港能查歷年交易 「台還穿層紗」

實價登錄揭露近1個月，因查詢網站頻寬不夠、價格訊息混亂、登錄機制不完善等問題惹民怨，借鏡香港、日本及中國等國實價登錄行之有年，揭露程度與方式各有差異，其中香港交易十分透明、日本圖像查詢最便利。

美國、香港、日本、中國、法國與德國等，實價登錄機制行之有年，又以香港資訊最為透明，直接將買賣契約書存檔可付費調閱，付費多寡可獲取不同程度的資訊，除該筆不動產的地址戶別、成交價格、銀行貸款與所有權人外，還可查到歷次轉手紀錄與價格。

付費即可逐筆調閱
世邦魏理仕董事總經理林俊銘表示，香港房市交易非常透明，民眾可以掌握轉手的盈虧，來評估該筆房產的價值和投資報酬率。
記者實際查詢香港「土地註冊處」網站，非登記用戶也可線上刷卡付費取得資料，費用視查詢的詳細度，從39~585元（約10~150元港幣）不等。不像台灣從縣市、路段搜尋，香港是逐筆調閱，輸入欲搜尋的地址、座號、樓層後再選擇不同方式查看。
記者花費39元查詢明確的地址戶別與成交價格，還有簽約與交屋日期、屋主姓名與貸款銀行；若想進一步了解歷年交易，一窺歷任所有權人的買賣價格，則須多付98元。台灣中原地產住宅部副總經理張紹權直言，「香港都脫光光了，台灣卻還穿層薄紗。」不過最近香港政府正檢討個資法問題，也許會調整資訊的透明度，確保住戶隱私。

日本可從地圖點選
日本的實價登錄觀念深植人心，官方會調查價格定期更新，由「國土交通省」網頁查詢「不動產取引」，可從全國地圖點選、也可設定搜尋條件，查詢方式與台灣類似。日本政府為保護個資，官網僅能查詢區域行情，並以去識別化方式登錄，但多了「基地形狀」的描述，及與最近車站的距離。新光國際開發副總經理林炤旭表示，日本銷售新案會標示各樓層金額，以實價銷售，連公設使用費用也一清二楚。

中國「實價」不完善
至於中國實價登錄機制，住商不動產中國上海總部總經理室特助王家麟則透露，這其實是「合約價」，很多人為避稅而登記低價，機制並不完善。王家麟強調，「中國雖實施實價，但未必真實，台灣房市反而比較進步。」

各國實價登錄狀況
★台灣：公開房屋成交單價與總價、樓層、停車位、屋齡等，但採去識別化，無實際地址(圖一)
★香港：公開房屋成交價、貸款銀行、轉手情況、實際地址、所有權人皆可查詢，須付費調閱(圖二)
★日本：成交價須上網登錄，但不公開查詢；中古屋房價、銀行鑑價與帶租約的租金皆露出；新建案採實價開價，另標公設使用費，可以地圖搜尋房價(圖三)
★中國：中古屋採「合約價」登錄；新案由「物價局」、「房地產交易中心」鑑價審查後才通過，採實價銷售
★德國：房屋買賣資料可公開查詢，政府透過法令積極控制房價上漲，房東或屋主均不可任意調漲價格
資料來源：台灣房屋智庫、《蘋果》採訪整理

實價揭露 「政府應分析房價」

實價查詢網站從第1天網站大當機開始，出現許多爭議與錯誤，本周五第2波實價資訊將揭露，官員保證要將資料掛上雲端，讓網站使用平順。學者則建議不是公布就好了，最好能有房價的分析與統計，「讓發言權回到政府。」

目前網站頻寬已擴充至100mb。內政部地政司司長蕭輔導掛保證，「11月16日前雲端會做好！」而登錄資料錯誤混亂狀況也可望逐步改善。

杜絕以個案炒房
政大教授張金鶚說在經費和人力不足下，難免亂七八糟，但從點閱查詢的熱絡可知民眾對實價的渴求，建議要有全面的房價統計與分析，讓政府擁有房市發言權，杜絕業者以個案來炒作房價，「多參考國外是好事」，以日本來看，要培養出實價的共識，還有一段時間須努力。

　壽險資金大獵地，金管會啟動緊急行動。金管會已悄悄展開壽險業投資不動產的專案金檢，以平均3天金檢一家壽險公司的速度，大量蒐集壽險公司投資不動產的所有評估資料、決策流程及資金流向。

　同時，只要有壽險公司「重金」買樓或不動產，保險局就會要求提交報告，說明合理性，據了解，金管會希望能尋找「污點證人」，已找來數家壽險公司，私下了解不動產投資的「訣竅」，檢視是否有壽險公司不當購地或出價偏離市場行情。

　壽險業今年投資不動產創下單年新高，從今年初到11月初，已經過戶、已經訂約、議約中的不動產投資金額達1,018億元，如果再加上已確定的後續投入金額（即已經宣布或約定投入資金），今年的不動產投資金額將高達1,200?1,400億元。

　壽險業2009年才以新增659億元不動產投資改寫下歷來新高，當年即是資本市場不佳，資金湧入不動產，去年不動產投資又新增654億元左右創下單年次高，今年投入金額幾乎是去年的2倍，統計4年下來壽險業加碼不動產已經近2,600億元。

　金管會今年為了降溫壽險業投資房地產情況，8月14日召開不動產投資會議，確定提高最低租金收益率1碼（0.25個百分點），從1.875％提高到2.125％，但是會議後壽險業反而加速衝出477億元的不動產投資，投資金額仍然不斷改寫區域新高，讓金管會主委陳裕璋「忍無可忍」，指示檢查局啟動專案金檢。

　據了解，金管會已完成如新光人壽、宏泰人壽、富邦人壽、南山人壽等不動產專案金檢，還有多家今年大量獵樓、獵地的壽險公司仍在金檢名單上。

　金管會官員透露，擔心壽險業搶不動產，卻未經議細的鑑價評估，不計成本搶地、搶樓，不斷墊高不動產價格，最後可能造成泡沫，且購入大樓後出租率低，根本沒有達成最低租金收益率；亦或是買入不動產根本沒有完整的使用規畫，不可能短期內取得建照或2年即時運用等。

　金管會也要查董事會授權購地流程、其中相關資金的流向等，官員表示，有些事將不僅是「罰鍰」這麼簡單。

美國房市數據再傳佳音，9月新屋開工率急升15％，來到87.2萬棟，優於市場預估的77萬棟，更是2008年7月以來新高。法人指出，房地產平均佔美國民眾資產比重達24％，對經濟影響重大，新屋開工率更可說是美國景氣的領先指標，隨房市景氣回春，投資人更有理由看好美國經濟前景。

　元大寶來投信總經理劉宗聖分析，以目前全球景氣來觀察，預期美國聯準會（Fed）的低利率政策至少要到2015年才有機會扭轉，以過去REITs的多頭循環可以持續到Fed啟動升息末端才結束來看，REITs仍可有不錯的表現機會。

　ING全球不動產證券化基金經理人陳美鶯表示，標普已開發不動產指數10月累計漲幅達1.09％，已連續5個月月線收高；香港恆生地產指數繼9月上揚11.72％後，指數位置在10月25日來到29,955.93點，為近18個月新高。

　香港政府10月底意外祭出第3波打房政策，使指數月線由紅翻黑，她認為，強硬的稅賦改革手段，短期勢必對房市造成衝擊，但就中長期的角度來看，在供給面仍相對緊俏下，即便外人買氣縮手，當地居民需求依舊暢望，房價上升趨勢恐將不會因而扭轉，持續看好香港地產商後市表現。

　群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，今年全球退休基金與主權基金逐漸提高對房地產的比重，以大陸來說，該類資金投資房地產的金額已經超過去年全年；從租金收入來看，目前主要城市商辦的租金收入都有3％以上，比照金融海嘯時期最差的2.5％，收益相對穩定。

　李運婷指出，今年以來，REITs基金績效多有不錯表現，其中，儘管歐債導致歐洲陷入風暴中心，但歐洲REITs今年報酬率居全球之冠，主要是如巴黎、倫敦這些全球一級城市，受歐債風暴影響很小。

　亨德森亞太地產股票基金經理人Tim Gibson認為，寬鬆資金環境與政策面傾向刺激經濟成長甚於打壓房市投機的取向，加上地產開發商在供給面上暫時仍取得有利的地位，亞洲房地產股票得以因此受惠，後市展望仍偏正面。

馬政府施政荒腔走板，造成國內房市如得瘧疾般猛打擺子，導致今年最後一季房市觀望氣氛濃厚，明年房市更是禍福難料。

從利多因素來看，美總統大選歐巴馬連任，代表貨幣寬鬆政策持續推行，資金有望湧向亞洲，就算未必進入台灣，但難免帶動通膨，房市保值題材還在。

至於利空因素，主要來自國內政府施政，政策混亂，加上各項房市緊縮政策走向似仍無解，只要消費市場不興、股市不振，房市也難好得起來。

另實價登錄效應正逐步發酵，尤其兩年前奢侈稅實施前後購入房產，投資客正脫離閉鎖期，恐有釋出的賣壓，但又有實價登錄緊盯房價現形，市場買賣間拉鋸戰持續。

再來是都更條例修正案在立法院初步通過，讓整個都更市場將因此而僵住，預估超過千億資金將卡在都更工程中，建商陷入進退不得窘境。

展望明年房市，在央行打房措施似沒有緩解跡象，且從主計總處到各學術單位預估，景氣短期難有大幅好轉趨勢，加上民眾對政府施政早失信心，明年房市除了景氣跌深有望反彈外，看不到太多好消息。

才出現一個月的綠燈，10月住展風向球又跌至衰退的黃藍燈，住展原預估雙十黃金檔北台灣預售屋與新成屋推案量未如預期，差距竟達到四成減幅。且從交易情況來看，議價率達到15%，創下歷史新高。

住展指出，住展市調原預估，從9月15日到10月底的推案量達2,189億元，但最後實際推案量只有1,318億元，較原預估推案量下修871億元、減幅39.7%。主要是受國內各項訊息多空交雜不明及實價登錄揭露價格後的觀望氣氛影響的因素所致。

住展分析，實價登錄政策效應的持續發酵，預售屋及新成屋的議價空間，與中古屋一樣同步放大。

9月住展風向球的議價空間為14.1%，10月擴大至15.1%，顯示隨著實價登錄物件持續上線，建商迫於先前開價過高，而將議價空間再放大到接近市場行情價。

另實價登錄的上路，也直接影響到預售屋的來人及成交組數。從指標工地觀察，10月的來人組數較9月來人，平均再跌一成至一成五左右，成交組數同步萎縮一成左右，連過去票房保證的捷運宅同步受累。

行銷部分，除遠雄的造鎮案與海悅廣告代銷建案，仍維持一貫的大量外，大部分建商及代銷業者，採取慢進慢出的銷售策略，打廣告已趨謹慎，並紛紛將廣告刊登期拉長，以面對目前銷售期須拉長變局。

住展雜誌研發長倪子仁表示，10月的市況顯示，因實價登錄的上線，愈來愈多指標的新成屋或中古屋物件的成交價陸續曝光，成交價與開價的差價，從一成至三成不等，購屋民眾開始出現觀望，預期這種觀望的氣氛將持續一段時間，直到建商修正價格並拉小購屋議價空間的幅度後，買氣才可望回溫。

倪子仁說，原先預期會有所表現的雙十檔房市，在實價登錄上路，多空消息面混沌不明下，才會出現推案量大幅下修情形。

雖然近來房市買氣仍觀望，但房仲業樂觀預估，在實價登錄資訊漸公布，有助房市打底後買盤進場， 第四季成交量有望止跌回升，今年全年買賣移轉棟數將落在32.75萬件左右，且有機會挑戰33萬件。

買盤將逐漸回籠

中信房屋副總經理劉天仁表示，去年奢侈稅後，投資客陸續退場，加上政府打房及整體經濟表現不佳等影響，原預期今年買賣移轉棟數恐比去年的36.17萬件下降15%到20%，但目前看來，下跌幅度可望在一成內，有機會挑戰33萬件。他樂觀預期，在後實價登錄時期，交易資訊透明後，買盤將逐漸回籠。

劉天仁分析，今年以來，諸多利空造成買盤觀望，包括1月份的總統大選、4月起的證所稅衝擊、5月油電雙漲，8月實價登錄正式上路，更讓買盤大幅萎縮。

10月中實價登錄資料上線後，原本預期實價登錄照妖鏡將使預售屋及豪宅市場買盤觀望，連帶影響整體中古屋市場買氣，但換個角度來看，買方發現許多地區房價並非高不可攀，加上美國推出QE3，通膨疑慮未除，在「中古屋」買賣市場上，10月份整體市場情況，反較9月份回升，買方勇於出價並開始測試屋主底線，成交量慢慢回穩中。

從中信房屋成交資料可發現，整體10月買盤約較9月成長一成以上，預計接下來3個月官方所公布買賣移轉棟數資料每月都在2.7萬到3萬棟間，預估全年買賣移轉棟數約落在32.75萬件左右，並且有機會向上挑戰33萬件，優於今年初市場原預估將會衰退15%-20%。

以五都表現來看，今年前10月北部地區的表現落後大盤，其中以台北市較去年同期減少約26.24%最多，新北市減少22.38%；中部地區的台中市減少11.58%，和大盤接近；南部地區的表現則優於大盤，其中台南市減少約5.28%；高雄市更是唯一正成長區域，成長了1.92%。

劉天仁還指出，由於經濟成長率已下修到1%左右，但CPI物價指數年增率可能接近2%，負利率時代將來臨，在通膨壓力下，預計短線從Q4到明年，還有一波買房保值基本買盤出現，今年第四季的房地產市場將不悲觀。
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內政部營建署長葉世文在一場和營建業者對話的論壇中，評估房地產是未來十年最好的投資選項，此話一出引起輿論嘩然。住宅政策的學者和民間團體選在地政節的今天出面抨擊負責住宅政策的葉世文失職，呼籲監察院調查。（戎華儀報導）


營建署長葉世文日前在和營建業者座談時指出，按照美國第三次貨幣量化寬鬆政策(QE3)、我國建商融資利率低和國內對都市更新的需求等因素綜合評估，房地產是為來十年最好的投資選項。


中華民國住宅學會和社會住宅推動聯盟選在十一月十一號地政節這天出面抨擊，葉世文身為住宅政策主管機關首長，卻沒有認清應該保障國人居住權力的責任，反而鼓吹投資炒作，嚴重失職，呼籲監察院調查。


政大地政系教授張金鶚：『過去十幾年來，為什麼都市更新不成功，就是都市更新變成投資炒作，以及造成大家利益談不攏，造成各種紛紛擾擾。都市更新在營建署的立場上，他是改善你的都市環境，不在投資炒作，結果他把都市更新當作投資炒作，這個是營建署長...。』


張金鶚更批評，就投資風險學的觀點來說，房地產並不是好的投資，更不可能穩賺不賠，但民眾的居住正義豈能自負贏虧。社會住宅推動聯盟副召集人彭揚凱則諷刺，葉世文講的其實才是真心話，並非失言，要內政部長李鴻源說清楚政府的立場，不能說葉世文的立場不代表內政部的政策就應付過去。

