邁入新的一年，據房仲業者統計，2013年購屋詢問度略為回升，但仍有4成民眾認為今年第1季不是購屋好時機，仲介業者認為，隨著實價登錄資訊逐漸揭露，購屋族詢問度已增加，但因整體經濟仍低迷，因此心態仍趨保守。

看好者季增4％
據東森房屋網路問卷調查，認為未來1季是購屋好時機的民眾，由去年第4季12%上升至今年第1季的16%，但仍有高達4成民眾認為未來一季不是置產好時機，2成民眾則認為無法判定。
東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓分析，由於今年的經濟景氣環境仍不佳，因此民眾的資產配置也趨於保守；但因實價資訊陸續揭露，且去年底股市交易量回升，使民眾對整體經濟信心度略微升高，吸引自住及置產族購屋。
住商不動產景美捷運加盟店經理陳胤豪表示，去年第3、4季民眾觀望態度濃，雖有看屋但不願出價，但今年1月因購屋族認為房價短期內難有大幅下修，且屋主心態已放軟、讓價幅度多出5%，可能有機會買便宜，出價比例較去年高出3成。

相信房價會跌
中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，近年來薪資所得未增，儘管房價漲，但總價預算變化不大，雙北市在1500萬元內，中南部則以400~700萬元產品接受度較高。
居住台北市的民眾捲毛認為，現在一打開電視，學者都說房價會跌，加上這次政府真的祭出不少打房政策，因此「相信今年房價一定會跌」，不急著買房子了。

都更條例修正草案送進立法院，因門檻嚴苛，不少都更建商揚言「都更已死」，也造成近來台北市老舊公寓交易停滯、議價空間放大，部分資金實力雄厚者趁勢卡位精華區老舊建物，看中的仍是未來都更後的土地價值。

其中，遠雄建設去年十二月中便砸下二十．○九億元買下台北市敦化北路、長春路口的「全錄大樓」；近期也有高資產民眾看中一級商圈的老舊公寓，砸上億元大手筆買進，除保值外，也是看中地段的價值，實價網上的「最貴公寓」便是顯著案例。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，都更改建是長期台北市都市發展必走的路，高淨值的市中心老公寓，若價格合理，仍具備不錯保值特性；另若是市價與公告價格有明顯價差，則長期做節稅的規劃也是相當不錯的工具之一。

精華區老公寓在都更話題退場後，雖然不再出現跳空價格，議價空間也拉大，但是價格逐漸回歸平實，加上公設低，坪數實在，空間運用更靈活，都是老舊公寓優勢，不只成為自用客戶的首選，也是不少購屋資產客願意進駐的標的。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，對很多買方來說，都更公寓雖是一個話題，但現在更看重的是未來是否有增值性，以及是否能在持有期間有穩定租金收益，也因此捷運周邊、學區、商圈附近的公寓產品，都是目前接受度與詢問度頗高的標的。

　據悉，行政院列為經濟動能指標大案的華光社區案，中華電信、中華郵政及台電等3家公司傾向不納入整體規劃，開發範圍恐縮水一半，近期由陳揆拍板定案，預計最快今年底前對外招商標售地上權。

　同時，法務部上周已取得北市府核發國有地房屋的拆除執照，擬採「分期分區」清除地上物，不排除1月中旬展開第一波拆除行動，9月底前全面清除地上物。

　行政院近期內將正式核定華光社區案開發計畫範圍，副閣揆江宜樺昨天以國土活化督導小組召集人身份召開跨部會議，討論開發範圍及地上物清除處理程序，違佔戶能否順利搬遷，將是此指標案能否落實的關鍵。

　政院原有意將中華電、中華郵政及台電等三個單位的土地，納入華光社區整體規劃，面積逾10公頃。但中華電的電信大樓為行動通信分公司、國際及國內線路機房使用，地下有很多電信纜線電路，搬遷麻煩。台電變電所一旦要地下化，需先覓地改建，花費21億元成本太高，最後決定不納入。

　屬財政部經管國有地計5.16公頃，扣除北市保留公園道路用地，華光特區可開發面積約4.5公頃，較原構想縮水一半。目前華光特區定位朝日本六本木商業購物城規劃，區內有國際旅館及各種複合型商店，採設定地上權方式開發。

　政院最頭痛是120?130戶的違佔戶，雖經訴訟判決確定敗訴，仍不願遷走。據悉，上週法務部已取得北市府的拆除執照，1月中旬起擬採取分期分區拆除，預估9月底前全面清除地上物。財政部在政院核定範圍後，將招標委託顧問公司整體規劃，最快今年底前對外招商，標售地上權。

台北市社會局今年再度調整低收入戶、中低收入戶及中低收入老人生活津貼的不動產審核標準。社會局表示，若弱勢戶的不動產沒有變動，不會因住房漲價而遭註銷資格。

社會局表示，北市今年度土地公告現值平均調幅9.31％，修正今年度低收入戶、中低收入戶及中低收入老人生活津貼的不動產審核標準，低收入戶由原本600萬元調整為655萬元，中低收入戶及中低收入老人生活津貼的不動產標準，由710萬元調整為776萬元。

社會局已完成每年例行的低收入戶、中低收入戶等福利補助總清查作業，近日將會陸續寄發審核結果。

若對結果有疑義，可洽詢社會局（1999轉分機1609至1613）或戶籍所在地區公所社會課詢問。

　歲末年初，興富發與甲山林再投震撼彈，讓房地產業界一片譁然！甲山林董事長祝文宇昨指出，未來代銷興富發今年雙北三大案，將祭出訂簽開一成，交屋一成，貸款八成「輕鬆付」專案。其中，淡海「海洋都心」總銷400億元，總戶數高達5000戶左右，比浮洲及Ａ７合宜住宅3、4千戶量案還大，第一期每坪開價21萬元，訴求「比合宜住宅更合宜」！

　「這是一個堅壁清野的作法！」海悅總經理曾俊盛指出，這項淡海案、西門町案，戶數都很多，推出輕鬆付款的方式，不但要狂掃區域潛在客源，更要將同業客戶也挖走。不過，海悅新的一年北部主要推案區在桃園與新北市，與興富發有區隔，不會說服業者跟進。

　去年此時興富發喊出推案打七五折優惠，在房地產業界引發爭議，但確實帶動市場買氣，今年開春再出招，代銷其個案的祝文宇指出，興富發今年推出林口「國家一號院」、西門町「台北晶麟」以及淡海「海洋都心」，總銷共700億，都將採用「輕鬆付」方案。

　由於在政府融資管控下，林口、淡水、三峽、新莊等地的房貸成數大幅下滑至六、七成，興富發保證八成，銀行貸不到的成數，可以二年無息分期付款方式償還，祝文宇說，淡海案主力坪數在26至32坪，5、600萬就可以買到一戶，以訂簽開只有一成的作法分析，民眾頭期款壓力可望大幅削減。當初代銷浮洲合宜住宅時，遇到許多因資格不符，抽不到籤或是付不出頭期款買不到的民眾，都將是他們爭取的客源。

　去年才標到淡海新巿鎮6000坪土地的麗寶建設副總何昭宏說，旗下「微笑莊園」案已銷七成，影響有限，新標得的土地，因容積影響，會開發為別墅，與興富發案做出區隔，不受影響。

　對甲山林說法，興富發昨不願多做回應，只說，會依個案特性考量，擬訂不同行銷方案。

蘋果日報
炒買氣 預售屋保證貸8成
另2成無息借2年 「小心斷頭風險」

高額房價壓得民眾喘不過氣，銀貸限制愈來愈嚴，業者為了吸引民眾購屋，推出預售屋保證貸款8成、成數不足部分由建商掏腰包無息借貸2年的付款方式，以減輕購屋族負擔。不過專家建議，民眾仍須衡量自身財務狀況，否則小心有斷頭風險。

昨天甲山林廣告宣布農曆年前將推出3個總案量逾700億元預售案，分別是台北市西門町每坪70萬元起的酒店式公寓「台北晶麒」、新北市淡水區每坪19.5萬元起的首購宅「海洋都心」以及林口區百坪換屋型豪宅「國家1號院」。
甲山林廣告董事長祝文宇表示，為減輕購屋族負擔，此3建案推出「輕鬆付」專案，結構體前約2年期間僅需先付10％，取得使用執照前約半年期間再付10％，並保證貸款80％。

未付清由銀行承接
祝文宇說，至於成數不足部分將由建商無息借貸予民眾2年，若2年內未付清，將由銀行承接、再繳付利息。祝文宇指出，因銷售浮洲合宜宅期間，看過太多因自備款未達3成而放棄資格的民眾，因此建議興富發建設、宏泰機構推出此方案，讓民眾「買得起、付得起」。
不過，興富發建設副總經理廖昭雄低調表示，「輕鬆付」專案由甲山林提出，目前沒討論細節，會用在哪些個案還不確定，尚要考慮如何執行，以及會不會違法，所以雙方還要再討論。

「需留意有無價差」
景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，此付款方式確實負擔較輕鬆，但須注意購屋時申請無息貸款是否與不須申請者「有價差」，且2年內要繳清2成的無息貸款，其實壓力不小，民眾要留意斷頭風險。
有浮洲合宜宅高額自備款的前車之鑑，A7合宜宅建商也盼能減輕購屋族負擔，遠雄房地產行銷協理魏大智表示，除了簽約金35萬元較浮洲合宜宅便宜5萬元外，遠雄也正洽談自備2成的付款方式。

能吸引小資上班族
不只高房價的台北市推出輕鬆付款活動，中南部亦有建案以高額貸款吸引首購族目光，如台中市太平新光區段徵收區「悠活郡」、「家福」貸款成數皆可達80％。其中「悠活郡」每戶還可搭配35萬元的裝潢貸款，減輕首購族購屋、裝潢負擔。
民眾恬恬則認為，輕鬆付方式確實很吸引小資上班族，若房價夠便宜會考慮購屋。

　甲山林機構董事長祝文宇昨（8）日公開喊話：「看好2013年台灣的房市！」北中南三大都會區可望都是自住客撐盤；建商、代銷業預期，今年房市「善意的房價」將躍居「王道」，2013年可望走出奢侈稅、實價登錄後的政策打房陰霾，脫離谷底、漸入佳境。

　祝文宇表示，2012年公司全年售出並簽約的金額首度突破700億元，創30多年來最大量；看好2013年北中南自住客全面出籠，集團目標今年將強銷1千億元新案，挑戰史上最大手筆。由於全球利率持續低檔、亞洲經濟緩步復甦、熱錢全速飆進下，台灣房市在公共建設和投資拉抬、潛在通膨隱憂下，將朝溫和走強格局挺進。

　中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會理事長、甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，去年底M1b、M2已呈黃金交叉，顯然台灣累計龐大游資；最近歐洲經濟衰退到谷底、美國財政斷崖暫告化險為夷，台股也回神，這2周房市來人和買氣也跟著回溫。未來自住客將陸續回流房市，成為撐盤房市的主力，不過「善意的房價」勢必躍居為房市的「王道」。

　曹瑞濱分析，像北市最近總價1、2千萬元的自住型「小宅」產品，桃園每坪2、30萬元的自住產品，還有台中、高雄換屋產品，都屢傳捷報。

　永慶房產集團永慶建設總經理葉凌棋表示，隨著單身族、粉領族、不婚族興起，都會住宅單元人口結構也從79年平均每戶4人、減少為目前的2.7人，相對的住宅需求坪數也有逐年縮小的趨勢；加上這兩年政策壓抑投機性炒房，讓首購和換屋族等自住型買盤明顯抬頭，因此使得台北都會區小坪數「小宅」、大戶豪宅，形成Ｍ化的趨勢。尤其，較平價的「小宅」最近買盤明顯活躍。

　隨著自住型買盤躍居為主流，不少建商今年推案趨勢也明顯朝向自住型客源轉向。據調查，光是鎖定每坪「1字頭」房價、或20萬元低單價為目標推出合宜住宅或平價住宅的建商，就有日勝生、遠雄建、麗寶、名軒、皇翔、興富發、長虹等7家，估計總銷上看1,300億元。

新地（016）明言搶先成為今年第一盤的將軍澳天晉II，繼前天抽籤沽清4個特色戶後，昨天正式推售首批餘下的46伙標準4房戶；市場消息指出，該批單位昨天即晚沽清，合計已為發展商套現逾6.2億元，售出單位以實用面積計，呎價最高達1.35萬元。據悉，發展商打鐵趁熱，將於今天加推4房單位，並部署於本周六進行揀樓。

天晉II自公布價單後，位於中環國際金融中心地下連日來均出現人龍，昨天下午3時，大堂仍有大批代理及準買家排隊參觀展銷廳，市場消息指出，由於單位已於前天向代理行派貨，昨天進行簽單，下午5時左右，已有準買家到場等待簽單，發展商於晚上7時開始簽單，買家先揀選車位，再進行簽約，截至8時許，合共已簽署售出逾20伙，至晚上約10時，全數46伙已順利售出。

據了解，新地是次推售天晉II首批單位，不接受以公司名義形式購入，亦未有內地客入市，故暫未見買家印花稅（BSD）成交，項目首批推出50伙，每伙連同一個車位出售，以建築面積計，平均呎價10688元，但扣除多項折扣、現金回贈及車位後，呎價僅8000多元，貼近同區二手市場；市場指昨天最少有逾10名買家放棄選購車位，可扣減樓價138萬元。

