受制金管會「新八條」影響，第四季商用不動產瞬間急凍，大型商用不動產標售不是撤標，便是流標收場，截至目前為止僅成交179億元，相較上季566億元，衰退近7成，相較去年同期衰退近58%，預計急凍情況會持續到明年上半年。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，第四季商用不動產呈現利空局面，包括股市震盪、實價登錄上路，以及11月金管會針對壽險業者祭出「新八條」緊箍咒，導致原本計畫第四季進行作帳行情的壽險業者紛紛熄火，年底僅剩自用需求的企業搬遷擴點及在地的散戶投資者撐場。

高力國際調研部董事李日寶表示，「新八條」的限制，的確造成最大買家壽險業者縮手，也導致多數標案撤標或流標，預期上半年成交量急凍的情況不會改變，多數買家仍會持觀望態度，若是持續下去，預估明年價格應會有5~10%的修正幅度。

根據全球資產最新統計，因投資買盤退場，台北市辦公室平均租金及售價表現持平，第四季每坪平均成交價格約77.1萬元，相較第三季每坪約76.8萬元，僅微幅增加3千元，增幅近0.4%。

至於，第四季北市辦公室平均空置率則相較上季呈現反彈向上，本季整體空置率約8.37%，相較上季的8.18%，增加約0.19%。至於，本季辦公大樓新增供給，包括將捷國際商業大樓、及新農會大樓，因部分為業主自用，其餘的將於明年陸續釋出，因此，對整體空置率影響有限。

至於，明年商用不動產交易，因壽險業受到限制對於搶標商辦大樓持保守態度，使得市場對價格上漲的預期減低，因此，賣方出售意願已逐步增加，預估明年價格可能會有修正。

至於，租賃市場方面，雖然跨國企業擴張需求放緩，不過政府也同步端出自由經濟示範區等政策，吸引陸資及台商來台投資，加上近期日商來台投資蔚為風氣，可望帶動新一波的租賃使用需求。

手握3萬坪工業用地與建地的富旺國際（6219），今年一口氣處分3筆土地，處分利益高達2.57億元，加上新竹建案入帳、代銷事業部與房仲事業部營運改善，今年不僅可望轉虧為盈、且獲利將大躍進，最近1個月股價漲幅超過三成。富旺國際在新竹「金凡斯」與「愛凡斯」建案入帳貢獻下，前11月營收為20.89億元，年成長高達219.65％；前3季因處分工業用地，稅後獲利1.4億元、EPS達1.04元。富旺昨（20）日股價收在24.4元。

法人表示，富旺今年於桃園中壢推出的「Hold住計劃」新世界、新世紀雙個案，總銷金額20億元，預計民國103年完工入帳，成為當年度的主要營收來源。此外，富旺未來推案重心鎖定台中以北精華地段，明年規劃於新竹推出「Rich計劃」新案，總銷金額約12億元；台中市北屯區「黃金莫內」新案，總銷約15億；台中市烏日高鐵特區新案，總銷約23億元，明年總推案金額達50億元。

富旺不僅積極於台中以北推案，看好台商返鄉投資設廠、或外商進駐台灣投資設廠，勢必帶動工業用地的大量需求，富旺於桃園、新竹、台中等區域獵地，目前在高雄路竹與桃園航空城附近大園工業區，共擁有2.2萬坪工業用地及8,000坪建地、坐擁3萬坪工業用地與建地，可謂「另類資產股」。法人表示，自102年起，營建業改採全部完工入帳法認列營收，富旺擁有2.2萬坪的工業用地，短期可以處分、獲利入袋；中長期也可彈性規劃土地，因應未來外商、台商投資設廠的購地需求，工業用地可望成為富旺未來主要的獲利來源。

台灣菸酒公司板橋地上權招標案，昨舉辦招商說明會，預計元月25日開標，底價為12.39億元，基地總面積逾727坪，屬商旅辦公區，法定可開發容積為3272坪，為台酒首宗地上權招標案。

此案招商顧問高力國際公司說，該案位處新板特區，距五鐵匯集的板橋車站僅3百公尺，估計開發後租金報酬率為4％，稅前股東權益報酬率為5.84％。

昨共有30多家業者出席說明會，包括國泰、新光、富邦、南山、中壽及台壽保等壽險業者，冠德、潤泰、皇翔及志嘉建設等建築開發商也有高度興趣。

景氣趨緩，再加政府調控房市奏效，外界多認為大台北是重災區，不過，據全台各縣市建商公會統計，包括台北市、新北市在內的五都，推案金額約5973.3億元，僅較去年同期減少5.5％，反觀台灣省其他縣市推案總額為1579.9億，卻較去年大幅衰退三成一。業者直言，貧富與城鄉差距持續拉大，連帶影響非五都建商推案意願。

展望明年小龍年，住展雜誌原預估，全台推案金額較今年成長約一成，但鄉林建設董事長賴正鎰認為，明年上半年實價揭露效應將持續發酵，影響買方與建商推案，預期下半年才可望改善，全年推案金額上看8000億元，只會較今年略增5％左右，房價上半年持平，下半年回升，預估全年國內平均房價僅會較今年成長3％至5％。

今年12月中，第三波實價登錄資料揭露，日前有業者指出，一些高價成交案資訊被刪除，並未揭露。京城建設昨表示，旗下位於高雄「京城凱悅」成交最高價格約每坪50萬元，雖是9月交易物件，不知什麼原因，拖至昨日才公布。賴正鎰指出，實價登錄對房巿影響因地而易，但長期對房巿健全化有利。新竹縣建築公會理事長鄭秀勳則說，實價登錄資訊連3個月揭露，但區內未出現慘跌、崩盤等警訊，顯示實價登錄對資訊透明度高的新竹，影響有限。

回顧今年房市，外有歐債危機，內有奢侈稅、實價登錄等衝擊，建商推案略顯保守，鄉林不動產研究室就各縣巿建商公會市調資料分析，台灣地區預售推案，自去年第三季到今年上半年明顯緊縮，推案總銷金額也大幅向下修正，推估今年全年推案5.08萬餘戶、比去年5.97萬餘戶，減少14.9％；相對總銷金額也縮水為7553億元，比去年8615億元，再減少12.3％。

台中「豪宅之王」聯聚建設，明年即將邁入創業20週年，將於7期一口氣推出「聯聚保和大廈」、「聯聚泰和大廈」豪宅及「聯聚九二大廈」辦公大樓等3件預售案，總銷金額高達216億元、創下歷年來新高紀錄！

此外，聯聚建設也已規畫103年第1季，在7期市政北7路、「秋紅谷廣場」對面，推出「聯聚瑞和大廈」，總銷金額也高達100億元。聯聚建設董事長江韋侖強調，明年總推案量超過200億元，「是因為水到渠成，無關景氣的好壞」。在豪宅市場引領風騷後，聯聚建設明年也將首度跨足7期辦公大樓市場！「聯聚九二大廈」辦公大樓，總銷金額120億元，可望創下中台灣辦公大樓新高價。

江韋侖表示，「聯聚要蓋全台灣最高級的辦公大樓」，7期辦公大樓名稱暫定為「聯聚九二大廈」，將規畫樓高39層、每個樓層高達4.5米，整棟辦公大樓高達182米，未來會是中台灣最高辦公大樓與新地標。「聯聚九二大廈」位處新光三越、大遠百兩座大型百貨商場之間，1樓黃金店面彌足珍貴；不過，江韋侖堅持「1樓零店面」，17樓以上，1層1戶、1戶480坪；17樓以下，1層規畫2戶，整棟樓僅能容納30至40家公司做企業總部使用，聯聚集團則保留3個樓層自用，突顯「聯聚九二大廈」的頂級與珍貴。

由於7期商辦大樓推案量大，為區隔產品，江韋侖強調，「聯聚九二大廈」設定為企業總部專屬辦公大樓，基地面積1,086坪土地，使用14部電梯，還有企業主專屬電梯；此外，每家企業總部設定70位辦公人員，只提供70張門禁卡。他強調，為了控制整棟辦公大樓的總流量，「無論租與售，都嚴禁保險業與直銷業進駐」。從不看景氣好壞推案的聯聚建設，明年總推案金額超越200億元，其中，「聯聚保和大廈」將於12月29日正式進場，由於公共設施媲美「聯聚信義大廈」水準，潛銷期間已熱銷近5成，明年3月14日動工前，銷售量可望突破7成。

金管會17日釋出政策善意，願循序開放保險業國外投資，壽險公會加速作業，今（21）日將邀集主要提案公司討論放寬國外不動產投資及外幣傳統保單免計入國外投資額度，爭取明年上半年實施。

壽險公會提案修改《保險業辦理國外投資管理辦法》，建議放寬保險業投資國外不動產總額上限，及開放保險業得以投資特殊目的（SPV）公司方式從事國外不動產投資。

根據公會版修正草案，前者擬從投資總額不超過業主權益10%增至不超過保險業可運用資金3%；後者盼SPV的投資方式，也可擴至大陸以外地區。

壽險公會理事長許舒博指出，將針對SPV的投資架構、各國法令規範、適用地區等，進行細部討論，希望1月底前有結論出來，明年上半年可開放實施。

大陸針對保險業投資不動產，限制須另外設立子公司進行投資，先前保險局制訂投資規範時，針對大陸的特殊情況，開放保險業可以100%持有的SPV，及保險公司自己持有（非SPV）方式進行投資。

相較大陸地區自住型不動產，同時允許SPV與非SPV的雙軌投資，大陸以外地區，目前僅開放非SPV方式，國泰、新光等業者建議，大陸以外地區也應開放雙軌開放。

另外，大陸地區不動產投資，目前限自住型，業者建議開放持有投資型不動產。

許舒博表示，將仿國內不動產投資型年租金收益率須達2.875%規範，針對大陸的投資型不動產，設高於2.875%的投資標準，以爭取保險局認同。

國外投資除了爭取鬆綁不動產領域，傳統外幣保單銷售也在今日討論範圍，因攸關中小型外商壽險公司明年外幣保單銷售動能，已被公會列為優先爭取項目。

這項案子目前由中泰人壽研議，由於目前外幣保單銷售免計入國外投資額度，在公式計算上，與新台幣保單銷售有連動性，中小型保險公司平均可獲得不計入國外投資額度每家僅42億元。

壽險公會建議，由保險局統一核定金額，在中型保險公司長期外幣保單占35%的假設下，乘上最新一期，市占排名第11至20名公司的責任準備金，作為公告核定金額，例如380億元，並與現行公式比較，取高者實施。

金管會昨（20）日宣布，銀行承作供企業擴增生產能量廠房的放款，得不併入銀行法第72條之2不動產放款上限30%計算，放款承作時間將追溯自今年1月1日，金管會銀行局表示，如此將可空出300億元承作不動產放款，此舉將擴大銀行放款能量，並有助台商回台投資。
對於此政策鬆綁，金管會副主委李紀珠在昨天金管會記者會中強調，有鑑於目前銀行不動產擔保放款比率仍屬偏高，為健全銀行授信風險管理，將持續督導銀行，並加強查核銀行法第72條之2歸類正確性。

銀行法第72條之2規定的內容為，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額和的30%。

據金管會最新統計，全體國銀針對銀行法72條之2，所承作的不動產放款比率為25.76%，距離上限30%，還有4.24%的空間，估計未來可承作不動產放款總金額還有約八、九千億元。

金管會銀行局副局長邱淑貞指出，為配合政府提振國內投資，增進經濟發展動能政策，協助有實際設廠需求的企業順利取得貸款，銀行承作企業擴增生產能量的廠房貸款，得不計入銀行法第72條之2 ，將在近日發文給銀行，並追溯自今年1月1日起。

邱淑貞表示，以全體本國銀行前11個月新增加企業建築融資約3,958億元推估，銀行可以回溯不計入銀行法第72條之2限額計算的金額約有300億元，可增加銀行承作不動產放款，有效提升銀行放款動能。

邱淑貞說，空出來的300億元，分散在各銀行，金額不一，其中有1家前11個月就空出百億元；希望銀行能多承作青年安心成家方案、合宜住宅等，未來新承作供企業擴增生產能量廠房貸款也可以不計入，有相當的額度可提供企業擴廠。

近年在政打炒房政策下，對於必須計入30%上限的項目，認定愈來愈嚴格，只要資金用途是用於興建或購置住宅及企業用建築的放款，都必須計入，讓多家銀行不動產放款餘額逼近法定上限，並紛紛緊縮房貸等業務。

銀行認為，金管會昨天作此一政策宣布，將可增加銀行承作不動產業務動能，有助明年銀行整體放款業務持續成長。

國銀不動產放款額度確定放寬。金管會昨（20）日宣布，自今年1月起承作資金用途為「供企業擴增生產能量的廠房貸款」，如果借戶已檢附具體可行的購置興趣計畫，將可不計入銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築」放款總餘額計算，預計將能因此多出約300?400億元額度。

依據銀行法第72條之2現行規定，銀行辦理房貸及企業建築融資的放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券在外發行總額合計數字的30％，日前國銀業者曾向金管會提出，希望廠房貸款能不列入計算。 金管會銀行局副局長邱淑貞表示，在增進經濟發展動能政策的考量下，已同意業者提出這項建議，近期就會正式發函解釋，若以前11月不動產相關貸款3,958億元來看，其中就有約300多億元屬於「供企業擴增生產能量之廠房貸款」，這些額度都將可以空出來。

除此之外，她指出，未來這類貸款同樣不會再計入銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築」放款總餘額，所以對銀行放款動能也能再提升，例如可轉往承作更多的青年成家貸款等政策貸款。 但邱淑貞強調，目前銀行不動產擔保放款比率仍屬偏高，在健全授信風險管理原則下，金管會會加強查核有關「住宅建築及企業建築」歸類的正確性。

