中央為防止土地炒作，規定5百坪以上土地禁售，造成台南市91筆約20多億元市有地無法處分，造成財政困窘。市議員3日集思廣益為市府解套，建議將5百坪以上土地進行分割，化整為零出售。

市議員蔡淑惠表示，台南市91筆5百坪以上市有地，因中央禁令無法出售，市府為何不將土地分割至5百坪以下，問題就可解決。另外，4月要發體育獎金，市府至今未發；市府推動節能減碳不開冷氣，洽公市民都喊熱，實在很漏氣。她建議市府分割一塊一塊地賣，對市庫不無小補。

陳進益議員認同蔡淑惠意見，要求主政者要通情達變，將水交社11塊被管制土地，採分割方式出售。

陳文科議員指出，中央為防止土地炒作，規定5百坪以上禁售，那是針對國有財產局而言，為何地方政府也聽他的？縣市合併已很「衰小」，還被管制，應向中央發聲，早日解套，否則台南市會倒。

財政處長張紹源表示，內政部於99年8月17日函請各縣市政府500坪以上公有土地不得出售，他即於財政部100年地方財政業務聯繫會報提案建議解除，內政部於101年2月23日放寬除五都及桃園縣以外縣市准予出售，市府除再向內政部李部長請求協助外，並於101年8月23日行政院第3311次院會由顏副市長正式提案，經行政院長核示請財政部等相關機關研議處理，市府將再積極爭取解禁，以吸引民間投資開發。至於將超過500坪土地分割後出售，因中央係將毗鄰公有土地合併計算面積，於實務執行上尚有疑義。

全台房市北溫南熱的現象似乎愈來愈明顯了，根據新北市地政局公布9月建物買賣移轉棟數共5,163棟，較8月減少173棟，減幅3.2%，比起去年同期減幅更達到21.3%；至於南部地區的高雄，9月房市主要交易熱區則以鼓山區月增率36.6%表現最為搶眼，而楠梓區也有23.6%；台中部分則以北屯區月增率63.5%、大雅區月增率38.2%，呈現相對亮麗走勢。

9月新北市主要行政區買賣移轉動能變化，交易量賣座王依舊由淡水區以614棟奪冠，而樹林區、新莊區、五股區、汐止區、蘆洲區，皆呈現止跌回穩走勢，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，隨著實價登錄正式上路後，房市交易也回歸常態，不過，由於台北市房價仍居高不下，買方追價意願不高，交易量仍是下滑，而新北市房價基期較低，又有重大公共建設的區域率先止跌回穩，顯示自住客已慢慢轉往這些區域購屋。

觀察台中市及高雄市9月買賣移轉棟數，劉志雄指出，民眾購屋已呈現M型化，無論是高價的台中七期西屯區、南屯區、高雄農16、美術館的鼓山區，或是房價基期相對較低，但有重大建設進駐的區域，像是中古屋均價已站上每坪11.8萬元的台中北屯區、大里區、太平區及高雄的楠梓區，都有各自的買盤進駐，使得這幾個區域房市交易表現火熱。

談到目前國內房市發展，信義房屋董事長周俊吉表示，景氣循環有高有低，重要的是將根基穩固住，才能對抗景氣的衝擊，以及防止房仲業倒閉潮的發生；至於日前房仲公會估計，雙北市房仲業今年度關門停業或頂讓店數逾15%，也就是將達到250家，觀察下半年度展店可能性，周俊吉強調，仍然會有擴點計畫，因為展店的經營不是看景氣的好壞，而是一旦有適合的人才就會持續發展。

家中裝設電梯要多交房屋稅？市議員陳怡珍接獲選民反映，3日痛批稅務局只會扒納稅人的皮，強烈要求稅務局儘速檢討現行法規，並於1個月內提出相關配套方案。

陳怡珍表示，越來越多因為重視高齡化社會所推出的建案，標榜有電梯的設計，適合三代同堂的家庭購屋，卻忽略了電梯設備對加徵房屋稅的影響。由於電梯是附著於房屋的設備，可增加房屋使用價值，按房屋稅條例第3條規定：「房屋稅以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課稅對象。」電梯屬於增加該房屋使用價值的設備，因此，有電梯的房屋在無形之中被政府認定為豪宅，需要加徵其房屋稅。

陳怡珍說，這不只對新建房屋造成影響，就連重新翻修住了好幾年的舊房子也遭殃，民眾若只是因為家中長輩年齡越來越大的緣故，重新裝潢舊屋、加裝電梯，一樣要被加徵房屋稅。明明是為了孝親之途，已經因為重新裝潢而花了一筆錢，再因為裝設電梯而被多課稅，豈不是被連扒兩層皮，叫小老百姓該如何是好？

陳怡珍議員認為，若住宅家用電梯為因應家中高齡化人士所需，而非增值使用，實在不應另課其房屋稅。她強烈要求台南市稅務局儘速檢討現行法規，並於1個月內提出相關配套方案，別再往納稅人身上扒皮。

台灣證券交易所董事長薛琦針對股利課健保補充保費表示，除了從股市課外，也可考慮從房市開拓稅源，他不反對可從奢侈稅課健保補充保費。

薛琦今天出席「台灣就業99指數」年度發表會時表示，以經濟分析的角度，不敢說健保補充保費對股市沒有影響，不過台灣健保是很好的制度，只是需要新的資金挹注，不然政府赤字就要增加，除了股市外，他建議也可從房市開拓稅源。

薛琦指出，與股利課健保補充保費相比，證所稅影響程度更大，雖然有能力者多負擔納稅義務，可讓社會更好，但若是避險工具像是權證、指數型股票基金(ETF)的證交稅可從千分之3降至千分之1，光是權證的交易量就可從目前的1%提高至5%，進而擴大整體稅基。

除此之外，權證交易量擴大也能讓券商獲利、投資人當沖風險降低。

薛琦強調，股市最重要回歸基本面，經濟好資本市場一定好，一昧提高稅率不代表課到更多的稅，別忘記，非投資性目的的交易很多國家是不課稅的。

實價登錄實施2個月，近日地政司召開多場實價登錄推廣說明會，為即將公開的實價登錄成果做準備。地政司司長蕭輔導表示，將和各縣市政府討論準備狀況，原則上10月16日會開放查詢。

本月起各地抽查
據地政司統計至9月底，全國房屋買賣共5.8萬件，已登錄案件4.4萬件，申報率約76％；其中有15件由地政士、房仲負責申報的案件，因逾期申報而被罰款3萬元。蕭輔導表示，本月起各縣市將抽查約5%的登記案件，若發現登記不實也將罰3~15萬元，但因為各縣市申報數量不同，各縣市抽查案件數量將有所調整。

自由時報
實價登錄滿兩月 15件逾期遭罰

實價登錄上路至今已滿兩個月，根據地政司統計，截至上週五為止，目前計有15件因逾期未登錄而遭罰，總罰款金額約45萬元，其中以新北市逾期件數最多，計有6件。

地政司副司長王靚琇指出，實價登錄政策實施至今，已有15件因逾期未登錄而被開罰，罰則採取最低限額3萬元，因此，總計開出45萬元的罰款，其中又以新北市逾期件數較多，約有6件，台中市則有4件、苗栗縣2件、嘉義縣1件、台東縣1件、基隆市1件。實價登錄上路至今剛好滿兩個月，地政司透露，首波資訊預計10月中旬便會在內政部地政司網站發布，粗估全台可公布的件數將超過5萬筆。

中工（2515）：擁有國內最受矚目的豪宅案—亞太會館，由於此案目前已經完成拆除，正進行整理及細部設計，預計今年將會公開銷售，市場認為此案將會造成轟動，每坪喊價可望超過300萬元。此案計畫2015年完工，中工除了可逐月認列營造收入外，屆時銷售也可分回一定成數。

中工近年積極轉型土地開發商，第一個建案會在10月推出，地點在台北市士林劍潭，中工計畫興建地下2層地上14層的個案，每戶坪數介於43-85坪，每坪開價82-88萬元，總銷雖然只有9億元，卻對中工有象徵性意義。

除了這塊地之外，中工在台北永康街鼎泰豐斜對面還有一塊地，現已整合到250多坪，明年有機會推案，由於信義路上已沒有完整素地，加上這塊地就在東門站附近，隨著東門站加入營運，未來此案將成為台北市另一個指標個案。

在住宅土地之外，中工還持有可觀的工業區土地，面積高達數十萬坪，其中最有價值的是位於土城，這塊地附近的生活機能已經相當完善，土地面積有1.6萬坪，且因取得時間早，成本很低，若要處分，獲利也相當豐厚。

中工昨天股價創下近半年來新高，在營建股中表現相對強勢，股價緩步向上，以月線角度觀察，長期股價似乎還有表現空間，股價拉回可以注意買點。

鋼鐵股勤美（1532）看好台灣房市逐漸復甦，啟動台北、台中2大投資開發案，台中將在勤美誠品綠園道商圈投資購物中心、住宅、星級飯店等複合開發案，台北則預計在內湖打造頂級住宅，整體投資額超過200億元。

公司指出，台北內湖碧湖旁約1,200坪土地已著手設計，最快本季取得建照，明年第1季推案銷售，進度將最快。另外台中開發案的部分，也如火如荼進行中，預估明年上半年可啟動，台中案更是勤美史上最大開發案。

勤美集團布局多元，旗下事業體包括鑄件，是亞洲第1大廠、另外在台灣的事業體還包括璞真建設、全國大飯店、誠品綠園道商場等，跨足產業從鑄造、房地產到觀光，相當多元，集團營收規模去年約165億元，今年上半年該公司每股稅後純益0.86元。勤美昨日收平盤25.3元。

勤美轉投資的璞真建設雖是中型建商，但2007年在台北信義路上推出「勤美璞真」一戰成名，當前每坪行情超過200萬元，坐穩台北知名豪宅之一。

過去2年，璞真建設較少推案，默默買進不少土地，累計手上土地推案量超過500億元，此次大動作在台北、台中投資，已引起國內房地產界關注。

勤美指出，台灣整體房市氣氛逐漸轉趨樂觀，尤其好地段、地點的住宅需求相當強勁，看好後續市況，決定同時啟動2大投資計畫，未來台北還有建案要推出。

據了解，勤美內湖碧湖案緊臨湖邊，面湖第1排，打算設計27層樓高的頂級住宅，土地、建造都由璞真建設主導，已有不少人詢問；而台中案規模更大，投資金額估超過150億元，是近年台中最大的複合開發案，將在明年第2季啟動。

台中部分，勤美指出，近年耕耘的勤美誠品綠園道、全國大飯店附近商圈發展已逐漸成熟，進入擴大規模階段，過去2年勤美整合附近約6,800坪土地，第1期4,000坪土地將優先動起來，投資包括購物中心、五星級飯店、頂級住宅，第2期2,800坪僅接著跟進開發。

此外，勤美集團跨入到房地產市場10年，全在台北市推案，此次回到台中推案，是首度揮軍台中房市，也有許多台中知名企業主提前打聽。

近日回流設廠業者增多、既有本地業者也加碼投資，為工業區土地掀起熱潮，包括偉聯（9912）、柏騰等科技廠，近日都趁勢賣地大賺一筆，而台開、中工等公司，其工業區代辦業務也頗有斬獲。

其中，偉聯日前已賣出一筆位於中壢工業區的土地，每股獲利超過16元，比本業賺的多很多，加持股價走揚，昨（3）日漲多休息，小跌0.35元、收19.65元；柏騰也已委託第一太平戴維斯標售華亞科技園區廠辦，底價10億元，預計10月18日開標。

至於台開、中工等，深耕工業區代辦業務多年，過往此業務多是配合政府政策、難賺到錢，近來因工業區土地變夯，讓代辦業者終於也嚐到甜頭。

台開分析，由於中國大陸勞動力成本、生產成本和相關費用不斷提高，台商已出現回流投資現象；而本地業者因兩岸交流更緊密，也不斷加碼設廠，讓近日的工業區土地交投頗熱。

以該公司主導的台中精密機械創新科技園區2期開發案為例，園區內產業用地設廠用地近日抽籤，出現「全壘打」局面，共有42家廠商進駐；此園區面積僅13.49公頃，有115家廠商符合進駐資格，最後僅42家能中籤，機率還不到4成。

中工近日也觀察到，工業區土地漸熱，過往「難賺」的工業區代辦業務，最近已出現轉機，預料此業務的業績貢獻未來會變多。

代辦業者觀察到此波熱潮，地主也開始大舉賣地。偉聯日前透過仲量聯行處分一筆位於中壢工業區的土地，以10.29億賣給中壢客運，處分利益7.54億元，換算每股獲利貢獻度超過16元；該公司本業雖無大表現，但賣地致使業績大補，仍讓偉聯近日頗受市場青睞。

柏騰也已委託第一太平戴維斯標售華亞科技園區廠辦，底價10億元，預計10月18日開標。

柏騰將標售之標的土地面積約2,560坪，為地上4層、地下1層的廠辦，總樓地板面積約5,638坪，部分於2008年完工、部分於2010年底完工，頗適合當企業總部。

　建築業界的「績優生」華固建設（2548），可望在今年繳出一張連續6年賺進1個股本的空前成績單；但對未來房市，卻也抱著步步為營心態，總經理洪嘉昇表示，現在房市正進入「拐點」，華固現在要「持盈保泰」、保留現金，因應房市未來的變化。

