建築業「借殼」上市風潮，儼然再現。光是今年以來，就有新東陽集團麥寬成的昇陽建設和昇揚開發合併，轉掛上櫃營建股；還有代銷「天王」海悅廣告計畫入主力廣；高雄建商華友聯集團計畫入主福益等案例，這也讓外界不容小覷建築業所累積的財富。

　算一算，光是這一波房地產景氣的大多頭，前後9年左右，至少20家上市櫃公司，被大型建商「借殼」；尤其最近3年，最為密集。

　新東陽集團吃下生技股的弘如洋生技後，即更名為昇陽開發，上月又宣布合併原本「昇陽建設」，並改掛上櫃營建股，讓新東陽集團掌門人麥寬成，終於完成上市大夢。

　昇陽開發暫定合併基準日，為民國102年2月15日；預計11月9日，先召開股東臨時會討論合併案，通過後將可望正式躍居為股本達30.23億元的中型建商。

　至於名軒由麗寶集團正式入主；而原為玻陶類股的凱聚，5年前被家美集團董事長蔡竹雄家族吃下，並更名寶徠，2011年再正式改掛類股到營建上市股。目前，實際掌舵者，是家美建設董事長蔡竹雄的兒子蔡宏建。

　潤隆為興富發董事長鄭欽天個人的齊裕營造，在2010年所吃下的玻陶類股國賓大，2011年再更名潤隆建設，以免外界把國賓大和觀光股的國賓飯店混淆，為興富發集團第2家上市營建股。

　上市營建股「借殼」案例，還有高雄聯上開發吃下春池改名為聯上發；桃園霸主寶佳機構則入主櫻花建、金美克能，不過近期金美克能又有新團隊進駐，更名揚華；另外，台中總太建設則吃下電子股駿億電子，並更名總太地產、改掛上市營建股。

　至於上櫃營建股，則更是「大洗牌」，「借殼」家數更達11家，幾乎囊括半數。

　除昇陽剛從生技股「轉檯」到上櫃營建股外，三圓則吃下原來紡織股的福纖、再更名換類股；亞昕由林口亞昕建設吃下捷鴻資訊、再更名換類股；和旺被桃園城寶建設入主。

　長鴻則從長榮集團家族脫離、易主給幸福人壽大股東鄧文聰；原本是電子通路股的達麗則被高雄齊裕建設入主、再改掛到營建股；富旺是台中昌運建設入主專作LED的視達國際、轉掛營建股；德士通為國礎建設董事長祝文定取得；至於三發前身為賣唱片的金革，被高雄仁發建設吃下後也更名、換類股，改賣房子。

　至於賣靈骨塔、陰宅起家的龍巖人本集團，吃下上櫃營建股大漢、2011年更名為龍巖，股價也從2010年初龍巖經營團隊正式進駐時的17元，一路扶搖直上，一度衝破131元，躍居營建上櫃股的「新股王」，目前已改掛上櫃其他類股。

　建築業「借殼」風潮，儼然排山倒海而來，顯示建商在歷經房市景氣高峰之際，早已飽賺、口袋麥克麥克，一般中大型建商，手中現金動輒數億至數十億元；在累積財富之後的下一步，當然是壯大資本規模，朝向全國化發展。

奢侈稅開徵迄今已逾1年，財政部檢視全台房市交易情況，儘管全台房市成交量明顯萎縮，但五都房價仍漲多跌少；在景氣低迷下，立委及房地產業者認為，奢侈稅應退場，以期帶動投資，力拚有感復甦。

　立法院財委會今日將邀請財政部長張盛和，就特種貨物及勞務稅（奢侈稅）實施成效進行報告，並檢討奢侈稅制對於所得重分配效果的影響。

　在奢侈稅成效方面，財政部表示，由今年前8月的房市表現觀察，全台建物買賣棟數較去年同期減少14.56％，較前年同期減少17.2％；其中，以台北市及新北市減少幅度最大，減幅約27％至38％。

　在房價方面，依據聯合徵信中心的統計，今年6月全台五大都會區的不動產成交價，與去年奢侈稅上路前相比，每坪單價漲跌互見；眾所矚目的台北市房價，每坪僅微幅下滑4％，但其他四都的房價卻上漲，漲幅在0.7％至8.9％不等。

　立委蔡正元指出，奢侈稅以交易金額來課稅，反而產生鎖定效果，政府打壓房市，反倒讓其他縣市的房地產交易全部「凍住」，台北市房地產卻仍是天價，沒有達到預期目標。

　遠雄企業集團董事長趙藤雄也建議，政府應停掉奢侈稅、證所稅等觀感不佳的政策，先讓人民恢復對政府的信心，人民有信心，就敢消費，可望帶動國內各種投資。

　財政部長張盛和表示，日前主持財政健全小組分區會議，他到各地開會時，也會詢問當地房價；他指出，全台房市目前已是「量跌價穩」，奢侈稅持續發揮抑制非自住房地產的投資行為，強調奢侈稅目前並無退場規劃。

　財政部指出，至今年9月底為止，奢侈稅收到53億2,698萬元，多數集中在不動產買賣。自去（100）年6月開徵以來迄今，不動產買賣課徵件數共6,162件，稅額達35.9億。

財政部長張盛和今將赴立法院報告奢侈稅實施成效，依財政部所擬報告內容指稱，全台房市目前「量跌價穩」，奢侈稅貢獻良多；但學者認為，奢侈稅實施一年多來，雖讓部分投資客縮手，但房市是量縮價未跌，效果不如預期，建議繼續嚴格執行，搭配實價課稅等其他新政策，來抑制投機客炒作。

財政部表示，今年前八月全台建物買賣棟數較去年同期減少十四．五六％，較前年同期減少約十七％；房價方面，根據聯合徵信中跌，台北市房價每坪僅微幅下跌四％，其他四都房價則上漲○．七％到八．九％不等。

政大地政系教授張金鶚批評，奢侈稅至今稅收僅三十多億元，遠較預期來得低，顯示奢侈稅政策根本不及格；且財政部前陣子還考慮五百坪以下國有地標售解禁，政策搖擺不定，更讓人民質疑政府決心。

國人負債連三月持平

另張盛和也將報告中央政府總預算案，根據昨日國債鐘最新訊息，截至九月底，中央政府一年以上債務未償餘額四兆八七四五億元，與八月相同；短期債務未償餘額一千五百億元，較八月微升五十億元；換算平均每人負擔債務二十一．

遠雄集團董事長趙藤雄日前再砲轟馬總統施政不當，信義房屋認同這說法，且批評政府打房，打不下房價，但卻會打壞市場，讓交易量大減，影響經濟，更達不到稅收目的。

信義房屋代銷事業部執行協理呂信銓十分認同趙董說法。他說，政府對房市政策干預太多了，近來股市、房市都不振，如馬總統真能如建議的「奢侈稅退場」、「證所稅緩徵」、「油電價緩漲」等，相信股市、房市動能一定增強，但他也無奈地說，政府沒有這個勇氣來做這些決定。

他表示，央行希望齊頭式打房，但這根本不符合自由經濟原則，就如氣功打出去，就會反彈，往往傷人又傷己，實施奢侈稅及證所稅不止稅收沒增加，房市、股市動能大降，又沒達到打房價目的，稅收又減少，難怪景氣會連十個藍燈。

他分析，目前房市處在建商與消費者間拔河戰中，以建商角度來看，利率僅2%左右，地價又節節高漲，尤其前幾年房市很好，建商財務狀況佳，當然不肯輕言降價，但政府又宣示打房，讓消費者期待房價下跌，最後的結果就是量縮價不跌。

他以信義代銷佣收預算為例，全年代銷量約250億元，預期佣收是10億元左右，但目前來看，恐得調低到6億元，主因就是來自建商與消費者間僵持不下。

也因市場觀望氣息濃厚，呂信銓指出，有些市場推案量預估「膨風」，建商只是準備推案，卻是從年初講到年尾，還是沒有推案，但都被列入推案統計報表，形成市場虛胖程度。

根據房仲調查，針對2年內有購屋計畫的民眾，如何看待QE3對房市影響，超過4成民眾認為第四季房價仍會漲，但交易量不會有太大起色，至於看跌房價的僅13.8%。

中信房屋副總劉天仁表示，QE3推出後，投資型民眾對於未來全球寬鬆貨幣政策更加敏感，想辦法讓資金不縮水，尤其是房價即使在政府實施奢侈稅後，都沒有跌價跡象，被視為是資金長期的最佳避風港。

根據中信房屋9月最新成交資料顯示，相較8月成長8.3%，顯示QE3影響將慢慢地隨時間發酵，中長期投資型買方或自住客，在買房保值需求下會逐步進場。但近期政府頻頻釋出政策抑制房市，房價也不太可能如過往出現大幅飆漲情形。

中信房屋調查近幾年民眾購屋目的，去年第三季因奢侈稅上路，促使投資置產民眾逐步退場，但根據今年第三季最新調查指出，投資置產的購屋民眾，購屋意願逐步回溫，其中以新北市、桃園表現最為明顯，投資置產比率分別為38.7%、40.4%，相較去年同期32.7%、20%均呈現上升，更創下去年奢侈稅後新高。

劉天仁指出，依照各區來看，投資置產的市場主要呈現「北中熱南冷」的現象，根據資料顯示「北市、新北、桃園、新竹、台中」投資目的比率，皆較Q2成長，而南部「台南、高雄」則較上季微幅衰退，但整體來看，成長的區域仍然較多，預計投資客群在第四季會逐步進場，房價仍會溫和成長。
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今年第三季商用不動產交易量衝到540.5億元，超過全年交易金額943.8億元5成，今年商辦交易量將突破千億元，其中BC級辦公大樓最受歡迎，瑞普國際物業認為今年是BC級辦公大樓出頭天的一年。

瑞普國際物業統計，在外界一片不景氣氛圍下，商用不動產的交易金額逆勢上漲，越到年尾交易金額越高，今年商用不動產交易金額截至目前約943.8億元，其中光是第三季的交易總金額便達540.5億元，超過全年交易金額的5成。

瑞普國際物業董事長暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，BC級辦公大樓價格實惠，且大都位在交通方便或是商圈繁榮的地方，占有區位優勢，加上收益率並不亞於A級辦公大樓，投資人除可以當房東收租外，亦可改裝成旅館使用或是進行裝修，提升租金收益。

例如國泰人壽將自有的民生通商大樓、銀星大樓、忠孝大樓出租做為飯店使用；富邦人壽買下由Pure Yoga承租的太平洋敦南商業大樓，外資也看中台灣商辦的發展及加值可能性，例如知名香港富豪家族便以每坪約90萬元的價格買下東鉅大樓。

除了整棟大樓外， BC級辦公大樓的部分樓層出售也很受投資人歡迎，例如新華開發買下永裕大樓、志哲投資購買首都銀行大樓、中石化買下威京大樓等。

財政部部長張盛和8日將到立法院報告奢侈稅實施成效，不過，朝野立委都認為奢侈稅無助抑制房價，卻打擊房市交易，應檢討。

立法院財政委員會8日邀張盛和報告「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果」，並備質詢。

根據財政部送交立法院的報告指出，當初為抑止房地產短期操作擬定特銷稅(俗稱奢侈稅)，自民國100年6月開始徵收至今年9月底，實際徵收金額為新台幣53億2000餘萬元，且今年1月至8月與前2年同期比較，全國建物買賣棟數分別減少17.2%及14.56%；其中以台北市及新北市減少幅度最大。

報告也指出，據聯合徵信中心提供五大都會區買賣契約單價分析不動產成交價變化，以今年6月與特銷稅施行前比較，五大都會區每坪單價漲跌互見，台北市每坪單價降幅約4%，其他四都呈微幅上漲0.7%至8.9%不等。

中國國民黨籍立法委員蔡正元昨（7）日受訪表示，台北市、新北市有房價上漲問題，但其他縣市沒有，奢侈稅的施行像「2個發燒，全部都要吃藥」，影響各縣市房市交易，讓各地建築、營造萎縮、房仲失業，且土地增值稅也減收，副作用反而大於幫助。

民主進步黨籍立委陴K財受訪時也說，奢侈稅無助改變房市投機行為，現在很多被課到特銷稅的不是投機客，而是不懂稅法的一般民眾，且也有助長房市隱藏性交易的風險。2012/10/7

國債人均負擔 連4月持平

【記者郭宜均臺北報導】國債鐘最新訊息昨（7）日公布，截至9月底，平均每人負擔債務新台幣21.6萬元，連續4個月持平。

財政部統計，截至9月底，中央政府1年以上債務未償餘額4兆8745億元，與8月相同；短期債務未償餘額1500億元，較8月微升50億元；換算平均每人負擔債務21.6萬元，與8月相同。

由於綜合所得稅陸續入帳，國庫提早還債，5月、6月國債連續兩個月下降，7月至9月國債人均負擔維持相同水準。

內政部6日統計，不動產交易實價登錄制度上路2個月以來，全國有20件逾期裁罰案，總共開罰新台幣60萬元。

不動產交易實價登錄制度8月1日實施，申報人若逾期未申報，依法可對地政士、經紀業或權利人，處新台幣3萬元至15萬元罰鍰。

內政部地政司統計，自8月1日至10月4日止，全國共有20件逾期未登錄案，總共開罰新台幣60萬元。

20件裁罰案中，新北市有6件、台中市5件、桃園縣3件、苗栗縣2件，基隆市、嘉義縣、花蓮縣和台東縣各1件。

新北市和台中市裁罰案件數較多，地政司副司長王靚琇說，這兩個直轄市買賣登記案件較多，有地政士發生申報錯誤，撤銷申報後卻忘了重新申報，因此受罰。她表示，不動產交易實價登錄制度剛上路，民眾還在適應階段，因此對於逾期申報案件，都採取從輕裁罰。2012/10/6

