2013年的商用不動產市場，將產生質變、量變。受政策衝擊影響，最佳不動產投資策略，購買土地將躍居為「王道」，最新調查顯示高達63％專業人士，建議喊買；部分游資轉向美、港、新、日海外市場逢低分散風險，據傳潘思亮家族已進場收購美西洛城的全棟不動產。

　2013年商用不動產市場，將面臨多空交戰。雖有央行總裁彭淮南預期2013年經濟成長率將有3％的水準，復甦力道不小，但受金管會壽險業限購令的衝擊，部分游資正轉向海外不動產市場尋求避風港。

　美國STC資產管理公司總裁許惠欽表示，美國商用地產市場交易量自2007年以來持續回升，全美平均租金報酬率達7.16％，更吸引台灣、中國大陸等華人游資搶進。

　許惠欽表示，美國西部華人城市的零售商場，年租金報酬率上看10至14％，已有部分台灣客、大陸客轉進。聽說，潘思亮家族已逢低進場在洛城收購全棟大樓，而且大陸客也積極搶進，多以現金收購，光今年1至9月，就已成交63億美元。

　其次，台灣游資轉向海外不動產市場的熱門區域，以日本東京為最。

　CCIM台灣分會公布最新的2013年商用不動產市場趨勢調查結果，指出明年建議宜加碼投資土地，比重達63％；排名第二的是零售店面，高達59％；排名第三為飯店旅館，占比達50％；

　至於認為2013年應減碼的產品，高達54％認為應喊賣豪宅；出租住宅排名第二，占比為4成；辦公室以31％排名第三。

　總體來說，CCIM認為台灣市場進入2013年後，認為應持有不動產的比重，以45％排名第一；認為應加碼者，達30％；至於喊賣的比重最少，占比25％。

　台灣國際不動產投資師協會CCIM分會理事長、瑞普國際物業公司總裁曾東茂表示，2012年截至11月23日止台灣商用不動產市場成交金額達1,107億元，雖達2009年、2010年全年水準，但仍比去年1,414億元萎縮，主要是最新出現的金管會針對壽險業的限購令，改寫商用不動產市場的成交曲線。

　瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示，目前台北市平均每年租金毛資本化率（即租金報酬率），已下降到2.54％。值得注意的是，2013年台北市即將有6萬建坪的辦公大樓，將陸續完工釋出，成為市場新增供給。吳紘緒認為，預期明年辦公室租金行情，會面臨下修壓力。

住宅不動產 北市供給率僅92% 跌價不易

　2012年台灣CCIM不動產論壇昨（12）日針對台灣住宅不動產市場指出，北市住宅仍有7.8萬戶的供給缺口，使得房價下跌不易；此外，因毛租金資本化率不斷下修，投資者置產由收益目的轉為保值需求，而明年政策仍是影響房價最大的風險因素。

　中信房屋中壢SOGO加盟店總經理莊智如昨日在CCIM論壇上表示，從全國買賣移轉棟數來看，去年6月奢侈稅後呈現逐月下滑，在今年2月觸底至1.8萬棟後，開始逐月反彈至3萬棟以上，8月因實價登錄又下滑至2.5萬棟，10月因季節性需求雖反彈至2.8萬棟，但11月因比價觀望效應下成交量又下滑，預估全年約32.5萬棟，年衰退10％。

　為何經濟成長率下滑、房市成交量萎縮，但房價卻持續走揚。莊智如表示，從雙北市供給需求面來看就可窺知一二。

　根據統計，台北市今年住宅總需求約100萬戶，但住宅庫存量約92.4萬戶，需求缺口尚有7.8萬戶，住宅供給率為92.19％，在供不應求下，北市房價自然跌不下來。

　新北市今年住宅總需求約143.7萬戶，但住宅庫存量約150萬戶，超額供給約7.2萬戶，住宅供給率為105.02％。莊智如認為，新北市超額供給5.02％仍在合理範圍內，因此房價也沒有泡沫化的疑慮。

　她進一步分析，在低利率環境下，市場資金仍多，在其他金融商品表現不如預期下，資金在通膨考量下仍轉進不動產市場，儘管目前毛租金資本化率僅1.7％，但置產的投資者因持有成本低，心態上已由收益目的轉為保值需求，並期待景氣回溫後的資本利得。

　在購屋用途上，台北市有超過7成比重為自住，新北市自住比例也高達61.3％，而近期利多不斷的桃園市，今年第3季投資比重已來到40.4％，較去年同期成長2倍，創奢侈稅以來的新高。

　內政部營建署昨天公布第3季住宅資訊統計，新增住宅建造執照核發20,568宅，較上季減少24.78％，較去年同季減少12.64％，顯示建商對未來國際景氣不甚樂觀，保守推案。

　此外，攸關買氣的全國建物所有權買賣移轉有83,751棟，較上季減少11.62％，較去年同期僅增加1.31％，據官員透露，奢侈稅的影響威力仍在，有很多買賣成交暫不登記移轉案例，是否也受不動產實價登錄影響，有待觀察。

　內政部營建署昨天公布101年第3季住宅資訊統計之普通家戶數與住宅存量動態、住宅市場動態、住宅金融動態與住宅補貼動態。

　今年第3季全國新增住宅建造執照核發20,568宅，季減24.78％，較去年同季減少12.64％。而全國新增住宅使用執照核發20,482宅，較上季增加10.01％，較去年同季增加19.16％。

　新增建照核發減少原因，營建署不願推測。但有不少建商對未來幾年全球景氣並不甚樂觀，認為房市不會很活絡，推案傾向保守因應。另外，不排除部分受政府打壓房市措施影響。

　全國建物所有權第一次登記棟數為27,948棟，第3季比第2季增加39.78％，較去年同季增加22.54％。

　在建物所有權移轉登記棟數部份，第3季全國建物所有權買賣移轉有83,751棟，較上一季減少11.62％，較去年同季增加1.31％。

　全國建物所有權買賣移轉涉及買氣好壞，第3季較上季衰退，且較去年僅略有微增，顯示買氣並非十分暢旺。

　官員說，受奢侈稅影響，是有人需金孔急轉手買賣不動產，但並未辦理登記，賣方要求暫不過戶，買方先付一半價款，另一半等過了奢侈稅課稅期，二年後再付清，而房屋部分先採承租方式。

　因此即使房屋買賣不受影響，但在統計所有權買賣移轉上凸顯不出來，官員說，「奢侈稅餘威仍在」。至於是否也受不動產實價登錄影響，因價格資訊透明化，成交的搓合期較長，因此建物所有權買賣移轉趨緩，官員說，仍值得較長期的觀察。

　第3季建築貸款核准金額2354.2億元，較上季減少12.56％，較去年同期則增加6.19％；購屋住宅貸款核准金額約3887.41元，較上季減少6.75％，較去年同期增加0.09％。

壽險業爭取海外不動產投資採「差異化管理」。壽險公會昨（12）日舉行投資小組會議，討論海外不動產放寬建議案，有壽險業者建議，若RBC超過250％者，投資限額應可從淨值10％提高到可運用資金5％，其餘則是可運用資金的3％。

　金管會原則上考慮進一步放寬壽險業海外投資不動產的相關規定，目前投資總限額是淨值的10％，例如國泰人壽、富邦人壽、南山人壽等淨值逾1,000億元的壽險公司，額度也只有新台幣130?150億元左右，壽險業者認為額度並不充足。

　原本壽險公會建議提高到可運用資金的3％，但昨日會議中，有壽險公司建議應採差異化管理，RBC若在250％以上者，可提高到可運用資金的5％；200?250％則是可運用資金的3％，如此可讓大型壽險公司有數百億元的投資額度。

　壽險業者建議差異化管理可再搭配相關配套措施，如內稽內控，各國不動產投資限額等，由金管會核准哪些壽險公司可採用較高的投資額度。

　大陸不動產投資方面，目前僅限自用，沒有大陸據點或業務量仍不夠者無法投資，至今也僅國泰人壽一家在上海買入數層辦公大樓，壽險業者因而建議，希望開放投資用不動產，但昨天會議中並沒有形成共識。

　大陸有價證券的部分，壽險業者建議，應由國外投資額度的10％提高到15％，這部分已形成共識，但昨天會中並未進一步討論細節。

　據了解，保險局對提高國外不動產投資額度，仍有較多顧慮，要求壽險公會應提出各國對不動產的投資規定及稅法；對如何防範投資風險，也應有相關配套措施。

　保險局也指出，如果壽險公司大股東或是關係企業已經在國外購置不動產，也要防止這些國外不動產再倒貨給壽險資金。

藝人秦偉投資房地產有成之後，最近積極跨入房仲市場，不僅已經在五都設立據點，未來還打算成立連鎖房仲品牌，而現在他的房仲部隊除了幫忙賣秦偉手上的房地產，也在北部涉獵單價40萬，30坪上下的房產，希望以「獨家」委託的方式，打出自己的房仲品牌。

臨時的辦公室裡，秦偉卸下藝人身份，變成房仲公司老闆，和房仲經紀人認真開會，還要檢視每個人的業績，秦偉規定，每個月至少要成交一戶，總價500萬以上的房產，至於連續3個月沒有成交紀錄的，就得留校察看。

秦偉還沒出道，就開始投資房地產，現在進一步開房仲公司，除了賣自己手邊的房產，還四處尋找單價40萬，20坪到40坪，而且屋齡不能超過15年的case，像是最近很夯的西門町，或是房價4字頭的景美、木柵和東湖，都是主力區域，不過在五都各有一個據點，這40人的部隊，怎麼跟永慶、信義等大品牌競爭?

把投資拿來當副業，未來還要成立品牌，和開放加盟，在房市冷颼颼的現在，能不能回本，對秦偉來說，恐怕也是一場賭注。

　國人習慣在農曆年前搬新家「入厝」，再加上新人趕著「吉祥龍年」結婚成家，使得年底房市買氣有逐漸回溫跡象。根據房仲調查，11月六都的平均去化天數較10月減少1.4天，其中以新北市減少11.5天為最多，而台北市不減反增15天。

　　住商不動產統計11月六都平均去化天數，由10月的74.1天下滑至72.7天，減少了1.4天。以新北市減少11.5天為最多，其次為台南市少了9.8天，桃園縣的5.1天再居次。不過，台北市則是由10月的55.3天爆增至70.3天，增加幅度達15天。

　　新北市去化天數大減11.5天，除了年底自購需求潮外，許多新北市售預案的買方，急著在交屋前脫手，避免受制奢侈稅而無法轉售。而台南市多為地區購屋，年底購屋潮與結婚潮等自用客戶進場，也促使去化天數減少近10天。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台北市去化天數大增的原因，主要在於台北市房價偏高，即使實際登錄上路，民眾對於實際價格仍存疑慮，購買意願較為保守，加上中小型投資客考量轉售的稅費成本，傾向等到明(102)年再進場投資。

　　至於11月六都的平均議價空間，呈現小幅增加的趨勢，由10月的17.3%擴大為20.4%。又以桃園縣增幅5.5%為最大，由13%增為18.5%；其次為台北市的4.6%，由16.6%擴至21.2%；台中市、台南市及高雄市議價增幅約在3%上下，僅新北市呈現減少，由22.9%縮小至22.3%。

　　徐佳馨表示，六都議價空間平均上揚3.1%，顯示實價登錄「功不可沒」。買方加價意願低落，連帶讓議價空間增加，再加上不少購買預售屋的屋主，為了避免交屋後受限奢侈稅而無法轉售，趕在交屋前脫手，還有跨年出售恐造成土增稅增加等因素，使得整體議價空間持續擴增。

　　雖然新北市議價空間縮小，但仍以22.3%居六都之冠。徐佳馨認為，近期許多台北市居民轉進新北市，購買力較強，使得賣方開價更加大膽，使得議價空間相對較大。不過，銷售速度還是取決於案件的優劣。

　　綜觀明年市場，徐佳馨表示，整體經濟面難以大幅好轉，實質所得不見增加，低總價與低單價的「雙低」產品將持續發威，而隨著市場資訊越來越透明，買賣雙方將越有共識，價格也將逐漸走向平穩。

台灣不動產投資協會今天發表2013年住宅不動產市場展望，指出政策是影響房價最大風險，景氣拖累房價，但資金和通膨可能助長房價。

台灣不動產投資協會住宅研究組預測，大台北內環(台北市信義、大安、松山、中正和中山區)受奢侈稅、豪宅限貸和實價登錄等政策影響，2013年房價持平或下修5%。

大台北中環 (台北市大同、內湖、士林、北投和文山區，新北市蘆洲和永和區) 明年房價變化在正負5%左右。

大台北外環 (台北市南港、萬華區，新北市三重、新店、中和、板橋和新莊) 明年房價可能小漲5%；但大台北更外圍區域房價則漲跌不一。

台灣不動產投資協會分析，通貨膨脹使台北市房價獲得支撐，但購置目的從獲取租金轉為保值。實價登錄沒有改變房價，但改變交易心態。

台灣不動產投資協會在台北國際會議中心舉辦「2012年CCIM台灣不動產論壇」，探討台灣、美國和日本不動產投資機會；上午先舉辦會前記者會。

台灣不動產投資協會是繼韓國、中國大陸後，亞洲第3個分會。台灣不動產投資協會是由台灣取得美國國際認證不動產投資師(CCIM) 證照的專業人士組成。

無可否認地，從10月中以後，台灣房市進入一個全新階段，那就是兩個月前上路的實價登錄新制，其中交易資訊正式開放供外界查詢。由於台灣房市長期存在資訊相對不透明的情況，因此開放實價查詢，短期內一定會對市場造成影響。


開放查詢近兩個月，或許部份業者已覺得影響很大；不過本週稍晚，或許才是衝擊的真正開端。原訂本月16號揭露的新一波價格資料，因遇假日故提前於週五14日上線：而根據內政部相關單位說法，這次揭露的筆數約3萬筆(含2千筆租賃物件)，為近三波以來最多，更重要的則是，其中有64件預售案。


其實上月中上線的資料中，原本預計就有預售屋，但後來因細部技術問題而作罷(延後？)。因此，這實際上是『遲來』的揭露資料，就預期心理來說，影響或許有限。


不過熟知台灣房市運作的人都知道，新案市場，特別是預售案，乃是區域房市價格走勢的領先指標，因此這次預定上線的64筆預售屋資料(北市2筆、新北市53筆、新竹9筆)，還是會對市場買方價格認知，產生一定程度影響，而新北市這次公佈的53筆，影響應該會最明顯。


尤其，按這兩個月來的『經驗』，加上住展企研室資料顯示，近期新案開價還在繼續拉高，因此這回揭露的預售屋價格資訊，低於目前市場開價或成交行情的機率甚高。不過，實際仍要等本週五上線後，才知道結果及影響程度如何。


「長痛不如短痛」，這句話相信多數人都認同，實價揭露對房市也是如此。短期內，實價揭露一定會造成衝擊；但中長期而言，價格趨於透明化，則有拉近買賣雙方價格認知差距、加速成交的優點，更能遏制漫天叫價及炒作套利的歪風。最快本週假日房市，或許就看得到這波預售屋價格揭露所產生的短空效應；但住展企研室認為，新案市場乃至整體房市，絕不會是挫咧等，而是邁向健康發展之路。

話說的好聽，為了『推升經濟動能』，財政部國財有財產局提出4年『活化』國有地計劃，預計吸引民間資金202億元，估計可創造國庫150億元收入。


事實上，政府欠錢到處挖東牆補西牆，早就動到賣國有地的頭上，於是打著活化資產的號召，國有地及國營企業的土地、大樓通通列入考量，奇怪的是，財政部對小於500坪國有地仍未鬆綁開放標售，卻又同時要活化國有資產，真是不知財政部在想什麼?到底能幹啥大事！


目前500坪以上國有非公用土地，除抵稅地外，已不再辦理標售。財政部說，為配合健『健全房市』方案的實施，建立國有土地售後買回機制，避免財團及建商養地、囤地，及炒高土地價格，因此持續不標售國有地。


惟，國產局又說出，在「國土保育」、「公用優先」、「促進地利」的運用原則下，推動國有土地開發業務，最重要的核心策略是「政府施政不花錢、資產活化還賺錢」。並結合「賣小地、留大地」、「長期開發、短期利用」、「以地易屋」等開發策略，來規劃國有土地長期的開發。


這種多頭馬車的亂象，又要活化國有資產，卻又高喊『土地正義』的口號，自然是被一些說賣小塊土地就是『賤賣國土』的”有智之士”所把持與要脅。這些小到幾十、幾百坪的道路用地、畸零地及小地塊，不標售、不整合，根本就沒有『地盡其利』，土地正義與居住正義，永遠會是台灣國土規劃的絆腳石。

土地99％為公有 市府竟只分30％ 遭糾正

監委調查指出，台北市政府辦理北捷新店機廠聯合開發案（美河市），低估北市府的土地成本，高估建商的建物貢獻成本，政府權益損失超過110億元；更嚴重的是，原公有土地比率高達99.24％，透過聯合開發權益分配，7成公有地轉為私有，北市府棄守應有權益，監院昨糾正北市府。監委並指全案疑點重重，將移送法務部辦理。

北市府與建商日勝生聯合開發位於小碧潭捷運站的美河市建案，全區規劃兩大超高層辦公大樓、13棟鋼骨住宅大樓及1座百貨商場。監委馬以工、馬秀如與李復甸昨開記者會指出，開發土地成本168.688億元，卻只估75億元，建物成本則多估12億元，若再計算加值型營業稅5.5億元，政府損失超過110億元。

副市長彈劾沒過
馬以工批評，整個土地與建物貢獻成本，只照一個委託鑑定報告就作決議，北市前副市長林崇一批示這些公文，「棄守台北市府應有的權益」；但日前林崇一彈劾案未通過，只彈劾北市府捷運局前局長常岐德與聯合開發處前處長高嘉濃。
馬以工說，此案原公有土地比率高達99.24％，私有土地僅佔0.76％，竟透過聯合開發的權益分配，高達69.25％公有土地轉為私有，馬質疑：「這些土地當初是強制徵收來的，怎可透過聯合開發轉為私有？」馬還說，北市雙子星聯合開發案，土地也是採設置地上權方式，北市府僅拿到55％分配權就被指為弊案，這次新店機廠聯合開發案，市府與商分配比率卻是30.75％與69.25％。

