當前全球商用不動產交易穩健成長，各區資產交易量明顯勝過2011年，第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍預期，在供給清淡、需求持續增溫下，市場供不應求之勢將推升商用不動產租金及資產價格走勢，全球REITs後市將續盤堅向上。

累計年初至今報酬（以美元計價），亞洲REITs上漲37.1％最佳、澳洲REITs上漲30.7％次之、歐洲及北美REITs分別上漲22.7％、14.4％。

楊慈珍表示，今年REITs市場交易量普遍有不錯表現，主要因穩定租金投報率，持續吸引投資人進入商用不動產市場，致使市場交易量持續好轉；根據過去歷史經驗，歷年第4季往往是整年不動產交易高峰期，預估在市場成交量持續升溫下，年底前REITs行情可望持續發燒。

楊慈珍表示，亞洲市場今年因大量新商辦供給落成，使得亞洲商辦租金，如香港、新加坡等城市進入租金下跌期，租金成長空間有放緩之虞；北美芝加哥、洛杉磯、華盛頓及日本東京等地區，整體租金市場進入築底向上循環階段，未來收益成長空間相對大。

楊慈珍強調，REITs長線吸金及投資魅力，除擁有優於長期公債收益率外，其股利利差亦優於其他股票，投資人可於資產納入REITs，以期在大波動時代爭取較佳投資效益。

財政部國有財產局12筆國有土地地上權招標案，週二（30日）正式登場，總底價約15億1441萬元，僅市價的3到5成，其中最受矚目的是北市3筆地上權，分別位於羅斯福路三段、杭州南路一段、博愛路，杭州南路及博愛路土地的每坪底價皆飆破百萬元，價值不菲。

國產局主秘陳秀琴特別強調，這次是財政部首度跨海推出土地招標，前進金門選定逾1500坪土地，不僅地形方正，且鄰近市區，看好小三通開放的利多，適合興建旅館、民宿，極具觀光發展性，賣相極佳。

12筆地上權的位置，分別位於台北市、金門縣、花蓮縣、台中市、新竹縣、高雄市、台南市、嘉義市，面積合計約3.51公頃，其中底價單價最高的是台北市杭州南路一段的土地，面積約123.7坪，底價共1億3456.1萬元，換算後每坪逾108萬元。

另外，台北市博愛路224巷1之1號旁的土地，不僅鄰近捷運小南門站，也鄰近總統官邸、知名豪宅「元大一品苑」，面積共345.5坪，底價約3億7153萬元，平均每坪逾107萬元。

至於羅斯福路三段283巷附近標的，在台灣大學附近，面積108.6坪，總底價約8964.4萬元，平均每坪逾82萬元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這次除了台北市3筆土地別具話題性、開發性外，至於中南部土地，雖然多處位於舊市區，但坪數頗大、格局方正，也相當值得期待。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄指出，以這3筆台北市的案子來說，土地方正，加上地點頗佳，北市市場又已逐漸接受地上權住宅，開標結果可樂觀以待。

徐佳馨指出，隨著地上權的行情水漲船高，相信這次標案，對土地價格會有一定程度的帶動。

實價登錄揭露區段房價，進入「半透明化」的台灣房市，遇上QE3，大漲機會小，屋主可能調降開價。但議價空間擴大還是縮小，看法分歧。

實價揭露後的第1個公開標售案台北捷運木柵站分構宅「信義18」只標脫一半，自2009年10月以來，捷運宅首次未全數標脫。房地產專業人士如何看房市變化？

政治大學地政學系教授張金鶚表示，美國第3輪量化寬鬆政策 (QE3)短期對股市有效果，但房市無法短進短出，QE3宣傳效應大於實質效應，要擔心的是哄抬的預期心理。

戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立長期看多房市，最近難得與張金鶚看法接近。他指出，特種貨物及勞務稅(奢侈稅)無退場趨勢，銀行緊控融資，房市欠缺量能，房價雖然還撐著，但若明年無改善，房價恐開始鬆動。

東森房屋董事長王應傑更直言，今年房市928檔期量太大，遠超過需求。許多投資人同時投資股市和房市，最近股市日成交值才新台幣500億元，房地產變現慢，投資人會恐慌。

王應傑認為，實價登錄公開查詢後，成交價可望下修10%，議價空間會加大。尤其是3、4年前就買進的豪宅，從1坪70、80萬元炒到200多萬元，議價空間可能高達3至4成，一般住宅起碼有15%議價空間。

然而，以豪宅為主要市場的大師房屋總經理陳建慶表示，實價登錄對房市短空長多，初期會受影響，但有買賣屋需求者不會因為實價公開就不交易。

陳建慶表示，在公開實價的美國和日本房市，議價率僅約5%。過去「開價嚇死人、成交笑死人」現象可望因行情公開，開價與成交價差距縮小，交易速度加快。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴認為，實價公開後，不是房價跌，而是開價降。過去，台灣屋主通常以底價加2成為開價，讓買方慢慢殺。

周鶴鳴表示，如今區段實價公開，開高、賣高的空間不存在。屋主開價變低，但議價空間縮小，實價查詢可讓房市轉變為效率化市場。

對於房價走勢，周鶴鳴表示，成交價將回歸景氣面和市場需求面，實價公開，但資金寬鬆，今年第4季大漲或大跌的機率都不大。

營建股績優生長虹（5534）今年推出3大案、總銷共200億元，迄今在沒有打半毛錢廣告下、全數銷售一空，締造今年房市奇蹟，素有「台客一哥」、「省錢一哥」的董事長李文造指出，省下來的行銷廣告費剛好可以把完銷慶功宴、年終尾牙一起舉辦，也期許未來5年長虹會更好。

長虹去年已擬定未來6年計畫，估計在手土地存量挾著土地取得成本低廉的優勢，可望創造至少12個股本的獲利；如今今年才前3季，長虹就賺進1個股本，EPS可望在11.9元，而且今年在沒有打廣告下，手中3案就全部銷售一空，更為未來業績舖好路。

李文造表示，今年長虹天璽近100億元、南港長虹菁英近30億元、還有內湖長虹新凱旋科技大樓70.9億元，總計200億元的新案，都全部完銷、1戶不剩，可謂是長虹團隊努力的成果。馬英九總統說要拚1個月有感經濟復甦，但沒做到，後來改口說力拚3個月有感復甦，這是「馬總統自我感覺良好，我們只能拭目以待。」

李文造上周五（26日）率領長虹所有員工，邀請1,000多位外賓、席開104桌，浩浩蕩蕩在內湖科技園區「長虹新凱旋科技大樓」舉辦完銷落成慶宴，可謂今年房市歹歹之際，罕見的盛大場面。

李文造表示，長虹新凱旋科技大樓在3個月前被富邦人壽以70.9億元買下，藉著尚未交屋給富邦的此時，邀請大家來慶功，也可以讓大家先體驗一下這棟資產價值近71億元的「長虹大餐廳」的空間和環境。

李文造以「台客」風格，邀請三峽知名的辦桌師父，指名以土雞、肥肉、佛跳牆等台菜宴客，長虹大股東也提供紅酒，讓大家無限量暢飲。

李文造認為，短期內房市仍呈價平量穩格局，高檔盤整，長虹年底前也不會準備推出新案；若市場適度休息一陣子，明年才可望再衝刺。

在全台各地積極推案的太子（2511）建設，今年總推案量高達250億元，目前銷售業績預估已突破百億元大關；其中，單是大台中地區銷售業績就高達80億元，遠較太子內部預期目標「超標」30億元。

　法人表示，在大台中房市買氣持續暢旺，帶動太子建設今年銷售業績上看140億元。

　太子建設目前在大台中地區的線上銷售案，包括「雲世紀」、「太子道」、「太子+湛」、「太子馥」、「景雲見」等5個案，總銷金額約156億元，截至目前為止，預約加上簽訂戶預估達800戶，銷售業績預估在80億元。

　其中，總銷金額百億元、位於中科特區的太子「雲世紀」預售案，第一期總戶數769戶，目前銷售量已達580戶；位於台中市部子段的「太子道」，總銷金額18億元，今年6月進場至今，每週來客數平均達30組，目前銷售量已達8成、賣出140戶。

　法人表示，位於台中國美館附近的「景雲見」預售案，總銷金額20億元，最近甫進場、預約已超過20戶，帶動太子建設今年單是大台中地區的銷售業績、有望挑戰100億元。

　太子建設總經理謝明汎昨（28）日到台中市「太子道」接待中心，參加由太子建設主辦、台灣工藝之家協辦的「生活啟藝」慈善藝術拍賣市集，現場拍賣上千件藝術品，拍賣利潤所得將全數捐贈給惠明盲童育幼院。謝明汎昨日並代表太子建設當場捐贈20萬元給私立惠明盲童育幼院。

　謝明汎表示，太子建設「順著軌道走、瞄準交通發達的二線地區」的推案策略，從桃園高鐵特區的「太子馥」、竹北高鐵特區的「中央公園」合建案、台中生活圈4號道的「太子道」與「太子+湛」等個案，是獲得首購族與首換族青睞、賣出好成績的主因。

　法人表示，太子建設的營收爆發年，預期將落在民國103年至104年之間、營收上看200億元，包括台中市百億推案「太子雲世紀」、總銷70億元的台北內湖商辦案、可分得20餘億元營收的台北市天母至誠路合建案，以及總銷30億元的新莊副都心開發案，都將在103年至104年間完工交屋。

日勝生（2547）積極展開多角化布局，已獲選為桃園汙水下水道系統BOT計畫之最優申請人，預計本周與桃園縣政府完成簽約；據悉此案約可為日勝生帶來逾530億元的營收，將在民國105年起開始貢獻，而且未來35年的營運期中日勝生都將有固定收益。

國際會計準則IFRS將上路，日勝生堪稱營建族群中因應之道最周全者，已轉投資百貨商場京站、交九轉運站萬達通、溫泉旅館加賀屋等，固定收益豐沛。日勝生股價上周五股價跌1.1元、收17.7元。

今年日勝生甫成立環境工程部門，首次跨足就傳捷報，據瞭解，此案的投標者還有中鼎工程、欣陸投控等。

這也是建商搶營造廠生意的首例，有營造業者指出，由此便可看出如今房市景氣不明、台北土地難尋、都市更新又牛步化，營建業者經營顯然面臨挑戰。

據了解，桃園縣政府規定此案的底價不高於618億元，日勝生的出價則約530億元。全案在興建期時，要等到完工後才可入帳，但若到了營運期每年則可認列固定的營運費用，也就是說，過了興建期之後，此案就可為日勝生帶來固定收益。

月租每坪3~8千元 享免費總機

景氣不好，小資創業當道，建商嗅出「微型商辦」的創業趨勢，推出小坪數商辦產品，訴求「讓買方有能力當老闆！」而目前台北市多數屬出租型微型商辦，以3~5坪辦公室為主力，每坪月租金3000~8000元，含押金最低不到3萬元即能租到辦公室創業。

新北市新店區最近將推出「三圓羅馬」微型商辦案，該案屋齡18年，樓上為住宅，地下1~2樓原是閒置空間，最近變更登記為辦公室用途，規劃18~80坪商辦、倉儲空間，共83個單位，已作好裝潢、隔間、無線網路，1戶1套獨立衛浴設備。
三圓建設副總經理王雅麟指出，由於最近小坪數商辦需求增加，該案交通便利、周邊機能成熟，決定將閒置空間活化利用，隔成小辦公室，「以便宜價格讓買方有能力當老闆。」該案訴求低價位，已以每坪9.9萬元售出3成，較周邊每坪約30~40萬元的商辦行情便宜。

承租商辦再改裝

台北市近年也有許多微型商辦，但多屬業者承租商辦大樓後再改裝，以「二房東」方式提供小型商辦的出租服務，規劃1~15坪，1~20人的辦公室，每坪月租金約3000~8000元，尤以3~5坪為目前市場主流、詢問度最高。

承租微型商辦優缺點
「帶筆電就創業」

這類微型商辦除可省下裝潢、水電及網路配置、辦公桌椅外，通常還提供免費總機秘書、收發郵件、接待客人、茶水及環境維護等服務。遠雄國際商務中心甚至有律師、會計師免費顧問服務。
遠雄國際商務中心襄理陳怡真指出，「只要準備好租金，帶著筆電就能創業。」額外服務如文書處理、租用會議室等，則須另外收費。
曾租過微型商辦的松信住宅不動產經理吳懿倫表示，微型商辦通常位於交通便利的地點，尤其是精華地段，「這樣一遞出名片，客戶看到公司地址感覺會很不錯，但若客戶上門拜訪，因空間較小可能就會遜掉。」建議若要約訪客戶，可選在公共空間、會議室進行，因裝潢好、門面氣派，對事業有加分作用。

準備3個月租金

吳懿倫說，一般50坪以上商辦，須另外負擔裝潢、線路、冷氣與辦公設備等動輒逾百萬元費用，選擇微型商辦僅須準備含押金最低不到3萬元，「花小錢就能創業確實很划算！」

微型商辦單坪租金高

微型商辦因提供較多服務，雖然平均每坪月租金高於一般商辦，但因創業門檻低，仍吸引許多小資族、小企業承租，但業者表示，近來微型商辦供給過多，出租率減少，獲利空間恐怕愈縮愈小。
目前投資微型商辦出租，除租下商辦大樓後重新隔間、裝潢外，也有直接買下商辦部分樓層改裝出租。大瀚國際商務中心總經理蔡明璋分析，近年房價太高，若買在精華區恐增加成本，故現階段以租後再轉租較划算。

供過於求獲利減

目前台北市一般商辦每坪月租金約1200~3000元，投資報酬率3%以上；微型商辦因提供較多服務，每坪月租金可提高到3000~8000元，但因投資成本高，投資報酬率約僅2~3%，若為買下後出租，投資報酬率僅1~2%。
蔡明璋也表示，近年投入微型商辦市場的投資者增加許多，已有供過於求問題，近1年的出租率已較過去減少約10~20%，獲利空間將縮小。

保值穩增值強　日勝幸福站低門檻熱銷

財富是生活的基本保障，房屋則是累積財富最安穩的方式。店面又比住宅更有獲利保值的條件，除了可出租，也可自用創業，或者為子女置產等，「旺舖傳三代」有一間好店面，財富可以代代傳承。「板橋浮洲合宜住宅—日勝幸福站」從購地、建築規劃、銷售服務到交屋後的社區經營，日勝生將3.3萬坪的河畔美地，打造成另一個台灣的世界級，加上低總價，成為近期大熱銷的店面產品。

這座由37棟構成的生態社區，由享譽世界的跨國設計團隊「凱達環球Aedas」以盛春意象設計。臨街退縮6~8.5米的建築規劃，讓出舒適的生活空間，營造結合生態綠軸、親水藍軸、商業藝術軸、自行車道的「都市森林」。

