實價登錄上路後，猶如照妖鏡，資訊「全都露」，引發不少民眾擔心實價登錄後將會實價課稅，紛紛打電話向立委探詢與反應。財政部長張盛和昨日表示，不動產的持有以自住為主，因此房屋稅和地價稅等不動產持有稅不宜用實價課稅，一定要從低。但不動產交易是所得，就應按實價課稅。

國民黨立委盧秀燕指出，最近很多選民反應，擔心實價登錄將成為財政部查稅的依據，她問張盛和，財部會不會把這幾年交易資料全調出來，來個全國大追稅？張盛和回應說，「實價登錄不能當課稅依據」，也「沒登錄到那麼細」，只是參考資訊。

他指出，自住持有的不動產繳交的房屋稅和地價稅是以公告地價為依據，不宜用實價課稅，否則會太重。例如，一百萬元的土地，以基本稅額千分之十的稅率課徵地價稅，五十年後等於土地的一半已上繳政府，所以持有稅不能用實價課稅。

不動產交易部分，張盛和說，房屋交易已是實價課稅，土地交易所得雖不課稅，但要課土增稅，以公告現值作為依據。目前公告現值已接近市價的八成，公告現值的訂定應更接近實價，未來實價登錄後，可做為地方政府評定公告現值的依據。

親民黨立委李桐豪提醒張盛和，若政府放任持有稅過低，會有不動產投機炒作的疑慮，也影響地方財政收入，必須釐清。不動產持有稅若偏離實價太遠，造成財團養地炒作成本低、富豪也會買房避稅，間接促使房價居高不下的因素之一。

李桐豪建議，除了自住用不動產，或部分南部繼承土地卻在北部居住工作等合理、非投機炒作外，不動產持有稅也應該檢討接近市價，才能避免養地等投機行為。張盛和說，長期持有的自住用不動產者並沒有交易，理論上沒有市價，都是由地方政府評定出公告地價，應與公告現值有不同標準。

實價登錄上路後，民眾深切關心房價問題，也關心接下來是否會實價課稅。財政部長張盛和昨表示，不動產「長期持有」的稅負，像是房屋稅、地價稅等，均不宜實價課稅，但交易稅就應該如此。

張盛和舉例，如果一棟房屋的土地價值一百萬元、持有五十年，採實價課稅的話，即使地價稅最低稅率千分之十計算，五十年就課掉價格一半的稅金，一下子就變成政府的了，相當不合理。

至於不動產交易稅，張盛和認為，目前的土地公告現值大概是實價的八成，已相當接近實價，只是社會大眾多認為交易應實價課稅。

國民黨立委盧秀燕擔心，實價登錄是否成為財政部的查稅依據，把這幾年交易全部調出來，來個全國大追稅？

對此，張盛和回答「不會」，強調實價登錄資訊只是參考，且實價登錄不是顯示個案房價，即使某一區段的價格很高，不代表那一帶的每戶價格都一樣高，查稅是要查個案的，最終還是要看交易合約。

內政部不動產交易實價查詢服務網上線第三天，總算可以查詢，卻也查出部分銷售中的新建案，開價與登錄實價有落差，出現開價膨風、登錄消風的情形。

目前還在銷售中的新成屋建案，有部分成交戶的資訊已在實價查詢網站上揭露，包括北市大安區建國南路一段二八六巷的「皇翔天昴」、北市忠誠路一段上的「天映月」、高雄豪宅案「都廳苑」等。

北市二新案 實價約開價打八折

其中「皇翔天昴」在實價登錄網站上揭露的物件是三樓戶，今年七月成交，成交總價九一六○萬元，面積七十五．八八坪，登錄每坪實價約一三九．二萬元（未計車位）；相較六月開賣時的每坪一八○萬元，等於打七七折。

現場專案經理承認，網站上揭露物件的確是「皇翔天昴」，但為配合實價登錄政策，八月底已下調價格，將每坪開價從一八○萬，調整到一五○萬至一五五萬。

至於北市忠誠路一段的「天映月」，交易時間是八月，成交戶別是頂樓十四樓，成交總價八九四五萬元，每坪實價約六十．八萬元，成交坪數一四七坪（內含四個車位），拆算車位後每坪約九十．五萬元。銷售人員表示，預售時每坪開價一一○萬到一二○萬元，等於七五折到八二折。

記者一開始去電時，銷售人員承認頂樓戶已售出，每坪成交價九十多萬元，當記者一說出實價揭露資訊時，馬上以不知道回答，隨即轉給另位銷售人員，推說是旁邊的「蘭雅國宅」。但根據查證，該國宅屋齡超過十年，與揭露物件中顯示建築完成日期是今年六月明顯不符。

高雄豪宅案「都廳苑」也有四筆成交資訊曝光，均是高樓層戶，分別十七樓、二十一樓及兩戶二十二樓，揭露每坪實價二十四．九萬到二十六．七萬元，扣除車位後每坪二十八到三十五萬元。與當初預售案開價每坪三十到四十萬元、成屋開價每坪三十五到四十五萬元都有段差距。

政治大學地政系教授張金鶚說，昨日實價查詢服務網可正常查詢後，馬上便出現「開價嚇死人，成交笑死人」情況，未來實價登錄資訊愈來愈多後，業者不再敢漫天亂開價，價格下調將是趨勢。

他更指出，以實價資訊來看，豪宅大跌三成一點都不過分，一般住宅也將出現跌價，有意購屋民眾不妨等半年後，實價訊息更完整時再進場好好議價。

府網站更新 花費是實價網七倍

對實價查詢網站一上路就掛點二天，民進黨立委姚文智昨在立院質詢時指出，之前總統府更新網站就花了七百萬，許多民眾都想查詢的實價登錄網站，建置預算竟只有九十萬！國民黨立委江啟臣也質疑「不會吧！」第一大部內政部怎會拿不出適當預算建置更完善的查詢網站。李鴻源答詢時僅表示，「預算有限」。

昨網站終於能正常查詢，統計至昨晚八點，已有逾十萬次查詢紀錄，可見民眾對實價的渴望程度；但也有民眾反應，即便輸錯驗證碼，也可順利進入查詢頁面，希望政府加強管理。地政司回應，網站還在調整中，會持續改善。

財政部長張盛和昨(17)日表示，不動產長期持有，沒交易就沒所得，因此房屋稅地價稅不宜實價課徵，但交易部分就應用實價課稅。

張盛和出席昨立法院財政委員會初審所得稅法第17條修正草案時，做上述表示。

房地產實價登錄16日開放網路查詢，國民黨立委盧秀燕質詢時指出，很多民眾擔心實價登錄實施後，政府未來會以實價做為課徵房屋稅、土地稅的基礎。

張盛和說，不動產長期持有，不宜用實價課稅，持有的部分一定要從低，因為是長期的。自住長期持有不動產，沒有交易，也就沒有所得，更沒有市價，因此房屋稅和地價稅不宜用實價課稅。

但張盛和認為，交易的部分，就應該用實價課徵。土地增值稅採公告現值，本來就接近實價，目前大約已經是實價約80%，大家詬病的部分是買賣所得沒課到稅，因此交易部分應該用實價課稅。

盧秀燕進一步質詢，實價登錄會否成為財政部的查稅依據，把這幾年交易全部調出來，全國大追稅，鬧得腥風血雨。

張盛和表示，實價登錄的資訊只是參考而已，不會變成查稅依據，且實價登錄不是顯示每個個案的房價，而是顯示某一區段；某一帶價格很高，不代表那一帶的每一戶價格都一樣高。查稅是要查個案，最終還是要看交易合約。2012/10/18

張盛和：魏應交確認接101總經理

【記者郭宜均臺北報導】財政部長張盛和昨(18)日表示，在官民共治原則下，已懇請台北101副董事長魏應交兼總經理並獲首肯，人事案11月底前可塵埃落定。

張盛和出席昨立法院財政委員會初審所得稅法第17條修正草案時，做上述表示。

台北101前董事長林鴻明遭收押後，台北101相關人事一直被受注目。日前已確定台北101董事長內定由總統府國策顧問宋文琪接任，國民黨立委林德福質詢張盛和，總經理是否由魏應交擔任？張盛和說，原本魏應交認為當副董事長就好了，但基於官民共治原則，希望還是由魏應交兼總經理。已和魏應交懇談，並獲魏應交首肯，相關人事案11月底前應可塵埃落定。

「實價登錄」線上查詢十月中正式上路，政大地政系教授張金鶚今天（18號）對此表示，「國王的新衣」已經打開，房價還會再下修，而市面上「哄抬喊價」問題也大幅改善。張金鶚建議，想買房的民眾可以再多觀望，至少等半年後看到網上更多資料，就能尋求到更多對自己有利的房價訊息，未來要開價也可以利用「已登錄低價」當作「砍價空間」參考。（何庭歡報導）

張金鶚指出，實價登錄上線後，交易市場雖然不能說「哄抬喊價」完全消失，但已經大幅改善，至少預售屋開價開始降低，因為房價訊息已經公開透明。張金鶚更強調，實價還會再下修，因為買方在得知資訊後，出價只會比現有登錄價低，不會願意讓自己當「冤大頭」，所以成交價將會明顯逐步下滑，張金鶚說：『主要一個當然是說，事實上這個「國王的新衣」打開來的時候，已經在下修的訊息早就出現了，只是原來沒有被揭露這樣的訊息，那這揭露的效果現在是出現了！』

但張金鶚提醒，現在「實價登錄」效應才剛開始，至少要等半年後才會看到更多「國王的新衣」，賣方當然心急想快脫手，而買方就應該使用資訊越來越多的網站多做功課，張金鶚說：『當然第一個就是看這個房子的價格，過去是看高的不對，現在是要看低的、要看平均數、要看分布的狀態，然後要去看房子的內容，盡量從實際的成交價格去了解，那當然實際價格裡面也有些偏誤，那當然要去注意一下，要等資料夠多一點，才會有比較更完整的、對自己有利的功課嘛！』

張金鶚建議，民眾可以多去了解想買房地區的高低價差，特別要觀察低價部分，以當作往下砍的空間。

內政部不動產交易實價登錄後，外界關注政府接下來是否針對不動產實價課稅？財政部長張盛和今天(18日)在立法院答詢時表示，若民眾自住、長期持有不動產，房屋稅和地價稅便不宜用實價課稅。他也保證，實價登錄不會成為政府追稅或是查稅的工具。

不動產實價登錄上路後，不少民眾擔憂是否接下來就會實價課稅？財政部長張盛和18日在立法院答詢時表示，若民眾自住而長期持有不動產、沒有交易，也就沒有所謂的市價，因此房屋稅和地價稅不宜用實價課稅。

張盛和說：『(原音)不動產持有的部分不宜用實價，持有的部分一定要從低，因為是長期的，像是一棟房子，持有50年，如果用實價的話，一下子就變成政府的了。因為那個土地100萬來說，假設稅率用最低稅率千分之十的話，1%，50年就課掉一半了，所以持有的部分不應該用實價。』

至於不動產交易部分，張盛和指出，其實目前的土地增值稅已相當接近實價，約佔80%。他也強調，實價登錄不是顯示每個個案的房價，而是顯示某一區段、某一帶的價格，不代表那一帶的每一戶價格都相同，所以財政部不會以實價登錄做為查稅或追稅的工具，而是以買賣合約為主。
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5大建商看好北台「開價不下修」

政府打房不斷，隨實價登錄揭露價格後，大型建商未來建案開價成為焦點，據統計，今年底前5大營建商皇翔、長虹、遠雄、華固和興富發建設推案達933億元，遠雄將推出335億元最多，其次為興富發270億元。面對實價登錄衝擊 房市，大型建商多表示無影響，暫不會下修開價。

據《住展》雜誌統計5大建商推案，華固、皇翔、長虹與遠雄皆在北台灣推案，興富發建設近年買地及推案的範圍則跨入北中南3大都會區，除長虹建設「長虹天璽」已完銷、年底前無案可售之外，其他4家建商大舉加碼並加速推案，並以遠雄建設高達335億元推案量最多，其次是興富發的270億元、皇翔的263億元及華固的65億元。
皇翔建設年底前以信義區「皇翔御琚」、松山區「皇翔新天旳」、大安區「天昴」、中正區「天玥」等豪宅為銷售主力。「皇翔御琚」為信義計劃區傳出每坪成交250？280萬元行情成屋案，受市場矚目，待實價登錄後價格透明化便可得知真實成交價格。

「1號院」系列夯
興富發推出1號院系列後反應不錯，如「台北1號院」於年中快速完銷，「圓山1號院」、「中山1號苑」推出後銷售持穩，除主推豪宅外，今年也開始加碼轉進商辦市場，於台中市7期推出商辦大樓「鼎盛」已完銷，即將推出2期「時代廣場CBD」。

訊息亂觀望年底
推案量最高的遠雄建設除了有案量百億元的A7合宜宅，在新莊區推出35億元「米蘭公園」後，還有總銷百億元的「遠雄國都」，至於實價登錄後是否下修開價，遠雄企業團公共事務室副總經理蔡宗易表示，遠雄在新北市、桃園地區都採取不二價銷售，因此成交價和開價差異很小，實價登錄不會影響遠雄推案開價。
華固建設總經理洪嘉昇表示，華固目前建案僅有總銷65億元「松疆」，剩餘要待明年第1？3季推出，如北投總銷共50億元的「華固奇岩案」，還有40億元「華固華城案」。至於實價登錄之影響，洪嘉昇認為現在訊息混亂，買賣雙方都要適應，要待年底前才能確定開價是否要調整。
目前無推案的長虹建設，要待明年才會推出總銷15億元的北市內湖「長虹虹璽」，與總銷75億元的新北市林口「長虹天際」等新案，暫不受實價登錄影響。

營建4虎 年底前推案逾900億
工商時報

　挾著高獲利、龐大推案量、高知名度等優勢，營建4虎遠雄（5522）、華固（2548）、興富發（2542）、皇翔（2545），約超過900億元新案，年底前可望大舉搶市，成第4季銷售旺季先鋒，並奠定未來幾年營收、獲利基礎。

　住展雜誌昨天公布最新調查指出，遠雄、華固、興富發、皇翔，手中分別有335億元、65億元、270億元、263億元的新案推出。

　法人估計，依目前房價和銷售速度回溫的情形來看，營建4虎推出個案的毛利率，平均至少有4成以上。其中，有些土地取得成本低、但售價高的產品，毛利率空間就可望再擴大，像皇翔御琚毛利率就上看6成；華固V Park廠辦園區，則毛利率也有5成，都可望在房市景氣歹歹之際，衝出好業績。

　至於同屬營建高獲利的長虹（5534），今年一口氣賣光長虹天璽、長虹菁英、長虹新凱旋科技大樓3大案，手中沒有餘屋、因此第4季暫沒新案可賣。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，營建4虎由於高獲利、推案量大、每年業績表現亮眼，因此每次推案不但動輒成為市場的指標，而且市場掌握度也頗精準、相對可望創下不錯的票房和業績。

　以皇翔來說，自結2012年前3季稅前盈餘為45.2億元，較2011年同期稅前盈餘12.68億元大幅成長256％，每股稅前盈餘為13.79元，成為營建股獲利榜首。

　長虹的盈收獲利也先蹲後跳，前3季每股稅前獲利達11.93元，稅前盈餘約11.9元，居營建股稅前盈餘第二。

　興富發累計前3季營收高達131億元，遠雄建設前3季的營收也達126.75億元。

　華固在9月底，以91億元的價格，把V Park園區廠辦3棟大樓，賣給前國泰金副董蔡鎮宇。預估今年的營收為80億元，可望再賺進1個股本。

　值得觀察的是，營建4虎正逐漸擴大版圖，發展到台北市和新北市以外的戰區，在近期中南部房價逐漸「補漲」之際，未來推案的獲利空間，備受關注。

　像遠雄已轉移陣地到桃園、新竹，訴求首換、在地換屋客；近年大量掠地的興富發，是唯一在北中南3都皆長期推案的建商，前陣子以230萬元天價，標下高雄美術館土地的興富發建設，在3都除主推豪宅外，也開始加碼轉進商辦市場，於台中市的七期推出商辦大樓。