社會住宅推動聯盟等團體與學者今天說，總統馬英九、行政院長陳冲、內政部長李鴻源應清楚說明居住正義政策目標與改革方向。
11月11日是地政節，中華民國住宅學會理事華昌宜、社會住宅推動聯盟副召集人彭揚凱、政治大學地政系特聘教授張金鶚、玄奘大學財務金融學系副教授花敬群上午召開記者會。
與會者提出共同聲明，批評營建署長葉世文日前表示「投資股市9成虧本，未來10年房產仍是投資最佳選項」，葉世文的發言完全扭曲住宅政策、嚴重失職、失言。
聲明指出，住宅政策是保障國人住宅環境品質，並避免房屋成為投資炒作的工具，馬總統、陳冲、李鴻源應清楚說明居住正義政策目標與改革方向。

　證所稅確定課徵後，一些股市大戶、中實戶便開始「收山」，並有部分流向購買港股和海外屋。仲介業表示，近期請代尋美、日屋的人確實多出很多，像是馬來西亞看屋團，一次出團百人，就有20餘人簽約。

　再看日本，因經濟景況不佳，近年來日本房產價格漲幅有限，甚至有些偏遠地帶房價不漲反跌，抑制了日本人對房地產的購買意願，但來自台灣的買盤卻有增無減，尤其是東京都精華地段的店面。

　日本信義株式會社專案經理李芊億表示，不但有台灣買主請代尋合適屋，只要有店面物件釋出，就有多組人馬搶買。

　李芊億說，日本精華區店面搶手，還是在於物件稀有性，吸引台灣客的原因是這些店面都帶有10年、20年的租約，租金淨投資報酬率（扣除一些必要費用後）約有5?6％，以目前低利率甚至負利率時代，這投資報酬率相當吸引台灣人。

　近來來台灣買方變得積極的另一原因，是日圓變便宜了，李芊億表示，之前1日圓約0.39新台幣，但以11月9日為例，1日圓現約0.3675新台幣，以價值3億日圓店面為例，之前買要新台幣1.17億元，現在只要新台幣1.1025億元，少了675萬元，對想買日本店面當包租公的人，更具吸引力。

　除了至日本買房，台灣人海外房屋熱也向東南亞蔓延。台灣房屋海外事業部總監兼發言人林廣彥表示，近幾個月每個月都有大型的馬西亞看屋團，在百人看屋團中，每次有20幾組訂屋，從今年以來至10月底為止，已銷售了60?70億元。

　林廣彥說，馬來西亞房產外國人可以100％持有，而在當地還可以貸款7成，只要帶3百萬元去，就可以買千萬宅，因為這些房產都坐落在馬來西亞精華地段，飯店式管理、保證回租、租金淨投報率6?8％。

　21世紀房仲公關羅文金同樣指出，近期請代尋美國、日本房地產者增加許多，其中日本房一直是台灣人的最愛，而美國房地產價格大跌之後，近幾個月出現止跌回升訊息，也吸引台灣人青睞。

房價低檔 收租才有賺頭

　住商不動產總經理陳錫琮指出，以亞洲各地房產租金投資報酬率來看，東京投資報酬率6.2％最佳，幾乎是北京的3倍，因為在東京多半來自外地，民眾對租屋需求大，使租金可穩定上揚，另日本房市泡沫讓房價維持低檔，讓租金投報率居高不下。

　反觀上海和台北，近年來因房價飆漲，使租金投報率不漲反跌。

　東森房屋副總經理黃淑苓表示，因為東京都這樣熱鬧的區域，目前房價相對低，但租屋需求量又高，租金投報率居高不下，讓台灣人對日本（東京）房地產投資具高度興趣。

　台灣房屋則是向東南亞擴展，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，在東協國家中，同樣發現到有像日本高租金投資報酬率且房價還呈現逐年看漲的產品。

　台灣房屋海外事業部總監兼發言人林廣彥表示，之前為了拓展東南亞市場，台灣房屋團隊曾到寮國、緬甸、越南、泰國以及馬來西亞等各地考察房市，其中以泰國和馬來西亞最佳，但因外人持有泰國房地產還有些限制，因此最後選定馬來西亞。

　林廣彥指出，這些預售個案都在精華區、含車位、家具及家電，且房屋坪數不含公設都是實坪，採飯店式管理，可以貸款，租金報酬率達8?10％、只要帶著一口皮箱就可入住，因此，客戶接受度相當高。

　受到證所稅與房市調控政策的影響，已讓不少高資產客戶投資再度向海外發展，或因租金投酬率佳、或者海外房市看漲，跨國房產投資正加溫，也讓國內房仲業從國內市場積極向海外發展。

　這一波高資產客戶找房仍是以亞洲為主，在大陸對房屋採取嚴格管制後，日本房地產還是主攻市場，因此，除了信義房屋、住友不動產，近期東森房仲也宣布進軍日本市場。

　東森房仲董事長王應傑在宣布進軍日本市場的記者會上更坦言，原先他並不規劃銷售日本房產，但因台灣民眾有興趣，為了提供民眾更多元的標的，也提供房仲業者多一個市場，他才改變原本的想法。

國際熱錢持續流入亞洲市場，匯價漲聲響起。新台幣上周五盤中曾升值逾1.6角，代表資產股及兩岸和平紅利雙類題材的桃園航空城概念股，上周飆風再起，相關概念股榮運（2607）買盤升溫，其認購權證表現也不俗，吸引市場買氣。

　上周榮運獲外資及投信加碼，量能逐步放大，相關認購權證吸金，大華7D、工銀AV、國泰3N、第一5P等表現亮眼，成為桃園航空城概念股標的中，少數認購權證標的。

　榮運前3季每股盈餘0.42元，目前坐擁南崁7.5萬坪土地，榮運目前尚末向桃園縣政府申請土地分區變更，但法人以附近住宅每坪單價約20萬元推估，潛在開發利益超過100億元，未來將開發為住商綜合區擴大土地資產價值。

　此外，榮運在全台各地都有土地資產，包括桃園縣大園鄉2.7萬坪土地、汐止5.6萬坪土地、台中工業區和龍井區合計土地近2萬坪，以及高雄小港土地也有5,000多坪土地，目前以貨櫃運輸用地為主。

新北最嚴 商辦開發面積限10%

近來不少工業宅建案因廣告不實遭罰，為遏止工業宅歪風，營建署已著手修法，將增加工業區開發住宅的難度，預計月中實施；而工業宅最多的新北市，不只縮小工業區中商業設施開發面積，更限制商業使用總面積需在單一建築基地總面積10%內，大大減少工業宅的增加。

市場上有不少工業宅建案，看起來和一般房屋沒兩樣，但因價格較便宜，吸引不少民眾購買，但其實這類住宅往往游走法律邊緣，依照《都市計畫法台灣省施行細則》規定，工業區內不得設置住宅，不過因為住宅認定困難，不少建商以商辦名義取得建照，規劃成一般住宅賣給民眾。
為防堵工業宅再產生，政府著手修法限制工業區蓋工業宅的可能性。

估本月中公告實施
營建署中部辦公室城鄉計劃科科長李守仁表示，《都市計畫法台灣省施行細則》第18條中，將工業區內可開發的商辦設施，從原先可佔全工業區總面積的50%縮小到30%，其中的細項開發面積也從10%縮減到5%，期盼可減少工業宅的產生；目前就等行政院核定，順利的話預計本月中旬公告實施。
新北市城鄉局都市計劃科股長李澤仁說，新北市為減少商業設施轉住宅使用，不只讓商辦設施開發總面積不得逾30%，甚至單一建築基地中，商辦設施開發總面積要在10%；也要求將廁所集中配置，且房屋隔間最少要100坪，避免建商將商業辦公室規劃成住家，目前將工業區廠房、商辦控管在108案內，未再增加。

新莊2案有望合法
而列管108個工業區廠房、商辦中，有32件為工業宅使用；對於現有工業宅，新北市輔導19件申請變更使用分區，企圖使工業宅合法為一般住家。新北市城鄉局計劃審議科科長邱信智表示，目前僅新莊區「金莊悅泉」、泰山區「金璽御品」2社區，有條件通過內政部都委會變更為住宅區，但仍待補件審核通過，另4案仍在新北市審議中，希望能有成功案例。
不過目前尚未有工業宅因違法遭裁罰，僅有公平會以廣告不實名義裁罰建案，公平會發言人孫立群表示，工業宅不合法，但公平會也只能就建案廣告未註明為工業區，以廣告不實來裁罰。
公平會近2周就裁罰桃園縣、台北市南港區的工業住宅，累積金額405萬元，目前最高裁罰紀錄是2008年瓏山林建設「四季紐約」建案，裁罰550萬元。

工業宅漲幅低 房貸難申請

政府大力防堵工業宅的產生，但都會區房價高漲，開價較一般住宅便宜的工業宅，仍吸引民眾青睞。房仲業者提醒，工業宅貸款較不容易、生活品質較不佳，甚至房價漲幅也比一般住宅低，購屋前應注意。
曾住過新店市工業宅的30歲Joyce就對工業宅環境抱怨連連。Joyce說，之前住家旁邊有開麵包工廠，一到下午就充滿人工奶油味，但也不能去檢舉，因為人家工業區開工廠，本來就是合法的，再加上鄰居多，素質雜七雜八，生活品質很糟糕。

房價可便宜2成
除了生活品質不佳外，對一般民眾來說，工業宅最大問題在於房貸比較不容易申請。台灣銀行表示，一般不太喜歡不合法的工業宅，就算能順利貸款，大概最多也只有6~7成，會比一般房屋低個1~2成。
政府的優惠房貸也無法申請，營建署國宅組科長林美桂表示，工業區不合法，當然也不能申請青年安心成家方案。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，工業宅開價會比一般住宅便宜1~2成，現在不少工業宅在較熱鬧的地方，生活機能不錯。
但房貸比較難貸到高成數，且鄰居品質可能就比較難兼顧，未來房屋漲幅也會比一般住宅少，購買前應多考慮。

戶多人雜品質差
不過住在新北市中和區知名工業宅「元氣大鎮」的住戶Vincent說，工業宅沒有什麼不好。而且雖然戶數多人雜，但是公設齊全、公設比不到25%，而且水電費率，只要有選擇自用、非營業的話，與一般住宅無異。

中小坪數吸投資客

雖然台北市雙子星開發案陷入弊案疑雲，但總投資金額高達700億元的開發案仍是區域發展利多話題，近月雙子星大樓周邊新推案與店面詢問度增高，如萬華、大同等區，規劃套房至2房的中小坪數產品，吸引投資客看屋，在冷淡市場中相對增溫，看屋買氣約增1成。

近來西區發展熱，頗有東西區軸線反轉味道，繼台北市雙子星開發案後，前日中信金控才公告旗下中國信託人壽砸下約36.7億元買下西門町344.55坪土地，將興建中信人壽總部，換算每坪高達1068萬元，成為西區新地王。

原以外資看屋多
位西門町商圈的「30創富」專案經理邱姵綺表示，雙子星議題一直為西區建案訴求，向來吸引外資看屋，昨就有欲在西區設分公司的馬來西亞商前來看屋，想找高階主管宿舍，上月雙子星開發案確定後，看屋人數、電話詢問增3成，加上周邊又有「有富正旺」、「麒麟飯店案」將推出，區域整體詢問度皆增。
同位西門町的「淺草居」專案經理柯雅淳表示，原本該案看屋民眾以香港、新加坡人士居多、佔逾1╱4，上月雙子星大樓議題再次釋出利多消息後，前來看屋的全是台灣投資客，因看好未來商機，目前也決定保留店面不對外銷售。

近來小額投資熱
除西門町商圈，距台北車站不遠的條通商圈多規劃小坪數，詢問度亦稍增，「京手作」前2周看屋民眾增1成，現場專案經理鄭竣一表示，過去店面詢問較少，不過近來小額投資熱，該案店面30坪、每坪開價180萬元，報酬率估3~4％，吸引許多投資客詢問。
位雙子星大樓後方的大同區，新案皆規劃2~3房產品，符合現今首購市場，銷售順利，如「鼎高」2周前已完銷，投資客佔6~7成。
「原風景」目前僅剩下2戶可售，現場專案經理洪嘉鴻表示，近來看屋民眾約增2~3成。
鄭竣一透露，目前雙子星周邊小坪數產品買氣不錯，尤以大同區最熱，有不少投資客的新成屋流至仲介市場後銷售速度轉快，有單店上月成交逾10戶。

將改變觀光習慣
傳真實業副總經理徐聖雄也說，明年將推距雙子星大樓步行3分鐘的「夆典君鑰」，每坪開價估破百萬元，該案仍在都審中，但已接到逾300通電話詢問，因雙子星大樓將改變西區觀光旅遊習慣，加上都更不易，因此新推案會較為搶手。

法務部近日針對延宕多時的華光社區案，悄悄有了動作。多位佔用土地的華光社區違建戶，近日陸續收到政府公文，要求拆屋還地，並返還20、30年無償使用的地租，金額從數十萬元至1000萬元不等。有住戶向《蘋果》投訴，曾被告知可延至年底前搬遷，但近日卻突然被凍結戶頭，還冒出國產局來要求返還土地，質疑行政作業流程出問題。
住戶王先生向《蘋果》投訴，原先法院公告6月底前要自行拆除違建、搬離，並將土地還給地主台北看守所，但5、6月時議員蔣乃辛告知可延到年底再搬遷，因此準備到年底前再處理，沒想到上月底，突然被凍結戶頭，連國產局也發文來通知要拆屋還地。

國產局喊冤未申請
國產局北區辦事處副處長張素靜表示，國產局的土地在金華街一帶，因法務部目前正強制執行要求住戶搬遷，國產局只是和法務部一起發文要求佔國有地的住戶拆屋還地，並未申請凍結住戶戶頭。據了解，住戶應是未在期限內拆屋還地、且未繳交無償使用的地租，帳戶才遭凍結。
華光社區位於金華街、中正紀念堂附近，在2年前吳敦義擔任行政院長時，決議將原先都更案改成發展金融特區，使用分區也從住宅區改為特定專用區，目前由法務部執行拆遷作業，將待拆遷完成後，交由國產局規劃。

擔心板橋浮洲合宜住宅放棄戶超過三成事件重演，營建署找來興建A7合宜住宅的四家建商、並達成協議，明年三月銷售時，研擬每戶簽約金從四十萬元降低到三十五萬元，並計畫將工程款付款期限拉長，讓符合資格的民眾短期內的負擔減輕。

A7站合宜住宅預計規劃三九六○戶，每坪均價不得超過十五萬元，預計二○一四年完工交屋，其中可出售戶數為三七六一戶，出租住宅為一九九戶，規定交屋後五年內不得轉售，分別由遠雄建設、皇翔建設、名軒開發、麗寶建設等四家建商興建。不過，因聯合銷售中心直到日前才敲定並動工，銷售進度落後，預計最快明年三月才能正式開賣。

跑在A7前的浮洲合宜住宅是全國首個合宜住宅案，但截至十一月十日止，應報到人數為五六一六戶，完成選位簽約為三六三八戶，放棄承購資格戶約一九七八戶，放棄比例超過三十五％。營建署擔心浮洲合宜住宅放棄比例過高情況會再度上演，專案檢討後與四家建商達成默契，將簽約金減少五萬，降低到每戶三十五萬元，並將工程款繳款間距拉長。

