民眾開罵 協商業者加大頻寬

上路第二天，內政部不動產交易實價查詢服務網仍當機中，內政部昨直接發布公告，網站因查詢量太大導致頻寬不足，已協商中華電信將頻寬加大，因此正停機進行相關設備及系統校調，預計今日將再度開放。

房仲查價網站流量增2成

網站連續兩天當機，引發想查價的民眾不滿，不斷留言開罵，希望相關單位能夠儘快解決。但房仲業者的查價網站，卻受惠於內政部實價查詢服務網連續兩天當機，導致查詢次數大增。

信義房屋網路事業部發現，十五日及十六日兩天，查詢成交行情的比率較上週同期增加兩成，總瀏覽量最高的前三名區域，分別是台北市中正區、新北市淡水區、台北市大安區。

房仲業者︰可降低哄抬房價

信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示，長久以來，台灣房地產交易資訊不透明，使得房地產交易紛爭不斷，因此民眾對於政府公布的實價渴望程度，可從近兩天網站被塞爆的狀況窺知一二。

他說，從信義查價網站來看，成交行情查詢瀏覽量最高的前三名中，北市有兩個行政區入列，分別是中正區及大安區，且都位於台北市中心，可見民眾相當關心精華區段房價。

蕭政華表示，由政府全面推動實價登錄，並揭露必要的價格資訊，讓每一筆交易都「有價可詢」，將可大幅降低價格哄抬機率。

公股行庫︰銀行鑑價低於登錄實價

不動產實價登錄開放查詢，房貸市占率高的公股行庫表示，業者開價與實際成交價出現明顯落差，一點都不意外，該資訊雖可當做參考，不過基於風險控管，銀行鑑價將低於登錄實價。

對於不動產鑑價，銀行多以房仲資訊、法拍屋價格、行員實地訪查等為依據，儘管不會偏離市場行情太多，但房價越炒越高，讓銀行估價越趨保守。

主管︰房貸成數以鑑價為基礎

行庫主管表示，過去可由分行配合的房仲，提供相關成交資訊，或由行員拜訪附近居民、管理員，了解區域行情，實價登錄上路後，雖然又多一項參考價格，但銀行不會照單全收，房貸成數還是要以鑑價金額為基礎。

舉例來說，台北市士林區靠近捷運站一間三十年老公寓，屋主開價每坪六十萬元，最後殺到五十萬元成交，實價登錄也以五十萬元揭露，但銀行鑑價後認為只值四十萬元，並給予七成貸款成數。該公寓為三十坪，民眾實際上花了一五○○萬元購買，若銀行依照實價登錄鑑價，可貸一○五○萬元，但銀行基於風險控管，鑑價金額認定為一二○○萬元，換算房貸降至八四○萬元，兩者就差了兩百多萬元。

行庫主管表示，實價登錄讓資訊更加透明，業者不敢再漫天喊價，對於大台北地區房價，由於台北市精華區供給仍有限，預估跌幅有限，至於新北市部分推案量大的「警示區」，房價下修壓力將漸增，銀行授信也會更謹慎。

行庫主管建議，想撿便宜的民眾，可從「急售」物件著手，通常比較容易談到好價錢，且地點及稀有性仍是購屋的最高指導原則，房價會相對抗跌。

業者︰豪宅議價空間達三成

實價登錄資訊開放查詢，東森房屋董事長王應傑說，當實價登錄資訊逐漸累積後，有助於房市價格透明化，可減少民眾買房疑慮，但也將戳破市場過去浮誇的開價，豪宅議價空間恐拉大到三成、一般住宅也會有一成五。

王應傑指出，從國內經濟成長陷泥淖，又碰上政府推出奢侈稅、證所稅等不當政策，造成房市、股市成交量俱降，明年房市幾乎沒有樂觀的理由。他預測，今年房市是量縮價不跌，明年則將是量增價跌的局面。

他指出，實價登錄有助於市場價格透明化，長期來看對房市有正面幫助，當市場價格愈透明，漫天開價情形就會減少，當房價修正到合理水準，市場交易量就會逐漸回復正常。

中央銀行二○一○年六月率先對房市投資客採取「針對性審慎措施」，兩年來，成效已逐步顯現，特定地區房貸集中度改善，且貸款成數下滑、利率上升。

央行官員表示，健全房市不能只有靠貨幣政策，除了央行採取針對性審慎措施，財政部推出奢侈稅、內政部實價登錄等，這些政策若能落實，房市就會朝向健全發展。

央行官員指出，實價登錄後，市場更透明並有助房市穩定，過去漫天喊價的情況不會這麼嚴重，對買賣雙方都有利，央行將持續提醒銀行注意風險管控。

對於過去一連串房市管控措施，央行統計，特定地區（台北市及新北市十三區）房貸集中度已改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸比重，由前年六月的六十四．三七％降至今年八月的五十二．五三％，下滑十一．八四個百分點。

房貸成數降7.65％ 利率增0.15％

除了集中度改善，房貸也出現成數下降、利率上升的情況，今年八月特定地區房貸成數為五十六．二六％，較前年七月的六十三．九一％，成數減少近一成，利率則來到二．一二％，增加○．一五個百分點。

豪宅方面，目前各銀行新承做豪宅，大都以新成屋為主，這些都是二、三年前推案的遞延效果，六月至今，全台單月都沒有超過五十件。

央行表示，高價住宅管控前，雖然銀行多已建立自律規範，但各銀行規範不盡一致，為強化各銀行執行此項風險管控，因此訂定一致性的規範，可避免銀行對高價住宅授信過度競爭，有助其健全經營。

機場捷運Ａ22站區已經完成規劃，所需土地約一千坪，高鐵局正進行協議價購，擬用巿價徵收；不過，有部分土地巿價竟然比公告現值還低，地主大罵巿價徵收是騙人政策，縣府建議地主先申請異議，再透過地價評議委員會審查。

高鐵局協議價購的價格土地一律都是每平方公尺廿二．四萬元，不過四十一筆土地的公告現值有價差，從十二萬五千元到廿四萬八千三百元不等，出現土地徵收價格低於公告現值情形。

縣議員傅淑香表示，已有四位地主向她陳情，其中有三位地主土地公告現值為每平方公尺廿四萬八千三百元，若照以往公告現值加四成，那麼差價十二萬三千六百元，每坪差價就高達四十一萬元；另有一位地主土地公告現值為十九萬一千元，換算每坪差價也有十四萬三千餘元。

黃傅淑香說，政府以市價查估，至少不能低於以往的公告現值加四成的徵收，否則會讓民眾覺得政府在騙人。

縣府：依公保地制定地價

縣府地政局解釋，捷運車站用區的土地原本是綠地，屬於公共設施保留地（簡稱公保地），依照市價查估，公保地需按比鄰非公保地制定市價，但只能有一個區段價格，因此全區的市價都是每平方公尺廿二．四萬元。

至於區內土地公告現值不同的原因，是因為當初訂定土地價值時會考慮所鄰道路繁榮程度，其中靠中豐路每平方公尺十二萬五千元，鄰中央西路則是十九萬一千元，如果鄰道路深度在四公尺以內，還要加三成，才會出現廿四萬八千三百元的行情。

地政局區段徵收科長柯俊宏表示，目前只是協議價購，地主有意見可以申請異議，未來進入徵收程序時，才可透過地價評議委員會進行再審查，確保地主權益。

實價登錄登場，雖然內政部目前還沒有公布任何預售案成交價，但預料下月將公布已登錄成交行情的77個預售案的實價。由於預售屋更容易看出是哪幾個個案，比價效應更強，不少建商昨天表示，以後開高價、漫天喊價情形將減少，開價與成交價會漸趨向一致。

遠雄企業團副總蔡宗易表示，房市很難達到完全不二價，因為台灣人購屋時還是習慣殺價；但至少可保證代銷業者、建設公司不會再開高價、漫天喊價，因為消費者已經可以直接查詢成交價了，有些以前炒短線、炒高房價的小型代銷業者、建設公司將面臨生存的危機。

長虹建設發言人陳茂慶表示，實價登錄是個好政策，可以讓消費者更了解市場行情，有些消費者以為建設公司都只會開高價，但其實有些好地段、豪宅的價格真的就是那麼高；實價登錄能讓買賣雙方都更清楚價格，加速市場成交的速度。

住展雜誌研發長倪子仁表示，實價登錄對預售市場影響極小，大部分的建商目前仍是開高價讓客戶殺，主因是預售屋在完銷或解約後30天才需登錄，且現在個案銷售期均長達半年以上，建商不急著現在就保守開價；但新成屋會慢慢現形，最後必定會走向「開價實在」。建商公會全聯會秘書長于俊明表示，房地產的「個別性」很強，實價登錄可供買賣時參考，但房價漲跌還是看供需。

實價登錄上線後，業者預估明年中古屋有下修1成的空間。學者建議，買方可以再等一陣子，確定房屋開價的確下修後再進場；賣方則是愈早賣愈好，因為「房價真的要開始跌了」。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄上線之後，買方可以掌握較準確的房價資訊，但不建議現在就拿著登錄網站上的特殊行情，直接要求找「超低價」的房屋。他說，因為市場上可能還沒辦法這麼快出現低價屋，加上行情數據累積得不夠多，建議消費者等半年後房價行情較準確了，再行比價購屋。

政大地政系教授張金鶚表示，實價登錄開放查詢首日，可以發現實際成交案件與認知價格確實有1成以上的落差，不論高價或低價住宅，都沒有想像中的高，等到半年後、實價登錄數量變多，預估房價會再跌1至2成，買方最好到時候再進場。他表示，一般中古屋的賣方則最好趁現在房價還沒開始大幅度下修前賣屋，因為明年開始房價不可能再往上漲。

至於那些漫天開價的房仲業者，將愈來愈少見，因為實價登錄讓民眾買賣價格「看光光」，業者「裸泳」只會讓人更看破手腳，建議業者收斂點。蘇啟榮表示，賣方則應該要調整心態，過去不少賣方都會要求仲介開超高價，或是以為自己的房價行情真的很高；但登錄資料一一出現後就會發現，其實行情不如想像，因此賣方最好先觀察登錄後的數據，了解市場行情再開價。

房市「國王新衣」昨揭開，不少房子實際登錄的交易價格，和市場認知行情有1、2成不等落差。全國不動產董事長葉春智表示，這可能使房市在未來一個月內出現一波急售潮，很多屋主會趕在下月第二波實價公布之前，趕快出脫手中物件，以免區域房價「現形」後，無法再賣到想賣的價位。

預售屋議價率可望放大

另在預售市場方面，雖然內政部昨天並沒有公布任何預售案，但預料已登錄成交行情的77個預售案，下個月多數會公布。由於預售屋更容易看出是哪個個案，比價效應更強，一般預料部份預售屋可能放大議價率，以求儘速成交。內政部昨天公布首批不動產實價登錄資料約1萬7千件，結果顯示，實際交易價格和市場所說的行情有不小落差，譬如北市大安區、信義區，市場多認為區域房價少說一坪7、80萬起跳，但實際上大樓住宅成交單價多落在50~70萬之間。