實價網揪膨風 喊180萬 登錄139萬

關閉一天的「不動產交易實價查詢服務網」昨終於正常運作，《蘋果》記者實際查詢，發現全台出現多筆「膨風」豪宅，其中台北市大安區「天昴」豪宅案實際成交價只有開價的七點七折，建商表示，因應實價登錄上路，只好將原開價每坪一百八十萬元降到一百五十萬元。

繼台北市信義區「冠德領袖」豪宅成交價低於喊價百分之十六點五曝光後，皇翔建設投資興建的天昴（音同卯）豪宅也傳出開價七點七折成交，該案於今年六月公開銷售，七月第一筆成交資料已登錄在不動產交易實價查詢服務網，總價九千一百六十萬元，不含車位每坪約一百三十九萬元，與原本開價每坪一百八十萬元相比，等於七點七折。
天昴銷售主管表示，因應實價登錄揭露，下修開價至每坪一百五十至一百五十五萬元，日前還成交四戶，價格會陸續曝光。

下修還有議價空間
儘管開價下修，天昴開價還是高於實際成交價，推估議價空間至少百分之七。皇翔建設發言人游玉華表示，不了解銷售端的事，所以無法評論。
記者調查，士林區忠誠路也出現一筆豪宅成交資料，為十四樓頂樓戶，總價八千九百四十五萬元，換算不含車位每坪約八十點八萬元，據悉應為銷售中、每坪開價一百三十萬至一百四十萬萬元的「天映月」，價格相差四成。但銷售人員否認該筆資料，直說該案每坪成交價至少一百一十萬元。

皇翔「天昴」實價曝光，每坪約139萬元，為原本開價的7.7折。林林攝網站重開狀況仍多
不動產交易實價查詢服務網上路第三天，雖然讓不少膨風豪宅現形，但也被民眾揪出許多問題。有讀者向《蘋果》投訴，「第一次遇到驗證碼打錯都可以繼續用的網站！」記者測試，打錯驗證碼仍可進入網站。還有民眾抱怨，道路名稱無法選擇、資料排序永遠失敗、查詢後沒有反應等系統問題。
內政部長李鴻源昨赴立院進行「不動產交易實價登錄執行情形」專案報告時受訪表示，正在查是否有不正常的下載量，但系統已擴充至一百MB、降低圖資解析度，昨清晨六時三十分已上線，同時可供二千人次查詢，一天可達十二萬人次。未來是否朝雲端方向，李鴻源說，已洽詢中華電信。地政司也表示，為因應流量，已追加三台伺服器。

「盼一星期內改善」
至於網站是否遭駭客入侵，李鴻源說，還在查。媒體追問實價登錄網站是否會面臨個資外洩或遭駭情況？李鴻源說，會設防火牆，讓抵禦駭客能力強一點，且依目前系統，要竄改資料不太可能。朝野立委昨質詢時批評，雖已可查詢，但速度緩慢；李鴻源說，上網速度已聯繫中華電信，希望一星期內可改善。
民眾蔡松穎建議，可將資料庫轉到Google雲端系統。

地價稅 房屋稅 仍以公告價算

財長保證
財政部長張盛和昨表示，不動產實價登錄機制上路後，不會影響現行地價稅、房屋稅的計算方式，相關稅負計算基礎，仍依各地不動產評議委員會制訂的公告地價與公告現值為主，只有不動產交易時衍生的奢侈稅，才須按實際交易價格課稅。

交易才實價課徵
張盛和昨赴立法院財委會備詢，立委盧秀燕詢問，政府會不會用實價當課徵地價稅和房屋稅的基礎？張說，房地產持有的部分不適宜用實價，因房子持有幾十年，若立即改實價課稅，每年課稅金額累計下來，房子價值都會被稅金吃掉，他強調：「土地持有以自住為主，不宜用實價課稅，否則稅率太高了。」
土地增值稅是以公告現值作為課稅基礎，本來就接近實價，目前約是實價八成，由於買賣房屋所得沒課到稅為外界詬病，因此交易部分應盡量用實價課稅。
盧秀燕追問，政府現在很窮，實價登錄是否也會成財政部查稅依據，來個全國大追稅。張強調，實價登錄只看得到區段，查稅要看個案，無法以登錄資料做依據。

　實價登錄資料庫開放線上查詢，鄉林集團董事長賴正鎰說，實價登錄讓房價透明化，政策上路對近兩月房市整體表現利多於弊，他以皇居為例，鄉林配合實價登錄實施不二價，看屋客人大量回流，交易量逆勢上揚，出乎預期之外的好，光是上周就賣出11戶。

　賴正鎰指出，實價登錄政策對實際交易價格的真實性，有更合理的參考價值，有助於健全房產市場，建立可靠交易買賣制度，但新制上路的前兩、三個月，很多買家不願意太早讓交易價格曝光，不急著在交易後30天的期限內辦理登錄，才會造成交易量減少的短期印象。

　事實上，最近中部房市交易熱絡，尤其是鄉林配合實價登錄實施不二價策略，把售價公開化，得到消費者認同「開價很實際」，讓買家了解實際售價與市場行情「差異真的不大」，消費者「心動加行動」，買氣迅速回籠，加上美國實施第三波量化寬鬆政策（QE3），吸引更多資金湧入房地產。

　他透露，鄉林皇居與鄉林大境在八、九月的來客組數不減反增，成交的好消息不斷，買家對不二價策略接受度高，雙方談價空間小，拉距時間縮短，迅速成交，每周來客數每周多達30、40多組，鄉林皇居在上周就賣了11戶。

　賴正鎰說，過去看屋民眾喜歡亂砍價，建商只好拉高開價，但實價登錄後，這些市場亂象會逐漸消失，如果買屋者能夠改變過去砍價的風氣，相信建商也會自我約束，改變過去開高價的情況，在良善循環下，對房市絕對是正面的拉升作用。

　賴正鎰也分析，五都今年九月建物買賣件數與去年同期相較，整體交易量僅減少12.4％，其中台中市也只短少7.5％，這是因為今年上半年政府打房加上建商的推案量減少。他再度呼籲政府要儘快讓奢侈稅退場，讓股市及房市資金願意重新出籠，資金若能像活水一樣活絡運用，有助於經濟景氣復甦。

　話鋒一轉，對馬總統要鬆綁外資及陸資來台投資，訂下「開放成常態、管制是例外」投資原則，賴正鎰說，光只有台商返台還不夠，應該要上下游廠商一起來台投資，他希望返台台商也能帶著外商一起返台，為台灣經濟做出貢獻。

　馬總統要陳沖閣揆在一個月內做到讓人民「有感」經濟復甦，做出鬆綁外資與陸資來台政策，並迅速推出「經濟動能推升方案」鼓勵台商返台投資，以國發基金協助台商取得低利貸款額度提高到300億元，增加外勞配額、減免關稅等，都是開啟台商鮭魚返鄉之門的好政策，賴正鎰身為商總理事「大表贊成」，他說，政府把樹林築好了，就不用怕沒有鳥來築巢。

　但他也表示，馬政府鬆綁外資及人才來台、留台限制，鼓勵台商回流等一連串的規劃固然很好，但一定要是有利可行的政策，且政府部門要實際去推動執行，才能真的做到吸引外資，而不是只有紙上作業或喊口號式的空洞計畫，以免到最後不了了之，讓「有感復甦」變成「無感作為」。

上市建商衝衝衝！比推案量、比股價高低、比每股稅前盈，被喻為營建5虎的皇翔、長虹、遠雄、華固與興富發等5大建商，前3季獲利以皇翔EPS13.79元排名第1，搶下獲利王寶座，長虹以11.93元位居第2；比推案，至年底前，以遠雄推案335億元居冠，興富發則以270億元拿下亞軍。

　皇翔建設自結2012年前3季稅前盈餘為45.2億元，較去年同期稅前盈餘12.68億元大幅成長256％，每股稅前盈餘為13.79元，成為營建獲利第1名。

　另外，興富發累計前3季營收高達131億元，遠雄建設前3季的營收也達126.75億元。今年9月底，華固以91億元將「華固V-Park企業園區」3棟廠辦賣給前國泰金副董蔡鎮宇，預估今年營收為80億元，可望再賺1個股本。

　營建5虎中，華固幾乎只在台北市推案，皇翔、長虹與遠雄深耕區域，也多集中在北台灣，興富發近年買地及推案範圍較廣，橫跨北中南3大都會區，購地動作最為積極與大膽。

　根據住展雜誌統計，年底前5大建商中，推案以遠雄推案量最大，其次是興富發，皇翔以263億位居第3，華固也有65億元案量將推出。

實價登錄資料庫開放線上查詢，鄉林集團董事長賴正鎰說，實價登錄讓房價透明化，政策上路對近兩月房市整體表現利多於弊，他以皇居為例，鄉林配合實價登錄實施不二價，看屋客人大量回流，交易量逆勢上揚，出乎預期之外的好，光是上周就賣出11戶。

賴正鎰指出，實價登錄政策對實際交易價格的真實性，有更合理的參考價值，有助於健全房產市場，建立可靠交易買賣制度，但新制上路的前兩、三個月，很多買家不願意太早讓交易價格曝光，不急著在交易後30天的期限內辦理登錄，才會造成交易量減少的短期印象。

事實上，最近中部房市交易熱絡，尤其是鄉林配合實價登錄實施不二價策略，把售價公開化，得到消費者認同「開價很實際」，讓買家了解實際售價與市場行情「差異真的不大」，消費者「心動加行動」，買氣迅速回籠，加上美國實施第三波量化寬鬆政策（QE3），吸引更多資金湧入房地產。

他透露，鄉林皇居與鄉林大境在八、九月的來客組數不減反增，成交的好消息不斷，買家對不二價策略接受度高，雙方談價空間小，拉距時間縮短，迅速成交，每周來客數每周多達30、40多組，鄉林皇居在上周就賣了11戶。

賴正鎰說，過去看屋民眾喜歡亂砍價，建商只好拉高開價，但實價登錄後，這些市場亂象會逐漸消失，如果買屋者能夠改變過去砍價的風氣，相信建商也會自我約束，改變過去開高價的情況，在良善循環下，對房市絕對是正面的拉升作用。

賴正鎰也分析，五都今年九月建物買賣件數與去年同期相較，整體交易量僅減少12.4％，其中台中市也只短少7.5％，這是因為今年上半年政府打房加上建商的推案量減少。他再度呼籲政府要儘快讓奢侈稅退場，讓股市及房市資金願意重新出籠，資金若能像活水一樣活絡運用，有助於經濟景氣復甦。

話鋒一轉，對馬總統要鬆綁外資及陸資來台投資，訂下「開放成常態、管制是例外」投資原則，賴正鎰說，光只有台商返台還不夠，應該要上下游廠商一起來台投資，他希望返台台商也能帶著外商一起返台，為台灣經濟做出貢獻。

馬總統要陳沖閣揆在一個月內做到讓人民「有感」經濟復甦，做出鬆綁外資與陸資來台政策，並迅速推出「經濟動能推升方案」鼓勵台商返台投資，以國發基金協助台商取得低利貸款額度提高到300億元，增加外勞配額、減免關稅等，都是開啟台商鮭魚返鄉之門的好政策，賴正鎰身為商總理事「大表贊成」，他說，政府把樹林築好了，就不用怕沒有鳥來築巢。

但他也表示，馬政府鬆綁外資及人才來台、留台限制，鼓勵台商回流等一連串的規劃固然很好，但一定要是有利可行的政策，且政府部門要實際去推動執行，才能真的做到吸引外資，而不是只有紙上作業或喊口號式的空洞計畫，以免到最後不了了之，讓「有感復甦」變成「無感作為」。

挾著高獲利、龐大推案量、高知名度等優勢，營建4虎遠雄（5522）、華固（2548）、興富發（2542）、皇翔（2545），約超過900億元新案，年底前可望大舉搶市，成第4季銷售旺季先鋒，並奠定未來幾年營收、獲利基礎。

住展雜誌昨天公布最新調查指出，遠雄、華固、興富發、皇翔，手中分別有335億元、65億元、270億元、263億元的新案推出。

法人估計，依目前房價和銷售速度回溫的情形來看，營建4虎推出個案的毛利率，平均至少有4成以上。其中，有些土地取得成本低、但售價高的產品，毛利率空間就可望再擴大，像皇翔御琚毛利率就上看6成；華固V Park廠辦園區，則毛利率也有5成，都可望在房市景氣歹歹之際，衝出好業績。

至於同屬營建高獲利的長虹（5534），今年一口氣賣光長虹天璽、長虹菁英、長虹新凱旋科技大樓3大案，手中沒有餘屋、因此第4季暫沒新案可賣。

住展雜誌研發長倪子仁表示，營建4虎由於高獲利、推案量大、每年業績表現亮眼，因此每次推案不但動輒成為市場的指標，而且市場掌握度也頗精準、相對可望創下不錯的票房和業績。

以皇翔來說，自結2012年前3季稅前盈餘為45.2億元，較2011年同期稅前盈餘12.68億元大幅成長256％，每股稅前盈餘為13.79元，成為營建股獲利榜首。

長虹的盈收獲利也先蹲後跳，前3季每股稅前獲利達11.93元，稅前盈餘約11.9元，居營建股稅前盈餘第二。

興富發累計前3季營收高達131億元，遠雄建設前3季的營收也達126.75億元。

華固在9月底，以91億元的價格，把V Park園區廠辦3棟大樓，賣給前國泰金副董蔡鎮宇。預估今年的營收為80億元，可望再賺進1個股本。

值得觀察的是，營建4虎正逐漸擴大版圖，發展到台北市和新北市以外的戰區，在近期中南部房價逐漸「補漲」之際，未來推案的獲利空間，備受關注。

像遠雄已轉移陣地到桃園、新竹，訴求首換、在地換屋客；近年大量掠地的興富發，是唯一在北中南3都皆長期推案的建商，前陣子以230萬元天價，標下高雄美術館土地的興富發建設，在3都除主推豪宅外，也開始加碼轉進商辦市場，於台中市的七期推出商辦大樓。

內政部營建署長葉世文昨〈18〉天說，將自102年起補助5都和基隆市推動示範性租屋平台，預計媒合1000戶有需求的中低所得家庭。

葉世文說，依據目前規劃，由住宅基金支應的1億元經費中，有一部分將作為業者的開辦費，其他擬補助租給弱勢戶的屋主1萬元修繕費；若屋主收不到弱勢戶的房租，由中央政府代為負擔最多3個月的租金。

李鴻源上午在立法院進行「居住正義、社會住宅與不動產交易實價登錄情形」報告時表示，內政部將撥新台幣1億元經費補助民間業者試辦示範性租屋平台，將空屋媒合給需要的人，計畫經行政院核定後，希望明年上路。

列席備詢的葉世文指出，「輔導獎勵民間成立租屋服務平台辦法」法制作業預計今年底完成，明年起補助台北市、新北市、台中市、台南市、高雄市和基隆市等具有急迫需求的6縣市，推動示範性租屋平台。

交通部高速鐵路工程局今天標售高鐵新竹、台中、台南車站特定區土地，9案中有6標順利標出，平均溢價約16%。

高鐵局發布新聞稿指出，台中車站地區標售6標可建地，高鐵局共收到16封標單。

其中一標1481坪商業區土地，競爭最激烈，有5組人馬投標，最後由富旺國際以每坪新台幣35萬元得標，創下台中高鐵站標售新高。

台南車站特定區標售2標可建地，高鐵局共收到8封標單，2標土地略高於底價全部順利標出；新竹車站特定區3筆土地無人投標。

高鐵局指出，這次高鐵車站特定區標售所得總價為10億4823萬7384元。

高鐵局說，台中、台南車站特定區的土地投標踴躍，顯示高鐵中、南部車站特定區周邊未來發展，已獲各界青睞且漸有起色，高鐵局將配合市場需求，不定期陸續辦理土地標售。

除了台北市的房價高得嚇人，最近幾年、高雄市的房價也逐步上揚，精華地段單單在今年、就漲了一兩成，不少人懷疑、可能跟中資炒作有關。但是根據市政府的統計數字、過去四年只通過了17件中資買房的個案，而且大部分都是自用住宅；而建商和房仲業者也認為、影響高雄房價的關鍵、其實是由北部南下的投資客。

