金管會限制壽險業投資讓商辦標售案紛紛撤標，瑞普國際物業董事長曾東茂表示，由於投資地上權與BOT案不在限制內，未來備受關注，明年地上權開發案總投資規模初估上看800億元。
日前財政部增訂地上權國有非公用土地可申請容積移轉，以增投資效益，目前共有8筆標案獲資格。
已得標金門地上權案的台灣土地開發發言人陳當勝說：「樂見容積移轉解禁、會評估效益」；南山人壽擁2筆地上權案為國內最多，南山人壽房地產投資暨管理部副總經理左昭德對此則表示「沒有評論」。

　依據勞委會昨（4）日公布的明年第1季廠商人力需求調查，受實價登錄影響，不動產業人力呈現負成長522人，較金融海嘯時更慘。

　根據勞委會調查，各行各業中，淨增加人力大宗仍是製造業，近1.2萬人，其次是批發零售業7,627人，金融保險業3,279人居第三，但增幅都較往年減少甚多。

　令人注意的是，這次調查中不動產業及支援服務業人力（例如保全、清潔人員等）需求雙雙呈現負成長，支援服務業的派遣人力是受出口動能尚未暢旺影響，淨減少1,514人。而不動產人力受實價登錄新制上路影響，淨減少522人。

　勞委會統長鄭文淵分析說，實價登錄上路後，成交等待期更長，因此不動產業者對人力增聘需求意願就會受衝擊。

　與金融海嘯相較，2009年第2季支援服務業淨增加3,248人，不動產業也淨增加700人，此次調查結果，支援服務業及不動產業明年人力需求的衰退，較金融海嘯時嚴重。

新北市地政局今(4)日公布11月建物買賣移轉棟數達6,397棟，較10月減少406棟，降幅6%，與台北市小回春的局面截然不同。同日發表11月交易量的高雄市，移轉數共3,696棟，不只月增7%，並創下近4個月以來的新高，甚至單月移轉量能優於奢侈稅上路前，房市呈現「北冷南溫」兩樣情。

　　檢視新北市11月建物買賣移轉資訊，雖然淡水區成交量減少13.5%，但仍以945棟稱霸交易量首位，已連續5個月居新北市之冠；新莊區以631棟位居其次；板橋區以629棟再次之。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，淡水區、新莊區主要受惠於交屋潮而量增，板橋區則是買氣回籠。

　　信義房屋淡水北新店長陳霆瑋指出，除了交屋因素外，淡水新市鎮買氣熱絡也是關鍵主因。從今(101)年初以來，在捷運題材與重劃區議題的加持，以及家樂福進駐添利多下，淡水新市鎮新成屋每坪喊漲4、5萬元，但房價仍是新北市大型重劃區的低點，因此吸引不少首購族與換屋族出手買房。

　　在交易量增減部分，鶯歌區以月增率26.5%摘冠，其次是三重區(25.3%)，板橋區(22.4%)再居次。黃舒衛認為，在捷運機場線題材發酵、蘆洲線站點週邊交易熱絡，以及仁政街的「天悅」、如意街的「翠堤」、集賢路的「光灩」等新成屋交屋的帶動下，三重區表現亮眼。預計機場捷運通車前，仍有補漲空間。

　　住商不動產新北市執行協理趙中康分析，總價低於1,200萬元的低價物件，是詢問度最高的產品，不過買方加價有限，賣方讓價意願低，導致交易時間拉長。即使如此，隨著實價登錄公開資訊增加，買氣將走向穩健。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也指出，整體房市逐步回穩，年底購屋旺季仍可期待。

　　同日公布的高雄市11月建物買賣移轉棟數達3,696棟，成交量依序為三民區(593棟)、鳳山區(562棟)與鼓山區(500棟)，均衝破500大關；而增幅最明顯的是鼓山區(49.70%)，岡山區(38.27%)居次。住商不動產高屏區經理林祺博認為，今年底前，高雄市低房價將持續為長線投資盤加溫，交易量可維持一定水準。

內政部社會住宅專案報告指出，現有及試辦中的社會住宅，加上現階段辦理的租金補貼計畫，可協助約4萬7300戶家庭。

立法院社會福利及衛生環境委員會明天邀內政部長李鴻源報告政府推動社會住宅具體方案、如何連結與社會福利業務，及從各社福及住宅法規的住宅補助制度檢討弱勢民眾居住問題。

根據內政部送到立法院的報告指出，政府提供無力買房者租金補貼，每戶每月最高新台幣4000元；對有購屋能力的無自有住宅者或「2年內購置住宅並已辦理貸款者」，提供購置住宅貸款利息補貼，最高貸款額度220萬元；修繕住宅貸款利息補貼，最高額度80萬元。

為幫助弱勢，低收入戶、身心障礙者、老人、家庭暴力被害人各有住宅補助方案，且依社會救助法，各地方政府訂定遊民收容輔導規定，目前有10處公立遊民收容所（含公設民營）及115家私立機構提供安置服務。

報告指出，社會住宅短期實施方案主要推動台北市、新北市的5處試辦基地及2處推動中的合宜住宅，將提供約2300戶社會住宅，加上現有6000戶社會住宅及現階段每年辦理的租金補貼計畫戶數3萬9000戶，約可協助4萬7300戶家庭。

考量政府財政有限，民間經營管理效率較佳，報告指出，除政府直接興辦，將以多元方式獎勵民間興辦社會住宅，並研議成立住宅法人，加速社會住宅推動。

報告指出，內政部將輔導獎勵地方政府推動民間成立租屋服務平台，鼓勵民間租屋媒合，將空屋轉化為出租給中低所得家庭住宅。

台灣不動產投資協會預定12月12日下午12時30分至5時30分於台北國際會議中心舉辦2012年CCIM台灣不動產論壇，主題為「從國際資金新潮動看台灣、美國、日本不動產投資機會」，邀請多位來自美國、日本及台灣投資專家深入探討2013年台灣、美國、日本不動產投資的挑戰和機會，讓不動產投資者、業者能夠在低利率、QE3量化寬鬆政策、通膨持續的情況下，找尋到最佳的投資機會。

台灣不動產投資協會是由國內取得美國CCIM（國際認證不動產投資師）證照的專業人士所組成，台灣不動產投資協會理事長暨瑞普國際物業總裁曾東茂是國內首位取得CCIM證照的專業人士。

曾東茂表示，台灣不動產市場自2003年谷底起漲已走了9年的多頭行情，高房價已成嚴重民怨，政府不得不採行奢侈稅、實價登錄等持續打房措施，成交量大幅減少使不動產經紀「產」業快成為經紀「慘」業。根據協會統計1月至11月23日的交易金額約1107億元，已接近過去幾年交易規模，其中57%為保險業所投資，相較2011年之46%有大幅提升。針對壽險資金積極買大樓及素地，金管會11月19日公布實施「金八條」緊箍咒，要求投資收益率下限由原先2.125%提高至2.875%、取消2年之緩衝期、投資商用不動產購入後5年內不得移轉等八條規定，這簡直是影響未來發展的震撼彈。

這些議題將在12月12日於台北國際會議中心舉行的「2012年CCIM台灣不動產論壇」中討論，藉由與會的美國、日本與台灣的不動產學者專家，從不同的領域與專業角度，告訴投資人2013年台灣、美國與日本不動產發展趨勢及投資之道。曾東茂表示，有別於過去僅僅與大家分享CCIM知識和專業意見，本會運用CCIM全球網絡與世界接軌的優勢，在論壇後將組織美國、日本不動產投資考察團，提供投資者或會員直接投資機會和物件，直接協助大家賺世界的錢創造財富。

文化大學推廣教育部工商管理處處長也是CCIM台灣不動產論壇籌備委員會副主委鄭景翔表示，論壇分為三大主題探討，首先探討國內外經濟情勢對台灣不動產的影響，然後分析2013年台灣不動產的投資展望，分別就住宅與商用不動產來切入探討，第三部份是探討國外的日本與美國不動產現況與商機。會中將邀請到美、日、台專家學者共同參與研討，在全球景氣低迷的疑雲下，解答投資者該如何尋得出路與機會，為2013年找到投資的方向。

第一場主題是國內外經濟情勢對台灣不動產的影響，由中華經濟研究院院長吳中書對國際與國內之經濟情勢把脈診斷，然後對台灣不動產的影響提出見解，從歐元區、美國、中國與國際油價幾個方面來看國際經濟發展趨勢，以及後續會對台灣的不動產造成什麼樣的影響。

第二場主題為2013投資展望，在低利率、QE3量化寬鬆政策、通膨持續的情況下，如何找尋到最佳的投資機會？首先探討商用不動產市場方面，由瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒提出商用小組之分析與展望，分別從土地、辦公室、零售與旅館等市場來研析台灣商用不動產市場的展望，CCIM投資師與候選人們對2013年的商用市場問卷調查結果為何？並就金管會日前針對壽險資金買大樓及素地祭出「金八條」緊箍咒，這對2013年的商用不動產市場影響的程度如何？

住宅不動產市場，美地不動產仲介經紀有限公司總經理莊智如將探討住宅不動場市場之租賃買賣的拐點在哪裡？台北的住宅不動場市場是否已開出國際盤，攀升的力道如何？QE3對住宅不動場市場的效應如何？CCIM投資師與候選人們對2013年的住宅市場問卷調查結果為何？台北市住宅不動場尚有8%的需求缺口，投資人應如何掌握這項投資機會創造財富？

由於美國貨幣寬鬆政策將持續至2015年中期，美元持續走貶會導致熱錢全球流竄，將大量湧入亞洲、日本房地產市場，帶動買氣。其中日本在2011年的311震災重建後，其經濟與不動產市場日有起色，也逐漸受到投資人關切，日本信義房屋株式會社社長林彥宏將對日本房地產市場提出分析，並給有意投資日本不動產的投資人有用的意見。

在熱錢於亞洲積極購買房地產的同時，也有另一股熱錢轉回美國房地產市場，來進行分散風險的投資步局。STC資產管理總裁也是大洛杉磯CCIM分會前會長陷f欽John Hsu將分析美國經濟發展七大趨勢包括：1.美國經濟自去年秋季開始好轉，2. 住房、汽車及零售業銷售額反彈， 3. 不動產新建工程開始復甦，4. 中古住房市場穩步回升， 5. 更多就業機會。6. 壓抑已久的地產投資需求將使交易量猛增， 7. 美國大眾信用額度開始增加。

陷f欽表示，基於美國經濟發展七大趨勢，目前美國房地產市場正是進場的投資好時機，投資人該如何選擇投資標的？何處為最佳投資置產區位？哪些是投資人一定要事先了解的資訊，這些都是論壇中討探的重點。

隨後在座談討論席中，好江山開發顧問有限公司總經理范之虹、中華民國不動產仲介經紀公會全聯會理事長李同榮、瑞普國際集團總裁曾東茂、CCIM美國總會2012理事長Leil Koch、STC資產管理總裁也是大洛杉磯CCIM分會前會長陷f欽John Hsu、CCIM加拿大區副會長Andrew Chan、 日本信義房屋株式會社社長林彥宏，將就美、日、台不動產投資議題進行深度會談，暢談2013年不動產的投資機會。

越商福爾摩莎國際開發有限公司營運長、也是CCIM台灣不動產投資協會公關委員會主委劉清痕說，本次不動產論壇邀請到CCIM美國、日本專家與國內不動產學者專家齊聚ㄧ堂共同探討，睿智對談、精采可期，將給投資人帶來國際視野與投資制勝之道。

舉辦此次論壇的台灣不動產投資協會，是繼亞洲地區的南韓、中國大陸之後，第3個成立分會的國家，顯示出台灣在亞洲不動產市場的重要性日益升高，不動產專業地位日益提升。竭誠歡迎各界參與本次論壇與加入台灣不動產投資協會。本次論壇開放給外界參與的名額即將屆滿，歡迎欲參加民眾向主辦單位報名，來共同關心2013年的不動產發展趨勢，掌握投資契機。

8月上路的實價登錄，對房市真的有影響嗎？根據房仲提供的資料，由於價格逐漸透明，不少預售建案的開價下修，加上近來股市好轉，十月份的成交行情，已經大增三成，不過，實價登錄的影響效果，明年還會更明顯，現階段民眾可以多看屋，但暫時最好還是戒急用忍。