　洪嘉昇也表示，日前以大約92億元，順利處分內湖「華固V Park園區」3棟廠辦大樓後，可謂滿手現金；只是房市在政策頻頻干預下，短期內「能見度」仍不高，以下是記者專訪洪嘉昇的內容：

　問：最近華固購地態度為何轉趨保守？

　答：現在市場上對房價走勢看法比較分歧，有些求售中的土地開價並不低，如果需要申請容積獎勵，那麼法令變數、時間變數又會更多；再加上現在的市場氣氛，要操作太高總價的豪宅也不容易，更不適合和政府對作，所以，出手購地必須比以往更謹慎小心。

　問：金管會嚴格緊縮建商土融和建融，已影響到建商購地嗎？

　答：目前金融機構限縮土建融的額度，大概只有55％，對有購地計劃的建商來說，就得拿出更多的現金作自備款，已明顯衝擊建商的營運和購地。

　不過，相信如果碰到條件好的土地，如果口袋夠深，願意大手筆高價買地的人還是會有，房市也很可能會再創造一波高潮，只是不會像過去幾年來得激情了。

　問：華固怎麼看未來房市走勢？處分「V Park園區」後，接下來要如何布局？

　答：華固現在要「持盈保泰」！處分「V Park園區」後，資金非常豐沛；但是景氣衰退短期內不會有好轉跡象，大陸房市也在政策打房、經濟進入調整下儼然進入反轉點；QE3可望是一大利多，但國內打房政策和市場氛圍，仍讓房市處於高檔盤整期，套句大陸的話，這就叫做房市進入了「拐點」！

天母豪宅案 華固可入袋150億

　華固建設（2548）史上規模最大自建案-華固和元利建設董事長林敏雄攜手合作的天母豪宅案，將2013年初取得建造執照後，正式動工，市場估計總銷上看300億元，華固可分得總銷約150億元；目前華固土地存量估可推案規模約達千億元，手中呈滿手現金狀態。

　華固建設董事長鍾榮昌已訂出「華固5年計畫」，預計2012年至2016年，台灣方面未來5年至少有600億元新案可推出，並且順利依照明年實施的IFRS，認列完上述業績。

　至於中國大陸四川成都，還有2個房地產開發項目，屆時將依權益法認列業績。

　市場估計，華固在兩岸手握可推案業績，上看千億規模，為歷年來之最。最具可看性的，幾乎都是台北市和新北市各行政區的「地標」大案。

　住宅方面，包括：松江路「松疆」、新北市新店華城、台北市天母東路、台北市北投奇岩、敦化北路小巨蛋對面、八德路都更案等，至少6大住宅開發案，已著手籌備。

　商用不動產方面，除內湖「華固V Park園區」已出售給蔡鎮宇的寶豐隆興業公司之外，華固在大直金泰段，還擁有一處商業辦公大樓正申請建照中，總銷上看80億元。

隨著台北都更案日益困難，愈來愈多北部金控業、壽險業、知名建商等，紛紛大舉搶進台中市購地卡位，已為台中市帶進豐碩的土地增值稅！單是今年6至9月，已帶進高達38.3億元的土增稅，較去年同期的25億元、暴增50％。

台中市議員李中昨（3）日參加由台北市都市環境研究協會主辦的「尋找五都中的新國都系列論壇─台中高鐵特區的展望與未來」會中指出，去年奢侈稅上路以來至今年5月底止，台中市的土增稅與契稅，估計減少18億元。

今年前5月，台中土增稅累計徵收44.2億元，也較去年同期的45.4億減少近1億元；但李中表示，自從國泰、富邦、南山、大陸建設等壽險業、建商陸續搶進台中購地後，自6月起，台中市土增稅明顯暴增。

此外，高力國際不動產投資部副總裁柯昇沛則指出，高力國際最近在進行國際招商的過程中，發現外資對台中愈來愈關心，他很看好台中高鐵特區的發展潛力，預期未來有機會複製新板特區的發展模式。

台中高鐵特區早已吸引許多企業購地卡位，如櫻花建設、順天建設、裕國集團、大山電纜等，在台中高鐵特區分別擁有建地與商用地。

台中市都發局副局長李泰陽表示，高鐵局未來擬釋出招商的產業專用區與商業區土地，合計有16筆、共23.6公頃。其中，高鐵局預計10月中公開標售2塊面積分別為1,318坪、1,481坪的商業用地，底標為3.83億元、4.31億元，每坪底價23.4萬元、29萬元，對台中高鐵特區極具指標性意義。

桃園航空城發展協會顧問陳高超表示，目前桃園高鐵特區商用土地，每坪約在65~75萬元之間；青埔站每坪喊到95萬元；預估台中高鐵特區每坪上看50~60萬元，預料將順勢帶動台中高鐵特區的住宅土地行情。

台南地區的老牌建商太子建設(2511)參與最新興建的「南紡夢時代購物中心」，太子表示，未來第2、3期工程為住宅和精品店，將成為太子的業務重心之一。

將帶動大台南消費商機的「南紡夢時代購物中心」今天與進駐廠商正式簽約。購物中心是利用南紡位於台南火車站東區的舊廠區轉型興建，南紡提供土地，再由南紡和統一集團的關係企業統正開發合資成立「南紡流通公司」，執行開發籌備和未來經營管理。

太子建設總經理謝明汎表示，購物中心整體開發分3 期，第 1 期是購物中心，第 2、3 期是 6 棟住宅大樓和精品店等，購物中心已在9月動工，預計2014年9月完工，第4季正式營運。

至於住宅和精品店部份，謝明汎指出，目前太子正在和南紡協商，視未來採取委建或合建，還要再看購物中心的營運狀況，這6棟住宅大樓的細部規劃還要對大台南的居民進行市調，才能了解興建的型式。

謝明汎說，大台南房地產一年的住宅大樓胃納量是1000戶，其餘大都是透天厝，太子建設會以正在中部科學園區附近興建的「雲世紀」為藍本，將雲端應用和技術納入建築中，提升建築的附加價值。

「雲世紀」已於 8 月底開工，總戶數 769 戶，約銷售 500 戶，其餘戶數可望在明年 2 月一樓樓地板灌漿完成後完銷，「雲世紀」依坪數大小分特 A 區、A區、B 區、C區。

信義房屋與政大商學院合作打造信義書院，並在今天舉行書院揭牌儀式，但面對房市受到政府政策壓抑、以及國內經濟疲弱衝擊，不僅房仲店掀起倒店潮，房市前景也不被看好，對此，信義房屋董事長周俊吉表示，景氣循環有高有低，企業應把根基紮好對抗景氣衝擊，下半年還是有展店計畫。

9月份雙北市地政局公布的房屋買賣移轉棟數，台北市成交量較上月下滑15%，新北市也有約3%的下滑幅度，房仲業界更傳出，雙北市有高達6000名房仲失業，預估年底房仲店將可能倒閉200家；對此，信義房屋周俊吉回應，經濟不景氣的時候有人成功，經濟景氣的時候還是有人失敗，對於企業不能適應環境變遷，在社會上是常態，重要的是企業如何經營對抗經濟的衝擊，而信義下半年展店計畫並未受到影響。

近年來積極推廣企業倫理的周俊吉，在個人捐出6億元後，信義房屋也共捐贈1.2億元，一共7.2億元予政大成立「信義書院」，並與政大商學院合作，對內加強政大在學學生、對外則是開設講座或論壇等活動，來推廣企業倫理；而此筆款項預計未來將分10年，支應書院各項軟硬體建設，包括企業倫理發展研究中心、MBA學程倫理教育、以及信義不動產研究中心等。

而身為政大校友的前副總統蕭萬長，今天也出席書院揭牌儀式，並在致詞時表示，台灣曾經在經濟上有優異表現，但現在物換星移，台灣經濟進入另一個轉型的關鍵時期，他認為，經濟轉型的根本之道，是要發揚企業倫理，2008年金融海嘯發生時，美國總統歐巴馬即曾批評美國企業缺乏企業倫理，拖累整體經濟發生危機，因此，台灣面臨下一波企業競爭，不是只有技術創新而已，企業倫理才是企業最後的決勝關鍵。

市建商看好台南房地產潛力，近期陸續進場推案。「太子峰雲會」、「京城鳳凰」銷況佳，年底還有興富發將推出總銷逾60億元的首購大樓「成大城」。不過房仲業者表示，近期房價屢創新高，買方因貸款壓力而猶豫，市場略有滯銷。

太子建設6月推出「太子峰雲會」，目前已銷售8成，太子建設總經理謝明汎信心滿滿表示：「年底前完銷。」
上周正式公開的「京城鳳凰」銷售已逾6成，最近調高價格，從每坪開價18~20萬元調為19~21萬元。該案專案經理丁鐘樹表示，高雄房市已漲一波，連帶牽動台南房市漲幅，估今年房價約上漲10~20％。

業者看好首購族

興富發建設旗下子公司齊裕營造將於12月初推出總銷逾60億元的「成大城」。上揚國際總經理林聰麟分析，台南市升格後首購族買方增加，但首購型建案每年僅約1、2件，所以非常看好該案潛力。
台南市仲介公會理事長楊瑞興表示，台南市自升格後土地、房價已上漲3~4成，過去中古大樓每坪約10萬元，現在上看15萬元。台南市仲介公會副理事長陳蒞生直言：「1~2年前東區別墅1戶總價6000萬元已經很貴，今年則出現上億元別墅。」

近期呆帳大王陳由豪名下資產持續出現在法拍市場，總計內湖有近10萬坪土地、汐止則超過萬坪土地，合計底價超過10億元。其中元大國際資產昨出手拍下陳由豪持有汐止保安段逾2000坪工業地，主要是為確保債權。

元大國際資產管理總經理高添福指出，該標的之前已經在法拍市場拍過一輪，並無人投標，昨日是第二輪第一拍，因價格合理，加上元大是第二順位債權人，因有可投資空間再加上確保債權，才會出手拍下該標法拍土地。

該筆法拍標的債務人是東雲股份有限公司，陳由豪曾任董事長一職，土地面積約2773.21坪，總底價為3億6054萬元，最終元大國際資產出價4億1599萬元標得，溢價率約15.37%，拆算每坪底價15萬元。

寬頻房訊表示，9月25日時，保安段也曾經順利拍出385.22坪土地，拍定總價約7021萬元，拆算每坪拍定單價約18.23萬元，因此，元大國際資產拍下該筆標的是以行情內的價格拍定。

目前該區域工業土地價格每坪15-20萬元，未來可開發廠房或是其他產品，因取得成本便宜，未來即使脫手土地仍有獲利空間。

華固建設（2548）史上規模最大自建案-華固和元利建設董事長林敏雄攜手合作的天母豪宅案，將2013年初取得建造執照後，正式動工，市場估計總銷上看300億元，華固可分得總銷約150億元；目前華固土地存量估可推案規模約達千億元，手中呈滿手現金狀態。

華固建設董事長鍾榮昌已訂出「華固5年計畫」，預計2012年至2016年，台灣方面未來5年至少有600億元新案可推出，並且順利依照明年實施的IFRS，認列完上述業績。

至於中國大陸四川成都，還有2個房地產開發項目，屆時將依權益法認列業績。

市場估計，華固在兩岸手握可推案業績，上看千億規模，為歷年來之最。最具可看性的，幾乎都是台北市和新北市各行政區的「地標」大案。

住宅方面，包括：松江路「松疆」、新北市新店華城、台北市天母東路、台北市北投奇岩、敦化北路小巨蛋對面、八德路都更案等，至少6大住宅開發案，已著手籌備。

商用不動產方面，除內湖「華固V Park園區」已出售給蔡鎮宇的寶豐隆興業公司之外，華固在大直金泰段，還擁有一處商業辦公大樓正申請建照中，總銷上看80億元。

基隆市信義市場店舖正在公告標租，平均一店舖月租高達二十餘萬元，是「金磚」店面？市議員批市府「不知民間疾苦」，帶頭影響市場行情，要求市府立即停止公告標租，重新檢討標租內容；市政府財政處承諾，今天就撤下公告，近期召開財產審議委員會，重新檢討標租作業。

限不動產仲介業 引爭議

信義市場一樓七家店面租約年底到期，市府財政府十月一日上網公告重新標租，將七間店面綁成一個標的，年租金一千七百一十二萬元，平均一間店面月租二十萬三千餘元，市議員張芳麗昨在市議會提出緊急動議，指信義市場是個傳統市場，現在景氣低迷，小小一間店舖每月租金就要二十萬元，市府不應該帶頭影響市場機制，加上投標資格還規定要有不動產仲介業，作法實在不妥。

市議員游祥耀、陳東財認為，市府不知民間疾苦，信義市場攤商多數是賣菜、賣衣小攤商，秤斤論兩地賺一百、二百元的薄利，時機歹歹，怎負擔得起一個月二十萬元租金？算一算一坪租金就一萬元，可以說是基隆市租金最貴的店面，為了分攤租金壓力，承租人將店舖劃成一塊一塊出租，連騎樓也分租出去，影響民眾通行，且限定仲介業、成立二年、資本額五百萬元以上的公司，讓人懷疑官商勾結、為業者量身訂作。

