政院通過修法 違者重罰500萬

為解決「文林苑」都更案引發的爭議，行政院會昨通過《都市更新條例》修正草案，增訂多項文林苑條款，規定建築物全數拆除後才能辦理預售，不能強拆釘子戶，違法最重將處500萬元罰鍰。此外提高都更案同意門檻，增訂主管機關代為拆遷時，應先調處，民眾不服調處結果，可採取行政訴訟機制，保障權益。不過建商認為，都更修正案變成少數綁架多數，是倒退的修法。

提高住戶同意門檻
台北市政府於3月強制拆除士林文林苑都更案的「釘子戶」王家房宅，引發社運團體強力抗爭，內政部因而大翻修《都更條例》，總計修正48條條文，新增17條條文，改革幅度之大，為歷年之最。行政院長陳冲指示將此案列為優先法案，加強與立委溝通，盡速完成修法。
內政部次長林慈玲在行政院會後記者會指出，草案提高都更案同意門檻，在都更案發起階段，提出都更概要計劃的同意門檻，原住戶自行申請的都更案，同意比率由現行10分之1提高到10分之3；由建商、政府機關等都更實施者主導的同意門檻也從10分之1提高到10分之5。
對於《都更條例》修正草案，台北市都發局都更處處長林崇傑表示，「北市府予以尊重。」不過，中華民國建築開發公會全聯會理事長吳寶田表示，修正案不僅沒看到如何加速都更案進行，反而大幅提高同意門檻，讓原已困難重重的都市更新變得更不可行；草案變成「少數綁架多數」，開發商不敢進場，住戶也難自己出錢整合，「倒退嚕」的修法並非全民之福。

建商：違多數利益
華固建設董事長鍾榮昌也質疑，修正案保障少數人財產權，卻違背多數想都更人的利益，只會讓都更整合更動不了，「政府不能因單一事件，就推翻都更的美意。」
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，調高都更門檻，雖可保障住戶權益，但門檻過高易使都更緩慢，許多建商不願再投入，住戶反而失去篩選建商與多接觸資訊的可能性。對此，林慈玲強調，現在也會因1、2戶堅決反對影響都更時程，修法後民眾對事前的權利更了解，將有助進行都更。
此外，為保障參加都更案民眾有充分資訊，草案也新增資訊公開規定，都更實施者應於適當地點提供諮詢服務，例如透過網路說明、設置工作站、小型座談會等，讓民眾參與，且通知應以書面雙掛號函或由專人送達，確定通知要送達當事人。

士林王家 仍有1戶僵持中

行政院昨通過《都市更新條例》修正草案，然引發《都更法》修法的「文林苑」，建商與不同意戶持續僵持。樂揚建設經理戴昇益無奈透露，大家第一次遇到這種狀況，也一直努力在溝通協調，「但這2、3個月來真的完全沒有進度。」戴昇益說，目前其中一戶（所有權人王國雄和王家駿）已簽定同意書，現在仍努力與另一戶（所有權人王廣樹和王耀德）協調，希望雙方能達成共識，一起把房子蓋起來。

樂揚：難以排除
「文林苑」不同意戶王耀德表示，確實有看到另一戶與建商簽定的同意書，但「已經很久沒去現場，也不了解其他狀況。」王耀德目前住在大伯家，他直言：「不管都更怎麼修，對我們都沒有太大的幫助。」而王耀德的父親王廣樹，目前仍與支援學生待在「文林苑」現場，王廣樹強調：「這裡不是工地，這就是我的家園！」他依然不同意都更，堅持建商須將他的家重新蓋回來。
但戴昇益表示，王家訴求也要現行法令可行才有辦法，王家兩塊土地因未臨道路用地，面積也小於最小可申請建築面積，所以不符建築法規，難以排除，「目前只能朝全部同意都更努力。」

三發地產（9946）昨（29）日表示，明年房市景氣應是處於高檔盤旋，三發已備妥逾70億元的新案將陸續推出，加計已推建案之可銷售總額達150億元；法人則估，今年三發每股將賺逾3元，可望配發1.5至2元的股息，為近6年來首度派發股利。
三發昨日並首度透露，該公司近來業績穩步成長，有意上櫃轉上市，將展開準備作業。

法人指出，若以三發明年可完工建案來看，營收可望站上50億元，較今年倍增，成長力道強勁。三發前十月營收為22.29億元，年增近1倍，前三季每股稅後純益為2.53元，也較去年同期的2元成長。

三發的前身是金革科技，金革原是台灣唯一上櫃的唱片業者，但隨著數位資訊的普及，唱片業逐漸蕭條，民國97年時金革引進南部營建業者作為合作夥伴，由曾任名發建設負責人的鍾俊榮接任董事長，帶領金革開始轉型，將營建事業作為營運重心。

去年金革將唱片影音事業分割出、今年正式更名為三發，也因導入營建事業，三發近年來業績逐步轉佳，股本也擴至20億元。三發股價昨跌0.1元、收17.2元。

三發表示，該公司明年擬新推5筆建案，分別位於台北市的北投奇岩、新北市的新莊副都心、台南與高雄。奇岩案位於奇岩重劃區旁邊，總銷約13億元，目前已開工，規劃為中坪數產品。

新莊副都心案為「幸福公園3期」，明年完工後將2次銷售，可售總銷僅8億元；至於台南案總銷達33億元，規模最大，高雄2案分別位於SOGO百貨旁與中正路上，地點絕佳，總銷各是5億與15億元。

今年已推的新莊副都心「NY璞緻」、高雄的「總裁行館」等案，明年也會繼續銷售。

展望明年度的業績來源，包括「幸福公園2期」、「幸福公園3期」、「總裁行館」與高雄SOGO案等。

　行政院昨（29）日通過都市新條例修正案，新增釘子戶拆除須經調處和司法程序、地上物未拆除前不得預售、中途撤回同意書等條款。中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長吳寶田率先開砲：政院都更修正案是「少數綁架多數」，讓經濟動能熄火、居住安全期待落空。

　建開公會、大華不動產估價師事務所所長張義權、永慶建設開發公司總經理葉凌棋等建議，未來進入立法院審議之際，應在都更條例修正案中，考量引進鄰損補償機制、畸零地協調機制，讓不願參與都更的地主或釘子戶，有獲利合理補償、或獨立於都更事業計畫之外，可保留其建物歷史風格，不必強迫納入都更計畫內；否則行政院版本可謂是掉漆版本，都更之路幾乎愈走愈窄。

　吳寶田為建築業發難指出，行政院版本都更條例修正案增訂釘子戶拆除須經調處、司法訴訟程序，是「少數綁架多數」，讓開發商根本就不敢進場、住戶也更難自己出錢整合。

　吳寶田表示，都更目前在推動上已困難重重，依行政院通過的修正案，都更將增加更多的不確定性與整合風險，影響的不僅是多數民眾對於居住安全的期待落空，也使都市更新可以提振內需的經濟動能熄火，造成經濟發展、市容觀瞻、住戶與開發者「全輸」的最壞局面。

　吳寶田指出，台灣屋齡超過30年以上、耐震度不到5級的房子高達75萬棟，有300萬戶的民眾住在結構老化、防災與抗震能力不足的房子，政府不願意扛起公辦都更的責任就罷了，反而修法讓投資者卻步、住戶自辦更新更加困難，這種「倒退嚕」的修法，並非全民之福。

　不動產業人士建議，未來立法院修正，應考量納入類似鄰損補償的機制、畸零地協調的機制，才可望為都更解套。

　張義權表示，日本、香港等都更先進作法，針對拒拆戶予以適度尊重、又不致因釘子戶而因噎廢食。他們作法是廣邀社會學、人類學、禮俗等專家，針對釘子戶，評估其拆遷祖厝、歷史性建築所帶來的精神損失、情感上損失，進行評估，亦即「把價值轉換為價格」成立特別委員會來評估，最後仍回歸都更審議委員會審議。

　張義權指出，像文林苑王家拒遷事件，也讓台灣了解，情感有價，若評估出來王家遷離祖厝的拆遷補償金額太大，那麼都更實施者可評估，是否繼續執行都更。

　葉凌棋表示，都更條例增訂釘子戶拆除須經調處和司法程序、地上物未拆除前不得預售、中途撤回同意書等條款，修法方向雖合理，但卻變相鼓勵人人想當釘子戶、坐大釘子戶，讓都更案整合更綿綿無絕期；不過，建議撤回同意書必須要訂出期限，否則將是都更案最大風險。

政院版都更法 公有地逾152坪 由政府主導

　都更條例大翻修！為避免公有土地被以小吃大，行政院昨天通過都更條例修正草案，公有土地達一定規模，應由政府主導開發。

　所謂一定規模，財政部官員表示，會依國產局目前主導的都更原則訂定門檻，即面積達500平方公尺（約152坪）以上，占都更單元面積1/2以上，政府可主導都更開發。

　行政院會昨天通過都市更新條例修正草案，還增訂「文林苑條款」，規範建商不得強拆釘子戶，必須取得建照並拆除所有建物才能預售。

　外界擔心都更門檻調高將導致都更時程拖延，內政部次長林慈玲強調，這次修法讓都更程序更明確公開透明，可減少前期整合之爭議，應不影響都更程序之進行。

　為避免公有地遭小面積私有土地「以小吃大」，這次修法明訂公有土地達一定規模，應由政府主導都更；公有土地辦理都更，除協議合建、權利變換外，可以設定地上權方式實施，以增加都更實施之彈性。

　都更方式包括協議合建及權利分配方式，過去4/5住戶同意就可採協議合建，另1/5可採權利變換，二者合併實施，少數不同意合建者可由主管機關強制徵收，如此無法公平合理分配，也違反人權。修法後協議合建需百分之百住戶同意，否則就改採權利變換方式。

　另權利變換價值也建立一套鑑價機制，未來可由實施者先委託三家以上專業估價。建商與住戶從上述三方共同指定；若無共同指定，再由政府建議公正第四方來估價。

　這次修法也調高都更發起同意門檻，民間發起成案由現行1/10提高3/10，建商發起調高為5/10；都更事業計畫同意門檻，依都更劃定地區別不同由現1/2到3/4不等，分別提高2/3到9/10不等。

　國際熱錢不斷湧入，新台幣匯率持續走高，但台股量能不振、國內投資管道不足、全球經濟前景不明，使得兼具增值空間、安全特性的不動產，已成游資新泊靠地，以台中市來說，鄉林皇居位於台中港路上、每坪單價介於30-35萬，具備進可攻退可守特性，成為當前銀根寬鬆下的資金首選。

　歐巴馬順利連任美國總統，代表量化寬鬆政策將持續推動，激勵資金持續湧向亞洲，造成亞洲國家貨幣匯率聯　袂走高。新台幣匯率在熱錢推升下，過去一週不斷走高，本週一早盤新台幣兌美元匯率一度升破29元大關，來到28.959元，升值1.91角，改寫14個月來新高。

　鄉林集團董事賴正鎰表示，美國為免落入財政懸崖困境，加上財政部長蓋特納留任至明年初，資金寬鬆局面短期內不會改變。他說，熱錢湧入勢必支撐台幣匯率走高，但台灣出口金額連連走低，也讓央行不會坐視新台幣匯率大幅升值，在「上有鍋蓋，下有鐵板」的環境中，反而提供一個相對穩定的資金環境。

　他說，由於台股量能不足、國內缺乏投資管道、全球經濟前景混沌不明，過剩游資找尋新泊靠地的行動，在歐巴馬連任成功後已默默展開佈局。以台中房市來說，七期房價已攻佔每坪六十萬高點，近來國美館一帶建案也展開「坐五望六」攻勢，但鄉林皇居位於「燙金門牌」的中港路，今年來每坪成交多介於30-35萬之間，相較於七期的高房價，鄉林皇居明顯具備補漲行情。

　在資金寬鬆但經濟前景相對混沌不明的情況下，游資尋求安全又具有增值力道的不動產，將是後歐巴馬時代的房市特色，也因此位於明星地段、具有比價空間的建案，反而成了游資首選標的，特定區段的補漲走勢，將隨著美國量化寬鬆政策的持續實施，將主導今後房市動向。

　鄉林不產研究室分析，全球景氣動向不明，但資金浮濫，加上台灣實施不動產實價登錄，資訊透明的結果，讓口袋深的A咖買家購屋置產趨於理性，即使為閒置資金安排去路，也會考慮增值性、安全性，因此具備「進可攻、退可守」要件，位於一流地段，價格有上漲空間的建案，才能雀屏中選成為游資泊靠目標，鄉林皇居正因具備如此條件，才能吸引包括台商在內的企業界人士青睞。

　都更條例大翻修！為避免公有土地被以小吃大，行政院昨天通過都更條例修正草案，公有土地達一定規模，應由政府主導開發。

　所謂一定規模，財政部官員表示，會依國產局目前主導的都更原則訂定門檻，即面積達500平方公尺（約152坪）以上，占都更單元面積1/2以上，政府可主導都更開發。

　行政院會昨天通過都市更新條例修正草案，還增訂「文林苑條款」，規範建商不得強拆釘子戶，必須取得建照並拆除所有建物才能預售。

　外界擔心都更門檻調高將導致都更時程拖延，內政部次長林慈玲強調，這次修法讓都更程序更明確公開透明，可減少前期整合之爭議，應不影響都更程序之進行。

　為避免公有地遭小面積私有土地「以小吃大」，這次修法明訂公有土地達一定規模，應由政府主導都更；公有土地辦理都更，除協議合建、權利變換外，可以設定地上權方式實施，以增加都更實施之彈性。

　都更方式包括協議合建及權利分配方式，過去4/5住戶同意就可採協議合建，另1/5可採權利變換，二者合併實施，少數不同意合建者可由主管機關強制徵收，如此無法公平合理分配，也違反人權。修法後協議合建需百分之百住戶同意，否則就改採權利變換方式。

　另權利變換價值也建立一套鑑價機制，未來可由實施者先委託三家以上專業估價。建商與住戶從上述三方共同指定；若無共同指定，再由政府建議公正第四方來估價。

　這次修法也調高都更發起同意門檻，民間發起成案由現行1/10提高3/10，建商發起調高為5/10；都更事業計畫同意門檻，依都更劃定地區別不同由現1/2到3/4不等，分別提高2/3到9/10不等。

行政院院會昨通過「都市更新條例」修正草案，引發建商大反彈。建築開發公會全聯會理事長吳寶田措辭強烈指出，若該修正草案經立法院通過，將是經濟發展、市容觀瞻、住戶與開發者全輸的最壞結果，變成由少數人綁架多數人利益的不良法案。

文林苑王家︰提案門檻應過半

不過，文林苑都更案被強拆祖厝的地主王廣樹說，修正草案仍有很多漏洞，例如申請都更同意書由住戶主導的門檻雖調至十分之三，但仍不夠，至少應過半，若能達到十分之七比較理想，多數人共識愈高、都更程序愈易推動。

至於地上物拆完才能預售房屋雖是對的，但對違反規定者的罰款金額太低，例如一個上百億元的建案，建商使出各種手段，拆了再說，相較於建商獲取的暴利，僅罰幾百萬元，宛如「九牛一毛」、起不了嚇阻效果。

吳寶田則認為，修正草案增加更多的不確定性與整合風險。他表示，任何公共事務要能有所成就，本來就是「少數服從多數」，但政院版修正草案卻變成「少數綁架多數」，讓開發商根本就不敢進場，住戶也更難自己出錢整合，不要說是大街廓的都市再生，連小基地的改建都有困難。

為免再發生類似文林苑強拆釘子戶的紛爭，行政院院會昨通過「都市更新條例修正草案」，除提高都更的住戶同意門檻，並規定都更範圍內建物須拆除完畢後，才能辦理預售，違者可處五十萬至五百萬元罰鍰；影響所及，未來都更難度將更為提高。

為確保住戶權益，草案刪除多數決協議合建及政府可代為強制徵收的規定，改為若協議合建無法獲全數住戶同意，可採「權利變換」方式辦理，在跨越住戶五分之四的同意門檻後，經法院判決拆除的釘子戶，在都更後將予「原地換屋」，既保障釘子戶原地居住的權益，也避免都更計畫因住戶惡意哄抬條件而無法進行。

草案大幅提高都更門檻，其中都更事業概要同意門檻（都更提案門檻）部分，住戶自行劃定申請者，由私有土地、建物面積及所有權人的十分之一，提高為十分之三，建商主導者更須達到十分之五。

協議合建 須全數同意

都更事業計畫同意門檻（都更執行門檻）部分，依地區不同，由目前住戶的二分之一到十分之八，提高為三分之二到十分之九；其中迅行劃定地區提高至三分之二、優先劃定地區提高至四分之三、民間自行劃定提高至五分之四、例外規定提高至十分之九。

都更實施方式有二種，一是協議合建、一是權利變換。現行協議合建採多數決，五分之四同意就可採協議合建，對於少數不同意合建協議的地主得由主管機關強制徵收，因恐有違憲之虞，修正草案予以刪除。未來協議合建必須住戶全數同意，否則須改採權利變換，經五分之四以上住戶同意，對不同意協議合建者，強制在都更後給予原地換屋，或選擇等值現金。

但透過權利變換的都更案，逾期未能自行拆除者，不論是政府或民間主導的都更案，必須經過一定的程序，先進行雙方協調、主管機關調處，調處不成再送司法機關裁判等程序後，主管機關才能夠代為拆遷。

此外，地主退出必須有條件，若分配權利價值沒有少於原來條件，不得任意撤銷同意書，以避免有人惡意扮演攪局的釘子戶，影響都更進行。

內政部長李鴻源今天表示，將重新調整租屋與購屋補貼比例，並要求內政部營建署評估113公頃國宅用地興建社會住宅的可行性。

立法院內政委員下午召開「從籠民現象檢討住宅政策」公聽會，民主進步黨籍立法委員姚文智說，媒體日前報導，台北市及新北市出現居住空間0.8坪到2坪的籠民現象，政府如何面對？具體解決措施？未來租屋政策如何保障弱勢族群的居住人權？應徹底檢討住宅政策。

李鴻源表示，住宅問題最棘手，也不好解決，有些問題需要跨部會溝通。在內政部權限範圍內，將請營建署釐清台北市、新北市有多少人住在0.8坪到2坪空間。

他說，將與立法院內政委員會共同討論如何重新分配租屋與購屋補貼比例，他認為可漸進式調整。

李鴻源表示，台灣有很多閒置空間，不見得需要蓋很多房子。如少子化後，很多校園空間空下來，但國中、小學是地方政府權限，內政部只能提供政策與經費協助，協助地方政府活化閒置空間。

他說，為釐清各界對社會住宅的疑慮，避免社會住宅被標籤化，如果新北市、台北市政府想活化閒置空間，蓋社會住宅，可找建築師規劃。

營建署長葉世文昨〈29〉天說，為鼓勵房東租屋給需要的人，正與財政部研商鼓勵性質的稅賦減免，全國符合基本居住補助的有20萬戶。

內政部營建署委託政治大學地政系教授張金鶚進行的住宅需求動向調查，每季召開記者會發布調查結果，並邀請張金鶚說明調查結果。不過，營建署28日以發新聞稿方式發布第3季住宅需求動向調查，未邀請張金鶚說明調查結果，引起外界關注。

葉世文下午參加立法院內政委員會召開的「從籠民現象檢討住宅政策」公聽會前受訪表示，如果外界對於這個新方式不是很習慣，或是認為還是要請學者做解釋，他願意檢討，但沒有封殺張金鶚的意思。

葉世文進一步說，營建署公布的基本居住水準草案，平均每人最小居住樓地板面積將採全國統一標準，基本居住水準為3.96坪，沒有達到基本居住水準，未來申請租金補貼的權重會很高。

葉世文解釋，換句話說，未來會以這類人做為優先的租金補貼，全國約有20萬戶符合資格，補貼金額比照整合住宅每個月補助新台幣4000元。

被詢及內政部的「租屋服務平台」示範計畫成本P否，稅是重要關鍵，稅不解決，很可能就流於「蚊子平台」，不少房東擔心租屋個資被財政部掌握，會被當做課稅依據一事。

葉世文指出，為了讓房東放心把房子租給想要住的人，營建署研擬由政府提供一些鼓勵性質稅賦的減免，如房屋稅、地價稅，雖然財政部不同意，但仍在努力中。2102

住宅調查發布遭質疑 葉世文：會檢討

【記者張健台北報導】營建署第3季住宅需求動向調查，未循往例另外召開記者會發布，引發多位立委質疑原因。營建署長葉世文昨〈29〉天表示，他沒有主動指示不召開記者會，是否回復？他說會檢討。

立法院內政委員會昨天審查內政部營建署102年度預算，多位立委質疑營建署第3季住宅動向調查為何未邀請受委託的計畫主持人（政治大學地政系特聘教授張金鶚）參與記者會，而是直接在營建署例行記者會上公布。

媒體報導，因張金鶚日前曾對葉世文有關投資房市言論有所批評，所以才未邀請張金鶚參與住宅調查公布記者會。

民進黨籍立委陳其邁認為，計畫主持人應該也要在記者會場向媒體解釋計畫內容，如果不邀請，表示「有鬼」。陳其邁問葉世文，「是否因他（指張金鶚）批評，所以才叫他不要來（記者會）？」

葉世文說他很冤枉，未邀請張金鶚跟他無關，公文雖有他簽名，僅能說他被動同意上簽的公文，沒有主動指示部屬。

營建署國民住宅組長王安強補充，這次調整為僅由機關發布，希望以站在持平立場，僅公布調查結果，讓大家可以解讀意見。但張金鶚很有份量，他在記者會所做的解讀，不一定是內政部立場。

立委建議調整回原來的發布方式，葉世文說，他們會檢討。葉世文指出，他日前參與房地產財富大講堂，提及如果與股市相比，相對投資房地產較安全，如果有不妥，他個人願意檢討。他也說，很多人的批評他沒回嘴，他也接受。

營建署這項委託調查案預算為新台幣600多萬元，雖引起爭議，不過，這筆預算並未被刪除。 .

