停車位雖不如店面、套房等投資商品受歡迎，但北市停車不易，仍有不少包租公選擇投資停車位，一般而言，北市車位報酬率可達3％，新北市則約2~3%。不過，專家提醒，投資停車位要注意產權是否清楚及有無違法，才不會當冤大頭。

須有消防灑水系統
住商不動產企研室主任徐佳馨說，想投資停車位當包租公，應選產權清楚停車位，並選辦公室、商圈、住宅區周邊較易出租，其中北市大安區、信義區等市中心停車不易區段，租金行情持穩，長期滿租報酬率可達3％。

至於新北市永和、板橋區等住宅密度較高區域，徐佳馨指出，雖然停車位價格3年來漲幅高達3成，不過租金卻因新建住宅、商辦不斷釋出而持平，使報酬率下降1％，約僅2~3％。

房地產達人Sway說，民眾要注意違法車位，如鬧區有許多租賃荒廢地下室改建的停車場，由於地下室多登記商場或防空避難室、儲藏空間，若增加升降機改建停車場沒完善消防設備、灑水系統等，恐有違法與安全疑慮。

過去建商為快速完銷套房或小坪數產品，常要求購屋民眾須買車位，帶車位小宅根本賣不掉，車位與房屋分開出售情況愈來愈多，如板橋「新巨蛋」開始有停車位拋售潮，買房投資要注意未來車位是否容易轉手。

投資停車位須知
．目前台北市報酬率約3％、新北市2~3％
．注意車位產權是否清楚
．注意停車場有無安全消防設備、有無違法疑慮
．靠近辦公室、商圈、住宅區等區域車位出租較容易
．買含車位的小坪數住宅須注意未來是否易轉手

資料來源：《蘋果》採訪整理

第3波資料公布 豪宅價格略往下

第3波不動產實價登錄資料昨公布，全台10月新增3萬件成交資料，北市最高價為仁愛路三段「吾疆」，總價1.47億元、每坪134.2萬元，但未超過上月的「仁愛麗景」每坪175.7萬元；昨首度揭露預售屋成交價，5建案共70件，成交價為開價的8折。

昨揭露的預售屋共5個建案，分布在雙北、新竹市，北市中正區2件，新北市三峽區4件、新莊區49件、新店區7件，新竹市8件，共70件資料，整體來說，實際成交價約比預售開價低20％。專家也建議，想買預售屋最好從8折開始談。

市場喊價230萬元
北市最高價為仁愛路三段的「吾疆」，4筆成交資料中，為14樓130.21坪的1.47億元、每坪134.2萬元最高，11樓戶每坪105.41萬元，另2筆16、17樓每坪107.9萬元，相較預售開價180萬元、目前市場喊價200~230萬元，落差極大。經查，壹傳媒集團主席黎智英手中也有1戶，但尚未售出。

北投公寓1字頭
台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，「吾疆」揭露行情為預售屋價格，故與現在行情有落差；每戶成交價不同，則是因當初雙方資訊不對等，加上房屋座向、樓層等因素。連續3次實價揭露，北市第1次最高價為松勇路「領袖」每坪167萬元、第2次「仁愛麗景」每坪175.7萬元、本次「吾疆」每坪134.2萬元，價格略有變化。

但住商不動產企研室主任徐佳馨表示，3次實價揭露下來，豪宅價格雖略有變化，只能說是個案表現，除非同個豪宅成交價愈來愈低，才能說是豪宅價跌。北市最低價則出現在北投區泉源路、每坪僅19.22萬元的公寓，為實價揭露以來北市最低行情。新北最高價為新板特區「巴黎16區」，每坪55.3萬元。

台中七期已疲軟
台中市最高價大樓為市政北一路的「順天夏朵」，總價3638萬元、每坪31.58萬元，東森房屋七期新市政加盟店店東傅枝火表示，該案行情價28~35萬元，建商保留戶更開出37~45萬元，但七期房價已疲軟，奢稅後多數投資客賺點甜頭就下車，加上趕過年前交易，因此未創下高價。高雄最高價為鼓山區美術東四路的「美術之星」，總價3550萬元、每坪36.95萬元，高雄美術館特許加盟店店長楊孟勳表示，該戶位屬後棟，景觀視野被遮蔽，不算高價成交，若前棟高樓層釋出，每坪可達35~40萬元。

各地「地價評議委員會」明年元旦將依法調整公告地價和公告土地現值，由於各地公告現值普遍偏低，調高後，民眾的房屋稅、地價稅也將跟著加重。

平均地權條例規定，每三年重新調整公告地價和公告現值，並於一月一日公布。二○一四年將舉行「七合一大選」，公告地價的調幅，成為地方政府的燙手山芋；地方財政首長坦言，「調高地價壓力很大」，明年若不調，三年後遇到總統大選更難動。

財政部上周召開「財政業務聯繫會報」，新竹縣政府財政處長吳素琴說，公告地價距離市價太遠，縣市要面對鄉鎮長和民代壓力，新竹縣曾經八至十年都沒調公告地價；他建議中央政府應扛起調漲地價壓力，「中央統一清查、地方公布」。台中市政府財政局副局長施德明也說，大家一起調，壓力就分散。

不過，對於地方政府要求中央「當壞人」，財政部國庫署長凌忠嫄說，地段率長久偏低，公告地價尤其太低，但由中央清查地價，壓力都在中央，「要再斟酌」；況且明年元旦就要公告，中央的作業時間也來不及。

財政部長張盛和說，地方政府最清楚各地實際狀況，新北市政府分區調高地段率，獲得穩定地方稅收，地方政府可以學習新北市；財政部下月將舉行研討會，邀請新北市政府講習。

新北市政府財政局副局長戴龍輝表示，新北市調高地段率看似風平浪靜，其實是波濤洶湧，新北市議員共六十六人，就有六十六黨團、六十六種意見；地方更容易面對政治力，「公務員不但要有道德、還要有勇氣」。

房屋稅和地價稅都屬於地方稅，張盛和鼓勵地方開闢財源。南投縣抱怨縣內不靠海、缺乏資源；張盛和說，南投縣這樣說，全靠海的澎湖縣聽到會生氣，南投縣雖然沒有海，但有日月潭、杉林溪、鹿谷紅茶等觀光資源。

不動產交易實價登錄查詢正式上線2個月，根據內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，累積人數即將突破500萬人次大關。 根據中央社16日報導，實價登錄制度8月1日上路，內政部10月中旬正式開放民眾查詢，截至今天累積查詢人數達485萬人次。初上線時網站大塞車的現象，已隨查詢平台掛上雲端後改善，內政部表示，12月14日公布新一波資料後，網站流量正常。

參考外界建議，內政部查詢網站已提供「國土測繪圖資網路地圖服務」圖土測繪圖資，提供民眾應用，並新增單價查詢條件及均價查詢功能，且在新1個月份登錄資料上線時，同步提供批次電子資料申請，朝open deta方向邁進。 有關實價登錄揭露率，內政部表示，揭露率已由8月的7成，提升至10月的7成5，為了再提高揭露率，12月起已在登錄系統端提供常見備註欄態樣，包括親友員工或其他特殊關係間交易、含增建或未登記建物等選項，提供申報人勾選，以利查詢系統端，一併對外提供查詢，揭露率預計可望再提高。

北市房產價值水漲船高，既成道路徵收補償問題也更趨困難，市府新工處去年編列一億多元預算，提供既成道路所有權人以「投標」方式售地，今年一整年竟然只有零星兩、三件案件，是歷年來少見。

北市工務局今年將該項「既成道路取得計畫」預算額度降到三千萬元，新工處表示，這項辦法是著眼於化解土地所有權人不滿，以公開競價的方式，提供既成道路的私地主把地出售給市府，過去幾年執行率都相當高，預算幾乎都用完。新工處官員坦承，價購上限是公告現值一一五％，去年起，許多地主惜售心態明顯，不見得想賣地，到今年更為明顯。

議員建議放寬容積移轉

北市議員陳政忠認為，北市既成道路徵收方式已見瓶頸，北市府可考慮比照新北市，將目前僅開放十五公尺以上道路公共設施保留地，放寬也能容積移轉，擴大供給後，才有助於改善市容。

陳政忠表示，議會每年處理數以百件的既成道路及公共設施保留地爭議，幾乎都是巷弄內，十五公尺以上的案例幾乎不曾發生，原因無他，十五公尺以上的既成道路土地，早都被建商搶買一空，目前市場行情大約是公告現值的一．八五倍，換言之，一坪一百萬公告現值的土地，建商以一百八十五萬元收購後，又可合法轉移到其他建築基地，但在新北市板橋、中永和等一級行政區，行情只有土地公告現值的九成左右。

陳政忠說，同樣是私有地，若是小於十五公尺的既成道路，北市地主只能眼巴巴等著政府來徵收，「臨路差一公尺，價值就有天壤之別，這符合公平正義嗎？」北市府財政困難，也編不出預算來徵收既成道路，「難怪地主不願配合政府進行銑鋪馬路、開闢衛生下水道等公共建設，寧願拿來當停車場。」

設站宣稱便宜賣 「須防假合約」

「免頭期款購屋」！真有這麼「好康」嗎？525全民配屋網成立逾半年，訴求可協助免頭款購屋，業者宣稱賣價便宜，民眾可高額貸款，網站更強調「不可能」超貸（即假合約），但銀行、房仲與地政士業者皆表示，原則上銀行不可能全額放貸，民眾簽約前要考慮清楚。

記者查證525全民配屋網公司登記為「安家國際不動產經紀有限公司」，資本總額100萬元，今年4月成立至今，網頁已有121筆「見證資料」，購屋人背景多元，有設計師、職業軍官與創業族，年齡從26~45歲都有。525全民配屋網董事長陳國帥表示，平均每月都有20~30件配屋成功案例。

永和公寓竟便宜15％
陳國帥表示，公司人員曾是投資客，奢侈稅前多交仲介轉售，但奢侈稅後短期轉售不易，便利用大家了解市場行情與善於「掃件」的優勢，成立525全民配屋網；待售屋為公司及股東所有，也接受委託銷售。而如何提高貸款成數、免頭期購屋？陳國帥說，價格便宜、信用正常、銀行估價高，貸款成數自然高。
525全民配屋網指出，網站待售屋通常較區域行情便宜1成，若最後房貸成數不足，也可搭配信貸，達到購屋免頭期款訴求。記者比對網站待售物件，永和竹林路公寓標示下殺價1350萬元，「樂屋網」開價則為1580萬元，竟便宜14.5％。
陳國帥強調，不會使用假合約超貸等違法方式，但不願透露操作手法，因記者一直提問，才說請地政士使用「折讓」方式。不願具名的地政士業者透露，「折讓」多是買方發現屋況有漏水或其他瑕疵，賣方同意折讓價金，簽約前約定就算是假合約。

「最好能自備3成」
陳國帥表示，另也可能是先以公司名義購買法拍屋或低價物件，再由購屋人以消費型貸款去申貸，銀行直接估約8成價放款，買方不違法又可免頭期款，利率也跟房貸差異不大。
過去常見買方以假合約或房貸，搭配信貸方式全額貸款，但中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮則提醒，假合約是違法的，且信貸利率可能高達5％，民眾最好還是準備3成自備款後再購屋。

國際會計準則IFRS明年上路，不少建商為求業績穩定，紛紛布局固定收益事業，潤泰創新（9945）跨足商場CITYLINK，明（18）日起至明年在台北共開3店；台開除了金門風獅爺購物中心將在明年開幕之外，也準備在台北市經營商場。

其他建商冠德、日勝生等也都加碼拓點，不但可有固定收益，更有豐沛的現金流。法人指出，這些建商多在自家建案或開發案中，除商場本身的收益之外，還可為建案拉抬、加持房價，類似的商場概念股長期業績可期。

潤泰創新首家自營商場CITYLINK預計18日在松山火車站開幕，營運面積約3,000坪；CITYLINK南港店、內湖店也預計在明年底陸續營運。這3個商場所在地都是潤泰創新主導的BOT案。

潤泰集團在兩岸經營大潤發有成，如今轉入車站型商場，零售布局版圖更完整；潤泰創新分析，以往台灣的車站站體並未妥善開發，商圈多在站外形成，不若日本有「站內商機」，但如今政府逐步發展這一塊，釋出開發機會。

CITYLINK定調為生活類、服務型的商場，可滿足周邊上班族的日常需求，松山車站更因鄰近饒河夜市，可望吸引觀光客消費。

台開則透露，該公司除位於金門的風獅爺購物中心將在明年開幕之外，也準備在台北市經營商場，據點可能選在承德路上，主要銷售方向為台灣特色商品，盼能結合文化創意成為一個新平台、讓消費者能一覽台灣各地特色風情與商品。

利空不斷，今年房市有夠冷! 根據內政部統計資料，累計今年前10月全國房屋交易量僅27.1萬件，市場預估全年僅約32.7萬件，將創近10年新低，比2003年SARS期間還慘。

令市場憂心的是，儘管交易量已如此低迷，但是否已到谷底，業界看法仍呈紛歧。有人認為隨景氣趨緩，明年房市應會「價平量緩升」，但房市專家張欣民則認為，政策效應仍在持續擴大，明年交易量還可能再萎縮3~5%。

國內房市交易量最高曾達一年50.8萬件，依過去經驗，一般認為40萬件是個重要關卡，低於40萬件就表示房市不是很好，若一年成交量跌破35萬件，則代表房市陷入蕭條低迷。

近20年來，房市僅有4次交易量跌破35萬件，集中在2000年到2003年。最近10年則只有2003年SARS期間不到35萬件，僅34.9萬件。2008年金融海嘯前後交易量仍有37、8萬件，去年奢侈稅重創房市，但全年交易量也有36.1萬件水準。

但今年，根據內政部截至10月的統計數據，全台房屋交易量僅27.1萬件。雖然11月、12月交易熱度略有回升，但包括中信房屋、住商不動產都認為，今年無論如何不可能達到35萬件水準，預估大約只有32.7萬件，勢必寫下10年新低紀錄。

