被視為史上最強版的地上權土地標售潮，2013年將登場。光是台北市、新北市、花蓮和苗栗，今年就至少有11萬坪的地上權土地，排山倒海而來，釋出市場上招商，可謂被視為「金六條」實施後金融壽險業購地是否大轉彎、轉進地上權房地產的市場溫度計。

　美商仲量聯行（JLL）台灣分公司董事總經理趙正義昨（9）日表示，今年隨著金管會實施「金六條」的壽險業限購令政策醱酵，台灣游資無適當出路可去，加上政府頻頻釋出地上權和BOT土地以另闢財源，預期2013年將是地上權躍居為土地市場主流的關鍵年。

　趙正義指出，尤其最值得觀察的指標是，財政部財訓所將釋出1萬多坪的地上權土地，調整招標條件即將招標，極具指標；敦化北路台北學苑4,000坪土地，以及中山南路舊台北市議會大樓2,770坪土地，也將朝向地上權方式對外招標。

　據了解，只要有實際使用需求或是有承租者，以及金融壽險業者，都對台北市精華地段的地上權案，積極評估。

　瑞普國際物業公司總裁曾東茂指出，最新調查顯示，2012年全年已成功標出的地上權土地，全台各都會區總計成交標脫的地上權土地權利金超過370億元，土地總面積超過9.2萬坪；其中壽險業者者投入地上權的權利金金額已經超過300億元。

　展望2013年，更是地上權土地排山倒海而來的一年。仲量聯行最新調查指出，光是台北市的地上權就有2.3萬多坪，將進行招標；加上花蓮七星潭酒廠7.5萬多坪、苗栗竹南製瓶工廠1.8萬多坪等，總計就高達11.7萬多坪的地上權土地，即將在今年釋出。

　若再加上BOT的招標案，像台北市信義計畫區A25案、松山機場園區等，總計上看14.6萬坪之譜。顯示2013年將會是「非所有權」土地釋出，最大浪潮的一年。

　趙正義對於今年地上權和BOT土地市場的接受度，頗具信心。他指出，「金六條」政策實施後，壽險業礙於金管會對於商用不動產限制令及辦公室租金成長緩慢，難以達到2.875％的最低門檻，預期未來投資標的，將逐漸轉移至國內地上權、BOT。

指標大案→ 財訓所標案增誘因 捲土重來

　位於景美的財稅人員訓練所萬坪土地地上權標案，財政部國有財產署昨日舉行招商說明會，除調降合約需求外，並開放容積移入等誘因，因此吸引國泰、華固等知名建商，近40家不動產開發業、營造業、壽險業者參與，瞄準今年政府最大宗的地上權標案。

　國產署指出，財訓所及周邊國有土地合作開發案，去年12月3度公告招標，昨天委由仲量聯行舉行招商說明會，共吸引10餘家建商出席，包括日勝生、昇陽、富邦、皇翔、太子、大陸建設等大型建商，富邦、中國人壽等壽險業者也派員出席。

　國有財產署副署長邊子樹表示，為提高業者投資意願，此次招標放寬多項投資條件，包括降低財政部可拿回的樓地板面積，由原2萬6,500平方公尺降至1萬6,900平方公尺，等於多給業者約2,904坪可開發面積。

　其次，財政部也首度將地上權年限，由原50年延長至70年，同時將地上權存續期間之土地租金率由5％調降至3.5％，並給予業者開發彈性，除替政府興建辦公大樓及財訓所學員宿舍外，其餘建物規劃可不受區位限制。

　邊子樹指出，由於財政部下修開發條件，因此本開發案的權利金底價，也將由原先0元以上，提高至新台幣5億元以上，加上得標業者必須替財政部興建辦公廳舍，估計業者總投資金額約20億元。

　仲量聯行表示，業者必須負責興建財政部大樓、學員宿舍及原有建物的維修整建，其他區塊可由業者自行規劃，可興建商場、旅館和住宅，初估本開發案的報酬率上看25％。

　邊子樹指出，若順利標脫，未來民眾可用每坪不到30萬元的價位，買到台北市內的地上權住宅，並可使用70年；與目前景美新建住宅行情每坪60萬元相比，財訓所地上權住宅僅為市價的一半，對有購屋需求的民眾頗具吸引力。

　國產署表示，本開發案依政府採購法，採最有利標決標方式辦理，投標截止日為今（102）年3月11日，並將於3月12日開標，開標後將通知資格審查合格之投標廠商，就其所提合作開發計畫書內容辦理評選。

　台北市議員應曉薇昨日再度召開記者會，批評台北雙子星大樓招標案，因部分評審委員給了太極雙星團隊「超標分數」，才順利護航太極雙星得標。

　應曉薇並質疑，太極雙星團隊新任董事白嘉輝曾與幫派份子、地下金融公司合作放貸，應曉薇說，整個招標過程黑幕重重，北市應立即暫停與太極雙星簽約。

　緊咬雙子星案招標過程有弊端的應曉薇，昨日再出招。她說，接獲來自北市捷運局基層員工投訴書，爆料部分甄選委員給了太極雙星超標分數，替太極雙星護航。

　應曉薇指出，捷運局員工爆料指出，太極雙星在評審過程中，因提出55％的分收比，依規則只得85分，一度落後另一團隊中華工程8分之多，但在綜合評分這一項，卻得到超過評分上限85分的86.38分，整整贏中華工程11分，因此勝出。

　應曉薇說，檢舉信函說，雙子星大樓招標，評審委員針對開發建議書可任意評分竟占50％，如評審委員對太極雙星有偏頗給予高分，其它團隊即使提出70％權配比例，權益分配項目拿滿分，仍然會落榜。

　應曉薇指出，根據檢舉信函，評審團隊的評分上限是85分，但部分評審委員給太極雙星團隊的開發建議書項目評分卻是86.35分，她質疑是「作弊做過頭」才超過上限，依招標公告，評審委員需出具評分書面說明，他要求市府應就此說清楚。

　此外，應曉薇質疑，太極雙星團隊一年改組九次，得標後又改組兩次，並由她曾公開質疑適格性的程宏道在101年12月28日將持股轉讓白嘉輝等人，但她說，白嘉輝曾經與幫派份子、地下金融公司合作放貸，並不適任擔任「國門」的股東。

　應曉薇批評，經濟部投審會雖已核准太極雙星團隊申請50億元港資Noble Worth境外資金投資，但Noble Worth僅成立兩個月，團隊中的馬國業者迄今仍分文未出，她要求市府提出該業者預計投資時程、金額等。

北捷：簽約進度不受影響

　北市捷運局聯開處長林勳杰昨日就北市議員應曉薇的質疑表示，台北雙子星大樓招標評審過程公平、公正、公開，17位評審都依照專業心證給分，多數委員也認同太極雙星評分優於中華工程，議員爆料不會影響市府與太極雙星簽約的進度。

　至於台北雙子星案究竟何時才簽約？林勳杰說，太極雙星已履行簽約前的要求事項，捷運局已將全案送請市長審核，目前仍在審核中，若審核通過，將會在30日內簽約，目前仍以1月底前簽約為暫訂目標。

　應曉薇昨日以「捷運局員工爆料資料」質疑評審給分過程有問題。林勳杰說，該份評分資料是機密，應曉薇從何而來，他不知道，也不願評論該份爆料資料是否屬實。不過，他強調，17位評審委員來自各界，都依自由心證投票，就算真如議員所指稱「給超標高分」，也都依照規定提出書面說明。若政風處、檢調查獲評審有弊端，捷運局一定依法處理。

　林勳杰說，到目前為止，太極雙星已經完成北市府要求在簽約前的辦理事項，包括投資團隊在台設立分公司、繳交保證金等，因此捷運局已經將簽約公文呈送郝龍斌審查，依規定，一旦審查通過，捷運局將通知太極雙星，在30日內就得標團隊負責人能出席簽約典禮的時間進行協商，決定簽約日期。

雙子星審核順利 議員再質疑
【聯合報】

雙子星大樓聯開案經契約審閱、修正後，已報府核定，可望在農曆年前完成簽約。但議員應曉薇昨天再召開記者會指出，市府縱容評委不合理給分，契約簽報市長程序又迴避政風，質疑有弊。

北市府捷運局聯開處長林勳杰說，雙子星開發案契約書目前審核順利，只要市長拍板，即可簽約。

應曉薇出具檢舉函表示，依評選規定，評選委員評定的總得分低於75分，或高於85分時，都應提出說明。但就她瞭解，評選過程市府卻未要求委員落實，導致高低分給分落差大，根本是刻意護航。

此外，應曉薇也質疑，太極團隊得標後董事會已再二次改組，甚至讓疑為經濟犯的民眾擔任董事，這樣的經營團隊合法、合理嗎？市府有人把關嗎？

林勳杰回應，只要委員評出85分以上或75分以下極端成績者，評分時均已附上評分說明，非如議員所陳述。至於公司改組部分，他坦言未掌握，但基於公司本體不變，對開發案應不會有影響。

市府政風處股長黃奕庸則說，經審核雙子星招標案過程，「目前大致符合程序」，還沒有發現違法處。法務局編審吳瑞哲也說，審議投資契約書後，目前也僅發現如「送達代收人」等文字形式有誤。

　台銀美軍眷舍標租昨（9）日起正式公告，其中包括愛富一街、二街周圍五處標案，底價最低每月租金僅5.6萬元，但承租方需負擔修繕，台銀主管表示，已經收到不少企業主詢問，至於其他50幾戶，希望能在今年內完成標租。

　位於陽明山山仔后的美軍眷舍標租案，最貴的一組月租11萬元，除了月租，得標者還需要提供履約保證金12個月租金及租賃擔保金2個月租金，台銀主管表示，目前拿出來標租的五戶，台銀都作過基本修繕，之後會陸續將其他的戶數進行整理，目標是在一年內將所有的眷舍出租。

　除自住外，該眷舍因不能作為學生宿舍和商業用途，恐影響市場承租意願，台銀主管指出，因為地點位於陽明山，早就吸引很多企業主詢問，希望有機會入住該地，因此對標租抱持樂觀態度。

　台灣金控暨台銀董座劉燈城上任後，對強化台銀不動產管理相當積極，希望能將山仔后60多處美軍眷舍舊址活化利用，標租即是一例，目前位於陽明山山仔后的美軍眷舍，共有120多棟，其中有40多棟已有租戶，另外有20餘戶被北市政府歸為歷史建築，還有60多戶可用於標租，分成F區和H區。

　中科二林園區用地的招商，漸成「搶手貨」。中科管理局長楊文科昨（9）日透露，鴻海集團已有4次實地赴中科二林園區看地，並表達「有意願」，但因二林園區的「環境影響評估差異分析（簡稱環差）案，環保署還沒有通過，因此，鴻海集團還沒做最後的決定。

　彰化縣政府建設處長范世億昨日在中科二林園區轉型計畫說明會中也證實，該集團已提出需地100公頃，並派出集團顧問到現場看地。據了解，最終總投資額上看千億元。

　中科二林園區轉型計畫的「環差案」，剛通過環保署環評專案小組審查，最快1、2個月內可排入環評大會審議，一旦通過，將完成中科二林園區開發案環評程序，因而引發光電與精密機械大廠搶地卡位戰。

　鴻海集團已在中科台中園區成立賜福科技，並投資興建中科「智動化科技」研發大樓，與租用中科標準廠房，初期投資67億元，準備跨足工具機高階數控技術、高階醫療，以及居家看護機器人等領域。

　為打造機器人王國，鴻海集團原相中中科台中園區旁的台糖30多公頃土地（原台中經貿科技工業園區預定地），計畫籌設「智動化創新園區」，但因卡在土地取得及面積不夠大等問題，鴻海集團已兵分多路在中部找地，迄今已有4次赴彰化二林園區看地。

　迄今已獲准在中科二林園區設廠的廠商，包括愛民衛材、和勤精機、聚泰環保，以及新光集團旗下新科光電。另已表達設廠意願的廠商，包括低碳科技、鉅業精機、桂全機械、成祐精機，以及允強實業等數十家公司。

　范世億透露，另約6、7家的精密機械廠商（含協力廠）共提出需地20公頃，總投資額逾50億多元。

　為讓更多廠商進駐中科二林園區，范世億說，縣府本月下旬將與中科管理局，在二林舉辦中科二林園區招商會，讓有意願設廠的廠商赴現地勘查。

　至於新科光電材料公司，計畫投資額120億元，初期股本20億元，主要開發4項產品，包括LCD背光模組基材、高階機能膜、太陽能模組材料，以及綠色（節能）材料，新科董事長吳東昇，也曾親自赴二林園區看地。

　楊文科表示，新科在二林園區需地面積約40公頃，預定6月建廠，至於土地核配事宜，該局將召開配地會議決定。

二林精機園區環評 將辦公聽會

　由彰化縣政府主導推動的二林精密機械產業（簡稱二林精機）園區開發案，已啟動環境影響評估作業。彰化縣政府建設處長范世億昨（9）日表示，該環評案縣府已審查完畢，近期內會舉辦公聽會，再將環評送交環保署審議。

　范世億說，二林精機園區位於中科二林園區附近，總面積352.88公頃，其中，可設廠用地約220公頃。

　目前已登記要設廠業者共約180家，需地總面積約250公頃，已超過園區可提供設廠用地規模。其中，多數廠商為台灣區機器工業同業公會的會員廠商。

行政院會今（10）日將通過所得稅法17條之4修正草案，針對非現金捐贈抵稅項目，無法拿出購入憑證或受贈無法取得成本時，抵稅額度授權財政部核定金額計算。而屬土地捐贈，原則依公告現值16％來認列抵稅扣除額。

　官員說，非現金捐贈抵稅的扣除額認列，一般依實際取得成本計算，但有些情況無法依實際取得成本計算時，這次明訂授權財政部核定扣除額認列標準，包括無法拿出憑證、受贈繼承而來，或捐贈物品會損耗折減或波動等情況。