地主可要求撤銷
李復甸說，此開發案土地當初是以交通用地向民眾強制徵收，最後卻變成住宅用地，引發許多原地主抗議，「我們認為，原被徵收的地主可以使用情況不相符，要求撤銷原徵收，這將非常嚴重」。
北市府發言人張其強說，尊重監院調查結果，會檢討改善。記者昨未能聯繫上林崇一，無法取得回應。北市捷運局長陳椿亮說，未看到監院公文，難下定論，但不能因監院說高估或低估，就認為捷運局有錯，捷運局當初是按規定辦理，否則北市府不會核准。
日勝生集團總經理沈景鵬說，當初依政府招商規定得標，也都按契約走，使用執照也是政府核發，現卻提糾正，「我們不曉得有什麼錯。」
未來如何補救？馬以工說，這是北市府要解決的問題，「法律上都有解決的方式、有諸多行為可補償。」
日勝生集團近年來參與多項政府建設，如京站交九BOT案、南港機場聯開案、新莊線大橋國小聯開案、板橋浮洲合宜住宅案等，還有桃園污水下水道系統建設的BOT計劃等，顯示該集團積極與公部門合作。

「被糾正很合理」
政大地政系特聘教授張金鶚說：政府分那麼少，我也感覺很訝異！」政府顯然很離譜，老百姓一定覺得很吃虧。張對是否有內幕不予置評，他認為政府說不清楚，被糾正很合理。

美河市案監院糾正理由
低估土地：北市府與投資人協商時，低估市府土地貢獻成本，壓低市府可分配權值；投資人評估建物成本灌水，提高投資人權配比例，損及北市權益；且權配報告書無核定本，全面採信投資人提供資料，審定過程淪於黑箱作業
不符比例：透過聯合開發權益分配，將高達69.25％公有土地轉為私有，不合比例原則
過程缺失：本案地價基期以1991年為依據，地價明顯低估，辦理過程有缺失
因循苟且：主辦機關捷運局僅依委託鑑價結果，估算地主與投資人權益分配比例，因循苟且，徒具形式
資料來源：監察院

美河市小檔案
承辦建商：日勝生活科技
總銷金額：約300億元
坐落位置：新北市新店區中央路、環河路口（小碧潭捷運站）
基地面積：2萬8000坪
建物規劃：18~29樓高，共16棟建築物，含13棟住宅、2棟商辦及1棟購物中心，住宅共1680戶
取得使用執照：2012年11月，預計明年第1季交屋
目前行情：未面河每坪45~50萬元，面河每坪49~53萬元
資料來源：住商不動產、《蘋果》採訪整理

總銷三百億 徵地被批圖利商人

總銷達300億元的小碧潭捷運聯合開發案「美河市」，是國內首宗與捷運機廠共構的聯合開發案，但一開始就爭議不斷，2008年爆出原地主不滿徵收行情，而質疑捷運局未按法定程序徵收、涉嫌圖利廠商。

不安全抗議頻傳
除徵收瑕疵，美河市施工期間發生過工人死傷、墜落物損鄰等事件，還有多次路過汽車忽然遭該工地鋼條插進引擎蓋及砸壞玻璃，甚至還曾發生工地鷹架倒塌，壓垮附近住戶陽台。
附近住戶多次為該案發起抗議，如建案周邊巷道圍籬外移，造成居民通行不便，或施做水溝擅自公告封路等等。去年還因將部分鄰居街道劃入建地，導致居民無法停車，以及擅自將救災巷道墊高成露台，成為大樓私有空間，影響安全，居民多次發起抗爭。

自由時報
監院糾正送辦 美河市案 北市府棄守百億權益

監察院昨天公布對台北市政府的糾正案，監委馬以工直指北市府在新店捷運聯合開發住宅「美河市」案，高估建商建造成本，卻低估自身土地價值，棄守超過一百億元權益，更將強制徵收民眾土地透過聯合開發變成建商私有販售，監院也懷疑涉及貪瀆，將全案移送法辦。

針對監察院糾正案的內容，台北市政府發言人張其強表示，市府尊重監院的意見，政風處也會根據糾正案的內容，展開了解。

監察院是在前天開會通過監委馬以工、馬秀如、李復甸、林鉅鋃提案，決議針對台北市府捷運新店機廠聯合開發案（即美河市案）提出糾正，昨天公布糾正案內容。馬以工指出，美河市聯開案，台北市府在建物、土地分配過程有多項違失，監院懷疑台北市府有官員涉貪，已將全案即送司法機關偵辦。

依監院調查，台北市捷運局簽報美河市案的分配權益公文，曾七次被台北市府高層認為財務分析應檢討而駁回，但捷運局九十六年九月第八次簽報與日勝生協商結果時，九月十三日由當時的副市長林崇一簽「尚可接受，擬予同意」，市長郝龍斌於九月二十一日批示「按協商結果辦理」。

監察院十月三十日針對本案通過彈劾前台北市捷運局長常岐德、前捷運局聯合開發處長高嘉濃，部分監委也提案彈劾台北市前副市長林崇一，但林的彈劾案並未通過。

馬以工表示，捷運新店機廠聯開案是在八十三年與地主簽約，建商日勝生公司是在八十九年承接部分地主產權參加聯開，因此應適用八十二年的台北捷運土地開發實施要點第四十七點規定，台北市府應先無償取得捷運建物、土地所有權後再參與契約權益分配，但台北市捷運局卻顛倒順序、先參與分配，導致市府喪失優先無償取得的土地、建物權益。

馬以工說，「美河市」案實際容積率為二百四十一％，但台北市府卻以八十年當時計算容積率三十四％計算土地價值，地價明顯低估，估算台北市府土地價值應有一百六十八億餘元，卻只估計為七十八億餘元，低估價值達九十億元。

據北市府指出，該開發案占地達二萬七四二二坪，因為是農業用地加住宅用地，所以容積率比較低。

監委︰分配權益應50％ 市府只拿30.75％

監委也直指日勝生公司提出的建造成本灌水，馬以工指出，日勝生提報台北市府土木建造成本為六十二億餘元，但依股市公開資訊，其實際發包價為五十億餘元，相差十二億元，若加上土地低估九十億元，市府損失權益超過一百億元。李復甸指出，日勝生公司將由消費者負擔營業稅五億餘元也納入建造成本，台北市府竟然也同意，也讓市府權益受損。馬以工表示，依監院估算，台北市府在美河市案的分配權益應為五十％，市府卻同意分配三十．七五％，等於是棄守應有的權益。

日勝生︰建造成本逾200億 沒任何違法

針對監察院昨天糾正台北市政府新店捷運聯合開發住宅「美河市」案，日勝生副總經理周惠玉無奈表示，監委所取得成本資料並不完全，其實該案的總興建成本超過兩百億元，而且一切均是按照政府的法規走，並未有任何違法。

且該案是十年前徵收案，當時的時空背景跟現在不同，而且當初對於地主與住戶補償金可以直接買進信義計畫區，期望監委能夠在同一個時空背景看待這件事情。

也因為這件事情，該案拿到使照超過半年仍無法交屋，對於超過一千六百戶的購買民眾其實也是一種損失。

信義大安區 明年房價看跌5%

因高房價惹民怨，政府祭多項打房措施，CCIM台灣不動產投資協會透露逾50%投資人認為明年應賣掉豪宅，改投資土地與飯店，市中心如信義與大安區等，房價可能下修5%，重大建設多的桃園估有10%漲幅；該會也看好海外不動產投資，如日本公寓、美國商場等。

台灣不動產投資協會昨舉辦房市論壇，中信房屋美地不動產總經理、CCIM住宅研究組簡報人莊智如指出，明年大台北地區房價預估漲幅維持在正負5%，外環如三峽、鶯歌和桃園因低總價及重大建設等利多，還有補漲空間，漲幅5~10%；北市如信義區、大安區等精華地段，因奢侈稅、央行豪宅限貸與實價登錄的影響，可能下修5%。

置產美國增15%
瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒也透露，根據針對從事不動產業達11.5年以上的投資人問卷調查顯示，由於豪宅出售量續減，持有期間的租金收益也銳減，逾50%投資人認為明年應賣出豪宅，改加碼土地與飯店。
針對商辦市場，台灣不動產投資協會理事長曾東茂表示，統計今年至11月23日的全台不動產交易金額約1107億元，有57%為保險業投資，相較2011年的46%還多，但金管會公布金八條限購令影響甚鉅，要觀察未來是否造成資金流向海外。
今年不少民眾選擇赴海外投資，STC資產管理總裁許惠欽表示，台灣人今年在美國置產比率較去年增15%，除高報酬率的商場、百貨外，因很多台灣小孩赴美求學，買屋的人也多，預計明年買美國不動產的人會增加。
信義不動產株式會社社長林彥宏也表示，受到國內房市不景氣，今年日本信義業績較去年高出70%，第4季業績更比第3季增加1倍。

大馬增看屋人潮
主要經營馬來西亞海外投資的台灣房屋國際資產中心總監林廣彥也表示，今年第1季時平均每月有15組民眾參團，但第4季每月約有50人參團。

CCIM對2013年房市預測
★住宅：
．購屋心態保值大於增值，追求穩定租金大於賺價差
．台北市中心如信義區、大安區，及淡水、林口等外圍區房價可能下修5%；三峽、鶯歌等區因相對低價，房價可能上漲5%；桃園因重大建設議題多，房價可能上漲10%
★商用不動產：
．標售市場急凍，交易量減少，價格是否修正仍待觀察
．台北市明後年將有約6萬坪的辦公室供給，預估租金面臨下修壓力
．因應陸客來台觀光，未來2年B、C級商辦改裝成旅館為不變趨勢
★海外投資：
．海外投資首選為美國，其次為中國、東南亞與日本
．日本投資以新建公寓最佳；美國以商場、百貨報酬率佳
資料來源：《蘋果》採訪整理

報你知：台176會員 獲CCIM認證
CCIM國際認證不動產投資師協會（Certified Commercial Investment Member）成立於1969年，台灣不動產投資協會理事長曾東茂表示，該協會為全美不動產經紀人協會旗下協會，是全球最大商業不動產網絡，共有1.37萬名會員，遍布39國。
台灣不動產投資協會成立於2011年，同時也是台灣CCIM協會，目前共有176位會員取得CCIM認證。

營建署昨公布第3季住宅家戶比，全國住宅家戶比為107.58%，比第2季108.05%減少0.47個百分點，顯示全國住宅供給量仍充足；但北市住宅家戶比94.7%，比第2季95.27%減少0.57個百分點，顯示供給不足惡化。
營建署表示，住宅家戶比為「住宅存量」相對「普通家戶數」的比例，以100%為基準，若小於100%即表示住宅供應戶數少於家戶數。
以第3季來看，5都中只有北市為94.7%，其餘4都皆在106%以上，台中市更高達112.8%，顯示除北市外，4都住宅供給量都很充足。

台北市議員應曉薇指北市府包庇不符資格特定私地主 踐踏多數人權益 將告發失職官員

　台北雙子星大樓開發案爭議不斷，台北市議員應曉薇十二日再度卯上北市府，質疑卅七名私有地主，僅有李秋明一人與得標的太極雙星達成協議，其他地主不滿，醞釀杯葛開發案；而持有土地不到七坪的李秋明，根本不符合優先投資的資格，但市府審查卻放水，讓他參與聯合開發案，她將告發審查失職的官員。

　台灣史上最大、總投資金額超過新台幣七百億元的雙子星大樓聯合開發案，由太極雙星團隊中選得標後，引發外界反彈、質疑。應曉薇除批評太極雙星是「掮客集團」外，也是中壢地下水道ＢＯＴ工程的「擺爛元凶」。她昨天更進一步公布相關資料，指稱與太極雙星聯合提出開發申請的私有地主李秋明，不符合優先投資地主的資格。

　應曉薇指出，八十一年時市府為整合私有地主，與私地主簽署「土地聯合開發契約書」，依契約規定，地主持有土地最小面積要超過五米寬及十八米長，換算坪數約卅坪，才能擁有優先申請投資權。

　應曉薇說，萬仕達建設董事長李秋明，在去年六月買下約六．七坪的土地，然後以私有地主的身分，出面與太極雙星合作提出「申請」，李甚至以個人名義墊付一．三億元的投標保證金，市府明知李不符合優先投資的地主資格，卻故意放水，讓他參與開發案。

　應曉薇表示，「土地聯合開發契約書」是當年市府招標文件，市府應依契約內容審查開發案投資人的資格。地主李秋明沒有優先投資資格，太極雙星就不能申請參加投標，市府應立即撤銷其資格，還給市民公平、有利的甄選結果。

　另外，雙子星大樓Ｃ１基地中，有一千多坪為私有土地，占總面積的十八％；但持有關鍵一千坪土地的其中卅五名私地主，市府事前根本沒有詢問過他們的意見，就決議由太極雙星得標，讓地主群情激憤。

　應曉薇說，八十一年時，市府曾與私有地主簽訂土地聯合開發契約，讓私地主「以小換大」，用土地持分交換開發後的大樓建坪；不過，目前市府、太極雙星，根本沒有人要理會私地主，計畫先簽約進行開發，如果私地主不滿意分回比例，再去申請仲裁，這種做法根本就是踐踏地主權益。

捷運局回應： 地主資格限制 84年已取消

　針對台北市議員應曉薇質疑李姓私地主沒有優先申請投資的權利，北市捷運局回應，私地主是在民國八十一年簽署「土地聯合開發契約書」，而北市府則是在八十四年修改規定，取消基地最小深、寬度的限制，因此沒有地主資格不符的情況。

　捷運局聯合開發處長林勳杰表示，與太極雙星合作的私地主是在八十一年簽署開發契約，依照當時《台北都會區大眾捷運系統土地聯合開發實施要點》規定，契約書定有地主持有建築基地最小的寬度及深度。但市府法規會、交通局檢討，《大眾捷運系統土地聯合開發辦法》裡並沒有類似的門檻，因此若做任何限制都不合法。

　他說，八十四年市府核定，聯開案一律取消對優先投資申請人持有土地的最小限制，所以沒有議員所說私地主不符合資格的情況。

學者看問題： 溝通不良 恐成文林苑翻版

　雙子星開發案，因市府未與私有地主事前協商，產生爭議。淡江大學產經系副教授莊孟翰呼籲北市府應立即與地主溝通、對話，才不會讓開發案成為「文林苑」的翻版；法界人士則表示，地主如果不同意，可以透過行政訴訟，撤銷市府的開發案，確保自己權利。

　從事土地開發多年的林姓代書表示，都市更新案最困難處，就在於事先要與每個地主溝通、協調，尋求出最大的利益，讓私地主與開發商獲得雙贏。

　林代書說，依《土地法》《都市計畫法》相關規定，土地所有權人三分之二以上，且所持有的土地面積超過三分之二，就可以向政府申請進行都更案；但實務做法，如果沒有全部地主的同意，僅依部分地主的意見，就強度關山，進行都市更新、土地重劃，容易造成紛爭。

　淡大副教授莊孟翰也直言，「文林苑」事件後，都市更新案件備受關注，而就台北雙子星開發案而言，是政府主導的都更案，市府更應尊重私地主的意願，主動介入協商，與地主充分溝通，對土地整併後，分配的持分與權利達成共識，避免因地主的反彈，讓雙子星案胎死腹中。

　法界人士建議私有地主，如果對開發案的審核過程有爭議，可以向市府訴願，經訴願後提起行政訴訟；如果市府在開發案的招標過程確有瑕疵，這項行政處分將被法院撤銷，太極雙星得標的資格就會因此喪失。

　台北市議員應曉薇昨日召開記者會，質疑獲得台北雙子星大樓優先簽約權之太極雙星團隊中的「私地主」李秋明，持有土地不符合市府與私地主簽訂的「土地聯合開發契約書」規定，無優先申請投資資格，太極雙星團隊也應喪失競標資格。

　應曉薇指出，參與雙子星大樓競標的三組團隊中，其他兩組都申請公地主合作，唯有太極雙星與私地主李秋明共同開發。她說，據了解，李秋明另一個身分是萬仕達建設董事長。

　應曉薇表示，根據地政資料顯示，李秋明持有中正區公園段一小段（雙子星大樓C1基地）地號188-16土地，約為6.77坪，是100年6月15日以買賣為由完成過戶登記。

　該地號共36名地主，總面積2,052多坪，李是1/36的地主，土地持分比約千分之3.9。他與太極雙星團隊合作提出「申請」，甚至以個人的名義墊付1.3億元的投標保證金，堪稱是出人、出名、出力又出錢。

　但應曉薇質疑，依市府在81年為整合基地內私地主，與私地主簽署「土地聯合開發契約書」規定，地主行使其優先申請投資權，其土地尺寸應至少符合5米寬及18米長，地主同意由市府辦理土地聯合開發，惟地主有優先申請投資之權利。

　應曉薇說，李秋明持有之土地，原是由另一名私地主李邱雪珠在81年與市府完成「土地聯合開發契約」簽署，並於87年與市府依契約完成土地交換，隨後，華非建設在89年購買李邱雪珠土地，華非建設再於100年賣給李秋明。

　應曉薇主張，依甄選須知規定，李秋明之優先投資資格應以原始地主李邱雪珠完成土地交換前之土地條件、審查是否具有優先投資資格，但根據市府提供之該土地交換前之原始面積僅為32平方米，以此面積之長寬，顯然無法符合土地聯合開發契約書第10條所訂之土地尺寸資格條件。

　應曉薇因此主張，李秋明無優先申請投資資格，其提出申請即屬違法，太極雙星亦因未與合法之地主共同提出申請，應已失去參標資格。她並批評，北市府審查通過李秋明符合優先投資申請資格，涉嫌違法包庇審查，她要求市府應立即撤銷太極雙星團隊之得標資格，也將再就市府官員失職放水審查李秋明資格一事，委請律師再提出瀆職告發。

　2012年台灣CCIM不動產論壇昨（12）日針對台灣住宅不動產市場指出，北市住宅仍有7.8萬戶的供給缺口，使得房價下跌不易；此外，因毛租金資本化率不斷下修，投資者置產由收益目的轉為保值需求，而明年政策仍是影響房價最大的風險因素。

　中信房屋中壢SOGO加盟店總經理莊智如昨日在CCIM論壇上表示，從全國買賣移轉棟數來看，去年6月奢侈稅後呈現逐月下滑，在今年2月觸底至1.8萬棟後，開始逐月反彈至3萬棟以上，8月因實價登錄又下滑至2.5萬棟，10月因季節性需求雖反彈至2.8萬棟，但11月因比價觀望效應下成交量又下滑，預估全年約32.5萬棟，年衰退10％。

　為何經濟成長率下滑、房市成交量萎縮，但房價卻持續走揚。莊智如表示，從雙北市供給需求面來看就可窺知一二。

　根據統計，台北市今年住宅總需求約100萬戶，但住宅庫存量約92.4萬戶，需求缺口尚有7.8萬戶，住宅供給率為92.19％，在供不應求下，北市房價自然跌不下來。

　新北市今年住宅總需求約143.7萬戶，但住宅庫存量約150萬戶，超額供給約7.2萬戶，住宅供給率為105.02％。莊智如認為，新北市超額供給5.02％仍在合理範圍內，因此房價也沒有泡沫化的疑慮。