興建商之一的遠雄企業集團副總蔡宗易表示，降低簽約金對民眾會有誘因，加上價格相較板橋浮洲合宜住宅便宜，預期放棄比例不會太高。

營建署說，雖然整體來說，還是交屋前得繳齊三成的自備款，不過透過降低簽約金，以及拉長工程款繳納間距的方式，應能減輕民眾短期的負擔壓力。

麗寶建設副總經理何昭宏指出，除入門門檻改善外，浮洲合宜住宅因為沒有價差，所以區位好、具有景觀的戶別，先行被挑走，剩下的戶數都是民眾較不喜歡，也是導致放棄比例增加的原因之一。因此，未來銷售也會採取價差策略，區位較好、具有景觀以及高低樓層，價格會較高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，上述方式的確能減輕購屋民眾短期負擔，不過，未來交屋時，若能搭配優惠房貸政策，更能降低民眾的負擔。

不過，政治大學地政系教授張金鶚有不同看法，他認為，整體來說，自備款並沒有減少，還是三成，並沒有比較便宜，只是「換湯不換藥」的噱頭。

合宜住宅降門檻 有利投資客

針對營建署研擬降低簽約金及拉長工程款付款期限，業者均樂觀其成。但學者擔憂指出，這雖是政府一番美意，但也可能為投資客大開方便之門。

政治大學地政系教授張金鶚表示，降低入門門檻，也等同給了投資客較多機會，加上A7合宜住宅只須綁五年，每坪平均房價約十五萬元，對投資客來說，仍存有獲利空間。據信義房屋統計，林口平均房價約二十萬元，部分預售建案每坪站上三十萬元，相對來說，A7站合宜住宅的房價較平易近人。

學者痛批，出售合宜住宅解決不了問題，低收入戶根本沒有錢買房子，即便降低簽約金，買不起仍買不起，只是徒增投資客藉由人頭卡位獲利機會。

張金鶚說，合宜住宅本來就不該賣，若不賣，便可直接挹注近萬戶的社會住宅，但最終仍以賣斷方式處理。以浮洲合宜住宅出現高達三成的放棄戶，便知道賣斷政策有欠考量。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也認為，降低門檻並非解決之道，重點在於所得並未增加的結構性問題，而非門檻高低問題，符合資格的民眾會根據自身負擔能力，以及未來房價是否保值、甚至增值為主要考量，並非調降簽約金，就能降低放棄比例。

　蘇黎世產險敦北總部大樓出售恐生變數。依據金管會消息指出，蘇黎世產險恐無法將大樓賣給全球人壽。壽險市場則傳出，主要是全球人壽超過單一筆不動產的投資限額，就算以自用為由，金管會仍有疑慮。

　蘇黎世產險在今年6月份決定出售其敦化北路總部大樓，6?12樓總樓地板面積2,600多坪，以邀約方式，有5組壽險公司出價，最後全球人壽以35.21億元拿下優先議約權，出價第二高則是中國人壽的34億多元，國泰人壽以32億元排第三。

　全球人壽董事會在8月20日通過授權並展開議約，目前已近3個月，知情人士透露，這項議約權有期限，但至今金管會仍有疑慮，且未放行，眼看就要過期，因此才會傳出交易可能不成功。

　這項不動產出售案宣布優先議約得主時，就引來其他參與業者抗議，即如果依保險局的相關不動產投資規定，全球人壽無論從淨值35％或可運用資金1.5％的角度，都不可能出價超過35億元，因而有業者向保險局檢舉，認為有業者違規搶標。

　後來全球人壽表示，絕對一切合乎法規，也可能考慮以自用方式買下大樓，並如期展開議價過程。

　近來據金管會的消息，是蘇黎世產險大樓「不賣了」。但蘇黎世產險委託的不動產仲介商則表示，相關程序仍在進行，只是有許多困難仍待解決。

　壽險業者表示，極可能是全球人壽目前租用的總部大樓，仍然未完全攤提完租金成本，不太可能再買總部大樓，加上金管會一直有許多疑慮未同意放行，可能就會拖過議約期限。

　至於這棟大樓是否就繼續找出價第二或第三順位買家議約，相關人士指出，所有程序都仍在進行，且當初的第二或第三高價出價者，在金管會公布新的收益率規定後，未必還能以當初的出價買樓。

　吸引外資一直是馬政府極力倡導救經濟的政策，朱立倫指出，新北市推出了新莊國際創新園區等九大招商計畫，總投資額超過700億元，他希望透過包含從協助清查土地、引介中央資源、提供租稅減免等獎勵措施到市場拓銷的「全方位招商」政策，在民國103年，落實完成這些計畫。

　這九項招商包括新莊國際創新園區、樹林產業專用區招商案、林口產業專用區招商案、林口中商36招商案。

　以及土城城林段及員仁段工業區招商案、淡水區藝術市集暨設計旅館招商案、樹林樹新段商業區招商案、淡水沙崙文創園區招商案、臺北港特定區產專區暨娛樂專用區招商案等，預估開發面積49.77公頃，投資金額713.23億元。

　朱立倫指出，目前樹林以及林口地區之招商案，已成功引入全球傳動科技公司、民視及TVBS等廠商進駐，除臺北港配合土地開發時程、在103年9月招商外，其餘招商案預計102年可陸續完成簽約。

　新北市經濟發展局指出，所謂的「全方位招商」，就是從清查土地、引介中央資源、提供租稅減免等獎勵措施到協助募資、排除投資障礙等需求，均有相對應的政策提供協助，以吸引集團及跨國企業進駐。

　以土地供給為例，新北市府會彙整公私有開發案以及土地、廠辦、商場等資訊作為基本資料庫，提供企業尋找適宜發展用地參考，成就供需雙方，節省彼此時間與人力成本。

　排除投資障礙上，經濟發展局表示，為免除投資者對於投資行為常受限於公部門行政不協調的制式觀感，新北市府團隊已把既有協助廠商排除投資障礙的各種機制，統合整理出來，提昇組織參與層級，將招商引資執行，化為效率且展現實際的行動。

　新北市政府也提供投資獎勵誘因，包括，公有地投資提供地租減免、民間參與重大公共建設減免地價稅，房屋稅及契稅、設廠達1億元以上之公司提供房屋租金、地價稅及房屋稅的補貼。

　在協助投資廠商方面，經濟發展局指出，市府會提供完整產業輔導，協助企業募資、辦理市場拓銷、或透過「地方產業創新研發推動計畫(SBIR)」或相關企業經營輔導專案，協助技術升級。

住商不動產總經理陳錫琮指出，以亞洲各地房產租金投資報酬率來看，東京投資報酬率6.2％最佳，幾乎是北京的3倍，因為在東京多半來自外地，民眾對租屋需求大，使租金可穩定上揚，另日本房市泡沫讓房價維持低檔，讓租金投報率居高不下。

　反觀上海和台北，近年來因房價飆漲，使租金投報率不漲反跌。

　東森房屋副總經理黃淑苓表示，因為東京都這樣熱鬧的區域，目前房價相對低，但租屋需求量又高，租金投報率居高不下，讓台灣人對日本（東京）房地產投資具高度興趣。

　台灣房屋則是向東南亞擴展，台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，在東協國家中，同樣發現到有像日本高租金投資報酬率且房價還呈現逐年看漲的產品。

　台灣房屋海外事業部總監兼發言人林廣彥表示，之前為了拓展東南亞市場，台灣房屋團隊曾到寮國、緬甸、越南、泰國以及馬來西亞等各地考察房市，其中以泰國和馬來西亞最佳，但因外人持有泰國房地產還有些限制，因此最後選定馬來西亞。

　林廣彥指出，這些預售個案都在精華區、含車位、家具及家電，且房屋坪數不含公設都是實坪，採飯店式管理，可以貸款，租金報酬率達8?10％、只要帶著一口皮箱就可入住，因此，客戶接受度相當高。

　受到證所稅與房市調控政策的影響，已讓不少高資產客戶投資再度向海外發展，或因租金投酬率佳、或者海外房市看漲，跨國房產投資正加溫，也讓國內房仲業從國內市場積極向海外發展。

　這一波高資產客戶找房仍是以亞洲為主，在大陸對房屋採取嚴格管制後，日本房地產還是主攻市場，因此，除了信義房屋、住友不動產，近期東森房仲也宣布進軍日本市場。

　東森房仲董事長王應傑在宣布進軍日本市場的記者會上更坦言，原先他並不規劃銷售日本房產，但因台灣民眾有興趣，為了提供民眾更多元的標的，也提供房仲業者多一個市場，他才改變原本的想法。

買房省預算，房仲業說：「捷運下一站、房價更便宜」，同樣是捷運站周邊房子，只要跨一區，房價至少減10萬元。

　針對捷運沿線房價，根據好房網最新統計，目前捷運最貴的站還是落在板南線的市府站、忠孝復興站、忠孝敦化站等；捷運宅最便宜房價則出現在各捷運線末端站如淡水、永寧、蘆洲等。

　業者指出，如果民眾不想住最貴的捷運宅，也不想買捷運尾端的房子，挑捷運沿線跨區站，價格差最多，其中以中和線的「古亭站」和「頂溪站」房價差25萬元以上最多。

　新店線的「萬隆站」和「公館站」；板南線的「後碑山站」和「永春站」以及文湖線的「西湖站」和「劍南路站」兩站之間，每坪房價都差10萬元以上。

　業者指出，捷運多坐2?4分鐘，30坪房子可以少300?800萬元，想購屋者不妨多留意比較。

　信義房屋表示，新北市平均房價每坪30萬元，但是每一地區以及個案房價差異大，交易量和去年相比較表現相對平穩的區域，包含泰山區、淡水區、五股區、新莊區與汐止區，平均房價水準都在每坪30萬元以內。

　但有些地區靠近台北市有捷運、生活機能強、房價水準較高的新店、板橋、永和地區，和去年相比，交易量反倒出現明顯滑落現象。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，捷運附近宅房價也不是那麼高不可攀，而且實價登錄之後，最明顯的改變，就是產品個案強弱被突顯，從近期兩大捷運標售的結果不理想，就可感受到消費者在購屋行為上已經從區域化走向個案化。

　她指出，即使在同樣是捷運附近宅，在實價登錄查詢後，購屋人發現價格差很大，因此現階段出現屋況較舊或個案較弱的賣方，願意放大議價空間，若想要買捷運附近宅，民眾還是可以多看多比較，說不定可找到物美價廉的好房。

「松山區寶清段」公營住宅興建案十一日首度舉辦說明會，也將展開電話民調，設計涵蓋都市農園、社區圖書館等公共設施，盼爭取「厝邊」認同。但里民質疑都發局似乎已經規畫底定「非蓋不可」，都發局長丁育群說，若民調只在蓋與不蓋選擇，太簡化問題，藉由說明會端出具體內容，增加里民了解，「在城市中留個空間給未來的年輕人。」

興建案位址在健康路、三民路六十二巷間的「婦聯五村」，分Ａ、Ｂ兩基地，提供五八二戶，規畫九坪、十七坪、廿四.五坪三種房型。

都發局指出，從大龍峒公營住宅標租狀況，發現套房最搶手，未來一房、二房、三房型的分配比例將各占六成、三成、一成，且為不含公設及陽台的室內實坪。

居民很關心承租資格及租金，說明會現場擠進二百多人，議員秦慧珠、戴錫欽也到場關心。

都發局強調，未來採浮動租金，約為市場行情七折，租期五年，承租對象八十五％是設籍北市的廿歲至四十五歲市民、具特殊情形身分者占十％、外地就學就業青年占五％；預計明年設計，一○三年施工，一○五年底完工，隔年開放出租，基地內已預留空間做捷運環狀線車站出口。

此案深化市民參與，市長郝龍斌承諾，未獲半數以上民眾支持，就不會興建，因此得標的九典聯合建築師事務所融入兒童遊戲場、社區圖書館、文化劇場、都市農園、婦聯五村遺跡展示區等，二基地平均建蔽率約卅五％，留下六成以上可做綠化，會釋出部分停車空間供周邊使用。

住宅工程科長梁一柱說，本周起針對所在自強里及比鄰的鵬程、東光、安平四里電話民調，首次抽樣六百戶、第二次一○六八戶，了解民眾知曉度、贊成度與還需要哪些公共設施。

有居民質疑，該地點附近已有延壽國宅、健康新城等大型集合式國宅，擔心蓋公宅會降低生活品質；也有里民說，該土地位在市中心，若做商業開發，市府獲得更大筆收益轉於其他地區蓋公宅，土地利用效益豈不更好？

居民、中原大學建築系主任曾光宗說，當地多軍公教子弟，當年胼手胝足熬過苦日子，「如今要住進的就像廿年前的我們。」前人應支持此計畫幫助後輩，如今民生社區尚保有居住品質，正因政府主導建案，不從商業考量，呼籲市府擴大里民參與，現場旋即響起掌聲。

針對營建署研擬降低簽約金及拉長工程款付款期限，業者均樂觀其成。但學者擔憂指出，這雖是政府一番美意，但也可能為投資客大開方便之門。

政治大學地政系教授張金鶚表示，降低入門門檻，也等同給了投資客較多機會，加上A7合宜住宅只須綁五年，每坪平均房價約十五萬元，對投資客來說，仍存有獲利空間。據信義房屋統計，林口平均房價約二十萬元，部分預售建案每坪站上三十萬元，相對來說，A7站合宜住宅的房價較平易近人。

學者痛批，出售合宜住宅解決不了問題，低收入戶根本沒有錢買房子，即便降低簽約金，買不起仍買不起，只是徒增投資客藉由人頭卡位獲利機會。

張金鶚說，合宜住宅本來就不該賣，若不賣，便可直接挹注近萬戶的社會住宅，但最終仍以賣斷方式處理。以浮洲合宜住宅出現高達三成的放棄戶，便知道賣斷政策有欠考量。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也認為，降低門檻並非解決之道，重點在於所得並未增加的結構性問題，而非門檻高低問題，符合資格的民眾會根據自身負擔能力，以及未來房價是否保值、甚至增值為主要考量，並非調降簽約金，就能降低放棄比例。

第4季商用不動產的標售火紅，本周可說精銳盡出，包括襄陽大樓、敦南摩天辦公室、敦北店面、醒吾大樓辦公室等，都將在13日，密集標售。租金報酬率、保值增資空間，將是脫標關鍵。

首先登場的是周二（13日）的志嘉建設襄陽大樓公開標售，底價約15億元，第一太平戴維斯代理標售。

永慶房產集團也在13日公開標售3筆商辦不動產，包括敦南摩天的26樓辦公室，建坪約212坪，底價2.38億元；敦北店面1戶、約154建坪，底價3.09億元；杭州南路醒吾大樓1戶，273建坪，底價2.06億元。主要是看好第4季游資充沛，辦公市場看好。

