薪凍漲13年 房價4年漲34％，英國廣播公司（BBC）近日以專題報導許多台灣人買不起房子的現況，介紹月入9萬元的家庭也買不起台北郊區房子；並引用最新數字，指台灣薪資凍漲13年，但台北房價4年漲5成，房價所得比是14倍。學者指要熄滅房價炒風，大概要等2016年持有房屋成本慢慢增加之後了。該文以台北租屋族蔣明雲（譯音）為例，她與先生月薪共約9萬元，但連郊區老房子也要1000萬元，她說要買房，「就不能有娛樂開銷或出去吃飯，也不能生病，老天保佑爸媽身體健康，最重要的是：不能生孩子、也不能失業。」

房價為年收14倍，BBC報導（goo.gl/jt1eD）指雖然陸續有團體抗爭，要求居住正義，但台灣利率、房屋稅率、遺贈稅率低，房市對海內外資金極具吸引力，未來若更開放陸資，炒作必更惡化。尤其有錢人、海外僑民、大陸台商，因金融危機不敢投資股票或新生意，轉而把資金投入房市。據統計，2006年底到2011年底，台灣房價成長速度在亞洲排第4，過去4年全台房價上漲34％，台北房價漲50％，台北新成屋平均每坪73萬，雖比亞洲其他大城市房價低，但台灣人實質薪資已13年未增加，平均2000萬元的台北市房價，是中等收入家庭年收入的14倍。

應採取實價課稅，去年6月我政府開徵奢侈稅，房地產交易雖減少30％，房價卻不跌，永慶房屋經理黃增福說：「投資客為了避稅，寧可不賣也不願意減價。」批評者認為，政府應取消優惠屋主與投資者的政策，房屋稅與地價稅不應以公告現值計算，應實價課稅只是今年8月1日上路的房地產實價登錄，原本要用來做為房產稅的估算基礎，因房地產商與立委反對而作罷。政治大學地政系教授張金鶚接受BBC訪問時稱，不修正房地產課稅機制，會危及國家經濟，且台灣已有房地產泡沫，不應持續下去，否則年輕人會越來越不滿，因為不管多努力工作都買不起房。

2016年可望跌價，但上周央行召開理監事會議，卻維持寬鬆貨幣政策。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，這幾年低利率環境的確造就相當多投機客，現在房屋供給太多、房價已漲到頂，未來實價登錄將往實價課稅方向走，2016年後地價稅、土地增值稅調升，會讓房屋持有成本增加，投機客將減少，市場可望回到合理價位。除改善稅制、抑制投機客外，《住宅法》也將實施。營建署長葉世文說，《住宅法》將在12月30日實施，相關住宅補貼、社會住宅、居住品質、住宅市場及居住權利平等也會同步實施。

地主憂心 營建署：涉己利益時會迴避，新北市一都市更新案地主，指擔任該案實施者的中國建經總經理，竟同時是新北市府的都更審議委員，擔心「球員兼裁判」損害地主權益。但新北市府及內政部營建署都提及，審議時相關委員會迴避，民眾可繼續監督，委員若違反《利益迴避法》會被罰150萬元以上罰鍰。

讀者成先生向《蘋果》投訴，指自己是新北市板橋區新府路、區運路口的都更案不同意戶代表，該社區由中國建經擔任代理實施者，他上網查詢發現中國建經總經理陳美珍為新北市聘請的都更審議委員，故質疑新北市讓中國建經「球員兼裁判」，嚴重損害地主的利益。 對此，中國建經總經理陳美珍表示，因有多年都更經歷，目前同時擔任台北市、新北市及高雄市的都更審議委員，協助把關都更案，若碰上跟自己利益相關的案件，一定會迴避。

違法可罰750萬，新北市都更處主秘黃秀源也說，審到相關案件該委員一定要迴避，不能審議此案。營建署都更組組長陳興隆表示，基本上審議委員會迴避，委員也應遵守《利益迴避法》，若違法會被罰150萬元以上、750萬元以下罰鍰。陳美珍說，該都更案是由該區地主來找中國建經進行自立都更，138位地主已取得98位地主同意，同意比例達84％，目前正進行事業計劃公開展覽，未來會加強與不同意戶溝通。

名單公布在網站，政大地政系特聘教授張金鶚表示，可以理解地主的擔心，但從來沒發生過這種狀況，若地主發現委員沒有利益迴避可檢舉，地主若反對都更案也可藉由審議會、公聽會表達意見。各縣市負責審查都更容積獎勵的都更審議委員，依法規約由17~21人組成，半數以上由專家、學者擔任。新北市都更處更新事業科科長程靜如說，審議委員除相關單位派代表外，會聘請8位業界專家、8位學者擔任；專家通常由建築公會、估價、更新學會等推薦3位合適人選，學者則由政府尋找相關都市設計、建築相關科系學者，「委員名單都會公布在網站上，民眾可自行查詢。」高雄市通常參考北市、新北市的名單。新北市都更審議委員的東亞建經總經理曹奮平表示，所有專家委員都是由業者兼任，因此，「身為都更委員，一定要對自己的身份負責，碰到跟自己有關案件都會迴避。」

在政府打房動作不斷下，國內房市氣壓低迷，但太子建設近來積極推案，總經理謝明汎說，其實房市景氣沒有那麼差，有些個案銷售甚至是出乎意料的好，太子建設將拿出重金犒賞員工，讓員工有個豐盛的年終。謝明汎說，「員工敢衝，獎金就敢給！」太子建設有一套考核曲線，前面3%跟最後3%都列入重點，前面3%是獎金加乘及重點鼓勵對象，後面3%就是「留校察看」的名單，員工要自覺及努力，透過公司內部門協助，給予一個機會努力，努力有成自然就留下，否則恐得對自己不努力負責。

今年推案進度 比較慢，謝明汎指出，太子建設今年有些案子進度慢了一點，但明年應該更好。今年太子推案重心都在台北市以外，包括高雄、台中及桃園，受到資金游資仍多及投資客被趕出雙北市下，自住客及投資都很捧場，銷售成績讓人開心，銷售速度並未放慢。謝明汎訂下未來營運雙主軸，一是循著軌道開發，重點是捷運及高鐵，二是交通便利區域。他認為，在郊區居住基本條件很重要，尤其是交通條件，不能為賺到房價，卻賠掉交通費及時間，因此挑開發區域就以此雙軸進行，這雙軸開發動線會在這兩年形成黃金交叉，讓公司得到開發果實。

布袋戲詩詞 調整心情，謝明汎笑說，他成長年代就在史艷文、藏鏡人與哈麥兩齒中度過，即使到現在的霹靂布袋戲，依舊是他的最愛之一，這些布袋戲陪伴他人生一起共度喜樂與高低潮，低潮時，一首「笑傲紅塵」布袋戲詩詞，「半涉濁流半席清、倚箏閒吟廣陵文、寒默聽君子意，傲視人間笑風塵」就能調整心情。

謝明汎每天進出太子建設位在台北市信義計畫區的「太子國際大樓」時，總會感觸深刻。他就是太子國際大樓興建時的專案經理，當很多專業經理不斷強調節省成本，但他卻拚命想著替公司花錢。他強調，不是亂花錢，擁有土木技師資格，特別著重結構安全，不惜花大錢來雕塑這些看不見的「內在」，這才是最重要的內涵，有安全，才有其他。

電信龍頭中華電信（2412）在全台擁有大筆土地資產，將配合政府三大都市更新規畫，除新竹市都更案已經展開，未來更將配合華光社區及南港區都更，一起打造台灣金融特區暨數位電信應用區及北部流行音樂中心。中華電信在全台灣擁有409公頃土地，多位於重要的都市城鎮中心，超過九成以上處於自用的非投資性不動產，目前帳上土地價值約為1,038億元。法人認為，中華電信土地資產價值尚未浮現，未來可望搭上都更案商機，效益陸續浮現。

中華電信董事長呂學錦明確指示，未來中華電信土地資產「只租不賣」，未來土地開發要配合政府都更需求。中華電信22日下跌0.3元，收93元，成交量3,844張。 中華電信表示，目前新竹市土地、台北市華光社區以及南港土地都將配合都更計畫。法人看好，中華電信配合都更的土地開發效益也可望在未來幾年開花結果。 中華電信新竹市東區與國有財產局共同持有的2筆電信機房土地，中華電信持有1,341平方公尺，帳面金額約2.46億元，將與國有財產局一起加入都市更新計畫。 據了解，新竹市計畫打造國際商場周邊土地的都市更新案，納入學校用地、市場用地、中華電信、國有財產局以及中興百貨的土地，將共同開發成商業用地。

此外，台北市金山南路的華光特區，是台北市中心的鑽石地，未來規劃為「台灣金融特區暨數位電信應用區」，而中華電信的國際分公司、國際機房以及行動通信分公司都位於華光特區內，共有8,000多坪。中華電信表示，未來華光特區內的土地將配合都更，拆遷部分辦公大樓。此外，中華電信在南港擁有2,000多坪土地，目前是機房用地，已經與台北市政府合作，未來將配合台北市南港區規畫北部流行音樂中心。中華電信配合都更進行機房改遷，原本土地將興建為多功能商辦大樓，部分樓層做為辦公及機房應用，其他樓層將出租，引進媒體、數位內容及文創等業者進駐。北部流行音樂中心面積共7.65公頃，預計明年動工，2015年底可望完工，規劃打造1個結合流行音樂、媒體產業、觀光以及文化創意產業的複合園區。

國防部開源 松指部搬家可收數百億權利金、租金 舊空總發展「城中城」商機兩千億，為避免軍地釋出淪入財團炒作之手，國防部日前已決定不再標售都會精華區營地，全面改採出租使用權方式活化軍地，除力保「祖產」，還可收取權利金和租金挹注越來越吃緊的國防經費。包括外界矚目的松山機場和舊空總合作開發案，加上位於台北市敦北商圈的台北學苑等一百七十八處營地改建案，至少將替國防部挹注千億的經費。 據了解，在松山機場整體開發案中，國防部已同意將空軍松指部撤出松山機場，僅保留救災直升機和總統萬鈞機的停機坪，並將松指部搬遷至大直新空總對面的外語學校舊址。松山機場內高達兩百一十六公頃軍方用地，多數將以出租地上權的方式提供合作開發使用。依土地市值粗估，軍方撤出松山機場未來至少可換收數百億權利金和租金。

此外，北市仁愛路舊空總開發案，行政院已確定不做政府機關用途，而是改為商業用途的專用區，因此立法院爭取在此興建新國會大樓已經無望。 舊空總約有七公頃，經建會已提出類似日本六本木「城中城」的發展方向，預期這項合作開發案能帶來近兩千億商機。除上述兩處外，軍方還有一百七十八處軍地已納入營改基金準備逐一開發。其中市價至少超過三十億的台北學苑開發案面積也有零點八九公頃，明年就將開始活化；市值至少超過五十億的國軍英雄館、三軍軍官俱樂部等用地也有一點多公頃，都將同樣採取出租地上使用權方式與縣市政府共同開發。

除以出租方式活化軍地外，軍方也採「以地易地」模式整併營區，其中大直新國防部未來落成後，目前在博愛路的國防部博一和博二大樓，將轉交法務部進駐，軍方仍保留部本部和忠愛營區給後備司令部使用。另北市水源路舊三總旁的軍備局，則將搬遷至位於南港的原聯勤司令部營區；原軍備局土地則與台北市政府換得大直近三公頃的外語學校土地，以供松指部未來撤出松山機場後進駐使用。軍方指出，民國九十八年以前，軍地活化釋出不是對外標售就是報繳國有財產局，有些精華地的標售更是「肥了財團、瘦了軍方」。以聯勤信義俱樂部為例，國防部在民國九十五年交出並標售，雖賣了六十七億，但最後獲財團養地增值，讓軍方承受不少「變賣祖產」的罵名。 由於軍地標售有去無回，因此未來軍方將改採以租代售的模式處理軍用地。先前軍方在信義計畫區Ａ９的軍地，就是以出租地上使用權五十年的方式活化，提供給富邦集團使用，除可收取三十六億權利金，每年還有七千萬租金可挹注國軍營改基金。

明年招商 眷地開發利多 74案600億，軍地釋出，分為營地和眷地，不僅松山機場和舊空總等大面積營地開發外界矚目，連北市精華區眷村改建後留下的眷地開發案，在寸土寸金的台北市一樣搶手。目前軍方將著手的眷地開發有七十四案，光是土地公告市值就高達六百億。據了解，軍方明年初將在北市成功高中旁、民權東路三段和大直捷運站三處，推出各佔六百至兩千坪不等的眷地合作開發案。雖然同樣只租不賣，但房地產業都已緊盯目標摩拳擦掌。軍方透露，其中將改建為住宅的成功高中旁眷地，佔地一千三百坪，已確定將設定出租地上使用權七十年，預估軍方可以收取二十五億元權利金、每年兩千萬租金納眷改基金之用；另位於民權東路三段旁還有一塊兩千坪的眷地，以及大直捷運站周邊的六百坪眷地，也同樣將做住宅區使用，兩地則設定地上使用權五十年，出租共可獲益三十一億權利金。

除合作開發外，軍方活化眷地還有公辦都更的方式，其中民權東路散戶眷地佔地達六十二公頃，公告市值就超過一百五十一億，明年初軍方也會著手招商。軍方官員指出，與營地開發相同的出租模式，國軍眷地活化也有七十四案將陸續開發，預估總值近六百億，而還未列入處分的眷地面積約還有八百公頃，粗估市價超過兩千億，國防部希望能加速活化這些眷地，以彌補眷改基金的虧損。據了解，國防部至今已處分兩百五十案、一千多公頃的眷地，共籌得一千六百億。但因眷村改建過程諸多歷史因素，導致國防部眷改基金仍處於虧損狀態。軍方官員解釋說，眷改基金虧損，主因過去曾配合政府消化兩萬多戶餘宅，加上過去眷地不准標售，基金只出不入；但眷村改建工程近尾聲，眷改基金已無大項支出，加上改採出租土地使用權的方式活化收益，眷改基金赤字只會減少不會惡化。

活化軍地 逾３千億營改基金進帳，國防部擁有三萬多公頃、六萬多筆軍地，是政府部門中排名第三的大地主，但因持續兵力精簡已無早年駐兵用地需求，因此近年來已一再整併營區。從民國八十六年開始，已陸續釋出一百八十五公頃軍地，無論是標售或報繳國有財產局，前後已籌獲三百多億營改基金。不過大直新國防部、新空軍總部和桃園新國防大學三項整建工程，合計已耗費兩百五十多億預算，為了配合募兵制國軍營舍全面改建，目前還有一百三十八個老舊營區在等待改建中，軍方估計還欠缺一千多億經費。

對於國防部以合作開發方式出租軍地獲益至少將破千億，過去有立委建議應利用這筆營改基金收入成立「國防基金」，並用於推動募兵制所需。但國防部營產工程處長蔡振益說，軍地活化的收益依法只能納入營改基金，無法直接挹注國防預算，但有這筆經費，軍方不用再多花錢興建募兵所需硬體設施，如此可讓國防預算有較多空間撥用於募兵所需的人事費。空軍松指部將遷至大直，軍方強調不致影響戰備任務。官員表示，松山機場未來將開發成「首都商務機場」，仍會保留機場跑道，空軍只是將松指部營舍遷出，在國防部長高華柱要求軍地活化「軍事需求極小化」指示下，空軍除保留直升機停機坪，未來包括C-130運輸機甚或戰機仍能在松山機場起降。

