只要提到房市看法，政治大學地政系教授張金鶚向來與「空頭」畫下等號，甚至被稱為「空頭總司令」。但他卻大聲喊冤：「我沒有叫民眾不要買房。」近期還要出書教導民眾買房，並分享自身置產3間房的心得。張金鶚說：「我不是空頭，更不是要大家不要買房，回顧SARS過後，我是第一個站出來喊綠燈，叫民眾可以買房的人。」他表示，其實是自2008年後，房市開始有泡沫跡象，才提醒民眾要注意，甚至自己還因此遭到恐嚇。有3間房的張金鶚也曾衝動買房，他說，1988年買下第一間房時，購屋總價超過當時能夠負擔預算的兩倍，且當時是相當匆促買下第一間房，是5層樓公寓的3樓，坪數約35坪，總價約200萬元。之後，因父母搬來同住，覺得居住空間有點不夠，便在1995年時，看中文山區河堤旁的預售案，買下10樓大樓中的9樓，坪數約35坪，房屋加一個車位總價約1000萬元，自己搬出來住，將公寓留給爸媽居住。

預售屋 可修改隔間，張金鶚指出，買預售案有一個好處，便是可優先選擇自己想要的樓層，且可以隨時到工地監工，甚至修改自家的隔間，有一種實際的參與感。當時他就在自己家裡規劃一個鴨子的圖騰。至於，買第三間房是在1999年時，原因是父母年邁，擔心爬樓梯太吃力，剛好又遇到自己住的大樓10樓有一戶要出售，便花近千萬元買下10樓供父母居住。父母搬到新住所後，公寓就空出來，當時便想用出租方式，獲得的租金當作父母的零用錢；不過，出租情況不是很理想，便想要出售。2011-2012年時，有人開價一千萬元想要買下，但社區卻說要都更，希望由他當召集人，便打消出售念頭；且他們也請估價師估價過，更新前價值一千萬元，都更後房屋的出售價值可達兩千萬元，因此，傾向自辦都更方式。不過，因社區住戶意見難以整合，加上「文林苑」事件，目前張金鶚第一間房的都更計畫仍屬於停滯不前狀態。

此次張金鶚不再扮演空頭，反而教導民眾買房，他說，現在買房是買了擔心、不買憂心，要民眾自己當主人，而非當屋奴。他指出，買房不外乎價格、區位、產品、管理、時機等五大項，且買房不可能買到十全十美，當項目與項目之間衝突時，該如何抉擇便是考驗。而且他教導民眾，若是要沿著捷運站覓屋，先找出最精華的停靠站，再往前兩站或往後兩站購屋，價格可省一半，還能享受機能，並非一定要買在最精華的區域。

家電廠今年土地開發強棒出擊。東元（1504）集團會長黃茂雄表示，新莊廠擁有1萬多坪土地，今年進入開發，將找國際團隊負責。三洋電與新團隊的能率也將加快步伐開發新莊廠2.3萬坪土地；大同則在下半年啟動2.8萬坪的板橋廠開發案；聲寶也有4,000坪的土城廠在規劃。黃茂雄指出，新莊廠今年要進入開發，規劃為綜合工商區，廠辦大樓、購物中心都是選項。東元旗下世正開發有規劃南港軟體園區的經驗，也會導入活化新莊土地資產。

法人認為，東元、三洋電、聲寶及大同等「家電4雄」土地資產雄厚，捷運新莊線通車後，土地開發價值大增，東元、三洋電等捷運新莊線概念股受惠可期。 東元新莊舊廠位於捷運環狀線頭前庄站附近，有1.2萬坪土地，該區屬於都市更新區域，由獨立開發變成聯合開發新模式。法人認為，東元新莊廠地理位置鄰近新莊副都心，潛在利益可觀，開發後可挹注東元每股淨值超過3.5元。三洋電財務長廖慎續指出，將配合新團隊能率集團要求，積極活化資產，多餘土地則出租收取租金，一年租金收入估可達1.2億元。 新莊捷運線丹鳳站即將通車，為相隔約100公尺的三洋電新莊廠土地開發增添利多行情。台灣工銀投顧估計，三洋電規劃2013年至2014年進行土地變更，2014年至2015年實質開發，市價115億元，潛在利益109億元，貢獻每股淨值34.4元。

聲寶總裁陳盛沺表示，聲寶林口廠有4萬坪土地，未來二、三年發展成為航空城的腹地，近程則以土城廠4,000土地開發較快，新北市政府已讓板南線永寧站一帶工業用土地活化，聲寶會配合在適當時機處理。大同在全省有45萬坪土地。法人認為，大同今年推出的大案首推2.8萬坪、大同板橋廠開發案，預估年中啟動，規劃住宅、商辦大樓，建案規模達數百億元，是大同歷年來最大的土地資產開發案。

民眾房貸「搬家」、抵押房子做投資周轉辦「周轉型房貸」，只要是第2棟房子或資金用途是購屋，就得受央行房貸管控；央行昨表示，民眾換屋時，若已還清第1棟房貸、或以家庭其他成員為借款人辦房貸，就可不受相關限制。 日前中國信託商銀去函央行，詢問1年1約的「周轉型房貸」或是轉貸戶，是否仍受央行房貸管控，央行回函表示，周轉型房貸只要是資金用途是購屋，或申請轉貸之房貸屬於民眾名下第2棟房屋，就需受央行管控。

以其他成員為借款人 ，所謂「周轉型（或理財型）房貸」，是貸款戶拿已清償的房子做抵押借款，或將已攤還的房貸額度，再借出來，資金用途為投資、或周轉。因周轉型房貸也與房貸結合，一般貸款期限多和房貸期限相同，約10~15年，貸款成數也依房屋可貸值來核給，約是估價的7~8成，並採每年核給額度、換約1次。 行庫主管說，依央行規定，周轉型房貸是以「資金用途」做為限制依據，例如600萬的房子，若抵押借款買股票，可借到8成、480萬元；若又要去買房子，最多只能借6成、360萬元。

至於民眾換屋的轉貸戶，則以是否為「第2棟房子」做受限依據，且總借款為第2棟房子的6成；如小桂有1棟A屋價值1000萬元、可借8成、800萬元，之後房貸還欠700萬元，又想買1000萬元的B房子，B棟房子就只能借6成、600萬元，由於總借款限600萬元，小桂須先還100萬元給銀行。 民眾換屋時，只要還清第1棟房子借款，或由其他家庭成員做借款人，例如A房子是老公名義、B房子以老婆名義，就可不受央行大台北地區，買第2棟房子、貸款成數6成限制。

央行打房，外界批評不少換屋族無辜被流彈傷及，對此央行昨日特別發出聲明稿澄清，除了提出所謂的「三大配套措施」之外，還直接建議，民眾換屋時，倘若碰到所謂的「二戶」房貸問題，「可改由其他家庭成員作為借款人辦理」，央行官員也向貸款戶掛保證，倘若真的情況非常特殊，「將對個案予以協助。」 央行的三大配套措施除了上述借款人轉換之外，還包括借款戶的第2戶房貸若在撥款之前，借款戶就已先清償第1戶的房貸，權益就不會受到影響。至於第3種最極端的情況，央行也表示，「願意親自出馬協助！」

所謂第3種情況，最常見的就是單親家庭，父親或母親之下就是未成年，或沒有所得收入能力的子女，也或者是子女與已超過70歲、80歲的老父老母居住。 另一種，則是第一棟房貸夫、妻兩人為共同借款人，產權也共同持有，在換屋時的房貸就會因為找不到「替代借款人」而被「卡」到。央行官員坦言不排除有上述這些較特殊的情形出現，倘若有需要，央行會出面協調銀行為借款戶排除障礙。

對於外界質疑央行打房太嚴，反而該打的投資客大戶沒打到，反造成市井小民換屋的困難，是否乾脆鬆綁？央行官員則強調，由於國內房市泡沫化危機仍在，「特別是北市、新北市」，由現階段的「房價所得比」太高就可看出，因此鬆綁時機仍未到。 央行也喊冤說，民國78年的房市控管措施比現在還嚴：「當時還強制辦理歸戶，但現在並未如此！」所謂歸戶，就是一戶僅限一房，央行官員對此強調，現在由於並未辦理歸戶，因此夫、妻名下各一棟屋的所在多有，而且不會造成購屋房貸申請上包括利率及成數的障礙。

非居住者不用申報海外所得 綜所稅率20% ，財政部從今年開始放寬對我國居住者認定，希望可吸引更多海外僑民回台投資。符合新認定的非居住者（持有我國籍的海外僑民，在台灣住滿1天以上、31天以下，且生活及經濟重心不在台灣）不用再申報海外所得，綜所稅單一稅率20%，惟因證所稅今年開徵，非居住者須核實課稅，明年賣股所得稅率為15%。

雙重國籍僑民受惠多，之前常發生海外僑民僅回台探親或觀光數日，甚至就算回台1天，就可能被認定是居住者，須揭露海外所得繳最低稅負，引起許多害外僑胞抱怨與不滿。 非居住者在稅負上享有輕稅待遇，綜所稅率只有20%，不必申報最低稅負，海外所得均不須繳稅，新認定原則對雙重國籍的海外僑民受惠最多。 財政部長張盛和表示，重新定義「居住者」的原則，可解決久居海外，生活與經濟重心不在國內的台商或僑民，因回台探親卻被課稅的困擾。

之前稅法對居住者認定有2個原則，一是在中華民國有住所，且經常居住在境內（有戶籍且居住1天以上），二是在中華民國無住所，但居住滿183天。 財政部認定居住者的新原則為課稅年度持有中華民國戶籍，且在境內居住滿31天以上；或居住1天以上未滿31天，但生活及經濟重心在中華民國境內者，由稽徵機關斟酌個人的家庭與社會關係、職業、營業所在地等因素判定。 居住者參考原則包含是否享有健保、勞保、國民年金等社會福利；配偶或未成年子女居住在國內；其他生活情況與經濟利益足以認定重心在台灣。 扣繳憑單試辦無紙化 ，此外，財政部今年開始推動各項憑單無紙化試辦，呼籲民眾月底前可申請免扣繳憑單。財政部賦稅署副署長蔡碧珍指出，2011年使用網路與試算約480萬人，這些人其實都不需扣繳憑單。

中央銀行最近發函進一步防堵炒房，明訂不動產管制措施上路前的購屋及土地貸款，辦理轉貸或續貸時，也須適用貸款不得逾六成等管制措施規定，以避免炒房者藉此規避，讓管制措施形同虛設。銀行業者昨（20）日表示，最近收到央行這項函令，主要是針對央行管制措施上路前已借貸的房貸或土地抵押貸款，進一步規範，並要銀行注意這類案件的資金用途是否用於購屋，如果是就要依規定控管。 為防堵炒房，央行在99年6月，訂定「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」，針對13個特定地區及高價住宅貸款，以及土地抵押貸款，進行管控，包括第二戶房貸、高價豪宅貸款，貸款成數不能逾六成等。

有些在央行管制措施上路前的貸款，最近要轉貸或屆期續貸，銀行不知如何適用規定，在詢問央行後，央行針對這類案件作出明確規範，以避免有心者避規。 央行要求定，這類轉貸或舊貸屆期續貸案件，如果原貸款者的資金用途屬於購屋貸款，在轉貸或屆期續貸時，須適用央行規定。金融機構在受理轉貸案件時，應先查證該筆貸款原貸資金用途是否為購屋貸款，如果查證屬實，就應按央行規定辦理。