財政府長歐秋霞說，先前有一戶違約年餘沒繳租金，移送法院強制執行，承租人沒有財產可以執行，造成市庫損失，為保障權益才比照台北市作法招標。

財政處今撤公告 再審議

財政處表示，目前信義市場店舖租金每個月十五萬至二十六萬元，年收一千九百多萬元，參考目前行情，新招租年租金已經調降近二百萬元，財政處會尊重市議會決議，先撤消招標公告，召開財產審議委員會，將七間店舖分開標租，並檢討投標資格等。

政府祭出奢侈稅，連帶影響房市交易，以雙北市為例，交易量銳減一半，180家店被迫停業，房仲公會預估有6000名房仲，必須轉業求生，但成交率低，使得不少靠業績生存的房仲，得兼差打工才能勉強度日。

房仲戰區門市林立，求售物件貼滿牆面，但景氣差加上政府祭出奢侈稅打房，交易件數低，房仲員為保住飯碗，得比過去更拼，穿梭街頭發傳單，過去能找派報員代勞，現在全得自己來，實在是因為，業務收入大不如前，沒錢請幫手，線上房仲，轉職兼差更大有人在。

以雙北市為例，去年第一季房市交易量，新北2萬6000多件，今年只剩一半不到，台北市去年第一季1萬6000多件，今年也只有7000多。

房仲公會統計，今年1月至今，雙北市房仲門市，停業就有180家，受到波及的房仲人數，可能超過6000人，房仲人員沒有底薪靠成交佣金過活，在成交不容易的情況下，不少房仲只得辛苦度日，捱過眼前難關。

新北市政府提供「老屋拉皮」整建維護補助實施多年，但申請情形並不熱烈，今年仍無人提出申請，市府呼籲民眾踴躍申請。

市府指出，為鼓勵市民將自家的老舊建物門面更新並同時美化市容與環境，訂定「都市更新整建維護補助要點」，補助民眾辦理「外觀拉皮」、「屋頂陽台綠美化」及「增設電梯」等經費，補助額度最高可達50%。

市府表示，此一政策雖實施多年，可能是宣導不夠，民眾申請情形幾乎掛零，直到去年分上下半年實施並擴大宣導，申請情形才較踴躍，但全年僅5件通過申請補助，今年則仍無人提出申請。

市府表示，無論是「老屋拉皮」或是舊公寓補助設置電梯，都能改善市容、提升建物使用機能。

只要是都市計畫區域內，屋齡達20年以上的透天厝連續5棟、3樓以上雙併屋2棟或6層樓以上1幢的住宅，都可提出「老屋拉皮」申請。

市府強調，受理申請期限至12月31日截止，補助額度以50%及新台幣1000萬元為上限，歡迎民眾把握機會，踴躍提出申請。

新北市地政局2日公布，9月新北市建物買賣移轉棟數共5,163棟，較8月5,336棟，減少173棟，減幅3.2%，比起去年同期6,561棟減少1,398棟，減幅達到21.3%。9月新北市主要行政區買賣移轉動能變化，交易量賣座王依舊由淡水區以614棟奪冠、新莊區560棟、板橋區475棟分居2、3名。另外，新北市各行政區中，樹林區、新莊區、五股區、汐止區、蘆洲區，皆呈現止跌回穩走勢。

從雙北二都買賣移轉棟數來看，北市9月比8月下跌15.7%左右，新北市則只呈現微幅下跌2.4%左右，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，買賣移轉動能係一落後指標，9月買賣移轉棟數，反應8月至9月上旬的買氣，8/1實價登錄開跑，許多新成屋都趕在這之前交屋，造成雙北市7月買賣移轉動能呈現上漲的狀態，隨著實價登錄正式上路後，房市交易也回歸常態，不過由於台北市房市價格仍居高不下，買方追價意願不高，交易量仍是下滑，而新北市房價基期較低又有重大公共建設的區域率先止跌回穩，顯示自住客已慢慢轉往這些區域購屋。
8月新北市主要行政區交易漲幅前三名，樹林區以成長32.7%掄元，劉志雄分析，樹林房市主要是依靠著樹林火車站周邊發展，市況也比較活絡，9月交易量較8月回溫，買方比較能接受的價位約為500~700萬，主力產品以公寓為主，且以自住客為市場主流。

新莊區買賣移轉動能月增率17.4%，交易量是新北市主要行政區第三名，劉志雄分析，機場捷運線即將在明年開通，帶動房市交易熱度，目前新莊交易量體比較大的總價帶多為500~800萬，成交物件以平均30年以上的公寓型產品為主，大樓產品多以社區管理優良，物件釋出稀少，成為買方市場搶手的標的，像「微風四季」，屋齡為8~9年，每坪成交價格為35萬左右，只要有物件傾出，很容易受到買方市場的關注。

五股區買賣移轉動能月增率23.8%，劉志雄指出，五股房市買氣受惠於台64線利多效應，由於新莊房價基期高，推移買氣往五股方向發展，像是五股交流道下的成子寮地區房市買氣不墜，該區產品類型多以社區型大樓為主，主力坪數為30~40坪左右，最受買方市場愛戴，成交總價帶以800~900萬元為主，而主力消費族群以換屋族群為主，成為新北市主要行政區月增率第二名。

鶯歌文化路及館前路口是三鶯大橋進入鶯歌市區重要交通節點，也是許多遊客造訪位於新北市「國際陶都」鶯歌的第一印象，為了改善交通與營造一個有藝術氣息的入口意象，同時擴展陶瓷博物館的前庭，新北市政府城鄉發展局以多元化通用設計結合安全性的理念，興建「新鶯橋」，並在101年9月底正式對外啟用。

新北市政府城鄉發展局張璠局長表示，早在96年臺北縣政府時期就有鑑於交通安全考量，委託辦理「縣轄瓶頸及易肇事路段交通改善規劃-鶯歌陶瓷博物館周邊道路交通改善報告」中，當時就認為鶯歌陶瓷博物館假日進出館區每天人次逾2千人，約有7成的遊客須穿越文化路與環河路口(即現今的館前路)才能到達博物館。因此考量到新生地規劃帶來的所帶來周邊商業和觀光的人潮，建議設置立體行人設施，有效將人車分離，提升行人穿越安全。因此，「新鶯橋」即是以改善交通之實際需求，考量使用功能、視覺景觀及通用設計等多方面需求，加入都市景觀及陶博館建築語彙精神，統籌規劃的成果。

「新鶯橋」設計與鶯歌陶瓷博物館都來自建築師簡學義，他表示，「新鶯橋」設計思維上不僅為單純人行陸橋，而兼具都市空間與景觀改造目標，以塑造區域入口意象與地標識別作用，橋體造型採用較為輕盈造型、跨距較大之弧形構造，亦加入當地的陶瓷元素，期望作為陶博館前庭的延伸，有「都市美學」的代表。城鄉發展局副局長曾志煌認為，這座橋樑也就是集美觀、實用與安全為一身的多功能設計，雖然造價上億元，但是弧型的緩坡橋樑造型為台灣罕見，質材上也大膽使用鋼樑、清水模與南方松的結合，夜間並有光雕，甚至可以說它本身就像一座大型又實用的戶外藝術創作。

「新鶯橋」的規劃為三鶯地區總體發展計畫的一環，負責連結鶯歌老街、陶博館、大漢溪自行車道及「三鶯陶花源」新生地等處的人行與自行車道網絡，設計上以串聯、建構高品質、人性化的整體觀光休閒區域環境，並作為鶯歌陶藝文化地區的門戶意象。新北市政府城鄉局會持續與鶯歌區公所及陶瓷博物館合作，並加強維護管理，將這個有藝術價值的建設發揮最大的使用效益，也歡迎民眾造訪鶯歌時，可以多停駐欣賞。

高雄也下滑2％ 台南只多2棟

台中、台南、高雄市昨均公布9月建物買賣移轉棟數，除台南較8月小幅增加2棟為1317棟外，台中與高雄均較8月下跌，台中9月建物買賣移轉棟數為3545棟，較8月下滑4％，高雄則下滑2％為2708棟。

台中市9月建物買賣移轉棟數3545棟，較8月下滑4％，比去年同期減少7％；前3名行政區為北屯區569棟、西屯區540棟、南屯區287棟。北屯區比8月成長64％，為台中市交易量最多的區域。

400萬可買2房
有巢氏房屋中區協理莊志成表示，主要受到「登陽為美」、「泱泱太子」2個新建案陸續交屋的影響，但扣除交屋影響，北屯區近期有省道台74線通車，交通方便，吸引不少台中太平、大里甚至彰化的外縣市購屋族。
太平洋房屋北屯捷運加盟店店長石士宏也表示，北屯區屬台中市外圍，房價本來就比市區約低1~2成，只要400萬元可以買到25~30坪的2房產品。
高雄9月建物買賣移轉棟數為2708棟，較8月下滑2％，較去年同期下跌7％。前3名行政區為三民區401棟、鳳山區384棟、左營區318棟。其中，三民區再度站上高雄市交易量冠軍，中信房屋高雄自由加盟店經理王秉南表示，區內700~1000萬元的透天厝較受歡迎，購屋族以換屋族為主。

3成北部投資客
王秉南指出，但從去年底高雄房市變熱，房價約上漲2成後，有比往年多吸引1~2成中北部下來投資置產的人，目前中北部投資客約佔3成。
鳳山區交易量比8月成長2％，但東森房屋鳳山文山加盟店店東顏志鴻表示，房價雖自去年底以來有上漲，如大樓從每坪開價15~18萬元漲到18~21萬元，但銷售狀況並不好。

台南多在地交易
台南9月建物買賣移轉棟數1317棟，比8月1315棟略增2棟，是5都中微幅增加的區域。
住商不動產嘉南區副理陳佩吟分析，台南市多以在地交易為主，很少有外地來的投資客，所以房價與數量不會有太大變化。

9月4都買賣移轉 中高小黑北市大跌
中國時報

　高雄市及台中市地政局昨日公布9月不動產買賣移轉棟（件）數，分別為2708棟及3545棟，較8月減少49棟與136棟，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，9月份買氣雖然沒有好轉，但已逐漸為回穩，相較於台北市的大幅滑落，台中與高雄表現平穩。

　根據9月四都買賣移轉數據顯示，僅北市跌幅15.7％，新北、台中、高雄都則只呈現微幅盤整1.8％至3.7％左右，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，受到8月實價登錄政策影響，短期房市交易有些許震盪，但隨著實價登錄正式上路後，房市交易也回歸常態，由於奢侈稅後，投資客爭相退場，房市仍以自住買盤為主。

　劉志雄指出，觀察台中市及高雄市9月買賣移轉棟數，發現民眾購屋已呈現M型化，無論是高價的台中七期(西屯區、南屯區)、高雄農16、美術館區(鼓山區)，或是房價基期相對較低，但有重大建設進駐的區域如台中北屯區、大里區、太平區以及高雄楠梓區，都有各自的買盤進駐，使得這幾個區域房市交易表現火熱。

　高雄楠梓區9月買賣移轉動能262棟、月增率23.6％，表現亮眼。

　劉志雄分析，楠梓區早期為加工出口區，且受地形阻隔影響，城市發展緩步，近年來受惠於捷運紅線通車、後勁溪沿線整頓，加上高雄大學城、家樂福及台糖量販進駐，生活機能完整，吸引許多自住型的買方入住，持續推升該區域房價。

物價漲，租金也跟著漲，據網路業者統計，全台租金近3年平均漲幅3％，其中又以中市、北市漲幅較高，分別漲8.7％、6.4％，明顯高於全台。租屋業者表示，租金漲幅主要與供需有關，租屋需求高，租金漲幅也高。
好房網統計全台近3年租金變化，漲幅最高為中市，目前月租金每坪452元，漲幅居次的北市，月租金每坪1138元，則為全台最高。

2012年全台主要都會區租金與變化近捷運人人搶租
租金變化與當地租屋需求相關，好房網協理鄭惠文表示，如北市人口密集、又有不少外來人口，租屋需求向來高，且大眾運輸便利，鄰近捷運的租屋處，只要屋況佳，即便租金高，還是人人搶租，在供不應求的狀況下，即便房東逐年漲租，也不怕租不出去。
租金漲幅居冠台中市，則因有台中科技園區，及多所招生穩定、商圈成熟的大學，租屋需求向來高。中信房屋中彰投區域中心經理楊乾意表示，近來台中房價高漲，買不起的人只好租屋，也提升需求。
另外，桃園縣則因多工業區，就業人口多，租金近3年也成長3.3％，為全台漲幅第3。

林鎮公所十年前陸續受贈土地六千多筆，是國內各鄉鎮公所中排名第二的「大地主」，最近監察院行文要求公所清查名下土地現況，查了二個月，終於查出總面積約一八二萬平方公尺，公告地價總計約八十八億；其中部分土地遭人占用，為了有效管理，目前正大打官司，讓公所頭大不已。

九十一年至九十四年間，國內興起捐地抵稅風潮，員林鎮公所也在那段期間受贈眾多土地，因為數量龐大，且絕大多數不在員林境內，管理不易，多年來一直未積極管理，直到八月間因澎湖縣望安鄉公所處理受贈土地發生弊端，監察院遂發文員林鎮公所進行清查。

