實價登錄後，台灣預售巿場第3季表現較第2季呈現「價跌量縮」格局。政大台灣房產中心與國泰建設昨日連袂公布最新調查報告顯示，第3季台北巿、台南巿與高雄巿預售巿場，銷售不到2戶的個案竟超過巿場總案量的半數以上，高雄巿更高達63.4％，國泰建設協理陳仁澤表示，這意味著買賣方對價位認知落差較大，第4季表現將是後巿觀察重點。

　值得注意的是，第3季新北巿成交價跌幅逾1成2，跌幅創11年來新高，平均成交價約34.95萬元，反觀鄰近的桃竹房巿成交量與成交價紛創新高，區域房巿出現一片榮景，形成對比。

　「實價登錄揭露，讓巿場出現助跌效果！」政大教授張金鶚指出，最近看到兩捷運標案在巿場上「裸泳」，價格不如預期，再加仲介倒店潮的利空消息，奢侈稅與實價登錄等措施，房價在第3季已見鬆動，預期第4季下跌幅度將更為明顯。

　不過，對新北巿房價大幅下滑，陳仁澤指出，新北巿第3季推出單價在50萬元以上的建案由第2季的16件下降至第3季的9件，但35萬以下案件卻由第2季的17件增加為第3季的25件，推案區位不同，平均成交價自然會減少。

　玄奘大學副教授花敬群則表示，在區域價差已逐漸縮小下，投資客可操作的空間，將越來越小。對於桃竹巿場第3季出現價量齊揚榮景，花敬群認為，桃園有航空城，機場捷運通車與可望升格為直轄巿等利多，房巿前景相對看好，不過新竹巿場十分令人擔心，因為未來5年的推案量，已足以滿足區內未來20年的區域巿場需求，在沒有重大建設支撐下，房巿前景堪虞。

　張金鶚指出，今年第3季國泰全國房地產指數，相較第2季價跌量縮，相較去年同季為價穩量縮。近1年來的高檔盤整在第3季出現鬆動跡象，市場買氣相對保守，928檔期與市場對QE3的預期心理，並未營造出進一步的繁榮氣息。第3季推案量雖較上季略微減少，但仍屬於相對較高的規模，且因各地區開價與銷售率多出現下修，市場預期心理與買氣均呈現觀望，再加近兩季的大量推案，將可能進一步導致後市的經營壓力。

房市步入第四季的傳統旺季，信義房屋統計10月內部成交資訊，全國交易狀況表現小幅增溫，成交量較9月增加約6％，其中雙北市10月表現狀況不錯，交易量成長幅度皆超過1成，新竹市同樣表現穩定，交易量也較9月增加19％。整體而言，實價登錄開放查詢後，對市場交易出現短暫干擾，不過，目前已進入第4季的傳統購屋旺季，加上實價登錄的影響漸漸淡化，房市交易可望逐漸回復正常。

　永慶房產集團則指出，QE3利多後勁乏力，美國企業財報也表現不佳，以及歐債遺毒未解，台灣股市也連帶受到衝擊而下跌，加上實價登錄於10月16日上線開放查詢，讓部分民眾在下半個月購屋態度轉趨觀望，不過在年底購屋潮拉抬下，10月買氣持平開出。

　永慶房產集團研究發展中心統計，台北市中古屋平均房價每坪55.7萬元，新北市單價則是每坪32.8萬，台中市中古屋均價為11.9萬元，均維持平盤整理格局，高雄市則是11.0萬。

　台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，引頸期盼的「實價揭露」正式登場，全台看屋溫度回溫，惟因房價個性不一，每區的房市交易氛圍各有不同，但整體而言，買方依循登錄實價謹慎出手，賣方則堅守價格，因實價揭露為落後2個月的指標，僅為參考性質，加上不動產的獨特性強，因此賣方對價格修正幅度不大，導致10月交易量瀰漫觀望氣息，但與上月相較，房市價量齊穩。

為擴大民間參與公共建設，增進公有資產活化效益，行政院公共工程委員會日前已會同內政部及財政部完成促參租金優惠辦法修正案，將促參OT（營運-移轉）案件之土地租金比照BOT案件酌予減收，以提昇民間投資意願，11月1日上路。

工程會指出，以往公共建設多由機關編列預算興建並自行管理，由於政府財政所限與經營專業人力不足，導致公共服務品質未符民眾需求，甚或部分設施有閒置或使用率過低的情形。因此近年來各政府機關均評估將現有公共設施以促參OT方式，引入民間資金、人力及管理專業，來提供高品質的公共服務，並紓解政府人力、財政之困境。

依工程會統計，自89年2月促參法實行以來，採OT方式辦理的促參案件超過400件，約佔總簽約案件數的47%，是最大宗民間參與方式。

工程會陳振川主任委員表示，由於促參OT案件（如國民運動中心、社會福利或文教設施）均是由政府投資興建再將設施交由民間經營，以提供公共服務為目的，並非土地開發，因此財務收益性本來就不高，民間機構參與促參OT案件，除須負擔人事、管銷、水電及設備維護等成本，尚須提繳土地租金（即土地公告地價3%）、房屋使用費（即房屋課稅現值10%）以及權利金等費用，其成本可能高於收益。

陳振川說，許多地方政府頻向工程會反映，如依現行租金計收標準，民間投資成本遠高於收益，實無民間參與之可行性，而造成部分設施閒置，最終影響的還是社會大眾！

他指出，工程會就相關議題會同財政部與內政部進行研商修訂法令條文，鬆綁促參OT案件土地租金、房屋使用費計收的法規並且提報行政院促參推動委員會確定，由內政部完成法制作業。

工程會促參籌備處曾國基參事表示，本次修法係鑑於現行「促進民間參與公共建設公有土地租金優惠辦法」(租金優惠辦法)，以工程興建年期內所有工程建設經費為基礎核算自償率做為土地租金優惠的適用條件，但促參OT案件並無工程興建情形，無法適用該優惠辦法。

因此，修正土地租金優惠辦法，增訂第2條第5項規定，明定促參OT案件經財務評估，營運評估年期內淨現金流量為負值者，土地租金得酌予減收。

工程會進一步說明，本次土地租金優惠辦法修法後，對於位於高地價地區（五都學校游泳池）或高建設成本之政府設施(台中歌劇院)、或是偏遠商機不足地區的公共設施（如原住民區產業中心）、非營利公共設施（如文教設施、社會福利設施）、閒置空間（如裁併學校），在辦理促參OT時均可就其財務計算，減收土地租金（含房屋使用費），使民間經營財務得以平衡，而提高參與經營公共建設願意。

工程會表示，政府推動促參之目的並不在追求財務報酬多寡，而是在促進公共利益，提供公共服務，透過本次法規鬆綁，對於原自償性低或具公益性質的公共服務，可讓民間更多參與之機會，預估102年度促參OT簽約案件約可增至百件，其效益除減少政府財政支出，讓閒置空間得以活化，亦可改善都市景觀，也增加了公益團體、民間文化機構、原住民社團等非營利組織參與經營政府公共設施的機會，公私合作提供社會大眾更多公共服務。

★新聞小辭典：

OT(Operate-Transfer)：指「營運-移轉 」；由政府投資新建完成後，委託民間機構營運；營運期間屆滿後，營運權歸還政府。

BOT（Build-Operate-Transfer） ：指「興建-營運-移轉」 ；由民間機構投資興建並營運；營運期間屆滿後，移轉建設所有權給政府。

由陳宏洲領軍的太睿機構，成軍5周年來始終在挑戰自我的極限，今年更一舉拿到了新竹城煌廟旁北門老街最菁華的1,377坪土地，推出總銷50億元、名列新竹市建城以來最大的建案，讓業界驚奇連連。這樁都市更新改建案，須說服上百位地主同意，他們大都是地方仕紳、非富即貴，意見不易整合，許多建商先後涉入後鎩羽而歸，但陳宏洲卻願意窮盡15年的時間耐心把它完成，到底他是怎麼辦到的？

提到陳宏洲，很多中部建築業者可能還不熟悉，但早在民國83年他已進入地產界，時年26歲的他最初只是台中某知名建設公司負責土地開發的小職員，但卻因為勇於任事、對土地行情判斷精準，加上心胸格局開闊，具有大將之風，獲得老闆的激賞，委任他擔任土地開發主管職務，期間在新竹地區四處獵地，曾為公司締造出上百億元的驚人年推案量，即使後來他離職了，老東家還握有為數眾多的土地庫存，也是當年他的傑作。

陳宏洲相中北門老街案這塊璞玉，早在民國86年即曾親自跑去找當地業主明聲電器行老闆陳渙亭談合建案，「當時北門街房屋雖已老態龍鍾，但因為業者生意還維持在高峰狀態，條件一直談不攏！」陳宏洲回憶說。

期間也陸續有大型建商欲介入，卻都無功而返，但陳宏洲始終不鬆懈，直到去年6月有人從中牽線，欲介紹他購買北門老街店舖後方400坪土地，讓他驚覺原來老地主們不肯售地的想法，已開始鬆動，讓這起大型都更案開始露出曙光。

陳宏洲對北門老街這些有名的地方仕紳、耆老家族，包括新光吳家、榮總副院長蘇東平家族、明聲電業陳家、台灣第1批西醫林港岸家族等開始動之以情，抱著與他們共同分享合建利益的想法說之以理，終於逐一打破他們的心防，雙方約定的條件包括新建物要保有北門老街傳統巴洛克建築的風貌，並將老屋上的唐山石、壓艙石融入在建築的外觀上；而在1樓公設中須增設文化會館，把這些知名家族的文物妥善陳列，開放供外界參觀。

另外，陳宏洲還附帶承諾改建後新建物從地下1樓到3樓共146坪的店面，原地主均可以優惠價買回，評估改建後每棟店舖的身價可達1億元，較周邊的舊店面增值了2倍，讓原地主成為此樁都更案的一大贏家，「我們是利益共享，因為沒有這些老店舖地主們的加入改建，我們的容積不可能擴大到4倍。」陳宏洲強調。

今年初爆發的文林苑爭議事件，突顯出舊市區後續欲推動更新案面臨的高難度，讓有識之士相當擔憂，但新竹市北門老街都更案卻跌破眼鏡被陳宏洲意外完成，凸顯出建商未來在推動類似方案時，如能站在彼此雙贏角度提出更有說服力的建案規畫，對於地方文化的傳承則給予更多的尊重與包容，兩造間的衝突終可以化解，在舊都市更新與人文的延續找到平衡點，值得做為業界的典範。

商用不動產服務公司世邦魏理仕今天表示，由於建商持續獵地，加上機構投資人對土地開發抱持興趣，全台第3季土地交易金額創5年半新高，預估全年土地交易可達新台幣1700億元。

世邦魏理仕發布「第3季台灣及亞太投資市場最新統計」。儘管亞太區經濟成長放緩，但第3季亞太區商用不動產成交金額達174億美元，雖較第2季下滑，但仍優於過去3年季平均投資金額。

其中，在土地市場交易方面，由於建商持續獵地，全台第3季土地交易量新台幣653億元，創5年半來新高。在商用不動產方面，商用不動產第3季成交金額522億元，較第2季成長49%。

世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸預估，第3季土地交易金額創5年半新高，全年土地成交金額可望達到1700億元，較去年成長38%，並有機會挑戰2010年的1800億元。

至於在商用不動產成交方面，他表示，本土壽險業仍為商用不動產最大買方，第 3季投資金額約占總成交額的 59%，預期壽險業者仍會繼續加碼優質不動產，全年商用不動產投資市場規模可望達1200億元。

此外，在租金方面，第3季世邦魏理仕亞太辦公室租金指數小幅衰退0.3%，終結連九季的漲勢。

世邦魏理仕代理部總監陳頌民表示，全球及台灣經濟前景尚未明朗，房東及租戶皆抱持觀望態度，預期在2013年底前，台北辦公室租金水準欲振乏力。

台灣房屋今天公布10月六大都會區房市價量變化，全台六大都會區10月平均交易量月增4.08%，其中新北市交易量月增8.31%，表現最為優異。房價部分，六大都會區平均房價月增0.77%，其中台中市平均房價月增2.84%最高，其次是新竹地區房價月增1.33%，整體而言，10月全台房市呈現「價量齊穩」格局。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，「實價揭露」登場後，全台看屋溫度回溫，但每區的房市交易氛圍各有不同，整體而言，買方依循登錄實價謹慎出手，賣方則堅守價格，因實價揭露為落後2個月的指標，僅為參考性質，加上不動產的獨特性強，因此賣方對於價格修正幅度不大，導致該月的交易量瀰漫觀望氣息，但與上月相較，房市呈現「價量齊穩」格局。

就各別區域表現看來，新北10月交易量月增8.31%，平均房價，每坪從29.39萬元，上漲至29.41萬元，雙北房價平均上漲約0.04%；台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，本月雙北房市看屋人潮陸續回溫，但買方出價保守，加上實價查詢揭露資訊量少，拉長買方出價時間。

而台北市部分交易量增幅5.01%，房價月增幅0.02%，從每坪54.72萬元，調整至54.73萬元，差異不大；以北市本月的交易實況，仍以小套房為主要暢銷產品，特別是首購自住族群需求較強。

桃園地區10月平均房價14.05萬元，與上月房價相較月增0.28%，呈平穩狀態、交易量月增6.39%；新竹地區10月平均房價16.7萬元、房價月略增幅1.33%，交易量月增幅5.14%，台灣房屋智庫經理江怡慧表示，觀察桃竹兩區自6月以來平均房價變動幅度極小，顯見桃竹房價趨於穩定狀態，主要原因是區域內公共建設是陸續推出且持續開發，因此，使房價相對平穩發展，顯少出現大漲大跌的情況，對於建設到位，買氣就到位，人潮也就到位。

台中部分本月交易量月增0.0%2，房價上漲2.84%；高雄交易量月減0.42%，房價月增0.08%，劉怡蓉分析，台中房市供給量較上月保守，賣方受到整體不景氣環境影響加上實價揭露，對於沒有售屋壓力的賣方，選擇繼續持有資產。

至於買方，針對優質物件仍願意選擇積極進場。而高雄部分，受整體景氣影響加上產業升級緩步，房市交易量放慢腳步，但陸客效應，觀光產業發展如火如荼，房市加溫的期待值仍指日可期，惟自住市場因整體薪資所得表現欠佳，導致交易量月減0.42%。