　此外，屬公設保留地項目，原則依公告現值16％來認列抵稅扣除額，但若特殊情形土地，同意國稅局可專案報財政部核定，可不受16％上限限制。

　官員說，過去不少人以低價購買公設保留地，以市價高價報抵稅額，捐地節稅，造成逾上百億元捐地節稅漏洞。自民國92年起，財政部解釋令，均依公告現值16％來認列扣除額，但大法官認為16％比率並沒有法律依據，要求財政部須明訂法源依據。

　這次修法，也針對未立法前如何核算認列扣除額計算基礎，明訂過渡措施，立法前尚未核定課稅確定案件，明訂適用新修正的規定處理，避免空窗期出現。

金管會保險局昨（9）日與壽險業者討論鬆綁海外投資限制，研議分級開放國外不動產投資，壽險業將在本周五與金管會主委陳裕璋會晤時，爭取最終共識，以利農曆年前實施。

依照初步方向，保險業資本適足率（RBC）達250%以上者，投資國外不動產的額度上限可為該公司可運用資金的5%；RBC200%以上但未達250%者，上限為3%；RBC低於200%者，上限為2%。

保發中心統計，整體產壽險業運用資金逾13.1兆元。壽險公會理事長許舒博說，以上限為3%的平均數概抓，保險業投資國外不動產額度將新增三、四千億元。

金管會保險局長曾玉瓊表示，昨天主要是聽取壽險公會提出的建議案，及相關風險控管、配套措施，部分資料還需公會再補充，昨天並未作出任何結論。

現行《保險業辦理國外投資管理辦法》規定，保險業投資國外不動產總額，不得超過公司業主權益的10%，原本壽險公會建議開放至不得超過公司保險可運用資金的3%，但保險局有疑慮。昨日最新方向為，將按保險公司RBC表現，給予分級管理、採差異化額度放寬。

至於壽險公會力爭的開放投資地區如日本、美國、新加坡等，許舒博說，可能在國外投資管理辦法修正公告後，由保險局以正面表列方式視情況公告實施。

另外，保險業者希望放寬國外公司債信評等級方面，原本公會建議，RBC達250%以上者，可投資BBB-等級公司債，但據了解，保險局認為開放應循序漸進。

興富發建設董事長鄭欽天昨（9）日透露，今年年終獎金加紅利，每位員工平均可領到底薪10個月。其餘營建F4的華固、遠雄、長虹年終獎金雖然尚未定案，但若把年終獎金及績效獎金相加，今年員工至少可領到5個月以上。 鄭欽天昨天參加代銷業甲山林廣告的年終尾牙，他表示，儘管去年經濟不景氣，但全體同仁仍非常努力的完成各項工作，交出漂亮的成績單，因此公司撥付給同仁年終獎金加紅利，平均底薪10個月。

興富發每年的年終獎金計算方式，都是績效獎金加上年終獎金，連續3年平均發放水準都達10個月，去年協理級以上的年終獎金更高達20個月。營建F4中其他指標建商，華固、遠雄的年終獎金還未定案，但去年都發到5個月以上，預估今年應不會有太大落差。

長虹每年都維持2個月的年終獎金，但績效獎金豐厚，去年長虹共發放2,500萬元績效獎金，長虹全體員工約80位，每位員工平均績效獎金領到30萬元，顯示儘管房市景氣不振，建商靠著長期養地、壓低成本，獲利仍佳。 展望今年景氣，鄭欽天表示，整體大環境仍面臨通貨膨脹和低利率，尤其美、日等經濟大國都在印鈔票，熱錢多讓新台幣匯率抵擋得很辛苦，這是大勢所趨，在通膨之下，大家擔心錢變薄了，因此激勵房市向上走。

營建F4看好低利環境，熱錢仍在，今年合計推案超過1,200億元。 興富發今年在大台北推案400億元，包括「台北晶麒」150億元、「日湖百貨案」120億元、林口「國家1 號院」130億元，此外，在南部也布局，預計在高市推出百億個案、台南推案70億元。 遠雄集團今年首季推出300億案量，包括林口合宜住宅案、桃園「遠雄龍岡」、新北市新莊、台北市內湖等地。

日勝生（2547）集團第二家IPO公司-京站投資控股公司的掛牌上市計畫，再邁向前一大步。日勝生子公司萬達通實業將併入京站投控，成為集團孫公司、並專營BOT事業體，最快2013年下半年展開京站投控IPO掛牌作業，成為集團第二家上市公司，全速跨足觀光百貨業。

　日勝生財務副總經理周惠玉昨（9）日表示，日勝生完成集團繼12月完成第一階段組織改造計畫，新成立京站投控公司、納入京站實業之後，第二階段的組織重組、改造計畫，也宣告完成。

　據規劃，日勝生持股98.2％、資本額52.2億元的子公司萬達通實業，將併入京站投控、成為京站投控的子公司，換言之將成為日勝生集團的孫公司。接下來，預計2013年下半年，展開京站控股的IPO計畫，最慢2014年可完成掛牌，成為集團第二家上市公司。

　日勝生甫完成的集團第二階段組織重組計畫，為京站投控公司將擁有京站實業、萬達通、泰誠營造等3公司，以及部分個人股東。日勝生對京站投控的持股，將由目前的100％、降為61％；至於日勝生持股98.46％的子公司泰誠營造，則持股京站投控36.8％，因此日勝生綜合持股京站投控，約達97％。至於日勝生、泰誠發展營造、萬達通，對京站投控的換股比例，則是由京站投控發行新股129,417,099股，並以日勝生公司、泰誠發展營造、以及個人股東所持有的萬達通股份，以作為抵繳認購京站投控發行普通股的對價。

　周惠玉指出，此以股作價的比例，係依萬達通101年9月30日經會計師核閱財務報表所示的股東權益金額（即淨值），按約當為每2.89股萬達通股份，參與認購京站投控。

　目前京站投控的資本額，也將由12月份的額定資本額20億元、實收資本額2.05億元，透過以股作價的換股作業後，擴大為實收資本額15億元；營業項目以觀光百貨為主體，將來可能朝觀光類股或百貨掛牌。至於董事長，則由日勝生集團董事長林榮顯親自擔綱。京站實業業績來源主要是Q Square商場；萬達通業績來源則主要是經營交九轉運站的BOT，以及出租給京站威秀影城，伊士邦健身中心，君品酒店等所帶來的租金收益。接下來，日勝生的BOT事業群也都會交由萬達通營運。

　周惠玉指出，日勝生集團連續進行兩波的組織改造調整，主要是為了增加集團競爭力及強化觀光百貨事業的發展。民國101年12月4日董事會已決議通過第一階段組織調整作業，以日勝生持有京站實業公司100％股權，以股份轉換方式發起新設公司-京站投資控股企業股份有限公司。12月12日已完成台北市商業處核准設立登記在案，正式成立。

奢侈稅前年上路後，短線投資客退場，全台交易量大減，預售屋市場吹起冷風，不過卻絲毫不影響大型建商推案、購地計畫，甚至還能無息貸款予購屋者，口袋之深讓市場驚呼聲連連。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，2002年當時北市預售推案每坪成交均價仍在36.74萬元，去年預售、新成屋每坪成交均價高達79萬元、直逼80萬元大關，10年來房價大漲逾1 倍。房市過去10年榮景，讓大型建商手握不少資金、資金雄厚，即使市場受到奢侈稅衝擊、交易量大減，但仍不影響建商推案、購地計畫。

以興富發為例，宏泰人壽與興富發攜手打造號稱「民間版青年住宅」的淡海新市鎮「海洋都心」百億元開發案，當初興富發投入24億元與宏泰共同合建，預計投入工程興建款項約15億元，總計成本39億元，但現在該案總銷400億元，依興富發分回比例32.5%來看，分回總銷高達130億元，獲利頗豐。

國內營建業與醫院跨界合作出現首例，由鉅董事長林嘉琪昨（8）日宣布，公司推出今年台中第一件百億大案「大恆」，將與中國醫藥大學附設醫院合作，提供住戶養生及健康照護服務，任何民眾購屋將可享受VIP健康照護服務。

由鉅建設與中國醫藥大學合作，主要因為由鉅前董事長林增連與中國醫藥大學董事長蔡長海，都是亞洲大學創辦人。如今，林增連的女兒、由鉅建設董事長林嘉琪，身兼亞洲大學董事，雙方關係緊密，因此決定策略聯盟。林嘉琪指出，所有購買「大恆」的住戶，都可獲得一本中國醫藥大學附設醫院的「尊爵養生護照」，享有專人約診、帶診及取藥服務，還有貴賓專屬的候診空間、門診服務，社區也將提供健康管理團隊，並與專屬醫療團隊密切配合。

據了解，總銷達100億元的由鉅「大恆」，潛銷期間預約戶數就已接近四成，為今年中部豪宅市場開出紅盤。此案位於國美館第一排，規劃108戶，坪數140至303坪，每坪單價51萬至70萬元，其中一口氣購買303坪、總價超過2億元的客戶就有4組。

市調統計，台中房地產市場今年總推案金額超過1,800億元，約與去年同期相當，但今年第1季推案450億元，比去年同期成長近30%，其中大型推案就占六成6成，包括由鉅「大恆」、龍寶「愉悅臻郅」、總太「明日」、太子「太子道Ⅱ」等。

淡水 鶯歌平價區 詢問度高，實價登錄重挫房市，買氣縮減，有低價宅趁機搶市，如文山區福地宅「敦南觀止」5字頭房價、南港區工業住宅「河岸慕上」釋出4戶每坪僅39萬元的保留戶、南港工業住宅「峰+」開價46萬元起；新北市房價1、2字頭的淡水、鶯歌區，也因房價相對便宜，買氣持穩。維多利亞集團近期祭出每坪開價39萬元的「河岸慕上」，該案為第3種工業地用住宅，去年悄悄開賣，規劃85坪、每戶總價約4000萬元，目前釋出4戶保留戶。

「會增稅難轉手」維多利亞建設集團行銷公關部經理葉庭透露，南港目前新成屋房價每坪約60~75萬元，不少新案更是挑戰百萬元房價，希望能以3字頭房價取得價格優勢，帶來看屋人潮。
同為南港工業住宅的「峰+」，開價46~55萬元，每戶總價約5000萬元，目前銷售逾8成。該案專案經理馬俊揚透露，因單價較低，每月固定都有成交，且8成以上為自用型買方。創意家行銷副總經理何志正認為，工業宅有違法疑慮，且住宅位於工業區易影響居住品質，加上稅費不同，會增加土地稅，更因接受對象較少，未來若想轉手也較困難。

文山仍有4字頭，此外，北市房價相對便宜的文山區，新案開價平均站上70萬元，但仍可見4、5字頭房價，「政大水秀」每坪開價45萬元起，僅剩3戶；「敦南觀止」去年10月公開至今銷售逾2成，因臨福地，每坪開價51~59萬元，低於區域行情。規劃開發商業區，「敦南觀止」專案經理林育德說，該案每戶總價1500~2500萬元，吸引許多有價格考量的年輕人來購屋，「因為是還追得起的房價」。而雙北市目前房價屬1字頭的區域僅剩淡水、鶯歌。如興富發與宏泰機構在淡海新市鎮合作推出5000戶、總銷400億元大案「海洋都心」，雖尚未公開，但因每坪開價19.5萬元起，並規劃開發商業區如威秀影城。「海洋都心」副主委林振傑說，已有許多未購得合宜住宅民眾與淡水區域客詢問，近來每天已接到逾百通電話，詢問度相當高。鶯歌1字頭新成屋如「新月金鑽」、「金品富邸」，皆有北市與新北市第一圈民眾前來看屋，「新月金鑽」專案經理許紫筠說，近期雖因氣候因素買氣轉淡，看屋民眾從每周10~20組降至約10組，但仍持穩銷售，目前只剩2戶。

去年尾牙公開宣布降價15~25%的上市建商興富發，昨尾牙時董事長鄭欽天說，今年除北市房價持平外，其餘各區房價都會漲10%。房仲業也分析，今年隨著全球經濟緩步回溫、房市買氣可望回升，預估整體房價持平，但可爭取更高的議價空間。去年受豪宅貸款限縮、實價揭露壓縮房市景氣，今年可望回溫。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，今年實價登錄效應持續發酵，屋主開高價心態會逐漸降低，買方對價格也有一定認知，有助拉近雙方對價格的認知，預計交易量可回升7~8%，整體房價則持平。

供給增買氣回溫
鄭欽天說，今年除北市房價持平外，其餘各區房價都會上漲10%。但不願具名的仲介業者稱，若新莊副都心與林口等地區因新推案過大，賣壓大，房價可能下修5~10%，急脫手的屋主會有至少5%的讓價空間。 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，今年房市因奢侈稅滿2年，將有不少物件釋出，供給量增加，民眾選擇性多、有助市場交易量回升；有交通或開發利多的區域如捷運信義沿線，松山車站等BOT案、桃園航空城都將帶動房市成長。

根據內政部不動產交易實價查詢服務網所揭露的交易資料，有一戶屋齡超過40年的老舊公寓，去（101）年七月以每坪單價268.23萬元成交，創下實價揭露以來最高住宅單價，一舉超越原本登錄最高單價的豪宅「仁愛一品」。

這戶「最貴公寓」地點位於台北市大安區忠孝東路四段一帶，揭露標的為六層樓公寓的第三層，建物移轉總面積41.01坪，交易總價1億1千萬元，平均每坪268萬2476元。

原為每坪最高單價的豪宅「仁愛一品」位於大安區仁愛路三段，去年九月成交一戶140坪的豪宅，屋齡四年，總價2億5560萬元，拆算車位後每坪240萬元，被視為實價登錄以來最新天價，但這紀錄已被40多年老公寓打破。

會郝無結果 文林苑同意戶將抗爭 都更案遲無進展 12日起夜宿市府 都更處長表示 拆除後工地交樂揚建設 會持續督促，台北市府代拆文林苑都更拒遷戶九個多月後，同意戶自救會九日終於和台北市長郝龍斌見到面，但依然沒有得到何時動工等明確答覆。同意戶不滿意會面結果，將按照原定計畫，於十二日發起大型抗爭、夜宿市府。北市府去年三月廿八日代拆拒遷戶王家，但聲援團體又在王家原址搭起組合屋，文林苑都更案仍沒有進展。同意戶自救會去年十二月底到市府抗議，要求和郝市長見面，並要求市府和建商定出此案開工、交屋日期，否則將發起大型抗爭。