近幾年，高雄房地產吹起豪宅風，出現不少高樓層、大坪數建案，還經常傳出有中資大舉投入，不過，根據高雄市地政局統計，從98年開放申請通過2件，99年至今，每年也只有4到6件，四年下來共有17件，次於全國首位台中市的20件，整體來說，數量不算大，總價值只有約1億6千萬，而其中除了一間當作辦公室，其餘都是自用住宅。但建商方面則指出，中資投資審核過程長，有意者可能另循管道、刻意迴避，但仍屬零星個案。

== 建設公司經理 周敬恆==

他們(中資)如果真正進來買的話

其實還不是很方便

透過第三地的案例是有

但說真的 數量真的不多

有房仲業者表示，開放陸客來台觀光後，確實會有人上門詢問，但真正出手的，多半是在台定居的中國籍配偶，反而是北部投資客，看好後勢，鎖定高雄精華地段、新建案進行投資。

==房仲公司主任 李茂榮==

以外地(北部)來的話

成數我們在判斷

大概是一成到兩成

可能就是說 那些客戶就是買了

先放著 不會是立刻要居住

光是今年,北高雄農十六與美術館等精華地段，房價就漲了1至2成，其他地區也微幅上揚，建商和房仲業異口同聲認為，現階段高雄房價推手，應該不會是零星投資的中資。

內政部不動產交易實價查詢服務網上線第三天，總算可以查詢，卻也查出部分銷售中的新建案，開價與登錄實價有落差，出現開價膨風、登錄消風的情形。

目前還在銷售中的新成屋建案，有部分成交戶的資訊已在實價查詢網站上揭露，包括北市大安區建國南路一段二八六巷的「皇翔天昴」、北市忠誠路一段上的「天映月」、高雄豪宅案「都廳苑」等。

北市二新案 實價約開價打八折

其中「皇翔天昴」在實價登錄網站上揭露的物件是三樓戶，今年七月成交，成交總價九一六○萬元，面積七十五．八八坪，登錄每坪實價約一三九．二萬元（未計車位）；相較六月開賣時的每坪一八○萬元，等於打七七折。

現場專案經理承認，網站上揭露物件的確是「皇翔天昴」，但為配合實價登錄政策，八月底已下調價格，將每坪開價從一八○萬，調整到一五○萬至一五五萬。

至於北市忠誠路一段的「天映月」，交易時間是八月，成交戶別是頂樓十四樓，成交總價八九四五萬元，每坪實價約六十．八萬元，成交坪數一四七坪（內含四個車位），拆算車位後每坪約九十．五萬元。銷售人員表示，預售時每坪開價一一○萬到一二○萬元，等於七五折到八二折。

記者一開始去電時，銷售人員承認頂樓戶已售出，每坪成交價九十多萬元，當記者一說出實價揭露資訊時，馬上以不知道回答，隨即轉給另位銷售人員，推說是旁邊的「蘭雅國宅」。但根據查證，該國宅屋齡超過十年，與揭露物件中顯示建築完成日期是今年六月明顯不符。

高雄豪宅案「都廳苑」也有四筆成交資訊曝光，均是高樓層戶，分別十七樓、二十一樓及兩戶二十二樓，揭露每坪實價二十四．九萬到二十六．七萬元，扣除車位後每坪二十八到三十五萬元。與當初預售案開價每坪三十到四十萬元、成屋開價每坪三十五到四十五萬元都有段差距。

政治大學地政系教授張金鶚說，昨日實價查詢服務網可正常查詢後，馬上便出現「開價嚇死人，成交笑死人」情況，未來實價登錄資訊愈來愈多後，業者不再敢漫天亂開價，價格下調將是趨勢。

他更指出，以實價資訊來看，豪宅大跌三成一點都不過分，一般住宅也將出現跌價，有意購屋民眾不妨等半年後，實價訊息更完整時再進場好好議價。

府網站更新 花費是實價網七倍

對實價查詢網站一上路就掛點二天，民進黨立委姚文智昨在立院質詢時指出，之前總統府更新網站就花了七百萬，許多民眾都想查詢的實價登錄網站，建置預算竟只有九十萬！國民黨立委江啟臣也質疑「不會吧！」第一大部內政部怎會拿不出適當預算建置更完善的查詢網站。李鴻源答詢時僅表示，「預算有限」。

昨網站終於能正常查詢，統計至昨晚八點，已有逾十萬次查詢紀錄，可見民眾對實價的渴望程度；但也有民眾反應，即便輸錯驗證碼，也可順利進入查詢頁面，希望政府加強管理。地政司回應，網站還在調整中，會持續改善。

財長︰不動產持有稅 不宜實價課稅

實價登錄資料 不會用來查稅

實價登錄上路後，民眾深切關心房價問題，也關心接下來是否會實價課稅。財政部長張盛和昨表示，不動產「長期持有」的稅負，像是房屋稅、地價稅等，均不宜實價課稅，但交易稅就應該如此。

張盛和舉例，如果一棟房屋的土地價值一百萬元、持有五十年，採實價課稅的話，即使地價稅最低稅率千分之十計算，五十年就課掉價格一半的稅金，一下子就變成政府的了，相當不合理。

至於不動產交易稅，張盛和認為，目前的土地公告現值大概是實價的八成，已相當接近實價，只是社會大眾多認為交易應實價課稅。

國民黨立委盧秀燕擔心，實價登錄是否成為財政部的查稅依據，把這幾年交易全部調出來，來個全國大追稅？

對此，張盛和回答「不會」，強調實價登錄資訊只是參考，且實價登錄不是顯示個案房價，即使某一區段的價格很高，不代表那一帶的每戶價格都一樣高，查稅是要查個案的，最終還是要看交易合約。

實價登錄昨日開放查詢，在物件大量曝光下，部分開價與成交價落差可觀；重劃區、新開發區漫天喊價，以致成交價天差地遠情況逐一被發現。北市鄰近大安森林公園的皇翔新成屋案「天昴」開價一八○萬元，成交價卻打七七折，只有一三九．二萬元。

皇翔主管表示，未來新推案開價會「保守些」，該案已在八月調降開價至每坪一五○萬至一五五萬元間。

代銷業者指出，該案位處巷道中，基地小，樓高只有六樓，被查出成交標的位於三樓，能賣出每坪一二○萬元就很了不起！

分析價差大的原因，應是外界過去多以區段開價為推案主要參考，當區內部分個案開價從每坪一百萬元喊到一五○萬元，甚至二五○萬元間，周邊新推案開價也會水漲船高。但內行人心中自有一把尺。

「豪宅同一社區開價，差價往往高達三至四成！」巿場人士指出，像信義計畫區面福地與不面福地、樓層高低不同，每坪價差三、四十萬元，十分常見。

過去重劃區開價過高，實價登錄曝光後，逐一被打回原形！台北市南港曾開價高達八、九十萬元一坪，但實價登錄揭露資料，區內大樓成交價多在六十萬上下。

新北市新莊新公布的最高成交價每坪五十二．七萬元，位置不是在頭前重劃區或副都心等外界預期的最高價區，而是緊鄰副都心的自信街。原因除了副都心目前未有登記個案，曾開價至每坪六十餘萬元的頭前重劃區，最近成交價多在每坪四十萬至四十三萬。

此外，新北市三峽學成路三百號至三百五十號之間的大樓案，成交價最低每坪二十萬元、最高逾三十萬元，差了十萬元。業者指出，價差可能出在建商品牌與建材。

陳文信/台北報導

內政部的「不動產交易實價登錄查詢網」一推出就被塞爆，甚至疑遭駭客入侵。內政部長李鴻源坦言，網站啟用前是否沒有先評估好，內政部會檢討，將持續改善，加強保護個資。

李鴻源昨日在立法院內政委員會備詢前受訪時指出，不動產交易實價登錄查詢網清晨六時恢復上線，是否遭駭客入侵尚待釐清，但以目前系統設計，不太可能遭竄改資訊。他說，原先規劃網站可供同時六百人、一天五萬人次查詢；現已擴充頻寬、可供同時二千人次、一天十二萬人次查詢。

民進黨立委姚文智指出，馬總統建置「臉書」個人網站就花了七百萬，供全民查詢的實價網卻只有九十萬經費，國家資源分配不當。

內政部地政司長蕭輔導表示，今年度內政部預算根本沒有架設不動產交易實價查詢網的經費，是用其他標案的餘款來支應。

房地產是經濟的火車頭，政府拚經濟，房市力拚928檔期，三都共推2,900億，爆8年來新高，顯示是在美國QE3的資金行情，帶動股市，資產與營建股上揚，加上物價年增率上升，通膨壓力再起，房產仍屬於最佳的保值商品，因此整體房市呈現穩中求勝的現象。

去年奢侈稅掀起房市大震撼，今年實價登錄一上路，影響房市的兩大終極武器先後出手，讓房市陷入盤整階段，隨著歐債危機降低 ，QE3注入資金活水加上物價上漲，鈔票縮水的壓力，101年的房市可望從9月開始回歸基本面，成交持續回穩。

10年來南港經貿園區的發展有成，未來5年內還有眾多的建設挹注成長動能，集市區精華地段、商業機能核心、交通重要樞紐、先進產業匯集，循著全球CBD房價看漲長線趨勢，南港經貿特區集結了CBD的城市動能，集金融、百貨、飯店、豪宅、產業聚落及交通轉運中心，職、住、遊、憩 複合心，成為繼信義計畫之後的置產紅牌。

103年中信金總部落成，國際企業、五星級飯店、購物商城進駐，與台北南港展覽館2館完工啟用，更奠定南港經貿特區的金融世界櫥窗地位，加上現在就開始啟動的台肥C2~C4土地開發案，台肥誓言要打造最大的旅館與頂級商辦與購物中心，成為南港經貿特區房價上漲的題材指標。

南港經貿核心，雙線捷運交會，「宏普鉑金苑」在經貿二路的豪宅圈中一枝獨秀，以崇尚奢華品味的「小坪數、大尺度」為規劃特色，融合頂級的配備與精品飯店的設計，打造前所未有的極致空間，引領住宅走向享受至上的新時代，就像柏金包定位奢華時尚，23坪、33坪國際型宅夢幻逸品

台北市大安森林公園附近新豪宅個案交易價格今天在實價查詢網曝光，成交價僅開價的77折。不過業者表示，成交價已高於預期。

這間在建國南路一段巷內的新成屋，開價每坪新台幣180萬元。內政部實價查詢網的成交資料顯示，63.27坪住宅加1個12坪的坡道平面車位，總成交價9160 萬元，其中車位350萬元，房屋每坪成交價139萬元，相當於殺價2成3。

不過業者表示，巷內的豪宅，有錢人不一定看得上。雖然在大安森林公園附近，但因為在巷內，能賣到每坪120萬元以上就不錯了。

出席「兩岸房地產趨勢論壇」的房屋代銷業者海悅廣告機構總經理曾俊盛表示，同棟大樓因樓層不同，一般約有10%至15%價差；同一個社區更可能因為座向、景觀差異，房價相差3成。

曾俊盛表示，實價查詢揭露成交後，購屋者可能會想用區域行情的最低價去談，但最終成交價還是決定於供需。

曾俊盛表示，實價揭露可能讓購屋者暫時觀望，房價可能要整理1至2年，但房價因為實價登錄而下跌的機率不高。

財金文化集團董事長謝金河表示，兩岸房市都進入調整期，建商要更用心創造房屋的附加價值，才能勝出。未來兩岸三地，甚至包括新加坡，華人區的房價連動性可能更強。

不過謝金河指出，台灣正陷入「公平正義」的論戰，房地產是否因此震盪，要非常小心。

上海復旦大學地產運營研究所所長蔡為民表示，公平正義幾乎不可能，因為現在資金流動太方便了，一旦要課重稅，富人的財富可以輕易流到其他國家。

民生物資齊漲，加上通膨的壓力越來越大，不少民眾除了買房子保值，也會投資店面，其中，新興商圈的店面，因為門檻低加上大量人口進駐，人潮帶來錢潮，長線看來增值空間相對提高。

物價指數越來越高，不想讓口袋的錢越放越薄，投資房地產是不少人的方法，尤其是數量少的黃金店面，但是成熟商圈的店面像天價，高不可攀，因此專家建議，從低門檻的新商圈下手，價格相對便宜。

房市專家田大權 ：「捷運站旁邊店面也貴了，我覺得另外一個方向是，周邊的一些捷運站旁邊，大型社區的旁邊，其實是可以選擇的。」

新商圈發展，首先要滿足的就是附近居民的民生需求，因此己經造鎮成功的三峽林口，即將完工的浮洲合宜住宅，稀少的店面，都成了搶手貨 。

業者潘志建：「現在店面供給量真的是太少，整個店面的價值也不斷的往上跳。」

想靠店面金雞母賺錢，勤做功課看準目標再下手，才能確保短線保值，長線又能增值。

實價登錄資料可查，新竹縣和桃園縣建築公會認為，實價登錄有助市場透明，對於成屋影響較大，預售屋影響較小，未來議價過程會更精簡，可提高成交率。

新竹縣建築公會理事長鄭秀勳、桃園縣建築開發商業同業公會理事長鍾吉昌都指出，實價登錄將促進交易透明化，因此8月實施前的結案潮、實施後的卻步期，形成8月、9月交易量暴跌，可望因資訊陸續揭露而趨於平穩。

他們認為，國人買房向來習於砍價，致使開價與成交價之間有落差。建商較擔心的是不進場、不成交，今後建商會逐漸採行不二價政策，開價也會相對合理。

他們指出，當議價過程加快，價格認知拉近，成交量增多，價格也會穩定下來。目前，桃、竹地區建商對實價登錄大多抱持淡定態度。

鍾吉昌認為，房仲業會因為經常用中古屋追預售屋的比價效應來開價，可能會有一些價格修正；再加上自奢侈稅實施以來被套住的投資客倒貨，受到實價登錄的打擊相當大。

太睿建設董事長陳宏洲認為，土地取得成本愈來愈高，房價自然下不來，實價登錄並非影響房價的主因。例如最近桃園部分地區土地因航空城話題而漲價，連高鐵局的土地標售也可能因底價訂太低而撤銷招標，可見房價受到土地上漲影響大，至於實價登錄，沒有太大差別。

不動產標售買氣持續加溫，第3季交易金額直衝700億元，根據業者統計，黃金大道「敦化南、北路」近2年商辦價格漲逾4成、店面漲幅約2~3成，加上指標商用大樓台北金融中心、中鼎大樓近期都有成交紀錄，有業者搶搭這波標售商機的順風車，推出「敦北金店」、「敦南摩天大樓」、「杭州南路醒吾大樓」在11月標售，預料將可再掀一波搶標熱潮。

9月標出「華爾街之心」商辦後，永慶資產管理加碼再推出台北市3處精華地段優質店面、商辦標售，預計11月13日開標。

此次標售的「敦北金店」為敦北航站商圈純1樓大坪數雙店面，且帶有租約出售，建物面積約154.4坪，標售底價3億966萬元，換算店面單價每坪約200.5萬元。

永慶資產管理協理黃增福指出，敦北金店面位於傳統外商首選的敦北商圈，鄰近首都國門松山機場，鎖定台商、陸客、外國旅客及國內外商務人士人潮及商機，同時擁有雙捷運優勢，可由捷運松山機場站與中山國中站連接敦北民生辦公商圈、民生社區及大直重劃區豪宅聚落，交通便利，近年來吸引眾多店家進駐，兩岸議題發酵後，商業蓬勃且店面需求大，未來增值空間相當大。

