登錄建物不含土地「影響民眾貸款」

實價登錄又出現失真資訊！北市實價登錄網站昨再度更新資料，內湖區卻出現每坪僅約17萬元的新成屋，北市府解釋該資料僅登錄「建物」價格，不含土地單價所以偏低，目前正在檢討改進登錄方式。地政士則直言，「這不只影響消費者判斷，更影響民眾貸款！」

實價登錄網站惹爭議項目
「台北市不動產交易實價查詢服務」每周三更新，瀏覽人數已有1.2萬人次，昨天第二次更新，台北市地價科科長曾錫雄表示，本次共更新619筆資料，其中買賣案件493筆、租賃資料126筆，但無預售屋資料。

同路段每坪52萬
實價揭露看似讓房價透明，但登錄內容卻相當複雜，讓人霧裡看花。據北市「台北市不動產交易實價查詢服務」顯示，內湖區竟出現1字頭新成屋案！網站出現6筆今年4月完工交易案，位文湖街21巷118弄1~50號，推估為新成屋「文湖苑」，當初開價每坪58萬元，但登錄價格卻顯示每坪16.57~21.56萬元，與同路段實價每坪40~52萬元相比，落差相當大。
萬華區中華路一段也出現15筆每坪約16萬元的新成屋，推估為剛交屋的「玉山首邸」，當時開價每坪57~70萬元。
仔細觀察2社區資料，發現「交易種類」僅列出「建物」，意即只登記建物移轉面積，卻無土地移轉面積資料；台北市地政局解釋，「實價登錄以登記案件來申報，若該筆資料採建物與土地分開登記，就變成要申報成2筆資料。」
這表示民眾若想知道該社區實際成交價，得等土地價格登錄後，再一併合計總價，但恐有計算錯誤的問題，地政局強調已與內政部檢討，希望盡量全面揭露實價，也能降低民眾困擾。
根據「文湖苑」謄本顯示，該案建物產權先登記，土地則約晚1個月登記。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥說，現行交易習慣採「房地一體化」，讓民眾以為土地與建物價格是合併計算，但其實建案完工取得使用執照後，地政士會先辦理建物第1次登記，再辦理土地登記，所以會分2次登記。

會誤以為房價低
但王進祥直言，此種登錄價格現象會讓民眾誤以為房價低，不只影響判斷，還間接影響貸款銀行估價，他更戲稱，「照這種須不斷拆算房價、分辨產權的狀況來看，民眾不久後就比地政士還厲害了！」

實價揭露 壓縮雙北房價漲幅

實價揭露後，促使雙北市房價漲幅趨緩！根據統計，台北、新北近1年房價漲14.5%與11.1%，平均每月成長1%，但實價揭露後，台北、新北近1個月房價增幅僅0.2%與0.6%。

桃園升格買氣增

台灣房屋統計，台北市、新北市與桃園縣近1年的平均月增幅各為1.2%、0.9%與1.7%，但雙北市11月房價卻僅較10月增加0.2%與0.6%，低於近1年平均月增幅；反觀桃園縣11月房價較10月增2.1%，高於近1年平均月增幅。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，實價揭露後全台購屋族普遍觀望，尤其過去多投資客的雙北市，在投資客縮手後，需求量大減，屋主不降價多難成交。北市中正區東森房屋南門加盟店店東呂奕德說，實價揭露後，交易量下滑，不少購屋族認為房價可能走跌，在量縮價跌的預期心理下，不再急著買房，加價意願低。
桃園房市雖也有觀望，但台灣房屋桃園區總經理古兆憲分析，近期因有航空城讓觀望買氣漸回升，尤其11月桃園縣升格消息公布後，詢問與出價意願明顯提高2成。

國防部訂定辦法，眷改剩餘土地若參與都更或與政府聯合開發合建，分回的房宅可全部視為「零星餘戶」，將配售給現役志願役官兵，讓現役高階將校也能承購低於市價的房宅。立委質疑這項辦法有自肥之嫌，立法院外交及國防委員會昨通過立委蔡煌瑯等提案，要求國防部修改辦法，上述分回的房宅應優先轉做國防部的職務宿舍或內政部主管的出租公有住宅。

偏離照顧原眷戶用意 立委要求修改

立法院外交及國防委員會昨審查國防部眷改基金，立委陳亭妃引述審計部意見，認為用眷改剩餘土地參與都更及政府聯合開發分回之房宅，不符合眷改條例「零星餘戶」的定義。

陳亭妃批評，眷改工程只用掉一半價值的土地，還有一半未來可進行變相的眷村改建，國防部對外甚至以此為號召，宣稱可增加募兵制誘因；這樣一來，眷改將沒完沒了，直到耗盡國有土地，完全偏離當初照顧原眷戶的用意！

國防部官員昨晚指出，國防部會在六個月內修正「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，研議增列委託國有財產局估價標售機制。

國軍眷村改建工程，特別預算原本是以五千一百六十六億元為規模，之後因逐步出售改建後的房屋及土地，預算下修為三千六百廿億元；但在特別預算告一段落，改設立眷改基金後，基金入不敷出，估計至明年將會短絀達五百六十五億四千萬元。

增募兵誘因？立委：眷改沒完沒了

國防部昨日的眷改基金報告中指出，估計所有眷改案工程在明年底可望全部完工，所有原眷戶都可獲安置。但立法院預算中心一○二年度對眷村改建基金的評估報告指出，眷村改建只用掉一半眷改土地，且眷改房宅到今年八月，還有二千多戶餘屋及店鋪因地段不佳或法令政策限制，尚未標售出去。

國防部去年底推動眷改條例修正案，讓現役志願役官兵也能承購眷改餘戶，現在更進一步訂定「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，將眷改工程餘戶、眷改總冊內土地參與都更及國防部與政府聯合開發合建分回的住宅和基地，全部視為「零星餘戶」，以「都更後房地總價」或「開發契約之房地總價」，配售給現役志願役官兵。

眷改問題重重 多次遭糾正

國軍眷改作業頻生爭議，近年來屢遭監察院糾正，此外，國防部推動眷改作業自民國八十五年訂定國軍老舊眷村改建條例迄今已有十六年之久，根據軍方資料顯示，至明年為止，眷改基金短絀額度將高達五百六十五億四千萬元，這些都將留待以後年度才能慢慢填補。

國軍老舊眷村，為政府遷台初期，為使三軍官兵無後顧之憂，安心執行戰備任務所做的安頓軍眷措施。早年興建的軍眷村，多以克難方式建造，空間狹小，成為都市中窳陋地區，為顧及國民生命財產安全，配合國土綜合開發政策、都市更新，經立法通過「國軍老舊眷村改建條例」。

八十五年間原核定眷改計畫期程為八十六年度至九十四年度止，共計九個年度；但在九十三年度又獲核定展延期程為八十六年度至九十八年度。因為相關作業面臨縣市政府都市計畫審議及建照審核冗長，致住宅興建工程期程順延，進而造成各基地改建進度部分停滯或延遲落後等現象，軍方經呈報行政院辦理計畫期程修正展延，眷村改建工程階段再次調整為八十六年度執行至一百零二年度止，土地處分償債執行至一百零八年度止。

依軍方計畫評估，眷村改建計畫共規劃八十六處改建基地，九十二年為配合政府擴大內需政策，還要消化國宅三十四處餘宅及市場餘屋，另自行興建五十二處，將可安置六萬九五四七戶；眷改部分已完成八十一處，安置五萬五○一九戶，目前尚有五處施工中，均可依規劃及改建期程於一百零二年完成，陸續於一百零三年辦理驗收及交屋。

成本價配售 買到就大賺

國防部將國軍眷村改建的配售餘戶，以公告地價及營建成本的「成本價」配售給現役志願役官兵，但在精華地區，市價超過上述成本價二倍以上，買到就大賺。民進黨立委陳亭妃昨引述審計部的意見，批評精華區眷改餘戶配售不符公平正義原則，指國防部濫訂規定「自肥」，要求改進。

軍方配售住宅造成不公的情形，一直廣受批評，立委以前陸軍總司令黃幸強過去曾因轉賣軍方配售的和平新邨住宅為例，他以每坪八萬元獲得配售，但以每坪百萬元轉手給一般民眾，獲利近億元，曾引發軒然大波。

立委蔡煌瑯舉例說，若以將獲解禁可配售的台北市民生社區附近通航聯隊眷村十五戶餘戶為例，配售一戶三十四坪為實坪，含車位及公設可達六十餘坪，配售價近八百萬元，市價則高達三、四千萬元，價差高達三、四倍。

蔡煌瑯認為，精華地區的眷改餘戶，不應拿來以成本價配售圖利高階將校，而應以公開標售方式，以填補眷改基金舉債七百億元的虧損，減輕國庫負擔。

立法院外交及國防委員會昨審查一○二年度國防部眷改基金等三個非營業基金預算，立委陳亭妃指國防部濫訂自肥規定，審計部看不下去而提出批評，民進黨團發現後，將送到立法院「備查」的相關辦法，改為「審查」案，阻止國防部偷渡。

國防部政戰局代局長王明我表示，相關辦法的作業要點尚在研訂中，未來會「參考」審計部意見。

國防部軍事發言人羅紹和昨晚表示，眷改條例修正案經立法院於民國一百年底三讀通過施行，國防部隨後訂定「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」，辦理國軍老舊眷村改建零星餘戶處理。國防部依法提供志願役現役軍士官兵「全額價購」老舊眷村改建的零星餘戶，除可落實募兵制推動，解決官兵及眷屬居住問題外，並可挹注眷改基金及減少空屋管理費支出，並無廉售問題。

但審計部對國防部八月訂頒的「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」頗有意見，認為該辦法規定已申報獲准者，退伍後五年內都能承購眷改餘戶，不符眷改條例將餘戶賣給現役官兵的規定；且部分精華區零星餘戶市價達配售價的二倍以上，會成為餘戶是受精華區國有地暫緩標售政策影響，並非銷售不佳，若以成本價配售，既對眷改基金財務困境沒有幫助，更不符公平正義原則。國防部副部長高廣圻則表示，退伍後五年內能承購的規定，已於六月廢止。

欣陸投控（3703）旗下大陸建設今年頻頻出手購地，幾次土地開發計畫都讓市場震驚，大陸建設董事長張良吉表示，每一塊地公司都有做投報率分析，必須要有20%的合理利潤，目前在手的土地案量，已經足夠未來5年開發，明年房市看起來是持平向上一點，這是產業所樂見的。

可開發量達400億

張良吉指出，明年房價掉下來的機會不大，主要是土地價格還是很高，所以房價沒辦法向下，而且如果房價回檔太多，表示經濟出了問題，過去建商買地是看未來，認為房價會有30%甚至一倍的漲幅，但這個離譜的情況已經不再了，房價持平有利於建商營運規劃。

張良吉表示，目前手中土地可開發的量體達400億元，還不包含台中7期及台北寶慶路的大樓。公司希望每年都有50億元的穩定推案量；另外受矚目的信義計畫區B7案，張良吉說，最快也要等到2014年第一季才能拿到建照後預售。明年可認列的個案，至少有青山鎮的「青擘」，總銷18~19億元，另外可能還有「謙岳」，總銷超過30億元，可貢獻明年獲利。

據悉，大陸建設除未來5年手握400億元的推案量外，子公司萬國商業開發更手握金雞母，就是大直家樂福，若加上大陸建設持有的舊總部，每年均有逾1億元的租金收入。

其中大直家樂福占地約2000坪，附近即是美麗華，據悉，萬國商業開發很早便取得土地產權，因此，目前粗估土地價值翻漲不少。

商仲業者指出，近年大直發展相當迅速，附近還有水岸豪宅聚落，房價相對保值，如果單論萬國商業持有的土地，開發價值相當高，有可能成為大陸建設未來開發項目的秘密武器。

另外，原本位在北市民生東路、復興北路的舊總部大樓，大陸建設持有2/3的產權，短期也是以收取租金為主。

房價高漲，許多人買不起房，連租金也負擔不起，新北市日前爆發「籠屋」，凸顯都會區居住空間和居住人權的問題。內政部5日前往立法院報告「社會住宅政策」，強調將透過調整租金補貼和購屋補貼比例，協助更多人租屋，營建署也強調目前規劃的社會住宅共有1,661戶，預計3年後上路，協助紓緩居住需求。政府推出的「租屋服務平台」也能協助民眾租屋。

雖然目前內政部以規劃的社會住宅和合宜住宅分別有1,661戶和645戶，搭配提供租金補貼，預計可協助4萬7千3百戶家庭的居住需求，但是這樣的數量仍不及有住屋需求的人數。立委田秋堇指出，根據內政部統計6類弱勢族群高達32萬8千戶，即使台灣自有住宅率高達84%，但這些弱勢族群卻完全沒機會擁有自己的房子。

合宜住宅 弱勢族群住不起

內政部的合宜住宅抽籤標準居然是年收入148萬以下家戶都能參加，而板橋浮洲合宜住宅一坪還要19萬，田秋堇質疑，弱勢族群怎麼可能買得起？這樣的政策又怎麼回應這些人的需求？立委葉宜津質疑，只租不賣的社會住宅至少要3年以後才能上路，對於居住在籠屋裡的人來說，現在就需要，政府的政策緩不濟急。

內政部長李鴻源強調，目前租屋平台的辦法已送到行政院，預計明年就能上路，可媒合1千件。租金補貼比例調高，協助更多民眾租屋。內政部中長期的住宅政策也在思考如何學習歐洲「住宅法人」的形式，透過協助民間興建社會住宅，減輕政府自行興建的壓力，提供足夠的住屋。

營建長葉世文強調，正在評估113處國宅用地是否適合興建社會住宅，搭配各地方縣市需求，調整供應量。「閒置學校再利用的部分，因為部分學校處於交通部便之處，加上學校的管轄權在地方政府，還需要再溝通。」至於長期規劃，李鴻源希望讓人口從都會區向外移動，「淡海新市鎮就是透過輕軌鐵路等交通設施，提供移動的便利性，讓人口願意往市中心移出，也能讓市中心房價下降。」

租金補貼政策漏洞百出

社會住宅推動聯盟成員彭揚凱指出，目前租金補貼政策執行上有許多問題，例如身份認定，許多在老家有房子的人因為擁有不動產而無法申請；或者戶籍不在當地，就不能申請居住地的租金補貼。

租金補貼只能承租「合法住宅」，但合法住宅租金較貴，如果只能申請3千6百元補貼，民眾寧願選擇承租不合法的便宜住宅。彭揚凱強調，必須對補助對象更加細緻區分，保障最弱勢的一群。

彭陽凱指出，因為新聞媒體曝光才讓外界看見籠屋問題，地方政府依照使用和安全規範拆除，這些住在裡面的房客該怎麼辦？政府提不出辦法，這才是最大的問題。

百善孝為先，父母需求擺第一！台灣近40年來，每十二年老化指數呈倍數成長。據經建會統計，在2025年後，台灣人口將轉為負成長，到時候65歲以上人口將達20%，因此「無障礙住宅專區」成未來購屋者的首要篩選條件。

