中央銀行將於20日召開理監事會，銀行高層請命，近年一系列打炒房措施已「打到痛腳」，大型行庫出現三大警訊，希望央行「別再加碼第八波」了；第一是因應新青安申貸潮，銀行得向外借錢「做房貸」；二是為消化新青安房貸，只能減少利率較高的土建融，導致獲利動能大減，第三為預售屋交屋時房價跨越豪宅門檻，易使銀行鑑價時踩紅線受罰。

對於央行近年來的不動產管控措施，大型行庫高層喊話說，「賣夠打啊、袂堪得（別再打了，受不了）」，政府要求應滿足新青安首購族的申貸需求，但大型行庫存款不足，只得向外借錢，融資利率與新青安利率打平，等於虧本做房貸。

其次，央行要求銀行不動產貸款自主減量，但新青安申貸潮尚未消化、恐得一路排隊到9月，銀行只能減少利率較高的土建融，將額度拿來做房貸。行庫高層嘆氣說，「土建融利率3%以上沒辦法做，新青安房貸只有1.775%，今年盈餘如何達標？」

第三，房價續漲下，預售屋鑑價易出包，容易踩到央行的法令紅線。台銀上周發布重訊指出，辦理房貸時違反央行規定，核處100萬元罰鍰；台銀已加強相關作業流程控管措施，並輔以系統管控，即為一例。

行庫高層表示，央行規定，雙北以外地區，鑑價或買賣金額在4,000萬元以上，屬豪宅貸款。台銀這筆貸款是位於桃園的房貸，買賣金額3,900多萬元，銀行鑑價4,000多萬元，承辦人員以較低的3,900萬元認定非屬豪宅貸款，儘管銀行貸後複審時發現不對，又跟客戶溝通後把貸款成數降到法令規定的四成以下，並立刻收回超出的貸款成數，卻還是挨罰。

銀行主管說，類似事件可謂層出不窮、讓行員「皮皮剉」，特別容易發生在房價漲幅較高的台中預售屋；舉例而言，三年前購入時房價約3,500萬元、未達央行豪宅門檻4,000萬元，可正常核貸，三年後交屋時房價上漲，實價登錄上同一建物價格均超過4,000萬元，讓銀行得硬著頭皮，和客戶表示貸款成數得大幅降至三成（央行去年9月將成數上限從四成降為三成），否則銀行就會踩紅線挨罰。

銀行高層說，近期光是應付排山倒海般的新青安申貸潮便已自顧不暇，若是非首購、新青安貸款的一般房貸，或同一名下持有二屋以上的房貸，利率自2.5%起跳，且得檢視還款能力，若銀行研判還款能力不足，將拉高利率、或降低成數因應。

有無遺囑對不動產繼承影響大，律師表示，建議三類人預立遺囑，分別為70歲以上民眾、高風險行業從業者、高資產持有者，而最簡便的立遺囑方式，就是自書遺囑。

信義房屋法制室執行協理劉韋德指出，若無遺囑，且繼承者無法針對遺產達成協議，法律預設繼承方式為共同共有，繼承者將以潛在比例方式辦理繼承，若未來想變賣資產，處分管理恐面臨困難。

劉韋德說，若有配偶及一個兒子但無遺囑，名下有兩棟房子，依法應等比例分配遺產，兩人分別將同時擁有兩棟房子各半持分；若預立遺囑，按被繼承人生前意願分配，也就是遺產的「指定分割」，第一棟房子給配偶、第二棟房子給孩子，兩人可憑遺囑各自至地政事務所辦理登記獨立產權移轉，時間與管理上皆方便許多。

劉韋德說，現行遺產稅法第15條規定，生前兩年的贈與，是被納入遺產稅計算當中的，但若規劃時間較長遠，例如三年、四年、五年前安排，則不計入，因此若要合法節稅，可提早規劃，另外，雖兩年前的贈與將課徵遺產稅，但已贈與的持分無需被重新分配。

劉韋德指出，自書遺囑用紙筆親筆書寫後簽名並押日期，即有法律效益。他表示，這三類人應提早立遺囑，70歲以上高齡民眾，因為高齡者死亡風險較其他年齡層更高；高風險行業從業者也面臨較高性命威脅，如警察、軍人、海巡人員等；高資產持有者則因遺產組成複雜，且有高機率釀成家庭遺產糾紛。

今年2月房租指數108.06再創新高，同時年增率仍高達2.56%，台北市北漂族多，要在哪裡可以找到交通便利又具「甜甜價租金」？

台灣房屋集團趨勢中心根據「臺北地政找房+」統計，近一年台北各捷運站點周邊最便宜租金，出現在捷運忠義站，每坪月租金635元「俗擱大碗」，以一間30坪的住宅來說，月租金2萬元有找。

租金最便宜的前五名捷運站，又以北投和文山區最多，各有兩站入榜，入榜的前三名站點，分別是忠義、動物園、大湖公園站，每月單坪月租金都在700元以內。

第四、五名的復興崗、萬芳社區站，每月單坪月租金則在750~800元之間，若以30坪的3房租屋宅來換算，僅忠義站月租金在2萬元以下，其他站點則要2~2.3萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，文山區和北投區屬於台北市蛋白區，萬芳社區和動物園站都在文湖線末段站點，生活機能略為缺乏，房價及租金行情相對較低，租賃物件集中在萬安街巷內、萬美街一段的「萬芳國宅」，套房月租金約1.5萬元上下，2房則約2.3~2.8萬元。

北投區復興崗周邊的租賃物件，較多位於中央北路三段巷弄內公寓和大樓、以及新興路公寓，公寓月租金約2~3萬元、住宅大樓則約3~4萬元，不過實價登錄上的租賃交易大多為社會住宅包租代管物件，部分屋主自行出租屋況好，又附家具家電的新物件，行情則可能更高1~2成。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民表示，大湖公園站周邊像是成功路四段巷弄、大湖山莊街內有不少老公寓，公寓每月租金約2.5~3.5萬元不等，租金相對內湖其他站點還便宜，主要是因為大湖山莊街環境清幽、屬純住宅區，生活機能和商業活動較少，因此不論是房價還是租金行情都略低，但也吸引預算有限、喜愛寧靜居住環境的租屋族入住。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前國內對於租賃住宅交易，若是透過仲介、社會住宅、包租代管等承租，規定必須實價登錄，若是房東自行出租房屋，並無強制規定須實價登錄，因此目前市場上的租賃交易並不完整。

建議租屋族除了參考實價登錄資料之外，還可向物件附近的仲介業者詢問行情，並且也根據屋況、是否有電梯、房東是否提供家電家具等，在租金上有所差異。


北捷周邊店租 忠義最便宜 30坪每月2萬元有找
經濟日報

據「臺北地政找房+」統計台北捷運站周邊店面租金，捷運忠義站以每坪月租金635元奪租金最便宜站點，以一間30坪的住宅來說，月租金2萬元有找，堪稱台北市房租最划算的區域。

據統計，租金最便宜的前三名捷運站點，分別是忠義、動物園、大湖公園站，每月單坪月租金都在700元以內；第四、五名的復興崗、萬芳社區站，每月單坪月租金則在750~800元之間。

若以30坪的三房租屋宅來換算，僅北投區忠義站月租金在2萬元以下，其他站點則要2-2.3 萬元。

租金最便宜前五名站點，北投和文山區各有兩站入榜。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，文山區屬於台北市蛋白區，萬芳社區和動物園站都在文湖線末段站點，房價及租金行情相對較低，租賃物件集中在萬安街巷內、萬美街一段的「萬芳國宅」，套房月租約1.5萬元上下，兩房月租約2.3~2.8萬元。

至於北投區，張旭嵐指出，復興崗周邊的租賃物件較多位於中央北路三段巷弄內公寓和大樓，以及新興路公寓，公寓每月租約2~3萬元，住宅大樓月租則約達3~4萬元；不過，實價登錄上的租賃交易大多為社會住宅包租代管物件，她指出，若屋況好且附家具的新物件，租賃行情可能高出一到二成。