萬餘住戶需求高

浮洲合宜住宅交屋後，預估將有約14,000名新居民移入，儼然就是一座微型城市。因應即將誕生的龐大居住人潮，未來將新建2座跨堤橋樑，提升居民往返住家與捷運亞東醫院站之便利性，政府亦已通過「板橋浮洲地區都市更新計畫主要計畫」，積極開發緊鄰合宜住宅的5公頃商業區土地，並結合台藝大創意人才，發展為兼具居住、休閒、水岸、文創與高端產業的多功能生活城。

京站團隊任顧問

為提供豐富的生活機能，「日勝幸福站i square」一樓規劃店舖以及辦公室，由京站經營團隊擔任商圈顧問，期望將這裡塑造為獨特的台北人新觀光據點。這座與5,000坪公園為鄰的商業廣場，以輕鬆綠活的遊逛情境及15~20米寬的臨街式店面規劃，發揮遠勝於一般街道巷弄的超強集客力，讓人邊玩邊逛，就像來到日本自由之丘，而店面挑高6米的空間，更創造出高質感購物與辦公環境。未來，預計將有數百間店面同部開張的盛況，台北從此有多一個可以逛街休閒玩樂的新天地。

退休置產新選擇

在不動產市場中，店面相對住宅是屬於稀有產品，一般來說，投報率也相對高。特別是店面又有低折舊的特色，只要有人潮有商機，就是房東的獲利金雞母，買間店面收租，也成為「準退族」的夢想。

房東族升級計畫

「住宅包租公」已經不稀奇，「店面包租公」就令人刮目相看!如果在逢甲夜市或者台大商圈有店面，就像擁有永久有效的提款卡一樣，讓許多已經擁有住宅的包租公們都想升級「店房東」。

總價低輕鬆圓夢

隨著台北城市範圍擴大，人口帶動商機，許多連鎖品牌都所定新興商圈擴點，房產專家分析，想買店面不用擠在總價動輒上億的成熟商圈。其實，城市第二圈的新興圈總價門檻較低，而且擁有城市發展的願景，投報率更被看好，讓許多擁有店面夢的置產客趨之若鶩。人潮就是錢潮，浮洲店面消息一出，加上總價門檻低，以吸引許多投資置產客出龍，一圓店面夢！

築牆擋民眾使用 均位新板特區

新北市新板特區豪宅林立，民眾經過豪宅外圍時，常有穿著黑衣、制服的保全巡邏，路過民眾只能夠快速通過，不敢休息逗留；然而不少豪宅1樓有部分空間，應該開放給民眾使用，但卻加裝門窗封起，僅讓社區住戶使用，為此，新北市政府點名6棟豪宅，今年底強制拆除。

遭工務局點名的新板特區6棟豪宅分別是「權世界」、「國家世紀館」、「画世紀」、「巴黎16區」、「國鼎」及「超級F1」。這些豪宅當初因有規劃「公益性開放空間」獲得較高容積獎勵，允許蓋更高的樓層，但取得使用執照後，卻將應開放的開放空間加裝門窗或搭建景觀造景，變相成為社區住戶的私人空間。

僅一棟自行拆除

新北市違建拆除大隊大隊長張廖萬益表示，這幾棟豪宅除了在開放空間加裝門窗外，也有部分因加蓋圍牆、垃圾集中場等違建須拆除，目前只有「画世紀」自行拆除加蓋圍牆，其餘社區都還在協調中。
工務局局長高宗正表示，這些社區可能都是在取得使用執照後二次施工，將開放空間改為社區住戶使用的私人空間，正與住戶、建商協調中，原本要求住戶自行拆除，但住戶不願意，現在希望能由建商協助住戶拆除，否則年底前工務局將強制拆除。

管委會拒絕回應

負責興建「國家世紀館」的元利建設董事長蔡建生則說，當初買賣合約都註明是開放空間，住戶應該知道，至於是否二次施工將開放空間封閉，就要看當初業務人員怎麼跟住戶談的，何況現在交屋那麼久了，都是由住戶使用，若工務局要拆除，應由管委會處理。
《蘋果》記者曾詢問相關管委會看法，但皆以正在協調中，拒絕發表看法。

盼夜間不要開放

巴黎16區住戶陳先生不滿地說，當初買房子時，看到迎賓大廳、那些漂亮的公設，都以為是社區居民使用的，雖然合約書註明「頂蓋式開放空間」，但不了解它的意思，不知道是要開放給非社區住戶使用的，現在也很不願意碰上這種問題。
陳先生表示，雖然「民不與官鬥」，但他希望能在協調過程中，找到雙贏的辦法，像是平常上班時間開放給非社區住戶通行，但是夜間就保留給社區住戶，讓開放空間跟住戶需要的安寧保持平衡。

有媒體披露台北有所謂籠民，引發關注。學者張金鶚認為，台北籠民」現象，其背後除了表面的「居住問題」外，當然還有「社福問題」。

張金鶚在臉書發文說，首先，有關「台北籠民」現象，其背後除了表面的「居住問題」外，當然還有「社福問題」，更根源的是「就業經濟問題」。要根本解決此惡劣的籠民現象，我們應全面思考，政府相關部會應一起合力面對，積極作為。

其次，從個人住宅專業立場，籠民現象最嚴重迫切的是「居住安全」，張金鶚說，不希望等到生命健康出了問題（如最近台南署立新營北門分院火災13條人命，或過去許多大學附近的學生租屋火災案例），再來追究責任，為時已晚。因此，保障全體人民生命財產安全是政府首要責任，決不應是弱勢者的保障就不被重視！

第三，改善籠民現象，現階段應要求房東及政府立即負起改善責任，如暫時無法改善，應予積極協助「安置適當租屋環境」。此時社工人員、租屋平台、租金補貼應優先介入，相信不必增加現租屋者的負擔（原付3000元租金加上租金補貼3600元），可以獲得較好的租屋條件。

第四，「籠民現象突顯台灣租屋市場的不受重視，才是我對此新聞的評論焦點！」過去政府及社會一直鼓吹「住者有其屋」，完全忽視惡劣的租屋市場，尤其面對不合理的高房價，政府仍不斷提供絕大部分的住宅補貼資源，鼓勵人民購屋。張金鶚直言，勉強買屋者變成「屋奴」，買不起房屋者，只好擠在很差的租屋環境！這是何等糟糕的住宅政策，政府及社會竟然可如此長期忍受漠視！

他指出，希望此次「籠民現象」可以喚起政府及社會大眾正視並重視台灣的「租屋市場」，全面徹底檢討住宅政策，仔細調查租屋市場的現象及問題，並將大部分的補貼資源經費放到租屋市場的改善上。

儘管經濟不景氣，不過竹科還是有些產業仍然不錯，連帶的房地產也一樣交投熱絡。有地產業者鎖定竹科金字塔頂端的高消費群，還是推出豪宅，在頭前溪畔的水岸第一排，每坪也都叫價四十萬左右，大坪數豪宅一棟也要七、八千萬元。(彭清仁報導)

受了竹科的影響，新竹地區的平均收入和可支配所得，只次於台北市，高居全台第二名。近幾年新竹地區的房地產交投熱絡，幾乎完全不受到奢侈稅和實價登錄的衝擊，全國各知名建商幾乎都在新竹地區搶地興建豪宅，而不少投資客也認為以竹北高鐵交通便利等因素，到台北只要廿多分鐘，因此也紛紛在竹北投資置產。

目前被認為是竹北地區最夯的水岸第一排豪宅區，一年多前開始，有多家建商推出大坪數豪宅，一坪要價四十萬元，幾乎每家都全壘打。代銷業者黃智明指出，在水岸第一排和台科大附近，由於位於文教區和院檢大樓附近，建商都鎖定竹科金字塔頂端的消費者，儘管一棟至少要五千萬元以上，甚至要七、八千萬元，但看屋買屋的還是大有人在。而在新竹市區，由於空地有限，在市區內目前幾乎都是高級豪宅的天下，而且增值空間相當大，不少房屋還沒推出，就被代銷個體戶搶購一空。地產業者認為新竹地區的房地產，還是有相當大的發展空間，就算不景氣房地產只是不漲，但絕對跌不下去。

多次流標的雙子星開發案，昨天順利標脫，為房地產業者注入一劑強心針。業者普遍認為，雙子星開發案塵埃落定，為台北市政府規畫已久的東、西區「軸線翻轉」重燃希望，未來可望吸引更多商務、觀光人潮。

房地產業者指出，過去雙子星標案多次流標，主要是卡在私有地產權、標案條件限制、投資金額過大等問題，這次招標排除了上述問題，加上競標團隊皆有龐大資金、技術、飯店經營實力，因此順利標脫，得標團隊太極團隊股東之一，馬來西亞怡保花園集團，在吉隆坡經營谷中城美佳廣場等商辦大樓，對於日後招商將有正面幫助。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，目前台北車站周邊不少未開發的公營事業用地，未來開發後將有助於區域公辦都更腳步，也將帶動區域房價翻漲。

房地產業者認為，目前以台北車站為軸心所輻射向外的商圈來看，多數飯店已有部分「年齡較大」，此次雙子星案標出，以太極雙星團隊背後有洲際飯店等國際知名酒店集團來看，未來勢必會走中高檔路線，預期將吸引原來台北市東區的中高消費階層，甚至出現所謂「東軸西返」的台北市西區新榮景。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，近幾年西門商圈有不少老舊飯店改裝成為平價飯店，吸引包括陸、日客等青睞，另外也有部分新的酒店落成營運，顯示台北市西區商圈已有再度抬頭趨勢。

劉怡蓉指出，以台北車站本身的交通優勢，加上未來雙子星聯開案的帶動，商務旅客勢必增加，加上新商圈帶來的觀光人潮，將和西門商圈互補，吸引更多人潮湧入。

據了解，台北市府針對松山機場周遭已有全盤都市計畫整體規劃，傳出利多的訊息是，國防部在周遭軍方土地及眷村宿舍都計畫逐步分期清除騰空，配合都市更新及商業發展，可望攀升附近房價，讓機場周邊風貌耳目一新，提高台北松山機場經貿地位。

目前松山機場周遭整體規劃案，初步規劃有ABCD四塊基地開發，其中，軍方有意釋出2.4公頃土地進行總體規劃。

台北市副市長陳威仁表示，對松山首都商務機場整體規劃有很高期待，希望予人耳目一新，未來北市府與交通部合作，以航空園區概念規劃，在園區內導入旅行社、旅館，民航公司進駐，北市府負責園區規劃，民航局規劃機能商務設施，且民航局有民航作業基金，不需動支公務預算。

值得注意的是，國防部鄰近松山機場附近有多筆土地，將配合機場整體規劃釋出，釋出不少於2~3公頃展開都市更新。據了解，沿民權東路有些低矮房舍均屬國防部眷村宿舍，未來列中長期開發基地，軍方眷屬搬遷後，計畫展開都市更新，讓機場周遭的市容煥然一新，大幅提升周遭房價價值。
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社會住宅嚴重不足，短缺比例達九十五％，加上預計興建的五處社會住宅預定地，業者興致缺缺，政府研擬自己來，仿效日本、新加坡等鄰近國家，出資捐助成立國家主導的社會住宅財團法人，統籌國家的社會住宅。

根據內政部十月最新的居住正義報告中的社會住宅項目，為解決現有社會住宅短缺情形，除租金補貼外，既定的社會住宅預定地有五處，包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，預計興建約一六六一戶，其中北市二處還在跟區域民眾協商，新北市三處則是二次公告招商；此外，內政部著手研商政府出資成立興辦社會住宅財團法人一事，預計最快明年六月前可陳報行政院核定。

根據行政院主計總處調查，目前全國社會住宅需求戶數約十九萬戶，不過，全國現有的社會住宅僅六千戶，若加上五處社會住宅預定開發案以及二處合宜住宅提供的六四五戶，也不過增加二三○○戶，短缺比例達九十五％；若再加計利用租金補貼補助弱勢戶的計畫戶數三．九萬戶，總計三年內僅可協助四．七三萬戶，仍有逾十四萬戶、高達七十五％的弱勢家庭得不到幫助。

學者痛批，當初規劃合宜住宅本來就不該賣，若不賣，便可直接挹注近萬戶社會住宅；不過，卻以賣斷方式進行，甚至出現高達三成放棄戶，顯見即便政府祭出較區域相對便宜的住宅，部分民眾仍買不起，應以租代買，社會住宅才真正能幫助弱勢。

政治大學地政系教授張金鶚指出，新加坡、日本等鄰近國家，以公辦為主導的社會住宅財團法人行之有年，對於社會住宅政策幫助不小。

他表示，政府出資的社會住宅財團法人，是找來ＮＧＯ（Non-Government Organization，非政府組織）可獨立於政府體系之外，並以經營績效為重，可有效的找出社會住宅經營模式，也可透過財團法人與民間企業合作開發社會住宅，可創造商機。

學者認為，此方案其實有助於社會住宅短缺的問題，未來經營模式應是政府先出資金，與民間成立財團法人，並透過政府找地、以及規範社會住宅興建要件等限制，再由財團法人負責招商，找來建商興建或是經營管理。

除成立財團法人外，目前政府短期解決社會住宅短缺的政策，即是輔導獎勵民間成立租屋服務平台，預計年底便可上線，約可媒合一千戶有租屋需求之中低所得家庭。

房市漲跌，總跟著交通及產業有密切連動，房仲業者統計台灣高鐵各主要車站的旅客人次流量，發現桃園站總流量較去年同期成長14.86%，是全台高鐵車站流量增幅第一名，其次是新竹站增幅13.60%，比對房價，這兩站的房價一年來各有16.2%及15.8%的漲幅，軌道如同房價推進器。

台灣房屋調查指出，台灣高鐵自96年通車以來旅客人次逐年增加，今年截至8月為止六大站累積人次為5147萬人，相較於去年同期的4787萬人次，總流量成長7.52%，顯見西部交通有此利多加持，大幅鼓舞了民眾通勤意願。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，高鐵六個主要車站（台北、板橋、桃園、新竹、台中、左營）周邊房價一年來幾乎全部上漲。

其中，房價上漲最多的是板橋站，板橋站隸屬新北市新板特區，目前均價為每坪65萬元左右。高鐵站中，總流量最高人次為台北站1657萬人次，但周邊房市趨進飽和，目前均價為51萬元。

搭乘總流量成長最快速的是桃園站，截至今年8月已成長14.86%。

南下購屋潮 桃園站吸睛

周鶴鳴分析，桃園青埔站周邊住宅均價從去年每坪18.5萬元漲為21.5萬元，平均漲幅達16.2%，緊追在板橋站之後。主要是與大台北相較下，仍屬於相對低價的區域，吸引許多民眾選擇以通勤時間來換取生活空間，興起「南下購屋潮」，再加上國壽砸200億元開發桃園產專區，帶動航空城概念區更為發展。