有鑑於台灣少子化現象日益嚴重，加上戰後嬰兒潮逐漸邁入老年，銀髮族的衣食住行周邊產業，將愈來愈受到重視，「通用無礙生活安心在宅老化」已成為老人最迫切的生存需求。永慶慈善基金會表示，隨著房價居高不下，都會區的三代同堂比例有日益增多的趨勢，許多小家庭為了節省開銷，而漸漸開始選擇與父母同住。

根據永慶房仲網最新「無障礙住宅專區」的點擊率統計，49.6%購屋者在意父母需求，會考慮該房屋是否為無障礙住宅專區；反觀房仲網的「一般物件」，點閱熱度僅上升35%，顯見國人對於無障礙的通用住宅需求，有愈來愈高的傾向。

此外，購屋者買房子時會優先考量「年邁父母親的居家動線」，把長輩的需求擺第一位，其次再依自己、伴侶和孩子的需求。這正說明國人在面臨老化問題時，選擇無障礙的通用住宅，不再是一般人認為身心障礙者才需要的生活需求，而是為了讓一家老小都適用的住宅設計。

另外，永慶慈善基金會表示，還有一群具經濟能力、注意身體保養又很重視生活品質的「富老族」，與子女同住一個屋簷下的意願其實不高，反而是傾向兒女婚後在自己住家附近買房子，彼此方便就近互相照顧又能保有個人空間，毗鄰而居乃屬常見。

內政部長李鴻源今天(5日)表示，台灣的社會住宅嚴重不足，政府研擬仿效日本、新加坡等鄰近國家，出資捐助成立社會住宅財團法人，統籌國家的社會住宅。他也表示，社會住宅是管理、分配的問題，內政部將召開國際研討會，聽取各國專家意見，解決台灣社會住宅的困境。

根據行政院主計總處調查，目前全國社會住宅需求戶數約19萬戶，不過，目前現有的社會住宅僅6千戶，若加上5處社會住宅預定開發案以及2處合宜住宅提供的645戶，也不過增加2,300戶，短缺比例高達95%。

內政部長李鴻源5日在立法院衛環委員會中表示，世界各國對社會住宅的定義不同，許多歐洲國家及新加坡、日本等鄰近國家，是以政府出資成立住宅財團法人，透過財團法人與民間企業合作開發社會住宅，不但解決社會住宅的需求問題，還可創造商機。

李鴻源表示，目前台灣的社會住宅是由政府全額補助，但考量政府財政有限、民間經營管理效率較佳，政府將研議成立住宅法人，加速推動社會住宅的興建。他說：『(原音)住宅法人，政府經費補貼它，它可以去規劃社會住宅，它可以從裡面賺到自己的錢，賺的錢再來去提供社會住宅，所以它有一個機制。』

李鴻源指出，荷蘭的社會住宅提供收入水準在50%以下的民眾皆都可申請，因此沒有鄰避效應、更沒有標籤化的問題，因此社會住宅不是蓋的問題，而是管理、分配及財政規劃的問題。他也表示，內政部將在半年內召開國際研討會，邀集各國專家分享經驗，共同解決台灣社會住宅的困境。

此外，政府過去將大部分的經費提供有購屋能力者購買住宅的利息補貼，但台灣房價居高不下，租屋民眾仍佔多數，因此，他要求營建署調整相關比例，將租金補貼提高、貸款利息補貼降低，以符合多數民眾需求。

華固建設（2548）昨（5）日公布11月營收，衝上33.22億元，創近年來單月新高，主因台北市內湖廠辦大案「V-Park」已有1棟交屋入帳，此案共有3棟，據悉，另外2棟交屋時程落在明年，屆時也將成為華固業績的大補丸。

看好台中飯店市場的發展潛力，勤美集團明年啟動「勤美天地」百億投資計畫，以全國大飯店為核心、打造大型購物商場、國際觀光酒店與豪宅；其中，飯店已鎖定尚未引進台灣的國際連鎖品牌，將於台中打造台灣首家分店，雙方積極洽談中，最快本月底前明朗化。

　勤美天地基地位於勤美誠品綠園道、全國大飯店之間，總面積逾6,000坪，未來將分成兩階段開發；第一階段先開發4,900坪土地，規畫打造包括大型購物商場、國際觀光酒店及豪宅。

　其中，佔地約1,400坪的國際品牌飯店，勤美初步規畫250間客房，投資額預估在25至30億元之間。勤美將與國際酒店品牌合作的飯店，定位為「台中最好的飯店」。

　「勤美天地」因緊鄰台中草悟道商圈，每年吸引逾百萬人潮湧入該商圈逛街、消費，勤美集團台中各事業體如勤美術館、勤美誠品綠園道、金典酒店、金典綠園道與全國大飯店等，發動員工組成義工隊，每月定期維護草悟道週邊的環境整潔，該商圈已成為國內外遊客到台中必到的新景點。

　事實上，勤美集團跨足台中飯店業6年有成，轉投資的全國大飯店，不僅業績逐年攀升，儘管已有32年歷史，但在專業經理人柴俊林經營管理下，日前獲得交通部觀光局星級評鑑的「五顆星」認證。此外，勤美與太子建設合資的台中金典酒店，業績也呈穩定成長，今年營收上看6億元。

　值得一提的是，交通部觀光局舉辦星級旅館評鑑以來，大台中旅館業者除了全國大飯店之外，包括亞緻大飯店、長榮桂冠酒店、永豐棧酒店、裕元花園酒店及金典酒店，均榮獲「五顆星」認證；兆品酒店獲「四顆星」、日光溫泉獲「三顆星」認證；而福華飯店、清新溫泉飯店及通豪飯店，目前都在力拚星級認證。

　全國大飯店副董事長柴俊林指出，全國飯店一度擁有近300間客房、年營收約3.4億元；勤美接手後進行大改造，3年前陸續砸下逾3億元重金，進行30年來最大規模的改裝，包括客房樓層、各式餐廳、宴會廳等大幅度改裝，將軟硬體全面升級；今年還拆掉擁有120間客房的舊飯店大樓。

　全國大飯店去年營收達4.3億元、創下歷史新高，其中，餐飲業績囊括3億元，不僅創下新高紀錄、年成長逾1倍。柴俊林表示，今年因舊館拆除，短少120間客房，但第4季平均住房率85％以上，加上餐飲業績穩定，今年營收可維持3.4億元水準。

　日勝生（2547）集團最近進行組織調整，規劃集團第2家、第3家股票IPO公司。其中以Q Square百貨一炮而紅的京站實業，營運3年不到已開始獲利，躍居為集團另一隻小金雞！

　日勝生昨（5）日宣布成立新設的「京站投資控股企業股份有限公司」，並納入京站實；預計2013年，以京站投控，申請啟動IPO。

　百貨觀光等內需產業，近年來愈來愈夯！日勝生為考量組織調整，專業分工，昨天宣布重大調整動作，依企業併購法第29條，以日勝生持有京站實100％股權，透過股份轉換的方式，成立新設「京站投資控股企業股份有限公司」（簡稱京站投控），以作為集團發展觀光百貨營運事業的投資主體。

　日勝生財務副總經理周惠玉表示，原本日勝生集團規劃是以京站實，申請IPO；經調整後，若股份轉換完成，京站投控將是日勝生100％持股的子公司；京站實，則是京站投控100％持股的子公司。換言之，京站實會成為日勝生透過京站投控間接持股100％股權的孫公司。

　周惠玉表示，目前規劃京站實股本為10億元，京站投控股本為20億元以內；至於董事長，京站實目前為黃森義領軍，京站投控未來董座則正在規劃中。

　據悉，日後日勝生百貨事業版圖一旦持續擴點，不論透過3個、或5個地上權或BOT特許公司經營，都將納入京站投控，成為集團孫公司。至於京站投控，將規劃成為集團中以百貨流通為核心事業的第二家上市公司。

　日勝生規劃的換股比例，為京站實普通股約每2.9150股，換發京站投控普通股1股。並經獨立專家及簽證會計師，出具意見書。

　轉換基準日，訂於2012年12月5日。

　京站實業至2012年底將營運屆滿3年，但去年已達單月獲利，今年前11月有機會提前達陣，全年可開始獲利。接下來12月屏東六堆客家文化園區OT案試營運、2013年第1季正式營運，成為京站實第二個連鎖據點；第三個為新店碧潭有約商場、第四個為新店美河市商場，陸續加入貢獻營收和獲利的行列。

　日勝生隨著主力在百貨的京站實，逐年壯大，飯店、影城和轉運站挹注營收和獲利也展現績效，預期這一塊屬於「營運」事業群的轉投資，貢獻2012年營收占比，將有機會首度超越以房地產開發為主體的「營建」事業群，超過5成。

今年北市羅斯福路沿線推案熱絡，每坪開價均逾百萬元。如羅斯福路一段「中正藏璽」昨公開，每坪均價128萬元，永慶代銷總經理葉凌棋說，潛銷2~3周即吸引逾百組區域客看屋，以28~49坪最受青睞。銷售中的羅斯福路四段「台大寰宇堂」，規劃大坪數，每坪開價160萬元，公開1個月吸百組看屋客，已售約3成。農曆年前將推出的都更案「耕曦」，近羅斯福路三段，因周邊「台大Opus One」每坪成交130萬元拉抬，「耕曦」每坪底價將約140~150萬元；農曆年後則有「台大探花」推出，每坪開價110萬元。

「土地重劃大王」、神祕地產大亨豪璟建設董事長柯拔希，同時也是全台規模最大的土地重劃區─新北市五股洲子洋自辦市地重劃開發案的幕後推手，正式簽下日本Panasonic集團旗下的營建工程公司PanaHome，雙方攜手合作，打造PanaHome在台首件住宅大樓的營造工程，也將是柯拔希揮軍台北市中正區的代表作。

　在機械業、電子業赫赫有名的重量級大亨，同時也是豪璟建設公司董事長柯拔希，揮軍台北市代表作「中正藏璽」，昨（5）日舉辦動土典禮，並開始潛銷，預計明年農曆年左右開賣。

　柯拔希此次簽下日本Panasonic集團的PanaHome「插旗」台灣的「處女作」，首度打造「中正藏璽」的跨國合作；另外也首邀永慶房產集團，跨國合作代銷，形成鐵三角組合。昨天柯拔希及Panasonic台灣松下總經理中谷明弘、永慶房產集團董事長孫慶餘3人，更在動工典禮時首度「合體」。

　柯拔希表示，五股洲子洋自辦市地重劃即由豪璟完成，占地達50公頃、整合700多位地主、拆遷500多戶房屋，其難度可想而知。要完成全台灣史上規模最大的自辦市地重劃，最重要的是「人」的協調，而都市更新、合建，更需要「人」的協調。

　柯拔希表示，因此豪璟整合羅斯福路一段巷內223坪土地地主，開發為「中正藏璽」後，為了作到最好，不惜砸下比一般本土營造廠貴上1.5倍的營建成本，請PanaHome負責執行營造工程，打造「ECO LIFE」環保健康宅。

　展望2013年房市走勢，柯拔希認為台北換屋客層「口袋」深，但需求已被滿足，將回歸到產品，因此呈個案表現。

豪宅必須擁有獨一無二的無敵景觀與開闊棟距，「圓山1號院」背山面河的條件，21層擎天建築，面對占地約6,000坪的「台北藝術中心」，以及占地約7,800坪的百齡完全中學，等同「圓山1號院」擁有約近1萬4千坪的視野棟距。在房地產「視野無價」、「棟距超值」條件下，「圓山1號院」在區段產品價值上，當然高人一等。
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長年深耕桃園地區的禾興建設公司，最新推案松月維持一貫「小而美」精緻生活環境。專案經理鍾青雲說，從前年底到去年一整年時間，桃園房地產市場都聚焦機場捷運沿線及高鐵青埔站開發案，在房價居高不下的情況下，除了購屋市場有向鄰近區塊移動現象，聰明的消費者也將目光聚焦的緊臨市區的大竹重劃區。

禾興建設桃園大竹最新推案「松月」，除了以緊鄰市中心區的靜巷居住品質深獲市場購屋客層青睞，透天九米五大面寬及九米大尺度室內深度，都是目前市區別墅產品少有規畫。除此之外社區僅規畫單純十二戶住宅，在區域內仍維持「一字頭」房價的情況下，松月後續漲勢仍具一定潛力。

鍾青雲進一步解釋說，桃園的房地產目前已進入二字頭、三字頭行情，不過像大竹重劃區如此優質的生活區塊，房價始終維持平盤上下，松月由於嚴選居住環境，加上大尺度的面寬規畫，無形中都為消費者帶來最沒有壓力的居住環境。特別是在國道二號大竹交流道開通後，當地交通進出動線又多了一處捷徑，在在都為重劃區發展帶來利多。

松月最大特色，除了社區住戶單純之外，平面達九米五的大面寬，更是目前市場少見的別墅規畫。鍾青雲說，松月除了面寬達九米五外，室內深度更可達九米之多，四樓半室內空間配置客戶專屬電梯，每層可使用坪數就有將近廿餘坪。

鍾青雲認為，大竹地區房價仍處於低點檔位，尤其在桃園、南崁、中壢、八德等地利多炒作前提下，區域內仍維持一定平盤，對自住型住戶來說，不但可享優質生活環境，相較於增值空間無限潛力，也是大竹地區房市競爭的最大優勢。

大坪數的房子要蓋在最好地段才叫作豪宅，豪宅會增值，大房子卻不易增值。位於台北圓山龍脈特區的「圓山1號院」，鄰近台北藝術中心，串聯故宮、北美館及圓山百年文化織線，這個具有文化厚度與深度的地段，是台北市北區最好的「文創地段」。

規畫80至98坪的「圓山1號院」就是最好地段的大房子，是具有增值力的豪宅。

基地位於劍潭捷運站旁，由普利茲克建築獎得主庫哈斯所設計的「台北藝術中心」，預計於民國104年完工，並與鄰近的科學館、天文館、圓山、故宮連結成一條文化軸線，帶動士林地區藝術文化與觀光的發展。

由上市公司興富發建設推出的「圓山1號院」，位於原士林金雞廣場舊址，集市區精華地段、交通、景觀於一身，並聘請建築大師規畫，將與台北藝術中心相呼應，成為當區住宅首席地標。

台北市民政局今天表示，地籍清理代為標售土地、建物，迄今已標脫16筆；102年度預計標售320筆，將分8批標售。

台灣光復之初遺有以日據時期會社、組合、神明會等與現行法令規定不符，或權利內容不完整地籍登記。由於這類情形存在已久，影響土地有效利用，台北市地政局自民國97年7月起依地籍清理條例、地籍清理實施計畫分6年清理，澈底解決地籍問題。

地政局表示，經釐清權利內容及權屬土地，應重新辦理登記；未能釐清權利內容及權屬者，應予標售及處理。依統計，截至11月底為止，台北市屬「土地總登記時登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符土地」類型，屬得代為標售土地、建物計1730筆棟，面積約73.1公頃，以當年度公告土地現值估計價值約新台幣64億4681萬元。

民政局表示，自去年7月迄今合計辦理6批代為標售及開標作業，公告標售41筆土地，標脫16筆，標脫土地面積合計1675.1平方公尺，決標金額1億2607萬元。至於102年度預計標售320筆，分8批標售，自明年2月至9月，每月公告標售，歡迎有興趣民眾參與投標。

