年輕首購族觀望 40歲以上增加

實價揭露後，全台購屋人普遍變「老」了！房仲業者表示，首購族期待未來房價下修，因此暫緩購屋，但預算充裕的置產族卻擔憂QE3（美國第3波量化寬鬆政策）帶來通膨影響，反將資金投入不動產，於是實價揭露後，40歲以上購屋者增加6.1個百分點，39歲以下則明顯減少，年紀則以房價最高的台北市購屋者平均40.1歲最老。

住商不動產統計實價揭露前後全國購屋者年齡佔比發現，實價揭露前以30~39歲佔32.1％最多，但揭露後減少4.5個百分點，降至27.6％；購屋年齡佔比則以40~49歲佔28％最多，50~59歲年齡層則在揭露後增加5個百分點最多，顯示實價揭露後，購屋年齡層愈來愈高。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，40歲以下的年輕族群，善於使用電腦查詢實價，也習慣瀏覽房地產網路論壇，易接收到外界普遍認為「實價揭露後房價將逐漸下修」的資訊，購屋態度較觀望。

投資標的改不動產
反觀40歲以上的購屋族，不習慣上網查價，但手頭資金相對充裕，又多認為不動產仍是較好的投資標的，且在勞保年金可能破產的疑慮下，更會積極投資置產。
51歲的郭英說，「QE3後擔心通膨想投資，但股票變化大，須時時關注，還得擔心證所稅跟2代健保問題，所以想找有出租效益的不動產。」27歲的MUMU則說，實價揭露後也曾上網查價過，不過因許多新聞媒體與網友都認為房價還會下修，因此短期內不急著買房。

台北平均40歲最老
另外住商不動產也統計6都購屋者平均年齡，除桃園縣與台南市外，其他縣市皆增加，又以台北與台中市實價揭露後為40.1與35.9歲，較實價揭露前增加1.5與1.6歲較多。
徐佳馨分析，雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望，因此首購族成交減少；桃園縣則因近來有航空城、機場捷運將完工等利多，加上房價較低，因此吸引雙北市首購族改往桃園購屋，降低購屋平均年齡。

買宅出租逐漸攀升
台灣房屋七期惠文特許加盟店店長巫政杰則表示，過去台中多自住族，置產族不逾2~3成，但9月後因實價揭露與QE3影響，購買具出租效益住宅者逐漸攀升，目前約佔4成，便有一名約47歲的置產族在實價揭露後，以3600萬元買下分割為20間套房的透天當包租公。

　財政部國有財產局昨（26）日表示，為加強資產活化，將加強辦理國有非公用不動產標租，全國五區處明年將推出30次標租案，預計創造8千萬的收益。

　國產局副局長李政宗表示，今（101）年下半年度國產局已辦理至少9次標租，明年也將標租列為重點業務，共設定標租30次，不僅可減輕管理成本，更可增加租金、稅收等有形、無形的效益，廠商也可取得土地、建物等，可說是雙贏的政策。

　截至10月底為止，國產局已辦理2次標租，共推出17筆土地及8棟建物，其中標脫3筆土地及2棟建物。

　李政宗指出，這17件經過篩選的標的，分別位於台北、台中、桃園、嘉義等地，都位在各縣市的都會地區，希望有興趣的民眾能夠把握機會。

　李政宗指出，這17案當中，以台中市3宗標的最為吸睛，鄰近台中火車站、台中體育場、國立台中圖書館等地，均位於台中市精華區，附近生活機能完善，吸睛又吸金，而且土地面積在1,100至4,339平方公尺之間，土地面積較大，將以土地申報地價年租金率5％為底價，由投標租金率最高者得標。

　國產局表示，推出的其餘標的，部分基（房）地格局方正，而且位於大馬路旁，詢問度亦高，預計於11月及12月辦理招標公告，希望透過國有資產活化途徑，增加民間投資利用途徑。

商用不動產面臨金管會限制壽險業購樓令衝擊，第4季已面臨半停滯狀態，進入2013年第1季，面臨殺傷力將更大，不但剛好進入傳統淡季、又有壽險限購令，在雙重衝擊下，業者擔心明年第1季恐會創下史上單季新低量。

　金管會一波波對壽險業投資不動產的禁購令，已讓商用不動產市場瞬間窒息。瑞普國際物業公司最新統計，第4季截至19日為止，大型商用不動產交易量為158億元；雖然優於第1季的89億元，但金管會對壽險業使出連環緊箍咒，並引導壽險業資金，棄房入股，已為第4季投下一顆超級震撼彈。

　瑞普國際物業公司副總經理蘇銳強表示，金管會干預壽險業購樓政策的殺傷力，預計第4季還不是發威的時候，而要等到2013年第1季，才是展現其政策威力的時候。

　蘇銳強分析，因為壽險業目前要買到年租金報酬率達2.875％等門檻的標的物，除非售價下跌20％、或是租金收益提高20％，或者壽險業轉進台中市、高雄市、桃園或新竹才找得到；否則，在台北市幾乎不可能。因此，第1季向來為商用不動產的傳統淡季，再加上金管會最新政策，在雙重效應衝擊下，明年第1季恐怕會出現史上單季低量。

實價公開後全台購屋階層出現微妙變化，根據統計，40歲以下年輕族群購屋意願明顯降低，50?59歲族群購屋比重增加最多，而40歲以上年齡層占購屋比重逾6成；若以區域來看，北市因房價高，購屋年齡層高居六都之冠，而近期宣布為準直轄市的桃園縣，平均購屋年齡層最輕。

　據住商不動產企研室統計實價公開前後成交客戶的結構發現，實價公開前30?39歲占成交大宗，比重約32.1％，但實價公開後，該族群下滑至27.6％，反而是40?49歲年齡層由27.9％微升至28％位居第一。

　另一個值得注意的是，實價後50?59歲年齡層購屋比例增加最多，比重由之前的20.6％增加到25.6％；而40歲以上族群在實價公開後比例全面上揚，占總購屋年齡層逾6成。

　從各行政區來看，北市因房價高，平均購屋年齡最老為40.1歲，台中、雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少，其中以台中增加1.6歲為最多達35.9歲，台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後，反而是桃園縣與台南縣逆勢減少。

　住商企研室主任徐佳馨分析，雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望，高雄市近來話題不絕，也吸引到不少資產客進場購屋，連帶拉高購屋年齡，而桃園縣近來航空城、機場捷運等重大建設頻傳，加上房價低於雙北，又有升格議題，自用客戶購屋意願濃厚，加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區，也讓購屋年齡相對偏低。

　徐佳馨表示，由於年輕人薪資所得未明顯提升，加上實價登錄後預期房市有降價空間，因此觀望態度較濃厚；對中高年齡層族群來說，市場上不斷討論退休與年金問題，讓中年族群更具危機意識，也願意對房地產市場投注更多的目光。

100年五都國際觀光旅館和一般旅館住房率競爭力排名出爐，台中市的國際觀光旅館和一般旅館住房率，在五都的排名都躍居第2名，且國際觀光旅館的平均房價，為五都最低。

　另台中市去年一般觀光旅館餐飲收入達2.99億元，創下歷年新高，居五都第2。

　此外，台中市福容大飯店及日月千禧酒店，今年下半年已陸續開幕或試營運，迄今台中市還有20家的飯店或旅館投資案，其中包含2家國際觀光旅館、3家一般觀光旅館及17家一般旅館，未來幾年可陸續投入，服務前往台中旅遊住宿的旅客。

　100年五都的國際觀光旅館住房率，依序是台北市25家的住房率75.23％、台中市5家的70.30％、高雄市10家的67.19％、台南市5家62.14％，以及新北市1家27.8％。

　在五都的國際觀光旅館平均房價，新北市最貴為6,478元、台北市4,107元、高雄市2,549元、台南市2,520元，台中市最低為2,235元。

　台中市政府說，一般觀光旅館方面，台北市有14家，100年住房率75.66％，新北市4家55.84％，台中市2家54.48％，高雄市1家36.71％，台南市目前並沒有一般觀光旅館。

　至於一般觀光旅館的平均房價，分別為高雄市3,131元、台中市2,777元、台北市2,672元，及新北市2,591元。

　另一般旅館方面，100年台北市334家住房率62.86％，躍居第一，其次為台中市320家的45.89％，其餘分別為高雄市339家的43.68％、新北市284家的42.65％，以及台南市224家的41.88％。

　一般旅館平均房價方面，依序是台北市2,448元、新北市1,992元、台中市1,981元、台南市1,562元，以及高雄市1,451元。

　台中市政府主計處說，100年台中市國際觀光旅館、一般旅館的住房率，都居第2，一般觀光旅館住房率，位居第3；另在平均房價方面，台中市國際觀光旅館價格最低、一般觀光旅館居第2位；一般旅館居第3位。

　至於旅館餐飲收入，占總收入比重有逐年增加趨勢，100年台北市一般觀光旅館餐飲收入15.12億元，居五都第一。　台中市政府主計處表示，在全球景氣低迷中，觀光收入緩和了外銷萎縮對台灣所造成的衝擊。

加工出口區楠梓第二園區5.36公頃可供建廠面積，在日月光、李長榮集團、和穎崴科技進駐後，剩下不大不小的「尷尬1公頃」，據了解，加工出口區管理處除了繼續招商，引進科技廠商外，也將考慮開放與開發商合作，作為研發辦公大樓的興建，再出租或是銷售給需要的廠商。

　加工出口區管理處副處長戴瑞卿說，楠梓第二園區目前已有日月光、李長榮集團、和穎崴科技等領導型廠商進駐，投資總額超過312億元，並且具有產業聚落優勢，未來將繼續引進相關的知識經濟和研發產業進駐。

　加工區管理處投資科長梁麗琴指出，許多上市櫃廠商表達進駐意願，但是對於面積只剩下0.95公頃的楠梓二園區土地，則表示面積太小，而小型廠商則表達想要承租更小的土地面積，造成不大不小的「尷尬1公頃」。

　據了解，為了解決這「尷尬1公頃」，加工出口區已經擬定新的策略，不再只是單獨針對設廠企業招商，也同時要向土地開發商伸出歡迎的邀約。

　儘管實價登錄至今已歷經兩波，但台灣房屋指出，「實價」似乎仍遮掩著一抹面紗，不夠透明。根據實價登錄網站資訊發現，有部分實價揭露所顯示的價格，是2、3年前的預售建案，但因為是今年8月以後辦理產權移轉登記，因此在實價登錄後，同步揭露於市場，惟所顯示的價格卻為當初的預售交易價，故與市場交易行情有1到2成的落差。

　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，實價登錄最大的好處，就是能快速收斂「開價」及「成交價」，促進不動產交易效率化，但實價登錄卻出現「時間落差」，屋齡為「0」的新成屋，其揭露實價竟為2、3年前預售的成交行情。

　劉怡蓉指出，以中正區金門街建案來說，2年前預售推案開價約為68萬，當時成交行情每坪約50到60萬，該案於今年6月建築完成，此次9月揭露資訊中，有數筆交易紀錄，其登錄的單價每坪為51到60萬，顯示實價登錄公布的資訊為當時預售交易價格，但目前市場成交行情為每坪72到82萬，對於這種落差將近2年以上的實價，與中古屋落後2個月的成交行情，同步被攤開在同個平台揭露，容易造成民眾對於市場價格的混淆。

　與中正區金門街出現一樣情況的還有北市信義區崇德街建案、大同區延平北路一段的建案，實價登錄網站上都出現預售的成交價格，劉怡蓉分析，屋齡為「0」的新成屋，讓實價資訊與目前市場交易行情有1到2成的落差，但其實是房價已在這2年間穩定成長。

　日前勞保財務爆發破產疑慮，不但在今(101)年10月引發一波擠兌潮，也讓中年族群意識到未來的退休金，不能只靠政府，只有靠自己最穩當。尤其股票市場前景黯然，具保值特色的不動產因此成為投資標的，使得近期40歲以上年齡層勇於進場購屋。

　　住商不動產統計實價登錄上線前後，成交客戶的年齡結構發現，在實價登錄上線前，30-39歲年齡層占成交比重逾3成(32.1%)，居所有年齡層之冠，但在實價登錄上線後，卻由32.1%下滑到27.6%；反觀40-49歲比例由27.9%小升至28%，占比竄升至首位；50-59歲也由20.6%大幅上揚到25.6%，顯示40歲以上年齡層占比全面提高。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，在實價登錄上線後，40歲以上的購屋客認為房價難以下修，再加上近期股票市場表現不佳，不管是為退休打算，還是資金避險考量，不動產相對是較佳的標的，因此進場態度轉趨明顯，也讓平均購屋年齡上升。

　　原本為購屋主力年齡層30-39歲的年輕族群，容易從網路上接收多方的房價資訊，並在詢價的過程中，認為市場價格還有下修空間，因此態度轉為觀望，占比退居第二位。

　　以六大都會區來看，實價登錄上線後，台北市、新北市、台中市及高雄市平均購屋年齡呈現上揚，其中台中市從34.3歲升至35.9歲，增幅1.6歲為最高，而台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲次之。高雄市近期房市議題不斷，也吸引到不少投資客進場，連帶拉高平均購屋年齡1.2歲。

　　不過，由於雙北市房價持續飆漲，讓許多新婚首購族轉向桃園縣買房，加上升格議題發酵、航空城、機場捷運重大建設啟動，使得購屋年齡反而從32.4歲降至32.0歲，減少了0.4歲。至於台南市以自用客戶居多，平均購屋年齡為33.2歲，在實價登錄後，也小幅下降0.1歲。

北美REITs近2個多月來受美國財政懸崖議題干擾，股價修正幅度高達1成左右，展望後市，台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，北美REITs基本面良好，最新出爐新屋開工、成屋銷售、營建許可、NAHB住宅市場指數等數據皆創下新高，且美國房價漲勢已由點擴展到全面，北美REITs正邁入景氣正向循環，跌深反彈買點已浮現。

林瑞瑤指出，美國政府在12月中將提出暫時性延長計畫，明年再討論中長期計畫，以降低財政懸崖對經濟影響可能性，對股市衝擊應可縮小，且此波美股回檔已對財政懸崖議題多有反映，預期後市對股市影響將漸淡化，則績優、跌深北美REITs反彈空間相對看好。

林瑞瑤指出，就後市展望來看，美國房地產明後年穩定成長的趨勢不變，根據權威機構NAR報告指出，預估美國房地產價格每年以5％上揚，至2015年將上揚20％；此外，Fed期望2013年失業率加速下滑，亦有機會加速房地產成長，北美REITs後市下檔空間有限，但上漲則深具補漲空間。

根據房仲統計，實價揭露前後購屋民眾的年齡結構，發現40歲以上的中年民眾進場購屋意願提高，反倒是30歲以下的民眾購屋意願轉弱。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，年輕族群接收網路資訊多，在詢價過程中多認為市場價格仍有下修空間，因此採取觀望態度，但40歲以上購屋客反而認為價格難以修正，不動產仍是避險標的，因此進場態度明確，也讓平均購屋年齡增加不少。

從全國購屋年齡層的變化來看，實價揭露前，交易物件中以30~39歲的民眾占比較高，但實價揭露後，反倒是40~49歲的民眾，購屋意願躍升第一，此外，50~59歲的民眾，購屋比率也增加4.9%。徐佳馨認為，市場上不斷討論退休與年金問題，都讓中年族群更具危機意識，在股票市場前景黯淡下，也願意對房地產市場投注更多的目光。

從各行政區來看，雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少，其中以北市增加1.5歲為最多，新北市與高雄市分別增加1.3歲與1.2歲緊追在後，反而是桃園縣與台南市逆勢減少，徐佳馨指出，雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望，高雄市近來話題不絕，也吸引了不少資產客進場購屋，連帶拉高購屋年齡。

台南市多為自用客戶，年底結婚潮至，自然有不少自用客戶搶進購屋；而桃園縣近來航空城、機場捷運等建設頻傳，加上房價低於雙北，自用客戶購屋意願濃厚，加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區，也讓購屋年齡相對偏低。

實價登錄開放查詢後，連帶影響不少有意購屋者的購屋意願，房仲業者發現，購屋年齡層也出現變化，年輕人由於薪資所得未明顯提升，購屋意願明顯降低，但40歲以上中年人可能因為近期不斷討論退休與年金話題，讓中年族群更具危機意識，加上投資股票前景黯淡，反而願意對房地產市場投注更多的目光。

根據住商不動產企劃研究室統計實價公開前後成交客戶的結構發現，實價公開前是以30-39歲的購屋人占成交大宗，但實價公開後，反而是40-49歲年齡層位居第一，而50-59歲年齡層比例也增加4.9%，等於40歲以上年齡層在實價公開後的購屋比例全面上揚。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，年輕族群接收網路資訊多，在詢價過程中多認為市場價格仍有下修空間，因此採取觀望態度，但40歲以上購屋客反而認為價格難以修正，不動產仍是避險標的，因此進場態度明確，也讓平均購屋年齡增加不少，尤其市場上不斷討論退休與年金問題，都讓中年族群更具危機意識，在股票市場前景黯淡下，也願意對房地產市場投注更多的目光。

從各行政區來看，台北市因為房價高，平均購屋年齡最老，為40.1歲；台中、雙北市與高雄的購屋年齡都增加不少，其中以台中增加1.6歲為最多，台北市與新北市分別增加1.5歲與1.3歲緊追在後，反而是桃園縣與台南縣逆勢減少。

徐佳馨指出，台中近來有不少長線土地置產客，應該是年齡大增的主因；雙北市房價偏高，年輕人自然心生觀望；高雄市近來話題不絕，也吸引到不少資產客進場購屋，連帶拉高購屋年齡。

