房地產329檔期下周開打，在政策利空出盡、自住需求進場等市場心理加溫下，估計北中南三大都會區總推案量逾3,600億元，大台北地區更衝上2,300億元，超越2008年時的2,220億元水準，與高雄500億元的推案量同創歷來新高；台中今年推案量825億元，也較去年大增18%。

房市這波買氣從去年12月起逐步加溫，信義代銷研展組經理林朝昌表示，前二年市場受到奢侈稅、證所稅和油電雙漲干擾，房市推案量、去化速度急速降溫；反觀今年329檔期，因政策利空走完，加上實價公開價格未明顯下跌，遞延自住的鋼性需求進場，市場信心恢復，買氣迅速加溫。

根據信義代銷統計，今年329檔期包含林口A7合宜住宅約360億元案量，整體大台北地區推案量高達2,300億元，量能不僅較去年成長15%，更創下新高。其中，台北市推案量約760億至770億元；新北市則達1,500億元，以淡水、林口、新莊、五股四地為一級戰區，更是本次329推案重點區域。

在大台中地區，受到春節房市買氣升溫激勵，今年中部329房市檔期總推案量達825億元，較去年同期700億元成長約18%，台中市建築開發公會理事長張麗莉指出，今年除了七期新市政中心、國美館特區的豪宅個案之外，首購也成為主流，包括北屯子段及新光重劃區、烏日高鐵站特區等，都是推案「熱區」。

高雄方面，今年329檔期推案量達500億元，約較去年成長20%，為近年新高水平。建商表示，目前港都房市仍以「健康建案」為銷售主軸，合理房價個案賣得不錯，相較之下，部分B級地段賣A級價格的建案銷售期將拉長，一些大坪數建案顯得鈍化。

林朝昌強調，房市買氣回升，不過，今年329檔期仍「非全面性的好」，以台北市來說，熱銷產品將以二至三房、20至45坪、總價1,400萬至2,800萬元為主；新北市則是二至四房，20至50坪、總價在600萬至1,500萬元的產品為銷售重點。在自住買盤的剛性需求下，看好這次329檔期的銷售很有機會開出紅盤。

Q2房市…業者看好 價量齊揚

房地產329檔期即將登場，永慶房產集團總經理葉凌棋表示，在去年受到壓抑的買盤爆發下，看好今年329檔期建案的去化，若市場成交量有機會放大，預料房市買氣再向上墊高，5、6月房價料將上漲5%，第二季房市呈「價量齊揚」格局。

葉凌棋指出，與以往不同的是，今年329檔期將以自住買盤為主，低總價、低單價、低自備款的三低產品將有不錯買氣，如「海洋都心」、「台北晶麒」、「國賓伊頓」等。

葉凌棋說，整體來看，台北市329檔期將走精緻個案市場，指標推案為羅斯福路「耕曦」，每坪開價180萬元；新北市則以淡水、五股推案量最大，案量分別達580億元、300億元，以「海洋都心」、「上河園」最受矚目。

據永慶第2季趨勢前瞻報告指出，今年前二月房價較去年第4季小幅增加1.3至6.7%，雙北市中古住宅每坪均價站上6字頭、達62.3萬元和59.5萬元，漲幅分別達4.6%和4.4%。台中、高雄更出現6.7%和5.4%漲勢，桃園縣也有3.2%漲幅，全台房價齊揚，顯示市場買氣在自住客的剛性需求推升下，呈現緩步向上墊高趨勢。

葉凌棋強調，若329檔期成交量放大，在「量先價行」下，預期將推動5、6月房價上漲，第2季房市將呈「量增價小揚」。

信義代銷研展組經理林朝昌表示，大台北地區地取得仍很困難，加上部分獎勵如時程獎勵、停車獎勵被取消，房價要走跌有其難度，認為第2季房市將呈「量增價穩」格局。

房市329檔期暢旺，外界關注中央銀行是否「加碼」控管不動產授信風險？央行官員指出，國內房市目前並無過熱跡象，將繼續執行特定地區購屋貸款、土地抵押貸款、高價住宅貸款等3項既有規定，尚無推出新措施的必要。

央行總裁彭淮南今（18）日將赴立法院進行業務報告，書面文件中提到，央行2010年6月以來實施的兩波針對性審慎措施，已獲致五大成效。

一、購置住宅貸款餘額成長趨緩，占放款比重降低。購置住宅貸款占總放款比重，2010年6月底為27.62%，今年年1月底已降至26.62%。

二、特定地區房貸集中度亦有改善。特定地區新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重，從2010年6月的64.37%降至今年1 月的46.69%。

三、特定地區房貸的貸款成數下降，且房貸利率上升。成數方面，2010年7月平均貸款成數為63.91%，今年1月降至57.91%；貸款利率則從同期間平均1.97%上升至2.18%。

四、銀行新承做土地抵押貸款成數下降，且貸款利率上升。成數方面，2010年12月平均貸款成數68.36%，今年1月降至62.17%；貸款利率則從2.08%上升到2.76%。

五、高價住宅貸款成數下降，貸款利率上升。台北市高價住宅貸款，管制前最高貸款成數達到80%?99%，今年1月已降至55.21%；利率方面，之前最低1.84%，1月平均已走高到2.1%。

央行為加強金融機構控管不動產授信風險，2010年6月起採行針對性審慎措施，控管特定地區購屋及土地抵押貸款。去年6月再增加對高價住宅貸款採行針對性審慎措施，規範其貸款成數不得超過六成，且無寬限期。

為拚觀光，行政院政委楊秋興昨（17）日表示，農委會四月底將完成休閒農業輔導管理辦法鬆綁，讓附設住宿、餐飲等四項農業設施面積可增加為20％，並研議放寬非都市土地管制規定，讓休閒農場觀光休閒區域限制再鬆綁，以激發農業觀光潛能。

楊秋興指出，峇里Villa做得非常成功，台灣農場觀光潛力不下於東南亞國家，目前休閒農場規定6成農地必須耕作，休閒農場內非農業用地面積、農舍及農業用地內各項設施面積合計不得超過總面積4成，可以興建涼亭、停車場，景觀、解說等公共設施，其中僅10％能申請設置住宿、餐廳、農產加工、農特產展示及教育解說等使用。

他表示，休閒農場愈來愈熱門，是觀光好去處，像峇里島能蓋出豪華美觀的villa才會吸引國際觀光客，日前已協調農委會，鬆綁法規，將休閒農場籌設住宿、餐廳、農產加工、農特產展示及教育解說等設施面積，由10％放寬為20％，以增加觀光接待能量，希望農村也可以變Villa，讓都市人走到一大片農場，赤腳走在田梗上，看到有機耕作，青蛙、泥鰍等。

農委會預計四月底完成休閒農業輔導管理辦法，楊秋興指出，台灣農業觀光頗有潛力，很多有山景相互搭配，例如南部有美濃、旗山、六龜，中部南投、苗栗等觀光農場景緻優美，不是峇里島所能相比。上述住宿等四項設施還有上限限制，除不能逾總面積10％外，休閒農場總面積200公頃以下，以2公頃為上限，若超過200公頃，可以5公頃為上限。楊秋興認為此一限制太嚴苛，因為200公頃放寬20％籌設住宿、農特產展示等四項設施，也有40公頃，但現行法規僅限5公頃，並不合理。