銀行業者表示，通常一些理財型循環房貸，因貸款期間較短，會碰到屆期續貸的情況，例如A先生在98年跟銀行辦房貸，當時可能可貸到八成，現在5年期屆滿後，要續貸時，須受央行規定限制，最高不能逾六成。除此，有些借款人基於利率等相關條件考量，可能會辦理轉貸，從A銀行轉向B銀行貸款，這類案件同樣要納入規範。舉例來說，開公司的B先生，98年跟A銀行借了500萬元，現在還剩下300萬元，他轉向B銀行貸款時，因原本的資金用途就是購屋，同樣要受央行限制。

太子建設（2511）百分百子公司大成工程，因承攬美國在台協會新建工程糾紛，在美國仲裁失利，法人估恐要賠償3億元至5億元。太子有意強銷多個建案，彌補獲利損失。 法人指出，太子建設近年營運漸入佳境，但法律問題接二連三，之前爆發的掏空弊案轟動業界，檢察官起訴太子董事長莊南田及前總經理陳仁欽並具體求刑，全案還在二審中，如今在美國仲裁失利需亡羊補牢進行停損，才能維繫好業績。太子18日收盤價20.65元，上漲0.65元。

太子建設表示，大成工程是百分百轉投資的子公司，AIT在台新建工程的統包商Weston主張，大成工程、宏義工程、長榮機電聯合承攬有違約情事，因此終止合約並提起仲裁。 公告中指出，雙方在去年9月至11月在美國進行第一階段仲裁，日前收到判斷書，仲裁庭判定Weston對終止合約理由成立，所要求損害賠償及應支付工程款將於第二階段仲裁庭時做出判斷。 法人表示，美商工程合約對賠償金的要求相當嚴苛，比台灣工程界的標準高很多，太子仲裁失利推估可能要被罰3億元至5億元，而過程中太子已付出上千萬元的仲裁等相關費用，由於還要加計利息，因此，全案愈快落幕愈好。

太子建設今年持續全台推案，遍及台北、新北、桃園、台中、台南、高雄等6大都會區，總銷在200億元至250億元之間，除了集合住宅還有辦公住宅案，產品面相當多元。 法人指出，太子去年全台推案普遍強銷，尤其台中、台南、高雄等地，銷售成績都比預期好，加上去年中南部房價漲幅大，毛利率大幅提升，太子需盡速妥善處理法律事件，才會不侵蝕獲利，投資人的信心度也會大增。

雙北餘屋266戶 小坪數受青睞，捷運宅標售在去年底慘遭滑鐵盧，「南方之星」、「信義18号」流標率4~5成，今年台北市捷運局捲土重來，將重新標售餘屋，預計最快4月開標，正重新鑑價，可能調降底價；另有「碧潭有約」、「藏富」捷運宅最快5月可公開標售。台北市捷運工程局聯合開發處五課長陳文欣透露，今年捷運宅最快4月公開標售，除南勢角站「南方之星」尚未公告與去年未標脫的共200戶，及木柵站「信義18号」剩餘8戶外，還有南京三民站的「藏富」7戶，與新店站的「碧潭有約」51戶，共266戶，都將標售。 台北市捷運工程局聯合開發處一課長黃凱麟說，捷運宅需求仍在，但從去年標售結果看來，坪數大、總價過高的產品對民眾負擔較大，逾40坪產品需求量不多，以20~30坪戶別較易標脫。

盼貼近市場行情，黃凱麟認為，實價登錄後民眾「比低不比高」，捷運宅正重新鑑價，盼能更貼近市場行情，否則「定高價標不出去也沒用」。去年9月，松江南京站「新東京宅」投標熱烈，平均標售每坪約85萬元，甚至出現每坪單價約96萬元，成為捷運共購宅標售新高價。但10月起實價揭露，再度標售的捷運宅不再是票房保證，「信義18号」因坪數過大、周邊機能不佳而標售失利，流標5成；「南方之星」流標率也達4成。 新店站漲幅29％，據住商不動產企劃研究室統計該4捷運站近3年周邊房價，南京三民站從2010年每坪53萬元漲至68萬元，新店站從每坪34萬元漲至44萬元，漲幅皆達29％；南勢角站周邊3年漲26％，木柵站也從每坪40萬元漲到50萬元。

「仍具投資價值」觀察4捷運宅行情，「藏富」目前每坪成交價85~90萬元、「碧潭有約」每坪成交價57.9萬元、「信義18号」每坪成交價51.3萬元與「南方之星」41.6萬元，皆較周邊住宅行情高，連租金報酬率都維持在2％~2.7％，較一般住宅高，可見捷運宅仍具投資價值。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，小坪數捷運宅仍有投資價值，應能順利標脫，但大坪數不討喜。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「藏富」規劃每坪60~110坪，1年來房價漲逾1成，但屬中大坪數，能否順利標脫值得觀察。

捷運宅逆勢進場 搶攻首購族，景氣不佳，建商推案趨於保守，但仍有建商看好捷運宅潛力，將推捷運共構宅。第1季有「冠德捷世」，每坪開價60~68萬元；總銷逾百億元的「希望城市」及「冠德A9案」最快第2季公開，主力坪數均為中小坪數，搶攻首購市場。今年最快公開的捷運宅為三重菜寮站的「冠德捷世」，因捷運局陸續釋出權利分配戶數，第1階段的120戶已售逾8成，預計農曆年後可賣完，接著將公開第2階段的60戶，規劃18~30坪，每坪開價60~68萬元。冠德建設業務部副總經理洪錦欽說，實價揭露後，大部分建案價格不再亂開，「才不會因觀感不好而惹人厭。」蘆洲站「希望城市」總銷逾100億元，規劃25~70坪，逾1000戶將在今年公開銷售。甲山林廣告總經理張境在說，有別於其他蓋在捷運站體上的住宅，「希望城市」蓋在捷運蘆洲站旁，捷運站上方規劃為公園，屬特殊性產品。

控制在35坪以下，「冠德A9站案」為林口機場捷運線A9站的共構宅，規劃20~35坪中小坪數，洪錦欽說，冠德過去多規劃15坪以下，但因貸款不易，現在控制在35坪以下，讓買方能買得起。 但也有建商看淡市場，日勝生的新莊「大橋國小站案」與昆陽站旁的「南港機場案」推案時間持續延宕，日勝生集團發言人周惠玉表示，景氣尚不明確，將放慢推案速度。

豪宅買氣減 低總價成主流，近來炒房風氣盛行，政府為平抑高房價，陸續實施奢侈稅、豪宅限貸與實價登錄等打房政策，高價住宅買氣明顯銳減。據統計，2012年台北市成交總價多在1500萬元內，新北市以500~1000萬元最多，仲介業者表示，因薪資所得未增，打房政策持續，2013年房市仍以自住型為主，低總價住宅仍是市場主流。住商不動產企劃研究室統計2012年6大都會區住宅成交總價，發現房價較高的台北、新北市主力總價帶分別落在1000~1500萬元與500~1000萬元，較2010年來的低。房價基期較低的桃園縣與台中市主力成交帶則在500~1000萬元，明顯高於2010年主力總價帶300萬元，台南與高雄市則維持不變。

中山區交易最多，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，2011年6月實施奢侈稅後，雙北市短期投資客多縮手，2012年央行實施第2屋與豪宅限貸政策，提高換屋與豪宅客群購屋門檻，逼使雙北市高價住宅交易趨緩，低價住宅佔比相對提高。桃園縣與台中市則因房價上漲，購屋族不得不提高購屋預算。除了住商不動產統計外，信義房屋還針對內政部10~12月實價揭露資訊，彙整台北市1000~1500萬元成交物件分布，發現中山區交易件數最多，佔比達14.9％，查詢內政部交易實價查詢服務網，中山區1000~1500萬元多為中小坪數大樓，而2012年7月公開標售的捷運松江南京站「新東京宅」就有約16筆套房成交紀錄。

淡水房價料持平，新北市500~1000萬元成交物件則多位於淡水區，佔比達20.2％。21世紀不動產淡水新市鎮店店長李讚育說，水碓商圈與淡海新市鎮房價基期低，2012年房價成長1~2成，淡海新市鎮目前每坪18~22萬元，2房大樓約700萬元，1月初「淡海輕軌運輸系統」綜合規劃案通過後，看屋族出價比率增加，但因推案量大，競爭激烈，賣方想加價並不容易，預估今年淡水區量增、房價持平。仍以自住型為主，2013年因奢侈稅與實價登錄等打房政策依舊實行，信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德說，在房市仍以自住族群為主、薪資所得未增加狀況下，購屋族對房價接受度無法再提高，因此2013年主力成交總價帶與2012年差異不大。

不到10坪賣3950萬 北市中山區成交量多，內政部實價公布已到第4波，累計台北市店面交易數僅90件。據統計實價揭露店面資料發現，近半年成交店面的總價不高，多為億元以下店面，其中萬華區囊括成交單價前3名，中華路一段店面每坪成交價396.9萬元居北市店面最高單價，中山區則以21筆店面成交，成為店面交易王。據住商不動產企研室統計，實價登錄以來各區店面平均成交行情以大安區每坪均價198.87萬元最高，其中共有3筆逾億元店面，分別位於忠孝東路四段、光復南路與東豐街。有21筆店面成交的中山區，則有2筆成交總價逾億元，以民權東路三段的成交金額1.7億元，為目前店面最高總價。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，全台店面最貴的東區商圈就在大安區，周邊店面價格也不斐，所以均價高並不意外；中山區因區域範圍大，產品多元，加上松山機場帶動，使買氣加溫不少。

大安區巷內較熱，第一太平戴維斯總經理高銘頂透露，目前東區買不到200~300萬元單價的店面，因屬一級店面，賣方惜售，少有交易。永慶房產集團店面事業部協理鄭朝鶴也說，大安區店面價格達到頂點，買方不易下手，反而是巷內店面成交狀況較好。 萬華區雖只有9筆店面成交，但去年9月成交1筆中華路一段店面，每坪396.9萬元，為實價揭露後台北市店面單價最高，不過該店面僅9.95坪，總價3950萬元。萬華區另2筆在西寧南路的店面交易，單價也逾270萬元，顯見西門町商圈店面搶手。 台灣房屋智庫市場經理劉志雄推估，該筆中華路一段交易應為西門綜合大樓的店面，因在捷運西門站旁，故單價合理，且近年因陸客自由行愈來愈多，西門町商圈店面交易熱絡，只要有店面釋出，很快就有人接手。

多整棟透天交易，鄭朝鶴也說，西門町店面交易量大、詢問度也高，買方以傳產、中小企業老闆和台商為主，目前該區1樓店面每坪行情400~500萬元，但多以整棟透天交易為主。劉志雄指出，西門町商圈每坪月租金5500元~1萬8500元不等，目前徒步區租金報酬率2~2.5％，西寧南路一帶租金報酬率1.6~2.2％。

財團法人基督教協同會持有的北市大安區青田街大樓標售案，底價6億元，昨順利標脫，共有18組投標，最後由國聚開發以總價9.816億元得標，換算土地價格每坪約500.8萬元，議價率約64％。該案位青田街11巷，土地面積約196坪，建物面積約746坪，使用分區為第三種住宅區。

若推案獲利佳，該案地上物為屋齡18年的大樓，也是該區少見的大面積基地。 瑞普國際物業董事長曾東茂表示，該區中古屋行情每坪近100萬元，新案的開價每坪約170萬元，該案如果重建後推案，將能有不錯的獲利空間，若不急著推案，也可以先行出租，取得穩定收益。