軍方指出，目前松山機場開發案已規畫成「航空關聯產業發展廊帶」，第一階段開發面積僅有五公頃，軍方保有的機場兩百多公頃土地中，跑道占了很大面積，在維持現有機場功能下，這些軍有跑道土地仍不會動用，但跑道、機坪外的軍地都可用於開發。官員也強調，國防部目前的軍地活化政策改成以租代售，目的就是繼續保有軍用土地，並將軍方的權益極大化；過去桃園機場開發案軍方也以代拆代建的方式釋出了高達四百二十八公頃軍地，但卻僅獲回饋九十七億，軍方感覺損失慘重，因此未來的松山機場或舊空總開發案，軍方一定都會爭取權益極大化。

日勝生（2547）董事長林榮顯昨（23）日表示，明年建案以捷運聯合開發案為主，預期將不易隨著整體市況起落；公司並擁有全台規模最大的單一建案、板橋浮洲合宜住宅「日勝幸福站」，本月工程與收款進度將達完工比例法入帳門檻，將推升日勝生營收暴衝。日勝生22日收盤22元，上漲0.05元。法人指出，「日勝幸福站」目前的工程進度約10%，以住宅總銷300億全售罄、店面約200億售八成估算，單月營收貢獻估達40億元，對每股稅後純益貢獻度近0.5元。

林榮顯表示，過往日勝生都以發放現金股利為主，雖然IFRS上路後，業績可能因建案完工時間而波動較大，但日勝生仍以達到一定的現金殖利率為目標。展望未來，林榮顯分析，一般建商都只是買地、養地、蓋屋、賣屋，日勝生則差異化跟創新性思維，發展出「營建營運雙引擎」的經營模式。 其中，營建事業可為股東創造高獲利、高報酬；京站、加賀屋等營運事業則能為公司帶來現金流，商場與旅館等市場也具成長性；負責經營出租事業與轉運站的萬達通，以及桃園汙水下水道BOT案，可創造長期固定收益，確保公司業績平穩。

據悉，萬達通每年至少獲利1.5億至2億元，現金流入至少3億至4億元；京站實業在台北轉運站據點今年已獲利，今年底跟明年初陸續有據點開幕。日勝生今年前3季每股只賺0.16元，在加計「日勝幸福站」和其他業外收益後，全年每股獲利可逼近1元。此案預計在2014年12月取得使用執照、2015年3月交屋，因為明年起建商入帳須採全部完工法，此案主要業績貢獻落在2015年。除此案之外，日勝生明年也將陸續推出大橋捷運聯開案、南港機廠聯開案等，也已在中國大陸尋找投資機會。

國防部擁有三萬多公頃、六萬多筆軍地，是政府部門中排名第三的大地主，但因持續兵力精簡已無早年駐兵用地需求，因此近年來已一再整併營區。從民國八十六年開始，已陸續釋出一百八十五公頃軍地，無論是標售或報繳國有財產局，前後已籌獲三百多億營改基金。不過大直新國防部、新空軍總部和桃園新國防大學三項整建工程，合計已耗費兩百五十多億預算，為了配合募兵制國軍營舍全面改建，目前還有一百三十八個老舊營區在等待改建中，軍方估計還欠缺一千多億經費。

對於國防部以合作開發方式出租軍地獲益至少將破千億，過去有立委建議應利用這筆營改基金收入成立「國防基金」，並用於推動募兵制所需。但國防部營產工程處長蔡振益說，軍地活化的收益依法只能納入營改基金，無法直接挹注國防預算，但有這筆經費，軍方不用再多花錢興建募兵所需硬體設施，如此可讓國防預算有較多空間撥用於募兵所需的人事費。空軍松指部將遷至大直，軍方強調不致影響戰備任務。官員表示，松山機場未來將開發成「首都商務機場」，仍會保留機場跑道，空軍只是將松指部營舍遷出，在國防部長高華柱要求軍地活化「軍事需求極小化」指示下，空軍除保留直升機停機坪，未來包括C-130運輸機甚或戰機仍能在松山機場起降。

軍方指出，目前松山機場開發案已規畫成「航空關聯產業發展廊帶」，第一階段開發面積僅有五公頃，軍方保有的機場兩百多公頃土地中，跑道占了很大面積，在維持現有機場功能下，這些軍有跑道土地仍不會動用，但跑道、機坪外的軍地都可用於開發。官員也強調，國防部目前的軍地活化政策改成以租代售，目的就是繼續保有軍用土地，並將軍方的權益極大化；過去桃園機場開發案軍方也以代拆代建的方式釋出了高達四百二十八公頃軍地，但卻僅獲回饋九十七億，軍方感覺損失慘重，因此未來的松山機場或舊空總開發案，軍方一定都會爭取權益極大化。

軍地釋出，分為營地和眷地，不僅松山機場和舊空總等大面積營地開發外界矚目，連北市精華區眷村改建後留下的眷地開發案，在寸土寸金的台北市一樣搶手。目前軍方將著手的眷地開發有七十四案，光是土地公告市值就高達六百億。據了解，軍方明年初將在北市成功高中旁、民權東路三段和大直捷運站三處，推出各佔六百至兩千坪不等的眷地合作開發案。雖然同樣只租不賣，但房地產業都已緊盯目標摩拳擦掌。

軍方透露，其中將改建為住宅的成功高中旁眷地，佔地一千三百坪，已確定將設定出租地上使用權七十年，預估軍方可以收取二十五億元權利金、每年兩千萬租金納眷改基金之用；另位於民權東路三段旁還有一塊兩千坪的眷地，以及大直捷運站周邊的六百坪眷地，也同樣將做住宅區使用，兩地則設定地上使用權五十年，出租共可獲益三十一億權利金。除合作開發外，軍方活化眷地還有公辦都更的方式，其中民權東路散戶眷地佔地達六十二公頃，公告市值就超過一百五十一億，明年初軍方也會著手招商。

軍方官員指出，與營地開發相同的出租模式，國軍眷地活化也有七十四案將陸續開發，預估總值近六百億，而還未列入處分的眷地面積約還有八百公頃，粗估市價超過兩千億，國防部希望能加速活化這些眷地，以彌補眷改基金的虧損。據了解，國防部至今已處分兩百五十案、一千多公頃的眷地，共籌得一千六百億。但因眷村改建過程諸多歷史因素，導致國防部眷改基金仍處於虧損狀態。軍方官員解釋說，眷改基金虧損，主因過去曾配合政府消化兩萬多戶餘宅，加上過去眷地不准標售，基金只出不入；但眷村改建工程近尾聲，眷改基金已無大項支出，加上改採出租土地使用權的方式活化收益，眷改基金赤字只會減少不會惡化。

跨國外資私募基金-豐泰地產（Phoenix Property Investors）董事簡淑婷（Tina Kan），號稱大中華區不動產資產管理「地產女王」，11月底以豐泰來台處女作「天母．星懿Lumiere」，一舉奪得美國紐約Interior Design住宅公共空間設計「Best of Year 2012」全球首獎，令市場為之驚豔。她委託紐約華裔才子建築師-Tsao ＆ Mckown Architects負責人曹藯祖建築師，親自操刀設計的台灣首件作品「天母．星懿Lumiere」，才初試啼聲，就拿下素有建築設計界奧斯卡金像獎之稱的Interior Design年度首獎，不但是台灣首見，也是豐泰在亞洲市場首次奪得世界級的榮耀。豐泰在台灣不動產市場一鳴驚人，幕後推手正是擅長資產管理的簡淑婷。不光是濃眉大眼、酷似港星莫文蔚的亮麗外型，她更擅長不動產估價，並且以獨特的品味，為不動產進行資產管理、不動產行銷和品牌定位。

化腐朽為神奇，憑著實力，簡淑婷很快就在向來以男性為主導的房地產市場上，脫穎而出；碰到老舊建物，她也可以巧妙運用都市更新、產品重新包裝，創造可觀的增值空間，她舉手投足擁有強烈的個人色彩和風格，而化腐朽為神奇的功力，往往連男人都甘拜下風。豐泰的不動產開發、投資哲學，也是不求短線獲利，而是透過重新包裝產品、創造不動產附加價值，來為不動產「加分」、「加值」。這也是簡淑婷在歷練過不少重量級地產集團之後，會轉檯豐泰地產的原因?在2008年被豐泰地產延攬。

簡淑婷一口流利的英語和溫暖的廣東腔國語，學生時期就出國留學，從英國雷丁大學，取得土地管理榮譽學士學位之後，即活躍在地產界。她是香港測量師公會、英國皇家特許測量師公會（RICS）會員，同時也是香港註冊地產代理。之前曾任職上海盛高置地市場營銷總經理，負責評估土地價值、由市場角度研究投資可行性、制定及執行銷售策略；負責集團多個位於南中國的項目，總占地面積約3,800萬平方公尺。

簡淑婷也曾任職香港「首富」李嘉誠的和記黃埔地產集團的高級經理，管理和記黃埔北京項目的市場營銷團隊。她還曾任和黃集團旗下地產代理Pacific Property的首席代表，並開設北京代表處，負責進行業務拓展。擁有全球領先地位的私營房地產代理和顧問服務公司，並獲全球公認高品質商業和住宅物業服務的萊坊（Knight Frank & Rutley），也是造就簡淑婷豐富歷練的公司，在此任職時間約16年，從評估部測量師，一路竄升到投資部高級經理，並被拔擢升任集團副總裁。

附加價值極大化，簡淑婷深諳不動產估價，最擅長資產管理、不動產行銷和品牌定位，難怪每次出手，都為市場寫下驚歎號！台灣商用不動產市場上的外資面孔推陳出新，但總是短進短出、牟求房地產增資利益之後就拍拍屁股走人；不過，豐泰地產卻與眾不同，堅持走長線，堅持把不動產「附加價值極大化」！或透過都市更新的程序，讓老舊資產搖身一變成為炙手可熱的搶手貨，做到為一般人所不能，賺的是重新加值的錢。

問：實價登錄實施後，冠德有採取因應措施嗎？究竟市場發生哪些變化？

答：實價登錄是非常好的政策！台灣的房屋自有率高達8成，大家普遍都會關心自己房子現在究竟值多少錢，因此內政部官網已有超過60％的點閱率。至於市場產生什麼變化？現在確實已經造成一些衝擊，很多人在觀望、期待跌價，但實際上登錄實價的物件，都是既有、完成的交易，甚至登錄行情是3年前、沒上漲前的預售價格，和目前行情產生一段明顯的落差，而且同一棟大樓和社區，行情有高有低，因此短期內對房價認知的衝擊，是必然的；但久而久之，我想影響就不會很大。預料明年起，實價登錄所產生的觀望，就會減少。

問：冠德有所謂「5年計劃」，在質、量上有達成目標嗎？下一階段的「5年計劃」會朝什麼方向？

答：冠德、根基有訂出「5年計劃」，環球購物中心是訂出「10年計劃」。冠德、根基的「5年計劃」預計到2013年結束；環球的「10年計劃」則將到2016年底，依目前展店速度和目標，已提前「達標」。現階段冠德和根基的「5年計劃」，是自2009至2013年底，是希望集團3家公司包括冠德、根基、環球，每年營收都作到200億元，5年累計可創造出1,000億元總營收；而集團未來最大的成長引擎，將是環球購物中心。

問：冠德BCF豪宅案，法人估計未來總銷上看250億元，由於土地取得成本低廉，僅40多億元、每坪約240萬元，因此推估毛利上看6至7成，潛在獲利空間驚人，目前產品定位和銷售時程如何規劃？

答：我們BCF案預計2013年5月申報開工，基地總共有3塊、共1,611坪，總銷坪大概7,800建坪。為了打造完全不同的產品，我們請澳洲DBI Design建築師事務所規劃，從建築立面、外觀、家具、園藝景觀等全方位設計；總共規劃3棟18樓的建築，每戶坪數規劃180到200坪，相信會是件很令人驚豔的作品，也會是冠德創業以來的代表作！我希望作出信義計畫區最好的建築，所以會投入很多成本，每坪造價鐵定破30萬元。冠德會在「遠見」社區設置150坪的接待中心和展示中心，展示將來日本中鹿營造與根基營造JV施工團隊的技術、冠德進化宅的DNA、以及客戶賞屋接待。至於銷售策略，是採取先建後售。至於冠德的「5年計劃」，目前的階段會進行到2013年底，因此明年我們將會再訂出下一階段的「5年計劃」。

問：冠德集團現在房地產本業、根基營造、環球購物中心怎麼看大陸市場？三位一體的登陸計畫目前進度如何？

答：中國大陸市場要看清楚才會去。我們已設立branch office，正在慢慢了解大陸市場，不必太急。不過，一個企業到達一定規模，一定要轉型，且要雙軌轉型，以品牌、服務當作轉型的利基，要作到客製化服務，以創造客戶服務滿意的價值。將來冠德集團進軍大陸，一定要冠德、根基、環球一起去。

冠德建設董事長馬玉山表示，面對2013年，房地產景氣將更穩健、理性，「我個人很樂觀！money supply還是太大！」明年房市將正向發展；冠德也將持續擴大房市版圖，其中信義計畫區BCF案將是冠德的代表作，預計在下一個「5年計劃」完工問世。冠德集團掌門人馬玉山，最近「三喜臨門」，先是11月才簽下桃園機場捷運A19站桃園體育園區站的土地開發合約；接著12月15日屏東環球購物中心開幕營運，首度「插旗」南台灣；緊接著信義計畫區冠德興雅BCF超級豪宅案，也將於明年5月動工興建。馬玉山甚至表示，面對2013年，冠德集團更為樂觀。以下是專訪的重要內容：

問：2012年房市開低走低，接下來怎麼看2013年的房市景氣走勢？

答：首先，我個人是很樂觀的。我們可以分析幾個面向，第一，我始終堅持一個價值觀：中國人最愛兩樣東西：房地產、黃金，中國人熱愛房地產和黃金的程度，甚於全世界各個民族，儘管現在有些人覺得租房子便宜呀！那為什麼需要買房子？但終究大多數人還是認為擁有房地產，才有安全感，因此始終對房地產情有獨鍾，這是台灣不變的消費行為。

第二，我們一路從高利率時代走過來，現在只有1.7％、不到2％的貸款利率，簡直是千載難逢的買房機會。

第三，money supply太豐沛！所有銀行、壽險業手中擁有龐大游資，苦於無適當投資管道可去。我們可以看到央行彭總裁認為明年經濟會復甦的談話；也看到歐債問題終要獲得解決；而美國歐巴馬蟬聯總統後應可望延續既有政策；中國大陸習近平、李克強完成權力接班，也力拚明年經濟成長率要達到8％，這些全球經濟強權的施政方向，預料將有利明年的全球經濟。而學者專家普遍預期，到2015年前，美國聯準會還是會維持貨幣量化寬鬆政策，短期內各國政府大印鈔票、提供cash supply的環境，預期還是不變。