台灣房屋內湖加盟店店長王禮民表示，捷運大湖公園站周邊，如成功路四段巷弄、大湖山莊街內有不少老公寓，公寓每月租金約2.5~3.5萬元不等，租金相對內湖其他站點還便宜，主要是因為大湖山莊房價或租金行情都略低，但也吸引預算有限、喜愛寧靜居住環境的租屋族入住。

月薪10萬「收支比」合規才有貸款8成？推估：買2千萬房需月收入16萬才能獲首購八成

房仲表示，由於央行積極導引房市去槓桿化，部分公股行庫對於申貸人的財力要求更謹慎，近期即傳出有銀行強化內控，要求借款人收支比必須達到200%，才能取得規定成數貸款，未達2倍，則視差距減少放貸成數。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，此舉使自住購屋更難取得足額貸款，市場買氣也因貸款不確定性高而持續冷清。

陳定中表示，收支比是指借款人月收入和月支出的比例，其中支出包括房貸、最低生活費、信貸、信用卡分期等。以包含每月房貸、生活費、信用卡分期等花費加起來共5萬元的首購族來說，月收入必須達10萬，則才能貸到八成。

根據目前網傳流出的銀行內部收支比率表，收支比要在200%以上，也就是總支出只能占收入五成，才能依規定成數核貸。如首購可貸八成，第二戶可貸五成，第三戶可貸三成。

如果收支比，也就是收入除以支出，只有180%，則依規定成數減0.5成。只有160%，則依規定成數減一成。

如果貸款是首購，月收10萬，支出達7.2萬，收支比不到140%，那麼原本可貸八成，將減至六成。

如果名下另有房子有貸款，也就是第二戶，本來可貸五成，將減至三成。

另外購屋總價來算，如果購買1千萬房子，以30年無寬限期計算，每月還款金額約3.1萬元，加上都會區基本生活約1.5萬到2萬，在月支出約5萬元情況下，購買1,000萬的第一房，推算月收入需達10萬元，才有機會取得八成貸款。

若是購買2,000萬房子，每月房貸約6.2萬元，連同基本生活費，每月支出約8萬元，推估月收入需達16萬，才能順利拿到首購八成足額貸款。

陳定中表示，目前除了銀行加嚴財力審核，財金部會對新青安的查核也不停歇，申貸戶被查出違規，將追回利率補貼，並縮短貸款年期，如此一來，每個月的還款金額將大幅增加，資金靈活性較低的屋主可能萌生短期急售的壓力。

台中市區房價動輒5字頭，讓年輕人哀號「買不起」；隨著台中捷運藍線預計今年動工，市府昨通過捷運橘線延伸海線可行性研究墊付案，加上房價基期低，還找得到「3」字頭房子，吸引建商布局海線，甚至有建商在清水銀聯段造鎮引起話題。

台中市民政局統計，海線四小龍「龍井、沙鹿、清水、梧棲」等4區近10年來人口從27萬9854人，直線上升至33萬3147人，10年來湧進5萬3293人。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中說，台中海線親民房價，是攏絡買盤的重要誘因。以中科周邊為例，園區核心的西屯區，去年新案均價73.3萬元，但往海線走，房價便一路下降，甚至可以找到「3字頭」的預售案，中古屋更不乏2字頭物件，使中科的作業員、市區就業通勤族，將目光轉往海線，激勵海線的人口及房市發展。

隨著軌道經濟的延伸、攸關台積電設廠的中科二期擴建計畫、台中國際機場2035年整體發展計畫，以及台中港特定區等重大建設逐漸推進，房市「西進西台中」成形。其中，位於海線四小龍核心的清水區，擁有完善的生活機能，「清水國際城計畫」成為西進重要推力。

清水目前仍屬於相對親民的購屋區域，吸引首購族、首次換屋族目光。知名的品牌建商如龍寶、精銳、宏銓、新業建設等已跨出市中心，轉向台中海線布局。其中，兆國營建機構更在清水銀聯段布局了5筆土地，總面積達2542坪，預計推出造鎮系列。

兆國營建董事長林家維說，兆國營建在台中海線深耕40年，擁有40年甲級營造，要求安全第一，重視細節、品質。會選擇在清水銀聯段造鎮，主要政府陸續投入重大交通等公共工程，加上台中房市剛性需求仍在，此區基期較低，吸引首購首換的自住客青睞。


「西進西台中」概念成形 清水國際城成為新興房市熱點
經濟日報

台中房市熱度持續攀升，大家所熟悉的三屯五區成交價已站穩於每坪50萬元以上。隨著軌道經濟延伸、中科二期擴建、台中國際機場2035年整體發展計畫及台中港特定區等重大建設逐步推進，台中房市「西進西台中」概念逐漸成形，其中，清水國際城正成為市場矚目的新興房市熱點。

北部地區受惠於交通建設，縮短城鄉之間的距離，「脫北者」一詞的出現，讓不少置產客、首購族看見購屋的希望。

而在台中，大肚山以西被視為都市發展的分界線，隨著「台中西移計畫」的推動，過去的清水、梧棲、沙鹿、龍井等海線地區發展已與市區接軌。西台中的經濟、交通、就業機會不斷擴展，形成了「山海屯一體」的新城市格局。

根據台中市民政局統計，海線四小龍近10年來人口自27萬9,854人，直線上升至33萬3,147人，換句話說，短短10年就湧進5萬3,293人，等於海線每年至少需要供給6,000戶房子，才能供需平衡。

其中，位於海線四小龍核心的清水區，原本就擁有完善的在地生活圈與生活機能，並參與各項重大建設的發展過程。山海屯一體的「清水國際城計畫」成為西進發展的重要推力之一。

清水區位於海線核心區域，以宜居環境與完整產業鏈吸引企業與人口進駐，加上台中國際機場擴建計畫的助力，市府基於全球化的競爭角度，因應海空雙港的便利，及中科產業軸帶與航太產業發展，台中國際機場門戶計畫案肩負國際商務發展門戶，搭配機場捷運（橘線）串連台中國際機場、都會核心地區及屯區，預計將帶動物流、觀光、商業與住宅需求同步成長。

兆國營建機構董事長林家維指出，有著台中門戶之姿的海線區域，相較市中心每坪成交價動輒破6字頭的情況，清水目前仍屬於相對親民的購屋區域，「剛剛好的單價，最適合的總價」，吸引許多首購族與置產者的目光。

從另一個角度觀察，過去台中知名品牌建商如龍寶、精銳、宏銓、新業建設等，早已跨出市中心，轉向海線布局。其中，兆國營建機構更在清水銀聯段布局了5筆土地，總面積達2,542坪的造鎮系列，顯示出兆國營建機構對清水未來發展的高度信心。

林家維表示，隨著捷運藍線、台中國際機場擴建、台中港發展等建設到位，海線四小龍房市潛力將進一步提升，其中更以清水區房市將有望呈跳躍式爆發，對於尋找增值機會的投資者而言，海線四小龍中，清水區無疑是最值得關注的黃金區塊。

日勝生（2547）去年底子公司處分土地利益可望今年入帳，加上三芝樂齡宅今年將認列，多方強勢表態，19日股價衝上13.50元波段高點，上漲4.25％，已連四漲，日KD及周KD持續黃金交叉，月KD黃金交叉開口持續擴大；成交張數逾2.1萬張，三大法人買超9,215張，其中外資已連14買。

去年房產本業無新案完工，全年小虧；去年底子公司立疆開發以53.68億元賣掉桃園2.45萬坪工業地，挹注母公司獲利，加上三芝「日初不老莊園」1、2期樂齡宅將完工交屋，且已完銷，全年獲利動能可期。