公所動員大批人力，除了財政課相關人員，還調五名替代役男支援，花了二個月時間比對各項地籍資料，終於清查出，受贈土地共六六八八筆，一八二萬平方公尺；其中位於員林鎮的只有二八二筆十二萬平方公尺，其餘六四○五筆一六九萬平方公尺，則散布全台各地。

以公告地價來算，這些土地總值八十八億六千七百餘萬；若以市價來估算，總值達百億以上，對每年總預算只有十億元的員林鎮公所，這可是一筆好大的財富。

不過公所主祕賴致富表示，公所有大批財產當然很好，可是這麼多土地散布全台各地，別說派人管理，光是繳稅，一年的地價稅就要四百多萬。

不過最傷腦筋的是，部分土地遭人占用，還得打官司才能解決。前幾個月前才為了台北市的一筆土地打完官司，並獲勝訴；上個月，又為了花壇「海頓社區」內數筆共六七七○平方公尺的土地而興訟，而且一口氣將該社區三百多住戶全列為被告，要求給付九十二年至今，共三百餘萬元的租金。

高雄市及台中市地政局昨日公布9月不動產買賣移轉棟（件）數，分別為2708棟及3545棟，較8月減少49棟與136棟，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，9月份買氣雖然沒有好轉，但已逐漸為回穩，相較於台北市的大幅滑落，台中與高雄表現平穩。

根據9月四都買賣移轉數據顯示，僅北市跌幅15.7％，新北、台中、高雄都則只呈現微幅盤整1.8％至3.7％左右，台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，受到8月實價登錄政策影響，短期房市交易有些許震盪，但隨著實價登錄正式上路後，房市交易也回歸常態，由於奢侈稅後，投資客爭相退場，房市仍以自住買盤為主。

劉志雄指出，觀察台中市及高雄市9月買賣移轉棟數，發現民眾購屋已呈現M型化，無論是高價的台中七期(西屯區、南屯區)、高雄農16、美術館區(鼓山區)，或是房價基期相對較低，但有重大建設進駐的區域如台中北屯區、大里區、太平區以及高雄楠梓區，都有各自的買盤進駐，使得這幾個區域房市交易表現火熱。

高雄楠梓區9月買賣移轉動能262棟、月增率23.6％，表現亮眼。

劉志雄分析，楠梓區早期為加工出口區，且受地形阻隔影響，城市發展緩步，近年來受惠於捷運紅線通車、後勁溪沿線整頓，加上高雄大學城、家樂福及台糖量販進駐，生活機能完整，吸引許多自住型的買方入住，持續推升該區域房價。

台中市與高雄市地政局今天公布9月份房屋買賣移轉棟數，與8月比較，台中市減幅3.69%，高雄市減幅1.78%。

台北、新北、台中和高雄4都陸續公布9月房屋買賣移轉棟數。除台北市跌幅15.7%，新北、台中、高雄跌幅在1.78%至3.69%，呈現小幅盤整。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，相較於台北市大幅滑落，其他 3都表現平穩，除了房價較低外，購屋人可能對實價登錄已無太多疑慮。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，實價登錄實施，房市交易短期有些許震盪，但逐漸回歸常態。

劉志雄指出，從台中及高雄9月移轉棟數可發現，購屋M型化。

劉志雄指出，交易較熱絡區域一是高價台中七期所在的南屯區，以及高雄農16、美術館區所在的鼓山區；另一是房價基期相對較低、但有重大建設進駐的區域，例如台中北屯區、大里區、太平區，以及高雄楠梓區。

台中市與高雄市地政局3日公布今年9月份買賣移轉棟數，雙都移轉都呈現減少，與8月份相比，台中市減少了3.69%，高雄市減少1.78%，在實價登錄後表現勉強維持平盤。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，9月市場買氣雖然沒有好轉，但已經逐漸為回穩，相較於台北市的大幅滑落，台中與高雄表現平穩，除了房價因素外，顯見購屋人對於實價登錄並未有太多疑慮。

9月台中市買賣移轉有3545棟，量縮3.69%，住商不動產台中區經理賴萬表示，表現較好的中區、南屯與北屯，上月表現亮麗，主要是自用客戶進場購屋，促使買氣加溫。另外，近來台中也有不少新案陸續交屋，可能也是北屯區突然爆量的重要因素。

從成交量來看，舊高雄市各行政區表現慘淡，雖然9月高雄市前3名仍是三民、鳳山與左營，但只有鳳山為正成長。而其他區域漲跌互見，特別是鹽埕、鼓山表現特別亮麗，增長幅度高達3成以上。

住商不動產加盟總部高屏澎區區經理林祺博指出，實價登錄後對短線客戶影響不小，但長線客戶仍願意進場，只要符合價低、高收益兩大標準，成交機會就會大增，也讓高雄業者對後市仍舊具有信心。縱觀後市，他也認為，實價登錄可查詢後，價格哄抬機會將明顯減少，個案表現將更為突出，也可能會讓同區域價差益發明顯。
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台中市與高雄市地政局今天公布9月份買賣移轉棟數，雙都移轉均有減少，與8月相比，台中市減幅達3.69%，高雄市減幅達1.78%，實價登錄後表現勉強維持平盤；房仲業者分析，相較於台北市的大幅滑落，台中與高雄表現平穩，除了房價因素外，顯見購屋人對於實價登錄並未有太多疑慮，預期10月15日開放實價登錄查價後，買賣雙方議價天數可望縮短，房市走勢可望逐漸加溫。

此次台中9月買賣移轉棟數分別為3545棟，較上月減少136棟，月減率約3.7%，住商不動產台中區經理賴萬表示，本月表現較好的中區、南屯與北屯，上月表現亮麗，主要應是自用客戶進場購屋，促使買氣加溫。另外，近來台中也有不少新案陸續交屋，可能也是北屯區突然爆量的重要因素。
而高雄地區9月買賣移轉棟數分別為2708棟，較上月減少49棟，月減率為1.8%；主要交易熱區，以鼓山區月增率36.6%表現最為搶眼，楠梓區也有23.6%；台灣房屋智庫經理劉志雄分析，楠梓區早期為加工出口區，近年來受惠於捷運紅線通車、後勁溪沿線整頓，加上生活機能完整，吸引許多自住型的買方入住，持續推升該區域房價。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，9月份整體房市買氣雖然沒有好轉，但台中與高雄相較台北表現已算平穩，主要是房價基期較低；展望後市，台灣房屋智庫經理劉志雄認為，隨著實價登錄正式上路後，房市交易也回歸常態，房市現階段仍以自住買盤為主，儘管實價登錄政策讓買氣短波遞延，但待政策實施至可攻外界查詢交易行情後，房市走向將逐漸趨穩。

全裝修住宅建設比例納入土地出讓前置條件，外環線以內全裝修住宅建設比例達到60%以上，其他地區達到30%以上……記者日前在采訪中獲悉，上海正在積極推進新建住宅全裝修，從源頭上減少垃圾的產生。

上海市綠化市容局局長馬雲安介紹說，目前上海全市在建全裝修住宅面積已達650萬平方米左右。此外，上海還在排污管道條件許可的區域，推進新建全裝修住宅小區配置廚余果皮粉碎機，並擬納入《住宅設計標准》。

據了解，2010年，上海市政府在廣泛深入調研的基礎上，明確了生活垃圾末端處置設施規范布局，同時著力推進源頭分類減量。2011年以來，連續兩年實施「百萬家庭低碳行，垃圾分類要先行」實事項目，去年在全市1080個居住小區試點，取得初步成效。今年試點范圍進一步向政府機關、企事業單位、學校、集貿市場、公園等1050個新場所拓展。

武漢某房地產企業近日在其樓盤舉辦國防兵器展覽，借此招攬買房人群，包括殲十戰機、梟龍戰車、輪式巡邏車等先進武器亮相。

當天舉辦國防兵器展覽樓盤位於武漢市南湖附近，展出武器包括殲十戰機，梟龍戰車、輪式巡邏車、維和車等重型裝甲車。為彌補缺乏水面戰艦的缺憾，主辦方還在室內展出了航母艦隊、護衛艦等多種軍艦模型，讓民眾飽享這場兵器「盛宴」。

值得一提的是，中國自主研制的多功能、超音速、全天候殲十戰斗機，當天也在此亮相，這也是殲十戰機首次亮相武漢。主辦方稱，展覽的是一架真機，戰機被拆分成若干部分後裝在貨車上，於本月20日左右從廣州軍區出發，運抵武漢後再拼裝還原，不過在展覽時拆除了一些核心零件。

主辦方稱，本次國防兵器展是武漢歷史上規模最大、最先進的軍工展，旨在弘揚愛國主義精神，讓市民們零距離接觸國防軍工裝備，提升國防意識。

記者當天在現場看到，該兵器展覽吸引了眾多市民，其中絕大多數都是「軍迷」，購房意願並不強烈。參觀者李先生說，孩子比較喜歡，就帶他過來看看。「以前只在電視、雜志上看到這些武器，現在能在家門口親眼目睹殲十雄姿，是一種享受。」沖著這些武器輾轉多趟公交車而來的黃先生說，「我只對武器比較感興趣，至於買房還是再等等看。」

湖北省社科院專家指出，在中央政府強力調控房價的背景下，武漢地產市場目前並不是很活躍，民眾購房大多處於觀望狀態，開發商銷售壓力增大。當前正面臨「金九銀十」和「黃金周」雙重良機，開發商使出各種解數來招攬客源，借戰機等國防武器招攬人氣的做法也就不難理解。

在聚集著國內最多炒房者的溫州，房地產市場已進入價格火拼的狀態。

「最難做的市場就是溫州。」華南一家規模較大的住宅開發商曾經多次去溫州看地，但該公司杭州分公司的負責人還是對表示，溫州的土地市場並不好做，「最近華潤和森馬合作的地塊，我們也曾去考察過多次。」最終他們還是選擇了放棄。

事實上，該公司今年在溫州剛推出一個樓盤，不久後即被綠城的項目以低價「應對」。「他們旁邊是綠城開發的一個樓盤，沒有想到的是，綠城今年走的是低價策略。」有業內人士向記者透露。

地王風光不再

不僅如此，在溫州樓市鼎盛時期出讓的「地王」項目溫師院地塊也不得不選擇低價入市。記者在項目現場看到，一些沿河的排屋已經在封頂，不少建築的外立面都已經做好。溫州天浩置業一手房部副總向洋對記者表示，這個項目曾經想以將近5.7萬元/平方米的價格入市，最終的實際成交均價只有4.6萬元/平方米左右。很難想象的是，該項目的樓面價高達3.7萬元/平方米，「出於多種原因，開發商在虧本走量。」

「低價跑量」幾乎是所有開發商在溫州市場今年的首選。當年的許多豪宅，價格都早已明顯下跌。曾經代表溫州樓市最高價的綠城鹿城廣場，2010年市場巔峰時的二手房價格一度接近10萬元/平方米，現在已腰斬，有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米。

有開發商為了盡快走量，在項目開盤時號召股東每人消化幾套房子。通過股東來消化房源，這大概也是溫州開發商能想出的「奇招」。

由於市場低迷，溫州多數高端項目的成交價已經不及最初的開盤價格。「去年下半年溫州老板跑路的傳聞比較多，在這一波的經濟危機中，許多人急於通過拋售豪宅來套現，這些樓盤單價高，戶型大，一套動輒千萬，所以這也是許多豪宅價格波動較大的原因。」向洋對記者表示。

10個月土地零出讓

商品房市場的低迷也使溫州土地市場陷入了整整10個月的「冰封時期」。

從去年11月開始，溫州土地市場就進入了市區住宅用地「零成交」狀態，這個狀態持續了10個月之久。

就在此前的2010年，溫州土地市場還處於沸騰狀態，當年的11月29日，位於溫州市區的原溫師院地塊以總價37.02億的價格被溫州房企置信房產競得，樓面價高達3.7萬元/平方米，創造了溫州宅地新地[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]王。

此後，溫州土地市場迅速降溫，2010年12月底茶山一地王被回收折價出讓，2011年1~3月，因為出讓價大幅調高，共有12宗經營性用地相繼流拍，其中個別地塊重新掛出後仍然流拍。一直到今年8月，溫州都處於市區住宅用地零成交的狀態。

土地市場的破冰出現在9月5日，一宗含住宅用地的綜合體地塊——南湖E-1-10地塊，由華潤置地(鄭州）有限公司、溫州森馬集團等組成的聯合體以7.5億總價競得。

隨後，溫州又於9月14日推出江濱路鹿城段18、19號地塊。這塊地佔地面積18025平方米，容積率為1~3.05，起拍價7.43億元，按最大容積率計算，樓面起拍價為1.35萬元/平方米。

土地市場的破冰，背後推手是當地的政府。今年8月25日，溫州市委副書記、市長陳金彪在溫州市區地產投資推介會上，向全國地產商發出誠摯邀請。當天，溫州推出3220畝土地。推介會上，10個地產項目被現場認領，雙方達成預簽約申請意向。