　她進一步分析，在低利率環境下，市場資金仍多，在其他金融商品表現不如預期下，資金在通膨考量下仍轉進不動產市場，儘管目前毛租金資本化率僅1.7％，但置產的投資者因持有成本低，心態上已由收益目的轉為保值需求，並期待景氣回溫後的資本利得。

　在購屋用途上，台北市有超過7成比重為自住，新北市自住比例也高達61.3％，而近期利多不斷的桃園市，今年第3季投資比重已來到40.4％，較去年同期成長2倍，創奢侈稅以來的新高。

　號稱台灣史上規模最大的開發案，總投資金額超過700億元的台北雙子星大樓聯合開發案，今年10月底由太極雙星團隊取得優先議約資格，但進入第7週，迄今仍引爆一連串的疑雲和爭議；昨天，民代又直指私地主李秋明投資資格的適格性爭議，儼然已變成世紀大奇案？

　其中最受爭議的，是地主李秋明以去年6月15日取得僅6.77坪的土地、未跨越「土地聯合開發契約書」的最小面積門檻，即以私地主身份爭取優先申請參標資格？並獲市府審查通過取得最優申請人資格？市府官員有無瀆職、放水之虞？都有必要給各界一個清楚的交代。

　雖然太極雙星極力趕著與市府簽約；但是，雙子星決標以來的種種爭議，市府和太極雙星一直沒有具體行動和證明，讓外界信服這件史上最大地產開發案，是在公平公開透明的評選和開標程序中完成，也難怪無法讓外界對這件世紀大案有所期待。

　首先，開標程序被質疑是黑箱作業，多位前任台北市政府捷運局官員，竟是參與第一優先得標團隊的成員；接下來，股東背景和陣容被多位民代質疑、太極雙星也被指為是連公司招牌都沒掛出的空殼公司？

　在股東部分，繼被迫承認日本森集團並非投資團隊後；據悉，馬來西亞商怡保集團也傳出否認參與此案，弔詭的是，根據經濟部商業司公司登記資訊，馬來西亞商怡保花園有限公司、馬來西亞商谷中城私人有限公司，分別在11月28日、12月11日撤銷登記；然後在12月10日、12月11日再登記設立馬來西亞商怡保花園股份有限公司、馬來西亞商谷中城私人股份有限公司，密集撤銷再設立、並改為股份有限公司，是否印證傳言指出，怡保集團並未參與、授權太極雙星團隊，市府有必要予以查明。

　太極雙星聲稱，目前已取得60億元資金、放在香港，待下周19日投審會審查通過，資金立刻可到位台灣，足以支應簽約後需要繳交的18億簽約保證金。

　但緊接著，年底前得標者需再繳交C1基地工程歸墊費26億元，明年還有D1基地工程歸墊費41億元，以及建照申請後自有資金200億元承諾一次到位，這些龐大的現金流如何在短期內一一到位？迄今也依然成謎。

　本案種種謎團，迄今還是一團團未解，如今進入司法程序，就看法院裁決；更期待下周、或24日前正式簽約之際，市府和太極雙星拿出擔當，接受外界的檢驗和監督。

新竹市101年公告土地現值調漲23.49％，調幅全國最高，102年原擬再調高11.98％，但地價及標準地價評議委員會考量，若再大幅調高，在目前房地產緊縮政策環境下，恐將影響市場交易量，最後決定以溫和調漲6.6％定案。

　竹市全市共劃分1,820個地價區段，101年公告現值調整上漲的有1,670個區段，其中以關埔重劃區漲幅較高，地王為位於火車站sogo百貨前之中正路段，每平方公尺28萬元。雖然各區段102年調漲幅度仍在評估中，但預估仍將由sogo百貨前之中正路段蟬聯地王。

　公告地價部分，地政處指出，為促進賦稅公平合理，實現居住正義，原擬調漲15.6％；但考量目前社會經濟狀況，包括消費者物價指數攀升、所得水準未見提升、新竹科學園區多有失業及無薪假現象，若調幅過高，將過度增加民眾地價稅負擔，決定僅小幅調高4.3％。

　央行總裁彭淮南等預期景氣最壞的時刻已過之際，ＣＣＩＭ（國際不動產投資師）昨日公布台灣主要都會住宅巿場展望時，卻看壞2013年台北巿精華區房巿前景，預期中正、中山、信義、大安、松山，過去豪宅林立、房價飆升的燙金門牌區，明年恐面臨房價漲不動，甚至下修5％左右的命運。

　值得注意的是，因都更條例修正，迫使雙北巿許多都更案停擺下，高雄昨日卻傳出通過第一件都更案，高雄市政府、地主與京城建設共同努力下，終於完成「和平」都市更新計畫，市府都市發展局於12月11日發出第一件「和平」都市更新事業與權利變換計畫核定函，開啟高雄市辦理居住窳陋地區的更新契機！預計2016年興建完成高雄市第一座優質的都更純集合住宅。

　中信房屋美地不動產總經理莊智如表示，明年大台北地區的房價漲跌幅，將會維持在正負5％左右，郊區最外環地區，如三鶯、桃園挾著低總價及重大建設利多等優勢，將還會有補漲的空間，房價漲幅約達5％至10％，相對地，在市中心最內環的地區，如北市信義及大安等區，今年以來由於受「奢侈稅」、「央行豪宅限貸令」、「實價登錄」等三大因素的衝擊，明年房價將維持平盤整理，或有可能向下修正5％。

　調查也發現，新北巿與桃園的投資意願比重在第三季明顯提升，其中新北巿較上季增加5.7個百分點，達38.7％，桃園更由第三季的19.2％，大幅提升至40.40％，雙雙創下奢侈稅以來新高。

　今年被各界看衰的都更巿場，卻意外在高雄巿開花結果，由巿府通過第一件都更案「和平」，該案基地位處高雄市苓雅區七賢路底、和平一路與河南路交口的和平社區，為1971年高雄市府規劃興建的社會住宅，現況每戶居住面積狹小且建物老舊破損，造成都市景觀及公共安全、衛生問題。市府於2008年5月2日劃定「和平」為更新地區，基地面積698.78坪，由京城建設配合市府更新。

　京城指出，更新後擬興建一棟地上29層、地下6層，計106戶的地標性建築，預計總銷售金額20餘億元。

監察院昨天公布對台北市政府的糾正案，監委馬以工直指北市府在新店捷運聯合開發住宅「美河市」案，高估建商建造成本，卻低估自身土地價值，棄守超過一百億元權益，更將強制徵收民眾土地透過聯合開發變成建商私有販售，監院也懷疑涉及貪瀆，將全案移送法辦。

針對監察院糾正案的內容，台北市政府發言人張其強表示，市府尊重監院的意見，政風處也會根據糾正案的內容，展開了解。

監察院是在前天開會通過監委馬以工、馬秀如、李復甸、林鉅鋃提案，決議針對台北市府捷運新店機廠聯合開發案（即美河市案）提出糾正，昨天公布糾正案內容。馬以工指出，美河市聯開案，台北市府在建物、土地分配過程有多項違失，監院懷疑台北市府有官員涉貪，已將全案即送司法機關偵辦。

依監院調查，台北市捷運局簽報美河市案的分配權益公文，曾七次被台北市府高層認為財務分析應檢討而駁回，但捷運局九十六年九月第八次簽報與日勝生協商結果時，九月十三日由當時的副市長林崇一簽「尚可接受，擬予同意」，市長郝龍斌於九月二十一日批示「按協商結果辦理」。

監察院十月三十日針對本案通過彈劾前台北市捷運局長常岐德、前捷運局聯合開發處長高嘉濃，部分監委也提案彈劾台北市前副市長林崇一，但林的彈劾案並未通過。

馬以工表示，捷運新店機廠聯開案是在八十三年與地主簽約，建商日勝生公司是在八十九年承接部分地主產權參加聯開，因此應適用八十二年的台北捷運土地開發實施要點第四十七點規定，台北市府應先無償取得捷運建物、土地所有權後再參與契約權益分配，但台北市捷運局卻顛倒順序、先參與分配，導致市府喪失優先無償取得的土地、建物權益。

馬以工說，「美河市」案實際容積率為二百四十一％，但台北市府卻以八十年當時計算容積率三十四％計算土地價值，地價明顯低估，估算台北市府土地價值應有一百六十八億餘元，卻只估計為七十八億餘元，低估價值達九十億元。

據北市府指出，該開發案占地達二萬七四二二坪，因為是農業用地加住宅用地，所以容積率比較低。

監委︰分配權益應50％ 市府只拿30.75％

監委也直指日勝生公司提出的建造成本灌水，馬以工指出，日勝生提報台北市府土木建造成本為六十二億餘元，但依股市公開資訊，其實際發包價為五十億餘元，相差十二億元，若加上土地低估九十億元，市府損失權益超過一百億元。李復甸指出，日勝生公司將由消費者負擔營業稅五億餘元也納入建造成本，台北市府竟然也同意，也讓市府權益受損。馬以工表示，依監院估算，台北市府在美河市案的分配權益應為五十％，市府卻同意分配三十．七五％，等於是棄守應有的權益。

日勝生︰建造成本逾200億 沒任何違法

〔自由時報記者徐義平∕台北報導〕針對監察院昨天糾正台北市政府新店捷運聯合開發住宅「美河市」案，日勝生副總經理周惠玉無奈表示，監委所取得成本資料並不完全，其實該案的總興建成本超過兩百億元，而且一切均是按照政府的法規走，並未有任何違法。

且該案是十年前徵收案，當時的時空背景跟現在不同，而且當初對於地主與住戶補償金可以直接買進信義計畫區，期望監委能夠在同一個時空背景看待這件事情。

也因為這件事情，該案拿到使照超過半年仍無法交屋，對於超過一千六百戶的購買民眾其實也是一種損失。
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高雄市目前另有五件都更案提出概要計畫，四件在苓雅區、一件在三民區，都是三十年以上的老屋，都尚處整合階段。

都更須整合住戶意願及協調權利分配等，比一般空地建案投入更多的時間成本。高雄房價長期壓抑，甚至只有台北的十分之一，建商考量都更須取得土地所有權人三分之二以上同意，無利可圖之下，多半興趣缺缺，寧可自己買地蓋樓。

隨著高雄房價這一、兩年來持續上揚，市區新屋每坪漲到二、三十萬元，土地成本也高漲，建商推動都更的腳步日趨積極，只要土地所有權人十分之一同意，就可提出都更概要計畫，這五件概要計畫中，就有許多知名建商參與，也有管委會自提，不過，要進入送件實質審查階段，還須加把勁。

都發局強調，都更取決於建商與住戶間能否達成共識，送件申請後，權利價值的分配越透明合理，審議通過的速度愈快。

都發局也說，一般的都更案動輒耗時三年以上，和平大樓從申請送件到核定僅約一年半，最後還獲得全部住戶同意，更讓市府覺得不可思議，也希望其他都更案都能如此順利。

苗栗縣地價評議委員會完成明年地價評議，新的土地公告現值及公告地價將於明年元旦生效，而位於苗栗市南苗三角公園的苗栗段六七九之一地號土地，公告現值與公告地價都冠於全縣，再度蟬聯「地王」，其中，公告現值每坪五十八萬多元，接近市價。

縣地政處地價科長李森隆說，苗栗市南苗三角公園的苗栗段六七九之一地號土地，位於鬧區商圈，夾處在中正路與光復路之間，因在「繁榮街道路線價區段」內，又是縱橫臨街線交叉點上的「路角地」，所以在地價評議時，依規定各加三成、二成，因此，歷年來穩居苗栗縣「地王」寶座。

僅次於「地王」的是頭份鎮中正路、民族路口的頭份四小段三六三地號，公告地價為每平方公尺六萬二千六百元，即每坪二十萬六千九百四十二元；公告現值為每平方公尺十七萬二千元，即每坪五十六萬八千五百九十五元。

李森隆說，全縣十八鄉鎮市共有五千二百一十七個地價區段，調增四十九個，可說劃分得更精細、更公平合理。全縣公告地價平均調整幅度上漲十三．七五％﹔公告土地現值平均調整幅度上漲五．七七％。

李森隆說，公告地價方面，以苗市南苗三角公園的苗栗段六七九之一地號土地最高，雖是三點三坪大的畸零地，但每平方公尺公告地價為六萬八千二百元，即每坪二十二萬五千四百五十四元。

全縣最高區段則在苗栗市僑育街到新竹客運的中正路兩側第一百四十地價區段，公告地價為每平方公尺四萬四千元，即每坪十四萬五千四百五十四元；全縣最低的區段為泰安鄉第六十九地價區段，位在天狗鼻到大安溪之間，每平方公尺僅十五元，即每坪四十九點五元。

公告現值方面，也是以苗栗市南苗三角公園的苗栗段六七九之一地號土地最高，公告土地現值為每平方公尺十七萬六千七百元，即每坪五十八萬四千一百三十二元，接近市價（每坪五十萬到六十萬元之間）。

最高區段則在竹南鎮博愛街兩側十八公尺範圍內的商業用地第五地價區段及頭份鎮中正路、民族路口第一百四十地價區段，公告土地現值都是每平方公尺十一萬六千元，即每坪三十八萬三千四百七十一元。

全縣最低區段為苑裡鎮第二十九之三地價區段，即苑港海口船墺及水道海堤，每平方公尺僅五十元，即每坪一百六十五元。

好幾排破舊房屋，屋齡幾乎都超過20年以上，水泥牆上的裂縫鋼筋外露，每間房屋都躲不過潮濕的侵襲，走進屋內住家都出現嚴重的漏水情形，只能暫時用臉盆解決，居住在這樣的環境下長時間下，來對於年長者都容易對身體有害。

大部分居住於此的阿美族人，二、三十年前選擇居住此地，除了房價便宜外，也因為喜愛靠山居住，不過正濱社區的族人大部分是以打零工維生、經濟有限，沒有多餘的預算修繕房屋。

不過基隆市政府表示，市府有提供修繕的補助，只要戶籍在基隆市，本身是房屋所有權人沒有其他的自由住宅，只有此一棟房子，而住戶所得標準要在最低生活標準的兩倍以內，也就是一人以兩萬計算，若父母加兒女四口所得沒有超出八萬就符合條件，另外屋齡必須滿七年以上，經由專家評估過後，確實有修繕的需求，最高可以獲得十萬元的補助，民眾可以上網或親自前往市府索取相關資料。

市府表示，會主動前往各原住民族社區安排房屋修繕補助的資訊宣導，同時也會加強族人對於買屋租屋自我權益的觀念。

陽明山上因為文化大學學生多，租房行情一直居高不下，不但有很多住戶把住家重新隔間，改建成套、房出租，這幾年甚至出現整棟的學生套房，還委託物業公司統一管理。

以學校旁來說，單單3坪左右的雅房，一個月租金行情甚至就可以接近8000元。

打開房門，3坪大的空間，一張單人床，一個電腦桌和衣櫃，幾乎就把房間塞滿了，這是文化大學旁的學生雅房，儘管只是公寓頂樓加蓋，一個月租金卻將近8千塊。

離學校近好方便，再貴也得租下去，也有些學生為了省錢，住遠一點，像這間位于山坡的平房，隔了4間雅房，每間約4坪，租金只要4500元，但缺點是離學校將近1公里。

陽明山的租屋行情，就因為文大學生多，長期供不應求，甚至還有賣房子的廣告，也拿這當招牌，號稱20間套房，保證年收入336萬，算一算等於一個月能收入28萬，平均一間租金高達1.4萬，聽起來超吸引人。

山上很多住戶紛紛跟進，把住家隔成多房出租，但學生難免抱怨，這些房子租金貴、空間小。

走在文化大學周邊，四處都能看到租屋的看板，這裡大概是全台唯一一處可以不靠房仲介紹租客的地區，陽明山租屋商機有多好，由此可見！

針對台北市政府與建商日勝生聯合開發的「捷運新店線新店機廠案」的建物分配（美河市）弊案，監察院除日前將北市府前捷運工程局長常岐德、前聯合開發處長高嘉濃彈劾外，今（12）日也召開記者會公布對於北市府的糾正案。監委馬以工表示，北市府辦理此案有諸多違失，同時也將全案移送法辦。

座落在新店溪沿岸的美河市開發案，相當醒目。沿線除了有新店捷運站外，還有連續13棟高達23-29層大樓。此案原本是北市府以新店機廠等交通設施為由，向民間強制徵收土地，卻轉為與建商合作，興建超高住宅大樓出售，引來許多非議。

監委馬以工表示，台北市雙子星聯合開發案，土地還是採設置地上權方式，北市府僅拿到55%分配權，就被指為弊案。這次新店機廠聯合開發案，台北市政府與廠商日勝生分配比例卻是30.75%:69.25%。

馬以工指出，這與張金鶚教授對於台北市郊土地與建物成本比，公寓是7:3，大廈是6:4，差距甚大。如果考慮到超高建築成本較高，此案的分配比例至少也應該是50:50合理。她說，之所以會出現這麼大的差距，主要是低估土地成本與高估建物成本所致。

馬以工表示，就地主的土地成本部分，北市府低估土地貢獻成本，每坪僅21.6289萬元，以壓低北市府可取得的分配權值。監委認定，若以2006年廠商日勝生購入比鄰的148坪土地，每坪60.642萬元的市價來估算，合理土地成本應達168.688億元，但北市府卻僅估計76.65億元，差額達92億元。

就高估建商建物成本部分，監委根據上市公司日勝生的公開資訊的相關土建、機電工程發包發現，至少多增加了12億元。甚至還讓其中110億元的成本加計5%加值營業稅，等於多了5.5億元。馬以工表示，一般日本建商的合理利潤約為7%。光是這多增加的5%營業稅計算，就墊高了廠商的利潤空間。

監院糾正報告批評，北市府與廠商協商合建分配過程中，刻意低估市府的土地貢獻成本，對於建物成本之多種構成項目，以不同名目灌水、抬高其貢獻成本；且權配報告書竟無核定本，全面採信投資人提供資料，審定過程欠缺透明，淪為黑箱作業，顯有不當。

監委李復甸也表示，此開發案之土地是主管機關先以交通設施名義，徵收強制手段取得，現在卻轉成住宅用地，與徵收時的使用目的不相符，他認為，原先地主可以主張撤銷徵收，並回復原狀。

高雄市地政局標售土地再傳佳績。繼9月京城建設董事長蔡天贊以每坪116.7萬元買下美術館區土地後，昨日城揚建設董事長楊振宗也以個人名義標下蔡天贊對面土地，換算每坪單價約103.2萬元。

每坪單價103萬
高雄市地政局昨標售14標土地，吸引31封標單，共標出8標土地，標脫率57%，總得標金額約27億元。其中最受矚目的美術館區2291.83坪的土地，位於美術東四路與美術東六街上，隔美術東四路與蔡天贊9月取得土地相望，最後由楊振宗以23.65億元，溢價率2.35%得標，換算每坪單價103.2萬元。
另外楠梓區藍昌路住宅區619.69坪土地，由吉圃建設董事長謝敏仁以2.22億元得標，加價64.4%，為昨日溢價率最高標案。
除土地市場熱外，高雄市都發局也核定高雄市第1件都更案，位於苓雅區七賢路底的和平大樓，由京城建設擔任實施者，3年內將改建成29層的大樓。