黃增福表示，另一件標售的「敦南摩天大樓」，則是擁有敦化南路燙金門牌、稀有釋出的A級商辦，標售物件位於 26樓並含3個車位，高樓層、視野極佳，建物面積約212坪 ，加車位面積約229.4坪，標售底價2億3,796萬元，換算辦公單價每坪約108萬元，該大樓租戶水準高，目前有多家上市櫃公司及總部進駐，跨國企業及本土大型企業指名度高，加上捷運信義線即將完工，從信義計劃區串連到台北車站，擁有高度交通便利性。

坐落於忠孝東路及杭州南路交會處的一級地標大樓「杭州南路醒吾大樓」的標售物件則是3樓整層，含8個車位，建物面積約273.2坪，加車位面積約338.0坪，標售底價2億650萬8千元，換算辦公單價每坪約69萬元，相較於台北車站商圈的商辦均價每坪65.5萬元，仍相對平價。

黃增福指出，台北車站附近商辦這2年價格漲幅約34.5%，行情持續看好；同棟多為知名企業進駐使用，區域稀有產品釋出，加上鄰近捷運板南線的善導寺站，距台北車站、忠孝新生兩大捷運轉運站僅一站之遙，左擁台北車站雙子星商圈、右攬忠孝東區精華地段，未來還有台北秋葉原、華光社區、華山中央政府行政專區、華山一、二、三期等國家旗艦級指標建設陸續登場，深具增值潛力。

今年大宗土地、國有地地上權及商用不動產等標售案陸續登場，標售交易金額也持續飆高，看好這波標售熱潮帶來的龐大商機，政府單位、商仲業者推出的標售案件量也持續增加，根據永慶資產管理統計，第3季不動產標售交易金額爆增702.7億元，累計今年前3季達911.4億元，政府單位、商仲業者舉辦的標售案場次共計34場，其中23場皆有案件順利標出。

Ella五月在台北、馬來西亞連辦兩場婚禮，但她「大馬媳婦」的身分上周才完成「認證」。日前她與夫婿賴斯翔被拍到在香港逛街，其實是去辦結婚登記；婚前她住在金山南路30坪的「麗水美樹」，現已搬進內湖上百坪、近億元的「麗池會」。S.H.E出道11年，３人都是坐擁億萬豪宅的大富婆。

拒答賴斯翔新動向
Ella夫婦因國籍不同，婚後要在雙方國家登記才算正式夫妻，兩人在台登記，但遲未返馬辦手續，後來得知可到馬來西亞駐香港領事館辦理，所以就近前往。兩人積極尋覓新房，相中內湖四期重畫區的連棟上、下疊豪宅「麗池會」，雙排８棟僅16戶，約百坪，有車庫、院子，價值近億。她對遷入新居一事很低調，對外都說金山南路的房子「還是有在住」；賴斯翔上月卸下台灣萊雅消費用品事業部總經理職務後，新動向為何？她以「老公不是圈內人」為由不說。

Hebe砸１億買豪宅
S.H.E中Ella最早在台北置產，2006年以1500萬買下「麗水美樹」，推估現在至少漲了兩倍；Hebe在2007年以3000萬買下松江路70坪的房子，這幾年單飛出輯成績不錯，2010年再砸１億買信義區的「台北高峰會」，率先擁有億萬金屋。Selina則在2006年以1500萬買下中山女高附近的「將捷真愛」，現在至少漲一倍，只有30坪大，31日是結婚周年，兩人被爆已在士林官邸對面買140坪豪宅，價值兩億，她成了３人中房產最傲人的。

台中建商富旺國際（6219）昨天標得高鐵局位於高鐵烏日台中站的台中市烏日區新榮和段商業區土地，土地面積1481.66坪，得標價5.18億元，每坪價格約35萬元；富旺發言人黃森達表示，此案計畫在2015年完工，將採邊建邊售，總銷金額估計23?25億元。

黃森達指出，此地在高鐵特定區內、臨中山路，土地相當方正，可以興建辦公大樓或住宅，但公司還在評估未來方向；不過，該筆土地容積率320％，可興建的建坪達1.12萬坪，以當地行情估算，總銷將落在23?25億元間，估計明年農曆年後可以開工，2015年完工。

黃森達分析，高鐵烏日台中站開通後，帶來交通運輸便利與生活圈轉化，成為交通樞紐地，又因大里溪整治衍生的擴大都市計畫，將為高鐵台中站的烏日地區帶來商機；加上鄰近的烏日啤酒廠，具有歷史價值及閒置空間利用，朝向觀光休閒產業的轉變，這些都帶動周邊土地發展價值。

除了標下高鐵烏日站旁土地，黃森達也說，目前富旺在台中北屯區也有一個建案已經送建照，希望明年可以開工；此案總銷為15億元，同樣會在2015年完工，因此當年度公司將有40億元的業績來源。

富旺今年相當積極，主要是3年來第一個建案，會在第四季入帳，還有桃園「金凡斯」個案也達完工比例法，第四季也可入帳6成，因此第四季單季營收將超過8億元；加上10月底第三季財報出爐後，將可恢復信用交易，因此近期股價表現相對強勢。

　高鐵車站特定區土地，再寫佳績。昨（18）日交通部高鐵局公開標售桃園、台中、台南3個車站特定區土地共9筆，結果6筆成功脫標，脫標率達66％；其中，上櫃營建股（6219）富旺國際以5.18億元標下台中烏日商業區土地，每坪約35萬元，刷新紀錄。

　高鐵局繼4月份漂亮出擊，順利標出桃園、台中、台南站等7筆土地後，昨日再度標售新竹、台中、台南站區共9筆土地，除台中2筆商業區外，其餘都是住宅區土地。

　開標結果，共24封標單投遞，最後共標出台中4標、台南2標，總計標出6筆，脫標率達66.7％。富旺國際以每坪35萬元得標，可謂勢在必得，更創下高鐵標售台中烏日區商業用地的新高紀錄。

　台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，其中新竹站的竹1標，因土地面積過小加上地形過於狹長等缺點，以致無人投標。至於烏日站此次標脫的4個標的，中1標、中2標為住宅區土地，分別由中部建商九上實業、大山電線電纜拿下，得標單價分別是每坪19.2萬元、22.9萬元，而且中2標更打敗櫻花建設、龍寶建設等台中建商，寫下溢價率25.89％的佳績。

　另外，中4標為占地1,481坪的商業地，有5組標單，最後由富旺國際以每坪35萬元，擊敗竹風建設。

　洪佩君指出，近2個月來，在烏日站周邊成交的住宅區土地，每坪「1」字頭已不復見，這次標售即使出現每坪單價22.9萬元的價格，也仍然在合理價位範圍，烏日商業區土地行情，一般大約每坪在30萬元左右。

　至於台南站周邊2筆土地，底價都在每坪6.8至6.9萬元左右，分別有4封標單競標，其中南1標由八芝蘭投資以每坪6.9萬元得標，南2標則由呂先生等3人以每坪7萬元得標，顯示投資人對於這個區塊的認知一致。

　奢侈稅後全台房市交易下滑，高鐵局近2年所推出的各站區土地標售及招商開發，幾乎成為土地買氣風向球，標售金額屢創新高。官員表示，高鐵沿線車站特定區開發，目前以新竹站開發最順利，所釋出的土地幾已完售，而桃園站隨著機場捷運即將通車，土地招商也逐漸加溫。

建商搶地 烏日推案熱潮將起

　高鐵台中烏日站土地標售創新高價，預料不僅將帶動區域房價上漲、同時也將掀起推案熱潮，包括龍寶、櫻花建、富旺、坤悅、裕國、寶佳等建商都已陸續進場推案。

　其中，坤悅開發、櫻花建設已搶先進場，每坪開價在17至19萬元；而龍寶建設最快今年第4季進場，每坪開價在25萬左右，另外昨日取得商業區土地的富旺國際，也將推出每坪單價25萬元的住宅大樓，雙雙創下當地住宅新高價。

　富旺國際表示，高鐵台中站開通之後，特定區週邊商圈湧入大批人潮，讓人見識到高鐵通車的威力，加上大溪整治衍生的擴大都市計畫，將為高鐵台中烏日站帶來無限商機，帶動烏日區周邊土地的發展價值。

　由於高鐵台中特定區目前已有高鐵及台鐵，未來還將結合規劃中的捷運線發展成三鐵共構的交通網，不少建商看好高鐵台中特定區的開發潛力，如寶佳機構、櫻花建設、裕國集團、順天建設等早已搶先購地卡位。

　在高鐵台中特定區土地屢創新高拉抬下，帶動包括嶺東商圈、烏日區及單元2重劃區的房價漲幅。建案銷售量皆相當亮眼。

不畏景氣差！經濟部工業局擬針對雲林科技工業區，開發石榴班區，估計開發經費達45.8億元，總面積77公頃，可售面積約50公頃，工業局官員表示，由於廠商需求相當明確，因此預計11月底將可報請行政院同意。

　目前雲科工分為三大區域，包括大北勢、竹圍子與石榴班，前兩者為已開發區域，在民國88年陸續完成招商，當時考量到廠商需求已滿足，因此在民國94年報請行政院暫停開發石榴班區，不過雲林縣政府在今年7月間，就陸續接獲廠商反應，期望可以在現有園區內，進一步擴增土地。

　工業局官員表示，儘管石榴班區總面積為77公頃，但是扣除公設比後，可出售面積約50公頃，將可容納20?30家廠商進駐，初步估計開發經費約45.8億元，換算每坪售價3萬多，對於區內廠商來說，其價格相當有誘因，但石榴班屬於台糖土地，因此內部希望邀請台糖共同開發，如此一來，可望進一步壓低開發成本，至少可以壓到每坪3萬元以下。

　目前工業局規劃，將引進以塑膠製品業、電子電機器材、機械、精密器械業、紡織業與食品製造業為主，均是廠區內業者形態。

　為了避免將來開發後卻造成滯銷，經濟部設下兩道檢查關卡，第一道委由地方政府實際調查區內廠商意願，並由工業局在當地舉行招商說明會，工業局已於10月4日與業者說明，官員說，確實意願相當強烈，所以會進入第二道關卡。

　也就是說，工業局必須先蒐集廠商投資意願書，一旦累計用地需求超過50公頃，工業局將會專案報請行政院，同意重啟開發計畫，官員說，估計11月底將呈報，因此民103年將進行開發，並在2年內完成。

　工業局將針對大北勢區域，再擴增10公頃面積，官員指出，考慮到目前該空地有養殖戶，所以必須先協助遷移後，才能進行開發，所以開發時間勢必比石榴班遠，預估開發經費約4?5億元。

高鐵台中烏日站土地標售創新高價，預料不僅將帶動區域房價上漲、同時也將掀起推案熱潮，包括龍寶、櫻花建、富旺、坤悅、裕國、寶佳等建商都已陸續進場推案。

　其中，坤悅開發、櫻花建設已搶先進場，每坪開價在17至19萬元；而龍寶建設最快今年第4季進場，每坪開價在25萬左右，另外昨日取得商業區土地的富旺國際，也將推出每坪單價25萬元的住宅大樓，雙雙創下當地住宅新高價。

　富旺國際表示，高鐵台中站開通之後，特定區週邊商圈湧入大批人潮，讓人見識到高鐵通車的威力，加上大溪整治衍生的擴大都市計畫，將為高鐵台中烏日站帶來無限商機，帶動烏日區周邊土地的發展價值。

　由於高鐵台中特定區目前已有高鐵及台鐵，未來還將結合規劃中的捷運線發展成三鐵共構的交通網，不少建商看好高鐵台中特定區的開發潛力，如寶佳機構、櫻花建設、裕國集團、順天建設等早已搶先購地卡位。

　在高鐵台中特定區土地屢創新高拉抬下，帶動包括嶺東商圈、烏日區及單元2重劃區的房價漲幅。建案銷售量皆相當亮眼。

北部商旅集團砸重金購買台中市區舊旅館、拉皮改裝新旅店成風潮！旗下擁有4個旅店品牌的台北旅店管理顧問公司，首度進軍台中旅店市場，耗資逾2億元的「新驛旅店」台中車站店昨（18）日開幕，試賣期間受境外背包客青睞，10月平均住房率達84％。

　北部商旅集團近年來紛紛以購買或租下台中市舊市區旅店模式，將舊旅店拉皮改裝成為新旅店，包括福泰連鎖飯店的「福泰桔子」、海霸王餐飲集團的「城市商旅」、中信觀光開發的「城旅晶贊旅店」等，都已先後進軍台中舊市區開設分店。

　旗下擁有喜瑞飯店、丹迪旅店、新尚旅店、新驛旅店等4個旅店品牌的台北旅店管理顧問公司，目前全台共有10家連鎖旅店，總客房數合計611間，預估今年總營收可達4億元，年增5至10％。

　台北旅店管理顧問公司總經理何太山表示，台中天氣好、腹地大，又是交通樞紐，成為該旅店集團跨出大台北的首選，加上台中的不動產價格比較平易近人，因此，台北旅店集團首度斥資買下已逾50年歷史的「南華大飯店」舊建築，重新拉皮改裝為擁有112間客房的「新驛旅店」，也是該集團的第10家分店。

　何太山強調，4個旅店品牌、10家連鎖旅店大都坐落交通樞紐站，其中，大台北9家分店均位於捷運站附近；台中車站店位於台中後火車站，主因是台中鐵路高架化工程預計103年完工，新驛旅店側門正好是新車站的廣場，地點佳。

　何太山表示，台北旅店旗下4個品牌的旅店，以平價、交通便利、地點佳為主訴求，平均住房價在1,200至2,800元，因此主要客源逾60％是境外背包客或商務客。

　受邀參加新驛旅店開幕慶的台中市政府觀光旅遊局長張大春指出，今年以來，台中市舊旅店拉皮改裝的新客房新增1,600間；另還有4家星級旅館將陸續開幕，預計新增逾800間客房。

因為物價波動，讓民眾擔心錢可能會變薄，因此不少人想藉由購買不動產抗通膨的方式來保值，在近半個月來，鄉林皇居的看屋客人中，直接表明是要買來投資的情況觀察，購屋投資術現象再現，就是看上鄉林皇居是採酒店式管理的豪宅，在外籍高管眼中是最理想的居住地。

由此可見，全球國際間，越來越重視「國際酒店式公寓」的社區形式，看上的是採酒店式的管理服務社區，以方便因應目前全球化的工作走向，像是日本岸本先生當初來台，只需要帶著日常所需個人衣物和隨身用品來台，就立即就任，省掉自已四處尋找住所的麻煩。

也因此，酒店式管理的房產投資法，在台中地區市場接受度越來越高，保值效果絕佳，是投資客養房、避稅的新招，是房產投資新趨勢。然而，也因為目前已有越來越多外籍高階主管是全家舉家來台，需要的是在至少70~100坪大的居住空間，因此開始把獲利投入中大坪數的酒店式豪宅商品，以台中市台中港路「鄉林皇居」為例，房租每坪單價為1000至1200元，75坪房子每月房租7.5萬元，一年房租可以有90萬至108萬元的收入，扣除支付償還利息與稅金，還有58.5萬至76.5萬元的獲利，相對於購屋自備款675萬元，投資報酬率可高達8％，十分驚人。

「鄉林皇居」，交通方便就在中港路上，臨近新光三越及大遠百旁，以酒店式服務、專精外語的商務祕書、專屬餐廳配套、會館、大空間的度假氛圍公共設施，加上安全私密的生活空間，絕對讓外籍人士感受到比住五星級飯店更舒適、自在。

預期會造成房市殺傷力的實價登錄，在中部並沒有出現拋售潮，相反的在北部建商、壽險業南下高價搶地、港商有意進駐加上美國啟動QE3下，台中預售房市表現反而逆市開出紅盤。

住商不動產朝富店店長陳俊雄表示，實價登錄自八月份實施以來，買賣移轉約下滑有10%左右，而春耕不動產副總賴建道則指出，完全不受影響，並且認為透明的資訊將加速房屋去化速度。

寶輝建設總經理蘇良智認為，由於內政部將以區段化、去識別化公布資料，而台中七期一線建商的高度品牌化，同一區段常因商品差異、建商品牌商譽、大樓景觀條件、社區管理品質等等差異、而有明顯的價差。

