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資訊日報 2018/05/02
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2018.05.02 蘋果日報
買方仍在觀望 房市交易量減
北市降4成最慘 移轉量恐延至5月

投資氛圍悲觀,房市交易也變得不給力。六都4月建物買賣移轉棟數,均較3月下滑1~3成,以台北市減少近4成最多;與去年同期相比,雙北及台南小幅上漲,桃園、台中及高雄則下滑3.8~10%。專家認為,除4月初的清明連假影響外,買方也在觀望中,導致交易陷膠著。

六都4月移轉量皆較3月減少逾1成,大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,雖然買氣從去年底就有回溫跡象,賣方開價也多走向平實,但因買方仍在觀望,議價空間難以擴大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,由於4月初有連續假期,工作天數較短,上半年移轉棟數的高峰應會出現在5、6月。

看屋人數 持續提升
北台灣的台北市4月建物買賣移轉1791棟,較3月衰退37.9%,但較去年同期成長4.9%。新北市3909棟月減19.0%,年增7.5%;桃園市2402棟月減13.72%,亦年減10.03%。除桃園較去年交易量減外,雙北市皆較去年表現佳,東森房屋研究中心經理于靜芳認為,雙北的看屋量皆持續提升,且各大房仲店頭4月成交維持亮眼表現,顯然民眾購屋意願有增加趨勢,移轉量應會遞延至5月。
至於中南部表現,台中市2770棟月減13.9%,年減13.4%;高雄市2502棟月減17.5%,年減3.8%;僅台南市1569棟雖月減16.59%,但年增9.87%,更是六都增幅最大。郎美囡認為,主因是台南市價格一直被低估,基期相對其他區域低,因此還有發展空間。

物價快漲 投資悲觀
群義房屋不動產企研室行銷企劃張菱育認為,目前市場維持低利,房價下修空間有限,加上台灣的投資氛圍悲觀,且物價提升太快,出現「實質負利率」狀況,導致買方對市場轉向保守態勢。不過曾敬德表示,從今年前4月移轉量優於去年同期來看,房市仍呈緩回溫,料本月移轉棟數攀升機率相當高。
 
2018.05.02 蘋果日報
北市中古屋交易量增15.7%
七都4月交易量全走揚 台中成交價漲最多

延續整體房市回溫,4月中古屋市開出紅盤,包括信義房屋、永慶房屋、住商不動產及台灣房屋的成交資料皆指出,台北市交易量增幅居七都之冠,其也同樣交易量增、全台平均成長5.8%外,成交價格也有5%以內不等的漲幅。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨說,「今年第1季因春節與天候不佳,影響買方購屋意願,4月則延續3月的年後遞延買盤,加上建商329檔期熱度,買方有感價格修正、逐漸打底,購屋意願明顯增加,中古買氣也被帶動。」
2018年第2季開端,七都中古屋交易量全數上揚。台灣房屋集團統計內部成交行情顯示,交易量增加最多的在台北市,大增15.7%,其次是增加8.3%的台中市,與上揚5.2%的新北市,桃園市與高雄市交易量守住3%漲幅外,新竹縣市與台南市,則雙雙有2%左右的漲幅。

趨向需求導向
成交價格皆小有起色,以台中市漲幅最大5.6%,其次是高雄5.1%,以及新北4.8%,台南市與台北市分別有4.6%、3.9%的成長,新竹縣市與桃園市僅小漲1%左右。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市中心4月買氣持續回籠,包括信義區、大安區、中山區、松山區與中正區等交易量,都較3月明顯增加,也帶動4月台北市成交單價攀升,平均落在61.8萬元,除了市中心買氣回籠之外,有較多新屋的內湖區交易也量增。

下半年變數多
4月不僅交易量增,價格也趨穩。台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出,延續今年增溫走勢,被視為房價指標的台北市交易量增,可望能帶動整體房市買氣,今年各都房市交易量走穩、價格築底,不僅自住買方進場,收租型產品熱度也增加,顯示整體買盤已趨向需求導向的穩定。

不過,美國聯準會今年可望升息4次,市場預期持續增加。永慶房屋業管部資深經理謝志傑說,美元升值在利差擴大的狀況下,國內央行升息速度可能加快,加上新屋供給賣壓待去化,以及選舉干擾,雖然目前經濟呈現溫和復甦,但下半年變數多,房市前景仍多空未明。
 
2018.05.02 工商時報
六都4月移轉棟數 月減2成
六都4月移轉棟數出爐,受上月基期大幅墊高影響,六都4月移轉棟數月衰退幅度皆達2位數以上。其中,上月上演大驚奇的台北市,4月移轉量回跌至1,791棟,較3月大幅衰退近3成8;六都4月移轉量合計1.49萬棟也月減近2成、年減1.9%,但累計前4月移轉量6.42萬棟仍年增5.8%。