他指示內政部與農委會，就非都市計畫管制規則進一步研議鬆綁，將休閒農場總面積200公頃降為50公頃，即可以5公頃設置住宿、餐飲等四項農業設施，以利休閒農場有更大空間規劃作觀光休閒區域，對台灣發展觀光業有很大助益。

財政部「網開一面」，合建分售的不動產，發生「銷貨退回」情形，日後重新出售其土地時，不會因為未辦營業登記、未具備與建商相同的營業人身分，而被課徵奢侈稅。 財政部已發布最新行政命令，基於公平原則，從寬處理合建分售的建物銷售行為。依據最新解釋，土地所有權人提供土地與營業人合建分售，因故銷貨退回（即買方退回已購買的房地產），日後建商銷售銷貨退回的房屋，地主亦併同銷售該房屋坐落基地時，准依特種貨物及勞務稅條例第5條第7款及同條例施行細則第12條第5款規定，免徵特種貨物及勞務稅。

「合建分售」是不動產市場上極為常見的銷售行為，財政部指出，建商與地主採合建分售時，雙方雖分別與消費者簽訂房屋及其坐落基地銷售契約，但就消費者而言，均屬併同購買房屋及土地。因此，日後消費者因故退回房屋時，土地自然也要一併退還。即建商收回房屋，地主收回該房屋的坐落基地。 但是，當營業人再次銷售銷貨退回的房屋，仍可援用特銷稅條例施行細則規定「營業人銷售銷貨退回之房屋及其坐落基地」享有免徵特銷稅的待遇；但是，地主再併同銷售該房屋的坐落基地時，若依法可免辦理營業登記者，即會因為不具「營業人」身分，失去免徵奢侈稅的優惠。

財政部認為，特銷稅條例第5條第7款規定，營業人興建房屋完成後首次移轉免徵特銷稅，所稱首次移轉包含營業人銷售銷貨退回的房屋及其坐落基地，不論地主是否為營業人，首次銷售均可與建商同享免徵奢侈稅的待遇。 因此，若銷貨退回後再出售不動產，建商仍可免稅，地主卻要繳納奢侈稅，恐會違反衡平原則。

閱讀秘書 合建分售

「合建分售」是一種藉由合建的模式，出售不動產的行為，主要是由地主出售土地，建商出售房屋，兩者共同完成不動產的銷售交易。 合建分售中的地主與建商具合夥性質，每一戶的土地出賣人皆為地主，房屋出賣人則均是建商。即消費者購買合建分售的建物，需跟地主簽土地預定買賣契約書；跟建商則需簽訂房屋預定買賣契約書。此種建物即屬合建分售。

台北市民王先生因為父母往生，和其他兄弟姊妹共同繼承父母名下的水利用地，家人協議將持分土地全部由王先生繼承。 之後王先生遇到某開發商收購零星土地，業務人員三番兩次詢問王先生是否願出售所繼承土地，因土地持分相當少，王先生同意後，就在遺贈移轉後不久，便簽約出售予開發商。

當時因擔心持有土地不滿2年會被課稅，王先生曾問開發商，出售土地後是否要負擔奢侈稅？開發商表示，買賣土地地目為溜地，並非建地，不在奢侈稅的規範範圍內，因此不會有課稅問題，於是便安心簽約賣地。但出售土地3個月後，王先生卻收到財政部稽徵所通知，要求補稅，並開出繳款書限期繳納。王先生認為，向父母繼承土地雖在未來都市計劃範圍，可變更住宅用地，但是出售時，這塊土地還是屬於水利用地，認為國稅局不應該課徵奢侈稅。他向開發商尋求協助，但開發商卻置之不理，求助無門後只能借貸付稅金。

營建股去年財報陸續出爐，更重要的股利分配案也陸續公布，以目前正式公告的股利方案，並以周五收盤價計算，三發（9946）股息殖利率高達9.9％居冠、其次為皇翔（2545）的9.6％、基泰（2538）也有6.9％，總太（3056）與太子（2511）分別為3.9％及2.4％，在高股息殖利率支撐下，股價表現相對抗跌。 三發去年財報稅後淨利6.66億元，稅後EPS3.69元，創獲利新高紀錄，該公司董事會已通過配發2.1元現金股利，周五股價小漲0.1元，以收盤價21.2元計算，殖利率9.9％。

三發高雄「總裁行館」將陸續交屋，3月營收可再度走高，而該案預計在6月全部交屋完成，以目前銷售情況來看，今年上半年業績來源無虞，法人預估，以公司今年個案入帳進度來看，全年EPS可望挑戰4元以上。皇翔去年EPS約14.76元，該公司董事會擬配發現金股利7.5元，創下該公司有史以來配股最高的一年，周五股價小漲0.1元，以收盤價77.8元計算，現金殖利率高達9.6％。

皇翔今年除新成屋的銷售外，還將推出預售案，包括延平南路總銷60億元的「博愛元首」案，以及八德2筆首購個案，合計總銷逾30億元，預估今年的預售推案至少90億元，以目前公司在手新成屋來看，今年獲利仍有機會達1個股本以上。 基泰去年稅後EPS2.06元，創下15年來最佳成績，該公司董事會通過擬配發現金股利1.5元，以周五收盤價21.5元估算，現金殖利率達6.9％。

基泰目前共有4筆在建工程，其中總銷40億元的「基泰台大」為今年業績來源，目前銷售率約4成。總太董事會通過擬配發1元現金股利及0.5元股票股利，以周五收盤價25.6元計算，現金殖利率3.9％。 總太台中「國美」及「天匯」案，從去年就依完工比例法認列營收，但由於該2筆個案將於今年內完工，依IFRS會計原則，將全數重新認列全部的營收，若個案全數完銷，總太今年獲利可上看1個股本。但法人表示，該公司這2筆個案過去都已經反應在業績上，盈餘也早已分配，因此，總太今年雖帳面財報數字亮麗，但明年盈餘分配仍有待觀察。

根據淡江大學產經系教授莊孟翰的研究，透過第三地轉道來台的中資早在國內大舉炒地、炒樓，甚至短期內就獲利超過一倍。在政府無力管控的情況下，台灣已出現壽險養地、中資炒房的不合理現象，除造成台灣貧富差距拉大，未來若這些熱錢撤出台灣，台北市以外的房市恐將反轉崩跌。莊孟翰指出，中資透過第三地或私募基金來台買房地產，現行法令無法可管。

他舉例，中國亨得利集團在二○一○年以每坪五五六萬元、總價約九億元買下忠孝東路四段店面，到去年附近店面已衝破一坪千萬元；還有以港資身分來台的亞太置地，二○一○年以一坪七八九萬元、總價三十．五億元買進西門町萬國大樓，二○一二年八月以總價六十七億元賣給富邦人壽，短短兩年不到就大賺超過一倍。

他指出，從二○○九年調降遺贈稅率及開放中資來台投資開始，已造成第一波豪宅價格大漲；接著開放中客自由行及簽訂ＥＣＦＡ，店面跟著漲價；未來又要擴大中資來台，北市精華地段在中資透過各種管道湧入的情況下，欲跌不易，甚至還會創新高價。

