國泰庶民指標

　儘管政府持續希望降溫房價，根據國泰金融集團最新調查顯示，56.6％受訪者認為過去半年所居地房價至少漲3％以上，且有49.4％的受訪者認為未來半年房價還要再漲至少3％，因此認為現在應該要買房的比重是去年7月以來新高。

　從2010年3月開始每月公布的國泰庶民指標，是國泰金融集團針對集團客戶定期進行的經濟議題調查，希望了解民眾對經濟環境的信心及展望。

　據10月的最新調查結果，民眾對目前及未來半年經濟景氣看法仍持續悲觀，有72％的受訪者認為現在景氣比過去半年惡化，且有55％的人認為未來半年景氣還會比現在更壞，但國泰金融集團評估，10月底出口可望成長，且景氣可能由藍燈轉為黃藍燈，應有助民眾信心止跌。

　10月調查結果中，民眾對就業市場及薪資所得最悲觀，有逾6成以上受訪者認為現在及未來半年將很難找工作，有近3成的受訪者認為現在及未來薪資會減少，都創下這項調查以來「最悲觀」的紀錄。

　在薪資可能下降、工作可能不保下，還有8成以上受訪者認為未來半年物價會再漲，因此大額消費意願持續低迷，且有41.7％受訪者認為未來半年台股會下跌，有38.2％受訪者會減少將現金轉入股市的意願，消費及投資信心仍在低檔。

　這項調查唯一回升的是買房意願，有14.1％的受訪者認為現在應該要考慮買房，較上月人數提升，且扣除不願買房的比重，是去年7月以來的新高，主要是民眾預期在QE3及各國資金寬鬆政策下，不動產價格還會再漲。

　據國泰的調查，新北市、台中市及高雄市的受訪者，有逾5成以上認為未來半年其所在地房價會再漲3％以上，台北市則有47.7％的受訪者認為還會再漲，且台中市及高雄市受訪者認為當地房價會再漲的比重高過北部。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」昨日凌晨上線，但瞬間塞爆，甚至曾一度當機，內政部雖緊急修復，但速度時好時壞，地政司長蕭輔導在立院承諾，將緊急增設網路設備，擴大頻寬，以一、兩天的時間將查詢系統掛上雲端，滿足民眾查詢需求。

　內政部並表示，台灣宣布實施不動產交易實價登錄制度後，台灣的全球不動產透明度指數，預期可望從目前29名，再向前推進。

　內政部不動產交易實價查詢系統昨（16）日上路，上網查詢者蜂湧而至，系統在上午九時當機，經中華電信下午將頻寬擴大至45M，但依然無法恢復，因此再加寬至100M。

　蕭輔導表示，這一網站原頻寬只有24M，網路流量太大，加大頻寬仍不甚穩定，蕭輔導表示，經與中華電信緊急洽商，決定以一兩天時間將這個查詢系統掛上雲端，以雲端為平台來紓解查詢系統當機問題。

　國民黨立法院黨團昨日召開記者會，肯定查詢服務網上線後，將有助增加不動產交易透明度，讓交易價格更合理。

　地政司地價科長游適銘指出，台灣宣布實施不動產交易實價登錄制度後，台灣的全球不動產透明度指數排名已經提升，在82個受評鑑的經濟體中，台灣排名第29名，如今不動產實價查詢服務網正式上線，預期排名可望再向上提升。

　游適銘並表示，實價登錄制上路，不動產交易完成後，在法定時間內依法登錄比率達到99.99％，至於未依法登錄的交易案件，每件可裁罰新台幣3萬到15萬元，並得連續處罰，目前有21件逾期登錄案，每件已開罰3萬元，若持續不登錄，將愈罰愈重，最重可處15萬元，且可連續罰。

為了讓不動產交易價格透明，遏止房價炒作，「內政部不動產實價查詢服務網」，如期正式上線，早在上個禮拜起，各大媒體就已經開始「預告」這個網站上線啟用的日期，並介紹其各項服務功能，足見政府的此項作為在宣傳面上也是成功的。

　然而，正式上線的首日，相信許多民眾都和筆者一樣一早即打開電腦，殷切期盼能查詢不動產實價登錄的相關資訊，但最後都「乘興而來、敗興而歸」。由於政府嚴重低估了民眾、媒體、房仲業者的瀏覽需求，導致網站自一早起即處於癱瘓的狀態，根本無法連結進入網站、更遑論查詢到任何資訊；好不容易透過不斷更新網頁進入了資料庫頁面，卻因為瀏覽器相容性的問題，導致選單視窗無法正常彈出，而必須重頭再來。只能無奈的安慰自己，十餘年前大學聯考放榜開始使用撥接上網查榜的年代，不也是相同的情況嗎？

　一個政策是從規畫、宣傳，到最後提供民眾實際服務的各項環節，都必須不斷設想問題、情境模擬與綜合評估，因為低估使用量導致喪失整體服務功能，則不禁讓人有「為山九仞，功虧一簣」的惋惜感。

為避免部分不肖業者、投資客炒房，平息民怨，政府祭出形同「照妖鏡」的實價登錄政策，八月上路後，昨日首度公布八月成屋買賣與出租實價登錄達一.八萬餘件，其中台北巿最高總價與最高單價住宅案為信義計畫區松勇路「冠德領袖」，成交總價達二.三八億元， 扣除車位後換算每坪單價約一六五萬元，較之前巿場開價每坪二百萬元，打了八二折，傳聞買家為研華董事長劉克振。

　對價差如此大，巿場人士看法兩極。有巿場人士指出，過去一、二年，曾有業者喊出區域未來價上看每坪三百萬元，現在看來恐需期待景氣復甦，才可能達成。

　永慶房屋研究發展中心經理黃舒衛與住商不動產企研室主任徐佳馨均認為，巿場開價多與成交價會有落差，加上公布數據多含車位面積，換算價格會與房屋實際價格有一至二成價差。

　令人意外的是，實價登錄揭露的台中巿最高價住宅案「聯聚方庭」，買家是前總統陳水扁千金陳幸妤。依地政資料顯示，陳幸妤買進的物件位於台中巿七期巿政路上該案的高樓層，面積約一百四十餘坪，另還擁有二個車位，成交總價高達八七五○萬元，換算每坪約五十七萬元。

　台中業者指出，當時「聯聚方庭」剛推出時，每坪單價在三十六萬至四十九萬元間，如今上漲至五十七萬萬，漲幅可觀。據了解，曾買進「聯聚方庭」的名人包括前開發金總經理胡定吾、全國臺企聯會長郭山輝等業界名人。

　由於昨日地政司首度開放民眾查詢，在大量民眾「拚命點閱」下，網站遭癱瘓，直到晚間仍無法正常運作，連地政司內部網路也無法查詢，首日曝光的一.八萬多件的八月份買賣與出租案件中，可查閱數物件相對有限。

　除了台北巿與台中巿最高總價與單價物件，不出意外的分別落在信義計畫區，與台中巿七期等知名豪宅聚落外，依地政司初步查閱資料顯示，新北巿最高總價物件是新店區安興路的透天厝，總價高達一.五二億元，由於建坪逾千坪，換算出的單價只有十三.二萬元。至於單價最高物件則位於新北巿著名豪宅區新板特區，總價約七二三五萬元，買家一口氣買了三個車位，每坪單價逾七十一萬元。

　高雄巿最總價與最高單價物件同一件，即位於高雄鼓山區美術東四路的「美術之星」，總成交價四五二○萬元，含車位價格每坪三三.七萬，共兩個坡平車位，每個大約一五○萬，扣除車位，每坪單價三十五.七萬元。房仲業者透露，目前該案市場開價每坪約四十二萬元。

內政部不動產交易實價查詢服務網昨天凌晨上線後， 因網路大塞車而無法查詢，引發民怨。對此，內政部長李鴻源昨天表示，應該是民眾對網站「很好奇」的短暫現象，系統絕對沒問題，已請廠商處理，預估一周後就可恢復正常。

　不動產交易實價查詢服務網正式上線，但開站不到五分鐘就湧入近三千名訪客人次，導致網站大塞車。民眾和房仲業者反映無法登入網站，即使連上後，搜尋速度也非常緩慢。

　內政部地政司長蕭輔導昨於國民黨團記者會上解釋，地政司為不動產實價登錄上線，特地加購三台網路伺服器，沒想到頻寬還是不夠。內政部已緊急處理，中華電信答應增加網路頻寬，會積極解決硬體問題。

　蕭輔導指出，從八月至今，不動產交易實價登錄完成申報率約八成左右，買賣登錄案件有七萬三千多件、完成實價申報有五萬九千多件。五都申報比較多，買賣登記案最多的新北市一萬四千多件、桃園縣九千九百多件、台中市九千件、台北市八千兩百多件、高雄七千兩百多件、台南將近五千件。

　蕭輔導也提醒，民眾買賣移轉案件須於一個月內完成申報，若有故意高報或低報等虛偽不實情形，將處三萬到十五萬元罰鍰，目前共有二十一件裁罰案件。

　此外，內政部地政司地價科長游適銘指出，台灣宣布要實施不動產交易實價登錄制度後，全球不動產透明度指數報告就將台灣排名提升，在八十二個受評鑑的經濟體中，台灣排名第廿九名。不動產實價查詢服務網上線後，預期排名會再向上提升。

實價登錄八月上路後，昨天首度公開揭露。外界關切如果登載不實，或有灌水吹噓，如何處理？房仲業者表示，依規定，若是業者（代書）灌水房價或故意低報，被主管機關內政部或是各縣市的地政單位查獲，立即就會被處以三萬元到十五萬元罰鍰，與逾期未申報的罰鍰相同。但若是房屋買方自己申報，卻登錄不實的房價資訊，就會被要求「限期改正」，若未在期限內改正，才會被處以三萬至十五萬元罰鍰。

　不過，房仲業者認為，代書講求信譽，應該不會為了賺回扣，就配合低報或是灌水房價，影響後續生意。

　實價登錄後，到底由誰來負責登錄？信義房屋企研室主任蘇啟榮指出，如果民眾想要自己申報實價登錄，可赴地政事務所臨櫃辦理，現場也有專人解說，程序並不複雜。

　民眾若是購買預售屋時，因代銷與建商中止委託合約後的卅天內，代銷會一起把所有成交資料申報登錄，所以通常是開案後半年、甚至一年以後才會登錄。蘇啟榮表示，一個預售案要等結案後才會全部一起申報登錄，也會使房價資訊有「時間差」，揭露並非近期的資料。

　至於先前傳出坊間代書要收一、二千元實價登錄的申報費用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，有九成民眾買屋都交給代書辦理過戶，本來代書要酌收實價登錄申報的工本費，後經內政部「道德勸說」後，現已幾乎都免費服務，只要三十天內完成申報即可。

　申報後，內政部說，在交易資訊登錄後，會查對與當地市場行情是否有很大落差。若有，就會進行查核，查看是否有申報登錄不實狀況，每個月會抽查約五％的案件。

不動產實價登錄查詢上路首日，營建類股指數上漲0.67％收在274.06點，漲幅與大盤相近，表現「淡定」。瑞士信貸證券等外資圈sell side昨日指出，新制短期內將使得房市「量微縮、價微跌」一段時間，但長期有利於房市基本面，因為房價需修正5％至10％，才能在明年下半年看到成交量回溫。

實價登錄8月上路，昨天資訊登錄平台正式開放民眾查詢。法人指出，營建股8月以來自248點一路上漲至295點，波段漲幅近二成，近期跟隨台股拉回，似乎未受「實價登錄」衝擊。

摩根JF投信台灣基金經理人顏榮宏指出，實價登錄案在盤面已發酵多時，消息面的影響力已走弱，對於業績的影響性，恐怕必須等到實價登錄正式上路一段時間之後，才能判定。如果屆時確實會影響到房市的買氣，才會對營建股的股價帶來直接衝擊。

近期外資報告對營建股也偏中性。瑞信證券認為，目前台灣房價仍在高檔，但交易量已降到近14年低檔水準，使得營建資產股自高檔滑落30％。未來股價若要超越大盤，需要看到交易量明顯改善。不過，在低利率環境持續下，房價仍可望獲得支撐。

摩根大通證券認為，雖然低利率環境讓土地價格有支撐，但為防止投機客炒作，預估政府不太可能解除土地供應禁令。營建股可能因土地收購成本上升，而產生營運壓力，不過資產族群則可望受惠土地價格上升。

外資預估，低利率環境將會持續到明年第4季，過剩的流動性環境仍會持續一陣子，看好布局台北市黃金地段的資產類股，可望有強勁價格支撐。

摩根大通指出，由於市場需求不明朗，預估今年房地產市場成交量年減15％至30.7萬戶，2013年成長也有限。價格方面，預估新北市可能有10％至15％修正。北市價格持穩，走揚空間有限。

財政部北區國稅局表示，轄區內一位民眾自稱遭人盜賣房地產，因持有不滿2年，遭國稅局鎖定為不合常規的避稅案件，提醒民眾房產交易須提出事實證據，不要心存僥倖，以免被國稅局補稅外加罰鍰。

北區國稅局局長李慶華指出，近期查獲民眾甲名下不只1戶房地產，並將其中持有未滿2年的房地產出售，卻未申報奢侈稅，而遭國稅局補稅處罰；但民眾甲卻自稱遭債務人乙盜用證件文件，變賣其名下房地產，已向地方法院提起民事訴訟。

官員指出，借名登記是民間買賣房地產的登記方式之一，不過由於雙方都無法提出確實證據，在判決結果出爐前仍須依法課徵奢侈稅。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」昨凌晨首次上路，不少民眾熬夜查價，但因頻寬無法負荷，僅一個鐘頭網站便被擠爆，一整天都無法查詢，民眾罵聲四起，有人形容實價查詢網站「經費是太空總署的花費，提供的專業卻是非洲難民的待遇」。有網友說：「內政部架設網站，根本就是搞笑進不去，政府永遠在做一些沒有效率的事。」

對此，內政部長李鴻源澄清，系統本身沒問題，問題是出在流量，預估一週後可以恢復正常。內政部地政司長蕭輔導指出，當初設計的網路頻寬是十四Ｍ，但一開放便湧進四十Ｍ的流量，目前正緊急協調中華電信，期望將網路頻寬增加至四十五Ｍ。不過，首日網路查詢系統至昨深夜仍是斷斷續續，無法順利瀏覽。

網站塞車 被譏非洲難民待遇

目前內政部不動產交易實價查詢服務網，可供查詢的資訊包括縣市、行政區、交易標的、交易年月、交易總價、交易單價、建物移轉總面積、交易棟數、建物區段門牌（五十號為一個區段）、建物型態（包括住宅大樓、商辦、公寓等）、建物現況格局、車位總價，以及有無管理組織等資訊，另有搭配區域地圖顯示。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現階段揭露的資訊，僅占全台移轉量的五十％，有偏低的跡象，與民眾及學者的期待落差很大。蕭輔導說明，實價登錄自八月上路至今，不動產買賣總數逾七．三萬件，已登記件數超過六．四萬件，但首批公開查詢實價僅約一．六萬筆，都是八月登錄的資料，未來原則上每月十六日會更新公布前兩個月登錄的資訊。

實價與開價 落差至少有一成

根據目前查詢到的實價資訊顯示，大部分區域的每坪實價與市場認知的每坪開價有一定程度的落差，粗略計算落差至少一成，且北部落差明顯大於中南部，以北市信義區中古大樓為例，主要登錄實價集中在每坪五十萬至七十萬元，與日前房仲公布的第三季每坪均價七十三．九萬元，兩者價格落差最大逾三成。

北、中、南登錄最高總價的豪宅，分別是總價二．三八億元的北市信義計畫區「冠德領袖」、總價八七五○萬元的台中市七期「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區內總價四五○○萬元的「美術之星」；比對市場開價，這三處豪宅的登錄價格和開價約有十二．五％至二十五％落差，差距也是北大於南。

新北市登錄的最高房價位於新板特區，每坪約七十一萬元，新莊頭前重劃區約每坪四十五萬元。當地房仲業者說，新板特區每坪房價開價七十五萬到八十萬元左右，但實際成交價約六十多萬元，高樓層住宅則有七十多萬元行情。

仲介業者 指豪宅價會更真實

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，豪宅產品相較於一般住宅，較容易出現開價與成交價差的狀況，主要是豪宅產品稀有，成交量少，加上貸款成數低，很難推算出實際成交價；加上不少是透過特殊管道或住戶私下成交，外界難以得知實際價格；而實價登錄後，脫去神秘面紗的豪宅價，也許會更貼近真實。

房屋實價查詢網站今天開張被塞爆，遭民眾奚落。但業者從網站高人氣看到商機，售屋網站將導入實價登錄行情，加快買賣速度。

大師房屋總經理陳建慶表示，實價登錄對房市是短空長多，在8月開始實價登錄時，大師房屋1個月豪宅 (新台幣5000萬元以上)成交案只有11件，9月增至20件，大約回到高峰期的2/3。

陳建慶表示，有需求的民眾不會因為實價登錄就不交易，反而會因為資訊透明化，開價與成交價差距縮小，交易速度加快。

他指出，以美國和日本等先進國家揭露實價的經驗，議價率約5%；台灣過去議價率達10%至20%，未來屋主開高價等殺價的現象會愈來愈少。

好房網協理鄭惠文表示，為協助消費者即時了解成交行情，好房網將於近日導入內政部實價登錄行情，讓買賣雙方抓價更精準，縮短媒合時程。

房仲業者今天表示，內政部不動產交易實價查詢服務網上線首日公開的資料，僅占8月全台建物買賣移轉棟數一半，揭露比率偏低。

實價登錄查詢服務上線太熱門，不僅想買屋、賣屋的民眾想查價格，房仲業者也很好奇，但網站幾乎全天塞爆，房仲業者派專人試了一整天，只有少數人成功登入。

永慶房產集團表示，上線首日可查到8月份全台1萬2780筆建物買賣資料 (不含土地及車位)，但與8月份全台建物買賣移轉共2萬5470筆比較，揭露件數只占50%，資訊揭露比率偏低。

永慶分析，台北市只公布919筆，揭露比率僅28%，為22縣市最低。其中萬華區揭露比率10%，是台北市12行政區最低；內湖區、信義區、大安區資訊揭露比率22%、23%、27%，低於北市平均值。

新竹市公布300筆，揭露比率32%，為22縣市次低。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，實價登錄自買賣案件完成登記後有1個月申報期限；政府查核人員還會過濾案件，扣除價格過高、過低或親戚朋友間買賣等案件。

黃舒衛研判，台北市信義區、大安區等房價較高區域的成交案件，很可能因價格過高被篩選掉；近期房價補漲的萬華、內湖等市郊區，短期價格變動較快，可能被誤判為偏離行情，遭篩選。 .