六都地政局昨(1)日同步公布4月移轉棟數,台北市1,791棟,月減37.9%、年增4.9%;桃園市2,402棟月減13.7%、年減10%;台中市2,770棟月減13.9%、年減13.4%;台南市1,569棟月減16.6%、年增9.9%;高雄市2,502棟月減17.5%、年減3.8%。

六都4月移轉量較上月出現14~38%不等的衰退;若與去年同期相較,也僅雙北市、台南市呈現正成長。值得注意的是,北市3月移轉棟數登錄錯誤,原公布3,775棟,日前北市地政局偷偷修正為2,886棟;即便如此,北市4月移轉量仍月減近4成,為六都中下滑幅度最大。另外,台中市3月移轉棟數也由3,432棟下調至3,217棟。

六都4月移轉量合計1萬4,943萬棟月減19.8%、年減1.9%;累計今年前4月六都合計移轉量為6萬4,211棟,仍較去年同期小增5.8%。以六都來看,北市、台南市前4月移轉量年成長仍有2成,表現最為突出。

東森房屋研究中心經理于瀞芳表示,今年首季六都房市春意暖,新屋、中古屋各有表現,3月六都移轉量皆爆量走高;4月初則因遇上連假,加上3~4月激出的看屋人潮,在價格持續緩跌情況下,不少自住客正進入議價期與思考觀望。

永慶房屋業管部謝志傑經理指出,今年六都第一季交易量統計比去年同期增溫10.8%,第二季能否維持復甦走勢,屋主在價格上需保有彈性,上半年交易量才有機會維持年增率1成的增長邁進,房價能否被買方接受,才是交易量能否回溫的關鍵。
 
2018.05.02 工商時報
北市租金指數 創歷史新高
天龍國住宅租金創歷年新高!最新統計顯示,台北市住宅租金持續9年攀升,累計10年租金漲幅達5.6%;業者指出,房價下跌、租金卻逆勢攀升,現在是年輕人買不起也租不起房的畸形現象,住宅政策亟待檢討。

根據台北市主計處最新統計,3月底止台北市住宅租金指數攀升至101.24點、年漲0.56%,創下歷年最高指數紀錄。統計顯示,北市住宅租金指數漲多跌少,只有2009年下跌0.24%至95.88點;自此到2018年3月連漲9年,從95.88一路漲至101.24,累計上漲5.6%。

永勝資產管理總經理徐銘達分析,這幾年房價已下修,但租賃市場卻需求殷切、租金逆勢上漲,形成「房價下跌但租金逆勢攀升」的怪異現象。結果年輕人買不起房,連租房也租不起。他分析這種畸形現象的主因,不外是消費者認為「買不如租」,以及房屋稅、地價稅等持有成本大漲造成房東紛紛轉嫁。

徐銘達表示,很多房價高點進場時的投資客紛紛改當包租公,為了包裝「賣相」拉高租金報酬率便於日後脫手,紛紛砸錢裝潢以提高租金,也使得租金行情貴鬆鬆。淡江大學教授莊孟翰分析,去年政府實施租屋新制,規範房東不得限制房客把租金支出申報扣抵所得稅,也不得禁止遷入戶籍,不少房東紛紛找藉口漲租。
 
2018.05.02 買購新聞
公開招商 中市府與台糖合作太平產業園區
台中市政府與台糖合作開發「太平產業園區」,總面積14.37公頃,市府持有的產業用地規劃出售提供廠商建廠,台糖分回約1.8公頃產業用地則將公開招標設定地上權給廠商運用,2018年4月9日已舉行招商說明會,近期將舉辦公開招商作業。

政府利用台糖土地開發產業園區,長期以來都是以徵收或協議價購方式取得土地,由於台糖推動循環經濟,改採只租不售土地政策,形成雙方開發策略相異的情形。經濟部為提供園區新開發樣態,發布「政府機關與經濟部所屬國營事業機構合作開發產業園區處理原則」,期望達成政府取得園區開發所需土地,國營事業參與合作開發,廠商加速投資設廠等三贏局面。

經發局表示,台中市太平產業園區是市府與台糖公司依循經濟部合作開發處理原則,首次採「合作開發」模式共同開發的產業園區,也是全國首件成功案例。市府自2016年起積極與台糖洽談園區土地取得事宜,經多次協商,終於在2017年6月簽訂合作開發契約,市府持有的產業用地規劃出售提供廠商建廠,台糖分回土地則採出租方式提供廠商投資多元選擇。

另外,園區工程已在2017年6月開工,市府為因應廠商設廠需求,已先辦理用地預登記作業,可售地33坵塊已全數預售完畢,目前僅剩台糖分回約1.8公頃產業用地,共14個坵塊等待出租。

經發局說明,台糖公司在2018年4月9日舉行招商說明會,針對釋出用地表示將採出租設定地上權及公開招標方式辦理,權利金將蒐集鄰近市場價格後,運用實例比較法及價格比率法擬定底價,租金則以申報地價計算,分為浮動租金及固定租金。以273坪的坵塊為例,20年的權利金約需1,016萬元,換算每年租金約10萬元。