至於台北市因地籍清理，經權利人或利害關係人重新申請登記而釐正權利內容或權屬的土地/建物，依地政局數據，截至11月底共258筆棟，面積計12.85公頃，以101年公告土地現值計算，價值約236億6345萬元。

台北市還是能找到二字頭房。位在台北市中山區新生北路二段，這裡的成交價格平均落在25到30萬元。另外隨著實價登錄揭露價格，也讓不少買家出籠，房仲分析，買氣至少增加一到兩成。

房仲李智暐說：「新生高架所以聲音比較吵雜一些。」仔細介紹環境，這裡是台北市中山區，卻有二字頭房。房仲指著的三樓中古屋，還有承租客無法拍攝，不過透過照片，室內坪數大約六坪多，能夠擺下雙人床，房間還有衛浴設備，總價308萬元。單坪開價35萬元，依據附近行情，有兩成的議價空間。

低總價有吸引力，不過真要買還得考慮。因為這裡靠近高架橋，再加上鄰近林森北路環境較複雜。民眾說：「吸引是會，可是交通是OK，可是環境不OK。」

隨著實價登錄揭露價格，台北市買賣移轉棟數11月份高達3500棟，高出十月份兩成多，創下近四個月來新高。房仲李智暐說：「現在增加至少增加一、兩成，因為現在很多還包括首購族，希望在年前可以買到房子，陸續都出籠來購買。」買氣出籠，建議民眾實價揭露效果，房價預估能有一到兩成下修空間，想買房可別操之過急。

10月份第一波實價登錄查詢揭露，引起各大媒體爭相報導，北市中心大安區的新成屋成交資訊躍然紙上，大安公園生活圈靜巷住宅「天昴」低樓層實際成交價，不含車位一坪約140萬（139.25萬/坪），清清楚楚地呈現在國人面前，而對買方最在意的「成交價」的揭露，將房地產交易帶入了一個新時代，在房地交易資訊不夠透明的過往，買方即使已認同地段、品牌、規畫，卻往往存在「不確定如何議價」的疑慮，談低了怕買不到，談高了怕吃虧。「天昴」實際交易價格揭露後，反而引起許多對大安區新成屋有需求的企業主買家注意，造成極高詢問度。到底是怎樣的產品規畫及條件，讓「天昴」能引起如此的迴響呢？精華區土地的稀少珍貴，自然是首要不能避免的因素。

北市都更進度停滯不前，國有財產局500坪以下土地停標，市區土地取得愈發困難。如日前黑松微風廣場旁土地，再次以每坪近609萬元住宅用地新高價標出，在在說明都會精華區好地難求，土地資源愈趨稀少、珍貴的事實。地點絕佳，就是「天昴」的第一優勢。市中心的土地，在政經集中、商業交通等資源密集的優勢下，本具有緩漲抗跌的特性，對經濟高度敏感的中正、大安區這樣的富人聚落，早在過去幾十年中，印證了此區房產「一代傳一代、越住越富有」的現象。口袋夠深，又有自用需求的客層，即使央行祭出限貸措施，但積極尋屋的氛圍，仍然在台北市最精華的地段蔓延開來。

在規畫上，鄰近大安森林公園，隱身在大安森林公園精華區巷弄中的「天昴」及中正區臨沂街靜巷的「天玥」，是皇翔建設所孕育兩座26％低公設的「雙胞胎」精緻建築，62、92坪跳躍式空中院落，具有高度人文特質。而皇翔建設在此珍貴基地完工落成兩座溫暖以及帶有金色石材的建築，低調現代，卻具有充滿生命力的人文質感。再者，後歐債時代及QE3隱性風暴中，可長期投資的管道裡，房地產仍是最具穩定增值抗通膨的工具，而豪宅限貸抑制了投機炒作風後，反而讓一些口袋深的富人願意進場，找尋指標地段的好建案下手，只要坪數適當，自住兼置產的優質建案自然會受到民眾的歡迎。

　今年是高雄的房地產熱鬧年，房屋買賣移轉棟數持續增加，建商推案也保持積極，累計至11月底，推案達1,128億元、年成長9.66％，預計全年可突破1,200億元，而擁有美術館特區的鼓山區，還是最熱門的指標區域。

　高雄市建築開發公會總幹事林佩樺昨（5）日指出，截至11月推案的大樓總戶數6,825戶，雖然比去年同期的6,230戶增加10％，不過，建商並沒有因房地產熱銷而爆量推案。

　皇苑建設董事長郭敏能根據過去經驗指出，高雄每年的房屋需求數量，平均在5,000到6,000戶之間，而房屋的推案，從2004年的1.83萬戶高峰，到2008年甚至低到只剩下3,000多戶，目前供給量也沒有大幅增加，因此在高雄整體大環境的優勢下，「我對高雄明年房地產市場挺樂觀的」。

　實價登錄8月上路，但高雄房地產市場似乎未受明顯衝擊，甫公布的11月房屋買賣移轉棟數，還是達到3,696棟、月增7％，信義房屋高雄區執協林武雄說，這一波房屋買賣移轉，主要是建商年底前交屋數量較多的關係，從移轉集中在鼓山區的情況顯示，美術館特區、農16特區，還是建商推案時最優先的選擇。

　他表示，由於高雄市101年公告土地現值，全市平均調幅為4.05％，比起去年高出一倍，其中，又以鼓山區調漲7.55％最高，在公告土地現值呈現穩定上漲趨勢下，以往在重劃區第一排才有每坪30萬的行情，現在已逐漸成為常態。

　東森房屋高雄分會會長吳國隆則說，高雄的土地、房價一路挺升，主要是政府積極推動各大公共建設，吸引北部、中部的資金進駐南台灣所引發的結果。

　他認為，過去以來，高雄屋主以成本賠售的情況將不復見，反而在房市回歸基本面之後，只要是好地段、好產品，就不會寂寞，吳國隆強調，高雄房價將循大台北模式走入多頭格局，從自住，進階走向投資獲利，帶動南部房市的前景看俏。

鳳山人口快速成長，連帶刺激房價上揚，不到兩年、平均漲價近三成，部分區域行情甚至逼近農十六，連在地人都有些吃不消，質疑被刻意炒作。

歷任鳳山市長則對房價持正向看法，林龍瑞評估是市場供需帶動房價成長，對地方發展是必然趨勢；許智傑同樣感覺鳳山房價提升屬正常情況，且將來一定會跟上原高市行情。

熟悉鳳山房價的地方人士說明，目前鳳山多處區域陸續有建案推出，包括南鳳山的五甲、軍校周遭，北鳳山的文山特區與牛稠埔，整體而言仍以透天厝、別墅居多。

價格部分，縣市合併前鳳山的大樓行情，平均約十三萬至十四萬元間，目前已拉高在十八萬至廿萬元；合併前透天厝每棟喊價約一千萬至一千三百萬元，目前均價則在一千五百萬至一千八百萬元，部分熱門地帶甚至出現兩千五百萬元以上的豪宅。

對習慣平實價位的在地人而言，鳳山房價兩年來似乎「熱過頭」，很難想像房價會如此飆升，有人懷疑被刻意炒作，也有人認為代表鳳山生活圈被肯定。

保利地產（600048）週三晚間發佈公告，公司11月實現簽約面積72.8萬平方米，同比增長72.92%；實現簽約金額87.03億元，同比增長76.66%。

1-11月，公司實現簽約面積815.3萬平方米，同比增長36.26%；實現簽約金額920.32億元，同比增長36.10%。

浦東建設（600284）12月5日晚公告，根據中國證監會發行審核委員會於12月5日召開的發行審核委員會工作會議審核結果，公司非公開增發方案獲得有條件審核通過。

公司將在收到中國證監會核准檔後另行公告。

叢林密佈，花團錦簇，擁有地下放映室、桌球室，室內可打高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的密室，這一切都成為豪宅的標誌，而動輒數千萬的價格，也讓普通消費者望而止步。

隨著京城樓市回暖，豪宅的價格也開始節節攀升，每平米預售價格從數萬元增值十多萬元。在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量大幅上升，總共成交了412套，同比上漲了52%，環比上漲84.8%，成為近31個月以來別墅銷售最熱的一個月。

近日，《證券日報》記者走訪京城五環內外多處豪宅，並採訪了數家豪宅專案負責人，揭秘京城豪宅現場。

部分豪宅放緩銷售步伐

“里安•君匯專案已經開盤一年多，目前預售額約為13億元”，里安建業北京專案總經理麥志昌向記者表示，“在限購影響下，專案期房階段去化率已經達到了90%以上，這一業績相對不錯”。

值得注意的是，據麥志昌向記者介紹，專案期房階段預售均價為6萬元?平方米，但進入現房銷售後，單價將提升到8萬元?平方米以上，部分設計獨特的戶型售價不排除將達12萬元?平方米。

“里安•君匯地處農業展覽館 准地王 附近，除了產品精裝現房的成本外，受 准地王 影響，上調價格也並不意外”，麗茲行鄭海燕向《證券日報》記者表示，“據我們門店反應的情況來看，即使在二手高端市場，不少業主也都在醞釀漲價”。

“實際豪宅市場已經細分為了 高端豪宅 與 頂級豪宅 。”中原地產投資顧問部總經理張坤昱表示。

“有個別原本計畫在今年入市的豪宅專案，可能都會拖到明年”，一位元業內消息人士向記者表示，到時12萬元/平米的豪宅將集中入市，豪宅市場也將出現分化，合生•霄雲路8號、里安•君匯、長安太和等單價8萬元以上豪宅為一個陣營，而售價普遍在5萬元左右的高端豪宅為另一陣營。

以合生•霄雲路8號為例，起價85000元/平米，最高單價130000元/平米雖令人咋舌，但其10月份卻熱銷5億元。據專案方面向記者介紹，隨著D3 樓520平米樓王的推出，合生•霄雲路單盤銷售額已近一百億元。

“買合生•霄雲路8號主要是看重項目的地段和綠化率”，上述消息人士向記者表示，“合生•霄雲路8號擁有達80%的綠化覆蓋率，在520平米大戶型房中，站在60余平米的會客廳中可以直接看到朝陽公園”。

而記者在里安•君匯項目現場也看到，4000萬以上一套的戶型為一層，四個開門可以直接出入項目的私人花園，有城中別墅的感覺。而專案四周無任何主街道，記者也絲毫聽不到三環內鬧市中的車水馬龍聲。

此外，記者在“運河岸上的院子”專案樣板間中發現，3億元的獨棟豪宅，四周以自然的樹木園林圍擋，私密性非常好。地下室內有放映室、桌球室、可打室內高爾夫，甚至有防彈鋼板做成的豪宅密室。

“在頂級豪宅市場，項目一般都在四環以?，售價約為4000萬元以上一套，個別專案看房者甚至需要提前審核購房者的資產等情況才可以參觀樣板間”，一位元業內人士向記者表示，“而1200萬元一套以上的普通高端盤地段多數在五環左右，是首次改善性需求的首選，目前這類性價比比較突出的高端盤已經出現客戶排不上號的現象”。

據悉，東四環地王項目金茂府8月11日開盤後，近30天就簽約了20套，均價每平最高達到73497元，目前已經全部售罄。

“實際上，部分高端盤已經出現惜售現象”，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東向本報記者表示，業績好的房企旗下高端專案已經在端著賣了。

地王催生頂級豪宅單價提升

值得一提的是，頂級豪宅陣營的高端盤正在醞釀提價。“從高端市場整體來看，量價上漲的都非常明顯”，鄭海燕向記者表示，“這不排除地王頻出造成的影響”。

實際上，據記者瞭解，即將入市的農業展覽館“准地王”已經助推了周邊豪宅價格。

“里安•君匯開盤差不多已一年，預售成績大約13億元，均價大概是6萬/平米”，麥志昌向記者表示，接下來會進入現房銷售階段，預計均價大概會超過8萬/平米，個別4000萬左右一套的戶型，不排除有單價超過12萬/平米的可能性。

據此來看，儘管里安•君匯把部分房源做了升級改造，現房銷售，戶型面積也加大，但其提價意圖也很明顯，比照期房銷售的均價來看，每平米至少提升了2萬元，甚至部分設計獨特的戶型單價翻倍銷售。

對此，不禁有業內人士表示質疑，豪宅市場受限購影響比較大，如此提價，市場可會買賬？

“在我們已經有的買家當中，有30%—40%是境外人士，包括香港人士還一些是海外人士”，麥志昌向記者表示，這些客戶納稅只需滿一年就可以擁有在京買房資格，這對項目的銷售非常有利。

“預計明年高端市場將穩中有漲， 項目定價與現在相比也將有一定的漲幅”，麥志昌向記者如是表示。

不過，在劉東看來，12月豪宅的成交業績可能要略低於11月份，但市場預期則向好，可能出現一定漲幅。

高端盤成交或將再創新高

事實上，根據亞豪機構統計資料顯示，11月份北京共成交412套別墅，成交面積14萬平方米，環比上月分別增長84.8%。

亞豪機構副總經理任啟鑫表示，在連續三個月成交下滑之後，11月北京別墅市場成交情況一躍而起，出現大幅增長，不僅創造了調控以來的月度成交新高，更是創造了自2010年4月之後31個月以來的新高。

此外，東匯置地房地產整合運營機構統計監測中心資料也顯示，在一手高端盤市場，2012年11月北京別墅市場的成交量同比上漲了52%；總成交金額34.99億人民幣，同比上漲了47.3%。

“這是近兩年來別墅最熱銷的一個月”，劉東向本報記者表示，其中成交價達到千萬級的別墅共計84套，總銷售額為13.84億元，占當月別墅銷售金額的39.5%。

在劉東看來，今年年底，銀行的信用額度並未嚮往年一樣收緊，相對有些放鬆，這是影響11月豪宅成交額和成交量創下新高的一個因素；另外，別墅開發商多為實力強大資金雄厚的上市企業，為了衝擊業績，通常會在年底前集中督促認購未簽約以及各類仍未網簽的客戶進行簽約，這一密集簽約的動作也會影響了成交數字的變化。

對此，鄭海燕也向記者表示，從高端盤整體來看，成交量和成交價格上漲的很明顯。“一些有資格的客戶在觀察到政府並未出臺新的調控政策後，出手變得更為積極”，鄭海燕向本報記者如是表示。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，公寓豪宅能在樓市中“一枝獨秀”，主要原因在於當前國內外經濟形勢的震盪影響到了實體產業，為了實現資金的穩定升值，一些企業將資金從實體產業抽離，投向保值功能強勁的公寓豪宅。

“12月份豪宅的銷售可能要比11月更熱銷”，鄭海燕向記者表示，量價齊漲的可能性非常大。

長期以來，越秀地產股份有限公司（000123.HK，下稱“越秀地產”）偏安廣州，固步自封，且以住宅為主。目前，越秀地產的總土地儲備約1340萬平方米，卻有約48%位於廣州。而其目前異地在售專案均為住宅，銷售也不盡如人意。過分依賴廣州區域及住宅市場的風險不言而喻。

