雙北主打15坪套房與挑高產品

在政府打房、控管豪宅貸款下，今年大坪數住宅買氣不佳，以中小坪數、首購型產品為主流，建商順應潮流，調整產品、縮小坪數規劃，包括「台北晶麒」規劃15坪套房產品、「安家T HOUSE」也從原大坪數推案改為挑高式套房；日勝生、華固建設新推出的高價案，也下修坪數迎戰不景氣的市場。

據永慶代銷統計，12月台北市各接待中心看屋人數平均較11月少3~4成，新北市則少2~3成，不過小宅產品仍相對熱銷，成交速度比一般建案快1倍以上，如規劃16、20坪的中山區「力欣百漾」11月初進場，已售逾8成。 金磚動力行銷副總經理施孝文表示，為順應市場需求，目前除非在A級地段，否則新案多針對首購、置產型買方規劃中、小坪數。

豪宅下修坪數
施孝文說，尤其第4季出現許多挑高式產品出現，估計明年仍以中小坪數為主流。
如中山區「安家T HOUSE」，規劃22~28坪複層式套房，該案原是大坪數豪宅的「钦選」，後因銷售狀況不佳，以土地加建照標售，建商標下後便順應首購市場，改推出小坪數產品。 萬華區「台北晶麒」雖定位為首購產品，但原規劃2~4房，現改為15~35坪住宅，從套房到3房皆有，總價1000~2500萬元。興富發建設業務部協理陳秋偉直言，台北市首購族買得起的價位，大約就在1000萬元上下。 此外，豪宅產品也下調坪數，大安區「仁愛本真」潛銷多時，今年5月已開始動工，明年才會公開，目前採邊建邊售，不過坪數從原本規劃的每戶逾百坪，調整為70~120坪。日勝生副總經理周惠玉表示，目前氛圍不適合大坪數豪宅銷售，所以微調坪數，且採低調銷售。

逾百坪銷售緩
華固建設明年第2季公開的北投區「奇岩第1期案」，最近也修改坪數，規劃部分首購型產品，順應目前中小坪數為主的市場。海悅廣告總經理曾俊盛表示，目前北台灣總價1500萬元以下小宅產品銷售順利，若總價超過1.5億元、規劃逾百坪，銷售速度確實趨緩。永慶代銷協理何彥煒指出，受到豪宅限貸影響，換屋型產品以總價8000萬元以下銷售相對持穩。

政府打房政策不斷，近日金管會更祭出8大限購令，讓壽險業者縮手、退出房市投資，導致商辦撤標案頻傳。大師房屋總經理陳建慶指出，經濟景氣不佳，又限制壽險業投資房市，未來店面、商辦價跌、空置率提高成趨勢，預料商辦價格更可能下修10%，成交量「會縮很多」。

房市大多頭結束，陳建慶也認為，房市大多頭已經結束、明年房市狀況不佳，除位在精華地段、基地面積大的真豪宅不會跌價、反會逆勢微幅上漲外，其他假豪宅與一般房市狀況都不會太好。

富旺國際開發（6219）明（21）日將召開第4季法說會，近二年富旺陸續在桃園、新竹、台中及高雄等區域獵地，明年並計畫在台中及新竹推出3件預售案，總銷金額達50億元。截至去年底，富旺累計待彌補虧損金額2.4億元，稍早股東臨時會通過，以1億元資本公積彌補虧損案；今年前三季因處分工業用地，稅後純益達1.44億元、每股稅後純益1.04元，順利轉虧為盈，每股淨值回升到10.05元。

富旺今年10月以5.18億元，標下烏日高鐵站區1,481坪商業區建地，預計明年春節後推出總銷23億元住宅大樓案，如果銷售順利，營收獲利將在104年表現出來，初估獲利至少5億以上。

富旺昨天股價以24.55元、下跌0.1元作收，成交量824張。 近二年，富旺陸續於桃園、新竹、台中等區域獵地，在高雄路竹與桃園航空城附近大園工業區，共擁有2.2萬坪工業用地及8,000坪建地，合計坐擁3萬坪工業用地與建地，儼然成為「另類資產股」。今年，富旺在桃園中壢推出「Hold住計畫」新世界、新世紀雙個案，總銷20億元，預計103年完工入帳。

夾帶著龐大通路優勢，仲介業者跨足上游代銷業闖出不錯成績。永慶集團代銷事業今年接案量100億元、較去年暴增1.34倍，目標明年成長五成至150億元；信義房屋代銷部今年承銷量約300億元，明年成長率也至少15%起跳。
永慶房產事業群總經理葉凌棋昨（19）日表示，仲介業跨足上游代銷業，較一般單純代銷業者具有4大優勢，一是通路效應下的「品牌優勢」；二是區域行情掌握度較高；三是集團資源整合運用效益；四是擁有龐大的客戶資源，均為仲介向上延伸至上游的有利武器。

信義代銷協理何胤諭指出，個資法上路後，仲介業者憑藉過去成交的龐大客戶群名單，有利代銷業務銷售，尤其是在近二年房市市況低迷，市場主要買盤轉為自住客下，更能凸顯仲介業跨代銷的高度優勢。其中由仲介市場帶進業務的成交比重達二、三成，代銷業銷售比重為七、八成。房地產市場中，建設公司預售、新成建案銷售，以自建自銷和由代銷業銷售兩種方式，葉凌棋表示，以雙北市、桃園來說，建案銷售由代銷業者負責比例高達九成，中南部市場比重較少，但也有五、六成。無論哪一家代銷業者目前市占率均未超過10%，因此仲介業跨入代銷領域只會把市場餅做大，形成多元服務和競爭情形，不會有搶市占的問題。

目前仲介業往代銷業發展的包括信義房屋、永慶房屋和大師房屋，其中以信義房屋代銷業務最大，今年代銷量約300億元。何胤諭表示，今年承銷量較去年稍微減少，不過看好明年房市可望優於今年，預期明年承銷量目標上看360億元、年增率達二成。永慶房屋今年代銷量約100億元，較去年30、40億元大增1.34倍，葉凌棋表示，公司目標明年承銷量成長五成、達150億元。

多角化布局 強攻海外

為度過房市寒冬，房仲業啟動多角化經營，其中海外事業布局最積極。大師房屋總經理陳建慶昨（19）日表示，除了美國、日本市場外，近期也代理銷售澳洲預售案、並已有成交案例，為公司海外事業打了一劑強心針。陳建慶表示，原先計畫明年初啟動澳洲代理銷售事業，但近期海外說明會中，出現長期置產客戶下訂購買布里斯本預售案，讓公司決定提早銷售澳洲建案。

他指出，台灣自有住宅率逾八成五、比例相當高加上政府持續打房，衝擊仲介業者生存，包括信義房屋、台灣房屋、東森房屋、住商不動產等，均擴大海外事業銷售，希望能降低交易低迷帶來的衝擊。除了大師房屋外，今年海外事業布局最積極的要屬台灣房屋，不僅已成立國際資產中心負責海外事業，代理銷售地區也遍地開花，如新加坡、泰國、馬來西亞等，明年在美國、加拿大也會有進度。另外，中國大陸也積極洽談策略合作。

針對近來議員、媒體不斷爆料，太極雙星專案協調人王佑仁昨直言，其實很清楚都是第二順位的中工團隊因心不甘情不願搞出來的，目的就是讓第一順位的太極雙星無法簽約，中工就可順利取代。但中華工程總經理蔡維力否認此事，並反問，為何一家團隊會有如此多的疑慮？值得大家思考。

王佑仁說，這根本就是威京集團旗下的中工團隊不甘願搞出來的，指控都是污衊、子虛烏有，中工團隊只是第二順位的「loser」，試圖要讓第一順位的太極雙星無法簽約，好讓中工順利取代，但這樣浪費社會資源、造成社會不安，除了拖下去讓代表國門的雙子星案無法順利興建外，沒有其他好處。但這些紛擾確實已讓原本預定今年底可望簽約破局，王佑仁無奈的說，今年底應該是簽不了約。

被指控是連串爭議的背後主導者，中華工程總經理蔡維力否認此事，並反問，為何一家團隊會有如此多的疑慮？值得大家思考。至於按照招商規定，若是第一順位的太極雙星無法完成議約，之後該如何處理？蔡維力指出，第一順位的太極雙星若無法議約，按照規則的確是由第二順位的中華工程遞補議約。

財政部賦稅署昨天公布，奢侈稅上路一年半以來，共課徵到五十九．七億元，其中不動產奢侈稅四十．二億元，約占六十七％。不過，財政部原本預估，奢侈稅一年稅收約一五○億元，實際稅收與預估數差距相當大。

賦稅署：阻短期交易奏效

財政部賦稅署副署長許慈美解釋，當時是以奢侈稅開徵的交易量，預估實施滿一年後會課徵到一五○億元，但因政策發揮明顯效果，干擾市場短期交易的意願，導致投機客退場，實際稅收低於預期，但奢侈稅已經達到政策目的，且自住需求依舊持續增加，房市交易更加穩健。

許慈美也強調，奢侈稅政策上路後，以投機炒房的情形減少，但自住購屋者增加，在炒作房地產的疑慮消除前，仍有繼續實施的必要。

根據統計，自二○一一年六月至二○一二年十一月底，不動產所有權人申報土地移轉共約三十．一萬件，課到奢侈稅的有七一二九件，占所有土地移轉件數僅約二．三六％，由此看來，奢侈稅並不會影響房市的正常交易。

財政部並引用內政部數據指出，截至今年十一月底，全國不動產經紀業家數（含分設常態營業處所）共六七六三家，受僱不動產經紀人和營業員共三九八○九人，仍多於奢侈稅開徵前的六二二三家、三四五二七人，可見奢侈稅對不動產相關產業的發展不會造成負面影響

投審會昨（19）日通過港商NOBLEWORTH申請匯入50億元轉投資太極雙星。官員表示，這筆錢是太極雙星因應未來簽約所需的保證金，至於開發案的有效性，仍由北市政府認定。投審會召開12月例行投資審議委員會，通過僑外投資3件，核准金額2.7億餘美元。本月最大宗僑外投資案，與史上最大民間開發案台北雙子星開發案有關。港商NOBLEWORTH，申請匯入50億元，認購賀川增資5億股，並透過賀川將其中的30億元，認購太極雙星3億增資股。官員指出，萬一這個案子沒有簽約，就會請港商NOBLEWORTH收回這筆資金。

台北市議員應曉薇昨（19）日再度召開記者會，引用壹週刊報導質疑台北市市政顧問張學孔，曾與賀川國際約定收取利益，協助太極雙星團隊備標，替太極雙星爭取台北雙子星大樓標案護航，她要求檢察官應立即發動搜索、扣押證據。台北地檢署發言人黃謀信表示，北檢已立案指派檢肅黑金專組檢察官王鑫健著手偵辦。應曉薇指出，根據壹週刊報導，北市府顧問張學孔疑似收受得標廠商太極雙星公司大股東賀川的千萬元服務費，並簽訂密約，籌組團隊撰寫開發建議書。至於另一名簽密約的該案評審委員吳福祥，則有球員兼裁判之嫌。

應曉薇說，張學孔是國內學術界運輸工程的權威，除了是雙子星開發案主管機關台北市政府的顧問，還身兼都市設計與土地開發、都市更新的審議委員，對台北市的重大公共工程有相當的影響力。至於吳福祥此次被選任為評審委員，很難不讓人有瓜田李下的聯想。應曉薇要求市府說清楚，張學孔是否正在協助太極雙星備標、議約，是否還有其他市府團隊成員，以民眾權益作為個人利益的籌碼？太極雙星以較低積分卻獲得最優投資權，是否與壹週刊踢爆的內容有關？

台北市長郝龍斌昨日表示，張學孔有交通專長，1994年起就擔任市政顧問迄今，常在交通會報中給予專業建議，至於他在此案中是否涉及不法，已主動要求檢調單位調查釐清。捷運局則澄清，張學孔從未與雙子星案與甄選招標作業有關，過去也從未在該招標案擔任任何職務，經過清查，張學孔在近5年內亦無與捷運局有任何往來。捷運局強調，若經檢調調查，雙子星大樓案有任何違法之處，將依調查結果，採取斷然措施。

日勝生（2547）集團最新組織調整藍圖出爐，將發展「次集團」京站投資控股公司、2013年底輔導上市、最慢2014年IPO；此外，萬達通也是集團下一隻「小金雞」，規畫納入京站投控，一併IPO。據悉，本周六（22日）日勝生將召開董事會討論。

據了解，日勝生上周已完成第一階段組織調整，新設立京站投控公司，由日勝生100％持股；原本由日勝生100％持股的京站實業，則納為京站投控的子公司。接下來，22日將召開董事會，展開第二階段組織調整，規畫萬達通的IPO計畫。

萬達通為日勝生持股97％的子公司，坐擁台北車站交九的轉運站資產、以及集團出租不動產的收益。據悉，萬達通原本規畫IPO，未來有可能併入「次集團」京站投控，成為旗下子公司，由京站投控掛牌上市。日勝生董事長林榮顯表示，2012年營建、營運事業營收占比，已達到各50％、50％，京站實業逐年壯大帶動營運事業群高速成長；進入2013年後，營運事業群的成長速度，將會大於營建事業。相對的，集團組織架構也必須作調整。

日勝生副執行長、京站實業董事長黃森義表示，營運事業可望成為貢獻集團龐大、穩定現金流的引擎，也希望能夠逐年擴大資產規模、方便籌措資金以增加據點，因此集團發展出京站投控的「次集團」，規畫2013年底IPO。黃森義表示，台灣觀光內需產業可望是服務業的主力，「次集團」京站投控有可能會把集團轉投資到商用不動產的營運事業體，像京站實業、萬達通、北投日勝生加賀屋國際溫泉飯店等，規畫為「一包」、納入「次集團」。