不過,仍有廠商覺得租金加上建廠資金負擔太大,台糖公司表示,將持續聽取廠商意見研議招商條件;市府也表示將秉持有助於廠商投資並降低設廠負擔等原則,與台糖公司持續協調,促成多贏局面。
 
2018.05.02 好房圈
北市5大最夯社區 4字頭俗俗入住
有感房價下跌,民眾購屋信心轉強,逐漸出籠看屋、比價,根據永慶房產集團研展中心統計,與3月相比,北市交易量增12%,自今年開春後持續開紅盤,究竟這個月份的交易熱區在哪裡?又是哪個社區受到購屋族青睞?2項數據報你知。

根據台北市地政局公布4月台北市不動產登記統計表顯示,買賣登記件數上最多的前五名行政區為,北投、中山、內湖、大安和萬華區,均為單價行情較低,或是多屬低總價小宅推案熱區,顯示北市房市要熱銷,價格仍是關鍵。

北市5大熱門社區 4字頭俗俗入住

根據永慶房仲網統計網友熱搜台北市社區,依照4月交易較熱的行政區尋找,5個行政區中,各自最受購屋族注意的社區,單價均落在4字頭,而唯一單價高掛6字頭、位在大安區的社區,目前成交行情也低於整個大安區平均成交單價83.1萬元。

北投區:整體區域行情為全北市相對較低的北投區,最受網友注目的社區為「甲桂林山莊」,位在中山北路七段219巷,緊鄰天母,坪數規劃大小坪數皆有、14~63坪,屋齡34年,近兩年平均成交單價為44萬元,總價在550~2300萬元間,雖較捷運站遠,生活機能需仰賴天母商圈和以捷運石牌站為中心的石牌商圈,但周邊公園綠地多、環境清幽。

中山區:一撇過去熱門的都是清一色小宅產品,這次最受網友歡迎的是位於大直地區的「大直美堤花園」社區,位於敬業三路162巷,近半年平均成交單價為49萬元,總價2050~3100萬,坪數規劃43~47坪,屋齡18年,一旁就是河濱公園,近美麗華商圈、西湖生活圈,交通方面,鄰近捷運大直站、國道一號。

內湖區:最熱門的「明湖國宅」社區,近一年平均成交單價為48萬元,位於康寧路三段189巷,近三軍總醫院,據離捷運葫洲站步行5分鐘內即可抵達,坪數規劃33~48坪,生活圈以捷運東湖站周邊、哈拉影城生活圈為主。

大安區:唯一單價在6字頭的「大安國宅」,社區近一年平均成交單價69萬元,仍低於大安區8字頭的整體行情,該案位於建國南路二段79巷,坪數32~41坪,屋齡34年,步行至大安森林公園不用5分鐘,鄰近捷運大安站,位於台北市中心,生活機能充沛。

萬華區:最熱門的「國光國宅」近一年平均成交單價49萬元,屬於小宅案,坪數規劃13~19坪,屋齡39年,位在中華路二段上、青年公園旁的老社區大樓,周邊公園綠地面積大,生活機能方面,雖目前附近無捷運站,但未來附近有捷運萬大線行經,周邊有傳統市場、超市、餐廳等商業機能。
 
2018.05.02 好房圈
停好車卻悲劇了 機械車位定期保養不能馬虎
機械車位是社區常見的停車位型態,這樣看似省空間的運轉設計,卻造成不少人的困擾。有網友於PTT發文,一日下午,意外被不認識的人,連人帶車困在上升的機械式車位裡,而當下只能大叫、按喇叭求救。機械車位受困案例層出不窮,業者建議,為減少意外發生,除取車時應多注意外,平時也應確認社區有無定期進行保養。

機械式車位釀意外的新聞層出不窮,不論因年久失修故障,還是人為因素造成,總讓人在使用上難以放心。機械車位業者莊姓業務建議,若發生連人帶車受困意外,務必先保持冷靜,並以按喇叭、閃大燈的方式引起他人注意,靜待救援,千萬不可擅自下車,或晃動車位等大動作,以免釀成更嚴重意外。

莊姓業務表示,機械式車位分為油壓式、雙層橫移式、三層橫移式、簡易式等類型。然而,不論何種類型的機械車位,都應按每月、每季或每年,進行定期保養。保養檢測時,技術人員會先依車位有無水平進行判斷,在觀察四個點的平衡狀況,另外,進行升降測式,依其運轉情形,有無順暢、有無異聲等進行專業判斷。

莊姓業務分享,曾遇過多次受困案例,有的是因為電控失靈,導致車尚未停妥,整部連人帶車被升上去的;還有因為太久沒保養而造成車位、車體損壞的。不過莊說,發生最多的仍以人為因素居多,因此呼籲,取車前應先注意四周,有無其它使用者,確認沒有別人正在使用後再行取車。
 
