今年房市景氣差，全台建物買賣移轉棟數普遍低迷，但反觀贈與及繼承移轉棟數卻大增，據內政部統計，今年1~9月繼承棟數較去年同期增加3.3％，贈與棟數則增加18.9％。房地產業者認為，因民眾擔心實價登錄後土地公告現值調高，贈與稅大增，加上人口老化等因素，使繼承及贈與比例增。
不論遺產稅或贈與稅總額皆依據土地公告現值計算，若土地公告現值增加，相關稅費勢必提高。

憂土地公告現值增
漢唐地政士事務所所長柯玉秋表示，有不少民眾擔心實價登錄後，明年初土地公告現值將因此大幅調高，便提早將名下不動產贈與給子女。
根據內政部統計資料，今年1~9月贈與棟數為3萬4953棟，較去年同期增18.9％。柯玉秋說，尤其今年8月實價登錄上路後最為明顯，8~11月地政士事務所承接的贈與案件量較去年同期增加約1倍。

繼承棟數也增3％
信義代書專案經理林以德表示，2009年調降遺贈稅率並將遺贈稅免稅額提高後，不少富人回台置產，但近年因經濟不景氣，便提早做財富規劃，使得今年贈與移轉量增加。另外因台灣人口逐漸老化，也使今年1~9月繼承棟數較去年同期增3.3％。

實價登錄效應 贈屋節稅今年大增
【聯合報】

不動產實價登錄上路後，不少民眾擔心明年公告現值可能大幅調漲，不動產贈與稅將隨之增加，趕在今年底前贈與房屋。內政部最新統計，今年前3季不動產贈與移轉棟數接近3.5萬棟，比去年同期增加近2成。

不動產業者預估，今年全年不動產贈與可望破4萬棟，將創歷史新高。

根據內政部統計，2006年至2008年間，每年不動產贈與棟數約為2.9萬至3.1萬棟。

但2009年遺產與贈與稅從最高稅率50%全面降低至10%的單一稅率以後，當年不動產的贈與棟數立刻增加5%至3.3萬棟，2010年增加至3.5萬棟，在2011年達到3.96萬棟高峰。

不過，隨著房市漸冷，今年以來全台不動產買賣移轉棟數已減少10%，原先市場預期，不動產贈與棟數也會隨之減少；沒想到，今年1至9月的不動產贈與棟數仍高達3萬4953棟，比去年同期的2萬9386棟增加了5567棟，增幅達18.9%。

信義代書專案經理林以德分析，近年來，各地方政府每年都大幅度地調升公告現值，是民眾持續加快贈與的主因。

由於贈與稅是以土地公告現值和房屋評定現值，作為計算基準，土地公告現值提高，等於所繳稅額增加，因此許多民眾紛紛提前規劃、辦理贈與不動產，將名下財產轉給子女。

信義房屋師大店店長鄭嘉文表示，不少人要求透過購置不動產贈與節稅，表面上由父母出面簽約購屋，但房屋卻是登記在小孩名下，對父母來說，可以有效地把手中資金直接移轉成小孩名下的不動產，又不需要繳交太多贈與稅，比贈與現金划算。

台灣房屋智庫研究員洪佩君說，實價登錄上路後，父母透過贈與節稅的現象更明顯，主要是不少人擔心，政府將參考實價登錄行情，直接調高公告現值，導致被扣的贈與稅提高，因此趕在今年底前辦理贈與。

稅負有差距 贈屋比贈現金划算

同樣是2000萬元，直接贈與現金和贈與房屋相比，稅額差距竟然便宜160萬元。

信義代書專案經理林以德表示，由於贈與房屋的計算基準是「土地公告現值」加上「房屋評定現值」，兩者相加金額大約只有房地產的市價四分之一至五分之一，因此扣除免稅額後，需繳交的贈與稅比現金贈與低很多。

林以德舉例，假設父母有2000萬元現金，如果直接贈與現金給小孩，扣除免稅額220萬元後，得繳交贈與稅10%，稅額為178萬元。

但是，若父母先用2000萬元現金購買台北市信義區中古大樓，假設中古大樓土地公告現值加房屋評定現值為400萬元，扣除免稅額220萬元後，需繳交的贈與稅僅18萬元。

換句話說，贈與現金與房地產所需繳交的贈與稅，差距高達160萬元。

另外，資深稅務員也說，因為房屋的贈與稅低，不少有錢人會先購屋、再贈與給下一代來節稅，尤其贈與稅是以「贈與者」為主體，所以1個人可以得到「很多人」同時贈與。例如以父、母名義合買1間房屋後，再分開贈與給小孩，贈與稅的免稅額還可以拉高一倍到440萬元，透過精算，甚至可以完全避開贈與稅。

他分析，直接贈與現金與贈與不動產的稅負有差距，主要原因是土地公告現值與市價差距太大，以台北市仁愛路「帝寶」豪宅為例，今年度土地公告現值只有186.3萬元；但附近土地行情每坪至少800萬元以上，公告現值僅為市價23%。

林以德表示，房屋的土地持分愈小、屋齡愈高，土地公告現值、房屋評定現值就會愈低，尤其台北市中心不少中古大樓市價高達2、3千萬，但贈與稅可能都不到20萬元。

　金管會不樂見壽險業養地炒房，將引導壽險資金成穩定台股、投資台灣的重大力量。金管會昨（22）日公布101年保險業風險資本額（RBC）係數，確定未來保險業投資股票未實現損益均以半年均價認列。壽險業者表示：「這樣台股超跌時，就敢進場了。」

　金管會繼公布保險業投資不動產新6條規定後，昨天則公布RBC係數管理辦法，將不動產投資係數由0.0744提高為0.0781，等於資本要求增加5％；若是素地或未符合即時利用且有收益者，係數加碼由30％提高到40％，壽險業者直言：「影響很大。」

　但金管會關上不動產投資的門，也同步放寬台股、公共建設及國外不動產投資的窗。過去RBC計算台股未實現損益時，都以6月、12月底的收盤價計算，若剛好遇到股市行情不佳，壽險業必須在季底大賣股，很難長期持有股票。

　在幾次暫行措施後，金管會昨天宣布，未來保險業計算RBC，台股未實現損益都以半年平均價格計算，對淨值、資本適足率可具有穩定的作用。

　壽險業者表示，如此未來投資台股就可以長期配置，持有2?3年以上都沒有問題，壽險資金可望成台股回檔時的穩定力量，且以目前半年均價約在7,300點左右，台股若回檔到7,000點就可逢低進場，不用必擔心年底大盤再跌。

　壽險業表示，英國保險公司最高股票持有部位占其資金的20?30％，國內壽險業目前投資台股市值約8,700多億元，約占可運用資金6.9％，若加碼3?8％，至少有近4,000億元到1兆元動能可加碼台股。

　至於保險業投資保險相關事業（多數為金融業）的關係人係數，也從100％從自有資本中扣除，改為0.5?0.67左右，包括投資海外子公司、國內投信子公司、關係人的金融股等，資本要求大幅降低，對國泰人壽、台灣人壽、新光人壽、中國人壽等，都有助益。

　金管會也積極引導保險資金投入國內公共建設、長照等事業，未來成立特殊目的公司只要採風險係數0.3左右；投資國外不動產，若法令需求成立SPV，也只要0.26左右風險係數，例如國壽大陸不動產近40億元，原本要從自有資本中扣除，現在也大約只要1/4的資本要求。

102年竹科、中科，及南科等三大園區的土地租金，可能因明年公告地價調漲，或因公共設施建設費分擔費用大幅提高，而被迫大幅調漲。其中，才開發幾年的中科后里園區，明年土地租金，因要分攤園區公共設施建設費，恐比3年前，調漲183％，令廠商大喊吃不消。

　因目前科技業景氣不好，會員包括竹科、中科及南科廠商的台灣科學工業園區科學工業同業公會，剛建議國科會，暫緩明年調漲科學園區的土地租金，甚至要求調降園區的管理費。

　對此，中科管理局長楊文科表示，已研擬園區的土地租金調整案，延緩一年實施，全案正報請國科會同意，一旦國科會點頭，竹科、中科及南科都比照辦理。

　各縣市政府的地價評議委員會11、12月正開始進行一年一度的公告現值與三年一度的公告地價評定作業。其中，園區土地租金，包括素地租金單價及園區公共設施建設費單價。

　素地租金，是以公告地價的年租率5％，計算出每月土地租金單價，一旦新竹縣市、苗栗縣、台中市、雲林縣、台南市，及高雄市地價評議委員會，11及12月間決定調高當地明年公告地價，恐會影響上述三大園區的土地租金調漲案。

　身為台灣科學工業園區科學工業同業公會副理事長的和大董事長沈國榮表示，園區的公共設施建設費用，廠商分20年逐年攤還，每家廠商負擔成本，是依承租面積，占園區可出租土地面積比率，核算費用。其中，已開發約30年的竹科新竹園區，及約17年的南科台南園區，迄今廠商分擔公共設施建設費已不大。

　反觀，才開發幾年的中科的后里園區及台中園區，廠商分攤公共設施建設費用很大。沈國榮以中科為例，說明中科后里園區為了分攤公共設施建設費，明年土地租金，經試算後，約調漲183％；台中園區約漲調47％；虎尾園區，因當地公共設施建設費較少，漲幅約17％。

　沈國榮說，景氣不好，且目前科學園區廠商經營也不好，該公會才建議國科會，暫緩102年三大園區的土地租金調整案，並建議將公共設施建設費的分攤年限，由原20年，再延長至25或30年，進而減少廠商每月土地租金負擔。

　另外，公會也分別向台中市政府及雲林縣政府等單位反映上述的難題，目前上述縣市政府已表達重視此問題，會在調整明年公告地價的會議上，慎重深入考量。

國科會副主委賀陳弘表示，針對園區廠商要求不要調漲園區租金及下調管理費等議題，國科會表示，園區租金及管理費都是依法徵收，考量到景氣不佳，園區租金可研議緩收，但廠商必須支付利息。

　根據科學園區設置條例，每三年必須依據公告地價來調整租金。進駐的企業需要繳交的租金有二項，包括素地的租金費用及園區公共建設的使用費用。另一方面，廠商還需要繳交管理費，管理費的收取標準為營收的千分之1.9。

　近期三大園區所屬新竹、台中及台南的公告地價調整幅度不一，新竹為3％、台南約2％，而台中為15％。由於台中的公告地價漲幅最大，連帶的讓中科一期、二期及三期的廠商租金平均增幅高達20％至30％不等。因此，中科進駐廠商要求園區管理局正視此一議題，請園區主管機關國科會提出因應措施。

　國科會副主委賀陳弘表示，根據法令，每三年都會根據公告地價調整廠商租金，今年也是這樣，只是沒有想到公告地價漲幅這麼大，讓廠商感到調漲的壓力。

　面對廠商的要求，國科會也能夠體諒，賀陳弘表示，國科會考慮研議「緩收」，或是「分期繳交」等方式，讓廠商減少資金壓力和負擔，待景氣轉好時再繳交租金。但這樣的調整，主要是一種變通方法，並不是同意廠商不必繳交，廠商最終還是需要繳交這筆租金費用，而且緩收的話還會計算利息。這項議題，國科會需要內部再討論後才能拍板定案。

　至於管理費方面，雖然在金融風暴時曾經調降過，但國科會認為，這項費用是根據廠商的營收比例來收取，如果景氣不佳、營收不好，管理費自然也會下滑。目前國科會並沒有要檢討管理費的收取辦法。

第二批實價登錄房價公布後，民眾發現近一個月議價空間變大了，從前一個月的15.8％擴大至近18％。房仲業者表示，目前房市屬於買方市場，買方出價可以從屋主開價先打8折再談，但這種出價方法並不適用所有個案。

　住商不動產企劃研究室統計實價登錄網站上線後前後一個月六都（北市、新北市、桃園縣、台中市、台南市、高雄市）交易狀況，發現平均去化天數和議價空間都增加。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，主要是樣本數不足，會對交易信心產生影響，去化天數微幅增加2.1天；議價空間則比實價上路前一個月多了1.9％，未來等樣本愈來愈多，買賣雙方的議價空間和去化天數就會逐漸縮小。

　若就六都的數據細究，去化天數增加主要是集中在北市和高雄市，平均每個房子都要超過兩個月以上才會賣得掉；議價空間，也是以北市、高雄兩地最高，兩地議價空間都逾18％，北市甚至達18.9％。

　房仲業者表示，近期北市屋價並沒有降很多，有些屋主都把價格抬得很高，買方若怕買貴，可依自己認為可以負擔得起的價格出價，未來可否成交，就看賣方是否有資金需求，當賣方急著想賣房時，買方有機會以低於行情價買到房子。

　但房仲業強調，這種機會可遇不可求，並不適用在每一個精華區房子，這也是為何近期房子去化天數大增的主因。

　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，目前揭露價差較大的地區或個案的原因很多，很難告訴買方出價要以賣價再打8折，因此買方要如何出價還須事先做足功課，以及請教專業房仲人員，才可找出合理的價格，也不致錯失買房良機，真正買到合理又適合的房子。

　節稅加保值，房地產今年贈與量大增至近3.5萬棟，較去年同期成長18％，房仲業預估，今年因贈與的房地產棟數可能創新高。

　據內政部公布的房屋移轉資料統計，今年前9月房屋贈與移轉量達34,953棟，較去年同期成長18％，去年底贈與移轉棟數是39,655棟，房仲業預估，依目前移轉情況來看，今年贈與移轉棟數應可續創新高。

　自2009年遺贈稅率從最高50％調降為單一稅率10％及贈與免稅額提高至220萬後，吸引大量的海外資金回流台灣。

　信義地政室聯合事務所代書專案經理林以德表示，近年股市投資起伏大，房地產業仍為保值性較佳的投資管道，許多富人這些回流資金有不少買了國內豪宅、店面，有些並透過贈與方式，將財富移轉給下一代，使贈與數量逐年升高。

　據統計贈與數量從2009年的3.3萬餘棟、2010年的3.5萬餘棟，升至去年的3.9萬餘棟。

　在公告現值和市價還有明顯價差時，房仲業預估贈與移轉棟數將持續走揚，林以德表示，以市價1億元的房子為例，公告現值約2,000萬元，即使遺贈稅降至10％，現金贈與還要交978萬元的贈與稅；若透過房地產贈與，贈與稅只要交178萬元，之間差了800萬元，以房地產贈與的節稅效果大。