中信房屋副總劉天仁分析，今年房市命運多舛，先是歷經選情緊繃的總統大選，讓1、2月交易量急凍至1.8萬件，3月好不容易轉穩，4月又遭證所稅衝擊，接著5月油電雙漲議題發酵，6月後實價登錄、揭露陸續上路，加上整體經濟數據表現不佳，房市交易量因此一路萎靡不振。對於明年，包括房仲、代銷及建商大多持保守態度，認為交易量應會回升，但不會出現金融海嘯那樣的V型反彈。

實價登錄從今年8月開始上路，到10月首次公布以來，不過短短幾個月，讓市場產生極大質變，也讓不動產業生態因此出現新轉折，走過今年，面對新年度，很多人都在問，走過了波濤洶湧的2012年，2013年會是個十面埋伏的一年嗎？

關於這部份，其實從客觀面分析，政府對房市的政策，在2013年雖然不至於更緊縮，但是在輿論壓力與社會期望下也很難鬆綁，整體房地產市場在走向正常化、透明化的同時，想要回復以往交易活絡的好光景，在內外交迫的現階段看起來也頗有難度。不過，在熱錢充斥，國際經濟局勢充滿不確定性的當下，可預見的是「保本」仍舊是投資重要關鍵字，這將讓具穩健特性的房地產持續在資產客戶的財富配置上扮演重要角色，也會使得自住客更願意進場。整體來說，面對新的一年，我個人認為不脫3大趨勢。

第1個趨勢是，住宅價格持穩。由於價格全面公開，促使買方加價意願降低，加上未來持有稅與移轉稅增加，在實質所得沒有提升的前提下，價格難以暴漲，但也因為利空出盡，價格也難有下修理由，特別是精華區，當屋主寧可持有而不願降價，自然就很難看見崩盤。第2個趨勢是，商用不動產價格難有支撐，買氣也會萎縮。過去轉進收益型不動產的資金，在價格墊高後勢必影響投資報酬率，加上現金滿滿的壽險業者受限於金管會政策，無法再大舉進入房產業，在缺乏話題帶動下，許多商用不動產可能面臨價格回檔。

第3個趨勢是，房地產業者將面臨汰弱留強的考驗。從整體市場來看，預估今年買賣移轉約為33萬棟，明年頂多就在33萬至35萬棟之間，當成交量持平，不動產業勢必面臨汰弱留強的考驗，而能提供較優質服務與資源的業者，才會是最後贏家。前幾天和家人到電影院看了「少年Pi的奇幻漂流」，當看到Pi和老虎在船上鬥智，尋找出了一個相處的平衡點，不禁讓我想到這個產業似乎也正身處一場奇幻漂流，實價公開初期，市場充滿不確定感，身為從業者唯有了解市場，和客戶培養互信，才能捱過困頓，等到曙光。願奇幻漂流之後，留下的是智慧滿盈。

重量級國際私募基金法人豐泰地產（Phoenix Property Investors）看好台灣正式實施實價登錄政策，不動產市場的「透明度」提升，2013年將大舉加碼台灣。豐泰資產管理董事簡淑婷表示，正物色整棟辦公大樓收購；明年也將設立「Leasing Office」，跨足台灣購物商場事業，並招商台灣自創品牌的服務業，揮軍上海。

「亞洲地產美女」簡淑婷主修土地管理，取得土地測量師資格後，就被華人首富李嘉誠的香港和記黃埔集團延攬，參與開發、規畫設計、行銷，操盤過香港、大陸的項目；豐泰地產2002年創辦時，簡淑婷被挖角，隨著豐泰跨足香港、日本、大陸和台灣、美洲和歐洲市場，她在資產管理的操盤功力，與她的外貌一樣令人驚豔。以下為專訪紀要：

問：「天母．星懿Lumiere」是豐泰來台第一個開發案，獲得Interior Design的2012年度首獎，對於豐泰來說具有什麼意義？

答：豐泰不是短線進出的私募基金，而是期待用精準的市場判斷、產品定位，重新包裝產品、為不動產帶來極大化加分效益，和一般建商和私募基金完全不同；藉由此次Lumiere榮獲全球首獎，也期待豐泰在台灣的品牌形象能被肯定、認同。

問：進入2013年後，豐泰地產在台灣有何營運計畫？

答：我們正跨足商場購物中心，目前豐泰在台北士林夜市、上海靜安，已有2座商場，近期將會設立「Leasing Office」，會設立自有品牌經營管理，不過希望組合全球最具競爭力的租戶進駐；士林「圓山1號院」正在蓋，上海靜安完工了、但還沒開幕營運，明年重要是招商，有12萬平方米（3.6萬坪）的規模，希望針對台灣自創的頂級餐飲品牌進駐。

豐泰和香港知名的National Property─樂星地產，合資在新店的「禾和別墅案」，總銷約達150億元，規畫66棟別墅，可能2013年推出。台灣實施實價登錄後，市場「透明度」正明顯提升，對於吸引外資來台是非常大的誘因；兩岸大三通、開放陸客來台觀光旅遊，更大大改變市場價值，因此豐泰看好台灣，要加碼投資台灣。

2013年的商用不動產市場，將產生質變、量變。受政策衝擊影響，最佳不動產投資策略，購買土地將躍居為「王道」，最新調查顯示高達63％專業人士，建議喊買；部分游資轉向美、港、新、日海外市場逢低分散風險，據傳潘思亮家族已進場收購美西洛城的全棟不動產。

2013年商用不動產市場，將面臨多空交戰。雖有央行總裁彭淮南預期2013年經濟成長率將有3％的水準，復甦力道不小，但受金管會壽險業限購令的衝擊，部分游資正轉向海外不動產市場尋求避風港。美國STC資產管理公司總裁許惠欽表示，美國商用地產市場交易量自2007年以來持續回升，全美平均租金報酬率達7.16％，更吸引台灣、中國大陸等華人游資搶進。許惠欽表示，美國西部華人城市的零售商場，年租金報酬率上看10至14％，已有部分台灣客、大陸客轉進。聽說，潘思亮家族已逢低進場在洛城收購全棟大樓，而且大陸客也積極搶進，多以現金收購，光今年1至9月，就已成交63億美元。

其次，台灣游資轉向海外不動產市場的熱門區域，以日本東京為最。CCIM台灣分會公布最新的2013年商用不動產市場趨勢調查結果，指出明年建議宜加碼投資土地，比重達63％；排名第二的是零售店面，高達59％；排名第三為飯店旅館，占比達50％；至於認為2013年應減碼的產品，高達54％認為應喊賣豪宅；出租住宅排名第二，占比為4成；辦公室以31％排名第三。總體來說，CCIM認為台灣市場進入2013年後，認為應持有不動產的比重，以45％排名第一；認為應加碼者，達30％；至於喊賣的比重最少，占比25％。

台灣國際不動產投資師協會CCIM分會理事長、瑞普國際物業公司總裁曾東茂表示，2012年截至11月23日止台灣商用不動產市場成交金額達1,107億元，雖達2009年、2010年全年水準，但仍比去年1,414億元萎縮，主要是最新出現的金管會針對壽險業的限購令，改寫商用不動產市場的成交曲線。瑞普國際不動產估價師事務所副所長吳紘緒表示，目前台北市平均每年租金毛資本化率（即租金報酬率），已下降到2.54％。值得注意的是，2013年台北市即將有6萬建坪的辦公大樓，將陸續完工釋出，成為市場新增供給。吳紘緒認為，預期明年辦公室租金行情，會面臨下修壓力。

台灣人口老化問題日趨嚴重，根據永慶慈善基金會今年11月「全齡住宅需求熱度調查」發現，台灣有高達70.1％的民眾是兩代以上同堂的家庭結構，其中，家中有長者的比例更是高達76.8％，顯示銀髮族習慣在宅老化而非到照護中心等機構，因此，未來「全齡通用宅」的應用將成為趨勢。

儘管調查目前國內兩代同堂以上家庭超過7成，但在「全齡住宅需求熱度調查」卻發現，受訪的民眾中不認為目前的住宅適合全家人居住，主要是家裡有包括浴廁或潮濕地板滑倒等最迫切要改善的危險。不過，即使大多數民眾都已經注意到家中有潛在的危險，但根據永慶基金會調查卻發現，過去兩年民眾願意負擔的修繕預算平均約為11.8萬∕戶，但今年預算卻有明顯減少，66.1％的民眾願意負擔的預算是10萬以內，尤其有27％的民眾僅願意花費1萬元以內進行修繕，更有約12.9％的民眾完全沒有修繕預算。

永慶慈善基金會董事長趙怡表示，近2年來，永慶基金會關注通用宅的重點從「無障礙設備」全面提升至「全齡通用環境」，服務內容也從和政府或社福團體合作，透過一般性的活動宣導、觀念的推廣，擴大為實際大型展覽，號召志工參與，結合修繕協助、提倡全齡通用住宅環境。

全球2D、3D設計、工程與娛樂軟體廠商歐特克(Aotudesk)的旗艦產品AutoCAD在建築業2D領域可說達到100%滲透率。然而近年來在重新整合，新推出針對建築業的3D解決方案(BIM)後，卻在台灣市場碰到來自需求面、人才面與標案工程等法規制定上的問題，使得業務推展不如大陸蓬勃快速。特別是現今台灣內需公共投資遲滯，整體建築業氣氛較低迷，BIM銷售仍走得較辛苦。

歐特克台灣區總經理謝宗達表示，歐特克新推出的建築解決方案(BIM)在大陸和台灣的發展有極大差異，主因來自兩岸在建築相關行業投入的速度、質量與規模難以相比擬。大陸有十二五的國家計畫帶動，產業發展腳步極快，導入BIM、法規標準等所有環節都如火如荼在進行。歐特克台灣區總經理謝宗達表示，台灣內需公共投資遲滯，建築業投資意願低，BIM解決方案推展較辛苦。台灣包含多個較先進的工程顧問公司在內的業者雖然也是BIM的早期投入者，但因台灣當前內需公共建築投資遲滯，使得整體建築業氣氛低迷，也產生骨牌效應，業者的投資力道和意願也較低，與大陸市場蓬勃腳步完全相反。

謝宗達更坦言，歐特克在台灣推BIM時，除碰到市場需求問題外，另一個頗大的阻礙是即便建築師與工程顧問公司願意投入，市場上人才的供給遠不及業界需要。這也是近1~2年來，歐特克台灣持續強化與台灣各大專院校建築、景觀、河川、都市工程、土地等相關系所建教合作的主因，包含有台大、逢甲與成大等。這必然需要時間，特別是建築系在台灣的大學學程內，其養成需要6~7年時間，更何況BIM的使用不僅有學理，主要牽涉工具使用、設計規劃、運營到施工等。不過，若從BIM的運用成熟度來看，台灣業者卻是相當成功的。扣除市場、人才問題外，BIM在台灣的推展還須歷經政府法規這個關卡。謝宗達指出，值得慶幸的是，在台北市捷運局、公共工程委員會等台灣近來較新的標案中，BIM已漸成新的規格制定標準，預估未來將成火車頭，帶動整體產業以此為規範。

事實上，歐特克的BIM在全球推展時，都致力於此種合作模式，大陸市場很快就跟上，台灣卻緩滿得多。由於各個建築工程團隊很可能會跨國或跨域爭取標案，包含香港與台灣企業都可能到大陸市場，因此不僅在各國家內積極推動標準，歐特克也有意在亞洲華人區建立BIM標準。歐特克全球副總裁林星華表示，歐特克極力促使兩岸三地設計學院的交流，2012年在新加坡舉辦的會議便是近幾年來最豐富的一年。林星華表示，新加坡政府與企業在此方面腳步走得較大陸、香港與台灣更快，由於新加坡人相當期望到大陸發展商機，因此政府支持度更大。不過，公司更傾向開放地與香港或大陸企業合作。

實價資訊上周第3次公告，統計7~10月套房交易資訊，台北市共404筆，以中山區137筆最多，其次為大安區41筆、中正區39筆，而總價最低的套房位於北投區，僅196萬元。

位於山坡較偏僻
台灣房屋智庫市場經理劉志雄說，中山區商業活動旺盛，多商務人士，自住或購屋出租套房需求高，向來是北市套房交易熱區，大安與中正分別因位於精華地段與擁明星學區，吸引套房購屋族。 大安區套房交易量北市排名第2，住商不動產台北遠企店店長吳國源說，房價一直漲導致許多原想買2房的族群，今年只買得起套房了。

目前北市套房最低價位於北投區行義路，9月交易總價196萬元、7.44坪，每坪26.4萬元，21世紀不動產石牌裕民加盟店張璨鱗店長說，該社區位於山坡，地段較偏僻，因此房價較便宜，實價符合行情價。 張璨鱗說，10月最低價套房位於北投區，2筆總價200萬元套房實價，每坪20.3萬與24.4萬元，以上2社區環境混亂，每坪行情約19萬元，10月實價較行情高。北市房價愈來愈貴，不少購屋族只能屈就總價買套房，以求有個窩身之處。

大安區要價300萬
而高房價的大安區竟出現總價300萬元套房！該物件在8月交易、位於富陽街。吳國源說，每坪單價38.5萬元符合區域行情，因坪數僅7.79坪總價極低，即便小環境不佳，但總價僅300萬元不僅大安區罕見，更比許多新北市套房便宜。

需求大於供給 平均價位206萬

據內政部實價登錄顯示車位交易資訊，今年7~10月台北市已登錄140筆、共售出162個停車位，平均每個206.49萬元。除了南京東路五段坡道平面車位、總價463萬元，為特殊糾紛交易案外，最高價為大安區四維路的升降式平面車位，超出一般行情價、高達450萬元，該車位位於敦化南路、信義路口的「敦南富邑」大樓，屋齡25年，是早期知名豪宅。