而根據統計，截至今年9月，國銀整體放款總額為22.16兆元，以土地為擔保品放款餘額總計為1.52兆元，與土地相關授信的比重約6.8％。

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（20）日表示，整體經濟情勢逐步轉佳、實價登錄衝擊漸減，他對明年房市景氣頗有信心，上半年將呈「價平量穩」格局，下半年市況會好轉，房價還可能小漲5%。鄉林規劃明年在台推案逾300億元。 大陸市場部分，賴正鎰分析，政權換屆後，新領導團隊必釋出利多，鄉林趁勢加碼投資，明年擬推案200億元，青島涵碧樓也將在8月開幕，還會持續在成都等地拓點；鄉林在大陸事業的投資主體鼎林公司，也已規劃在5年內赴港掛牌。鄉林股價昨漲0.1元、收22.35元。

至於年終獎金，賴正鎰透露，每股賺多少錢、就會發多少個月，但若表現好的同仁，最高可能領到8個月。法人估算，鄉林今年每股約賺1.5元至2元。 鄉林統計，明年全台一手房推案量約有8,000億元，較今年的7,553億元成長，雖仍低於去年的8,615億元，但已可看出建商對明年房市景氣頗具信心。

賴正鎰說，實價登錄的結果陸續出爐，預料再過半年，市場就會習慣實價登錄；明年6月奢侈稅又滿2年，屆時會有很多撐過閉鎖期的物件釋出，可帶動房市交易量增、市況趨於活絡。 鄉林明年推案，包括新北市新莊的「鄉林靜安」、五股的「鄉林境朗」，2案將聯合銷售，總銷約13億元，還有社子合建案「鄉林曼哈頓」合建案，總銷也約13億元；至於淡水紅樹林案，基地5,100坪，總銷120億元，量體頗大。

蘆洲、北投、萬華等地的建案，也將在明年登場，賴正鎰說，鄉林明年在台北的案量已超過台中，明年在台北與台中都會進駐新企業總部，採雙總部、雙核心運作。 鄉林也首度拓展營運區域，已在桃園高鐵特區與航空城、新竹高鐵特區等處尋覓土地，至於台北的都市更新案也持續耕耘，目前有40案正在進行中。

鄉林（5531）董事長賴正鎰昨（20）日指出，大陸經濟持續成長、消費力愈來愈強，光是婚禮衍生而出的商機每年就超過兆元，為搶攻此市場，他準備設立婚顧公司，與涵碧樓的婚宴業務結合，提供一條龍式的服務，創營建業布局大陸婚禮市場首例。

賴正鎰說，現在大陸民眾結婚，女方家長通常都會要求男方有房、有車，還得要辦盛大的婚宴，婚宴不但要菜好、場地氣派，甚至要有主題性布置、拍微電影等，這樣的「丈母娘經濟」商機驚人。 為此，他準備成立婚顧公司，與涵碧樓的婚宴業務結合；青島涵碧樓明年8月開幕，婚顧公司將在3月、4月時就先成立。 他並透露，青島涵碧樓的婚宴每桌光是菜錢就要3萬元，如今大陸的消費力已超越台灣。

此外，南京涵碧樓規劃在後年8月開幕。至於建案部分，南京酒店式公寓及寫字樓明年6月就會開盤，青島涵碧Villa海景別墅也將在明年第3季開賣。 賴正鎰透露，鄉林明年1月可望取得四川成都一塊約300畝土地，預計投資10億美元，規劃興建涵碧樓、購物中心、住宅及辦公大樓，明年4月動工。布局多年的桂林涵碧樓也規劃在明年上半年完成土地取得程序，第3季動工，後年可完工。 鄉林目前在瀋陽、山東威海、海南三亞，上海揚州、無錫、昆明、廈門、武漢、上海等城市，也都在找地，明年推案量約200億元，後年起每年推案量將突破300億元。

鄉林建設（5531）將加碼中國大陸。看準大陸的「丈母娘經濟」文化，帶動龐大的婚宴市場每年至少新台幣6.5兆元的商機，預計2013年將籌設涵碧樓婚宴公司；5年後規劃「鼎林控股」公司在香港IPO掛牌，鄉林擬至少持股5至6成。 鄉林董事長賴正鎰向來嗅覺敏銳、行銷策略相當靈活，他看好中國大陸的「丈母娘經濟」文化，所帶動的龐大婚禮宴會市場，每年光是結婚人口每年就高達2,500萬人、比台灣人口還多！因此計畫明年在中國大陸成立涵碧樓婚宴公司，正式揮軍大陸婚宴市場。

賴正鎰表示，中國大陸的「丈母娘經濟」文化，衍生很多可觀的商機，新人結婚的規格，普遍都要求女婿必須要準備1棟房、1輛車、還有規模盛大的婚禮，而大陸擺出1桌的婚宴，行情就要價3萬元新台幣、北京較高物價城市要5萬元。所以，他找到了大陸新商機，又可跟鄉林房地產開發、涵碧樓飯店等本業，異業結盟，整合為新商機。

賴正鎰表示，鄉林籌備中的婚宴公司，將採全方位配套服務，會提供大陸新人拍攝微電影、婚紗、婚禮策劃等服務，類似日本盛行多年的婚宴廣場。至於拍攝微電影的硬體技術，賴正鎰也計畫在大陸，和上海世博「台灣館」3D影音技術一炮而紅的太極影音公司，攜手合作，搶攻大陸婚紗市場；鄉林將借重太極的技術，提供拍攝等技術團隊。

金管會昨(20)晚宣布，擬鬆綁國銀不動產放款，銀行辦理廠房貸款將不受銀行法第72條的限制，未來廠房貸款將不計入不動產放款範圍，且適用期間回溯至今年1月1日起，預估新增放款餘額至少有3百億元，可做為青年成家放款、合宜住宅放款之用。

金管會表示，為配合政府提振國內投資，增進經濟發展動能政策，協助有實際設廠需求之企業順利取得貸款，金管會將於近日釋示銀行自今年1月1日起承作資金用途為供企業擴增生產能量的廠房貸款，如借戶已檢附具體可行的購置或興建計畫，並依計畫使用貸款資金者，得不計入銀行法第72條之2有關「住宅建築及企業建築」放款總餘額計算。

金管會表示，未來銀行辦理符合條件的廠房貸款，將不因銀行法第72條之2比例瀕臨法定上限而受影響，廠房貸款所釋出的空間，銀行也可以辦理青年成家貸款、合宜住宅貸款等。

金管會表示，以目前全體本國銀行今年初至11月底所新增的放款總餘額約新台幣3958億元推估，銀行得回溯不計入限額計算的金額至少300億元，可空出來作其他銀行法第72條之2之放款，將有效提升銀行放款動能。

央行管控豪宅放貸，加上實價登錄上路等利空因素影響，讓過去幾年屹立不搖的北市頂級豪宅市場遭受沉重打擊，永慶豪宅事業部統計，今年下半年北市頂級豪宅交易量平均減少逾3成%，12平均單價也較今年高點下滑約2.4%。

12月北市頂級豪宅價格為每坪111.5萬元，雖較11月微幅上揚0.5萬元，但較今年4月每坪已下跌約3萬元。永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，近期國內外經濟前景不明，加上政府管控雙北總價8000萬以上豪宅放貸成數，造成高資產買方態度轉趨觀望，6月底實施管控放貸後，下半年北市頂級豪宅量能都在低檔徘徊。不過，葉國華表示，在實價登錄資料連三波公開後，頂級豪宅產品市場詢問度，近來已有悄悄攀升的跡象，根據永慶豪宅事業部統計，12月北市頂級豪宅市場詢問度，不僅較上月增加20.2%，更是連3月成長。

葉國華分析，實價資訊公開後，除有利買方評估外，一些平時不易釋出的頂級豪宅物件，屋主也因價格透明較有意願釋出到市場上，吸引資產大戶進場搶好貨、撿便宜，是近期看屋量明顯提升的主因。目前北市以大安中正、信義計畫區、大直、天母等四大豪宅區內的優質物件，市場詢問度最高，預估計交易量有機會在明年初率先回溫。

永和每坪53萬最貴 深坑慘摔7％

繼今年台北市新推案價格再創新高之後，新北市平均房價也來到每坪37.4萬元的歷年高點，據業者統計，今年新北市平均房價整體上揚5.95％，板橋區以年漲22.06％居漲幅第1，最貴行政區則是每坪均價53.3萬元的永和區。但深坑、三峽、新莊、林口4個行政區價格下修，以深坑跌幅達7.14％最大。

據《住展》雜誌統計今年新北市房價，板橋區從每坪41.7萬元上揚至50.9萬元，漲幅達22.06％居冠，房價僅次於每坪53.3萬元的永和區，其次則為漲20.79％的蘆洲區、19.74％的樹林區。

三峽新莊賣壓重
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，受台北市高房價排擠效應影響，今年新北市移入人口大幅增加，使房價水漲船高。新北市平均房價雖上揚5.95％，但深坑、三峽、新莊、林口4行政區價格已開始下修，以深坑區跌幅達7.14％最大，因去年推每坪開價逾50萬元指標豪宅案「帝品苑」完銷，使房價立即回歸市場基本面。
倪子仁說，推案量大的三峽、新莊、林口，房價均下跌，因實價揭露後使成交價透明，這些賣壓沉重的區域，房價疲軟且無上漲利多。其中新莊地區為近2年推案量大區，但新推案價格卻從年初的47.5萬元跌至12月的46.5萬元。
據「內政部不動產交易實價查詢服務網」顯示，目前新莊頭前重劃區已有新成屋價格揭露，其中位於頭前路151~200號建案，每坪成交價從30.3~40.6萬元，福前街、思源路與福德二街的建案，每坪成交價從42.5~45.9萬元，均低於目前新建案平均房價。
儘管新莊房價下修，但明年該區仍為大型建商推案主力區，第1季有「鄉林靜安」、「亞昕向上」及遠雄建設等案將公開。鄉林建設將在中原路推「鄉林靜安」，預計開價5字頭，鄉林建設董事長賴正鎰直言，「該案位於新莊副都心邊緣，開價落在4字頭應較合理。」

「價格不會再降」
至於明年新北房價，信義代銷執行協理何胤諭認為，今年下半年整體房市買氣與氛圍不佳，許多重劃區、外圍區房價已開始修正，但因成交量已跌至谷底，未來價格應不會再下降。

新北今年預售房價 再漲5.9％
工商時報

　新北市人口數已突破393.7萬元，住宅需求逐年攀升，相對也帶動房價水漲船高。最新統計發現，新北市2012年以來新推預售屋房價上漲5.9％、每坪平均達37萬元；其中漲幅最大的行政區為板橋、大躍進22％、漲幅高居新北市之冠。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，最新調查顯示，新北市受惠於台北市高房價、高地價，造成人口往外排擠的效應所影響，移入人口逐年增加；而新北市各行政區新推個案房價方面，12月和1月相比，雖漲跌互現，但平均仍上揚達5.9％。

　各個行政區的房價，除深坑、三峽、新莊及林口4區下跌外，其他的行政區皆為上揚；其中板橋區是今年房市的大黑馬、漲幅最大達22％，至於深坑則是跌幅最大、達7.1％。

　新北市預售屋平均每坪房價，今年1月約35.3萬元，12月已攀升至37.4萬元，較第3季的新高價35.7萬元，每坪再躍進1.7萬元，與台北市雙雙再創下歷史新高價。

　其中，永和、中和與板橋區每坪平均都已突破「5字頭」，分別達53.3萬元、50.4萬元、50.9萬元。目前新北市房價「榜首」為永和，直追台北市最低價文山區的56.3萬元。

　至於突破每坪「4字頭」的區域，有新莊、三重、新店、蘆洲4區。反觀，今年第3季唯一的「1字頭」房價區的鶯歌，12月已正式站上2字頭，達20.1萬元。自此也宣告，新北市新推個案「1字頭」預售屋，已面臨「絕版」。

　新北市今年漲幅的前三名，分別是板橋的22.0％、蘆洲的20.7％、樹林的19.7％。倪子仁說，央行最近未再針對房市發表新的言論或措施，全球持續寬鬆的貨幣政策，加上熱錢的流竄，都使得房市成為資金最佳避風港，更是建商穩定獲利的保障。預料大台北的建商，不易看到降價求售的機會。

今年6月央行豪宅限貸管制、8月實價登錄實施，接連政策讓買賣雙方轉為觀望態度、高價豪宅交易急凍。據永慶豪宅事業部統計北市6000萬元以上豪宅成交量，發現下半年月平均成交指數為100， 較上半年月平均144減少30.6％，但隨著實價漸揭露，12月成交指數小幅回升到101，平均成交單價也較11月小漲5000元來到每坪111.5萬元。
統計顯示，下半年豪宅成交平均較上半年減少30.6％；逐月來看，豪宅平均成交指數、單價在8月實價登錄實施後，跌到最低點，成交指數僅81，每坪約109萬元。豪宅買賣雙方價格認知差距，也從3月以來漸增，12月價差認知達10％為今年最大。
永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，近期經濟前景不明，豪宅限貸，且精華地段屋主惜售心態強，不願讓價，買方追價意願減少，致下半年北市豪宅成交量價皆比上半年差。

「看屋人潮多15％」
台灣蘇富比國際物業顧問鄧雙輝說，買賣雙方雖對價格認知有落差，但「最近看屋人潮滿多」，比8月增10~15％，集中在陽明山、仁愛路、台北101附近，預計半年後實價登錄熱潮衰退、奢侈稅解凍，屋主開價會更實在。

受到政策效應及台北市高房價的擠壓，新北市房價在今年跟著變化，根據調查，預售及新成屋房價平均還是上揚趨勢，但是各區則是漲跌互見，漲最多的是板橋區20.7％，但跌最多是深坑跌7.1％，不過，推案大量區的三峽、林口及新莊都是下跌。

根據住展雜誌統計顯示，新北市各行政區12月的房價與1月相比較，雖有漲有跌，但平均是呈上漲趨勢，漲幅達5.9％。

新北市四個跌價區林口跌0.7％，新莊跌2.1％與三峽跌4.2％，都算是小幅回檔，深坑的跌幅最大達7.1％，主因與宏泰建設2011年的區域年度指標案「帝品苑」，當初開價高達55萬元一坪，今年房價猛地回歸市場基本面有直接的關係。

新北市預售屋平均房價在今年1月為35.3萬元，12月上揚至37.4萬元，較今年第三季的新高價35.7萬元，每坪再上揚了1.7萬元，創下歷史新高價。其中永和、中和與板橋區突破5字頭，永和區的房價是新北市房價最高者、達53.3萬元，房價直追北市最低價文山區的56.3萬元。