此外，林榮顯也信心滿滿，會提前達陣集團在建國百年時所訂出的「三三三」願景。他表示，2011年已立下的「三三三」願景，是第一個3年營收獲利進入爆發期；第二個3年商業不動產、本業營收占比將各50％，讓京站實業掛牌；第三個3年將把重心移到海外市場、跨入綠色環保事業。林榮顯指出，如今營運事業群的商用不動產事業，像京站投資控股、京站實業、萬達通、日勝生加賀屋溫泉飯店、敦南派出所的精緻商務飯店案、桃園污水下水道BOT及12月底試營運的屏東六堆客家園區OT等，已使今年營收占比各半。

近期受到政策抑制房市，造成標售市場急凍，不過，仍有上市建商大膽進場買地。其中基泰建設昨砸下5.82億元標下北市中山、大安區兩塊小面積土地。

昨日標脫的兩塊土地是委託戴德梁行標售，其中中山區北安段土地面積約215.99坪，地主是財團法人台灣省天主教道明傳教修女會，底價4.75億元，最終以4.79億元標脫，溢價率不到1%，拆算每坪地價約221.76萬元。至於，另一塊大安區土地，面積約75.02坪，地主是財團法人天主教會台北教區，底價1.03億元，最終以底價標脫，拆算每坪底價約137.96萬元。

台灣史上最大、總開發金額超過七百億元的台北雙子星大樓聯合開發案，原訂昨日簽約，因爭議不斷，台北市長郝龍斌已下令無限期延後，直到資金到位、合作廠商正式出面，合約中得載明若查出任何業者違約、違法情事即終止合約下，才會與獲得第一順位議約權的太極雙星簽約。另一方面，經濟部投審會昨通過香港商NOBLE WORTH五十億元增資賀川公司，並載明其中三十億元是投資台北雙子星聯合開發案。遭外界質疑有無參與太極雙星團隊的日本森集團，關係企業日本森大廈株式會社副社長山本和彥，昨也由太極雙星董事長何岳儒陪同拜訪郝龍斌，雙方就雙子星開發案相關事宜進行意見交流。

台北捷運公司聯合開發處長林勳杰表示，太極雙星確已完成簽約前的所有準備，包括十八．九億元的履約保證金、聯合土地開發計劃已報核完成，兩家馬來西亞商怡保花園有限公司和谷中城私人有限公司也已在台設立分公司，到目前為止，在法律層次上，得標廠商都符合相關規定，簽約案已報請市長核准中。

資金香港匯入 太極：無中資

對於外界質疑，為何資金來源是香港，而非團隊組成的馬來西亞、日本？太極雙星專案協調人王佑仁解釋，香港只是資金轉境地，絕無中資成份，詳細情形將會在過幾天召開記者會說明。投審會也解釋，我國制定「香港澳門關係條例」時，就將港澳地區自中國切開，認定港資為外資，但也要求港資得切結「非中資」才放行，這家香港商有依規定切結非中資。對外界種種質疑，郝龍斌已下令要求簽約廠商的團隊成員，包括兩家馬來西亞商、日本鶴川營造、互助營造、森集團等，都必須在簽約當天有具公司代表的高層人士到場，且這些高層人士都必須經國內業界認可才會簽約。

若查出有業者違法 終止合約

郝龍斌表示，簽約時太極雙星就必須先支付台北市政府十八．九億元，未來業者若被調查出有任何違約、違法情事，將終止契約；此外，只要有任何公務員涉及不法，北市府絕不寬貸，所有招標過程都已送檢調調查。雙子星大樓聯開案是我國總開發金額最高、總樓地板面積最大的開發案，坐落於市民大道、重慶北路口兩側，合計基地面積約九五五六．八七坪，預估未來可興建的樓地板面積約十五．八萬坪，超越一○一大樓。

太極雙星資本額僅七千七百萬餘元，為何能承攬這麼大開發案？台北捷運公司解釋，這次進入招標作業評選的三組團隊均有申請開發案籌組的專案公司，太極雙星就是申請的專案公司，其團隊中的馬來西亞商怡保花園及谷中城私人有限公司都得負起連帶責任；其中怡保花園自一九八三年就在馬國掛牌上市、淨值達二○九億元，整個太極雙星團隊淨值超過三百億元，從財務能力及開發能力等各方面檢視，過程並無不法。

台北車站雙子星大樓聯合開發案再傳爭議，昨出刊的週刊指控，擔任北市府顧問的台大教授張學孔，曾收受取得優先議約的「太極雙星」大股東賀川千萬元服務費，並簽訂密約，幫忙籌組團隊撰寫開發建議書，甚至講明賀川得標後，還有近億元獎金。但被點名的張學孔及太極雙星，甚至北市捷運局都跳出來澄清，強調過程無不法。

評審吳福祥 也曾是賀川顧問，台北市議員應曉薇昨也召開記者會指出，張學孔身為市府顧問，簽約收了賀川的顧問費，籌組團隊寫開發建議書；賀川又透過張找上前高鐵局長、現任中華大學總務長吳福祥，吳後來也與賀川簽下顧問約，吳福祥甚至是這次評選會議十七名評審之一，不只「球員兼裁判」，最起碼的避嫌都沒做到。

張學孔：第三標時受聘 早過期，張學孔則批評，週刊將三年前簽訂、已廢除的舊合約與現況錯置，「錯得離譜！」但考慮社會觀感，在市府、賀川兩個顧問職務中，基於對雙子星開發案的信心，他會繼續協助推動此案，考慮辭去市府顧問。張學孔說，三年前他在時任賀川顧問的李厚政邀約下，簽約擔任賀川備標顧問，主導雙子星開發案企劃書；當時是第三次招標，之後北市府廢標，他和李的備標顧問契約也在廢標後終止，週刊所指合約是「過期的文件」。太極雙星獲選此案最優申請人，已是第五度招標。且因廢標，他的團隊並未獲得所謂「後謝」的獎金，僅領取八百萬工作費。

張擬辭市府顧問 吳自認坦蕩，張學孔並發表聲明，質疑李厚政因「跳槽」投靠其他業者，才反咬他簽過保密協定，動機值得探究。太極雙星專案協調人王佑仁也說，的確在二○○九年第三次招商時與張學孔簽專業服務合約，並付一千萬評估費用，這在業界相當平常，絕沒有前金後謝的不法情事。北市捷運局發表聲明表示，張學孔與捷運局業務及招標案無關，吳福祥也符合評審委員相關規定，全案將一併移請檢調調查，若有違法，捷運局將依調查結果採取斷然措施。

針對報導指「吳福祥與賀川簽保密協定書」，捷運局向太極雙星查證，賀川曾委託天開國際規劃設計顧問公司與中華大學進行「車站地區都市再生策略研究」計畫，吳福祥只是協同計畫主持人，該計畫契約早於九十八年九月終止；既然外界有疑慮，將一併移請檢調調查。吳福祥回應，他坦蕩無愧於心，「怎麼可能會有那種事？我對自己很有信心。」

佔地八千坪的台北市立動物園外服務中心（Zoo Mall）閒置多年，被外界批評為「超大蚊子館」，台北市立動物園明年計畫斥資三千三百萬元拆除，並先綠美化做為開放綠地，日後再規劃興建為水族館，此項預算昨天在市議會教育委員會上一讀通過，預計明年七月動工拆除。

議員批浪費 建議整修出租，對此，文山區議員李慶元批評「太荒唐、太浪費」，他說，水族館興建經費因受二○一七年世大運排擠，最快要到二○一六年才會有預算、等於四年後才有機會動工，現在與其砸大錢拆除，何不用這筆錢進行整修、再出租，計畫聯合國民黨同選區議員在議會大會二讀時翻案。動物園共編列「動物園外中心拆除及綠美化整地工程」及「動物園外中心管理維護及佈展費用」兩項，第一輪在教委會上就備受質疑，也是文山區選出的副議長周柏雅批評，Zoo Mall當初也花大筆經費興建，經營不過才九年，現在連拆除後未來要做什麼都還不明確，也尚未跟地方溝通，就要再花三千多萬元拆除，政策未免過於草率。

園方：拆除後將規劃水族館，昨天教委會進行第二輪討論，動物園針對Zoo Mall現有建物耐震程度及拆除預算進行說明，但參與會議討論的藍綠議員考量去年已通過六百萬元的水族館規劃預算，加上目前已有兩棟建物耐震係數不足，所以同意拆除，而在興建水族館前的過渡時期，動物園將進行簡易的綠美化工程，成為開放空間。對於Zoo Mall拆除後的規劃，動物園長金仕謙則相當低調，他說，目前議員們對於保留及拆除仍持不同意見，目前園方正在進行水族館的規劃，預計明年四月出爐。

基隆市明年度公告土地現值與三年調整一次的公告地價雙雙調漲，其中暖暖區和七堵區房地產交易熱絡，漲幅較高，公告土地現值漲幅都超過百分之十。基隆市地王仍然是愛三路的大四美百貨，每平方公尺漲九百五十七元，一坪一百七十萬元，這是從民國八十七年以來地王價格首次調高。明年度公告土地現值和公告地價，將於明年元月一日正式公告，民眾可以上網查詢。基隆市地價評議委員會審議後，新出爐公告土地現值調整幅度為百分之六點一七，公告地價平均漲幅為百分之二十點一九。

七堵與暖暖區雙雙調漲，其中較值得注意的是，七堵火車站完工後，七堵與暖暖區建案推陳出新，尤以七堵房地產買氣旺，七堵與暖暖區的公告土地現值調幅都衝破百分之十，七堵區公告地價漲幅百分之六十九點八，居全市之冠，暖暖區則為百分之五十三點八。地王每平方公尺漲957元 14年來首次調漲，土地公告現值最高的區段仍然是愛三路，每平方公尺三十四萬七千元，地王仍由大四美百貨蟬聯，不過該大樓緊鄰愛三與仁三路，仁三路區段地價每平方公尺調漲三千元，換算大四美價格每平方公尺為五十一萬四千六百五十二元，每平方公尺漲了九百五十七元，一坪一百七十萬元，這是地王十四年來首次漲價。

廟口前愛三路地段最貴，基隆市區段最貴的地段在廟口夜市前的愛三路，地王也在廟口夜市對面路口，但仁愛區的公告地價卻是全市唯一負成長的，公告土地現值也是全市調幅最小的，局部區塊商機沒落所致。民眾關心的公告地價調漲幅度達百分之二十，民眾地價稅也跟著漲，地政處說，公告地價調高地區以七堵、暖暖、安樂區非都市土地、保護區或農牧用地居多，大都是免稅區，住、商、工土地漲幅只有百分之七左右。另外，離島基隆嶼因發展觀光，明年公告土地現值和公告地價也都調高，公告土地現值由每平方公尺八十元調高為每平方公尺二百元，公告地價由每平方公尺六元調整到每平方公尺五十元。

行政區 公告土地現值平均調幅 公告地價平均調幅

七堵區 10.25% 69.84%
暖暖區 12.30% 53.83%
中山區 2.85%3.94%
安樂區 7.57%42.60%
中正區 3.54%2.67%
仁愛區 1.72% -0.10%
信義區 4.16%12.06%

麗寶集團事業版圖橫跨營建業、生技業、觀光飯店業、主題樂園等，明年還將跨足百貨零售業與賽車業！麗寶首度進軍百貨零售業的代表作「麗寶百貨廣場（Hi Mall）」，預定明年1月10日加入新板特區百貨戰場！麗寶百貨廣場主力客層鎖定18至35歲、在板橋商圈方圓50公里逾210萬的消費人口，全年營收目標挑戰200億元，明年1月10日1至4樓搶先開幕，主要內容為百貨流行服飾，以及擁有17座影廳、1,200個座位的「秀泰影城」，其他樓層也將於明年第2季陸續開幕。

麗寶表示，麗寶百貨廣場位於板橋車站、公車轉運站、捷運、高鐵板橋站等四鐵共構交通樞紐旁，看中的就是交通人潮的無限商機；此外，板橋商圈已擁有大遠百、遠百、環球購物中心等百貨同業，而即將落成的商場旁還有空橋連結，不僅直接抵達板橋車站，還能通往其他商場及誠品書店，麗寶百貨商場的進駐，預料將為板橋商圈串聯更龐大的人潮。

不僅如此，麗寶集團還將陸續砸下逾55億元重金，在台中麗寶樂園打造包括麗寶購物中心、影城、麗寶運動園區、及全台最高的摩天輪等設施，搶食觀光旅遊與購物商機。其中，預計砸下20億元打造的麗寶購物中心，規畫引進120家廠商，包括國際精品、運動用品、餐飲美食等業種，將分期營運，第一期預計明年4月開幕。此外，廣達40公頃的麗寶運動園區，規畫了卡丁車賽車場、F3賽車場以及國際級連鎖酒店，總投資金額預估高達30億元；其中，卡丁車賽車場預計明年4月開幕，這也是麗寶集團首度跨足賽車產業。

台中麗寶樂園今年總營收預估近5億元；在麗寶購物中心第一期及卡丁車賽車場，預計明年4月陸續加入營運行列後，明年營收上看8億元。

景氣不佳，房屋稅、地價稅直直升，忠孝東路三、四段黃金店面，出現房東喊漲租金，承租戶走人，空置率增加的罕見情況，業者指出，過去一店難求，現在卻有四、五戶空置待租。連兩年前，被中國精品名錶龍頭亨得利，以高價九億五○○元、每坪約五五六?六六元標下的安泰銀忠孝分行店面，在安泰銀搬遷下，目前租給短租業者，等待新租約簽訂。大師房屋總經理陳建慶指出，民生消費力道大不如前，許多店家營收大減，付租能力降低，紛紛被迫吹起熄燈號；此外，精華區則因市場熱錢競逐金店面，許多投資者因應投報率偏低，有意調升租金，讓不少原租客轉移陣地開店，造成店面空置率大增，像是忠孝東路亨得利租給安泰銀的店面，現在就以短租方式等待新租客。