大師房屋副總經理李信忠表示，「敦南富邑」共74戶，但停車位僅35個，住戶停車需求大，該社區地下2樓為坡道平面車位、地下3樓則為升降平面，據了解，售出之停車位為社區住戶互相轉售，並未透過仲介。

月租金1.2萬元起跳
住商不動產台北遠企店長吳國源說，敦化南路周邊車位不多，坡道平面車位喊價300~400萬元相當常見，不過該車位為升降平面車位，是社區住戶有個別需求，450萬元超出一般行情為特殊個案。
李信忠指出，敦化南路名宅如「大富大樓」、「龍門第」等，車位皆少於總戶數，需求大於供給，且周邊多舊公寓、華廈，使區域車位行情水漲船高，如舊鑽大樓1年多前坡平車位即售價500萬元，該區車位月租金也是1萬2000元起跳。
而10月松山區南京東路五段250巷內「武昌公寓大廈」釋出15個停車位，從175~463萬元皆有，信義房屋南京三民店店長王賢德說，該大廈建商中華特殊工程股份有限公司和住戶間產權分配有爭議，最近協調完畢、產權移轉回住戶，因此不能算一般不動產交易。
目前，「武昌公寓大廈」社區車位的行情價為200~220萬元，而總價逾400萬元的個案應為大車位或子母車位。
松山區「敦北圓頂」則售出3個升降機械車位，約89~98萬元，為北市少數低於百萬元車位。

需維修費自用為主
有巢氏房屋龍江民權加盟店副店長吳明芳表示，「敦北圓頂」周邊有一批華廈社區缺少停車位，不少民眾會買新社區外售車位，目前月租行情3500~4000元，投資效益報酬率4％以上，但機械車位未來需維修費用，因此民眾多以自用為主，投資客較少。

景氣不佳導致房市低迷，但擁有升格與交通建設議題的桃園房市似乎不受影響，據政治大學預測市場研究中心預估全台2012年第4季房價變化，桃園房價上漲機率達50％。該研究中心的未來事件交易所平台成立1年，對房市預測準確率達9成，政治大學地政系教授林左裕說，台灣房市受政策與景氣因素影響，研究已採取保守預測態度。

北市僅剩35％
今年第4季台南可能因北部資金南移、供需因素，有55％預期上漲空間；反觀北市因價格過高、無力補漲，機率僅剩35.2％。

　大桃園地區房市熱絡，農地價格更是漲翻天，除青埔高鐵特區、桃園航空城周遭農地之外，中正藝文特區周遭緊鄰的經國特區、中路計畫區及小檜溪三大重劃區，在大型建商及投資客紛紛卡位下，重劃區農地價格不斷向上飆高；建商取得土地成本墊高，預料未來桃園新推案價格將上看5字頭。

　桃園航空城核心計畫、五楊高架橋拓寬、高鐵青埔站等重大交通建設利多，使得上述3個地區成為桃園農地交易最大集中地，其中，大園農地在航空城核心計畫拍板定案後，當地農地已從年初的每坪4萬元漲至6萬元；高鐵青埔特區因變更為住宅及商業用地，目前僅剩特區外圍農地還在炒作，目前價格每坪約11至12萬。

　另外，緊鄰中正藝文特區周遭的經國特區、中路計畫及小檜溪三大重劃區，也成為投資客及建商卡位的重點區域。

　經國市地重劃區鄰近國道一號南崁交流道及蘆竹鄉中心區，東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，經國特區為公辦市地重劃區，分為一、二期開發。一期住宅區占地22公頃，預計102年底完成配地，二為商業區，主要範圍為長榮貨櫃集散場，占地約20公頃，未來由長榮集團自辦重劃。

　黃淑苓指出，經國特區一期土地禁止移轉延至明年1月，目前住宅區農地價格，在投資客大舉介入下，每坪已由6、7年前的4至5萬元暴漲至28萬元，商業區農地價格則翻漲至38萬元，而中悅建設及Honda汽車台灣代理商則已在此大舉購地，成為該區域最大地主。

　桃園房仲業者表示，中悅建設在藝文特區推出的「中悅世界中心」豪宅案，開價已喊到5字頭，在藝文特區土地已飽和下，經國特區就成為下一個發展重點區域，經國特區一期配地比率約40％至50％，以建商取得土地成本換算，未來新推案價格也將上看5字頭。

　中路計畫範圍涵蓋永安路至廣福路一帶，該區域也是公辦市地重劃，占地104公頃，規劃為住一、住二住宅區，今年6月起已禁止土地移轉，預計103年7月完成配地。台灣房屋經理古景良表示，中路計畫農地在禁止移轉前，最後成交價格約每坪14至15萬元。

　據透露，儘管中路計畫已禁止移轉，私底下還是有投資客進行「權利價值」買賣，而中路計畫5年前農地價格約6萬元，目前平均每坪農地價格已達16萬，最大買家為幼杰建設及宜誠建設，據瞭解，評估未來該區新建案每坪上看50萬。

房市受到政策影響，中高端產品交易量萎縮，房地產市場受到考驗，自住型「雙低」產品逆勢突圍，其中以鶯歌、五股、淡水、樹林等地區銷售量最佳，而基隆、桃園距離台北市中心半小時車程，生活機能完備成熟，加上重大建設利多支撐，深受首購族青睞。

東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓表示，這兩年在政府相繼祭出選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄等打房政策，房市交易量深受打擊，市場回歸自住基本面，她建議，自住客要買房，最先考量就是口袋深度與未來區域發展潛力。

目前來說，市場上銷售率最佳的產品，多屬1、2字頭房價區，像是新北市淡水、五股、鶯歌、樹林，以及桃園都是總價500萬元起，就可以買到兩房中古屋、700萬元買3房的區域，1,000萬元甚至可買3到4房含車位的新古屋。基隆地區更只要300萬元就可以成家，對年輕族群來說，每月房貸負擔1.5萬元起，壓力不至於太大。

新北市許多地區像是淡水、五股地區，有重劃區議題，環境優質，各有區域型利多。黃淑苓說，淡水新市鎮，以前大家下手前會畏懼，深怕區域發展速度與生活機能不及建商開發速度，但是這幾年發展，讓大家疑慮降低許多，主要就是因為區域內重大建設確定啟動，利多逐步發酵所帶動。

黃淑苓表示，淡海新市鎮地區近期利多，包括麥當勞進駐、家樂福即將開幕，淡水鎮公所2014年完工搬遷，以及新市國小預計明年招生等，許多重大建設陸續兌現，都讓首購族群、長期置產者更有信心。目前區域預售案開價站穩2字頭，但是多數新古屋或是轉手個案，仍有1字頭行情。除了新市鎮，竹圍、紅樹林、淡水舊市區等，各有區域客青睞，是今年新北市最熱銷的區域。

另外，五股地區也是另一個房市潛力區，首先最具優勢的就是完備的交通建設，黃淑苓說，像是高速公路、66快速道路等，買方在比價效應下，會從三重、蘆洲進而轉向五股買房，加上五股還有大面積河濱綠地與觀音山，且位於新莊副都心旁，對置產者而言，區域發展頗具潛力。除了建商積極開發的洲子洋重劃區，目前指名度最高的靠近洲子洋重劃區的成泰路二到三段，附近大樓屋齡約17年，成交價18萬至19萬元，成交價800萬元可買3房含車位，公寓屋齡約29年，房價15萬到16萬元。

另外像鶯歌地區，外來客最喜歡火車站附近產品，黃淑苓指出，若以建國路、光明街上產品來看，屋齡5年內的新古屋，1,000萬元就可以買3到4房約40坪含平面車位的產品，如果想找1字頭房價，國中街、尖山路700萬元就可以買到5年內3房含車位大樓。

「北北基桃」大生活圈已經成形，基隆跟桃園因為高速公路便捷，也吸納不少換屋客，桃園地區今年堪稱全台賣座王，中壢、八德推案尤其熱，也帶動周邊中古屋熱銷，黃淑苓表示，桃園地區今年在五楊高架、航空城、廣豐工商綜合城、高鐵特區等議題帶動，除了自住客，還有投資客撐盤，惟低價自住產品，每坪約15萬元的中古大樓特別熱銷，只要近捷運規劃線或高速公路周邊者，尤其吸引台北客。

松山區都市發展甚早，商圈相形成熟。好房網協理鄭惠文表示，松山區處於台北市中心樞紐，地理位置絕佳，生活機能完善，待捷運松山線明年底通車後，房價更具漲相，因此，向來深受自住型買方青睞，區域房價硬且極具支撐力。

近期隨著「松山機場整體規劃案」拍板定案，更是為周邊房市增添柴火，過去松山機場周邊地區因為軍事管制，建物深受航高限制，如民生社區，容積率比一般住宅還少，導致建商改建意願不高。

機場附近商業行為也少，較多老舊低矮樓房、修車廠，若以民權東路為界，商業氣息「南盛北弱」。不過，隨著松山機場天空解禁所帶來的環境利多，長期被冷落的民權東路四段、敦化北路、光復北路一帶，將因大型商業開發而創造資產價值，未來房價上漲可期。

鄭惠文指出，另值得關注的還有位在光復南路與忠孝東路、台鐵縱貫線交界，眾所矚目的「台北大巨蛋」BOT案，預計也將於2014年6月完工啟用，這座結合購物商場、影城、飯店及多功能體育館的複合式園區，屆時將龐大的人潮效應將連動房市表現，成為松山區的亮點明星。

台64線「八里新店快速公路」貫穿大台北東西向，沿線經八里、五股、泰山、蘆洲、三重、新莊、板橋、中永和、新店，通車3年，沿線區域房價漲4成，是大台北平價宅區域中最受矚目的路段。

台灣房屋智庫統計，台64線沿線以八里、五股近來交易最熱絡，房價漲幅最高；2009年快速公路通車前，八里新成屋每坪15萬至20萬元，現在新成屋最高達26萬元，漲幅近3成；中古屋也從每坪8萬至12萬元漲到每坪11萬至18萬元，最高漲幅達5成。台灣房屋智庫研究員洪佩君說，八里原本僅有南北向的台61甲線方便通往機場，與市區交通連結不方便，台64線通車後，不僅可以直接通往大台北市區，加上台北港開發等重大建設，帶動八里近來交易熱絡。

尤其，近幾年房價高漲，但在八里仍有開價「1」字頭的中古屋，適合首購自住客購屋。洪佩君表示，台64線在五股設立兩個交流道，可銜接國道一號，直接連往台北市中心、內科等區，另一交流道則可直接連往蘆洲，帶動成泰路、新五路一帶「洲子洋重劃區」發展，使得五股成了熱門的平價宅交易區。

以往五股房價每坪行情平均在20萬元以下，今年開始，洲子洋重劃區房價已站穩「3」字頭，有些新建案開價甚至達到每坪35萬元，創五股地區的新高價。中和到新店一帶則是新北市熱門房市交易區，台64線開通後，也讓中和、板橋、新店交通往來更方便，3年前中和的新成屋每坪約25萬至34萬元，現在中和新成屋行情已拉高到35萬至44萬元，漲幅近3成。

大台中11月房屋買賣移轉棟數回到4000棟以上，房仲表示，奢侈稅和實價登錄影響降低，整體交易量穩中透堅，其中西屯、南屯、北屯等區換屋族增長最快。 中央社台北15日電，大台中11月房屋買賣移轉棟數達4063棟，較10月3849棟增加6%，信義房屋台中區協理周俊榮表示，這是自8月實價登錄以來首度重回4000棟，同時也比去年同期大增逾2成，顯示奢侈稅影響已逐漸消散。

周俊榮指出，先前實價登錄觀望氣氛濃厚，但最新移轉棟數顯示，民眾在房價逐漸明朗後，購屋信心穩定，且隨著投資客退出市場，房價不再急漲，交易量也穩中透堅，但房價則視個案表現，過去全區上漲的時代已不復見。 從各行政區來看，各區移轉棟數均成長，其中西屯(596棟)、北屯(540棟)以及南屯(517棟)分占前3名，且頗受換屋族青睞，主要是換屋族在實價資訊揭露後，會理性思考地段的不可取代性及房價的合理性。

周俊榮分析，西屯區內有7期、12期兩個重劃區，又有多項公共建設，包括新市政中心、市議會、大都會歌劇院及秋紅谷生態公園，百貨商場、商辦大樓林立，周邊還有逢甲、東海等商圈，商業活動發達吸引不少國際級觀光飯店爭相進駐，堪稱台中市最精華地段，買賣移轉始終居高不下。 緊鄰西屯與烏日高鐵特區的南屯區，近期也頗熱絡，除了有新市政中心與高鐵站外，區內有8期重劃區加上單元2、3、4等自辦市地重劃等優勢外，豐樂、文心森林大型公園和好市多連鎖大賣場，公園綠地多，也成了重視生活品質的換屋首選，雖然區內多高總價透天厝及大坪數華廈大樓產品，但是從11月移轉棟數成長36%，顯示交易情況回溫，年底房市將穩定成長。

鰲峰山親子兒童活動中心在縣市合併前即遭質疑使用率不佳，合併兩年來卻成為蚊子館，近日市府交由原委會管理，且暫時關閉，地方反彈聲四起，議員抨擊市府將鰲峰山公園最佳的遊客服務中心位置變成原住民活動中心，整體規劃有問題。鰲峰山親子兒童活動中心位於清水鰲峰山區，因位置偏遠，加上館內圖書老舊，平日親子不愛去，地方居民質疑市府合併至今任由親子兒童活動中心閒置兩年，如今草率移轉給原委會又要繼續閒置。

鰲峰山有日治時期神社與牛罵頭遺址及清水鬼洞、風箏草坪、自由車競技場、烤肉區，是清水的後花園，近日有民眾發現鰲峰山公園親子兒童活動中心立牌依舊，張貼原委會公告「本建物已移交原住民事務委員會管理，茲因安全考量及其他利用規劃，暫時無法開放本館服務」。