蘇良智強調，實價登錄資訊揭露正式上線後，對於台中已具品牌力的七期豪宅一線「品牌建商」也是另一項優勢，具稀有性特質的精品豪宅其價格絕對遠高過區段均價，更顯其資產佈局價值。

日前的QE3已使原本觀望的消費者，購屋腳步更加積極，而最近受高房價所苦的北部購屋客，也積極南下購屋，新市政中心預售豪宅在928及台商十一返鄉潮的帶動下紛紛開出紅盤。

每坪單價62-75萬元的「寶輝秋紅谷」目前銷售六成，「由鉅大謙」「聚合發獨秀」都有2-3戶成交，每坪50-65萬元的「聯聚方庭大廈」、興富發「國家1號院」最近來客及成交都有明顯的增加，讓原本觀望的「聯聚保和大廈」及「精銳音悅廳」有機會提前在年底前登場。

在首購市場部分，看好生活圈四號道通車後，將為新光重劃區、部子區及十期帶來大利多，目前每坪單價約12.5-17萬元間，屬落後補漲區，知名上市公司如總太、坤悅、櫻花、麗寶、裕國、太子等建商，甚至北部代銷龍頭海悅廣告，都看好此區後市。

上周位於太平新光段的「坤悅淳境」，店面幾乎一掃而空，單周成交近七千萬元，住家成交五戶也有近四千萬元入帳，表現最為亮眼，「總太青境悅來」潛銷突破5成，太子建設的「太子道」、還有中科的「雲世紀」、「太子+湛」三案成交超過2億元，據當地代銷表示，此區市場熱到不行。

另一低價補漲區台中南區，最近買氣增溫，房價也站上每坪15萬元以上，甚至向20萬元新高邁進，位於台中高工旁的「總太春上」開盤即完銷；位於烏日地區的「坤悅夢想城」，最近在高鐵特區效應加持下，上周也有6戶成交，約近五千萬元入帳，目前銷售已達七成。

台中的房產交易價穩量平，尤其是台中市門戶大道的台中港路，市政府將台中港路更名為「台灣大道」，可見台中港路成為各大建案指標，也就是台中港路上的豪宅行情看俏。

鄉林不動產研究室發現，最近看屋人潮大增，不乏是台北專程南下覓屋者，自住與置產型買家大量湧入，他們主要是看中鄉林是上市公司品牌，鎖定抗跌性高的西屯區，位居交通要道「台中港路」的鄉林皇居，緊臨新光三越與逢甲商圈，也是台中房價最穩增長區段。

鄉林皇居副總經理方偉民說，分析近來皇居客層，多數是華僑、來自台北或鄰近豐原或彰化中小企業主，他們喜歡在交通便利的台中港路購屋，而沒有選擇七期重劃區，一方面認為台中港路是台中市的主要門戶道路，重量級的企業總部，都設置在台中港路上，具有高度社會階層地位的表徵，另一方面則是為了保值、升值。

方偉民認為，其實七期重劃區已經有過度開發的情況，原本是被設定為高檔頂級的住宅區，但現在卻變成百貨、旅館、賣場、政府機關統統擠在七期，還經常舉辦大型活動，把人車吸引擠到七期，演變成一場惡夢。 　他還透露，有好幾位新買「鄉林皇居」的客人，他們原本住在七期，他們想要「逃離」七期，因為很怕只要七期辦大型活動，整個街道就塞爆，不論回家或出門，對他們都造成極大的困擾。

這些看好「鄉林皇居」的新屋主，主要是皇居在進入台中CBD都會核心市區要道「台中港路」上，隔著台中港路，對面是萬坪的「秋紅谷生態公園」、緊鄰「台中大都會歌劇院」，要去高鐵台中站或清泉崗機場，交通很方便，種種生活條件優渥，決定換屋，入住皇居。

鄉林不動產室訪查，多數來台工作的外籍高階主管，長期旅居國外，住慣了酒店式大樓，來台後選擇住在鄉林建設在五期重劃區的建案，主要有夏都、君悅、麗池、總裁行館、觀雲等，其中以「夏都」多達200戶的比例最高。

實價登錄開放查價以來，房市觀望氣氛增加，不過昨日高鐵局標售新竹、台中、台南站區共9筆建地，其中台中有2筆位於商業區，其餘都屬住宅區土地。開標結果，共有台中4標、台南2標，總計6筆標出，脫標率達66.7％。

其中，台中烏日站1筆商業區土地，由富旺國際以每坪35萬元得標，比目前的市場行情30萬元高出5萬元，刷新高鐵標售台中烏日區商業用地的新高價。

全球資產管理經理王維宏說，在國有地少有賣斷標的釋出，加上高鐵運量成長下，投資人買進高鐵場站周邊土地意願逐步增加，以高鐵站體周邊有較大腹地釋出的車站分析，以新竹站、青埔站發展較快，台中烏日站排名第3，分析主因為台中近幾年產業發展蓬勃，吸引壽險、開發商帶頭南下投資帶動所致。

高鐵局標售9筆土地，共吸引24封標單搶標，台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台中站標脫4標，其中兩標案各有7封及5封標單競標，戰況最為激烈；台南站兩標全數標出，各有4封標單競標，但出價都相當接近；至於新竹標案，因土地面積小，加上地形狹長等缺點，以致無人投標，總計標脫6標，標脫金額逾10.48億元，溢價率15.62％。

這次台中烏日站標脫4個標的，其中兩標為住宅土地，標售底價為每坪17至18萬元，結果分別由中部建商九上實業與大山電線電纜拿下，得標單價分別是每坪19.2萬及22.9萬，打敗櫻花建設、龍寶建設，寫下溢價率25.89％佳績。

另外，台中市新榮和地段案，占地1481坪的商業地，吸引5組標單，最後由富旺國際以每坪35萬險勝竹風建設得標；一樣為商業用地的台中市新三和地段案，命運卻大不相同，因為基地正對一根大電塔，導致無人投標。

洪佩君指出，近2個月來，在烏日站周邊成交的住宅區土地，「1」字頭已不復見，這次標售即使出現每坪單價22.9萬元的價格，仍然在合理價位範圍。至於商業土地，一般落在單價每坪30萬元左右，富旺國際以每坪35萬元得標，創高鐵標售烏日區商業用地新高價。

中科局年收3292萬租金 27機關齊聲拒繳

闢建高等研究園區，中科局無償獲撥南投市中興新村土地，卻要向留在此地的公家機關收取一年近三千二百九十二萬元租金，各機關十八日於公聽會齊聲拒繳；中科局說，若不收租，盼國庫撥補一年一點三三億元的缺口。

中興新村闢為創意及高等研究園區，其中高等研究園區的二百五十二公頃公有土地及建物，以無償撥用方式，全數移撥給中科園區管理局。

民代：左進右出 卻要全民埋單

中科管理局依據「科學工業園區設置管理條列」規定，要向未移出或搬遷的行政機關或非屬營利單位，每月收取每平方公尺六點三元的租金，有廿七個機關單位須繳租金，昨日由立委林明溱在省府會議室召開公聽會。

林明溱強調，中科局向機關收租金，每年三千多萬元，左進右出，卻要全民埋單很不合理；中科局依據該條例修正為不收租金，才能有適法性。

南投監理站站長陳永泉即表示，監理站未被徵求意見，土地就無償提供給中科局，而監理站遷建經費無著，現還要繳租金，情何以堪？

署立南投醫院秘書江天喜也說，該院中興院區一直是虧本在經營，原本該院要投資三千萬元設置長期照護中心，若要收租，將不設置。

局長：若不收租 盼由國庫撥補

中科管理局長楊文科同意把「免繳租金」的意見呈送給行政院，但未來該局自償率將從二五點九%降為一三點八%，一年將有一點三三億元的缺口，屆時希望國庫能予以撥補。惟經建會第四組組長陳志銘和立委林明溱皆認為，開源不應只有收租金一途，活用中興文化資產，應也是開源的方向。
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高鐵局繼4月份高鐵局標出包括桃園、台中、台南站等7筆土地之後，今(18)日再釋出位於新竹、台中、台南站區共9筆建地，其中台中有2筆位於商業區，其餘都屬住宅區土地。開標結果，共標出台中4標、台南2標，總計標出6筆，脫標率達66.7%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，今日高鐵局標售9筆土地，共吸引24封標單搶標，其中，台中站標脫4標，中2標（烏日區新三和段15地號）與中4標（烏日區新榮和段146地號）分別各有7封及5封標單競標，戰況最為激烈，而中1標及中5標也各有2封標單。

其次，台南站兩標全數標出，也都各有4封標單競標，但出價都相當接近；至於竹1標因土地面積過小加上地形過於狹長等缺點，以致無人投標，總計標脫6標，總標脫金額超過10.48億元，整體溢價率15.62％。

台中烏日站此次標脫的4個標的，中1標及中2標為住宅區土地，標售底價為每坪17~18萬元，結果分別由中部建商九上實業與大山電線電纜拿下，得標單價分別是19.2萬及22.9萬元，且中2標更打敗櫻花建設與龍寶建設等台中建商，寫下溢價率25.89%的佳績。

另外，中4標為占地1481坪的商業地，結果吸引5組標單，最後由富旺國際以每坪35萬元險勝竹風建設得標；而同樣為商業用地的中3標，命運卻大不相同，因為基地正對一根大電塔，導致無人投標。

至於中5標，由自然人廖先生以每坪18.2萬元得標。洪佩君指出，近2個月來，在烏日站周邊成交的住宅區土地，「1」字頭已不復見，這次標售即使出現每坪單價22.9萬元的價格，也仍然在合理價位範圍。至於商業區土地，一般落在單價每坪30萬元左右，富旺國際以每坪35萬元出，可謂勢在必得，更創下高鐵標售台中烏日區商業用地的新高紀錄。

台南站周邊2筆土地底價都在每坪6.8~6.9萬元左右，分別吸引了4封標單競標，南1標由八芝蘭投資以每坪6.9萬元得標，南2標則由呂先生等3人以每坪7萬元拿下，溢價率都在1%上下，顯示投資人對於這個區塊的認知相當一致。

洪佩君指出，歸仁區的住宅區建地至今年9月為止約落在每坪8~9萬元左右，儘管生活機能還無法與市區相提並論，但高鐵站的交通效益顯然持續增加當中，未來仍有機會吸引建商進駐，房價仍有上揚空間。

陸家嘴(600663-CN)週四晚間發佈三季報，公司前三季度實現淨利潤6.46億元，同比降36.4%；實現營業收入22.59億元，同比降30.26%，因本期土地使用權轉讓減少。

其中第三季度，公司淨利潤2.34億元，同比增89.49%；營業收入9.01億元，同比增55.3%。

10月18日，國家統計局公佈了1-9月房地產市場運行資料。從主要指標的漲幅來看，房地產投資、景氣指數都有所下挫，而銷售量和房企資金狀況持續向好。

房地產開發投資增速再度回落，9月住宅新開工不足億平。2012年1-9月，房地產開發投資51046億元，同比上漲15.4%，較上月回落0.2個百分點。商品住宅投資35126億元，同比漲幅10.5%，較前8月增幅回落0.1個百分點。

漢宇地產市場研究部經理付偉表示，從新開工面積、企業購置土地成交金額等指標上看，都是處於前8月回升後再度下挫的趨勢。如果刨除保障房，應對明年供應，目前房地產開發投資偏緊。

根據統計局資料，1-9月房屋新開工面積為13.5億平方米，同比下降8.6%，降幅較前8月擴大1.8個百分點。其中住宅新開工面積9.97億平方米，同比下降12.9%，降幅擴大1.8個百分點。

9月房企拿地驟減，但市場氛圍依舊活躍。根據統計局資料顯示，1-9月份房地產開發企業土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅擴大0.3個百分點。土地成交價款5309億元，同比下降11%，降幅擴大3.4個百分點。單9月土地購置面積為2409萬平方米，環比下降48%。平均土地均價2039元/平方米，環比基本持平。

漢宇地產市場研究部經理付偉告訴記者，4季度土地市場一定會很活躍。以上海來看，目前土地市場僅完成計畫的40%，也就是說，60%的量將在4季度完成，但地價會保持平穩。

國家統計局公佈，2012年9月份，全國房地產開發景氣指數為94.39，比上月回落0.25點，再創新低。付偉表示，指數在恢復性增長階段，下降的空間已沒有。

9月樓市成交量增長。9月商品房銷售面積11026萬平方米，環比上漲25%，住宅銷售面積9900萬平方米，環比上漲25.2%，同比上漲9.4%。

房企資金面持續好轉。根據統計局資料，2012年1-9月，全國房地產資金來源68232億元，同比增長10.1%，增速是3月以來首次上升到10%以上。 “鏈家地產”市場分析師張絮認為，房企資金狀況繼續轉好，主要得益於當前市場整體需求的提升和合理的銷售方式，雖然當前房企並無降價動力，但也有不少通過推出低價盤和合理定價的方式獲得不錯銷量。在房企拿地支出、以及仍有部分房企需要年底沖業績的情況下，未來房價上漲可能性不大。

不久前，美聯儲宣佈推出第三輪量化寬鬆政策(QE3)，主要是每月購買400億美元按揭擔保證券(MBS)，直至就業明顯改善，同時將超低利率延長至2015年。

此次QE3的推出，對中國經濟的影響也是顯而易見的，一方面美元氾濫使全球流動性增加，導致大量熱錢流竄，帶來全球大宗商品價格全面飆升，有可能把輸入型通貨膨脹帶進中國，導致國內貨幣政策調整的空間縮小，使得中國經濟調整的週期延長，代價更高。

另外，美元貶值會迫使人民幣繼續升值，從而使得中國的貿易條件惡化，中國進出口貿易更疲弱，影響人民幣國際化的進程。

資源稀缺 不會影響豪宅市場

目前，中國經濟正在經歷著嚴峻的考驗，外部經濟環境受到QE3的影響，不僅面臨著熱錢湧入、通脹風險增加的不利因素，同時進出口也受到較大影響，對於本已低迷的中國經濟可謂雪上加霜。

知名地產評論人陳寶存表示：“中國穩增長啟動財政投資，致力於基礎設施建設，類似2008年救市政策，充裕的流動性加之QE3帶來的全球低息環境，使通脹成為必然。在這種經濟環境下，黃金和房地產投資成為增值保值的最好工具，豪宅因佔據不可複製的城市資源，自然會成為抵禦經濟風險的有效途徑，豪宅一直未受調控政策影響，今後更不會受影響！”

融創中國西山壹號院專案銷售部經理朱雙赫接受筆者採訪時表示：“美國經濟刺激計畫的實施，增加了國內輸入型通脹的風險，同時國內經濟的不確定因素仍在增加，在這樣的經濟環境下，財富階層出於資金避險及自住需要等多重因素的考慮，出手購置別墅豪宅等不動產也是情理之中的事情。高端豪宅因其佔據著不可複製的稀缺資源，自然成為抵禦通脹的最佳利器，成為名副其實的 硬通貨 。可以預見的是，佔據著稀缺資源的豪宅項目價格定會隨著時間的推移和通脹一路上揚。”

內憂外患 豪宅定位要明晰

從目前的宏觀經濟形勢來看，中國經濟可謂“內憂外患”，既要刺激消費投資提振經濟，又要防止通脹的風險，調控難度的確不小。在這種經濟環境下，豪宅產品如何打造，豪宅項目如何行銷，如何找到有效的客戶，進行精准行銷，這些均是需要探究的問題。

朱雙赫認為，“豪宅的行銷和一般普宅具有本質的差異，更確切地講：應該將豪宅的優良選址和品質打造作為 行銷的本源 ，這也就是說，豪宅項目 初始定位 的重要性要遠高於後期的行銷本身，豪宅就是要針對目標客群量身打造專屬產品，以此來迎合目標客群的需求，而不是單單從行銷本身做文章。”

據10月18日媒體報導，截至10月16日，保利地產已完成全年800億元的銷售目標。觀點地產新媒體就此向保利地產相關負責人求證，其稱，公司從未公佈800億元的年度銷售目標，目前銷售額也未達到800億元，該報導不準確。