根據永慶房產調查，忠孝ＳＯＧＯ商圈附近平均租金行情持平，不過空置率來到2.2％較去年同期增加 1 個百分點，忠孝敦化商圈，租金行情在高價端由每坪每月約2萬元，增加至2.1萬元。「過去一店難求的忠孝東路三、四段黃金商圈，現在出現四、五戶店面空置情況，的確十分罕見。」第一太平戴維斯總經理高銘頂不諱言，除了近年來精華區店面房價飆升，房屋、地價稅逐年調升，特別是明年上路的二代健保新制，在在讓房東持有成本增加，迫使不少房東調租，轉嫁成本。

對於亨得利持有的店面（原租安泰銀行），現今租給短租戶，高銘頂指出，現今在談新租約，而短租收入也往往較長租戶高出一至二成。另就大環境變化分析，陳建慶表示，由於許多辦公商圈，隨著產業板塊遷移，造成用餐及購物消費人潮減少，店面空置率增加，像是敦北、民生商圈，隨著大型企業紛紛搬到內科、南軟園區，最近空置率即受到影響，此外，天母空置率也因民眾消費力降低而提高。

此外，金管會祭出八大限購令，商用不動產市場近二個月似乎進入冰河期！大師房屋總經理陳建慶昨日表示，限購令擺明對壽險業出招，讓他們退出不動產投資，導致商用不動產交易幾近「瞬間窒息」，一旦市場沒有成交量，價格將難獲支撐，預估明年商辦價格將向下修正約1成。不過，第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂認為，商辦還不致於房價大降一成，預期明年在買賣雙方觀望拉据下，持平機會較高。

經濟部投審會昨天通過港商匯入五十億元，其中三十億元是轉投資太極雙子星案；此外，也核准聯電匯出四十六億元以投資大陸和艦科技，及永豐銀行匯出約九十二億元在大陸投資設立子行。

香港商NOBLEWORTH LIMITED申請匯入五十億元作為股本投資，認購國內現有事業賀川國際，增資後持股比九成以上，其中三十億元將轉投資太極雙星。

投審會發言人張銘斌說，NOBLEWORTH LIMITED股東大部分是日本人，而太極雙星經評選為台北車站特定專用區C1、D1土地開發案投資申請人第一順位，未來簽約需付台北市政府十八億元保證金，推測是幕後金主匯入資金的原因。

陸資大咖來了！陽明海運(2609)釋出旗下高明貨櫃碼頭公司三成股權，昨日由經濟部投審會通過，確定由中遠太平洋、中海碼頭（香港）及中國招商局三方合資成立的政龍投資吃下，總投資金額四十億元（約一．三五億美元），除了創陸資來台投資最大手筆之外，也是陸資首度投入國內公共建設。投審會發言人張銘斌說，能夠和世界級海運公司及招商局合作，有助於高雄港的發展，未來陽明海運也將透過政龍投資公司在中國大陸有更好的發展，包括船舶貨櫃可望有新航線、港口貨物裝卸集散成本將大幅降低等。

高明碼頭是陽明為配合高雄港洲際貨櫃中心第一期計畫ＢＯＴ所成立的特許公司，原由陽明持全數股權，今年六月售股一成給美國貨櫃碼頭公司，昨日又由陸資吃下三成股權。政龍投資入股高明後，效應可立即顯現。未來包括中遠、中海的船隻，都會優先彎靠高明所經營的高雄港第六貨櫃中心，高雄港及第六貨櫃中心運量都能因此提升。

事實上，在經濟部○九年開放陸資來台參股港埠相關設施後，中遠即表達入股高明碼頭的意願，去年中遠集團總裁魏家福與大陸海協會會長陳雲林參觀高雄港時就表示，入股後就會立即派萬箱級船舶灣靠。但這項投資案，卻因卡在持股比率，始終「只聞樓梯響」。相關人士指出，中遠希望拿下五成股權，成為最大股東，但因政府限制陸資來台只能投資、不得擁經營權，也不得為單一最大股東，釋股案也因此一延再延。

不過，隨著全球景氣出現復甦曙光，航運業後市看俏，再加經建會端出「自由經濟示範區」，高雄可望成為首個案例，中遠於是加快腳步，與中海碼頭、招商局共同搶陽明所持的高明碼頭三成股權。雖然陸資股權只占三成，但由於投資標的為較敏感的碼頭公共建設，就政府的審核標準而言，是更開放，但也恐怕會在國內引起爭議，反對者仍憂心影響國家安全。

騎樓長期遭占用影響市容，市長賴清德昨率市府團隊宣布「騎樓暢通計畫」啟動，以「尊重使用者習慣、兼顧住家停車、做生意需求」為策略，保留騎樓一?五米最小人行寬度，明年三月開始取締，達到「行人安全、店家賺錢」。

五大優先執行示範路段包括北門路（小東路到東門圓環）；「赤崁文化園區」民族路（忠義路至西門圓環）；「孔廟文化園區」南門路（綠園—樹林街）、府前路（南門路—忠義路）、友愛街（南門路—忠義路）；「成大商圈」大學路、大學路西段；「安平古堡街」古堡街南段（運河路至安平路）。即日起為公告宣導期，明年一月啟動騎樓競賽計畫，一至二月是宣傳輔導期，三月開始取締。

賴清德表示，做法不同以往，由市府相關局處通力合作，透過溝通、宣導、輔導等方式整頓騎樓，取代警察強制開單取締，以及借重在地自主力量，舉辦獎勵比賽。賴清德說，騎樓本就應全面淨空，但考量市民長久以來的生活文化，騎樓多被占據使用，因此人性化作為，優先暢通騎樓一?五米，未來再逐步努力。

賴清德指出，行的安全帶動人潮，人潮帶來錢潮，商家自然有生意可做，進一步吸引更多觀光客，帶動商業發展。

對於外界質疑市府採柔性做法，執行力能否貫徹，秘書長陳美伶表示，台南在地力量強、自我認同度高，因此透過公民意識與公民力量，推動騎樓暢通成為「市民運動」，最後才導入取締開罰，期將阻力降至最低。

高雄美術館旁建地昨（12）日以每坪103.2萬元標出，總價23.65元億元，溢價2.35%，與今年動輒溢價40%以上相比差異甚大，高雄房地產市場明顯冷卻許多，何時再創高峰受矚目。

高雄市地政局昨天標售14筆重劃區抵費地及區段徵收區標售地，共標脫8標，標脫率57.1%，最受矚目的一筆是美術館特商四土地2,291.83坪，土地底價23.1億元，吸引城揚、潤隆、京城以及寶佳4張標單，最後由城揚建設董座楊振宗以總價23.65億元搶下，粗估每坪單價高達103.2萬元。

信義房屋經理任婉瀅說，雖然先前高美館附近土地屢創天價，近期受到國內政經局勢及國際經濟景氣不佳的影響，加上台北多起商用土地標案乏人問津，慘遭撤回命運，許多建商不看好這次標案，能順利脫標代表高雄房市仍有動能。

房地產的價格不是政府決定的，房價與公告地價一點關係都沒有。房價由供給與需求決定，公告地價是落後指標，房價漲上去，政府才發覺應該要調漲公告地價了！所以，現在高雄的房地產在今年農曆年後已經上漲，代表著…

如何造就一個房市大多頭？條件是：大量的公共建設投入、腹地夠大、量體夠大，最後再加上源源不斷湧入的資金及需求。3000億的公共建設 投入大高雄建設

整個高雄近20年的發展有兩個很重要的轉捩點，一個是謝長廷市長時代的整治愛河，另一個是陳菊市長任內的3000億公共建設投入。投入1000億在高雄D60的水岸開發(星光水岸公園、海洋之星、城市光廊)，另外則投入在美術館、農16的北高雄地區，包括美術館、展覽館、市政府地點搬遷等項建設。從這角度來看高雄房地產，高雄的房地產是勢必會漲，但後續續航力如何？則要再觀察觀光產業及陸客來高雄消費力道如何。
建案快速拉高價格結案 消息震驚業界在三月份北高雄美術館附近有一個推案，地點還算不錯，但不是大路邊，價格也不算便宜，每坪22萬元左右，重要的是，甫一推出就被消費者搶光光！業者笑著說：還來不及調漲價格，就賣光了！

有關於高雄房地產市場在今年農曆年後大漲的感覺，在金融家月刊3月號，梁碧霞時間專欄中就有提到：法拍溫度很高，地價房價一直默默上漲了！果真證實，高雄房價已經揮別每坪20萬元以下！豪宅以國硯來說，每坪百萬元！以京城凱悅來說，高樓層站穩50-60萬元間！統一夢時代繼續邁向第二期開發 全高雄推案沒有每坪20萬以下！除了公共建設投入，郝有村認為未來有兩大關鍵左右高雄房地產市場漲是強弱，一為企業界的投入，二為高雄定位要更清楚。

4年前陳菊市長曾經為了拉攏企業界，與鴻海郭台銘、統一集團、光電業者頻頻接觸，希望企業進駐高雄，帶動高雄就業市場及定位高雄港都地位。後來郭台銘沒有去高雄，郝有村聽說是「條件談不攏」，也有一個說法「郭台銘去高雄怕對岸不高興」。這樣的民間傳聞，真假不知，但後來的事實是統一集團在南高雄取得大量土地，開了夢時代摩天輪，百貨公司。

這一投資案的執行，把高雄的發展重心從以往的五福路，向南拉到三多路的沿港地區。那?有大量腹地，有大量體可以讓電影、精品購物做一次性集中。夢時代幾年前開幕時，郝有村也跑去高雄湊熱鬧，當初高雄人的提袋率很低，郝有村為統一心急不已，完蛋了，我以為統一集團陷入了一個泥沼區。

事情總有柳暗花明一天。中鋼大樓、音樂中心、藝文中心、漢神百貨、國硯、國賓飯店，逐一站立在高雄港沿岸。從點到線到面的擴展，資金往高雄緩步移動。何麗玲買了都廳苑、謝金河買了京城凱悅、先鋒林寶珠買了港邊豪宅帝門，君安梁碧霞買了新光路大遠百百貨旁邊房子、博愛路、裕國街、明誠四路美術館第一排等等，這些名人在兩三年前都進入高雄，奠定了投資低點。

現在夢時代第二期在統一集團規劃下，繼續向高雄港更另一頭開發，當年沒有進入高雄的產業老闆，想必現在是有些懊惱的了。北高雄農16美術館 漲三成是真的，高雄的土地在過去五年漲一倍，在過去三年漲五成。高雄仲介業者表示：地價是未來房價的指標，以現在美術館附近沒在大路邊的土地，每地坪已經推升到50萬元，換言之，光土地價格就每建坪10萬元以上，加上建料、工繳、稅金，每坪20萬元已經不再看到。這也是「自由閱讀」、「國泰馥建築」、「京城花開富貴」、「京城曼陀羅」銷售速度用秒殺來形容，業者笑到眉飛色舞，藏不住的得意。
高雄在地三大建商 　京城 城揚 永信建設

國泰建設在龍年過年前在高雄博愛路及曾子路口推出「國泰馥建築」，開盤時每坪25-35萬元，結果開盤兩周，賣出七成！業者緊急停盤，進一步調高價格10%，後續以28-38萬元第二次開盤，繼續在兩周內把剩下30%順利結案。2012年高雄主要推案情況如何？京城建設蔡天贊董事長在3、4年前喊出十大民宅（京城凱悅、京城圓頂、京城京悅、京城花開富貴…….）當時市場根本不相信，京城建設(2524)股價從61元拉回10元，但現在逐一推出後，京城凱悅銷售7成，站穩愛河旁邊。業界估計，京城建設這10大民宅，量體500億元一定有，奠定未來幾年京城建設的每股獲利。

城揚建設集團是高雄在地建商，沒有借殼上市掛牌。城揚每年推案量約80-100億元間，他持有土地主要在鳳山文山特區、澄清湖青年路，藏有大量土地。澄清湖土地10年前原先規畫為公園用地，導致地價慘跌，但後來翻盤為重劃區，現在一坪地價叫價100萬元。

郝有村的家族還住在鳳山區，一講到這種土地翻盤，很多人氣得牙癢癢，錯失進場機會，相對的，也存在著像城揚建設這種精於耕耘當地市場，務實的賺著每個建案至少三成或更多以上利潤。

高雄第三大建商應屬永信建設。永信每年推案約60億元左右，他在美術館的馬卡道及中正路正言路口也握有土地。永信很努力的想從「中低價位」的合宜住宅想轉型為「豪宅」建商，賣豪宅才有多餘Margin(邊際利潤)，他們都看到興富發、京城賣豪宅賺很多的例子了。

高雄地產三大優勢 台北絕對沒有，高雄地產有什麼優勢？低基期、低風險、太委屈！多位業者講到高雄地產，大家異口同聲說，真的太過份！連金門都比高雄貴(按金門每坪叫價24萬元時，高雄還在15-17萬元間晃蕩)！

另外，高雄的陸客觀光可以有著3千元人民幣的低接團優勢。夜市去六合夜市，血拼去大立精品，拉去買鳳梨酥、太陽餅，廠家給的回扣比台北的高還更阿莎力，高雄人就吃這一味！陸客觀光造就南高雄的外需市場，過去2年，高雄市至少增加30棟商旅大樓，有業者這麼計算著。

最後，北高過於懸殊以及實價登錄、奢侈稅，都讓中北客戶下來高雄搶屋力道強勁。未來，水岸輕軌長達19.6公里(環評已經通過)，再加上「鐵道地下化」、「市政府遷移」都會讓台北人一再回味過去10年，台北市政府從長安東路搬到信義計畫區所造就的地產神話，以及捷運點石成金的力量。

高市「寶業滯洪公園」19日舉行啟用典禮，這是縣市合併以來重大市政建設之一，弭平過去因縣市分治時治理水患缺失，有效解決了澄清、義華路口淹水問題，並結合生態綠化、都市景觀、休閒等功能建置，耗資2.7億元經費，歷經一年半施工終於完成。