實價交易查詢網 最快月中上線

【記者張健台北報導】不動產交易實價登錄制度8月上路，內政部6日表示，「不動產交易實價查詢服務網」最快10月中旬上線，也可透過手機APP查詢。

配合不動產實價登錄作業8月1日實施，內政部地政司副司長王靚琇表示，民眾最快可在10月中旬免費到「不動產交易實價查詢服務網」查詢，手機使用Android系統的民眾，也可下載APP隨時查詢。

王靚琇指出，「不動產交易實價查詢服務網」上線後，每筆不動產交易資料的門牌地址基本上將以50號為一區段，達到區段化、去識別化，保障民眾隱私。

根據地政司資料，「不動產交易實價查詢服務網」主要查詢項目將分為不動產買賣、租賃、預售屋買賣3大類，民眾可在主網頁輸入縣市、路名、建物型態、交易總價、面積、交易期間等查詢條件查詢。

此外，民眾也可直接點選全國地圖查詢，只要點選希望查詢的區域圈選範圍，將可快速列出成交資訊。

地政司資料顯示，每筆不動產交易資料將顯示交易標的、時間、總價、每平方公尺平均單價，以及建物移轉總面積、區段門牌、型態、格局，以及車位總價，並附地圖，可查詢交易資料所在位置。

財政部長張盛和8日將到立法院報告特銷稅實施成效，不過，朝野立委都認為特銷稅無助抑制房價，卻打擊房市交易，應檢討。

立法院財政委員會8日邀張盛和報告「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果」，並備質詢。

根據財政部送交立法院的報告指出，當初為抑止房地產短期操作擬定特銷稅，自民國100年6月開始徵收至今年9月底，實際徵收金額為新台幣53億2000餘萬元，且今年1月至8月與前2年同期比較，全國建物買賣棟數分別減少17.2%及14.56%；其中以台北市及新北市減少幅度最大。

報告也指出，據聯合徵信中心提供五大都會區買賣契約單價分析不動產成交價變化，以今年6月與特銷稅施行前比較，五大都會區每坪單價漲跌互見，台北市每坪單價降幅約4%，其他四都呈微幅上漲0.7%至8.9%不等。

中國國民黨籍立法委員蔡正元今天受訪表示，台北市、新北市有房價上漲問題，但其他縣市沒有，特銷稅的施行像「2個發燒，全部都要吃藥」，影響各縣市房市交易，讓各地建築、營造萎縮、房仲失業，且土地增值稅也減收，副作用反而大於幫助。

民主進步黨籍立委許添財受訪時也說，特銷稅無助改變房市投機行為，現在很多被課到特銷稅的不是投機客，而是不懂稅法的一般民眾，且也有助長房市隱藏性交易的風險。

財政部祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，但成效卻讓人失望。根據財政部資料顯示，自去年6月奢侈稅上路以來至今年9月，奢侈稅稅收僅約53億元，遠低於財政部原預估一年150億元的目標；此外，統計今年前8月，五都中僅台北市房價跌4%，其餘四都不跌反漲，奢侈稅對房價衝擊有限，且政府也難從豪宅中多課徵稅收。
財政部長張盛和明天將出席立法院財政委員會進行「特種貨物及勞務稅條例實施成效及對所得重分配效果」口頭報告。由於奢侈稅開徵後，房價未見鬆動，稅收也與預期有很大落差，國內又正值景氣低迷，外界盼取消奢侈稅振興經濟的聲浪不斷，預料「奢侈稅是否退場」將成明天質詢焦點。

根據報告，奢侈稅開徵至今16個月來，累計稅收約53億元；其中，全國不動產部分報繳的的奢侈稅共有6162件，金額近36億元。

交易量部分則呈現大幅下跌。以101年1月至8月與前2年同期相較，全國建物買賣棟數分別減少17.2%及14.56%；其中以臺北市及新北市減少幅度最大，減幅達27%~38%。不過，民眾原期待奢侈稅上路能有效讓房價回跌，但統計顯示，五都中僅台北市降幅約4%，其他四都不跌反漲，漲幅0.7%~8.9%，顯見奢侈稅抑制房價效果，還是讓人民失望了。

美國推出第3次量化寬鬆政策，儘管各界普遍認為，QE3的效用與威力並不如QE2與QE1，但資金行情還是在股市及房市慢慢發酵，中信房屋日前針對「2年內有購屋計畫」的受訪者做調查，結果顯示，有41.2%的民眾，認為美國推出QE3後，第4季房價仍會上漲，其中有30.9%的民眾認為，QE3將使「保值抗通膨需求增加」。

中信房屋副總劉天仁表示，大部分民眾目前仍對美國推出QE3的政策無感，主要還是因為近期國內景氣表現不佳，加上物價上漲等民生議題影響民眾感受更為深切，所以調查發現，雖有高達41.2%的民眾認為房價會漲，但其中有3成的民眾認為第4季房市「價漲量平」。

近期官方剛出爐的9月份五都「買賣移轉棟數」數據，皆比8月份下滑或持平，但中信房屋統計9月份最新成交資料顯示，全台9月份成交量較8月成長8.3%，中信房屋副總劉天仁認為，這顯示QE3的影響將慢慢地隨時間發酵，中長期投資型買方或自住客，在買房保值的需求下會逐步進場。

永慶房屋事業群總經理葉凌祺指出，QE3引爆的資金行情、加上928檔期推案量暴增下，市場資金紛紛回流房地產，「買屋抗通膨」成為市場顯學，加上近期壽險、建商大舉搶進的購置商用不動產或土地，也有助於市場穩定，房價漸趨穩，並刺激市場自住客、長期置產族群出籠，預估第4季房地產市場「旺季小旺」。

政大地政系教授張金鶚則認為，房地產投資除了自備款外，主要是金融機構的貸款是否能夠配合提供才是關鍵，即便QE3熱錢流入房市，當前金融機構在不動產資金過度集中，持續採取緊縮情況下，還是無法配合熱錢投資房市；他分析，QE3受到業者哄抬炒作及消費者心理影響，大於實際面影響，尤其房地產投資並非短進短出的投資工具，因此QE3對股市可能產生衝擊，但對房地產影響有限。

928檔期各案場看屋人潮回升，加強建商信心，決定乘勝追擊，信義第4季受委託代銷量初估近50億元，明年329檔期代銷量至少150億元，有助於信義房屋（9940）今年業績上攻。信義協理呂信銓表示，第4季房市在旺季、資金潮、美國聯準會啟動第3輪量化寬鬆（QE3）等帶動下，將呈現「量增價平」情形。

呂信銓表示，9、10月在實價登錄上路後、觀望買盤逐漸退散，加上QE3啟動、市場游資多、旺季將到，各大預售案場看屋人潮平均回升一成。

在案場來人組數加溫回籠下，建商乘勝追擊，信義第4季受委託代銷量達48億元，明年329檔期還有宏泰集團總銷達50億元的淡水案將推出。

建商陸續推出新案，也有機會推升信義今年的代銷業績，法人推估，信義今年代銷的佣金收入有機會達6億元，對整體業績有加分作用。信義房屋上周五收39.5元、下跌0.7元。

呂信銓說，第4季信義承接的代銷預售案包括總銷25億元的三重案「日健昇」、總銷7億元「景安南華」、案量8億元蘆洲案「陸江靜」，以及總銷8億元的台北市中山北路2段案子，單季代銷量達48億元。明年329檔期還將推出宏泰集團的淡水案、案量達50億元，還有位於新莊丹鳳地區也將推出總銷100億元新案。

呂信銓分析，房市目前陷入盤整期，雖然量縮，但價格未有明顯下跌，主因貸款利率仍在低檔，加上2003年以來房市榮景帶動，建商口袋夠深，才會讓價格下不來。

第4季在市場資金潮、QE3、旺季引導下，房市料成「價平量增」格局；至於明年房市則需視整體經濟狀況而定。

　上櫃營建公司三發地產(9946)在新北市及高雄建案入帳下，9月營收2.8億元，年增率131％，累計前9月營收19.22億元，年成長83％；三發今年底在個案陸續完工交屋下，法人預估，該公司全年EPS有上看3.5元的實力。

　三發地產9月營收來源主要是新莊「幸福公園一、二期」，及高雄「總裁新天地」透天案入帳；三發地產表示，「幸福公園一、二期」已全數銷售完畢，一期已開始陸續交屋，二期總銷17多億元將於明年中完工；至於高雄「總裁新天地」透天案與台糖合建，總銷9.5億元，已於今年6月完工。

　法人預估，「幸福公園一期」今年可認列獲利2.5億元、二期可認列2.3億元、「總裁新天地」可認列2.5億元，全年獲利約可達7億元，以稀釋後股本18億元計算，全年EPS上看3.5元。

　三發地產表示，高雄「總裁行館」總銷25億元的透天案，採先建後售，已正式開賣，預計今年底可完工，將集中在明年第1季入帳。

　此外「幸福公園五期NY璞緻」住宅預售案，總銷高達55億元，6月已正式開賣，由於該案位於新莊副都心精華地，且為1至3房產品，銷售狀況不錯，該案將為該公司2014年主要業績來源。

由國內各港碼頭、倉儲與裝卸業者共組的台灣商港事業發展協會上周五（5日）正式成立，由基隆港聯興國際總經理洪英正當選首任理事長，會中業界提要求政府因應今年不景氣，港區土地租金等凍漲，另估計已經超收的碼頭工人退職金歸墊款，也應訂出落日條款，並將超收費用歸還給業者。

　業者指出，民國87年高雄港碼頭裝卸作業民營化，當時碼頭工人退職金由中央先行墊款，估計付出約101億元，再由港方向業者收取的管理費中三分之一墊償，事經14年，估計港方早已超額徵收，基隆、花蓮、蘇澳等港估計也收得差不多，業界希望台灣港務公司公開帳目，訂出落日條款，減收三分之一管理費，並將超收費用回歸給業者。

　對於業界訴求，台灣港務公司董事長蕭丁訓表示，在碼頭工人退金墊償款部分會查明實際狀況後做出回覆，至於港區土地等租金凍漲案，港務公司副總經理蔡丁義表示，公司總經理李泰興已經指示內部研究租金要納入經濟成長率或國民所得等因素，年底前會訂出合理的長期解決方案。

　洪英正表示，今年業界確實相當辛苦，光是電價第一階段上漲，聯興國際一年就要多1千萬元支出，政府應該照顧企業，不能只想著賺錢。他並指出，協會籌備是基於業者認為要建立自己的組織，不是要與3月改組成立的台灣港務公司對抗，而是建立協調的對口單位。

邁向20年的中華建築金石獎成功的樹立建築業界選拔的標竿，幕後評審團的付出與貢獻，讓獲獎單位實至名歸。

「金石恆久遠，榮耀傳百年」，嚴謹、專業的第20屆中華建築金石獎評審會議，今年8月及9月在北京和台北舉行。

來自產官學界所組成的專業評審團隊，施工品質類除審閱書面資料外，為確保施工品質，評審團更實地會勘；規劃設計類以書面審核並配合建築師親臨現場簡報，突顯出金石獎評審團隊用心與專業的堅持。

而以「大海峽機遇下的思變與發展」為主題的「2012海峽兩岸房地產論壇」在福州圓滿落幕，協辦單位中華建築金石獎活動委員會延續海峽論壇之影響力，特地將此論壇移師台北。

今年適逢金石獎20周年，9月20日特別在台北寒舍艾美酒店舉辦「海峽兩岸房地產高峰論壇」，集結兩岸房地產行業進行精英對話，針對「兩岸房地產業的合作機會與挑戰」為主題，共同就兩岸更全面、深度的合作、積極促進兩岸城市建設、地產發展的健康和共榮等議題進行精彩的對話，以下為論壇內容摘要與貴賓致詞。

蔡正元（中華建築金石獎主任委員）：

首先代表中華建築金石獎向與會的代表致上最高的敬意和最高的熱烈歡迎，兩岸房地產的各界專家精英共聚一堂互相交流，互相學習，共同為我們中華文化的建築發展以及建築作品進行辯證，讓建築業朝向良善的方向而努力。

張顯耀（陸委會副主委）：

海峽兩岸在經濟結構或經濟面遇到的問題不一，但是，兩岸在房地產未來合作的空間是相當大，兩岸簽定ECFA之後，共同面對房地產它的願景、發展，相互擷取經驗，這是非常重要的。促進兩岸之間共同合作，陸委會的立場一定全力配合。

吳開文（中國貿易促進委員會福建分會副會長）：

今年6月18號海峽兩岸房地產論壇在福州舉行，當時是做為海峽論壇的子論壇，今天，有不少大陸房地產商來到台灣，大家都懷著很大的期望，互相交流，特別感謝中華金石獎委員會提供這麼好的條件，相信大家來到這裡，會在事業上以及業務上滿載而歸。

政府部門丟出169個公共建設案，但壽險公會卻「挑不出中意的大案」。壽險公會針對169個公共建設案召開會議分析可行性，其中有些規模過小、有些無自償性、有些則只是經營移轉案，最後壽險公會決定，由各壽險公司自行評估是否參加其中個案。

壽險公會理事長許舒博表示，壽險公會的公共建設平台是希望集合壽險資金，參與大規模的國內重大建設，但目前工程會及相關部會提供的169個個案，有些壽險業仍無法參與，有些則金額過小，各公司可自行競標參與。
壽險公會決定，由各壽險公司自行發掘可投資的個案，再向政府溝通是否釋出，其中以「地上權」案被列為最優先也最好的選擇。

行政院積極推動壽險資金投入公共建設，保險局也不斷與壽險公會溝通，希望能儘速選出具可行性的大案，但壽險業者私下表示，許多個案是BOT形式，壽險業者依法不能自己經營，促參條例又不准轉租，工程會建議要成立特殊目的公司（SPV），但卡在保險法尚未修法開放出任董監事。

