國宅條例下月將廢止 各縣市對用地另有盤算

施行近四十個年頭的國宅條例將在下個月廢止，但全國卻仍有高達一一三公頃（換算約三十四．二五萬坪）的國宅用地閒置。學者批評，政府先是任這些國宅用地閒置，雖口說評估興建社會住宅，結果卻是讓價值最高，且交通便捷、生活機能等最適合發展社會住宅的林口國宅用地，拿去蓋世大運選手村，未來還擬賣斷，根本是心口不一。

根據國宅用地統計資料，當初使用國宅基金取得的全國國宅用地的原始成本約三十．九一億元，如今光是一○一年度公告現值的價值便高達二二五．五八億元，若是以市價計算將更高。

其中以新北市林口國宅用地最值錢，今年公告現值便高達一一八．九一億元，這塊國宅用地也是學者口中具備交通便捷、生活機能等社會住宅條件地點，但卻被選為世大運的選手村，未來更擬以賣斷方式處分。

五都中，除台北市外，其餘四都均有閒置國宅用地。新北市主要分布在林口、三峽、淡水及中和四個行政區，取得時間均相當早，其中以林口部分國宅土地取得時間最早，大約是一九八○年八月，其餘均是一九九一年以後取得，閒置時間均超過二十年。

這四區合計土地面積約八萬六四○二坪，除中和國宅土地較小，僅一三三．六九坪外，其餘地區均相當大，林口約有七萬一二九八坪、三峽約八八七二坪、淡水約六○九六坪。政治大學地政系教授張金鶚認為，只要配合區域交通建設，這些地均具備社會住宅的條件，也可彌補社會住宅嚴重短缺問題。

日前內政部長李鴻源已指示，要求相關部門針對現行國宅用地選出適合興建社會住宅地點，但新北市國宅用地似乎已各有用途，要轉做社會住宅的難度相當高。

林口國宅用地蓋世大運選手村 未來恐被賣斷

根據相關部門已訂定的活化計畫評估，林口國宅用地研擬做為二○一七年的世大運選手村，等到世大運結束後，經過整理再以賣斷方式處分；淡水國宅土地早在二○一○年已將使用分區變更為遊憩用地，並配合新北市政府以合作方式開發休閒遊憩園區；三峽國宅用地研擬朝高密度住宅開發或住商混合方式，並採取ＢＯＴ或地上權開發。

至於其他縣市國宅用地的處理方式，也不外乎採取ＢＯＴ、地上權方式，或是委由國產局標售土地，社會住宅規劃似乎不是選項之一。

學者批評，對照目前社會出現的籠民現象及房價高漲難題，政府應將國宅土地適度用在興建社會住宅，照顧社會上弱勢民眾，而非只是想要藉由變賣國宅土地，或是採取地目變更方式，將土地做為其他方式使用。

社會住宅短缺95％18.4萬戶

張金鶚︰善用閒置國宅用地 轉做社會住宅

根據行政院主計總處統計，目前國內社會住宅需求約十九萬戶，但現階段僅不到六千戶，短缺比率高達九十五％。政治大學地政系教授張金鶚指出，如果能夠善用閒置國宅用地，將其轉做社會住宅使用，將可有效解決社會住宅短缺問題。

據透露，其實早在民國五十多年時，內政部就有意規劃社會住宅，但最後因不便管理，公部門傾向改以租金方式補助為主，才是造成國內社會住宅短缺戶數持續擴大主因。

張金鶚表示，即將上路的住宅法，其實有明確定義「社會住宅」一詞，其解釋就是政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租使用，並應提供至少十％以上比率做為出租給具特殊情形或身分民眾，因此在國宅條例落日後，將國宅土地做為社會住宅使用是相當合理。

研擬推動社會住宅財團法人 負責招商管理

近期內政部研擬推動社會住宅財團法人，希望藉由此方案解決社會住宅短缺問題，未來經營模式應是政府先出資金，與民間成立財團法人，並透過政府找地、以及規範社會住宅興建要件等限制，再由財團法人負責招商，找來建商興建或經營管理。

學者建議，其實找地部分，可將閒置國宅用地優先納入考量，一來使用國宅用地興建社會住宅，就土地取得成本來說，因土地取得時間早，付出的土地費用不會太高，二來可以減少找尋土地所花費的時間。

目前全國現有的社會住宅約六千戶，若加上五處社會住宅預定開發案、以及兩處合宜住宅提供的六四五戶，頂多是再增加兩千三百戶。再加計利用租金補貼弱勢戶的計畫戶數三．九萬戶，總計三年內僅可協助四．七三萬戶，仍有逾十四萬戶、高達七十五％的弱勢家庭得不到幫助。

張金鶚認為，評估現有國宅用地，挑選出適合開發社會住宅條件的土地，是刻不容緩的事。

　金管會針對壽險業購買不動產，祭出金8條的限購令後，愈來愈多商用不動產業「挫咧等」，對於2013年市場景氣，未寄予厚望，預期明年將質變、量變，全年大型商用不動產市場交易金額將萎縮達40％，成交價格也面臨鬆動；不過，少了金融壽險業進場搶樓獵地，相對也將吸引外資法人進場。

　世邦魏理仕（CBRE）台灣分公司董事總經理、英國皇家特許測量師學會（RICS）台灣分會籌備小組林俊銘表示，全球商用不動產的投資市場向來深受總體經濟榮枯、還有政策所影響，其中亞太區域雖長期被全球法人看好，台灣今年前3季成交總額也創下新高，但在最新的金管會宣布壽險業限購令影響下，2013年將難再創高峰。

　林俊銘表示，台北在亞太區17個城市辦公室每年租金報酬率調查中，平均只有2.1％，排名是「敬陪末座」，比南澳阿德雷得、印度新德里、澳洲坎培拉3個最受外資法人青睞的城市，平均達7.8％，不到3成。

　林俊銘認為，金管會干預壽險業購買不動產的政策，可望使得2013年台灣商用不動產市場，產生質變、量變。質變是可能本土保險業購置不動產的需求受壓抑，但相對卻可能塑造出外資法人的買點浮現；量變，則是預期未來半年內，商用不動產市場投資金額可望萎縮40％，進而影響未來價格走勢。

　對此，仲量聯行董事總經理趙正義表示，壽險業購置不動產的需求被壓抑，若價格趨於平穩或調整，那麼如果租金持續穩定攀升，將有助於租金報酬率回升，此時也是吸引外資法人進場的時機，因為政策可謂「打趴」了本土保險業的競爭對手，對外資反而有利。

　至於明年商用不動產市場成交量，會因政策介入而縮水40％？趙正義認為，價量勢必面臨衝擊，但是否萎縮4成，將再觀察。

　另外，RICS資深經濟學家吳俊毅表示，近年歐美等先進國家所實施的量化寬鬆貨幣政策，導致熱錢不斷流入亞洲市場，導致各國房地產市場呈不健康的上升趨勢，經濟前景也面臨高風險。因此預期2013年亞洲市場商用不動產走勢，可望呈價量穩定格局，房地產活動趨於穩定、價格可能面臨小幅向下修正。

根據行政院主計總處統計，目前國內社會住宅需求約十九萬戶，但現階段僅不到六千戶，短缺比率高達九十五％。政治大學地政系教授張金鶚指出，如果能夠善用閒置國宅用地，將其轉做社會住宅使用，將可有效解決社會住宅短缺問題。

據透露，其實早在民國五十多年時，內政部就有意規劃社會住宅，但最後因不便管理，公部門傾向改以租金方式補助為主，才是造成國內社會住宅短缺戶數持續擴大主因。

張金鶚表示，即將上路的住宅法，其實有明確定義「社會住宅」一詞，其解釋就是政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租使用，並應提供至少十％以上比率做為出租給具特殊情形或身分民眾，因此在國宅條例落日後，將國宅土地做為社會住宅使用是相當合理。

研擬推動社會住宅財團法人 負責招商管理

近期內政部研擬推動社會住宅財團法人，希望藉由此方案解決社會住宅短缺問題，未來經營模式應是政府先出資金，與民間成立財團法人，並透過政府找地、以及規範社會住宅興建要件等限制，再由財團法人負責招商，找來建商興建或經營管理。

學者建議，其實找地部分，可將閒置國宅用地優先納入考量，一來使用國宅用地興建社會住宅，就土地取得成本來說，因土地取得時間早，付出的土地費用不會太高，二來可以減少找尋土地所花費的時間。

目前全國現有的社會住宅約六千戶，若加上五處社會住宅預定開發案、以及兩處合宜住宅提供的六四五戶，頂多是再增加兩千三百戶。再加計利用租金補貼弱勢戶的計畫戶數三．九萬戶，總計三年內僅可協助四．七三萬戶，仍有逾十四萬戶、高達七十五％的弱勢家庭得不到幫助。

張金鶚認為，評估現有國宅用地，挑選出適合開發社會住宅條件的土地，是刻不容緩的事。

實價登錄後，房市冷颼颼，議價空間最多有1成5，不少民眾也想趁機進場撿便宜，而房仲調查也發現，明年房價有4成2的民眾看跌，是很好的購屋時機，過去要18年不吃不喝才能買得起台北的房子，現在剩下15年就能買的起。

年底結婚的張先生，最近積極看房，專挑明星學區，因為要讓未來小寶貝，有個良好的學習環境，趁著實價登錄後，更是想要有個，屬於自己的小窩。

1400萬的大套房，實價登錄的影響，房價最多能議價1成5，張先生拿出自己的存摺，和紙筆算啊算，現在1200萬就能買到，讓月薪6萬的張先生好心動，因為打房之下，張先生要買房能少奮鬥3年。

跟張先生一樣心態的人不少，根據房仲業的調查顯示，明年房價看跌的比例，從第三季的21%，增加到42%，而且認為明年就是購屋好時機的，也從27%，上升到33%。

價格下修，加上奢侈稅即將滿兩週年，釋出物件增加，供需調節下，像要在台北買個窩，可以少奮鬥3年，也讓許多無殼蝸牛蠢蠢欲動。
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實價登錄抑誇張開價 1坪下修50萬

10月實價揭露至今，北市共有9戶總價逾億元的豪宅曝光，其中信義區有4個億元豪宅最多、並以「仁愛麗景」每坪推估單價175.5萬元最高。最新1筆億元豪宅則是大直重劃區新成屋「月河」，推估每坪不含車位約141萬元。

信義計劃區為北市高貴區，內政部與北市實價查詢網頁逐步揭露「仁愛麗景」、「冠德領袖」、「冠德遠見」與「台北信義」4個社區成交價格，以「仁愛麗景」每坪估計175.7萬元單價最高，且高出每坪120~130萬元的市場行情約38％。
但也有每坪估計僅113萬元的「台北信義」，跟目前的行情每坪250~300萬元來看，幾乎打了5折。

屋主看高買方看低
信義房屋101店專案執行協理張華雄說，有原本買不下手的買方，拿「台北信義」實價資料來議價，但新成屋「台北信義」怎可能比中古「冠德領袖」還便宜，估計登錄的應是3年前的預售價格。
張華雄說，「台北信義」去年轉手價每坪就達180萬元，現則有開價220~250萬元、總價2.8億元戶別在銷售；實價登錄後，變成屋主看最高價，買方看最低價的現象。
大安區也出現價格腰斬逾億元豪宅，開價每坪200萬元的「吾疆」，實價揭露每坪僅約107.9萬元；台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，該戶登錄的應是當初預售價，不合常理的成交價難有參考價值。
除已曝光的「華固鼎苑」、「凱旋大道」、「遠雄米蘭苑」等億元豪宅外，「台北市不動產交易實價查詢服務網」最新揭露1筆1.4億元資料，該建物位中山區大直重劃區內的樂群二路30巷，推估不含車位每坪單價高達141萬元，該戶應為2年前預售「首泰三見」之一「月河」，雖非河岸第1排，但高樓層享有河景，該案預售時每坪開130~180萬元。