　但父母幫子女置產時，也要特別留意子女收入的合理性以及贈與稅問題，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，國稅局早已對豪宅贈與加強查核，原因是受贈人資金取得以及付貸款合理性，除非之前有很完善節稅規劃，透過每年220萬元的免稅額先作數年累積後，再買房或者換房，否則一般年輕人沒有買豪宅的能力，因此為子女置產也可能要交贈與稅。

　會計師也強調，對於還要再付房貸的贈與，也要格外留意，房屋的被贈與人一定要有償還銀行貸款能力的已成年人，若被贈與人只是十幾歲的小孩，即使之前已作了贈與規劃付了自備款，未來仍沒有能力付貸款，因此，在移轉之前還是得先繳交贈與稅。

金管會昨天調整今年下半年保險業資本適足率（ＲＢＣ）。由於國內房市過熱、股市過冷，為了導引保險業資金，金管會一方面提高「投資不動產」風險係數，另一方面，則放鬆「投資台股」規定，例如：若投資保險相關事業且關係人、風險係數打六折，以及投資台股損益、固定改為半年均價計算等。

投資不動產風險係數提高

保險業每半年要計算一次ＲＢＣ，金管會則固定公告ＲＢＣ相關計算係數與標準之調整，以充分反映保險業之經營風險。

這次金管會公布的ＲＢＣ計算調整，將在今年底保險業所適用，內容總計有六大項目：首先，在不動產投資方面，金管會將投資不動產風險係數，由現行○．○七四四調高為○．○七八一，另外，保險業若投資的是「素地」，或「未能符合即時利用並有收益」者，其加計風險成數原本規定是三十％，新調整為四十％。

保險局官員表示，這項針對保險業投資不動產的風險係數調整，預估將使得整體保險業的ＲＢＣ降低一個百分點；調整後，業者若要符合標準，就必須增加自有資本、不然就必須減少風險性資產。換言之，這項調整措施，代表保險業若想投資不動產，要付出比較高的代價。

不過，若是投資海外不動產方面，金管會則採取較寬鬆標準；官員指出，如果保險業基於外國當地法令，無法直接由自己名義持有不動產，而需透過成立「特定目的公司」（ＳＰＶ公司）方式間接持有國外不動產者，可以採用國外不動產的風險係數○．二五七五計算。

投資股市以半年均價評價

其次是投資股市部分，這次調整多屬於正面性鬆綁，針對國內外之股票、ＥＴＦ股票型、股票型共同基金、平衡型共同基金之未實現損益，一律以半年平均價（也就是今年下半年的算術平均價格）來評價，相關風險部位並須同步反映。

保險局指出，原本上述計算方式是「評估日收盤價」，金管會在去年底和今年上半年，改為「半年平均價」計算，但是這兩次都是以「暫行措施」為之；經過金管會審慎評估後，決定直接改為「常態化」，讓保險業不必為了股票投資損益、而有賣股壓力。另外，金管會也放寬保險業投資「保險相關事業」的風險資本額計算：現行規定是必須把投資金額、從自有資本扣除，但是，新規定則不用扣除，而且風險係數可以打折計算；例如，若屬於控制與從屬關係者，投資國內保險相關事業的風險係數可以打六．一四折，若非從屬關係者，風險係數可打五．四二折計算。

內政部統計處彙整1~9月全台繼承以及贈與棟數，分別為3.23萬棟與3.49萬棟，相較去年1~9月，分別成長3%、18%。房仲指出，若後續3個月仍持續增加，預料將突破統計以來的新高。

信義代書專案經理林以德表示，自從2009年宣布遺產稅率、贈與稅率從最高的50%，調降為單一稅率10%，加上遺產稅、贈與稅的免稅額，分別提高至1200萬元及220萬元後，吸引大量的海外資金回流，其中部分資金直接轉進房地產。

信義房屋表示，回流資金轉入房地產主因是資產配置的投資概念，藉由贈與等方式，將財富移轉至下一代名下，促使贈與棟數逐年攀高。

加上透過房地產贈與以及直接用現金贈與兩種方式，以前者所須繳納的稅負較低，因此，多數富人均採行以房地產贈與下一代的方式。

舉例來說，若是1億元現金直接贈與下一代，扣除免稅額220萬元，採單一10%稅率，須繳納978萬元；假如透過房地產贈與模式，贈與市價1億元的土地或房屋給下一代，是以公告現值加上房屋評定現值，扣除免稅額220萬元，再課徵單一10%稅率，僅須繳納178萬元，兩者相差800萬元，等同透過房地產贈與，可省下800萬元。

業者表示，透過房地產贈與模式，尤以店面、豪宅及土地等，其節稅效果相對佳。至於，今年贈與及繼承棟數為何可望突破歷年新高，是因為受到人口老化與節稅的概念，加上目前房市政策奢侈稅、實價登錄的影響，促使部分有錢人提早進行資產配置規劃。

信義房屋師大店店長鄭嘉文指出，今年以來一個月都會碰到一、兩組民眾，計畫透過購置不動產贈與節稅，其中最常見的狀況，便是父母出面簽約購屋，但房屋登記在小孩子名下，父母便可透過購屋過程，將現金轉換為不動產，並登記在小孩名下，其實這類置產型的民眾，在市中心的案例持續增加。林以德提醒，公告現值是每年1月1日調整，近年來均有相當規模的調升幅度，因此，有意透過不動產贈與方式節稅的民眾，建議在12月底公告現值尚未調整前趕緊辦理。

2012年北台灣的推案量約為8600億元，較去年的推案量8911億元，減少了3.5%。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的持續衝擊所致。

2013年房市推案的脈絡與走勢為何?房市景氣會上、會下?房價是持平還是下跌?住展雜誌特於歸納出2013年台灣房市的10大趨勢，提供給地產業者推案及訂價的參考。

一、2013年三大都會區推案1.2兆元:從房市景氣面來觀察，預估北台灣2013年全年的推案量，仍會較2012年推案量增加1成左右，推案量約9500億元。考量2012年因實價登錄遞延的推案量，將於今年的329檔加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有9500億元的推案水準。台中都會區預估與2012年持平，約有1600億元的推案量體，高雄都會區預估也與2012年持平，推案量約有1200億元的量體，所以預估2013年三大都會區的推案量，將量增至1.23兆元。

二、雙北市房價持穩:台北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為76萬元，信義區與大安區的房價更是一飛衝天，飆上1坪132.5萬元及129.2萬元，132.5萬元與129.2萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，2012年Q3的房價為35.7萬元，與台北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。

從2013年台灣的政經情勢來看，2013年雙北市的整體平均房價應該以『持穩』來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過1成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。

2013年台北市房價補漲的地區，包括老舊市區的大同與萬華區，在雙子星大樓效應下，2013年將出現補漲行情，預估漲幅約在1成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，預估漲幅也在1成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率恐有限，以高檔盤整的『個案表現』為主，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。

三、銷售率低檔盤整: 近年北台灣的平均銷售率在4成至5成之間，2013年的建案銷售率，受實價登錄房價『比低不比高』效應的影響，銷售率要拉升的難度加高。預估北台灣整體的銷售率將仍在4成至5成間低檔徘徊，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商的品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。

四、豪宅仍是3都房市焦點:2013年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案，及冠德建設同位信義計劃區的豪宅案，據了解，兩案都將開出300萬元1坪以上的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅持續引領市場，高雄美術館特區，興富發與京城建設的豪宅陸續出籠，因此可預見從2013年，3大都會區的豪宅案仍是房市的焦點，持續引領風騷。

五、利率、匯率重要影響指標:為促進經濟的活絡，央行主導的存款準備率，將趨向不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此2013年利率如持續走平，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願，於是，2013年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。

六、商用不動產交易量縮: 商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2013年的價格表現將呈『穩中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業者投資房地產設限的情況下，2013年商用不動產成交量恐不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。

七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場:近年北台灣的平均銷售率在4成至4成5之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓的否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

八、新北市房屋需求穩定成長: 受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數已增加至393萬5072人，較2011年全市的人口總數391萬6451人，再增加了1萬8621人，正加速朝400萬人的大關挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。

九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵: 從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

十、『三低一高』房市隱憂: 央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。(自立電子報2012/11/22)

根據統計，今年前3季全台灣繼承、贈與的房屋多達3.2萬棟及3.4萬棟，分別年增3%和18%。房仲推估，人口老化與節稅目的將推動今年繼承、贈與的移轉量創新高。

內政部統計處公佈前3季全台房屋繼承棟數3萬2351棟、贈與棟數3萬4953棟，超越去年同期的3萬1306棟、2萬9386棟，分別年增3%及18%。信義房屋推估，今年繼承、贈與的移轉量可望創新高。

信義代書專案經理林以德表示，2009年遺贈稅率從最高50%調降為單一稅率10%，遺產稅和贈與稅的免稅額分別提高至新台幣1200萬元及220萬元，吸引大量的海外資金回流。

此外，近幾年股市起伏大，房地產保值性高，許多富人不急於將資產移往海外，反而積極配置資產，或以贈與方式，有效移轉財富給下一代，推升贈與的數量。

今年受到奢侈稅、實價登錄等政策影響，更促使富人提早做財富規劃，使得今年前3季房產的繼承與贈與移轉量超越去年同期。

林以德舉例，以1億元直接現金贈與，富人必須繳交978萬元贈與稅，若以市值 1億元房地產贈與子女，因為採土地公告現值和房屋評定現值，富人只要繳交178萬元贈與稅，兩者差別甚大。

信義房屋師大店店長鄭嘉文指出，今年以來1個月會碰到1、2組客戶透過購置不動產贈與節稅，最常見的方式是父母購屋，房屋登記在子女名下，一次將手中資金移轉成小孩名下不動產，今年來這種置產型的買方，在市心中數量不少。

林以德提醒，內政部每年元旦調整土地公告現值，明年度公告現值已確定調高，土地增值稅也會增加，相對移轉的成本提升，有意以贈與做為財富規劃管道的消費者，務必在今年12月底公告現值未調整前辦理。

為提升國人居住品質，我國首度訂出基本居住水準草案。依營建署所公布的草案，平均每人最小居住樓地板面積將採全國統一標準，為三點九六坪。

草案也訂出家戶人數二人的「每戶基本居住面積」值為五點二八坪、三人為六點六坪、四人為九點一三坪、五人為十一點一八坪、六人以上為十二點五坪。營建署強調，未達上述規定，或單獨一項未具衛生設備，均列「低於基本居住水準的家戶」。

營建署表示，上述草案是依住宅法的授權，住宅法將於今年十二月三十日實施。

　冠德（2520）第4季正邁入完工認列旺季，雖然今年經濟景氣疲弱，轉投資的環球購物中心、根基營造（2546）、冠誠生活等，獲利不如去年，但法人預期在房地產本業第4季業績可望衝高下，全年獲利有機會力拚維持2011年的水準，2013年至2014年則恢復持續成長的力道。

　2012年冠德主要認列案源，以「誠臻邸」、「美麗台北」、「青水寓」、「冠德鼎苑」、「冠德鼎峰」、「冠德中研」、「冠德天驕」等案為主，前10月營收累計已達25.81億元，雖年減39％，但第4季11月和12月為認列高峰，法人預期全營收有機會衝上40至42億元，稅後EPS挑戰2至2.4元。

　展望2013年，目前「美麗台北」、「冠德鼎苑」及「誠臻邸」、「冠德遠見」餘屋，因此營收有攀升空間，上看42至45億元，EPS有成長的力道。

　值得觀察的是，冠德轉投資子公司環球購物中心，計畫陸續開出12月份的屏東店、新竹世博館，以及明年的高雄左營、機場捷運A8站、2014年的A9和A19站等，預計3至5年可望規劃環球掛牌上市；並且複製台灣的成功經驗，進軍大陸華中及華南，躋身大陸零售商場市場的中概通路股，具百貨商機題材。

　現在進入認列旺季的第4季，麗水街熱賣合建案「青水寓」、台中「誠臻邸」、新莊「鼎苑」工程進度可望貢獻營收。法人估計，單季營收力拚15億元大關，頗有機會，為今年業績最佳的單季。

　業外方面，冠德轉投資的環球、根基和冠誠3家主要子公司，上半年認列獲利大約僅1億元出頭，主要因為國內零售消費需求轉弱、景氣趨緩；法人估計，全年轉投資收益的貢獻度，大約2億元，不若2011年。

　法人則估計，冠德第4季EPS挑戰1元，全年有機會達到2元以上；與去年EPS2.02元相較，可望維持不錯的水準。

　房市成交量低迷，國內房仲業紛紛布局海外市場找尋商機，其中，日本、美國、中國大陸及東協等市場，皆是布局重點區域，更有部分房仲業者已在海外市場傳出捷報，而國內在房市政策不利不動產投資的氛圍下，高端消費族群有逐漸將資金轉往海外投資不動產的趨勢。

　政府一連串房市政策，房價尚未鬆動，量能率先萎縮，直接衝擊國內房仲業者，為求變通紛紛轉戰海外不動產以求生存。其中信義房屋最早進軍海外市場，目前布局中國大陸及日本市場，在大陸上海、北京、蘇州、杭州、青島及成都6城市設立63家信義直營店，此外，科威不動產加盟店目前已有180家。

　信義房屋策略長周莊雲指出，中國信義去年進行體質調整後，今年營收已較去年長4成，明年一定可以轉虧為盈，且持續有展店計畫；科威不動產今年底預估可突破200家，明年目標達350家。

　至於日本信義，去年成交123件、總金額49.96億日圓(19.05億台幣)，營收1.5億日圓，獲利1000多萬元，日本信義社長林彥宏表示，今年前10月總銷金額已達77億日圓，年成長1倍，近期帶看人數明顯增加，今年日本信義營收目標為2.8至2.9億日圓，但因今年在日本新增1間辦事處，獲利將與去年相當。

　永慶房產集團目前海外布局僅在中國上海，於2005年成立上海永慶直營店，永慶集團總經理廖本勝表示，上海永慶仍是虧損當中，但是今年前10月營收已經較去年成長13％，預計今年虧損可望較去年縮少2成。

　在國內以豪宅仲介為主的大師房屋，目前海外以美國及日本為主，總經理陳建慶表示，去年9月與美國千禧集團合作代銷舊金山頂級豪宅「SFO千禧」，總計賣出11戶，目前房價漲幅已逾1成，今年9月再度簽下波士頓「千禧名園」預售案，目前已賣出16戶，總金額達新台幣3.7億元。