第四，這一年來政策持續打房，但台北市和和新北市房價並沒有下跌，看來這段時間可視為「打底」，房市呈現穩定而不激情，對於後市未嘗不是件好事。

因此，我認為2013年的經濟景氣，將會呈現正向好轉。至於明年房市，儘管有些人為干預的政策緊縮措施，還是不可掉以輕心，但總體而言，預料會與今年持平，沒有悲觀的理由。因此對於購屋客戶來說，反而在目前房市平穩理性時，擁有更充裕的時間，從容看屋、賞屋、比較行情和品質，理性購屋的時代已經來臨。

預售6小時完銷「恐剩5年榮景」，桃園房市買氣熱，高鐵桃園站區，指標案「聯上世界」昨開放預購，民眾湧入搶紅單（購屋預約單），6小時就完銷。但明年推案量逾1000億元，學者也直呼，「未來桃園房價跌幅將是全台最大。」高鐵桃園站區指標預售案「聯上世界」，規劃30~70坪共217戶，每坪開價34~38萬元，尚未取得建築執照，昨天9時30分開放預購，前晚湧進排隊人潮，午夜零時前已發出50張號碼牌，昨天中午前已有逾百組民眾，6小時內全數售完。

成屋供給量攀高，預購完成的楊先生透露，該案每坪成交價30~33萬元，「40號後的民眾幾乎都沒得選！」板橋的邱先生表示，「預購現場很激烈，銷售人員來不及介紹價格就馬上預訂了。」中壢市許先生說，年初該區建案每坪開價約20萬元，現在機能尚未成熟，房價卻愈來愈高，覺得每坪不應超過30萬元，否則有點炒過頭。內政部營建署統計，今年全台住宅建照核發戶數7萬3602戶，新北市1萬4644戶最多，桃園縣以1萬4303戶居次。但對照雙北市今年建照數均較去年減少，桃園縣建照數卻暴增，推案量驚人。

桃園今年使用執照核發戶數雖僅7163戶，但從近年建照數推估，未來成屋供給量將持續攀高。桃園縣建商公會理事長鍾吉昌表示，過去桃園多在取得使用執照後採新成屋銷售，推案量維持1年350億元，今年外地建商到此推預售案，導致推案量增至500億元，增幅達42％，年底還有建照等送審，「估明年推案量逾1000億元，比今年增加1倍，是桃園史上新高。」

「未來跌幅最大」鍾吉昌坦言，桃園新成屋每年需求量約1萬戶，估明年供給量暴增至8~10萬戶，「推案瞬間爆量讓人害怕，會害死想來投資桃園房市的人。」鍾吉昌說，目前桃園人口雖呈正成長，但仍不及房子蓋好的速度，「估計桃園房市僅剩5年榮景！」玄奘大學副教授花敬群直言，桃園有異於其他縣市的議題在發酵，但這2季推案量特別高，房價上漲許多，希望業者自律謹慎，否則賣壓很大，民眾若對市場沒信心，「未來恐成為全台房價跌幅最大的縣市。」

桃園中正特區 明年站上5字頭，桃園房市備受期待，房價也持續飆漲，以「高鐵桃園站區」推案最熱，除案量暴增外，3年來房價暴漲146%。但桃園房價最高區域則為中正藝文特區，每坪開價35~42萬元，業者估明年新案開價將站上每坪50萬元，「與新北市新莊副都心開價差不多。」

「還比林口貴」，中正藝文特區為桃園房市指標，建案開價每坪35~42萬元，與3年前相比，漲幅54%。
台灣房屋研究中心經理古景良表示，目前雖以高鐵特區最熱，但在機場捷運通車前，中正藝文特區因交通與生活便捷，仍是許多台北買方首選，指標案「中悅世界中心」每坪開價已突破50萬元。 五十甲廣告副總經理劉益民說，明年該區建案開價多站上50萬元，「已跟新北市新莊副都心差不多價格了，還比林口貴！」

成交量增1成，房價居次的中壢市海華特區，每坪開價30~33萬元，今年被高鐵特區追過，高鐵桃園站過去行情每坪約13萬元，上半年每坪約25萬元，現在每坪已達33~36萬元，3年來漲幅高達146%。古景良透露，海華特區因已看得到捷運機場線A21站的結構體，買方信心跟著增強，所以房價仍持續上漲，成交量也較去年增加1成。
八德廣豐重劃區，每坪開價原僅10~12萬元，卻因「遠雄艾菲爾」推案帶動下，整體房價躍上2字頭，漲幅超過1倍。

高價、尚有租約 首拍不樂觀，全盛時期的綜藝天王吳宗憲，持有房產總值約六億元，但經商路似乎不如演藝路順遂，名下以「監獄場景」為主題的惡魔島餐廳發跡店，將在明年一月十六日由台北地院執行第一次拍賣，底價一億六六○萬元。法拍業者認為，該筆法拍物件因仍有長達八年多的租約，加上總價門檻高，第一拍恐無法順利拍出。據法拍屋公告，這間將法拍的物件，債務人為天王吳宗憲，其惡魔島餐廳早已倒閉，地點是台北市敦化南路一段一八七巷的地下一樓，面積約二○三坪，拆算每坪底價約五十二．五一萬元。

全球資產管理公司專案經理王維宏分析，以二○一○年SOGO旁忠孝東路巷內曾有個法拍案行情相較，當時地下室以每坪七十七萬元拍定，這次法拍的「惡魔島餐廳」店面，每坪五十二．五一萬元看起來價格不貴，但因地下室面積達二○三坪，因此總價門檻較高。寬頻房訊指出，該商圈一樓店面每坪租金七千到一萬元，地下室租金較低、約三千元，若以每坪租金三千元推估，租金投報率約六．八四％，其實相當不錯；但目前該店面仍綁有長租約，租約二○二○年八月十四日到期，租約將是投標民眾考量重點。

法拍業者認為，因租金問題，多數投標業者一拍時可能會觀望，等到二、三拍租金投報率更高時，才會願意投標。
若二拍時底價打八折，每坪底價約四十二萬元，以每坪租金三千元推估，租金投報率約八．五二％；若三拍時，底價是一拍的六四折，推估每坪底價約三十三．六萬元，若以每坪租金三千元推估，租金投報率接近十％。

台北新家大廈二拍 降至1950萬，吳宗憲遭法拍的資產，除惡魔島發跡店外，還有位於北市基隆路二段上的「台北新家大廈」十六樓之二，底價約一九五○萬元，面積約二十五坪，拆算每坪底價約七十八萬元。「台北新家大廈」早在上月十四日便遭第一次法拍，當時底價二四三七萬元，因底價過高無人投標，以流標作收。據悉，吳宗憲全盛時期在全國持有十餘筆房產，估算總價值約六億元，不過因與好友、鼎立吸金案被告秦庠鈺有債務問題，名下房屋及存款遭查封。

名人落漆 屢見豪宅案淪落法拍 ，有錢人買進高價豪宅除彰顯身分地位，也考量資產配置，但當遇上不景氣，出現債務問題，知名豪宅跟著落難、淪落法拍市場。二○一○年十一月底，北市仁愛路三段上知名豪宅「帝寶」其中一戶首度流入法拍市場，遭到法拍戶別是臨建國南路一段的Ｃ棟五樓，面積一六四．九坪，底價兩億三五九○萬元。一拍時，原由知名投資客劉媽媽（劉月釵）兒子俞昌哲，以兩億八二一○萬元拍下，但卻在繳付尾款時，選擇棄標收場。相隔一個多月，也就是二○一一年一月十一日，由台灣金服重新執行第一拍時，劉媽媽親自出馬，以兩億七一二○萬元拿下，但俞昌哲仍須補足兩次得標金額間的價差，約莫一○九○萬元。

同樣位在仁愛路燙金路段，全國首個喊出每坪百萬元的「致和園」，更是整棟建物（除一、七、八樓外）及基地均流入法拍市場，其中建物在二○一一年由周姓民眾以七．一三億元拍下；至於基地因產權複雜，仍需一段時間整合。路段同樣燙金的北市信義計畫區，也有知名豪宅「信義之星」其中一戶落入法拍市場，去年三月底，二拍時，以兩億二一一○萬元拍出。法拍業者表示，知名豪宅社區通常鮮有物件釋出，一旦流入法拍市場，便會受到矚目，更會吸引撿便宜的投資客搶進。

「興建公營住宅」被台北市長郝龍斌列為重要政策，市府預計一○三年底前，將有四八○八戶完工或規畫興建。其中，「安康公營出租住宅」是戶數最多、樓層最高的一批。原住戶期待，市府能提供補貼或租金優惠，讓他們長期居住。安康公營住宅基地位於北市木柵、興隆路口附近，目前是供低收入戶居住的安康平宅，屋齡約四十年，住了一千多戶、沒有電梯。公營住宅基地包含安康社區、安康市場和附近的停車場，占地約三.五二公頃，未來預計興建三三三六戶，將分期分區進行。

第一期改建範圍包含安康平宅D基地、安康市場與相鄰的停車場用地，將興建九○四戶，預定今年底前發包，明年開始做設計及施工規畫。 安康平宅社福辦公室督導李鈴姿表示，配合第一期工程，有九十六戶去年底已搬遷，社會局多安排轉住社區裡其他平宅，對民眾影響較小，所以多能接受安置；另有少數人選擇領取租金補貼，在外租屋。

對於未來將蓋公營住宅，有住戶滿心期待。李鈴姿說，有人曾說希望能「優先承購」，並期待有購屋補貼，有個「真正的家」，可惜公營住宅只租不賣，社福人員只能說抱歉。有人期盼房子蓋好趕快住回來，也有住戶擔心公營住宅房租比平宅高，可能無法負擔。李鈴姿表示，社會局已著手研究，評估提供原住戶租金補貼、折扣，或延長租期等方案的可行性。

新北市長朱立倫拋出「雙北合併」震撼彈！他表示，和台北市長郝龍斌都有「雙北合併」的共識，這是未來的趨勢；朱立倫並認為，「超級大都不會有所謂的葉爾辛效應」。對此，郝龍斌、基隆市長張通榮則都表態認為，「雙北合併」應擴大為「北北基合併」。 朱立倫就職二週年前夕，接受本報專訪。他表示，新北市上班族有三分之一到台北市工作，台北市約四分之一來新北市上班，雙北是緊密相連的共同生活圈，已建立合作、共存共榮的新關係。 可效法大東京 讓交通串聯產業互補，朱立倫認為，雙北在市政規劃都應以大台北的宏觀角度出發，包括交通建設的串聯、產業發展的互補、都市計畫整合等，大台北應取法大東京的發展模式，大東京已發展新宿、池袋、品川、澀谷等區，這些原本都是副都市中心，但現在統稱為大東京。

可能需要10年 急著做會呷緊弄破碗 ，「整合是不可逆的！」朱立倫強調，以城市競爭力來看，長期必然趨向合併，雖然短期不可能做到，但十年後有可能實現，只要新北市各項市政建設越來越好，拉近與台北市的距離，未來合併就能水到渠成，但現在如果急著合併，反而會「呷緊弄破碗」。朱立倫說，合併可能需要十年甚至更久，民意要由下而上形成共識，並經過雙方市議會的同意，縣市首長的態度也是關鍵，如果縣市首長都是從合作、互補的角度來思考這件事，更有助於合併，若不斷強調競爭、對抗，當然走不到一起，他和郝龍斌都認同雙北是合作的關係，不是競爭或對抗。

郝龍斌、張通榮：擴大北北基合併，對於朱立倫評估「合併可能需要十年」，郝龍斌表示，「北北基合併」一定要建立在民意的基礎上，循序漸進地一步一步來，他認為「很難說有時間表」。 張通榮則說，「北北基合併」是多年前的規劃案，在新北市升格為直轄市後，增添合併的難度，如果要合併，北北基合併是首選，否則就將新北市的金山、萬里、瑞芳、貢寮等區和基隆市合併為「大基隆市」，恢復過去金雞貂石的規模。

雙北如果合併，人口合計約六百六十萬人，再加上基隆市，「北北基超級大都」約有七百萬人口，「超級大市長」在政治上是否會衍生「葉爾辛效應」？對此，朱立倫表示，台灣越來越民主，「葉爾辛效應」是多慮了。朱立倫說，「葉爾辛效應」是一種過分簡化的假設，單一席次的首長選舉，過半數就當選，任何一位市長都只是獲得當地過半數民眾支持，不能把當地所有的人口數都等同於支持者。 他表示，韓國首爾和日本東京都是超大型都會區，都市人口數佔全國總人口數的比率也相當驚人，但是除了李明博當首爾市長又當選韓國總統外，他想不出其他的例子。 朱立倫強調，他是從都市發展最佳效能的角度、大台北地區民眾的權益，來談雙北合併的問題，外界不宜泛政治化，更何況，「葉爾辛效應」是發生在當時仍不民主的舊蘇聯體系，台灣已越來越民主，不能相提並論。

《新聞辭典》葉爾辛效應 地方首長權勢直逼中央 ，二十世紀九○年代，舊蘇聯解體之前，當時莫斯科市長葉爾辛挾廣大的民意及權力，逼迫戈巴契夫總統下台。此後，「葉爾辛效應」即被引喻為地方首長與中央首長的民意基礎太過接近，導致兩者的地位、權力漸趨平等，甚至地方凌駕中央。

和黨中央若即若離? 朱：我向來走自己的路 ，藍營政治明星、被視為挑戰二○一六大位熱門人選的新北市長朱立倫，最近的言行被外界解讀「似乎和黨中央若即若離」、「想走自己的路」。朱立倫接受本報專訪首度表露心境，他強調，「沒有一個人一定要走別人的路，我有自己的做法、想法，我向來都走自己的路！」對於媒體評論「朱立倫未像郝龍斌、胡志強一樣，公開表態力挺馬英九連任黨主席」、「馬英九駁斥朱立倫的檢調濫訴說」，朱立倫也一一回應。

他表示，今年七月就曾經表態支持馬總統續任黨主席，媒體當時已報導過，七月已經表態過的事，不需要再表態了，難道每個月都要重複說一次？「我和馬總統的互動、聯繫都非常良好，身為新北市長，做好市政工作比政治議題更重要。」 他說，在市政會議提到的「檢調濫訴圖利罪」，這是說該說的話，因為這本來就是事實，都是公務員感同身受的問題，沒有針對中央或個人，更不是批評中央。連任？競逐2016？ 朱：只想把市政做好 ，記者追問，「二○一四會不會爭取市長連任？對二○一六有何想法？」朱立倫答覆說，他在桃園縣長的第一任任期，做到第三、第四年時，也有很多人問他連任問題，他都沒有表態，每天默默做事，現在仍是一貫的態度，只想把市政做好，等時間到了再思考下一步。

「人生都是因緣際會！」朱立倫說，他從來沒有規劃要從政，大學、碩士、博士都不是念政治科系，人生未來會如何，真的沒辦法規劃，有人說他很淡定，他覺得自己「看得很開」，依從政十多年的經驗，不論是在台灣或國外，「擔任更高的政治職位不一定是幸福快樂的」，把現在的工作做好就很棒了。 樂見雙北合併 李鴻源：須防葉爾辛效應，針對「雙北合併」議題，內政部長李鴻源受訪指出，雙北若要合併，可依地方制度法處理，內政部樂觀其成，但不能漏掉基隆市，使其更邊緣化，北北基合併對其他縣市「等於引導力量」，至於是否出現超級大都、「葉爾辛效應」等，則必須認真思考。