預售每坪200萬元
台灣房屋特許加盟店副店長陳泰源說，樂群一、二路與明水路間為大直重劃區最貴地段，預售案每坪開價都在250萬元以上，實價登錄後才下修到每坪200萬元左右。

政府打房壓力下，推案創高價情況不再，豪宅推案量減，銷售中的豪宅也轉趨低調。但近期仍有不少億元豪宅持續銷售成交中，包括每戶總價2.5億元豪宅「中山世紀」將公開，上周先開放VIP客人看屋，已有成交。
月底推出的「中山世紀」位北市中山北路二段，該案規劃1層1戶，每戶總價2.5億元，太平洋建設副總經理陳清暉說，該案僅12戶，鎖定高階客層，「一般民眾會覺得貴買不起」，但產品有區隔，較不受景氣影響。

高總價買方仍在
「中山世紀」專案經理蔡振銘透露，現僅開放VIP來看屋，「買家身家都逾50億元」，潛銷約1周已賣數戶。
至於市場上的億元豪宅銷售狀況，如「松江1號院」去年公開至今，每戶總價2.6億元，已售逾7成，甲山林廣告總經理張境在透露，這2周還有2戶成交，表示高總價產品買方仍在。每戶總價逾1億元的「華固松疆」目前銷售逾5成，因看好未來價格，14樓以上戶數將等成屋後才銷售。
大華建設「大華湖閱」也有半數產品總價逾億元，該案至農曆年後才公開。張境在說，受實價登錄影響目前房價處於低檔，買方對明年房市較樂觀，房價仍有向上空間。

都稱「還沒公開」
永慶代銷協理何彥煒說，近期億元豪宅推案變低調，聲稱還沒正式公開，但其實已在賣，等傳出推案消息時可能都已完銷，估計未來逾億元豪宅推案量縮，除非是超精華地段或大基地面積，才敢推逾億元產品。

景氣不佳、房市買氣低迷，台北市中心小坪數產品相對熱，尤以挑高3~4.2米產品最受青睞，如內湖「One+」上月完銷，僅剩店面可售，中山區「方城市」、「力欣百漾」銷售已逾6成。專家指出，小坪數產品自住、出租皆宜，可望持續熱銷。

超過80坪較難賣
據台北市地政局公布11月建物買賣移轉棟數，以中山、內湖最多，成為買氣冠亞軍，新案表現也相對熱絡。中山區多小坪數產品，買氣反應佳，如「力欣百漾」11月初進場，目前已售逾6成，區域型買方即佔一半，永慶代銷協理潘是諭說，現在小坪數買氣當道，超過80坪就比較難賣。
內湖熱銷案「One+」專案副理陳明池表示，內湖亦以小坪數順銷，如「One+」總價約1500萬元，銷售期間每周吸引40組民眾看屋，現推出總價5千萬元產品「One+ HOUSE」，每周約20組看屋，雖持續銷售，但速度較緩。

內湖新案買氣旺
金磚動力行銷副總施孝文說，中山、內湖區近來新案買氣確實不錯，除了「達麗」、「方城市」等案，接下來還有「Living More」等小產品進場，小宅熱可望持續至明年。

「台北籠民」現象透露租金高、民眾寧租迷你房省錢的問題。據《好房網》統計今年第4季出租房坪數點閱率，以「6~8坪」、「9~12坪」各有46.8％、26.4％的點閱率為大宗；其中「5坪以下」點閱率也達15.7％，不僅較第1季增10.7個百分點最多，點閱率也比「12坪以上」的11.6％高，顯見蝸居生活漸為主流。
目前5坪以下出租房以台北市文山區、中山區及新北市三重區、板橋區最受喜愛，台北市每坪租金5千~8千元，新北市每坪租金最低4千元，多為雅房產品。
好房網協理鄭惠文指出，因景氣不佳，租屋族為節省開銷，被迫住租金低廉的房子，故造成迷你房需求高漲。

　在外租屋的社會新鮮人為了省租金，不是愈租愈遠，就是房子愈找愈小，因此月租金5,000元以下房成了房客的最愛。根據好房網調查，北市的文山、大同及萬華區以及新北市的板橋、三重以及新莊，應該都還有機會找到相關物件。

　今年大環境不佳，薪水不但不漲反而日趨下滑，在物價頻漲之際，民眾的財務「有感壓力」愈來愈沈重，好房網協理鄭惠文指出，為節省生活開銷，房客找房子，租金多寡都列入主要考量的項目，而且租金愈便宜的房子愈容易租出去。

　根據好房網統計，2012年第1季「5坪以下」點閱比重僅占5％，但到了第4季卻明顯激升至15.7％，是原先的3倍，需求熱度明顯揚升；其中「6?8坪」還是占最大宗，約46.8％。　鄭惠文說，由於房客找房都先考量租金，是迷你房（即5坪以下）今年需求明顯提高的原因。

　觀察好房網搜尋，北市的文山、大同及萬華區等三地區的租金相對便宜，「5坪以下」每月房租3,500?4,000元；新北市的板橋、三重及新莊區，最便宜還可找到月租金3,000元，然而這都是屬於雅房（沒有衛浴設備），且地點屬較偏遠、室內屋況也比較差。

　但除了上述地區，有些地區租金也不是那麼高不可攀，「中山區」，有捷運淡水線、新蘆線、木柵線、松山線等四線交錯行經，且區域內套房、小兩房供給量大，是租屋族指名入住熱區，也有租金約6,000?8,000元的物件。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，租金5,000元以下的住宅在台北市頂多僅有郊區產品，如靠近山邊的政大附近，或是北投溫泉路一帶等區域，其中以無衛浴雅房為大宗，坪數小，生活環境不佳，交通也不便利，但對於租屋預算有限的租屋人來說，仍可解決居住問題。

　另外，也有些租屋客會選擇與人合租，只要1個月15,000萬以內的三房公寓，選擇最小的房間，就有機會同時兼顧租金與生活水準。

三發地產（9946）公布11月營收3.03億元，年成長216％，累計前11月營收為25.32億元，年成長104％，法人預估三發前11月稅前EPS已突破3元。三發今年獲利亮眼，明年傾向配發1.5至2元股利，以上周股票收盤價18.2計算，股息殖利率在8.2％以上。

　三發目前入帳個案仍是新莊「幸福公園一、二期」，及高雄「總裁新天地」透天案，在3筆個案穩定入帳下，法人預估，三發前11月稅前EPS已接近3.5元，稅後EPS已站穩3元，營運表現皆在公司預期當中。

　展望明年，三發表示，總銷25億元的高雄「總裁行館」透天案，才剛推出2至3個月，銷售成績亮眼，預計今年底可完工，明年第2季前可交屋達6成以上，將是公司明年上半年主要業績來源之一。

　三發明年將有「幸福公園三期」、北投「奇岩案」、高雄「光華案」、台南永康「橋北段」重劃區及高雄五塊厝案，預計明年新推案量將達73億元，法人預估，以目前該公司個案銷售狀況推估，明年EPS將達4元以上。

　三發今年獲利亮眼，稅後EPS確定可達3元以上，公司明年傾向配發1.5至2元股利，以目前股價18元計算，股息殖利率在8.3％以上。

在外租屋的社會新鮮人為了省租金，不是愈租愈遠，就是房子愈找愈小，因此月租金5,000元以下房成了房客的最愛。根據好房網調查，北市的文山、大同及萬華區以及新北市的板橋、三重以及新莊，應該都還有機會找到相關物件。

今年大環境不佳，薪水不但不漲反而日趨下滑，在物價頻漲之際，民眾的財務「有感壓力」愈來愈沈重，好房網協理鄭惠文指出，為節省生活開銷，房客找房子，租金多寡都列入主要考量的項目，而且租金愈便宜的房子愈容易租出去。

根據好房網統計，2012年第1季「5坪以下」點閱比重僅占5％，但到了第4季卻明顯激升至15.7％，是原先的3倍，需求熱度明顯揚升；其中「6~8坪」還是占最大宗，約46.8％。　鄭惠文說，由於房客找房都先考量租金，是迷你房（即5坪以下）今年需求明顯提高的原因。

觀察好房網搜尋，北市的文山、大同及萬華區等三地區的租金相對便宜，「5坪以下」每月房租3,500~4,000元；新北市的板橋、三重及新莊區，最便宜還可找到月租金3,000元，然而這都是屬於雅房（沒有衛浴設備），且地點屬較偏遠、室內屋況也比較差。

但除了上述地區，有些地區租金也不是那麼高不可攀，「中山區」，有捷運淡水線、新蘆線、木柵線、松山線等四線交錯行經，且區域內套房、小兩房供給量大，是租屋族指名入住熱區，也有租金約6,000~8,000元的物件。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，租金5,000元以下的住宅在台北市頂多僅有郊區產品，如靠近山邊的政大附近，或是北投溫泉路一帶等區域，其中以無衛浴雅房為大宗，坪數小，生活環境不佳，交通也不便利，但對於租屋預算有限的租屋人來說，仍可解決居住問題。

另外，也有些租屋客會選擇與人合租，只要1個月15,000萬以內的三房公寓，選擇最小的房間，就有機會同時兼顧租金與生活水準。

景氣不好，整體薪資沒提升，民眾不但買不起屋，甚至連租屋面積都愈租愈小。根據房仲調查，過往熱門的「獨立套房」因租金較高，現已逐漸退燒，反而是坪數愈小的租屋物件需求較熱，尤其是5坪以下的物件點閱率提高。

好房網協理鄭惠文指出，國內大環境的確不太理想，民眾的壓力愈來愈沉重，部分租屋族在收入不穩狀態下，為節省生活開銷，只好被迫住租金低廉的房子，造成5坪以下的租屋物件需求高漲。

根據好房網調查第四季租屋需求，其中5坪以下的點閱率約15.7%，相較第一季時點閱率僅5%，落差2倍以上。

鄭惠文表示，今年年初的油電雙漲政策引發的物價通膨疑慮，加上證所稅襲擊、失業率居高不下、企業裁員、無薪假，加上物價高漲，對於沒有本錢的年輕人而言，正面臨嚴峻生存挑戰，造成不少年輕租屋族，為了精省開銷，只得勒緊褲帶，被迫往5坪以下的租屋物件靠攏。

觀察好房網10、11月「5坪以下」的點閱次數發現，台北市目前以文山區最為搶手，5坪以下物件租金約在5000~6500元。至於交通超方便的中山區居第二名，5坪以下物件租金約6000~8000元。

至於新北市，一般來說，會選擇移居新北市的租屋族，租金負擔能力普遍較弱，因此，「交通便捷」及「租金便宜」特性就成為吸引租屋族群的兩大關鍵，以捷運站周邊出租住宅最為搶手。

「三重區」挾「租金低廉」優勢，最能吸引租客目光，5坪以下的租金，最低只要4000元就租得到。

接連兩波實價登錄，北市出現部分每坪實價三字頭、甚至是二字頭的公寓，欲購屋民眾對於下一波實價登錄更有期待，愈接近第三波實價登錄公布階段，民眾的觀望態度愈加濃厚。房仲表示，市場觀望氣氛濃可能延續半年。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，目前購屋民眾等待的心態仍存在，尤其是實價登錄近兩波出現與想像中的房價相較便宜的物件，於是「下一個是否會更便宜」的想法出現。