不過，從越秀地產今年的戰略來看，其正力圖擺脫這種“依賴症”。一邊推動商業專案面市，一邊已經在武漢、杭州、瀋陽、海口等地斥資約百億元拿地，且外拓都是商業項目或商住兩用項目。

“今年在產品線方面加大了商業地產的比重。目前，越秀集團已經把‘地產開發、商業運營及資本運營’的商業模式作為一項獨特的核心能力，把商業、住宅‘雙輪驅動’、打造商業地產作為未來戰略思考的重要部分。”越秀地產在給時代週報記者的書面回復中稱。

有分析認為，越秀地產的大規模向外擴張也將會使其負債比率大幅反彈。

異地銷售貢獻僅一成

作為廣州本土最老牌的房地產企業，越秀地產跨區域擴張的步子卻遲緩於近半數百強房地產企業。截至2008年末，越秀地產的土地儲備為354萬平方米，除了一幅香港地塊，其餘的都在廣州。

到了2010年，越秀地產的佈局城市增加到9個。不過，異地的銷售收入貢獻卻為零，原因是“還沒有進入銷售期”。

為了擴大廣州以外市場的銷售份額，2011年越秀地產快速向外地擴張：先後競得瀋陽南塔街地塊、中山東升鎮地塊、杭州臨安地塊等，包括廣州科學城地塊在內新增土地儲備160萬平方米，全年斥資67.76億元，遠高於50億元的預算。

2011年，越秀地產相關人士曾表示，其2011年年度業績目標是不低於90億元，計畫其中15%的銷售額來自煙臺、瀋陽。然而結果卻是：江門星匯名庭、瀋陽越秀岄湖郡、 煙臺星匯鳳凰等3個項目的總收益也僅4.2億元，占總銷售額91.8億元的4.6%，可謂是慘澹。

今年上半年，隨著中山星匯雲錦項目加入銷售陣營，越秀地產在異地實現銷售的項目增至4個。越秀地產在廣州以外的銷售收入有了改觀，達到了12.67億，總占比升至12.4%。

下半年70億拿地

今年上半年，越秀地產僅1月份在土地市場上亮相。

今年1月初，越秀地產斥資人民幣28.2億元購入位於湖北省武漢市礄口區礄口路的一幅商業金融地塊，計畫建設300米漢江沿線第一高樓。同月，越秀地產再次出手，與廣東省茂名市政府簽署戰略合作框架協定，擬在茂名打造總占地面積超過5000畝的大型綜合體項目。之後，便匿跡土地市場。

而下半年開始，越秀地產卻加快了擴張步伐。時代週報記者統計發現，下半年越秀地產共9次出手拿地，耗資約70億元，時間集中在9、10、11月。在今年所拿的所有地塊中，蘿崗、從化占三塊，將發展為住宅，其餘地塊都位於廣州以外的區域，發展方向為城市綜合體、商住兩用地塊和旅遊地產地塊。

拿地變化明顯與其資金變化有關。金利豐證券的研究報告顯示，越秀地產去年淨資本負債率達75.5%，總銀行借貸同比增加23.2%至217.8億元，今年有106億元貸款到期。期末集團手持現金61.3億元，未動用的銀行授信額度28億元。而越秀地產今年8月中旬接受時代週報記者採訪時表示，“公司將廣州國際金融中心注入到越秀房托的交易亦得到了通過，這一交易將使公司獲益良好，包括：錄得人民幣5億-7億元的收益；減少約人民幣45.00億元的銀行負債；增加現金約人民幣40億元；廣州國際金融中心在2011年錄得較高的評估升值，公司通過此交易亦使升值實現現金化。”

這次交易讓越秀地產的負債率降至35%。但是，更重要的是，這次資金回籠，讓其能在大舉跑馬圈地時“不差錢”。為了進一步增強資金實力，越秀地產11月9日又發佈公告稱：公司與一間銀行訂立一份融資協議，該銀行將向越秀地產提供高達3億港元的無抵押18個月貸款融資。

對於越秀地產在土地市場的表現，亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對時代週報記者如此表示：“應該說這是越秀地產轉型的表現。拿地的趨勢集中在二、三線城市，一方面是這些城市的土地價格便宜，開發風險小，利潤高。另外一方面是二、三線城市的購買力逐漸旺盛，況且商業地產發展空間大。”

過度擴展商業地產

今年4月26日，越秀地產成立商業地產事業部，正式宣告商業地產運營平臺成立，其大力拓展商業地產專案的野心凸顯。

越秀地產今年新推出廣州財富公館，商業項目還包括廣州財富世紀廣場，這兩個項目為其立下了汗馬功勞，上半年吸金34.07億元，占比33.4%。

實際上，從去年下半年開始，越秀地產的商業項目貢獻就凸顯。有分析稱，越秀地產去年在最後3個月能夠完成銷售任務，主要得益於商業物業銷售的大幅增長。其中位於珠江新城的財富世紀廣場，自2011年9月開盤至12月，總共銷售了12億元。而江南新苑裙樓商鋪、火車東站的東方寶泰廣場的銷售業績也不錯，貢獻了超10億元的銷售業績。

然而，事實上，越秀地產卻用出售這些商業專案的方式回籠資金。資料顯示，10月份，越秀地產出售了珠江新城非限購商業項目財富世紀廣場和位於海珠區的江南新苑裙樓商鋪，回籠資金近9.96億元。時過一月，越秀地產再次將其旗下開業已7年的東方寶泰購物廣場出售給該商場的經營管理方香港匯港發展集團，此交易完成後，越秀地產回籠現金9.84億元。單是這兩次物業的出售，就回籠資金近19.8億元。業內有分析認為，越秀地產將商業項目像住宅一樣賣掉，雖能帶來短期利益回報，但卻影響長期盈利。不過越秀地產否認拋售，稱這是在“清理非核心資產”。

“越秀地產所出售的商業物業屬於傳統的商業項目，可能他們覺得沒有長期持有價值。將這些舊的物業套現，用來買新的地做新的商業地產模式，比如說城市綜合體。”廣州市社會科學院研究員彭澎對時代週報記者說。

越秀地產外拓均以商業地產為重頭戲，資金投入可想而知，且回收期漫長，但其卻認為自己有著一道殺手鐧：“只要公司實現‘越秀地產和越秀房托’之間的一個常態化互動，越秀地產負責商業地產的開發和培育，再把商業物業注入到越秀房托，由越秀房托進行管理，相信這樣的一個互動模式能盤活投入到商業地產開發的資金。對於公司來說，既可以減輕負擔回籠資金，又可以繼續享受因這個物業而產生穩定收入和評估升值帶來的收益。”越秀地產對時代週報記者如是表示。

然而，風險卻與機遇並存。“越秀地產此種做法的利就是後市利潤高，弊端卻是資金回收週期長，如果過度擴展商業地產項目，會有引發負債率反彈的可能性。”謝逸楓對時代週報記者表示。

新華聯不動產（000620.SZ）自從提出轉型旅遊地產之後，胃口越來越大。

12月2日，新華聯與湖南炎陵縣政府正式簽署合作協定，新華聯引入科瑞集團、德力西集團、安徽南翔集團和星牌集團四大財團，共同開發神農穀國際旅遊度假區專案。項目總投資為100億元，為炎陵最大的旅遊項目。

今年6月25日，新華聯在合作意向中曾披露，神農穀專案總投資為35億至50億元。而到9月6日提交董事會通過時，總預算已經達到了100億元。新華聯不動產總經理蘇波解釋：“100億中新華聯約投入60%，為主導方，其他四家各拿占10%。”

新華聯集團董事局主席傅軍表示：“文化旅遊市場值得長期看好，既符合國家政策，又是民心所向，可成為公司新的核心競爭力。”事實上，新華聯不動產內部已經將未來業務結構的50%調整為旅遊地產。

不僅如此，炎陵縣副縣長彭志透露：“新華聯還將參與炎陵整體旅遊景區的運作。我們將縣?的兩個旅遊經營企業與新華聯合資成立新的旅遊經營企業，新華聯持股60%。目前炎陵縣所有景區的年收入為5700萬元。”

相對於住宅地產而言，旅遊地產以及景區運營的回報週期普遍較長，這對新華聯的資金和管理能力也是一個考驗。按照規劃，神農穀項目3年可達試運行，一期建設週期為6年，完全建成需8年。此前在董事會表決時，獨立董事閻小平曾認為“旅遊地產項目回報週期較長”，故而投了棄權票。

蘇波表示：“資金並不是主要問題，現金流方面我們也有過測算。這是個長線項目，不會尋求短期的回報。幾家參與的集團對專案也是很有信心的。”

事實上，新華聯的旅遊地產並非完全依賴經營性回報。推介材料顯示，神農穀專案包括四種類型的物業，除了純持有的酒店、演藝中心等之外，仍保留了一部分出售性質的公寓、會所等，以便快速收回成本。

新華聯介入神農穀專案的同時，還在推進西寧湟中縣的旅遊地產專案，後者計畫投入50億元。兩個專案投資總和遠遠超過新華聯目前67.6億元的資產總規模。新華聯正在通過各種手段滿足龐大的資金需求。11月28日和29日，新華聯的第一大股東新華聯控股連續進行了兩筆各1億股的股權質押，累計質押額已占其所持新華聯股份總數的65.98%。

“股票基金投資意願持續降低，銀行理財產品投資意願持續升高。房地產‘量增價穩’，高收入家庭不動產投資意願持續回升。”5日發佈的最新一期交銀中國財富景氣指數報告稱。

此外，隨著經濟資料逐步轉好，本期指數也結束了自今年5月以來持續下行趨勢，回升4個百分點，報117點；其中，經濟景氣指數上升最明顯，達到9個百分點，而收入增長指數和投資意願指數也都分別上漲3個百分點。

在投資意願方面，本期報告顯示，市場積弱已久，股民投資信心不足。小康家庭股票和基金收益僅略微改善，總體仍處於負值區間，在各類投資產品中的投資收益排名最低，同時，股票和基金投資意願也排在各類投資產品的最後。

相對而言，固定收益類資產作為規避風險的良好選擇在很大程度上推動了固定收益類理財品種的增長。固定收益銀行理財產品連續位於小康家庭未來願意投資的產品之首，且投資意願不斷增強。考慮四季度是資金需求旺季，預計理財產品收益率將會在年末表現突出。

而備受關注的房地產市場則“量增價穩”，高收入家庭不動產投資意願持續回升。從近期房價走勢來看，在限購、限貸、限優惠的政策框架下，需求難以明顯放大，9月和10月房價走勢平穩，成交量溫和增加。

通過對小康家庭不動產投資意願的跟蹤發現，持續的房地產調控，對中低收入家庭不動產投資意願影響最大。相比之下，高收入家庭無論是現在還是預期不動產投資意願均保持上升態勢。

中國社科院昨天發布的經濟藍皮書預測，今年中國GDP增速為7.7%，明年增速為8.2%。這一預測明顯低於中國人民大學經濟所11月發布的預測報告。人民大學預測報告稱，今年中國GDP增速將達8.0%，明年則為9.3%。

　　社科院藍皮書預計，今年CPI為2.7%，明年為3.0%。而人民大學報告預計，今年CPI為2.6%，明年則反彈至4.1%。而國家統計局總工程師鄭京平則預計，今年CPI會略高於2.5%。

　　鄭京平表示，今年中國經濟實際運行的結果，可能與中央政府預期的7.5%的目標大體相當，多年來有望首次出現經濟實際運行結果與中央政府預期目標大體相當的情況。但與2011年增長9.3%的速度相比，今年經濟增速回調近1.5個百分點以上，相對回調幅度接近20%，回調比較明顯。

　　鄭京平認為，之所以增速回調超過預期，一方面是因為世界經濟比預料的差，歐元區的債務危機及美元信用危機影響全球經濟的復蘇進程，作為世界經濟增長重要引擎的新型經濟體增速也出現明顯回落；另一方面是因為中國內需擴張乏力，2009-2010年的較高投資和消費「透支」效應影響明顯，2012年中國固定資產投資增速回落到20%以內，與前幾年25%以上的增長相比已明顯放緩，反映居民消費變化的社會消費品零售總額增速在14%左右，比上年也有所回落。

　　中國社科院數量經濟與技術經濟研究所副所長李雪松表示，我國經濟已顯現觸底回升跡象，這個跡象到明年能否持續，這取決於國際經濟的因素和中國政策的選擇。

　　■ 爭議焦 點

　　1 經濟增速能否回到「9%」？

　　中國社科院副院長李揚表示，不太認同中國經濟在8%左右觸底之後，再度回到9%-10%的水平之上並予以持續。他認為，7.5%-8%可能是中國今後10年可能性最大的一個平均增速。

　　但人民大學的報告預計，明年中國經濟增速將重回「9%」的時代。人民大學經濟學院副院長劉元春認為，這是「向大家發出樂觀主義前瞻性預測，希望能驅散目前在學界和經營界彌漫的悲觀主義情緒」。

　　不少學者認為「未來7%-8%是一種常態」，中國即將步入「低增長、低貿易、大幅度結構調整、高物價」的宏觀經濟常態。劉元春說：「我們旗幟鮮明反對這個觀點，不能過分強調結構性趨勢力量，而忽視周期性力量，目前是經濟危機期間，不能只談結構不談周期。」

　　2 房地產投資是否觸底反彈？

　　藍皮書指出，「限購令」的推行總體上遏制了房價的快速上漲，但也導致房地產開發投資增速顯著下降。2011年，全國房地產開發投資增長27.9%，其中商品住宅投資增長30.2%。今年前三季度，全國房地產開發投資同比增長15.4%，其中住宅投資增長10.5%。

　　中國投資協會會長張漢亞表示，從拿地數量看，前10月比上年同期下降18%以上。去年國家新開工1043萬套保障房、租賃房，今年又開工700多萬套，「國家對商品住宅的政策還是非常嚴厲的，新開工很少。」但11月份，拿地開始多了，新開工項目也有較大增長。

　開發商向三四線城市瘋狂擴張，使得當地樓市「人少房多」的現象開始出現，鄂爾多斯等三四線城市樓市的泡沫逐漸破滅。

　　去年以來，房企開始去庫存。經過今年上半年全國樓市成交回暖的行情，房企今年三季度一邊銷售一邊搶地，銷售排名前三十的房企在二三線城市的可售物業和存貨不降反增。

　　同花順iFinD數據顯示，截至10月底，A股91家房企披露了三季報，這些公司前三季度的存貨合計達到9155.53億元，同比增長24.08%。盡管如此，房企在三四線城市的拿地熱情依然不減。

　　有機構監測數據顯示，11月萬科、綠城、招商、保利、富力和金地等企業合計拿地權益支付金額達到110.45億元。據《每日經濟新聞》記者統計發現，銷售排名前30位的上市房企庫存量無一下降，反而大幅增加。

　　《每日經濟新聞》記者梳理拿地數據發現，萬科、保利等房企拿地項目多集中在二三線城市，但三線城市因過度開發導致的市場風險正在增加。

　　房企三季報顯示，萬科存貨創下歷史高峰達到2467億元，同比增長了28%，比二季度末增長9%；保利的存貨量從年初的1521億上升至1783億元，上漲17.22%；恆大目前發展中物業和已建成可售物業已經達到1161億元；碧桂園已建成的可售物業從年初的128.8億元上升至155.7億元；年初在全國啟動降價促銷的招商地產存貨由年初的514億元進一步增加至583億元，金地也由641億元上升至735億元。

