Q3跌今年低點 僅店面稍熱

近期法拍市場冷颼颼，雖有太子敦南大樓以91.38億元標出，但整體法拍市場案件量、標脫率皆跌到今年低點。據統計，法拍市場待標案件量從2010年第1季1.96萬件，一路下滑到今年第3季7655件；而今年第3季待標案件數比前2季少之外，標脫率更跌到今年低點，為19.62%，比上季減少1.56個百分點。

若以第3季各類型建物法拍狀況來看，寬頻房訊指出，各類型建物案件量皆比上季減少。從標脫率來看，只有店面、大樓標脫率較上季增加，分別增加2.56個百分點、及1.39個百分點，其餘皆衰減1.39~7.28個百分點，特別是上季標脫率最高的華廈，從30.25%滑落至22.97%，大減7.28個百分點。

利率低能撐就撐
寬頻房訊副總張慈芳說：「法拍待標案件量減少，主要是因為現在房貸利率低，許多人能撐就撐，比較不會讓房屋進入法拍程序」她分析近年房價高漲，法院鑑價的法拍價格也提高，有時會高於市價，甚至要到第3拍的價格，才會略低於一般市場行情，過去「法拍屋就是撿便宜」的印象不再，讓許多想撿便宜的民眾也不願意追高價。

奢稅嚇跑投資客
42歲投資客Peter則認為，房貸利率低是案件量減少的重要原因，再來標脫率下跌則和奢侈稅有很大關係。
Peter說，法拍市場本以投資客為主，奢侈稅2年內不得買賣移轉的規定，讓許多投資客縮手；再來現在中低價的房屋少，大多都5、6000萬元起跳的房屋，玩不起，因此法拍市場多剩下資產雄厚的資產公司能進場。

店面保值最搶手
而店面成為最熱門標的，山水資產管理公司副總經理丁建生認為，因為店面有保值效果，未來就算房價下修，店面價格也很難有變化，因此能吸引民眾購買。

出價前多做功課
丁建生建議，有計劃購買法拍屋的民眾，出價前一定要多做功課，了解目前市場行情，可以多問幾家房屋附近的房仲，或是等實價登錄開放查詢後，自行查找市場行情，並選擇法院點交的房屋，也可選擇合法代標業者幫忙。
Peter也提醒，除了打聽市場行情外，也要到現場看看法拍屋的狀況，才能標到比市價便宜、屋況又不錯的房屋。

據房仲業者調查，實價登錄上路後，五都房市交易去化天數全面拉長，其中，台北市交易增加9.8天最多，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，從去化天數拉長來看，買賣雙方在價格共識上持續分歧，買方加價有限，現階段似乎賣方要多讓步才有成交機會。
　　住商不動產企研室統計7月到9月直轄五都去化天數後發現，在去化天數部分，呈現全面性的增加，其中台北市7月為62.3天、9月達72.1天、增加了9.8天；新北市則由69.2天拉長到75.6天，增加6.4天；相對平穩的台南市也增加1.1天。

　　徐佳馨指出，會有這種狀況，主要因市場上公開標售不斷寫下新高，讓屋主信心大振，因此價格持續堅穩；但對買方來說，一方面實質所得並未增加，二方面又遇到銀行貸款緊縮，買方加價有限，也讓案件出售效率變差。反觀南部，除了價格優勢，不少屋主抱著獲利了結的心態，也是去化天數維持平穩的重要原因。

工程會本月23日將舉行公共建設促參國際招商大會，即日起開辦網路報名。工程會為有效引進多元資金投入公共建設，將邀壽險業，郵政勞退基金單位，及摩根士丹利等外商大型基金及陸資代表參與。

至於壽險業反彈參與公建法令障礙重重，例如長期照護機構或相關老人福利機構及醫療設施機構，設立形式需為財（社）團法人，行政院近期將由薛承泰及陳振川等政務委員召集金管會、內政部及衛生署等相關機關研議解決方案，以提高壽險業參與公建意願。

工程會選出30件，投資金額逾1,000億元的案子，提供參與此次招商大會的廠商參考。民間參與方式可包括促參BOT、設定地上權土地開發、都市更新、聯合開發等，重大案件如「台北市信義區A25市有土地開發案」（300億元） 、「金門縣水頭國際港經貿園區」（124億元） 及「台北市南港高鐵沿線都市更新案」（110億元）等。

不過，保險業日前反彈，認公建商機障礙重重，看得到吃不到，例如共同投標互負連帶保證責任限制、促參法第4條政府出資上限及第51條權利轉讓出租等之限制，以及都市更新條例實施者之限制等，已納入「投資公共建設諮詢輔導小組」協處。

工程會並建置民間參與公共建設投資平台，下設投資諮詢輔導小組，設有資金、商機、技術輔導、PFI及陸資等子平台，客製化各類型之諮詢輔助管道，並函請各部會提供商機，例如：具商業性土地開發、設定地上權、文教住宿設施、觀光遊憩重大設施、停車場等，或公益性高可結合PFI機制的污水下水道、長期照護及海水淡化設施等。

為有效引進多元資金投入國內公共建設，除邀請國內業者，如保險業與壽險業、郵政儲金、勞退及勞保基金及國內相關大型企業、銀行公會、工商協進會、商總及工總等。另邀請國外資金業者，例如摩根士丹利等大型基金，以及已在台投資之陸資企業及代理陸資投資之台灣機構。

中央銀行及金管會關切下，主要民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般首次購屋民眾目前申貸利率已達2.45?3％，較上半年漲幅達20?50％，且民營銀行對房貸業務轉趨低調，不如以往強力推動。

央行祭出多項措施，包括限制投資客寬限期、注意13區房貸成數、豪宅房貸及銀行要提供月報表；金管會也連兩年分別點名17及15家不動產相關授信比重高的銀行，讓銀行房貸業務轉向保守。

本波房貸利率走高是由公股行庫先發動，合庫7月將首購房貸利率拉高到2.47％，接著土銀、兆豐銀、華銀等都拉高到2％以上，甚至到2.37％。

市場預估，購屋民眾可能因而大量轉進民營銀行，但民營銀行也已追隨公股行庫腳步，逐步拉高首購房貸利率，如例國泰世華已拉高到2.45％，台北富邦銀前5年固定利率的房貸，利率也拉到2.5％。

新光銀首購房貸利率現在要2.4?2.5％以上，其他如中信銀、台新銀等主要民營銀行，房貸利率也都拉高到2.1％以上。銀行業者表示，現在除非是極優良的客戶，如在同一銀行也有極多的活存資金或理財往來，才可能拿到較低的房貸利率，但利率還是要2％左右；且銀行對新莊、林口、淡水、三峽等地的房貸，承作時較過去謹慎許多。

銀行業者分析，央行及金管會的措施首波打到投資客及建商，接著就是豪宅買家，但許多大型建商及豪宅客戶早與銀行往來多年，貸款資金不怎麼受影響，要不就是有足夠的現金買地、買房，政策最後一波影響到的就是一般消費大眾。

業者私下分析，存款利率幾乎不動的情況下，首購族的房貸利率普遍提高到2％以上，讓民眾購屋成本明顯提高。

銀行分析，相關政策推出後，如林口、三峽、淡水、新莊部分被炒高的房價的確有下降趨勢，交易也顯得較遲緩，但生活機能仍佳的板橋、新店、中永和，房價仍未明顯下降。

銀行表示，若央行、金管會仍嚴管不動產授信，短期內房貸利率恐無下降可能，且銀行會更慎選客戶，避免因房貸業務激增而被主管機關盯上。

為了避免手中財富縮水，為了避免繼續觀望後，房價越看越高，越下不了手，現階段，如果有自住需求，房地產「置產保值」將是投資理財一項必須要的操作工具，因為再不把錢拿去買房子增值保值，「你手中的錢只會越來越薄、越來越不值錢、越來越買不起東西。」

甲桂林廣告協理陳祺銘指出，因為QE3帶來的通膨危機，只會讓房子這類實體資產越來越貴，你手中的2,500萬，幾年前還可以買一棟台北市中心50坪的房子、到了去年同樣的錢你只能買到台北市中心30幾坪的三房規劃住宅，而今年你只能買15至25坪的一至兩房小豪宅，或者把握機會趁早選擇到距台北市只要20分鐘的基隆搶下一棟「悅莊」別墅。如果你什麼都不作，到了明年後年，2,500萬恐怕只能在台北住10坪套房、去桃園、基隆買間兩房產品，或者搬去宜蘭、苗栗才有別墅住。

上個月初美國聯準會宣布推出第三輪量化寬鬆（QE3），聯準會主席柏南克說了，每月砸400億美元（合約1.1兆台幣）購買房貸擔保債券的規模，但沒有表示規模的上限、沒有表示規模的年期。QE3的目標鮮明︰直至美國就業情況改善為止。

甲桂林廣告協理陳祺銘就分析，QE3無上限亦無止盡，等於宣布全球實體資產「不漲不行了」，現金成為最不吸引人的資產類別。QE3來勢洶洶，催動資金行情效應，繼股匯市之後，下一輪應聲喊漲即將是房市。

中央銀行及金管會關切下，主要民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般首次購屋民眾目前申貸利率已達2.45~3％，較上半年漲幅達20~50％，且民營銀行對房貸業務轉趨低調，不如以往強力推動。

央行祭出多項措施，包括限制投資客寬限期、注意13區房貸成數、豪宅房貸及銀行要提供月報表；金管會也連兩年分別點名17及15家不動產相關授信比重高的銀行，讓銀行房貸業務轉向保守。

本波房貸利率走高是由公股行庫先發動，合庫7月將首購房貸利率拉高到2.47％，接著土銀、兆豐銀、華銀等都拉高到2％以上，甚至到2.37％。

市場預估，購屋民眾可能因而大量轉進民營銀行，但民營銀行也已追隨公股行庫腳步，逐步拉高首購房貸利率，如例國泰世華已拉高到2.45％，台北富邦銀前5年固定利率的房貸，利率也拉到2.5％。

新光銀首購房貸利率現在要2.4~2.5％以上，其他如中信銀、台新銀等主要民營銀行，房貸利率也都拉高到2.1％以上。銀行業者表示，現在除非是極優良的客戶，如在同一銀行也有極多的活存資金或理財往來，才可能拿到較低的房貸利率，但利率還是要2％左右；且銀行對新莊、林口、淡水、三峽等地的房貸，承作時較過去謹慎許多。

銀行業者分析，央行及金管會的措施首波打到投資客及建商，接著就是豪宅買家，但許多大型建商及豪宅客戶早與銀行往來多年，貸款資金不怎麼受影響，要不就是有足夠的現金買地、買房，政策最後一波影響到的就是一般消費大眾。

業者私下分析，存款利率幾乎不動的情況下，首購族的房貸利率普遍提高到2％以上，讓民眾購屋成本明顯提高。

銀行分析，相關政策推出後，如林口、三峽、淡水、新莊部分被炒高的房價的確有下降趨勢，交易也顯得較遲緩，但生活機能仍佳的板橋、新店、中永和，房價仍未明顯下降。

銀行表示，若央行、金管會仍嚴管不動產授信，短期內房貸利率恐無下降可能，且銀行會更慎選客戶，避免因房貸業務激增而被主管機關盯上。

根據房仲業者一項調查，超過九成女性認為，應該要有一棟屬於自己的房子，在短短三年內，就多出一成六女性願意追加買房預算，同時在女性購屋市場中，25坪以下「小宅」三年內需求成長超過一成，購屋條件又以集交通、公園綠地與便利超商為一身的「生活圈住宅」最受女性青睞，例如雙北市中，就以「內湖」與「板橋」成為女性最首要考慮買房的目標地區。（何庭歡報導）

主計總處最新統計，國人結婚年齡不斷順延，十年來25歲到44歲「適婚年齡」中「大學學歷」未婚比率從四成增加到五成五。而隨著現代女性在職場表現與經濟能力都不輸男人，從「好房網」針對全台單身女性進行購屋調查結果顯示，有高達91.8%的「絕對多數」女性表示，應該要擁有屬於自己的房子；當被問到「買房子的原因時」，有68.5%認為，買房是為了「退休後有間房子養老」，提早為下半場人生做準備，其次則有超過六成女性買房是為了「強迫自己儲蓄」，另有過半數認為，買房「讓心理踏實有安全感」。

而根據房仲成交資料顯示，觀察近三年女性購屋動態，從「坪數」的消長變化中可以看出，25坪以下產品在今年女性購屋市場中占比例高達五成五以上，三年內成長10.5%。「好房網」分析，主因是中小坪數住宅，對於日益增加的不婚或未婚女性「夠用、負擔又不過重」，實用性較高，因此「小宅」越來越受到青睞，同時購屋心理價約在八百萬左右。至於需求則以集捷運、公園、便利超商生活圈的住宅賣相最佳，如果以實際區域來看，台北市「內湖區」與新北市「板橋區」因為交通便捷特性，分別成為女性心目中最理想的購屋居住首要目標區域。

實價登錄上路後，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意。住商不動產企劃研究室統計7月到9月五都物件銷售天數後發現，銷售天數明顯拉長，呈現全面性增加，其中台北市增加9.8天，相對平穩的台南市也增加1.1天，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，從代表買賣雙方價格認知的銷售速度放緩，可以看出在實價登錄上路後，交易難度大為提高，買方加價有限，似乎賣方要多讓步才有成交機會。

從各地物件銷售速度分析發現，台中以北表現不佳，和7月相比，9月去化天數均大幅增加，徐佳馨分析，會有這種狀況，主要應是面對市場上公開標售不斷寫下新高，讓屋主信心大振，因此價格持續堅穩，但對買方來說，一是實質所得並未增加，二是遇到銀行貸款緊縮，買方加價有限，讓案件出售效率變差。反觀南部，除了價格優勢，不少屋主抱著獲利了結的心態，也是去化天數維持平穩重要原因。

信義房屋針對網路會員進行第四季購屋意向調查發現，民眾目前購屋的難題，以房價太高難入手排名第一，第二名是挑不到理想產品，第三名是擔心買後會跌價。

對房價預期上，民眾對房市看法與上季相去不遠，呈現看跌比看漲多，若比較今年以來4次的調查狀況，近兩次的調查結果偏向中性，介於第一季極度悲觀與第二季中性樂觀之間。不過在QE3宣布後，近4成的潛在買方認為，QE3有利於房價緩漲，另有6成認為買屋可以抗通膨。

據房仲業者調查，實價登錄上路後，五都房市交易去化天數全面拉長，其中，台北市交易增加9.8天最多，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，從去化天數拉長來看，買賣雙方在價格共識上持續分歧，買方加價有限，現階段似乎賣方要多讓步才有成交機會。

住商不動產企研室統計7月到9月直轄五都去化天數後發現，在去化天數部分，呈現全面性的增加，其中台北市7月為62.3天、9月達72.1天、增加了9.8天；新北市則由69.2天拉長到75.6天，增加6.4天；相對平穩的台南市也增加1.1天。

徐佳馨指出，會有這種狀況，主要因市場上公開標售不斷寫下新高，讓屋主信心大振，因此價格持續堅穩；但對買方來說，一方面實質所得並未增加，二方面又遇到銀行貸款緊縮，買方加價有限，也讓案件出售效率變差。反觀南部，除了價格優勢，不少屋主抱著獲利了結的心態，也是去化天數維持平穩的重要原因。

中央銀行9月「豪宅月報」出爐，據了解，在公股行庫嚴格管控下，全體銀行新承作案件較8月趨緩，降至30餘件，央行未來將持續加強銀行控管不動產授信風險。

台灣銀行總經理張明道昨表示，該銀行承作豪宅案件極少，整體不動產授信平穩，目前約有15萬房貸戶，每戶平均房貸餘額僅255萬元，顯示台銀對房貸授信非常穩健。

張明道指出，雖然部分人士對奢侈稅有意見，但就是有了奢侈稅，房市才能更穩定，房價也不再飆漲，這樣其實對買賣雙方都好。

央行6月21日舉行第二季理監事會議，決議限縮雙北市8000萬元以上、其他地區5000萬元以上豪宅，房貸成數不得超過6成，且無寬限期，同時要求金融機構每月繳交豪宅月報。

由於6月份只統計6個交易日，因此全體銀行新承作豪宅案件僅個位數，7月及8月各為34件、49件，9月則趨緩至30餘件，約與7月相當。央行業務局長蔡俊雄日前表示，7月及8月新承作豪宅案件，主要是受到台北市建案完工，以及民眾趕在農曆7月前交屋的季節性因素影響，未來央行仍將密切觀察。

行庫主管也表示，目前各銀行新承作豪宅，大都以新成屋為主，這些都是2、3年前推案的遞延效果，且主要仍集中在大台北地區，中南部幾乎沒有，經過央行主動管控後，豪宅市場已不再像過去漫天喊價，的確有助房市穩定。

仲量聯行總經理趙正義今天表示，商辦價格已到相對高點。

仲量聯行公布第3季A級辦公大樓市場報告，今年第3季辦公市場空置率為10.07%，雖然空置率略降，租金微漲，但第2季辦公市場去化量約1.2萬坪，第3季只有782坪，暴跌94%。

仲量聯行指出，大環境景氣低迷，跨國企業對下半年保守觀望，傾向暫時延宕增租或改為部分增租。

趙正義表示，雖然第3季商辦買賣熱絡，但房價已到相對高點，租金報酬率太低並不好。

世貿二館地上權得標廠商南山人壽將於12日簽約，趙正義表示，初步規劃成大中華租賃總部，以頂級商辦吸引外資租賃。

反貧困聯盟召集人簡錫堦認為，值此房地價高漲之時，政府是否應釋出都會區土地？還是應讓房市適當冷卻？至少，別成為房價飆漲的幫凶吧。簡錫堦說，據統計，過去十年，北市的國有地售出六千多筆，共六十一萬多平方公尺，相當於二．四座大安森林公園，若善加利用，可蓋出二十六座美術館、一百八十多座運動中心，及一萬餘戶社會住宅。不過簡錫指出，這些國有地賣出後，大多由開發商興建豪宅或繼續養地，與你我似乎沒什麼關連。

簡錫堦痛陳，賣地美其名為活化利用，但實質上就是變賣求現。他說，國有地一旦售出就買不回來，國有地具公益性質，只有長期保有，才是關鍵。政府應以多元方式開發，例如出租、委託、合作或信託、設定地上權，及參與都市更新等方式，提升土地的利用價值。如只是任由國家的土地漸漸變賣而變成私有豪宅，怎對後代子孫交代。