實價登錄今天開放查詢，一整天網站被塞爆，內政部再放頻寬到100MB。或許一部份是好奇，但多少也可以看出民眾想要了解房價的需求。房仲業者也給予幾項建議，增加房價查詢的精準度，包括掌握五大估價原則，注意房價是否含車位價格、以及找出影響房價的差異化關鍵、注意移轉樓層、屋齡等關鍵因素，才能掌握較精準的價格登錄資訊。


房仲業者指出，從異求同挑出類似案例，依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免拿大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。所蒐集的類似案例，應排除最高以及最低行情，中間價格，就可視為該路段條件相近房屋的行情水準；


另外查詢物件時，需注意車位價格，如果物件相較一般認知的區域行情有所落差，須留意物件是否含車位價格，因為大樓含車位的每坪單價，大約會比市價低1至2成，因此民眾查詢時應加入車位價格做計算，才能獲得真實行情。

購屋族注意了，內政部實價登錄資訊，在今天凌晨上路，從八月登錄的買賣、租賃的案件，一共1萬6千個案件可以查詢。但房仲也提醒，同一條街的交易價格也有差別，購屋族不要單看一個案件認定行情，應該要多看，採中間值才能避免極端的案例。

實價上路開放查詢第一天，內政部查詢網站被塞爆，很多人都搶著要體驗實價服務。來到實價登錄網，查詢位於忠孝東路四段的物件，只要點一下八月成交價，12.64坪1070萬，平均一坪84.65萬，資訊透明公開。相對於一樣路段房仲開價9.96坪990萬一坪100萬比起來，價格差很大。

依照地圖找物件很方便，但也要注意幾個小撇步。同條路上多查不同案件取中間值，第二，要拿同樓層類似坪數來比價格比較準，第三，扣除頂加、車位才不會讓房屋單價被拉低，第四，即使同社區不同面向樓層，價格也不同，建議拿資料問房仲價格更精準。第五，登錄跟行情有兩個月落差，得配合景氣來參考。雖然現有資料，只有八月份開始的1萬6千多筆，不過多看多比較，購屋族精打細算，也能買到理想價格的房子。

內政部今天說，全球不動產透明度指數報告，台灣目前排名第29名，不動產交易實價查詢服務網正式上路，排名可望再提升。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」凌晨正式上線，中國國民黨立法院黨團上午召開記者會，肯定查詢服務網上線後，將有助增加不動產交易透明度，讓交易價格更合理。

出席記者會的內政部地政司地價科長游適銘說，台灣宣布要實施不動產交易實價登錄制度後，全球不動產透明度指數報告就將台灣排名提升，在82個受評鑑的經濟體中，台灣排名第29名，不動產實價查詢服務網上線後，預期排名會再向上提升。

游適銘說，實價登錄制上路後，不動產交易完成後，在法定時間內依法登錄比率達到99.99%，未依法登錄的交易案件，每件可裁罰新台幣3萬到15萬元，並得連續處罰，目前有21件逾期登錄案，每件都已開罰3萬元，若持續不登錄，「會愈罰愈重，最重15萬元連續處罰」。

不動產實價登錄查詢上路首日，房仲業者今天提醒，應注意車位價格，房屋每坪單價內含車位，將會造成房價低於市場行情的錯覺。

內政部實價查詢網站上午塞爆，但從部分可查到的資訊來看，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，與一般認知的區域行情比較，大樓含車位的每坪單價大多比市價低1至2成，研判價差應該是來自車位的計算。

徐佳馨建議購屋人，查詢時應加入車位變數，較易獲得真實行情。

徐佳馨表示，車位較簡單的算法是平面車位10至12坪，機械車位5至6坪。車位每坪單價有區域差異，可詢問在地業者後，自行將坪數與總價扣除車位部分，就可算出房屋價格。

台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，常有購屋者對新北市三峽區的房價有疑慮，但從三峽區北大特區有2100多萬元成交案件來看，扣除車位換算每坪將近25萬元，符合市場行情。

想要買房子的民眾注意了，內政部實價登錄資訊，在今天凌晨上路，從八月登錄的買賣、租賃的案件，一共有1萬6千件可以查詢。但房仲也提醒，同一條街的交易價格，還是有差別，購屋前最好要多看多比較。

豪宅、大樓、還是公寓，現在房價很透明，實價登錄，都能查到成交行情。只是真的太熱門，內政部實價登錄第一天，網站就掛了。很多人搶著看，因為價格很公開，以信義區松勇路的領袖豪宅為例，房仲開價一坪200萬，實價登錄成交價167萬，一坪相差33萬真的差很大，松德路豪宅房仲開價120萬實際成交107萬。

因為價差大房仲也提醒，查詢實價登錄還得注意幾個撇步。同條路上多查不同案件取中間值，第二，要拿同樓層、類似坪數來比價格比較準，第三，扣除頂加、車位才不會讓房屋單價被拉低，第四，即使同社區不同面向樓層價格也不同建議拿資料問房仲價格更精準，第五，登錄跟行情有兩個月落差，得配合景氣來參考。

雖然目前，只查詢的到八月份，一共1萬6千多筆案件，因為實價登錄，也造成八月份交易數量比去年少5.6%，九月少了12.9%，專家就說預估房價會下跌，想買房的民眾就能多參考找好物件好下手。

內政部不動產交易實價查詢服務網今（16）日凌晨正式上線，不過卻發生上路5分鐘後網路就被塞爆、民眾無法登入的窘境，對此，內政部長李鴻源說，應該是民眾對資訊很好奇，問題應該是出在流量，「系統本身沒問題」，內政部地政司司長蕭輔導則坦承「網路有些小瑕疵，一下湧入太多人」，內地政司上午已經跟中華電信接洽，將提供45M的網路頻寬，「希望民眾下午上路比較順暢」。

蕭輔導說，實價登錄從8月1日開始進行登錄，地政司在每周五都會做資料統計，統計兩個半月共登錄73501件、完成實價申報59328件、總申報64179件，至於申報的縣市以五都較多，排名依序是新北市、桃園、台中市、台北市、高雄市，同時有21件受到裁處。

至於車位是否要納入登記，內政部官員則表示，原則上交易價如果有包含車位，會要求登錄者將車位總面積、單獨面積、價錢都要單獨申報，才會是認知的合理房價，不過官員也坦承，因為車位面積無法細算，所以會用個案的方式再用均價申報。

地政司強調，目前申報率高達99.9%，對於遭到裁罰者若不遵行裁罰，將會連續處罰，從3萬起跳，最高到15萬並得連續處罰。

蕭輔導說，目前規定買賣移轉登記案件要在地政事務所登記完畢一個月內登記，地政單位會在民眾或業者申請土地權狀時提供登錄的相關資訊。

實價登錄價格逐漸揭露，民眾議價依據終於有了參考，但實價登錄只登記了交易總價、建物移轉總面積等明確資料，交易單價可能因是否含停車位售價而有不同算法，房價也會因外觀、管理等因素影響價格，一般民眾並不易判讀。

留意車位計價方式
內政部地政司地價科表示，有些物件不另拆算車位價格，單價便以總價除以建物移轉總面積計算，若另行提供車位價格，則會以扣除車位價格、坪數計算，因此單價計算方式會因民眾提供資料的不同而有些微差距，但價差不會太多。
高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示，車位一般來說有4種，分別為10~13坪的坡道平面車位、5~6坪的坡道機械車位、6~8坪的機械平面車位、3~4坪的機械車位。以坡道平面車位為例，車位價格為當地新成屋單價的4~6倍，中古屋車位通常乘以4、新大樓車位則乘以5~6。
若登錄的是30坪中古房屋含1坡道平面車位、總價1000萬元，周邊新成屋每坪50萬元，車位價格即為200萬元，30坪扣除約10坪車位，每坪房屋單價即為剩餘的800萬元除以20坪即40萬元。

地段樓層也有影響
至於同路段、屋齡不同之房屋如何估算，宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華表示，一般屋齡相差1年，價格約折舊1~1.5%，但因須看各建物管理、結構、樓層、土地價格等因素，高低亦有相當影響，因此再有1~2成價差也有可能。

　市場租金提升，台灣金聯平價屋出租登記民眾大增，短短一個月已經有超過3成物件成功出租，金聯表示，目標是在11月25日截止前，能租出5成以上的房子。

　金聯在9月25日推出「好康平價屋、年免兩月租」專案，也就是租1年、繳10個月房租，如果租兩年，則有4個月免租金，民眾如能取得政府的租金補助，換算起來，平均月租金最低只要1、2000元。就算是大台北地區，也有4,000元左右的套房可以出租。據了解，開辦當日就有30,000人次上線查詢。

　金聯主管表示，從登記到現在，陸續已經有超過百組客人看屋。

　金聯說，這次平價租屋專案共有95戶，登記期間2個月，到11月25日為止，登記方式是「先搶先贏」不需要抽籤。這95戶中包括56戶住宅、39間商辦；所有物件都已經整修，租屋人不必再裝潢，也沒有限制租屋族年齡或收入等。

　初期成功租脫的物件以中南部為主，主要是因為價格較低，但因為近期租金上漲，北部物件也開始增溫。

　值得注意的是，部分民眾看屋滿意，甚至直接要求買下，包括高雄及桃園等地，金聯都成功售出案件。

　金聯主管表示，因為這次是以出租為主，所以多半是當地客源，而非投資客，因此政府調控房市政策的影響較小。

　至於廠辦方面，則集中在大台北地區，台北市包括成功國宅，以及民權東路六段，都有優質物件，並已有業者展開接洽。

實價登錄查詢昨天首日登場，大批民眾湧入讓網路塞爆。政大地政系教授張金鶚表示，政府應變能力真的很差，連他也無法上線查房價。但從網站癱瘓的現況，就可以看出民眾有多關心房價議題，政府應該投入更多預算、人力，來加強硬體設備以及查核能力，才不會再遭民眾質疑，實價登錄是玩假的嗎？

實價登錄首日，張金鶚對媒體還在追逐哪個區域、建案成交價最高的報導感到不滿。他說：「對想購屋、造成網路塞爆的民眾來說，最關心的是該路段最低價或平均價是多少？買得起每坪百萬元的民眾畢竟是少數。」

張金鶚強調，「國王新衣」已被揭穿一部份。以北市信義區為例，確實有一坪超過一百六十萬元的豪宅，但有更多六十、七十萬元的成交案件，建商、房仲老愛拿百萬元豪宅來喊價，是造成民眾對價格認知落差最主要的原因。

淡江大學產經系教授莊孟翰表示，房價要完全透明，還需要至少六個月。短期有購屋需求的民眾，建議除了實價登錄資料外，不妨同地段、多問幾家房仲業，判斷恰當的成交價格。

不動產實價登錄查詢上路首日，瑞士信貸證券等外資圈sell side昨（16）日指出，新制短期內將使得房市「量微縮、價微跌」一段時間，但長期有利於房市基本面，因為房價需修正5％至10％，才能在明年下半年看到成交量回溫。

美系外資券商分析師指出，實價登錄新制開放查詢對房市而言將是「短空長多」，由於價格轉趨透明化、不易被哄抬，買賣雙方將轉趨理性，惟成交時間會先拉長，變成「價微跌、量微縮」，之後交易量才會逐步向上攀升。

瑞信證券非科技產業分析師許忠維指出，目前台灣房市正處於「價量背離」的情況，儘管價格仍處於近期高點位置，但成交量卻縮至近14年來新低水準，造成資產營建族群股價從高點回跌30％的主要原因，因此，資產營建族群股價能否回溫，關鍵不在高房價能撐多久、而是交易量何時增溫，因為後者與股價連動性大。

許忠維認為，在低利率與QE3效應帶動下，明年初房價預料不會有太大修正空間，但在政府繼續實施選擇性信用管制措施下、成交量也不會有明顯向上突破，因此，對高度依賴建案銷售的建商是不利的，唯有房價向下修正5％至10％，才能在明年下半年看到成交量回溫。

不過，許忠維指出，對部份股價與淨資產價值（NAV）間折價幅度高達30％至40％的資產營建族群而言，反倒提供不少進場機會，尤其是商辦與飯店部位較大者，因可受惠陸客來台觀光題材，在經濟復甦時享有較大槓桿。

許忠維在4檔納入追蹤名單的營建資產族群當中，給予太子與潤泰新「表現優於大盤」投資評等，目標價則分別為29.5與70.8元；至於投資評等列為「中立」的台肥與華固，目標價分別為80與74.6元；個股慎選相對重要。

國泰金研究團隊昨天公布「10月國民經濟信心」調查，「景氣現況」樂觀指數已連3月下挫至－64.2，創調查以來次低，「景氣展望」樂觀指數亦持續下滑，惟下跌幅度已較前兩月縮小。國泰解讀，未來景氣應不致再大幅惡化。

國泰金表示，歐美央行雖陸續宣布政策穩歐債及救經濟，但短期無法有效帶動全球經濟成長，且國內景氣對策燈號已連續10個月出現藍燈，因此本月景氣樂觀指數持續下滑。

調查結果顯示，景氣現況樂觀指數雖已連3月下挫至-64.2，創下調查以來次低水準，景氣展望樂觀指數亦持續下滑至-40.6，但9月下跌幅度已較前2個月縮小。國泰金認為，在金融情勢趨穩及9月出口轉好等利多帶動下，未來景氣應有機會止穩。

房市方面，國泰金指出，美國QE3寬鬆貨幣政策衍生的通膨憂慮，加上國內短期內仍將持續維持低利率及近期大台北地區整體房價走弱，本月調查民眾買房意願上升至-54.1，較9月－58.1上升，為近一年以來的新高。

調查顯示，有56.7％民眾認為過去半年內住宅價格上漲3％以上，且有49.4％民眾預期未來半年內住宅價格可能再上漲超過3％。其中，台北市及新北市民眾預期未來房價上漲幅度超過3％比例分別為47.7％與50.3％。

不過，民眾對勞動市場看法仍悲觀，10月就業現況與薪資上漲現況指數，分別下滑至－65.7與－19.7，為調查以來最低，顯示製造業景氣未脫衰退泥沼，部分產業人力調整衝擊就業市場。另外，就業展望樂觀與薪資上漲預期指數，分別下滑至－54.6與－19.3，也處於調查以來的相對低點。

國泰金昨公佈最新國民經濟信心調查，結果顯示，未來景氣有機會止穩，且民眾對房價上漲預期仍高，有近5成民眾看漲未來半年房價，民眾買房意願也創下近一年來新高。

國泰金表示，景氣對策燈號已連續10個月出現藍燈，僅次於2000年網路泡沫時的連15藍。不過，觀察近期金融情勢轉趨穩定，加上9月份出口年增率已由負轉正，研判9月景氣對策燈號或有機會擺脫藍燈陰影。

調查結果發現，國內景氣仍低迷不振，景氣現況樂觀指數已連3月下挫至-64.2，為調查以來次低；且景氣展望樂觀指數也持續下滑，不過10月下滑幅度已經比前兩月縮小，顯示民眾預期未來景氣應不致再大幅惡化。

調查指出，就業現況樂觀與薪資上漲現況指數，分別下滑至-65.7與-19.7，創調查以來最低；而就業展望樂觀與薪資上漲預期指數，也掉到-54.6與-19.3，為調查以來相對低點，代表民眾對勞動市場看法持續悲觀。

國泰金調查顯示，寬鬆貨幣政策衍生的通膨憂慮，加上國內短期內維持低利率，及近期大台北地區整體房價小幅走弱，民眾買房意願也自9月的-58.1上升至-54.1，創近一年新高。

調查也發現，有49.4%民眾預期未來半年內住宅價格可能再上漲超過3%，但若進一步比較北中南3地民眾對房價預期，民眾對台中市與高雄市的預期較樂觀，與半年前調查對大台北地區房價較樂觀的看法明顯出現變化。

實價登錄上路才兩個半月，已有投資客想出新花樣，利用「作價登錄」來拉高房價。

代書陳坤涵指出，最近投資圈盛傳透過實價登錄作價的手法，例如張先生擁有北市某條路上的房產物件十間，最近賣出一件，廿八坪公寓賣二二四○萬元，但事實上，張先生只是左手賣給右手，且原價僅約一六八○萬元，卻灌水二二四○萬元，並透過官方的登錄系統來「證實」這個交易價的可信度；未來張先生真要售屋時，買方查詢的登錄價就是二二四○萬元，等於全盤墊高手上物件的價格。且依現有稅制，張先生的移轉成本很低，墊高的價格足以讓他未來出脫房產獲利。