市議員楊典忠指出，市府編列四年五億整體規劃鰲峰山公園經費，未來兼具親水、人文、生態、健康、觀光主題的鰲峰山公園，將成為海線地區與高美濕地並列的旅遊景點，親子兒童活動中心是做為鰲峰山公園最佳的遊客服務中心位置，市府卻將其移交給原委會，這是哪門子的整體規劃？市府應重新安排親子活動中心未來用途，另覓交通方便之處設置原住民活動中心。原委會指出，鰲峰山親子兒童活動中心未來將做為原住民福利服務活動中心，明年歲入歲出經費，不及編列，俟水利局整建完竣後，會再提出相關規劃及經費需求。

工程會表示，已有8家壽險業者報名，擬在下週一（24日）共同組團前往金門考察水頭港國際經貿園區，該園區包括遊艇港區開發、飯店、會展中心等，總投資金額估計高達500億元。

金門積極釋出促參商機，不下千億元，工程會擬在下週一前往金門考察。官員說，除8家壽險業者報名外，另外八家多為大型建商。有些保險業者雖未報名，但會在當地會合。官員表示，引導保險資金投入公建的平台，積極協助業者尋找投資標的，因為業者目前資金暫時無法前進不動產市場，除了股市，就是收益穩定且風險較低的促參案投資。

工程會官員說，金門縣府提出的水頭港國際經貿園區，內規劃遊艇碼頭等港區開發、旅館、會展中心等，投資金額多達500億元。此外，衛生署、交通部已核准金門提出的國際醫療園區開發案，未來收取大陸觀光醫美客源為主。此外，金門打算興建長照園區，內有護理之家及養生村，還有中山林段產專區開發等，大多採促參法為依據，壽險業展現高度興趣，擬隨團積極評估商機。

工程會官員透露，台開與昇恆昌標到的二項促參案，一是金門工商綜合區，內有台灣特產精品專區；一為精品免稅店，全為世界名牌，二案爭取搶頭香在明年底前完工營運。不過，所需人力多達3,000人，金門無法提供，二家業者積極興建宿舍，要吸引台灣本島人力招兵買馬，金門積極建設將帶來不少新增就業機會。

廈門一家郵輪公司將目標瞄準了豪華郵輪旅遊市場，正在引入一艘豪華郵輪，將打造往返於廈門與基隆之間的海上豪華之旅，並預計明年5月投入營運。屆時遊客將可望享受打高爾夫球、逛免稅奢侈品商場、做美容SPA、到劇院看表演這種海上五星級度假村式的體驗。

《海峽導報》報導，剛於今年11月正式成立的廈門迪洋郵輪公司，正在積極得打造往返於廈門與基隆之間的「五星度假村」。據迪洋郵輪負責人指出，該公司正在引進的這艘豪華遊輪，噸位達8萬587噸，將命名為Deyond迪洋號。

另據報導，正在積極構建海峽西岸郵輪中心的廈門，已向大陸中央爭取到海洋產業發展30億元人民幣扶持資金，並獲得海洋發展項目的諸多優惠政策，廈門一條新型的郵輪旅遊經濟產業鏈有望快速發展起來。

據河南鄭州當地媒體報導，12月12日，經過32家企業9小時競拍後，保利全資子公司廣州金地以總代價68674.5萬元，奪得鄭州惠濟區北大學城附近的4宗商住地塊，總面積達214.1畝，累計需要配建公租房53897.57平方米。

根據合同，配建的公租房開發商經營5年後，由政府以每平方米1850元的價格進行回收，作為公租房或者經濟適用房提供給保障房需求者。

據悉，目前由保利集團參與投資開發的鄭州保利百合專案已經對外銷售。

此外，同天出讓的鄭政出【2012】105號地塊被鄭州高屋置業有限公司拿得。

據現場報導，上述5幅地塊共有32家企業進行競爭，舉牌數達184輪，持續時間達9小時。

另外，鄭州市花園路西、農科路北一宗51.26畝的地塊被河南龍宇房地產開發有限公司以3.53億元摘得，容積率為5.5，總建面積為18.8萬平方米。

另據鄭州市國土局公佈的土地出讓計畫顯示，今年12月份鄭州市區有37幅地塊將掛牌或拍賣出讓，面積累計1969.15畝，為第四季度推地規模最大的月份（10月累計出讓26幅共1513.43畝土地，11月累計出讓22幅共1271.71畝土地），其中住宅地塊14幅，面積為961.56畝。

綠地集團與全球最大的酒店管理集團之一的西班牙MELIA酒店集團就雙方在中、歐多地自有的高星級酒店經營權置換達成合作協議。通過該協議，綠地自主酒店品牌將登陸歐洲市場。

綠地集團此次與西班牙MELIA集團開展全面戰略合作，將就其旗下一家位於德國法蘭克福的自有產權高端商務酒店進行全權管理，並使用綠地自主酒店品牌——“鉑驪”，計畫於2013年第一季度正式掛牌營業；綠地旗下濟南、天津兩家酒店將委託MELIA集團全權管理，於2013年第四季度正式開業。西班牙Melia國際酒店管理集團成立於1956年，是全球最大的度假村酒店連鎖集團之一，位列世界酒店集團20強行列，在西班牙及歐洲商務和休閒旅遊市場中始終佔據主導地位。

綠地集團董事長、總裁張玉良表示，綠地與MELIA集團雙方通過開展全面戰略合作，無論對雙方的戰略實現，還是對推動全球酒店產業發展都具有深遠的意義；通過與全球一流酒店集團合作、實施高星級酒店經營權置換，從而成功實現自有酒店品牌的海外輸出，將是中國酒店行業整合全球資源的一次探索。

綠地酒店產業板塊已具有相當規模，目前建成及在建酒店60餘家，資產規模200多億元，綠地國際酒店管理集團已成為國內最大酒店物業持有商和管理運營商之一。在酒店管理方面，綠地集團實施自有酒店品牌管理和對外輸出管理相結合的模式，推出全新自有奢華酒店品牌“鉑瑞”和商務品牌“鉑驪”，並先後與洲際、萬豪、喜達屋、朗廷、豪生、錦江、衡山等國內外知名酒店管理集團締結戰略合作關係。

中國億萬富翁王健林與印度億萬富翁安尼爾•安巴尼的手握在了一起，他們計畫攜手一起開發印度房地產市場。大連萬達集團與安尼爾•安巴尼（AnilAmbani）旗下信實集團簽署協議，將組建一個合資公司，以開發房地產和影院項目。

兩公司表示，他們將在印度建設綜合性鄉鎮專案，包括但不限於商業建築和住宅公寓、酒店以及零售空間，最初將開發兩個總計占地約2000萬平方英尺的專案，其中一個可能在新孟買，另一個是快速發展的西部城市海德拉巴。這些項目大部分在安巴尼的控制中，新孟買是印度金融之都孟買的一個衛星城。另外，信實集團旗下的電影服務公司信實媒體還將與萬達探討在印度和美國的多廳影院業務上進行合作的可能性。今年5月，萬達集團斥資26億美元收購美國電影院線AMCTheatres，到目前為止，萬達在中國商業地產市場的領先地位依然相當穩固。

萬達王健林在評論兩家集團之間的協議時表示：印度是世界上人口僅次於中國的大國，擁有快速發展的經濟和巨大的市場潛力。萬達對印度市場的機遇非常振奮。雖然兩家公司都沒有評論這筆交易的規模，但據一名熟悉兩個項目背後思路的人士估計，它們的價值可能介於10億至15億美元之間。王健林今年早些時候曾表示，他的目標是在今後10年期間把萬達打造成一家“世界級跨國公司”。

有“印度的洛克菲勒”之稱的安巴尼家族是印度最有影響力的私營家族財團之一。

位於靜安區北京西路上的華敏帝豪大廈。

據經濟之聲《天下公司》報導，有報導稱，全球最大私募股權公司黑石集團與中國臺灣頂新集團聯手買下了位於上海北京西路968號的華敏帝豪大廈，收購總價大約為23億元人民幣。這也是房地產調控政策開始之後，黑石在中國的首次大規模買入行動。而據瞭解，中國的房地產市場已經成為黑石下階段的投資重點。

首先，我們來瞭解一下這個故事的主角：黑石集團。它的總部位於美國紐約，是全球最大的獨立另類資產管理機構之一。1985年，兩位曾經任職于雷曼兄弟公司的華爾街金融高手——彼得•彼得森和斯蒂芬•施瓦茨曼共同創建了黑石。在經過將近三十年的打拼之後，這家原本默默無聞的公司已經成為美國金融界的名門望族。

如今，黑石集團的業務領域橫跨私募基金、商業銀行、房地產、特種基金和企業債務管理等，可以說是華爾街增長勢頭最迅猛的金融公司。單單在2006年，黑石集團就募集了156億美元，成為全球最大的收購基金。

在去年，央視主持人芮成鋼曾經採訪了黑石集團聯合創始人、董事長施瓦茨曼。訪談中，芮成鋼問到：華爾街上的金融家們是否都是壞人。施瓦茨曼趕緊撇清說：有的人確實很壞，但我可一點都不壞。

施瓦茨曼：我們的公司不做金融衍生品業務，我們做的是簡單的業務，我們所做的業務可能就是人們三、四十年前所做的，因此你說我們是壞人，其實我們並不是。

在這段話中，施瓦茨曼所說金融衍生品，就是在2008年造成雷曼兄弟突然倒閉的那種金融產品。雷曼兄弟的倒下直接引發了 那場到現在還令人聞之色變的全球金融危機，很多大公司都受到波及，有的倒閉、有的被收購。但是，黑石集團卻在這場風暴中毫髮無損。施瓦茨曼對此十分自豪。

施瓦茨曼：我們並沒有在金融危機中扮演角色，我們沒有借款給別人，沒有吸收存款和抵押，我們沒有獲得政府的幫助，我們是個無人援助的自由企業。我們沒有一家分公司破產，沒有違反任何貸款規則，我們安然度過了危機。

黑石公司之所以能躲過金融風暴，很可能與它的投資風格有關。黑石喜歡投資那些“並不時髦”的產業。在它投資的企業清單上，有各種各樣相當傳統的公司，比如汽車零件、房地產、酒店、旅遊、博彩、醫院和食品等行業。

說到底，黑石應該算是一個相對傳統一些的投資公司，它的賺錢方法就是低價買入資產，然後再擇機高價賣出。而且它一直堅持穩健的原則，一旦達到獲利目標就會果斷賣出資產。即使有很多人爭相收購他們的資產，黑石也會按時退出，絕不為了追求更高的利潤而喪失賣出的機會。也許正是因為如此，芮成鋼才會對黑石創始人施瓦茨曼有下面這樣的總結：

芮成鋼：和施瓦茨曼第一次見面是在2009年的達沃斯，那時金融危機正是最嚴重的時候，採訪結束後，我甚至擔心日後在金融界的風雲人物當中會不會再看到他的身影。然而施瓦茨曼掌握的黑石從危機中成功的倖存了，這不僅僅是因為他對這個行業堅定的信心，更是因為他對於金融衍生品業務的遠離。施瓦茨曼的職業是和金錢打交道，但是我以為他的生存法則之一卻是有的錢可以掙，有的錢不能掙。聽上去有一些矛盾，但是卻有著極強的借鑒意義。

由於擅長玩低吸高拋的投資遊戲，黑石也被人冠以“機會主義者”的稱號。作為一個“機會主義者”，它自然不會忽視商業機會最多的中國市場。2008年，黑石集團以10億元的價格買入上海調頻壹廣場購物中心。去年11月，又以14.6億元的價格賣出。當時，人們都認為，黑石此舉有可能是看空中國商業房地產未來的走勢。

但是，一年之後，黑石又殺回中國樓市了。這是因為它的觀點改變了嗎？資深房地產專家韓世同認為，這事實反映了這家公司的特點，並不見得就說明國內的樓市即將好轉。

韓世同：現在黑石是有比較強的前期策劃、運營、包裝、招商和整合這方面的能力，它如果有這個能力的話，其實它就不擔心在別人搞不好項目的時候低價收購，市場比較好的時候再出手，我覺得這是黑石的一個運作模式。

不過，今年10月底，黑石集團董事長施瓦茨曼曾經在清華大學發表演講，從他的發言看來，黑石對中國經濟的未來非常有信心。

施瓦茨曼：如果你看看中國經濟的增長，很可能會出現一個反彈，尤其是考慮到新一屆政府會出臺一些政策，這個反彈會是強勁的。這會讓很多人吃驚，中國的經濟具有很強的適應性，很靈活，難以置信。其實這就是中國文化內在的動力，我們會看到經濟增長。

其實，近期活躍在中國房地產市場的外資投資機構，並不只是黑石一家。資料顯示，今年第三季度，有8家外資機構募集到了15.78億美元的房地產基金，準備進入中國樓市。資深房地產專家韓世同表示，的確有很多人對中國房地產市場的判斷比較樂觀。

韓世同：我們這次的房地產市場的回暖，它實際上是基於穩增長，採取了很多的舉措帶來的。由於採取了降准、降息、首套房的優惠利率等等，再加上以價促銷，現在房地產的市場的確存在著一個價量齊漲或者是購銷兩旺的局面。在這樣一個情況下，未來大家可能判斷都會比較正面，比較樂觀。

然而也有觀點認為，這些情況其實是海外熱錢大量流入造成的。隨著美國新一輪量化寬鬆政策的實施，海外資金進一步流向中國房地產市場的可能性越來越大。相關資料顯示，今年第三季度我國外資參與房地產大宗交易的比例從第二季度的16%上升到了36%。清華大學中國與世界經濟研究中心教授袁鋼明表示，外資都是為了投機，不能證明國內樓市即將回暖。

袁鋼明：最近還有另外一個報導，比如說對外發行的美元債券，國際上面特別是美元大批的購買。很簡單，因為美國的利率太低了，只有2%、3%，而中國發行的債券達到7%、8%，這麼好的便宜的事情，他們不做，幹啥？太保險了。所以說所有這些事情都是投機行為，不能由此證明說這個方向就是正確的。