據悉，昨天售出的單位已扣減新地會3%折扣優惠，現金回贈則視乎買家提早還款再酌量扣減，最高可扣減6%，以此計算，昨天售出單位最高呎價為2A座31樓A室，建築面積1200方呎（實用943方呎），減3%後成交價約1277.6萬元，實用呎價為1.35萬元。發展商今天將加推同類型4房單位，部署於周六進行第二輪銷售，但加推單位會否如新地日前所言加價逾10%，則有待公布。

天晉II主打3及4房大單位，美聯物業首席高級營業經理黃少明表示，項目推售對同區大單位打擊較大，細單位未見受到影響，昨天新都城一期6座低層G室，建築面積505方呎（實用364方呎），屬兩房間隔，以418萬元易手，呎價8277元，實用11484元，創屋苑1997年後呎價新高。

恆地曉薈沽六成

此外，恆地（012）旗下九龍城蚊型項目曉薈亦於昨天正式推售，市場消息指出，昨天售出單位連預留合計約30伙，佔推出單位的60%，由於項目實用率僅64%，實用呎價遠高於天晉II；其中成交單位包括高層C室，面積約286方呎（實用182方呎），以即供價計亦近400萬元，即實用呎價2.18萬元。

近日市況回暖，戴德梁行預料農曆新年後住宅成交將增加，中小型物業繼續跑贏豪宅，樓價可上升5%至10%。

戴德梁行香港董事總經理暨北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，自去年10月底推出辣招後，住宅成交佔整體比率大減，由首十個月的約七成，跌至11月只佔六成，12月更進一步下跌至三成半，佔比例見歷史新低，屬非常罕見的情況；然而，整體成交量11月維持穩定，反映資金轉炒其他非住宅物業，他預料，2月、3月住宅物業交投比例將反彈至六至七成，首季成交預料平均5000宗。

去年中小型住宅大幅跑贏豪宅，樓價上升約28%，豪宅只在一成水平，藍籌屋苑太古城去年按年升21%，去年12月平均呎價報10900元，陶汝鴻指出，由於環球央行為刺激經濟而大幅「放水」，於低息環境下，物業起保值作用，今年香港經濟勢頭良好，對樓價有支持，預料中小型住宅上升5%至10%，豪宅則最多僅升5%。

舖市成交額難創新高

此外，戴德梁行中國投資部董事總經理葉國平認為，辣招令炒家轉投利潤較高的工商舖市，商舖成交金額去年第四季按季增加逾20億元，至106.47億元，很多買家購入全幢商舖後，數天內即拆售或出租，例如銅鑼灣的金朝陽中心，投資者較重視資本增值，不介意短期租金回報率低。

葉國平指出，雖然工商舖市場仍活躍，但相信今年成交額未必可再創新高，預期商舖售價可上升10%。

近年來積極調整工程承攬組合，減少公共工程案量、偏向房地產興建工程的達欣工（2535），2012進入收成、年營收獲利可望雙創歷史新高；在「文華苑」案的營造、建設獲利入帳，法人預期，達欣工今年獲利還有機會再攀高。去年12月的營收雖尚未公布，但，2012年累計前11月，達欣工營收121.39億元，已創歷史新高。獲利上，達欣工累計去年前三季獲利已達4.49億元，也是歷史新高。

　展望今年，達欣工指出，今年公共工程案比重將維持在15％左右的低水準，由於民間工程案毛利率多半在6?8％，因此今年的毛利率應可維持一定的水準。

對剛需購屋族而言，隨著年齡與人生階段的不同，應挑選的房產類型也不同，大致上可簡單分為解決單身居住的小公寓、結婚用的婚房、家裡人口增加且有一定積蓄後所需要的改善性住房，至於各種年齡層挑選房子的標準，依各類別住房的特點總結歸納如下。

　單身公寓適合的年齡通常藉於18?35歲，普遍位於交通便捷或較繁華的地段，周邊有完善的生活配套。希望擁有獨立生活並追求生活品質的單身男女，不妨先利用手裡的積蓄購買1套小戶型公寓，由於面積小，不管是一次性付款還是按揭貸款，都不會有太大的生活壓力。

　房地產專家表示，大陸單身公寓面積一般為25?45平方米，格局大多為1個房間、1套衛浴，若經過裝修與設計，還可以同時實現居住、辦公等多重功能。

　進入適婚階段的22?35歲年輕族群，為了結婚所需而準備婚房，由於經濟條件在這階段還不是很寬裕，因此須將挑屋重點擺在合適的面積、合理的戶型。由於婚房要求基本功能齊全，因此通常需具備臥室、客廳、廚房、餐廳、衛生間等空間，面積以70?90平方米的2房，以及90?120平方米的小3房，都是較佳選擇。

　至於近幾年推出的很多高檔樓盤，都是針對擁有一定積蓄，且想改善居住條件的人們，而這類改善性需求的住房，就必須具備寬敞的空間、更完善的空間功能，以及包括園林景觀、社區公設等條件，以滿足這階段族群更多享受。因此，除了硬體設備外，高檔物業管理公司提供的專業服務，也是這階段族群必須考量的重點之一。

甲山林董事長祝文宇指出，今年全球政府努力提振經濟，低利率政策持續，再加上熱錢看中亞洲經濟快速成長，今年台灣房市將會有轉溫走強的趨勢。他表示，台灣的房地產市場需求仍強，低利率環境吸引買盤進駐產，今年台灣房市看好。
　祝文宇表示，去年公司的代銷銷售金額為700億元，但今年公司第1季的推案量就達到700億元，預估今年公司的代銷簽約(銷售)金額有機會突破千億元，創歷史新高。他說，甲山林的代銷簽約金額衝高，不是意味房市將大幅彈升，這和產品的規劃、鎖定的客層有關。

　目前甲山林已確定將代銷推案的個案包括興富發的林口「國家1號院」總銷150億元、西門町麒麟飯店的「台北晶麒」總銷140億元；以及宏泰與興富發位於淡海新市鎮的「海洋都心」案，總銷400億元；還有大華建設(2530)內湖「大華湖閱」總銷70億元，森聯機構五股洲子洋的「上河園」總銷90億元、亞昕國際(5213)新莊副都心的「亞昕向上」總銷40億元；甲山林自行建設推案的信義區「丰藝」40億、內湖「赫里翁」60億、淡水紅樹林「美泉山林」30億元、基隆「城上城」(商店街)20億；還有茂德建設位於蘆洲的「希望城市」100億、南港重陽路案30億等。

麥當勞（大陸）集團昨（8）日在台北舉行年會，共有近2,600人與會，規模與人數都創該公司歷年最大，預計將為台北市創造8,000萬元商機，隨後3月份安利（中國）預計將有1.2萬人分5批來台，旅行業者表示，今年來台獎勵旅遊詢問度暴增，還將有上萬人大團來台。

據了解，目前在詢問來台獎勵旅遊的團體超過百團，規模從數百人到上萬人皆有，來台時間集中在下半年，其中最大團，規模不遜於將於3月的安利團。雄獅旅行社表示，獎勵旅遊團費高、且團員大多擁有較高的消費力，為台灣觀光產業帶來不小的幫助。

去年底中國農業銀行獎勵300位頂級VIP卡友，每個都是銀聯卡金卡、白金卡持有人，刷卡額度百萬起跳；今年3月將來台的安利團團員，也都是超級業務員，收入可觀，來台獎勵旅遊吃、住、交通一切安排都是最頂級待遇，估計共可創造數十億元商機。

東南旅行社表示，來台獎勵旅遊，以大陸團詢問度最高，而且有越來越受歡迎的趨勢，分析其原因，主要為陸客來台旅遊距離近，坐飛機時間短，直航航班越來越密集，加上入境手續不斷簡化，來台的方便性已增加，而政府單位為鼓勵大型企業團來台，還有專職單位協助處理入境申辦工作。

台北市在2008年制定了贊助獎勵旅遊的相關辦法，當年帶來15.69萬人次境外商旅及觀光客，以及36億元觀光產值，超乎預期，而大陸企業成為其中主力，2009年安利（中國）的「心印寶島萬人行」更是創下了來台1.2萬人、1.6億元商機的紀錄。

目前，台灣已經成為陸企、台商獎勵旅遊重鎮，過往以直銷商及保險業為主，近年大陸內需崛起，包括食品、化妝品及生技業產業發展都茁壯起來，面向更多元。

有全國「最貴菜園」稱號的台北市信義計畫區D1土地，再掀土地法拍話題，台北地院預計二月四日第一次法拍四筆持分土地，合計面積約四七五．二三坪，總底價二十七億六三二一萬元。業者預期，持有過半土地的富邦集團應勢在必得，但不會急於出價，反而是運用優先承買權優勢買地。

預計法拍的四筆土地，分別是39-5、39-11、39-12、39-15地號，遭法拍土地面積分別是十五．○五坪、一四二．二五坪、二三八．三七坪及七十九．五六坪。其中39-5臨信義路五段，容積率四○○％，拆算每坪土地底價約一一二七．二萬元，其餘三筆因臨松勤街，容積率二○○％，每坪土地底價約五六三．六萬元。

法拍公告指出，四筆土地均可主張優先承買，業者猜測，富邦不會出價搶拍，而是在一旁以逸待勞，即便有其他競爭者殺出高價，富邦仍能以共有人身分，以最高拍定價買回。但就算富邦有優先承買權，也可能面臨投標業者刻意出高價競拍，將價格拉高，促使富邦付出更多的整合成本。

根據地籍資料，最貴菜園其實就是信義計畫區D1街廓，坐落在北市信義路五段、莊敬路口，計有十六筆地號，土地面積約二五四五坪，將近有三十位地主。目前十六筆地號中，富邦持有十二筆土地持分或抵押權，若再吃下四筆持分土地，整合之路將更往前邁進一步。

據悉，富邦介入整合「最貴菜園」已十餘年，持有土地比率突破五成，且地價也從當初整合的每坪一一○至一二○萬元，上漲至今的每坪八○○萬元起跳，翻漲近八倍。

兩年前最貴菜園也曾有六筆土地持分遭法拍，但在投標當日，以「拍賣無實益」的原因，突然宣布停拍。當時法院事務官解釋，因抵押權金額（債權金額）高於拍賣底價，債權人之一的廖姓自然人提出申請，經由法院認定拍賣無實益因此宣布停拍。

當時拍賣土地每坪平均底價約二九七．九一萬元，對照這次將法拍的每坪平均底價七○四．五萬元，土地底價已調升一．三六倍。

「最貴公寓」 屋齡已43年

豪宅一坪兩百萬不稀奇，屋齡超過四十年的老舊公寓成交單價凌駕豪宅之上才驚人。內政部實價查詢網公布一筆台北市忠孝東路四段上老舊公寓三樓，總價達一．一億元，拆算每坪價格約二六八．二三萬元，堪稱「最貴公寓」。這更是去年十月中實價揭露以來的住宅最高單價，一舉超越「仁愛一品」、「台北信義」、「吾疆」等已揭露豪宅。

每坪單價超越「仁愛一品」

根據內政部揭露資訊，該筆物件是去年七月交易，屋齡約四十三年，揭露標的是六層樓公寓的三樓，建坪約四十一坪、土地持分面積約八．○二坪、無車位，拆算每坪單價二六八．二三萬元，一舉超越北市實價查詢網上最高單價豪宅、每坪二四○萬元的「仁愛一品」。

地處台北市忠孝東路四段上

根據當地房仲表示，成交物件位於北市忠孝東路四段、大安路一段口，處角地，正確地址應是北市忠孝東路四段九十六號，目前出租給魔髮屋使用。

根據地籍資料，貸款設定金額近四千萬元，以設定金額是總價的一．二倍回推，貸款金額僅是總價的三成，顯示買方有一定的資金實力。據悉，買方是知名醫院的醫生。

房仲指出，該揭露物件應看其土地價值，而非建物價值，原因是地處一級商圈的角地旁，又具有都更效應，尤其是與鄰近老舊公寓一起整合，土地面積將近百坪，加上兩棟老舊公寓戶數十餘戶，產權相較單純。

房仲：拆算土地單價合乎行情

若直接拆算土地單價，每坪約一三七一．五七萬元，與近年來忠孝東路四段上公開交易大樓的土地拆算單價比較，其實合乎市場行情。

近四年忠孝東路四段上，知名的大樓公開成交案，包括二○○九年國壽以二十九．九億元買下錢櫃忠孝大樓，拆算每坪土地價格約一○五九．四二萬元；二○一一年法拍的三陽忠孝大樓，拆算每坪土地標脫單價約一三九七．二七萬元；以及去年五月公開標售的太平洋敦南商業大樓，富邦人壽以十九．三九億元得標，拆算每坪土地標脫單價約一四五三．五二萬元。

全球資產專案經理王維宏表示，內政部實價登錄網上揭露的「最貴公寓」，每坪拆算土地價格與上述三大指標公開交易案對照，其實看土地價值是相對合理。

　台銀美軍眷舍標租啟動，今（9）日將公告。台銀將在今天上午首度公告位於陽明山山仔后的美軍眷舍標租案內容，這也是沈寂數年後，台銀首度啟動美軍眷舍標租，內部規劃將有5筆標案列標，標租底價將在每月8?10萬元不等。