高雄市地政局標售土地指標案
★鼓山區美術東四路
．土地使用分區：特商四
．坪數：2291.83坪
．底價：23億1076萬元
．得標總價：23億6516萬元
．得標單價：103.2萬元/坪
．溢價率：2.35%
．得標人：城揚建設董事長楊振宗
★楠梓區藍昌路
．土地使用分區：住四
．坪數：619.69坪
．底價：1億3520萬元
．得標總價：2億2228萬元
．得標單價：35.86萬元/坪
．溢價率：64.4%
．得標人：吉圃建設董事長謝敏仁
資料來源：高雄市地政局、《蘋果》採訪整理

　事前高達6成業者認為會流標的高雄美術館土地標售，昨（12）日「意外」上演驚奇、緊張局面，共有4組人馬競標，出價都與底價差距在2％以內，最後由在地的城揚建設董事長楊振宗出線，以總價23.65億元，換算每坪103.2萬元、僅比底價高出2.35％的價格得標。

　高雄市建築開發公會理事長陳武聰和高雄市代銷公會理事長戴嘉聖都認為，這是對高雄房地產市場的正面肯定，因為，總價和門檻都很高，有4組人馬出手，而且其中2組來自北部，「如果不是看好高雄房地產後市發展，不會有這樣的情況」。

　興富發集團昨日以潤隆建設的名義競標，親自與會的興富發建設董事長鄭欽天表示，「如果根據我事前的出價每坪106萬元，現在就得標了」，顯得有些悵然。鄭欽天透露，後來因執筊決定標價，最後未能得標。

　由於昨日開標時，所有焦點都聚集在標號編碼10的2,291.83坪美術館第二排土地，主持人還特別把它留在最後一標才揭曉，結果，由城揚建設董事長楊振宗得標，總價23.65億元，每坪103.2萬元，比底價高約2.35％。

　值得一提的是，總計4標的出價金額差距都非常小，可以說是高雄市政府地政局標售土地以來，投標者出價競爭最激烈的一次。

　而除了城揚建設、興富發集團外，高雄建商龍頭京城建設，以及國內最大的地產集團寶佳機構董事長林陳海，此次都參與美術館土地的投標。

　高雄市政府地政局長謝福來對美術館土地順利標售出去，滿意之情溢於言表，他說，「價差很小，競爭激烈，可見投資人眼光皆很精準」。謝福來並說，除了美術館這塊精華地，此次還有位於高雄大學附近的楠梓高昌段619.69坪土地，標售結果良好，得標的謝姓人士，以總價2.22億元，每坪35.87萬元得標，溢價高達64.4％，也創下該區域的土地天價。

興富發高美館首排豪宅 潛銷50％

　高雄美術館豪宅持續熱賣！8月底以56.8億元，向京城董事長蔡天贊購進美術館第一排土地的興富發，正推出每坪50萬元的建案，興富發董事長鄭欽天說，潛銷未久，已售出50％；而昨（12）日剛標得美術館第二排土地的城揚建設董事長楊振宗也表示，將規畫推出中高價超高層住宅。

　楊振宗指出，新取得的2,291坪左右的土地，將規畫超高層大樓住宅產品，走中高價位路線，未來將會根據高雄的購屋習慣，採取先建後售，不會預售。

　城揚建設集團是高雄大地主之一，目前土地庫存合計約3萬坪，楊振宗說，光是美術館地區，擁有的土地就將近6,000坪。

　城揚建設和全誠建設不久之前，才出售一筆美術館區、馬卡道上的土地給皇苑建設董事長郭敏能，售價20多億元，因此，房地產界人士說，楊振宗昨日購地，等於是以地易地。

　城揚目前在美術館特區有3個建築個案，「森美術」售價每坪介於25萬元到28萬元之間，另一個案也準備拆除鷹架，與全城建設合建的新案，也將準備推出。

　目前在美術館的推案，至少有9個，包括隆大「鳳凰會」、慶旺「美河峰」、本業建設「艾美館」、城揚「森美術」、潤隆「國王傳奇」、及皇苑「逸品苑」等，永信建設副總經理顧岳軍說，除了「國王傳奇」已經出清，永信建設「仰森」和皇苑「逸品苑」銷售也已超過70％，其餘個案最近陸續進場，也有超過30％的銷售佳績。

　高雄在地建商城揚建設昨（12）日以每坪土地單價103.2萬元，總價23.65億元標得美術館特區土地。永慶資產管理黃增福協理表示，今年前11月高雄市土地成交金額已逾200億元，包括京城、國泰、宏泰人壽、聯上開發、潤隆建設等大型建商，今年都在高雄獵地，明年高雄房市仍值得期待。

　台灣房屋經理劉志雄表示，該土地鄰近知名豪宅「美術之星」，根據實價登錄平台揭露每坪價格達35萬，以此次標售價格每坪103.2萬，容積單價16.38萬來說算符合行情。

　黃增福指出，目前農16特區及美術館特區已成為建商在高雄獵地的重點指標區，今年大高雄市總計就有8筆土地以每坪單價破百萬元成交，可說是歷來土地交易最熱絡一年；高雄房市明年將持續向上成長。

高雄美術館豪宅持續熱賣！8月底以56.8億元，向京城董事長蔡天贊購進美術館第一排土地的興富發，正推出每坪50萬元的建案，興富發董事長鄭欽天說，潛銷未久，已售出50％；而昨（12）日剛標得美術館第二排土地的城揚建設董事長楊振宗也表示，將規畫推出中高價超高層住宅。

　楊振宗指出，新取得的2,291坪左右的土地，將規畫超高層大樓住宅產品，走中高價位路線，未來將會根據高雄的購屋習慣，採取先建後售，不會預售。

　城揚建設集團是高雄大地主之一，目前土地庫存合計約3萬坪，楊振宗說，光是美術館地區，擁有的土地就將近6,000坪。

　城揚建設和全誠建設不久之前，才出售一筆美術館區、馬卡道上的土地給皇苑建設董事長郭敏能，售價20多億元，因此，房地產界人士說，楊振宗昨日購地，等於是以地易地。

　城揚目前在美術館特區有3個建築個案，「森美術」售價每坪介於25萬元到28萬元之間，另一個案也準備拆除鷹架，與全城建設合建的新案，也將準備推出。

　目前在美術館的推案，至少有9個，包括隆大「鳳凰會」、慶旺「美河峰」、本業建設「艾美館」、城揚「森美術」、潤隆「國王傳奇」、及皇苑「逸品苑」等，永信建設副總經理顧岳軍說，除了「國王傳奇」已經出清，永信建設「仰森」和皇苑「逸品苑」銷售也已超過70％，其餘個案最近陸續進場，也有超過30％的銷售佳績。

　冠德(2520)集團旗下環球購物中心搶進南台灣首部曲屏東店昨(12)日起試賣，預計本周六正式開幕，與太設(2506)旗下太平洋百貨屏東店正面對決；法人評估，由於冠德取得土地資金少，預期明年全年度即可開始獲利。

　冠德昨在大盤激勵下小漲來到20.35元。

　受到IFRS牽制，包括冠德、日勝生(2547)、麗寶、潤泰新(9945)等大型建商均在積極佈置商場大樓、百貨經營，以衝高現金營收，壯大市值。

　冠德除了本周六開出屏東店外，明年第一季位於三鐵共構的左營站2-4樓計2千多坪賣場亦將加入營運。為了與新光三越全棟式左營店區隔，環球為新左營店，預計將導入化妝品、休閒服飾與玩具區、主題餐廳等。

　環球購物中心總店長胡文龍強調，屏東店營運面積達1萬坪，首度以觀光型購物商場呈現，將提供大屏東地區80萬人口全新的購物中心體驗，與在地經營超過17年的太百屏東店相較最具優勢除了購物中心大店型與寬敞動線，最重要是服務與年輕化。

　明年環球購物中心除了新左營店，還將進駐新竹開世博店，以上海世博台灣館原汁原味重現，而環球林口A8店則落腳桃園機場線上，預計明年第4季開幕，至於A19則預期兩年後開幕；環球購物中心自2005年中和店開幕以來，第三年起開始獲利，2010年搶進板橋車站及環球健身中心開幕，均挹注營運版圖愈擴愈大，預計今年全年營收將上看80億元。為迎戰環球屏東店搶進，太百屏東店早在前三個月即陸續斥資百萬建構電視牆，並提前星巴克等店營運時間，以吸引年輕族群目光，太百指出，深耕屏東17年的太平洋百貨，長久以來一直是單打獨鬥，環球購物中心加入有助於商圈共榮，預期將壯大商圈市值至40億元。

高雄市第一件都市更新住宅計畫案，由京城建設（2524）取得；京城已經規劃完成，準備興建29層樓大樓住宅106戶，總銷20億元，4年後可以開始入帳，為京城貢獻營收。

　京城建設經理周敬恆昨（12）日指出，相較於目前台北市、新北市都市更新案進度漸緩情況下，在高雄市政府、地主、與京城建設的共同努力，經過1年半，終於完成「和平」都市更新計畫，並由高市府都市發展局正式發給「和平」都市更新事業與權利變換計畫核定函，開啟高雄市辦理居住窳陋地區的更新契機，開創高雄市都更新紀元。

　周敬恆表示，和平基地位於高雄市七賢路底、和平一路與河南路交口，基地面積約698.78坪，京城已完成規劃，準備興建一棟地上29層、地下6層，計106戶的地標性建築，總銷金額約20億元，105年完工之後，就可以開始入帳，貢獻營收。

　他說，目前尚未決定是否要採取預售模式，或是先建後售。

　原來居住該地方權利戶，根據位置的不同，在新大樓住宅完成之後，一坪可以換回3.46坪的住宅、以及1個停車位。

高雄市地政局12日標售美術館附近第2排的土地，以每坪103.2萬元標脫。房仲表示，從今年9月高美館第1排每坪116萬元標出，顯示此區地價持盈且成為豪宅集中區。

高雄地政局12日共標售15筆建地，其中最引人矚目的是第44期重劃區美術館特區1筆佔地2291.83坪的土地，房仲表示，最後由在地建商城揚建設以 23.65億元得標，每坪土地價格換算約103.2萬元，溢價率2.35%。

信義房屋美術東二店長吳銘彰表示，這筆2291.83坪的土地，臨高雄市美術東四路與美術東六街，屬雙臨路，地形方整，東與農十六相連，西隔一個街廓就是美術園區，往南或往北分別步行幾分鐘即達七賢國中龍美校區、明誠四路，地段優質。

吳銘彰指出，在「美術館區」搶進推案的建商相當多，以鼎宇建設的「美術之星」最知名，每坪已達30萬元到35萬元間；已交屋的皇苑建設「逸品苑」每坪逾30萬元，至於6、7年的中古屋每坪約25萬元到30萬元間，也有非美術館首排每坪約16萬元到18萬元。

吳銘彰表示，此區房屋價格差異，看建設公司的品牌、建材、位置與樓層而定，由於此區段擁有完善的公共設施及絕佳的居住空間，成為大高雄豪宅推案的集中特區，區內類似大型特商土地已不多。

信義房屋高雄區執行協理林武雄認為，先前位於高雄市明誠路與美術東二路，興富發集團以每坪高達230萬元向京城集團購地；今年9月地政局標售抵費地，位於美術館旁的青海段由京城建設董事長蔡天贊以 18.11億元得標，換算每坪土地 116.7 萬元。

林武雄指出，雖然這次土地標售案是美術館第二排區段，但在地重量級建商和北部建商南下爭相出標，顯示建商對高美館周邊土地價值認知接近，高美館土地每坪站上百萬元難以撼動，整體脫標氛圍，可嗅出大高雄房市持續保溫。

四十一年歷史的和平大樓（社會住宅），成為高雄市第一棟都市更新核定公告的個案！另一棟同為社會住宅的博愛大樓，預計最晚明年二月也將核定，兩案都是在地的京城建設推動。

民國六十年興建的和平大樓，位於和平一路、七賢路底，外觀與內部早已老舊斑駁，又沒電梯，原來的六十七戶住戶不少是長者，多認為大樓無法滿足老年化社會的需求，傾向原址拆除重建。

京城建設四年前開始與住戶接觸，取得地上所有權人三分之二的同意，通過都更規定的比例門檻，去年四月正式向市府送件，經過一年半的相關作業及審核，市府前天正式核定公告，基地面積近七百坪的和平大樓成為高雄市第一個都更案。

權利變換 大多免再付費

京城建設將在原址興建地上二十九層、地下六層，總計一百零六戶的住宅大樓，絕大部分住戶透過「權利變換」（更新後的市價扣掉原價及興建成本）方式，幾乎都無須再多付費用，即可住進新屋子。

京城建設昨指出，將依據核定計畫，一○五年興建完成高雄市第一座都更純集合住宅，總銷售金額二十餘億元。京城強調，相較於目前台北市、新北市都更案進度漸緩，期望本案可正式開啟高雄市都更的大門。

中正路捷運五塊厝站旁的博愛大樓，則是民國五十七年興建的社會住宅，共有一百二十八戶，市府五年前引用「高雄市都市更新自治條例」推動都更，同樣由京城建設與住戶接觸，目前已審核通過，京城建設將在明年二月前補送相關文件，隨即由市府核定公告。

連續兩件都更案上路，都發局長盧維屏強調，這意味高雄都更市場逐漸形成，希望藉此提升住宅環境品質，市府也鼓勵建商投入，目前已將都市更新的土地面積門檻從四千五百平方公尺（一千三百六十一坪）下修為一千平方公尺（三百零二．五坪）。

都發局強調，台北的都更案常傳出黑道介入恐嚇，高雄這兩起都更案沒有這種情形，主要是「台北的房價太高、利潤豐厚」，高雄的都更案中，建商與住戶普遍能平和達成共識，都發局也會為住戶權益把關。
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建商瘋狂搶地，高雄市今年開發區土地標售金額達五十九億元，不僅創下歷史新高，更比去年的二十一億元大幅成長二百八十％！

地政局昨舉行第四季土地標售，高美館附近土地以每坪一百零三萬元標出，但因位置關係，價格未能超越第三季的每坪一百一十六萬元。

地政局統計，近年高雄市開發區土地標售，除了民國九十七年受金融風暴影響，整年只有三億元，其餘年度都在二十幾億元，今年更賣得嚇嚇叫，證明房市的確是「北溫南熱」。目前市府在高美館附近仍有近五千坪的土地待標售，包含面向高美館第一排近一千四百坪土地，估計整體市價上看六、七十億元，地政局將在明年擇機推出。

這次位於高美館的兩千兩百餘坪土地，吸引四組競標，除了高雄的京城、城揚建設，北部的潤泰建設及新北市一家建商也來搶標，四標競爭激烈，標價差不到五千萬元，最後由城揚建設以二十三億六千五百餘萬元得標，潤泰建設則以不到一千萬元價差扼腕。

總計第四季共有三十一標投標，標出八標九筆土地，共為市庫進帳二十七億餘元。尤其第三十七期重劃區，右昌森林公園完工後，就成為建商獵地目標，這次一筆土地以每坪三十五萬八千餘元標出，總標價高出底價六十四％，再創該區住宅用地新紀錄。

地政局長謝福來說，展望明年高雄房市，偏向溫和上漲，市府將打鐵趁熱，計畫推出中都濕地公園附近的四十二、六十八期重劃區土地，以及鳳山的鳳青重劃區，都相當搶手。

高雄市地政局12日標售開發區土地，鼓山區美術館特區等14筆重劃區抵費地及區段徵收區標售地，標售結果，共標脫8標，標脫率57.1%，其中最受矚目的第10標為美術館特商四土地，底價23.1億元，共有4組搶標，最後由楊姓自然人以總價23.65億元搶下，粗估每坪單價高達103.2萬元，溢價率2.4%。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，此次標售以美術館特區的特商四土地標出23.65億表現最好，而標售的青海段210地號與之前9月標出的青海段216地號相隔美術東四路，但因地理位置屬於美術館特區第2排以後，所以價格有些雩車t，該土地鄰近知名豪宅「美術之星」，根據實價登錄平台揭露每坪價格達35萬元，以此次標售價格每坪103.2萬元，容積單價16.38萬元來說算是符合行情。

劉志雄表示，此次高雄市地政局土地標售，熱門區域皆出現多組人馬爭取，總共讓市府進帳約27億元，據悉最熱門的第9、10標皆為在地建商代表人，代表釵h在地建商看好高雄市不動產發展，雖然不再有創下天價的激情演出，但仍紛紛進場搶標。而實價登錄揭露後，顯示高雄市豪宅仍有一定的行情，這半年來美術館區周邊土地交易熱絡，而土地是不動產市場的上游原料，土地價格表現越好，對於未來市場房價絕對會有推升的助力 ，美術館區可望成為高雄房市發展的火車頭。(自立電子報

上海內年新總價地王誕生。萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司四家54.31億元聯合拿下上海徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊，樓板價11000元/平米。此地塊成為上海今年以來的新總價地王。

上海市規劃和國土資源管理局網站近日掛出的出讓公告顯示，徐匯區漕河涇社區278a-05、278b-02、278b-04南站商務區地塊於11月2日掛牌，東至南寧路，南至柳州南路、南寧路，西至滬閔路，北至賓南路；出讓面積107486.2平方米，由三幅分地塊組成，均為商辦用地；各分地塊的容積率為278a-05：3.8，278b-02：4.8，278b-04：4.5；建築密度不大於45%；保證金達10.86億元，起始價達54.31億元。

資料顯示，在該地塊成交前，今年以來滬上成交總價最高的地塊為徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊，該地塊於今年10月被保利綜合體以45億元摘得。

網上資料還顯示，該地塊曾於去年公開設計方案，該份方案顯示，地塊位於上海南站核心商務區，南站周邊區域以滬閔高架、鐵路線為界，將用地分為北片、中片和南片3個地塊。本案為中片地塊，專案定位為中高檔的商務商貿區。在交通組織上，規劃要求以地下通道連接軌道換乘大廳，以天橋或大坡道連接公交站；在空間形態上，規劃要求利用地鐵一號線限制開發用地，建設貫穿整個商務區的60米寬綠廊，並在滬閔高架老滬閔路口形成2公頃的大型公共綠地；在天際線控制上，規劃要求鐵路上海南站作為漕河涇地區內的唯一地標，將其他建築高度的控制將以其為核心由南到北漸高佈置。規劃中還強制要求地下空間的開發統一標高5.5米。