實價登錄上路，輸入地段，成交房價全都露，這對貴鬆鬆又不透明的房市，真的有影響嗎？位在台電大樓站一號出口的新建案，當初一坪開價170萬，曾經創下區域天價，相隔一站，公館還在銷售的這個新建案，交通更便利，不過一坪的售價已經降到了160萬。

同樣在新店線沿線，這個剛開工的台大opus one，幾個月前一坪170萬的價格高不可攀，附近房價也跟著水漲船高，沒想到最近才開始銷售的，這個新建案台大寰宇堂不漲反降，一坪開價160萬，同樣大受實價登錄影響的還有永康商圈，這個交通便利緊鄰公園的新建案大安永康，第一波實價登錄公布後，開價就從一坪175萬下修到155萬，建商開價放軟了，民眾購屋意願也跟著小回春，買氣增加了近三成。

房仲業者徐佳馨：「實價登錄上路後，民眾發現到開價跟實際成交價確實有非常大的落差，也逼使很多的建商，他們選擇在開價的時候，有明顯的一個下調。」房仲坦言，實價登錄衝擊房價，看房子的民眾多了，但這波實價效應，其實才剛剛開始發酵，學者建議，如果想搶便宜，千萬不要急在一時，目前戒急用忍，多看多比較，明年還有更適合出手的好時機。

M型化的購屋趨勢在房地產市場將愈來愈明顯，小家庭與單身族群日益增加，需求空間減少，因此偏好中小坪數的小宅產品，而有閒置資金的資產大戶則因考量獨特與稀有性，青睞大坪數的豪宅產品，因此呈現中小坪數首購型住宅及精品豪宅熱銷的M型化現象。

台北市、台南市地政局同步公布11月份買賣移轉棟數，台北市總移轉棟數3,500棟，較上月大增21.11%，總算擺脫3,000棟以下陰霾；台南市也量增18.54%，穩住2,000棟陣腳，顯現在傳統購屋旺季到來之下，冷颼颼的房市出現一絲暖意。根據房仲業者分析，北市以2,000萬元以內的產品最有競爭力、新北市則在500至1,000萬元以內的產品最受歡迎；坪數方面，小坪數產品表現亮眼，除了新北市外，其他都會在40坪以上中大坪數成交比重上，也有逐漸穩健之勢，對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，年底換屋族與投資族進場，首購族躊躇，是成交坪數M型化的重要因素，由於實價登錄公開價格的因素，雖然第4季量體微增，不過買賣價格將會較往年拉鋸。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，從台北市中心來看，目前置產族占比達49%，是近3年來最高水準，信義線、松山線的中小坪數住宅是主要標的，高總價住宅則因買賣雙方價格認知差距大，交易量持續低迷。而首購族占比18%，是今年次低紀錄，顯現逐漸退出高房價區域的趨勢。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雙北市交易量雖然低，但仍有潛在自住需求，依交易數據來看，只要總價在一般家庭能夠負擔的範圍內，成交量仍有一定水準，像是11月介於1,000萬元至2,000萬元的中低總價住宅成交量，相較於10月量增加了2成左右。

原價租轉買生變 違信賴保護

「馬」上不認帳！彰化縣鹿港彰濱工業區廠商控訴，民進黨執政期間推出的「○○六六八八」工業區土地租金優惠方案，現面臨馬政府打算重新審議地價、租轉購價格可能大漲的處境；廠商協進會昨痛批馬政府違背信賴保護原則，扼殺台灣廠商，除將走上街頭抗爭，且不排除集體訴訟，爭取生存權益。

工業局︰未必漲 不會亂鑑價

經濟部工業局彰濱工業區服務中心主任丘慶智呼籲廠商冷靜，該中心會儘速呈報上級。他表示，鑑價公司不會任意鑑價，彰濱工業區鹿港區及線西區尚屬開發階段，區內不少閒置土地需釋出，地價飆升不是那麼容易，廠商憂慮重新審議地價高於契約價格可能是多慮了。

鹿港彰濱工業區廠商協進會昨召開理監事聯席會，理事長賴博司表示，○○六六八八專案是九十一年、民進黨執政時推動，官民之間白紙黑字、契約並經法院公證，不能因為改朝換代，後朝隨便祭出一條後來發布的法條，就要推翻前朝政策，讓台灣廠商活不下去。

久鼎液化石油公司總經理蔡慶忠當場拿出當初的招商廣告單，寫著「土地出售價格以原承租時間之售價計算，越早租越划算」，人民信賴政府才投資，如今因馬政府的離譜作為，讓他們感覺受騙，情何以堪？

常務監事林肇睢也說，後朝推翻前朝的政策，理由牽強且不合理，尤其簽約價格過低恐引來圖利廠商的說詞，更讓人啼笑皆非。

有廠商指出，工業區地價要重新審定，鑑價單位又由馬政府指派，「他們說了就算！」廠商又能奈何？廠商繳了一、二十年租金，二十年後想由租轉買，卻要以高出當時契約的價格購地，政府成了這場投資賭注的贏家、廠商變成輸家，實在很扯。

廠商協進會決議，要求政府維持當初的契約價格，依契約內容執行，不做價格更動，若執意非改不可，應同意承租廠商比照工業區土地市價化優惠價格辦理由租轉買，且租金可抵地價，不必多此一舉進行鑑價。

賴博司強調，本月底前，若政府不釋出善意，未以書面公文正式回覆協進會的要求，不排除號召一百部遊覽車北上總統府抗議。

據了解，彰濱鹿港區及線西區目前進駐廠商約五百多家，其中有二四○多家廠商自九十二年起申請○○六六八八專案，以最長租期二十年估算，預計廠商申請由租轉買的高點約自一一○年後出現。

《小檔案》006688專案 降低投資成本

民國91年，前總統陳水扁執政期間，時任行政院長游錫堃為促進投資、解決工業區閒置土地，於當年5月推出「006688」工業區土地租金優惠專案，政府以出租方式提供6年租金優惠，協助廠商取得生產用地，降低初期設廠的投資成本。

「006688」是指，前2年免收租金，第3、4年審定租金打6折，第5、6年租金打8折，第7年起回復原審定租金。

審定租金係以工業區審定的土地售價乘以當時銀行平均放款利率（約4.5%），例如土地每坪1萬元，1000坪共1000萬元，年租金就是1000萬元乘以4.5%共45萬元，租期最長20年；在公司結構不變且未轉讓的情況下，可申請續租，或在租期屆滿前提出承購申請，承租期間已繳納租金可抵充土地承購金額，且依當時簽約的土地價格購買。彰濱工業區鹿港區及線西區均是該優惠政策執行區域之一。

據了解，目前彰濱工業區土地價格依開發程度及區域位址而有所不同，以鹿港區為例，較為偏僻或靠海區域，每坪約2萬元上下，若靠近中心地帶，每坪要價3萬多元。

開發與否成本要區分 工業局︰否則恐圖利

針對鹿港彰濱工業區廠商的指控，工業局喊冤，○○六六八八專案可分為已開發及開發中工業區，已開發工業區當然可依市價來推算租金；但開發中工業區是以開發成本（土地加營建成本）來計算租金，開發成本與市價會有段差距，如是顯有差距，當然不能以開發成本讓廠商從租轉購，這樣會有圖利廠商嫌疑，沒人擔待得起。

工業局副局長連錦漳說，彰濱工業區在○○六六八八專案中屬開發中工業區，因屬開發中，只能以整地等營建成本加上土地來暫時審定開發成本，再來推算租金，隨著周邊土地漸開發，市價也會跟著提高，若廠商願從租轉購，工業局當然歡迎與全力協助，但無法以開發成本當做市價來看。

連錦漳強調，工業局願與業者再協商，事實上，工業局也提供市價打八折來鼓勵廠商從租換購，但還是有廠商不願意，只能再溝通。

工業局工業區官員無奈的說，有的工業區○○六六八八專案審定開發成本與市價每坪差價達四萬餘元，租用坪數三千多坪，這一差就超過一．二億元，如工業局同意以開發成本賣出，有人檢舉是圖利廠商，如此罪名誰也擔待不起。

　欣陸控股（3703）旗下大陸建設董事長張良吉昨（4）日表示，儘管政策打房，但衡量各種因素，預期未來房價走勢可望持平、甚至有機會再往上一點，相信政府也不會樂見房價下跌、資產縮水；大陸建設已規劃好未來5年計劃，至少400億元總銷金額在手，但大陸建設絕不炒房、絕不貪心。

　張良吉昨天針對2012年大手筆購地、到觀察2013年房市走勢，認為台灣房市可望進入合理增值的時代。以下是張良吉訪問的重要內容：

　問：2013年即將來臨，怎麼看房地產市場景氣？

　答：我認為總體走勢應是持平、甚至有機會往上一點，但往下掉機會不大。因為不動產的成本最重要在土地，都會區土地十分抗跌，在利率低檔之際也是最保值的產品；再者，政府也不會樂見房價下挫、資產縮水。但每年上漲30％、50％也太離譜，合理、平穩的市場才能讓市場長遠穩定發展。

　問：大陸建設2013年如何規劃推案？IFRS實施後哪些完工認列個案？

　答：我們已準備未來5年計劃，總銷案量至少400億元，這還不包括已經出售給中信的台中和台北辦公大樓共70億元。包括南京東路亞洲信託大樓重建案、信義計畫區B7豪宅案、敦北小案、新莊副都心、都更案5處等；2013年先推出新莊副都心35億元、敦北16億元，共約51億元。

　至於完工認列個案，包括青山鎮的青擘特區、板橋和厚生合建的謙岳等。

　問：大陸建設台中七期、台北寶慶路2棟辦公大樓都是地買進來、馬上就和中國信託人壽和中國信託銀行合建，操盤手法在建築業十分罕見，為什麼會有如此的策略？

　答：我們買台中七期土地時就派駐人力下去，另外也正買旁邊的地，當時就評估蓋辦公大樓會比住宅適當；剛好有位新店青山鎮別墅裡面的住戶是中信資深同仁，他們沒有適當團隊規劃中部辦公總部，想與大陸建設資源互補進行合作。

　而大陸建設擁有工程、營建、規劃、設計、完工到物管的一條龍服務，因此雙方一拍即合，採「量身定做」式的合作；中信方面更參與規劃和設計，本來「辜老」（辜濂松）也親自看圖、參與規劃設計，我認為是很棒的模式。

欣陸投控旗下的大陸建設公司董事長張良吉認為，明年整體房市持平往上一些，主要是土地價格仍在高檔，價格下滑可能性不大。

張良吉表示，土地價格仍高，房價不易有下跌空間，同時政府也不希望房價突然下跌，那就代表經濟衰退，但也不希望 1年上漲30%到40%，所以明年房市持平是不動產界看到的正常發展。

他指出，大陸建設未來 5年總銷量估計約新台幣400億元，包括南京東路和松江路交叉口案、信義計畫區案、敦北近松山機場邊的小型案，以及5起正在洽談中的都市更新案。

至於明年可以完工認列入帳的是新北市新店區、板橋區兩建案。

大陸建設近年和中國信託密切合作，並簽訂合建契約，大陸建設將台北市西門鬧區寶慶路整棟樓約30.35%的產權，以16億3455萬元出售給中國信託人壽；大陸建設也將位於台中市新市政中心專用區，面對台中市政府的整棟樓，以54億元出售給中國信託。

張良吉認為，雙方合作愉快，兩家大公司體質健康，並無財務危機，雙方合作互蒙其利；而大陸建設在台中市除了這棟中國信託大樓外，還有另一起建案，大陸建設重視台中的開發價值，不但設立辦公室，更打算長期在台中尋找適合的土地。
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金管會嚴控壽險業者獵地買樓的衝擊持續，新光人壽等多件標售案陸續撤標收場。金管會祭出新規定至今不到1個月，共有9大標售案撤標或流標、總底價達176億元，致使商用不動產市場急凍。