每筆交易實際獲利課稅 才符合漲價歸公的精神
對於奢侈稅是否有條件退場，簡錫堦召集人則認為，奢侈稅是政府面對大選將屆，為緩解高房價民怨所提出的應急措施，目的是要抑制房地產短期投機炒作；但矛盾的是，卻又假設實施後仍有大量短期交易而可取得百億租稅收入。對此，他的看法是，抑制房地產短期投機炒作方式是否有效？力度是否足夠？而不是浪擲精力在課稅收入、用途等等這類假議題上。

簡錫堦說，投資客炒作房價，剝奪青年和中下階層居住權。政府雖以奢侈稅嚇阻炒房投機客，但高房價問題已久，他主張課徵資本利得稅，以每筆交易實際交易價格獲利課稅，才符合漲價歸公的精神，也才能杜絕炒作。

此外，他建議，包括農地、農舍也應列為課徵對象，且持有期間應延長為三年，而鑑於奢侈稅對於打擊炒作、平抑房價之必要，奢侈稅當然不能立法後，在還沒打到房價，也沒課到稅下，就說要『有條件的退場』，這是不負責任政府的作法。

簡錫還說，外界一直有個說法，就是中南部房價上不來，是受奢侈稅影響，這時出現奢侈稅分區課徵的聲音，應該是要安撫中南部建商。不過，中部房價上不來的問題出在供過於求，高雄的房市成交量原本就不大，分區課徵奢侈稅無法對症下藥，更何況會帶來另一個租稅不公。

金管會去年列管17家房貸、土建融授信比重較高的銀行，結果房貸金額下降、土建融授信卻增加，今年金管會繼續列管15家銀行，銀行業者私下透露，有些銀行被要求土建融餘額不得再增加，有些則被要求土建融餘額必須逐步調降。

金管會官員表示，國銀在民國91年左右，房貸、修繕貸款及土建融餘額，加計後占總放款的比重約26~28％，但近10年房貸及土建融比重大幅攀高，到民國99年時已拉高到37％以上，代表授信風險過度集中在不動產放款。

去年金管會以房貸加計修繕貸款逾期放款餘額25％、土建融逾15％，且多數新增房貸落在98、99年，地點在央行管制13區內等指標，列管17家銀行，到今年8月底，房貸授信餘額比去年底減少653億元，建築融資餘額則增加335億元。

據悉，金管會主委陳裕璋決定，要繼續注意不動產授信風險，尤其在購買素地的授信。

官員指出，今年金管會列管指標稍有更動，包括房貸前10大銀行，房貸占所有放款餘額逾30％、非前10大銀行逾40％；建築融資前10大銀行，土建融占放款逾10％，其餘銀行逾15％；不動產擔保放款逾放款70％。

其它條件還有購地貸款占總放款餘額超過同業平均的4.9％，且放款標的位於央行管制13區內的比重逾銀行購地放款50％；其中金管會共找出15家銀行列管，以8月底授信餘額先提列備抵呆帳準備，15家共提存了11億元。

銀行私下表示，目前對於土建融授信，多數僅提供額度給長年往來的建商，且利率拉高到2.75~3％以上，建商資金成本一定會提高；至於土建融額度用完的銀行，只能到期收回放款後，再放給有需要、且長久往來的建商。

「沒有不景氣！只有不爭氣！」在衝刺第4季售屋旺季，衝刺全年業績之際，大型營建股包括國建（2501）、興富發（2542）、遠雄（5522）、皇翔（2545）等，9月營收同步衝出好成績。

長虹（5534）更是先蹲後跳，前3季每股稅前獲利達11.93元，EPS約11.9元，不負眾望、出乎預期的好，暫居營建股EPS第二位、次於「榜首」皇翔前3季的13元。

受到QE3實施、資產營建股重新擄獲游資目光，加上自928檔期至第4季售屋旺季來臨，各大建商無不卯足勁、修正產品總價、大打廣告催化買氣所賜，9月份營收各家營建股，可謂大豐收，紛紛繳交出亮眼的成績單，可謂「沒有不景氣、只有不爭氣。」部分靈活因應市場變局的營建股，仍創下令人驚豔的成績。

繼皇翔公布前3季每股稅前淨利高達13.8元，EPS上看13元，雙雙刷新同期獲利歷史新高後，前7月已賺回1個股本的長虹，接著報喜。

長虹公布自結前3季財報，在內湖、南港個案大賣下，營收累計達47.56億元，營業利益 29.18億元，稅前純益達29.54億元，稅前每股盈餘達11.93元，法人估計EPS上看11.9元，出乎外界預期的好。

長虹衝出亮眼成績，第4季還有高潮可期，6月底以70.9億元的價格出售全棟「長虹新凱旋科技大樓」給富邦人壽後，預計10月26日邀請客戶、往來廠商、金融機構等友人，計劃席開60桌，邀請人數達6、700人，舉辦浩浩蕩蕩的「長虹新凱旋科技大樓落成．完銷」典禮，未來每月將繼續認列營收、獲利，為未來主力貢獻案源。

另外，興富發9月房屋北中南大賣，營收較前一年激增47％、單月達18.37億元；累計前3季營收達131億元、雖年減22％，但仍穩坐營建股「營收王」寶座。

遠雄也在9月繳交營收亮麗的成績，達14.4億元，年增5％；前3季也高達126.75億元，暫居營建股營收第二高。

國建仁愛築綠交屋大收成，9月營收大躍進1.9倍、達6.44億元。

中央銀行9月「豪宅月報」出爐。在央行全面緊盯下，公股行庫豪宅放款明顯縮手，新承做案件大刀一砍，由8月的49件降至30件，行庫主管表示，近期放款多為二、三年前的推案，豪宅市場已不再像過去漫天喊價。

央行第二季理監事會議決議，限縮雙北市8千萬元以上、其他地區5千萬元以上豪宅，成數不得超過6成，且無寬限期，同時要求銀行每月定期回報，以利追蹤政策效果。

由於6月份只統計6個交易日，因此全體銀行新承做豪宅案件僅個位數，7月及8月分別為34件、49件，9月降回30餘件，與7月時相當。

行庫主管表示，8月新承做豪宅案件大增，主要是受到北市建案完工及民眾趕在農曆7月前交屋的季節因素影響，9月「還好」，豪宅市場未來想大好機會不大。

未來2~3年房地產市場景氣如何，可從建照核發狀況來推估。據內政部統計，今年1~8月全國核發建照住宅戶數有6.15萬戶，已達去年全年9.77萬戶的62.97%，其中5都住宅戶數則有3.43萬戶，佔全國55.86%。
以5都來看，北市從去年1~8月的2972戶，成長到今年同期3537戶，漲幅19.01%居5都之冠；但台中市卻從去年7759戶滑落到今年5231戶，跌幅32.58%，是5都中下跌最多的行政區。

改推大坪數房屋
永慶代銷協理何彥煒表示，台北有投資、置產客撐住市場，建照成長幅度才會較明顯，而台中戶數看起來雖減少，但其實是因為近來改推大坪數房屋，導致戶數減少。
何彥煒解釋，建照數量雖可做為未來2~3年新成屋數量參考，但明年因為開放空間獎勵、停車獎勵將取消，預估會有建商搶著申請建照的狀況，所以今年整體核准建照量應該會比去年還多。
除以建照數量推估房市景氣外，取得建照代表建商可開始銷售房屋。北市建管處副總工程司邱英哲提醒，民眾購買預售屋時，要確認該建案已取得建照，購屋才有保障。

　高雄土地和住屋近來呈現上揚走勢，唯獨商用辦公大樓，無論售價和租金，幾乎是原地踏步，每月平均租金每坪只有600元，租金報酬率平均也只有2.35％?2.73％。

　高雄建築、代銷業龍頭陳武聰、戴嘉聖兩人異口同聲指出，政府今年11月宣布實施自由經濟示範區，引進外資、陸資，未來帶進更多商務客和產業人口，或許才是起漲時刻。

　大陸的國營企業金貿公司，今年購買城揚建設推出的「市政總裁」商辦大樓部分辦公室，曾引起高雄房地產界一陣騷動，期待可望由此帶動波瀾不興的高雄辦公大樓行情，不過，證實只是個案，未能產生擴散效果，商辦大樓平均每坪售價還是只有16.37萬元，跟1到2年前相比，沒有太大變動。

　高雄市建築投資開發公會理事長陳武聰說，近10年，高雄也只有京城、城揚建設推出3棟商辦大樓，原因很簡單，缺乏市場需求。

　陳武聰表示，那怕是高雄加工出口區旺盛的時代，都可以看到美國和日本的許多商務人士，在高雄穿梭，現在則是寥寥無幾，他預測，高雄商業辦公大樓的時代要來臨，恐怕要等明年開始實施的自由經濟示範區帶來的效益。

　在此之前，高雄想要有辦公大樓的行情，「難啦！」高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖一句簡潔的話，道盡高雄商辦市場的窘境，「租金不高，根本沒有投資動機。」而高雄企業本來就不多，而且跟台北企業不同，不太講究門面，跟國際接軌的也不多，因此，市場供給面永遠大於需求面。

　比較有規模的高雄辦公大樓，現有大約31棟，租金行情最好的，首推今年底、或是明年初將啟用的中鋼總部大樓，租金每坪介於1,000?1,200元之間。根據了解，全新綠建築且主要供集團使用的中鋼總部大樓，在訂定租金價格時，也只比租金排名第2的土銀博愛大樓每坪800?1,000元，多出20％到25％；甚至高雄地標之一，50層樓高的長谷世貿大樓，每月平均每坪租金還不到400元。

　富達利國際商用不動產董事長莊明昇說，據該公司調查結果顯示，高雄A級辦公大樓平均租金，每坪約600?650元，年投資報酬率大約介於2.35％?2.73％，實在是偏低。

企業贊助電影再創新模式，太子建設首開民間企業先例，贊助3,000萬元為國片「花漾」建造花漾樓6棟主景，搶搭國片話題炒熱景點，進而為鄰近的豪華別墅建案「太子花漾」造勢。

　電影業拍片搭景，通常找政府出地、片商出錢蓋，但製作費1.5億元、台灣近15年從未嘗試的古裝大片「花漾」出新招，找來太子建設贊助在高雄橋頭的主景，開創新的商業置入財源，也期待結合觀光吸引人潮，「花漾」預計18日在電影節首映，占地700坪的花漾樓同時對外開放，這是太子建設首次贊助電影。

　別小看電影場景與觀光結合的魅力，電影「賽德克．巴萊」砸8,000萬元在林口打造的霧社街，開園6個月到訪遊客高達近40萬人次。也因此，帶動各地政府、企業投資或贊助國片熱潮，「花漾」的投資方便有台灣文創一號、文化部、高雄市政府、三映電影公司。

　將今年定調為文創元年的太子建設，陸續在南部、大型建案，引進美學、藝術、人文精神和元素，例如在「太子市博」接待中心展示法藍瓷創作，未來將作為社區永久館藏；「太子花漾」接待中心緊臨花漾樓聯合造勢，這批豪華別墅社區將附設電影光碟館，提供多媒體視聽功能和館藏國片。

記者陳惠珍∕台南報導

　太子建設高雄「花漾」預售案行銷手法創新，透過案名與電影名稱同是「花漾」造勢，太子贊助3,000萬元，在近百幢的透天別墅用地上，興建電影拍攝實景，讓10月底才要預售的個案未演先轟動。

　太子建設今年初答應「文創一號」基金的提議，在位於高雄橋頭的花漾預售案用地上，興建占地500坪的電影拍攝場景，興建費用由太子支應，電影的片名也取名「花漾」。

　太子建設指出，台灣的國片是需要支持的，這是個雙贏的行銷新手法，所謂「魚幫水、水幫魚」，企業有協助文創產業的責任，透過該電影名稱的宣傳，也有助於公司新案的行銷，目前証明這種創新的行銷手法，確實已未演先轟動。

　「花漾」電影預定10月中旬，在高雄電影節期間於雄夢時代首映，太子建設「花漾」預售案，總銷售金額16億元，規畫興建96戶高檔別墅，也預定於10月底開始預售，明年底完工。雙方都期望電影與建案都能開出紅盤「叫好又叫座」，畢竟這是首次由建商奧援國片的創舉。

是什麼樣的黃金地段，買房網站竟然能標出1坪3千300多萬的天價，而且是在高雄，這樣的價格其實已經超過全台新地王，台北太平洋敦南大樓，每坪1685萬的金額的2倍，記者追蹤後發現，原來房仲業者說這其實是宣傳噱頭，帶您來了解。

民眾上買房網一看，什麼，這塊土地每坪竟然標出3千330萬的天價，總共18.15，總價就高達6億5百萬，高雄怎麼可能有地價這麼高的地方？

捷運出口，商店林立，原來這塊地就在高雄美麗島捷運站旁，但這樣的天價，民眾簡直不敢置信。民眾：「不太可能吧。」記者：「如果真的賣這麼貴呢？」民眾：「我也買不起啊。」

房仲業：「這是廣告的一種方式而已，他是覺得說人家看到那樣的金額，會點進去看內容。」

業者坦承是噱頭，PO天價為的是衝高點閱率，原來他們賣的不只這塊地，還包括周邊房屋，會標出這麼誇張的價格，其實是在做宣傳。房仲業：「那一間委託的物件旁邊，他們要一起賣，240幾坪，1坪是150萬。」

其實全台地王寶座，位在台北太平洋敦南大樓，每坪以1685萬標售，南部新地王則是在美術館特區，每坪230萬，房仲業刊出1坪3千300多萬的商業用地，已經高出全台帝王2倍多，令人不敢恭維的天價，只是為了激起買房民眾的好奇心，也造成話題。

美國政府將台灣列入免簽計畫，讓華人區房地產業者看到商機。全美房地產與西聖蓋博谷房地產公會將組團訪台，對免簽帶來的效應進行了解。

美國宣布從11月1日起給予台灣免簽待遇，全美房地產經紀人協會對台代表吳程遠表示，台灣免簽之後，可望吸引更多台灣民眾到美國，對美國房地產帶來新契機與挑戰，但在稅務及法務上有些部分不是很了解，希望藉由此次訪台做通盤了解。

吳程遠指出，這次將拜會立法院、經濟部、僑務委員會、台北市、新北市等單位，還將參觀各地的建案。

由全美房地產經紀人協會全權對台灣大使機構以及西聖蓋博谷房地產公會所組成的參訪團，將從15日起在台灣進行5天的訪問行程。

除了解免簽對台美兩地房地產造成的影響，吳程遠也說，今年11月將於奧蘭多舉辦全美房地產經紀人協會年會，也將邀請台灣代表與會，並將這次訪台的相關資訊，在年會上與全美房地產經紀人分享。

西聖蓋博谷房地產公會會長白燕則表示，台灣的全國不動產仲介經紀商業同業公會積極的與各會員國交流，也成功的將多項房地產經紀課程引進台灣房仲業領域，在全美房地產經紀人協會中頗受重視，所以她也很期待這次的訪台之行。

目前房市為首購族天下，五股洲子洋重劃區建案連3期熱銷，近日趁熱續推第4期「璀璨之都」，總價約1000萬元；台北市則出現「複層式」小坪數推案，總價控制在2000萬元內。代銷業者表示，最近推案多中小坪數，因「總價帶是民眾主要考量」。

複層式格局夯
永慶代銷協理何彥煒說，北市首購族預算約2000萬元，新北則以總價約1000萬元的3房產品最好賣；北市近期出現許多20坪左右、挑高型「複層式」產品，可避開15坪以下套房限貸問題，又能滿足預算。
內湖「ONE+」即規劃約20坪大套房，該案副專案經理陳明池說，北市少有1000多萬元推案，故該案銷況不錯，每周看屋數40~50組。
中山區原規劃大坪數豪宅的「安家欽選」，也改以1~2房複層式格局重新推出，新案名「安家綠見」近期將推出；同為複層式推案的「力欣百漾」也將於月底公開，總價約2000萬元。

買家觀望心態濃 「等實價登錄公告」

今年國內外經濟情勢普遍惡化，加上8月實價登錄上路，購屋族觀望心態濃厚，拉長全台房屋交易時間，根據房仲業者統計，9月5都成交屋銷售天數皆較7月增加，又以房價最高的台北市，銷售天數增加9.8天最多。

根據住商不動產企劃研究室統計，7~9月5都成交屋銷售天數皆增加，其中台北市9月銷售天數為72.1天，較7月增加9.8天最多，其次為新北市增加6.4天，台南市9月銷售天數則僅較7月增加1.1天，變化最少。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銷售天數全面增加，代表買賣雙方對價格認知差異持續擴大。台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，實價登錄資訊10月中將公告，不少購屋族近期看屋時，多抱持「先等實價登錄資訊公布再決定」的心態。

貸款緊縮自備款增
台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長朱玟諺表示，近期政府頻頻打房，購屋族多認為奢侈稅、實價登錄等措施能讓房價下修，「總有一天可以等到房價跌下來」，因此不急著買房；但屋主卻不同，如台北市房價仍居高不下，且近期太子敦南大樓、黑松微風廣場旁土地等標售案，價格屢創新高，屋主看好後市，不願降價，買賣雙方看法不一，拉長成交天數。
觀察第3季的5都銷售天數發現，成交增加天數呈「北多南少」，徐佳馨說，銷售天數增加狀況也與房價高低有關，因購屋族實質所得並未增加，但此時銀行卻緊縮貸款，且北部房價高，如以總價1000萬元試算，貸款成數減少1成，自備款就必須多準備100萬元，對購屋族影響較大，銷售天數因此拉長，尤其是高總價豪宅往往釋出數月，仍乏人問津。

第3季5都中古屋銷售天數豪宅數月都賣不掉
松信住宅不動產經理吳懿倫便指出，大安森林公園旁就有不少豪宅銷售數月都賣不掉，部分屋主只好轉租，如知名豪宅「吾疆」從年初開始有屋主釋出，至今不僅仍未售出，連正式出價的買方也沒有。
而台南市則為5都中，9月銷售天數較7月增加最少區域，東森房屋台南後甲加盟店店東張家驊指出，台南市多為自住族，少投資客，因此實價登錄對第3季房市交易影響不大。