陸客最愛的士林夜市驚傳加租引發攤商反彈，經協商才作罷！有豪大大雞排等知名小吃攤進駐的陽明戲院附近，年初原本要加租，靠近外面大馬路的攤位擬加一萬元，裡面的加五千元，由於攤商反彈，房東才暫緩加租行動。攤商透露，加租幅度都有一成以上。「現在生意哪有那麼好做，還要加租，誰受得了。」景氣不好，政府無感，人民卻很有感！向來最熱鬧的士林夜市，最近生意如前幾波寒流一般，冷颼颼，農曆新年還沒到，不少商家已熬不下去，區內總是人潮洶湧的文林路，已有不少店面掛出招租布條起碼半個月租不出去。位在夜市熱鬧入口的帽子攤老闆搖頭大嘆「生意的確有差！」原本星期一都有大遊覽車載來一車車的觀光客，不過近期受到天候不佳，寒流籠罩影響，生意超難做，禦寒毛帽一頂原本三百九十元，老闆自動降價至三百元，買兩頂，還六百元有找。

夜市裡，流動攤商更慘，同樣也是賣帽子的阿茂（化名）說，他從下午六點半開始擺攤，天氣冷，逛夜市的人少，還要躲警察，躲躲跑跑地，到晚上九點半，他才賣出第一頂帽子。同樣的情況，也發生在新北市永和知名的樂華夜市。現在尚未聽說要加租，不過，生意仍是不好做。攤商指出，夜市前、後段生意有差，後段以賣吃的居多，不過人潮與往年相比，少了許多。賣了多年鹹酥雞的小劉（化名）說，寒流再加下雨，根本沒人要來逛夜市，但攤租還是要繳。開業六年來，他感覺今年是景氣最不好的一年。小劉說，那是種心理因素，新聞一直吵二十二Ｋ，大家難免心情受影響，再加又有證所稅、二代健保、油電雙漲，以及年終獎金銳減，在在影響消費力，本來會消費的變成不消費，多消費的變成少消費，攤商的處境也就更為艱難。

師大夜市上億店家 6折求售，遭台北市府強力整頓，師大夜市榮景不再，投資客慘遭套牢！「過去動輒上億的巷內店家，現在有個案打六折求售，還乏人問津。」房仲業者透露，過去師大夜市極盛時期，不斷外擴，連小巷弄一樓公寓牆面也打除，做起茶館、咖啡館生意，龐大商機甚至吸引黑道覬覦，最慘的是當初以超高價、不惜血本搶進的投資客，至今恐難還以「脫身」。兩年多前，師大夜市市況超夯，人潮前仆後繼湧入下，陋巷店面幾乎戶戶搖身變為金雞母，永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴指出，巷弄內公寓梯間口，僅三、四十公分的信箱，月租可達二萬元；二、三坪不到的梯間，商家開出八萬元想租，還不一定租得到；區內有超商牆面分租給三組攤商，月入三十萬。如今人潮大量流失，正師大路店面生意還算穩定，位於六米巷內的商家，不是撤走，就是慘澹經營。

永慶房產集團統計，師大路、泰順街、浦城街一帶，位於六米巷內約有八百多戶一樓，如果做店面，現在恐多面臨生意不佳，甚至要遷出的窘境，鄭朝鶴說，區內店面以遷至士林夜市、西門町，或是通化夜市最多。生意做不成，店租不一定馬上受到衝擊，住商不動產企研室主任徐佳馨說，巷弄租金受制契約簽定期限，不一定立即降價，但店面售價則受到波擊。以前逾億元的店面買家，現在處境較尷尬，即使等都更，也難以攤平出場。以六米巷、室內五十坪店面為例，過去不乏每坪買價超過兩百萬案例，如今等都更，即使一坪換一坪，以最高價每坪一百八十萬元出售，不含貸款等成本，即有千萬元左右的資金收不回來。

新北市林口Ａ9站附近將興建的三○一八戶「末代國宅」，決定六成出租，四成出售，待售的一千二百餘戶，每坪售價僅十三?九萬元，不及市價五折。內政部官員指出，逾一千八戶待租部分，將再分成一般出租住宅，及照顧中低收入戶等的社會住宅，月租水準將在落成後，視市場價格等因素評估。國宅條例雖已廢止，但為配合國內住宅供給，與世大運選手村的需求，趕在國宅條例廢止前，內政部送出了Ａ9站附近國宅興建案的公務預算案，並獲立院通過，亦即成為世大運選手村的Ａ9站國宅案，將成為國內最後一批釋出的「末代國宅」。

「末代國宅案比預售案市價每坪便宜逾十萬元，這價格是有『殺傷力』的，推出後，無疑在新北市房市投下一顆震撼彈！」住商不動產企研室主任徐佳馨指出，目前附近預售案開價多已跨越三字頭（卅萬元以上），新成屋價格則在每坪廿三至廿五萬上下，加上鄰近機場捷運Ａ9站，到台北火車站只要三、四十分鐘，預期應會受到首購族等青睞。

營建署官員指出，全案土地約十六?四六公頃，將興建地上十八樓地下二層樓的產品，室內坪數分為廿坪、卅坪與卅四坪三種，加計公設及陽台，虛坪落在四十一至七十坪間，規劃為二至三房，共三○一八戶，其中以三房、卅坪的戶數最多，達二一一三戶，其次是三房、室內卅四坪的六○三戶，三種產品總價落在五七九．六二萬元至九八三．五九萬間。全案總開發經費約二三三?八億，由住宅基金編列預算一七一?六億元，最快今年底發包動工，二○一七年做世大運選手村使用，規劃在二○一八年六月配售，並規劃出租。對於公設比高，官員指出，國宅的公設可以出租給管委會等方式處理，民眾購價不會因此被拉得太高，不過，申購與申租民眾與合宜住宅一樣有收入等限制。

遭台北市府強力整頓，師大夜市榮景不再，投資客慘遭套牢！「過去動輒上億的巷內店家，現在有個案打六折求售，還乏人問津。」房仲業者透露，過去師大夜市極盛時期，不斷外擴，連小巷弄一樓公寓牆面也打除，做起茶館、咖啡館生意，龐大商機甚至吸引黑道覬覦，最慘的是當初以超高價、不惜血本搶進的投資客，至今恐難還以「脫身」。

兩年多前，師大夜市市況超夯，人潮前仆後繼湧入下，陋巷店面幾乎戶戶搖身變為金雞母，永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴指出，巷弄內公寓梯間口，僅三、四十公分的信箱，月租可達二萬元；二、三坪不到的梯間，商家開出八萬元想租，還不一定租得到；區內有超商牆面分租給三組攤商，月入三十萬。如今人潮大量流失，正師大路店面生意還算穩定，位於六米巷內的商家，不是撤走，就是慘澹經營。

永慶房產集團統計，師大路、泰順街、浦城街一帶，位於六米巷內約有八百多戶一樓，如果做店面，現在恐多面臨生意不佳，甚至要遷出的窘境，鄭朝鶴說，區內店面以遷至士林夜市、西門町，或是通化夜市最多。生意做不成，店租不一定馬上受到衝擊，住商不動產企研室主任徐佳馨說，巷弄租金受制契約簽定期限，不一定立即降價，但店面售價則受到波擊。以前逾億元的店面買家，現在處境較尷尬，即使等都更，也難以攤平出場。以六米巷、室內五十坪店面為例，過去不乏每坪買價超過兩百萬案例，如今等都更，即使一坪換一坪，以最高價每坪一百八十萬元出售，不含貸款等成本，即有千萬元左右的資金收不回來。

根據統計，豪宅難賣且銷售天數拉更長，但平價房反而大熱賣成明顯對比，尤以新北市1,500萬元下、北市2,000萬元以下的房子，行情最夯。受到政策調控以及經濟不景氣的影響，買房者更加精打細算。根據東森房屋不動產趨勢中心統計「六都近3年房價成交總價」結果發現，價格相對便宜的房子最好賣，如台北市1?2千萬元的房子，近3年成交比例都佔總銷售量約4成。

至於新北市，因千萬元就可以買3房，因此，成交比重相對較高，在新北市第一圈，近3年成交比例都在45％上下，第二圈近3年千萬元以下占比均佔6成以上，顯見北市2千萬元以下房以及新北市1千5百萬元以下房是近3年的成交主力產品，近1年比重還明顯提高中。然東森房屋不動產趨勢中心副總經理黃淑苓提醒，若是購屋作投資，因雙北市市中心各區的平均房價都已來到歷史高點，因此現在進場投資，報酬率多僅有2?3％，民眾不但要謹慎評估自身資金財務狀況及流動性，且要有長期投資的打算。

因為經濟前景不明、民眾對房價更會斤斤計較。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，近期交易量較大的房子還是屬於中低總價房，如北市1500萬元以下、新北市1000萬元以下房子最為搶手，因為北市房價降幅不多，所以，民眾找房已從原先北市轉往新北市，近期連新北市第二圈地段如三峽、淡海等地區房價相對便宜的地區都是民眾看房重點區域。不但中古屋平價房具吸引力，甚至預售個案，只要是低總價、低自備款就吸引民眾青睞，房仲業指出，日前在新北市外圍，交通並不太方便的地區推出一個預售個案，只因打出房貸8成、48萬元的自備款，該案推出後馬上銷售一空，銷售成績真的出乎預期佳。

黃淑苓指出，根據銷售浮洲，以及林口合宜住宅的代銷業者統計，想買房的詢問者數，幾乎是總戶數的10倍，顯見想買「平價」房的人超乎想像的多。雖然預售房付款方式較輕鬆，但另一方面，預售屋房價比中古屋房價高很多，且民眾只能憑空想像，有時蓋出來的房子會和想像有落差，因此，黃淑苓仍建議，在大環境景氣不佳的情況下，自住者還是以中古屋為優先選擇較為妥當，透過勤做功課了解商圈、實地勘屋更可掌握房屋現況。

據市住建委網簽資料顯示，1月份上半月，北京市二手住宅成交7940套，環比增長6.6%，同比增長360.3%。機構統計資料顯示，上半月二手房成交均價為24627元/平米，環比基本持平。

鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，從成交量來看，2012年末至今的需求集中釋放現象得到了延續。從鏈家地產的新增客源資料來看，1月上半月環比增長11%，基本延續了2012年下半年至今的穩步上行趨勢，目前購房者入市仍然較為積極。


價格方面，據鏈家地產市場研究部統計，1月上半月，北京市二手住宅成交均價為24627元/平米，與12月相比，僅微增0.16%，價格穩定。張旭認為，雖然市場持續火熱，但2013年初的價格基本保持穩定。一方面是由於目前的購房群體中自住型購房者依然保持在九成以上，整個購房群體的購房行為依然比較理性。另一方面，目前二手房成交中房源大部分來源於改善型購房者的釋放，雖然有個別預期較高的業主由於出售誠意低，掛牌價格遠高於市場價格，但是這類房源基本難以進入成交，尚未影響到目前的市場價格。

張旭認為，從未來的成交趨勢看，高成交量不會維持較長的時間，一方面目前房源相對緊缺，另一方面，春節期間二手房市場的成交都將出現大幅回落，目前也有部分購房者趕在春節前購房，因此火熱的市場情緒在年後可能會出現降溫。同時，春節後二手房市場供應量會有所增長，將在一定程度上緩解價格的上漲壓力。

.18日晚間，萬科突然發佈B轉H方案，擬申請將已發行的B股轉換上市地，以介紹方式在香港聯交所主板上市及掛牌交易。

21日，萬科A、B股將複牌交易。同日，港股南聯地產股份將正式更名為“萬科置業海外”。

截至2012年12月26日停牌前，萬科已發行B股總數為13.15億股，占總股本的比例為11.96%，總市值達164億港元，為滬深兩市中B股市值第二大的上市公司。而萬科A股總市值達1112.72億元人民幣。