徐佳馨表示，台南縣多為自用客戶，年底結婚潮至，自然有不少自用客戶搶進購屋；而桃園縣近來因為航空城、機場捷運等重大建設頻傳，加上房價低於雙北，又有升格議題，自用客戶購屋意願濃厚，加上桃園縣原本就是全台平均年齡最年輕的行政區，也讓購屋年齡相對偏低。

立法院社福衛環委員會昨（26）日初審通過國民年金法部分條文修正草案，追溯自今年元旦起，凡是因土地公告現值調整，而無法領取老年基本保障年金的民眾，只要其它條件仍符合規定，個人房屋及土地也未新增，將不受公告現值調漲影響，可繼續領取給付。
此一調整，估計約有超過1.8萬人受益。也反映台灣步入老齡化社會，年長者的權益愈來愈受到重視。此外，身心障礙基本保證年金及國民年金法所定的原住民給付，也比照辦理。

依現行法令規定，擁有1棟自住房屋、65歲以上的年長者，若土地公告現值及房屋評定標準價格額度在500萬元以下，且符合其他相關條件者，得請領國民年金老年基本保證年金，每月3,500元，至去世為止。

不過，朝野立法委員都接獲民眾反映，政府每年公告調整地價，導致部分房屋價值超過500萬元，不符請領資格，但房屋自住且不販售，並無實際收入，損害了他們的權益。

初審通過的條文明定，自今年元旦起，原已領取老年基本保證年金者，在各地方政府調整土地公告現值後，仍符合相關排除條件，且個人沒有新增土地或房屋，可不受土地、房屋價值500萬元以上限制。

內政部次長曾中明表示，這項法案修正完成後，會追溯自今年1月起實施，因土地公告現值調整導致無法請領老年基本保證年金者，估計共有1.8萬餘人。

台北市文林苑的都更案、引發高度爭議，為了避免類似情況再次發生，內政部的「都市更新條例」修正草案、加入所謂的「文林苑條款」，除了提高住戶同意的比率，也必須等到舊屋全部都拆除後，才能辦裡預售。

怪手將部分建築物一一拆除，守護多年的房子就這樣沒了，文林苑都更案引發長期爭議，為了避免類似事件一再重演，行政院政務委員日前完成審查的都市更新制度，加入「文林苑條款」，依據草案，未來都更事業概要同意門檻，住戶自行申請的都更案，同意比率由現行十分之一提高到十分之三；由建商主導的門檻則提高到二分之一。另外未來舊建築物必須全數拆除後才能夠辦理預售，不過都更戶認為這是治標不治本。

==聲音來源 都更受害者聯盟發言人陳虹穎==
拆除是很慎重的工作
每一戶都應該取得同意才對
但是其實問題是
都更並不是完全拆除
還有很多種方式 在這情況底下
並不是要完全取得同意
完全都要拆除才行

而學者則認為，門檻提高確實能照顧到多數人權益，不過，這不是關鍵問題，因為門檻提高就表示要協商到某個程度，如果協議不成，自然就改建不了。


學者建議政府，除了重視住戶同意門檻外，也應該把都更的協商制度法制化，並建立公正第三人的仲裁制度，才能往更完善的方向修正都更條例。

今年度北市優良公寓大廈得獎名單昨出爐，據房仲統計，住宅類得獎社區因環境優良、生活品質佳，一年來房價漲幅約7.3~14.5％，房價平均更較比周圍高出10~20％，讓獲獎有如房價行情保證。

可比周邊貴2成
已辦理14年的北市優良公寓大廈昨頒獎，共頒發「小型社區」、「中型社區」、「大型社區」、「風華再現」、「商務大樓」等5項類別、22個獎項。
據住商不動產統計，住宅類冠軍社區房價比去年上漲7.3~14.5％；「小型社區」冠軍「愛登堡社區」，房價從去年每坪68~70萬元，漲到78~80萬元，漲幅14.5％最高，「中型社區」、「風華再現」2組冠軍分別為「山妍四季藍鵲行館」、「信航公寓大廈」，一年來房價也都有8％漲幅。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，得獎不只是房價保證，通常還比周邊房價多10~20％，居民參與社區意願高，生活品質也較好。

讓住戶感情更好
「山妍四季藍鵲行館」主委王伯維指出，房價上漲不是參賽的目的，主要盼藉比賽讓社區住戶感情更好、提升居住品質。
「信航公寓大廈」總幹事何瑞坤表示：「得獎對房價有幫助！我們雖是19年老公寓，但都有管理，不只3年洗1次外牆、樓梯間也不放鞋櫃，已連續4年得獎，這次是第1次得冠軍，房價也上漲了。」
北市市長郝龍斌說，北市有6000多棟公寓大廈，這些公寓大廈是北市最普遍的居住型態，住戶一起維護，才能帶來更好的生活環境品質。

華碩創辦人 海悅董座買家之一

曾被國際物業評選為全球十大獨特豪宅之一的台北「文華苑」（見圖，記者徐義平攝），近期陸續交屋，也讓當初預售時的神秘買家名單首度曝光。根據地籍資料顯示，華碩的魏姓創辦人及知名房產代銷業者海悅廣告董事長黃希文都是買家之一。

將過去知名的中泰賓館拆除後改建的「文華苑」，二○○九年五月後公開，當時正值金融海嘯後期，多數建商推案仍相對保守，但該案卻逆勢推出單坪一五○萬到二二○萬元、一戶要價四億元的豪宅，不論是單價或總價，均創下當時豪宅預售天價，更被以拍賣起家的蘇富比旗下之國際物業評選為全球十大獨特豪宅之一。

預售時曾傳出，廣達董事長林百里一口氣砸下逾十億元買下三戶，但首批曝光的地籍資料中，並未有林百里的名字出現。另，中泰賓館老闆林命群保留頂樓二戶，其餘買家多為國內傳產與電子業大亨。

「文華苑」坐落在北市慶城街五十五、五十七號，規劃二十六戶，是地上十四樓、地下四樓建物，坪數二六五、五三○坪，配備價值一二○○萬元的高檔歐洲ZENKO廚具，建物採用與台北一○一大樓相同結構，強調室內四十一米寬完全無柱，並標榜由Mandarin Oriental（文華東方酒店）提供頂級居家服務。

該豪宅案由達欣開發及中泰賓館合作投資興建，原占地近八千坪，在捐地二六○○坪興建公園後，其餘基地則規劃六星級台北文華東方酒店及興建豪宅「文華苑」。

當時預售案的代銷業者正是海悅廣告，董事長黃希文也在預售時買下兩戶，另一位海悅股東林輔政也有買進。

業者表示，該案預售時，遇上金融海嘯後期，開價已稍微修正，如今交屋後，隨著松山機場開發案，以及北市土地交易單價屢創新高，房價早已水漲船高。有業者說，黃希文不單會賣豪宅，更會趁勢投資豪宅，順勢搶進當時的豪宅投資熱潮。

預售約4億 現託售開價逾5億

根據「文華苑」中、高樓層的貸款設定金額，再以貸款五至七成回推，推算三年前預售時每坪單價一一○萬至一五○萬元，單戶總價三．一億到四億元。傳目前已有豪宅業者接受委託出售該豪宅中的一戶，單坪開價二五○萬元，總價超過五億元。

台北市信義計畫區豪宅「台北信義」又有神秘買家曝光，根據地籍資料，藝人蕭亞軒名下砸下近一．三億元買進一戶，拆算單坪約一一三萬到一二○萬元。但此單價與日前第二波實價揭露同社區物件，均屬三年前預售時價格，並非目前真實行情，目前每坪成交行情已漲到一六○萬至一八○萬元。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，根據這兩波實價揭露資訊，發現部分實價顯示價格，是二到三年前預售時的買賣價格，尤其是今年八月以後辦理產權移轉登記、也就是首次交屋的社區，都被要求加入此次實價登錄規定，所顯示價格卻是當初的預售交易價，這些舊資訊的「實價」沒有參考價值，甚至可能造成誤導。

以第二波實價揭露的信義計畫區內豪宅「台北信義」為例，登錄總價約一億三六七○萬元，每坪約九十四．八萬元，扣除車位後每坪約一一三萬元；由於是首次交屋遇上實價登錄上線，因此每坪價格是二到三年前的預售單價，目前每坪成交行情約一六○萬至一八○萬元，每坪開價約兩百萬元左右。

「台北信義」二○○九年第一季開始預售，與同時期另案「文華苑」都由海悅廣告代銷，當時每坪價格一一五萬到一三五萬元。由於該案屬信義計畫區絕版豪宅，不少投資客都看好其增值潛力。至於「台北信義」的神秘買家，除蕭亞軒外，之前傳出欲入主上市電子通路力廣科技的海悅廣告，旗下四大天王便有三個買進，包括海悅廣告董事長黃希文、總經理曾俊盛及林輔政。

長虹建設（5534）揮軍新北市房市，昨（26）日再下一城，以15.23億元取得一筆位於龜山的土地、重劃後面積為6,274坪；長虹董事長李文造指出，房市自住需求仍在，大台北地區過往未漲多的平價區域如龜山、深坑、鶯歌、基隆等，後續發展仍看好。

李文造說，雖然現在整體經濟局勢不好，讓房市交投也較清淡，但首購族與換屋族的買盤仍在，而台北市房價已高，會導致「水波效應」，也就是買盤向外推擠，如台北市的買方往新北市走、甚至到桃園買房。

在此情況下，大台北外圍房價較便宜的區域，買盤仍有支撐；且因這波房市多頭以來，大台北房價已平均漲了1倍，部分未漲至1倍的區域仍有補漲空間，包括龜山、深坑、鶯歌等，後續發展都看好。長虹股價昨收76.4元、漲0.9 元。

長虹昨日買進的土地，就位於龜山，賣方是馥麗工業。長虹財務長陳茂慶指出，此地現正進行重劃中，預計明年8月底之前公告實施，其後才會交地並展開推案前置作業，因此推案時程跟總銷金額仍未定。

此地重劃後面積約6,274坪，換算每坪單價為24.3萬元，未來包括商業用地與住宅用地，長虹規劃興建商辦大樓與住宅大樓。

　商用不動產市場昨（26）日又宣布一件撤標，新光實業委託戴德梁行於26日以底價19.8億元公開標售的台北市長春段4筆住3土地，臨時宣布撤標，主要是考量到目前市場氛圍和政策方向。第4季以來已明顯吹起寒風，儼然掀起一波罕見的撤標潮、流標潮。

　戴德梁行董事總經理顏炳立昨天受業主新光實業委託，在開標前數小時，正式對外宣布撤標。這起撤標事件，以往不時會出現在市場上；不過，從金管會釋出要緊縮壽險業購置不動產的政策以來，已接二連三的出現撤標事件。

　光是短短2周，就大約有9筆商用不動產，密集宣布撤標或流標、甚至交易喊「卡」。

　原訂昨天登場的新光實業長春路土地標售，面積有556.3坪土地，加上道路用地3筆約117.6坪，總計標售土地面積達673.9坪。但未料生不逢時，政策現在打完住宅、建商後，轉向打壽險，這場標售會也從善如流、不跟政策對幹，自行宣布撤標，但第4季商用不動產市場可能提早打烊。

　自金管會釋出限制壽險業購置不動產的最低投報率，必須提高至2.875％後，短短2周，大型商用不動產標售案，也紛紛兵敗如山倒。

　日前中山北路由台北晶華酒店創辦人潘思源擁有的101坪土地標售案，就是金管會限制壽險業購樓令的開始，當天臨時喊卡，底價2.5億元。

　接著永慶資產管理公司標售3筆商用不動產，分別為敦化南路二段的「敦南摩天大樓」26樓辦公室、敦化北路店面、杭州南路「醒吾大樓」3樓辦公室，儘管金額大約2、3億元，但潛在買家也不希望身份曝光、或被政策盯上，而要求改採私下議價進行，全案也是開標當天撤標。

　緊接著，國營事業兩位「元老」－台糖、中油，也一一被政策的颱風尾掃到，台糖文山區、中油龍江路2塊精華地段的地上權標售案，雙雙中箭落馬，慘遭流標。

　接著，揚智科技處分內湖NASA科技總署大樓部分樓層，國泰瑞湖金融大樓全棟標售案上周也宣布交易暫緩。

壽險購樓受限 商辦下季恐急凍

　商用不動產面臨金管會限制壽險業購樓令衝擊，第4季已面臨半停滯狀態，進入2013年第1季，面臨殺傷力將更大，不但剛好進入傳統淡季、又有壽險限購令，在雙重衝擊下，業者擔心明年第1季恐會創下史上單季新低量。

　金管會一波波對壽險業投資不動產的禁購令，已讓商用不動產市場瞬間窒息。瑞普國際物業公司最新統計，第4季截至19日為止，大型商用不動產交易量為158億元；雖然優於第1季的89億元，但金管會對壽險業使出連環緊箍咒，並引導壽險業資金，棄房入股，已為第4季投下一顆超級震撼彈。

　瑞普國際物業公司副總經理蘇銳強表示，金管會干預壽險業購樓政策的殺傷力，預計第4季還不是發威的時候，而要等到2013年第1季，才是展現其政策威力的時候。

　蘇銳強分析，因為壽險業目前要買到年租金報酬率達2.875％等門檻的標的物，除非售價下跌20％、或是租金收益提高20％，或者壽險業轉進台中市、高雄市、桃園或新竹才找得到；否則，在台北市幾乎不可能。因此，第1季向來為商用不動產的傳統淡季，再加上金管會最新政策，在雙重效應衝擊下，明年第1季恐怕會出現史上單季低量。

老行庫都更政策大轉彎，第一銀行內部已敲定，將優先鎖定爭議性小、社會公益性高的輻射屋、海砂屋的都更案件，以持續推動都更案，接下來等法令修正完成、都更景氣復甦後，再轉回一般都更案。

　老行庫主管說，目前多數都更案進度暫時停擺，但內部也規劃不少活化房地產方案，包含持續洽談都更、重建，甚至買入行舍，包括台灣和大陸，只要有地點不錯且可能增值的行舍，都是老行庫鎖定對象。

　其中台灣銀行、華南銀行持續與台灣產物保險公司規劃，針對台北市館前路，涵蓋信陽街、南陽街合計1,600坪範圍土地辦理都更，一銀北投光明路旁1,800坪土地的都更案也仍在洽談，並委由關係企業東亞建經規劃。

　老行庫主管分析，都更需要很長的時間，因此等待新法令出爐的同時，反而是洽談新案的好時機，另一方面，重建也是行庫資產活化不錯的方式，像一銀過去幾年便從台北市、高雄市挑選老舊房舍改建。

　以一銀高雄三民分行為例，去年拆除老舊行舍並改建，並暫時遷移；一銀台北市吉林路旁的畸零地，則委由國揚實業整併土地並興建新建築，去年落成後進駐；一銀大安分行同同樣是拆除舊行舍改建，價值因而提高13多億元。

　老行庫主管指出，為避免觀感不佳，現在進行都更時，類似輻射屋和海砂屋反而較可能成功，像是一銀協助尚華仁愛大樓自建都更案，預計年底到明年初完工，該案就是921地震後被列為紅單危樓的建築。

　一銀主管分析，尚華仁愛是指標案件，現在由於都更相關條例正在修正，許多的都更案都沒有新進度，但一銀也會持續找尋合適的都更區域耕耘，現階段看好大台北地區，包含萬華區、大同區、吳興街、民生東路、錦州街等地，新北市則看好新莊區、中和區、永和區等地，但會排除淡水區、三峽區等供給偏多地區。

Big City遠東巨城購物中心正摩拳擦掌迎接29日登場的首次周年慶活動，中心兩大賣場遠東SOGO百貨董事長黃晴雯和巨城購物中心董事長李靜芳，昨（26）日帶領員工舉辦誓師大會，高喊有信心達成12天12億元的營業目標。

　遠東巨城購物中心29日即將登場的周年慶，是今年新竹4家百貨業中的最後一檔，更因為是首度舉辦，引起業界和消費者的矚目。

　遠東巨城購物中心營運半年多來，營收已超過40億元，達成全年80億元目標的5成，讓巨城對今年周年慶業績表現信心滿滿，訂出平均1天1億元的高業績目標。

　黃晴雯表示，台北3家SOGO百貨的周年慶已落幕，今年周年慶的坪效超越對手新光三越百貨；以新竹遠東SOGO上半年的業績表現和商品競爭力來看，有信心達成今年周年慶業績目標。

　巨城購物中心董事長李靜芳董事長也表示，Big City首次舉行周年慶，針對大新竹地區雄厚消費實力推出的商品絕對是高質感、低價格，搭配滿3,000元送300元抵用券加300元回饋券的折扣活動，就是要讓所有消費者看見Big City的誠意。

　除了兩位女董座，包括遠東SOGO總經理杜金森、店長播本昇與巨城購物中心總經理羅仕清等經營團隊，在昨天誓師大會上，也以牛仔裝亮相，象徵牛仔「冒險求進、勇於開創新格局」的精神，向所有消費者高喊「首度周年慶，Big City準備好了！」

據統計北市總價1500萬內首購產品，以中山區成交占比24％居冠；另外，中山、文山、大安區總價1,500?3,000萬元的房子，則是初次換屋族最愛，這些區域房子總價低於3,000萬元釋出，銷售去化天數通常短於一般房子。