寶業滯洪公園分為南北兩池，滯洪面積4.46公頃，其滯洪量達10萬噸，完工啟用後，使原本不足5年重現期之防洪保護標準提升至50年，以改善相鄰集水區澄清路、義華路口之積水問題。「寶業滯洪公園」是縣市合併後使當地民眾受益水利建設之最佳案例，且成功帶動當地經濟發展及房地產價格，據聞當地單一建物總價已有開出1億元的標的物，實為近年公共工程之典範。

高雄市十一月不動產買賣件數月增七％，移轉件數達到三六九六棟，移轉棟數回到奢侈稅前水準；業者分析，換屋族在實價登錄後較有信心購屋，加上年關近、股票市場加權指數也上揚、政策面又有高雄輕軌捷運即將動工利多刺激，高雄房市可望出現較明朗走勢。
　
房地王網站表示，不動產買賣從簽約到建物移轉登記完成，大約要一個月以上時間，所以地政局公布的十一月份不動產買賣件數的成長，是反映九月、十月的房地產市場景象。

信義房屋指出，大高雄十一月建物買賣移轉棟數以鼓山區五百件成長近五成最多，與建商年底交屋有關，另一因素則是換屋族在實價登錄後較有信心購屋，鼓山區依然是大高雄優質宅聚落，三民、鳳山、與左營區也有成長。

信義房屋高雄區執協林武雄表示，高雄市一○一年公告土地現值全市平均調幅為四點零五％，比去年高出一倍，又以鼓山區調漲七點五五％最高。

房地王網站分析，展望十二月高雄市新屋及預售屋市場，由於近期台灣經濟景氣已經出現部分曙光，加上經濟走勢領先指標股票市場的加權指數也有上揚，在政策面又有高雄輕軌捷運即將動工的利多刺激，民眾看屋、尋屋的人氣應該會重新回籠。

屏東縣政府地政處進行「一○二年公告土地現值暨公告地價評議作業」，經屏東縣地價及標準地價評議委員會評定後，全縣公告土地現值最高地價區段，位於屏東市上海路與復興路間的逢甲路兩側，榮登屏東「地王」寶座，每平方公尺十四萬七千元。

屏東市逢甲路位於市中心，靠近火車站商家林立是商業最興盛處，著名上海路「學生街」也在此。另全縣公告地價最低區段，位於霧台鄉王霸邊埔山第二二林班地，每平方公尺只有四十四元，和屏市逢甲路的地王相差三千三百多倍。

這次公告土地現值暨公告地價調整方案，經委員會評議後，全縣共分為五九六一個地價區段，較去年減少廿九個。公告土地現值部分，未調整有二九三二個地價區段，調升則有二九八三個地價區段，約各占一半。全縣公告土地現值與一○一年比較，平均調幅達四．○五％，不過也有四十六個地價區段下跌。另外公告地價部分，距上次調整已經三年，期間部分地區因都市計畫變更、公共設施開發等因素，經綜合考量後，訂定全縣平均調幅七．八四％。

中國大陸老年人口與日俱增，而大陸官方推動醫療改革過程中，積極引進民間資本參與。在北京旁邊的河北省廊坊市燕郊開發區內的燕達國際健康城，即由當地民營業者燕達集團興建，為大陸佔地與床位規模最大的老人養生村。 所謂的「老年養生」概念，對於多數大陸民眾而言還是一個新概念。由於大陸65歲以上老年人口數量已佔總人口的14％，因此不少民企業者瞧準「銀髮商機」大有可為，於是動起興建健康城(即台灣的養生村)的念頭，而廊坊市燕郊的燕達國際健康城即是目前大陸規模最大的老年養生村。

營運才1年多的燕達國際健康城，聘請外國團隊打造設計，環境優美，規畫總床位數為12,000個(第1期為2,266個床位)。健康城內設有老年大學、娛樂健身設施、心理諮詢、圖書館和宗教場所，還配備醫護人員利用遙感監測設備對高危客戶進行晝夜監測，以便提供及時救護服務。目前已有200多位老人與病患入住。其中不需看護照顧的老人數量約70％。 由於廊坊的地理位置恰巧處在北京、天津兩大都市中間，加上收費標準與北京當地相比還算合宜，「全自理」每月為4,000?5,000元人民幣(下同)，「半自理」為6,000?7,000元，「非自理」為1萬元以上，所收取費用包含看護費用在內，吸引了不少來自北京的客戶。

目前負責健康城與燕達醫院營運的是來自台灣的林振坤，他擔任健康城副總裁兼燕達國際醫院院長。他表示，養生村的概念在大陸還頗新，但官方有關單位非常重視，並樂於見到醫改過程中有民間資金進入，協助官方處理老年養生問題。今年8月初，大陸衛生部部長陳竺就曾來到燕達國際健康城參觀，並慰勉相關人員。 據了解，燕達集團老闆李懷原本為房地產開發商，之後見到「銀髮商機」潛力無窮，於是興建健康城。原本估計投資50億元，但由於過程中追求完善與增添設備與器材，投資金額提高至70億元，且仍持續投入中。但也因為如此，讓燕達國際健康城成為廊坊市著名地方特色產業：「健康事業」，也成為大陸其他地方學習的對象。

資料顯示，北京農展館北路8號0304-622地塊位於北京東三環農展館以東約500米處，四至範圍為東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老幹部服務處，西至農展館，北至棗營正街。該地塊出讓的競買保證金6億元，掛牌出讓底價20億。

由於該地塊位於東三環核心區域，毗鄰燕莎商場、朝陽公園等繁華地帶。屬近年來少有的優質地塊。該地塊樓面地價起價已經達到了3.38萬元/平方米，最終成交價預計將超過今年早些時候成交萬柳地王和東城區香河園3號地價格。為此，該地塊從掛牌伊始就備受關注。

但隨著昨日國土部在新聞發佈會上聲明的各地要避免在住宅、商服用地供應中出現異常的高價地，避免出現所謂“地王”誤導市場，北京國土局暫停農展館地塊出讓的行為或為暫時“躲避風頭”。

對於該地塊會否調整出讓條件、何時恢復競買北京市國土局沒有給出更多通知。

國土部要求避免“地王”誤導市場

國土部昨日召開2012年房地產管理調控情況發佈會。國土資源部土地利用管理司司長廖永林特別指出，要避免出現所謂“地王”誤導市場。

“要對總價較高的地塊，實行分割處理，劃為多宗地供應。對地段較好、單價較高的優質地塊，綜合採用多種競價方式或招標出讓；或提高付款難度；或與條件較差的土地放在一起供應。”廖永林表示。

而對於近期各地頻出的地王，廖永林稱，國土部將建立房地產大企業大地塊跟蹤督查制度，跟蹤督查履約建設情況。近期將對江蘇省南京市下關區濱江2號地塊開展公開調查。該地塊為中冶拍下的今年全國總價地王地塊。

業內普遍解讀為，國土部的一系列舉動旨在防止地價異常波動，避免引起市場恐慌。

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北京農展館地塊月底出讓 年內單價地王將再現

11月27日剛剛在北京市國土局土地掛牌的朝陽區農展館北路8號0304-622住宅混合公建用地項目地塊本周正式開始競價，但掛牌競價截止時間則由原來的12月29日調整為12月31日，如不出意外的話，這一地塊將再次創下北京市樓面地價的最高紀錄。

國土部調查中冶南京地王地塊 將嚴控地王再現

國土部今日召開2012年房地產管理調控情況發佈會。會上，針對近日來頻繁出現的各地“地王”，國土部要求各地要採取分割出讓、綜合競標、配建競標、提高付款難度等方式，避免再次出現“地王”。

12月19日，廣東東莞出讓南城區濱河路白馬路段南側的商住地塊，在經過9位競買人172輪舉牌後，最終由恆大地產集團(深圳)有限公司以67250萬元拿下，折合樓面地價3523.5元/平方米，溢價率達134.7%。

資料顯示，該地塊占地80194平，容積率1.0-2.38，起始價為28650萬元，折合起始樓面地價為1501.1元/平方米。地塊要求配置商服用地在5%之內，普通商品住房占地需在95%以上。

另外，地塊出讓條件要求，地塊需配置獨立占地，用地面積不少於5400平，建築面積不少於4320平的18班幼稚園，2年內完工。

而據當地消息，該地塊位於南城區濱河路白馬社區，毗鄰港口大道、東莞大道，可連接沈海、莞深等高速公路，交通便利，但目前周邊並沒有其他社區，生活配套欠缺。而目前南城在售樓盤中，包括了?大禦湖和?大雅苑。

其實，該地塊曾于年初作為東莞首宗地塊入市，起價3.57億元，但最後結果為流拍。而此次重新入市，起始價下降了19.8%、7050萬元。

12月19日，中原集團研究報告顯示，2012年，不同城市甲級寫字樓租金走勢出現明顯分化。其中，深圳及重慶的租金一路下跌，全年累計下跌7%和2%；其餘城市租金則基本保持上漲態勢。其中，北京一枝獨秀，累計上漲21%，杭州、上海、廣州、成都的租金漲幅縮小明顯，全年分別累計上漲10%、8%、6%、5%。由於深圳是2008年金融危機後租金率先出現上漲的城市，且漲幅驚人，2012年的租金調整是一個正常的自我修復過程。

整體來看，2010年至2012年，中原集團研究中心所監測的7個主要城市甲級寫字樓租金均呈現快速反彈的過程。從2009年的最低點算起，與最高點相比，反彈幅度最大的城市是北京和深圳，租金分別上漲105%和82%，廣州、上海、杭州、成都和重慶的租金則分別反彈38%、36%、32%、23%及21%。

空置率保持低位，一線城市表現較好。空置率的上升直接影響租金水準，2012年空置率上升的城市分別是上海、深圳、杭州、重慶，其中深圳和重慶均錄得租金的下滑，雖然2012年各城市寫字樓空置表現略有差異，但整體來看，目前的空置率依然處於相對低位。其中，空置率低於10%的城市均為一線城市，分別是北京3.46%、上海6.94%、廣州6.34%、深圳7.90%；二線城市的空置率均超過10%，成都、杭州、重慶的空置率則分別為11.57%、11.23%、16.00%。

中原集團研究中心研究總監張海清表示，通過對比北京及上海寫字樓租金在金融危機前後的變化過程，可以得到以下三個基本結論：第一，寫字樓市場的週期性波動是受經濟的週期性波動所影響的；第二，除非出現大規模的經濟危機，否則寫字樓市場的租金一般會呈現平穩增長的態勢；第三，經濟危機過後，一般寫字樓租金將會出現暴跌、反彈、平穩增長的過程。

張海清告訴記者，2008年國際金融危機過後，主要城市甲級寫字樓租金均出現了探底之後的報復性反彈過程。以上海寫字樓市場為例，1997年亞洲金融危機前後至1999年的三年間，上海的甲級寫字樓租金暴跌70%；之後租金快速上升，至2001年反彈約70%，但與高位相比仍下降近50%；2001年至2007年，上海甲級寫字樓租金長期保持平穩並在2007年重新回到了1997年金融危機前的高點；2008年國際金融危機再現，上海寫字樓租金再次重挫30%；隨著四萬億政策的出臺，中國經濟快速回暖，上海寫字樓租金逐步回升，至2012年底回升約35%，但與高點相比仍有5%的差距。北京寫字樓市場變化與上海基本類似。

保利地產首次進軍三亞便是大手筆。

12月16日，保利地產的旅遊地產項目在三亞奠基，作為“財經國際論壇”永久會址，該專案總投資額達到40億元。三亞項目是保利的第四個旅遊地產項目。此前，保利已有廣東的保利銀灘、東莞的保利生態城和成都的石象湖三個大型旅遊地產專案，單個專案規模均超過100萬平方米。

保利海棠灣“三亞財經論壇中心”項目用地面積約250畝，建築面積約13萬平方米，規劃功能包括高端會議及多功能中心、可租售的產權酒店、高端商務酒店和濱海度假別墅等。建設週期3―5年。

近兩年來，旅遊地產成為房地產行業新的樂土，房企大量湧入。據統計，2012年一季度，全國旅遊地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規模逾2600億元。預計全年旅遊地產計畫投資總額將超萬億元。

旅遊地產已從“藍海”逐漸成為“紅海”。國家旅遊局副局長王志髮指出，在已審批的12家國家旅遊度假區中，多數沒有按旅遊度假區的功能去建設，形成了以房地產專案為重點的發展模式，“房地產綁架旅遊的現象比比皆是”。

在旅遊地產最為興盛的三亞，這種“綁架”也並不少見，大量的旅遊地產項目與普通住宅沒有本質區別，這使得一些項目在開盤熱銷後，往往難以為繼。位於三亞陵水的雅居樂清水灣，即是最為著名的一個例子。

保利地產有著不同的想法。保利地產有關人士認為，與商業地產相比，打造旅遊地產除資金外，更重要的是對資源的整合和把控能力。在專案銷售完畢後，仍然可以通過經營性物業，實現可持續的運營管理。

以廣東陽江專案為例，2008年，保利地產進駐陽江海陵島後，成立了專業文化公司運作海陵島博物館“南海I號”的系列文化開發專案。這為項目帶來了附屬收益。

在成都石象湖項目中，保利將生態休閒旅遊融合，打造春季鬱金香、夏季向日葵、秋季百合花三季特色旅遊節，每年接待遊客已達50萬人。目前，該公園專案已經實現盈利。

此次進入三亞做旅遊地產，保利引入了論壇模式。“保利地產是業內少有的能打造和自主經營商業會展的公司。”保利地產副總經理胡在新說。保利地產在廣交會所在地琶洲擁有自己的會展商業——保利世界貿易中心，並擁有自己的展會團隊。2012年會展業務為保利地產貢獻了超過3億元的經營收益，這是很多擁有五星級酒店的開發商也難以企及的。