2018.05.02 好房圈
30分鐘車程 基隆房貸比台北輕鬆2.6倍
近年越來越多台北上班族,選擇在鄰近的基隆市買房,不僅因生活機能豐富,房價較親民更是主因。內政部營建署近日發布106年Q4房價負擔能力指標統計結果顯示,全國房價所得比皆較去年小幅減少,另外,位在雙北市隔壁的基隆市,負擔率僅23.30%,近全省最低,相較雙北居首形成強烈對比。

據調查結果顯示,全國房價所得比為9.16倍,相較去年略減0.16。其中,台北市與新北市房價所得比則分別以14.99跟12.71居排行之首,雖有小幅遞減趨勢,但仍需不吃不喝10年以上才可買房。相較基隆市,房價所得比5.68,排行僅略高於嘉義縣0.03。

另外,負擔貸款能力,若以20年期本利均等攤還方式,貸款成數為7成,計算每月應償還本利,再以應繳本利除以家戶月可支配所得來算。雙北市則分別以61.52%與52.19%仍居全省之冠,意即每月拿超過近5成的收入去負擔房貸,而基隆市貸款負擔率僅23.3%,同樣僅略高嘉義縣。

同樣高於全國平均的還有僅次雙北市的台中市,貸款負擔率以39.45%略高全國平均1.87%;房價所得比以9.61略高全國平均0.45倍。
 
2018.05.02 聯合報
台塑敦北總部都更 市值估828億
備受矚目的台塑敦北總部都更案,在2月下旬經九成地主同意後,已在3月底送入北市府都更處進入實質審查,預計2020年完成審查,隔年取得建照並進行營造工程發包,力拚2025年前完工。地產業評估,該案潛在開發價值約828億元,可望帶動敦北商圈重回往日榮景。

台塑敦北總部都更案2014年啟動,2017年7月取得通過北市都更審議,取得都更啟動門票,今年2月下旬完成地主整合,獲得九成地主同意,3月底將更新事業計畫和權利變更計畫送入北市府都更處,進入實質審查的最後階段。

據了解,此階段為審查過程中最「硬」的一道關卡,除都計審查外還包括環評,審查期程至少需時二年九個月時間,換言之,最快將在2020年底完成,隔年取得建照並進行營造發包,釋出標案金額達120億元,預計2025年完工啟用。

台塑規畫,舊集團總部將開發為二棟商辦與一棟住宅,商辦地上22樓、地下五樓,每層近1,000坪;住宅大樓地上21樓、每層約400坪,規畫為6戶,每戶為80坪的豪宅。市場人士評估,其中商辦以市場行情每坪150萬元推估,二棟價值約660億元;住宅以每坪行情上看200萬元估算,全棟約168億元,價值約828億元。
 
2018.05.02 聯合報
開價平實 高市待售量下降
房屋比價平台統計顯示,高雄房市氣氛雖轉好,屋主仍很務實,多數行政區待售屋平均開價仍低於去年,也因屋主友善,買方願意進場,15個主要行政區待售賣壓全數下降。

高雄房市在首購買氣升溫帶動下,去年交易量較前年增加約一成,今年第一季持續回升,建商購地也轉趨積極,公部門土地標售頻傳競標,房市氛圍明顯由冷轉熱。

以往區域房市轉熱,屋主都會大幅拉高開價,但屋比統計今年4月高雄15個主要行政區平均開價,和去年同期比,有11個行政區開價下修,其中三民區開價下修4.2%較多,楠梓、鳳山、鼓山、左營均開價也較去年下修3.6%~4.1%。

其餘四個開價上漲的行政區,分別是苓雅、小港、前鎮及新興區,漲幅僅在1%到2.4%間。

另外觀察主要行政區待售量,屋主開價降價較多的行政區,賣壓減幅也較大。以三民區為例,去年4月網路待售物件約5000件,今年降到4500件,降幅約9.3%;開價比去年一坪少7000元,降幅第二名的楠梓,待售物件也從3100多件,降至2800多件,降幅達8%。

左營區、鼓山區、鳳山區目前待售物件和去年同期相比,也都減少2、300件。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,從數據來看,高雄屋主先前降價,明顯吸引買氣進場,也有效降低市場賣壓,尤其是屬於市郊區的鳳山、楠梓等地區,因房價相對低廉,又有環境規劃較佳的新興重劃區題材,吸引許多首購型進場買屋。

陳傑鳴指出,雖然近半年隨房市明顯升溫,但歷經低迷,屋主開價平實,不再像以往一看到景氣好轉,開價立即大幅提高,目前除了鼓山區開價均價一坪達25萬外,其他單價都在21萬元上下,小港、鳳山、楠梓仍在一字頭,預料能持續買氣進場。
 