立法院內政委員會今天(29日)舉行公聽會，討論住宅政策。內政部長李鴻源在會中表示，由於「鄰避效應」，因此政府推動社會住宅困難重重。他指出，地方政府可利用閒置空間興建社會住宅，內政部將在政策與經費上全力協助。

「住宅法」已於去年12月三讀通過，並將從今年底起施行。其中，只租不售的「社會住宅」正式入法，並規定社會住宅興建後，須分配一成以上比率給弱勢民眾，包括低收入戶、65歲以上老人、身心障礙者、愛滋病患者等人。

內政部長李鴻源29日表示，內政部營建署已規劃5處社會住宅，但推動至今阻力重重，最主要的原因就是民眾將社會住宅「標籤化」，因此產生「鄰避效應」。

李鴻源指出，台灣不見得需要蓋很多房子，少子化及募兵制將造成學校及軍營閒置，若地方政府願意活化閒置空間，內政部將提供政策與經費協助。他說：『(原音)那如果有一件是用閒置空間活化，把它蓋得很漂亮，其實會讓大家澄清很多的疑慮，所以我們也是希望可以找到突破點。』

李鴻源表示，社會住宅不只是蓋的問題，興建完成之後，相關的管理與分配問題也相當棘手。

此外，他也表示，內政部會請營建署針對目前尚有的113公頃國宅用地，積極評估興建社會住宅的可行性，希望發揮土地的最大效益。

立法院今天（29號）舉行公聽會討論住宅政策。內政部長李鴻源在會中表示，目前政府推社會住宅最大的困難是，民眾把社會住宅標籤化，產生鄰避效應，使得政府推案困難，如果能推出外觀漂亮的社會住宅，或許可以澄清民眾的疑慮。（戎華儀報導）


內政部營建署找五處地點要蓋提供弱勢民眾居住的社會住宅，但推動至今阻力重重。內政部長李鴻源指出，最主要的原因是民眾將社會住宅標籤化，因此產生鄰避效應，很多民眾不願意讓社會住宅蓋在自家附近。李鴻源認為，如果台北市或新北市願意找出閒置空間活化的適當地點，找建築師把建物蓋得漂亮一點，或許可以澄清民眾的疑慮。


李鴻源：『因為我們推社會住宅其實碰到最大的困難就是鄰避效應，其實我們的民眾對社會住宅已經標籤化了，所以我們現在這五處其實推得很辛苦。假如有一件是用閒置空間活化把它蓋得很漂亮，會澄清很多的疑慮。』


同時李鴻源也表示，國宅用地目前還有一百一十三公頃，會請營建署考慮蓋社會住宅的可行性。另外，未來住宅法人和租屋平台陸續成立後，房屋出租將碰到很多法令的阻礙，內政部一定不迴避，會想辦法解決。

《住宅法》將從今年十二月三十號起生效，內政部陸續研擬多項配套法令，其中之一是訂定「基本居住水準」草案，規定每人居住面積最低不小於三點九六坪，且居住單元內一定要有浴廁，如果未達居住水準，將可優先申請住宅補貼。（戎華儀報導）


高房價讓民眾吃不消，有些人說自己是「籠民」，住處像籠子一樣小的房子裡。總統在去年十二月頒布《住宅法》，將從今年十二月三十號起上路，內政部已經研擬多項配套法令，將和住宅法一同實施。


其中一項配套法令是訂定「基本居住水準」草案，規定每人居住面積最低不小於三點九六坪，而且居住單元內一定要有衛浴、廁所等設施。內政部營建署署長葉世文指出，目前未達居住水準的民眾約有二十萬戶，未來申請租屋補貼時將可優先獲得補助。


營建署署長葉世文：『長遠來看，沒有達到基本的居住水準，未來在申請租金補貼的時候，他的點數，就是說他佔的權重就會很高。換句話說，會以這些人來做優先的租金補貼（對象）。』


「基本居住水準」草案規定，兩口之家的居住空間至少要有五點二八坪，三口之家至少六點六坪，一家四口不得少於九點一三坪。


營建署，考慮從減免稅務下手，鼓勵有空餘屋的民眾將房屋出租，不過財政部不同意，還有待協調。

營建署長葉世文今天說，為鼓勵房東租屋給需要的人，正與財政部研商鼓勵性質的稅賦減免，全國符合基本居住補助的有20萬戶。

內政部營建署委託政治大學地政系教授張金鶚進行的住宅需求動向調查，每季召開記者會發布調查結果，並邀請張金鶚說明調查結果。不過，營建署28日以發新聞稿方式發布第3季住宅需求動向調查，未邀請張金鶚說明調查結果，引起外界關注。

葉世文下午參加立法院內政委員會召開的「從籠民現象檢討住宅政策」公聽會前受訪表示，如果外界對於這個新方式不是很習慣，或是認為還是要請學者做解釋，他願意檢討，但沒有封殺張金鶚的意思。

他進一步說，營建署公布的基本居住水準草案，平均每人最小居住樓地板面積將採全國統一標準，基本居住水準為3.96坪，沒有達到基本居住水準，未來申請租金補貼的權重會很高。

他解釋，換句話說，未來會以這類人做為優先的租金補貼，全國約有20萬戶符合資格，補貼金額比照整合住宅每個月補助新台幣4000元。

被詢及內政部的「租屋服務平台」示範計畫成功與否，稅是重要關鍵，稅不解決，很可能就流於「蚊子平台」，不少房東擔心租屋個資被財政部掌握，會被當做課稅依據一事。

葉世文說，為了讓房東放心把房子租給想要住的人，營建署研擬由政府提供一些鼓勵性質稅賦的減免，如房屋稅、地價稅，雖然財政部不同意，但仍在努力中。
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「住宅法」將於年底上路，為了因應台灣居高不下的房價問題，內政部研擬訂出「基本居住水準」的標準內容，規定平均每人最小居住樓地板面積將採全國統一標準，為3.96坪。營建署長葉世文今天(29日)表示，未來對於未達基本居住水準的家庭，政府將優先給予補貼，以提升民眾的居住品質。

台灣的高房價造成北部地區出現處境有如「籠民」的年輕上班族，聚居的雅房每間最小僅0.83坪。為此，內政部已研擬訂出了最低「基本居住水準」的標準內容，希望保障民眾居住權益。

內政部營建署長葉世文29日表示，「基本居住水準」的標準內容未來一旦法制化後，政府將針對未達居住水準低標的民眾優先補貼租金，以提升民眾的居住品質。他說：『(原音)沒有達到這個基本的居住水準，那未來在申請我們所謂的租金補貼的時候，它佔的群眾就會很高，那換句話說，會以這些人來做一個優先的租金補貼。』

葉世文表示，內政部持續朝多元住宅政策發展，未來將繼續興建社會住宅，也會籌措經費，儘量滿足所有民眾的居住需求。

葉世文指出，政府希望透過稅賦減免的方式，鼓勵房東出租房屋給民眾，雖然財政部目前並不同意相關做法，但內政部仍會持續爭取。

此外，營建署第三季住宅需求動向調查，未循往例、另外召開記者會發布資訊，引發多位立委質疑。對此，葉世文表示，相關資訊發布與營建署例行記者會合併，若外界有異議，他願意檢討。

營建署第3季住宅需求動向調查，未循往例另外召開記者會發布，引發多位立委質疑原因。營建署長葉世文今天表示，他沒有主動指示不召開記者會，是否回復？他說會檢討。

立法院內政委員會今天審查內政部營建署102年度預算，多位立委質疑營建署第3季住宅動向調查為何未邀請受委託的計畫主持人（政治大學地政系特聘教授張金鶚）參與記者會，而是直接在營建署例行記者會上公布。

媒體報導，因張金鶚日前曾對葉世文有關投資房市言論有所批評，所以才未邀請張金鶚參與住宅調查公布記者會。

民進黨籍立委陳其邁認為，計畫主持人應該也要在記者會場向媒體解釋計畫內容，如果不邀請，表示「有鬼」。

陳其邁問葉世文，「是否因他（指張金鶚）批評，所以才叫他不要來（記者會）？」

葉世文說他很冤枉，未邀請張金鶚跟他無關，公文雖有他簽名，僅能說他被動同意上簽的公文，沒有主動指示部屬。

營建署國民住宅組長王安強補充，這次調整為僅由機關發布，希望以站在持平立場，僅公布調查結果，讓大家可以解讀意見。但張金鶚很有份量，他在記者會所做的解讀，不一定是內政部立場。

立委建議調整回原來的發布方式，葉世文說，他們會檢討。

葉世文表示，他日前參與房地產財富大講堂，提及如果與股市相比，相對投資房地產較安全，如果有不妥，他個人願意檢討。他也說，很多人的批評他沒回嘴，他也接受。

營建署這項委託調查案預算為新台幣600多萬元，雖引起爭議，不過，這筆預算並未被刪除。

　為搶攻企業尾牙春酒宴商機，台北都會觀光飯店紛紛祭出降價折扣為誘因，鼓勵公司行號、機關團體利用周一至周四的周間日時段舉辦尾牙春酒活動，掀起離峰時段搶客大戰。

　雖然市場不景氣氛圍迷漫，但台北都會多數五星級觀光飯店館內宴會廳接單狀況卻很暢旺，包括台北晶華酒店、雲朗觀光旗下台北君品飯店、台北君悅大飯店，香格里拉台北遠東國際大飯店、寒舍餐飲集團旗下的台北喜來登飯店，從此刻開始一路到農曆過年前的每個周末都已滿檔。

　觀光飯店業者表示，周末假日宴會廳生意爆滿，其中有部份訂單是來自舉辦尾牙春酒的企業，更多訂單則是搶在龍年結婚的新人婚宴。由於婚宴產值收入較企業尾牙春酒要高，故「為確實把握住每一筆潛在生意」，業者決定以折扣為誘因，鼓勵公司行號、機關團體利用周間日舉辦尾牙春酒。

　隨著婚宴接單能力不同，各飯店尾牙春酒專案周末與周間日的價差自3000元起至6500元不等，而除以降價折扣為誘因，有些飯店還會另外以加值加碼策略鼓勵公司行號在周一至周四之間辦尾牙。

　例如台北華國飯店周五至周日尾牙春酒價格12,888元，周一至周四則只要9999元。而周一至周四在華國飯店辦尾牙，每10桌還另外送1桌並附贈5張套餐券供主辦單位助興。而華泰王子飯店則是企業訂6桌以上，週一至週三消費金額滿1萬元更可現抵1千元，週四至週日消費滿1萬元可抵3百元。（飲酒請勿過量）

信義房屋子公司信義置業 (香港)有限公司標得上海嘉定區1.7萬坪土地。信義表示，這是信義企業集團在大陸標得的第 1塊土地，未來將興建住宅。

信義房屋表示，信義置業 (香港 )公司今天向上海市嘉定區規劃和土地管理局，以人民幣 7億8008萬元標得嘉定區馬陸鎮地塊，這個地塊廣達 1萬7470坪，由於是住宅用地，未來將興建住宅出售。

信義房屋指出，這塊地為素地，相當四方完整，且距離嘉定區政府僅 500公尺，屬市中心區；信義房屋隨後將展開各項規劃、送審建築執照等行政程序，最快明年下半年之後才有開發的可能，預估整個開發時程約 3年。

信義房屋說，由於這是信義房屋在大陸標得的第 1塊地，推出的房屋也是第 1批建築，攸關企業形象，必須格外謹慎、注重品質，興建成非常適合居住的環境。
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只剩鶯歌18.6萬 將站上2字頭

儘管房市不景氣，但大台北明年可能不再出現「1字頭」建案！據業者統計明年大台北地區新推預售屋房價發現，今年第3季每坪均價還在18.6萬元的新北市鶯歌，明年將站上2字頭，大台北地區新推案唯一的1字頭房價將消失，另外台北市大安、中正、松山、信義區推案價格已站穩百萬元，新北市最高價則落在新板特區，每坪將站上8字頭。

據《住展》雜誌預估2013年大台北地區新推預售價格，鶯歌、淡水、樹林、八里等區均價將達2字頭。買氣向來熱絡的淡水區，今年第3季平均房價已至每坪25.6萬元，明年仍將站穩2字頭，其中今年每坪均價仍在18.6萬元的鶯歌區，在三鶯線帶動下明年房價將穩定上揚，預估可站上每坪2字頭。
長虹建設股發言人陳茂慶表示，將推總銷23億元的鶯歌新案，推案時間仍不確定，但每坪開價可望站穩2字頭。
而林口、三峽區今年第3季每坪均價各為28、26.8萬元，但2字頭建案已愈來愈少，3字頭起跳的預售案不斷推出，包括林口的「佳昂耀東方」、「天地昕」；以及三峽「皇翔玉鼎」等指標案，平均房價都已站上3字頭。

新板特區達8字頭
目前新北市房價最高區域仍是板橋區的新板特區，區內房價已至8字頭，而板橋區今年第3季平均均價為46.9萬元，預估明年也在新板特區房價拉抬下，站上5字頭。
北市方面，今年第3季預售屋平均房價已達76萬元的歷史新高，而大安、信義、中正、松山4行政區已站穩百萬元，其中大安區平均房價已達每坪129.2萬元、信義區每坪更達132.5萬元，市中心建案開價百萬元恐將成為常態。
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，北市土地開發不易、土地價格頻創新高，精華區房價不斷推高，明年的大台北房市整體平均房價應持穩，不過新北市供過於求的大量推案區，價格可能下修約1成。
金磚動力行銷副總經理施孝文說，市中心區域房價絕不會跌，1字頭房價雖有可能會消失，但新北市外圍區因供給量過大，房價不一定會穩定上揚，仍須觀察。

淡水三峽房價看跌
玄奘大學財富管理學系副教授花敬群則認為，業者推估明年會漲價的說法，判定無一定標準，「明年房價根本不會再漲，只會繼續往下跌，淡水、三峽、林口區1字頭會重新浮現，2013年一定可看到跌價趨勢。」

北市自行架設的實價登錄網站昨悄悄上線，不只領先內政部、率先公布北市10月初交易行情，更首次揭露預售屋案件；據北市10月實價登錄資料顯示，大安區仁愛路新成屋「吾疆」，出現喊價200萬元但實價僅105萬元，再度出現開價、實價差很大的狀況。
北市地政局長陳錫禎說，北市為降低內政部「不動產交易實價查詢服務網」負荷，才自行架設網站，未來將1周更新1次資料，試辦2個月。

新北也推實價網
據地政局統計，目前提供8~10月初可查詢資料共4931件，包含買賣3945件、租賃984件及預售屋2件。
北市2件預售屋落在中正區，推估為「舞春秋」，2件交易時間在8、9月，含車位每坪單價約為66萬、71萬元，和當初開價每坪76~83萬元，略有落差。10月資料最貴的為信義區松勤街140巷屋齡20年「維多利亞」社區，登錄每坪單價122.18萬元，比目前行情每坪110~130萬元還高。
此外，大安區10月成交的新成屋案「吾疆」，出現1筆11樓戶73.26坪，總價6725萬元，每坪成交價105.41萬元；另2筆16、17樓皆為142.33坪，總價1.33億元，扣除車位後拆算單價每坪約107.9萬元，和預售時每坪開價200萬元差異相當大！
內政部第3波實價揭露，將在12月14日公布。而新北也規劃自行架設實價登錄查詢網，預計在12月14日前上線。

　龍年房巿刮冷風，成交量銳減，建商開價趨於保守，但不是所有地區房價就此「凍漲」。根住展雜誌調查，雙北巿許多有重大建設題材的低價區，因與周邊高房價區產生比價效應，有機會出現補漲契機，包括鶯歌、淡海新巿鎮、五股洲子洋重劃區、北巿的北投區與文山區等，在蛇年間，分別有機會突破每坪20萬、30萬與60萬元的門檻。

　「不過，比較效應並非處處可套用！」台北巿代銷公會發言人施孝文指出，像是台北市信義計畫區預售屋房價在每坪200萬元上下，但鄰近的吳興街因區段特性，維持在每坪5、60萬上下，並未受惠鄰近豪宅齊聚的燙金門牌區帶動，大舉向100萬門檻靠攏的情形，畢竟比價效應還須有重大建設等題材支撐才會產生做用。

　根據住展雜誌調查，新的一年房價有機會「解凍」甚至補漲區，包括新北巿的淡海新巿鎮、鶯歌、林口、五股洲子洋重劃區、蘆洲等地。

　以新北市的五股為例，洲子洋重劃區近期房市交易熱絡，五股地區今年第三季平均房價為29.3萬元一坪，與一旁蘆洲的平均房價38.8萬元，出現一坪9.5萬元的價差，預估五股在與蘆洲房價的比價效應下，明年房價可望站上3字頭，即向每坪30萬元邁進。

　淡水今年第三季的平均房價為每坪25.6萬元，與淡水平均房價有2至5萬價差的淡海新市鎮，在捷運綠山線政策逐漸成熟的激勵下，明年房價可望出現補漲行。

　過去房價漲不動，曾被業界戲稱為「小鳥唱歌的地方」鶯歌，今年第三季房價為18.6萬元，是少數新北市房價還在1字頭的地區。然在樹林、三峽地區房價的比價效應下，明年鶯歌可望站穩每坪20萬元大關。

　台北市方面，今年第三季預售屋的平均房價已達76萬元，站上北市預售屋平均房價的新高點。

　台北市上看6字頭的地區有2處，為北市的北投及文山區，明年房價上看每坪70萬元的則有4區，分別是北市的內湖、南港、大同及萬華。

　此外，桃園縣將在兩年後由「準直轄市」升格為直轄市，航空城計畫也即將啟動，多項利多，讓桃園房市寒冬中熱呼呼，今年前9月核發建照戶數達13152件，直逼建照戶數最多的新北市13655件，有機會成為今年建照核發戶數最多的區域。