手握香港兩家上市公司平臺

按照相關規定，萬科的方案需經過股東大會審議，在分別經出席股東大會的全體股東和B股股東2/3以上表決權通過後，還需要取得中國證監會、香港聯交所的同意和批准。順利通過審批後，萬科將一舉擁有兩個香港上市公司平臺，其逐年上升的融資成本壓力或將得到舒緩。

萬科B轉H一旦順利實施，連同萬科置業海外，萬科將在香港資本市場擁有兩個上市公司融資平臺。

早在1993年，萬科就發行4500萬股B股。萬科總裁郁亮表示，在萬科發展的早期，B股曾經發揮過很大的作用。正是通過發行B股，萬科得以順利度過行業第一次低谷，並在和境外投資者的交流中學習到了更先進的治理理念和管理經驗，為公司之後的良性發展打下了基礎。

然而，近6年來沒有在資本市場融資，萬科為信託和銀行貸款等融資管道付出了高昂的利息費用。

財報顯示，萬科年度利息支出大幅增長。多家機構紛紛指出，萬科財務成本大幅高於同行的中海和招商等。

或正因如此，本次方案得到了大股東的大力支持。根據公告，此次將為萬科B股股東提供現金選擇權的第三方為萬科第一大股東華潤(集團)有限公司，以及新加坡政府投資公司、高瓴資本管理有限公司。實際上，華潤並未持有萬科B股，但願意作為第三方提供現金選擇權。

現金選擇權價位高

此前，中集集團B股“首嘗螃蟹”，於2012年12月成功轉板上市。中集14.3億股B股中，有1.37億股被行使了現金選擇權。

與中集集團相同，萬科將安排第三方向B股股東提供現金選擇權。價格在萬科B股股票停牌前一日(2012年12 月25日)收盤價每股12.50港元的基礎上溢價5%，溢價後每股13.13港元，而13.13港元的價格也達到了萬科B股近5年以來的高點。


截至12月25日收盤時，萬科B股是滬深兩市中唯一一隻B股股價高於A股的股票。因此在方案披露前，曾有投資者猜測，如果實施B轉H，萬科給出的溢價率可能會低於此前中集的5%。

值得注意的是，根據《香港上市規則》，在香港聯交所上市交易的股份必須具有足夠的流通性。如果出現申報行使現金選擇權的股份數超過萬科B股總股份數的三分之一，即438,318,489股，此方案將不予實施，萬科B股將繼續於深交所B股市場交易。

萬科董秘譚華傑表示，萬科B股95%以上由境外投資者持有，B轉H可說是當前環境下阻力最小、對股東最有利的方案。原持有公司B股股份的投資者，既可繼續持有股份，也可以選擇實施現金選擇權，將其持有的萬科B股轉讓給提供現金選擇權的提供方。

.1月18日上午，浙江溫州永嘉法院首次將涉訴兩處廠房搬上淘寶網司法拍賣網路平臺進行拍賣前公示。

此次永嘉法院拍賣的兩處廠房，座落於有“中國泵閥之鄉”之稱的溫州甌北五星工業園區，與溫州市中心隔江相望，區域內道路四通八達，交通便利。

據權屬登記資訊記載兩處房產建築面積共計6111.24 ，土地使用面積為4670.3 ，產權人均為永嘉縣甌北日豐電鍍廠。拍賣起拍價為2533萬元，保證金為300萬元，增價幅度為10萬元，拍賣標的設有保留價，競拍時間為2013年2月4日10時至2013年2月5日10時止(延時除外)。

該兩處廠房相鄰而座，均為工業用房，建於2002年，室內水電、衛生設施齊全，通風、採光較好。東臨?通路，南臨新亞路，西面甌江，北面是廠房。所處周邊多為閥門、金屬配件、五金電鍍等工業廠房，第二產業聚性強，工業氛圍濃重。


值得注意的是，此次拍賣標的對買受人條件有著嚴格的限制。因廠房位於永嘉縣電鍍基地內，根據永嘉縣人民政府永政發[2012]148號文件之規定：電鍍基地只允許安排電鍍企業入園生產，一律不得安排非電鍍企業進入。所以買受人必須具備符合開辦電鍍企業的相關條件。

永嘉法院提醒，因該拍賣標的金額較大，保證金就高達300萬元，並且對買受人條件有著特殊限制，所以有競拍意向的買受人最好親臨現場，實地看樣，慎重決定競買行為，競買人一旦作出競買決定，即表明已完全瞭解，並接受標的物的現狀和一切已知及未知的瑕疵。

在今年年初召開的浙江全省法院院長會議上，浙江省高院院長齊奇指出：要推廣司法網拍改革工作，鼓勵各地法院順應民意積極實踐，增加網拍數量，豐富拍品種類，盡可能讓適於網拍的標的物均能上網競價，實現改革的規模效應。

交廣州市十四屆人大三次會議審議的2013年預算安排草案披露，今年廣州全市賣地收入計畫逾475億元，增長超過40%，收入和增幅預期較2012年均大幅回升。

根據預算草案安排，廣州市本級賣地收入計畫300億元，增長62.2％。

此前，廣州市國土房管局公佈的資料顯示，2012年，廣州全市國有土地使用權出讓金收入412億元，其中，廣州市本級220億元，而年初的預算安排是314億元，受房地產市場調控影響，調整後的預算數為185億元，賣地收入比預算減收近百億元。

實際上，從2010年以來，廣州市賣地收入已連續三年同比下降兩三成。2011年廣州市本級土地出讓金收入為307.4億元，2010年的收入為455.6億元。

儘管2013年預算草案?的土地出讓金收入計畫較2010年的高峰仍有差距，但國家統計局18日公佈的2012年全國70個大中城市房地產資料顯示，廣州去年12月的房價增幅領跑全國，環比上漲1.2％，同比增長2.3％。


實際上，在全國一線城市中，廣州的房價相對低一些。資料顯示，“十一五”期間，廣州市本級年均土地出讓收入約230億元，土地出讓總收入和土地平均價格，在一線城市中是最少和最低的。國內部分城市的年賣地收入超過千億元，樓面地價超過2萬元?平方米甚至更高。

廣州市財政局局長袁錦霞在草案說明中說，調高賣地收入預期，主要是考慮到去年獲批國家級新區的南沙新區、廣州國際金融城等重點功能區的優質儲備地塊將推出市場。

房地產市場人士分析認為，自2012年末以來，廣州房地產市場交易回暖勢頭明顯，土地出讓金價格隨之水漲船高也是市場的自然現象，反過來，土地價格的上漲又將推動房價的上揚。

北京房價最近幾個月一片“漲聲”，銷售業績也不錯。北京市統計局、國家統計局北京調查總隊1月20日公佈的資料顯示，2012年，北京市全年銷售商品房1943.7萬平方米，比上年增長35%。其中商品住宅銷售量增長43.3%。

對於北京房地產出現量價齊升的現象，國家統計局北京調查總隊新聞發言人刑志宏指出，2012年，北京市全年銷售商品房1943.7萬平方米，比上年增長35%；而2011年是同比下降12.2%。其中銷售商品住宅1483.4萬平方米，增長43.3%；在2011年是同比下降13.9%。

他稱，從房地產市場需求來看，通過限購、差別化的信貸和稅收政策，有效地遏制了房地產的投資性需求和投機性需求。有調查顯示，2012年，北京市購買住房居民當中首次購房者的比重在九成左右。


另外，在市場供給方面，北京加大保障房的建設力度，2012年北京市政策性住房投資達到857.5億元，增長幅度達到14.9%。政策性住房施工面積全年達到4821萬平方米，占到全市商品房施工面積的36.7%，比上年增長了18%，高於全市商品房施工面積增幅9.2個百分點。政策性住房竣工面積752.6萬平方米，占全市商品房竣工面積的31.5%，比上年增長46.5%。

談到房價，他表示，去年5月份以來，北京商品房銷售量同比由降轉升。同時，新建住宅價格也從2012年5、6月份由降轉升。

資料顯示，去年北京市共完成房地產開發投資3153.4億元，增長3.9%。

建業地產公佈2012年全年業績，截止至去年12月底，該公司實現合同銷售103.5億人民幣，同比上升27.4%，已鎖定去年90億合同銷售目標的115%。

資料披露，報告期內，建業地產實現銷售面積158萬平方米，同比上漲19%；銷售價格方面，去年全年的平均銷售價格為6549元/平方米，較上年同期6118元/平方米上升7.0%。建業表示，均價上升，主要是由於產品組合變化所致。


單月來看，去年12月的合同銷售額為10.1億元，按月上升40.1%，同比上升368%；12月銷售面積19.03萬平方米，環比上升112.0%，同比上升466%。

12月的銷售均價較11月下降33.9%至5305元/平方米，按年下跌17.2%。

於17日同日，德銀髮布報告稱，估計今年建業地產可供銷售資源有200-210億元人民幣，即使給予其較保守的6成去化率，其2013年的強勁銷售趨勢亦應可維持。

而對於未來的發展，建業地產於1月14日公開表示，2013年，該公司將真正進入戰略的縱深階段，並將用4年左右的時間進入40-50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標將達300億，利稅達到50億元以上。

以遠洋地產（03377，HK）為主、聯合綠城集團和浙鐵投資在杭州聯合開發的房地產專案“遠洋公館”，2012年12月一期即將交付的時候，遭到了業主們的抵制。

經過業主們和遠洋地產的多次交涉後，遠洋地產主動提出延期交房一個月以對裝修做內部檢測和整改。為此，遠洋地產將額外支付一期業主延期交房違約金或達600余萬元。

業主們認為，開發商在裝修過程中存在以次充好、偷工減料、做工粗糙等狀況。但在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，遠洋地產堅決否認裝修縮水，稱延期交房只是產品交付前的一道自檢程式，裝修不存在問題。

業主代表：裝修標準嚴重縮水

2012年12月23日，本來是遠洋公館一期交房的日子，但是遠洋地產把交付時間延期到了2013年1月25日。因為，遠洋公館正面臨一場因裝修而引發的業主維權風波。

業主王先生告訴 《每日經濟新聞》記者，當初購房的時候，遠洋地產承諾裝修標準是6000元/平方米，並且開放了樣板房，自己對樣板房的裝修非常滿意。但是臨近交付前夕，不少業主陸續去察看自家的精裝修房，卻是越看越失望。

業主包先生告訴記者，當初也是因為看了樣板房才下的單，但實際交付的裝修和樣板房的裝修天差地別，而且每一戶都存在問題，沒有一戶看了不後悔的。“比如當初廚房承諾的是整體櫥櫃，現在我們找不到櫥櫃的品牌，感覺就是雜牌。”

業主代表則向記者列舉了他們發現的種種裝修問題。比如：裝修建材以次充好、蒙混過關；地面、門套、牆面等本該用優質大理石、實木的，卻換作木板、塑膠板；瓷磚被普通品牌甚至雜牌瓷磚代替；油漆選用的是毫無環保標準的普通工業油漆；臥室鋪的地板不是實木而是強化複合地板……

值得注意的是，業主稱，外牆保溫層珍珠岩砂達不到規定的35毫米，實測只有11毫米，嚴重影響以後的散熱和保溫等；鍍鋅槽鋼，國家規定鋅層厚度85微米，實測只有12.6微米。業主還稱，開發商為了趕工期，倉促施工，將工程層層轉包，實際施工方並無相應的資質。

業主王先生告訴記者，不少業主自己就是做裝修或者從事建材生意的，現在大家自己估算並諮詢專業人士後發現，裝修標準每平方米最多也就2000元左右，遠洋地產對裝修的承諾是一種欺騙，而裝修標準是算在房價?面的，等於是每套房被開發商白白多賺走了幾十萬。