中市賣屋 3個月才成交
景氣差 七期豪宅出現拋售潮

今年國內外經濟情勢惡化，加上8月實價登錄上路，購屋族觀望心態濃厚，拉長全台房屋交易時間，根據房仲業者統計，9月5都成交屋銷售天數皆較7月增加，又以房價最高的台北市，銷售天數增加9.8天最多；平均去化天數則以高雄63.5天最低。

根據住商不動產企劃研究室統計，7~9月5都成交屋銷售天數皆增加，其中台北市9月銷售天數為72.1天，較7月增加9.8天最多，其次為新北市增加6.4天，台南市9月銷售天數則僅較7月增加1.1天，變化最少。

購屋族大多觀望
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，銷售天數全面增加，代表買賣雙方對價格認知差異持續擴大。台灣房屋智庫市場經理劉志雄認為，實價登錄資訊10月中將公告，不少購屋族近期看屋時，多抱持「先等實價登錄資訊公布再決定」的心態。
觀察第3季的5都銷售天數發現，成交增加天數呈「北多南少」，徐佳馨說，銷售天數增加狀況也與房價高低有關，因購屋族實質所得並未增加，但此時銀行卻緊縮貸款，且北部房價高，如以總價1000萬元試算，貸款成數減1成，自備款就須多準備100萬元，對購屋族影響較大，銷售天數因此拉長，尤其是高總價豪宅往往釋出數月，仍乏人問津。

高市5都中最快
松信住宅不動產經理吳懿倫便指出，大安森林公園旁就有不少豪宅銷售數月都賣不掉，部分屋主只好轉租，如知名豪宅「吾疆」從年初開始有屋主釋出，至今仍未售出，連出價的買方也沒有。
台中市9月成交天數為89.1天，較7月增5.6天，有房仲業者私下也表示，因為近期豪宅景氣差，導致台中市七期重劃區豪宅出現拋售潮，才使整體成交屋銷售天數拉長不少。
高雄9月銷售天數為63.5天，為5都中最低，也僅較7月增加3天，徐佳馨表示，高雄市因今年第2季後房市買氣佳，不少屋主想趁此時獲利了結，因此較願意讓價。
至於台南市則為5都中，9月銷售天數較7月增加最少的區域。東森房屋台南後甲加盟店店東張家驊指出，南市多自住族，少投資客，因此實價登錄對第3季房市交易影響小。

未來2~3年房地產市場景氣如何，可從建照核發狀況來推估。據內政部統計，今年1~8月全國核發建照住宅戶數有6.15萬戶，已達去年全年9.77萬戶的62.97%，其中5都住宅戶數則有3.43萬戶，佔全國55.86%。
以5都來看，北市從去年1~8月的2972戶，成長到今年同期3537戶，漲幅19.01%居5都之冠；但台中市卻從去年7759戶滑落到今年5231戶，跌幅32.58%，是5都中下跌最多的行政區。

投資置產客撐市場
永慶代銷協理何彥煒表示，台北有投資、置產客撐住市場，建照成長幅度才會較明顯，而台中戶數看起來雖減少，但其實是因為近來改推大坪數房屋，導致戶數減少。
何彥煒解釋，建照數量雖可做為未來2~3年新成屋數量參考，但明年因為開放空間獎勵、停車獎勵將取消，預估會有建商搶著申請建照的狀況，所以今年整體核准建照量應該會比去年還多。
除以建照數量推估房市景氣外，取得建照代表建商可開始銷售房屋。北市建管處副總工程司邱英哲提醒，民眾購買預售屋時，要確認該建案已取得建照，購屋才有保障。

大環境景氣低迷，導致企業觀望保守，台北市A級商辦潛在新租戶或原訂增租的現租戶，下半年多傾向暫停或延宕增租計劃。
根據仲量聯行統計，今年第3季租賃去化量僅782坪，較前2季共去化1萬2445坪減少約94%，為近年單季去化量新低；第3 季A級商辦每坪月租金為2387元，則與上季持平。
仲量聯行總經理趙正義表示，金融壽險業可運用資金逾2.5兆元，游資充沛，造成買賣價格不斷創新高，但租賃市場卻相對疲弱；商辦若沒租金收入，將壓低報酬率，估明年商辦交易量仍在，但價格難再創高。

　新莊兩大重劃區從本月起到明年初，開始進入密集對保交屋高峰期，但近期卻傳出爆出投資客大舉拋售的逃命潮。根據當地房產業者表示，近幾個月投資客丟出來的物件超過300件，占當地準備交屋個案總量逾四分之一。

　新莊副都心及頭前兩大重劃區，近幾年來在機場捷運線重大交通建設，以及行政院第二辦公室即將遷入等利多題材熱炒下，兩大重劃區建案如雨後春筍般不斷推出，推案價格也不斷被哄抬上去，直到去年祭出奢侈稅後，當地房價才冷卻下來，目前副都心新案每坪售價約50?55萬元，頭前段每坪售價則在40?45萬元左右。

　新北市仲介同業公會理事長張世芳表示，近2、3個月新莊地區房市交易有逐漸回溫，但主要賣方都是來自投資客丟出的物件，買方則是以自住及撿便宜的中長線投資人為主。

　張世芳指出，從10月開始到明年初，新莊兩大重劃區個案進入對保、交屋的高峰，當初較早進場買進的投資客，在資金配置考量下，為避免對保後資金被卡住，也有部分是看壞房地產後勢，近期紛紛出現平盤或認賠求售的逃命潮。

　在副都心部分，包括「新富邑」及「文華居」，10月就開始進行對保，其中，「新富邑」為3棟28層樓建案，1層有4戶，總計有309戶，當初平均成交價單價約50萬元左右，目前已有投資客以每坪45?48萬元在市場拋售，據悉，光此案投資客拋售就高達40?50件。

　至於「文華居」14層樓雙拼，共計27戶，總價在4,000萬元以上，該案預計在明年1、2月交屋，目前也約有3、4戶投資客以平盤丟出。此外，在頭前重劃區方面，目前進入對保的個案有「翫賞苑」76戶、「沃朵夫」50戶、「幸福公園一期」92戶、「四季館」44戶、「誠」64戶、「興天地」136戶、「美樹首席」66戶等。

　據當地房仲業者透露，上述目前都有投資客在市場求售，其中「興天地」當初平均每坪成交價約50萬元，甚至有投資客以每坪43萬元認賠殺出。

　張世芳表示，以目前進入對保的個案來看，近2個月新莊兩大重劃區拋售的物件超過300件，占當地準備交屋總量逾四分之一；儘管投資客出現逃命潮，但重劃區推案量仍大，預估頭前段目前案量約40?50件，總銷金額破千億元；而副都心推案量也有約10?20件，粗估金額也達500億元。

為拚投資動能，經濟部長施顏祥昨天表示，已就現行都會型工業區的更新，朝向調高容積率進行，新北市意願頗高，已有積極回應。未來將擴及桃園、台中、台南、高雄等都會型工業區。新北市將以林口、樹林及土城等為示範，最高上限較原來擴增優惠至50％，最高可逾300％。

　針對總統馬英九101年國慶談話揭示拚經濟決心，施顏祥在行政院記者會上表示，要促進投資，土地供應必須迅速安排，讓廠商快速進駐，其中以都會型工業區更新為要務，經部與地方政府協商，地方政府同意放寬工業區容積率，新北市已表達高度意願，一旦調高，可讓周遭產業園區發展有更大空間。

　經部次長杜紫軍也表示，經部與新北市已達成共識，將以工業局編定的林口、樹林、土城為示範區，將設定一定條件，讓新北市的都會型工業區提高較原比例增加50％為上限。新北市已修改都市計劃施行細則報內政部審議中，如此可增加土地供給，協助廠商投資。

　官員表示，未來都會型容積率不是毫無條件擴增至50％，而是設定特定條件，只要五都的直轄市有興趣，都可在工業局編定工業區內調高容積率，目前初步以促進投資及促進就業為二大前提要件，由工業局訂定遊戲規則，以促進地方發展及創造地方就業。

城市擴張的大趨勢下，購屋趨勢開始有了全新的變化，當城市越擴張躍升到與國際買盤接軌，隨之而來的即是台北核心地區房價衝上亞洲一級城市的水準，信義計畫區內的房價就已經站上200至300萬，整個台北市區預售與新成屋也已經站穩70至90萬的價格，市中心一戶25坪總價2,000多萬的小豪宅，就能換台北市郊一環一棟80至90坪有前庭後院的大別墅。

目前，台北市內房價已經讓央行總裁彭淮南都大嘆：「1年薪水也買不起台北市精華區段內1坪的房子。」所以，市區內高房價已經變成有錢人的大玩具，一般民眾開始向市中心以外的區域尋找「城市桃花園」。

但是要在台北市郊一環區段內找到總價2,000多萬的大別墅，也已經是可遇不可求的機會了，沿著中山高往南的林口已經站上4字頭，桃園房市單價也要3字頭，而且「南向中山高尖峰時刻鐵定塞車。」反而沿著中山高往北，信義計畫區向東擴張的軸線，南港準備挑戰百萬大關，汐止今年也有四個大案要拚4字頭，反而緊鄰大台北門戶的基隆還沒有被炒作，還有像是「悅莊」這一類每坪單價2字頭的別墅，「而且信義計畫區往基隆方向的中山高，幾乎沒有塞車的問題！」

顯然，在不斷擴張的大台北城市生活圈中，中山高往南的購屋置產的壓力與塞車問題比較沉重，中山高往北不僅沒有塞車問題，20分鐘車程越過南港、汐止到了基隆，房價瞬間減壓，成為今年第4季最沒有壓力、最親民、也最輕鬆的購屋區段。

台北市新公營住宅公共電費及管理費貴的嚇跑申請民眾？市議員王鴻薇指出，今年六月才推出的行天宮站公營住宅、及敦煌公營住宅未出租率高達百分之四五點五，申請民眾被公共電費、及管理費嚇的紛紛放棄承租，導致未出租率相對先前的大龍峒公營住宅高的嚇人。

王鴻薇表示，北市今年六月推出的行天宮站公營住宅、及敦煌公營住宅未出租率分別高達百分之四六點六、百分之卅三點三，相較於大龍峒公營住宅未出租率僅有百分之零點九，實在天差地遠。三處公營住宅除了大龍峒公營住宅為整棟出租之外，租金皆為市價的七折，為何行天宮站公營住宅、及敦煌公營住宅會租不出去？

王鴻薇說，三處公營住宅的管理費其實差很大！最早推出的大龍峒公營住宅每坪管理費才四十二至四十五元；敦煌公營住宅每坪卻收八十元；行天宮站公營住宅每坪管理費更高達一二○元。大龍峒公營住宅二十八坪的管理費竟然與行天宮站公營住宅十坪的管理費一樣收一二○○元。

王鴻薇批評，一切問題的根源在於這三間公營住宅的型態不同。大龍峒公營住宅是整棟皆為公營住宅，因此台北市政府可以訂定管理費收費標準，也可以補助公共電費的大公電部份。但是行天宮站公營住宅、以及敦煌公營住宅皆為混雜於一般住宅之中，因此管理費、公共電費收費基礎皆與一般住戶無異，導致同樣是公營住宅，卻有兩種管理費以及公共電費的收費標準。

新北市新莊副都心因為整體規劃完善，房市看漲，連帶附近的房地產也跟著起漲。

像是洲子洋重劃區，距離副都心只有5分鐘，但房價卻只有一半，加上附近公園和聯外交通方便，吸引不少民眾看屋。

大亞百貨一樓預計29日標售，底價24.5億元，相當每坪285萬元，但若以實際可用面積來看，每坪約408萬元，只是買家須連同5筆道路用地一起買下，總底價24.7億元。

中央存保公司昨（9）日舉行臨時董事會，確定大亞百貨標售事宜，會中通過承辦房仲戴德梁行建議的底價24.5億元，另外5筆道路用地則依公告現值，以不到2,000萬元價格併同標售，整體底價24.7億元，如果流標，才會將大亞百貨一樓單獨分出標售，存保公司預計11日正式公告標售內容。

依據戴德梁行的報告，大亞百貨一樓底價24.5億元，每坪價格僅285萬元，看似低於周邊大樓價格，主要是大亞一樓權狀面積860坪，但有許多公設，如花台、電梯、電機房、手扶梯等，實際可使用面積僅600坪；若以可使用面積來看，每坪底價約408萬元。

戴德梁行分析，目前銀行對土地授信控管極嚴，買家必須口袋夠深，由於大亞一樓擁有固定租金收益，一年約6,000萬元，符合壽險業2.125％的最低收益率要求，估計如中小型壽險公司可能出價，最高出價上限約28.2億元。

至於先前傳出對大亞百貨一樓有意的郭台強、龍巖、國寶集團等，也都可能在此次出手，大亞百貨位於新光摩天大樓旁，這次標售具有一定的指標意義，但存保內部分析，由於只有一層樓，一些喜歡整棟購買的大型壽險公司，如國泰人壽、富邦人壽等恐不會出手。

由於這次標售綁著5筆道路用地，對壽險公司來說，應是無法投資的標的，只有企業或建商可用來捐地抵稅或換容積率，是否能包在大亞百貨一樓的標的中一次標出，存保公司也有些擔心。

至於出售後的利得，金管會也交待存保公司向亞信大股東爭取行政回饋費用，但目前這些大股東都對存保的去函不予回應，之後仍必須看金管會是否對亞信大股東提告，或採取其他措施。

為了土地投資開發，寶成工業（9904）旗下子公司倍利開發公司，昨（9）日以每坪約12.88萬元，買下台中市西屯區福林段5,051.98坪土地，總交易金額約6.5億元。這是倍利開發在台中市西屯區購地，參與單元一自辦市地重劃之後，又在福林段大舉購地。

寶成轉投資的倍利開發，之前擁有未重劃的單元一土地約8,683坪，經重劃完成後，取得土地約4,342坪；另倍利開發轉投資的寶慶開發，辦理單元一的土地重劃作業，已購入部分抵費地，兩者合計持有土地1.4萬坪。

之後，寶成集團又加購台中福華飯店對面、重劃後的單元一800多坪土地，集團累計持有單元一土地面積達1.5萬坪。

繼國壽拿下高鐵桃園站產專區經營開發案後，高鐵新竹站地上權案也傳出好消息，確定有兩組業者投標，預計明年初還有苗栗站地上權案將公告招商。商仲分析，近期因高鐵搭乘人次逐年增加，人潮即是錢潮，促使沿線各站開發案吸引投資業者目光。

仲量聯行總經理趙正義指出，近期高鐵站沿線的開發案的確相當受到業者歡迎，尤其是具備交通優勢，可帶進人潮。

基隆火車站都市更新案第二次公告招商，因無廠商投標而流標，為瞭解廠商未投標原因，以利檢討招商條件，基隆市政府也在日前舉辦座談會議，並將繼續與中央及各土地管理機關共同檢討招商條件事宜，以利辦理第三次公告招商。

基隆市政府都發處表示，基隆火車站都市更新案，第二次公告招商自四月二十三日至九月十九日截標，經九月二十日開標，因無廠商投標而流標，為瞭解廠商未投標原因，以利檢討招商條件，市府於前在台灣港務公司基港大樓舉辦座談會議完成，會中廠商關心本案與新海港大樓之競合、基隆捷運完成時間並建議提高本府於招商案之主導性等建議。

市府都發處也指出，會中由主管單位業已作相關說明，交通部鐵路管理局表示近期將邀集各機關召開招商檢討會議，他們將賡續與中央及各土地管理機關共同檢討招商條件事宜，以利辦理第三次公告招商。

台北：行天宮站及敦煌公營住宅乏人問津，民代認為是公共電費、管理費太高所致。
都發局總工程司高文婷指出，兩處公營住宅租金約市價七折，行天宮站租金已含管理費及電費；敦煌住宅因採個別電表，租金內含管理費，電費由租賃人繳納，應可減輕民眾負擔。

新北市議員邱烽堯9日上午在中和區公所六樓禮堂召開「《捷運環狀線》CF650區段標施工補償說明會」，市議員邱烽堯表示，環狀捷運線去年施工至今超過一年，其施工路段新北市中和景平路、連城路等路段的上萬住戶居民，因飽受施工影響造成生活機能受損，商家營業嚴重受創；當場爭取並建議，針對環狀捷運影響的中和市民「房屋稅」減免稅額(地段率)降為五成，另外，對於施工噪音部分，也希望捷運局和交通局協助市民加裝氣密窗，以減低市民因施工造成的困擾。

台北捷運東門站9月底正式通車，新北市的捷運萬大線也已於去年動土，預計2018年人口最多的中和地區，將會有3條捷運線通過，區域房價也掀起通車效應，房仲預估，萬大站起站的中正紀念堂周邊中正學區，每坪將上看80萬元、而捷運行經的萬華區，新成屋每坪房價可望站上5字頭；此外，萬大線第一期在中和區預計規劃的3個站，周邊房價基期較低，也將出現拉抬效果。

萬大線起站為中正紀念堂站，2013年底之後將成為松山新店線和淡水信義線的交會站之一，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，萬大線通車後更會成為轉運樞紐，目前中古屋房價每坪65-80萬元，若隸屬中正學區，房價表現有機會上看每坪80萬。

另外，植物園站也位於中正區內，目前中古屋房價每坪50-65萬元，與南機場夜市近在咫尺，萬大線的通車勢必還會為這個區塊再添利多。

由中正區進入萬華區，萬大線在這個區塊有兩個站點，分別靠近萬華國中和東園國小，目前中古屋行情每坪35-48萬元，洪佩君認為，若新成屋更有機會站上「5」字頭，萬大線的通過可以彌補南萬華沒有捷運的缺點，創造更大利多效應。

至於新北市部分，萬大線第一期在中和區預計規劃3個站，首先華中橋站將會與2015年底通車的環狀線第一期交會，並由此聯繫新店、板橋、新莊和五股區，目前中古屋行情每坪30-45萬，其次是錦和站，該站緊鄰錦和高中，附近有佔地7.8公頃的錦和運動公園、以及國道3號與台64線的入口匝道，中古屋類型多為老舊公寓，目前行情為每坪25-36萬。

最後是中和高中站，周邊同樣以舊公寓為主力商品，行情為每坪24- 33萬元，並由中和高中站延伸出莒光支線，結束在自強國中小附近，這一帶因交通較不方便，房價還留在2字頭，預期萬大線莒光支線將為這區域，創造出一定程度的拉抬效果。