台股十月份表現慘澹，其實全球股市也差不多，在美股領跌下，各主要股市從十月以來的走勢都不理想。整體來看，股市、債市、匯市、商品市場和房市等五大資產，以債券和房市表現較佳，商品市場跌得最重，比股市還慘。　　

全球市場歷經九月份的上漲，十月份都進入比較震盪修正的局面，特別是美國總統大選在即，不確定因素干擾，且第三季財報影響投資信心，十月份股市多數回跌。以MSCI成熟市場指數等五項重要指數來看，十月份的跌幅在1%到2%之間，代表各個市場股市表現確實不太妙。

統整來看股市、債市、匯市、商品市場、房市等五大資產，則發現跌勢最重是商品市場，西德州原油期貨跌幅超過7%、銅期貨大跌6%以上，走勢都很弱。債券和房市表現最好，新興市場公債指數漲幅超過1%、房市指數也多數正報酬。

法人分析五大資產在十月份的總體表現，新興市場債和REITs獨占鰲頭，債券市場則是亞洲一支獨秀，顯示在當前這樣的經濟情勢中，投資人信心不足，資金只好流往比較穩健的標的。

國泰建設(2501-TW)今(31)日公布第3季全國房地產指數，較第2季為「價跌量縮」，和去(2011)年同期則為「價穩量縮」，第3季市場則延續近一年來的高檔盤整格局，而在928檔期與QE3預期心理失效的影響下，市場買氣仍然保守。

政大地政系教授張金鶚表示，新北市成交價大幅下跌，跌幅超過一成，後續價格鬆動效應是否擴大值得留意觀察。此外，在實價登錄正式上路後，預測將使房市向下走的趨勢更加明顯，因此對第4季房市看法將更趨保守。

調查指出，全台第3季新推個案數達209件，推案戶數共16974戶，個案總可銷額2816億元，雖較第2季減少，但卻比去年同期增加。

進一步觀察，在開價部分，以桃竹地區相對較佳，其他都會區多為下修，議價空間則維持在15-20%，高雄相對高，台中市相對低；至於推案量部分則多呈現萎縮，僅桃竹地區增加，台北市則減幅達6成最大。

此外，各地區銷售率方面，水準最高的桃竹僅16%，台南與高雄市僅10%，在成交規模部分，全台幾乎均呈萎縮，其中台北市降幅超過7成，桃竹降幅最低。

張金鶚指出，在總體經濟不佳、貨幣升值及出口不彰等多方利空衝擊下，致使第3季支撐房市成長力道弱化，且近二季的大量推案，也可能導致後市經營壓力，他認為，在利多發酵不易帶動下，恐將使市場後續發展更加保守，因此看淡第4季房市行情。

國泰建設與政大房地產研究中心昨天發布第3季國泰全國房地產指數報告，整體較上一季為「價跌量縮」，五都的新建案中，新北市平均成交價跌幅1成2，來到每坪34.9萬元，為歷年跌幅最深一次；台北市成交量較上季大減76%，有一半建案單季還賣不到兩戶。

負責調查的政大地政系教授張金鶚表示，第4季實價登錄的資訊已揭露，助跌效果出現，下滑速度會更快，恐更不樂觀。

國泰建設協理陳仁澤表示，第3季價跌量縮，應是建商推案區位轉移，如大案轉小案，所導致的結構性差異。

張金鶚說，928檔期與對QE3的預期心理並未營造出房市的繁榮氣息，加上本季在總體經濟數據不佳，中古屋市場傳出仲介業倒閉潮、交易量萎縮等訊息，支撐市場的力量逐漸弱化。

他說，台北市呈現交易量縮減與豪宅效應退卻現象，新北市新案市場價格跌不跌，庫存餘屋是否引發另一波壓力，都值得關注。台中、台南、高雄、桃竹地區市況相對穩定，但近兩季大幅推案對房市仍形成壓力，市場規模能否繼續維持將是觀察重點。

　愈來愈多台中建商積極投入文化與藝術的推動，豪宅建商如精銳建設與雙橡園開發，都選在7期打造藝術館；陸府建設長期舉辦生態、環保系列講座；親家建設則不定期邀請各領域專家演講。

　建商藉由舉辦文化藝術活動，搭起與客戶互動的橋樑，對提升品牌形象頗具加分效果。

　專攻7期與8期豪宅的雙橡園開發，4年前在台中7期打造「三A建築會所」，除作為建築個案的聯合銷售服務中心外，更定期策畫生活美學展演，曾舉辦過西班牙精品發表會、藝術展等，目前正在展出亞洲新銳藝術家「陳盈如?妳神氣什麼！繪畫創作展」。

　雙橡園開發副總經理魏（木翟）良表示，「三A建築會所」是7期首座融合建築、藝術、優生活的永久會所，匯集建築師、室內設計師、客服與工程等專業領域人員，提供「多對一」一條龍服務。雙橡園靠著「細膩服務」打出口碑，高達68％業績為舊客戶介紹或再回購。

　以「生機豪墅」聞名的陸府建設，多年來透過陸府生活美學教育基金會，在8期陸府美學館舉辦環保、生態相關系列活動，曾邀請台灣荒野保護協會創辦人徐仁修，透過40年的攝影紀錄，看見台灣生態的變化；日前又以「探索台灣未來40年--現代生態劇場」為主題，邀請導演王明霞帶看科幻影片「憂鬱森林」，喚起民眾重視環保與生態。

　而太子建設近年來積極參與藝術文化活動，台中新10期「太子道」案，就與台灣工藝研發中心合作，展開「生活啟藝」台灣工藝家聯展，30位工藝大師的作品輪流展出，成為台灣建築業結合工藝家的首創。

　太子建設不僅藉此讓賞屋民眾接觸到藝術品，整個接待中心更是充滿人文藝術氣息。

　日前太子建設還舉辦慈善藝術拍賣市集，並將拍賣利潤所得50餘萬元，捐給私立惠明盲童育幼院。

身為「社會觀察家」的沈玉琳，日前上節目對於買房經驗侃侃而談，更自曝買房秘訣，舌粲蓮花的功力實在讓人超佩服。目前擁有3間房的他，靠著喝酒搏感情，抓住屋主的心，讓對方爽快的降價4成。買到位於八德路一坪原價60萬的房子。

沈玉琳買第二間房時，遇到長期住在南部的屋主，由於對台北房價不熟，原本開價880萬要賣44坪房子，但之後發現不對，立刻漲價到1500萬才願意賣。但腦筋動得快的沈玉琳，立刻發揮口若懸河功力，直說：「我在台北打拼很辛苦，好不容易存到頭期款要買房給父母住，求求你賣給我。」成功獲得屋主同情，最後以1200萬成交。

而第三間位於饒河街附近83坪附兩車位的房子，當初屋主堅持一坪60萬不二價，但遲遲不肯放棄的沈玉琳，不斷向附近鄰居打聽，才知道屋主一個人住的大房子，原本想要留給兒子，不過兒子不願與老父同住。沈玉琳放低姿態，跟屋主徹夜喝酒聊天搏感情，並說：「阿伯，你房子賣給我啦，以後就讓我來孝順你，我會留一間敬老房給你！」屋主聽了很開心，最後用每坪39萬的價格賣出，沈玉琳成功殺價近4成買到房子。

主持人賴憲政笑說，沈玉琳都用孝親招術，成功殺價買房，以後跟著沈玉琳買房子就好啦！最後賴憲政提醒，實價登錄要注意「三多一少」原則：多方取得資料、多看個案差異、多留意車位與頂樓加蓋，以及少看偏離行情，才有助於掌握市場行情資訊。

壽險業瘋狂標地並投資不動產，成為近期房市的特殊現象。日前，近總統官邸與「元大一品苑」豪宅的博愛路地上權，由台灣人壽以8億多元得標，平均每坪高達253.5萬元，為住宅地上權單價第2高。

此外，台中市東區干城重劃區2筆國有土地，及北市內湖區安泰內湖大樓，整棟面積2118坪，也由南山人壽以13億多元取得。根據住展企研室的觀察，市場只剩壽險業者會出手，主因壽險業者資金豐沛、不受銀行緊控融資衝擊，只要有帶租約、具固定收益的標的，壽險仍愛買，這樣的市場結構雖不健康，但短期內因麗亦使然不會改變。

目前台灣保險業投資商用不動產的資金約有5000億元，約佔可投資部位的百分之五，距離政府訂出上限百分之三十，還有很大的空間，若保守估計投資部位拉高達百分之十，那麼將會有另外5000億元釋出收購商用不動產。

未來，這些來自保險公司的投資需求，就相當於把台北市所有辦公大樓的存量，統統再買一次，預期台北市商用不動產的行情，未來仍十分樂觀。

北市新建案買氣冷 半數賣不到2戶

因總體經濟不佳，加上央行限縮豪宅貸款、實價登錄8月上路等政策影響，第3季全台新建案價跌量縮，全台平均開價下跌6.15％，以新北市跌幅12.52％最劇，台北市新案開價也連2季下跌，每坪開價87.78萬元。政大教授張金鶚表示，「因市場力量的全面反擊，第4季也不會樂觀。」

國泰房地產指數顯示，第3季全台推案量為2816億元，較上季減少23.5％，以台北市推案量僅377億元，較上季銳減62.9％最多。
推案量減，成交狀況也不理想，全台有42％建案第3季銷售戶數少於2戶，其中北市有5成建案銷售不到2戶，高雄更有63.49％建案賣不到2戶，比率最高，顯示「買氣熱」的南部銷售狀況並不如想像好。

北市高價區再摔
建案開價除桃竹逆勢上漲外，全台幾乎出現鬆動。北市每坪開價87.78萬元，較上季90.19萬元跌2.67％，雖可能成交價72.87萬元較上季小漲0.4％，但高價區每坪開價94.83萬元，是繼上季下滑14.21％後，再度下跌4.4％，顯示豪宅支撐力不足，價格仍會持續下修。
新北市第2季開價每坪達48.14萬元創近2年新高後，第3季價格反轉明顯，每坪開價跌至42.12萬元，跌幅12.52％最多，可能成交價也修正到34.95萬元，跌幅12.64％。
張金鶚表示，第3季房市屬實價登錄前的效果，國王新衣還沒打開，價跌量縮的效應來自銀行對豪宅貸款的限縮，價格明顯鬆動。
張金鶚說，但從近期拋售潮、捷運宅標案不理想與房仲倒店等案例來看，實價登錄上路的效果比預期來得快，「現在是市場力量的全面反擊，價格以買方說的算，第4季恐怕也不樂觀。」
不過，國泰建設協理陳仁澤認為，全台開價下跌原因，是精華區沒指標案推出或改先建後售，市場多為規模小、外圍次級地段的推案，導致開價變低，但從許多銷售不到2戶的建案來看，也代表成交價未跌，買賣雙方僵持而使成交量急縮。

投資客往外圍走
玄奘大學副教授花敬群也透露，目前市場呈現高價區跌、低價區漲的狀況，表示市場套利空間變小，投資客往外圍與產品較差的區域走，「而新北市價格下跌，是否會帶動全面性價格的調整，是未來值得觀察的重點。」

受實價揭露與年底購屋潮影響，全台10月中古屋交易量較9月增10％，但雙北市僅增5％。

該買就買議價快
房仲業者分析，因雙北市實價與認知市價差異大，看屋量雖增，但議價過程反延長，也使10月房價較9月下滑約2.5％。
據住商不動產統計，全台10月成交量較9月增10％，雙北市增5％、台中與高雄市增10％。住商不動產業務副總劉明哲分析，為趕農曆年前入厝，Q4向來為房市旺季，且中南部實價揭露價格與市場價差小，使觀望者認為「該買就買」，縮短議價時間，帶動交易量增。
10月全台看屋量增，但平均房價卻多下滑，據永慶房產集團統計10月4大都會區，台北市與新北市房價每坪55.7與32.8萬元，分別較9月跌2.6％與2.4％，台中也降3.4％，僅高雄市每坪11萬元，較上月增2.8％。

都更難屋主降價
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，雙北市因公寓都更困難，屋主較願降價，而新北市也有不少重劃區因勢出量大，且實價揭露後，屋主更得降價求售，使10月平均房價下滑。

北市商用不動產買氣相當熱絡，繼壽險業者連續買樓後，昨國泰建設（2501）也公告砸下20.19億元買進北市中正區精華路段兩棟國泰世華銀行分行，其中信義路二段每建坪買到225萬元，創下史上新高單價；未來以都更方式整合周邊土地，預計朝高級住宅方向規劃。

國建甫買下的兩棟標的，分別為北市博愛路、信義路二段上，根據公告資訊，國建買下的博愛路標的，土地面積196.32坪、建物面積約1246.84坪，購入總價約10.64億元，拆算每坪土地價格約541.97萬元，使用分區是商四土地，容積率800%，每坪容積單價約67.74萬元。

至於信義路二段標的，土地面積119.18坪，建物面積約424.03坪，購入總價約9.55億元，拆算每坪土地價格約801.30萬元，建坪拆算價是每坪225萬元，算得上是史上新高的房價，使用分區是商三特（原商二），容積率630%，每坪容積單價約127.9萬元。

國泰建設協理陳仁澤表示，甫購入的兩筆標的，均帶有租金收益，合計每年約有4000萬元的租金收入，租金收益率約2%，因此，短期有租金收益，長期則著眼都更效益，未來將以高級住宅為主要考量，不過，也不排除興建商辦的可能性。

房產業者表示，以國建甫買下的兩處標的，未來一旦整合成功，博愛路每坪推案價格上看百萬元，信義路標的則有每坪150萬元的價值。

除昨日賣給國建的兩筆標的外，國泰世華銀行也委託第一太平戴維斯標售內科瑞湖金融大樓，總底價33.9億元，拆算1樓每坪底價約87~88萬元、2樓以上每坪45萬元，1個車位價格約170萬元，預計12月5日開標。

全球資產管理專案經理王維宏指出，第四季為傳統房地產旺季，商用不動產方面，機構法人接近年底也有績效壓力，10月份以來出手頻繁，包括亞洲廣場大樓、安泰銀行內湖大樓，及國產局多筆地上權紛紛標脫，其中近日站前雙子星大樓也招商成功，激勵了站前商圈的開發腳步，國泰世華銀行釋出舊大樓資產活化，可能想趕搭這筆雙子星的開發熱潮。