雙北市買屋門檻愈來愈高！最新研究報告指出，2013年台北都會區房價將步入「百萬俱樂部遍地開花」的階段，許多區域都動輒百萬起跳，部分豪宅可望站穩每坪200萬元大關；至於新北市，每坪「1字頭」將面臨「絕版」。

　住展雜誌研發長倪子仁昨（29）日表示，在政府拚經濟的大方針下，明年可望不再出重手打擊房市；預期2013年大台北都會的房價，將呈「持平」、個案表現格局。

　倪子仁指出，目前購屋需求仍在、低利環境仍在，在各區比價效應醱酵下，將使房價相對低廉區域，向上補漲。

　以新北市的五股來說，洲子洋重劃區最近異軍突起，第三季預售屋房價每坪29.3萬元，比附近的蘆洲平均每坪約38.8萬元，產生每坪9.5萬元的價差，因此預期明年五股房價，可望站上每坪3字頭。

　另外淡水第三季平均房價為25.6萬元，淡海新市鎮平均每坪行情要比淡水全區平均價要低2至5萬元，在捷運綠線到位的利多刺激下，明年淡海新市鎮的房價，可望出現「補漲」行情；反觀淡海新市鎮明年推出的新案，還停留在每坪房價1字頭者，恐怕將成為「絕版」價，取而代之的是2字頭起跳的預售屋。

　新北市的鶯歌，第三季房價為18.6萬元，是唯一新北市房價還在1字頭的地區；明年也有些新案會朝向2字頭開出。這宣告新北市已沒有1字頭預售屋房價，將全面從2字頭起跳。至於林口與三峽，明年2字頭的新案也將愈來愈稀少，取而代之的是3字頭房價時代來臨。

　台北市方面，第三季預售屋的平均房價已達76萬元，打破歷史新高點。目前北市各區房價，最為平易近人的只剩下北投、文山2區，每坪找得到60萬元的預售新屋；換言之，台北市除了在北投、文山之外，其餘區域預售新案開價已動輒從每坪70萬元「起跳」；至於每坪約70萬元的區域，有內湖、南港、大同及萬華4區。

　而將躋身每坪「百萬俱樂部」的台北市行政區，涵蓋大安、信義、中正及松山4區。

　目前最貴區域落在信義區，每坪預售屋平均約132.5萬元，超越排名第二大安區的平均房價129.2萬元。倪子仁表示，預期2013年這4大豪宅區，將呈現每坪百萬新案「遍地開花」的局面。

　倪子仁表示，文林苑引發的都更條例大翻修，使建商參與都更的條件更嚴苛。在台北市土地開發大不易及土地價格頻創新高下，信義計劃區的未公開建案包括亞太會館改建案、冠德建設信義計劃區BCF豪宅案，市場傳言開價將超過每坪300萬元以上的驚人數字。

位於竹南頭份都市計畫區內4公頃、約1.1萬坪的商業區土地，昨（29）日通過都市設計審議，初期規畫的商場及飯店兩棟建築，預計民國103年初落成開幕，將成為苗栗縣近年最大的商業投資案件。

　苗栗縣府工商發展處指出，都市計劃審查委員會審議通過的竹南頭份都市計畫區，商業設施開發佔地約5,000餘坪，未來開發以百貨購物中心、觀光飯店及宴會廳、會議中心、影城為主，搭配周邊萬坪公園綠地及足夠停車空間，提升當地的生活水準。商場整體設計構想將以「新都市生活型態」為主軸，整體開發概念以「山城之鑽」為主題。

引發爭議的內湖潭美段廠辦大樓（三陽工業、美孚建設合建案其中一棟），樓地板面積高達一萬一三三八坪；據悉，美商億富地曾將該大樓整棟拿到中國的一線城市銷售，而且開價是當初買進價格加兩成，全棟售價八十五億元，拆算每坪單價約七十五萬元。

商仲業者表示，去年七月美商億富地與華達國際航運分別向全球人壽、美孚建設購買三陽工業、美孚建設合建案中的A5整棟廠辦，得知傳出的成交金額六十五億至七十億元。

事隔不久，億富地與華達國際航運將A5廠辦，透過中國各地產權交易所合資成立的北京金馬甲產權網路交易公司（簡稱金馬甲）的平台出售，開價八十五億元，拆算每坪單價約七十五萬元，也是首批台灣資產放入該平台銷售紀錄。

美商億富地的背景，據悉，主事者秦杰是具有美國籍的中國人士，評估台灣大型不動產相當多年，其中最有名的是二○○八年五月的亞太會館標售案。

四年前，亞太會館開價一百九十九億元標售，當時秦杰現身會場，要求採取「附帶條件進行議價」，先付一百億元，並附加三年後若豪宅每坪漲至三百五十萬至四百萬元，再付尾款九十九億元給亞太會館的業者，但雙方談判不到一個小時便破局。

造成美孚建設董事長彭誠浩疑涉背信的主角，就是三陽工業位於台北市內湖的舊廠，此地現由三陽汽車與美孚建設「合建分售」，規劃興建五棟廠辦大樓，但建商美孚建設分得的比率高達五十四％，地主三陽反而分得較少的四十六％，有違市場行情，三陽汽車已於上月董事會中決議，要重新與美孚談判分配比率。

三陽是在二○○八年二月與美孚建設簽約採「合建分售」的方式，二○一○年十月決定分屋比率，三陽只分回四十六％。在台北市土地資源日漸稀少的當下，目前合建案，地主分配比率大都在六成以上；三陽汽車日前內部評估後，認為當初內湖企業總部園區開發案與美孚簽約時，內部推估每坪成交價介於二十萬至三十萬元，但現在台北市商辦成交價每坪已漲至五十萬元，因此，董事會經過討論，為保障股東權益，將再與美孚談判分屋比率。

至於美孚買賣其中一棟大樓，遭買家指控背信，三陽表示公司和該交易案無關，不便發表意見。

不過，三陽內湖舊廠市值逾三百億元的開發案，市場早就傳出三陽恐有「引狼入室」的傳言。去年三陽股東會舉行董監改選，公司在停止過戶後清點股東名冊，赫然發現最大單一股東竟非三陽董事長黃世惠家族，美孚建設彭誠浩家族擁有的全球人壽，已悄悄躍居最大單一股東。

雖然全球人壽強調，依保險法規定，全球人壽不能爭取或支持關係人出任董監席次，買進三陽股票只是純投資，無關經營權；但自去年至今，三陽經營權之爭從未平息，市場派一路加碼買進三陽股票，至今掌握三陽股權已逾三十五％，在股權上占相對優勢。

三陽公司派為捍衛經營權，只好使出將股務收回自辦的狠招，同時引進台鹽董事白旭屏、前立委邱毅等原中石化公司派人馬進入董事會，準備複製「中石化模式」，捍衛經營權。

美商億富地投資公司去年打算斥資七十一億元向美孚建設及全球人壽買下位在內湖的三陽舊廠辦大樓，付出六億元訂金後，卻發現鑑價不實、疑遭高估近三成，懷疑自家前董事陳宏棟內神通外鬼，涉與美孚建設董事長彭誠浩勾結，從中收佣，台北地檢署檢察官熊南彰昨指揮調查局台北市調查處，兵分七路搜索彭誠浩等人辦公室及住家，依背信罪漏夜複訊後請回。

據了解，億富地去年以每坪約六十萬元價格簽約後，分別付了一億元及五億元訂金給美孚建設及全球人壽，後來發現當地實際每坪成交價格只有四十萬元左右，懷疑鑑價公司有鬼、高估鑑價，拒絕支付後續款項，導致六億元訂金成了違約金、遭沒收。

六億訂金疑遭朋分

億富地暗中蒐證了解後，在今年九月提出一份關鍵的錄音光碟給檢調單位，懷疑彭誠浩主導的美孚建設、全球人壽與鑑價公司三方勾結，並與陳宏棟合謀私吞回扣，導致億富地慘賠。而且在交易過程中，有人還稱彭誠浩允諾廠辦成交後，會拿出每坪一萬元做為掮客們的「公基金」，總計一．二億元；不過，這筆鉅額回扣後來又被掮客加碼一倍，拉高到二．四億元，檢調將釐清億富地所付的六億元訂金是否已成為佣金遭朋分。

彭子為全球大股東

全球人壽日前才標下國華人壽，昨上午正與保險安定基金簽約；而全球人壽大股東、中瑋一公司董事長彭騰德正是彭誠浩之子，本案中也被列為證人，檢調昨執行搜索時，一時找不到彭誠浩父子，後來才聯繫上他們，要求主動到台北市調處報到。

檢調昨另約談全球人壽不動產開發人員及掮客吳達民作證，吳達民曾任職桃園縣警察局、桃園縣議員及「千錘百鍊高爾夫球協會馬吳後援會」執行長，但他否認了解該筆交易細節，訊後被請回。

檢調昨約談六人，其中彭誠浩、陳宏棟被列為被告，美孚總經理張世魁暫列為犯罪嫌疑人，另以證人身分約談的有彭騰德和吳達民等人，據悉，彭誠浩、陳宏棟應訊時否認不法，訊後請回。

億富地在四年前曾入股華達國際公司，並由海基會前副董事長焦仁和擔任華達董事長，欲藉購船聯手開發兩岸直航業務，後來億富地發覺華達是借錢驗資，違法取得公司資本額變更登記，控告焦仁和等人以假資本額騙他們入股，有詐欺之嫌，不過，士林地檢署認定焦仁和不知情，去年將他不起訴。

彭誠浩今年六十九歲，曾任中華民國棒球協會理事長及國際棒總代理會長、中華民國進出口公會理事等，政商實力不容小覷。他曾被爆出瞞著元配黃美琴和昔日酒國名媛顧憶雯在美國結婚生子，此事曝光後，他曾說：「我一輩子只做錯過一件事，那就是對不起我老婆。」

記者昨去電彭誠浩手機，均顯示關機轉入語音信箱；對外發言的董事長秘書，昨也都無法取得聯繫。

景氣差，沒想到就連台北市東區商圈，也吹起了這股寒風！2年前轟動一時的中國知名錶商，插旗忠孝東路四段黃金店面，現在因為租金開價過高，每坪超租290萬，實在沒人租得起，現在淪為寢具短期拍賣場。

業者拉開嗓門叫賣，不管是冬天熱賣的暖被，還是保暖小物，全都單一價，就是希望用服務和低價，吸引客人上門，拉抬業績，因為這160坪的店面，雖然有5、6家業者分租，但光租金就貴得嚇人。

租金會這麼貴，是因為這兒可是台北市東區，忠孝東路四段的黃金店面，看好陸客商機，中國鐘錶行大手筆在東區插旗，卻沒想到今年2月租約到期，碰上景氣寒冬，一百多坪的店面，居然租不出去，燙金門牌，成了拍賣會場。

其實東區逛一圈，可以發現SOGO、明曜百貨商圈，空置店面越來越多，不想空著養蚊子的，有些只好租給短期拍賣會業者，賣香水或賣寢具都好，多少增加收入，還有些店面，打算降價出租。

再轉進忠孝東路名人巷、精品巷，店面租金從去年每坪6千到8千，現在每坪大約4千5到6千，跌幅25%，不過瞧一瞧，空置的店面，還是乏人問津。

老闆說得很直接，因為光一年，就換了2、3個招牌，景氣寒風，吹向東區店面，不僅店家生意難維持，也罕見的出現黃金店面淪為短期拍賣場的怪現象。

台北市區內千坪以上的土地，已呈真空狀態。因此，建商都會詳盡規劃與設計，才隆重推出優質建築個案，常常也成為建築經典與城市新地標。「圓山1號院」，擁有1,380坪基地，規劃格外用心，住商動線分置、互不干擾，規劃80戶，採四拼格局，1至2樓之間設置高3.4米免震層。沈穩厚實的雙正面建築外觀凸顯規劃設計尊貴。

「圓山1號院」整體規劃由李天鐸建築師打造，作為「面向庫哈斯的第一棟高樓」，以及「台北藝術特區指標」之企圖，建築師利用這次台灣建築與世界對話的機會，在外觀上呼應庫哈斯的極簡風格，住宅區以層層堆疊的幾何方塊表現，讓士林區擁有一個自成規矩的新地標，也塑造了嶄新的垂直聚落。

大坪數的房子要蓋在最好地段才叫作豪宅，豪宅會增值，大房子卻不易增值。位於台北圓山龍脈特區的「圓山1號院」，鄰近台北藝術中心，串連故宮、北美館以及圓山百年文化織線，這個具有文化厚度與深度的地段，是台北市北區最好的「文創地段」。

規劃80至98坪的「圓山1號院」就是最好地段的大房子，是具有增值力的豪宅，基地位於劍潭捷運站旁，由普利茲克建築獎得主庫哈斯所設計的「台北藝術中心」，預計於104年完工，並與鄰近的科學館、天文館、圓山、故宮連結成一跳文化軸線，帶動士林地區藝術文化與觀光發展。

由上市公司興富發建設推出的「圓山1號院」，位於原士林金雞廣場舊址，集市區精華地段、交通、景觀於一身，並聘請建築大師規劃，將與台北藝術中心相呼應，成為當區住宅首席地標。

在文山區從捷運站旁的「萬芳Villa」開始，到「九昱十美」、「當代Art Deco」，已經從4字頭站上5字頭，政大附中明星學區內「仰沐」價格50萬起跳；「雋藏」50萬起跳；「昇陽田田」55萬起跳到6字頭行情；而11月正式公開登場的「國賓伊頓」則以區內唯一近2千坪的大坪數法式莊園城堡開發案，依樓層分別開出58萬至62萬的不二價的行情。

「文山區到敦南商圈跟台北101都只要10分鐘，這種地段怎麼可能房價會不動？」房地產業者分析，「文山區正在悄悄漲。」而且未來元利建設兩個案子將以65萬至70萬和80萬兩個波段的價格接力登場。

地方仲介業者指出，「山嵐映月」高樓層案就賣出每坪破百萬的價格，「文山區的價格，實價登錄網站都有得查。」這股悄悄漲的曲線將會越來越明顯，而且只要有個案一破百，整個區域行情就會開始一路無限上綱。

居高不下的房價導致大台北都會地區出現「籠民」現象，許多年輕上班族居住在狹窄空間，最小甚至僅○．八三坪。為保障國人居住權益，內政部營建署研擬「基本居住水準」，若平均每人最小居住樓地板面積未達三．九六坪，每個月可望獲四千元租金補貼，初步估計約廿萬戶受惠。

《住宅法》年底上路，因應台灣居高不下的房價問題，內政部營建署所公布的基本居住水準草案訂出「基本居住水準」，規定平均每人最小居住樓地板面積採全國統一標準三．九六坪。

營建署長葉世文昨天在立法院出席住宅政策公聽會時指出，為提升民眾居住品質，未來對未達基本居住水準的家庭，未來申請租金補貼的權重會很高。也就是說，未來會以這類人優先補貼租金，全國約廿萬戶符合資格，補貼金額比照整合住宅，每月補助四千元。

此外，內政部即將開辦「租屋服務平台」示範計畫，但不少房東擔心租屋個資被財政部掌握，會被當做課稅依據。外界質疑，若稅的問題不解決，租屋服務平台恐流於「蚊子平台」。

葉世文說，為鼓勵房東租屋給需要的人，正與財政部研商鼓勵性質的稅賦減免，擬由政府提供一些鼓勵性質稅賦減免，如房屋稅、地價稅。雖然財政部不同意，但仍在努力中。

內政部長李鴻源昨天也在立法院表示，將重新調整租屋與購屋補貼比例，並要求營建署評估國宅用地興建社會住宅的可行性。他指出，台灣有很多閒置空間，不見得需要蓋很多房子，少子化後，很多校園空間空下來，都可利用。但國中、小學是地方政府權限，內政部只能提供政策與經費協助，協助地方政府活化閒置空間。

葉世文表示，內政部持續朝多元住宅政策發展，將繼續興建社會住宅，也會籌措經費，儘量滿足所有民眾居住需求。

豪宅的基本定義，一是房子面積（基地面積、建築坪數面積）夠大，二是建築產品帶給客戶的尊貴品味。具體來說，所謂的「豪宅」至少應當具備5個特性：（1）地段與產品的稀有性、（2）交通動線的增值性、（3）視野+棟距的獨特性、（4）規劃+設計的尊貴性、（5）建築團隊的優越性。這種成就第一頂級豪宅的特質，在位於台北圓山龍脈特區的「圓山1號院」建案裡，由建築大師李天鐸規劃80至180坪免震豪邸的空間中，都可以細細品味5大豪宅特性。

台灣豪宅8大內涵「圓山1號院」樣樣具備，1、要基地面積夠大：地段好價值高，市區精華地段或市郊特殊規劃，地、建坪及使用面積必須夠大。2、要地段具指標性：地段稀少性、建築獨特性、品質舒適性，加上視野開闊，具有區域建築指標性。3、要總戶數不能多：房子坪數要大，但社區戶數規模不能太大，價格必須較區域內房地產相對抗跌。4、要免震技術必備：建材要頂級，採用國內外高級建材，隔震、免震結構，保障屋主受天災影響小。5、要高檔公共設施：公共空間精緻舒適設施完善優良，提供住戶大型停車位，以及聯誼、休閒功能。6、要高品質的住戶：與政商名流比鄰而居，創造富貴與品位，名人群居知名度、指名度具一定水準。7、要知名建築團隊：國際級知名建築設計團隊與建商，外觀設計具有現代感，能吸引社會目光。8、要高規格的保全：全天候戒備森嚴保全，維護住戶隱私，採用先進建築科技與人文藝術氣質融合。

預計兩年後正式升格為直轄市的桃園，今年1~9月住宅建照的核發戶數為1萬3151件，暫居全國第二名，更是6年來首度超越高雄市，直逼第一名新北市。

信義房屋統計，1~9月全國主要都會區的住宅建照核發戶數，以新北市的1萬3655件最多，第二名的桃園僅落後503戶，預期全年核發戶數有機會超越新北市。

調查顯示，近年來雙北市的建照核發數量快速下滑，其中2006、2007年，當時雙北市的建照戶數約占全台4成，不過，近3年占比已下滑至26％。

尤其是近幾年相對平價都會區的房市興起，包括桃園、新竹、台中、高雄等地區，表現相較活絡，其中又以桃園地區表現最為火熱。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雙北市房價快速上漲，連外圍的林口、三峽都同步走揚，相較下，桃園不僅生活機能成熟，平均房價只要台北市的4分之1、新北市的2分之1，因此，掀起一波北客到桃園地區購屋自住與置產的風潮，讓雙北市生活圈進一步向外擴散為「北北桃」生活圈。

房價低、題材多，加上桃園地區不像雙北市土地取得難度這麼高，建商也勇於推案，促使近年來建照核發戶數逐年上升。

尤其是桃園近幾年重點建設議題不斷，包括五楊高架、機場捷運與桃園捷運、航空城開發案、桃園中壢鐵路高架化與各區的大型重劃區開發案，從中壢、南崁、八德、桃園市等區域，各區幾乎都有題材發酵，房市議題遍地開花，帶動桃園房市溫度快速上升，新案房價也向二字頭邁進，一些具備題材的重劃區或熱門區段，未來房價甚至往三字頭邁進。

根據房仲消息指出，桃園的廣豐重劃區、淡水區的淡海新市鎮等區的部分新建案店面，都遭到建商「封盤」，投資客排隊未必買得到，而桃園房市預期是明年房市最熱烈的新興區。

有巢氏房屋發言人劉炳耀指出，預期明年房市走勢將是由資金潮及低利率主導，形成平穩格局，難有大好或大壞的情況，再因題材及政策的變數，導入各區域的房市不同。

劉炳耀指出，但到目前為止，全台最被看好的桃園縣市房市，主因是題材及政策雙線到位，包括桃園確定晉升準直轄市，未來財務及公共建設將會有所不同，公共建設的部分，航空城計畫及已經多線劃分的重劃區，都讓桃園具有未來的明星相。