近幾年市況顯示，商用不動產市場最主要的買家就是資金豐沛的壽險業者。對壽險業者來說，資金投入相對安全、穩健的標的，不動產是相對較好的選擇、尤其是具固定收益的商用不動產，但政府為了壓抑房價漲勢，接連祭出眾多措施，並針對保險業祭出『金7條』。

近年在商用不動產拍賣會大賺錢的顏炳立，他無奈的說，『他即將失業』。他強調，如今商用不動產的買方就算有錢也不敢出手，政府營造出的低迷氣氛，讓錢沒也去路。至於賣方部分，商用不動產目前的價格水位原本是很多人搶著買，但在人為干擾下、買方才縮手，所以賣方不會願意在此時降價求售。

展望明年商用不動產，交易量縮已無法避免，惟從商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，2013年的價格表現將呈『穩中有升』格局，但交易量恐不易再衝高。2012年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業者投資房地產設限的情況下，2013年商用不動產成交量恐不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，還有成長空間。

金管會嚴控壽險業者獵地買樓的衝擊持續，新光人壽原將在昨（3）日公開標售位於台北市內湖的亞太經貿廣場B棟，最後撤標收場；商仲業者指出，金管會祭出新規定至今不到1個月，共有9大標售案撤標或流標、總底價達176億元，商用不動產市場急凍。

金管會上月中將壽險業者買商用不動產的最低收益率從2.125%一舉調高至2.875%，還有其他7項管控措施，被房地產業界統稱為「金七條」。

業界表示，若以金管會將最低收益率調升至2.875%、再搭上目前的租金水位來看，商辦價格要打七折，壽險業者購買才會符合規定，但賣方又不願降價，因此短期之內商用不動產市場的交易恐將停擺，何時能有突破難以預測。

戴德梁行董事總經理顏炳立直言，金管會嚴控保險業者買不動產，市場等於沒有活水，商用不動產市場如今已經是「玩完了」，明年是否能有轉機，端視政府政策是否放鬆或再釋利多，否則明年的商用不動產市況只能大唱「無言花」。

全球資產管理統計，「金七條」實施至今，已有NASA科技總署大樓、國泰瑞湖金融大樓、新光實業長春段土地等標售案撤標或流標。

新壽將亞太經貿廣場B棟委託給戴德梁行公開標售，底價45.88億元，昨日原本將開標，但顏炳立宣布，經業主指示，此案將先撤標，又讓喊卡的標售案再添一例。

顏炳立表示，商用不動產市場最主要的買家就是資金豐沛的壽險業者；對壽險業者來說，資金必須停泊在相對安全、穩健的標的，不動產是相對較好的選擇、尤其是具固定收益的商用不動產，但政府為了壓抑房價漲勢，接連祭出眾多措施，竟然嚴控保險業者出手。

他強調，如今商用不動產的買方就算有錢也不敢出手，政府營造出的低迷氣氛讓「職業釣手都沒有辦法釣魚」。至於賣方部分，商用不動產目前的價格水位原本是很多人搶著買，但在人為干擾下、買方才縮手，所以賣方不會願意在此時降價求售。

高市增7％ 實價登錄以來最高

新北市、高雄市昨公布11月建物買賣移轉棟數，新北市共6397棟，比10月6803棟減少5.97％，高雄市共3696棟，比10月的3454棟，增加7％。其中高雄市建物買賣移轉棟數，不僅連續3個月呈增加趨勢，更是8月實施實價登錄以來新高。

新北市地價科科長黃美娟表示，新北市建物買賣移轉棟數共6397棟，比10月減少406棟。

淡水區多交屋居冠
而交易量前3名行政區為淡水區945棟、新莊區631棟、板橋區629棟，其中淡水區比10月減少147棟，下跌13.5％，新莊區、板橋區則較10月上升20.2％、22.4％。
淡水區交易量雖下滑，但因區內新成屋案多，預期未來買賣移轉棟數仍會居新北市之冠，如新成屋案「微笑莊園」協理楊嵊滄就表示，該案預計12月中下旬交屋。新北市地政局則表示，新莊區交易量多是受到新屋交屋潮影響。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，新北市雖有年底新成屋交屋潮，但交易量略比10月下跌，主要還是受實價登錄影響，因為不少新北市自住客期待房價下跌、對房市保持觀望態度，預計接下來半年市場仍為盤整狀況，要到明年中後，買氣才會逐漸回升。

投資客佔高雄2成
高雄市11月建物買賣移轉棟數3696棟，比10月增加242棟、略增7％，連續3個月呈現交易量增加狀態；交易量前3名行政區為三民區593棟、鳳山區562棟、鼓山區500棟。
住商不動產高屏區經理林祺博指出，第4季為傳統房市旺季，讓高雄市交易量略有增加，和10月相較，基本上變動不大、算是持平。
林祺博說，且因高雄市為房價比北部低，吸引不少北市、台中市的投資客前來購買、長期置產投資，約佔整體購屋客層2成，且多喜愛投資美術館特區的豪宅，如「溫莎堡」等指標建案，每坪單價約30萬元以上，本地自住客則以購買屋齡5~10年的大樓為主，每坪約13~16萬元。

移轉數為落後指標
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，建物買賣移轉棟數為落後指標，本次公布的11月建物買賣移轉棟數，實際上反應10月至11月中之前的交易狀況。
劉志雄預估，因實價登錄資訊在10月中開始揭露，隨房價資訊愈來愈公開透明，會讓許多觀望的買方敢進場、出價購屋，房市買氣可望逐漸回溫。

浮洲合宜住宅「日勝幸福站」上周發生工安意外，造成1死2傷慘劇，但並不影響民眾登記意願，目前3、4房產品已完銷，僅剩A6區62戶2房產品。但因目前工程已到第2期進度，接下來簽約的民眾不只須準備40萬元簽約金，還得面臨約32萬元的工程款，繳款壓力大。
共計4009戶住宅可售的「日勝幸福站」，3、4房產品已全數銷售完畢，僅剩62戶2房可登記。剩餘戶數皆在A6區，其中A6東區剩19戶、A6西區剩43戶。

已登記至6170號
目前浮洲合宜住宅已登記至第6170號，平均棄權率為36%。現場專案副理陳沛諄表示，因只剩2房產品，民眾選擇有限，若按照上周約45%的報到率估計，這周登記完後可能僅剩10戶，預計下周住宅部分便可完銷。
不過，日勝生集團副總經理周惠玉提醒，由於合宜住宅目前工程進度已到第2期「土方開挖量達50%」，依約須繳交4%工程款，加上第1期「連續壁施工完成」的12%工程款，現簽約的民眾共須繳16%費用，繳款壓力變大。
若以2房約450萬元總價來計算，扣除當場繳納的40萬元簽約金，短期內還將收到約32萬元的工程款通知。

地產複製新北市翻漲模式

98年新北市升格，房地產價格在一年半內大漲75%，桃園此次升格，業者認為將複製新北市經驗，境內房地產價格看漲，近日泰豐（2102）位於中壢市鬧區內的1.8萬坪住宅用地，及3.26萬坪工商綜合區用地，再度引發市場高度注意，這塊地估計價值最少達230億元，總價值甚至高於黑松在台北市微風二期土地的82億元。

內政部已於11月底決議，桃園將於103年升格為直轄市。

根據房仲統計，98年新北市升格案確定後，房價就一路往上衝，98年7月，新北市中古屋平均行情一坪16萬元、11月漲成19.5萬元，99年11月更衝到28.1萬元，短短一年半，房價漲幅高達75%。市場人士認為，一樣的模式會複製到桃園身上，從現在起將是桃園房地產的黃金時期。

泰豐中壢廠共分為二大區塊，一為工商綜合區，一為住宅區，總面積有5.8萬坪，取得時間早在民國49年，每坪取得成本只有230元，泰豐近年來積極開發此地，其中3.7萬坪在88年變更成工商綜合區，並於90年以每坪22.5萬元，賣4400坪給外商TESCO（現已轉賣給家樂福）。

那次處分泰豐獲利7億元，貢獻每股獲利2.6元，泰豐手上尚有3.26萬坪工商綜合區地待處分，每坪價格至少40萬元，待實現利益至少130億元。

泰豐輪胎中壢廠土地，位於中壢市中心，距中壢火車站只有數百公尺。該地已獲桃園縣政府都市計畫委員會決議，以市地重劃方式由工業區變為第二種住宅區土地，泰豐可分回5.97公頃住宅用地（約1.8萬坪），以中壢住宅用地每坪60萬元計算，泰豐廠區土地價值暴增為108億元，若再加上工商綜合區土地，泰豐每股待實現利益高達57.5元。

盧姓大戶傳從黑松轉進泰豐

泰豐中壢廠這塊5萬坪的土地可為公司帶來的豐厚利益，引發外界注意，近來市場傳聞，在中石化經營權爭奪，及黑松標地帶動股價大漲兩場戰役中，大獲全勝的盧姓市場大戶，已悄悄轉進泰豐。

據市場人士透露，盧姓大戶選股精準，這幾年他挑中石化與黑松，都是基本面大好或是具資產題材，結果都取得市場認同，股價均大漲超過1倍，中石化的波段漲幅甚至達3倍。由於泰豐土地資產題材誘人，加上盧姓大戶資金實力雄厚，泰豐未來股價發展值得注意。

　財團擁地炒房，年輕人買不起房子！前台北縣長尤清四日指出，全新莊副都心九九％地主都繳交市地重劃抵費地，只有林榮三不繳，為了捍衛公平正義，他挺住各方壓力，「就算蔣經國要殺我，我都不怕了，怎麼會怕財團的壓力」；可惜繼任縣長核發使照，他不便評論。

　尤清昨天接受專訪澄清，聯邦瓏山林不斷對外宣稱「建照的章是尤清蓋的」，事實上，他從來沒有蓋過任何一個章給瓏山林大樓，那是工務局當年代行的章，縣長根本不會過問。

　尤清說，他上任前幾天，都市審議委員會委員以「沒有妨礙當地交通」為由匆匆通過，上任後五天，瓏山林企業大樓就拿到建照，他根本蒙在鼓裡。

　為此，他還在縣議會中被議員修理，議員批評「為什麼新莊副都心所有建照都不發，只發給聯邦瓏山林，是不是尤清跟林榮三有勾結」？他為此把文調出來後，察覺其中必有「複雜」因素，因此，就算大樓完工，他也堅持不核發使用執照。

　尤清指出，當年為捍衛公平正義原則，「撐住」各方壓力，如果縣長不執法如山，要下面的工務局、承辦員怎麼能抵擋壓力？這就是他從小到大堅持的正義感、也是心中的天秤使然；況且，聯邦瓏山林阻礙二省道轉往思源路的車流，「怎麼可能沒有妨礙當地交通」？

　他說，解決這問題很簡單，就是林榮三跟所有地主一樣，捐出四五％的抵費地，這對林榮三只是九牛一毛，算算只要幾千萬到上億元就可解決。況且，他在副都心又有其他土地，捐為抵費地也可以，不懂為什麼林榮三這麼堅持，至今還成為話題。

　尤清感嘆，回想過去《自由時報》的修理、批評、攻擊，他已不在乎，也不想去理會，身為地方父母官，好的也好、壞的也好，所有批評他都接受，但林榮三處理聯邦瓏山林大樓上，有違公平正義原則。

　他強調，有錢的人也好，大財團也好，他絕對一視同仁依法辦理，也不會怕各方壓力，「就算當年戒嚴氛圍，蔣經國要殺我，我都不怕了，怎麼會懼怕大財團壓力呢？」

　在被問到繼任者核發使照的看法？尤清說，繼任者要怎麼做他管不著，事情對錯曲直，民眾看得很清楚，他不想也不願評論，但執政者若與財團妥協，最終受害就是廣大百姓。

破壞水土保持有前科 規避法令25年未完工

　新北市汐止區東勢街曾被內政部列入危險地區，但聯邦建設的「南汐止坡地社區開發案」，自民國七十八年取得開發許可後，至今仍未完工，地方民眾質疑舊法令寬鬆，如有安全疑慮，將堅決反對此案；工務局強調，一切將依法嚴格審核，安全無虞。

　這處開發案占地十五．四公頃，位於汐止區東勢街，靠近北二高附近，七十八年取得開發許可後，為了規避法令開發期限，一下整地一下停工，就這樣一路拖延下去，直到九十五年，才取得雜項執照，但至今仍未完成。