養老是個問題，去哪里養老更是一個問題。今年10月，北京市老齡辦在發佈的報告顯示，北京市戶籍總人口1277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總人口的19.4%，而北京投入運營的養老機構床位總數僅7萬張。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括養老地產在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京養老地產的發展一直處於“炒得熱做得冷”的狀態。

轉機也許會出現在2013年。從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計畫。北京市國土局表示，“將通過財政、土地供應等政策支援的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，並根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來養老地產元年。

“失望大於期望”

12月15日。週六。北京。大雪。位於昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。

“生活在這?的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這?的王阿姨告訴記者。王阿姨今年68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子都有了各自家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院後，最終選擇了太陽城。

“我不喜歡養老院的氛圍，住在那?的老人要麼沒有子女，要麼就是子女不贍養，很少有老人是主動要求住在那?的。這些老年人看上去都不快樂，那?不是養老的地方。”王阿姨說，“後來我們把目光鎖定在專門為老年人服務的社區。”

但居住在養老公寓?的王阿姨並不滿意，“失望大於期望”。入住後，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹，“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個社區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地到地兒等候。如果什麼東西壞了，物業也總是拖著不解決。”

讓王阿姨心有芥蒂的是，社區的一些特色配套設施，包括免費的活動中心、60歲以上老人免費泡溫泉的服務，並沒有完全兌現，“買房合同?寫的是，60歲以上老人非節假日可免費享受泡溫泉，大家就以為是週一到週五都可以，結果入住才知道，只能是每週一可以享受，平時不行。感覺上當了，但相比現在的一些養老院，這?也好多了。”

事實上，北京太陽城已經是養老地產中較成功的樣本。儘管很多開發商將目光投向了養老地產，但目前建成並交付入住的養老地產專案屈指可數。而養老地產的運作模式，還處於“初級探索階段”。養老地產的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難能夠單獨“活得好”。

“當前，養老地產及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門’，這個‘玻璃門’阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產諮詢研究中心總監張宏偉說。

缺乏統一規範

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以後這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年後年齡會達到65歲。這意味著養老地產市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。

張宏偉認為，儘管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，並不會進入養老地產項目之中。但是，目前仍有眾多品牌房企提前佈局養老地產市場，因為他們面臨的服務物件是這不到10%人群當中的中高端老年收入者，這些人群的養老需求足以支撐這些開發商在養老地產市場上拿地搶地盤。

儘管有較早進入養老地產的一些企業，並且在運營模式上相對較成功，但是，這些企業的運營管理基本是各執一詞，整個養老地產市場並沒有統一的行業服務規範和標準。

“要明確養老地產的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務於核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”聶梅生介紹說。

現在，養老地產正逐步成為房地產企業獲得盈利的新管道。然而，由於目前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，目前多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這也使不少地產企業卻步不前；同時，由於缺乏產業標準與制度支援，也使地產企業陷入困惑之中。

早在2010年12月，萬科宣佈進入老齡化住宅開發運營領域，在北京房山竇店“萬科幸福匯”專案，拿出一棟樓試點養老地產。

兩年過去了，萬科養老地產的具體操作模式仍未明確，萬科北京分公司相關負責人告訴時代週報，“目前有關這部分的運營模式、具體規劃、如何佈置，以及配套設施都沒有詳細的方案，整個項目的運作還在研究中。”

在北京，除了萬科，遠洋地產也成立了專門的養老地產事業部。保利地產在北京即將推出養老地產項目，其首個試點養老地產項目選擇在北京上風上水的西山區域。

“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，而且獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業並非就是養老地產，在養老產業中，地產只占到20%的比例，只是在這個產業中起到的是承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。

政策破冰

雖然養老地產前景可觀，但在目前政策條件下，涉足的房地產商步履維艱。養老地產占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由於養老地產並非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能採取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。

“從前期準備到後期的持續運營，養老地產所需資本成本很高，沒有足夠資金支持，投資者承受的壓力很大。養老地產只是養老產業的一種業態，屬於長線投資，很難在短期內獲得回報。”一位元業內人士分析說，“因此需要政府進行引導和扶持。”

張宏偉也認為，“養老地產及相關產業要順利發展，應儘快消除當前的無形的政策壁壘。”

房地產商的困局有望在2013年有所突破。從明年起，養老設施用地將納入北京市年度國有建設用地供應計畫。

據瞭解，目前，在北京的土地供應計畫中，養老機構用地屬於劃撥用地，主要按北京市規劃部門的公共設施“千人指標”及市民政部門的申請建設，並沒有在供地計畫中明確供地面積和位置。

比如在今年5700公頃的國有建設用地供應計畫中，用途結構表中明確住宅用地1700公頃，商服用地350公頃，交通運輸用地1100公頃，公共管理與公共服務用地1200公頃，對於“養老用地”，只有“保障文化、科技、養老等公共設施的用地供應”的字樣，沒有具體數字。明年，養老用地的多少將落實到用途結構表中。

北京規劃委相關負責人建議，養老機構建設要符合專項規劃。北京市國土局提出，應通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，並根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。

對此，業內人士持樂觀態度：獨立的土地供應將成為未來養老地產發展的基礎，將成為中國實質意義養老地產的破冰之旅。

時近歲末，開發商的推盤力度大增，意圖年底衝刺業績。而主流房企由於全年業績完成已無懸念，紛紛調高售價。

瑞安房地產（00272.HK）董事總經理兼行政總裁李進港日前接受媒體採訪時透露，今年里安上海項目的單價較2011年已出現8%?10%的上調。業內人士預測，明年初，高端專案單價將普遍上調10%。

上海近兩周推出的週邊剛需樓盤，可能在今年最後兩周對成交產生明顯的拉動作用。例如上週末有7個專案開盤，環比增加兩個，其中4個專案去化率過半。

據新浪樂居報導，位於浦東的合生前灘一號，上週末首次開盤推出240套房源，當天去化六成；位於青浦的?文星尚灣週五推出100餘套房源，至周日僅剩一套。且有新開盤項目，明年或會漲價。

由於擔心明年漲價，剛需盤佔據了成交主力。上海上周的成交榜前十中，有九個專案的單價在2萬元以下，其中還包括格蘭華庭、海尚墅林苑、綠地時代名邸這些單價低於萬元的項目。德佑地產研究主任陸騎麟認為，以目前的成交和供應勢頭而言，12月上海的商品住宅成交量很有希望突破90萬平方米，成為年內前三的高點。

中原地產研究諮詢部總監宋會雍表示，目前市場上成交較好的多為小戶型房源，但市場競爭較為激烈，可能會漲價，但幅度不會太大。“樓市現在正處於良好的行銷時機，到明年1月份，臨近傳統春節，購房者多不會在這個時候花大量時間去考慮買新房的問題。”

而高端項目仍然受限購政策影響，儘管價格會上調，但行銷方面卻並不放鬆，大有“偷賣”搶客之勢。據記者觀察，不少還沒拿到預售證的項目，年底已開始儲備客戶。

如位於雅戈爾旗下長風8號已開放展示中心，據現場銷售人員透露，目前項目還未拿到預售證，但可以先看戶型。據銷售人員提供的資料，此次長風8號推出的戶型以90平方米左右和200多平方米兩種戶型為主，單價4.5萬元/平方米，高於今年5月以3.8萬元/平方米開售的中海紫禦豪庭。

匯悅台單套成交價接近10萬元/平方米、凱旋新世界單套成交價達109446元/平方米、頤德公館單套成交價達83562元/平方米……近期，廣州多個豪宅項目均出現接近10萬元/平方米或10萬元/平方米以上的天價成交紀錄。年底豪宅市場總體來看也是異動連連，大批豪宅蜂擁入市，不少人擔心拉動廣州樓價再創新高。而一些開發商則認為，豪宅其實很多是地王逼出來的！

千萬級豪宅成交面積同比漲六成多

今年下半年，廣州樓市幾乎可以說是豪宅唱主角。據合富置業首席分析師黎文江透露，2012年1月-11月廣州市十區500萬元以上高端物業成交面積共計53.6萬平方米，同比上升34%。他同時表示，鑒於部分實際已成交的物業可能暫時未能簽約，實際成交要好於資料表現。

高總價的物業成交面積大幅增加，其中總價在500萬-800萬元的單位成交面積達28.66萬平方米，同比上漲26%，成交樓盤主要為星河灣、中海花城灣、嘉裕公館、匯景新城、富力君湖華庭等；總價在800萬-1000萬元的單位成交面積達6.89萬平方米，同比上漲12%，成交樓盤主要為頤徳公館、金山谷、雅居樂劍橋郡等；而總價在1000萬元以上的單位高達18.08萬平方米，同比上漲64%，成交樓盤主要為保利天悅、海怡半島、琶洲麗舍、凱旋新世界、萬科紅郡翡翠等。

多個豪宅項目成交單價破10萬元

陽光家緣資料顯示，近一個月以來，廣州樓價最高的三個項目是僑鑫匯悅台、凱旋新世界、頤德公館，這三個盤均位於珠江新城，成交均價分別高達98744元/平方米、75839元/平方米以及56065元/平方米。但從單價上來看，個別單位已遠高於其樓盤成交均價，其中凱旋新世界一套259平方米的單位成交單價達109446元，頤德公館一套314平方米的單位成交單價也達到了83562元。而在一個月以前，僑鑫匯悅台也曾出現過單價超過10萬元的天價成交。

事實上，除了這些單位，還有更多的豪宅盤正蓄勢待發，希望能在年底市場分得一杯羹。位於白雲大道的大一山莊日前高調透露，近期將大舉推貨。該項目均價在6萬-8萬元/平方米，總價在4000萬元到1.8億元一套。

另外，蘿崗的雅居樂富春山居、白雲新城的中海雲麓公館、保利雲禧、荔灣珠光禦景一號也在近期已經開盤或預備開盤，這些專案價格均在3萬元/平方米以上，其中珠光禦景一號均價更是達5.8萬元/平方米。

專家觀點

“地王”入市逼出天價豪宅

為何天價豪宅年底蜂擁入市？未來廣州樓價是否會因為豪宅成交帶動出現暴漲？一位元業內人士向記者表示，事實上，年底並非樓市旺季，多數豪宅入市，其實是開發商以前高價拿地的專案“憋不住”了。

“從目前市場上的豪宅來看，多數曾經都是地王，開發商承受了很高的土地成本，做普通住宅根本沒出路，只有包裝成豪宅上市。”該人士表示，一些豪宅雖然出現了天價成交，但總體來看成交卻並不十分理想，很多開發商並不想選在這個時候推出來，但項目已經到了銷售節點，不得不推了。

據瞭解，目前豪宅專案中，曾冠以“地王”頭銜的確實比比皆是，例如富春山居是蘿崗地王、珠光禦景一號是荔灣地王、中海雲麓公館及保利雲禧差不多可以並列白雲新城地王，土地成本佔據了成交價格中很大的比例。

某豪宅樓盤銷售總監也向記者坦承，現在豪宅消化速度並不快，開發商多數都是抱著慢慢賣的心態，很多樓盤都是時時可以看到有成交，但每次都是一兩套，成交量並不是很大，成交單價很高的也只是個別單位。他表示，豪宅銷售真正要破冰，還是要看房貸能否鬆動，如果放開限購、限貸措施，豪宅銷售要比現在火得多。

不過，方圓地產首席分析師鄧浩志則對豪宅現象有著不同的看法：“其實目前並不是豪宅遍地，實際上由於中心城區土地供應緊張，導致其價格在低迷時仍然堅挺，市場回暖後又率先上漲，目前中心城區一手房價都在3萬元/平方米以上，所以都可以列入豪宅的行列。最近一段時間改善型買家積極入市，成交集中在中心城區和總價比較高的大戶型單位，所以有豪宅遍地的感覺。”

2013年房地產信託總還款額約3100億元。單純對比資料，房地產信託將在2013年迎來比今年更大的兌付壓力。

但是，今年四季度房地產銷售市場的回暖卻舒緩了這一緊張情緒，信託業在2012年這一房地產兌付高峰年度的平穩表現，也令業界對於明年的兌付情況大多持有樂觀情緒。

明年再迎兌付高峰

今年以來，信託公司的房地產信託業務一直是處於較大的剛性兌付壓力之中。據中金公司的資料顯示，2012年全年到期規模達2234億元，總還款額約2500億元，其中2012年三季度到期規模達到了1000億元。

而從今年全年的兌付情況上看，信託公司的整體應對情況稱得上是遊刃有餘。監管層人士對此也表示，房地產信託的兌付存在部分單體專案上的風險，但整體風險可控。

不過，房地產信託在2013年將迎來更大兌付壓力。據中金公司的預測，2013年預計到期房地產信託規模2816億元，本息合計總還款額約3100億元。對比2012年，到期規模及還款額的增幅均接近25%。而從兌付高峰期的分佈上看，由於2010年~2011年設立的房地產信託呈現期限分散化，因此使得2013年單季度到期規模較為平均。

本息支出約占銷售收入4%

據證券時報記者瞭解，為應對明年的兌付工作，監管層近日已經告誡信託公司，要將嚴守風險底線作為信託業明年工作的重點，即確保不出現系統性和區域性風險，保持對信託產品到期清算的警覺，著力增強到期清算工作的主動性，各地銀監局和信託公司要對未來到期需清算的信託產品建立台賬，即時監測清算進度，提前3個月安排清算事宜。

而由於信託業在2012年兌付高峰年度中的平穩表現，以及今年四季度房地產銷售市場的回暖，使得業內對於明年的兌付情況大多持樂觀態度。

申銀萬國的報告認為，2012年房地產信託本息合計到期規模占全年房地產銷售收入的比例為3.79%，按季度情況看，由於一季度房地產銷售處於傳統淡季，該比率一度曾達到5.33%。但從絕對數額上看，當期的資金來源（銷售收入）基本能夠覆蓋信託兌付時的本息支出。從明年情況看，由於房地產銷售市場處於回暖狀態，房地產銷售收入按較低的增速即5%計算，則2013年房地產信託本息合計到期規模將占全年房地產銷售收入的4%。