陳坤涵表示，這種「作價登錄」方式，比較適合手上物件在同一區域、或是同一棟大樓內的投資客，不適合分散投資或是自住客。

不過，根據房仲市場調查，投資客作價情況還是少數，大部分買賣紀錄還是從實登錄。住商不動產統計，實價登錄上路後，交易速度放慢下來，買賣方價格認知差距拉大，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意；第三季五都房屋銷售去化天數全面增加，其中，台北市增加九．八天，相對平穩的台南市也增加一．一天。

陳坤涵指出，民眾誤以為「實價登錄」就是「實價課稅」，也是交易緩慢的因素之一，政府應說明清楚，才能避免誤會。

實價登錄上路，業界幾乎一面倒的持正面看法，認為有助房市交易更合理，保障買賣雙方權益；但業者也認為，這項制度要建置到具有完整參考價值，至少要六年以後。

東森房屋董事長王應傑表示，每一棟房產都是獨立條件，也有賣方的需求，不可能像證券交易所般內容明確，但實價登錄至少是個重要的開始。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，目前公開的實價資訊，因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料，一些房價較高的區域，例如大安、信義區等，成交案件很容易因價格過高被篩選掉；短期價格變動較快的區域，也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此，要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。

不二價 緩解觀望症候群

另，為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」，包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道，「不二價」銷售就是一例。

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者不妨掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。

其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。另外，最好是搭配當地房仲的解說，多方探詢。
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遠雄企業團董事長趙藤雄今天表示，房地產交易實價登錄是對的，但後面不要實價課稅。他認為，明年房市會比今年好。

趙藤雄今天參加「2012台灣競爭力高峰會」，會後受訪時作以上表示。

他表示，交易實價登錄，可以健全房地產市場，並不會有房價下修10%至15%的問題。

他預估明年房市會比今年好，但前提是政府不要實施「實價課稅」，否則房市成交量會跟近期股市一樣陷入低迷。

同時，趙藤雄指出，奢侈稅已達到階段性任務，應該可宣告退場。

國泰金控經研處發布10月國民經濟信心調查結果顯示，景氣展望雖然持續下滑，但下滑幅度已縮小，民眾對勞動市場看法仍然悲觀，通膨與低利預期促使民眾買房意願上升，4成9民眾預期未來半年房價至少再漲3%。（黃悅嬌報導）

國泰金控經研處發布10月國民經濟信心調查，調查結果顯示，景氣展望樂觀指數已下滑至－40.6，但下滑幅度已縮小，在金融情勢趨穩及9月份出口利多的帶動下，未來景氣應有機會止穩。製造業景氣未脫衰退泥沼，部分產業人力調整衝擊就業市場，本月就業現況樂觀與薪資上漲現況指數，分別下滑至－65.7與－19.7，為調查以來最低。

美國QE3寬鬆貨幣政策衍生的通膨憂慮，加上國內短期內仍將持續維持低利率及近期大台北地區整體房價走弱，都可能成為帶動民眾買房意願的原因。本月調查民眾買房意願為-54.1 ，比9月－58.1略升，為近一年來的新高。

在時事題調查部份，房價上漲預期仍高：有5成7民眾認為過去半年內住宅價格上漲3%以上，且有4成9民眾預期未來半年內住宅價格可能再上漲超過3%。台北市及新北市民眾預期未來房價上漲幅度超過3%的比例分別為4成8與5成，台中市與高雄市都超過5成4，比4月調查結果都大幅上升，顯示市場預期已出現變化。

台中建商—富旺國際（6219）積極北上推案，其中在桃園航空城附近更是積極布局，目前已在桃園推出兩個建案，銷售率已超過5成；富旺董事長林正雄表示，富旺未來營建開發重心將擺在桃園，看好未來桃園的發展潛力。

富旺第二季底每股淨值為8.7元，不過第三季在處分土地業外貢獻，以及現增款入帳下，林正雄表示，第三季底富旺每股淨值將回復到10元以上，可望取得融資券資格。

林正雄說，之前3年，富旺只有一個案子推出，今年第四季終於可以入帳，加上另一個個案第四季也可入帳6成，因此第四季將是今年營運最高峰，希望未來一年比一年進步。

林正雄表示，目前富旺手上還有超過兩萬坪土地存貨，都是工業區土地，一塊位於桃園大園，土地面積4655坪，目前已經增值，潛在利益兩億元；另外，在高雄路竹工業區也有3塊土地，合計面積1.5萬坪，每坪取得成本僅2.7萬元，現在市價每坪已漲到8萬元以上，富旺潛在利益達7億元以上。林正雄表示，明年不排除處分部分土地，貢獻收益。

看好桃園航空城潛力，富旺在桃園中壢推出兩個建案—「新世紀」、「新世界」，總銷合計20億元；林正雄表示，目前兩個建案銷售率都已經達到5成，未來如果銷售順利，加上工業區增值，潛在利益達7億元。

法人表示，富旺今年第四季在兩個建案入帳下，營收將可超過8億元，獲利上看1.5億元，單季每股獲利1元，全年將可接近2元；明年在處分土地及新建案入帳下，獲利有機會較今年成長。

工商時報
富旺 今年每股盈餘上看1.9元

　富旺國際（6219）處分大園工業區土地，第3季有8,200萬元處分利益入帳，加上公司今年推出2件建案，法人預估富旺全年稅前每股盈餘上看1.9元。董事長林正雄表示，公司第3季每股淨值就可以回到10元之上，富旺目前土地庫存仍達到2萬坪以上，對未來營運充滿信心。

　富旺國際旗下擁有建設、代銷、土開及房仲事業部門，在推案部分，林志雄表示，今年底即將完工的「金凡斯」總銷3億元，目前已全數完銷，預估獲利貢獻度約5,000萬元，可望於第4季入帳；另外，總銷8.6億元的「愛凡斯」案，目前也全數完銷，今年可依完工百分比法認列6成營收，預估今年獲利貢獻約1億元。

　富旺今年於桃園中壢推出的「Hold住計劃」雙建案-「新世紀」和「新世界」，總銷各為13.5億和6.5億元，共計20億元，而目前銷售率也達到50％，2筆個案將在2014年第3季完工挹注業績收益。

　在土地開發方面，林正雄指出，目前公司工業用土地庫存逾2萬坪，市值高達17.8億元，潛在利益約9.7億元，公司上半年已處分2塊工業用地，第3季將處分大園工業區土地，預估將有8,200萬元處分利益入帳。富旺今年上半年稅前盈餘7,300萬元，第3季有8,200萬元處分土地獲利入帳，法人預估，前3季稅前EPS可達1元左右，第4季在個案入帳下，全年稅前EPS將可上看1.9元。

一坪沒80萬買不到？ 膨風

不動產交易實價查詢上路，根據首批登錄資訊，國內房價似乎沒有市場哄抬得那麼高，北市燙金的信義區、大安區中古大樓，每坪登錄實價以每坪五十至七十萬元、每坪六十至八十萬元居多，與過去業者口中每坪沒有八十萬元根本買不到的說法，似乎有著相當大的落差。

政治大學地政系教授張金鶚指出，實價登錄開放查詢首日，可以發現登錄案件每坪實價並沒有真的很高，實價登錄讓民眾「看光光」，業者「裸泳」的情況真的出現，未來業者將不敢再漫天開價。

大安區大樓平均60?80萬

事實上，不僅中古大樓實價與業者開價有一定落差，連老舊公寓每坪登錄實價都有極大落差。以信義區為例，老舊公寓計有廿二筆登錄資訊，每坪實價卅六．六萬至八十萬元，多數集中在每坪五十萬至六十萬元；大安區則有十三筆老舊公寓登錄資訊，每坪實價五十萬至九十六萬元，多數集中在每坪五十萬至七十萬元。

不過，根據房仲提供第三季北市大安區的中古大樓均價，每坪約八十八．九萬元，與實價登錄的每坪實價六十萬至八十萬元，價格落差十至卅三％。此外，房仲公布的信義區第三季中古大樓均價每坪七十三．九萬元，也與每坪實價五十萬至七十萬元有五至卅三％的落差。

大樓實、開價落差最高33％

為何精華區老舊公寓登錄的實價資訊落差如此大？房仲分析，高價的老舊公寓應是有都更效應的期待，才會有信義區一坪八十萬元、大安區一坪九十六萬元的實價紀錄，但均屬於極少數個案。

另外，北市信義區老舊公寓也出現每坪卅六．六萬元的實價紀錄，令不少民眾驚訝。業者分析，應是屬於巷內、屋況相較不好的個案。

整體而言，中古屋、老舊公寓的開價與成交價的確不同，但議價空間大多約一至兩成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，實價登錄後，市場上有更多資訊可參考。實價可視為市場行情，但每間房子條件都不一樣，每個社區也有差異，尤其北部地區拆不拆車位價格及坪數，對單價影響甚大，可能影響民眾的判斷。建議多詢問周邊仲介業者，搭配實價登錄資訊參考會更客觀。

台中登錄最貴豪宅… 陳幸妤買的

內政部不動產交易實價查詢服務網昨上線，也讓北、中、南最高總價的豪宅登錄物件曝光，分別是北市信義計畫區「冠德領袖」、台中市七期的「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區的「美術之星」。據了解，台中最高總價的「聯聚方庭」買家便是陳幸妤一家人，也是首位因實價查詢曝光的名人。

台中聯聚方庭 實價每坪56.5萬元

根據不動產實價查詢服務網資訊，台中市目前登錄最高總價的案件，落在台中市最燙金地段七期重劃區內的「聯聚方庭」大樓，總價八七五○萬元，登錄樓層卅七樓，坪數約一六八坪（含兩個車位），每坪登錄實價五十二萬元。

房仲表示，拆算車位後的每坪成交單價約五十六．五萬元，與目前業者銷售物件開價每坪五十五萬至六十五萬元，價差最大十三％。

台北最貴豪宅 價差25％也最大

至於台北最高總價物件，是信義計畫區松勇路五十三巷的「冠德領袖」，登錄總價兩億三八○○萬元，坪數一八三坪（含三車位），每坪登錄實價一三○萬元，買家是科技業人士。

房仲說，扣除車位拆算後，該物件每坪實際成交價約一六七萬元，與目前同社區銷售開價每坪二○○萬至二二○萬元差距不小，落差約十六．五％至廿五％。

高雄住宅類的最高總價物件，是座落在豪宅聚落美術館特區的大樓「美術之星」，登錄總價四五○○萬元，含車位共約一三六坪，每坪登錄實價卅三萬元。房仲表示，扣除車位拆算後，每坪單價約卅五萬元，與目前銷售物件開價每坪卅五萬至四十萬元，最大落差十二．五％。

2.5億透天店面 高雄登錄最高價

至於高雄登錄最高價的物件，是位於漢神巨蛋百貨商圈旁、崇德路上的透天店面，地坪二七○坪，申報總價約二．五億元；換算單坪地價約九十二．六萬元，與市價行情每坪九十萬至一百萬元相當。

台南市八月成交總價最高物件，是位於中西區的湖美別墅區，建物面積一○四坪的六房透天別墅，申報總價二九三八萬元。

政治大學地政系教授張金鶚表示，依照北、中、南總價最高三件登錄物件來看，其實是「開價嚇死人，成交笑死人」，尤其大多數人都認為北部房價較高，業者也抓住此心態，藉機漫天開價，而內政部網站公告資訊，似乎戳破業者的手法。

業者︰具完整參考性 至少要六年

實價登錄上路，業界幾乎一面倒的持正面看法，認為有助房市交易更合理，保障買賣雙方權益；但業者也認為，這項制度要建置到具有完整參考價值，至少要六年以後。

東森房屋董事長王應傑表示，每一棟房產都是獨立條件，也有賣方的需求，不可能像證券交易所般內容明確，但實價登錄至少是個重要的開始。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，目前公開的實價資訊，因扣除價格過高、過低或親戚間的買賣等資料，一些房價較高的區域，例如大安、信義區等，成交案件很容易因價格過高被篩選掉；短期價格變動較快的區域，也可能使檢核人員誤判為偏離行情而刪除。因此，要注意過度篩選造成區域行情被低估的可能。

不二價 緩解觀望症候群

另，為緩和房價透明引發的「價格觀望症候群」，包括遠雄、富邦、興富發、鄉林等上市建商及代銷業者也有因應之道，「不二價」銷售就是一例。

信義房屋企研室專案經理曾敬德建議，購屋者不妨掌握五大估價原則，包含從異求同、去頭去尾、附加價值、詢問專家、考慮時間差等。首先是依據路段、屋齡、樓層、面積等房屋條件，篩選類似的成交案例，避免以大樓行情與公寓相比，或拿套房單價與正常格局產品相比。

其次是排除極端值、考慮車位及屋況差異，車位價格是否拆分、屋況裝潢及有無頂樓加蓋等條件，往往扭曲房屋單價。另外，最好是搭配當地房仲的解說，多方探詢。

左手賣右手 作價登錄拉高價

實價登錄上路才兩個半月，已有投資客想出新花樣，利用「作價登錄」來拉高房價。

代書陳坤涵指出，最近投資圈盛傳透過實價登錄作價的手法，例如張先生擁有北市某條路上的房產物件十間，最近賣出一件，廿八坪公寓賣二二四○萬元，但事實上，張先生只是左手賣給右手，且原價僅約一六八○萬元，卻灌水二二四○萬元，並透過官方的登錄系統來「證實」這個交易價的可信度；未來張先生真要售屋時，買方查詢的登錄價就是二二四○萬元，等於全盤墊高手上物件的價格。且依現有稅制，張先生的移轉成本很低，墊高的價格足以讓他未來出脫房產獲利。

陳坤涵表示，這種「作價登錄」方式，比較適合手上物件在同一區域、或是同一棟大樓內的投資客，不適合分散投資或是自住客。

不過，根據房仲市場調查，投資客作價情況還是少數，大部分買賣紀錄還是從實登錄。住商不動產統計，實價登錄上路後，交易速度放慢下來，買賣方價格認知差距拉大，雖然看屋客看似增加，但交易狀況仍差強人意；第三季五都房屋銷售去化天數全面增加，其中，台北市增加九．八天，相對平穩的台南市也增加一．一天。

陳坤涵指出，民眾誤以為「實價登錄」就是「實價課稅」，也是交易緩慢的因素之一，政府應說明清楚，才能避免誤會。

北市一坪2.3萬？ 登錄錯很大

實價登錄查詢昨首次上路，不但網路嚴重塞車，登錄物件似乎也有出錯的疑慮。

雖然內政部地政司保證，北市每筆登錄資料均經過查證，但其中有一筆登錄資訊與市場行情落差太大，就是北市已登錄的五十八件中的第十三筆資料。單坪僅二．三萬元，於今年七月交易，位於北市信義區信義路五段一○一?一五○號，格局為兩房一廳一衛，交易總價三四九○萬元，交易單價僅兩萬三二○七元，建物移轉面積約一五○三．八一坪。

該筆登錄資料僅約周邊行情至少每坪一○○萬元起跳的二％；由於網站至截稿前還處於無法連線狀態，地政司也無法查詢，但房仲認為，應是登錄資料出錯。

　實價登錄昨（16）日上線首日，內政部查詢網路大當機，造成查價系統呈現一片混亂，根據目前已得知的資料來看，信義區、大安區仍是台北市房價最高路段，每坪單價均突破百萬元，據瞭解，信義、大安區交易買方均為國內上市電子公司董事長。

　此外，台中市成交最高一戶位於七期市政路，成交總價8,750萬元，據悉，該戶可能就是8月底傳出陳幸妤所買的「聯聚方庭」。

　「官方版」房價資訊16日凌晨12點正式上線揭露後，上網查詢流量瞬間暴增，內政部地政司查詢網路立刻掛點。這突顯出民眾不管要不要買賣房子，都相當關心自身物件的真正行情。

　根據內政部不動產交易實價查詢服務網揭露的資訊來看，台北市信義區及大安區仍是最貴的燙金路段，最高交易案件是位於信義區松勇路的「冠德領袖」，有1戶成交總價2.38億元，183.18坪、含車位每坪單價達129.9萬元，而買主正是之前傳出的研華科技董事長劉克振以科辰投資名義買下。

　另外，大安區最高價出現在忠孝東路三段，推測為SOGO復興館對面的豪宅案「朕廈」，該案屋齡為10年，根據揭露顯示，該案在今年8月有2筆過戶成交資料，分別為6樓雙拼78.07坪及56.98坪，成交總價分別為9,780萬元及7150萬元，合計共1.69億元，不含車位每坪單價約125萬元，根據謄本資料顯示，買方為同一人，據悉，買主為國內LED上市公司董事長。

　根據房仲業者指出，「朕廈」10年前預售價每坪約在50至60萬元，10年漲幅高達1倍，以該案目前揭露的實際成交價來看，與目前當地行情相去不遠。

　在台中市部分，有一戶成交最高總價8,750萬元位於七期市政路，推測為當地豪宅案「聯聚方庭」，該戶為167坪，含2個車位，不含車位每坪單價57萬元、含車位每坪單價則為52萬元，而該戶為39層樓的第37樓。而昨日揭露的實際成交價，更高於當初傳聞的7,000多萬元。

　此外，在高雄地區方面，高雄鼓山美術館園區，有1戶最高成交價達4,520萬元，該戶為135.05坪，位於27層樓中的第17樓，每坪含車位單價為33.6萬元，推測為當地的「美術之星」個案。房仲業者表示，「美術之星」屋齡為4年，預售時每坪開價約20萬元，若以揭露的成交價來看，短短4年漲幅達6至7成，目前該案有人開出每坪42萬元出售，顯示開價明顯高於實際成交價格。