莊孟翰說，若是中資循正常管道申請來台買房地產，政府還可進行總量管制；但中資化身第三地轉道來台，政府根本無能管理防範，使得台灣出現壽險養地、中資炒房的現象。

他直言，除非兩岸生產要素成本拉近、拉平，否則中資來台最有可能就是投入炒房，台灣恐將重蹈香港覆轍；中資、台商及私募基金，加上本地壽險資金等，房價會被炒作到更不合理，造成台灣貧富差距拉大、社會階級衝突更嚴重。倘若房市泡沫破滅，對台灣將是全面性毀滅。

桃園縣內壢是中壢市的一小塊區域，東接桃園市，東北與蘆竹鄉相接，東南與八德市相連，範圍雖無法明確界定，大致包含20個里、約10萬人口，商圈開發較早並自成一格，近年逐漸在桃園縣房市抬頭。信義房屋內壢店經理鄭兆均說：「內壢麻雀雖小，但五臟俱全。」過去房市主要來自在於的需求，如今在交通更便捷及桃園市、中壢市海華商圈等房價高漲，內壢商圈「好房平價區」逐漸浮出檯面。

內壢習慣上以台鐵分成前、後站地區，前站為狹義的內壢，開發較早，重要機關與商業服務多位於此區，還有1969年就開發完成的中壢工業區，自1995年元生紡織廠都市計畫變更後，風貌明顯改觀，廣大面積的住宅區、公園，促進此區的景觀與環境；後站早期有多個眷村聚落，外省色彩濃厚，隨著環中東路的拓寬、元智大學的設立及眷村改建為大型國宅社區，也出現嶄新景觀。


生活機能發展成熟，包括多家大型賣場，知名連鎖餐飲店林立，且近署立桃園醫院，擁有多達數十個社區公園，金融機構也很多，當地商圈密集度相當，幾乎食、衣、住、行都能以步行來滿足。
正因內壢本就擁有在地商圈，生活機能完整，傳統市場、內壢火車站前商圈，重要金融機構也在此處落腳，同時還有署立桃園醫院，加上位在桃園、中壢之間的地點位置優勢，多家大型賣場、知名連鎖餐飲店也陸續布局在台一線兩側。

鄭兆均說，內壢是個成熟社區，再加上元生紡織都市計畫變更，區內有7所國小、3所國中，還有一所國立內壢高中及元智大學，就國中、小學而言，內壢當地民眾相對青睞前站地區的元生國小及內壢國中，內壢高中、元智大學各在桃園縣、全台灣都算優質學校，也為區域的房價加分不少。


內壢位居桃園市與中壢市之間，南來北往相當方便，除有台一線，也有文中路，內壢火車站就在商圈中心，距離中山高速高路中壢交流道也僅約5分鐘，五楊快速道也將完工。
內壢一直擁有台一線省道，也有內壢火車站，並鄰近中山高速公路中壢交流道，交通仍算便利，桃園縣政府又開闢連接桃園市、中壢工業區的文中路，五股到楊梅的五楊快速道完工通車後，更縮短通勤時間。在內壢交通條件銜接桃園市、中壢市，鄰近的房價近年又明顯飆漲，在地首購、換屋族掀起遷移潮，紛紛轉往房價仍在一字頭的平價好宅區域，例如中壢與內壢交界處，近年也受到建商青睞，預計年底、明年初將出現罕見推案潮。

機場捷運今年10月可望通車，一舉串起台北市、新北市及將升格的「桃園市」北北桃3大直轄市，尤其內壢鄰近的中壢段將通車，再加五揚高架快速道路等交通題材，大批雙北投資置產客鎖定機場捷運沿線，尤以中壢海華特區的區域房價漲勢快。

目前中壢海華特區已出現4字頭房價，中古屋也有2字頭，這而出現轉向內壢的契機。內壢雖僅是中壢市一隅，但擁有完整教育資源，包括國立內壢高中及元智大學，前站地區的元生國小、內壢國中頗受當地居民青睞。內壢輕電子工業林立，就業人口帶來穩定的自住需求，不論在地換屋或是首次購屋都適宜，區內宜誠建設所推的5年內新古屋，每坪單價17萬元至18萬元，10年中古屋約15萬元，幾乎不到中壢的七成，平均總價600萬元就能買到3房加1車位。

內壢也因坐擁中壢工業區及元智大學，房地產也相對更多元，小套房、工業廠房都有一定的需求及投報率，元智大學周邊就有許多投資報酬率高的學生收租套房，投資報酬率介於5%到7%。此外，中壢工業區一直是北台灣工業區的首選，保守估計目前土地每坪13萬元到15萬元之間，如果條件優良、進出動線好的基地，更超過15萬元，土地價格得到支撐的原因，在於兩岸經濟合作架構協議（ECFA）簽訂後、往來成本降低，加上大陸勞工成本上升、台商持續回台設廠。

公館透天每坪494萬 也破實價紀錄
內政部第6波實價資訊昨公布，均為今年1、2月交易案件，高價產品不再是豪宅，而是具都更議題的透天與商圈店面。北市公館商圈出現3筆成交總價逾8000萬元透天厝，其中羅斯福路四段透天以每坪494萬元成交，居實價揭露以來透天單價之冠；台北車站商圈出現每坪613.9萬元店面，創店面成交新高單價。

內政部地政司表示，第6波實價資訊揭露買賣3.59萬件、租賃約1700件、預售446件，累計實價揭露可查訊的買賣件數共18萬多件，統計台北市與新北市近6個月住宅區成交資訊，扣除店面及地下室，每坪均價分別為50.9萬元及25.8萬元。 北市此次揭露1筆中正區開封街、懷寧街口的店面，總價5300萬元，面積僅8.63坪，換算每坪高達613.9萬元，創實價登錄各類產品單價新高。

改建及都更機會高
具都更效益的透天產品也成交易主流，羅斯福路四段151？200號此次共揭露3筆透天，成交總價分別為1.35億元、9528萬元、8712萬元，其中以9528萬元成交的透天總面積僅19.3坪，每坪達494萬元，為目前北市透天單價新高。住商不動產北市區副理陸毅棋說，該案件位公館商圈，改建、都更機會高，目前1樓為店面，收租條件佳，土地價值高。

中市透天達186萬
北市中正區仁愛路二段則揭露1筆成交總價1.46億元住宅案，為1月僅有的億元住宅新交易，創實價登錄揭露以來，單月住宅交易破億元最少的一次。各縣市單價最高分別為新北市板橋區民生路三段店面，每坪146.5萬元；台中市北屯區中清路的透天厝，每坪186.4萬元；高雄市左營區華廈「自由金礦」，每坪49.8萬元，總價1.5億元。

雙北單價比去年低
據住商不動產統計實價揭露資料顯示，今年1月全台交易熱區的成交價均較去年12月下滑，北市下跌9.8％、新北下滑1.44％，台中7期所在的西屯區、高雄美術館特區所在的鼓山區，分別下跌11.88％、25.73％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，農曆年前交易多為自用客戶進場，雙北仍以低單價產品為主，對價格接受度較低，讓雙北單價下滑，台中西屯區與高雄鼓山區表現不理想，應與年前客戶進場疲軟，對價格接受度不高有關。