這些地塊中，商服用地比重最大，共29宗1831畝，佔比超過此次推介土地總面積的50%。另外，還有住宅用地11宗共計866畝，商住用地9宗共472畝。

後市迷茫

如此大規模的土地出讓，幾乎是溫州市區過去幾年土地出讓的總和。「溫州市政府今年一直在做工作，到各地去招商。」向洋對記者表示。

就在今年7月，溫州《2012年市區經營性用地出讓工作專項考核辦法》出台，將經營性用地出讓工作作為一項重要任務進行專項考核，並確定了今年溫州市區經營性用地擬供應的1620畝土地和地塊清單，明確考核對象、考核內容、賦分辦法及考核獎懲。

緊接著就是8月份政府大規模推地。「其實去年開始溫州市政府就到處去招商引資，萬象城項目就是當時政府引進的。」消息人士對記者透露。

顯然，溫州市政府很著急。土地拍賣一片黯淡，財政數據很難好看。

數據顯示，溫州今年1~4月財政收入分別完成67.7億元、50.7億元、29.0億元、37.3億元。1月同比增長3.7%、2月收窄至0.5%、進入3月、4月直接負增長，5月同樣為負增長。

這大概和2009年的一個數據有關，溫州上規模企業中，約有70%的制造企業投資房地產。2010年溫州市百強企業中，除2家房地產公司和6家建築公司外，有40多家制造企業涉足房地產開發。

隨著這些實業的資金鏈不斷緊繃，原本的多元化投資變成了累贅，溫州市政府只有不斷往這個市場注入新鮮血液。走出去招商能否救巿，還是個未知數。

日前南京兩幅地塊經多次降價之后，再次被掛牌出讓，這似乎昭示南京土地市場情況依然嚴峻，但是事實情況卻并非如此，南京土地市場依然延續前幾個月的火爆。

日前南京兩幅地塊經多次降價之后，再次被掛牌出讓，這似乎昭示南京土地市場情況依然嚴峻，但是事實情況卻并非如此，南京土地市場依然延續前幾個月的火爆。

據《每日經濟新聞》記者了解，在上月20日的一場土地拍賣會上，諸如招商地產[簡介最新動態](000024)、朗詩、新城等多家大牌房企參加，最后經過激烈的競爭，朗詩地產和上海君元地產以10.8億元拿下該地塊。

業內人士對《每日經濟新聞》記者分析說，多家大牌房企參加競爭，可以看出目前在南京的大牌房企對土地需求的饑渴程度，同時也表明了南京土地市場復蘇十分明顯。有需求就有市場，隨著大牌房企對土地需求程度進一步加大，南京市國土資源局也加大了土地的出讓速度。

大牌房企積極拿土

從8月份集中推出41幅地塊之后，南京土地市場就顯得異常熱鬧。此次朗詩集團拿地在不少業內人士看來并不意外，因為從下半年以來該公司就在江蘇土地市場頻繁出手。

據《每日經濟新聞》記者查詢到的信息顯示，今年6月19日，朗詩拿下常州新北區核心區域地塊，9月14日，又高價拿下無錫新區金城路地塊，而剛剛過去一周又在南京拿地。南京房地產開發建設促進會的一位負責人對記者說，“朗詩高密度的拿地，一是和朗詩提出的轉型有關，還有就是大牌房企對土地的饑渴。”

正如上述負責人所說，目前大牌房企在南京拿地逐漸呈現出一種饑渴的態勢，而朗詩只是所有房企中的一個縮影。據《每日經濟新聞》記者了解，目前銀城地產、綠地、新城、華潤等大牌房企近期都有在南京拿地的想法，現在也在到處尋覓合適的地塊，“這些大牌房企現在有一個共同的特點就是，目前手中庫存的地塊不多，為了滿足自己的開發需求，所以這些大牌房企目前只有加快拿地的速度。”南京房地產行業一位張姓業內人士對《每日經濟新聞》記者說。

就目前大牌房企在南京競爭拿地，國內一家房地產行業協會的負責對《每日經濟新聞》記者說，“大牌開發商現在積極拿地，是因為房地產市場有復蘇跡象，開發商樓盤也賣的不錯提供了資金支持。還有一方面就是，開發商經過一段時間的休整之后，想要發展的企業就必須擴大土地庫存，擴大自己的市場占有率，所以多拿地是他們目前最好的方式。”

第四季度或進入土地成交高峰

在市場經濟之下，有需求就有市場，大牌房企對土地的饑渴這讓南京土地市場逐步的復蘇，而作為主管部門的南京國土局目前也加快了推地的速度。

除此前在8月分集中推出41幅地塊，引爆南京土地市場之外，進入9月份南京國土局共進行了3次公告，共9幅地塊。值得注意的是，相對于8月份土地的集中上市，9月份推出的9福地塊大都質量較高。據《每日經濟新聞》集中了解，南京江心洲公告的3幅地塊位于新加坡·南京生態科技島北部核心位置。此外，曾經流拍的白下區雙麒路以東地塊也再次對外掛牌，“與8月份推出的地塊相比，這些地塊在出讓面積、容積率和出讓價格都比較好，質量較高。”一位知情人士對《每日經濟新聞》記者說。

而據《每日經濟新聞》記者了解，進入第四季度，南京浦口、板橋等區域都將有多幅優質地塊對外出讓，“由于上半年南京土地出讓量相對較少，接下來第四季度很可能出現一個土地成交的高峰時期。”上述知情人士對記者說。

全國人大財經委副主任委員吳曉靈在出席中國房地產業高峰論壇時表示：房產稅試點范圍不應該再擴大。她指出，征收房產稅是非常嚴肅的事情，在擴大試點范圍之前，須由全國人大正式制定房產稅制度運作的細節。

而此前不久，國家稅務總局政策法規司相關負責人剛剛表態，下一步房產稅不僅將擴大試點范圍，而且要逐步建立按照評估價值征收的房地產稅制度。關于征收房產稅的問題，一直爭議不斷，該如何看待各方支持和反對的觀點？對此，中國國際經濟交流中心專家馬慶斌發表了自己的解析。

馬慶斌：現在對開通房產稅的問題存在一些爭論，關鍵是在為何要征收以及如何來征收，爭論是因為大家看待房產稅的角度不一樣。大家普遍認可的是，征收房產稅目的，是影響房價，降低人們進行投資、投機購房的需求。

但是，從美國、日本這些國家來看，房產稅并不是影響房價的重要因素，房產稅更多是一個財產稅。為什么要征收？因為比如你買了一個房子，升值了，但這并不是因為你自身勞動的結果，而更多的是一個公共產品的升值過程。

另外，大家普遍認為房產稅可以破解地方政府收入可持續性的問題，事實上中國經濟近幾年來“土地依賴癥”相當嚴重，想來想去大家好像從房產稅上找到了一個突破口。這也是為什么現在房產稅爭論比較大，支持聲也比較多的原因。

擴大房產稅試點范圍，您覺得難點在哪里？

馬慶斌：一個是目標的問題，短期來看，房產稅的確是可以抑制房價，但是實際上房產稅必須服務于一個長期目標，不是簡單的降房價，而是尋求一種更為持續的地方公共財政的來源。同時，通過房產稅建立公共財政，提高地方公共服務的質量、效率和積極性。

第二是，如何在總體上不增加普通老百姓稅收負擔的基礎上，實現公平、透明，進行稅收結構調整。也就是說，圍繞房子所有的稅進行一個結構性的調整，而不是簡單的總量變化過程。

此外，比如不同的區位、不同的戶型、不同的配套價格，征收的標準也不一樣，誰來評估，誰來避免這些所謂的尋租行為。

還有，就是征收對象的問題。咱們國家建國以來，住房問題是從計劃經濟到市場經濟的一個過程，住房產權屬性的復雜超乎想象。如果沒有一個全國性的房屋產權登記系統，房產稅的征收就不能完全實現所謂的公平性。

在這種情況下，通過怎樣的試點才能解決以上問題？

馬慶斌：我想有兩步可以走，一是短期來看，可以先易后難，逐步實現全面征收，可以考慮按照“多占者多付出”的原則，戶型大、套數多的家庭可以多交稅，這個過程要統籌考慮已經征收的土地稅。也就是說，我們很多房子交了70年土地出讓稅了，在這個情況下，怎么按照他已經使用的年限，以及周邊區域的房價，進行抵扣和減免房產稅。

中長期來看，應該建立房產稅和土地財政脫鉤的問題。也就是說，你收了房產稅，未必就能抑制地方政府繼續搞土地財政的沖動。如何來逐步消除房產稅和土地稅之間這種兩元結構，逐步從房產稅和土地稅收這種兩元關系向房地產稅這種一元化的這種制度過渡，這也是咱們需要努力的一個方向。

戴德梁行發表新興城市群的崛起，中國城市化發展新方向報告指出，內地除了經濟潛力之外，隨著政策效應的釋放以及建設資金的投入使新興城市，新興城市群依託不同相對競爭優勢開拓各自廣闊的發展前景。

城市群發展帶動城市化進程促使房地產需求不斷擴大，而基礎設施建設也拓展房地產發展空間並提升片區價值。新興城市群崛起的同時，必將為其房地產發展帶來機會，在城市群當中，中心城市的聚集作用有望帶動住宅及商服物業市場繁榮，而城市群的均衡發展也將使得非中心城市的房地產市場受益。

隨著城市界限的逐步淡化，作為中國城市化進程的新現象，城市群的普及和崛起，尤其是在新興地區，將是推動整體中國經濟，達到供應滿足需求的重要階段。

此次深圳住房秋交會，展出的內地樓盤包括港企和黃和萬科、佳兆業及中海外等樓盤共計百餘個，許多開發商拓展剛性需求，推出精裝修房，但是價格較上半年上漲了10%以上，就連深圳布吉的樓價每平方米已逾2萬元（人民幣，下同）一平米，而靠近惠州的坪山樓價則逾萬元。許多購房者歎樓價又漲，難以支付高房價。由於房價的高企，許多購房者觀望，深圳樓市難現「金九銀十」。

深樓價上半年漲逾10%

　今年是公認的剛需購房年，過去8個多月的房地產市場表現充分印證了這點。眾多適合剛需置業者購買的房地產項目均以「高性價比」贏得市場追捧。「金九銀十」的到來也讓住交會為廣大剛需置業者帶來購房良機。在此次展會上，和黃在龍華和平湖分別推出懿花園和御峰園，其中懿花園均價1.5萬元，共有商品房1,339套。而萬科在深圳則一口氣推出8個樓盤，不過萬科打精裝修牌，但價格過高，其布吉萬科紅目前還剩下部分單位，但平均單價逾2萬元。其位於坪山的金域堤香均價達1.2萬-1.3萬元。

　一位在南山從事IT的購房者鄧先生接受記者採訪時表示，他今年上半年以來一直在觀望，準備買一套房用於結婚，但是他觀望半年後發現房價至少漲了10%，超出了他的支付能力，他後悔不迭，都是因觀望太久給害了。

房價超出買家支付能力

　同樣，佳兆業在此次秋交會上推出位於布吉的龍崗大道一號，均價也逾2萬元，同樣超出了許多購房者的支付能力。在此次住交會現場展示的約100個樓盤中，據不完全統計，其中價格能夠滿足剛性需求的深圳項目約僅有6個。而當購房者想了解具體優惠折扣，許多開發商代表稱需要到售樓現場進行面談，實際上到了現場也沒有多少優惠。業內人士指出，由於樓價普遍上漲逾一成，令不少買家卻步，今年住交會難有「金九銀十」。

太古地產（1972）8月中才以近一成折讓價向市場配股套現逾50億元，有關禁售期尚未屆滿，昨天再度突然向投資者配售逾2億股份，兩個月來合共套現逾100億元。據了解，太古大股東施懷雅（Swire）家族已與首次配股的三間安排行協議取消有關禁售期的要求，並委託他們「再下一城」協助配售第二次股份。有基金經理認為，取消禁售期要求並不罕見，惟大股東是次急於配售第二批股份，或多或少反映其看淡未來數月的市況。

股份已足額認購

據銷售文件指出，施懷雅家族以每股22.51元至23.23元配售2.17億股太古地產，較該股昨天收市價23.95元（下跌0.21%）折讓3%至6%，套現48.8億至50.4億元。是次配售代理為滙豐、中銀國際、摩通及大摩。市場消息指出，截至昨晚7時，所有配售股份已獲足額認購，反應理想。

是次配售股份佔太古地產已發行股本約3.71%，計及上次配售的4%股份後，施懷雅家族已全數減持其直接持有太古地產的股份，惟將繼續透過其在太古（019）的股權間接持有太古地產。

施懷雅家族今年8月13日向市場配售2.34億股太古地產，每股配售價公布為21.53元，套現50.2億元；惟其後有基金經理向本報表示，他們從安排行確認的定價為下限21.46元，相當於前收市價10%折讓，不排除是投行為吸引投資者，以每股低7仙的價格再配售給基金，變相補貼逾1600萬元；而有關配售股份翌日更先後兩次以上述兩個不同的造價上板，令太地當日成交急增至114億元。而根據上次通告，太地稱在出售上次股份後90天內不會再出售餘下股份。

取消3個月禁售期

據悉，施懷雅家族是次可於禁售期內再度配售餘下股份，主要是有關90天禁售期是與安排行之間的協議，而並非各大基金投資，故是次只要獲得安排行允許取消禁售期，便可繼續進行配售工作。而首次配售出現兩次先後上板，亦解釋了首批配售股份是施懷雅家族先配售給各安排行，安排行先以21.53元上板，其後再配售給投資者，便出現第二次同一批股份以21.46元上板。