有巢氏北區業務部副總陳宏勝表示，大桃園區內的八德、廣豐、中壢等重劃區、中正藝文特區幾乎都是板塊開發，一般投資客大約在兩年前就逐步移民大桃園地區，著重在重劃區置產，來源以新北市的比例最高。

劉炳耀更指出，一般認為開發案量多區房市難有起色，但八德的廣豐重劃區、淡水區的淡海新市鎮的新開發案的店舖銷售，因為太搶手，幾遭到建商「封盤」，一些跟著建商腳步的投資客，只能以偏低價格買到開發案的住家部分，店舖部分則一概封盤，買不到。

劉炳耀表示，店舖銷售因人潮及進住人口多，價格往上竄的機會更多，經常是建商的利潤來源，有些建商寧可犧牲一部分樓上住家的利潤，增加銷售率，以換得未來店舖的銷售利潤。

劉炳耀分析，在這兩區的新開發案中，最大特色是幾乎都採取開放空間式的規劃，店舖數量本來就不多，加上投資客採取長線置產式的投資方式，看上的就是店舖未來的增值潛力，跟建商的思考點雷同，也造成建商封盤。

在廣豐及淡海都有推案的新理想廣告副總葉清宗指出，所謂封盤有兩種說法，一種是建商直接封盤不賣的，如麗寶、寶佳等機構在淡海的推案，就是直接封盤不賣，也有一種是賣給跟著建商的投資客，廣豐的案例偏向這種，而這些投資客幾乎都是長線置產等增值，不會短期拋售，房仲一般不容易承接銷售，形成流入市面的少，也是另一種封盤。

葉清宗指出，目前淡海新市鎮的房價才20多萬元，但店面價格已經飆到一坪80~90萬元，還不一定買得到，而早在八年前，淡海店面售價一坪才28萬元左右，八年下來狂漲三倍多，而正在興建中的學校、賣場及捷運等，都是商業集市的潛力力道，也造成建商惜售。

據了解，過去新北市重劃區開發過程中，三峽北大特區的店舖也是遭到建商「封盤」，開發初期，店舖一坪20萬元，投資客就嫌貴，但後來追價到一坪80萬元卻買不到，整個市場丕變。如此的投資經驗讓投資客及建商印象深刻。

30幾坪的房子被改成10多間小套房出租，居住在籠子裡的「台北籠民」讓各界看見台灣居住環境的惡劣程度。立委姚文智29日邀請學者和內政部召開公聽會，討論住宅問題的解決之道。內政長李鴻源承諾立即檢討租屋補貼政策，思考如何取得社會住宅用地，蓋一個漂亮的社會住宅，作為典範讓大家看見。

新地主階級壟斷市場

台北籠民的報導震驚社會，政大地政系教授徐世榮痛批，房地產價格不是市場決定，壟斷在少數擁有土地和政經關係的優勢者手中，形成「新地主階級」。這個階級透過炒作土地獲利，政府必須面對資本過度集中在房地產市場的亂象。

政大地政系教授張金鍔質疑，政府明明提供租金補貼，這些人卻拿不到補助，「租屋的人才是更弱勢的一群，過去政府強調協助購屋，因此購屋補助和租屋補助分配不均，看到籠民的出現，政府應思考調整目前的補貼政策。」

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出，香港會出現籠民，是因為公共住宅數量不足，公共住宅的地理位置偏遠，民眾不想多付交通成本，寧願居住在市中心。

彭揚凱表示，雖然去年因為籠屋火災凸顯公共安全問題，許多人要求香港政府拆除籠屋，但拆除這些屋子反而是讓有住房需求的人付出更多居住成本，導致他們處境更困難。

台灣同樣有公共住宅數量不足的問題，彭陽凱表示，政府提供公營住宅讓民眾承租，公營住宅的租金是市場租金的8成，以台北市為例，即使是破舊不堪的整建住宅租金也在6千左右，頂樓加蓋則要1萬上下；公營住宅的租金最低仍需要4千至5千，但籠屋租金只要3千，可見公營住宅的租金沒有與可承擔的租金連帶，對於有住房需求的人來說依然租不起。

齊頭式補助 忽略弱勢

租金補貼對象沒有分級，只要符合資格就齊頭式補助，「最弱勢的人往往也是資訊取得最艱難的一群人，根本不知道可以申請。」彭揚凱以韓國都市更新為例，過去韓國都市更新拆除老舊房舍，導致弱勢居民無家可歸，衍生許多社會問題，後來韓國轉向將都市更新後的房屋撥出一定比例作為公共住宅。

▲內政部長李鴻源（右）與營建署長葉世文（左），參與29日關於住宅政策的公聽會，聽取民間受都更迫害、無殼族與民間學者的建議，檢討現行政策適當性。（圖文∕姜林佑）

營建署長葉世文表示會立即檢討租金與購屋補貼比例，營建署統計，每人基本住宅需求是3.96坪，台灣有20萬人達不到此一水平，這些人是營建署重點補助的對象。

內政部長李鴻源將清查瞭解籠屋的數量和狀況，社會住宅的興建將考慮因少子化而廢校的校地釋放作為社會住宅，內政部掌握的113公頃的國宅用地也可思考興建社會住宅。李鴻源表示，一般民眾對社會住宅觀感不佳，興建過程遭遇阻礙，政府希望帶頭蓋起舒適的社會住宅，扭轉外界觀念。

立委段宜康強調，社會住宅不是只有硬體需求，許多國宅、平宅蓋好時也很漂亮，但住在裡面的人有許多需求，政府應該將社會資源的配套做好，才能真正解決弱勢生存的問題。

根據最新房價所得比，想在台北市買房得不吃不喝14年，出了台北也得不吃不喝9年以上，創下歷史新高，民眾的購屋痛苦指數攀升，專家認為實價登錄上線後，房價會下修空間，但能住的坪數變小，先讓養寵物的風氣有了改變，像是養魚、養鳥，因為空間不需太大，反而成了新寵。



鳥醫生李照陽：「你要花時間耐心跟牠互動。」



這位醫生只幫「鳥」看病，掛病號的從身價千萬的「賽鴿」，到這幾年「寵物鳥」來診變多。李照陽：「(寵物鳥)看診的比例，跟10年前比較起來，相對比較高，甚至有超過1倍。」



養鳥比養貓、狗便宜，一包300、400元的飼料，寵物鳥能吃3、4個月，狗飼料1個月就要上千元，房價高，不只相對省錢省空間的「養鳥」受歡迎，「養魚」也變熱門。



業者黃先生：「(房子)坪數越來越小，所以『小缸』會是首選。」



長寬高在30到35公分的魚缸，20多坪小公寓愛，連「套房族」也常買。房東：「這間比較大間。」



也不過大幾坪，房租就多幾千元，「買房」就更不用說了，第3季全國房價所得比，創歷史新高9.1倍，台北市14倍，得不吃不喝14年，才能在台北市有個窩，即使出了台北，也得不吃不喝9年以上，專家認為實價登錄後，「真實房價」會逐步出現。



內湖居民：「(10幾年前買)13、14萬，(現在)這邊28到30萬，應該價位差不多。」



不只台北市，「2字頭」房價曝光，喊價過頭的「假豪宅」也現形，如今買不起豪宅的，只能住在好窄的台北蝸居，房子越買越小，卻意外牽動寵物市場。

台北市政府今天表示，即日起試辦「台北市不動產交易實價查詢服務」，自8月到11月中，申報登錄並經稽核交易案近5000件。

北市府地政局表示，在台北市「不動產資訊與居住服務整合入口網」試辦的「台北市不動產交易實價查詢服務」，將北市實價登錄實施前後的不動產成交資訊整合在同一平台，並結合北市府圖資中心共通平台及Google街景。

民政局表示，查詢時可於地圖「彈性框選」範圍，或以「路段查詢」、「門牌定位」、「地號定位」等方式，先鎖定查詢範圍，再選擇依交易總價、單價、建物型態、屋齡、交易年月、土地建物面積等條件進行查詢，掌握所需交易資訊。

試辦期間預計2個月，將廣納各界意見，持續擴增系統功能，讓系統的服務效能更貼近使用者需求。

地政局表示，這次提供的交易資訊期間自今年8月1日起至11月16日止，台北市已申報登錄並經稽核案件，共4931件（包括買賣3945件、租賃984件，以及預售屋2件）。

未來將於每週三定期更新，持續提供更即時、在地化且多元化的查詢服務，希望藉以促進不動產資訊透明化，使買賣雙方得以掌控合理房價，縮小價格認知差距，減少交易糾紛，進而健全不動產交易市場。

另外，地政局特別針對交易移轉面積、交易總價，以及交易單價等項目進行統計。其中，交易移轉面積以20坪至30坪間最多，占全部申報案件22.05%；交易總價則以新台幣1000萬元至1500萬元居多，占全部申報案件22.89%；交易單價主要落在每坪40萬元到60萬元之間，占全部申報案件的46.15%。

想要購買位於龜山鄉機場捷運A7站預定地旁「合宜住宅」的民眾，新北市城鄉發展局今天表示，從現在起到12月31號為止，還有約1個月的時間可以接受承購資格證明的申請，但由於31號當天是公務機關補假，因此市府呼籲民眾最好提早辦理，申請書在全台縣市政府服務中心都能領取，新北市府西側1樓聯合服務中心或各地區區公所也都備有申請書，也可以上「內政部營建署」網頁「合宜住宅專區」下載申請書，請民眾把握機會。


城鄉發展局說，機場捷運A7站「合宜住宅」鄰近華亞科技園區、臺灣體育大學以及長庚大學，可售戶數有3,761戶，售價約每坪15萬，每戶坪數介於30坪到50坪之間，價格比板橋浮洲「合宜住宅」低，另外因為之前發生浮洲「合宜住宅」簽約金過高，造成民眾負擔，內政部營建署也和4家得標興建廠商協議，讓每戶簽約金從40萬降低到35萬，減輕簽約民眾短期內的負擔。
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高鐵彰化站已經動工，預定2015年啟用，彰化地區土地價格已蠢蠢欲動，在彰化擁有2.5萬坪土地資產的宜進（1457）身價水漲船高，房仲業者以左營、竹北等高鐵站附近地價成長的經驗估算，評估認為宜進在彰化土地資產可增值達50億元。

高鐵彰化站位於田中鎮，目前正積極施工中，2015年計畫與苗栗、雲林等，一起啟用營運。

對於閒置土地，宜進表示在活化資產原則下，只要認為價格適當，將會擇機處分，未來數年宜進將是高鐵彰化設站的最大獲利者。

宜進目前淨值為13.34元，但昨日收盤股價僅有7.91元，以全國土地達10萬坪的豐厚資產，宜進股價算是偏低，自營商自10月以來，幾乎天天買超，買超張數已逾5200張。

根據宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華的調查，台灣投資不動產趨勢要跟高鐵走，沿場站特區歷年地價成長很可觀，從民國90年到101年的10年間地價平均3倍成長，一路上揚，以竹北站為例，地價商業區從一坪18.5萬元到78萬元，漲幅422%，住宅區從一坪13萬到47萬，漲幅370%。

高鐵左營站也很驚人，商業區地價從一坪13到42萬元，漲幅311%，住宅區速度更快，一坪從7.6萬元到26萬元，漲幅347%。

宜進董事長詹正田是彰化溪州人，創設宜進後，他於八十年代在彰化故鄉買下數量甚多的土地，其中大部份位於花壇、田尾的台一線省道兩旁，加上位於員林鎮市中心的土地，總共有2.5萬坪。

這些土地均距高鐵彰化站十分接近，這使得宜進的資產價值瞬間水漲船高。這些土地每坪平均取得成本約為3萬元，目前市價約為一坪10至12萬，未來高鐵彰化站啟用後，更可增值到一坪20萬元以上。

此外，宜進轉投資達45%的子公司億東纖維也持有多筆土地，包括新竹科學園區附近之土地、廠房，其潛在處分利益約15億元，還有北市內湖區的商辦大樓5-7樓，其潛在處分利益約6億元。

除了彰化土地增值利益可觀之外，宜進在中國杭州下沙工業區一期擁有約2.4萬坪土地，其中8000坪為自用廠房，另外1.6萬坪出租給康師傅，一年至少有2000萬元台幣進帳。杭州廠已於前年停工，宜進也計畫出售，該廠持有成本為新台幣3760萬元，目前價值約2億元，宜進若處分杭州廠土地，預估可獲利1.6億元，可貢獻每股利益約0.5元。

台北市中心成交價格衝太高的商用不動產，租金報酬率面臨「保2」危機；相對台中市的商用不動產價格僅台北市的一半價，租金報酬率4％以上。讓台中七期新市政中心A級商辦新推案，出現不少台商和台北置產客，足見實價登錄後的觀望買氣已逐漸出籠。

房仲業者指出，據行政院「加強推動台商回台投資方案」啟動不到1個月，潛在廠商131家，申請件數爆量！推升台商回台投資商辦熱潮延燒，而媲美信義計劃區的七期新市政中心，除了重大建設雲集外，台商大本營的中部地區，其地緣關係更是成立企業總部的關鍵主因。

七期商辦市場從親家「T3」起步，奠基於市政路，接著「豐邑市政都心廣場」、興富發「鼎盛」陸續開打，都繳出一張張亮麗成績單，而親家、豐邑和興富發建設也乘勝追擊再推商辦個案，依然叫好又叫座，顯示出商辦市場未來潛力。

「親家T-Power」代銷業者、老鷹機構董事長唐廷照表示，台商回台挾著強勁的資金動能，紛紛投向進可攻（增值）、退可守（收租）的商辦產品。親家T-Power在潛銷時除了吸引國際金控財團、跨國企業入主，擬成立跨國的企業總部外，目前成交客一半以上都是台商背景企業主，甚至一次出手買下整層600坪，每坪開價48萬元至58萬元。

以投資報酬率而言，新開幕的「順天經貿廣場」，目前進駐率已達9成，月租金行情每坪達1200元，未來「親家T-Power」完工後月租金行情每坪上看1,500元，投報比逾4％，這都是吸引台商入主的原因。

「親家T-Power」基地位於市政北七路新光商圈和惠民路黃金雙軸線上，緊鄰中港路、新市政府，距離台中百貨龍頭新光三越，以及台灣最大型的百貨商場大遠百，只有走路不到5分鐘的距離，左擁秋紅谷、右抱歌劇院，地段絕佳，是台商企業主馬上決定進駐的主因。

達麗建設（6177）看準高雄房地產市場前景，繼高鐵特區「達麗宮廷」創下完銷打響第一砲後，再於高雄市前金區長生街近文武二街口投資興建「達麗1品」，近捷運R9站及中央公園之豪門絕版真品，全幢僅珍貴31席深值典藏。

對高雄房地產市場而言，達麗建設算是新的品牌，但事實上達麗建設在北部市場深具知名度，是一專業的新銳建築團隊，由擁有20幾年建築產業經驗的董事長謝志長所領軍，帶領經驗豐富的土地開發、營建工程相關的經營團隊，在這幾年間，陸續規劃、打造出極受矚目的建案，並榮獲「台灣誠信建商」優良品牌及「國家優良建商」雙認證。建案曾榮獲「國家建築金質獎」及「全國首獎」、「國家建築金獎金獅獎」等建築大獎，達麗建設逐漸在豪宅市場站穩腳步、建立優質品牌形象。

高雄子弟的謝志長表示，近期觀察在台北房價飆漲之下，北部經營事業有成的成功人士，逐漸興起遷居高雄的風潮，因此達麗先於高鐵左營站重劃區周邊基地900坪，推出35樓高的豪宅的「達麗宮廷」，短短幾個月完銷，再而高雄地產行情補漲，順勢於中央公園附近投資興建高雄地區的第二個大樓建案「達麗1品」豪宅產品。

中央公園無論在紐約或是高雄，由於位於城中心又擁有歷史悠久之生態湖綠地，向來有都心綠肺之美譽！同時一直是資深富人豪門聚落，有著加價也難以割愛之房產個性，每售出1戶即絕版了一次！尤其是鄰近大立精品商圈的「達麗1品」，挾著亞洲新灣區的重量級國際建設，即以最受矚目的利差反彈力道，一舉吸引了市中心換屋、與子女同棟合居置產，以及嗅覺敏銳中北部房地產行家熱購好評，已是最近以來豪宅圈傳誦之新話題。

「達麗1品」國際級豪邸規劃80至120坪，首度引進國際營造大師達欣工程全程施工，諸多建築特色包括：制震隔音活水智能第1選、日本住友制震（唯一獲日本國寶級古績指定採用之領導品牌）、長庚生技諧振活化水處理器、複層玻璃LOW-E鍍膜，有效阻絕輻射熱及降低傳導熱對流熱、E化智能監控，彩色觸控面板大容量擴充，手機電腦遠端同步監控，與台北億萬超豪宅同等級、義大利進口隔音墊、日本第一品牌YKK AP生活水密窗以及最新水密結構，超出JIS基準等。
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三發地產於衛武營國家文藝中心與高雄市議會特區及緊鄰高雄市鳳山區第二商業中心計畫的絕佳地段，推出店面與別墅產品「總裁行館」，地35至80坪的均質豪宅社區，成為高雄市目前的稀有的總裁聚落。

國家建設就像是城市發展的跳板，不僅能左右城市發展的快慢，更是使城市發展增值的關鍵。大高雄縣市合併後，衛武營國家廳院大東藝文特區、市議會特區，加上即將啟動的鳳山區第二商業中心計畫，無疑是國家級發展重要地段，也提供了「三發總裁行館」可觀的增值空間。

從台北信義計劃區、內湖的成功發展的模式來觀察，絕佳地段、交通建設、廣大腹地是房地產增值的三要素，缺一不可。

三發地產公司表示，高雄發展腹地已近飽和之際，擁有廣大腹地的南高雄鳳山地區，集合了1號國道及88快速道路，加上7號國道、捷運綠線等交通建設的推動，以及國家兩廳院、市議會特區的重大建設，成為高雄新市政中心的發展重鎮。目前更積極推動鳳山第二商業中心，將再次帶動高雄的商圈發展往此區移動。選擇「重大建設」、「交通發展」、還有「市政中心」三大購屋重點，絕對是購屋投資置產的成功法則！據瞭解該地區已成為近期建商布局的重要標地，所看中的正是地段、交通、腹地三項要素所帶來的可觀增值空間。

值得一提的是，高雄市府編列73億元預算，將鳳山區92公頃變更為鳳山區第二商業中心，打造另一個美術館特區。這項高雄市近年少見、近百公頃的大型土地開發案，市府採取週邊先行綠化、美化的策略，包括：公28公園、八仙公園，以及國泰公園等，總計有18.2公頃的河岸綠帶，全面提高區段徵收區開發後的土地價值。

「一會」市議會特區，「雙廳」衛武營藝術園區、大東藝文中心，「三快」88快速道路、一號國道、橘線捷運，加上「四區」機能生活區、綠色生活區、文化生活區、休閒發展區。集政治、商業、休閒、居住、交通、藝文六大核心生活，打造大高雄耀然前景，「總裁行館」提前布局國際都心，未來驚人的增值爆發力將不容小覷。

高雄市房價上漲，土地資產開發遠景看好，市府辦理開發區土地標售，將釋出今年最後一批，其中美術舘特區1筆面積約2290坪土地，脫標價可能再創高雄標售土地新高。

市府地政局定12月12日辦理今年第4季開發區土地標售，計14標15筆優質建地，合計總底價約26億8243萬9635元。

地政局昨（29）日表示，即將釋出的第44期重劃區美術舘特區1筆土地，為特定第四種商業區土地，面積約2290坪，臨美術東四路與美術東六街，雙面臨路，地形方整，東經中華一路與農十六相連，西隔一個街廓就是美術舘園區，往南、北分別步行幾分鐘即達七賢國中龍美校區、明誠四路。