　有房產大老認為明年房價有下跌1成至1成5的空間，但民眾認為，目前不是降不降價，而是買得起或者買不起的問題，因此即使未來會降價，買房子還是會先考慮總價，因為總價太高就買不起。

　略有經濟能力的首購族或換屋族，買房首選還是北市，根據實價登錄資訊揭露，入住北市也不是那麼困難，根據先前內政部公開的實價登錄資料統計，目前總價1,500萬元內的首購住宅產品，以中山區、北投區、文山區分居前三位。

　其中，以中山區占比24％居冠，總價1,500?3,000萬的首購或者換屋族來說，最喜歡中山、文山、大安等三區，成交占比達45％。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，中山區所以成為首購或者換屋族的最愛，主要是因該地區位於北市市中心，價格卻大安、信義等精華地段低1?3成，近期又有松山機場開發案的激勵，未來仍具發展潛力。

　且這些區有不少套房、小兩房類產品，產品多樣化外加總價較低，吸引不少首購族或者換屋族入住。

　至於文山區和北投區較容易找到每坪30?40萬元的中古屋，只要房子再經過整修裝璜，即可大變身成為溫馨住宅。

　號稱北市房價最貴的大安區，黃舒衛指出，原先因鄰近福地，房價落後的在六張犁、麟光等區域最近吸引不少換屋客進場，基隆路2段、和平東路3段、臥龍街、安居街等路段，還是可以找到平價屋，在房市交易量萎縮之際，這些區域房市仍相對熱絡。

　台灣房屋智庫經理劉志雄表示，過去中山區一直是北市交易熱區，房屋交易周期短，投資置產的買方積極湧入，其中又以小套房產品最受青睞，當時中山區投資置產與自用買方約占各半，但奢侈稅實施後，投資置產買方退場，目前的中山區因生活機能佳、交通方便、房價又比大安、信義區房價便宜，因此自用買盤不減。

　住展雜誌分析，以2013年台灣政經情勢來看，雙北市的整體平均房價應該持穩，就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市將呈現「強者恆強、漲跌互見」的現象。

　有些地區還有補漲空間，如老舊市區的大同與萬華區，在雙子星大樓效應下，明年預估漲幅約1成間；而新北市的新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，漲幅也估在1成間。

台北一○一大樓明年第1季可望達9成新高的出租率！發言人劉家豪昨日透露，有外商目前正在洽談81~83的高樓層商辦，若成功出租，大樓出租率可達90％。並且，台灣最高樓的「高空酒吧」也可望明年進駐第84樓，因此明年台北一○一大樓將會非常熱鬧。

　台北一○一大樓這幾年大約都是85％的出租率，外傳陸資積極想進駐，但實際上目前大樓中共90個承租戶中只有10個是陸資，占比不到1成。劉家豪說，「台灣對陸資開放限制多，所以陸資來台意願低，也影響到大樓出租」。

　不過，好在有外商目前來台洽談高樓層事宜，雖暫無法對外公布細節，若順利，明年第１季將進駐，現今高樓層每坪每月租金為4500元，與香港、上海摩天大樓每坪每月租金達萬元以上，相對便宜很多，也具地標意義。

　另外，台北一○一大樓沒有高空酒吧是個遺憾。據了解，目前台北一○一大樓也和業者洽談84樓設置高空酒吧，樓層面積是800多坪，實際可使用是500多坪，若順利，最快可望在明年第3季公開營運。

　目前酒吧經營的方式還未確定，但台北一○一大樓希望採高級俱樂部的模式經營，不僅隱密性高，視野好，也不怕狗仔偷拍，但過去接觸過的業者都因安全法規太過繁複而作罷。因此，未來高空酒吧的經營模式也令人好奇。

　營建股績優生長虹（5534）今年前10月獲利豐厚，滿手現金，儘管政策不斷緊縮建商土地融資和建築融資，但長虹為布局未來3至5年的土地庫存，砸錢仍毫不手軟，昨（26）日正式簽下15.23億元，買進馥麗工業公司桃園龜山6,274坪土地，作為首度「插旗」桃園的代表作。

　桃園才剛剛確定將在民國103年「晉身」為直轄市，長虹就宣布砸大錢搶買地。長虹投資重心從台北市一路轉移到外圍的桃園，但此次買下的馥麗工業龜山土地，面積有6千多坪，可塑造為大型複合式不動產，因此也被視為長虹首度跨出大台北都會區，揮軍桃園的處女作。

　長虹財務長陳茂慶表示，長虹大約是以每坪24.3萬元的價格買進馥麗工業的土地，不過這次交易條件和15.23億元總價，是依照馥麗必須完成重劃，並把目前使用分區工業區，變更為住、商等條件，不論重劃期間回饋多少，長虹購進土地的面積都擁有重劃後的6,274坪土地。

　陳茂慶表示，長虹目前規劃採住宅和商業混合開發的方式，規劃優質住宅。這塊地鄰近新北市林口機場捷運站A8、A9，屬於林口生活圈，因此頗具開發價值。

　目前長虹尚未確定未來開發時程、開發總銷金額。預計2至3年後，才會推出。

　巴克萊證券日前 出具台股策略報告指出，以台灣內需復活為題，認為台股在先前有超賣之虞，因此把營建股績優生長虹，列為叫進標的。

　長虹今年業績可謂是逆勢向上，一路長紅，前3季EPS就衝上11.3元，至於前10月，也自結出爐，估計EPS已達13.9元，較去年9.35元激增，絲毫沒受房市不景氣的衝擊，主要業績貢獻來源，還是內湖長虹新凱旋科技大樓以71億元賣給富邦人壽，因此創造今年亮眼的營收和獲利成績。

宏盛（2534）：淡水輕軌工程環評這個月獲得環保署有條件通過，預計在2019年完工。然而，宏盛在淡水布局已久，目前手中土地有將近一半位於淡水地區，土地價值超過50億元，若輕軌題材發酵，宏盛將是主要受惠者。

由於近年宏盛沒有大建案完工，只靠處分帝寶成屋及土地貢獻獲利，使得連續3年獲利呈現下滑。不過，明年將可改觀，因為宏盛與關係企業宏泰人壽合建的南京東路六福皇宮對面「捷四」捷運共構案會在明年第一季完工；若能順利處分，每股貢獻將達6-7元，可大幅貢獻宏盛業績，成為明年營建股的大黑馬。

根據法人分析，捷四案宏盛持有60％，分回的樓地板面積約為6500坪，以附近商辦成交行情每坪130萬元紀錄來看，宏盛的捷四案要賣到每坪120、130萬元應該很有機會，因此總銷估算最少78億元，多則可達80多億元。以土地、建造成本約40-42億元估算，宏盛明年若一次賣掉，獲利上看38-42億元；以宏盛股本58.9億元估算，每股貢獻約6.4-7.1元。

法人還指出，今年兩家曾賣廠辦的營建股—華固（2548）、長虹（5534），都曾因賣廠辦貢獻獲利大增，股價在消息曝光前都有表現；所以，若宏盛捷四案明年首季完工、並順利出售，現在就是布局宏盛的好時點。

宏盛籌碼穩定、融資餘額低，技術面又打出一個W底型，第三季底的每股淨值將近18元，昨天股價收在16.25元，逢低承接風險不高。

桃園將升格為直轄市，激勵在大桃園地區擁有土地資產的資產股股價發燒，遠雄港（5607）昨日以跳空漲停開出，泰豐（2102）開盤股價也直逼漲停；榮運（2607）昨日最高漲幅達4.94％，終場漲幅雖然收斂，但依舊是盤面強勢個股。

桃園縣獲內政部通過，後年將升格為直轄市，成為台灣第六「都」，市場預期將加速桃園航空城計畫推動，並帶動周邊土地資產增值，遠雄港目前在桃園自由貿易港區的45公頃土地，第一期23公頃土地與廠房使用率已經達73.46％。

第二期港區部份原本要在民國104年完工啟用，如果航空城計畫確實推動，第二期22公頃土地可望提前在103年完成開發利用，第三期就有機會提早實現，帶動遠雄港昨日一開盤股價就跳空漲停至23.5元，終場收在22.8元，漲幅3.64％。

輪胎廠泰豐中壢廠擁有上萬坪的土地，地目變更為工商綜合區與捐地後，可供開發土地面積約8000坪，土地潛在開發利益豐富；本業部份，泰豐認為第三季為營運谷底，預期第四季將優於第三季，昨日開盤股價也一下子攻上22.65元，漲幅達6.59％，終場收21.8元，漲幅收斂為2.59％。

榮運在桃園南崁交流道旁擁有7.5萬坪土地，該土地目前為貨櫃廠區，擬向桃園縣政府變更為綜合工商區使用。市場人士推估，若以周遭住宅一坪20萬元、商辦租金800元計算，該土地開發為綜合工商區後，潛在開發市值達百億元。

榮運正積極計畫開發南崁土地，桃園升格為直轄市的消息一出，榮運昨日股價開高，外資單日買進250張，帶動股價一度上漲至20.2元，漲幅近5％，尾盤收在19.7元，漲幅達2.34％。

桃園市經國路兩側的經國巿地重劃區昨天動工，總開發面積廿九．三九公頃，開發總經費廿二億五千萬元， 工程內容計有公園等公共設施，明年底竣工，將是升格後桃園巿門戶所在。

縣長吳志揚也期許開發完成後，串聯中路重劃區、虎頭山公園改善工程及南崁溪整治等，使桃園的城市風貌完全改觀。

縣府工務局指，經國巿地重劃區範圍包括桃園市有恆街以南、南崁溪以西及以北、經國路兩側、春日路所圍的地區。區內土地現況除了林立鐵皮屋廠房，大部分為農業使用。

重劃明年底完成後，區內將具備居住、商業和休憩等生活機能完善的新社區，待南崁溪水域整治完成後，桃園市又將產生另一個新的水岸新都。

當然重劃後地主可領回約五十五％的土地，縣府可取得公共設施保留地，提升當地巿容及土地價值，繁榮可期。

也因為鄰近國道一號南崁交流道及蘆竹鄉，並靠近桃園市精華地區，會是桃園縣升格為直轄市後桃園市的門面。

吳志揚主持動土典禮，他表示，經國市地重劃區歷經重重波折，開工後將以最快速度分三個區塊施工，預計開闢十三條道路，總長四．二四公里，設污水下水道，總長四．五三八公里，另有人行、自行車道、公園、綠地及兒童遊戲場。

兩年前創下中資公開插旗東區店面首例，以及創下店面標售單價新高「安泰銀行忠孝分行」店面，日前委託商仲出租，每坪租金開價1.8萬元。不過，有業者猜測，該標的甫過奢侈稅緊箍咒，剛好又遇上租約到期，有可能是想先找好租戶，帶有固定收益，也比較好轉售。

該標的坐落北市忠孝東路四段231之1號，面積約161.68坪，2010年10月時，具有中資背景的亨得利出價9.05億元、每坪約556.66萬元的價格拿下，當時還擊退新光人壽、中美鐘錶、金生儀鐘錶等投標業者，標脫單價更創下當時公開標售店面新高。

當時，安泰銀行是附加售後回租18個月的條件，如今租約到期，又剛好脫離奢侈稅2年轉售課稅限制的魔咒，目前委託第一太平戴維斯出租，每坪租金開價約1.8萬元，至於未來是否轉售，第一太平則表示並不清楚。

全球資產專案經理王維宏指出，從香港的陸客自由行經驗得知，優先受惠的房市產品即是店面及飯店，尤其一級路段店面，更是卡位激烈。目前忠孝敦化商圈，一線店面每坪租金8000~1.5萬元，每坪售價500~800萬元。

據悉，當初亨得利買下該店面，主要是看好旅遊蓬勃成長帶來的購買商機，並計畫做為旗艦店，如今卻反而先考量出租，再加上之前不斷有出售的消易傳出。因此，有業者猜測，因該店面剛過奢侈稅魔咒，又遇上之前的租約到期，現階段應該是要先找到穩定的租戶，獲得穩定租金收益後，再轉售價格也會比較漂亮。

新北市城鄉局推出的河岸建物「風廊環境管制」，建商普遍認為，為了合乎河岸通透性的法規，都審時間至少拉長三個月，設計與營建成本也將增加三成；但高樓建物的賣價同樣也會拉高，整體而言，「利大於弊」。

建築師陳廷杰指出，一般重劃區建案的都審至少三個月起跳，如果加入風廊、景觀廊道、退縮等設計規畫，都審時間至少再拉長一倍。其次，建築量體拉高，營造成本會增加三成，但整體賣相、售價也能提高兩成，建商仍具獲利空間。

遠雄建設公共事務室副總蔡宗易指出，華中橋西側重劃區「遠雄左岸」，基地面積五萬多坪，為新北市政府採ＢＴ（興建後轉移）方式開發，由遠雄負責重劃興建並擁有六成以上土地，基地沿新店溪而建，為少見的水岸景觀造鎮模式。

其次，建案建蔽率僅五○％、容積率二○○％，全案設計兼具景觀與舒適，設置河岸通風、景觀廊道、甚至還有自行車專用道，每坪售價創下中和當地的新紀錄，足證河岸景觀住宅是未來趨勢。蔡宗易說，遠雄左岸符合「低密度、低容積、高綠覆」的城廓規劃，搭載雲端智能科技提升節能力，響應「淡水曼哈頓」的未來願景，開展生態綠能水都。

全案納入北歐瑞典哈姆濱湖城、丹麥未來城等國際水岸城市規畫理念，因此，榮獲全球智慧生活聯盟（LLG）的「創新卓越智慧生活社區」認證。

上海建工（600170)11月26日晚間發佈公告稱，近日，公司中標上海市靜安區40號、46號街坊大中?綜合發展專案地上部分總承包工程，中標價為人民幣31.18億元。工程位於上海市靜安區，建築面積31.23萬平方米，為4-42層型鋼-混凝土框剪結構，預計工期為1281日，計畫開工日期為2012年12月28日。

公司今日收平，報7.13元。

26日上午，北京土地網公佈：萬達集團以14億元成功競得通州區永順鎮北苑商務區西區商業金融、居住及托幼項目用地，樓面價9014元/平米。

地塊區點陣圖

資料顯示，本次招標出讓宗地位於通州區永順鎮北苑商務區內。具體四至為：東至規劃通州北苑東路，南至現狀住宅社區，西至北苑南路(通環西路)，北至新華大街。地塊土地面積74233平米，建設用地47335平米，建築控制規模≤155318平米。

據瞭解，該地塊一經掛出即受到開發商的角逐，據悉共有4家企業參與競標，底價為12.5億，最高報價為保利地產的14.8億元，溢價率為18.4%。折合樓面價9528.8元。雖然保利地產出價14.8億，高出萬達0.8億，最終仍被出局。

有媒體報導稱，不出意外該地塊萬達將興建萬達廣場，通州也將成為繼國貿和石景山之後京城第三個建立萬達廣場的區域。預計總投資80億元，主要建設以商業購物中心、五星及酒店及三星級酒店、甲級寫字樓、商業步行街、美術館等為一體的大型城市綜合體。

儘管預計2012年飯店每間可出租客房收入增長3.1%，明顯低於2011年的10%，但未來客房數量增長率卻依然達到兩位數———全球酒店投資服務機構仲量聯行酒店集團日前發佈研究報告指出，這折射出開發商和投資者在房地產行業投資持續放緩的情況下，從住宅向商業地產的轉型心態。同時，飯店投資開發其實也是開發商獲得土地的另一種曲線途徑。

每四天開一家國際品牌飯店

從觀察的35個城市來看，2011年飯店客房數量的增長率為14.4%。其中一線城市的增長率保持穩定，而二、三線城市新增供給將可能持續增長。預計截至2014年年底，二、三線城市的飯店供給增長率將分別達到約21.5%和28.6%。

此前，仲量聯行酒店集團和中國旅遊飯店業協會共同發佈《中國飯店市場城市景氣分析》報告指出，目前中國平均每四天就有一家國際品牌飯店開業，中國成為世界上增長最快、同時又是競爭日益激烈的飯店市場之一。

值得一提的是，一份來自全國各地飯店管理公司的問卷調查顯示，華南區飯店市場在2012年預期業績並不理想：入住率預料下滑8.7%；日平均房價下降6%；而“每間可出租客房收入”則大幅下跌17.8%。這種現象在華北、華東、華中和華西並沒出現，對於三大指標均呈負值，仲量聯行中國副總裁何超分析，2012年新進入華南區域的飯店客房數量非常可觀，所以現有飯店對業績的預估比較理性和謹慎。何超坦言，競爭的加劇，使得華南區飯店房價的降幅之大確實出乎意料。

投資酒店意在拿地

為何開發商投資酒店業的熱情越來越高漲？

何超認為，中央政府對房地產進行微調之後，房地產開發投資增速持續回落，商品房銷售同比下降。“地產調控對地產開發的轉型起到非常重要的作用，對包括與飯店業市場相關的飯店物業或者是會展地產等都有一定的引導作用”。

據分析，由於飯店資產具有相對較強的抵禦通貨膨脹能力，其折舊和攤銷可以抵扣相應稅額，可以提供持續現金流和較長回報期並有利於土地的增值，飯店作為一種多元化資產組合，能成為資產增值途徑之一。

“另外，飯店投資也有很多特殊的存在原因。”何超表示，開發商為了獲得土地，必須滿足政府對配套飯店的要求；飯店特別是高星級定位及高水準管理的飯店作為大型綜合體的配套設施，整體項目的形象提升會利好其他物業業態的定位和定價，“就像一直高喊只做住宅的萬科，現在也開始做商業地產了。”何超說，飯店投資也可以作為房企產業板塊的擴張，比如?大在全國各地就興建了超五星的?大酒店。