世邦魏理仕指出，由於景氣動態未明，壽險業者未有其他較穩定的投資項目前，商用不動產仍是首選，因此，預期第四季壽險買樓的情況還是會持續發生。

連賣3樓 國泰世華銀行進帳估53億
【聯合報】

銀行掀起資產活化熱潮。安泰銀行內湖大樓前天順利標脫，國泰世華銀行昨天也連賣三棟樓，其中台北市中心的兩棟已賣給國泰建設，在內湖的一棟則在下月初公開標售，預估三棟樓可進帳53億元以上。

國建昨天公告，向國泰世華銀行購入北市博愛路和信義路2段兩棟大樓，現址皆為國泰世華銀行分行使用。

博愛路標的土地面積196坪、建物面積1246坪，購入的總價約10.64億元，拆算每坪土地約是541.97萬元。

信義路標的土地面積119坪，建物面積約424坪，購入總價約9.55億元，拆算每坪土地約801萬元，但公告上寫每建坪約225萬元，已是商辦史上最高單坪紀錄，但業界人士說，因該樓要都更，應以每坪801萬元的土地價格為準。

國泰建設協理陳仁澤說，兩棟大樓雖已老舊，但已劃定為優先都更地區，短期有租金收益，長期則著眼都更效益，未來將整合成高級住宅為主，不過，也不排除興建商辦的可能性。

國泰世華銀行昨也委託第一太平戴維斯公司辦理內湖國泰瑞湖金融大樓整棟標售，為地上9層、地下4層建物，土地面積1117坪，總樓地板面積（含223個平面停車位）共9066坪，底價33.9億元；屋齡不到3年，目前全棟出租率達96.4%，12月5日開標。

台灣房屋經理劉志雄表示，南山人壽前天以13.38億得標安泰銀行內湖大樓整棟，預估壽險業未來仍會積極投入商辦，未來勢必有更多銀行積極處分自有資產，掀起活化熱潮。

國泰建設（2501）昨（31）日發布第3季國泰房地產指數，第3季全台預售屋房市較上季呈現「價跌量縮」，其中，台北市成交量較上季大減76％，新北市則是平均成交價下跌12.6％，減幅為各區之冠。政大地政系教授張金鶚表示，此次調查為實價登錄資訊尚未揭露前，量能就已經明顯萎縮，且新北市價格下跌將出現骨牌效應，第4季房市量價下修速度將比預期更快。

　國泰房地產指數調查顯示，第3季全台推案量290件，雖較上季略減4.3％，但仍屬相對較高規模，以個別區域來看，台北市第3季房價與上季維持穩定走勢，但成交量卻較上季大幅下跌76.6％，其中又以高價的大安、松山、信義、中山等區域，成交量下滑91.37％最高。張金鶚認為，台北市目前價格主要由中、低價區推案所支撐，豪宅效應消退現象相對明顯。

　新北市第3季高價區成交量逆勢較上季大增69.7％，主要在於第2季基期較低所致；而中、低價區成交量較上季分別有18％至31％的減幅。最值得注意的是價格方面，各價區皆出現10％至15％不等的下修幅度。張金鶚認為，新北市價格鬆動明顯是一大警訊，是否會出現全台房價下修的骨牌效應，未來新推個案是否出現價格調整將是觀察重點。

　張金鶚表示，此次調查是在實價登錄揭露之前，但第3季全台房市量價都已開始出現鬆動，顯示出市場反擊力量已開始發酵，預計第4季房市將更不樂觀，量價下修速度將比預期更快。

　但國泰建設協理陳仁澤認為，調查結果顯示房市量價下跌，與推案由精華區轉至次級區域有關，且目前實價登錄揭露統計樣本數不夠，有以偏概全的疑慮，現在要判定房價會下跌仍言之過早。

國泰建設積極插旗都更案，昨日宣布分別以10.64億元和9.55億元，向關係人國泰世華銀行購入位處北市中正區的台北分行和東門分行兩棟大樓，國建協理陳仁澤表示，國泰世華銀行將售後回租，短期內，每年將有約4千萬元的租金收入，長期看好兩大樓已被政府劃定的都更範圍，未來將透過整合推動都更。

　根據資料顯示，國建將以10.64億元買下國泰世華銀行中正區城中段大樓，該大樓土地面積196.32坪，為地上樓高7層、地下1層建物，總建坪為1246.84坪，換算每建坪單價85.3萬元，目前是國泰世華台北分行全棟使用。

　另一筆9.55億元的國泰世華東門分行大樓，則位於信義路、捷運東門站附近，是一棟地上4層、地下1層的透天大樓，基地面積119.18坪，總建坪為424.03坪，換算每建坪單價225.2萬元。

　另外，第一太平戴維斯預告將於今(1)日公告接受國泰世華銀行委託辦理內湖國泰瑞湖金融大樓全棟公開標售，該物為地上9層，地下4層的鋼骨結構建築，土地面積1117.94坪，總樓地板面積(含223個平面停車位)共9066.65坪，標售底價訂為33.9億元，目前全棟出租率達96.4%，開標日期訂於12月5日下午2時。

由嘉觀建設投資，復興營造興建的「享裕一品」建案，位於桃園新東區生活圈，緊鄰文教特區，有便捷的生活機能、24％的超低公設比，並有緣與桃園市長比鄰而居。

「享裕一品」除了地段還是地段，桃園新東區文教特區絕版品。尊貴大戶，單純齊一85坪與四併的住戶規劃，住戶條件更顯高貴，格局均以「4房、4衛為主」，地上9層，地下3層，城堡式鋼軌施工，以及24％超低公設比規劃，有別於一般建案動輒30％以上公設比。

桃園新東區生活圈，緊鄰文教特區，青溪國小、青溪國中、東門國小、桃園高中、桃園農工。生活機能完整，統領百貨、遠東百貨、桃園火車站、巨蛋、公園、市場等，地段的優越性，成熟便利的生活環境，邀請珍藏入座。

新竹市政府打出健康優質動起來的都市政策，加上電子業龍頭廠買地追加擴建新廠計畫啟動，加速催化新竹市成屋市場的銷售，而竹科為首要目標市場的豪墅案，愈加一戶難求。

祐佳建設的超標代表作－愛丁堡三期以優質歐風設計、頂級建材、價格實在，快速熱銷一空，近期完工交屋，除了吸引中北部建商爭相觀摩，也發揮母雞帶小雞效益，讓愛五期、愛六期的每周來客數近月激增。業者表示，重畫區與舊市區的賣點絕對不同，愛丁堡三期位在新竹鐵道路近省立醫院，地段不錯，但先天上囿於巷弄不易重畫，一直是客戶最大的挑剔，但因土地取得較早、成本優勢，加上產品設計質感大幅超出北中南同級產品，竟然很容易就被換屋族青睞快速銷售一空。

愛丁堡三期成為大新竹地區歐式崗石別墅建案的新指標，並為中北部建商的觀摩典範；主因是：該案建材費高漲，建商還堅持復刻歐式城堡建築，每戶都蓋一個大穹頂，光此穹頂的材料費就要價100萬台幣，其他如孟薩屋頂、牛眼孔、虎窗、文藝復興拱門等種種忠於原汁原味的歐式建築元素，搭上頗實在的總價，令同業也嘆服。

新竹市政府打出健康優質動起來的都市政策，加上電子業龍頭廠買地追加擴建新廠計畫啟動，加速催化新竹市成屋市場的銷售，而竹科為首要目標市場的豪墅案，愈加一戶難求。

祐佳建設的超標代表作－愛丁堡三期以優質歐風設計、頂級建材、價格實在，快速熱銷一空，近期完工交屋，除了吸引中北部建商爭相觀摩，也發揮母雞帶小雞效益，讓愛五期、愛六期的每周來客數近月激增。業者表示，重畫區與舊市區的賣點絕對不同，愛丁堡三期位在新竹鐵道路近省立醫院，地段不錯，但先天上囿於巷弄不易重畫，一直是客戶最大的挑剔，但因土地取得較早、成本優勢，加上產品設計質感大幅超出北中南同級產品，竟然很容易就被換屋族青睞快速銷售一空。

愛丁堡三期成為大新竹地區歐式崗石別墅建案的新指標，並為中北部建商的觀摩典範；主因是：該案建材費高漲，建商還堅持復刻歐式城堡建築，每戶都蓋一個大穹頂，光此穹頂的材料費就要價100萬台幣，其他如孟薩屋頂、牛眼孔、虎窗、文藝復興拱門等種種忠於原汁原味的歐式建築元素，搭上頗實在的總價，令同業也嘆服。

以奉行「竹子哲學」做為經營圭臬的太睿機構旗下鼎太開發、太睿建設與鼎宇營造等3公司經營團隊，在董事長陳宏洲敏稅的獵地眼光與恢宏的格局帶領下，101年營運再創新高峰，除在新竹、中部兩地參與開發了5個土地重劃、都市更新案，可望有豐厚利潤可進帳外，今年推案規模更一口氣飆升到76億元，躋身中部一級建商之列，在房地產市場今年來飽受「奢侈稅」、「實價登錄」等連串利空打壓，業者紛紛退場觀望之際，寫下中部建築業的新傳奇。

值得一提的是，太睿機構是96年11月1日由陳宏洲號召一群志同道合想在建築業界抒發理想、嶄露頭角的同好所成立，成軍僅短短5年即繳出如此亮麗的成績單，其拓展市場版圖之速實可用跑百米的速度來形容，也成為該公司誕生5周年慶送給股東們的最佳賀禮。

太睿機構董事長陳宏洲指出，政府自去年以來持續祭出開徵奢侈稅、油電雙漲、房地產實價登錄等連串利空措施，衝擊民眾購屋消費意願，房地產市場也被打趴在地，交易量銳減，但太睿機構團隊成員為幫公司股東締造最高的經營效益，仍全力衝刺業務，戰果輝煌。

其中職司土地開發業務的鼎太團隊，參與竹科園區旁的一處工業用地變更為住宅區案，估計可因此取得約6,000坪的建地，未來推案規模估可達50億元；其次，該公司還取得了竹科附近一處大面積農地重劃主導權，預估可取得1.6萬坪的建地，將開發為住宅區；另外，鼎太最近也完成了新竹市江山街、大同街與仁德街等街廓間的大型都更案，未來推案量估可達到120億元之多。

在台中市部分，鼎太團隊除仲介成交單元二區內的土地、業績表現不凡外，並完成了科博館旁一處約500坪土地的住變商案，帶來的商業價值極高；另也配合政策辦理中部一處大規模土地重劃案，正進行作業中。

值得一提的是，太睿建設今年度內除把「太睿郡」、「太睿一格」等2個竹北建案餘屋去化一空外，還新推了3個案，分別是位於中壢市高鐵特區的「太睿A19」案，總銷規模約10億元，已售出了9成；其次，位於桃園縣境的「太睿澐極」，總銷約16億元，走高級住宅路線，本月初甫登場即已順銷了9成，相當搶手。

而位於新竹市區中山路與北門街口的大型都更案，在陳宏洲成功說服數十位地主整合成功後，更順勢推出總銷規模達50億元的「太睿國寶」大型建案，由於地點就坐落在人潮熙攘的城隍廟旁，增值潛力看好，推出後即使每坪單價一路調升至35萬元，創下區內的新高紀錄，仍迅速去化了8成，在新竹建築業界造成轟動。

台北市從馬英九前市長時代，就積極規劃的西區軸線翻轉，遲遲沒有太大進展，不過隨著台北車站特定區「雙子星大樓聯合開發案」終於招標出去，也為台北市西區軸線翻轉，再度帶來曙光。而這個「台北車站C1、D1雙子星大樓聯合開發案」先後歷經了四度流標，這次順利由「太極雙星團隊」，獲選為第一優先申請團隊，預計雙子星C1、D1會分別在民國一百零六年、一百零七年完工開幕，郝龍斌市長說，雙子星開發案對台北市政府來說，有幾項重大意義，包括國際團隊以臺灣史上最大投資金額拿下標案，凸顯國際團隊對臺灣、臺北市的長遠發展，深具信心，另外雙子星與機場捷運共構，對台北市吸引觀光客來台，有相當大的助益。

當然雙子星大樓開發案，對台北市來說，更重要的，就是帶動西區軸線翻轉，除了雙子星可以增加台北市兩萬三千個工作機會，一年創造三百億元經濟效益，雙子星大樓開發，也絕對會帶動周邊房地產商機，郝龍斌市長甚至看好，未來雙子星大樓會與信義計畫區，建構成台北東西雙核心。

而未來的雙子星大樓，將改變台北市西區的城市風貌，「太極雙星」專案協調人王佑仁說，雙子星兩棟大樓，C1基地規劃興建地上五十六層、地下四層，D1基地地上七十六層、地下四層，樓地板面積達十五點八萬坪，未來落成之後，遠眺看似草書的「門」字型，會形塑臺灣國家門戶首都意象，而由低中至高樓層，將分別進駐商場、辦公室及頂級飯店，打造國際「城中城」概念，例如D1客群會朝外國觀光客、企業商務人士，打造成全方位的生活服務中心，至於靠近台北車站的C1大樓，則會訴求一般大眾消費客群，進駐商場、辦公大樓、文化空間等。

而這個雙子星開發案，創下了臺灣最大開發量體規模、最高投資金額、銜接最多軌道系統、最大統一經營案的第一，就交通效益，從雙子星出發，到達南臺灣高雄只要九十分鐘、台中五十分鐘、桃園機場則只要三十五分鐘，對國際企業來說，可以大幅節省通勤時效，也讓台北市成為全世界，第四個具有市區預辦登機服務、延伸國際機場服務功能的城市及地區，甚至雙子星開發團隊也會以生態城市為概念，將雙子星打造成高規格綠建築及智慧建築，而對台北市政府來說，雙子星的開發，可以與未來內湖雲端產業園區、光華秋葉原、文山公營住宅，營造為台北市「東西南北四核心」。

北市商用不動產買氣相當熱絡，繼壽險業者連續買樓後，昨國泰建設（2501）也公告砸下20.19億元買進北市中正區精華路段兩棟國泰世華銀行分行，其中信義路二段每建坪買到225萬元，創下史上新高單價；未來以都更方式整合周邊土地，預計朝高級住宅方向規劃。

國建甫買下的兩棟標的，分別為北市博愛路、信義路二段上，根據公告資訊，國建買下的博愛路標的，土地面積196.32坪、建物面積約1246.84坪，購入總價約10.64億元，拆算每坪土地價格約541.97萬元，使用分區是商四土地，容積率800%，每坪容積單價約67.74萬元。