日前在土地市場沉寂一段時間的保利地產，進入9月以來卻表現生猛。 今天下午，保利聯合信保（天津）股權投資基金以45億元的總價拿下上海徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，折合樓板價27055元/平方米，溢價率42.9%，一舉刷新上海今年以來新的總價地王。

然而就在同一天時間，保利聯合萬科在長沙以32億元總價斬獲當地區域地王。同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，“地王”開發商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續生存，在樓市調控的背景下，房企由競爭轉為“競合”，合作相互借力，各方也可規避投資開發風險，實現優化市場資源配置。

一天斬獲兩地王

資料顯示，今日上海區域出讓三幅地塊。在競拍現場，儘管現場競買人不多，但其中位於上海徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊卻經過119輪競爭，最終由保利旗下公司，上海保利建錦房地產有限公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司聯合體，以45億元競得。

地塊出讓面積66530.1平方米，容積率2.5，起始總價31.5億元，起始樓板價18939元/平，為商住辦用地。此外，地塊規定住宅比例不得高於總面積的45%。

儘管目前樓市政策依然未放鬆，但土地市場卻頻現地王價。9月29日上海中電投資以20.5億元的總價拍得黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，一舉成為今年新地王價。

張宏偉認為，市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開發企業看好這些地塊的推出。

同時他指出，作為央企地產企業、地方性國企，它們在融資成本較低，也為其在今年下半年退地潮之中搶佔地盤爭得了先機。

同一天時間，10月10日上午，保利聯合萬科以32.56億元摘牌湖南長沙濱江新城地王地塊-B7地塊，摘牌成功後，兩家公司將合作開發，各佔有50%的股權。

半月內支付地價款恐達百億

國慶黃金周前後，萬科、招商、保利等房企紛紛各地跑馬圈地，表現激進。由於近期保利拿地大部分為合作形式，網易財經初略估算，國慶黃金周前後半個月時間內，保利地產在北京、上海、佛山區域拿地支付地價恐近百億。

張宏偉指出，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，總價、單價“地王”只能是少數大型房企的“遊戲”，而對於大多數中小房企而言只能望而卻步。

同時，他認為當前土地市場溢價率並不高，並且也和“低起拍價”價格有關係，並且大多數地王拿地企業相對謹慎，也說明土地市場並非回暖。且今年以來高溢價和地王地塊大多數和地塊位置區位確實比較好，必然會受到市場的追捧，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。

張宏偉說，從土地市場來看，拿地主體企業來看已經呈現出分化態勢。拿地主體基本上為高周轉類型企業及央企地產企業，這些企業在前期通過降價跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的這個階段開始補倉拿地，而中小企業及高端產品定位的房企拿地動作及力度由於現金流不暢、對未來市場預期不明朗等均不及高周轉類型企業及央企地產企業。

9月29日，保利聯合融創以10.6億元拿下北京大興區亦莊新城X1-1A組團B03R1-1地塊二類居住用地專案，溢價率36%。

9月29日，保利融創聯合體以20.2億元、配建58500平米公共租賃住房競得北京市大興區亦莊新城X1-1A組團B03R1-2地塊，樓面地價為9961元/平，溢價率36.39%。

10月9日 首開保利13.8億元聯合競得北京大興一地塊

10月9日，保利集團以9.45億摘得佛山南海兩宗地，按最大的容積率算，成交樓面價為1582.51元/平方米，溢價1.39%

10月10日長沙濱江新城B7地塊被保利萬科的聯合體以總價32.56億元摘牌。各佔有50%的股權。

10月10日 保利聯合信保（天津）股權投資基金以45億元的總價拿下上海徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，折合樓板價27055元/平方米，溢價率42.9%，一舉刷新上海今年以來新的總價地王。

據媒體報導，地處中部省份的湖南長沙市限購令出現開發商暗箱操作現象。外地人在長沙買房已經沒有嚴格按照2011年的限購令在執行，全款甚至可以買多套房。

2011年公佈的長沙版限購令明確表示，對在本市市區（市轄五區）已擁有1套住房的家庭（環長株潭戶籍家庭），限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區無住房並能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區限購一套90平米（含）以下新建商品住房；對在本市市區，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區購買90平米（含）以下新建商品住房。

業內人士稱，按照上述規定，外地人在長沙無一年以上納稅記錄的，無論全款還是貸款，90平米以下的房子都不能買。

但當相關媒體的記者在位於上述五區的多個樓盤詢問，除了一個位於芙蓉區的專案銷售人員明確稱“沒有在長沙工作的外地人不能購房”外，其餘樓盤銷售人員都告訴筆者，外地人如果一次性付款可以毫無障礙地購買，一家位於雨花區的樓盤甚至稱“想買多少套都可以”。

當記者特意問道要買80平的可不可以時，銷售人員也明確表示可以辦理。

國務院10日發佈了關於第六批取消和調整行政審批專案的決定，其中對“房地產預售許可”審批權同樣進行了調整。商品房預售審批由以前的縣級以上房管部門下放到設區的市級、縣級房管部門。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，商品房預售審批由以前的縣級以上房管部門下放到設區的市級、縣級房管部門，上級政府不再管那麼多，更多的發揮下一級地方政府的主觀能動性，應該是一件好的事情。從下放的目的來看，應該是為了讓區縣更好、更直接、有效地監管區域內樓盤專案預售及預售資金狀況，對於沒有按照規定執行的開發企業就可以直接進行管理和監督。

不過，區縣政府對於轄區內商品房專案預售的監管關鍵還是在於其執行力度怎麼樣，如果嚴格執行，可以達到調節、監督市場的作用，如果執行的不利，往往效果適得其反。

從當前市場特徵而言，房地產市場成交量陷入階段性觀望，“金九”成色不佳，“銀十”前景難料。張宏偉表示，預計地方政府在操作上可能會利用預售的監管權力的下放，適當放鬆預售資格審查，以促使開發企業可以提前進行銷售，促使市場成交量有所回升，通過變相放鬆預售監管來刺激房地產市場成交量的回升。

張宏偉表示，從經驗來看，變相放鬆預售監管這種現象有可能在預售監管不是很嚴格的二三線城市、甚至更普遍地在三四線城市發生，儘管可以促使成交量回升，但是，隨之，應該也會有一些問題發生，比如開發企業預售資金監管不力、預售資格審查不嚴格引起的房屋買賣糾紛等，甚至出現開發企業跑路等問題，因此，還應該慎重看待此次商品房預售權力的下放。

開發三年來，無錫錫東新城幾乎每天都有大品牌開發商或大專案落地，三年間房價上漲50%，最高單價達7000元。

錫東新城是無錫圍繞京滬高鐵經停的錫山區安鎮站而建立的，也是滬寧線上“以站建城”的先驅。錫東新城高鐵商務區管委會主任周文棟坦率表示：不必諱言，房地產業是人口導入的載體。

據有關統計，僅京滬高鐵沿線24個站，已開建16座類似錫東新城這樣的新城市。而不容忽視的是，由此帶來的重複建設、無序競爭的隱憂，以及產業培育的難題。

江蘇省社科院一位研究員表示，高鐵新城能否崛起，取決於各個二、三線城市的異質化的努力。

以站建城熱

緊跟高鐵建設，以站建城，無錫是最早行動的城市。2009年5月，京滬高鐵在無錫境內的唯一站點被定在安鎮之後，錫東新城的建設隨即啟動。

“這正好順應了整個無錫市城市東拓的計畫，”周文棟介紹，錫東新城位於錫山區的幾何中心，規劃面積128平方公里，其中高鐵商務區占地45平方公里，主要發展高端商貿、現代物流、文化創意、科技創新等產業，“總體的定位是無錫市東邊的城市副中心。”

同屬無錫，宜興也於今年6月完成了高鐵新城的概念規劃，總面積20平方公里。展望周邊，常州斥資200億也在打造高鐵新城，雖然面積只有1.6平方公里，但定位同樣高端:“城市副中心”；蘇州也高起點規劃了高鐵新城，將之作為“一城四核”城市總體規劃的重要組成部分，而且比之錫東新城提出的“十年成城”的口號，蘇州高鐵新城把時間縮短為八年。

據瞭解，高鐵車站的建站地點，一般由地方政府自行選址，然後向鐵道部門報批。出於拉動經濟發展的考慮，很多車站都選在了城市邊緣區域。

客觀上說，高鐵速度比較快，車站選址上需要半徑稍大一些；另外從成本上考慮，要求拆遷量盡可能少一些，因此這樣的選址策略，的確為相關地區的城市化提供了機會。

對無錫而言，這意味著快速補上錫山區城市化滯後的短腿。周文棟表示，同屬蘇南地區的縣（市），錫山區的經濟總量卻比不過江陰或張家港，主要原因就在於其城市化遠遠落後于工業化，“單引擎的飛機飛不過人家”。

而今包括無錫在內，蘇南地區要走產業轉型升級之路，就必須靠城市化，以此集聚相應的人才。

產業培育難題

城市化無疑是我國未來發展的一個重要推動力，但上海社科院常務副院長左學金指出，目前的城市化是缺少市民化的過程，人口增加和城市的發展主要依靠沒有戶籍的外來人口，會帶來交通擁堵、住房短缺、社保不健全、貧富差距等一系列問題。他把這個過程叫做“淺度城市化”。

錫東新城從一開始就注意避免類似的問題，在完善基礎設施建設的同時，斥資10億佈局從幼稚園到高中全覆蓋的優質教育體系。錫山區教育局副局長吳洪明介紹，錫山區正在申報全國義務教育均衡示範區。

錫東新城高鐵商務區管委會副主任周維科表示，新城建設三年完成了規劃、拆遷和融資工作，但產業培育是個難點。

綜觀滬甯、京滬高鐵沿線，新城產業定位高度同質化，“商務”、“物流”、“文化”等辭彙頻繁出現在各地的規劃中。

“平均不到60公里就一個站點，以時速300公里計算，12分鐘就要停靠一個站點。如果都發展工業園區、物流園區，會有多少外來的人流、物流、資金流、資訊流？”

江蘇省社科院一位不願透露姓名的研究員表示，緊抓高鐵機遇的同時，要注意避免盲目開發。同時，高鐵的開通有可能強化區域中心城市的“虹吸效應”，使高端產業進一步向大城市集聚，而周邊城市只能充當“過道”角色。

該研究員指出，高鐵只是一個承載人流、資金流、資訊流等的通道，而中心城市的輻射是綜合的，能否利用區位、資源等優勢快速崛起，還取決於各個二、三線城市的異質化的努力。

中國的樓市限購政策讓中國本土地產開發商面臨十字路口，但是也讓海外的房地產企業躁動不安。這種躁動來自于對手握大量現金的中國富裕階層海外投資與置業需求不斷增長的渴望，而中國國內的限購政策正在讓這種需求日益放大。

作為英國最大的開發商，英國邦瑞顯然希望抓住這樣的機會，日前在北京成立的辦事處成為其唯一的一家海外分支機搆，而這家機構承擔的任務也非常簡單，就是向中國人賣房。

“英國萬科”來了

作為英國邦瑞地產的全球總裁，安柏德能夠清楚的說出中國的房地產限購令對樓市的影響，他甚至知道在中國有數目龐大的炒房團。在他看來，“這些炒房團總是能賺到錢，非常厲害。”而現在，他希望中國的限購令能讓炒房團們將目光投向英國。

儘管與中國開發商動輒上百萬平米的開發規模比起來，邦瑞只能算小巫見大巫，不過這家在英國最為高調的開發商剛一進入中國便已被微博網友打上了“英國萬科”的標籤。

作為全英國最大的住宅開發企業，“英國萬科”在英國本土的房地產市場已經有超過50年歷史，擁有9000多塊儲備土地和2.5萬套新建住宅，2012財年總銷售收入為23億英鎊，這其中來自中國的投資客已經貢獻了近7%。

“過去幾年有很多香港人和新加坡來投資我們的房子，但我們後來發現這些人實際都來自中國大陸。”安柏德對網易財經表示，由於驚訝於中國大陸投資客的強勁需求，這讓邦瑞下定決心到中國開拓業務。

今年7月，邦瑞在北京的辦事處已經正式成立。三個月之後，這家公司特意在英國大使館舉行了一次盛大的開幕禮，希望以此吸引中國投資者的注意。安柏德特意向網易財經強調，北京的辦事處，是其在英國本土之外唯一的一家海外機構，而成立這家辦事處的目的，是與中國的投資客們更好的建立關係。

“我們沒有通過仲介機構來銷售我們的房子，是因為我們希望在中國建立長期的品牌。”安柏德稱，“中國人做生意講信任，所以我們要用中國人才懂的方式來做事。”

而這家公司的做事方式也的確在體現著“中國化”。“中國的買房者注重風水，而我們在建的項目?有很多是臨水的住宅，我想這是中國的投資客們所喜歡的。”安柏德說。

作為對中國市場的開拓之舉，邦瑞的動作也可謂迅速。三個月的時間?，這家公司已經在北京建立起了30多人的本土化團隊，而未來還將在上海、華南分別設立分部。“未來北京的辦事處將成為我們的中國區總部”，邦瑞中國區總裁白兮告訴網易財經。

一位北京辦事處工作人員告訴網易財經，辦事處成立之後還沒有正式開始銷售，主要在進行市場調研和拜訪國內的開發商。“不過已經有買房者主動找上門來了”，該人士稱。

中國買家全球掃樓

在邦瑞高調進駐中國市場的背後，是中國投資客全球掃樓的瘋狂。

媒體報導資料顯示，2010年到2011年之間，美國房地產買主中有9%來自中國，比2007年增加近一倍，在外國買主中居第二位；在英國，兩個月時間?，中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊(12.7億元人民幣)，2010年倫敦一成新房被中國人買走；在加拿大，華人聚集地的溫哥華，2011年一季度，華人購買新房的比例占到了當地市場的29%；

事實上，在邦瑞進入中國之前，經營海外物業項目的仲介機構已經開始在中國大規模成立，而越來越多的物業展會開始被各式各樣的海外樓盤所佔據。在幾天前舉行的2012年北京秋季房展會上，140多個海外樓盤項目佔據了展會的半壁江山。

在這股中國熱錢湧向海外樓市的熱潮中，邦瑞無疑也是最大的受益者。據該公司提供的一份新聞稿顯示，今年在倫敦新開盤的一個專案，約有75%的買家來自中國大陸。

“中國人海外購房的主要動力是投資和移民的需求，目的可能是獲取更好的教育資源或者是分散投資風險。”邦瑞中國區總裁白兮稱，“人民幣的持續升值也為這一趨勢提供了有利因素。”而在安柏德看來，倫敦6萬6千名中國留學生也是吸引中國投資客到倫敦購房的最主要因素。

“在倫敦購房的好處還有高投資回報和永久產權。”白兮介紹。相對於低租售比和僅70年產權的中國樓市來說，這無疑有很大的吸引力。

不過在開幕禮現場一名慕名而來的投資者提醒網易財經，“別看國外房屋租售比高，房產稅你交的起嗎？在國外房屋交易手續費很高，也並不是那麼容易投資。”

而有消息稱，由於過多的中國投資客湧向國外抬高了當地房價，多地政府已經在醞釀政策提高中國購房者的投資門檻。

外資房企在華新策略

不過讓安柏德充滿信心的是，中國的房地產限購令，可能會迫使中國巨大的房地產購買能力被迫向外遷移。安柏德已經認識到，中國政府的限購令已經讓中國的房地產市場價格扭曲，而這一背景複雜的限購政策，很有可能短期內不會取消。因此國外房企目前在中國的最好機會是賣房，而並非建房。因此，邦瑞短期內沒有在中國開發專案的計畫。

事實上，在發給網易財經的一份新聞稿中，邦瑞特意也提到“外資大規模撤離中國房地產市場”的傳聞給中國市場造成的擔憂。據悉，號稱美國“頭號房企”的鐵獅門正在低調轉賣其在上海總價值約48億人民幣的兩塊土地，而愛爾蘭最大的房企財富控股集團也在醞釀出售其在中國的兩家子公司。這也讓外資房企在中國的前景似乎蒙上了一層陰影。

而白兮也委婉的表示“中國的房地產企業已經很偉大，邦瑞沒有在中國本土競爭的計畫，但還是會尋求與中國開發商的合作。”

不過目前來看邦瑞能夠在中國進行怎樣的合作還是沒有人能看的懂。遠洋地產董事長李明更是直言，“不知道一家外資開發商來中國能做什麼。”

“房地產是個地域性很強的行業，如果僅僅是到中國來賣海外的物業，成立一個銷售公司或者拿一些高端客戶資料回去可能是更有效的辦法。”李明說，“目前個人和一些機構投資者可能會尋求到海外投資物業，不過肯定不會成為主流。”

對於邦瑞未來在中國的運作模式，白兮並未向網易財經具體透露。而上述現場投資者也對網易財經表示，“除了賣一些倫敦的房子，不知道他們來中國還能做什麼。”

10月10訊 今年以來調控仍處尚未放鬆之下，融創卻在擴張之路表現生猛，救綠城，地王價拿地。然而就在離孫宏斌說出不缺錢，不考慮發債不到兩個月時間，今日早間融創正式公佈，將發行一筆2017年到期，總額達4億美元，年利息高達12.5厘優先票據。

據悉，扣除各種成本開支後，預計可募集約3.9億美元的所得款項淨額。融創打算以將所得款項淨額為收購新土地提供資金及作一般公司用途。也可能根據市場變化重新調配所得款項的用途。

公告顯示，融創可在一定情況下選擇贖回該筆票據，但其贖回價則翻倍。如果在2015年10月16日開始的12月內贖回，其贖回價為106.25%；若是2016年及其後，贖回價為103.125%。而如果選擇在2015年10月6日前贖回。

在今年8月底的中報業績會上，融創中國的董事長孫宏斌高調表示，自己不缺錢，不考慮發債。但今年黃金周期間，融創就已迫不及待的宣佈，公司將擬進行優先票據的國際發售，並將於10月8日或前後向機構投資者展開路演。今日正式確定融資發債金額4億元美元。

不惜高息發債，不得不關注6月份以來從對綠城項目收購以及近期融創高調的在京津滬區域跑馬圈地。6月份，融創以近34億元總價拿下綠城多個高端項目，此後預計將再投入20多億元。