地政局指出，美術館特區擁有完善的公共設施及優質居住空間，一向為優質豪宅群落代表，未來又有鐵路地下化及輕軌行經之利多，為房地市場最受矚目的重點標的，上一季推出美術舘特區土地，因土地稀少性及條件特優，一推出即成為投資人關注焦點，脫標價創高雄標售土地單價新高，目前區內特商四大面積土地已不多，脫標價甚受注目。

除此，高雄大學區段徵收區推出4筆土地，其中1筆面積約548坪，位於大學52街，往西步行數分鐘過大學東路直達高雄大學，東則直達藍昌路，地形方整；1筆臨援中路，為河岸景觀第一排，面後勁溪、河岸公園，經由益群橋可進出右昌、後勁地區；1筆臨新台17線與大學南路，未來新台17線全線通車後，增值潛力無窮；另1筆臨大學27街，近援中路。

第37期重劃區在右昌森林公園附近釋出3筆2標土地，其中2筆1標，面積約620坪，臨藍昌路及後昌新路，往北經藍昌路可達高雄大學特區；另1筆住四用地為首次標售，位於壽豐路，緊鄰仁昌里活動中心。

第33期重劃區推出1筆商三用地，緊鄰公園，雙面臨路，近楠梓國中；另第9期及前高雄縣第9期湖內、第19期內坑重劃區共推出6筆。

SOHO中國與複星就上海外灘地王的爭議今日正式走上法庭。

去年12月29日SOHO中國以40億元收購上海外灘地王專案50%股權後，SOHO中國與該專案另50%股權的持有方複星國際就口水不斷。直到本月20日，潘石屹在博客公佈事件詳情，稱複星國際以要上法院起訴SOHO中國為由，要脅SOHO中國付給複星國際5億元。

案件於今日在上海第一中級人民法院開庭審理。

作為被告方SOHO中國方的律師今天當庭指出，複星國際、上海證大、綠城及上海磐石分別持有50%、35%、10%和5%股權，不過案件並不涉及海之門。而複星在證大、綠城提出38.5億元股權轉讓後也沒有接受，想等其資金鏈斷裂後再接手，並想加價5億元倒賣給soho。

而複星作為原告方其律師在庭審期間也喊出：“是生存還是死亡？為什麼賣給soho就可以，賣給複星就要死亡？”

復興方面還向國內多家媒體透露，他們補充證據中有SOHO不知道的“頂層協議”並粗略展示給法庭的在場媒體。複星表示，該“母協議”雙方約定了必須經過對方書面同意，才能進行權利義務轉讓。SOHO受讓股權的行為沒有得到複星的同意。

不過，該案件的另一相關方——出售外灘專案股權給SOHO中國的綠城的律師則表示，和潘石屹達成協定之前，綠城、證大一直在和複星協商股權轉讓；其二，整個過程中，複星明知兩家公司資金緊張，想以最低價拿下交易。不過不存在被告方惡意串通，屬正當商業行為。值得注意的是，在轉讓海之門股權的時候，複星曾表示自己的資金鏈也緊張，需要向上海豫園和複星醫藥獲得資金支持。

截至今天下午1點30分一審結束，法院未當庭做出判決。

在複星向媒體透露的起訴書顯示，複星作為原告方，把上海長燁投資管理諮詢有限公司（下稱：長燁）、浙江嘉和實業有限公司（下稱：嘉和）、上海證大置業有限公司（下稱：證大）、上海長昇投資管理諮詢有限公司（下稱：長昇）、杭州綠城合升投資有限公司（下稱：綠城）以及上海證大五道口房地產開發有限公司（下稱：證大五道口）作為第一、二、三、四、五、六被告一紙訴狀告上法庭。

在網易財經拿到的訴訟請求書中顯示，判令確認第一被告與第二被告、第三被告簽署的《框架協定》及《框架協定之補充協定》中關於第二被告、第三被告向第一被告轉讓第五被告、第六被告100%股權的約定無效（框架協定》及《框架協定之補充協定》的約定，涉案股權的交易價格共計為7.54546511億元）。

新湖中寶（600208）11月29日晚間發佈公告稱，2012年11月28日，公司全資子公司瀋陽新湖房地產開發有限公司競得瀋陽市2012-057號地塊，淨地成交單價為2411元/建築 ，總價為3.31億元。

公告表示，該地塊位於瀋陽于洪區，交通相對便利且總價不高。競拍成功有利於增強公司在瀋陽的項目儲備和贏利能力，做大做強公司房地產主業。

11月28日，寧波土地市場濱江2#地塊正式掛牌出讓，最終地塊由2號競買單位綠地控股集團有限公司以樓面價7510元/平方米競得，總價為15.24億元。

出讓公告顯示，江北大道以西濱江2#地塊，東至規劃五路、南至麗江西路、西至北海路、北至雲飛路。規劃為商住混合用地，出讓面積9.41萬平方米，容積率2.16，建築面積20.3萬平方米。起拍總價15.22億元，折合樓面價7500元/平方米。

同時，該地塊距離江北萬達廣場不遠，南臨姚江，九龍倉寶慶寺3#-2地塊與之相鄰。寶慶寺3#-2地塊在未來將打造江北高端住宅的聚集地。

此外，公開資料顯示，該地塊於2011年6月15日首次掛牌出讓，當時的起拍總價為20.45億元，折合樓面價為10079元/平方米。後該地塊因故推遲出讓，原因不明。此次重新掛牌，掛牌起始總價相較上次直降5.23億元。

據瞭解，此次綠地斥資15.24億元拿下濱江2#地塊，亦是綠地集團首次進軍寧波房地產市場。

另外，綠地近期拿地動作不斷。11月27日下午，安徽省蚌埠市一次性出讓14宗土地，綠地集團蚌埠新源置業有限公司拿下蚌掛(2012)75號地塊。11月15日，綠地地產以10.25億元競得上海嘉定區(03B-12、03B-13)地塊，折合樓面價5002元/平方米，溢價31.63%。

《每日經濟新聞》曾獨家報導了廣州部分樓盤被要求控制網簽數量，昨日（11月29日）記者發現，這一“調控”手段近日有加劇之勢。

記者從某開發商簽約中心瞭解到，現在已基本停止辦理網簽，需要等到明年1月1日後才受理。但也不是所有樓盤都受到限制，一些價位較低的樓盤稱網簽無限制。

有分析指出，臨近年關，地方政府的樓市調控成果面臨“清算”，“限簽”的目的是通過行政手段干預高價樓盤成交量，從而在資料上防止樓市均價被結構性拉高。

網簽推到明年

“平時擁擠吵鬧的簽約中心這段時間幾乎沒人，工作人員告訴我現在不辦理網簽，要等到明年1月1日之後。”一位元業主向《每日經濟新聞》記者反映，他最近購入的越秀地產位於廣州番禺區的一處房產，被告知現在無法辦理網簽。9月下旬以來，多位購買該樓盤的准業主們仍未簽約。

記者就“限簽”問題諮詢了廣州多處樓盤及開發商相關負責人，得到的答案卻不盡相同。

同樣位於番禺區的雅居樂某樓盤銷售人員告訴記者，目前並沒有限制網簽的時間，但“一些大戶型估計不能馬上簽約”。

記者在富力地產簽約中心瞭解到，只要資料齊全、資金到位，馬上就可以辦理網簽，並沒有被限制。

合生創展位於廣州市海珠區的某樓盤銷售人員卻稱，“現在市區的樓盤幾乎都存在這種 （限簽）情況，這是房管局的要求”。

保利地產旗下某樓盤銷售人員則透露，房管局限制了網簽的進度，“現在網簽基本暫停了，連紙質的合同都不簽了”。

只針對高價盤？

《每日經濟新聞》記者以業主身份撥通了廣州市房管局綜合諮詢電話，對於“限簽”的情況，對方表示可能因業主資料或資金沒有備齊，抑或是該套房屋尚處於不可售狀態。

番禺區房管局房地產交易登記所告訴記者，番禺區房管局並未發出“限簽令”，只要專案拿到預售證，且房屋處於可售狀態，業主手續齊備就可隨時辦理網簽。

然而，這一說法卻與記者走訪瞭解到的情況有出入。

“全市超過1萬5的房子幾乎都受到了房管局的限制，但對於不同的專案，房管局的要求可能不一樣。”一家房地產銷售代理機構的負責人表示，“限簽令”主要針對市區一些售價較高的樓盤，低端項目受到的限制較少。

資料顯示，存在“限簽”的幾個樓盤銷售均價均超過15000元/平方米，而上述不受“限簽”影響的富力地產位於花都的某樓盤均價不足7000元/平方米。

成交資料反常

搜房網資料顯示，2、3、5三個月份，廣州樓市成交量均實現環比50%以上增長，而6月、7月的成交量環比下滑，8月、9月的環比增速也均在10個百分點以內。成交均價方面，5、6、7三個月均同比上漲超10%，但8、9、10三個月的漲幅則出現回落。

多位業內人士表示，“限簽”的目的是通過對高價樓盤的成交進行干預，以防止因高價樓盤成交量過高而拉升樓市均價。

但按照房價漲幅不超過GDP漲幅的樓市控制目標，廣州似乎不應該如此 “緊張”。前三季度廣州市GDP增速為9.2%，而同期廣州全市一手住宅均價同比漲幅僅為4%，大大低於GDP增幅。

經緯行研究中心總監朱欣苑向記者表示，很多高端專案會在第四季度推出，如果不限制，一旦樓市均價被拉高，全年調控成果就有可能前功盡棄。

朱欣苑指出，“限簽”無法給予公眾和購房者一個真實的參考資料，會影響購房者對後市的預期，同時也會影響有效監督。

前述銷售代理機構的負責人則直言，一旦“限簽”放開，原本被“掩飾”的成交量會爆發性增長，不利於房地產市場長期發展。

11月29日，北京市十三屆人大常委會第36次會議透露，明年北京即將實施新三年城南行動計畫，決定將集中在城南地區佈局一批重大產業專案，將城南地區打造成首都經濟持續發展的新增長極。

因首都功能佈局調整而發展強勁的大興區，再次迎來重大的發展機遇。

接受採訪的北京學者認為，發展大興是北京跨入國際化大都市的經濟發展框架下的戰略選擇，未來包括大興在內的城南地區將發生重大變化，成為疏解中心城功能和人口的重要承載地。

大興的機遇

北京嘉捷企業匯總經理任彤，從2003年開始在大興區亦莊地區進行產業園區的開發和運營工作，見證了大興的發展過程，“隨著北京城市化的發展，城區內成本的高企，越來越多的企業搬來城郊尋求發展機會。”

大興是2001年3月正式設區。受到規劃特別關照，是因為其特殊區位。

北京社會科學院副院長趙弘表示，大興區處於“連接一軸、橫跨兩帶，關聯多中心”的重要位置，又位於環渤海經濟圈和京津塘產業帶的重要節點，具有區位優勢。

同時，大興區約有1030平方公里的土地為平原，約占北京市平原地區面積的1/6，有豐富的土地資源可供利用。

2009年，大興步入發展高速通道。當年，為改變城南相對滯後的發展面貌，北京市委出臺《促進城市南部地區加快發展行動計畫》，規劃建設一批重大交通設施，並加快在南部地區的產業佈局。

隨著為期3年的計畫的實施，一批重大基礎設施相繼落棋大興，如地鐵大興線的開工和“首都第二機場”選址。

2010年，北京市推進大興區和北京經濟技術開發區進行行政資源整合。

從1992年開始建設的北京經濟技術開發區，位於亦莊，是北京唯一的國家級經濟技術開發區。大興與開發區整合後形成了首都南部的城市發展新區。

據大興區“十二五”規劃，新區將全面建設南部高技術製造業和戰略性新興產業聚集區，成為北京未來增長極和發展新空間。大興區區委書記、北京經濟技術開發區工委會書記林克慶在十八大會議期間表示，力爭在“十二五”末實現新區工業總產值增長2倍，地區生產總值、人均地區生產總值、區域稅收、社會消費品零售總額增長1倍的目標。

打造“北京創造”

目前，大興區已經形成“一區六園”的格局，即北京經濟技術開發區，加上另外六個產業園區。

根據大興區“十二五”年規劃，北京經濟技術開發區將作為新區產業發展的核心力量，承擔著培育和發展戰略性新興產業、做強首都實體經濟，打造“北京創造”品牌的重任。

據北京經濟開發區“十二五”規劃，開發區未來要形成“四三三”產業格局：鞏固提高四大主導產業，即電子資訊、裝備製造、生物醫藥、汽車製造；支持培育三大新興產業，即新能源和新材料、航空航太、文化創意；配套發展三大支撐產業，即生產性服務業、科技創新服務業、都市產業。

北京經濟技術開發區產促局局長張鳳民表示，十幾年前是被動招商，基本是抓單個專案；現在，開發區則是在選商、擇商，項目入區必須為產業發展服務。

任彤告訴記者，開發區前十年的招商模式，主要面向對土地和廠房需求量較大的企業；到2003年，加大了對於標準廠房的建設，用於解決企業生產空間的問題；而到現在，則在逐漸打造集生產、辦公、研發於一身類似“小總部”的園區。

任彤稱，順應這個形勢，嘉捷企業匯已轉型為專業的企業園區運營商，並為園區企業提供孵化服務、增信擔保貸款、股權投資等金融服務。當前，整個新區面臨的矛盾是，隨企業從中心城區外遷的速度在加快，對公共設施服務的需求也在提高。

據悉，新的城南3年計畫已提出，未來城南城市建設將由基礎設施為主向繼續優化提升基礎設施與豐富公共服務供給並重轉變；發展重心將由更多注重產業發展向提升城市功能與產業發展並重轉變。

在我國住房供應模式中，租賃市場一直在被忽視的狀態下自生發展，其中又以舊住宅區、集體宿舍和城中村等低租金租賃市場最為突出。但事實上，在高房價背景下，所有未能實現的住房需求統統被拋給了租賃市場。更值得注意的是，隨著房價的不斷上漲，城漂族和剛畢業大學生也成了低租金租賃市場的需求主力。

與此同時，因為舊城和城中村改造、城市更新，低租金租賃市場正在各大城市慢慢萎縮。這些年來，土地已成地方政府彌補收支缺口的重要工具，專案投資的啟動資金或股權，也是撬動銀行貸款的杠杆。隨著城市“攤大餅”式的擴張讓新增土地利用幾近枯竭，地方政府對於土地溢價收益的追逐正在向存量轉變，這在一線城市和主要二線城市表現非常顯著。事實上，儘管存量土地利用涉及拆遷補償和安置，週期較長，但利用存量土地獲得的溢價收益比新增土地還多，釋放中心區優質土地資源（舊改一般在城市中心區內）和新增的剛性需求將帶來數倍的溢價收益。

今年以來，至少有包括上海、深圳、廣州、天津、成都、南昌、蘭州、昆明、合肥等多個一線及省會級城市，以及常州、平湖、晉江等眾多二三四線城市，披露了新的大規模舊城改造計畫。例如，戶籍人口剛過360萬的常州市，一口氣推出了48項、623公頃用地面積的大型舊改專案，這一規模與2011年常州市的經營性用地出讓計畫總量相當。城市大規模的舊改，造成低租金租賃市場不斷萎縮，不僅會直接拉動低租金市場租金水準的上升，而且會通過片區升級帶動整個片區租金水準的上升。

城市拆遷和舊改常常催生出眾多標誌性建築，讓區域面貌煥然一新，甚至脫胎換骨。因此，城市租賃市場整體租金水準將會因為舊改大規模開展而臺階式上升。在2009年之前，我國城市住宅租金水準較為穩定。根據國家統計局提供的資料，從1998年到2009年，以上年基數為100計算，房屋租賃價格總指數分別為1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60和2010年的105.0（2011年起停止發佈該指數），在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40。2010年以來，我國城市住宅租金水準較快上漲。根據搜房網的統計，2010年北京、深圳和廣州住宅租金漲幅分別為15.56%、10.9%和13%；2011年北京、深圳、上海新建商品住房價格分別下跌了6%、2.9%和5.4%，但住宅租金卻分別上漲了13%、9.3%和7.6%。2012年上半年，北京、上海、深圳和廣州的住宅租金價格同比分別上漲了8.9%、6.75%、6.8%和8.3%。

儘管房租與實體經濟和承租者的收入密切相關，不可能火箭式躥升，但目前由於經濟、社會和行政資源主要集中在一、二線等大城市，大城市在工作機會、就業前景等方面的溢價收益依然吸引著大批求職者趨之若鶩。出於對自身發展前景的憧憬，再考慮到頻繁搬家的各種成本，中低收入者的租金談判空間不大，被迫接受租金上漲是普遍現象。因此，城市拆遷和舊改將會造成低租金租賃市場的租金水準長期看漲，這也會帶動整個城市租金水準的不斷上升。

城市整體租金水準的走勢取決於房地產投資價值的變動。目前，我國大城市的租售比一直在1∶500以上，根據2010年上海二手房指數辦公室的抽樣調查結果，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業的比值在1∶500至1∶700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本，這還不算其中的物業、維護費用以及折舊。換句話說，市場對於房價上漲所獲得的收益預期遠強於租金收益的預期，擁有多套住宅的投資者大多看重的並不是租金收益，而是房價上漲的收益。雖然，相對於租賃市場的需求，投入租賃市場的住宅供給並不足。據21世紀不動產的統計，北京大約有500萬套存量房，而且這個數字還在持續增加。眼下真正流入二手房市場的不足10%。如按保守的20%空置率計，至少約有10萬套房屋可作為潛在的租賃房源。但現實問題是，目前北京租賃市場普通住宅供需比已達1：4左右；公寓房租賃房源較多，供需比在3：1左右，這是租金或將持續上升的市場基礎。

當然，隨著房地產市場“狂飆”式增長週期的結束，加上經濟增長方式的轉換，房產稅也將漸進發揮效應，存量房將會大量進入租賃市場。同時，未來保障性住房供應模式也將由經濟適用住房為主向公共租賃住房為主轉變。屆時，大城市整體租金水準將會下降，但這畢竟還是遠景。

沒有最高，只有更高。高達441.8米的深圳第一高樓京基100大廈，其標杆高度僅僅在保持一年多之後就有可能易主。

以“春筍”命名的華潤集團總部大廈今年10月下旬奠基開工，這座新的摩天大樓500米的規劃高度將一舉超過京基100大廈。

不過，這個高度也不能站上深圳最高建築的頂點。在深圳已規劃和在建的專案中，“春筍”的高度僅僅排名第四位。

在全國範圍內掀起的摩天大樓熱潮中，深圳已建加上規劃或在建的200米以上超高層建築合計達到100座之多，數量將超過香港和上海。

但與香港、上海不同的是，深圳超高寫字樓雖然打造了這座城市的新高度，但卻難以在這個城市樹立起租金標杆。

即便是現有的京基100大廈，其租金水準仍無法做到深圳最高。代表深圳最高租金水準的寫字樓反而是中心區不過200米的嘉?建設廣場。

超高寫字樓爆發

在內地商業地產市場耕耘多年的嘉?置業(中國)投資有限公司區域市場總經理鄺奕珺，甚至開始擔憂深圳掀起的摩天大樓攀比風潮。

鄺奕珺在接受《第一財經日報》採訪時坦言，深圳的經濟量級仍無法與香港、北京、上海相匹敵，尚難以在短期內承載起大量超高寫字樓的井噴。

從目前情況來看，深圳目前最高建築京基100在未來僅能排名深圳建築高度的第五名，而排名在它之前的分別是高度666米的晶都酒店改造項目、高度660米的平安總部大廈、高度518米的佳兆業環球金融中心。

上述幾大項目中，平安總部大廈已經在建，佳兆業環球金融中心預備建設中，而京基集團投資的晶都酒店改造項目尚處於規劃審批中。

根據高力國際統計，目前深圳200米以上的超高層建築已經建成的有37座，加上規劃或在建的74座，合計有111座，將超過香港的40座和上海的63座。

來自世聯地產的最新統計則顯示，未來5年，深圳新增的寫字樓建築面積約為600萬平方米，而深圳市場每年對寫字樓的消化量則小於80萬平方米。

世聯地產工商寫字樓事業部總經理張栩哲進一步解釋，這600萬平方米僅指到目前為止已經報了規劃並且確認了指標的項目，並不包括大量的城市更新項目、“工改工”專案，以及目前正炙手可熱的前海深港合作區項目。