2018.05.02 信報
屈臣氏22.3萬進駐元朗大馬路
近年首宗減租 較舊約平14%

商舖租金回落,但旅遊及零售業漸見復甦,個人護理產品連鎖店屈臣氏看準時機在今年內積極擴充,不斷在全港多區租用租金下降的地舖。綜合市場消息,屈臣氏過去3個月在油麻地、旺角及元朗連租4個舖位,涉及月租接近320萬元。其中近年租金一直有升無跌的元朗,屈臣氏竟能以較舊租低逾14%、每月22.3萬元租得新舖位,為近年區內罕有減租個案。

即使在本港零售業走下坡的時間,元朗核心地段的租金仍一直增長,未見有減租個案。不過,區內最核心、人流最旺的元朗大馬路,剛出現一個近年罕見的減租成交,為元朗大馬路75號地下部分連閣樓,地下建築面積約1350方呎,閣樓建築面積約1650方呎,建築面積共約3000方呎,屈臣氏剛以每月22.3萬元租用,呎租74.3元。

資料顯示,該舖2015年起由百貨連鎖店名創優品租用,月租26萬元,但今年約滿離場,由屈臣氏取而代之,惟租金較3年前下跌3.7萬元,跌幅14.2%。

油旺元朗三個月連租4舖

本港零售業在2013年見頂,但因元朗靠近內地,加上有大量新盤入伙,民生消費力強勁,令區內舖租一直有支持。據戴德梁行統計,元朗地舖今年首季租金升0.3%,較2013年有10.8%升幅,甚至跑贏四大核心零售區。屈臣氏是次租用的元朗大馬路地舖,應為區內核心街道過去數年來首宗減租個案。

除元朗外,屈臣氏更在油尖旺等主要遊客區增加分店,包括剛租用油麻地佐敦道19至21號福樂大廈地下,建築面積約4000方呎,月租48萬元,呎租120元。

上址鄰近港鐵佐敦站,附近有不少中下價酒店,故有甚多內地遊客途經,加上未來有高鐵效應,業主過去兩年為地舖及樓上1至2樓進行改裝工程,冀提升租值。該物業曾以每月120萬元放租地下至2樓共3層,或以80萬元放租地下,經議價後,大幅降價32萬元租出地下,減幅達40%。

屈臣氏亦「踢走」之前由藥房租用的旺角弼街57至59號地下1號舖,建築面積1000方呎,新月租為19萬元,呎租190元,較藥房舊租低9萬元或下跌32.1%。

連鎖護理店議租力較強

屈臣氏最大手租賃成交,則為一個多月前預租旺角彌敦道636號銀行中心地下1至3、8至13及15號舖,建築面積9084方呎,月租230萬元,呎租253元,較前租戶電器零售連鎖店百老滙的舊租450萬元,跌48.9%。屈臣氏租用的4個新舖位,每月租金支出共319.3萬元,足見零售氣氛轉趨活躍,連鎖店對後市信心增強。

屈臣氏的主要競爭對手萬寧亦不甘示弱,今年落實以月租200萬元進駐旺角彌敦道639號雅蘭中心1期地下G20至22及1樓F3至10號面向朗豪坊的複式舖位,建築面積約3600方呎,呎租556元。

業內人士指出,由於藥房近年涉及賣假藥情況,顧客對中小型藥房失去信心,更加集中光顧大型連鎖個人護理店,因此生意不俗;加上近年有不少舖位商戶提早退租,業主對租予護理店較有信心,令租金較易有議價空間。
 
2018.05.02 信報
淺水灣道90號擬月內標售
新盤4月份全新項目「零」登場,各發展商本月摩拳擦掌部署推盤。長實(01113)旗下超級豪宅洋房項目淺水灣道90號昨日突然上載樓書,部署月內以招標方式推售。

11座巨宅均設獨立升降機

淺水灣道90號已屬現樓,共有11座洋房,屬排屋式設計,實用面積5347至5915方呎,是九龍倉(00004)及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON後,最具規模的大型洋房項目。

該項目每座洋房均設有獨立升降機,地下為客飯廳,1及2樓為睡房層,提供4套房及5套房間隔。洋房不設私人停車位,但項目共有22個車位,即每座最少可獲配售一個。長實助理首席經理(營業)何家欣表示,項目美化工程已進入最後階段,本月將開始接受預約參觀。

市場消息稱,淺水灣地段及景觀屬全球罕有,由於僅有11座洋房,供應有限,料以招標方式推售,售價有機會拾級而上,一座比一座貴。

屯門御半山料快開價

新地(00016)屯門景秀里8號的御半山經過一輪軟銷後,發展商今日開放示範單位,或短期內開價。項目共提供522伙,實用面積306至867方呎,預計2020年7月底入伙。
 
2018.05.02 信報
逸濤灣1970萬 屋苑標準戶破頂
樓價持續創新高,西灣河逸濤灣一個低層戶近日以近2000萬元售出,成交價高於大部分銀行估價,最多高達110萬元(約5.9%)。葵涌寶星中心望街景中層戶日前以近「5球」易手,造價同樣高於銀行估價。