突破4字頭的則有新莊區、三重區、新店區與蘆洲4區。今年第三季唯一的1字頭房價地區—鶯歌，12月已正式站上2字頭，為20.1萬元，也就是說，新北市主要推案區已經沒有1字頭的預售屋了。

板橋、蘆洲、樹林漲幅前3名

新北市今年漲幅的前三名，分別是板橋區的22.0％、蘆洲區的20.7％及樹林區的19.7％。

各行政區中，漲幅超過10％以上的有汐止、八里及泰山等7個區，房價出現與高房價區的「比價效應」，房價補漲的力道強而有力。

住展雜誌研發長倪子仁表示，雖說民眾移出台北市高房價地區已是不得已的選擇，惟再從新北市，甚至桃園地區的平鎮、八德及高鐵青埔地區，近期房市反應相對熱絡的市況來看，新北市及桃園地區房價的基座已經愈墊愈高。

媒體報導，因台北雙子星大樓標案風波不斷，郝龍斌已要求簽約「無限期延後」，不過，郝龍斌與北市捷運局昨日雙雙否認。郝龍斌說，他沒有要求無限期延後簽約，而是要求所有相關程序一定要完備，包括廠商資金先到位，簽約時，一定要有團隊負責人代表出席，相關程序必須公開透明。

至於外界好奇，雙子星標案何時才會簽約？捷運局聯開處處長林勳杰說明，太極雙星已陸續完成市府對於簽約前的各種要求，迄今為止，得標廠商都符合相關規定，捷運局已將簽約案報請郝龍斌核准中。雙子星開發案第一順位申請人太極雙星，連日遭質疑為空殼公司、掮客集團，還有週刊踢爆，有北市府顧問收受太極雙星大股東賀川的千萬服務費，幫忙促成標案，還有評審委員遭質疑根本就是賀川顧問。

郝龍斌出席公開活動時接受採訪時則指出，他沒有要求簽約無限期延後，而是要求簽約前，投資團隊對市府的承諾一定都要到位，包括保證金等一定要先繳交、團隊各企業代表人都要出席簽約典禮以釋疑，相關局處對於合約內容一定要更謹慎檢視，以高標準檢驗規格以昭公信。至於於外界質疑標案涉嫌不法，北市府已經全部移送檢調單位調查。

白天當飛賊的裝潢工王丕俊，前天竟然混進台北市知名豪宅「元大一品苑」某樓層整修壁面，據悉王嫌施工樓層就是藝人周杰倫所住的同一樓，大樓門禁森嚴，警探前天要進去抓賊還一度受阻，幸好交涉後獲得合作才能逮人，否則王嫌「探路」後難保不會對周董或鄰戶使出回馬槍。周杰倫所屬的「杰威爾音樂」有限公司，昨證實他住在台北市愛國西路的元大一品苑，但正在裝潢的那戶，並非周杰倫所住；至於周杰倫住哪一層樓，杰威爾不透露。

傳周杰倫買下2戶，媒體曾在2010年報導，指元大一品苑有41位名人住戶，周杰倫大手筆買下兩戶，一戶用現金買，位在高樓層，150坪，另一戶在低樓層，80坪，登記在媽媽葉惠美名下，貸款3000萬元，外加10個車位，兩戶豪宅市值3.8億元。警逮人 一度遭拒，板橋警方前天掌握情報，指42歲飛賊王丕俊已進入一品苑施工裝潢，警探向一品苑保全人員表明身分，欲進入查緝卻遭拒絕，只好正色告知「這名飛賊常利用裝潢時偷偷觀察住戶、安全設施，事後再回馬槍來行竊」，保全才知事態嚴重，趕緊聯繫受僱施工的設計師到一樓，由警方出示王丕俊的照片「工人裡有他嗎？」供指認，果然確認王嫌冒用別人的證件，已進入某高樓層施工。

警探悄然上樓，進入施工戶，見王嫌正在一間側房，操作釘槍專心做壁面裝修，即趨前包圍令他配合，王嫌自知難逃，放下釘槍乖乖就逮，警方押他回住處，起出開鎖工具包、安毒，再陸續逮捕其同夥37歲王大慶（新北市水利局臨時雇員，顧水門）等5嫌，另有兩嫌已因他案入監。板橋警方說，王嫌從去年6月起，以裝潢做掩護，由同夥假扮裝潢工，他持專業破壞工具破壞門鎖，侵入三峽、板橋多間民宅洗劫財物，得手數十萬元。

冒充刑警 勒索毒蟲，警方說，王嫌與成員還賣毒、吸毒，且冒充刑警，和藥頭、毒蟲交易時，脅迫交出毒、錢，被害人若要求出示警察證件、搜索票，他們就持棍棒等痛毆強搶，在新北、桃園已犯案至少5起。但王丕俊全盤否認，也否認藉裝潢趁機觀察民宅地形以利行竊，只承認吸毒；警方依毒品、強盜、竊盜、組織犯罪等罪嫌將王嫌等人移送法辦。

新北市徐姓女子98年間買下中和區連城路某4樓住宅及頂樓增建物，隨即動工整修樓頂建物，但因鄰居反對舉發，新北市違章建築拆除大隊因此寄出「違章建築通知書」，徐女得知後竟隱瞞拆除訊息，以710萬元出售，黃姓買家得知後氣憤求償。板橋地院昨判徐女需賠償頂樓增建物拆除後的價差160萬元，可上訴。

對於黃男訴求，徐女坦承確實有收到拆除大隊通知，但拆除大隊到現場後並無實際拆除，也未通知要再拆除，她才以為已經結案，根本無意隱瞞將拆除訊息；但法官認為，徐女早就知道建物已遭到舉發，且列為立即應拆除違建，不得補辦程序，卻在不動產買賣說明書的「增建物是否曾被拆或接獲過拆除通知」欄位勾選「否」字，應負起賠償責任。

新北市人口數已突破393.7萬元，住宅需求逐年攀升，相對也帶動房價水漲船高。最新統計發現，新北市2012年以來新推預售屋房價上漲5.9％、每坪平均達37萬元；其中漲幅最大的行政區為板橋、大躍進22％、漲幅高居新北市之冠。住展雜誌研發長倪子仁表示，最新調查顯示，新北市受惠於台北市高房價、高地價，造成人口往外排擠的效應所影響，移入人口逐年增加；而新北市各行政區新推個案房價方面，12月和1月相比，雖漲跌互現，但平均仍上揚達5.9％。

各個行政區的房價，除深坑、三峽、新莊及林口4區下跌外，其他的行政區皆為上揚；其中板橋區是今年房市的大黑馬、漲幅最大達22％，至於深坑則是跌幅最大、達7.1％。新北市預售屋平均每坪房價，今年1月約35.3萬元，12月已攀升至37.4萬元，較第3季的新高價35.7萬元，每坪再躍進1.7萬元，與台北市雙雙再創下歷史新高價。

其中，永和、中和與板橋區每坪平均都已突破「5字頭」，分別達53.3萬元、50.4萬元、50.9萬元。目前新北市房價「榜首」為永和，直追台北市最低價文山區的56.3萬元。至於突破每坪「4字頭」的區域，有新莊、三重、新店、蘆洲4區。反觀，今年第3季唯一的「1字頭」房價區的鶯歌，12月已正式站上2字頭，達20.1萬元。自此也宣告，新北市新推個案「1字頭」預售屋，已面臨「絕版」。新北市今年漲幅的前三名，分別是板橋的22.0％、蘆洲的20.7％、樹林的19.7％。

倪子仁說，央行最近未再針對房市發表新的言論或措施，全球持續寬鬆的貨幣政策，加上熱錢的流竄，都使得房市成為資金最佳避風港，更是建商穩定獲利的保障。預料大台北的建商，不易看到降價求售的機會。

實價揭露高雄首件億元豪宅！據「內政部不動產交易實價查詢服務網」顯示，近日出現1筆高雄前金區交易資料，總價1.38億元，證實為「京城凱悅」；拆算車位後，每坪成交約49.9萬元，超越之前的「美術館之星」，成為高雄最高價豪宅。

「京城凱悅」專案經理張景翔說，因有面愛河景觀與樓高差異，價差1倍，目前每坪開價45~75萬元。

彰化縣明年公告土地現值及公告地價已經出爐，公告土地現值全縣平均調漲五點二四％，創下近幾年來最高漲幅，土地移轉時課徵的土地增值稅將隨之增加，而全縣八區的地王位置都沒變動，但價格則多數上漲，全縣地王仍由彰化市民族路兩側地段蟬聯，每平方公尺十六萬元，即每坪五十二萬八千九百二十八元。另外，全縣公告地價平均也大幅調漲了七點八五％，大部分民眾繳納地價稅的負擔也將增加。彰化縣地價評議委員會已經審議通過明年公告土地現值，將從明年元旦起實施，全縣平均調漲五點二四％，比起今年初調漲四點四九％，去年初調漲三點九二％，前年初調漲零點六％及大前年初調漲的零點六八％，這次調漲幅度將創近年新高。

縣府：比起都會 漲幅不高，地政處地價科表示，為反映市場機制，加上內政部要求公告現值須在民國一百零四年調高至市價的九成，因此經逐年上調之後，含這次的上調，全縣已調高至市價的八成四左右，不過，此次調漲幅度比起都會縣市調幅達十％以上，彰化漲幅不算高。

田中區調降 員林區漲最多，彰化縣這次公告現值與公告地價的調整，全縣依警分局區劃分為彰化區、員林區、鹿港區、和美區、北斗區、溪湖區、田中區、二林區等八區，結果八個區的地王座落地點都和今年初相同，價格方面則只有田中區調降，彰化區及溪湖區持平，其餘五區則都調漲，並以員林區地王漲幅最大，和員林鎮擴大都計案預期心理產生土地市價上揚有關。至於全縣地王仍座落在彰化市民族路兩側（介於中華路口與太平街之間），每平方公尺十六萬元，即每坪五十二萬八千九百二十八元，價格未調整。

由於公告地價每三年調整一次，公告土地現值每年調整一次，明年剛好碰上兩者一起調整，但公告地價牽涉到民眾繳納地價稅負擔，公告土地現值又關係著土地買賣交易須繳的土地增值稅，所以，民眾反應不一，有的希望調漲、有的希望調降；至於原本依公告現值加四成的土地徵收補償標準，今年九月一日起改依市價補償，土地徵收補償和公告現值不再有關係。

地政處地價科表示，雖然民眾普遍覺得景氣不佳，但彰化縣相關土地交易還是很熱絡，尤其是新建案推出的量很大，成交量也多，公告土地現值和公告地價調高也是反映出現況。由於公告現值調升，將影響到弱勢族群的社會福利補助審核，原本低收入戶土地及房屋價值有不得超過三百萬元的限制、中低收入戶不得超過四百五十萬元，老人年金等其他部分也會受到影響。社會處副處長王蘭心對此表示，明年將低收入戶上限調高到三百二十萬元、中低收入戶調高到四百八十萬元，連同其他補助津貼，也會依個案給予協助。

據《中國時報》報道，台灣陽明海運釋出旗下高明貨櫃碼頭公司三成股權，19日由台灣「經濟部」投審會通過，確定由中遠太平洋、中海碼頭（香港）及中國招商局三方合資成立的政龍投資吃下，總投資金額40億新台幣（近11億港元），除了創陸資來台投資最大手筆之外，也是陸資首度投入台灣公共建設。

投審會發言人張銘斌說，能夠和世界級海運公司及招商局合作，有助於高雄港的發展，未來陽明海運也將透過政龍投資公司在大陸有更好的發展，包括船舶貨櫃可望有新航線、港口貨物裝卸集散成本將大幅降低等。
助港口發展 或有新航線

高明碼頭是陽明為配合高雄港洲際貨櫃中心第一期計劃BOT所成立的特許公司，原由陽明持全數股權，今年六月售股一成給美國貨櫃碼頭公司，19日又由陸資吃下三成股權。

政龍投資入股高明後，效應可立即顯現。未來包括中遠、中海的船隻，都會優先灣靠高明所經營的高雄港第六貨櫃中心，高雄港及第六貨櫃中心運量都能因此提升。

事實上，在「經濟部」2009年開放陸資來台參股港埠相關設施後，中遠即表達入股高明碼頭的意願，去年中遠集團總裁魏家福與大陸海協會會長陳雲林參觀高雄港時就表示，入股後就會立即派萬箱級船舶灣靠。
三方合作 佔三成股份

但這項投資案，卻因卡在持股比率，始終「只聞樓梯響」。相關人士指出，中遠希望拿下五成股權，成為最大股東，但因政府限制陸資來台只能投資、不得擁經營權，也不得為單一最大股東，釋股案也因此一延再延。

不過，隨著全球景氣出現復甦曙光，航運業後市看俏，再加經建會端出「自由經濟示範區」，高雄可望成為首個案例，中遠於是加快腳步，與中海碼頭、招商局共同搶陽明所持的高明碼頭三成股權。雖然陸資股權只佔三成，但由於投資標的為較敏感的碼頭公共建設，就政府的審核標準而言，是更開放，但也恐怕會在台灣引起爭議。

以自住客為主力市場的高雄房市，11月成交量較10月增加達10%。根據東森房屋高雄分會會長吳國隆觀察，市區總價1,000萬上下；郊區總價500至600萬的3、4房大樓產品，是自住客的首選。隨著亞洲新灣區計畫的推動，2013年的高雄房市仍有10%的成長空間。談到11月的房市交易量，吳國隆表示，實價登錄上路之後，消費者可獲得更透明的資訊，雖然一度出現觀望態度，但買氣並沒有受到太大影響，比起10月，11月交易量上升了10%，顯見實價登錄對促進房市活絡，是有幫助的。

吳國隆分析，高雄屬自住客市場，首購自住型占40%，換屋自住型有30%，投資型約35%。受自住客歡迎的產品類型，可用市區和郊區加以區分。市區熱銷物件多為每坪20至28萬，總價1,000萬左右的3、4房大樓產品；郊區暢銷商品則是總價500到600萬的大樓物件。值得注意的是，包括楠梓、橋頭、岡山、小港等地新推出總價1,000萬起跳的透天物件，銷售狀況也不錯。