桃園南崁一帶中古屋單價去年15、16萬元，現在每坪約20萬元，一年來漲幅超過3成，而靠近中正藝文特區的預售屋開價每坪40萬元以上，創下新高價。顯見，桃園在高鐵、航空城、五楊高架及機場捷運線等公共工程串聯方程式加持下，房價快速推升。

新竹站總流量成長幅以13.60%居次，房價成長15.8%，兩者的增幅都緊追桃園站之後，成交均價更稍高於桃園站周邊，從去年每坪19萬元上漲至22萬元，周鶴鳴指出，主要是竹科發展成熟，落地生根的從業員工與產業聚落成形共居，形成全新的科技聚落，也推升整個交通流量人次及房價。

近園區的竹北縣治一期、二期與六家高鐵新竹站、關埔重劃區等，成為科技人考慮購屋的區域，同時造就了新竹房市的活絡。

不動產交易實價登錄上路後，北台灣房市開始出現快速的變化，原本市場以高房價的市區為主戰場，現已變成低房價地區搶市，根據房仲業者調查，最近北台灣房價最低的基隆市看屋客激增，其中以台北客最多；而五股地區新推案每坪開價衝破40萬元。

東森房屋指出，根據實價登錄的資訊，台北市大安區公寓價格平均每坪約60~75萬元，與車程半小時可達之北二高港西聯絡道之基隆中和路交流道周圍的房價相比，落差高達10倍，該交流道周邊公寓平均房價每坪5~8萬元，這也是北二高北北基區域中房價最低的地方。

基隆看房子多三成

東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，因為區域房價偏低，加上新的交通網完成，根據東森房屋近半年來的統計，雙北市居民到基隆看房子的比率多出三成，其中高達七成是首購家庭，基隆平均每家店頭每週看屋組數約30~35組，第二季之後成長至40組，其中雙北市客人占3成5，每週約12~15組，成長頗為快速。黃淑苓表示，雙北市居民到基隆看屋的區域以北二高基金交流道與港西聯絡道德安路、中和路三個交流道周邊及八堵長庚醫院、暖暖商圈為主，兩個主要原因，一是房價低，二是往返基隆、台北間相當便利，不必再繞進市區，可節省時間。

據東森房屋的統計顯示，300、400萬元、30~35坪含車位的中古大樓產品最搶手，其實沿著北二高基隆這三個交流道周邊，以250萬元買一間公寓並不困難，只要7、800萬元就可以買到全新的透天別墅。

曾經靠著低價搶市的還有新北市五股區，房價曾經是新北市最低，目前中古屋一坪約在15萬~20萬元間，但近大半年來，該區房市已熱絡起來，房價也快速墊高。預售屋部分，洲子洋重劃區新推案年初一坪才喊價30萬元，最近茂德機構推出的「璀璨之都」每坪已突破40萬元，成為五股歷史新高價；不過據了解，實質成交價並沒有突破40萬元。

五股洲子洋重劃區是台北市近郊最新的重劃區，從去年起算有5年的時程獎勵容積，目前約有500億元案量將逐步釋出，預計在期限內全部開發完成。

頭前重劃區價格回跌

五股洲子洋重劃區新推案對上的是隔著一條高速公路的新莊副都心，新莊副都心開發釋案，案量齊發，開價從頭前重劃區的一坪30萬元起跳，追價到目前的一坪60~70萬元，但近來因為房市低迷，緊靠副都心的頭前重劃區價格已經有部分回跌，每坪約在45~55萬元之間。

雙北市五處社會住宅預定地選定近二年，卻遇上推動不順，其中北市二處因周邊居民反對，仍處協商階段；新北市三處，今年一月已公告招商，卻因廠商興趣不高，四月時流標收場，七月修正方向，允許得標業者可自行規劃三十％的使用權，預計十一月十三日開標。

二○一○年在總統大選前火速選定的五處社會住宅預定地，包括北市萬華區青年段、松山區寶清段，以及新北市三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段，預計可規劃一六六一戶社會住宅，分八坪、十六坪、二十四坪三種房型，分別供應獨居老人或單身工作者、年輕夫婦、小家庭等。

不過，北市二處因附近居民反對，進度仍處於初步溝通協調；新北市三處則於七月第二次公告招標，預計投資金額約二十一億元。

新北市政府城鄉發展局企劃建築科科長張壽文指出，新北市三處社會住宅在七月二度招標時，將第一次招標時，三處基地必須百分百興建社會住宅的限制，修正為三處基地的七十％做為社會住宅，另外三十％業者可自行規劃運用，可依循類似京站模式，自行規劃使用權，預計下個月開標。

據悉，拿下A7站合宜住宅的麗寶建設曾積極評估新北市三處社會住宅，不過，考量營建成本回收，以及長期經營成本過高，目前態度轉趨保守。

房產專家認為，社會住宅雖然是公益為出發點，不過，要讓開發業者願意出手投標，仍須具備相當誘因。
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據房仲業統計，捷運周邊生活機能好的區域，長期是首購族熱門購屋標的。但實價揭露後遇上的首次捷運宅標售結果不理想，捷運宅是否續為房市不敗保證引起熱議。

有巢氏房屋發言人劉炳耀觀察，首購族仍偏好捷運宅，但購屋範圍產生板塊移動。過去集中在台北文山和北投以及新北市中和、永和及新店等地區；隨房價攀升，購屋熱區轉移至新北市淡水、蘆洲、三重、新莊與土城區等捷運沿線。

劉炳耀分析，最近3年捷運周邊兩房總價，平均每年漲1成，以首購族合理購屋負擔─新台幣800萬元以下兩房住宅來看，首購族趨向沿著捷運，外移至中後段站周邊購屋。

除了捷運沿線，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴觀察到，隨高鐵站流量增加，桃園和新竹兩站吸引從大台北南下購屋者，房價1年成長1成5。顯示有不少民眾願意以通勤時間換取生活空間。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，台北捷運木柵站分構宅「信義18」標脫率僅一半，固然與部分戶型面電塔或面積太太、總價太高等有關。但在實價揭露後，購屋詢問度回溫，出手卻更謹慎，也是事實。

新北市南勢角捷運站共構宅「南方之星」將於29日標售，以中小戶型為主。

劉志雄分析，雖然底價約為市價8至9折，但有戶數多及公設比高達37%的缺點，自住及置產買方是否願意進場，可作為捷運宅是否繼續為房市票房保證的觀察對象。

實價登錄開始揭露行情後的首次標售周登場，在10月底前，天天有知名標案開標，將成為房市變化觀察指標。

首先是今天召開評選審查會議的台北車站特定區C1和D1雙子星大樓聯合開發案。由於台北車站具國家門戶效應，且投資總金額高達新台幣 630億元，可否順利選出得標廠商，房地產人士多視為台北商辦市場變化風向球。

29日是台北捷運南勢角站「南方之星」共構宅標售案。以中小戶型為主，符合當前首購自用市場需求，標售成績成為捷運共構宅是否繼續為房市票房保證的觀察對象。

29日還有中央存款保險公司標售攜手釋出的原大亞百貨1樓，建物860.97坪，總底價24.5億元，每坪底價約285萬元，換算投資報酬率約2.45%。

財政部國有財產局30日有12筆國有土地設定地上權案開標，總底價15億1441萬元。台北市羅斯福路3段、杭州南路1段、博愛路3筆所在位置最精華；台中市、嘉義市、台南市和高雄市選定標的都在市中心。

國產局首次嘗試金門地上權，能否成為首次標出離島「跨海」地上權，值得注意。

安泰銀行30日標售內湖全棟大樓，底價11.5億元，房仲業研判，可能再次吸引壽險公司出手。

31日台灣金融資產服務公司二拍位於新北市新莊區的歌林購物中心，底價由一拍的48億元大幅調降為38.4億元。

房市景氣回溫了嗎？目前市面上景觀住宅只要是具備交通便利，鄰近商圈等條件，通常價格總是居高不下，鎖定換屋族，現在有豪宅建案選在新店溪重劃區，向市場宣戰。

悠悠水岸風光，襯著林蔭盎然，河岸住宅沿著新店溪河畔，身價不可同日而語，加上週邊環狀捷運興建工程開始動起來，有豪宅建商現在也選在這位置向市場宣戰，看中的就是重劃區，以大直重劃區為例，回推90年代，每坪40-50萬，現在則來到一坪200萬，等於10年內增值5倍，

鎖定換屋族，豪宅再打仿生建築藝術，能不能複製下一個大直水岸榮景，商圈、文教、房市景氣都是關鍵因素。

台北市長郝龍斌宣布，台北車站特定專用區C1、D1土地開發案評選結果，由太極雙星國際開發股份有限公司團隊獲第一順位。

　郝龍斌晚間表示，「台灣桃園國際機場聯外捷運系統台北車站特定專用區C1、D1聯合開發區用地土地開發案」招標作業，已評選出太極雙星國際開發股份有限公司等公司組成的團隊為投資申請人第一順位。

　他說，此案標的總樓地板面積為15萬8000坪，相當1.5倍的101大樓，廠商總投資金額粗估在新台幣700至800億元，預計創造出2萬3000個工作機會，是台灣有史以來規模最大的聯合開發案，預計1年後動工。

　郝龍斌說，這個投資案台北市政府是零支出，同時廠商將分配55%以上的開發不動產價值權利比例給北市府。

　台北市副市長陳威仁指出，此案共有3家廠商競標，獲選團隊組合為太極雙星國際開發股份有限公司、馬來西亞商怡保花園有限公司及馬來西亞商谷中城私人有限公司所組成，其國際經營經驗和永續經營理念特別突出，故獲評選最高分。

　台北市捷運工程局表示，未來效益估計外商直接投資至少新台幣200億元，貢獻經濟產值每年300億元以上營收，增加政府每年11億元以上稅收，增進國民所得每年約65億元，擴增營建市場至少580億元。

　此開發案C1基地為地上56層、地下4層，D1基地為地上76層、地下4層的兩棟超高層建築物，整合6鐵1客運，為繼香港、吉隆坡及曼谷之後，全世界捷運站中兼具延伸國際機場服務功能的第4個城市及地區。

實價登錄16日開始揭露行情後，第一個公開標售的不動產物件，就是位於捷運木柵站共構宅的「信義18」，但標脫率僅有53.8%，遭市場解讀是否實價登錄資訊公布後，增強市場觀望氣氛；而下周可謂10月房市標售黃金周，包括捷運共構宅「南方之星」、大亞百貨一樓、博愛路地上權、安泰銀行內湖大樓等都將進行標售，被視為不動產市場在實價揭露後，房市景氣的觀察指標。

雖然日前「信義18」標售情形不甚理想，與部分戶數共同標售及位置面向電塔有關，但實價登錄上路後，物件詢問度回溫，因買方仍持觀望態度，出手更為謹慎，恐怕也是讓標售結果未開出紅盤的原因。

而29日首先登場的「南方之星」共構宅標售案，台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示底價低於市價8-9折，惟仍有戶數多及高公設比37%的缺點，針對自住及置產的買方是否願意進場，將是捷運共構宅仍否繼續為房市票房保證的觀察指標。

同樣是29日登場的大亞百貨一樓，標售底價24.5億元，建物860.97坪，每坪底價約為285萬元，換算投報率約為2.45%，劉志雄表示，由於此次標售買方必須多出2000多萬元，連同5筆道路用地一起買下，將成為影響該筆標售出價意願的關鍵。

緊接著30日國有財產局將有12筆國有土地設定地上權招標案，總底價約15億1441萬元，其中最受矚目的是分別位於羅斯福路三段、杭州南路一段、博愛路的北市3筆地上權，劉志雄分析，這三筆土地格局方正，加上地點頗佳，北市市場又已逐漸接受地上權住宅，甚至杭州南路一段及博愛路土地底價每坪飆破百萬元，開標結果令人期待。

而30日還有安泰銀行於30日標售全棟內湖大樓，底價11.5億元，該大樓位於捷運劍南路站及西湖站中間，加上鄰近大直美麗華，周邊機能完善，整棟出售，產權單純，市場預計也會吸引壽險公司出手搶下。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，實價登錄對房市而言，是正面的力量，買賣雙方對價差認知會越趨相近，去化天數可望縮短，後續房市的價量表現，就端看買方是否願意進場，但整體經濟景氣復甦與否、資金流向及利率是否持續低檔，也是影響房市未來走勢的關鍵。因此，「實價」對於房市究竟是底部支撐還是上方的壓力鍋蓋，將可由下周6大標案結果略知一二。

台北車站雙子星大樓昨天順利產生得標廠商，但高密度的開發也讓當地交通問題成隱憂。台北市副市長陳威仁表示，太極雙星主推大眾運輸，也是這次得標的原因之一。

雙子星大樓容積率為百分之一千一百五十，為目前大台北地區容積率最高的計畫開發建築物。

郝龍斌說，央行總裁彭淮南曾說過，「台北車站的周邊開發可以再長高一點」，相信雙子星大樓蓋起來之後，可讓彭總裁滿意。

另外，雙子星大樓以空橋連結，採「門」型設計，未來會是國家與台北市的重要門戶，且還可以實現北市西區軸線翻轉、西區更進步的目標。廠商預計Ｃ１最快民國一○六年完工，Ｄ１約一○七年。

台北車站一帶平常就車流量大，每到尖峰時刻更是容易出現塞車問題。雙子星大樓開發建物使用為百貨、辦公室與飯店，引起外界質疑交通問題是否有完善的配套措施？

陳威仁表示，交通問題非常重要，成了昨天評審會中的審查焦點。業者太極雙星在開發計畫中，主推「ＴＯＤ大眾運輸」模式，受到不少委員青睞，是評選高分的原因之一。

陳威仁表示，ＴＯＤ是指以公共交通為導向的開發（transit-oriented development），為的是讓公共交通使用最大化，而非汽車化的設計方式。

他說，例如業者規劃圖中，減少小客車的停車空間，增加大巴士、公車的停靠空間，用意就是鼓勵民眾多使用大眾運輸。

另外，業者也建議，國光客運可進行自體地下化，讓當地交通更順暢。

北市府捷運局聯合開發處處長林勳杰表示，目前業者的提議都很好，若未來業者說服國光客運、整合成功，可望實現大眾運輸模式的藍圖。

北市捷運局表示，雖然雙子星大樓容積率高，但雙子星大樓整合六鐵一客運，若規劃得好，高容積率不見得會影響交通。

雙子星案第1順位的得標團隊，是國人相當陌生的「太極雙星國際開發公司」。這家打敗中華工程及其它參與者的公司，其實大有來頭，成功代表作相當多，包括著名的東京「六本木之丘」。