近來如南山拿下世貿二館地上權，及國泰人壽拿下高鐵桃園站產專區開發案，都是以不動產投資模式，不是走保險法的專案投資申請，因此壽險業者傾向以地上權方式，去投資政府相關公共建設開發案。
例如台北火車站前的雙子星大樓開發案，目前有幸福人壽投標，但保險局並未同意幸福人壽參與開發，故宮南院開發案也是BOT形式，且未來獲利性仍難預估。許舒博表示，現在已請各壽險公司先研究169個政府個案，看壽險公司是否有可能自行投資，各公司也可提出有興趣的標的，再由壽險公會溝通是否可以地上權的方式讓壽險業者參與投資開發。

台灣人壽總經理林欽森昨（6）日表示，房地產配置是壽險公司資產配置的三分之一，今年台壽就只投資2棟，「成績不是很好」，投入資金未及80億元，與今年財務規劃額度150億元還有段距離，雖然市場上物件很多，但能符合規定報酬率的物件愈來愈少，「台壽保要再找、再找~」

元大建北大樓、華國飯店是台灣人壽今年購進的2棟不動產，投資金額共計76.5億元。林欽森說，在台灣利率環境偏低下，能符合一定收益及報酬率的地產投資，壽險公司都會積極評估，現在業界連以前很少碰的BOT，現在都想做了。

他強調，台壽一直以來的投資標的是有租金收益的辦公大樓、商場、飯店，現在有些商辦因租金收益偏低，想調整為飯店，台壽不會介入改建飯店計畫，如果飯店業者願意改建，台壽會以台北，台中為優先，考量策略聯盟。至於買進作為自有辦公室，僅有南部地區的高雄、台南還有需要，會採取買地、興建自用商辦的方式。

壽險業持續搶進不動產市場，台灣人壽總經理林欽淼昨（6）日指出，該公司今年購置不動產的預算共150億元，已買進兩棟大樓共70幾億元，第4季購置不動產額度還有80億元，將有機會出手。

對於第4季台股走勢，林欽淼指出，應該有表現機會，主要是中國、美國政治的換屆將塵埃落定，不確定因素消失，股市應該會比先前好。台壽將看個股表現伺機加碼，目前持有台股水位約150億元。

台壽與文向教育基金會昨天共同舉辦「2012祖孫三代快樂行」銀髮關懷健走活動；活動於全台各地同步舉辦10場，台北場次由林欽淼、文向教育基金會董事長林文英等人主持。

台壽甫於周五賣掉一筆位於台北市汀州路上的4筆土地與建物，售價為6.51億元，買方為自然人。台壽處分利益約9,680 萬元。

台壽在不動產投資策略靈活，今年5月以46億元買進華國大飯店不動產，9月又以30.5億元買進元大建北大樓，租金收益率2.5%。林欽淼表示，今年實際投資不動產的速度低於預期，今年投資不動產的預算有150億元，實際上只投資76.5億元，主要是好標的可遇不可求。

現在利率環境偏低，只要租金收益率符合要求就會積極評估。像是過去很少碰的BOT案，未來也會去看看。

台壽今年前八月的獲利約8億元，每股稅後純益約0.9元，獲利表現穩健。業務部分，前八月新契約保費收入約500億元，較去年大幅成長兩成多，顯示台壽想要鞏固「中型壽險公司龍頭」的企圖心。

另外，台壽於2007年買下原國華人壽中山北路大樓，將作為台壽金融集團總部大樓，日前已經完工、正做最後的裝修，預計今年12月以前搬遷至新大樓上班。新大樓造價共15億元，共有12層樓。至於台壽位於台北市許昌街的現址，將出租或給業務單位使用。

每坪57.4萬 沒600萬難購屋

房價逐年高漲，民眾薪水跟不上房價漲幅，根據行政院主計總處最新出爐的家庭年可支配所得統計，台北市每戶為125萬1519元最高，但想在台北市買35坪、總價約2000萬元的中古屋，購屋痛苦指數達16年，為全台最痛苦，鄰近的新北市購屋痛苦指數也近10年；全台痛苦指數最低縣市為苗栗縣，痛苦指數僅3.4年。

行政院主計總處統計的每戶可支配所得，係以每戶所得總收入，扣除利息、社會保險等非消費支出後，每戶剩餘可支配款項。購屋痛苦指數計算方式是依各縣市平均房價推算35坪住宅總價後，除以該區平均每戶可支配所得，即為若不做任何消費時所須的購屋年數，指數越高，須花費愈久時間購屋，也代表愈痛苦。

房貸不想逾3成薪
主計處統計，2011年全台平均每戶可支配所得為90萬7988元，依永慶房產集團統計，目前全台平均中古房價為每坪22.3萬元，若以35坪住家推算，平均在台灣至少須存8.6年薪水才能晉升有殼一族。
買房最困難的仍為台北市，雖然台北市每個家庭可支配所得達125萬1519元為全台最高，但平均房價每坪達57.4萬元為全台最貴，因此痛苦指數達16.05年高居全台之冠，手頭上若沒有600萬元自備款，根本難以購屋。
據《蘋果》民調顯示，全台逾半數民眾僅願意支出薪水1~3成支付房貸，僅17.25%民眾願意負擔薪水5成以上；但有44.74%的民眾不願為了買房犧牲生活品質，31.14%的民眾選擇再看看。在薪水無法支出過多貸款、不願犧牲生活品質下，民眾買房更是難上加難。

失業民眾無緣買房
國立政治大學地政學系教授張金鶚表示，其實全台都會區購屋痛苦指數皆高，中南部統計數字看似低，但其實買房也不輕鬆，是因為區域大、價差大，拉低平均值，事實上，中南部民眾至少須存6~7年薪水，而雙北市更不用說，確實許多民眾都買不起，「這幾年來房價來到歷史最高，薪水不但沒成長反而往後退，現在是人民最痛苦的時代。」
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，中南部多為逾60坪以上的透天產品，因此花費時間是更高的，而台北市別說痛苦指數，許多民眾沒工作，甚至連買房機會都無，政府應該正視此問題，執行一貫住宅政策與振興就業措施才是。

購屋族移往外圍區「需求將延續到第4季」

台北市中心房價節節高升，薪水跟不上漲幅的購屋族只好選擇外移，近來以文山、萬華、士林、北投等區房價相對低的區域受到青睞，其中外圍區5字頭自住型建案詢問度最高，有建案一周看屋人數達50~60組，且多數已售逾5成。代銷業者認為，此波自住需求會延續到第4季。

據信義代銷統計，9月北台灣各案場看屋人潮較8月回升1成，上半年銷售停滯的高總價產品逐漸零星成交，顯見買氣逐漸回溫，但市場仍以中低總價的產品為主流，其中台北市以5字頭建案產品相對熱銷，並以1000多萬元可購得2房的產品最受歡迎。

總價千萬受歡迎
如昨日正式公開的文山區新成屋「敦南觀止」規劃28、38、48坪，每坪開價57~63萬元，總價1688萬元起，現場專案副理蔡明峰表示，該案自9月1日取得使用執照後開始潛銷，平均每周看屋人數20組，已有逾120組民眾詢問。
而士林區「河美館」規劃27~61坪，開價55萬元起，雖然每周看屋約10組，但已持穩售5成。
南港少見的5字頭建案「世界心」，每坪開價50~60萬元，現場銷售經理徐瑞政表示，該案廣告戶每坪48.8萬元起，在台北市少見，每周可吸引50~60組民眾看屋。

台北市每坪開價5字頭指標案2房產品2周售完
另外，台北市首購天堂的北投，新案「北歐客廳」規劃35~100坪，現場專案經理高新龍表示，該案總價1700~6000萬元，主力總價為2500萬元，其中1700萬元、2房產品在公開2周後即售完，總價2500萬元、3房產品也在今年6月售完，目前僅剩下4000~6000萬元4房產品可售。
北投區「大將首馥」規劃32~41坪，每坪40~53萬元，目前僅剩1戶41坪戶別可售；開價53~58萬元的「北方之星」近期已完銷，僅剩3間店面可售。

第4季房價持平
高新龍指出，北市房價高昂，往外圍區尋找5字頭房價是必然的趨勢，並以20~30分鐘至市中心車程或近捷運站接受度最高。
信義代銷協理呂信銓表示，由於公寓都更愈發費時，不少換屋族選擇往外圍平價區購買新大樓，而在政府政策打壓下，目前房價無上漲動力，但建商土地成本難降，預計第4季房價將持平。

台北市政府財政局將與國防部合作開發「成功高中旁國有土地設定地上權案」，該案位中正區青島東路與林森南路，總面積1091坪，預計將開發旅館、辦公室等，設計地上權年限70年，預估總開發樓地板面積4624.88坪，總投資金額25~30億元。預計10月29日舉辦招商座談會、12月公告招商。

台北市財政局局長邱大展說，此舉可活化閒置資產，並增加就業與投資機會。另A25地上權BOT案位松勇路，面積5449坪，預估投資金額300~400億元，也預計最快12月公告招商。

　看好北部商場用地潛力，台糖公司堅守台北土地只租不售原則，將在31日公開標租位於木柵路文山區博嘉段13筆土地使用權，總計地坪3,929.59坪，公開標租權利金6.912億餘元，可望興建為容積率217％、建蔽率55％特商建物。

　台糖表示，為增進土地利用效益，定31日公告招標，規劃以設定地上權30年方式，將位於台北市文山區近4千坪土地，以公告底價6.91億元，提供給業界開發利用，該地點位於木柵路4段159巷內。

　台糖坦言，由於台北的大坵塊素地取得日漸不易，規劃採取標售地上權方式，堅守不直接賣地，完整保留所有台北的台糖土地。該用地總計3,929.59坪，每坪約17.6萬餘元使用權費用，除了該高達6.9121億餘元的使用權利金之外，每年仍需繳交依土地公告現值10％地租，目前每年約2,800萬元。

　該地點靠近捷運路與交流道旁，交通十分方便，只是木柵地區目前的商業活動並不十分發達，再加上，其建蔽率55％，又有住二等興建規定，因此，受到限制不少，然仍是台北市少見大面積的商場素地。

台糖加強火力布局觀光休憩市場！目前鎖定台中中清路一帶現有空地，面積約2,100坪，規劃開發地上15層、地下4層的國際觀光旅館，預計投資達20億元，是繼台南台糖長榮酒店之後，第二個國際觀光旅館，最快民國103年動工。

　經濟部國營會表示，歐債風暴造成國內民間投資動能疲弱，政府受限於財政困難，轉而要求公股事業擴大投資，不過眼看中油、台電虧損連連，因此思考台糖投資定位，目前觀察民間消費仍然暢旺，每逢佳節，旅館滿房率相當高，再加上台糖對於觀光遊憩事業，逐步有一定心得，因此期望可以加速布局國內旅館市場。

　現階段台糖擴大投資，朝向三方向進行，包括合建住宅、商辦大樓以及旅館，其中在旅館投資部份，內部規劃在台中中清路一帶空地，開發國際觀光旅館，面積約2,100坪，換算容積率後可開發面積達1萬900坪，這將是繼台糖長榮酒店後，第二個國際觀光旅館。

　台糖內部評估，開發金額起碼20億元，目前正在作可行性評估報告，預計本月可定案，為加速布局，動工時程希望提前至民國103年，105年完工。

　台糖表示，初步仍然會循台糖長榮酒店模式，由專業經理人經營，台糖本身是逐步累積經營旅館經驗，並同步培訓飯店人才，以扎根經營實力。

　此外，今年12月，台糖位於中華路一段，漢口街的台北會館將開幕，總房間數為68間，投資金額約9千多萬元，宣示台糖進軍北部旅館市場。

　另在台中後火車站一帶7.6公頃空地，將劃分1公頃面積興建商辦大樓，台糖內部估計，投資金額至少8億元，由於現由台中市政府作區段徵收，約民103年才能取回土地，因此最快也是103年動工。

受QE3量化寬鬆的影響，大新竹地區第4季房地產市場，許多大型指標性個案正躍躍欲試，已積極醞釀上場。由於今年前3季以首購產品表現較佳，大坪數、高單價產品不是採潛銷就是遞延推案，第4季如果市況轉好，指標大案一旦能量釋放，總銷金額將有機會破400億以上的能量。

　房產業者表示，觀察新竹房市第4季推案的特點，將由今年以來的首購型產品當道，漸轉成中大坪數產品，例如換屋型產品、入門豪宅、超級豪宅。另外，價格也頻頻挑戰區域新高。新竹的首購或換屋產品行情已站穩每坪20萬以上，且坐二望三。

　目前已有坤山建設的新案、太睿建設「太睿國寶」、豐富建設「富豪至尊」，確定於第4季登場之外，一些開價將達每坪40萬上下、甚至挑戰50萬的指標型個案，如國泰高鐵特區新案「Twin Park」、中悅的「捷寶新世紀第2期」、半畝塘建設的「若山2期」。

　其中，「太睿國寶」剛通過新竹市最新標準的都市設計審查，已有不錯的潛銷成績，一旦正式公開時勢必成為市中心精華區指標。另外，竹星建設的豪宅新案，因是位於頭前溪水岸第一排的創業作品，目前也積極準備隆重登場。

　在大環境上，新竹縣明年承辦台灣燈會，新竹市世博台灣館文創園區也將配合開幕，縣市都因此獲得中央不少交通建設的資源挹注，這些大型公共建設，均會趕在今年底、明年初完工，更讓房地產業獲得最有力銷售素材，預期房市將會逐漸加溫。

　不過，對於後續房市的看法，能否上演熱錢行情？建商則多仍持觀望態度，許多指標型建案正觀察是否上場，主要是依據大家對於年底的Q4這一季的評估。若認為市況轉熱的建商會在年底推出，否則大概會在明年初才登場。