　陳建慶表示，日本市場目前尚未傳出好消息，但公司今年底前將在東京設立辦事處，加快日本銷售服務；此外，公司也將布局澳洲市場，目前已與當地2加地產商洽談中，預計明年在布理斯班及墨爾本有物件推出。

　台灣房屋地產集團有別於其他同業，海外布局以東協國家新加坡、馬來西亞、泰國為主，海外銷售成績在同業中最亮眼。集團首席總經理彭培業表示，目前在馬來西亞吉隆坡已成立東協第一家台灣房屋，並已承銷360億元的案量，截至今年10月成交80億元，預計明年東協海外市場接案量可突破500億元，成交量將以250億元為目標。

高雄市中心的外圍區域大寮，因靠近鳳山和捷運站，近來成為建商推案熱門地段，可是大寮4眷村根據眷改條例辦理更新進度遲緩，廢置多年仍未能開發，造成城市發展的中斷與破敗。

　國防部去年委託高雄市政府接手，進行公辦重劃，預估這55公頃土地，將有55％?60％劃為住宅用地和商業用地，預定年底公展。

　高雄市大寮區的都市計畫眷村改建，包括：商協新村、嘉新新村、宣武新村、及影劇新村等4個村。

　其中，4個眷村土地整建的工程，雖然原住戶陸續地進行搬遷、拆除作業，不過，因為有17戶屬於國防部的住戶拒絕搬離，而在其向監察院陳情之後，繼續居住下來，導致從民國95年開始規畫的開發進度遲滯不前。

　同時，軍備局營地有16戶佔用戶，國有財產局土地有46戶違佔戶、和2戶承租戶尚未搬遷，因此，立法委員林岱樺昨（22）日邀集國有財產局副局長李政宗、國有財產局南區辦事處長吳宗明、軍備局南區工營處科長呂佩勝、高雄市政府都發局科長郁道玲等相關單位協調。

　為了順利推動大寮眷村原址細部計畫，以及整體開發市地重劃作業，土地管理機關應該停止承租與續租，另外，地上物拆除補償費，應由土地管理機關負擔，至於列管空屋部分，則於101年12月中旬前，拆除完畢。

　根據指出，高雄市大寮區都市計畫眷村改建範圍，大約為55公頃，區內的最大地主國防部，已在去年正式委託高雄市政府透過公辦重劃方式，進行開發。

　市府都發局科長郁道玲表示，初步規畫，除了回饋40％到45％作為道路和公園等公共設施之外，其餘的55％到60％土地，則規畫為住宅區和商業區，都發局預定下（12）月底前，辦理大寮區都市計畫細部計畫的公告展覽。

南投已成為觀光大縣，今年估湧入逾2,000萬名遊客，南投風景區每逢假日總是一房難求，掀起旅館投資熱潮！目前南投縣籌備中的觀光旅館與一般旅館多達15家，預估總投資額逾120億元，3至5年內可望新增逾2,000間客房。

　其中，籌備中的5家觀光旅館，地點集中於魚池鄉、埔里鎮與國姓鄉，包括投資額12.8億元的赤崁頂飯店，以及投資10億元打造的埔里牛眠飯店，地點都在埔里鎮；而投資6.5億元的駿都飯店，以及投資達16.7億元的水悅山林飯店，則選擇國姓鄉展店。

　上述5家觀光旅館籌備案，總投資額約55億元，總客房數預估逾700間，尚不含日月潭風景區管理處負責的「仲成大飯店BOT案」。

　日管處官員表示，由香港新聲投資集團跨海投資、位於向山行政中心後方的「仲成大飯店BOT案」，總投資額19.2億元、將規畫340間客房，目前正在進行環評審查中。

　至於一般旅館部份，目前9家旅館地點都集中於魚池鄉與埔里鎮，總投資額預估逾45億元。其中，儷山林集團將砸下25億元重金、打造擁有270間客房的「哲園」系列旅館，預訂民國104年營運。

　南投縣政府觀光處表示，6年前，南投縣的國內外遊客約1,300萬人次；到了今年，遊客數上看2,000萬人次，大幅激增50％；其中，國外遊客從6年前的20多萬人次，大幅成長到今年已突破400萬人次，成長速度驚人。

　目前南投境內登記有案的民宿達573家、飯店與旅館190家，但依舊無法負荷龐大的遊客量，因此，每逢周末假日或是舉辦大型活動時，南投境內的民宿、旅館總是一房難求，吸引愈來愈多企業爭相到南投投資旅館。

　南投觀光業超夯，不僅風景區內的旅館住房客滿，就連位於南投市區的旅館，住房同樣滿檔。以南投大飯店為例，最近3年來，平均住房率從40％一路成長到今年逼近90％。

　不過，南投縣府觀光處表示，日月潭、溪頭等熱門景點幾乎已無地可供興建旅館，反觀台3線沿縣城鎮如草屯、竹山、南投市，雖非風景區核心，但自從國道3號與6號開通以來，從台3線到核心風景區，車程僅需30分鐘，加上地價相對便宜，投資成本較低，建議有意到南投投資旅館的業者，不妨考慮台3線沿線的城鎮。

　事實上，看好台3線沿線投資潛力者不少，尤其是擁有「天空之橋」景點的草屯鎮，近年已吸引業者斥資5億打造「寶島時代村」；靈知科技進駐台灣工藝研發中心設立「草屯知達工藝會館」；還有業者砸重金收購草屯市區舊商場大樓，拉皮改裝為「福美飯店」，預期農曆年前開幕營運。

南投觀光產業超夯，尤其日月潭風景區已經成為國際旅遊路線，今年吸引來自大陸、日本、新加坡、馬來西亞、香港、澳門、韓國等超過400萬名國外遊客的青睞，不僅帶動香港新聲投資、儷山林等集團爭相進駐投資旅館，同時，也帶動周邊頂級飯店的住房率居高不下。

　日月潭風景區頂級飯店如涵碧樓飯店、雲品酒店，目前平均住房率達85％，假日甚至一房難求；而由桐核麥生技集團轉投資、號稱六星級飯店的日月行館，每逢假日平均住房率達80％。

　值得一提的是，日月行館的住房訂價逾2萬元，號稱日月潭風景區內最高價，目前平均住房價格約1.3萬元；為搶攻過年期間的住房商機，日月行館近日推出11月30日前訂房且付清款項，可享房間定價折抵5,000元的優惠，目前已有7成的訂房。

豪宅買氣冷 「百坪戶賣不動」

今年房市買方回歸自住客，小宅與豪宅表現兩樣情。市中心、交通便利小坪數產品仍持續熱銷，如台北市中正、內湖區小宅案公開2~3周即完銷，西門町小宅「有富正旺」公開1周便售出3成，1房產品亦完銷；反觀億元豪宅「天子」、「聯上涵玥」等案皆延後推出或暫停銷售，銷售相對遲緩。

西門町小坪數建案「有富正旺」昨正式公開，麗緻廣告總經理劉楚詳表示，該案潛銷1周即吸引140組看屋人、售出3成，購屋人以區域和三重民眾為主，約7成為投資客，1房產品已完銷，20戶2房產品也售出一半，3、4房相對銷售較緩，顯示市中心小宅正夯。
劉楚詳指出，上月推羅斯福路三段預售案「快客A+」與捷運西湖站200公尺旁推案「時間之外」，皆為20多坪、單價百萬以下產品，公開2~3周即完銷，而看準總價2千萬元以下小宅投資熱，明年第1季在捷運士林站旁推總銷4.5億元、22坪小宅建案，估每坪88萬元。

預售屋付款較輕鬆
金磚動力行銷副總經理施孝文表示，政府政策打壓豪宅，讓投資客紛紛選擇投資小宅，由於預售屋付款方式輕鬆，市中心、交通便利小宅不論出租還是置產皆宜，讓這股小宅熱持續延燒，如「宏普鉑金苑」規劃24~34坪，公開1個月已售6成，預計小宅熱會持續至明年一整年。

中山1號苑周賣1戶
不過大坪數豪宅受到衝擊，成交量並不理想。甲山林廣告副總經理徐永仁說：「現在成交一定比較慢，但還是有人來看屋。」
徐永仁透露，「中山1號苑」每周仍能成交1戶，以60~70坪的戶數為主，「100坪以上的戶數目前賣不動」。
購屋人對大坪數產品不買帳，士林區每戶總價4~5億元的「天子」案昨仍大張旗鼓召開設計師來台記者會，盼為明年5月才推出的「天子」帶來佳績，不過該案2年前曾公開預售，維多利亞建設集團行銷公關部經理葉庭僅透露「目前已有幾組預約客戶」，意謂尚有數戶待售。
去年推出的士林區「聯上涵玥」，每戶開價約2億元，已成交2戶，但目前該案暫停銷售，預計明年完工後再賣。

推案量延宕至明年
根據《住展》雜誌的統計，今年北台灣推案轉趨保守，案量共8600億元，較去年少3.49％，預估今年遞延的推案量會延宕至明年329檔期，使2013年推案量增至9500億元。

高鐵局周一才和冠德建設簽約，將開發桃園機場捷運A19車站商業區土地為購物中心、住宅及酒店式公寓，昨天再推出4筆桃園站特定區土地，坪數804~1961.7坪，底價3.59~7.78億元，預計在12月24日上午11點在高鐵局開標。
據高鐵局公告，4筆土地使用分區為住宅區，位於大園鄉領航北路四段、中壢市永園路一段、領航南路一段等區段。高鐵局第5組組長傅景昌表示，因近日高鐵局順利標出新竹車站特定區、A19車站等開發案，因此趁機推出桃園特定區土地，標售底價皆和市價差不多。

　太平洋建設（2506）集團將在2013年正式啟動新北市萬里翡翠灣6萬坪的休閒不動產開發案，推動翡翠灣玲瓏屋都更案現址為海景溫泉別墅；太設為集中火力投入開發，最近擬易手大股東擁有的太平洋北投溫泉會館，交易金額上看6.5億元，逢高獲利了結。

　太平洋翡翠灣俱樂部為國內首座海灣俱樂部，有休閑、 運動、社交、家庭聚會、住宿以及景觀。除太設、福華飯店合資的太平洋福華翡翠灣渡假飯店之外，其餘土地資產都屬於太設、以及太設子公司太平洋生活事業所有。太設總經理章啟明表示，明年將投入玲瓏屋都更案第一期的海景溫泉別墅都更案。

　太設一方面為轉移開發重心到翡翠灣，另方面也在經營商用不動產多年開花結果後，逢高獲利了結，因此正洽談出售太平洋北投溫泉會館大樓。

　據悉，交易金額大約為6.5億元，目前有潛在買家正洽購中。

　據了解，章啟明的基督教長老教會教友，可望是新買家。若太平洋北投溫泉會館確定易手，已出售會員、溫泉券的權益都不受影響。

　太設財務副總經理陳清暉表示，太平洋北投溫泉會館屬於太設的孫公司和大股東所擁有，因此若順利完成出售，處分獲利、營收，將不致反應在太設的財報上。

　受總體經濟景氣影響，台北市房市第4季是旺季不旺，氣若游絲，但低總價、小坪數、鄰近捷運站的住宅，卻躍居熱賣黑馬；展望2013年走勢，小宅仍有賣座空間，若以區域分析，西區不排除有補漲行情。

　麗緻廣告總經理劉楚詳昨（22）日表示，受到雙子星大樓開發案終於拍板、東西軸線翻轉效應激勵，西門町最近小坪數、低總價、近捷運站的預售案當紅，為不景氣下逆勢衝出亮麗成績的新寵。

　有富建設小套房個案「有富正旺」最近1周來，參觀組數就有140組，每坪開價約85萬元、實際成交約75萬元；其中1房的17坪小套房產品，第一波全數售罄，迄今107戶，簽約3成，成為房市竄出黑馬。

　緊接著西門町商圈，還有不少指標案登場。劉楚詳表示，興富發麒麟飯店改建案「台北驚奇」預計12月登場，總銷高達157億元；全坤建設先建後售的都更案「雲峰」，明年中推出、總銷35億元；天強建設「大觀京都」也準備登場。

　其中，興富發「台北驚奇」規劃為25至40坪的中小坪數住宅，訴求酒店式公寓，據悉每坪開價約75萬元以上。

　展望2013年走勢，永慶房產集團認為，小宅依然有賣座空間；住展雜誌則評估，台北市房價補漲的地區，包括老舊市區的大同、萬華區，在雙子星大樓效應下，2013年將出現補漲行情，預估漲幅約在1成左右。

　住展調查，目前台北市預售屋平均房價，2012年第3季已達每坪76萬元，信義、大安區房價更一飛衝天，分別飆上每坪132.5萬元、129.2萬元，雙雙改寫台北市預售屋房價的歷史新高點；新北市預售屋平均房價每坪平均約35.7萬元，也是再創歷史新高點。

　隨著台北豪宅愈來愈重視國際級建築大師的設計功力，近年來愈來愈多重量級的建築師和設計師，競相「登台」。維多利亞建設繼邀請香港知名建築設計師梁志天，合作設計豪宅、頂級法式餐廳後，昨（22）日再度宣布和荷蘭知名設計師Marcel Wanders，跨界合作，打造士林官邸重劃區「天子」頂級豪宅案。

　Marcel Wanders在全球建築設計界以瘋狂、有趣著稱，被視為設計界的「GaGa」。昨天他應邀來台，宣布以「天子」為揮軍大中華市場的處女作，打作其空間規劃和家具設計。

　維多利亞建設集團總經理吳俊南表示，士林官邸特區93年解除禁建令並重劃後，維多利亞集團才開始收購土地，一直整合到740坪，迄今已成為士林官邸重劃區最大單一地主，並動工興建「天子」中。

　吳俊南表示，士林官邸北側重劃區占地1萬6千餘坪，扣除公家機關與公共建設用地，可供發開的建地，只有6,700坪，且全區受低容積限制，建築高度不得超過17.5公尺；維多利亞集團規劃「天子」為5層樓、2棟共10戶的雙併城堡外觀豪宅，每戶220坪，迄今已被訂購5戶，每戶總價3.8億元至4.3億元不等。創意家廣告公司評估，士林官邸重劃區地段稀有，預估全區豪宅數量僅約50戶。