同意戶一行近十人昨日下午和郝龍斌見面，在場還有副市長陳威仁、都發局長丁育群和都更處長林崇傑，雙方會談約一個小時，但沒有結果。同意戶自救會長謝春嬌表示，市長一直說「他很抱歉」，但對於何時能讓同意戶回家、組合屋該怎麼處理，都沒有答案。她說，感受不到市府的誠意，只覺得同意戶「比孤兒還可憐」。

何春嬌表示，由於未獲滿意答覆，同意戶將從十二日中午十二點開始在市府前抗爭，希望各界可以捐助礦泉水、睡袋，或用行動支持同意戶。都更處長林崇傑會後表示，此案能否動工，不是用公權力就可強制，市府執行代拆後，依法把工地交給都更實施者樂揚建設。拒遷戶王家主張土地所有權，和樂揚的工地管理權出現位階爭議，市府去年六月已函詢內政部，內政部除回文表示此案應依工地管理權責處理，並函至法務部，但目前沒有結果。

他說，依照過往都更、ＢＯＴ案經驗，地上物拆除後工地都是交給實施者處理，這個認定應該很明確。他也表示，市府沒有放棄努力，也持續督促樂揚建設，讓此案有圓滿的結果。

搶標法拍屋，還不花一毛錢？位在台北市西門町附近的老舊公寓，底價才120萬元，卻吸引63組人馬搶標，最後竟然以7888.8萬元得標，溢價近65倍，而得標的就是這棟公寓的債權人。

新北市林口Ａ７合宜住宅資格證明至上周截止受理，內政部營建署統計，共四萬四千餘人登記，扣除已購買浮洲合宜住宅的四千餘人，可申購林口Ａ７合宜住宅者高達四萬人左右，換算中籤率僅約一成，十個人中，大約只有一人幸運中籤。「林口Ａ７合宜住宅雖不能說是『末代合宜住宅』，但目前暫無新案規畫。」內政部長李鴻源指出，未來住宅政策會以只租不售的社會住宅為主。

板橋浮洲合宜住宅的中籤率是一六％，市場預期，許多想買平價屋的民眾應會把握這個機會。Ａ７案價格親民，總價四五○萬元就買得到，門檻也較浮洲案低。遠雄企業集團發言人蔡宗易透露，鑑於之前許多符合浮洲合宜住宅資格民眾「卡」在簽約金四十五萬元的門檻，不得不打退堂鼓，Ａ７案簽約金應會壓縮在總價一成以下，約三十五萬元。

營建署官員不諱言說，浮洲案申購戶約六千位民眾，但約有二千戶退戶，簽約金或工程款付不出來是主因之一。但建商已盡量降低購屋門檻。Ａ７案量高達四百億，總戶數三九六○戶，接待中心五六○○坪，由麗寶、名軒、皇翔、遠雄四家建商興建並聯合銷售。

Ａ７聯合銷售中心召集人、麗寶發言人何昭宏指出，該案主力坪數約三十至五十坪，從二房至四房都有，平均售價每坪十五萬，最高不超過十六．二萬，較浮洲合宜住宅的十九萬便宜。目前除遠雄外，其他三公司皆委託給海悅代銷。為方便申請民眾看屋，全案設有共同館處理登記、抽籤、選戶、簽約事宜，四大公司另會設立四個主題館，介紹旗下產品。遠雄Ａ７案專案協理魏大智指出，全案將於三月一日開放民眾登記。何昭宏則指出，四大建商陸續取得建照，二月份銷售人員就會進駐接待中心，讓一切銷售代看流程能更順暢。

北市捷運局聯開處長林勳杰昨日就北市議員應曉薇的質疑表示，台北雙子星大樓招標評審過程公平、公正、公開，17位評審都依照專業心證給分，多數委員也認同太極雙星評分優於中華工程，議員爆料不會影響市府與太極雙星簽約的進度。

至於台北雙子星案究竟何時才簽約？林勳杰說，太極雙星已履行簽約前的要求事項，捷運局已將全案送請市長審核，目前仍在審核中，若審核通過，將會在30日內簽約，目前仍以1月底前簽約為暫訂目標。應曉薇昨日以「捷運局員工爆料資料」質疑評審給分過程有問題。林勳杰說，該份評分資料是機密，應曉薇從何而來，他不知道，也不願評論該份爆料資料是否屬實。不過，他強調，17位評審委員來自各界，都依自由心證投票，就算真如議員所指稱「給超標高分」，也都依照規定提出書面說明。若政風處、檢調查獲評審有弊端，捷運局一定依法處理。

林勳杰說，到目前為止，太極雙星已經完成北市府要求在簽約前的辦理事項，包括投資團隊在台設立分公司、繳保證金等，因此捷運局已經將簽約公文呈送郝龍斌審查，依規定，一旦審查通過，捷運局將通知太極雙星，在30日內就得標團隊負責人能出席簽約典禮的時間進行協商，決定簽約日期。

在大陸多個城市出現房價回升的時刻，海南樓市卻出現價格血拚，甚至推出6.4折價格。開發商爭相套現離場背後，是海南樓市居高不下的庫存，以及可供10年消化的可怕供應量。

第一財經日報昨（7）日報導，陵水縣樂活城市日前開盤，公寓均價每平方公尺人民幣9,800元（每坪新台幣14萬7,825元），別墅均價每平方公尺1.5萬元（每坪新台幣22萬6,262元），價格水準較清水灣區域的雅居樂清水灣、阿羅哈清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方公尺低幾千元不等，部分別墅產品價差，甚至在每平方公尺2萬元（每坪新台幣30萬1,721 元）以上。

樂活城市代理商負責人指出，該專案的價格完全出乎市場預料，直接掀起清水灣區域的價格戰。目前阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優惠。

根據海南克爾瑞的統計資料，截至2012年11月，庫存量最少的三亞仍需要2年消化，海口樓市庫存消化週期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月，最嚴重的陵水需要101個月。

海南克爾瑞資訊集團海南片區總經理王路認為，在這樣的背景下，去庫存化、回籠現金仍將是開發商的首要任務，2013年海南樓市仍要以去庫存為主。

讓開發商感到壓力的是潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣跑了一圈，並結合官方資料調研顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量，達到1.079億平方公尺（3,263萬9,750坪）。根據官方統計資料，2011 年海南一年去化量是880萬平方公尺（266萬2,000坪）。以此計算，目前海南樓市潛在新房供應量需消化10年以上。

某大型上市房企海南公司經理表示，由於巨大的供應量和結構分化，海南樓市未來將無法擺脫價格戰，尤其是介於高端旅遊地產和剛需產品之間的產品，多出於海南二、三線城市，這裡將會成為價格戰的主戰場。

不過房企海南負責人表示，當時闖進海南的房企，多是透過招拍掛（土地在出讓過程中的招標、掛牌、拍賣轉讓方式）拿地，或接手二手地塊，土地成本較高，激烈的價格戰將導致部分房企陷入項目盈利難題。

在「國際旅遊島」投資概念下，海南樓市近兩年瘋狂開發，但在當局嚴厲打擊投資客炒樓的背景下，樓市投資客投資海南的熱情也在消退，海南樓市呈現泡沫破裂狀態。媒體報導稱，有商業統計機構數據顯示，海南樓市潛在供應量要消化10年，當地新、老樓盤大幅減價求售，有樓盤甚至打出6.4折的低價。

海南樓市泡沫破裂 樓盤低價促銷
據《第一財經日報》報導，2010年「國際旅遊島」利好急劇催生的海南房地產泡沫，目前已經破裂。報導稱，當年在2010年海南樓市熱潮時蜂擁搶購的投資客們，正陷入「套牢」困境，部份資金壓力較大的投資客開始虧本拋盤。從三亞到海口，尤其是澄邁、陵水、文昌等市縣，開發商開始以低價衝擊市場的新開盤項目層出不窮，在售老盤甚至以6.4折價格「跳水」。比如海南清水灣區域樓市已經掀起價格戰，目前Aloha阿羅哈推出公寓最低6.4折的大幅優惠。

尤其是海南二線城市，價格戰層出不窮。在海口市某項目的戶外廣告牌上，澄邁縣某樓盤就高調地亮出了2980元/平方米的驚爆價。儋州市的一家樓盤最近也推出了「2880元/平方米」的特價房。報導採訪澄邁老城一個項目的代理商負責人稱，五花八門的常規營銷手段已經失靈，價格戰成為目前撬動海南樓市最有力的手段。為了能賣出房子，開發商們還不得不跑到外地去賣房。《北京晨報》2012年11月份報導稱，等不及2013年春季房展的到來，無論是普通住宅還是豪宅，海南開發商們紛紛自掏腰包提前在北京籌備起推介會。

海南樓市潛在供應或需消化10年
在海南樓市泡沫破裂的背後，是海南龐大的樓房庫存和潛在供應量。海南克爾瑞在2012年5月份派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈，並結合官方數據調研顯示，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。照2011年海南一年去化量是888萬平方米計算，這些新房潛在供應量可以消化10年以上。海南省官方人士稱，上述數據存在一定的重複統計情況。但根據官方在2012年一季度發佈的6410萬平方米存量房數據和2012年銷售量計算，目前實際庫存量在5500萬平方米上下，這也得消化6年以上。

分析人士估計，在政府調控樓市的基調之下，海南樓市銷售可能會一年不如一年。根據海南省統計局統計，2012年1至10月，海南全省商品房銷售面積689.22萬平方米，比去年同期下降3.3%。這意味著未來商品房去庫存時間還要拖長。《第一財經日報》報導還稱，海南土地開髮結構極不合理，多數為房地產開發用地，其中商品住房建設用地佔絕大部份。根據海南統計局統計顯示，2012年1至10月，海南省房地產投資占固定資產投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產開發比重仍在上升。

鄂爾多斯樓市泡沫破裂 開發商逃離
鄂爾多斯目前已經進入冬季，它的樓市也一樣。大陸多家媒體報導，鄂爾多斯隨處可見停工的爛尾樓，80%以上的建設項目都已經停工，並且鄂爾多斯房價已從最高時的每平方米15，000元至2萬元跌到每平方米3，000元。鄂爾多斯的房租也一瀉千里，甚至出現「腰斬」。樓市的冷清令大部份樓盤的售樓處都紛紛關閉。2010年底，鄂爾多斯全市房地產企業多達442家，《第一財經日報》報導，「從2011年下半年開始，就有不少開發商陸續跑路。」消息人士稱，都是因為資金鏈出了問題。但即使沒有資金鏈問題，目前許多開發商也試圖逃離鄂爾多斯，根本的原因在於龐大的市場供應量致使市場難以消化，樓根本賣不動。

數據顯示，2011年，鄂爾多斯房地產計劃新開工面積達1300萬平方米，施工總量達2300萬平方米，計劃銷售商品住宅面積達1200萬平方米。這意味著每天都有近6萬平方米住房推向市場。而全國第六次人口普查數據顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區常住人口66.8萬人，其中東勝區53.8萬人，平均每戶2.6人。就算鄂爾多斯轄區各旗縣全部人口都算上，也只有160多萬。與當地人口數量相比，巨大的供應量已經令開發商找不到甚麼買房子的人。

地產開發商紛紛逃離三四線城市
鄂爾多斯樓市是一個公眾關注的特例，儘管不具有普遍性，但也反映出目前三四線城市的樓市窘態。眾多開發商曾經因躲避一二線城市限購政策蜂擁至三四線城市，結果導致三四線城市樓市迅速供大於求，邊遠城市經濟發展緩慢的現實也令當地百姓釋放不出更多的購房熱情，這令開發商在三四線城市謀利艱難不已。根據克爾瑞「中國城市房地產市場風險排行榜」數據，全國城市市場風險排名前50位城市中無一例外均為三四線城市；摩根大通最新也報告指出，從地區來看，未來一線城市房地產市場更加樂觀，而三四線城市去庫存壓力更大。銷售不力令眾多開發商開始逐漸逃離三四線城市，返回一二線城市。如恆大地產、保利地產、佳兆業、花樣年等，紛紛調整戰略。

2012年11月，恆大地產主席許家印在接受媒體採訪時曾表示，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，該集團不得不改變策略，轉戰二線城市。保利地產董事長余英也在微博上說，「一線城市是房企必爭之地，去年銷售業績下降的房企都是被三四線城市拖累的。」招商地產董事長林少斌也曾明確稱，該公司戰略佈局只進入核心二線城市，以及部份三線城市的核心地段，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。鏈家地產市場研究部統計數據顯示，從2012年7月開始，大型龍頭房企正在一改之前避開一線城市搶地的做法，頻頻出手一二線重點城市。

前些日子，北京一地產銷售人員年銷售34億、傭金80萬的消息曾經紅遍整個京城，但是這個紀錄現在被打破了：元旦過後，有位豪宅銷售員一天就賣出了兩套總價分別為7000萬左右的房子，日賺傭金達80余萬元。而該業務員所屬公司負責人上午在接受記者採訪時表示，這筆傭金將在春節前發放給銷售員。

昨天晚間，記者在亞豪機構的官方微博上看到，其代理的頂級豪宅盤古七星公館一天之內成交了兩套。今天上午，記者從亞豪機構核實，這兩套毫宅都是同一名業務員在同一天之內成功簽約的，每套總價值7000萬元，而按照公司規定的薪金標準，該業務員傭金將達到80余萬元。

“儘管專案還沒有支付代理傭金，我們仍會先把傭金發給銷售員。”亞豪機構相關負責人上午在接受記者採訪時表示，這筆錢將在春節前發放。

由於種種原因，這名銷售員沒有接受記者的採訪。無論如何，這80萬元對於該銷售員來說無疑是最好的春節大禮。


這筆交易堪稱2013年豪宅市場的“開門紅”。根據豪宅銷售行業對客戶資訊保密的行規，記者也無從得知此筆交易的詳細資訊。不過亞豪機構向記者透露，兩名客戶均是全款支付，沒有分期付款。