9月29日，保利融創聯合體以10.6億元的價格競得大興區亦莊新城X1-1A組團B03R1-1地塊二類居住用地專案，溢價率36%。

同一天時間，保利融創聯合體再次以20.2億元、配建58500平米公共租賃住房競得北京市大興區亦莊新城X1-1A組團B03R1-2地塊二類居住用地，樓面地價為9961元/平，溢價率36.39%。

相關公開資料顯示，2012年以來，融創買地以及收購支付總額高達95億元。而在中期業績會上，孫宏斌也表示將今年銷售目標從220億元提升至300億元。

佳兆業(01638)公佈，今年8月及9月，集團實現合約銷售約為31億元(人民幣.下同)(8月為14.3億元；9月為16.3億元)，按年減少23%。9月合約銷售按月增長14%至16.3億元。

今年首9個月，集團實現累計合約銷售額110億元，按年增長7%。累計合約銷售面積達約181。9萬平方米，按年增長14%。因地區組合變化，合約銷售平均售價比去年同期下降6%到每平方米6036元。

內房企普遍在9月份錄得銷售佳績，中國海外（688）公布，9月份實現房地產銷售額86.3億元，按月及按年分別上升7.6%及30.8%；其附屬公司中海宏洋（081），期內亦錄得15.86億元，按月升近50%，首9個月累計銷售金額已達118.02億元。

中國海外9月份實現銷售面積59.3萬方米，增長20.6%；1至9月份累計實現房地產銷售額919億元，按年增長28.8%；累計實現銷售面積585.6萬方米，按年增長33.4%。中海宏洋9月份實現銷售面積15.49萬方米，首9個月累計實現房地產銷售額118.02億元，累計實現銷售面積85.06萬方米。

中國建築（3311）公布，首9個月累計新簽合約額336.7億元，按年增長30.55%，相當於完成2012年全年目標的96.2%。截至2012年9月30日，公司在手總合約額約為1012.1億元，其中未完合約額約為634.6億元，按年增長27.56%，足夠公司未來三年建造。

另外，綠城中國（3900）9月份銷售面積約30.3萬方米，銷售金額為60億元（人民幣．下同）。首9個月累計取得銷售金額約355億元，當中包括30億元的協議銷售額，總銷售金額中歸屬於上市公司的權益金額約為194.1億元。

深圳控股（604）宣布，9月份合約銷售額為8.33億元，銷售面積約為8.5萬方米，分別按月上升約34.1%及46.3%；與去年同期相比，銷售金額及面積增長約177.7%及153.6%。截至9月30日止，合約銷售額43.28億元，完成全年目標約72%。

此外，越秀地產（123）宣布，昨天以公開掛牌方式購入位於廣東省廣州市蘿崗區長嶺路地塊，總建築面積約31.4萬方米，總代價約16.5億元，平均土地成本每方米約為5250元，地塊獲批准作住宅用途。

中國大陸進入第3季後，土地市場即呈現井噴之勢，央企大動作拿地毫無芥蒂。根據保利集團昨（10）日公布，在一天之內，分別在長沙及上海取得新地塊，其中上海位於徐家匯的新地塊更耗資45億元人民幣(下同），奪得今年以來的總價新地王。

與央企保利大手筆同樣令人側目的是，地方售地以救財政收入，似也進入關鍵時刻。

新浪財經報導，昨日上午，保利與大陸最大房產集團萬科聯手，以32.56億元人民幣(下同)，拿下長沙今年最大規模地塊─濱江新城B7地塊，保利攜手萬科，一舉購得388畝土地，兩家公司將合作開發，各佔有50％的股權。

下午，保利將戰場轉至上海。經過數百輪激烈競拍，該集團旗下的保利建錦、信保（天津）股權投資基金聯合以45億元，奪得上海徐匯區濱江商住辦地塊。市場稱，該地塊樓板價27,055元/平方米，溢價率42.86％，榮登2012年的上海總價新地王。

這次與保利競爭的還有綠地、中海和華潤置地三家國企。值得注意的是，保利本次拿地的組合中，包含房地產私募基金的合夥模式，這在土地市場很罕見。

在保利連續圈地的背後，市場分析指出，這顯示大陸一線城市的土地市場在第3季後即出現驚人的爆發量。

據鏈家地產市場研究部統計，今年第3季包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、瀋陽、武漢的10個主要城市，其土地市場成交規劃建築面積為7,560.4萬平方米，比上季成長七成以上，總土地出讓金為1,352億元，月增達123.8％，翻了一倍有餘。

不過，土地市場的激進，並未帶動公司的銷售情況。最新公告顯示，房企普遍遭遇了「金九不金」，市場對其百億銷售預期落空。

太設（2506）昨天董事會決議，逆勢登陸，選定台商聚集、熟悉的廣東佛山，擬透過增資第三地區現有100％轉投資子公司香港太平洋建設有限公司，間接投資大陸房地產項目。初步規劃將會結合合作對象，以降低風險、資源互補。

太設原本去年已選定山西太原市的土地，規劃投資1.2億元，設立太平洋山西公司，開發住宅項目；但因大陸房市面臨政策變動、合作條件和法令也更迭，因此又撤銷這項登陸投資案。如今，已選定台商聚集的佛山，作為登陸的灘頭堡。

日前，佳兆業(1638)經過95輪叫價，在與萬科、越秀地產（0123）、招商、龍光等開發商的競爭中，以17.95億元連奪三宗地處廣東金融高新區B區內的商住用地，以3.0的最大容積率計算，折合樓面地價達5325.7元/平米，溢價率72.9%。

據了解，這三塊城鎮住宅用地兼容批發零售用地及其他商服用地位於佛山市南海區海八路以北、佛山一環以西，總佔地面積為112348.3平米，出讓起始價為10.381億元。按照規劃，該宗地不包括出讓地價款的開發投資總額須不低於84261萬元，項目所開發的90平方米以下住宅面積佔宗地開發建設住宅總面積的比例須在30%上。

溢價率超過70%或成方向標

業界人士指，此前佛山較好的地塊溢價率多在10%左右，而這個地塊溢價率超過70%。這或許是一個方向標，佛山土地市場進入比較火熱階段。

據了解，該次拍地官方登記的競得人為深圳市宇鑫投資有限公司。佳兆業集團佛山公司總經理杜延傑指，該次競拍是和另一家公司聯合競買。佳兆業在其官方網站上則指，該公司於佳兆業有長期合作關係，佳兆業將與其合作開發此項目。

截至10月10日，萬科等10家房企發布了9月的銷售數據。在各個城市銷售數據疲軟，「金九」失色的情況下，十家房企的銷售業績出現環比增長，表現不俗。從前三季度的銷售情況來看，年度目標完成可期。

據鏈家地產市場研究部統計，萬科等10家房企在9月銷售合計418.77億元，環比增長7.11%。而十家房企在年內銷售合計3340.17億元，其中8家公布年度目標的房企，平均目標完成率為82.19%。比如，世茂地產，越秀地產和禹州地產目前已經完成了銷售目標。另外，兩家公布季度銷售數據的房企也顯示九月銷售情況良好，招商地產前9月實現簽約銷售金額247.08億元，已經超過了去年全年銷售額，華夏幸福前9月累計銷售額138.24億元，比上年同期增長12.77%。

鏈家地產市場研究部張絮認為，雖然9月樓市整體成交量相對平淡，但是部分房企在「金九」仍能抓住時機實現增收。這種增收與房企積極的銷售態度密不可分。

張絮同時指出，從四季度的市場形勢來看，自8月以來，市場上升趨勢明顯放緩，在沒有信貸政策利好的情況下，四季度成交量價上漲難度較大。因此房企的銷售壓力仍然存在。從房企角度來看，在年度目標完成無虞的情況下，積極調整價格，提高項目利潤率可能會成為部分房企選擇。但是目前購房者的積極性有所下降，綜合來看漲價難度較大，預計四季度房價的走勢或會較為平穩。

另外，中原地產市場研究部統計數據顯示，第三季度，全國主要的54個城市新建住宅簽約合計套數高達797445套，環比2季度的673203套上漲幅度高達18.5%。雖然8、9月相比7月有所下滑，但整體7-9月依然創造了2011年來的調控後新高。

樓市下半場暖風漸至。雖然市場上對金九銀十看法頗為悲觀，但並不妨礙萬科等龍頭房企9月銷售業績穩中微增。同時，昨日一份報告指出，在已經公布前三季度業績的33家上市房企中，雖仍然有19家仍處於業績下滑或虧損，但幅度明顯收窄。

曾在2012年上半年巨虧3.28億元、被扣上「最熊房企」帽子的嘉凱城，在三季度中大力推盤追趕業績，虧損范圍已經縮小到了如今的1.5億元。該公司管理層表示，沒有比上半年更壞的情況了，當時公司業績已經見底，而下半年的狀況會有所改觀。

另一家排名100後的房企鐵嶺新城，在上半年勉強扭虧為盈的基礎上，將淨利潤由33.6萬元漲至8500萬元，進一步擴大盈利。而今年上半年虧損1722萬元的浙江廣廈，3個月來靠加快推盤和上半年結算回款也對外表示「有望扭虧」。

而在龍頭房企方面，情況則顯得相對較好。截至昨日，萬科、保利等10家排名前50的房企發布了9月的銷售數據，其中有7家出現環比增長。

鏈家地產市場研究部張絮表示，在9月樓市整體相對平淡的情況下，實力房企仍能實現增收，這與其積極的銷售態度密不可分。但張絮也認為，自8月以來市場上升趨勢明顯放緩，在沒有信貸政策利好的情況下，四季度成交量價上漲難度較大，因此房企的銷售壓力仍然存在。而對於那些完成年度目標無虞的房企來說，積極調整價格、提高項目利潤率可能會成為選擇。

今年以來，北京高端住宅項目銷售情況火爆，不少項目已提前「收官」。高端住宅項目的熱銷成為今年一線城市樓市的重要特征。除改善型需求和資金保值需求旺盛外，地價的不斷上升也促使房企推出價位更高的項目。業內人士表示，由於一線城市核心區的土地資源稀缺，土地價值持續提升，已出現「市區豪宅化」的現象且呈擴散化趨勢。

保利地產聯合體10日以45億元摘得今年上海新「地王」，樓面價達27055元/平方米。在近期一線城市的土地交易熱潮中，不少地塊的樓面價創下該區域的歷史新高。同時，盡管三季度土地交易量較大，但今年以來土地交易量整體仍處於低位。

土地成交價攀高

今年中秋、國慶「長假」前夕，土地市場的交易節奏驟然加快。9月最後一周，北京成交住宅地塊10宗，蘇州成交8宗，合肥成交8宗。「長假」後，首開、招商、金融街等地產巨頭發布拿地公告。不少地方政府加快推出土地，以期通過土地交易增加財政收入。

近期一線城市高價地頻現。根據北京中原地產的統計，9月最後一周，北京成交的10宗住宅地塊平均樓面價為8181元/平方米，其中9宗地塊位於六環以外。大興區亦莊的兩宗居住用地樓面價分別達9934元/平方米和9961元/平方米，接近該區域地塊價格的最高水平。

鏈家地產的統計數據顯示，去年三季度，北京、上海、廣州、深圳住宅用地成交的溢價率僅為7.51%，今年三季度則攀升至23.12%。部分城市的土地出讓過程中存在底價設定過高、出讓方式過於倚重拍賣的情況，在一定程度上推高了土地成交價格。

市場預期的變化也影響了地價。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，近期地價和溢價率均有所上升，顯示多數開發商對市場見底回升的判斷已基本一致。

業內人士認為，在樓市銷售相對旺盛、區域價值不斷提升的情況下，地價的提高屬合理現象，這種現象可能延續，但不斷提升的土地成本勢必最終轉嫁到房價中。

土地供應仍不足

「現在北京六環內基本上沒有合適的住宅用地，而且保障房配建的要求越來越多。所以，只要有位置不算太差的土地，大家都會去爭搶。」某房地產上市公司相關負責人對中國證券報記者表示。

土地供應郊區化已成為近年來的重要趨勢，在土地資源稀缺的一線城市更為明顯。以北京為例，繼通州區之後，近年來房山區、大興區也開始成為土地供應的熱點區域，但仍難以滿足市場需求。

統計數據顯示，一線城市目前的土地去化周期不足一年，造成市場潛在供應不足。今年8月，國務院督查組表示，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。

在中央政府督查和土地出讓收入縮水的雙重壓力下，從今年8月開始，各地加快土地供應節奏，促成土地市場交易的旺盛，但整體而言，今年以來的土地供應規模仍不如往年。鏈家地產的統計數據顯示，今年前三季度，十大城市的住宅用地交易面積同比下降39.1%。分析人士認為，完成今年的供地計劃頗有難度。

在今年的土地供應中，有相當部分用於保障房的配建。根據北京市土地整理儲備中心的數據，在今年9月29日北京成交的8宗土地中，有7宗土地配建公共租賃住房和限價房。「保障房配建要求越來越多，令房企在項目核算時抬高同一地塊商品房項目的成本。」上述房地產上市公司負責人表示，如果商品房用地成本較高，則企業傾向於以高端住宅的形式推出項目，容易形成高檔房小區與保障房小區並存的格局。

業內人士表示，在土地總供應量減少的情況下，未來普通商品房的供應量將受到影響。土地價格的上升將促使更多的項目以中高檔住宅的形式出現，可能進一步導致未來普通商品房供應不足並抬升整體房價。
警惕「市區豪宅化」

北京某高端房地產項目負責人對中國證券報記者表示，在城市規模不斷擴大、土地價值逐漸提升的情況下，一線城市核心地段的房屋價格將繼續攀高，並逐漸形成「市區豪宅化」。

目前北京四環內惟一的在售商品房項目「太陽公元」尾期將以大戶型的高端住宅形式呈現，預計均價將超過60000元/平方米。在3年前最初入市時，「太陽公元」以普通住宅的形式推出，均價尚不足目前售價的一半。

在一線城市，市區高端住宅項目的出現更多的是迫於土地成本。對於房地產開發商來說，當土地價格相對不高時，傾向於將項目做成普通住宅，面向首次置業需求；當土地價格偏高的，則傾向於以高端住宅的形式呈現，主要面向改善型需求和部分投資者。北京萬科副總裁肖勁曾直言，更希望選擇首次置業類土地，但當前市場的改善型需求同樣旺盛。

「改善型地塊」的不斷出現正在催生越來越多的高端住宅項目。中國證券報記者梳理近年來北京的土地成交記錄發現，土地成交樓面價在15000元/平方米以上的項目絕大多數被做成高端住宅。有開發商表示，如果不是政府部門的管制，一些項目可能報出更高的價格。

在當前的政策環境下，這種高端項目並不缺少市場。楊少峰表示，不少改善型需求仍在尋求釋放的空間。同時，在限購的背景下，有能力的購房者傾向於一步到位，購買更好的項目。但大量高檔房的出現不僅不符合調控目標，還容易造成土地資源的浪費。

業內人士表示，在地方財政吃緊、對土地出讓金頗為渴求的情況下，此輪土地交易熱潮可能催生一批高價地，高價地可能從城市核心區向郊區、從一線城市向二三線城市擴散。地價是房價的重要組成部分，有關部門應密切關注近期土地市場的交易情況，避免出現土地價格的非理性抬升，同時加大土地供應並及時公布土地出讓計劃，穩定市場預期。

摘要：2012年截至目前，比較知名的退市的中概股就有阿裡巴巴、盛大網絡，正在進行中的還有分眾傳媒。而在今年上市的中概股只有2家，分別是唯品會和中國手游，其中後者還因為市況不好，采取了不進行融資的所謂「介紹上市」，從掛牌至今，交投極為冷清。

據報道，中概股上市沒有退市多。按照美國羅仕證券統計，截至6月末，已有33家中概股宣布私有化，其中14家已完成，2家終止，17家正在進行中。

2012年截至目前，比較知名的退市的中概股就有阿裡巴巴、盛大網絡，正在進行中的還有分眾傳媒。而在今年上市的中概股只有2家，分別是唯品會和中國手游，其中後者還因為市況不好，采取了不進行融資的所謂「介紹上市」，從掛牌至今，交投極為冷清。

日前，中概股退市大軍中又增加了一名新成員，那就是著名的經濟型酒店——7天連鎖酒店（NYSE：SVN）。7天連鎖酒店集團創立於2005年，於2009年11月20日在美國紐約證券交易所上市，發行價為11美元（1ADS=3普通股），共計發行1010萬股美國存托股票（ADS），融資1.1億美元。

7天連鎖是目前中國規模第二的經濟型連鎖酒店集團，截至2012年6月30日，擁有現金及等價物約9700萬美元，在中國168個城市有1132家已開業門店，還有226家酒店處於籌建期。2011年的營收為3.18億美元，淨利潤為2050萬美元。2012年Q2的營收為9960萬美元，淨利潤為875萬美元，並已連續十個季度保持盈利。

上市3年後准備退市

9月27日，7天發布公告稱，已收到以聯席董事長何伯權與創始人鄭南雁為首的一個股東集團價值約6 .35億美元的私有化收購要約。公告還顯示，除何伯權與鄭南雁以外，上述股東集團還包括美國私募股權巨頭凱雷集團、財富新聞國際及紅杉資本中國基金等。

受此私有化消息影響，7天股價暴漲13 .06%，已是7天第四個交易日連續上漲，累計漲幅達到33%。

公開數據顯示，何伯權是7天最大股東，持有23.4%的股份，他和鄭南雁合計持股佔比達到32.7%，第一大機構股東華平基金目前股份為16%，僅上述3者的股份合計就以達到48.7%。

據悉，股東財團對7天提出的收購報價為每股美國存托股票12.70美元，比7天當年的11美元的發行價高出1.7美元，較2012年9月25日收盤價溢價20 .2%，比過去30個交易日的加權平均價格溢價31 .8%。截至2012年6月30日，7天賬上擁有現金及等價物約9700萬美元。

「公司董事會很快會成立一個由獨立董事組成的獨立委員會，去負責評估這個要約收購的提案。」7天公司透露，但目前董事會還未就這個提案做出任何決定。

其實早在今年6月，7天曾宣布2500萬美元的股票回購計劃。包括攜程、盛大游戲、藝龍等7家公司也在當月宣布回購計劃。不過，從目前趨勢看，7天顯然不滿足於僅僅回購。

7天股價表現差強人意

7天、漢庭和如家是中國經濟型酒店的前三強。今年一季度，由於受莫泰酒店業績的拖累，如家虧損額擴大一倍至1億元。漢庭今年1-3月份也曾出現過短暫的賬面虧損。相比較而言，7天一直保持盈利記錄。