　但因上方就是白雲山莊、綠野山坡等別墅區，附近住戶憂心，這處為山坡保育地，開發許可已超過廿五年，當年法令至今恐怕不合時宜，加上有林肯大郡的前車之鑑，希望市府嚴格把關，避免不當開發。

　新北市議員白珮茹指出，山坡地開發關係到水土保持，更關乎到汐止人的生活環境，若建商有意在山坡地興建住宅區，就要「照步數走」，安全無慮後才能開發，避免再次發生淹水、土石流問題。

　汐止區東勢里長留有志抨擊，南汐止開發案從林榮三購地以來，至今已有廿五年，環評會並未知會里民，清一色幾乎是建商派來人頭，居民毫無申訴管道，引起地方民眾反彈。

　留有志說，居民在山坡地蓋建案，將造成環境汙染、破壞山坡地水土保持，且聯邦集團「早有前科」，當年推出汐止瓏山林時就曾發生類似糾紛，引起汐止民眾不滿，希望市府妥善把關，一旦有安全疑慮，當地居民將反對到底。

　信望里長楊順德表示，建商在山區十多年來囤地、養地，現在看價格大好，又要在山坡地興建住宅，萬一造成土石流災情，美好家園毀於一旦，呼籲政府一定要跳出來把關。

聯邦建設糾紛多 海砂屋判賠 公設灌水…連連被罰

　聯邦建設近年來糾紛不斷，民國九十四年爆發海砂屋訴訟判賠；同年把乙工建案當住宅賣，遭罰五五○萬元；一○○年共有三個建案公設灌水，遭裁罰三七○○萬元，創下最高罰款紀錄。公平會發言人孫立群建議，購屋前務必查明建商信用紀錄。

　聯邦建設的「聯邦合家歡」遭檢測出海砂屋，住戶向建商索賠遭拒後，雙方鬧上法院，九十四年法院判賠每戶一百五十萬元；其後住戶自辦都更，不花錢就可換住新大樓，售後利益還可分回，可謂塞翁失馬。

　九十七年，瓏山林企業（聯邦集團）的四季紐約，因陽台外推、乙種工業區不得為住宅 ，遭公平會裁罰五五○萬元。據了解，民眾曾投訴到台北縣政府後，縣府高層立即接獲重量級民代關切，基於依法行政立場，最後由行政院公平會處理裁罰。

　一○○年一月，台北市內湖區的「瓏山林藝術館」案，因公設不符預售屋契約、車道納入公設，遭罰一千兩百萬元；同年六月，新北市汐止區「瓏山林長堤」，買賣契約未揭露共用部分含車道，事後要求住戶補價，遭罰一千萬元。同年八月，大直的「瓏山林博物館」案，也以同樣原因，再度被公平會裁罰一千五百萬元，金額之高創下歷年紀錄。

　專家表示，預售屋糾紛多，民眾購買前必須仔細審閱契約內容，不然就是要慎選「信譽良好」的建商。公平會發言人孫立群認為，預售屋資訊不如成屋透明，必須要多了解契約內容，避免事後發生糾紛爭端。

號稱史上最大、卻始終命運多舛的台北車站雙子星聯合開發案，近日終於傳出好消息，11月28日，台北市長郝龍斌興奮地宣布，第5次招標由太極雙星國際開發團隊取得優先議約權；但也立刻引來各方的強烈批判與質疑；由於疑點頗多，雙子星開發案能否就此撥雲見日，恐怕還在未定之天。

　雙子星大樓全名是台北車站特定區「C1/D1雙子星大樓聯合開發案」，位於市民大道、重慶北路口，東、西兩塊基地合計近萬坪土地。雙子星案有多重要呢？首先，它是台北車站特定區成敗的關鍵，只要雙子星大樓成功，西區核心重新崛起指日可待，北市發展的東西軸線將就此翻轉；其次，雙子星大樓是機場捷運的終點站，不但關係機場捷運的通車與營運績效，更被賦予「首都之門、國家門戶」的意涵；第三，雙子星大樓名列愛台十二項建設之首，是國內歷來最大規模的開發案，投資金額估計逾700億元，超過台北101大樓的580億元規模。

　但這麼重大的投資案，一路走來卻步履蹣跚；更弔詭的是，雙子星案始終沒有獲得各界應有的重視！從95年招標開始就一再流標，到99年底第4次招標才由中工團隊取得優先議約權，但最終議約失敗依然流標收場；而今年由太極雙星團隊成為第一順位投資人，但引發的反彈、質疑，也是歷次之最。

　其中最令人不解的是，太極雙星的前身賀川國際，在第3、4次時都參與投標，其中第3次投標時，包括財務能力、開發能力等四大甄審條件無一符合；而第4次又因未在期限內繳交3.57億元保證金而喪失資格；結果在今年「改頭換面」3度闖關後，居然變成北市府口中「實力堅強」的團隊，著實令人費解。

　台北市議員應曉薇多次召開記者會，強烈質疑太極雙星是空殼公司、掮客集團，由於得標人近日就得繳交18億元履約保證金，將是第一道檢驗關卡，玩真玩假很快見真章。此外，太極雙星承諾外商直接投資不得低於200億元，因此其一再宣稱的包括馬商、日商、互助營造、麗晶集團、洲際酒店等股東是否現身、資金是否到位，屆時將一一現形。

　我不解的是，這個攸關捷運機場、台北車站特區兩大開發計畫成敗的雙子星大樓，為何無法吸引壽險機構、國際財團等重量級卡司參與，反而多是掮客型的玩家。而此案接下來另一個難關，是得標者必須與基地內30多位私地主展開協商，不過以王小玉為首的私地主們已持續抗爭多年，未來協商難度可想而知；市府多年來未先解決棘手的私地主問題，卻把難題留給得標廠商，實在是不合常理又不負責任的作法。

　台北市政府這次急著表態邀功，卻不知是拋出一個燙手山芋，還是引爆了一個未爆彈。這個象徵國門意象的重大開發案，會不會變成一個無解的羅生門，答案很快會揭曉！

聯邦建設近年來糾紛不斷，民國九十四年爆發海砂屋訴訟判賠；同年把乙工建案當住宅賣，遭罰五五○萬元；一○○年共有三個建案公設灌水，遭裁罰三七○○萬元，創下最高罰款紀錄。公平會發言人孫立群建議，購屋前務必查明建商信用紀錄。

　聯邦建設的「聯邦合家歡」遭檢測出海砂屋，住戶向建商索賠遭拒後，雙方鬧上法院，九十四年法院判賠每戶一百五十萬元；其後住戶自辦都更，不花錢就可換住新大樓，售後利益還可分回，可謂塞翁失馬。

　九十七年，瓏山林企業（聯邦集團）的四季紐約，因陽台外推、乙種工業區不得為住宅 ，遭公平會裁罰五五○萬元。據了解，民眾曾投訴到台北縣政府後，縣府高層立即接獲重量級民代關切，基於依法行政立場，最後由行政院公平會處理裁罰。

　一○○年一月，台北市內湖區的「瓏山林藝術館」案，因公設不符預售屋契約、車道納入公設，遭罰一千兩百萬元；同年六月，新北市汐止區「瓏山林長堤」，買賣契約未揭露共用部分含車道，事後要求住戶補價，遭罰一千萬元。同年八月，大直的「瓏山林博物館」案，也以同樣原因，再度被公平會裁罰一千五百萬元，金額之高創下歷年紀錄。

　專家表示，預售屋糾紛多，民眾購買前必須仔細審閱契約內容，不然就是要慎選「信譽良好」的建商。公平會發言人孫立群認為，預售屋資訊不如成屋透明，必須要多了解契約內容，避免事後發生糾紛爭端。

　與大陸房市相同，近來台灣房市在實價登錄後，買氣也陷入觀望，昨天新北市與高雄市最新買賣移轉數據雙雙出爐，結果仍延續今年走勢，呈現「北溫南熱」現象，新北市11月買賣移轉棟數比10月減少6%；高雄市則較上月上漲7%，創下近4個月來新高，預估年底前買氣將逐漸回籠。

　11月買賣交易移轉棟數是反映10月至11月上旬的交易熱度，據新北市地政局公布，11月買賣移轉棟數為6397棟，較上月微跌6%，各行政區買氣則呈現漲跌互見格局，淡水地區仍持續上月「賣座王」表現，其次是新莊區、板橋區，分居2、3名。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，受實價登錄影響，民眾觀望氣氛濃厚，新北市主要生活圈以主力總價落於800至1200萬元的產品最為熱銷，預計年底購屋潮回流，有助於回補前2月遞延的買氣，帶動12月交易量成長。

　相較新北市買氣下滑，高雄房市交易動能從今年9月後逐步攀升，昨天公布11月買賣移轉棟數達3696棟，月增7%，其中以三民區表現最搶眼，寫下去年奢侈稅後新高紀錄。

　台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，實價登錄效應正慢慢淡化中，房價逐漸回歸到市場表現，未來每月是否站上4千棟的關卡，將是觀察後市重要指標。

　對房市未來表現，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年底進入交易旺季，首購、換屋族逐漸進場購屋，預估仍呈現「北溫南熱」趨勢。

　住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為，南北買氣與上月增減幅度縮小，均顯示市場買盤逐漸打底，由於不少買方認為價格有盤整機會，加價有限，賣方讓價意願低，讓交易時間不斷拉長，導致近期買氣出現遞延。

新北市政府市政會議昨天通過「公共建設用地基金收支保管及運用辦法」，將利用一千二百七十二筆市有土地，明年向銀行借款七十九億元，做為開發新北市的公共建設基金，加速取得公共建設用地。

市長朱立倫表示，只要經濟不景氣，民眾對任何時事都不會滿意，投資公共建設並擴大內需，這是刺激景氣復甦的主要方式之一，這些市有土地與其閒置，不如活化運用土地資源，轉化為公共建設基金，投資在有需要、有急迫性的公共建設上，土地產權仍是新北市政府所有。

工務局局長高宗正說，新北市升格直轄市後，急需推動各項公共建設，但因財政收支劃分法及公共債務法尚未修法完成，導致相關財源尚未到位，公共建設資金出現缺口。

他表示，這些市有土地大多位於台北市境內，少部分位於新北市，採融資方式向銀行借款，市府編列預算繳付利息，未來利用公有地租金或標售處分金，陸續清償本息。

工務局、財政局指出，在一千二百七十二筆的市有地當中，目前最值錢的是，位於台北市南港區南港路三段一百四十九巷的空地，其中三筆是新北市政府所有，一筆是商業區，另外兩筆是策略型工業區，未來可望變更為商業區，總共是一千三百五十坪，光是公告現值就有六億八千多萬元。

新北市政府地政局公布的101年11月建物買賣移轉棟數量顯示，交易量為6,397戶，較10月減少406戶，減少幅度6%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，10月數據顯示買方觀望氣氛退散，11月買賣登記量維持平穩走勢，其中淡水區已連續5個月居新北市交易量之冠，預期第四季市場交易量將維持穩定。

黃舒衛指出，新北市相對於台北市，有更多平實的物件，尤其各區主要生活圈內，主力產品總價落於800到1,200萬的最為熱銷，再加上新北市版實價揭露資訊網站即將於14日上線，預計在年底購屋潮回流效應下，自住買氣將有助第四季的交易量成長。

據黃舒衛觀察，新北市主要行政區買賣移轉棟(戶)數，淡水區依舊表現最為亮眼，已連續5個月位居新北市交易量之冠，11月份交易量達945戶，居次者則為新莊區，交易量為631戶(20.2%)，第三名則是板橋區，交易量為629戶(22.4%)。

黃舒衛分析，11月公布數據反映了前一個月的市況買氣，在實價揭露資訊公開以及國內經濟景氣回升，年底多數有意購屋的民眾，在有充分房產交易資訊輔助之下，應可建立對房市的信心，購屋決策時程也將縮短。
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內湖房市以東湖的首購產品，及捷運周邊的小坪數建案表現較佳，此外其它案場反應就頗為冷清，銷況十分兩極，再次證明市場上低總價產品才能順銷。