據記者瞭解，該豪宅位於北四環，從2008年開盤至今，價格一直上漲，即便在樓市最低迷時期，也未曾降價，到目前為止，售價幾乎翻番，而最小戶型為660平方米。而且是毛坯房。

該專案負責人曾經告訴記者，能買得起盤古大觀房子的人經濟實力都相當雄厚，並且具有一定的社會地位，客戶花在裝修上的錢就上千萬元。

.1月9日，龍湖以總成交價6.86億元，競得上海青浦新城一站16A-02A地塊及17A-02A地塊。

其中，新城一站16A-02A地塊，出讓面積15515.9平方米，容積率為1.0-2.5，起始總價1.75億元，為商住用地。由龍湖置業發展有限公司以2.88億元競得，溢價率64.99%。

新城一站17A-02A地塊，出讓面積21341.3平方米，容積率為1.0-2.5，起始總價2.4億元，為商住用地。由龍湖置業發展有限公司以3.98億元競得，溢價率65.77%。

另根據出讓要求，該兩宗地塊內中小套型（90平方米以下）住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積70.0%。

嘉凱城9日公告，旗下全資子公司中凱有限公司擬11.43億元收購廈門立信偉業房地產開發有限公司100%股權，從而間接擁有上海同軒置業有限公司100%股權。同軒置業擁有上海新江灣城香榭臻邸項目100%權益，即為本次交易的核心資產。

嘉凱城有關人士表示，此次收購是為了增加專案儲備。根據嘉凱城測算，如果進展順利，嘉凱城最快將於2014年完成項目交付，預計銷售額高達32億元，可為上市公司貢獻利潤1個多億。

公告顯示，上海新江灣城香榭臻邸項目地處上海市中心，緊鄰上海市區唯一的城市濕地公園腹地，三條軌道交通環繞，交通便捷，項目總建築面積12萬平方米，定位於中端偏上的中小面積產品住宅。

作為東北地區最大的民營鐵礦企業之一，中國罕王在發展其核心資產鐵礦的基礎上，也不斷加速了其礦種多元化的戰略步伐。

中國罕王公告顯示，公司通過全資澳洲子公司罕王黃金，與澳大利亞證券交易所上市的St Barbara達成協定，擬以2250萬澳元收購其擁有的南十字運營資產SXO。

受此影響，昨日開盤後，公司股價一度上漲11.48%，最終報收2.21港元，股價漲幅為5.74%。

據悉，公司本次收購的SXO為一項金礦資產，覆蓋約120公里長的南十字綠岩帶，擁有符合JORC標準（礦產儲量聯合委員會標準）的黃金資源量約240萬盎司，平均品位為3.6克/噸。SXO一直運營到2012年12月份，目前處於停產狀態。根據收購協定，罕王黃金從St Barbara收購SXO資產100%的權益，包括面積約為932平方公里的勘探權和採礦權，內含240萬盎司黃金資源量、礦山基礎設施、營地等。

公司表示，通過在礦山開拓和勘探方面的投資，罕王黃金將儘快恢復和擴大SXO的運營。公司還透露，經初步研究，SXO在未來10年內擁有年產20萬盎司黃金的潛力。

公司相關人員告訴記者，本次收購金礦資產為公司首次涉足金礦領域。據悉，中國罕王於2011年9月30日在港交所正式掛牌上市，主要從事鐵礦石開採及選礦，公司的終端產品為鐵精礦。


值得一提的是，此次收購金礦資產是公司在內地鐵礦核心資產之上實現礦種多元化和區域多元化戰略的一大進展。就在此前不久，公司宣佈涉足鎳市場。2012年12月20日，公司以相當於人民幣3.12億元的外幣等值金額向控股股東收購Northeastern Lion，而後者涉及的鎳資源儲量豐富，擁有探明與控制的鎳金屬資源量約375萬噸，且將在2016年底建成年產4萬噸鎳金屬的冶煉廠。

財務資料顯示，中國罕王在2011年實現銷售收入14.52億元，同比增長11.93%；其核心業務淨利潤達到6.71億元，同比增長35.1%。

招商地產發佈銷售情況簡報稱，2012年第四季度，公司實現簽約銷售面積74.58萬平方米，實現簽約銷售金額116.78億元；1-12月，公司累計實現簽約銷售面積247.52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元。

此前，萬科、保利、金地已分別發佈2012年銷售情況，萬科2012年實現銷售金額1412.3億元，保利地產2012年實現簽約金額1017.39億元，金地集團2012年累計簽約金額為341.5億元。

去年三季度開始再度興起的房地產公司海外發債潮，2013年後仍在蔓延。

在佳兆業和碧桂園近期連續發佈融資公告，預計分別發行5億和7.5億美元債後，據業內人士透露，另外兩家在港上市的房企，世茂房地產和合生創展亦將在近期發行優先無擔保美元債券，但具體規模目前不詳。

“QE3之後境外美元氾濫，人民幣升值預期仍然較強，都是推動房企境外發債的因素，另外美元債最大的好處是週期長，境內融資一般沒那麼長。”一位房地產金融資深人士稱。

但他亦指出，匯率風險仍是發債企業面臨的最主要風險，一旦人民幣貶值再現，壓力巨大。“短期內人民幣仍會升值，但中期走勢取決於國內的改革步伐，這對海外發債的房企來說，無異於一場豪賭。”一位熟悉外匯政策的人士表示。

境外融資多為還舊債

資料顯示，2012年內地房企在境外債券發行量達到91.4億美元，高於2011年的85.8億美元。

值得關注的是，2012年9月份之前由於人民幣貶值預期較強，僅有三家內地房企在境外發債，相比往年大為減少，而自當月13日美聯儲正式開啟第三輪量化寬鬆（QE3）後，隨著人民幣重回升值軌道，同時大量“熱錢”湧入香港，內地房企再度掀起在境外融資的熱潮，如11月份發債的房企就超過10家。

為了搭上這輛融資的“順風車”，甚至有還未在海外上市的內地房企採取創新性的結構發行了美元債。2012年11月，金地集團3.5億美元5年期附第3年末發行人贖回權的美元債券獲Ba3/BB-（穆迪/標普）評級，為美元債券市場引入一個全新結構，利用一系列複雜的公司間協定代替更常規的擔保，以吸引投資人。

進入2013年後，內地房企海外發債繼續火熱，截至1月9日，至少4家房企已經或即將發債。近日，佳兆業和碧桂園分別發行5億和7.5億美元債券，均獲超額認購。如佳兆業此次發行的2023年到期債券共獲99億美元認購，超額19倍，票息為7.50%，亦低於其2012年分別發行的2015年、2017年到期的債券票息12.875%及13.5%。

與內地房企加快海外融資相呼應的是，國內房價從去年三季度開始反彈。中國指數研究院資料顯示，12月全國100個主要城市房價環比上漲0.23%，連續第7個月環比上漲；同比上漲0.03%，亦標誌著此前連續8個月的同比下跌結束。

房企海外發債加速是否意味著市場看好房地產？“也不一定。手?有糧，心中不慌，因為房地產最怕現金流斷掉，國內房地產融資管道在收緊，既然現在是發美元債的好時機，肯定要抓住這個機會。”上述房地產金融資深人士稱。

同時，在渡過2012年第三季度兌付高峰後，房地產信託將在2013年迎來更大兌付壓力，有機構預測，今年房地產信託兌付規模或達2800億元。

“現在美元利率低，匯率也低，房地產公司發美元債，可以借美元兌換人民幣還債，解決信託兌付問題。”該人士續稱。

此外，不少房企發債是為了替換此前曾發行的已經或即將到期的美元債。如合生創展在2005年發行的3.5億美元7年期優先票據於2012年11月到期，儘管債券如約償付，但據中報，截至2012年6月30日，其所持有的現金為44.3億元，短期借款達138.1億元之巨，另外加上65.2億元的應付賬款與6.1億元的土地成本，短期償債壓力可見一斑。

標普1月8日稱，授予合生創展集團有限公司擬發行的優先無擔保美元債券“CCC+”的債務評級和“cnCCC+”的大中華區信用評級體系評級。“評級反映了該公司疲弱的銷售執行情況和非常高的杠杆水準。該公司激進的由債務融資支持的擴張行為導致其杠杆水準高企。負面展望反映我們預計未來12個月內該公司的流動性將維持疲弱，杠杆水準也將保持在高位。”標普表示。

須防人民幣貶值風險

內地房企境外發債方興未艾之際，一些暫時還無法在境外發債的房企亦在積極開闢這一融資管道。

內地房企龍頭萬科就是典型例子。萬科AB股從12月26日起就停牌。究其原因，據香港媒體報導，萬科B股轉H股赴港上市方案，預計本周內會公佈。

“萬科的B轉H眼光長遠。一旦證監會放寬房地產公司在資本市場的融資，萬科除了可以在境內發債外，還可以以H股公司身份在香港進行美元債融資，這可以大大降低萬科的融資成本，甚至到那時候萬科都不需要發人民幣債了。”上述房地產金融資深人士稱。

儘管萬科去年已經收購了在港上市的南聯地產控股有限公司，但該人士指出，由於涉及同業競爭問題，萬科通過南聯融來的資也很難直接用於萬科的境內住宅業務，這或許也是萬科更希望通過B股轉H股來打通這一融資通道的重要原因。

“近兩年房地產公司在境內很難融資，因此踴躍在海外發行高收益債，很多票息都在10%以上，表面上看起來很高，但在國內做類似信託貸款的收益率也差不多，再加上人民幣升值預期，這個利息並不算高。”瑞銀亞洲投資銀行部主管金弘毅近日在接受本報記者專訪時表示。

不過，對於內地房企發美元債的踴躍，上述房地產金融資深人士認為，其作用不一定比境內看似高成本的信託或其他形式的融資要好。

“因為現在除了信託，還有證券公司、基金公司的資產管理平臺等都可以做融資，激烈的競爭必然導致融資成本合理回歸。另外，由於海外發債的資金是外幣，還本付息都只能用境內公司的稅後利潤支付，而境內融資則可以把融資成本在稅前扣除，差異很大。”他表示。

此外，美元債期限較長，人民幣匯率貶值的風險仍然是境外發債房企面臨的最大挑戰。


“尤其是現在日本面臨深刻經濟困難，安倍上臺後，逼央行提高通脹，寬鬆貨幣政策，導致日元對美元大幅貶值，對人民幣匯率會有很大影響。如果人民幣不貶值，中國製造業將喪失競爭力；如人民幣也貶值，則內地房企已達幾千億美元的債務會不堪本息償還的壓力。”上述熟悉外匯政策的人士稱。

對於人民幣匯率的走勢，多家國際投行均預測2013年人民幣將溫和升值，幅度在1%至3%之間。上述人士認為，人民幣今年或仍有1%至2%升值空間，但如果國內改革的步伐較市場預期的要慢，人民幣中期內大幅貶值並非不可能，“可以說房企境外發債是一場豪賭”。

1月9日下午，瑞安房地產（00272.HK）主席羅康瑞於上海宣佈，旗下全資附屬中國新天地有限公司計畫於今年3月1日開始營運。羅康瑞將領導中國新天地的成立及定位，預期黎永昌、曾國泰及黃至剛將獲委任為中國新天地的獨立非執行董事。

據瞭解，瑞房旗下各地新天地系列以及上海純商業專案虹橋天地等將悉數打包入內。住宅仍然是瑞安房地產的主要方向。瑞房行政總裁李進港稱，目前瑞房已建成的商業物業市值280億，而在建和儲備項目市值匡算有99萬平方米，市值或有400億。換言之，未來中國新天地的總市值將會高達680億。

羅康瑞透露，瑞房已經收購了一家專做商業運營方面的公司，將來不排除收購一線城市核心路段經營能力欠缺的商業物業，重新包裝上市。中國新天地就是為上市而籌備成立的，羅康瑞強調，瑞房將會是這家新公司的大股東，占股比例在50%左右。


這一消息對於剛發業績預警的瑞房而言，或打入一針強心劑。

此前的1月7日，瑞房發盈警，預期截至2012年12月31日止年度之溢利，與2011年同期比較可能明顯下調，主要由於已交付之物業較2011年同期為少。預計2013年會有已鎖定銷售額約64億元人民幣計入收益。

一位香港證券分析師稱，瑞房2012年多次運用融資杠杆，而打包商業地產做REITs又不能立竿見影，目前只能通過先成立新公司上市再融資。2012年上半年，瑞房完成一筆約19億元銀團貸款再融資，隨後發債4億美元。12月初，再度發行4.88億美元高級永久證券。

位於海口西海岸的海長流專案正在推售。這個號稱總面積達百萬平方米綜合體大盤，一期住宅項目以7068元/平方米起價，均價不到9000元/平方米，遠遠低於西海岸區域15000元/平方米的主流價格。藍天白雲、椰林樹影、水清沙幼的海南，正在變成開發商們的紅海。龐大的供應量、有限的需求量，在調控的作用下，海南的開發商們日子都不好過。降價是“撕開”市場的唯一辦法。

調整並未結束。EJU易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱預測，海南泡沫雖不至於破裂，房價還將緩慢下滑。

瘋狂後的漫長消化

由香港上市公司盛高置地（0337.HK）開發的海長流專案，並非海南唯一大幅降價的樓盤。

同樣位於海口西海岸的西海瑞園，2012年初就已把房價降到了7499元/平方米，雖然房源局限在低層的60套，目前高層仍保持在9000元/平方米左右，但與2011年13000元/平方米以上的價格相比，降價幅度也達到40%左右。彼時，西海瑞園曾是該區域內同類型樓盤單價唯一跌破1萬的專案，但隨後，陸續有開發商加入降價大潮。

2013年1月1日，陵水樂活城市開盤，公寓均價9800元/平方米，別墅均價15000元/平方米，這種價格水準較清水灣區域的雅居樂清水灣、阿羅哈清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米要低幾千元，部分別墅產品價格甚至相差2萬元/平方米以上。