此外，申銀萬國的上述報告認為，2010年以後，信託公司在發行房地產信託時大多採取了較為嚴格的風控措施，以達到資金投向標的的資產價值能夠完全覆蓋資金本息的目的。因此，該業務總體上看仍是處於風險可控的狀態。

五大措施化解兌付風險

據記者統計發現，從2012年以來出現風險的單體兌付案例情況上看，目前信託業大致採用了五大措施化解房地產信託的兌付風險。

一是要求問題公司提前兌付，如在山東信託黃金海岸股權信託投資基金信託計畫中，因信託公司發現融資方存在信託資金挪用的問題，要求提前兌付以防範風險；二是專案展期，如華澳信託因“實德事件”拖累，致使無法及時收回款項，但華澳信託通過項目展期，最終完成兌付；三是借新換舊，發行新信託品種歸還舊信託資金，如發生在華能信託與中信信託之間的、在星耀五洲項目上的資金接力；四是股權轉讓，即尋找下家接盤，如綠城中國將專案轉手給第三方；五是資產拍賣，如中融信託青島凱悅專案，信託資產最終進入拍賣環節。

2012年12月18日下午，剛剛取得預售許可證的陽光城•翡麗灣在廈門國際會展中心正式開盤，共推出160套別墅房源。此前12月15日，項目示範區正式開放，掀起廈門島內消費者看房熱潮，當日即有500余組客戶前來看房，導致廈門本島至翔安隧道大堵車，現場客戶參觀需按批次排隊進行。

18日開盤當天，共有360組客戶到達現場參與選房搖號，正式開盤28分鐘後，160套別墅即全部售罄，總認購金額逾7億元，銷售面積3.56萬平米。這一業績創下廈門房地產史上兩大記錄：別墅開盤銷售速度最快，單次銷售面積最多。而此次熱銷也成為陽光城集團2012年全年行銷收官前一次完美的爆發。

據瞭解，廈門陽光城•翡麗灣項目位於翔安南部新城首期開發區，連接廈門本島與翔安新城的隧道口。根據政府規劃，開發區將打造成以行政辦公、文化娛樂、商業服務、休閒旅遊和生活居住為核心的綜合性城市新區。今年6月5日，陽光城集團經過激烈競爭最終奪得這一地塊。陽光城集團相關負責人表示，除了位於廈門未來城市副中心的區位優勢，陽光城•翡麗灣是陽光城闊別16年後在廈門市場再度開發的首個專案，陽光城會將其打造成翔安區域乃至廈門最具品質的住宅產品。

拿地六個月即開盤上演陽光城速度

從今年6月正式拿地，到12月正式開盤，6個月實現正式銷售的陽光城•翡麗灣也創造了陽光城集團開發歷史上一個新的開盤週期記錄。此次陽光城•翡麗灣6個月的運營週期上演了中國房企的“陽光城速度”，這標誌著陽光城完善全面運營能力、堅持高周轉策略達到新的高度。

作為海西經濟區的核心城市之一，陽光城集團一直對廈門市場的發展寄予厚望。據瞭解，在深耕福州多年、並取得區域市場龍頭地位後，陽光城近幾年來一直穩步推進其全國佈局、區域深耕戰略，已逐步進入西安、太原、蘭州等城市，並於2012年11月將管理總部遷至上海，初步完成全國化佈局。在福建區域，陽光城確立福州、廈門兩大區域中心戰略，將廈門公司定位為區域分公司，輻射廈漳泉，陽光城在廈門的發展正式提速。而此次陽光城•翡麗灣的首次開盤熱銷，無疑為陽光城深耕廈門市場，建立福建南部區域輻射中心打下堅實的基礎。

三大引擎助力陽光城飛速發展

2012年以來，陽光城運用靈活的融資策略不斷提高資金儲備和改善運用效率；提升從拿地到設計、工程、行銷的整個運營系統能力；打造並完善產品線。在拿地方面，陽光城堅持“多規劃、低成本、可持續”的拿地策略，現已累積相對充足的戰略土地資源儲備。

精確的投資策略、高速高效的運營體系、強執行力的行銷團隊，這三大核心競爭能力的凸顯，有效支撐了陽光城集團的飛速發展。

今年，陽光城集團在獲得消費市場認可的同時，也因能力的全面提升被資本市場所認可並看好。公司股價從年初每股5.67元穩定上行，日前創14元左右年內新高。據大智慧資料統計，陽光城（000671,SZ）今年累計漲幅約140%，跑贏大盤的同時領跑房地產板塊相關股票，成為目前滬深兩市2012年度累計漲幅排名前三的成長性股票。

在北京和廣州紛紛出現日光碟之時，復蘇的上海樓市也開始出現了准日光樓盤。12月9日，中建溪岸瀾庭以每分鐘3套的速度，當天賣出216套房源中的九成。

中房信研究總監薛建雄說，並非所有的樓盤都能像中建溪岸瀾庭那樣熱銷，眼下依然有剛需樓盤滯銷。中建溪岸瀾庭之所以能賣得好，關鍵是因為其高性價比。

此前，中建地產因為開發中建大公館而享譽上海的高端住宅市場，中建地產世界500強才有的尖端建築工藝，也通過中建大公館發揮得淋漓盡致。市場因此對中建溪岸讕庭充滿期待，想要瞭解具有豪宅基因的剛需住宅會有怎樣的表現。

熱銷源于高性價比

薛建雄說，因為板塊成熟度更高，南翔地區的樓盤售價一直水漲船高。但對於更多的剛需客戶來說，價格上漲促使購買者觀望值增加。上周位於南翔的中建溪岸瀾庭開盤，開盤當日，售樓處現場來了400多組客戶。據瞭解，與以往的嘉定樓盤不同，這次現場客戶不單是嘉定周邊客戶，更有來自長寧、徐匯等客戶，說明客戶對於嘉定南翔板塊的接受度也越來越高。

中建溪岸瀾庭開盤當日為何如此火爆？高性價比是最大的原因。便捷的生活配套成為中建溪岸瀾庭的一大賣點。資料顯示，中建溪岸瀾庭總建築面積約22萬平方米，項目北臨嘉美路(東張涇)，西臨景觀河道橫瀝河，南面嘉程路，東面德園路。整個社區由兩條原生河灣自然環抱，並獨佔近800米濱河風光帶，是城市中不可多得的國際化生態社區。

據瞭解，上述樓盤處於軌交11號線花園路站（規劃中）周圍，地鐵站將上蓋塔伯曼超級商業旗艦，周邊還有菁英湖公園。規劃以及現有配套的利好，滿足了購房者必須的衣、食、住、行等生活設施。

不只便捷的生活配套，創新的戶型也是眾多客戶購買的一大原因。中建溪岸瀾庭在戶型設計方面非常注意採光設計，大面寬、大尺度，許多戶型有三個南向開間。而獨創設計令中間套也可做到南北通透，北側房源可享受到充足陽光。

中建甚至開發出了88平方米的三房和128平方米的四房，可完全滿足兩到三代同堂生活。對比同區域的另一個知名樓盤，其83平方米兩房的售價已超200萬元，而中建此次推出的88平方米戶型，不僅做到了三房，並且大部分總價控制在150萬元以內，高性價比不言而喻。這使得花更少的錢，滿足更大面積的居住需求以及更多的居住功能，在中建溪岸瀾庭成為可能。

稀缺性推動價值

目前嘉定處於新樓盤稀缺狀態，之前銷售的“威廉公館”等都已是尾盤，客戶選擇性較少。而對於剛需客戶來說，新樓盤、親民價格、高性價比，是他們購買住宅的主要追求。本周，中建溪岸瀾庭將加推新房源，來滿足未搶購到第一批新房的客戶。隨著此項目的熱銷，很多沒有購買新房的客戶擔心熱銷現象會推動該樓盤價格上漲，購買心理更加急迫。

事實上，上海新房市場，尤其是剛性需求市場正在走出低谷。來自21世紀不動產上海區域市場研究部統計資料顯示，12月前16天全市新建商品住宅成交49.9萬?，為年內同期最高，較11月同期提升7.3%，同比則提升102%；其中，上周（12.10?12.16，下同）成交0.2萬套、23.7萬?，環比分別提升29.6%、26.1%。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔說，12月的成交量有望衝擊此前6月份所創造的年內新房成交高位。

中原地產統計的價格資料顯示，上海內環至外環各環線商品住宅成交均價分別為63534元/平方米、36125元/平方米、29674元/平方米、18875元/平方米、12005元/平方米。其中內環內、內中環、中外環、外郊環和郊環外的價格環比分別上漲5.69%、2.05%、3.64%、4.40%和1.63%。最近的兩周價格開始出現翹尾趨勢。

對於消費者的購房意向調查，也證實了未來房價可能上調的趨勢。此前，搜房網展開一輪調查，從調查結果來看，和11月相比，計畫2013上半年購房的比例升至66%，該比例在上月調查中顯示為45%。而預判房價上漲的購房者相比11月出現明顯增長，由上月的10%升至19%。

近期大陸北京、上海、廣州、深圳等一線城市房價帶頭上漲，近日廣州更出現通宵排隊買房的現象。

每日經濟新聞報導，久違的「通宵排隊買房」景象出現在廣州珠江新城的某建案的銷售現場。該建案雖然定於12月16日正式銷售，但周六（12月15日）晚上就已經有大批的買房客聚集在銷售部門前，等待的隊伍甚至大排長龍。

據統計，上周末廣州共推出6個新建案，另則有4個舊的建案推出新貨量，雖然這幾個建案處於不同區域，但現場幾乎都出現哄搶的熱鬧景象。

業內人士分析，儘管前述幾個建案熱銷，並不能說明房地產市場已經出現好轉，或是房市調控政策出現放鬆，但由於上述幾個建案定位均不相同，多少反映出較為複雜的市場心理。

每日經濟新聞引述資深房地產專家韓世同分析認為，目前在開發商方面推出了許多降價促銷的舉動，也刺激了購房需求。

經緯行研究中心總監朱欣苑則透露，除了廣州外，近期包括北京、深圳等一線城市也出現了多個建案成交情況回暖的情形，這與市場傳言最近限購鬆綁、投資人炒作，以及預期「明年房價出現上漲」的市場恐慌心理相關。

不過值得注意的是，隨著年關將近，地方政府完成房價控制目標的壓力也就愈來愈大，一旦放鬆調控極有可能帶來房價的強勢反彈，一年來房市調控的「成果」也有可能功虧一簣。

目前廣州相關部門其實暗中控制了一些高價建案的成交情況，嚴防房價因高價建案的成交，推動整體房價結構性上漲。

大陸11月70個大中城市房價環比連漲6個月，房價上漲城市數量也大幅增加至逾7成，儘管國土部出台的土地監管新政，釋放出明年房地產調控政策仍將從嚴從緊的訊號，但隨著房市成交動能恢復，中國房地產協會祕書長苗樂如仍樂觀預期，明年房地產行業將可望復甦。

苗樂如在參加日前舉辦的「2012中國地產財富年會」時指出，隨著房市成交量平穩回升，開發商購地熱情也開始升溫，當前房地產已度過調控下「最冰寒的時代」，未來房價應保持微幅向上的調整趨勢，不會出現爆炸性的反彈，而明年大陸房地產行業也將有望復甦。

苗樂如指出，當前的房價溫和上漲、成交量與開發商拿地熱情增加等3大發展態勢，預計將延續到明年的上半年，之後應該會形成一段保持政策的連續性發展，在穩定的前提下，進行適時適度的微調。不過，苗樂如也指出，對於後調控時代的房地產市場與房地產行業，應該有「理性認知」，畢竟目前還有3億多平米的新建住房待消化，庫存仍處於高位，這些因素都會增加一些不合時宜的房子入市。

華置（127）持有的至祥置業（112）落實股權易手予內房中國勒泰商業地產，作價5.6億元。新買家在內地數個城市擁有地產項目，曾聯合華懋及中海外（688）等大型企業合作發展商業項目，並為今年以來第4家內房企在港「借殼」。

至祥停牌前股價屢創新高，報3.39元，單日急升17.3％。昨早復牌後股價隨即高開，中午收市前曾高見4.05元，升19.5％，臨近收市升幅收窄，收報3.87元，升14％，成交增至3700萬元。

根據公告，華置將其所持有的至祥約2.099億股或佔公司已發行股本約61.96％股權，出售予中國勒泰商業地產，代價為5.6億元，相當於每股2.6701元，較至祥停牌前折讓21.2％。買方同時提出全購建議，以每股收購價2.6701元購入餘下股份約1.288億股，涉資約3.44億元，並將繼續維持至祥的上市地位。

去年6月底，在上海A股上市的金地集團公布，通過全資子公司輝煌商務收購至祥61.96％股權，總代價約8.36億元，相當於每股作價3.98元。

不過，約一個月後，至祥卻宣布，因收購條件未能達成，故整個交易即時取消。其後，金地在今年9月中以16億元入主星獅地產（535）。

事實上，今年以來可以說是內房「買殼潮」，先在4月份，招商地產以1.99億元收購東力實業（978）逾7成股權；5月，內房龍頭萬科亦以10.8億元收購永泰（369）旗下的南聯地產（1036），計及金地及是次勒泰後，年內已有四家房企相繼在港「借殼」上市。然而，由於監管條例所限，有關房企若需注入資產，至少需等待約2至3年時間。

發展商積極部署推盤，期望迎接來年樓市小陽春。新地（016）未來兩月約2100伙可登場，其中牽頭發展的西環卑路乍街單幢樓Imperial Kennedy更擬以超高價姿態登場，揚言定價將參考西半山一手盤，意向呎價3萬元，貴同區物業約8成；市場人士估計，一房戶入場費約1500萬元，代理預計，同區二手物業勢掀一輪反價潮。