賣方開價估下殺2成

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，此情況將對房地產市場帶來明顯衝擊，首當其衝的就是賣方，預料短期之內，賣方不僅開價會下殺1~2成，議價率也可能提高。

葉春智則認為，內政部昨天公布實價行情後，幾乎已形同宣告「價格修正的開始」，由於不少區域的價格都比「喊」價低許多，他這些區域短期內會爆出不少「下殺物件」；另外，由於第一波公布的物件有限，預料會有不少屋主趕在預計下月16日的第二波實價公布之前，趁還有模糊空間之前，趕快脫手，以免區域行情揭露後，「見光死」，賣不掉。徐佳馨表示，實價揭露後，許多效應已浮現，譬如目前很多買方就要求仲介人員必須提供政府的區域實價資料作為參考，這可能是內政部網站一上線就爆量主因，而不少仲介人員也因網站掛掉無法提供讓客戶抱怨不已。

歌林原訂昨（17）日公開標售持有的歌林開發股權，因標售條件等變更，決定標售日期展延至11月9日。

歌林指出，10月9日曾拍賣歌林新莊購物中心土地及建物共48億元，但流標。近日也將重新招標。歌林新莊購物中心位在輔大附近，主要抵押權人是土地銀行。

房型選擇少 貸款壓力大

浮洲合宜住宅「日勝幸福站」開放登記已近2個月，隨著產品逐漸售完，棄權率上升至32.8％，周一、周二單日棄權率更飆至55.4％~56.6％。由於已進入後補名單選位，為了讓民眾接到通知有時間準備40萬元的簽約金，浮洲合宜宅登記會隔周暫休1天。

浮洲合宜宅4房產品在9月6日售完、大3房在12日完銷，目前已進入後補民眾選位。

浮洲合宜宅登記2個月現況統計表「應蓋更多租賃宅」
日勝生活媒體關係室高級專員林瑋莉表示，因正取民眾有充分時間考慮選位、準備自備款與請假事宜，後補民眾準備時間較短，為給予緩衝時間，昨天浮洲合宜住宅暫停登記1天，未來每隔1~1.5周會暫休1天，也會盡量提早公告選位時間。
昨合宜住宅即暫停登記1天，至本周二已後補至1125號，即為5134位；以已購3450戶、共有1684位民眾放棄計算，棄權率達32.8％。
在能挑選的房型所剩不多、背負貸款壓力大之下，棄權率紛紛提高，尤其周一、周二應登記民眾皆為83位，但各僅有37、36戶登記，棄權率急升至55.4％~56.6％。
政治大學地政學系教授張金鶚認為，不只因為剩餘房型問題，還有民眾無法負擔簽約金與貸款，才有如此高的棄權率，「根本不應該再興建合宜住宅，應該蓋更多租賃住宅並補貼租金，才能真正照顧弱勢團體。」

3房4房型最搶手
由於大3房、4房產品快速完銷，顯見3、4房產品最貼近民眾購屋需求，未能買到的民眾紛紛期盼A7合宜宅。
麗寶建設股份有限公司業務部副總經理何昭宏表示，A7的4家建商2~4房產品皆有，不太可能調整產品，4建商共推出約4000戶，3、4房產品至少佔半數，因此民眾至少有2000戶可選擇。
A7合宜住宅4家建商已有條件通過都審，等名軒、遠雄通過建照預審，即可送建照審查，可望在11月底前取得建照。

A7宅估下月動工
遠雄A7合宜住宅行銷協理魏大智表示，營建署已經敲定接待中心位置，在華亞三路、接近文化一路交叉口，預計11月可以動工，3個月後可完工開賣。

第4季為房市傳統旺季，但今年因政府頻頻打房，10月仍不見房市回溫，東森房屋董事長王應傑說，未來2季房市沒有理由好轉。學者則認為未來短期內，房價將持續下跌，呼籲購屋族「沒特殊需求，別急著買房」，至少半年後，實價登錄資訊完整後再決定。根據國泰金融集團10月調查顯示，近半數（49.4％）受訪者認為未來半年房價再漲逾3％，14.1％受訪者認為現在應考慮買房，創下去年7月來新高。究竟未來2季是否為進場時機？不僅民眾摸不著頭緒，房仲業者也持不同看法。

料中古屋跌10％，東森房屋董事長王應傑說，未來2季內，房市沒有理由好轉，甚至到明年初，一般住宅議價空間至少15％，豪宅更可高達30~40％，而中古屋房價則有10％跌幅。
不過，永慶房產集團加盟事業體董事長廖本勝卻有不同看法。他說，因受QE3與北市多件標售案價格屢創新高影響，未來2季房價與成交量將微幅上漲。
尚未買屋的毛毛表示，這次實價登錄資訊公布後，顯示開價與實價成交價有極大價差，反正沒急迫的購屋需求，認為「再等等，房價應會下跌。」

「可多觀察半年」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰分析，實價登錄雖不直接影響房價漲跌，但未來2季很可能因購屋族想再多觀望一陣子而量縮，且依目前房價趨勢，房價將持續下跌，建議民眾可多觀察半年到1年。

東森得易購公司決定「活化資產」，將出售新北市中和區「天空之城」部分樓層，開價23.5億元；東森得易購董事長陳世志說，本案出售後將回租4年，希望年底前可以售出。

仲量聯行副總吳瑤華說，東森購物持有「天空之城」B1至4樓的樓層，此案開價23.5億元，出售後回租，每年租金以6000萬元估算，買方投報率約2.6%。

東森得易購擁有「天空之城」的B1至4樓、以及6樓1戶17坪小套房，樓地板面積共5087坪；目前小套房為主管、同仁出差使用，B1至4樓做為辦公室、攝影棚及員工餐廳，B1還有210個停車位。

吳瑤華表示，以底價23.5億元拆算，1樓商場每坪單價約70至80萬元，2至4樓每坪約35萬元，停車位約150萬元，住宅每坪約40萬元。

她指出，「天空之城」位於中和交通要道，龐大的消費人口帶動本區的商業需求，未來租約到期後，投資者可規劃為購物商城、旅館或者健檢中心等。

陳世志出身建築業，9月從新加坡匯亞集團梁馬利夫婦手中買下東森得意購經營權，首次加入電視購物平台市場。

他表示，東森購物因經營不善，目前負債20餘億元，每月還有4500萬元虧損，為改善財務狀況，他決定出售「天空之城」。

台北市士林北投科技園區的雛形呼之欲出，繼富邦人壽去年標下大度路大同大樓後，企業總部重鎮已儼然有北移趨勢；東森國際關渡科技園區「eCloud Power Center」1萬1,443坪土地，祭出「售後租回」的條件，11月中旬將展開招商，處分後將向房東回租設立企業總部。

若東森國際正式在關渡設立總部，那麼將可望和華碩、和碩的企業總部，慈濟人文志業中心、台灣賓士及正興建中的TOYOTA台灣總部，比鄰而居，形成台北科技走廊新興的企業總部重鎮。美商仲量聯行董事總經理趙正義表示，第4季商用不動產將有若干精彩的大型招商案，一個是美孚內湖三陽廠辦大樓、另一個則是東森國際的關渡科技園區「eCloud Power Center」。其中，美孚三陽廠辦大樓年底可望部分完工，也正鴨子划水、待價而沽。

至於東森關渡園區，仲量聯行副總經理吳瑤華表示，占地約1.14萬多坪，東森將規劃興建總部辦公、百貨量販等大樓，總建坪估計有3.2萬坪。繼2011年富邦人壽以69.5億元標下大度路的大同大樓，換算土地每坪約157.4萬元，改寫台灣第3種工業區土地行情的歷史新天價後，東森關渡園區身價，也水漲船高。趙正義表示，東森國際規畫將以現行的土地使用分區─第2種工業區，容積率200％，由東森國際和其關係企業提供「售後租回」約1萬建坪的條件，以「帶租約」的誘因，對外招標。預料這種「售後租回」的誘因，對於金融壽險業、大型買家，是非常具有誘因的要件。

據悉，東森國際「eCloud Power Center」，規畫作辦公室、量販大賣場等為主。東森國際集團包括東森國際、森森百貨虛擬與實體店面、攝影棚、多媒體購物、媒體及電信事業、不動產及休閒旅遊等，可望進駐未來集團總部。關渡園區這塊約1.14萬坪土地，估計有55?60億元的行情，開發後價值更上看150?200億元。仲量聯行則評估，整塊地掌握士林北投科技園區的門戶，有機會標到每坪土地70萬元，總價上看80億元。東森集團計畫開發第1期為媒體事業特定專用區，未來除將設置總部於園區外，另將引進大型倉儲量販，構成「eCloud Power Center」的概念。

東森房屋昨（17）日與日本亞洲空間不動產舉行簽約記者會，會中東森房屋董事長王應傑表示，實價登錄揭露後，明年起房市交易至少有15％以上的議價空間，其中又以豪宅市場衝擊最大，議價空間將拉大到3?4成，而房仲業到明年第1季，倒店加上換手家數恐將擴大至400家。

東森房屋昨日與日本亞洲空間不動產正式簽約，東森房屋全台加盟店將銷售東京地區不動產物件，王應傑表示，雖然投資日本不動產租金收益率約有5％?8％，但海外市場投資風險仍較台灣當地為高，投資海外不動產一定要特別注意「金（資金）、稅（稅率）、險（風險）、轉（轉手）、貸（貸款）」等問題。而在實價登錄上線後，王應傑認為未來議價空間將會加大很多，他說，目前揭露的房價資訊仍不夠完整，預計半年後房市交易資料才會逐漸完善，但也因為房價交易透明，預料明年房市至少有15％以上的議價空間。

他進一步強調，實價登錄衝擊最大的將是豪宅市場，預估議價空間將拉大到3至4成，在此情況下，預計明年豪宅價格恐將下修3成，一般中古屋成交價將下修1成。此外，在奢侈稅的緊箍咒下，王應傑表示，房市交易量仍未見起色，照以往經驗，每年全台房市買賣約36萬戶，最差也有32萬戶，但內政部公布今年前8月買賣移轉棟數僅21.8萬戶，年衰退14.6％。王應傑指出，若奢侈稅不設落日條款，接下來房仲業倒店潮還會持續增加，目前全台約有5,000多家房仲門市，先前已傳出近200家門市倒店，預計到明年第1季全台將有15％房仲門市經營不下去，預估約400家房仲門市將倒店或換手經營。

南崁是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族逐漸進住，加上桃園本身的首購族需求，房市交易持續升溫。在青壯年人口不斷移出的台灣，桃園算得上是異數，拜雙北市房價不斷攀升所賜，年輕人退而求其次選擇鄰近的桃園定居，桃園縣居民二○一一年底平均年齡只有三十五．八歲，是全台灣最年輕的都市；也因為工作機會變多，加上便宜舒適的生活環境，留住許多年輕一輩的桃園人，也吸引愈來愈多大台北的中產階級選擇移居桃園。