東湖熱銷案代表「吉祥居」，挾著零雨遮、低公設的實在訴求，單價在北市內相對不高（現場稱57萬/坪），公開至今不到2個月已售出7成，是近期內湖房市亮點之一。距離不遠的「蒔璞」，單價與「吉祥居」相差不多，但產品走精緻路線，開案時間較早，目前已接近完銷。


「時間之外」、「ONE+」則是捷運周邊投資產品代表，前者已售完撤場，行情約85~90萬/坪，後者也僅剩下1~2樓，兩案總價都在1500~2000萬上下，購買客超過九成是投資客。


另外銷售已久的「瓏山林國際館-藝術館」，十月底打出總價798萬（含裝潢、冷氣）以來，表現不錯，每週來客量有30組上下，算是區內高人氣案，目前僅剩40多戶，以套房產品為主。


其它指標案，「詠大直」稱試了數十種的廣告版面後，目前終於找到正確訴求，主打內湖區域客，週來人有30組，成交速度略增快，目前銷售逾5成。


五期重劃區方面，「遠雄奧斯卡」、「遠雄米蘭苑」、「宏泰HOME」單總價都不低，最近皆無特殊表現，來人成交仍處低檔，行情都在8字頭以上。


12月至農曆過年期間，內湖將會熱鬧非凡，除了稍後即將公開的「大華湖閱」、「大湖朕寶」外，「文心AIT」、「興富發日湖百貨案」等指標案也將陸續開始潛銷，新案的總銷售量體可謂近期北市之最。

新北市及高雄市11月買賣移轉棟數雙雙出爐，其中，新北市為6,397棟，較前一月小幅衰退6％，高雄市3,696棟、月增7％，創下近4個月來新高，且移轉棟數重回奢侈稅前的水準。

　新北市地政局昨（4）日公布，11月新北市建物買賣移轉棟數共6,397棟，較10月減少406棟，月減6％；但較去年同期5,650棟增加747棟，增幅達到13.2％。以交易量前3名來看，淡水區以945棟奪冠、新莊區631棟、板橋區629棟分居2、3名；此外，三重區、板橋區、新莊區月增率皆達2成以上。

　永慶房產集團經理黃舒衛表示，淡水區已連續5個月交易量蟬聯居冠，11月濱海路一段的「微笑莊園」、「琴朗」等社區新成屋陸續交屋，表現亮眼。台灣房屋經理劉志雄表示，機場捷運線將在明年開通，帶動房市熱度，目前三重、新莊交易量體比較大的總價帶多為500?800萬，其中30年以上的公寓產品及社區大樓產品，最受首購、換屋的自住族群青睞；另外，板橋區則以總價帶600?1,300萬的電梯大樓3房產品詢問度最好。

　至於高雄地區，11月買賣移轉棟數增加至3,696棟、月增7％，相較於雙北市交易量與奢侈稅前還有3成左右落差，高雄市反而交易穩定。主要的都會區之中，仍以三民、鳳山、鼓山與左營區的表現最佳，占高雄地區約6成的交易量，其中11月又以鼓山區表現相對亮眼，月移轉增加將近5成。

「高雄港洲際貨櫃中心第二期工程計畫」岸線、浚填、港勤船渠工程，昨（4）日決標，宏華營造公司以88.45億元得標，預定102年3月動工，106年底完工，為未來422.5公頃的填海造陸做準備，進而興建19座深水碼頭。

　高雄港務分公司表示，這是「高雄港洲際貨櫃中心第二期工程計畫」第1工程標「海堤、防波堤暨台電大林電廠導流堤北堤工程」之後，公開招標的第2標，計有8家國內外廠商參與投標。

　高雄港務分公司經過審查之後，4日宣布，由宏華營造公司以低於底價8成的88.45億元得標，承攬施作。

高雄市地政局發布11月不動產移轉量達3696棟，不僅月增7%，還是近4個月以來新高，甚至比奢侈稅上路前表現更好。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高雄地區11月買賣移轉棟數增加至3696棟，月增7%，相較於雙北市交易量距離奢侈稅前還有3成左右落差，高雄市反而市況交易穩定，交易量不受奢侈稅影響。

曾敬德指出，高雄市主要行政區中，仍以三民區的593棟、鳳山區562棟、鼓山區500棟與左營區437棟的表現最佳，占高雄市約6成交易量，其中又以鼓山區表現相對亮眼，月移轉增加近5成，其次則是岡山區的38.3%。

他分析，奢侈稅後市況呈現「北溫南熱」，觀察年底前整體情勢可望逐步回穩，年前的購屋旺季仍可期待，不過北部在高房價影響下，房市應該呈現微熱；至於高雄地區，房價雖有上漲，但自住客的購買負擔仍在合理範圍內，年前的房市可望維持熱絡。

北部房價居高不下，使投資客紛紛向中南部插旗，東森房屋觀察，政府積極協助高雄推動各大建設，吸引北部、中部的資金進駐南台灣，加上容積實施吸引下，高雄位於繁華商圈內的透天大樓產品，將最受購屋族青睞。

日前經建會已通過高雄「環狀輕軌捷運修正計畫案」，大高雄生活圈儼然成型，激勵高雄房市表現；東森房屋高雄分會會長吳國隆表示，3三年來，高捷房價成長最多的為左營站，擁有大量通勤人口，又有大型百貨進駐帶動商圈發展，已成為北高雄的房市新焦點，隨著捷運運量支撐區域房價，也帶動房產交易活絡，一改過去透天厝交易佔大宗的情景，如今房價水漲船高，大樓建案也明顯增多。

而高雄積極推出的鐵路地下化工程雖5年後才完工，但鐵路地下化的效應已經成為話題，沿線房地產行情也應聲看好，吳國隆表示，尤其高雄市政府要打造綠廊的地帶，不管新建屋和中古屋行情都看漲，可望啟動高雄房市補漲行情。

吳國隆表示，在政策加持下，本土十大建商已有2家以高過市場價格的資金，大量買進高雄土地，且高雄市政府也配合這波炒房潮，釋出十多筆大型市區土地，且價格比起之前的公告價高出逾3倍。

過去高雄以成本賠售價將不復見，房市回歸基本面，只要是好地段、好產品就不寂寞，市場接受度仍高，吳國隆指出，高雄房價將循大台北模式，走入多頭格局，從自住進階走向投資獲利，帶動南部房市的前景看俏。

4日晚間萬科（000002，SZ）公佈11月份業績顯示，11 月份公司實現銷售面積143.6萬平方米，銷售金額171.3億元，同比環比實現雙增長。

2012 年1~11月份的銷售金額達到1271.5億元，早已超過2011年全年1215億元銷售金額。

資料顯示，2012年11月份公司實現銷售面積143.6萬平方米，環比增長12.8%，同比增長94.6%%；銷售金額171.3億元，環比增長25.03%，同比增長106.6%。2012年1~11月份，公司累計實現銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元。

除了銷售預期向好外，網易財經注意到11月份萬科在土地市場瘋狂購地，新增地塊高達12個，分別在佛山、東莞、中山、寧波以及重慶等多個區域經濟帶城市出擊，共計支付地價款超64億元。

不僅萬科購地強烈，近期一線城市的土地市場出現多個地王。此前中原研究中心資料就指出，11月全國新房住宅成交創年內新高，市場呈現供銷兩旺局面。從10月份以來，高周轉模式運作的標杆房企，購地意願迫切。

最高報價5000萬元一套的“天價”的水城禦墅小產權房，今年6月被市國土局列為掛牌督辦典型案例。昨天下午，市國土局有關負責人介紹，該專案的查處情況目前有了最新進展。“水城禦墅”專案已拆除非法建設一棟，昌平區政府正在逐步推進此專案的後續拆除工作。同時，另一市國土局掛牌督辦的典型案例，北京高楊偉業農業發展有限公司非法佔用密雲縣穆家峪鎮辛安莊村集體土地建設的“專案”，也已經停建、停售。


昌平區北七家鎮鄭各莊村“水城禦墅”項目，有數十棟四合院，最小的面積約有800平方米，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元。經調查，今年6月，市國土局確定該項目為集體土地違法占地專案，並把該專案列為公開掛牌督辦項目。當時，“水城禦墅”案件涉事的宏福集團已對存在的問題進行了初步整改，對“水城禦墅”全面停工、停售。

昨天下午，市國土局還同時通報了另一起掛牌督辦專案，即北京高楊偉業農業發展有限公司非法佔用密雲縣穆家峪鎮辛安莊村集體土地建設案。目前，該專案已停建、停售。D155

今日現場

“水城禦墅”大門被封

帶小院的雙層仿古建築，東西廂房外加6間倒座房，灰牆灰瓦、古色古香，有的小院門樓上還挑著喜慶的紅燈籠。今天上午，記者在“水城禦墅”專案看到，東側的大門已經被封，這樣的場景只能從南側破舊的圍擋縫?才能看到。

“水城禦墅”是鄭各莊村溫都水城總體規劃的一部分，但對於這個“著名”的項目，不少村民並不知曉，記者也是圍著鄭各莊村轉了兩圈才找到。

“水城禦墅”位於鄭各莊村村北，東鄰“蒼龍街古玩街”。沿著仿明清的古玩街往北走200米，西側有一座雕龍花柱的仿古門樓，高約6米的規格在這條平房街上很是顯眼，更顯眼的是，門樓的正面被一塊長約10米、高約4米的巨幅展板遮住了。另外，在門樓的南側還豎著一塊藍牌子。上書“建設、銷售、購買小產權房屋屬違法行為”幾個字。與這塊牌子相鄰的一塊木板上是“水城禦墅”的介紹，證明著這個項目曾經的歷史。

從東門無法進入，記者繞到專案南側。專案南側是一排小店，中間一段空當兒用圍擋圍住。透過圍擋可以看到，一排排雙層的仿古建築已經成形，灰牆灰瓦、古色古香。不過，門側臨街處有拆除跡象。

有當地村民向記者介紹，這個專案以前是對外賣的，但現在已經不賣了。據瞭解，“水城禦墅”四合院是鄭各莊村建造的高端產品，當初對外銷售，單套四合院起價2000萬元，最高為5000萬元，共有69套。

根據南京市網上房地產公佈的資料，11月全市商品房成交量6872套，超過了“金九銀十”單月成交量，環比上漲近一成。

江北和江寧兩大板塊繼續領跑。資料顯示，江北和江寧兩個價格較低的區域繼續領跑全市成交量，11月的新房成交量分別為2759套和1833套。而大戶型、高總價的房源也出現了上升的勢頭。120平方米以上的房源接近全市總成交面積的四成，創下今年新高，單價1萬元以上的房源占比則接近一半。

“從今年8月份開始，改善型、高端房源也逐漸熱銷。這直接推動了這一輪 暖冬 行情。”網尚研究機構房地產經濟研究中心李智分析，“完成全年銷售任務後，開發商12月份的推盤量可能會有所減少。”

優先認購權成外灘地王之爭焦點

核心提示

上海，南外灘。

從複星集團總部的窗戶望出去，不遠處就是上海外灘8-1地塊的建築工地。兩年前，這塊地被上海證大置業以92.2億元的價格競得，刷新了當時的全國地王總價紀錄。彼時誰都沒有想到，“地王”會演變出一場糾紛，以致把包括複星、SOHO中國、綠城、上海證大在內的一眾企業推上法庭。

日前，上海第一中級人民法院開庭審理了這一備受矚目的地王糾紛。法院沒有當庭判決，孰勝孰負如今還是一個懸念，而連日來的庭外交鋒卻是火光四濺，複星集團掌門人郭廣昌與SOHO中國董事長潘石屹更是上演車輪“舌戰”，一時引得各界紛紛側目。

上海證大被外界質疑“蛇吞象”

2010年2月1日，上海外灘8-1地塊以92.2億元的價格成交，成為上海有史以來最昂貴的政府出讓地皮。然而，拿下了“地王”的上海證大當時賬上僅有5億元，投標書顯示，其銀行存款加淨資總額也不過30億元，因此被外界質疑為“蛇吞象”。