至於信義路二段標的，土地面積119.18坪，建物面積約424.03坪，購入總價約9.55億元，拆算每坪土地價格約801.30萬元，建坪拆算價是每坪225萬元，算得上是史上新高的房價，使用分區是商三特（原商二），容積率630%，每坪容積單價約127.9萬元。

國泰建設協理陳仁澤表示，甫購入的兩筆標的，均帶有租金收益，合計每年約有4000萬元的租金收入，租金收益率約2%，因此，短期有租金收益，長期則著眼都更效益，未來將以高級住宅為主要考量，不過，也不排除興建商辦的可能性。

房產業者表示，以國建甫買下的兩處標的，未來一旦整合成功，博愛路每坪推案價格上看百萬元，信義路標的則有每坪150萬元的價值。

除昨日賣給國建的兩筆標的外，國泰世華銀行也委託第一太平戴維斯標售內科瑞湖金融大樓，總底價33.9億元，拆算1樓每坪底價約87~88萬元、2樓以上每坪45萬元，1個車位價格約170萬元，預計12月5日開標。

全球資產管理專案經理王維宏指出，第四季為傳統房地產旺季，商用不動產方面，機構法人接近年底也有績效壓力，10月份以來出手頻繁，包括亞洲廣場大樓、安泰銀行內湖大樓，及國產局多筆地上權紛紛標脫，其中近日站前雙子星大樓也招商成功，激勵了站前商圈的開發腳步，國泰世華銀行釋出舊大樓資產活化，可能想趕搭這筆雙子星的開發熱潮。

世邦魏理仕指出，由於景氣動態未明，壽險業者未有其他較穩定的投資項目前，商用不動產仍是首選，因此，預期第四季壽險買樓的情況還是會持續發生。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，內政部在北部地區共新建2處「合宜住宅」，位於板橋浮洲地區的已經完成抽籤程序，目前仍在簽約，另外還有一處在林口台地，共有4家建商得標，目前仍在申請建照當中。為了保障民眾的權益，內政部對承購資格證明有效期限放寬，有意者可依「機場捷運A7站」合宜住宅興建廠商公告規定，已經取得了承購資格證明的人，不用再重新申請，但仍須要符合「合宜住宅承購資格證明核發作業須知」訂定的申請資格條件；至於有意申購「合宜住宅」卻未取得資格證明的民眾，請把握在12月31日截止日期以前提出申請。各縣市從100年12月23日開始受理申請「合宜住宅」的承購資格證明，原本效期為核發日起1年，光是新北市已受理2萬2千多件，其中已核發近2萬件「承購資格證明」。

據內政部營建署表示：「機場捷運A7站」的「合宜住宅」因申請建造執照及整合興建廠商辦理聯合銷售等原因，預計銷售日期由原101年10月延至102年辦理，考慮到時候會有釵h民眾資格證明超過1年，以致失去效力，基於簡政便民立場，內政部特別公告逾期資格證明仍可參加「機場捷運A7站」的「合宜住宅」銷售作業。 相關事宜內政部營建署全球資訊網首頁「合宜住宅專區」的點選欄可供點鴃網址，提供民眾上網查詢及相關資料免費下載使用

台北市政府財政局表示，將在11月20日舉行「台北市北投區新民段二小段471、472、498-1地號公有土地都市更新案」招商說明會，該處基地座落泉源路以西、中和街20巷東側地區內，位於中山路和中和街交口附近，計畫面積3,450.83平方公尺，其中包含新北市有土地約828平方公尺，距離淡水線捷運「新北投站」僅120公尺。

財政局表示，北投區新民段更新案之基地，土地使用分區屬「第三種住宅區」，依台北市土地使用分區管制自治條例規定並綜合考量區域環境、不動產市場發展、基地開發條件等各項因素，適合開發之產品為商務住宅及溫泉旅館，實施方式將以「設定地上權」辦理，權利期限為70年，目前刻正研擬公開評選實施者之招標文件中。未來開發效益除權利金、租金及相關稅收等收入可挹注市庫充作市政建設財源外，尚可創造約170人之就業機會、更新活化現有老舊公有財產，促進新北投區域發展、打造北市觀光新熱點。

財政局另外指出，日前辦理公開評選的「台北市中正區南海段五小段72地號等17筆土地都市更新案」 與「台北市信義區犁和段三小段302、303地號公有土地都市更新案」，評選出潤泰創新國際股份有限公司為最優申請人。該二案配合台北市政府住宅政策需求，將市府更新分回房地規劃為公營出租住宅，除達到落實市府政策目標外，充分活化閒置市產，改善原市有土地上窳陋老舊眷舍景觀、有效提升土地利用效能。

未來建物完工後將由不同所得的台北市市民進住，共享更新後效益，謀求市民最大居住福利，並提供優質居住環境以留住青年人才在地安居就業，提升台北市競爭力。預估更新後市府可分配總權值約55億元，而可供作公營出租住宅使用約280戶。

前台北市捷運工程局長常岐德、前聯合開發處長高嘉濃等2人，在台北捷運新店機廠的聯合開發案（美河市）中，因評估土地與建物的成本時，一味採信投資廠商提供的資訊，沒有盡到審核的之責，導致政府蒙受超過100億的損失，遭監察院彈劾；新北市議員陳永福砲轟，新店機廠聯合開發案在土地的徵收過程中，有嚴重瑕疵，台北市捷運工程局卻死不認錯！

根據新北市政府地政局提供的資料，目前美河市公告地價則為每平方公尺7萬8千元，而台北市捷運工程局於80年3月用交通捷運用地的名目，僅以每平方公尺1萬9833元的公告地價，徵收239筆的土地，做為捷運機廠的用地；但88年才公布細部的計畫，也未向地主說明參與聯合開發的細節，與當初徵收作為交通事業的性質明顯不符，也讓當初被徵收的地主認為，政府刻意隱瞞，要求撤銷徵收。

新北市政府城鄉發展局說，捷運新店機廠小碧潭站以聯合開發方式，興建2千餘戶的建築且地價倍增，受到土地被徵收地主的質疑，監察院99年1月糾正內政部、台北市政府及改制前台北縣政府；查本案都市計畫及都市設計的過程均依法處理，倘各界對增加容積部分有所疑慮，建議中央可採修法的方式辦理，同時捷運局在辦理說明會時，要加強與民眾溝通，以避免民眾產生誤解。

台北捷運中和線南勢角站「南方之星」公有不動產公開標售案今天結束。三天開標結果有142個順利標脫，標脫金額17億多元。

台北市捷運局表示，南勢角站「南方之星」公有不動產公開標售案，今天進行第3天（第163至243標）開標作業，全部為40坪以上標的物，其中有31標有人投標，順利標脫，總計有64封標單投標，投標率約近5成。

捷運局聯合開發處表示，截至新聞稿發布前，初步估算今天平均標售價格約每坪新台幣41.15萬元，與底價相較約高出3.47%。3天開標結果，243個標的物，有142個順利標脫，整體標脫率約6成，平均得標價每坪新台幣40.6萬元，溢價率約4.55%。

依聯開處資料，其中集中在A棟、13坪到30坪的產品（1到2房）較受歡迎。117戶有100戶順利標脫，有420封標單投入，投標率約85.5%，搶標情形平均約4.2封/標，平均得標價每坪40.54萬元，溢價率約6.11%。

40坪以上大坪數126戶集中在C、D棟。有79封標單投入，投標率約33.3%，標脫42戶，平均得標價每坪40.66萬元，溢價率為3.09%。雖然如此，全部標脫金額達17億多元，40坪以上產品就近9億元，這筆款項將納入土地開發基金。

聯合開發處表示，整體而言，這次標售案反映出小坪數、低總價產品較受市場青睞。「南方之星」尚未完成標售的公有不動產，將於明年度進行標售。

信義房屋統計10月內部成交資訊，全國交易小幅增溫，成交量月增6%，雙北市和新竹市房市表現優異，預估實價登錄的影響日漸淡薄，交易可望回復正常。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房市步入第4季傳統旺季，雙北市10月表現不錯，交易量成長幅度都逾1成，新竹市交易量較9月增加19%。

曾敬德指出，在10月上半實價登錄公布前，房市交易量已有明顯回溫；實價登錄揭露後，市場出現觀望氣氛，市場解讀紛亂，一般民眾還在摸索階段。

不過，他從信義房屋網頁瀏覽頁次資料來看，近兩周瀏覽量維持在近5個月以來高檔水準，預期未來1、2個月房市買盤需求應會持穩，第4季房市有機會呈「微熱」狀態。

分析主要縣市房市，10月雙北市交易出現彈升，其中新北市房價大致穩定，台北市則變化明顯，換屋客層交易明顯增加。

信義房屋統計台北市總價2000萬元到3000萬元物件，成交占比增加到23%，創今年以來單月新高。而表現最好的新竹地區，房市相當熱絡，房價與交易量出現同步增溫現象。

曾敬德強調，雖然正值第 4季購屋旺季，房市有一定能見度，不過後續仍有一些隱憂存在，包含美國大選與緊接而來的財政懸崖問題，是否影響國際金融面，還需要密切觀察。

監察院昨（30）日彈劾前台北市捷運工程局長常岐德、前聯合開發處長高嘉濃，指2人在北捷新店線新店機場聯合開發案（美河市）中，土地評估時未善盡審核責任，導致政府損失超過100億元。這看在新店溪對面的鄰居、溪洲部落居民眼中顯得諷刺，部落族人張祖淼表示，當年溪洲部落就被台北縣政府以佔用行水區為由強迫拆遷，不過當時就傳出，其實真正的原因是為了河對岸建案「美河市」的房價。

新店機場聯合開發案就是位於小碧潭捷運站（新店機場）上方已接近完工階段的美河市建案，16棟建築物包含商場、商辦、住宅（共約2700多戶），由台北市政府與日勝生公司聯合開發。

監察院彈劾文指出，捷運局持有土地面積約99.35%、日勝生僅0.65%，但雙方權益分配比例極不合理，北市府投入的土地貢獻成本被低估，日勝生建物貢獻成本則刻意高估，權配嚴重失衡；因此彈劾常岐德、高嘉濃，並移送公務員懲戒委員會與司法單位。

美河市興建階段適逢台北縣推動「大碧潭再造計畫」，包含新店溪兩岸河川地整治、綠化，並規劃為自行車道、民眾遊憩區等，被視為提振河岸住宅房價的一大助力，也讓長期遭政府漠視的河岸原住民違建問題浮上檯面。縣府於2007年底發出最後通牒，要求溪洲部落在內的4個河岸原住民部落限期搬遷，否則將強制拆除。

長期參與溪洲部落保存運動的學生巴吉魯表示，這些河岸部落都是阿美族人，因為都會地區對勞動力的需求而從花東原鄉來到台北，然而他們無法負擔都會地區昂貴的房價，因此在都會邊緣的河岸行水區土地上形成聚落，已經存在將近30年之久，居住族人也已經傳承到第2、3代，是都市地區難得的原住民文化保存基地。

談到「美河市」，張祖淼坦言，當初縣府要拆遷部落時，就有耳聞背後的真正原因並非違反水利法、佔據行水區，而是因為未來從美河市豪宅望下去，會覺得溪洲部落「不美觀」，所以縣府要把溪洲部落土地改造成水岸綠地，讓房價不會受到影響。

巴吉魯說，曾有4個疑似黑道的不明人士來部落裡，威脅部落族人趕快搬離當地，還說「不要浪費大家時間」，甚至直接嗆是「美河市」派他們來的。他還透露，自己曾喬裝民眾前往美河市的代銷處看屋，銷售人員就對他說：「對面的違建之後就會拆掉，縣政府已經跟我們談好了」，可見其中的政商利益並不單純。

巴吉魯進一步指出，「大碧潭再造計畫」最大的得利者，就是販售新店溪沿岸「水岸第一排」豪宅的建商，尤其是該計畫主要的設施就在美河市周圍，其中還曾經包括要興建一座攔河堰，要將美河市前方流域形成廣大的平靜水面，塑造水岸豪宅的景觀，目的就是圖利這些建商。

看到美河市所在的新店機場被監察委員彈劾，張祖淼並不感到意外，只是覺得當初聽到的傳聞好像有幾分真實性，更證明溪洲部落的拆遷與法令並無太大關係，反而是為了豪宅住戶打造美好居住環境，卻要犧牲弱勢的都市原住民。

張祖淼期待監委的彈劾能發揮效果，檢調機關應該繼續追查其中不法，讓溪洲部落早日洗脫破壞景觀的污名。巴吉魯則期盼目前新北市政府正在進行的溪洲部落「原住民社會住宅計畫」能早日完成，使溪洲部落能在新店溪畔落地生根，在都市地區發揮原住民文化傳承的重要角色。

台北市財政局今天表示，包括南海路、信義區犁和段等2「公辦都更」案，北市分回公營出租住宅280戶，價值約新台幣55億元。

財政局今天舉行記者會，說明目前由市府主導的都市更新案辦理成果。在101年度辦理公開評選的「台北市中正區南海段五小段72地號等17筆土地都市更新案」與「台北市信義區犁和段三小段302、303地號公有土地都市更新案」，分別在5月6日、6月3日評選出潤泰創新國際股份有限公司為最優申請人。

財政局表示，這兩案配合北市府住宅政策需求，將市府更新分回房地規劃為公營出租住宅，除達到落實市府政策目標外，充分活化閒置市產，改善原市有土地上窳陋老舊眷舍景觀、有效提升土地利用效能。

南海路都更是財政局推動的首例「公辦都更」案，基地位於重慶南路2段、泉州街、南海路與泉州街9巷圍起的街廓，鄰歷史博物館與植物園，區位條件好、生活機能佳。土地面積5824平方公尺，其中市有地面積3324平方公尺，占更新單元總面積比率為57.07%

財政局預估更新後權利價值約90億元，更新後公有及私有地主可分配70億元以上的房地與車位。其中教育部可分回國際學舍約225戶（約值25億元）、北市府分回公營出租住宅約200戶（約值40億元）。

至於信義區犁和段2筆土地更新案，依財政局資料，市有地面積達1906.92平方公尺，占更新單元總面積比率93.43%。預估更新後權利價值超過23億元，其中市府可分回15.2億多元，除了含公營出租住宅約80戶，另外將重建警察局信義分局六張犁派出所。
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位於台北市信義計畫區中心，正對世貿一館的空地Ｄ１，因荒廢多年任由農民種菜，被外界稱為「全台最貴菜園」，最近已經悄悄夷為平地，引起外界一片譁然。