ＣＰ值高 蘆竹成全台移入人口最多的鄉
「桃園物價、房價相對較低，在通膨壓力高漲的年代，桃園是北台灣ＣＰ值（性能與價格比值）較高的城市。」台灣房屋首席總經理彭培業一語點出桃園成為年輕人最愛的原因。成為樂居城市的首要條件，就是要有便利的生活機能，桃園縣內五市一鎮七鄉當中有個「後起之秀」，擁有台灣第一個多功能大型購物中心台茂、台灣第一個居家購物中心特力家居、台灣面積最大的量販店COSTCO入駐，這個行政區就是台灣人口最多的鄉——蘆竹鄉。蘆竹鄉，對很多人來說是個陌生的地名，但若談到「南崁」，印象可深刻！

位於桃園最北端的蘆竹鄉，因為南北高速公路的南崁交流道位於境內，不少人習慣稱蘆竹鄉為南崁，但也因鄰近桃園國際機場，南崁更是國門重鎮。與桃園市同樣位處中山高速公路沿線的南崁，是北客南下桃園購屋的熱門區段，更是桃園航空城發展的重要腹地，近年在雙北市高房價的擠出效應下，台北首購族轉移陣地，加上桃園當地的首購族需求，桃園房市交易持續升溫。

人口成長 南崁房價不畏奢侈稅上漲
根據桃園縣政府統計，蘆竹鄉是該縣老年人口最少的行政區，老年人口比率僅六．二三％，以台北市為例，老年人口比率為一二．六七％，因此，稱南崁為活力城市一點也不為過。南崁之所以具備移民城市的條件，關鍵在於交通便利性：東有南崁交流道，西有桃園國際機場，境內更有長榮航空、南亞科技、富士康等科技大廠落腳，工商業的蓬勃發展，刺激地區住宅的需求量，房價也跟著水漲船高。

二十一世紀不動產南崁台茂加盟店長陳永清表示，儘管去年奢侈稅上路，南崁自住買盤比率依舊維持在八成水準，今年房價漲幅都有一成以上。近林口的上南崁，目前新建案單價已站上每坪二十萬元；中正路另一邊的下南崁，指標性建案「中悅帝寶」每坪開價約在三十五萬元，更是刷新當地房價的新行情。新移民帶動教育需求，看好居住在桃園附近的外籍人士子女就學需求，桃園第一所外僑學校就設在南崁。今年秋天，已開始招收第一屆學生的桃園美國學校，是美國在台協會、外交部與桃園縣教育局共同核准設立，一年學費五十萬元，是桃園縣收費最貴的學校，但望子成龍、望女成鳳的父母仍趨之若鶩。目前蘆竹鄉有十四．五萬人口，即將達到十五萬人口升格縣轄市的門檻，大型購物中心也看準南崁人口迅速成長帶來的龐大商機，南崁交流道旁的特力家居購物中心、台茂購物中心，已與COSTCO形成南崁三大賣場鼎立的戰國局面。

消費潛力 三大購物中心看準商機進駐
南崁因外來人口居全台之冠帶來的「平民消費需求」，全台面積最大的量販店COSTCO（好市多）桃園店八月底在南崁正式開幕，營業首日就創下全台九家門市首日業績最高紀錄，一天營收高達二千五百萬元，讓外人感受到桃園驚人消費力。距離COSTCO五百公尺的台茂購物中心，被當地房仲業者取名為「好台生活圈」，不但涵蓋民生消費與家庭娛樂、提升當地生活機能，更對區域房價有正面助益。以南崁路一段為主幹道，臨路新大樓每坪十七至二十萬元，位在巷弄內電梯大樓每坪單價在十六至十八萬元間，且賣方價格都「踩得很硬」。陳永清說，在外來就業人口激增帶動下，當地的套房產品供給量有一千戶左右，加上鄰近桃園國際機場的關係，出租率特別高，年租金投報率有三％至四％水準，目前台茂附近的套房每坪單價在十八至二十萬元間，詢問度相當高。

支撐起南崁房價的一股隱性買盤，就是機師與空姐。因為工作關係選擇在桃園定居，南崁交流道附近的「馬可波羅」與「曼哈頓」等大樓，進駐不少空姐，甚至有「空姐村」之稱。信義房屋桃園區執行協理林三智表示，空姐薪資高於一般上班族，她們偏好在有公車直達桃園國際機場的中正路沿線購屋、租屋，且社區一樓有許多連鎖商店，具備「下車即到家、下樓即滿足生活機能」特點，如「曼哈頓」社區套房，有高達三分之二比率由空姐承租。

房仲業者說，南崁「空姐村」特色是有警衛管理，讓早出晚歸的空姐十分安心。每戶十五至二十坪大的套房，總價約三五○萬至四五○萬元，每月租金約一．五萬元；有些空姐因待在台灣時間不長，乾脆兩人合租一間節省租金，還有空姐先購買套房自住，結婚後再換屋購入管理佳、環境優的社區，如「馬可波羅」、「竹城代官山」和「臻愛巴黎」等標準三房產品，原本小套房就租給學妹，當起包租婆。台灣房屋中悅直營店副總吳瑜祐指出，平均月收入三十萬元的機師，因為所得高，也十分重視紓壓與生活品質。上南崁的富貴特區是機師聚落，富貴特區最大特色是新大樓多、有山有水，景觀優美，且產品相當多元，總價從五百萬元到二千萬元以上都有；還有不少機師也中意長榮集團興建的大樓，或者購買中悅建設的「中悅凱撒」、「中悅班芙」、「中悅麗池」和「中悅仁愛」等社區。

地處核心 大竹新市鎮是房市明日之星
為了因應大量湧入的人口，桃園捷運綠線G13站蘆竹行政園區周邊，未來將設置南崁新行政中心，並集結大型商業區的規畫，以及航空城捷運、五楊高架等交通建設，房市前景看好。與南崁一鄰之隔的大竹新市鎮，則是近年崛起最迅速的房市潛力區，地理位置優越。由於地處桃園房市五大核心特區的中心點，除了與南崁市區緊密相連，往北可通往桃園航空城，往南可連接桃園市中心與高鐵桃園站特定區，車程十五分鐘即可串聯其他四大核心特區，是航空城與桃園都會區的理想衛星市鎮。

每年七、八月幾乎是租屋市場最熱絡的時節，大批外宿學生與社會新鮮人促動大量租屋需求，不過，隨著九月份各大專院校陸續開學與謀職者紛紛就定位後，在需求量驟減下，手中仍有待租物件的房東為求儘快順利出租，紛紛放低姿態，調降租金的意願明顯增強，市場吹起一股「九降風」。

根據好房網近三個月的降租物件數量發現，若以今年7月為基期100，與9月相比，短短三個月之間，降租物件量明顯多出22%，顯見在市場需求衰減下，房東心態經過調整，對於價格已不再堅持。好房網指出，不少屋主受到奢侈稅2年閉鎖期及實價登錄影響，改採自行招租，使得市中心租屋市場競爭日益激烈，對於重視長期收租效益的包租公而言，為求增加出租機會，近期調降租金意願較先前高出不少。

再從9月份「降物件」來源分析，台北市以中山區19%、大安區14%及信義區13%占最大宗。好房網表示，以中山區小套房多、供給量大，在9月份少了學生開學及畢業新鮮人謀職租屋客群下，屋主降租意願最高。其次，大安區、信義區房價高、租金貴，在租屋族所得有限，又不願背負過重的租金壓力下，開始外移租屋，造成該區域租客減少，不少開出高租金屋主為求穩定租金，都有降回到原先合理價位的跡象。

至於新北市，租屋族租金負擔能力較弱，交通便捷及租金便宜特性為租屋族群主要考量，並以捷運站周邊出租住宅最為搶手，從好房網新北市9月降租物件占比中看出，板橋區的22%占最大宗，其次則為新莊區的16%及中和區的16%。觀察降租地區，以捷運未到，路段偏遠的區域，因房東擔心空租期過長，「降租攬客」的狀況最為明顯。

好房網雙北市最新降價的物件調降租金幅度大約介於10%-15%，以8坪出租套房換算，台北市文山區原本平均開價6392元，不過目前已降至5433元，足足下殺　959元，降租幅度高達15%。其次則為中山區調降1205元、士林區的1041元。而在新北市的汐止區調降766元，幅度也有14.3%之多，其次則是淡水區的661元與板橋區的752元。

內政部營建署17日公布第 2季住宅資訊統計，其中全國新增住宅建造執照核發為2萬7345宅，較第1季增加21.92%，較去年同期增加14.38%。 中央社17日報導，統計顯示，第 2季全國新增住宅使用執照核發1萬8619宅，較第1季增加24.30%，較去年同期增加11.48%。

普通家戶數與住宅存量動態部分，第 2季全國普通家戶數為758萬124戶，較第1季增加0.41%，較去年同期增加1.49%；全國住宅存量總計為819萬183宅，較第1季增加0.19%，較去年同期增加0.93%；住宅家戶比（住宅存量相對普通家戶數比例）為108.05%。 第2季全國建物所有權第一次登記棟數為1萬9994棟，較第1季減少16.27%，較去年同期減少4.06%。

建物所有權移轉登記棟數部份，第 2季全國建物所有權買賣移轉為9萬4766棟，較第1季增加48.29%，顯示房屋買賣較第 1季熱絡，不過較去年同期減少1.30%。 建物所有權拍賣移轉登記有2576棟，較第 1季增加10.56%，較去年同期減少31.01%。

實價登錄資訊揭露周二登場，房地產業者表示，實價登錄是全球趨勢，大家會慢慢習慣，預售屋以後的開價勢必要實在一點，才不會「開價嚇死人、成交笑死人」。

聯合報17日新聞報導，實價登錄八月上路，讓全台近幾個月以來的買賣移轉件數都下跌，市場充滿濃厚觀望氣氛，靜待官方公布房價後再做決定。 遠雄企業團副總蔡宗易表示，資訊透明化有助房市交易，但不要變成「變相加稅」，以免妨礙交易。

信義房屋經理蘇啟榮表示，實價登錄後，因成交行情透明，有可能加速不動產交易速度，同時房價漲跌也比較迅速，以即時反映市場狀態，但初期的觀察期在所難免。 他指出，實價登錄後，各縣市將依據「實價」，調整土地公告現值與房屋評定現值，將來房屋稅、交易稅的課徵基礎將更貼近市價，各式稅捐恐增加不少，民眾「應該會很有感」。

一位地產業內人士稱，“超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執行到位可能更重要。”

溢價率達49%以上的土地成交“盛況”，近期在杭州恐難再出現了。

最近在杭州的一場土地出讓會上，參會的開發商拿到了一份名為《關於貫徹國土資電發【2012】87號文件有關事宜的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確提出，“對商品住宅地塊，當土地價格溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，‘從零開始’競投配建安置用房或保障性住房面積”。

這意味著，土地出讓出現高溢價率時，“價高者得”這一規則將不再適用。

昨日，杭州市國土局一位內部人士在接受《第一財經日報》採訪時稱，確實有這一政策存在，主要為了在控地價的同時加大保障性住房建設力度。“當拍賣價格達到一定限度，就不再讓開發商加價，進而用房企願意配建保障房的量來決定誰最終獲得土地。”