　台灣金控暨台銀董座劉燈城上任後，對強化台銀不動產管理展現積極企圖心，更著手推動山仔后60多處美軍眷舍舊址的標租計畫，並以今年底前全數標脫為預定目標。

　其中，今日列標的有5棟標的，以標租底價將為每月8?10萬元及坪數估計，承租者一年至少得拿出百萬元以上租金。 台銀指出，列標的5棟眷舍，全部位於靠近天母古道的F區，也就是愛富一街、二街，這些眷舍坪數最大，除了建物本身有50?60坪之外，若包括院子在內，每戶面積總有150?200坪左右。

　根據台銀內部清查，目前位於陽明山山仔后的美軍眷舍，共有120多棟，扣除現有已有租戶的40多棟，以及被台北市政府歸為歷史建築的20多棟，可拿來標租者共有60多棟，並分成二大類，除了上述的F區，還包括H區，即文化大學對面的美軍眷舍舊址。

　台銀指出，位於H區的美軍眷舍，坪數較小，2層樓建築含院子大約在100坪以內，目前台銀設定的標租底價大致在每月3?4萬元。

　原則上，未來台銀對山仔后的美軍眷舍標租大致將採取「邊修邊標租」的策略，倘若修復進度趕得上，台銀希望在明年底前全面完成60多棟山仔后美軍眷舍的標租工程。

2012年台灣因持續受到歐債危機、美國景氣復甦的不確定性，以及中國大陸經濟遲緩等外在經濟因素影響，經濟增長持續在第4季減緩，台北辦公市場整體空置率在連續7季下降後，較前季上升0.2%至10.27%。

　仲量聯行資深協理林大喬表示，預計今年將有約4萬9000坪的新辦公空間進入台北市A級商辦市場，此些空間主要將聚集在信義區與非核心商業區，增加的供給中將有部分為業主自用。

　此外，並已有部分新成大樓業主預計提出高於市場水準的租金開價，在供給增加及部分新建物租金提升情況下，預估短期內空置率及租金走勢將有微幅上揚的趨勢。但就未來幾年政府計畫進行的政策方向及興建中的多項公共建設開發案等利多因素，預估長期未來辦公室需求及租金將呈溫和成長。

　在區位方面，信義區因其商業區位佳，預估仍持續受到跨國企業及金融機構的青睞；欲尋找租金較為低的企業預估將鎖定敦北及非核心商業區。

2013年房市開春大案，即將鳴槍起跑。元月首發大案-號稱台灣首件「民間版」合宜住宅的總銷400億元淡水大案「海洋都心」，每坪將從「1字頭」開跑，購屋自備款「門檻」壓低到最少48萬元，為開春房市投下一顆超級震撼彈。

　甲山林機構董事長祝文宇、總經理張境在昨（8）日表示，從2012年甲山林代銷日勝生集團的內政部營建署首件「官方版」合宜住宅-板橋浮洲合宜住宅「幸福站」的狂銷票房顯示，民眾購屋需求十分殷切；如今好不容易說服宏泰人壽、興富發建設2家大型企業，2013年將推出購屋「門檻」更低、購屋條件和限制較寬鬆的「民間版」合宜住宅。

　祝文宇指出，為了讓更多自住型客戶買得起，甲山林情商宏壽、興富發2大企業，提供每坪最低19.5萬元起的「1字頭」房價、平均每坪21萬元的單價，以「訂簽開10％，貸款80％」，使用執照到完工交屋前再付10％的優渥付款條件，讓自住客戶買得起、付得起。

　甲山林副總經理徐永仁表示，以24坪、每坪均價20萬來說，1戶總價約480萬元，依自備款10％算，訂簽開只要48萬元。業主宏壽、興富發願意在房屋交屋前，先以自有資金蓋好房子、不預收30％的自備款。

　同業分析，甲山林這一招非常厲害，搶在元月「頭香」推出「1字頭」民間企業興建的平價住宅，總戶數5千多戶，規模只比板橋「幸福站」4,009戶略多，但卻搶在林口A7合宜住宅的麗寶建設、遠雄建設、名軒開發和皇翔建設4家建商，總共會推出3,960戶的推案動作前面，發動攻勢，頗有搶奪平價宅商機、先聲奪人之勢。

位於竹北興隆路頭前溪畔，號稱竹北即將絕版的水岸豪宅建案「竹北之星」，最近邀請國內知名彩墨畫家郭振坤，在建案的接待會館舉辦「香春風」彩墨畫展，透過採用真跡畫作來做空間展示，以匹配頂級豪宅氣勢，並提供民眾欣賞藝文機會。

　推出「竹北之星」的竹星建設董事長、同時也是新竹縣建築公會理事長鄭秀勳表示，「竹北之星」即將擇日正式公開，由於接待會館剛落成，她本身非常喜歡藝術，為增加新竹藝文風氣，特提前舉辦這場畫展，讓新竹人多一處親近藝文活動機會。

　「竹北之星」規畫為水岸雙塔豪宅，特別聘請英國建築大師Stephen Roe設計建築外觀，並結合國內一流建築團隊共同打造。而新落成的接待會館，則由知名的張莉寧設計師規畫，搭配建案的頂級層次，接待會館也設計成一個生活美學的展演中心，未來將推出一系列的品味講座及課程。

台中國美館特區成為知名建商爭相競逐之地！在富邦建設進軍台中豪宅首案「天空樹」創佳績後，在地建商由鉅建設位於國美館第1排的「大恆」豪宅預售案正式進場，每坪單價51萬元起、每戶總價8,000萬元起，「大恆」也是中台灣今年開春第1個百億豪宅大案！

　值得一提的是，國美館特區向是台中在地人最愛的豪宅聚落，隨著台中市政府砸重金打造的「草悟道」綠園道成型後，北部知名建商爭相卡位，包括富邦、勤美、忠泰、興富發等搶進該區，帶動區域地價與房價持續上漲，目前該區中古豪宅行情每坪已達45萬元。

　目前銷售量已破8成的富邦「天空樹」，每坪單價在62至75萬元間，已創下國美館特區房市新天價！由鉅「大恆」毛胚交屋，每坪單價在51至70萬元，且強調「不二價」；至於勤美集團預計今年進場的「勤美天地」百億開發案，外界推估，豪宅每坪單價從50萬元起跳，國美館特區的豪宅單價已站穩50萬元大關，甚至已超越7期新市政中心的豪宅單價。

　代銷業者容曉賢表示，「大恆」的特殊性在於無敵的視野與頂級建材，戶戶均面對國美館7萬坪綠地，住戶可以享受無限綠意。「大恆」樓高35層，採雙正面規畫大面積窗戶，全棟採用德國「旭格」獨步全球的斷熱、抗寒綠能開窗系統，搭配強化雙LOW-E玻璃，厚度達3.75公分；制震標準則比照台北101大樓。

　此外，「大恆」案還有中部豪宅首創的「尊爵養生護照」。由鉅建設創辦人林增連，也是中國醫藥大學附設醫院創辦人之一，因為這層關係，「大恆」住戶入住後，1年內將有專屬的就醫服務，包括專人約診、帶診與取藥，甚至有專屬候診空間。

　容曉賢表示，採邊建邊售的「大恆」，基地四面臨路，是國美館特區前的「地王」，因此規畫坪數約在140、160及303坪，其中，5至28樓採雙併，29至34樓採一層一戶，總戶數108戶。潛銷期間已售出逾3成，已購客戶都是由鉅建設的老客戶，部份北客購屋也與中部具有地緣關係。

　有別於富邦「天空樹」力邀國際建築大師伊東豐雄操刀，「大恆」這次邀請國內一流組合的建築團隊集體創作，包括李祖原建築師事務所及「亞洲最具影響力」的設計大師陳瑞憲、及豪宅設計大師杜文正。

苗栗縣頭份鎮中山市場使用近卅年，大樓外牆磁磚嚴重脫落，內部設施多已老舊損壞，市場二樓及地下室閒置已久，加上停車不便，鎮公所向客委會提報改善工程，獲補助兩千多萬經費活化老舊市場，打造融合客家意象及現代化的新市場。

　位於頭份下公園旁的中山市場是頭份鎮規模最大的早市，由於販售的農特產品及民生用品齊全，鄰近三灣、造橋等鄉鎮民眾都會到此購買，市場周邊道路也順勢聚集許多攤販設攤。

　頭份鎮長徐定禎表示，中山市場大樓外觀老舊、市場內部動線不明，天花板、照明設施及廁所因年久無法有效使用，產生許多閒置空間。公所去年向客委會提報「頭份鎮中山市場周邊環境及設備改善工程」計畫，將利用補助經費及自籌款共兩千四百萬元，陸續改善市場環境。

　魚販徐玉嬌說，市場外圍攤販每天僅需繳廿元清潔費，市場裡的攤販每個月卻要交一千九百元，但許多民眾卻在外圍採買完就離開，影響內部攤販生意；她希望鎮公所首先改善停車問題，並將外圍攤販集中到市場內部，「若只改善硬體設備，根本就是浪費錢！」。

積極推動新竹漁港與福建平潭直航的聯電榮譽副董事長宣明智，昨（8）日拜會新竹市長許明財，關心直航案發展進度。許明財強調，新竹漁港與平潭直航是大新竹地區民眾的新年新希望，期待能早日落實執行，讓新竹漁港成為科技觀光閃耀黃金商港。

　全力推動新竹漁港轉型為直航商港，宣明智不僅成立「新竹經貿發展協會」，還身兼新竹市兩岸直航推動委員會副召集人。宣明智更多次向中央建議新竹漁港轉型計畫，因為新竹漁港與台中港比較起來，將可節省航程一個小時，對竹科廠商來說是一大利多。

　許明財表示，新竹漁港距離平潭約68海哩，為台灣距離中國大陸最近之縣市，周邊不但包含新竹科學園區，更可延伸至竹南、頭份等工業區，加上世博台灣館開幕在即，多樣化觀光景點更是兩岸人民遊憩最佳首選之地，新竹漁港未來定位為科技觀光港，將會創造台海兩地雙贏經濟效益。

　許明財並強調，新竹漁港與平潭直航勢在必行，也有專業人士提議在港外1公里另闢新港，填海造陸擴大自由經濟示範區腹地設施；也有企業對BOT開發案存高度興趣，願意出資建置相關設施，促進新竹地區發展，未來新竹漁港與平潭保稅區直航後，定可成為重要樞紐。

　至於宣明智關切的發展進度，許明財指出，現階段仍持續爭取中央核定南寮港直航福建平潭，民間企業亦大表支持，期待中央能做出符合民意決定，讓本案早日落實執行，讓大新竹地區新年新希望得以夢想成真，讓新竹漁港未來轉型為科技觀光黃金商港。

皇苑、靜崗及太普建設去年12月在美術館特區、農16特區爭相推案，導致高雄市101年新推案量爆出1,464億元大量，高出市場預期的1,200億元水準，年增率達35.17％，創下歷史新高記錄。也因為量的增加，高雄房地產市場未來雖然走勢樂觀，但也將進入銷售更競爭的階段。

　高雄建築開發公會總幹事林佩樺表示，根據該會有關申報開工的資料顯示，高雄101年新推案量約1,464億元，比100年的1,083億元，增加35.17％，創下歷史新高記錄；也比1994年的天量1,410.6億元，多了53億元左右。

　她說，包括大樓住宅和透天在內，101年總戶數為8,872戶，也比100年的8,020戶上揚10.62％。

　林佩樺指出，截至去年11月止，高雄的推案量約1,100億元，101年一整年之所以會出現大量，主要是皇苑、及雄崗旗下公司靜崗建設，101年12月分別在農16特區推出65億元、83億元的大案，另外太普建設也在去年12月於美術館特區推出40億元的新案有關。

　也因此，使得高雄12月的新案衝高到336億元，比前年同期的70.96億元、年增373％。

　高雄市代銷公會理事長戴嘉聖表示，由於高雄房地產市場採取先建後售的模式較多，因此，有些案件並不會在今（102）年釋出。戴嘉聖估計，包括之前尚未銷售完畢的新案，加上申報開工的可能預售案，今年將在市場實際銷售的金額大約1,200億元。

　他說，申報開工的量體，雖然不會對市場產生嚴重的衝擊，但是，競爭還是會比以前激烈，並且以個案表現為主。

　也在北高雄推案的永信建設副總經理顧岳軍表示，位於裕誠路與富農路口、靜崗建設83億元的大案，有可能會先行銷售。該案是靜崗董事長林清吉從原高雄縣興建透天厝起家，轉進高雄市區的代表作之一，林清吉另有一案「花園美術館」，也是在農16特區內，開價約每坪40萬元。

　至於皇苑建設在農16特區推出的「四季館」，開價從每坪50?55萬元之間。顧岳軍說，市場已有價格的詢問，至於太普建設在美術館特區的建案，大約166戶，坪數介於80?100坪之間，根據太普的慣性，要等到完工之後才會推出。

周昭平、丁治綱╱高雄報導】高雄縣市合併已滿兩年，原高縣地區卻仍有近四十條公路客運路線採里程計費，與市公車以段計費相較，費率高出至少兩、三倍以上，有民眾大喊「不公平！」民代也批評，這類路線多在原高縣地區，一市兩制令人覺得「庄腳人比較細漢！」交通局則表示，已與客運業者研擬方案解決。