開發商：樣板房非交付標準

有業主向《每日經濟新聞》記者表示，當初對遠洋公館樣板房的裝修品質相當滿意，是下單的一大原因。

在對交付的現房裝修品質提出質疑後，業主們表示要和樣板房進行比對，而遠洋地產回應稱樣板房已經拆除，這更引起了業主們的不滿，認為開發商是在“毀滅證據”。

1月17日，記者在遠洋公館售樓處提出想看一下樣板房，工作人員告訴記者樣板房已經拆掉了，後來又改口稱東區的樣板房已經賣掉，現在沒有樣板房可以看。

遠洋地產杭州公司副總經理賈鵬翔對 《每日經濟新聞》記者說，當初就跟客戶說明，樣板房“不是交付標準，只是展示標準。到後期要拆掉的，樣板房並非交付的樣子”。

賈鵬翔說，遠洋公館交付的精裝修標準是4000元?6000元/平方米，在建材的選擇和裝修工藝上面是絕對不會含糊的。“我們的家電、潔具，都是一線品牌，是直接跟廠家簽合同的，像家電都是西門子。硬裝的材料也是跟廠家簽合同，地板的品牌是揚子。現在裝修價格是很透明的，而且我們選擇的裝飾單位，有亞廈、上海建工等，也是上市公司。”

賈鵬翔表示，遠洋公館的隱蔽工程都是按照國家規範施工，經得起任何檢查。“遠洋對自己的產品品質，有足夠的信心。”賈鵬翔說。

對於延期交房，賈鵬翔表示，只是進度上比原計劃有所延遲。遠洋將在一個月內做兩件事，即對交付房源多做兩遍保潔和清理；對裝修品質再做內部檢查和整改。賈鵬翔稱，目前要交付的是415套房源，一個月內這兩件工作肯定能夠做完。

對於延期交房要賠償的違約金，賈鵬翔回避了具體金額，只表示開發商會遵照合同約定的房價萬分之一的標準賠付。

據《每日經濟新聞》記者粗略估算，按照杭州透明售房網的資料，遠洋公館一期已售面積54639.97平方米，以36000元/平方米的均價計算，遠洋地產將賠付業主違約金約600萬。


賈鵬翔向記者表示，95%以上的業主都認可遠洋的產品，目前關於遠洋公館裝修的糾紛，是個別業主雞蛋?挑骨頭，是有其他原因的，“我看不超過10個人。”

不過，業主王先生向記者出示了一份遠洋公館一期業主聯合簽名的維權名單，共有超過380多戶，而陸續要交付的二期業主，也有不少表示出對裝修的擔憂，開始聯繫一期業主。

1月15日，維權的業主們去遠洋地產杭州公司再一次協商裝修問題，卻和開發商爆發了衝突，業主和遠洋地產之間的矛盾進一步升級。

對此，賈鵬翔稱，目前公安已經介入調查，尚沒有定論。

賈鵬翔代表遠洋地產表示，如果業主對任何問題有爭議，都可以按照合同約定來解決。

內地房企赴港發行債券數量在近半月急劇上升，令香港債券市場終不勝負荷，影響新一輪債券認購情況及價格表現。

近期內地房企在市場“抽水”頻密程度相當驚人，僅1月17日就有富力地產、越秀地產、上海實業控股3家公司發佈融資計畫，預計籌資規模超過300億港元。合景泰富上周也宣佈發行永久資本債券，本已獲超額認購3倍，可就在臨發行前突然取消其發債計畫，主要是不想債券價格被拖低。

與此同時，地產商對債券發行方式進行了創新，雅居樂和合景泰富選擇發行的永久資本債券，屬於股債混合融資工具，沒有明確的到期期限，且有的還具備換成股票的可能性，屆時投資者可以選擇企業還債，亦可選擇將債券換成股票。業內人士指出，這種債券在財務上一半計入股本，一半計入負債，那麼這塊資產在資產負債表中就夾在負債和所有者權益之間，於是也有別名“夾層基金”。


有市場人士表示，現在購買內房債的基本都是機構，雖然海外投資者認為內地產業存在風險，但依然還是會選擇購買，因為香港市場目前資金充裕，且他們長期看好中國地產，特別是經濟發達地區的地產，不過集資潮過於兇猛，觀望情緒濃厚，內房股短期也難以重拾此前的升勢。

香港自去年10月份以來熱錢頻頻湧入，除了流向股市以外，債券市場也吸納了一部分流入資金，金管局總裁陳德霖去年底指出2011年香港公司發行外幣債約70億美元，而2012年前11月增至230億美元，這些資金有換成港元的需求。

亦有基金經理指出，目前債券市場處於供多於求的狀態，故投資者皆傾向選取利率較高或價格較便宜的債券；此外，股市回升，不少基金降低購買債券的比例也是其中一項因素。

前兩年迅猛發展的信託行業，進入新年以來，逐漸放慢了腳步，尤其是房地產信託業務，業務似乎不再像去年那麼好做了。統計資料表明，進入新年以來，共成立信託項目150款，不及去年12月同期的一半。而房地產信託項目，更是面臨成立數量和募集規模雙雙下降的窘境，不僅成立項目驟降，募集金額也大幅縮水。

另一方面，隨著前兩年房地產信託項目的陸續到期，還本付息壓力也將隨之而來，預計總金額將超過3100億元。在房地產市場表現及政策調控預期不明的當下，與其利益捆綁的房地產信託項目，在有驚無險之中度過了2012年的兌付高峰期後，面對更大兌付洪峰的2013年，其潛在的剛性兌付也將面臨更為嚴峻的考驗。

成立數量和募集規模雙雙下降

最近一段時間，中西部一家信託公司駐上海的業務經理小張明顯感覺業務變得不像以前那麼好做了。他們公司開發的一款項目，資金主要投向是房地產，期限是24個月，根據投資金額不同，預期年化收益率為10%至12%。在信託行業預期收益率整體下行的情況下，有如此高的收益，前來諮詢認購的投資者應該很多，但是令他感到鬱悶的是，項目已經推出兩個星期了，他只做成了一單業務，投資金額也僅有100萬元。“這款產品肯定會延長募集時間了，預計成立規模也達不到預期，感覺業務不像以前那麼好做了，以前真是遍地是金啊。”想起以前信託火爆的銷售場景，小張陷入到幸福的回憶中。

被小張稱為“遍地是金”的時間，指的是2011年下半年至2012年三季度。當時，股市表現欠佳，高收益、有安全保障的信託產品成了眾多中高端投資者的首選投資標的，開發出一個新的產品，只需要打電話給老客戶，一天就可以銷售完了，以至於很多產品剛開始募集就已經結束了。“我們公司市場部的一個小姑娘，主要職責是接聽投資者諮詢電話，如果有客戶需要購買我們公司的產品，就推薦他們購買相應產品，投資者如果最終予以購買，可以拿到相應的提成，就這樣一個接電話的小姑娘，一個月下來，竟然可以拿到兩三萬元。可是，進入新年以來，業務好像不那麼好做了。”

與小張所說的相對應，市場整體資料也表明信託業發展的步伐在逐步變緩。信託專案成立數量和募集規模均有所下降，尤其是房地產信託項目，不僅成立數量大幅下降，而且募集規模大幅縮水，部分專案募集金額尚不足預定募集金額的四成。

有關統計資料表明，截至2013年1月20日，本月共成立信託項目150款，去年12月份共成立565款，預計將環比降低一半以上。在本月已經成立的信託項目中，房地產信託項目僅有5款，而去年12月份成立23款，預計環比下降六成以上。

在成立的5款房地產信託項目中，其中兩款實際募集金額不足預期募集金額的40%。募集金額最多的一款，其資金也僅有1.03億元，其餘均在5000萬元到8000萬元之間，和去年12月份超八成大於兩億元的募集規模相比，專案平均募集規模大幅縮水。其中渤海信託發行的蘇州嘉盛專案集合資金信託計畫，該信託是一款投向房地產的信託計畫，發行時間從2012年12月18日到本月4日，存續期為兩年，其中投資額在100萬到300萬元之間的預期收益率為10%，300萬元以上的收益率為11%。應該說，在信託收益率下降的情況下，超過10%並不算低，但該款預期發行規模為2億元的信託產品，實際僅募集了7880萬元，不足預期募集規模的40%。而東莞信託發行的?信高富集合資金信託計畫，是一款投向廣東佛山一家房地產企業的專案，預計發行規模為兩億元，但在20多天的推介期內，實際僅募集到6660萬元。

三因素“拖累”房地產信託

業內人士表示，房地產信託項目出現成立數量和募集規模雙雙下降的情況，主要有以下三方面的原因：

首先是源於股市的好轉。從去年12月份以來，上證指數從不足1950點一躍突破2300點，漲幅接近兩成。在市場表現良好的情況下，權益類產品的收益肯定要好於固定收益類產品，所以很多客戶在信託產品到期後，沒有像前兩年那樣購買新的產品，而是全部投入到股市中去了。據小張介紹，過去兩年買了他們公司兩千萬信託產品的一個客戶，在去年年底的兩款產品到期後，沒有繼續購買信託產品，六七百萬的市場業績就沒了，“我們現在開發的一款產品，300萬元投資的收益率11%，應該說已經不低了，但是很多老客戶還是不太滿意，認購熱情大不如前，打電話過去一問，不是說錢投入到股市?了，就是去買股票型基金了。”

第二個原因與銀行對房地產企業放鬆信貸有關。隨著近期樓市的階段性回暖，房地產行業的融資苦難的狀況也開始得到緩解，銀行開始有條件的放開了一些資質較好的房地產企業，

滬上一家研究公司的信託研究員表示，和通過信託管道融資相比，銀行管道的成本更低，只有不能從銀行管道獲取信貸支援的情況下，才會轉向信託融資。“銀行的融資成本低，一般房地產信託項目，即使貸款利率上浮50%左右，加上一些其他費用，估計不會超過12%，而如果通過信託項目融資的話，年化收益率基本在20%左右，有的項目還要付出一些額外的中間人費用，實際融資成本高達22%。”

據滬上一家中型房地產公司的資產管理部門負責人透露，作為一家實力不強的房地產企業，和一些財大氣粗的國有房地產企業和上市公司房企相比，融資難的問題一直困擾著他們公司，在房地產調控兩三年來，銀行管道基本對他們公司下了封殺令，他們需要的資金幾乎全部要依靠信託管道來融資，“基本上要靠發新還舊模式，但是監管部門查的越來越嚴了，去年我們公司發的信託項目，就是以集團旗下的其他業務名義發放的，最終把資金運用到房地產業務中，其融資成本當然不低，算下來年利率接近20%。”

不過，該人士表示，隨著最近樓市銷售的回暖，房地產市場出現逆轉勢頭，部分開發商開始大舉買地，銀行對他們的態度有了轉變。“最近一段時間，銀行好像開始放鬆了房地產信貸的門檻，我們最近聯繫的一家商業銀行，答應給我5000萬的貸款額度，儘管利率上浮了一點，但是綜合成本算下了只有信託管道融資的一半左右，本來預計要到5月份‘發新還舊’的信託項目就不用考慮了。”

最後，多起信託兌付危機的發生，使得投資者對房地產信託項目潛在的兌付危機予以警惕。最近一個多月來，多起信託項目出現兌付危機，剛性兌付面臨挑戰，投資者開始擔憂其中的風險。小張表示，最近一段時間前來諮詢業務的客戶，風險意識明顯提高了，而且問的相當仔細，以往那種來了簡單諮詢下就買的情形很少發生了，“現在來公司看信託產品時，不僅看重收益率，更看重項目是否存在兌付風險了。”