太地首次配股後首個交易日一度低至21.65元，下跌9.2%，險守配股價，其後跌幅逐步收窄，收市只跌4.2%，報22.85元。

基金經理認為，施懷雅家族是次急於配售餘下的太地股份，反映其認為太地股價已處近期高位。他指出，是次配售後，太地的公眾持股量將增至18%，有效增加了被納入MSCI指數的機會。

本港第三季現樓按揭及樓花按揭登記宗數分別較第二季上升4.6%及16.2%，但9月份現樓按揭登記按月則減少1.4%；儘管月內樓花按揭較8月份大增64.8%。但市場預期，在當局樓按措施效果逐漸顯現，預料第四季整體按揭宗數難有突破，按季或呈負增長。另外，滙豐連續兩個月高居現樓及樓花按揭市佔率榜首。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出，儘管第二季二手物業交投一度放緩，但受惠於一手市場持續暢旺，以及商用物業市況熾熱，帶動第三季按揭登記上升。第三季現樓按揭登記24302宗，按季微升4.6%；季內樓花按揭登記1955宗，較第二季升16.2%。

不過，9月份銀行現樓按揭登記7684宗，較8月份減少1.4%，為連續四個月出現跌幅，儘管較去年同期增加9.4%。王美鳳指出，政府換屆後，累積購買力釋放，帶動7至8月樓市交投轉旺，月內樓花按揭登記778宗，按月上升64.8%。

滙豐市佔率兩連霸

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓稱，政府8月下旬推出穩定樓市措施，監管機構於9月進一步收緊按揭及限制還款年期，預料將鎖緊市場部分購買力，預期10月份現樓按揭表現將較疲弱。展望第四季，市場焦點轉向新盤市場；加上樓按措施散發威力，預料整體按揭宗數難有突破表現，按季或呈負增長。該公司指出，今年首三季現樓按揭登記較去年同期減少四成，為2006年後同期的七年新低。

另外，經絡指出，按揭市場競爭熾熱，大型銀行積極吸客，滙豐連續兩個月居於現樓及樓花按揭市場榜首，?生（011）及中銀（2388）市佔率分別位列第二及第三位。樓花按揭市佔率亦由滙豐稱冠，渣打及中銀則分別位列第二及第三位。但今年首三季現樓按揭排名，仍以中銀表現最佳，跑贏第二及第三位的滙豐及?生。

據南方都市報 香港一個環保團體昨日公布一項調查結果，兩個位於將軍澳及沙田的大型新樓盤，兩成買家為內地投資者。而根據香港中原地產研究部的統計數據，內地買家佔香港樓市比例均下降，其中內地買家在香港豪宅市場所佔的比例連跌3個季度，累跌13.8個百分點。

有團體批「港人港地」推出太慢

香港一個環保團體通過查冊的方式，調查了兩個位於香港將軍澳及沙田的大型新樓盤，發現其中兩成買家為內地投資者，公司客戶也有3.5%及8.6%。

該團體在去年年底也調查了去年開盤的5個大型樓盤，共4116個單位，其中由內地人買家及港人內地人聯名買樓比例，佔總成交20%至30%，如果不計算公司名義、非內地外籍人士及內地和香港聯名購買，只單純計算內地買家及香港買家，則比例為37 .5%及62.5%。而五個盤的內地資金比例為21.6%至51.1%，平均為35.1%，推算5個盤的內地資金數字，達到180億港幣。

該團體負責人表示，雖然港府近期加大增加土地供應的力度，但對房屋短缺的問題並沒有解決，批評港府實施「港人港地」政策的步伐太慢，土地供應量又少，建議加推居屋(等同於內地的經濟適用房)及夾屋(即針對夾心階層的廉價房)，也應該擴大實施的范圍，容許首次置業者購買。

內地買家佔整體市場不足兩成

而香港中原地產研究部不久前的統計數據顯示，在香港整體私人住宅市場，內地個人買家比例連跌2個季度。半年間佔金額比例累跌7.5個百分點，下降至16.8%，佔宗數比例累跌4 .7個百分點，下降至9.7%。其中，在今年第2季的一手私人住宅市場，內地買家佔宗數比例按季明顯下跌6 .2個百分點，下降至25.1%，佔金額比例按季下跌0 .9個百分點，有36.7%。而在二手住宅市場，內地買家比例有微升，分別為7.8%和11.0%。

以香港豪宅市場中內地買家的佔比下降較為明顯，連跌三個季度，從2011年第3季的高峰，內地買家佔宗數比例累積下跌13.8個百分點，佔金額比例累跌10 .5個百分點。在中小型住宅市場，內地買家的佔比則連跌兩季，半年間佔宗數比例累跌4.3個百分點，佔金額比例累跌6.3個百分點。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升認為，在全球流動性繼續泛濫刺激下，無論是豪宅市場，還是整體住宅市場，香港豪宅用家及本地用家積極入市，比例上壓倒內地買家。但他表示，內地也在醞釀放寬銀根，內地富豪來港看樓已增加，相信第三季比例會止跌回升。

仲量聯行工業部表示，觀塘海濱道139至141號海濱中心10樓全層推出放售，市值約3900萬元，每方呎約3867元。單位建築面積約10085方呎，現由業主自用，將以交吉形式出售。

海濱中心樓高21層，於1991年落成，設有載客及載貨升降機，並附設停車場，可確保客運及貨運暢順。大廈用戶以貿易公司及電子製造商為主。

美聯商業助理營業董事溫湘琪表示，QE3效應下，磚頭保值概念增強，其中著名玄學師傅麥玲玲亦覬覦佐敦商廈投資價值，乘勢入市作長線收租用途。

麥玲玲購入佐敦嘉賓商業大廈14樓10室，面積約1620方呎，平均呎價約9753元，涉及金額約1580萬元。物業連租約成交，租約期至2013年3月，現時租金回報約為2.7厘，以現時市場租金計算，明年租金回報可造至逾4厘水平。

另外，近日接連錄得多宗佐敦商廈的成交個案，新近成交包括佐敦高怡醫務中心6樓A室，樓面面積約1200方呎，以約830萬元成交，平均呎價約6916元。

政府近日對新界東北發展及收地事宜進行一連串咨詢活動，其間遇到了明顯的阻力及爭論。由於整個發展大計是關乎未來香港房屋供應的重點，坊間有著不同意見，實屬正常。而從整體規劃來看，新界東北發展一旦落實，確能有效解決香港的房屋及經濟問題，迎合香港長遠發展的需要。

目前，香港市區住宅用地大約剩下不足400公頃，當中部分更已落入勾地表中，極需要開拓新的土地以解決不敷應用的需求。而事實上，在香港回歸以前，已就城市發展的需要，成功發展出如荃灣、沙田、屯門、馬鞍山、將軍澳等衛星城市解決過往人口增長所帶來的住屋問題。

但由於經過長年的發展，加上香港人口和經濟規模逐漸擴大，已開始出現有飽和的情況。為了應付香港自身出現土地供應瓶頸的問題，發展新界東北土地開闢新市鎮自然成為政府未來發展的一重大方向。

這個位於上水古洞北、粉嶺北及坪輋兼打鼓嶺的三合一新發展區，雖然規模只及沙田及屯門等傳統新市鎮四分一，不過，現時市民求樓若渴，政府各種新闢土地建屋方案又受到各類掣肘。

這樣的發展規劃將能確保樓宇供應中期不致於出現斷層的情況，估計新發展區可以在未來十年，提供至少5.4萬個住宅單位，容納十幾萬人居住。如果增加地積比率的話，更可提供7萬個單位，容納相當於二十多萬的人口。從數字上應該看到，新界東北確實具有不錯的發展潛力，只要規劃得宜，管理有法，便能配合未來香港地區策略性的發展，帶動整體社會經濟。

開發新界東北，增加土地供應，發展公私營房屋，絕對符合社會需要，不難獲得社會大部份人士的認同。但整個計劃的真正難度，其實是在落實過程的種種細節上。要在善用土地推動發展的同時，平衡民間各種利益，政府還需多花一點功夫，才能達至雙贏的局面。

余錦雄
世邦魏理仕大中華區估值及諮詢服務部資深董事總經理

特首早前指出中港融合乃必然的發展方向，相信是針對近日有市民不滿自由行及水貨客而發言。香港是中國的一部份是不爭事實，而香港的生活必需品多是來自中國，中港割蓆本質上沒有可能。一國兩制的前題是一國，因此中港關係如何理順值得市民反思，而政府亦應多了解市民的訴求，從而減少市民對中港關係的誤解。

2003年香港經濟跌進谷底，並發生「沙士」疫症，中央政府推出了多項惠港政策，自由行是其一。大量國內遊客擁港，確實帶旺了本港經濟。但有市民卻認為自由行推高了樓價物價，祇是肥了發展商及商戶而苦了一般草根市民，更衍生了水貨客問題，直接影響新界北區市民的生活。

過去數年樓價物價上升並不能完全歸咎於自由行。金融海嘯後多國的量化寬鬆政策引致美元貶值，港元與美元掛鈎而跟著貶值，香港幾乎所有糧食及日用品均依賴進口，通貨膨漲無可避免。中國的四萬億救市資金、低利率的環境、最低工資落實及政府的土地供應政策均對樓價物價上升推波助瀾。任何事物必有利弊，經濟繁榮當然會百物騰貴。

筆者相信自由行對香港經濟貢獻不少，不應突然腰斬。自由行帶來的一些不良副作用可用行政措施舒緩，如水貨客問題可透過加強執法來解決。

另一方面，中央過去的惠港措施多是單向的北水南調，雖然CEPA亦有提供港人資金北上的機會，但市民北上就業的或創業的機會始終不多。有部份草根市民感受不到中央惠港政策的好處可以理解，但不幸的是有部份市民產生了抗拒中港融合的概念。

筆者認為中央政府可考慮加強CEPA的力度，鼓勵更多香港市民到內地創業或就業，通過更多的實際接觸，相信市民對國內同胞的認同可得以改善，長遠更易促進中港結合。

陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理

林悅豐表示，受經濟等多種因素影響，深圳客赴港投資買樓已下滑近兩成。李昌鴻 攝

——內地經濟欠佳 港收緊按揭 樓價高企怕摸頂

　在歐債危機惡化的大背景下，「金九銀十」交接時刻開幕的深圳住房秋交會，今年卻因多種原因，未能創出佳績，本報記者在住交會採訪發現，雖然有多達30個香港樓盤到住交會推介，但今年內地客對赴港買樓卻窒步。記者採訪得知，其實自今年下半年以來，內地客已明顯放慢了赴港購樓的腳步。

內地買家佔比降至一兩成

　中原地產項目發展及投資部聯席董事林悅豐接受香港文匯報記者專訪時表示，現在與以往不同的是，目前許多香港樓盤的內地客佔比明顯下降，現在只佔香港樓盤的一至兩成，如毗鄰深圳灣的香港新界的新盤「瓏門」，目前內地客比例不到兩成，以往這一比例超過三成。

　對此，香港其他地產中介如美聯和康樂園均深有同感，康樂園的白姓代表稱，內地客目前只佔其生意15%-20%。

內地樓市回暖 吸資金回流

　對於內地客比例的下降，林悅豐認為，相信其中一個原因是與梁振英上台後，由於樓市無辣招，港人積聚的購買力爆發而積極入市，令港人買家的佔比回升；另一方面，內地經濟受歐債危機影響，企業出口受創，老闆階層的收入受到影響；此外，深圳等地的樓市日益回暖，內地資金回流深圳等樓市，都影響了內地客購入香港物業的興趣。他指，下半年以來，深圳客通過中原赴港買樓業務同比下滑了近兩成。

憂接火棒後 港樓泡「爆煲」

　美聯物業深圳營業部董事總經理江少傑亦認同，最近半年深圳和內地樓市火起來，成交量和成交價都在上漲，買家注意力轉回內地，這影響了內地客赴港買樓的熱情。他指，內地限購令執行已近兩年，許多投資客在深圳可以補交一至兩年社保，便可以在深圳買樓投資，有的以子女名義買樓，這無疑減緩了赴港買樓的衝動。

　另外，令人關注的是，香港樓價屢創新高也影響內地投資者赴港買樓的情緒，引起他們對風險的擔憂。今年前三季，香港樓價已累升16%。江少傑告訴記者，現在就連遠離香港中環的屯門，目前其樓價已從一年前的均價每平方米4萬-5萬元（港元，下同）猛漲至現在10萬多一平方米，最貴的高達20多萬，內地買家也擔心香港樓市好快「爆煲」，不想接火棒。

　深圳住房秋交會於9月30日至10月4日在深圳舉行，多家港資地產中介赴深推介30多個香港樓盤，本報記者多日走訪發現，今年內地客對赴港買樓熱情不再，其中深圳客起碼急跌兩成，以往溫州客成群結隊赴港買樓的現象更加絕跡。綜合而言，內地客赴港買樓減少，主因包括：香港樓價屢創新高，內地買家怕摸頂；歐債危機肆虐、內地經濟放緩，企業家收入受影響；香港銀行收緊非香港居民的按揭成數，都令內地客來港買樓意慾下降。