對於杭州土地市場溢價率設置上限，同策諮詢研究中心總監張宏偉分析稱，雖然限制了溢價率，但起拍價的制定還是“靈活的”，這一政策本質上也可以算是“數位遊戲”，如果起拍價就定得很高，限制高溢價就意義不大了。

新政“有備而來”

上週四，杭州主城區10月份的推地序幕拉開，當天共有5宗土地集中出讓，底價總計30.4億元。最終，5宗土地都順利找到“婆家”，出讓金約37.68億元。其中，兩宗底價直接成交，三宗低溢價拍出。

不過，成交活躍的杭州土地市場，溢價率低背後或另有隱情。

2011年2月28日，杭州市政府出臺的《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》中規定，2011年商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房。其中涉及的宅地出讓就是採取設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競報保障性住房面積的規則。不過，以上規則只適用於涉及有保障性住房的宅地，而且當時對於“價格上限”也沒有統一的數值標準。

就在今年7月19日，國土資源部下發的《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》稱，市縣國土資源主管部門對可能出現高價地的要及時調整競價方式，制定出讓方案和現場預案。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，要及時調整出讓方案，採用“限房價、競地價”或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

顯然，這次杭州低調潛行的土地市場新政並不突然，而是對上述國土資源部“7•19”文件的具體貫徹執行。只不過是，杭州在這次的具體執行中將範圍擴大至所有宅地，同時劃定了“49%”這條紅線。

據報導，該《通知》8月份就已出臺，但卻並未被外界所熟知。參加土地出讓會的一位開發商還稱，“只有近期去報名拿地的開發商才拿到這份檔，知道新出了這樣一個政策。”

對此，浙江一家上市房企的負責人告訴《第一財經日報》記者，此前確實聽說了這個政策，但其並沒有見過具體檔。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟分析稱，“溢價率超過50%就必須到國土資源部備案，地價高了，地方政府也不好交代。”

解決保障房籌資難？

約談，推遲出讓，限定總價溢價……進入下半年，在嚴控高地價與高房價之間的傳導效應上，地方政府可謂不遺餘力。

此前，北京市國土局臨時對萬柳地塊設置最高26.3億元的限價（溢價率為40.9%），競拍價“漲停”後，開發商比拼的是願意提供的回購房面積，最多者勝出。7月10日，經過一個半小時激烈的競拍，中赫置地最終以26.3億元外加配建16400平方米回購房面積的代價，摘得了萬柳地塊。

近期，由於土地市場過於火熱，北京還臨時推遲了多幅塊地的出讓時間。

浙江一家上市房企高管告訴本報記者，許多城市都有控制地價的政策，但具體實施細則有所不同，其目的無非都是嚴防高地價並促進保障房建設。“杭州的做法本質上是通過（這樣方式的）土地拍賣，變相解決保障房建設資金籌措難的問題。”

“如果當地的保障房建設計畫完成得順利，也就沒有必要啟動這樣的政策儲備了。”上述房企副總經理認為。

一位地產業內人士稱，“超過溢價率配建保障房，其實只是換了一種價格表現形式。與人為控制溢價率相比，將限購限貸等政策執行到位可能更重要。”他還認為，保障房建設應當有深思熟慮的規劃，不是開發商願意建多少就是多少，並且還要考慮建成後政府如何接管等問題。

根據公開資料顯示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家開發商報名而直接成交，而在8~9月成交的6宗宅地中，有4宗經過了多輪競價成交，而每宗地塊都有多家開發商進行爭奪，不過溢價率最高的只有33.64%，即天陽置業在8月7日競得的拱墅區慶隆單元GS04-01-R21-04地塊。

另外，記者發現，2012年9月杭州僅推出一塊宅地，土地新規顯然也還未“派上用場”。有市場人士分析稱，在杭州10月推地熱潮中，不排除會出現需要競投保障性住房面積的情況。

近期，土地市場硝煙紛紛，而房企在資本市場也馬不停蹄。網易財經通過機構資料初略估算，近一個月的時間內保利、龍湖、融創等多家房企不僅在土地市場大肆圈地，而在資本市場也異常活躍，初略計算上述房企通過信託、銀行借貸以及發債等方式融資超過200億人民幣。

部分房企更是不惜高息海外發債。國信證券房地產行業資深分析師方焱指出，國內對房地產企業的融資從第二輪政策調控就一直在收緊，部分公司為了實現戰略目標和擴大規模，需要很多資金，不得不海外尋求融資。當前形勢下，相對來說大中型開發商面臨資金壓力較小，僅有項目房企資金壓力更大。

密集融資超200億元

樓市調控並未放鬆，中央時不時有收緊的信號，近期各地土地市場卻頻繁冒出多個天價地王，資本市場交投也異常活躍。

網易財經根據中指院最新資料初略統計，在9月16日-10月15日期間，僅一個月的時間內保利、龍湖、花樣年、首開以及融創等多家國內大型房企通過發債、銀行借貸、信託等方式實現高達約243.5億元融資。

其中龍湖地產通過配股以及票據方式兩次在海外市場發規模融資。9月19日，龍湖地產發佈公告稱，已於18日與配售代理方花旗、高盛簽訂了協定，以全面包銷基準價11.88港元的價格，配售合共2.6億股份，共計獲得款項總額約30.89億港元，折合人民幣達近25億元。

此後10月14日公告稱，龍湖將發行規模為4億美元的優先票據，將於2019年10月18日到期，年利率為6.875%，每半年期末支付一次，目前票據已原則性獲批在新加坡交易所上市，折合人民幣25億元。

綜合上述兩次不到一個月的時間，龍湖已在資本市場圈錢50億元。近期土地市場表現極為搶眼的保利地產更是不惜高利息融資。9月19日，北京保利營房地產開發有限公司為其北京商業地產項目向中國建設銀行貸款12億元人民幣，貸款期限為三年，其利率儘是高達中國人民銀行利率的107%。

其次就是融創中國、花樣年通過票據形式，在海外資本市場獲取高達近40億元的融資，而其利息也高達12.7%和13.75%。

北京中原地產市場總監張大偉分析認為，目前開發商總體的銷售額還是可以的，開發商相比上半年來說已經算是比較好了。大規模的融資主要還是跟房企近期的拿地欲望比較高有關係。

資金承壓仍加速擴張

從各地土地拍賣會上即可看出，萬科、保利、融創等房企拿地欲望強烈。有公開資料顯示，截至目前，保利地產已在全國新增13個專案，涉及拿地資金近240億元。而此前保利在其半年報中就表示，缺少一線城市土地儲備，將會積極看地。

儘管樓市依然處於調控中，但隨著信貸的放鬆，房企開始這輪瘋狂的跑馬圈地，其背後也是房企一直資金的渴求。

短短一個月時間，房企近一年內前所未有的密集融資，其有公開資料統計總體規模已超過200億元。

廣州地產行業人士吳定金分析，密集融資主要原因有兩方面：一方面是土地市場開始活躍，很多開發商開始坐不住，想在土地市場上有更加積極的表現；另一方面跟債務到賬有關，用新的融資來還舊債。

此外他表示，目前來看多數的品牌房地產企業資金上沒有太大壓力，今年肯定是可以完成銷售目標的。但一些中型的開發商，它們去庫存壓力會高，資金存在壓力就大，而小型開發商的狀況則更差，因為沒上市資金來源途徑更為窄。近兩年對於整個房地產市場的發展是一個明顯的分化期，大的加速佔領市場，一些中小的糟糕情況選擇退出房地產行業。

方焱則認為，房企頻繁融資跟拿地沒有太大關係。過去一年多，很多開發商一直沒有怎麼拿地。融資不是為了拿地，主要是考慮實現自己的戰略目標，做大規模。因此需要龐大資金，國內途徑收窄，只能謀求海外融資。諸如萬科、招商、金地都在海外收購了一些公司。

招商地產(000024)週三盤後發佈三季報，公司前三季度實現淨利潤24.19億元，同比增16.03%。

1-9月，公司營業總收入161.46億元，同比增29.45%。

第三季度，公司淨利潤11.98億元，同比增94.53%；營業總收入60.65億元，同比增38.45%。

10月17日，杭州將有5宗地塊集體入市，包括三宗宅地、兩宗商住用地，總出讓面積231.7畝，總體量49.9萬方，總起拍價46億元。

其中，三宗宅地均位於江幹區，分別為三堡單元R21-01地塊、三堡單元R21-02地塊、三堡單元S-R21/B1-01地塊，起拍總價為37.49億元。

據市場消息，該三宗地已吸引了保利、世茂、濱江、方興等知名房企報名參與競拍。

資料顯示，三堡單元R21-01地塊，東至規劃沿江公路，南至三堡單元R21-02地塊，西至四堡汙水處理廠地塊，北至規劃車站南路。土地用途為住宅(設配套公建)用地，出讓面積約43.1畝，地上建築面積約10.1萬方，起價12.96億元，樓面起價1.28萬/平方米。

三堡單元R21-02地塊，東至規劃沿江公路，南至四堡汙水處理廠地塊，西至四堡汙水處理廠地塊，北至三堡單元R21-01地塊。土地用途為住宅(設配套公建)用地，出讓面積約44.0畝，地上建築面積約10.3萬方，起價13.34億元，樓面起價1.3萬/平方米。


三堡單元S-R21/B1-01地塊，東至三堡單元R21-01、02地塊，南至四堡汙水處理廠地塊，西至新開河，北至規劃車站南路。土地用途為居住相容商業用地，出讓面積約39.3畝，地上建築面積約10.5萬方，起價11.19億元，樓面起價1.06萬/平方米。

而另外兩宗商地均位於西湖區，分別為蔣村單元B-21地塊、轉塘鎮區單元G-C2-24地塊，地塊出讓面積分別為5.39萬平方米、1.62萬平方米，起拍價分別為7.41億元、1.11億元。

另于10於16日，杭州主城區以底價4.67億元直接成交三宗商業用地。

10月17日，廈門有8幅地塊公開出讓，其中，湖?區三幅、海滄區兩幅、集美區兩幅和翔安區一幅。

8幅地塊中，集美區的兩幅綜合體項目用地最備受關注，包括商業、酒店和辦公等。

最新消息，集美區2012JP05地塊，經過86輪的現場競價，由89號廈門市萬科房地產有限公司以15.18億競得，樓面價2138.03元/平方米。

資料顯示，該地塊位於聖果路與集美北大道交叉口東北側，占地面積137934.082平米，建築面積710000平米，規劃建設為城鎮住宅、批發零售用地（商業）、住宿餐飲用地[酒店（五星級）]、商務金融用地（辦公）、科教用地（幼稚園）為一體的超大城市綜合體，地塊起拍價113300萬元。

房地產TOP20強企業入榜門檻雙雙上升

2012年三季度以來，由於經濟的不確定，政策調控預期多空交替上演，市場房價博弈轉向地價博弈，給6-8月帶來一波向好行情，但受政策、經濟因素影響，整體市場趨勢仍不明朗，9-12月市場將再度進入震盪期。而標杆房企則緊緊抓住這個有利的“視窗期”去存化，從而使得今年前三季度標杆房企整體銷售表現優於去年同期。