　桃園中悅機構老闆李兩平，也計畫在士林官邸旁200多坪土地上，打造頂級豪宅代表作。另外，鄉林建設的「士林官邸」案，則位於商業區，開價較位於住宅區的「天子」等案要高。

　近年來日本的安藤忠雄、丹下健三、妹島和世，美國的貝聿銘、以及「教父級」建築師Robert Stern等，都陸續「登台」設計作品；此次Marcel Wanders也首度來台，他期待運用創意和熱情，衝撞出東西方美學的驚歎號。

股票上市公司宏普建設向來以眼光精準稱冠市場，此次新推出的「宏普鉑金苑」，位居南港經貿特區核心圈，中國信託總部旁，挾超級地段的優勢，更以生活的角度切入，打造前所未有的奢華空間，引領住宅進入新尺度時代。加上土地開發不易，台北東區精華生活圈，近來呈現小空窗期，更促使「宏普鉑金苑」一推出就成市場指標，更創造近期房市少有的買氣盛況。

未來5年內還有眾多的建設挹注成長動能，集市區精華地段、商業機能核心、交通重要樞紐、先進產業匯集，南港經貿特區循著全球CBD房價看漲長線趨勢，南港經貿特區集結CBD的城市動能，集金融、百貨、飯店、豪宅、產業聚落及交通轉運中心，成為繼信義計劃之後的置產紅牌。

103年中信金總部落成，與台北南港展覽館2館完工啟用，更奠定南港經貿特區的金融世界櫥窗地位，加上台肥C2~C4土地開發案，成為南港經貿特區房價上漲的題材指標。

「宏普鉑金苑」在經貿二路的豪宅圈中獨樹一格，以崇尚奢華品味的「小坪數、大尺度」為規劃特色，融合頂級的配備與精品飯店的設計，打造前所未有的極致空間，現場更有豪宅雙王牌：王玉麟的紐約都會時尚、潘冠榮的精品飯店風情，雙大師跨刀，新豪宅尺度樣品屋，首度開放，歡迎鑑賞，南港經貿二路「軟體園區站旁」，24坪34坪國際型宅夢幻逸品，搶先鑑賞一睹為快。

蛇年預售巿場全年推案量上看1.23兆！住展雜誌昨日公布，蛇年預售巿場趨勢預期，全台推案量達1.23兆，較今年成長9.8％，其中北台灣約9500億較今年8600億，成長約一成，台中與高雄巿場推案量則與今年相當，分別是1600億與1200億元。

業者分析新的一年，須留心市場銷售量恐在低檔盤整，餘屋賣壓增加，此外，位於信義計畫區的亞太會館改建案與冠德建設案可能開出每坪300萬元高價試探市場水溫。

「北巿全年推案量還很難說！」台北市代銷公會發言人施孝文說，受今年第四季巿況不佳，許多建案遞延至明年329檔推出，預期明年第一季推案量，確實可望較今年同期成長，不過全年推案，除了要考慮新實施的會計準則促使建商推案從過去多預售，轉為先進後售，雖說上市櫃建商有推案業績壓力，但明年全年推案還很難說。

高雄市建商公會理市長陳武聰表示，不加計舊案銷售量，今年新推案量只有6、700億元，並未如住展雜誌預期的1200億那麼多。展望明年，他持保守態度指出，要看政府提出的自由經貿園區等重大政策是否落實，畢竟有產業進駐，提升就業機會，經濟回溫復甦，建商才較敢推案。

今年較特別的是，台北雙子星大樓招商成功、機場捷運明年部分通車，激勵壽險業者購買商用不動產，西門町房市成為近期台北市最熱門的區域。目前新進場個案「有富正旺」、「大觀京都」、「全坤環河路案」，興富發麒麟飯店案等蓄勢待發，可望在明年初推出，特別是一些小坪數個案因總價低，還吸引久違的投資客搶進。

雙子星大樓決標後，第四季預售巿場以成都路、康定路一帶新推案較為明朗，距離西門町捷運站400米的「有富正旺」推出17至66坪、1至4房產品，基地正對西門國小，每坪開價85萬元起跳，成交價約75萬上下。

位處北市西門國小旁、天強建設的「大觀京都」將推出大坪數產品，價位原定於百萬元以上，但公開時程未定。另外，包括北市康定路的興富發建設麒麟飯店改建案，規劃為25至40坪的酒店式公寓，預計明年第一季推出，估每坪價位75萬元以上起跳。全坤建設位於環河南路「雲峰」為萬華區稀有的河岸景觀宅，規劃60至80坪，採先建後售，公開後價格，估計每坪將高於80萬元以上。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，在區域生活交通機能大幅改善下，萬華購屋需求主力將鎖定中小坪產品。
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看好竹北豪宅房市，中悅建設繼一期「中悅帝苑」成功在新竹打下豪宅口碑後，二期「中悅皇苑」於日前隆重揭幕！負責代銷中悅建案的華邦廣告總經理黃智明、中麓建設總經理陳再河、中悅建設總經理許金火、捷寶建設總經理謝孟勳、晃茂營造總經理李夢羆等人共同參與盛會，同時點亮璀璨水晶球，以期許「中悅皇苑」順利大賣。

華邦總經理黃智明表示：看好新竹房市豪宅需求，據媒體調查2012幸福城市，新竹縣市表現優異，新竹縣更以優越的招商能力，拿下經濟力第一的寶座；同時近期竹科景氣回升，房市逐漸回歸平穩，業者均看好明年的新竹房市，豪宅的需求量將會持續提昇。

基地面積夠充足，才能打造真豪宅。「中悅皇苑」專案經理高定國表示，竹北高鐵特區、台科大特區，因為是新開發的重劃區，生活機能規劃相當完整，未來增值可期。「中悅帝苑」周邊有充足的公園綠帶以及公家機關，更鄰近多所中小學，相當適合不同年齡層的家庭。

繼一期「中悅帝苑」在竹北打開豪宅知名度後，二期「中悅皇苑」預售剛開始已吸引竹北在地住戶的詢問，其中不乏科技人、自營商第二代，甚至新世代企業主一次出手就買2戶的例子。

高定國強調，真正「好住」的豪宅基地面積基本要達2,000坪，如此才能規劃功能齊全的住宅設施，同時具備鬧中取靜的優質條件，實價登錄並不影響只會增值不會跌的中悅，高定國表示實價登錄第一避免房價哄抬、第二價格趨於公開透明後，消費者也不能亂殺價，是促進房市交易健康化的政策。

「中悅皇苑」基地位置在竹北市成功八路、莊敬南路，基地面積1,991坪，樓層為24F/B3，坪數規劃103至121坪，7戶店面、132戶住家。公設規劃有迎賓車道、接待大廳、四季溫水游泳池、SPA池、撞球室、交誼廳、健身房、歐式中庭花園雕塑噴泉等。

新竹市議會民進黨團昨天砲轟市府調漲土地公告現值是肥市庫、苦市民，把市民當財政缺口的提款機，粗估已有兩百卅人因調幅過高無法請領安老津貼。

市長許明財答覆表示，公告現值與公告地價評議委員會對明年度的調幅仍在研議中，他會尊重委員會的專業決議，對受影響的中、低收入戶及安老津貼排富門檻認定的權益攸關部分，會與社會處、地政處、財政處研議方案及補救措施，盡量維持稅賦公平性。

綠營市議員林智堅、林漢淇、吳秋穀、鄭宏輝、鄭正宗、曾資程等人昨天輪番質詢市府調漲公告現值幅度，是「肥了市庫、苦了市民」，更是典型在財政有缺口時、把市民當提款機的政策表現。

林智堅說，根據一○一年度內政部公告土地現值資料，全國平均漲幅為八．六五％，但竹市公告土地現值漲幅高達廿三．四九％，連帶影響房屋買賣成交價提高，不但導致低薪資勞工購屋意願減低，部分擁有不動產的中低收入戶與身心障礙者也可能失去原有的補助。

林智堅並說，因土地公告現值調高，已有兩百卅人的安老津貼請領資格被迫遭剔除（因安老津貼設有排富條款，其中房屋評定標準是以當年的公告現值為依據），更不用說中低收入戶領不到各項補助或津貼。

黨團強調，油電雙漲、失業率攀升，早已民不聊生，市府竟還以草率的決策要強徵土地增值稅（即土地交易買賣時依公告現值幅度需繳的稅），明年度的公告現值幅度若調高超過五％，將率市民到市府抗議。

高鐵局今天（22號）公告標售，位於高鐵桃園車站特定區的住宅區土地共四筆，面積在二千六百多平方公尺到六千四百多平方公尺之間，標售底價在每坪台幣三十六萬到四十四點六萬元間。

高鐵局推動高鐵特定區及機場捷運沿線車站開發，導入居住、產業及提升商業動能，目前區域內居住人口呈現持續成長，而房地產市場需求也日趨熱絡，投資動能已逐步升溫。

高鐵局表示，這次標售土地的投標期間從公告日起到十二月二十四號上午十點為止，二十四號上午十一點將於高鐵局開標，歡迎有興趣者參加投標，相關訊息請上高鐵局網站查詢。
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北市豪宅用地取得困難，更別說是大面積的素地了。根據住展企研室的了解，目前信義計畫區內大面積、可開發為住宅的土地僅剩6筆，包括D5土地、亞太會館改建案、富邦集團整合中的D1土地、富創建設的D3土地、冠德建設興雅案、大陸建設主導的B7案等。

雖房市景氣不明，然前國泰金副董蔡鎮宇的不動產事業，卻大動作啟動開發，旗下位於台北市信義計畫區D5土地，將進入實質開發階段，據悉，蔡鎮宇規劃興建28層樓的住宅大樓，讓信義計畫區的超豪宅建案再添一樁。

市況顯示，雖然近日實價登錄結果揭曉後，「台北信義」等豪宅成交價不如外界預期，但那些都是好幾年前預售的價格，與目前市場的行情價有很大的出入，但由於市場上的需求，以致豪宅供給量有限的情況下，信義計畫區目前所醞釀推出的豪宅，未來而言，仍是『奇屋可居』。

展望2013年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京集團沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案，及冠德建設同位信義計劃區的豪宅案，據了解，兩案都將開出300萬元一坪以上的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅持續引領市場，高雄美術館特區，興富發與京城建設的豪宅陸續出籠，因此可預見從2013年，3大都會區的豪宅案仍是房市的焦點，持續引領風騷。

稍早北市高調宣佈第一宗『一坪換一坪』、位於南港舊市區的都市更新案正式啟動，同時倡言『都更復活』。確實，從三月底北市『依法』代建商強拆之文林苑事件，到內政部提出修法，外界確實充斥『都更已死』的論調。而北市府大動作公佈南港該宗更新案，確有高度的宣示意義。

只不過根據今日相關報導，業者似乎還是不大領情。該篇報導引用建商公會相關說法指出，內政部稍早修法提高整合門檻，同時在地方政府代拆釘子戶之規定部分，加入更多步驟，避免文林苑事件重演，都將使得都市更新推動成本墊高、難度更增，因此公會內部決議，將都市更新列為『高風險事業』。

都市更新的未來，會因南港該宗興富發建設主導的一坪換一坪首例，而起死回生或如建商(公會)所稱，因增加文林苑條款而更窒礙難推，讓業者寧可選擇不玩？
住展企研室認為，固然都市更新推動會產生商機，吸引投資，這在資本主義自由經濟社會中也是再正常不過；然而都市更新本質上還是公共政策，如果未能秉持此原則，則一切仍是空談，過去發生的爭議，未來還是會再重演。

看看歐美日推動更新的經驗，中間當然也歷經很多次折衝及法令檢討修改，甚至也曾出現類似文林苑這樣，人民私權與更新事業之間孰輕孰重的爭議。不過從結果來看，更新推動到完成，成功案例動輒五年、十年，司空見慣。因為要成功推動，就必需凝聚符合公眾整體利益的共識，少數人可能失去某些權利或造成短期不便，但長期而言仍能蒙其利。

如日本近年推動更新，其實自力整合推動的比例愈來愈高；因為日本人民了解，固然短期可能不便或必須做出若干犧牲，但長遠來說，生活品質還是能夠獲得改善。至於開發商，則是合作夥伴，而不是事業主導者；更重要的是，他們是著眼長期收益，而不是直接賣斷的短期獲利。

平心而論，現行更新條例，無論有無加入文林苑條款，時間成本拉長，都是應然，且是必然；而這對多數以賣斷為獲利模式的本地業者來說，當然是高風險。然而，如果相關政策推動，不能從偏向商機角度拉回公共利益面向，則無論業者須承擔之風險高或低，真正的都市更新實踐，在台灣都將是痴人說夢、海市蜃樓！

　為活化資產，台糖釋出南投縣埔里鎮5.9公頃土地，以設定地上權方式公開招標，權利金底價為9222萬元，將在26日於台中溪湖糖廠舉辦招商說明會。

　台糖表示，此案屬都市計畫乙種工業區，位處埔里鎮中心偏西北側，西臨15米大城路，北臨15米八德路，南接台灣菸酒埔里觀光酒廠，附近土地主要為住宅區，周圍公共設施有埔里醫院、國小及國中，是埔里難得少見大面積及可開發的土地案。

　台糖指出，開發案位置交通便捷，尤其是國道6號通車後，可望引入龐大觀光旅遊商機，對擴展住宿、消費及休閒遊憩市場，有極大的潛力。

行政院經建會頒布台商回台投資方案，帶動台商積極返台置產熱潮，台中因擁有氣候、交通等優勢條件，加上中科、精密園區不少科技大廠進駐，成為台商回流首要重鎮，近來掀起賞屋熱，除了豪宅市場受益，價位在3,500萬至5,000萬、增值力強的精華商圈透天店面也成為房市另一亮點。

台中最熱門的3大商圈之一的「一中商圈」，每到周末假日平均單日可吸引逾10萬人潮，周邊的黃金透天店面整棟投資報酬率4％以上，已成為這波台商置產投資客的囊中物！

「益民一中商圈」二期的代銷業者、里歐實業副總經理鄭博仁表示，一中商圈在既有的10萬名學生和購物人潮支撐下，商圈的範圍不斷北移、延伸到錦新街和錦南街，黃金版圖甚至銜接到中友百貨、中國醫藥大學等商圈，擁有5,000坪方正基地，棋盤式規畫打造全台首見5大行人購物商圈大道，1、2樓作為店面使用，3樓以上是收租套房，瞄準台中科大、中國醫大等明星學府穩定招生實力，以及中友百貨、鄰近機構等上班族租屋市場；另推出優惠租金方案磁吸補教業者進駐商圈哈佛、劍橋雙大樓，積極打造大台中最新補教據點。