財經評論員王朝陽發表他的觀點。

王朝陽：黑石公司是一個偉大的公司，它跟別的投資公司不一樣的是：一是它經過了這次金融危機的衝擊；第二，一旦在收購一個特別大項目的時候，它的風格是什麼呢？獨樂樂不如眾樂樂，它一定會找一個人一塊分享這個蛋糕。這一做法一方面是強強聯合，另外一方面實際上就是多了一條保險，同時還交了朋友。

之前因為黑石的賣出，大家都覺得外資看空中國房地產市場。現在論調又反了，隨著黑石的買入，大家又覺得中國樓市是不是要回暖了。王朝陽表示，黑石有其獨特的眼光。

王朝陽：市場的冷暖趨勢在對中國的地產項目上有一個比較獨到的判斷，現在從發生的財經大事上來看，它的判斷是比較有潛力的。

12月12日，著名的“爛尾”房地產信託——青島凱悅中心信託貸款集合資金信託計畫(下稱“中融•青島凱悅”)走向項目拍賣的終局。這也是首例暴露在公眾視野的信託抵押資產處置案例。

《中國經營報》記者獲悉，當天拍賣現場競拍者的認購並不激烈，多數房產處於流拍。中融•青島凱悅的兌付糾葛無疑給信託業“融新還舊”保證剛性兌付的模式敲響了警鐘。“在目前情況下，由於監管部門對房地產信託的監管愈發嚴格， 融新還舊 的模式基本上難以為繼，尤其是面對現金流不暢、資金鏈瀕臨斷裂邊緣的中小房地產開發商，為其融資的信託計畫面臨更大的對付風險。”用益信託分析師李暘說。

首拍大部分流拍

在凱悅中心張貼的公告書上顯示，山東省高院對此案的描述為“中融信託與凱悅置業的借款擔保合同糾紛”。

經過一個多小時，首例信託抵押資產處置案例就草草結束，參與購房者以及拍賣廳?的工作人員告訴記者，此次拍賣可以用慘澹來形容。

根據法院公告，這次凱悅中心被拍賣的資產，包括青房地權市字第201226039號項下商業1~5層房產，青房地權備字2012第67號項下96套公寓，以及凱悅中心配套的地下1層商場部分、地下1~3層車庫部分。其中，屬於中融•青島凱悅的抵押物為凱悅置業提供的凱悅中心商業1~5層。

據參與拍賣者回憶，住宅最終拍賣成交的房產為96套公寓中的6套，且成交價格幾乎都是法院拍賣底價的保留價，成交總金額不過1千多萬元。至於其他物產，報價大多在三四萬元每平方米，且都是200~400平方米左右的大戶型。由於參加競拍的大多數是普通住宅的購買者，大戶型的房產幾乎無人問津。

中融•青島凱悅信託資料顯示：“經山東省一級房地產評估機構2010年6月17日對本項目商業裙房評估，價值達到9.56億元，抵押率不高於40%，抵押物價值充足。”而法院此次的拍賣公告卻顯示，對凱悅中心1~5層商業房產的總評估價僅為5.8463億元。兩年多時間，資產評估價縮水高達38.85%。

中融•青島凱悅於2010年10月發行，存續期限為18個月，發行總規模為3.845億元，預期年收益率9%~11%。按此計算，該信託兌付款大約需4.36億~4.48億元。表面上看，抵押品評估價還是高於了兌付款。那為何中融信託如此著急拍賣？

“從相關報導可以看出：凱悅置業後來通過長城資產這一管道，歸還了建行的債權。如果這一報導屬實，那麼這就產生了新的債務關係。專案的擁有者如果不及時拍賣，會面臨新的糾紛;而及時拍賣雖然會虧一些，但遠比處理新的債務關係更簡單。如果沒有新的債務糾紛產生的麻煩，我想項目擁有者是不願意拍賣的。它的價值還在。” 一位網名火鳳凰財經的博主在博客中如此寫到。

不過，這個說法記者並未從長城資產以及中融信託處得到證實。

本次拍賣的結果可能很難令中融信託滿意。根據人民法院訴訟資產網的資料，青島凱悅中心專案拍賣的參考價僅為3.3億元，低於信託公司為該項目所募集投入的資金。組織本次拍賣的一家拍賣行負責人告訴記者，司法拍賣一共有三次，通常第一次拍賣競拍者的積極性都不會很高，在之後兩次拍賣中評估價格還會適當下浮。

資深信託人士劉擎認為，即使專案出現流動性問題，走到拍賣的境地，4折以內的抵押率也是可以回收信託資金及利息的。“中融•青島凱悅的問題在於沒有合格盡職調查，導致抵押物價值虛高，如此抵押率這個安全墊就不起作用了。”

長城資產捲入

2011年，青島凱悅曾因四川信託接盤未果而名聲大噪，成為業界著名的“爛尾”信託。

按照合同約定，中融信託有權於2011年10月份，即該信託計畫滿12個月時，要求開發商兌付並提前結束信託計畫。彼時，信託發行市場上蹊蹺地出現了一款由四川信託發行的“川信•青島凱悅”信託計畫，該信託計畫募集資金8 億元，募集期為2011年9月13日~2011年10月13日，募集期恰與中融產品的可退出期接近。

在資金投向上，“中融•青島凱悅”注明是“用於凱悅置業正在進行的 青島凱悅中心項目 ”，項目所在地為“青島市市南區燕兒島路8號、10號”。“川信•青島凱悅”的項目書則注明資金用於青島凱悅集團持有的“凱悅中心所有未售房產”收益權，而“凱悅中心”正位於青島市市南區燕兒島路8號、10號。

四川信託這款產品更以11%~13%的年收益率引起投資者的關注，卻意外停止。2011年10月中旬，四川信託在其官方網站上表示，“因川信•青島凱悅涉及房地產業務，為回應國家對房地產的調控政策，該公司決定不成立該項目信託計畫。”但公開信息顯示，僅2012年一季度，四川信託就集中發行了超過10款涉及房地產的信託產品。

據媒體報導，凱悅置業當時是希望過發行新信託產品，來償還此前的中融•青島凱悅以及欠建設銀行的債務。

為了應對房地產信託的集中兌付，信託公司一般採取的方式是，信託公司或信託公司大股東的資金接盤、地產私募或資產管理公司接盤等。有媒體報導稱，一直到今年年初時，青島凱悅的項目運作方仍試圖為融資救贖做最後的努力，曾找過房地產私募基金及部分大開發商，不過均未果。

長城資產相關人士向記者證實，該公司於去年年底接手了青島凱悅欠建行的債務，而中融信託所拍賣的抵押物中，有96套普通住宅屬於長城資產的抵押物資產。

對於法院為何會批准拍賣原本不屬於中融信託的抵押物，將拍賣範圍擴展至長城資產的抵押物，上述長城資產相關人士稱將會去瞭解實際情況，並表示會持續關注這一事件。

對於長城資產的沉默，一位業內人士表示難以捉摸。該業內人士表示，除非法院、中融信託、長城資產三方達成一定協定，法院才可以對長城資產的抵押物也一併進行拍賣。在三方一致達成協定的情況下，長城資產還可以接受其他資產的抵押權置換，如有可能，“長城資產還可以對中融信託的此次不良信託資產進行收購。”

長城資產難道是新的接盤者？記者就此向長城資產和中融信託求證，截至發稿前，未收到回復。

剛性兌付模式臨考

青島凱悅是今年信託業自華澳信託因“實德事件”與開發商對簿公堂後，因兌付問題公開走上司法程式的第二宗案例。其一度寄希望通過資金接力解困兌付的方式也為信託業敲響了警鐘。

一般來說，銷售回款是房地產信託的第一還款來源，質押物處置則成為第二還款來源。與之前融新還舊找下家接盤不同的是，中融信託此次拍賣形式處理信託資產，存在流拍或最終成交價低於評估價的可能。

此前有媒體報導，中融信託確認，中融•青島凱悅已在今年3月如期兌付，但凱悅置業並沒有償還這筆信託款。業內人士猜測，是中融信託替凱悅置業墊付了這筆錢。

用益信託分析師李暘認為，先行墊付信託企業的自有資金用以應對剛性兌付，只能限定在少數融資額度較小的信託項目中，且地產信託項目更需謹慎。若開發商在信託計畫到期之後仍不能償還債務，信託公司還需要花更多的時間成本，以及走更複雜的司法程式來拍賣抵押物，即便最終避免了資產受損，也必然耗費了額外的時間和人力成本，而且還會使信託公司的風險評估能力遭受質疑。“對於信託公司來說，這種墊付的剛性兌付肯定是 弊大於利 。”

用益信託工作室發佈的報告曾預計，2013年上半年，將是房地產信託兌付的頂峰，僅集合資金房地產信託到期規模就將超過1000億元。不少信託公司面臨著兌付壓力，這使得不少地產私募基金、資產管理公司甚至信託公司躍躍欲試，它們將此作為抄底的最佳時期。

李暘認為，無論是什麼樣的企業接盤，都必須在開發商、信託企業、接盤企業談妥的情況下才可付諸實施，否則任何一方訴諸法律所帶來的風險，將成為各方難以預知的風險。

“像中融信託這麼大的一個信託公司，業務發展如此之快，發生一定類似的事件是可以理解的，應對這次事件的方法(信託資產拍賣)也會成為行業內的一個範本。此外，中融信託也會通過此次事件，更好地完善專案的風險控制，改善企業的管理方式。從這個角度來講，無論是對中融還是對信託行業，都是有積極意義的。”李暘如是評論。

“現在補齊5年社保就可以通過住建委審查，拿到購房資格。”北京西三環的一家房產仲介門店工作人員告訴記者。

據記者瞭解，此前，補社保根本無法通過審查。而在廣州，花錢辦理購房資格的時間大大縮短，相關費用減少近一半。業內人士表示，京穗限購資格的審查確有鬆動的跡象。

臨近年底，開發商和購房者都在預測明年限購政策是否會有所變化，因為這關係到市場的需求是否會進一步釋放。

對此，全國工商聯房地產商會榮譽會長聶梅生表示：“如果需要釋放需求，完全可以繞過限購另開一條口子，比如放鬆戶籍制度等，採取一些其他措施釋放的需求可能不比取消限購少，又可以不引起社會很大的反應。”

限購再現鬆動

日前，一位不願具名的業內人士告訴記者，11月之前，北京購房資格的審批出現一些鬆動。以前即使補齊5年社保也無法通過建委的審批，審批鬆動之後，補齊社保就可以通過審查。自從11月北京樓市成交量快速上漲之後，風聲變得有點緊。”

上述位於北京西三環的仲介公司工作人員向記者表示，10月份，該門店曾經辦理過通過補齊社保取得購房資格的案例，不過過程頗為複雜。客戶在北京一年社保都未交過，包括補齊5年社保的資金連帶辦理費用，共交給仲介10萬元。

大興一在售新樓盤的銷售人員曾告訴記者，“我們有專門合作辦理購房資格的公司，在我們樓盤就有現場辦公的工作人員。”根據這位元銷售人員的說法，這種專門辦理購房資格的公司“效率相當高”，一般5個工作日內就能辦好，而且簽訂合同之後可以先付一部分定金，辦完網簽之後再付餘款。

而在今年4月份，獲取購房資格通常採用偽造手段，即將購房人放到一個集體戶口中，這樣購房人就有了購房資格，可以通過住建委的審查。

在北京，相對於新盤來說，用變通的手法取得購房資格購買二手房更“保險”。

一位元仲介人員向記者表示：“因為二手房過戶比較快，只要過了戶，就不會有人查。至今沒有聽說過假購房資格被查出來的例子。假購房資格並不會影響銀行按揭貸款。而新房由於交房一般在兩年左右，時間比較長，容易出現問題，而且兩年以後是什麼政策還很難預測。”

而在廣州，非廣州戶籍的購房者提供累計繳納1年以上個人所得稅證明或社保繳納證明可限購一套住房，如無法提供上述證明者不得購房。不過，在廣州花錢獲得購房資格的現象一直存在。“花錢就能買。”一位元業內人士告訴記者。值得關注的是，自“十一”黃金周之後，購房資格的獲得變得更快、更容易了。

據記者瞭解，“十一”之前，即使花錢請仲介機構辦理購房資格也需要輪候，從所需材料，到最終審批下來，需要2至3周的時間。但是，“十一”之後，這個時間突然加快了，只需3天便可以辦完。而且，所需要的費用也變少了。

記者從一位元正在辦理購房資格的買房人處瞭解到，之前，外地有房產需要交納房產總價10%的罰款，現在，這筆罰款的比例下降到原來的一半。原來，總價七八十萬元的房產需要交8萬元的罰款，現在僅需4萬元。

北京購房資格一路上漲

自北京限購政策推行以來，不斷傳出購房資質造假等問題。

據記者瞭解，在去年，北京辦理購房資格的價格約為3萬元，但是，今年4月份，因為北京住建委某部門相關負責人被雙規後，偽造購房資格難度加大，購房資格因此漲到了5萬元，6月份這個價格曾漲到6萬-7萬元，這中間僅僅用了一個月的時間。

按照上述花10萬元補齊社保取得購房的花費計算，除去社保需要的費用，取得購房資格的價格也在5萬元左右。而對於一些在限購範圍內企業高管等特殊人群，他們同樣通過這種管道假造購房資格買房，但是開發商出於各種關係的考慮，這些人只需2萬元的“成本價”就可以得到購房資格。

“在今年風聲最緊的5、6月份，有一批新盤被查出假造購房資格的現象，有關部門要求這些被查出的人退房，開發商退還購房人定金。”一位不願具名的業內人士表示。

最近，隨著市場供應的增加，此前一直積壓的需求開始釋放出來，北京不少樓盤售樓處人頭攢動，二手房的成交量和價格在11月也達到了全年最高點，不少剛需客戶因為擔心明年房價上漲開始出手買房。