北部超級大都 高屏也應予合併，被問若北部出現超級大都，是否將擴大城鄉落差及國家資源配置失衡等問題時，李鴻源說，內政部審查合併案時，當然會考慮這些因素，屆時「高屏」可能也予合併。李鴻源表示，他還是台北縣副縣長時，中央有個政策，下次選舉（二○一四年地方選舉），雙北就要併在一起，「當初有這樣講，現在會不會這麼做，我是不知道啦。」 稱無預設立場 但不能漏掉基隆，他強調，不可能雙北合併，基隆市晾在一旁，因基隆市沒有能耐自行規劃發展，將更邊緣化，而北北基若要合併，有足夠的法律可循，內政部沒有預設立場。至於北北基一旦合併，政治運作及行政體系上，會不會擔心出現葉爾辛效應？李鴻源回應，這就是必須要評估的部分，「朱、郝怎麼談雙北合併，我們不知道」，朱、郝並未與他討論，國民黨與執政團隊之間也沒有相關討論，從國家的區域規劃來講，縣市合併是對的，政治影響有待考量。

他表示，依地制法第七條相關法條規定，不同直轄市、縣市若要合併或升格改制，要計算土地乘載力，也要政府職能提升，先由各地方政府共同擬定計畫，經各自議會同意，再提報計畫到內政部審查後，報請行政院核定。李鴻源指出，地方的整併改制，依地制法有兩個機制，可由下而上，也可由上而下，以台灣現在的政治氛圍，由上而下的可能性不高，例如嘉義市國民黨執政，嘉義縣民進黨執政，複雜得一塌糊塗，「我們不會蹚這個渾水」。

新北議員：升格好處無感 奢談合併，基市議長盼北北基合併 一次到位，對於「雙北合併」或「北北基合併」，新北市議會國民黨團書記長周勝考認為，這是談不完的話題，專心市政才重要；民進黨團總召何淑峯也說，新北升格兩年，市民並未感受升格的好處，有何顏面奢談合併。基隆市議長黃景泰贊成「北北基合併」一次到位。台北市議會藍綠黨團則認為，合併有利資源共享，但說易行難。 周勝考說，馬英九總統當初推動「三都十五縣」，擬將台北縣、市、基隆併成一都，但現在已經走樣，如今再談雙北合併已無意義，雙北若合併，再加上桃園縣也升格直轄市，台灣將變成「頭重腳輕」，資源分配只會更不均，更何況，雙北市議會不太可能通過這種減少議員席次的「自宮」合併案。

何淑峯說，許多新北市民並未感受升格的好處，朱立倫不思反省，難道他的政治生涯規劃大於市政建設利益？新北建設遠不如台北市，拿什麼籌碼想跟台北市合併？新北市府團隊應用心建設、為民謀福，不要奢談遙不可及的假議題。 何淑峯批評，新北市與台北市合作的「黃金雙子城」雷聲大、雨點小，雙方許多合作大多是虛應故事，例如淡水河流域管理局，基層分工充滿本位主義；淡水河打撈死魚，雙北撕破臉；淡北快速道路興建案，雙北各唱各調；自行車租借「甲地租、乙地修」，爭議不斷。藍議員：首都格局應是北北基，台北市議會國民黨團書記長歐陽龍表示，「北北基合併」理當是首都的格局，包括捷運、公車到自行車系統，都有利於全面整合，台北市二百七十二平方公里的面積腹地太小，發展成國際都市的潛力受限，但短時間要合併的難度太高，光是北北基現有的市議員席次，至少要縮減一半。

綠議員：不利於南北平衡發展，民進黨團幹事長簡余晏表示，除了北北基合併，全台行政區也應一起整併，例如雲嘉南、桃竹苗、大高屏、花東等，整合成「台灣七塊論」，由於台灣人口過度集中在北台灣，屆時大台北區的人口逼近全台的三分之一，大台北的區長為了更上層樓，免不了會有更多的「炫耀性消費」，這不利於台灣南北的平衡發展。基隆市議長黃景泰過去曾經拜會台北市長郝龍斌、議長吳碧珠，表達基隆人願意併入台北市，期待「北北基合併」一次到位。黃景泰說，基隆市有九萬人在雙北上班上學，無論是生活圈、交通和就業等，基隆與台北市、新北市的關係密切，在桃園縣升格後，北台灣三個直轄市有八百多萬人口，基隆遲早要面對合併的問題，基隆應該先自立自強，未來談合併才能爭取更好的條件。

根據行政院退輔會統計，至今年十月底止，具有將官身分的榮民為三○四九人；若以戶籍地區分，退將在台北市最多，有一五八一人，人數達到全體退伍將領的五十％。新北市及高雄市、桃園縣各有五四三人、三一九人、二○○人，顯示退伍將領仍以都會區為集中地。

退輔會官員指出，退伍將領有集體購屋居住趨勢，從早期的退伍後赴美定居，到二十幾年前流行到紐、澳購屋，形成另一種型態的將軍眷村，再到十餘年前開始到中國置產，當作退休或是度假地點。

在國內部分，則有將軍「揪團購屋」，自成一塊天地，例如位在新店的「湯泉」社區，屋主就有以前國防部長湯曜明為首的多位陸軍系統退伍將領在內；又如前總政戰部主任曹文生上將，集合了多位陸軍官校前後期同學，集體在北二高某交流道出口的地點，購地建造多棟別墅。

綽號茶壺的周姓男子自組販毒集團，藏身新北市土城某捷運站附近大樓，利用捷運快速出貨，周嫌為躲避查緝，常換乘友人的機車、貨車、轎車，專案小組兵分多路逮獲主嫌及嫌犯的小三呂姓女子，起獲查扣現金約80萬元、海洛因14包（約50公克重）、安非他命毒品5包（約12公克）、電子磅秤等證物，估計販毒月入達數十萬元。

有錢人買進高價豪宅除彰顯身分地位，也考量資產配置，但當遇上不景氣，出現債務問題，知名豪宅跟著落難、淪落法拍市場。二○一○年十一月底，北市仁愛路三段上知名豪宅「帝寶」其中一戶首度流入法拍市場，遭到法拍戶別是臨建國南路一段的Ｃ棟五樓，面積一六四．九坪，底價兩億三五九○萬元。一拍時，原由知名投資客劉媽媽（劉月釵）兒子俞昌哲，以兩億八二一○萬元拍下，但卻在繳付尾款時，選擇棄標收場。

相隔一個多月，也就是二○一一年一月十一日，由台灣金服重新執行第一拍時，劉媽媽親自出馬，以兩億七一二○萬元拿下，但俞昌哲仍須補足兩次得標金額間的價差，約莫一○九○萬元。同樣位在仁愛路燙金路段，全國首個喊出每坪百萬元的「致和園」，更是整棟建物（除一、七、八樓外）及基地均流入法拍市場，其中建物在二○一一年由周姓民眾以七．一三億元拍下；至於基地因產權複雜，仍需一段時間整合。

路段同樣燙金的北市信義計畫區，也有知名豪宅「信義之星」其中一戶落入法拍市場，去年三月底，二拍時，以兩億二一一○萬元拍出。法拍業者表示，知名豪宅社區通常鮮有物件釋出，一旦流入法拍市場，便會受到矚目，更會吸引撿便宜的投資客搶進。

「反徵收、護家園！」停滯六年的淡海新市鎮開發案，今年將延續第二期發展區計畫，預計徵收一千一百多公頃土地，居民不滿被迫遷離家園，組成自救會連署抗爭。昨天百餘人聚集淡水老街，高掛白布條，不畏寒流來襲，上街遊行抗議，呼籲政府莫為財團圈地。

內政部營建署新市鎮建設組組長洪啟源回應，淡海新市鎮特定區占地遼闊，政府以「逐年開發」為目標，今年修訂檢討開發執行計畫，納入淡江大橋、淡海輕軌等重大交通建設，已送內政部審議，區段徵收作業仍在準備中，尚未正式起步。他強調，因涉及五千一百位地主權益，將審慎研究，做為意見參考。

農民黃宗傳表示，二期預計徵收一千一百六十八公頃土地，其中，農地占八百七十一公頃，一半以上仍在耕作，罔顧農民生存權、居住權、財產權及工作權。此外，一期已徵收四百四十六公頃，計畫容納十三萬人口，但開發至今近二十年，卻只進駐一．三萬人，土地閒置率至少八十五％，沒有持續開發之必要性，也不符合公益性。

反淡海二期徵收自救會會長丘文聰說，淡海新市鎮開發計畫執行後，周邊土地實施二十五年禁建，現在還要再延長二十五年，教居民如何接受？政府小塊徵收土地，卻大片公開標售，擺明為財團圈地，圖利建商。此外，居民被迫離開家鄉，且未獲合理補償，根本是欺壓百姓。洪啟源表示，這幾年房地產市場景氣回溫，投資熱絡，政府以「儲備都市發展用地」為目標，期望紓解台北都會核心區人口、居住及就業問題。

買房若想「保值」又「收租」，一定要作市場調查，根據房仲業調查，就租屋房屋熱搜點來看，北市捷運南勢角站排名第一、其次是新莊輔大以及新店的新店站，想投資購屋的民眾可以特別注意。若以捷運沿線各站附近的租金行情比較，北市捷運南勢角站附近租金價並非最便宜，每坪約700元上下，套房租金大約6,000?7000元，但租屋需求主要來自於學生族群，其中以台大、師大等學生居多。

房仲業者指出，因為在台大、師大附近租一套房價格可能都在萬元以上，甚至達1.5萬元以上，但捷運多個3?4站，租金價格即少一半，因此這地區附近租屋需求量較大。至於排名第二名的輔大站，除了學生族群，這地區也有些公司、工廠，有些8?10坪的雅房租金約在5、6千元即可租到，對一般收入不多或者學生而言，租金相對平價。至於從何處可以找到租金相對便宜的房子？房地產業者表示，通常投資客套牢的房子租金議價空間較大，如新店地區有大型造鎮區，該社區即高達有1、2千戶，有些是屬於投資客買下，或因奢侈稅、或因價格不理想或因出售不易，讓投資客就決定「以租代賣」，這種房子租金議價空間就較大。

至於跟房東討價還價及如何評估租金合理性，業者指出，可先上網查一下當地房價，再回推租金投報率，若高於2％，則代表租金偏貴。但事實上，租金多寡還是因個案有差異，如無有裝潢、水以及管理費等，即使同地區、同棟樓租金也可能不太一樣。

54歲的文林苑都更案同意戶謝伯忠，月初因腦出血送醫急診不幸過世。今天下午謝家在二殯舉行告別式，表示謝生前的心願就是能夠回家，卻沒有辦法實現，要求市長郝龍斌應道歉並介入協調。現場氣氛哀戚，北市府都市更新處副處長簡裕榮帶著更新處人員前往致意，樂揚建設也派代表出席。

郝龍斌：將與文林苑同意戶會面

關於台北市文林苑同意戶遲未等到文林苑動工即過世，同意戶自救會要求給交代。台北市長郝龍斌今天表示，將安排雙方會面。郝龍斌晚間出席自來水園區水博館「2012公館聖誕季－繽紛聖誕音樂頌」活動，會後接受媒體採訪時，做出上述表示。根據媒體報導，台北市文林苑案懸而未決，文林苑同意戶自救會長謝春嬌的弟弟，看不到文林苑動工就過世，今天舉行公祭。同意戶自救會昨天發出聲明，要求郝龍斌在耶誕節前給個交代，否則將發起長期抗爭。

媒體詢問郝龍斌何時將安排與同意戶自救會會面？郝龍斌僅簡短表示，已經在安排中。另外，台北市都市更新處也表示，台北市政府對文林苑同意戶過世表深切哀悼之意，並派代表到靈前致意，同時已了解其回家心聲，將妥善安排與同意戶面談及積極處理，盼透過各種方式促成雙方理性對話以期達成共識。更新處指出，北市府已正式發函要求實施者善盡拆後照顧之外，也曾和同意戶會談及出席雙方協調會，後續仍將督促實施者和雙方進行理性、和諧的溝通協調，以協助住戶早日返回家園。

2012年即將結束，關於今年樓市的各項盤點紛紛開始。中國指數研究院公佈的資料顯示，前11個月全國商品房銷售額超過5萬億元，全國50個代表城市月均成交住宅2272萬平方米，處於近三年同期最高水準。不久前閉幕的中央經濟工作會議關於房地產行業的表態，為中長期經濟和房地產業發展提供動力的同時，依然有調控政策‘懸於頭上’。中指院在其年末總結報告中指出，預計2013年全行業去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。此外，需要注意的是，持續上漲的房價也加大了房地產調控政策在2013年升級的風險。

回首2012：由極寒到回暖，2012年房地產市場走出一波企穩回升的走勢，年末更是由之前的量漲價跌向量價齊漲轉變。而在近日中指院發佈的《2012年中國房地產市場總結與2013年展望》顯示，1-11月全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%。自今年8月起由下降轉為上升且增幅不斷擴大，累計銷售面積為91750萬平方米，同比增長2.3%，為今年以來首次同比上升，但增速低於去年同期（銷售額和銷售面積增速分別為16.0%和8.5%）。單月來看，全國商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結束了2011年四季度以來的持續下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，是今年單月最高水準。

“2012年，隨著貨幣環境穩中趨松，置業者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年1-11月，全國50個代表城市月均成交住宅2272萬平方米，比2011年和2010年同期分別高出24.6%和10.7%，處於近三年同期最高水準。”中指院分析師表示，其中過去兩年受影響程度大的一線城市回升力度最為顯著，同比增長36.5%；二三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。與歷年同期相比，各類城市月均成交量均為近五年來僅低於2009年的次高水準，其中一線城市與2009年同期相比降幅超過40%，二線城市下降11.7%，而三線城市基本與2009年水準持平，僅下降2.6%。

供應與成交卻與2011年呈現出完全逆轉的態勢，2011年，多數城市供銷比始終大於1。2012年以來，10個代表城市成交量同比大幅增長47%，而供應量微降1%，全年銷供比達到1.1，其中7個城市銷供比大於1，扭轉了去年供過於求的態勢。今年成交回升顯著的蘇州和北京銷供比分別達1.93和1.37，在各城市中最高，惠州、南昌、杭州、上海和廣州的銷供比在1.0-1.2之間，深圳銷供比與去年基本持平，為0.69，在代表城市中最低，表明其供應量相比成交量更為突出，短期供應量繼續上升。

庫存則在高位盤整的同時，開始展現出下降態勢。2010-2011年，伴隨著調控的不斷升級，代表城市的庫存量持續上行。2012年開始，代表城市庫存高位盤整，一改前兩年持續上揚的態勢。今年9月由於供應大幅增長而成交小幅下滑，庫存達到2010年來最高水準，接近7000萬平方米，截至11月底，10個代表城市可售面積為6729萬平方米，與年初相比微增1.7%，仍處於2010年來的較高水準。“但從出清週期來看，由於今年成交回升顯著，代表城市的出清週期持續下行，去庫存壓力大大減小，截至11月底出清週期降至9個月，比年初縮短7.9個月，為2011年二季度以來最低水準。”上述中指院分析師對新金融記者表示。