中信房屋宅調查，過半認為第二季景氣會比現在差，僅20％認為半年內可進場；惟購屋信心略有回升

經濟局勢詭譎，市場對經濟及房市景氣前景看法保守。根據中信房屋宅調查，有52％民眾認為第二季景氣會比現在差，更有近8成的受訪者認為理想的購屋時機至少需等待一年以上，即2026年之後才會到來，僅有20.5％認為未來半年內適合進場購屋，不過與上季調查結果相比，本季的購屋信心略有回升。

調查顯示，有52％民眾認為第二季會比第一季差，僅有16.1％預期景氣優於現狀。中信房屋研展室副理莊思敏指出，儘管主計總處預測今年經濟成長率將維持在3.14％，但自川普重返白宮後，其關稅政策及美國本位主義言論頻頻引發國際關注，令主要貿易夥伴國深感不安，加劇全球經濟的不確定性。此外，若未來川普政策引發全球通膨壓力，經濟環境勢必將變得更加複雜難測，使消費者對第二季經濟景氣保守看待。

調查也發現，有近8成民眾認為理想的購屋時機至少需等待一年以上，不過認為未來半年內適合進場購屋者有20.5％，較上季的16.8％，提升三個百分點。

莊思敏認為，農曆年後，由於年終存款的增加，銀行房貸水位壓力得到一定緩解，加上剛性買盤遞延出籠，近期看屋人數相較於去年底明顯回升，且以首購族和換屋族為主，顯示自住客群仍是市場的主要驅動力。不過，台灣今年經濟成長力道減弱，通膨壓力逐漸浮現，增添未知性，未來房市走向還需密切關注整體經濟的變化以及政策的調整。

此外，台積電加碼投資美國，不過多數民眾對於台積電國內設廠區房市仍樂觀看待，調查顯示，53％受訪者預期台積電周遭的房價仍將持續上揚，31.9％認為維持穩定，僅有10.4％認為會下跌，這也反映台積電設廠並投入營運的地區，由於就業人口紅利與經濟效益的帶動，房市表現仍具備長期支撐力。

受到政策打房有感、土融貸款成數壓低至4成、銀行貸款趨於嚴苛等影響，今年第一季土地交易市場明顯失溫；去年建商買地大爆炸的盛況已不復見，取而代之的是合建案、都更、捷運聯開案。

據統計，今年以來上市櫃建商搶地、補庫存，有5成以上是簽下合建、都更或政府公辦都更、捷運聯開案等，且建商全年購地金額目標也下修，以避免負債比再攀升、降低資金積壓在購地上的風險。

據公開資訊觀測站資訊顯示，今年以來上市櫃建商、房仲就取得至少34筆土地，涵蓋全台六大都會區，其中採合建、都更及競標政府公辦都更案、或捷運聯開案等方式取得的土地就有20筆，占比逾5成8；至於採取買斷的土地有14筆，占4成多。

今年搶地最積極是達麗、愛山林、潤泰新，今年以來分別搶下四、三、三筆土地，包括達麗在新北泰山段斥資1.15億元取得243坪土地，合建分屋土地約670坪；台南歸仁7.25億元買下1,353坪土地；得標高雄左營廓後段公辦都更1萬多坪。

愛山林取得台北市南港台電CR-1公辦都更案、新竹合建案，及高雄郡都建設合作案；潤泰新簽下新北新泰塭仔圳市地重劃區2,731坪合建案、新北新店十四張區段徵收2,962坪合建案，及北市大安區逾900坪都更案共三筆。

不過愛山林及潤泰新這六筆土地，取得方式都不是透過買斷，而是採合建、都更方式取得；特別的是其中愛山林還以3億元取得高雄郡都建設丁種特別股，間接投資郡都建設高雄橋頭區後壁田建案，日後再依出資比率分配該案的稅後純益。

戴德梁行分析，在限貸令的陰影下，建商購地動能恐下降。預估上半年政策打房無鬆綁跡象下，連帶預售推案將急凍，建商將暫停土地進貨，對於地方政府的容積移轉政策即將轉為繳納容積代金的地區，預期將產生先搶建照、暫停開工，必要時展延建照的保守策略。

中捷紅線可行性研究啟動，未來台中豐原區通勤至傳統台中市區通勤時間將大幅縮短，加上「豐富健康產業園區」開發案已動工，交通建設與產業園區雙利多，吸引包括富宇、櫻花建、華建、亞昕、國聚、久樘、鼎佳、勝美等開發商插旗豐原搶地，區域指標新案單價已站上5字頭，成為北台中推案熱區。

中捷紅線可行性研究農曆年後正式啟動，該路線將橫跨北區、北屯區、潭子區、神岡區及豐原區等行政區，預計設置八座高架車站，沿線途經崇德路、承德路、豐原大道一段及中正路等主要幹道，串聯一中商圈、崇德商圈、漢神洲際購物中心、潭雅神綠園道等重要商圈與生活廊道。

除捷運紅線的規劃，豐原本身已有國道一號、四號雙快速路網及台鐵豐原站，未來中捷綠線延伸線亦將通達此處，使豐原交通樞紐地位更加鞏固。

豐原區最大招商計畫「豐富專案」總投資達75億元，規劃興建醫院、綜合長照機構與公托中心，打造全齡健康福祉園區，預計2028年營運，未來將提供急性醫療、長照、運動醫學、生技產業及產學合作等多元服務。

根據樂居最新統計，豐原區近一年新案成交平均單價41.75萬元，而豐富健康產業園區周邊房市更出色，如成功生活圈近一年房價漲幅11.61％。觀察內政部實登揭露，「慶山明仁」、「富宇大宅豐鼎」最高成交單價已站上5字頭；久樘開發近期推出的預售案「久樘雋陽」，吸引不少區域客詢問。


交通建設＋產業園區助攻吸大型開發商搶地 豐原房價水漲船高

豐原區近期獲中捷紅線可行性研究啟動的利多，未來將可大幅縮短到台中市區通勤時間，加上總投資額75億元的「豐富健康產業園區」開發案去年5月動工，近年來吸引包括富宇、櫻花建、華建、亞昕、國聚、久樘、鼎佳、勝美等大型開發商相繼插旗豐原搶地，區域指標新案單價已站上5字頭，在交通建設與產業發展雙利多助攻下，豐原已成為北台中推案熱區。

中捷紅線可行性研究今年農曆年後正式啟動，該路線將橫跨北區、北屯區、潭子區、神岡區及豐原區等五大行政區，預計設置八座高架車站，全長11.8公里，採高架設計，沿線途經崇德路、承德路、豐原大道一段及中正路等主要幹道，將有效串聯一中商圈、崇德商圈、漢神洲際購物中心、潭雅神綠園道等重要商圈與生活廊道。

除了捷運紅線的規劃，豐原本身已擁有國道一號、國道四號雙快速路網及台鐵豐原站，未來捷運綠線延伸線亦將通達此處，使豐原交通樞紐地位更加鞏固。在多重交通建設推進下，豐原連結台中市區及山城地區的便利性大幅提升，成為新興交通樞紐。

不僅如此，豐原區最大招商計畫「豐富專案」總投資達75億元，規劃興建醫院、綜合長照機構與公托中心，打造全齡健康福祉園區，預計2028年營運，未來將提供急性醫療、長照、運動醫學、生技產業及產學合作等多元服務。

根據樂居最新統計，豐原區近一年新案成交均價41.75萬元，而豐富健康產業園區周邊房市表現出色，如成功生活圈近一年房價漲幅11.61％。進一步觀察內政部實登揭露，「慶山明仁」、「富宇大宅豐鼎」最高成交單價已站上5字頭，顯示豐原房價穩步上揚。

此外，持續看好豐原區的開發潛力，久樘開發近期推出地上15層、地下3層新案「久樘雋陽」，近千坪角地坐落豐原門戶，鄰近成功路商圈，擁有成熟的生活機能；透過國道1號串聯國道3號、4號及74號快速道路，交通便利。為了貼近區內剛性買盤與換屋族需求，該案規劃實用適居的36至38坪、42至43坪3+1房格局，每戶皆享有前後棟距寬闊的休閒綠地空間，吸引不少區域客詢問。