2011年 2月份，海南省政府發佈“瓊版國八條”，隨後，海口和三亞市出臺限購政策。雖然陵水、文昌等其他縣市並不限購，但海南房地產市場從此漸入低迷，卻是不爭的事實。據丁祖昱觀察，海南幾個主要城市的房地產市場幾乎全線調整，沒有哪個城市、哪個開發商是倖免的。

1993年的房地產調控，海南用了十幾年時間都未能消化。但2009年底“國際旅遊島” 規劃再次引爆樓市，海南開發熱急劇升溫。萬科、保利、中信等公司紛紛在海南拿地開發。

據海南統計局資料，目前海南省房屋施工面積為4972.91萬平方米，同比增長41.7%。1至11月，海南商品房銷售面積811.37萬平方米，同比增長1.5%。與銷量相比，供應量顯得有些龐大。而根據機構統計的資料顯示，海南潛在的供應量遠超5000萬平方米，或達1億平方米，但這些數字未經官方證實。

在海南省房地產業協會秘書長王靜看來，降價屬於個別企業的行為，海南房地產市場一直相對穩定，沒有太大的變化。2012年1月8日，接到本報記者電話時，王靜正在哈爾濱。為了擴大客源，海南房地產協會牽頭幫企業去各個城市推介，牽線賣房。這樣的推介活動一年要做好幾次。

短板凸顯

據長居海南的中國旅遊地產服務集團機構推廣中心總監付東觀察，來海南置業的內地投資客越來越理性。“過去花十萬、二十萬就可以在海南供房，現在通常是要花一二百萬買一套一年都住不了幾天的房子，並且如果沒人打理，旅遊地產將會貶值。”在供應量持續增大的情形下，需求量沒有增加反而萎縮了。

如果說價格是表像，供應量過大只是階段性問題，積澱已久的是海南旅遊地產長期存在的問題。

丁祖昱認為，海南能夠讓遊客留下深刻印象的，有獨特性、趣味性和文化內涵的旅遊房地產產品並不多。對購房者影響最大亦最直接的是，項目配套不成熟。“許多項目的配套只有酒店和高爾夫球場，不符合休閒度假的需要。”丁祖昱說。


以雅居樂開發的陵水清水灣為例。這個占地1.5萬畝的超大型樓盤，去年公佈的銷量是85億元，在目前空置率高達80%的情況下，暫未有計劃開設學校和醫院。有當地業內人士向本報記者反映，在陵水交通多有不便。清水灣要排隊許久才能打到車，銀行也是剛剛開業。開發商承諾開業的酒店也一再推遲。“南派開發商太過務實，對配套的投入較為吝嗇。”他說。據其觀察，一些北派開發商投入要更捨得一些，如中信泰富等，在神州半島（距萬甯市萬城鎮約28公里）的專案，開發之初就已建成了兩家五星級酒店。

海南有著豐富的歷史文化資源。但丁祖昱指出，海南距離真正的國際旅遊島尚有距離，仍需假以時日。商品房供過於求將持續一段時間，但丁祖昱認為，今日不同20年前之處在于，開發商資金更加雄厚，普遍拿地成本較低，不會出現資金鏈斷裂問題。市況不好，開發商亦會放緩建設進度。

房地產調控為一些機構和人群，帶來了一些意想不到的機會。

房地產基金就是一例。整個地產私募基金的規模在過去的一年翻了一番，達到2000億左右。隨著銀行開發貸的持續收緊，房地產信託受限，地產基金的政策套利空間仍然很大，且成為民間資金投資的新去處。業內人士預計，到2015年，公募和私募的地產基金加在一起，將超過1萬億。

但在房地產業每年7萬億-8萬億以上的資金來源中，地產私募基金所占的比例仍然很小。

樓市調控催生的機會

全國工商聯房地產商會副會長錢建蓉認為，過去幾年對於房地產的限制性金融政策的出臺，促使房地產基金行業大規模快速發展。宏觀調控還會持續，限購短期之內不會消失，銀行對於房地產的金融政策短時間內也不會發生非常大的變化。

他分析說，過去兩三年，儘管房地產調控如此嚴厲，但剛性需求依然旺盛。未來10年，全國房地產的“剛需”大概是120億平方米。而房地產行業資金密集型的行業，總體上它總是處於缺錢狀態。全國工商聯房地產商會全國房地產投資基金聯盟秘書長閆宗成指出，民間資本新型業態參與房地產業將是必然的趨勢。

一家大型房企高管對本報記者說，在各個大行業中，目前房地產行業的利潤率確實高一些。但由於周轉率低，實際收益率也就是社會平均水準而已。A股市場13個大行業，房地產的ROE一直處於第六第七的位置，剛好是中位數水準。

閆宗成認為，房地產私募對於普通投資人是非常好的投資品種，讓很多個體的投資人共同分享房地產開發的收益，而不是開發商一個群體獨佔。如果說，過去10年主要是靠土地紅利來盈利，未來10年將是一個可以通過房地產金融改革的紅利來普惠大眾的時代。

招商銀行深圳分行行長楊建忠說，銀行對於開發商從來都是錦上添花而不是雪中送炭，地產私募基金做了銀行想做而不能做的事情。預計2013年國家政策對於開發貸依然是收緊的，地產私募基金將有很大的發展空間。

閆宗成認為，中國的投資人習慣了暴利，習慣了高利貸，習慣了短平快，所以高利貸風波頻頻爆發。暴利一定會帶來高風險，當投資人開始心態平和，追求適度的利潤和追求長足穩健的時候，地產私募基金行業才能真正迎來發展。

預期收益率已下調

據業內人士介紹，近年來房地產基金的收益率大概在15%-20%。

德信資本董事長陳義楓詳細解釋，投資者收益，包括個人所得稅應該是在15%左右，開發商付出的總成本是投資者含稅的收益加上5%的年化收益，1年是5%，2年就是10%，其中5%就是基金管理費和管道募集費。

不過，由於流動性寬鬆和市場回暖，從2012年上半年開始，地產私募的收益率下降了年化2%-3%。“銷售稍微順暢了一點，開發商的資金面就改觀了，還有就是降息，投資者的預期也降下來了。”陳義楓說。

長期來看，陳義楓和其他一些私募基金經理認為，對於投資人來說，地產基金稅後12%、稅前15%的收益率，是一個比較適當的水準。


有人質疑地產私募的高收益率是變相提高開發商成本，從而推高房價。對此，陳義楓認為，房地產是一個比較充分競爭的市場，宏觀要看政府怎麼干預，到了微觀的企業層面，價格是在最後競爭階段決定的，而不是由成本決定。

他指出，目前地產私募基金替代的是成本更高的民間借貸。“因為銀行不能做貸款了，開發商要麼找私募，要麼找（高利貸）老闆們去拆借。”陳義楓說，私募比高利貸的成本要低一半。也就是說地產私募替代的是成本更高的民間借貸和高利貸，反而是降低了開發商的資金成本。

據其透露，德信資本目前的合作者都是各區域龍頭房企、省內前5名的開發商。全國性龍頭如萬科等，德信也曾介入，但發現大公司的條件非常苛刻，獲利空間不大。而三四線城市的小開發商抗跌性差，風險極高，這類客戶也基本不做了。

北京最大的公租房項目京原路7號將在本月底搖號，其中共有房源118套，將首次面向城六區外省市來京工作人員搖號，因為目前城六區中只有石景山區出臺了京外戶籍申請公租房的政策，所以這次搖號配租已經通過審核備案的石景山京外戶籍申請人員搖中希望非常大，這是記者昨日從石景山區人代會上瞭解到的。


根據計畫，石景山區京原家園和豐台區青秀家園將於今年1月底統一組織申請家庭完成搖號配租，這是北京首次試點由市級統籌搖號配租公租房，部分房源面向東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山六個城區已通過公租房備案家庭組織搖號配租。同時，京原家園公租房專案中有118套房源，小套型39套（40-42平方米），中套型61套（49-54平方米），大套型18套（59-60平方米），專門面向符合公租房申請條件並已通過公租房備案的外省市來京工作家庭配租，這也是北京公租房首次面向外地人公開搖號配租。 此次配租的京原家園租金標準為每月每平方米37元。一戶小套型的月租金約1480-1554元，大套型的月租金約2183-2220元。

目前城六區中，只有石景山區出臺了外省市來京工作人員申請公租房的准入標準和申請程式，其他5個區尚未出臺外地人申請公租房標準。因此此次搖號配租也只是面向石景山區通過公租房資格審核的外地人。目前，石景山區申請家庭已達到近400戶。其中，已取得市級備案的家庭18戶，正在進行市級備案的家庭54戶，正在區、街住保部門進行審核的家庭70餘戶。

特首梁振英上任後首份施政報告公布前夕，政府昨天批出九肚及西貢兩幅住宅用地，其中永泰（369）及萬泰集團牽頭的財團，再下一城以14.6億元奪得九肚地，進一步擴大區內版圖，地皮樓面呎價10302元，較去年8月，即政府推出雙辣招前奪得的沙田九肚地呎價，高出8%。

有測量師指出，同區地皮在出招前後售出，成交呎價不跌反升，反映發展商對後市仍具信心；至於信置（083）則以14.55億元投得西貢沙角尾限量地，兩地合計為庫房帶來逾29億元進賬。

信置14億奪沙角尾地

上周五截標的沙田九肚第56A區B1地盤，由永泰及萬泰集團牽頭財團投得，每方呎樓面地價僅略高於市場預期。美聯測量師行董事林子彬指出，項目造價略高於市場預期。九肚山第56A區B1地盤地勢較高，預期會有更開揚景觀，項目規模亦適中，而且位於罕有供應的傳統豪宅地段，因此投標反應熱烈，早前收到10份標書，反映發展商對優質地皮後市有信心。

資料顯示，是次推出的九肚地可建面積約為142386方呎，樓面呎價約10302元，較去年8月批出的B3及B4地盤的呎價高約8%，共計政府暫時批出的四幅用地中，該財團已連奪兩地，在該區內持有逾46萬方呎樓面。

而在B1地盤和B3及B4兩幅地皮之間，尚有B2地盤可供發展商試勾。市場人士認為，未來該地皮推出，永泰及萬泰集團牽頭的財團將力爭該用地。

西貢沙角尾項目則由信置獨資投得，呎價5840元，符合市場預期。林子彬認為，該項目為區內近年罕有的供應土地，接近市中心，亦具條件打造為中型豪宅項目，所以獲得更多發展商垂青，惟地皮屬限量地，發展項目的住宅單位總數不得少於240個，在設計上較欠彈性，故批出的地價略低於市場預期水平。

發展商看長線積極投地

事實上，特首將於下周公布新一份施政報告，當中土地供應將成焦點。對於公布前夕再有地皮以好價批出，中原測量師行執行董事張競達表示，政府去年雖然推出買家印花稅（BSD）等新穩定樓市措施，但SSD及BSD均是預期推行兩至三年的短期措施，對於發展商長線投資的影響不大。

他指出，發展商對後市感到樂觀，繼續積極增加優質土儲，當中九肚地皮早前收到10份標書，反映發展商對地皮感到興趣。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，在BSD下，近期豪宅交投量雖然減少，惟呎價仍創新高，與出招前後的九肚地皮成交呎價相比，可以發現成交呎價升幅未及豪宅，反映政府出招已見效力。

而政府出招後批出的多幅用地，包括將軍澳、落禾沙用地等等，成交價均屬好價，反映發展商並未擔心後市變化。



同區二手樓價料受刺激

兩幅地皮昨天公布招標結果，同區二手市場即時未有太大反應，現時九肚山一帶二手屋苑平均呎價介乎12000元至13000元。有代理預料，由於近期市況升溫，地皮結果公布而樓面呎價未受影響，將帶動買家入市意欲。

暫未見反價封盤

中原地產分區經理陳錦輝指出，九肚山一帶昨天未見有二手業主反價封盤，區內二手成交一向疏落，政府推出辣招後，交投更見冷清，區內二手屋苑建築平均呎價介乎12000元至13000元水平，本月至今未錄得成交，最近成交為上月寶翠小築單號屋，面積2489方呎，連約1000方呎花園，以4268萬元易手，呎價17147元，實用面積計，呎價約22000元。

至於火炭指標屋苑晉名峰，成交呎價介乎6000元至10000元，本月A座低層A室，面積2078方呎，實用1627方呎，以2138萬元售出，建築呎價10289元，實用呎價13141元。陳錦輝預料，地皮樓面地價亦要10000元，相信日後推售呎價必定不低，對同區二手物業有刺激作用，預料會加快買家入市步伐。

美聯物業高級營業經理梁健華表示，西貢一帶的二手屋苑未見有業主反價，現時區內分層式住宅如西貢花園、西貢苑建築平均呎價約6000元至7000元，實用平均呎價8000元至9000元。至於洋房項目如西沙小築，建築平均呎價約12000元，實用呎價約16000元。

行政長官梁振英下周將公布上任後首份施政報告，房地產政策將着墨最多。英國皇家特許測量師學會（RICS）就土地及房屋供應的短、中、長期政策向政府作出多項建議，希望能解決市民房屋問題之餘，同時增加商業物業的供應。

政府積極開發「政府、機構或社區」（GIC）用地，RICS建議，短期內政府應利用包括GIC在內，空置或臨時佔用的地皮及建築物，以及重新審視區內空置或使用率不足的建築物及土地名冊，政府部門辦公室亦遷出核心商業區，以讓出土地予商廈及減低營運成本；此外，部分GIC土地，例如鯉魚門崇信街GIC用地、觀塘誠業街及偉發道交界OU用地，多年來為臨時停車場，可重新劃分作住宅用途。

中期而言，該會認為政府應重設像上屆政府所成立的發展機遇辦事處部門，向舊工廈業主提供財務誘因，放寬合資格工廈的重建規例等，以加快重建步伐；該會提倡以九龍東作試點，將部分空置工廈改建成公屋，但措施或涉及修例。