不過，目前雙北的屋主售屋態度仍算強硬，現階段看不出有急售或是大幅降價的現象，但部分小幅修正的物件仍可見，造成整體成交量比上季下滑。未來隨著參考數據愈多，市場可望回歸正常的運作機制。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，實價登錄後，不少買方心動不敢行動的狀況越發明顯，特別在雙北市，這種狀況比起過去更為常見，議價空間與成交時間也明顯拉長，讓第四季呈現多年來少有的旺季不旺。

推究原因，一方面是買方持續等待新的實價登錄，觀望價格是否有下修的空間，再行進場。

另一方面是雙北市房價在連續多年的飆漲下，確實已經對自用客戶造成相當壓力，加上銀行貸款緊縮，不只是換屋民眾，首購民眾也受到影響。

她推估整體市場盤整，可能得等待3~6個月，當價格參考資料增加，買賣方也能夠產生共識，交易量才能破冰。

北市房價屢創新高，在比價效應下，讓鄰近的桃園成為房市新指標，其中擁有高鐵捷運，以及航空城的青埔特定區，成為專家眼中，具有漲價潛力的明星區域。

積極整地開發，這是桃園青埔特定區，未來有高鐵、捷運、航空城、大園高中、國際棒球場都會陸續完成。五楊高速公路拓寬工程，也預定102年完工通車，讓台北、桃園間往來交通時間大幅縮短，連帶讓青埔特定區的房價，跟著水漲船高。

看準這波房市發展，各家建商積極前進青埔買地規劃，更有業者大手筆，請來建築設計師李天鐸，打造頂級豪宅，讓青埔成為具有潛力的地段。

小巷道引發新舊住戶的爭奪大戰，因為台北地狹人稠，土地相對顯得珍貴，尤其最近台北的大樓，還吹起一股「高聳單薄風」，共同特色就是大樓高得嚇人，但卻是又扁又長的長條型，房仲業者就說，這種風格是來自東京的建築手法，原因正是台北的土地取得不易，整合過程相對困難，建商或地主想賺錢，只好遷就土地形狀，形成另類的特殊風格。

國片一頁台北，讓大家看到台北市的街頭美景，高聳大樓四處林立，讓天際線變得好美，最近台北的大樓吹起這種高聳單薄風，大樓清一色樓層高得嚇人，但外觀看來卻都是這種扁扁長長的長條型，不管是面窄底深型或是面寬窄底型，以往在日本東京才會出現的建築風格，現在台北市不少路段都能看到。

原來是因為台北市地狹人稠，土地取得不易，整合更是困難，有地主想蓋房子大賺店面租金，只好遷就土地形狀，但也有建商看準小豪宅的潛力，這棟位在大安區信義路上的建案，雖然外觀狹長，格局不夠方正，但?頭是10坪左右的小坪數路線，精緻的內裝，加上24小時警衛管理，成了最大賣點。因為建地取得不易，不得不打造這類特殊的設計風格，也成了台北市寸土寸金街景上的另類特色。

根據全球房地產指南（Global Property Guide）的調查報告顯示，二○一二年全球房價最高的城市是摩納哥，每坪新台幣五○二萬多元，比第二名的倫敦多出二五四萬元，台北一坪六十八萬元，位居全球第十八位，房價雖不算高，但房價所得比六十四倍卻是全球最高，投報率一．五七％則是全球最低。淡江大學教授莊孟翰認為，這顯示台灣經濟產業本身沒有調整，且房地產有資本化的趨勢。

摩納哥房價最高

莊孟翰指出，根據全球房地產指南調查全球九十四個城市，二○一二年房價最高的城市是摩納哥，一平方公尺達到五萬二三五三美元，等於一坪新台幣五○二萬多元（以新台幣二十九元兌一美元計算），第二名是英國倫敦二萬五七八九美元，換算一坪約新台幣二四八萬元，第三名是香港的香港本島一平方公尺二萬零三七一美元，換算一坪新台幣一九五萬元，台北排第十八名，一平方公尺七一一二美元，折合一坪約新台幣六十八萬元。

至於房價所得比，最低的是紐約市，房價換算新台幣一坪一二八萬多元，但是租金投報率達到四．七％，是全球最高，其次是日本東京，房價一坪約新台幣一四五萬元，租金投報率四．四六％，與台灣鄰近的城市中，香港即使房價很高，但租金投報率仍有三．一一％，房價所得比是三十二倍，新加坡房價一坪一五七萬元，房價所得比是三十四倍，租金投報率二．九五％，在全球城市中算是中等程度。

台北今年房價所得比是六十四倍，為香港的一倍，但租金投報率只有一．五七％，在全球九十四個城市位居最後一名。莊孟翰表示，租金很低代表需求不旺，也代表經濟欠佳，但地價相對較高，必須透過增值來作為低收益的補償，顯示台北不動產有資本化的趨勢，也顯示產業結構的失衡。

在基隆市議會定期大會的市長施政總質中，議員質詢指出，基隆因屬早期開發城市，更需整體都市更新，再現風華。市長張通榮針對此議題表示，除將責成相關單位把鐵路地下化結合都市更新，加上重大都更案進行，基隆日後發展，不論是市容或商機，將會脫胎換骨，榮景可期。


張通榮市長指出，基隆市要發展鐵路地下化，經專家學者向他建言，可朝南榮隧道出口下地至火車站，但經鐵路局研究指出，因距離較短，推展較難，在民國去年總統馬英九親自從基隆火車站，搭乘火車體驗三軌捷運化，市府藉機向總統表達，原先規劃之難處，希望改從八堵國安路，朝雪隧工法，至未來新火車站，馬總統獲知後，當場指示交通部撥經費，協助市府重新評估。


張市長也表示，獲得交通部補助規劃費後，交通旅遊處發包，委由專業顧問公司分三期，進行專業評估與規劃，現正進行中期報告，將由八堵火車站，經國安路，將採雪隧工法，穿越獅球嶺，銜接至火車站新站體，全長不到兩公里。


他責成都市發展處，規劃從八堵隧道出口，經三坑沿龍安街、自來街，包括獅球嶺一帶，到火車站新站體，進行整體都市更新；俟鐵軌移除後，將對三坑一帶房屋規劃遷移，包括東和大樓一帶，連同親民等三大樓都在計畫內，將可協助十個里，進行整體更新都市重劃工作。


張市長強調，現他已責成都發處配合交旅處整體鐵路地下化規劃報告，同步進行，將提報至內政部，以利加速推展，未來仁愛區十里將煥然一新，另結合移除東岸高架橋平面化、重大都更案等進行，基隆日後發展將合為一體，不論是市容或商機，將會脫胎換骨，榮景可期。

大台北地區房價高居不下，租金行情持續攀升，在國內外經濟情勢不佳下，以往被視為出租物件主力的「獨立套房」出現退燒，反而是坪數愈小的迷你房需求提升，好房網統計，今年第1季「5坪以下」出租產品點閱比例僅占5%，但到了第4季卻明顯激升至15.7%，5坪以下「迷你房」已出現炙手可熱的現象。

好房網協理鄭惠文指出，今年大環境的確不太理想，民眾「有感壓力」愈來愈沈重，部份租屋族在收入不穩狀態下，為了節省生活開銷，只好被迫住租金低廉的房子，造成迷你房(即5坪以下)的租屋需求高漲。

根據好房網統計出租物件的「不同坪數帶點閱變化」發現，今年第1季「5坪以下」出租產品點閱比例僅占5%，但到了第4季卻提升至15.7%，足足增加10.7%；而設備齊全的大坪數套房則逐漸退燒，「9-12坪」的點閱率呈現季季下滑，而在「12坪以上」的點閱變化，更是明顯衰退10.2%。

若就區域表現來看，好房網10、11月份「5坪以下」的點閱次數中，台北市目前以「文山區」最為搶手，鄭惠文解釋，由於文山區生活機能不差，且寧靜、單純的住居環境，向來頗受自住客歡迎，因此，房價、租金表現，相較於鄰近的大安區而言，負擔相對較輕，5坪以下租金約在5000-6500元。

至於新北市，則以「交通便捷」及「租金便宜特性」就成為吸引租屋族群的兩大關鍵，當中「三重區」挾「租金低廉」優勢，5坪以下的租金，最低只要4000元就租得到。而「板橋區」範圍廣、物件多，區域行情差異大，5坪以下迷你房，目前租金在4500-5500元之間。

雖然租金低廉的房子人人搶，不過，租屋安全仍不可忽視，鄭惠文提醒，5坪以下的便宜物件，多半以雅房類型為主，且普遍具有「隔間材質不佳」、「消防設備不足」及「房客素質不一」的潛藏風險，租客需多加留意自身及財物安全。

看好縣市合併後商機，興富發（2542 ）、總太積極布局台中商辦市場，其中興富發同步有3 件商辦大樓案銷售，總銷逾240億元，總太也購入老虎城購物中心後方上千坪土地，將規劃推出百億商辦大樓案。
台中七期商辦市場熱鬧滾滾，除了興富發、總太外，順天、親家、豐邑及聯聚建設等，也都有商辦大樓案陸續推出或規劃中，總銷金額超過600億元。其中聯聚在新光三越旁的頂級辦公大樓，預計明年進場，總銷逾120億元。

興富發在台中七期朝富路推出的「CBD時代廣場」商辦大樓案，昨（9）日舉行動土開工典禮，執行長范華軍宣布，總銷110億元、規劃259戶的「CBD時代廣場」，銷售迅速突破100戶、約四成，台商與中部傳產企業主是主力客層。興富發上周五上漲0.4元，收55.4元。

負責銷售的萬群廣告總經理謝坤成表示，「CBD時代廣場」位於七期飯店精品匯集的朝富路上，緊鄰大都會歌劇院、秋紅谷廣場、新光三越、大遠百及新市政中心，被視為七期最具地標性的商辦大樓。

興富發另外兩件商辦案「鼎盛BHW台灣中心廣場」、「亞太雲端」，銷售也分別突破九成及七成。其中，位於老虎城購物中心旁的「鼎盛BHW台灣中心廣場」總銷100億元，位於科博館商圈的「亞太雲端」，總銷30億元。

由於台中商辦市場高燒不退，興富發在七期市政路、河南路口的1,743坪土地，也計畫明年底推出百億商辦大樓案。范華軍說，台中房市近幾年以住宅產品為主，商辦大樓相對少了許多，比重只占約3%，市場供不應求。

另一方面，七期一樓店面每坪售價達150萬至200萬元，租金水漲船高，許多業者開始將店面轉入商辦大樓中，包括醫美、牙醫、高檔餐廳、健身俱樂部等，不僅購入成本低、客源層次高，獲利更是倍數成長，也讓「CBD時代廣場」成為投資熱門標的。

除了興富發之外，總太也積極布局商辦市場，董事長吳錫坤日前以個人名義，以每坪181萬元、購入朝富路、市政北二路口1,300 坪土地，預計明年與總太合建，推出30層以上辦公大樓，這也將是總太跨入商辦市場的首件推案。

11月買賣4047棟 西屯區連2月冠軍

台中市府昨天公布11月建物買賣移轉棟數共4047棟，比10月3849棟，增5.14％，和去年同期3300棟比較，成長747棟、增加22.64％，也是自8月實施實價登錄以來，首次超過4000棟，顯示交易略回升。

台中市地政局說，11月建物買賣移轉棟數共4047棟，交易量前3名行政區為西屯區596棟、北屯區540棟、南屯區517棟，和10月變化不大。

新成屋較受歡迎
除11月交易量增外，據永慶集團統計，台中11月平均房價每坪12萬元，也較10月小增0.8％。
住商不動產台中區經理賴萬說，台中交易量前3名的南屯、西屯等生活機能佳，吸引不少人入住，房價也跟著水漲船高，較受歡迎的是屋齡5年以下新成屋，每坪20萬元以上。
西屯區連續2個月為台中市交易量冠軍，交易量比10月微增4.2％。台灣房屋西屯中科特許加盟店店長黃士群認為，西屯區外來人口多，交易量也大，特別是中科這1、2年來因為台積電進駐，帶來外縣市年輕人；而北部房地產利空，讓投資客也南下置產，不只帶動交易量增，房價也上漲，如中古屋2年前行情每坪14~15萬元，現在漲到22~23萬元。