台肥（1722）位於南港C3、C4近1.5萬坪土地擬朝地上權標售案進行開發，最快4月相關計畫將出爐，下半年對外標售。台灣工銀證表示，若該案釋出標售，預估未來每坪土地成交單價將破200萬元，將是前五大地上權標售案。
繼南港C2飯店開發案後，台肥積極投入C3、C4商業區土地開發。

據了解，台肥原先傾向從自身經營、委外經營以及地上權等三種開發模式則一選擇，原先內部規劃委外經營，但因投資資金全由台肥負擔，加上委外經營團隊僅需擔任顧問角色，在財務面和風險控管的考量下，決定全案朝地上權標售案開發。除了財務面和風險控管考量外，餐飲業流動性高、聚客性強也是台肥決定該案朝地上權案開發的另一重要原因。 台肥過去擁有建設、飯店相關開發經驗，但缺乏零售商場百貨實績，因此決議以地上權標售方式，讓專業團隊經營。

C3、C4商業區土地開發案，預計1、2個月後完成開發規劃，因此最快4月該案地上權標售計畫案將出爐，預估下半年該案將對外進行標售。對此，台肥表示，C3、C4相關計畫仍在研擬中，未來開發計畫出爐將對外公布。台肥上周五（15日）股價收在71.5元，上漲0.3元。台灣工銀證表示，若該案將釋出標地上權標售，以南港每坪土地單價約320至350萬元間，地上權開發案約是所有權案七折推估，未來台肥C3、C4地上權土地標售案每坪成交價料破200萬元，將是前五大地上權標售案。

C3土地基地面積1萬2,565坪，總樓地板面積逾10萬坪，規劃商業娛樂中心包括百貨公司、零售、餐飲、辦公大樓等；C4土地基地面積2,091坪，總樓地板面積為1萬5,995坪，規劃興建商用辦公大樓。台灣工銀證推估，兩案潛在利益達262.8億元，將貢獻台肥每股淨值達63.22元。

各國競貶貨幣，引發國內房市新一波抗通膨置產買氣，房仲業表示，除了市中心房產外，資產族也可考慮在就業人口密集的科技園區周邊置產，除可穩定收租，也具增值性。以大台北地區來說，台灣房屋建議可優先考慮汐止科學園區、土城工業區、內湖科技園區以及南港軟體園區。

台灣房屋智庫研究員洪珮君表示，美國接連QE寬鬆政策，讓全球資金泛濫，日本首相安倍上任後，救經濟掀起貨幣貶值大戰，更讓高資產族群對通膨憂心忡忡。根據台灣房屋調查，今年以來，原本觀望的置產族紛紛加快出手，四大都會區的市中心、大台北捷運站沿線都是熱門置產物件。

洪珮君指出，高總價優質住宅是置產首選，但在央行限貸令下，現在多需要較高的資金水位，對不少人來說，幾乎得動用所有手邊資金，等於雞蛋放在同一個籃子裡。她建議，置產族其實可考慮在大台北地區一些擁有強大自住買盤支撐，且具房產題材的科學園區周邊下手，這幾年這些地區漲幅不亞於市區，甚至由於房價相對較低漲勢更強。

土城工業園區周邊 2年漲2~3成
以捷運永寧站土城工業區一帶為例，由於當地已由鴻海集團形成產業鏈，就業機會充沛下，自住、租屋需求都很旺盛，連帶地生活機能也快速提升。過去兩年當地住宅房價多有2~3成左右漲幅，比新北市一級房市區還要亮眼。汐止新台五路一帶，也是不錯地點，周邊不少公寓一坪仍只在1字頭，電梯產品則約每坪25~35萬元，套房每坪租金約800~1000元，投報率都有3~4%左右。

汐止科學園區周邊 2年漲2~4成 
洪珮君表示，置產族一般較看重增值性，就這方面，汐止科學園區過去兩年表現亦佳，房價也有2~4成的上漲，一樣優於新北市大盤。由於遠雄集團正在當地興建「U-TOWN」大型廠辦開發案，未來可望擴大園區規模，後勢可期。手頭如果有較多資金，也可考慮投入南港軟體園區、內湖科學園區的出租型產品。目前這兩個地區房價雖都已不低，換算租金投報率也都只在2.5%上下，但由於區域住宅明顯供不應求，而南軟後續仍有不少題材有待發酵，一般相信房價仍有一定上漲空間。

內政部昨天公布新一批實價登錄資訊，北市豪宅交易冷清，但店面每坪單價創新高，新「店王」位於北市開封街、懷寧街口的一家滷味店，僅8.6坪，以5300萬元成交，換算每坪達613.9萬元，創實價揭露來新高。資料顯示，元月豪宅市場幾乎停擺，台北市總價上億元的住宅交易案，僅有仁愛路二段上海商銀大樓的一戶，以總價1.46億、每坪單價161萬元成交。因豪宅買氣疲弱，北市平均房價也較上月下滑9.8%。其他都會區包括新北市、台中市、高雄市，豪宅交易亦寥寥可數，交易單價也未再創新高。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，豪宅市場交易清淡，主要和中央銀行嚴格要求「豪宅限貸令」有關，口袋不深的置產族無法進入豪宅市場，高資產族也紛紛觀望，造成豪宅成交不易。相較於豪宅的冷清，店面市場在陸客來台持續增加下，熱度升溫。揭露的資訊中，位於台北市火車站前商圈，開封街一段、懷寧街口的一間店面，1月間以平均每坪613.9萬元成交，再刷新實價登錄紀錄。

最高交易總價則出現在台北市火車站前的亞洲廣場（大亞百貨）一樓，去年10月新壽以39.1億元得標，每坪454萬元。忠孝西路一段另有一間店面，面積僅6.9坪，成交2525萬元，換算每坪365萬元。另外，台北市羅斯福路四段的公館商圈，也有3棟8千萬元以上的透天厝店面成交。房仲換算，具有店面效益的一樓，每坪都至少300萬、400萬元，交易熱絡。永慶房屋經理黃舒衛指出，去年以來成交熱絡的店面多位於台北市西區，因目前觀光產業正熱，中小型商旅紛紛進入西門、站前商圈，加上雙子星大樓的新國門題材發酵，未來租金前景可期。

新北市政府透過舊有住宅重新整建的方式，打造出第一處結合社區營造概念、並且提供青年朋友結伴入住的永和「青年住宅」，共收到448張申請書，其中有327人符合資格，2013年3月18日上午公開抽出8名幸運兒，其中，誰能入住68號的郭台銘董事長舊宅，將倍受關注。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，永和青年住宅是第一次用老屋翻新方式提供青年居住的模式，為的就是照顧前來新北市打拼的青年！青年安居戶有8戶將以抽籤方式決定入住之錄取資格，而友善家園戶共3戶，是為身心障礙朋友設置，是以評點分數決定錄取資格。申請期間總計辦理3場看屋活動，供有意承租青年朋友於參觀住宅環境，再行決定是否提出申請多數看屋青年朋友於參觀後對於住宅環境均給予正面評價，且申請人數相當踴躍，目前已確定共有327位合格者可進入抽籤名單中。