區域房仲業者羅玉幸表示，豐原近年受惠豐富健康產業園區的開發，以及捷運紅線等交通建設的推動，區域機能日趨完善，加上豐原鄰近中科后里園區，就業人口紅利帶動剛性買盤，在多重利多加持下，豐原的發展潛力不容小覷。

合心開發執行長李正聰19日接任大高雄不動產開發公會第13屆理事長。李正聰表示，要將公會打造成為「服務型、學習型、公益型、溫暖型、以及環保型」的全方位組織，期待每年會員數成長5％，成為具獨特性與品牌價值的成長型公會。

在服務會員部份，李正聰表示，未來將由秘書長傅昭睿領軍的秘書處，提供開工報備等高效服務，並加速推動「同業互保」流程，確保會員權益無縫銜接。此外，公會將持續執行「168富巢芳蹤」，提升服務深度與廣度。

針對中小型企業為主的高雄建築業，公會計畫每年舉辦2至3次同業參訪，聚焦建築美學得獎作品及中北部標竿案例，同時推出專業講座，透過學習助力會員提升競爭力。

李正聰坦言，未來三年充滿挑戰，建築業景氣在政府宏觀調控下，自去年9月第七波信用管制後，金流緊縮導致市場熱度不如以往，來人量與消費者信心都受影響。不過李正聰強調，景氣無法預測，但「我們能做的是打穩根基」，他說，公會透過參訪與教育訓練，幫助會員提升專業能力，景氣回暖時就能大展身手。


大高雄不動產公會新任理事長李正聰喊話：未來3年會員每年增5％

合心開發執行長李正聰，19日獲得理事會推選，接任大高雄不動產開發公會第13屆理事長，李正聰表示，未來要在剛卸任的榮譽理事長洪光佐既有基礎之下，將公會打造成為「服務型、學習型、公益型、溫暖型、以及環保型」的全方位組織，每年會員成長5%，成為具獨特性與品牌價值的成長型公會。

1989年成立的大高雄不動產開發公會，19日下午在高雄漢神巨蛋召開會員代表大會，高雄副市長林欽榮、中華民國不動產開發公會理事長楊玉全，台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶、高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷、以及各縣市建築公會龍頭，還有歷屆理事長等多位產官學人士與會。

大會的重頭戲之一是改選理、監事、以及理事長，現任常務理事李正聰獲推派為新任理事長，並從現任理事長、上揚建設董事長洪光佐手上，接過印信。即將卸任的洪光佐，感謝全體理監事與會員過去3年的支持，他表示，畢業於成功大學會計系的新任理事長李正聰，曾擔任高雄市建築經營協會理事長，期待他能帶領公會在瞬息萬變的房地產市場中，穩健前行，迎接未來挑戰。

李正聰指出，未來要在榮譽理事長洪光佐、以及歷屆理事長奠定的堅實基礎之下，融入個人理念，透過差異化策略，塑造公會的獨特性，將公會打造成為「服務型、學習型、公益型、溫暖型、以及環保型」的全方位組織，每年會員成長的目標是5%，成為具獨特性與品牌價值的成長型公會。

他說，未來在服務會員部份，將由秘書長傅昭睿領軍的秘書處，扮演會員的堅強後盾，提供開工報備等高效服務，並加速推動「同業互保」流程，確保會員權益無縫銜接。此外，公會將持續執行「168富巢芳蹤」，提升服務深度與廣度。

針對中小型企業為主的高雄建築業，公會計畫每年舉辦2至3次同業參訪，聚焦建築美學得獎作品及中北部標竿案例，同時推出專業講座，邀請業界資深人士、政府官員、以及知名企業領袖，分享實務經驗，透過學習助力會員提升競爭力。

李正聰表示，他將延續前任理事長洪光佐的光榮傳統，公會將繼續與高雄市社會局合作，推動「公益居家修繕」計畫，號召會員公司參與公益個案。此外，這一屆開始成立的「災害應變委員會」，以天災救援為目標，像是公會去年援助市府在颱風後的樹木清理行動，未來將此機制常態化，減輕市政府負擔。

而他上任後，公會將新設「長期發展委員會」，透過餐會邀請資深業界前輩，分享經驗，凝聚二代接班人與老輩建築人的情感連結，同時推動「無紙化公會」，理監事會與會員大會全面電子化，並優化餐會菜色減少浪費，展現公會溫暖與環保承諾。

李正聰表示，未來3年，當然也充滿了很大的挑戰，建築業景氣在政府的宏觀調控下，自2024年9月的第七波信用管制之後，金流緊縮導致市場熱度不如以往，來人量與消費者信心，都受影響。

不過，李正聰強調，景氣無法預測，但，「我們能做的是打穩根基」，他說，公會透過參訪與教育訓練，幫助會員提升專業能力，景氣回暖時就能大展身手。

旭輝控股集團（00884.HK）修訂了境外債務重組的支援協定，涉及增加支付寬限期、降低新票據的利率等。

3月18日，旭輝控股集團發佈公告，宣佈與債券持有人小組就重組支援協定修訂達成原則性一致，並披露重組實施計畫的最新進展。

公告稱，旭輝控股集團自2024年9月及10月先後發佈重組支援協定公告及修訂條款公告後，又持續與債券持有人小組及其他境外債權人保持溝通。公告稱，基於目前的業務營運及財務表現、房地產行業面臨的困難，公司一直考慮進一步修訂建議重組的條款。

本次修訂涉及對新票據及貸款條款的調整。新增利息支付寬限期、本金延遲支付機制，並限制債權人于特定情況下採取強制行動的權利。同時，允許公司在特定條件下重新指定或替換“出售資產”。

旭輝控股集團還調整了利率與支付安排。選項3、4A、4B、5A及5B項下的新票據基礎年利率範圍從原條款調低至1.00%～1.25%。

基準日期後前三年內取消利息及本金的強制現金支付，原三年內到期本金遞延至較後期間（最終到期日不變）。基準日期由“2025年3月31日或重組生效日較早者”修訂為“2025年6月30日或重組生效日較早者”。

調整還包括現金代價與協議費用。選項2A及2B的現金代價調整為分三期支付（重組生效日及之後12個月內）；早鳥重組支援協定費及一般協定費分別降至債權人索償額的0.15%及0.05%。

關於重組實施計畫，公告稱，公司擬通過香港法院程式推進重組，計畫會議召集聆訊定於2025年4月23日10時在香港高等法院舉行，屆時將審議並表決重組方案。公司表示，重組完成後有望緩解短期流動性壓力，優化資本結構。

遠洋集團旗下3只債券停牌。

3月19日，遠洋集團旗下的北京遠洋控股集團有限公司發佈公告，為做好相關債券後續償付安排，經向上交所申請，H15遠洋3、H15遠洋5、H21遠洋2自3月19日開市起停牌。

這3只債券最近的本金償付節點分別為今年12月27日、明年11月19日和後年1月19日，償付金額為本金的5%。

目前，遠洋集團旗下債券已經有7只停牌。2月25日起，遠洋集團旗下的另外4只債券H18遠洋1、H19遠洋1、H19遠洋2、H21遠洋1已經停牌。

澎湃新聞記者獲悉，遠洋集團境內債務的重組已經進展到與債權人進行初步溝通的階段，並計畫在8月下旬之前推出整體重組方案，重組範圍至少涵蓋7只公司債，本金約130億元。

境外債務方面，2月20日，澎湃新聞曾報導，遠洋集團境外債務重組方案已經獲批，但重組生效仍需要完成各種程式性的前置條件，預計在法庭裁定後的一兩個月內完成。

3月17日，遠洋集團發佈公告宣佈，各方以同意傳票方式提出聯合申請後，中國香港高等法院於3月17日頒令撤銷針對遠洋集團的清盤呈請。遠洋集團同時表示，截至公告日，也無針對公司的待決清盤呈請。