然而與漢庭、如家相比，7天股價一直萎靡不振。截至9月27日收盤，7天股價只有11.95美元/股，而同一天，如家股價為24 .14元/股，是7天的2倍。同樣，當天7天的市盈率只有23.43倍，而漢庭則達到42.97倍，前者僅是後者的1/2。

7天創始人、聯席董事長鄭南雁接受媒體采訪時稱，私有化的主要原因是7天的股價和市盈率被低估，其相信私有化後更有利於7天未來靈活化經營。

雪球財經分析師吳桑茂表示，何伯權與鄭南雁持有7天連鎖32.7%的股權，又有凱雷、紅杉參與，從財務層面上看，應該沒有什麼問題。如果私有化價格獲得其他股東認同，就能成功。不過吳桑茂認為，目前給出的每ADS12.7美元的私有化價格過低，要約收購方應該提高私有化價格。從財務對比角度看，7天連鎖的合理市值應該是7億—8億美元，約合每ADS14-16美元。

作為經濟型酒店的老二，7天此番退市，使得後續經濟型酒店的上市前景越發不樂觀。2004年由沈飛宇創立的莫泰幾次試圖上市未果，最後以4.7億美元的價格賣給了如家。2011年5月，國內排名第五的經濟型連鎖酒店格林豪泰曾計劃赴紐交所上市，但最後不了了之。

摘要：據知情人士10月9日透露，長實李嘉誠部分控股的新加坡物業管理公司ARA(泓富資產管理有限公司)旗下房托Dynasty REIT，首次公開募股(IPO)將於本周接受申購，募資8億人民幣。

據觀點地產報道，知情人士10月9日透露，長實李嘉誠部分控股的新加坡物業管理公司ARA(泓富資產管理有限公司)旗下房托Dynasty REIT，首次公開募股(IPO)將於本周接受申購，募資8億人民幣。

消息人士還稱，Dynasty REIT此次IPO計劃發售超過10億份基金單位，同時初步募股說明書最早將在9日向新加坡金融管理局提交。

此前消息顯示，9月中旬，Dynasty REIT上市申請已獲得新加坡交易所批准。該REIT年收益率可能在6至7%，正爭取大型中資機構投資者成為基礎投資者。

據了解，Dynasty REIT將專門投資中國市場。Dynasty REIT由長實部分持股的新加坡物業管理公司ARA分拆而來，首批資產組合共包括南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心以及上海盛邦國際大廈三項商用物業項目，合計35萬平方米。

另悉，這是新加坡市場迎來的首宗人民幣上市交易，也是中國內地以外的第二宗人民幣IPO。去年4月29日，中國大陸以外的首個以人民幣計價的IPO，由長實分拆的人民幣計價房地產信托基金(REITs)匯賢房讬上市。

摘要：在房企排隊湧入商業地產、城市綜合體項目四處開花後，商業地產的「投資熱」已引發市場擔憂。業內人士認為，與住宅投資易受宏觀大環境影響不同，商業地產項目能否成功，主要取決於項目定位與專業化運作；此前蜂擁而上的商業地產項目，將面臨著兩極分化的命運。不過，在整體火熱的情況下，局部區域的商業地產仍然具備投資價值。

「一個小縣城建三四個城市綜合體，這不是繁榮，而是亂象。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌近日表示，開發商以及地方政府應該更加冷靜，避免過度投資帶來的商業地產「泡沫」。

在房企排隊湧入商業地產、城市綜合體項目四處開花後，商業地產的「投資熱」已引發市場擔憂。業內人士認為，與住宅投資易受宏觀大環境影響不同，商業地產項目能否成功，主要取決於項目定位與專業化運作；此前蜂擁而上的商業地產項目，將面臨著兩極分化的命運。不過，在整體火熱的情況下，局部區域的商業地產仍然具備投資價值。

商業地產投資火熱

近幾年，我國商業地產投資熱情高漲，眾多商業綜合體項目紛紛入市。

根據《2011-2012中國商業地產發展報告》的數據統計，2011年無論新開工增量還是銷售增速，商業地產的表現都遠超過住宅。其中，辦公樓新開工面積同比大幅增長46.20%，商業營業用房銷售額也增長了23.7%。

進入2012年，商業地產的繁榮遍布全國。據21世紀不動產上海公司的數據，2012年上海有22個商業綜合體項目入市；北京將有17個零售商業地產項目入市；在深圳，大型集中式商業項目面積在未來5年還將增長87%，接近翻倍，預計年底深圳大型優質商鋪總存量將達190萬平方米。

有數據表明，2009年-2012年，中國商業地產投資額月均同比增長30%左右，增速是同期住宅開發的1.3倍。2012年上半年，這一差異已擴大至2倍。北京中原地產市場研究部總監張大偉稱，從2012年前三季度房地產開發投資數據來看，住宅開發投資增速為19%，而商業地產則達43.4%。這表明資金還在大量進入商業地產市場。

看好「1.5線城市」

在我國，有一批城市在經濟總量及增速、人口規模、居民收入、城市化水平、產業成熟度等方面都僅次於京滬深穗，比其他省會城市更加發達。業內把這批介於一線和二線之間的城市稱為1.5線城市。

仲量聯行在《中國新興城市50強》研究報告中指出，目前我國1.5線城市共有9個，分別是成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、蘇州、天津和武漢。其中，成都憑借商業地產優勢領跑1.5線城市。

在高和資本董事長蘇鑫看來，目前一線城市商業地產市場逐步飽和，1.5線城市蘊含著機會。這些城市經濟已經發展到相當程度，商辦投資市場卻剛剛起步。

以成都為例，該市目前有存量綜合體項目48個，建築面積約570萬平方米。但部分區域商業地產供應依然不足。成都高新西區已雲集了富士康、華為、戴爾、聯想、英特爾等世界500強企業，不過該區域卻一直是成都的商業地產窪地，目前尚無一家商業綜合體正式營業。

據了解，龍湖、保利、中信、華潤、綠地等房企已經相繼進入成都高新西區。其中龍湖成都時代天街項目已經啟動，該項目是龍湖集團多年來重點打造的天街系列之一。

業內人士指出，成都高新西區周邊需求和供給尚不平衡，區域內也僅有時代天街一塊綜合性商業用地。然而隨著城市化進程的加速推進，該區域商業的開發和消化能力將逐步提升，區內綜合體的建設與該區的商業成熟將基本同步。

據了解，成都時代天街為城市商業綜合體，總建築面積達到183萬平方米，其中包括一家洲際5星級酒店。龍湖集團在重慶、北京及成都其他區域開發的「天街系」投資型物業已相繼開業。

摘要：日前，《青島市高新技術產業及特色園區發展規劃》（2012~2015）（以下簡稱《規劃》）正式發布。《規劃》中提到，未來三年，青島市將集中力量打造和完善六大高新技術特色產業、七大戰略性新興產業，還將規劃建設32個高新技術產業園區。

據《半島財經日報》報道，日前，《青島市高新技術產業及特色園區發展規劃》（2012~2015）（以下簡稱《規劃》）正式發布。《規劃》中提到，未來三年，青島市將集中力量打造和完善六大高新技術特色產業、七大戰略性新興產業，還將規劃建設32個高新技術產業園區。

青島市科技局相關負責人表示，《規劃》的實施，意味著我市高新技術產業正在逐步向集約、專業的特色產業園區方向發展，並將成為推動我市高新技術產業快速、健康和可持續發展的重要手段。

產業園區發展亟待規劃

多年來，我市高新技術產業持續健康發展，在傳統的家電電子、石化化工、汽車機車、船舶工程等主導產業基礎上，形成了以數字家電、合成橡膠材料、海洋防腐、高速列車等高新技術特色產業，帶動我市工業經濟快速發展。

統計顯示，2011年，我市納入全省高新技術產業產值統計的有79個行業，977家企業，實現高新技術產業產值4640.08億元，同比增長11.16%，佔規模以上工業總產值比重達到38.95%。此外，我市有各類產業園區近100個，大部分為傳統工業園區，高新技術產業園區近40個。其中，國家級高新技術產業園區4個。

但是，我市在產業發展過程中，頻頻表現出自主創新能力、產業聚集度相對較低的現象。市科技局相關負責人指出，雖然我市高新技術產業發展速度很快，但仍雖在一定問題，「高新技術產業集聚度不高，本地配套能力差，產業鏈不完善。」該負責人以家電電子、軌道交通產業為例，他告訴記者，這兩大產業的本地配套率不足30%，而汽車產業本地配套率只有50%左右，大部分關鍵零部件需市外配套。

提到園區建設，該負責人表示，集約化程度不高，特色不明顯，使得我市園區發展受到限制，「不少園區定位不清，各種產業項目混雜，專業化發展方向不明確，產業鏈條不完整，亟待科學規劃。」該負責人告訴記者。

因此，為充分發揮高新技術產業對全市經濟社會發展的支撐作用，加快藍色硅谷、西海岸經濟新區和紅島經濟區建設，參照《山東半島藍色經濟區發展規劃》等規劃，結合我市高新技術產業發展現狀，我市出台該《規劃》，規劃期至2015年。

重點培育新興高新產業

記者在《規劃》中看到，明確規劃出高薪技術產業重點發展領域，包括六大高新技術特色產業和七大戰略性新興產業。

預計到「十二五」末，我市將在智能家電與電子、綠色化工、特種汽車及關鍵零部件、船舶裝備與配套、紡織新材料、數控機械等六大高新技術特色產業，鎖定14個重點方向，開發300個戰略產品，實現產值9500億元，培育發展重點項目和骨干企業，構建較為完善的先進制造業體系。

在新一代信息技術、海洋開發、高端裝備制造、節能環保、生物技術、新材料和新能源等七大戰略性新興產業，鎖定34個重點方向，攻克100項關鍵技術，形成500個戰略產品，突破新興產業發展的技術瓶頸，形成新興產業的高端品牌和產業集群，實現產值6000億元，並成為我市工業發展的重要支撐；在科技服務、文化創意、電子商務、現代物流、軟件與信息服務、現代金融等現代服務業，實現增加值3500億元。

集中打造32個特色園區

根據《規劃》，按照「全域統籌，特色突出，市區聯動，集約發展」的原則，我市將構建以藍色經濟為核心，以新材料、新信息、新能源、新醫藥、先進制造、現代服務業等為重點，規劃建設32個高新技術特色產業園區,帶動全市高新技術產業產值達到10000億元以上，佔規模以上工業總產值的比重達到50%。其中，已有基礎的20個，新規劃的12個。

從空間布局方面看，西海岸經濟新區（黃島區、膠南市），規劃建設智能家電、節能環保、船舶與海洋工程裝備、信息、新能源及儲能材料、石化新材料、軍工保障與配套、現代物流等8個特色園區；藍色硅谷（藍色硅谷核心區、嶗山區），規劃建設海洋科技、半導體照明、雲計算、移動通訊終端、生物制造等5個特色園區；紅島經濟區（高新區、城陽區），規劃建設軟件與服務外包、高端裝備、生物醫學工程與技術、航空航天科技、文化科技、高速列車等6個特色園區；主城區（市南區、市北區、四方區、李滄區），將規劃建設電力信息技術、橡膠科技、建築創意、虛擬現實、環保儀器及市南軟件園、市南動漫游戲產業園等7個特色園區，其中，市南兩園並入紅島經濟區軟件與服務外包產業園。

經濟增速大幅放緩，土地財政幾近斷炊。在財政收入普遍吃緊的情況下，增稅似乎成了地方政府用以「解渴」的不二法門。

10月8日，西安市政府召開常務會，原則通過了《西安市綜合治稅工作實施意見》。會議上，西安市市長董軍要求財政、稅務部門開展調研，盡快制定出西安房屋租賃稅收征管辦法。

事實上，早在2010年，當地財政部門就曾向西安市人大常委會報告時透露，盡快試點征收房屋租賃稅，但由於私房出租市場比較分散和混亂，征收成本太高，征收工作一直進展緩慢。

「其實，房屋租賃稅佔財政收入的比例並不高，但是它作為地方稅種，在政府土地財政困難、財政收入壓力加大時，地方政府就會對此類稅種加強征管以增加稅收。」一位不願透露姓名的當地學者向《每日經濟新聞》記者分析稱。

重提房屋租賃稅

所謂房屋租賃稅是指根據財政部、國家稅務總局財稅200824號《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定，對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅的一種稅收。

截至目前，上海、深圳、沈陽、杭州等一些城市已經開始實施征收房屋租賃稅。

「西安房屋出租率很高，交易量非常大，而稅收幾乎為零，沒有達到財稅的應收盡收要求。國內一些城市的房屋租賃稅收已達到了十幾億，因此這方面的工作要盡快開展。」董軍在上述會議上表示。

不過，西安市財政局一位人士向記者表示，由於當地房屋出租信息不完善，征收成本太高，實際操作困難，房屋租金收入的稅收實際上是流失掉的，政府並沒有征收到房屋租賃稅。

該人士坦言，早在2010年，財政部門就提出擬征收房屋租賃稅，但進展並不理想。該稅種征收一直比較復雜，並非財政一個部門就能完成，需要多部門共同配合來做。「對房屋租賃稅的征收，我們還在研究，正在拿具體的方案。」

對此，西安市地稅局辦公室一位人士則告訴記者，房屋租賃稅並非一個新稅種，實際上西安一直在征收，董軍市長在會議上的要求，更多是指要改變征收房屋租賃稅的方法和手段，「更好、更多、足額的將此稅收上來。」

背後的財政焦慮

在經濟增速放緩的背景下，加之房地產調控政策的影響，土地財政對於地方政府而言似乎已難以為繼。

據中國指數研究院發布的統計數據，上半年全國130個城市土地出讓收入總額為7524億元，同比去年上半年的7875億元下跌5.5%。其中，一線城市更遭受嚴重沖擊，如北京土地收入驟減48%，而上海相比去年也減少了21.97%。

《每日經濟新聞》記者注意到，去年西安市土地溢價率為10.11%，低於全國平均水平，尤其在最後幾個月連續為零，多宗土地更是出現流拍的現象。

土地財政的持續吃緊，已經引發地方政府的財政焦慮。

今年1至6月，西安完成財政總收入407.77億元，增長15.5%；地方一般預算收入210.61億元，增長24.5%。對此，當地財政部門坦言，以財稅經濟的各項指標而言，工商稅收出現短收，重點行業稅收不增反降，財政收入質量明顯下降，經濟運行面臨增速趨勢性過快下降的風險。

摘要：亞豪機構最新統計數據顯示，今年國慶中秋長假中(9月30日—10月7日)，北京商品住宅僅實現成交874套，日均成交量同比下降15.5%。國慶假期北京商品住宅成交均價為20002元/平方米，相比去年同期上漲19.1%。

亞豪機構最新統計數據顯示，今年國慶中秋長假中(9月30日—10月7日)，北京商品住宅僅實現成交874套，日均成交量同比下降15.5%。國慶假期北京商品住宅成交均價為20002元/平方米，相比去年同期上漲19.1%。

亞豪機構副總經理任啟鑫指出，今年以來，價格下調的項目多為中低端首次置業型產品，這類項目成為市場的主導；但隨著這類項目價格的不斷提升，其成交佔比也不斷下滑。近期改善型住宅以及別墅產品供給和成交增長，致使北京樓市供需雙方均出現分化。

供給方面，國慶假期中，北京樓市僅4個項目入市，其中海淀區的精裝樓盤海淀九號是唯一的純新盤項目。4個項目共新增住宅產品1155套，預售許可面積9.9萬平方米，與去年同期相比，新增住宅套數減少10.5%，預售面積減少46.2%。業內認為，前一階段「以價換量」使部分房企已完成今年全年的銷售任務，因此並不急於推出新房源。預計10月的供應情況也不會太出色。

成交方面，多數項目表現平平。任啟鑫分析，新入市項目頻遭冷遇主要源於價格的不斷上調，其中京投萬科新裡程此次推出的房源，報價相比前期產品上漲2000元/平方米，中國鐵建(601186,股吧)國際城·樂想匯項目售價也由16000元/平方米漲至19000元/平方米。海淀九號等定價合理的項目則出現開盤熱銷。地處萬壽路板塊的海淀九號首期推出330套房源，開盤實現80%的認購率，認購金額達10億元。

業內人士認為，熱銷項目基本上都是性價比較高的樓盤，地段優勢與理性定價獲得了市場的認可。自去年以來，北京土地供應下降使得開發商的土地儲備和可售房源逐步減少，開發商開始放緩推盤節奏，三環內及沿線的項目普遍「豪宅化」。以西三環區域為例，在售項目正源定慧福裡、國悅府、紅山世家多為大戶型高總價，其中國悅府目前單價高達56000元/平方米。定位中高端客戶的海淀九號均價不到4萬元/平方米，戶型產品包括60-172平米的一居到三居，因此開盤即出現熱銷。

前天，家住石景山兩限房小區金頂陽光槐滿園的業主反映，今年7月的暴雨過後，小區內的小廣場上出現三處塌陷，兩個多月仍未修復，居民活動受影響，希望盡快解決。昨天，該小區物業公司表示該處地面塌陷情況特殊，原因不明，將查找根源後再做處理。

昨天上午，記者在該小區7號樓北側的小廣場看到，廣場北側有兩處地面塌陷，形成兩個面積約2平方米、深約30釐米的大坑，兩個坑相距不足5米。塌陷坑內，地面起伏不平，地磚橫七豎八。在小廣場北側的甬道中間，一個差不多大小的坑將甬道截成兩段。

該小區業主李女士稱，小區面積本來就不大，7號樓北側的小廣場面積不足400平方米，是業主們僅有的活動場所。又因小區內車多車位少，小小的活動場地又被私家車「霸佔」了將近一半。200平方米的活動場地，因為一場大雨，面積再度縮水，因路面不平，老人們無法再來此活動。

李女士表示，現在距離7月份的暴雨，都已經兩個多月了，卻一直未見物業工作人員去填埋。采訪中，業主紛紛表示，目前雨季已過，希望物業盡快解決此事。

對此，該小區物業公司相關負責人王女士稱，金頂陽光小區於2009年建成，是本市第一批限價商品房項目，該小區包含四個區，槐滿園是其中的一個。7月份的暴雨過後，4個區的地面均出現不同程度塌陷，塌陷部分又以綠地為主。物業曾多次對綠地塌陷處進行填埋，共處理30余處。