年末地王頻現

年末將至，一二線城市土地市場突現一波詭異的“地王潮”。據鏈家地產市場研究部統計，11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳、南京、成都、長沙以及蘇州7地的地王紀錄不斷被刷新。

截至12月7日，上海外灘黃浦區地塊以樓板價36176元/平方米刷新上海年度單價地王紀錄；深圳寶安尖崗山宗地以可售樓面地價27268元/平方米創深圳歷年土地拍賣地價新高；南京下關濱江G50地塊以高達56.2億元的總價晉升年內全國總價地王；成都武侯區永豐鄉太平村地塊以樓面地價8500元/平方米，溢價率高達150%晉升單價地王；蘇州2012-G-98號地塊以總價23.2億元、樓面價8990元/平米的價格被方興地產拿下，創造蘇州新地王；長沙芙蓉中路063號地塊以樓面價約5421.24/平米奪得長沙新單價地王。

12月12日，華僑城亞洲公告稱，其全資附屬公司華京與北京招商地產及九龍倉全資附屬公司大連盈致訂立增資協議，三方將向北京廣盈作出現金出資，分別注資4154.03萬元、125.88萬元及28元。

完成注資後，北京廣盈的註冊資本將由1000萬元增至1515.16萬元，股本權益將由華僑城亞洲、北京招商地產及大連盈致分別擁有33%、34%及33%。

根據公告，如果北京廣盈今後要求進一步股東貸款或擔保，華京、北京招商地產及大連盈致各自將向北京廣盈提供的股東貸款及擔保累計總金額分別不得超過9.24億元、9.52億元及9.24億元。

華僑城亞洲表示，擬用其內部資金、股東貸款及 或銀行借貸以現金支付將由華京根據增資協定作出的出資及貸予北京廣盈之股東貸款。

據瞭解，目前北京廣盈的主要資產為位於北京朝陽區來廣營鄉的兩幅地塊，地塊於2012年初由九龍倉及招商地產以招標方式取得，總土地代價為23.7億元，其時地塊由九龍倉及招商地產各占五成的比例，上述土地總面積約為7.27萬平方米，計畫開發為住宅，最大可開發住宅總建築面積約為18.18萬平方米，計畫於2016年完成。

12月12日，杭州推出余政儲出[2012]53號、63號兩宗地塊，據結果顯示，53號良渚商用地塊由7號競買人杭州余杭良渚夢樂城投資有限公司以底價25594萬元競得；63號臨平新城商住混合用地由華元房產以42000萬元競得。

據悉，杭州余杭良渚夢樂城投資有限公司所拿53號宗地位於良渚古墩路北疏港路東，東至網周路；南至古墩路；西至疏港路；北至玉鳥路。出讓面積94790平方米，為商業設施用地，容積率1.3-2.0，總起價25594萬元。

另外，63號宗地位於臨平新城城標東北角，東至杭州余杭南苑安心公寓有限公司、杭州市余杭區水務有限公司；南至杭州臨平新城開發建設有限公司；西至西渠河；北至第一人民醫院。

該地塊出讓面積69506平方米，為住宅、商業服務業設施混合用地，容積率3.0-4.62，總起價39994萬元。經過3輪報價後，地塊由華元房產以42000萬元競得，溢價5%。

另悉，目前，63號地塊西面已有華元城城市綜合體、美萊國際中心等商業項目在建，東面則有貝利海瀾半島和華鼎君臨天峯等住宅項目，生活氛圍、商業配套日趨完善。而11月2日，同樣位於臨平新城的世紀大道迎賓路交匯處的地鐵臨平站上蓋物業MALL地塊，經多家單位競爭後，由銀泰置地和理想四維聯合以10.41億元拿下，溢價率達36%。

臨近年關，房地產市場隨著成交量價雙雙走高，出現“翹尾”行情。而對於明年廣州的房地產市場，網易財經從經緯行機構獲悉，預計明年廣州市場一手住宅新推貨量達10萬多套，總體可售約15萬套。經緯行研究中心主任許婉婷表示，今年整體市場回暖，成交量明顯放大，但儘管高庫存得到一定程度消化，但新增供應量一定程度上補充了庫存量，使得今年年底的庫存量仍處高位，明年市場整體供應量創下近年新高。

新增貨量超十萬套

據經緯行研究中心不完全統計，廣州市場一手住宅今年年底預計新增約0.97萬套，明年新增約9.39萬套，共計新增貨量達10.36萬套，總體可售約15.05萬套，市場供應非常充足。“因今年整體市場回暖，成交量明顯放大，不少發展商多加快了工程進度和加大了明年的開發量，因此明年市場供應量將創近年新高”。許婉婷表示。

網易財經注意到，調控之下，今年上半年各地市場庫存持續攀升。從廣州市場來看，儘管廣州房地產市場庫存量較高，但已逐漸呈現高位回落的態勢。

資料顯示，截至11月30日廣州市場在售餘貨約4.69萬套。今年以來，雖然因去年成交低迷導致高企的庫存量在上半年以價換量的背景下已得到明顯的消化。值得注意是，廣州今年下半年持續處於高位的新增供應量，在一定程度上補充庫存量，使得今年年底的庫存量仍處高位。

許婉婷說，與去年年底衝刺出現的“以價換量”行情不同，今年年底或將僅有個別尚未達標的發展商加大推貨量的同時存“以價換量”的可能，其他發展商則將保持著正常的推貨節奏，但轉以“保價”為主。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，今年房地產市場一直處於去庫存的狀態。明年的供應結構怎樣具體還是要看市場，市場好一些的話，開發商都會比較積極。

庫存高位回落 年末成交活躍

隨著庫存的逐漸消化，年末成交量活躍的局面仍會持續。據國家統計局資料顯示，前11個月全國商品房銷售面積為9.1705億平方米，同比增長2.4%，增速較1-10月份提升3.5個百分點。

就廣州來看，廣州地產界人士吳定金認為，廣州今年全年的消化情況基本上是供求平衡的狀態，上半年需求遠低於供應，到了下半年，需求量逐漸大於供應量。今年6、7月份供求基本平衡，多數城市包括廣州，庫存開始出現高位回落的跡象，整個樓市進入築底階段。到現在，除了9月份有過反彈，庫存還處於高位回落的趨勢。

張大偉提到，全年房地產或將出現“翹尾”行情。“今年房企拿地的積極性提高了，政策也不會有明顯的變化，明年還是會總體向好的。”

對於明年樓市的預期，吳定金表示，明年房價可能有局部上漲轉變為全面上漲，這一輪的上升期也可能會引發政策的調控。相關的限購限貸政策仍將持續，不過也只是延長了樓市築底和房價上升的時間。

中指院研究人士表示，在當前“穩增長”的政策取向下，房地產調控政策仍將以穩為主，積極的財政政策和穩健的貨幣政策有望延續。預計接下來一段時間房地產市場量價穩中有升的趨勢將延續，開發企業仍將面臨較好的市場環境，但在2013年企業仍需警惕，全行業的去庫存仍在持續，過去幾年土地出讓較多的部分三四線城市供大於求風險可能爆發，止跌後持續反彈的房價也加大了調控政策升級的風險。

各大房地產商加速佈局

11月底，斥資3000萬元的青島福彩養老院南九水路老年公寓重建專案規劃建築方案公示，這是島城老齡服務產業又一個重大專案。隨著人口老齡化趨勢的加劇，近兩年針對老年人養老開發的地產專案驟熱。

在青島，因養老地產最早受到人們關注的是石老人桃源鄉養老服務中心。

投資1.2億元的石老人桃源鄉養老服務中心當時號稱“島城首家會員制養老服務中心”，依山面海地理環境優越，260個房間，面積從40平方米到180平方米不等，足以體現出硬體設施之高端。

去年11月，由新華錦集團和日本長樂控股株式會社共同投資3億元打造的新華錦•長樂國際頤養中心正式對外營業。作為新華錦集團涉足養老地產的第一步，長樂國際頤養中心主打“高端牌”，入住客戶可享受養老住宅、理財、醫療、旅遊等待遇，並能享受到中心配備的日本服務員的專業服務。

與普通住宅開發不同，目前青島涉足養老地產的開發商，大多是具有足夠實力的明星企業，除了項目自身戶型、環境設計優勢之外，人性化的配套設施、優質的綜合服務是他們最大的賣點。

“最大區別在於產品品質。普通住宅解決的是大眾居住需求，而養老地產則需要專項的產品設計，從內部戶型到社區硬體再到後期運營，與老年人生活需求緊密對接。”首創置業青島公司副總經理李旭華說，今年，首創置業在青島的陽光香蜜湖專案正準備拿出一棟樓作為養老地產來開發，目前正處於產品專項設計階段。

作為國內房地產龍頭企業的萬科也已計畫在青島萬科城專案試水養老地產項目。此外，市南區泉州路5號地塊，將建設一棟地上16層的青島工人療養院綜合樓，主要用於療養，延安三路還規劃了陽光怡居老年公寓專案，黃島區小珠山也有部分養老地產專案已規劃。

運營狀況令人堪憂

按照第六次人口普查資料，我國現有的老齡人口為1.59億，老齡化速度加快、獨生子女養老壓力增大、空巢老人增多等，都使得養老成為當今社會的難題，同時也帶來了商機。空氣濕潤、溫度適中、四季分明的青島，今年又再次入選十大適合養老的城市，自然更具備發展養老地產的先天優勢。

然而，在房地產商競相大踏步涉足養老地產的“大熱”表像之下，目前島城的養老地產專案實際運營狀況卻並不樂觀。

在長樂國際頤養中心，記者瞭解到，設計住戶161人的中心大樓只有30位元客戶，入住率不到20%。

長樂國際頤養中心行銷經理李經理介紹，入住收費有兩種方式，一種是根據房間面積大小繳納190萬元—300萬元不等押金的會員制模式，一種是按月繳納1萬元—1.3萬元不等的月付租金形式。不論哪一種方式，對於普通百姓來說都算是“天價”了，也無奈很多人只能望而卻步。

考慮到自己年齡大了，孩子又在外地，市民李阿姨打算搬到條件好一些的養老公寓居住。“最近，我看了幾個地方，一般的養老院環境還行但醫療條件達不到，長樂國際頤養中心我和朋友也看了，好是好，就是太貴了。”李阿姨無奈地告訴記者，看了一圈也沒選到合適的房子。

12月6日，記者來到石老人社區，發現按照規劃原本去年秋季就應投入使用的桃源鄉養老服務中心至今仍未營業，工作人員表示目前還不接受申請。而後，記者又電話採訪了萬科等兩家曾對外宣傳開發計畫的企業，結果相關負責人均表示目前並沒有養老地產專案。

養老地產不只是房地產

經過幾年發展，如今只有北京、上海少數一線城市的養老地產項目運作得比較成熟，二三線城市的養老地產項目大多只停留在打概念牌的階段。

業內人士認為，土地審批難、投資回報週期較長等客觀原因所帶來的運營成本增加，使得房地產開發商們在承受壓力的同時，不得不關注利潤。因此，目前國內養老地產項目普遍存在著門檻過高、大眾消費難以接受的問題。

與普通商業地產相比，開發養老地產一方面要承擔配套設施建設諸如增加無障礙設施、配建醫院等所帶來的高成本投入，另一方面還要面對投資回報週期較長、政策扶持力度小等運營風險，這都使得“養老地產”舉步維艱。

“我開始做養老地產後，接觸了上百家企業，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什麼。這其中最大的問題是，我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是按照傳統的房地產模式來運營，這怎麼可能成功呢？”全國房地產經理人聯盟養生養老地產委員會主任陳宏表示。

“何為養老地產，業界至今沒有給出準確定義。但我們應該意識到，養老地產是養老產業鏈中的一環，環境資源、物業價值、醫療價值、綜合服務一樣不能少，重點在於解決社會養老而不是賣房子。”青島市房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江認為，養老地產未來前景很廣闊，只是目前業內亟需開發及運作標準。

12月12日，瑞信發表研究報告指，華潤置地於11月份並無推出新項目，該月合約銷售額為41.6億元，按月持平，但按年錄增長52%，期內合約銷售均價為1.08萬元，按月升8%，並表示主要原因為產品類型不同。

瑞信指，華潤置地首十一個月的合約銷售額為460億元，較全年目標400億元超出15%。報告引述華潤管理層指，公司本月沒有推新項目的計畫，預期本月銷售額約30至40億元。雖然今年的基數較高，但華潤無意放慢銷售進度，更有信心能明年銷售能保持可觀增長。

另外，華潤透露10月份租金收入為2.94億港元，按年升14.8%；首十個月租金收入為28.7億元，增幅達30.5%。

報告繼續透露，華潤預期今年底的負債率能由年中的66.3%水準進一步改善。

事實上，華潤於近期也在積極擴展。12月11日下午，華潤置地(深圳)發展有限公司以底價9.47億元，獲得深圳市南山后海中心區T107-0069居住用地，建築面積11萬平。

11月30日，華潤置地發佈公告宣佈，以21.17億港元為代價，收購旗下全資附屬公司正新投資有限公司出售的海宇投資有限公司全部股權，從而獲得南寧華潤中心項目55%的股權。

招商地產（000024）董事長林少斌在12日舉行的股東大會上表示，他看好未來10年中國房地產市場的發展，並透露公司將力爭實現每年超過100億元的銷售增量，他還提出了“千億銷售百億利潤”的中長期發展目標。

明年市場將較為平穩

據證券時報報導，自2011年開始，招商地產明確了快速周轉的開發策略，近兩年公司的銷售規模和利潤增速與同行相比都顯得尤為突出，這樣的業績表現在房地產行業進入調控週期的背景下實屬不易。業內人士評價稱，招商地產“彎道超車”，重新躋身一線地產商。

2012年，房地產市場較為平穩，招商地產也提前了完成全年的銷售計畫。對於2013年的房地產市場走勢，林少斌認為，目前國際和國內的經濟都已經見底，調控政策加碼的可能性不大，2013年的房地產市場仍將會較為平穩，預計波動不會太大。

而結合公司目前的規模來看，林少斌預計2013年公司的貨量在600億元~700億元，按照70%的去化率目標，公司2013年的銷售目標將超過400億元，較2012年增長100億元左右。

住宅開發仍為核心主業

本次股東會審議的五個項目中海上世界船後廣場、船尾廣場、海上世界酒店、金融中心二期項目均為商業地產項目，將構成海上世界綜合體專案改造專案的核心部分，其中僅海上世界二期住宅專案為傳統住宅項目。據悉，船後廣場、船尾廣場和海上世界酒店項目都將于明年完工。

林少斌表示，船後廣場和船尾廣場公司將作為物業長期持有，金融中心二期專案的寫字樓部分將對外發售，商業部分也將長期持有，他指出這樣的商業模式也希望能在其他地區進行複製。

對於公司在開發地產專案的結構規劃上，林少斌表示，招商地產未來仍將以周轉較快的住宅開發為核心主業，並積極研究和介入商業地產和產業地產。而在開發區域的選擇上，他指出，招商地產目前的戰略是聚焦主要的一、二線城市，兼顧三、四線城市。

明年拿地規模將超今年

今年招商地產的銷售大幅增長，有業內人士分析主要是公司成功運用了“降價”策略。招商地產財務總監黃培坤認為，目前公司的利潤率屬於合理水準，而未來隨著競爭的加劇，房地產行業的利潤水準提升空間有限，但也不會出現大幅的下降。

2012年，在銷售大幅增長的支持下，招商地產在土地市場的表現也比較搶眼，截至目前全年的拿地規模已經超過了過去兩年之和。

對於2013年公司的拿地計畫，林少斌指出，招商地產在土地市場上仍然會積極參與，買地量會應該還會在2012年的基礎上有所增長。

“公辦校擇校名額明年起要全部搖號。”省政府本月初公佈的這項新政以最快的速度在市場上產生了影響——部分熱點學區房掛牌價開始上漲。來自仲介市場的資訊顯示，一周來南京學區房價格普遍上漲近3個點，熱點社區房價上漲最快的更是在1000元/平方米以上。雖然細則出臺前市場尚未出現價格暴漲，但明年學區房的交易無疑將熱上加熱。


江蘇新規出臺後 學區房變“硬通貨”

上週三，江蘇省政府出臺《關於深入推進義務教育優質均衡發展的意見》，其中明確提出：當公辦學校有空余學額時，要採取公開報名和搖號方式確定，到2015年，每所公辦學校擇校生比例控制在招生總數的10%以內。這則新規的通俗含義就是，公辦中小學在招收學生時，除了從本學區社區內固定招生外，剩餘名額將全部通過搖號考試產生，找關係擇校的途徑不再能行得通。也就是說，新規施行後，最保險的上名校的方式就是買名校所在地的學區房。

這則消息的傳出，無疑讓本就十分火熱的學區房變成了“硬通貨”。儘管目前南京的實施細則尚未出臺，但已有一些學區房持有者開始暗中高興，而準備托人擇校的家長則哀聲歎氣。在本地房產論壇華僑路茶坊中已經有網友就這一命題熱議起來。網友“小美JOY”表示，現在很多專家看漲明年學區房價。“懶狗”則認為，搖號如不能杜絕貓膩則對學區房影響不大。反之，如果新規能執行到位，則絕對是學區房漲價的推手。

市場反應：部分學區房源漲價，也有人“惜售”

坊間議論紛紛，揚子晚報記者也對此走訪了幾家仲介公司瞭解情況。目前的基本情況是，由於新規公佈時間只有短短一周，細則也沒有出臺，因此市場上較普遍的影響還未明顯出現，不過個別代表性變化的案例已經出現。通過這些案例隱約能感覺到這則新規未來可能對學區房價格造成的影響。

變化1 看到升值潛力，有房主明確表示暫時不賣了

記者走訪了南京鏈家在河西及鼓樓的幾個仲介門店，有店長告訴記者，學區房業主本已十分普遍的惜售心理有加重的跡象。“上周我電話諮詢過一個孩子已經畢業的學區房業主，他今年年底就有賣房打算的，只是在價格上有些糾結。”一家門店店長對記者表示，但這周他再打電話過去問，這位業主卻明確表示房子暫時不打算賣了。這其中有近期二手房銷售依然火爆的原因，這位店長分析說，但更多是因為新規讓他看到了升值潛力。

另外，據我愛我家市場研究員胡俊石介紹，今年年中有傳聞南師附中將恢復就近入學制後，其學區覆蓋社區清江花苑便出現房主提高掛牌價惜售的行為。隨著上周這則新規的出臺，這種現象更加明顯，個別房主更是將房價提高3000元/平方米以上，明擺著就是“暫不想賣，高高掛起”的心態。

變化2 有個別學區房房源一周內漲了5萬

反應敏感、上調報價是一些學區房主出現的另一種反應，南京鏈家市場分析師尹筱沁向記者介紹道。例如名校芳草園小學，該校學區覆蓋的三個社區之一芳草園社區房源掛牌價，於新規出臺前普遍保持在2.7萬-2.8萬元/平方米之間，目前該社區不少房源的價格已調整到2.85萬-2.95萬元/平方米之間，個別位置好的房源更是到了3萬元/平方米。