上述負責人還表示，10月至今，公司的銷售穩定，相比9月上半月有所增長，預計10月整體的銷售額也會好於9月份，但具體統計資料要等月底才能出來。

另據保利地產10月9日公告顯示，該公司9月實現簽約面積78.55萬平方米，環比增長4.03%；實現簽約金額77.59億元，環比下降8.50%；1-9月，保利共實現簽約面積669.20萬平方米，同比增長34.03%；實現簽約金額756.28億元，同比增長32.04%，已超過去年全年732.42億元的銷售額。

國泰君安日前發表研究報告指出，保利今年銷售目標已經提前達成，料公司對利潤率的訴求大幅上升，開始有意識的消化去化週期較長的大戶型產品。同時，國泰君安預計保利12年1-9月整體去化率在75%左右，12年處於整體去庫存狀態，目前存貨貨值在300億左右，不過得益于去年達1500萬方的新開工，公司在四季度仍有能力保持75億左右的月均推盤能力。

10月17日，杭州主城區進行一次大規模的土地出讓，本次準備出售的土地包括三宗住宅用地加上兩宗商業用地，最終，5宗地塊全部成功出讓，主城區單日吸納土地出讓金高達64.43億元。其中最為惹人關注的三宗土地，全部由中海所得。

據悉，這3宗三堡單元沿江宅地吸引了眾多大牌開發商加入奪地大軍，包括中海、世茂、綠城、濱江、萬科、保利、方興、城建、越秀、浙江中大等。

三堡單元40號宅地成為爭奪最激烈地塊。經過近兩個小時的激烈角逐，23輪競價和49輪保障房面積競投，中海以19.32億的總價，率先將其收入囊中，折合樓面價19217元/平米。刨除2.76萬方的保障房配建面積，樓面價相當於26463元/平米。

隨後出讓的三堡單元41號宅地，經過8輪競價和25輪保障房面積競投，耗時近一個小時，仍被中海奪得，總價19.88億，折合樓面價19378元/平米。刨除3.85萬方的保障房配建面積，樓面價相當於31014元/平米。

最後，中海經過2輪競價和15輪保障房面積競投，順利拿下第3塊宅地，即三堡單元42號宅地。總價16.7億，折合樓面價15901元/平米。刨除3.2萬方的保障房配建面積，樓面價相當於22886元/平米。

杭州市國土局日前下發通知明確，當商品住宅地塊溢價率達到49%時，將調整競價方式，即鎖定地價，“從零開始”競投配建安置用房或保障性住房面積，最終配建保障房量多者得地。

以中海昨日獲取的三宗土地為例，全部都是在地價的溢價達到49%之後，轉入了競配建環節。

漢宇地產市場部經理付偉評論，中海以56億包攬30萬方沿江宅地，再度吸引眾人眼球。此事件透露出以下兩大資訊,其一：杭州新政，並不能起到控制土地價格的效果。此外，開發商加大保障房配建面積，或將抬高地塊內商品房整體售價水準；其二：在高檔住宅樓盤內，進行更多的保障房建設，並不符合市場整體規律。

深圳華僑城股份有限公司（華僑城A，000069，以下簡稱“華僑城”）昨晚發佈公告稱，擬與福州市政府合作建設福州華僑城大型文化旅遊綜合項目，項目投資總額不低於100億元人民幣。

該公告顯示，華僑城已于10月18日與福州市人民政府簽署《戰略合作框架協議書》，擬合作建設集娛樂體驗、生態觀光、商務休閒、運動養生、高尚社區等於一體的國際化高水準的文化旅遊綜合項目。按照上述協議規定，旅遊專案須建設成為不低於國家4A級標準的大型旅遊項目。

華僑城證券事務部總監郭金透露，目前該專案初步意向以“歡樂穀”品牌為旅遊專案主題，初步確定專案落戶倉山區。截至公告日，項目的各項經濟指標、啟動時間尚未確定，具體事宜還在進一步協商中。據悉，該公司目前在深圳、上海、北京、武漢、成都、天津等地設歡樂穀主題公園。此前江西廬山“歡樂谷”文化旅遊綜合項目的傳聞，也已被華僑城于18日澄清與此無任何關係。

據悉，福州是海峽西岸經濟區中心城市，也是發改委剛剛批復通過的福建省海洋功能區劃中心城市之一。上月，宋城集團已與福州市政府簽訂協定，擬在福州投資三江口宋城項目和貴安溫泉綜合體專案。倉山區位處福州市區南側的南台島，是目前福州的重要居住區和教育區，區內有福州火車南站，連接東南高速鐵路網。

華僑城在公告中表示，由於目前上述協定僅是框架協定，能否順利執行本框架協議存在一定的不確定性。由於項目開發週期長，投資金額也存在一定的不確定性，且該事項不對公司當期業績存在重大影響。

截至昨日收盤，華僑城A收漲5.80元/股，漲幅3.02%。

海南樓市的持續疲軟使雅居樂（03383.HK）的銷售業績明顯受壓。

雅居樂日前披露的今年前9月銷售資料顯示，公司共實現合約銷售金額約207.4億元（人民幣，下同），合約銷售面積約217.5萬平方米，合約銷售均價約每平方米9535元。如果按照全年360億~380億的銷售目標計算，雅居樂前9月完成率僅為60%左右，第四季度壓力不小。

資料顯示，雅居樂9月份錄得合約銷售金額約23.5億元，合約銷售面積約28.5萬平方米，合約銷售均價約每平方米8238元。

從銷售單價上看，該公司的成交價格呈現逐月走低趨勢。其第一季度銷售均價在10000元/平方米以上，上半年結束時下降為9939元/平方米，到第三季度，這一資料進一步下調至9535元/平方米。

雅居樂今年的銷售主要受累于其海南的旅遊地產項目。10月15日，瑞信集團發表研究報告指出，雅居樂海南銷售疲軟，若要達成全年銷售目標，第四季銷售需進一步加快。

該報告指出，雅居樂海南清水灣專案前三季銷售額為45億元，按照當前的銷售速度，若要達成該專案全年銷售80億元的目標，恐怕會有一定挑戰性。

值得關注的是，海南的房地產市場並未出現明顯好轉跡象。據海南省住宅與房地產資訊網網上簽約系統統計的資料，國慶長假期間，即10月1日至10月7日，海南商品房交易市場整體表現十分冷清，全省共簽約商品房188套，海口、三亞、澄邁三個市縣成為市場主力。

事實上，各家地產巨頭一起推高的海南房價是成交量低迷的直接原因，國慶黃金周期間，海南省商品住宅成交均價為每平方米11987.13元，仍環比上漲40.84%。

但雅居樂依然對旅遊地產極為看好，公司副總裁劉華錫曾在今年年中透露：隨著海南島旅遊市場9、10月份踏入旺季，對完成全年80億元的目標銷售抱有信心，而董事局甚至希望清水灣能超標完成。

不久前，雅居樂雲南旅遊地產專案也有了實質性動作，公司以總代價約1.98億元取得雲南省瑞麗市弄莫湖片區七幅住宅及商業用地的土地使用權，成為其進駐雲南省的首個項目。

鑒於旅遊地產並非剛需產品，在宏觀調控中首當其衝受到衝擊。今年中，美銀美林便在報告中對雅居樂的旅遊地產專案表示擔憂，稱其大舉進軍旅遊地產而忽略剛需的做法，不會為公司帶來更高估值。

瑞信也在最近的報告中提及，現在並非擴大旅遊地產項目的合適時機。

在住宅、商業地產、旅遊地產及酒店業務之後，世茂集團開始進軍產業地產。

許久未在公眾場合露面的世茂集團董事長許榮茂，為了旗下首個產業地產項目海峽城，罕見地現身南京。和他一起出現的，還有海峽城的合作夥伴臺灣地區遠雄企業集團董事長趙藤雄。

這個預期總投資額將逾600億元人民幣的產業園區地產項目，最先投入市場的，仍然是最容易套現的住宅部分。

許榮茂反復向《第一財經日報》記者強調，海峽城的最大優勢是“雲計算”科學技術。但在實際規劃中，“雲技術”產業鏈資料中心只占海峽城的四分之一。“其實地方政府都很感興趣。”許榮茂解釋說。

據許榮茂稱，除南京和福州外，成都、廈門、西安、南昌等地的海峽城項目也在進行洽談。

產業地產分散調控風險？

“產業地產的興起並不是一年兩年，但這兩年的確有‘變本加厲’的趨勢。”一位元業內人士向記者表示。有趣的是，與零售商、製造企業因受經濟影響對工業地產興趣漸弱的態度相反，不少開發商相繼對這一領域投入資金。

中國不動產研究中心（CRRC）曾在一份報告中指出，自2008年金融危機之後，大約有12%的傳統房地產開發商開始轉投產業園建設項目。究其原因，一方面，固然可合理分散持續多年的住宅調控政策風險；另一方面，產業地產後期穩定而持續的收益亦是為開發商們所看重。

據21世紀不動產上海區域市場研究部提供的統計資料，僅在今年1~8月間，上海市共完成土地出讓358幅，出讓面積1179萬平方米，成交金額達321億元。其中，工業用地成交274幅，出讓面積831萬平方米，成交金額49億元。無論是成交幅數還是成交面積，工業用地均佔據了相當大的比例。

公開資料顯示，富力地產投資了廣州花都空港經濟圈內的富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉，計畫投資額高達30億元；2010年初，遠洋地產也正式推出金石IT產業園，占地面積達66萬平方米。複地集團更是早已涉及該領域，其投資的中環天地、金石灣產業園等項目，已相繼入市。

在“產業進化——產業園區發展論壇”中，上海易居房地產研究院企業研究中心總經理周建成表示，產業地產的好處在於，在不少開發商陸續進入四線甚至更小的區域市場時，做產業或物流中心更易於“催熟”地塊，以達到逐步引入人口的條件。“催熟這個地塊之後才能做住宅，這樣才會產生需求，而隨著人口的遷入才可以做商業配套，這是一種漸次的打造過程。”

他同時稱，伴隨著房地產行業的成熟，必須進行多元化的發展戰略，而產業經營是完成多元化的選擇。“從對開發商的觀察來看，多元化戰略通常有兩種，一個是相關多元，即做地產的產業鏈，一種是無關多元化。但多元化勢必會涉及到產業地產，這也是為什麼那麼多企業涉足產業地產的原因。”

工業用地趁勢上漲

中國房地產資訊集團土地諮詢運營中心的資料顯示，2011年，上海逾500幅工業用地出讓總金額約合100.6億元，僅次於天津市的130.6億元。但在成交面積排行中，上海遜於寧波的1679.09萬平方米，位居第三。

“包括倉儲及園區在內的工業用地，在去年地價漲得很明顯。”一位工業地產人士稱，“大概半年內就有40%~50%的幅度。”不過，與住宅用地相比，工業用地的價格仍然低很多。

周建成向記者解釋說，在土地價格方面，工業用地的支付方式仍有優勢，除去價格便宜之外，由於後期招商引資的運營，在價格方面還能夠爭取到一定的“優惠”。“與住宅用地、商業用地不同，工業用地的專業經營複雜性，還使得土地支付的方式相對寬鬆。這對於開發商來說，土地支付負擔無疑減輕了。”

不過，即使如此，產業地產面臨的問題仍然不少。周建成認為，最需要解決的重點是退出機制問題。而且產業地產的運作週期甚至可長達5~10年，對於資金的沉澱需求顯得尤為突出。“高周轉賺錢快與周轉低但樹品牌還是矛盾的。”

以海峽城為例，按照許榮茂的規劃，雖然主打“雲計算”科技園區的噱頭，但對資金回籠的安排仍然以住宅散賣為主。許榮茂表示，住宅與商業僅是海峽城的配套設施，不能代表整個海峽城的佈局架構，產業層面的投入將在後期逐步體現。“園區將是持有的發展策略。”許榮茂稱。

“產業地產歸根結底是產業和地產的結合，可是它更重於產業，是開發和經營的並重。雖然政府與企業合作是著眼於多贏層面，但持續性是更重要的。”周建成說道。

入市國慶長假過後，中高端樓盤的入市熱情明顯恢復。

上海搜房資料監控中心截至10月18日的統計顯示，本週末（10月20日-10月21日），上海市內預計有6個新建商品住宅專案開盤或加推房源，其中改善型、中高端樓盤佔據了一半。搜房網稱，本週末上海預計有近千套房源新增入市，較上週末的實際推房量大漲逾140%；開盤均價約為32500元/平方米，較上週末上漲了三成。

中房信分析師薛建雄介紹，10月中旬以來，上海改善型、中高端樓盤入市步伐加快，其中不少銷售較好的樓盤價格都跌得厲害，其他樓盤的定價也較貼近市場，尤其是單價3萬元左右的中檔樓盤，跌價的情況較為明顯。

“臨近年底，一些中高端房源開發商面臨一定的資金壓力，所以會選擇旗下中檔樓盤來跑量。”薛建雄進一步說，高端樓盤一是難以跑量，二是開發商也捨不得拿來跑量。

“中高端樓盤價格下滑”

售樓處給出的回饋顯示，這批中高端樓盤普遍都有優惠措施。

徐匯尚海灣豪庭售樓處介紹，該樓盤此次加推200多套90-210平方米精裝修房源，既有江景房，也有非江景房，“目前具體價格還沒有出來，預計總體單價在6萬元左右。根據面積大小，認籌客戶可享受‘5萬元抵扣30萬元、50萬元’的優惠”。

徐匯印象歐洲城售樓處計畫在本週末加推290多套兩房、三房房源，均價在2.6萬元/平方米，“支付5萬元意向金可享9.5折優惠。”

另一中等價位樓盤——嘉定華潤中央公園也計畫在本週末入市。該樓盤售樓處介紹，此次計畫加推一批精裝修兩房、三房，均價在2.3萬元/平方米，意向客戶可享受總價減5萬元優惠，“推多少套還沒有定”。

“目前改善型、中高端樓盤的價格是下來的。”某央企開發商說，真正的高端市場並沒有出現熱銷局面，目前面積在200平方米以下、單價在3萬元左右的改善型、中高端樓盤銷售情況還可以，戶型更大、單價更高的樓盤銷售就較為一般了。

據該央企開發商介紹，以該公司旗下專案為例，在市中心的高端項目是企業標籤，稀缺資源，肯定不是跑量的，郊區的改善型會優先拿來跑量。

某上市房企行銷總監進一步說，市場好的時候，尚海灣豪庭江景房賣過單價8萬元，非江景房也賣過6萬元，但今年上半年該樓盤的成交均價只有每平方米5萬多元。該行銷總監稱，目前上海總價在600萬-800萬元的房源銷量還可以，超過800萬元就不行了。

新江灣城某中高端樓盤開發商也介紹，該公司計畫在10月底或11月初加推100多套平層房源，面積在170-180平方米，均價在3.5萬-4萬元/平方米，“這樣的戶型在板塊內算較小面積段，比較好賣，定價上雖不算讓利促銷，但也是市場價。”

該開發商稱，今年該公司的銷售情況還行，沒有太大資金回籠和跑量的壓力。

“短期內剛需產品推盤量難爆發”

同樣計畫在本週末新增入市的，還有3個剛需樓盤。

青浦綠地新瑅香公館售樓處稱，該樓盤此次系首次開盤，計畫推出100多套房源，均價在1萬元/平方米左右，“辦卡總價減2萬元，全款可打9.7折，貸款打9.9折”。

青浦珠光苑售樓處稱，該樓盤此次將推出25套複式公寓，均價在1.32萬元/平方米，“意向客戶可享受3萬元抵扣7萬元優惠，前十名客戶可享9.5折，一次性付款再打9.5折，另外開盤當天還有特別優惠。”