想進軍內湖輕工業科技園區？臺銀人壽12日（週五）將釋出內湖科技園區瑞光路商辦大樓，包括地下一樓至五樓，但不含四樓，建地面積約874坪、底價為14億3,581萬餘元。

　臺銀人壽表示，內湖科技園區擁有優越地理位置、健全生活機能、活絡的交通網路，吸引包括製造業、資訊通訊、生技等高附加價值產業進駐，園區已發展成為聚集豐沛資金、技術與人才科技重鎮。

　臺銀壽指出，區內產業林立，更有全球知名的光寶、仁寶、明基等企業營運總部及其關係企業，以及三大固網廠商等，進駐廠商家數超過3,000家。

　臺銀壽指出，該不動產標售底價與當地商辦不動產市場行情相當，且具有穩定租金收益，目前已有多家買方洽詢。

獲得2012年亞洲10大超級豪宅排名第6的信義計畫區豪宅案「皇翔御琚」，從基地條件來看，四面臨路的大基地、與位處學校與公園第一排、位處豪宅聚落核心區等條件，是此案位置與基地的最大特色。這塊面積達到2,622坪的純住宅土地，與部分信義計畫區豪宅是在商用土地上興建的情況完全不同。純住宅區的大面積土地，先天就確保週邊的建築都是住宅或者是學校與公園等設施，不會有住商混雜的問題。而且這片基地四面臨路，其中有三面是人行步道，只有正面的道路可供車輛進出。這種難得的條件，讓「皇翔御琚」小環境具備高度的寧靜特質。

特別值得注意的是，「皇翔御琚」不僅就坐落在信義計畫區博愛國小旁，更是博愛國小、興雅國中、與這兩座學校東西兩側聯結的兩座公園，共同組成的學校公園軸帶第一排最大的純住宅基地。換言之，「皇翔御琚」的住戶如果想散步，可以沿著博愛國小與西側的公園繞一圈，還可以繼續沿著興雅國中與東側的公園繼續散步。在這樣具備文教特質與公園綠地的環境裡，放鬆心情，享受繁華城市裡最稀有的漫步過程。

另一項值得注意的特點，就是「皇翔御琚」大門面對的忠孝東路五段236巷，已經成為亞洲最新的名人巷與富豪聚落。「皇翔御琚」週邊高級住宅林立，住戶水平非常高，包括晶圓雙雄等科技業大老，以及行政院高層人士，都選擇住在此區，創造了最特殊的人文結構。

此外，「皇翔御琚」從開發商、設計者、與銷售團隊採取一致的低調保密原則，就是為了確保住戶能享有最大的私密空間，在這條亞洲名人巷內，過著真正的低調與隱富生活。

台北市黑松微風千坪土地飆出住三土地高價，並吸引6家業者投標，顯見建商仍渴望北市大面積土地，因此，北市財政局順勢推出中正區、北投區兩筆千坪基地開發案，合計投資金額約60億元，預計年底陸續公告，預期將吸引不少業者興趣。

根據北市財政局資料，預計最快年底公告的兩筆開發案，分別是北市中正區成功高中旁，面積約1091坪的地上權設定案，使用分區為住三、商三特，容積率為225%，位置在北市忠孝東路一段、林森南路口附近，近捷運善導寺站。

負責規劃的高力國際指出，初步討論結果，將不會朝向住宅規劃，反而以開發旅館做為優先考量。

原因是基地旁有捷運善導寺站，又近台北車站，交通相當便利，加上近期觀光興盛，旅館需求強勢，因此才會以旅館為主要考量。若未加計容積移轉，粗估可開發的樓地板面積超過4600坪，可規劃200間房，每晚房價至少3000元起跳，預估該地上權案總投資金額約30億元。

全球資產管理專案經理王維宏表示，近期仍有業者持續看好旅館市場，希望能夠找尋標的改裝或開發。

至於，另一個北投區開發案，主要位於新民段上，基地面積約1044坪，屬於公辦都更案，預計將採分回比例招商，據悉，地下規劃有溫泉管線，因此，可朝向具有特色的溫泉住宅開發，粗估民間投資金額約30億元。

商仲表示，北市千坪以上的土地相當稀有，因此，只要公部門有超過千坪土地開發案，均會讓建商興趣濃厚。

根據新竹縣建築開發公會初步統計，第四季如果市況轉好，可能會一次噴出，總銷金額將達到400億以上，甚至直逼500億元。

新竹縣建築開發公會理事長鄭秀勳指出，受到QE3量化寬鬆影響，市場較為明朗，且政府打房工具已出盡，對於未來景氣，變得較可以期待。

太睿建設董事長陳宏洲也表示，國內CPI消費者物價指數年增率衝高，國外QE3量化寬鬆引領熱錢亂竄，將引發通膨效應，讓具保值功能房地產帶來一波強烈買盤，指標性個案應會開始進入較適當推案時機。

新竹第四季推案特點，主力在中大坪數，換屋型產品、入門豪宅、超級豪宅紛紛出籠。另外，價格也頻頻挑戰區域新高。新竹一線地段，首購或換屋產品行情，約站穩每坪20萬元以上，但自認品牌等級較佳及產品力強個案，開價也很「勇敢」，以35~40萬元最普遍，甚至坐4望5。

但房市變化還是很詭譎，據了解，不少建商採取低調方式進行，接待中心一邊建，為推案做準備，卻也睜著眼睛看市場走勢，不急著進入市場強銷，採取且戰且走的態勢。

目前已有坤山建設的新案、太睿建設「太睿國寶」、豐富建設「富豪至尊」，確定於第四季登場之外，一些開價將達每坪40萬元上下，甚至挑戰50萬元的指標型個案，如國泰高鐵特區新案「Twin Park」、中悅的「捷寶新世紀第2期」、半畝塘建設的「若山2期」，以及包括春福建設、竹星建設的河岸第一排景觀豪宅「Star City」，也均積極醞釀、伺機上場。

不動產交易實價登錄上路後，據統計，台北市申報完成率五七?七％，落後其他縣市。

不動產實價登錄制度八月一日實施，自制度上路後截至十月四日止，全台買賣登記案件共六萬六千五百卅三件，買賣、預售屋和租賃申報案件合計五萬六千八百六十八件，縣市平均申報完成率約七九％。根據統計，五都在不動產交易申報完成比率中，依序為台南市八八?○一％、新北市八一?五九％、高雄市七七?二四％、台中市七五?八八％，台北市只有五七?七％，敬陪五都末座。

在台北市建案大多推出豪宅品項，售價動輒上億元，為了提前搶中高產階級的客群，有業者在文山區推出五百坪台灣原生種綠意花園宅，祭出五字頭的房價，還打出期望讓房市可以回溫。

百年桂花樹挺挺的豎立著，不時散發著陣陣優雅的桂花香，彷彿樹下有著說都說不完的故事，台灣原生種大樹透射出溫和的陽光，寬廣的大片萬坪綠地讓人看得心曠神怡，如果一回家就坐擁這片綠意，人生還何其愜意，佔地將近九百坪，號稱擁有五百坪的大樹中庭，這座綠海建案就位於台北市文山區塊。

堅固美奐的石材打造不凡的尊貴氣勢，一座座得獎的獎座低調的呈現品質的信譽，學校校區就在旁邊，這樣的房子價格說出來更是讓人覺得出乎意料，看準第三波量化寬鬆貨幣政策效應的激勵，推出五字頭房價就是要聚焦中高階級買方，換屋或是自住的眼光與青睞。

新台幣升值，資產房市話題引起關注。房屋代銷業表示，北台灣各推案看屋人潮增多，估計第4季（Q4）台灣房市將因資產題材活化、推案量增加而持續回溫。

受美國宣布第3輪量化寬鬆政策（QE3）效應激勵，房屋代銷業表示，可望為房市產生助力，陸續吸引中高端型買方回籠看屋，Q4 原本是傳統旺季。

信義房屋代銷研展組調查，今年928檔期，台北市推量約新台幣579億元，新北市609億元，推案量雙雙創下近年新高，顯見開發商相當看好Q4的房市表現。

信義代銷協理呂信銓指出，觀察北台灣各銷售現場人潮較8月略回升1成，許多上半年停滯的高總價個案也開始有零星的成交。屬於自住型的中低總價產品仍是目前市場主流，主要熱銷區域仍以汐止、五股、蘆洲、淡水等地最為熱銷，重劃區個案仍普遍表現冷清。

呂信銓表示，展望 Q4 的預售市場，雖然奢侈稅、實價登錄、選擇性信用管制等政策仍在，也不開放國有土地標售，但大台北土地稀少，需求大於供給，且利率仍在低點，對於多數建商而言，仍然看好北台灣預售市場的發展。

他強調，928檔期被視為下半年房市興衰與否的觀察指標，觀察近日街頭的房地產廣告看板，許多新推案蓄勢待發，加上近來土地標售案頻創高價，對於市場信心有激勵效果，預期今年 Q4 的台灣房市將因資產題材的活化、推案量的推升，以及國際經濟情勢和緩的狀況下，持續回溫。

近日科技業釋出無薪假與企業縮編消息，靠科學園區支撐買氣的新竹房市不畏慘澹景氣，預計今年第4季至明年第1季推逾400億元案量。有建商說，受科技業營運欠佳影響，恐會賣得較辛苦。
新竹縣建築開發公會理事長鄭秀勳說，新竹不少大坪數、高單價推案因延後推案，將累積至第4季或明年初公開，料將爆出逾400億元案量。

首購族影響較大

第4季預計有「太睿國寶」、「富豪至尊」、「中悅皇苑」等案推出，而國泰建設高鐵特區新案、中悅「捷寶新世紀第2期」、半畝塘「若山2期」等，也預計明年第1季進場，新推案多為中大坪數產品。
國泰建設協理陳仁澤認為，無薪假對首購產品影響較大；但新案規劃80~90坪換屋型產品，因基地與產品稀有，對銷售具信心。
但竹風建設總經理徐榮聰認為，無薪假對房市仍有影響，最近90坪以上建案都推不動。總太地產發言人翁毓羚也說，新竹受秋冬的東北季風影響，民眾較不願出門看屋，加上科技業不景氣，民眾購屋意願降低，最近推案恐會賣得較辛苦。

台北市政府財政局將與國防部合作開發「成功高中旁國有土地設定地上權案」，該案位中正區青島東路與林森南路，總面積1091坪，預計將開發旅館、辦公室等，設計地上權年限70年，預估總開發樓地板面積4624.88坪，總投資金額25~30億元。預計10月29日舉辦招商座談會、12月公告招商。

台北市財政局局長邱大展說，此舉可活化閒置資產，並增加就業與投資機會。另A25地上權BOT案位松勇路，面積5449坪，預估投資金額300~400億元，也預計最快12月公告招商。

退戶近4分之一的浮洲合宜住宅，演出『開高走低』、叫好不叫座的戲碼。探究合宜住宅之所以變成『不合宜』，以最小住宅為例，權狀23.27坪，室內14.6坪，公設6.8坪，陽台雨遮1.88坪，總價為新台幣427萬多元。中籤者簽約當天要繳40萬元，爾後再依工程進度繳付尾款88萬多元(三成自備款總共128萬多元)，另外七成是銀行貸款(約299萬元)，如果依現行利率，每月本利攤還約要15,000元。

以上這些，對於中低收入的家庭而言(例如22K的清貧族)，已是沉重的負擔，加上合宜住宅的合約工期66個月，以及限制產權過戶後10年內不得出售、贈與、交換與信託等等條件；換句話說，買合宜住宅的中低收入家庭，全家必須15年內無災無病、收入穩定，方能繳得出房貸，享受所謂的「合宜住宅」。

由此，依「健全房屋市場方案」辦理的合宜住宅，未蒙其利，已先見其弊。合宜住宅是為了提供無自有住宅的中低收入家庭購買較低價位住宅，而採限定承購資格，因為低於市價行情，原本被視為「樂透宅」，中籤就像「中樂透」。如今，浮洲合宜住宅卻有近三成中籤者棄權，有如了中獎卻無法領獎，可見許多民眾購房能力單薄。

其實，政府煞費苦心興辦合宜住宅，對平抑房價的效果有限，實際受惠的民眾更是少之又少。住展企研室認為，解決之道還是應多著力在「只租不售」的社會公營住宅。如此，不僅可解決更多弱勢族群的居住問題，且因沒有沈重的貸款負擔，還有助於脫貧。

鳳山有捷運 又便宜 逆勢熱銷

高雄市原以農16、美術館特區的鼓山區，以及擁有高鐵站的左營區房市最熱，但今年政府頻頻打房，短期投資客退場，房市改以首購族為主，根據房仲業者統計，第3季高雄市成交指數較第2季下滑8.2%，但今年有多項重大建設完成、且房價相對便宜的鳳山區反成長1.7%，是近期逆勢上揚的房市熱區。

台灣房屋智庫統計，今年高雄市第3季成交指數為112，較第2季減少8.2%，其中又以鼓山、左營區分別較前季下滑20.6%與27%，但鳳山區第3季成交指數反較第2季小幅上漲1.7%，也是此次統計中，房市交易量唯一呈現正成長的行政區。

鼓山左營飆漲
台灣房屋智庫市場經理劉志雄指出，高雄市房價漸高，鼓山與左營區原為傳統房市交易熱區，但第3季房屋每坪均價已達14.6萬元與12.8萬元，不僅高於高雄市每坪均價11.2萬元，也是目前高雄市整體房價前2高，民眾追價意願不高，不少預算有限的購屋族，紛紛轉往房價較低、每坪均價僅9.6萬元的鳳山區購屋。
東森房屋左營大中加盟店副總經理何忠義表示，美術館與農16特區今年第2季房市確實熱，但因供過於求，且地價、房價、物價等上漲速度快，民眾薪資則維持不變，導致第3季購屋族多觀望，交易緩慢，尤其是一般首購或首換型住宅，第3季交易量較第2季下滑1成以上，豪宅或豪墅類產品則因購買者多為特殊族群，交易量影響有限。