張栩哲說：“前海的供應量其實是可以無限級增長的，企業需要多少，只要那塊地蓋得了，就可以建多少。100米高的樓不夠，就建200米、300米，甚至更高。”

最貴租金之爭

根據一般規律，超高寫字樓的租金往往都高於普通寫字樓，其承租率也相對較高，基本不會出現大量空置的狀態。

在北京，蘋果公司的辦公室設在月租金最高可達每平方米1500元的國貿中心三期，高330米的國貿三期是北京最高建築。上海浦東最高建築——環球金融中心的租金水準，讓周圍的普通寫字樓難以望其項背。

但在深圳這個高樓林立的金融中心，租金最貴的寫字樓不是280米高的卓越世紀中心和深圳第二高樓地王大廈，也不是榮膺華南第一高樓的京基100大廈，而是今年上半年剛剛開始招租的嘉?建設廣場二期。

本報從代理機構獲悉，目前京基100大廈租金均價約為每月每平方米260元，地王大廈寫字樓的月租金在每平方米140到180元之間。

而2008年入市的嘉?建設廣場一期平均月租金為每平方米260元，今年推出市場的二期，中低區的月租金在每平方米280元，高區租金超過每月每平方米300元。

在鄺奕珺看來，除了前期建設需要投入巨額資金，開發商還必須考慮建成後超高層建築如何實現良好效益的問題，不能盲目追求高度。

凱德置地總裁廖茸桐不久前在接受本報採訪時也表示，品質比高度更重要，超高寫字樓的租金水準也不一定最高，租客更看重寫字樓的綜合品質。

嘉?建設廣場一期高度僅為100米，二期的高度200米，這在高樓林立的深圳並不顯眼，但美國蘋果公司在深圳卻選擇了嘉?建設廣場。

毫無疑問，嘉?建設廣場二期入市，直接將深圳寫字樓市場的租金帶入“300”時代，與此同時，普通寫字樓租金價格卻出現不同程度下跌，加速洗牌。

2012年9月，華潤深國投信託有限公司正式從深國投廣場搬遷至嘉?建設廣場二期辦公，在這座深圳最貴的寫字樓內租下了整整四層辦公樓。而昔日的深圳第一高樓地王大廈，其租金水準目前也已經淪落到市場較低水準，空置率也一直居高不下，這意味著低租金也未必能留住優質租客。

尤其是高端租客正日益向頂級寫字樓集中。目前，嘉?建設廣場被譽為世界500強的深圳總部，僅嘉?建設廣場一期的租賃企業就有81家，其中80%的企業是外資企業，17家是世界500強企業，約占整個福田CBD世界500強企業數量的三成。

寫字樓市場分化

雖然租金全城最貴，但在深圳要想與蘋果在同一棟寫字樓?辦公並不容易，一些試圖在嘉?建設廣場二期租樓的客戶常被婉拒。

鄺奕珺說：“不是我們挑剔，而是各個寫字樓的定位不同，我們只是向租客坦誠表明自己的立場及要求而已。”

在很多業內人士看來，一方面是部分乙級寫字樓設法降低租金吸引中低端租客，另一方面是高品質超級寫字樓開始招商選客，深圳寫字樓市場兩極分化趨勢日益加速，而嘉?建設廣場二期則成為深圳寫字樓市場的分水嶺。

而這兩類寫字樓也代表著兩種不同的開發模式，一類是由民企主導的分割散售，另一類是統一業權、管理良善的只租不售。

鄺奕珺認為，國內很多寫字樓被散賣，會對後期的物管、業態、交通以及環境產生一定破壞。而正略鈞策合夥人、副總裁薛迥文也表示，散售的盈利模式容易導致整體經營一致性的欠缺，無法獲取價值最大化。

今年以來，SOHO中國的經營模式從此前的“開發—銷售”轉型“開發—自持”，而卓越世紀中心由此前的全部持有轉向“出售+持有”模式。

來自高力國際的報告顯示，深圳業權分散的寫字樓占到60%，這些業權分散的寫字樓，對於大公司來說，不便於其統一協調管理。

而深圳租賃型的寫字樓比例只占40%，其中與嘉?建設廣場同檔次水準的超甲級寫字樓的數量不足10%，堪稱稀缺。

這兩者模式帶來的影響不容小覷，戴德梁行在一份研究報告中稱，對比位於福田中心區內相鄰的兩棟甲級寫字樓物業，兩者在區位和建築外形上沒有明顯區別，但之間租金水準差距達30%，值得深思。

除了租金價格上升空間受限外，散售也把深圳的寫字樓市場帶入另一個困境：空置率難以有效降低。有業界人士稱，目前福田中心區寫字樓的空置率達15%左右。

耐人尋味的是，租金最高的嘉?建設廣場卻一直保持高出租率。嘉?建設半年報顯示，嘉?建設旗下的國內辦公室物業的出租率為82%，其中嘉?建設廣場一期以99%的出租率位列第一位，而2011年末一期的出租率達到100%。

臺灣老牌房產仲介機構信義房屋，進軍大陸房地產開發市場邁出關鍵一步。

11月29日，上海市規劃和國土資源管理局網站公佈的資訊顯示，嘉定區馬陸鎮新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）地塊以3.89億元成交，折合樓板價5925元/平方米，溢價率為48%；與之毗鄰的馬陸鎮複華路以西、葉城路以南地塊（17-01）則以3.9108億元成交，折合樓板價6370元/平方米，溢價率為59%。這兩幅宅地的競得人，均為臺灣信義旗下的信義置業（香港）有限公司。

信義企業集團建設事業部總經理陳慶洪昨日介紹，香港信義置業為該公司全資下屬企業，此前信義在大陸主要從事房地產經紀業務，此次是首次在大陸從事開發業務，“非常看好上海的房地產市場。”

“成交價超預期”

信義此番競得的兩幅嘉定宅地，均備受市場關注。

上海市規土局網站顯示，嘉定區馬陸鎮新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）及馬陸鎮複華路以西、葉城路以南地塊（17-01）在29日競拍前，有11家企業提交了競買申請。

早報記者瞭解到，當天參與兩幅地塊競買的企業，還包括旭輝集團、新城地產、朗詩、保利在內的多家品牌企業。由於兩幅地塊毗鄰，且出讓條件接近，不少企業同時參與了兩幅地塊的競買。

出讓公告顯示，嘉定區馬陸鎮複華路以西、葉城路以南地塊（17-01）東至複華路，南至尼雅路，此番出讓面積為27907.9平方米，容積率為2.2；馬陸鎮新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）東至昭蘇路，南至尼雅路，出讓面積為29842.5平方米，容積率也是2.2。兩幅地塊均系普通商品房用地。

“出價比排名第二的企業平均高了不到5.5%。”陳慶洪昨日直言，當天的競拍“勝得很險”。

有不願具名的開發商昨日稱，這兩幅地塊位於嘉定老城區，配套成熟，人氣較旺。他關注的一地塊起始樓板價為4000元/平方米，當初預期溢價率是10%?20%，但成交價格遠超預期，“周邊在售項目均價在1.5萬元/平方米，如果以近7000元/平方米的樓板價拿地，盈利有難度。”

另一參與競買的開發商亦稱，從昨日競買的企業來看，大多數是中小型企業，以快速拿地快速開發模式為主。這幅地塊如果短期內銷售，確有盈利風險。如果打造成較高端的產品，銷售週期長，還有利潤空間。

不過，陳慶洪昨日強調，最看重此次競得價格“合理”。至於打造何類產品，還在研究當中。

早在今年2月，信義房屋就已宣佈其進軍大陸房地產開發市場的計畫。彼時，該公司相關人士介紹，董事會已通過5000萬美元初期預算，並會選擇上海作為未來房地產開發事業的總部，投資地點會首選長三角。

據稱，信義房屋在全球擁有近500家直營門店，自1994年以來連續成為臺灣房地產仲介業中營業額最大的公司，在大陸擁有近百家直營門店。

穆迪上調房企評級前景

開發商對於當下土地價格的感受各有不同。

某業內人士稱，各房企對價格的判斷有所不同，有的企業是短平快的開發節奏，因此拿地比較謹慎，不輕易開高價，避免日後出貨困難；還有一些企業追求的是開發高品質項目，追求利潤，出價會更為激進一點。

不可忽略的是，拿地少不了資金支持。上述業內人士介紹，房地產企業的資金主要由自有資金、預售款及開發貸款等組成。限購、限貸政策執行以來，商品房庫存仍處高位，企業積壓了較多資金。隨著下半年樓市的回暖，企業資金鏈壓力有放鬆趨勢。

嘉凱城（000918）即是其中之一。嘉凱城相關負責人昨日介紹，該公司上半年是虧損的，但進入三季度逐步扭虧為盈，三季度實現營業收入20.38億元，同比增長46.6%。第四季度會加速銷售，預計回籠資金將達30億元。

一市場人士預計，下半年扭虧的企業不會少。在此預期下，企業會考慮為下一輪擴張儲備土地。

上述嘉凱城負責人透露，該公司剛剛成立總額為50億元的人民幣房地產基金“嘉融優勢發展基金”。

某在港上市房企高層介紹，央企、龍頭企業大手筆拿地後，資金實力較弱的中小型企業也在儲備資金，希望在現有的土地市場中，分得一杯羹。

值得一提的是，評級機構穆迪昨日宣佈，將中國地產行業評級前景由“負面”上調為“穩定”。穆迪預計，中國房屋銷售和地產融資回升的趨勢將在2013年繼續，未來12個月中國房屋銷售量將有個位數百分比的增長，房價則會有輕微下跌，原因是開發商已將市場重點從高檔房轉向大眾住房。

穆迪同時認為中國政府不會進一步收緊地產政策。

11月臨近收官，廣州樓市再現價量齊漲。

經緯行研究中心監測顯示，廣州十區11月成交量與10月旗鼓相當，簽約7192套，計79.97萬平方米，雖然較10月微跌0.29%，但與去年同期相比，漲幅高達134.04%。十區兩市的成交量則反超10月，簽約9907套，共計121.07萬平方米，環比上漲13.92%，同比上漲120.33%，創下了限購以來的新高。

同時，十區兩市簽約均價為12342元/平方米，漲幅僅3.90%。但十區簽約均價直逼1.5萬元的關口，達14696元/平方米，環比上漲10.46%，同比上漲8.95%。其中，週邊四區除花都以外，全面漲價，蘿崗均價雖僅漲3.84%，卻已接近15000元/平方米，南沙則在國家新區規劃的拉動下直逼萬元水平線。

經緯行研究中心分析，十區兩市成交量創限購以來的新高原因有三：一方面，是來自於新增供應方面的刺激，之前於“十一”黃金周開始蓄客的新貨，多在11月放量，為成交的釋放提供了較足動力。另一方面，受房價上漲預期的影響，今年新一批的剛需及改善型客戶正在迅速積攢並成為有效的購買群體，為樓市提供了持續的客戶群支撐。

此外，受制於宏觀經濟增長的乏力及股市的低迷，尋求資金保值的投資客戶正另辟途徑“曲線”進入樓市，特別是近期頻傳規劃利好、發展潛力較足的新興區域，包括南沙、蘿崗和增城，正在吸引這批投資客戶的入場。

“5月以來，樓市出現逐漸回暖的態勢，從最初的剛需客戶，到改善型客戶，再到投資客戶，不同類型的消費者購房熱情一波一波釋放、接棒，造成整個樓市熱度持續不減。”經緯行研究中心總監朱欣苑對《第一財經日報》表示，11月高端客戶的需求進一步激發，隨著新項目的開盤，到12月份可能還會有一次井噴。

合富輝煌市場部首席市場分析師黎文江也認為，與此前以剛需為主的市場不同，10月以來，廣州的豪宅供應量大幅上升，對廣州樓市的均價有較大拉升作用。“以珠江新城為例，僑鑫地產位於珠江新城的樓盤價位在10萬元/平方米以上，銷售情況很不錯。蘿崗區的雅居樂富春山居上周剛開盤，反響也挺好。”

從各區的成交均價來看，多區價格則相對穩定，漲跌幅基本在5%以內。個別區域漲幅相對較大，例如從化、南沙和番禺，分別環比上漲了19.82%、11.18%、7.44%。其中，從化、番禺主要是受成交結構影響，而南沙則更多反映了國家新區規劃對區域房價的拉升。

經緯行研究中心分析，自國家新區規劃落實後，南沙區的樓盤無論是新貨還是餘貨，一直都在上漲。目前多個在售樓盤價格已達高位，突破10000元/平方米門檻的洋房項目正在逐步增加。

“我認為，廣州接下來的房價還是會漲，不過漲幅不會太大，是一種穩步小調的態勢。”朱欣苑認為，短期內，房價調控政策還不會放鬆，所以房價不會大漲。但這種行政調控手段會隨著房產稅的全國推廣而逐漸退出。

黎文江則很看好廣州未來的樓市：首先，到2020年，廣州的GDP要實現翻番，發展後勁足，新批的幾條地鐵線也會刺激地鐵沿線的房價。其次，廣州的人口將有較大增長。

黎文江給記者算了一筆賬：根據最新公佈的資料，到2020年，廣州常住人口要達1800萬，而現在只有1500萬，未來的8年時間內，廣州每年要增加100萬戶家庭。以每戶3人計算，廣州每年要新供應約12萬套房。而現在，廣州每年的新增供應量還不到7萬套。“如此計算，今後還可能出現供不應求的情況，所以房價肯定不會降。”

政府上月底以「雙辣招」為樓市降溫，推出後新盤近乎死寂，長實（001）則以「甜招價」抗衡，昨日公布一號．西九龍首批50伙價單，即場擴大即供及建期折扣優惠至最高一成，平均呎價9750元，較原先公布的意向呎價1.3萬至1.4萬元低逾25%。有學者表示，政府出招後樓市即時降溫，惟樓價企硬，發展商推盤要試水溫，相信項目銷情對日後推售的新盤起指導作用。

較同區二手樓折讓5%

長實執行董事趙國雄表示，一號．西九龍首批以「甜招價」推售，並非與政府「搞對抗」，只是協助西九四小龍業主換樓，亦貫徹集團一向作風，首批有輕微折讓，呎價較現時同區二手市場折讓約5%。

他表示，雖然定價較目標呎價為低，但未來將有很大的加價空間，整體呎價有機會回升至1.3萬元水平，預計首批單位售罄可套現逾6億元。他指出，樓盤剛開放展銷廳，待周六、日後將盡快開售，並最快在周日加推。

趙國雄又表示，集團今年已售出3300伙，套現260億元，基本上與年初估計250億至300億元比較，已經達標。項目預計今年目標出售100伙，另外旗下荃灣七區項目，將有機會於短期內獲批售樓紙，亦有機會年底前發售。

一號．西九龍成為政府出招後首個公布價單的全新住宅項目，發展商在定價上明顯較審慎，昨日公布首批單位價單前，先公布擴大付款方法的折扣優惠。新盤以往建期價並沒有任何折扣，是次亦可獲減樓價5%。至於原定減5%的即供付款，則再擴大至10%。

長實地產投資董事黃思聰表示，政府出招後，市場「餓盤」已久，建期及即供折扣擴大，暫只限於首批50伙，加推單位會否沿用則有待考慮，以此呎價推售，相信亦吸引久違了的投資客再度入市。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，政府推出的買家印花稅（BSD）後，實際內地客及公司客如何，亦可見真章，許智文相信一號．西九龍銷情將為日後推售的樓盤起指導作用。

房委會資助房屋小組昨日開會，一致通過放寬5000個白表免補地價購買居屋的申請資格，2人家庭的入息上限上調至4萬元，資產限額升至83萬元；單身人士入息及資產限額為家庭的一半，即分別為2萬及41.5萬元，明年1月接受申請。

不過，有委員擔心將推高綠表居屋價格。

明年1月接受申請

主席黃遠輝會後承認，今次放寬入息上限措施將令中籤率下降，但強調機會平等，該計劃明年1月接受申請，完成抽籤後，5月可批出准許購買證，並分2次批出，每次2500個名額。

一如以往，買家只須付一成首期即可上車，由房委會作擔保，按揭年期長達30年，家庭及單身人士比例維持於9比1。

對於會否推高居屋樓價，黃遠輝表示，這非計劃考慮之列，該計劃希望在2016及2017年新居屋應市之前，協助有需要的家庭置業。委員之一蔡涯棉亦指出，政府出招後，成交大減一半，樓價有微跌的迹象，且5000個名額維持不變，相信今次措施不會推高樓價。

不過，委員林翠蓮關注有意出售綠表單位的業主，或因是次改動而調高叫價，最終推高綠表居屋造價，並擔心由於業主售出單位後仍須在私人市場上有能力購入單位，最終未必有5000個單位可出售。

她認為，未來政府應因應最低工資等，調高公屋的入息限額，也應該恢復租置計劃，以助無法購私樓的公屋居民置業，並透過較長的通知期，讓居民考慮選購單位或調遷。



置安心最平240萬 呎價6510
家庭月入上限4萬 恐搶新界私樓客(經濟)

房協位於青衣首個置安心項目「綠悠雅苑」，下月28日接受申請，實用面積平均呎價為6,510元，單位售價介乎240萬至510萬元，但十足市值呎價接近1萬元，直逼區內一綫屋苑水平。

對於家庭及單身申請月入上限為4萬及2.5萬元，有地產界人士質疑，申請資格過寬，恐掀搶新界新盤客情況。

月入上限看齊白表 有違承諾

此外，置安心及居屋白表家庭月入上限，兩年前仍相距1萬元，如今竟看齊，與政府早前指置安心定位在居屋之上、屬住屋階梯另一選擇的政策承諾已消失，相信運輸及房屋局局長張炳良短期或須向公眾交代。

接近政府消息人士指出，綠悠雅苑的家庭申請月入限額與居屋白表一樣，不代表日後所有項目的資格均與居屋「同化」。

消息人士又表示，現時屬非常時期，置安心和居屋資格重疊乃是特殊情況，亦顯示政府認為超出4萬元月入家庭，未必是最需要資助置業的人士，而且資助範圍訂得太闊，反令最需要受助者更難「上車」。

房協昨晚公布綠悠雅苑988個單位的銷售詳情，截止申請日期為2013年1月18日，中籤者可在明年4月中起揀樓。位於青綠街的綠悠雅苑，3幢38層高大廈將於2015年初落成，其中760個為2房單位，實用面積介乎535至550平方呎；1房及3房單位分別有152及76個，前者實用面積為420至450平方呎，後者為700平方呎，而屋苑單位實用率約8成。

市值7折定價 最貴3房售510萬

房協根據過往做法，按單位市值乘以折讓率釐定售價，經參考過往經驗及考慮合資格家庭負擔能力後，決定以市價約七折定價，單位售價介乎240萬至510萬元，實用面積平均呎價為6,510元。

但倘以實用面積十足市值計算，綠悠雅苑平均呎價達9,300元，直逼同區灝景灣最近成交呎價的9,900元及盈翠半島的10,846元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，房協以「貼市價」為綠悠雅苑定價，對銷售反應肯定有影響，尤其申請時間與白表可購免補價居屋措施接近，縱使仍可錄得超額認購申請，但反應實難及得上後者。

黃又質疑，兩項資助措施的家庭月入限額均增至4萬元，是變相把全港7成自置居所目標「借屍還魂」，因4萬元收入家庭，已佔全港家庭總數逾7成；他亦關注綠悠雅苑的定價水平，會對正開售的元朗新盤尚悅有影響，因彼此客源接近，恐綠悠雅苑開售時，進一步影響新界樓盤銷情。