　　近年來擴張較為迅速的龍湖地產半年報顯示，發展中物業和可售物業也出現大幅增加，由2011年末的461.9億元上升15.4%至532.8億元。

　　分析人士指出，房企存貨的增加與開發商三季度頻頻拿地有關，土地儲備的增長導致存貨值攀升。

　　三季度以來，萬科新增23個土地項目，按權益計算的佔地面積約148萬平方米，規劃建築面積約376萬平方米，新增項目大多在徐州、貴陽、莆田等二三線城市。在曝出供應過量的貴陽，萬科和保利市場佔有率超過半數。10月，萬科再次在貴陽雲岩區拿下一塊佔地面積近34.8萬平方米的地塊。

　　據統計，招商地產今年前三季度共拿地97萬平方米，規劃建築面積270萬平方米，拿地金額84.82億元，較去年同期大幅增長。招商地產表示，未來將積極補充三四線城市核心地段為輔的項目資源，關注發展潛力大的新興城市。

　　中原集團研究中心監測數據顯示，11月1日~11月22日，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地等企業合計拿地權益支付金額達到110.45億元，權益建築面積達327.95萬平方米。

　　《每日經濟新聞》記者梳理拿地數據發現，上述拿地項目多集中在二三線城市。如6月末，保利地產擁有在建擬建項目154個，在建面積3036萬平方米。去年同期，公司共有在建擬建項目148個，佔地面積3203萬平方米。目前，保利的項目大多位於武漢、重慶、佛山、中山、東莞、長沙、包頭、成都、南昌等市場競爭激烈的二三線城市。

　2012年收官在即，盡管經歷了近年來最冷清的「金九銀十」，但從標桿房企陸續公布的11月銷售數據來看，全年房地產市場或將在「暖冬」中畫上句號。

　　包括萬科、恆大地產、世茂房地產在內的3家房企昨日公布了11月銷售業績。其中，萬科前11個月銷售1271.5億元，超過2011年全年業績；恆大前11個月累計實現合約銷售846.3億元，也已超額完成全年800億元銷售目標；世茂前11個月攬金422.86億元，更是超過307億元的全年銷售目標38%。

　　根據萬科公布的銷售數據，11月公司實現銷售面積143.6萬平方米，同比增長94.6%；銷售金額171.3億元，同比增長106.6%，環比增長24%。前11個月，萬科累計實現銷售面積1178.8萬平方米，銷售金額1271.5億元，超過去年全年的1215億元。萬科方面也曾高調表示，希望今年有同比10%以上的銷售增幅。

　　除此之外，萬科在土地市場上的動作依然迅猛。11月，該公司在北京、重慶、佛山、東莞等地一舉拿下12幅地塊，耗資64.09億元。

　　事實上，從11月全國主要城市的房地產成交情況來看，出現了供銷兩旺的熱鬧場面。根據市場機構的監測統計，供應方面，中原集團研究中心監測的22個城市11月的供應量超過10月。而成交方面，54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位，創出今年的月度新高。

　　據上海某房地產研究院監測數據顯示，全國40個城市中，半數城市成交量環比上漲，其中海口漲幅甚至達到206.31%。總體而言，一二線城市環比上漲幅度較大。而在供應方面，除了深圳、廣州、蘇州、寧波存量增加外，其他城市均出現庫存減少的情況，多地去庫存速度明顯加快。

　　下月1日起房貸執行新利率———

　　今年央行兩度降息，根據大部分銀行的合同約定，從明年1月1日起，降息前已經貸款購房的購房人將真正享受到降息後的較低利率。那麼， 100萬元20年期基准利率的商業房貸，首套或二套購房下個月起，月供能減多少？80萬元的公積金貸款，首套和二套房貸的購房人，下月起每月月供又能省下多少？記者昨天就此進行了采訪，並請了多家銀行及中原地產相關人士進行相關計算。

　　■100萬元商貸

　　明年月供最多可少還335元

　　根據相關政策和房貸合同，在降息前已經完成貸款合同的購房人要從第二年的元月一日起才能享受新利率。也意味著，從下月1日起，能享受7折利率的商業貸款，明年適用的利率為4.59%，比現在低0.35個百分點，以此計算，100萬貸款的月供將比今年少189元；享受利率85折優惠的房貸，月供則少242元。

　　而如果是二套房貸，即利率1.1倍，則明年執行的新利率將變為7.21%，比目前低0.54個百分點，那麼，購房人的月供將減少335元。

　　■80萬元公積金貸款

　　明年月供最多省196元

　　而根據相關規定，住房公積金貸款明年適用的新利率為4.5%；二套房明年公積金房貸利率為4.95%。按照北京住房公積金管理相關政策，住房公積金貸款最多能貸80萬元。以此計算，首套房且做了80萬元公積金貸款的購房人月供明年起能減少175元；而二套房則每月能少196元。

　　7折利率購房人

　　提前還貸並不劃算

　　月末年初，很多人都喜歡拿著年終獎提前還房貸。對此，中原地產張大偉提醒，在2011年之前能夠做到7折房貸的購房者，最好不要提前還款，因為7折以後的利率可以說非常低，完全可以用提前還款的預算獲得比減少的利息更多的收益。

　　此外，還款已經超過5年的貸款者，貸款早期還款中大部分為利息，超過5年再提前還款，可以說本金已經更多，從資金的利用成本來看，可以考慮其他投資渠道，特別是如果有年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

　　新聞內存

　　北京目前執行房產貸款銀行不論是商業貸款還是公積金貸款，都是按「次年調整」的，「次年調整」即從加息後第二年的1月1日起，按上一年末12月31日當天的新利率執行。

　從出售足球俱樂部到變賣土地，實德集團處置資產的大幕正徐徐拉開。

　　在徐明「失蹤」期間，實德已悄然將位於北京亦莊的三幅土地轉讓給了深圳萬澤集團。

　　亦莊的三幅土地，即北京經濟技術開發區路東區D3號街區D3C1、D3C2、D3F1地塊，位於「經海路」地鐵站旁。2009年12月，實德系公司——天實和華置業(北京)有限公司(下稱「天實和華」)通過招標方式以2.48億元代價獲得，項目地上建築面積23.4萬平方米，折合樓板價僅1060元/平方米。目前三幅土地處於閒置狀態。

　　一系列不為人知的交易，隨著萬澤股份(000534.SZ)的一紙公告而水落石出。

　　萬澤股份周一晚間公告顯示，今年4月24日，上述三幅土地的項目公司——天實和華100%股權以1.6億元的價格被轉讓給了「大連鑫星投資有限公司」(下稱「大連鑫星」)，1.6億即天實和華的注冊資本金。其後，在7月2日大連鑫星又將天實和華的99%股權最終轉讓給了深圳萬澤集團。

　　通過轉讓亦莊土地，實德系欠珠海華潤銀行股份有限公司(下稱「華潤銀行」)、奧地利奧合國際銀行股份有限公司北京分行(下稱「奧地利銀行」)、華澳國際信托有限公司(下稱「華澳信托」)的8億元債務得以償還。

　　實德處置資產的行為並不出人意料。此前有報道稱實德集團背負大量債務，面臨巨大的償債壓力。而實德官方網站上的一則有關半年工作會議的新聞也顯示，實德「啟動了資產與債務重組工作」。

　　足球俱樂部以及土地對實德而言並非核心資產，且處置相對容易，或許正是這兩點原因，讓實德選擇首先對這兩部分資產「下手」。

　　萬澤接盤

　　今年3月中旬，徐明傳出「失蹤」消息，而實德賣地的念頭，可能早在2月就已萌生。

　　2月24日，大連鑫星注冊成立，這家公司專為這樁交易而成立，或為實德關聯公司，大連鑫星成立的目的就是為了受讓華潤銀行、奧地利銀行、華澳信托對實德系的8億元債權。

　　公告顯示，8億元債權中，華潤銀行對實德集團、實德工程塑料、賽德隆、大連東鵬、大連三德享有4億元債權；奧地利銀行對北京實德物流、實德集團、徐明、徐斌、陳春國享有1.9 億元債權；華澳信托對河南大河、大連誠德以及天實和華享有 2 億元債權。

　　為了收購天實和華股權，今年7月，萬澤集團通過債權重組方式從上述三家銀行收購了8億元債權，並將該8億元債權轉讓給大連鑫星，作為轉讓對價。

　　根據銀信資產評估有限公司對天實和華截至評估基准日2012年10月31日的評估報告，天實和華淨資產賬面價值總計為2.66億元，評估價值為8.25億元，與8億債權相當。

　　不過，亦莊土地的轉讓故事並未就此結束。萬澤集團周一晚發出的公告顯示，公司正計劃將其持有的天實和華 99%的股權中的40%和30%分別以3.28億元及2.46億元轉讓給自然人常樂以及注入旗下上市公司萬澤股份，而萬澤集團持有天實和華的剩余股份也將在未來注入萬澤股份。

　　資料顯示，萬澤集團始創於1995年，是一家以醫藥研發、生產、分銷、零售連鎖為主導，並涉足房地產、電力、金融、教育等領域的大型綜合性集團公司，旗下擁有萬澤醫藥、萬澤地產、萬澤電力三大業務板塊，目前是上市公司萬澤股份的控股股東。

　　亦莊項目前世今生

　　位於亦莊經海路地鐵站旁的三幅土地身世傳奇，自徐明「失蹤」之際起便備受關注，並被外界視為實德系遭遇資金困境的一個縮影。

　　天實和華為項目的開發商，前身即實德置業(北京)有限公司(下稱「實德置業」)，實德置業於2009年4月24日由實德集團以及新藍置業有限責任公司(下稱「新藍置業」)共同出資設立，分別持股70%和30%。

　　在取得亦莊土地前，天實和華經歷過一次股權變更。新藍置業將所持30%股權轉讓給了天際中榮(北京)投資有限公司(下稱「天際中榮」)，而實德集團將所持70%股權轉讓給了新藍置業。

　　2009年12月，天實和華以2.48億元代價獲得亦莊項目，該地塊緊鄰地鐵站，位置優越，折合樓板價卻僅1060元/平方米，這一價格曾遭受媒體質疑。

　　雖然拿地成本低廉，但事實上，在完成坑基挖掘後，亦莊項目便一直陷於停滯，如果不是為了囤地，實德系資金緊張的問題早已露出端倪。

　　在2010年7月27日，股東方之一的天際中榮將30%股權轉讓給新藍置業，從天實和華退出。在隨後的8月，天實和華股東做出決定，將新藍置業持有的天實和華70%股權轉讓給新股東中融國際信托有限公司(下稱「中融國際信托」)，進行信托融資。

　　新藍置業與中融國際信托、天實和華三方簽署的《增資協議》約定，由中融國際信托以「中融-實德亦莊開發區經海路項目集合資金信托計劃」的信托資金對天實和華增資3億元，按計劃，其中6000萬元用於增加天實和華注冊資本，其余2.4億元用於增加天實和華資本公積。增資完成後，中融國際信托共持有天實和華81.25%股權，新藍置業共持有天實和華18.75%股權。

　　「中融-實德亦莊開發區經海路項目集合資金信托計劃」的銷售文件顯示，新藍置業為實德關聯公司，該股權投資，目的是經營實德亦莊經海路項目。信托期限為1年，預期年收益率在8.5%至9.5%。信托的風控條款還寫明，如1年期限屆滿時實德集團不購買項目公司股權，中融信托有權直接處置項目公司資產，以保障優先級委托人本金和收益的實現。

　　該信托一位銷售經理告訴《第一財經日報》，信托融資所得款項事實上並未用於項目的開發，而是被委托方用在了其他地方，不過信托到期兌付倒沒有出現問題。一年後，新藍置業從中融信托如約回購了天實和華81.25%股權。

　　記者在11月期間曾前往天實和華注冊地——北京市北京經濟技術開發區科創十四街99號1幢1601 室，但並未有人在此辦公。而在新藍置業注冊所在地——北京市海淀區知春路13號，該地址同時是實德集團在北京的辦公場所，實德工作人員告知，新藍置業目前已經不在此辦公，不知去向。而亦莊項目也一直未有進展。

　　其余地塊命運待考

　　土地在實德系手中一直被當做融資的工具，如今則擔負起償債的重任。

　　在與中融合作嘗試以土地抵押的方式進行信托融資之後，2011年5月30日，天實和華又將三幅土地中的D3C2地塊，抵押給了華澳信托作為河南大河新型建材有限公司(下稱「河南大河」)，以履行《華澳-實德應收賬款單-資金信托項目應收賬款轉讓暨回購合同》的擔保。但後來河南大河無力清償上述到期債務，華澳信托向上海市第一中級人民法院提起訴訟。

　　訴訟最終以庭外和解的方式告終，萬澤股份的公告顯示，萬澤集團以約2.1億元的代價從華澳信托手中收購了華澳信托對河南大河等公司的相關債權，才解除了D3C2地塊的抵押。

　　亦莊地塊的命運究竟在多大程度上反映了實德目前的真實處境？

　　萬澤股份的公告顯示，2012年6月，天實和華已出現經營和重大債務償還風險，天實和華以及原股東、關聯方、債權人(金融機構)均采取了相關重組措施，其中債權人之一華潤銀行聯合其他債權人華澳信托、奧地利銀行擬對天實和華進行債務重組。

　　事實上，除了亦莊，資料顯示，實德系在大連、重慶等地還有多處土地。

　　實德系與哈爾濱人和商業合資成立的盛和集團控股有限公司，號稱在北京、哈爾濱、大連、沈陽、重慶有土地儲備超過600萬平方米。而在重慶，實德系另一家公司——重慶和生裕房地產開發有限公司，曾在2010年2月8日，以3.36億取得重慶蔡家組團N01-02/02地塊和N01-06/02地塊，並以1.12億元同時獲得商業金融用地D19-2/04地塊。

　　實德系手中的這些土地，未來又將面臨怎樣的命運？

　　時值歲末，關於房地產調控走向的種種猜測總是頗多，在近日召開的中央政治局會議上，敲定了2013年加強房地產市場調控和住房保障工作。

　　至此，關於明年房地產調控的種種猜測，有了定論。不過，並沒有明確明年房地產調控所采用的手段，限購等短期政策何去何從，房產稅等長效措施如何推進等，都暫無過多表述。

　　此次政治局會議第一次提出「加強房地產市場調控和住房保障工作」，預示著明年房地產調控基本沒有放松可能。另外，保障房建設與供應，明年仍將會是高峰期。在保障性住房入市後的監管以及分配，可能在新一屆政府的推動下，更加嚴格與高效。

　　同時，中央政治局會議強調房地產調控的繼續，是基於經濟發展的出發點和落腳點在於保障和改善民生，目標是穩步提高社保統籌層次和保障水平。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為，近幾年我國城鎮化不斷推行與深入，雖然取得了比較明顯的效果，但也積累了很多問題。如很多地方打著城鎮化的旗號，大興建造小產權房。以及在城鎮化過程中，農民所有集體土地的征用補償不合理、不平均、不明確等問題。此次會議提出「要積極穩妥推進城鎮化，增強城鎮綜合承載能力，提高土地節約集約利用水平，有序推進農業轉移人口市民化」，可能將促使以上兩個問題，在明年加速出台解決辦法。