捷運高運量
高市去年底多場主場館演唱會及跨年，捷運都創高運量。資料照片
高市交通局昨公布去年公共運輸運量達一點一億人次，較前年成長一成二，研判跨年活動與高捷各種行促銷策略有加乘效果；運量雖成長，但搭市公車與客運的票價卻大不同，交通局運輸管理科長黃榮輝表示，原高縣無市公車，多靠民營的高雄客運來服務，里程普遍比市公車長且深入偏鄉。

市民抱怨「不公平」
高雄客運總經理戴道根指出，現有三十八條市區營運路線，路線平均長度約三、四十公里，票價多落在四十至五十元間，但也有市區行駛至南橫梅山口超過百公里、票價兩百多元的超長路線，基本票價八公里要二十六元，比市公車的每段十二元高出不少，不少乘客說「不公平」。
戴道根建議，參考台中市前八公里基本費率、之後採里程計費，並訂出最高票價，差價由政府補貼。

六龜到市區要300元
家住岡山區的劉先生抱怨，從岡山坐高雄客運到高雄火車站，要花六、七十元，比坐捷運還貴，更不用說和以段計費的市公車比了。住六龜區寶來里的陳小姐則說，高雄客運每天只有四班，如搭去高雄市區，要近三百元，就算只搭到六龜市區，來回也要上百元。

「比照市區低票價」
黃榮輝說，客運原多由交通部補助，與市公車不同，票價費率整併有一定難度，一定會考量偏鄉民眾行的需求與負擔，希望今年中研擬出可行方案。
高市議員林富寶說，「庄腳人（意指偏鄉民眾）也是市民，要一視同仁！」市區享有的低廉票價，鄉下也要比照辦理，「票價一定要調整，不可以大小眼！」

高市公車路網初步檢討規劃
．調整行駛路線、避免過度彎繞
．整併運量偏低路線，提高運輸效能
．推計程車共乘補捷運接駁公車運能不足
．建置公車捷運系統，培養捷運潛在客源
資料來源：高市交通局

縣府經濟發展處和阿里山公所及都市規畫單位八日於阿里山鄉達邦部落，舉辦第二次「都計通盤檢討和莫拉克災後重建專案檢討」說明會，與會鄒人認為縣府不黯鄒族風俗民情下提出的計畫極不尊重原民，也質疑拓寬道路、增設停車場多是為觀光考量，不符住戶需求，強烈要求中止計畫。

　達邦村為阿里山鄒族部落之一，受到莫拉克風災影響，達邦村百分之六十五的土地被評估地質脆弱畫入保護區，增加都市計畫限制，村民不滿規畫公司還要拓寬村內步道至四公尺寬，且闢建三分多地的停車場，村外聯結石棹的道路也要拓寬至十二公尺。

　村民質疑縣府此舉無疑是為觀光鋪路，沒有從根本去瞭解村民與部落的需求，雖縣府和規畫公司再三向村民承諾將逐一審核每一件陳情案，仍難消村民心中怒火。

　村民安孝明表示，已有人向村口地主洽談買地準備蓋飯店，擔憂部落從「文化領導觀光」變成「觀光消弭文化」；村民吳新光說，鄒族以傳統文化建築庫巴、祭屋等為核心，「這些場域比個人生命還重要」，縣府在不瞭解鄒族習俗下大刀闊斧切割土地，極不尊重原民。

　村民在會場中提出中止計畫的連署行動，附和意見的方郭玉梅表示，她整個家族房屋多被徵收，未來要再覓地建屋十分困難，都市計畫需重新審慎規畫，應以照顧到部落族人的需求為優先考量，不能一味迎合觀光。

小三通大陸遊客除買金門貢糖、麵線、高粱酒外，奶粉、沐浴乳、即沖燕麥片也是熱門採購品，讓大賣場業績長紅。

全聯實業公司慈湖店張姓員工今天表示，常有遊覽車載運大陸旅客採購物品，其中奶粉、沐浴乳、即沖燕麥片是陸客最愛，平均每人採購金額約新台幣4000、5000元，奶粉常是整箱8罐或12罐採購，避免重新打包的困擾。

張姓員工說，店內奶粉是主要銷售產品，據陸客表示，台灣奶粉價格較大陸低廉，且品質也較好，尤其嬰兒奶粉，吸引陸客與單幫客大量採購。

全聯慈湖店對面有2家旅社，住宿的自由行大陸客也常在晚上到店採購；金城鎮一家販售奶粉的大型藥局也是陸客光顧的對象。

此外，金門小三通碼頭─水頭碼頭的海巡署金門岸巡總隊人員表示，常發現陸客或單幫客以手推車送來整箱奶粉，接受X光機檢查，最高紀錄8箱64罐，其中以嬰兒奶粉居多，大陸發生「毒奶粉案」後，台灣奶粉受大陸民眾及台商青睞，主要是信賴感與品質。

在廈門曾消失一百四十四年的紫水雞，去年又小群重現，引起生態保育界高度關切，如今卻因城市開發壓力，面臨再度消失的危機，金、廈鳥會計畫移棲到小金門陵水湖，成為地方熱門議題。

　廈門號稱海上花園，金門又稱海上公園，兩門曾經都是戰地海島，如今建設大不相同，這是不容否認的事實。

　在中外人士眼中，廈門是海上花園城市，金門則是純樸的鄉下。但撇開金門是否落後廈門卅年不談，僅生態環境一項，金門就比廈門好得多，這也是廈門高度開發，需付出的代價。

　三年前，李沃士縣長上任時，接受本報專訪時說，文化和歷史是不能買賣和移殖的，金門有其發展利基，也其獨具的島嶼城市條件和魅力，小三通後「金廈生活圈」逐漸成形，金廈兩門在各自領先的工商業、休閒觀光、文化資產和海洋生態，將發揮互補、共榮的功能。

　誠哉斯言！金門不必樣樣學廈門，在後面苦苦追趕，廈門也並非都占優勢，在生態環境就不如金門來得好。

　但金門也不用太高興，儘管有〈金門國家公園管理處〉這塊大招牌，涵蓋面積約有全島四分之一，但生態保育仍有努力空間，拿全島最大的冬候鳥棲地慈湖說，就遭人亂倒廢棄磚石，烏煙瘴氣景況讓人歎息，但禍首迄未處罰和公告周知。

　日前，鳥友也發現一隻在台灣本島屬於迷鳥級，十分罕見的蒼翡翠掛網，不友善的環境條件讓金門「鳥類天堂」美譽黯然失色，也讓台灣鳥友慨嘆與廈門紫水雞棲地遭亂倒廢土、垃圾，還有人張網捕捉紫水雞進補，其實同樣殺風景。

政府早於民國八十九年四月完成離島建設條例，並於九十八年增訂離島觀光賭場之設置，為離島的發展，開拓一條生路。馬祖居民則在澎湖和金門無意願下，依法公投通過設置觀光賭場。

馬祖原為荒島，因緣際會成為戰地至今，長期接受中央政府財政支助；四鄉五島受海水阻隔，面積狹小且多山丘，既不適合農作，更不宜設工廠；春夏多雲霧，秋冬寒風強，海陸空交通不便，又無獨特景色，觀光產業推展不易，設置觀光賭場較符發展需要。

馬祖距離大陸近在咫尺，同稱福建省連江縣，淵源深厚；兩岸緩和，大小三通及人民往來頻繁，已是一日生活圈的態勢，馬祖博弈可獲得充分協助。大陸推動海西計畫，繁榮可期，以及沿海東岸城市經濟突飛猛進，造就大量富商，成為馬祖博弈最大的客源。

現各國爭相設置觀光賭場，競爭激烈，商機稍縱即逝，誠盼政府及立院對馬祖博弈相關法規及行政作為，積極進行，切莫蹉跎。

.金地集團(600383-CN)週二晚間公告，2012年1-12月公司累計實現簽約面積287.4萬平方米，同比增長28.5%；累計簽約金額341.5億元，同比增長10.4%。

其中12月份，公司實現簽約面積32.7萬平方米，同比增6.5%，簽約金額42億元，同比下降10.8%。

保利地產(600048-CN)週二盤後公告稱，2012年全年，公司實現簽約面積901.13萬平方米，同比增長38.57%；實現簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。

2012年12月份，保利地產實現簽約面積85.83萬平方米，同比增長65.17%，環比增長18%；實現簽約金額97.07億元，同比增長72.71%，環比增長12%。

據中指院資料顯示，2013年第一周樓市成交極旺，在檢測的40個城市中成交同比上漲城市占九成以上，其中廣東省韶關市增幅最大，竟達681.38%。此前在元旦小長假期間，全國主要54城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%，首周多個城市樓市成交增幅超過100%，增長相對明顯，新年伊始樓市即呈現一片“紅火”態勢。

2013年首周部分城市的樓市成交面積漲幅超100%。製錶人 宋雅靜

雖受元旦假期因素影響，第一周成交情況較上周有所回落，但新年第一周成交仍要好於去年同期。第一周檢測的40個城市中，同比上漲城市占九成以上，其中廣東省韶關市增幅最大，為681.38%。重點城市中多個城市增長相對明顯，除了上海、深圳、蘇州、重慶、武漢以外均有超過100%的增幅。2013年第一周成交面積前三位為重慶、上海和廣州。第一周重點城市中，成交面積同2012年均上漲的有南京、天津、成都、廣州、北京，其中成都漲幅最大，上漲105.28%。成交面積下降的分別有深圳、杭州、上海、蘇州及重慶，其中重慶跌漲幅最大，達36.29%。

新年伊始多地樓市成交量即呈現出一片“開門紅”態勢，有關房企表示2013年可能是房企爭取“穩中求進”的一年。也有專家稱中國房地產業具備發展潛力，2013年樓市將現復蘇景象。同時業內也普遍預計，部分樓市調控長效措施今年或陸續出臺。一直以來都在遏制投機、投資性需求方面發揮重要作用的限購、限貸政策，將在2013年繼續實施並進一步完善。

上海浦東新區區長姜樑8日在此間召開的浦東新區五屆人大三次會議上稱，要加快國際旅遊度假區、前灘、臨港3個新拓展區域的開發，使之成為浦東乃至上海“十二五”發展的亮點所在。

這三個新拓展區域的投資都是千億級的。其中，以迪士尼為核心的國際旅遊度假區，定位是打造世界級旅遊目的地，目前主題樂園和市政配套工程正按計劃節點推進。

世博前灘地區，去年11月底甫開工基礎設施建設，薑樑稱，該區域定位打造體育傳媒文化集聚區、非金融類跨國企業和“跳變型”企業總部集聚區，力爭三年出形象、五年出功能。

原先發展尚未全面啟動的臨港地區此番有望蓄力而發。當天召開的會議透露，上海在臨港地區建立特別機制、實行特殊政策，建立臨港行政服務中心提高行政效率，並通過專項發展資金等方式，加大對臨港區域的財政支援力度。

薑樑強調，臨港地區要把握“雙特”重大機遇，加快集聚高端製造業、集聚創新創業人才，推進產城融合。

通江達海的浦東臨港區域發展“錢途”已然吸引海內外關注。目前，霍尼韋爾飛機輔助動力裝置系統、中航商用發動機、西門子風電等一批重大產業項目已落地、開工和投產；重裝備區2萬噸級公共

保利地產、金地集團今日發佈全年行銷簡報。資料顯示，2012年全年保利地產銷售金額達到1017.39億元，與萬科一起入列“千億軍團”，而金地全年銷售額為341.5億。截至目前，包括保利、金地在內，已有15家房企披露2012年經營業績，這15家房企的全年銷售業績合計約6367億元。

雖然2012年樓市處於調控之中，但從這15家房企的銷售業績可以看出，大型房企在2012年依然收穫頗豐，其中有12家房企超額完成年度銷售目標，呈現銷售金額、銷售面積、銷售目標的“三漲”局面。

未實現“三漲”的3家房企為里安房地產、萬科和華夏幸福，主要原因是這三家公司均未明確全年銷售目標。其中，除里安房地產因銷售金額同比負增長而“掉隊”外，萬科和華夏幸福的銷售均有不俗表現，萬科更是以1412億的年銷售額刷新了行業記錄。

由此，房地產行業龍頭企業2012年全年業績的大致輪廓已然清晰。

房企業績不降反升

調控之年，房企的業績不降反升。早在2012年10月，就已經有保利地產、中海地產、招商地產、越秀地產、融創中國、中駿置業、華潤置地、禹州地產及遠洋地產等標杆房企完成全年銷售目標。進入2013年後，隨著融創、旭輝、世茂房地產等公佈2012年銷售業績，房地產行業的整體業績水準普遍超出預期。

已經披露2012年業績的15家房企中，僅港資企業里安房地產銷售金額同比呈負增長，為64億元，相比2011年全年107億元下滑了40.2%。

經營狀況同比增幅最為明顯的是2012年剛剛登陸H股主板的旭輝集團，簽約銷售金額達95.4億元，銷售面積102.6萬平米，同比增幅分別為75%和90%。相比之下，經營狀況同比增幅較低的是碧桂園，簽約金額476億元，銷售面積764萬平方米，同比增幅分別為10%和11%。