一位元仲介從業人員向記者表示，最近冒出不少沒有購房資格的人想買房，因此需要買購房資格的人也多了起來。而去年的客戶基本都是有購房資格的人。因此，購房資格的漲價跟需求的增加不無關係。

對於限購政策明年是否會有變化，成為開發商和購房者關注的焦點。對此，不少業內人士對於取消限購政策並不樂觀。

一位元北京某專案銷售經理向記者表示：“明年應該不會取消限購政策，我們已經做好了限購不變的準備，制定明年的銷售計畫。”

今年以來，相對於從低點一路上漲的剛需樓盤而言，北京多數豪宅並未明顯提價。但隨著近期豪宅產品的熱銷，開發商開始對明年的市場寄予厚望，紛紛醞釀提價。

“12月項目已進入現房階段，之前預售均價為6萬元/平方米，明年定價會有一定的漲幅，預計均價會超過8萬元/平方米。”里安君匯專案總經理麥志昌表示。記者發現，該專案明年的漲幅達30%左右。

據記者瞭解，像里安君匯這樣醞釀漲價的豪宅並非個案。而不少今年入市的豪宅項目因為受到限購的影響，入市價格並不高，這無疑為明年項目漲價預留了空間。

某北京豪宅專案銷售經理對記者說：“今年我們的項目售價只比成本價高一點，可以說並不賺錢，還好今年的銷售情況雖然沒有特別火爆，不過基本上算是達到了年初的預期。”

“今年因為限購以及經濟不景氣的影響，不少豪宅專案入市的價格並不高，有的項目基本上是在以不賺錢的價格銷售。在看好明年形勢的前提下，豪宅項目提價也只能說是逐漸回歸正常的水準。”遠洋嘉業研究總監孟奇向記者表示。

值得注意的是，明年不少豪宅項目和高端住宅都將變成現房，樓盤達到現房銷售階段，根據現房銷售政策，定價不需要參照周邊二手房，沒有價格限制。今年北京市住建委對於豪宅和高端住宅一直採取通過預售證審批限制其定價，因此，不少這類項目的銷售經理因為利潤空間縮小而對此頗有怨言。如今，隨著項目進入現房銷售階段，這些項目都醞釀在明年漲價。

一位業內人士認為，明年單價10萬元以上的項目不會像往年只有一兩個項目，可能會有多個10萬元以上的豪宅入市。明年整個豪宅市場預期會提升到8萬元，甚至10萬元。像保利在2011年接手的薊門橋地塊項目定價可能會超過8萬元，金茂府明年的售價可能要超過10萬元。

實際上，從今年北京樓市價格的走勢來看，不少剛需樓盤的漲價幅度遠遠超過了豪宅。通州的華業東方玫瑰從5月份的13873元/平方米，一路上漲至17044元/平方米，漲幅逾20%。像華業東方玫瑰如此漲幅的剛需盤並不少見。反觀豪宅項目，因為受到限購的影響，購買人群受到限制，因此，不少豪宅都採取了低價入市的策略，如2010年的望京地王項目遠洋萬和公館今年開盤均價54000元/平方米，明年再次開盤可能會提價。

此外，最近一個月，豪宅的成交回升似乎也給了開發商提價的信心。

亞豪機構統計資料顯示，11月北京套均總價千萬元以上的產品共實現成交196套，占全部成交的比重為近30%。11月單價8萬元/平方米以上的共有4個項目實現成交，成交套數為16套，而在10月單價8萬元/平方米以上的僅有1個項目實現成交3套。

據亞豪機構統計，北京西邊高端住宅的代表西山壹號院11月實現成交75套，而均價高達95175元/平方米的長安太和項目則成交11套。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，預計明年整體經濟形勢將會企穩回升，頂級豪宅的客戶購買能力與經濟形勢的變動息息相關，經濟預期的好轉使得這一階層購房意願開始回升。

臨近年底，不少豪宅專案和高端住宅的開發商出現惜售的心態。記者接觸到的豪宅專案開發商表示，由於看好明年的市場，希望能夠擴大利潤的空間，因此會將下一次集中入市的時間定在明年3月份。

任啟鑫表示，公寓豪宅市場近期供應的稀缺，反映出隨著近期整體樓市回暖勢頭的明朗化以及普宅市場價格的不斷攀升，部分豪宅開發商開始出現惜售心理。

而一些開發商則對明年的政策變化寄予希望。一位元開發商向記者表示：“現在豪宅預售證的審批相比兩個月之前明顯寬鬆了很多。如果明年政策能在豪宅上有所放鬆，我們的客群就會釋放出來。”

但是，並不是所有的業內人士對明年豪宅市場持樂觀態度。

上述專案銷售經理表示，“如果明年蓄客情況比較好的話，我們應該會漲價。但是，對明年的形勢，我並不是太樂觀。畢竟明年的政策是否會有所放鬆還不清楚，而限購對豪宅客群影響很大。”

國內首個以銷售員為統計對象的樓市銷售排行榜日前在北京誕生，排名第一的銷售員據悉已在今年斬獲了3.4億元的業績。業界人士認為，隨著北京樓市限購政策的持續和商業地產的復蘇，銷售模式發生巨大變化，在這一過程中，銷售員個人素質也對樓市項目銷售產生越來越大的影響。

統計顯示，截至11月底，北京排名前十的銷售員的銷售總額共計達22.7億元，這一數字足以媲美北京銷售最火熱的樓盤專案。根據樂居的統計，2011年度奪得北京商品住宅銷冠的金茂府其年度銷售總額也不過46億元。

業內人士指出，住宅市場受限後，市場中的熱錢便流入到了商業地產。而商業地產的投資，具有專業程度高、客戶分散等特性，這也使得銷售員個人素質在銷售過程中的影響被逐步放大，影響銷售結果的不再僅僅是樓盤品質、開發商品牌。

“為了防止房東再次‘跳價’，在他將總價從223萬加到230萬後，我就硬著頭皮簽約了，”剛剛入手一套二手房的楊先生對《第一財經日報》記者感慨，“11月以來，二手房成交太火爆了，簡直就是一天一個價。”

21世紀不動產上海區域市場研究部的統計顯示， 7?11月上海二手房總成交套數已超過9萬套，而上半年6個月的成交量僅8萬套左右。同時，上半年二手房成交均價為1.53萬元/平方米，7?11月二手房成交均價為1.61萬元/平方米，漲幅超過5%。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，上海二手房市場已經重新踏上量價齊升的軌道，這使不少業主產生“惜售”心態，近期“跳價”現象也較前幾個月更為頻繁。在供需及預期優勢逐步趨向賣方市場的背景下，不排除未來“惜售”、“跳價”現象將出現擴大化。

成交量增長

近日購入一套二手房的徐小姐用“幸運”來形容自己的購房境遇。她告訴本報記者：“房東掛牌83萬的房子，最終81.7萬就成交了，我花了三周時間看房，不少房子的掛牌價在一個月不到的時間內就提了幾次，我覺得自己就在和時間賽跑。”

在浦東新區做了多年房產仲介的李明（化名）昨日興奮地對記者表示：“最近市場特別好，上半年行情差的時候，我差點就不幹這行了，現在算是熬出頭了。”

資料顯示，上半年上海二手房總成交套數約8萬套，7?11月的總成交量為9.2萬套，下半年5個月的成交量已超過上半年約15%。其中，7月份成交量為2.1萬套，8?10月的月成交量維持在1.7萬套左右，11月份的成交量再度上揚，達2萬套。

值得注意的是，下半年二手房掛牌量明顯減少。網上房地產資料顯示，6月底上海二手房掛牌量為16.2萬套，截至12月13日，二手房掛牌量僅為14.9萬套。

黃河滔表示，進入12月，二手房市場整體表現平穩，掛牌房源的速度和品質將直接影響房價的變化。資料顯示，上海二手房上半年成交均價為1.53萬元/平方米，而7?11月份的成交均價約1.61萬元/平方米，漲幅超過5%。

據李明向記者舉例稱，區域內一套50平方米的小兩房，在7月份時總價才140萬元左右，而到了11月份總價已漲到180萬元。李明還稱，朝向、位置較好的優質房源在前3個月去化後，補充房源量明顯不足。

“市場就是這麼‘奇怪’，很多客戶往往只會買漲不買跌。”漢宇地產閔行七寶地區副總監褚擁軍表示，多數觀望已久的買家，一直沒能等到房價的下跌，房價僅在年初出現短暫震盪，之後始終居高不下，面對著房價繼續上漲的擔心，不少買家已“被迫”入市。

跳價

記者瞭解到，目前，二手房掛牌數量明顯減少，中小戶型的優質房源更為稀少，房東“惜售”現象較為普遍。

李明舉例告訴記者：“樓層、房型都一樣的兩間房子，其中一套7月份的掛牌價為92萬元，最終成交價為90萬元，現在隔壁的那套剛剛掛出來，掛牌價也是92萬，但房東現在根本不愁賣。”

漢宇地產寶山區域經理丁以珍表示，特別有趣的是本月一些掛牌的“新房東”在掛牌時似乎是受到了“老房東”的影響或者是互相已經“互通”過消息一樣，來掛牌的價格均是處於“標準線”以上，很少有高性價比的新增房源。

“之前只要在預算範圍內都可以看房，現在必須接受價格以後，房東才讓看房，”李明對記者稱，“現在房東心態好得很，一套房子如果有好幾個人在看，‘跳價’是很普遍的事情。”

剛剛入手房源的徐小姐也表示，買房過程中最擔心的就是房東“跳價”。

不過，黃河滔認為，因部分購房者仍具理性且樓市整體不具大漲空間，“惜售”、“跳價”現象擴容也不會太快。

投資者沽海怡兩伙套1871萬

辣招仍持續困擾二手樓市，交投量至今未見重大突破，過去兩天十大屋苑只錄得14宗成交，較上周回落36.4%，整體樓價仍在高位企穩；資深投資者則接連售出鴨脷洲海怡半島兩伙，合共套現1871萬元，呎價最高見10763元。

麗港城連續四周末「捧蛋」

辣招對樓市交投影響仍在，中原地產表示，過去周六及周日十大屋苑錄得14宗成交，於低水平徘徊，太古城及麗港城均未錄得成交，後者更是連續四個周末「捧蛋」收場。兩天假期以天水圍嘉湖山莊交投最暢旺，共有5宗成交，其中一宗更涉及買家印花稅（BSD）。

中原地產高級區域營業經理王昭康表示，海怡半島本月交投氣氛雖然略為改善，但仍屬於低水平，暫錄得9宗成交。

他指出，區內資深投資者冼榮耀見樓市尚在高位，月內便連售屋苑兩個單位套現離場，最新一伙涉9座高層G室海景戶，面積918方呎，成交價988萬元，呎價10763元，創同類單位新高；單位在2008年以645萬元購入，易手賬面賺343萬元，升值53.2%；連同早前售出的第7座單位，兩伙合共套現1871萬元，均屬高價成交。

荃灣藍籌屋苑綠楊新邨過去兩天也錄得高價成交。美聯物業區域經理吳彤表示，N座高層08室以490萬元易手，造價創三房新高，呎價7303元；原業主1997年以350萬元購入上址，賬面賺140萬元。

二手單幢物業呎價也見高位，美聯物業聯席區域經理余栢表示，荔枝角單幢樓華豐園中層H室以440萬元售出，面積700方呎，呎價6286元。資料顯示，上述成交屬屋苑1997年後呎價新高。

內地客付47.3萬BSD購嘉湖

美聯物業助理聯席董事黃國良表示，嘉湖山莊則有內地客入市個案，涉1期6座樂湖居中層C室，成交價315萬元，面積708方呎，呎價4449元；由於子女在本港讀書，租金卻高企，決定支付47.3萬元BSD購入上述單位；另景湖居7座高層C室以339萬元售出，呎價高見4781元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，市場上沒有太大利好消息刺激買家入市，準買家對入市仍猶豫不定，加上聖誕節長假期臨近，節日氣氛漸濃，也暫緩入市計劃，預計交投表現將橫行。

新盤市場仍然冷清，未見各大發展商群起推盤搶客，長實（001）長沙灣一號．西九龍暫售逾60伙，套現逾7億元，平均呎價10700元。

過去兩天一手盤錄得約31宗成交，較上周下跌29.5%，一號．西九龍依然主導大市。長實地產投資董事黃思聰表示，早前加推的三房單位昨天正式「拆單」，並全數售出，項目累積售出逾60伙，平均呎價10700元，最大手買家購入三伙，投資者比例逾三成，未來將再加推單位應市，提價幅度將在日內決定。長實執行董事趙國雄表示，滿意樓盤至目前的銷情，並指集團今年的售樓收益已達標。

項目昨晚加推兩伙，涉2座40及41樓C室，同屬面積821方呎三房戶，即供售價824.7萬及832.4萬元，即供呎價10045及10139元。

另一方面，信置（083）火炭御龍山9座高層C室複式單位沽出，面積2379方呎，成交呎價約1.16萬元。據悉，單位早前曾以3400萬元推出，現減幅逾18%，新買家為本地客。

美聯物業高級營業經理陳國志表示，該盤尚餘6個特色單位供洽購，面積1600至4200方呎，呎價由1.4萬元至3萬元不等。

信置等西九龍御金．國峯售出最後一個標準單位，即3座低層A室，成交價3514.8萬元，呎價1.73萬元。

透過重組重建拓新土地 紓壓力

前中區政府總部西座不重建甲級商廈，令中區優質寫字樓在預算中減少近20萬平方呎樓面。不過，政府已有一張填補清單，未來由中區至灣仔一帶，透過重組政府辦公室、重建政府物業及發展新土地等，可提供158.8萬平方呎寫字樓樓面，紓緩私人市場對辦公室需求的壓力。

律政司提供資料指出，當西座完成翻新工程後，律政司遷入，便可騰出灣仔及金鐘3幢私人商廈樓面，為私人市場釋出合共約2,500平方米，即約2.7萬平方呎辦公室樓面面積。該3處辦公地點，分別位於謝斐道夏愨大廈、金鐘地鐵站上蓋統一中心和海富中心。