　　此外，張旭表示，當前購房者對於後市預期較為樂觀，有可能促成年底出現暖冬行情。

僅1內地客付BSD入市 業界指辣招見效

政府推出辣招後首個開售的新盤長實（00001）荔枝角一號?西九龍，發展商指開售首小時沽出30伙，套現約3億元，全屬以個人名義購入，僅一內地客願意付逾200萬元買家印花稅（BSD）入市，業界指辣招效用已彰顯。

長實一號?西九龍昨晚7時半正式開售，本報記者就現場售樓處外所見，未見有大批買家聚集，相對集團上一次銷售大型新盤峻瀅時的人山人海場面，是次反應相對慢熱。而截至晚上10時許，即開售後兩、三個小時，人流已大致散去。

據了解，受政府推出BSD影響，一號?西九龍內地客數量急跌，全日市場只錄得一宗內地客連BSD入市個案。據悉，一名深圳人昨日以1,093.3萬元，購入1座中層C室，面積1,158平方呎，呎價9,441元，須繳約164萬元BSD稅，連3.75%（41萬）從價印花稅，即該名內地客共繳交約205萬元印花稅。

雖然項目昨可供發展單位有160伙，但長實執行董事趙國雄表示，第一批可供發售的單位有100伙，料全數售罄後，可為集團套現約11億至12億元。而長實地產投資董事黃思聰指，項目開售首一小時沽出30伙，以高層戶為主，即供平均呎價1.1萬元，套現約3億元，當中，30伙均以個人名義購入，並估計大多屬本地客，以換樓客居多。

長實：買家入市態度趨審慎

黃氏續指，有7至8組買家連購入兩間，平均每宗交易涉資約2,500萬元。而市傳昨最大手買家連購5伙，為本地客，涉資逾5,000餘萬元。

作為出招後首個新盤，黃思聰認為，買家的入市態度有所改變，有別以往一窩蜂搶購，現在是以用家主導，入市買樓更趨審慎。早前項目收票當中，以公司名義登記的只有數張，內地客數量亦比以往少，僅佔入票量約1%，比過往5%少。

惟趙國雄則對項目銷情表示滿意，並認為政府推出辣招，不會影響集團的賣樓速度，只會影響買家入市的決定，然而被問及有沒有信心可於一日內可沽清首批單位時，他未有作正面回應。但強調，本港經濟基調良好，加上未來一段時間內供應都不足，市場對住屋有一定需求，故對香港樓市前景有信心，料明年樓價會平穩發展。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑稱，政府推出的BSD及加強版SSD已彰顯效用，估計是次為最少內地客的新盤。他又指，其集團佔銷情的三成半比例，料小型代理行的生意更難做。

業界人士指出，政府推出的買家印花稅（BSD）對中小型住宅影響相對較細，以元朗尚悅為例，昨日單日售出12個單位，發展商以原價加推28個單位應市，入場費約363.6萬元起。

據?地（00012）網頁資料，元朗大棠尚悅昨日起加推28伙，主要分布5座10至22樓B、C、G、H、J及K室。面積介乎545至603平方呎，定價363.6萬至434.4萬，平均呎價約6,994元，屬於原價水平，最快本周六可供發售。

項目早前推售的一批單位昨日發售，尤其全新推售的5座B室，成為市場熱門搶購對象，單日售出12個單位。

其次，?地旗下九龍城賈炳達道曉薈，昨日約見區內地產代理，發放樓盤資料及平面圖予地產代理，籌備短期內推售。

曉薈短期推 匯賢閣售5伙

代理透露，發展商意向呎價1.3萬至1.4萬元起，以最細290平方呎計，入場費約400萬。?地營業部總經理林達民昨日表示，項目暫籌備本月推售，但是暫時未有意向價格。

至於同區匯賢閣方面，發展商昨日開放展銷廳，及低調公布5個單位參考價，定價介乎936萬至2,249萬元，呎價介乎1.06萬至1.3萬元之間。

買家採用即供付款可獲樓價3%折扣，另有3.75%現金回贈，折實後呎價低於1萬元。據悉，項目昨日單日售出5個單位，以低層為主。

近期住宅市場受政策影響，一、二手樓的市道均表現淡靜。遠東發展（00035）首席營運總裁兼執行董事陳志興並不悲觀，相信住宅價格可保持穩定。

當局於2010年10月推出額外印花稅（SSD）打擊住宅炒風，事隔兩年後，在本年10月下旬再次「落藥」調控樓市，陳志興對兩次「出招」就有不同意見。

「SSD兩年前推出時屬環境需要，措施具有效果，市場上的炒家大為減少；而買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）對港人以公司名義置業稍有不公，基於某些公司的政策，不能以私人名義買樓，此措施其實有改善空間。」

雖然陳氏認為新措施影響二手市場交投，但他對後市並不感悲觀。「QE3出台後，出現大量資金，加上市場預料低息環境持續至2015年，購買物業仍屬投資者不錯的考慮；而中央十八大剛完結，很多因素已穩定，大家起碼對未來5年有計劃。」

供求失衡 工廈未盡其用

至於整體的住宅價格，陳相信或有數個百分點的上落，但可保持平穩，料不會有太大波動。

他指出，本港住宅一直存在購買力。「在兩年前SSD最初推出時，市場適應之後，物業價格一直上升，而買家是以用家居多；長遠來說，本港樓市所面對的確實是供求不平衡的問題。」

陳志興表示，現時本港不少工廈沒有物盡其用，集團旗下部分酒店是由工廈改建，因此他認為，將工廈改作住宅用途，是增加物業供應的可行方法。

提到增加集團的土地儲備，陳氏稱，會考慮入標、公開拍賣等渠道。同時他指出，收購舊樓屬增加土地儲備一個不錯的方法。「收購的好處是選擇較多，價錢亦較易預計；政府拍地亦可能有價格相宜的項目，但競爭較大。」

他透露，集團已成功收購黃大仙環鳳街一舊樓項目超過9成權益，將於適當時申請強拍，同時不排除其間可跟餘下的小業主達成協議。

西洋菜北街盤 明春推售

現時市場對住宅的要求愈來愈高，陳志興指，打造精品住宅屬集團的發展方向。「公司主打精品住宅，是希望運用經營酒店經驗；以紅磡寶御為例，項目設計不錯，銷情亦理想，將朝着此方向繼續發展住宅。」

寶御於今年初推出，累積已售100伙，佔整體單位的8成，為集團套現約5億元，尚餘24伙待售。

談及明年的大計，他表示，首季會推出西洋菜北街的重建項目，共提供83伙，項目將主打細單位，採用開放式、1房及2房間隔；而在第三季，則計劃推出薄扶林山道的物業，亦為重建項目，提供106個單位，間隔以1至2房為主。

另一方面，集團計劃於2014年首季，推出元朗丹桂村洋房項目，物業共設24伙。而現時遠展亦有一現樓項目於市場放售，為清水灣道684號，設有4幢別墅。

?大地產（03333）提早實現全年800億元（人民幣，下同）銷售目標，股價昨重上4港元。但與此同時，負面消息再度傳出，主席許家印日前被指於美國拉斯維加斯「豪賭」，涉及賭注數以百萬美元上落，惟公司作出否認。

?大：許總陪客看麥當娜

?大指有關報道完全失實，又回應稱，「許總是陪客人去Las Vegas看麥當娜的演唱會，公司認為他『豪賭』是不可能的，因為他從來都不好賭。」麥當娜10月13至14日於美高梅舉行兩場演唱會。昨晚截稿前，本報未獲Caesars-Insider回覆。

網站︰是最闊綽豪客

據Caesars-Insider網站報道，一架編號為「B-6435」、印有?大中英文標識的飛機，於10月14日降落在拉斯維加斯的McCarran國際機場，並在17日離開內華達州。網站引述消息人士指，許家印於10月15日現身凱撒皇宮賭場酒店（Caesars Palace），並開戶賭博，賭注數以百萬美元計（Many millions of dollars）。

Caesars-Insider續稱，許家印或是該網站發現的最闊綽豪客，甚至已可被列入「鯨魚」級別。

Caesars-Insider是由一個叫作「IUOE Local 501」組織設立，網站會監督Caesars賭場旗下五家酒店的運營，並更新關於豪賭客及訴訟相關的內容。IUOE Local 501代表了350名在Caesars賭場中持有臨時延長合約的機械及老虎機維修師。

許家印所掌控的?大，至昨日市值已超過560億元。據福布斯2012年全球億萬富豪榜顯示，許家印個人財產高達58億美元，位列中國富豪第5位。與此同時，他還身兼政協會議第11屆委員身份，並曾獲得中國「全國勞動模範」的稱號。

華南城（01668）昨就傳媒報道發出澄清，確認旗下項目有因土地遺留問題而延遲辦理有關手續的情況，但保證在出售相關物業之前，完成所有規劃、環評、施工及預收手續。

指售物業前 完成必要手續

華南城昨復牌，股價曾挫5%，其後跌幅收窄，收報1.17元，跌2.5%。對於內地媒體早前指公司涉及更改土地用途及未批先建等多樣違規行為，公司引述根據通商律師事務所的意見稱，只要取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地使用權證及/或預售許可證，即為符合中國法律可以建設及出售或預售的展示單位；而公司在出售展示項目前已經取得上述證明，故為合法。

而華南城南寧項目，已獲得當地政府確認會辦理土地性質變更事宜的書面文件，而對於可能需要繳納的出讓金，公司已經做了充足的準備，相信不會對經營造成太大影響。

融創花樣年建業 提前達標

另融創（01918）上月實現合約銷售金額40.8億元（人民幣，下同），按月升13.3%，合同銷售面積約18.6萬平米，均價約每平方米22,000元，按月增12.8%，首11月售樓305.8億（人民幣．下同），提早完成全年目標。花樣年（01777）上月實現合同銷售金額9.79億元，按年增長1.12倍，按月增長29%，1至11月累計合同銷售71.72億元，基本完成全年銷售72億元目標。建業地產（00832）11月合同銷售額7.2億元，按月下跌10.4%，按年上升76%，首11月合同銷售93億元，已完成全年目標。

尖沙咀停車場 研建商廈酒店

中區舊政府總部西座重建計劃觸礁，政府急另覓商業用地補救，昨建議將尖沙咀喜來登酒店旁的分層停車場，重建為寫字樓或酒店等商業項目，涉及近34萬平方呎樓面，但逾3成樓面須保留作停車場，估值約15億元。

規劃署表示，政府正從不同渠道開拓土儲，以滿足住屋、社會及經濟發展需求，其中一幢位尖沙咀中間道的分層停車場，因附近已有寫字樓及酒店等項目落成，認為適合重建作商業發展，建議由現時的「政府、機構或社區」用地改劃為「商業（11）」用途。

比鄰喜來登酒店 地盤3.6萬呎

該幢分層停車場樓高12層，樓齡47年，地盤面積約3.62萬平方呎，將分東面及西面發展，其中西面地盤（2.83萬平方呎），即靠近喜來登酒店的一面會作興建商業項目，包括寫字樓、酒店及商場等。而東面地盤會劃作「道路」以提供約3米闊行人道。

分層停車場用地設有90米（主水平基準之上。下同）建築物高度限制，比現時的分層停車場高度42米，高出約1.14倍，估計重建後的高度約26層，可為市場提供約33.9萬平方呎商業樓面，比剛擱置重建的中區舊政府總部西座可提供約20萬平方呎樓面，多出近70%。

不過，由於政府為滿足區內的泊車需求，分層停車場重建之後仍需要最少提供346個私家車位及39個電單車位，業界估計，有關安排將會令項目少建商業樓面，損失約7.5億元賣地收入。

僅小量樓層享海景 估值15億

高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚預計，重建後的停車場將會佔用約6層樓面，涉及約11萬平方呎樓面，加上亦設有90米建築物高度限制，故預計只有小量樓層屬有海景，影響地皮的發展潛力，故估值約15.1億元，樓面呎價約6,800元。

他續稱，雖然該用地規模比中區舊政府總部西座重建項目為大，但所牽涉的樓面仍然低於市場需求，故預期對紓緩商業物業售樓的作用不大，認為只可以填補九龍東新發展區落成前的部分真空。

另一方面，規劃署表示，由於早前有城規會委員認為大埔山寮丁屋用地不足，故經檢討及研究之後，建議將山寮鄉村範圍內的部分「農地」及「綠化帶」，改劃「鄉村式地帶」；另該署支持深水埗富匯居部分地下樓層改劃為酒店申請，但不支持荃灣荃威花園同類的申請。

近日尖沙咀舖位買賣熾熱，消息指，周大福以約6.6億元，沽出尖沙咀彌敦道活方商場。

據市場消息指出，尖沙咀彌敦道36至44號重慶大廈地庫商場「活方」剛易手，物業總樓面達4萬平方呎，分間成多間店舖，租客包括時裝、餐廳等等，成交價約6.6億元，呎價約1.65萬元，買家為投資者。

重慶大廈地庫 樓面4萬呎

據了解，該項目由周大福持有，商場於09年底開幕，當時周大福有意把商場打造潮流文化、新日式地下購物街的購物消閒體驗。上月曾有消息指，舖王鄧成波以6億元洽購舖位，惟另有投資者出價更高，奪得物業。

近日尖沙咀舖位成投資焦點，如百樂酒店地下、尖東新文華中心等，相繼錄大手舖位買賣。另區內舖位租務亦理想，消息指，加連威老道24號舖，面積約800餘平方呎，獲護膚品店以每月以50萬元承租。

鄧成波6千萬 沽怡達全層

舖位成交仍暢旺，消息指，民生物流張順宜，以約4,100萬元，購入荃灣青山公路123至133號地下，面積約2,100平方呎，由傢俬店以每月8.3萬元承租，呎價約1.9萬元，回報率約2.4厘。另外，旺角砵蘭街280A號舖，面積約800平方呎，由建材店租用，成交價約5,800萬元。

商廈方面，鄧成波以約6,000萬元，沽出尖沙咀漢口道39至41號怡達中心3樓全層，面積約4,890平方呎，呎價約1.22萬元，現時該層寫字樓由代理行港置工商舖租用。

港鐵（00066）推出荃灣西鐵站六區限呎項目招意向，大地主長實（00001）已表明有意再下一城。該項目可建894伙，其中近60%單位實用面積須少於538平方呎，估值約27億，本月13日（下周四）截止。

可建894伙 限呎戶近6成

擔任項目代理人的港鐵指，在完成招收意向程序之後，會盡快展開招標工作。問及會否擔心市場反應會受到政府推出的兩項辣招影響，港鐵回應指，項目鄰近西鐵站，交通配套完備，一向受市場歡迎。

荃灣西鐵站六區限呎項目佔地約14.8萬平方呎，可興建兩幢住宅物業，總可建樓面面積達80.4萬平方呎，其中住宅佔67.5萬平方呎，預計可興建894伙，設有限呎條款，其中近60%或520伙單位實用面積須少於538平方呎，預計2017至2019年間落成。