至於台酒公司，也將在周三（14日）辦理板橋地上權土地招商說明會。

不過，10月下旬迄今，不動產標售市場已陸續流標5場，流標金額高達75億餘元，房地產業者憂心觀察，標售市場是否已出現了降溫跡象。

但是永慶資產管理協理黃增福表示，這兩週政府推動的「台北車站雙子星大樓」、「松山機場擴建案」兩大國家級旗艦計畫登場，重新炒熱商用不動產商機，帶動周一要舉行的不動產標售案在短短10天內，吸引投資人詢購近20封標單，熱況超出預期。

新竹火車站後站都市更新聯外道路及綠美化工程已在七月底完工，新竹市政府則選在十一號舉行竣工通車典禮。包括市長許明財、內政部營建署代表柯茂榮、立委呂學樟、市議員徐信芳、許文棟、許修睿及地方耆老97歲的葉滿妹女士，共同剪彩慶賀，為新竹後站開發邁向新里程碑。

許明財市長指出，新竹火車站後站都市更新聯外道路工程，共計有五段道路及一塊綠地，總工程經費5850萬元，感謝內政部營建署在經費上的大力支持、新竹市議會的協助及地方的用心，相信在後站開發後，整個都市更新計畫就要啟動，市府將積極辦理鐵路路廊地下化可行性研究，並計畫於今年底進行國道客運轉運站動工，希望能帶動新竹市火車站後站的開發，讓新竹市經濟發展更加蓬勃。出席的內政部營建署都更組柯茂榮組長指出，希望新竹火車站後站都市更新聯外道路工程通車後，能為新竹市創造第二個新亮點；立委呂學樟也感謝營建署的協助，後站都市更新聯外道路的通車，為後站開發踏出第一步，相信對後站的開發是絕對有正面效益的。新竹火車站後站地區都市更新聯外道路及綠美化工程，由內政部營建署補助、委託市府執行，工程共有5段道路及1綠地，發包金額5850萬元，除了道路拓寬、排水溝和人行道之外，還包含LED路燈。

台北市松山區寶清段公營出租住宅初步規畫設計出爐，未來將興建為8棟6至14層樓建物，約可容納580戶，坪數則從9坪至24.5坪不等，預估民國104年底完工。
為「敦親睦鄰」，爭取當地住戶支持，北市府都市發展局表示，此公營住宅設計特別著重「公共設施」，包括文化劇場、社區圖書館、都市農園、兒童遊戲場、社區廚房等，打破民眾對社會住宅的刻板印象。

寶清段公營出租住宅預定地位在松山區三民路與健康路，即現今婦聯五村，總面積約9684平方公尺。北市發展局今在健康國小舉辦說明會，邀附近居民參加。

發展局表示，整個基地分為A、B兩塊，由於後方即是延壽國宅，考量到國宅住戶感受，建物採高低錯落設計，讓日照陰影降到最低。A、B基地預計各興建5、3棟建物，皆為6層樓、14層樓高低錯落。

發展局目前規畫3種房型，包括9坪353戶、17坪173戶、24.5坪54戶；另還規畫271個汽車位、432個機車位。

而公共設施部分，發展局說，不僅公營住宅住戶可以使用，也歡迎附近居民共享資源。

婦聯五村歷史悠久，不僅存有故總統蔣中正夫人蔣宋美齡親筆題字的大理石石刻，還有文化局列管的老樹流蘇、森氏紅淡比等，以及茄冬、楓香、台灣欒樹、大葉胺等重要樹種。發展局表示，未來都將保留，並規畫婦聯五村遺跡展示，讓新舊建物併存。

發展局表示，此公營出租住宅興建總經費約20億元，發包前還將舉行一次說明會、2次電話民調，也將廣徵居民意見，作為興建設計參考。

下周實價登錄資訊公開查詢將屆滿月，回顧近2年，政府為了打擊高房價，祭出一連串房市交易政策，希望讓房市回歸正常的交易機制，台灣房屋整理近2年房市重大政策實施前的當年度平均、與政策實施2兩個月的房市交易變化，發現以奢侈稅及實價登錄對於房市交易量影響最大；其中又以中山區量縮較為明顯，交易量約下滑3-4成。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，奢侈稅實施後，台北市接連2個月房市交易量，比去年1至6月平均掉了25.7%及28.3%，由於奢侈稅最大的特點，就是短期內進行房地產交易，係以實際交易價格為課稅標準，且不論盈虧賣方皆須負擔10%至15%的稅負，進而抑制房市短期交易的投機性，因此，奢侈稅上路的確使許多投資性的買盤縮手。

而去年6月奢侈稅上路後，中山區交易量連兩個月下滑30.6%及41.8%，劉志雄分析，中山區一直是台北市交易熱區，因此房屋交易週期短，投資置產的買方積極湧入，其中又以小套房產品最受到青睞，約佔中山區整體市場3-4成，加上當時中山區投資置產與自用的買方大約占各半，奢侈稅實施後，投資置產買方退場，自然使得交易量大受影響，

至於實價登錄政策實施，則使台北市今年9月及10月房市交易比前8個月平均分別減少14.3%、11.4%，但與奢侈稅不同的是，量縮的原因是自住型買盤呈現觀望，使得買氣遞延，待「實價」逐步揭露，市場回歸到供需，將有助於房市更有效率的交易。

而實價登錄後，中山區的交易量也大幅減少30.6%及42.1%，劉志雄表示，由於目前中山區自用的買盤占大多數，因此在10月16日「實價」揭露前，買方觀望氣氛濃厚，房市交易量下滑，但隨著「實價」揭露的豐富度逐步提升，中山區房市交易量可望止跌回升。

值得觀察的是，奢侈稅使得台北市中心，如信義區、大安區、中正區的交易量至少有3成以上的萎縮，但實價登錄上路後，受惠於捷運東門站、機場捷運、雙子星大樓、華光社區都更案等重大公共建設議題，使得原本以行政、文教為主的中正區，房市交易開始熱絡起來，推估未來中正區結合交通及都更優勢，房屋交易量可望持續成長。

演藝圈知名主持人吳宗憲6月底爆出財務狀況不佳，名下房產全被法院查封、落入法拍市場。就法院公告顯示，吳宗憲位於基隆路二段、「台北新家大廈」內的房產，將在下周三由台北地方法院執行第1次拍賣。

底價2437萬元
據法院資料指出，吳宗憲基隆路二段房產位於「台北新家大廈」16樓，共25坪，拍賣底價為2437萬元。住商不動產遠企加盟店店長吳國源表示，「台北新家大廈」為中古住辦大樓，行情每坪75~80萬元，以坪數25坪推算，市價約2000萬元。

台中7期已成為全台知名的豪宅群聚區域，看好7期的高消費潛力，愈來愈多國際品牌進駐7期設立中台灣旗艦店，老虎城購物中心釋出優惠條件，目前已吸引西班牙ZARA服飾、義大利國寶級咖啡「illy意曼多」及Apple Store蘋果旗艦店等進駐。

　其中，西班牙服飾品牌ZARA，選在7期老虎城（Tiger City）購物商場開設中台灣第一家旗艦大店。

　INDITEX集團大中華區市場公關總監許雪清表示，ZARA品牌在台灣區今年底前將擁有5家分店，其中，台中老虎城分店是全台第4家ZARA旗艦店。自從營運以來業績穩定成長。

　此外，大成集團與義大利國寶級咖啡、意利集團合資開設的「illy意曼多」精品咖啡，同樣看好台中7期的高消費力，選在台中老虎城購物中心開設第1家旗艦店。

　大成集團餐飲服務群副總經理李維溪表示，新光三越與大遠百都已進駐7期，加上7期豪宅林立，代表7期是時尚、流行的聚集地，吸引「illy意曼多」精品咖啡以7期作為跨出台北市的第1個據點。

　事實上，「illy意曼多」提供精品咖啡，加上營造戶外異國風情般悠閒的氣氛與環境，讓意曼多精品咖啡試賣幾天，附近7期豪宅的許多住戶已成為主顧客，每天都可看到貴婦們在這裡喝下午茶的盛況。

　而Apple Store也在11月中旬進駐7期老虎城購物中心，開設台中最大的蘋果旗艦門市，並擁有台灣目前唯一有展示最新iPod的門市，最多配色的機款。

　正在金門興建最大購物中心的台開董事長邱復生認為，中國大陸已成全球第二大經濟體，更是亞洲市場的軸心，而金門以地理位置，可以做為兩岸台商產品展售平台，連國外商貿也可藉此平台進入大陸市場，有機會成為兩岸、甚至亞洲最耀眼的邊境經貿交易市場。

　邱復生指出，金門占有兩岸地理區位優勢，「離島建設條例」所賦予的免稅發展優勢，已提供金門成為兩岸物流、免稅購物、觀光旅遊及時尚流行等機能的基礎。政府如進一步在「離島建設條例」規範下，賦予金門「境內關外」精神，讓金門成為「自由經濟示範區」的先行先試點，並透過提供優惠政策吸引跨國企業投資，就進一步具體落實金門成為「自由貿易島」概念。

　邱復生指出，亞洲是平的；以杜拜、南寧等地，都是位處二個地區的邊境，也都因地域優勢成為區域最重要的貿易交流、大宗物資交易平台，也是觀光旅遊、精品消費市場，這就是邊境市場的威力。

　邱復生強調，就連澳門、香港，有現在的規模及繁榮，也都是拜具有邊境貿易市場的色彩所致。再如韓國濟州島在2001年12月成為特別自治區之後，努力推展「濟州國際自由城市基本計畫」，全面對外開放，並以稅賦減免等投資獎勵方式，成功吸引國內外企業投資。

　配合金門成為兩岸及亞洲最重要的邊境市場，邱復生指出，由台開集團主導的「金門風獅爺購物中心」開發案，就定位為兩岸精品、農漁特產交易服務中心，未來將應用此做為落實ECFA、打造兩岸自由貿易及交易的平台。

　邱復生表示，金門「免稅商品」概念必需再進化，引進國際級「免稅精品」更有賣點，目前國際精品業者看好金門消費金流、龐大人流的潛力，預計明年2月試營運的台開購物中心，不但招商沒有問題，還出現搶進場現象。

邁向「自由經濟貿易島」是金門縣府施政總目標，金門選出的立法委員楊應雄認為，要達到此目標，需要政府放寬金門土地開發限制、解決航班問題、自由行免簽或一次多簽，金門才有真正的大發展。

　隨著金門逐漸的發展起來，旅館、商業設施等土地欠缺，金門一直無法解決遊客食宿、休閒觀光娛樂設施不足的問題。

　楊應雄指出，政府應釋放出更多的國有土地及軍事用地，以供開發；另外，現行土地法規、都市計畫法，對解決土地荒都太慢，且行不通。現在就要用離島建設條例這個特別法，去變更地目，釋出更多的土地來配合金門的發展所需。

　楊應雄表示，金門往返台灣的旅客時常超量，只能以臨時加開班機方式因應，造成旅客許多不便，雖航空公司配合增班，希望可以有效紓解疏運壓力，但這只是臨時、短暫的，政府應重視這個問題，提出長遠的解決計畫。

　楊應雄表示，金門從封閉走向開放，要真正自由化、國際化，中央「該鬆綁的就鬆綁，該立法的就立法」，金門才能有遠景。

11月9日，由深圳證券交易所和深圳證券資訊公司聯合發佈、深圳華僑城股份有限公司冠名的華僑城文化產業指數正式掛牌上市，指數簡稱“OCT文化”，當日開盤報1190.21點。中國上市公司協會副會長楊樺，深圳證監局副局長朱文彬,深圳交所副總經理林凡，深圳證券資訊公司總經理鄭頌、常務副總經理付德偉，深圳華僑城股份有限公司副董事長、首席文化官鄭凡，深圳華僑城股份有限公司總裁劉平春出席了指數發佈儀式。

近日，頻現中國房企在海外發債的身影，並在海外遭到瘋搶。不過，目前，不少債券已經跌破發行價。可是，這些並未影響新債券發行的腳步。業內人士指出，目前房地產企業在國內的融資管道相對受限，因此海外成為房企融資的新市場。

內房債頻獲大比例超額認購

有媒體消息稱，中海集團擬發行兩批債券總值10億美元(約78億港元)的公司債，11月7日市場消息傳出，已經獲得超購12倍。同時傳出即將發債消息的，還有金地集團和奧園房地產。其中今年7月剛剛發售了12億元的首批離岸人民幣債券的金地，又計畫發售以美元計價的5年期國際債券。而中駿置業控股有限公司則在當日宣佈成功發行2億美元優先票據。此次發行總認購金額達到23億美元，獲得投資者超額11.5倍認購。上周，SOHO中國有限公司成功發售10億美元債券。該批債券是有史以來由中資房地產開發商進行的最大規模的債券發行交易，獲得了高淨值投資者和基金經理超過七倍的超額認購。該批債券包括收益率在7.125%的10年期債券4億美元，及收益率為5.75%的5年期債券。10月底，方興地產也發售了5億美元5年期債券，其收益率僅為4.7%，獲得14.4倍超額認購。

內房企海外發債如此密集，和海外發債利率一路走低不無關係。宏源證券固定收益部首席分析師範為指出，房企在海外發債的利率較低，最主要的原因是海外利率普遍偏低，因此借貸成本自然低於國內。

東方證券分析師楊國華指出，目前房企在國內的融資管道比較有限，以銀行、信託等間接融資方式為主。資金總體來說比較緊一些。他指出，在海外發債的房企中，港股上市公司的動作比較多，而A股上市公司較少。這主要是因為，目前海外發債的利率不算高，至少比信託融資要低。

業內人士指出，前期不少外國評級機構警示房企存在風險，但國內房地產企業海外發債仍受熱捧，有一部分原因就是熱錢湧入，同時也拉低了房企收益率。

11月9日，遠洋地產宣佈，10月份，公司實現協議銷售額約人民幣35億元，環比小幅上漲6%。協議銷售面積約29.2萬平方米。銷售均價約人民幣1.2元/平方米，環比下降12%，主要由於二三線城市中端產品銷售貢獻比例上升所致。

1-10月，公司實現協議銷售額約人民幣271億元，同比上漲25%，提前兩個月超額完成全年270億銷售目標。首10月，協議銷售面積約220萬平方米，相比2011全年銷售面積微升約5%。

銷售價格方面，1-10月銷售均價約人民幣1.23萬元/平方米，相比2011全年銷售均價小幅下降約5%。主要是由於環渤海區域的秦皇島、青島和東北區域的長春、瀋陽等二三線城市的中端剛需產品銷售貢獻比例較2011年上升所致。

資料顯示，2012年1月至10月，遠洋地產均無新購土地。而11月，遠洋計畫推新盤“深圳遠洋新幹線”。

事實上，關於遠洋提前達標的消息，花旗早前已於報告中透露，截至10月12日，遠洋地產已錄得銷售額270億元，提前完成全年銷售目標。並預測遠洋全年銷售額將超過300億元。花旗還指，遠洋地產明年可售資源逾650億元人民幣，相信年銷售增長可逾20%。其中，深圳、青島及上海將成新銷售市場。

隨著房地產市場逐步回暖，剛性需求積極入市，我國多地公積金貸款額度劇增，部分城市早已提前完成全年放貸目標，部分城市甚至面臨「無貸可發」的窘境。與此同時，超30個城市微調公積金政策，業內專家表示，在房地產市場逐步回暖，量價齊升的背景下，地方微調公積金政策加重了房價上漲預期，促使部分剛性需求提前入市。