此外，律政司正使用的政府物業，也因遷往「政府山」而騰出，讓其他租用私人辦公室的政府部門搬入，間接為商廈樓市空置更多可用樓面。這些政府物業，合共有1.52萬平方米，即約16.4萬平方呎，包括金鐘道政府合署、林士街多層停車場大廈、美利道多層停車場大廈及東昌大廈。

律政司目標 讓出19萬呎

律政司的目標，是將所有旗下辦公室遷往舊政府總部中、東及西座，讓出金鐘一帶的政府及私人辦公室樓面，合共約1.77萬平方米，有逾19萬平方呎。中及東座的更新工程預計2015年第一季完成，至2015年中可率先遷入。

西座方面，律政司發言人表示，會盡快進行規劃，以期早日重新運用。發展局則指出，西座更新工程展開之前，需先做文物影響評估。

發展局發言人稱，在補償樓面問題上，美利道停車場若按計劃重建，可以提供約4萬平方米，即約43萬平方呎甲廈樓面。

中環新海濱 3地建甲廈

中環新海濱亦有3幅用地可作甲級寫字樓，包括皇后像廣場以北，連中環郵政總局現址在內的三號用地、中信大廈以北五號用地，及五號用地以南，一幅現時用作香港紅十字會總部，和水務署夏愨道食水抽水站的用地，合共提供約9萬平方米，即約96.8萬平方呎寫字樓樓面。

發言人指出，由於當中有些用地仍有用途未遷出，部分亦需做灣仔發展第二期及中環灣仔繞道兩項工程的臨時工地，故地盤仍需一段時間才可發展。

至於灣仔3座政府大樓尚未公布重置地點，但政府已開始籌備搬遷。由於3座政府大樓的重置計劃規模龐大，涉及29個局和部門，約11萬名員工，政府需分階段搬遷。現時灣仔3座政府大樓辦公室的總樓面面積約為17.4萬平方米（淨作業樓面面積），即約187.3萬平方呎。

爆冷奪住宅地 裝修轉型商廈投資

挾着工商舖旺勢及東九龍熱潮，觀塘宏基資本大廈上月初推出一周迅速售罄，令宏基資本（02288）在地產界嶄露頭角。集團本月首度參與競投官地，便已擊退13家財團，勇奪佐敦官涌街住宅地，為在地產界大展拳腳作好準備。

宏基資本上周以「爆冷」姿態奪得佐敦官涌街地皮，集團主席兼行政總裁陳偉倫指，「地皮位置優越，鄰近高鐵交通網絡及西九文化區等，睇好區內未來發展。由於地皮面積（2,920平方呎）不算大，且不受限呎條款，擬發展精品式住宅，主打中小型單位，目前正研究如何開則，但定會迎合本地客市場。」估計項目投資額約為2.95億元。

觀塘商廈一周沽清 注強心針

他又指，「若然利潤好，不排除項目日後會轉作長綫收租、作服務式住宅，甚至整幢出售。」對於首次投標已一擊即中，陳氏直言，「只係計好自己條數，以平常心看待。」未來會否積極投地或開拓房地產市場？他表示會積極留意好的項目或土地，「但今天來說，宏基資本並非土地開發商，而是做資本性投資，故暫不會專注在單一行業或範疇，而是睇質素及回報收益。」

宏基資本於本年中，由一裝修工程承辦商轉型為一間投資控股公司，銳意打造成「投資管理品牌」。打頭陣的房地產項目－觀塘商廈宏基資本大廈，於11月初、即政府出招後推售，一周內迅即沽清，套現19.5億元，為集團注下一枝強心針。陳偉倫直言，「宏基資本大廈反應如斯理想，是『幾surprise』（感到意外），相信是QE（美國量化寬鬆）令資產價格漲升得快，令項目一炮而中。」

事實上，陳偉倫及其團隊早在2010年政府仍未公布「起動東九龍」概念時，已看中東九龍的開發潛力，斥資3.15億元收購觀塘億利達工業大廈全幢（宏基資本大廈前身），當時的宏基資本尚未轉型。「當日我們收購觀塘項目，並非存心部署轉型，僅當作是一項投資。然而近一年多，裝修業市場發展空間有限，增長呈放緩之勢，故有需要往高增長的業務方向發展。」

低息環境持續 樓價難大跌

初次涉足地產項目，已一擲逾3億元進行收購，他指，「香港土地供應不足，但商業活動一定存在，故睇好本港商廈潛力。」是次項目的成功，同時吸引不少外資向其招手，若再發展商業項目，陳偉倫首選仍是東九龍區，「中環商廈呎價已達高位，資金自然向低流，縱然現時東九龍呎價拾級而上，但明年6月郵輪碼頭正式啟用，將再掀效應，加上低息環境持續，相信該區來年仍有上升空間。」

對於上月九龍灣商貿地以18億元批出，陳偉倫認為價錢合理，並笑言「相比我們當時的收購價，想不到兩年間該區已爆升這麼多。」對於政府連番出招遏抑住宅樓價，他認為買家印花稅（BSD）及SSD乃民生問題，政府照顧民生的方向是正確的，但以資產價格來看，低息大環境下，樓價難以大跌，預期來年樓市將呈平穩發展。

會德豐（020）上周四以19.68億元奪得將軍澳第68A1區地塊，公司常務董事黃光耀表示，集團今年賣樓金額達70億元，創新高紀錄，因此要積極補充土地儲備，明年繼續吸納土儲，並會主力推售2至3個新樓盤，包括九龍柯士甸站的第1期住宅及西環高街重建項目，合共提供約950伙。

　政府今年連番調控樓市，但發展商的賣樓表現仍相當理想，會德豐地產常務董事黃光耀上周在接受本報記者訪問時表示，今年以來集團於出售住宅及非住宅項目套現近70億元，創出集團賣樓金額新高紀錄，因此要積極補充土地儲備，年內已斥資38.28億元買入將軍澳2幅限量住宅地，明年集團會繼續吸納土儲。

明年積極補充土地儲備

　黃光耀補充，今年以來會德豐地產透過出售西環住宅Lexington Hill、何文田Kadoorie Hill 及荃灣海盛路工貿項目ONE MIDTOWN，合共套現近70億元，創出賣樓金額新高，令集團有補充土地儲備的必要。

　今年以來，會德豐地產斥資38.28億元投得2幅將軍澳住宅地，令該集團於將軍澳的土地儲備達90萬方呎，屬於新地外的另一大地主。他坦言，與10多年前相比，現時將軍澳的社區配套佳，如上周以市場預期下限價19.68億元筍價投得的將軍澳第68A1住宅地，前臨將軍澳臨海大道，每呎樓面地價僅4,580元，又較上月貼鄰由麗新及郭炳湘合作投得的地王價低7%。

將軍澳2地建千伙住宅

　他認為，68A1地塊中標價合理，地皮將獨資發展，連建築成本、利息支出總投資逾43億元，計劃發展低密度臨海住宅，提供400伙，建築面積700方呎至1,000方呎，並會興建10多間獨立洋房，建築面積每間3,000方呎，預計日後售價至少每呎1萬元。項目亦將有數萬方呎商場，可配合區內發展成消閒娛樂地帶。

　黃光耀又稱，雖然集團於將軍澳兩幅住宅地皮並非毗鄰，但仍有協同效應，可吸納不同客源，其中年初以18.6億元購入的將軍澳第66B2區，每呎地價僅3,810元，預計投資額約40億元，興建約600伙，項目附近有酒店、商場及寫字樓，可配合九龍東發展，會興建中小型住宅。至於剛投得的地皮則以大中型住宅為主，可吸納消費力較強的買家。

　展望明年賣樓大計，黃光耀指出，明年會主力推售2個至3個新樓盤，其中與港鐵及新世界合作的九龍柯士甸站第1期住宅可望明年上半年內推售，提供約875伙住宅，包括1房至4房戶；明年下半年計劃推售西環高街重建項目，合共提供75伙，建築面積約700方呎至1,000方呎。

新居屋政策將於明年初實施，加上青衣居屋出售項目出台，資助房屋成市場關注對象。運房局最新數字反映，過去十年資助房屋補價活躍，綜合夾屋、居屋及租置計畫，合計涉及補價宗數達二萬九千零二十六宗，涉及補價總金額達一百四十億元之巨，當中尤以居屋所佔份額最大，補價佔整體資助房屋宗數比例為八成九。

　　政府白表限額免補價政策將會於明年初推出，另外，青衣居屋亦按計畫接受申請。事實上，過去資助房屋補價市場處低水平，今次推出限額白表免補價買二手居屋，料將進一步帶動有關市場交易。於二○○三年起截至今年十月為止，資助房屋每年補地價在二、三千宗水平，每年補價金額在十多億元規模，當中以居屋所佔份額為最多。

　　以二○一二年首十個月計，夾屋補價為一百二十一宗，涉及補價共一億二千九百三十多萬元，每宗補地價平均為一百零六萬八千多元，至於居屋同期錄補價一千二百一十六宗，涉及金額為九億八千一百多萬元，每宗補價約八十萬七千多元，餘下租置計畫只有一百七十二宗，涉及補價為一億五千三百多萬元，每宗補價亦涉達八十九萬一千八百多元。

　　過去十年資助房屋補地價市場中，以二○○三年平均每宗補地價金額最低，該年夾屋補價個案八十四宗，平均每宗補地價金額為四十三萬二千元。

　　同年，居屋補價共錄二千四百七十六宗，每宗平均補價二十五萬五千多元而已，而租置計畫當年補價只有一宗，涉及三十萬元水平。

　　有學者擔憂，新居屋政策，將白表家庭收入上限大幅提升，或令部分公、私樓資源重疊，且在擴大申請收入水平之下，合資格申請者將會大幅增加，將對一些白表戶的較低收入人士，這些急須資助置業者，反而在合資格申請人數增加下，相對入市機會減少。

　　另一方面，今年一手盤銷售由熾熱變平靜，今年中樓市活躍起來，一手盤申請賣樓積極，其中，於今年第三季一手盤向地政總署申請賣樓加快，其中，七月始每月申請預售樓花同意書伙數增至九千多伙，至第四季初之十及十一月，申請賣樓每月伙數更突破一萬伙，為全年最高紀錄。

　　至於新申請預售新盤，包括六項在二○一三年落成的樓花，涉二千二百三十一伙，另有十四項新盤為二○一四年落成物業，涉及伙數更達七千九百七十六伙，餘下一項為二○一五年落成物業，涉及單位僅四十一伙。

　　於政府十月出招為住宅樓市降溫下，一手盤成交量急跌，且十一月土地註冊處登記數字中，整體住宅成交只下跌近二成，但當中一手盤註冊量跌幅更大，達五成水平，市場人士指，基於公司登記及內地買家，一直佔一手市場二、三成比例，在該等購買減少入市之下，一手盤未來出售反應將令市場人士關心。

　　有市場分析指，物業市場近兩個月住宅整體交投量回落，發展商減慢推盤步伐，近期一手交投回落，十二月截至十三日止僅錄得近一百五十宗一手住宅註冊，料今月一手成交按月回落逾五成。

　　據指出，政府於十月底推出新稅措施後，一手盤註冊量回落，但發展商於下半年售出不少物業，故下半年之一手註冊量仍然較上半年突出。市場分析又指，以半年計算，今年下半年截至十二月中為止，約錄七千一百多宗一手註冊，該數字超越上半年的五千六百多宗，較上半年升約二成半之外，更創○九年上半年以來半年新高位。

自政府推出辣招後，樓市交投走勢反覆，過去周末整體二手成交掉頭回落，惟跌幅輕微，而個別新界屋苑優質戶，仍獲破頂價承接；代理表示，月初買賣交投反彈，令部分業主叫價馬上重新企硬，加上市場仍有新高出現，使準買家入市意欲大減，致令成交又再放緩。

　　綜合市場消息，二十大指標屋苑過去兩天共錄三十一宗成交，較上周末三十三宗輕微減少。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，現時市場上沒有利好消息傳出刺激買家入市，加上業主議幅沒有進一步擴闊，部分買家對入市仍感猶豫，另外由於假期將至，節日氣氛漸濃，令部分買家選擇擱置入市計畫，預計交投表現將繼續橫行。

　　利嘉閣總裁廖偉強指出，月初買賣交投出現反彈，令部分業主馬上「心雄」，相信市場氣氛已有改善，於是作出即時反應，叫價重新企硬，加上大部分業主均沒有資金壓力，市場上又有高價成交出現，促使業主繼續採取惜售態度。可是買家至今仍一直期望樓價出現顯著回落，與業主進入拉鋸局面，令市場買賣交投繼續表現牛皮。

　　天水圍過去周末錄得十宗成交，與上周同期相若，美聯助理聯席董事黃國良表示，過去周末天水圍區準買家態度明顯較之前積極，相信與辣招出台後一個多月累積購買力有關；部分買家亦開始接受樓價未有大減的情況，入市態度變得較為爽快，甚至出現即睇即買情況。

　　黃氏續指，嘉湖山莊一期六座樂湖居中層C室，七百零八方呎，成交價三百一十五萬元，呎價約四千四百四十九元，買家為一名內地用家，因孩子於香港讀書，故願付樓價百分之十五買家印花稅，即多付約四十七萬二千五百元入市，為屋苑首宗連BSD成交。

　　沙田第一城過去兩天錄得一宗成交，呎價約七千八百元。港置助理聯席董事司徒偉文指出，沙田區二手大型屋苑近期交投仍未見明顯反彈，沙田第一城業主叫價態度仍然強硬，僅少數業主有百分之二至三的議價空間，不少買家持錢觀望新年後樓市前景，遂轉買為租，故令該屋苑交投略為膠?。