白表購免補價居屋 放寬資格

另外，房委會資助房屋小組昨通過白表可購免補價居屋的申請資格，家庭月入上限升至4萬元，資產限額亦增至83萬元，而單身月入和資產上限，則是家庭限額的一半。

資助小組主席黃遠輝承認，更多人士符合申請資格，會令中籤率降低，另一委員蔡涯棉則重申，不覺得措施會推高樓價。

內地大型綜合商貿物流及商品交易中心營運商華南城（1668）公布截至9月底止中期業績，物業銷售似乎未受中國外貿放緩影響，上半財年收入和純利分別升189%和38%，至25億元（人民幣．下同）和7.5億元；核心純利升2.7倍，至5.1億元。

集團上半年25億元的收入當中，有19億元為物業銷售收入，其餘為租金、管理費收入。集團首席財務總監馮星航表示，銷售收入佔全年銷售目標80億元的24%，是因為集團業務有季節性，大部分銷售集中於下半財年，商貿中心商舖銷售將圍繞博覽會、展銷會等活動開展。他表示，去年上半年銷售僅佔全年目標12%，故看今年情況，全年達標可期。

集團沿用「一體兩翼」的商業模式，即主體業務為建立大型綜合商貿物流及交易中心，配以商業設施和住宅物業。

馮星航表示，集團旗下綜合商業發展項目大概50%為商舖、20%為住宅，其餘為辦公樓、倉庫、酒店等配套。上半年因為住宅銷售佔比較重，故拉低毛利率6個百分點，至54%；商舖和住宅毛利率分別為67%和47%。

馮星航把集團高毛利歸因於地價因素，他說：「我們的商貿中心可促進當地商貿物流，對地方政府而言是雙贏，所以往往可通過與政府洽商，低價拿地。」商舖方面，集團租賣約各佔半，上半年租金升幅為30%。

另外，集團上半年負債比升12個百分點，至33%。管理層指出，這與近來取得的幾筆銀行貸款有關；而與同業相比，此負債水平仍屬健康。集團目前仍有29億元備用信貸額度。

海怡半島「史上最冷」

辣招推出逾一個月，整體樓市成交死寂情況未見改善，綜合代理行數據顯示，11月份十大屋苑合共錄得約209宗成交，較上月同期急挫逾五成，其中鴨脷洲海怡半島更度過「史上最冷」的一個月，單月交投宗數創歷史新低；成交雖靜，但樓價未見明顯回落，過去一個月有不少單位呎價仍創新高。

政府於上月底下重藥，推兩辣招試圖為熾熱的樓市降溫。特首梁振英昨天出席一個論壇時被在場商界人士批評兩項印花稅目標不清晰，梁振英指出，面對住宅樓價飆升的狀況，政府必須作出決定，由於樓宇供應短缺，須從兩個方面處理需求問題，故上月底才會推出兩辣招。

黃埔康怡呎價按月上升

梁振英解釋，目前新住宅供應逾兩成買家為境外人士，故必須先滿足本地需求，因此推出買家印花稅（BSD）；針對炒賣行為則決定延長額外印花稅（SSD）。

辣招實施逾月，縱觀住宅市場，樓市成交低迷，以較具指標性的十大屋苑計算，11月份只錄得209宗買賣成交，按月大幅下跌52.3%。

若以個別屋苑來看，海怡半島可謂交投氣氛最慘淡，整月只有7宗成交。區內代理表示，此數字已創下屋苑單月成交量新低；若按月比較，跌幅亦是十大屋苑最大，達84.4%；東涌映灣園表現同樣遜色，只有5宗交投，按月下跌83.3%。

美聯物業高級營業經理林潤強坦言，「海怡半島未試過咁靜」，睇樓買家少，業主叫價也企硬，未有誘因大幅減價，如21座高層D室日前連租約以630萬元售出，面積729方呎，呎價8642元，屬市價成交。

交投雖急挫，但樓價跌幅未見明顯，「十大」中八個屋苑平均呎價按月出現輕微回調，跌幅介乎0.7%至3.3%，跌幅最大為映灣園；紅磡黃埔花園及鰂魚涌康怡花園呎價則按月分別上升2.2%及3.3%。

樓市「風向標」太古城本月海天花園富天閣有單位創屋苑分層單位歷史新高，呎價1.53萬元。中原地產助理區域營業經理趙鴻運表示，用家仍追求優質單位，不惜以高價購入心頭好，太古城本月平均呎價仍企穩在1.1萬元水平。

第一城首宗BSD扣SSD仍獲利

沙田第一城昨天更有內地客無懼辣招入市，中原地產區域營業經理黎宗文表示，沙田第一城錄得首宗連BSD個案，內地客計劃購入單位予子女在港定居，斥309萬元購入36座高層D室，面積389方呎，呎價7943元；買家須支付46.35萬元BSD；由於原業主持有單位未滿兩年，故須繳付5%的SSD，惟扣稅後仍可賺53.55萬元離場。

康怡花園則錄得撻訂重售個案，成交價較早前再上升10萬元；屋苑A座高層03室日前以778萬元沽出，買家最後撻訂40萬元，業主即日重推，昨天則以788萬元成功售出，成交呎價9752元。

恆地（012）積極推售旗下貨尾，其中大埔比華利山別墅尚餘4伙，其中一伙連裝修的皇宮屋意向售價1.5億元，呎價約1.5萬元，挑戰屋苑的呎價新高。

?地營業部副總經理鄧鳳賢表示，項目剛打造全新示範單位，屬比華利山別墅三期富匯半島187號屋，面積9528方呎，另連995方呎花園及1460方呎天台，屬五房五套設計，裝修費達2000萬元。她指出，該皇宮屋意向售價約1.5億元，意向呎價1.5萬元。

鄧鳳賢表示，目前屋苑餘貨尚餘4伙，市值近5億元，其中3伙屬皇宮屋，短期內會再打造多一個示範單位。

其他一手方面，新世界發展（017）沙田溱岸8號昨天3座高層D室，面積1089方呎，成交價1200.4萬元，呎價11023元。

沙田九肚56A區及西貢沙角尾住宅地皮今天開始招標，截標日期2013年1月4日，業界人士預料，兩幅地皮將可為庫房帶來24億至28億元進賬。

第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國指出，九肚地皮最高可建樓面約14.2萬方呎，估計成交價13億元，每方呎樓面地價約9130元；他指出，受BSD影響，成交樓面地價將較5月招標出售的鄰近地皮略低。中原測量師行執行董事張競達預計，沙田九肚第56A區地皮樓面呎價1萬元，總值14.2億元。

至於西頁沙角尾的用地，可建樓面約24.9萬方呎，指定須建不少於240伙。陳超國估計，成交價約15億元，即每方呎樓面地價約6020元。張競達則預料，沙角尾地皮樓面呎價預計為4000元，估值約10億元。

麗新發展（488）和麗新國際（191）就購入將軍澳用地公布，將以內部資源或銀行融資支付地價。項目屬將軍澳第68A2區用地，投資額約60億元，料2016年落成。

由賭王「四太」梁安琪等持有的尖沙咀諾士佛臺10號商廈以8.95億元售予金朝陽（878），原業主持貨逾5年，賬面獲利3.16億元。此外，九龍灣商貿地皮高價批出，區內二手放盤漸現加價，部分提價約8%。

金朝陽公布，以8.95億元收購諾士佛臺10號，總建築面積約8.7萬方呎，所有樓層均為非住宅用途。賣方為裕錦發展，公司註冊處資料顯示，該公司董事包括梁安琪。

資料顯示，上址為一幢在1999年落成的商廈，樓高23層。土地註冊處資料顯示，原業主在2007年以5.7888億元購入上址，持貨逾5年沽出，賬面獲利3.16億元。

九龍灣商廈放盤提價8%

另一方面，日前九龍灣商貿地皮獲承接，部分區內二手放盤即加價。香港置業至尊商業區域營業董事黃璜表示，牛頭角絲寶國際大廈一個低層海景單位，面積約3300方呎，每方呎叫價已由原來的1.1萬元，調升至1.2萬元。

近日市傳企業廣場1期中層全層獲準買家出價每方呎7100元洽購，黃璜指出，項目3座同層面積14098方呎的全層戶，叫價也由每方呎7000元，升至7600元，加幅約8%。

中原（工商舖）寫字樓部助理營業董事許榮偉表示，有投資者在上月購入觀塘皇廷廣場一高層全層單位後，隨即把逾萬方呎樓面分拆為10個單位推出放摸，其中4個單位獲承接，涉及金額逾4500萬元，物業月內至少升值約一成。

舖位方面，市傳九龍城太子道西448號地下1至3及5號舖以9200萬元成交。投資者黃海明則表示，早前購入的佐敦吳松街舖延至2013年3月29日成交，目前接受洽購或洽租。荃灣荃威中心商場再錄5個舖位成交，涉資4661萬元。

不過，市場人士指出，早前獲投資者以4450萬元購入的大坑京街7號一幢6層高舊樓傳遭撻定。

據知情人士證實，夥拍麗新發展（00488）投得將軍澳第68A2區臨海地王的神秘買家，正是傳聞所指的新地（00016）前主席郭炳湘，發展商預計項目可於2016年落成，總投資額約60億元。

與麗展各投資30億

事實上，郭炳湘以私人名義競投早有前科，其中包括2010年跟長實（00001）合作發展的何文田亞皆老街項目，地價達41億元，據悉郭炳湘持有項目兩成權益。

另外，麗新發展（00488）昨發通告，將會與合作夥伴各自持有5成權益，項目總可建樓面約57.3萬平方呎。投資60億元計，郭炳湘個人都出30億搞新項目。

政府數度出招遏抑樓市，麗新發展（00488）副總裁潘銳民認為，過多的干預，恐有損本港的自由市場形象，但仍對本港地產市道充滿信心，來年集團會積極吸納土儲。

事實上，多年未有投得官地的麗新，日前剛以28.26億元投得將軍澳第68A2區地皮樓面，呎價貼近5,000元，高於市場預期且創區內地價新高。

潘銳民在接受本報訪問時表示「價錢合理，地皮剪裁四正，物業能營造良好空間感及坐向，並擁優質海景，故考慮發展成『高級類型住宅』，總投資約60億元。」據悉，計劃擬興建6幢樓高12至16層的住宅，涉及約580多伙，並連小量洋房。

將軍澳地 擬建「高級住宅」

他更謂買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）的影響力，相信較加強版SSD更為深遠，因內地買家早佔本港豪宅市場約兩、三成比例，此舉將對一、二手豪宅造成打擊，交投呈呆滯。然而，豪宅業主一般持貨力強，資金充裕，減價機會不大，造價可望保持平穩。

潘氏又指辣招無疑影響買家心理，但並非長遠政策，相信稍過一段時間，買家會按實際需求再入市，故此，短期一手成交量、價料有5%至10%調整，二手的影響則需在兩至三個月後才能實際反映。然而，潘氏認為過多的干預，或損本港的自由市場形象，長遠而言，增加供應方可避免市民一窩蜂搶高樓價。

為配合政府增加住宅供應的方針，集團本年投地態度趨積極，成為地皮招標的「常客」。潘銳民指，「集團現時土地儲備不多，故未來仍會積極以不同方式吸納土儲。」

一如以往，集團首選市區用地，傾向發展地盤面積約7,500至1萬平方呎的中小型地皮，而佔地10萬至20萬平方呎的新界低密度發展地，也會是集團的心水，並建議政府拆細地皮供招標。

「面積過大的地盤若然拆細一半或三分之一，可增加競爭性及不同發展機會。」他又期望政府能檢討限呎及限量等條款，「太多的限制只會窒礙市場運作。」

展望來年經濟，潘銳民相信中央政府換屆後將有利好經濟政策推出，本港樓市亦可望受惠，加上持續低息及低失業率等條件，除非歐洲債務情況轉差，否則未來數年樓價仍會平穩向上，對本港地產市道充滿信心。

大坑道豪宅 明年底售現樓

而旗下新盤油塘Ocean One推售不久，便遇上政府推辣招，潘氏強調不會為此而減價或封盤，會按原價續銷售首批餘下單位，待12月初取得入伙紙後，在現樓搭建示範單位，因應市場調節加推步伐。

而明年另一全新住宅項目，為跑馬地大坑道335至339號豪宅，由兩幢物業組成，共3個複式及6個標準單位，暫計劃於2013年底現樓登場。

僅190宗今年新低 頹勢料延下月

二手交投跌勢擴大，10大屋苑成交按月減52%，總成交不足200宗，是今年單月新低，足證新辣招奏效。而樓價亦跟隨下調，逾半數屋苑造價按月回落，跌幅1%至5%，料二手頹勢將延至下月。

政府上月底推出BSD、SSD等新辣招，二手即時凍結，盡管過去一星期二手睇樓氣氛已稍為回升，發展商也開始陸續推盤，但未能挽回交投劣勢。本報統計，10大屋苑本月成交僅190宗，打破今年1月僅200宗成交單月低位，同時半數屋苑更見單月新低成交。

海怡泓景臺淘大 勁挫逾7成

成交量跌勢最大首三位，分別為海怡半島、泓景臺及淘大花園，平均跌幅逾7成，並為今年以來單月成交低位，同期黃埔花園、嘉湖山莊及康怡花園，11月份的成交量亦屬新低。

海怡半島的代理直言，業主未懼交投急跌、無人問津，叫價依然堅挺，甚至無議價餘地，如新近易手的21座高層D室，728平方呎大2房，出招前開價630萬元，鐵價不二下，最終零議價日前以630萬元成交。

交投萎縮既與業主不減價有關，如港島東兩大屋苑，陸續有業主調高叫價，即使被喻為劣質盤者，業主更惜售封盤；再者，各區新放盤單位急跌，如沙田第一城，過去一周新放盤者屆指可算，無新供應可選，叫價又進取，導致交投量陷於谷底。

市場人士指，下月聖誕、年假將至，不止買賣，甚至租務成交更會提早冰封，交投之低或更勝今月。

至於呎價而言，10大屋苑中逾半呎價下調，平均由1%至5%，當中太古城呎價按月跌幅最大，區內代理指，因成交中個別單位質素較低拖累所致，大部分放盤業主仍堅持善價而沽。

黃遠輝︰樓價降20% 屬合理

長遠房屋策略委員會成員黃遠輝昨日出席公開場合時表示，政府推辣招後，料有效改變市民對樓價預期看法，即使樓價回復至年初水平、即跌20%，亦屬合理程度，而中長綫仍要視乎政府能否理順供應。

他認為，買家印花稅（BSD）令投資者增加成本，力度足夠，目前成交應來自真正的用家。同時，他認為，現時內地買家在港買樓對樓價構成直接影響，目前本地許多空置樓宇，或為部分內地人購置房屋後將樓宇空置或用作度假，令單位供應減少。

至於中大全球政治經濟社會科學碩士課程客席講師黃元山則認為，本港樓市風險與息口有關，息口則與美國經濟掛鈎，而奧巴馬連任，踏入其第二個任期，離加息時間不遠，將對本港樓市造成風險。

澳門政府於10月再推第二輪樓控措施遏樓價，二手交投量明顯下跌，樓市呈價穩量跌的現象。市場預計購買力逐漸積聚下，適應期後，明年上半年住宅樓價將有約10%升幅，展望成交量漸趨穩定。

美聯澳門引用澳門統計局數據，當地住宅樓價由2011年第四季每平方米41,519元上升至今年第三季每平方米58,305元，累積漲幅達4成，可見澳門樓價升勢相當強勁。為防止樓市過熱，澳門政府10月下旬推出「新八招」調控樓市。據悉，市場睇樓量在措施後即時下跌，部分以非本地買家為主要客源的區域，睇樓量較出招前減少近7成。

美聯物業澳門行政總裁張一輝表示，新措施實施約1個月後，成交量仍較之前急挫約4成，但成交造價未見受新政策所影響。業主叫價甚至更見進取，部分叫價約有3%至5%的漲幅，議價空間亦並無明顯增加。

買家印花稅 增短炒成本

新樓策對非澳門居民購買住宅單位，會再徵收一成額外印花稅。其實澳門的海外買家數量有限，而作為樓市調控措施，買家印花稅旨在加大短期投機成本，並沒有完全剝奪海外買家購買的權利。如買家認為樓價上升動力仍在，而升幅可補償稅務成本，仍可入市置業。張一輝認為，新房策將短期內對市場帶來心理影響，尤其令外地買家對後市抱持觀望態度，暫緩入市。但相信經過2至3個月的適應期，海外買家或有望重新考慮投入澳門物業市場。

樓調新措施間接令二手盤源減少，但需求強勁下，業主取向較為惜售，故樓價下跌機會不大。料澳門「新八招」與之前推出的SSD效力相若，以減少市場供應量上遏抑成交量，估計市場將於2至3個月適應期後可望回穩。

穩定樓價 須增土地供應

而長遠而言新招對市場降溫作用仍有待觀察，政府應針對問題根本，增加土地供應及加快批地，從供應着手才令市場價格趨於穩定。

張一輝預計，下半年澳門樓價錄得約15%升幅；澳門外僱員工日增利好租務市場發展，現時租金上升速度已相當可觀，令租金回報率同步上升。估計第二輪措施經約一季度之適應期，明年第二季可望反彈；加上2013年單位供應量有機會出現斷層，估計只有約1,500個住宅單位落成，難以追上需求，令市場貨源更形緊絀，故預料明年上半年價格仍有約10%上升空間。

美國推出QE3，加上政府的樓市措施，令工商物業勢頭不錯。大手工商物業投資上，粗略估計，單11月份，大額買賣（逾3億元以上）錄得10多宗，涉資逾85億元，可謂全年最旺的一個月份。

業內人士分析，市場資金多加上低息環境，大手買賣難免熾熱。

9月中美國聯儲局推出QE3，市場資金多，令大手買賣市場熾熱，及後政府推出買家印花稅等措施後，市場更為熾熱，單計政府出招後一個月，即10月尾至今，市場已錄得約7宗全幢買賣個案，涉及全幢商廈、工廈、商場等。

10月底至今 全幢易手7宗

近期市場上大手買賣焦點，為豐泰地產基金等持有的銅鑼灣銀座式商廈Cubus，以約15億元售出。銅鑼灣開平道1至3號銀座式商廈Cubus，早在本年中，業主曾委託測量師行暗標放售該廈，意向價約18億元，而最近終以約15億元沽出，按易手價計，業主下調價格約17%沽出。買家為東南亞基金，屬一家台灣保險基金購入，該機構與業主豐泰地產過往於台灣有合作計劃，故是次直接洽談交易，料購入作長綫投資，回報率約2.6厘。

原業主於2006年以3.12億元購入項目重建，打造成以高級餐飲為主的銀座式商廈，樓高28層，總樓面約6.8萬平方呎，於2010年正式落成，現時出租率達100%。

另外，工廈市場亦錄全幢成交，投資者羅守輝以約5億元，沽出屯門有成工業大廈，面積約為23萬平方呎，平均呎價達2,160元，較同區工廈物業呎價高約35%，買家為本地建築商，購入作活化更改用途。羅守輝於2009年以1.9億元購入，持貨3年轉手，獲利約3.1億元，工廈於3年間，大幅升值1.6倍。

當然最大手買賣，為本地廠家以約34億元，購入北角電氣道169號商廈。

本月85億成交 外資入市增

若以逾3億元工商物業買賣計，本月已錄得約85億元成交金額，屬全年成交金額最高的月份之一。至於買家背景方面，工商物業靈活性較高，吸引外資流入，如台灣保險基金購入Cubus，較早前，友邦保險以24億元購入鰂魚涌樂基中心，俱為外資入市個案。

後市預測上，萊坊投資部主管林偉漢分析，政府推出樓市措施，主要影響中細價工商物業投資，而大手買賣市場上，最決定性的因素，為利息長期維持低水平，加上工商物業如甲廈、舖位等租金硬淨，回報穩定。他指出，本港其他投資產品如股票，過去一年股票市場未見明顯增長，相反樓價升值理想，吸引更多資金流入。他預期，買家仍會積極入市，惟市場上全幢物業盤源多被吸納，短時間內大手買賣或會放緩，但市況整體仍向好。