外傳富邦建設搞定其他小地主準備開發，但事實並非如此，而是來自台北市環保局的一紙行政命令，讓這塊「豪宅群當中的小綠洲」成為絕響，搖身一變，成為「豪宅群中的小沙漠」。

緊鄰世貿一館的Ｄ１之所以有名，除了每坪地價高達八百萬元以外，世貿一館每年舉辦多場國際性會展，吸引無數國內外企業主與商務人士，加上隔壁的台北一○一大樓更是匯集來來往往的中國觀光客，總是對Ｄ１這塊「菜園」與高樓大廈產生的「對比」感到好奇。

外界都知道，目前Ｄ１最大地主是富邦建設與富邦資產，土地持分約四四?六％，其餘的五五?四％分散在二十四位不同地主手上；也因為小地主數量多，彼此間不乏親戚，因無法取得開發共識，至今仍延宕。

散戶地主多 整合大挑戰

當地耆老表示，在富邦建設尚未介入Ｄ１之前，十餘年來，Ｄ１都交由當地景新里里長代管，但由於這些「散戶」地主持有時間相當久，大多將這塊地放著不管、讓附近里民從事蔬菜耕作長達十幾年，久而久之，反倒變成Ｄ１的特色。

不過，無規畫的農作畢竟無法達到美觀要求，去年台北市環保局稽查大隊發現，Ｄ１不但看起來雜亂有礙市容瞻觀，更可能孳生登革熱疫情，今年初行文要求地主必須將Ｄ１土地整理乾淨，富邦建設才聯絡地主協調欲一起整理，以維持市容美觀。

但是，因為這些里民已在Ｄ１種菜十幾年，當富邦建設出面協調時，里民還找上里長代為陳情，致使整地過程花了數月時間，甚至請出信義區區長協調，最後陳情無效，富邦建設才完成整地工作。

有趣的是，在這塊二五四五坪的Ｄ１基地上，還存在一五一坪的土地維持「菜園」原貌尚未剷平，這塊地就是由幸福人壽所持有，儘管六月間就已移轉至富翔開發國際，顯然並未由富邦建設「協調」完成。

這也透露出，富邦建設若要搞定Ｄ１，除了要說服其他二十三位「散戶」地主，看來幸福人壽才是真正的「鐵板」，也讓這塊原本是「全台最貴菜園」變成「全台最難整合的土地」。

房市進入傳統第4季旺季，根據房仲業統計10月成交行情，全台房屋交易量增溫6%，尤其台北市、新北市交易量增1成左右；雖然交易量增，但台北市房價略跌2.6%、新北市略跌2.3%。

信義房屋統計，10月全台房市交易以新竹量增19%為最多，台北市、新北市則各量增12.4%、13.5%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，台北市的買屋人多以換屋為主，尤其是總價2000萬至3000萬元的物件，成交占比增加到23%，創下今年單月新高。

他表示，10月15日實價登錄上線前，交易量已明顯回溫，登錄價格上線後，雖然民眾觀望，不過從信義房屋網站流量分析發現，這2周來的瀏覽量維持5個月來的高檔，房市買盤需求穩定成長，今年第4季房市可望回溫。

根據永慶房屋統計，10月台北市中古屋成交單價55.7萬元，比9月57.2萬元略減2.6%；新北市成交單價32.8萬元，比上月跌2.3%；台中市、高雄市則各為11.9萬元、11萬元，與上月相比維持平盤。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，由於景氣對策信號已結束連10藍，再加上實價登錄的不確定性逐漸消弭，第4季買氣將逐漸明朗。

商用不動產標售市場熱鬧了兩天後，今天風光不再，也感染到一般住宅市場低迷氣氛，又再出現流標。國營事業台糖公司今天展開活化資產第一步，標售北市文山區近4000坪地上權土地，但出師不利，上午無人投標，宣告流標。新北市新莊歌林購物中心上午進行二拍，底價從48億大降為38.4億元，但仍乏人問津，也以流標收場。

商仲業者表示，現況顯示，目前國內房市不僅住宅、商辦分道揚鑣，商用不動產也呈兩極化，精華區、好的物件各界追逐，郊區、定位不明的物件則乏人問津。

商用不動產標售市場這兩天表現亮眼，周一標售的大亞百貨一樓店面，吸引近10組人馬競標，最後溢價59%脫標；昨天國產局的12筆地上權以及安泰銀行內湖大樓登場，不只安泰銀行內湖大樓順利脫標，國產局地上權土地更是遍地開花，包括北市、台中、高雄，甚至金門土地都出現激烈競標。

在國產局地上權標售開紅盤下，不少業者對今天上午開標的台糖文山區大面積土地轉趨樂觀，但台糖上午在台北辦公室開標，沒有任何人到場投標，台糖隨後宣布流標，並表示將檢討招標條件後呈報董事會，再擇期招標。

全球資產管理經理王維宏表示，台糖文山區土地位於木柵路四段、捷運木柵站附近，走路僅需10分鐘，基地面積達3929 坪，總價6.9億，換算每坪約17.5萬元，僅當地一般土地2成左右，價格相當便宜。

不過，這塊地並不在市中心區，且限定不能作為住宅使用，開發商場又缺乏效益，因此儘管價格便宜，之前招商時，幾乎所有大型建商、壽險業者全數到場，但最後無人出手。

新莊歌林購物中心從2009年就開始求售，最早喊價60億元，但一路降到38億元都未順利售出，本月流入法拍市場，一拍底價48億元無人投標，今天打八折、底價降為38.4億元進行二拍，還是沒人投標。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，歌林購物中心蓋到一半，比素地還難處理，是一再流標主因，但預計三拍就有機會脫標。

10月30日，《遂寧市東山林帶綜合整治暨中華養生穀生態國際度假區》項目舉行簽約儀式。

據瞭解，此次簽約項目將由遂寧市河東新區管委會與保利（成都）實業有限公司、信保（天津）股權投資基金管理有限公司三方合作建設。

資料顯示，該專案總用地面積約3000畝，投資總額約55億元，規劃有森林濕地運動休閒基地、五星級度假會所、特色風情小鎮等。

中華養生谷休閒度假區位于遂寧市城東，到中心城區直線距離約2公里，北與罐子口休閒度假區交界，南與玫瑰愛都交界，東至綿遂高速，西至聯盟河。隨著項目的成功落地，將使養生谷這片原本冷清的丘陵山村迅速演變為區域性休閒度假、旅遊目的地，生態建設樣板區，現代服務業發展示範區。

新大洲A（000571）30日晚間發佈公告稱，10月30日全資子公司海南新大洲房地產開發有限責任公司、公司持股占50%比例的合營企業新大洲本田摩托有限公司，和交易標公司於上海簽署了《股權轉讓協議》，由新大洲房產以人民幣295.44萬元的價格受讓新大洲本田持有的海口嘉躍實業有限公司100%的股權；以人民幣298.23萬元的價格受讓新大洲本田持有的海口裕嘉實業有限公司100%的股權，從而涉足養老地產。

本交易完成後，新大洲A通過全資子公司新大洲房產間接持有嘉躍公司、裕嘉公司各100%的股權。公告稱，新大洲本田為降低生產成本，自2008年6月將海南工廠摩托車生產轉至上海和天津工廠後，海南工廠關閉。多年來，為盤活海南工廠資產進行了多方努力，並委託新大洲房產協助其變現資產。由於海南制造型企業少、規模小，出售困難。新大洲本田專注於摩托車製造又無意涉足房地產業務，新大洲房產對盤活海南工廠土地和房產進行了長時間的研究。考慮海南島作為國際旅遊島的國家戰略及海南的地理優勢，擬收購該資產進行開發利用。

公司表示，新大洲房產在取得新大洲本田上述兩子公司股權後，將綜合考慮市場環境、公司資源條件、資金狀況，擇機啟動規劃專案。當前選擇分塊出租，充分利用現存條件，增加收入。在已有基礎之上，進行養老產業項目的研究規劃，待條件成熟時，實施養老地產項目。

10月30日，世茂股份公佈三季度報告，資料顯示，第三季度公司錄得營業收入4.49億元，同比持平；歸屬于上市公司股東的淨利潤為3.25億元，同比減少65.45%。

1-9月，世茂股份錄得營業收入40.01億元，同比增加6.76%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為6.29億元，同比增加9.41%。

世茂股份指，營業收入有所提升，主要系報告期常熟、昆山、徐州、杭州、青島、南京項目銷售結轉、紹興酒店銷售結轉及租金收入所致。

至於淨利潤增加則乃因報告期內商業地產銷售產生的利潤所致。

銷售突增

世茂股份透露，截至報告期末，公司已實現合同簽約額70.2億元，同比增長57.2%，並提前一季度完成年初制定的70億銷售目標。

前三季度銷售貢獻主要來自廈門、南京、濟南、天津、常熟、蘇州、杭州、昆山、徐州等地。

其中，廈門世茂海峽大廈專案今年第三季度的銷售金額就達到6億元；南京世茂外灘新城新一期房源自9月開盤以來，就銷售500套，二次加推房源目前仍保持日均銷售多套的成績。

世茂股份表示，四季度公司仍將繼續推進下屬各項目的銷售工作，力爭取得更好的銷售業績，同時也為明年各項工作的開展打好基礎。

此外，世茂股份於9月中旬與Yopark簽約，共同推出開放式託管服務，世茂股份認為，該項服務也將促進公司的房地產銷售。

據瞭解，目前濟南世茂國際廣場項目已經啟動與Yopark合作，隨後廈門、青島、瀋陽項目也將試水該模式。

而據申銀萬國近期的調研報告，四季度和2013年都將是世茂股份的推盤高峰，其中四季度新增貨值達到38億元左右，預計世茂股份今年的銷售額將可能達到80億，較2011年有58%的增長。

同時，申銀萬國更稱，世茂股份今年新開工計畫維持在110萬方，2013年新推貨值將達到150億元，今年滾存的貨值約在50億元，料2013年世茂股份銷售將突破100億元，較2011年複合增速達35%。

截至報告期末，世茂股份公司總資產約363億元，同比增長9.97%；手持現金51.04億元；但資產負債率卻較年初上升5%，達到63.90%。

商業發展

另外，世茂股份在商業業態方面也有新的進展。

9月28日，蘇州最大的商業綜合體之一--昆山世茂廣場（二期）全面開業，該專案位於昆山前進東路與東城大道交匯處。與此同時，昆山第二家世茂影院“世茂國際影城”也全新開業。

同時，昆山世茂國際影城首次推出了兩個世茂影院的全新品牌--“世茂大視野”和“世茂頭等艙”。

其中，“世茂大視野”是世茂獨家全景巨幕品牌，擁有超大26米無框全景金屬銀幕，使用科視4K雙機3D放映技術、光學自動對焦系統、48/60新高幀率畫面播放、杜比全景聲環繞音響系統。

而“世茂頭等艙”就座落在“世茂大視野”影廳的核心位置，僅有24席，集電影、美食、休閒、娛樂為一體，貼心私人客服服務，提供購票、茶點、訂餐、電影講解等專屬服務。

與此同時，世茂股份還在上海開業經營2家兒童樂樂城門店。

新鴻基地產發展有限公司（000016.HK，下稱“新鴻基”）林和村舊改專案一直備受關注，該項目位於天河核心地帶，也是2010年首單有關舊村改造中，由企業與舊村直接進行合作開發的項目。

林和村舊改項目對新鴻基意義非凡，因為這是其在廣州第一個獨立發展的專案。今年9月13日，新鴻基召開發佈會宣佈該專案定名“峻林”，將於10月中旬入市，但是至今，該項目還未取得預售證。

廣州市房管局9月24日確認對“異常高價房”實施限制發放預售證、控制交易節奏。業內分析，林和村舊改項目就是受“限售令”影響的典型樣本。

“專案還沒有開盤，預售證還在辦理過程中，一切都在籌備之中，價格等都還未定。”峻林銷售中心對時代週報記者表示。

至今未取得預售證

林和村始建於清朝。2009年，林和村堅持“整村地塊總體出讓，引進開發商同步建設回遷安置房和商品房”的改造模式，當年底就開始進行拆遷補償安置的簽約工作，約9成村民與村委會簽訂了《林和村“城中村”改造拆遷補償安置協定》。2010年3月， 該村正式踏上了城中村改造之路。

林和村位於廣州天河核心地帶，地理優勢明顯，改造條件據稱是廣州當年年計畫改造的9個城中村中最優越的。林和村村組織也與很多企業商談合作，而新鴻基地產的改造方案獲得林和村村委會全票通過，得到了參與改造的“入場券”。新鴻基最終以總價9.5億元拿下林和村舊改項目，其中2.2億元為村民安置臨遷費，3000萬元用於原林和小學擴建，另外7億元是保證金。

林和村改造項目總占地面積約6.5萬平方米，可建總建築面積卻高達40萬平方米左右。其中北部建成回遷區，總建築面積約21萬平方米。在回遷區內，除有6萬平方米的寫字樓外，其餘全為超高層住宅。

2010年3月中旬，新鴻基在其2009/2010年年報中表示，該專案將發展18.5萬平方米豪華住宅，當中包括7棟住宅及1棟公寓，同樣也是超高層住宅。這7棟超高層住宅及1棟公寓由新鴻基地產和林和村共同組建專案公司進行開發，其中，新鴻基地產將擁有70%的權益。

林和村2010年3月中旬就開始組織臨時安置工作，當時計畫4月中旬以後開拆，7月前後完成拆遷平整。2011年10月，天河區啟動了一次大規模集中調研活動，調研透露當時林和村正在開展複建安置區建設，預計2013年底可回遷。

今年3月17日，林和村專案建設工程獲批，容積率高達6.2。其中，村民回遷住宅樓有6棟，高達50層。雖然回遷房比重較大，但其中有寫字樓部分，仍有利可圖，且商品房部分將產生高盈利這一點毋庸置疑。因此，新鴻基對林和村項目相當重視，雖然新鴻基豪門恩怨不斷上演，但林和村項目進展卻絲毫未受到影響。

9月13日，新鴻基在廣州舉行發佈會，正式宣佈將林和村住宅綜合發展項目定名為“峻林”，並預計定於10月中旬對外開放。

不過，讓新鴻基始料未及的是，廣州市國土房管局認證官方微博卻在9月24日稱 “對珠江新城等中心城區個別異常高價的住宅項目暫時採取適當限制預售規模、控制交易節奏的措施是必要的，也是必須的”，直至現在，峻林項目還未取得預售證。