另一個案例出現在擁有金陵匯文中學學區的辰龍廣場。該社區在鏈家同一門店于上周和本周分別成交了兩套房型、配置相差無幾的房源，上周售出的房源房主報價90萬，成交價被還到88萬元左右；而本周售出的房源房主報價上調到了95萬元，最終成交價為93萬。短短一周，就差了5萬元。尹筱沁對此分析道，這其中自然有房主報價和買家還價能力有差別的原因，但新規出臺無疑也助推了成交價的上漲。據南京鏈家目前的統計，熱點學區房源的掛牌價普遍上漲2.6個點左右，即150萬的房子基本上調3-5萬元。

“不過，目前能接受大幅調價的客戶並不多。”尹筱沁說道，不少人還在觀望，等待新規細則的出臺，而不漲價的學區房成交速度無疑加快了。

走勢判斷：新規若嚴格執行，學區房價肯定要漲

雖然受新規出臺時間很短、細則尚未出臺等因素影響，目前普遍範圍內的學區房市場反應尚不明顯，但是仲介從業者和業內專家對明年南京學區房的前景普遍看好。

滿堂紅南京市場部經理李媛就表示，明年在鼓樓及河西等一些名校集中區域的門店肯定要把學區房業務當做一個重點，深挖地區學區房源的價值。由於不少名校本部集中在新樓盤很少的老城區，學生上學期間又每年都需要佔用學區戶口，加上有些學校要求提前幾年落戶，造成其流動換手率低，因此學區房原本就屬於稀缺性資源。而現在又碰上這則新規出臺，如果真能執行到位，學區房的升值前景可想而知。

南京鏈家的尹筱沁則提供了另一份資料，11月份江東門片區(清涼門大橋至辰龍廣場)的二手房供求比大約在1:7左右。在老房源原本就十分緊俏的區域，拉小分校和金陵匯文中學等名校集中的區域，明年學區房的供求差距將更大。“每年春節之後學區房便開始火熱，2013年春節後的情況我們可以拭目以待” ，尹筱沁這樣向記者表示。

臨近年末，2012年各大房企的銷售業績也開始浮出水面。

根據各大房企的銷售簡報統計，包括萬科、?大、保利、富力、華潤、金地、綠城、雅居樂、中海、招商在內的10大龍頭房企，2012年前11個月銷售已經達到了6025億元，在一季度遭遇地產寒冬的情況下仍創出了歷史新高。

拿地金額占銷售額比近30%

中原地產研究中心統計資料也顯示，上述10大龍頭房企下半年5個月的總銷售額便達到了3029億元，提前一個月超過上半年總和。在銷售回暖的同時，龍頭房企的拿地金額也明顯增加。在上半年拿地金額僅304億元的情況下，6月-11月10大龍頭房企的拿地金額一躍升至882億元，較上半年增長190%，占銷售額的比值也達到了29.1%。全年拿地銷售比進而提升至19.7%，接近2011年的水準。

而A股4大房企中3家在土地市場的表現更是搶眼，其中保利前11個月拿地金額達326億元，位列全國第一，萬科則以258億元的拿地金額緊隨其後，招商地產的134億元的拿地金額雖然不及中海地產，但占其銷售的比值卻達到了44%，在這個資料上高居榜首。

對此，中原地產研究部總監張大偉分析認為， 按照多個地塊的樓面價和目前區域內整體市場的銷售情況看，部分開發商對市場的樂觀程度有明顯的提高。在樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上漲。但整體拿地積極性還是低於2009-2010年接近或超過50%（拿地占銷售比）的瘋狂程度。例如一些位置比較好的地塊雖然受到熱捧，溢價及成交單價也比較高，但較2010年那些地王項目樓面價高於在售項目價格的現象還有一定差距。

不過，他也表示，在目前市場出現回暖的情況下，房企雖然沒有2010年時那麼衝動，但最近頻頻高價拿地的動作也會對房地產市場的健康發展產生影響。

房產仲介業務火爆

而在龍頭房企刷新銷售新高的同時，各大房地產仲介顧問公司的業務也是十分火爆。

12月12日晚，國內房地產仲介顧問龍頭之一的世聯地產就發佈公告稱，根據公司業務系統統計顯示，從2012年1月1日至12月9日，公司累計實現代理銷售金額2002億元，其中2012年10月1日至12月9日累計實現代理銷售金額597億元（去年同期的代理銷售資料：2011年1至12月公司實現代理銷售金額1424億元，其中第四季度實現代理銷售金額348億元）。

同時，世聯地產表示，因目前公司代理業務的收入結算週期仍未發生明顯變化，保持在大約6個月左右，所以公司第四季度代理銷售情況的波動對2012年經營業績不會產生實質性影響，因此公司在第三季度報告中披露的全年業績預測維持不變， 即：2012年度歸屬于上市公司股東的淨利潤與去年同期比較的變動幅度仍為-10%至20%，2011年度歸屬于上市公司股東的淨利潤為1.57億元。

進入內地十年，過緩的開發節奏讓太古地產（01972.HK）錯失了很多機會，雖然近一兩年內地專案有加速的跡象，但拖遝的風格始終未有大的改變。

繼廣州太古匯磨礪十年終於在去年面世後，太古地產與香港興業國際在上海共同打造的大中?項目繼續上演“慢策略”，拿地十年，地上項目仍未開工，隨著每年財報的公佈，交付日期一拖再拖，從2012年一直推遲到目前預計的2016年，一再失約看好其內地項目的投資者。

拿地十年專案全面提速

大中?始建於1925年，是目前上海市內保存最完整、規模最大的石庫門里弄之一。大中?地塊位於上海市靜安區南京西路的核心區域，北接南京西路，西臨石門一路，南鄰威海路，東靠青海路，總占地面積6.28萬平方米。

2002年底，香港興業國際出價13.06億港元，從靜安區政府手中取得了大中?地塊的土地使用權。香港興業國際副主席暨董事總經理查懋成曾表示，希望借此在南京西路豎立地標。

2006年底，香港興業上海有限公司、香港興業國際集團、太古地產及其全資附屬公司Swire Shanghai與大中?地塊的項目公司大中?物業有限公司訂立一項有條件協議，通過買賣銷售股份連同銷售貸款的方式，英資背景的太古地產購入香港興業上海大中?發展專案的50%權益，太古地產出價估計高達12.92億元。通過此項協議，太古地產與香港興業成為上海大中?項目各占一半股份的並列大股東。

隨後地塊的拆遷分兩期進行，由於該地塊是靜安區拆遷規模最大、地段最優、情況最複雜的舊區改造項目，直至2010年拆遷基本完成。

其實，早在今年1月上旬，上海建工集團股份有限公司(600170.SH)就發佈公告，以10.68億元的中標價中標該專案地下室部分總承包施工工程。11月底，上海建工再次披露，以31.18億元中標地上部分總承包工程，建築面積31.2356萬平方米，計畫開工日期為12月28日，預計工期1281日。這意味著，該專案將全面提速。

日前，時代週報記者實地探訪大中?地塊發現，該地塊均被廣告圍牆圍住，有部分吊車和工人在現場施工，施工銘牌顯示，該工程的總包單位為上海建工集團股份有限公司，建築面積486740平方米，開工日期為2012年2月，竣工日期為2016年2月。據現場施工的一位負責人表示，目前地基已經基本完成，開始地上工程。

上海乘星行總經理李驍向時代週報記者表示:“一個專案拿地前幾年不開發，可能是專案本身各種原因，但拖了很多年不開發，明顯有意為之，不僅土地價值增值，租金每年也看漲。目前周邊專案出售的話6萬-8萬元/平方米都是有可能的，最高的可能開到10萬元/平方米。這麼大的項目，有可能出售一部分寫字樓，緩解資金壓力，酒店等自己持有。”

一位業內人士稱，“這個項目這麼多年了，人也換了幾輪，不是簡單的一個原因，有人的關係，有動遷的關係，有跟各個部門的關係，有文物保護的關係，有雙方合作的關係。這個項目的操作等於是興業早期出關係拿地，太古後期出錢。出錢的大頭是太古地產，所以現在是太古地產在主導這個項目。”

避開與同類商業體的競爭

在香港興業國際與太古合作之初，雙方均曾高調宣稱，整個項目預計總投資將超過100億港元。

根據此前香港興業國際的公告，大中?專案將包括寫字樓、一座購物中心、公寓以及酒店，總建築面積29.1萬平方米。太古接手該專案後，將住宅專案取消，規劃成一個由三幢酒店、兩幢超高層甲級寫字樓和零售商場組成的純商業地產專案，總樓面面積約32.3萬平方米。建成的地鐵13號線將直達大中?項目，而地鐵2號線、13號線及12號線將在項目周圍的路段實現地下連通，形成換乘樞紐。

2010年3月，太古地產在發佈2009年業績時表示，大中?專案啟用時間延遲至2014年，原因是需要完成地塊清理工作，方便軌交站興建。而2011年3月10日，太古集團主席白紀圖在公司2010年業績發佈會上表示，大中?發展專案的預計啟用時間延遲到2015年，主要是地塊附近興建軌交站所致，如果項目未能在軌交站挖掘工程展開前取得施工批准，則啟用日期或會進一步延遲。

果不其然，今年11月太古地產公佈的第三季度運營資料顯示，大中?項目的地盤清拆及重置工程已大致完成，預計2016年初可落成。

今年，太古集團行政總裁郭鵬曾公開表示，大中?項目的投資額為80億元。2010年，太古地產與香港興業聯合宣佈，為大中?專案與中國銀行上海市靜安支行牽頭的7家銀行簽訂一項為期13年、總值高達人民幣80億元的銀團貸款融資。

商業地產專家楊詠詩告訴時代週報記者，“大中?專案中涉及公共通道拓寬等工程需要很多手續，靜安區政府的工作人員有變化，調整需要時間，太古本身也不是趕時間的開發商，希望長期持續開發，每個部分要求很細緻。”

而項目拖延帶來的直接利好是，2016年項目面市時，錯開了與同類商業體的競爭。目前，上海靜安區南京路商務區，梅龍鎮、中信泰富、?隆廣場組成的“金三角”最富盛名。以這個“金三角”為中心，南京路為軸，向西，越洋國際廣場、會德豐、東海廣場、嘉?中心二期、南京西路1788號已經陸續竣工，五大樓宇將形成靜安寺商圈的“金五星”；向東，大中?專案將憑藉其龐大的體量獨撐一方。

“大中?項目上市後，周邊沒有新的同類物業推出，不會面臨直接的競爭，目光應該都會聚焦到這個專案上，會創出石門路的高價。大中?初期要吸引比較好的商戶，可能租金會在9-10元/平方米，大客戶吸引來以後，可能達到14-15元/平方米的水準，未來盈利空間看好。”楊詠詩說。

錯失拿地黃金期

2011年中，白紀圖接受媒體採訪時坦言，太古地產步伐相對緩慢，錯過了在內地便宜拿地的黃金時期。

太古地產目前在內地一共5個專案，總投資共300億元，北京三?屯Village專案原定於2007年10月開業，但由於南北兩期定位差異和高租金預期，招商不佳，最終直到2008年12月才陸續開業。

第二個開業的專案是廣州太古匯。2001年，太古地產受廣州日報報業集團之邀，以一方出地、一方出錢的模式發展廣州太古匯專案，然而直到2011年9月24日，太古匯才正式開業。此前，太古地產一再預計可於2011年底落成的北京頤堤港專案也到今年9月才正式開業。

除此以外，太古地產在成都的大慈寺專案，總投資40億元，項目還處於挖地基的階段，預計將於2014年完工。今年1月6日遠洋地產發佈公告稱，將此專案的股權由50%降至19%，以換取太古以股東貸款的方式向合營公司注資2.3億美元。大福證券分析師麥德光認為，太古進入內地10年，項目緩慢的原因在於：首先，對內地營商環境不熟悉，作風過於刻板，遲遲拿不到政府批文，讓專案開工遙遙無期；其次，太古於內地執行力不足，工程進度屢遭拖延；最後，太古地產選取的內地合作方本身資金鏈緊張，需要太古地產扮演“救火隊”的角色。

　　北京已經連續8周保持在3000套以上，從12月初成交情況來看，目前需求仍處於釋放當中，預計12月成交量仍會處於高點。

　　21世紀網坐擁多重好資源，北京歷來都是新房、二手房成交的熱點城市，其價格也是中國一線城市房價的風向標。

　　進入12月，北京樓市再掀漲價潮：新盤提價、二手房漲價，很多購房者已從年初的淡定變成了當前的恐慌。

　　賣房者惜售、度勢者提價、貪利者毀約、購買者憤怒繼而轉向妥協。

　　房子，這兩個簡單的漢字，已不僅僅是居者之屋。它裹挾著人們對立足北京的渴望、對穩定而有尊嚴生活的期待、對家庭成員的承諾和交代，交錯在北京城市化、地價上漲、房地產業發展的進程中，一度成為某些人眼中最好的獲利品，也成全了部分市民的熱鬧傳銷。

　　然而，隨著北京房價在12月“嘩”一下的提升，有些人對房子的渴望註定要凍結在這個寒冷的冬季。


一天提價70萬

　　寒風凜冽的11月的多數週末，小蔡幾乎都是在仲介鏈家房產經紀人的摩托車上飛馳而過的。

　　最終，他選定了位於北京市西城區鴨子橋路45號院政泰家園的一套兩居室，售價是240萬元。

　　這套房子的優點顯而易見：位於西城區、教育資源好、面積大有近100平米、是兩居室、便宜。

　　在北京北五環外房價已飛漲至近3萬元的今天，這套二環邊的房子均價只有2萬6左右(回遷房，需繳納20多萬元其他費用)，那麼就意味著此房一定有巨大的缺點。

　　是的，這套房子與鐵路零距離，購買了這套房子意味著在一定程度上犧牲了生活和睡眠品質。

　　11月，同一社區這樣的房子在售的有3套，礙於與鐵路零距離，這些房子有的甚至已經賣了快半年都沒賣出去。其中1套，甚至調低了報價，心?成交價一度低至230萬元左右。

　　不過，即便是這樣，讓小蔡意想不到的事情還是發生了。

　　12月9日，小蔡致電鏈家，表達了購買意向，仲介告訴小蔡：這3套房子中，有2套房主惜售，不賣了！還有1套價格提高到了300萬元！！

　　一夜之間房子提價70萬元！

　　如今，這套標著“二環邊上交通便捷兩居室出售 300萬元”的房子重新上傳到了某仲介的網站上，也徹底走出了小蔡的生活。

　　與此同時，同一社區的一居則掛出了“230萬元”的字樣。同樣是230萬元，一夜之間，從兩居變成了一居。

　　忙毀約忙漲價忙搶房

　　進入12月，北京上演了關於房子的更多戲劇，多個區域開始出現“搶房”潮。

　　資料顯示，11月，北京樓市的新房和二手房市場，簽約量環比均出現三成左右的上漲。其中，新房簽約套數同比上漲了94%，接近翻倍。

　　而進入12月第一周，北京市二手房成交量為3476套，單周的成交絕對量依然處在高位。

　　在位於北二環外的一家房產仲介，21世紀網看到，緊鄰二環主路，大多數人認為“太吵”、“噪音太大”的一套房子，甚至連照片都還沒拍，僅有房源資訊，就有客戶來看房，並且搶在週末前的週五晚上，付了定金、簽了合同。

　　一位看房的男士表示，自己在多家仲介留有聯繫方式，“只要有新房源，不論多晚，不論是不是週末，即使請假我也要去看，去晚了好點的房子就都沒了。”

　　鏈家地產[微博]市場研究部張旭告訴21世紀網，北京已經連續8周保持在3000套以上。從12月初成交情況來看，目前需求仍處於釋放當中，預計12月成交量仍會處於高點。

　　“因擔心明年房價繼續走高，而急於入市的購房心理的確存在，雖然恐慌性購房不會大面積出現，但購房氣氛的確較濃。”張旭表示。

　　伴隨購房意願的人數量增多，北京的房價也一路高歌，部分區域如今“一夜超過限購前”。

　　在北五環外的立水橋附近，房產仲介我愛我家經紀人表示，12月，僅附近一個社區，基本上每套房子就有10萬元左右的漲幅。

　　據北京中原地產市場研究部統計，北京11月新房成交均價為21096元每平方米，相比10月份均價有所上漲。

　　進入12月，房價漲勢仍然不歇。

　　張旭表示，北京二手房成交量數周保持在高位運行，短期來看，價格上漲壓力難減。

　　伴隨著房價的上漲，房主毀約現象頻出。

　　21世紀網瞭解到，有房主根本不收定金而是等待出價更高的購房者。還有房主徹底玩失蹤，不接電話、不現身。

　　北京房價“堅定的信念”

　　北京這座城市?演繹了太多關於房子的故事：羡慕與絕望、幸運與錯失良機。不論這些詞語曾如何煎熬過人們，生活在這座城市的大多數人都有一個共識：北京的房價還會漲！

　　多數被訪者告訴21世紀網如下幾個理由：

　　不會再有進一步政策出臺抑制房價，也就是說從外因來講，人們認為房子降價動力不足。

　　而從內因來講，購房者認為更不具備降價的條件，受訪者反問21世紀網，“如果你賣房，你難道不希望賣個好價錢？”

　　促進購房者堅信北京房價還會上漲的另一大原因是，“地王”頻出。11月27日，北京市農展館一地塊，折合樓面價3.38萬元/平方米，創北京土地起拍價的歷史新高。坊間百姓把地價的不斷走高解讀成房價將不斷上漲。

　　而擁有大批粉絲的地產商任志強一句“明年3月房價將會暴漲”的觀點，令許多未買房人神經高度緊張。

　　很多所謂的經濟學家和有關部門一起喊了十年“房價要跌”，但事實是房價大漲了十年。十年來沒買房的人從富人變成窮人，所以，越來越多的人看到過去十年眼前發生的一切，開始迷信買樓。

　　任志強最近表示，未來10年經濟發展主動力仍是房地產。而前國家統計局局長邱曉華在公開場合表示，從長期來看，中國的房價看漲的趨勢是必然的，至少10年以後房價逆轉才會發生。