為解決長遠房屋短缺的問題，該會支持政府建立土地儲備，惟缺乏中央資料庫，制訂政策時數據或不完整，故該會提議成立一個專門統籌數據收集的政府部門，有利進行公眾諮詢。

內房陸續公布2012年的銷售成績。恆盛地產（845）公布，2012年1至12月份累計實現房地產銷售額109.3億元（人民幣．下同），未能完成130億元的銷售目標；全年累計實現銷售面積127.5萬方米。單是12月份實現銷售額5.8億元，按月升3.7%；銷售面積6.9萬方米，按月增長3.7%。

半新股新城發展（1030）成績較?盛亮麗，2012年實現合約銷售金額約161.3億元，同比增長15.3%；合約銷售面積約185.6 萬方米，同比增長30.4%。2012 年合約銷售均價約每方米9184.3元。

另外，禹洲地產（1628）2012年合約銷售金額65.29億元，超過全年合約銷售目標30.6%，合約銷售面積為72萬9241方米；金額和面積皆按年增長52%。

12月份單月錄得合約銷售金額3.69億元，按月下降10%，同比增長39%；合約銷售面積約3.5萬方米，按月下降25%，同比增長26%。

近日股價繼續飆升的深圳控股（604）2012年合同銷售額61億元，較2011年上升33.5%，完成全年60億元的銷售目標。

截至2012年12月31日，深控的總合同銷售面積達67.9萬平方米，平均每方米售價9018元。

居屋持續被熱搶，大圍二線居屋嘉徑苑一個三房單位昨天獲買家以自由市場價538萬元承接，以呎價計雖然未及海福花園，但以單一單位成交金額計算已「稱霸」新界區居屋；此外，藍田鯉安苑、將軍澳夾屋茵怡花園現「破頂」成交。

全城掀起搶購居屋熱潮，各區居屋均見高價成交，繼日前海福花園錄得創新高紀錄後，利嘉閣地產高級經理冼志勇表示，同區嘉徑苑B座高層4室昨天以自由市場價538萬元成交，單位三房間隔，建築面積833方呎（實用650方呎），呎價6459元（實用8277元）。單位成交金額不單創出屋苑新高，更刷新新界居屋紀錄，但若以呎價計算，則仍低於海福花園。該單位於2010年以335萬元購入，物業易手賬面賺203萬元，升值60.6%。

藍田綠表居屋亦破頂，世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，鯉安苑E座高層1室以綠表價450萬元成交，建築面積868方呎（實用650方呎），建築呎價5184元（實用6923元），創屋苑歷史新高，買家為同區客。單位在2008年以232.7萬元購入，持貨至今近5年，物業賬面升值217.3萬元，賺幅達93.4%。

健威花園呎價破萬

另一方面，中原地產分行經理柯勇表示，將軍澳夾屋茵怡花園1座中高層H室以300萬元綠表價成交，建築面積764方呎（實用約559方呎），建築呎價3927元（實用5367元），屬屋苑綠表價新高。

中原地產首席分區營業經理林龍南表示，私人住宅北角健威花園呎價首次破萬元，C座中層1室昨天以513萬元售出，建築呎價10118元（實用11502元）。林龍南指出，本月北角區交投暢旺，本月至今已錄得6宗成交。

此外，差餉物業估價署公布，2012年11月住宅租金及售價指數按月均錄得升幅，但幅度有所放緩，其中售價指數最新報225.2，按月微升0.7%；租金指數則按月漲0.9%，至150.9。

政府推出雙辣招後，近日市況雖然開始回暖，惟買家印花稅對豪宅仍具影響力，個別「錯過」最佳時機出售的豪宅新盤，主動調低意向呎價，繼資深投資者大鴻輝明言將調低意向呎價推售何文田嘉多利峯後，中海外（688）亦有意於施政報告後推售九龍城龍苑，市傳意向呎價亦由早前的2萬元，調低至1.8萬元。

於辣招推出前已有消息推售的龍苑，市場最新消息指出，發展商計劃於施政報告後推出，項目最新意向建築呎價約1.8萬元，較辣招前約2萬元，調低約10%，更有消息指出入場呎價僅1.6萬元，即單位4500萬元「有交易」；至於頂層特色戶意向呎價則仍維持約2.5萬元水平，市傳部分單位已獲預留，實際推售及呎價仍有待發展商公布。

二手方面，香港置業君頤峰分行營業經理容靖宇表示，何文田半山壹號半山徑19號低層單位以2400萬元連租約易手，建築面積2035方呎（實用1567方呎），呎價1.18萬元（實用1.53萬元），單位目前租金約4.5萬元，新買家可享的租金回報約2.25%；原業主於2010年4月以2045.8萬元買入，易手賬面獲利354.2萬元。

港島區方面，美聯物業賽西湖分行首席高級營業經理胡宗樂表示，北角半山賽西湖大廈8座低層A室，連車位以約2020萬元易手，建築面積1260方呎（實用1124方呎），呎價約1.6萬元（實用1.8萬元）；原業主於1991年6月以315萬元購入，是次轉售賬面獲利約1705萬元。

中原助理區域營業董事譚國棟表示，北角和富中心2座高層D室剛以約1000萬元成交，建築面積956方呎（實用854方呎），呎價1.05萬元（實用1.17萬元），創同類單位新高。

去年政府出招令資金流向工商舖，加上起動九龍東計劃，刺激工商舖物業量價齊升，利嘉閣預計，今年商廈將追落後，其中東九龍商廈樓面呎價更可上升40%。

利嘉閣（工商舖）地產商業部高級區域董事何紹榮表示，去年商廈表現落後零售舖及工廈，土地註冊處資料顯示，2012年商廈買賣登記按年微增3%，升幅遠遠落後於零售舖的36%及工廈的35%，成交額更下跌5%，至538.64億元。

歐美經濟仍未明朗，利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年認為，核心商業區甲廈租金仍受壓，「春江鴨」過去兩年已大量吸納優質貨，故今年貨源及客源補充速度難及當年，預計今年商廈買賣登記量下跌約10%，至約2900宗，成交金額則微跌7%，至約500億元；然而，環球熱錢亂竄，商廈售價有望擺脫劣勢，預料今年整體售價可升三成，租金則微升5%至10%，因為新樓面供應足，企業成本壓力增，租戶或遷出傳統商業區的甲廈，轉投乙廈或東九龍的全新甲廈。

利嘉閣（工商舖）地產商業部聯席董事麥華國看好乙廈可望追落後，預料港島區乙廈價格上升10%至20%，租金則漲5%至15%。東九龍更可追落後，該行地產商業部聯席董事鍾華明認為，區內商廈可望漲40%，租金則有10%至15%的升幅。另一方面，市場消息指出，金鐘力寶中心2座1902室以呎價2.1萬元易手，面積1936方呎，成交價約4066萬元。

興勝創建（896）大角咀必發道工廈The Bedford已落實售出10層，呎價最高達7000元，創出區內工廈新高，合計套現近2億元；據悉，頂層單位意向呎價已調升至1萬元水平，挑戰全港工廈呎價新高。

累沽10層套近2億

市場消息表示，The Bedford早前推出部分樓層供洽購，至今已落實售出10層，合共為發展商套現近2億元；成交呎價介乎5600至7000元，最高為19至21樓的呎價7000元，已創區內新高；發展商同時推出頂層供洽購，單位內置樓梯直通天台，意向呎價約1萬元，挑戰本港工廈呎價新高；項目每層面積約3040方呎，頂層意向價約3040萬元。

中原（工商舖）工商部高級營業董事歐嘉麗表示，葵涌永得利廣場一座高層全層以約9603萬元摸出，建築面積22543方呎，平均呎價4260元。

第一太平戴維斯表示，獲業主委託以私人協商形式出售葵涌美達中心部分樓層及車位，繼早前成功售出12及13樓後，16樓亦獲承接，每層面積27370方呎，3層涉資約2億元。第一太平戴維斯資深董事兼九龍工業及商業樓宇部主管蕭兆新表示，近日葵涌區大手工業物業交投趨增，熱錢流入，工廈亦吸引「新手」入市購貨。

消息人士指出，資深投資者鄧成波旗下觀塘偉業街長輝工業大廈獲基金斥逾9億元洽購，短期落實成交，市傳買家為基匯資本。

住房和城鄉建設部（簡稱「住建部」）政策研究中心研究員王珏林昨日表示，為了穩定樓價預期，料現階段內地樓市政策「三不變」：限購、限價和限貸政策不會發生變化。

王珏林昨日在上海一論壇上表示，預期未來內地樓價會趨穩，但他指出，現在最擔心的是樓價上漲預期集中爆發，不管是買地還是買房，預期一旦爆發想壓下去就會很難。

「尤其是北京、上海這些一綫城市，一旦熱起來，全國都在看你，影響太大，所以還是求穩。」王珏林指出，一旦出現09年至10年的波動，調控就會失敗。

乏供應 一綫城市樓價升溫

而中國房地產指數研究院（簡稱「中指院」）周二公布的數據顯示，去年全國300個城市住宅用地樓面均價上漲了7.4%，但住宅用地成交量則下降23%。報告預計，由於供應短缺，一綫城市未來的樓價上漲壓力較大，但部分二三綫城市或將面臨供應過剩風險，樓價上漲動力不足，甚至可能下降。

此外，中指院的數據顯示，今年1月份第一周，全國樓市成交極旺，主要54個城市樓市住宅簽約比2012年同比上漲了16.8%，多個城市樓市成交增幅超過100%。

中指院的報告指出，去年下半年以來北京、上海等熱點城市熱度提高。北京去年的住宅用地樓面均價較2011年上漲27%，上海去年的住宅用地樓面均價上漲25%。

一號?西九龍 現金回贈搶客源

新地（00016）將軍澳天晉II乘勝追擊，昨提價3至5%兩度加推共55伙，可於周六出售；而長實（00001）荔枝角一號．西九龍推出現金回贈，搶天晉客源；而?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅亦加推50伙應市。

新地天晉II繼沽清首批共50伙後，昨提價加推，以實用面積平均呎價13,994元（建築面積平均呎價11,018元）推50伙實用面積900餘呎的四房戶。市場指，現累積收票逾700張。

集團副董事總經理雷霆強調，是次加價3至5%屬溫和加幅，整批單位將會於本周六正式發售。市場日前有傳，發展商禁止公司客及大手客在首批單位入市，他昨天沒有否認有關消息，並表示今次定價克制、合理、貼市，希望盡量讓本地用家入市，以項目的質素，將來有一成加價空間。另新地代理助理總經理陳漢麟補充，首批50伙日前售罄後，套現逾6億元，六成買家來自將軍澳及九龍，其餘四成為港島及新界客。

一號?西九龍 4房回贈8.8萬元

荔枝角一號?西九龍即日起凡四房戶買家（只限九龍東及港島東的住客），每伙可獲回贈8.8萬元，名額10個，優惠總值88萬元。長實地產投資董事黃思聰稱，是次優惠佔樓價不足1%，而且名額有限，不算截擊市場其他新盤，反而正研究在本月底加價或削減優惠。

該集團高級助理營業經理劉志佳指，該盤累售逾110伙，套現近12億元，平均每伙樓價近1,100萬元（即供價），建築面積平均呎價約1.04萬元。

另黃思聰表示，系內將軍澳日出康城3期項目，早前已申請售樓紙，估計有望在本季內推出，項目提供1,648伙，主打大單位，屆時推盤安排或要跟隨一手銷售新例進行。

龍苑4房單位 3伙獲預留

有市場消息指，中國海外（00688）九龍塘龍苑昨有3伙A座4房4套房單位獲預留，每伙建築呎價約1.8萬元，以項目最小的標準戶建築面積約2,800平方呎（實用面積約2,152平方呎）計算，估計每伙售最少逾5,000萬元。市場估計，項目有機會於下周中旬開售，而B座首批單位建築呎價或由1.7萬元起，據知呎價較會德豐（00020）早前推售的加多利山低約1成，料入場費約4,500餘萬元起。

至於?地（00012）九龍城曉薈昨再沽約4伙，據悉單位分布在中低層至中層，當中以實用面積182平方呎（建築面積286平方呎）單位為主。

尚悅加推50伙 實用呎價10130

元朗尚悅昨以平均實用呎價10,130元（建築呎價7,411元）加推50伙，定價介乎342萬至465.9萬元，而加推單位分布在5座及7座。是次加推戶包括2伙連天台單位，其中5座28樓E室實用呎價達12,756元（建築呎價9,230元），屬項目至今第3高呎價；據知項目昨沽約1伙。另落禾沙迎海昨亦沽出1伙。而新世界沙田溱岸8號昨天售出2伙。

立法會昨天二讀買家印花稅（BSD）及加強版印花稅（SSD），運輸及房屋局局長張炳良重申，本地公司及豪宅買家沒有豁免空間。地產建設商會表示，將會再向政府遞交意向書，解釋豁免本地公司的可行性，並於日內開會。

官員：免豪宅BSD 削細戶供應

運輸及房屋局局長張炳良表示，早前有意見建議引入申報機制，以豁免向本地公司徵收BSD，但由於公司架構複雜，可能涉及龐大數量的股東，究竟需要涵蓋多少層公司架構，才可確認實際股東的身份頓成疑問，而且亦可以透過配發新股轉讓業權，故此亦牽涉繁複的監察工作，故認為有關建議並不可行。

至於豁免3,000萬或以上豪宅交易，張炳良回應指，擔心一旦接納有關建議，將促使發展商傾向發展豪宅項目，進一步影響一般住宅市場的供應。他強調，本港各類型的住宅樓價均見熾熱，大型及中小型單位去年樓價，分別較08年低位高出83%及116%，亦比97年高出35%及30%，故不接納有關方案。