京城豪宅三季度銷售上揚，朝陽公園豪宅板塊持續領跑。

業界期待的“金九銀十”已經結束，這兩個月北京樓市住宅總成交量僅為4.48萬套，環比前兩月下降23%，均價20422元/平米，開發商整體推盤意願走低。

在一片低迷中，唯獨豪宅市場不為所動，逆勢掀起一股成交熱潮。據亞豪機構統計資料顯示，三季度北京公寓豪宅共售出2475套，比二季度增長近3成，創造了自2010年二季度以來的新高。

從762套到2475套的逆襲

亞豪機構市場總監郭毅表示，自去年調控以來，公寓豪宅市場成交也經歷了一個較長時間的恢復週期，在2012年的一季度達到穀底，僅成交762套。

進入二三季度以來，資金的逐漸寬鬆與對於房地產市場預期的轉好使得公寓豪宅市場整體上開始進入上升週期。至此才有了三季度共售出2475套的成績。

據瞭解，目前合生•霄雲路8號、太陽西元、遠洋萬和公館、西山壹號院、萬科如園等一些高端項目依舊保持相當人氣。

以由合生創展打造，緊鄰朝陽公園的頂級豪宅——合生•霄雲路8號為例，起價85000元/平米，最高單價130000元/平米令人咋舌，卻擋不住合生•霄雲路在十月份熱銷5個億。據項目方面介紹，隨著D3 樓520平米樓王的推出，合生•霄雲路單盤銷售額已近一百億。

記者瞭解到，作為京城豪宅市場為數不多可以比肩國際頂級豪宅的大盤之一，“合生•霄雲路8號的成交客戶主要由業界朋友和老業主推薦而來。”

雖有限購令、加息等逆市因素的影響存在，合生•霄雲路8號對高端買家的吸引力卻絲毫未減，穩坐京城8萬/平米以上豪宅銷售成績排名第一。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，三季度公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在於當前國內外經濟形勢的震盪影響到了實體產業，為了實現資金的穩定升值，一些企業將資金從實體產業抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。

專門服務億萬富翁群體的置業顧問機構合夥人王珂把今年進入房地產市場的“大錢”統稱為“避險資金”。在實現財富保值的同時改善家人的生活品質，享受豐盛人生，對富豪們來說這是一舉兩得的好事，何樂而不為？

中原地產市場研究總監張大偉則分析認為，目前北京高端住宅的日益稀少，而信貸政策繼續寬鬆已成為趨勢，整體市場的貨幣供應量也將在四季度繼續寬鬆，這些都刺激著高端人群果斷出手。

有業內人士表示，北京土地供應格局註定佔據稀缺資源的豪宅產品將日漸稀少，隨著時間的演進，精品豪宅將具有更大的升值空間。

傳統豪宅聚於朝陽

根據麗茲行豪宅研究院統計資料顯示，10月份高端住宅成交商圈分佈顯示，朝陽公園商圈已經與CBD、萬柳兩大商圈構成了京城高端住宅市場以三大商圈為主的熱銷結構。

在眾多業內人士眼中，朝陽公園區域是北京最宜居的城市中心。作為亞洲最大城市公園的朝陽公園，有著“北京城市綠肺”之稱，與第二、第三、第四使館區的距離接近，又身處CBD、燕莎和麗都商圈圍合三角的絕佳位置。

2001年，朝陽公園南門的棕櫚泉開售，拉開了朝陽公園作為新富人區的序幕。10年過去，數十家地產項目圍著朝陽公園形成，形成了以合生•霄雲路8號為核心的城市中央傳統豪宅板塊和高檔生活社區。

回顧19世紀中期，帶著“城市的綠地就是城市的肺”的概念，Frederick Law Olmsted和Calbert Vaux兩位風景園林設計師建成了紐約中央公園。之後15年間，周邊3個行政區的地價增長了數十倍，時至今日升值空間更已被放大了上百倍。

有業內人士認為，隨著城市中心可利用土地資源的不斷減少，如朝陽等核心區域的豪宅專案稀缺性會更加明顯，再加上這40萬平米的城市森林資源，該板塊未來的升值空間也將是無法比擬的。

據悉，目前該板塊供應量最大的項目正是當年棕櫚泉等產品的升級換代產品——合生•霄雲路8號。項目共9棟公寓建築，整體以ART DECO建築風格打造。隨著D3號景觀樓王今年入市，該項目便以520平米大戶型、低密度的稀缺性吸引數量可觀的有效購買力再度引起業內廣泛關注。

合生•霄雲路8號專案負責人表示，合生•霄雲路8號並非一味追求奢華昂貴，而是將看似矛盾的城市與自然、繁華與寧靜融匯在一起，讓居所真正成為與自然和諧相處的人的建築，通過打造多方面高端優質資源來滿足層峰人士對生活的需求。

“高端地產的成功取決於用戶對專案的良好感受和積極認同，在此基礎上形成的美譽度正是項目領跑市場的關鍵。”

天然氧吧

合生•霄雲路8號

合生•霄雲路8號擁有達80%的綠化覆蓋率，被朝陽公園、太陽宮公園、四得公園等三大城市公園形成環抱之勢，更完好保存了東四環內的40萬平米原生森林。

在保有了近10萬株原生成樹的基礎上，社區禮聘香港SLA首席設計師單秀嫻女士順勢造園。用戶站在60余平米的獨立觀景會客廳中便可270°欣賞朝陽公園及項目自身配套景觀。

另外記者還瞭解到，社區內建有14500平米王府式商務會所，力圖為業主提供一個頂級圈層社交平臺，為項目所追求的“1000個億萬富豪形成的圈層效應”鋪路。

合生•霄雲路8號的一大理念是“越是高端客戶越是要求完美，只有比業主想得更周到才能永遠做第一。”

繼今年兩波以“招商局成立140周年感恩回饋”為噱頭，招商地產（000024）拉開全國範圍不同程度的降價促銷風暴後。今日網易財經從招商地產獲悉，公司將從本月26日起，全國17個城市33個項目將再啟動上述回饋活動，長達三個月時間。

儘管此前兩次降價風波，招商地產公司人士並未直接承認，但不少城市部分專案確實呈現不同程度的降價，深圳某盤的“跳水價”更引來業主強烈維權。對於此次活動，招商地產相關人士對網易財經解釋，這僅是形式相同，除了集團統一回饋，更具體的優惠，是各個專案根據自己的情況制定。

據悉，此次活動涉及招商地產位於北京、天津、上海、南京、蘇州、重慶、成都、武漢、廣州、深圳等17個城市33個項目，活動時間將從11月26日至2013年2月下旬。招商地產公司指出，此次活動將於與前兩次一樣，購房客戶將獲得招商局司慶禮品、高端物業體驗機會等。

招商地產也透露，全國33項目推出活動主要為衝刺年底銷售，為明年銷售開局，實現提速發展的連續性奠定基礎。

根據最新資料顯示，今年7-9月，招商地產實現簽約銷售面積56.00萬平方米，實現簽約銷售金額85.77億元。而2012年前1-9月公司則實現簽約銷售面積172.94萬平方米，實現簽約銷售金額247.08億元，已完成全年210億元的銷售目標。

單從三季報數據來看，招商地產盈利情況實現不同程度的大漲，但這無疑不和上半年以價跑量的策略相關。今年3月初，公司正式啟動第一波140周年回饋活動，拉開全國房企降價優惠促銷。

第一波活動涉及全國14個城市22個在售項目，且價格上可享受不超過5%的優惠。其中重慶、深圳以及天津等地，分別出現85折等不同程度較大優惠。諸如，重慶江灣城今年1月初售價9200多元/平方米，而此後參加回饋的優惠項目部分房源起價低至7000元/平方米左右；深圳區域的雍景灣專案，部分房源更是引發“跳水價”，從均價3.5萬元/平方米降到個別房源僅售2.6萬元/平方米，引發部分業主維權。

今年6月初，招商地產啟動第二輪降價，尤以上海措施力度較大。初略統計，上述兩次招商地產推出的全國優惠互動，其幅度大約在5-10%之間。

網易財經注意到，2012年招商地產前9個月簽約銷售均價約1.43萬元/平方米，相比2011年全年銷售均價1.75萬元/平米，下降了18%。

多家投資機構研報顯示，未來政策不確定性仍為較大風險，若進一步加碼，中高端樓盤銷售去化低於預期。其公司董秘也在公開場合表示，今年公司仍以去庫存化作為重要策略。

一場上市公司掌門人的離婚八卦，將幕後的明星——信託再一次托出了水面。在這場事關企業穩定與家族財富傳承的財產分割範本中，有或多或少的經驗值得中國企業家們思考。

11月21日，龍湖地產掌門人吳亞軍與蔡奎離婚的消息傳出，而吳蔡二人先前所採用的英、美法律體系下的家庭信託安排，確實使公司的經營未受大的影響。相比一些上市公司大股東家庭離異所造成的災難性後果，無疑是成熟且具有前瞻性的。

奔走在逾6萬億道路上的中國信託業，已將業務開拓到包括家族信託、財富傳承等領域。雖然這一領域普遍被認為是“藍海”，但至今仍未得到投資者較廣泛地接納。不過除了“理財”功能之外，信託制度本身所具有的豐富的服務功能正在慢慢“醒來”。

“信託”的龍湖地產

超過750億港元市值的上市公司，吳亞軍與蔡奎分割資產占比超過70%。

然而沒有股權紛爭，公司股價至今仍基本保持穩定。

這一切得益于龍湖地產兩位創始人早在公司上市之初便埋下的伏筆。

2008年6月11日，通過滙豐國際信託，吳亞軍與蔡奎分別各設立一支家族信託代為持有公司股份。經過近幾年的幾番股權變更，截至2011年年底，吳亞軍通過吳氏家族信託持有超過公司45%的資產，而蔡奎則通過蔡氏家族信託持有龍湖地產超過30%的權益。

信託代持的大致結構為，吳亞軍與蔡奎分別均以設立人與監管人的身份通過HSBC International Trustee Limited 設立各自的家族信託，而HSBC International Trustee Limited通過吳氏與蔡氏信託受託持有Sliver Sea與Sliver Land的股份。吳氏與蔡氏家族的股份的登記持有人分別為成立於開曼群島的殼公司Charm Talent Investment Limited和Junson Development International Limited，而這兩家子公司的股份分別被上述Sliver Sea與Sliver Land持有。

也就是說，早在龍湖地產上市之初，吳蔡二人的財產便已經通過信託持有的方式巧妙“分家”。雙方分別指定家族信託的收益物件包括各自家族的若干成員。

值得注意的是，龍湖地產除了上述兩個家族信託之外，仍有向公司相關高管及工作人員發行的股權激勵計畫目前也以信託形式存在。簡單計算上述幾個信託計畫，龍湖地產超過80%的股份通過信託的形式存在。

業內人士對《證券日報》記者指出：“如果按照國內對信託計畫的劃分來看的話，龍湖地產設立的幾個信託計畫大概可以認為是通道型的事務管理類信託計畫，信託機構不參與主動管理，只是完全按照委託人的意願以實現約定的條款運作信託資產，屬於信託服務功能的體現，而目前，國內的信託公司很少推出類似的專案，相信今後會是信託公司發展的藍海。”

家族信託的本土化

在國外發展超過百年的家族信託能否在中國落地開花？

“早在很久以前，便已經有信託公司嘗試開發家族信託這樣的產品，然而由於中國的信託業畢竟根基尚淺，投資者的理念及對信託公司的認識也還不成熟，目前市場上我們還鮮見類似的產品。”業內人士對本報記者表示。

該人士進一步指出，按照國內現行法律體系，成立家族信託不存在法律與制度上的局限。

在很多業內人士看來，家族信託這種方式，是對信託這一最靈活的金融服務功能的全面深化，隨著國內高淨值人群的極速增長，這一市場空間巨大，是信託公司與其他金融機構未來競爭的藍海。

事實上，國內已經有信託公司開始嘗試開始以家庭為單位，根據不同客戶家庭的不同情況提供一攬子具體的金融服務與資產配置的建議，與國內私人銀行正面競爭。

“家族信託並不僅僅意味著財富的傳承，還有是通過信託來實現委託人對財產的特殊需求，這一點優勢是其他金融機構無法比擬的。但是受到國內制度建設及信託公司自身投資能力的限制，還不能做到像國外那樣隨意”，上述人士指出。

事務管理類信託增長迅猛

在信託發展時間較長的歐美及中國香港地區，信託的標籤不僅僅體現在理財，而是更多地在滿足投資者避稅、財富傳承、保密等方面提供靈活服務。

用益信託創始人李暘曾對本報記者表示，“國外的信託一般認為屬於民事信託，而目前我國內地的信託業務屬於商事信託”。李暘指出，“國外的信託或者說是個人信託，這種信託一般是出於委託人財產處置的目的而設立；在國內，目前只有商事信託，是以盈利為目的的，對於委託人來說，更像是一種投資理財的工具”。

然而，雖然國內資本市場未見像龍湖地產的方式，透過一系列複雜的股權操作，最終通過信託的形式緩衝家庭因素對上市公司的影響的先例。而中國信託業服務功能的發展，多少可在事務管理類信託的發展中捕捉到剪影。

事務管理類信託的概念起源於銀信合作，不過至今並沒有明確的定義。

有的信託公司網站將事務管理類信託指為：通過通過設立動產信託、不動產信託、股權代持信託、家族信託、遺囑信託等產品，幫助其解決稅務籌畫、事務管理等問題。而上述龍湖地產的家族信託，可以被看做是事務管理類信託的形式。

“事務管理類的產品可以完全按照委託人的意願行事，與現行的集合信託相比，不需要投入大量精力開發，更不用耗費大量人力去銷售，成本極低，信託公司只用提取一定的管理費，也都會比較樂意。”分析人士指出。


有業內人士對信託的發展提出期望：信託要最大限度發揮信託本身擁有的所有權隔離制度的優勢，設計出更多真正發揮“受人之托，代客理財”的信託本源性的產品。例如，可以在遺產信託、養老信託等領域有所突破，引入新的設計理念，將證券、基金不具備的財產權隔離優勢發揮出來，突出信託的專業優勢。

中國信託業協會公佈的2012年三季度末信託公司資料顯示，在全部6.32萬億元的信託資產中，按功能分類，事務管理類信託餘額占比高達14.28%，環比二季度末增加了1.2%個百分點，單季度淨增長額約為1800億元。

中國信託業協會專家理事周小明博士指出，事務管理類信託的增長，這說明信託公司已經自覺地開始拓寬信託功能，在資產管理功能之外，開始挖掘信託制度本身所具有的豐富的服務功能。信託的商事功能與民事功能

不少信託公司人士抱怨最近一段時間來項目不少，但是好項目稀缺。看似信託公司仍然佔據著市場的主動，但是來自于其他金融機構的競爭壓力已經逐漸顯現。

三季度以來，監管層陸續放寬了基金、券商、保險等行業介入信託公司業務的壁壘。基金、券商、保險等行業的投資範圍與信託公司的單一與集合資金信託的投資範圍無異。尤其是券商銀證合作業務逼近萬億元大關，信託公司賴以發家的銀信合作業務優勢在券商的步步緊逼之下已蕩然無存。

然而面臨各大金融機構對信託制度紅利的蠶食，信託公司在制度方面的優越性真的消失殆盡了嗎？筆者認為不然。事實上透過信託制度運用較為發達的歐美及中國香港地區的案例，我們可以發現，源自信託本源的服務功能在國內尚未廣泛發展。

例如近日，龍湖地產女掌門吳亞軍離婚一事將隱藏在其身後的家族信託由幕後推到台前。相比國內一些上市公司大股東因家庭破裂導致的公司股票與經營狀況的波動，吳亞軍與其前夫早在公司上市之初便已通過家族信託代持股份的方式實現了公司股權的分割，離婚一事對公司股價影響有限。

除此以外，信託制度在歐美等的主要功能還包括合理避稅、財富的保密或者是一種類似於“託付”的功能，例如在中國香港地區，富豪可以將遺產信託給信任的律師等，等按信託條件成熟時再將信託資產轉移回受益人名下。例如受託人可以為了未成年人的利益來管理財產，直到未成年人長大到能夠自己管理這些財產時為止。

信託之所以有這些強大的能量，歸根結底是因為信託所具的所有權隔離的功能。然而在市場的選擇下，中國的信託業僅僅走了理財工具這樣一條道路，而信託制度本身所具有的最強大的所有權隔離功能並未很好體現。


中國信託業協會常務理事周小明指出，目前雖然其他資產管理機構借監管“新政”獲得了類似信託業務的資產管理業務，由於目前並不能名正言順地以“信託”名義經營業務，其擴展的只是類似於信託的下層功能即“資產管理功能”，並不能延伸到信託的上層功能即委託人的“目的功能”。

換言之，信託可以用於理財，但絕不僅限用於理財。一項信託最終具有什麼樣的功能和價值，完全取決於委託人設定的信託目的。而只要不違法，委託人可以為了各種各樣的目的設立信託，而不僅限於為了理財的目的設立信託。“目的”決定“應用”，信託業務的實際邊界由此呈現出極其多樣性和靈活性，幾乎可以與人類的想像力一樣沒有限制，信託應用的創新力也正源於此。