鄭博仁指出，「益民一中商圈」二期為成屋金店面，部份帶有租約出售，現買現享租金收益，熟成商圈增值力最強區段，是追求零風險、高報酬投資者的最佳選擇。

11月20日，首創置業公告稱擬發行人民幣債券，且已獲批准，但金額還沒有確定。這是10月以來第8家大型上市房企通過發行企業債券融資。目前，房企披露的融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。

據鏈家地產市場研究部統計，今年上半年，排名前50的房企中只有6家房企發行債券，融資總規模180億元左右。11月1日和15日，SOHO中國、中海地產分別宣佈發行10億美元公司債，更早些的10月，龍湖地產、融創中國發行4億美元公司債，央企方興地產的公司債規模則是5億美元。對比上半年資料，足以看出，四季度以來大型房企，尤其是內地在港上市房企借道香港資本市場融資的速度明顯加快。

大型房企之所以如此熱衷在國際市場發佈債券融資計畫，與人民幣升值的預期有明顯關係，對於部分在香港上市的房企來說，儘管名義利率較高，考慮到人民幣升值，發行美元公司債的實際償還利率則相當有限。此外，鏈家地產市場研究部張絮還指出，隨著銷售好轉，相比限購初期，房企的財務水準出現全面的好轉，因此房企債券對投資者的吸引力也有所上升。而對於中海地產和方興地產等有央企背景的房企，由於母公司的隱形擔保，債券利率遠遠低於國內長期貸款的利率水準。

業內人士認為，房企大手筆融資的另一面，也表明銷售情況出現好轉。對於房企尤其是高周轉性房企來說，銷售依然是目前的經營重點，但重要性明顯下降，利潤將會取代銷售成為房企新的追逐點。

在巨大的爭議和質疑聲中，遠大集團建造世界第一高樓的腳步並未猶疑。11月19日，望城區國土資源網上交易系統的成交結果顯示，“天空城市投資有限公司”以38977萬元的價格摘得了位於大澤湖街道的一宗67297.94平方米(合100.95畝)的商住用地，容積率高達12.0，這就是遠大可建科技有限公司（以下簡稱“遠大可建”）正在運作的“天空城市”專案。

11月21日，記者致電遠大集團總裁辦，得到的回復是，遠大近期不會發佈關於天空之城的任何資訊，未來將在適當時機召開正式新聞發佈會公佈具體細節。

雖然遠大集團不願透露天空之城的進展細節，但是“天空城市”推進的痕跡持續顯露。在望城區大澤湖街道，回龍村的居民們都早已經知道遠大要在這?建高樓。

前期選址勘測，專挑“麻石”多的地方

11月21日下午，金星大道北端，道路東側一大片農田被雨霧籠罩，完全看不出“天空城市”的影子。不過在打聽哪里是遠大的專案的時候，村民們都指向了同一個方向，大家都說在回龍村有100畝左右的農田已經被徵收，而且遠大已開始“施工”。

隨著村民指引方向看過去，大片農田中散落著一堆堆長度不等的直徑約3公分的麻石柱，這是岩土工程勘察時通過鑽探設備採集的岩土樣品。回龍村村民唐紅輝說，這就是遠大“施工”時留下的，“下半年的時候來過兩批人，搞了差不多2個月的時間，在田?打了好多洞，都有六七十米深。”

分佈在稻田和菜地中的勘測鑽孔，在數次大雨後，已被田泥回填，難覓蹤跡，但留下的麻石柱堆卻似乎證實了天空之城選址所在。“這?地下都是麻石，這樣才承得起高樓的重量。”唐紅輝用聽來的一個消息解釋了麻石堆下隱藏的資訊，“聽說遠大在長沙選了4個地方，最後才選了我們這?，就是因為這?底下是麻石。”村民們說，麻石以堅硬著稱，用來承載“天空之城”的超大體量，在唐紅輝看來十分有道理。

在望城區大澤湖街道回龍村第二黨小組，具體執行征地工作的人員透露了兩個資訊，回龍村很快可以交地；望城區政府在這?規劃了幾條新道路，其中一條是對接金星大道的道路，將會很快動工。這些資訊和42號地塊出讓的資訊吻合。

根據42號地塊的出讓資訊，天空城市投資有限公司拿到的土地位於大澤湖街道迎湖路與秀湖北路交叉口西南角，土地總面積合128.5畝，淨用地100.95畝，代征道路面積27.55畝。這宗地正在實施拆遷安置補償工作，摘牌後一個月內由濱水新城管委會和大澤湖街道負責交地。

原計劃明年1月建成，進度或將延後？

遠大集團在官網公佈的天空城市的效果圖和《天空城市概覽》介紹，天空城市建于長沙市望城區濱水新城，總建築面積120萬㎡，由一座220層、總高838米、105萬㎡的主樓，4座3至7層總高23米、3.5萬㎡的附樓及4層13萬㎡的地下室組成，是一個供3萬多人工作、生活的功能齊全的豎向城市。

按照計畫，天空城市將從2012年11月開始安裝，預計在2013年1月建成。這個時間或許將要延後。從記者探訪現狀來看，至今專案用地尚未交付使用。即使不計算前期專案施工道路、大樓基坑等基礎工程的施工時間，按照遠大可建此前所說的“3個月”安裝調試的時間計算，“天空城市”也很難在2013年元月建成。

時間的推後，並不會阻擋“天空之城”和遠大可建向前推進的腳步，從10月份開始，遠大可建開始啟動大規模的招聘活動，招聘的崗位包括了塔吊司機、鉗工、給排水設計師、幕牆工程師等50余個工作崗位，需求人數超過200人。

遠洋地產(03377.HK)受累北京兩地王專案，高地價帶來的盈利問題屢屢被媒體質疑。11月21日，記者從遠洋地產獲得的最新消息是，遠洋萬和公館至今熱銷26個億，已超20億元的預期目標。11月3日,遠洋 天著二期開盤當天2小時內銷售8億元。

而商業地產也進入回收期，與太古地產合作的頤堤港9月20日正式開業，相關指標令人滿意。

2010年3月15日，經過84輪競拍，遠洋地產以40.8億元拿下大望京1號地塊。扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達2.7萬元/平方米的樓面地價，一舉成為當時北京的單價“地王”。

與望京地王同期出讓的亦莊、薊門橋兩幅地塊，同樣拍出了高價，“一日三地王”最終引發了高層震怒。2010年4月17日，“國十條”出爐，其中首次提出了“限購”政策，對北京乃至全國樓市影響深遠。

遠洋地產表示，拿地之初，總裁李明表示將走高端產品路線。遠洋萬和公館最終以相對平價入市。

經過兩年多的精心打磨後，2012年6月9日，被譽為“大望京收官王座”的遠洋萬和公館開盤銷售。據遠洋地產提供的資料顯示，遠洋 萬和公館成交均價在5.1-5.2萬元之間，6月9日正式開盤，開盤當天熱銷8.2億、當月銷售12個億，至今熱銷26個億。

媒體報導，遠洋萬和公館的成本價就接近5萬元/平方米。據遠洋地產最新提供的資料，整套房子僅裝修成本每平米就達1到1.2萬元，超過預估的5千元/平方米。遠洋地產走高端路線勉強保本。

至於與遠洋萬和公館毗鄰的保利中央公園售價為3.8萬元/平方米、華彩和悅府約為4.2萬元/平方米，遠洋地產表示周邊專案每個專案都有其自身特點，不很瞭解，不便作出評價。

而遠洋地產在北京的另一“地王”專案也迎來收穫期。2009年12月，遠洋地產以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王，折合樓面價1.8萬元/平方米，高達467%的溢價率更是改寫了北京土地市場拿地溢價率最高不超過300%的紀錄。

北京亦莊“地王”專案“遠洋 天著”項目2011年9月15日推出的66套房源，一期銷售6億元。遠洋提供的資料顯示，今年11月3日再開盤，短短2個小時內，160餘套房源去化75%以上，認購額將近8億，創造了5年來北京城市別墅的最好成績。天著聯排部分對外報價是按套，價格1000-1600萬，面積280-400平米，單價3-4萬元/平米。

“對於 地價相對較高 的專案，我們著重做三個工作。”對此，總裁李明曾表示，首先是要提高產品品質，“貴麵粉做出貴點心來”；其次降低投資回報，項目定價適應市場；此外，還要把握市場實際，堅持去化，薄利多銷。

至於商業地產，“從今年開始，遠洋的商業物業可以有正現金流了。”此前2012年上半年商業地產實現2億元的營業額，租金收入主要來源於北京寫字樓項目遠洋光華國際。李明透露，從今年開始遠洋每年將有近30萬平方米的商業物業投入使用：2013年，遠洋將有北京遠洋未來廣場及天津遠洋未來廣場投入運營，這兩個專案的規模合計約30萬平方米。遠洋與太古在成都合作的大慈寺項目將在2014年投入運營，專案規模也約30萬平方米。2015年，遠洋將有8個購物中心相繼亮相。

拿北京頤堤港項目來說，從拿地到如今開業一共6年，總投入40億，在開業之前只花錢沒收入。遠洋提供給記者的資料顯示，頤堤港已經於9月20日正式開業，它包含了大型購物中心、甲級辦公樓，還有現代商務休閒酒店——北京東隅，以及一個正在建設中的17公頃的戶外公園。目前來說，購物中心的正式簽約率已經達到了85%，開業率則已超過60%，GAP、H&M、Page One等知名品牌已順利開業，德國SLVR等國際知名品牌是第一次進入國內；寫字樓目前的出租率已經超過86%，目前賓士和戴姆勒投資公司以及世界500強的企業已經紛紛入住；酒店也已經開始運營，自開業後酒店出租率均在50%以上。

在採訪中，記者瞭解到，花旗集團曾測算，遠洋地產在2012年上半年淨利潤率為10.6%。而遠洋地產向記者證實，2012年中報顯示公司的淨利率為18%， 從整個行業形勢看，房地產行業的毛利率呈下行趨勢，以現行的稅收制度，未來遠洋的毛利率將保持在25%左右。2012年，遠洋有可能實現毛利降低，但淨利不降低，繼續保持穩定的盈利水準。

美聯儲自9月13日正式開啟第三輪量化寬鬆（QE3），拉開了美元貶值的新週期，大量熱錢湧入香港資本市場，內地房企在年末掀起境外融資高潮。

在內地房企赴港上市通道重新開啟的同時，內地房企在港發行債券在10月和11月出現暴增，今年以來房企境外融資額有望超過以往任何一年。

一方面是內地房企融資管道遇阻，開發商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場供應放量，房企拿地願望大增，房企融資步伐明顯加速。

但由於投資風險不同，內地房企境外融資成本出現巨大分化，有些房企融資利率不足5%，而部分房企融資利率仍高達10%以上。

世聯地產市場研究總監吳志輝在接受《第一財經日報》採訪時認為，隨著內地房企不斷拓展自己的融資管道，利率市場化趨勢更加明顯，在當前利率市場化的背景下，資金管道來源和成本優勢正在成為房企的最核心競爭力。

融資規模創新高

11月20日，首創置業(02868.HK)發佈公告稱，由旗下全資附屬Central Plaza Development發行的以人民幣為單位的有擔保債券，聯交所已批准有關債券上市及買賣的申請，由該公司若干境外附屬公司，包括IFC就債券提供擔保。

這也是QE3推出以來，內地房企發行債券的又一案例。不過，首創置業尚未披露債券發行的規模和利率等細節。

在不久前的11月15日，中海地產剛剛宣佈，已向港交所申請兩筆合共10億美元的擔保票據上市，有關票據分兩部分，分別為10年期7億美元票據，票息為3.95%，以及20年期3億美元票據，票息5.35%。

有報導稱，中海地產擬發行兩批債券總值10億美元的債券，並已經獲得超購12倍。中海擬借此次發債，為持有債項再融資及作開發地產專案用途。

11月14日，金地集團（600383.SH）也披露，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買殼和發行人民幣離岸優先票據以來，又一次境外融資動作。

SOHO中國也在11月宣佈，該公司發行總額為10億美元的優先票據，其中6億美元5年期票據的年利為5.75%，4億美元10年期票據的年利為7.125%。

房企境外融資已非個案，近期尤其頻繁。10月中旬以來，有融創中國（01918.HK）、華南城（01668.HK）、龍湖地產（00960.HK）、禹洲地產（01628.HK）、方興地產（00817.HK）等多家房企進行境外融資。

根據中原地產的統計，隨著美國QE3的推出，受房地產調控政策影響的內地房企在境外市場的融資熱情也隨之升溫，近期內地房企在香港發行的債券出現暴增。

該統計報告顯示，僅9~10月，內地房企在香港已發、擬發的債券總額分別為8.5億和12.5億美元，與之前的融資規模相比出現大幅增加。

鏈家地產市場研究部的統計也顯示，截至11月20日，四季度已經有8家大型房企發佈了債券融資計畫，融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。

國泰君安證券分析報告指出，如果將非A股上市公司境外融資額計算在內，估計今年以來房企境外融資額超過110億美元，超過以往任何一年。

融資能力分野

普遍觀點認為，內地房企境外融資高潮與美國QE3的推出不無關係，因為熱錢流入香港的步伐有所加速，房企在香港融資的難度和成本明顯降低。

目前，內地5年期國債年利率為5.71%，但部分房企的境外融資成本實際上仍低於內地，顯示出境外融資仍有較強的成本優勢。

10月29日，方興地產（中國）有限公司發佈公告稱，公司早前宣佈發行的5億美元擔保票據，預期將於10月29日或其前後上市及買賣，有關票據年息為4.7%，2017年到期。這也是近年來中資房地產美元債低於5%票息的罕見案例。

此外，SOHO中國該次發行的優先票據中的6億美元於2017年到期，年息為5.75%；4億美元於2022年到期，年息7.125%也遠遠低於同期限美元債票息水準。

但融創中國將發行一筆總額達4億美元票據，年利息高達12.5%。禹洲地產發行的2.5億美元優先票據，利率也高達11.75%。

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，目前這一輪融資與土地市場剛剛處於復蘇有關，房企普遍希望通過募資抄底土地市場。