根據台北市副市長陳威仁昨（28）日介紹，團隊組合包含馬來西亞商怡保花園有限公司，及馬來西亞商谷中城私人有限公司等，國內廠商則有互助營造。

陳威仁說，該團隊結合具國際開發經驗的廠商合作，由國內、外業界頂尖專業顧問公司共同組成團隊，並由日本森大廈株式會社及知名工程顧問公司美商（木百）誠國際股份有限公司，擔任計畫總顧問。

除了東京「六本木之丘」，陳威仁說，這個團隊在馬來西亞吉隆坡、大陸上海等地都有參與大型城市建設的經驗，未來台北雙子星將採大眾運輸系統城市發展、立體複合使用，並以文化及生態城市的開發理念，打造桃園國際機場捷運台北站及C1、D1大樓為前瞻性的全球現代城市新地標，導引台北車站新門戶區域，達成創造首都核心門戶、塑造台北國際意象目標。

台北市土地飆漲，市區內不少老舊醫院、教會、飯店，都成了建商獵地的目標。

位於台北市大安路上的「中華醫院」，是最早拆除改建為豪宅的市中心老醫院。原屬國民黨投資所有，民國九十四年時，以總價五億元出售給阿曼開發，隨後興建為「阿曼A+」，成為小套房型的精品豪宅，現在每坪行情破百萬元。

位於台北天母的「聖道兒童之家」，也在民國九十九年公開標售，當時華固建設以總價七十多億元標下教會土地，當時創下每坪四百零九萬元「住三」土地的新高價。如今教會已拆除，明年華固將與元利建設合作興建豪宅，總銷金額上看三百億元。

台北市士林承德路四段的「劍潭天主堂」，去年也以三點六億元標售給中華工程，每坪高達二百零二萬元。

近來市場也傳出，台北市大安森林公園附近、青田街內也有教會正準備標售。

老舊飯店也是建商積極收購的目標。前年興富發建設以五十二億餘元買下台北市萬華區「麒麟大飯店」，勤美則以十三億餘元買下台中市「全國大飯店」，未來都將改建為豪宅、商場。

中山醫院、宏恩醫院、中心診所創始至今，均超過三十年的歷史，地處位仁愛路及忠孝東路的黃金地段，在近年來醫療界大環境不佳下，成為建商有意收購的頭號目標。

中心診所、中山醫院、宏恩醫院否認有都更、出售一事。中山醫院表示，曾有民眾認為醫院樓板面積不夠，董事會曾開會討論過搬家或是原地整建，但股東各有不同意見，目前都只是討論階段。

對是否受到少子化衝擊，中山醫院否認，指最近都是滿床狀態，床位都不夠用，才會有民眾建議醫院要擴充、整修。

私立醫療院所協會表示，二、三十前，中山、中心、宏恩都可稱為貴族醫院，主要以照顧金字塔頂端的病人著名。這幾個醫院、診所除不少醫師來自各醫學中心主任級的資深醫師外，私密性高，也是不少政商名流前來的因素。

患者若想入住ＶＩＰ病房，有的還必須早點預約。其中，中山醫院雖然藏身於巷弄內，但長期以婦產科打響名號。

一名北市立醫合醫院婦產科主任說，許多藍綠政要之後、影視明星，像藝人賈靜雯、李倩蓉、陶晶瑩、小S、傅娟及蔣家第四代媳婦林姮怡，都指名在中山醫院生產。

這名主任透露，中山醫院有兩名最知名的婦產科醫師，一位是中山醫院的董事長陳福民，另一位則是「羅爸」羅家森。前者曾是蔣家欽點的「御醫」，後者則是服務專業聞名，曾幫許多女明星接生過。

台北車站特定專用區C1、D1雙子星大樓聯合開發案，名列第二的中華工程昨天表示，「非常遺憾，價值及規劃最後輸給了價格」。

第三名的「億大組」由億大集團、長鴻營造與台開組成，億大組表示，市府有市府的看法，須了解細節後再回應。

雙子星大樓案原本在上次（第四度）招標時，只有中工一家業者獨家取得議約權，但最後在與地主的權利分配比例上，未獲得評審委員青睞。這次中工捲土重來，對此案勢在必得。至於億大組，團隊中的幸福人壽日前還曾被金管會警告，要先強化財務狀況，也讓中工信心大增。

不動產業者指出，雙子星大樓採「合建分屋」模式，且這次招標的「分收比」比例從三成多提高到五成，即大樓蓋好後，Ｃ1、Ｄ1的原地主（台鐵、北市府、私地主）可分回的產權比率至少達一半以上。

中工指出，此案台北市政府採三階段審查投標方式，是參考新加坡的招商模式，除第一階段的申請人資格審查，及第二階段的投資開發建議計畫書評選，確保廠商的規劃設計、營運管理、財務計畫能符合基地條件及區域發展外，最後還要再進行「分配權益比價」。

中工布局此案已久，並已洽得國際級的百貨經營業者、五星級國際品牌旅館營運者組成團隊，「有自信規劃內容極具競爭力」；中工認為應是在權利分配比例的差別飲恨，「非常遺憾」。

太極雙星提出將分回五成五以上產權給市府等地主。但至於其他兩組團隊的分收比各為多少？北市府保密，不願意回應。

台北市中山醫院、中心診所、中華醫院、宏恩醫院過去俗稱「三中一宏」貴族醫院，看醫生得提前好幾天排隊掛號。這些醫院位於台北市東區精華地段，幾年前中華醫院已被拆除蓋成豪宅，而剩下的「二中一宏」醫院總價值將近一百二十億元，是建商最新獵地的目標。


中心診所。 記者陳立凱∕攝影

互聯興業執行董事邱太煊指出，中心診所就在東區ＳＯＧＯ商圈內，門面已出租給一些服飾店，若整棟打掉重建，土地價值就高達將近五十億元；位於仁愛圓環巷內的中山醫院及仁愛路三段上的宏恩醫院，土地價值分別估計為三十七億元、三十三億元。

三間醫院的地段條件佳，吸引各路人馬搶著洽談收購事宜。兩年前，房地產業界傳出，富邦建設出價二十億元，擬買下「宏恩醫院」，並希望進一步整合緊鄰的其他商家，預計進行超過兩千坪的都市更新計畫。

不過，富邦建設總經理李震華昨天表示，當時的確有這項計畫，但因為宏恩醫院內部意見多，加上整合不順利，現在已經取消。

中山醫院近來也傳出有意出售消息。商仲業者指出，有不少潛在買家接洽，又以潤泰集團較積極，但由於老醫院股東人數多、整合難度高，目前還是處於「只聞樓梯響」的階段。

另外，不少都更業者也鎖定「中心診所」。商仲業者私下透露，雖然中心診所地理位置相當好，而且中心診所的土地建物產權掛在不少主治醫師名下，有些醫師的確想出售自己的產權「獲利了結」，但也有一些醫生不想賣掉產權，還想繼續為病人服務，醫院內部都沒有獲得共識，要談都更「更不容易」。

雙子星開發案昨（28）日終於標出，房地產業者多認為，這將讓台北市政府近年來規劃的「東西軸線翻轉」發展策略再邁一大步，並帶動周邊房市發展。

包括基泰、皇翔等建商在雙子星旁都有開發案，將直接受惠；新光三越、京站、微風廣場、誠品等已布局此商圈的業者，也可望受商圈共榮效應帶動。至於今日登場的亞洲廣場（原大亞百貨）1樓標案，有望受激勵順利標脫。

依照台北市政府的構想，西區過去一直原本是北市早期都市發展重鎮，直到近年來重心移往東區後，造成東西兩區發展嚴重失衡，因此市府推出「東西軸線翻轉」策略，希望以雙子星開發案為指標，重振西區都市繁榮。

雙子星開發案是今年以來第3件較大規模的政府主導開發案，前2件分別是高鐵桃園站BOT案與世貿三館改建開發案，分別由國泰人壽及南山人壽拿下；後續登場、並由政府主導的開發案，還有信義區A25土地案。永慶房產集團總經理廖本勝說，雙子星開發案可望進入實質開發階段，周遭發展如虎添翼。

　台灣規模最大的直銷商、安麗公司，看好中台灣600萬人口的消費潛力，為持續拓展中台灣的消費市場，安麗加碼打造面積廣達550坪的台中旗艦體驗中心，日前在安麗大中華區總裁劉明雄、台中市副市長蕭家淇等人剪綵下、已正式營運。

　台灣安麗公司目前在全台擁有10個服務據點、直銷商超過32萬人，每年營收呈兩位數成長，去年營收為92億元，今年營收目標上看100億元；其中，安麗在大台中地區近5年業務量成長高達45％，去年營收近9.7億，佔了台灣安麗總營收逾10％。

　台灣安麗公司總經理陳惠雯指出，一直以來安麗持續推動「旗艦級中心提供深度品牌體驗、衛星級中心提供便利的消費及客戶服務」的布局策略，主要是在大都會區設置旗艦級體驗中心，提供深度品牌體驗、客服諮詢以及保固維修等服務，安麗預期位於台中市大墩路上的安麗旗艦中心，將能為周邊商圈帶來「聚寶盆效應」，未來全年來店人數可望突破20萬人次。

　陳惠雯說，隨著台中旗艦中心的開幕，安麗公司位於北、中、南三區的旗艦體驗中心正式完整連結，未來也將持續強化社區小型中心的設立，2012年底計畫增設2個小型中心，在人口密度高的區域，持續提升對直銷商及顧客的服務效率與品質。

　值得一提的是，兩岸營收規模最大的安麗公司，為了犒賞大陸優秀直銷商，繼2009年招待1.2萬名直銷商到台灣獎勵旅遊、為台灣創造新台幣6億元的商機後，預計明年3月分5梯次、再度招待1萬2,500名大陸直銷商到台灣獎勵旅遊，可望再創逾6億元的商機。

　安麗公司在大陸地區去年營收高達新台幣1,275億元，目前是大陸第一大直銷商，且每年呈30％穩定成長。

南屯區溝墘福德廟每逢初二、十六，都有大批房屋仲介公司人員前往膜拜，房仲人員一旦成交房子，就會演戲酬神，但最近房仲業蕭條，雖然房仲人員更勤於到土地公廟拜拜，祈求土地公保佑景氣復甦，唯演戲酬神及添香油錢明顯減少一半以上，讓廟方管理人員大嘆，由此可看出台灣景氣確實相當不好。

位於南屯七期重劃區內公益路、惠文路口的溝墘福德廟，是惠中、溝墘及大業三里民眾信仰中心，因隨著七期重劃區開發，附近別墅或大樓豪宅一棟棟蓋起，成房仲業兵家必爭之地，每逢初二、十六，都有大批房屋仲介公司人員前往膜拜，堪稱房仲業守護神。

不少房仲人員一旦順利成交房子，就會請布袋戲團演戲酬神，極盛時每隔幾天就會演出一場戲，還有不少人打金牌酬謝土地公，香油錢的進帳也很可觀。

許姓房仲業人員表示，唯近幾年來隨著全球性經濟不景氣，加上政府施政未掌握正確方向，致使景氣低迷，百業不振，尤其政府開徵奢侈稅，使得近來房屋交易量大幅萎縮，不少房仲業苦撐、部分地區甚至出現倒店潮，溝墘福德廟演戲酬神因此大幅減少，明顯反映房仲業的榮枯。

香油錢也明顯減少

溝墘福德廟張姓廟公指出，受到景氣差影響，附近房仲業等行業人員每逢初二、十六仍會前往拜拜，但演戲酬神及添香油錢確實比起四、五年前大幅減少一半以上，以往房仲業者出手闊綽，香油錢一捐就是上千元，現在都是一百元、兩百元捐，還有不少銅板零錢，可看出台灣景氣確實相當不好。

工業局中區處執行長雲瑞龍指出，彰濱崙尾區已造地面積592公頃，將定位為兩岸合作發展基地，包括自由貿易港區及經貿營運特區；至於台商回流設廠部分，包括華鉬實業、銳龍興業及彰茂企業，已相繼在彰濱買地，3家總投資逾19.7億元，可創造就業機會逾500人。

　行政院長陳冲上周六（27日）在視察彰濱工業區時透露，剛公布的台商回台投資方案，共有20家台商，上月剛簽署回台投資意向書，總投資額約300億元，將可帶動國內工業區相關產業發展。

　陳揆說，台商回台投資通常面臨兩個問題，一是人、一是土地，所以他特地南下彰濱工業區了解該區可立即提供、及2年內可提供土地的狀況。

　工業局中區處執行長雲瑞龍指出，彰濱工業區目前可立即提供用地，包括鹿港區約67公頃、線西區184公頃；6個月內可提供土地，包括鹿港西一區17.9公頃；至於2年內可提供用地，包括鹿港區187公頃，及線西區348公頃。

　雲瑞龍指出，彰濱工業區計畫開發面積3,643公頃，分成線西區、崙尾區及鹿港區等三大區，並採分期分區方式開發，目前開發進度約47.11％。彰濱已公告土地面積1,342公頃，其中已租購土地1,089公頃，進駐廠商數506家，可創造年產值3,475億，總投資金額1.5兆元。

　此外，彰濱也向台商招手，雲瑞龍指出，已有3家企業相繼在彰濱買地，包括華鉬投資10億元、銳龍投資5億元，及彰茂投資4.7億元，上述3家購地總面積約6.8公頃，可創造就業機會逾500人。

規劃獲批後首幅住宅地溢價85%成交

折合樓面地價3286.8元/平方米

自從國家級新區規劃獲批後，南沙新區的價值正在獲得越來越多方面肯定。昨日，南沙在規劃公佈後首度出讓土地，其中一幅二類居住用地更是吸引了碧桂園、保利、萬科、富力、奧園等多家大型房企爭奪。

經過數輪競拍，最終富力地產以6.5億元拿下該宗宅地，折合樓面均價3286.8元/平方米，溢價85%，而這也是富力首次在南沙拿地。同樣首次進軍南沙的，還有此次底價拿下南沙酒店旅館業用地的嶺南集團。

根據統計顯示，10月前三周南沙一手房成交均價為8940元/平方米，比9月的8121元/平方米上升10.1%。10月份第三周的均價更是達到9280元/平方米，達到了“金九銀十”期間的最高水準，顯示南沙房地產市場的熱度正在不斷上升。

而昨日的宅地出讓，也印證了目前的市場狀況。地塊占地面積只有99641平方米，起拍價為3.5億元，卻引來了多家大型房企的爭相關注。

宅地拍賣開始不久，碧桂園將報價抬升至6億元，高出起始價約一倍。經過鏖戰，最終富力地產以6.5億元拿下地塊，折合樓面均價3286.8元/平方米，溢價85%，而這也是富力首次在南沙拿地。