在投資型產品方面，由於受奢侈稅影響，近幾個月的交易量呈現下滑狀態，但價格卻持續上漲。相較於北部地區，高雄房價十分友善，許多外地投資客紛紛來到高雄，購買高檔大樓或捷運站附近的店面。吳國隆指出，投資客偏愛70至120坪，總價1,800至3,000萬左右的高檔大樓；博愛路沿線每坪價格100至150萬的店面，亦頗受青睞。吳國隆說，由海洋流行音樂中心、國際旅運大樓、世貿高雄展覽館及市立圖書總館共同構成的「亞洲新灣特區」，以及預計於2019年完工的高捷環狀輕軌大環線，將使高雄房市更具發展性。

另一方面，為了配合鐵路地下化工程，沿線除高雄車站外，還將新增設左營、內惟、美術館、鼓山、三塊厝、民族、大順等7個通勤車站，完工時間為2017年。吳國隆強調，高雄鐵路地下化後，不僅可疏解高雄交通壅塞問題，原鐵軌沿線將改為綠化林園大道，有助帶動周邊房市。吳國隆指出，高雄自合併升格後，房價就穩定上漲至今，各式大型建設更讓房價「沒有下跌的理由」。整體而言，雖然高雄各區房市表現不一，但2013年應可達到10%左右的微幅上漲水準。

六都當中房價最友善的台南，不受奢侈稅等打房政策影響，房市平穩。東森房屋台南鄭子寮加盟店店東賀義情表示，台南屬自住客市場，永康、東區一帶300至600萬的電梯華廈，是最受歡迎的熱銷物件，在各式建設帶動下，預計明年將持續熱賣。根據台南地政事務所統計顯示，台南的房屋成交件數多維持在2千件上下，雖因8月實施實價登錄，導致7月成交件數增加至3,460件，但隨後又恢復以往水準。賀義情說，實價登錄讓購屋資訊更透明，買方從原本的觀望，轉而積極蒐集資料、看屋，讓10月的成交件數較9月小幅提升近200件。

受奢侈稅影響者，幾乎都是投資客。賀義情強調，台南是由6成換屋族與4成首購族組成的自住客市場，打房政策對台南並無殺傷力。據她觀察，鄭子寮、虎尾寮等重劃區，價格1,000萬左右的含車庫透天別墅，頗受買家青睞。而永康、東區一帶，總價300至600萬的電梯華廈賣得更好，雖多為5、6年左右的中古屋，但外觀新穎，仍是首購族的優先選擇。台南在合併升格後，土地和房價都出現上漲趨勢，目前規劃於104年7月營運的「南紡夢時代購物中心」，具備購物中心、電影院、辦公室等複合式功能，將加速帶動區域經濟發展。賀義情指出，除「南紡夢時代購物中心」外，預定於永康區興建的大灣交流道，以及鐵路地下化工程，都有利房市發展。

另一方面，位於公園路的兵配廠，將被改建為國家圖書館南部分館。賀義情認為，上述建設會帶動台南房市，也會加強區域集中化效應，房市買氣暢旺的區域仍集中在永康和東區。展望明年台南房市，賀義情非常看好永康與東區的發展，預計各式建設將帶動成交總價上漲10-15%左右，忠孝路運動公園、復華一街、經國紀念館周邊都值得期待。不過，正因發展前景可期，加上景氣復甦緩慢，屋主的惜售心態也會比較強，導致議價時間拉長，成交量的增加不會太明顯，甚至有微幅下滑可能，形成「量縮價漲」態勢。在自住客買氣支撐下，台南房市以鴨子划水之姿緩步前進，各式建設的陸續啟動，讓永康及東區更值得期待，2013將續創佳績。

鄉林建設多年布局中國大陸將從2013年開花，第一個涵碧樓飯店明年8月將在青島開幕，2013年大陸推案量達新台幣200億元，隨後逐年擴大推案量到千億元。鄉林集團布局中國大陸2013年將開始收穫。鄉林董事長賴正鎰在年終記者會表示，青島涵碧樓七星級酒店2013年8月及南京涵碧樓酒店2014年8月陸續開幕。

不動產部分，南京酒店式公寓及辦公室2013年第1季取得土地，預計6月開盤，總銷人民幣30億(約新台幣150億元)，第一期2013年目標人民幣10億元；青島涵碧樓Villa海景別墅也將在2013年第3季首賣，總銷人民幣30億元。

賴正鎰指出，鄉林2013年元月可望取得四川成都一塊約300畝土地，預計投資10億美元，規劃興建涵碧樓酒店、購物中心、住宅及辦公大樓，2013年 4月動工；布局多年的桂林涵碧樓，可望在2013年上半年取得土地，預訂第3季動工，2014年可完工。

他強調，鄉林在大陸推案量非常密集快速，接下來將在瀋陽、山東威海、海南三亞，上海、揚州、無錫、昆明、廈門、武漢等城市，緊鑼密鼓取地或覓地蓋涵碧樓與推案，估計2013年在大陸推案量約新台幣200億元，2014年起每年推案量將突破300億元，三年後推案量達千億元。

爭奪養老健康產業，保險巨頭爭相以養老社區的名義拿地

保險公司對市場的爭奪可能已經延伸到養老健康領域。昨日新華保險董事長康典趕赴廣州，與廣州市市長陳建華簽下了戰略合作大單，雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等多個領域展開緊密、廣泛合作。雖然雙方對具體合作內容三緘其口，但基本方向已經定在養老、健康產業以及醫療衛生相關領域的投資。

新華深度切入廣州養老市場

這場沒有任何領導講話環節的簽約儀式僅僅持續了10分鐘，隨後透露的簽約大致內容顯示，在這一份戰略協議中，廣州市政府將創造有利的政策環境，支持新華保險在廣州市內開展養老、健康產業以及醫療衛生相關領域的投資，為新華保險在市區內開展醫療衛生保險服務，參與市屬公立醫療機構及區域內其他性質醫療機構的改制、重組提供便利，並為新華保險後援服務中心建設、投資性不動產專案提供選址、規劃、建設等方面提供支援。

在保險公司進入養老社區專案中，土地定價在很大程度上決定了盈利週期，因此能否獲得當地政府的支持，成為項目開展非常關鍵的一步。巧合的是，就在不到一個月前，平安養老保險在清遠一個普通的支公司的開業，其董事長杜永茂也特意從上海總部趕來會晤清遠市市委書記葛長偉。作為廣州後花園的清遠市，不僅可以積極開展員工綜合福利保障及城鎮職工、城鄉居民醫療保險等業務，還可以著眼未來的養老社區計畫。

而動靜最大的當屬陽光人壽，在成立5周年後，本月17日宣佈總部落戶海南三亞，成為海南省第一家全國性金融機構。而三亞市政府給出的承諾是在整合旅遊社區、醫療養老等各方面資源上給予政策性支持。

保險巨頭佈局養老地產

“以養老社區的名義拿地成為保險巨頭接下來熱衷的項目。”一位不願意透露姓名的業內人士表示，資本市場不盡如人意，保險公司手握的巨額保費要尋找新的出路。雖然養老地產的收益率低於高檔商業物業投資，但會高於普通債券投資，而高檔養老地產收益會高達7%—8%。而且，養老產業的產業鏈非常長，附加值大，上游是原有的保險產品，下游可延伸到幾乎所有服務體系，盈利空間令人遐想。

對於新華保險來說，養老與健康產業將是未來五年內的一個工作重點，新華保險在西安、武漢建立的兩個健康管理中心專案以及在北京延慶和密雲的兩個養老項目均已獲董事會批准，在緊鑼密鼓地推進中。

除了新華，老齡社會催發的巨大市場蛋糕，也吸引了太平人壽、中國人壽、泰康人壽等多家保險企業高調“加碼”養老地產，一批項目先後破土動工。 今年6月，泰康人壽旗下第一家養老社區在北京昌平區破土動工；7月，中國太平集團宣佈投資20億元在上海周浦設立養老社區。

雖然有著這樣的市場預期，但細化到具體的盈利模式以及能否維持穩定增長，各個保險公司並沒有一定的底氣。記者曾瞭解到一家保險公司曾經設計的一款養老社區產品設想中，入住門檻是保額最低要求達到200萬元，而達到這一門檻至少不是在做窮人生意。但無論如何，“手快有，手慢無”的資本進入規律還會刺激著保險公司加快這一領域的爭奪腳步。

在政策“微調”的形勢下，標杆房企今年銷售超預期，多家房企已超額完成年初目標。網易財經近日從保利地產（600048，SH）獲悉，截至目前保利地產實現認購銷售額已超過千億。這是繼萬科、中海之後又一家公開表示年內銷售額過千億的上市房企。

隨著標杆房企銷售額超預期增長、資金面的向好，其擴張步伐加速啟動，不僅表現在近期房企拿地持續升溫，更凸顯在非住宅業務擴張上。保利地產旗下第四個旅遊地產項目三亞海棠灣也正式進入視野，這相隔7年之久的，保利地產終於如願以償進入這片開發商爭搶的熱土。

此前保利地產副總經理胡在新指出，儘管旅遊地產還在探索，會考慮運營得好的地產模式，但整體市場集中度將會提升，特別是對市場前三十強企業來說。可見保利提速旗下旅遊地產業務勢在必行。

銷售額超千億

日前國家統計局11月最新房價資料顯示，11月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的達到53個，超七成城市房價上漲，創年內新高；價格方面，環比漲幅達到未超過1.0%。量價上呈現不同的上漲態勢。

而在房企銷售方面，萬科、保利、中海、?大、招商地產等多家房企早已超額完成年初既定的銷售計畫，且萬科、中海實現銷售過千億的業績。

在保利地產三亞旅遊地產奠基上，其董事長宋廣菊公開透露，截至目前保利地產的認購銷售額已超過千億，這是繼萬科、中海之後年內又一家房企銷售過千億。

前11個月，萬科累計實現銷售面積1178.8 萬平方米，銷售金額1271.5 億元；中國海外前11個月累計實現房地產銷售額1059.0億港幣，銷售面積685.6萬平方米。

而根據保利地產公開資料顯示，2012 年1-11 月公司實現簽約面積815.3 萬平方米，同比增長36.26%；實現簽約金額920.32 億元，同比增長36.10%。其中11月份，公司實現簽約面積72.8 萬平方米，簽約金額87.03 億元，2012年內銷售額實現過千億已是鐵板釘釘的事。

同策諮詢研究中心總監張宏偉就提出，由於樓市政策“微調”，使得市場成交量逐步回暖，房價降幅正在收窄，能夠帶來市場趨勢性下跌的市場基礎環境並不存在。將實現真正意義上回暖。

借道會展進軍三亞

16日，中央經濟工作會議強調城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在。張宏偉表示，房地產市場在城鎮化過程中拉動內需過程中將持續受益，產業地產在生態園區、旅遊地產等投資方面會迎來新一輪的市場發展機會。

2012年保利地產銷售正式進入千億之列，在高周轉住宅地產擴張模式下，開發企業借力地方政府對旅遊業的重視去佈局商業地產和旅遊地產，規避風險實現盈利，早成為房地產企業轉型的契機和新的增長點。網易財經注意到，早在2008年，保利地產就開始配備旅遊地產方面業務。

保利首個佈局廣東陽江的旅遊地產項目去年剛入市單日銷售5億，今年該項目年銷售額已達到15億；位於成都的保利石象湖旅遊項目開售至今已達5.5億。迄今為止，保利地產目前擁有保利銀灘、保利石象湖、東莞生態城三個大型旅遊地產專案，均為建築面積達百萬平方米以上的大型、複合式旅遊地產專案。

本月16日正式奠基的三亞海棠灣“三亞財經論壇中心”項目，建築面積約13萬平方米，規劃功能包括高端會議及多功能中心、可租售的產權酒店、高端商務酒店和濱海度假別墅等。總投資達40億元，建設週期3―5年。是保利地產第四個旅遊地產項目。

胡在新認為，旅遊地產並不能簡單理解為“旅遊+地產”，開發商去旅遊風景區建造酒店等可供旅遊用途的物業形態，也不完全是以建造休閒度假為目的的第二居所為目標，應該是複合旅遊產業鏈集群。

“在專案銷售完畢後，仍然可以通過經營性物業，實現可持續的運營管理。為市場提供一種全新的休閒生活方式，才是旅遊地產的內核。”胡在新表示。

值得注意是，保利在三亞的旅遊地產項目就主打展會這張牌。作為國內房企必爭的旅遊地產海南市場，優質海岸線難有土地出讓，萬科、富力、雅居樂以及魯能等早已趁勢分一杯羹。儘管保利置業方面在海南早有項目開賣，但保利地產方面卻鮮有消息傳出。

網易財經注意到，2005年保利集團就聯手和黃，上海家化等企業開始試探海南市場，此後因各種糾葛擱淺，時隔7年之久，保利地產借道當地政府想打好展會品牌，再度選址海棠灣。

“與商業地產相比，旅遊度假項目跨行業和專業門類多，複雜的複合型更高，投資金額大、週期長、見效慢，前期開發與後期的經營對企業都是嚴峻考驗。除資金外，旅遊地產更重要的是對資源的整合和把控能力。”胡在新說，保利擁有自己的展會團隊和經驗，在2012年為保利地產貢獻超過3億元的經營收益，這是許多一線城市五星級酒店兩年收益的總和，這是保利地產能在三亞打造旅遊地產的核心關鍵。

據當地媒體消息，12月18日，江西南昌市以底價出讓兩宗商住用地，其中編號DAFJ2012042號地塊，由上海綠地集團江西申江置業有限公司以230萬元/畝拿得，總地價達6.435億元。

地塊資料顯示，該宗地位於位於高新區城東一路以北、吳公廟路以西，為住宅、商業用地(其中商業建築面積占總建築面積比例按不低於45%控制)。土地面積279.8畝，由4幅地塊組成。