政府刷掉物件達3成4 筆誤、親友買賣及排名前後2％的案件均刪除 數據代表性遭質疑

　實價登錄在地方政府大幅篩選異常數字下，截至昨日下午統計，八月份共有二萬七千餘件成屋交易與租賃案件登錄，但公布數僅一.八萬餘件，刷掉物件高達三成四。內政部地政司官員指出，制度剛上路，民眾或業者登錄時，不時有多個零或少個零的「筆誤」，以致數據差很大。且依機制對於排名前後二％的物件，也會被視為異常值，予以刪除。

　惟房仲業者進一步將地方政府公布的八月分不動產買賣件數，與登錄件數比對後，更發現揭露比率只剩五成，台北巿萬華區更降至十％左右，數據代表性實需加把勁。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，實價登錄自買賣案件完成登記後有一個月申報期限，另外政府查核人員會過濾案件。扣除價格過高、過低，並刪除親戚朋友間等買賣，但現階段揭露的資訊，僅占全台移轉量五成，明顯偏低，與民眾及學者的期待落差大。考量台灣都會區的建物型態多元，且個別條件差異大，要篩選出具代表性的物件行情，本來難度就很高，政府踏出這開創的第一步，絕對會對未來市場的健全化有極大貢獻。

　就資訊揭露狀況最低的台北巿分析，十二個行政區中，以萬華區資訊揭露比率最低，八月買賣移轉量五四○筆，實際揭露僅五十三筆，占比僅一成；內湖區、信義區、大安區資訊揭露分別也僅有二成二、二成三、二成七，均不到三成。

　鄉林集團董事長賴正鎰表示，實價登錄政策有助於健全房產市場，建立可靠的交易買賣制度。但是新制上路的前兩、三個月，很多買家不願意太早讓交易價格曝光，以致造成交易量減少的印象。

　遠雄企業團董事長趙藤雄說，房地產交易實價登錄是對的，但後面不要實價課稅。他認為，明年房市會比今年好。他強調，交易實價登錄，可健全房地產市場，並不會有房價下修一○％至一五％的問題。

　太子汽車敦南大樓上月三拍被國壽天價標走後，一舉推升敦南林蔭大道旁辦公商圈的資產價值！毗鄰辦公行情儼然躋身每坪「百萬俱樂部」，其中敦南摩天大樓26樓辦公室，將一舉突破100萬元大關、開出每坪108萬元底價，11月公開標售，單戶底價2.38億元，試探市場接受度。

　敦南二段辦公商圈的地標－敦南摩天大樓，辦公室身價，近幾年可謂每年節節攀升，從2010年每坪成交行情約85至86萬元，一直飆到2011年站上「9字頭」、達98萬元。

　2012年釋出市場供給稀有，直到最近國壽從三拍市場上，以91.385億元標走太子汽車敦南大樓，更使得敦南辦公室行情，已站上每坪平均135萬元，坐上敦南「樓王」寶座，自此也帶動附近辦公行情「惜售」，最近敦南摩天被1買家出價每坪108萬元收購，但屋主仍「惜售」。

　永慶房產集團將在11月13日公開標售敦南摩天的26樓辦公室，建坪約212坪，底價2.38億元；另外，還將標售敦北店面1戶、約154建坪，以及杭州南路醒吾大樓1戶273建坪的辦公室，同樣也是當天開標。主要是看好第4季游資充沛，辦公市場看好。

　永慶房產集團資產管理事業部協理黃增福表示，台北市第3季以來的商辦市場，受惠低利環境、壽險業加碼資金買進商辦的激勵，成交價量維持穩定成長。

　最新調查指出目前台北市商辦成交均價，已站上每坪70.0萬元大關，年漲幅達13％；至於平均每坪月租為2,031元，季減0.3％，平均空置率則為8.2％，較上季略升0.1％。

　黃增福分析，以敦南摩天大樓26樓辦公室來說，每坪月租約可達2,000元，依底價換算每年租金報酬率約2.2％，對於潛在買家來說，為地段稀有的優質商用不動產標的。

　台電今年首宗設定地上權標案－宜蘭礁溪，在地的蘭陽溫泉大飯店以3億6888萬餘元，溢價率達175％拿下標案，打敗國泰人壽的3億3千多萬元，令人意外。

　台電認為，礁溪競標狀況相當踴躍，緊鄰在旁邊的2號與3號空地，最快在明年第二季舉辦設定地上權標案，預估底標價格至少2億元。

　為改善台電經營績效並同步活化資產，台電規劃今年第一件設定50年地上權標案，落在宜蘭礁溪，面積為795.70坪，由於就在礁溪溫泉飯店一級戰區內，舉辦招商說明會時，就吸引不少開發商瞭解，昨日順利開標。

　台電表示，總計有5組人馬投標，蘭陽溫泉大飯店有限公司以3億6888萬餘元，取得標案，次高標為國泰人壽的3.3億餘元。

　另外3組投標廠商，包括由皇翔建設子公司普立斯國際開發股份有限公司、蘭陽海洋飯店以及麗寶建設子公司寶泰開發，據悉，投標金額不逾3億元。

　按照規劃，蘭陽溫泉大飯店必須在11月15日前繳交權利金，雙方將於30日正式簽約。

　有鑒於首宗設定地上權標案，投標狀況相當熱絡，台電規劃將宜蘭2號與3號基地一併釋出，傾向兩地結合成一標，合計面積高達2300坪，同樣設定50年地上權，預估底標逾2億元。

　台電認為，2號與3號基地登記使用地目為商業區，因此興建溫泉旅館或溫泉住宅都相當適合，按照作業流程，預計將在明年第二季之前招標。

　另外，景美廢塔地合建案，初步估計也會在明年分回住宅，台電將會以出租方式創造收益，預期約有2.2億元效益。

航空城啟動 桃園房市熱

行政院日前宣布啟動桃園航空城計劃，預估投入逾4000億元，加上國泰人壽取得桃園高鐵站專區開發權，引燃周邊房市買氣，除近鄰近航空城的中壢市受惠外，高鐵青埔特區更因交通建設利多，房價從去年初至今，至少漲3成，但房產業者透露，該區多為投資客炒作。

行政院將砸下4630億元啟動桃園航空城計劃，預估可創造2.3兆元經濟效應。國泰人壽也在上月標到桃園高鐵車站產業專區，預計投資逾200億元打造國際商城，估第1期將於2016年底營運，藉著航空城順風車，周邊建案近期均湧現看屋人潮。
如富旺國際在中壢市推出「新世紀」、「新世界」，2案合稱「hold住計劃」，因近大園鄉而受惠，目前成交達5成。富旺國際董事長林正雄說：「航空城議題每年都有，但現在終於進入實際開發程序，所以效益明顯發酵，目前買氣非常好。」
而青埔高鐵特區更是挾著機場捷運線、高鐵等交通利多，成為桃園推案火熱區。「太子馥」公開3個月已銷售9成、「東方明珠2」成交逾3成，近期將公開的「海德公園」還沒開始賣，已有不錯的看屋民眾與預約量。

「桃園航空城」周邊指標推案每坪房價達25萬
圓石灘廣告總經理蘇松稜認為，航空城屬未來開發的區域，短期尚無推案可能，目前議題發酵集中在青埔高鐵特區，在交通優勢下，該區去年推案每坪約15~18萬元，今年已漲至每坪25萬元以上。
永慶代銷協理何彥煒則表示，由於銀行信用管制沒有管到桃園，目前青埔特區幾乎全是投資客在買，該區房價從去年初至今，至少上漲3成，但該區機能尚不足，房價又已被投資客炒高，恐不適合自住買方。
五十甲廣告副總經理劉益民也透露，青埔特區目前房價甚至已比新北市林口、三峽還高，因多規劃大坪數，買方多屬投資客。

大竹還有1字頭
新理想行銷總經理黃正忠指出，桃園房市過去以自住客為主，現投資客增加，目前青埔高鐵特區每坪開價從25萬元起跳，又多為50~100坪的產品，已無首購族的推案。
黃正忠建議民眾若想沾高鐵特區的邊，但又有預算考量，可考慮與桃園市、青埔特區交界的「大竹重劃區」，該區目前還可見1字頭推案。

實價登錄在地方政府大幅篩選異常數字下，截至昨日下午統計，八月份共有二萬七千餘件成屋交易與租賃案件登錄，但公布數僅一.八萬餘件，刷掉物件高達三成四。內政部地政司官員指出，制度剛上路，民眾或業者登錄時，不時有多個零或少個零的「筆誤」，以致數據差很大。且依機制對於排名前後二％的物件，也會被視為異常值，予以刪除。

　惟房仲業者進一步將地方政府公布的八月分不動產買賣件數，與登錄件數比對後，更發現揭露比率只剩五成，台北巿萬華區更降至十％左右，數據代表性實需加把勁。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，實價登錄自買賣案件完成登記後有一個月申報期限，另外政府查核人員會過濾案件。扣除價格過高、過低，並刪除親戚朋友間等買賣，但現階段揭露的資訊，僅占全台移轉量五成，明顯偏低，與民眾及學者的期待落差大。考量台灣都會區的建物型態多元，且個別條件差異大，要篩選出具代表性的物件行情，本來難度就很高，政府踏出這開創的第一步，絕對會對未來市場的健全化有極大貢獻。

　就資訊揭露狀況最低的台北巿分析，十二個行政區中，以萬華區資訊揭露比率最低，八月買賣移轉量五四○筆，實際揭露僅五十三筆，占比僅一成；內湖區、信義區、大安區資訊揭露分別也僅有二成二、二成三、二成七，均不到三成。

　鄉林集團董事長賴正鎰表示，實價登錄政策有助於健全房產市場，建立可靠的交易買賣制度。但是新制上路的前兩、三個月，很多買家不願意太早讓交易價格曝光，以致造成交易量減少的印象。

　遠雄企業團董事長趙藤雄說，房地產交易實價登錄是對的，但後面不要實價課稅。他認為，明年房市會比今年好。他強調，交易實價登錄，可健全房地產市場，並不會有房價下修一○％至一五％的問題。

價值高達15億的黃金地，卻淪為年收入大約為1千多萬元的停車場，不但有礙地方發展，且也影響鄰近里民出入及突發事件緊急救護的安全議題；立委林鴻池、百壽里里長林華偉、中油公司副總陳明輝、中油土地規劃利用小組執秘李華芍等16日召開中油板橋油庫土地說明記者會。

林委員表示，近年來該土地附近的區域，發生火災時，消防車、救護車無法及時趕赴現場救援，導致延誤搶救的黃金時機，里長、里民多次陳情，希望能先行打通2條計畫道路，來消除里民的恐懼。

　　

林鴻池指出，占地3500坪的黃金地，若採合建分屋或設定地方上權方式來開發，預計土地開發後可挹注中油15億，但如今卻成為停車場，年收入大約為1千多萬元。林委員強調，目前政府希望國營事業能多採取土地活化政策，而中油公司應該讓可開闢土地進行活化，除了可以讓中油獲得更多的資金來補足缺口，更可避免影響地方發展機會，中油板橋油庫土地開發，可能讓附近區域的老舊公寓獲得都市更新的機會，期盼中油公司來響應政府政策、聽見百姓聲音，早日完成中油板橋油庫土地開發案。

中油公司陳副總表示，中油會針對林委員與附近里民關注的板橋油庫土地案，積極努力來進行招商開發動作，如果順利的話，預計明年9月將招標完成。百壽里里長林華偉則建議一切應以地方安全為前提考量，建議先行開通中油板橋油庫土地的臨時道路，來連接附近區域道路，讓里民有回家的安全路走，而不再受道路阻礙的因素所影響。

不動產交易實價查詢今天上線，新北市成交高點仍落在新板橋車站特定區豪宅群。房仲說，因利率低，新板特區投資客惜售。

房仲業者表示，目前，新板橋車站特定區的房價，有產品開出每坪新台幣七十五萬至八十萬元左右，不過，實際成交價約在六十萬元上下，高樓層住宅可以上達七十萬元。

依照查詢服務網登錄現況，新北市行情熱門的新板特區，登錄最高的成交案件為七千三百多萬元，扣除車位，每坪約五十六萬元。

新北市豪宅群聚位於新板特區周邊，中山路與縣民大道之間的漢生東路，短短三百公尺就有十家房仲業，還不包括周邊文化路、民權路的房仲。

豪宅區延伸至區運路、新府路，房屋仲介經理人官志凱分析，房價高低還是要看建設公司推出的產品與樓層，「有時候，差一條路就差很多」。

雖然特區周邊房仲雨後春筍，但多數業者產品並不鎖定豪宅；經理人分析，目前低利率時代，投資客沒有利息壓力，所以惜售，供給面縮小。

房仲說，新板特區新成屋交易價格，「實際只有建商才知道」。至於交屋後拋售的成屋不多，但仍有房仲業者聯合作業，在豪宅周邊人行道擺桌子專營。實價登錄使消費者有更多成交案例可供查詢，官志凱說，產品的個別規格、格局、面向、屋齡等，都可能影響房價，加上個資法限定不會公布交易細項，所以，對購屋者的參考價值，以及對房市漲跌還要觀察。

房屋實價登錄今天首日上線，雖然網路塞爆很難查詢，根據部分實價登錄資料顯示，台北豪宅開價略偏高，中、南部的大坪數豪宅則與市場開價持平。

以台北市信義計畫區內松勇路段成交案為例，實價登錄案件登記的含車位每坪約新台幣一百卅萬元，不含車位每坪一百六十五萬元。

根據房仲的資料，市場當初不含車位開價每坪約兩百萬元到兩百廿萬元，每坪價差約卅五萬元到五十五萬元。

豪宅群聚的台中市西屯七期重劃區，市政路路段最高成交總價為八千七百多萬元，含車位每坪約五十二萬元，推算不含車位每坪約五十五萬元。

房仲資料顯示，市場開價不含車位每坪約五十五萬到六十五萬元，相當接近實價。

在南部豪宅方面，位於高雄市鼓山區美術館園區的美術東四路，最高成交價案件達四千五百萬，含車位每坪單價約卅三萬元，推算不含車位每坪約卅五萬元。

房仲資料顯示，市場開價不含車位每坪約卅五萬元到四十萬元，與實價相去不遠。

根據台北市地政局的資料顯示，截至九月十一日止，台北市已完成申報登錄的高價位住宅買賣案件分別位於大安、信義及士林等行政區，移轉面積區間為九十五坪至一百八十三坪，總價區間為九千八百萬元至兩億三千八百萬元，單價區間則為每坪一○四萬至一百卅萬元間。

其中，最高交易總價(含車位)兩億三千八百萬元，換算單價(含車位)每坪為一百卅萬元，位於信義區松勇路。

房仲表示，豪宅價格的差異性高，還需要更多資料佐證，有時候受到屋況、座向、有無看到福地等影響，若日後有更多參考案例集中在某價格帶，就代表市場接近那個價格；日後在資料更多的情況下，開價和成交價會更接近，買賣雙方不須再浪費時間折衝。

房仲強調，豪宅畢竟是稀有個案，其實一般購屋人最希望看到更多標準三房中古屋價格，那才是一般大眾心中衡量房價的一把尺。

年輕時第一份工作是投身房仲業，接著跨入代銷再開設建設公司，富旺董事長林正雄強調，土地非常可愛，是可大、可小、可長、可短的投資標的，搭上「桃園航空城」順風車，富旺擁有20億元「Hold住計劃」及大園工業區4700坪土地，估計可創造7億元淨利。

林正雄說，今年在桃園推出「新世紀」、「新世界」建案合稱「Hold住計劃」總銷20億元，可創造5億元淨利，另外，擁有桃園大園工業區4700坪的土地，以目前市價總計約可獲利2億元以上，建案及工業用地可創造7億元淨利。

他表示，未來營建開發重心將擺在桃園，「桃園有航空城、桃園機場藍線、高鐵青埔特區等重大建設加持」，將吸引許多首購族進駐。

為提升國內經濟，行政院宣布啟動桃園航空城計畫，預估投入4630億元預算，在2030年前，將桃園機場打造成東亞樞紐，機場年客運量提升到7500萬人次規模，預估可創造2.3兆元的經濟效應與840億元稅收，並增加26萬個工作機會，這一個「跨世紀的國家級旗艦建設計畫」，協助地方解決桃園航空城開發及機場周邊都市計劃，更加創造周邊工業區廠房及員工住宅等需求。

富旺今年於桃園大園最近的中壢推出「Hold住計劃」雙個案，總銷20億元，目前銷售量已達5成，預計後年可完工入帳高峰，估計有5億元淨利；去年已陸續在桃園、新竹、台中等地購入多筆土地，明年將按原計劃推出多件建案，未來推案將鎖定台中以北的精華地段。

富旺在桃園航空城附近的大園工業區的土地9300坪，今年處分了一半(約4655坪)，獲利0.82億元將在第3季入帳，明年再處分剩下的一半，以目前市價約每坪13萬元，比當初取得成本每坪5.8萬元高出1.2倍，在航空城的效應下，該土地價值還在繼續提高中，預計在明年第2季後處分，約可獲利2億元以上。