中原市場研究部總監張大偉也認為，在經歷近兩年的嚴厲調控後，房企對資金鏈的關注明顯加強，多管道融資將有效降低經營風險。同時，近期市場明顯復蘇使得企業銷售好轉，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續增加。

另一個重要原因是，為了保證短期流動資金的安全，部分龍頭房企希望能借機調整債務結構，大幅減少短期負債，轉而選擇增加長期負債。

近年來，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升，其中萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%。

從長短期借款來看，萬科2012年前三季度末長期借款達到358.3億元，增長70.85%；金地長期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。

香港成本相對較低的融資管道成為眾多房企調整各自債務結構的重要選擇。吳志輝認為，企業通過調整債務結構，可以緩解房企資金流動性壓力。

吳志輝還表示，利率市場化的進程事實上正在促使房企採取合適的內部融資加上外部融資的組合，內部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競爭力的差異，從而推動市場的洗牌，房企的集中度正在顯著提升。

雖然大陸政府持續打壓房價，但高漲的房價早就回不去了。調查發現，揹負房貸壓力的「房奴」大多集中在八○後，而十年前炒作房地產的人，至今多已累積千萬人民幣（下同）的身家。民眾諷刺，高漲的房價令性工作者必須連續接客廿八年，才買得起房子。

中國家庭月收入一半以上拿去繳房貸的被稱為「房奴」，主要集中在八○後這一代。他們當中運氣好的，趕在了○九年至一○年房地產暴漲之前入市，雖然房子總價不高，但收入增長乏力，整天疲於奔命；運氣差的集中在那兩年買房，幾乎要用七○％的收入還貸，成為典型的房奴。

若想在北京買套一百平方公尺（約卅坪）總價三百萬的房，負擔多重？近來有民眾計算發現：農夫種三畝地、每畝純收入四百元的話，要從唐朝開始至今才買得起，還不能遇上災年；月薪一千五百元工人，需從鴉片戰爭上班至今，不能周休二日。

一個年薪六萬的白領上班族，需從一九六○年上班就拿這麼多錢，而且至今不吃不喝；若是搶劫犯，必須連續作案二千五百次；性工作者則要連續接客一萬次，以每天接客一次來算，從十八歲起要幹到四十六歲才能收工，而且生理期不能休息。

和這些房奴相比，早在十年前就貸款買房的人，熬過了還貸期之後，現在收益相當可觀。北京人徐芳九年前和丈夫拿出所有積蓄，與親戚朋友湊齊一百多萬，在北京東三環至四環的三個社區購置了十幾套房產，現在夫妻倆擁千萬身價，可安享晚年。

沉寂大半年的大陸土地市場，即將迎來今年最大規模推地潮。由於上半年大陸各城市土地供應完成情況不甚理想，因此各地方政府無不摩拳擦掌趁年底賣力推地以彌補財政缺口。有專家警告，在推地風潮推波助瀾下，是否帶動房價飆漲，值得關注。

由於受經濟趨緩、樓市調控等政策影響，土地供應情形普遍不理想。統計顯示，上半年全國住宅用地供應僅完成全年計畫的二九．六％，而個別一線城市住宅用地供應完成甚至不足全年計畫的五○％，預計各地方政府將趁最後兩個月，加碼推出優質土地以填補財政缺口。

隨著土地供應量增加，加上銷售業績完成、資金面好等利多因素刺激下，發展商買地動作頻頻，買地積極性明顯提升。資料顯示，光十一月份前十五天各地經營用地的供應量約七九七公頃，該數目已經超過十月份整月土地供應量。

面對地方政府頻頻擺出「土地盛宴」的態勢，不少專家擔憂，是否會帶動新一波的房價飆漲。針對土地市場局部升溫的現象，有關單位表示會密切關注土地市場的價格走向，避免不肖開發商集中入市藉此炒高房價。
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財政部財政科學研究所所長賈康表示，財稅改革密切聯繫戰略全局，十八大後中國轉變發展方式，完善市場經濟和公共資源配置，需要推進新一輪的「價稅財」配套改革。

　中國上一輪財稅體制改革是在1994年，賈康認為，當時進行的分稅制改革，對正確處理政府和企業、中央和地方的關係起到重要作用，尤其是確立了公共權利主體，理順了政府和納稅人之間的關係。正是分稅制的協調，促成了延續至今的經濟發展活力，當前的經濟高增長源自於當時的改革紅利。

　不過，賈康也指出，分稅制改革至今，財政方面也出現了一系列問題，如基層財政困難，地方大量負債和地方對土地財政過分依賴。「有批判者認為這是1994年分稅制造成的，我認為板子打錯了地方。」賈康認為，1994年到現在，省級以下的體制一直沒有真正改革，只是實現了中央和省一級的分稅，但省以下的各級依舊是分成制、包乾制，關係沒有理順，造成地方大量負債、依賴土地財政等問題。因此，下一步改革需要強調財政體制扁平化，在推進縣級財政保證的同時，特別重視建立合理的地方稅收體系。

解決地方大量隱性負債

　賈康認為，化解基層困難，解決地方大量隱性負債和對土地財政過度依賴的問題，都與現在的體制框架有關。中國轉變發展方式亦呼喚新一輪的「價稅財」配套改革。當前資源、房地產等產品價格形成機制扭曲。例如，從煤到電的價格形成產生的比價關係不能反映資源的稀缺性，不能形成產業的上中下游全程各個相關主體的節能降耗內在激勵。價格形成機制扭曲的問題日益形成對國民經濟的負面影響。

　賈康認為，新一輪「價稅財」配套改革中，「營改增」改革在提升經濟增長質量方面有很重要的意義，資源稅改革是重要的切入，有利於理順價格形成關係。個人所得稅對於合理稅制，調節分配，有重要作用。「這些都有助於釋放市場主體的活力，改善資源環境等各個方面的矛盾制約，進一步提升未來可持續的潛力。」

經濟不景，廣州地稅收入大減，國稅收入增速也低於預期。廣州市人大財經專業小組代表日前視察廣州市國稅局，廣州市國稅局負責人表示，今年前10個月國稅同比僅增長5.99%，為多年來首次增速低於GDP增速，明年廣州國稅收入增速將調整為負增長2.78%。

地稅收入13年來最差

　此前，廣州市地稅局局長揭曄透露，今年1月至10月稅收累計收入同比增速僅8.8%，是該局正式獨立運作13年以來收入形勢最差的一年。而在廣州市國稅局相關人士也表示，往年稅收收入增速都高於同期GDP增速，但今年前10月穗國稅同比僅增長5.99%，遠低於同期GDP增速（今年前三季度廣州GDP增速為9.2%）。

　數據顯示，今年1—10月，廣州市國稅局共組織稅收收入2,220.1億元，同比增長5.99%，增收125.5億元，其中，國內稅收收入432.9億元，同比增長4.08%，增收56.2億元。同時，海關代徵收入787.29億元，同比增長9.66%、增收69.34億元。統計顯示，1—10月直接為廣州提供可支配財力279.8億元，預計全年可提供311億元。

首創點心債加碼 息率降至7.8厘

股票市場稍為好轉，有基金便趁勢沽貨套現。據銷售文件顯示，融創中國（1918）被上市前引入的私募基金以每股最多折讓10%配售1.3億股，套現最多5.7億元，該基金持貨五年賬面賺逾2億元。

此外，首創置業（2868）亦計劃發行人民幣債券，由於反應熱烈，集資額由10億元增至20億元，息率亦由8%降至7.8%。

融創股價高見4.81元

受到銷售成績接連報捷消息帶動，融創股價自今年6月開始節節上升，昨天更曾一度急升逾7%，高見4.81元，收市仍升6%，收報4.75元，創上市以來新高，也是升幅最大的內房股；成交金額增至6080萬元。

融創收市後被上市前引入的私募基金鼎暉投資（CDH Investments）以每股4.28元至4.38元配售1.3億股，較昨天收市價折讓7.8%至10%，套現5.564億元至5.694億元，瑞銀為是次安排行。

首創點心債加碼至20億

據了解，鼎暉投資早於2007年以每股約2.7元入股融創，是次配售的股份約佔其整體持股50%。以此計算，若配售最後以上限定價，鼎暉持貨五年賬面賺逾2億元。

首創置業公布，計劃發行人民幣債券，債券發行的所得款項淨額，用於提供資金予託管賬戶及營運資金及一般企業用途。而據銷售文件顯示，首創原打算發債集資10億元人民幣，息率8%，年期為3年，但因市場反應熱烈，其後加碼至20億元人民幣，息率輕微下調至7.8%，消息稱，最後接獲110億元人民幣的認購額。

評級機構惠譽給予首創外幣及本幣發行人「BB+」評級，展望為「穩定」；同時，予首創本幣高級無抵押「BB+」評級，離岸人民幣無擔保票據「BB+（EXP）」評級。惠譽指，首創受惠母公司首創集團的土地策略，並可為其提供低成本土儲，因此，首創毋須積極增加土儲。

惠譽預期，首創今年下半年的合約銷售會較上半年強勁，又預期今年推售的項目增加，可帶動合約銷售輕微上升。不過，鑑於內地對開發商的監管風險，惠譽認為，短期內也難調升首創的評級。

另外，越秀地產（123）宣布，昨日透過公開拍賣以約4億元人民幣購入位於遼寧省瀋陽市和平區長白島地塊，總佔地面積約45500方米，總可建築面積約154800方米，平均土地成本每方米約為2580元，地塊獲批准作住宅和商業用途。

長遠房屋策略督導委員會昨天舉行第二次會議，討論未來的會議藍圖和現行房屋政策等議題，消息人士指出，為盡快回應市場對房屋的需求，長委會計劃提早討論長遠房策推算方法，以盡快制訂未來的房屋需求預測；部分委員期望，政府可在樓市供應較充裕時，推出首次置業貸款。

委大學明年辦焦點小組

長策會昨天舉行約3小時的會議，討論現行房屋政策和未來的會議內容，運輸及房屋局局長張炳良會後指出，會議主要為總覽性質，暫未進行實質討論。他指出，會上委員對其他會議探討的課題各有意見，局方已邀請委員提交希望討論的清單。委員並同意委任大學負責在明年1月至3月舉行焦點小組，從「質」探討各界對房屋的需求，並將考慮進行量化的研究。

消息人士透露，政府原定明年1月及2月舉行兩次簡布會，第一次將簡介人口資料及經濟趨勢，2月份簡布會才講解1998年的長遠房屋策略所採用的推算方法；不過，由於多名委員建議提早有關推算方法的簡布會，以爭取盡快進行新的長遠房屋推算，委員會決定提前討論，把該議題納入1月初的簡布會內。

有長策會委員認為，倘得知過去房策的推算模式後，委員會將較易進行預測和建議相關的措施。據悉，除委員會的成員外，政府或額外邀請其他學者參與有關推算，消息人士強調，推算需要顧及多項因素，包括人口增長和分布、年齡分布、收入和市場具體情況等。

增加會議次數

有見長策會有大量課題需要討論，據悉，委員會也計劃除了原來的8次會議外，再增開會議，給予充足時間討論各議題。

運房局表示，委員已同意日後會議將評估公屋輪候冊情況、評估不同群組不斷轉變的房屋需要並訂下緩急次序，以及檢討公私營房屋需求和用哪些措施充分利用公屋資源。

長策會委員王坤建議，政府應該在進行焦點小組時，把作為主要房屋供應者之一的地產商劃為獨立界別，聽取其意見，倘只併入專業界別，將難以聽到其真正的想法。

王坤並關注單身非長者輪候公屋的時間，希望政府可有確實的答案和處理方法，並認為租金飆升的情況顯著，政府不一定要恢復租金管制，但不應視而不見。

被問及公屋重建和置安心計劃時，張炳良指出，房協已討論青衣青綠街項目的定價和申請者入息和資產上限，預料運房局同意後，下月初可公布細節，月底接受申請。

至於有傳房委會研究重建華富邨等多個屋邨，他強調，不會貿然推行任何屋邨重建計劃，惟有必要和可更善用土地空間和興建更多單位等時，政府則會考慮，現階段對哪些屋邨進行重建，則未有具體方案。

運輸及房屋局局長張炳良昨天指出，政府暫時沒有考慮重推首置貸款，他認為，若市場認為整體樓市的供應不足夠，任何此類的計劃，客觀上會令樓價上升，但政府仍會進一步考慮委員或社會上有關的意見。

長策會委員蔡涯棉建議，待日後住宅供應較穩定後，政府可考慮推出置業貸款，令初次置業者除購買居屋外，也可以購買私人住宅，既不會令居屋建屋量過多影響樓市，也不會推高樓價。

政府上月下旬出招後樓市顯著轉靜，運輸及房屋局局長張炳良認為，樓市已稍為冷卻。受辣招直接影響的地產界，消息人士透露，地產建設商會昨天已向政府提交建議書，惟政府關注「豪宅」定義難界定，若調整政策也可能造成連鎖效應，故若沒有新建議，政府難以接受。

政府消息人士表示，昨天剛收到了地建會就辣招所提的建議書，但還須研究內容。近日市場流傳地建會將就多個方向提出意見，包括建議部分個案可獲豁免買家印花稅（BSD），例如豪宅或由本地永久居民以公司名義購入的物業（並在3年內不轉手）等。

政府消息人士指出，若內容沒有新的建議，相信政府難以接受，尤其是如何界定「豪宅」，並不容易，而且一旦有修訂，可能亦會對其他安排有連鎖影響，因此須作研究。

張炳良昨天表示，在收到地建會的建議書後，政府將詳細地了解商會的建議，才表達政府的看法。他強調，政府一直跟進一、二手市場的價格和成交情況，認為兩辣招推出後，樓市穩定及稍為冷卻，惟最終效果須較多時間觀察，政府並關注商用物業和停車位價格波動情況，倘影響宏觀經濟穩定性會有對應措施。

另一方面，對於部分業界人士不支持地建會提出的豁免等建議，該會執委會主席梁志堅對電子傳媒指出，市場未看到正式意見便批評商會，並不公道，商會的意見書將列出政府措施的優點和缺點，現階段不便具體評論。

買家印花稅（BSD）實施後，二手豪宅買賣雙方呈拉鋸，交投大減，但因業主企硬不肯減價，市場仍錄得高價成交，西半山寶翠園及大坑瑞士花園單位，分別以呎價1.84萬及1.64萬元易手，均創屋苑新高；南區也打破悶局，錄得辣招後第二宗成交，大潭陽明山莊以3180萬元易手，呎價1.89萬元，亦創同類型單位新高。