四幅地塊主要規劃分別為：地塊一50.13畝，為商業服務業設施用地，容積率 0.8，建築密度 30%，綠地率 35%；地塊二74.71畝，為商業服務業設施用地，容積率 4.0，建築密度 45%，綠地率 30%；地塊三、地塊四均為居住用地，容積率 2.5，建築密度 25%，綠地率 30%，其要求套型建築面積90平方米以下住宅占開發住宅總建築面積比例按不小於70%控制。

另外，DAHJ2012041號地塊由江西軍隆房地產開發有限公司，以57萬元/畝的成交單價競得，折合總價格為。

該地塊位於桑海開發區神農大道以南、國藥大道以東、湖濱路以西、天祥路以北，土地面積192.7畝。為商住用地，1.0＜容積率 1.8，建築密度 30%，綠地率 30%，套型建築面積90平方米以下中小戶型住宅占普通商品住房建築面積比例按不小於70%控制；商業建築面積占總建築面積比例按不高於10%控制。

12月20日，據廣東省統計局發佈資料，1-11月，廣東房地產開發投資增幅繼上月小幅回落後再次回升。商品房銷售面積連續兩月維持正增長，創今年以來新高。

房地產開發投資上，1-11月按年增長14.0%。1-11月，廣東房地產開發企業共完成投資4745.23億元，同比增長14.0%，增幅比1-10月提高3.2百分點，增幅達到自7月企穩回升以來的新高。

其中，土地購置費投資回升明顯。1-11月，廣東房地產開發投資中建築工程投資3036.73億元，同比增長11.9%，增幅比1-10月提高1.9個百分點；安裝工程投資342.36億元，增長20.3%，增幅比1-10月提高3.0個百分點；其他費用投資1322.48億元，增長17.7%，其中土地購置費705.74億元，增長6.7%，增幅比1-10月提高10.0個百分點。

同時，非住宅類開發投資增幅較快。1-11月，廣東房地產開發投資中商品住宅開發投資3314.81億元，增長10.1%，增幅比1-10月提高2.7個百分點；辦公樓投資182.08億元，下降2.9%，降幅比1-10月收窄4.7個百分點；商業營業用房投資475.52億元，增長24.3%，增幅比1-10月提高0.5個百分點；其他投資772.81億元，增長32.4%。

另外，資料指出，1-11月，廣東房地產開發企業資金到位狀況略有好轉，本年到位資金6973.35億元，同比增長15.4%，增幅比1-10月提高4.8個百分點。其中，自籌資金2194.69億元，增長15.5%；其他資金來源3423.38億元，增長13.9%，其他資金來源中定金及預收款和個人按揭貸款2210.62億元和969.21億元，分別增長23.2%和23.7%。

而在商品房銷售方面，資料表示，“金九銀十”行情延續，商品房銷售增幅持續回升，創今年以來新高。1-11月，廣東商品房銷售面積6728.29萬平方米，同比增長5.4%，增幅比1-10月提高3.3個百分點，連續兩月維持正增長；商品房銷售額5476.37億元，增長7.7%，增幅比1-10月提高2.9個百分點。

據媒體報導，中海地產以28.4億競得佛山蟲雷崗地鐵站旁8萬平商住地，溢價26%，樓面價6585元/平，成為佛山新總價地王誕生。

據悉，該地塊位於南海桂城街道A18街區地段，占地面積為112291.1平米，容積率≥2.0，且≤4.8，綠地率≥15%。地塊規劃用途主要為城鎮住宅用地相容批發零售、住宿餐飲及其他商服用地，起拍價接近22.5億，起拍樓面價為4167元/平米。

資料顯示，截至12月16日，北京年內新建住宅成交均價為20286元?平方米，而2008年這一指數則為12102元?平方米 “專案中的住宅產品已經全部售罄”，位於朝陽區北五環至六環之間的中國鐵建•花語城項目的一位元銷售人員向本報記者表示，“雖然是12月1日才正式開盤，但很快就售完了”。

實際上，據記者瞭解，11月份以來，北京樓市再度掀起成交小高峰，無論是新建住宅和二手房市場均出現環比微漲的趨勢。更值得注意的是，據中原地產市場研究部統計資料顯示，截至12月16日，年內北京新建住宅（剔除保障房）成交均價為20286元?平方米，而2008年這一成交均價則為12102元?平方米。由此可見，4年時間內，北京新建住宅（剔除保障房）均價每平方米上漲了8184元，上漲幅度為67.63%。

除此之外，據美聯物業全國研究中心向《證券日報》記者提供的資料顯示，北京二手房市場2008年成交均價為15511元?平方米，而2012年1-11月，這一指數則為24507元?平方米。由此看來，北京二手房均價4年內上漲了8996元?平方米，上漲幅度為58%。至此，縱觀新建住宅和二手房市場，北京4年內房屋成交均價均上漲了逾8000元?平方米，甚至直逼9000元?平方米。

4年新盤均價上漲 逾8000元?平方米

據中原地產市場研究院上述資料顯示，截至12月16日，2012年年內北京新建住宅（剔除保障房）成交量為107223套，成交面積為1094.1萬平方米，均價為20286元?平方米；2008年則為65768套，成交面積為712.9萬平方米，成交均價則為12102元?平方米。不過，值得一提的是，從2008年-2012年這4年間北京新建住宅（剔除保障房）的成交均價來看，2011年的成交均價最高，為21146元?平方米；2010年為20040?平方米；2009年為14058?平方米。

由此可見，近三年來，北京新建住宅成交均價比較穩定，上下波動在1000元?平方米左右，未曾出現2010年同比大漲5982元?平方米的情況。“目前來看，2012年北京新建住宅全年的成交均價將會突破2011年全年均價”，徐楓向記者表示，而且2013年這一均價指數還將上漲。

對此，鏈家地產市場研究部張旭向《證券日報》記者表示，從宏觀角度看，人口增長和城市化提速是助推房價的兩個主要因素。根據2011年公佈的第六次人口普查結果，北京常住人口十年內增加了604.3萬人，城鎮人口增加了633.6萬人。大幅上漲的人口對居住的需求推動城市建設不斷向外擴容。而美聯物業全國研究中心總監徐楓則向《證券日報》記者表示，近幾年房價上漲的因素很多。一方面中國處於通話膨脹時期，資產價格普遍上漲推動了商品房這種大宗商品的價格上揚；另一方面房企在高額利潤的驅動下，房價定價也水漲船高。

五環外新盤成交量 占比超八成創新高

除此之外，據北京中原地產市場研究部統計資料顯示，2012年以來，北京五六環之間的普通住宅簽約占比達到了56.45%，六環外成交量則達到26.14%，合計高達82.6%；而2011年五環外合計占比僅73.7%，這意味著北京五環外新盤成交量占比創北京新建住宅成交量的歷史新高。對此，北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示，北京軌道交通逐漸拉近了郊區與城區的時間距離，也相對降低了高房價的影響。以大興為例，在沒有大興線之前購房者很難考慮，但在現在便利的交通使得南城成交占比明顯增加。

張旭也表示，郊區土地供應增速，通州、大興、房山等核心區域分流了內城以及部分外來人口的購房需求。不過，張大偉同時向記者強調，“北京五六環之間的新建住宅11月成交量為6313套，成交均價為21140元?平方米，成交均價環比10月微漲”，張大偉進一步表示，雖然北京全市新建住宅成交均價同比下調了，但同區域內的市場還處在上漲態勢中。

“項目中的20多層的高層板樓5月時均價約為26000元?平方米，而花園洋房12月開盤均價則高達33000 元/平方米”，中國鐵建•花語城項目的上述銷售人員向記者表示，儘管兩種房源性價比不同，但房價微漲卻是事實。實際上，據記者瞭解，北京通州區的多個新盤售價都比年初時所有提升。以位於通州區五環外台湖附近的新盤東亞•印象台湖為例，該盤10月給客戶提供的均價約為11500元?平方米，而11月下旬開盤均價卻達到13000元?平方米左右。

對此，張大偉表示，北京樓市整體價格繼續微漲已經成為定論，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，全年計畫的提前完成使得開發商年底促銷的力度將明顯減弱，開發商的定價也會水漲船高。“如果現有政策保持不變，預計2013年北京二手房均價將比2012年全年上漲5%-10%，而新盤均價上漲將超過10%，”徐楓向本報記者如是預測。

溫州的冬天並沒有想像中那麼寒冷。這座南方城市的冬季潮潤而陰寒。

國家統計局最新公佈的“2012年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，納入監測統計的浙江杭州、寧波、溫州和金華四城市住宅價格繼續在70個城市中領跌。

事實上，不管漲或者跌，溫州樓市一直都被釘在“榮辱榜”的前列。

跌幅將近20%

一家華南最大的開發商在溫州迅速調整了策略。

炒房客雲集的城市中，購房者的需求和他們以往碰到的客戶，並不相同。

和他們想像中不同的是，大戶型的房子，開出來的價格，要比小戶型的還要便宜一些，總價多少，是這些溫州客戶更為計較的。

他們先開了一批180平方米的精裝修戶型，均價達到26000~27000元/平方米。結果銷售不佳，成為業內飯桌上的一個經典案例。

知恥而後勇。第二期主打毛坯房源，價格變成了21000元/平方米。這才接了一點地氣。

這場價格戰沒辦法打。就在他們項目附近的一個綠城的樓盤，開盤價也只有不到20000元/平方米。更何況，綠城在溫州還有眾多忠實客戶群。

這是不一樣的溫州。

國家統計局的最新統計顯示，與2011年11月相比，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有41個。浙江納入監測統計的四個城市佔據價格下降前四位，其中溫州以下降13.2%位列第一，杭州下降8.5%，寧波下降7.9%，金華下降7.3%。而如果以2010年價格為基準，溫州的新建商品住宅價格下降達到17.7%。

溫州天浩置業的統計資料顯示，溫州的房價，跟去年同期相比，大概跌幅有20%左右。

一些購房者放棄了某樓盤簽約買房的計畫，原因是和開盤時相比，該專案的價格比周邊樓盤要高出3000元/平方米。

這樣的“跳水價”在溫州此起彼伏。代表溫州市場最高價格水準的綠城鹿城廣場，2010年巔峰時二手房價格已經接近10萬元/平方米，如今有些戶型成交價甚至還不到5萬元/平方米，這一價格被媒體形容為“腰斬”。“雖然10萬的戶型和5萬的大不相同，並沒有很大的可比性，但是還是在一定程度上說明下跌的程度。”業內人士分析說。

與此同時，杭甬溫在二手住宅價格上也領跌全國。與2011年11月相比，70個大中城市中，二手住宅價格下降的城市有49個。其中，溫州以下降9.9%位列下跌城市首位，寧波、金華、杭州分別下跌5.2、4.5、4.3個百分點，分列二手住宅下跌城市二、三、四位。

土地交易冷淡

溫州土地市場也迅速降溫。

統計資料顯示，今年上半年，溫州的土地出讓金大幅縮水八成，溫州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10兩個月，分別都有超過15宗地塊推出。

溫州天浩置業的報告顯示：在樓市持續調控的背景之下，溫州的土地市場上半年幾乎交了白卷。而住宅用地收穫了一個“鴨蛋”。直到9月份，溫州市區土地市場才迎來了南湖城市綜合體E-1-10地塊的成功出讓。而該宗地塊也是甌海區政府幾經談判才收穫的成果。

根據年初溫州市國土資源局的消息，2012年，溫州市區擬安排出讓商品住宅用地20宗、約1116畝，商服用地36宗、1739畝，共2800多畝商品房建設用地，從目前來看，前11個月，溫州市區共出讓商品房建設用地21宗、758.5358畝，商品住房用地只出讓了5宗、228.19畝，只完成了全年土地出讓計畫的兩成。

消息人士透露，現在溫州土地出讓的很少，開發商要去和政府談，比如這塊土地開發的時間、價格、規劃的指標等要素，雙方達成協定後，才會推出土地，這在某種程度上避免了零成交。

“這個市場還是很難做。”當地的一家開發商對記者表示，雙方為了規避風險，一些大的開發商，像華潤，選擇和當地的服裝龍頭森馬合作。

土地市場顯得撲朔迷離，上述開發商表示，像江濱路18、19號地塊原先掛牌價19000元/平方米都不賣，但是後來以14900元/平方米的價格被成功摘牌。

“這就是風險。”所以很多當地的地產企業就減緩拿地步伐，但隨著土地交易的冷淡以及地價的回歸，只有一些大的開發商還在繼續拿地。

跑量進入下一關？

對開發商來說，更重要的是保存實力，“能進入下一關再說”。對他們來說，熬過了這個寒冬，就多了一線“守得雲開見月明”的希望。

這也是許多樓盤拼命跑量的重要原因。目前，中糧、綠城、萬科等開發商都不約而同選擇了低價跑量的策略。“這個市場沒辦法做，當時的許多炒房客都不願意再出手了。”一家開發商對記者表示，他們中的不少客戶都是溫州人，但是這一波行情並沒有參與進來。

溫州天浩置業有限公司一手部副總經理向洋表示，以銷售價格為例，今年前11個月溫州市區商品住房銷售均價26734元/平方米，較去年同期回落了8000多元/平方米，幅度達23%。房價逐漸回歸理性。

不理性的背後就是斷了活路。以當年轟動一時的溫師院地塊為例，當初的官網報價是56000~57000元/平方米，因為開盤期間的一系列優惠，最終的實際成交均價只有46000元/平方米左右。這個開盤價，讓業內人“心驚肉跳”，不僅低於市場預期，也低於成本價。

事實上，連置信房產的董事姚汝林都公開表示，這個樓盤以成本價銷售，即樓面地價加上造價，損失了一些財務成本。

這是連開發商都要快跑的時代，除了回籠資金，別無他法。

這或許和下面這組資料有關。監測結果顯示，11月26日~30日，溫州民間融資綜合利率指數為21.43%（即平均月息1.78分），環比下降0.56個百分點，其中，借貸服務中心、小貸公司、民間資本管理公司、社會直接融資的利率，平均月息分別為1.13分、1.72分、1.71分、1.34分。其他市場主體利率平均月息2.51分。