房屋實價登錄今天首日上線，雖然網路塞爆很難查詢，根據部分實價登錄資料顯示，台北豪宅開價略偏高，中、南部的大坪數豪宅則與市場開價持平。

以台北市信義計畫區內松勇路段成交案為例，實價登錄案件登記的含車位每坪約新台幣130萬元，不含車位每坪165萬元。

根據房仲的資料，市場當初不含車位開價每坪約200萬元到220萬元，每坪價差約35萬元到55萬元。

豪宅群聚的台中市西屯七期重劃區，市政路路段最高成交總價為8700多萬元，含車位每坪約52萬元，推算不含車位每坪約55萬元。

房仲資料顯示，市場開價不含車位每坪約55萬到65萬元，相當接近實價。

在南部豪宅方面，位於高雄市鼓山區美術館園區的美術東四路，最高成交價案件達4500萬，含車位每坪單價約33萬元，推算不含車位每坪約35萬元。

房仲資料顯示，市場開價不含車位每坪約35萬元到40萬元，與實價相去不遠。

根據台北市地政局的資料顯示，截至9月11日止，台北市已完成申報登錄的高價位住宅買賣案件分別位於大安、信義及士林等行政區，移轉面積區間為95坪至183坪，總價區間為9800萬元至2億3800萬元，單價區間則為每坪104萬至130萬元間。

其中，最高交易總價(含車位) 2億3800萬元，換算單價 (含車位)每坪為130萬元，位於信義區松勇路。

房仲表示，豪宅價格的差異性高，還需要更多資料佐證，有時候受到屋況、座向、有無看到福地等影響，若日後有更多參考案例集中在某價格帶，就代表市場接近那個價格；日後在資料更多的情況下，開價和成交價會更接近，買賣雙方不須再浪費時間折衝。

房仲強調，豪宅畢竟是稀有個案，其實一般購屋人最希望看到更多標準三房中古屋價格，那才是一般大眾心中衡量房價的一把尺。1011016

內政部不動產交易實價登錄查詢系統今天凌晨正式開放民眾查詢，但由於欲查詢民眾太多造成系統不穩定，出現當機線向，內政部地政司表示，從昨日凌晨開放查詢後，瀏覽人次從凌晨的200多人、增加至今天上午9點鐘的約7000人，系統在瀏覽人數多的時候，斷斷續續出現當機狀況，已派人了解網站運作狀況。

從8月實價登錄上路到上週五為止，全國買賣移轉棟數約7.3萬筆，已實價登錄筆數約5.9萬筆，今天內政部共提供1.6萬筆資料提供查詢，此次以新北市可供查詢物件最多。

而以供查詢的資料來看，台北市最高價落在信義區松勇路段、總價2億3800萬元的住宅大樓奪冠，但隨後消息曝光，經過市場查證後發現，該案件當初同地段開價每坪約200萬元，對照實價登錄案件的扣除車位每坪165萬元，每坪價格落差達約35萬元。

至於大安區最高價，每坪單價124.76萬元，買方是「雙拚」一次買2戶，一個是9700萬 一個是7150萬，換算下來每坪124.76萬元，該建案屋齡有10年，當初每坪開價50-60萬元。

台北市地政局表示，目前所公布的資料由於去除區域最高價，以及特殊買賣、如親友之間交易或公共設施建坪等，因此提供查詢的房價資訊，與市場行情相去不遠；而此次北市不動產買賣共有780筆資料供查詢，地政局表示，扣除特殊狀況買賣，所提供的查詢資料筆數，約占整體交易物件的8成以上。

台北高等行政法院日前針對中科四期「開發許可」一案，判決撤銷訴願決定及全案開發之許可，創下國內首宗撤銷開發許可的案例，提起訴訟的農民與律師則要求「立即停工」。由於這次判決異於先前兩次判決，國科會表示「訝異」，將向最高法院提出上訴，國科會主委朱敬一並親自撰文，呼籲「期待二林園區是最後一個環保與開發的爭議」。

　對於這項訴訟案件，我們認為台北高等行政法院的判決理由確有若干值得商榷之處。就已經提出「中科四期二林園區轉型規畫」的國科會而言，我們建議應該藉由上訴的機會，釐清外界與當地農民所關切的問題，進一步開創兼顧園區轉型與生態環境的成功模式。

　首先，高等行政法院判決理由之一是，內政部早在2005年間就已知悉二林鎮為地層下陷區，依當時的有效法規規範不得開發供科學園區使用，但內政部仍准許二林園區的開發許可，違反區域計畫法第15條之2第1項第2款有關規定。惟事實上，內政部對於此案採取「區域計畫委員會專案小組會議」與「環保署環評審查委員會」併行審查之方式，進行審議，最後有條件通過環境影響評估審查。整個過程中，以台灣當前嚴苛的環評審查模式，必然曾經針對國土利用、地層下陷問題與對農業影響問題進行激烈討論，加上中科四期原本要作為光電園區，如今轉型為精密機械園區之後，用水量將由16.5萬噸大幅減少到2萬噸，應可大幅降低地層下陷之疑慮。如今台北高等行政法院認定未審酌審查委員針對農業影響及地層下陷所提的專業意見，是否適宜，不無斟酌餘地。

　同時，高等行政法院判決認為，開發許可如經撤銷確定，因八成土地都是台糖、台電及彰化農田水利會所有，取回徵收補償金應無困難，中科局實際損失有限，且該損失與國土利用和永續發展等重大公益比較，更顯微不足道。這樣的理由，固然是以糧食安全和永續發展為考量，但卻顯然地忽略「經濟與環保並容」的正面思考。特別是台灣精密機械產業2011年產值達9,600億元，今年可望正式突破兆元大關，成為台灣另一個新兆元產業；中部地區原本就是台灣精密機械產業重鎮，當地已形成完整的上下游供應鏈，中科四期之推動將有利於創造更完整的群聚效應。

　尤其對彰化縣而言，雖然是農漁業大縣，但是人口外移嚴重，若能促成中科四期吸引沒有環境汙染、亦無大量耗用水電資源之虞的精密機械產業進駐，並形成完整的供應鏈，不但將為彰化縣創造大量就業與稅收，對促進彰化縣之經濟轉型也將發揮極大的貢獻。如今，法院撤銷中科四期「開發許可」案的損失，絕對不只是中科局的損失，而是彰化縣縣民與經濟轉型的損失。

　綜合言之，類似中科四期這樣的開發案件，行政機關若已依法完成週詳評估，則司法部門除非具備充分理由，實不宜另外由法官憑著一己之見加以置喙，紊亂行政、司法之間的權力分際。為了台灣的長遠發展，執政當局應正視此種不正常現象的存在，設法協調化解。

　於此同時，我們認為國科會必須在未來上訴的過程中，提出充分之數據與證據，詳盡說明「園區轉型規畫」對國土利用、糧食安全與永續發展的影響，以及減輕環境負荷的具體規劃內容，如此才能爭取當地民眾的認同。其中，對於水資源利用問題，既然預估園區仍有用水缺口，仍有必要借調農業用水使用，就必須具體闡釋園區供水管理制度，以及配合農民灌溉習性的運作模式，以排除農民抗議「搶水」的疑慮。在廢水放流問題上，當地農漁民擔心濁水溪的生態基流量嚴重不足，若排入重金屬廢水，勢必對引水灌溉的瓜田、稻田、魚塭造成嚴重衝擊；對此，國科會有必要採取「最佳可得技術」進行設廠規劃，建置最先進的廢污水再生利用系統，才能化解農民的疑慮。

　最近行政院已提出「農業黃金廊道」方案，在雲林與彰化發展農業節水生產專區、樂活示範區、農業高科技化，將輔導種植省水耐旱作物、設立植物工廠與太陽能供電溫室等。對於可能受中科四期影響的農業區域，我們提醒國科會應與農委會合作，儘快與當地農民及地方政府溝通，提出協助農民與農業轉型的策略和應有的配套措施，從而達到使中科四期與農業發展、生態環境「雙贏」的共生模式。

預期會造成房市殺傷力的實價登錄政策，對台中房市並未出現拋售潮，反而在北部建商、壽險集團搶進台中、加上QE3利多刺激下，包括7期豪宅，5期、12期換屋族市場，新光重劃區、南區首購市場，紛紛逆勢開出紅盤。

　實價登錄資訊揭露正式上線，7期新市政中心目前登錄的豪宅件數並不多。住商不動產台中朝富店長陳俊雄表示，實價登錄8月上路以來，台中房市買賣移轉數約下滑10％；春耕房屋新市府店副總經理賴建道則認為，透明的資訊未來反將加速房屋去化速度。

　寶輝建設總經理蘇良智表示，實價登錄資訊揭露正式上線後，對台中7期豪宅「品牌建商」是一項優勢，具有稀有性的精品豪宅，其價格遠遠超過區段均價，更顯示其資產布局價值。

　台中代銷業者表示，7期豪宅在928檔期及大陸十一長假期間，台商返鄉潮帶動下，銷售量紛創佳績，如「寶輝秋紅谷」預售案銷量已達6成；「由鉅大謙」、「聚合發獨秀」、「聯聚方庭大廈」、興富發「國家1號院」來客量與成交量明顯增加。

　據悉，原本抱持觀望的7期「聯聚保和大廈」及「精銳音悅廳」豪宅預售案，有機會提前於第4季登場。

　在首購市場部分，隨著74號快速道路通車，為新光重劃區、廍子區及10期帶來大利多，目前每坪單價在12.5萬至17萬元間，屬於落後補漲區，上市建商如太子、總太、坤悅、櫻花、麗寶集團旗下的名軒、裕國等，甚至北部代銷龍頭海悅廣告，都看好上述區域的發展潛力。

　台中代銷業者表示，新光重劃區首購市場「熱到不行」！其中，「坤悅淳境」上周店面與住宅均熱銷，單周進帳近1.1億元；而大毅「植幸福」、櫻花「村上森」同樣熱銷；至於廍子段的「總太青境悅來」潛銷期突破5成。

中台灣精密機械園區一地難求，嘉義大埔美精機園區一期開發區172公頃用地，在精機大廠爭相搶購下、早已銷售一空。嘉義縣政府表示，大埔美精機園區一期原先保留的3筆坵塊，總面積共16.61公頃、約5萬餘坪的生產事業用地，即日起至11月15日將公告預售、開放受理申請，預期將吸引許多精機大廠搶購。

　由嘉義縣政府自行開發的大埔美精密機械園區一期用地，目前包括程泰、亞崴、高鋒、和大，以及光學相機大廠台灣佳能、線上傳動滾輪元件大廠上銀科技等81家廠商進駐，其中3家已生產營運。

　嘉義縣政府表示，大埔美精密機械園區位於國道三號交流道旁，區位條件優異，價格較鄰近工業區更具吸引力，可在極短時間內提供建廠，符合機械業者需求。

　嘉義縣政府進一步表示，大埔美精機園區開發完成、以及大型指標廠商進駐後，將帶進協力供應體系，形成完整的機械業供應鏈及群聚，嘉義精密機械園區聚落指日可待，機械產業勢將延續成長力道，成為國際間舉足輕重的機械生產重鎮。

不動產交易實價查詢服務網昨天上線，台中成交總價最高為八七五○萬元，含車位價格為每坪五十二萬元，地點位在七期市政路，該路段高總價建案即為「聯聚方庭大廈」高樓層。巧合的是，前總統陳水扁女兒陳幸妤，八月也買下「聯聚方庭」，總價八八○○萬元。

　房地產實價登錄的第一天，預期會造成房市殺傷力的實價登錄，在中部房市並沒有出現拋售潮。

　中部仲介業和建商樂見交易透明化，七期新市政中心登錄的豪宅件數不多，只有市政路上開出每坪五十二萬元成交豪宅個案。

　台中市府地政局長曾國鈞表示，台中市可以上網查詢的買賣案件約兩千多件，但因為上網查詢人數太多，造成網站癱瘓，而以實價登錄來比較，和市價的交易差不多。

　台中成交總價最高位於七期市政路，房地產業者從資料顯示，市政路的建案中，房價能賣到八千多萬的房子，只有「聯聚方庭大廈」。而這棟豪宅八月才因陳幸妤購屋引起轟動。

　陳幸妤買在第卅七層樓、一百卅坪，視野極佳黃金地段，總價八千八百萬元，房子登記在陳幸妤和三名兒子趙翊安、趙翊廷、趙翊佑名下，向銀行貸款六千七百萬元。

　「聯聚方庭大廈」九十七年推出時一坪卅七到四十九萬。去年八月完工，成屋價格更上揚，現在漲到五十五到六十八萬。

　目前住在高雄的陳幸妤，因為弟媳黃睿靚娘家也住在七期，考量孩子就學問題，以地利之便首選七期。

　住商朝富店店長陳俊雄表示，實價登錄八月實施後，台中房屋買賣移轉約下滑一○％左右。而春耕房屋新市府店副總賴建道認為完全不受影響，透明資訊還能將加速房屋去化速度，在北部建商、壽險業南下高價搶地、港商有意進駐下，預售房市反而逆勢開出紅盤。

　寶輝建設總經理蘇良智表示，台中七期一線建案的高度品牌化，對於「品牌建商」也是另一個優勢，顯出資產布局價值。新市政中心預售豪宅在九二八及台商十一返鄉潮帶動下，看屋人數激增。

內政部不動產交易實價查詢服務網昨上線，也讓北、中、南最高總價的豪宅登錄物件曝光，分別是北市信義計畫區「冠德領袖」、台中市七期的「聯聚方庭」，還有高雄美術館特區的「美術之星」。據了解，台中最高總價的「聯聚方庭」買家便是陳幸妤一家人，也是首位因實價查詢曝光的名人。

台中聯聚方庭 實價每坪56.5萬元

根據不動產實價查詢服務網資訊，台中市目前登錄最高總價的案件，落在台中市最燙金地段七期重劃區內的「聯聚方庭」大樓，總價八七五○萬元，登錄樓層卅七樓，坪數約一六八坪（含兩個車位），每坪登錄實價五十二萬元。

房仲表示，拆算車位後的每坪成交單價約五十六．五萬元，與目前業者銷售物件開價每坪五十五萬至六十五萬元，價差最大十三％。

台北最貴豪宅 價差25％也最大

至於台北最高總價物件，是信義計畫區松勇路五十三巷的「冠德領袖」，登錄總價兩億三八○○萬元，坪數一八三坪（含三車位），每坪登錄實價一三○萬元，買家是科技業人士。

房仲說，扣除車位拆算後，該物件每坪實際成交價約一六七萬元，與目前同社區銷售開價每坪二○○萬至二二○萬元差距不小，落差約十六．五％至廿五％。

高雄住宅類的最高總價物件，是座落在豪宅聚落美術館特區的大樓「美術之星」，登錄總價四五○○萬元，含車位共約一三六坪，每坪登錄實價卅三萬元。房仲表示，扣除車位拆算後，每坪單價約卅五萬元，與目前銷售物件開價每坪卅五萬至四十萬元，最大落差十二．五％。

2.5億透天店面 高雄登錄最高價

至於高雄登錄最高價的物件，是位於漢神巨蛋百貨商圈旁、崇德路上的透天店面，地坪二七○坪，申報總價約二．五億元；換算單坪地價約九十二．六萬元，與市價行情每坪九十萬至一百萬元相當。

台南市八月成交總價最高物件，是位於中西區的湖美別墅區，建物面積一○四坪的六房透天別墅，申報總價二九三八萬元。

政治大學地政系教授張金鶚表示，依照北、中、南總價最高三件登錄物件來看，其實是「開價嚇死人，成交笑死人」，尤其大多數人都認為北部房價較高，業者也抓住此心態，藉機漫天開價，而內政部網站公告資訊，似乎戳破業者的手法。

不動產交易實價查詢服務網今天起開放查詢，台中市的房產業者都說，實價登錄有助房價透明化，對台中房市影響不大。

內政部「不動產交易實價查詢服務網」今天起正式開放查詢8月分的不動產買賣、租賃及預售案的成交資訊。

台中市的房屋仲介及建商對於實價登錄正式開放查詢都表示，樂見交易的透明化，至於七期新市政中心目前成交登錄的豪宅件數並不多，僅位於七期市政路上的豪宅開出每坪新台幣50萬元的成交紀錄。

住商不動產朝富店店長陳俊雄表示，實價登錄的實施對投資者較有疑慮，但對買方就有具公信力的參考價格，7月以來，台中市房屋交易約下降1到2成，但現在因利率維持穩定，房市有回溫。

春耕房屋新市府店副總經理賴建道指出，實價登錄對台中市房市完全不受影響，對豪宅客戶來說，反而覺得有明確的參考數據。

陳俊雄及賴建道都說，台中市房價的開價與實際成交價格差距不大，議價空間約在5%到10%之間，沒有北部落差很大的現象出現。

對建商而言，鄉林集團董事長賴正鎰說，實價登錄讓房價透明化，政策上路對近兩月的房市整體表現利多於弊，他以鄉林皇居建案為例，光是上週就賣出11戶。

深耕七期豪宅的寶輝建設總經理蘇良智表示，實價登錄資訊正式上線後，對於已具品牌的七期豪宅一線建商也是另一項優勢，具稀有性特質的精品豪宅，其價格絕對遠遠高過區段均價，更能彰顯資產布局價值。

國泰建設（2501）高雄布局再下一城，昨（16）日以8.05億元買進一筆位於捷運凹子底站出口旁土地、共590坪，每坪單價達136.3萬元，屬區域高價，未來擬建精緻住宅；國建分析，高雄持續建設腳步、產業也不斷升級，後續發展不看壞。

國建昨日買進的土地，位於高雄左營博愛路上，周邊有大型公園，也屬高雄近日豪宅聚落農16特區。國建在今年的329檔期時，曾於博愛路推出一筆建案「YOO馥建築」，當時兩周就賣掉七成、還封盤漲價，創高雄預售市場紀錄。

國建指出，昨日買進的土地離「YOO馥建築」約2公里，因該案的熱銷，讓國建對高雄房市更有信心，尤其是好地點的案子後續市況仍有可期。

雖然這筆土地每坪單價達136.3萬元，屬區域高價，但因土地使用分區為住五、容積率有420%，加上區域房價也不低，國建預期全案仍有合理利潤。只是目前地上的透天建物仍有租約，要陸續中止，加上後續的規劃、設計、請照，推案時程仍難確定。