3月18日，中國奧園（03883.HK）發佈盈利預告。

公告顯示，預期2024年度錄得虧損淨額不超過30億元，而2023年虧損淨額約96億元；公司股東應占淨利潤不超過5000萬元，相對應2023年公司股東應占虧損淨額約95億元。虧損淨額減少及公司股東應占虧損淨額轉為公司股東應占淨利淨額主要由於公司完成境外債務重組錄得重組收益；本年度交付體量減少令銷售物業收入確認減少；就物業項目作出減值撥備增加等綜合因素所致。

撇除重組收益的影響後，集團預期虧損淨額及公司股東應占虧損淨額均較2023年度錄得擴大虧損。

3月11日，中國奧園發佈公告，宣佈其境外債務重組計畫取得新進展，即持有期延長六個月。

根據中國奧園計畫及Add Hero計畫的條款，此次延長將持有期屆滿日期推遲至2025年9月22日，即重組生效日期後18個月的日期後的下個營業日。中國奧園及Add Hero保留全權酌情進一步延長該日期的權利，將根據持有期信託契約條款可分配信託資產的最遲日期來確定。

早在2022年1月底，中國奧園曾公告宣佈，將不會為本金為1.88億美元和5億美元的兩筆境外債務支付剩餘本金和利息。當時這一舉動也正式宣告中國奧園違約。此後，中國奧園啟動了漫長的境外化債工作。

2024年1月12日，中國奧園宣佈，境外債重組計畫已獲得開曼群島法院、英屬維京群島法院及香港法院認許。

中國奧園主要採取“債轉股”形式進行重組，將發行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務進行置換，包括4只共計23億美元的新債務工具展期至2031年，以及14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券、16億美元永續債。

中國奧園委任的財務顧問畢馬威此前曾表示，中國奧園境外債務重組涉及債務本息共計約73億美元，涵蓋12筆美元債、銀團貸款、雙邊貸款、私募債、擔保境內債等諸多類別債務，規模大，結構複雜。

按照中國奧園的預計，在重組後的8年時間內，中國奧園預計將減少境外債務支付壓力本息49億美元。

嘉里建設(00683)公布，2024全年基礎盈利39.7億元，按年上升25%，高於市場預期30.8億元。淨利潤8.08億元，按年下跌75%。

*去年合約銷售額按年下跌10%*

集團去年錄得合約銷售額126.05億元，按年下跌10%，主要由於內地合約銷售額減少，而部分跌幅被香港合約銷售額的改善所抵銷。於2024年12月31日，尚未確認的合約銷售額約為102億元，其中57%來自香港項目，43%來自內地項目。相關收入預計將於2025年該等項目落成並向買家交付已落成單位後確認。

於2024年，內地物業部錄得合併收入136.65億元，按件升38%，及合併業績44.46億元，按年跌20.4%。香港物業部錄得合併收入76.96億元，按年跌6.5%，合併業績則為24.04億元，按年升3.1%，合併收入下跌主要由於發展物業的銷售確認減少。

*對香港及國內前景感樂觀*

主席名稱郭孔華表示，展望未來，對內地的長遠增長前景保持樂觀。從結構性因素分析，內地的城市化水平仍顯著低於其他較發達經濟體，消費佔本地生產總值的比重亦存在明顯差距。內地城市的進一步發展與壯大，以及中產階級消費力的崛起，加上產業與創新提升至國際競爭水平，將繼續成為內地經濟增長的關鍵推動力。

香港作為內地與國際市場的唯一金融門戶，集團對其前景亦感到樂觀。隨著內地企業積極拓展國際市場，加上國際投資者持續在內地展開投資活動，香港作為內地國際金融中心的獨特角色將日益重要。

然而，短期內香港和內地的營商及消費者信心何時能顯著恢復，仍存在不確定因素。貿易局勢緊張及地緣政治風險進一步加劇市場挑戰，美國利率預期於可見未來將維持較高水平。因此，集團將繼續保持審慎態度，專注於減少負債及維持穩定股息。

在本年度的財報季，行業龍頭之一的招商蛇口(9.570, -0.08, -0.83%)率先交卷，這份中規中矩的財報背後，可以看到頭部企業在淡市之中的生存境況。

根據招商蛇口2024年年報，其2024年營業收入為1789.48億元，同比增長2.25%；歸母淨利潤40.39億元，同比下降36.09%；基本每股收益0.37元，同比下降43.08%。

利潤表現雖然繼續下跌，但招商蛇口銷售仍然保持在較好水準。2024年，招商蛇口銷售面積達到936萬平方米，銷售金額高達2193億元，坐穩行業“五強”之位。招商蛇口的現金流量表也保持穩健，其經營現金流淨額與貨幣資金創五年新高，且保持“三道紅線”綠檔水準。

近期，房地產行業出現回暖勢頭，招商蛇口也觀察到了市場的變化。招商蛇口董事長蔣鐵峰認為，行業總體的趨勢是止跌企穩、結構分化狀態。當前房地產行業處於調整關鍵期，正逐步邁向健康穩定發展軌道。

在此背景下，招商蛇口再次重申投資原則。

蔣鐵峰強調，首要原則是“戰略上不失誤”。招商蛇口秉持謹慎態度，對政策走向和市場形勢進行精准研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，公司將優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。

加緊盤活存貨

招商蛇口的利潤表現持續下行，與市場環境有關。

在公告中，招商蛇口解釋稱，利潤下行主要系受行業整體下行影響，其開發業務專案結轉毛利率同比下降，計提房地產項目減值準備同比增加所致。2024年，招商蛇口計提資產減值59.44億元，包括針對三四線城市去化困難項目的存貨跌價準備35.75億元。

雖然利潤表現不佳，但招商蛇口的毛利率在去年呈現止跌的趨勢。去年全年，招商蛇口毛利率達到了14.61%，與2024年前三個季度相比，提升了4.66個百分點。

營收和利潤保持在行業較好的水準，招商蛇口也仍然注重現金流量表的管理。2024年，招商蛇口經營活動現金流量淨額319.64億元，在手現金1003.51億元，達到5年來最高水準，資產負債率62.37%、淨負債率55.85%、現金短債比1.59。

此外，招商蛇口在“三道紅線”監管指標上持續保持綠檔水準，其剔除預收賬款後的資產負債率為62.37%，淨負債率為55.85%，現金短債比達到1.59。在融資方面，招商蛇口全年新增公開市場融資154.6億元，且票面利率均為同期同行業最低水準，綜合資金成本降至2.99%，較年初下降了48個基點。招商蛇口稱，將全面打造“棉襖式”的現金流量表和“堡壘式”的資產負債表。

銷售方面，去年招商蛇口累計簽約銷售面積達到了936萬平方米，簽約銷售金額達2193億元，同比略有下滑，但仍然鞏固了行業“五強”的地位。

在房地產行業承壓的背景之下，招商蛇口也加強了存貨管理，這是所有房企在風險化解方面的必要動作，招商蛇口也在這方面取得了一定的成效。

自2023年一季度以來，招商蛇口存貨周轉天數連續八個季度呈現下降趨勢。至2024年四季度末，存貨周轉天數已降至925.69天，同比下降8.59%，環比下降42.68%，這標誌著公司的資產運營效率在逐步提升。

把握結構性行情

近期，房地產行業出現回暖勢頭，高能級城市成交有企穩趨勢，一線城市以及重點二線城市土地市場也頻頻出現亮點。招商蛇口總經理朱文凱也在業績會上表示，在“穩樓市”信號強有力地釋放下，2025年會是房地產市場築底回穩的一年。

即便看到了市場的回暖信號，但招商蛇口仍將保持十足的審慎。蔣鐵峰表示，當前支撐房地產高速發展的四大紅利已經逐步消退，房地產發展的新模式正在建立，房企必須主動做出戰略轉型和經營調整，主動適應新形勢。