嘉定金鼎香樟苑售樓處未給出具體優惠措施，僅稱本週末將推出100多套兩房、三房房源，均價在1.9萬元/平方米，“優惠開盤當天定”。

薛建雄說，本週末推盤的剛需樓盤價格較為堅挺，部分樓盤存在小幅漲價的情況。

據搜房網分析師曲鵬介紹，剛需產品幾乎壟斷了9月上海樓市的新增推盤量，眼下市場上充斥著大量新入市的剛需產品，加劇了剛需項目相互間的競爭，短期內大部分剛需項目不會選擇繼續推盤，預計在未來幾周的時間內剛需產品的供應難以出現爆發式的增長。

相比之下，曲鵬認為，改善型產品9月供應相對較少，部分改善型專案也寄望在剛需產品供應趨淡時期，搶佔市場。

某上市房企行銷總監同樣認為，10月改善型、中高端樓盤在供應結構上占比會比9月增大，“這類樓盤開發商在10月、11月的推盤力度較大，目的是回籠資金，使全年業績更好看。”

“定價不會出現大變動”

雖然供應量加大，但受訪開發商普遍判斷，中高端樓盤的成交情況仍要視乎定價策略。

上海盤谷房地產有限公司總經理宋海認為，近期改善型、中高端樓盤供應量較大，成交肯定會有，但落實到各個樓盤上，是否每個樓盤成交都會好，還有待觀察，“對於目前的改善型、中高端市場，（提高）性價比是惟一一條出路。”

上海中建地產副總經理宋成魁也有類似觀點。他認為，目前的樓市較穩，“需求存在，供應可以”，但要馬上達到“好”的程度不太現實，對於改善型、中高端樓盤來說，“價格是一定要讓的，這是大方向”。

“我個人認為，年內改善型、中高端樓盤的價格不會漲，但跌也不會跌到哪里去。除非個別樓盤有自身原因。”前述央企開發商分析，這類樓盤開發商在價格上都已堅守了大半年，臨近年底，一般情況下各開發商不會在價格上出現大的變動，尤其是今年業績完成較好的開發商定價不會跳水。

該央企開發商認為，具體樓盤的定價會參照所在區域的供求關係，“近期出現熱銷的改善型、中高端樓盤周邊，其實周邊也沒有什麼其他新盤。”

據某上市房企行銷總監介紹，目前上海中高端樓盤的價格維持在調控前的9折水準，但目前中高端樓盤開發商對價格判斷較為一致，定價只要比市場價格略低就可以了，不會出現5月那樣靠大幅促銷拉動行情的情況，“因為現在是年底，市場又較為平衡，正常市場價推盤也能有成交。”

鑒於9月以來較高的推盤量，薛建雄認為，受近期一些定價較低的改善型、中高端樓盤成交較好的影響，本周這類樓盤的成交量會繼續走高。9月上海樓市供應量高達127萬平方米，預計10月的新增供應仍然會達到80萬平方米，這可能使得10月樓市成交量達到90萬-100萬平方米。

“由於中高端樓盤占比增多，體現在成交資料上，會出現量價齊升的情況。”薛建雄也指出，這點要在改善型、中高端樓盤降價之後才會出現。

香港高息債近日惹眼。

10月12日，龍湖地產公告，公司發行了價值4億美元2020年到期的優先票據，息率6.875%。這是今年以來，發行成本接近最低水準的一樁。

龍湖地產透露，本次優先票據發行獲得40餘倍超額認購，認購量達到132億美元。為了滿足市場需求，公司臨時決定將發行金額由原來計畫的3億美元上調至4億美元，而這一票據在推出5分鐘之內即獲全數認購。

一位元債券交易員告訴記者，今年上半年，若房企希望發行10億美元的債券，它們最後能夠融到的資金平均大約是6.5億美元。而從9月份開始，大部分公司在香港發行債券都獲超額配售。

一位在香港投行負責企業融資的負責人告訴本報，一般年利率高於6%的債券可被定義為高收益債券。目前，香港市場上發行的內地房企企業債大部分屬高收益債券，風險係數較高。

“肥瘦”不一

儘管9月份以來的高息債受捧程度不錯，但投資者的態度差別還是較大。

與龍湖地產40餘倍超額認購反差極大的是，10月10日，華南城計畫發行的1.25億美元優先債券，儘管也足額認購，但僅獲接近2億美元的認購額度，利息則高達13.5%。

認購情況反差的主要原因是評級公司的態度反差很大。上述兩樁高息債，龍湖地產獲得穆迪和標普Ba3和BB的評級，而華南城的評級則為B1和BB-。標普在報告中指出，對華南城的評級反映該公司持續的執行風險。華南城向新市場的擴張激進，新投資和專案開發的資本支出亦很大，這帶來持續的執行風險。

據上述債券交易員介紹，在龍湖地產優先票據發行中，亞洲投資人占88%，歐洲投資人則占12%。私人銀行占57%，基金經理人占38%，銀行及其它則占5%。而在華南城的優先票據發行過程，亞洲投資人依舊佔據80%左右份額。

“我的客戶都是投資資產超過80萬美元，投資經驗豐富的投資者。當他們看到華南城債券的Risk Exposure（風險敞口）時，都決定不進行投資。”該交易員續稱。

IFR資料顯示，華南城該新債在15日一度低至95，而原發行價為97.38。與之相對比，龍湖地產上述債券的發行價為100，18日，該債券的買入價升至101.63。

同樣在香港市場積極融資的內地房企還包括禹洲地產、越秀地產、融創中國、富力地產、花樣年等。

10月17日，禹洲地產亦公告稱，將在香港發行於2017年到期的總金額為2.5億美元的優先票據，年利率為11.75%，資金將用作償還其若干現有貸款、收購土地資金及一般公司用途。

禹洲地產稱，本次發行投資者反應理想，15分鐘內獲得超過90億美元的總認購額，其中不乏全球排名前三的大型國際基金。

高息債熱度

內地房企的香港發債潮，伴隨著外資投資亞洲高收益債券的投資熱潮。

彭博資料顯示，9月下旬以後，高收益債券指數開始出現回落趨勢。但截至今年10月15日的過去一個月內，全球主要債券指數中，仍以亞洲債券表現最為突出，美林亞洲公司債券指數過去一個月漲幅為3.09%，漲幅位列第一，其次為美林亞洲公債指數，漲幅2.62%。相比之下，美林亞洲高收益債券指數漲幅則達19.95%。

宏利資產管理定息董事總經理Endre Pedersen援引彭博數據稱，目前，亞洲企業債券信貸息差與美國企業債券信貸息差之間的相對估值，在去年底以來持續收窄。截至今年7月，該相對估值已收窄至115個基點，但對比其他企業債券市場，亞洲企業債券仍繼續提供可觀的套息收益。自 2012年初至 9月 22日，摩根大通亞洲信貸指數（JACI）的高收益公司債券及高級別公司債券分別上升 18.7%和 10.1%

穆迪認為，境外債券市場的大門已向評級為 B 級高段並再次發行的企業重新開啟。但評級較低的開發商（B3 或以下）在利用境外債券市場再融資時將繼續面臨挑戰，並仍將承受壓力，短期內需通過出售資產來償還境外債務。

除了採用優先票據和債券等方式融資，不少中型內地房企近日亦在謀劃上市視窗期。

據一位內地房企分析師介紹，目前，旭輝集團、金輪集團和新城國際都計畫於今年底在香港上市，籌集金額分別為15.6-23.4億港元、7.8億港元及27.3億港元。此外，里安房產亦計畫分拆旗下中國新天地在香港上市，預計視窗期定於明年初。而許多大型房企，如萬科、招商地產和金地集團等公司則選擇在香港借殼上市。

全球貨幣價值，正面臨被美國QE3釋出的豐沛鈔票稀釋的壓力，不動產增值保值功能則相對被大大凸顯，台灣、大陸不動產價格也在這一波低利狂潮中，衝上史上最高點，目前兩岸房價究竟到頂了沒？兩岸名家咸認，此時居高應思危，但中長線絕對看好。

由中華兩岸商機促進會、上海復旦大學地產運營研究所聯合主辦的「兩岸房地產趨勢論壇」，昨（18）日在台北登場。財金文化集團董事長謝金河、海悅廣告機構總經理曾俊盛、台灣房屋地產集團運營目標總經理周鶴鳴、江蘇國信集團董事長蔣旭升等人應邀出席。

謝金河表示，儘管游資太多、全球大印鈔票，讓房地產成為最佳「疏洪道」，不過兩岸都有政策干預市場，「大家勢必會在亞洲各城市中論斤稱兩、尋求下波合理價。」

謝金河預期，兩岸的房市，將會進入一波漫長的高檔調整期，尤其中國大陸房價要大漲已經很難，這是任何一個歷經過高速成長擴張時期、面臨泡沫風險的市場，所必經的調整之路。而在建商正前仆後繼，從台灣跨海、積極布局大陸之際，機會是有，但勢必得在優勝劣敗中，思考如何建立品牌形象、才能脫穎而出。

海悅廣告總經理曾俊盛認同謝金河要居高思危的觀點，像台北市連小巷子裡都得賣到每坪100多萬元，對每年看土地至少看300多塊地的海悅來說，也覺得此時風險太高，但優質精華地段、優質產品，還是有續漲空間。至於中南部，補漲行情反而可以期待。

曾俊盛表示，值得注意的是，現在房地產景氣循環已不再像以往是7年一循環，而已朝向半年週期。像今年3月前房市非常好，海悅1周可成交20幾億元，可謂破紀錄的旺；但好景不常，3至9月非常差，每周才成交2至4億元；但9月到10月中旬以來又明顯恢復，單周成交達20幾億元、幾乎回到3月水準。

至於，實價登錄是否會引發房價下跌？曾俊盛很肯定的說：不會下跌！頂多需要時間去消化，時間大概是1、2年，房價還是會繼續往上走。曾俊盛指出，根據花旗銀行研究報告指出，台灣在2050年的國民財富將躍居世界第3，由此來看，目前房價還在相對低檔期。

蔣旭升也直指，儘管短線大陸房價會調整，但未來起碼還有2、30年的多頭可走。

今年夏季暖意十足的大陸房市，在大陸堅持調控下，9月份延續8月以來的回降趨勢，不含保障房在內的新屋超過5成房價不再上揚，在70個大中城市中，僅31個城市房價較8月上漲。

大陸國家統計局昨（18）日發布的數據顯示，9月份大陸70個大中城市中，不到半數城市的新建商品住宅價格較8月上漲。房價停止上漲的城市有39個，包括15個城市與8月持平、24個城市較8月下降。房價上漲的城市中，漲幅最高為0.4％。

二手住宅的價格較堅挺，仍有半數、即35個城市房價繼續上漲，持平與下降的城市分別有17個與18個。房價上漲的城市中，漲幅最高為0.7％。

大陸國家統計局發言人盛來運表示，各項數據顯示，當前大陸房地產市場總體還是穩定的，房價變化延續穩中有降的趨勢。

若與去年同月比較，9月份新屋與二手屋價格下跌的城市分別有55個與56個。

大陸今年堅持房地產調控，今年前5個月新屋價格較上月上漲的城市數量一直維持在個位數，但隨後受到中國人民銀行下調利率、購房成本下降，剛性需求釋放及市場預期等因素帶動，6月份上漲城市暴增至25個，超過前5個月總和。進入7月份，上漲城市更達到50個。

香港樓價在過去3年急升超過60%，租金在過去5年勁升超過50%，但市民個人收入的中位數在過去10年只升了9%，令大量中產階級及青年人置業無望。

香港人曾寄希望于新任特區行政長官梁振英出招壓制樓價，但終究“敵不過”市場“剛需”強烈，加上全球流動性氾濫，香港房地產市場今年持續升溫，令那些非中心地區的樓房價格也開始與市區拉近，最離譜的是，隨著香港房價越升越高，連以往不被看好的“凶宅”也出現了價量齊升的現象。

獨特的香港“凶宅”市場

“凶宅”的價格通常要低於同區樓房價格20%~40%，甚至更高。即便如此，一般情況下，篤信風水的香港人還是盡可能不沾手“凶宅”，甚至連銀行也不會為這些樓盤提供按揭貸款。

她表示，購買香港凶宅的要麼是對風水不敏感的外國人，要麼是那些有心買房收租的“有錢佬”，他們往往把“凶宅”買下來之後切割成幾個不同的房間出租。由於這些“凶宅”租金比同區的房子低得多，因此能夠吸引到租客，但是由於投資“凶宅”的成本也低，因此算下來的投資回報率不亞于正常的房子。

自成一體的“凶宅”以往只是某些炒家關注，香港有些炒家專門買那些低價的“凶宅”，甚至被媒體稱為“凶宅大王”。

隨著香港房地產市場的火爆，最近“凶宅”市場則出現了價量齊升的現象，而且與正常樓房的價格越拉越近。

據香港媒體披露，在港島區有個實用面積不到60平方米的單位，曾經在1998年發生業主自殺事件而淪為“凶宅”。隨後一買家在2009年以425萬港元的價格買入，但在數日前卻以770萬港元的高價賣出，成交價僅較市值低3.75%，淨賺約345萬港元。

“凶宅”不但有價，同樣也有成交量。目前香港主要的大型社區內的“凶宅”放盤量已經屈指可數，個別中產階級偏愛的住宅區，年初還有近5個“凶宅”盤，目前已經無盤可尋；同樣的情況也發生在較偏僻的新界區。

“凶宅”緣何受寵？

在香港“凶宅”市場熱鬧背後，是整個香港房地產市場的價格持續上揚以及嚴重短缺的住宅供應。

根據香港經濟日報社副社長兼研究部主管石鏡泉先生近日發佈的一個統計，香港全社會正常每年平均需要建設四五萬套公私樓住宅，但香港特區政府在過去7年間並沒有積極開發土地，甚至有個別年份樓宇落成數只有7800套，與需求相去甚遠。

掰指一算，如果要彌補過去七年的“欠數”，香港至少需要20萬套房子，而不久前特區政府只宣佈每年建約2萬套單位，因此政府建樓大計一經宣佈，房地產市場馬上升溫。

近幾年來，或許是受到內地文化的影響，抑或是難以承受越來越高的租金壓力，香港年輕人開始越來越傾向於擁有自己業權的房屋——這與過往老一輩香港人願意先租房、後買房形成了強烈的反差。

最能說明問題的是近期香港房屋署公佈的一份調查。該調查在今年3至4月訪問約2340名申請公屋的申請人，結果顯示，其中不到30歲的單身申請人高達4.57萬，占整體申請數18.95萬的24.1%，其中新登記申請公屋的人更是從2009~2010年度的7000宗急升至2011年的2.03萬宗，升幅高達1.9倍。

在被問及申請公屋的原因時，這些年輕人大部分回答稱希望有自己的獨立居所，或是能早日置業。

值得一提的是，筆者所住社區的一些老香港人表示，過往申請住公屋的均是一些老弱病殘的底層人士，因此不少住公屋的香港人在與外界交流時不願意談及自己住處。但上述房屋署的調查顯示，在新申請住公屋的年輕香港人中，大專以上學歷占了40%；這些受訪者表示，希望趁年紀尚輕、收入低時申請公屋。由此看來，住公屋已經從底層身份象徵向住“福利房”心態轉變。

促成這種微妙轉變的當然是越來越高的房價和租金。有在港讀研後留港工作的內地學生表示，通常需要把收入的近一半拿來交房租，扣除生活費，實際上真正能留著未來用於首付的儲蓄屈指可數。

有香港的地產專家表示，以目前年輕人大約月收入1.2萬港元計算，即使每月能存6000港元，按10月初香港平均每宗二手住宅成交價449萬港元以及三成首付計算，需要近19年才能買到房子。

當然，有人提出，香港的工資通常漲幅較大，一般年輕人兩三年跳一次槽，便能獲得約20%~30%的加薪，可能不需要那麼多時間。

實際上，通常隨著職位的增長，香港人對於住所的要求也上升（例如從舊公寓搬到較好的新公寓），因此租金支出也會增加。即便不考慮房價的升幅，沒有10多年的時間，也無法存夠房價首付款。