今年以來，國建已陸續買進3筆土地，都在台中與高雄，共砸逾23億元，國建強調，其實也很積極尋覓台北的土地，但因台北素地難求，要買到好地並不容易，後續獵地腳步仍是北中南並重。國建股價昨漲0.15元、收13.7元。

近來高雄房市頗熱，除在地建商京城持續加碼之外，興富發、國建等業者也積極獵地。

停業13年的梨山賓館經梨山賓館股份有限公司取得OT案，並斥資台幣1億元裝修後，預計將於11月取得旅館營運執照，並於12月9日正式開幕；這是繼台北圓山飯店、高雄圓山飯店之後的又一宮殿式旅館。梨山賓館公司將以「全台最低價蔣公行館」為賣點，全力搶攻國旅與外人來台旅遊度假住房商機。

　梨山賓館總經理鄭世元昨（16）日表示，梨山賓館重新開幕後首年住房率目標在75％、平均房價3,680元，年營收目標約1億元，希望3年可打平。

　奉先總統蔣公之命建於民國48年、並於54年啟用的梨山賓館，地處中橫公路84K公里處，是台灣山區最高的宮殿式休閒渡假旅館。受到921地震衝擊，加上中橫公路中斷而歇業，交通部觀光局參山國家風景區管理處，為提振台灣觀光產業，同時照顧山區民眾，花費上億元整治當地周遭環境，並重新打造梨山賓館，再以OT方式委外經營。

　整修完成後的梨山賓館，扣除辦公和服務人員的休息空間，對外營運總共有97房間，分別是景觀房、雅緻房、蜜月房、泰雅房、家庭房、豪華房及總統房等。

　鄭世元表示，位在高海拔地區的梨山賓館首年並不會強打陸客市場，首年營運60％客源將以國民旅遊市場的國人為主，另外30％?40％則是港澳星馬來台旅行的觀光客。

　過去梨山地區一年觀光人潮最高曾達40萬人次，921震後僅剩5、6萬人次，梨山賓館的重新啟動營運，是否能成為帶動當地觀光產業振衰起蔽的火車頭，業已引起在地觀光產相關業高度重視。

內政部不動產交易實價查詢服務網昨天正式開放查詢，高雄市美術館地區房價最高，每坪接近四十萬元。高市建築投資商業同業公會理事長陳武聰表示，實價登錄後，房價透明化，有助房市正常交易。但今年以來土地飆漲，美術館地區大樓第一排成交價約在卅八萬元，未來降價空間不大。

　陳武聰說，高市美術館地段土地日前成交每坪二三○萬元，創下高雄市天價。之前最高每坪約在一五○萬元，一下子飆漲這麼多，讓建商成本增加，未來房價恐怕每坪要維持在四十萬元的高檔價格。

　他指出，高雄今年開始土地價格平均飆漲三、四成，美術館地段尤其熱門，當地幾乎沒什麼空地可買賣，因此價格「水漲船高」。當地房價第一排、高樓層成交價約卅八萬元，第一排低樓層也在卅萬元左右；第二排可以看到愛河、柴山的景，房價也從幾年前的十幾萬元漲到廿六萬元。

　陳武聰也是隆大營建的董事長。他表示，以多年觀察高市整體合理房價，市區大樓每坪廿二萬元到廿八萬元間，郊區大樓每坪十四萬元到十五萬元；市區透天厝在三千萬元，郊區一千二百萬元以上。

　他說，高雄建商不樂見於土地飆漲，因對建商不利，對高雄房地產市場亦不健康，會導致建築成本提高。民眾不見得願意買高房價產品，就像「牛肉麵一直漲，乾脆吃陽春麵就好」的道理。

高雄市政府地政局統計，今年到9月房地產成交件數比去年同期略少。建築開發業者認為，實價登錄對市場交易無明顯影響。

高雄市建築開發商業同業公會總幹事林佩樺受訪表示，建商也樂見推動房市交易實價登錄制度，有助於縮減價差，也可免於業者漫天喊價。

不過，她也認為房市買賣雙方要參考登錄的房價，也要考量樓層和屋況新舊等因素。

地政局地價科指出，8月實價登錄件數有1517件，實際揭露1020件，揭露比率67%，其中刪除了特殊交易案例，以免干擾市場價格。

不動產交易實價登錄8月上路，地政局統計，8月交易件數是3429件，還比去年同期的3370件略多，顯示不動產交易並未受新制上路的衝擊。

地政局統計今年到9月，高雄市的不動產交易量是3萬5191件，比去年同期3萬5622件略少。

高雄市建築開發商業同業公會理事長陳武聰表示，高雄市的不動產價量控制得宜，沒有大起大落的情形。

不動產實價登錄交易資訊今天起可上網查詢，高雄市建築投資開發商業公會理事長陳武聰表示，有助於縮減參考價差。

為讓房地產價格透明化，做為買家的參考，不動產實價交易資訊8月起施行實價登錄制度。

市府地政局地價科長許明斌說，8月份，高雄市受理房地、土地交易實價登錄共有1517件，今天起民眾可以上網查詢，作為買賣參考。

他說，為輔導業者實價登錄，市府多採主動通知方式，催促地政士或不動產經紀業者在期限內辦理登錄，以免受罰。許明斌說，目前公開實價登錄的案例有限，他相信交易量增加後，資訊更多元豐富，參考值會更精確。

陳武聰受訪時不諱言，過去有業者抬高房市行情，結果落得「開價嚇死人、成交價笑死人」的下場。他表示，實價登錄制度有助於穩定房地產市場的價格，業者不漫天喊價。

陳武聰指出，實價登錄制度固然可以讓買賣方參考訂價，不過也建議民眾要多做功課，畢竟在100公尺範圍內的標的有屋齡、樓層不同的價差，實價登錄未必百分百準確。他也說，房價的議價空間大約1成，高雄絕不會有3成議價空間的情形。

他指出，目前高雄市的房市以美術館開發區和農16開發區的行情較高，住宅15樓以上，每坪均價約新台幣23萬元以上；如果民眾要購買較低廉的住宅，建議選擇市區二手屋或是郊區。
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不動產交易實價登錄實施後，花蓮地區房屋交易成交量比實施前約減少2成，不動產仲介業者認為，房市將逐漸轉為買方市場。

花蓮縣不動產仲介業經紀商業同業公會理事長鍾換仁今天表示，不動產交易實價登錄制度實施後，業界多認為房價透明化比較能遏阻炒作房價，對於買主確實比較有利，房市也將逐漸轉向買方市場。

鍾換仁實際觀察最近花蓮地區的房屋交易情形後發現，實價登錄制度實施後，買主有更多翔實的交易申報資料可以參考，掌握房價資訊的程度加強，導致房屋交易成交量受到影響而明顯減少，凸顯出買方主導市場的趨勢。

據花蓮仲介公會的統計顯示，實價登錄制度實施後，花蓮地區的房屋交易量比實施前約減少2成，明顯受到實價登錄制度實施的影響。

雖然實價登錄制度對買主有利，但鍾換仁在分析最近的房屋交易個案後卻發現，買主最大的困擾，還是銀行貸款成數不高及自備款不足的問題。

鍾換仁表示，以前未實施實價登錄時，為配合買方自備款不足的問題，多採取「灌水多報」的手法做高成交金額，才能拉高銀行的貸款金額補足自備款不足部分，但實價登錄實施後，成交金額已無法灌水，買方的自備款負擔加重，有不少個案因為無法向銀行多貸到錢，最後不得不解約。

鍾換仁並指出，實價登錄實施後，買方產生房價因透明化會下滑的預期心理，造成成交時間往後遞延的現象，也導致整體成交量受到影響，這也是房市漸轉向買方市場的徵兆。
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台電積極活化資產，昨（16）日標售位於宜蘭礁溪火車站前的795.7坪土地之地上權，吸引國泰人壽、皇翔、麗寶、昇?昌等5家A咖業者投標，最後由蘭陽溫泉大飯店得標，權利金高達3.69億元，僅略高於國壽出的3.3億元，未來將興建溫泉飯店。

台電昨（16）日標售宜蘭礁溪土地之地上權，權利金標脫價高達3.69億元，創台北市以外之地上權的新高價。

銀彈充沛的國壽近來稱霸不動產標售市場，先後拿下三商美邦宏遠大樓、太子敦南大樓、高鐵桃園站產專區開發案等，出手動輒百億元、幾乎無人能敵，昨日竟然在3億多元的標售案中輸給在地業者，國壽自己也很驚訝。

此案的底價為2.1億元，昨日標脫金額溢價率高達175%，也讓外界驚嘆。台電透露，未來，陸續以地上權方式釋出土地，其中，有2筆土地同樣在礁溪、1筆在高雄八五大樓旁，還有1筆在北市和平東路上。

記者16日從重慶市2012年三季度全市經濟運行分析會上獲悉，在全國各大城市土地拍賣市場低迷的情況下，重慶市前三季度土地出讓面積、信貸投放和商品房銷售均穩中有升，累計出讓土地約6．3萬畝、土地出讓收入累計達938．7億元，同時重慶房市均價同比上漲約4％。

據瞭解，今年前三季度，重慶一般預算收入完成1181．7億元，增長15．4％，重慶財政收入增幅有所回落，但仍有效保障了法定支出、重點支出和民生支出，全市財經運行呈平穩回升態勢。

“這個判斷主要基於三點，一是稅收完成與經濟運行相吻合，二是非稅收入規範管理支撐了一半預算收入，三是有效管控穩定了土地出讓收入規模。”重慶市財政局局長劉偉介紹，重慶堅持土地供給、金融杠杆、稅收調控、雙軌配置和供求平衡等多措並舉，使土地出讓面積、信貸投放和商品房銷售穩中有升。

從2005年宣佈動工，到昨日簽約摩登百貨並高調宣稱將在今年年底開業，香港超級富豪李嘉誠在廣州的兩大商業地產項目之一西城都薈歷時七年終於揭開神秘面紗。由此，也推動港資商業地產殺入羊城商圈大戰升級。

專案一拖再拖錯過時機？

羊城晚報記者獲悉，地處廣州老城區上下九商圈附近的黃沙地塊早在上世紀90年代初就被李嘉誠旗下的長實系長江實業及和記黃埔聯手拿下。然而此後該項目一直杳無音信，直到2005年才正式動工。第二年，和黃相關高層宣佈，該地塊除住宅外還包括重點商業專案西城都薈，首創“國際級悠樂式”商場預計2007年開業。

可是，當所有人都翹首以待時，該項目卻一直按兵不動。昨日，和記黃埔地產有限公司市場部董事梁泰來向羊城晚報記者解釋，“之所以今年才開業是為了做到最好”。然而，目前廣州商業生態與七年前早已不可同日而語，商業版圖不斷東拓，這個坐落在西部老城區的專案似乎未能跟上發展大趨勢，甚至讓人生疑其是否已錯過了最好的開發時機。

摩登百貨砸數千萬豪賭

對此，剛簽約進駐西城都薈的摩登百貨董事長周強認為：“向廣州西部挺進符合摩登百貨的核心商圈次核心帶的選址策略和‘走國際流行時尚百貨’的經營定位，而且西城都薈的購物中心業態也填補了廣州西部的市場空白。”

為此，周強透露，摩登百貨砸了數千萬元用於西城都薈“摩登新天地”的裝修，這是其在廣州八家直營店中迄今投入最高的一個項目。同時，為配合西城都薈中高端的定位，摩登也一改往日走低價的路線，開始招募更高端的品牌，希望打造首個中高端時尚精品百貨。羊城晚報記者瞭解到，西城都薈開出的租金要求與北京路光明廣場差不多。

港資商業地產在穗面臨大考

不過，對於西城都薈引進摩登百貨，有業內人士表示：“西城都薈目前的招商定位元更像區域購物中心，這與業內甚至廣州市民對李嘉誠做商業地產的期待有很大差距。”

這是否意味著西城都薈將面臨招商壓力？對此，梁泰來回應稱：“我們招商都是我們選擇別人，目前出租率已達到75%，預計年底開業時將達到80%以上。”

事實上，李嘉誠在廣州的商業地產項目似乎未能一帆風順。其在廣州黃埔的玩具城專案至今依然冷清，拖了七年之久才開業的西城都薈不但要面臨已開業的多家購物中心的競爭，還將迎戰更多港資同行的挑戰。

廣東流通業商會執行會長黃文傑認為：“目前在廣州珠江新城、南站等商圈，有港資背景的包括了新世界東塔項目、新鴻基主導開發運作的宏城廣場商業專案以及?基兆業投資的‘嶺南之門’都在緊鑼密鼓建設中，位於西部的佛山也已引進了眾多的港資商業地產項目。就目前來看，西城都薈屬於西部區域購物中心，在東西夾擊之下，其輻射力能有多大還是個問題。”

黃文傑認為，未來廣州商業的競爭不僅是單個項目的競爭，更是商圈與商圈之間的競爭，“西城都薈所處的白鵝潭商圈相比天河、北京路、珠江新城甚至南站商圈來說處於相對弱勢，只有提升商圈的整體競爭力，才能增加商業項目的輻射力。”

昨日有媒體報道稱，由於剛需人群的公積金貸款申請「爆棚」，北京公積金貸款的審核、批貸速度放慢。目前申請的公積金貸款，批貸和放款時間已推遲至明年。

　　北京公積金管理中心相關負責人昨日表示，北京公積金貸款並沒有出現爆棚現象，購房人仍可選擇公積金貸款，希望購房者理性看待和選擇。

　　該報道援引北京某中介一名工作人員的話稱，今年中秋、國慶節長假前的最後一天，多家房地產中介門店收到總公司的通知稱，由於目前公積金貸款申請數量增加，審核批貸時間已推遲至明年。總公司要求，門店工作人員應建議客戶盡量通過商業貸款購房，否則可能影響購房進度。

　　該報道還稱，多名房地產中介人士表示，正常情況下，公積金貸款的審核、批貸速度原本就較慢，而近期由於申請數量大增，審核、批貸的速度更慢了。一般情況下，公積金貸款的審核需要1.5至2個月，而商業貸款只需要15至20天。

　　對此，北京公積金中心相關負責人表示，北京公積金貸款不存在爆棚情況。目前每天新房、二手房的公積金貸款辦理窗口排隊人數還沒有前幾個月多，一天也就100多筆。而且北京公積金在市區有多個網點可辦理公積金貸款，郊區的網點也可辦理。

　　「目前北京公積金余額充足，完全可以滿足貸款的要求。」該負責人表示，至於「公積金批貸慢」的說法，主要是因為房地產中介的程序走得慢，再加上需要買賣雙方配合，時間湊不齊必然會導致批貸時間點往後順延。而從公積金中心的辦理程序來說，市屬公積金貸款從申請到辦完一般只需要15到20天。

）「這可能是跟業主的一個誤會。」合生創展的相關負責人向《證券日報》記者表示，「我們項目交樓時的驗收報告是沒有任何問題的」。

　　10月16日，素有北京最貴樓盤之一稱謂的合生·霄雲路8號被指甲醛超標。有媒體報道稱，今年8月份，業主周女士對她的兩套住房的主臥室、次臥室、書房進行了檢測，北京中環物研環境質量監測中心、華環(北京)環境監測有限公司都給出「甲醛檢測不合格」的結論。

　　對此，10月16日上午11點左右，本報記者輾轉找到合生創展霄雲路8號項目的相關人士，不過該人士向本報記者表示，目前還不清楚具體情況，這要看調查結果而定。而當記者追問，合生目前的管理層是否已經知曉此事，是否已經著手調查？什麼時候會給出一個解釋？出乎意料的是，該人士將記者的電話直接掛掉了。

　　值得注意的是，當天下午，記者找到了合生創展品牌部的相關人士，該人士向記者表示，合生創展管理層已經知道此事且非常重視此事，目前高層已經著手調查處理該事件。

　　該人士還向記者表示，目前該事件的處理結果還未公布，但一定會給業主和外界一個解釋。不過，合生創展對自己項目的質量問題還是比較有信心的。

　　更值得注意的是，合生創展負責該事件的某管理層人士向記者表示，合生·霄雲路8號甲醛驗收報告是合格的，並未超標。

　　不過，有消息人士透露，合生創展已經與業主周女士對上述矛盾協商了很長時間，甚至開發商曾承諾給業主更換壁紙，但需要業主自己付費。顯然，雙方的矛盾爭端不止包括甲醛超標問題，還有其他矛盾點，因此一直未達成一致。

　　值得一提的是，就在上個月，合生創展位於寧波市鎮海區的合生國際城樓盤因裝修質量問題涉嫌「毒門框」，被當地建設交通局要求停止預售。

　　豪宅精裝的紛爭會如何進展？上述事件是否會升級為通過法律途徑解決？《證券日報》將繼續關注。

）記者自住建部獲悉，全國公積金支持保障房試點再擴大，由首批的29個城市擴圍至93個城市，290個建設項目為新增試點項目，北京等18個城市為新增貸款額度城市。

　　與此同時，記者調查發現，近期，包括北京、上海等多地出現住房公積金個貸申請排隊的情況。

　　一位接近住建部住房公積金監管司的人士向記者介紹，一方面是樓市銀十成交暴增，公積金貸款申請數量增加，拉長了銀行審核批貸時間 ；另一方面，部分地方出現了住房公積金貸款放量較大，導致短期「無錢可貸」的情況，而不得不排隊。