地產建設商會執委會主席梁志堅指出，商會稍後遞交的意見書，會向政府解釋豁免本地公司的可行性，當局所擔心的漏洞亦能夠堵塞。

工商舖買賣旺，代理行均打算增人手。港置工商舖指年內希望增3至4成人手至1,000人；另利嘉閣工商舖亦稱，年內人手將增5成，而兩行均看好本年工商舖價量齊升。

東九商廈呎價 今年看升4成

港置工商舖行政總裁黃漢成指，09年住宅及工商舖買賣，僅為14比1，去年BSD政策後，住宅買賣大跌，相反工商舖買賣急升，去年12月，住宅與工商舖成交比例為1.15比1，相差達12倍，反映工商舖大旺，並料年內續向好。黃漢成指連同美聯工商舖，目前集團工商舖人手達710人，年內有望增至1,000人。

另外，利嘉閣工商舖董事黃應年指，去年傳統甲廈買賣失色，而低水乙廈走勢較佳，年內細碼乙廈可吸住宅投資客，料年內呎價升1成至2成，而東九龍商廈升幅可達4成，跑贏大市。

對於集團部署，黃應年稱，現時集團工商舖人手為220人，年內計劃增5成人手，迎接工商旺市。

　 特首梁振英將於下周三公布其首份施政報告，土地及房屋供應將會是「重中之重」。有消息透露，梁振英在施政報告中，會提及短、中、長期增加土地供應措施，包括研究更改36幅原規劃作政府、機構或社區土地的用途，就連「蚊型地」也不放過，以在短期內增加土地及房屋供應。同時，當局計劃於今年中公布新界東北發展的最終規劃方案，透過提高地積比等以增加公屋及居屋的數量，並會提出維港外填海的選址，在中長期增加房屋供應。

梁振英自上任後一直強調，解決房屋問題為其任內施政的重中之重。據消息透露，他在下周公布的任內首份施政報告中，會從短、中及長期加緊推出土地，「幾乎18區都有建屋計劃」，令可供興建住宅的土地數量大增，較上屆政府要多，包括特區政府早前提出的36幅政府、機構或社區的地皮，其中有27公頃會檢討作房屋用途，如深水?荔枝角道的高爾夫球場計劃，將改變為建屋用途，但仍未確定是公屋抑或居屋。當局亦會研究將57公頃綠化地帶轉為建屋用途的可能性。

山景?毗鄰建單幢居屋

　同時，當局亦向市區的「蚊型地」打主意，興建單幢公屋或者居屋。據指，政府正考慮興建單幢屋的地皮，包括只有0.25公頃，僅四分一個足球場般大的屯門山景?隔鄰地皮。當局計劃在該地皮上興建單幢逾30層高的居屋，提供約250個單位。另一幅「蚊型地」是僅0.77公頃、丟空逾十多二十年的寶田?隔鄰地皮，當局考慮在該處興建一幢逾30層的公屋，提供690個單位。

長遠而言，新界東北是一個重要的新住宅提供地。據悉，新界東北發展預計在年中公布最終的規劃方案，當局會提高該幅土地的地積比，以興建更多公屋及居屋，填海則為另一個長遠增加土地供應的方向，消息指，梁振英在施政報告中會提及部分可行的填海選址，包括可填海面積超過500公頃、建屋後可容納逾3萬人的屯門龍鼓灘和大嶼山小蠔灣，並會就此開展諮詢。

舊公屋重建可住更多人

　長遠房屋策略會委員蔡涯棉昨日在接受傳媒訪問時表示，香港長遠要靠填海及發展新市鎮雙管齊下，才可增加土地供應，滿足住屋需要。公屋聯會則提出，房委會應善用空置多年的前工廠大廈地皮，盡快興建更多公屋，如房委會在2008年清拆觀塘徙置工廠大廈，將地皮交回政府後已閒置多年，初步估算該幅地最少可興建800個至1,000個單位，又建議房委會清拆又舊又矮、住戶較少的公屋，重建地積比率較高、可住較多人的公屋。



沙田蚊型樓 呎價連環破萬
花園城269呎 299萬易手(經濟)

市場推行實用面積計價後，過去實用率偏低的三、四綫屋苑，平均呎價突然飈高，例如沙田花園城一個實用面積只有269呎的蚊型單位，剛以299萬元易手，呎價11,115元，媲美市區大型屋苑。

中原地產高級分行經理招錦昌表示，花園城2期雅翠苑（2座）連天台單位，實用面積269平方呎（建築面積421平方呎），成交價為299萬元，實用面積呎價11,115元。招氏指出，買家已於區內尋覓心儀單位約兩年，明白該區屋苑實用率不理想，資金有限，故仍選擇上述單位。

大圍居屋王 嘉徑苑538萬沽

美聯物業首席高級營業經理陸學恩指出，沙田河畔區一帶屋苑以上車單位為主，這批人士入市較着重樓價多於呎價，故河畔區本月至今仍錄得10宗成交。其中翠華花園B座高層8室，實用面積215呎，以220萬元易手，呎價10,233元。

另一方面，近日二手居屋市場，可謂價量齊升。例如大圍嘉徑苑B座高層4室，實用面積650平方呎（建築面積833平方呎），剛以白表價538萬元易手，成區內最高身價居屋。

利嘉閣地產分區經理岑瑋雋表示，青衣海欣花園6座低層B室，實用面積467平方呎，日前以370萬元沽出。業主2011年底以268萬元入市，持貨年多單位升值102萬元。

麗港城售700萬 同類新高

另麗港城2期29座高層H室，實用面積748平方呎（建築面積約932呎），以700萬元沽出，屬同類單位新高。

其次車位造價有支持，西環傲翔灣畔LG1一個單號車位，以263萬元沽出，創屋苑新高。

中國指數研究院1月8日發布報告稱，2012年全國300個城市土地出讓金總額近2萬億元（人民幣．下同），同比減少12.6%。其中住宅用地出讓金減至3年來最低，為1.3萬億元，同比跌14.3%；商辦用地出讓金為5千萬億元，同比降8.9%。

報告顯示，一綫城市供應量下降致出讓金總額下滑，上海、北京同比降幅分別為27%、20%，廣州、深圳全年住宅用地出讓金分別降至全國第23、39位。

土地出讓金減少，一方面源自地方土地供應減少；另一方面與房企對未來市場預判仍趨謹慎，拿地缺乏積極性有關。2012年全國300個城市共推地15.8億平方米，同比降8.2%，其中住宅用地推出5.4億平方米，同比降17.3%。國土部數據顯示，截至去年11月底，房地產用地供應13.34萬公頃，同比減少8%，其中住宅用地供應9.14萬公頃，同比減少15.3%。

盡管房地產行業政策環境平穩，成交量持續回暖，但因存量高企，庫存消化有限，房企拿地規模和開工速度並未出現同比例的提升。十大代表性房企去年在全國129個主要城市拿地396宗，規劃建築面積共9,032萬平方米，同比分別降2%、4%，拿地數量降至近3年最低。

一綫城市住宅漲價壓力大

此外，土地溢價率偏低，住宅地價同比增幅持續放緩。國土部上月透露，前3季度全國住宅地價環比增長分別為-0.04%、0.13%、0.92%，同比增長分別為3.7%、1.77%、1.03%。環比增速雖逐季略回升，但多在1%以內，漲幅不大。

中國指數研究院報告認為，一綫城市土地供應短缺，未來住宅價格上漲壓力較大。國土部已關注到這一點。除了「嚴控地價、清查地王」外，已開始醞釀存量土地管理的新規定，以增加城鎮建設用地供給，穩定地價預期，確保土地市場平穩。

瑞安房地產（0272）主席羅康瑞昨日在上海透露，旗下全新的「中國新天地」公司將於今年3月1日正式營運。據悉，新公司將著力於內地商業地產的管理與收購。此外，考慮到加速資金周轉的需要，未來瑞房將更多考慮內地的中小型項目。

　據透露，瑞房將首先注入旗下的商業項目，將來新公司也會收購其他辦公樓和酒店等項目。現時瑞房持有已竣工的商業項目總面積為63萬平方米，總價值為280億元（人民幣，下同），公司另有99萬平方米項目在建造中，預計一至兩年內完成，該批項目預計總值將達到400億元。屆時，瑞房旗下商業項目資產價值約為680億元。據稱，上述項目均有可能被注入「中國新天地」。

中國新天地最快下半年上市

　羅康瑞表示，「中國新天地」由他本人擔任執行主席，並配有三名獨立非執行董事。不過，他仍然未透露「中國新天地」具體上市時間，僅表示早已於去年向香港聯交所申請上市，目前仍在等待好的上市時機，以體現旗下優質商業地產的價值。昨日有消息指，中國新天地最快要於今年下半年才上市，計劃集資10億美元(約78億港元)。

　未來瑞房將專注於新項目的拿地、開發，「中國新天地」則主營商業資產管理，可謂各司其職。羅康瑞表示，集團剛剛收購了著名地產開發及運營商美國塔博曼旗下塔博曼華夏柏欣 (Taubman TCBL)70%股權，旨在為「中國新天地」儲備人才。此前有消息稱，華夏柏欣核心高層已經轉移到瑞房。

商業項目應注重管理與創新

　現時內地開發商一窩蜂湧向商業地產，諸多商場千篇一律，羅康瑞擔憂，未來商業項目很可能將經歷一段困難時期，因此更應注重管理與創新。他表示，除了瑞房將在「中國新天地」中佔約50%的股份外，不排除會引進戰略投資者，但這並非出於資金考慮，而是為了汲取一些專業公司的管理經驗。

　瑞房董事總經理兼行政總裁李進港指，此前瑞房在內地主營大項目，對集團資金周轉造成壓力，為加快資金周轉率，瑞房未來將更多考慮中小型項目。但稱「中小型項目」並非低端項目。至於「中國新天地」的成立，是否意味著集團會將注意力悉數轉移至商業地產？李進港說，未來住宅對瑞房而言仍將是非常重要的組成部分。

　李進港解釋，去年瑞房盈利不佳，是因為年內交付項目少，且在動遷上的花費很多。他透露，過去幾年瑞房在動遷上的投入就有120億元，且一個地塊的動遷至少5至6年，進展緩慢，對盈利造成很大影響。不過，現時動遷已基本收官，一部分項目可馬上開工。據悉，瑞房在上海的甲級辦公樓「企業天地」3號，將於今日（10日）正式動工。「企業天地」毗鄰「上海新天地」，是瑞房「太平橋」項目的重要組成部分。

據日本媒體報導，日本政府計劃設立一個規模為1000億日元的房地產投資基金，以促進房地產業，拉動國內市場的發展。

據悉，這筆基金主要用於地方城市的商業和住宅的投資，以拉動經濟增長。除日本政府出資外，還將吸引民間投資參與。

有分析人士擔心，日本政府直接出資從事房地產投資或導致泡沫的產生。不過，日本央行副行長西村清彥日前表示，日本房產價格跌幅過大。

10家大型銀行與抵押貸款機構周一同意，支付85億美元，為錯誤取消屋主贖回權的聯邦控訴案件進行和解。這些屋主本應獲准留住自己的房子。

這些銀行--括摩根大通，美國銀行與富國銀行--將支付數十億美元予屋主，以結束根據2011年執法行動所必需的取消抵押品贖回權檢討程序。這項檢討遭下令進行，是因銀行業者在取消贖回權過程中，處理民眾文件不當，且跳過必要的程序。

根據新的和解方案，遭錯誤取消贖回權的屋主可獲得1000至12.5萬美元和解金。未提供屋主修改貸款條件，被視為較輕的錯誤，不當沒入及出售屋主的房屋，則該屋主將可獲得最大賠償。周一的和解案件，係由金融管理局(OCC)與聯邦準備理事會(Fed)共同宣布。此一協定含蓋2009與2010年遭取消贖回權的380萬人。其中約40萬人有資格獲得支付和解金。

房屋業者於周三公布的數據顯示，美國房屋抵押貸款申請案件於連續三周下降後，上周儘管利率上升，仍終見反彈。

抵押貸款銀行協會(MBA)說，1月4日結束的一周，抵押貸款申請指數--包括再融資與購屋需求--上升11.7%。

再融資申請指數上升12.1%，購屋貸款指數--房屋銷售的領先指標--上升9.6%。

再融資抵押貸款佔總申請案件比例，持穩於82%。

30年期固定式抵押貸款利率平均上升9基點至3.61%，前一周為3.52%。

據最新人口普查統計，美國2011年大約有1180萬人搬遷到別的郡縣，即3.9％的總人口。這是經濟衰退以來的高點。2010年和2009年的比率是3.5％，是美國政府1948年開始統計以來的最低水平。人口統計學家說，搬遷到別的郡縣很大程度反映了人們工作的變動。總體而言，搬遷的增加意味著較健康的經濟和未來的增長，因為這表示越來越多的工作者找到了與自己技能相匹配工作。之前的經濟衰退，由於就業前景黯淡，房屋銷售步伐蹣跚，使得許多美國人不敢輕易遷居，尤其是年輕人和退休人員。然而，3.9％的比率仍屬歷史低點，引發了其對經濟影響的爭辯。該數據沒法說明2012年遷居人口會繼續增加。

或許已走出經濟衰退谷底
華盛頓智庫布魯金斯學會（Brookings Institution）人口統計學家弗雷表示，儘管如此，2011年搬遷人口的增長或許是走出衰退谷底的指標之一，經濟正緩慢復甦。統計顯示，許多搬遷者屬25~29歲年輕層。近年來疲軟的勞動力市場阻礙了他們就業。「因為經濟不景氣，他們一直困在家裡。」他說，「所謂的失落的一代似乎已經激起了一點活力。」26歲的斯坦因去年年初搬到華盛頓，在一家聯邦機構擔任採購經理的工作，收入大幅提升。之前，他在自己家鄉底特律會計師事務所工作。2008年自密歇根州立大學畢業後，大部分時間都與父母同住。2011年，退休人員中搬遷人口的也開始多起來了。據統計，排除移民和出生人口，佛羅里達州和內華達州是人口增加最多的州。這兩州的房地產正從泡沫破滅中復甦。另外，如北達科他州(North Dakota)等石油業繁榮的州，也看到了人口增長。