這麼高昂的民間利率，已經讓炒房客沒有了喘息的空間，對開發商來說，融資成本實在太高，這麼高的代價，還不如低價跑量。

有分析人士表示，年底溫州還有可能迎來一小波行情，這和歲末華僑陸續返鄉有很大關係。

2012年前11月溫州市區新盤供應量達到53個(包含一些尾盤項目和城建固有資產拍賣專案)，供應量達87.25萬平方米，比去年同期增加了65%。而住宅市場供應量也同樣收穫頗豐，前11個月住宅上市量達到83.52萬平方米，是去年同期的2.38倍。出現這一情況，與今年房地產市場築底企穩有關。

如果不是這樣，能繼續在這個戰場上的開發商還有多少？

在樓市“漲風”暗湧的當下，以商業物業銷售為主的SOHO中國（00410.HK）卻悄悄地開始幅度不小的降價促銷。

在SOHO中國的官網上，本月19日開始掛出一份年末減價促銷計畫——在年底前，公司在北京和上海的9個專案參與促銷，降價幅度在2%以內。

事實上，SOHO中國此次促銷的幅度遠不止2%。一位SOHO中國的銷售人員告訴《第一財經日報》：“此次優惠力度其實非常大，全款最低八六折，特價房可折後再優惠20萬~45萬元。此外，總監手?還有1~2個點的額外折扣。”

今年初，樓市價格開始出現鬆動時，SOHO中國董事長潘石屹卻突然宣佈北京樓盤提價，一度引起市場爭議。此番降價，被外界認為是SOHO中國為年內的業績目標做最後衝刺。

一位券商分析師指出，SOHO中國全年銷售任務完成得並不好，降價促銷或為提振公司銷售信心，畢竟銷售回款仍是支援SOHO中國轉售為租的重要支柱。

SOHO中國上海負責人則稱，這只是公司正常的促銷活動，和年底衝刺業績沒有太大聯繫。

優惠力度空前

據SOHO中國官網披露的資訊，參與年底促銷的其中7個專案是位於北京的銀峰SOHO、中關村SOHO、三?屯SOHO、北京公館、SOHO尚都以及位於上海的SOHO中山廣場、SOHO東海廣場，促銷時間為本月19日至31日。此外，上海SOHO世紀廣場、北京建外SOHO 2個專案參與租賃促銷。

此次參與降價銷售的總計19套房源，按官網公佈的銷售價格計算，總價超過5億元，優惠幅度大部分在2%以內。而SOHO世紀廣場的租金則從9元/平方米•天調整為8元/平方米•天，建外SOHO東區2號樓會所的租金從11元/平方米•天調整為10.5元/平方米•天。

SOHO中國的一位元高管對記者稱：“按照潘總的思維，就是要將原本在售樓處的優惠透明化，把這些資訊都搬到互聯網上，讓客戶與仲介都能看到。”

不過，記者撥打公司官網上的諮詢電話後發現，銷售人員給出的優惠比官網上的幅度要大得多。

SOHO中國的銷售人員告訴記者，近期優惠力度非常大，但元旦後就結束了，要買一定要抓緊。“目前，付全款可享受八六折優惠，按揭可打九四折，同時，總監手?還有1~2個點的優惠許可權。除此之外，還可以享受官網上公佈的額外優惠。”

上述銷售人員舉例稱，銀峰SOHO一套416.62平方米的特惠房源，折扣前的總價為2178萬元，折前單價為52280元/平方米，全款折扣後總價為1836萬元，折後單價是44061元/平方米，此外，這套房源還可以額外優惠35萬元。

SOHO中國上海負責人對記者坦言，付款方面的優惠確實存在。但他強調，年底沖業績肯定不是促銷的主要原因，最主要的還是為了推廣房產電商。“網上賣房可以算是一種促銷手段，但我們主要還是希望將售樓處的交易搬到互聯網上，讓銷售的過程公開透明。”

截至發稿時，SOHO中國官網顯示，已有五套房源成交。不過，一位地產業內人士稱，公司官網不是交易中心網站，顯示成交或是製造購買緊張氣氛的手段。他還表示：“推出房源的樓層普遍都不是很好，7~13層屬於‘粉塵區’，本來就比較難賣。”

轉型不易

年底降價促銷背後，或是SOHO中國轉型不易的現實。

此前，潘石屹曾表示，不僅對完成2012年度銷售目標信心十足，還要不斷把價格提上去。但他同時稱：“什麼時候不提價呢？就是市場情況不好的時候。”

一語成讖。今年8月，潘石屹曾對記者坦言：“‘散售’模式從現在來看已是一個落後的商業模式，並已‘四面楚歌’。”

SOHO中國2012年中報顯示，報告期內公司實現營業額12.22億元，同比下降54%，股東應占淨利6.13億元，同比下降65%。

在發佈並不好看的中報後，SOHO中國宣佈轉型，潘石屹稱公司將持有上海、北京繁華地段的商業項目，告別以往的散售模式。同時SOHO中國年初定下的230億銷售目標也下調為120億元。

潘石屹表示：“2012年的收入主要是去年銷售銀河SOHO的，只要今年11月份把項目交付使用，銷售利潤就可以確認。同時，上半年望京SOHO的銷售非常火爆，故明年的利潤也是有保障的。三年後，公司盈利將主要來源於租金收入，五年後，現有150萬平方米物業租金年收入將超40億元。”

永正資本有限公司總裁王威認為，SOHO中國轉型後應該做的第一件事就是更改產品設計，把原來按散售模式設計的產品按最終使用者的需求更改，首先把產品做好，提升物業的品質，否則5年後，SOHO中國所期待的“持有150萬平方米的優質物業”，充其量只是“持有150萬平方米的菜園子”。

國信香港在研究報告中明確表示不看好SOHO中國的轉型，並指出，公司的策略轉型並不是主動的調整行為，而且，公司的經營每年都有策略性的轉變。其次，公司對於經營持有商業地產的經驗不足。以北京前門專案為例，公司在運營方面存在較多不足。

對此，SOHO中國上海負責人表示：“宣佈轉型後，銷售將不是主要任務，逐步建立租賃的體系和能力確實是最重要的。”

中原地產最新統計資料顯示，截至12月20日，今年內北京新建商品住宅合計簽約1094萬平方米，同比上升逾四成；成交均價為20286元/平方米，逼近2008年以來21146元/平方米的高點。

資料顯示，2012年，北京五六環之間的商品住宅簽約占比達到56.45%，六環外成交更是達到26.14%，兩者合計高達82.6%，均創歷史新高。而2011年五環外商品住宅合計成交占比為73.7%。從供地情況看，2009-2012年，北京住宅類土地出讓合計為221塊，合計土地出讓建築面積為3650.5萬平方米，其中五環外土地供應占比達81%，其中房山區供地占比達18.22%，大興區占比達16.67%，通州區占比為11%。

供地結構郊區化也造成城區內住宅用地開發的豪宅化。2012年，北京二環以內新建商品住宅成交均價已達47093元/平方米；而2011年為42449元/平方米。以“陶然（微博）廷”為例，該項目位於二環內陶然亭公園旁，產品為230-500平方米的大戶型精裝公寓，目前專案起價已高達8萬元/平方米。業內人士預計，隨著北京城區土地供應日趨稀缺，北京內城住宅“泛高端化”的趨勢將進一步增強。

昨天，世界領先的商業地產服務公司世邦魏理仕發佈的全球《優質辦公樓租用成本》調查報告顯示，亞太地區在全球十大最昂貴商業地產市場中仍占明顯優勢，香港（中環地區）繼續榮登全球最昂貴辦公樓市場榜首。

報告顯示，位元列榜首的香港（中環地區）總體租用成本達到2651.24美元/平方米/年，超過了倫敦西區的2366.09美元/平方米/年。

世邦魏理仕追蹤了全球133個市場的優質辦公樓的租用成本。在50大租金最昂貴的市場榜單上，19個市場位於歐洲、中東和非洲地區；18個市場位於亞太地區；13個位於美洲。

本月底，北京地鐵6號線一期、8號線二期南段、9號線北段、10號線二期將會正式通車，而軌道交通所帶來的利好刺激著樓市的神經，記者調查發現，即將開通的軌道周邊區域受到追捧，需求明顯增加，呈現量價齊升的態勢。業內人士表示，人們日常生活已與軌道交通難以割捨，而地鐵開通也會左右購房者的置業方向，軌道沿線和交匯處的房源更易受到購房者的青睞。

地鐵開通利好周邊樓市

據報導，東起草房站西至五路居站的6號線一期、開通將構成第二條地鐵環線的10號線二期、連接北京西站至國家圖書館的9號線北段和從北土城站到鼓樓大街站的8號線二期將於12月28日同步開通，目前正分別調試通車，屆時，全市地鐵運營線路也將達到442公里。

地鐵的開通也讓周邊樓市受益頗多，亦莊線、大興線、房山線等軌道線路對周邊區域的影響就是明證，而此次開通的四條線路無論是對周邊的新房市場，抑或是二手房市場均產生了不小的影響。

“最近來訪、來電量有著明顯增加，對我們的地鐵優勢頗為關注。”處在地鐵13號線與8號線交匯的首開•國風美唐專案相關負責人表示。在二手房方面，據鏈家地產市場研究部對新開通地鐵周邊區域的客源統計顯示，與10月相比，11月中80%的區域客源出現不同程度的上漲，最高的漲幅超過六成，平均漲幅接近三成，超過了全市平均水準。

21世紀不動產市場分析師張磊說，在北京，人們日常生活已離不開軌道交通，一方面路面交通擁堵，軌道交通快捷準時；另一方面房價居高不下，軌道交通明顯擴大了城市有效地理空間。因此無論是買房還是租房，附近是否通地鐵已是消費者普遍關注的問題。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，新地鐵開通無疑將給沿線區域樓市帶來巨大活力，便利的交通及周邊配套的逐步完善，將吸引更多的購房需求前來買房、租房。而受地鐵利好及相對低廉的房價影響，這些區域的房屋未來保值增值能力突出，將成為新興的購房熱點區域，也將吸引更多首次購房需求來此置業。

新開通地鐵地段漲勢明顯

“地鐵盤”已成為時下諸多樓盤的最大賣點之一，從房山長陽的中糧萬科長陽半島、首開熙悅山，到大興天宮院的龍湖時代天街、保利春天?，再到昌平回龍觀的首開•國風美唐，伴隨著北京地鐵的大力建設，一個個由地鐵催生的置業熱點逐漸出現。其中，有著8號線、13號線雙軌交匯優勢的首開•國風美唐，更創造了10個月熱銷20億元的業績。地鐵沿線的二手房也表現不俗，據鏈家地產市場研究部統計，對新開通地鐵周邊區域的成交案例分析，下半年的累積漲幅已經達到了9.8%，而在同期，全市價格上漲僅為3.4%。

鏈家地產市場研究部張旭認為，隨著地鐵規劃的進一步落實，地鐵出行將會更加的便捷，地鐵房的升值潛力高於一般住宅。目前地鐵周邊區域的價格已經出現明顯上漲，隨著地鐵開通，這種差距還有進一步拉高的可能。由於這四條地鐵覆蓋區域比較廣，所以其周邊地鐵房的價格上漲對全市均價的拉升也會比較明顯。

多方發力催熱宜居板塊

地鐵帶來的利好，除了交通方面，還有人氣聚集後整個地區商業、教育的陸續啟動。業內人士表示，從通州北苑、昌平回龍觀、房山長陽等熱門板塊來看，地鐵的開通確實對區域交通改善、置業者出行有明顯利好。但在其背後，則是為服務逐漸聚集的居民，配套商業、教育、醫療等資源的相繼落地，整個區域也在這種模式下逐漸成長為宜居的熱門板塊。

以回龍觀板塊來說，在2003年迎來地鐵13號線的開通，區域便迎來了9年飛速發展，並成為北京最熱的置業區域之一。而伴隨人流的聚集，生活配套的改善，區域也正經歷著由熱門居住區向宜居新城生活的華麗轉型。位於該區域的專案諸如首開•國風美唐等的持續熱銷也反映出市場的認可程度，據瞭解，該專案位於中關村科技版圖北擴核心，北接未來科技城，配套較為齊全，作為首開地產打造的區域標杆專案，首開•國風美唐踞守京城龍脈北中軸，中關村科技版圖北擴核心、北接未來科技城，華聯商廈、北店時代廣場、物美超市、港龍商業中心等，配套較為齊全，而地鐵所帶來的便利更為明顯，這也是該項目持續熱銷的重要原因之一。

房協上月底公布以市價七折推售的置安心計劃首個項目青衣綠悠雅苑，提早今天開放位於長沙灣示範單位供公眾參觀及派發認購表，預計聖誕節後接受認購登記。房協表示，買家2年內可以原價售回房協，5年限售期由入伙簽樓契後開始計算，即買家購買單位後，將鎖至2020年始可把單位在自由市場上轉售。

市場相信反應將會十分踴躍，房協預計，將取得超額10倍的認購，全數988伙售罄後可套現逾30億元，以實用面積計呎價由5841元至7402元。

全數售罄套逾30億

房協物業策劃及發展高級經理勞連發表示，綠悠雅苑將於明年2月底進行抽籤，3月為中籤者進行資產審查，預料4月安排正式發售及2015年年初落成，遞交認購表時，須繳付100元費用，此費用將不予退還，揀樓時則須繳付200元費用，即合計須繳付300元。買家購入單位後的首2年可以原價把單位售回房協，超過2年仍可轉售予綠表人士，而5年轉售期則由入伙簽樓契時開始計算，轉售前須進行補地價。換言之，買家4月揀樓後，將鎖至2020年始能把單位在自由市場上放售。

勞連發透露，現正與銀行商議相關按揭條款，最高可承造90%樓按，但實際由買家與銀行自行商議，是次只提供一種付款方法，於簽訂臨約及正式合約時分別繳付樓價5%，餘款於入伙時繳付。雖然公布有單位售價超過500萬元，但是數量不多，只有約20伙，絕大部分單位定價仍為市場可負擔水平。

是次房協首次推出置安心計劃，買家除受制於入息及資產上限外，亦須於2年內未有購入或曾購入物業，勞連發指出，若買家於2年內曾簽訂臨時買賣合約，無論是否購入單位，按規定亦不符合資格購買單位，至於公屋住戶可以單身形式申請認購，將待落實購入單位後始辦理公屋退戶手續，單身申請人只能購入1或2房單位，而兄弟或姊妹亦可聯名申請。