高價盤放慢入市步伐

據不完全統計，廣州豪宅限售政策出臺後，從9月底開始至黃金周期間，豪宅成交量明顯下跌。峻林項目此時擱淺未入市，被看做是限售令下的範本。

不過，實際上，限售令的實際作用還是飽受質疑。“限售之後，統計資料上可能會顯示廣州樓價下跌。若干高價樓盤因為被禁止或要求延遲交易，會使得某個階段高價物業成交暫時隱形，最終導致官方統計資料上出現全市成交均價下跌。但實際來看，政策影響範圍較為局限。因為若干高價專案影響的只是一些超高端物業市場，而這個市場範圍相對較窄，目前廣州一手住宅市場上仍是以剛需樓盤為主，除了一手以外還有更大的二手市場。同時，樓價漲跌感覺仍由買賣雙方實際感受決定，所以買家所關注的樓盤、對其生活地附近的市場情況的感受才真正決定了其預期。”地產經濟研究專家鄧浩志接受時代週報記者採訪時如此分析。

峻林銷售中心向時代週報記者透露：“現在一切還在籌備中，我們項目應該在11月中旬左右開盤。至於具體價格，還未確定，可以參考下周邊項目，現在周邊項目在4萬/平方米左右。”

“限售只是對高價樓盤的入市做了些調整，放慢了其入市的節奏，並沒有產生實質性的影響。”合富輝煌首席市場分析師龍斌對時代週報記者表示。

實際上，新鴻基對峻林專案頗具信心，限售令之前，新鴻基地產南中國區總經理黃少媚就表示，“當初我們在打造林和專案的時候，就對天河北區域做過一個全面的調查，所以在我們的產品?面，沒有誇大戶型面積，而這樣的定位是絕對可以吸引整個天河區有購房意向的人。而且，新鴻基在香港也是很有號召力的，林和項目其實吸引了很多的香港客戶。”

舊改之途蒙上陰影

林和村是新鴻基在廣州第一個獨立發展的項目，不過卻不是其在廣州的第一個項目。

新鴻基高層接受媒體採訪時曾表示，一直非常希望能獲得更多廣州的開發專案，但“廣州近年土地拍賣的價格常常超出新鴻基地產的底線”，新鴻基不得不從合作、並購、舊城改造上下工夫。

新鴻基曾於2007年就以合作的方式在廣州涉足獵德村舊改專案，該專案是其與富力及合景泰富連袂開發的，以商業為主。獵德項目去年已經面市，定名為“天匯廣場”，是目前新鴻基在廣州的最高端的專案。首期CBD行宮產品定名為“天鑾”，主要在售A2、A5、A6棟212-488平方米大戶型單位，目前均價超過50000元/平方米。

新鴻基在2011/2012中期報告稱，其在內地的土地儲備達8530萬平方尺，有近7780萬平方尺的發展中物業，其中逾75%為高級住宅及服務式住宅，其餘為優質寫字樓、商場及酒店。僅750萬平方尺為已落成投資物業，主要位於重點城市黃金地段的優質寫字樓及商場。

實際上，新鴻基是近年來才開始拓展內地業務的，而其拓展路線都是以舊改為主。其中在珠三角地區表現尤為突出。其內地發展中物業?，有高達63%位於廣州及其他珠三角城市。在2009年底至2010年3月不足4個月內，新鴻基先後在佛山及廣州兩地拿下廣佛兩地三個舊改專案，總占地面積達81萬平方米，光前期土地總投入就超過90億元人民幣。如今，林和村項目入市時間如果因為限售推遲，將會給新鴻基帶來較大的財務壓力。

而且，林和村專案的成敗對於新鴻基來說，至關重要。現在突然遭遇限售政策的影響，也為新鴻基在廣佛兩地的舊改之途蒙上了一層陰影。

“返價”，這種在住宅市場價格上漲預期強烈時才會出現的現象，近來又開始在深圳出現。與此同時，深圳二手房均價持續上漲，已突破2萬元/平米。

據業內人士介紹，近期深圳二手房市場房東“返價”的狀況開始頻頻出現，不少二手樓盤的價格甚至已經回到去年以來的最高位。一般而言，“返價”是指當買家和賣家已經就房屋買賣達成初步意向後，賣家基於對買家購買該套房屋的強烈意願而單方面提價，有些買賣中甚至因多次出現“返價”現象而導致交易失敗。

去年6月，深圳針對二手房交易出臺了“二手房按評估價徵稅”政策，隨後，二手住宅成交量應聲下跌，從每天幾百套一度跌落至每天不足50套，價格也隨之跌至2萬/平米以下。經歷了長達9個月的價格下跌之後，一二手房價格倒掛的現象曾一度消除。深圳中原地產統計資料顯示，今年3月份以來，二手住宅價格持續上漲，雖然漲幅一直保持平穩，但至10月份，價格再次突破2萬元/平米大關。

深圳中原地產研究部的觀點認為，深圳二手房後市價格上漲的趨勢更加明顯，但漲幅不會過分拉大，仍將以平穩為主。

不過，持續上漲的價格並未得到成交量的有力支持。

從深圳中原市場研究部監測的資料來看，“十一”長假期間，二手房成交大幅下挫，經過一周的市場恢復後，市場成交基本上保持正常水準，供應持續放量，需求則處於緩慢釋放狀態。初步預計，10月份的二手住宅成交較9月份將有所下降，下降幅度約為25%。

10月深秋，國內商品市場卻已如寒冬。相比農產品震盪走弱，銅、鋁、鉛、鋅四大基本金屬都以較明顯的下跌結束十月行情，特別是滬鉛、滬銅全月跌幅分別達到6%和4.85%。業內人士表示，儘管十月是金屬消費旺季，但整個行情基本上將9月政策利好漲幅全部回吐，市場對全球經濟增長以及中國需求下降的擔憂氣氛仍十分濃厚。

進入11月，消費淡季又至。專家表示，歐債前景仍存不確定性，美財政懸崖危機嚴重，日本雖然投入鉅資刺激經濟，但難改其疲軟態勢，國內產能過剩難以在短期明顯改善，商品市場短線維持低位元區域波動的可能性較大。

“銀十吃了金九”

10月份在全球經濟預期較為悲觀的情緒指引下，外盤商品持續下行，內盤也聯動走弱，各板塊和品種穩中趨跌，農產品、工業品、能源化工跌多漲少，整體處於弱勢格局。

就單個品種看，滬銅10月行情幾乎消化了9月份的漲勢，從9月3日至9月30日，滬銅1302主力合約漲了5.56%，但隨後的十月旺季並未延續漲勢，事實上，行情在9月19日便開始震盪下行，直至最近一周開始跟隨倫銅急劇下跌。

新湖期貨研究員廉正表示，宏觀面熱情消退伴隨的是消費低迷，往年“金九銀十”的消費熱並沒有在基本金屬市場上演，金屬供應都顯現出過剩壓力。受宏觀及基本面的雙重打壓，基本金屬價格在9月因政策利好大幅攀升後明顯回落，特別是鋁、鉛、鋅，已經將9月的漲幅全部回吐。

農產品方面，連豆、豆粕、豆油及鄭棉、早秈稻從9月初便一直震盪下行，跌幅均比較明顯，特別是豆粕、豆油主力合約9月、10月兩個月跌幅近8%。

分析人士表示，國慶日後美豆走勢先抑後揚，目前重回盤整區間，美國農業部10月供需報告上調產量預估，對行情形成一定利空，不過因市場此前早有預期，利空效應被大幅削弱。

受累經濟增長疑慮

可以說，國內商品市場的疲弱很大程度上是受全球經濟增長憂慮的拖累所致。

歐洲方面，歐元區10月經濟景氣指數下降，但降幅小於預期，說明歐元區消費者和零售業情緒惡化有所放緩，但歐債危機前景仍存很大的不確定性。

華聞期貨分析師楊廣喜說，宏觀面時而樂觀、時而悲觀，主要還是圍繞歐洲主權債務問題，目前表現為西班牙是否需要獲得救助。最為直接的就是美元指數，在歐洲擔憂有所緩解的時候，美元指數就會走低，而擔憂上升時，美元指數就會走強。

興業期貨高級研究員施海也表示，各經濟體普遍實施低利率貨幣政策卻難以推動商品上漲，反映下游需求疲軟。同樣，美國遭遇桑迪颶風嚴重襲擊，但原油市場價格仍低位徘徊，也反映供應端利多題材尚未能支持價格大幅上漲。

外盤中的原油、銅兩個品種也印證了當前宏觀經濟背景。國際油價在10月份開始震盪下行，並最終破了90美元每桶的支撐價位。倫銅方面也是跌破了8000美元每噸的支撐位。

海通期貨研究員姚瑤說，遭歐美制裁的伊朗原油出口量不斷下降，伊拉克和沙特等國的增產將彌補部分缺口，但因閒置產能處於較低水準，沙特等國增產能力也有限，因此歐佩克整體供應能力受限，中東局勢的變化使歐佩克原油供應存在一定的變數。

後市難改疲軟下行格局

進入11月，國內大宗商品市場又將如何走向呢？

施海表示，商品市場短線維持低位元區域波動可能性較大，中期走勢有待於經濟和政策的博弈結果，局部板塊和品種則取決於自身供需關係的變化。

銅作為經濟預期的“風向標”或能說明一些問題。楊廣喜認為，在10月17日以後，隨著擔憂上升，美元走強，銅價出現一波快速下跌。之前則是對美聯儲QE3利多逐步消化後的震盪回調。目前看，銅價由於利多因素逐步消化，國內需求的恢復不如預期。銅價總體震盪下行的趨勢沒有改變。

農產品方面，新湖期貨研究所副所長時岩認為，全球需求不景氣對大豆需求產生了一定的影響，同時美豆投機基金減持淨多離場觀望，當前市場壓力重重。在新年度臨儲大豆收購政策出臺之前，近期豆類市場利空因素仍然佔據主導。

能化品方面，姚瑤則認為，中長期來看，全球原油市場供應情況可能繼續相對寬鬆，雖然冬季用油需求會有一定增加，但歐美經濟前景均存在較大不確定性，使原油需求前景存疑，國際油價的弱勢行情可能無法完全反轉，而原油作為石油化工產業鏈的上游，其走勢偏空將使國內能源化工品種的成本支撐減弱，價格下行壓力更重。

中國雖嚴格管制房產購買，但市場供需猶在，富達中國內需消費基金經理人馬磊（Raymond Ma）認為，2年後中國第一、二線房產可望出現供不應求，尤其，新領導團隊將透過都市化策略，強化內需市場，中國房產股不容看淡。

對照富達中國內需消費基金布局，約有27.9％資金配置在保險股與房地產股，但卻棄置銀行股，即可看出端倪。

中國經濟週期性反彈正蠢蠢欲動，馬磊說，特別是工業、消費品零售總額及固定資產投資在內，經濟數據均明顯好於預期；加上民間購房信心連續3個月走揚，最新公布調查10月中國地產銷售報告顯示，過半數以上預期較9月強勁成長，3成以上地產發展商預期平穩。預期在都市化、薪資調漲與房市去庫存三大因素激勵下，中國房市可望持續回穩。

馬磊表示，中國官方打房，除透過銀行緊縮貸款外，也透過土地管制釋放，達成打房效果，建商順勢延遲推出建案，使得一、二線都市房地產供應逐漸減少，中國40個城市房價下滑1到2成，但銷售卻成長1到2成，從營收來看也有好轉跡象，由此可見中國地產供需還存在。再加上，中國官方未來要透過都市化強化內需市場，以北京為例，每年至少新增50萬人，估計在市場逐漸消化庫存房，2年後可能出現房產供不應求現象。

中海外發債78億元 息率僅4厘

熱錢湧港，對資金需求強勁的內房企紛紛借勢發債「抽水」。市場消息指出，中國海外（688）正籌備發行一筆10年期，規模高達10億美元（約78億港元）的優先票據，息率約4厘，創內房同業新低。集團管理層昨日起在港進行路演，據悉市場反應熱烈。

此外，SOHO中國（410）也準備發行兩筆分別5年及10年期的債券，息率分別為6.25%及7%左右。

評級「BBB」 穩定性高

貴為本港上市的內房龍頭，中國海外歷年來所發行的債券息率都較同業為低，今年2月初，中海外發債集資7.5億美元（約58.5億港元），年期5年，息率僅4.875%；集團2010年發債，抽水10億美元（約78億港元），年期10年，息率只有5.5%。

能與中海外匹敵的，只有同屬藍籌股的華潤置地（1109），潤地一批將於2016年到期的10億美元債券，息率更低至4.625%。

有分析員表示，評級機構給予中海外及潤地「BBB」的投資級別，意味其穩定程度相當於本港的大型地產股，如九倉（004）及?隆（101）等，他們早前發行債券的息率普遍也在5%或以下，當然是視乎年期的長短而有所增減。

據彭博資料顯示，目前中海外正在交易中的兩筆債券，分別為5年期及10年期，息率分別低至2.8%及3.8%，反映市場對其債券的需求甚強，故是次中海外再度發債10億美元，年期雖長達10年，息率在4%左右並不意外。

消息人士表示，中海外管理層昨日起為發行債券進行路演，預期發債規模介乎5億至10億美元，視乎市場情況決定最終集資額及息率。

SOHO中國發兩批債券

除了中海外，有消息指出，SOHO中國亦計劃發行兩筆分別5年期及10年期的美元債券，利率分別為6.25%及約7%，集資規模須視乎市況而定，其中5年期的債券可於3年後贖回。評級機構標普及穆迪分別給予SOHO債券「BB+」及「Ba1」評級。

有基金經理表示，市場上資金充裕，許多投資者皆喜歡購買回報穩定的債券，在需求大的情況下，公司發債的息率也相應調低。不過，美林日前發表的報告指出，近日債券收益率已微微擴闊至9.37%，相信是市場對內地經濟增長前景，以及十八大後的政策走向甚為關注所致，特別是內地樓市的調控措施會否有任何大改變。

加入麗新系不足半年的周福安，市場對他期望甚高。他日前接受訪問時坦言：「現在的壓力較在思捷（330）任職時更大。」不過，他仍然滿腹大計，透露麗新集團未來發展重點是收租業務，因其回報穩定，不會令業績大上大落，預期未來每年可落成一至兩幢投資物業，令租金收入可按年增加2億至3億元。