　　此外，新界多個居屋錄新高成交，利嘉閣經理梁桂華表示，屯門翠寧花園六座高層A室，面積七百零四方呎，未補地價以二百零五萬元易主，呎價約二千九百一十二元，屬屋苑綠表新高價；另同屋苑二座中層D室，面積七百零四方呎，剛於自由市場以三百零三萬元易手，呎價約四千三百零四元，屬屋苑呎價新高。

　　中原市務經理陳漢文表示，屯門澤豐花園一座低層L室，面積六百四十三方呎，連裝修，已補地價，以二百六十八萬元易手，呎價四千一百六十八元，創屋苑呎價新高，買家為外區投資者。利嘉閣經理徐金清表示，元朗錦?花園紫荊西路單號屋，面積一千零五十方呎，成交價九百九十六萬元，呎價九千四百八十六元，創下屋苑呎價新高。

辣招實施逾月，樓市觀望氣氛揮之不去，遠展高級營業及市務總監方俊指出，新招令部分具實際需要的用家入市成本大增，同時令業主沽貨意欲減少，將令樓市換樓鏈斷裂，認為政府應「諗多步」優化政策，照顧中產人士需要。而在低息及環球寬鬆貨幣政策下，本地樓價穩量跌的格局，短期內仍難以改變。

　　遠展高級營業及市務總監方俊及該公司首席營運總裁陳志興接受本報專訪；方氏直言，買家印花稅（BSD）將令市場換樓鏈斷裂，無可避免地會「禍及無辜」，因措施屬「一刀切」，對部分須採用公司性質入市如做生意的人士等，可謂「未見官先打三十大板」；此外，在新稅制下，現時業主的換樓意欲亦減低，令二手市場供應進一步減少，阻礙樓市的流通量。

　　方氏指出，出招後二手放盤和成交驟降，樓價居高不下，都是換樓鏈中斷的結果，建議政府應重新審視出招目的，若然其原意是助中產人士上車，出招至今「價穩量跌」走勢，對他們的幫助委實不大，反而因為成交量減少，而連累其他各行各業的生計，如代理從業員、會計員及裝修技工等。

　　他呼籲政府「諗多少少」，針對目前社會上為數最多、受助最小的中產階層，提供按揭貸款和免稅等多種援助，除「上車」外，換樓也要應有申請資格，以鼓勵換樓鏈再次流動，而前提是這批買家若干年內不得放售物業，以證明其用途純屬自住。

　　他又指，當局不妨參考外國類似個案，宜以開徵增值稅，代替BSD辣招，相信效果會更加理想，不單能夠為政府拓闊稅基，同時可打擊通過物業轉讓，作為獲利途徑的買賣個案。

　　至於地產建設商會就辣招向政府提出反建議，他同意政策有改善空間，本地有限公司應得到酌情處理，獲退還BSD款項，三年期內逐年申報的方法合乎情理，但細節仍有待探討。不過，對於建議市值三千萬元或以上物業可獲豁免BSD，方氏就擔心將導致漣漪效應，平白推高豪宅售價。

　　面對辣招，發展商也受波及，方俊估計，未來的一手新盤溢價幅度將減少，在明年供應量平穩的情況下，發展商有機會降價取量，以貼近同區二手價位開盤，料大單位沽貨壓力較大，而新界區中小型單位項目，在市場上捧場客多，可望保持較佳承接。

　　另外，對於集團推盤計畫，方俊表示，明年計畫推出四個本地新盤，料以旺角西洋菜北街二八七號項目打頭陣，暫定第一季開售。薄扶林山道九十號項目，預計最快於第二季尾接力推出。此外，西貢清水灣道四座獨立式洋房，意向價逾二億五千萬元。而元朗丹桂村二十四座洋房，亦有機會於明年底推出。

法國國寶級影帝、「大鼻子情聖」傑哈德巴狄厄十六日宣布放棄法國護照，理由是避稅出走比利時招致各方批評，讓他感到「受辱」。法國媒體刊出六十三歲的傑哈德巴狄厄寫給總理艾侯的公開信，回應艾侯日前指傑哈德巴狄厄決定出走的行為是「悲哀」，寫道：「所有其他離開法國的人都沒有像我這樣受到侮辱。」艾侯在法國電視二台針對傑哈德巴狄厄在比利時購屋的行為表示，「我認為這很可悲，要搬到國境的另一邊，只因為不要納稅 」。

聲稱向來規矩繳稅的他質問艾侯：「你以為你是誰？憑什麼這樣評論我？」最後還說：「我把護照還給你，沒用過的健保卡也還你。我們從此不再屬於同一個國家，我是真正的歐洲人，一個世界公民。」傑哈德巴狄厄說，他從十四歲開始工作當印刷工人、倉庫管理員，然後成為戲劇藝術家，從未逃漏稅。他還強調，今年他付了八十五％的稅。「四十五年來，我已經付了一億四千五百萬歐元的稅，我讓八十個人有工作…我不是抱怨或吹牛，但我拒絕可悲的字眼。」

巴黎豪宅 19億求售

房地產仲介十三日透露，傑哈德巴狄厄正出售他位於巴黎的豪宅，據稱要價五千萬歐元（約十九億一千兩百萬台幣）。傑哈德巴狄厄每部影片的片酬可達兩百萬歐元（約七千六百四十八萬台幣）。法國社會黨政府對年收入超過一百萬歐元所得課以七十五％高稅率，並有意提高對巨富資產和財產繼承所課的稅，導致企業界巨富紛紛遷居比利時，傑哈德巴狄厄也在此列。

美國房市復甦之勢相對已較為明朗，但周三（19日）將公布的11月房房開工率，因珊迪（Sandy）颶風在10月底侵襲及重創美國東岸地區的「不可抗力」因素，可能逆勢下滑。

美國的房屋及就業市場，是聯準會（Fed）為振興美國經濟，連番推出量寬操作，所急欲打通的任、督二脈，其中就業市場雖有起色，但似乎仍在等待隧道盡頭的亮光，而房市復甦則相對較為明朗。

美國10月的房屋開工率經換算成年率後為89.4萬戶，創下2008年7月以來或4年多來新高，遠優於市場的預期，較9月的年率劇增3.6％。

但據經濟資訊供應商金融預測中心公司（FFC）預測，11月的美國房屋開工率經換算成年率後，可能降至86.2萬戶，等於較10月的年率將銳減3.6％。但這無損於美房市的復甦態勢。

金融預測中心公司推估，美房屋開工率的年率在今年12月即可望翻回長紅，上看90.9萬戶，等於較預期中的11月年率將暴增5.5％，之後起碼到明年4月都將逐月走高，月增幅從2.8％到6％不等，而明年3月的年率就可能突破100萬戶大關。

不過，相關預測的前提，係推定美國政府對房貸市場資金將最起碼維持既有的挹注。聯準會力挺美國政府機構所發行的房貸擔保證券（MBS），意味低成本的公帑將持續流入房市。

另有專家預測，美國新組成家庭的數目從明年起將激增，可望以每年120萬個或更多戶數的步調擴增，這雖仍低於金融危機前的約140萬戶，但遠高於金融危機之後3年的不到50萬戶。

這些家庭不論是買房或是租屋，都將帶動對於住屋的需求，為未來幾年的美國屋屋開工率及房屋銷售，奠定成長的基礎。

英國房地產市場連續堅挺，多年不衰，目前房價已是10年前的3倍。儘管不時有專家警告，英國房地產泡沫很快就會破滅，但買房者仍然趨之若鶩。房價持續飆升固然有英國經濟持續增長作後盾，但被國際貨幣基金組織稱為「含有水分」的超高房價，也暗示了英國房地產泡沫有可能一朝破滅。

房價持續增長倫敦最貴

根據英國最大的按揭貸款機構哈利法克斯（Helifax）銀行2007年3月初的統計，自1996年2月以來，英國房屋的平均價格已經增長了210%，從當年的6.2萬鎊漲到目前的19.2萬英鎊。

而根據去年10月份的哈利法克斯報告，大倫敦地區的平均房價則增長了240%。北愛爾蘭紐瑞鎮是英國10年來房價增長最快的城鎮，漲幅達到371%。倫敦和英國東南部仍然是英國居住最貴的地方，倫敦的房價在26.9萬英鎊，而英國東南的房價為23.3萬英鎊。

倫敦豪宅吸引外國投資者

據英國房地產商萊坊國際物業（Knight Frank）統計，今年2月，倫敦豪宅的平均價格較去年同期上漲31%，創下28年來的新紀綠。該指數主要針對價值300萬英鎊或以上的獨棟房屋，或價值150萬英鎊的住宅公寓所做的統計。房價上漲的原因之一是外國投資者對倫敦豪宅需求量的持續增加。

倫敦豪宅對國際買家的最大吸引力，是英國對外籍人士的稅務優惠，也就是不具有英國公民身份的外國富豪，可以在倫敦定居，而且不必就其全球資產向英國政府繳交稅款。因此許多國際商界名人都在倫敦置產，包括印度鋼鐵大王米塔爾（Lakshmi Mittal）以及俄羅斯鉅富阿布拉莫維奇（Roman Abramovich）。

外國買家之所以青睞倫敦，還因為倫敦所扮演的全球金融中心的重要角色。而且倫敦在地理上與美國、歐洲及中東地區接近，交通往來十分便利。

房地產過熱令專家擔憂

對於英國房地產保持10年長盛不衰的原因，哈利法克斯銀行的報告指出，10年以來，英國經濟持續發展，失業率不斷下降，通貨膨脹和利率都維持在較低水平，房價才有機會攀高。但房價攀升勢頭維持如此長的時間也出乎許多專家的預測。

在過去10年間，很多專業人士都發出過警告，擔心英國房地產泡沫的破滅。國際知名的投資銀行摩根士丹利英國首席經濟學家邁爾斯（David Miles）去年底還警告，英國的高房價泡沫，最快明年就會破滅。

曾擔任英國財政大臣布朗房貸市場顧問的邁爾斯，在以「英國房市」為題的報告中指出，過去10年房屋價格以超過平均通貨膨脹率兩倍的速度持續快速攀升，民眾預期未來每年房價仍將有10%的漲幅，因此爭先搶購房地產。但他認為，房市的多頭行情已近尾聲，短期內房價就會暴跌。

房價嚴重偏離正常

國際貨幣基金組織2007年初稱，該組織通過計算平均租金收入認為，英國目前房屋價格比1992年上次房產市場崩潰時的「水分」更大。

造成房價嚴重偏離正常的現象有多種原因。外來移民人口的大量湧入，造成房地產市場始終處於供不應求的失衡狀態。以倫敦為例，自上個世紀80年代開始，外國買家開始大量購買倫敦房地產，持有比例不斷提高，現在已超過51%，高於紐約的34%、巴黎的27%、香港的13%以及悉尼的9%。

英國穩定和較低的的利率水平也促使很多人把房地產作為一項投資手段，這樣也造成一些房產中間商任意提升價格。

此外，英國一些借貸銀行為各自利益，也推出各種突破常規的競爭手段，為房地產過熱推波助瀾。如給首次購房者提供超長期和過高工資倍數的貸款。全英國第二大房屋按揭貸款機構Abbey還款期最長可達57年，著名的超市集團Tesco按揭還款期最長為52年，遠遠超過以往最長還款期25年的期限。而他們向顧客提供的貸款從過去最多是工資總收入的3倍到目前的5?6倍。

過量借貸買房可能自食惡果

由於房地產的持續過熱和借貸機構的各種誘惑，很多人沒有經過理性思考也匆匆投入購房大潮，但房子到手後，卻發現沒辦法按時償還房屋貸款，最後房子被債權銀行收回，購房者則落得無家可歸的下場。

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyors）的一份報告顯示，被銀行收回房子的案例不斷增加。2006年前6個月，有8,140個家庭因繳不起貸款而被銀行收回房子，這比2005年同期增加了76%。該組織預測，2007年將有19,000個家庭因繳不起貸款而被銀行收回房子，等於平均每天有52個家庭失去他們的房子。

英國有一句著名諺語：「英格蘭人的房子就是他的城堡。」過量借貸買房可能使你成為城堡裡面暫住的房客，而不是永遠的主人。

房地產市場可能崩盤

1992年，英國的房地產市場曾經歷了一次泡沫的破滅，當時房價跌到了低谷，造成英國經濟的衰退。

而國際貨幣基金組織2007年最新公佈的報告稱，英國房地產市場可能出現崩盤，房價過高令英國「面臨升息壓力」，報告同時敦促英國財政部削減支出以避免危機。

面對迅速飆升的房價，英國政府已採取一系列調控措施。英格蘭銀行去年8月以來已提升了3次利率，特別是今年伊始更把利率上調至5.25%，是5年半來的最高點。

英國著名經濟學家馬丁．維勒（Martin Weale）表示，政府的升息幅度還不夠，要想阻止目前房地產市場的過熱勢頭，銀行利率至少要升至8%。但政府不可能對利息進行那麼大的調整，因為那將給英國經濟帶來極大的負面影響。他警告說，目前房地產的繁榮景象就是一個泡沫，它將給英國的經濟帶來災難。

西班牙國家統計局（INE）的住宅價格指數最新調查顯示，今年第3季房價較第2季下跌0.8個百分點，與去年同期相較，跌幅高達15.2%，為2007年以來最大年跌幅。

經濟危機爆發後，西班牙房價從2008年第2季開始下跌（-0.3%），到今年第3季已連續18季走低。

另外，今年第3季全新住宅與二手住宅的房價分別較去年同期下跌13.6%和16.4%，都是2007年以來最大的年季度跌幅。

與第2季相較，第3季全新住宅和二手住宅的價格分別下跌2.9和4.4個百分點。

以全年平均來看，今年西班牙房價下跌了11.5%，全新住宅與二手住宅的價格跌幅分別是9.9%和12.6%。

另外，今年第3季西國各自治區房價都呈現下跌，以馬德里、阿斯圖里亞斯（Asturias）和加泰隆尼亞等三區跌幅最大，價格分別下降17.9%、17.5%和17.4%。