土地款逾期

每天滯納金達460萬元

兩個月後，證大向複星求助，並合作成立專案合資公司，證大持股50%，複星30%，其餘股份由綠城和磐石持有。4個月後證大資金鏈再度吃緊，因土地款逾期，每天僅滯納金就高達460萬元，用複星財會部負責人的說法就是，“相當於每天往黃浦江?扔10輛寶馬”，複星被迫再度輸血，合資公司的股比也因此調整為複星持股50%，證大降到35%，綠城和磐石分別持股10%和5%。

2011年底專案終於破土動工，然而此時證大卻突然提出“下船”。對於證大退出的理由，業界多猜測是負債率過高，公開資料顯示，2011年底，證大流動負債高達193億港元，資產負債率由上年的71%上升到了80%。

潘石屹就此半路殺出，2011年12月29日，SOHO中國高調宣佈接手該項目合資公司中除複星外的50%股權。複星隨即發佈公告稱其對相關股份擁有優先認購權，證大擅自轉讓給SOHO，侵犯了自己作為大股東的這一權益。此後，雙方未能達成和解，直至2012年5月，複星終於一紙訴狀將SOHO中國、綠城及證大三方告上了法庭，訴請相關交易無效。

複星稱潘石屹找到

繞開優先認購權的方法

11月29日，官司在上海正式開庭審理。雙方爭議的焦點在於對“優先認購權”的理解不同。複星方面認為自己的權益沒有得到保障，《公司法》中有“股東優先購買權”的相關規定，複星與證大更是早在2010年的合作協議中就已明確約定，“未經對方事先同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本協定下的任何權利和義務。”

對此，SOHO中國則辯稱，複星先於SOHO中國和證大、綠城商討購買外灘地塊的股權，但始終沒有達成一致，之後SOHO中國才開始與證大、綠城洽談，複星最終給出的商業條件低於SOHO中國，因此轉讓協議合法有效。複星有關人士披露，潘石屹態度強硬是因為：他找到了繞開優先認購權的辦法。潘石屹在收購時並沒有直接收購這些下屬公司持有的股權，而是收購了這些公司的上一級公司股權。

潘石屹就此在其博客回應稱，“我打一個不太恰當的比喻，郭廣昌一直認為，只有坐飛機才能從北京到上海。但我可以坐火車去，甚至我可以騎自行車去上海。誰說騎自行車去上海就違法了呢？郭總在飛機場等著要收我們5億元的過路費，但他發現我們已經坐火車到了上海。”複星相關人士則回應，“郭總當年還騎車去過北京，北京到上海有航路，也有海路，還有鐵路，但是，條條路都必須是正路，有的路不是人人都選的路。”

背後：庭外口水戰互揭“內幕”

較之雙方在優先認購權上一事的唇槍舌劍，更富意味的是庭外的各種口水戰和互揭內幕。

潘石屹：

“鬧僵”因“5億元過路費”

“5億元過路費”就是潘石屹在官司開庭前夕爆出的猛料。按照潘石屹的說法，雙方“鬧僵”的原因之一是，複星方面要求SOHO中國若想“進場”要向其支付5億元，SOHO拒絕了這一要求。郭廣昌就此反駁稱，5億元最初是潘石屹提的，因為複星之前對這個項目做了很大的投入，潘表示願意做一些補償。郭表示，潘在此事上用盡手段，但“大家價值觀不合，根本沒法合作，不是錢的問題”。繼而又接著爆料複星其實就是想吃獨食而又缺錢。潘石屹稱，去年年底，複星借債538億元，負債率高達116.6%。不過記者查閱複星2011年年報發現，其負債率並非那麼高，截至2011年12月31日，複星的總負債約540億元，負債率為52.7%。

汪先剛昨自稱清白

“價值觀”說之外，郭廣昌還暗示，證大首席談判代表汪先剛在此事中起到了微妙作用，“他們簽完協議不久，汪先剛就被潘石屹挖去做副總裁了，收入你們可以去調查。”此前坊間就有傳言稱汪先剛跳槽SOHO之後薪水漲了近4倍，年薪從120萬漲到了450萬。複星認為，汪先剛是證大這個項目的全權代表，正是在他的主持下證大給複星開出了42.5億元的最後報價，而SOHO的最終簽約價是40億元，汪先剛為何跳槽可想而知。證大和SOHO前日雙雙否認這一“反水”說。證大董事長戴志康稱，這個專案交易都是各方老闆親自定奪的，汪是在完成專案交易後，證大才讓給SOHO中國以便工作銜接的。潘石屹也回應說，“複星的朋友們，不要無中生有，捏造事實。”而汪先剛昨天表示：“感謝兩位老闆出頭為我證明清白”。

打官司成談判手段

這場沸沸揚揚的官司最終如何收場，目前還不得而知。儘管在法院庭審的最後階段，被告原告同意法庭參與調解，但截至公告日，各方尚未達成任何協定。業內人士認為，複星和SOHO對此項目都投入了巨大成本，是寄予厚望的“金礦”，雙方既不會輕易退讓，也不願意糾紛動搖到項目的未來發展。不過，商業訴訟中，打官司往往只是一種談判手段，說不定哪天就會峰迴路轉柳暗花明。

針對明年經濟調控，中共中央政治局昨日會議強調，明年大陸仍將打房，還會加快推進產業轉型升級，擴大內需，未來經濟施政將著重「穩增長、調結構、抓改革、惠民生」四大重點。這是習李體制首次提出的經濟工作方案，也為本月舉行的中共中央經濟工作會議定調。

據新華社報導，明年大陸將進一步強化創新驅動，加強和改善宏觀調控，積極擴大內需，加大經濟結構戰略性調整力度，著力保障和改善民生，增強經濟發展動力，保持物價總水平基本穩定。

會議提出，要保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，適時適度進行預調微調，加強政策協調配合。在擴內需上，促進投資穩定增長和結構優化，繼續嚴格控制過剩行業盲目擴張。此外，還要加快推進產業轉型升級，發揮自主創新對結構調整的帶動作用，推進產能過剩行業兼併重組、支持中小企業發展，發展生態服務業，加強生態建設。
還要積極穩妥推進城鎮化，有序推進農業人口轉移。明年還要擴大營業稅改徵增值稅試點地區和行業範圍，深化醫藥衛生體制改革，推進國有經濟和農村改革。

在保障和改善民生上，會議強調加強房地產市場調控和住房保障工作，維護社會和諧穩定。

萬科地產周一以15.8億元（人民幣，下同）拿下濟南市熱門地塊，位於歷下區花園路以南、化纖廠路以東的化纖廠G114住宅用地

　2012-G114地塊吸引了中海地產、萬科濟南公司、?生地產濟南公司、濟南保利城置業有限公司競爭，經過28輪加價，萬科地產最終以15.8億元競得。該地塊面積為191,417.9平方米，可建面積約689,104平方米。

保利溢價兩成奪珠海地王

　另訊（記者 張廣珍 珠海報道）繼年底北上深地王頻出，保利地產近日以17.37億元的總價，溢價兩成拿下珠海年度地王。該宗地塊位於珠海唐家灣情侶北路南段，總面積逾12萬平方米，底價為5,000元/平方米，規劃土地用途為二類住宅和商業用地，吸引了保利地產、格力地產、深圳?地投資三家公司參與競拍，最終保利以樓面地價6,000元/平方米，總價17.37億元、溢價兩成拿下該地塊，成為珠海今年的「地王」。業內人士預計，該地塊的樓盤未來售價至少每平方米15,000元起步。

?大地產(3333)昨公布，11月份的銷售額為117.9億元(人民幣，下同)，按年增長8.5倍，但按月則下跌17%。銷售面積為198.1萬平方米，按年增長11倍，按月下跌22%。合約銷售均價為為每平方米5,955元。

　而今年首11個月累計銷售額達846.3億元，按年增長7%，超額完成全年銷售目標5.8%，累計銷售面積1426.3萬平方米，按年增長18.7%。累計均價則為每平方米5,933元。

世茂房地產(0813)昨宣佈，截至本年11月30日止，集團於首11個月合約銷售額為422.86億元(人民幣，下同)，已超過全年銷售目標307億元的38%。累計銷售面積達378萬平方米，1至11月平均售價為每平方米11,199元。

　受惠於項目售價提高，11月平均售價升至年度新高，為每平方米12,059元，較上月上升4.3%；實現銷售額30.54億元，合約銷售面積253,320平方米，按年分別增加75%及59%。

中駿置業(1966)昨公佈，11月實現合同銷售金額約7.01億元(人民幣，下同)，合同銷售面積7.32萬平方米，按年分別大增3.1倍及3.94倍。截至11月底止，首11個月累計實現合同銷售金額約52.09億元，累計合同銷售面積57.82萬平方米，按年分別上升17%及15%。當中累計合同銷售金額已超過全年銷售目標40億元的30%。

　該集團及聯營公司擁有土地儲備合計總規劃建築面積約844萬平方米，其中已簽訂框架協議但尚未完成公開投標程序的面積合計約42萬平方米。

爭拗近兩年後，何東花園命運終有答案，政府宣布不把何東花園列做法定古蹟，預料業主何勉君將把大宅拆卸重建，拆卸工程最快可在35日後展開。發展局局長陳茂波認為，市民未必同意以巨額公帑保育私人歷史建築，而何東花園的例子正好揭示社會是時候要檢視目前保育私人歷史建築的政策。

何勉君：感到很突然

何勉君昨晚回覆本報查詢時表示，目前身在外地，會很快回港，自己在睡夢中得朋友來電告知有關消息，感到很突然。

至於另一備受爭議的舊政府總部西座，命運則截然不同。政府決定予以保育，並撥予律政司作為其辦公室。律政司指出，一些和法律、仲裁和調解的本地或國際組織亦會在西座設立辦公室。

古物諮詢委員會去年通過把何東花園列為法定古蹟，但業主何勉君向政府提出反對，並向行政長官提出呈請。行政長官梁振英昨天指示古物事務監督不得宣布何東花園為古蹟，陳茂波解釋，前任局長林鄭月娥已和業主見面九次，建議多個保育與發展並行的方案，並提出換地，但遭業主拒絕。

陳茂波認為，把有關建築物列為古蹟，無可避免會引發訴訟和索償。何勉君認為大宅價值70億元，政府內部估算都要30億元，陳茂波指出，保育會涉及巨額公帑，市民未必接受。

陳茂波指出，社會是時候檢視私人業權歷史建築的保育政策，特別是在機制上，「要動動腦筋」。不過，陳茂波說，目前政府未有檢討的時間表。測量師陳東岳認為，若政府下定決心要就一項建築物進行保育，應該向私人業主購入土地作保育，而非不收地的情況下強迫業主進行保育，做法不公道，也影響業主在項目的私有產權。

中原地產高級營業董事何兆棠表示，山頂區供應一向緊絀，超級豪宅已成為國際買家覬覦對象，何東花園現址若重建為豪宅物業，由於擁有頂級景觀，加上物業位置在霧線下，相信可與天比高看齊，呎價可達9萬至10萬元。

何勉君一直想拆卸主樓重建十幢洋房，而工程最快可於35日後開動。發展局指出，業主須向屋宇署申請清拆准許證，需時28個工作天，而准許證批出後，業主需要給予屋宇署最少7個工作天的通知，才可啟動清拆。面對大宅即將被拆，陳茂波向何勉君發出電郵，希望繼續磋商，並且希望業主能夠考慮在發展之餘，保留何東花園的一部分，或在拆卸之前，為大宅做一些紀錄工作，以供市民做研究之用。

學者對何東花園不被保育深表可惜，古物諮詢委員會成員、港大建築文物保護課程主任李浩然表示，要待大宅拆卸後，市民才感到可惜。而曾為何東花園大宅撰寫詳細研究報告的建築師許日銓則認為，市民未了解何東花園的價值未必感「肉赤」。

許日銓認為，大宅經過改動，什麼修補工作也是無補於事；「何東花園的最大價值在於其布局，在一大片綠色地中有一間大宅，背靠大山，面向南邊，是最佳的風水格局。另外河水流向東南，是唐代花園的格局。」許日銓批評政府提出在旁邊綠化地興建房屋以換取大宅，也不是好的保育方法。