3100億償付洪峰 剛性兌付臨考

與房地產信託逐步下行相對應的是，隨著前兩年狂飆突進的房地產項目的陸續到期，房地產兌付本息洪峰也將在2013年到來，在房地產政策不確定的情況下，能否按期兌付成為令人關注的焦點，而信託行業潛在的“剛性兌付”也將面臨考驗。

中金公司的研究報告顯示，2012 年和2013 年房地產信託分別到期2200 億和2816 億，加上應該支付的利息，總還款額分別約2500 億和3100 億。去年爆出的信託項目兌付危機中，最終在有驚無險中度過。而今年的償付高峰，使得能否按期兌付成為關注的焦點。

根據統計，分季度看，今年第三季度房地產業集合類信託融資將到期約1000億，其他季度單季度大約350億到500 億元左右，3 月份到期約220 億元，7 月起每月到期均在300 億元以上。

諾亞財富信託分析師李要深表示，在各種抵押物中，特別是土地抵押，信託公司都會將抵押率控制在40%以下，將成本控制在可兌付範圍之內，房地產信託發生兌付危機的可能性不大。

但是，由於房地產信託項目通常是以房地產項目作為抵押的，所以房地產信託項目和房地產市場表現息息相關。由於受到政策調控，近兩年的房地產市場表現低迷，房地產企業不得不依靠發新還舊的模式運營，但是隨著目前房屋銷售的回暖，出現兌付危機的可能性在逐步變小。

國家統計局18日發佈的資料顯示，去年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲的城市54個，同比上漲城市40個，二手住宅價格環比上漲城市46個，同比上漲城市25個。根據國家統計局資料進行測算，新建商品住宅價格環比已連續七個月上漲。

房地產銷售回暖，使得房地產項目兌付危機發生的概率變小。但是，由於中國房地產受政策影響太大，如果房價漲幅過大，政府就會推出進一步的限制性政策，這也使得房地產信託項目依然充滿變數，而信託業潛在的“剛性兌付”依然面臨考驗。


銀率網分析師牛雯表示，剛性兌付一直是信託公司的一塊金字招牌，但其沒有法律依據也沒有理論基礎，僅僅是一個特殊時代的特殊產物，在信託業償付高峰下，房地產信託或許面臨劫數，但同時也是獲得重生的機會。“在任何投資環境下高收益低風險都是一種反常狀態，這種反常不但誤導了國人的投資常識，也扭曲了中國信託行業的發展軌道。如果房地產信託在重壓之下，打破剛性兌付對投資者是一場令人膽寒的投資教訓，但對信託行業未嘗不是一件好事，通過打破剛性兌付這種置之死地而後生的大事件來打破現有格局，信託業或許會迎來重生。”

而對於信託業務經理小張來說，“剛性兌付”就是吸引客戶的金字招牌，“儘管媒體報導了幾起兌付危機，但是最後全部都解決了，沒有了剛性兌付，我以後怎麼吸引客戶啊？業務是不是更難以開展了？”

大陸城鎮化運動步入高峰，各地房價也水漲船高，去年12月，大多數城市的房價均創下全年以來單月的最大漲幅。專家警告，若無新政策，一線房價可能再度失控。

據統計，去年12月在70個城市中，共有54個城市房價較11月上漲，平均漲幅達0.34%，高於11月的0.26%，顯示房價正加速上漲。

專家指出，城鎮化增強投資人對房價進一步上漲的預期，建商也趁機大量推案。上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，一線城市漲幅竄得快，北京、廣州、深圳房價比11月漲逾1%，就連房價下跌重災區的溫州也止跌。

　　據《經濟觀察報》報導2012年12月25日，從住房和城鄉建設部年度工作會上傳出消息，經國務院同意，住建部即將下發《關於進一步加強城市個人住房資訊系統建設管理的通知》。

　　有消息稱，不久前，中紀委向中央通報“反腐敗鬥爭工作的新動向”。並稱去年11月中旬以來，45個大中城市出現一股拋售豪華住宅、別墅等新動向，12月以來，拋售豪華住宅、別墅等情況繼續擴大，更改物業業主情況數以百倍上升，狀況空前，且部分業主為國家公職人員和國有企業高層。

　　五棵松附近8豪宅出售，“戶主放盤”

　　2012年12月底傳出消息，住建部即將下發《關於進一步加強城市個人住房資訊系統建設管理的通知》。個人住房資訊系統是指住房建設一直在推進的一個住房資訊聯網工程，通過這一系統，可以查詢到公民名下擁有的住房數量、位址、面積等資訊。

　　住建部推進40個城市個人住房資訊系統建立已有數年。然而，該系統的聯網時間從2011年底改到2012年6月底，至今住建部仍未公佈40座聯網城市名單。

　　之所以進展緩慢，很大一部分原因是因為在此期間遭遇了各地的無形阻力。為保障工作的順利推進，上級政府不斷向下級政府做各種許願承諾。住建部部長姜偉新曾向各地長官發願，“只有市委書記、市長和住建部門負責人都同意，同時輸入，才能把某一個人的住房資訊調出來”。儘管如此，仍無法消除各地地方政府官員焦慮，住建部官員被他們頻繁問到“這個系統到底是用來幹什麼的”。

　　與此同時，一些大中城市出現了拋售豪宅熱潮。北京某房產仲介發佈的二手房掛牌資訊中，位於北京海澱五棵松附近某社區的8套豪宅一起掛牌出售，每套售價達1000多萬元，房源標題為“8套市場難尋單位，戶主統一放盤，政府優質資源”。該經紀人同時表示，這批房源的裝修特別豪華，業主單位是附近某政府機關。

　　北京住建委網站的網簽資料統計，2013年1月上半月，北京二手住宅網簽總量為7940套，與去年1月同期的網簽量相比大幅上漲了360%。

　　拋售業主60%匿名、假名或公司掛名
　　有消息稱，不久前，中紀委向中央通報“反腐敗鬥爭工作的新動向”。這一說法得到接近中紀委人士證實，該人士直言，中紀委是向中央通報了中國的反腐敗局勢。

　　根據通報顯示，據住房和城鄉建設部、監察部統計，在拋售豪華住宅、別墅新動向中，出現若干極不正常情況：拋售住宅業主中60%持匿名、假名或以公司掛名。經核查當年原始記錄、帳戶資金往來、住宅地點等，出售物業的業主有一部分屬於國家公職人員、國有企業高級管理層。

　　此外，通報還列出北京、天津、江蘇、山東、上海、浙江、廣東、福建、湖北9個省、直轄市黨政、國家機關、部門高中級公職人員及家屬提取外幣的情況。

　　而記者獲取的部分通報顯示，全國有一些地市拋售嚴重，分別為南京、上海、杭州、天津、瀋陽、廈門、南京、福州、濟南、廣州、深圳、成都，其中官員拋售豪華住宅最厲害的是廣州和上海，分別為4880套和4755套。

　　而就上述通報，本報記者專門發函向中紀委方面求證，中紀委辦公廳相關人士對此表示不予置評。

台灣商品熱潮持續在大陸延燒，許多大陸地方政府企圖藉此機會創造政績，台商也想在大陸內需市場大展鴻圖，雙方在互利雙贏的前提下一拍即合，以台灣商品銷售為名的房地產項目如雨後春筍般崛起，數量龐大，但經營績效良好的卻寥寥無幾。近年兩岸交流更趨頻繁，陸客來台，還有各種瘋台灣的風氣，帶動了大陸各地設立台灣商品城風起雲湧。據中國台灣網報導指出，從沿海到內陸至少有卅個台灣商品城已建成或在建中。

南京市三年前在名品展的加持下，由台商華新麗華建成了第一個在大陸的台灣名品城；即使有名品展的輝煌業績為後盾，但這個位於郊區，面積廣大的台灣名品城，卻面臨了經營上的嚴峻挑戰。由於周邊的配套機能欠佳，招商阻力大，南京名品城的營業情況一直都是有待提升，甚至有當地台商認為，這個新城區的建設，房地產項目才是主角，台灣商品充其量只是個小配角。不過華新麗華集團財力雄厚，在看好後市前提下，展現了長期經營的決心。

另外，由北京當地開發商經營的石景山北京台灣街，還有北京台協副會長江永雄承接的台灣映象，雖然業主不同，但卻都是在台灣熱開啟時設立，因為營運陷入低潮而逐漸消聲匿跡。即使打著台灣名號的商品城、商品街，在大陸的經營普遍有其局限性，但由工信集團董事長潘俊榮，結合工總多名企業大老共同開發，並得江蘇省政府與昆山市強力支持的昆山台灣商品交易中心仍風光開幕。這個占地一．一平方公里的大型台灣商品交易基地，主要目標為打造台灣商品進入大陸市場的第一交易平台。開幕至今一年多，招商情況欠佳，不論是批發或零售，在周邊的上海與蘇州龐大磁吸效應下，表現遠不如預期。

相對於規模大，但商業模式仍不成熟的台灣名品城，老品牌的廈門大嶝島的對台小額貿易商品市場，因為擁有稅務與地理位置上的優勢，設立十多年來，不僅規越來越大，商品種類更是一應俱全。

內地房地產市場由去年年初人人自危，到年尾幾乎全部開發商可以圓滿甚且超額完成銷售目標，可謂令市場意外。究竟是開發商年初隱藏了真正實力，還是中央的調控大棒已經威力漸失？答案不是一句話如此明瞭。壓抑近3年的住房剛性需求，加上房地產對中國經濟發展的巨大影響力，兩者合力為中央與地產商的對峙譜出一首和諧樂曲，而避免兩敗俱傷的局面。路透對機構的調查顯示，全部受訪分析師皆認同，今年的房價仍將溫和上漲，但幅度不大；倘房價大幅反彈，相信中央亦會加緊調控。

細數去年表現出色的內房股，股價及銷售額均創新高的融創（1918）及綠城（3900）都名列其中。融創董事長孫宏斌坦言，主要是由於下半年開始房地產市場氣氛好轉，買房者的預期變得積極。購房者對市場預期逆轉，亦是開發商開低價換取銷量換來的。由2011年底的樓市「劈價」開始，先後有各種開發商的降價消息傳來，前有龍湖（960）一項目房價降30%，再有中海外（688）青島項目總價降百萬元（人民幣，下同），?大（3333）亦在10月份將樓面平均價調至跌破6000元，換來全年923億元及今年進入千億銷售陣營的目標。

除了未有宣布全年目標的小型公司之外，去年未能完成銷售目標的內房企，唯有合生創展（754）及?盛地產（845）兩家。截至10月底，?盛銷售金額僅達標約75%，遠低於其他內房企已完成或接近90%的水平。進入11月，?盛才開始「劈價求生」，於南通推出「零首付，減10萬」活動，又在上海推出成交均價低於辦理預售證近40%的特價房源。?盛「自救」行動已經遠遠落後於市場，隨之而來的負債率急升，令公司日前更發布盈警，料去年盈利將大跌。?盛去年銷售金額109.3億元，僅佔全年目標約84%。管理層坦言，銷售不佳主要在於價格問題。合生創展去年已把目標由由150億元調低至120億元，但亦未達標，銷售約116億元。內房股近月受投資者熱捧，合生創展股價在追落後的形勢下，由年初的4元附近，上升三倍到上周五的16.24元。

施政報告令樓市火上加油，雖然特首梁振英等高官過去兩天急補鑊，揚言或再出招，但難阻購買力爆發，在將軍澳天晉II開售催谷下，一手市場周六日交投爆升至223宗，連續兩周創出自雙辣招出台後新高。二手市場不遑多讓，十大屋苑成交升至近期高位。在一片搶盤「瘋」潮下，有市民直斥政府遠水未能撲滅近火，業界認為施政報告將觀望情緒一掃而空，令購買力全面爆發。