新地四項目可推涉2100伙

辣招窒礙發展商推盤步伐已逾月，新地積極部署推出多個樓盤，卑路乍街68號單幢項目昨天命名為Imperial Kennedy。新地副董事總經理雷霆表示，項目合共161伙，銳意打造成區內豪宅新地標，最快於下月推出，定價將參考西半山一手價，意向呎價約3萬元，售樓處及示範單位正在搭建中。

雷霆表示，集團最快於月底推出將軍澳天晉II，元朗Residence譽88稍後亦將推出，未來兩個月將推出多個新盤。他認為，辣招對市場已有一定效用，集團將繼續積極賣樓，希望增加供應，讓買家有更多選擇。資料顯示，若連同元朗爾巒計算，四個項目提供單位合共可提供約2100伙。

新地代理助理總經理胡致遠指出，Imperial Kennedy目標客源為港島上班一族，間隔分為一至三房，主打兩房及三房，設有少量特色單位，樓花期兩年半至三年，地盤面積1.8萬方呎。

同區料掀反價潮

胡致遠表示，項目由新地牽頭，但他未有披露合作夥伴，也未有透露單位的面積資料。消息人士指出，項目兩房戶面積700至800方呎，三房則約1100至1200方呎。至於一房單位，代理估計面積約500方呎，以意向呎價3萬元計算，售價動輒達1500萬元。

Imperial Kennedy定價非常進取，近一年同區的兩個全新樓盤分別為Lexington Hill及加多近山，平均呎價分別約1.2萬及1.75萬元，個別單位成交呎價見2.15萬元；二手項目泓都及寶翠園平均呎價則只是1.1萬及1.55萬元，Imperial Kennedy較同區物業造價高出一截。

代理表示，受辣招打擊，西環一帶屋苑成交淡靜，但價位未見回落，近期較為矚目的一宗成交，屬泓都3座面積約400方呎的一房戶，呎價高達13416元，創屋苑新高。市場人士預計，辣招影響仍在，加上發展商高價推盤，勢令同區二手樓價乾升，相信未來一段時間將有眾多業主反價，預料幅度介乎5%至10%。

另一方面，?地（012）元朗尚悅昨天加推50伙，面積545至607方呎，平均呎價7013元；長實（001）長沙灣一號．西九龍加推3伙，平均呎價9268元。

規劃署積極把「政府、機構或社區」（GIC）用地改劃為發展住宅，部分年初已納入勾地表的地皮並進行規劃程序，其中山頂柯士甸山道地皮，規劃署建議改為「住宅（丙類）6」，並限制總樓面面積和高度與現有建築相若，即只可建單層住宅。

用地近山頂公園的西面，佔地約1.34萬方呎，現為1層高的建築物，位於主水平基準上520至540米水平，已在2006年空置。相關部門確認用地已毋須作GIC用途，規劃署考慮用地的特徵和區內環境後，認為適合作住宅用途，建議將在明天城規會會議上審議。

規劃署建議就用地加入多項限制，其中民航處指出，用地現處的水平已超過《香港機場（障礙管制）條例》所容許的高度，為免影響處方的通訊設備，如果現有的建築物重建或改建須進行研究和獲民航處同意。規劃署建議，用地日後發展，其總樓面、樓層數目和高度將不可以高於現有水平。

業界人士認為，用地屬傳統豪宅用地，估計用地每方呎樓面地價可達5萬元水平。地政總署資料顯示，用地最快明年2月可推出市場。

另外，由羅氏集團持有的元朗宏業西街21號用地，城規會明天將審議其作住宅用途的發展方案。申請人建議以5倍地積比率興建2座24層住宅及1座2層會所，住宅樓面不多於17.1萬方呎，預料提供276伙。規劃署認為，用地的發展密度可接受，並與未來區內的其他發展項目互相協調，不予反對，可望成為區內首幅成功由工廈轉住宅的用地。

內地樓市持續升溫，廣州出現通宵排隊買樓。北京昨暫停「準地王」出讓，料有意平穩市場預期。早前連續大跌的地產股回穩，A股震盪衝高回落微跌，成交額萎縮。

《每日經濟新聞》報道，久違的通宵排隊買房景象再次在廣州上演。上周末廣州共有6個新盤開盤、4個舊樓盤推出新貨量，雖然幾個樓盤處於不同區域，但現場幾乎都出現哄搶的熱鬧場面。

碧桂園位於廣州南沙的天璽灣12月15日開售，僅3小時即熱銷1,000套，錄得逾10億元（人民幣，下同）認購額，再度刷新今年廣州樓市單日銷售紀錄。位於廣州珠江新城的某樓盤雖然定於12月16日開售，但15日晚售樓處已排長龍。

經緯行研究中心總監朱欣苑指出，近期北京、深圳等一綫城市均出現多個樓盤成交火爆情形。這與限購鬆綁傳言有一定關係，推高外界對明年房價出現上漲的預期，造成市場恐慌心理。

繼國土資源部前日出台多項措施加強樓市調控，包括嚴查地王現象；北京市國土局昨日發布通告，暫停朝陽區農展館北路一住宅用地出讓。業內人士猜測，該地皮預計將成為北京新的單價地王，當局暫停「準地王」出讓意在平穩市場預期。

北京市住建委強調將長期堅持樓市調控不動搖，住房供應充足，有信心明年房價基本穩定。

傳湛江地產商破產 欠債60億

另據和訊網昨晚報道，房地產獨立評論家牛刀在微博爆料，稱開發商廣東湛江嘉粵集團已向廣東省政府申請破產保護，並稱其總欠債約60億元。和訊網查閱廣東省湛江市中級人民法院公告後發現，12日裁定受理包括嘉粵集團在內34家公司重整申請。

金利來（00533）公布，與上海偉信達成補償協議，獲1.23億元（人民幣，下同）賠償。

金利來因應上海當局的拆遷通知，需移交上海長寧區安化路、總建築面積4,123平方米物業。金利來指，賠償金額較該業務11月底估值7,350萬元高67%，董事認為出價合理。

南豐呎價10127 康怡2房597萬沽

港島東屋苑連環破頂，其中南豐新邨呎價再突破萬元水平，同時康怡花園兩房單位沽597萬元創新高。

細價港島樓造價再上，鰂魚涌南豐新邨呎價上周破萬元水平後，本周呎價再創新高。美聯物業營業經理陳家偉透露，南豐新邨8座高層G室，面積474平方呎，以480萬元沽出，呎價10,127元，創屋苑新高。

事實上屋苑3座中層C室，剛於上周以475萬元沽出，屋苑呎價首次破萬元後，上述單位再高5萬元獲承接，可見市場對港島細價樓需求甚大。

康怡高層兩房 呎造10153

另外，比鄰康怡花園N座高層06室，向東南屬優質戶，面積588平方呎，以597萬元沽出，屬同類兩房戶的造價新高，平均呎價10,153元。

陳家偉續指，12月份上述兩屋苑交投轉旺，康怡花園及南豐新邨分別錄14宗及8宗成交，已起過11月份全月數字。

交投稀疏的荃灣二綫屋苑家興大廈同錄成交，美聯物業首席高級營業經理梁仲維指出，屋苑B座低層C室，面積547平方呎，以261萬元沽出，平均呎價4,771元。買家原心儀荃灣中心，惟見家興大廈呎價低水，故轉投入市。該屋苑本年只錄8宗成交，對上一宗成交要追溯至兩個月前。

爵悅庭1063萬沽 分層新高

大碼物業交投不俗，中原地產分行經理丘漢偉指，荃灣爵悅庭北爵軒高層H室，面積1,386平方呎，以1,063萬元沽出，創屋苑分層造價新高。其次東涌水藍天雙號洋房，連2,312平方呎連花園，亦以2,530萬元由本地人入市，屬理想價。

另外，市傳鰂魚涌海光苑一籃子約60個車位，以4,800萬元沽出，平均車位造價約80萬元。

回顧過去幾年舊樓收購市道旺盛，但涉及工廈收購卻只佔少數，主要受補地價困難等因素影響。然而，隨着買家印花稅（BSD）實施，有業界認為，將有助於增加發展商收購工廈重建的意慾。

綜合市場資料統計，過去3年市場上涉及工廈收購重建的計劃，較為成熟的個案僅11宗，相較上百宗的住宅收購項目，僅屬少數個案。以今年合共接獲55宗強拍申請為例，當中僅2宗屬於工廈，佔整體比例3.6%。

3大難 礙發展商意慾

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，發展商收購工廈重建存在3大困難。首先是本地發展商普遍均以住宅業務為主，收購工廈重建除非屬不設發展用途限制的地契，否則，如果須進行補地價、規劃申請，所涉及的發展年期及不定期性將會大增，直接影響發展商的收購意慾。

其次，工廈容易有大業主持有多層樓面，發展商難以收購逾8成業權以申請強拍，增加收購風險。

同時，以投資者佔多數的工廈業主，持貨力較高，對樓市的敏感及熟悉程度也較高，在叫價上或會較一般住宅業主為高。

事實上，上述統計所涉及的11宗工廈收購個案之中，就有6宗、逾半數屬於住宅規劃用途，或地契不設重建限制條款，才能吸引發展商進行收購，例如西環卑路乍街97號文興工廠大廈，雖然現時屬於工廈，規劃上卻屬「住宅（甲類）」用途，加上地契不設限制，發展商毋須補地價，故此吸引新地（00016）收購重建。

至於市建局首個先導計劃堅尼地城祥興工業大廈，市建局已經確認，該廈未有單一業主持有逾30%業權，且屬於住宅規劃用途，可以收購後即入則重建，縮短發展時間，但最終避免不到該廈業主涉及?地（00012）主席李兆基妹夫、會德豐（00020）等「猛人」。

集中東九 近期個案增

然而，隨着政府實施BSD，第一太平戴維斯董事總經理陳超國認為，發展商日後在收購住宅的難度始終增加，未來轉為收購工廈重建的趨勢必然增加，尤其九龍東的情況會較為明顯，因涉及併購工廈可配合「起動九龍東」計劃。

近期工廈收購的情況確實有所增加，例如較早前?地或有關人士，以合共3.3億元收購長沙灣嘉利工廠大廈近9成業權，而日前土地審裁處亦接獲有投資者申請強拍位於觀塘的大偉工業大廈。



政府改劃活化 增土地供應

過去發展商收購工廈重建的意慾低，因此政府近年推出多項活化工廈措施，希望能夠刺激發展商、業主改裝及重建商廈。

隨傳統工業北移，本港不少地區工廈均出現過剩、空置率增高的現象，故政府近年至少4度出招，希望釋放珍貴土地資源，配合社會在房屋及商業發展需求。

免補價重建改裝

政府最先透過檢討現有「工業」用地的規劃情況，將合共約60公頃分布各區的工業用地改劃作住宅及商業用途，當中有16幅劃作住宅用途，合共約30公頃用地，其中5幅更由政府持有，如前大窩口工廠大廈就已計劃重建成為居屋項目。

在主動改劃、協助業主重建外，發展局亦先後公布一系列活化工廈措施，容許符合某些條件（如樓齡不少於15年、取得所有業權人同意）的工廈，可免補地價全幢改裝成酒店或商廈，即使選擇進行重建亦可分期補地價。

約700工廈符條件

為進一步刺激工廈改裝及重建，政府較早亦在「梁十招」內，加入容許工廈免補地價整幢改裝為過渡性住宅，年期暫為10年，只供出租不能拆售，初步估計全港約700幢工廈合資格，有助增加中短期住宅供應，紓緩住宅租金壓力。

資料顯示，政府於2010年4月推出活化工廈政策以來，截至今年11月底，地政總署合共接獲74宗申請，當中以九龍區數目最多，佔47宗或整體的63%。

東莞昨日出讓南城區濱河路白馬路段南側的商住地塊，9家開發商參與競買，在經過172輪舉牌後，最終由恆大地產（3333）旗下深圳公司以6.725億元拿下，折合樓面地價3,523.5元/平米，溢價率達134.7%。?大地產深圳公司去年1月成立，該公司目前已在深圳、東莞、潮州等地開發5個大型項目。

　該地塊位於南城區。目前，南城在售樓盤有19個，其中包括?大兩個樓盤在售。

在新增的BSD稅制下，豪宅交投應聲下挫，頓時變得沉寂。利嘉閣地產預期明年豪宅市道將呈牛皮膠著狀態，預測全年一二手豪宅買賣登記量料下跌30%至約5,300宗水平；至於樓價方面，鑑於豪宅尤其是保值能力高以及供應珍罕的物業，業主惜售不願壓低造價沽貨，故來年豪宅樓價仍有5%的上升空間。

業主惜售 樓價仍有5%升幅

　利嘉閣地產研究部資料顯示，截至12月13日為止，今年全港暫錄7,506宗豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業．下同）買賣登記，涉及金額約1,789.57億元，估計全年整體的豪宅買賣登記宗數約7,608宗及約1,810.0億元，兩項數字分別較去年微跌1%及4%。

　利嘉閣地產九龍豪宅營業董事林松偉表示，雖然今年豪宅市場交投起伏不定，鑑於自BSD壓市後，部分業主亦肯略減價沽貨，樓價可能稍作下調，預測全年樓價累積升幅約達13%，較同期中小型住宅樓價20.7%及全年預測的20%的升幅為低。租金方面，受外圍經濟不景、企業收縮經營及削減高企僱員房屋津貼影響，減少租住大宅，預測全年租金累積升幅僅約5.5%。

購買力料會在下半年釋放

　利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，綜觀目前環境，辣招壓市下，上半年豪宅市場前景不太樂觀。相信資金流動過剩所迸發的強勁購買力最終會在下半年逐步釋放出來，預期下半年豪宅市道或會逐步好轉。初步預測，明年一二手豪宅買賣登記量值分別約5,300宗及1,472億元水平，預測按年跌幅約為30%及19%。