中國房產資訊集團分析師崔甯寧表示，今年以來，房地產行業從低谷逐漸回升，房企最難熬的日子已然過去。從行業發展軌跡來看，企業競爭環境不斷加大，不同規模企業間分化加劇，優勝劣汰特點愈加明晰。在中房信統計的2012年前三季度銷售金額全國TOP10的企業市場份額達到14.07%，比2011年TOP10全年市場份額高出3.4個百分點，比2010年全年高出3.94個百分點。除萬科以外，今年綠地、保利、中海、萬達的表現也極為突出，與行業老大萬科的差距逐步縮小，今年千億企業有望過五。

展望2013：銷售額增速前高後低，在不久前結束的中央經濟工作會議上，2013年經濟工作總基調仍是穩中求進，貨幣政策保持穩健取向，在貨幣政策力度溫和以及換屆效應的促進下，2013年宏觀經濟將企穩向好，城鎮化、經濟體制改革等中長期政策繼續推進，為中長期經濟和房地產業發展提供動力。不過依然強調繼續堅持房地產市場調控政策不動搖。對此中指院在報告中預測，預計限購政策短期沒有退出的可能，保障房建設和土地供應仍是中央增加供給、緩解房價上漲預期的重要手段，同時總結房產稅改革經驗，適時擴大試點範圍，以推進房地產業長效機制完善。

中原地產市場研究部總監張大偉表示，從調控的目的看，如果是抑制房價過快上漲，那麼目前樓市調控效果已經明顯，但因為地方土地財政政策，加上週邊經濟惡化，放鬆調控的呼聲很高，2012年各地微調樓市的政策頻出，特別是信貸政策微調，使得2012年市場整體出現了復蘇。“持續三年的樓市調控本身已說明，目前市場存在不合理因素，無法用市場完全解決。比如土地財政、收入分配、社會保障、金融體系等，這些因素在短期內難以根本改變，因此決定了房地產調控將在未來仍會繼續存在。”張大偉表示。

中指院在報告中預測，根據“中國房地產中長期發展動態模型”，預計2013年，全國房地產市場將呈現“銷售量價增速略有提高，投資增速趨穩，新開工止跌反彈”的特點。全年商品房銷售面積為12.1億平方米，同比增長5.6%；商品房銷售均價為6128元/平方米，同比上漲7.8%，銷售面積和均價增速均有所擴大。預計明年上半年商品房銷售面積占比將比今年提高3個百分點，達38%，同時受基數因素影響，明年商品房銷售面積增速將呈現前高後低。預計2013年上半年商品房銷售面積同比增長14.8%，銷售額同比增長23.9%，下半年增速明顯回落，銷售面積同比增速降至0.7%，銷售額同比增速降至8.2%。

針對北京樓市“恐慌性購房”的謠言，北京市住建委再次出手。12月20日，北京市住建委負責人對外表示，北京市房地產市場今年供需關係基本平衡，“恐慌性購房”系炒作，兩個故意製造供不應求假像的開發商，也受到了相關部門的嚴厲懲罰。連日來，北京樓市調控動作頻頻。除幾次闢謠“恐慌性購房”外，12月17日，北京市住建委發佈公告稱，補繳社保在購房資格審核中不予認可。19日，農展館附近地塊出讓，由於起拍價已達3.38萬元/平方米，成為“准地王”，在掛牌競價當日被暫停。全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝對《國際金融報》記者表示，北京市近期通過打擊虛假銷售、重申嚴格限購審查以及取消農展館地王拍賣等一系列動作，表明北京市將堅定執行樓市調控政策不動搖的決心。有業內人士對記者表示，由於北京樓市的風向標效應，這一姿態將很快傳導到希望調控放鬆的城市。

假恐慌，真拋房，北京市住建委負責人表示，一些媒體報導部分專案出現“恐慌、搶購”的情況，經調查為部分開發企業製造假像、誘導消費者購買的違規炒作行為。媒體反映的出現搶購火爆的樓盤“紫金新幹線”、“金地格林”均涉嫌違規。其中，“紫金新幹線”樓盤專案共批准預售12個樓棟、900多套住房，但經初步核實，目前實際形成銷售僅5個樓棟，其餘7個樓棟整體未售。該專案真實情況屬於銷售不旺，此次弄巧成拙，反涉嫌構成捂盤惜售的假像。另一個“金地格林”專案計畫推盤288套、首次排卡即超過1600人，經查至今尚未取得預售許可，已涉嫌違反“未取得預售許可證之前，不得排號、定房、內部認購或收取任何預付款性質的費用”的規定。業內人士指出，還沒拿到預售證就急著賣房，這應該屬於恐慌性拋售，所謂的“恐慌性購房”完全是購房者受開發商欺詐式行銷所致。上述北京市住建委負責人還表示，對於違規炒作和銷售的專案，北京市將嚴厲查處，絕不姑息。目前，北京市住建委已約談了一些涉嫌違規項目的負責人，並啟動了執法程式。該負責人同時指出，其間也不排除個別媒體不負責任地推波助瀾。

二手房出現拋售潮，北京市住建委相關負責人透露，目前，全市還有9000餘套商品住房正在預售審批之中，有望年底前形成實際供應。同時，全市開工未預售商品住房專案還有1200萬平方米，其中很多專案預計明年上半年可以形成實際供應。房源供應不僅於此，多家仲介機構不約而同感受到，二手房市場出現了一股拋售潮，根據初步估計，目前北京全市在仲介機構掛牌的二手房房源，總數不小於20萬套，這從另一個角度也大大增加了樓市的房源。此外，北京市住建委12月17日發佈公告，自2012年12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不予認可。北京住建委同時重申：非北京市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應自提出申請的上一個月開始往前推算60個月連續在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態。市場傳言，補齊5年社保就可以通過住建委審查，拿到購房資格，因此不少人認為北京限購政策疑似鬆動，這也為“恐慌性購房”的謠言提供了部分依據。專家表示，在此問題上“補齊籬笆”的做法，再次顯示出政府堅持嚴格調控樓市的態度。

農展館地王躺著中槍，國土資源部同樣也表示了嚴格調控政策不動搖的態度。12月18日國土資源部召開新聞發佈會，通報穩定房地產用地供應、抑制異常地價等方面的情況。國土部表示，將從嚴從緊調控房地產市場，針對市場出現波動的城市出臺措施，同時建立房地產大企業大地塊跟蹤督察制度，防止“地王”誤導市場。隨後的12月19日，北京市國土資源局宣佈暫停北京市朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目掛牌出讓活動。北京市國土局在公告中沒有提及重新掛牌的時間。11月27日，上述地塊被掛牌出讓。該地塊規劃建築面積為59152平方米，起始價為20億元，起始樓面價則達到了3.38萬元/平方米，遠超此前全國單價“地王”萬柳地塊2.4萬元/平方米的起始樓面價。該地塊原計劃12月29日掛牌競價，其後調整為31日。但19日該地塊最終遭到再度暫停出讓。農展館地塊成為繼萬柳地塊後，北京年內第二個在入市前被喊停的項目。

常州的武宜路幾乎貫穿常州東西向所有繁華地帶，從舊城中心延長至新城區，周邊新建的住宅高樓鱗次櫛比，色彩絢麗的樓盤廣告也四處可見。

“銷售壓力不會低於鄂爾多斯。”某知名房企負責常州專案的華東分公司的陳先生如此形容在常州的開發前景。事實上，與陳先生一樣意識到常州危機四伏的房企人士並不少，但常州近幾年的房地產投資熱依舊一路狂奔，這?，承載著當地政府和開發商的一場賭局。

高企的空置率

“這?以前都是農田，現在都是新建的樓盤，百萬平米以上的大盤有很多，樓盤小一點的都不好意思說出來。”走在通往常州武進新區的主幹道武宜路上，當地某開發商石先生引以為豪地介紹道。常州政府近年正斥資80億將其打造為引領常州產業經濟鏈發展主方向的水墨江南風格大道。

此處，能直接通往常州花了15年建造的武進高新區，該新區已從科技園區發展為知識城，也是當地政府拉動房地產投資的熱土。

夜晚時分，武進區政府附近已聽不見住宅工地動工的聲音，政府等其他機構大樓周邊寬闊的廣場燈火通明，但行人車流卻甚少。周邊已交付的住宅高樓亮燈率大部分只有二至三成，甚至出現整棟30層高的大廈只有一戶亮燈的現象。

常州從事地產仲介業務有10年之久的滕國宇表示，知名的開發商都在該新區投資房地產，部分較早建成的社區目前入住率仍不足一半，而整棟空置並不少見。

“在這?購房的主要為本地居民，投資客並不多。”新城控股銷售部一名不願具名的人士分析，作為三線城市，常州本地人口看上去不少，但實際上消化庫存的能力並不足。

據常州統計局統計，截至2010年末，常州市戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1∶1.3。按照官方公佈的說法，10年間常州市戶籍人口共增加19.3萬人，平均每年增長約1.93萬人。按平均增長速度，如果每3個人就需要購買一套房子的話，常州一年平均需要6433套房子，平均每月約需要536套。

陳先生對上述的演算法不以為然，他表示，實際上常州的城鎮人口只有100萬左右，從該公司通過市場調查得來的分析報告顯示，能消化庫存的也只有這部分人口。

事實上，眾多機構已發表報告，強調常州存在庫存過高的事實，並有報告將常州納入存在開發商大面積圈地、樓市供應嚴重過剩等現象的“危險名單”中，警惕之聲言猶在耳。

據常州克而瑞資料統計，截至2012年4月，常州新房住宅庫存為41655套，共計約536.28萬平米。按照新增戶籍人口的比例，今年5月至12月僅需要4288套房源就能夠滿足新增戶籍人口的居住需求，目前常州新房的住宅存量為41655套，不僅能夠滿足下半年市場需求，而且僅新房存量就足夠滿足6.48年新增戶籍人口的住房需求。

來自常州統計局的資料顯示，常州上半年房企庫存已達1221.8萬平米，按照上半年的月均銷售速度，即使以後沒有新增供應量，足夠銷售20個月有餘。截至10月16日，搜房網資料監控中心統計顯示，常州新房住宅房庫存量為60232套。

讓陳先生更為擔心的是，買賣雙方陷入的銷售兩難困局增加了高庫存的危機。對於常州樓市銷售市場，陳先生和滕國宇均用“不甚理想”和“壓力較大”來形容。據他們介紹，上半年常州的銷售市場主要以消化剛需為主，但由於出現“需要房子的人買不起房，買得起投資欲望不足”，新房銷售不僅不溫不火，也開始出現賣不動的跡象。

“常州目前在售樓盤的售價因區域而不同，大部分在5000元/平米至7000元/平米起，部分單價已突破10000元，對於當地剛需用戶而言，這些價格並沒有太多優勢。”由常州本地房企開發的某專案銷售部人士稱。

開發商的長線賭注

在當地政府招商引資優惠政策之下，各知名房企紛紛在常州拉開了大盤爭奪戰。星河地產於2009年首次進入常州，便在武進中心區武宜路成功拍下近千畝土地，類似的案例在綠地集團、綠城集團、招商地產、九龍倉、華潤置業等眾多知名房企身上出現。

據不完全統計，僅僅是來自深圳的房企在常州的在建總面積就已超過570萬平米，其中，星河集團超過300萬平米，萊蒙國際超百萬平米。

“常州近年來掀起了房地產建設的狂潮，隨著知名房企逐漸從一線城市轉戰二三線城市，常州的房地產投資可以用‘過熱’來形容。”常州當地開發商石先生表示。

據克而瑞資料統計，2006年常州土地市場成交只有37幅地塊，4年之後的2010年，成交地塊居然高達204幅，土地市場的交易保持了持續幾年的增長。受樓市調控的影響，從2011年開始常州的土地成交量略有下降，2011年成交了195幅地塊，但建築面積仍處於高位。

多個在常州參與開發的房企人士均表示早已意識到常州的諸多隱憂，也會更加關注投資常州的風險把控。然而，這並沒有阻礙他們繼續在常州拓展的力度。

“這邊的新區對房企有不少優惠政策，比較有吸引力的就是綠色建築標準。”招商地產相關人士表示，常州市政府對符合該地綠色建築標準的開發商使出了補貼政策這一招，商品房包括住宅、寫字樓等按照綠色建築的不同標準，均有不同級別的補貼。

此外，上述常州開發商石先生稱，當地政府為了拉動房地產投資，推出了更多的優惠政策，對於土地價格也有不少的優惠，對外來房企更是諸多眷顧。他強調，當地政府希望通過高端房企的品牌效應拉動住宅、商業以及城市綜合體的建設，加大城市改造效應。

“目前常州的房價並不高，希望以後能有更多的增值空間。”招商地產華東分公司常州專案的相關人士說。

多個在常州參與開發的房企人士也表達了類似的期望，常州樓市業內稱之為“賭注”。在他們看來，儘管常州出現了類似於鄂爾多斯的“鬼城”隱憂，庫存也存在不少的壓力，然而，常州並沒有經歷鄂爾多斯從2006年開始的“搶房潮”，以及房價在6年間翻五六倍的“直線飆升”現象，這也是他們眼中的常州樓市的投資機會。

對於常州的百萬大盤出現“空城”現象，同策房產諮詢研究中心總監張宏偉分析：“百萬大盤的開發週期都比較長一點，不可能一下子全面供應，在後面每開發一期，大盤的價值和成長空間都會體現出來。”他對常州樓市表示樂觀，稱常州有穩定的產業基礎，人口導入有持續性，城市規模沒有出現鄂爾多斯那樣的炒房現象，市場需求合理。

“如果被炒熱了，在常州投資的房企都能獲利豐厚。一旦房企出現資金鏈斷裂，超大規模的樓盤將有可能重蹈鄂爾多斯的覆轍，泡沫破裂，爛尾樓頻現。”常州當地開發商李英敏表示擔憂。

從12月14日到17日，大名城（SH.600094）連續三日漲停，緣起大名城250億元蘭州“造城”。名城•蘭州東部科技新城（下稱“蘭州科技新城”）涉及蘭州高新區榆中園區20平方公里範圍內，土地一級整理和部分二級綜合開發建設。當地政府表示，該項目將以250億元的啟動開發建設資金撬動1000億元左右的社會投資。大名城、利嘉集團、陽光城集團（SZ.000671）等福建地產商集體西進蘭州，是近三四年來福建房地產市場深度變局調整下的一個縮影。福建地產商集體西進，“源頭是土地資源，當你拿不到土地的時候，找有地的城市。從這個角度看，西部有吸引開發商的空間。”福建資深地產專家劉福泉告訴《華夏時報》記者。但無論是被動出走，還是主動全國出擊，福建地產商的西進路線將遵循“人脈 土地”的擴張模式。