這也正是亟待國內信託業者關注的信託的另一面。隨著國內高淨值人群的激增，信託的這種服務功能必將迎來更加廣闊的天地。

股權賣了，專案賣了，資產負債率降下來了，股價升上去了，綠城顯然正度過困局。另外，有接近綠城的消息人士透露，2012年綠城銷售業績可能會創下公司的另一個高點，預計將突破500億元，看來，綠城又走上了“牛途”。在土地市場上，綠城也是毫不含糊，加入了搶地潮，綠城的“大幹快上”，會不會存在潛在危機，值得關注。

“專案具體開盤日期尚未確定”，近日，一位京杭廣場售樓中心的銷售人員向《證券日報》記者表示，“預計明年能夠開盤”。

實際上，上述京杭廣場位於北京市通州區新華大街與新華北路交叉口東北角，專案所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王，而該地塊摘得者正是曾在“生死”邊緣徘徊的綠城集團。

值得注意的是，三年有餘的時間過去後，京杭廣場項目仍舊處在挖坑階段，何時入市尚未有準確預期。

“京杭廣場住宅擬售價約3萬元?平方米，都是180平方米以上的大戶型”，上述銷售人員向本報記者介紹。

對此，北京中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒有出現單價3萬元?平方米的豪宅價格，如果京杭廣場入市時該區域內的市場情況與現在持平，其以3萬元?平方米的價格入市，銷售將面臨一定壓力。

蘭德諮詢總裁宋延慶則向記者表示，如果以這一價格入市，明顯高出周邊房價很多，銷售情況將不如預期。

昔日地王拿地三年在挖抗

11月25日，在京杭廣場專案施工現場，記者透過圍擋向下俯視發現，一個30米深的大坑?有一些工人正在施工，北面位置已經貼坑壁蓋了三層左右的建築。

“這個大坑有30米深，一共四層，主要是地下停車場”，工地上一位元保安人員向本報記者表示，“預計要蓋36層的高樓，工地已經施工很長時間了”。

“2011年4月這個項目就開工了，一直在挖這個坑”，另一位工地上的工人向記者表示，“也說不好什麼時候地基才能完工”。

實際上，據記者瞭解，上述專案用地占地面積39651平方米，規劃建築面積178431平方米，規劃用途為辦公、商業，相容實用性居住用地。2009年9月10日，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價為6961元?平方米，溢價率為292.21%。

由此來看，綠城拿下通州地王已經三年有餘，該專案不但入市時間無法確定，而且光挖地基就已經挖了一年半有餘。

“即使是地下四層，挖坑加護披階段一般情況下半年時間基本可以完成，”一位元建築工程師向本報記者表示，“如果涉及地下停車場，而樓層高達36層的話，時間可能稍微長一些，不過也不至於用上一年半時間”。

更值得注意的是，記者曾多次路過該地，2011年京杭廣場的宣傳條幅佈滿了項目的圍牆，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

今年年初的時候，其銷售人員曾告訴記者，專案戶型有所變動，已經沒有商住項目了，目前這個樓盤只有寫字樓和70年產權住宅產品，而且住宅產品都是180平方米以上大戶型住宅。

那麼，該專案是產品設計更改導致專案遲遲不開盤嗎？

對此，一位元消息人士向記者表示，京杭廣場是綠城和葛洲壩地產的合作項目，雙方各占一半的股份，而綠城去年曾一度陷入生存危機，債務壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對專案的進程也起到了一定的阻礙作用。不過，現在來看，綠城通過賣股權、賣專案的方式不斷自救，現金流惡化得到緩解，項目的進展才加快一些。

儘管如此，該專案的入市時間仍未確定。隨後，記者沿著工地的大幅宣傳條幅圍擋來到京杭廣場的售樓中心。售樓處的銷售人員告訴記者，“連售樓處也是新建的，具體開盤時間還不能確定”。

而當記者26日再次致電專案的銷售中心時，其銷售人員稱，“估計要等到明年下半年才能開盤”。

每平米利潤將近1萬元？

“項目開盤價格還沒有定，但住宅擬售價要600萬元一套起價，主要戶型為180平方米—260平方米”，一位元銷售人員向記者推介到，“單價預計3萬元?平方米，精裝修成本約5000元?平方米”。

“通州目前還沒有單價3萬元?平方米的住宅”，張大偉向本報記者表示，以目前的市場情況來看，通州房價單價超過2.5萬元?平方米就很難賣得動，如果項目入市時市場與目前市場相比漲幅變動不大的話，3萬元?平方米的售價將不會被市場接受。

值得一提的是，該項目儘管是2009年的通州地王，甚至溢價率達到292.21%，但與通州現在8000元?平方米左右的樓面地價來比，其6961元?平方米的樓面地價顯然升值不少，況且該專案所處區域還是通州新城的成熟核心地段。

據此，張大偉給記者算了一筆賬，根據該專案的樓面地價、建安成本、精裝修成本、稅費和財務成本來看，預計該項目的成本價約為1.8-2萬元?平方米。

由此來看，如果項目能夠按照預計的3萬元?平方米成功售出，該專案不但引領通州房價邁入3萬元?平方米的時代，而且綠城集團也將獲利不小，單本專案的住宅產品每平米利潤就接近1萬元。

值得注意的是，與京杭廣場僅一條馬路之隔的北京ONE項目目前住宅售價為2.2萬元?平方米，其銷售情況並不樂觀。據相關成交資料顯示，2011年7月至2012年7月一年中，該項目僅成交50多套。

無獨有偶，張大偉向本報記者強調，京杭廣場3萬元?平方米的入市價格，市場不接受的可能性更大，因此項目最終成交價格可能要比預計的低，其利潤空間也不會非常高。

對此，宋延慶也向記者表示，這一售價突破了購買者的心?價位，銷售壓力可能很大。

針對上述情況，記者聯繫到綠城中國首席財務官兼董秘馮征予以核實。不過，馮征向記者表示，“具體專案的情況並不清楚”。

令人遺憾的是，截至到截稿時間，記者多次撥通綠城多位元相關負責人士電話，均未得到相關回復。

繼今年兩波以“招商局成立140周年感恩回饋”為噱頭，招商地產（000024）拉開全國範圍不同程度的降價促銷風暴後。今日網易財經從招商地產獲悉，公司將從本月26日起，全國17個城市33個項目將再啟動上述回饋活動，長達三個月時間。

儘管此前兩次降價風波，招商地產公司人士並未直接承認，但不少城市部分專案確實呈現不同程度的降價，深圳某盤的“跳水價”更引來業主強烈維權。對於此次活動，招商地產相關人士對網易財經解釋，這僅是形式相同，除了集團統一回饋，更具體的優惠，是各個專案根據自己的情況制定。

據悉，此次活動涉及招商地產位於北京、天津、上海、南京、蘇州、重慶、成都、武漢、廣州、深圳等17個城市33個項目，活動時間將從11月26日至2013年2月下旬。招商地產公司指出，此次活動將於與前兩次一樣，購房客戶將獲得招商局司慶禮品、高端物業體驗機會等。

招商地產也透露，全國33項目推出活動主要為衝刺年底銷售，為明年銷售開局，實現提速發展的連續性奠定基礎。

根據最新資料顯示，今年7-9月，招商地產實現簽約銷售面積56.00萬平方米，實現簽約銷售金額85.77億元。而2012年前1-9月公司則實現簽約銷售面積172.94萬平方米，實現簽約銷售金額247.08億元，已完成全年210億元的銷售目標。

單從三季報數據來看，招商地產盈利情況實現不同程度的大漲，但這無疑不和上半年以價跑量的策略相關。今年3月初，公司正式啟動第一波140周年回饋活動，拉開全國房企降價優惠促銷。

第一波活動涉及全國14個城市22個在售項目，且價格上可享受不超過5%的優惠。其中重慶、深圳以及天津等地，分別出現85折等不同程度較大優惠。諸如，重慶江灣城今年1月初售價9200多元/平方米，而此後參加回饋的優惠項目部分房源起價低至7000元/平方米左右；深圳區域的雍景灣專案，部分房源更是引發“跳水價”，從均價3.5萬元/平方米降到個別房源僅售2.6萬元/平方米，引發部分業主維權。

今年6月初，招商地產啟動第二輪降價，尤以上海措施力度較大。初略統計，上述兩次招商地產推出的全國優惠互動，其幅度大約在5-10%之間。

網易財經注意到，2012年招商地產前9個月簽約銷售均價約1.43萬元/平方米，相比2011年全年銷售均價1.75萬元/平米，下降了18%。

多家投資機構研報顯示，未來政策不確定性仍為較大風險，若進一步加碼，中高端樓盤銷售去化低於預期。其公司董秘也在公開場合表示，今年公司仍以去庫存化作為重要策略。

大陸多項全國性房地產資料出爐，無論房價、房地產投資或銷售均呈現回暖趨勢。10月環比上漲的大中城市遠遠多於下降城市，商品房銷售額從今年1月開始就一直上升，尤其東部地區增長十分堅挺。

與價格上漲的同時，去庫存卻遙遙無期。資料顯示，至10月末大陸商品房待售面積比9月末增加了378萬平方米。其中寫字樓庫存減少，住宅待售面積增加，大陸32個大中城市的庫存量基本維持高位震盪格局，與擠出泡沫的目標相比還有不小距離。

至於今年以來的大陸房地產調控政策，基本停留在過去制定的「三限」上（限購、限貸、限價），並沒有新的政策加碼（例如房產稅）。原因是自去年開始，大陸整體經濟下滑已經拖累樓市，調控政策沒有必要加碼。相反的，各地方政府卻開始「暗渡陳倉」，刺激當地房地產市場。上半年大多是東部地方政府，如廣東、江蘇、上海等地。下半年西部不少省分面臨財政壓力後也開始刺激樓市。資料顯示在可預見的未來，大陸西部的房地產泡沫問題將遠比東部嚴重。

近日大陸地方政府、大型央企也開始蠢蠢欲動，企業大筆拿地現象不斷見諸媒體。原因或在於大陸政府面臨大範圍換屆，市場認為未來房地產調控政策存在不確定性，期待調控政策可能放鬆。

但分析大陸決策層釋放出的信號可知，明年兩會後新一屆政府的政策應以延續性為主，尤其調控不會迅速放鬆。何況大陸新一屆決策層有更重民生的特質，幾無可能放鬆調控放縱房地產價格走高。

不過，房地產調控的「變數」，取決於大陸決策層有無決心對房地產調控政策進行制度性變革。變革的出發點是一方面在其他投資手段尚待完善時，不損害房地產作為支柱產業的拉動經濟功能；同時把樓市穩定在民眾能夠接受的範圍，逐步擠出過去幾年積累的泡沫。

對此，首先需在制度上擴大房產稅試點，但要明確化房產稅的作用與推出時機。房產稅的作用不是為了調控房價或解決地方財政問題，而是從制度上改革種類繁多的房地產相關稅種，一定程度上增加財產稅、降低所得稅，以穩定剛性需求，抑制嚴重的投機泡沫。

第二，應在制度上規範保障房政策，嚴格限制國有企業進入商業住宅與地產項目，讓國有企業與保障房直接掛鉤。

此外，大陸需要建立嚴格的制度規範保障房的使用，讓真正的低收入者而非「關係戶」獲得保障房或低價租住保障房。同時，應該採用更多排隊與租住的制度安排低收入者住進保障房，而非直接派糖。

從深層次來看，大陸樓市的發展與問題更多是結構性的，短期內不會改變，也不應該違背市場規律。只是涉及到民生與文化的原因，所以這一問題在大陸變得比較複雜。大陸政府為了完成2020年國民收入與人均收入翻番的目標，增長仍然是第一位，這也決定了未來調控政策的方向。

在尊重市場、兼顧民生的方向下，大陸需要改革過去為了抑制泡沫而採取的臨時性調控措施。藉著當下樓市較為穩定的時機，潛心於房地產制度建設。在2013年可能到來的世界量化寬鬆「盛宴」之前，及早完善調控制度，才能夠防範危機、減少風險。
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剛需樓盤上周的集中成交，直接拉低了上海樓市的成交均價。

　　11月26日，金豐易居&佑威聯合研究中心公布的監測數據顯示，上周(11月19日-11月25日)上海市商品住宅成交面積為26.59萬平方米，環比(較前周)上漲34.46%；新增供應面積也環比上漲36.17%，至26.58萬平方米；成交均價則環比下跌15.95%，至20233元/平方米。

　　佑威機構執行董事黃志堅稱，上周上海市商品住宅成交量、新增供應量雙雙暴漲，成交量更是創下了7月以來的21周新高，這表明雖然標桿房企已經完成年度銷售任務，但非標桿房企仍需要借助當下不錯的市場環境來跑量。

　　某上市房企副總裁進一步說，開發商去年底虧本保本跑量，今年上半年微利跑量，現在則似乎開始轉向「保證利潤兼顧跑量」。

　　「剛需房源價格早已企穩」

　　「低價商品住宅成交量的回升及高價商品住宅成交量的下降，直接導致了上周樓市整體成交的均價環比大跌。」黃志堅說。

　　據佑威統計，上周上海樓市的成交結構中，單價在2.5萬元以下的商品住宅成交了20.50萬平方米，環比大漲了50.58%；單價在2.5萬-4萬元的商品住宅成交了4.88萬平方米，環比上漲了18.06%；但單價在4萬元以上的商品住宅成交了1.23萬平方米，環比大降39.44%。

　　佑威統計的上周成交面積排名前十的樓盤中，有9個樓盤的成交均價低於2萬元/平方米。

　　一般而言，在當下上海樓市中，成交單價在2.5萬元以下的商品住宅被視為剛需產品。

　　隨著剛需成交的放量，滬上剛需公寓產品的庫存持續下降。

　　佑威數據顯示，上海100平方米以下的剛需公寓產品庫存去化周期(即銷售周期)僅5.7個月，已經呈現供應偏緊的態勢。

　　黃志堅分析，調控背景下，上海樓市存在著產品結構性失衡的問題，100平方米以下的「小戶型」庫存去化周期已越過7-8個月的平衡值，價格早已經率先企穩，並有一定的上漲空間。而大戶型產品以及別墅等高端產品，由於限購，總體上依然呈現較為嚴重的「供大於求」，價格上存在著下行壓力。

　　上海盤谷房地產有限公司總經理宋海也認為，100平方米以下剛需公寓的庫存去化周期低於6個月，說明這類房源供求關系還是較為緊張的。如果這一情況得不到緩解，這類房源漲價壓力就存在。

　　「這種漲價壓力在今年上半年是不存在的，當時的壓力主要還是降價跑量。到了5-10月份，價格開始平衡，10月以後價格主動權開始偏向於開發商這一邊。」宋海進一步說。

　　「有望現年末翹尾行情」

　　隨著年底的臨近，市場人士對於歲末樓市的預期有所轉暖。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，政策面偏於維穩的基調下，樓市成交延續有序釋放的態勢。以目前11月整月成交勢頭看，當月成交量不僅能較10月有所突破，甚至還有望出現年末的翹尾行情。

　　佑威數據顯示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面積為79.55萬平方米，日均成交量為3.18萬平方米。若按日均成交量推算，則11月的成交量約為95.46萬平方米。

　　黃志堅斷言，11月成交量高於10月的87.62萬平方米已無懸念，12月的成交量預計也將和10月、11月相當。11月、12月成交量高於9月、10月的主因，是9月、10月傳統成交旺季表現一般。

　　不過，黃志堅強調，2012年總的成交量雖然好於去年，但仍在歷史低位，多數開發商依然需要補量以完成回款要求。

　　據21世紀不動產統計，截至11月25日，上海樓市11月商品住宅新增供應量達64.4萬平方米，已超過10月全月的供應體量，但距9月份的127萬平方米供應體量尚有近一半的差距。

　　黃河滔稱，在經歷短暫的休整後，部分開發商的推盤意願逐步回升。但隨著市場成交脫離低迷及政策走向趨於明朗化，部分開發商信心有所增強，推出更高溢價房源的概率較大。

　　德佑地產研究主任陸騎麟同樣認為，從上周多個外圍項目大面積推盤的情況來看，部分開發商依然有著年底沖刺業績的意圖。

　　「加上前期的庫存依然有待消化，因此年末價格出現明顯上漲的可能性很小，局部的優惠依然可以期待。」陸騎麟說，近期剛性需求入市積極性較高，今年年末信貸額度較往年也更為寬松，歲末樓市成交有望繼續保持在相對高位。

　　「春節前剛需樓盤漲價可能性不大」

　　不少受訪開發商也預計，低價剛需房源有望佔據歲末樓市的主流。

　　某上市房企副總裁稱，年底是剛需成交放量比較旺盛的時期。年底剛需人群的收入會增多，所以會選擇在年底置業。眼下開發商的策略也在向「保證利潤兼顧跑量」轉變。

　　「當投資大、資金緊張時，開發商會虧本跑量；當市場不穩定，預期不明朗時會微利跑量；當市場較穩定，需求較穩定，開發商會以平衡的量平衡的價來銷售。」該副總裁舉例稱，比如一個樓盤單價1.5萬元能保本，1.7萬元能有較好利潤，那麼開發商的定價可能就會是1.6萬元。

　　宋海的判斷是，雖然從市場角度講，開發商漲價的沖動已經存在，但鑑於調控的基調未改，開發商還不敢立即轉化為行動。大多數不敢做第一個漲價的，而是會互相觀望，如果市場上出現了第一個漲價的樓盤，並獲得市場的接受，那麼開發商就會跟進仿效。