在15家房企中，除了未明確全年銷售目標的3家，其餘12家房企均超額完成全年銷售目標，超額幅度從2.9%至50.2%不等。超出全年銷售目標最多的是世茂房地產，碧桂園、融創、首創、花樣年、?大5家房企超額完成比例均在10%以上。

除了房地產開發商，地產行銷代理行業在2012年也終於走出逆境，實現翻轉。中原集團中國區總裁賴國強近日透露，中原集團2012年在內地實現全年傭金業績47.4億元，超額完成公司年度目標，並破紀錄實現大陸區3200億元的代理銷售額，其中2級市場銷售額2200億。賴國強同時表示，2013年中原內地的傭金收入年度業績目標60億元，增幅近30%，全年銷售額目標為突破4000億元。

2012年12月12日，世聯地產也披露公告稱，從2012年1月1日至12月9日，公司累計實現代理銷售金額2002億元，相比2011年全年代理銷售金額1424億元增長40.5%。

後調控時代行業分化加劇

鏈家地產市場研究部張旭認為，2012年是我國整個房地產調控的轉折年。雖然宏觀經濟政策沒有放鬆，但2012年下半年整個房地產市場開始進入以消費持續回歸為特點的“後調控時代”。在此大環境的推動下，同比2011年，銷售金額、銷售面積、超額完成年度目標“三漲”的情況出現並不意外。

中原地產研究部總監張大偉分析認為，面對限購等調控政策的壓力，龍頭房企通過“犧牲價格，追求銷量”等行銷策略，使部分大型房企的銷售業績迅速攀升，資金快速回籠，樓市回暖的優勢進一步擴大。在本輪市場回暖過程中，萬科等一線房企表現更加優異，行業集中度明顯提高。


張大偉指出，房地產企業未來表現或將明顯分化。由於標杆房企整體業績良好，資金鏈緩解，存庫下降，因此在未來拿地過程中仍將成為主力軍。而一些中小開發商整體銷售情況一般，資金鏈緊張，未來賣地求生的趨勢仍將持續。

世聯地產表示，目前房地產行業洗牌仍在進行，並購重組案例層出不窮，隨著房地產市場自身發展以及房地產調整的長期化，未來一線城市的市場集中度仍將進一步提升。

近日，中房協和蘭德諮詢共同發佈的《2012房地產企業經營管理藍皮書》中預測，2013-2015年或將有至少30%的房企出局。標普也在近期的報告中稱，今年將是中國樓市的“兩極分化年”，部分中小房企的出局會讓強者愈強。

城鎮化的另一個重要難題是經費那裡來？最近最大膽的農民進城規畫是陝南，根據當地政府規畫，在2012年到2021年的10年間，陝南要從農村移出240萬人，相當於2個三峽工程移民人數，但卻沒有精確的經費預算配套。

事實上，大陸各地方政府現在打的如意算盤是：先在城鄉交接部標售土地、蓋住宅；用賣地所得款項與農民交換土地使用權；農民拿了拆遷費再去買城郊的住宅，政府手上又有農地可以利用。如果，要拆遷的農地、荒山剛好碰上是高鐵預定地，或是發現礦藏，地方政府連拆遷費都不必出，就由高鐵和礦場直接買單。

舉例說，1位台籍教授的河南鄭州親戚原本住在鄭州火車站的北客站預定地，2年多前拆遷時，每戶光是地上物拆遷就獲得超過100萬（人民幣，下同）的賠償，土地又可獲得200萬到300萬賠償；政府還要幫拆遷農戶擇地蓋房子，在交屋前，每戶還可以獲得約50萬到60萬的租房補貼。

更妙的是，富士康又在鄭州設廠，一次就要40萬名工人，這些剛進城的農民又可以在工廠找到工作。台籍教授笑說，美國總統歐巴馬要蘋果回美國設廠，但他能臨時在一個晚上找到8千名願意上夜班的工人嗎？鄭州的城鎮化加上工業化，成功化解了城鎮化出現的社會矛盾。

不過，不是所有城市的城鎮化都像鄭州這麼順利。以標地、換地取得城鎮化所需經費的方式，已經在內蒙、海南、貴州等地出現問題。像是內蒙鄂爾多斯2年多前因為礦場拆遷補償，讓當地人發了一筆大財，許多牧民或農民紛紛把拆遷費用拿來買房，造成當地房價飆漲，但因為無人承接出現大批空房，因而被西方媒體嘲笑是「鬼城」。

在克爾瑞信息集團發布的報告中顯示，2012年50個房地產風險城市榜中，4線城市就占了41個，其中酒泉名列第1，呼倫貝爾名列第2，鄂爾多斯則名列第6。這些都是過度城鎮化造成的城市發展泡沫。

禹洲地產（01628）去年合約銷售金額65.29億元（人民幣，下同），超過全年合約銷售目標30.6%，合約銷售面積為73萬平方米，金額及面積均較上年增長52%。公司12月單月錄得合約銷售3.69億元，按月下降10%，按年上升39%。

深圳控股（00604）去年全年合同銷售額達61億元，較去年上升33.5%，完成全年人民幣60億元銷售目標的102%，平均每平方米售價為人民幣9,018元。

據引述市場消息指出，新地(0016)昨擬向有關銀行尋求5年期50億元融資，其中包括定期貸款及循環信貸兩部分，而受邀銀行最低承貸額為5億元，綜合收益為158個基點。消息又指，新地自去年10月已開始與貸款銀行進行磋商。

合生創展(0754)昨表示，建議發行於2018年到期的美元面值優先票據。公司指，新交所已原則上批准有關票據上市。不過，票據的本金額、票息及年期等條款尚未落實。

萬科昨日公佈的12月份銷售及新增項目情況顯示，當月萬科實現銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元(人民幣，下同)，同比分別增長94.9%和141.8%；全年累計實現銷售面積1,295.6 萬平方米，銷售金額1,412.3億元，同比分別增長20.5%和16.2%，銷售金額再度刷新行業紀錄，並成為全球首個房地產業務年銷售額超過200億美元的公司。

　萬科董事會秘書譚華傑表示，2012年主要城市成交前後變化較大，年初，北京、上海、廣州、深圳、武漢等14個城市的成交面積同比大幅萎縮，1-2月同比降幅達55%，其後同比數據逐步回升，到年中時成交漸趨穩定。預計2013年1月份的簽約金額同比將有較為明顯的上升。

深控禹洲銷售額均超標

　另外，深圳控股(0604) 宣佈，2012年合同銷售額達61億元，同比上升33.5%，完成60億銷售目標的102%。截至2012年12月31日，總合同銷售面積達679,045平方米，平均每平方米售價9,018元；12月合同銷售面積為57,234平方米，合同銷售金額為4.15億元。

　另外，禹洲地產(1628)昨表示，截至去年12月31日止，合約銷售金額達65.29億元(人民幣，下同)，超過全年合約銷售目標30.6%，合約銷售面積為72.9萬平方米；金額和面積皆比上年同期增長52%。而去年全年的合約銷售均價為每平方米8,951元。另外，累計的認購未簽約金額約為6.90億元。

　 集團於12月單月錄得合約銷售金額約3.69億元，按月下降10%，按年則增長39%；錄得合約銷售面積約35,548平方米，按月下降25%，按年增長26%。按合約銷售面積計算，全年於廈門住宅市場的份額佔9.3%。

北京樓市始終是外界輿論關注的焦點，最新權威數據顯示：2012年，北京新建商品住房成交均價為2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。不過，四環內的新房價格上漲5.6%。專家就今年北京房價走勢預計指出，受去年年末翹尾行情影響，短期內房價還是有一定漲幅，但隨時間推移，影響力逐步弱化。因此，翹尾行情不會延續到今年年初，形成新一輪上漲。

四環內新房價則漲5.6%

　日前，北京市房地產協會發佈2012年樓市統計數據，去年北京商品住房共簽約23萬套，同比上漲36.9%；新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，比2011年下降7.6%。此外，二手住房成交均價為1.87萬元/平方米，同比上漲5.1%。北京市房協秘書長陳志對此表示，2012年全年，北京商品住宅成交量增價穩，2013年市場總體仍呈現以穩為主的基調。

大陸房市去年在剛需族出籠支撐下快速回暖，房價甚至連續7個月環比上漲，各界普遍看好今年的整體經濟與房市表現都將優於去年，然而，隨著房價再度出現漲勢，近來市場上卻出現不少剛需族因擔心買貴而搶著進場，但在房價進入上升通道的當下，剛需族買房究竟有把握哪些原則才不會吃虧。

　房地產專家指出，對大多數消費者而言，房地產因總價高，有些人可能一生中只有1?2次買屋機會，如何才能選到1套自己滿意的住房，不是一件容易的事，尤其選房是項較為細緻並具有一定專業知識門檻的事情，在房地產市場訊息嚴重不對稱下，消費者購房更是難上加難。

　須顧及地段長遠發展

　其實，不論目前房市走跌或看漲，「地段」永遠是購屋的不敗法則。

　房地產專家表示，地段不僅關係到今後生活的便利性，且對房地產的保值與增值具有關鍵作用，即便是對於投資者而言，選擇購屋標的也絕不能只看眼前，還要顧及地段的長遠發展條件。

　對自用需求的購房者而言，地段的選擇則是應先顧及家庭成員的需要。一般情況下，若家中有老年人，選擇靠近醫院、活動場所的郊區地段，不僅價格較便宜，且空氣新鮮，有利於老年人的生活起居。

　年輕人則建議選擇交通便捷的地段，家有學齡兒童的家庭，則建議選擇靠近學校、便於孩子就近入學的地段。

　房地產專家表示，每個人都希望買到物美價廉的房子，但往往可遇不可求，但只要在經濟能夠負擔的總價範圍內購屋，剛需族其實不必擔心一時的房價漲跌，且不論房價是漲是跌，一定切記要「貨比三家不吃虧」，且若能把握開發商為了加速資金周轉，不惜血本大力促銷的機會，便不難挑選到好房子。

　所謂能增值的好房子，除了地段，產品的選擇是另一個重點，面對大陸房地產市場上形形色色的商品房，剛需族最主要應依自身需求考量，挑選負擔得起、面積大小適度的戶型，其次，房子若無暗房，且通風好，採光明亮，不僅住得舒適，房價保值性也較佳，至於樓層的挑選方面，並非樓層愈高就愈好，若兼顧居住品質，挑選中間偏高層的房子最佳。

　盡可能掌握一手資料

　最後，建築品質更要仔細挑選，選屋時首先應查看各種建材生產廠商與產品的合格證書，以及各道施工程式的品質驗收單、工程竣工驗收報告、工程品質評定等級等資料，盡可能掌握商品房品質的第一手資料。

大陸未來一段時間最大規模的政策投入與改革，就是10年預計投資40兆（人民幣，下同）的城鎮化規畫，據大陸媒體透露，這項規畫將於今年3月大陸兩會後推出。城鎮化涉及的最大問題就是農民進城，但各個城市都沒有完善對策，將難以因應農民進城後的各種副作用。

　北京朝陽區的城鎮化操作方式，大致能描述出這種情形。剛結束的政協朝陽區委員會已建議，3年內將現存的19個鄉全部撤除，改設街道辦。即使是北京最熱鬧的商業、號稱北京城市化最高的區（城市化率為96.7%），但仔細分析，在470平方公里，相當於1又3/4個台北市範圍內，78%的地區還是農村。

　豪宅面對垃圾場

　換言之，在地鐵10號以西（東三環以西）的22%城市地區，集中了整個朝陽區96.7%的人口。

　朝陽區的城鎮化進程大概可以這麼推演：在地鐵10號線的使館區、商業區，出現高級住宅和高級商業大樓，接著整個北京東部的農民就全都湧入這個地區，棲身在尚未拆遷的老社區裡，為上班族提供送餐、清潔、看門、照顧老小等粗重工作。

　就在地鐵永安里站南邊，大約步行20多分鐘區塊內，面對建外大街的LG雙子座大樓，隱身其後的是待拆遷的老舊公寓，或更破舊的小胡同；許多從農村來的民工就住在其間，平時經營餐飲店，提供附近上班族的早午餐。

　隔著1條寬兩公尺多的馬路，東邊是華彬中心、華彬歌劇院，每天進出都是開著名車的大老闆和衣著亮麗的上班族；但西邊卻有垃圾收集場，每天有清潔車進出。

　這種「垃圾場就在豪宅對面」的景象，反映的是：整個城鎮化推進太快，配套沒做好。這還是首善之都的首善之區，大陸其他地區的城鎮化，推進方式更是讓人擔心。

　僅36%享公共服務

　昨天出版的《第一財經日報》引述大陸國家發改委資料報導，目前城鎮化過程中最大的挑戰還是農民進城問題，雖然統計數字顯示，大陸城鎮化已達51%，但真正能享受到城市戶籍人口公共服務（包括就醫、就學、保險、住房）的人口，其實只有36%左右，有15%的進城農民雖然被統計為城市人口，但事實上，他們只是打工仔，沒有享受到城市居民同等的公共服務。