富力地產在拍賣結束後表示，其拿地一貫以“城市中心及未來城市中心”為標準，目前南沙規劃出臺後，區域發展前景毋庸置疑，也符合“未來城市中心”的要求，未來集團還將繼續關注南沙。

據雅居樂（03383.HK）近日發佈的業績報告顯示，其在今年前三季度僅完成全年銷售目標的58%，與預期的75%差距甚遠。

儘管有分析師建議雅居樂適當調低全年銷售目標，但《華夏時報》記者瞭解到，該公司內部目前尚未確定是否將目標調低。而資料顯示，雅居樂仍在加大旅遊地產方面的投入。

完成目標有難度

據雅居樂日前披露的前三季度銷售資料顯示，公司累計合約銷售金額約為207.4億元，對比公司披露的全年360億至380億元的銷售目標，完成率不容樂觀。

有分析指出，銷售價格是該公司銷售業績不佳的原因之一。資料顯示，雅居樂9月份錄得合約銷售金額約23.5億元，合約銷售面積約28.5萬平方米，合約銷售均價約為8238元/平方米。

“雅居樂每月的成交價格均持續走低，然而其他地產公司的價格在二季度、三季度開始有不同程度的上漲。”香港力創投資管理公司分析師蔡寶強向本報記者分析稱。

據雅居樂公司發佈的資料顯示，第一季度銷售均價在10000元/平方米以上，上半年結束時下降為9939元/平方米，到第三季度，這一資料進一步下調至9535元/平方米。

蔡寶強指出，一味降價的做法顯然與市場發生了錯位。“幾年前，雅居樂曾經歷過缺席集體降價，導致銷售額受挫，這種對市場的敏感度仍然表現得較弱，該公司高層堅持的謹慎保守作風仍然有待考究。”

海鴻投資顧問公司分析師趙子全則指出，雅居樂在6月30日之前，錄得銷售額為人民幣118.48億元，毛利為人民幣53.64億元，較去年同期下降12.7%，可見，第三季度的銷售速度和銷售額均不理想。他認為，不理想的原因也是多方面的，包括受到成本影響，行銷開支收緊和供貨緊張等。

雅居樂公佈的資料顯示，其上半年銷售金額占比最多的城市為海南地區，而廣州及中山緊隨其後。然而，雅居樂有大部分的專案處在樓市調控政策實施的城市，有分析指出，雅居樂要突出重圍並不容易。

受困旅遊地產

有分析指出，雅居樂主要受困于海南旅遊地產項目市場，下半年可考慮調整產品結構和價格。

雅居樂一直冀望能以海南的旅遊地產板塊作為增強競爭力的突破口，但該板塊卻讓雅居樂前三季度的業績受阻。雖然雅居樂並未公佈其在海南項目的銷售業績，但瑞信集團的研究報告稱，雅居樂海南清水灣專案前三季度銷售額僅為45億元，按照當前的銷售速度，若要達成該專案全年銷售80億元的目標，仍有一定挑戰性。

本報記者從雅居樂海南旅遊項目瞭解到，受到海南樓市整體低迷的影響，該項目今年前三季度的買家與往年同比減少三成左右，公司正在努力通過各種促銷手段，加快銷售。項目相關人士稱，以往9月和10月開始是海南旅遊地產銷售旺季，可是今年的銷售情況並不理想。

該公司的管理層在中期業績發佈時向本報記者表示，公司將堅持旅遊地產的投入，並相信旅遊地產能為公司帶來超過預期的銷售業績。


據雅居樂地產海南雲南區域行銷總監簡毓萍介紹，目前雅居樂清水灣的客戶構成中，投資和自住各自參半，有不少客戶抱著投資的初衷而來。事實上，記者從海南瞭解到，以往投資活躍的海南市場今年整體的樓市投資形勢並不景氣，不少投資客陷入了“有價無市”的僵局中，更出現投資者出逃的現象。

美銀美林報告稱，每年一季度是海南樓市的傳統銷售旺季，但在當地開售的雅居樂項目中，今年首季度整體銷售額錄得同比跌幅32%，而旗下海南清水灣項目的買家，大部分為非當地買家，所以即便貸款限度放寬，也不能直接惠及專案銷售。

然而，有機構則持相反的意見。美銀美林在報告中對雅居樂的旅遊地產專案表示擔憂，稱其大舉進軍旅遊地產而忽略剛需的做法，不會為公司帶來更高估值。瑞信也在最近的報告中提及，現在並非擴大旅遊地產項目的合適時機。

近日上海一別墅項目打出了“單套總價直降200萬元”的旗號。不過這一次，沒有更多的房企跟風降價。記者在採訪中瞭解到，進入10月以來上海打折促銷的樓盤在減少，很多樓盤變相上調了銷售價格。

“大型房企在市場上的影響力更大，但他們沒有帶頭降價，所以銷售沒有太大的變化。而更重要的原因在於，在5、6月份獲得不錯的銷售業績後，開發商的資金緊張已經度過了困難時期。”德佑地產研究部主任陸騎麟表示。

同策房產研究部總監張宏偉指出，由於“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯鬆動，因此房價年內出現大幅反彈的可能性幾乎沒有。“但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現為降幅收窄，或微幅漲價。”

個別高端樓盤以價換量

“我們最近推出了一批別墅，有的每套房源降幅高達200萬，您要不要過來看一下？”10月24日，招商海廷售樓處人員在電話?對《華夏時報》記者說。

據銷售人員介紹，原先每套別墅的售價在600萬-700萬元，現在最低價只要418萬元；而價格高一些的，每套的價格約只有500萬元左右，比原先也降了150多萬元。

招商海廷打價格牌並非個案。位於閘北區的慧芝湖花園之前的售價約3.3萬元/平方米，而10月份售價一下降到了2.6萬元/平方米，降幅高達22%。

對於為何在此時大打價格牌，嘉華集團相關人士告訴記者，也是為了在最後一季度獲得比較好的銷售業績。

“我們的這個樓盤面對的客群，主要是換房的剛需購房者，如果沒有一定的價格優惠，銷售量很難上去。”嘉華集團相關人士表示，降價是為了打破交易僵局，加快回籠資金的速度。

德佑地產研究部主任陸騎麟指出，上海單價在3萬元/平方米以上的住宅，在沉寂了兩個多月後，中高端需求又出現了抬頭的趨勢。10月份第三周的中高檔房的成交面積達到4.55萬平方米，為最近11周以來的最高點。

“這部分需求的入市，與部分中高檔樓盤降價促銷有直接關係。”陸騎麟表示。

“中高檔房的開發商仍有降價的動力。因為在政府多次重申限購政策不放鬆的情況下，開發商已對樓市走向有了明確的判斷，那就是中高檔房的需求仍將受到很大限制。開發商在想方設法，如何才能在年底前回籠資金。因為如果現在不抓住機會，到明年1、2月份就很難在銷售上再有所突破了。”上海師範大學房地產教授李勇威說。

受促銷因素影響，截至10月24日，上海單價5萬元/平方米以上的高端住宅本月成交了27套。包括九間堂、萬科翡翠別墅、綠城玫瑰園等知名別墅豪宅均有成交。綠城黃浦灣一舉賣出4套高檔公寓；而九間堂在10月份成交的兩套別墅，均價在10萬元/平方米以上。

優惠幅度明顯縮水

不過，記者在採訪中瞭解到，除個別中高檔樓盤有力度比較大的促銷活動，上海10月份通過降價進行促銷的樓盤數量不但沒有增加，反而在減少。

據搜房網統計，9月份上海有打折優惠的樓盤共189個，而10月有打折優惠的樓盤有162個，環比9月優惠盤的數量減少了14.3%；成為今年上海打折樓盤數量最少的月份。

漢宇地產運營副總經理孫文勤告訴記者，今年的金九銀十與去年完全不同。“今年10月以來上海樓市有一個新特點：中高端市場的成交已經活躍起來了，而普通商品房卻因價格略微走高，成交陷入較低迷的狀態中。”

上海盤古房地產公司總經理宋海告訴記者，去年普通商品房爭相降價，今天打折的除了少數戶型大、價格高的樓盤外，多數開發商取消了優惠。

“目前上海打折力度較大的樓盤數量相當少，多數盤只有九五至九八折的折扣，一些樓盤價格還進行了上調。”上海嘉城兆業房地產副總裁周國平表示。

而上海價格變化最明顯的區域是嘉定區。


去年上海房企的價格戰，就是在嘉定這個房源供應的大區打起來的。龍湖、綠地、中信泰富等一批品牌房企均在去年10月打出價格牌，該區域均格從1.7萬元/平方米一度降到1.1萬元/平方米。而嘉定區目前的價格已經漲至1.4萬元/平方米。

上海三湘股份有限公司董事會秘書徐玉指出，經過5、6月份的銷售旺季後，開發商已經緩過勁來，資金鏈不再那麼緊張，所以多數開發商現在基本沒有降價的動力。

“一些開發商認為明年樓市將進一步好轉，所以心?並不著急。如果資金比較緊張，只是零星地推出少量優惠房源，回籠資金後，優惠就會取消。”一家房產機構分析師告訴記者。

雖然目前僅有6倍左右的市盈率，內地房企仍會掀起新一輪赴港上市潮。記者26日從多位元市場人士處瞭解到，目前上海旭輝地產、江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受聆訊，正在等候11月中旬IPO“窗口期”。雖然各家企業募集資金各不相同，但低估值卻是一大特點。對此，一些市場人士認為，低估值會為未來市場留下上漲空間。

“假如上述企業都能登陸香港市場成功，這將是自2009年底龍湖、?大等房企登陸港市之後又一次內地房企集體登陸港市。”一位市場人士說。但他同時指出，與三年前龍湖、?大等企業聲勢龐大的IPO不同，此輪房企上市無論從融資規模和可能的發行價格來看，均不復盛況。

市場人士透露，目前旭輝地產及江蘇新城都預計將在11月中旬開始招股。據報導，旭輝集團已於10月22日展開招股前推介，擬在港集資約2.5億至3億美元，暫擬定11月上旬開始招股及展開路演，11月中下旬掛牌上市。而在上海B股上市的新城國際控股股東江蘇新城，初步也計畫最快11月進入市場，預計集資約3.5億美元。

10月27日，銀河SOHO的設計者紮哈•哈迪德來做銀河SOHO最後完工前的檢查。下午四點多，SOHO中國董事長潘石屹亮相銀河SOHO，並一直在入口處張望。不久SOHO中國CEO張欣也來到現場。隨後，記者獲悉，潘石屹夫婦是在迎接美國駐華大使駱家輝夫婦來銀河SOHO現場參觀。

據悉，銀河SOHO現已出售九成以上，實現銷售額超過169億元，對SOHO中國業績的貢獻可見一斑，專案27日啟幕當天更是吸引了不少中外參觀者。

但值得注意的是，潘石屹、張欣在紮哈在銀河SOHO探討建築創造力的前一天，SOHO中國發佈公告稱，計畫發行美元計價債券，而且將啟動一系列機構投資者見面會。

SOHO中國表示，公司擬將發債所得用作一般企業用途；于應用所得款項淨額前，公司擬將所得款項淨額投資于若干臨時現金投資項目。不過，SOHO中國並未詳細說明擬發債券的規模與票息，只表示這批債券發行的完成須視乎市況及投資者興趣而定。

對此，有分析人士向記者表示，SOHO中國發債可能是為了補充現金流，或者意在購買新項目，不過在一定程度會增加公司的杠杆率。該人士進一步表示，潘石屹宣佈SOHO中國將告別散售轉為自持，在未來兩三年轉型為一家物業投資公司之後，公司對資金的將更為強烈，負債水準也將相對逐步提升。

值得一提的是，穆迪對其評級展望為穩定。穆迪表示，穩定的展望反映了穆迪預計SOHO中國將順利執行其新的業務計畫，並有節制地購買新土地。此外，SOHO中國為應對轉型，必須維持充足的財務資源，以便完成開發和應付意料之外的市場放緩所可能產生的潛在融資需要。

事實上，潘石屹宣佈轉型之後，SOHO中國股價應聲而落，業界對於轉型困境也熱議不斷。對此，永正資本總裁王威曾表示，SOHO中國轉型後應該做的第一件事就是更改產品設計，首先把產品做好，否則優質物業則可能會變成“菜園子”。

對此，潘石屹在銀河SOHO的“創造之旅”論壇中則表示，“企業要推動社會進步就要關注產品本身”，接下來將專注打造望京SOHO、淩空SOHO等產品。

一位業內人士稱，“商業地產開發商通過評估公司做高估值的最直接好處，就是能夠增加上市公司的利潤。”

上海市南京西路，拿地20年仍未建成的“協和城”，如今大片土地閒置，長滿荒草。然而，就是這樣一個近乎爛尾的商業地產項目，去年底的估值竟然高達404億港元。

協和城的開發商為中國地產(01838.HK)，目前其持有該專案100%權益。相比協和城404億港元的估值，中國地產整個公司目前的市值僅為44億港元。由此可見，一個專案的估值已經接近公司市值的10倍，而通過對協和城專案的重新估值，中國地產每年源源不斷收穫著巨額帳面利潤。

中國地產上市以來業績“驚人”，協和城項目對公司業績的貢獻功不可沒。

2011財年，中國地產在全部收入僅為9.84億港元的情況下，純利卻高達20億港元，其中僅協和城專案的公允值變動就貢獻了17.7億港元利潤。在更誇張的2009財年，中國地產在全年收入不足13億港元的情況下，通過投資物業重估，取得了96億港元的純利。

估值節節攀升

這樣一個以特殊方式為上市公司不斷貢獻利潤的專案，位於上海南京西路。

資料顯示，協和城專案曾被上海市政府列為南京路五大主要商業項目之一，計畫開發成一個集零售、酒店、辦公樓於一體的綜合商業專案，分兩期開發，預計總建築面積為40.9萬平方米。

1992年，太平協和集團收購了協和城土地的主要部分，並在1994年和2003年間又陸續購買了鄰近的數個地塊。2003年，太平協和集團被私有化，後於2007年更名為“中國地產”（China Properties），並在香港聯交所上市。至此，協和城專案也被裝入了中國地產的初始資產包。

根據中國地產當時的招股說明書，協和城一期包括一個零售區以及兩幢服務式公寓，總建築面積約為6.25萬平方米，已於2000年竣工，其中部分住宅在上市之前已經售出，剩餘面積持作出租。而協和城二期將建成包括零售街、五星級酒店、辦公樓等多業態綜合專案。