大名城蘭州“造城”：20平方公里、250億元投資，這也是名城地產迄今為止最大的一筆投資項目。不過，與這次資本市場過度反應不同，大名城10月7日的公告並未引起市場多少關注。該公告表示：作為西部地區專案建設開發與運營的主體，蘭州控股子公司將參與規劃中的蘭州高新區榆中園區首期20平方公里內的土地一級整理和二級綜合開發。名城企業集團（下稱“名城地產”）相關人士向本報記者表示，蘭州科技新城的規劃主要由大名城提供方案，現已基本完成規劃設計，並取得相關部門的認可。12月7日，蘭州科技新城開工奠基當日，大名城董事長俞培俤透露，首批150萬平方米建築將於春節後動工。在此前，8月3日蘭州市與名城地產簽約的包括蘭州高新區榆中園區、硬質合金鎢深加工等6個項目在內，涉及投資總額達575億元。

“西進運動”與產業變局 西進蘭州，大名城並非唯一。記者通過調查發現，在福建，房地產企業的異地擴張絕非個案，現已經演變成了一種群體行為。利嘉集團、陽光城集團（下稱“陽光城”）、東百集團、明發地產等福建地產商近兩年內蜂擁進入蘭州。福建地產商集體西進，源自於全國一線地產大鱷競爭下的戰略調整。這幾年，福建兩大城市福州、廈門的房價漲幅位居全國前列，吸引了包括萬科、萬達、世茂、保利、華潤、碧桂園等全國一線開發商悉數進入。市場競爭的結果是，當城市地價漲到一定程度的時候，“如果你不能開發出更高級、性價比更高的產品，實際上你已經喪失了在這個市場生存的條件。”劉福泉表示。

相對保守的區域經濟、偏低的產業化程度，決定了福建本土地產商難以實現商業模式上的跨越，包括產品開發、資金運作、內控管理等。“完全本地化的企業，競爭劣勢是顯而易見的，包括人才、產業配套等方面。”劉福泉認為。在此情況下，本土地產商的選擇：要麼堅守本土，深耕做大或與一線地產大鱷結盟共舞；要麼外出擴張，被動出走；要麼如有實力者，就祭出全國化戰略大旗。11月初，陽光城地產管理總部遷址上海，劉福泉對此評價“挺有想法”。熟知陽光城的業內人士告訴記者，最近陽光城動作頗多，“從龍湖集團挖了二三十人的整個管理團隊，按照一線房企運作開始佈局。”內部人士表示。

“人脈 土地”模式 “郎有情妹有意”——劉福泉這樣形容福建地產商的西進。“源頭是土地資源，當你拿不到土地的時候，就找有地的城市。從這個角度看，西部有這個吸引開發商的空間。”劉福泉說。不同于萬科等一線地產商的標準化擴張道路，福建地產商西進延續了獨特的“人脈 土地”擴張模式。2012年8月，國務院批復設立蘭州新區，這是繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江、浙江舟山群島後，全國第五個、西北地方第一個國家級新區。同時，蘭州市還啟動了規模龐大的蘭州新城建設。蘭州地方政府隨即在全國範圍內展開大招商，簽約項目基本都與蘭州新區、新城相關。

據悉，蘭州市高新區投資開發建設有限公司作為大名城蘭州“造城”主體，大名城占股80%，蘭州市高新區管委會占股20%。“地方政府是為了更好地把控企業，這是一種利益共用。”劉福泉對此評價。不過，從沿海發達城市進入內陸待發展地區，其中也暗含風險。“很多企業是沒有看到機會成本等隱形成本在內的。”劉福泉補充道。

去年提出轉型商業地產的萬通地產（600246.SH），卻在最近兩個月內連續出售開發商業物業的專案公司股權，套現約7.7億元。20日晚，萬通地產公告稱，公司以3.5億元的交易對價，將所持有的天津泰達城市開發有限公司（下稱“泰達城開”）23.5%的股權轉讓給融創中國（01918.HK）旗下的天津融創置地有限公司。泰達城開為泰達股份（000652.SZ）與控股公司天津泰達集團2003年聯合設立。2007年底，萬通地產以3.93億元的價格從泰達股份手中收購了泰達城開47%股權。

泰達城開的主要資產是泰達城專案，其中泰達城R3地塊，占地面積達到12萬平方米，地上建築面積33萬平方米，地下建築面積16萬平方米，將以旅遊休閒為主題，建成包含百貨、酒店、寫字樓等業態的綜合商業項目。這已經是萬通地產兩個月來第二次出售資產。就在10月28日，萬通地產剛剛宣佈以 4.2億元的交易對價將所持有的天津和信發展有限公司（下稱“天津和信”）100%股權中的 48.9643%股權轉讓給昆山博遠萬智投資中心。

天津和信目前正在開發商業項目天津萬通中心（原名：天津信達廣場二期），占地面積9231平方米，地上建設面積64617平方米。萬通地產的公告中並未解釋出售資產的目的。不過根據公司三季度報告，前三季度公司營業收入為15億元，與去年同期20.5億元相比減少約27%。現金方面，今年前三季度期末現金及現金等價物餘額為7.1億元，較去年同期11.9億元，也有約四成減幅。有業內人士認為，萬通地產選擇出售資產或是受到轉型商業地產的拖累，“商業項目前期投資大，回報週期長，一段時間內將對公司資金造成壓力。”

去年初，接替馮侖的新任董事長許立曾宣稱，萬通地產要在十年之後做“商業領域的萬科”。萬通地產當時宣稱，經營中、在建及待建的投資型商用物業項目儲備達到6個，分別是北京萬通中心D座、北京CBD核心區Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達城R3地塊和上海虹橋地塊。然而一年多時間過去，萬通地產卻在近期選擇將開發天津萬通中心股權以及天津泰達城R3地塊的項目公司股權進行出售。這也意味萬通地產轉型商業的計畫或許已經生變。

12月21日，傳說中的“末日”，保利地產（600048.SH）卻在這一天躍過千億門檻。當日，保利地產副總經理胡在新確認了該消息，而其廣東公司董事長余英也在微博中予以確認。

千億時代，事實上，早在一周之前的16日，保利地產董事長宋廣菊就已經在海棠灣的旅遊地產專案奠基儀式上透露公司將在今年銷售突破1000億元的消息。雖未正式披露最終的銷售資料，但根據保利全年大約11000元/平方米的銷售均價、銷售面積在八九百萬平方米左右的資料基本可以推算出。

2011年，保利地產銷售732億元，同比增長10.69%，但2012年，該漲幅將超過40%。在保利1000億元銷售業績中，除了150億來源於商業產品外，其餘大部分均來源於住宅的銷售，而面積在144平方米以下的普通住宅占比九成以上。“今年銷售的大幅增長緣於公司的剛需產品跟上了市場節奏。”該公司行銷部門相關負責人稱，而貨量充足也是主要因素。

資料顯示，在成交冷清的2011年，保利地產新開工面積非但沒有如同行一樣進行收縮，反而大膽地逆勢加倉，開工量同比增長50%，超過1500萬平方米，使得今年的庫存相當厚實。消息稱，截至2012年底，在大量去庫存後，保利依然有大約幾百億元的可售貨量留到明年。

狂補庫存，從銷售突破1000億元去解讀，外界大約能夠理解保利地產在今年第四季度以來在土地市場上近乎狂熱的購地行為。該公司此前提供的一份資料顯示，截至今年11月，保利地產共獲取26幅地塊，新增的容積率面積為980萬平方米，高於2011年的933萬平方米。最後一個月，土地增持行為仍在繼續，還有部分合作專案未盡數披露。

對此，該公司相關負責人解釋稱：按照權益比例計算，保利地產截至11月拿地支出約為218億元。相較於往年，該費用大大降低，僅占同期銷售額的23%。無論是拿地總額還是銷售占比，均為近3年的最低值。而其獲取土地的付款週期大多為半年~1年之間，預計年底保利地產帳面現金極有可能仍然保持在285億元以上。事實上，900多萬平方米僅相當於公司1年的銷售量。

後千億思考，資料顯示，保利地產從2006年總資產165億元，淨資產36.4億元，到今年11月報披露公司總資產2460億元，淨資產502億元，保利地產成就了6年15倍的發展速度。在2009年初，宋廣菊曾提出“三到五年再造一個保利地產”，截至目前，這一目標的多數指標均已達成甚至有所超越。

據透露，雖然跨過千億大關，但宋廣菊以及公司內部仍舊將公司定位為“成長型”企業，即每年依然追求20%~30%左右的增長。這意味著，在房價保持不變的情況下，保利地產明年的銷售目標將在1200億元以上，銷售面積也將突破1000萬平方米。為了保證明年的增長，公司今年的新開工面積仍在1300萬平方米。

對於保利地產的這一定位，一位業內人士評論：由於目前全球的房地產企業標杆是萬科，年銷售額也還不到1500億元，所以很難預計未來最大的房地產公司會到達什麼規模。“從全球房地產企業的發展現狀研究，規模極限比其他行業來得更早，但規模極限在哪里，目前沒有人知道。也許保利會繼續創造奇跡。”但是，規模對企業而言仍然是一把雙刃劍：規模為企業帶來一定價值，例如採購的議價能力，例如品牌溢價等等；但規模帶來公司層級的增加、制度的僵化、執行能力的下降、維護制度的成本等，都會給企業帶來全新挑戰。

四季度上海市寫字樓租金走勢繼續放緩。戴德梁行研究部資料顯示，四季度上海寫字樓平均租金為8.78元/平方米/天，環比（較上一季度）微幅上漲0.26%，同比（較去年同期）增速持續放緩至3.14%。去年四季度上海寫字樓平均日租金為8.51元/平方米，同比漲幅為19.2%。

某機構諮詢部人士認為，現在上海寫字樓租金已達高點，所以增速有所放緩。明年還是會延續平穩走勢，環比增幅或降幅空間在1%?2%。上海還未真正出現供大於求，至2015年、2016年寫字樓新增供應將迎來一個高峰。戴德梁行稱，隨著近100萬平方米的新增供應入市，2013年上海甲級寫字樓的存量面積將達600萬平方米，僅次於北京。據戴德梁行統計，2012年上海房地產大宗交易市場成交金額超過310億元，同比下降21%。與2011年一樣，大宗交易仍以境內買家為主，投資金額為208億元，占總金額的67%；外資投資金額為103億元，同比下降42%。

戴德梁行中國區投資部董事總經理葉建成稱，目前，寫字樓已成為投資市場中最受青睞的物業類型，占上海全年成交量72%份額。

昨日，記者從恆大集團獲悉，其位於濟南城區的CBD項目?大國際金融中心已於上週五奠基。據瞭解，其主樓規劃為560米，超過目前中國第一高樓——上海環球金融中心，高度直接向在建的632米的上海中心叫板。記者瞭解到，目前中國摩天大樓“瘋長”，紀錄頻頻被刷新，而大多數摩天大樓都是以城市綜合體的形式出現。由於住宅市場受政策影響明顯，近年來，地產大鱷明顯給予了商業地產更大的關注。

“高球棒”高度超過中國“第一高樓”，據介紹，?大國際金融中心處在濟南西客站片區規劃的中軸線上，規劃總建築面積達110萬平方米。其中主樓規劃為560米城市中心廣場地標性建築，在高度上超過中國已經建成的第一高樓——492米的上海環球金融中心，比432米高的廣州國際金融中心足足高出128米。

除了高度之外，摩天大樓的造型也是眾人關注的一個熱點。此前，廣州塔的“小蠻腰”造型成了市民口中別致的綽號，而蘇州在建的摩天大樓“東方之門”其“秋褲+大頭鞋”的造型賺足了眼球，而此次?大國際金融中心的規劃造型也十分獨特。記者在?大金融中心規劃圖紙上看到，該建築的整體遠看像一根豎放的高爾夫球杆。?大相關負責人透露，該建築設計出自英國TFP公司之手。

摩天大樓“瘋長”紀錄頻被刷，?大金融中心的高度已經超過了目前中國的第一高樓——上海國際金融中心。據統計，目前在建的第一高樓為上海中心大廈，總高632米。而此前，長沙遠大集團甚至公佈了建造世界最高摩天大樓的計畫，高度將達到838米，命名為“天空城市”，並計畫將工程週期控制在短短的90天。隨著摩天大樓的“第一高度”頻頻被刷新，中國新一批的摩天大廈正在崛起。據《2012中國摩天城市報告》顯示，未來10年內，中國將擁有1318座摩天大樓，成為世界上擁有摩天大樓最多的國家，其投資總額估值超過1.7萬億元。

大多數摩天大樓以城市綜合體形式出現，據悉，在功能上，?大國際金融中心將規劃成為中央商務區，打造一個涵蓋酒店、公寓、商務辦公、大型商業、休閒娛樂等功能的大型城市綜合體項目。這也是不少摩天大樓的選擇——並非單一的業態，而採用城市綜合體。?大集團是在香港聯交所主板上市的大型房產企業集團，早先以住宅為主業，從2010年開始進軍商業地產，從2011年年報來看，?大地產淨利潤高達117.8億元，其中當年投資物業收益占淨利潤40%。

由於住宅市場長期受政策影響，近年來，地產大佬在商業地產上的倚重也日趨明顯。保利董事長宋廣菊日前宣佈，未來三到五年，保利地產計畫將有13個購物中心和18家星級酒店實現開業，購物中心建築體量超過200萬平方米。而CRIC資料顯示，2012年至今萬科在全國拿下的純商業用地達到122.1萬平方米，純商業拿地約占今年萬科所拿的商業綜合用地總量的11%，對比去年全年的22.54萬平方米增加四倍以上。

北京、上海、廣州二手房交易火熱 有人一次賣8間 ，11月以來，北京、上海、廣州等二手房成交量明顯增長，有分析認為大陸試點推行公開官員個人財產及住宅資訊，以致擁有多套房產的部分官員急於脫手名下房產。 據《華商報》報導，確實出現多地政府機構人員放盤出售現象。多位知名房產專家表示，官員拋售的房產在二手房市場比例很小，不會導致房價下降。

北京同比增長94.5% ，江蘇省某理財顧問公司物業部經理近2個月收到不少貴賓客戶多次來電，他說，「都是政府人士，奇怪的是，都打電話來說急著要我們找仲介把他們手上房產賣出去。」 另一位物業管理人士也收到來自蘇州市多個仲介放盤簡訊，稱「8 套市場難尋單位，戶主統一放盤，政府優質資源」。她從其中一家仲介的負責人口中得知，該8套房是當地某鎮國土資源部門一位領導及其親屬陸續掛牌轉手的房子。

類似情況還在廣州、中山、佛山等地上演。在珠三角從事民間借貸業務的一位人士3月至今，陸續接到上述各地公務員的「生意」，均希望盡快抵押手中土地和房產，尤其是房產，並希望盡快獲得貸款。與此同時，上月大陸多個城市二手房交易呈現小高潮。北京市住建委網簽資料及多個機構調查資料均顯示，北京11月二手住宅合計簽約1 萬4449套，同比增長94.5%，接近翻倍。上海、廣州等地二手房市場成交也十分火熱。

占比不高 房價難降 ，近日，多地試點官員財產申報制度，廣東規定，凡瞞報財產，一律先停職再調查。有分析認為，正因如此，那些擁有多套房產的官員才趕緊將名下房產脫手出清，引發二手房產市場爆棚。 報導說，確實有公務員坦言擔憂其非正常途徑獲得的房產會被查。這部分公務員或多或少都參與實體企業投資或其他投資，今年市場不景氣，資金偏緊，部分官員的確考慮轉移資產到海外。 不過，在珠三角從事民間借貸業務的一位人士對這類「灰色背景」房產十分警覺：「部分物業關係背景太複雜，一旦該公務員出事或移民前，過戶等手續沒辦理完，合法權屬未能理清，這筆賬就成了壞賬。」