3房總價550萬
鳳山區緊鄰高雄市、房價相對便宜，高雄市不動產仲介公會理事長蔡松晏表示，5都合併使原屬高雄縣的鳳山區併入高雄市後，陸續吸引不少購屋族，尤其今年首購族當道，因此房價較低的鳳山區交易狀況較高雄市其他行政區熱絡。
台灣房屋五甲瑞隆特許加盟店店東陳明仁指出，鳳山區又以衛武營都會公園與大東文化藝術中心周邊指名度最高，目前周邊屋齡約10年大樓，每坪9~11萬元，屋齡2~3年大樓，每坪約14萬元，雖然房價已較去年上漲3成，但目前3房含車位總價仍僅約450~550萬元，比美術館周邊房價便宜不少，吸引眾多首購族。
蔡松晏表示，鳳山地區近來陸續有衛武營都會公園、大東文化藝術中心及大東公園等重大建設完成，利多話題不斷，因此有不少購屋族看準此利多，選擇在周邊購屋，而且幾處重大建設「都有捷運經過，房價更具保值性。」也吸引更多人選擇進住鳳山區。

建築業「借殼上市」佳話，再添一樁。老牌上市營建股福益建設，背後想借殼的買家浮上檯面，高雄發跡、市地重劃「大戶」、同時也是高雄上市營建股聯上開發的大股東-陸炤廷的華友聯建設集團，將入主福益。

　福益董事長蘇天財昨（7）日證實，福益確實已引進高雄華友聯建設的董事、負責人陸炤廷，以及弘眾投資董事長張晉誠等人，進入福益，成為未來的掌舵者。蘇天財表示，他年紀大了、這幾年一直想交棒，把福益交給年輕一代經營，不過他的子女的接班意願都意興闌珊，因此對外尋求優秀經營團隊接掌股權和經營權。

　已快80高齡的蘇天財，創辦以紡織業起家的福益，已快半世紀50年，雖較少購地推案，但本業積極轉型、表現出色，今年福益還躋身「博鰲論壇」評比2012亞洲區競爭力報告前300名企業之列，在亞洲數百萬家企業中，福益排名第251名，台灣有14家入榜，其中福益排名第11名。

　如今，即將躍居福益大股東的高雄建築業-華友聯建設，已以弘眾投資、金皇投資、陸炤廷、陸炤文、黃翠薰、以及金皇投資董事長張晉誠等名義，公開收購福益達3萬張，收購價每股54.3元，可望「借殼」福益，取得福益50.002％股權，躍居為新東家和主要經營團隊。

　蘇天財為引進新的股東和團隊，4月先辦理減資達69.75％，股本將縮小為10億元；之後又陸續處分他手中持股，讓福益逐步提高股東權益、調整資本結構。高雄華友聯開始規劃吃下福益股票之際，福益股價自8月下旬以來，已飆上50元以上的歷史新高。之後一路撐在高檔迄今，上周五更以53.5元高點收盤。

　陸炤廷為高雄市地重劃「大戶」，為華友聯市地重劃公司董事長。他近2、30年一路跨足台南、屏東、南投中興新村等市地重劃大案；2007年更揮軍北上插旗北市都更。2011年還買下好友鄧文聰其幸福人壽北市信義計畫區、號稱「全台最貴菜園」的152坪土地，每坪高達336萬元。

高雄鼓勵裝置太陽能發電，高雄產業和住宅申裝太陽能發電量已達13.4MW(百萬瓦)，占全國的19.62％，在經濟部修改屋頂3米以下，免雜照之後，更具鼓舞性，包括京城建設、百立建設、高永建設和日大建設等高雄多家建商，已著手進行建築新案結合太陽光電的做法。

　高雄縣建築開發公會理事長劉文城表示，原高雄縣轄區以透天建築開發為主，有頂層防水、與隔熱需求，建商會有意願輔導購屋客戶裝設，因推動太陽光電，除可符合住家需求、減少違建、創造產業商機，還可以讓購屋客戶賺錢。

　高雄市建築開發公會總幹事林佩樺說，太陽光電應用是對環境與未來有正面效益的政策，建商與公會是大力支持的，但是相關申請程序與實務執行上還有細節問題待釐清，公會很願意作為溝通橋樑為建商與市府服務，讓中央與地方好的政策能被實踐。

　根據建築業者指出，現在的條件愈來愈成熟，包括政府補貼、及屋頂3米以下，免雜照申請等，但是，對於一整批的透天住宅申請裝置太陽光電時，必須拆開，每戶成立一個獨立申請單位，而不是整排住宅一起處理，因為經濟部規定，凡是超過30KW，就必須公開競標，導致出售給台電的價格，每度只有8元，而不是30KW以上裝置的9元多，二者每度電就相差1元，因此，在執行上，仍有待政府部門協助克服。

　包括京城建設、百立建設、高永建設、和日大建設等高雄多家建商、以及商業場所在內，高雄截至今年7月底，向經濟部能源局申請裝置太陽光電設施備查案件，已達134件，備案容量13.4MW，佔總申請量19.62％，全台第一名，高雄市政府工務局長楊明州表示，該局將繼續全力推動太陽光電乾淨能源計劃。

　高雄市政府工務局建管處長黃志明表示，台灣設置太陽光電容量，南部地區佔80％，實務上，已證明太陽光電設置效益與可行的商業模式，該局並提出太陽發電裝置的補助計劃，每KW的太陽光電裝置，補助1萬元到1.5萬元，而市府經發局也共同推動太陽光電融資，協助太陽光電系統商貸款，減輕設置成本壓力。

萬物皆漲，房價漲更多，據房仲業者統計近3年全台平均房價發現，全台房價上漲17%，其中以南投縣成長39.71%最多；至於房價仍以台北市每坪57.4萬元最高，學者痛批，政府應有連貫性住宅政策，否則打房沒有效果，房價直直漲，只徒增人民痛苦。
據永慶房產集團統計，全台各縣市3年來房價均上揚，其中南投縣從每坪6.8萬元漲至9.5萬元、漲幅最大，新竹市每坪僅漲2.1%最低；至於房價較高的台北市與新北市，3年來也各有23.44、18.92%的漲幅。
永慶房產集團總管理處資深研究員黃舒衛指出，奢侈稅後房屋成交量減少了3成以上，市場供給變少、拉抬不少個案價格，因此房價仍不斷上揚，而北台灣實施限貸政策後，亦有不少資金流往中南部，使中南部也有不小的漲幅。

台北客置產拉抬

住商不動產南投中興加盟店店長張登勝表示，近來南投縣因高等研究園區帶起中興新村房價，連帶草屯、南投都有微幅上揚。
陸客自由行後日月潭周邊也帶出觀光財，不少台北客下來置產，因此拉高南投平均房價。
不斷上揚的房價令民眾叫苦連天，淡江大學產經系副教授莊孟翰痛批，政府沒有整體住宅政策，應該有效利用空屋，出租或出售給無殼蝸牛，並提供補貼，再針對投資客提高持有房產成本，政府打房無效之餘，各項政策也無一貫性，人民看的「霧煞煞」。

貴陽市日前公佈多項措施，引導住房健康理性消費，滿足各類購房需求。在貴陽購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇。

據貴陽市日前公佈的《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點專案建設的若干措施（試行）》，凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋徵收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠。

此外，凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，並在貴陽市開辦企業（公司）或經營，有合法營業執照的，可不參加搖號直接申請一個小汽車專段號牌。據瞭解，該措施試行一年。

受長假出遊影響，不少樓盤提前開盤“搶跑”。雖然個別樓盤售賣現場依然火爆，但是全市整體簽約情況比較淡靜，僅為上周的半數不到。二手樓方面，黃金周前半段更是買家寥寥。業內人士表示，假期樓市蕭條屬於正常現象，預計十月份廣州樓市還將保持量升價穩的走勢。

個盤：售賣現場火爆

據記者不完全統計，假期全市新推盤的住宅樓盤達到十餘個。記者走訪發現，不少新開盤的樓盤都宣稱黃金周銷售情況滿意。五羊新城的全新學位盤明月東山售樓部銷售人員介紹，該樓盤總共只有120餘套房源，經過9月29日開盤當天的消化，僅剩下40餘套房源待選。

而位於南沙區的某樓盤10月1日開盤當天售賣情況十分火爆，從現場銷控表來看，半天就售賣近七成。據其銷售人員稱，購房者大約七成為投資客。

數據：簽約量環比減半

從陽光家緣的資料統計來看，黃金周期間的簽約情況並不理想。根據搜房網監控陽光家緣資料顯示，從9月30日到10月5日，全市住宅的銷售套數僅為730套，每日平均成交量不到122套。與9月最後一周5天合共網簽逾2000套的佳績相比，成交量“縮水”一半有餘。在黃金周前4天，成交量一日不如一日，10月3日當天僅僅成交76套，均價跌至10477元/平。

在“全民出遊”的壓力下，廣州不少樓盤“搶跑”，在9月最後一周便開盤迎客，造成了9月最後一周的網簽“爆棚”。

二手市場：

仲介行一度門可羅雀

另外，二手樓市場方面也難獨善其身。記者從廣州市內各大仲介行瞭解到，黃金周前幾天，不少仲介行門可羅雀，直到4、5日二手看樓客的數量才出現急升。

合富置業市場部高級主任梁燕明介紹說，去年同期，由於受調控政策影響，二手樓市同樣清淡。

“在黃金周期間選擇看樓的客戶絕大部分是剛需客，需求一般為首次置業或者購置學位房。”

預計：

“銀十”或保持量升價穩

雖然黃金周期間樓市蕭條，但是多數業內人士對於“銀十”的樓市走勢並未失去信心。10月份，中心城區推盤速度明顯加快。據搜房網資料監控中心統計，全市10月推新的樓盤共有63個，其中全新盤占20個，老盤推新有43個，比9月的64個新貨僅減少1個。

值得注意的是中心六區樓盤推貨節奏加快，全新盤達9個，在市區地少盤稀的情況下，其全新盤環比9月暴增80%。而郊區仍是全市供貨的主力，推新項目共39個，占比61.9%，較9月減少7個。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，黃金周時間較短，網上簽約無法反映整體大勢。他預計，10月份整個廣州的一手房網簽均價應該維持在1.3萬~1.4萬元之間。

而梁燕明認為，現在市場上流通的筍盤少於上半年，急於套現的業主不多。“但是價格應該還是會保持平穩，成交價浮動的幅度不會太大。”

而在全國的樓市方面，中原地產市場研究部總監張大偉認為，假期，上海、深圳等地的房展會看房人氣明顯增加，長假後，或將有集中簽約的過程。

另外，因為9月底高價地塊集中出讓，相近區域價格微漲的可能性非常大，因此10月份整體市場依然有微升的可能性。

上一期增持計畫剛於9月到期，中國建築（中國建築股份有限公司，601668）控股股東中國建築工程總公司就再次拋出了一年內增持不超過2%股份的增持計畫。

中國建築昨晚公告稱，該公司於9月28日接到中建總公司函告，後者於當日通過上證所交易系統增持公司股份300萬股。本次增持後，中建總公司持有公司的股份數量為164.72億股，占中國建築已發行總股份的54.91%。

中建總公司又稱，擬在未來12個月內（自本次增持之日起算）以自身名義繼續通過上證所交易系統增持公司股份，累計增持比例不超過公司已發行總股份的2%（含本次已增持部分股份）。

中建總公司承諾，在增持期間及法定期限內不減持其持有的公司股份。

中建總公司曾於2011年9月5日開始實施為期一年的增持計畫，累計增持比例不超過公司已發行總股本的2%。至今年9月4日，其增持計畫實施完畢，累計增持公司股份2.48億股，約占公司總股本的0.83%。

中國建築節前最後一個交易日收報3.07元，上漲2.33%。

9月29日，恆大集團（03333.HK）斥鉅資傾力打造的地標性文化旅遊綜合體——恆大世紀旅遊城盛大開業，?大旅遊綜合體產品3.0版本也同時隆重面市。該旅遊城依託?大集團的強大實力，借鑒其運營重慶、廣東等旅遊綜合體專案的成功經驗，力求打造華北地區旅遊度假新標杆，超前確定未來環渤海區域乃至華北旅遊勝地核心地位。

開業當天，活動現場星光熠熠、政商雲集。相關政府領導、?大集團高層及?大合作夥伴將蒞臨現場；娛樂明星范冰冰、張涵予以及體育明星郎平都現場助陣，共同見證?大世紀旅遊城的開業盛典。

同時，?大世紀旅遊城獨具匠心的在六大中心（娛樂中心、運動中心、會議中心、飲食中心、健康中心和商業中心）同時舉辦多個各具特色的節目，讓整場活動精彩紛呈。

獨創“6+1”模式

據介紹，?大世紀旅遊城系列，是?大集團鉅資打造的全球頂級旅遊度假產品鴻篇巨制，首創行業旅遊綜合體業態的扛鼎之作。

目前，?大世紀旅遊城已經在廣東、重慶、天津、武漢、成都、濟南、石家莊、南京、昆明、海南、啟東、烏魯木齊等全國多個省市佈局20余處，矢志成為中國規模最大、檔次最高、功能最全，集酒店、會議、運動、文化、餐飲、娛樂、健康、商業于一體的原生態國際旅遊度假勝地。