趕在過年前購屋
賴萬認為，台中近期交易量持平，不過因為年底是傳統房市旺季，不少人會趕在過年前購屋，且實價揭露後房價並未下降，讓有購屋需求的自住客，逐漸放棄觀望立場、進場購屋。

五都僅新北下滑
中信房屋台中七期加盟店店長梁惟捷也認為，實價登錄最大的效果，就是讓賣方不會漫天喊價，賣方現在出價多接近市場行情；但對自住客來說，因房價並未下跌，讓不少自住客產生「現在不買，以後就買不到」的心態。
整體來看，五都11月建物買賣移轉棟數，除新北市下滑6％以外，台中市、高雄市增加5~7％，台北市、台南市更增加18~21％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，年底不只是購屋旺季，也有不少新成屋交屋，因此11月的交易量可能會受到交屋潮影響，12月的建物買賣移轉棟數，更能看出中古屋市場實際的交易狀況。

興富發建設「重壓」台中商辦！繼7期百億商辦「鼎盛BHW台灣中心廣場」熱銷9成後，7期第2棟百億商辦「時代廣場CBD」也銷售百戶、逾4成，昨（9）日正式動工；興富發7期第3棟百億商辦案，預計明年底前進場。

　興富發建設執行長范華軍指出，興富發今年在台中市的商辦推案量約240億元，其中，7期「鼎盛BHW台灣中心廣場」總銷100億元，現已銷售9成，僅保留1至3樓、約1,500坪店面待價而沽；「時代廣場CBD」總銷110億元，現已銷售100戶、約30多億元；另中港路上的「亞太雲端」商辦已完工，總戶數101戶，每坪單價29至32萬元，總銷30億元，目前銷售量已達7成。

　范華軍表示，興富發在7期市政路、河南路口的「國家1號院」接待中心現址，總面積約1,743坪，未來傾向朝商辦產品規劃，可望成為興富發在7期的第3棟百億商辦案。

　他表示，台中市10幾年來甚少推商辦，推案僅佔住宅產品的2至3％，加上兩岸ECFA發酵後，陸資到台中設置企業總部機會大，商辦產品在台中有其需求，這也是壽險業者爭相布局台中商辦的主因。

　不僅如此，他說，興富發購置7期商用土地成本，每坪平均約160萬元，目前地價每坪已超過200萬元相較，推案成本低，而商辦產品可置產、可收租，頗受傳產自營商青睞。

今年以來，深圳再度掀起舊改熱潮，萬科、華潤置地以及佳兆業等大型房企紛紛佈局深圳舊城改造市場。網易財經從中國舊城改造高峰論壇獲悉，在珠三角片區作為深圳本土開發商的佳兆業（01638，HK）已擁有舊城改造的土地儲備高達1200萬平方米，早期進入市場的舊改專案已開始造血功能，回籠資金可已運用在新專案拓展上。

佳兆業集團總裁金志剛坦言，儘管舊改專案前期投入資金大，時間長，但舊城改造地段升值、政策等因素，相比常規項目而言，舊城改造項目毛利率是最高的。只要中國經濟不走下坡路，預計下個十年國內舊城改造市場將呈現爆發式增長。

資料顯示，今年前10個月，佳兆業累計實現128億元銷售額，按年增長5%。累計合約銷售面積達約2078209平方米，按年增長9%。合約銷售均價為每平方米人民幣6153元。已完全去年銷售總額的83%。

且在今年3月和6月份順利獲得三個舊改項目。位於深圳鹽田區三個舊村的搬遷重建項目，總建築面積約110萬平方米；其次是佳兆業城市廣場(寶吉項目)和大鵬專案的發展規劃獲深圳市政府審批通過，建築面積分別為130萬平方米及14.1萬平方米。

今年下半年開始，深圳掀起新一輪土改，打出市場向前政府退後的新信號，吸引萬科、保利、佳兆業、華潤等多家房企圍獵深圳舊改市場，分一杯羹。在本次論壇上，來自深圳市規劃國土發展研究中心、土地研究組的組長趙新平指出，沒有一個城市規劃能夠規劃三十年以上的，這個都很難做得到。舊城改造推動城市更新。但目前來看政府重點進行核心區域土地儲備以及開發，而城市發展單位更新模式仍還在探索中。

網易財經從佳兆業獲悉，佳兆業位於深圳龍崗華為科技城寶吉舊改專案的住宅部分或將於12月底進入市場銷售。據悉該項目總體量高達130萬平方米，住宅達到88萬平方米，打造成商業寫字樓、購物中心以及住宅等多物業形態城市綜合體。

其實早在11月底，佳兆業集團還與深圳龍崗的崗頭社區簽署華為科技城01單元專案合作協定，在華為科技城再添城市更新專案。


“舊城改造項目就是一個分期付款獲取土地的一種方式，資金的成本也很高，但值得注意是舊改的地方地段一般都是不錯的，雖然同期投入資金產生了利息，但地段也在升值，因此相比常規專案來說，舊改項目的毛利率肯定是最高的，這是毫無疑問的。”金志剛說，預計下一個十年舊改項目毛利率高居不下的情況不會發生改變。

據悉，在珠三角範圍佳兆業儲存的舊城改造的土地達到1210萬平方米。佳兆業置業公司總經理耿延良認為，舊城改造資金的投入是一個持續的過程，不是競地開發一次性地投入，這是一個概念。目前公司舊城改造已有造血功能，並不完全依靠供給資金或銀行貸款融資，可通過銷售資金回籠以後可以利用到新項目拓展上。

資料顯示，在廣深兩地，佳兆業涉及舊改專案已高達12個，其中4個已完成，早已進入市場的位於佳兆業舊改桂芳園項目，其二手價格已達到2萬元/平方米。

12月9日消息 據經濟之聲《天下財經》報導，設計總高度為632米的未來上海新地標“上海中心”昨天成功突破400米，達到403.2米。預計到本月底，可以達到424米，高度將超過相鄰的金茂大廈。按照工程總計畫，“上海中心”計畫在2015年全面建成並啟用。

隨著下半年樓市的持續復蘇，北京等一線城市的新房成交量持續維持高位。而也讓北京年內新建居住類物業的總簽約金額創出近三年來的新高。

中原地產研究部統計資料顯示，截至12月6日，北京新建居住類物業年內簽約市值達到了2117億元，超過了2011年的1512億元和2010年的1971.6億元，同比大增逾4成。預計2012年全年有望超過2300億元，和2009年的歷史高峰基本持平。

而成交均價看，目前北京的新房成交價格維持在20656元/平方米，低於2011年的平均水準。不過，業內人士指出，這主要是由於新房成交結構中，郊區比例明顯增加。

對於銷售總金額的同比大漲，中原地產市場研究部總監張大偉認為信貸政策的作用至關重要。他指出，商業貸款持續以85折的形式存在，同時公積金政策全國性鬆動，使得公積金的貸款利率僅相當於商業貸款的7折以下，全國已經有近40個城市出臺公積金是鬆動政策，對剛需購房的支持力度非常大。

而最新的機構統計資料顯示，11月其監測的40個城市成交量環比多半上漲，成交價格則穩中略降，這也顯示出各大城市年末房地產市場仍在復蘇階段。

在供應方面，11月深圳、廣州、蘇州、寧波存量增加，北京、上海、南京、青島、廈門、福州、惠州庫存減少。其中北京11月去庫存化加快，商品住宅可售面積直降38.71萬平方米。青島和廈門庫存降幅超過10萬平方米。

同時，在市場需求方面，11月其監測的40個城市中，半數城市成交量環比上漲，其中海口漲幅最大，達到206.31%。10個重點城市，成交環比除廣州下降3.88%外均上漲，其中成都漲幅最大，環比上漲103.99%。

據報導，中國最大房地產開發商萬科,打算將實驗室?的15平方米微型住宅推向市場。

萬科總裁郁亮兩個月前就曾經表示說，未來商品房市場和之前市場的最大區別在於市場將從投資需求回歸於居住需求。需要房地產商蓋更多真正有人住的房子，所以萬科已經為此作出了準備工作。他向外界確認。在符合各地限購令政策要求和受城市規劃支持的前提下，要推出15平方米超小戶型，而且將會大規模開發以適應未來樓市的產品主力。近期萬科副總裁周衛軍又透露說，萬科將於今年下半年公開推售僅15平米的極小戶型，以每平米6000元平均價格來算總價大概是9萬元左右，他說這主要針對大學剛畢業18-25歲的有置業需求的年輕人。

據萬科建築研究中心負責人透露，去年7、8月份，萬科的研究團隊就設計出了15平米的迷你小戶型，一共是三種戶型，而且設計和裝飾不同，已經有一種已經設置了樣板間，在廣東東莞的一個建設基地已經有了這樣的樣板樓，而且桌、衛生間、櫥櫃、書桌衣櫃一應俱全。萬科總裁郁亮表示房子越小實際上越難做，要在15平米超小住宅中完全放下房間內的設備，在設計上是非常費工夫，而且開發這一產品不僅僅是為了房地產商賺錢，更是為了社會責任。萬科未來目標之一就是讓更多年輕人能夠買得起的房子。但是超小戶型住宅買主是否被列入限購範圍是影響這一類住宅開發推廣的政策性因素。業內很多人士表示如果說購房者在購買這一過渡型住宅幾年後需要購其他更大的房屋，但是又因為已經購了一套房而被限購，這種情況就需要來深思熟慮，開發這一類住宅還需要當地政府的規劃和支持。但是還有一些房地產人士表示，萬科向中低端產品開發的嘗試有可能引發行業巨大的革命，未來的中國商品住宅市場這種極小戶型仍然處於研發和市場探索階段，短時間內難以大量推向市場，業界對此也有不同的看法。

自從2011年1月28日上海和重慶試行房產稅以來，有關房產稅擴大試點範圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴圍房產稅做準備。雖然目前還停留在“研究討論”層面，但無論政府還是學界，都在近期放出探空氣球。房產稅擴圍，似乎只是一個時間問題了。

40平方米“起征線”惹爭議

上海和重慶試行房產稅已22個月了， 2012年11月28日，中國社科院財經戰略研究院發佈了《中國財政政策報告2012/2013－新型城市化背景下的住房保障》。報告中有這樣一段文字：“我們建議，對於城鎮居民家庭人均用房超過40平方米的部分，無論其住房是何種產權性質，均應按評估價格徵收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制。這一稅制不僅覆蓋新上市的商品房，且向現有存量房覆蓋。”

這立即引發大量網友拍磚，房地產界和學術界也提出質疑。獨立地產評論員顧海波告訴《新民週刊》：“我同意社科院方案，只不過要考慮40平方米是否合理。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，當前我國城鎮人均住宅面積33平方米多，40平方米納稅線偏低，將城鎮三四成家庭都包括進去了。按發達國家舒適住房面積的一般標準，應該是人均40-50平方米。

上海社科院房地產業研究中心副研究員陳則明對這一建議的“一刀切”表示不滿，他告訴《新民週刊》：“在一線城市，市中心與郊區的房產，價格相差達到10倍也很正常。這一政策固化了先買在市中心的既得利益者，是劫富濟貧的思路。至於覆蓋存量房，在法律和情理上都不合理。”