市場消息指出，寶翠園8座高層G室以3000萬元放售，原業主企硬不減價，最終仍獲承接，面積1628方呎，呎價1.84萬元，創屋苑歷史新高；原業主2006年年底以1495萬元購入，賬面獲利一倍。

香港置業區域營業董事屠淑明表示，瑞士花園1座高層B室以約2600萬元易手，面積約1600方呎，呎價1.63萬元，創屋苑新高。

陽明山莊則錄辣招後首宗成交，美聯物業聯席區域經理方富義表示，7座中層51室連車位成交價約3180萬元，面積約1925呎，平均呎價1.65萬元，創同類單位新高；原業主於1993年以935萬元購入，賬面獲利約2245萬元。

九龍區方面，置業18組別經理陳港威表示，九龍站漾日居6座中層D室以1618萬元易手，呎價1.39萬元。

將軍澳68A2區限量地及九龍灣商貿地今天將截標，自辣招推出後，資金湧入其他非住宅項目，有測量師調低將軍澳地的估值，同時則調高九龍灣地估值約18.2%。

九龍灣商貿地估值調高18.2%

中原測量師行執行董事張競達指出，住宅額外印花稅（SSD）效應持續，預料商貿地皮發展潛力及回報較佳，且今天截標的九龍灣地皮位於東九龍，在「起動九龍東」效應下，可望吸引發展商積極投地，故大幅調高用地每方呎樓面地價約18.2%，呎價由5500元，調高至6500元，估值約21.7億元。該地皮佔地約2.7萬方呎，總樓面面積約33萬方呎，市場估值介乎14億至25億元。

將軍澳第68A2區限量地則屬將軍澳市中心南部的臨海用地，地盤面積約22.9萬方呎，總樓面面積約57萬方呎，須提供不少於535個住宅單位，張競達認為，住宅市況不理想，調低用地的估值4.3%，最新估值約25.8億元，樓面呎價約4500元。

高力國際估價及諮詢服務部助理董事譚智仁認為，將軍澳地可發展中高檔住宅，多個早前競投附近用地的發展商可望入標，預料用地樓面地價約4570元。



嘉華擬投將軍澳地 擴版圖(經濟)

將軍澳第68A2區臨海限量地今截標，已投得區內兩幅地的嘉華國際（00173）有意再下一城，指地皮有海景優勢，投地意慾未有減退。市場估值約24.7億至27.5億元，樓面呎價約4,308至4,800元。

投標價將考慮BSD因素

嘉華國際香港地產發展總經理尹紫薇表示，今次出售的將軍澳第68A2區限量地，比之前批出的住宅地皮更加臨海，屬優質的發展用地，故集團有興趣參與競投。

問及出價會否受近期的樓市氣氛影響，尹紫薇坦言，由於政府早前推出買家印花稅（BSD）等政策，令市場觀望氣氛濃厚，其中用家的入市步伐亦見減慢，故投標價亦會考慮有關因素。

該用地最少落成量為535伙，樓面約57.3萬平方呎，市場估值介乎約24.7億至27.5億元，樓面呎價約4,308至4,800元。

至於另一幅同日截標的九龍灣常悅道商貿用地，估值則介乎14億至25億元，樓面呎價4,200至7,500元，項目可建樓面約33.3萬平方呎，屬「起動九龍東」政策公布後首幅出售的商業用地，料會吸引不少發展商投標。

另外，規劃署昨天落區滙報36幅社區用地改劃作住宅發展的工作，指出現時還有26幅社區地可進行改劃，強調有關用地屬空置土地，並未有長遠的規劃用途，其中規劃較小的地皮會傾向興建私人住宅。

可逃過BSD及SSD 突然變「筍盤」

於政府出招前透過公司名義購入的物業，由於不受新措施買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）限制，現成為市場上的「末代筍盤」，部分加價或以高價放售，叫價一般比買入價高1至2成。

政府上月26日推出BSD，並表明以公司名義持有的物業，即使以出售股權形式轉售，仍可追回所涉及的BSD。此舉無疑令出招前以公司名義購入的物業，現透過公司股權轉讓，便可逃過BSD及SSD的雙重徵稅，大大減低買賣雙方的交易成本，令這類單位突然變得吃香，近日更有業主將此類「筍盤」以高價推出。

珏堡「賣殼」索價高14%

此類放盤多集中在近半年開售的豪宅新盤，九龍塘珏堡有低層單位，今年9月以3,157萬元透過公司名義購入，現時以「賣殼」形式推出放盤，業主索價3,600萬元，較買入價高約14%，雖然叫價進取，但已比15%的BSD要低，而且接貨的買家更免繳4.25%的物業轉售印花稅，對非本地永久居民買家，或有意以公司名義入市的買家而言，亦算吸引。

此外，中半山君珀現時市場上就有兩宗「賣公司」放盤，最高更可免被繳收約34%的稅項；何文田Kadoorie Hill亦有業主採相同策略，以免繳BSD作招徠抬高叫價。

大坑尚巒再加價4%放賣

此外，現時亦有一些早在SSD誕生之前，就已由公司名義入市的單位，同樣把握BSD新措施帶來的市場空隙，大幅提價放盤。消息指出，大坑尚巒有中層單位，早在2010年4月透過公司名義，以657萬元購入樓花，本身不受SSD限制，同時可以「賣殼」形式轉手，因此叫價轉趨進取，由原本出招前放盤價800萬元，近期再提升到830萬元放賣，加幅雖然不足4%，但就遠比買入價高出26%。

然而，市場上亦有以個人名義持有單位的業主，因BSD出台後，怕難以物色買家承接，於是自願先行減價放售，消息指，東半山玫瑰新邨B座一個低層戶，面積2,300平方呎，上月出招前叫價仍企硬在4,300萬元水平，由於業主以私人名義持有單位，怕新措施令外地客或公司客卻步，近日已主動調低400萬元，目前以3,900萬元放售，減幅近一成，稍微低於市價約3%。

陳秀賢︰續攻豪宅地 迎本地富豪買家

近年樓價飈升，新政府上場後頻頻出招遏市，其中買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）及加強版SSD令樓市急凍，不過永泰地產（00369）營業及市務總監陳秀賢認為，有關措施並非長遠房策，集團售樓部署及投地策略亦不會受影響。

政策影響 農曆年後才會反映

政府上月底推「雙辣招」遏樓價，已令成交量萎縮，但陳秀賢接受本報訪問時表示，現時已將近年尾，且接近聖誕節，是傳統成交量較少的淡季，「措施真正影響需要在農曆年後才可反映，要觀察屆時小陽春及樓市復甦情況來判斷措施影響。」

雖然政府不斷推出新措施壓市，不過陳秀賢指，新政策不會對集團發展或銷售部署構成影響，當中今年集團須推售的新盤已幾近沽清；她又認為政府所推的措施多是短期政策，影響亦屬短暫性︰「我估計BSD及SSD並不是政府長遠房屋計劃一部分，增加供應才最重要，因要達至供求平衡才可穩定樓市。」

照顧自住 也須平衡投資需求

陳秀賢引用政府統計處資料指，在過去10年間，新家庭住戶數目約有30萬戶增長，惟私人住宅新供應只有約19萬伙，扣除住公屋及租樓等數字，實際自置物業的家庭約有18萬個，即供應量與用住需求只剛剛相等，但當中並未計及買樓投資的需要，反映供求失衡。陳氏又認為，政府在顧及市民自住需要的同時，還要平衡買樓投資需求。

對於集團未來發展，陳秀賢坦言集團仍會積極投地，尤是豪宅地段，雖然政府推出買家印花稅或會減低內地人到港買樓的需求，但陳秀賢認為內地買家佔本港樓市比例不算太多，現時僅佔約1成，比高峰期3成少，估計即使內地客減少，對整體樓市亦不會有太大震盪。加上本港豪宅供應少，本地買家亦愈益富有，故對豪宅地仍有興趣。

「未來5年經濟 勝過去兩年」

事實上，集團早前已成功與萬泰集團合組投得沙田九肚山第56A區地皮，而該項目提供的大部分屬洋房，預期最快在2014年底推出；另外，永泰早前亦有積極參與競投多幅豪宅地皮，包括南區壽臣山深水灣徑地皮及淺水灣道近110號豪宅地皮，惟最終未有投得。

展望明年經濟狀況，陳秀賢持較樂觀態度︰「十八大過後，國家領導層成功換屆，美國大選亦完結，兩者對中國及外圍經濟都有穩定作用，相信未來5年的經濟狀況一定會比過去兩年明朗。」

理文李氏家族 購電氣道169號

政府出辣招遏住宅樓市，資金逐漸流入非住宅市場。市場人士透露，早前以34億元易手的北角電氣道169號商廈，買家為向來投資住宅為主的本地實業家。

市場盛傳由「紙王」理文造紙（02314）李氏家族大手購入，作私人投資。若成交屬實，為年內本地買家最大手購入的商用物業。

本月初，新加坡基金以約34億元，沽出北角電氣道169號商廈（前身為宏利保險大廈），持貨兩年轉手獲利達11.5億元。由於物業獲康宏集團預租4萬平方呎，並獲大廈命名權，將易名為「康宏匯」。

曾購山頂屋 擁何文田豪宅

市場消息指出，買家為本地實業廠家，過往極少投資商用物業。消息透露，奪得物業呼聲最高，為紙王理文造紙李氏家族，屬私人投資項目。本報向理文造紙集團查詢有關消息，惟截稿前尚未獲回覆。

理文造紙由主席李運強，及其兒子李文俊等創立，主要業務為生產及銷售紙張、木漿，包括專營牛皮箱板紙等，公司於03年上市，現時公司市值逾200億元，為本港具實力的公司。

翻查資料，李氏家族過往亦有投資物業，主要為豪宅，包括持有山頂白加道獨立屋，而李文俊於2010年，以1.2億元購入何文田灝畋峰47樓A及B室全層兩伙，面積合共4,328平方呎，呎價27,726元，創當時何文田及九龍塘區分層呎價紀錄。

總樓面40萬呎 呎售8500

是次轉戰商廈，相信看準其租金回報，以及商廈投資不受政府新招影響，靈活性較高，回報率料近4厘。

電氣道169號商廈，樓高41層，每層面積約10,800平方呎，總樓面約40萬平方呎，呎價約8,500元。近期全幢物業買賣甚旺，包括台灣保險基金，以15億元購入銅鑼灣Cubus全幢。

另外，全幢工廈亦具承接力。第一太平戴維斯工業拓展及投資部董事劉基忠表示，投資者羅守輝以約5億元，沽出屯門有成工業大廈，建築面積約為23萬平方呎，平均呎價達2,160元，較現時屯門一般工廈物業呎價高出約35%，買家為本地建築商，購入作活化更改用途。羅守輝於2009年，以1.9億元購入，持貨3年轉手，獲利約3.1億元，工廈於3年間，大幅升值1.6倍。

恆基發展（00097）為配合政府沙中綫計劃，交出砵甸乍街項目部分地段作擴闊行人路用，以換取額外地積比率，惟沙中綫選址改變後，發展商遭收回計劃，其後上訴得直。屋宇署建築事務監督提出司法覆核，昨被判敗訴。

原訴人為屋宇署建築事務監督，答辯人為晉傑發展有限公司。據公司註冊處顯示，晉傑的董事包括李家誠及李鏡禹等?地高層。

法官昨頒下判詞，認為屋宇署反對項目上層建築計劃書的決定於法律上犯錯，上訴審裁小組於考慮正確，亦無超越其管轄權，故駁回建築事務監督申請。

有關發展項目位於砵甸乍街45至47號，伸延至敦和里及伊沙里，發展商擬興建31層高商住大廈，比鄰政府擬興建的沙中綫車站，發展商交出部分地段作擴闊行人路用，以增多地積比率，07年建築事務監督批出計劃。

政府其後改變沙中綫選址，建築事務監督遂收回增加額外地積比率計劃，發展商向上訴審裁小組上訴得直，引發是次訴訟。

建築事務監督認為當時因應環境而作出改變決定，雙方亦無簽訂合約。發展商則指政府作出承諾，不應搖擺不定。

9月中旬美國QE3出台後，市民置業意慾急速膨脹，刺激樓價快速飆升，但因預算所限而需要轉買為租的市民愈來愈多，租金亦被扯高。根據中原地產新簽租約統計，今年10月份全港85個大型私人住宅屋苑的平均呎租再創新高達22.2元，按月上升2.3%，連升8個月，累積升幅達17.5%。中原估計今年底租金可望升至22.8元，全年租金升幅約17%，基於聖誕節至新春期間為傳統租務淡季，明年首季住宅租金料會回軟約3%。

料全年租金累升17%

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，私人住宅租金連升8個月，反映受各國的量寬措施刺激，本港樓市暢旺，用家對租屋需求增加，租務成交活躍，推動租金上揚。今年首十個月私人住宅平均呎租較去年底的19.5元上升13.8%，估計今年底租金可望升至22.8元水平，全年租金升幅約17%。

　他表示，今年10月份十大藍籌屋苑中以天水圍嘉湖山莊的平均呎租升幅最多，租金錄得每平方呎12.4元，按月上升3.3%；其次是黃埔花園，呎租錄26.6元，按月上升3.1%；康怡花園的租金錄27.6元，按月增加3%，排名第三位。而太古城10月的租金錄30.4元，與9月份持平，未有變幅。不過，匯景花園的呎租錄得跌幅，10月錄21.8元，按月下跌3.1%。

瑞安房地產（0272）董事總經理兼行政總裁李進港表示，公司今年將可貼近100億元（人民幣，下同）的總住宅銷售目標，目前已有53億元預售進賬，估計年內銷售額離目標差距約8%至10%；商業辦公樓銷售目標為20億元。

　瑞房日前引領傳媒前往考察投資逾200億元發展的「佛山嶺南天地」項目。李進港表示，嶺南天地1期住宅項目已全數售罄，2期部分亦已基本完成，正在進行驗收。2期推出的12億至13億元樓面，銷售率有逾80%，賣出近10億元。而1期項目的商舖已有90%出租，預計2期的租金應會較貴，目前已有多個商家在洽談有關事宜。嶺南天地項目屬舊城改造，涉及1萬戶動遷，有關費用開支為40億元。