　樓價方面，在政府出招打壓下，願意付15%的BSD稅的豪客佔豪宅市場參與者的比重甚低，豪宅造價難望如往年一樣大升，預期全年亦可有約5%的增幅，但升幅遠遠不及去年。租金方面，在外圍景氣不好下，不少跨國企業轉租中級豪宅（月租3萬至10萬元之間），預料明年頂級豪宅租金將有3%至5%的下調空間，至於中級豪宅租金則可在需求膨脹及租盤荒缺下溫和上升3%至5%，持相反方向發展。

雖然政府出招打壓樓市，但在低息環境、熱錢流入下難抑市場剛性需求，中原地產預期，明年外圍經濟隱憂仍在，內在因素如港府調控樓市持續，住宅供求不足等種種因素纏繞，樓市將於波動中發展，故全年本港工商舖、豪宅及一手市場買賣金額可望再創新高，私人住宅租金及售價全年各升18%，其中每呎租金由22.8元升至27元，中原CCI將升至130點水平。

　據中原地產研究部預測，今年全年整體樓市有11.6萬宗買賣成交，總值6,700億元，按年增加7%及14%。當中二手私樓住宅買賣達6.34萬宗，總值3,100億元，跟去年相若，當中豪宅市場內地買家比例減少，主要依賴本地買家為主，估計全年有6,000宗豪宅成交，總值1,800億元，按年分別上升3%及9%；受政府打擊樓市措施影響，今年下半年新盤銷售進度明顯落後，全年一手私人住宅買賣宗數約1.26萬宗，總值1,300億元。

料全年買賣金額8000億升19%

　中原地產亞太區總裁黃偉雄預期，明年持貨發展商新盤定價迫近二手市價，刺激買家入市、政府資助市民上車及小業主換樓活躍，足夠支持一手及二手市場發展。預期明年全年整體樓市有12萬宗買賣成交，按年上升3%，總值8,000億元，按年升19%，金額升幅再度擴大。

　黃氏指，隨著換樓活動持續，用家繼續入市。預計明年二手樓市將平穩發展，全年買賣宗數有6萬宗，總值3,000億元，與今年相若；一手私人住宅買賣合約2萬宗，總值1,800億元，金額將創歷史新高。相信內地和本地買家很快會適應BSD，豪宅市道受惠資金泛濫，將可穩步向上。預期明年全年豪宅成交錄7,000宗，總值2,000億元，分別上升17%及11%。

　他預期，全球主要央行加碼推進量化寬鬆措施，令貨幣購買力進一步下跌，港元跟隨美元不斷貶值，香港市民被迫買樓保值。無論投資、換樓或上車目的，買家繼續湧入樓市，通脹難退，樓價易升難跌。原本預期明年新春後樓價調整才會結束，按市況有機會在新春前提早結束。

　至於最近住宅成交量下跌，黃偉雄稱，自從十月底政府推出兩項「辣招」後，出現個別代理無單開的情況，但集團短期內亦不會考慮裁員，因12月至2月均是成交的傳統淡季，不過代理由以往一人開一張單，變成兩人開一張單，以平分佣金，集團亦會於第四季發放獎金，並考慮明年加薪4%至5%。

美聯：明年私樓呎租望升5%至10%

　受政府推出「雙辣招」影響，不少業主未有因此大幅減價沽貨，反而將單位「轉售為租」，租盤有所增加，過去兩個月放租數量升近4%。為此，11月份租金走勢未有明顯變化，並與樓價同樣橫行發展。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，租金經過第二季及第三季分別攀升6.8%及6.7%後，本季升勢已顯著放慢，預期隨著租盤被市場逐步吸納後，加上住屋需求持續強勁下，料明年私樓呎租可望上升5%至10%，升幅甚至跑贏樓價。

政府正從多方面增加房屋土地供應，就短線而言，2010年曾公布全港30公頃工業地有潛力改用途，但市場並未積極配合，直至今年中才錄得首宗申請改至住宅的個案。涉及地皮在元朗宏業西街21號，由堡獅龍已故創辦人羅定邦家族持有，擬建276伙。申請明日在城規會審議，由於規劃署表明不反對，預料將獲通過，有助加快工業地轉型步伐。

提供276伙 每單位約620方呎

　元朗宏業西街21號鄰近政府計劃興建新居屋的元朗東頭地盤，現址為1幢工廈，名為FedEx World Service Center，由於位處一帶屬政府早年研究工業區轉型的範圍，地皮規劃用途已被更改至「住宅（戊類）1」，業主於是在今年8月向城規會申請重建住宅。

　申請文件顯示，業主日後將於地皮上興建2幢24層高住宅（連1層地庫），地積比率5倍，涉及住宅用樓面達171,148方呎，提供276個單位，平均每個單位面積約620方呎，預計可容納690人，落成年份約在2017年。

　規劃署表示，申請的住宅發展符合地皮規劃意向，亦可淘汰現有的工廈用途，推動該區緩慢轉型，而且發展計劃亦未超過規劃限制，日後更會透過設計佈局來應付工業區內作住宅發展的環境問題，並未引起噪音、空氣、交通等問題，不反對申請，相信明日可獲城規會「開綠燈」，成為研究範圍內首宗成功轉作住宅發展個案，給日後同類申請提供參考。

　另外，規劃署亦建議將山頂柯士甸山道一幅土地的用途，由「政府、機構或社區」改為「住宅（丙類）6」，明日審議。地皮為本財政年度勾地表內新增的24幅土地之一，現址建有一座前電台員工宿舍，但06年起已空置。地盤佔地約13,455方呎，可建低密度住宅。參考鄰近的住宅發展，預料地積比率約0.5倍，可建樓面6,728方呎，連開敞式停車間在內最多可建4層。

由恆基及新世界發展的元朗尚悅，昨再原價加推五十伙，整體平均呎價七千零一十三元，呎價由六千三百多元起，為推出以來最低。此外，原定聖誕節前後推售的九龍城曉薈，發展商指示範屋尚在建造當中，或未能趕及原定時間登場。

　　元朗尚悅昨加推五十伙後，累積推出八百六十八伙，佔整體約三成四。?基營業部總經理林達民昨表示，項目新推戶型屬原價加推，現累積沽售約五百伙，套現超過二十億元。

　　林達民又稱，原本擬在聖誕節期間推售的九龍城舊契項目曉薈，由於項目示範屋仍在搭建當中，估計未能趕及原先的推售時間表登場，但強調仍會在短時間內推售，集團已積極部署當中。

　　而昨日加推的五十個單位，分布於第五座的一至二十八樓，涵蓋A、C及J室，全部劃一為兩房間隔，建築面積由五百四十五至六百零三方呎，定價由三百四十六萬六千至四百五十三萬三千元，全部最快本周六開售。

　　是次新推的戶型中，包括一個連天台單位，為二十八樓J室，建築面積五百四十五方呎，連同三百五十二方呎天台，定價為四百四十一萬三千元，呎價為八千零九十七元。而一樓J室，建築面積同為五百四十五方呎的單位，呎價僅六千三百二十三元，為項目推售以來最低戶型，該單位亦為入場戶型，定價三百四十四萬六千元。

　　市場消息指，項目昨成交單位包括五座十一樓C室，建築面積六百零三方呎，定價四百二十二萬六千元，平均呎價七千零八元。

加拿大「全球郵報」周二的報導指出，加國房屋急凍，銷售歷經多月來的下滑後，仍是愈來愈冷，而業者將此歸咎於政府緊縮對房貸保險的規範，則讓加國財長法拉賀提（Jim Flaherty）如坐針氈。加國不動產經紀商協會（CReA）新公布的資料顯示，11月在該協會系統上的房屋銷量，較10月減少1.7％，較去年同期劇減11.9％。該協會更表示，銷售在今年內及明年都將下降，而非上升。

為冷卻房市，加國財政部在今夏緊縮對房貸保險的規範。從7月起上路的新規定中，包括了將有投保之房貸的貸款最長期限從30年降為25年。業者認為此舉嚇走許多潛在首購族，或促使他們遷就較低價的房屋。此外，加國財長及央行總裁卡尼（Mark Carney）示警加國民眾，要注意在低利率時大量舉債的風險，也被認為是在唱衰房市。

財長法拉賀提反駁，他的措施只是部分原因，還有加國民眾主動遏制對房貸的胃納。加國財長及央行總裁意欲慢慢地為過熱的加國房市釋放壓力，以導引其軟著陸。儘管經濟學家認為，到目前為止看起來奏效，但許多不動產專家與組織堅稱，這些已矯枉過正，對經濟構成威脅。

加國不動產經紀商協會在9月才下修今年及明年銷量的預測，周一又再度下修。該協會9月將今年成屋銷量下修至46.69萬戶，這較去年仍成長1.9％，但周一再下修至45.63萬戶後，較去年即變為負成長0.5％，也較10年的年均量低1％。

該協會9月將明年成屋銷量下修至45.78萬戶，周一再下修至44.74萬戶，後者較去年減2％。房市急凍開始波及房價。全國11月售出房屋的均價較去年同期下跌0.8％。多倫多道明（Dominion）銀行資深經濟學家葛拉蒂（Sonya Gulati）表示，過去11個月中，加國房屋銷售有8個月是下滑。

美國加州蒙特貝婁市男子羅恩．哈伯德看準馬雅末日預言的商機，打造豪華的避難艙上市，強調不但可防炸彈和核生化武器攻擊，內部生活設備更是一應俱全，平均售價四萬六千英鎊（約台幣兩百一十八萬元）。預言中的末日是否真會在廿一日降臨，沒人說得準，但自歐巴馬勝選連任以來，避難艙已從每月賣出一具暴增為每天賣出一具，為哈伯德賺進大把鈔票。

哈伯德設計的高科技避難艙，圓筒狀的造型，長十五公尺，直徑三公尺，面積四十五平方公尺（約十四坪），配備有真皮沙發、電漿電視、木質地板、床、廚房、沖水馬桶、甚至壁爐，生活功能相當周全，每具的售價依不同的配備而有所差異。避難艙設有逃生通道，通道附有單向艙門，只能從裡面開打，入口和生活區域之間設有汙染控制室，以封鎖住可能入侵的汙染源。

避難艙可以埋設在地下六公尺深之處，即便天崩地裂也不怕。哈伯德提供各種款式的避難艙供人選購，也包括陽春型。哈伯德本人將在廿一日當天躲進自己的地下避難艙，待上三天，以策安全。哈伯德說：「我不認為天下會發生什麼大事，但誰也不敢打包票。」他建議擁有避難設備的人躲一下比較好。

根據國家住宅建商協會(NAHB)周二公布的數據顯示，由於餘屋減少，及銷售情況良好，美國12月住宅建商信心指數上升至2006年4月以來高點。

12月住宅建商信心指數上升2點至47，符合分析師預估，11月為45。

儘管已連續八個月上升，但該信心指數仍低於50關卡。

該數據若高於50，代表認為銷售情況良好的建商，多過認為銷售情況不佳的建商。

美國商務部周三公布，在西部與東北部下降帶動下，美國11月新屋開工下降3%至年率86.1萬棟。

接受MarketWatch調查的分析師平均預估，美國11月新屋開工為下降至年率86.5萬棟。

西部地區，11月新屋開工下降19.2%，東北部下降5.2%，南部則上升2.9%，中西部上升3.3%。

美國10月新屋開工由89.4萬棟下修至88.8萬棟。

儘管11月新屋開工下降，但較去年同期，仍上升22%。

但目前的新屋開工仍大幅低於2006年出現的近230萬棟記錄高點。

11月新屋開工許可--未來需求的指標--上升3.6%至年率89.9萬棟。

韓國藝人PSY的《江南style》刷新Youtube史上最高點擊率，以粗俗搞笑方式揶揄江南區有錢人，在全球刮起一陣旋風。江南區號稱首爾的比佛利山莊，在房地產蓬勃發展的年代，知名藝人紛紛在此購入豪宅，刺激房價不斷高漲。位於道谷的高級公寓一戶四十坪售價約五十五億韓元（新台幣一億四千多萬元），比台北信義區的房價還高。

二○○八年金融海嘯來襲，江南房價暴跌三至四成。在房地產鑑價有二十年經驗的牟淑賢指出，「前總統盧武鉉時代鼓勵大舉開發，房價節節上漲，不料金融海嘯來了，許多中產階級成為房奴。」房市榮景時銀行房貸餘額每年以十三％成長，房地產泡沫破裂後，高達三百多萬人付不起房貸利息，家庭負債為可支配所得的一點五倍，以致生活捉襟見肘。民間消費緊縮，使經濟情況雪上加霜，形成惡性循環。

韓國央行日前公布最新統計，截至九月底，韓國家庭債務餘額比上年同期成長五．六％，仍高於ＧＤＰ成長率，情況仍然令人憂心。由於經濟成長持緩，房價持續下跌，南韓家庭負債的問題嚴重，短期內難以改善。雖然房價下跌，對許多單身上班族仍高不可攀。在政府的輔導下，建商開始在大學周邊或捷運站附近推出六至十坪的一房公寓，以較低價格租給年輕人。雖然狹窄的空間備感壓迫，但年輕人也需要父母幫忙，才租得起。

景氣低迷時，負債累累的中產階級淪為窮忙族；三星、現代等大財團的高階主管，獎金紅利卻羨煞許多人，更使得貧富差距進一步擴大。針對中產階級的負債問題，兩大陣營候選人均提出不同的方案，朴槿惠明確表示要成立基金並為民眾減免五成債務。不過，這些承諾在選後能否兌現，選民心中仍是一大問號。從江南的豪宅到年輕人住的一房公寓，再看看首爾車站裡的流浪漢，韓國社會實際的貧富差距，遠超過官方冰冷的統計數字。