開發商也覺得不合理。上海實業城市開發集團有限公司董事局主席、上海城開集團董事長倪建達對《新民週刊》表示，“加稅是涉及到利益調整的重大改變，中國稅負已居高不下。如果房產稅將存量房納入徵收範圍，實為與民爭利，也會導致政府誠信喪失，畢竟政府曾出臺退稅降息鼓勵買房政策的呀！”

就連報告的撰稿方，也對40平方米起征線的認定看法不一。中國社科院財經戰略研究院財政研究室主任楊志勇（微博）向《新民週刊》坦承，報告中的這種提法值得商榷：“北京王府井的40平方米和懷柔的40平方米能比嗎？房產稅先要解決的是為什麼收，接著是怎麼收才能公平？現在是前者都沒解決好。”

其實，報告中的這段建議文字是由此次報告的副主編、中國社科院財經戰略研究院財政研究室副主任汪德華撰寫的。他對《新民週刊》如此解釋：“我們報告提出的政策設計，是著眼于長遠的制度設計，而不是說馬上能付諸實施的政策。需要強調的：所謂免征40平方米，是一種導向性的意見，與根據不同家庭情況(如退休老人、兩口家庭)給予更多的免征面積不矛盾。這是具體稅制設計的事情，具體稅制設計我們並不建議一刀切。”

至於為什麼把標準定在40平方米？他解釋說，是因為中國城鎮家庭目前人均住房面積是33平方米，而我國的改善目標是自住需求面積人均40平方米。“上海模式的房產稅存在稅率過低、合併計算免征60平方米過大、未覆蓋存量住房等問題，其調節房地產市場的功能實質上很有限。基於人多地少的現實國情判斷，中國不宜將城鎮人均居住面積定得過高，以40平方米為起征線，能夠更好地抑制投機或投資住房需求。”汪德華說，他本人家庭還沒有達到人均40平方米的標準，如果今後按此繳稅，他也心甘情願。

趕鴨子上架

“40平方米起征線”的爭議仍將繼續，但這阻止不了政府擴大房產稅範圍的決心。央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在今年各種場合談過房產稅改革推進問題。全國 30多個省區市和計畫單列市的地稅官員也已開展為期6個月的房產稅稅基評估集訓，這一培訓被解讀成是為開展非經營性房產的存量部分恢復徵稅的試點提供技術儲備。

而在今年11月16日，財政部財政科學研究所所長賈康（微博）透露“擴大房產稅試點範圍的改革方向已被鎖定”。4天后的11月20日，財政部黨組書記、部長謝旭人在《經濟日報》上撰文指出：“推進個人住房房產稅改革試點，發揮房產稅調節收入分配、引導居民合理住房消費的作用……認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。”官方表態十分明確。

支持全面開徵房產稅的顧海波希望借此可以抑制高房價。陳則明則直言不諱地表示，上海和重慶的試點並不成功，房價仍在上漲。國家稅務總局原副局長許善達表示，所有主張房產稅試點的人所提出的政策目標短期內都不可能實現，個人住房房產稅制度不符合當前的中國形勢。

中國社科院研究生院經濟學博士陳凡指出：“房產稅作為一種財產稅，最重要的作用在於調節貧富差距和資源的優化配置，與控制房價沒有太多的直接關係。讓房產稅發揮調控房價的作用，最多是學者理論上的探討和普通民眾的善良願望。官方不管是國家稅務總局，還是住建部、財政部都沒有通過房產稅控制房價的說法。所以，開徵房產稅主要是一項稅制改革，目的在於增加國家稅收收入、減少對土地財政的依賴。”

此外，有關房產稅徵收的法理問題也爭議頗多。陳則明表示：“對於房產稅的徵收，很多人認為是資訊統計上存在技術難題，但真正的核心是法理上有障礙。房產稅是一種財產稅，是針對房地產這種特殊的增值性私有財產徵收的。我國由於土地是70年使用權，並沒有私有化，徵收房產稅不具備條件，強行徵收法理不通。”

全國人大財經委員會副主任委員吳曉靈認為，徵收房產稅是一件非常嚴肅的事情，稅收制度應該由全國人大制定，但目前徵收房產稅的政策意圖、標準都不明確，應儘早提交全國人大討論。中國政法大學財稅法研究中心主任施正文表示，目前兩地試點的直接依據只是當地政府的規章制度。房產納稅人如果不繳稅，稅務部門也無法對其實行強制措施。一是徵稅行為從法理上站不住腳，二是《征管法》並未賦予稅務部門對自然人納稅人採取強制措施的權利。

一年增收5000億？

雖然可能師出無名，房產稅似乎已箭在弦上。

將來的房產稅會怎樣徵收呢？也許能從目前試點的上海和重慶兩座城市?找點眉目——上海市居民家庭人均不超過60平方米的，對其新購的住房暫免徵收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

重慶市獨棟商品 住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4 倍(含4倍)以上的稅率為1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。

對稅務工作者來說，“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元；“上海模式”執行難度就小一些，2011年房產稅收入22.1億元。根據中國指數研究院房地產動態政策設計研究組的測算資料，比照上海和重慶的房產稅徵收稅率，如果在全國範圍內針對所有住宅開徵房產稅，預計每年房產稅規模約為5000億元。一旦開徵，這筆錢用在哪里尚不得而知，至少政府會又多一筆收入。

當前樓市宏觀調控長達兩年之久，房企資金鏈維持緊張態勢，非房以及品牌房企建立私募基金積極入市，越來越多由幕後走向台前。今日網易財經從德信資本房地產基戰略會上獲悉，2011年地產私募基金達到1000億元規模，今年規模將在1000－2000億之間，但仍是機會性策略投資，面臨募資難，退出等問題。

德信資本董事長陳義楓表示，當前市場面臨調控常態化，但投資需求旺盛，地產基金需求端是不缺的由此導致基金規模快速擴張，但值得注意是，當前宏觀經濟下滑，地產私募基金潛在增長率也有所下滑。

住建部政策研究中心今年年初發佈的研究報告顯示，2011年人民幣房地產私募基金總規模已達千億。“不論多大的的調控力度，如果持續時間長，其累積的效力就越發明顯，國內房地產調控已超2年半的時間，其影響非常大。”陳義楓說，房企仍呈現缺錢的狀態，但資金流向都向經濟發達區域、央企、上市公司等，兩極分化很嚴重，金融發展推動房企擴張。

他指出，去年地產私募基金在1000億元規模，今年達1000－2000億元，熟知的地產私募基金圈都以翻倍速度，何況每年大量新進入者，翻倍僅是保守估計。

網易財經注意到，近期地產私募基金在樓市現身越發明顯，品牌房企基金早已從幕後走向台前。

近期熟知的鼎暉投資借道夾層基金，發起第二期的15億元募集，共計13擬投資專案，其中涉及房地產專案的就有11個。

一私募投資公司的經理表示，深圳區域涉及房地產私募基金公司高達1000多家。現在不少房地產商諸如保利、金地集團等自己通過合作建立私募股權投資公司，平衡風險，早已從幕後走向台前。

保利地產2010年以3000萬元註冊資本成立信保基金，持有40%的股權。此後設立了信保(天津)股權投資基金合夥企業，計畫募集規模30億元。先後以股權、債權等形式進入保利地產南京、瀋陽等多個地產項目，而在今年10月的土地市場上，保利聯手信保天津股權基金拿下上海總價地王，獲得廣東江門地塊。

一直以地產加金融發展模式的金地集團，旗下穩盛投資推出商業地產基金、涉及到保障性住房和一級開發的房地產金融產品。

12月初，華僑城確定將設立歡樂穀主題公園入園憑證專項資產管理計畫，合計募集資金18.5億元，試水資產證券化。

全國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成指出，房地產私募基金行業近年快速發展，但募集資金規模、募集資金管道缺乏、投資人群體不成熟等是其制約進一步發展的關健， 在引導民間資本、機構LP亟待解決。

據悉，國內地產私募基金股權以及債權化形式，由於可控風險大部分選取債權形式，收益在15－20％之間，較大收益的股權在20－30％的高收益。

“當前國內融資環境相對寬鬆，今年下半年地產私募基金收益有所下降，一般在9－12％。”一開發商旗下地產私募基金公司經理表示，很多都是依附房地產商，去年到今年私募基金利率下降的趨勢，在國家政策未明朗下，明年可能會下降得更為厲害。

諾承投資管理合夥人王東（微博）亮說，現在地產私募基金都是機會性投資，基金成本比信託略高，但尚在可控範圍，比非法的民間融資好很多，未來房地產基金將會在房企資金來源中佔據重要地位。

12月7日，旭輝集團再次在上海拿地，以6740萬元競得上海閔行區龍柏20C-08-01地塊[虹橋先鋒村4號地塊]，溢價率50.08%，樓面價達13249元/平方米。

資料顯示，該地塊東至新涇港，南至用地紅線，西至用地紅線，北至長寧區福利院，出讓面積3179.6平方米，容積率1.6，起始總價4491萬元，起始樓板價8828元/平方米，為居住用地；另地塊需建設7%的保障性住房，同時建設1000平米公益配套。

而於11月份，旭輝曾先後兩天競得了上海嘉定區兩宗商辦用地。

11月22日，上海市嘉定區出讓三宗商辦用地，其中，旭輝以9900萬元競得201216504號的一幅商辦地塊，樓板價3725元/平方米，溢價率37.98%。

11月23日，旭輝又以底價7307萬元競得上海嘉定區南翔鎮棉翔路棉伯浜之間地塊(37-02)地塊，樓板價2700元/平方米。

此前的9月29日，旭輝還以2.83億元競得嘉定區劉家河以東、勝竹路以北地塊，樓板價3266元/平方米；7月18日，輝以5.2億元競得潘涇路東側地塊(南塊)，樓板價2917元/平方米；該兩幅地塊均為住宅用地。

另外，旭輝已於11月23日正式登陸香港聯交所，股份代號為00884，成為今年第一個在香港上市的內地房企. 。

合景泰富地產12月6日宣佈，11月集團預售收入11.54億元，同比增長43%，預售建築面積約為9.4萬平方米。

截止11月末，合景泰富累計實現預售收入達112億元，占全年銷售目標120億元的93%。

據介紹，11月銷售主要貢獻項目為北京香悅四季、廣州譽山國際、蘇州峰匯以及上海天匯廣場。

綜觀全國佈局貢獻，廣州占25%，蘇州22%，上海21%，成都17%，北京和天津15%。

合景泰富表示，12月將預期推出本年度最後一個全新品牌項目-蘇州迭翠峰(原稱蘇州尹山湖)，以及繼續推出不同區域現有專案的後續期數及樓棟。

12月7日，青島市以拍賣方式出讓位於四方區杭州路28號A、B兩幅地塊使用權，合計出讓土地面積15.6萬平方米。

最終該兩幅地塊僅一幅成功出讓，另一幅因無人應價而流拍。

成功出讓的地塊為杭州路28號（A地塊），該地塊共吸引了4家企業參與競拍，分別是16號、27號、12號和6號。

最終，經過現場112輪競價，由12號競買人廣州良寶房地產投資諮詢有限公司以總價8.72億元競得，樓面地價5820元/平方米。

出讓公告顯示，該地塊地總面積74005.7平方米，規劃建築總面積170213.1平方米，為城鎮住宅和商服，出讓年限分別為70年、40年。

其中，該地塊土地拍賣出讓部分用於城鎮住宅的土地面積為55583.5平方米，規劃建築面積137872.8平方米；用於商服的土地面積為4846.3平方米，規劃建築面積12021.1平方米。競買保證金28959萬元，拍賣起叫價(樓面地價)3864元/平方米。另外，將劃撥土地6175.9平方米用於經濟適用房建設，規劃建築面積不少於15319.2平方米，建設不少於236套的經適房。劃撥土地7400平方米用於建設幼稚園，規劃面積5000平方米。