　　「沖動能否轉化為行動，估計在開發商裡也會出現分化。」宋海預計，剛需樓盤在春節前出現漲價的可能性不大，但到了明年3-5月份，漲價與否的信號可能會變得較為明確。

　　至於推盤策略，上述上市房企副總裁預計，接下來開發商少量多批推盤的情況可能會比較多，不以跑量為惟一考核指標，不去刻意追求開盤時的去化率。

　　該副總裁預計，12月的新增供應量可能會比11月略多，成交量也將比11月略好，「雖然成交主要看新增供應情況，但目前市場存量比較大，不一定非得盯著新盤，在售的樓盤也能保證一定水平的成交。」

　　據他介紹，該公司嘉定的一個剛需項目計劃在12月中旬加推300套房源，「是90多平方米的小三房，符合剛需定位，定價策略就是保證利潤兼顧跑量。」

　　該副總裁強調，他們在12月中旬推盤不是為了沖業績，「今年的業績完成得不錯，我們推盤是根據工程的時間節點來的。」

最近，浙江溫嶺市火車站門前的一幢樓房屹立於馬路中間一年，樓中居民被網民稱為「最牛釘子戶」。在句容市同樣也有這樣一幢樓，它可比浙江這個釘子戶樓「牛」多了，因為在馬路中間一站就是近3年。一條新修的6車道大馬路因為這棟樓房而無法正式開通，這幢樓由此被當地市民戲稱為真正的「房堅強」。揚子晚報記者昨日采訪時獲悉，之所以拆不動，主要是該戶居民家的543平米違建補償問題始終沒能談攏。當地政府表示，對此違建絕不妥協，否則無法向上千拆遷戶交待。

　　[「房堅強」前傳]

　　拆遷談不攏，曾引發「民告官」

　　為了建設南部新城，句容市從2010年初開始，對市區東部郊區實施拆遷。在新修的高驪山路上，眾多居民積極配合，先後搬走。雙向6車道的道路也很快開工。但此後，負責拆遷的華陽鎮政府在多次談判協調中，都未能與居民蔡禮貴家達成一致，蔡家的房子因此而遲遲拆不了。

　　談判的焦 點是蔡家東面由圍牆和彩鋼瓦搭建的543平方鋼模出租站的賠償問題。拆遷辦認為，這543平米建築屬於違建，理應拆除；而蔡禮貴認為，這是自己經營多年的場所，且是花錢得到村委會同意買來的，應當按拆遷面積予以賠償。雙方分歧很大，根本談不攏。

　　為了給自己討個說法，2010年，蔡禮貴還特地請來北京的律師，將當地政府、規劃、建設、國土等多個部門告上句容市法院，理由是這些部門拆遷的信息沒有及時公開，特別是有關這裡的拆遷相關手續不全。三次開庭後，法院判蔡禮貴敗訴。去年，官司打到鎮江市中級法院，但結果仍是蔡禮貴敗訴。

　　[尷尬的現狀]

　　「違建」已拆除，但房子還在路中央

　　在打官司期間，蔡家樓房東邊的違建部分還是被拆除了，但蔡禮貴一家人的態度也變得更加強硬。

　　雖然蔡家堅持不搬，但道路建設還是正常進行。因為蔡家的兩層樓正好就在路的正中央，所以給道路施工造成了很大的困難。後來政府部門在蔡家東面填上近2米高的黃土，施工隊就在這地基上修出一個通道，連接起高驪山路，而蔡家西邊原來就有一段路可通行，蔡家樓房站在高驪山路中間的情形就此形成。遠遠望去，高驪山路就好像在此開了個岔，繞開蔡家樓房後，重又並成一條大馬路。

　　去年年初，道路基本成型，但遺憾的是，由於蔡家和政府的談判仍然沒有任何進展，導致整個道路很難全面開通，過往車輛都只能從蔡家東西兩邊繞過。

　　昨日上午，揚子晚報記者來到現場，發現長達數公裡的高驪山路已經建成，包括路上的綠化也基本搞好。寬敞的大馬路，車子通行很暢快，但到蔡家樓房這塊，由於「房堅強」的阻擋，車輛都得減速緩行，繞開路中間的樓房，從房子東西兩側通行。

　　[矛盾焦 點]

　　「違建」怎麼補償，雙方還在僵持

　　昨日上午，負責拆遷的華陽鎮拆遷辦主任楊勇告訴揚子晚報記者，在協調中，蔡禮貴提出的條件是那543平米的違建，要按照合法房產予以補貼，如果置換同面積的商品房可以拿到6套。加上他合法住房這一塊，就可以拿到10套房，還要補償200萬。「如果這樣做，我們就無法向上千個拆遷戶交待，作為政府也不能無原則這樣做。」楊勇說。

　　目前根據當地政府拆遷相關政策，蔡家只能拿到3套房，補償款100多萬。由於懸殊太大，所以雙方多次協調仍沒能達成一致。

　　而蔡禮貴在接受揚子晚報記者采訪時堅稱，他家東邊那部分彩鋼瓦搭建物是通過村委會買來的。至於有沒有辦理相關合法手續，蔡禮貴讓記者去詢問政府，拒絕回答記者的提問。

　　蔡禮貴同時表示，自己並沒有向政府提出過要10套房和200萬補償，只是提出東邊的那543平米建築，要按照營業面積給予每平方3500元的補償，也就是190萬。還有鋼模損失、經營損失等。至於合法的房產另外再算。

　　蔡禮貴說，「我也想盡快與政府達成一致，只要將543平米的補償定下來就可以談。」

　　「最牛釘子戶」

　　這就是被網友戲稱為浙江「最牛釘子戶」的羅保根家所住的房子——位於浙江溫嶺火車站前的「站前大道」的路中央。該樓已在馬路中央屹立了一年。羅保根的要求是「重新給我造兩間房子，面積與原房子的面積相當。」

「現在再談綠城會不會死，已經是一個笑話」，綠城中國首席財務官兼董秘馮征向《證券日報》記者表示，股權賣了，項目賣了，資產負債率降下來了，股價升上去了，綠城早已度過困局。

　　事實上，有接近綠城得消息人士向本報記者透露，綠城2012年銷售業績可能會創下公司銷售業績的另一個高點，預計將突破500億元。至此，綠城已經徹底度過「生死劫」，安全著陸了。

　　除此之外，綠城近期在土地市場相繼有所動作，公司或者通過與融創中國成立的合營公司拿地，或者通過與其他開發商合作拿地，但本報記者向馮征求證，真正讓綠城動用現金去拿地的則是11月14日所拿的大連地塊。

　　「這塊地綠城出資比例為40%」，馮征向記者表示，「至於年內是否還會拿地，目前還不好說」。

　　對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，綠城中國董事長宋衛平和融創中國董事長孫宏斌都不是甘於屈居地產第二梯隊的領導者。此外，在宋衛平連吃地王付出高昂代價之後，土地市場的窗口期更使其不容錯過，因而反周期拿地並不令人意外。

　　年底銷售額或突破500億元

　　實際上，綠城2011年的銷售目標是550億元，公司最終實現的是353億元的銷售業績；而2012年綠城銷售目標鎖定了400億元，截至10月底，綠城的銷售額已經達到383億元人民幣，完成其銷售目標的96%。

　　值得一提的是，公開資料顯示，綠城中國繼續保持強勁的銷售態勢，10 月份的合約銷售額為58 億元人民幣，共售出房屋1785 套，銷售面積約30 萬平方米。

　　對此，消息人士向本報記者表示，按照上述銷售業績推算，綠城今年將實現500億元的銷售額。宋延慶也向記者表示，預計完成的可能性比較大，今年綠城或許能夠創下一個新的業績高點。

　　除此之外，多家機構上調了綠城至「買入」評級。瑞銀表示，在過去十二個月，綠城透過九倉投資及銷售項目股權予其他公司重新資本化，預計公司已經將重點放在銷售及盈利的執行上。

　　「年底預計會實現多少銷售額不好預計」，馮征向本報記者透露，「但每個月大約會有50-60億元的銷售額」。

　　由此來看，綠城2012年的銷售業績最終確實有望突破500億元，且可能性非常大。對此，有業內人士向記者表示，500億元的銷售額對宋衛平非常關鍵，這不但意味著綠城不必為還債而再度甩賣項目，甚至為其再度邁開擴張步伐提供了可能。

　　宋衛平再度邁開擴張步伐

　　實際上，現今的綠城確實已經有能力動用現金去拿地，而綠城也確實這樣做了。

　　有統計顯示，從2012 年6 月底至11 月中，綠城購地涉及的總金額為167 億元，地區遍布上海、杭州、合肥、天津、大連等核心城市。

　　「綠城自己的拿地支出並沒有這麼多，多數是與其他公司合作拿地」，馮征向記者表示，綠城將資金注入與融創成立的合營公司後，其購地資金已不需要綠城支付現金，公司支付現金拿地則是大連地塊。

　　據記者了解，11月14日下午，綠城力壓中海、保利、萬科等強勁對手，以20.28億元、配建24100平方米公租房的代價摘得大連市中山區不朽巷住宅地塊，樓面價達到了8450元/平方米。

　　此後，綠城發布公告稱，該項目是綠城與九龍倉合作開發，綠城出資比例為40%。

　　而一天前，11月13日，中投發展(天津)濱海有限責任公司以46.771億元競得天津濱海新區中心商務區的8宗地塊，而中投發展的三大股東分別是中國建設銀行投資公司、黑石基金及綠城地產。

　　對此，美聯物業全國研究中心總監徐楓則向本報記者表示，目前部分基金公司正尋求進入房地產開發領域，尤其黑石基金與多家房企都有合作。而黑石基金與綠城合作，真正看重的可能是綠城的土地儲備，尤其綠城在房價預期上漲幅度較大的江浙城市以及一線城市都有大量土處和優質項目。事實上，據記者了解，綠城的土地儲備足夠其開發5年之久。

　　值得注意的是，綠城剛剛度過生存危機卻頻頻向土地市場伸手。有聲音稱，宋衛平的步子邁的有點急。

　　對此，宋延慶向本報記者表示，綠城近期的動作確實比較大，但宋衛平不是一個甘於屈居地產第二梯隊的人，尤其在承受了連吃地王的慘痛代價後，宋衛平更不想錯過土地市場的窗口期，畢竟現在拿地是一個好時機。

　　除此之外，上述消息人士向記者透露，綠城目前的淨負債率為75%，並未達到其年底將淨負債率降到60%的目標。

　　「我們早就達到了60%淨負債率的目標，在收到轉讓給九龍倉的股權資金之後，公司的負債就控制在了目標之內」，馮征向記者如是強調。

　雖然天氣越發寒冷，但對於年末的房地產市場來說，今年絕對是一個「暖冬」。

　　截至11月25日，根據中原集團研究中心統計數據顯示，全國54個主要城市新建住宅簽約套數達到了236295套。超過了此前創出近2年新高的7月同期水平，環比10月份同期的上漲幅度更是達到了30.6%。同時，全國各主要城市新房簽約量也均達到了年內的新高。

　　而在上周(11.19-11.25)，全國主要54城市成交量合計為62218套，雖然環比前一周下調了4.3%，但相比10月份平均水平依然處於高位。其中北京上周簽約2123套，因為之前一周保障房佔比多的影響，本周下調達52.5%，上海簽約3827套微跌3.1%，深圳簽約2037套微漲5.1%，深圳簽約1086套下調了3.9%。另外大部分城市成交量依然居於高位，其中天津簽約2255套，重慶簽約5654套，杭州簽約1380套，蘇州簽約1361套，這些城市的成交量環比均有所上漲。

　　同時，全國22個城市11月前三周新建住宅新增供應面積達641萬平方米，已超過10月全月458萬平方米的供應量。中原集團研究中心表示，在調控政策預期平穩、新增供應顯著增加的環境下，預計年末住宅市場成交量有望呈現小幅攀升的態勢。

　　另外數據也顯示，上周(19-25)本月周均成交同比增長城市仍在九成以上。其監測的39個城市中，36個城市本月周均成交同比均增長，其中哈爾濱增幅最大，為777.22%。重點城市中，10個城市本月周均成交同比全部上漲，其中深圳漲幅最大，達到200.27%。

　　此外，年末房地產市場的另一個熱點話題就是房地產稅。財政部部長謝旭11月21日在其署名文章中表示，要統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收並存的狀況。認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。謝旭人指出，要充分發揮稅收調節收入分配的作用，深化房地產稅制改革，構建合理完善的房地產稅收制度，有效調節財富分配。統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收並存的狀況。謝旭人表示，要結合其他方面的稅制改革，對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡並，合理安排稅收負擔。國家稅務總局原副局長許善達近日在出席論壇時表示，反對征收房產稅，建議不再擴大房產稅試點范圍。

　受益於銷售業績良好以及融資環境改善，標桿房企為補足儲備，11月持續入市購地。

　　中原集團研究中心監測數據顯示，11月前22天，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地等5家企業合計拿地權益支付價達到110.45億元，權益建築面積達327.95萬平方米。

　　中原地產市場研究部總監張大偉認為，從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖跡象出現，高單價、高總價的地塊次第出現，已經影響到周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。

特首梁振英7月上台後隨即推出5000名白表人士免補地價購買居屋，居屋樓價應聲炒上，措施即將落實，消息人士指出，合資格的家庭及單身人士收入上限，將大幅調高至4萬及2萬元，令合資格人士大幅增加，包括部分有能力購買私樓的市民。有房委會資助房屋小組委員擔心，家庭入息上限大幅放寬，將剝削部分人士的置業機會。有業界則擔心，措施弄巧反拙，令居屋樓價再度上升。

居屋價料再升

房委會資助房屋小組本周四將召開會議，討論白表免補地價購買居屋二手巿場單位的入息和資產限額。據了解，二人家庭的入息限額將調高至4萬元，較以往的居屋調高48%，資產限額則由53萬元增至83萬元，增幅達57%；單身人士的入息和資產限制則分別為2萬和約41.5萬元。

消息人士指出，房署參考最新的入息資料和生活水平後，得出最新的建議；其中住屋開支由2010年的11722元增加約44%，至16884元；非住屋開支則由13600元增至19800元，升幅約46%。另外，因應部分合資格人士須繳稅，是次也加入薪俸稅作為計算的一部分，涉1439元。

資產限額方面，當局參考新界及市區樓齡約10年、面積約431方呎的物業售價，樓價由2010年初219萬元增至今年第三季的328萬元。資產限制也增30萬元，至83萬元。據悉，資產限額增加，除因應樓價上揚令首期金額增加外，也由於一定金額以上所繳的印花稅增加。

文件中並未提及調高收入上限後，有多少家庭及市民因而被扯入購買圈內，但消息人士指出，以往只要申請人或家人為本港永久居民，最新則申請人須為本港永久居民。

憂剝削市民入市機會

房委會資助房屋小組委員文裕明不支持把入息上限放寬至4萬元，認為加幅過大，表示月入4萬元已可購私人住宅，擔心此將加強二手居屋的競爭，剝削部分人士的入市機會。

另一委員蔡涯棉則認為，金額調升證明通脹和樓價升幅顯著，令收入2萬至3萬元的人士置業困難。他表示，近月約八成的二手居屋交易涉樓價100萬至300萬元，樓價較低；加上可承造90%按揭，反映每年5000個白表申請者可免補地價購買二手居屋的重要性。他估計，每年5000個名額可能會出現僧多粥少的情況，冀樓宇新供應穩定後，政府可推出置業貸款助公眾購私人物業。

委員楊倩紅表示，委員會計算自用、非住屋開支及備用金等費用後，認為在通脹高企環境下；加上政府已設下最低工資，決定上調白表居屋入息上限，個人及家庭入息上限分別提高至2萬及4萬元，這更符合實際情況。楊氏相信，首批名額2500個，將吸引很多人申請，相關細節本周四將再討論。

本周四房委會資助房屋小組亦會討論公屋最新輪候情況，據了解，房署為打擊濫用公屋，更派員抄水錶，循低用量的單位作調查，藉此收回700個公屋單位。

傳退還租金兼賠償租客

嘉里建設（683）近年內地重點發展的商業項目、位於上海的靜安嘉里中心，疑因當局收緊消防條例，影響建築審批進度，未能如期於今年底前交付，預期最快於2013年第一季度開始才能陸續完成審批，由於有關寫字樓及商場部分的出租率已達到80％至90％，大批租客未能按時遷入，估計嘉里須退還接近5億元（人民幣．下同）租金，甚至要給予免租期或賠償予受影響租客。分析預期，該項目明年貢獻給集團的租金收入或等於「零」；券商估計，該項目每年租金收入達10億元。

嘉里發言人回應本報查詢時承認，靜安嘉里中心的確延遲交付，將從明年第一季度開始陸續交付。發言人表示，在2至3個月前已開始與辦公樓、商場各租戶就交付時間溝通。不過，發言人否認需要賠償，指相關租戶全是國際企業，時間安排上富有彈性，並沒有牽涉任何賠償。

然而，本報記者上周在靜安嘉里中心現場視察，期間有轉介租戶租用嘉里中心的物業代理指出，嘉里向受影響租戶作出賠償，惟不願意透露賠償金額，只表示基本是推遲交樓的半年賠償期間租金，再加上其他雜費及個別行業受到的實質影響。

記者以租客名義向物業代理查詢租金情況，該代理表示，第二座寫字樓針對小租戶，最細單位面積240平方米，目前出租率近85％，針對大租戶的第三座出租率約30％，整體每平米每日的租金介乎13元至16元。

第二及第三座辦公樓樓面分別4.6萬及6.7萬平米，若按出租率及每日租金中位數14.5元計算，半年租金涉及逾1.5億元。

券商料年租金達10億元

商場方面據悉出租率達90％，平均每月每平方米租金約850元，若按建築面積8.6萬平方米，半年租金涉及逾3.9億元。由於項目酒店部分是嘉里旗下的香格里拉集團負責，相信賠償問題不大。