　　數據顯示，今年前三季度，上海、南京、福州、青島、濟南，銀川等城市的個人住房公積金貸款發放量均明顯高於去年同期，南京等城市甚至大大超出今年全年的發放計劃，預計今年多個城市的公積金貸款規模將超過去年。

　　日前，上海市公積金中心發布2012年三季度住房公積金運行分析報告。報告顯示，受住房剛性需求釋放影響，今年前三季度，上海共發放住房公積金個貸290.71億元，同比增長39.96%。

　　發放貸款額度激增的不僅僅是上海。福建、青島、濟南、銀川，南京等省市也出現相似的問題。公開資料顯示，福建省前三季度發放公積金貸款114.93億元，同比增長45.4%，其中福州的公積金貸款發放額度已超過去年全年。青島市前三季度發放住房公積金貸款37.33億元，已完成年度目標的98.21%，貸款發放額較2010年和2011年同期增長9.3%、15.72%，其中9月份單月發放額達7.07億元，創近三年來住房公積金貸款單月發放新高。銀川發放公積金貸款10.08億元，增幅21.74%。

　　值得注意的是，南京市更是早已完成全年目標。數據顯示，南京前三季度公積金發放額度就已經達到83.85億元，不但比去年全年的放貸額度36.72億元增長了128%，還超過了今年全年計劃50億元的67.7%。與此同時，濟南更是遭遇無錢可放的窘境，濟南住房公積金管理中心有關負責人表示，濟南公積金管理中心本部的貸款使用率接近90%，超出了全國65%的平均使用率。如果不及時加以控制，濟南公積金將現無錢可放的風險。數據顯示，濟南前三季度發放公積金貸款5.75億元，同比增長40.3%。

　　「地方政府對公積金政策的微調，是公積金貸款劇增的主要原因。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對《經濟參考報》記者表示，雖然今年我國限購、限貸政策仍未改變，但是自3月以來的成交量上升，樓市回暖已使購房者對後市判斷搖擺不定。再加上地方頻繁微調，加大樓市上漲預期，促使購房者提前入市。

　　對此，中原地產市場總監張大偉認為，對公積金進行調整「不僅可以對市場釋放微調信息，也不會影響限購限貸的政策底線，目前來看是地方政府微調做法中最容易的執行辦法」。

　　的確，近期我國地方政府對公積金微調的動作頻頻。根據中原地產最新的監測數據，截至11月9日，全國共有超過34個城市調整放松公積金政策，其中27個城市提高貸款額度，另有部分城市降低首付比例，其他還有「異地互貸」、父母子女共同還貸、貼息、補貼租賃等措施。

　　「市場預期對購房者影響尤為重要。」顧雲昌指出，穩增長政策見底，市場走勢預期增強，房價下降空間減小等市場動態改變了購房者的市場預期。他認為，應在房價上漲區間減少對公積金的調整動作，穩定預期。

　　中國房地產學會副會長陳國強則認為，公積金「新政」，本意在刺激購房者的剛性需求，促使房地產市場供需得以平衡。公積金貸款佔購房貸款比例較小，其本身不會對樓市產生較大影響。與此同時，樓市調控政策尚未見絲毫松動的跡象，短期內不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。

年末的土地市場能不能迎來最後一次「開閘」或許還是未知之數。

　　日前，國土資源部(以下簡稱「國土部」)部長徐紹史公開表示，對於今年的普通商品住房用地，各地要從實際出發，合理增加用地供給。

　　根據此前各方數據顯示，今年前三季度全國土地供應和開工量均出現負增長，庫存消化速度也在逐漸增快。開工負增長及庫存消化過快是否會催高明年房價？11月5日，國土部一位專家在接受媒體采訪時表示，這種現象國土部從9月份就已開始關注，因此正在發文督促地方政府加快房地產供地，同時積極醞釀新的政策，對年底不能完成供地計劃的地方政府進行懲罰。

　　但據記者獲悉，國土部對於未完成供地計劃的城市暫時還未出台相關懲罰措施，加上土地市場過於低迷，目前許多地方國土資源局(以下簡稱「地方國土局」)也並不急於「出手」未供的土地。

　　「從經濟學角度來說，面粉價格並不會推動面包價格，增加普通商品住房供地也並不能從長遠來抑制高房價，只有從需求上集約用地才能從根本上解決高房價問題。」國土部法律中心一位官員對記者表示。

　　地方政府消極應對

　　2011年，《國有土地房屋征收和拆遷補償條例》的頒布實施，加上土地流拍現象的增多，造成了去年全國土地供地率的落實不足7成。

　　「土地供給率是房地產調控的重要手段之一，土地供給率過低意味著房地產用地稀少，那麼土地就更值錢了，房價自然不會降。」業內人士表示。

　　但由於各房企爭搶北京萬柳地塊等現象的出現，國土部不得不對各地方供應地塊進行針對性監測，許多地方國土局也對供地急拉「剎車」。

　　根據國土部此前發布的今年前三季度土地市場數據顯示，2012年前三季度落實住房用地供應量為8.3萬公頃，佔全年供應計劃落實的52.1%，同比減少17%。全國房地產新開工面積135014萬平方米，同比下降8.6%。

　　此外，二季度樓市回暖消耗了部分城市土地存量，一線城市也頻傳「庫存危機」。記者查閱數據發現，9月份，北京樓市48個項目開盤，新增住宅產品11019套，而10月份僅27個項目入市，提供住宅4514套，尚不及9月的一半。

　　「現在房企拿地特別看重好的地塊，但北京市好的地塊特別稀缺，過快地推出土地，要麼賤賣要麼流拍，所以並不是土地供給越多，房價就會下降。」泰禾集團土地投資總監余敦成表示。

　　「土地並不是鞋子、襪子，你一說要供應就馬上能夠供應，馬上就可以促銷，而且房價的問題也並不單是土地供給的問題。」江蘇省國土資源廳一位人士對記者表示。

　　記者采訪的一些地方國土局都相繼表示，要根據具體土地市場行情來決定要不要推出地塊。

　　「市場好的時候推出土地，市場不好的時候不推地，這本身就是由市場行情來決定的。」業內專家對記者表示。

　　需求政策或破解高房價難題

　　「由於目前土地市場行情並不是很樂觀，所以許多地方國土局並不急著供應土地，主要是許多地方國土局認為，破解高房價的途徑不是從土地供應上下工夫，而是應借鑑歐美經驗，取消『房產證』，用『土地證』代替，這樣既能抑制開發商利潤，又可以保護居民權利。」上述國土部法律中心官員表示。

　　也有專家表示，「房價的問題不能單純指望依靠政府增加土地供應解決，全國的土地數量有限，耕地保護任務艱巨，土地必須是集約利用，有計劃、有條件地供給。」

　　上述國土部法律中心官員表示，「要遏制高房價，一個是供，一個是需，從土地角度來說，就是要根據需求來制定供給。」據悉，目前國土部正在研究需求政策來遏制房價過快增長和保護18億畝耕地紅線，即買方市場需要多少的地，地方政府就供應多少的地。

　　「這個需求除了顯性的買方需求，同時也包括隱性的居民需求。」上述國土部法律中心官員向記者舉例，比如對於「農版房產證」中要求的房屋面積，貴州省就要求每戶農民只能確權240平方米的房屋面積，四川省要求每戶只能確權不超過180平方米的房屋面積。

　　「而在城市土地面積限制上，雖然國土部內部有聲音要求取消房產證，像美國一樣用土地證代替，但目前由於涉及利益重大，暫時還沒有任何措施。」上述國土部法律中心官員表示。

旭輝集團明起招股，金輪集團也在推進中

　　繼上海房地產商旭輝集團宣布擬於11月12日正式路演，13日起公開招股，23日在港交所掛牌上市的消息後，再有江蘇新城地產搶先於今日在港公開招股。

　　據昨日晚間新城B股(900950)公布的公告稱，日前，公司接公司控股股東新城控股集團有限公司(以下簡稱：新城控股)通知，公司間接控股股東Future Land Development Holdings Limited(以下簡稱：「新城發展」，為在開曼群島設立的有限公司)將於2012年11月12日發布香港公開發售招股書預披露稿及相關文件，擬在香港聯合交易所上市。

　　據了解，新城發展發售前通過新城控股集團有限公司間接持有新城B股58.86%的股權。

　　繼去年3月萊蒙國際在港募集15.6億元後，近期多家內地房企再次啟動香港IPO計劃。

　　據了解，從今年10月份，總部位於上海的地產商旭輝集團便開始為上市進行推介，擬募集資金2億至3億美元。此外，同屬內房企業的新城控股和金輪集團亦計劃11月中旬啟動香港上市發行，分別計劃募集約2億美元及最多1億美元。

　　有報道稱，新城控股早在2011年6月就已經向香港聯交所遞交了盈利預測表和現金流預測表。但由於受到內地宏觀調控的影響，2011年下半年，新城控股開始降價銷售，降幅達到20%左右，其之前提交的盈利預測表和現金流預測表與實際情況不符，被香港聯交所退回重做。

　　2012年年初，新城控股向香港聯交所重新遞交了盈利預測表和現金流預測表，並在今年10月通過了香港聯交所的聆訊。

袖珍地塊配建32%公租房

　　1年後仍無力開發

　　按出讓規定，18號地32%的保障房為3722平方米、約75套公租房，建成後無償移交政府。扣除這部分成本，該袖珍地塊的樓面價達1.6萬元左右，創板塊最高價。杭州迄今已出讓15塊需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。

　　以配建32%保障房摘牌的[2011]18號住宅用地在堅持1年後於日前無奈退地。杭州這個國內最早施行招拍掛制度，並為全國仿效的城市，或又將在土地市場樹立一個標桿國土部7月出台規定，對溢價超過50%的房地產用地，調整出讓方式，采取競配保障房面積等方式後，配建地塊會逐漸增多，而市場寒流下，難免出現開發商競地後又噎住的情況，對此如何處置？杭州的先例或將成為國內此類地產項目的參照。

　　保障房配建比達32%

　　[2011]18號宅地規劃總建築面積僅11714平方米，不過毗鄰京杭大運河、拱墅區政府和商業中心等，配套成熟、交通便捷。

　　去年7月，該袖珍地塊出現激烈競價，18家開發商報名，3輪報價後即溢價45%達13050萬元上限。之後又經歷20輪保障房配建面積競投後，由溫州天元房地產開發有限公司以32%的配建比例競得。

　　這是杭州首塊通過保障房競投摘牌的土地。按出讓規定，18號地32%的保障房為3722平方米、約75套公租房，建成後無償移交政府。扣除這部分成本，該袖珍地塊的樓面價達1.6萬元左右，創板塊最高價。杭州迄今已出讓15塊需要配建的宅地，配建比例一般在10%左右。

　　天元房產董事長王潤南表示，18號地塊有一部分商業用地，原計劃打造成企業總部大廈。豈料競地後不久，歐債危機爆發，影響到天元股東回款，公司又在江西被騙1億多元，諸多因素疊加，導致資金鏈緊張。另外，企業也想集中資源向西拓展，只能申請退還18號地塊，目前正在辦理相應手續。當下房地產形勢不佳，強行開發18號地，只會虧本。

　　事實上，18號地的出讓金至今未繳清，已超過國土部規定的1年大限。按通行算法，18號地建成後銷售單價達2.4萬元才能保本，已超過區域房價承受力。今年4月，周邊3號地塊出讓，樓面單價不足1萬元。

　　杭州市住房保障辦公室政策指導處處長朱宇達表示，去年天元房產競地後不久，就表示地塊開發有難度，希望在配建比例不變的前提下，獲得政策照拂。

　　今年7月，天元房產向房改辦提出書面申請，稱當初競地激烈，導致原定配建比例從10%飆升到32%，公司雖經多方論證、努力，可由於地塊面積有限，開發一定會虧損。根據2011年12月中央有關文件規定，保障房最高比例不超過20%的規定，希望對18號地超過20%的保障房進行合理調整。

　　朱宇達在接受早報記者采訪時表示，18號地公開出讓，天元房產自願競得，也簽署配建合同，不可能調整配建比例。

　　業內人士認為，大家遵守的是同一個規則，同意天元房產的申請，則有損公平，如何平衡其余競得配建宅地的開發商？

　　難保不再出類似案例

　　去年2月，杭州出台《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見》，規定當年商品住房供地總量中安排10%的土地用於建設或配建保障性住房。同年5月，首次掛牌出讓2宗含有配建保障性住房的宅地，延續十數年的「價高者得」的宅地出讓模式由此被變革，對涉及配建保障性住房的地塊將設價格上限；同等價格條件下，誰建保障房多，地塊開發權就歸誰。朱宇達表示，當時上海、北京、廣州等城市也出台過類似規定，但鮮有落地，杭州可能為首先施行的城市。

　　出讓地塊中配建保障房能提高保障房建設效率，改變以往政府從土地出讓中「抽頭」，轉而另擇地方建設保障房的做法。在商品房中配建保障房還能避免出現「貧民窟」，在一定程度上緩和住宅兩極分化。同時也存在較大爭議，會增加項目操盤難度，在高端住宅中並存一部分保障房住戶，是否會導致小區居民間隔閡？

　　今年7月，國土部頒發《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》，要求各地要密切跟蹤市場形勢，切實把握好土地出讓節奏、時序和價格。對預判成交價創歷史總價最高，或單價最高，或溢價率超過50%的房地產用地，包括商服、住宅或商住綜合，要及時調整出讓方案，采用「限房價、競地價」或配建保障房、公共設施等辦法出讓土地。

　　杭州迄今出讓的15塊配建宅地，配建內容均為公共租賃房，總計17.8萬平方米、3.5萬多套。11塊簽署配建協議，其中1塊已開售，另有1塊已開工。朱宇達介紹，配建的公租房必須為小區首期建設，必須跟商品房統一設計、裝修，享有小區同樣配套，融入小區統一管理。

　　目前，出讓地塊中配建保障房雖為國內新生事物，但數量會逐漸增多。當下市場形勢不佳，政策多變，配建地塊能否如期開發，存在較多不確定性。國內鮮聞配建地塊申請更改、退地的案例，天元房產雖因為自己當初的冒進最終以申請退地收尾，但在樓市諸多不確定下，未來難免再次出現類似案例。

　　杭州於上世紀90年代率先引進土地招拍掛制度，城市建設用地收進儲備中心後公開出讓，該方式隨即為國內其他城市效仿。杭州這個土地出讓金率先破千億的房地產一線城市，在配建的處理方式上，或將成為其他城市借鑑。

作為北京二手中介行業中的領跑者，鏈家地產已進駐上海。記者日前從鏈家地產獲悉，其在上海已有3家門店開始試運營，到年底，徐匯、閔行預計將有10家門店正式營業。隨著二手房成交逐漸穩定回暖，多家大型中介公司都明確表達了擴張的想法。

　　「我們在上海目前已經有3家門店試運營，目前都在閔行。」鏈家地產市場研究部分析師陳雪告訴記者，門店的管理層來自公司總部，而經紀人則是本地招聘的，目前閔行和徐匯還有新的門店正在選址、裝修，預計到今年年底，就會有大約10家門店正式運營。21世紀不動產上海區域市場研究部最新監測數據顯示，10月全市二手房成交量為1.72萬套，環比減少3.3%，但比去年同期有大幅提升。上海二手房市場的成交回暖使半年前還在「收縮戰線」的各中介公司又有了重新開店的計劃。