　　實際上，早在一周前，濟南就因住房公積金貸款使用率過高，頒發新規，將申請住房公積金貸款的最高額度由50萬下調為25萬。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，在住房公積金沉淀閒置的情況下，援建保障房具備一定的合理性，但在公積金援建保障房試點的擴圍中，也需要考慮試點城市公積金貸款使用率情況，不能損害繳存者的合法權益。

　　地區性差異

　　截止到10月16日，據記者不完全統計，全國共有23個城市不同程度的上調了住房公積金貸款的額度。

　　北京中原地產市場總監張大偉介紹，公積金主要是針對剛需客戶，提高公積金貸款額度能有效地保護「剛性需求」，在全國住房公積金閒置以及保護合理住房需求的背景下，上調公積金貸款已成為趨勢。

　　然而，與上調住房公積金貸款額度的大趨勢不同的是，濟南10月8日正式實施的公積金新政規定，濟南市區一人繳存公積金的職工家庭最高貸由50萬下調至25萬元，繳存時限由連續繳存公積金6個月以上改為12個月以上等。

　　「濟南住房公積金調整的情況比較特殊」，濟南住房公積金管理中心的一位負責人介紹，「目前濟南市公積金管理中心本部的貸款使用率已經接近了90%，遠遠超出了去年年底全國65%的平均水平。」

　　上述人士進一步介紹，住建部規定，在貸款使用率達到80%以上時，公積金政策應當適度調整，以防范風險，否則就可能會出現貸款者排隊等待，甚至是無錢可貸的局面。

　　根據濟南住房公積金管理中心的數據顯示，前8月，濟南共完成公積金歸集71.23億元，同比增長22%，同期，提取金額31.42億元，同比增長27.7%，濟南公積金的歸集增長速度比不上貸款增長，沉淀資金趨緊 。

　　濟南公積金的政策調整並非先例，其中，南京也於2010年，把個人住房公積金貸款最高可貸額度由30萬元下調至20萬元，同時還暫停發放二次以上個人住房公積金貸款。惠州也於近期暫停了三套房的公積金貸款需求。

　　上述接近住建部住房公積金監管司的人士透露，全國住房公積金使用效率總體較低，但地區差異較大，經濟發達，房地產業發展較快的城市使用率較高，包括重慶、南京、沈陽、佛山、北京、上海、廣州等多地的公積金使用率都高達90%，而部分中小城市的公積金使用率不到30%。

　　在2011年南京住房公積金管委會會議上，相關負責人透露說，目前南京有8個億的公積金貸款需求，但是卻無錢可放。上海也曾因歸集的公積金不夠發放後，找財政借款放貸，並對新增申請實行排隊抽號辦法發放貸款等。

　　爭議援建保障房

　　除了個貸放款量大，上述濟南住房公積金相關負責人稱，住房公積金支援保障房建設也是加劇住房公積金使用風險的重要因素。

　　2010年，濟南被列入國家第一批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市，將用10億元資金援建保障房建設，2011年發放住房公積金貸款約3.6億，2012年新增5.6億左右資金。

　　陳國強認為，盤活閒置的住房公積金，補充保障房建設的資金缺口，未嘗不是一種有益嘗試。

　　根據住建部的統計，截止到2011年底，全國住房公積金累計已經繳存3.9萬億元，其中1萬多億元貸出去，余額還有2.1萬億元。公積金余額在滿足正常提取、貸款並留足備付金的情況下，結余資金仍超過4000億元，沉淀資金數額巨大。

　　為此，住建部於2010年批准試點城市在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付准備金的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設。

　　截止到2012年9月，首批住房公積金支持保障房試點城市已審批貸款419億元，按工程進度發放貸款312億元，回收本金41.2億元，利息11.6億元，貸款資金總體安全。

　　與此同時，第二批試點的擴大也正式啟動，記者自住建部獲悉，新增64個城市為利用住房公積金支持保障性住房新增試點城市，北京等18個城市為新增貸款額度城市，290個建設項目為新增利用住房公積金支持保障性住房建設試點項目。

　　陳國強認為，試點城市的擴圍是可以填補保障房資金缺口，但擴圍的同時也需要考慮試點城市公積金貸款使用情況，優先滿足繳存者的購房權益。

　　一直以來，有關公積金支持保障房試點，能否兼顧住房公積金的流動性，並保證其收益，尚存爭議。

　　北京市京華律師事務所房產專業律師秦兵指出，公積金的所有權是屬於特定群體的，所有權歸個人所有，用於保障房建設這本身就違背了物權法的權屬關系。

　　1999年國務院頒《住房公積金管理條例》後，明確住房公積金只能用於發放個人購房貸款，不得挪作他用，正式叫停了公積金發放建設貸款。

　　秦兵介紹，現行的試點本就是繞過《住房公積金管理條例》，相比支援保障房，提高公積金個貸額度，縮短住房公積金審批時間，提高住房公積金的使用效率更為合理。「與商業貸款利率相比，公積金貸款利率的優勢還是很明顯的。」

　　據悉，5年期以上公積金貸款利率為4.5%，而5年期以上商業貸款利率即使8.5折也達到5.568% ，以貸款金額80萬元、期限30年為例，公積金貸款的月供比商業貸款少523.02元/月，利息總額少18.8萬元 。

　　另據住建部了解，正在修訂的《住房公積金管理條例》或將破題住房公積金支援保障房建設的法律障礙。

8月以來，在全國住宅市場有所降溫的同時，土地市場卻逆勢而起，在土地供求兩旺的現象背後，頻繁閃現著大型房企的身影。比如，近日保利地產在上海和長沙，連搶兩個地塊，堪稱土地市場的「犀利哥」。

　　土地市場，由於其一頭連著政府，一頭連著企業，而成為房地產市場最有價值的風向標。從一二線主要城市土地成交情況看，自2012年5月開始，土地成交已連續5個月環比增長，預示著土地市場已經回暖。而5月份以來，在土地市場上表現活躍的，基本上是大型地產商，比如萬科、保利、中海、金地、龍湖、招商、華潤等。

　　正如上海易居房地產研究院副院長楊紅旭所言，本輪房地產調控和市場調整，猶如「溫水煮青蛙」。2009年底開始調控，2010年兩次升級，2011年再度加碼。從去年下半年開始，越來越多的中小開發商出現經營困難，甚至申請破產或老板跑路，連傳統的大型優質開發商綠城也動搖了根基，無奈之下割讓了部分股權和項目予九龍倉、融創。與此同時，萬科、保利、招商等大型房企、央企、國企卻早早領會了政策意圖，深知此時「硬扛」絕不是好辦法，在適當的出貨窗口降價促銷、回籠資金，良好的財務狀況讓這些龍頭房企的日子遠好於中小民企，且有能力在整個行業處在低谷期時為企業未來的發展謀得先機。

　　這個機會就出現在土地市場。本輪市場調整的過程中，一個鮮明特點是：開發企業加速分化，而在土地市場的表現無疑將加速這種分化。在土地招拍掛市場，以萬科、保利、龍湖為代表的高周轉房企，在此輪市場調控下，已敏感地嗅得最佳「抄底」土地市場的時機，提前出手，大量補倉。而在土地一級市場，大名城、華夏幸福等民營企業瞅准機會、積極介入，以較低的成本獲得大量土地儲備，或許有機會實現彎道超車。

　　強者恆強，房企之間的分化差距正在加大。一方面，龍頭房企的市場集中度正在提高，目前積極出手拿地的，基本都是現金流相對寬裕的高周轉房企和央企，獲得的高性價比土地儲備為企業發展奠定基礎；另一方面，則是更多房企還不具備出手土地市場的條件，中小企業舉步維艱，預計越來越多的房企將退出這個行業。錯過此輪時點的中小型房企將面臨行業洗牌的命運，全國地產開發企業數量逐漸減少將是大勢所趨，在此輪市場調整見底時期踏准時點的能力和表現將決定房企未來。

　　楊紅旭認為，眼下中國房地產開發行業，正在步入資本為王、資源集中的時代。目前，國家政策依然嚴格限制開發貸款，同時土地管理越來越嚴格，囤地越來越難，優質土地越來越少，資金不足的房企根本不敢拿地，否則很容易被套。其結果是，主流土地市場中，只剩下財力雄厚、融資方便的大型地產商。

　土地溢價率達到49%時，轉向競投配建保障房面積，有分析稱此舉變相解決保障房建設籌資難

　　[ 一位地產業內人士稱，「超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執行到位可能更重要。」 ]

　　溢價率達49%以上的土地成交「盛況」，近期在杭州恐難再出現了。

　　最近在杭州的一場土地出讓會上，參會的開發商拿到了一份名為《關於貫徹國土資電發【2012】87號文件有關事宜的通知》(下稱《通知》)。《通知》明確提出，「對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，『從零開始』競投配建安置用房或保障性住房面積」。

　　這意味著，土地出讓出現高溢價率時，「價高者得」這一規則將不再適用。

　　昨日，杭州市國土局一位內部人士在接受《第一財經日報》采訪時稱，確實有這一政策存在，主要為了在控地價的同時加大保障性住房建設力度。「當拍賣價格達到一定限度，就不再讓開發商加價，進而用房企願意配建保障房的量來決定誰最終獲得土地。」

　　對於杭州土地市場溢價率設置上限，同策咨詢研究中心總監張宏偉分析稱，雖然限制了溢價率，但起拍價的制定還是「靈活的」，這一政策本質上也可以算是「數字游戲」，如果起拍價就定得很高，限制高溢價就意義不大了。

　　新政「有備而來」

　　上周四，杭州主城區10月份的推地序幕拉開，當天共有5宗土地集中出讓，底價總計30.4億元。最終，5宗土地都順利找到「婆家」，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價直接成交，三宗低溢價拍出。

　　不過，成交活躍的杭州土地市場，溢價率低背後或另有隱情。

　　2011年2月28日，杭州市政府出台的《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》中規定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是采取設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競報保障性住房面積的規則。不過，以上規則只適用於涉及有保障性住房的宅地，而且當時對於「價格上限」也沒有統一的數值標准。

　　就在今年7月19日，國土資源部下發的《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現高價地的要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，要及時調整出讓方案，采用「限房價、競地價」或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

　　顯然，這次杭州低調潛行的土地市場新政並不突然，而是對上述國土資源部「7·19」文件的具體貫徹執行。只不過是，杭州在這次的具體執行中將范圍擴大至所有宅地，同時劃定了「49%」這條紅線。

　　據報道，該《通知》8月份就已出台，但卻並未被外界所熟知。參加土地出讓會的一位開發商還稱，「只有近期去報名拿地的開發商才拿到這份文件，知道新出了這樣一個政策。」

　　對此，浙江一家上市房企的負責人告訴《第一財經日報》記者，此前確實聽說了這個政策，但其並沒有見過具體文件。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟分析稱，「溢價率超過50%就必須到國土資源部備案，地價高了，地方政府也不好交代。」

　　解決保障房籌資難？

　　約談，推遲出讓，限定總價溢價……進入下半年，在嚴控高地價與高房價之間的傳導效應上，地方政府可謂不遺余力。

　　此前，北京市國土局臨時對萬柳地塊設置最高26.3億元的限價(溢價率為40.9%)，競拍價「漲停」後，開發商比拼的是願意提供的回購房面積，最多者勝出。7月10日，經過一個半小時激烈的競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了萬柳地塊。

　　近期，由於土地市場過於火熱，北京還臨時推遲了多幅塊地的出讓時間。

　　浙江一家上市房企高管告訴本報記者，許多城市都有控制地價的政策，但具體實施細則有所不同，其目的無非都是嚴防高地價並促進保障房建設。「杭州的做法本質上是通過(這樣方式的)土地拍賣，變相解決保障房建設資金籌措難的問題。」

　　「如果當地的保障房建設計劃完成得順利，也就沒有必要啟動這樣的政策儲備了。」上述房企副總經理認為。

　　一位地產業內人士稱，「超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執行到位可能更重要。」他還認為，保障房建設應當有深思熟慮的規劃，不是開發商願意建多少就是多少，並且還要考慮建成後政府如何接管等問題。

　　根據公開資料顯示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家開發商報名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗經過了多輪競價成交，而每宗地塊都有多家開發商進行爭奪，不過溢價率最高的只有33.64%，即天陽置業在8月7日競得的拱墅區慶隆單元GS04-01-R21-04地塊。

　　另外，記者發現，2012年9月杭州僅推出一塊宅地，土地新規顯然也還未「派上用場」。有市場人士分析稱，在杭州10月推地熱潮中，不排除會出現需要競投保障性住房面積的情況。

根據1項調查顯示，71%的受訪香港財務及會計專業人士，預測香港明年的房價會繼續上升，比率遠高於去年的9%。

2成半的受訪者預計明年增加在香港房地產的投資；2成4計劃增持股票；近2成8抱著「現金為王」的信念，繼續增加手頭現金。

負責調查的澳洲會計師公會，是在9月訪問了香港200多名來自上市公司和跨國企業等私營或公營機構工作的財務會計界人士。

近5成2受訪者認為，香港明年經濟前景可以接受，比率遠高於去年的3成6；對前景悲觀的受訪者比率，由5成半降到3成2。

哪些因素將於未來1年影響香港經濟成長？調查顯示，81%認為是持續的低息環境；近63%認為是低失業率；認為是人民幣產品及服務的推出，及中國大陸旅客人數上升的比例，各占37%。

負責調查的澳洲會計師公會大中華區分會會長潘志威指出，香港當前極低的銀行息率導致市場資金流入房屋市場，房地產仍是投資者的首選；即使香港政府增加土地供應及收緊抵押貸款，也不能使房市降溫。

他表示，香港面對內外都不穩定的因素，包括股市首次招股活動疲弱，相信明年企業可能有較多的裁員行動。

潘志威說，調查發現有72%受訪者預測明年香港失業率將介乎3%至4.9%，反映就業市場轉差。

他解釋，香港新股市道較金融海嘯時更差，加上股市成交量偏低，如果經濟及投資環境持續未見好轉，將影響金融體系包括投資銀行、會計師行及律師行等，並影響明年的失業情況。
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市場氣氛向好，發展商爭相推盤，元朗尚悅及愉景灣津堤計劃周內開價，前者並考慮提供85%樓價的一、二按按揭，而西營盤懿山亦計劃短期內開售。另外，長沙灣「一號．西九龍」可望下周獲批售樓紙，其中第2座玥瓏邸頂層的1,300方呎天際尊戶，意向價3,100萬元，呎價2.4萬元。（津堤及懿山見另稿）

　?基地產營業部總經理林達民表示，與新世界合作的元朗尚悅昨日已派發售樓書，最快本周五公布價單，下周二開售，首推不少於100伙，主打逾千方呎3房戶，其中第7座1,014方呎的3房尊尚宅，提供220伙，建築面積1,014方呎。為協助年輕人上車，發展商考慮提供85%的一、二按、建築期付款、及即供付款(照訂價減約5%)。此盤預計於明年第四季入伙。

馬鞍山迎海加推33伙

　至於?基及新世界等合作的馬鞍山落禾沙迎海昨加推33伙，分布於第1、2、3及5座，建築面積677方呎至1,295方呎，售價由652.1萬至1,315.2萬元，呎價由8,206至12,514元，最快本周五推售。

一號．西九龍深穗路演

　長實地產投資董事黃思聰指出，長沙灣荔枝角道「一號．西九龍」可望下周獲批售樓紙，趕及本月底推出，先推第2座玥瓏邸單位，當中包括天際尊戶。

　項目提供4伙頂層天際尊戶，建築面積介乎1,100至1,300方呎連天台，為3及4房設計，每伙售價3,100萬元，呎價約2.4萬元，目前已有約10台客有意洽購，部分有意一次過買入此2伙，若反應理想，不排除會調升意向售價，10月底此盤亦會到深圳及廣州進行路演。

　剛於上周六以平均呎價逾萬元開價的油塘OCEAN ONE ，發展商麗新發展副總裁潘銳民表示，過去數天已累積接獲逾百個查詢，但未落實首批52伙於本周五還是本周末推售。

內地客刷「溱8」4房新高

　新世界於沙田溱岸8號昨售出1伙4房雙套迎河大宅，呎價12,546元，創出項目分層戶新高呎價，該單位為第2座45樓A室，建築面積1,812方呎，售價2,273.4萬元，買家為深圳客戶。

　該盤昨日再加價加推2伙建築面積1,812方呎的第2座A單位，若成功售出將創項目分層戶新高呎價，其中第2座40樓A室售價2,338.9萬元，呎價12,907元；第2座43樓A室售價2,391.9萬元，呎價13,200元。

本港不少屋苑成交價屢破97年高位，惟現時單月二手成交量只在半萬徘徊，相比97年單月逾25,000宗高峰，落差甚大。地產代理要糊口，拓展境外市場爭取客路乃事在必行。哈考特中國執行總裁何德明表示，內地市場是重要一環，雖然內地市場銀根持續緊張，但相信在香港物業平均水準較優質下，對於意欲購買資產的內地人而言仍有很大吸引力。

稱「多店及經紀密集」不合時宜

　何德明估計，現時香港一手地產市場有50%客路為內地客，市場潛力龐大，而且內地投資市場選擇不多，香港物業較為優質，不少內地客都會視香港為境外投資的優先選擇。然而，他認為沿用近30年的「多店及經紀密集」營運模式概念日漸過時，涉及廣告、舖租及人工成本沉重，加上代理以「人海戰術」主打一手樓的策略開始失效，皆因街客帶來生意的機會愈來愈少，真正客路已由內地客佔去。