按照招股說明書的陳述，整個協和城項目預計在2008年第四季度全部竣工，但事實上，協和城二期北地塊直到2008年12月才取得建設工程規劃許可證，地上及地下總建築面積約6．6萬平方米，但至今仍未完工；協和城二期南地塊在2009年經過規劃調整後，地上建築面積為16．5萬平方米，加上地下4層的建築面積，總建築面積將達26萬平方米，但時至今日，二期南地塊仍處於閒置狀態，荒蕪一片。

但是，就是這樣一個拿地20年至今仍未建成的商業項目，從上市之初起，就以相當高的估值被裝入中國地產的資產包，並在2009財年更換估值公司後，持續錄得大幅公允值的增長，最終在2011年底時達到驚人的404億港元的估值。

根據中國地產2007年上市時的招股說明書，協和城項目於2006年底的估值接近百億港元。但在2007財年及2008財年，中國地產更換了為協和城項目進行評估的公司，該項目在2008年底時的估值已升至204億港元。到了2009財年，中國地產再次更換評估公司，協和城項目的估值在當年一躍增至325億港元，較上一年大幅增值超百億港元，並在2011年底達到404億港元估值的新高峰。

性價比無人能敵？

“上市公司五年兩度更換評估公司，這種現象並不常見。”《第一財經日報》記者曾對協和城專案基礎資料徵求第三方估價師的意見，該估價師認為，404億港元的估值明顯偏高。

“若協和城項目建成後建築面積為40多萬平方米，以404億港元的估值計算，則每平方米的估值達到近10萬港元/平方米，這高於目前上海的市場價格。”上述估價師稱，“如果以近期上海商業項目轉讓價格做對比，不久前新天地華府天地地面商鋪曾創造了轉讓價格近人民幣10萬元/平方米的紀錄，但華府天地與協和城項目的單價並無可比性。”

“華府天地的轉讓價格能夠達到10萬元/平方米，是因為被轉讓部分均為沿街商鋪，而協和城項目不僅包括商鋪還有辦公樓、酒店等業態，同時部分零售商鋪位于地下，這些業態的平均價格會遠低於沿街商鋪的單價。”上述估價師稱，協和城項目於1992年拿地，50年的商業用地使用權僅餘30年左右，這會降低專案估值。另外，該專案至今仍未建成，部分地塊甚至尚未開工，這也會令估值大打折扣。

為此，記者還查閱了去年被裝進匯賢REITs（87001.HK）的北京東方廣場專案的估值。東方廣場位於北京最繁華的王府井商圈，總建築面積約為65萬平方米，為運營多年的成熟物業，且土地使用權剩餘年限較協和城專案土地多出約7年時間。在此情況下，東方廣場專案2011年1月31日的估值為311億元人民幣，平均單價不到人民幣5萬元/平方米。

記者向去年為協和城項目進行估值的公司查詢此專案情況，但截至昨晚記者發稿，對方尚未作出解釋。

灰色估值鏈條

“商業地產開發商通過評估公司做高估值的最直接好處，就是能夠增加上市公司的利潤。”一位業內人士對此分析稱，“當然這部分利潤是沒有現金流入的，而且也不可持續，投資物業公允值不可能一直持續增長，當房地產市場不好時，投資物業的估值增長便會放緩甚至下滑，這也將導致當期利潤增長放緩甚至下滑。”

中國地產近年的純利資料便一直跟隨投資物業公允值的變動而大幅波動。在2009財年更換評估公司協和城項目大幅增值的次年，由於估值增長乏力，2010財年中國地產的純利應聲下跌53.4%，之後又在2011年繼續同比減少55.4%。

“除了上市公司利用投資物業重估扮靚業績值得質疑外，估值公司在其中扮演的角色也應反省。”一位曾經從事地產專案評估的人士認為，評估行業充滿灰色地帶，也存在利益的衝突，評估公司一方面從委託方收取費用，另一方面又為委託方評估專案，因此在職業操守缺失的情況下，就很容易失去獨立性，利用估值方法的變通以及自由裁量的空間，做出委託方希望看到的估值。

資料顯示，2010年9月，標普曾以“資訊不足”為由撤銷對中國地產的評級，在此之前，中國地產因過於脆弱的流動性多次接到標普以及穆迪的警告。在上市之後，中國地產再未開發全新專案，收入以及利潤全部依賴上海協和城在內的上市初始資產提供。

受房地產調控政策影響，一線城市房地產市場成交量大幅萎縮，部分房企陷入不敷出甚至債臺高築的窘境。其中有國資參與的房地產企業中，國資逃離現象頻現。業內人士表示，產權市場房地產交易活躍，但是由於國資退出的項目往往是盈利差、負債多，真正願意接盤的人少。

連年虧損 國資撤離

國有獨資公司上海興城建設發展有限公司將持有上海鼎榮房地產開發有限公司1%股權在上海聯合產權交易所掛牌出售，掛牌售價7250萬元，且公告中提示，受讓方須同意繼續繼承本次產權涉及標的企業的債權債務。

據悉，上海鼎榮房地產開發有限公司成立於2003年5月，註冊資本3.14億美元，經營範圍包括在受讓地塊上海市盧灣區打浦橋街道55街坊1/6丘內從事房地產項目開發建設，商品房銷售、租賃、房地產仲介諮詢、物業管理。其中香港富樂國際有限公司控股標的公司，並持有其99%股權。

公司公佈的財務指標連續兩年淨利潤虧損。2011年公司實現營收2.98億元，淨利潤虧損2070.19萬元，所有者權益22.33億元；2010年公司全年營收1753.76萬元，淨利潤虧損2681.99萬元，所有者權益12.98億元。2012年9月，經上海財瑞資產評估有限公司核准，轉讓標的對應評估價值5977.06萬元，溢價21.3%。

本專案的控股股東已明確表示在同等條件下行使優先購買權，此外，公告還披露了徐家匯路618號地下商場辦理大產證預計需補繳土地出讓金2.08億元，已預估在土地成本和應付賬款中；2012年5月15日瑞金二路411（A）號（A樓）、411（B）號（B樓）、徐家匯路618號1-5層及相應的土地使用權已設立抵押，抵押權人為交通銀行股份有限公司上海分行，抵押期限自2012年5月15日至2021年12月21日，借款總額不超過人民幣17億元。

近日，天津產權交易所掛牌資訊，一線房企天津松江生態建設開發有限公司100%股權將被三國資股東聯合掛牌出售，售價1.03億元。

公開資料顯示，天津松江生態建設開發有限公司成立於2009年，註冊資本1億元，經營範圍包括市政、公路、土木工程項目的建設開發；房地產開發；園林景觀設計與施工；以自有資金對房地產投資；商品房銷售。天津松江集團有限公司、天津濱海資產管理有限公司、天津市松江生態產業有限公司分別持有公司68%、26%、6%股份。

2011年標的公司未實現營收，淨利潤虧損461.83萬元，所有者權益9228.23萬元。截至8月底，公司淨利潤虧損109.73萬元，資產總計6.57億元，所有者權益8006.71萬元。轉讓標的對應評估值10281.14萬元與掛牌售價相同。

公告提出，最終受讓方需在簽約後20日內代標的企業償還所欠的與公司股東間往來借款及利息。其中截至評估基準日，借天津濱海資產管理有限公司5067.66萬元，應付利息707.29萬元；借天津市松江生態產業有限公司7426.96萬元，應付利息1733.73萬元；借天津濱海發展投資控股有限公司2.56億元，應付利息1576.58萬元。

此外，上海奉通置業有限公司和上海江海置業有限公司合計持有的上海賢通置業有限公司100%股權及轉讓方對標的公司47433.92萬元債權日前掛牌轉讓，掛牌價格為48466.23萬元。轉讓方都隸屬于上海國資委。

財務資料顯示，2012年前8月未實現營業收入，淨利潤3106元。以2012年8月31日為評估基準日，資產總計帳面值為48434.23萬元，評估值為48466.23萬元；淨資產帳面值為1000.31萬元，評估值為1032.31萬元。

意向受讓方或其股權關聯公司必須有在中華人民共和國境內單獨開發並開業的大型綜合體專案不少於3個、每個項目持有面積不少於10萬平方米的相關經驗。意向受讓方或其股權關聯公司有地鐵上蓋商業開發經驗，意向受讓方或其股權關聯公司淨資產不少於15億元。本專案不接受聯合受讓。

市場活躍 接盤者少

今年房地產行業在產權市場的交易十分活躍。中國證券報記者粗略統計一下北京產權交易所和上海聯合產權交易所每週的資料報告，發現有60%的週報披露的資料顯示房地產業交易金額和掛牌金額居前。而據北京產權交易所今年半年報顯示，房地產業成交金額居各行業第二，三季報則排到第一。

而看似活躍的背後，其實不然。一位元產權人士告訴記者，房地產專案由於金額較大，成交一筆一般都能占到一周交易總額的前列，如果按交易宗數來算，房地產行業成交宗數還是比較低的。

而根據北交所發佈的交易資料顯示，今年上半年房地產業務共成交34宗，其中有中國冶金地質總局等11家非房地產主業的央企，通過北交所轉讓13宗房地產項目，成交額為7.37億元。對比一季度資料，二季度央企退出房地產業務環比僅增長不到10%。

北京產權交易所董事長熊焰公開表示，從今年業務部門的資料來看，這項業務無論從項目數量或是資產保值增值率來看增長都有限，甚至許多央企要退出卻無人接盤。

業內人士表示，很多央企的房地產項目由於拿地的價錢高，在當前行情下很難出手。即使市場不好，成本在那兒，央企不會降到成本以下去承擔國有資產流失的責任。即便是到交易所掛牌，也是一些比較差的項目，而且對受讓方要求比較高，因此願意接盤的人少。

香港媒體稱，上週末二手樓市成交量比前一周大跌50%至70%

有分析認為，香港印花稅新措施對中小型樓盤的影響較小，但對大型豪宅和高價樓的影響較大，因為後者的外地買家較多。

香港特區政府26日推出加收重稅措施調控樓市，27日恰逢週末，與往日週末樓市火爆不同，上個週末一二手樓市交投急凍。

據香港媒體報導，新界一處新樓盤26日晚提前通宵開盤，共售出約50個單位，全部為香港買家。二手樓市成交則比上周大跌50%至70%。有代理稱，大型居民社區海怡半島27日原本有10組消費者預約看樓，最終有近80%取消。

香港地產界人士表示，特區政府的措施比業界預計的更“辣”，相信原因是樓價在短期內不斷上升，令政府擔憂3年後樓市泡沫將會爆破，中長線而言的確對香港用家（需求）有幫助。他預計，今後一段時間香港樓市將呈“價穩量跌”的態勢，預計樓價回落3%至5%，明年的整體住宅交投將為7.7萬至8萬宗，較原先估計的回落逾10%。

這位人士分析稱，新措施對中小型樓盤的影響較小，但對大型豪宅和高價樓的影響較大，因為後者的外地買家較多。

香港特區政府財政司司長曾俊華26日宣佈，將提高額外印花稅的稅階，並將適用期延長至三年，同時推出全新的買家印花稅，外地人士、所有本地和外地註冊的公司購買香港住宅，需繳付15%的買家印花稅。

香港特區政府曾在2010年11月推出額外印花稅，適用期是兩年，稅率分為三檔——15%、10%、5%。

曾俊華26日稱，最新舉措是“在非常時期的非常措施”。

就在數天前，香港金融管理局拋售了近20億美元的港元，以捍衛港元釘住美元的聯繫匯率制。這一跡象表明，美國新一輪寬鬆政策下有熱錢流入香港，部分分析人士擔心這部分資金可能進入房地產領域。

受利率見底和外來需求的推動，香港過去四年來房價增長了一倍。雖然香港經濟下滑勢頭未止，但今年迄今香港房價已飆升20%，刷新紀錄高位，超過了1997年香港房地產泡沫時觸及的峰值。

根據香港發佈的官方資料，沒有香港身份證的買家購買住宅物業的交易個案占全部住宅單位成交比例，由2008年的3.1%升至2011年的6.5%；占一手樓宇成交比例更是由2008年的5.7%升至2011年的19.5%。

此前，亞洲已有多個國家和地區頒佈對外籍購房的限制措施，如新加坡去年12月份宣佈對外籍購房者徵收10%的房產稅。

政府上周五推出重稅打擊樓市炒風，出招後首個周六日，二手市場接近癱瘓，交投應聲下挫，10大指標屋苑僅錄得12宗成交，半數屋苑陷入「零」成交局面，並已創近4個月的新低水平，按周跌逾40％。過去兩日多位局長亦相繼為「落重藥」解畫，並強調若樓市炒風不止，政府仍有很多措施可推。

財經事務及庫務局局長陳家強表示，一手巿場淡靜在政府預期之內。「過去幾個月很多市場人士說政府無招數，現在你見到了，我們有很多 plans（計劃）」。至於會否推出資產增值稅或其他稅種，他說，不會排除任何稅種以打擊炒賣活動。行政會議召集人林煥光表示，贊成政府出手穩定樓市，未來一 兩個月要監察樓市反應，如果未能壓抑炒風，應該加推新措施。

中原地產報告指出，過去2天二手市場接近癱瘓，只有嘉湖山莊、太古城等仍錄得成交，10大屋苑僅錄12宗買賣，較前周急跌43％，減價情況更不在話下，美聯物業營業經理潘泳釗表示，太古城安盛台高安閣連天台單位，雖以755萬元易手，但成交價較原叫價調低約4.4％，中原地產區域營業經理黎宗文亦指出，沙田第一城兩天唯一一宗成交，為20座低層G室，業主原先叫價308萬元，最終降價9％以280萬元沽出。

政府出招雖然令整體交投及造價下挫，但並非「高價不再」，嘉湖山莊美湖居一個714方呎單位以318萬元易手，呎價4524元，成交金額及呎價均創97年後同類型單位新高，美孚新邨8期一個「凹海戶」，以1380萬元成交，呎價7757元。

調低叫價仍獲承接

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，政府上周五公布穩定樓市新措施，買賣雙方仍需時間消化消息，本周末十大屋苑成交量下跌可算是正常現象。買家入市意欲仍在，只要業主願意調低叫價約5至10％，放盤仍獲買家快速承接。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，一二手市場均會全面進入觀望狀態，並會維持一段時間。由於措施才剛推出，仍需靜觀市場消化力，故此二手業主暫時只會觀察市場變化，不會有即時反應，亦未會大幅減價放售物業。

十大屋苑由下半年開始，周六日成交量，已由第2季平均40至50宗，減少至不足30宗，過去2天錄12宗成交，只屬4個月來的新低，重返6月底水平。

事實上，雖然政府推出新措施後，二手市場未有顯著出現「劈價」情況，一般只較原來叫價調低3％至5％不等，絕大部分買家採觀望態度，令買賣雙方出現膠着局面。

經濟學家關焯照表示，政府出招後二手交投大幅下挫是理所當然，但未能判斷措施是否有成效，相信至年底二手交投仍然處於低水平，但若然樓價下挫情況不明顯，待市場消化有關消息後，樓價仍然會重拾升軌，故政府始終要從問題的根本，即供應着手，才是根治問題的主要良藥。