陳茂波強調，就算大宅得到保育，業主都不會允許市民入內參觀，動用幾十億元保育未必值得。不過，許日銓反駁，市民能否入內參觀不應是建築物應否被保育的考慮點，「保育古蹟最少是幾百年甚至是過千年的事，不是想我們這一代人可以在?面做什麼，而應為後人着想」。



何東花園估價 三方不同

發展局局長陳茂波指出，保育何東花園的代價太大，未必得到市民認同；但是對於保育何東花園要付出多少代價，業主、專業人士和政府的說法則有異。

何東花園業主何勉君曾指大樓值70億元；陳茂波則透露，政府內部曾經對何東花園進行評估，預計最少需要30億元的支出；有測量師則估計，用地樓面地價約4萬至5萬元，折合估值約24.8億至31億元不等。

測量師陳東岳表示，項目若發展為別墅項目，將有一定的需求，以目前山頂洋房叫價每方呎8萬至10萬元計算，日後倘建成別墅出售，售樓收益可達62億元，估算介乎政府與業主之間。

位於中環核心地段的中區政總合署西座，自2009年宣布拆卸重建後，惹起各方就「政府山」整體性的爭議。政府多番修訂方案，一直堅持重建，惟昨日則正式宣布保留西座，作為律政司和相關法律機構使用。業界認為，一再有核心區商業用地發展計劃泡湯，其他政府建築物重建難度也高，料中環寫字樓租金明年將升6％，並籲政府加快其他區域供應商業地以紓緩中區供求失衡的問題。

政府過往指出西座歷史價值低，銳意重建為商廈，惟方案一改再改，由原來商廈連商場設計，改為取消商場，並加入雙信封制，今年中更表明業權由政府持有，以「建造、營運及移交（BOT）」形式發展，也未能獲得市民的支持。

發展局局長陳茂波宣布，6月份公布修訂方案後，社會仍有強烈爭議，而中座和東座未能滿足律政司對辦公室樓面的需求，採取重用西座方案，保留西座大樓的主體，並為大樓更新，將西座配予律政司和法律相關的非政府組織。他料新方案有助騰空灣仔北三座政府大樓等有重建潛力之物業作重建，原租用的私人商廈樓面則可間接紓緩核心商業區對寫字樓樓面的需求。

作為律政司辦公室

律政司司長袁國強表示，西座撥予律政司使用後，部分空間將預留予一些和法律、仲裁和調解相關的國際組織使用。袁國強透露，海牙國際司法會議將會在香港成立海外第二個、亦是亞太區第一個中心辦事處，初步預計這個中心將會和中國國際經濟貿易仲裁委員會及香港國際仲裁中心，一同使用西座大樓的辦公室。

袁國強指出，律政司遷入西座，能騰出2500平方米甲級寫字樓用地，並為政府每年省下1500萬元租金開支。他否認政府規劃失誤，並指當初已經知道要將刑事檢控科留在金鐘政府合署，現在可以一併遷入舊政府總部，方便溝通。他認為是次乃考慮市民利益而作的決定，不認同是向民間壓力屈服。

香港大律師公會支持計劃，認為將律政司各部門集中可助各部門的溝通，改善律政司的工作效率；預留空間予法律相關組織也可改善這些機構和政府的溝通。

這幅市值可達46億元的地皮，發展方案不斷改變，測量師陳超國認為，項目規模不算太大，對區內的寫字樓市場未必有大影響，但區內難再覓大型商業地供應。測量師陳東岳認為，區內未來以私人的小型重建地盤為主，其他政府用途物業改為商業地，也隨時因集體回憶等原因受挑戰，政府或須將重心投放在九龍東等區。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示，歐債危機爆發後，金融機構對中區甲廈承租需求減弱，令中區租金持續受壓，現時區內待租率逾6％，明年情況難以好轉。但他指出，長遠而言中區寫字樓供應仍緊絀，政府放棄重建西座，便應加快供應其他區域的商業用地，以紓緩中區商廈供求失衡的情況。

第一太平戴維斯商務樓宇租務部主管劉偉基認為，保留西座短期內對中環甲級寫字樓影響不大，估計明年中環及整體甲廈租金分別升6％及10％；惟若2、3年後經濟向好，寫字樓供應有限，屆時寫字樓升勢將如近年的住宅樓價。

仲量聯行商業部主管龐定勤指出，政府決定對該區寫字樓影響不大；雖然明年商廈新供應約150萬方呎，惟大部分屬分層銷售，料對租務市場影響有限，明年全年整體寫字樓租金升5至10％。

奧園（3883）發盈喜，預期今年淨利潤按年有顯著增長，主要原因是公司從非常重大出售獲得收益。

華南城（1668）被內地傳媒揭發，在南寧、南昌、西安及鄭州四個城市發展大型商住項目時，均涉及未投得土地已違規開工，未過環評卻提前動工，以及用倉儲用地發展住宅等違規情況。華南城昨早停牌，以待刊發有關可能構成股價敏感資料的報章報道公告，停牌前報1.2元。

據內地《每日經濟新聞》報道，華南城在該四個城市的項目，均發現有部分土地屬倉儲用地，惟公司未曾向政府完成轉換土地用途的程序時，已提前興建商業大廈及住宅。其中將投資120億元（人民幣．下同），總發展面積及建築面積分別達3406畝（227萬方米）及488萬方米的華南城南寧項目，已興建4個交易廣場及17棟住宅配套，但《每日經濟新聞》記者發現，該項目中1335畝地現時仍屬倉儲用地。

報道亦指出，華南城在南昌項目涉嫌「偷步」施工。總投資額達80億元的南昌華南城，去年3月開始動工，現在有部分交易中心及住宅已經封頂落成，進行內部裝修，有員工更指出，交易中心及住宅已興建超過兩年。但該報記者發現，政府去年8月才為該項目簽發《土地使用證》及《建築工程施工許可證》等證書，認為南昌華南城比原定時間至少早5個月開始偷步動工興建。

華南城副總裁姜玲在報道中承認，南寧及鄭州屬早期項目，當初政府給華南城的土地均屬倉儲用地，現時要重新評估及辦手續更改土地用途。她指出，地方政府土地供應速度緩慢，跟不上發展商開發進度，故部分項目出現違規情況。她強調，「我們老闆都是工業家，不是房地產商，是非常謹慎的」。

政府推出辣招後首個全新盤一號．西九龍，今天正式發售連加推合共160伙，即供計整體平均呎價10119元；開售前夕，發展商長實（001）加推高層10伙，即供呎價10983元，但因採建期付款只能按定價，即供付款亦獲5%折扣，即變相加價5%，另外則推出二按全期利率為最優惠利率（P, 5.25厘）減2%催谷銷情，由於項目屬辣招後首個推售項目，銷情對日後推售新盤有一定影響。

長實地產投資董事黃思聰表示，項目首次加推1座高層B室，即供平均呎價10983元，屬原價加推，但此批單位買家付款方法則削減兩個選擇，買家採建築期付款則按定價計，即供付款折扣率為5%，即變相加價5%。他指出，未來亦有機會只餘下該2種付款方法，不過，今天推售的160伙仍可沿用早前提供的四種付款。

一號．西九龍迄今獲入票逾400張，以推出160伙計，超額認購1.5倍。黃思聰表示，入票全以私人名義，未有公司名義買家，內地客票源只佔2%至3%，也有買家擬大手購入4伙，並正商議多購2伙，預料合計涉資逾6000萬元。項目仍維持先登記先揀樓程序，但先處理購入2伙或以上的買家，傍晚才正式發售，若全數售罄，可套現約21億元。

發展商昨天亦加推按揭優惠，二按全期利率為P減2%，名額30個。

項目昨天加推的10伙，位於1座玲瓏邸35至45樓B室，面積1160方呎，即供售價1231.2萬至1323.5萬元，呎價則由10614至11409元。項目累積推出170伙，佔整體約60%。今天推售的160伙全屬三房及四房，面積介乎1158至1307方呎，即供呎價由9026至13137元不等。

長實雖然以「甜招價」推出一號．西九龍，惟整體平均呎價10119元，仍高於二手市場。業界人士預計，首批單位面積較大，涉及銀碼較高；現在樓市仍受制於辣招，大額成交銳減，11月逾千萬元的成交只有20多宗，是次推售的160伙，大部分售價逾千萬元，惟西九四小龍過去逾千萬元的成交則寥寥可數，在欠缺內地客及公司客的催谷下，單靠用家「撐市」，絕對難成氣候，故預期今天若能售出半數單位，已算有「交代」。

嘉華國際（173）東半山嘉岶薈獲呂氏家族以2.32億元增持2伙，成交呎價3.29萬元，創項目推售以來的新高。呂氏家族累積已購入5伙，合計涉資4.1億元，為辣招後首現以關連公司購入而不須繳付買家印花稅（BSD）的交易。

土地註冊處資料表示，嘉岶薈2樓A室連花園大宅，面積3650方呎連平台4394方呎，並附設泳池，由國昌香港有限公司以1.22億元購入，呎價3.34萬元；16樓A室天際花園大宅，面積3600方呎連2310方呎平台及泳池，則以龍徽國際有限公司購入；兩公司之董事均為林廣澤、執行董事呂慧瑜及呂耀華。

去年5月，嘉岶薈獲呂氏家族包括呂耀華、呂慧瑜及呂耀東以7500萬至1.05億元購入3伙，呎價介乎2萬至2.92萬元，是次以更高呎價購入單位，已創項目推售後的新高，令項目累積沽出單位增至8伙，佔整體的33%。

西貢區會主席3280沽別墅

世紀21奇豐西貢區營業董事廖振雄表示，清水灣勝景別墅雙號A屋以3280萬元易手，面積2200方呎，呎價1.49萬元。土地註冊處資料顯示，西貢區議會主席吳仕福與及其妻林素娥在2006年以1538萬元購入單位，易手賬面獲利1742萬元，該單位曾捲入僭建風波。

政府10月底對住宅市場推出辣招，即帶動資金轉炒車位；11月份車位註冊量錄得1939宗登記，按月急升逾1.1倍，創單月紀錄新高。

土地註冊處昨天公布最新數據，上月整體物業登記錄得11581宗，較10月份11928宗，微跌2.9%，涉及金額697億元，按月下跌10.5%；住宅物業跌幅特別明顯，本月錄得7035宗，急跌19.3%，涉及金額420億元，下跌23.5%。

自辣招推出後，多家發展商積極拆售車位，買家亦爭相入市，令車位投資氣氛急速升溫。美聯物業表示，11月份車位錄得1939宗登記，按月大幅急升逾1.1倍，為單月紀錄新高。該行預期，12月份註冊數字將全面反映出招後的淡靜情況，預料屆時住宅物業註冊量勢顯著回落。樓市焦點轉投非住宅物業，其中車位市場更成焦點，預期在工商舖及車位帶動下，12月份整體物業註冊量介乎8000至9000宗水平，創五個月低位。

二手成交方面，樓價持續高企，美聯物業高級營業經理陳智欣指出，鑽石山星河明居C座高層1室相連戶以1250萬元成交，面積1275方呎，呎價9804元，買家為用家；原業主於2007年以770萬元購入單位，易手賬面賺480萬元，升值62%。

位於將軍澳市中心南部的第68A2區用地日前以區內新高價批出，令市場憧憬即將截標的將軍澳用地造價。地政總署早前推出的毗鄰第68A2區的將軍澳第68A1區和九龍佐敦官涌街用地，將在本周五截標，測量師估計，兩地皮總估值約22.4億元。

將軍澳第68A1區用地位於日前批出的第68A2區用地西鄰，較接近維景灣畔，惟海景質素則略遜予68A2區；用地佔地約17.19萬方呎，地積比率2.5倍，總樓面近43萬方呎，須建不少於400伙。韋堅信測量師行董事林晉超預計，用地估值約20.4億元，每方呎樓面地價4747元。

同日截標的官涌街7號小型地皮，用地受多座舊樓包圍，可建樓面僅約2.6萬方呎，住宅樓面不逾2.2萬方呎，令用地價值受影響。林晉超預計，用地估值約2.05億元，樓面地價約7802元。