新北市永和「青年住宅」的抽籤作業將於3月18日上午9點30分於新北市政府6樓新聞發佈室辦理，抽籤全程公開並錄影紀錄，也開放給申請合格的青年朋友們至現場觀看，抽籤結果將於當日下午公告於本局網站及永和青年住宅部落格中，當天就會知道是哪一位幸運的青年能入住昔日鴻海集團董事長郭台銘先生的「起家厝」，因此這個作業也倍受矚目。

在完成優先序號之後，市府城鄉發展局將一一通知，並預計於3月19日起，陸續進行入住者的簽約作業，分別有8間青年安居戶及3間友善家園戶共11戶青年朋友，最快可於今年4月起陸續入住，市府將趕在329青年節之前，於3月28日舉辦一場入住儀式，以溫馨的場面歡迎在新北市就學就業的青年生力軍進住。新北市永和青年住宅是以舊有警眷宿舍重新整建，每戶每月的月租金7500元，大約是當地行情的7到8折；出租給於新北市境內有居住需求之青年，藉由青年之專長與活力來服務回饋社區，打造一個具有社區融合精神之出租住宅。

內政部今天公布最新實價揭露資訊，本次住宅最高價，分別是台北市仁愛路二段的「上海商銀仁愛大樓」，扣除車位每坪單價為161.92萬元，總價1.46億元，是本次揭露台北市住宅市場唯一破億的交易紀錄。

本次實價登錄揭露資訊中，北中南豪宅幾乎無交易紀錄，豪宅買氣顯得冷清；台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，主要原因為今年1月各方置產族觀望房市並謹慎挑選投資標的，帶有租約的店面反而比豪宅更具吸引力，因此讓置產族更願意積極投入。

劉怡蓉補充，由於豪宅市場主要客群為金字塔頂端的消費族群，但從中央銀行最新的豪宅月報來看，由於受限貸款成數不得超過6成，且央行對豪宅授信採限制管理，口袋不深的置產族要介入豪宅市場門檻高，也直接影響市場對豪宅的需求。

至於其他地區的住宅行情，新北市最高價為板橋區漢生東路的「畫世紀」，每坪單價為68.65萬元、台中市為西屯區北七路的「由鉅大謙」，拆算不含車位單價為40.2萬，以及高雄市新興區民生二路的「馨馥華」，拆算不含車位單價40.2萬。

信義房屋今天指出，受到少子化與房價走高的雙重影響，國人的購屋型態產生結構性的改變，大台北地區的2房產品成交佔比超過2成，新北市更是每4間房屋交易之中，就有超過1戶屬於2房產品，桃園與高雄地區，2房產品成交佔比紛紛超過2成，寫下2006年以來新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，2009年以來因少子化因素，全台平均每戶家庭人口數已低於3人，目前戶量僅每戶2.85人，而2房產品已可滿足核心家庭基本的空間需求；雖然就居住空間的舒適性，即便人口簡單的家庭，購屋人仍偏好3房產品；不過隨著房價年年上揚，2房產品成為年輕家庭兼顧空間需求以及預算的理想選擇。

信義房屋統計顯示，目前全國2房產品以新北市的成交佔比最高，2012年成交佔比高達27.3%，桃園地區2012年的2房成交佔比也首度超過2成，達22.1%，台中地區的2房成交佔比過去兩年也拉高到18%-20%，高雄地區則為22.9%同樣寫下近年新高，佔比都較過去明顯增加。

曾敬德進一步補充，對建商而言，高漲的地價勢必反應在售價上，尤其市中心或是捷運站周邊等精華地段，3房產品的總價超過當地一般家庭能夠負擔的水準，不容易找到足夠的買方，因此2房產品近年來在推案供給上也佔有一席之地。

曾敬德指出，除了成屋市場2房產品熱門外，雙北市今年329檔期也出現小兩房產品，這類產品特性就是降低坪數(25坪以內)，壓低總價，雖然單價換算不見得便宜，但因為總價親民又可以住到新房子，也很受到消費者的喜愛。

隨著台灣風災、土石流災害頻傳，國人對山坡地開發愈來愈重視。《蘋果》讀者爆料，台中市北屯區的「裕大花園別墅D區開發案」疑似未經環評。中市府回覆，該開發案為有條件通過開發案環境差異分析審查，但若發生坍方、土石流等災害，應立即停工。

讀者林先生表示，位於台中市北屯區的「裕大花園別墅D區開發案」目前開發中，從登山步道就可看到整座山充滿怪手、挖土機，開發範圍相當大，懷疑如此龐大的開發案，一旦沒做好水土保持、防災計劃，未來若發生坍方、土石流等意外，後果不堪設想。

總面積140公頃
台中市北屯區民政里里長黃明華說，開發案旁邊的「台中國際高爾夫俱樂部」原就屬裕大建設，而現在的開發案打算要做別墅、飯店等，附近居民對開發後帶來的利益樂觀其成，並支持、同意這項開發案。
裕大建設總經理劉裕洲表示，該區採低密度開發，總面積140公頃，每1公頃規劃4戶住家，目前進行水土保持。他指出，該地申請約20年後，政府才核准開發，期間經歷八八水災等災害，評審委員要求相當嚴格，有環保局、水利局等政府機關不定期巡視，若有不合規定或承諾，會馬上開罰。

遇坍方須停工
中市府指出，「裕大花園別墅D區開發案」為有條件通過開發案環境差異分析審查，除捐贈北坑巷15米計劃道路給中市府外，並規劃足夠空間供消防車出入，另該開發案須採分期分區開發，於第1、2階段完成後檢討是否應調整開發計劃，若遇天災、坍方、土石流等重大災害時，須立即停工檢討。

裕大花園別墅D區開發案
位置：台中市北屯區大坑巷
總開發面積：140公頃
類型：別墅、飯店
規劃總戶數：約560戶
進度：進行水土保持
開發條件：
．捐贈北坑巷15米計劃道路給中市府
．採分期分區開發，並於第1、2階段完成後檢討是否調整開發計劃
．若遇天災、坍方或土石流等災害應立即停工
資料來源：《蘋果》採訪整理

區域介紹：興富發「恆詠」位於台中7期，正對秋紅谷廣場第一排。7期被喻為台中的信義計畫區，秋紅谷廣場第一排的推案價每坪已站上50萬至60萬元；秋紅谷廣場主要參考歐洲人工湖泊規劃，有台中「都市之肺」之稱，也緩和了水泥叢林的視覺壓迫感。

建案特色：「恆詠」規劃為地上29樓、地下6層，每戶在125坪至250坪之間，因應實價登錄，採不二價銷售，均價約50萬元，每戶總價6,000萬至6,500萬元。與台北大安森林公園動輒每坪喊到近300萬元房價相比，購屋人只要約六分之一價格，就能入主台中秋紅谷公園第一排百坪大空間，享受中部更好的天候、空氣、人文，以及更健康悠閒的養生環境。