體現在企業入榜門檻上，相較於2011年前三季度，今年金額與面積的入榜門檻均有較大幅度上揚，其中TOP10入榜企業銷售面積同比漲幅最大，從2011年的203萬平方米上升至276萬平方米，同比增長36%，金額入榜門檻也同比增長22%，達到300億元。

TOP20企業面積入榜門檻為156萬平方米，略高於2011年前三季度的133萬平方米，金額方面，TOP20企業的入榜門檻為158億元，同比增長31%。

上海新總價地王的競拍，讓信保（天津）私募股權投資基金走上台前。作為保利地產發起的私募股權投資基金，信保首次出現在土地競拍者名單中。而據本報記者瞭解，參與此幅地塊的競拍者如華潤、中海、綠地等背後，均有私募股權基金的影子。

原因在於，該幅地塊相當部分為商業用途，對資金運作要求非常高，而這一領域正是地產私募股權基金願意進入的。

摒棄“融資工具”角色

地產私募在近三年來風生水起。據住建部政策研究中心今年年初發佈的研究報告顯示，人民幣房地產私募基金總規模已達千億，較2010年增長了1倍。

但是，“目前大概只有5%的房地產私募是規範的，其他都是以債權投資形式存在的‘高利貸’，”一位地產私募資深人士告訴本報記者，“這種債類的業務只要有10%的收益率，很多人都願意做。”

據本報記者調查，2010-2011年間興起的所謂房地產私募，是由商業銀行的私人銀行和理財部門的客戶作為LP（有限合夥人）進行債權投資，大多按照事先約定的價格進行回購。前述私募人士透露，這些房地產私募中，大部分實際是以“過橋貸款”為主營業務。

“房地產私募在開發商資金困難時，確實扮演了‘救人於水火’的角色，但事實上，開發商還遠遠沒到願意‘割肉’的時候。與此對應的是，目前的房地產私募基金也沒有匹配的能力去實現全產業鏈的覆蓋。”中國房地產基金聯盟秘書長閆宗成坦言。

從全行業來看，地產私募股權募資額確實不高。星浩資本副總裁黃海濱透露，該機構今年截至目前僅募集私募股權資金20億元，卻已占整個行業規模的30%~40%。清科研究中心的統計資料也顯示，上半年完成股權私募的房地產基金只獲得了總共5.71億美元的資金，平均單只規模僅為7138.75萬美元，2只並購基金到位2.15億美元，平均單只規模1.08億美元。

而保利與信保的合作，似乎標誌著股權投資正在成為主流。據本報記者瞭解，此次信保擁有上海項目的40%股權。

金地旗下地產金融平臺穩盛投資總經理吳濤對本報記者表示，真正的私募是股權投資，投資人和開發商，共同分擔和控制專案風險，而很多債權投資的地產私募，基本上沒有風險控制可言。

閆宗成認為，地產金融的先進商業模式，應由資本從拿地環節即開始介入，通過有序的管理，用股權合作的模式，共同分享長期投資帶來的收益，從而逐漸擺脫“開發商融資工具”的角色。

房企直接融資轉向

據本報記者瞭解，目前像萬科、保利這樣的總行級客戶，也仍受到銀行開發貸限制。包括萬科、保利等在內的房企正尋求更為直接的融資手段。

保利地產董事長宋廣菊透露，現在銀行資金風控體系很嚴，全抵押、全擔保，賣完以後還要解封。而私募股權基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔保。而地產基金的資金對企業運作還是有促進作用的。本報記者獲悉，保利發起的私募房地產基金規模目前估計達到60億左右，保利占40%的股權。

“今年分別去了幾家房企總部洽談合作事宜，意向還不錯。”德信資本高級經理劉聰對記者透露，房企都意識到要拓展新的融資管道，向直接融資轉型，當前可以適當提高資金杠杆係數。吳濤也對記者表示，今年房地產私募將迎來大發展，穩盛投資預計今年規模可達50億左右。

“好的專案會尋找一些大的基金公司、大的集團進行合作，這種操作管理沒有太多的瓶頸。”宋廣菊對本報記者表示，管理架構搭得比較好，多做兩個項目，就會增加市場份額，這是一種強強聯合的做法。目前幾個大房企（如萬科、招商等）都是這樣。你中有我，我中有你，資金運用也比較靈活。

從基金的角度來說，私募股權投資更加青睞的是商業地產專案。“國外房地產行業是劃歸到金融行業中的，商業地產從金融屬性上更貼切於房地產基金。”一位地產私募人士表示。

陽光新業副總裁楊甯透露，陽光新業陽光厚土在2010年成立了自己的商業地產基金公司陽光厚土基金，由於商業地產基金的投入期和回報期都比較長，所以傾向於尋求與大型機構基金和企業集團的合作。他認為，私募基金向股權投資發展的趨勢，從已有的案例看，基金進行股權投資的收益率也比較高。

像保利上海新地王這樣的項目，初期運營的壓力較大。“目前國內商業地產投資最大問題在於退出管道狹窄。”閆宗成說，從房地產基金角度來考慮，在上市或REITS通道難以實現退出的情況下，投資風險將不斷增加。

10月17日，杭州共有5宗地塊集體入市，包括三宗宅地、兩宗商住用地，總出讓面積231.7畝，總體量49.9萬方，總起拍價46億元。

其中，三宗宅地均位於江幹區，分別為三堡單元R21-01地塊、三堡單元R21-02地塊、三堡單元S-R21/B1-01地塊，起拍總價為37.49億元。

最新消息，在兩宗商住用地直接成交後，位於三堡沿江的三宗宅地均由中海地產競得，總成交價達55.87億元，合計配建保障房面積達9.81萬平方米。

其中，杭政儲出[2012]40號地塊，經過23輪競價和49輪保障房配建面積的投報，由68號競買人中海地產競得，成交價193185萬元，樓面地價19217元/平方米，需配建保障房面積27600平方米。地塊東至規劃沿江公路，南至三堡單元R21-02地塊，西至四堡汙水處理廠地塊，北至規劃車站南路。土地用途為住宅(設配套公建)用地，出讓面積約43.1畝，地上建築面積約10.1萬方，起價12.96億元，樓面起價1.28萬/平方米。

杭政儲出[2012]41號地塊，經過9輪競價和25輪保障房配建面積的投報，由68號競買人中海地產競得，成交價198839萬元，樓面地價19378元/平方米，需配建保障房面積38500平方米。地塊東至規劃沿江公路，南至四堡汙水處理廠地塊，西至四堡汙水處理廠地塊，北至三堡單元R21-01地塊。土地用途為住宅(設配套公建)用地，出讓面積約44.0畝，地上建築面積約10.3萬方，起價13.34億元，樓面起價1.3萬/平方米。

杭政儲出[2012]42號地塊，經過2輪競價和15輪保障房配建面積的投報，由68號競買人中海地產集團有限公司競得，成交價166735萬元，樓面地價15901元/平方米，配建保障房面積32000平方米。地塊東至三堡單元R21-01、02地塊，南至四堡汙水處理廠地塊，西至新開河，北至規劃車站南路。土地用途為居住相容商業用地，出讓面積約39.3畝，地上建築面積約10.5萬方，起價11.19億元，樓面起價1.06萬/平方米。

“上海決不會放鬆(限購令等)政策，但目前也不會有新的政策調整。”上海市住房保障與房屋管理局局長劉海生在17日舉行的上海市政府新聞發佈會上稱。

劉海生從今年房價走勢分析說，去年10月份以來，連續8個月上海房價指數整體在往下走，上海的房價執行調控政策取得了預期效果，並且絕不會放鬆政策。

劉海生說，近年來，國家多次強調要嚴格執行房地產市場調控政策，目前調控仍然處於關鍵時期，上海將繼續嚴格執行住房限購、調控等措施，抑制投資、投機性住房需要。

一方面嚴格執行“限購令”，一方面也支持市民的合理住房需求。劉海生介紹說，目前，上海已基本形成廉租住房、共有產權保障住房(經濟適用住房)、公共租賃住房、徵收安置住房(動遷安置房)“四位一體”的住房保障體系。特別是為解決引進人才、外來從業人員的住房問題。今年1至9月份，上海市、區兩級公共租賃住房(含單位租賃房)已完成供應或配租約1.2萬套。


劉海生也坦言，上海在推進保障性住房建設過程中，仍存在著不少的困難和問題，例如入住市民最關心的配套設施建設未及時跟上、保障性住房建設選址漸遠和成本上升間的矛盾日益突出等，下一步上海將完善政策體系和制度銜接，積極推進各類保障房的申請供應，加快解決民眾的住房困難。

香港忽然出現地荒，政府數據原指全港約2100公頃住宅地空置，但昨天則澄清扣除鄉村式發展和不能發展的住宅地後，僅餘391.5公頃（涉近千幅土地，約相等於20個維多利亞公園），部分更因為不同原因最終也不能興建住宅。業界人士預計，未來「麵粉」供應嚴重短缺，樓價更難下跌，必須以填海和提高地積比率等增加可發展土地。行政長官梁振英有見樓價升勢不絕，重申政府不排除短期內再出招。

特首：短期或再出招

梁振英昨早出席立法會宣讀其管治理念時指出，無論是置業問題或居住問題，都亟待解決。政府早前推出了十招壓抑樓市，但梁振英表示，仍有其他招數在手，有需要的話，毋須開會討論也可以拿出來回應需要，政府亦不排除短期內再出招。被問到招數無效，梁不以為然，反問：「若果不做，今天的樓市又會怎樣！」他強調，政府目前是希望能夠穩住樓價，讓樓市不會繼續脫離市民的承擔能力。

發展局下午公布全港空置土地的數據，令市場更憂慮土地供應不足這一根本癥結。發展局局長陳茂波以書面方式回應立法會議員質詢時再度澄清，全港劃作住宅、商業?住宅和鄉村式發展的土地，未經批租或撥用的官地約2153.7公頃；其中鄉村式發展則約1201.2公頃，住宅和商住用途的地皮約952.5公頃。

不過，扣除道路、人造斜坡和零碎地塊等後，住宅和商住地僅餘391.5公頃未有批出發展。發展局發言人指出，在此不足400公頃的用地中，不少屬於樓宇與樓宇之間的狹窄用地，包括一些後巷等地皮，根本無法發展為住宅。換言之，真正可興建住宅的低於391公頃。

綜觀不同密度的發展，住宅（丙類）和住宅（丁類）用地，佔地分別約103.6公頃和120.8公頃，佔391.5公頃之中約26%和31%，可作高密度發展的住宅（甲類）用地，則只有65.8公頃。

至於已劃作鄉村式發展的空置用地，扣除道路等地皮後，則尚有932.9公頃，達前述住宅地的1.38倍。

鄉村式用地分散

鄉村式發展的用地面積雖然遠較住宅為多，發展局發言人解釋，這批鄉村式發展用地分散在以新界區為主的不同位置，並非一大片可發展的地皮，大部分是位於現有原居民村內的政府土地，但當中也有不少屬於物業之間的土地等未能發展。