　　作為工業化、城市化加速發展中不可缺少的一個重要產業，房地產業的黃金(1710.70,-7.20,-0.42%)期遠沒有結果。

　　邱曉華的這一解讀，讓很多人認為，北京的房價上漲不可能停下來。

　　小蔡的外地親戚打電話過來諮詢房價：在北京買一套兩居室大約需要多少錢？200萬元差不多吧。我就向這個目標努力了，到時候到北京買一套兩居室保值。

中國大陸官方近來極力打貪，北京、上海、廣州等多地今年11月中古屋市場成交量明顯成長。業者說，主因是貪官開始賣房子了。

中共總書記習近平宣示打貪，中國共產黨中央紀律檢查委員會近來動作頻頻，不少貪官紛紛遭到雙規或免職。官員財產公開議題，也成為社會及媒體關注焦點。

綜合大陸媒體報導，北京中坤投資集團董事長黃怒波日前說，許多貪官擁有幾十套房子，對市場有極壞作用，預計今、明年中古屋市場將會很火爆，因為貪官們開始賣房子了。

他還說，當房子成為真正的需求，而不是由貪官藏起來，這樣的話，房地產才會回復到正常的市場。

根據統計，大陸多個城市11月份中古屋交易市場漸回暖。

以北京市為例，11月中古屋市場成交的勢頭比新成屋市場還要猛烈，在連3個月下滑後出現反彈。中古屋住宅合計簽約1萬4449件，較10月成長26.2%，年增率達94.5%，接近翻倍。

北京11月份中古屋成交均價，也達今年以來最高值。

在上海，截至11月30日，中古屋房價比10月略漲，成交量隨著部分買家追漲入市，呈現回升之勢。

廣州中古屋市場交易也飆揚，根據仲介公司公布成交數據均顯示，11月中古屋市場呈量價齊揚局面。

不過，報導引述房產專家談話說，目前中古屋市場波動主要受學區購房的新成屋需求影響，受官員財產公開議題而導致的房產拋售所占比例很小，對於市場影響不宜過高估計。

浙江房產專家章慧芳則認為，若實施官員財產公開政策，一定會影響中古屋市場，影響會像水暈效應一樣，慢慢化開，這種交易在市場上大概占5%到10%之間。
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香港經濟今年走疲，房價卻逆勢大漲20%，與2008年底相比較，4年來大漲了1倍，並且創下歷史新高，國際貨幣基金（Internatioanal Monetary Fund，IMF）昨對香港房市泡沫化示警，聲稱有急跌風險。

房價4年漲1倍
IMF昨發布年度報告寫到：「房地產是（香港）國內經濟風險主要來源。」低利率和新屋供給有限，推升香港房地產價格走高，尤其一般住宅近來漲勢特別顯著，「加深超越民眾負擔能力的憂慮」。
IMF指出，香港未清償融資一半源自房地產市場，房屋抵押貸款帶來風險。報告寫到：「房價急遽修正恐造成抵押品價值減損，以及對財富的負面效應，總體經濟活動、銀行貸款及房地產市場之間恐形成惡性循環。」
此外，IMF並點出歐債危機、美國財政懸崖及中國經濟硬著陸是香港經濟主要外緣風險，惟中國硬著陸可能性不大，預估明年經濟成長率可望由今年目標1.25%回升至3%，明年通膨率則由今年3.75%降至3.5%。

恆隆地產（101）連續兩日有執行董事辭任，惹來外界不少揣測，包括集團是否有權鬥。兩名先後辭任的董事姚子賢及高伯遒，在集團分別任職達18年及26年之久，兩人恰巧都是負責中國內地的項目發展。?隆公關發言人否認二人離職與內部權鬥有關，強調他們是基於私人理由辭職。

?隆地產昨天收報29.9元，上升1.4%；恆隆集團（010）則收報44.3元，無升跌。

兩名執董先後離職後，?隆地產董事局只餘下董事長陳啟宗、董事總經理陳南祿及何孝昌三人，集團暫未有公布新委任人選。證券界對?隆接連有高層離任感到錯愕，揣測集團內部是否有新部署，因不久之前，陳啟宗長子陳文博才加入?隆，擔任陳南祿行政助理，未知是否與家族接班有關。

?隆地產及?隆集團昨晚發出公告，指出高伯遵已辭去其執行董事職務，昨天起生效，辭任原因是因其決定投放更多時間從事其私人事宜，並已確認與董事局並無任何意見分歧。高伯遵早於1994年便加入?隆，負責中港兩地的項目發展；至於周二請辭的姚子賢，更早於1986年便加盟集團，主要負責中國內地的項目發展。據?隆地產2011年年報，高伯遵的年薪730萬元，而姚子賢則有490萬元。

工貿物業交投大升，市傳荃灣ONE MIDTOWN兩天分別有單位以呎價5815及5918元易手，兩度創新高；代理預期，工廈呎價全年可望升約20%。

美聯工商助理營業董事羅志明表示，ONE MIDTOWN連錄呎價破頂成交個案，其中高層10室以580萬元易手，面積980方呎，呎價5918元，打破本周初高層11室以呎價5815元沽出的紀錄，創荃灣區呎價新高。

美聯工商董事陳偉志表示，上半年市場普遍採取審慎態度，市場對負面情緒消化殆盡後，資金湧入工商物業。

土地註冊處資料顯示，截至本月8日，今年工商物業註冊金額及數量分別為8399宗及428.77億元，較去年全年分別高23.5%及49.3%，同時創1997年後新高；按半年價量分析，2012年下半年註冊金額則較去年同期高逾一倍，註冊量升近95%；至於反映短炒活動方面的摸貨表現，截至本月8日止，價量分別為46.67億元和1078宗，金額較去年全年高約64.6%。

美聯工商舖（459）行政總裁黃漢成表示，近期住宅交投表現不穩，有利資金流向銀碼相若工商物業，該行本年至今人手增加逾400人，其中逾八成擁住宅銷售背景。他對工商後市仍然樂觀，認為工廈呎價全年可望升約20%，租金方面則可緊隨售價上揚，維持全年約15%的升幅。

或涉刑責 地監局發近百信提醒

政府雙辣招影響下，交投大減，地產代理行業直接受影響，從業員叫苦連天。地產代理監管局表示，該局接獲投訴指出有管理公司要求管理員收集物業單位資料作轉介，促成交易後並可收取轉介費，局方指出已就事件展開調查，並強調無牌從事代理工作屬刑事罪行；局方並向超過90間管理公司發信提醒相關事項。對於涉嫌違規的管理公司，市場矛頭直指新地（016）旗下的康業物業。該公司強調，一直有提醒前線從業員不能從事無牌代理工作。

地監局行政總裁伍華強表示，該局接到一宗投訴指出紅磡一個大型屋苑管理公司，要求管理員向屋苑住客收集租務及買賣物業的資料，並轉介至地產代理，從而收取轉介費用。他指出，這已超出物業管理的工作範疇，而無牌從事地產代理工作屬刑事，該局已向90多間管理公司及地產代理公司發出信件，提醒代理持牌人不要繳付轉介費，否則，有機會觸犯防止賄賂條例。

伍華強未有公布涉及投訴的屋苑及管理公司，但透露屬「非一間細的物業管理公司，都有啲規模，更令轉介費用成制度化行為」，他指出，目前不少管理公司也會有相對應的地產代理公司，若上述情況由地產代理公司負責則沒有違例，惟涉案的管理人員，則非牌照持有人。

地監局執行總監黃維豐表示，該宗投訴於數月前收到，相信與近期政府出招引致交投大減及盤源缺乏關係不大，案件調查未有結果，但已「八八九九」，若掌握相關證據，則會轉介予其他政府部門跟進。

地監局數據顯示，2010年局方接獲25宗涉及無牌代理的投訴，去年及今年（截至11月底）則分別有17及15宗，轉介至警方的個案共28宗，其中10宗落案起訴。

康業指不會以身犯險

就牽涉事件的代理及管理公司，本報向區內代理查詢，代理把矛頭指向海濱南岸或半島豪庭。資料顯示，新地旗下康業服務及啟勝管理分別負責不同屋苑，據網頁顯示，海濱南岸及半島豪庭則由康業負責。新地旗下亦有康業物業代理從事物業買賣，據了解，有關工作與其他代理無異。

本報向康業物業代理查詢，集團表示，關於物業買賣一向遵守私隱權、地監局守則及防止賄賂條例，所得佣金亦交予公司，並沒有提供轉介費，惟地產行業靠熟客，在一條龍服務下，口頭上亦有「介紹下」，但並沒有以身犯險。康業服務發言人回應說，公司對員工一直有既定工作守則和操守要求，提醒前線物業管理從業員不能從事無牌代理工作，持牌代理員工則必須嚴格遵守《地產代理條例》。

香港房屋經理學會會長袁翠儀表示，由於地產代理事宜超出學會的範疇，學會沒有提供相關指引；她指出，部分管理公司有代理業務，若管理員持有代理牌，業主亦同意提供物業資料，則不算違法，最重要是業主與管理公司方面有共識。

政府積極推地帶動私樓施工量，代理行預計，明年可推售新盤共約3萬伙，可望創近五年的新高，供應量則集中於元朗區。

利嘉閣地產指出，明年全港約有111個全新一手私人住宅項目可供發售，共約30199伙，實際推盤量則約有1.6萬伙，按年分別上升25%和39%；按地區劃分仍以新界區供應量佔多，明年共有37個項目可發售，涉19398伙。

元朗區是明年一手市場焦點，將有10個樓盤共7431伙可登場，其中一半屬新世界發展（017）參與發展的項目。至於新地（016）元朗第15區規模則最大，共約2508伙。

九龍區新盤則集中於油尖旺區，以會德豐地產及新世界合作發展的柯士甸站C及D地盤最矚目，提供1267伙；港島區逾千伙項目則有信置（083）、合和實業（054）及市建局合作的灣仔利東街項目，涉1299伙；港鐵（066）亦有三個鐵路沿線上蓋項目可開售，合計4279伙；市建局及房協則分別有7個及1個項目，分別涉2661及274伙。

新盤方面，長實（001）長沙灣一號．西九龍昨天加推7個三房戶，長實地產投資董事黃思聰表示，屬原價加推，分布於2座，即供平均呎價9255元，即供售價介乎746.9萬至774.1萬元，即供付款辦法可減價一成的優惠仍然適用，並將於周日揀樓。市場消息透露，昨天加推的單位已全數獲買家預留。

黃思聰指出，近日投資者入市比例增加，約佔買家三成；一號．西九龍累售逾40伙，套現5億元。

另一方面，九龍建業（034）大角咀福澤街項目將於今天命名。

換屆政策真空期 一二線市掀搶地潮

臨近歲末，上海誕生年內總價地王，萬科、綠地等企業昨日聯手以54億元（人民幣．下同）奪得上海徐匯區地塊，折合樓面價為每平方米1.1萬元。

業內人士稱，藉政府換屆的政策真空期，地方政府大規模賣地，房地產企業則掀搶地潮，導致全國一二綫城市頻現「地王」。

萬科綠地等奪得 每平米1.1萬

昨日萬科（深：000002）、綠地等四家企業聯手以54.31億元，奪得上海徐匯區漕河涇社區南站商務區地塊，折合樓面價為每平方米1.1萬元。此地塊超過了10月份被保利聯合體以45億元摘得的徐匯區濱江商住辦地塊，刷新上海今年以來的總價地王。

上海市規劃和國土資源管理局網站資訊顯示，徐匯區漕河涇社區南站商務區地塊於11月2日掛牌，出讓面積107,486平方米，由3幅分地塊組成，均為商辦用地。昨日拍地僅有萬科聯合體競買，並以底價成交。

底價成交 總投資料逾80億

漢宇地產市場研究部經理付偉稱，該地塊的開發將會使上海南站地區發生蛻變，形成一個高檔商務區。按周邊商業和辦公樓租金水平測算，地塊最終以底價成交，收益率將非常可觀。然而投入也非常巨大，預計總投資規模將超過80億元。

事實上，隨着土地市場持續回暖，近期各地頻現地王。僅11月27日至12月7日這11天內，北京、上海、深圳等全國一二綫城市共誕生7個地王，總價及單價地王的紀錄也不斷被刷新。業內人士指出，在明年3月政府換屆前這段政策真空期，地方政府和房地產企業均拿緊機會買賣土地。

各地大量推地 11天誕7地王

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱，地方政府選擇在年底集中推出優質地塊，當然不排除年底作為傳統的土地供應高峰時段。其次，已持續半年多的樓市銷售情況良好，房企拿地信心恢復。

鏈家地產市場研究部張絮亦稱，預計未來一個多月，各地的土地供應量還會處於「井噴」階段。各地方政府將通過大量推地，來加快完成供地計劃，提高土地出讓收入，而在資金鏈好轉的背景下，房企拿地意願增強，資金狀況較好的企業並會加快拿地速度。

數據顯示，即將進入「千億俱樂部」的保利、中海、?大以及年底銷售額或突破1,400億元的萬科這四家房地產企業，今年購地金額已達1,040億元。

市場人士指，一綫城市新地王頻現，顯示去庫存化已經差不多，二、三綫城市雖然庫存壓力依然大，但明年上半年一綫城市的行情轉好，會改變買家的預期，一旦觀望預期被打破，去庫存化速度會加快。

西鐵荃灣西站六區（TW6）項目將於今日截收意向書，由於項目發展規模適中，加上擁有海景景觀，市場預計，將可吸引中小型財團參與，當中嘉華（00173）更已率先遞交意向書。

嘉華國際發展總經理尹紫薇指，項目位於市區，兼擁有海景，而且發展規模亦相對適中，故此已經向港鐵提交意向書。

TW6項目住宅樓面約67.5萬平方呎，以測量師預計樓面地價介乎3,910至4,300元計，總值約26.4億至29億元，屬中等規模項目。中原測量師行執行董事張競達表示，項目涉資較小，適合中小型發展商參與發展，預計市場反應積極，參考荃灣西5區（灣畔）造價，預計每呎樓面地價達4,300元，總值約29億元。

政府為釋放工業用地作住宅用途，擬改劃30公頃各區的工業地作住宅地，同時促進活化工廈，全幢改裝成「過渡性住房」。至於針對違規工廈劏房問題，則採用加強執法巡查對待。

發展局局長陳茂波昨日回應立法會議員質詢時指出，規劃署已建議改劃約60公頃分布各區工業用地，其中改劃作住宅用途有16幅（5幅由政府持有），合共約30公頃用地。

他又指出，當局較早前亦已經推行活化工廈措施，包括鼓勵業主重建，以及可免地價進行整幢工廈改裝，同時當局亦正研究容許合適的工廈整幢改裝作「過渡性住房」的臨時用途。

對於有議員關注工廈違規劏房問題，陳茂波指出，當局未有對於工廈的劏房數目作出嚴謹統計，但當局對於相關安全問題極為關注，會加派執行人員巡視並加強執法力度。

政府正從6種渠道增加短、中及長期住宅供應，但首個開展的新界東北新發展區長遠供應計劃，卻遇不少阻力，隨時拖慢同樣要收地的洪水橋新發展區及東涌新市鎮等計劃，故優先推出全屬政府土地的石礦場用地以增未來供應。

更改土地用途、舊區重建、強制收地、填海、開發岩洞及開發石礦場等，屬政府增加未來住宅供應的主要渠道，但除了10幅順利改劃的「政府、機構或社區」用地等短期供應之外，至今仍未有具規模的新發展區，可確認為長遠的住宅供應，包括首個推展的新界東北新發展區。

洪水橋東涌收地 恐拖慢

新界東北新發展區於今年6月開展最後階段諮詢，原本預算基建工程最快可於2017年動工，讓首批人口可於2022年遷入，成為首個完成的大型新發展區計劃，以提供5.38萬伙住宅供應，容納多達15.16萬人口，但發展計劃遭到不少居民、發展商及環保團體等反對，一旦修訂方案仍未獲得大多數市民支持，有機會拖累同樣要收地的洪水橋新發展區及東涌新市鎮等計劃。

為免長期住宅供應受到影響，政府加快石礦場的發展步伐，包括剛推出的南丫島索罟灣前南丫石礦場，以及已完成最後階段諮詢的觀塘安達臣道石礦場項目，分別可提供約1,000至2,800伙，以及8,650伙住宅單位，合共涉及約9,650至1.14萬伙長期供應。



石礦場3方案 擬留地拓旅遊

政府計劃將停產了17年的南丫島索罟灣前南丫石礦場，變身為住宅及旅遊區，達到地盡其用，除了計劃興建1,000至2,800伙單位之餘，亦會預留土地發展度假村及生態旅遊中心，促進旅遊及經濟發展。

前南丫石礦場位於索罟灣北岸，佔地達20公頃，早於1995年已停止開採石礦，規劃署與土木工程拓展署今年初開始研究土地的發展潛力，最近提出了3個發展方案進行公眾諮詢，初步認為石礦場可以打造為住宅及旅遊區。

研建最多2800伙 保留人工湖

規劃署初步構思了兩個設計主題，其中包括以房屋發展為主的「海灣居庭」方案，大致將石礦場劃為3個發展區，位於中部的中心區會興建往來中環/香港仔及現有索罟灣碼頭的渡輪碼頭，並提供零售、餐飲及生態旅遊等服務，至於東部及西部發展區，則會以住宅為主。

不過為了平衡區內的自然生態，1a方案會建議完整保留石礦場內佔地約5公頃的人工湖，而擬建的住宅會以中、低密度為主，地積比率只有0.6至1.8倍，住宅高度只有4至10層，預計最少可興建約2,000伙，容納約5,000人口。

規劃署同時亦提出了另一個較高發展密度的1b方案，讓公眾在完整保留人工湖及增加住宅供應之間作出取捨。該方案建議填平半個人工湖、調高地積比率至0.75至兩倍，以及放寬住宅高度至最多12層，將可建單位增加40%至2,800伙，以容納7,000人口。

「海濱樂園」方案 減住宅建酒店

除了以房屋發展為主的「海灣居庭」方案，規劃署亦提議了更富旅遊發展概念的「海濱樂園」方案，石礦場同樣劃分為3個發展區，位於中部的中心區建議興建水上活動中心，東部及西部發展區仍會興建住宅，但靠近人工湖的東部發展區同時亦興建度假式酒店。

由於該方案將部分用地撥作度假式酒店，而且不會進行填湖，所以單位供應屬3個發展方案之中最少，只能夠提供約1,000伙樓高4至8層的中、低密度住宅，比以房屋為主的「海灣居庭」方案少50%至64%，而可容納的人口則會減少44%至60%，至只有約2,800人口。

前南丫石礦場發展計劃的公眾諮詢已經於本月7日起展開，直至明年2月6日止，並將於明天交予城規會審理。

尖沙咀區全幢及舖位買賣持續升溫，大額成交趨增，藍馬集團亦乘勢放售旗下兩個位於尖沙咀核心區的全幢項目，分別為加連威老道24A及24B號全幢，及厚福街藍馬商業大廈全幢，若以2厘回報計算，合共估值約15億元。

全幢可作零售概念的項目需求強勁，藍馬集團旗下分別位於加連威老道24A及24B號全幢，以及厚福街藍馬商業大廈，因挾地利優勢，近日屢獲投資者查詢洽購，而業主藍馬集團亦決定將物業一併推出市場放售，若按2厘回報計算，估值約15億元。