由4座住宅組成的逸濤灣,屋苑規模雖不及毗鄰嘉亨灣及鰂魚涌太古城,但造價跟隨大市上升,春瑤軒低層D室,實用面積862方呎,3房1套連士多房間隔,望愛秩序灣方向海景,美聯物業高級營業經理冼晉毅透露,近日以1970萬元成交,樓價創該屋苑標準分層戶(即撇除相連單位)新高,呎價22854元。

原業主2007年10月以828萬元購入,賬面獲利1142萬元(約1.4倍)。

查閱滙豐、渣打(02888)、恆生(00011)及中銀香港(02388)四大銀行的網上估價系統,其中前三家銀行對上址的估價介乎1860至1937萬元,意味成交價較估價高出33萬至110萬元(約1.7%至5.9%),僅中銀香港估價1980萬元,略高於該單位造價。

葵涌寶星498萬闖巔峰

另外,寶星中心B座中層5室,實用面積362方呎,屬全屋苑面積最大兩房戶,望和宜合道多層停車場方向街景,富誠地產助理分行經理潘祖兒稱,該單位以500萬元放盤僅兩天,昨日旋即獲八十後外區上車客斥資498萬元承接,樓價創該屋苑新高,呎價13757元。原業主2014年9月以313.8萬元購入單位,轉手賬面獲利184.2萬元(約58.7%)。

上述四家銀行對該單位估價介乎480萬至497萬元,成交價分別較估價高出1萬至18萬元(約0.2%至3.8%)。
 
2018.05.02 信報
3月私樓售價指數 連續17月創新高
樓價升勢不止,官方樓價指數再創新紀錄。差餉物業估價署(下稱差估署)數據顯示,今年3月私人住宅售價指數為368.4,按月升約1%,連升24個月,亦是2016年10月後連續第17個月創新高;指數按季則漲約4.5%,是2016年首季後連續第8季錄得升幅。租金指數連續兩個月創新高,最新報189.8,較2月漲約1.1%。

差估署數據顯示,私人住宅售價曾於2015年9月觸及306.1的歷史高位,及後樓價經歷半年調整,跌至2016年3月的271.4低位,回到2014年10月水平,惟私人住宅售價指數喘定後即狂升,至今年3月底已連飆24個月,創歷來最長升浪,兩年累積狂升35.7%。若以單位面積分為5類作比較,今年3月5類單位的指數全部創新高,按月升幅介乎0.1%至1.3%。實用面積431至752方呎的B類單位表現最標青,按月漲1.3%,24個月累積升約36%。

資料顯示,今年3月多個二手屋苑都錄得破頂成交,例如沙田河畔花園一個實用面積僅242方呎的中層單位,今年3月以475萬元易手,呎價19628元,一度創同區二手上車屋苑呎價之冠;同區沙田第一城亦有中層戶以1150萬元轉手,造價曾是該屋苑歷來最貴。

首季租金漲1.23%八連揚

今年3月私人住宅租金指數亦上揚,整體租金指數為189.8,按月升1.1%,兩個月合共漲約1.33%;按季計算,今年首季租金指數錄得約1.23%升幅,則是2016年3月後連續8季上揚。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說,今年首季推出市場的一手矚目大型新盤數目不多,購買力轉投二手市場,業主「唔新高價唔賣」,造就首季樓價指數進一步向上。
 
2018.05.02 文匯
頭4月住宅註冊金額首破2千億
據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,截至4月27日止,在不包括一手公營房屋之下,本年迄今一手私樓及二手住宅註冊量錄21,916宗,比起去年首4個月21,076宗高出約4%;隨著樓價攀升,加上大額成交支持下,期內住宅註冊金額達2,003.1億元,比起去年同期1,853.4億元更按年增加約8.1%,並創21年同期新高。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,宗數方面,今年來住宅註冊量已錄21,916宗,除高於去年首4個月外,並超越15年首4個月21,908宗,創6年同期新高。

今年首4個月住宅表現亮麗,主要來自二手住宅的帶動。若將住宅按一手及二手劃分,截至4月27日為止,二手住宅註冊量錄7,074宗,金額約1,316.2億元,比起去年首4個月分別升約15%及32.3%。

一手註冊宗數金額挫約兩成

反觀新盤方面,今年來全新盤涉及的單位數目明顯較去年同期少,導致一手私樓註冊量及金額按年下挫。據資料顯示,今年來一手私樓註冊量錄4,842宗,按年少約22.3%,金額則錄686.9億元,亦跌約20%。
 
2018.05.02 新華網
深圳新房成交均價連續19個月下降
  據新華社報道,深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據顯示,深圳新建商品住宅成交均價已連續19個月下降。深圳2018年4月新建商品住宅成交均價為54169元?平方米,環比下降0.03%,同比下降0.82%;成交套數1934套,環比下降4.68%,同比下降2.18%;成交面積187081.3平方米,環比減少8.31%,同比減少1.68%。
 