　城鎮化最基本的條件就是要讓農民取得城市戶口，但是去年城鎮化規畫的專題調研組在各地調研時卻發現：「幾乎所有市長都反對戶籍改革。」

儘管面臨官方打房，中國大陸房地產業者去年的業績仍佳。大陸最大的住宅建築商萬科公司，稍早公告2012年銷售業績，銷售金額達1,412.3億元人民幣（下同），成為全球首個房地產業務年銷售額超過200億美元的公司。
　　萬科A股昨（8）日持續處於暫停交易狀態，該公司在去年12月25日晚間公告，自26日起暫停交易，而25日的收盤價為10.12元。

　　廣州日報報導，根據萬科公告，去年12月萬科的房地產銷售面積116.8萬平方公尺，銷售金額140.7億元，年增分別為94.9％與141.8％。尤其去年12月份，萬科的銷售均價達到每平方公尺12,046元，為去年單月最高值。

　　萬科去年12月新增加建案20個，買地資金超過143億元，也創下去年年單月最高金額。而萬科全年銷售面積為1,295.6萬平方公尺，年成長20.5％；銷售金額1,412.3億元，年增16.2％，不僅持續領先大陸的房地產同業，同時創下大陸房地產業新紀錄。

　　報導指出，截至7日，已經有超過10家房地產業公布去年度業績。其中，大型建商的銷售金額、銷售面積，都比2011年明顯成長。

　　除了老早就突破千億元的萬科外，龍湖地產、碧桂園、世茂房地產、融創中國、富力地產、首創置業、旭輝集團的銷售金額均超過百億元，銷售額與銷售面積更大幅度增加。 (新聞來源：工商時報─記者吳瑞達∕綜合報導)

繼勞教改革後，戶籍改革也將是今年大陸改革的重點工程之一，大陸尤其是1線大城市的戶口與眾多社會福利掛鉤，有無戶口者在社會福利與保障差了一大截。

　不過，大陸城市如京、滬兩地戶口難拿程度甚至已超過台灣，1位大陸民眾比較後發現，上海戶口按規至少要7年，未來陸配入籍拿到台灣身分卻僅要4年！京滬落戶門檻比入籍台灣還難。

　一線大城 嚴控落戶

　針對戶籍改革工程，日前大陸召開全國政法工作會議時提出，將加快布署戶籍制度改革，統籌各地經濟社會發展水準和城市綜合承載能力，區別情況、積極作為，穩妥有序推進戶籍改革。

　但大陸戶口問題牽一髮動全身，究竟有多複雜？僅一個戶口問題就可能牽涉到整個家庭的規畫，1位家住北京的外地務工者說，包括1紙戶口就能限制購房、限制搖號買車，外地人口子女在異地高考方案出台前，必須返鄉就考；他認為，非京籍戶口可以限車、限房，但說到子女未來教育問題，他認為應進一步開放。

　京滬大城市嚴限外地人落戶，主要原因之一就是若無設限，城市負荷難以承擔大量外地人口。以上海來說，外來人口將逼近戶籍人口，從年齡層看，全市常住人口中，外省市來滬人口已超過上海戶籍人口。

　兩岸通婚 人口大流動

　1位在上海台資企業打工的江蘇人指出，嚴控落戶是把關外地人口總量的主要方法之一。

　他已透過單位申請上海居住證，但據規定，持證7年以上可具備資格申請上海戶口，不過他說，這只是他的希望，不知能否順利落戶。現在他還未婚，在上海沒有戶口，也屬於限購買房族群之列。

　這位來自江蘇的務工者更發現，自己工作的台資企業內部，有不少台幹是兩岸婚姻，他一問之下，陸配到台灣，經過6年居留便可以申請取得台灣身分，最近又聽說《兩岸關係人民條例》將會修改，縮短為4年便可取得台灣身分。他說，上海與台灣人口約等同2300萬左右，但上海戶口難拿的程度甚至還超過台灣。

　1位上海當地台幹也觀察，近來愈來愈多兩岸通婚，許多陸配不僅是台男配陸女，也愈來愈多台女嫁陸男，台灣女生在大陸結婚比例愈來愈高，也愈來愈搶手，一是台灣女生較有傳統溫柔特質，二是一旦擁有台灣身分，到100多個國家都免簽，這點還頗吸引大陸配偶。

　但這似乎也凸顯，大陸戶口與身分問題，確實與人口流動及能動性高度掛鉤。

清科研究中心數據顯示，2012年共計94只私募房地產投資基金完成募集，相較于2011年的67只增幅明顯。不過，其中90只披露金額的基金共計募資59.55億美元，同比僅增長1.6%。

　　從募集幣種看，全年完成募集人民幣房地產基金89只，外幣5只。值得一提的是，今年整體PE市場共完成15只外幣基金募集，其中房地產基金佔三分之一。且募集金額約佔全部外幣基金總額近三成。

　　統計顯示，2012年房地產行業共發生PE投資80起，其中披露金額的77起涉及金額32.09億美元，投資數量相較2011年有所上升，但總體金額卻同比下降11.6%。採用股權與債權結合方式投資依然處于主流地位，採用全股權投資方式的比例有所增加。

　　此外，2012年房地產行業退出案例數大幅增長，全年共有12筆退出案例，涉及12個項目/房企。不過這些退出均非採用IPO方式，其中股權轉讓方式退出6筆，股東回購4筆，管理層收購2筆。（記者鐘志敏）

1月8日，去年創下多項銷售記錄的世茂房地產（00813.HK）表示，將發行總值8億美元、2020年到期的優先票據。年利率6.625厘， 每半年派息一次，所得款項淨額約7.863億美元，將用作為現有債務再融資，以及發展現有及新增物業發展項目。對此，業內人士指出，這將進一步改善了世茂的資金狀況。

世茂此前公佈的年度銷售資料顯示，集團2012年合約銷售額創下歷史佳績，共錄得460.97億元（人民幣，下同），已經超過全年銷售目標307億的50%，累計銷售面積達409萬平方米。銷售金額與銷售面積雙雙刷新集團歷史新高。集團的全年業績排名也重回十強行列，並在領先房企中第一個完成全年目標，表現甚是搶眼。

世茂稱，其2012年可售面積達550萬平方米，預計2013年可售面積達750萬平方米，增加36%，這也將為2013年的集團業績持續增長提供運營基礎。截至目前，世茂持有超過4000萬平方米的優質土地，旗下專案70多個，分佈於全國近40個城市。對此，有分析師就指出，世茂專案均位於各城市副中心和新城，土地成本相對低廉，有較高的升值空間或者安全邊際。

而借助於公司財務指標改善和市場上的優異表現，世茂股價在去年的漲幅更是超過100%。花旗的報告就指出，世茂房地產2012年的豐碩表現已反映在股價中，並認為該趨勢將持續至2013年。同時，花旗還表示世茂近期股價的調整為投資者提供了一個有利的買入點，因此維持世茂“買入”評級，目標價19.35元不變。而這個目標價已是世茂2011年初股價的3倍。

世茂方面表示，2013年旅遊地產仍是其重點發展的方向，集團未來還會加大在這方面的投入。而2013年1月1日，新年第一日，其旅遊地產項目晉江世茂禦龍灣便成為全國最早開盤的一個項目，新一批房源正式推售，當日實現銷售逾10億元，成為2013年集團攀升業績新高的“開門紅”。


世茂行銷總經理兼助理總裁蔡雪梅此前曾表示：“未來世茂最大的特點就是變。因為市場、政策、經濟、客戶需求都在變，世茂怎麼可能不變？” 而也正是世茂順應了當前的房地產市場形勢，主動完成了從定位到產品、銷售策略的一系列變革，才使得世茂再次駛入發展的快車道，並立竿見影的取得了業績的大爆發。

此外，基於對未來一段時間政策不會放鬆的判斷，世茂制定了政策偏緊環境下的穩健發展策略，即未來兩三年繼續保持複合增長30%的速度，力爭三年左右能夠達到約千億規模。“我們會在控制好風險的前提下去穩步增長。”世茂集團董事局副主席、執行董事許世壇表示。花旗也表示，世茂2013年仍將延續增長勢頭，預計增長率達20-30%。

5000個名額的白表免補地價接受申請，令「居屋之火」再次燃起，連帶夾屋細價樓也被「瘋搶」，鑽石山悅庭軒一個兩房單位獲上車客以448萬元購入，建築呎價7764元，貴絕全港夾屋，實用呎價更直迫1萬元；馬鞍山居屋富輝花園呎價亦高見6440元，實用呎價7925元，刷新同區紀錄。

馬鞍山居屋富輝破頂

適逢房協推出青衣綠悠雅苑，白表免地價購居屋接受申請，加上一手趁勢推盤，令樓市漸轉熾熱。

細價屋苑受本地用家高價搶購，富誠地產區域經理林栢榮表示，鑽石山夾屋悅庭軒1座高層C室兩房單位昨天獲區內上車客以448萬元購入，建築面積577方呎，實用面積454方呎，建築呎價7764元，不單屬屋苑新高，更貴絕全港夾屋；實用呎價則達9868元，略低於鴨脷洲悅海華庭的紀錄。

林栢榮表示，近日一眾準買家積極睇樓，更有小部分業主開始反價，即使沒有反價，議價空間亦十分有限。

馬鞍山居屋亦被高價搶購，世紀21奇豐物業助理區域經理許秋偉表示，自白表人士免地價購買居屋接受申請後，居屋二手交投即回升，富輝花園2座高層E室昨天以自由市場價378萬元易手，建築面積587方呎，實用面積477方呎，屬兩房間隔，建築呎價6440元，實用呎價7925元，貴絕同區居屋。原業主於2000年以134萬元購入物業，是次易手賬面獲利244萬元，升值1.8倍。

中原地產助理分區營業經理蔡佳良表示，樓價重拾升勢，近日已有不少馬鞍山業主反價封盤，早前雅典居單位開價630萬元，準買家擬落訂時，業主突然反價至650萬元，買家沒有高追，成交亦因此告吹。

綠楊新邨成交價創新高

綠表價亦創高價，世紀21中華物業分行經理連錦鏢表示，大角咀居屋富榮花園18座中層F室以綠表價348萬元售出，建築呎價6126元，實用呎價7190元，創同類單位新高。

市傳荃灣藍籌屋苑綠楊新邨P座高層8室以520萬元易手，建築面積671方呎，實用面積582方呎，成交價屬屋苑新高。

中原地產助理區域營業經理黃海指出，目前天水圍區不少業主等待白表免補地價計劃公布結果，預料屆時將有白表客回流私樓市場，加上年關將至，業主不急於售出單位，即使遇上心水價亦未肯放售。

金朝陽（878）旗下銅鑼灣金朝陽中心2期Midtown，租出6層樓面，市傳呎租逾100元，創區內樓上舖新高。

金朝陽集團執行董事陳慧苓表示，Midtown早前錄得逾300個租務查詢，包括國際潮流時裝品牌、零售及餐飲等，其中6層餐飲樓層亦已預租，包括頂層30樓、26至29樓及3樓，面積由6800方呎至兩層共14700方呎不等，由於首階段招租的餐飲樓層已大致完成，目前地下、1及2樓的3層商舖亦接受洽租，地下至2樓複式零售店舖面積約35000方呎，已有企業擬租3層作旗艦店，亦有洽租個別舖位，集團現階段仍考慮不同的組合方案，估計整個項目租出每年租金可達1.8億元。

市場消息指出，項目餐飲樓層現在只餘下一層可供出租，至於租出的餐飲舖位呎租逾100元，高於同區樓上舖約90元的呎租，並追上中環樓上食肆租金水平。

系內的THE SHARP早前推出樓上舖單日沽清，陳慧苓指出，買家八至九成來自傳統豪宅投資者。

另一方面，資深投資者黎永滔指出，去年投資額達5億元，今年投資額未定，但工商舖勢雖旺近期卻出現不少「劏場」，對市場不熟悉的買家宜多做工夫，在利息低企及政策推動下，資金流入已令部分物業價格「過火」；他個人將續吼準旺區買貨，但認為租金已漸見頂，不少大型品牌搶租已放緩；他相信，今年舖市價格平穩，旗下中環2個舖位亦考慮推售。

資深投資者黃海明去年投資額則達13億至14億元，他預料，今年投資額與去年相若，舖位價格升幅介乎15%至20%，核心區租金升幅則達20%；上半年物業拆售情況將持續。資深投資者蔡志忠去年則投資14億至15億元「入貨」，並看好本年後市惟擔心政府干預市場，未來將繼續投資二至三線區域。

市值蒸發28億 傳妻接掌大權

雅居樂（03383）主席陳卓林涉兩度非禮女下屬，昨終於被正式控以兩項非禮罪名。市場擔心審訊需時，對公司營運有一定影響。據悉，事件發生後，陳卓林太太陸倩芳已接掌公司大權。

股價跌6.5% 下月中再提訊

陳昨被控兩項非禮罪，指他於去年7月10日至11日期間，兩度於跑馬地獨立屋住所非禮女下屬X。陳卓林昨於東區裁判法院提堂，暫毋須答辯，准以5,000元保釋候審，下月19日再提訊，他由資深大律師清洪代表。

受案件拖累，雅居樂昨一度急跌7.4%，收市報11.86元，跌6.5%，市值單日蒸發27.6億元。自去年9月陳卓林被捕以來，公司股價累升33.3%，跑輸其他「廣東五虎」：合生（00754）、富力（02777）、碧桂園（02007）及?大（03333），同期依次升2.4倍、66.3%、57.4%及55.1%。