此次開業的?大世紀旅遊城，也是京津區域獨一無二的原生態休閒度假城。該旅遊城坐擁北京盤山原始山水旅遊資源的5A級風景區，獨攬17個奇葩精萃、嘉木異卉的人文歷史景點，13萬方旅遊綜合體，傳承歐陸新古典主義建築風格，獨創“6+1”國際一流功能配套模式：5.28萬平方米超白金五星級酒店、1.67萬平方米國際會議中心、2.47萬平方米全功能運動中心、1.32萬平方米中西飲食中心、1.18萬平方米奢華娛樂中心、4257平方米頂級健康中心和4653 平方米大型商業中心。

在地理位置上，?大世紀旅遊城擁有得天獨厚的地理優勢，從北京長安街上東二環經機場高速上京平高速下盤山出口，僅需30分鐘即可抵達，為北京旅遊勝地再添新的旅遊熱點。

佈局高增長城市

作為一家在中國香港主板上市的特大型企業集團——?大集團自成立之初，就堅持“民生為本，產業報國”，公司將企業戰略劃分為三大發展階段，逐步構築規模戰略、品牌戰略、管理戰略、文化戰略、人才戰略、國際化戰略等六大戰略，形成運營、規模、產品品牌、產品結構、成本、開發及團隊管理等七大優勢，打造出企業核心競爭力，各項經濟指標6年（2006年~2011年）平均增長46倍，創造出超常規、跨越式的發展奇跡。

2012年，?大集團制訂了第六個“三年計畫”（2012年~2014年）：深化管理、穩定增長。?大集團董事局主席許家印表示：“?大第六個三年計畫的主題是深化管理、穩定增長，目標是求穩、求增，實現穩健持續增長，任務是深化管理，向管理要效益。”

近年來，?大正加緊在旅遊綜合體方面排兵佈陣，積極探索文化旅遊綜合體模式創新，並首創6+1文化旅遊綜合體業態模式。

2008年~2011年間，?大在華南、華中成功打造了多個世紀旅遊城系列產品，繼重慶、清遠等旅遊綜合體相繼開業後，天津、南昌、成都等也將在2012年盛大開業，並將陸續在上海、南京等中國20多個商務及旅遊城市興建多個世紀旅遊城，探索文化旅遊綜合體發展趨勢，為旅遊綜合體的發展帶來新的借鑒。

分析認為，?大採用超前策略，專注於中國經濟高速增長的省會級城市佈局，?大旅遊綜合體專案遍佈包括河南、河北、山東、天津等在內的華北板塊。在佈局華南、華中後，?大旅遊綜合體項目首次北拓，在北京都市圈傾力打造世紀旅遊城，搶先確定首都城市圈地區乃至環渤海旅遊勝地優勢地位。該世紀旅遊城是?大佈局華北旅遊綜合體的重磅之作，同時也是集團華北版圖中又一地標性的綜合體建設項目。

對此，有業內人士認為，目前中國旅遊產業目前正處於轉型過程，?大利用其遠瞻性，率先發展旅遊綜合體，全面帶動產業升級，推動旅遊產業更新換代。?大世紀旅遊城的開業，將推動北京區域旅遊模式從“觀光時代走向休閒時代”；推動區域旅遊從“景區時代走向旅遊目的地時代”；推動旅遊開發從“單一產品時代走向綜合體時代”。

?大表示，作為旅遊開發的升級模式，旅遊綜合體必須擁有超越一般景區的較高品質的服務作為保障，才能夠實現良好的運營。?大將以高品質服務作為保障。同時，?大全面秉承?大旅遊+文化模式，打造旅遊城市的核心競爭力。不僅此如，世紀旅遊城的啟動也將把旅遊勝地的優勢地位推上新的臺階。內生外展的拓展思路，不但提升了項目本身價值，同時為地方旅遊業態和產業提供新的思路。

據大陸最新一項調查發現，深圳房價以每平方公尺24550元（人民幣，下同），相當每坪新台幣40.5萬元，奪下「房價最貴城市」的冠軍寶座。上海、北京則是分別以每平方公尺23113元、22161元，分居亞軍及季軍。第4名跟第5名則分別為杭州、三亞，廣州則落到第8名。

中國房地產指數系統百城價格指數針對大陸100個城市進行樣本調查，數據顯示，全陸100個城市住宅平均價格為8363元?平方公尺， 86個城市價格環比上漲，14個城市環比下跌。價格上漲的城市中，吳江上漲幅度最大，為4.50%。

多方誘因引高房價

新華網報導，一位民間資深房市觀察家分析，商品房價之所以貴，是因為上流社會資金太多，一次付清幾百萬房子的人不算少，再加上商品房的供應仍不足而造成。

在供需問題上，他以重慶為例，重慶在10年內人口成長2倍，總人口數已達1400多萬人口，平均每年人口增速100萬，只有2008年增速放緩。而重慶平均每年新增商品房只有3至4萬間，這些新增房源遠遠趕不及新增人口數。雖然重慶人口近期增速放緩，價格不會再像以前那樣飆漲，但是無殼蝸牛族的基數卻越來越龐大。

有不少專家吹噓房市就要泡沫，每個人都想當最後一棒，但是這位房市觀察家認為，房市跟股市不同，只要房子的需求仍在，最後一棒就不存在，任何壓抑都是後面爆發的前因，直到需求消失。

至於高房價的肇因，他認為，根本原因是貨幣發行過快、財富卻集中在少數人手裡、買房毫不手軟，顯現出社會財富分配不均，M型化很嚴重。以房價收入筆來看，國際間以4到6倍算合理，但是大陸已達 15倍，使得少數人口卻以財富佔據了大部分房源。

城市化後房價將跌

他說，房價目前確實存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短兩年就翻倍了，也就是說它已經透支未來3年的漲幅。但問題是，2009 年受到政府4兆投資計畫的嚴重充血，流向房地產的熱錢很多，這個 5年翻倍的經驗已經不是那麼準確。

最後他預測房價終有跌時，大跌應會在城市化尾聲時，跌幅約在2 0到30%。城市化尾聲指的是重慶人口平衡，加上有房子需求的人都已有房子，不過在這期間，通膨可能凌駕房價的增幅。

依據今年上海市共有產權保障住房（為經濟適用住房）工作情況，上海市住房保障和房屋管理局會同市政府相關部門修訂經適房標準，今後2人的小家庭也可以購買一間2房格局的經適房。

《東方早報》報導，這次上海市相關部門修改了《上海市2012年共有產權保障住房（經濟適用住房）供應標準》。上海市表示，主要是根據申請家庭人數，並兼顧住房困難缺額面積等因素，確定申請家庭的準購戶型，從全市3個批次的經適房申請供應工作來看，這一政策總體上可以滿足申請家庭的基本住房需求。

不過，部分市民反映，2人家庭能申請供應經適房的標準是1房格局，對於一些新婚夫婦日後將有生育需求，1房制絕對無法滿足未來人口增加的需要，建議放寬標準。同時，上海市經適房在房源供應上的條件，也能滿足這些要求，調整2人申請家庭經適房的供應標準，也可以進一步完善保障性住房供應的政策。

上海市相關部門最後採納了市民合理的建議，放寬2人申請家庭經適房的供應標準，升格為2房住家格局，其他供應標準照舊不變。未來將積極推動今年經適房抽籤和選房等後續工作。黃浦、徐匯和青浦等區將先進行抽籤事宜，其餘區縣將在10月底前完成基本抽籤工作，陸續開始選房，預訂在年底前完成經適房的購房簽約。

中國大陸交通銀行金融研究中心日前發表報告指出，由於中長期通貨膨脹壓力依然存在，加上擔心房價大幅反彈和資本過快流出，今年10月份基準利率較有可能保持穩定。

新華社引述這份報告說，下調利率可能會進一步刺激房地產市場，有加速房價上漲的危險；而中外利差收窄還可能加劇資本流出，對大陸金融穩定不利。

報告認為，隨著明年可能進入新一輪物價上升週期，「未來幾個月存款利率實質性下調的空間並不大」。

此外，金融研究中心還預測，大陸9月份消費者物價指數（CPI）比去年同期的漲幅可能回落至2%以下，約1.8%左右。

剛過去的中秋和「十一」長假期間，房地產市場並沒有出現傳統的「旺季」局面。《經濟參考報》記者在走訪北京、上海等一線城市的一些樓盤發現，長假期間樓市整體表現乏力，多個城市的購房者均以「觀望」為主。接受本報記者采訪的多位分析人士表示，開發商降價動力不足、政策壓力上升，導致市場有效需求減少，樓市表現乏力在意料之中。專家認為，近期升溫的土地市場對樓市走勢的影響不可忽視。

市場

十一樓市「觀望的多」

7日上午，記者在北京朝陽路發現，幾家房產中介仍在醒目位置擺放著「喜迎雙節」的促銷海報。幾個衣著整潔、滿臉熱情的購房顧問在路邊向過往行人發送印制精美的樓盤廣告，同時邀請去店內小坐，但過往路人卻鮮有駐足。

在一處「我愛我家」的門店內，幾位工作人員正在電腦前忙碌。看到記者進門便有人上來詢問是租房還是買房。當記者隨口問道「過節看房子的人怎麼不多呢。」該工作人員說「前兩天人很多，現在是旺季。」

但根據偉業我愛我家市場研究院的統計數據，截至10月6日，北京二手房市場的「新增房源登記量、新增客戶登記量、帶看量」均創下2007年以來國慶假期新高，比如「新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%，新增有效客 戶 登 記 量 比 去 年 同 期 上 漲 了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%」。

該機構總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，近些年來國慶節期間越來越沉重的出行壓力，以及各大景區的人滿為患，使得越來越多的人選擇留京或在北京近遠郊休閒度假「其中不乏趁此難得的節假日看房、選房、買房簽約的年輕人」。此外，二季度樓市的火熱，未來房價繼續回落預期的減弱，以及擔心四季度可能出台調控新政等多重因素「使得這個國慶節人們對樓市的關注度普遍高於前些年，看房量顯著增加」。

「但是帶看成功率(即帶看人次和最終達成交易量之間的比率)卻創下了歷年國慶假期新低」。胡景暉認為，人們還是普遍以觀望為主，「看得多，買得少。」

同樣觀望的還有上海購房者。6日，是為期4天的上海「假日樓市」十一房展會閉幕的日子。根據主辦方公布的數據，展會期間觀眾人數共計11.6萬人次，介於「五一」房展的9萬人次和去年「十一」房展13萬人次之間，人氣基本呈持平狀態。不過在房展現場，購房者向記者反映最多的是房價與心理價位差距依然很大，「買不起」、「太貴了」、「太遠了」———大多數年輕人看完房展後只有一聲嘆息。

記者在現場看到，參展樓盤仍然以象征性優惠為主，住宅項目折扣最多為9折，其他多是給予幾萬元到幾十萬元的優惠，折算下來在9 .7到9.9折，不少購房者表示房企優惠力度並不大，與此前的期待有很大差距，目前仍以觀望為主，暫不購買。

一家參展企業的工作人員告訴記者，有一些參展項目實際並未開盤，參加房展會就是展示樓盤提前蓄客，試探行情，這些項目尚未有具體價格，因此也沒有優惠。上海本地一家龍頭地產企業的參展人員告訴記者，開發商資金壓力沒有去年底那麼大了，不會急著降價促銷，還有一個原因是降價會讓早期業主不滿，一旦引起「退房」事件對企業品牌負面影響很大「參加房展主要是了解市場行情。」

同為一線城市的廣州和深圳在「十一」期間也沒有出現以往的「火爆局面」。4日落幕的深圳秋季房地產交易會，業界甚至用「冷清」來形容。廣州寒桐投資顧問有限公司總經理告訴記者，「開發商降價動力不足、政策壓力上升，導致市場有效需求減少，九月樓市整體表現很平淡。」他進一步表示，這些因素使得十月份成交量整體上升的可能性仍然不大，第四季度樓市大概還是平穩發展。「但是，近幾個月住宅價格有上漲的壓力，下一階段房地產市場調控仍處於關鍵時期」。


調控

節前多部委表態降低預期

事實上，十一黃金周期間，樓市沒有出現購房熱也在很多人意料之中。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析表示，當前中央調控房地產的態度非常堅決，加上購房者和開發商之間的博弈維持在一個相對平衡的狀態，可以預期樓市仍將平穩發展。「旺季不旺」的特征、供求逐漸合理的趨勢，都會給房價上漲帶來阻力「銀十」刮起「漲價風」的可能性非常小。

中秋和「十一」長假之前，中央層面多次釋放堅持房地產調控信號，業內有分析稱這是有意在給假日樓市降溫。

9月23日，住建部稱，當前房價尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果，適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

9月20日，國家稅務總局政策法規司相關負責人表示，房產稅下一步將擴大試點范圍，並逐步建立房地產稅制度，房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初。

9月13日，國土部表示，要對土地交易市場進行監測，重點監測土地溢價率過高、土地底價設定過高等情況，同時跟蹤拿地密集企業的開發節奏，杜絕囤地行為。

「也正是注意到房地產市場現升溫跡象，管理層面開始接連喊話表態，以穩定市場預期。」中國房地產學會副會長陳國強表示。「這是再次對市場、地方政府進行提醒，不允許放松調控，政策預案也在准備之中。但是，這並不意味著政策會再一度收緊」。

而在此之後，廣州市國土房管局表示，將對中心城區個別異常高價的住宅項目暫時采取限售措施，主要包括限制預售規模、控制交易節奏等。廣州市國土房管局稱，近期中心區域高價項目成交增多，造成全市均價結構性上漲，引起市場的不正常波動，誤導市場預期。並且表示這種行政化手段也是無奈之舉。

「為防止十月樓市出現大規模過熱現象，在管理層面相繼喊話的同時，地方政府給予配合出台限價等政策，為房價上漲預期降溫」。一位業內人士如此分析指出「十一樓市沒有出現火熱局面在意料之中」。