財經金融評論家余豐慧表示，官員財產公示制度備受關注，一旦財產公開制度推出，官員們的多套住房將提前脫手入市，推波助瀾使得房價走低。北京中原市場研究部總監張大偉認為，財產公示不會導致大規模拋售。官員拋售房產變現有更大風險，所以這種做法不可取。他認為，即使拋售，官員房產占市場比例不超過10%。多位業界人士也表示，即使這批「灰色背景」大量流通，但促使高房價形成的原因很多，房價恐難真正下降。

香港房價持續狂飆，打破了1997年的歷史高點，近日中環皇后大道中和九龍尖沙嘴廣東道的店面租金並拿下全球第2與第3高；加上11月出爐的全球最貴購物地段銅鑼灣，香港已包辦全球最貴「金店面」前三名。

根據中原地產近日公布的數據，受美國QE3（第三次量化寬鬆措施）與全球低利率影響，香港普通中型二手住宅的價格已升至歷史新高，每平方英呎價格為港幣6,500至8,500元（約新台幣每坪86.8萬元至133.5萬元）不等。而近幾年大陸投資客至港購屋、香港打房樓市新政間接推高了房價。若以一個700平方英呎（19坪）的一般住房為例，以每平方英呎8,500元來計算，價格為港幣595萬元（約新台幣2,261萬元）。

房協的青衣綠悠雅苑主打300萬至400萬元單位，即時掀起雙辣招後的首個睇樓熱潮，雖然項目本周五才正式接受申請，但項目初步已帶動同區睇樓量，成為細價樓創新高的催化劑，似乎與政府遏樓價的原意背道而馳。青衣翠怡花園一個2房戶以呎價7083元易手創同類單位新高，鑽石山居屋龍蟠苑呎價亦創新高，突破7000元水平。

龍蟠苑呎價破7000，受綠悠雅苑帶動，過去兩天青衣屋苑睇樓量按周增30%，區內多個屋苑包括盈翠半島、灝景灣及翠怡花園等均錄得成交，其中翠怡花園錄得2房同類單位呎價新高個案。成交單位為7座高層A室，面積576方呎，以408萬元成交，呎價7083元，屬同類新高。

美聯青衣盈翠半島高級營業經理梁岳宏表示，自政府出招後，區內樓市交投放緩，以本月成交為例，僅月初曾錄得數宗成交，及至近日由於綠悠雅苑接受申請，不少意向買家到該區視察環境，從而帶動過去兩天的睇樓量。中原分行經理郭家強表示，青盛苑中層1室亦以呎價4389元易手。此外，盈翠半島6座高層及灝景灣1座中層分別以呎價8073元及7971元成交，則屬市價水平。

與綠悠雅苑價位相若的屋苑亦受追捧，遠至鑽石山的龍蟠苑亦受惠，市場人士稱，該屋苑A座高層12室，面積521方呎，向南海景2房戶，以380萬元沽出，折合呎價7294元，突破早前屋苑錄得6900元呎價紀錄創新高，若以實用面積383方呎計，呎價達9922元，直逼九龍居屋王富榮花園9977元的呎價（實用面積計）紀錄。中原助理分區營業經理招錦昌表示，沙田河畔花園F座高層3室，面積368方呎，以318萬元成交，呎價8641元，創屋苑樓價及呎價新高。

高價屋苑捧蛋，中原地產統計顯示，過去兩天十大屋苑錄得15宗成交，較前周微升1宗，但較高價位的屋苑如康怡花園和麗港城等交白卷，而細價屋苑為主的嘉湖山莊等則錄得不俗成交，兩天錄得8宗成交，按周升60%。屋苑頂層一個複式戶，單位面積1200方呎，成交價633.3萬元，呎價5278元，創同類型呎價新高。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，整體樓市氣氛雖然稍微回暖，但購買力轉移至綠悠雅苑及新盤，加上假期氣氛影響，令本來回升的二手受壓回落，只有細價屋苑錄得不俗成交。利嘉閣地產總裁廖偉強指出，政府推出辣招至今已近兩個月，市場仍有不少買家業主抱持觀望態度，不過隨着房協新盤推售，令市場開始再現焦點。

青衣綠悠雅苑掀起睇樓熱，發展商亦蠢蠢欲動，積極為明年賣樓部署。恆地（012）上周突然上載九龍城曉薈樓書，市場消息指出，新地（016）旗下將軍澳天晉II亦預計周內上載樓書，項目共提供782伙，極有機會成為明年首個推售的大型全新新盤。雖然近期一手市況淡靜，惟發展商已表示不會減價推售。

最快下周推售，新地近期已開始為天晉II開售，頻與代理進行簡介會，最新消息指出，項目將於周內上載樓書，並先推出3伙頂層連按摩池特色戶，意向呎價維持2.5萬元；另外亦推出面積約1200方呎的4房單位，意向呎價約在1.5萬元；按發售前7天發樓書計，相信項目最快將於下周，即明年年初始推售，並有機會成為2013年首個推售新盤。

天晉II共提供782伙，項目已於今年7月獲批售樓紙，至今近半年，新地公布的單位資料不多，惟已明言不會減價。天晉II開賣在即，帶旺將軍澳區交投，將軍澳中心單日錄得4宗成交，中原地產分行經理伍錦基表示，將軍澳中心10座高層E室，以467.5萬元易手，面積527方呎，呎價8871元，創同類單位呎價新高，連同另外3宗成交，屋苑本月至今已錄得22宗成交，平場呎價7974元；

伍錦基稱，市場正消化政府雙辣招，預計農曆新年後樓價將重拾升軌，故偷步入市，快將開售的同區新盤天晉II，意向呎價亦達1.5萬元；另一方面，綠悠雅苑以實用面積計平均呎價亦達6000多元，不少客人「死心」轉投將軍澳二手市場，因為將軍澳區屋苑包括新都城和新寶城等，仍有樓價約300萬至400萬元的上車盤，令近日區內交投回勇。中原地產分行經理柯勇表示，將軍澳廣場7座高層G及H室相連單位，亦以945萬元易手，面積1174方呎，創屋苑大單位呎價新高。

曉薈推出在即，此外，恆地旗下九龍城侯王道「蚊型」項目曉薈，亦有機會爭取成為明年首個新盤，項目已於上周上載樓書，共提供76伙，面積由270至1110方呎，發展商較早前已公布意向呎價逾萬元，入場費約300萬元，並會按新指引推售。

繼早前部分內房股將旗下地產項目出售予香港發展商後，上實城開（563）出售位於四川成都的公園大道項目予香港的投資控股公司，獲除稅前收益1.41億元人民幣。

消息透露，上實城開得到母公司上實控股（363）的支持，擁有不少優質土地發展項目，但由於價值未在市場充分反映，因此重新制定策略，將非核心發展項目出售，除首次出售成都項目外，還與其他香港發展商洽談合作，讓旗下資產體現更大的效益。

建議出售成都項目100%權益由Leadway及中置北京擁有70％及30％權益。兩間公司都是上實城開的全資附屬公司。購買價為1.106億元人民幣；另外，賣方將促使向買方出讓 Leadway結欠上實城開總額約1.41億港元的股東貸款；買方亦同意促使項目公司於明年6月30日前償還5.78億元人民幣的Leadway貸款。

中置北京已於上月底在上海就出售項目公司 30％股權展開招拍掛程序，預期該招標過程將於12月26日或前後結束。上實城開表示，集團重新制定策略，專注擁有穩固據點的長江三角洲物業發展項目。今次出售是集團出售其認為不再對其業務策略合適的物業發展項目的良機。扣除開支後所得款項用作償還借貸及投資於集團業務的資產或物業。

買家印花稅（BSD）推出直接令二手豪宅交投受挫，有買家則向公司名義放售單位「埋手」，市場消息指出，九龍站天璽一個單位以3800萬元易手，為BSD後屋苑首宗「賣殼」個案，新買家因此可避免繳付達570萬元的BSD費用。消息人士指出，「賣殼」單位為月鑽璽高層C室，面積1374方呎，呎價27656元；原業主亦以公司轉名形式購入單位，當時作價約2280萬元，即易手賬面獲利逾1500萬元。

土地註冊處資料顯示，上址物業於2009年年初獲益東有限公司以1992.3萬元購入；據公司註冊處資料顯示，益東於2010年1月8日更換董事，由原來的盧英媚、趙敬兒，更換成周春嬌，而周春嬌則與中原股東王文彥妻子同名。在現行的BSD措施下，新買家可避免繳付570萬元BSD費用。

「公司盤」豪宅放盤吃香，事實上，政府於10月底推出BSD，市場已陸續有採公司轉讓方式的物業成交，其中以豪宅為主；業界人士分析，由於豪宅買賣動輒數千萬元，涉及稅款不菲，故此不少由公司名義持有的單位亦都採用「賣殼」方式放盤。隨着政府上周表示BSD款條從嚴，預計未來「公司盤」放盤更吃香，買家甚至有機會願意多付樓價購入這類以公司轉讓形式放售的單位。

此外，同位於九龍站上蓋的擎天半島，市傳6座中層H室以1338萬元連租約易手，面積1006方呎，呎價13300元；原業主於2008年以1090萬元購入，賬面獲利428萬元。香港置業君頤峰分行營業經理容靖宇表示，太子道Sky Garden高層E室剛以2500萬元沽出，面積1647方呎，呎價15159元；原業主於2004年7月以1538萬元購入，賬面獲利962萬元。

港島區方面，跑馬地雲暉大廈C座高層2室剛以3460萬元成交，面積1597方呎，呎價2.17萬元。另一方面，過去兩年前額外印花稅（SSD）推出令住宅短炒個案大幅急減；美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，據集團資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，摸貨宗數繼去年大跌約77%後，截至本月20日，今年只有約51宗，按年下挫90%，創有紀錄以來新低，短炒可謂接近絕迹。由於住宅摸貨個案實際上已跌至極低水平，加上政府於10月推出「加強版」SSD，預料明年住宅摸貨個案將持續於低位徘徊。

增雙非劏房等因素 訂建屋量，長遠房屋策略督導委員會（下簡稱「長策會」）下月「開快車」，提早討論新舊評估房屋需求模式。多名長策會委員認為，隨着社會變化，政府需在新評估模式中，加入雙非子女、存在危險劏房、內地人在港經濟活動及丁屋政策引致的房屋需求，才可準確計算未來整體房屋需要，訂定合適的建屋量應付。

長策會自10月中至今已召開兩次會議，第三次會議將在明年1月10日舉行，主要討論公屋輪候冊人士和公屋住戶，以及其他不同群組人士的需求。至於明年1月5日長策會將舉行簡介會，原本只討論最新人口普查的統計資料，但原定2月才簡介的1998年長策採用的評估房屋需求模式，亦提早在該次會議介紹。據悉，屆時當局亦會初步交代最新評估需求模式的方向。消息人士形容，長策會的工作步伐會加快，並開始進入實質性討論階段，希望可以透過委員提出的意見，凝聚委員會對訂定長策的方向。

舊模式已用14年 社會變化大，長策會委員蔡涯棉表示，1998年長策檢討採用的評估模式，距今已14年，本港社會亦出現很大變化，如雙非子女及劏房問題；內地人在港工作和升學亦大增；而海外及內地機構大量資金湧港，與港人競爭房屋資源，這些對房屋需求有很大影響，需要加入檢討。他又指，港人北上發展趨增，不少在內地置業，對本地住屋需求是否減少，值得加入考慮。而長遠有必要考慮配合香港經濟發展，尤其更多歐美等品牌機構進駐，需考慮有關管理層及人員對房屋需求。被視為特首梁振英房策政綱「總設計師」的長策會委員鄔滿海表示，房屋需要隨社會發展不斷轉變，有必要在評估房屋需求模式中，加入新的考慮因素。

危險劏房問題 須正視並改善，他指出，過去長策檢討曾考慮寮屋及臨屋清拆計劃引致的房屋需求，反而存在安全問題的危險劏房單位，須正視及加入考慮這些住戶的房屋需求：「不是所有劏房都要取締，但如屬有安全問題的，當局便要盡力改善，包括考慮提供適切的居所單位。」鄔滿海又認為，內地人在港升學及工作引致的置業及租賃需要，以及非居住用途的投資需求，政府必須小心研究，尤其是有關趨勢與過去已有很大分別。

另一委員、公屋聯會主席王坤指，過去評估指標未必配合社會發展，如內地及海外資金流入物業市場，對房屋需求有實質影響，而政府早前以超越委員會權力為由，拒絕把丁屋政策納入討論範圍，他重申該政策對房屋供求有實質影響，會繼續爭取。4步驟推算 建屋需求量，要制定長遠的房屋策略，首要工作當然須準確推算實際的建屋需求，當中包括短期及長期性的需求。過去政府便建立一套評估需求的電腦模式，當中更以四個步驟來推算公營和私營房屋的建屋需求量。

電腦模擬計算 各類房屋需求，上一次長遠房屋策略檢討中，房屋局是因應經濟狀況、人口變動及政策決定而可能引起改變，透過電腦模式重新運算，以推算出不同房屋類別的需求量。至於四個推算建屋需求的步驟，首先是推算出現有家庭和新增家庭需要「適當居所」的數目，包括新增的房屋需要及衍生的房屋需要；其次找出實際房屋需求量，即現有家庭及新增家庭中，預計會物色獨立居所的住戶數目。

此外，局方亦會推算及劃分各類家庭對公營或私營房屋的需求量；最後是將公營和私營房屋的需求量，轉化作建屋需求量。由於當時公眾十分關注由內地來港定居人士的住屋需求，有關房屋需求模式亦特別考慮到這類人士的需求。除了按房屋需求量訂定長遠建屋量外，另一關鍵數據是「容差」量。當年的「八萬五」指標，其實按推算結果是平均每年興建8萬個單位，只是及後再加上比預計需求量多約6%、即5,000個單位「容差」量，才變成回歸後最重要、亦為不少港人留下沉痛烙印的房策指標。

受青衣綠悠雅苑及新盤搶奪購買力影響，10大屋苑交投持續低位徘徊，兩日僅錄15宗成交，一半屋苑更錄零成交，近日支撑大市的細價屋苑如沙田第一城、東涌映灣園交投放緩，麗港城更連續兩周零成交。三代理統計 介乎9至29宗，中原地產統計顯示，剛過去的本周六、日10大屋苑錄得15宗成交，按周微增1宗，升幅7%，但交投仍屬低位；而美聯（01200）分行統計10大屋苑僅9宗成交，按周急跌55%；利嘉閣地產則錄得29宗成交，按周升21%。（註：3間代理選取10大屋苑有9個相同，其餘1個為中原及利嘉閣選取映灣園，而美聯則計算荃灣中心）。

出招後表現跑贏大市的細價屋苑交投明顯放緩。美聯首席高級營業經理鍾燕河指出，沙田第一城兩日未聞任何成交，始終買家觀望態度較濃，不願意還價，預期交投淡靜的局面將持續至農曆新年。沙田第一城對上一次周末兩日均錄得零成交，為新政府上台前的6月底。在市區屋苑中，零成交的屋苑則包括康怡花園、美孚新邨及麗港城。美聯助理區域經理歐仲為表示，麗港城周末成交欠奉，只錄1宗租務成交，為30座高層B室，外望園景，建築面積639平方呎，以1.5萬元租出，較市值租金高約7%。