據知情人士表示，負責該項目租賃部及工程部等事前欠缺溝通，不知悉物業所在的靜安區收緊消防條例，導致延遲交付。

有業內人士表示，整個商業項目延遲半年交付屬罕見，而企業未能如期遷入對業務影響甚大，因原舊租約應已屆滿須遷出，這邊未能遷入形成真空期。

據2011年年報所載，靜安嘉里中心為嘉里建設與香格里拉（069）合作發展項目，分別佔51％及49％股權。摩根大通早前預計，該項目全面營運後每年可帶來10億租金收入，嘉里可分5.1億元，相當於去年全年內地租金收入約六成。有分析員表示，項目延期交付；加上涉及賠償，估計嘉里明年租金收入將較原來預期大幅減少。

嘉里建設股價昨天收報39.45元，上升0.5％，成交金額3220萬元。



靜安最大商業項目投資76億

靜安嘉里中心是嘉里建設（683）近年發展規模較大的項目，亦是靜安區目前最大商業項目之一。據了解，嘉里早於10年前已落成嘉里中心第一座寫字樓項目，其後在周邊地區購買土地，欲發展成大規模綜合項目。現時，項目除寫字樓及商場部分須延遲至明年第一季才能交付外，旗下香格里拉酒店更須延至明年5、6月開業。

該項目由五地塊組成，總建築面積45萬平方米，其中包括15.2萬平方米的超甲級寫字樓以及8.6萬平方米的高端商場。此外，該綜合項目還包括浦西的首個香格里拉酒店以及酒店式公寓。全部竣工後，該項目將成為市中心區域的最大體量的綜合性商業項目。原預計總投資不超過57.8億元，但2008年公司表示，因發展成本增加，投資增至76億元。

本報記者上周到該區視察時發現，原計劃於9月份交樓的靜安嘉里中心，現在佔地5.7萬平方米範圍仍被重重圍板圍上，唯一開放予公眾的出入口，為落成將近10年、處於翻新工程的舊有嘉里中心（第一座）。

從外觀而言，整個靜安嘉里中心已竣工，屬於第二及第三座新建寫字樓內都亮起部分走廊燈，但明顯無人辦公，亦沒有內部裝修工程在進行。

據知情人士透露，過去上海的大型綜合項目驗收工作可以分段進行，但自從兩年前靜安區一宗教師公寓大火後，政府規定要一次過進行，故項目要待其他酒店、商場部分落成後才可驗收。該消息人士表示，因近兩年只有靜安嘉里中心落成，令項目首當其衝，亦令嘉里大失預算，「嘉里在這邊算是大型發展商，並非項目不行，只是程序拖長了很多」。負責租賃的仲量聯行銷售人員亦承認，項目寫字樓部分由最初預期的9月交樓，因文件審批問題推遲至2013年3月，而香格里拉酒店更要延至明年5、6月份開業。

曾有業內人士憂慮，靜安嘉里中心延期入伙，或會令上海甲級寫字樓供應失衡。不過，據高力國際物業顧問指，相比北京及深圳甲級商廈租務市場分別出現短缺及過剩，上海頂級寫字樓供應常正常。原本上海今年供應略多，但如今嘉里的項目推遲至明年，供求關係趨於更平衡，目前市場租金約為每方米每日10元至14元人民幣，按年上升7％至8％，按季租金增長1.7％。

一號.西九龍有機會成為辣招後「第一盤」長實（001）已開始接受認購登記，並最少已收到逾200張入票，發展商透露，取得近2000個查詢中，內地客比例大減；其他新盤亦蠢蠢欲動，新地（016）今天為元朗鳳翔路項目舉行命名儀式，太古（1972）亦會晤代理，部署明年推售亞皆老街項目。

長實地產投資董事黃思聰表示，一號．西九龍已接受認購，迄今已收到逾200張票，相信待發出價單後會有明確入票數字，集團今天將開放紅磡置富都會商場展覽廳供參觀，日內有機會上載樓書，首張價單亦不排除周內發出，由於項目預計明年年底入伙；集團推出兩種付款方法，建期按定價計，買家於60天繳付15%樓價，餘額85%於入伙後付，即供付款則按定價減5%。

新地鳳翔路項目今命名

黃思聰指出，集團逾今已收到近2000個查詢，內地客比例亦見銳減，只佔數個百分比，今年內目標仍推售100伙，預料項目最終平均呎價可達1.4萬元水平。

市場人士預計，預先入票已接近300張，有買家有意大手購入4伙細單位，惟細單位數目有限，未必售予大手客。

太古地產昨天亦會晤區內代理，據了解，旗下亞皆老街項目預計於明年推售，共提供約50伙，標準單位面積由約1000方呎，至三房約2000方呎，頂層2個特色單位面積達3000方呎，示範單位將設於港島區，預計明年下半年落成入伙。

業界人士估計，項目將參考近期推售的kadoorie hill，後者推售以來共推出97%共64伙，平均呎價約在1.8萬元水平。

元朗成為近年新盤最大供應庫，新地旗下鳳翔路項目已申請售樓紙，並部署推售，項目今天將舉行命名儀式，共提供352伙。

此外，市場消息指出，同區尚悅昨天再錄得一宗BSD成交，3座高層F室以383.1萬元成交，面積499方呎，呎價7677元，買家須繳付57.5萬元稅款。

近期車位大熱，新世界發展（017）旗下牛池灣采頤花園本月共沽出35個車位，下半年則累沽94個，其中1至4樓車位已告沽清，發展商加推位於5樓的20個車位發售，每個定價31萬元，預計全數沽清可套現約620萬元。

《一手住宅物業銷售條例》計劃於明年4月底生效，運輸及房屋局提出增設「一手住宅物業銷售監管局」以執行監管局工作；就地產建設商會針對買家印花稅（BSD）的建議，局方將盡快與商會開會討論。

運房局局長張炳良表示，《一手住宅物業銷售條例》計劃將於明年4月底生效，局方會籌備成立監管局，亦將擬定指引，並將於下周向立法會房屋事務委員會提出編制上的建議。

增設一手銷售監管局

據局方向立法會提交的文件顯示，建議在運房局房屋科（即房屋署）下設立一手住宅物業銷售監管局，該局將擁30位非首長級公務員，分4組執行巡查及監控、調查及檢視條例遵守情況、投訴和行政及公眾教育的工作。局方並提出增設兩個首長級職位，職銜為一手銷售監管局首長及副首長，按薪級中點估計，兩職位年薪開支339.72萬元。

運房局預計，就每年在市場推售的2萬個一手住宅而言，投訴率約2%（即每年400宗投訴），其中約有280宗（即70%）須採取進一步行動，約200宗須進行深入調查。

另一方面，運房局短期內將邀請地建會就BSD的建議作出討論。

地建會執委會主席梁志堅表示，昨天已收到政府有關方面的回覆，短期內將與運房局會面，再就辣招作出討論，時間未定。他指出，未來一至二個月市場交投表現將淡靜。

運房局首席助理秘書長（房屋）（私營房屋）郭黃穎琦表示，目前正研究地建會建議，短期內將再與商會開會，就政府早前推出的調控樓市新措施再作商討。

政府繼續積極推地穩樓市，地政總署昨天公布屯門掃管笏第56區限量地將於下月21日招標，明年1月25日截標，地皮估值11.3億至15億元。

屯門掃管笏第56區限量地，位於掃管笏及管翠路交界，面積約29萬方呎，地積比率1.3倍，可建樓面面積料達37.69萬方呎，類近新建的哈羅國際學校，以及珠海書院；美聯測量師行董事林子彬估計，地皮將發展為低密度分層豪宅，由於規模適中，故除大型發展商外，亦吸引中小型發展商入標。

林子彬指出，參考今年2月標售的掃管笏限量地，當時每方呎樓面地價約2915元，而是次地皮近國際學校，同區新盤銷情理想，其中星堤平均每方呎叫價約8000元，故今次標售的同區地皮，每方呎樓面地價預料達3000元，庫房可進賬約11.3億元。

中原測量師行估價部執行董事張競達認為，政府推出辣招後地皮招標結果理想，微高於市場預期，反映發展商仍積極吸納新地皮。

政府推出「雙辣招」後一個月，物業交投大幅萎縮。

利嘉閣總裁廖偉強指出，過去一個月二手交投量挫5成，一手成交更下跌8至9成，惟期內樓價未有大幅調整，該行佣金相對10月跌幅逾一半，目前將要視乎下月一手推盤情況而定，但相信至農曆年前交投量將呈悶局。他預期，三大行住宅部將錄輕微虧損，但可靠工商舖收入彌補。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，該行住宅部上月佣金收入錄2.7億元，本月已跌至1.2億元，但連同工商舖業務本月佣金達2億元，達收支平衡。

美聯統計數據顯示，樓市走勢呈價穩量跌，35熱門屋苑成交量於辣招推出後的一個月合共只有278宗成交，較一個月大幅下跌57%。美聯集團（1200）主席黃建業表示，預期購買力將流向一手市場，以及未受措施影響的市場，因此，工商舖可看高一線。

香港置業高級執行董事伍創業表示，市場觀望將推出新盤表現，預料銷情理想，後市可逐步回復。



交投靜 代理行生意跌5成
部分錄虧損 停止擴軍(經濟)

政府推出「雙辣招」後，樓市交投淡，代理行營業額按月跌3至5成，部分甚至錄得虧損，雖未有裁員壓力，但已減慢甚至停止擴軍。

中原︰淡市料延至明年初

中原亞太區總裁（住宅）陳永傑表示，單計該公司住宅部，在出招後一個月的營業情況，雖然未至於虧損，但也只夠維持收支平衡，預料淡靜的市況會延續到明年1月。

他又指，該行暫時會從節省支出方向着手，停止招聘人手及分行擴充，同時會將集團的宣傳成本削減約10%至20%。此外也要轉攻境外住宅，以內地盤為主，部分為海外物業包括英國、西班牙等。

黃建業︰購買力春節後釋放

美聯集團（01200）主席黃建業預期，未來購買力會流向一手市場，及未受措施影響的工商舖市場，故工商舖可望看高一綫。至於住宅市場預期於未來數月的交投仍會處於低位，市場積聚的購買力料農曆新年後或可望釋放。該行住宅部行政總裁陳坤興補充，集團擴充計劃會與市況掛鈎，目前仍未有裁員壓力。

利嘉閣總裁廖偉強坦言，該行住宅部在出招後一個月營業額急跌5成，整體更錄虧蝕，而工商部的收入並不足以填補住宅的虧損。估計未來市況會由新盤的定價帶動，發展商定價低就會引發二手業主願減價，此外又料樓價在農曆新年前會跌5%。

港置行政總裁李志成稱，目前未需減人手，但會減慢擴充步伐，暫停聘請見習營業員，並考慮將部分分行遷往租金較低的商舖。

雖然代理行經營前景未敢樂觀，但亦有人趁市淡擴充，置業18主席張肇栓就指，公司營業額雖按月跌約4成，但仍處收支平衡的階段，現在毋須減省人手及分行數目，反而要加強在工商及車位等非核心物業的營銷，待市場習慣新措施後就會好轉，考慮在現有的分行網絡附近加開分行，希望可覓得平租舖位。

祥益︰不裁員 分行轉二綫區

祥益地產總裁汪敦敬亦指，公司營業額按月跌3至4成，但已較想像好，堅持即使淡市亦不裁員的做法。另外會採「化整為零」策略，他說，未來3至6個月或將兩成分行換到二綫地區，以平價租金換取增加分行數目，維持競爭力。有地產界人士指，由於出招至今僅一個月，已有代理行營業額大跌，相信出招對代理業的衝擊仍未完全浮現。

政府早前推出買家印花稅（BSD），雖當中有關收購舊樓的問題仍未有明確指引，但向來主要以收購增加土儲的金朝陽（00878）指，措施對集團收購計劃無影響，直言收購步伐放慢乃受業主叫價日高所致，而集團日後仍會主力集中在港島區發展。

金朝陽執行董事陳慧苓接受本報訪問時指出，政府推出買家印花稅時已表示，計劃豁免以公司名義收購舊樓的交易稅項，故政策不影響集團舊樓收購計劃及進度，但亦希望政府能盡快公布措施有關收購部分的詳情。

成本漲 收購舊樓步伐減慢

雖然政府出招無礙集團收購計劃，惟陳慧苓坦言，現時收購步伐的確有減慢，原因主要是收購成本上漲︰「今年收購比以往難，因過去一年樓價升了很多，小業主所需的搬遷費反映在叫價上，令舊樓收購價亦水漲船高。」

陳慧苓指集團去年原預期2012年能成功收購約4至5個項目，惟至今仍未有項目能完全成功收購。面對收購日漸困難，陳氏坦言集團日後會嘗試從多方面途徑增加土儲，但指投地始終有一定的難處︰「政府提供的地皮規模可能太大，而新供應地皮的地區或多集中在新界，如將軍澳及落禾沙等地，這些並非集團首選發展的地點。」

由於港島區供應少，金朝陽仍看好港島區，將繼續主力在區內發展及投資，陳氏續說，從收購舊樓方式尋地，可按發展需要選擇地點，主導性比投地大，故收購依然是集團主要發展策略。

大坑書館街項目 明春登場

金朝陽一向以港島區發展為重，而集團明年推售的3個住宅新盤亦全數位於香港區，並全屬精品豪宅物業，其中計劃明年第一季推售的頭炮新盤為大坑書館街項目。

「書館街項目最獨特的地方，是物業可享有全無遮擋的維港煙花海景，而物業設計亦會環繞此特色而建，會把項目優勢盡量發揮。」陳慧苓指，集團在發展每個項目時，都會因應項目所處地點，而就其獨特性設計出各物業不同風格。

至於集團將在次季推出位於西半山摩羅廟街，地盤約5,819平方呎，陳氏料項目將吸引有品味、較年輕中產階級買家；料第三至第四季間推出的北角建華街及堡壘街項目，地盤面積則約3,240平方呎。

另銅鑼灣曦巒累沽177伙，套現約24億元，僅剩13伙待售，以特色戶為主，陳慧苓指餘貨有機會待明年底至2014年初期間以現樓形式推售。對於政府推買家印花稅或減少內地客入市，有機會影響豪宅市場，陳直言部分內地富豪實力雄厚，未必會受措施限制，並料明年豪宅市場仍能平穩發展，而整體樓市亦能健康穩定發展。



陳慧苓︰銅鑼灣舖租 看升1成

金朝陽在銅鑼灣擁有多個發展項目，包括將推出的霎東街零售項目、以及登龍街金朝陽中心二期商業項目，集團執行董事陳慧苓認為，希慎廣場開業能進一步帶旺該區，並料區內零售租金明年仍有5至10%升幅。

霎東街項目獲全幢洽購

陳慧苓表示，旗下屬綜合商業項目的金朝陽中心二期——Midtown為用以出租的物業，已獲不少飲食集團洽租；至於霎東街零售項目THE SHARP，現已接獲多個查詢，當中不乏大手數層洽購，甚至有買家有意全幢洽購。

雖然內地自由行旅客數量正放緩，但陳慧苓指集團對銅鑼灣零售方面仍相當樂觀，如金朝陽中心6間地舖中有5間今年已續租，剩餘1間則正洽談中，整體地舖租金增幅接近1倍，能顯示租戶對前景亦有信心。

對於近日希慎廣場正式營運，陳氏認為對整體區域發展有正面影響︰「在廣場未開業前，有商戶曾向我們表示擔心客源被分薄，但結果其生意額卻沒有減少，主要因為希慎能為銅鑼灣引入新客戶及購買力，令『個餅大咗』。」

加上希慎位於區內中心地段，把整個銅鑼灣連起，令購買力更集中。陳預期明年銅鑼灣包括樓上舖在內的整體零售舖位租金，仍可平穩向上，料升幅有5至10%。不過，地舖租金漸高，令部分行業難以在地舖經營，故陳慧苓認為銅鑼灣零售走勢必定會繼續向上發展，當中如區內食肆已全部租用樓上舖，而現時大眾到銅鑼灣亦已習慣「上樓搵食」，預期這會是銅鑼灣零售發展的新模式。

已向立會申撥款 將聘兩首長

《一手住宅銷售條例》生效在即，運輸及房屋局局長張炳良透露，已經向立法會申請撥款，成立名為「銷售監管局」的執法機構，當中包括聘請兩個首長及30名執行團隊，預計明年4月正式成立並開始執法。

運輸及房屋局局長張炳良在出席地監局活動致辭時指，下周將會向立法會房屋事務委員會提出有關規管一手樓銷售的執法機構編制建議，並會向財委會申請撥款，期望政府執法機構與地監局及業界有充分合作，令樓市健康發展。

日後或考慮 設獨立機構代替

據政府提交立法會的文件顯示，運房局將於在該局的房屋科下設立名為「一手住宅物業銷售監管局」的執法機構，負責執行條例、處理投訴、設立電子數據庫等，生效日期為明年4月1日，較過往市場預期於通過法例後一年、即13年6月稍為提早。

政府將為該局增設兩個首長級的職位，包括一個乙級政務官及一個首席行政主任，合共年薪約339.7萬元，而銷售監管局亦會包括30名非首長級的公務員隊伍。不過，文件亦透露，政府不排除日後會考慮以獨立法定機構代替銷售監管局的職能。