系內四間公司早前公布業績後，股價升幅介乎4%至11%。

對地產業較有把握

剛升任麗豐控股（1125）主席的周福安，在系內其餘三間公司均任重要職位，同一時間管理四間上市公司，壓力固然大增。然而，他認為：「自己始終是地產界出身，感覺經營地產發展較時裝零售容易。」

自從麗新老闆林健岳於今年6月初重金禮聘他加入集團的消息公布後，系內四家公司麗新製衣（191）、麗新發展（488）、豐德麗（571）及麗豐控股的股價均穩步上揚，迄今累計升幅分別達到77%、75%、27%及28%。

市場揣測，周福安加入後會否為麗新系進行重組。他表示，由於集團約年半前才進行重組，現階段暫不考慮。「我會一步一步地實踐三部曲，首先我已完成了把四間公司的財務報表合併，第二是籌組銀團貸款，拿到錢後便投資新項目，未來的發展步伐大致如此。」

他表示，由於旗下公司股價與資產淨值仍有相當的大折讓，故在融資方面不會考慮股本融資，較傾向向銀行借貸，成本也較便宜。至於發債，他坦言，也有投行向他接觸，但暫未有該方面的考慮。

重點發展收租業務

對於四間公司未來的走向，他表示分工清晰，例如麗新發展主要發展香港地產，麗豐則重點拓展內地市場，豐德麗則放眼澳門及橫琴島業務。他認為，一間上市公司需要有穩定的收入才能吸引投資者，故將來會重點發展收租業務，現時集團內包括中港兩地合共有400多萬方呎的收租物業，一年可貢獻約9億元的收入，未來目標每年可建成一至兩幢，變相令租金收入每年可增至約3億元，未來一至兩年內，集團將有約110萬方呎的樓面落成以供出租。

政府推「兩辣招」規管住宅樓市，發展商急謀對策。消息人士透露，地產建設商會明天將召開會議，商討「辣招」對行業及樓市的影響，不少發展商對新推出的買家印花稅（BSD）均表關注，商會將收集會員對新招意見後，向政府反映。

「兩辣招」推出至今僅五天，一手及二手住宅交投急降，發展商靜觀數天後終召開會議商討。消息人士指出，地建會明天（周五）將召開會議商討對策，內容主要收集發展商對新招的意見，以及行業的影響；由於新招推出後市場反應較大，情況受業內人士關注，據了解，多家發展商將派代表出席，並由商會收集意見後，向政府表達業界的憂慮。

地建會發言人表示，新招「來得很突然」，商會正在研究相關資料，與會員開會前在未有共識的前提下，不會作出評論。

信置（083）主席黃志祥昨天表示，政府於上周五推出兩招僅數天，暫未清楚對市場影響，相信市場需要時間消化新政策。

對於新加坡推出BSD後，樓市於三至四個月後回復正常，他認為，措施效果實在難以預測，不過，集團不會因新措施而減慢銷售步伐。至於近日有業界提高物業代理的佣金以幫助樓盤銷情，黃志祥表示，集團未來亦將考慮。

?地（012）執行董事黃浩明指出，買家印花稅將影響舊樓收購，雖然有消息指新措施下，財團在指定期限內重建並出售一定數量單位，可以獲得豁免BSD，惟新措施細節仍有待政府於明年公布，故此集團短期內將持觀望態度。

針對未來推出的細節上，黃浩明認為，假設舊樓重建項目位於半山，單單在處理地基及斜坡的工程，可能就要花上兩年時間，故此新措施的有效期亦應要取得平衡。

政府發言人表示，在如何界定「指定數目」和「指定的完成期」的問題上，當局將考慮參考現在收購重建計劃所採用的準則。至於進一步詳情，會在呈交條例草案時公布。


議員憂辣招過度干預市場

政府辣招壓樓市，引起多位立法會議員關注，擔心豪宅也落實買家印花稅（BSD），或屬過度干預市場。對於市場先後出現不同的「拆招」，專家呼籲注意相關的風險，發展商以子公司形式出售物業，可能帶來不必要的支出。

代表基層的勞聯議員潘兆平表示，勞聯近年多次建議政府向境外買家徵收額外印花稅（SSD），是基於政府有責任穩定樓市，解決廣泛市民的負擔，但豪宅和普通市民住宅是兩個不同市場，他今天將要求特首澄清，「一刀切」徵收BSD，會否影響境外者投資的入市意欲，過度干預市場。

建築、測量、都市規劃界議員謝偉銓表示，政府以解決土地和房屋問題為首務，兩劑重藥後，業界關注政府會否大幅增加新發展的資助房屋，政府應該盡快公開全盤構思。經濟民生聯盟主席梁君彥批評，兩招落藥太重，政府須澄清哪水平才是一般市民可接受和政府尚有哪些短期政策等。

購「物業公司」須留意風險

另外，市場流傳多種「拆招」的方法，畢馬威中國稅務合夥人王尹巧儀認為，買賣雙方必須衡量當中的風險，如把單位注入子公司出售，除可能不獲豁免而須支付BSD等稅項外，倘單位在三年內最終由本地永久性居民以個人名義購入，發展商須依例支付SSD。

對於以公司董事轉讓形式入市的個案，她表示，過往政府曾考慮立例，對大部分資產為物業的公司易手個案，徵收物業印花稅，惟當年受到社會極大反彈，最終未有成事；政府未來若考慮使用同類方法堵塞漏洞，則可能影響大量商業活動，必須小心考慮。

市傳政府將出招規管工商舖市，投資者旋即把日前購入的商場舖位拆售。市傳資深投資者尹柏權等昨天拆售尖沙咀百樂酒店商場。

土地註冊處資料顯示，資深投資者羅家寶等持有的百樂酒店商場部分日前以19.8億元售出，新買家透過正濠有限公司購入，公司董事包括尹柏權等。市傳該批拆售舖位，已獲洽購的涉資近3億元，包括一個相連舖位；由煤氣公司租用的3號舖，面積660方呎，涉及金額逾6000萬元。

政府上周推出兩招遏抑住宅炒風，美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成預料，工商舖市場也受影響，第四季整體註冊量按季或下跌10%至15%，價格可望上升約8%，商業物業價格預料下跌約4%至5%。不過，如政府真的推行工商舖版本的額外印花稅或買家印花稅，他估計，放盤量將跌約二至三成，註冊量則跌約四成。

擬放寬地積比高限

政府近月推出多項短、中、長期措施增加供應，並透過推出新稅項等作需求管理，各部門則趁機加快增加土地供應的計劃。地政總署建議，放寬將軍澳市中心南部東岸4幅未推出土地的高度限制和地積比率，令該批用地可建單位數目增加15%，至3320伙。業界支持放寬用地發展規模，但認為放寬住宅地積比率1至2成並不足夠。

地政總署向西貢區議會提交的文件指出，署方冀探討能否利用城規會的規劃許可申請制度，調高將軍澳4幅住宅地的高限和地積比率，以增加建屋量，並已在進行布局測試和城市設計評估後，提出建議方案，以令市中心南部的梯級狀高度輪廓和整體景貌不受影響。

業界指放寬程度不足

4幅用地中，較接近寶盈花園的第65C1和65C2區用地劃作「住宅（甲類）4」用途，住宅地積比率由3倍放寬至3.3倍，主要為較內陸位置的由3倍放寬至5倍；內陸位置的非住宅地積比率則由0.5倍增至1倍，整體地積比率維持0.5倍。高限方面，海濱位置增加10米，至45米（主水平基準以上．下同），內陸則增20米，至85米。

至於劃作「住宅（甲類）6」用途的第68B1和68B2區用地，內陸位置地積比率由2倍增至3倍，接近海濱廣場位置的部分用地則由2倍，增加至4倍，另原來屬於35和50米高限的位置，則分別放寬10米和15米。

地政總署表示，由於方案已顧及現有基礎設施的容量，相關政府部門沒有負面意見，署方將向城規會申請，將有關用地的發展參數略作放寬。

對於政府主動以規劃許可的方式放寬高限，業界普遍支持。測量師陳東岳認為，目前收地有大量政治化的考慮，以此方法屬理想方向，惟地積比率應放寬至4至5倍較佳。他估計，近寶盈花園的用地每方呎樓面地價約4000元，海濱用地則4600至4700元。

可建3320伙 估值逾百億

修訂規模後，4地總樓面約259萬方呎，總單位數目約3320伙，以前述估值計算，4地皮總值約113億元，總樓面和市值均較原方案增加約15%。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，修訂原則上方向正確，相信此種做法屬於短期內最快提供新住宅供應的方案，也可以較容易通過諮詢；雖然規模並非太大，但由於社會關注屏風樓等因素，是次既可以增加住宅供應，也對區內居民的影響較少，修訂規模屬合適。

另外，對於有報道指出政府的空置土地並非全部可發展，發展局昨晚回應指出，劃作「住宅」和「商住」的391.5公頃用地並非全部可發展，數據並不等同土地儲備，而三位司長等的官邸用地也包括在內，主因用地沒有撥予任何政府部門，故撥作未批租或撥用的政府土地。

15擴至26幅 料可提供8千伙短期供應

政府剛出兩辣招遏抑樓市，惟增加土地供應未有手軟，消息指，政府早前鎖定15幅綠化地帶改建住宅，現加碼至26幅，集中在大埔、沙田、屯門、元朗及西貢等地，料可提供約8,000伙中短期供應，政府不排除收地發展。

發展局早在今年第一季，完成改劃綠化地帶的檢討，並鎖定15幅沒有植披、荒廢、已平整或已被破壞的綠化地帶，可改劃作住宅發展，合共涉及約50公頃土地。

消息人士透露，發展局最近再檢視有關用地的發展潛力，認為部分地皮具整合發展及進一步擴展邊界的潛力，故已經重新作出規劃，將50公頃用地增加至近60公頃，以提升有關土地可興建的住宅單位數目。

由於該15幅地皮分布零散，而且大部分面積較為細小，故可以再擴展的空間已經不多，現時已經展開新一輪的覓地工作，初步發展還有11幅綠化地帶具改劃作住宅發展的潛力，即現時已合共有26幅可改劃的綠化地帶，主要分布在大埔、沙田、屯門、元朗及西貢等地區。若果以每幅用地平均可建300伙單位計算，估計26幅綠化地帶短期合共可提供約8,000伙住宅單位供應。

元朗福喜街地 宜改住宅

據了解，該26幅可改劃作住宅的綠化地帶，有不少由私人擁有，其中包括一幅位於元朗福喜街的綠化地帶，位置鄰近美安苑及朗屏邨一帶的住宅區，附近設有西鐵朗屏站，適合改劃作住宅發展，但用地現時用只用作臨時貨櫃用途。

該用地地盤面積逾10萬平方呎，以地積比率5倍計算，可提供50萬平方呎樓面，即可興建約1,000伙面積約500平方呎的中小型單位，但因牽涉私人業權，政府難以控制有關的供應時間。

故此，當局現正考慮不同的方案，不排除會以收地方式進行發展，以掌握主導權，但為減低因收地而引起的爭議，當局認為收地方式較適合用作興建公屋及居屋等資助性房屋。

香港測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，政府可以嘗試仿效活化工廈及過渡性住宅等政策，向土地業權人提供補地價誘因，例如某個百分比的補地價折扣優惠，以達到雙贏的局面。由於現時不少綠化地帶被荒廢，市民根本享用不到有關的土地資源，認為有規劃地開拓綠化地帶，可以讓附近的居民受惠。

發展局：官邸不包可供開發

另外，發展局發言人昨晚發表聲明，指由於有個別現有政府建築物的土地，包括三位司長、警務處長，以及終審法院首席法官的官邸，並未撥予任何政府部門，故仍計算在未批租或撥用的政府土地面積內，並未有包括在可供開發土地面積內。

發言人續稱，由於地政總署系統資料更新及整理需時，故部分在6月30日之前已出售的土地，在統計當時並未更新，但現正檢視及改善程序，務求日後更快地更新有關資料及時反映最新情況。

免補價購二手居屋的5,000個白表名額，部分計劃細節敲定，當局撥出4,500個、即九成名額予家庭，優先協助家庭上車，明年1月正式接受申請，買樓後首兩年不可於第二市場轉售，以遏炒風。

然而，有房委會資助房屋小組委員認為，單身青年難靠每年500個名額上車，倡提高單身人士的名額比例。

政府昨日提交立法會文件顯示，5,000個免補價二手居屋白表名額中，4,500個將撥予家庭、500個供單身人士申請，兩者比例為9：1，希望優先協助家庭上車。

明年1月申請 兩年不可售

計劃將於明年1月接受申請，並在5月公布結果，分兩批進入市場；計劃設轉售限制，白表買家購入單位後首兩年內，不得在第二市場出售，但繳付補價後，則可在公開市場買賣。

申請者在申請前24個月不可擁有住宅物業，入息及資產上限等，會按傳統居屋的既定公式計算，將於今年12月公布。

政府將計劃的九成名額撥予家庭申請人，長遠房屋策略督導委員會委員許智文認為做法恰當，因為傳統社會意見是家庭置業需求迫切，故以往的居屋以家庭盤為主，即使增加單身人士名額，市場恐未有合適單位提供：「反而浪費了名額！」

促盡快建新居屋 增單身額

青年事務委員會主席陳振彬，亦認同優先照顧家庭的做法，又促請政府盡快興建新居屋，屆時應增加單身白表申請者名額，協助單身青年上車。

不過，房委會資助房屋小組委員文裕明透露，房委會討論計劃內家庭與單身人士所佔名額時，不少委員均認為9：1的比例太過傾斜：「單身人士的上車需求日趨增加，政府不應忽視這批人的住屋需要，較適合的比例應為7：3，即單身人士有1,500個名額。」

蝸居部落發言人陸頌雄指出，不少青年買樓後才敢結婚，計劃嚴重偏向家庭，會扼殺青年的上樓機會。

此外，政府上周推出兩辣招打擊狂樓市，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，新措施是針對境外炒家，本地用家未受影響，加上居屋二手市場與私樓樓價的差距明顯，免補價購二手居屋白表名額的申請，料仍會十分激烈。


居屋入息上限傳升至3.5萬
(香港文匯報訊)