科大經濟學系主任雷鼎鳴表示，政府新措施打壓樓市，仍然是「頭痛醫頭」的措施，短時間降低購買意欲必定見效，但按以往經驗，壓抑愈大反彈力愈強，雷氏形容政府現時有如賭「白頭片」，未有徹底解決供應問題，樓價仍然會繼續上升。



辣招封樓市 二手成交跌4成
九龍站重災 有業主減價150萬沽(經濟)

政府推出兩項辣招遏抑樓市後，過去周末假，二手樓市即時急凍，十大藍籌屋苑交投量急跌4成，有一半屋苑「捧蛋」。九龍站一帶豪宅，過去一向是內地客入市熱點，現時則成為「重災區」，有業主因而劈價150萬元賣樓。

市場消息指，內地客及公司名義登記比例較高的九龍站，已經有看淡後市的買家趁市況仍未下滑，先行獲利套現離場，部分更願意提供逾6%的議價空間，跟之前「零議價」的市況截然不同。

君臨2650萬售 減幅5.4%

其中由韓國人持有的君臨天下3座低層C室單位，昨天以2,650萬元售出，比上周一的開價2,800萬元，減價150萬元，減幅約5.4%。該單位建築面積約1,385平方呎，呎價約1.91萬元，低市價約5%。據悉，該單位原業主於09年以2,104萬元購入上址，持貨至今3年帳面獲利546萬元，升值近30%。

另外，擎天半島6座低層H室單位業主，更將上周三的開價1,500萬元，調低6.7%至1,400萬元放售；而擎天半島5座高層F室單位業主，亦將8月份的開價1,780萬元，調低5.6%至1,680萬元放售。

港島區豪宅表現更加疲弱，政府針對海外客及公司註冊的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）一出，即時令港島豪宅冰封，昨天山頂、南區、中半山、東半山及西半山等傳統豪宅區，均出現零成交的僵局。有代理指，現時業主及買家均持觀望態度，期望再觀察一段時間才作減價或入市等決定。

10大屋苑 兩天12宗成交

至於傳統藍籌屋苑方面，新SSD登場首個周六、日，二手睇樓及成交量全綫急降，據中原統計，10大屋苑上周六、日僅錄得12宗成交，按周減少達43%，為4個月來新低，成交量重回6月的低位；同期利嘉閣10大屋苑錄有21宗成交，按周減少46%。而美聯就10大屋苑錄13宗成交，按周減少逾52%。（10大屋苑中，利嘉閣與中原統計屋苑相同，而美聯選荃灣中心代替前兩者的映灣園。）

無街客 睇樓客急降5成

有地產代理形容過去兩天二手市況是，金融海嘯第二波，大部分二手屋苑租賣兩閒。中原康怡分行首席分區營業經理楊文傑指，「周六、周日，幾乎所有同事無離開過分行，既無街客，預約睇樓客也紛紛甩底，睇樓量急降5成。」

現市況下，只有減價才能推動買家入市。香港置業分行經理鄭嘉龍指出，大角咀港灣豪庭1座中層E室，面積504平方呎，業主於政府出招當天放盤，當時叫價480萬元，昨日即減價25萬元，以455萬元售出，呎價9,028元。

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，兩項辣招短期內會對市場帶來心理影響，目前，一、二手市場均會全面進入觀望狀態，並會維持一段時間。

因應新打壓樓市措施而提早開售的元朗尚悅，過去2天銷情成為市場焦點，發展商上周五「漏夜」開售，整晚累沽250伙，上周六市場亦沽出約50伙，但昨日已見乏力，發展商昨天2度加佣催谷銷情，惟未能扭轉逆市，昨天單日僅沽約11伙，新措施下，內地買家亦已絕迹，但2天沽出63伙仍成大贏家，連同其他新盤零星成交，合計錄得約71伙成交，按周仍升近50％。

尚悅昨日位於尖沙咀美麗華商場的售樓處，現時仍不時有市民到場，有參觀者表示，售樓處內未見人氣鼎盛，其中參觀者趙女士表示，政府新招對樓市亦會有影響，但始終供應不多，「無地方起樓」，故不擔心樓價下跌；另一位參觀者認為新措施始終未能解決本港基本供應問題，加上滙率令資產升值，但認為新措施已足夠；另一位吳先生則表示，樓價未必受影響，但要考慮清楚才入市。

內地買家已絕迹

市場消息指，發展商為催谷尚悅銷情，昨日下午推出「條件性加佣」，並2度調高加佣幅度，即日沽出28伙，佣金即由2.5％調高至2.75％，其後更加至3％，在加佣利誘下，亦未能扭轉逆市，昨天單日只能沽出11伙，未有代理行獲額外佣金，連同周六銷情，2天沽約63伙，佔整體近90％；有代理行指，過去2天購入尚悅之買家，全為本地客，內地買家已絕迹。

科大經濟學系主任雷鼎鳴表示，政府延長額外印花稅措施年期，令二手市場上盤源供應繼續減少，令新盤更見其優勢，加上新盤供應仍然不多，造就新盤以高價推售，雖然內地客暫時絕迹新盤市場，但未來仍然可以與港人合作買樓方式，逃避繳付15％的額外印花稅項。

政府推出兩項壓抑樓市「辣招」，昨日樓盤交投量即時大減。運輸及房屋局局長張炳良表示，新措施一旦豁免本地公司，會有避稅漏洞，又相信措施對長遠房屋供應影響有限。

張炳良解釋說，政府曾經考慮過新「辣招」豁免本地註冊或由港人出任股東或董事的公司，但發現執行上會出現很大困難，因難以防止境外人士，透過港人公司買樓逃稅。他又指出，如果劃分本地或非本地公司，可能違反國際貿易協議，所以決定所有公司購買住宅物業，均須徵收買家印花稅。

張炳良估計，新招對整體長遠房屋供應的影響不大，由於現時用家對住宅需求仍然十分殷切，相信巿場會因應需求推出新樓盤，政府未來亦會持續增加土地及單位供應，必要時更可能再推新措施。

太多豁免執行困難

但立法會工業界議員林大輝認為，措施針對的對象不應是本地公司，一刀切會影響健康投資，建議本地註冊、股東或董事全是港人的公司可獲豁免。他又擔心內地資金會轉移炒賣商廈及舖位，影響中小企的營商環境。

自由黨議員田北俊亦指，措施排斥境外買家，會影響本港國際金融中心地位，紐約、倫敦等金融中心都沒有類似限制。新民黨副主席田北辰亦認為，豁免可考慮加入透過空殼公司持有物業的本港永久居民。

不過，身兼行政會議成員的商界議員林健鋒就認為，太多豁免會令執行出現困難，新措施是急事急辦，較適合簡單處理。

獨立股評人David Webb則發表文章，狠批「辣招」又是一口損害本港自由市場的「棺材釘」，亦會為反內地情緒火上加油，更會令炒風轉移至商廈，同時對未來的新住宅單位供應帶來負面影響。

政府新招推出僅兩天，即剎停樓市交投，最受影響的地產代理提早進入「寒冬」；四大代理行「中美利港」暫採觀望態度。至於以中小型代理行為主的地產代理業界聯席會議，亦急趕於本周開會商議救亡對策，業內人士估計，未來三個月最為關鍵，或有捱不住的小型代理行需要裁員，甚至倒閉結業。

小型代理行本周商救亡對策

業界聯席會議發言人郭德亮表示，新招推出，本地一手及二手住宅市場同受打擊，相信未來數月成交量按月將下跌50%，對代理、發展商，以至銀行按揭業務均有影響，未來三至六個月市況將成為行業關鍵，小型代理行如捱不住，或出現裁員潮甚至結業潮。

他指出，政府兩年前推首次推出額外印花稅（SSD）時，業界已大受打擊，部分代理遂轉投工商舖代理市場；延長SSD時間及加重稅項對行業可說「雪上加霜」。郭德亮估計，短期內將有更多代理轉投工商舖市，甚至出現5%至10%的代理行結業；而八大商會本周內將召開會議商討對策。

已於上周六向旗下代理表示不裁員的祥益地產，集團總裁汪敦敬直言，代理行業將進入淘汰戰，部分代理將回流二手市場，在僧多粥少下，過去的人海戰略亦將終結，該行將協助較新的代理主攻租賃市場。他預料，未來三個月內，交投將下跌20%至30%，首階段樓價或挫6%至9%，並難以估計成交低迷期將持續多久。

「中美利港」暫觀望

政府上周五推出兩招遏抑樓市，「四大」代理行紛表觀望，暫未見削減分行及人手的計劃。中原地產住宅亞太區總裁陳永傑表示，過去兩天睇樓量仍不俗，預料未來三個月成交量將較上月縮減一半，集團暫未有任何削分行及人手的方案。利嘉閣總裁廖偉強表示，目前將靜觀其變，倘第四季至農曆新年交投仍然低迷，相信市場或出現縮減分行或人手的情況。

美聯物業住宅部行政總裁陳坤興指出，新招後一至兩個月內交投將受影響，樓價亦有機會下跌，集團將按需要擴充，對於非必要增加的分行亦考慮放慢開行步伐。香港置業高級執行董事伍創業表示，需要較多時間以觀察後市發展。



「情況如海嘯」 代理急應對
置業18關內地辦事處 中原開董事會(經濟)

政府「雙辣招」一出，樓市形勢即時逆轉，直接受衝擊的代理業界重新部署，過去搶攻內地客源的置業18，即時關閉內地5個辦事處，裁員50人；而中原集團今天舉行董事會，急謀對策。

過往經常組織溫州睇樓團來港的置業18反應最快，該公司主席張肇栓透露，於過去的周末已即時關閉位於溫州、廣州、蛇口、長沙及深圳的5個辦事處，當中涉及約50名員工，主要為內地同事。

利嘉閣︰控制成本 觀其變

張肇栓又指出，關閉內地辦事處是因為睇淡內地人來港買樓的趨勢，直言「即使再設更多的辦事處亦無意思了」，又舉例指如過去的周末原組織7至8組內地睇樓團來港，最終只有2組能夠成團。

至於大型地產代理方面，也表示需要再調整擴展策略，中原地產將於今日舉行管理層董事會議，邀請創辦人及大股東施永青出席。該行亞太區董事總經理陳永傑更形容，目前情況猶如金融海嘯後惡劣。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，現階段不會裁員或縮減分行，會靜觀其變，觀察一段時間後才決定拓展計劃，而集團會在今年底至明年初重新審視擴充部署，若市況差，有可能不再續租部分貴租舖位。

廖氏續指，目前會盡量控制成本，減省不必要開支，如減少新盤廣告宣傳等。

半年內 1成代理行恐倒閉

同時，代表中小型代理行的地產代理聯會，其主席郭德亮稱，預計在BSD及加強版SSD影響下，未來3至6個月將有5%至10%代理行倒閉，因此會在本周舉行的8大地產代理商會聯席會議上，討論新措施對業界的影響，並向政府反映有關意見。

美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興早前表示，集團現時暫不會裁員，而擴充計劃將會更審慎，並會觀察中短期樓市後再決定擴展部署。

至於祥益地產總裁汪敦敬則指出，政府的措施雖然會令公司的營業額減少，但公司長遠發展計劃不應受短期措施影響，而有關政策對集團擴展計劃亦無影響。

祥益地產：淡市擴張時機

汪氏坦言，淡市時會較易獲得合適舖位，集團會一如以往於逆市期間開舖擴張，而在各大代理行忙於重整部署的時刻，正是該行發展的時機；又指集團現時可接受最多200名新員工。

據了解，政府亦考慮到措施對市場各持個份者的影響，但始終以全港大局為重，為了令樓市恢復健康平穩發展，及處理可能存在的泡沫風險，才會推出有關措施；又認為兩招屬於適度措施，目標是平穩樓市，而非要令所有地產經紀「無晒生意」。

青衣置安心 4萬增至最少4.5萬

受私樓樓價持續上升及市民消費支出增加影響，據了解，明年初推出的5,000個白表可免補價購居屋名額、最後一批832個居屋餘貨單位，白表家庭入息限額將大幅調高近兩成，至最少3.5萬元，資產上限亦肯定比兩年前的53萬元為高。

由於「水漲船高」，年底接受申請的首個置安心青衣項目，家庭入息上限亦由原來4萬元調高到最少4.5萬元。

家庭資產上限 肯定高於53萬

房委會近月討論放寬白表進入居屋第二市場安排和推售最後一批居屋餘貨，白表申請者都界定為月入3萬元或以下家庭，較2010年推售居屋餘貨第6期的2.7萬元，已有逾一成升幅。

據了解，今年首9個月住宅樓價錄得兩成升幅，市民非住屋開支亦急升，加上過去數年檢討採用2004/05年度住戶開支統計調查數據，但今次起改用2009/10年度最新調查，市民在「食、行」支出壓力大增，故住戶開支較從前評估明顯增加。消息人士透露，本月樓價及通脹升勢持續，不排除根據機制釐定最新入息限額，會比3.5萬元更多。

香港回歸以來居屋入息限額曾高見3.3萬元，及後因樓價大跌而下調，但房委會曾不按機制調整，如99年居屋入息限額本應下調18%，最終只減6%，至3.1萬元。面對近月民粹壓力漸增，白表入息上限的釐定，有可能出現政治化干預的情況。

房委會向以不逾住戶4成入息作居屋供款指標，若入息上限定於3.5萬元，即白表家庭買家每月供款最多1.4萬元，假設首期為樓價3成，以按揭利率2.5厘及供款年期為20年計算，扣除壓力測試因素，住戶可負擔樓價為300萬元。

另外，政府把置安心目標群組，設定為月入約4萬元或以下家庭，主要考慮協助儲首期。消息人士表示，置安心變為全部出售後，其入息及資產限額計算方式需調整，但對象仍傾向不與居屋受助人重疊，故入息上限會較居屋高，並會反映樓價及非住屋支出上升情況。

據了解，參考過去夾屋和居屋入息上限的差距，及為免吸納太高入息家庭，重蹈昔日與私樓客源重疊的覆轍，故4萬元的家庭入息上限，可能只調高至4.5萬元，實際款額待政府決定。

王坤：上限太高 僧多粥少嚴重

長遠房屋策略督導委員會委員王坤表示，倘白表住戶入息上限的升幅太高，會令「僧多粥少」情況更趨嚴重，故建議白表可購免補價居屋名額加至6,000個，同時把3,000個公屋轉居屋限售予綠表人士，以增市民「上車」機會。