房協今年4月推出深水埗喜雅，推出後隨即吸引逾3000個認購申請，超額認購達50倍，發展商預期綠悠雅苑可取得逾10倍超額認購，以全數988伙計，即須取得近11000張入票始達標。

有業界人士表示，政府自10月底推出雙辣招後，一手市場交投一直未見起色，由於綠悠雅苑是次定價高於二手市場，故能否刺激市民入市意欲，仍有待觀察，但不諱言單位定價具一定吸引力及競爭力。



綠悠定價高 買家或轉投二手
偉景呎價7424元青衣居屋王

房協綠悠雅苑即將推出，由於定價高比同區二手樓貴，區內二手樓價亦受到刺激，新近同區居屋偉景花園三房單位，以自由市場價510萬元售出，呎價7424元（實用面積計．下同），無論成交價及呎價均稱霸全區居屋。有代理預計，由於綠悠雅苑定價較高，部分準買家或因而轉投區內二手市場，料周末睇樓量升兩成。

綠悠雅苑以七折價發售，實用面積呎價6510元。對比同區居屋、私人屋苑造價，現時居屋海悅花園、私人屋苑如翠怡花園、青怡花園、藍澄灣、灝景灣及盈翠半島平均呎價介乎6450至10700元。若然綠悠雅苑轉換成市價計算，平均呎價約9300元，在區內並非低價之選。

設計現代化九成按揭

其中青宏苑屬區內較多綠表成交的居屋，上月錄得的一宗成交，一個低層面積506方呎單位，在居屋二市場以290萬元沽出，呎價5732元。

中原地產區域營業經理黃國強指出，綠悠雅苑較區內入場版二手屋苑為高，以綠悠雅苑最平兩房單位訂價310萬元計算，鄰近的青怡花園及翠怡花園兩房入場費僅約300萬元；藍澄灣兩房入場價亦只是350萬元。

不過值得一提的是，青衣區的屋苑樓齡普遍逾十年，以翠怡花園為例，樓齡已逾20年；樓齡較新的屋苑則屬盈翠半島及藍澄灣，樓齡約十年，但此兩屋苑呎價明顯較高。綠悠雅苑具競爭性的地方則在於其屬全新項目，設計也較現代化，可承造九成按揭。

中原地產分行經理林振邦表示，本月青衣區的二手成交已有顯著回升，比對11月份成交淡靜的情況，已大為改善，本月暫錄得33宗成交，較上月全月30宗為多，而各屋苑的平均呎價按月升2％至3％，呈價升量跌局面。

屬樓花自住吸引力減

林振邦稱，不少買家均認為綠悠雅苑定價不低，加上現時市場以用家為主導，買樓後多作自住，綠悠雅苑仍屬樓花，對急需買樓自住的買家吸引程度不大。

反而綠悠雅苑的推出，更刺激同區屋苑造價。他稱，新近偉景花園錄得破頂成交，涉1座高層E室，屬實用面積687方呎三房戶，昨以自由市場價510萬元易手，呎價7424元，無論成交價及呎價均打破全區居屋紀錄。

原業主在2009年以270萬元購入單位，易手賬面獲利240萬元，升值88.9％。代理預計，綠悠雅苑的推出將會令區內二手市場升溫，相信部分買家會轉投二手屋苑，預料周末睇樓量按周上升兩成。

內地百貨股百盛（3368）擬斥資15.7億元人民幣，向房地產開發商上實發展收購青島購物中心，代價將以內部資源現金支付。賣方同意按百盛要求建造購物中心，於2015年7月底前竣工後將項目交付百盛。該項目為上實發展所開發的商業項目啤酒城項目一部分。

政府進一步把「政府、機構或社區」（GIC）用地改作住宅用途，並提交城規會審議。城規會今天將審議三幅大綱圖擬進行的修訂，最矚目的是九龍塘前香港專業教育學院李惠利分校用地逾半改作住宅用途，可建近500伙，市場人士估計，若項目不設限呎限量條款，地價可達79億元，或成為政府新一輪GIC改劃的用地中，價值最高的一幅。

有關地皮位於聯福道，接近禧福道，毗鄰浸會大學道校園，整幅用地佔地約1.52公頃，其中位於北面約0.64公頃，教育局計劃用作高等教育用途，其於南面約0.88公頃用地則可交還政府。規劃署檢討用地的發展潛力後，認為適合作「住宅（乙類）」的中密度發展。

可提供495伙

規劃署建議，用地參考區內的建築物高度等，高度限制應定為50米（主水平基準以上75米），約可建15層的住宅物業，地積比率4.5倍。規劃署表示，用地的可建住宅樓面上限約42.63萬方呎，以每個單位平均面積861方呎計劃，約可提供495伙。

規劃署就用地在景觀、交通和空氣流通等多方面進行研究，其中規劃署認為，項目的高度與同區GIC設施相若，相信對公眾而言在景觀上不會有負面影響，相關部門也相信項目落成後對交通造成的負荷不大，毋須進行交通影響評估。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，參考2010年批出的義德道住宅用地，當時樓面地價已約1.6萬至1.7萬元，計入地價升值等因素，估計該九龍塘用地如不設限呎限量元素，可發展為高檔住宅，樓面地價約1.85萬元，即估值約79億元。

不過，他指出，倘用地須如規劃署假設的發展模式，提供約500伙，由於單位面積與區內的特色不同，估計地價將打折扣，預料樓面地價只約1.1萬至1.2萬元。

另一方面，規劃署建議修訂《古洞南分區計劃大綱圖》，其中位於蓮塘尾的前建德公立學校和毗鄰用地，總地盤面積約7.91萬方呎，建議由GIC和「農業」用途，改為「住宅（丙類）2」。

地皮位於蓮塘尾菜園以西，毗鄰粉錦公路，規劃署考慮地盤的地區特色後，建議用地設0.4倍地積比率，高度則限為3層。張翹楚估計，用地每方呎樓面地價約3200元，估值約1億元。

地政總署本年度勾地表納入多幅新增地皮，部分尚未完成改劃，除了城規會今天將審議的山頂柯士甸山道用地外，白石角兩幅用地也屬同樣情況；不過，規劃署建議把白石角兩幅用地預留作科學園擴展之用，臨海一幅原作休憩用地和康樂等用途的地皮，則改作發展住宅。

或剔出勾地表

規劃署今天提交《白石角（東）分區計劃大綱圖》的修訂建議，其中位於科進路以南的一幅康樂用地和兩幅休憩用地，用途將顯著重整，其中較接近吐露港公路的一部分，包括約7.19公頃的康樂用地和0.72公頃的休憩用地，擬重劃為「其他指定用途」註明「科學園」，規劃署表示，因應相關部門要求約8公頃作科學園的擴建，建議將用地改劃，估計用地可提供的樓面約129萬方呎。

臨海康樂地改住宅料值107億

至於較臨海的用地，總佔地約3.8公頃，現為康樂、休憩用地和道路，規劃署則建議改為「住宅（乙類）5」用途，以作中密度發展，建議地積比率為3.5倍，高限為主水平基準以上52米。

資料顯示，兩幅勾地表用地原本預計最快明年1月可推出市場，惟規劃署提出前述建議，意味兩用地下年度將被剔出勾地表。

測量師認為，住宅發展用地由原來毗鄰吐露港公路改為更貼近海濱，受公路噪音的影響也可以減少，做法合理，用地的樓面地價也可以因而提高，由原來近6000元，增至新位置約7500元。以此計算，用地住宅部分估值可達107億元。

南區舂磡角南埼洋房近日以約2.52億元易手，屬10月份兩辣招推出後，山頂南區最大額的成交。

美聯物業董事楊永健表示，豪宅交投雖受辣招影響，但優質單位仍有捧場客，南埼雙號屋洋房面積5051方呎，另包括車位、天台、花園及泳池等面積約3463方呎，物業擁有全海景景觀，雖為清水房，但仍以約2.52億元成交，呎價達5萬元。

項目地盤原為基金持有，於2009年時以約5億元購入，並重建成8間洋房，楊永健指出，因項目臨海和項目設內置電梯等，區內洋房放盤量也有限，令物業受歡迎。

另一方面，西半山杏彤苑低層A室市傳以2500萬元易手，面積1538方呎，呎價1.63萬元。

鴨脷洲南灣則錄得本月第5宗成交，屬8座中層B室以約1800萬元沽出，面積1315方呎，呎價1.37萬元。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，天后金龍閣低層B室連車位以1580萬元售出，面積1600方呎，呎價9875元，屬市價成交。

中小型住宅方面，中原地產分行經理理馮澤源表示，沙田廣場D座高層04室以650萬元成交，呎價8398元，屬屋苑同類單位新高；沙田區近日二手交投平穩，業主叫價態度強硬，部分買家因有自住需要，加上已適應辣招，入市態度趨積極，沙田廣場本月暫錄約2宗交投，平均呎價約8500元。

西鐵沿線的荃灣西站（6區）（TW6）用地上周截收意向書，共接獲18份意向書，項目昨天起正式招標，下月21日截標，將成為2013年首幅截標的鐵路上蓋用地。

港鐵（066）發言人表示，港鐵作為西鐵代理人，昨天起邀請發展商提交TW6物業發展項目的標書，明年1月21日截標。資料顯示，項目吸引多家中小型發展商提交意向書，包括嘉華國際（173）、英皇國際（163）、永泰地產（369）、麗新發展（488）、百利保（617）和金朝陽（878）等中小型發展商，市場關注這批發展商會否入標或組財團競逐。

資料顯示，TW6用地佔地約14.86萬方呎，屬純住宅發展，可建樓面約67.5萬方呎，提供約894伙，中標財團並須建一個公眾體育館。

測量師估計，用地樓面地價約4000元，美聯測量師行董事林子彬預計，用地由於設限量等條款，這項因素將反映在標價上，用地估值約26.4億元，樓面地價約3910元。

另一方面，地政總署今天起推出位於屯門掃管笏第56區的掃管笏路用地招標，明年1月25日截標。

該用地屬「住宅（丙類）」用途，佔地約29萬方呎，須提供460至480伙，可建樓面約37.69萬方呎。測量師預計，用地估值約11.3億元，每方呎樓面地價約3000元。

政府日前公布舊樓重建有機會豁免徵收BSD後，土地審裁處最新再接獲兩宗商住物業的強制拍賣申請，包括由大鴻輝興業持有逾92%業權分數的鰂魚涌金山樓，以及永義實業（616）持有83.33%業權的銅鑼灣勿地臣街15號項目。測量師報告顯示，兩項目估值分別為9.474億及2億元不等。

永義銅鑼灣強拍項目估值2億

近年積極從事物業併購的大鴻輝興業，早前已透露準備為金山樓項目申請強拍，土地審裁處最新收到有關申請，提出申請的公司多達23家，註冊地址均為灣仔遠東金融中43樓02室，與大鴻輝興業相同。申請文件顯示，財團已持有92.7966%業權，測量師估值9.474億元。

據了解，項目地盤總面積8258方呎，大鴻輝興業曾表示，完成統一業權後，將重建為一幢集商業及精品酒店的物業。

至於銅鑼灣勿地臣街15號項目，大業主持有83.33%，新近也申請強拍，申請公司註冊地址與永義實業相同。據了解，項目可售面積4307方呎，據測量師估值為2億元。

另一方面，由資深投資者尹柏權持有的彌敦道534至538號嘉榮大廈地下3A及B號舖，已命為iMall；據悉，物業拆細為30個舖位，建築面積由68至428方呎不等，意向呎價由12.5萬至20萬元，預料售罄可套現4.92億元。

內地樓市蠢蠢欲動，恐慌性購房現象再現。對此，北京市建委批評，北京出現恐慌性購房現象，是個別企業製造假象、誘導消費者購買的違規炒作，並強調今年北京樓市供求關係基本平衡。

分析指，明年樓價上漲壓力大，樓市調控加碼風險增大。

北京市建委有關負責人近日稱，對於違規炒作和銷售的項目，市建委將嚴厲查處，絕不姑息。目前，已約談了一些涉嫌違規項目的負責人，並啟動了執法程序。

惜售方式 製一房難求假象

在多重力量作用下，樓市的恐慌氣氛被渲染得愈發凝重。專家指出，近期北京市多數樓盤，採用「飢餓營銷」的方式，通過捂盤惜售的方式，某種程度上也在製造「一房難求」的恐慌性購房現象。

北京市建委指出，近日媒體報道排號火爆的某盤，獲批預售12個樓棟、900多套住房，但該開發商僅推出5個樓棟銷售，其餘7個整體未售，此舉涉嫌構成捂盤惜售的違規炒作。

重申從嚴 續打擊哄抬房價

該負責人強調，北京將長期堅持房地產市場調控政策不動搖，嚴格執行住房限購等各項措施。明年繼續嚴格執行樓市調控政策，嚴厲打擊各類哄抬房價和違反限購政策的違法違規行為，以及加大住房供應力度。

進入11月，隨着經濟企穩回升，市場普遍預期明年樓價會繼續上升，促使需求提前入市，11月全國各主要城市樓市成交量大增，價格亦同時上漲。

國家統計局公布的數據顯示，內地樓價在加速上漲，11月全國70個大中城市的新建住宅樓價按月上升0.3%，升幅遠大於10月份的0.05%。其中，11月北京、廣州和深圳的樓價均上漲0.6%。

不過，民間統計的樓價升幅，比官方的漲幅大。鏈家地產市場研究部統計，11月北京新建商品住宅成交均價按月上升5.4%。

樓價勢漲 調控加碼風險增

盡管官方否認樓市出現恐慌性購房現象，但樓市「量價齊升」卻是不爭的事實，這使明年樓價上漲壓力增大，未來政策的風險在增大。專家指出，限購政策不僅不會放鬆，明年的房地產稅收政策，以及第二套房的房貸政策，都有可能收緊。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭近日分析指，成交量和樓價已回升數月，需求釋放，但供應指標低：購地量、新開工面積仍是負增長，明年若不出台新政策引導預期，樓價必然會大漲。