記者在采訪中發現，盡管推盤項目眾多，但與往年不同的是，采用降價促銷的樓盤卻少之又少。房企重心正從「重交易」轉化為「重展示」。北京中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，多部委的表態不容忽視，因此房企在定價策略上不得不考慮周全。


預警

土地市場局部升溫引發擔憂

與黃金周期間樓市交易情況不同的是，節前的土地市場確實可以用「火熱」來形容。9月29日北京市國土局8宗地塊集中成交，這些地塊雖然大部分都位於郊區，但由於位置較好，引來許多大型房企激烈競爭。從價格上來看，除一宗溢價率較低以外，其余7宗土地溢價率都超過35%以上，其中4宗溢價率甚至超過40%。

據鏈家地產市場研究部統計數據，9月北京市土地出讓金約257.37億，2010年以來的最高紀錄，僅次於2009年12月。其中經營性用地土地出 讓 金2 5 4 .7億 元 ，溢 價 率 達36.4%。

另外，中原地產在針對13個重點城市土地市場的監測數據顯示，9月前27天土地供應比8月同期增加了16%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了13%和24%。成交方面，9月前27天同比8月同期增加了31%。其中，居住用地和商辦用地分別增加了15%和87%。

中原地產張大偉分析稱，大部分開發商已經選擇了在9月份大量拿地，表示市場開始出現轉向，大部分開發商都已經從上半年的悲觀轉為樂觀，拿地積極性高漲。另外，由於住宅價格環比在繼續上漲，對這些企業而言，此後的新增供應將主要表現在漲價幅度上。

此前，為穩定土地市場，北京市已暫停了10塊土地的出讓，上海也暫停了一宗「准地王」地塊出讓。但業內普遍認為，地方政府的「臨時管制」措施只是暫時放緩土地市場節奏，難以改變市場預期，第四季度土地市場和房地產市場仍會繼續上漲。

記者注意到，土地市場的變化正在影響購房者心態。一些購房者普遍認為，面粉熱銷會導致面包隨之漲價。土地市場升溫，房價自然很可能「進一步上漲」。一位分析人士據此指出，土地市場升溫與樓市成交連月回升、經濟下行壓力加大等多方因素疊加「將增大房價反彈壓力，弱化樓市調控成果」。

該人士指出，在樓市調控的關鍵期，應該引導開發商更加理性、謹慎拿地，防止出現地王、高溢價地塊形成負面效應。此外，還需盡快啟動與房地產相關的財稅、土地等方面改革，通過制度化方式解決地方政府財權事權不匹配、收入支出不對等問題。「只有使地方政府擺脫土地財政依賴以後，才能徹底鞏固樓市調控已經取得的成果」。

據北京住建委網站公布的網簽數據統計，截止到10月6日，今年國慶假期前7天，北京全市二手住宅網簽總量為212套，與去年國慶節7天長假的網簽量相比大幅上漲了61.8%，僅次於樓市火熱的2010年國慶假期282套的成交量。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，國慶長假期間的網簽量基本都來源於節前達成交易的上班族客戶，他們選擇在國慶期間網簽過戶。總體來

說，市場仍是「看房人多，買房人少」的局面。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，截止到10月6日，今年國慶假期前7天，北京二手房市場的新增房源登記量，新增客戶登記量，帶看量均創2007年以來國慶假期新高，比如新增有效房源登記量比去年同期上漲了155%，新增有效客戶登記量比去年同期上漲了82.5%，帶客看房人次比去年同期上漲了166%。但是，帶看成功率（即帶看人次和最終達成交易量之間的比例），卻創下了歷年國慶假期新低。

交通銀行金融研究中心日前發布的一份報告認為，中長期通脹壓力依然存在，加之對房價大幅反彈和資本過快流出的忌憚，10月基准利率保持穩定的可能性較大。

報告稱，利率的進一步下調可能會進一步刺激房地產市場，有加速房價上漲的危險。此外，基准利率下降、中外利差收窄還可能加劇資本流出，對國內金融穩定不利。

「隨著明年可能進入新一輪物價上升周期，未來幾個月存款利率實質性下調的空間並不大。」報告稱。

有消息人士透露，部分房企庫存消化較快，「銀十」期間將小幅提價，四季度房價下降可行性幾乎不存在。

「10月7日是我們樓盤降價促銷的最後一天，過了這一天，樓盤折扣幅度不變，但是總價會小幅提升，同樣的房源，每套總價大約上漲3萬元左右」，合生.濱江帝景一位銷售人員向本報記者如是透露。10月7日當天，本報記者在上述樓盤的售樓現場也發現，幾位客戶正在咨詢買房事宜，也有客戶簽約訂房。

實際上，今年的金九銀十期間，各地樓市成交情況冷熱不均，但就市場整體成交情況來看，各地樓市成交量整體偏低。

對此，有市場分析人士向記者表示，盡管開發商看似放低身段，為抓緊長假窗口期打折促銷，但房價仍有微漲態勢。此外，部分開發商庫存相對並不是非常充足，在這一檔口，這些房企一般會放緩推盤節奏，因此四季度房價下降可能性幾乎不存在。

銀十旺季樓市開局遇冷

值得注意的是，今年金九期間，各地樓市成交量表現不一。以北京為例，其新建商品房成交量環比下跌超過三成，不少開發商寄望銀十發力。盡管部分房企放低身段，盡量優惠促銷，但銀十樓市表現依然開局遇冷。

據陽光家緣數據顯示，9月30日至10月5日，廣州全市總成交量為731套，環比國慶黃金周前六天成交量下降70.8%。透明售房網數據則顯示，杭州今年國慶前三天主城區樓市一共成交了65套，位列近五年國慶同期的倒數第二。其中，9月30日至10月2日，杭州主城區商品房成交204套，僅相當於此前一天的成交量。

除此之外，據中原地產市場研究部統計數據顯示，國慶節假期前三天（9月30日—10月2日）北京全市二手住宅網簽總量為137套，雖比去年國慶假期前三天的成交量上漲了303%，但相比平常休息日均依然有明顯下調。而深圳樓市9月30日成交25套，1日成交10套，2日成交2套，3日成交1套。

對此，中原地產研究部總監張大偉向記者表示，各地樓市基本處於休眠狀態，其少量成交也並沒有反映到網簽數據上，因此假期的成交量並不能反映市場的實際情況。此外，張大偉也表示，今年國慶長假期間第一次免費高速，外出游玩的人比例高，大部分開發商也都處於休息狀態，這也影響了黃金周的樓市成交量，但總體來看，還是看房的人多，買房的人少。

不同樓盤冷熱不均

「市場觀望情緒已經再度出現」，萬科北京公司副總經理肖勁日前曾對本報記者表示，因此房企會積極抓住今年最後的窗口期。實際上，正如肖勁所示，不少房企都在黃金周期間舉辦了打折促銷活動，但其表現卻並未如市場預期一樣火爆。

「龍湖.長楹天街長假期間確實推出了12萬元抵30萬的促銷活動，而且7日是最後一天促銷，因為房源已剩下不多了」，龍湖.長楹天街一位銷售人員向記者透露，「長假期間成交還算可以吧」。

同樣的情況也出現在通州，長假期間通州多個樓盤均有不同程度的促銷活動。「每套總價直降20萬元-40萬元，只剩下幾套可選。」M5.朗峰一位銷售人員向記者介紹。此外，記者在現場發現，其售樓處的銷售人員也在撤離。不過，一位銷售人員向記者透露，盡管大幅降價，但其銷售情況並不如預期一樣理想。

值得一提的是，通州區銷售領先的熱銷盤合生.濱江帝景表現的相對較好。「從長假開始到6日晚上，我們樓盤已經售出140多套，總值不到2億元。」 合生.濱江帝景的一位銷售人員向本報記者透露，「預計7日當天訂房數量還會增多」。
部分房企將小幅提價

「10月8日起，即使是相同的房源，我們也將小幅提價，到時將無法享受到每套優惠將近11萬元的優惠，不過折扣情況還將不變。」上述合生.濱江帝景的銷售人員向本報記者透露，「預計每套房總價最少將上漲3萬元左右」。

除此之外，據記者了解，龍湖.長楹天街和M5.朗峰也將在10月8日取消長假優惠活動，執行正常的銷售價格。

一位知名房企的高層向本報記者透露，部分房企醞釀小幅漲價比較正常，因為上半年以價換量的銷售策略已經讓一些房企吃了虧，其利潤大幅下降的同時庫存又消耗過快，在庫存不多的情況下，開發商四季度一般不會降價，反而會小幅提升價格，放緩推盤節奏，等待市場觀望情緒改變。

對此，張大偉向記者表示，預計房價將繼續環比上漲。尤其融資渠道已經拓寬，很多企業更容易獲得低成本的資金，房企在這個金九銀十的壓力與去年同期已不可相比，因此對於大部分開發商來說，降價的憂慮已經消失。

節日期間，廣州新建商品住宅市場呈現市區慘淡、郊區活躍，總體上量價齊跌的特點，而二手房價格依然堅挺。業內人士認為，節前對高價房「限售」限制了中心城區的成交量，對廣州整體成交均價的「抬頭」起到一定抑制作用。臨近年底，開發商有回籠資金的壓力，未來樓盤促銷力度有望加大。

從監管部門的統計數據來看，廣州樓市在黃金周期間的成交頗為慘淡。從9月30日到10月6日，廣州全市住宅的銷售套數僅為907套，日平均成交量不到130套。與9月最後一周5天合計網簽逾2000套的數據相比，成交量「縮水」一半有余。價格方面，9月30日到10月6日，廣州地區成交均價為1.13萬元。其中，在10月6日當天均價跌至10027元/平方米，為黃金周期間最低水平。

分區域來看，郊區成為廣州新房成交主力軍，約佔全市網簽量的八成左右。成交量最多的位於增城，其次是番禺和花都，南沙、白雲等郊區樓盤成交也較為活躍。而天河、海珠、越秀、荔灣等中心城區長假期間截至10月6日的一周內網簽量均未達到50套。

廣州市房管局9月24日確認對「異常高價房」實施限制發放預售證，部分中心城區高價房項目在國慶期間不得不「封盤」。珠江頤德公館等少數樓盤因趕在「限售」之前拿到預售證尚在銷售，而中海花城灣等樓盤因沒有及時拿到預售證僅賣了幾十套後就不得不關門謝客。9月30日到10月6日期間，天河區共成交15套新房，而越秀區僅成交7套。

業內人士認為，廣州節前對高價房「限售」限制了中心城區的成交量，對成交均價的反彈起到一定抑制作用。對於黃金周成交慘淡，業內人士認為，不少開發商對今年中秋國慶長假已有預期，部分樓盤在9月已提前開閘「搶跑」，使得廣州樓市出現「金九」量價齊升而「銀十」開局不利的情況。

在經過節前最後一天的突擊出讓以及集中叫停熱點地塊後，記者昨日從北京市土地整理儲備中心公開的信息發現，目前在售住宅及商業用地僅剩門頭溝永定鎮限價房項目，由於該地塊本月18日起才開始接受網絡競價，最終成交時間恐將在11月，這意味著北京土地市場將繼8月後再度陷入「斷頓」局面。

在剛剛過去的9月北京土地市場表現活躍，尤其是一線房企成為土地市場焦點，萬科、保利、首開、龍湖、北京城建等一線房企瓜分了出讓的住宅類地塊。其中，保利拿下大興區生物醫藥基地地塊，總價13.8億元；龍湖旗下子公司拿下朝陽區孫河鄉地塊，總價14.7億元；首開以12.92億元斬獲了順義新城政策性住房項目地塊，隨後金融街又毫無懸念地將月壇兩宗地塊收入囊中，成為節前土地市場最大贏家。

值得一提的是，為了防止土地市場過熱，北京市土地整理儲備中心先後於9月18日、19日、21日接連暫停包括朝陽來廣營、石景山蘋果園交通樞紐、豐台花鄉樊家村危改等12宗熱門地塊的出讓，這也被外界解讀為是通過行政手段提前預控土地市場過熱。
在北京中原地產市場研究部總監張大偉看來，經歷一年多的快消耗、慢儲備之後，當前北京主流房企已沒有新項目可開發，企業拿地迫在眉睫，這也是一線房企頻頻出手的原因。

但他同時指出，盡管四季度土地市場再次出現高峰幾成定局，但出於特殊時期的調控考慮，10月土地市場出現暫時斷頓也在情理之中。「如果沒有意外，大規模的供地或許在11月末，最終在年底迎來高潮，在此之前即便是土地供應放量也是很小的。」

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，無論是住宅用地還是商業用地，從緩解市場供需矛盾的角度考慮，未來加大推地量依然是主流趨勢。不過，當前樓市調控還處於敏感期，為了穩定市場預期，政府還會加強干預。

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黃金周北京樓市呈現休眠狀態

來自北京市住建委網站公布的網簽數據統計顯示，截至10月6日，今年國慶假期前7天北京二手住宅網簽總量為212套，雖然同比出現61.8%的大幅上調，但卻依然難改看多買少的局面；新房銷售由於受網簽暫停影響，各大樓盤售樓處人跡罕至。

「國慶節北京二手市場成交量並不能掩蓋目前北京二手房市場看多買少的尷尬事實。」偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，成交數據基本上來源於節前達成交易的上班族客戶。從門店反饋的信息來看，截至10月6日，國慶節前7天北京二手房市帶看成功率（即帶看人次和最終達成交易量之間的比率）創下歷年國慶新低。

在新房方面，由於包括北京在內的地方網絡簽約系統暫停，暫時無法獲取「十一」新房成交數據，但從各樓盤現場來看，看房人寥寥無幾。「高速路免費出游人群增加、樓市供應不足、觀望加重都是造成整體市場黃金周蕭條的原因。」北京中原地產市場研究部總監張大偉認為。