從整體的市場表現來看，房地產市場的結構性機會仍然存在。根據招商蛇口的調研，在北京、上海、深圳的部分核心地段，180~200平方米的改善性住宅依然稀缺。招商蛇口將繼續堅持區域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選的投資策略，資源投放聚焦強心城市。

根據招商蛇口年報，2024年累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，需支付地價約為335億元。

報告期內，招商蛇口在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，在“強心30城”的投資占比達98%。其中，僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%，較2023年進一步提升，報告期內在上海獲取了7宗土地，廣州2宗，北京1宗。

這是比較普遍的策略。在當前市場行情並未十分明朗的前提下，多數龍頭房企都將有限的資源投入到核心城市。蔣鐵峰也表示，“聚焦核心城市、核心區域”已成為頭部房企的普遍策略。

這也帶來了另一個現象，即核心城市的土地競爭更加激烈。蔣鐵峰稱，核心城市土地市場競爭更為激烈，地價拍得比較高，但是如果把品質、配套做好，提升得房率，去化仍然較好，這也是招商蛇口不斷提升的方面。

據蔣鐵峰透露，在2024年招商蛇口所摘得的土地中，通過最近的動態評估，收益率、毛利率都比較高，至少在15%～20%以上，這也是未來貢獻銷售業績和結轉利潤的一個重要來源。

展望未來，蔣鐵峰認為，招商蛇口仍然要秉持審慎的態度，避免盲目擴張。“首要原則是‘戰略上不失誤’，要秉持謹慎態度，對政策走向和市場形勢進行精准研判，堅持在投資決策上不犯錯。具體而言，招商蛇口優中選優，聚焦核心城市與核心區域進行投資，避免盲目擴張，確保投資方向的正確性。”

同時，為了保持營收和規模穩定，招商蛇口也仍然要提升效率。蔣鐵峰提到，“作為一家市值近千億的上市公司，招商蛇口要保證公司的營收和利潤保持一定規模。為保證不失速，招商蛇口首先要守穩開發基本盤，加快存貨、首開樓盤的去化，適當降杠杆，謹慎投資，每一個投資要確保收益率非常高才會出手。”

與此同時，招商蛇口也將持續提升加碼運營板塊，加速轉型。蔣鐵峰認為，“雖然目前行業比較困難，但我們仍然要立足長遠，堅定發展信心，尤其是轉型的信心。我們還將進一步提升運營板塊的營收占比，這才是可以長遠發展的動力。”

內地媒體澎湃新聞報道，其獲取的非公開文件顯示，碧桂園（02007）尋求把旗下兩隻應該於3月支付的境內債分期款項展期至9月支付。

債務重組複雜 暫未達共識

碧桂園表示，公司當前經營端、融資端雙向承壓，現金資源十分緊張，暫無法籌集足夠現金資源用於公開債券的現金支付。基於公司償債資源梳理較為繁雜、重組方案制定存在複雜性、債券數量及投資人數量較多等實際情況，公司未能形成最終重組方案，暫未與債權人就整體債務重組方案達成一致。

碧桂園稱，希望通過本次議案，為公開債券爭取6個月的方案談判期，確保公司能在穩定的外部環境中，夯實方案並有充足的時間與債權人共同推進整體債券重組方案的制定。

在此之前，碧桂園已經申請包括上述兩隻債券在內的8隻境內債券自2025年3月17日開市起停牌。8隻債券的餘額約98.6372億元人民幣。

潤地簽63億貸款融資

另外，華潤置地（01109）宣布，其持有45%股權的Dragon Rider Development Limited，與特定銀行及金融機構，就上限為63.42億港元的定期貸款融資，簽訂了一份貸款融資協議。該貸款融資自該融資協議項下首次提取款項之日起計三個月後到期。

政府搶人才政策帶動下，內地客入市個案增加。中原地產指出，今年首兩個月一、二手住宅市場（私宅市場）共有約1364宗姓名為普通話拼音的買家（下稱普通話拼音買家）入市個案，較去年同期的935宗，增加45.9%。九龍東啟德最受此類買家歡迎，今年首兩個月錄得96宗普通話拼音買家的入市個案。

鍾情啟德 撤辣後累計1545宗

根據中原地產的數據，今年首兩個月私宅市場共有1364宗普通話拼音買家入市個案，其中2月有619宗，佔該月總私宅買賣登記2825宗約21.9%，按月下降1.6個百分點，但已經是連續第12個月處於20%以上水平。與此同時，首兩月普通話買家所涉買賣總成交金額約124億元，按年增約22.8%。

該行指出，近年啟德屬於內地客入市首選，今年首兩個月有96宗普通話拼音買家入市個案，令此類買家在啟德新區入市的個案，由去年2月撤辣後累積增加至1545宗，屬全港之冠，佔撤辣以來該區錄得3071宗私宅買賣登記約50.3%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，內地客買樓毋須再支付任何「辣稅」，今年《財政預算案》宣布把徵收100元印花稅的物業價值上限提高至400萬元，加上樓價已連跌3年累挫逾25%，相信可吸引更多不同類型的非本地客趁低入市。

不過，由於近期開售的多個細價新盤，買家以本地客為主，陳永傑估計，3月一手市場普通話拼音買家的佔比，有機會跌穿30%，見9個月低位。資料顯示，此類買家今年2月在一手私宅買賣的佔比為31.3%，按月跌5.1個百分點，連續兩個月回落。

面對甲廈空置率居高不下，世邦魏理仕認為，業主可考慮改裝商廈及定立主題，並建議政府可在政策上配合，讓部分商廈樓面可改作人才公寓。

世邦魏理仕發布最新研究報告，隨着工作模式轉變、企業更謹慎控制成本，加上新寫字樓供應急增，從現存寫字樓空置率高企及未來供應量，預計2030年前，空置樓面仍保持在約1,500萬平方呎，業主面臨重大挑戰。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，要吸納1,500萬平方呎空置的寫字樓空間，相信當前市況需要一個更廣泛的解決方案。他指，業主應考慮採用更多元化的方式，以提升大廈使用率。主題上，由於人口結構變化及政府政策支持，教育、創新及科技（I&T）、醫療保健及創意及文化等新興產業將成為本港經濟增長的主要動力。這類型的產業需要不同類型的辦公空間，有一定需求。

部分樓面 可改人才公寓

至於政府預計未來5年各行業將出現18萬名工人的短缺，外勞及大專學生人口勢增，再加上吸引高質素學生及技術專業人員來港的政策措施，預計相關住宿需求將會上升。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩提到，若政府可在政策上改動，例如把商廈內部分樓面，改變成特定人才公寓，並加入限制條例，可一方面紓緩商廈高空置率，亦可令輸入人才計劃上更完善。

陳錦平提出，本港共有186幢甲級寫字樓（包括800萬平方呎的空置空間）或適合改建為住宿，假設實用率為7成，將三分之一的合適空間改建為住宿，可產生380萬平方呎的總面積，或分別產生1.9萬至3.8萬個住舍單位。

正榮服務(06958)公布，預期集團於截至2024年12月31日止年度的母公司擁有人應佔虧損將不超過3億元(人民幣．下同)，截至2023年12月31日止年度的母公司擁有人應佔虧損為8100萬元。

期內虧損擴大主要由於商譽減值不低於2億元，其乃由於激烈的市場競爭，集團過往年度收購的若干附屬公司的部分合約無法續簽。因此導致該等附屬公司的收入及利潤減少，從而使該等附屬公司的商譽賬面值減少；及受中國房地產低迷影響，地產公司回款率下降，導致集團計提的應收賬款減值撥備不低於3000萬元等因素導致。

瑞銀投資銀行亞太及大中華區房地產研究主管林鎮鴻表示，在房地產下行四年後，一線和核心二線城市的企穩跡象日益增多，包括在政策未放鬆的情況下，今年2月二手房交易復甦，一線城市的庫存周轉月份降至平均水平以下，土拍溢價上升以及二手房掛牌量趨於穩定。