河畔呎價8641 首破300萬，同樣以細價盤佔多的將軍澳區，區內代理指出，整區周末兩日僅錄7宗成交，按周減少逾半。美聯首席高級營業經理蕭偉康指出，將軍澳中心10座高層E室，建築面積約527平方呎，獲上車客以467.5萬元購入，呎價8,871元，為兩房新高價。沙田河畔花園錄破頂成交，中原助理分區營業經理招錦昌透露，F座高層3室，建築面積368平方呎，成交價318萬元，呎價8,641元，創屋苑樓價及呎價新高，更是屋苑樓價首破300萬元。

至於嘉湖山莊亦錄高價成交，中原嘉湖銀座分行經理陳思麗表示，嘉湖山莊景湖居頂層複式戶，面積1,200平方呎，向東南，享開揚球場景，成交價633.3萬元，呎價5,278元，創同類型複式單位呎價新高。另九龍灣德福花園C座低層7室，屬凶宅同座單位，面積603平方呎，成交價455萬元，呎價7,546元。較同類單位市價低10至15%，同類單位現時造價約530萬至540萬元。中原淘大分行經理楊思賢，屋苑12月約錄18宗成交，平均呎價約8,600元。

即使中環甲廈租金今年已累跌逾1成，但世邦魏理仕認為租金仍未見底，預期明年上半年租金會跌1成以內，至下半年起才漸趨穩定；不過，由於中區供應持續不足，該行對中環商廈市場仍感樂觀。上半年租金 料跌5至10%，世邦魏理仕香港、澳門及台灣區研究部董事范偉年認為，由於金融銀行等機構仍未完全復甦，有機會令中環空置率進一步增加，續令甲廈租金受壓︰「我估計未來6個月中環租金會持續疲弱，且租金仍未見底，將出現有限度跌幅，而跌幅會在1成以內，可能是5至10%。」他預期，租金至明年下半年開始會漸趨穩定。中環租金在今明兩年會較弱，相反非核心地區租金則開始上升，令兩者租金差距收窄，范偉年指當環球經濟轉好，需求開始回復，部分公司可能會願意付多點租金遷回中區︰「大家始終仍是偏好（選址）中環，但現時的着眼點都在成本。」

被問及中環商廈售價會否跟隨租金一同下跌，范偉年則指市場對商廈仍有強勁需求，而現時可供應買賣樓面少，呎價不會跌。他續說︰「在正常情況下，不少人會預期當租金下跌，呎價會同樣下滑，因這會影響回報率，但香港情況卻不同，因投資者並非着重於收入回報（income return）；如一個外資公司買物業時會先看租金回報，但本港投資者則會考慮物業的資產增值（capital growth）潛能。」中環供應持續不足，對區內商廈呎價及呎租都有一定支持，范偉年直言，由於核心區供應太少，對未來仍然樂觀︰「直至2020年底，估計中環大約只有60萬呎新供應落成，當中有約40萬呎會用作自用或預租，即是屆時可供市場租用或投資的樓面只有約20萬至25萬呎，這明顯不足。」

一綫舖租穩 料升幅溫和，至於今年表現跑贏大市的商舖市場，范偉年料明年一綫街舖租金會較平穩，租值可能仍有升幅，但幅度會較溫和，直言現時租金已差不多見頂，而目前本港走中檔市場的零售商如Forever21、Gap、Zara等時裝品牌，仍相對缺乏，主要原因是舖位租金太貴，零售商擔心銷售額不足以蓋過租金支出。相對一綫舖位，他認為部分二綫街舖的租賃買賣表現會較好，因部分街道的租戶組合開始轉變，原租客會被付租能力較高的租戶如珠寶公司等取代，支持其租賃及買賣市場。對於未來一年投資市場展望，范偉年認為市場對商業物業的需求仍會持續，當中細碼物業吸引力更大，料部分投資者會繼續選擇大手購入商廈或舖位後再分拆出售，但各範疇市場都不會有顯著增長。

荃灣西站五區灣畔 地價96億最高，面對可供出售的市區大型用地減少及港鐵（00066）大圍站上蓋項目流標，政府今年售出的地皮收入僅573.98億元，比去年全年錄得的710.96億元，下跌近20%，但仍有3幅豪宅地皮晉身十大地王之列。

市區地減 大圍站項目流標，據資料顯示，政府今年合共批出27幅勾地表及鐵路沿綫項目用地（不包括未有披露地價資料的市建局項目），比去年批出的31幅用地，輕微減少約4幅用地，但賣地收入則下降約136.98億元。賣地收入減少主要因為政府可供出售的市區大型用地減少，以及樓市政策風險增加，發展商對大型地皮的出價保守，其中補地價逾百億元的港鐵（00066）大圍站項目流標，故地價達40億元或以上的用地，只有3幅用地，比去年錄得的6幅用地為少，而且亦未有百億地王誕生，其中地價最高的是長實（00001）投得的荃灣西站五區灣畔，地價合共達96.3億元。

中小型財團 搶購豪宅地皮，不過「買少見少」的豪宅地皮，並未因外圍經濟及政府調控樓市措施而失色，反而受惠發展規模及市場供應少，吸引多間久不投地的中小型財團搶購，令豪宅地皮售價屢創新高，年內合共有3幅豪宅地皮晉身十大地王之列，跟去年4幅豪宅地皮晉身十大的成績不遑多讓。其中較矚目的是淺水灣道近110號洋房用地以16.68億元售出，樓面呎價接近3.97萬元，成為本港第二貴的住宅用地，地皮得主為已有10年未有投得官地的大昌投得；而南豐以60億投得的壽臣山深水灣徑8至12號豪宅用地，以及雅居樂副主席陳卓賢投得的西貢碧沙路豪宅用地，則分別晉身第8及第9貴的地王。

淺水灣地 樓面呎價近4萬，雖然受惠政府主動賣地及「拆細」地皮出售，增加了不少中小型發展商的投地機會，但今年囊括最多地皮的發展商仍然是長實及新地（00016）兩大財團，分別同樣獨資投得3幅住宅用地。至於中小型發展商方面，不少以合組財團方式參與投地，以提高投地的勝算，其中以嘉華國際（00173）最為積極，除了獨資投得的將軍澳第66D1區之外，並跟信置（00083）合組財團投得將軍澳第66C2區及西鐵朗屏站北面用地。

長遠規劃 向硬性指標說不，政府將訂立長達10年的長遠房屋策略，港大城市規劃及設計系教授趙麗霞倡議，制定長遠「自置居所比率」目標，令施政的力度更明確，但在規劃每年供應量則以一組高低不同幅度的數字，取代硬性指標，應對樓市波動周期。曾多年在房委會出謀獻策的港大城市規劃及設計系教授趙麗霞，本月中與一眾學者成立「可負擔房屋研究網絡」，希望為長遠的房屋政策及發展提供學術意見。

土地供應主導 施政失指標，她坦言，現屆政府在房策目標，似乎放棄制定長遠「自置居所比率」的目標，令施政的力度、規模都失去一個指標，房屋供應變成一種land supply drive（土地供應主導）的模式。「現時是搵到多少土地就起多少，施政建屋的力度及責任都與過往很不同。」趙舉例，如董建華時代希望做到7成人擁有自置居所，透過一連串計劃推算，確實足夠達到7成。「土地數目只是搵出來，社會希望有此目標，有一個藉口去收購農地、進行市區重建及公屋重建等。」

訂立政策目標又是否代表「八萬五」要重臨？趙麗霞並不同意。她認為，房屋「需要」與「需求」並不一樣，前者可基於人口增長、新成立住戶淨增長、適婚年齡人口等推算，但後者卻受經濟、社會發展及市場變化影響，不易推算出來。「過去10多年經濟如此波動，正好可以睇到經濟衰退時，需求會如何改變，經濟轉好時，需求又會有變化，香港社會對房屋需求因經濟改變而改變。」因此她建議，在訂定預算時候，應考慮各種影響需求因素，做出多個不同假設，如高中低經濟增長的方案。「需求預期不應定死數字，不是定出一個如『八萬五』的數字，而是定出一個幅度，如由6萬到10萬，中間有一個彈性存在。」

政府土儲不足 如無米煮飯，在訂立需求預測之後，政府才能夠決定供應策略。趙認為，造地理應是持續性的，如董建華時平均每年平整133公頃土地，即使是94年先後亦達到60至70公頃，新造出的土地在市況不好時，不一定要推出，反而可建立土地儲備。「其實我哋過去失去一個黃金時間，在亞洲金融風暴後，市場需求如此低的時候，如果能夠堅持去發展土地儲備，現時就不會有供應如此短缺的局面。」她強調。一個合適的土地儲備數目，趙麗霞認為，要考慮到土地平整、生產周期去制定，如造地過程較長，就可能要訂立5至10年的持續供應。「無米如何煮飯？但種米要好長時候，無可能明日要煮飯，今日才種米。」當建立土地儲備後，推不推出按住宅市場情況去決定，公屋就睇輪候冊而定。她強調，政府作為新土地的主要供應者，不能夠出現供應「能少不能多」的局面，導致土地價格被推高。

辣招陰霾未散，加上臨近聖誕節、元旦，不少準買家及業主為準備過節或離港外遊，樓市踏入傳統淡季，美聯物業統計過去兩日十大屋苑成交，僅錄得9宗交易，較上周跌55%。雖然交投淡靜，但樓價繼續「乾升」，沙田河畔花園、將軍澳中心等都錄得新高造價，其中河畔花園樓價更首度突破300萬元，每呎高見8,641元。 美聯物業分行統計，過去兩日十大屋苑統計錄得9宗成交，較上周末之20宗下跌約55%，當中7個屋苑「零成交」。若以十五大屋苑計算，則有15宗買賣成交，較上周末22宗跌約32%。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，不少購買力轉移至置安心及新盤，加上假期氣氛影響，令本來回升的二手受壓回落。

美聯十大屋苑周末成交跌55%，陳坤興說，由於綠悠雅苑的推出，上車屋苑尤其受影響，嘉湖山莊就由上周10宗成交下跌至5宗，而映灣園、荃灣中心、沙田第一城3個指標屋苑亦齊「交白卷」。 購買力轉移至置安心及新盤，中原地產統計則指，過去兩日十大屋苑錄得15宗成交，較上周微升1宗，成交量繼續於低位徘徊。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，年底樓市傳統淡靜，加上雙辣招影響，二手成交冷清。而且聖誕節來臨，不少買家及業主為準備過節或離港外遊，而擱置入市活動，導致二手成交凍結，豪宅交投影響最大，中細價樓因覆蓋面廣，故仍錄得零星成交。

雖然交投「水靜鵝飛」，但樓價卻依然愈升愈有，過去兩日再錄得多宗高樓價成交，就連一向「不見3字頭」的沙田河畔花園，亦錄得首宗突破300萬元的成交，反映低息環境下，業主持貨力強，市民上車選擇少，高價亦需照樣承接。 中原地產河畔分行助理分區營業經理招錦昌表示，沙田河畔花園F座高層3室，面積368方呎，1房間隔，成交價318萬元，平均呎價8,641元，創屋苑樓價及呎價新高。原業主於08年6月以145.5萬元入市，持貨4年半，現易手帳面獲利172.5萬元，單位升值近1.2倍。招氏補充，河畔花園本月錄得8宗成交，平均呎價約7,000元。

龍蟠苑呎價7300元 屋苑新高，黃大仙的龍蟠苑亦錄得新高成交，消息指創紀錄的單位為A座高層12室，面積約521方呎，以380萬元成交，每呎近7,300元，為屋苑呎價新高。原業主於2004年11月以132萬元購入單位，8年間單位升值1.87倍，帳面獲利高達248萬元。 另外，將軍澳亦有多宗成交，造價創新高：將軍澳中心10座高層E室，面積527方呎2房間隔，以467.5萬元沽出，折合呎價8,871元，創屋苑2房新高呎價。將軍澳廣場7座56樓G及H室，屬相連大單位，面積合共1174方呎，以945萬元沽出，折合呎價7049元，創該屋苑相連戶的新高。 另外，嘉湖山莊景湖居亦錄得一宗頂層複式戶成交，單位面積1,200方呎，成交價633.3萬元，平均呎價5278元，屬同類型複式單位呎價新高。買家為區內換樓客。

隨著樓市「雙辣招」效應逐步浮現，恆生（011）分行網絡及抵押貸款業務主管譚麗瓊預期，12月按揭宗數按月將急跌至少50%，明年1、2月情況將更慘淡。另外，中原按揭董事總經理王美鳳料，明年按揭競爭將會加劇，拆息按揭（H按）息率有望下調至H加1.5厘。政府推出「雙辣招」，譚麗瓊表示，樓市成交已見顯著下跌，惟樓價卻無明顯下降，以致出現「量跌價不跌」的現象。因滯後效應，所以11、12月初尚未反映辣招的影響，同時因為辣招出台後，市場即轉炒工商鋪及車位，加上有客趕上車，以致11月期間按揭生意仍然不俗，但現時辣招的影響陸續浮現。

截至12月18日，本月樓宇買賣登記合約僅約5500宗，遠低於11月的1.15萬宗；其中二手樓買賣宗數急跌至約1700宗，料整月二手樓成交或只有2300宗，按月減少達60%，加上一手樓市幾近停頓，譚麗瓊估計本月的按揭宗數按月應至少下跌50%，?生情況亦會相若。譚麗瓊指出，9、10月時銷售的一手樓盤現時開始上會，但隨?上會完畢，辣招效應全然反映，加上今年1月開始一手樓盤銷售將以實用面積報價，料會帶來心理影響，估計1月按揭宗數將進一步下跌，2月情況將更慘淡。

按揭業務前景黯淡，但譚麗瓊指低息環境持續，實際按揭利率普遍低至2.15厘，故也能引起客戶對加按或重按的興趣，藉此套現用於投資，甚至購買內地物業等。她續稱，由於內地買樓的按揭利率達4至5厘，高於香港的2.15厘，所以能刺激客戶在港加按或重按，以一次過支付買內地樓所需款項。永隆銀行按揭及私人貸款中心主管蔡爾全料，明年按揭業務將由換樓客、內地客及轉按帶動。由於按揭市場「大餅」縮小，資金湧港，故明年按揭競爭理應加劇，不排除同業再打減價戰。

王美鳳則指，銀行水浸、資金成本回落及催谷新一年的按揭生意，料樓按競爭轉趨激烈，但最優惠利率按揭（P按）因受制金管局的按息下限指引而再減空間無幾，故將有更多銀行轉向調減H按息，即使下調至H加1.5厘亦不出奇，現市場最低為H加1.7厘，選用H按的比例將由目前約4.5%回升至10%，整體平均按息將由目前2.2厘降至2厘水平。她估計今年全年新取用住宅按揭貸款宗數會減少約19.7%至7.7萬宗，涉及金額將下跌約21.5%至1,900億元，明年將減少6.5%至7.2萬宗，涉及金額會跌5.3%至1,800億元。