天晉II累售300伙

施政報告上周三公布後，新地（016）亦隨即加碼推售天晉II，過去兩天正式發售該批合共135伙單位，市場指沽出約120伙，售出近90%。新地副董事總經理雷霆表示，天晉II累沽逾300伙，建築呎價1萬至1.1萬元，套現約35億元。昨天隨即加推47伙發售，平均呎價10096元（實用12917元）。新地代理助理總經理陳漢麟表示，項目1A座天池屋亦以建築呎價2萬元售出，創項目新高。

買家印花稅（BSD）效力有減弱迹象，市場消息指天晉II過去兩天最少有5宗成交的買家為內地客，須繳付15%BSD費用，以每伙普遍約千萬元計，每宗最少繳付150萬元稅項。

參觀天晉II的施先生表示，近日樓價再度升溫，原因是梁振英的施政報告措施屬遠水，未能撲滅近火。他認為本港樓價供不應求的問題嚴重，環球央行狂印銀紙，吸引不少長期投資者作收租之用，預期低息持續，因此看好樓市，打算買入千方呎單位投資；另一參觀者王先生亦表示施政報告無效壓抑樓市，但目前樓價太貴，想買亦無能為力。

主打細碼樓的元朗尚悅，過去兩天銷情亦爆升，共沽80宗，按周彈升2倍，創出雙辣招後的最高周六日銷情。豪宅新盤亦繼續受到追捧，大坑春暉8號最後一伙複式單位昨日落實成交，作價1.43億元，建築呎價3.56萬元，同區雲暉大廈亦錄得成交，市場指一個單位以近半億沽出；落禾沙迎海、沙田溱岸8號亦分錄成交，後者亦加推單位發售。

購買力全面爆發

中海（688）旗下九龍塘龍苑加入推盤戰團，該公司董事總經理游偉光表示，項目周末以現樓發售，共沽出5伙，連車位成交呎價由1.8萬至2.16萬元（實用2.34萬至2.8萬元），套現2.84億元。

發展商加快推盤步伐。?地（012）旗下大埔道曉尚，過去周末亦有參考價「流出」，建築呎價由1萬至1.1萬元，實用1.4萬至1.7萬元不等，估計短期內有機會發價單；大角咀奧城．西岸推售部署亦如火如荼，準備短期內推出發售。

美聯集團（1200）執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，施政報告以治本方法解決樓市問題，令樓市氣氛趨明朗，業主及買家均對樓市重拾信心，觀望氣氛一掃而空，令購買力全面爆發。



港樓周末成交爆升
(香港文匯報訊)

上周公布的施政報告未有出招打壓樓市，「無壞消息即是好消息」，首個周末樓市即獲得支持，過去兩日假期一二手樓市全面反彈。中原地產統計，過去兩日十大屋苑一共錄得46宗二手成交，按周再升44%，創近8個月的新高，返回去年5月的水平；一手成交也按周升56.5%至216宗。二手成交中，更有多個屋苑再錄得新高價成交。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，特首梁振英上任後的首份施政報告無特別調控樓市措施，市場信心極速回歸，有短期住屋需要的用家加快入市，刺激二手交投急升，尤其中價藍籌屋苑成交暢旺。

中原十大屋苑 46宗成交周升44%

　中原十大屋苑成交46宗，按周升44%，當中，成交量升幅最多的屋苑為將軍澳新都城，成交7宗，而之前一周僅有一宗成交；沙田第一城則錄得10宗成交，為十大藍籌屋苑中成績最好，但相對之前一周卻下跌4宗，主要因屋苑造價已攀至歷史高位，買家考慮因素增加，入市速度放慢；紅磡黃埔花園過去兩日亦錄得3宗成交，擺脫之前一周「捧蛋」的命運。

　另一代理行美聯物業，十大屋苑統計亦錄得34宗成交，按周上升約9.7%。美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，梁振英首份施政報告內措施以增加供應為主，以治本方法解決樓市問題，樓市氣氛轉趨明朗，業主及買家均對樓市重拾信心，施政報告後首周末整體樓市氣氛向好，一二手交投皆見暢旺，反映早前累積的購買力正逐步釋放。

樓市升勢料延續至農曆新年

　雖然樓價呈現上升之勢，不過業內人士指出其實樓市仍充滿隱憂。財政司司長曾俊華近日就於網誌強調，若再次熾熱亢奮，政府會毫不猶豫地推出其他措施，務求樓市健康平穩發展。市民入市前須衡量風險。

　高樓價下，買家入市變得更謹慎，拖慢成交速度。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，施政報告後，業主普遍心雄反價甚至封盤，不僅拉長議價時間，更阻礙成交出現。

業主心雄 反價封盤情況普遍

　香港置業高級執行董事伍創業亦稱，相信樓市升勢延續至農曆新年，惟由於業主割價意慾大幅下降，現時二手成交量未能完全配合和反映出樓市氣氛。

　樓價上升的原因，除因為施政報告無打壓樓市措施外，盤源收窄亦令業主叫價進一步上升。中原趙鴻運表示，?魚涌太古城盤源不斷收窄，現時交吉及連約放盤跌至歷史新低，僅約530個，促使業主心雄，反價封盤情況普遍，本月迄今太古城錄約46宗成交，預期於盤源匱乏及農曆新年氣氛轉濃下，屋苑成交步伐將會減慢。

施政報告無力壓抑樓市，加上青衣綠悠雅苑及5000個白表免補地價共錄得逾7萬個申請，過去周末二手市場交投亦轉旺，中原十大屋苑錄得46宗成交，按周大升44%，創8個月新高，不少代理表示在缺盤下，買家不惜追價入市，反價封盤隨處可見，青衣青怡花園月內兩度破頂，經濟學家關焯照指若政府不再出招，農曆新年前樓價料再升3%。

中原報告指出，過去兩天十大屋苑共錄得46宗成交，當中沙田第一城交投最為熾熱，共錄得10宗成交，太古城、美孚新邨及新都城等亦錄得5至7宗成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，剛公布的施政報告無特別調控樓市措施，市場見無壞消息即是有好消息，用家紛紛加快入市，尤其中價藍籌屋苑成交暢旺。綠悠雅苑錄得44倍超額認購，帶動區內屋苑多番破頂，美聯高級營業經理樊志聰表示，剛創呎價新高的青怡花園，3座中層F室以330萬元易手，建築面積432方呎（實用面積343方呎），呎價7639元（實用9621元），再創新高。

樊志聰指近日樓市瘋狂，反價封盤不絕，盤源減少兩至三成，區內整體樓價比上月升5%，一向乏人問津的極低層單位戶亦有成交，有睇樓客被屢創新高的樓價嚇怕，轉買為租。中原地產新都城分行經理柯勇稱，將軍澳新都城2期11座中高層B室，以425萬元易手，建築面積516方呎（實用363方呎），呎價8236元（實用11708元），創1997後新高。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，有天水圍嘉湖山莊業主簽約前兩度反價，買家已睇樓逾1個月，已參觀57個單位，因施政報告無辣招，故不惜追價15萬元，拍板買入2期2座高層A室，以365萬元易手，建築面積824方呎（實用636方呎）。此外，市場指剛入伙的西九龍御金．國峯3座中層B室，建築面積1558方呎（實用1204方呎），剛以「賣殼」形式以3200萬元易手，折合呎價2.05萬元（實用2.66萬元），創屋苑分層單位新高。

白表免補地價購居屋計劃錄得大幅超額申請，運輸及房屋局局長張炳良昨天表示，外界憂慮計劃會推高樓價，政府暫無意將其恆常化，「目前的定位為過渡性質，當2016至2017年度新居屋落成，（計劃）就不再存在」。

張炳良接受無綫《講清講楚》訪問時表示，留意到社會和立法會對於是否將白表免補地價購居屋恆常化有不同意見，「有人擔心是否會推高私人樓價，逼業主賣單位，去私人市場」。他說，雖然政府不認同有關觀點，認為業主賣樓是正常的流轉過程，但鑑於社會有憂慮和揣測，政府把計劃定為過渡性質，「要看往後情況如何」。

被問到政府能否將逾900公頃預留作鄉村式發展的土地轉為住宅用地，張炳良回應說，不同地區情況不同，亦需要考慮對環境生態、交通配套及當區居民的影響，「不是有地就得」。他補充，現時社會對住宅需求大，政府盡可能「什麼地都檢視一下」，考慮不同方案。

發展局研究丁屋政策

至於長遠應否取消丁屋政策，張炳良回應說，丁屋不只是土地問題，亦涉及原居民對傳統權益的理解以及過去政府的承諾等，發展局局長陳茂波正進行研究。另外，張炳良強調施政報告公布十招增加土地供應，不是政府手上僅有的土地。他說，土地資料是市場敏感的，政府不應全盤披露，但為了不讓市民覺得政府「隨口講」，才將項目列出。

有意見認為政府發展新界東北、移山填海是捨易取難，並倡議優先發展新界西北800多公頃已破壞土地，或先用盡逾390公頃政府空置土地。發展局局長陳茂波昨天反駁，相關土地發展涉及複雜問題，「絕非如倡議者想像般容易」，形容暫緩發展新界東北的說法，是似是而非的。

陳茂波昨天在網誌指出，政府幾年前已提出善用荒廢或已被破壞的農地及工業用地，例如新界區的露天倉庫、貨櫃場及工場等，但有關儲物場不少屬於合法經營，為物流業提供後勤和支援，加上落實規劃時，涉及冗長的清拆和搬遷安排，以及複雜的收地賠償問題，絕非如倡議者想像般容易和簡單，需要周詳的考慮和全面公眾參與，「與開拓新發展區並無二致」。

陳茂波又稱，政府空置土地需經過技術評估，才能確定發展的可行性，例如地皮的基礎設施是否足夠、與周邊土地使用是否配合等。他強調，政府會按既定機制檢視有關土地的發展可行性，完成後會盡快放入申請售賣土地表內。

市場估計若發展商囤樓不賣，將能達到托價效果，但財政司司長曾俊華卻認為，發展商減慢建屋和賣樓步伐，不一定有利。曾俊華昨天在網誌引述有意見指出，發展商會減慢建屋和賣樓步伐，以爭取更理想的利潤。

有需要時再出招，曾俊華說，不排除發展商會「因應市況，調整短期部署」，但他認為，發展商亦會考慮其他因素，例如流動資金、年度業績、積存大量單位的風險、樓盤定位和競爭對手的策略等。曾俊華又說，發展商希望爭取資金回籠，以投地開展新項目，「做到貨如輪轉」，加上美元很可能在2015年前加息，「我認為減慢建屋和賣樓步伐，對發展商來說並不一定有利」。另外，曾俊華指出，施政報告提出多管齊下，增加土地供應，市民是普遍同意的，但亦有人覺得「遠水不能救近火」。曾俊華強調，過去兩年多，一手樓供應正在回升，政府已採取有力措施，減少非本港永久居民和短期投資者的需求，政府會密切留意市況，有需要時將加強需求管理，令樓市健康平穩發展。

財司：一手供應 今年逾2萬伙(經濟)
財政司司長曾俊華昨日表明，港府已加速審批預售樓花申請，並向市民派「定心丸」指，今年可供發售的一手單位，將超過2萬個，這些都是「實實在在，可在短時間內發售的單位數目。」曾俊華昨日在網誌中表示，施政報告公布後，市民似乎覺得「遠水不能救近火」，擔心樓市再次熾熱發展。但很多資訊和分析可能令大家混亂；他指出，注意到有朋友誤以為，未來4年的一手單位供應，只有6.7萬個，平均每年只有16,750個單位，擔心供應不足。