發展局強調，會就前述的391.5公頃用地逐步作檢討，倘合適作發展的話，將視地皮情況納入勾地表或撥作公屋發展等，惟沒有相關的目標或時間表；並重申正研究透過新界東北和洪水橋等新發展區，以及錦田南一帶用地和石礦場發展等，增加逾2500公頃的用途（包括住宅及其他用途）。

有業界人士指出，由於市場預見將來都不會有大量的土地可興建房屋，目前熾熱的樓市將火上加油。

部分學者和業界人士則期望，政府加快在其他方面增加土地供應。城大社會科學部講師吳家鎚認為，政府應透過發展東涌等新市鎮、拓展新發展區和加快舊樓重建和增加市區地積比率多管齊下增加住宅供應。他指出，土地供應數據加上實際樓宇供應量數據均顯示，樓價可能進一步上揚，惟政府出招的政策風險也會隨之增加。

長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉認為，澄清有關數據屬好事，惟數據顯示只拓展新發展區並不足夠未來的住宅用地需求，建議盡快考慮維港以外填海和提供地積比率等，並要研究如何發展綠化和郊野用地。他相信，倘政府有決心提供地積比率和拓展土地，公眾將更安心，樓價走勢也可以轉趨平穩。

樓市升溫，財團投地積極，信置（083）繼將軍澳第66C2區地皮後，夥拍嘉華國際（173）組財團搶地再下一城，以17.08億元奪得朗屏站（北）地盤，呎價3260元。連同上月底的坪洲地皮，信置月內連奪三地。業界人士預料，未來項目開售價可達平均呎價7500元。

由港鐵（066）以代理人身份招標的西鐵朗屏站北物業發展項目本周一截標後，短短兩日內即閃電公布招標結果。朗屏物業發展公司公布，項目由嘉華夥拍信置組成的財團同佳香港有限公司，一筆過預繳方式以17.08億元奪得用地。朗屏站北項目未來出售所得純利5%，需向朗屏物業發展公司分紅。以項目總樓面計算，每方呎樓面地價約3260元，符合市場預期。

月內連購三地皮

嘉華國際香港地產發展總經理尹紫薇表示，嘉華佔項目60%，信置佔40%，總投資額暫未能透露，相信為集團首個在元朗發展的項目。她認為，地盤屬鐵路物業發展項目，交通便利，是次成交價屬合理。

事實上，兩家公司近期積極搶地，除上述朗屏站北地皮外，上月底亦合組財團以22.85億元奪得將軍澳66C2區限量地，每方呎樓面地價4696元，創同區樓面地價新高；信置同日也以獨資身份奪得坪洲東灣（B地盤）用地，呎價2157元，創本年政府推出的坪洲地皮中呎價新高。

不過，對於是次成交價，業界人士則認為，屬市場預期下限成交。美聯測量師行董事林子彬稱，成交價為市場預期下限，相信一定程度上因為政府積極從不同方式增加土地供應，令發展商吸納土地儲備的選擇亦有所增加，出價態度傾向審慎。他認為，在美國QE3效應下，入市意欲仍不俗，而優質地皮仍受發展商歡迎。

開售呎價料達7500

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，售價反映出地皮位置風險，始終北站位置靠近東頭工業區，預計開售平均呎價約7500元。

至於未來推出的西鐵朗屏站南用地位置較優勝，預料每方呎地價約3600元，與前元朗邨地皮相若。

涉逾100億 保利置業有望受惠

為抑壓內地樓市，中央早於2010年下令僅16家央企可繼續經營地產。事隔逾兩年，仍有不少未「入圍」的央企持有房地產業務。市場消息指出，目前持有近2000萬方米土儲的山東魯能集團，計劃把旗下地產項目全數轉讓給保利集團，涉及金額超過100億元（人民幣．下同）。

非市中心旅遊地產

市場人士估計，財力雄厚的保利地產A股「接收」項目的機會較大，惟不排除本港上市的姊妹公司保利置業（119）亦有望從中分一杯羹。

保利置業股價周二急升近7%，昨天繼續上揚，最多升近3%，收報4.42港元，升0.7%；成交增至1.9億港元。

山東魯能集團是一家總部位於山東省濟南市的大型國有企業，目前最大股東為山東電力集團，其經營業務主要以煤電、房地產、鋁業為主；此外，還涵蓋體育及餐飲業等。據了解，旗下魯能地產目前在海南、福建及北京等地均擁有土地，合共接近2000萬方米，部分已經動工，當中約800萬方米位於海南，惟有關土地並非位處市中心地段，主要用作打造旅遊地產。

消息指出，由於魯能集團不能再繼續經營房地產業務，故正計劃把旗下地產項目轉讓給另一央企保利集團，而有關項目轉讓價值連同債務等，估計介乎100億至200億元。目前保利地團旗下的保利地產及保利置業分別在上海及香港上市，前者市值757億元，後者則僅160億港元。

為免投資者混淆，保利地產和保利置業早已表明，兩者不會在同一城市發展房地產業務。而據保利地產的中期報告顯示，該公司目前在北京及福建均有地產項目，故業內人士估計，若魯能集團把上述兩個城市的項目轉讓及保利集團，保利地產「接收」的機會頗高；加上該公司財政狀況較為強大，預料收購有關資產也不成問題。

海南項目或注入保利置業

至於位於海南的項目，兩家上市公司迄今均未有涉及，有消息指出，海南項目或有機會注入保利置業，惟截至今年6月底止，保利置業的負債率進一步升至116%，儘管公司手頭現金有110億港元，惟年內還須償還借貸逾170億港元，財務狀況較保利地產遜色，若再獲母公司注入資產，其財政必受到投資者關注。保利置業發言人昨天回應本報查詢時表示，未能聯絡上管理層，故未能給予回應。

2010年3月，國資委宣布78家央企雖撤出樓市，僅16間央企日後可繼續經營房地產，除保利集團外，中國建築集團、華僑城集團、中糧集團及華潤集團等均有「入圍」。

新盤紛紛高價開售，帶動同區二手市況；將軍澳天晉二期已獲批售，尚未賣樓，區內二手已率先起哄，兩成放盤業主反價，其中將軍澳廣場便有業主加價35萬元放售。代理指出，將軍澳市中心、調景嶺區400萬元以下盤源現已絕迹，預料反價潮將持續。

天晉二期將於今天公布命名，屆時發展商亦將披露最新銷情部署，代理指出，由於天晉一期去年推售時以貴絕同區登場，預料二期推售時定價必定不低，加上目前樓價不斷破頂，將軍澳區內二手業主已「新盤未賣先反價」。

美聯物業高級區域經理馬立成指出，受到新盤即將登場刺激，區內一眾業主紛紛起哄，多達兩成放盤反價，幅度介乎5%至10%不等，例如將軍澳中心1座中層A室，面積617方呎，以480萬元放售，原本已有客人出價洽購，但業主相信新盤將以高價開售，即反價20萬元或4.2%，每方呎叫價達8104元。

市中心400萬盤源絕迹

將軍澳廣場同樣有業主反價，涉1座低層G室，面積996方呎，原本索價665萬元，現反價至700萬元，加幅5.3%，最新每方呎叫價7028元。馬立成表示，在目前反價浪潮下，將軍澳市中心一帶400萬元以下的盤源已經絕迹，新近將軍澳中心10座低層D室，面積527方呎兩房戶，成交價400萬元，呎價7590元，已是屋苑最平的一個放盤。實際上，屋苑部分兩房戶成交價更突破500萬元關口，本月初一個617方呎兩房單位成交價更達530萬元，呎價8590元，創屋苑歷史新高。

調景嶺區造價更高，兩房單位起步價逾450萬元，日前維景灣畔1期1座中層H室以489萬元售出，面積695方呎，呎價7036元。維景灣畔亦是將軍澳區少有提供一房單位的屋苑，但入場費亦要400萬元。

馬立成指出，400萬元以下的盤源只有在寶林及坑口仍有選擇，相信未來一段時間區內二手業主反價個案將愈來愈多。

其他區域方面，中原地產分行經理陳永忠指出，大角咀帝柏海灣2座高層F室成交價779萬元，面積645方呎，呎價12078元，貴絕「奧運三寶」兩房戶；世紀21北山地產營業董事嚴智贇指出，北角和富中心12座高層A室以1928萬元售出，呎價12544元，為屋苑分層呎價次高。

恆地（012）及新世界發展（017）元朗尚悅昨天正式開放示範單位供?地會會員參觀，發展商表示，項目沽清可套現110億元，市傳已全面展開收票程序，估計首天最少獲200票；近期銷情急增的白石角溋玥．天賦海灣，本月內售出100伙，昨天加推50伙，平均呎價8459元，加價約3%。

恆地營業部總經理林達民表示，尚悅首批逾百伙將推3至9座向東及南單位，有機會包括特色單位，項目今年仍維持售出70%單位為目標；如全數2580伙售罄預料可套現約110億元。新世界發展營業及市務總監楊文指出，項目佔80%為兩房戶，相信首批價單兩房戶亦佔相若比例。

項目昨天起亦開始進行預先收票程序，區內代理指出，由於尚悅大部分屬兩房戶，預料不少單位售價低於400萬元，有一定叫座力，保守估計昨天已收票達200張。

天賦1、2期累沽600伙套93億

信置營業部聯席董事田兆源表示，溋玥本月至今已沽約100伙，昨天加推的50伙，包括首次推出第10座Foster Tower，提供四房雙套間隔單位，面積1162至2063方呎，呎價7797至9100元。項目累積售出350伙，平均呎價8850元。

天賦海灣一期至今售出約250伙，平均呎價1.23萬元；兩期合計已售出近60%，套現93億元。田兆源指出，項目下周三於深圳路演；目前溋玥售出的350伙，內地客佔約15%。

另外，華懋及香港興業（480）今天將公布九龍城御門．前及愉景灣津堤首張價單。

舖市交投暢旺，中建電訊（138）最新購入中半山新盤瑧環舖位，作價2.28億元；沙田浸信會斥資1.08億元購入沙田都會廣場2層物業連車位。

中建電訊公布，購入堅道瑧環地下A號、B號、1樓A號及B號舖（連地下電梯大堂、部分行人道及冷氣機平台、附屬電梯的安裝、電梯天井及電梯平台），總建築面積約9678方呎，作價2.28億元。集團將持有該物業作投資用途，以賺取租金收入。公告顯示，獨立專業估值師對該物業初步評估價值2.3億元，是次收購價較初步估值折讓約0.9%。

土地註冊處資料顯示，沙田都會廣場18及19樓全層共16個寫字樓單位連15個車位以1.08億元易手。新買家為沙田浸信會；資料顯示，原業主早前推出18至22樓連29個車位招標，涉及總建築面積50687方呎，當時意向價約2.33億元。