　現時，哈考特現於上海、山東及深圳等地有40多間特許經營店及區域總部，為地產代理進軍內地提供平台。

工商物業大碼成交頻頻。市場消息指出，資深投資者兆安李太以9,100萬元購入西環卑路乍街3至3A號地下4號舖，面積2,250方呎，現由物業代理及乾洗店承租。

　事實上，舖位成交暢旺，舖租亦水漲船高。金朝陽執行董事劉金國昨日表示，銅鑼灣金朝陽中心已完成5個地舖續租，續租租金加幅介乎1倍至1.5倍，餘下1個地舖待續租。同時位於銅鑼灣登龍街商業項目現開始與潛在租戶接洽，物業將於明年落成。

　此外，?基旗下柴灣東貿廣場昨日加推5個單位，包括位於12及15樓4個單位，面積介乎1,424方呎至1,693方呎，訂價介乎955萬至1092萬元，及一個23樓全層單位，建築面積7725方呎，訂價5530.6萬元；另推4個私家車位，每個劃一定價80萬元。

利嘉閣地產數據所得，全港十大活躍成交屋苑在上周（8-14/10）共錄155宗買賣個案，較前周（1-7/10）的96宗增逾60%。利嘉閣地產董事陳大偉指出，隨著國慶長假期結束，外遊業主及用家紛紛返港，二手市場睇樓人數及買賣成交均有所回升。

　活躍成交屋苑當中，元朗YOHO TOWN及鴨?洲海怡半島成交量分別由前周3宗及4宗，急增3.67倍及2.75倍至上周的14宗及15宗，排名升至第四名及第二名。另外，天水圍嘉湖山莊上周成交量倍增至40宗，高踞榜首。

　陳大偉指出，今月新盤攻勢源源不絕，用家視線將繼續集中在一手市場，加上賣樓業主普遍大開天價，與買家預算不符且兩者差幅亦愈來愈大，預期二手成交節奏將放慢，龍頭屋苑交投表現亦難免日走下坡。

美國聯準會QE3是否為救市萬靈丹？聯博投信指出，跡象顯示，該政策確實替房市帶來正面效應，且政策效力有可能大於QE2，可望帶動經濟逐步復甦，可聚焦具基本面支撐之公司債相關資產的投資契機。

聯博美國經濟學家暨董事喬.克森（Joseph Carson）表示，QE3將重點放在房市，成效可能勝於以往量化寬鬆政策，尤其在美國房市狀況已較2010年底大幅改善下，QE3為房屋銷售、新屋開工及房價帶來支撐，產生實際效力可能勝於QE2。

克森指出，過去3周內，30年期房貸利率已下跌30至40個基本點至3.5％左右，創歷史新低，顯示聯準會祭出QE3後確實為房市帶來正面效應。 在房貸環境好轉之際，美國房市諸多面向亦呈現回春跡象。克森表示，年化新屋開工達到75萬個單位，較2011年上升2成，創2008年來新高。新屋及成屋房屋銷售亦有所回升，美國房地產市場數量已由9月99個，增加至10月103個，較一年前23個大幅成長；房屋建築許可數據、就業率及房價連續6個月上升，反映出整體房市已出現好轉。

幾年來，位於巴塞隆納南邊海灘城Canet de Berenguer的公共住宅Mar de Canet，向來空蕩蕩，是西班牙房地產崩盤的佐證，國內到處是「鬼城」與蓋到一半的建案，根本沒人想買。

不過，近來Mar de Canet的公共游泳池卻可聽見小孩的嘻笑聲，色彩繽紛的海灘毛巾映入眼簾。

今年春季，不到30天內，Mar de Canet 308套房子銷售一空，多數由西班牙民眾搶購，他們終於下定決心，不再猶豫：以不到市價一半的價格，買套度假別墅。

此前手握大批房地產或不願降價的銀行業者，如今開始砍價求售，不想再當地主了。有專家擔憂會不會重蹈覆轍，換來的只是房貸。可是，那些依然有工作的西班牙人，卻大排長龍撿便宜。

沒有人認為西班牙所囤積的房屋短期內能消化完畢。西班牙的未售出新屋超過120萬。西班牙社會大眾要取得銀行貸款也不容易。然而，令人驚訝的是，西班牙並未喪失購買房地產的熱情，只要價格合理，許多人寧願將積蓄花在房地產上，也不願擺在有問題的銀行上。

所以，Canet公共住宅上市首天，許多人就趕赴現場。Jesús Martínez和他的太太當天都要上班，想隔天再看，於是叫雙親先衝到現場下單。他們買的房子有2間臥室，1個大陽台，1個停車位，總價為9萬2000美元。

提到買房子，Martínez難掩興奮地表示：「我想很多人買不到房子，我們從未見過這種房價，卻在短短兩天內發生了。」

許多專家認為，這種跳樓大拍賣的價格，或許是清理西班牙房地產的開端。房地產景氣大好時期，銀行業者輕易地就將貸款提供給開發商與屋主，結果2008年爆發經濟危機，換來的卻是數十億美元的壞帳。專家說，銀行業者想盡辦法縮小虧損，壓低價格持續出脫房地產。

縱然已經進行多次審核，專家依然無法釐清壞帳確切規模，西班牙的經濟衰退卻一波接著一波。西班牙央行上月表示，國內銀行貸款拖延償還的比率為9.9%，前值為9.4%。

最近幾個月，有許多銀行被迫減值損失，提高了打折銷售的可能性。專家指出，為有毒資產設立「壞帳銀行」迫在眉睫，縱然有更多清倉大拍賣。

這些折扣多數是針對公寓，觀光景點或偏遠郊區已經蓋太多房子。馬德里外圍的Seseña，乃西班牙最出名的鬼城，2008年房地產崩盤以來杳無人煙。但幾個月前，擁有500套房子的Santander，開始降價求售。今年1月，Santander打出的廣告是原本價格的1/3。

上月西班牙銀行業者Banesto更在官網Casaktua .com上列出1800套房子，打二折，並標榜這是20年來從未看過的房價，轟動全國。

房地產公司Idealista.com所有人Fernando Encinar強調：「這是貼近真實的一年，好消息是市場對低價房屋的需求甚大。」

儘管西班牙存在空屋，2007年以來房價卻僅掉了23%。Encinar認為這根本不切實際。他說，若銀行業者真想賣掉房子，就必須把折扣提高1倍。

專家表示，銀行大打折扣確實發揮作用。西班牙銀行CatalunyaCaixa房地產部主管Eduardo Mendiluce指出，本銀行推出的房地產平均打六折。去年賣掉7400套房子，2012年光上半年就有6200套房子脫手。

不過，並非人人都認為折扣是好事。許多專家直言，銀行業者急著出售房地產，可能會碰到更多麻煩。專家說，許多個案中，銀行提供客戶貸款，卻未嚴格審視客戶的財務狀況。

此外，專家認為，銀行業發放貸款的能力，令未破產的民間房地產業者，以及試圖出售房地產的社會大眾，處於不利位置。

4年來，建設公司Inmobiliaria del Sur努力推銷Alminar de Marbella小區的48套豪宅。即使打出六五折，房子依然賣不動。

Inmobiliaria del Sur銷售人員Rafael Torres Claros說：「我們得不到銀行的貸款，他們不給我們的客戶提供貸款。我們所面對的，是永無止境的苦苦掙扎。」

銀行業者坦承，放款能力確實有助於銷售房子。但他們也強調，他們必須了解是放款給誰。他們表示，縱然許多客戶到頭來房貸發生違約，銀行還是可以獲益，以提供給破產建商的大額貸款交換小額房貸，而小額房貸佔多數，還債可能性高。

每個人都同意，西班牙社會大眾依然有興趣投資房地產，認為這是資金保值的好辦法。網站Basicohomes.com的Rafael Valderrábano表示：「富豪將資金搬離西班牙，但普羅大眾依舊認為房地產是個好投資。」

低迷好長一陣子的美國房市總算站穩腳步開始復甦，部份專家認為美國房市很快就能迎來新一輪榮景。

房價、房屋銷售和建案熱銷的種種現象都是美國房市明顯復甦的跡象，房屋贖回也下滑，聯準會更是讓抵押貸款利率維持在歷史低點。

《CNNMoney》報導，雖然許多經濟學家認為這波房市復甦只能緩慢溫和的推升房價、建案以及就業市場，然而有人卻不這麼認為，反預測這波反彈將會強得多。

2007 年美國房市泡沫後，房價下跌超過 30%，但巴克萊資本最新的報告指出，他們認為房市最快在 2015 年就可以重返巔峰。「就我們的觀點，過去五年房市經歷了一段過度修正期 ，這使得壓抑的房屋購買需求在房市開始復甦後會快速上升。」分析師 Stephen Kim 於報告中指出。

除此之外，Kim 對房價漲勢也甚為看好，預估一年內即能上漲 5-7.5%。更有多位專家看好建案成長，預估未來兩年每年都至少成長 20%，2016 年看好一年內能有 150 萬新建案，逼近泡沫前水準。

美國房地產相關股價近一年來皆大漲，就連相關產業，如地板、廚房、衛浴商等股價都翻倍。

房市反彈產生的漣漪效應，能夠幫助整體經濟更強勁的成長，正向循環下又能產生更多住房需求。

前美國副財長 Roger Altman 表示：「房市現在的狀況正好，到了 2015 年應該可以再現繁榮，也將足以撐起整個美國經濟。」他認為，房市將能夠為美國未來 5 年增加 400 個工作機會。

追逐安全的貨幣可以暫時推高資產價格。德國房價升、美國股市漲并非經濟安全著陸，而是貨幣流入。

德國失業率上升，根據《經濟學人》發布的數據9月份為6.8%，最新預測今年GDP為0.8%，2013微增至0.9%。經濟數據顯示，受到歐債危機拖累，德國經濟下行壓力加大。唯一讓人安慰的是，德國出口貿易平衡數據顯示，截至7月的12個月，德國仍然占據全球高位，其次為俄羅斯。

與壓力大增的經濟相反，德國房價今年迅速上升，重要原因是歐元區的資金大量流入德國等地。根據德國房屋協會IVD對目前德國境內房價的大走勢的介紹，房屋售價和租賃價格較往年成長明顯高出了3.1%。在超過50萬人居住的大城市里，房價漲幅大約在9%左右，慕尼黑的房價漲幅更是創出歷史新高。

德國房價向來以平穩著稱。今年5月，英國勞埃德銀行集團旗下的勞埃德TSB國際發布全球房地產市場報告，顯示在被調查的全球32個國家和地區的房價，從2001年至2011年十年間平均上漲56%，其中新興國家的漲幅最高。與此相反，從2001年至2011的十年間，日本、德國房價不漲反跌。

今年德國柏林、漢堡、法蘭克福等城市房價大幅上升。德國嚴肅的貨幣政策與嚴厲的稅收政策，是抑制房價的利器，卻無法抵擋歐債危機下人口與資金的流入所帶來的房地產剛性上升，這與加拿大的房地產市場如出一轍，包括移民等外來人口的增加，帶動了剛性需求的上升。

今年4月，歐洲央行執委柯爾就表示，應密切監測流入德國的資金流，以防出現資產泡沫。但現在，資金泡沫出現了。今年1月到7月，流出西班牙的私人資本總量超過2300億歐元。與此相對應，從今年1月9日開始，德國6月國債利率破天荒地出現負利率，德國金融局職員甚至一度以為出現了技術錯誤。西班牙資金人口流出，而德國、挪威等國資金人口流入，導致兩國房價大幅上升。

與美國的寬鬆貨幣政策、流入美國的資金相比，德國只是小巫見大巫。美國勞工部公布了令人生疑的失業率，9月份為7.8%，為44個月以來的最低。但很難說美國經濟數據有根本性好轉。讓人奇怪的是，從2009年年初以來，美國的三大股指均走出了一輪頗為亮麗的上升行情，今年9月，在歐洲央行與美聯儲相繼宣布實行寬松的貨幣政策以來，美國股市更一度升至2007年以來的高位。

無論是德國的房價、挪威的地產、美國的股市，還是德、美讓人驚異的國債收益率，都在印證全球資金瘋狂追逐安全性。從全球資金流向看，寬鬆的貨幣對安全系數高的發達經濟體有利，他們一方面收獲廉價資金，另一方面吸引資金流入推高了資產價格。 [NT:PAGE=$]

瘋狂的貨幣被視為全球經濟最後防護墊。BIS（國際清算銀行）發布報告，為政府的外匯干預政策叫好，并且以2003年、2004年日本政府進行外匯干預為例，指出推低了美債收益率，包括工業國家與部分全球經濟參與度較高的新興國家債券收益率下降，這不僅降低了全球主要貨幣利率，還拉高了投資組合的價格。

筆者認為，該報告的核心結論是，展示了國際資金的動向：當經濟下行、避險需求旺盛的時候，國際資金流向發達的安全島，新興經濟體不得不進入去杠桿化的過程，資產價格下降，股市下行、房地產下行就是大勢所趨。

有什么奇怪的呢？中國資金外流，移民增加，加之原有痼疾未癒，房價走穩而股市經歷慘烈的下滑。目前，這輪過程還沒有結束。

香港首富、“長和系”主席李嘉誠旗下的一只人民幣房地產信托基金——Dynasty REIT計劃在新加坡上市，這是繼匯賢產業信托之后，李嘉誠旗下又一只人民幣房產信托基金上市，也是新加坡市場首只以人民幣掛牌交易的房地產信托基金。外電報導稱，Dynasty REIT將於近日向新加坡監管當局遞交招股檔案。

據悉，Dynasty REIT將會發售超過10億個信托單位，李嘉誠旗下的ARA資產管理公司最快將於本周接受Dynasty REIT的認購，融資規模約8億美元(約合62.4億港元)。ARA曾在上個月公布已獲新加坡當局首肯分拆Dynasty REIT上市，預料資金將會被注入三個分別位於上海、南京和大連的項目。

2012/10/17
【經濟日報∕國票金控總經理暨華頓投信董事長丁予嘉】
就在10月初，華爾街日報（the Wall Street Journal）攜手幾大知名房地產開發商和仲介，決定在每周五新增一個獨立的版面，專題報導全球的豪宅市場（global luxury real estate）。無獨有偶的，這幾天國內幾大財經報紙，也連日刊載了一些房地產廣告，而且篇幅斗大，如果加總所有版面，搞不好還大於其他的財經報導呢。姑且不論如此現象，有多麼直白地凸顯了社會中的矛盾，我個人相信上述這些詭譎但共通的現象，部分得歸咎於不當的寬鬆政策所致，而且諷刺的是，這些政策都堂而皇之地，成了建商勸人買房的最佳素材。

事實上，投資房產原本就是理財的管道之一。站在產品銷售的角度而言，由於豪宅被賦予了許多象徵財富、地位、甚至品味等的形象，在游資氾濫的當下，原本即易受到資金的追逐與吹捧。只是，近年來各國的經濟情勢有消有長，買家的出身也與過往大有不同。根據英國地產商（Knight Frank）的統計，過去2年倫敦高級房產的背後買家，約有15%是中東人，其餘來自於新興市場也不乏其人，就拿近年最受矚目的物件「海德公園一號」為例，其中買家即有30%來自俄羅斯、25%來自中東，英籍買家卻只占兩成。唯獨買家通常只買不住，顯見交易明顯是以置產為目的。

美國9月工業生產增幅大於市場預期，10月建商信心也升至6年來最高，顯示製造業正重新站穩腳步，房市也日益好轉。9月核心物價則小幅上揚，給聯準會（Fed）繼續寬鬆貨幣政策的彈性。

受9月工業生產和房市指數優於預期激勵，美股3大指數16日早盤漲0.6%至0.8%，道瓊工業指數上漲105點至13,529點。Fed 16日公布，9月工業生產比8月成長0.4%，增幅大於市場預估的0.2%；產能利用率升至78.3%，也高於經濟學家預測的78.2%。

若與1年前相比，9月工業生產增長3.2%。8月工業生產則下修至減少1.4%，減幅比初估的1.2%大；當時艾薩克颶風衝擊墨西哥灣的能源生產，整體製造業活動也舉步維艱。

Ameriprise金融公司資深經濟學家普萊斯指出，製造業逐漸回穩，局勢日益好轉，但還沒穩步成長，製造業年底前將步履蹣跚。製造業展望近幾月來好壞參半，紐約區製造業景氣10月持續惡化，製造業8月和9月也減少3.2萬個工作。

美國房屋營建協會（NAHB）與富國銀行編纂的建商信心指數10月則升至41，是連續第6個月上揚，也攀抵2006年6月來新高，為不動產市場日益好轉再添跡象。

另據勞工部，9月消費者物價指數（CPI）上漲0.6%，漲幅和8月相同，但比市場預測的0.5%大，主因是能源價格上揚。9 月油價漲7%，推升整體能源價格漲4.5%。9月CPI比去年同期漲2%。排除波動較大的糧食和能源成本後，9月核心物價指數微漲0.1%，漲幅比市場預估的0.2%小。

富國證券公司資深經濟學家布拉德說，物價壓力仍相當溫和，糧食和能源的物價漲幅還沒擴散到其他物價，整體而言聯準會（Fed）還不擔心通膨，仍有推動寬鬆政策的彈性。

世界地產研究院近日公布2012年亞洲10大超級豪宅排行榜，印度首富以價值10億美元的摩天宮「安蒂拉（Antilla）」蟬聯第1，但大陸在榜單上占據6席之多。

其中，大陸的上海濱江凱旋門、廣州琶洲壹號分別占據第2、3名次。亞洲10大超級豪宅中，中國大陸占4席、香港占2席，台灣、新加坡、印度、印尼各占1席。台灣是皇翔建設在信義計劃區指標豪宅「皇翔御琚」，排名第6。

報告顯示，全球金融危機影響下，亞洲豪宅價格仍沒有出現大幅度下滑，而是出現起落不一的格局。