而且，香港樓價在過去3年急升超過60%，租金在過去5年勁升超過50%，但市民個人收入的中位數在過去10年只升了9%，令大量中產階級及青年人置業無望。

從上述的分析來看，香港“凶宅”市場的走旺，只不過是整個地產泡沫雄起過程中的一個“小浪花”。而且近期之內，香港的地產市場很可能還難以平抑。

再有公司趁市旺「抽水」。資本策略（497）計劃透過先舊後新方式，以每股折讓最多16.5%配售股份，集資最多約3.12億元。另外，現代教育（1082）亦宣布配股集資3360萬元，當中約2000萬元將用於認購聯夢世界（8100）的可換股票據。

銷售文件指出，資本策略擬以每股0.33元至0.35元配股集資最多3.12億元，配售價較昨天收市價0.395元折讓11.4%至16.5%。集資所得將用作未來房地產投資及一般營運資金。

大股東鍾楚義及公司均設有3個月禁售期，是次配售代理為里昂。鍾楚義現持有資本策略約42.1億股，持股比例為50.7%。

至於現代教育則配售8000萬股，佔公司現已發行股本的20%及經擴大後的股本16.67%，每股作價0.42元，較收市價折讓11.58%。

此外，禹洲地產（1628）公布，成功發行五年期2.5億美元（折合約19.4億港元）優先票據，票面息率為11.75%。

公司表示，市場對是次發行反應理想，有關債券於15分鐘內獲全數認購，總認購額超過90億美元。集資所得將用作置換長短債務組合、收購土地作住宅及商用物業發展項目，及提供資金作一般公司用途。中銀國際、瑞銀、滙豐及摩通為是次發債的安排行。

評級機構標普給予禹洲發行的高級無抵押美元票據授予「B」的評級和展望。另一評級機構穆迪亦給予禹洲發行的高級無抵押美元票據授予「（P）B2」暫行評級，展望為穩定。禹洲昨天收報1.79元，微跌0.6%。

樓市升勢未止，新盤定價更見進取，香港興業（480）愉景灣津堤昨天發出首張價單，涉50伙，平均呎價9711元，較同區二手高逾三成，最高呎價見15800元，貴絕大嶼山分層住宅；區內二手即時起動，一成放盤業主反價。

愉景灣津堤以現樓推出，香港興業高級銷售及市務經理陳秀珍表示，項目首推50伙，平均呎價9711元，不設即供付款，首批單位市值5億元，若項目164伙全數售出，可望套現17億至18億元，估計外籍及內地買家佔三成。

陳秀珍指出，有準買家洽購1座頂層天池屋，定價將參考早前鄰近以每方呎2.7萬元成交的蔚陽朝暉徑單號屋。項目已發出銷售委託予代理，最快周日開售，示範單位則在本周內開放。

價單顯示，首批50伙分布於第1和3座，面積介乎655至2310方呎，一房至四房間隔，其中9樓B室一房戶，面積661方呎，售價462萬元，呎價6989元，樓價及呎價均屬首批價單最低的單位；至於售價最高的則屬1座16樓Verandah Simplex，面積2310方呎，四房雙套設計，另連260方呎流線型平台，定價3649.8萬元，呎價15800元，貴絕大嶼山分層戶。

同區反價約一成

同區二手造價相對參差，分層住宅呎價介乎5000至7000元，洋房則較高；若以地理位置分析，最接近津堤的尚堤新近6座高層E室成交價870萬元，面積1265方呎，呎價6877元。

美聯物業高級營業經理潘慶樑指出，受到新盤推售刺激，區內二手即時起哄，一成愉景灣放盤反價，幅度普遍5%至10%，其中5期韶山閣中層E室，原本以310萬元放售，新近調升至350萬元，加幅達13%，面積517方呎，即每方呎叫價6770元；至於5期蔚山閣低層戶，亦加價30萬元，以590萬元放售。

潘慶樑表示，同區業主整體叫價進取，但客源則被津堤搶去，本月區內只錄得30宗二手成交，較上月同期下跌約二成；他預計，受津堤推售影響，二手交投疲弱情況將持續一段時間。

地政總署密密推出土地招標，將軍澳第68A2區限量地和九龍灣商貿地今天開始招標，11月23日截標。市場人士預料，兩地估值約45億元。

位於九龍灣常悅道、宏泰道及宏遠街交界的商貿地，佔地約2.776萬方呎，可建樓面上限約33.3萬方呎；將軍澳限量地總樓面則約57.3萬方呎，最少須興建535伙。

中原測量師執行董事張競達認為，兩地估值約45.2億元，其中將軍澳地每方呎樓面地價約4700元，估值約26.9億元；商貿地每方呎樓面地價則約5500元。

華懋售樓部經理吳崇武表示，集團對將軍澳用地暫時未有興趣，但將留意其他地皮推出情況，對啟德發展區的地皮較具興趣，無論是港人港地或自由市場用地都會考慮。

他認為，香港地皮供應有限，對後市仍看好，相信樓價可平穩發展，惟擔心政府未來將「出招」，發展商出價應克制。被問及地價是否和日後售價有太大距離，他則不表認同，以朗屏站（北）地盤為例，地價連建築成本達每方呎7000元，日後開售預料每方呎可賺約2000元，可見地價屬合理水平。

計劃十多年的啟德發展計劃，區內規劃雖幾近落實，但再添變數。

近月一直傳聞政府考慮擱置興建體育城，以增加住宅供應，回應市場對房屋的需求；發展局發言人指出，啟德發展區的發展密度及鋪排有空間重新思考，但暫時未有定案；民政事務局則表示，明白體育界對項目的期待已久，目標在2019至2020年完成項目。

多位體育界人士則表示關注，其中倫敦奧運銅牌得主李慧詩對媒體指出，在高樓大廈的城市中，也應該有大型的體育設施。

國家統計局昨日公布數據顯示，9月份全國70個大中城市房價較8月微升0.01%，為連續第4個月上漲。但按年則下降1.3%，是連續第7個月向下。專家稱，樓價觸底回穩，料樓市調控常態化。

數據顯示，9月份70個大中城市中，新建住宅銷售價格按月比較，價格下降的城市有24個，持平的有15個，上漲的有31個，漲幅均未超過0.4%。按年比較，價格下降的城市有55個，持平的有3個，上漲的12個，漲幅均未超過1.2%，而漲幅較8月份回落的城市有5個。

據路透社測算，70個大中城市新房價格按年下降1.3%，為連續第7個月向下。但從每月數據看，9月新房價格則微升0.01%，是連續第4個月小幅上漲。一綫城市中，北京和上海新房價格按年分別下降0.5%和1.6%，按月則上升0.1%和持平。

統計局稱，數據表明當前樓市總體穩定，房價變化延續了穩中有降的趨勢。

地產投資增速放緩 至15.4%

數據並顯示，1至9月房地產開發投資增速從前8個月的15.6%小幅回落至15.4%，商品房銷售額增幅則自1至8月的2.2%，繼續擴大至2.7%。西南證券首席經濟學家王劍輝稱，目前房地產政策不會有明顯鬆動，但在政策限定下還保持這一增速，是行業比較穩定的增長水平。而15%左右的增速較適合國情且較為可持續。

專家指，整體看樓市正趨於觸底回穩，但考慮到經濟結構轉型的大背景，中央不會放任房地產再現過去20%至30%的高投資增速，未來調控政策仍不會明顯放鬆並有望常態化，以保持目前較為合理的樓市發展。

恆地（00012）及新世界（00017）的元朗尚悅最快今日開價，項目將夥拍中銀香港（02388），為買家提供1天即批按揭服務。

新世界營業及市務總監楊文稱，尚悅有望今日公布首批逾百伙價單，下周二開賣。發展商日前指，項目兩房戶入場費約400萬元，而3房戶則約1,000萬元。

近日多個新盤陸續推出，為吸引買家，發展商與中銀香港合作，為項目買家提供按揭優惠。中銀香港個人金融及產品管理助理總經理及按揭業務主管伍愛施指，即使買家未簽訂臨時買賣合約，仍可透過優惠計劃，一天內完成按揭批核程序。該行可為買家提供最低P減2.85厘（實際利息為2.15厘）或H加1.75厘利息。

近期工商物業市場交投活躍，不少資金流入二、三綫工廈市場炒作，其中新蒲崗業豐工業大廈一個431呎單位，半年內易手4次，價格搶高47%。

431呎單位 易手4次

該單位為業豐工業大廈23樓1室，今年4月份曾以128.8萬元易手，投資者持貨1個月即以145萬摸售，第2手買家持貨至9月初以164.5萬元轉手，第3手買家持貨僅兩星期再以188.8萬元摸上摸形式摸出，半年內合共升值60萬元，升幅47%。

其次，葵涌石蔭路葵發大廈1樓D室，屬於商業契，不受SSD限制，一名活躍區內投資者於上月中以152萬元購入，持貨2星期即以161.5萬元摸出，帳面獲利9.5萬元。

香港置業至尊旺舖董事黃耀輝指出，工商舖不受SSD影響，投資氣氛本已高漲，自QE3出台後游資增加，令投資市場火上加油，料10月份的摸貨註冊量有望上升至30宗。

另外，他又表示，市場游資正流入中價商舖，反映市場資金氾濫，過剩的游資將會推高中價商舖的價格。投資者應密切留意市場環境走勢，以控制風險。

即使有QE3帶動投資市場氣氛，甲廈租務市場仍偏向淡靜，萊坊指出，中區甲廈空置率仍向上，相信租金在短期內仍有壓力。

港島租金微降 九龍升

據萊坊資料顯示，9月份各區商廈租金走勢上，港島主要商業區仍出現輕微下跌，而中環最優質商廈租金，最新報136.4元，按月下跌0.3%，而中環傳統甲廈，呎租為107.1元，按月亦輕微下跌0.2%，而灣仔及銅鑼灣同樣出現微跌。至於九龍區，整體商廈租金向好，尖沙咀區商廈租金按月升2.2%，而東九龍亦升1.5%。

至於上月的甲廈租務上，包括中環長江中心1901至03室，面積約12,951平方呎，以約每月142萬元租出，呎租約110元，新租客為商務中心Compass Offices，同廈3樓一單位，面積約8,000平方呎，以約每月88萬元租出，呎租同為110元，新租客為內地公司。

長江中心20萬呎待租

據了解，兩宗呎租均為110元，屬該廈近兩年新低。長江中心為中環最優質指標商廈之一，租務高峰期時呎租達170元，按目前租金計，較高峰期大幅下跌35%。據悉，自從德意志銀行搬往九龍站ICC後，長江中心即出現不少空置樓面，現至少7層全層樓面待租，總涉及面積逾20萬平方呎。

另消息稱，本地金融機構康宏集團，租用北角電氣道169號商廈多層，涉及約4.2萬平方呎，呎租約30元。康宏原租用鰂魚涌港島東中心32至34樓，合共約6萬平方呎，租約即將屆滿，估計續租的呎租達50至60元，料可節省一半租金。至於其他主要租務，包括投資機構租用中環萬宜大廈20樓01至05室，面積約9,091平方呎。

萊坊分析，金融機構增聘意慾仍弱，而據統計指出，僅得37%金融機構計劃在第三季增聘人手，令商廈樓面需求跌。

據萊坊指出，近月陸續有中小型樓面推出市場，中環傳統甲廈空置率回升，個別商廈空置率高約2成。近期中區商廈業主，在商討租金上作出較大彈性，萊坊認為，因中區商廈空置率有一定壓力，核心與非核心區商廈租金仍有距離，相信甲廈租金下半年仍跌約5至10%。

本港樓價越來越貴，特首梁振英日前出席立法會正式大會時也承認樓價已和市民購買力脫節，稱有需要時不排除再出招。對於政府的房屋政策，合和實業（0054）、合和公路（0737）主席胡應湘昨表示，目前本港樓價太貴，若市民不能安居，難免會產生戾氣。他希望政府可以制定長遠的房屋政策，謀定而後動，並在土地保育和發展中取得平衡。

胡應湘昨在出席合和公路和合和實業股東會後被問及如何看政府的房屋政策時表示，1953年石硤尾大火，導致香港公營房屋的興起，新加坡政府在興建公營房屋方面曾向香港取經。目前新加坡人民已能安居，香港不應該做得比新加坡差。1953年12月24日聖誕節前夕的石硤尾木屋區火災令五萬多名災民無家可歸，大火導致了香港公共房屋的誕生。

港房屋政策不應較新加坡差

　在談到特首梁振英的房屋政策時胡應湘指，目前政府的房屋政策主要由運輸及房屋局局長張炳良負責，他應該集思廣益，多看數據，譬如香港有多少人口，有多少土地，怎樣利用土地。「不要聽一個人說我們要搞保育，這些土地又不能建房，若土地不用不建的話，將來年輕人包括你們記者在內，有兩個選擇，一是住籠屋，二是住?房。」不過，胡應湘稱對張炳良有信心。

　對於未來本港如何對房屋供應進行規劃，胡應湘認為，這不是將八萬五變成八十五萬個單位那樣簡單，而是要有計劃地將這個問題解決。又說，目前香港人為什麼有那麼多戾氣，因為所住的環境不好。「李慧詩（香港單車名將）是在牛頭角下?長大的，但起碼她有牛頭角下?住，好過住籠屋。」

胡文新：目前政府方向正確

　對於梁振英首次在立法會上發言時指出，未來政府會以本港房屋問題為施政重點，繼續推出新政策，以解決不同階層住屋問題，合和實業、合和公路董事總經理胡文新表示，目前政府的方向正確，新班子一直致力於研究房屋政策，但並非三言兩語可以做到。他認為政府必須制定清晰、可行、穩定和持久的房屋政策，協調土地供應與房屋組合。

　胡文新續稱，市民住屋問題若未能解決，即使本港經濟增長快，仍未能確實反映本港市民富裕程度。

合和將控制成本紓緩樓價壓力

　至於未來的樓價走勢，胡文新表示難作預測，但認為不見得政府有意將樓價推跌。不過，樓市並非能單靠政策去調節，而是著重於市場上的供求以及政策放鬆程度。他說，樓價的高低要取決於市民承擔能力，目前樓價升幅已高過工資水平，雖然低息環境持續，惟對減輕市民負擔幫助不大。又指本港建築費持續上升，將一定程度對樓價構成壓力，合和將從成本控制入手。

中國市場的巨大潛力正在吸引眾多海外房企。10月20-21日，海外房產權威機構澳信集團將與澳大利亞頂級上市開發商Mirvac集團強強聯手，在北京王府半島酒店二樓珍珠廳舉辦“大型澳大利亞精品房產展”，這也是Mirvac集團及其房產項目在北京首次亮相。

資料顯示，在澳洲市場，來自中國的客戶更是成為僅次於英國的第二大購買群體，在這一群體中，投資客戶和留學生客戶占大部分，並且比例持續攀升。本次與澳信集團強強聯手攜悉尼、墨爾本及布里斯班三大首府城市多個全新精品豪華公寓別墅項目首次亮相京城。

德國最大的房地產中介公司Engel & Volkers18日發布的最新調查報告表示，歐債危機推動德國房價大幅上漲，已導致該國房地產業出現泡沫。

德國地方法院最新拍賣數據顯示，一套位於柏林郊區102平方米、價值8.6萬歐元的公寓，在買家的競相爭搶下，最終以高於原價3倍的價格成交。據Engel & Volkers數據顯示，在截至6月的過去12個月內，柏林房價同比上漲20%，德國整體房價同比上漲6%。在近3年間，柏林平均房屋銷售價格累計上漲高達37.5%。德國赫拉巴銀行分析師米特羅波利斯表示，由於金融機構按揭利率已大幅下降，許多家庭開始有能力購買房產。此外，市場投資品種匱乏及政府債券的低利率甚至負利率，使投資者認為投資房地產相對保值，並且是對沖通脹的最好選擇，導致長期處於“沉睡”狀態的房地產市場被激活。與歐洲其他國家不同，一直以來德國民眾的房屋擁有率很低，德國人偏好租房而不習慣自購房產。

Engel & Volkers主管瑞尼表示：“德國以外的買家涌入德國房產市場也助推本土房價進一步上漲，投資者認為，假如歐元區分裂，投資德國將是安全的選擇。”