　　從今年8月開始，上海中介行業的龍頭中原地產開始頻頻招兵買馬，到今年年底上海中原的門店將超過300家，按照計劃未來一年中原在上海的店鋪數量將超過500家。

　　「目前大家都有繼續開店的計劃，最近兩個月我們公司已經開了5家，還有我們商業事業部今年也考慮開3－5家。」德佑地產研究主任陸騎麟告訴記者。」

臨近年末，銀行信貸額度吃緊，目前一些地區已經提高首套房貸款利率。記者采訪了解到，除個別銀行出現上調以外，天津多數銀行仍執行首套房貸款最低利率八五折優惠，暫未出現變動。

　　據了解，目前已有十多個城市開始上調首套房貸款最低利率，其中絕大多數為東部地區的一二線城市。業內人士表示，按照往年慣例，臨近年末銀行信貸額度較為緊張，預計銀行在貸款審批環節上將更為嚴格，包括審批難度有所增大、審批周期有所延長，甚至不排除會提高首套房貸利率的可能性。

　　但到目前為止，天津除個別銀行出現調整之外，多數銀行仍執行首套房貸款最低利率八五折優惠，暫未出現變動。據「我愛我家」產權服務中心經理史靜華介紹，在目前合作的幾家銀行中，除建設銀行執行最低九四折以外，其他銀行根據申請者資質的不同會有所上調，但仍有最低八五折優惠利率。不過隨著年末的臨近，受到信貸額度吃緊的影響，目前各銀行在個人首套房貸款的審批要求上則更為嚴格。

　　近日有公開報道稱，某國有大行廣州網點的首套房貸利率已上浮至基准利率的1.05倍，不過該說法未獲銀行方面證實。

　　早報記者此前從多家中介和開發商處獲悉，上海方面，臨近年底，房貸申請鮮見往年收緊的跡象。

　單價降17%

　　備受關注的海門路55號地塊，在去年7月被中止出讓後，近日再度「復出」掛牌，起始總價上調至46.9億元。

　　上海市規劃和國土資源管理局網站11月9日掛出的一則掛牌公告顯示，虹口區海門路55號地塊於11月9日掛牌，並計劃於11月26日開始接受競買申請。

　　出讓公告顯示，海門路55號地塊東至海門路，南至東大名路，西至公平路，北至東長治路，系商辦用地。海門路55號地塊此番出讓面積為40577.4平方米，與去年掛牌時相同；但規劃容積率由去年5月掛牌時的5.0調至6.0；起始總價也由去年5月掛牌時的46.67億元調升至46.9億元。

　　一業內人士介紹，海門路55號地塊此番「復出」掛牌，在出讓面積不變的情況下，提升容積率，實際上降低了地塊單價。調整後的海門路55號地塊的起始均價為1.9萬元/平方米，較2011年5月掛牌時的2.3萬元/平方米下降了17%。

　　上海克而瑞事業部總監付琦稱，2011年市場環境不佳，企業對後市普遍悲觀，加上海門路地塊總價和單價都不便宜，地方政府很可能是因為擔心流拍而不得不中止了出讓計劃。

　　上海市規土局網站顯示，去年5月，海門路55號地塊掛牌後，有35家企業領取了標書，但沒有企業提交競買申請。掛牌近1個月後，上海市規土局發布公告稱，根據出讓人要求，中止了海門路55號地塊的掛牌出讓活動。

　　此番價格調整之後，截至昨日發稿，上海市規土局網站顯示，尚無企業領取標書。

　　有大型企業投資部負責人稱，海門路55號地塊地理位置不錯，毗鄰北外灘航運服務集聚區，加上是商辦地塊，很可能會吸引一些外資企業。

　　按計劃，海門路55號地塊將於12月26日進行現場競價。

　　近期滬上接連有重量級地塊推出。

　　11月2日，上海市規土局網站掛牌了徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊，該地塊起始總價高達54.31億元。該地塊即便以底價成交，也將刷新今年以來上海的土地成交總價紀錄。這是繼10月保利綜合體45億元摘得徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊後，徐匯區推出的又一幅高價地塊。

　　付琦稱，一方面，下半年本來就是傳統的土地供應高峰期；另一方面，隨著市場回暖，企業拿地信心恢復，目前也是較為合適的推地時機。由於調控影響仍在，不少土地的出讓起始價格有所回落，這也是能引起企業興趣的一個原因。

連續多年依靠出售旗下金融資產強撐業績之後，地產開發主業未見起色的中糧地產再次虧損。近期披露的三季報顯示，中糧地產第三季度淨虧損2447.17萬元，上年同期為盈利1460.15萬元；而前三季度，中糧地產的累計淨利潤3636.16萬元，同比降70.65%。

　　即便是如此微弱的盈利，中糧地產靠的仍舊是出售資產。數據顯示，近幾年來，投資收益是支撐中糧地產業績的重要因素。

　　對於這家頭頂「中」字頭的地產公司而言，其更大的不確定性在於中糧集團仍舊模糊的資產整合計劃。

　　賣資產求存

　　三季報顯示，中糧地產前三季度累計實現營業總收入26.96億元，同比增21.64%；其中第三季度實現的總營收為 14.73億元，同比增141.98%。前三季度A股每股收益0.25元，同比降71.43%。

　　與營業收入大增相反，中糧地產第三季度淨虧損2447.17萬元。

　　對於三季度的虧損，中糧地產證券事務代表在接受媒體采訪時表示，三季報虧損是由於結轉項目較少，公司的主要結算項目集中在第四季度，全年業績預計不會超出去年的正負50%。

　　三季報顯示，1-9月，中糧地產商品房銷售收入的可結轉資源同比增加，導致公司營收增長。同期，財務費用達到3.35億元，對比上年同期的2.26億元增長48.13%，主要是向金融機構借款增加，利息支出增加。

　　實際上，出售資產成了中糧地產的主要支撐。

　　1月1日，中糧地產發布公告稱，為支持公司主營業務發展，通過上海證券交易所交易系統出售持有的招商證券774.8萬股股份。中糧地產稱，經財務部門初步測算，本次處置可供出售金融資產產生的利潤約5000萬元。

　　3月9日，中糧地產再發公告稱，已通過上海證券交易所交易系統出售公司持有的招商證券12768595股。經財務部門初步測算，可供出售金融資產產生的稅後利潤約1.1億元。

　　6月29日，中糧地產又發公告稱，已通過上證所交易系統出售公司持有的招商證券100.98萬股，約產生7800萬元稅後利潤。關於出售的原因，公告中稱，是為支持公司主營業務發展。

　　三次出售招商證券股份產生了2.38億元稅後利潤。中糧地產前三季度只有3600萬元的淨利潤。

　　另一面，中糧地產的半年報顯示出的商品房成交情形並不算差，數據顯示，今年上半年，中糧地產實現住宅簽約銷售面積(按權益)22.48萬平方米，同比增加60.22%，簽約銷售金額(按權益)32.29億元，同比增加47.85%。

　　對於上半年銷售尚佳的原因，中糧地產稱，沈陽隆璽壹號、成都祥雲國際、長沙北緯28度、中糧鴻雲及廣州金域藍灣、北京長陽三號地南側地塊等項目本期銷售增加。

　　至於為何增收不增利，中糧地產解釋稱，主要原因是本期結轉收入產品以普通住宅為主，售價比上期結轉收入產品(主要為別墅)低。限購排擠了投資購買力，也同時排擠了住宅的高溢價空間。

　　不確定性

　　半年報透露的另一個數據顯示，中糧地產面臨較大的不確定性。

　　中報顯示，中糧地產在建擬建項目共19個，佔地面積(按權益)400.04萬平方米，規劃總建築面積(按權益)599.22萬平方米。其中，2012年上半年住宅新開工22.4萬平方米，尚不及部分民營房企一個項目的開工量。

　　中糧地產是中糧集團旗下唯一一家上市房企，曾被中糧集團寄予厚望，一度被選作集團地產業務的整合平台。

　　2006年2月，中糧集團於中糧地產股權分置改革過程中承諾，將以中糧地產作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平台，並逐步注入優質資產。但截至目前，只完成了對上海一家項目公司51%股份的收購。

　　2009年，廣發證券發表研究報告，再次預期中糧集團的注資。

　　廣發證券在報告中稱，中糧集團在股權分置改革以及配股時均承諾：將以中糧地產作為整合及發展中糧集團房地產業務的專業平台。資源豐富的大股東對中糧地產持續的資產注入以及開發資金的支持，是中糧地產發展壯大的主要動力。

　　報告稱，盡管大股東資產注入的具體時間還不確定，但是大股東資產注入的意向是非常明確的，而且可能會采取「成熟一塊、注入一塊」的策略。

　　但中糧地產目前的發展狀況和中糧集團最新的態度卻顯示中糧地產歧路多多。資料顯示，中糧集團地產業務涵蓋住宅、商業地產、酒店、旅游地產，涉及中糧地產、中糧置業、酒店事業部及中糧海南公司。

　　今年上半年，香港上市公司僑福企業已發布公告稱，中糧集團全資子公司中糧香港將以每股0.92港元作價，向僑福企業主席黃健華及兄弟收購合共3.937億股股份，相當於公司全部已發行股本約73.5%，總作價3.622億港元。

　　作為香港豪宅陽明山莊開發商，僑福企業表示，交易完成後，除了現在的物業及投資業務外，還將研究是否適宜進行任何資產或業務收購。

　　而市場上有關中糧集團是否會將旗下商業地產甚至整體地產業務注入香港殼公司實現上市的猜想越發濃厚，是各個板塊難以劃一管理，還是會有新的分包IPO打算，尚是局中之謎。

　改革征地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。加快完善城鄉發展一體化體制機制，促進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農、以城帶鄉、工農互惠、城鄉一體的新型工農、城鄉關系。

　　胡錦濤

　　□現狀問題

　　征地補償過低致矛盾頻發

　　(記者 孫雪梅)專家稱，征地的矛盾主要產生於農村集體土地征收為國有土地這一過程。地方政府低價從農民手中征地，再以數倍甚至幾十倍的價錢出讓給開發商等單位，農民只獲得土地收益中的極少部分，矛盾由此產生。

　　中國社科院農村發展研究所社會問題研究中心主任於建嶸稱，很多地方政府已形成土地財政，征地時濫用權力，且農民獲得的補償很低，在很多農業地區，農民失地之後生活困難，有農民甚至拿不到補償，這成為近年來重大的社會不穩定因素。

　　中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田同樣認為，目前農村集體土地征用最大的問題就是補償標准過低。國務院發展研究中心的調查顯示，征地之後土地增值部分的收益分配中，投資者拿走大頭，佔40%到50%，政府拿走20%到30%，村級組織留下25%到30%，而農民拿到的補償款，只佔整個土地增值收益的5%到10%。在農民就業難以保障、社會保障跟不上的情況下，農民失地就失去了賴以生存的基礎。

　　鄭風田說，在巨額土地出讓金的誘惑下，地方政府形成很強的賣地沖動，導致我國非農佔用耕地數量大、速度快。自1990年以來，我國平均每年流失耕地面積達1000萬畝以上，土地浪費嚴重。根據2004年修改的土地管理法，國家為了「公共利益」的需要，可以依法對土地實行征收或者征用並給予補償。但目前，我國農村集體土地征用「公共利益」泛化，界限不明，給多征濫佔、侵犯農民權益提供了方便。

　　□改革難點

　　改革要動地方政府「奶酪」

　　早在2009年，土地管理法的修訂便提上日程，其中「征地制度改革」是核心內容之一，但因多方掣肘，新規始終難以出台。專家表示，其中最大的阻力，無疑來自地方政府。

　　中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田表示，將土地收益還利於民，取消地方政府的土地壟斷權，無疑動了地方政府的「奶酪」。征地矛盾其實是地方政府和農民的利益之爭，十八大報告中有關改革征地制度的表態，表明中央希望在地方政府和失地農民之間，取得一個新的利益平衡，以緩解矛盾。

　　中國社科院農村發展研究所社會問題研究中心主任於建嶸也認為，改革的最大難點就在於要觸動地方政府的利益。

　　專家表示，要想推動改革，不僅僅在於從制度上規定提高農民土地收益所佔比例。

　　浙江大學公共政策研究院研究員楊遴傑說，比如規定賣地收入的40%給農民，但怎樣才能保證地方政府就按40%的比例給農民？他說，很多政策都是規定時候很好，但執行起來往往大打折扣。

　　此外，地方財政的大盤子中，需要分配給城市道路建設、公共服務、社會保障等多個方面，如果提高農民的土地收益比例，地方財政吃緊的空缺如何填補也將成問題。土地市場的好壞也並不一致，在土地市場不好的情況下，如何保證農民的土地收益？

　　楊遴傑表示，以上問題都有可能成為征地制度改革的障礙。但他同時表示，征地制度改革必須加快，因為「矛盾不會等著一切都設計好，矛盾不會自動消散，更不會因為改革的拖延而推遲引爆」。

　　□改革思路

　　合理引導土地市場化流轉

　　於建嶸教授稱，農村集體土地應該先進行確權，使土地有明確的產權歸屬。在這個基礎上加強產權的「權能」，也就是在自願的基礎上，按照利益的引導推進流轉。農民可以賣地，政府通過稅收調節農民收入。

　　鄭風田教授說，農民有支配自己土地的權利，才能保證收益。珠三角有個很好的例子，改革開放之初，當時還沒有實行征地，香港的商人來廣東征地建廠，香港人付租金，到現在農民還在受益，「我的土地建了廠房，但每年都能靠房租活著。」

　　楊遴傑研究員表示，征地制度改革有兩種思路，一種是縮小征地范圍，讓農民可以流轉自己的部分集體土地；二是依然像現在這樣征地，但是提高農民土地收益的比例。他更贊同縮小征地范圍、讓部分集體土地自由流轉的改革方向。

　　中國社科院研究員楊重光認為，在市場經濟條件下，征地制度是一種經濟制度，征地時要把政府和農民的關系轉化。首先應明確界定征地范圍，不是公共利益用地不得征地。對於城市經營性用地，用於房地產開發、商業開發的，就不是征收問題，而是與農民之間的交換問題。

　　楊重光說，交換必須符合國家規定，交換過程中，政府用稅收的辦法獲得財政收入，就解決了財政吃緊的問題。對於如何征稅，他稱應進行系統科學的研究，不光要考慮賣地農民的收益，同時要通過稅收，平衡不同區域經濟發展，「有的地方城市化發展快，農民賣地獲益太高，也不合理。」

　　□立法進程

　　新土地管理法明年或出台

　　事實上，土地管理法的修訂已經提了多年，矛頭集中在征地制度改革上，目前國務院法制辦正在制定農村集體土地征收補償條例。據專家透露，修改後的土地管理法有望提交明年的全國人大會議審議。