關於槐滿園小廣場上的大坑，王女士表示，其中兩個大坑呈直線排列，情況特殊，出於安全考慮，一直未敢草率處理。由於物業一直未找到引起此處地面塌陷的根源，因此拖延至今。她表示，物業將繼續與開發商、施工單位等相關部門協商，找到根源後立即解決，但具體何時能修復暫不確定。

就在國慶長假之前，貴陽市政府突然公布《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施》，規定凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受貴陽市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。這一規定，簡而言之，就是買房送戶口，顯然與中央三令五申的房地產調控背道而馳。

當一個城市的新建住宅供應量超過當地居民家庭戶數，那意味著什麼？中國西南省會城市貴陽，仿佛坐在了樓市崩盤的火藥桶上。這個城鄉常住人口和流動人口全部加起來還不到500萬人的城市，將要面對戶均好幾套房的尷尬局面。

2005年前後，建築面積達到20萬平方米的樓盤，在貴陽這樣一個三線城市，已經可以被視為大盤了。然而現在，總建築面積超過100萬平方米，佔地幾千畝的大盤比比皆是。其中一個名為花果園的超級大盤，總建築規模更是達到了1830萬平方米，堪稱中國第一大盤。

根據公開資料顯示，花果園是宏立城集團啟動總投資300億元、總建築面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。在2011年，宏立城集團再次拿下五裡沖片區改造項目，大手筆圈定貴陽中心，使之成為一個佔地6000余畝的城市中央生態區，一個總建築面積1830萬平方米的貴陽國際中心。僅此一個樓盤，規劃居住的人口就高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口的10%。

有業內人士指出，此次貴陽市政府之所以敢「頂風作案」，正因樓市嚴重過剩，別無選擇。公開信息顯示，在貴陽，總共有花果園、中天未來方舟、中天會展城、中鐵逸都國際、美的林城時代、中渝第一城、中國鐵建國際城、金陽新世界花園、保利公園2010、中天花園、騰龍灣、中國水電觀府壹號、樂灣國際等13個體量超過100萬平方米的超級大盤。僅這13個樓盤，總建築面積接近4500萬平方米，其中規劃居住人口預計總計約達110萬人。

據不完全統計，貴陽超過50萬平方米以及超過20萬平方米的在建樓盤，均不下30個，這些樓盤預計總建築規模也不下3000萬平方米，規劃居住人口接近100萬人。但據貴陽市2010年第6次人口普查的數據顯示，全市常住人口中，居住在城鎮的人口為294萬人，佔68.13%；居住在鄉村的人口為137萬人，佔31.87%。比較之下，貴陽市房地產市場的供給過剩可見一斑。

然而，天量的市場供應偏偏遭遇了2010年以來的樓市調控。在限購等多方政策打壓下，貴陽樓市也較為低迷，直至2012年上半年，多家樓盤上演價格「高台跳水」。據築房網此前發布的數據顯示，2012年上半年，貴陽樓市成交量同比大幅上升的同時，成交價卻同比大幅下降。業內人士紛紛預言，貴陽將成為繼鄂爾多斯與溫州後又一個樓市崩盤的城市。

其實，面臨類似風險的城市並不止貴陽，中國的很多二、三線城市，都存在不同程度的房地產供給過剩的現象，武漢、長沙、成都、呼和浩特……在過去的房地產熱潮中，這些城市興修了太多的房地產項目，但卻沒有相應的需求支撐，在房地產調控擠出投資投機需求的作用下，供給過剩的風險愈加突出。

幾個月前，包頭最大的房企老板魏剛選擇上吊自殺，以此結束高利貸帶來的資金鏈壓力——其正在開發建設的項目中數棟高層陷入停滯，成為一片尚未封頂的爛尾樓。在游資蜂擁的包頭、鄂爾多斯房地產市場，這樣的爛尾項目只是冰山一角。

近日，也有媒體曝出在河北唐山，開始出現多個項目停建或者緩建的現象，在調控的重壓之下，當地由於資金鏈發生斷裂的中小開發商不在少數，原來開盤即被搶購的樓盤，現在工地上十分冷清。

這也衍生出另外一個問題。當我們談論中國房地產市場時，是否需要將京滬穗等一線城市與其他城市分開？它們分屬於兩個房地產市場。可以預期的是，當房地產調控持續，這些一線城市的房價，尤其是地段較好的地區，並不會受到太大的沖擊，但在那些二、三線甚至四線城市呢？鄂爾多斯的康巴什新城，或許是二、三線城市房地產投資過剩、庫存積壓的縮影。

十年取消七成原有行政審批項目，凡可以采用事後監管和間接管理方式的事項，一律不設前置審批

　　中國政府再向行政審批開刀。中國政府網昨天公布《國務院關於第六批取消和調整行政審批項目的決定》(下稱《決定》)讓外界認同頗多。這其實是8月22日溫家寶總理主持召開的國務院常務會議就做出的決定，當時決定取消和調整上述項目，還批准廣東省在行政審批制度改革方面先行先試。

　　自2001年行政審批制度改革工作全面啟動以來，國務院十年中分六批共取消和調整了2497項行政審批項目，佔原有總數的69.3%；31個省(區、市)本級取消和調整了3.7萬余項審批項目，佔原有總數的68.2%。

　　本次改革的重點是對投資領域、社會事業和非行政許可審批項目，特別是涉及實體經濟、小微企業發展、民間投資等方面的審批項目進行了清理。

　　復旦大學國務學院教授敬乂嘉告訴《第一財經日報》，這其實是一個趨勢，政府對經濟領域管得比較寬比較籠統，「現在市場的發展，有一些事項可以交給企業或中介組織自行決定，政府放開審批是與時俱進。」他認為這十年來的改革也是循著由淺入深、由易到難的路徑。「但行政審批也有合理性，各國也都存在，不宜做絕對化的要求，取消一切審批。」

　　房地產預售許可權下放

　　國務院本次決定取消和調整314項部門行政審批項目，其中，取消184項、下放117項、合並13項。「房地產預售許可」由原來「縣級以上地方人民政府房地產管理部門」負責審批變更為「設區的市級、縣級人民政府房地產管理部門」這一項，被一些人解讀為樓市政策的新信號，因為審批權下放，加快商品房預售許可證的發證速度，將會加快樓市供應量的增長速度，或一定程度上抑制房價，穩定樓市。不過，敬乂嘉認為，這主要還是從行政審批改革的視角進行決策，與樓市宏觀調控可能關系並不大。

　　《決定》不僅公布了具體的項目，還傳遞了一個鮮明的信號。即：要進一步取消和調整行政審批項目。凡公民、法人或者其他組織能夠自主決定，市場競爭機制能夠有效調節，行業組織或者中介機構能夠自律管理的事項，政府都要退出。凡可以采用事後監管和間接管理方式的事項，一律不設前置審批。以部門規章、文件等形式違反行政許可法規定設定的行政許可，要限期改正。

　　同時，《決定》還明確要求把行政審批制度改革與投資體制、財稅金融體制、社會體制和行政管理體制改革緊密結合起來。關於這一點，中國經濟體制改革研究會名譽會長高尚全日前在本報聯合主辦的莫干山會議上亦直言，這與轉變政府職能相關，雖然近年來政府職能轉變取得了顯著進展，但受長期計劃經濟體制和思維慣性的影響，在不少地方和部門，政府的直接干預依然滲透在微觀經濟活動的諸多方面。高尚全強調：「凡是市場主體有能力做好的事情都要交給市場主體去做，政府的主要職責是為市場主體創造公平競爭的環境。」這與前述意見相當契合。

　　推進行政審批領域防治腐敗工作

　　《決定》還提到，要深入推進行政審批領域防治腐敗工作。在行政審批與腐敗的關系上，經濟學家吳敬璉較早就引入「尋租理論」來分析中國轉軌期的腐敗現象。他提出「關鍵是把行政審批壓縮到最低，而且要規范化」，這樣才能最大限度減少腐敗。上個月，他在接受媒體采訪時，再度說到，要從源頭上治理腐敗，就要對行政審批制度進行改革。

　　對此，敬乂嘉也說，行政審批與腐敗尋租會有關系，但是要想治理腐敗，僅通過這一個環節恐怕還不夠，需要和強化自下而上的監督、加大懲罰的力度、增強行政權力運行的透明度等結合起來，才可能真正起到作用。而中國地域差異性大，「一刀切」的改革也可能遇到執行上的困難，尤其要提防「部門利益」、「地方主義」造成中央意圖打折扣。

)經歷平淡「金九」後，「十一」黃金周期間，全國樓市表現亦十分慘淡，市場觀望氣氛濃重。據中原集團研究中心監測，全國54個城市10月前7天，新房成交量較9月份同期下降75%，較去年同期微降3.7%，較2010年「十一」下降近三成。

　　在政府多次重申「限購」「限貸」等調控政策不放松的條件下，無論是從市場面還是政策面分析，樓市成交量和房價大幅反彈的條件並不具備，未來一段時間內，市場將進入溫和釋放期，「以價換量」仍將是樓市主旋律，亦是房企的明智選擇。

　　事實上，本輪樓市成交出現「淡季不淡」、「旺季不旺」的特點並非偶然。從市場角度觀察，前期樓市回暖，既與地方微調、信貸寬松等因素密切相關，也受市場預期轉向的影響。而進入9、10月份，隨著前期降價促銷樓盤被快速消化，而跟進降價樓盤減少，購房者開始產生觀望情緒成交量自然出現下滑；另一方面，由於今年3月份以來住宅市場持續回暖，有效需求已得到充分釋放。

　　這從兩組數據中可以得到印證，據中原集團調研數據顯示，9月以來，北京、天津等10個城市的購房者中有超過60%的客戶為剛性需求。其中長春、鄭州、濟南、重慶、西安、大連、沈陽該比例均超過80%。

　　另據中原集團研究中心對北京、上海、廣州等多個城市「十一」房展會監測，大部分房企並未采取明顯的降價促銷，購房者觀望氛圍依然濃厚。並且中原經理人指數亦連續兩周維持下降趨勢，表明經理人對後市信心不足。

　　就政策面而言，調控高壓態勢有增無減。住建部和國土部近日分別表示加強對高房價、高地價的監管。其中，住建部有關負責人明確指出，將繼續指導督促限購城市嚴格執行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區實行問責。

　　與此同時，近期地方政府為穩定預期，緊急出台措施，鞏固調控成果。繼杭州和南京之後，重慶、安徽及山東等全國多個省市在9月中旬至10月底啟動「一房一價」專項檢查。較之以往，此次檢查范圍有所擴大，從抽查改為普查，並對違規的處罰標准給出了明確規定。上海9月前後兩次重申房地產調控不放松，並針對住房限售政策等執行情況進行檢查，廣州對個別高價項目采取了限制預售規模和控制交易節奏，北京加強限購審核等。

　　近日有多位觀察家認為，四季度樓市將進入僵持階段，政策上不會有絲毫放松，不排除房價上漲幅度較大的城市會采取更加嚴厲的針對性措施，從而確保全年樓市調控目標的完成。

　　可以預見，在調控高壓、高庫存待消和保障房建設穩步推進的多重因素影響下，房價反彈預期將進一步減弱，房價趨穩將是大概率事件。但值得注意的是，房地產市場調控仍處於關鍵期，除了面對經濟穩定增長的壓力，房地產調控還要承受更多考驗，而當前影響房地產市場平穩運行的不利因素仍存。以土地市場為例，地方政府基於土地供應的年度計劃以及土地出讓金收入等考慮，近期開始積極推地，土地市場明顯升溫，高總價和高溢價拿地情況不時出現，應警惕土地價格上升影響房企預期，進而導致未來房價走高預期的形成。

截至今年9月30日，杭州主城區前三季度商品房銷售量已達36059套。

　　如果你關注數據，那麼你會知道這是本輪宏觀調控三年以來最好的成交量，2011年一整年杭州主城區成交商品房23346套，2010年全年賣了35960套——今年前9個月的成交量已經超過了前兩年全年的成交量。

　　從成交量來看，開發商的日子今年似乎並不難過，但背後的辛酸，他們卻感嘆是「史上最難」。

　　職業經理人L：情緒一直跟著銷售表起伏

　　「情緒最低落的時候……肯定是今年二三月份，那時候業內普遍是比較悲觀的，我們也是那時候決定打折的，雖然幾個項目中只有一個打折，但態度是非常干脆的，因為不降就賣不動。」在旗下幾個項目陸續降價銷售取得了相對理想的業績之後，作為職業經理人，L終於能以比較輕松的態度回首那段艱難的日子。他承認，這幾個月自己的情緒一直跟著銷售業績起起落落，連續幾個月銷售套數是個位數，還沒地方訴苦，「訴苦給誰聽呢？你一開口，要麼有人叫得比你更苦，要麼被認為沒有能力。能夠對人說道的，都不叫困難。」

　　認識L的人都知道，那幾個月他的壓力之大——一下子輕了20斤。

　　形勢是在降價之後好轉的。在旗下一個項目順利降價開盤的當天深夜，我曾接到他的電話，長談近一個小時，他幾乎都在重復同一句話：「我自己也沒有想到開盤會那麼順利，真的！」他的興奮溢於言表。那時候還是5月，當月杭州主城區商品房成交4747套，位列6年來同期第三，市場成交逐漸表現出上揚趨勢。到6月，杭州主城區商品房成交量就沖到了6747套，刷新了2010年宏觀調控以來的同期成交記錄，且僅次於2009年同期。

　　「這幾個月，真是有點累。」入行20多年，絕大部分時間都在管理著一家盈利能力良好的開發企業，J先生說，本指望最近幾年發展穩定了，給自己多一點自由時間，結果宏觀調控接二連三地來，想休息都不行。不過，今年市場最難，形勢最不明朗的時候，J飛去了大洋彼岸，遠遠離開杭州市場。「一方面是因為有公事要談，但主要是因為我想給自己一點空間，有時候離得越近越看不清楚，離得遠一點，反而冷靜了。」

　　離開兩個禮拜，回國後的第一件事，是公司上下統一認識——降價，一降到底。成交量證明，他的選擇是對的。

　　負責營銷的M：更難的日子肯定在後頭

　　房地產業內人Y先生，十一長假後他把QQ簽名改成了「希望每年能旅行兩個月」，但私下裡，他也說，「只要還在這行干，這個願望是不可能實現的。」

　　其實是不是去旅行Y並不在乎，他只是想要暫時逃離，逃離每周的銷售報表、銷售例會，和無休止的加班。用Y的話來說，在他供職的這家房企，加班是常態，不加班才是「變態」——市場好的時候要加班，市場不好更要加班，這9個月裡加了多少班他已經記不清了，但休息的日子倒是兩只手就能數得過來。「估計接下來的日子會更忙。」他說。

　　因為接下來的日子更難。「好賣的，打折降價的，都賣完了，剩下的都是難賣的。」

　　「最好賣的90平方米左右的中小戶型都賣得差不多了，市場上有『房票』(指符合購房條件)的剛需也被捋得差不多了，如果說之前的庫存是政策性的，那麼剩下來的庫存就是結構性的，技術上來看，很難消化。」在另一家房企負責營銷的M女士與Y的觀點不謀而合，「雖然有人說按照最近三個月的消化速度，剩下的市場庫存只要8個月就能賣完，但做(銷售)這行的人都知道，這是一個偽命題，從我們自己的數據來看，140平方米以上的房源基本賣不動，除非價格有非常大的優惠。」

　　的確，如她所說，1~9月成交量排名靠前的樓盤幾乎都是清一色的90平方米以下小戶型房源。「曾經埋怨過70/90政策的人，現在要感謝它，這三年的調控期它挽救了多少開發商啊，但……更難的日子肯定在後頭。」

　　一個直觀的例子是，最近開盤的西溪某樓盤，推出了一批大戶型房源，所售均價與該樓盤5年前同類可比較房源的價格持平。「這才真叫一把辛酸淚呢，辛辛苦苦做了5年，又回到了最初。」M無比感慨地說。

　　對開發商來說走量仍然很重要，要生存得賣房子，要發展更要快點把房子賣掉。

　　市場人士老A：10月份之後成交會更趨緩慢

　　「最近的市場說不上差，也談不上好，這兩個月的成交量已經降下來了，6月份的時候我就說過，市場的時間窗口在9月，10月份之後成交會更趨緩慢，現在我的判斷還是這樣，手裡有房的人還是趕緊『以價換量』吧。」星期一下午5點多，老A已經回到家，泡上一杯茶，笑說自己是「技術宅」，剛剛度過一個睡懶覺、游泳、看電影、吃湖蟹、看「中國好聲音」的十一長假，「可惜，這樣理性的聲音(指繼續以價換量)，他們總是不太要聽。」

　　對於剛剛轉換了事業跑道的老A來說，幾個月前他還是「局中人」，而現在，作為一個市場觀察人士，他終於可以用比較超脫的態度、不同的角度，重新審視這個市場。

　　「日子好過起來了，你怎麼會這麼想？每一個身在其中的人都知道，這個市場是越來越不好做了！」他說，一個好的老板只會關注數據，但不會迷信數據，因為數據總是比市場慢三拍，「如果一定要說數據，我倒是看到一個數據，說今年三季度中國並購市場完成的並購交易裡房地產行業的交易總額和總佔比是全行業第一，而且並購速度在加快，這說明什麼？有人說是因為房地產市場整體回暖，但別忘了有人買也要有人賣，這說明一些企業在悄悄退出這塊市場，他們不會聲張，只是悄悄地不做了，就像原來的華立，放棄(房地產業務)。」

　　房地產私募基金的活躍或許可從另一個角度印證老A的話。

　　2011年年底，住房和城鄉建設部政策研究中心曾經發布過一份《人民幣房地產私募基金發展報告》，稱：根據各方信息匯總，估計目前人民幣房地產私募基金融資總規模近千億元。而清科研究中心的數據更為具體，2011年私募地產基金全年共新募67支，披露金額的66支基金募資金額總量達到58.59億美元，相較於2010年的29.65億美元，同比上漲97.6%，預計，2012年這個規模會繼續快速擴大。

　　「差不多每天都會接到私募基金的電話，或者是朋友推薦。」J先生說，年初的時候一天能接到三四個這樣的電話，即使現在他每個禮拜至少要跟各種基金經理接觸一次，「即使不合作，我也需要靈市面，接觸各種消息，不僅僅是成交數據。」