利嘉閣（工商舖）地產獲業主委託獨家代理出售銅鑼灣景隆街30至34號地下7號舖，建築面積約1000方呎，現由一間寵物間租用，月租約10萬元，租期至今年年底，意向價約1億元。

傳AIA購入 本年商廈成交次高

QE3推動投資氣氛，市場消息指，近月頻頻沽貨套現的恆隆（00101），新近沽出鰂魚涌樂基中心商廈，估計涉及約26億元，連同早前已售出的物業，?隆合計套現逾50億元；市傳新買家為友邦保險（AIA），料購入作自用及投資。

早前暗盤推 呎售8688元

近期投資市場熾熱，消息人士透露，?隆旗下鰂魚涌樂基中心全幢商廈剛易手，物業位於英皇道734號，樓高19層，寫字樓約28.4萬平方呎，租客包括銀行、藥業公司等，而舖位樓面約1.5萬平方呎，現由超級市場、咖啡店、快餐店等租用，總樓面近30萬平方呎，另附有停車場。該廈位於鰂魚涌港鐵站出口，租務理想，呎租約25至30餘元。

據了解，?隆較早前暗盤放售物業，意向價約26億元，當時有消息稱，太古亦有考慮購入該物業，以擴大鰂魚涌商廈版圖。消息稱，最近?隆沽出樂基中心，估計涉約26億元，平均呎價約8,688元。按成交價計，為本年第二最貴商廈成交，次於農業銀行以48.8億元，購入中環干諾道中50號全幢。另外，建設銀行則以約25.1億元，向信和購入九龍灣東匯18商廈。

連環沽貨 年內套逾50億

市場人士透露，新買家為友邦保險，相信購入該廈，可作集團自用，並租出部分樓面作投資。美國友邦保險不時購入物業作自用，如去年以12.6億元，購入澳門商業大馬路的友邦廣場。目前友邦保險於本港持有最貴重商廈物業，為干諾道中AIA Central，市值逾百億元。

?隆早於1989年，以約3.13億元購入樂基中心，持有至今作收租。事實上，在港持有多個工商收租物業的?隆，本年罕有地放售物業並相繼沽出。由年初至今，?隆以15億元把觀塘麗港城商場售予里昂證券旗下基金，連同葵涌紅A中心、長沙灣百佳商業中心等，合共套現逾50億元，估計資金將留作日後投住宅地皮之用。

威靈頓街多層 洽至尾聲

舖位方面，市場消息指，中環威靈頓街多層物業獲洽購，涉及威靈頓街64至66號地下、1至3樓、8、9及11樓，總樓面約9,496平方呎，地下至3樓現由餐廳以每月70萬元承租，據悉，該舖獲4.5億元洽購至尾聲，料短期內易手。

金朝陽（00878）銅鑼灣霎東街11至13號重建項目THE SHARP，11月軟銷，年底前推售，意向呎價約3萬元，貴絕全港寫字樓，入場費由4,800萬元起。

金朝陽執行董事陳慧苓表示，項目總樓面面積約4.6萬平方呎，樓層為32層，屬1層1伙設計，標準樓層面積約1,600平方呎，物業最快2015年第三季落成。

金朝陽把項目打造成「樓上舖」形式推出，由於物業位處黃金地段，集團將保留地舖至2樓共3層作長綫收租，故可供拆售約29層，包括頂層連天台戶，發展商指已接獲約100查詢個案。

項目規劃為「商業」，若項目呎價達3萬元，將成為全港呎價最貴商廈，若以此呎價計算，項目將拆售的29層沽清後，可套現約14億元，市場估計，項目之收購成本約3.5億元，即使連同建築成本等支出後，利潤亦相當可觀。

另外，金朝陽中心地下6個舖位，其中有5個舖位租約即將於年底到期，加租幅度由10%至約1倍不等。對於自由行旅客消費數字放緩，陳慧苓認為數字未見跌幅，仍看好一綫舖位前景。

發展局將於明年初主動推出九龍灣商業地皮招標，屬於「起動九龍東」計劃公布後區內首幅商業地皮，賣地結果將直接反映市場對該區前景的信心。測量師對地皮估值差異較大，由13.3億至23.3億元不等，樓面地價介乎4,000至7,000元。

估值分歧 13億至23億

即將招標的九龍灣商業地，位於常悅道、宏泰道與宏遠街交界，鄰近信置（00083）旗下國際交易中心，以及旭日集團旗下壹號九龍，佔地約2.8萬平方呎，地積比率為12倍，可建樓面達到33萬平方呎，建築高度限制為主水平基準以上120米。

該地皮屬於去年曾被納入勾地表內的3幅九龍東商業地之一，但由於政府為推動「起動九龍東」，將用地從勾地表內抽起，聯同政府持有商業用地一併規劃發展，直到9月初政府公布賣地計劃時，才決定將該用地於明年首季招標出售。

東九起動 地價「加分」

由於該用地屬於「起動九龍東」計劃推出以來區內首幅商業用地，故此有測量師估計在發展概念下，為地價有所「加分」，可望以區內商業地價新高售出。

中原測量師行執行董事張競達形容，近期海濱道一帶商廈呎價已經破萬，加上「起動九龍東」顯示區內前景相當理想，以估值約18.32億元、樓面地價5,500元計算並不算過分。

另一方面，現時商業地價始終較為落後，加上該常悅道地皮亦非海景靚地，而預期政府於未來1至2年仍會在同區加推其他更為大型的商業用地，故此估值較為保守，維持在樓面地價4,000至5,000元。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，去年高銀金融（00530）於同區投得的九龍灣啟祥道與宏光道交界商業地，樓面地價亦不過4,000元，隨着過去一年住宅、商業地樓價上升，故此對地皮估值亦調升至每呎4,500元，估值約14.99億元。

事實上，政府在公布「起動九龍東」計劃時，就曾透露在納入勾地表的3幅九龍灣、觀塘商業地外，連同政府於區內仍持有6幅可供商業發展的用地，包括已拆卸的業安工廠大廈1、2座，及位於欣業街與?業街交界的空置用地等，合共9幅政府持有商業用地，將可配合整個九龍東的商貿發展。

隨着近一年，本港住宅、商廈樓價屢創新高，反映相關土地供應不足的問題嚴重，故此有業界認為，政府於年初主動推出九龍灣商業地將是個啟示，顯示當局有機會將於未1至2年內陸續將其餘8幅商業用地推出市場，令整個九龍東發展更為完備。

禹洲地產(1628)宣布，建議發行美元票據，其定價包括總本金金額、發售價及息率將由聯席賬簿管理人及聯席牽頭經辦人中銀國際、?豐、瑞銀及摩根大通透過使用入標定價的方式釐定。而穆迪對於禹洲擬發行票據授予(P)B2的暫行評級，又維持禹洲地產B1的公司家族評級和B2的高級無抵押債券評級，評級展望為穩定。

　禹洲表示，發行票據的集資額用作償還若干現有貸款、為收購土地以作商住項目(包括透過收購擁有發展地盤或資產實體的股權)提供資金，及一般公司用途。穆迪認為，禹洲發行美元票據不僅可延長債務到期日，進而穩定融資情況，並將利用發行所得用作實現2012年下半年40億元(人民幣，下同)帳面收入的目標及補充土地儲備。今年前9個月，禹洲的簽約銷售額約為51.5億元，已經超過了50億元的全年銷售目標，並較上年同期增長52%。該公司在2012年前9個月預售總建築面積近60萬平方米。

舖位市場投資氣氛全面升溫，吸引投資初哥入市欲分一杯羹。有新晉投資者無懼是否摸頂，於10日內斥資逾半億元資金連番購入中環及深水?地舖。利嘉閣認為，中長線零售市道仍然向好，相信避險資金仍會流入舖市。

　中原(工商舖)鄭得明表示，中環德輔道中287至291號地下F號舖，建築面積500方呎，作價2,950萬元，呎價5.9萬元，舖位現由找換店承租，月租6萬元，按現時市值租金計算，回報約2.4厘。簡姓新晉投資者購入後隨即以意向價3,800萬元推出摸售。據悉，原業主於1974年以35萬元一手購入至今，帳面獲利2,915萬元，升值近8倍。

　此外，鄭氏又指，簡氏早前購入深水?青山道378號地舖，建築面積900方呎，成交價2,380萬元，呎價2.64萬元，交吉形式交易。現將舖位以約3,000萬元放售，按市值租金8萬元推算，回報3.2厘。

　事實上，QE3出台，物業投資界全城起哄，銀紙貶值預期升溫下，各方投資者即時進入舖位市場積極入貨，物業交投因此顯著增加。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，儘管內地旅客減少來港消費，為本港零售業前景帶來壓力，但相信QE3出台後，通脹環境勢必持續，有利零售消費，國際品牌落戶香港趨勢未變，中長線市道仍然向好，估計第四季每月舖位買賣登記宗數及金額，可輕易到達500宗及60億元以上的正常偏好水平。

浸信會逾億購都會廣場

　另外，土地註冊處資料顯示，沙田都會廣場18及19樓全層共16個寫字樓單位，連15個車位以1.08億元易手。登記買家為沙田浸信會。公司董事是陳啟芳、陳偉斌、葉保光、劉漢樑及胡睿華。

中建電訊2.2億買臻環商舖

　另外，中建電訊(0138)宣布，以2.28億元向豐泰地產投資買入香港半山堅道38號至42號A臻環商舖，其總建築面積9,678方呎，呎價23,558元。

二手市場持續瘋狂，各區細價樓升幅停不了，價升與量跌的差距拉開之際，港島區豪宅需求同樣強烈。美聯數據顯示，港島區首三季逾5,000萬元二手註冊則錄得16%按年升幅，而一手住宅註冊量中，3,000萬至5,000萬元則錄得96%顯著升幅，而逾5,000萬元註冊則升20%。

　事實上，今年首9個月全港二手樓價平均每呎累升15.2%，而期內港島區樓價則累升14%，樓價表現未及大市。美聯董事楊永健表示，今年首三季港島區樓價走勢較大市稍為遜色，但由於QE3效應，港島區優質單位潛力將勝一籌，以目前區內平均每呎樓價來看，今年第四季港島區樓價將挑戰每呎1萬元水平，再創新高水平，但在盤疏客多的情況下，第四季的二手屋苑交投量或會跌10%。

屋苑租金升勢上月稍遏

　另外，隨著9月住宅租賃旺季結束，住宅租金升勢相應放緩。利嘉閣地產研究部數據顯示，9月全港50個指標屋苑錄得937宗租賃成交個案，較8月銳減28%外，創近8個月新低。同時，指標屋苑加權平均成交呎租為24.7元，較8月微升1.7%，相比8月環比漲幅2.8%，升勢放緩明顯。

　租金漲勢放緩方面，九龍區加權平均呎租24.78元，按月升2.4%；港島區及新界區上月則分別上升1.3%至每方呎29.06元及1.2%至每方呎19.55元。從屋苑來看，觀塘麗港城的租值升幅最大，屋苑平均成交呎租單月上升6.3%至上月的21.8元。