消息稱，明年購買二手居屋和貨尾居屋的每月入息上限將由現時的3萬元增加至3.5萬元。

　樓價高企，近2年來已升20%，大部分地區的樓價已較1997年高峰期時超出26%。有報道引述消息人士透露稱，政府研究在明年1月推出的5,000個白表名額免補地價購買二手居屋，及明年初推售的800多個剩餘居屋單位時，提高居屋申請資格的入息限額，由當初宣布復建居屋時的月薪3萬元，增加至3.5萬元；而房屋協會的青衣青綠街置安心項目入息限額，亦有機會由預期的月入4萬元，升至4.5萬元。

黃浩明︰BSD令收購活動放慢

土瓜灣馬頭圍道196至202號舊樓進行強制拍賣，由持有逾9成業權的恆地（00012）以底價2.39億元投得，將連地價投資合共4億元，將建成98個小型住宅。

發展商認為，受政府新推出的買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）影響，短期內舊樓收購將放慢。

馬頭圍道196至202號舊樓昨日經由仲量聯行強制拍賣，最終由手持2號牌的?地代表以底價2.39億元投得，以該地盤可建樓面4.15萬平方呎計算，樓面地價約5,759元。

樓面地價5759 建98單位

?地執行董事黃浩明表示，項目將興建成一幢商住物業，提供98個面積約400平方呎的小型單位，以及幾個舖位，計及收購成本，料總投資額少於4億元。集團於同區亦有其他收購逾八成的項目，正進行相關法律程序。

對於近日港府推出BSD限制外地客及公司買家入市，黃氏稱，政府雖然容許發展商在收購物業後，在指定期限內重建並出售一定數量單位可獲豁免，但因細則未清晰，短期內會影響集團收購舊樓，並認為期限長短需要取得平衡，否則對買家造成不便。

落禾沙地明截標 ?地有意投

同時，位於?地落禾沙迎海前方的一幅官地，將於明天（2日）截標，?地黃浩明承認，集團對地皮有興趣，不排除將以合資形式參與競投。

由於該地皮原屬落禾沙項目第7期部分，後來政府不願意進行換地，改以公開招標形式出售，故此市場估計，為保項目完整性，?地將會夥拍落禾沙項目另外兩位股東新世界（00017）及培新一同競投該地皮。

將軍澳第66D2區及馬鞍山落禾沙限量地，將於明天截標，將軍澳第66區兩大地主新地（00016）與嘉華（00173），以及落禾沙兩大地主?地（00012）與信置（00083），勢積極競逐，以鞏固區內勢力。

將軍澳第66區住宅位於將軍澳港鐵站南面，其中第66B區為首幅批出的住宅用地，亦是唯一一幅不設發展限制的用地，其後批出的住宅用地均設有限量條款，即地皮設有最少落成量的要求。

將軍澳地 新地嘉華大熱

據地政總署資料顯示，將軍澳第66區至今已有6幅住宅用地批出，其中3幅由新地獨資投得，地價合共達75.23億元，可建樓面面積達177.8萬平方呎，佔已批出的總樓面面積305.1萬平方呎，接近60%，屬區內的大地主。

不過，由於區內有不少地皮的發展規模較細及所需資金較少，地價約介乎10億至34億元，最少落成量約介乎310至960伙，所以亦吸引了不少中小型發展商參與競投，其中包括首次投資區內的嘉華國際及會德豐地產。

政府出招 估值調低1成

其中以嘉華國際所吸納的地皮較多，合共涉及兩幅，可建樓面面積達78.4萬平方呎，包括與信置合資投得的第66C2區臨海限量地，樓面呎價更達4,696元，反映該集團對區內的發展興趣，加上明天截標的住宅用地位於第66C2區前方，具有合併發展的條件，而且亦有利將來的住宅布局，以便取得最多的海景單位，故嘉華國際同樣被視為今次投地的大熱門。

不過受政府出招影響，不少業界已調低估值約10%，約23.2億至28.2億元，樓面呎價約4,118至5,000元。

該用地落成量不得少於600伙至不得超過630伙，樓面涉及約56.3萬平方呎。

落禾沙地 ?地信置競逐

至於另一幅同日截標的馬鞍山落禾沙彩沙街限量地，因位置鄰近?地旗下落禾沙大型住宅項目，其中包括剛開售的第1期迎海銷情理想，平均成交呎價亦達8,500元，故相信將會積極競投用地，以鞏固區內的發展優勢。

不過，持有烏溪沙上蓋項目銀湖．天峰的信置亦不容忽視，近年積極吸納新界東豪宅用地，包括早前牽頭投得沙田九肚第56A區A地盤用地，集團在大埔亦持有不少豪宅項目，例如天賦海灣，銷情亦見理想，故有機會再度以合組財團投地。

該用地同樣設有限量條款，落成量不得少於440伙及不得超過463伙，總樓面約15.5萬平方呎，估值約19.1億至25.3億元，樓面呎價約3,593至4,500。

政府為解決樓市供不應求的困局，積極推地，而發展商施工步伐亦接軌成功，令落成量急升。屋宇署昨公佈9月私宅落成量達2,851伙，高出8月的854伙近2.3倍，創23個月的單月新高。而9月份全港私宅項目動工量為1,099伙，較8月份的1,480伙減少26%，但首三季累積私宅動工量已提高至12,408伙(撇除青衣青綠街置安心項目的988伙)，較去年同期的7,177伙激增73%，而且數字更已超越過去4年全年數字，可見未來住宅供應正會不斷加速上升。

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，政府由2010年開始透過各種渠道積極增加土地及房屋供應，加上發展商亦積極開發新界區土地儲備，令落實興建私宅進程明顯加快。倘若未來私宅項目開展維持年初速度，估計全年私宅動工量將有機會到達1.8萬伙，超越03及07年的1.77萬及1.7萬伙水平。

加快批售挾辣招 遏樓價升勢

　周滿傑續指，2012年住宅施工進度明顯加快，加上政府近日又加快審批預售樓花同意書，估計明年將有較多的遠期樓花單位可以應市，增加中長期住宅供應。再配合政府「兩辣招」收緊市場上的投資、投機需求，預期雙管齊下後住宅樓價上升步伐勢將顯著放緩。

　上月本港共有5個住宅項目動工，最大型是柯士甸站上蓋項目(D地盤)，單位總數691伙，元朗洪水橋大道村項目236伙，紅磡新圍街1至11A號則有124伙。九龍塘義德道3至5號豪宅項目亦提供47伙及僅1伙的山頂加列山道59號獨立洋房項目。今年首9個月全港共42個私宅動工，單位總數達12,408伙。

　但周滿傑指，儘管今年動工住宅單位數量急升，但竣工私宅單位數量增長緩慢。累積私宅落成量只有6,128伙，較去年同期6,675伙減少8%。而該數字更只佔政府預測全年私宅落成量11,888伙的52%，料今年私宅落成量大約只有8,000伙。

第四季至明年中可推14000伙

　而美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，發展商土儲增加，預計動工將明顯加快，政府表明加快審批預售樓花同意書步伐，估計施工與推盤時間將縮短，建築中項目可望提早發售，預期今年新盤推盤量可望升至16,000伙水平，較去年不足萬伙大幅上升，估計由今年第四季至明年中的9個月內，推盤量有機會高見14,000伙，較今年首9個月上升近六成。

　而據屋宇署公佈的9月批出圖則情況顯示，僅批出12份圖則，較8月的17份再跌29.4%，是自6月以來的新低。較矚目的有由信置、嘉里建設及萬泰製衣合資的沙田九肚山第56A區項目，准在一層地面樓層及一層地庫上興建10幢18至19層的分層住宅及康樂設施，總樓面為103.14萬方呎。而另一份為由太古地產的大嶼山長沙406及407兩幅相連限量地，准建31幢的兩層高洋房及會所，可建樓面約6.44萬方呎。

香港中文大學香港亞太研究所的一項調查發現，有60.7%受訪市民指自置物業對個人來說「重要」及「非常重要」；69%受訪市民認為長遠來說，買樓勝過交租。不過，有77.2%受訪者擔心供樓會對他們的生活造成很大的負擔和壓力。

　中大香港亞太研究所於10月22日至27日透過電話訪問了710名18歲或以上的市民，了解他們對自置物業的態度和看法。調查結果顯示，60.7%受訪者認為，對他們來說，擁有自置物業屬於重要或非常重要的事，表示「一半半」的有30.1%，只有7.7%認為不重要或非常不重要。

　不過，當受訪者被問及是否同意「要安居樂業，就要住自置物業」時，調查結果未出現一面倒贊成的情況：有49.3%同意，不同意的有19%，表示「一半半」的則有29.9%。

60%認同業主易找配偶

　過去，一般認為自置物業是中產階級的象徵，但是次調查顯示這種看法似有所改變：只有36.6%的受訪者同意這種說法，不同意的有30.7%，而認為「一半半」的則有29.9%。

　是次調查並就坊間流行的一些關於自置物業的好處或壞處的說法詢問受訪者的意見。在好處方面，60.4%的受訪者同意，擁有物業較易找到結婚對象，不同意的有17.2%，感到「一半半」的有19.3%；69%的受訪者贊同，長遠來說買樓勝過交租，不同意的只有7.7%，表示「一半半」的有20.7%。

46%指買樓收租好投資

　不過，倘以樓宇作為投資工具，市民則並不如想像中進取和樂觀，只有46.3%的受訪者認同買樓收租較其他投資方法優勝的說法，不同意的有16.9%，而態度猶豫，即表示「一半半」的則有32.3%。在買樓的壞處方面，40.6%的受訪者同意買樓的投資風險很大，如有機會成為負資產，21.4%表示不同意，感到「一半半」的則有33.1%；同意供樓對生活造成很大負擔和壓力的受訪者則佔大多數，有77.2%，不同意的只有5.4%，表示「一半半」的有15.2%。

　研究人員認為，雖有約60%市民感到自置物業重要或非常重要，且約七成人認為長遠來說買樓好過交租，但市民對購買物業並不是一面倒的盲目樂觀，既不認為這是安居樂業的必然保證，也不再視其為中產身份的象徵，更可能要承受一定的投資風險，並不一定是最佳的投資工具，這反映了市民在置業上審慎而理性的態度。

壓市辣招窒礙住宅交投，亦連累收購市場，紅磡區一個收購近兩年的大型舊樓地盤，發展商剛叫停收購，令這個佔地約十二萬方呎的地盤，日後發展存在變數。業內人士指，一些大型發展地盤由於收購時間長，涉及風險高，未能在政府指定時間內完成，或須繳納重稅，令發展商觀望。

　　有紅磡黃埔街舊樓業主表示，兩年前?基已開始收購紅磡黃埔街舊樓，至今收逾約四成業權，部分住宅及地鋪已買斷，有部分未賣樓的住宅業主，最近與中介商談妥價格及條件，住宅單位每呎收購價約七千元，雙方本來約定日前簽約，惟有見辣招出台，買方突然拒絕收購。

　　紅磡黃埔街項目幅員廣大，包括區內多條街道，涉及一千零七十八伙，該批舊樓包括黃埔街一至四十一號、機利士南路二至五十號、福至街二B至四十A號、必嘉街七十五至八十五號等，尚有寶其利街二至二十二A號，項目佔地合共約十二萬一千八百方呎。

　　地產界人士表示，政府出招後，基於對收購定年期未有清晰界定，發展商未知道稅收多少，一些大型而複雜的地盤，由於牽涉收購時間長，承接風險高，料發展商卻步。

　　有涉及舊樓收購人士指出，一般來說，政府出招後，剛計畫收購的地盤或叫價，若地盤已展開收購多時，相信不會叫停，上述情況較特別，相信與地盤規模龐大有關，由於發展商已於部分地段悉數購入物業，或作「斬件式」發展，未必合併所有舊樓。

　　本報就上述個案向?基執行董事黃浩明查詢，黃氏指不予個別置評。惟他承接，「買家印花稅」或影響集團收購舊樓步伐，未來集團會將觀望。他解釋，新措施下，買家在指定期限內，重建並出售一定數量單位，可以獲得豁免買家印花稅，但假設項目位於半山，單單在處理地基及斜坡的工程，可能就要花上兩年時間。惟他認為，新措施尚待公布細節，集團會透過商會向政府反映意見。

　　英皇國際執行董事張炳強就指，在政府尚未釐清相關條款前，集團暫不作評論，惟日後若有收購單位要繳付稅款，集團會視乎所增加成本而決定，最重要有利可圖，這是營商之道。

　　張炳強補充，冀有關當局盡快弄清豁免條件，讓集團繼續收購行動，不過，若收購至尾聲項目，若最後一至兩伙無奈要繳付稅款，集團只能照付。

　　田生地產主席區永華提議，政府首先界定收購定義，對年期則作彈性處理，若然發展商持有單一地段兩成以上業權，物業樓齡達四十年或以上，政府應豁免其繳交買家稅。

　　而且舊樓併購重建所需時間不易掌握，一個數百伙業權物業，及一個三十伙物業，時間相差很大，按照規模及業權多寡作出決定，不能作一刀切的限制。

　　就舊樓重建涉及的稅務問題，政府發言人指，據現時的構思，買家取得住宅物業（包括空地），並於拆毀取得的住宅物業後（如適用）重建指定數目的住宅物業，及須於取得該住宅物業指定期間內完成及銷售重建後的住宅物業，可豁免徵收「買家印花稅」。在如何界定「指定數目」和「指定的完成期」的問題上，當局會考慮參考現時收購重建計畫所採用的準則。至於進一步詳情，會在呈交條例草案時公布。

嘉華國際董事（營業及市場策劃）陳玉成表示，該公司並沒有將樓盤注入子公司賣樓，對於香港仔深灣9號錄得公司客轉售，只屬二手市場交投。他形容，今次政府辣招「犀利」，且對豪宅市場影響較嚴重，會觀察市場變化或對買賣策略相應調整。

　　他指出，深灣9號已沽出大部分物業，現只剩七間Penthouse及十一間洋房，由於涉及銀碼逾億元，在新招後有準買家暫押後入市決定，該公司亦會觀察市況作相應對策，不排將物業保留作中?投資如出租等安排。 陳氏又稱，從過去數天市況反映，二手市場叫價有調低近半成至一成，由於暫缺乏交投，故難估計樓價跌幅如何，但他相信這次出招有威力，但要過一段時間才更清楚市場變化。

　　不過，他坦言今次加入買家稅BSD，令豪宅市況最受影響，過往該類大碼交易買家喜用公司交易，當中，如家庭信託及家族基金等買家。另外，被問及該公司會否因政府出招而影響投地意欲，他坦言，會按以往一貫投地策略，但或會按市況作相應策略。