與溫州客和內地其他投資客不同的是，深圳客投資香港樓市主要是為了子女教育考慮，順便可以藉機投資。美聯物業深圳營業部總經理袁新有告訴記者，在其深圳客中有高達逾五成是一些富有雙非家庭赴港投資買樓，主要為小孩將來在港讀書考慮。記者採訪發現，拓展雙非和珠三角客戶原來已成為許多香港地產中介共同的目標。

富有雙非鋪路子女教育

　香港緊鄰深圳且與深圳交通便捷，加上教育水平高以及為未來投資升值考慮，許多深圳客紛紛赴港投資，尤其是那些富豪，他們赴港生子，成為雙非家庭。他們赴港買樓的目的是為了將來的子女教育，並兼顧投資升值。袁新有稱，其深圳客戶赴港買樓中有高達五成以上是雙非家庭，這令記者有些吃驚。

　深圳德鑫隆投資擔保公司董事長徐東告訴記者，他去年在屯門一豪宅購買了一套房，價值逾2,000萬港元，主要是為了他在香港出生的女兒未來教育考慮，現時女兒4歲。他們是雙非家庭，他希望港人不要片面看待雙非，他和其他深圳雙非富人一樣，在香港開設了公司並聘請了多位香港員工，為香港作出了自己的貢獻。

買樓可升值兼低成本融資

　除了為女兒上學，徐東也期待房產升值，指目前其物業已升值了數百萬港元。此外，他還將香港房產向南商銀行抵押，從香港銀行獲得較內地便宜很多的低成本融資，幫助公司在香港進口海外塑膠原料，從而減輕了公司成本。因此他在香港投資買樓可謂是一舉多得。

　記者採訪得知，拓展雙非和珠三角客戶已經成為許多香港地產中介共同的目標。此外，除了中原和美聯在深圳有分公司外，一些中小地產中介，如康樂園等，他們並未有在深圳設點，為了拓展業務，他們借深圳房交會拓展內地市場，尋覓客戶資源。中原地產項目發展及投資部聯席董事林悅豐告訴記者，中原香港此次帶來20多人團隊，前來深圳推廣中原品牌，吸引深圳和珠三角客戶，他稱每次在深圳房交會的宣傳效果都不錯，這是其第三年來深圳推廣。

　記者看到，不時有一些內地客戶前往中原展館諮詢香港樓盤。有一對從事金融投資的深圳夫婦，向中原業務代表了解加多利山項目，主要是為其子女前來香港讀書做準備。而香港利嘉閣負責人招小姐告訴記者，他們首次派出十多人前來深圳推廣，光在深圳做加多利山樓盤模型就花了４萬元，加上租用四個標準展位，總費用近１５萬港元，目的就是吸引內地客。此外，康樂園也是第一次來深參展，有８個人北上深圳推廣香港樓盤。

溫州作為全國出口經濟晴雨表之一，歐債危機衝擊令其首當其衝，而民間借貸危機的爆發又影響了許多客戶的融資能力，以往溫州投資客常常抱團赴港買樓投資的現象，早已經絕跡超過半年。

　中原地產華南（大深圳區）董事總經理李耀智表示，以前中原杭州公司在溫州設有分公司，服務當地客戶，當時許多投資者抱團前來香港買樓，他們主要投資西九龍等地樓盤，其中包括知名的凱旋門和天璽。他指，溫州炒樓團，多數一買便是6-7套或10多套，多數選擇價格在1,000萬-2,000萬港元的盤源。

企業倒閉資金鏈斷裂

　但隨著歐債和民間借貸雙重危機的爆發，加上香港兩年前出台措施，買房者購房未滿兩年轉手將被徵收最多15%的額外印花稅，推高了購房者風險，這也影響了溫州客投資香港物業的興趣。而去年下半年，中原已撤出溫州市場。

　與中原一樣的是，美聯地產也遇到同樣受溫州業務從紅火到絕跡的衝擊。美聯物業深圳營業部董事總經理江少傑表示，5-6年前其深圳公司為了把握溫州客龐大的市場，赴溫州設立辦事處，有十多位員工。他說，當時溫州業務出奇地好，溫州客都是一幫親戚朋友的大圈子，在2010-2011年上半年，他們溫州公司兩個月左右可以拉10多個溫州客戶去香港買樓，一年時間共有50-60個溫州客結伴去港買樓，買的大部分是1,000萬港元左右的房子，絕大多數都是投資。

港代理撤出溫州市場

　江少傑稱，近年由於內外經濟環境不佳，許多企業倒閉，資金鏈斷裂；加上香港銀行最近收緊了對非香港居民的按揭貸款成數，由原來的5成降至4成，其實半年多來，他們已沒有一位溫州客前來香港投資買樓。為此，他們將溫州公司撤出，只留下3個員工作臨時代表，其餘團隊全部撤回深圳了。為此，他感覺現在與一兩年前相比，溫州客赴港買樓的業務落差實在是太大了。

雖然不少內地客「大把錢」，赴港買樓不用做按揭，不過，記者在住交會採訪發現，港府壓抑短炒的額外印花稅及金管局一再收緊按揭，原來也大大打擊了內地客的入市意慾。

按揭成數降 收租難抵供款

　按揭貸款成數是影響投資者買樓的一個重要因素。美聯物業深圳營業部總經理袁新有表示，儘管香港的按揭貸款利率目前約為2.15%，與去年一樣，但貸款成數少許多。內地客在香港辦理按揭貸款也沒有以前那麼容易。內地人士去年上半年按揭貸款有機會做到七成，去年下半年已降至六成，今年更降至五成，而1,000萬港元以內的按揭貸款成數是五成，1,000萬元以上貸款成數只有四成。

　他指，以前按揭成數達七成時，許多溫州客在當地融資一部分，並不影響其在香港貸款，加上香港融資成本比內地低，他們在香港貸款七成後把香港房產出租，每月租金扣除供樓款外還可賺2,000-3,000港元。而現在香港按揭成數最低降至四成，租金收入難抵供款，加上溫州民間借貸危機爆發，當地融資也受到了影響。因此，溫州等內地客赴港投資意願逐步下降，加上許多企業因出口不佳而倒閉，從而令許多溫州客赴港投資已絕跡。

交額外印花稅 增投資風險

　港府出手打擊投機的舉措也影響了內地客赴港買樓的意慾。港府於2010年11月出台措施，對於購買香港物業未滿半年出手需交納額外15%的印花稅，超過半年未滿一年需交額外10%印花稅，超一年未滿兩年需交納額外5%印花稅。中原地產華南（大深圳區）董事總經理李耀智表示，這對於許多內地投資者而言，這些規定無疑令投資風險上升了許多，他們擔心一旦樓價下跌，在拋售時便會因交納過高的額外印花稅可能出現虧損，因此他們赴港投資意願下降了不少。

太古集團大股東施懷雅家族再度減持太古地產(1972)。據銷售文件顯示，香港太古集團按每股22.51至23.23元，配售太古地產2.17億股，較昨日收市價23.95元，折讓3.01%至6.01%，套現50.41億元(港元；下同)。負責是次交易分別為?豐、摩通、摩根士丹利及中銀國際。是次配股乃繼8月中後第二度配股，兩次配股為香港太古集團共套現約100.79億元。

透過太古A間接持有權益

　配售交易完成後，香港太古集團不再直接持有太古地產股權，但將繼續透過持有太古A(0019)間接持有太古地產的權益。香港太古集團為太古股份的直接控股公司，並是英國太古集團全資附屬公司，而英國太古集團擁有太古股份發行股本約44.19%及58.99%投票權。

　翻查資料顯示，對上一次配股於為本年8月14日，當時香港太古集團以每股21.53元，配售2.34億股太古地產股份，套現約50.38億元，配售價較收市價23.85元折讓9.73%。最終太古集團直接持有太古地產股權由7.71%下降至3.71%。然而，根據成交紀錄，基金的實際接貨價為21.46元，較施懷雅家族的配股價21.53元為低，反映當時配售反應不算理想。

　同時，當時通告中指出，完成出售該批股份後，香港太古集團已與經辦人同意在出售待售股份完成交易日期90天內不會出售其持有的餘下太古地產股份，但是次交易已獲監管機構豁免有關條款。

）「加租」這兩字，對於商家就似緊隨不捨的夢魘，處處搶舖加租，有人撐不住倒下來，但亦有人分店愈開愈多，「頂硬上」爭一日長短。老牌錶行九龍表行的分店遍及港九新界，面對加租壓力不輕，但第二代掌舵人九龍表行董事總經理黃錦成指，有些地舖店不能關，因其別具價值。即使預計銅鑼灣其中一家分店明年續租租金大升近三倍，但因地舖具廣告價值，又達名店效應，也不會搬。又預計黃金周生意有兩成增長。

　各區商場愈開愈多，部分更屬「平靚正」之選，但該公司大部分專門店仍開在加價聲不絕的地舖位，到底地舖吸引何在？據黃錦成表示，銅鑼灣的兩間分店中，當中明年需續租的店舖，估計租金會大升近三倍，但由於地舖具廣告價值，又可吸收銅鑼灣的名店效應，故不會遷舖。但他指，現在部分店場亦交通便利，吸引自由行，故亦屬不俗之選。

銅鑼灣店明年加租料近3倍

　黃錦成承認加租的確帶來壓力，但他認為自古危與機並存，有旅客的地方就可以生存，故公司在11月會和瑞士手錶品牌依波路合作，在旺角?隆中心開設一家約500至600呎的店面，明年7月再在九龍灣德福廣場開新專門店，亦密切留意將軍澳區的發展。但表明不會在新開幕的希慎廣場落戶，指該場新設計以藝術家心態為主，未有由客人出發。

黃金周銷售預計有20%增長

　剛過去數天的黃金周，有否掘金成功，黃錦成指，仍未有具體數字，預計銷售有20%增長，但大型企業買家不會集中在黃金周消費，故介乎3,000元至20,000元的中價貨銷售較佳，甚至有搶貨情況出現。

　面對內地經濟放緩，旅遊業議會又調低黃金周內地旅客預期增幅至15%。但黃錦成仍對第四季的銷售抱信心。他指，15%的升幅仍屬不俗，而且銷售亦勝去年，加上公司成功摸清內地年輕客戶對文化及消費要求的轉變，故對第四季度業務有信心，當中近期以銅鑼灣分店銷售較好，跑贏其他分店。

內地客漸成熟 接受新品牌

　該公司的第三代接班人，業務發展經理黃家?指，黃金周期間巡舖，旺角店銷售特別好，而且出現補貨緊張的情況。而近年內地客消費較以前成熟，由以往只認識平均1.2個主流高檔品牌，發展成認識一些潮流品牌，更願意接受新品牌，加上公司近年又開設多元化手錶專門店，亦吸客不少。

俄羅斯的海參崴，很多商人視為前進俄羅斯遠東領土，與中亞市場的前哨站，在這裡探市場試水溫，首要目標就指向生活消費品，但這獨特的法令制度，造就了他們特殊的消費習慣，生活中最重要的車子、房子，俄羅斯人的愛好就與我們亞洲人有些不同，投資前得先了解。



什麼東西新不如舊？俄羅斯遠東市場，日本舊車讓民眾上街抗議大打出手，2008年耶誕前，海參崴民眾難得反抗中央，抗議提高進口車稅，廣場上警民衝突。



寧可買日本二手車也不買俄國新車，這塊廣大新興市場，消費者很有主見，就連投資房地產概念也得大翻轉，房仲經理攤開廣告搖搖頭，這批亞洲某地產集團造鎮投資的新屋，是他手上最沒把握的一批產品，指著數據，金融海嘯已過，房價漲回來了，他的分店網站上都是美輪美奐的二手屋，為什麼不買新屋呢？



隨著蘇聯解體，90年代初起，海參崴市民依法每戶可擁有一些私地，但說白了，真要取回自己的土地，還是要關係良好，沒關係、有運氣的擔任公職或許可以分配到房屋，但只有個殼，公教住宅，砌陽台的磚有些還裸露在外，裝門裝窗糊水泥，都是住客自己的事。



房仲Mikhaile先生帶我們到山上，看他幸運取回土地的客戶，要賣的新屋，就是這棟3層樓約90坪的「新屋」，每坪約台幣26萬，新屋價聽來不貴，但看看四周，自己的地，路等你自己鋪，公家的高壓電塔就在旁邊，費用比較貴，所以自己蓋小發電房，這兒很少地震，所以不太用鋼筋，磚頭砌完，就算完工。



TVBS記者王德愷：「在俄羅斯付完買房子的屋款，和你能住進來這是兩回事，如果你不付裝修費的話，可能連樓梯都沒有。」



因為在俄羅斯，買屋和裝修是兩件事，蓋再多新屋，買屋的人想到裝修費，就打退堂鼓，不如買已經裝潢的中古屋，改改壁紙窗簾地毯，就是自己的新家。



TVBS記者王德愷：「海參崴有2百多家裝修公司，而且裝修的人力多半來自北韓、中國大陸還有越南，沒有這些裝修勞工，其實很多房子根本不能住人。」



整個俄國房市狀況都很類似，買屋成家，房子費用和裝修設計費完全兩件事，預售屋比這樣的「成屋」便宜，每坪大約16萬台幣，馬桶、門窗，樣樣沒有。海參崴房仲業務員Mikhail：「我們走吧，走。」