購屋建議：在7期購屋，建議以臨公園或綠園道第一排為首要考量，可以獲得較佳的棟距、採光與視野，不會有壓迫感，但價格也相對較高。目前臨秋紅谷公園第一排的個案，除了興富發「恆詠」之外，還有寶輝「秋紅谷」；臨夏綠地園道第一排的則有仁山「山之道」。

.房地產“國五條”細則出臺後，增加了二手房交易成本，導致市場出現“搶搭政策末班車”的恐慌現象。據北京住建委網站公佈的網簽資料統計顯示，今年3月1日至今，北京全市二手住宅網簽總量已達2.4萬套，創下了近34個月來的月度成交量新高。

自3月1日“國五條”細則出臺後，為避免20%的個人所得稅，二手房市場已經簽訂合同，或即將簽署合同的交易雙方期盼儘快網簽過戶，使得市場需求量迅速增加，引發了近期網簽量大幅上漲。該資料顯示，3月過半，北京二手房網簽總量已達23779套，創下自2010年5月份以來、近34個月來的月度成交量新高。

準備結婚的王維藝告訴記者：“北京的房價漲得太快，早一個月買房，相當於少幹一個月工作。在北京地方細則尚未落地前，現在是最好的機會。我們已經買下一套價位不算太高、地點還不錯的60平米二手房當做婚房，也算是小小的抄底吧。”

“國五條”發佈之後半個月來，不僅北京的二手房市場，中國各大城市二手房交易都出現了井噴的現象。據中原集團研究中心監測，僅3月4日至3月10日的一周，北京、上海、廣州、深圳、天津、成都六大城市二手住宅成交面積約為301萬平方米，環比上升約71%，創2012年以來的周成交量新高。


業內人士分析認為，樓市新政出臺後執行前，買賣雙方擔心自身利益受影響，都會出現集中網簽潮。但是，此次“國五條”細則出臺後，隨著北京地方細則3月底的出臺，二手房市場會逐漸降溫。據統計，與“國五條”細則剛出臺後的一周相比，近一周來北京新增房源登記量、新增合同簽訂量的漲幅明顯放緩，新增客戶登記量甚至出現了8%左右的回落。

中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，目前北京二手房價格上漲已經放緩，整體市場相比之前出現降溫。這種趕政策末班車搶房、過戶的現象，預計3月底將明顯陷入低谷，並在4、5月份逐漸步入“冰凍期”。

3月15日，龍湖地產發佈的2012年度業績報告顯示，2012年，龍湖地產全年合同銷售額增長4.9%至人民幣401.3億元，超額完成年度390億元的銷售目標。銷售總建築面積4,179,622平方米，同比增長27.2%。

營業額上升15.8%至人民幣278.9億元。其中物業發展業務營業額為人民幣269.5億元，較去年增長15.3%。租金總額人民幣5.1億元，扣除營業稅後的租金收入人民幣4.8億元，較去年增長20.2%。

根據報告，龍湖去年歸屬于股東的溢利減除少數股東權益及評估增值影響後之核心溢利，較2011年同期增長20%至人民幣54.0億元。歸屬于股東的核心淨利潤率上升至19.4%。淨資產收益率達24.3%。

龍湖地產表示，2012年，公司在土儲、債務結構方面得到優化。其中，財務保持穩健，全年銷售回款率達91%；於2012年12月31日，集團的綜合借貸為人民幣328.4億元，淨負債對股本比率為47.6%，手頭現金為人民幣186.1億元，淨負債率僅為48%，平均借貸成本僅為年利率6.72%，平均借貸年限由4.0年提升至4.1年。

而在土地儲備上，2012年集團重點補充了北京、杭州、西安、成都、瀋陽等主流城市的中心土地，截止去年底，土地儲備合共3,952萬平方米，平均成本為每平方米人民幣1,964元，僅為當期簽約單價的20.5%。年內獲取的17幅土地，進一步完善全國佈局，新增土地靠近核心城區，土地優質，成交價較其掛牌底價的平均溢價水準僅為8.72%

關於商業地產，龍湖地產稱，“增持商業”是龍湖核心戰略的之一，2012年集團一如既往堅持穩步發展持有型商業物業。目前集團的投資物業主要分為三大產品系列：都市型購物中心天街系列、社區型購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。截至2012年底，集團已開業商場面積為547,813平方米(含車位總建築面積712,908平方米)，整體出租率為98.8%。租金總額人民幣5.1億元，扣除營業稅後的租金收入人民幣4.8億元，較去年增長20.2%。

龍湖地產預期，2013年，成都北城天街、西安MOCO將開業，杭州、成都、重慶、北京、上海、常州六地七個商場預計將陸續開工建設，將為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。據稱，得利於新增投資物業逐步開工及開業，龍湖地產2012年錄得投資物業評估增值人民幣13.1億元。

展望2013年，龍湖地產透露，繼集團在2012年落戶廈門，將於2013年正式進入湖南長沙，增加對華南和華中兩大片區的投資。集團目前在售主力項目達52個，其中13個為全新專案，23個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善性、商業經營等不同需求的客戶。


土地儲備方面，集團於2013年年初繼續以較低代價獲取上海、長沙、昆明、瀋陽等核心城市優質地塊。未來，集團將保持審慎態度，嚴格控制土地成本和支付節奏，適度增加優質土地儲備。與此同時，集團在財務管理方面會繼續推進量入為出的穩健策略，根據現金流入的情況合理規劃和安排投資及運營支出，保持公司穩健的財務狀況和負債率水準。

龍湖集團董事會主席吳亞軍表示：“集團將在2013年繼續開展地域和產品結構的佈局調整，對於作為戰略重要組成部分的商業地產，將穩紮穩打的著力發展。放眼未來，龍湖將在財務穩健的基礎上，致力於價值城市、價值區域的滲透，著眼適銷產品的創新研發以及團隊與文化的堅守、優化，實現集團的長期穩定發展。”

3月14日，杭州余杭區掛牌出讓三宗地，最終，除一宗撤銷出讓外，其餘兩宗均溢價出讓。

出讓的三宗地塊的編號分別為余政儲出〔2013〕1號、余政儲出〔2013〕2號、余政儲出〔2013〕4號，其中，撤銷出讓的為余政儲出〔2013〕1號。

而余政儲出〔2013〕2號，被杭州朗詩置業有限公司以4.43億元的價格拿下，折合樓面價5024元每平米，溢價率69%。

資料顯示，余政儲出〔2013〕2號地塊位於杭喬路東側、天萬路南側；東至天萬路，南至羊頭壩港，西至杭喬路，北至天萬路；出讓面積3.64萬平方米；地塊用途為商住用地，地塊起拍價格為2.6億元。


據悉，余政儲出〔2013〕2號地塊交通配套極具優勢，地塊距離地鐵翁梅站不足500米，交通十分便捷。而目前，地鐵一號線余杭段翁梅站周邊在售樓盤有複地連城國際、東冠逸景花苑等，在售均價12000元/ 左右。

另外的余政儲出〔2013〕4號商務用地則被自然人金超及杭州豐騰投資管理有限公司聯合競得，競得價格為6500萬元，折合樓面價3827元每平米，溢價率21%。

余政儲出〔2013〕4號地塊位於南苑街道藕花洲大街南側，東至成田快捷酒店、南至蘇家社區土地、西至電力調度大樓、北至藕花洲大街；地塊面積3205平方米，為商務用地，地塊起拍價為5337元每平米。