政府又預期，市場日後每年約2萬個一手住宅推售，投訴率約為2%、即400宗，當中7成投訴、約280宗需要採取進一步行動。

梁志堅︰將再就BSD 與政府討論

至於就新公布的買家印花稅（BSD）事宜，地建會執委會主席梁志堅表示，將會再與政府就新措施建議約時間開會討論，又指出新招後交投轉靜是大圍市況，並料未來1至2個月仍繼續淡靜。

另外，立法會議員建議於房屋事務委員會下，設立長遠房屋策略小組委員會，跟進政府就長遠房屋策略相關事宜及作出建議。

美國推出量化寬鬆下，本地商廈交投明顯轉活，10月份九龍及港島區指標商廈買賣暢旺，分別創出新高水平。

10月份的商廈登記金額創新高，主反映9月美國推出QE3前後的市況。由於QE3推出，商廈買賣活動明顯增加，資金湧入氣氛持續暢旺，大額指標商廈買賣成交亦陸續出現。

其中以九龍區指標商廈買賣表現較為理想，10月份登記金額暫為今年次高。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，10月份九龍區指標商廈買賣登記總值2億元，較9月的1.44億元上升39%，金額暫為今年按月次高，僅低於7月份的2.29億元。同時，最高登記總值的九龍區指標商廈是永安廣場，錄得5,253萬元，共3宗成交。

本年首10個月九龍指標商廈登記錄得12.78億元，共有77宗，較去年全年的22.57億元及118宗低43.4%及34.7%。

港島10月錄7.36億 半年高

至於港島區指標商廈買賣，10月份金額錄7.36億元，創出6個月新高。金額較9月的2.25億元，按月大幅上升2.26倍，同時是今年第二高的月份。

最高金額的港島指標商廈登記個案是皇后大道中九號高層全層，價值3.86億元。其次為美國銀行中心高層一宗登記，價值2.4億元。2012年首10個月，港島指標商廈登記錄得32.03億元，共有54宗，仍較去年全年的49.76億元及83宗低35.6%及34.9%。

南聯地產(1036)昨宣布，由於萬科成為公司新控股股東，建議將中文名稱由「南聯地產」改為「萬科置業(海外)」，英文名稱由「Winsor Properties」改為「Vanke Property (Overseas)」，以反映其與新控股股東萬科之關係。

　建議更改公司名稱須待股東於股東特別大會通過特別決議案後方可作實。萬科企業股份於今年7月中成為南聯的新控股股東，南聯並為萬科之非全資附屬公司。

越秀地產(0123)昨宣布，於上周六收購海南白馬建設開發50%股權，代價為3.5億元(人民幣，下同)，並同意分六期提供合共6.5億元股東貸款，以公司面積不少於6500平方米的產權式酒店作抵押，息率將與人民銀行公布同期貸款息率相同。

　海南白馬建設開發於海南省海口市南渡江司馬坡島擁有一塊土地，計劃於該土地興建酒店及高級休閒或度假物業。項目用地面積約113萬平方米，總建築面積約6.8萬平方米。該公司截至8月底未經審核資產淨值約為4.85億元。越地表示，冀透過是次交易，參與海南省標誌性重點建設項目的開發，於未來在當地開展地產業務。

橫琴近兩日集中推出3宗商業用地，總面積逾11萬平方米，均不設保留價，若都以底價成交，總成交額將超11億元（人民幣，下同）。其中一宗地塊起拍樓面地價為每平方米4,200元，創下橫琴土地起拍價的新高，並只面向澳門企業。其餘兩宗地塊起拍樓面地價均為每平方米2,200元，面向境內外企業和組織。

其中一幅僅售澳企 創起拍價新高

　其中一宗刷新了橫琴土地起拍價的地塊位於橫琴環島東路西側、橫琴口岸對面，總面積為30,686 .87平方米，規劃土地用途是商業用地，起拍樓面地價是每平方米4,200元，若以底價成交，總價約為2.58億元。橫琴新區產業發展局相關負責人稱，該地塊是為了貫徹粵澳合作框架協議，面向澳門企業而推出的。

　其餘2宗地塊位於橫琴新區內，面積逾8萬平方米，規劃用途均為商業服務業設施用地，起拍樓面地價為每平方米2200元，不設置保留價，若都以底價成交，總價約為8.85億元。

萊斯物業表示，政府連番出招遏抑住宅樓市，宣布加強現有額外印花稅(SSD)措施及推出買家印花稅(BSD)，投資者對工商舖物業需求增，市場消息指，?基旗下觀塘鴻圖道52號百本中心全幢考慮拆售，呎價6,000元水平，估計市值約8億元。

　市場屢屢傳出大額成交。市傳荃灣One Midtown一伙面積2,000方呎地廠以3,000萬元易手，呎價1.5萬元，創新界地廠呎價新高。資深投資者小巴大王馬亞木傳洽購西環卑路乍街165地下A至C號舖，市場估計最高約值1億元。

　開源道62號駱駝漆大廈地廠連閣樓一籃子物業，面積合共約24,000呎，成交價2億元，平均呎價8,500元。

駱駝漆工廈地廠2億沽

　萊斯物業林卓賢表示，原業主由駱駝漆大廈發展商擁有，持貨30年。新買家為區內資深投資者，用兩星期便決定購入該單位作長線收租用，物業部分單位樓底高16呎。

　資料顯示，該廈附近由鄧成波持有的興業街4號全幢物業落實改裝活化，並將會改裝成食肆、商店及服務行業，呎價將保持升值。

　此外，荃灣發展前景備受看俏，吸引投資者增持同區物業，大成大廈高層全層戶新高呎價2,023元易手，涉資3,200萬元。中原(工商舖)工商部張威光表示，由該行促成的荃灣沙咀道大成大廈高層全層，建築面積15,818平方呎，單位現由迷你倉承租，租金約8.5萬元，按現時市值租金計算，回報近3.2厘。

荃灣大成大廈呎價破頂

　至於，九龍灣商貿地入標反應遠超預期，增加區內後市憧憬力度。美聯商業鄺寶謙表示，該行剛促成尖沙咀星光行14樓33至33A室成交，涉及面積1,747方呎，成交呎價10,300元，涉資1,800萬元。根據該廈市場租金約30元推算，買家可享接近3厘半租金回報。

全港車位成為搶手貨，今年首11個月商業樓宇車位買賣登記暫錄得588宗，涉及金額5.54億元，數字分別創17年來新高及次高。

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，截至11月22日，本港今年商業樓宇車位買賣登記暫錄得588宗，創1996年有紀錄17年以來按年新高，已打破1996年全年的245宗舊紀錄。暫錄得的宗數，已較去年全年的208宗大幅高出1.83倍。金額方面，暫錄得5.54億元，為1996年有紀錄以來次高，僅低於2000年錄得5.63億元。涉及金額，已較去年全年的3.39億元高出63.3%。數字反映2012年商業樓宇車位市況相當暢旺，交投活躍。

　屯門柏麗廣場及屯門中央廣場暫時為首11個月商業樓宇車位登記焦點。期內，屯門柏麗廣場暫錄得237宗，總值6,512萬元；其次是屯門中央廣場，暫錄92宗，總值2,388萬元。

新界港島數據超去年

　港九新界三大分區統計，新界區及港島區暫錄得的數字均顯著高於2011年全年，期中新界區暫錄344宗及1.45億元，較去年全年的28宗及0.12億元大幅高出11.3倍及11.5倍。港島區則暫錄得148宗及2.79億元，較去年全年的41宗及0.36億元高出2.6倍及6.8倍。而九龍區暫錄得96宗及1.30億元，較去年全年的139宗及2.92億元低30.9%及55.4%。

政府辣招出台滿月，樓市表現呈「量跌價停」現象，雖然地產建設商會上周已正式去信提出反建議，惟政府立場毫不動搖。南豐董事總經理蔡宏興就指，買家印花稅（BSD）影響海外公司來港投資意欲，並對所有公司都存有歧視成分，直指新招成效有商榷餘地。而前年推的額外印花稅（SSD）已有效壓抑炒風，政府應從公營房屋的供應上?手，切實解決基層市民的住屋需求。

　　蔡宏興接受本報訪問時表示，政府的「雙辣招」出招剛好一個月，整體樓市交投量明顯縮減，惟樓價是否大幅回落，則暫時未有徵兆。他指，各方都相當了解政府打擊炒賣的決心，而且目標十分清晰。不過，其實在政府出新招前，市場上的炒賣活動「摸貨」形式可謂少之又少，是次推出的措施增加了成本，惟認為兩年前推出的招數（初版SSD），已成功壓制了真正的炒賣活動。

　　上周地產建設商會正式向政府提交辣招反建議，當局認為可行性不高，蔡宏興個人意見認為，香港一直以來成功的其中一個很重要元素是自由經濟市場，而政府要在「非常時期」推「非常措施」，實在無可厚非，惟各界要真正的想一想，究竟新出台的措施成效如何，是否能夠解決樓市過熱的問題，以及給予市場一個怎樣的訊息，再而對香港長遠發展的影響是好或不好，則待觀察。

　　蔡宏興認為，在政府監管下，最重要是有一個公平競爭的環境，而並非要去針對某一部分人，而且香港是個移民城市，強調這些年來的成功，有賴很多人以不同的努力去達成，「若他是由外地移民過來，我們就歧視他，現時這個例子（BSD）是不理想的。」直言BSD歧視所有公司。

　　他亦談到對公司額外收費（徵收BSD），究竟是否適合香港的營商環境，比方說，若本地公司要購置宿舍作員工居所，但政府卻認為，即使該公司在本地註冊，而且亦一直有繳稅，現時若要入市亦要多付一成五的BSD，認為條例是否適當，或者理想與否，看來是可以商榷的。

　　另邊廂，政府一方面鼓勵國際機構來港，在港設立Regional Quarter（地區總部），但另一方面卻設下關卡，此舉不但對海外公司不公平，同時亦包括香港本地公司在內，「總之你用公司我就懲罰你」；他對此亦深感疑惑，指出在現代商業社會?，公司是很重要的運作工具，若果要轉用私人名義去入市，他就直言辦不到，「如果本公司要去買樓作員工宿舍，亦不可能用一個董事的名義去做。」故此當公司一定買樓時，亦要無奈連稅入市，導致營商成本增加，無疑會透過增加收費去平衝，最終轉嫁消費者，造成連鎖效應。

　　是次措施的出發點是保護低下階層、夾心以至首次置業人士，政府運用公共資源去協助弱勢社群住屋需要，這是應該的，他亦十分認同。不過卻反問，該類首次買樓的人，會不會一來就買一間數千萬元的物業呢？答案是不可能的。他帶出政府監管豪宅類物業的行為未必適合，「若一個一億元的物業被買家搶購，三百萬元的細價樓亦會上升？這個在數據上暫時看不到有直接關係。」他再舉例，正如鮑魚貴了，是否也會帶動白米價格上升，亦需要去詳細探討，兩者之間沒有必然關係。

　　現時公屋輪候冊愈來愈長，有多達十八萬至十九萬人排隊上樓，而該現象並非私人市場短缺問題。而政府在過去十年間公營房屋供應不足，致使一班原本等候公屋的市民，被推向私人市場，但他們沒有能力入市私樓，激化起近年的社會反對聲音。他認為政府應該要在長遠供應上「加把勁」，令公屋輪候冊縮短，故增加供應才是最重要的?眼點。

香港特區政府10月底出台兩項嚴厲樓市調控措施，從最新數據看，此次港府「辣手」調控已初顯成效。反映香港二手樓價的中原城市領先指數(CCL)結束了八周的連升勢頭，下跌0.55%。

　　然而此消彼長，在港交所掛牌的內地房產股板塊近日持續強勢，多只股票更是創出了一年以來的新高。投資者的青睞也使得內地房地產企業有望掀起新一輪的香港上市潮。

　　港地產調控顯成效

　　今年10月26日港府推出兩項嚴厲的房市調控措施：如果買房之後三年內把房子賣出，需支付一筆10%到20%不等的額外印花稅；所有非香港本地居民、所有本地及外地公司在香港買房，都需要支付相當於房價15%的「買家印花稅」。兩項措施於10月27日生效。

　　從11月以來的情況看，港府調控已取得成效。香港中原地產近日發表研究報告顯示，反映香港二手房價的中原城市領先指數(CCL)報116.17點，較此前下跌0.55%。該數據根據11月12日至18日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有超過六成的交易於10月29日至11月4日簽下臨時買賣合約，即10月27日港府的兩項調控措施生效後的第一周。

　　香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，受投資者歡迎的香港豪宅市場首當其沖，迫使中原城市領先指數結束八周的連升勢頭。他表示，預料短期內香港房價會繼續在高位反復，若成交量持續偏低，預期今年年底房價開始調整，調整幅度約5%至10%。

　　利嘉閣地產總裁廖偉強也表示，預料本月香港二手房價成交將下跌50%；這種局面將持續至明年農歷新年，而工商鋪的交易情況仍會持續見好。

　　大和總研近日研報指出，非核心區的商場鋪租前景最好，因核心區的租金會受到自由行消費力下降所拖累，相反不少非核心地區的商場則逐步升級，加上國際品牌擴張其業務至新界區，預期明年一線商場鋪租及新界的主要商場租金將分別升5%及10%。

　　投資者青睞內房股

　　近日內房股再次全面上漲，中國海外(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、世茂房地產(00813.HK)、富力地產(02777.HK)、綠城中國(03900.HK)、首創置業(02868.HK)均創出一年來的新高。

　　11月上旬，內地54個主要城市新建住宅簽約數環比上升45.5%，70個大中城市新建商品住宅價格在10月上漲的有35個城市。長江證券地產行業分析師劉俊指出，內地政府在堅持樓市調控政策不放松的同時，一方面加快房產稅試點擴容的步伐，以抑制投機性需求；另一方面，繼續完善公積金體制改革，增加保障房、公租房和回遷房的配售配租，以刺激剛性需求。在此背景下，房地產市場在四季度一反淡季傳統，呈現出量價齊升勢態。

　　另外，有消息稱內地短期不會征收個人住宅地產稅，緩和了投資者疑慮，也是內房股普遍上揚的重要原因。

　　比較各個內房股情況，大部分公司已完成或接近完成全面銷售目標，至今年前十月，中國海外、華潤置地、世茂等已分別提前完成全年銷售目標；富力完成82.7%。這意味著多數內房股今年銷售業績會超標。

　　投資者對於內房股的看好，可以在IPO市場一窺端倪。上周五，旭輝控股(00884.HK)成為一年半來首次登陸港交所的內地房企，淨集資額15.3億港元。消息人士稱，江蘇新城、南京金輪、當代集團等多家內地房企已過或即將接受港交所聆訊，香港市場有望再度迎來內房股的上市熱潮。

辣招減量未壓價 太古城分層見新高

政府推出「雙辣招」剛好一個月，二手市場淡靜氣氛未有改善，10大屋苑成交量連續5周在10餘宗徘徊，交投急降但未有令樓價大幅回落，個別屋苑在出招後仍錄高價成交，藍籌旗艦屋苑太古城富天閣一個單位，日前以呎價1.53萬元易手，創屋苑分層單位歷史新高。天水圍亦錄得出招後首宗買家印花稅（BSD）成交。有學者表示，「雙辣招」令成交量大減，但對壓抑樓價仍未見成效，相信樓價於未來3個月始見跌幅，幅度料5%至10％。

中原地產統計顯示，過去2天十大屋苑錄得11宗成交，與上周末宗數相同，當中半數屋苑「捧蛋」。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，辣招推出至今已一個月，雖然近日各屋苑睇樓量紛紛回升，惟周末成交仍在低位橫行，反映買家入市信心依然不足，只睇不買。

雖然大市成交量低迷，不過部分藍籌屋苑「靚盤」叫價企硬仍獲買家垂青，利嘉閣助理分區董事黃龍智表示，太古城富天閣中層G室，面積907方呎，用家為購得心頭好，以1388萬元高價洽購，成交呎價達15303元，創屋苑分層單位新高，較舊紀錄1.46萬元高出4.4％。

美聯高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城45座中層C室，以295萬元連租約售出，原業主扣除10％SSD費用仍賺約45.5萬元。中原分行經理梁植霖指出，美孚新邨百老匯街47號高層B室以418.8萬元成交，扣除SSD稅款及行政使費，仍賺約65萬元。天水圍則錄得區內首宗買家印花稅（BSD）成交，中原助理區域營業經理黃海透露，慧景軒2座一頂層戶獲內地客斥資430萬元買入，須額外繳付64.5萬元的BSD稅項。

市場出現蝕讓個案

創新高成交個案仍未見「絕迹」，惟市場亦出現蝕讓個案。香港置業分行營業經理張仲賢表示，近日區內部分業主因資金周轉而「出貨」，大角咀亮賢居一高層戶，原以1750萬元放售，最終減至1560萬元成交，單位未脫離SSD稅網，扣除156萬款額後賬面虧損約76萬元；上環尚賢居亦錄SSD蝕讓，屋苑中層C室以840萬元沽出，賬面連同SSD稅款，損失近65萬元。

美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，政府雙辣招出台接近一個月，期間市場二手交投明顯萎縮，但只有個別業主將議價空間擴闊，令市場仍錄得零星成交個案。

經濟學家關焯照表示，政府出招剛滿月，期間住宅成交量大減，買家入市意欲低，反映措施明顯降低市場需求，惟措施能否穩定樓價仍有待觀察。關氏預期目前樓價較2010年首次推出SSD措施時高出逾20％，樓價在此高水平下難再大升，相信樓價於3個月內會將出現5%至10％的跌幅，政府是次推出BSD，以豪宅最受影響，相信未來調整幅度將較中小型單位為高