要在寸金尺土和爭分奪秒的大都會生存，都市人對住屋往往講求是四通八達，單位面積大小的重要性相對較低。有調查發現，俗稱「鞋盒單位」的細碼住宅於全球主要城市的住宅市場扮演重要角色，當中亞洲地區如香港、新加坡及日本等地的用家對其最為需求，年輕上班一族絕不介意屈就位於市中心的「鞋盒」。

　第一太平戴維斯日前發表的「『鞋盒單位』細的或是大的較好」報告中指出，由於年輕單身才俊可負擔的有限，而一間面積僅250方呎單位就是他們所需求。

港精品公寓回報勝大市

　第一太平戴維斯研究及顧問諮詢服務資深董事盛世文表示，如今社會環境令大部分城市進入不夜天的日子，留在家中的時間漸漸減少。縱然這些單位的呎價較高，但入場費始終較平，因此年輕買家仍可負擔得起購買或租用單位。事實上，年輕單身才俊及年輕夫婦認為可負擔得起的面積、鄰近辦公室及康樂設施相比位於大面積及位於較不便的單位更為吸引。

　以往「鞋盒單位」像是歐洲十九世紀時的貧窮區或香港的「籠屋」單位，但現實是不少「鞋盒單位」已成功脫離舊形象。該行指出，亞洲城市如香港、新加坡及日本對細小單位絕不陌生。在香港，品質及位置比單位面積更重要，因此在香港的市區小型單位被打造為精品豪華公寓，動輒叫價每平方呎達20,000元，投資回報可達3%，相比其他物業提供平均回報率理想。

　然而，一些舊城市如悉尼、倫敦對細單位的接受程度來得較慢。在悉尼，放貸人士仍不太願意為面積500方呎以下的單位借出貸款，令不少欲購買小型單位的人士未能成為業主。於倫敦，小型單位並未得到認同，更有意擺脫這類單位所帶來的負面情況，英國皇家建築師學會更把發展商所建的細型單位稱為「可恥的鞋盒」，故當地並未於核心地段發展高質素的小型住宅單位。

悉尼倫敦貼上負面標籤

　第一太平戴維斯全球研究部主管Yolande Barnes則相信，於綠化及城市發展的阻力下，舊城市需切實考慮是否加入發展較小型或俗稱「鞋盒」的單位。

樓市數據指出，港島區樓價略為落後大市，據代理行表示，隨着區內新單位供應漸增，短期內一手交投相對活躍；反之，二手持續受壓，延續價升量跌之勢，料第四季港島二手買賣減逾一成，呎價卻有望挑戰萬元大關。

　　美聯物業指出，第三季港島一手推盤量五百二十五伙，屬近三季新高，而今年首三季推盤量更達九百四十八伙，較去年同期增近兩成，反映發展商加快推盤部署，平均每宗一手成交金額，約值二千一百五十萬元。季內一手買賣成交錄得四百一十五宗，也屬最近三季以來新高，內地買家佔比例三成四。二手方面，季內共錄得三千五百九十九宗，按季減少一成半。

　　該行董事楊永健指出，首三季港島樓價增長一成四，較整體市場升幅一成半為低，於一手供應增速，加上美國量化寬鬆措施作用持續下，他預料第四季區內交投，仍會側重在一手物業。因盤源收窄趨勢不變，二手表現繼續受壓，如太古城等藍籌屋苑近月交投回軟，估計第四季區內二手成交數目，減幅最多達一成，料在約二千宗水平。

　　楊氏續指，受長遠供應始終偏低，及年底前大額豪宅成交驟增，相信港島二手平均呎價向好，至年底前，可逼近逾萬元大關，有望締造歷史新高水平；區內租金則幾近「見頂」，回報率兩厘以上。

市場盤源缺乏，大型屋苑如北角和富中心、沙田帝堡城及荔枝角美孚新?等，繼續錄得同類高價成交，此外，市場一些平日少有成交的中小型屋苑，昨日錄得罕有交投，成交呎價隨即打破屋苑紀錄。

　　北角區大型屋苑連錄高價成交，世紀21北山營業董事嚴智贇表示，和富中心十二座高層A室，面積一千五百三十七方呎，三房間隔，座向北面，望全海景，屬屋苑「樓王」，業主原以二千萬元放售，減價百分之四至一千九百二十八萬元易手，呎價一萬二千五百四十四元，創屋苑歷史次高，買家為區內換樓客。

　　嚴氏續指，屋苑呎價紀錄於本年六月造出，當時六座高層B室造出呎價一萬四千一百八十三元，故上述成交仍
較記錄低逾一成，此外，屋苑近十年也沒有錄得複式單位成交紀錄。

　　世紀21日昇執行董事黃文龍表示，北角港運城三座高層E室，六百九十方呎，兩房間隔，座向北面，享全海景，日前成交價八百萬元，呎價一萬一千五百九十四元，追溯至九七年六月高位，同類型單位呎價為一萬零四百元，故上述物業創同類型單位新高價。

　　黃氏續指，雖然該單位打破屋苑同類單位紀錄，但屋苑實際為少數呎價仍未衝破九七高價的屋苑，整體樓價仍屬低水，據知，新買家為投資者，打算作收租之用，目前以交吉形式易手，市值租金約二萬六千元，料回報約三厘九。

　　中原分行經理梁植霖表示，荔枝角美孚新?二期百老匯街四十六號低層B室，一千二百一十八方呎，三房一套間隔，坐向東南，望美孚公園景，為屋苑優質「翼海」，昨以一千零二十五萬元沽出，呎價八千四百一十五元，創屋苑同類型單位新高，買家為外區用家。

　　世紀21奇豐經理張文鏗指出，沙田帝堡城三座高層G室，面積一千零七十三方呎，三房間隔，座向北面，外望山景，成交價八百零二萬元，呎價七千四百七十四元，創同類型單位歷史新高價，買家為區內換樓客，因區內交吉單位買少見少，故轉購連租約單位，待單位租約期滿收回自用。

　　此外，單位租約期至明年六月，每月租金兩萬二千元，回報率約三厘三。中小型部分屋苑錄得破頂價成交，長城物業助理區域經理張佩恩表示，筲箕灣新成中心C座中層5室，四百二十三方呎，以三百四十二萬元成交，呎價八千零八十五元，為屋苑呎價新高。位於鄰近的金基大廈高層D室，四百二十八方呎，以三百二十五萬元成交，呎價七千五百九十三元，為項目新高呎價。

　　市場消息指，元朗富達廣場A座高層戶，四百一十九方呎，二百五十八萬元成交，呎價六千一百五十八元，同為屋苑呎價新高。

巴克萊資本公司：美國9月新屋開工月率為15%，遠高於預期2.7%，9月新屋開工從75萬大幅增長至87.2萬，而9月營建許可月率為11.6%，也遠高於預期1.1%，9月營建許可從80.3萬大幅增長至89.4萬，創過去4年最高水準。新屋開工和營建許可均是房地產市場的先導指標，能反映未來需求的強勁程度，週三房產數據突顯美國房地產市場正走向復甦之路。當前風險偏好維持良好，超預期的美國房產數據可能為美股繼續上漲提供動力，標普500有望再次測試年內高點。

美國商務部發佈報告稱，美國9月份的新屋開工數增加15%至季節調整後87.2萬年率至超過四年來的最高水準。經濟學家的普遍預期為增至77萬年率。建築許可證增加11.6%至89.4萬年率，同樣達超過四年來的最高水準。

美國能源資訊局發佈報告稱，10月12日結束當周美國的原油庫存增加290萬桶，汽油庫存增加170萬桶，蒸餾液庫存減少220萬桶，分析師的普遍預期為原油庫存增加150萬桶，汽油庫存減少40萬桶，蒸餾液庫存減少150萬桶。

穆迪投資者服務機構將西班牙主權債務評等維持在投資級不變。

美股上漲，標準普爾500指數連續第3天走高，美國新屋開工數激增，緩解了國際商業機器 (IBM US-IBM)與英特爾 (Intel US-INTC)業績利空。

標普500指數收漲5.99或0.41%，報1460.91，本週來計漲2.3%；道瓊工業指數收漲5.22或0.04%，報13557.00，IBM占道瓊指數權重超過11%，週三（17日）拖累指數下跌80點。

以科技股為主的那斯達克指數收漲2.950或0.10%，報3104.124。費城半導體指數收挫0.858或0.23%，報379.407。美股各交易所股票成交量近63億股，較過去3個月均值多出5.1%。

掌7500萬美元的Warren Financial Service投資長華倫（Randall Warren）接受電訪指出：「住宅市場令人嘆為觀止。在緩慢的成長環境中，公司業者一直很強勁，因此，如果房市能協助改善經濟，股市將看漲。」

美國商務部公佈數據顯示，9月新屋開工攀升15%，至年率87.2萬戶，不但改寫2008年7月以來的紀錄，更優於彭博社訪查經濟師的所有預估值。彭博社訪查81名經濟師的預估中值為77萬戶。

由11檔股票組成的住宅營造股指數大漲3.2%。營收排名全美第一的營建商PulteGroup（US-PHM）勁揚5.3%，D.R. Horton （US-DHI）大漲4.2%。

標普500指數今年來累漲16%，距離2007年10月寫下的紀錄高點1565.15點有近7%差距。

據彭博彙整的資料，逾80檔標普500指數成分股排定本週公佈業績。資料顯示，自9日起陸續公佈季報的73檔成分股中，54檔獲利超越分析師預期水準。

標普500指數10大類股中，漲幅最大的首推公用類股、金融股與能源股，至少上揚1.1%，跌幅最大的則是科技股，下跌0.8%。

全球半導體巨擘英特爾大跌2.5%，該公司預估第4季利潤率低於市場分析師預估，主要因個人電腦需求衰退，侵蝕獲利率。

英特爾在新聞稿中表示，唯一的獲利衡量標準毛利率將在57%左右，低於彭博訪調分析師預估均值61.4%，而本季營收將介於131億-141億美元之間，相較於市場平均預估的137億美元。

英特爾的獲利表現，受到減緩工廠生產及對抗滯銷晶片庫存攀升等費用影響。

IBM重挫4.9%，跌幅改寫2009年來10月來之最。IBM身為全球首大電腦服務供應商，公布第3季營收衰退5.4%，達247億美元，落後彭博訪查分析師營收預估均值254億美元。未計部分項目在內獲利成長5%，達42億美元，相當每股獲利3.62美元，相對分析師預估均值3.61美元。

全球社群網站龍頭臉書（Facebook Inc. US-FB）大漲2.1%，因該公司表示，在利用行動用戶賺錢方面已出現成功跡象。

日本經濟景況不佳，連帶抑制了對房地產的購買意願，東京首都圈九月份住宅銷售，大幅下跌了近一成。

據日本不動產經濟研究所發表的最新統計報告說，今年9月，東京首都圈的公寓樓銷售簽約率出現大幅下跌，跌幅高達9.3%，簽約戶數只有3千3百66套。這是相隔13個月以來最少的簽約數。

不動產經濟研究所認為，日本經濟處於下滑的背景下，消費者的購買慾望明顯的有所遏制。