流拍的地塊不杭州路28號(B地塊)，該地塊土地總面積7841.3平方米，為商服用地，土地出讓年限為40年。土地拍賣出讓部分規劃建築面積23523.9平方米，競買保證金5042萬元，拍賣起叫價(樓面地價)4287元/平方米。

11月，成都土地交易所一宗買賣震撼成都房地產業。有台資背景的大港國際（great harbor limited）在經過30輪叫價之後，最終以8500元人民幣∕平方米（約新台幣12.75萬元/坪）成交，溢價150%，是成都的新地王。

　台資在成都拿地，今年就有5個指標性案子，其中4個是溢價拿地，顯示台資開發商在大陸市場的布局配合大陸總體發展策略，正往西邊移動。

　台資接連出手拿地

　今年4月，新光三越在成都溫江拿地，成為了最早在成都拿地的企業，該地塊將於2014年成為繼北京之後的大陸第2個新光天地。

　同樣也是4月，遠雄集團首次進軍成都，就先以高溢價率取得玉林地區一宗39.98畝的地塊。緊接11月，遠雄集團再度出手，拿下成都的高新區地塊，但因大陸土地市場回暖，競爭遠比4月時激烈，但遠雄集團不惜一切代價，以133.87%的高溢價殺出重圍。

　今年5月，華固集團以46.2%的高溢價率取得城東大觀村14.9畝地塊，這是華固在蟄伏兩年之後，在大陸的第一次出手。

　2010年，台灣華固表示將通過與本土開發商合作方式進入大陸。2011年2月華固建設就宣布與成都萬誠多寶置業公司合作，從事地產的開發業務。成都成為華固進入中國大陸的第一站。

　華固與遠雄都是台灣頂級建商，不約而同今年在成都發力，不懼高溢價率拿下看好的地，背後是對地塊的深入研究和對成都市場的信心。

　未來房市開發第一名

　分析台商在成都拿地有一個共同的特點：地塊都是處於成都熱點區域，業內認可的優質地塊，並且面積都在40畝以下，規模並不大。地段好、地塊小、資金投入少、回收快。非常適合台商初到成都練兵。

　根據美國城市學院（Urban Land Institute ）發表的《2012年中國內地主要城市房地產投資前景分析》，大陸28個大城市未來一年的房地產開發及投資前景，成都是第一名。

　2012年9月，在第4屆中國西部海峽兩岸電子資訊產業合作研討會上，一份由電電公會編制的《四川電子資訊產業投資環境與發展前景評估報告》顯示，成都已成為台商布局西部市場的首選。

　電電公會理事長焦佑鈞表示，台商正在向西部地區轉移，而成都、重慶等西部城市因為良好的投資環境成為台商關注的地區。

　近十年有不少跨國和大型企業都將高科技製造業和行政業務從成本較高的沿海地區遷至成都。成都的技術人員和白領人數因此迅速增加，給商務大樓和住宅公寓帶來需求。

　成都台商協會會長高錦樂說，台灣的很多電腦企業近年來紛紛入駐成都，助推成都成為電腦企業成長的第四極。台商來川投資時，春熙路等地成為熱切爭奪想要進入的地方。

　台灣企業入川兩輪熱潮，第1輪是上世紀90年代初期，以太平洋百貨和統一集團為代表的食品和日用品加工零售業為主；第2輪是2008年以來，以富士康、仁寶和緯創為代表的電子資訊製造業為主。

　電電公會提供的資料也支撐了這種判斷，截至今年上半年，四川省累計登記註冊台資企業1575家，其中超過800家屬於電子資訊類企業，加上重慶、西安、鄭州等地，僅在西部落戶的台灣電子資訊企業就超過3000家。

　配合台資開發商在成都的投資，下一波服務業、文化產業將是台商進入成都的重點。

國家統計局原局長邱曉華昨日表示，房地產行業的黃金期仍沒有結束，未來房價不會暴跌。他是在當天的國盛證券2013年度投資策略報告會上做上述表述的。

　　「漲價趨勢仍將延續」

　　邱曉華認為，政府對房地產行業調控形成的政策性下行壓力與市場需求導致的上行壓力並存，明年房價將平穩上升，不會暴漲也不會暴跌。

　　邱曉華認為，隨著住房政策的完善，居民保有住房的成本將會上升，這有利於抑制投機性住房需求；而另一方面，政府加強保障性住房建設，對於穩定供給會起到積極的作用；最後，前期高投資帶來的存量還需要時間消化。

　　他認為綜上所述，房價暴漲的可能性很小。

　　此外，邱曉華認為中國的工業化和城市化沒有結束，對住房的需求就始終存在，中國「人多地少」的基本國情也決定了住房在中國長期供應都存在偏緊的狀態，這對房地產行業有較大的支撐。

　　邱曉華表示，只有等中國工業化和城市化基本完成，中國房地產行業才會進入收縮期，房價才會出現真正逆轉，這個階段可能10年之後才會到來。

　　邱曉華當天還在會上表示，2013年將是中國經濟溫和復蘇之年，其中投資對經濟的貢獻度將會上升。

　　「政府干預經濟過多」

　　作為國家統計局原局長，邱曉華在昨日的演講中分析經濟過往的形勢時，還提及政府在過去的經濟生活中干預過多。

　　邱曉華把這種干預過多歸結為兩類「強勢」和「擠出」：強勢的增幅調控，擠出了市場機制的作用；同時強勢的國有經濟，擠出了民營經濟的作用。不過，他並不認同完全的市場機制是最佳的。他說，不能靠政府干預，但也不能完全信賴市場。

　　此外，邱曉華在演講的開場說，在經濟跨越式增長的「中國奇跡」中，有領袖群體、國企職工、農民工、企業家四類群體值得尊重，其中首先是「領袖群體」。

近日，英聯董事長郭建波微博約賭華遠股份董事長任志強，稱明年3月房價漲就裸奔10公裡，讓房價走勢這個令人糾結的老話題再度升溫。在周末舉行的「2012(第十一屆)中國企業領袖年會」上，任志強仍然是房價和地產行業的「看多派」。「當供給下降的時候，價格就會上升。」他還表示，房地產按目前單一的行業算是唯一投資增長保持15%以上的行業，「再過十年房地產仍然是支柱產業。」

　　任志強素有「任大炮」之稱，其有關中國房價的言論向來引起多方關注，一直看漲房價也被不少網友和學者質疑。對此任志強表示，「很多人心裡很不服氣，認為房地產都是『壞人』，不承認也是事實，你們別那麼不服氣，再過十年房地產仍然是支柱產業。」

　　他表示，中國的房地產在中國宏觀經濟不斷下滑過程中，是唯一保持平穩增長的行業，11月份銷售已經變成了正增長，12月份將出現更高的增長，沒有一個行業在出台這麼多調控政策的情況下還能正增長。4月份以後，房地產回暖，帶動政府收入回暖，「沒有一個國家不把房地產作為支柱產業。」

　　任志強稱，未來中國城鎮化的發展，人口老齡化等趨勢，會支撐房地產行業更加蓬勃。「從德國的案例看，老齡化導致住房需求大了。」任志強稱，2000年以後中國老齡化人口大幅上升，「這對房地產來說是最大的好事，因為一個家庭突然需要兩套房。」

　　但是，並不是所有的地產商都像任志強一樣樂觀。東方園林產業集團有限公司總裁張誠講述了自己感受到的變化，「去年的這個論壇一結束，就有很多地方政府的招商部門領導們擁上來，今年應該沒有這個場面了。繁榮看不見了。」張誠稱，現在是去庫存和軟著陸的階段，企業對投資保持非常審慎的態度。朗詩集團股份有限公司董事長田明認為，房地產的繁榮超不過10年。「中國城鎮化率現在是51%，按照國際化發達國家經驗來看，一般會在60%到70%間迎來一個拐點，從高速增長減為平穩增長。」他還強調，房地產不可能孤立於國民經濟獨立地走出一條曲線圖，「房地產可以發揮一些作用，但是最後會像小狗一樣總是圍繞主人在轉，這個主人就是總體社會經濟。」房價如果大幅上漲，也可能招致更嚴厲的調控措施。

11月，全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲2%。這是CPI持續兩個月在「1時代」低位徘徊後，重回「2時代」。昨日，國家統計局發布的數據顯示，食品價格再次成為CPI上漲的主要原因。

　　鮮菜價格上漲11.3%

　　數據顯示，11月份，在各類商品及服務價格同比變動中，食品價格同比上漲3.0%，影響CPI同比上漲約0.95個百分點。其中，鮮菜價格上漲11.3%，影響CPI上漲約0.27個百分點；肉禽及其制品價格下降1.8%，影響CPI下降約0.14個百分點(豬肉價格下降11.5%，影響CPI下降約0.41個百分點)。

　　11月份，各類商品及服務價格環比變動中，食品價格環比上漲0.4%，影響居民消費價格總水平環比上漲約0.11個百分點。

　　對比前幾個月份的數據可以發現，11月份的食品價格漲幅也是連續2個月回落後出現反彈，由上個月的1.8%回升至3.0%，和CPI的走勢表現出較強的「一致性」。

　　數據顯示，進入11月後，蔬菜和豬肉價格就開始上漲，國家統計局披露11月份50個城市食品價格也持續上行，均價環比上漲0.94%。統計的8個品種有5個品種上漲，3個品種下跌。在上漲品種中蔬菜的漲幅最大，達到8.2%；其次是肉類，漲幅達到1.41%。

　　據商務部監測數據顯示，食用農產品價格已連續4周上漲，11月初以來，季節性因素推動農產品價格上漲幅度較大，11月份食品的平均價格較上月均價環比上漲1.26%。從產品來看，8個品種中6個品種上漲，也是蔬菜上漲幅度最大，11月份環比上漲8.99%。

　　房租漲幅環比為零

　　11月全國居住類價格中，住房租金同比漲幅2.9%，漲幅較上月回落0.2個百分點。環比漲幅為0%。累計同比2.7%。

　　鏈家地產市場研究部張絮表示，11月租金環比零增長，正式進入到年末的租賃淡季，新增需求和換租需求都處於全年最低水平，這一時期對CPI的帶動作用也最弱。租金環比零增長的現象，在今年4月和11月分別出現，都是租賃高峰期過後的淡季時期。可看出當下租賃淡旺季依然十分鮮明，明年春節後的租金新一輪的上漲行情也難以改變。

　　根據鏈家地產統計，11月租賃市場漸漸進入淡季，出現量價齊跌的態勢。從鏈家的租賃單量來看，11月日均成交環比下降三成左右，成交量達到年內的最低值。北京平均單位租金為53元/平方米，環比微降。

　　■ 分析

　　CPI緣何重返「2」時代？

　　從國家統計局統計的八大類消費品中，11月份，除交通和通信價格同比持平外，包括居住價格、食品價格等七類消費品均出現上漲。緣何重返「2時代」？專家表示，有季節性的因素影響。

　　北京市社科院副院長趙弘認為，年底將近，一系列新的調價政策陸續出台，推動價格上浮。同時，季節性因素也很關鍵，冬季蔬菜供應到了淡季，鮮菜、水果等食品價格上漲拉動價格上漲。

　　財經評論員馬光遠認為，CPI上漲是非常正常的，中國的CPI漲幅低於2%才是不正常的。根據我國的貨幣供應量以及總體的物價水平看，CPI在2%以上才能反映一個真實的情況，在2%以下都是一些特殊情況。

　　馬光遠分析稱，11月份CPI走高，主要還是受食品價格和蔬菜價格漲幅較大的影響，還有一個因素是豬肉價格雖然同比在下降，但是下降的幅度明顯降低，「豬肉價格同比降幅的收低，對CPI上漲也起到重要的拉動作用」。