2018.05.02 第一財經
急速泰禾:千億銷售遭遇千億債務 去庫存壓力不小
2017年底,因公司董事長公開宣稱“當年實現銷售1000億,第二年再翻番至2000億”的豪言壯語而備受資本市場關注的泰禾集團(000732.SZ,下稱“泰禾”),已經在規模擴張的快車道上馳騁數年。

但在政策調控疊加因素之下,房地產市場基礎已悄然發生改變,而試圖急速奔跑彎道超車的泰禾,是否依然能夠如願實現2018年2000億的銷售突破,是否能在短期內沖進所謂的“第一梯隊”?

中指院發佈的《2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜》顯示,泰禾集團以1010億元銷售金額以及446萬平方米銷售面積名列行業第15名;而據CRIC與中國房地產測評中心的資料,泰禾以1007.2億元銷售額名列行業第17位,成功擠入千億軍團。

但從該集團日前披露的2017年度年報來看,公司連續兩年翻倍的銷售業績並未相應呈現至收益品質上。資料顯示,泰禾2017年實現營業收入243.31億元,同比增長17.38%。其中,2017年公司房地產業務實現營業收入230.69億元,結轉面積122.39萬平方米;住宅地產實現銷售收入164.61億元,結轉面積89.68萬平方米;商業地產實現銷售收入66.08億元,結轉面積32.72萬平方米。

鑒於國內房地產預售制度,企業確認收入和利潤的週期往往滯後於銷售週期1.5~2.5年。如果說2016、2017、2018年三年是泰禾銷售的爆發週期,那麼,銷售爆發之後的業績爆發會隨之而來嗎?

急速泰禾:千億銷售遭遇千億債務 去庫存壓力不小

千億銷售

多年以來,鑒於泰禾不再自行披露每年的合同銷售金額,使得該公司的銷售情況始終面臨一些質疑。去年11月,多家機構統計泰禾銷售額在700億左右,隨後一個月,泰禾就銷售300億進入千億規模,一度讓地產圈震驚。

從中指院披露的縱向資料看,2016年泰禾銷售408億、2017年1010億,同比增長148%,堪稱當年增速最高的一家公司。不過從該集團年報資料裡,暫時很難考證到千億銷售的蹤影。

首先是該集團千億銷售未能體現在預收賬款上,也未能體現在營業收入上。因為房地產的預售制度,使得公司當年銷售的資源有極大部分會存留於預收賬款上,因此多數公司的預收賬款會與合同銷售同比例增長。

但泰禾2017年財報顯示,公司2017年預收賬款225億,2016年預收賬款152億,同比增長了48%,同期實現營業收入243.31億元,同比增長17.38%。可以看出,公司2017年接近150%的銷售增長的同時,營業收入和預收款增長幅度遠遠滯後。

事實上,從預收賬款餘額以及營業收入資料[(2017年末預收款+2017營業總收入)-2016年末預收款]僅能得出泰禾並表銷售額大致在300多億。另外需考慮的是,公司應收賬款增加額3.6億,以及其他應收款大幅增加約100億,即便全數歸為合同銷售,那麼該公司可推算的並表合同銷售金額大約為四五百億。

該資料在經營活動中的現金流中可找到佐證。資料顯示,2017年泰禾銷售商品及提供勞務所收到的現金為324億,加上其他經營活動收到的現金,總經營活動中的現金流入小計為365.8億。按照房地產行業回款率65%至90%的較低值即65%推算,泰禾的並表銷售額應為大約550億。

千億銷售中大約一半的資料去了哪裡?大體來看,兩個方向最有可能:一是合作開發中來自聯營公司和合營公司的貢獻;二是各地限貸限購政策影響了簽約進度。不過合作方貢獻規模和受到限售等因素影響的資料總額有多大,外部難以窺見真實情況。唯有資料顯示,該公司銷售專案合計48個,其中35個專案為100%權益,僅13個項目為合作開發,且占比最低的專案權益為40%,顯示公司合作比例在行業中並不算太高。

去庫存壓力不小

2017年,泰禾在土地市場上的表現十分彪悍。資料顯示,公司報告期內共計獲取36個優質專案,其中有26個專案是通過並購及購買資產的方式獲取,在專案獲取上合計投入資金552.40億元(含土地拍賣和收購資產),獲取土地792.80萬平方米,計容建築面積為1069.21萬平方米。

過去五年中,2017年是泰禾獲取土地數量最多的年份,而這也印證了公司意圖衝擊2000億並躋身第一梯隊的戰略野心。不過,過快擴張伴隨著杠杆的提高以及風險的增加。

去年,泰禾積極拓展融資管道,使得公司融資增加額度十分突出。資料顯示,去年公司籌資活動現金流入淨額為484.65億,高於經營活動中的現金流入。

種種跡象顯示,泰禾仍舊走在杠杆擴張的路徑之上,2017年泰禾集團負債率87.83%,總負債額1354.9億元,泰禾集團超六成的負債來自於信託和資產公司,相應融資成本高企,平均達到了8.67%。而公司8.1%的整體融資成本也明顯高於行業平均水準。