國盛中心圍擋內建築材料隨意堆放，中心廣場上雜草荒蕪，可以看得出已停工多日。記者 自曾暉 攝

深陷股權糾紛7年後，位於北京東直門黃金地段的大型綜合體“國盛中心”傳出轉賣消息。據中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平透露，專案現持有者、新加坡背景的國浩中國希望將建築面積近60萬平米的專案整體出售、報價120億元。

多名業內人士表示，雖然該項目位於黃金地段，不少企業有意購買，但考慮到項目股東方複雜的股權糾紛、龐大的交易金額以及專案後續和東城區政府的合作，業內猜測接手者將限定在國內大型央企之間。

探訪 黃金地段上的停工專案

北京東二環東直門區域可謂黃金商圈：東直門地鐵站的四個出口之上分別坐落著中國石油大廈、凱德來福士廣場、東方銀座等寫字樓、商場，十分繁華，但唯獨東北角的建築群遲遲沒有完工，這就是北京國盛中心。它總建築面積近60萬平米，包括一座商場、兩棟寫字樓、一座酒店和公寓樓。

3月12日、13日，記者兩次來到國盛中心專案現場，周圍拎著大包小包的旅客來來往往，他們身後的國盛中心大門緊鎖，雖然項目的外立面已基本完工，商場部分的建築部分還孤零零地掛著“世界最佳綜合體”、“保利影城落戶”等宣傳語。

但記者進入圍擋內看到，建築物內部泥沙、鋼筋混雜，花崗岩、瓷磚等建築材料隨意堆放在項目周圍，中心廣場上雜草荒蕪，可以看得出已停工多日，偶爾能看到一兩個保安的身影，和周邊繁華的環境相比，顯得十分蕭索，更成為一些流浪漢的“據點”。

據周邊商販介紹，項目過去三四年來陸續有建設，但從去年開始已經正式停工。據知情人士介紹，在2011年5月商業部分試營業不理想又全面停業後，新加坡背景的國浩中國就已經開始秘密接觸項目轉讓方。

傳言 國浩投資幾十億後陷資金不足

“去年總部在金融街的一家大型央企想接盤，談判了半年多最後還是 黃 了，當時報價在120億元之上。該央企2011年的利潤在150億元以上。”上述知情人士對記者透露國浩專案的總包是中國鐵建，已停工多時，開發商資金方面有較大壓力，這7年來閒置，國盛中心光水電費就欠了1500萬元。

3月12日-14日，記者多次聯繫國浩中國求證，但國浩工作人員稱總裁不在北京，無法接受採訪。3月12日下午，記者來到位於東直門居然大廈12層的國盛投資有限公司，看到公司內部十分冷清，只有一位元前臺服務人員接待訪客，記者請求採訪媒體公關部負責人，對方稱公司沒有此部門。

3月14日，記者再次聯繫國浩，通過工作人員將中國電信曾有意收購、專案拖欠水電費等上述傳言提交給國浩有關負責人求證，但截至記者發稿前，對方並未回復。

“國浩收購該項目後，已經投資了幾十億元，但和項目原股東北大青鳥之間的股權糾紛阻礙了建設進程。如果不是實在很難做下去，也不會忍痛轉手。”中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平分析，以總體轉讓形式，或許才能兼顧到北大青鳥、國浩兩方的利益，給項目帶來起死回生的機會。

回溯 “肥肉”幾輕轉手紛爭多

不少業內人士都對國盛中心的折戟大感惋惜，有“亞洲最大交通樞紐”之稱的北京東直門地鐵站有3條地鐵線交會，緊鄰東直門長途客運站，該地段日均客流量達80萬人；國盛中心因此被稱為“國門第一綜合體”，該專案也被東城區政府寄予厚望，是北京市重點工程、2008年奧運會配套工程。

這塊絕佳地段的“肥肉”引來多家企業爭奪，包括任志強（微博）領導的華遠地產。2007年11月，馬來西亞大財團豐隆集團旗下子公司、國浩中國宣佈完成對海南京灝的收購，並通過該公司間接擁有東直門專案城建東華的90%股本，但另一股東北大青鳥隨即提出抗議。

據國浩中國官網資訊，國盛中心專案總建築面積59.5萬平米，除寫字樓部分外，其餘均為豐隆集團旗下品牌進入管理，其規劃設計還在2010年彭博舉辦的國際房地產大獎中獲得“世界最佳綜合體”大獎，成為該獎項16年來第一個獲得世界最高獎的中國項目。

但2007年後國浩中國和北大青鳥多次對簿公堂，北大青鳥要求撤銷國浩的收購，國盛中心也受困于新老股東的股權之爭，建設緩慢，運營團隊也不斷更迭。

“本來應該在北京奧運會那年開業，國浩的一位高層開會時發火，連筆記本電腦都摔了。”知情人士告訴記者，後來國浩的高層幾經“洗盤”，業界知名的池洋、李慧敏都曾去“救場”，但都無奈離去。

前路 大央企地產商或整體接盤

王永平介紹，由於國盛中心尚存股權糾紛，單個物業轉賣在後續的操作上並不現實，因此一定是整體專案全部打包。該項目總建築面積中包括地下20萬平米（地下四層），以及必須交由政府做交通樞紐的7萬平米部分。

雖然該項目位於黃金地段，不少企業有意購買，但考慮到項目股東方複雜的股權糾紛、龐大的交易金額以及專案後續和東城區政府的合作，業內猜測接手者將限定在國內大型央企之間。

“考慮到專案還將涉及房地產開發建設、部分物業的銷售、租賃部分，16家被批准進入房地產企業的央企更有可能接盤。”王永平向記者分析。

但一家國際代理行華北區相關負責人對記者表示，北京近期的整宗物業購買都是以內資為主，並非都是房地產企業，如去年平安信託以16億元整購中國電子大廈，如此高達百億元的金額，鮮有企業有能力且願意接手。但他同時認為，由於專案收購的難點，還是要依賴政府高層的推動。


此外，一些商業地產業內人士也對國盛中心的商業定位表達了擔憂，認為該項目難以盤活，理由有二。一方面與長期陷入股權糾紛有關；另一方面也與其自身規劃存在硬傷有關。

RET睿意德執行董事張家鵬表示，從過往經驗看，東直門的交通樞紐人流量雖然大，但客流屬中低端的特點不適合在該區域做中高端購物中心，如區域內的東方銀座，就以有特色的潮流小商場取勝。

“與機場快軌銜接的專案西側，客流量大，其實蘊藏著非常好的商機，但有7萬平米區域需要交還給政府做交通樞紐”，王永平表示，國盛中心南北兩座的中間地帶是東直門長途汽車站，中低端人群客流多的地方一般是做批發市場，國盛的項目定位也比較麻煩。

佳兆業似乎從舊城改造中嘗到了甜頭，但隨舊城改造項目比例增加，其“快速開發，快速銷售”的高周轉模式也受到了一定的影響，2012年中期其總資產周轉率僅為0.05。
繼在年初“借新償舊”海外發債潮融資5億美元後，佳兆業(01638.HK)擬再發票據。3月12日公告稱，公司擬進行美元優先票據的國際發售，發行票據所得款項將用於部分2010年票據和拓展新專案。