DBS：審理需時 勢礙營運

DBS分析員指，雅居樂股價近期受壓，因案件需更長時間審理，令公司業務受到一定程度影響，維持雅居樂「持有」評級，目標價11.09元。

雖然惹上桃色官非，陳卓林仍留任主席及執行董事，公司昨發通告指，事件不會影響日常業務與運作。然而市場消息指，陳被捕以後，扭轉過去由陳卓林主外、太太陸倩芳主內的局面。

據悉自事件曝光後，陸倩芳已正式掌權，有傳新任財務總監雷偉彬，便是她一手招攬。有熟悉雅居樂的人士指：「即使（陳卓林）有事，他老婆及幾兄弟都會撑住公司，畢竟大家利益捆綁在一起。」陳卓林與4位兄弟及太太，透過家族信託持有公司63.21%股權。

早為陳卓林離職 做好部署

事實上，雅居樂亦為陳卓林一旦離任做好準備，去年11月訂立5份貸款的修訂協議，即使他辭任公司主席，只要在15個營業日內由陸倩芳或胞弟陳卓賢替任主席，或兩人出任聯席主席，貸款不會構成違約。

有分析員表示，投資者從去年尾便開始擔憂，雅居樂需更換主席。公司發言人則回應，公司主席一職暫不會有變動。

雅居樂基本業務也面臨挑戰，分析員尤其關注其海南地產項目。瑞信分析員於去年底前往當地，發現樓市成交未如全國般反彈，樓價甚至呈下行趨勢。該行又指，雅居樂項目位處的陵水地區，供過於求情況最嚴峻，存貨料需8年才能消化。佔雅居樂資產淨值約二成的清水灣項目，預計有機會被市場下調估值。



刑事紀錄 無礙董事資格

上市公司董事捲入風化案，即使被法庭裁定罪名成立，並不代表要離任。上市條例沒規定，有刑事紀錄人士不能擔任上市公司主席或董事，惟必須向港交所（00388）申報。

港交所要求上市公司董事必須有誠意及善意，以公司整體利益為前提下行事，且必須是港交所認為勝任的人。法例沒訂明有刑事紀錄人士，不可以擔任主席或董事。

港交所無權撤職 惟須申報

有法律界人士指，只要如實向港交所披露犯案資料，若不涉及嚴重罪行例如詐騙行為，一般毋須引咎辭職。一間公司董事去留，由董事會自行決定，港交所亦無權要求個別人士辭任董事。

力豐（00387）主席兼執行董事李修良，2006年於迪士尼樂園酒店水療中心非禮女按摩師，被法庭裁定罪名成立。經兩度上訴後，法官體諒李修良年事已高，刑罰由入獄3周，降至罰款1萬元。

顏福偉非禮罪成 留任執董

至於白花油（00239）前行政總裁顏福偉，因2003年及2007年分別非禮男的士司機而罪成，被判社會服務令180小時。後來他上訴，洗脫2003年非禮罪，2007年維持原判。顏福偉在判刑前夕，突然辭去白花油行政總裁一職，但留任執行董事至今。

涉4千住宅 議員促納「港人」條款

丟空逾10年的鑽石山前大磡村及前茶果嶺高嶺土礦場用地，獲大部分區議員支持用作住宅發展，但需要提高資助性房屋比例及加入「港人港地」條款，兩地最快可2018年招標，涉及近4,000伙中、長遠供應儲備。

規劃署昨天同時就上述兩幅發展用地諮詢區議會意見，大部分區議員關注將來落成的住宅，會造成屏風效應及引致交通擠塞等技術性問題，但普遍支持政府興建住宅，認為有助解決本港的房屋問題。

大磡村涉1578伙 增居屋比例

其中鑽石山前大磡村用地，以供應較多及設有居屋的方案二較受歡迎，涉及約1,578伙單位，私人住宅及居屋單位分別佔718伙及860伙，比例為45：55。

區議員李達仁指出，現時住屋問題迫切，認為政府應該優先撥地興建住宅，建議將前大磡村擬建的寫字樓、酒店及服務式住宅用地，一律改作為住宅發展，以增加供應，並且增加資助性房屋比例及加入「港人港地」條款，確保能夠滿足本地市民的住屋需要。

規劃署代表表示，現時制定的兩個發展方案只是初步構思，將會按區議會收集意見作出修訂，包括研究將前大磡村用地改作純住宅發展及增加資助性房屋比例，預計用地最快可於2018年動工。

茶果嶺地密度 議員指保守

至於同日展開諮詢的茶果嶺高嶺土礦場發展計劃，有區議員認為，現時建議的發展密度過於保守，不足以應付現時房屋供應緊張的問題，除「港人港地」條款之外，亦建議加入限呎」條款，以滿足市民「上車」需要。

規劃署代表指出，現時建議的發展密度已考慮地盤附近的交通及環境，認為可再調整的空間不多，但對於加入「港人港地」建議則持開放態度。政府預計，該項目可提供2,200個中小型單位，平均單位面積約646平方呎。

昨有約600名茶果嶺村村民到場示威抗議，憂慮茶果嶺山上一個200年歷史的祖墳會受破壞。規劃署代表回應指，過往嘗試聯絡祖墳業主，但未有成果，將來會根據政府一貫的收地賠償程序處理。

至於觀塘3幅獲建議改劃作住宅的社區用地，則面對較多發展阻力，批評有關用地獲預留作診所及學校用途，但相關部門卻遲遲未能落實發展，合共涉及近2,000伙短期供應。



啟德「港人港地」招標 試水溫

社會對「港人港地」的期望甚大，而在今季即將有首兩幅啟德「港人港地」招標。政府將賣地反應作「試水溫」，只要市場能夠有所接受，不排除加大力度在新界東北、鑽石山大磡村及茶果嶺等項目加入此元素。

2地規模中等 約1.6公頃

「港人港地」屬於特首梁振英競選政綱重點，由去年中上台起，政策的實施一直受公眾所關注，最終選定兩幅位於啟德發展區的第1H區1號地盤及2號地盤作為首批試點。

兩幅用地規模屬中等，合共面積約1.6公頃，以地積比率5倍計算，可興建約1,100伙中小型單位，但將設「限量」及30年內出售對象只可為香港永久性居民的限制。

對於兩幅「港人港地」推出，業界普遍認為，由於發展地區理想，市場反應應該不俗，但發展商出價亦難免會反映地皮種種限制，估計兩地地價合共約44億至52.8億元，樓面呎價約5,000至6,000元。

另外，若果啟德兩地招標反應理想，政府很大機會會加大力度，在未來更多地皮加入「港人港地」條款，滿足社會對港人優先置業的期望。

鄧成波持有 可改建酒店

活化工廈加上起動九龍東計劃，觀塘工廈呎價大幅提升。消息指，舖王鄧成波旗下觀塘偉業街長輝工業大廈，獲9.3億元洽購，料短期內快售出，市傳買家為基匯資本，料看好該工廈可改裝成酒店，配合年內落成的郵輪碼頭。

波叔持有的觀塘偉業街長輝工業大廈，早前於市場放售，叫價約10億元。市場人士透露，近期有財團洽購有關物業，出價達9.3億元，雙方快達成協議，料短期內易手。

兩年前4.7億購入

物業位於觀塘偉業街133號，鄰近港鐵牛頭角站，物業地盤面積約為14,710平方呎，以12倍地積比率計，經修改地契及補地價後，如興建酒店或商廈，可建樓面面積約17.65萬平方呎。鄧成波於兩年前，以4.7億元全幢購入，並申請改作酒店用途，全幢物業已獲城規會批准改裝為提供286間客房的酒店，獲批方案包括近3萬平方呎之餐飲零售樓面。市傳積極洽購的是基匯資本，相信新買家購入後，將改作酒店之用。

3年前活化工廈政策，加上去年起動九龍東計劃，令東九龍工廈格價急升。鄧成波於2011年，以約4.7億元購入，若物業最終以約9.3億元易手，波叔於短短兩年間，可大幅獲利約4.6億元，物業於兩年間，大幅升近1倍，反映多個政策推使下，工廈呎價大升。事實上，鄧成波於活化工廈措施推出後，密密吸納工廈，如購入觀塘凱康工廈、葵涌紅A中心等，並為物業申請更改用途，以提高物業價值。

倫敦豪宅趨向超大化

格局改變者：


房產圖片：2012房產市場的紀錄改寫者
30多歲的尼克•坎迪(Nick Candy)與克里斯蒂安•坎迪(Christian Candy)兄弟是倫敦價格最高的公寓項目海德公園一號(One Hyde Park)的開發商﹐2012年9月﹐他們斥資約1.21億美元購入切爾西一處10,000平方英尺（約合929平米）的房產。該處房產售出時配備了可擴建至30,000平方英尺（約合2787平米）的營建許可。預計建造工程將於明年啟動﹐一旦完工可能將以超過2.42億美元的價格掛牌出售。

後續發展趨勢：

英國的房地產開發商似乎在競相建造倫敦最大的住宅。房地產服務供應商第一太平戴維斯(Savills)在10月份以大約1.6億美元的要價向市場推出毗鄰攝政公園(Regent's Park)的豪宅Cornwall Terrace﹐其面積達21,346平方英尺（約合1983平米）。此外﹐另一對從事房地產開發業務的魯本(Reuben)兄弟也公佈了計劃﹐打算重新開發位於皮卡迪利大街(Piccadilly)、原為紳士俱樂部的In and Out俱樂部。它將被改建為一座53,426平方英尺（約合4963平米）的大宅﹐售價暫時定為3.22億美元。

前景：


Getty Images
房地產開發商尼克•坎迪與克里斯蒂安•坎迪
這些住宅將成為檢驗全球的超級富豪對倫敦市中心黃金地段的超大住宅擁有多大熱情的試金石。自2007年以來﹐倫敦售價在1000萬英鎊（約合1600萬美元）以上的住宅的價格已上漲50%﹐漲幅遠遠超過了其他主流房地產市場。另一個刺激因素是﹐經過了幾個月的考慮之後﹐英國政府放棄了徵收“豪宅稅”的計劃﹐雖然他們每年仍將對海外企業購置的價值達200萬英鎊以上的房產徵稅。儘管豪宅市場行情強勁﹐針對那些最高端的房產的需求可能會放緩。第一太平戴維斯的數據顯示﹐2012年前11個月有22座售價在2000萬英鎊以上的豪宅售出﹐而2011年同期此類房產的交易量為35宗。其中﹐面積達27,000平方英尺（約合2508平米）、要價逾1.6億美元的Heath Hall自2011年初上市以來一直未能售出。

Ruth Bloomfield

扎克伯格房產抵押貸款

格局改變者：


Bloomberg News
Facebook聯合創始人馬克•扎克伯格的再融資行為成了今年的新聞頭條。
據報道﹐Facebook聯合創始人馬克•扎克伯格(Mark Zuckerberg)在2012年春季為其帕洛阿爾托(Palo Alto)豪宅600萬美元的抵押貸款進行再融資﹐獲得了一筆起步為1.05%的30年期浮動利率抵押貸款。舊金山房產經紀人、蘇富比國際地產公司(Sotheby's International Realty) Teed Haze經紀人團隊的里克•提德(Rick Teed)對這麼低的利率並不感到驚訝。抵押貸款融資公司房地美(Freddie Mac)的數據顯示﹐在截至12月13日的那一週﹐一年期浮動利率抵押貸款的平均利率為2.53%。

後續發展趨勢：

提德說：“大家都想獲得優質客戶﹐如果你有5000萬美元或更多資金﹐銀行會希望和你建立銀行業務關係﹐貸款是次要的。”加州核桃溪(Walnut Creek) Mechanics銀行負責財富管理業務的高級副總裁吉姆•威爾遜(Jim Wilson)稱﹐大多數個人高淨值客戶確實獲得了利息優惠達到最大額度的抵押貸款。他發現其客戶傾向於選擇30年期固定利率抵押貸款以鎖定位處歷史低點的利率﹐他表示﹐過去六個月中再融資申請“全面增加”。房地美的數據顯示﹐在截至12月13日的那一週﹐30年期固定利率抵押貸款的平均利率為3.32%。

前景：

威爾遜說：“（就利率而言）我們依然處於非常低的水平﹐我沒有發現還有大幅下降的空間。”他說﹐人們時常問他利率會在什麼時間點上漲﹐他的回答是：“最終（會漲）﹐但不會是近期。”抵押貸款業界刊物《抵押金融內情》(Inside Mortgage Finance)的數據顯示﹐貸款機構在2012年前九個月發放了1480億美元的珍寶按揭(jumbo mortgage)﹐較2011年同期增加了23.3%。

Sarah Tilton

洛杉磯一居公寓賣出2000萬美元

格局改變者：


Unlimited Style Real Estate Photography
這處房產賣出了2010萬美元的高價﹐成為比佛利公園有史以來成交價最高的交易之一。比佛利公園位於比佛利山莊﹐是一個封閉式的社區。
2012年11月﹐已故好萊塢製片人理查德•扎努克(Richard Zanuck)名下一處10,000平方英尺（約合929平米）的房產賣出了2010萬美元的高價﹐成為比佛利公園(Beverly Park)有史以來成交價最高的交易之一。比佛利公園位於比佛利山莊(Beverly Hills)﹐是一個封閉式的社區。該住宅配備網球場、影音室、健身房以及兩棟客房。它還有一個極其罕見的特色──主屋只有一間臥室。