「未來4年 不止6.7萬伙」但曾俊華澄清，6.7萬個一手單位的計算方法，只有在沒有新增供應下才成立，由於港府將會持續供應土地，未來有些單位會出售，也會有新供應補充，故一手總供應量不止是6.7萬個單位。短期而言，他表示，港府已經加速審批預售樓花申請，去年7月至12月期間，合共批出近8,000個單位，正在處理另外1.2萬個單位的申請，加上現有的貨尾單位，今年可供發售的一手單位，將超過2萬個。他又指，當局在去年10月推出買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）和加強額外印花稅（SSD）後，已有效減少非本港永久居民和短期投資者對住宅的需求，相信供求失衡應該可以得到一定程度的紓緩。他重申，在當局維持穩定的住宅土地供應下，有需要時亦會加強需求管理，務求樓市健康平穩發展。

中國基建投資（600）宣布，朱海華因需要投放較多時間於其他業務，自1月18日起辭任公司主席職務，惟將自同日起轉任公司副主席。公司副主席、行政總裁及執行董事業德超，將代理主席職務。

施政報告上周公布後，由於短期內未有龐大供應，一二手交投漸向好，早前接獲18份意向書、由港鐵（066）以代理人身份推出的西鐵荃灣西站六區（TW6）項目今天截標，業界人士預計，連同建築費投資額將介乎40億至50億元，項目將成大型發展商囊中物。

TW6是今年首個大型項目，項目總住宅樓面面積67.5萬方呎，將提供兩座共約894個住宅單位，並設有限呎條款，其中約520伙實用面積須少於538方呎，約佔總數約58%；此外，發展商須負責興建一座樓面面積12.9萬方呎的公眾體育館。

項目於上月中截收意向書時，共接獲18份意向書，其中包括長實（001）、?地（012）、新地（016）、新世界發展（017）、信置（083）、中國海外發展（688）、會德豐地產和南豐發展等招標的常客，收到的意向書追及去年11月荃灣西站五區（城畔）地盤。

總投資額逾40億

宏基測量師行董事陳昌傑認為，項目於施政報告後截標，預料未會因而受到影響，相信項目將吸引有4至6家發展商或財團入標。他指出，項目可建逾800伙，規模適中，惟連同建築費，估計投資額亦達到40億至50億元，故此相信最終成數家大型發展商之爭。

資料顯示，TW6位於荃灣西站五區灣畔和七區地盤之間，長實去年以96.31億元作價奪得灣畔項目，高於市場預期；而長實亦於2008年成功擊敗6個財團，投得七區項目。業界人士預料，長實對該地皮興趣。

中原測量師行執行董事張競達表示，TW6地皮位於臨海地段，毗鄰西鐵站、荃灣公園及海濱長廊，地皮質素高，加上規模較細，適合中小型發展商參與競投，預料將吸引發展商積極入標。張競達指出，TW6地皮質素與毗鄰的灣畔項目類近，故可用灣畔地皮造價作估值參考，預計TW6每方呎樓面地價約4300元，地皮總值約29億元。

政府共擁住宅地11公頃 發展潛力大

放寬半山區及薄扶林發展限制，屬政府增加中短期供應的10項措施之一，本報初步估算，政府在兩區內擁有的住宅用地約11公頃，料可建樓面達315萬平方呎，為港島額外增加逾3,000伙供應，紓緩供應緊張的局面。

政府在施政報告提出放寬半山區及薄扶林發展限制，有機會令區內凍結逾40年的賣地活動重現，釋放空置官地的發展潛力。

陳茂波：有空間建公屋

發展局局長陳茂波昨日則指，措施仍在研究階段，如果撤銷限制，將有更多空間興建公屋及居屋，但不代表薄扶林就能興建摩天大樓，當局會在交通影響及空氣質素評估方面把關，具體情況留待日後完成研究再交代。

據了解，政府過往在半山區曾因發展限制，而推遲區內4幅用地的賣地計劃，合共涉及逾78.4萬平方呎樓面，共410個單位供應，多年未有賣地的半山豪宅地段而言，已屬頗多的供應數目。

本報曾就該4幅用地的分布及最新情況，向發展局查詢，惟截至截稿仍未獲回覆。不過，翻查政府於區內空置住宅用地分布，發現位於干德道及寶珊道的多幅用地有機會屬上述4幅地皮內。

西半山地價 估達1.2萬元呎

例如位於干德道附近的一幅斜地皮，面積近1萬平方呎，現屬「住宅（乙類）」，如作房屋發展可建樓面約5萬平方呎；而位於干德道1號高級公務員宿舍「遮打堂」，過往亦曾經傳出有發展計劃。

有測量師估計，西半山多年沒有官地拍賣，較難評估地價，但以鄰近二手造價達1.5萬元計算，如有地皮推出，樓面地價估值將達1.2萬以上。

至於薄扶林區方面，資料顯示政府在區內擁有較多空置住宅土地，規模較大的用地則有4幅，面積合共約9.8公頃，如果能夠全數釋放作發展，將提供約236.9萬平方呎樓面供應，假設每個單位面積均800平方呎，則可建約2,961伙。

例如位於置富花園東面，則有一幅面積約2.6公頃的空置官地，現屬於「住宅（乙類）」用途，如以最高地積比約5倍，可建樓面達139.9萬平方呎，如果作公營房屋發展，以平均每個單位500平方呎計算，將可興建約2,000伙。

不過，由於政府在放寬發展限制前，須顧及區內交通承受能力，以及個別地皮的具體情況，如部分屬斜坡，並不適合作發展之用，故此兩幅合共11公頃的用地，未必全數轉化作為房屋供應。

新盤爾巒帶旺 中原60萬租半年

新盤效應，除了帶動二手樓價之外，亦引發周邊商機。年內開售的元朗爾巒，其地盤旁邊有丁屋群變陣，將地下住宅單位改為舖位出租，據悉獲中原以60萬元短租半年，呎租高達143元，直逼元朗市中心一綫舖位水平。

元朗下高埔村大型住宅項目爾巒，附近已新建成數幢外形極為突出的丁屋。

有知情代理透露，該批丁屋由一小型發展商興建，涉及約16至17幢，年前已開始動工，原打算建成住宅，惟聽聞數月前突然改變主意，將部分地下單位改為放租。

其中，最近地盤的3至4幢丁屋，已經平頂，樓高3層，全幢外牆採金銀、彩色設計，極為浮誇搶眼，前後兩邊為全落地玻璃趟門，內籠清晰可見，單位除了廁所之外，並無任何間隔。

呎租逼近同區一綫舖

有代理行看準商機，打算租下舖位作分店，但疑被「大行」捷足先登。市傳成功搶舖者為中原地產，以約60萬元短租半年，每月租金達10萬元，不排除為方便應付新盤開售而作「臨時舖」。單位建築面積約700平方呎，建築面積呎租143元。

此呎租水平不但貴絕區內村屋地舖，更媲美元朗大馬路一綫舖位。如早前元朗又新街一個面積約620平方呎的地舖，以9.8萬元租出，呎租約158元。

該發展商為著名賽車手盧雄彪及盧家駿父子等人，屬該區「地頭」，盧家駿受訪時指近月獲不少租戶查詢，惟暫未定案，項目擁河景優勢兼比鄰新盤，不排除全數放租，回報更可觀。

另中原地產高級營業董事方啟明指，集團有在爾巒旁預租舖位，惟未透露租金。年內元朗區將有多個新盤開售，故集團去年已就增加人手及舖位作安排。

代理進駐搶一手生意

事實上，是次丁屋地下單位以近10萬元月租租出，回報極吸引，以早前盧氏發展商推售的八鄉村屋盤偉賢薈，每幢叫價1,400萬至1,600萬元推算，即使對上1、2樓掉空不放租，亦擁至少8厘回報。

自額外印花稅（SSD）推出後，二手交投萎縮，代理行多選擇在新盤周邊開設分店或旗艦店，以搶佔一手市場佔有率，惟估計上址周邊多為丁屋物業，二手買賣甚少，故代理行僅以半年短租形式租舖，亦是致租金奇高的原因之一。



舖租勝住宅 回報更吸引

將丁屋地下單位用作商業用途，非常普遍，如大圍田心村及大埔大美督，不少丁屋多年前已改為食肆、補習社及醫務所等，因租值及回報較用作住宅出租理想。

據資料，丁屋的地契一般只列明「可作非工業用途」，但沒有指明是「住宅用途」，故地下單位可獲豁免，准許作食肆、商店及服務行業等商業用途，毋須向城規會申請，只需申領商業登記，若然改作食肆則需取得相關牌照如酒牌等。

僅須申領商業牌照

另外，若要伸延至對出平地空間作露天茶座，則另需向政府租用官地。

丁屋代理指，不少丁屋地下單位用作商舖，皆因租金回報較理想，亦有個別是「樓上住客，樓下做生意」。

以大埔大美督一段為例，不少丁屋地下一層為主題食肆，月租徘徊2萬至3萬元不等，視乎位置而定，以建築面積700平方呎計算，呎租約28元起，售價約為500萬至600餘萬元，回報逾4.8厘。

舖位回報達4.8厘

倘若以住宅形式出租，月租則普遍為9,000元至1萬元，呎租12元起，售價則約為300萬至400萬元，回報約3.6厘起。

雅居樂地產(3383)昨公佈，早前向港交所提交申請發售7億美元的次級永久資本證券(04593)，其上市及買賣許可將於1月21日開始生效。

施政報告無力壓抑樓市，加上青衣綠悠雅苑及5000個白表免補地價共錄得逾7萬個申請，過去周末二手市場交投亦轉旺，中原十大屋苑錄得46宗成交，按周大升44%，創8個月新高，不少代理表示在缺盤下，買家不惜追價入市，反價封盤隨處可見，青衣青怡花園月內兩度破頂，經濟學家關焯照指若政府不再出招，農曆新年前樓價料再升3%。

中原報告指出，過去兩天十大屋苑共錄得46宗成交，當中沙田第一城交投最為熾熱，共錄得10宗成交，太古城、美孚新邨及新都城等亦錄得5至7宗成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，剛公布的施政報告無特別調控樓市措施，市場見無壞消息即是有好消息，用家紛紛加快入市，尤其中價藍籌屋苑成交暢旺。綠悠雅苑錄得44倍超額認購，帶動區內屋苑多番破頂，美聯高級營業經理樊志聰表示，剛創呎價新高的青怡花園，3座中層F室以330萬元易手，建築面積432方呎（實用面積343方呎），呎價7639元（實用9621元），再創新高。

樊志聰指近日樓市瘋狂，反價封盤不絕，盤源減少兩至三成，區內整體樓價比上月升5%，一向乏人問津的極低層單位戶亦有成交，有睇樓客被屢創新高的樓價嚇怕，轉買為租。中原地產新都城分行經理柯勇稱，將軍澳新都城2期11座中高層B室，以425萬元易手，建築面積516方呎（實用363方呎），呎價8236元（實用11708元），創1997後新高。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，有天水圍嘉湖山莊業主簽約前兩度反價，買家已睇樓逾1個月，已參觀57個單位，因施政報告無辣招，故不惜追價15萬元，拍板買入2期2座高層A室，以365萬元易手，建築面積824方呎（實用636方呎）。此外，市場指剛入伙的西九龍御金．國峯3座中層B室，建築面積1558方呎（實用1204方呎），剛以「賣殼」形式以3200萬元易手，折合呎價2.05萬元（實用2.66萬元），創屋苑分層單位新高。