　　■ 預測

　　「明年物價走勢不容樂觀」

　　今年CPI漲幅預設目標為4%。北京市社科院副院長趙弘認為，年內控制在4%以內是問題不大的。

　　對於明年是否會出現「通脹」的壓力，趙弘分析，目前價格指數相對較低，大的漲價因素，例如房價大幅上漲等並未出現，所以「通脹」的壓力並不存在。

　　馬光遠認為，明年的物價走勢不容樂觀。因為我國目前是在一個物價整體上漲的區間。貨幣供應量也比較大，影響價格上漲的因素也比較多，所以對物價不能過於樂觀，要有足夠的警惕。

　　交通銀行金融研究中心稱，本輪CPI築底完成，開始醞釀新的上升周期。明年一季度CPI將延續今年11、12月份走勢繼續上行。

　　瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤表示，明年CPI漲幅可能逐季回升。預計2013年上半年CPI同比增長率將回升至3%以上，下半年將進一步升至3.5%以上。汪濤認為，新一輪食品價格周期可能於明年啟動。

　　平安證券固定收益事業部研究主管石磊認為，CPI周期低點已經過去，未來會緩步走高。

　　■ 相關新聞

　　房地產開發投資同比增長16.7%

　　銷售面積年內首次同比增長2.4%

　　(記者 蔣彥鑫)昨日，國家統計局發布的數據顯示，前11個月，全國房地產開發投資64772億元，同比增長16.7%，增速比前10個月提高1.3個百分點。其中，住宅投資44606億元，增長11.9%，增速提高1.1個百分點，佔房地產開發投資的比重為68.9%。

　　住宅施工面積增10.8%

　　數據顯示，1-11月份，房地產開發企業房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，增速與1-10月份持平。其中，住宅施工面積416657萬平方米，增長10.8%。房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，降幅比1-10月份縮小1.3個百分點；其中，住宅新開工面積119905萬平方米，下降11.1%。房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%，增速回落3.2個百分點。

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，指標數據全面回暖，切合回暖市場實際情況。今年從3月開始的市場回暖一直在延續。房地產整體行業在2012年的去庫存任務接近完成，投資額、施工、新開工、拿地等核心指標數據均持續復蘇。11月這一回暖趨勢在加快。

　　銷售面積同比增長2.4%

　　1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比增長2.4%，1-10月份為下降1.1%；其中，住宅銷售面積增長2.3%。據了解，這是銷售數據年內首次同比增長。

　　張大偉表示，中原地產統計顯示，11月大部分城市均達到了年內成交量的高點，其中北京11月簽約12988套，環比10月上漲32.4%，而與2011年同期相比則上漲94%。上海簽約17617套、廣州簽約8468套、天津8702套、成都12261套，均為年內的高點。

　　住宅銷售額增長10.4%

　　1-11月份，商品房銷售額53526億元，增長9.1%，增速比1至10月份提高3.5個百分點，其中，住宅銷售額增長10.4%。

　　●今年物價調控目標完成得比較理想，而且3%以內的CPI漲幅和7.5%以上的經濟增速搭配得比較理想，是典型的經濟軟著陸的態勢。

　　——中國國際經濟交流中心咨詢研究部副部長王軍

　　●目前基本可以確認，10月份1.7%的CPI同比漲幅是今年物價漲幅的低點，也是本輪物價運行的拐點，預計12月份物價仍將在2%以上，明年在國內需求回升、豬肉價格進入上行周期以及勞動力和土地成本上漲等因素的推動下，物價將進入新的上行周期。

　　——交通銀行首席經濟學家連平

　　●明年內地通脹將維持在3.5%左右，高於今年2.7%的水平。

　　——瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤

　　●美國推出QE3量化寬松，歐洲與日本央行都計劃釋放流動性，明年上半年可能會出現全球流動性過剩，對中國造成輸入性通脹。

　　——銀河證券董事總經理左曉蕾

凜凜冬日，北京房地產市場卻熱度不減。在這個傳統的行業淡季，新房市場正在迎來一輪開閘放量的高峰，二手房也在年底出現「翹尾」行情。而北京只是一個縮影，這一樓市供需兩旺的暖冬行情也同樣在上海、廣州等一線城市上演。在分析人士看來，2012年的樓市將在暖冬行情中收官已成定局。

　　進入冬天，氣溫不斷下降，但對於中國樓市來說，卻呈現一幅「小陽冬」景象。無論是各大城市土地市場的熱度，還是樓市成交再現供銷兩旺的局面，甚至是上市房企披露的業績，都在指向一個事實：樓市漸入暖冬。

　　在對近期北京樓市的走訪調查中，記者發現，北京二手房市場成交的火熱勢頭，比新房市場還要猛烈。海淀、西城等區域的學區房以及朝陽、宣武、豐台等熱點區域，二手房成交量價均有不同程度的上漲，好房源普現搶房現象。而伴隨著成交上漲，業主的議價空間也有明顯縮小。

　　來自北京市住建委網簽數據以及多個機構的調查數據均顯示，北京二手房市場在2012年這個被稱為「樓市史上最嚴厲調控」的年份，出現了「翹尾」行情。據此，業內人士指出，近期，樓市出現的火爆現象值得關注，這也直接影響明年樓市的預期和走向。

　　穩步上揚的數據

　　近期北京二手房市場表現出的暖冬態勢從一組數據可見端倪。

　　北京市住建委網簽數據顯示，11月份，北京二手住宅合計簽約14449套，環比10月增長了26.2%，同比則增長了94.5%，接近翻倍。

　　另據鏈家地產市場研究部統計，11月份北京市二手住宅成交均價為23998元/平方米，環比上月上漲3.2%，同比漲幅達6.3%，達到今年以來的最高值。值得一提的是，截至上月，北京二手住宅價格已連續上漲7個月。業內人士分析，如果沒有新的政策因素影響，年末的北京二手房價格有可能會超過24000元/平方米。

　　對二手房市場的表現，一線從業人員有最直觀的感受。

　　「最近二手房賣得確實比較火，只要是好的房源，客戶猶豫一下可能就被別人搶了。」鏈家地產歡樂谷店的一位經紀人小文對記者表示，盡管目前的二手房價比8、9月份漲了約一二成，但看房的人卻有增無減。

　　位於東三環雙井的一家中介門店經理則透露，明顯感覺從上月開始，原先還猶豫的客戶從開始結束觀望，購房周期縮短，有些房源七八天就能賣出去，11月份該店共賣了7套二手房，創下了今年最好業績。

　　不僅普通二手房市場，高端二手房市場亦現火爆場面。

　　據麗茲行豪宅研究院提供的數據顯示，11月份北京高端二手住宅成交量總計262套，環比增長47.19%，同比增長88.48%；成交套均面積為166.36平方米，環比增長3%，其中200平方米以上戶型佔比達到25.57%。具體來看，其中知名的豪宅社區星河灣單月成交量超過12套，棕櫚泉國際公寓成交量為15套，均為年內最高值。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，目前的購房需求主要來自「剛需」的婚房需求以及急需改善的置業升級人群。購房人普遍對後市房價繼續下跌預期的減弱，趁年底入市。此外，11月份新盤供應量減少，尤其是低總價小戶型剛需盤供應量的減少，也使得部分急需買房的「剛需」流向二手房市場。

　　議價空間再降

　　新的局勢下，買賣雙方的心態出現了微妙變化。不僅議價空間不斷縮緊，業主加價的局面再現。

　　「我在方莊看的一套70多平方米的房子，業主報價230萬元，我覺得砍到220萬元沒問題，但業主一口回絕了，最多只願意便宜2萬元。」最近正打算購買婚房的黃先生告訴記者。

　　而這並不是個例。議價空間降低是二手房經紀人員近期普遍的感受。

　　「金蟬裡有一套80多平方米的房子，業主報價215萬元，一個客戶想208萬元全款買下，業主就是不同意，寧願接受貸款也不降價出售。」小文說，目前的業主除非著急用錢，絕不會輕易降價出手，受明年3月房價將上漲等一些信息影響，業主很看好後市。」

　　大望路現代城一家中介公司經紀人也告訴記者，近一個月來，業主的腰桿硬了不少，很多二手房業主都不接受議價，尤其是滿5年的二手房，因為免稅，報價普遍比5年內的二手房高出5萬~10萬元，而且沒有議價空間。「現在業主都很了解行情和政策，好的房源搶的人多，業主自然就加價出售，8、9月份還能有5萬~10萬元的議價空間，現在想砍下來1萬元都難。」

　　記者亦從鏈家地產市場研究部了解到，二手房議價空間從年初下滑，在7月份達到谷底，隨後又出現反彈，但自10月份以來，二手房議價空間又再次縮小，到11月份議價空間僅為2.4%，與7月水平接近。

　　鏈家方面表示，目前為止還沒有出現明年調控收緊的跡象，導致業主預期比較樂觀，在議價空間下降的同時，新增房源的掛牌價格也有所提高，後市價格上漲壓力增加。

　　值得注意的是，從成交結構來看，與10月相比，11月90平方米以下的小戶型價格穩定，但是90平方米以上的大戶型出現漲價苗頭，成交均價環比上漲3.8%，領漲整體房價。

　　以勁松區域的華騰園為例，10月份的成交均價在31000元/平方米左右，到了本月，成交均價已漲至32000元/平方米左右。

　　鏈家地產市場研究部張絮認為，小戶型房價相對平穩，主要是因為小戶型業主所佔的換房比例大，面臨的出售壓力也更大，因此不會貿然提價。而在價格數月維穩以後，大戶型出現上漲，表明改善型購房者對市場的推動作用開始顯現。

　　不過，業界並不認為二手房市場會出現大漲局面，理由是，由於樓市限購依舊從緊，信貸的支持力度也不斷減弱，且購房群體仍以剛性需求為主，這些因素都決定了交易量和價格反彈幅度將是有限的，年底前很難出現大漲的情況，即使有所上升，走勢也將以溫和為主。

公司年內拿地金額已達196億，距年初250億目標金額仍有距離。

　　有望擠入千億俱樂部的中海地產進入12月後的首周，已經累計斥資近50億元，在4個城市拿下4幅地塊。不過，盡管其年內拿地金額達196億元，但距離年初所定250億元的目標金額仍有一定距離，距離今年收官已經時日無多。

　　年內繼續發力

　　在過去一周內，中海地產分別在蘇州、杭州、南寧以及武漢拿下4幅地塊。12月6日，中海地產作為唯一一家參與舉牌的房企，以底價19.9億獲得蘇州一塊住宅用地，該地塊總建築面積為13.39萬平方米，樓面價高達5944元/平方米。

　　此前，該地塊憑借著起拍總價近20億以及純住宅用地的特性成為業內關注的焦 點，亦有分析認為，該地塊一旦成交，將很大可能成為蘇州的地王。除此之外，中海地產在12月4日共斥資近30億於杭州、南寧、武漢三個城市各拿了一幅地。

　　值得一提的是，上月底中海地產曾挑落萬科招商聯合體和佳兆業，20億元拿下深圳一地塊，同時配建兩公共建築。據悉，該地塊計入可售樓面地價高達15294元/平方米。

　　記者粗略統計，中海地產方面今年在土地市場上所用資金已經達到196億元。不過，對於計劃用250億元來購地的中海來說，至今還有逾50億元的購地計劃費用未使用。

　　目前，中海今年新增土地儲備面積為498萬平方米，距離全年720萬平方米的計劃，有著不小差距。事實上，中海地產董事局主席孔慶平在年中便意識到這個問題。「上半年買地節奏是和現金收入掛鉤，但下半年會加快買地步伐，從現在到明年上半年都是買地的適當時機。」他當時稱。