後續發展趨勢：

雖然一所10,000平方英尺的房子只有一間臥室是個異常現象﹐但房產經紀人稱洛杉磯房地產市場中一臥和兩臥豪宅的行情一直比較強勁。目前大洛杉磯地區有六套售價在100萬美元以上的一臥室住宅在房地產信息跟蹤網站Zillow掛牌出售﹐其中一套位於比佛利山莊邊緣地帶的高層公寓樓的一臥室頂層公寓要價為217.5萬。此外﹐該地區還有五套要價在500萬美元以上的兩臥室住宅在Zillow掛牌出售。

前景：

比佛利山莊房產經紀公司Hilton & Hyland的總裁傑弗瑞•海蘭德(Jeffrey Hyland)稱﹐其公司的業務在2012年增長了60%﹐業務額從2011年的10億美元增至17億美元。他說：“目前洛杉磯的房源確實比較稀缺﹐而買家的數量則非常龐大。”

他補充道﹐面積較小的房子賣得比較好﹐一部分是因為其客戶更願意購買一棟可隨時入住的房子﹐而不願從頭開始建房。他說：“誰能花上三年時間來建房呢？很多人寧願把這些時間花在自己的生意而不是房子上。”

然而﹐例外情況依然存在。代理扎努克那座房子買家的經紀人、Hilton & Hyland的喬希•奧特曼(Josh Altman)說﹐新房主將把那座房子拆掉﹐重建一座帶八間臥室的新房。

Lauren Schuker Blum

拉里•埃里森買下夏威夷拉奈島

格局改變者：

2012年6月﹐甲骨文公司(Oracle)的聯合創始人拉里•埃里森(Larry Ellison)買下估值達五億多美元的夏威夷拉奈島(Lanai) 98%的地皮﹐買價未對外公佈。這宗交易包括位於該島的兩家四季酒店(Four Seasons)、兩個高爾夫球場以及逾88,000英畝（約合35612公頃）的土地。

後續發展趨勢：

拉奈島的居民將會密切關注埃里森的計劃﹐主要是因為他的舉動將對在現在為他所有的這個島上生活的大約3,200名居民造成重大影響。部分居民向當地的媒體表示﹐埃里森把島買下時﹐他們覺得鬆了一口氣。該島原來的所有者、商人大衛•默多克(David Murdock)在島上的經營出現重大虧損﹐提出要建一個巨大的風力農場﹐這個想法使該島居民產生了深深的分歧。向夏威夷公用事業委員會(Public Utilities Commission)提交的有關此次交易的文件指出﹐埃里森可能會在島上進行“大量投資”﹐它將“直接使拉奈島的居民受益”。埃里森尚未與拉奈島的官員和居民交談﹐導致一些當地居民對埃里森的計劃心存擔憂。

前景：

夏威夷房產經紀人馬特•貝奧(Matt Beall)稱﹐有傳言稱埃里森在制訂龐大的天然能源計劃。埃里森未回應記者要求置評的請求。他在10月份接受CNBC採訪時曾說﹐他希望將拉奈島變成一個有關可持續生活的“小小實驗室”。

Alyssa Abkowitz

天價公寓引發香港房產泡沫之憂

格局改變者：

香港房地產市場在2012年上升到新高度﹐中國大陸買家注入的大批現金為其中一部分動因﹐最近中國大陸出台了措施使房地產市場降溫。2012年10月﹐由法蘭克•蓋瑞(Frank Gehry)操刀設計的傲璇(Opus)九層的一套6,683平方英尺（約合621平米）的公寓以5870萬美元售出﹐創下香港的最高單價記錄。同時﹐它也使人們擔憂房地產泡沫湧現﹐使觀察人士開始思考市場是否能夠維持其迅猛增勢。10天之後﹐香港政府採取了行動遏制這股狂熱﹐向非本地購房者徵收15%的買家印花稅﹐此前非香港居民買房無需繳納此類稅收。

後續發展趨勢：

儘管政府出台了這項新稅收政策﹐房產經紀人稱超豪華公寓的市場需求依然強勁﹐開發商也未在要價上做出讓步。香港的房價在2012年期間上漲了逾20%﹐是2008年年底價格的兩倍多。半山(Mid-Levels)高檔住宅區一處5,500平方英尺（約合511平米）、帶三間臥室的房子的要價達7740萬美元。另一套位處香港島南區的深水灣(Deep Water Bay)海濱、帶私人電梯和花園的豪宅的掛牌價則達8000萬美元。

前景：

在香港這樣一個空間狹小、頂級豪宅選擇不多的城市﹐超豪華住宅（面積在6,000平方英尺（約合557平米）以上的住宅）的價格預計會保持穩定﹐不過房產經紀人預計整個豪宅市場的價格會略有下滑。房地產公司高力國際(Colliers)預計價格將下滑10%左右﹐該公司還預計儘管整個豪宅市場的租金可能會略有下滑﹐頂級豪宅的租金（2012年已較2011年上漲約15%）在2013年還將進一步上漲。

Te-Ping Chen

曼哈頓興起炫耀性房產熱潮

格局改變者：

2012年1月﹐前花旗集團(Citigroup)董事長桑福德•威爾(Sanford Weill)以8800萬美元的價格將其位於中央公園西15號(15 Central Park West)的一套6,744平方英尺（約合627平米）的頂層公寓售出﹐創下紐約市有史以來公寓售價的最高紀錄──比2006年創下的前紀錄高出66%。其買家是一家與俄羅斯化肥業億萬富豪德米特里•雷博洛夫列夫(Dmitry Rybolovlev)23歲的女兒葉卡特琳娜•雷博洛夫列娃(Ekaterina Rybolovlev)有關聯的信托基金。這套公寓折合每平方英尺的售價超過13,000美元﹐是曼哈頓地區公寓每平方英尺1,300美元均價的大約10倍。

後續發展趨勢：

在威爾出售其公寓後﹐曼哈頓頂級公寓的售價繼續攀升﹐找地方花錢

新浪財經訊 香港時間1月9日凌晨消息，對美國銀行(BAC)首席執行官布萊恩-莫伊尼漢(Brian T. Moynihan)來說，該行昨天達成的抵押貸款相關和解協議為他提供了重建住房貸款業務的最好機會。
美國銀行昨天達成了這項和解協議，這項總額117億美元的協議旨在了結該行與抵押貸款融資巨頭房利美(FNM)之間的大多數糾紛，此前莫伊尼漢曾表示，該行一直都“在很大程度上專注於”債務問題；與此同時，美國銀行還同意出售大約200萬筆抵押貸款的服務權，這些 抵押貸款的總價值大約為3000億美元，從而修補該行與監管機構之間的關係。美國銀行還與其他9家銀行一起將支付85億美元的費用，以了結來自於2011年一項監管機構交易的止贖濫用指控相關調查。
“解決遺留問題將允許這家銀行把注意力從無法創造營收的業務活動轉向集中致力於發展業務。”豐業資本(Scotia Capital)駐多倫多的分析師凱文-舒奎特(Kevin Choquette)說道。“這意味著美國銀行將從防御姿態轉向攻擊姿態。”
房利美是美國銀行最大的單一抵押貸款交易對手，雙方達成的這項和解協議覆蓋了來自於前者的大多數指控；在此以前，房利美曾從美國銀行及其旗下的全國金融公司(Countrywide Financial Corp)那裡購買了1.4萬億美元的貸款。這是莫伊尼漢採取的最新措施，目的是 控制美國銀行前任首席執行官在2008年收購全國金融公司交易所可能帶來的損失，這種損失因為美國住房市場“內爆”而造成的。到目前為止，美國銀行來自於錯誤抵押貸款和止贖活動的退款和訴訟相關成本已經達到了將近500億美元。

一團亂麻
“莫伊尼漢有很多東西都必須加以修補。”FBR資本市場(FBR Capital Markets Corp)分析師保羅?米勒(Paul Miller)在接受彭博電視採訪時說道。“我不會就此對當前的管理團隊有任何指責，他們此前面臨的就是一團亂麻，而現在他們正在盡可能最好地找到自己的出 路。”
據美國權威收費出版物Inside Mortgage Finance發布的數據顯示，在2012年第三季度中，由美國銀行發起的抵押貸款總量為213億美元，與去年同期相比大幅減少37%。在收購全國金融公司時，美國銀行發起的抵押貸款總量從第一位下降至第四位。美國銀行地位的下降已 經令富國銀行(WFC)和摩根大通(JPM)從中受益，這兩家銀行是規模最大的抵押貸款發起人，它們的利潤率一直都在上升。
這項和解協議為美國銀行鋪平了道路，使其能與房利美建立“固定的關係”，此前這家政府支持機構已在去年禁止美國銀行為新貸款進行融資，摩根士丹利(MS)分析師維普爾-傑恩(Vipul Jain)在昨天發布的一份報告中表示。
美國銀行還向抵押貸款服務公司Nationstar Mortgage Holdings Inc(NSM)出售了2150億美元的住房貸款服務權，並向投資管理公司Walter Investment Management Corp(WAC)出售了930億美元的服務權。傑恩表示，由美國銀行提供服務的違約貸款數量將會減少30%。

遺留問題
“在美國銀行正在清理遺留問題的同時，我們預計這家公司的重點將會從不良服務重新轉回到傳統的服務和抵押貸款借款業務。”傑恩說道。
據以馬赫什-斯沃米內森(Mahesh Swaminathan)為首的瑞士信貸集團(CSGN)分析師稱，通過增強競爭的方式，這些舉措應該有助於降低抵押貸款利率。在上周的交易中，抵押貸款利率上升0.16個百分點，至3.54%。美國銀行的抵押貸款發行量比例應該也會增長，其中包括 與房利美有關的發行量，他們寫道。
“我們把重點放在客戶人數增長的問題上，而不是市場份額的增長。自重新定位我們的抵押貸款發起業務以來，我們已經看到了穩定的增長。”美國銀行的發言人丹-弗拉姆(Dan Frahm)說道。
對於這家按資產計算的美國第二大銀行，股票和債券投資者正顯示出更強的信心。在過去一年時間裡，美國銀行的股價已經翻了將近一番，達到12.09美元，目前正處於自2011年5月份以來的最高水平附近。保護美國銀行債券免於違約的信用違約掉期價格已經下降至自 2010年4月份以來的最低水平，目前正相當於去年同期大約三分之一的水平。
信用違約掉期是由信用卡貸款所衍生出來的一種金融衍生產品，可以被看作是一種金融資產的違約保險，債權人通過這種合同將債務風險出售，合同價格就是保費。購買信用違約保險的一方被稱為買家，承擔風險的一方被稱為賣家。雙方約定如果金融資產沒有出現違約 情況，則買家向賣家定期支付“保險費”，而一旦發生違約，則賣方承擔買方的資產損失。在信用違約掉期中，1個基點的價格相當於每年1000美元，可保護1000萬美元的債券在五年時間裡免於違約。

和解協議細節
根據昨天宣布的和解協議，美國銀行將支付36億美元的現金，花費67.5億美元用來回購出售給房利美的住房貸款，同時支付13億美元的費用，原因是該行花費了太長時間來幫助逾期未償還貸款的借款人。美國銀行稱，即使是在計入這些成本以及另外的25億美元支出以後 ，該行在去年第四季度中也仍舊能夠實現“適度”盈利。
在另外一項聲明中，包括美國銀行在內的10家美國最大抵押貸款服務商已經同意支付總額85億美元的費用，以了結來自於2011年監管機構交易的止贖濫用指控，美國財政部下屬貨幣監理署(OCC)和美聯儲在昨天發表的一份聲明中說道。據一名熟知內情的消息人士透露，美 國銀行在其中所佔份額大約為29億美元，這使其成為最大的單個參與者；其中，大約11億美元的支出是現金付款，大約18億美元則是以對陷入困境的住房所有人進行幫助的形式而支付。

更快支付
這項和解協議旨在加快面向借款人的付款，這些借款人原本需要繼續等待付款。監管機構稱，符合資格的借款人預計將最多獲得12.5萬美元的付款，具體情況則將視其止贖合約被錯誤處理的程度如何。
莫伊尼漢曾在去年12月14日在布魯金斯學會(Brookings Institution)發表講話，並在隨後的回答提問環節中表示，美國銀行會對抵押貸款進行三次質量檢查。“我們必須確保自己發起的貸款是無懈可擊的。”莫伊尼漢說道。“對我來說，這是令人沮喪的，因為我們不能 足夠快地為我們的客戶完成貸款程序。”
美國銀行很可能已經處理完了來自於全國金融公司的大多數麻煩，而與此同時這家銀行正在與債券保險公司MBIA(MBI)及其他抵押貸款買家展開“戰鬥”以要求退款。美國銀行表示，截至2012年9月30日為止，該行回購抵押貸款的未了結需求增長了12%，至255億美元，主 要由於受到房利美與私人投資者之間的糾紛的推動。
“與房利美達成和解是朝著正確方向邁出的一步，這是很好的舉措。”米勒說道。“我們原本覺得，這件事情會延宕很多年，或者至少是還需要兩年時間。”(金良/編譯)