滬瑞虹新城下月多推366戶

　上海項目方面，瑞虹新城下月會多推出366戶，預計售價較去年漲8%至10%；早前已有5,000組睇樓團，當中1,500組表示有意向，會視市場反應作最終定價，期望總銷售額可達20億元。而創智天地推出的180戶中已賣出150戶，期望今年銷售總額可達18億至19億元。相信以上兩個項目在2013年或2014年會為公司帶來頗大貢獻。

已遞交分拆新天地上市申請

　瑞房早前已遞交分拆旗下新天地業務上市的申請，李氏重申若分拆業務沒有好議價便不會做，因不希望公司最好的資產以低價推出市場。並認為新天地有盈利能力，單計上海2個地段項目的市值已逾100億，不想有折讓。

　瑞安現於內地有8個大型項目，土地儲備1,330萬平米，除上海及佛山，在重慶和武漢的項目亦在持續發展，李進港稱目前仍會集中處理現有項目，公司有足夠土地儲備，目前不會再開發其他新天地。

越秀地產(0123)進一步拓展全國房地產市場，昨宣布透過其全資附屬公司通過公開拍賣方式，以人民幣3.993億元購入總可建築面積約15.4833萬平方米的遼寧省瀋陽市和平區長白島地塊，獲批准作住宅和商業用途，平均土地成本每平方米約為人民幣2,580元。

政府推出雙辣招後差不多一個月，樓市交投應聲下挫，亦同時影響準買家拖延了入市的步伐，會德豐地產常務董事黃光耀表示，新推出的買家印花稅（BSD）針對非本地居民。由於近年新盤及二手的成交量，確實有近兩成屬非本地買家，這些購買力對本港經濟有輕微影響，買家也不單止為內地人士，亦有跨國公司等。加上港人一向都有以有限公司名義置業，相關措施同時也影響該批買家，故建議政府可考慮漸進式稅項，不要一下子便實施一成半的重稅。

　　黃光耀接受本報訪問時表示，自美國推出量化寬鬆政策後，資金湧出市場，外資機構在港更非常活躍，除了股票市場外，亦推動了本港樓價飆升，樓價單在今年初至今已升了兩成，升幅持續向上，故政府有需要再次出招壓抑升幅過急的樓市，當中推出的買家印花稅最受業界關注，亦引起各大發展商對事件爭議，紛紛提出意見希望當局作出合適的修改。

　　他表示，對於買家印花稅，業界亦感到頗為突然，雖然其他地區如新加坡、澳洲及澳門等均有利用過同樣措施壓抑樓市，但「起標」15%幅度確實頗重，遠較新加坡目前實施10%BSD為高，明白到政府希望成效顯著。不過，他建議有關措施可作出修改，例如初步先以10%BSD試試市場水溫，以免影響過大，其中可以仿效新加坡，實行初時也只以3%BSD為基準，然後根據市況成效，檢討後再作調升至10%BSD。

　　他指出，BSD目的非針對本地居民，相信大家都能理解，而近年新盤及二手加起來確實有近兩成非本地買家投資港樓市，對本港經濟有輕微影響，而買家中也不止局限內地人士。例如，跨國公司亦會減少購買港物業（作長綫投資或員工宿舍），而本地人一向都有透過以有限公司名義置業，措施同時影響該批買家，所以影響是有的，故現時買賣雙方都會觀望一段時間，市況拉鋸在所難免，預期樓市交投量一定下跌（以新加坡當年實施措施為例，成交量即跌約四至五成）。

　　他續指，新加坡樓價當時只跌數個百分點，當消息消化後要視乎供求情況，但本港在目前低利息水平以及工資持續增加下，再加上經濟穩趨向好，本地對住房需求料會增加，減少了的海外買家空缺，亦有可能由本地買家所填補。

　　黃光耀再舉例，以較早前政府賣地成績表現理想觀察，馬鞍山落禾沙地皮較市場估價高出約一成及將軍澳地皮則較出招前低約3%至4%，相信樓價變化的幅度輕微，故對後市仍然看好。

　　他補充，由於本地買家都有不少是用公司名義買物業，至於發展商也會以有限公司、BVI（海外註冊公司）或透過中間人收購舊樓等，故目前發展商也在積極研究當中細節，而確認當中的豁免權，若要額外繳付樓價15%BSD的話，成本將會大幅提升，希望政府落實措施時會照顧到發展商收樓時所面對的問題，因這亦是增加土地供應的方法，故會向政府反映有關的意見，期望作出合適修改。

車位炒賣氣氛不斷，多個發展商繼續排隊拆售車位，紛紛在目前的「小磚頭」熱市中分一杯羹。市場消息昨日傳出，?隆將拆售西九龍碧海藍天逾五百個車位，亦包括五十多個電單車位，料車位每個至少一百萬元。至於出現炒籌熱潮的長實及港鐵發展的大圍名城，昨已錄得至少二十個放籌個案，並已錄得零星「口頭成交」買籌個案。

　　名城車位競爭激烈，引起「炒籌」情況，市場消息指，昨再多五至十組抽中前列籌號業主，將籌號透過代理放售，其中更包括排第五十號左右，標價三十餘萬元放售，而部分排位過二、三百籌號則十五萬以下已經「有得傾」。

　　區內代理表示，經連日接觸屋苑業主，得悉有持籌業主已和買家達成口頭協議，以約二十萬元讓出籌號，落訂八萬至十萬元，雙方並相約於明日開售當日，一起到場簽約，以便根據買家實際需要揀位。亦有代理指，由於籌號供應增多，部分無落訂認購「變數好大」，不排除買家放棄協議，爭取更前列位置。

　　對於車位造價變相「炒高」，港鐵發言人昨沒有回應，只指發展商已作安排，通知申請者選購車位次序，而根據地契條款，就算車位日後再作轉讓，新買家也需是屋苑業主。發展商昨回應稱，不會為買家辦理轉名手續。

　　繼多家發展商近日熱賣車位，昨日市傳?隆亦加入戰團，將首次拆售西九龍碧海藍天逾五百個車位，同時亦推出約五十五個電單車位，當中車位叫價由一百萬至一百一十萬元不等，電單車位則五萬至十萬元有交易。

　　據代理消息透露，?隆早前從未拆售旗下車位，該屋苑現提供五百多個車位，單位則有一千六百一十六伙，意即亦要三客爭一車位，料反應會不俗，由於開售日期和形式未定，目前市場上未有最新動向。

　　不過，該屋苑公契亦規定，車位只可售予業主，而現時私家車位可按季租和月租付款，季租六千九百元，月租則二千五百至二千六百元。

　　而和黃青衣藍澄灣，市傳亦會推出近四百個車位，造價由五十萬元起步。

　　另外，由九建發展，有逾二十六年樓齡的深水埗美居中心，亦傳出將拆售九十七個車位，九建市務及銷售部總經理楊聰永回應指，集團現無意拆售車位，會傾向繼續放租。

　　至於早已分一杯羹的華懋，昨亦加推少量旗下金獅花園在內的三個屋苑車位，共涉約四十七個，叫價介乎三十萬至五十八萬元，最快今日公開發售。而市傳金獅花園再有摸售獲利個案，原買家用三十五萬元買入，昨以三十九萬元摸售，帳面賺四萬元，賺幅一成一。

　　港島區豪宅亦有車位餘貨推出，南豐推出羅便臣道31號七個車位，造價由一百二十萬至一百九十萬元不等，而且可供非業主購入，部分為露天車位。

　　港置助理聯席董事黃嘉藍指，該行成功出租一個西環維壹第三百零一號車位，月租五千元，為該樓盤首個車位成租個案。

國內房市、股市一遍死寂，但在市場熱錢仍多的情況下，投資海外不動產已成為國內高端族群投資新管道，不過儘管海外不動產租金投報率較高，但仍有其陷阱存在，其中，「資金、稅務、風險、轉手、貸款」，為考量投資海外不動產最重要的5大因素。

　國內房仲業跨海代銷物件，以目前來看，中國大陸市場仍是較艱困區域，反觀在美國、日本、東南亞等地，房仲業繳出不錯的成績單。但在亮麗的銷售成績單背後，赴海外投資不動產必須審慎評估個人資金、當地政治穩定度、社會環境、未來發展等條件。

　東森房屋董事長王應傑認為，投資海外不動產要特別注意「資金、稅務、風險、轉手、貸款」等問題。他表示，投報率高的物件，可能相對房價低，日本目前房地產長時間處於相對低檔，投資者不能太期待有房屋的增值效益。

　此外，各國房屋買賣、持有期間稅法不一，海外物業大部分需要委託物業管理公司，將會產生一筆管理費，計算投報率必須將買賣所需產生的費用一併列入。另外除看短期租金收益外，也要考量轉手性、待租期、轉租期等問題。

　至於貸款也是重要因素！大師房屋總經理陳建慶就表示，在美國投資不動產因沒有薪資所得，因此國人在美國購屋貸款相當困難，即使貸到利率也要高達3.5%左右。但在日本，因台灣有包括台銀、第一銀、兆豐銀、中國信託及彰銀，在東京設有分行，因此在日本貸款較為容易，但利率仍較國內為高約2.3％至3％。

　信義房屋策略長周莊雲表示，民眾赴海外投資不動產要考量投資用途，因日本東京自有住宅率僅48％，因此租金投報率較高，適合長期收益投資者；而大陸租金投報率低，但長期有房價增值空間，較適合著眼增值利益者。

泰國女總理盈拉8月上任以來，政局穩定、經濟面也逐步成長。許多投資客的看好泰國未來的成長性以及還未過度開發的房地產市場，大舉捧著銀彈攻占樓房、商場。而提到商場，以曼谷微笑廣場最為熱門，由鑫居海外地產有限公司管理，強調12年100％回收，讓逐漸飽和的台灣房產之外，投資人有著待開發的處女地。

曼谷微笑廣場位於地鐵「菲隆奇站」，坐落於風光秀麗的運河旁，距離泰國香火鼎盛的四面佛也僅有一公里之遙，附近還有泰國最高大樓BaiyokeSky、AmariWatergate, Platinum商場，其地段精華不言可喻。

此建案為一期開發的一站式購物中心，今年12月開工，預計2015年10月完工，面積達56,300平方米，共五層，B1為超市，1、2樓為百貨服飾、主力餐飲，3樓為泰國傳統服飾及工藝品，4、5兩層則是IT City、電信公司、玩具城。全廣場分為「沿街店面」，總價1,000萬泰銖至3,600萬泰銖、「廣場內店鋪」則從360萬泰銖至390萬泰銖，平均單價為鄰近商場的1/3至1/4，租金行情為每平方米15,000泰銖至20,000泰銖，以訂金20％、動工20％、完工60％的付款比例，自備40萬起就能擁有，地產增值和租金成長的未來性看俏。

NPD Solarbuzz今(22)日表示，根據出版的亞太地區太陽能發電市場季度報告，得益於2012年7月頒佈的全國上網電價政策，日本太陽能發電市場安裝量迅速增長，其中非住宅項目比例快速提高，預計到2013年將首次超過30%。

Solarbuzz分析，今年對於日本太陽能發電市場而言是一個轉捩點，因為非住宅市場比重從這一年開始上升。在此之前，日本太陽能發電市場的成長幾乎完全來自住宅市場，這一點在世界主要太陽能發電市場中是獨一無二的。

而在全國上網電價的刺激下，日本市場的主要成長動力將轉向被稱為「兆瓦級太陽能發電」的非住宅市場。日本政府在今年7月開始實施全國上網電價。僅在7月到9月期間，就有接近1.5GW的太陽能發電項目申報並得到了補貼資格，占到了日本政府計畫在2012年7月到2013年3月期間安裝量的60%。

九州項目補貼總容量最多 關東小型屋頂專案為主

在這1.5 GW的太陽能發電專案中，規模大於1 MW的專案比例超過了50%。具體到各個地區來看，九州地區獲得補貼資格的項目總容量最多。北海道地區獲批的大型地面專案超過其他區域，主要得益於大量可利用的空地資源。而在人口密度相對較高的關東地區，核准的專案以小型屋頂專案為主。

現在能在大台北市買得起房子的人，在新加坡可以買到海景套房，在美國則可以買到大別墅，在台北高額房價下，很多投資客去海外買房子都覺得房子怎麼這麼便宜? 不知不覺中，台灣人已走入全球購屋置產的人群中，投資置產已與國際接軌。

近一年來，台灣赴日購屋人數明顯增加，平均3天成交1戶，其中投資目的占7成，台灣投資客買進東京都的物件，去年平均成交單價由去年的1549萬，至今年上半年已提高至2132萬元，租金投報率約5％至7％。投資的標的除日本東京約占7成外，其他法國巴黎、美國西雅圖等大城也有許多人洽詢。

政策與經濟的不明朗，導致投資人一邊觀望與一邊轉向，美國、加拿大、新加坡甚至西班牙等歐洲一些國家和地區也都推出相關政策，鼓勵海外資本前去投資。如美國的一些州政府甚至組團來進行說明，用信託投資基金的形式吸引投資客。而新加坡之前為了鼓勵外國居民移民，除了永久地契外，還為購買房產的新移民提供如國外收入免收稅、無土地增值稅、無貨幣管制等諸多優惠政策，針對這些投資移民的講座中，不乏許多房產投資的內容。

然而，投資海外房產，真的比較好嗎? 一份由產業調查顯示，在海外購置房地產，購房者海外置產最擔心的是資金安全問題，佔比為28.4%；其次是稅費問題，佔比25.5%；房屋管理難的問題位居第三，佔比22.5%，最後是房屋是否可自由轉讓，佔比20.6%。海外置產需規避風險，投資者需多注意國外的購屋政策。

同時，海外置產應防範政治、政策、市場、匯率等四大風險。第一，政治風險，即國家之間的關係，可能會影響海外置產；第二，政策風險，即各國的購屋政策在不斷變化，因此要了解當地住宅市場的政策和供需關係。另外，不同國家的購屋流程差異頗大，有的地方還會對海外購屋者有特殊要求，譬如澳洲規定，非本國居民不得購買中古屋，新建案中當地本國居民的購屋比例須達50%，才允許境外人士購屋；第三，市場風險，即房屋所在地的房市景氣波動，也是潛在的風險因素；第四，匯率風險，海外投資必須考慮匯率風險。

海外投資套牢，不比在本國自家投資可輕易掌握標的物及客層，為了確保安全，有錢有閒的投資看倌，在海外置產時，千萬別因海外代理商的美言沖昏頭，謹慎多方評估方為上策！