林鎮鴻指出，上述情況與2014-2015年周期拐點的跡象相似。在2024年年中放鬆限價措施後，開發商更有動力提高產品質量，增加與周邊二手房的差異度。

瑞銀將2025-2026年新房銷售預測上調7%-16%，二手房銷售預測上調7%-10%，目前預計全國房價將於2026年初企穩，早於之前預測的2026年中。

釋放過剩樓面 最多建3.8萬單位

甲級寫字樓空置率屢創新高，加上未來數年市場仍持續有新供應，有見及此，政府擬推出政策鼓勵市場改裝商廈成學生宿舍，令過剩的寫字樓樓面用途有望獲得釋放。世邦魏理仕發表研究報告指出，現時全港估計有186幢甲級商廈有條件把空置樓面改裝作住宿用途，當中涉及的空置樓面約800萬方呎，料可改建1.9萬至3.8萬個住宿單位，故建議業主應該重新評估其租賃策略，把甲廈改裝以提升使用率。

世邦魏理仕：外勞及人才需求大

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，隨着工作模式轉變、企業更謹慎控制成本，已徹底改變香港的寫字樓市場格局。截至2024年底，全港甲廈空置率高達17%，涉及空置樓面面積1520萬方呎。即使市場吸納量回復正常水平，料需時7年才能夠吸納有關樓面，考慮到未來供應量持續，預計2030年前空置樓面仍將保持在約1500萬方呎。

政府去年公布會推出先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，增加學生宿舍供應。陳錦平稱，根據該行估計，全港約276幢甲廈，總樓面涉8890萬方呎，其中186幢（約67.4%）或適合改建為住宿，涉及空置樓面約800萬方呎，若成功把合適的空置空間改建為住宿用途，料可提供1.9萬至3.8萬個住宿單位。除甲廈外，乙級商廈市場也存在機遇，目前約有500萬方呎的空置空間。

陳錦平認為，除學生宿舍供應短缺外，人才公寓、外勞宿舍等住宿需求亦緊張。政府推出一系列積極招攬人才措施，吸引專業人士來港就業，故此應考慮把甲廈改裝成學生宿舍外，同時把外勞及人才相關住宿需求包括在內。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩稱，內地專業人士在同一地方生活及工作的情況普遍，建議將整幢甲廈改裝為不同用途，包括集合辦公、零售、並提供宿舍空間的混合用途，但要政府有關措施配合。若能成功讓甲廈集生活、工作和社交於一身，提供完善生態圈，可提升租賃率，改善空置率高的問題。

每層少於1萬呎最適合改造

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷直言，位於非核心區的甲廈空置率短期內難望好轉，而位於灣仔、北角及油尖旺等地區的業主，可在政府推出改裝計劃後把商廈改造，提高競爭力。一般而言，考慮到住宿條件，樓面較小的大廈一般更為實用，故每層樓面面積在1萬方呎以內最適合改裝。

新盤銷情理想，萬科香港旗下大埔上然第一期昨天次輪發售118伙，即日售出107伙或約90.7%；全盤5天累沽330伙，佔單位總數403伙約81.9%。

上然第一期昨天次輪發售118伙，實用面積266至873方呎，折實售價337萬至1140.8萬元，折實呎價10886至15695元。大手買家優先揀樓，每組買家可購入2至8伙，下午4時陸續到長沙灣肇如大廈的售樓處報到，市場消息透露，該時段共售出22伙。

項目餘下96伙可供選購，直至大約晚上10時完成揀樓程序，全日共售出107伙。連同上周六（15日）首輪售出的223伙，全盤5日累沽330伙，相當於單位總數403伙約81.9%。

大手客掃鴨脷洲Coasto三單位

在上然第一期帶動下，昨天全港一手市場單日至少錄得132宗成交。宏安地產（01243）旗下鴨脷洲惠風街1號Coasto昨天連沽3個兩房戶，實用面積360及371方呎，成交價666.4萬至683.8萬元，呎價18431至18611元。宏安地產執行董事程德韻透露，前述3伙由同一組買家購入。

長實（01113）旗下沙田九肚豪宅項目名日．九肚山昨天錄得1宗成交。長實營業經理詹勳榮說，該單位為1座10樓A室，實用面積1213方呎，4房間隔，成交價2102.8萬元，呎價17336元。

住宅租金持續上揚，部分鐵路盤租金更在短短逾一年勁升12%。百老滙電器家族成員鄧靄庭剛以每月2.8萬元租出香港仔黃竹坑站港島南岸揚海一個2房單位，租金較該單位逾一年前舊租高3000元或12%。

代理透露，上述由鄧靄庭於2021年斥1783.68萬元一手購入的揚海2B座中層E室，實用面積553方呎，2房間隔，原以每月3萬元放租，剛減2000元或6.7%至2.8萬元租出，呎租50.6元。該單位2023年12月曾以每月2.5萬元租出，即租金較當年上升3000元，升幅12%。百老滙電器家族近年購入揚海及同區晉環多個單位收租，單計晉環已知涉及至少8伙。

凱柏峰I首預租 每呎41.8元

東涌藍天海岸2房戶租金約2年間更大升22%，中原地產副分區營業經理曹嘉華表示，該單位為2座低層H室，實用面積561方呎，近期獲一名中環上班族議價700元或3.7%，以每月1.83萬元承租，呎租32.6元，對比該單位約2年前舊租約月租1.5萬元，急彈3300元或22%。業主2006年以182.5萬元買入該單位。

入伙盤陸續錄得首宗租賃成交，繼何文田瑜一發展項目後，最快本月底入伙的將軍澳日出康城凱柏峰I，亦錄得首宗預租個案。美聯物業高級分區營業經理黃富國說，1A座中層E室，實用面積455方呎2房戶，剛以每月1.9萬元租出，呎租41.8元，與同區日出康城MONTARA近期2房戶成交呎租41.1元相若。業主2022年以854.91萬元一手入市，回報約2.7厘。據悉，凱柏峰I目前共有約30個預租放盤，呎租最平50.2元起，為1A座中層D室1房單位，實用面積329方呎，正以每月1.65萬元招租。

半山單幢豪宅接連錄得巨額蝕讓個案，繼西半山Cluny Park早前有4房戶連一個車位勁蝕2665萬元或31.7%後，位於中半山堅尼地道4號的君珀，剛有4房單位連同一個車位以5300萬元易手，原業主賬面損手3424.3萬元，大幅虧損39.3%。

消息稱，上述蝕賣的君珀高層A室4房戶，實用面積1753方呎，原本連一個車位以6000萬元放售，剛累削700萬元或11.7%，連一個車位以5300萬元賣出，呎價30234元。

據悉，該單位及一個車位由已故萬華媒體（00426）前主席張鉅卿長子張昌亦持有，其中住宅單位2012年以8524.3萬元一手買入，張昌亦2014年再以200萬元增持車位，即合共以8724.3萬元入市，是次一併易手，賬面勁蝕3424.3萬元，貶值39.3%。

君臨天下凶宅同層撻訂損失156萬

經營約克國際幼稚園的約克教育機構創辦人馮禮城及相關人士，亦沽出手持多年的物業，在上月以4350萬元售出中半山帝景園4座中層B室連一個車位，實用面積1513方呎，3房間隔，呎價28751元。該單位及車位早於1999年以1700萬元購入，賬面獲利2650萬元或1.6倍。

另方面，尖沙咀九龍站君臨天下驚現撻訂個案，據悉，該屋苑3座極高層F室複式戶，實用面積1825方呎，3房間隔，連190方呎平台，屬人稱「水果大王」的富商彭熾輝早年租住並遇害的單位同層。該F室複式戶去年10月一度連一個車位以5200萬元易手，惟買家最新已撻訂，按一般二手買賣臨時訂金為樓價3%至5%計，料損失訂金至少約156萬元；該單位現以5200萬元重新放售。