　　新增土地儲備計劃的完成率僅為69%，而且年內剩下不足一個月，中海若要完成該計劃，恐怕存在一定難度。不過，業內人士認為，隨著地方政府加大土地出讓的力度，年內剩余日子裡，中海地產拿地活躍表現將會頻頻出現。

　　拿地金額逐年下降

　　縱觀近年來中海地產拿地數據可以發現，隨著樓市調控繼續進行，中海拿地熱情並未見高漲。2009年，中海地產在全國拿下17幅地塊，2010年拿下6塊土地，2011年獲得11塊土地，今年截至目前，中海拿下14塊土地。

　　盡管中海所獲得的地塊數量在增加，但拿地金額與銷售額的比例卻在逐年下降。2009年中海地產拿地金額與銷售額的比例高達72%，此後逐年下降，2010年為37%，2011年為32%，而今年截至目前，則下降至23%。

　　前三季度，中海地產在土地市場上的動作相當謹慎。孔慶平在中期業績會上將全年銷售目標從800億港元上調至1000億港元。隨後，中海地產才明顯加快了拿地步伐。前三季度，中海地產僅取得6幅地塊。

　　正是中海地產今年取得了不錯的銷售業績，才促使其拿地腳步邁開。前11月，中海累計實現銷售額1059億港元，同比增長29.8%，超出修訂後的全年目標1000億元5.9%；實現銷售面積亦達685.6萬平方米，同比增長31.4%。

如果不是自己深陷上海外灘地王爭奪戰，潘石屹這時可能無比輕松地在微博上調侃著上海地王項目，或者還會@他的朋友任志強。而郭廣昌可能正在和中國企業家俱樂部的朋友們噓寒問暖，聊聊自己又看上了海外的哪塊資產。

　　世間沒有如果，外灘地王爭奪戰已經開打，兩個商業對手不得不接著把這部商業大片演下去。而在上海的南外灘，地王項目還在繼續施工，這座計劃在2015年完工、總投資約150億元的地標建築還在等待著自己的命運。

　　這場外灘地王風波是如何引發的？真相又是什麼？近日，記者深入采訪了潘石屹和郭廣昌以及這一事件中的一些相關人士，還原事件始末，尋找外灘地王風波真相。

　　外灘地王爭奪戰第一季

　　■復星簽署「母協議」入伙

　　兩次化解地王土地款支付危機

　　如果要完整釐清上海地王風雲錄，必須把時間倒回2010年。

　　2010年2月1日，上海證大置業以92.2億元競得上海外灘8-1地塊，催生了上海新的「地王」。上海證大的老板是戴志康，此人1964年生人，人民銀行「五道口」畢業，依靠炒股發家，後進入房地產開發，在上海比較有名的項目是大拇指廣場。

　　在拍賣結束後，戴志康信心滿滿。但證大不得不面對一個現實，當時公司賬上僅有5億元，如何撬動150億元的投資，這是個難題。

　　2010年3月，上海證大向復星發出了合作試探。2010年4月25日，復星和證大決定聯手。根據證大與復地(復星子公司)簽署的合作協議，復星應證大的要求，同意通過復地與證大、綠城和磐石共同在上海設立一家合資公司。在這家注冊資金為10億元的公司中，證大擁有50%的股權，綠城擁有10%的股權，磐石擁有10%，而復地的股比被控制在30%。

　　但僅有注冊資本金顯然無法交付高達46.1億的一期土地款。根據雙方的協定，證大、復地都需要向合資公司提供股東貸款。復地向合資公司提供了17億元的貸款，佔股東貸款總額的48%。

　　「這一比例超過復地股份比例，實際上是復星半路上車付的過路費，這也是為何後期復星一直要求潘石屹的SOHO中國支付過路費的原因之一。」了解上海地王的一位開發商告訴記者。

　　因為互相擔心對方轉讓項目，復星入伙之前簽署了一份約束協議，這也是後來復星一直主張的「母協議」，這份協議明確約定，未經對方事先書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本協議項下的任何權利和義務。

　　頗具戲劇意味的是，最初的這個約定本是證大的律師提出來的，目的是擔心復星轉讓合資公司股權給別人，但兩年之後，卻是證大提前「跳車」。這份所謂的母協議是針對合資公司范疇，而聰敏的潘石屹在兩年後卻成功繞開了這一限制框架。所以即便在現在，潘石屹都一直要求復星公布母協議，在潘石屹看來，這一協議根本不存在。

　　■支付土地預期違約金

　　復星終成地王大股東

　　復地加入之後，股東貸款如期而至。合資公司在2010年5月付掉第一筆46億元的土地款，之後還有4個月的籌款時間，准備第二個46億。

　　2010年9月，各大媒體上關於證大資金鏈的負面消息滿天飛。9月13日，戴志康不願意看到的局面出現了，土地款逾期。46億款項逾期，每天的滯納金高達460萬元。戴志康再次要求復星施以援手。為了穩住戴志康，復星表示願意一起承擔土地逾期違約金。每天460萬，相當於合資公司每天往黃浦江中扔10輛寶馬。最後這一逾期款總計1.86億元。

　　用復星的話說，在形勢所逼下，股權結構再次調整，復星成了合資公司的大股東，持股50%，證大、綠城、磐石分別持股35%、10%、5%。

　　上海地王項目再次渡過難關，但合資公司早已物是人非，郭廣昌終於可以主導這一項目了。戴志康主導的有關外灘地王項目「高山流水」的規劃也最終流產，讓位於摩天大樓，天人合一讓位於中規中矩。復星聯席總裁范偉對本報記者表示，「放棄『高山流水』，選擇了倫敦福斯特建築事務所的雙子塔樓方案，並且適度調整了雙子塔樓的高度，這都表明我們希望一切能進入軌道。」

　　2011年11月27日，地王項目終於動工了。

　　外灘地王爭奪戰第二季

　　■證大戴志康如期離場

　　主角潘石屹登場

　　事實上，從「高山流水」規劃被否開始，戴志康已然受挫，離場只是時間和成本的問題。從2011年3月份起，復星就開始和證大、綠地接觸收購事宜。

　　2011年4月，復星在西安項目的合作伙伴張民耕來到潘石屹的辦公室，地王爭奪戰第二季的男主角登場了。張民耕告訴潘石屹，「復星想收購證大和綠城在8－1項目中的股權，收購後想轉讓40%給我們，問一下我們的意願。」潘石屹回復：「低於50%的股權我們就不進入了。」

　　復星和SOHO之間的你來我往並沒有擦出什麼火花。但綠城和證大卻等不了了，一個是房地產調控導致資金鏈緊張，一個是夢想受挫去意已決。

　　到了2011年8月，證大的副總裁——現在被很多業內人士認定為外灘地王爭奪戰關鍵人物的汪先剛出現，開始頻繁游走於復星、SOHO中國、證大、綠城之間，撮合買賣。根據復星的消息，SOHO中國願意50億收購除復星外的50%權益。現在回頭看汪先剛在這場地王爭奪戰中的作用——因為汪在潘石屹收購完成後不久離開證大高薪成為潘石屹的副總裁，這成了眼下潘石屹落在復星的「話柄」。

　　郭廣昌對潘石屹突然出現並不意外，雙方在圈內早有互動，不確定的是潘石屹能否拿出50億來。

　　郭廣昌讓戴志康給潘石屹傳遞兩句話，大致意思是如果老戴那時真的能賣個好價錢，又能解自己的資金困局，復星也可以成人之美。不過，復星已經有了50%，希望能再買一點股份，哪怕貴一點，但是可以保證這個項目的管理架構穩定。

　　意思很清楚，復星必須做控股大股東。而潘石屹的態度也很明確，如果不能做到將來50%對50%，他不會入局的。急於出手的戴志康只能從中游說。最後復星表示，要有優先認購權。

　　■潘石屹繞開合資公司獲50%股權

　　優先認購權成雙方爭執焦 點

　　2011年9月開始，郭廣昌和潘石屹開始正面接觸。12月1日，潘石屹帶郭廣昌參觀了自己的辦公室，向郭展示了SOHO的實際能力和管理制度。潘石屹強調，他現在無法回應復星的最大關切，即雙方未來如果合作，合作的原則是什麼。只有等他把另外50%股份收了，SOHO才有資格和復星談怎麼合作。

　　潘石屹解釋了他對外灘國際金融服務中心的一些想法，包括減少商業規劃等。潘石屹試探性地問了一個問題——就算SOHO進來以後談不攏，反正是雙子塔樓，不如復星賣一棟，SOHO賣一棟。實在不行，項目可以先停工。

　　郭廣昌感覺很不爽。離開潘石屹的辦公室，郭廣昌在車上給范偉打了電話，「我的感覺很不好，我們可能要准備咬咬牙，他出多少，我們也出多少，不吃下來將來麻煩得很。」

　　12月22日，復星收到一紙信函傳真。證大報價從45億元變為42.5億元。證大留給復星一個期限——12月28日17時30分之前回復。此後，證大又將回復時間提前一天。

　　12月28日，證大臨時宣布召開董事會，沒有會議場地，沒有內容提示，沒有任何文件。電話會議大致意思是SOHO收購證大和綠城在合資公司內50%股權，出價40億元。復星的董事代表投了反對票，但於事無補。

　　當天晚上，郭廣昌緊急打電話給潘石屹，要求他暫停簽約，復星擁有無可爭辯的優先權，SOHO於情於理都應該尊重復星優先購買的權利。但是潘石屹回應郭廣昌，這個簽約已經箭在弦上，證大和綠城都急等錢用。

　　復星相關人士告訴記者，40億元是復星方第一次知道潘石屹有這個底價。復星代表投完票之後馬上匯報，因此才會有郭廣昌緊急給潘石屹打電話交涉的事實。「潘石屹的40億可以很早講出來的，但為什麼遲遲不說，目的就是不讓復星知道其底價，不讓復星行使優先購買權。」郭廣昌對本報記者說。

　　從法律的角度，潘石屹找到了新途徑。在合資公司中，復星、證大、綠城、磐石的股份都是由下屬公司持有。潘石屹收購50%股權時，並沒有直接收購下屬公司持有的股權，而是收購下屬公司的再上一級公司股權。

　　12月29日，SOHO中國發布公告稱，簽訂了40億元的收購協議。同一天，復星緊急發布公告回應，對此安排「感到驚訝」。

　　■郭潘二人互不相讓

　　上海地王花落誰家還要等待

　　回憶這次收購，潘石屹也有自己的理由：「復星和證大、綠地在去年談了9個月時間沒有成交，而我們只花了一個半月就成交了。我曾給戴志康建議，就讓復星收購吧。戴總告訴我，復星根本就拿不出這麼多的現金收購，而證大和綠城急需要錢。」他如是告訴本報記者。

　　雖然有驚訝，雖然很突兀，但生意還要繼續。隨後的幾個月，潘石屹請中間人協調關系，其中包括任志強、馮侖。「我們當然要尊重這些調停的人。調停到後來，大家提出來，只要潘石屹不到50%，任何人進來拿一點，這個項目穩定也可以。但是老潘不同意，他就是要50%。」郭廣昌告訴本報記者。

　　而潘石屹得到的信息也讓他很不滿意，要麼付5億元過路費，以此來彌補復星在前期半路進來的過路費；要麼讓復星控股。這兩個要求都被潘石屹拒絕了，他認為復星太霸道。

　　「實在是沒有什麼別的辦法了。」郭廣昌對本報記者感嘆。5月31日，復星在香港交易所公告，已向上海第一中級人民法院提起訴訟並獲受理。11月30日，這一訴訟開庭。「公說公有理，婆說婆有理，誰都能自圓其說。」一位旁聽開庭的地產界人士歸納。

　　上海地王最終花落誰家，現在還要等待。說不定還有更加跌宕起伏的第三季。