　　多名專家表示，盡管土地管理法的修改已成定局，但最終怎麼修改尚無定論。

　　於建嶸教授稱，在一次專家征求意見會上，多名專家意見不一，爭論的焦 點在「農民賣地還是政府賣地」。

　　楊重光研究員稱，業界的爭論集中在土地產權改革、是否引入市場機制、怎麼看待土地的征收征用等方面，不過必須加快改革已經成為共識，「只是改革的大小問題」。他認為，征地制度需要大的改革，推進土地自由流轉，提高土地的使用效率，保障土地同地同價，「小改革起不到作用，還可能給今後留下更大的矛盾。」

　　除了征地制度改革，土地用途管制也提了多年，不過一直沒有具體實施。十八大報告提到，「嚴守耕地保護紅線，嚴格土地用途管制。」

　　鄭風田教授說，土地用途管制也應該盡快實施。目前，國土資源部實行土地增減掛鉤政策，即城鎮建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤。簡單地說，地方政府在農村整理復墾出一定數量的耕地後，方可使用一定數量的建設用地。鄭風田說，這樣一來，有的地方政府就會趕農民上樓，把農民村莊拔掉。

　　他說，土地增減掛鉤，只是要求地方政府保證一個大的耕地指標，卻不能保證是不是真正肥沃的土地成為耕地。今後，應劃分基本農田並落實到具體地塊，一旦劃定不得征用。只有這樣，才能減少地方政府的操作空間。

)10月份國房景氣指數再次震蕩上揚，環比微升0.17點回暖至94.56，為有統計數據以來的第二低值。前10月房地產投資額印證了房地產開發景氣確實在回暖。國家統計局昨日公布的統計數字顯示，2012年1-10月份，全國房地產開發投資57629億元，同比名義增長15.4%，增速與1-9月份持平，改寫了前幾個增速一路下面的局面。

政府兩招打壓樓市，其中買家印花稅（BSD）最受關注，過去兩天新盤再度錄得BSD成交，元朗尚悅及九龍塘尚御均見內地客入市，分別繳付59.3萬及382.5萬元BSD；新盤銷情亦稍稍從低位反彈，共錄得30宗成交，按周錄20%升幅。

尚悅昨天再度錄內地客入市個案，利嘉閣地產沙田區助理營業董事徐子豪表示，一位廣州客以約395.4萬元購入3座低層B室，面積598方呎，呎價6612元，須繳付59.31萬元的BSD，由於該買家有實際住屋需要，故願意繳付相關稅項購入單位。

尚悅推售至今，市場最少已錄得2宗BSD成交個案，過去兩天由於發售新加推的60個單位，加上政府新措施已出台兩周，市場開始消化相關消息，令項目過去兩天共沽出16伙，佔一手總成交53%，屬銷情最佳新盤。

項目位於尖沙咀美麗華商場的售樓處，參觀人流未算太多，參觀者楊先生表示，由於供應問題，相信新措施不會令樓價大幅下滑，本身亦正物色單位，擬斥資500萬至600萬元購入單位作投資用途。參觀者徐小姐表示，政府出招後相信未來樓價將下跌最少10%，現階段不須急於入市，準備購入300多萬元單位，未定投資或自住。

此外，九龍塘尚御1座低層A室亦獲內地客以2550萬元購入，須繳付382.5萬元BSD費用，連同此2宗成交，BSD成交已增至逾10宗。

愉景灣津堤銷情亦稍作反彈，市場消息指出，兩天共沽出5伙，買家均為本地客，包括2座低層B室以760萬元沽出，呎價8676元。會德豐地產kadoorie hill上周加推，周末亦成功沽出3伙。

近日有議員提出，將勾地表中部分長期閒置的地皮改作興建居屋，發展局局長陳茂波表示，將研究有關建議可行性，並認為目前公私營房屋供求都有失衡情況，將小心處理平衡公私營房屋土地供應。

上周立法會上有議員問及在勾地表中的地皮可否有一些轉作公營房屋用途，陳茂波昨天表示，局方將檢視在勾地表中的地皮供應情況，將研究建議的可行性，但不代表會不顧後果一定要做。

他指出，由於過去亦先例，相關部門必須小心處理，現在出現房屋供應緊絀不單是公營房屋，故此需要小心平衡。實際上，除了公營房屋每年1.5萬伙之外，在私人住屋土地供應上，目標大概是每年2萬個單位，所以局方將作整體考慮。

施永青倡提高市區地積比

不過，地產界卻擔心政府做法將影響私營房屋供應。中原地產創辦人施永青認為，把勾地表部分地皮興建公屋，將令私人住宅土地更短缺，更加難以抑制樓價，他建議，政府可提高市區地積比，變相增加市區供應。

至於政府建議提供5000個名額予白表人士，免補地價購買第二市場居屋，施永青在電子傳媒上表示，5000個名額相對三十多萬綠表申請者只佔少數，目前在私人市場「捱貴租」的人更加急需買居屋，認為應全面開放予所有白表申請人。

料難推BSD 恐礙營商環境

港府上月底推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD），及強化版額外印花稅（SSD），樓市冷，但車位、商舖價就飈升，高官包括財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良均異口同聲指，對非住宅樓不排除出招。

據本報了解，港府高層對資金在出招後湧向商舖之現象是較前關注與緊張，但對非住宅物業出招的顧慮更多，更為審慎。

據悉，港府近期密切關注商舖、商廈、車位的成交與價格飈升，但當局究竟會以甚麼基準作為出招理據，就一概不予評論。

有知情人士透露，港府對非住宅物業市道的變化，較兩年前推出SSD之時，更為緊張，所以官員對外一致的口徑，均指不排除會出招。

對住宅物業出招 有理有據

但消息人士續指，港府對住宅市道出招是有理有據，因樓市泡沫對社會及民生破壞力相當大，出招阻截泡沫大獲民意支持；但當考慮對商舖、車位等出招時，由於對民生影響相對間接，出招的考慮更為複雜。

以額外印花稅為例，當港府內部討論時，有感SSD是減低投資者炒樓意慾，當買家是自用時，就不受影響；但當概念轉到商舖時，做生意就是做生意，若營商者評估經營未如理想、欲要結束營業，港府不可能用措施着他死守！就BSD，內部更認為難以擴展到商舖或商廈，消息人士解釋，BSD的背後理念是港人置業優先，但去到商舖或工廈，無理由對外來資金橫加障礙，否則好影響香港作為國際都會的營商環境。

零售市道與舖租 密切注視

另一位知情人士指，港府內部正密切注視零售市道與商舖租金的關係。此位人士指，當局考慮對非住宅物業是否出招，主要看有關買賣活動對整個金融體制及經濟可構成的影響，其次是對民生的影響。此人士續指，當舖租飈升影響到物價指數，這當然是政府關注，故政府亦留意市場發展；相較而言，車位炒賣情況對民生影響較為間接。

差餉物業估價署公布今年1至9月有關商業樓宇的成交宗數，由7月的477宗，增至9月的723宗；暫未有出招後最新數據。

翻查資料，澳門今年10月12日亦推出一籃子穩定樓市措施，當中將特別印花稅擴展至商舖、辦公室和車位；依據澳門去年4月推出的特別印花稅，一年之內轉售物業，須繳交20%額外印花稅，12至24個月內轉售，則須交10%額外印花稅。而非澳門居民購買住宅時，須額外繳交10%印花稅。但澳門在上月12日公布後，未有即時生效，至10月31日才正式生效。

出辣招短暫見效 冀盡快推長策

新一屆政府上任後，先後推出多項穩定樓市措施，其中延長SSD及新增買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）對市場影響至深。

長實（00001）執行董事趙國雄認為，近日熱錢蜂擁入樓市，出重招是無可厚非；又謂加徵稅項只是短期措施，呼籲政府盡快推出長期措施，才能真正解決問題。

長實執行董事趙國雄接受本報訪問時表示，理解及支持政府出重招穩定樓市，「這兩個措施的確是有點『重手』，特別是BSD對非本地買家入市加徵15%稅，比新加坡的10%更重；但是樓價去到今天的水平已經很高，由於本地流動性資金增加，大家預期樓價繼續升，入市意慾高漲。自從美國推出QE3後，熱錢一路路湧入樓市，以近期推售的數個樓盤為例，市場反應相當理想，去貨去得好快，而且價錢方面無論一、二手樓都創新高，樓市簡直可用『火熱』來形容。我認為是一個好特殊的情況，需要用特殊的措施。」

「出招唔湯唔水 效果更差」

「如果出招唔湯唔水，效果更差。以今天來說，措施的確有效，起碼令市場冷卻，令想入市的人，特別是投資或投機的人冷靜少少，我覺得在當下的環境是無可厚非。對買家是好事、對整體金融體系亦是好事。」趙國雄強調，加徵稅項只能是特殊或短期措施，影響的只是當時的、短暫的，特別是這種短期政策，針對當時特定環境，不會長期維持這種情況，一定要有長期的政策配合。

上一屆政府也有推出措施，例如SSD，大家也覺得好重，當時也做到冷卻樓市的效果，但措施沒有解決到土地供應不足的問題，好多人睇到土地供應不足，所以忍耐兩年再次炒上，希望今屆政府能盡快推出長期措施配合。

增供應重要 「說了逾7年」

長期措施範疇很廣，最重要是土地供應，冷卻目前環境後，要增加土地供應，「政府推出遏抑住宅炒風措施後，資金流去其他地方，近日車位都有人炒，主要是因為大家看到土地供應不足。這話題我說了7、8年，寫字樓是否增加土地、酒店地是不是要增加？舊區工廠改為酒店是否可以加快步伐？我想政府要兼顧整體土地政策，而不是單單一個房屋策略。增加住屋供應主要解決到居住問題，而其他方面也會牽涉到，政府應該做多點調查研究。」

趙又指，除了供應問題，有部分人不想買樓，或根本負擔不到目前樓價，政府應該興建更多公屋、或者提供更多上車協助，例如過去試過首期免息貸款。香港不少年輕人希望有自己的居所，特首推出的青年宿舍是個很好的理念，但青年宿舍也需要用地，無地甚麼宿舍都無用。

至於來年樓價走勢，趙國雄指出，政府推出遏抑樓市政策對所有市場都有影響，但經濟好的時候，樓市不會太差。而且市民置業動力來自整體經濟及息率，息率至2015年都保持低息。因為置業、投資都是長遠計劃，只要市民是對經濟前景有信心，仍然會入市，「我認為明年樓市基本因素不變，樓價大跌的因素睇不到。政府又推出各項措施，大家警惕了，不會再盲目衝入市，樓市更加平穩，除非外圍有突變。」



荃灣配套佳 看好區內發展

展望未來1年的推盤大計，長實（00001）執行董事趙國雄指，集團每年均有3,500至4,000個單位可以推售，明年主要推售的大型項目包括荃灣西站1期、大埔鳳園及日出康城3期等，當中特別看好荃灣區未來發展。

趙國雄指，荃灣是本港第一個衛星城市，除配套好外，最重要是有就業機會，荃灣過去已經有好多工廠，故以前有好多外區人願意搬到荃灣居住。天水圍區也是衛星城市，但最失敗是無就業，市民「搵唔到食」，很難吸引外區客搬入去住。

恍如旺區 可做「世界盤」

除了有就業機會外，荃灣區還有好的學校、醫院、寫字樓及商場，整體社區設施好完備，市民搬去荃灣，不單單是居住，而是可以生活。

他又謂，有了港鐵荃灣西站後，區內交通更加完善，發展潛質更佳，市區客搬到荃灣的機會好大，與住在旺角、銅鑼灣是無分別的。所以覺得荃灣西站可做到「世界盤」，潛質與東九龍一樣，故近年集團特別看重荃灣西站的發展。

資料顯示，長實先後奪得荃灣西站TW7及TW5（灣畔）地皮，兩個項目預計總投資額達250億元。現時荃灣區二手樓呎價8,000至9,000元，個別海景單位可超過1萬元。

至於2012年售樓進度方面，趙指截至10月底，已售出約3,100至3,200伙，套現230億至250億元，符合年初250億至300億的預期。而未來數月仍有兩個樓盤推售，加上本月名城數百個車位推售，估計今年達標不難。



辣招無礙套現 新盤難減價

政府推出兩項辣招後，一、二手樓市即時被冷卻，長實（00001）執行董事趙國雄強調，措施對發展商的最大影響是售樓速度相對過去慢，但發展商套現壓力細，故新盤不會因而減價。

他指出，回歸初期香港樓市出現亢奮期，政府大量推地令到02、03年有大量新盤推售，形成不賣樓套現，新項目工程無法上馬的情況。但是今時今日市場流動資金極多，發展商融資成本很平，完全沒有套現壓力，所以發展商不用急於賣樓。

地產看長遠 無Final Sale

「對於發展商而言，投資房地產是看長遠的，不是做半年、1年，不是做完下月便關門，所以市場不會出現Final Sale（清貨大減價）。」他又強調，措施也不會影響發展商的投資意慾，因為現時融資成本不足3厘，利息相對樓價不會構成好大衝擊，現金流只會慢少少。

對於辣招會否影響內地客入市意慾，趙國雄指，長實旗下樓盤的買家，9成以上為本地客，而且絕大部分為用家；內地客所佔比例不足5%，只有中半山君珀的內地客比例較高，而且大部分已經取得香港身份證，所以政府推出BSD對市場衝擊不大。

市場資金多 電單車位也炒起

趙國雄又謂，房地產與資金流動有極大關係，流動資金多、利息低，是支持高樓價的主要原因。由於資金過多，近期連電單車位都有人炒，買個電單車位，月租600元，回報可有3厘。過去電單車位根本沒有人想到是一個投資工具，但今時今日都有人投資，就因流動資金太多。

趙稱︰「我們不能單看樓價高造成的問題，還要看怎樣處理龐大流入香港的資金，及照顧市民資金的保值訴求。」

至於來年香港的整體經濟表現，趙國雄認為，流動資金繼續充裕，流動資金多經濟一定好，樓市沒有爆煲的可能性，各行各業都會興旺；但趙又指來年基層市民生活相對辛苦，通脹將會很厲害，政府應該推出更多政策幫助基層市民。

政府出招逾兩周，買家消化負面消息，出動睇樓為入市做準備，過去兩天10大屋苑成交量也止跌回升。甚至有小業主因出招後過去低價出貨，昨日賠訂後加價3%重售帳面多賺9萬元，業界預期二手短期內回暖。

嘉湖賠訂重售 多賺離場

樓市氣氛有好轉迹象，天水圍嘉湖山莊有業主一周前沽出單位，惟有買家以高價洽購，最終選擇賠訂重售。

中原地產助理區域營業董事郭佩玲表示，景湖居8座低層C室，面積704平方呎，業主上周以279萬元沽出單位。惟日前有買家提價高9萬元即288萬元洽購，業主最終賠訂1萬元、以及雙方佣金重售單位，料可多賺萬多元離場。

市場睇樓量回升，加上業主議價空間稍增刺激成交增加，中原地產表示過去兩天（11月10、11日），十大屋苑錄得14宗成交，前周（11月3、4日）的10宗，按周上升4成。惟有4個屋苑錄零成交，當中海怡半島、麗港城及映灣園更連續兩個周末錄零成交。另外，成交主要集中於細價屋苑沙田第一城及嘉湖山莊，分別錄4宗成交。