大地主長實 有意擴版圖

至於尚餘12.9萬平方呎樓面，則須用作興建公眾體育中心，由中標財團負責興建，故將加重項目的發展成本，加上位置跟西鐵站有一段距離，故業界估計保守，項目市價約27億元，樓面呎價則約4,000元，比早前批出的荃灣西鐵站五區灣畔項目樓面呎價4,308元，低約7%。

不過，區內大地主長實已表明有意再下一城，擴大區內的版圖。

長實執行董事趙國雄表示，由於集團已投得荃灣西鐵站五區灣畔及荃灣西鐵站七區項目，故對今次推出的荃灣西鐵站六區一定有興建獨資發展，認為可以取得更佳的協同效應。

公屋實用率高，租盤成搶手貨。粉嶺華明邨連環錄兩宗租賃成交，其中高層開放式單位，呎租錄23.6元較同區私樓更高。

金龍地產分行經理王靜強稱，華明邨信明樓高層單位，面積191平方呎，屬開放式設計，擁獨立廚廁，放盤即日獲港島區租客以4,500元承租，呎租23.6元，較比鄰私人屋苑花都廣場呎租16至17元高逾3成。業主上月以86萬元購入單位，租賃回報有6厘。

同邨耀明樓高層兩房單位，面積625平方呎，則以每月8,000元租出，呎租12.8元。業主10月以210萬元購入單位，租賃回報有4.6厘。

太和邨SSD盤 白表170萬沽

世紀21宇田地產高級顧問羅家威指，大埔太和邨亨和樓高層戶，465平方呎，連約7,000元租約，以170萬元白表價易手，呎價3,656元。原業主去年1月以129萬元購入，持貨近22個月炒高3成，涉及5%的額外印花稅（SSD），即8.5萬元則由買家支付。此為太和邨首宗SSD成交。

另鑽石山鳳德邨珠鳳樓高層16室，634平方呎，業主反價5萬至175萬元綠表價易手，呎價2,760元，持貨14年升值逾5倍。

九龍灣商貿地上周獲投資者以18.18億元奪得，為東九龍商廈市場再注下一枝強心針，同時刺激投資者放售意慾，如觀塘皇廷廣場一中低層單位，現以意向呎價約8,000餘元放售。

東九龍商廈呎價拾級而上，連創新高，刺激投資者趁機沽售，其中由億京集團興建的皇廷廣場，已於本年首季落成，目前約有20個賣盤，叫價由每平方呎8,000至1.1萬元不等。

美聯商業營業董事鄺寶謙表示，現放售為皇廷廣場8樓A室，涉及樓面面積約3,175平方呎，意向呎價約8,000餘元，估計意向金額逾2,540萬元，將以交吉形式出售。

擁郵輪碼頭景 回報3.3厘

上址擁郵輪碼頭及園景雙景觀，按現時市場租值每平方呎約22元計算，租金回報可貼近3.3厘。而一年以來，皇廷廣場的成交不絕。

如上月，上市公司華鼎控股（03398）便斥資約1.27億元購入該廈27樓全層連5個車位，扣除車位呎價約9,650元，創該廈呎價新高，並打破10月份，高層H室的成交呎價9,400元紀錄，而原業主持貨一個多月摸出升值13%，升幅驚人。

中原（工商舖）寫字樓部助理營業董事徐志聰指，皇廷廣場本年迄今已錄得約176宗買賣成交，全層單位成交則涉5宗，由於細單位需求大，故吸引不少投資者購入全層單位再分拆出售，如早前高層全層分拆為10個單位，已迅速摸出其中9個，呎價最高9,600元。

位於敬業街55號的皇廷廣場，於去年8月以樓花形式推出，物業樓高33層，當中7至33樓為寫字樓層，每層提供約1.26萬平方呎樓面，可間成9至10個單位，約800至逾3,000平方呎不等，大部分享有海景，另地下至3樓共4層則為停車場。

九龍需求殷 成交料創新高

據中原地產研究部，皇廷廣場為本年首11個月暫錄得較高金額的九龍區寫字樓，買賣登記金額為16.53億元，而僅次為同區宏基資本大廈及萬兆豐中心，分別錄11.73億元及8.58億元，反映觀塘區仍是焦點所在。

截至11月23日，九龍區整體寫字樓買賣登記宗數及金額，暫錄1,598宗及175.17億元，料全年可錄得1,900宗及215億元，打破去年1,738宗及192.57億元的紀錄，並同創96年有紀錄以來的17年新高。

資金帶動商廈市場轉活，部分甲級商廈趁機放售，如金鐘美國銀行中心中層現有逾3,600平方呎樓面放售，意向金額為9,602萬元。

外望側海景 月租叫價22萬

中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事何德成指，放售為美國銀行中心26樓06室，涉及樓面面積3,693平方呎，以交吉形式出售，意向金額為9,602萬元，呎價為2.6萬元，上址外望中環側海景及公園景，租金叫價每平方呎約60元，料月租約22萬元。

金鐘美國銀行中心位於夏愨道12號，樓齡近30年，樓高37層，地下連地庫5層為零售舖位，5樓以上為寫字樓，雲集不少著名醫生。而本年矚目成交如32樓A1及A3室部分樓面，於10月以2.4億元成交，呎價達2.76萬元。

至於，近日中環甲廈成交亦甚活躍，如力寶中心近日連環錄多宗買賣，如1座高層C室，2,633平方呎，以9,630萬元易手，呎價約3.7萬元。另外，皇后大道中9號27樓全層，約1.3萬平方呎，以約3.86億元易手。

主打3房大單位的北角和富中心為區內換樓客之選，因用家主導，且業主惜售，交投量一般。

今年以來暫錄得44宗轉售個案，目前平均呎價逾萬元，較今年1月累積升幅逾2成。

今年暫錄44買賣 呎價升2成

實用率高達9成的和富中心分層戶，由807平方呎至1,537平方呎，807平方呎為3房間隔，有個半廁所（1浴室和1洗手間），分布於3、4、14和15座的C室，向和富道，以樓景為主。807平方呎單位目前入場費逾700萬元。

最大的1,537平方呎單位為分層大宅，3房套房加工人套房，分布屋苑前排，戶戶望維港煙花景致，亦是景王之列。目前1,537呎單位約10個放盤，叫價由1,390萬至2,200萬元。

附設商場 部分座數大維修

今期直擊單位其中兩個正是1,537平方呎大單位，另一個為未打通相連戶，兩個單位面積合共2,862平方呎，開價3,800萬元。

屋苑正進行大規模維修工程，1和2座已完成維修，3至7座正在維修中，接下來到8至12座，物業周遭難免沙塵滾滾，暫時會造成不便。

分兩期發展的和富中心，備有商場，設於其地庫3層，總面積約180,000平方呎，商戶包括家具店、百佳、日本城、屈臣氏等。

深圳國際（152）日前股價急升，成交量大增，隨後發聲明指董事會不知原因，當日有傳媒報道其前海地區發展計劃，深圳國際確認今年中期報告已披露有關計劃內容。

本欄於9月中曾討論深國，亦建議逢低吸納，靜待前海價值釋放，當時股價是54仙，日前最高為77仙，其後轉趨反覆，現價71仙。

夥多家龍頭企業齊發展

深國全資擁有深圳西部物流園土地38萬方米，已納入深圳前海深港現代服務業合作區的範圍。深國已根據前海的政策與規劃，積極對西部物流園土地進行重新定位，將繼續加強與政府相關部門的溝通，在土地功能轉變過程中，盡可能多獲土地權益。至12月3日，深國仍未就轉變土地用途向相關政府部門提出正式申請，因而並無任何具體資料來評估土地用途改變對土地價值的影響。

此外，深國已與多家行業龍頭企業訂立戰略合作意向書，並將於適當時機到來時，與其他企業訂立戰略合作意向書，這是深國聲明的內容。中期報告表示，今年下半年，公司將積極跟進前海具體政策措施的落實情況，保持與相關部門的良好互動，做好該項目未來的規劃、設計、開發、招商、營運等工作。

前海定位為現代服務業合作區，由於經國務院特別批准，被視作深圳特區中的特區，一般視作金融區，亦有意見認為以香港中環為藍本，最為突出的是人民幣可雙向貸款，地理位置具優勢，與深圳機場、香港機場及中環相近，交通時間在一小時之內，據報已有逾百間企業進駐，並獲前海管理局接受，將於年底前獲批准列入目錄，為香港金融、物流、訊息服務、科技服務等行業專業人士進入前海企業提供便利條件。

前海區佔地15平方公里，其中13平方公里是填海所得，已接近完成，深圳政府將安排基建投資配合發展，基於填海土地未能即時發展，暫時可發展土地只是2平方公里，預期深國的38萬平方米將是首批發展的土地。該區原屬物流區，上市公司於該區擁有土地的只有深國及招商局集團，後者並非上市公司，因而上市公司具前海概念的，目前只有深國。

前海定位為現代服務業中心，估計土地的發展將以商業、寫字樓及服務式住宅為主，後者是配合管理人員的需要，相信深國土地轉變用途，亦以此為主，估計需要補地價，換言之，發展費用不菲。

深國表示已與多家龍頭企業訂立戰略合作意向書，一般是指業務合作，估計包括合作發展物流，或於物業完成後提供物業使用，這種合作相當於引入資金發展，畢竟發展規模大，例如地積比率3倍，可興建樓面面積是114萬方米，如以4倍計，面積更達152萬方米，相當於1636萬方呎。

土地改用途增值潛力大

基於未有具體發展資料，實在無法確定該土地的價值，但原是物流用途的土地，轉變用途後價值將會大增，價值多少將決定於轉變用途的詳情，包括地積比率及補地價多少，以及發展模式，包括可能自行發展以及合作發展等，均足以左右深國應佔的增值。目前等待上述相關資料公布，便可大致確定價值。深國表示尚未就轉變土地用途正式申請，但早已與政府相關部門溝通，說明白點，就是在洽商中，是否正式申請是其次問題。

目前深國每股資產淨值約70仙，日前股價最高為77仙，反映市場認為該項土地有相當增值，若干大行曾對此作出估計，但數據只是假設，審慎者宜有保留，但可以注意的是，前海區外圍的住宅樓價，已於半年內上升40％；換言之，市場已看好前海區的樓價，看來日後深國的土地發展完成後，不論是作出售或出租用途，都會有滿意的數益。

深國現時業務以投資高速公路、深圳機場（佔49％權益）及倉庫物流為主，亦持有相當數量的深圳上市公司南玻的股份候機出售。如西部物流園土地重建為其他物業，其業務將有肯定的變化，屆時可能是以物業為主、物流為輔的企業。

本來發展物業並非很特殊，但其特殊之處，將是於前海首批發展的企業，而更為特殊的是物流土地修改用途後帶來龐大增值，這正是前海概念。

從股價看，市場已明顯關注深國的珍貴土地價值，且在逐漸反映中，但實際價值的釋放，仍待相關詳情的公布，估計一切明朗後，股價仍有令人滿意的升幅。

荃 灣 西 站 六 區 今 日 開 始 招 收 發 展 意 向 書 ， 項 目 估 值 由 二 十 六 億 元 起 。

港鐵突然公布今天推出荃灣西站六區項目招收意向書，為今年第四項；該發展具限量及限呎元素，並要打造公眾體育館等。由於該項目因位於臨海而建，市場指項目始終有優勢，規模又不大，估計競投會熱烈。其中，上次取得毗鄰灣畔發展之長實，率先表態有興趣獨資參與。

港鐵發言人表示，以西鐵的代理人方式，由今日起推出西鐵荃灣西站六區（簡稱TW6）物業發展項目，並邀請發展商遞交發展意向書，截止收取意向書為下周四（本月十三日），該項目亦為「一口價」簡化招標程序推出的鐵路沿?項目。

雖然項目剛推出招收意向，但已有發展商表示有興趣競投，其中該區「大業主」長實，該公司執行董事趙

國雄表示，有興趣入標競投項目，打算獨資發展，集團早前已投得荃灣西站五區灣畔及七區「環宇」，若一併投得是次推出地皮，將來該區規劃會更完善，並可發揮協同效應，打算發展成兩幢住宅，興建八百餘伙單位。

據了解，長實早於○八年已取得荃灣西站七區發展權，並於本年度「再下一城」以高價九十六億三千一百萬元投得荃灣西站五區灣畔，區內擁逾四千一百個單位待售，預料長實是次會再度出手競投，力爭將整個荃灣西站上蓋物業落入手中，打造荃灣西臨海「住宅王國」。

資深測量師陳東岳稱，早前地皮競投氣氛熱烈，賣地成績不俗，地皮成交價屢次破頂，反映發展商看好以後數年樓價，有信心是次地皮會以較高價錢成交，估計地皮樓面呎價四千六百元，地價三十一億五百多萬元。

美聯測量師行董事林子彬指出， 由於項目為限量限呎地，加上中標財團需興建一公眾體育館，故發展彈性較少及成本會有所增加，並會在入標價上反映出來，惟項目位處新發展區，加上擁有海景及綠化，發展潛力優厚，故相信會獲不少發展商垂青，料以鄰近已有發展項目的財團入意向會較積極，項目估值約二十六億四千萬元。

據指出，項目中約五成八單位面積不能多於五百三十八方呎，儘管在項目設計彈性上存在一定限制，但項目毗鄰已有多幅地皮正在發展中，區內將發展為潛力優厚的新區，加上項目擁海景，及鐵路優勢，交通方便，故估計項目反應不俗。

按港鐵於本年二月份提交予城規會的文件顯示，項目設有兩幢樓高四十六至四十八層住宅及一幢公共體育中心設施，提供八百九十四個單位，其中實用面積少於五百三十八方呎的單位佔約五成八，至於其餘單位實用面積，則由七百五十三至一千零七十五方呎，為數三百七十四伙，預計落成後可供約二千四百八十六人居住。

另外，項目為簡化招標程序，發展商須一筆過付款出價，把銷售所得之半成利潤攤分予港鐵，並以價高者得的形式投地

紅 磡 都 會 軒 一 個 高 層 海 景 戶 ， 以 新 高 呎 價 約 一 萬 二 千 七 百 元 獲 承 接 。

　　政府推出辣招後二手樓市成交下滑，但個別屋苑仍紛錄高價易手個案。綜合地產消息稱，位於紅磡都會軒一個高層海景戶剛沽出，由投資者以高價接貨，折合每呎新高價約一萬二千七百元。另外，上水新都廣場也連錄新高，其中，三座中層園景戶以呎價七千一百零一元成交，貴絕同區。

　　港置營業經理王兆銘表示，紅磡都會軒一座高層二十二室易手，單位面積六百二十九方呎，物業外望海景，昨以七百九十九萬元成交，折合呎價一萬二千七百零二元，創下屋苑呎價新高，至於買家為投資者，物業市值租金約兩萬三千元，按成交價計算，租金回報約三厘五，由於單位質素較高，故今次獲投資者高價承接。

　　美聯營業經理鍾敏章表示，

上水新都廣場三座中層G室，面積五百一十四方呎，屬兩房間隔望園景，日前以三百六十五萬元成交，呎價七千一百零一元，創下屋苑呎價新高，亦為上水區呎價新高；另該屋苑二座中層G室，面積五百方呎，獲區內投資者以三百五十萬元，折合呎價七千元，為屋苑呎價次高。