100元印花稅效應，細價樓交投趨增，牛頭角得寶花園3月暫4宗成交按月增3倍，銀碼介乎300萬至320萬元；另沙田花園城一個2房以308萬元沽出。

牛頭角得寶花園3月暫4宗成交，較2月全月1宗增3倍，銀碼介乎300萬至320萬元。市場人士指，得寶花園B座高層6室，實用面積282平方呎，1房間隔，以320萬元易手，呎價11,348元。售價較網上銀行估價304萬元稍高。原業主於2013年4月以303.8萬元購入，持貨12年帳面獲利16.2萬元或升值5%。目前屋苑叫價介乎300萬至400萬元單位約22個放盤。

西營盤瑧蓺暫錄3蝕讓個案

再者，沙田花園城一個2房以308萬元沽出。利嘉閣地產大圍區高級分區董事馮澤源指出，花園城3期雅蘭苑中層I室，實用面積302平方呎，原則2房，叫價320萬元，現以308萬元易手，減價12萬元，呎價10,199元。原業主於2008年以120萬元購入，持貨17年帳面獲利188萬元或1.6倍。

另外，市場消息透露，西營盤瑧蓺本月連錄3宗蝕讓個案，其中瑧蓺高層J室，實用面積221平方呎，屬於開放式間隔，原本叫價550萬元放盤，議價後以462萬元易手，呎價約20,905元。原業主於2018年以753萬元購入，持貨約7年帳面蝕讓291萬元離場，期內貶值39%。

另一方面，跑馬地成和道昌明大樓低層55室，實用面積372平方呎，原本屬於2房間隔，業主現改為開放式間隔，單位早於2022年以推出市場放盤，原本叫價680萬元，多次調整售後，3月初減至380萬吸客，吸引買家洽購，最終再減50萬元，以330萬元易手，呎價8,871元。無論成交價及呎價均低於不少居屋價。

白居二客帶動居屋交投，旺角富榮花園3月錄5宗成交，一個3房以623萬元（未補地價）沽出。

世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示，富榮花園2座低層A室，實用面積592平方呎，3房間隔，內園，今年1月放盤，叫價650萬元（未補地價），現以623萬元易手，減價27萬元，實用面積呎價10,524元。

原業主於1998年4月以221.3萬元（未補地價）購入上址，持貨27年帳面獲利401.7萬元離場，單位期內升值1.8倍。

富榮花園3月5宗成交（全為未補地價），包括1間3房和4房2房，2房售價介乎390萬至530萬元。

康山花園3房560萬 呎價9459

另方面，利嘉閣地產康怡花園分行聯席董事陳家豪稱，鰂魚涌康山花園6座高層C室，實用面積592平方呎，採3房間隔，外望開揚城市景觀。原以650萬元（未補地價）放售，經誠意洽商後，累減至560萬元（未補地價）成交，呎價9,459元。

新買家為外區客，原業主在1987年以41.84萬元（未補地價）買入，持貨至今易手帳面獲利約518.1萬元或12倍。

青衣青泰苑3房 14年升值73%

至於自由市場，中原地產副分區營業經理曾偉旗表示，青衣青泰苑F座低層9室，實用面積645平方呎，3房間隔，自由市場叫價600萬元，減價34萬元以566萬元易手，呎價8,775元。原業主於2011年以328萬元（已補地價）購入，持貨14年帳面獲利238萬元或升值73%。

九龍站君臨天下3座高層單位，實用面積1,812平方呎，屬於3房間隔，連168平方呎空中平台，外望開揚海景，去年10月以5,188萬易手，呎價28,631元。

惟土地註冊處資料顯示，相關交易剛剛取消，若按傳統二手買賣臨時訂金為樓價3%至5%計，估計買方最少損失155萬元離場。區內代理透露，業主近日重新放盤，叫價5,200萬元。

資料顯示，上述君臨天下複式單位屬於凶宅同層單位，據了解，2013年有「水果大王」稱號的馬主彭熾輝，當年承租四太梁安琪一個單位與妻子同住，其間妻子懷疑彭出軌，向其餵食安眠藥後刺殺，其妻畏罪自殺。凶案發生後，全層單位租金及售價均受拖累，現時銀行仍未為該層樓面提供即時網上估價。

在60、70年代香港紡織業蓬勃時期，被稱為3大紗廠之一的屯門「大興紗廠」，近日出手以9,280萬元，向英皇 （00163） 收購屯門新都商場總數110個停車位及71個單車存放位連同現有租約。

涉110車位 71單車存放位

英皇國際去年10月放售屯門新都商場一籃子的舖位連同連停車場，意向價4.8億元。據英皇公布，將其中1樓及2樓的110個停車位及71個單車存放位連同現有租約，以現金代價9,280萬元向獨立第三方大興管理出售。

新買家大興管理有限公司（Tai Hing Management Limited），其公司董事包括陳鎮仁、何奕芹、孔祥煦，其中陳鎮仁為紡織廠大興紗廠執行董事，亦為大興紗廠創辦人陳元鉅的兒子。

大興紗廠昔日與南豐紗廠及香港紗廠，並稱香港3大紗廠，原址在屯門震寰路一帶，後來紗廠搬至屯門工業邨青楊街，舊址則由發展商恒隆興建成太興花園，不過到2014年大興紗廠已結束生產綫，據稱是香港最後一間紗廠。

來年度賣地表推出2幅九龍區住宅地招標，均屬改劃中地皮，其中佐敦谷彩興路，毗鄰公屋彩雲邨，地盤面積約4.09萬方呎，綜合市場估值約9.57億至10.68億，每方呎樓面估值約2600至2900元。

可建樓面36.81萬呎

上述地皮位於彩興路，毗鄰聖若瑟中英文中學、公屋彩雲邨，現址為時用作臨時公眾停車場及路政署的臨時維修站，原預留作社會福利設施及電力支站，檢視後建議轉用作私人房屋發展。但電力支站現時仍未有具體興建計劃，日後若有需要會再在附近覓地興建。

該地皮地盤面積約4.09萬方呎，以地積比率約9倍發展，涉及可建總樓面約36.81萬方呎，預計單位量約570伙；另有社會福利設施，須建嚴重智障人士宿舍暨展能中心，另有零售設施。

共涉約570伙

中原測量師行張競達認為，地盤都頗大，地皮鄰近彩雲邨，生活配套要靠該邨商場，交通方面距離港鐵站有一段距離，可能要轉接駁小巴前往。

另外，認為社福設施影響不大，如果設施同住宅能夠分開，問題就相對比較少。

美聯測量師行董事林子彬表示，該批新增用地發展規模適中，適合興建中小型單位，迎合大眾化市場，發展、投資及銷售風險相對較低，故料受發展商歡迎。

旭日國際旗下屯門青山灣段大型臨海項目黃金海灣．珀岸近期成交持續，昨日售出1A座23樓J室，面積313方呎，屬1房間隔，單位以372.5萬成交，呎價11901元。項目本月至今已連沽20伙，套現逾9400萬。

長實營業經理詹勳榮表示，旗下沙田九肚名日．九肚山昨日售出1座10樓A室，面積1213方呎，以2102.8萬售出，呎價17336元。據悉買家為本地客，與父母參觀後對單位一見鍾情，參觀後數小時內購入單位贈予父母。

名日．九肚山2102.8萬售

宏安旗下鴨脷洲現樓項目Coasto昨日連沽3伙2房戶，包括5樓A及B室，面積371及360方呎，以683.8萬及666.4萬售出，呎價18431及18511元；另位於6樓B室，面積360方呎，以670萬售出，呎價18611元，據悉，3伙由一組買家購入，共涉資逾2020萬。

會德豐地產與港鐵合作發展的將軍澳日出康城GRAND SEASONS日前加推後，同系PARK SEASONS昨日售出2B座42樓A室，面積537方呎，為2房戶，交價829.6萬，呎價15449元。