同時美聯物業15大藍籌屋苑，於過去周末錄得約12宗買賣成交，較上周的14宗少兩宗。

代理：反映漸適應新措施

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，過去周末買賣交投量有所上升，反映市場現正逐漸適應新措施，以及市場存有購買力，該行於過去周末錄得十大指標屋苑成交宗數，按周上升約12%。

成交中大部分屬減價個案，中原太古城金星閣分行首席分區營業經理張光耀指，成交的逸天閣中層D室，831平方呎，原業主減價32萬元，終以927萬元成交，呎價11,155元，而本月至今屋苑暫只有5宗成交。

市場人士預期，買賣雙方仍然拉鋸，過去兩周成交處偏低水平。惟出招等負面因素開始消化淡卻，加上市場已囤積一定的購買力，有實際置業需要的買家仍需入市，故如業主肯減價出貨，市場交投量應可回穩。

澳科執董吳世杰或相關人士 3.8億購

商人陳振聰位於中半山的舊居楠樺居，早前獲稅局撤回凍結令，並即時成功售出，其買家身份一直成謎。近日成交資料顯示，買方極有可能是澳科控股（02300）執行董事吳世杰或相關人士。

今年8月以3.8億元售出的楠樺居，其詳細交易文件日前正式交往土地註冊處登記，買方興定有限公司（Wealthy Trendy Ltd）雖由兩家海外註冊公司擔任董事，但據臨時買賣合約的註冊摘要資料顯示，該交易由一位英文譯名為Ng Sai Kit的人士負責代表簽署。

曾購山頂倚巒洋房

雖然「Ng Sai Kit」這名字在本港相當普遍，但本報發現，澳科控股執行董事吳世杰與陳振聰家族等人，兩者都曾經是山頂倚巒的業主。陳振聰家族成員在06年以其所控的公司名義，斥資約1.67億元購入倚巒3號屋，至09年間沽出。

而澳科控股執行董事吳世杰也曾在07年10月，與該公司副主席陳世偉一同以鉅輝投資有限公司名義，購入山頂倚巒一幢單號屋。吳世杰如今已辭去鉅輝投資董事一職。據澳科控股公司網頁顯示，執行董事吳世杰是副主席陳世偉的胞弟。

翻查公司註冊處資料，發現澳科執董吳世杰在其出任董事的興華（中國）投資有限公司的簽名，與楠樺居買方簽署代表Ng Sai Kit的簽名相當脗合。

至於吳世杰是否在楠樺居交易之前已跟陳振聰認識，以及代表買方興定有限公司簽署合約的原因，本報曾致電澳科控股查詢，惟對方指吳氏當時不在公司，也拒絕透露吳世杰的其他聯絡方法，而本報向該公司發電郵查詢，至截稿前仍未獲回覆。

楠樺居數度降價放售

事實上，向陳振聰購入楠樺居的買家身份一直相當神秘，外界早前就傳出多種說法，前泰國總理他信，以及北京合康變頻董事長劉錦成等，都曾經是傳聞買家。

惟早前已有媒體引述陳振聰回應，指上述兩位均不是楠樺居的新買家。

楠樺居的易手過程可謂波折重重，今年5月曾委託中原地產放售，當時意向價約5.5億元，其後多次傳出降價放售。今年8月又交由測量師行標售，當時市場估值介乎4億至4.2億元，終以3.8億元沽出，較高峰期意向價低三成。

豈料稅局又於上月向法庭取得禁制令，禁止物業轉售，日前又撤回禁令，條件為售出所得款項須全數交由律師樓處理。

香港特別行政區財政司司長曾俊華表示，如果美國從「財政懸崖」墜下，經濟出現衰退，將會為全球經濟帶來沉重打擊，香港也難以獨善其身，經濟可能衰退。

曾俊華在他的部落格中說，不少人擔心歐巴馬連任美國總統後，美國聯邦準備理事會主席柏南奇會依照計畫落實第3輪貨幣量化寬鬆措施，導致與美元掛鉤的港元貶值和大量熱錢流入香港。

曾俊華對此感到審慎樂觀，他認為，香港的通貨膨脹主要受到食物價格和房屋租金影響，與港元匯率的相關性較低。

不過他說，假如美國從「財政懸崖」墜下，經濟出現衰退，將會為全球經濟帶來沉重打擊，香港也難以獨善其身，經濟可能會衰退，資產價格可能出現波動，企業破產增加，失業率上升，巿民生活會大受影響。

他強調，香港政府會密切留意經濟情況，採取適當措施，減少市民生活所受的影響。

他又說，港府早前推出兩項房市調控措施，已使熱錢流入住宅市場的成本和風險大增。

「財政懸崖」由聯準會主席柏南奇（Ben Bernanke）提出，意指到2012年底，美國政府減稅優惠措施到期，同時國會也將啟動減赤機制，將會造成政府財政支出猛然緊縮，2013年美國財政赤字將會如懸崖般陡然直線下降。1011111

香港土地資源緊絀，開闢土地建屋為港府首要任務，有立法會議員提出將勾地表內部分土地撥作興建公營房屋。發展局局長陳茂波昨日表示，當局會對建議作整體考慮，小心平衡公私營房屋供應。有學者贊成建議，認為撥出的地皮應以交通便利為優先選擇，又指將軍澳區內數幅空置地皮，最符合釋放作公營房屋的條件。有地產界人士則擔心有關建議會影響私營房屋供應，令樓價更難向下。

目前，香港每年約有1.5萬個公屋單位供應市場，但輪候宗數高達2萬申請人，「上樓」日子遙遙無期。

　有立法會議員於上周五的立法會發展及房屋事務委員會聯席會議上，建議將勾地表內部分未被勾出的地皮，轉為公營房屋用途，以增加公營房屋供應，協助市民「上樓」。

明年賣地預算案公布

　陳茂波昨日出席活動時再度回應表示，因以往已有先例，當局會對建議作整體考慮，但目前未有最終決定，「我們一定會看看，不表示不顧後果、一定要做」。

　陳茂波續說，現時香港不單是公屋供應緊絀，私營房屋供應亦有同樣情況。他強調政府在考慮過程中，一定會小心平衡公私營房屋供應，任何政策都不會「偏向一邊」。他又謂，當局在檢視勾地表內土地的同時，亦會密切留意未來土地供應情況，期望每年供應1.5萬個公屋單位及約2萬個私人單位。而下年度的賣地計劃，將於財政預算案中一併公布。

　房屋政策小組主席潘永祥昨日指，倘勾地皮內的地皮不受地產商歡迎，而又適合發展公屋，在公私營房屋供應數量平衡的前提下，政府應作發展公共房屋的考慮，又指倘從勾地表內撥出部分地皮，每年就可提供多3,000個單位，與政府現時目標的每年供應2萬個私人單位數量相若，「在不會影響比例之餘，亦可增加公營房屋供應」。

將軍澳空置地可建公屋

　他又指，劃作公屋的地皮，附近須有完善的配套設施，如街市、交通、康樂文化場所等。而位於將軍澳寶盈花園旁的數幅政府空置地皮，坐落於將軍澳地鐵站旁，商場、街市及體育館樣樣齊全，地理條件優越，符合興建公屋的條件，政府原則上可考慮釋放出地皮，以發展公屋。

　中原集團董事施永青昨日接受一電視訪問時稱，他不贊成政府將勾地表內的土地撥作興建公營房屋，因此舉會令私人住宅地皮更加短缺，令樓價難以抑制，又建議應提高市區的地積比率，以刺激發展商在市區的建屋意慾，並變相增加市區的土地。

立法會房屋事務委員會早前以會「炒高樓價」為由，要求當局擱置容許5,000名白表申請人免補地價購買二手居屋的建議。中原集團董事施永青昨日指，有關措施並不會推高樓價，更建議應將二手居屋全面開放給所有市民購買，以示公平。

指新政不會推高居屋價

　施永青昨日在接受電視節目訪問時表示，提供5,000個單位供白表申請人免補地價購買第二市場居屋，是「公義」之舉，並指相對30多萬綠表申請者，5,000個白表申請人名額只佔少數，不認為會推高居屋樓價，政府更應進一步全面開放，令所有白表申請人受惠：「居住在私樓內『捱貴租』的人士，比起居住在公屋、（有）房屋補貼的人，更有迫切購買居屋需要。」

質疑額外印花稅方向錯

　施永青質疑政府剛推出「強化版」額外印花稅措施，只有表面效果，對改善整體居住環境幫助不大；雖然措施會令樓價下跌10%至15%，但會令市場單位供應減少，交投大幅萎縮，是「方向錯誤」，「企圖壓抑整個私營市場樓價，是遙遠而難行的路」，又認為當局未來不應該再加推平穩樓價措施。

運輸及房屋局早前公布最新統計顯示，今年施工量連續3個季度上升，第三季施工量達5,900伙，較第二季的5,300伙上升11.3%，首3季已有1.61萬伙施工，較去年同期的9,200伙急升75%，創近7年新高，預計今年全年數字將超過2萬伙。

未來數年私樓供應續增

　此外，未來數月將有16幅住宅用地推出，共額外提供約1.1萬個住宅單位。而在2012年至2013年賣地表中，仍有29幅土地可供出售，合計可建約8,400伙住宅單位，估計未來數年的一手私人供應量會繼續增加。

　運輸及房屋局局長張炳良早前表示，土地供應是現時房屋情況的癥結，政府會繼續增加土地供應，希望透過釋放用地來興建房屋，令未來3年至4年的住宅物業供應，增加至約65,000個單位。

明年初售832居屋貨尾

　當局將於明年初出售832個剩餘居屋單位，亦會將36幅政府或社區用地撥為住宅用地，同時會在啟德發展區兩幅土地試行「港人港地」政策，盡力增加房屋供應。

「爭取新界屋宇僭建物合法化關注大聯盟」，昨日號召數百名新界居民和支持者發起遊行，要求政府修例，將非嚴重僭建物合法化。

　大聯盟稱有過千人參加遊行，警方指約有950人參與。

　「爭取新界屋宇僭建物合法化關注大聯盟」成員昨日手持標語，由元朗賽馬會廣場集會遊行到元朗民政事務處，沿途高叫口號，並向途經的市民派發小冊子，爭取他們的支持。

　在抵達民政事務處時，他們在門外綁黃絲帶，向政府代表遞交請願信。

稱十年才執法矯枉過正

　有參與遊行的居民聲言，其家中的僭建物已建了十多年，但政府現在才執法，是「矯枉過正」，「政府一直都沒有管我們，容許我們這樣做，現時就反口，現在才去處理就不當」，「若政府早就講給我們聽，是非法僭建的話，我們不會在10年前就建4層高的村屋，現時才叫要拆，我們間屋點算呢」。有居民亦稱，「加高一兩層是很平常的，因為舊的屋地契約，我們擁有永遠業權」。

　「大聯盟」要求特區政府修改法例，將非嚴重僭建物合法化。

　發言人何君堯稱，「根本問題比政府想像中還要大，與其是這樣，在現時法例中為何不將有關情況規範化，鼓勵有關人士正式入則去申請，最重要的考慮是建築物是否安全」。該組織並會於11月20日再號召居民到沙田鄉議局表達訴求。

政府辣招推出超過兩周，雖然市場逐漸消化，但投資者未敢貿然入市，樓市交投每況愈下，美聯地產統計十大屋苑周末成交量，出招後首度跌穿雙位數字，過去兩日僅錄9宗，按周跌30.8%。惟另一方面，成交價創新高個案續現，且由住宅蔓延到車位。

　美聯物業統計，十大屋苑過去兩日錄得9宗成交，較上周13宗下跌4宗，?魚涌康怡花園、鴨?洲海怡半島、觀塘麗港城、將軍澳新都城及荃灣中心零成交。另一間地產代理行中原地產統計十大屋苑周末成交量，亦只錄得14宗，雖然按周增加4宗交易，但仍屬於極低水平。

美聯：買賣目標價差距明顯

　美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，巿場陸續消化樓市新措施，非本地用家無懼買家印花稅(BSD)措施連稅入巿個案有上升趨勢，二手業主態度亦開始軟化，巿場議價空間擴大，但業主叫價仍與買家目標價存在明顯差距，拖累本周末成交量再度回軟。

　十大屋苑交投量低企，若按月比較更「慘不忍睹」。中原趙鴻運表示，港島區藍籌屋苑太古城本月至今只錄得約4宗成交，與上月同期16宗相比急瀉75%，目前沽貨意慾較強的業主已願意提供2%至3%的議價空間。中原黎宗文亦指，沙田第一城屋苑本月至今暫錄9宗成交，據資料顯示，上月同期已錄得約20宗成交，跌幅達55%。

　香港置業高級執行董事伍創業稱，各區二手睇樓及交投仍然「未解凍」，辣招未有大幅動搖業主叫價態度，相信短期內二手「價穩量跌」僵局難有突破。

河畔花園豪廷峰創新高

　事實上，昨日更再有屋苑錄得新高成交。消息指，沙田河畔花園E座中層2室，面積385方呎，成交價284萬元，每呎7,376元，創屋苑成交價及呎價新高；北角豪廷峰1座高層特色單位，面積2,026方呎，以4,030萬元易手，呎價19,891元，亦創屋苑呎價新高。

　伍創業續指，由於辣招下增添購買二手屋苑的掣肘，令不少買家轉投車位市場，一、二手車位交投轉趨熱熾，而且成交金額亦見向上，反映在低息加上資金尋求出路的情況下，車位投資的吸引力和需求正在上升。

　市場人士透露，?魚涌康怡花園與將軍澳維景灣畔相繼有車位成交一周內兩創新高。康怡花園昨錄得的車位成交價達96.8萬元，月租約2,300元；將軍澳維景灣畔2期也有車位以約110萬元易手，目前將軍澳車位月租逾3000元。

西九「睇車位」人數倍升

　香港置業張志文表示，辣招生效後，西九四小龍「睇車位量」較未出招前升約一倍，區內主要有車位供應屋苑包括宇晴軒及泓景臺本月已合共錄得逾十宗車位成交。其中，過去兩日泓景臺剛促成一宗車位成交，成交金額高達106萬元。

近月樓價持續攀升，終於逼得政府出招壓市，原來亦有跡可尋。美聯研究部綜合土地註冊處資料顯示，10月平均每宗二手住宅註冊金額達504萬元，首度衝破500萬元關口，數字並較97年高位平均450萬元高出12%。

大額交易比率攀升

　美聯首席分析師劉嘉輝續指，平均每宗成交金額創新高，除受樓價上升的因素帶動外，中上價及高價物業成交比率增加亦為另一原因。10月逾1,000萬元二手住宅註冊量佔整體二手住宅註冊量的比率達至6.6%的紀錄第二高。此外，500萬至1,000萬元個案比率亦超逾2成水平。在此類銀碼的個案帶動下，推高平均每宗銀碼向上。

　十大型屋苑中，7個平均每宗金額已超越97年，當中荔枝角美孚新?、?魚涌太古城及荃灣荃灣中心均較97年高位超出20%以上，紅磡黃埔花園亦多近1成，另鴨?洲海怡半島、沙田沙田第一城、?魚涌康怡花園則高出介乎1.8%至4.2%不等。十大屋苑中，平均每宗金額仍低過97年高位的屋苑只得3個，將軍澳新都城、觀塘麗港城差幅少過一成，嘉湖山莊則約12%。