此地200多家裝潢設計公司，還需要預約，還有來自中亞與北韓的低價裝修工人，也需要簽證入境，等設計、等工人、全新的屋子裝潢到能住人，要3到4年。Mikhail：「這個是地熱(供暖系統)。」



這家六口人半生積蓄都投進屋子了，每間房間裝潢風格都不同，亞洲人或許會感到奇怪，但這就是此地市場消費者的喜好，畢竟裝修費一坪至少台幣6萬元，能多試幾種新鮮風格也不錯。



TVBS記者王德愷：「在台灣，還買不起房子的市井小民如我，看到這樣的無敵海景別墅，都快要哭了，不過這家人也可真的是省吃儉用，從剛才沒有裝修的房子變成這樣，裝潢完成，還要額外多花1500萬盧布。」



房地產商想要踏進這新興市場，不妨先自問，配套服務能提供多少？在俄羅斯，房產設計裝修，才是利潤來源與搶下房產市佔率的關鍵。

在台灣，只要講到社會住宅、就會出現抵制的聲音，尤其當土地值錢的時候。不過在度假勝地的關島，在觀光熱門的地段，卻有老人住宅，而且美觀又舒適，打破了一般人的既定印象。

關島杜夢灣是台灣觀光客熟悉景點。多家五星飯店中有片一樓住宅共四十九戶，專供低收入老人申請。

至於公共區域環境整潔，靠私人企業認捐志工處理。在經濟條件未必比台灣好多少的關島，貧困老人居住這樣舒適，與豪華飯店共存，說明興辦社會住宅其實還有很多可能。

聯邦準備理事會（Fed）推出第3輪量化寬鬆措施，美國營建業可能受益最大。

依彭博根據華爾街分析師預測彙製而成的資料，彭博政府指標（BGOV Barometer）顯示，標準普爾500非民生必需品指數中的79家企業，有3家企業季度銷售預測最高，Lennar Corp.（US-LEN）、PulteGroup Inc.和D.R. Horton Inc.（US-DHI）他們全都是營建商。

聯準會上個月宣布第3輪資產收購計畫，並表示每個月將買進400億美元房貸債券，計畫規模或時間都無設限。穆迪投資者服務公司（Moody’s InvestorsService）1日在報告中表示，房貸利率下滑將使房價更便宜，也能刺激需求。

自從聯準會於9月13日宣布刺激措施後，借貸成本就開始下降。9月27日止這週，30年固定貸款利率降至3.40%，創下房地美（Freddie Mac）1972年開始有記錄以來最低水準。
彭博依據分析師估值彙整的數據顯示，總部位在邁阿密的Lennar下季銷售將較去年同期增加48.6%，密西根PulteGroup銷售料成長34%，德州D.R. Horton銷售則將上揚29%。

美國加州房地產分析機構CoreLogic(CLGX-US)周二(2日)說，由於房市持續獲得動能，8月全美房價向上走升，但近來升勢可能開始因夏季結束而開始下降。

根據CoreLogic周二公布的最新房價指數顯示，8月全美房價指數較7月上升0.3%，亦比去(2011)年同月成長4.6%。

扣除困厄房產(distressed)銷量之後，房價升勢變得更大。8月全美房價亦較7月上升1%，年增率則為4.9%。
許多經濟學家亦認為，由於價格已穩定下來，飽受打擊的房市今(2012)年終於度過難關。

然而，Corelogic預估，由於傳統的夏季買氣漸漸消失，9月全美房價將月減0.3%，但較1年前上升5%。
若將困厄房產扣除，9月全美房價將月增0.6%，並較1年前上升6.3%。

加拿大、新加坡、澳大利亞、中國香港……在傳統的發達國家和地區逐漸將置業投資移民的大門關閉之後，來自一個歐盟小國的邀請又再次觸動了人們的神經。本次深圳秋季房地產交易會，參展的絕大多數投資移民機構都將主推項目瞄准了來自歐洲地中海旁的旅游小國塞浦路斯，並且喊出「30萬歐元購海景房，兩個月便獲得歐盟永久身份」的口號，引發大量置業者關注。

新政掀購房移民熱潮

據南都記者觀察，至少有5家涉及對外國房產投資的機構參與本次秋交會，在它們所推出的項目中，絕大多數都指向了塞浦路斯。凱鴻投資咨詢有限公司的顧問吳女士告訴南都記者，現在她所了解的投資移民顧問公司所推項目裡，80%都在主打塞浦路斯移民。

為何塞浦路斯會成為移民項目的熱點？這與塞浦路斯國內最新出台的移民政策有關。據悉，塞浦路斯內政部8月22日發布最新政策，申請者需在該國購買30萬歐元以上的房產，並能提供每年3萬歐元的收入證明，以及在該國銀行存入3萬歐元的3年定期存款，在支付完70%的房價款後便可辦理移民，此後的兩個月內便可獲得塞浦路斯的永久居留權(綠卡，非該國國籍身份)。

據南都記者在塞浦路斯投資移民服務官方網站上查到，除去購買的物業價值不少於30萬歐元這條外，申請者還需證明在塞浦路斯之外的年收入不少於2萬歐元/2個人，以及讓移民局相信申請人願意每年在塞浦路斯居住不少於185天，不然同樣不能獲得永久居留權。

吳女士表示，該公司早在2009年便與塞浦路斯接洽投資移民項目，2011年正式推向市場。直至今年8月該國內政部發布新政，將移民審批速度從之前的6?8個月提速至2個月內，此舉引發大量中國投資者關注。據悉，在9月底落下帷幕的北京房展會上，塞浦路斯買房移民同樣成為了海外房產項目的主角，140家海外參展商裡有超過30家主推塞浦路斯房產。

據美國《僑報》的報道，目前全美房價正在緩慢回升，在加州很多買房人正在積極購房，其中包括很多來自中國大陸的投資者。然而經濟學家稱，根據他們對美國土地價格的長期統計，在美投資房地產收益小。

加州大學洛杉磯分校安德森預測中心(UCLAAnderson Forecast)的高級經濟學家奧萊奈爾(Stephen Oliner)27日在接受采訪時分析說，在美國投資房地產并不能說是一個非常糟糕的投資，盡管現在美國房價已經從2006年的高峰期跌入低谷，現在買房也是一個非常好的時機，因為未來房價不會再下跌20%，但是如果你指望房價在未來幾年增長20%，幾乎是沒有可能。他指出，長期來看，美國的平均通貨膨脹率每年為2-3%，而房價的增長則為3-4%。

奧萊奈爾說，房價中有很大的一部分是地價，房屋結構以及材料的增長幅度并不大。根據他發布的一個最新研究，在2002年到2006年之間，洛杉磯的地價上漲了165%。但是卻在2006年到2009年迅速下跌到原先的水平。

根據道瓊斯Case-Shiller房屋價格指數公布的最新數據，在過去的幾個月，洛杉磯的房價在小幅回升，5月到6月間回升1.7%， 6月到7月間回升1.3%，但從整個年度來看，房價只增長了0.4%。

奧萊奈爾說，房價現在的增長是因為土地價格的增長，土地價格是房價里浮動比例最大的一個因素。

與中國房價的增長幅度來進行比較，奧萊奈爾說，地價和房價的增長也是和需求量相關的，中國和美國不同，中國的城市化進程發展非常迅速，很多人從鄉村地區搬到城市居住，所以中國房價增長非常快，但目前中國已經出現了房產泡沫。他指出，美國則沒有這樣的社會因素，美國的房價浮動呈現周期性。

奧萊奈爾指出，事實上，從長期看，在全世界范圍內投資地產都是這樣的情況，投資房地產并不是一本萬利的投資，只有在特殊的時間和情形下例如2002年到2006年美國的這段時期，消費者如果在2002年買入、在2006年賣出才有可能掙到很多錢。他提醒消費者要對房價抱有現實的期待值。

美聯物業資料研究部高級經理張蓓蕾表示，額外印花稅將於11月屆滿兩年，措施推出至今對壓抑炒賣成效顯著，反映住宅短炒的摸貨註冊個案已連續三季只有十多宗水平徘徊(見圖一)。目前樓市以用家及長線投資者作主導，短炒可說是幾乎絕跡。

據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，截至9月27日為止，今年第三季住宅摸貨註冊量僅錄得13宗，宗數與第二季相若。若以季內整體二手住宅註冊量約17,484宗相比，摸貨所佔的比率亦僅得0.074%(見圖一)，即表示每1萬宗二手成交中，約7.4宗為摸貨個案。由此可見，現時住宅摸貨數字情況偏低，短炒根本不成氣候。

二手摸貨宗數僅2宗

張蓓蕾續稱，雖然近兩季摸貨個案數字相若，但值得注意的是，當中二手摸貨卻見減少。由於二手住宅持貨期較短，在扣除額外印花稅的稅款後，能獲利離場的個案極少，難以吸引短線投資者入市，故此類摸貨個案「見底」，足以反映額外印花稅打擊之大。上季二手摸貨(即從二手市場購入單位再以摸售形式轉售)註冊量僅2宗，比起第二季5宗更少，可謂低處未算低。

至於新盤摸貨(從發展商購入一手單位後再以摸貨形式轉售)的個案則由第二季8宗升至第三季11宗，季內個案主要來自大坑尚巒；然而，縱使第三季一手摸貨註冊量有所上升，但實際數字依然低企。

張蓓蕾補充，2012年摸貨個案已接近「見底」，若以今年首三季(截至9月27日)合計，住宅摸貨註冊量合共只有41宗，僅及08年金融海嘯後樓市低迷期間的41宗摸貨(08年12月註冊數字)(見圖二)，足見現時短炒深受SSD措施打擊。

歐美經濟不明朗，內地增長又不斷放緩、加上內地成本日漸上升，令不少中小企萌生到新興市場「開荒」之念。早前香港貿發局組織成衣業代表團出訪緬甸，有業界人士向當地提出有意興建工業園計劃，並獲進一步洽談機會。雖然不少新興市場仍待開發，配套不足，不過，貿發局助理總裁葉澤恩認為，港商要大膽開拓市場才能發掘到商機。

逾半數製衣業業界擬赴開廠

　緬甸這個比鄰中國的東南亞國家，近來隨著對外開放的增加，日漸為世人所矚目。本港成衣業代表團一行69人，共有37間香港公司今年6月到訪緬甸。訪問團成員之一的香港製衣同業協進會會長鍾國斌昨日分享經驗時表示，代表團有機會與當地政府官員及商會會面，而隨團有過半數製衣業業界都希望在緬甸開設工廠，故隨即向當地官員及商會代表提出，初步建議在當地劃出2,000英畝土地建立工業園。鍾國斌指，下周將約見緬甸駐港領事，商談整個項目的可行性及細節。

　港商早年熱衷到柬埔寨、越南、孟加拉等成本較珠三角低的地區設廠，但鍾國斌指，由於大部分港商在5、6年前已經前往當地投資，相信三地目前已經接近飽和。緬甸屬未開發的地區，更具潛力。他指，緬甸人口約有6,000萬，工人工資每月約80至120美元，是中國勞工成本的三分之一至四分之一。勞動力不僅充足，工人手工更是細緻，工作態度亦感覺純良。

勞工成本最低僅及內地1/4

　雖然香港業界嘗試開拓這一東盟成本最低的市場，但緬甸仍存在不少風險、及面對配套不足問題：緬甸當地製造貨品出口到歐美未能順暢；另外，緬甸雖有5年外商投資免稅優惠，但相對越南的10年免稅優惠比較遜色。鍾國斌稱，希望傳達更多業界聲音，促使當地政府改善政策，亦希望土地的租期能從普遍的30年延長至50年。

　相較越南等其他東南亞地區，緬甸之前較長時間閉門，即使目前逐步開放，但仍缺乏電訊、港口等資源。鍾國斌指，代表團到達緬甸時發現電話收不到訊號，無法與外界連絡。而酒店的電話費亦貴得「驚人」，幸好酒店的WIFI讓團員能與外界接通，但當地酒店亦不多。

　港口航運方面，目前緬甸擁有的港口主要透過新加坡來轉口，並無直航可達。但指當地港口由和黃(0013)投資建設，對管理水平有信心。至於電力問題，鍾國斌指，在代表團訪問的工廠當中，差不多全部都有停電現象。而當地亦只接受現金付款，沒有信用卡等設施。

基礎設施不足 各路資金仍青睞

　縱使緬甸存在眾多不足，但葉澤恩表示，緬甸總統早前訪問美國，相信正陸續開放，當中亦有關於中小企的開放。鍾國斌亦希望，港商能在美國結束對緬甸制裁之前「先插旗」，可享優惠先機，並相信美國大選後雙邊政局將有改變。目前日韓台商已經大舉進入緬甸，港商若繼續不願意開拓，未來緬甸更開放時將面對激烈競爭，便難躋身該地發展。

中產力量龐大具不俗購買力

　昨日，飛騰行高級業務經理歐陽偉榮亦談及開拓印尼市場經驗，認為當地中產力量龐大。在約2.3億人口中逾10%屬於中產，具購買力。不過當地大眾市場已經被中國商人佔領，港商宜走中檔路線，增添品牌元素，便有機會突破重圍。另外，東保控股董事長陳鑑光亦補充，港商無論開拓哪個新興市場，都宜注意風險管理，例如留意匯款銀行是否有限制等，才能減低收不到新興市場款項的風險。