　　中原首席分區營業經理張光耀表示， ?魚涌太古城錄得出辣招後首宗海景花園單位成交，涉及交易為海棠閣中層B室，單位一千一百三十七方呎，外望全海景，成交價一千五百九十萬元，折合呎價約一萬三千九百八十四元，較屋苑同類月前造出的一千六百六十六萬元紀錄，上址造價已從高位回落約百分之五，買家為區內換樓客。

　　市場消息指，將軍澳日出康城領凱錄得屋苑首宗以轉股東之「賣公司」形式易手，該單位乃領凱十座高層RA室，面積八百九十四方呎，以五百四十六萬八千元成交，屬市價水平

規 劃 署 建 議 尖 沙 嘴 中 間 道 停 車 場 改 作 商 業 用 途 。

　　政府銳意增加商業地皮供應，新規劃商用項目絡繹於途。規劃署昨天建議城規會，將一幅逾三萬方呎尖沙嘴中間道停車場，轉為商業用途，將成為同區罕見商業新供應，市場人士估計，該地皮地價估值達十八億多元。

　　為落實增加商業用地供應，規劃署昨日建議城規會修訂《尖沙嘴分區計畫大綱圖》，將尖沙嘴一幅逾三萬方呎的中間道停車場「政府、機構或社區」土地，轉為住宅用途，改劃「商業、道路」及用途，為區內提供商業樓面新供應，明天周五將交由城規會委員審議，料接納機會頗大。根據城規會文件顯示，地皮現址為樓高十二層的中間道停車場，地皮面積三萬二千六百一十方呎，改劃後可以地積比率十二倍發展，可建商業樓面二十

六萬五千九百七十八方呎。

　　但地皮東面部分有逾七千九百方呎面積，需要預留作道路，而將來商業項目亦要提供三百四十五個公眾車位及三十九個電單車位。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指，區內已有多年沒有商業地皮推出，若地皮推出招標，料吸引發展商競投，他估計地皮，每方呎樓面呎價達六千八百元，估計地價十八億零八百六十五萬多元。

　　天俊測量師行張楚然表示，地皮鄰近尖東港鐵站，估計地皮每方呎樓面價達一萬一千元，估計地價二十九億二千五百七十五萬八千元。

　　荔枝角美孚新?現時尚有百萬方呎可用作興建物業，當中孚佑堂也可建物業，不少業主對此表示憂慮，規劃署昨天建議城規會修訂《荔枝角分區計畫大綱圖》，將孚佑堂由「住宅（甲類）」地帶，改劃為「其他指定用途（私人社區中心）」

政府「雙辣招」後首個新盤－荔枝角一號．西九龍首批100伙昨晚推售。天氣轉凍，伙伙逾千萬的一號．西九龍銷情亦唱慢板，發展商長實扭盡六壬，以低於二手5%叫價，又大減即供折扣優惠價及增二按全期按息優惠催谷，並已收逾400票，開售首1小時售出30伙，全晚亦只售出30伙，套現3億元。最大一筆成交為一香港客斥資約3,400萬元買入3伙。

　長實發言人表示，一號．西九龍於昨晚7時開售首1小時售出30伙，套現約3億元，主要是高層4房戶，平均即供呎價1.1萬元，大部分為用家，當中有7組至8組客買2伙或以上，80%買家採用即供付款，以便取得10%折扣價優惠。

港客斥3400萬掃3伙

　消息指，昨日下午發展商已為大手客優先揀樓，昨晚7時供散客揀樓，最大手為一香港客斥資約3,400萬元買入3伙，包括2伙1,300方呎4房及1伙1,100方呎3房。另外，買家購入2伙單位，可以八折配售1個車位，惟昨日未見準買家就車位簽約。

　長實集團執行董事趙國雄表示，政府出「雙辣招」後，炒風已見收斂，以一號．西九龍為例，收逾400票，公司票只有數張，內地客少於1%，無疑已冷卻樓市的投資氣氛。對於市場估計此盤首日只售出數十伙，他只稱，出錢的買家才是最實際的需求，市場估計只是坐下來清談而已，並指他們估發展商投地入標價往往都估錯。

　他認為，「雙辣招」對發展商的影響不大，因為發展商主要是建樓賣樓，對買家而言則要觀望一下，由於未來2年新盤供應不多，對樓市前景仍有信心。展望明年樓市，他認為，香港經濟基調良好，市民仍有置業需要，加上利息仍低企下，看不到樓價有下跌空間，但樓市肯定有波幅。

九龍城匯賢閣售3伙

　此外，消息指出，由捷偉發展的九龍城侯王道「匯賢閣」昨日推售，首天售出3伙，以中低層單位為主，平均每伙約900萬元，呎價約1萬元，包括10樓A、11樓A及15樓B室。此盤提供37伙，建築面積約880方呎至1,734方呎。

　另外，?基地產及新世界合作的元朗尚悅昨日原價加推28伙中低層單位，平均建築期呎價6,955元，平均即供呎價6,607元，建築面積545方呎至603方呎，訂價375.2萬元至434.4萬元，本周六推售。

香港推出辣招為樓市降溫見效，近日住宅買賣氣氛即時急凍，成交量更急轉直下，土地註冊處資料顯示， 11 月整體樓宇註冊為 11500 多宗，按月略減 2% ，但單以住宅計算，僅錄得 7035 宗成交，按月急跌近 2 成，市場形容年底前樓市仍未能解凍。

《星島日報》報導，香港新推出的雙辣招逾 1 個月，其效力逐步浮現；土地註冊處昨 (4) 公布數據，新錄得住宅樓宇交投量下滑，按該處公布樓宇交易量計， 11 月住宅買賣登記 7035 宗， 按月少 19.3% ，為今年 6 月份以來，第 2 個錄得急跌月份。有市場人士形容，對上一次樓宇成交減少，主要是新政府換屆令交投氣氛審慎，但今次跌勢來得較急速。

11 月整體樓宇交易量表現，未如住宅分類數字般急瀉，有地產界人士指出，主要是同月非住宅交易量急升，抵銷了住宅交投量急挫影響。該處資料又反映，上月非住宅交易量為 4500 多宗，比前月 3200 多宗，按月急升 41% ，反映政府推出新稅壓抑住宅樓市下，令資金急竄至不受新稅限制之非住宅市場，該類非住宅成交註冊更佔整體市場比例高達 40% 。

綜合地產界人士分析，政府最近推出買家印花稅等措施，反映在 11 月樓宇登記數字中，住宅成交市況至今仍急凍，市場成交一直萎縮，故預料 12 月住宅登記成交數字不會樂觀，數字仍會繼續下跌。

城大建築科技學部高級講師潘永祥預測，政府推出「兩辣招」後，住宅物業成交量可謂首當其衝，加上外圍經濟不穩定因素等影響，樓市普遍呈觀望態度，料未來 1-2 個月交投量會仍繼續萎縮。他預期，今年底前整體物業註冊量會繼續回落，料下調幅度達 1-2 成，不過就不會出現 1997 年的大跌市，因現時政府政策令房屋供應穩定，市民亦對經濟不穩定早有心理準備，故市場有充足時間消化負面消息。

他又估計，住宅樓價不會跟隨交投量般急跌，原因包括多幅地皮於出招後，仍錄得財團以高價中標成交，反映發展商看好未來數年樓價走勢，將令業主對樓價回復信心，料樓價將來仍會在高價橫行。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，上月二手私人住宅買賣合約僅錄得 5500 宗，為今年 4 個月以來最低。以往破百屋苑成交量不復再，他稱，上月嘉湖山莊僅錄得買賣 87 宗，已為各屋苑之最，另外上車盤沙田第一城只有 58 宗，而太古城及美孚新?則更少，該月只分別有 57 及 47 宗交易。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，政府推出「雙辣招」後， 11 月工商鋪及純車位物業註冊量表現最突出，令整體物業交易宗數合計仍高於萬宗水平有關。上月工廈、商鋪及寫字樓註冊量為 2400 多宗，按月升約 13% ，至於純車位表現更出色，上月短短 1 個月錄得 1900 多宗交易，按月大升逾 1 倍。反觀，住宅表現明顯較工商鋪及純車位等遜色。他並稱，樓市焦點轉至非住宅物業，當中車位更成焦點，預期在工商鋪及車位物業帶動下，今月份整體物業註冊量料可達 8 、 9 千宗，但成交量仍會跌至半年以來新低。

為求幫助發展商去貨，收取佣金，昨日於紅磡置富都會商場售樓處所見，各大地產代理都整裝待發，美聯、中原、利嘉閣都於首天特別安排「包場」，安排一眾經已入票準買家，於商場的餐廳內輪候前往揀樓，務求讓買家舒服買入心頭好。

　同一場合，不少準買家到場輪候，買家盧小姐(見圖)以1,180萬元買入「一號．西九龍」第1座高層海景單位。她認為售價合理，發展商推出之置業優惠亦見吸引，加上其原居於鄰近區域，鍾情西九龍區交通方便，因而拍板入巿。由於購入單位作自住用途，故她指政府「辣招」無礙其換樓決定。

荔枝角一號．西九龍昨日開賣，鄰近西九四小龍（泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天），以至美孚新?及曼克頓山的二手市況亦備受關注。

　中原李世強指，現時四小龍合共放盤有近460個（泓景臺約180個、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天各約80個），盤源平穩，以2房為主，佔近8成，平均每方呎叫價亦維持於8,500至9,000元左右，未有受新盤帶動刺激。買家方面，亦未有明顯被吸客或回流所影響，睇樓量大致平穩。由於四小龍主打2房戶，而一號．西九龍主力提供過千呎戶，即使有用家有興趣換樓至3房，始終受樓花期限制，不會急於一時，因此區內盤源未見增加，叫價亦見穩定。

泓景臺683呎498萬成交

　成交個案方面，香港置業張志文表示，泓景臺8座高層F室新近以498萬元成交，平均呎價7,291元，較市價低約3%。單位建築面積683方呎，實用面積543呎，兩房望市景。

　另一邊廂，有美孚新?區內地產代理透露，始終現時整體市場氣氛欠佳，買家態度極為審慎，但由於美孚新?及曼克頓山在單位類型相對較貼近下，刺激區內睇樓量微升一成，但觀望心態強烈。據了解，美孚新?目前約有600個放盤，平均每方呎叫價則企穩約7,100元。而曼克頓山現時約有80個放盤單位，2房每方呎叫價11,000元左右，3房以上大則單位每方呎叫價由13,000至14,000元不等。

新供應陸續有來，港鐵今日推出荃灣西6區項目招收意向書，項目提供894伙，58%單位實用面積不可多於538方呎。由於項目屬限呎盤及須興建體育館，發展成本因而增加，美聯物業估計每呎樓面地價3,910元，總估值26.4億元。長實表示將會競投，因可連同旗下荃灣5區及7區一併發展。

限呎盤今起招意向

　港鐵發言人表示，今日推出荃灣西6區招意向，截止日期為12月13日。項目佔地148,586方呎，可興建2幢住宅物業，涉及樓面675,021方呎，可提供894個單位，其中58%單位實用面積不可多於538方呎。同時，項目需要提供一個面積129,168平方呎的政府公眾體育館。

　長實執行董事趙國雄稱，集團於荃灣西站5區及7區均已中標，當然對荃灣西站6區感興趣。若集團能夠一併投得發展，對整個荃灣西站發展更有效益，唯一要考慮的是要建10多萬方呎社區設施。他坦言，若要取得此項目，出價自然要好一點，長實會待此項目出標書後詳細研究，並傾向獨資 。

美聯料每呎樓面3910

　美聯測量師行董事林子彬認為，由於項目為限量限呎地，加上中標財團須興建公眾體育館，故發展彈性較少及成本有所增加，會在入標價上反映出來。不過，項目位處新發展區，毗鄰仍有多幅地皮陸續招標，加上擁有海景、綠化區及鐵路優勢，發展潛力優厚，故相信會獲不少發展商垂青，料以鄰近已有發展項目的財團入意向會較積極，項目估值26.4億元，每呎樓面地價3,910元。

華南城(1668)昨就日前有關旗下內地項目涉嫌違規的報道作澄清。該公司表示，據律師事務所意見，集團的倉儲用地的項目當中，已售或預售的展示單位在出售前均已取得相關的權證及許可證，為經合法批准建設和銷售的綜合物流用途展示單位。

復牌後逆市瀉2.5%

　華南城昨日復牌，但股價逆市下跌，收報1.17元，跌2.5%，成交金額1,233.9萬元。

　華南城強調，南寧華南城物業銷售代理廣西鄭氏文化投資管理涉嫌侵害其客戶的權益行為與集團無關，已於本年9月終止與該公司的代理合作關係，並發出作書面要求退還擅自收取的客戶款項，並保留向該公司追究責任的權利。

倉儲用地建設獲許可

　該公司指出，在內地的倉儲用地上建設綜合物流市場展示單位，只要取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築施工許可證、國有建設用地使用權證及預售許可證，即為符合中國法律可以建設及出售或預售的展示單位。在正式獲得相關權證及許可證之前，集團不會出售或預售任何展示單位。

內地樓市回暖，日前有統計指內地百城樓價連升6個月，地產商的銷售也節節上升。多家內房企公布11月銷售數字，售樓面積和金額均有顯著升幅。

萬科首11月銷售1271.5億

　內房龍頭萬科昨公告稱，11月實現銷售面積143.6萬平方米，銷售額171.3億元(人民幣，下同)，按年大增106.6%，而按月則增長25%。萬科1至11月累計實現銷售面積1,178.8萬平方米，銷售金額1,271.5億元，已超越去年全年的1,215.4億元。萬科早前表示，下半年推盤將明顯超過上半年，按月上升幅度更可能超過40%，但預期行業利潤率趨勢將向下。

　融創中國(1918)指，截至2012年11月底，累計實現合約銷售金額305.8億元，其中合同銷售金額為268.8億元，預訂合同金額為37億元，按年增長74%，合約銷售面積約167.7萬平方米，合約銷售均價約每平方米1.82萬元；11月實現新增預訂合同金額40.3億元，合同銷售金額40.8億元，合同銷售面積約18.6萬平米，合同銷售均價約每平方米2.2萬元。

花樣年上月銷售同比升112%

　建業地產(0832)今年首11個月的合同銷售金額達93億元，較去年同期79億元升18.1%，並已高於今年合同銷售目標90億元的3%。而銷售面積達到139萬平方米，同比升7.4%。平均銷售價格為每平方米6,719元，較去年同期上升9.9%。以11月單月計，合同銷售額7.2億元，按月跌10.4%，但按年則上升76%。銷售面積89,757平方米，按月跌20.3%，按年則升42%。平均銷售價格每平方米8,026元，按月升12.4%，按年則升24.7%。

　花樣年(1777)11月實現合同銷售金額約9.79億元，銷售面積約11.9442萬平方米，分別按年增長約112%和142%。截至2012年11月30日，累計實現合同銷售金額約71.72億元，累計銷售面積85.5968萬平方米，已基本完成全年72億元的銷售目標。