月租共收235萬 有上升潛力

資料顯示，項目為加連威老道24A及24B號，全幢物業樓高4層，地盤面積約2,008平方呎，總樓面面積約5,752平方呎，現地舖連樓梯位合共月租金約125萬元。然而，業主傾向將租戶重整，待樓梯位租約期滿，收回再連同樓上3層以約55萬元出租，若成功租出的話，全幢月租收入可增至165萬元。另外，外牆可申請作大型廣告用途。

至於另一項目為厚福街的12及12A號藍馬商業大廈，位於尖沙咀著名「食街」，樓高20層，樓面面積約26,184平方呎，地下至3樓為商舖用途，5至22樓為寫字樓用途，現已改成銀座式商廈，集中酒吧及美容院等租戶，每月租金收入約110萬元，出租率近百分百。

中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事李婉琪表示，近期工商舖買賣氣氛熾熱，尖沙咀大額成交增加，5個月間，加連威老道的太興商業大廈及同順興商業中心先後全幢售出，作價分別約5.08億及10.88億元，投資回報均為約2厘左右。

區內租戶轉型 呎租正升溫

此外，尹姓資深投資者早兩月購入的百樂酒店地下至2樓的零售樓面，地舖成功拆售後，市場迅即錄得摸售獲利個案，以上均反映全幢及舖位的需求強勁。

另銀座式商廈的需求亦見凌厲，如金朝陽集團新近以8.95億元購入尖沙咀諾士佛臺10號全幢；另紀惠集團副主席廖偉麟，上月底以約6.8億元購入尖沙咀厚福街8號H8全幢，不足一周即「摸出」八成。

由於全幢可作零售概念的放盤項目，提供特大樓面，吸引承租力強的大型服裝連鎖店租用作旗艦店，同時甚獲投資者看俏。現時，加連威老道的租戶組合正逐步轉型，呎租亦由200至300元續漸上升逾500元。

早前領匯(0823)推出的「企業員工購股計劃」於日前完成首季供款後，市場對於計劃對股價的影響存疑。行政總裁王國龍昨回應指，公司雖然每三個月都會在公開市場按資金上限買入股份，但由於份額少，而且非新發行，加上每名員工均設有認購上限的政策配合下，估計對小股東影響輕微，亦相信不會推高股價及影響股份流通性。

　對於市場討論多時的回購股份事議，王國龍認為，回購與否需交由政府自行決定，他本人不便作評論。而有關早前宣佈收回旗下將軍澳厚德街市經營權，待有關租約期滿後由領匯直接負責檔戶租務事宜。王國龍表示，收回經營權主要為方便日後進行資產提升計劃，但強調未來不會一刀切收回其他項目的經營權，而是按各別項目而定。

大舖位改細增強租戶組合

　此外，王國龍於早前中期業績記者會時曾強調旗下商場有6成租客為小商戶。但昨日被問及有關小商戶所租用的面積佔比時，王氏並沒有正面回應有關數據，只是表明一直沒有增加商場面積，要吸引消費，必須將舖位數目增加及將大舖位改成小舖位，以增強租戶組合。

　而昨日公司宣佈與理工大學合辦「商場管理行政文憑」，課程為期2年，由8個單元組成。王國龍稱，會全額資助40位員工參加課程，涉及300多萬元。值得一提的是，課程中的一部分將大有可能邀請到前商務及經濟發展局局長馬時亨任教。

奧園(3883)昨日公布，今年11月份單月錄得合同銷售金額約4.93億元人民幣(下同)，合同銷售面積約為8.21萬平方米，較去年同期分別上升約96%和2.97倍。至於今年首11個月的總合同銷售金額約45.78億元，總合同銷售面積約為74.75萬平方米，較去年同期分別上升約9%和66.3%。

地產代理監管局明年起實行新的執業通告，二手物業需以實用面積計價，就業界投訴實用面積需付費查冊的問題，亦取得重大突破。地監局行政總裁伍華強透露，差估署已初步回覆，最快明年容許業主於該署網頁免費查到實用面積，雖然措施未必能滿足業界要求，但對於實用面積資料的發放已跨出一大步。

　據了解，自地監局上半年宣佈二手物業採用實用面積為主要計價方式後，多間地產代理公司認為差估署查冊費用每個單位9元，要地產代理負擔不公平，要求差估署開放實用面積資料，並設立「房地產中央資料庫」。伍華強表示，業界意見已反映完完本本呈交給差估署，而該署亦初步回覆，最快明年容許業主於該署網頁免費查到實用面積。

業主可於差估署網站查詢

　本報昨致電差估署查詢相關詳情，差估署晚上回覆指，預計2013年4月可透過該署的物業資訊網，向私人住宅物業(鄉郊式屋宇除外)的差餉繳納人，免費提供其物業的實用面積資料。

　伍華強又指，為配合新執業通告的實行，過去數月已與5,020間代理舖聯絡，又曾進行352次巡舖，詢問業界的準備功夫及有何不明白的地方，亦撥出1,870通電話聯絡地產代理員工等，詢問會否遇到哪些問題。

　伍華強接任地監局行政總裁2個月，坦言局方工作非常繁忙，未來仍有相當多工作要進行，明年的主要任務是與業界一同努力，落實二手以實用面積作為主要表述方式。

政府於10月27日實施雙辣招以來，二手交投按月萎縮最少50%至3,500宗，創近10個月新低，樓價亦輕微回軟2%。地產界預期，利率持續低企及資金充裕下，明年樓價料會保持平穩。

業界料年底由高位跌5%至10%

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，10月27日買家印花稅(BSD)及加碼額外印花稅(SSD2)生效後，反映二手樓價指數的中原城市領先指數CCL自高位調整，阻礙今年年初開始的38周升勢，CCL於上周五報114.38點，按周下跌0.59%，連跌三周共2.08%，CCL已經跌穿115點，樓價正自高位調整。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報112.52點，按周下跌0.53%，連跌二周共1.58%。CCL連跌三周，CCL Mass連跌二周，反映BSD及SSD2後樓價現調整，如果成交持續偏低，預期今年年底樓價會由高位調整5%至10%。

息低資金足 明年樓價料平穩

　利嘉閣地產董事徐志華表示，港府推出辣招打壓樓市，雖然拖累二手市場交投急降，但樓價僅見輕微回軟，未有大幅滑落，反映本地房屋剛性需求強烈、供不應求的大格局始終未變。此外，環球經濟不景加上內地財資過剩，且息率嚴重偏低，歐美人士及內地富豪仍然希望在經濟表現較好的亞洲地區、尤其在香港持有房產以儲藏財富，相信明年整體樓價會保持平穩，但因新界區新盤供應多，料新盤開價只能貼市價，令新界區二手價受壓回落。

　長實地產投資董事黃思聰指出，利息持續低企，加上年底及年初市民發放花紅、加人工，有利市民入市置業意慾，料明年樓價會穩步上升5%。

新盤市況稍見回暖，多個項目紛紛限量原價加推應市。當中長實就旗下長沙灣一號．西九龍首推三房戶，平均即供呎價九千二百多元，發展商重推即供減一成優惠，入場單位七百四十餘萬元起步，市場指單位已全數獲預留。此外，?基等亦就旗下兩個項目限量原價加推，其中元朗尚悅加推二十九伙，包括數個三房戶，而烏溪沙迎海則推出十五個逾千方呎大戶，全部單位周日開賣。

　　長實地產投資董事黃思聰指，一號．西九龍開售至今剛好一周，累積售出超過四十伙，套現逾五億元，每戶造價一千萬元起步，其中投資者入市比例增加至現時的三成，認為有投資者看準項目的升值潛力，偷步入市。

　　有見及此，發展商昨日首推七個三房單位，平均即供呎價九千二百五十五元，而且買家重新享有即供減一成優惠。黃思聰稱，重設優惠為回饋首批三房買家而設。而該批單位最快周日可以揀樓，目前累積推出一百七十七伙，佔整體六成二。

　　黃思聰又稱，目前成交的單位中，有超過十組買家「一客兩食」，估計每對涉資約二千五百萬元。最大手為連購三伙的買家，涉及總額逾三千五百萬元。他預期明年上半年樓價持平，仍有約半成的上升空間，現時限量推出七個三房戶，為測試市場反應。

　　據價單顯示，最新加推的單位位於二座十九至二十六樓C室，建築面積劃一為八百二十一方呎，即供呎價由九千零九十七至九千四百二十九元，入場單位為十九樓C室，即供價七百四十萬九千元，亦為項目推售以來造價最低戶型。

　　為吸納投資者，發展商亦會就上述單位提供建築期二按優惠，以入場戶七百四十六萬九千元計算，買家在承造一、二按後，首期只需付約一百五十萬元，月供二萬五千三百多元，預料該單位呎租可達三十點五元，每月租金二萬五千元，故租金已足夠抵銷供款。

　　市場消息指，上述新推的單位受到買家追捧，昨日發展商甫加推，買家已透過代理全數預留單位，還有至少兩組買家預留兩伙。

　　另外，?基及新世界元朗尚悅，昨亦加推二十九個單位應市，平均呎價六千九百九十元，呎價與對上一批相若，故相信為原價加推，現時項目累積推出八百一十八伙，佔整體的約三成二。

　　價單顯示，新推的單位屬第五及十一座，建築面積由五百四十五至九百方呎，包括一間連天台戶以及五間三房單位，平均呎價由六千五百五十六至八千六百八十六元，定價則由三百五十七萬三千元起。而唯一的連天台單位為五座二十八樓B室，建築面積五百四十七方呎，連三百八十八方呎天台，平均呎價八千六百八十六元，亦為該批單位呎價最高戶型。

　　系內烏溪沙迎海亦同日加推，涉及單位數目十五個，全部以過千方呎大單位掛帥，平均呎價九千零六十一元。項目自九月開售以來，累積推出八百個，亦即佔整體九百二十八伙的八成六。

　　而據價單顯示，迎海新推的戶型分布於第五座十二至二十樓的A及D單位，建築面積一千零三十五至一千零三十八方呎，定價由九百零四萬八千至九百七十四萬四千元，呎價由八千七百二十五至九千四百一十四元。

踏入年尾，發展商為推售作最後衝刺，預計本年有機會推出的項目，會以市區單幢盤為主。除?基及信和的兩個舊契盤外，九建亦將於今日就旗下大角嘴新盤作命名，項目提供約一百伙，主攻細房戶。而新地旗下將軍澳天晉二期則繼續推廣展覽，有望短期內公布最新部署。

　　本年的新盤推售潮進入尾聲，繼多個市區細盤低調推出後，九建亦會在今日，就旗下大角嘴福澤街單幢項目命名，發展商早前提及，該盤提供約一百伙，單位戶型由一房至四房皆有，並會以一至兩房細單位作主打。而代理就稱，區內一帶二手平均呎價在一萬二千至一萬五千元水平，惟該新盤暫未有任何細節，故定價上未有數字。

　　除上述新盤外，當中仍有機會於今年壓軸登場的，以?基九龍城曉薈呼聲最高。該盤日前已公布有望聖誕前推售，提供僅七十六個單位，以建築面積二百七十至四百三十二方呎的細單位作主打，估計入場費在三百萬元水平。至於同區信和發展的THE AVERY，戶型及定位亦大致相同，惟發展商未有推售時間表，現時仍處於籌備階段。

　　至於新地發展的大型新盤，提供逾七百八十伙的將軍澳天晉二期，發展商早前雖預告會於年內登場，惟直至昨日為止仍按兵不動，代理指發展商未有約見他們開會，而發展商就項目作多方面推廣，包括於將軍澳商場作新一輪推廣展覽，直至下月二十七日。

麗新國際（191）昨天宣布，近期買入麗新發展（488）股份，合共4.01億股，相當於麗展接近2%股權，涉資約1.07億元。近期麗新系動作多多，加上股價不時有異動，或會令市場再度憧憬麗新系有重組行動。

　　麗國昨天宣布，在今年10月底至本周二（12月11日）期間，總共在市場掃入4.01億股麗展股份，作價介乎每股0.188元至0.32元間（未計交易成本），而平均價為每股0.268元，涉及總額1.07億元，由麗國將以內部資源支付。除了上述公布之外，麗國在對上12個月並無買賣麗展股份。

　　資料顯示，單計今個月，麗國已經五度增持麗展，涉及1.64億股，反映麗國增持的決心甚大。

　　麗國在昨天的通告指出，在買入上述股份之外，麗國所持的麗展股份，已高達49.97%。換言之，只差0.03%或以上，就會達致50%的附屬公司分界綫。

　　雖然如此，麗國指出，根據會計準則，由於麗國實際上一直控制麗展，所以在麗國的帳目當中，以往已把麗展的盈利貢獻當作附屬公司入帳。

　　麗國解釋，考慮到麗展近年業績以及未來發展，以及麗展股價較資產淨值大幅折讓，因此麗國認為增持可以提升公司盈利以及資產價值，而麗展股份屬於有吸引力的投資。

）國際貨幣基金（IMF）今天發表報告指出，香港房價今年來上升兩成，香港市民負擔增加，房屋市場是香港經濟最大內部風險。

IMF說，雖然出口疲弱拖累今年香港的經濟表現，但香港的房價今年以來仍上升兩成，使得市民房價的負擔增加，即使目前房價大跌的機會較小，房市是香港經濟最大的內部風險。

報告指出，香港特別行政區政府致力增加土地供應，但房屋建築需時，短期住宅供應仍然有限，加上海外買家需求增加及低息環境持續，使房價上升。

IMF認為，香港金融管理局採取收緊房屋抵押貸款的成數等措施，以控制風險，相信香港的銀行體系將有能力承受房市的波動。另外，港府又推出加強版額外印花稅及買家印花稅，都有助於抑制房屋需求。

IMF認為，香港明年的經濟情況會有改善，預測經濟成長會由今年的1.25%，增加到明年的3%。

IMF又指出，香港仍然適合聯繫匯率制度，因為這項制度透明，近期資金流入香港，香港金融管理局按照貨幣發行機制，賣出港元並買入等值的美元，維持港元匯價穩定，屬於聯匯的正常運作。

報告說，香港的經濟與大陸逐漸融合，由於大陸逐步開放資本帳及推動人民幣國際化，香港金融業可望受惠。香港必須強化自身的優勢，包括擴大發展人民幣業務的金融基礎。
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信義房屋旗下日本信義社長林彥宏發現，從2011年日本大地震後，東京都心五區的商辦樓空置率增高，已有不少台灣壽險業在台灣買樓受阻之際準備轉進日本。

林彥宏12日參加台灣不動產投資協會舉辦的「2012年CCIM台灣不動產論壇」，會中邀請多位來自美國、日本及台灣投資專家，談「從國際資金新潮動看台灣、美國、日本不動產投資機會」。

林彥宏指出，近來發現日本商辦市場的開發契機。林彥宏說，從2011年3月日本大地震開始，東京都心五區 (涉谷區、新宿區、千代田區、中央區、港區 )的商辦市場空置率已到最高點，單坪租金約新台幣5261元。

他說，2012年第4季起，部份外國人開始回流日本，讓商辦市場重現曙光；台灣壽險業者在台標售買樓已逐步受限，不少業者轉而詢問日本信義赴日獵樓的可行性，可以想見，商辦大樓將成為日本信義服務的主力。

此外，林彥宏說，日本信義在日本住宅市場表現優異，今年前11月平均每2天賣出1戶。日本信義2012年在「億宅」及店舖、商用不動產占成交金額的46%，預售或新成屋則占今年總成交件數比重的5成以上，顯示台灣客戶赴日購屋也逐步朝向「大、新」方向發展。
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兩岸政府同步打房，促使兩地不少投資人選擇「錢」進海外！瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示，根據美國官方統計，中國大陸今年前三季已在美買進1890億元新台幣的不動產，最偏好住宅；由於陸客習慣捧著「現鈔」購屋，估計實際投資額，遠大於當地官方統計。展望2013年，業者分析，海外不動產投資仍夯，並以美國為首選，中國、東南亞與日本次之。

另據日本信義統計，台灣人赴日投資，偏好大且新！日本信義社長林彥宏表示，日本信義今年前11月，總銷金額高達74.8億日幣（約24.62億台幣），比去年全年成長29％，平均每兩天就成交一戶，顯示這波國人赴日購屋熱仍方興未艾。

在台灣與大陸房市皆受到政府抑制情況下，日本房產遂成為兩岸不少投資人選擇為理財資金的避風港。值得一提的是，日本信義2012年光是億元以上住宅、店舖及商用不動產等產品，占成交金額即達46％，預售與新成屋占今年總成交件數比重也在5成以上，顯示台灣客戶赴日購屋也逐步朝向「大、新」的方向發展。

台灣不動產投資協會理事長暨瑞普國際物業總裁曾東茂表示，政府採行奢侈稅、實價登錄等措施持續打房降溫，統計1月至11月23日國內商用不動產交易金額約1107億元，其中57％為保險業投資，相較2011年的46％有大幅提升。

信義房屋旗下的日本信義社長林彥宏表示，日本信義今年總銷金額年增3成，平均兩天成交1戶。他表示，台灣及大陸打房，日本房產成為最佳資金避風港。

林彥宏今天參加台灣不動產投資協會舉辦的「2012年CCIM台灣不動產論壇」，會中邀請多位來自美國、日本及台灣投資專家談「從國際資金新潮動看臺灣、美國、日本不動產投資機會」。

林彥宏指出，日本信義今年前11月總銷金額日幣74．8億元（約新台幣24．62億元），年成長29％，平均每2天成交1戶，顯示這波國人赴日購屋熱仍方興未艾。

林彥宏說，歐債前景未明所帶動的全球經濟震盪，高端客戶需要資金流動的管道，在台灣與大陸房市皆受到政府抑制的情況下，日本房產成為最佳資金避風港。

他分析，日本經歷泡沫經濟，十多年房價起伏不大，對比 2012 年房價僅 1991 年的 1╱3，造成民眾房屋自有率不高，持有成本相對較低，租金投報率遠高於中、港、台，吸引台灣不少有錢投資者轉進資金。

他以客戶詢問度與銷售最多的 BLISS BEIGE豪宅為例，這棟豪宅位於東京的鑽石地段─東京都心五區中的涉谷區，緊鄰時尚流行象徵的表參道，徒步即可抵達代代木公園與明治神宮兩大綠地，具鬧中取靜的絕妙位置，兼具保值抗跌特性。

這棟大樓全棟採摩天大樓的免震建材設計，外觀宏偉氣派又不失品味，屋齡約 10 年，且擁有游泳池、健身房等豪華公設，吸引不少台灣企業家相繼購入自住兼收藏，專用面積每坪售價約新台幣181萬元。但由於日本不動產的公設不納入計價範圍，還原 35％的公設比來計算，每坪實價約118萬元，與台灣信義區的豪宅相比平實許多。