何東花園與舊政府總部西翼保育工作，是今屆港府急需處理的燙手山芋。港府昨日終於決定，不會將何東花園列入法定古蹟，允許業主拆卸重建，並會檢討保育私人古蹟的政策。同時，當局亦決定保留舊政府總部西座，撥予律政司及與法律相關的非政府組織，作為辦公用途。律政司司長袁國強對決定表示歡迎（見另稿）。

　擁有85年歷史的私人物業何東花園，是香港開埠初年山頂罕有的華人大宅。自去年10月古物諮詢委員會宣布，將何東花園列為法定古蹟後，業主何勉君表示強烈反對，雙方一直就保育問題擾攘多時。發展局局長陳茂波昨日宣布，行政長官聯同行政會議決定，接受何東花園業主呈請，不把何東花園列作法定古蹟，何東花園將不受《古物及古蹟條例》保護，業主可進行早前屋宇署批准的建築和拆卸圖則，重建何東花園。

雙方「索價還錢」相差40億

　陳茂波昨日在記者會上宣布港府的決定。他表示，政府一直採取換地、轉移地積比率或增加地積比率等經濟誘因，望取得私人業主同意，交出或保育他們擁有的歷史建築。前發展局局長林鄭月娥亦曾與業主商討達9次，提出多個保育與發展並行的方案，並提出換地，但遭到業主一一拒絕。

港府擬檢討私人古蹟政策

　他又表示，經政府內部評估，何東花園市值30億元，而業主索償高達70億，「若堅持保育，無可避免會引發訴訟和索償，涉及巨額的公帑」，由於市民未必同意以巨額公帑保育歷史建築，遂決定不將何東花園列入法定古蹟。不過，當局會繼續同業主磋商，希望業主保留較有價值部分，或透過錄像、攝像及三維激光等方法為古蹟作紀錄。

　陳茂波坦言，政府的政策目標，是務求在尊重私有產權和保護文物兩方面取得適當的平衡，「我們明白，動用數以億計甚至十億計的公帑保育歷史建築，不是每一個市民都會認同。因此，我們一直以來採取換地、轉移地積比率或增加地積比率等經濟誘因以換取私人業主同意交出或保育他們擁有的歷史建築……個案不盡相同，相近的經濟誘因未必能在個案中發揮作用。何東花園的個案，啟示了我們要檢視現時保育私人歷史建築的政策」。

　他續說，發展局將會就保育私人歷史建築的政策展開檢討，以便日後推行保育政策時，能更切合市民大眾對保育私人歷史建築的期望：「我們現行的政策，是否需要變更，如果需要的話，又應如何變更，才能讓我們可以更好地在尊重私有產權和保護文物之間取得適當的平衡呢？香港社會是否在任何情況下都不希望以巨額公帑換取私人歷史建築物的保存呢？還是在特定情況下，市民會否支持動用公帑以保育私人擁有的歷史建築呢？會否加入條件如這些歷史建築需達到某一個歷史價值水平、或賠償金額不超過某一個數字、或有關歷史建築需要向公眾開放及怎樣開放？還有，我們應否就可以向業主提供的經濟誘因，制訂更具體的機制和準則呢？」

最快5周後清拆建10別墅

　陳茂波又稱，由於前任發展局局長林鄭月娥、古物諮詢委員會主席陳智思及他曾參與擬把何東花園列為法定古蹟的程序，故在行政會議討論何東花園業主的反對呈請時，他們都沒有出席會議。

　由於何勉君昨日不在香港，未有回應當局的決定。

　自2009年古諮會宣布把何東花園晉升為建議一級歷史建築後，何勉君翌年隨即向屋宇署申請拆卸何東花園，屋宇署批出清拆及重建圖則，容許興建10幢獨立洋房。現時政府放棄將何東花園列為古蹟，即表示何東花園將不受《古物及古蹟條例》保護，何勉君可以隨時向屋宇署申請重建何東花園，以署方處理同類申請一般需時28天，以及清拆前7天的通知期限，重建工程最快可於明年初動工。

拉鋸多時，當局最終放棄將何東花園列為法定古蹟，古物諮詢委員會主席陳智思認為，事件反映私人物業保育處理難度較大，涉及動用數十億元公帑去收購私人擁有的建築物，香港市民大多數難以接受。他認為何東花園的例子，讓社會有機會討論是否用公帑賠償私人物業業主作保育。陳智思又提到，本港共有1,400幢建築物被古諮會評級，其中尚未完成的約有200多幢，大多數都涉及私人業權，均需時評核。

學者籲效英星 保育規劃掛?

　港大建築系建築文物保護課程主任李浩然對當局放棄將何東花園列為法定古蹟感到失望，認為私人業權建築物保育困難，是全球都面對的問題，因為會涉及龐大收購開支，指事件反映社會價值在文物保育中的地位，越來越重要。李浩然認同需要檢討現時私人業權建築物保育方法，建議參考英國和新加坡的做法，將保育同規劃掛?，限制特定區域內私人擁有的建築物，可被改動的幅度。

建於1927年的何東花園位於港島山頂道75號，至今有85年歷史，佔地12萬平方呎，由香港著名富商何東為表對妻子張蓮覺的愛意而建成，是本港開埠初期，唯一獲准在山頂興建的華人物業（何東為中荷混血兒，他自稱為華人），建築物擁有「中國文藝復興」風格，在本港所餘無幾，歷史價值甚高。

港府業主談判無進展

　2009年在古物諮詢委員會將何東花園評為建議一級歷史建築，宣布評級後，現時的業主、即何東孫女何勉君，要求將該建築物從古蹟名單中剔除，並在翌年向屋宇署申請拆卸何東花園，希望重建成為10間獨立屋，估計大約值70億元。

　古諮會遂於2011年1月將何東花園列為暫定古蹟，有效期12個月，以便進一步與業主磋商，希望以換地或轉移地積比率等方式，代替拆卸重建。在這段期間，業主不能在何東花園進行任何工程，當局在這1年間與業主進行多次談判，但毫無進展。今年1月底，暫定古蹟有效期屆滿，當時何勉君表示，若當局仍然堅持將何東花園列為古蹟，她將會訴諸法律。然而上屆政府並未有就事件作出最後決定，談判一直陷於拉鋸，直到今屆政府始作最終拍板，為爭拗劃上句號。 　■香港文匯報記者 文森

當局昨日公布保留政府總部西座，各界反應正面。古物諮詢委員會主席陳智思認為有關決定可減少社會爭拗。大律師公會及香港律師會歡迎將西座作為律政司及與法律相關的非政府組織辦公室。

　陳智思昨日會見記者，指當局保留舊政府總部西座是好事，他一向認為西座不應作商業用途，但西座屬舊式建築，不少官員曾經反映內部環境差，相信西座日後會有內部大改動，否則新用家未必歡迎。他又說，政府保留西座與否，不影響古諮會稍後對建築物的專業評級，但可以減輕委員壓力，不必擔心評級會影響西座去留。

　香港律師會會長葉禮德昨日表示，將西座作為象徵香港的完善法律制度的地標很有意義，用途細節仍有待確定，該會促請政府考慮將部分地方用作調解及法律培訓之用。香港大律師公會則指出，將律政部門集中在同一個地點，有助促進內部及跨部門溝通，提升律政司工作效率。

學者關注組：空間宜開放

　香港大學建築系建築文物保護課程主任李浩然表示，保留西座值得高興，相信日後可開放予公眾的空間相對會較大。他不反對西座日後用作政府部門，關鍵是要做好活化及保育工作。政府山關注組發言人羅雅寧希望保留部分西座室內範圍應作為公共用途，如圖書館、展覽室或者歷史檔案館等。她又指出，政府山一帶包括禮賓府、砲台里，都屬於重要歷史地帶，希望政府從法例政策著手保育。

代理：商廈貴租外資卻步

　不過，有物業代理稱，目前中環區商業單位供應量少，空置率低，租金愈升愈高，高峰期甚至出現呎價200元；保留西座不但影響中區商業地供應，更可能影響外資公司來港開設辦事處的意慾。

全球推量化寬鬆形成低利率環境，連帶推升房地產復甦力道，REITs今年以來股價表現亮眼，法人指出，美國政府持續推動作多房市政策，今年漲幅相對受壓抑的北美REITs相對有補漲空間；基本面穩健的亞洲REITs也有續漲實力，投資人可分批買進。

　台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤指出，近期美國推出重要的房市利多政策，如美國聯邦住房金融局宣布於2013年1月開始放寬房屋抵押貸款政策，降低銀行放貸的疑慮，另一個則是美國政府未來每月將以400億美元購入房貸抵押債券，北美REITs將是未來兩年景氣無虞的投資商品之一。

　ING全球不動產證券化基金經理人陳美鶯表示，標普已開發不動產指數10月漲幅達1.09％，已連續5個月月線收高，11月有望挑戰連續半年紀錄；財政懸崖議題使市場觀望氣氛較濃，美國REITs指數表現短線也受影響，但財政懸崖議題過後，美國REITs指數表現將回歸基本面，預料將出現補漲行情。

　摩根多重收益基金經理人奈爾?納托（Neill Nuttall）表示，美國房市數據再傳佳音，房地產平均佔美國民眾資產比重達24％，對經濟影響重大，新屋開工率更可說是美國景氣的領先指標，隨房市回春，投資人更有理由看好美國經濟前景，REITs、美股都是直接受惠標的。

　元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝表示，就亞太地區來看，澳洲從去年11月以來持續調降利率，相對有利澳洲房地產景氣回溫，就REITs投資價值與評價來看，整體亞洲REITs，日本、新加坡、香港的投資潛力較為看好。

　李文孝說，日本10月東京五區辦公大樓空置率由9月的8.9％，下降至8.74％，連續4個月下滑，年底前空置率可望降至8.5％，有利日本REITs類股。日本持續寬鬆貨幣政策，對日本REITs市場與整個房地產市場都相對有利，拉回修正便可逢低佈局。

　至於香港，今年香港房價上漲已達20％，預料明年仍有5％至10％的上升空間，相對看好零售型地產股租金成長機會。

　群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，REITs表現普遍優於大盤，顯示資金有持續追求收益型商品的跡象，以今年表現最好的亞洲來看，各國央行持續寬鬆貨幣政策，全球資金充裕，加上大陸買家持續前進香港投資，香港資產價格將持續受益。

今年台灣投資環境，在奢侈稅、證所稅、實價登錄，四大公保瀕臨破產等不確定氣氛中，造成國內人心惶惶，因此，有甚多資金「錢進」東南亞投資不動產，尤以馬來西亞更是投資者首選。

新加坡、馬來西亞、泰國基礎建設發展完整，政治穩定性又高，且不動產法令完善又無排華問題，加上房價處於相對低檔，適合國人海外置產需求。為因應國人需求，「台灣房屋」積極於2010年展開布局，2011年新加坡、馬來西亞成功完成布局，緊接者於2012年，泰國成功達陣，台灣房屋正式貫通中南半島「黃金走廊」，逐步落實亞太東協計畫。

台灣房屋國際資產中心總經理秦啟松表示，海外房產投資首重「交易安全」，為維護國人交易安全與熟悉相關國家地產法令，替台灣投資人把關，海外事業部歷經縝密的國外考察一年，始於2012年初，整合「海外展銷、國內展銷、海外聯銷」等3大營運目標，在「星、馬、泰」等東協亮點國家中，成功布局星、馬、泰。

台灣房屋從年初選定馬來西亞，作為海外擴張版圖第一站，從年初至9月底，成交金額已破百億，成交戶數近500戶，馬來西亞房產租金報酬率平均8％~10％，是亞洲第三高，現正處於高成長、高獲利的時代，尤以2020的經濟重大改革、捷運環狀線的連接、政府大力宣傳第二家園計畫，使得房地產市場開出漂亮國際盤。

秦啟松表示，台灣房屋獨家代理銷售「FACE」建案，總戶數733戶，總銷金額350億元，基地坐落於吉隆坡鑽石三角區域，比鄰雙子星大樓等知名世界企業集團總部、A級商辦、銀行以及高級國際五星飯店，4.78英畝的壯闊基地，51層擎天豪廈的經典建築設計，與雙子塔相耀輝映中共同詮釋城中城最璀璨、最驚艷的天際線，由於投報都有6％~8％的表現，吸引國人及海外人士投資。