另一名委員蔡涯棉亦指，過去兩年通脹及樓價急升，估計最新居屋入息限額升逾3萬元，但強調具體數字必須按機制釐定。

面對政府兩招遏抑樓市措施，業界料本周五（11月2日）截標的將軍澳第66區及馬鞍山落禾沙兩地皮的造價將會受壓，並將估值調低5%至10%，估計令庫房少收逾3億至近7億元。

本周五截標的兩幅限量地位於將軍澳第66D2區及馬鞍山落禾沙彩沙街，因位置臨海，故業界早前的估值均較為進取，尤其是最近有刷新新高地價的將軍澳地皮，曾將估值調高逾4%至6%，達26.5億至28.2億元，樓面呎價約4,700至5,000元。

料發展商出價保守

但美聯測量師行林子彬指，由於政府新推出的兩個稅項，將會令未來落成的新盤市場收縮，影響銷量，故相信發展商的出價會趨向保守，初步將兩幅地皮的估值調低5%至10%，令將軍澳第66D2區限量地估值下限跌至約24億元，樓面呎價約4,313元，比附近的第66C2臨海用地低13%。

將軍澳第66D2區限量地總可建樓面約56.3萬平方呎，住宅及商業樓面分別佔48.2萬及8萬平方呎，最少須建600伙，平均單位面積約676至805平方呎。

至於另一幅同日截標的馬鞍山落禾沙彩沙街限量地，早前業界的估值介乎22.5億至28.1億元，樓面呎價約4,000至5,000元。在政府出招後，地皮最新的估值下限降至20.3億元，樓面呎價則約3,611元。該限量地總可建樓面56.2萬平方呎，最少須建440伙，平均單位面積約1,214至1,278平方呎。

金朝陽俊文併購 桂洪源通「落釘」

銅鑼灣商廈、舖位價值急升，引發區內舊樓併購重建熱潮，鄰近時代廣場、短短的一條耀華街舊樓，不但引來金朝陽（00878）及俊文寶石（08351）兩大財團收購多個舊樓地盤，更涉及有「釘王」之稱的老牌發展商桂洪集團等。

受惠於自由行效應，銅鑼灣區舖位及銀座式商廈價值倍升，由於區內仍不少密度偏低的舊樓住宅，故此引來不少發展商、財團進行舊樓併購，並以圍繞着時代廣場的登龍街、霎東街、耀華街及勿地臣街4條舊街最為活躍，當中短短不足150米的耀華街則引來兩大財團併購及「釘王」落釘。

金朝陽至今 購德昌樓8伙

金朝陽為在耀華街進行併購的最踴躍發展商，繼前年完成耀華街1至1A號的收購項目後，今年初起再就耀華街44號德昌樓進行收購，至今已成功購入8伙，相當於該樓大約44%業權，合共涉及資金約3,632萬元，每伙收購價介乎398萬至556萬元不等。

資料顯示，該舊樓佔地約2,000平方呎，屬於「商業」規劃用途，重建最高地積比率為15倍，可建樓面則達3萬平方呎，如果以同區霎東街項目意向呎價3萬元計算，該地盤重建後價值高達9億元。

同時，過往活躍舖位買賣的俊文寶石，亦於去年起合共以1億元收購耀華街16及18號11伙，住宅收購價約600萬元、舖位則達3,000萬元，現時持有逾91%業權，尚餘耀華街16號地舖未能收購。據悉，該地盤業主現時以8,000萬元放售，意向呎價達10.5萬元。

該財團有見現時地盤已收購至尾聲，遂嘗試將收購範圍擴大至比鄰的耀華街14號地段，希望能夠進一步擴大項目規模。

桂洪同街 4舊樓各購2伙

盡管金朝陽等均有意在耀華街進一步收購，但區內不少舊樓卻早惹來投資者「落釘」，例如已故「釘王」陳桂洪所創辦桂洪集團，早於06年起已於耀華街4至10號四幢舊樓進行收購，先後斥資約2,698萬元收購8伙，平均每幢舊樓「落釘」兩伙，涉及約20%業權，避免遭發展商透過強拍統一業權。

除了桂洪集團以外，經常在銅鑼灣、灣仔等港島區投資舊樓的源通集團董事長林黎明，亦於07年起以2,585萬元，逐步收購耀華街31至37號舊樓當中約17%業權，同樣對財團併購構成挑戰。

隨着耀華街一帶舊樓重建增加，區內商業價值亦有所提升，例如資本策略（00497）於06年併購耀華街32至40號舊樓並售予國際娛樂集團，重建成現時Bigfoot Centre，今年初該集團則以8..58億轉售整幢物業，大賺逾5億元。

政府已初步整理好新界東北新發展區，最後階段諮詢接獲的1萬份意見，明天將向立法會作出滙報，預計優化後的設計，可於明年上半年完成，而新發展區內的土地則可於2018年完成平整，冀望首批人口於2022年入伙。

公屋比例或增至逾半

據資料顯示，政府所接獲的1萬份意見書，大概分為8項主要議題，包括發展目的與服務對象、發展的迫切性、發展密度與公私營房屋比例、個別公共設施選址、發展模式、賠償、農地復耕及諮詢透明度等。

政府指出，初步研究結果顯示，新發展區的公營房屋比例有上調至超過一半的空間，而將來的私人住宅大多亦會是中小型單位，並且設有港人港地限制，強調新發展區是香港人的新市鎮。

在最後階段的公眾諮詢，香港地產建設商會、新界鄉議局及部分發展商，表示反對政府以傳統新市鎮發展模式落實新發展區計劃。但有意見指，由於政府有收地清拆賠償及安置安排，即使是租戶或住戶都可獲得賠償，故支持政府負責收地發展。

報告明年上半年完成

政府表示，將會從適時提供房屋供應及公眾對公私營合作模式的觀感作出考慮，稍後會按所接獲的公眾意見及技術可行性，調整早前遞交的建議發展大綱圖，預計有關的報告可於明年上半年完成，然後展開法定規劃程序，以及就收地清拆的賠償與持份者進行溝通。

政府預計，古洞北及粉嶺北新發展區的私人住宅土地平整工程，可於2018年至2027年完成，而坪輋/打鼓嶺則於2026年至2028年完成；至於發展區內的公屋則最快可於2022年入伙。

今年首九個月私人住宅施工量達一萬六千一百伙，成為二○○一年以來近十年新高；按運房最新公布數字，第三季住宅施工及落成量分別為五千九百及三千八百伙，均為近年按季高位，施工及落成量兩組數字愈接近，反映配合政府推地政策，未來實質住宅供應量會拾級而上。

　　按運房局數字統計，於二千年至二○一一年的十一年內，平均每年私人住宅施工量近一萬五千伙，反觀今年首三季施工量累計已達一萬六千多伙，遠比過去十一年每年全年施工量平均數高百分之七，足見政府推升樓市供應量政策，加上樓價高企，均令地產商貨如輪轉，提升樓宇發展步伐。

　　有市場分析指出，今年首三季私人住宅新屋施工量累計近萬六伙，是近年新高，且預期全年施工量可以達到二萬個的水平，這數字將會是十二年新高，將成功扭轉私樓供應偏低的局面，分析人士又指出，只要政府維持每年賣地建屋二萬個的目標，未來私樓供應不會短缺。至於首三季累計私人住宅落成量六千一百伙，單計今年上半年為二千三百伙，第三季則有三千八百伙個，預期今年全年落成量為一萬個的水平，明年估計落成數字進一步升至一萬五千個的水平。

　　亦有市場人士說，由於政府加快推出土地供應，發展商土地儲備增加，預計動工步伐將明顯加快。至於早前政府決定加快審批預售樓花同意書步伐，估計施工與推盤時間將會比過往需時更短，即建築中的項目可望提早發售，推盤量勢增。

　　據預期，今年新盤推盤量可望升至一萬六千伙水平，較去年不足萬伙大幅上升，亦預期在發展商加快補充土地，以及政府加快審批預售樓花同意書的情況下，推盤數字亦會加快，估計由今年第四季至明年中合計九個月內，推盤量有機會高見一萬四千伙，較今年首九個月上升六成。

　　另外，亦有分析指出，本年第三季潛在新供應單位數目共錄六萬五千伙，與第二季相若，惟若統計分類劃分，私宅項目建築中，但未售出之私人單位數目升幅較為突出，由第二季的四萬八千伙，上升至第三季的五萬伙，創○四年第三季有紀錄以來新高，相反，已批出土地仍未動工單位項目，由第二季的一萬三千伙跌至第三季的一萬一千伙，故相信上述兩個數字背道而馳的原因之一是施工量加快所致。

　　事實上，有市場人士分析，隨?樓價上升，以及年內住宅成交量回復活躍，均令地產市場投資建屋量上升。按土地註冊處及差估署數字看，八月住宅樓價指數新報二百一十一點（一九九九年為一百點），今年樓價明顯上升，且最新水平較上次樓市高峰，即九七年八月一百七十二點九點，高出近二成一，成為歷史新高，政府除積極推出土地增加供應為樓市降溫外，近日亦再為出新招，市場估計將令壓抑樓價升值預期。

　　另外，今年住宅樓價高企，但二手成交量則較去年平穩，下半年住宅成交量企穩於五千宗以上水平，反映樓價高企未令樓宇交投萎縮，下半年住宅成交量以八月為最高，成交達八千零八十七宗，但九月份則回落至七千三百多宗。至於今年內住宅樓宇成交量最高月份為三月，在農曆年後樓市錄一萬一千三百五十八宗水平，為年內僅一個錄得逾萬宗水平成交月份。

新地發展的將軍澳天晉二期籌備下月上馬，雖然政府近日再出重招調控樓市，惟發展商繼續密密軟銷，而項目網站亦正式運作。市場消息指，項目首推四房大戶的目標未有改變，維持意向呎價一萬五千元起步，料入場費一千八百萬元。

　　政府上周突擊出招後，新盤部署即時變陣，惟新地旗下將軍澳天晉二期，則維持其軟銷策略，除現時正在展覽的中環國金商場外，項目網站昨亦正式開始運作，並貫徹天晉一期的設計風格，以深色系作主調。網站顯示，由下月一日開始，發展商會就項目分階段到旗下四個商場推廣展覽，包括新蒲崗及將軍澳中心等，每站展期為四日，網站顯示活動首階段將於下月十九日結束。

　　發展商早前指，項目料會下月內登場，並以四房大戶打頭陣，意向呎價為一萬五千元，料入場費達一千八百萬元，而首張價單中，會包括少量特色戶，包括二座天池屋，意向呎價直指二萬五千元，勢創區內新高。有區內代理就指，新招對項目部署影響不大，因將軍澳區達九成以上為本地用家，內地客佔極少數，而且現時新招才出，對買家會造成心理影響，當市場消化一段時間後，料情況會稍見好轉。

　　現時發展商尚未發出推廣及銷售委託書，意味項目推售未算進入大直路，現時查詢的向隅客未有明顯變動，主因是該區仍以本地用家為主。

香港財政司司長「曾俊華」今天在網誌上發表文章說，香港目前瀰漫著一股房價向上的情緒，這是「相當危險」的。曾俊華警告說，這股情緒與香港經濟現狀逐步放緩的情況，背道而馳，使得香港房市泡沫化的風險大增。

曾俊華在文章中指出，香港社會，近期有推升房價向上的預期情緒。因此，就算是在美國推出「QE3」後，事實上並沒有太多資金流入香港，但預期心理，造成香港房價仍然上升。曾俊華警告說，這種預期心理是「危險」的，會讓香港房市泡沫風險大增。

曾俊華強調，港府目前仍然希望，優先照顧香港永久居民買房的的需求，進一步打擊短線炒房客，以紓緩香港房市「供需失衡」的情況。

香港財政司司長曾俊華今天提醒香港人，要小心資金流向突然逆轉的風險，因為目前全球經濟和金融市場「仍然極脆弱和不明朗，任何衝擊都會觸發資金突然大規模撤離新興市場」。

曾俊華在他的部落格中發表文章指出，港元匯率因市場對港元的需求增加，被推至7.75港元兌1美元，外界擔心熱錢會進一步推高香港房價，使得房市更亢奮。

他認為，資金流入與房價上升沒有必然的關係。

他指出，由於對房價會向上的預期主導市場情緒，因此在美國推出第3輪貨幣量化寬鬆措施後，即使沒有大量資金流入香港，房價仍然上升。

他說，這種情緒很危險，它與香港經濟逐步放緩的情況背道而馳，會使房市泡沫的風險大增。

他表示，港府前天推出新的兩項需求管理措施，希望可以降低風險。

曾俊華又說，根據以往經驗，預計資金淨流入的情況會持續一段時間，現在難以預料最終會有多少資金淨流入，以及資金流向何時逆轉。

他分析說，雖然各主要經濟體系都在推行量化寬鬆貨幣政策，全球利率將在一段長時間內仍維持低水平，但這並不代表資金一定源源不絕湧入新興市場。

他表示，現在全球經濟和金融市場仍然極脆弱和不明朗，任何突如其來的衝擊都可以使投資者的避險情緒一夜升溫，甚至觸發資金突然大規模撤離新興市場回流美元資產避險。

他警告，資金流向逆轉會造成匯率和利率大幅波動，並導致資產價格出現下調壓力，大家務必要明白當中的風險。

香港特別行政區政府官員指出，推出的兩項房屋市場新措施已收到成效，有助於打擊短期炒房。

港府針對香港近期熾熱的房市，於前天推出買家印花稅及延長額外印花稅，港府負責官員今天繼續透過傳媒為這項政策辯護和背書。

財經事務及庫務局局長陳家強在1個電台節目中指出，港府針對房巿推出的兩項措施，已如期達到成效。尤其買家印花稅有很大的嚇阻作用，已對新屋銷售造成影響。

他分析，短期內投資者的需求將減少，長遠則會使中古屋市場的供應來自真正的用家；在買賣雙方僵持、議價一段時間後，整體巿場對房價的預期將回復到理性的水準，成交就會增加，不排除房價短期內會下跌。

他表示，歐洲經濟情況比去年更差；香港經濟情況也令人擔心，出口廠商困難，零售業也面對租金貴的問題，經濟面對很大的挑戰。當房價與巿民薪水不成比例時，房價長遠便不能支持。

行政會議召集人林煥光也警告，如果政府現在不打擊炒房，不保障港人利益的話，房市的風險會加大，香港的經濟將會遭到破壞性的打擊。

對於在新措施推出後，近日房市轉為淡靜，林煥光認為應觀察一兩個月，要警惕熱錢流入香港和防止房市過度波動。

他表示，政府推出短期措施壓制炒風，使政府有時間規劃長遠的措施，一旦新措施仍未能遏止炒賣，政府將推出更嚴厲的措施。

運輸及房屋局局長張炳良表示，港府會持續推出土地，相信新措施對整體長遠房屋供應，不會影響很大。