國慶長假期間，在北京市豐台區一處名為「萬科·藍」的樓盤售樓接待處裡，前來看房的陳女士猶豫不決。「價位相對於我的心理預期還是有點高，加上目前銀行信貸政策還不確定，想觀望一陣再說。」據售樓處工作人員介紹，該項目尚未開盤，從8月初到現在一直處於咨詢階段，預計近期開售。

在中國房地產市場快速增長的十多年裡，每年9月、10月往往是一年中交易最火爆的時期，因此被房地產界稱為「金九銀十」。然而，隨著中國房地產行業調控措施深入進行，「金九銀十」的說法已經名不副實。

中原地產市場研究部統計數據顯示，9月，北京新建住宅簽約11030套，比8月的14525套下降約24%，為最近4個月來的成交低點。而在其監測的全國主要54個城市中，有約半數城市成交量有不同程度下降。

「由於限購等調控政策的影響，今年以來，公司年初規劃向市場投放的新項目並不多，主要以吃庫存為主。九月份的成交量按銷售率來說，比去年同期並沒有顯著增長，已經不是我們的銷售重點。」萬科集團銷售部一位負責人說。

這位負責人預計公司十月份的成交量可能也不會有大幅增長。「現在老百姓心態已經趨於成熟、理性，消費多以剛性需求為主。從集團近兩年的成交量看，『金九銀十』的特點已經不怎麼顯著。」

中原地產市場研究部統計數據顯示，2012年國慶長假前三天(9月30日—10月2日)北京全市二手住宅網簽總量為137套，相比平常休息日有明顯下降。廣州、深圳等一線城市成交量同樣蕭條。

專家及業內人士認為，「金九銀十」日漸落寞的重要原因是，近年來中國各級政府針對樓市持續的宏觀調控。知名地產商潘石屹表示，今時不同往日，現在判斷「金九銀十」不光要看市場因素，更重要的是看政策風向。

記者發現，進入9月份，地方政府紛紛主動出擊，針對市場上可能推動房價過快上漲的行為，馬上采取相應措施。廣州市國土資源和房屋管理局對珠江新城等中心城區一些異常高價的住宅項目，暫時采取了適當限制預售規模、控制交易節奏的措施。

廣州市國土資源和房屋管理局相關負責人表示，這些高端住宅項目定價偏高，且經過前期儲客，開盤後出現大量集中網簽情況，推動了全市房地產均價異常上漲，造成市場不正常波動，誤導市場預期。

在北京，為穩定市場預期，北京市土地整理儲備中心近期緊急叫停了10宗地塊掛牌(招標)出讓活動。根據預估，這10宗地塊的入市價格可能超過百億元。在9月的最後一個工作日，北京出讓的土地中，合計配套保障房面積高達32.6萬平方米，約佔總供應量113萬平方米的28.8%。「這顯示了地方政府抑制土地價格上漲的努力。」中原地產市場研究部總監張大偉說。

種種跡象表明，盡管當前宏觀經濟運行面臨較大壓力，中國政府提高房地產市場運行質量的決心並沒有動搖。

國家統計局數據顯示，今年上半年國內生產總值同比增長7.8%，跌破8%，這是時隔三年以後經濟增長速度又一次回到8%以下。1至8月份，全國規模以上工業企業實現利潤30597億元，同比下降3.1%。8月當月實現利潤3812億元，同比下降6.2%。

除了面對經濟穩定增長的壓力，中國的房地產調控還要承受更多考驗。

國土資源部部長徐紹史9月底在京參加一個論壇時公開表示，面對人多地少、資源相對不足、環境容量有限的基本國情，過度消耗、低效利用資源的粗放增長方式難以為繼，依賴大規模開發後備資源的利用方式難以為繼，節約集約在國土資源利用中的重要性日益凸顯。

地方財政對土地出讓金的依賴也被認為是中國房地產調控面臨的重要阻力。從根本上解決土地財政問題，需要地方政府真正轉換職能，這是一個更為艱巨的任務，需要從市場和政策兩種手段，創新管理體制和機制。

專家認為，房地產調控雖然面臨各種困難，卻是中國經濟發展的內在深層次需求，不能半途而廢。「這如同看病吃藥，眼看藥物對身體起到了治療作用，但忍受不了藥苦，就想放棄治療。這不僅無益於治病，反而更加損害身體健康。再難，也要迎難而上。」山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說。

中國的住房問題堪稱世界性難題，也是我國人民群眾解決溫飽問題後關心的焦點問題。作為解決中低收入者住房問題的重要途徑，保障房建設已經關乎國計民生。當前，我國保障性安居工程已經成為一項惠民生、穩增長、調結構的重大民生工程和發展工程「十二五」期間，保障房建設將是住宅安居工程的重中之重，各級政府都著力於積極推動這一民心工程，並且在政策思路的頂層設計、資金模式的不斷探索以及分配監管的推陳出新等方面取得了輝煌的成績。在黨的十八大即將召開之際，《經濟參考報》今日起從保障房建設的規模提速、資金突圍和監管力度三個層面展示保障房建設波瀾壯闊的發展進程。

中國改革開放30年來，在經濟高速持續增長的同時，社會保障制度的發展卻一直相對滯後。在「高增長、低保障」模式持續了數年後，隨著經濟發展水平的提高，人民生活需求的改善，由社會保障缺失而帶來的種種問題、矛盾，逐漸凸顯出來，而這種矛盾在住房問題上更是突出。因此，為解決住房保障問題，我國1994年提出住房制度改革。如今，舊的住房分配格局已經徹底打破，新的制度框架已經逐步建立，但其整體的發展過程卻沒有想象中平坦，保障房建設的規模提速經歷了從缺位到發力的思路之變，從「小打小鬧」到「飛」時代的速度之變以及從保障工具到拉動經濟的地位之變。

思路之變：從缺位到發力

「保障房近兩年的投資與建設速度是之前想都不敢想的。」全國工商聯房地產商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，自2008年起，保障房建設的地位被提到了前所未有的高度，也正是從這年起，保障房建設的發展速度也發生了翻天覆地的變化。據最新數據顯示，2012年1至8月份，全國城鎮保障性安居工程新開工650萬套，開工率為87%，基本建成住房420萬套，完成投資8200億元。

事實上，我國在1991年時就提出建設保障性住房的概念，國務院下發《關於全面推進城鎮住房制度改革意見》，首次提出建設經濟適用房的新思路。1994年，國發43號文《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，再次重申了經適房概念。1998年，國務院《關於深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知》第一次初步確立了以經濟適用房為主的多層次住房供應體系。但此時，保障性住房建設仍未走上正軌。

值得注意的是，在1998年至2007年的10年間，在住房市場化、商品化快速發展進程中，對低收入家庭的住房保障制度建設卻嚴重滯後，住房公共政策的缺位已成為影響住宅產業持續健康發展的關鍵「瓶頸」。隨著生活水平的提高，隨著城鎮化速度加快，這種「缺位」所帶來的矛盾也愈加凸顯。

此外，由於住房全面市場化後，全國各主要大中城市均出現房價上漲過猛過快的現象。因此，為應對這種變化，管理層面開始將政策重點從住房實物生產與分配轉移至宏觀的市場調控。而之前「缺位」的保障性住房是手段中的重點，房地產政策重點也再次回到保障房方面。

2007年，國務院頒布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能，建立和健全廉租房保障，規范和改進經適房管理，多渠道解決城市低收入家庭的住房困難。

此後，2008年，在國務院下發了《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，重點提出要加大保障性住房建設力度後，各部委相繼出台《經濟適用住房開發貸管理辦法》《關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關的稅收政策的通知》、《關於加強廉租房質量管理的通知》、《2008年廉租住房工作計劃》等等一系列對保障性住房的規劃、管理和相關支持。

到了2010年，保障房發展到了「加速期」。2010年4月17日，國務院發布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》指出加快保障性安居工程建設，確保計劃580萬套保障房開工建設，當年實際開工590萬套。同年底的「中央經濟工作會議」提出「要加快推進住房保障體系建設，加大保障性安居工程建設力度，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系」。2011年3月6日，在「十一屆全國人大四次會議記者會」上，國家發改委透露「未來五年要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，後面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。」兩年間，保障性住房的概念在經適房與廉租房之外進行擴圍，推動棚戶區改造與公租房。

時到今日，保障房發展方向已從經濟適用房、廉租房、限價房轉向公租房。記者了解到，包括北京、重慶等城市在內的地方政府，已開始著手匯總現有本級政府出台的各項保障性住房的通知、文件，進行保障性安居工程的「地方立法」。其中，多種保障性住房品類向公共租賃住房「並軌」的趨勢，十分明顯。

浙江省日前出台《關於加強保障性安居工程建設和管理的實施意見》(下稱《意見》)，明確將公租房作為實施城鎮住房保障的主要形式，采取多種方式加大公租房有效供應，逐步滿足公眾基本住房需求。

速度之變：從「小打小鬧」到「飛」時代

從「思想」到「速度」，保障性住房已進行了多次自我超越。自保障性住房被提出到現在，保障房建設的發展速度發生了天翻地覆的變化。保障性住房已從之前的「小打小鬧」的試點，真正轉變為使人民安居樂業不可或缺的一部分。

2007年，中央開始加大力度建保障房。2011年，保障房提速，建房任務從前一年的570萬套，提至1000萬套。國務院副總理李克強在《求是》上發文稱，中國住房體系要堅持「兩條腿走路」。

「從發展速度可以看出作為住房體系支柱腿的保障性住房在中央層面的地位越來越重。」住建部政策研究中心副主任王玨林表示，在主打社會民生保障的今天，保障性住房從2010年起進入到「飛」時代。

數據顯示，2011年全國開工建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創歷年之最。而投資方面變化更為明顯，2009年用於保障性住房的資金有550.56億元，比2008年增加368.66億元，增幅達202.7%，2010年中央補貼資金再次增至632億元，比2009年81 .44億元，增長14 .8%。2011年達到最高峰，中央財政投入1522億元進行保障房建設，且從財政部等相關部門預算來看，2012年財政補貼還將繼續增加。

與此同時，自2011年起，從中央到地方，層層簽訂責任書，保障房建設只能按時間完成，不得拖延，否則要追究責任。2011年1000萬套保障房都如期全部開工。在我國，以這樣的力度推行一項決策還不多見，可見中央決心之大。

王玨林表示，保障房建設越來越具針對性。在「十二五」規劃提出後，中央要求各地政府必須將建設保障性住房列入公布每年計劃，並將納入政府重點日志日程中，同時在土地經費方面給予的經費保證。各地也相繼出台保障性住房的建設標准、分配標准。

的確，為支持保障房建設，近年政府相繼出台了一系列涉及土地供應、金融、稅費優惠等方面政策，力度逐步加大，與之前扶持政策不同的是，措施更加具體，更強調落實。

「標准越具體，百姓的保障就越全面。」王玨林認為，正是因為這些硬性標准，使保障房的發展越來越符合實際，真正給百姓帶來安居樂業。

的確，這些優惠，實實在在的體現在百姓身上。例如杭州公租房，強調公租房租金實行動態管理，每兩年調整一次，同時根據土地等級不同實行差別化租金，不對公租房租金「一刀切」。另外，在政府定價的基礎上，若持有有效期內《杭州市城市低收入家庭認定證明(住房保障專用)》、並成功申請到公租房的家庭，從今年4月1日起，租住公租房的租金還可獲30%至50%減免。在設施方面，保障房內配備相應功能的家具以及家用電器、設施，做到拎包入住。

地位之變：從保障工具到經濟推動機

事實上，保障性住房在肩負「住房保障」與「住房市場調控」兩方面背景下，住房保障也被賦予了「保增長、促民生」的雙重含義。因此，保障房不再僅僅是社會保障的工具，而是已然成為拉動內需，推動我國發展的「經濟推動機」。

從「速度」到「地位」，保障房建設成為拉動經濟增長的重要方面。由於我國正處於城鎮化進程當中，發展潛力巨大，因此，商品房的發展已不能解決全部城市新增人口住房問題。

「在商品房房價高企的客觀情況下，解決城市新增人口住房問題，最主要的措施應該是發展保障性住房。」齊驥表示，從宏觀經濟意義上看，商品房調控與保障房政策具有明顯的對沖效應，對投資負面影響會部分抵消，而對房價的遏制則是疊加的。保障房投資力度加大，將有利於控制高房價，有利於更好地落實房價調整的政策目標；同時減少來自剛性需求的恐慌性需求；有利於防止房價和銷量的暴漲暴跌，使上升趨勢得到更好的延續。大規模推進保障房工程，有利於擴大內需，保持經濟平穩健康發展。

「擴大內需，調整結構，轉變方式，將是今後一個時期我國經濟發展的中心任務。從我國的實際出發，借鑑國外的經驗，特別要把擴大內需作為改變經濟發展方式的重要途徑和著力點，保障性安居工程一頭連著發展，一頭連著民生，行業關聯度高，帶動力強，對擴內需、調結構、轉方式都有促進作用。」齊驥表示。

聶梅生認為，實施保障性工程，可以發揮城市效應，發揮房地產產業鏈條效應，帶動大量社會資金投入住房建設，促進與住房相關的產業發展。而廣大中低收入家庭通過低成本實現住有所居，將進一步增強他們的消費信心，提高他們的消費能力，從而擴大其他方面的消費。

與此同時，大規模推進保障性安居工程，有利於房價的合理回歸，轉變房地產產業的發展方式。聶梅生指出，近幾年來，我國住房供需矛盾較為突出，給群眾改善住房條件帶來很大的壓力，成為社會上普遍關注的一個熱點矛盾。大規模推進保障性安居工程向市場發出明確的信號，分流市場的需求，增加市場的供應，對穩定住房價格、穩定群眾預期起到了鎮靜劑的作用。