願為工作搬遷曾是美國經濟優勢之一
二次世界大戰以來，美國經濟的優勢之一是人們較願意因為工作而搬遷。經濟學家們說，更好的技能和就業間的匹配，使美國員工較具生產力。美國郡縣間的搬遷人口比率於1950年達到7.1％的高峰。直到1991年，都維持在6％以上。1990年代比率逐漸走低，到了2000年帶則急劇下降。2011年是過去10年來比率首見增加。

很多人住在洛山磯多年都不了解什麼是“方圓60哩區域”？為什麼從經濟的角度來看它是那麼的重要？對土地投資又有些什麼直接與間接的影響？如果我們以洛山磯市中心為中心點，60哩為半徑劃一個圓圈，我們稱這個區域是方圓60哩，而這個方圓60哩區域是一個不容爭議的加州經濟中心。這個方圓60哩區域包括五個縣 (Los Angeles、 Orange、Riverside、San Bernardino and Ventura Counties)，在未來的十五年內，會增加930萬人口。

圖:土地投資數據分析
也就是說在這百分之五的土地上，人口很稠密而且比其他地方的人有錢，同時因為大公司大商家的總部會有很多就業機會，他們會招很多員工，很多員工就會帶很多家人，食衣住行就會把經濟活耀起來，錢就更湧進來了，這是一個很自然的經濟循環現像。根據經濟學家的分析，通常一個百分比人口的增加會造成25個百分比(也就是說25倍)這些人們的食衣住行所需要土地供給的消費額(Land Consumption)。舉個例子：女士們喜歡購物買衣服，大多數的人不會只到一家店鋪，通常是整個購物中心或銷售區逛上一天，直到累癱了才停止；普通人都有一部汽車作為基本的交通工具，甚至有些人有兩三部車子。一部車子不是只需要一個停車位。譬如家裡要有一個停車位，公司有一個停車位，購物商場有一個停車位，去學校接送孩子要有一個停車位，去醫院看朋友也要一個停車位，去拿乾洗衣物也要一個停車位子等等，也就是說人的生活品質越來越高，所需要土地供給的消費額會越來越高，現在是25倍，以後是否會增加到30倍或更高很難說。

再說到這一區的貿易，根據洛山磯經濟發展協會簡稱LAEDC的報告，從2000到2020年，這一區的貿易額將從2125億增加到6610億。這一區有兩個港口：洛山磯 和長堤 ，這兩個深水港能夠讓吃水很深的貨輪靠岸卸貨，每天下來的貨櫃將近4,500個，這比全美國其他八個港口還要多。在美西也只有三個深水港，另一個就是西雅圖的塔孔瑪(Tacoma)。所以國際貿易在這一區就佔了67%，而且節節上升。這方圓60哩經濟非常多元化，不光是國際貿易，諸如生化工業、武裝設備、航太工業、高科技、石油業、好來塢的製片娛樂業等等。就因為方圓60哩經濟多元化，非常穩固而且繁榮，就業機會多天氣好，生活品質高，在一個小時左右的車程，上山下海都能刊到達，這些優越的條件吸引了大批的移民，這一區成了一個移民的大關口。

讀者如果仔細研究一下，這個方圓60哩區域有40%是包括太平洋、海洋不能夠興建，我們還沒有這樣的高科技能群居在海上，所以這個方圓60哩區域就少掉40%了。同時從橘縣經過洛山磯縣到芠託拉縣(Ventura County)，這35%的地方巳經太貴了，從$40/$50 一平方呎到$500一平方呎不等，以投資土地的角度來說，很難切入也不適合，除非投資者不在乎土地漲與否，而是在乎地上面帶來的商機，這又不一樣。再往右上方方向走，那是洛山磯山脈，是一條地震帶，再加上高山野嶺，雖然愚公移山是可以作得到，但需要經費過高，不適合開發。那麼整個方圓60哩區域，只剩下10%，也就是這一區裡面的外圍：包括北洛山磯縣)的棕櫚市和南卞司特市(Lancaster)；山伯諾汀諾縣(San Bernardino County)的聖利谷(Victor Valley)；河濱縣(Riverside County)的西南部的小城領鎮等等。
洛山磯時報報導：加州去年增加181,997戶新的住宅建築，是全國為首第二，緊次於佛羅里達州，第三位緊接著是德州，而在加州大部分是分佈在洛山磯，河濱(Riverside)和山伯諾汀諾(San Bernardino)三縣為占大多數, 也就是說這三個縣是在60方圓哩區僅剩下來的空地，可以蓋房子可以開發的地方了。

我們今天講投資就是要能以小搏大，這是要有智慧、有眼光、有耐心和信心的，更重要的一點是要能借力。怎麼借力法？最主要的是要靠大商家、大廠家、開發商和建築商的力量，來把你的投資托起來，單打獨鬥的力量太薄弱了，我們何妨讓人家前面捕魚，我們後面撈蝦呢？上帝一直在造人，很久以前就不再造地，地是賣掉一塊少一塊，用掉一塊少一塊，在供應与需求的砌磋之下，60方圓哩區的地是占了整個大環境所給予的優勢，在未久的將來是會齊貨可駒，我們是可以拭目以待的。

法國貸款與住房觀察所（Observatoire Crédit Logement）1月3日公佈了一份報告，顯示了法國住房貸款在去年12月底時，達到了自第二次世界大戰以來從未有過的低利率，各家銀行向個人提供的貸款利息平均為3.23%，打破了2010年的3.25%的 記錄。目前是對於那些已經實施償還住房貸款的人們應該抓住的一次最好時機，重新和貸款銀行談判，設定貸款利息。

以低利息維持消沉的市場
貸款利息降低既關係到老住房也涉及到新住房。老住房的貸款利率從2月份的3.97%跌至現有的3.23%， 而新住房則從3.93%降低到3.22%。據住房貸款觀察所分析，這麼低的貸款利息是從二戰後首次出現，這會幫助銀行界維持生意，防止已經非常消沉的市場繼續崩潰，但並不會重振房地產市場。然而，可喜的是，目前已有貸款的人們可以藉機向銀行要求降低利息，很多銀行代理人已經收到多於平時三倍的申請。住房貸款利息的不斷下降，是因為國家總體利息的下降。其實作為銀行界，它們還有意繼續下調，但是國際清算銀行制訂的巴塞爾協議3（Bâle III）限制了銀行界的決定。

房價依舊偏高
由於2012年間新房建築的數量大量減少，所以利息雖低，可是找到合適房屋依然很困難，再加上房價雖有降低的跡象，但價位仍然很高。根據11月國家統計研究所的數據顯示，法國房地產價格開始輕微的下降，在2012年前三個季度分別下降了0.5% 、0.3% 和0.1%，但是不同的地區，不同的房產價格的下降並不相同。例如巴黎大區下降的幅度比其它地區更小。據專家分析，法國房地產交易數量在第三個季度巴黎地區下降了25% 和19%（分別為舊房和新房）、2012年的貸款總數下跌了30.5%，銀行又要求貸款顧客支付越來越高的首付。總之，種種跡象表明，房地產價格不可能長時間位於如此高的價位。住房部長杜弗洛（Cécile Duflot）夫人也聲稱要藉助新法律增加住房建設，將房產價格降低。

新法律可助建房
住房市場雖然低迷，不少銀行仍舊執行著越發嚴格的審批標準，尤其是向顧客要求高達5萬歐元的首付，因此讓一些收入低微的家庭很難得到貸款。這一問題也許會在2013年房產新法律開始實行後慢慢解決。這條法律以當今住房部長的名字杜弗洛命名為杜弗洛法（Loi Duflot），它將代替以前實行的塞利埃法（Loi Scellier），繼續向首次購房者提供零利息貸款條件，以便促進建築新房。杜弗洛法主要是針對可享受零利息貸款人士的經濟條件作了改動，讓收入最少的買主可以14年後開始還貸款。它還增加了一條輔助出租投資減稅法，為在特殊地區購買新住房或建築新住房的買主減稅18%。然後新戶主必須將住房出租九年，並以低於市場20% 的價格出租。住房貸款觀察所對此法不抱很大的信心，尤其認為這最後一條很難實施。

鑒於房價已經停止繼續下跌，專家提醒愛爾蘭政府應計劃建築新住房。

Daft.ie的一份報告聲稱都柏林和其它城市的房價已經趨於穩定。目前的都柏林住房銷售低於房地產業開始下滑的2007年2月份以來的任何時候。都柏林和附近郊區的房價趨穩以及家庭住房短缺的出現，意味著現在正是計劃建築新住房的好時機。在過去的幾年裡，過多的住房都是建在遠離大多數人上班的都柏林和其他大城市偏遠的地區。

Daft.ie的經濟學家羅南•萊恩斯說都柏林一些地方的房價已經在開始回升，同時有證據表明全國的城市房價正在穩定下來。他說，「所有的跡象顯示都柏林的房屋供需之間已經達到了平衡，其他一些城市也可能處於類似情況。由於在這次經濟危機中城市房市受到的衝擊比較大，政府應該開始計劃建築未來數十年所需的新住房。」◇

德國房價連續五年每年平均上漲6.5%，這是德國經濟研究所（IW）日前公佈的一項調查結果，該調查顯示未來德國房租和房地產價格在多數城市仍將繼續上漲。那麼，德國房地產市場存在泡沫危機嗎？這家研究所的專家認為，德國不存在這個泡沫危機。目前德國房價最貴的城市依然是慕尼黑，市內因地區不同房價也存在明顯差異，最搶手地段的公寓房每平米售價在4100到6500歐元，好地段3000到5000歐元，中等地段2700到4300歐元，靠近市郊的一般地段是2320到3050歐元。除慕尼黑外，德國其它大城市漢堡、法蘭克福、柏林的房價也在不斷攀昇。雖然房價在明顯上漲，但德國經濟研究所認為：德國房地產市場是健康的，高房價反映了強勁的市場需求，表現了大城市的吸引力，德國的房價上漲是由市場實際需求推上去的。

為甚麼不存在泡沫危機？
德國經濟研究所表示，泡沫價格的前提是，投資者相信房產能永久性增值，即房價日後會進一步上漲。在這種情況下，投資者押注在通過高價轉手房產獲取高額利潤，而不是因實際需求購買房產，從而炒熱了市場需求，產生房價泡沫。如果投機者發現期望過於樂觀，會出現拋售風潮，隨即泡沫破裂，房價下跌。但事實上，德國公寓和住宅的實際需求大大高於供給。由於德國擁有世界上最嚴苛的房地產開發、建設和銷售的法律法規，政府對於房地產市場實行嚴格的監控，使新建房遭到嚴格審查和控製。今年春季Pestel調研機構曾對各城市、地區的住房緊缺情況進行了統計，統計顯示住房最缺的三大城市慕尼黑缺31000套住房，法蘭克福缺17500套，漢堡缺15000套，供不應求是德國房價上漲的主要原因。

另外，德國房價上升的同時房租也在保持上漲。所謂泡沫的跡象是，房價增長速度快過房租。但現在，德國房租也在保持跟進，例外的情況只發生在慕尼黑和漢堡。這兩地的房價增長速度分別超出租金增長速度的21％和9％。
在投機的情況下，銀行信貸發行量通常明顯增加。儘管德國目前銀行給出歷史性低利率，但購房信貸的數量僅僅是略有增加。因為德國人不喜歡借債，即使在貸款買房時，也會控製自有存款與銀行貸款比例，甚至增加自有存款，以便早日還清貸款。專家通過對比國際性城市，看出德國人沒有因在房產上的投資影響生活質量。以單身一人一室住房花費在收入中所佔比例為例，羅馬是49%，紐約43%，倫敦 40%，巴黎35%，而德國最貴城市慕尼黑也只有28%，柏林21%，漢堡只是18%。

從另一個方面來講，德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣。非自住房十年後出售才可免稅。相對穩定的高比例的租房市場也在相當程度上保證了房地產市場的穩定。德國穩定房地產市場吸引投資者全球金融危機之後很多國際性機構及個人投資者「發現」了德國房地產市場穩定獨特的抗風險性，紛紛開始有規模有計劃地進入德國不動產投資領域，首要目標瞄準經濟和消費強勁的漢堡、慕尼黑、法蘭克福、柏林和杜塞爾多夫等一線大城市，同時也看好增值潛力巨大的特色城市如海德堡、達姆施塔特等二線城市。另外越來越多的德國人開始考慮「是租還是買」的問題，有著穩定職業和收入的年輕一代越來越傾向於買房而不是租房。

德國伯聖地產顧問呂曉曼女士表示，投資熱點紮堆的現象會令人聯想到上世紀九十年代東西兩德統一後東德房地產投資泡沫破滅的案例。當時許多投資人堅信那?房地產將持久不衰的增值，同時受到可觀的特殊折舊的吸引，他們在東德大量購置房地產以期從稅收上獲得巨額回報。但是由於忽視了實際投資收益和市場供求關係，導致了很高的房屋空置率和數以億計的資產損失。現在德國一線城市房產投資現象與此不同，這些地方房價上漲主要原因之一是供應量相對較小。只要市場上剛性需求——需要買房的家庭，特別是一人一戶或者兩地分居家庭還在不斷的增多，這些城市的房價就還會繼續上漲。最新統計顯示，目前「租房大國」德國擁有房產的人口比率大概只有42%，而在西班牙和意大利這個比率高達80%。

新的房產稅(（property tax）將從明年七月根據房屋評估的市場價值來徵收。但房產價值採用自我申報的方式。為此，一項新的法規稱稅務局將有權力進入土地及房屋查閱有關住宅物業，以評估其房產價值。對故意不填寫各種表格或低報自身房產價值等欺瞞行為而企圖少交房產稅者將面臨巨額罰款。

稅務局可派遣權威人士出示評估該房產的必要性證明，而房主也必須同意讓其在任何合理時間中檢查物業。 該法案還規定了對不能提交申報表，或未能按要求做的房主處以最高為3,000歐元的罰款，對故意欺瞞以期減少稅收者，也將被處以罰款3,000歐元。對拒絕提供房主信息者，處以每日為100歐元的罰款。
稅務局還將設立一個全國房產信息的數據庫，為每所房產編碼。◇