　　事實上，作為一家房企的掌門人，J說，他關注的是如何提高內部管理水平，如何做好成本控制，如何改善盈利模式，為此甚至可以不計較一時、一盤的得失，但同樣要高度關注人民幣的趨勢，關注實體經濟的走向，而私募基金在此一向「嗅覺靈敏」。

　　稻草只有一根，每個人都想抓住。

　　勝，敗；存，亡；分化，早已經開始了，但它不直接表現在成交量上，所以在局外人看來就不那麼「鮮血淋漓」了，只有身在其中，才懂那種「切膚之痛」。

僑福（207）今年7月中被中糧集團成功「買殼」，周一首度被大股東中糧減持，涉及236萬股，每股平均價5.205元，涉資約1228萬元，其持股量由73.01％降至72.57％，未知是否回應早前被證監會指其股權高度集中所致。

證監會在9月底公布，僑福於9月17日的公眾持股量只有2.63％由其他投資者持有，有6名股東合共持有僑福約4775.2萬股，相當於該公司已發行股本的8.92％。

有關股權連同由3名主要股東持有之約4.74億股，佔已發行股份88.45％，相當於該公司於9月17日已發行股份總額之97.37％，認為其股權高度集中。

股價受惠殼股熱潮

翌日，僑福發布通告反駁未獲通知證監會所述的6名股東身份，而按該公司所得的資料及經董事會作出一切合理查詢後所知，於9月17日有不少於25％之已發行股份乃由公眾人士持有，故認為公司已遵守上市規則之規定維持足夠之公眾持股量。

僑福股價同日曾一度跌近7％，低見3.82元，不過至10月初，僑福再度受惠殼股熱潮，上周五一度急升近25％。該股昨天收報4.48元，上升7％。

低息環境持續，市民買樓意慾回升令發展商爭相推盤，長實於長沙灣一號．西九龍可望於未來10日內獲批售樓紙，最快於10月底推售，首推第2座玥瓏邸1,303方呎4房戶的A、D室，入場費1,800萬元，呎價約1.38萬元，高層海景呎價料逾2萬元，挑戰區內新高呎價。至於可望於本月內推售由新世界及?基地產合作的元朗尚悅，首推單位將包括逾千呎3房戶，入場費低於1,000萬元。

長實地產投資董事黃思聰指出，一號．西九龍由2座組成，提供286伙，首推第2座玥瓏邸1,303方呎4房戶的A、D室，共有72伙，預計此72伙沽清可套現近15億元。西九龍樓價會跑贏新界區，明年西九龍樓價會穩定上升，為此會採惜售策略，其他單位會保留至明年初陸續推售。

一號．西九龍4房1800萬入場

　長實集團執行董事趙國雄表示，長實會入標競投下周一截標的港鐵朗屏站(北)「限量限呎」住宅地，相信其他發展商亦會競投，而早前投得的元朗村限呎地已入圖則，料明年推售。他稱，長實連同正推售的君珀及計劃推售的一號．西九龍，今年300億元售樓目標應可達標。

長實入標港鐵朗屏北站住宅地

　此外，?基地產營業部總經理林達民表示，基於元朗尚悅有約1,000個客戶查詢逾千呎3房戶，首批單位亦會包括A、K室1,014方呎的3房連工人房，參考呎價9,000元，入場費低於1,000萬元，該盤累積接獲2,000個查詢，今日會公布頂層特色戶意向價，下周起亦會到內地推廣。他指出，尚悅擁有斥資逾億元打造的會所尚悅會，3層共6.1萬方呎，擁有40項會所設施。

　金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，銅鑼灣曦巒加推3伙2樓特色平台花園戶，平均呎價26,368元，黃金周期間售出27伙，均價2萬元，套現近4億元，尚餘單位不排除加價3%至5%。

　此外，市傳南豐於跑馬地雲暉大廈A座中低層室剛以4,000多萬元售出，建築面積2,468方呎，呎價1.62萬元。 新世界於沙田溱岸8號昨日售出2伙3座B單位，呎價逾萬元，並加推2伙2座6樓及7樓B室，建築面積1,224方呎，呎價10,400至10,452元，此盤已累售約770伙，套現約70億元。

今年踏入9、10月，多個城市樓市成交和房交會未有重現以往的「金九銀十」現象，不過這並不表示樓市冷卻。中秋國慶黃金周長假期一結束，土地市場即啟動。廣東的珠海、佛山土地拍賣已錄得多項成交，成功拿地的包括萬科和佳兆業(1638)；另一邊廂，華東的上海也將於今日起進行土地競拍，起始出讓金總計達76.2億元人民幣(下同)，中海地產、華潤和保利等多家央企已虎視眈眈。

上海4地連拍 多家央企角逐

　從今天起，上海將有4幅地塊進入現場競買環節，吸引了包括多家央企在內的數十家企業到滬角逐。上海市規劃和國土資源管理局網站的信息顯示，按出讓計劃，10月10至12日，上海至少有4幅經營性用地將進行現場競價，分別是嘉定區寶翔路以東、芳林南路以北地塊，浦東新區唐鎮新市鎮A-5-3地塊，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，楊浦區平涼街道22、23街坊地塊。這4幅地塊合計出讓面積為26.2萬平方米，起始出讓金額總計達76.2億元。

　在進入現場競買環節的4幅地塊中，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊尤受關注。上海市規土局網站10月8日消息顯示，已有35家企業領取了該地塊的競買申請書，有4家企業已提交競買申請。另有消息稱，上述徐匯濱江地塊地理位置優越，參與競買的企業包括中海、保利、華潤等多家央企。

中海保利華潤垂涎徐匯區地

　出讓公告顯示，徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊南至瑞寧路，西至宛平南路，出讓面積為66530.1平方米，綜合容積率為2.5，起始出讓總價為31.5億元，折合起始樓板價為18939元/平方米，係商住辦用地。

　克而瑞上海事業部總監付琦認為，該地塊起始樓板價為18939元/平方米，相比周邊在售項目不算高。其表示，鑒於9-10月整個樓市的成交情況並不理想，預計該地塊會產生溢價，但不會超過目前該區域的在售房價。

土地註冊處資料顯示，中環皇后大道中53號商廈永昌樓全幢連地舖，以6.06億元易手，以物業總樓面約9,624方呎計算，呎價約6.3萬元。登記買家為都豐有限公司，公司董事為劉耀新。據了解，物業地盤面積約1,604方呎，樓高5層，及一個地舖，物業總樓面約9,624方呎，現時總租金收入約11萬元。

投資者3周摸出大坑舖賺300萬

張姓資深投資者表示，旗下大坑施弼街9至11號地下A2舖，面積約700呎，及連700呎入則閣樓，以2,800萬元摸出。據悉，張氏約3周前以約2,500萬元購入，是次帳面獲利約300萬元，物業3周升值12%。

灣仔群策中層呎價9000元放售

另外，美聯商業麥世強表示，灣仔杜老誌道群策大廈中層全層，面積約4,693平方呎，意向金額約4,224萬，呎價約9,000元，上址為該廈唯一放售的全層交吉放盤。

城規會早前修訂《葵涌分區計劃大綱核准圖》，於全區加入高度限制，但影響重建計劃，遭到區內業主及發展商群起反對，包括同珍醬油、和記黃埔、地產建設商會等，業主均希望放寬發展限制等，但規劃署不支持修訂，認為高限符合公眾期望，亦可控制日後建築物體積不會過大，估計城規會今日亦會「維持原判」。

地產建設商會過去多次呈交申述反對各區的大綱圖修訂，希望放寬高度限制或增加發展密度等，今次更引用坪石啟德大廈司法覆核城規會並勝訴的個案，指出城規會亦考慮判決內容，重新探討訂定限制的根本理據，並撤銷高限、間距和非建築地帶等。

為防重建建築物體積過大

但規劃署強調，城市規劃條例給予城規會權力控制香港不同地區的規劃發展，在充分的規劃理據下，城規會有權為每幅地皮設下高度限制，並在公眾期望及私人發展之間取得平衡。又解釋高限的目的，是防止重建的建築物體積過於龐大，對地建會的申述並不支持。

另外，同珍醬油亦強烈反對旗下葵涌昌榮路廠房被設高限。發展商多年來一直爭取將地盤重建1幢酒店與2幢住宅，今次被設置120米高限(主水平基準以上，下同)，較原先計劃中的兩幢住宅樓高分別138.55米及148米，相差達18.55米及28米。規劃署表示，限制並未影響地盤重建的密度，放寬後亦不見得會為重建帶來更好的設計與可持續發展，再者亦要維持梯級的高度設計，故亦不支持相關放寬建議。

佛山在國慶節後，8日上演土地市場第一拍，萬科以6.5億元競得桂城街道A14街區C地塊，佔地47253.8平，樓面價每平方米1834元，溢價1.7%。根據地塊出讓規劃，佛平路北側地塊的競買人工商註冊的實收資本不得低於3億元。地塊上主導建築物性質是商業、辦公、公寓式酒店及辦公用途，對項目建築外觀也有一些要求。

今年7月開始，萬科拿地的胃口大開，當月斥資約60億在全國範圍拿地，金額超過上半年總和。8月份拿地金額也超過36億。進入9月，萬科拿地勢頭不減：9月5日以13.65億拿下廣州蘿崗地塊；6日又以33.06億奪合肥廬陽區775畝超大連體地塊；11日再拿下順德地王，僅上述已花62.8億。知情人士指，未來幾個月將會是萬科在今年的拿地高峰，或將超過前8個月拿地總和。

萬科佛山公司負責人表示，該地塊離南海萬科廣場很近，周邊商業和住宅都已經形成格局，未來的發展很有優勢。但至於地塊規劃要做什麼，暫時還未定。該負責人又指，未來佛山有好的地塊，還會繼續出手。

市場對細價樓有需求，細價樓集中地新界區最受惠。據土地註冊處資料顯示，本年第三季之一、二手住宅註冊共錄21,560宗，按季回落約7%，不過仍穩守逾兩萬宗水平。其中新界區之住宅註冊表現最為突出，更錄逆市升幅，第三季共錄12,608宗一、二手註冊，按季逆市升約3%，更創去年第2季後新高。

港置業資料研究部指出，第三季新界區住宅註冊錄逆市升幅的主因之一，是該區之一手註冊表現突出。資料顯示，若以一、二手劃分第三季新界區之註冊，可見第三季新界區一手註冊大幅超越第二季，共錄2,815宗，按季大升1.25倍，更創09年第2季後13季新高。

香港置業高級執行董事伍創業表示，這是由於季內新界區有多個大型新盤推出市場，包括將軍澳的峻瀅、沙田的溱岸8號及大埔的?玥．天賦海灣等，並錄得不俗銷情，故推高本年第三季新界區之一手註冊個案至多季新高。

至於二手方面，雖然第三季新界區二手註冊亦錄得按季跌幅，惟該區按季跌幅最少。資料顯示，第三季新界區二手註冊共錄9,793宗，雖然按季回落11%，惟跌幅為3區之中最少。

與此同時，此數字相比首季8,909宗之低位仍高出約1成，可見第三季新界區二手註冊表現不俗。

中原地產研究部指出，今年第3季價值200萬元或以下的低價二手私人住宅買賣合約登記錄得2388宗，佔同期整體二手私人住宅買賣登記16047宗的14.9%，較第二季的17.9%下跌3個百分點。而今年第三季的比例連續三個季度續創1995年第三季有記錄以來十七年按季歷史新低。

以分區計算，價值200萬元或以下的二手私人住宅買賣合約登記集中在新界區，今年第三季錄1385宗，佔整體細價樓2388宗登記的58%，可見新界為上車盤主要供應地區。另外，九龍區及港島區的低價二手私人住宅買賣有824宗及179宗，分別佔34.5%及7.5%。

而第三季錄得最多低價二手買賣登記為深水?海生大廈，有37宗，總值6471.4萬元。屯門豐景園錄23宗居次，總值4095.9萬元。大埔翠屏花園錄21宗，排名第三位，總值4040.1萬元。沙田翠華花園有19宗，位列第四，總值3333.3萬元。

中原地產研究部指出，今年9月寫字樓買賣合約登記總值31.61億元，按月降22.4%，是2月錄得27.81億元後7個月以來最低，數字下跌主要是5000萬元以上大額類型的登記總值錄得下降。

宗數方面錄得288宗，按月升8.3%，是5月錄得299宗後4個月以來最高。而美國推出QE3，刺激寫字樓市場，仍有待10月份的登記數字才開始反映。

按季統計方面，第三季寫字樓買賣合約登記錄得118.80億元及785宗，分別按季降30.8%及3.9%。

美聯儲局推新一輪量化寬鬆措施，對本港房產市場帶來即時刺激作用，惟據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據顯示，9月份商廈註冊(主要反映8月份商廈市況)共錄得約26.4億元及255宗，兩數字按月分別下跌約25.2%及僅微升約1%；以季度計算，則錄得共733宗商廈註冊，涉資約110.08億元，按季亦分別下跌約4.7%及26.1%。

美聯商業表示，聯儲局推出QE3政策作，刺激近日有部分投資者轉為入市較「低水」的商廈市場，甚至不排除有投資者會追價入市；因此，預期第4季商廈投資空間較為值搏，投資者應保持審慎樂觀態度，並料本季商廈註冊量有望達800宗水平，挑戰過去1年新高。

值得留意，商廈註冊走勢下跌主因是由於逾億元註冊量及金額均出現急跌，拖累整體數字下滑。9月份共錄得2宗逾億元註冊，涉資約3.3億元，兩數字按月急跌約75%及81%；其中葵涌九龍貿易中心B座16樓全層連一籃子車位新近以約1.68億元售出，繼續成為非核心商業區焦點。

利嘉閣(工商舖)地產表示，9商廈買賣登記約277宗，成交總額約31.26億元，按月分別上升0%及下跌25%，按同期則上升約34%及10%。

該行指出，9月商廈買賣登記數字錄得276宗按價值分類分析得出，各項數據均個別發展。200萬以下的登記宗數按月下跌近4%，分別錄得76宗及上月得79宗。

經濟仍然受到房市崩盤影響的愛爾蘭，預計今年通過一項新法，協助成千上萬付不出房貸的屋主擺脫困境。

紐約時報報導，愛爾蘭正在立法，鼓勵銀行大幅削減貸款人的抵押貸款償付金額，這是許多國家目前都不願意採取的措施之一；該法令將降低貸款人月付償還金額，以防止大量的人因無法支付房貸，進而喪失抵押擔保品的情況發生。

這些所謂止贖（foreclosure）問題數年來一直籠罩在愛爾蘭的房市之上，如果該法令奏效，將借鏡為其他房市崩盤而陷入困境的國家參考。

一名護士克勞利表示，她的實際薪水已經因為愛爾蘭採取新一輪撙節政策和增稅而變得很少，而她的丈夫收入比她還少，現在已經支付不起每月換算約1400美元的償還金額。如果該法令沒有通過，那麼她將失去房子，她表示：「這個法案是我們唯一的希望」。

包括美國在內深受房地產泡沫所苦的國家，已經限制所謂使用抵押貸款減記的規定，因他們擔心一些付得起貸款的借貸者會利用這機會來停止每月償還貸款，銀行業者由於可能面臨意外損失，對於貸款減記則顯得為難。

國際貨幣基金（IMF）今天在兩年發布一次的全球經濟展望報告中警告，房市仍是經濟的威脅，如果家庭債務繼續上升，各國政府有必要介入。

報告指出，就加拿大而言，首要之務在確保房市及家庭債務增加都在完善控制之下，以免造成金融動盪。

報告也指出，加拿大政府到目前採取的一些打房措施，已稍稍控制房屋抵押貸款的成長。不過報告警告，如果家庭債務持續增高，政府可能必須採取更進一步的措施。

過去幾年來，加拿大政府已採取若干措施，抑制與房屋有關的債務。其中包括將房屋抵押貸款償還期限，由最高可達30年減為25年。

IMF也警告，加拿大過份依賴美國市場。報告說，加拿大經濟一直受到美國拖累，欲振乏力。
報告指出，如果美國政府在民間企業經濟收縮的時刻削減支出，必然會帶來負面影響。加拿大與美國相連，又極度依賴美國市場，一定會受到牽連。

就美國經濟而言，IMF認為，最大的外部風險還是與歐債危機有關。歐債危機一旦爆發，加拿大也會被波及。

IMF預估，加拿大今年經濟成長率為1.9%、明年2%，都較上一次IMF的預估低了0.2%。

據美國僑報網編譯報道，就在溫哥華樓市搖搖欲墜之時，一些業內專家卻看到一絲希望，將持續投資該市房地產的中國企業家視為救命稻草。

策略投資公司Character Capital的首席執行官格雷漢姆·關(Graham Kwan)上周在西加拿大酒店和旅游投資會議(Western Canadian Hotel and Resort Investment Conference)上稱，絕大多數中國投資者並不熱衷於購買價值1800萬美元的奢華大廈，而更傾向於「較為謹慎」的住宅房屋和卑詩省低陸平原的地產交易。

據《赫芬頓郵報》(Huffington Post)報道，以中國為主體的外國買家，被指責為推高溫哥華房地產市場需求和價格的罪魁禍首，同時因為這些投資者只持有卻不租住，他們將友好溫馨的社區變為了無生機的「鬼城」。

盡管如此，關指出，從華人超市的擴張可以看出中國投資者確確實實是舉家來到溫哥華生活。關解釋稱，「確實有作為固定資產的投資房存在，但如果看看本拿比、裡士滿、西溫哥華便知道，越來越多的中國家庭介入這些市場。」

溫哥華地產開發公司Westbank Projects的總裁伊恩·吉萊斯皮(Ian Gillespie)稱，去年奢華公寓項目Fairmont Pacific Rim所售房屋中，1/3的買家為中國人，他們買房居住而非投資。「他們並非揮金如土只為大賺一筆，也不是打一槍換個地方。他們可能更願意定居這裡，」吉萊斯皮如此表示。

此外，關提到，在中國移民置辦房產的交易中，鮮有高價買房的例子發生。不過《環球郵報》報道稱，2011年第一季度溫哥華二層住宅的均價達到110萬美元，是全加拿大房價的三倍之多。

關稱，「因為中國投資者支付現金，所以他們並不在意利率的變化。」

會議還提到另外一點，除小筆投資交易外，中國客戶正增加在農田和度假用地上的投資。「不過他們同時也秉持著小心謹慎的投資態度，」關稱。