值得注意的是，11月份70個大中城市中，樓價按月上漲的城市數量，從10月份的35個急增至11月份的53個，樓價漲幅大幅擴大，反映全國樓價在加速上升。

而人民銀行進行第四季存戶問卷調查，結果顯示，近三成儲戶預期，明年第一季樓價會上漲。

中國房地產學會副會長陳國強日前在論壇上表示，市場的需求仍然很強烈，房價上漲的壓力依然存在。

低息年代配合政府推出住宅印花稅，迫資金湧入工商舖市場。天時地利之下，今年各大代理行佣金收入「和味」，均創歷史新高，業界預期明年市道仍然暢旺，均磨拳擦掌滿腹擴充大計，更有細行住宅代理轉營至工商舖市場。

　資金湧入下，中原地產研究部預料，今年工商舖買賣合約1.83萬宗，總值2,000億元，大幅超出市場預期，分別升28%及44%，均創出歷史新高。預測明年全年工商舖買賣合約2萬宗，總值2,800億元，按年分別增加9%及40%，再創歷史新高。

收入增 中原擴充編隊

　中原(工商舖)營運總監潘志明估計，集團今年工商舖佣金收入達7.5億創歷史新高，較去年5.04億元，大幅上升48.8%。工商舖成交增加，主要受近期政府政策影響，不少住宅投資者將資金轉投工商舖，因此集團明年將會有適度擴張。

　他指出，由於工商舖物業仍然有發展空間，故集團工商舖員工將由現時約750人，明年將增加33%至1,000人。公司現有分行24間，涉及有66組營業人員，現正陸續擴充，其中已有2間至3間分行籌備中，最快明年首季可以開張，而明年首季營業人員亦增至75組，目標令集團明年市場佔有率升至30%以上。

　事實上，工商舖市場成交大旺，與住宅成交的淡靜形成強烈對比，不少原投資住宅的投資者將資金轉投工商舖市場，故此出現不少住宅代理與工商舖代理合作促成的交易，當中以1,000萬元以下工業成交為主。潘志明稱，往年兩個物業類別代理合作的個案比例不多，今年增至5%至8%，估計明年再有5%至10%升幅。

　美聯工商舖明年亦有擴充計劃，美聯工商舖行政總裁黃漢成亦指出，集團現時分行人手712人，明年目標增加至800人，增幅12.35%，分行數目由現時17間，涉及68組營業員，分別再增加3間至4間及5組至6組營業員。

美聯看好工廈市場

　他指出，鑑於工業樓宇除不用付額外印花稅外，成交銀碼細，大多不逾1,000萬元、估值簡單、加上有活化及改用途概念，吸引不少住宅投資者轉投工業市場。因此，未來擴充重點主要集中工業部，會增加2至3間工業舖，相信明年住宅代理與工商舖代理合作機會將較今年增加10%至20%。反而寫字樓及舖位部則傾向只加人手。

　而規模較兩大行細的利嘉閣地產則傾向加人加組不加分行。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，集團工商舖部門明年目標佣金為2億元，將為歷史新高。現時員工約200人，現有分行約10間，明年目標將加至300人，分行數目加至13至15間。分行數目不會大幅增加，反而擴大分行人手規模。預計明年住宅代理與工商舖代理合作成交，將與今年的10%相若。

代理自立門戶爭客

　原在北角「地膽」代理行的住宅物業代理姚雲龍，眼見工商舖成交增加，當機立斷自立門戶，合組名采策略代理行，主打工商舖物業，轉型以迎合市場升浪。名采策略營業董事姚雲龍表示，舊公司主要以住宅為主，現時以工商舖為先，主要是最近住宅交投疏落，未來非住宅類物業前景看高一線，故順應市場政策大勢，成立新公司。



加薪15% 置業18最豪

時近年尾，打工仔最想加人工、發放花紅過肥年。今年樓市雖然反覆，但全年表現仍向好，於前線後勤的通力合作下，代理行佣金收入不俗。鑑於通脹壓力加劇，各大地產代理行均表示明年會向後勤加薪，其中中原及利嘉閣的後勤均會加薪4%至5%，置業18後勤更可按表現加薪5%至15%。此外，中原集團(包括中原及利嘉閣)的後勤明年更會由現時的逢周六長短周工作制，變為享有5天工作制。

　今年受政府多項壓抑樓市措施之影響，物業市場成交萎縮，地產代理於過去一年面對不斷的挑戰，但中原地產憑著前線後勤的通力合作，迎難而上，於今年仍錄得不俗成績。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，截至11月中原地產住宅部今年錄得佣金25.1億元，按年升13.3%，料全年住宅部佣金可達27億元，按年錄得17%之升幅。他預期，明年中原香港(包括住宅及工商舖)的佣金料達40億元，按年升18%。

中原香港佣金按年升17%

　鑑於通脹壓力加劇，及回饋各後勤員工的努力，中原地產管理層通過，明年中原地產後勤可獲加薪5%，主任級或以上加薪4%。至於花紅方面，按照公司業績表現，截至今年第三季，中原地產後勤已獲發3.5(普通員工)至5.25個月(主任級以上) 花紅。陳永傑表示，第四季雖然住宅市場受BSD 及SSD 等措施影響，成交減少，惟住宅部於過去兩個月採取了多項開源節流措施，成功於艱難日子仍錄得盈利，同時，受惠於工商舖部門連續兩個月創下億元業績之新高紀錄，相信第四季中原後勤仍可獲發不俗之花紅。

利嘉閣最高12個月花紅

　利嘉閣總裁廖偉強指出，今年利嘉閣的佣金收入料達13.5億元，創歷史新高，明年目標料達17.8億元，按年升32%。利嘉閣已決定明年向500名後勤員工加薪4%至5%，其中普通員工加薪5%，中高層加薪4%，今年以來亦已向後勤員工發放近2個月至最高12個月工資作花紅，中高層員工花紅會較多。置業18發言人表示，公司決定明年向後勤員工按表現加薪5%至15%。

本年中環商廈租金出現明顯跌幅，高緯環球預計，即使中環租金仍有下調壓力，惟資金充裕下，將推動商廈呎價向上，料升幅冠絕各項物業。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝，形容2012年樓市似坐過山車，政府干預，資金轉移及外圍政局等起伏，令樓價反覆向上。

不明朗因素減 樓市穩

他預期明年樓市，將隨外圍因素漸穩定，明年各範疇樓價有溫和升幅，「外圍市況如美國大選、中共換班、量化寬鬆等相繼落實，市場不明朗因素減去，明年樓市料轉為平穩。」

據該行資料顯示，本年中環商廈租金，跌幅為17.2%，與該行去年底預測相當接近。他預計明年中環商廈租金仍有下跌可能，「大致上中環商廈租務氣氛一般，明年中環商廈租金仍然受壓，或有約5%調整。

目前區內未有好消息，刺激金融機構擴充。至於其他區域，租務表現不錯，相信明年每個區租金升幅介乎5至10%。」

該行數據指，現時整體商廈待租率約4.2%，仍屬合理水平。蕭亮輝認為，金融機構近期多作整固活動，沒有擴充樓面，對中環商廈租金未能起推動作用。他更指，金融機構即使有意撤出中環，外區卻欠缺空置樓面，投資銀行仍未接受把前綫搬至東九龍，最多僅為後勤基地，因此中環空置率不會大幅推高。

商廈投資上，他料明年資金會流入商廈市場，整體商廈呎價可升15%。事實上，本年非核心區商廈投資氣氛旺，呎價大幅提升，他預計明年情況或有變，「估計東九龍商廈走勢仍好，惟價格上升幅會收窄，僅5至10%，畢竟過去一年價格爆升，市場需時消化。

東九仍俏 升幅或收窄

按現時東九龍商廈平均呎價約8,000至9,000元，與港島商廈呎價收窄不少，或令投資者重新考慮傳統商業區商廈。」他認為，無論在租售價上，中區商廈均在過去一年呈現落後，明年可望發力。

今年表現理想的舖位市場，預計明年有放緩迹象。蕭亮輝稱，本年自黃金周後，零售商生意額確有下跌，「2013年租金料將橫行，個別區域或有升幅，二綫區租金則將面臨挑戰。現時尖沙咀、銅鑼灣漸見吉舖，不是市道轉差，而是業主期望太高，若果略為降低意向，承接力仍在。」現時鐘錶及珠寶搶舖熱潮降溫，明年開舖會否轉積極，關鍵為本年聖誕及明年農曆新年消費情況。

市場資金多，或會吸引外資基金來港投資，蕭亮輝則預計，明年大手買賣仍以本地買家為核心，畢竟回報率難吸引基金入市。

政府日前公佈，為支持及促使更多重建項目加快進行，增加樓宇供應，將豁免重建項目的買家印花稅(BSD)。身兼行政會議成員及市區重建局主席的張震遠表示，因為政府不希望因BSD而影響市區重建步伐，認為發展商在六年內完成的舊樓重建項目，可獲豁免買家印花稅(BSD)的安排合理且時間充足。

　他又指，在條例經修訂後的BSD可獲退款，故不擔心會影響重建項目作價。

　張震遠指，市建局未來一年將會推出至少6個重建項目，當中2個由市建局做主導，而其他4個則為需求主導項目，但未包括工廈重建項目在內。

商交所技術問題將解決

　而同為商交所主席的張震遠又表示，今年商交所的表現一般，又因受到技術問題影響，令本計劃今年推出的人民幣計價商品期貨延遲推出。但他預期，明年首季可解決相關的技術性問題，故明年上半年有望可落實推出，又表示有信心期貨產品會受到投資者歡迎。

市場拆售潮不斷，針對市區地舖難求，市傳由資深投資者尹伯權持有的油麻地彌敦道534至538號嘉榮大廈地下3號舖推出拆售，共拆出28個蚊型舖位，當中25間舖位建築面積均為68方呎，實用面積只有34方呎，其餘3間建築面積介乎416至428方呎，舖位叫價介乎850萬至8,320萬元，建築面積呎價介乎12.5萬元至20萬元。若呎價20萬元舖位成交，將成為油麻地舖市新指標。

另外，港置林偉文表示，油麻地上海街375至379號地下連1至2樓5,6及7號舖放售，地舖面積850方呎，1樓及2樓面積各佔2,521方呎，總樓面面積5,892方呎，業主意向金額1.1億元，呎價18,669元，連同食肆租約一併放售。

宏基資本近年力求轉型，由從事裝修工程變身為發展商，月前初次入標，即奪佐敦小型住宅地，公司主席兼行政總裁陳偉倫接受本報專訪表示，轉型後重視投資策略，首度發展住宅項目，亦會保持基金本色，不排除拆售項目權益，尋合作夥伴，料總投資額接近三億元。

　　於二○一二年中，宏基資本決定逐步退出室內裝修業務，並沽出該業務大部分股權，轉型至投資控股公司行列，陳偉倫解釋，主是裝修業遇上瓶頸位，亦計畫將資金投放至高增長業務上。該公司參與香港地產首項目為觀塘宏基資本大廈，至近期亦成功中標佐敦地皮。

　　陳氏稱，購入佐敦官涌街地皮，主要是睇中項目與柯士甸站只一街之隔，待高鐵日後落成，將擁有交通優勢，於中標後已接獲不少查詢，包括有外資基金提出合作，將持開放態度，不排除參考過往模式，出售項目部分權益，或與其他項目「一log過賣」，甚至「長揸都唔驚」，有機會落成後全幢出租為商務住宅，再善價而沽。

　　他透露，項目正進行開則，發展期約十三至十四個月，最快一四年可推售，因應地盤規模不大，預算以中小型單位為主，定位為精品住宅，講求精緻裝修，在建築成本日漲之下，公司過往裝修經驗正好派上用場，料提供約四十至五十伙，由於地盤周邊以唐樓居多，中層以上單位可享開揚景觀。

　　此外，對政府新推辣招，陳氏指出，業界本來對地建會提出的反建議有所寄望，惟縱使有關建議不被採納，增加交易成本，亦無改公司的發展原則。

　　此外，重建項目統一業權六年內完成，可獲退回稅款，陳偉倫指，對公司影響亦輕微，本身投資講求內部投資回報（IRR），以三至五年為目標，因此併購舊樓過程動輒十年以上，如同「坐錢」，要在指定年期內完成，則涉及風險更高，將不會考慮。

　　對於未來投地動向，他強調公司並非純粹地產商，一切行動建基於回報率，不論是商廈或住宅地，只要位置和規模合適，都會考慮發展可能性。對於早前「一擊即中」奪地，他指事前沒有特別「收風」，惟集團靠工程起家，自然對建築成本了解，相信是出價準確的原因之一。

　　臨近年底，展望明年樓市，陳氏謂市場變化萬千，笑言「唔識睇」，惟市況能否走俏，主要還看息口水平，他預料，隨着美國總統選舉塵埃落定，低息因素不受政治影響，使低息期最少可延續至一五年情況下，「市場都幾安心做投資」。

國際貿易信用保險公司法商科法斯昨（20）日發布全球行業風險報告，示警建築、冶金和零售業，因南歐應收帳款拖欠、中國打房及已開發國家緊縮內需，面臨不景氣及信用風險攀升。科法斯台灣分公司指出，該報告為科法斯集團採用新評量方式後首次發布的報告，聚焦全球行業風險，由3大地區（新興亞洲、北美和歐盟）的14個行業分析而得。

行業分析有3項主要指標：收益水平、財務穩健狀況和信用風險。由科法斯的經濟學家透過集團核保人員對企業戶的應收帳款情況分析而得，調查期間2011年第3季至2012年第3季。

調查結果顯示，3個行業的前景尤其黯淡—「建築業、冶金業和零售及批發業」，應收帳款拖欠情況時有所聞，尤其在歐洲南部地區最為嚴重。 科法斯指出，建築業自身受當地經濟情況影響非常大，外界或可期待美國建築業小幅回暖，但在歐洲，經濟持續走軟影響開發商及政府部門的公共建設投資意願。

不論商業不動產或公建投資，人們多半不願意在看不到即時收益的情況下進行投資。另外在中國，一系列的打壓房價泡沫政策相繼出台。 零售及批發業的情況雖不太一樣，整體出險理賠率有所下降，但是整體行業正面臨已開發國家內需緊縮的衝擊。