遠東發展（0035）計劃未來每年最少推售市值20億（港元，下同）的物業發售，其中深水?西洋菜街北287至293號項目，最快可於明年1月預售樓花；而黃大仙環鳳街68至68號A號的舊樓已收購達91%業權，估計可於2014年初正式動工。集團認為，現時政府的賣地政策令中小型地產商受惠，加上本港的稅項始終偏低，吸引力高，故會在本港地產業務加大投資力度。

　遠東發展董事總經理孔祥達表示，集團未來將集中火力於香港地產及傳統酒店業務，收租物業及車位的業務佔比則不會太重。孔祥達解釋，近年政府的賣地政策增加了小型地皮供應，令投地成本相對減少，變相鼓勵中小型地產商更積極投地，有利集團發展地產市場。事實上，集團在日前於九龍灣常悅道商貿用地獨資入標，雖最終「名落孫山」，但此舉可反映集團對本港地產市場仍有信心。

深水?項目明年1月售樓花

　首席營運總裁陳志興補充指，集團將繼續積極推盤及收購，當中提供83伙的深水?西洋菜街北287至293號項目，最快可於明年1月預售樓花，而黃大仙環鳳街68至68號A號的舊樓項目，佔地約1.1萬方呎，可重建樓面達10萬方呎，預期樓面地價約為3,900元。據了解，有關物業已收購達91%業權，現時部分單位仍有租客居住，一年內應可交吉，估計至2014年初可正式動工。

　此外，系內的紅磡寶御的124伙單位已售出超過80%，集團現時的土地儲備總數達1,000萬方呎，足夠未來6至7年發展之用。

　遠東發展公布截至9月底止6個月業績，期內收益9.03億元，按年增加9.1%，純利增長623%至6.1億元，每股盈利32.6仙，擬派中期息2仙，去年同期派息1仙。中期業績急升受惠酒店經營業績增長，出售位於堅尼地城的帝盛酒店旗下附屬帶來4.45億元收益，投資物業公平值增加，以及撥回土地增值稅超額撥備1.09億元。

新城發展控股(1030)昨宣佈，以總代價約3.4億元(人民幣，下同)取得上海市寶山區月浦鎮沈巷社區1號住宅兼社區商業用地之土地使用權。該地塊總佔地面積約64,910平方米，總建築面積91,575平方米，樓面成本約每平方米3,700元。

　另外，公司旗下常州新城御景灣於本月24日開盤當天賣出超過400套，認購金額逾4億元。

政府「雙辣招」出台至今已逾一個月，雖然整體交投已急挫，惟買家印花稅(BSD)的真正威力尚未浮現，地產建設商會執委會主席兼會德豐副主席梁志堅表示，政府已約見會方短期內就有關建議開會討論，並期望政府能接受豁免方案，惟對於最終修訂與否，則持開放態度。而買家印花稅(BSD)效果至少要半年後才會逐步顯現，強調該辣招是「人為政策」，其產生的連鎖效應牽連甚廣，政府應要權衝後果。

　　梁志堅接受本報訪問時表示，地建會上周去信政府後，當局已知悉會方收到相關建議書，並會在短時間內開會討論，對是次修改條款持開放態度，並指會方已向政府提出詳細建議，亦已「多走一步」，冀政府考慮有關豁免條款。

　　他重申，BSD出台一個多月以來，其實尚未見到其真正威力，預料要實施至少半年以上，才會逐步顯現，不過，辣招產生的效應已令一、二手交投急挫八成，首當其衝的代理行，日前已出現「第一滴血」，而他早前預期全港三萬多個地產從業員，至少會有一萬個人失業。

　　再者，該連鎖反應已開始擴展至各界，例如銀行公會已發聲，有三間大型銀行生意額下跌至少三成，主因是樓宇按揭大減，不排除會有裁員壓力；而其他行業如裝修、律師事務等亦逐層受到牽連，令整個經濟受挫。

　　而有意為員工購入宿舍的本土公司，部分亦因增加的成本叫停計畫；他預料，當BSD威力全面發揮後，各界受到的衝擊將會更大。

　　而BSD屬人為政策，導致各界損失，不過「政府既已伸手出來，就不能夠退縮，否則只會影響管治威信。」不過，他認為理應設立日落條款，而局方提出的Market gains back balance(市場回復平穩)相當模糊，「是否要樓價跌足四成才足夠。」他指出政府要照顧全港一百三十多萬業主，若樓價急跌，會令業主面臨負資產的噩耗。

　　梁氏又稱，早前推出的預售樓花規管方案，勒令發展商若發出失實陳述就要罰款，高層或要負上刑責，當時商會亦有就事件與政府討論，最終局方並無接納商會方案，繼續執行政策。

　　不過，他指出是次一刀切的政策，只會令連鎖效應愈來愈大，他並不是要恐嚇政府，「政府若頭痛就給他一粒止痛藥，在短暫止痛後，其實會有很多副作用。」冀當局能夠衡量後果，為香港樓市長遠平穩發展再作詳細思量。

　　梁氏重申，目前地價可以控制，但建築費卻不能，現時建築工人以「判上判」形式工作，在大部分沒有長工制及合約的規範下，供應相當不穩定，並且日薪不斷飆升，部分建築工人現時每日工資已達一千七百元水平，而具經驗的工人更高。

　　況且若第二家發展商以高薪挖角，工人就會更加短缺，令建築成本不斷上升，樓價難以向下調。他建議用Project Base形式，逐個工序輸入勞工，待他們完成該項工序後即時離開香港，並由聘用的公司全權負責，解決人手短缺的燃眉之急。

　　據商會已統計所得，未來四年會有足夠私樓供應，由一三至一六年間，每年有約一萬六千至二萬伙私樓供應，加上政府每年提供公屋一萬五千伙以及居屋五千伙，故供應上已可逐漸滿足市場需要，從供應量上令樓價健康調整才是關鍵。

內地房地產開發商通過促銷等方式售樓及減低負債，加上中國新領導層要繼續推進城鎮建設，都令投資者對內房股的印象改觀。過去一年多都看淡內房的評級機構穆迪，昨日將中國房地產的展望由負面調高至穩定，料內房銷售及開發商的融資渠道會在明年持續改善。

　　內房股近月持續強勢，在大型地產商帶領上升之後，近日中小型開發商亦跟隨炒上。有基金經理表示，目前股票市場前景未明朗，內房股份銷售向好，具備業績支持，加上大量資金湧入，料內房的強勁升勢仍會維持。

　　穆迪助理副總裁梁振邦則表示，內地樓市的銷售情況自今年6月份以來一直按年增長，未來亦將繼續得到改善，主要由於首次購房的按揭貸款政策趨向寬鬆，大眾市場產品的供應增加，市場需求穩定，以及城鎮化步伐持續等因素，皆有助降低房地產開發商的庫存。

　　對於影響樓市至關重要的政府調控政策，穆迪副總裁兼高級分析師曾啟賢表示，中國政府不大可能會實施進一步監管限制，因為目前的限購措施已經有效遏止投機和遏制房價。只要樓價不出現大幅上升，則不會招致政府的新一輪調控打壓。

　　房地產開發商亦已經從去年的資金鏈危機之中走出，穆迪預計，開發商有能力為於未來2年到期的債務進行再融資，加上未來2年內到期的債務金額有限，他們可以利用境外債券融資及出售資產等多種方式。

　　近月發債集資的內房包括中海外（688）10年期3.95厘及20年5.35厘兩批票據，集資10億美金。中國海外剛以20億元人民幣拍得寶安尖崗山低密度住宅，及深圳當代藝術館與城市規劃展覽館項目建設運營管理權，樓面地價每平方米10982.97萬元人民幣。把兩館建造及運營費用計入樓　　面價，樓面價接近每平方米1.6萬元，仍低於09年該片區第3次拍賣時創。

　　花旗亦對內房股份充滿信心，昨發報告表示，料內房股由去年至明年的銷售符合增長率約為11%，首選華潤置地（1109）、世房（813）、融創（1918）、遠地（3377）以及中海外，預計明年內地樓價增幅在5%以內，銷量則會增5%，1及2綫城市的表現會優於三四綫城市。

歐債危機重災區為拯救低迷房市，紛紛推出投資移民計畫。希臘、塞浦路斯祭出購屋金額在三十萬歐元以上（約台幣一一三六萬），可獲五年及永久居留權；葡萄牙、愛爾蘭也有類似的買房送居留權方案，西班牙門檻則相對較低，購屋金額只要超過十六萬歐元（約台幣六○六萬），就能擁有永久居留權。

希臘甫獲國際債權人同意放寬一系列紓困條件，可望獲紓困金撥付四三七億歐元，但德國財長舒伯勒、荷蘭首相呂特接著示警，希臘恐需更多金援、進一步削減利息，才能續留歐元區。

投資一百萬歐元 可獲希長期居留權

希臘政府為吸引高收入外國人移居，刺激房市與經濟，除提出外國投資人海外所得免稅措施外，在希臘購買房地產超過三十萬歐元的第三國公民，可獲五年期居留權；商業投資一百萬歐元者，則可獲長期居留權。

西班牙上週宣布，將授予在該國置產超過十六萬歐元的外國人永久居留權。

其他面臨債務危機的歐洲國家，也有類似以居留權獎勵房市投資的方案。任何外國人在塞浦路斯購買金額逾三十萬歐元的房地產，可獲頒永久居留權；取得葡萄牙、愛爾蘭居留權的購屋金額較高，分別為四十萬與五十萬歐元；拉脫維亞條件最優惠，在首都里加（Riga）購屋金額超過十四萬歐元或在鄉下購屋超過七萬歐元，就能取得居留權。
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）「2013年亞太區房地產市場新興趨勢」報告今天出爐，亞洲最具投資前景的房地產市場是雅加達。台北名列第9，勝過日本東京、南韓首爾和香港。

2013年亞太區房地產市場新興趨勢報告指出，由於較高的租金和資本價值、低收益率和充足的當地資金，很多國際投資者爭相進軍亞太主要房地產市場，把握具有吸引力的投資機會。因此，投資者正在尋找投資機會拓展業務。

報告指出，印尼的利率和通貨膨脹率較穩定，國內生產總值也正穩步成長。2012年上半年，國外直接投資（FDI）上漲39%，房地產需求強勁，商辦租金較去年同期成長29%，雅加達房地產市場有很大發展潛力。

不過，報告也指出，雅加達經濟雖不斷發展，但卻缺少周邊發達城市所擁有的開創精神、規模和基礎設施，雅加達能入選，讓人頗感意外。

亞洲最具投資前景的房地產市場前10名排行，中國大陸的上海、北京和其他二級城市上榜。此外，新加坡名列第3、台北第9、香港第11、東京第13、首爾第14。

報告分析，台北租金低造成房地產收益擴散，且當地壽險公司也湧入房地產市場，過度的資金造成房地產交易量激增。台北商業區部分，今年上半年房地產交易量較去年同期成長78%。

受到中國大陸赴台觀光客成長的影響，房地產零售部分也有所成長。這些因素造成台北各區房地產價格顯著成長。

報告指出，雖然台灣的政府日前祭出包括限縮銀行房貸以及提高貸款門檻等各種措施，打壓房地產投機買賣，一度造成房價下跌。不過，由於房貸利率低以及房地產交易量仍偏高，短期內房地產價格不太可能大幅下降。

投資者在亞太區核心市場之外尋找投資機會，《 2013年亞太區房地產市場新興趨勢》報告將雅加達評為亞洲最具投資前景的房地產市場

城市土地學會與普華永道聯合發佈亞太區房地產預測報告

香港2012年11月29日電 /美通社/ -- 由城市土地學會 (Urban Land Institute) 與普華永道 (PwC) 聯合發佈的《2013年亞太區房地產市場新興趨勢》(Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2013) 預測報告指出，儘管全球經濟依然存在不確定性，亞太區房地產市場的地產投資者情緒依然相對積極。


儘管穩定的經濟增長、不斷增加的收入以及穩定或不斷上漲的房地產價值讓人們對總體市場形勢保持樂觀態度，但投資者對亞太區主要房地產市場的主要資產定價過高的擔心降低了這種樂觀情緒。因此，該報告發現，核心城市以外的市場對投資者和開發商的吸引力不斷增大。印尼雅加達被評為2013年最具投資和開發前景的房地產市場也反應了這點。

ULI Trustee 和 ULI North Asia 副主席兼 CBRE Global Investors（世邦魏理仕環球投資）亞太區首席執行官 Richard Price 表示：“鑒於較高的租金和資本價值、低收益率和充足的當地資金，很多國際投資者爭相進軍亞太主要房地產市場，把握具有吸引力的投資機會。因此，投資者正在尋找投資機會拓展業務。有些投資者看中了印尼等前趨市場，而其他投資者則經常到訪吉隆玻和曼谷等被忽視的首都城市，這也展現了今年報告中所描述的這些地區的強大吸引力。國際投資者對香港九龍等二級市場和中國大陸二線城市更加感興趣。同時，亞洲機構投資者對很多成熟西方城市的核心投資市場的投資需求也在增加，他們希望利用這些城市在全球經濟危機後展開的各項調整所帶來的機會。”

普華永道亞太區房地產稅務主管蘇國基稱：“據我們的報告顯示，投資者對另類資產也有一定的興趣。亞洲市場可供投資的資產種類並不多，這就使得有些機會主義投資者在利基市場上，尤其是那些所需專長正是本土企業所缺乏的行業轉而採用更加集中的策略。這些另類資產不僅可以抵禦當地貨幣貶值帶來的風險，而且可以使投資者免受經濟不穩定性的影響。幾位受訪者還特別提到了物流行業，尤其是日本和中國，日本在去年地震後對分銷基礎設施進行了重建，而在中國，國內用戶（尤其是在電商領域）的需求在不斷超出通常旨在滿足出口需求的當地物流的承載能力。”

2013年最具投資前景的市場

總體來說，受訪者更加看好一些個別城市的發展前景，評分也比前兩年要高。預測2013年五大最具投資前景的市場分別為：

1. 雅加達 首次位居最具投資和開發前景市場排名第一位。雅加達投資級寫字樓供應短缺，經濟雖在不斷發展，但卻缺少其周邊發達城市所擁有的開創精神、規模和基礎設施，這些都使得它的入選讓人頗感意外。儘管如此，雅加達依然被很多房地產專業人士視為亞太區最有利的新興市場，與越南等其他前趨市場相比企業交易更加容易開展，也更加透明。印尼的利率和通貨膨脹率較穩定，國內生產總值也正穩步增長。2012年上半年，國外直接投資上漲了39%。房地產需求強勁，受益於此，寫字樓租金同比增長29%。儘管在獲得銀行貸款和尋找可靠本地合作夥伴方面存在一些挑戰，雅加達房地產市場依然有很大的發展潛力。

2. 上海 上海的寫字樓市場和零售市場已成為希望投資中國房地產業的外國投資者的主要目標市場。鑒於相對良好的商業環境、不斷增長的機構級寫字樓交易量和以往的市場表現，這兩個市場都相當受歡迎。然而，儘管上海的排名靠前，這座城市對外國投資者的吸引力相比幾年前還是有所下降。房價相對較高，市場已經飽和，並且中國監管部門針對外國投資者設立了更高的門檻，這是因為他們對本土房地產公司獨立開發物業更有信心。儘管上海依然被希望投資中國市場的外國投資者列為主要投資市場，但短期來看市場活動將有所減少。

3. 新加坡 新加坡依然備受房地產投資者的青睞，他們認為作為全球金融中心，該市場能夠提供穩定而不是過高的回報率。寫字樓市場近期已失去動力，大量新增的甲級寫字樓市場供應吸引了很多租戶，促使他們放棄現有物業，而當地金融市場就業人數的不斷減少使得這一問題更加惡化。空置率的上揚和租金的下跌為希望退出該市場的一些國際投資者帶來了麻煩。

4. 悉尼 近幾年來，悉尼新增的商業樓盤數量有限，儘管2015年寫字樓和零售物業供應量將大幅增加。機構級寫字樓供應不足在促使成交量不斷下跌的同時也使得租金不斷上漲，從而推升了寫字樓資產的回報率。過去一年裡，澳大利亞吸引的國際房地產投資比亞太區任何其他國家都要多。寫字樓資產依然備受這些投資者的青睞，有些分析師認為，外國投資占該行業總交易量的比例達到了30%。

5. 吉隆玻 吉隆玻房地產市場開始受到投資者的關注，市場穩定，為機會主義投資者提供了良好的機會。儘管2012年第三季度，大多數亞洲房地產市場銷售顯著放緩，吉隆玻卻是個特例。很多投資者認為，馬來西亞政府的經濟轉型計劃成功吸引了國外投資，因此該商業房地產市場有著良好的長期發展前景。

除了上海之外，包括幾座二線城市和北京在內其他幾座中國城市也位居最具投資和開發前景市場排名前十位。該報告指出，儘管投資者對不斷上漲的房價有所擔心，新興市場出現意料之外的價格變動也屬正常，而這種變動必須被視為符合當地市場條件。

根據《新興趨勢》報告，日本正在不斷從2011年3月發生的地震和海嘯災難中復蘇。該國對分銷基礎設施進行了重建，很多投資者也因此發現了物流行業的潛力。東京位列最具投資前景市場排名第13位和最具開發前景市場排名第18位，很多投資者認為，這座城市的前景正在改善。它對國外投資者的吸引力很大，核心投資者著眼于寫字樓行業，而更多機會主義投資者的目標則是住房市場。

《2013年亞太區房地產市場新興趨勢》報告介紹了亞太區房地產投資和開發趨勢、房地產融資和資本市場以及房地產行業和中心地區的發展趨勢。包括投資者、開發商、房地產公司代表、貸方、仲介商和顧問在內的400多名國家知名房地產專業人士所給予的意見為報告提供了依據。該報告在普華永道與 ULI Asia Pacific 於11月和12月在亞洲各地聯合舉辦的一系列活動上發佈。ULI Asia Pacific 服務於城市土地學會在亞太區的近1000名會員。

美國景氣漸好轉！據外媒報導，美國房價已持續6個月上揚，消費者信心指數也達到4年來的新高點，分析師表示，即使美國人民對於年底即將到來的財政懸崖感到不安，但大多數人還是選擇冷靜面對。調查顯示，美國民眾的消費已逐漸增加，但是企業界在政府財務政策未定之前，則採取較保守的投資消費。

全球公認最具權威的美國房市指標，標普/凱斯席勒房價指數（S&P/Case- Shiller Home Prices Indices）顯示，美國9月份房價上漲0.3%，與去年同期相比增長3%，其中一些受房市崩盤影響最深的城市也有復甦跡象，包括拉斯維加斯房價上升1.4%，鳳凰城上升1.1%，底特律上升0.7%。

美國消費者信心也有上揚趨勢，美國經濟諮商局指出，消費者對經濟的信心指數在11月升高至73.7%，創下自2008年2月以來的新高點。調查顯示，美國人民對就業市場的信心指數也連續3個月上升，達到2008年來的新高點，其中有5.9%的受訪者表示，計畫在6個月內購買房子。

經濟學家夏培森表示，在供給有限的情況下，房屋需求的增加致使房價上漲。另外，房貸、車貸及信用卡消費的增加，顯示消費者對於他們的財務狀態逐漸重拾信心，紐約聯邦儲備銀行資深經濟學家李指出，「消費者信心增加後，他們可能會開始購買之前延遲購買的物品。」

另外，企業的資產消費在10月上升1.7%，但資產的運送則下修0.4%，顯示企業投資不足的情況。在美國國會找到避開財政懸崖的方法之前，美國的企業投資現象應不會好轉，經濟學家艾斯溫表示，「等政府財務政策確定後，企業投資在明年上半年應該會反彈。」