杠杆擴張,使得泰禾總資產大幅增加至2064.2億,較2016年底的1233.6億增長67%。但資產包中,高達1407億的存貨,使得公司未來去庫存壓力明顯上升。如果國內房地產市場行情仍舊維持較理想狀態,使得公司去庫存效果良好,那麼公司的高速增長預期就有機會實現,但反之,如果受到市場交易下降的衝擊而無法順利將庫存變現,那麼公司將承擔庫存背後高昂的融資成本和債務壓力。

資料顯示,截至2017年底,泰禾的總融資額為1354.94億元,其中銀行貸款為269.82億、非銀行貸款為829.74億、公司債(3~5年)為255.38億,平均融資成本為8.1%。另外,1354.94億元的負債中,一年內到期的非流動負債為212.6億元、短期借款為218.16億元,也就是說短債為430.76億元。而公司截至去年末的貨幣資金僅為165.85億,不足以覆蓋短期需償付的債務。

同時,短期的償債壓力也考驗著公司的融資能力。去年以來,泰禾積極拓展融資管道,2018年以後,公司仍舊嘗試多種融資工具。該公司公告顯示,2018年1月9日、2018年2月27日,公司境外全資子公司在境外完成總額為6.55億美元債券的定價,分別於2018年1月17日、2018年3月6日完成發行,並已在新加坡交易所掛牌。另外,公司已披露發行物業委貸資產支持專項計畫、發行購房尾款資產支援票據、發行五四北泰禾廣場資產支持專項計畫、發行長租公寓資產支持專項計畫以及發行供應鏈資產支援票據的方案,正在有關部門審核進程中。

對於2018年,公司表示將繼續以“高品質下的高周轉”為經營導向,以利潤為中心,計畫實現房地產銷售規模再上新臺階,進一步創造“有品質的泰禾速度”,致力打造房地產行業第一品牌,力爭早日進入房地產行業第一梯隊。不過,要突破2000億銷售,似乎任重道遠。
 
2018.05.02 旺報
陸建商搶地潮 龍湖、碧桂園居冠亞
根據中國指數研究院的數據,2018年以來,建商仍持續加碼買進一、二線城市土地,三、四線重點城市也不遑多讓,各家積極搶地。從投資金額來看,龍湖、碧桂園、保利3巨頭穩居前3名。

儘管房市調控政策當頭,但建商買地熱情依舊不減。數據顯示,4月全大陸土地成交金額前十大城市,加起來高達4904億(人民幣,下同)年增40%。又以杭州成交金額最大,以1105億位居榜單第一名,年增278%;北京和蘇州緊追在後,分別以606億和464億的成交金額排行第2、第3。

大陸建商龍頭積極搶地,像龍湖,今年1至4月在杭州、蘇州和重慶3城大動作買地,金額居所有建商之冠。金科、萬科、綠地和華僑城等巨頭也不遑多讓,按地點來看,長三角為眾多建商投資的重點,特別是不少都選擇了杭州、蘇州兩個城市。

從拿地金額來看,龍湖排行第一,今年1至4月共在買土地這件事情上砸了696億元;碧桂園以529億排行第2,保利則以506億排行第3。前十強建商的買地金額加起來為3514億,占前五十強的50.7%,顯示建商巨頭對大陸土地、房地產市場的影響越來越大。

房市調控政策至今未歇,建商卻未停止買地,市場人士認為,原因在於房市業績與土地數量成正比,促使建商積極買地,來達到經營規模化的效果。不過,這樣的情況有利龍頭建商,憑藉自身豐厚的財力,能夠大量買地,且布局更廣,可以擴及多個城市。
 
2018.05.02 新華網
武漢首套房產公積金貸款額度提升至70萬人民幣
據《新華網》報道,武漢市於5月1日起,將購買首套房產使用的住房公積金最高貸款額度由50萬元(人民幣.下同)提升至70萬元,第二套房的最高貸款額度為50萬元。
武漢住房公積金管理中心主任梁鐵中指,武漢公積金部門堅持「房住不炒」的定位,重點滿足首套剛需。另外,武漢住房公積金管理中心同時建立了住房公積金流動性風險調控機制,監測個貸率變動情況,調節最高貸款額度,以防控資金流動性風險。
 
2018.05.02 經濟通
奧園首四月合同銷售額208億人民幣,增1﹒4倍
奧園(03883)宣布,於2018年首四月集團合同銷售額累計約208﹒20億元人民幣,按年增長約143%。
若單計4月份,集團實現未經審核合同銷售金額約72﹒10億元人民幣,按年增187%。
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