佳兆業近日公佈的2012財年業績顯示，公司去年總收益119.55億元，同比增加10.3%；公司股東應占溢利為20.72億元，同比增9%；每股基本盈利為0.422元，不派息。

佳兆業總裁金志剛此前曾透露，集團在舊改方面發展迅猛，舊改的毛利率，最高的超過50%。這也使得佳兆業去年的淨利潤增長15.9%，達到16.7億元。

對於財年盈利增加但仍繼續不派息，佳兆業主席郭英成表示，公司上市才三年時間，應該多留一些資金用於發展。

上述香港證券分析師則認為，上市公司業績好轉仍堅持不派息，有可能面臨投資者的拋棄。事實上，早在2011年5月，佳兆業就曾突遭國際投資機構新加坡淡馬錫的折價拋售，導致股價暴跌。

舊改專業戶，不派息

2月21日，佳兆業公佈2012年全年業績，資料顯示，佳兆業去年總收益增加10.3%至119.55億元，毛利增長20.2%至38.85億元，毛利率提到2.7%，達到32.5%。

此外，2012年佳兆業實現累計合約銷售額約人民幣173億元，同比增長13.4%，實現淨利潤增長15.9%至人民幣16.7億元。

一直以來專注於舊城改造的佳兆業也逐漸嘗到了舊改的甜頭。據金志剛透露，佳兆業在舊改方面發展迅猛，在深圳超過萬科而成為“老大”很快就將實現。在他看來，相比常規項目，舊城改造項目的毛利率更高，最高的超過50%。

如去年底剛剛入市的深圳32年來最大舊改項目——佳兆業城市廣場，專案地價僅為3600元/平方米，但意向售價超過了2萬元/平方米，毛利率達到了50%以上。此外，佳兆業在深圳龍崗的“龍崗一號”樓盤，土地成本僅為6000元/平方米，毛利率可達40%以上。

受益于高周轉、業績上漲以及舊改項目順利推售等利好刺激，佳兆業在過去一年中股價持續上揚，從最低價1.32港元上漲至最高價2.87港元，漲幅近120%。截止至2013年2月21日收市報2.3港元。

然而，面對股價上揚，淨利潤增長，佳兆業依然堅持不派息，而這一行為已經持續了三年。

對此，佳兆業相關負責人向記者表示，佳兆業上市時間只有三年，公司希望儲備更多的資金來發展，所以暫時不會派息。

對於上市公司不派息行為，業內普遍認為，公司決定不派發股息，可能是因為資金短缺，也可能是公司正擴張業務，因而選擇將現金盈餘投資在業務上。另有觀點認為，因受金融與經濟危機的雙重衝擊，或面臨資金周轉困難的局面，上市企業決定不派發股息或派發股息額急劇減少情有可原，但情況好轉仍吝於派發股息，今後將有可能面對投資者的拋棄。

事實上，看空內地樓市和佳兆業後續贏利，被認為是當年淡馬錫退出佳兆業的主要原因。

據瞭解，佳兆業集團高層近日在業績發佈會上表示，公司2013年銷售目標提高超過30%，達到220億元，並進一步提高盈利水準。

資金鏈承壓

舊城改造雖然能夠給佳兆業帶來較高的利潤，但其運營週期相對較長，對集團資金鏈的考驗不容小覷。

據悉，深圳佳兆業城市廣場從2008年初收購舊廠到2012年底完工入市銷售，歷時近5年之久。而在實現首期開賣後，其依然面臨後續資金投入壓力。如配套五星級酒店、甲級寫字樓等，專案總投資達168億元。

事實上，隨著舊改項目比例的增加，佳兆業宣稱的“快速開發，快速銷售”的高周轉模式已經受到了一定的影響。

根據2012年中報數據顯示，佳兆業總資產周轉率僅為0.05，而2011年同期的總資產周轉率則為0.12。

對於舊改運營長週期和集團快周轉模式存在矛盾的問題，佳兆業相關負責人認為，雖然舊改項目的改造週期比較長，但項目都是陸續開始和推進，並不需要集中同步進行。且分攤到各個開發環節，所耗費的資金量並不大。

另外，舊改項目的利潤率較一般項目高，雖耗時相對較長，但對提升銷售收入起到非常積極的作用。

他表示，佳兆業通過“雙軌並行”戰略實現快速發展，一方面堅持快速開發，搶佔剛需客戶；一方面參與城市更新，優化土地儲備，提升企業利潤。


據瞭解，截至目前佳兆業舊改項目占地面積已接近1000萬平方米，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海。今年還將有6個舊改項目陸續完善手續，預計建築面積不少於100萬平方米。

據瞭解，佳兆業年初發行5億美元優先票據，時隔兩個月再次發債融資，除部分還債外，也為公司今年戰略擴張做準備。

據年報顯示，截至2012年末，佳兆業總資產達到579.52億元，負債總值為428.98億元，負債率為74.02%。

上述佳兆業負責人表示，截至目前，佳兆業的負債率下降至66.8%，處於較安全水準。

2012年底的樓市成交熱潮過後，2013年初的上海房地產開發投資升溫。

上海市統計局3月15日發佈的資料顯示，今年1-2月，上海市房地產開發投資380.17億元，同比（較去年同期）增長20.4%，增幅較2012年12月的32.5%有所收窄，但遠高於2012年1-2月的9.5%。今年前兩月房地產開發投資，占全社會固定資產投資的比例為59.8%，較去年同期增加了4.5個百分點。

中房信分析師薛建雄稱，開發投資同比增幅在擴大，占全社會固定資產投資的比例也在上升，這說明市場投資房地產的信心在回升。

薛建雄特別以更為市場化的辦公樓為例，去年前兩月，上海市辦公樓開發投資同比下降了17.1%，今年卻上升了75.9%。

不過，短期內，市場仍有供應短缺的擔憂，尤其是商品住宅。

上海市統計局的資料顯示，2013年1-2月，上海商品住宅新開工面積為320.67萬平方米，同比下降0.8%。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭解釋，商品住宅新開工面積下降，會導致供應短缺。

薛建雄進一步稱，2012年，上海市商品住宅新開工面積為1563.39萬平方米，同比大幅下降36.8%。

也有不願具名的開發商認為，當下的樓市供應短缺，屬於結構性短缺。

截至昨日發稿，網上房地產顯示，上海市一手住宅庫存面積為866.93萬平方米，較去年高峰時逾1000萬平方米的庫存大降。其中，以剛需產品為主的普通住宅庫存更是降至177萬平方米。

與此同時，今年前兩個月，樓市放量成交勢頭仍在延續。


上海市統計局資料顯示，1-2月上海市商品住宅銷售面積為234.26萬平方米，同比增長31.4%。

不過，薛建雄強調，今年1-2月上海樓市的銷售面積絕對值並不算低。新建商品住宅（剔除保障房）的月銷量在60萬-80萬平方米算正常，保障房在30萬-50萬平方米算正常。

有國有房企行銷部負責人稱，2月底出臺的“國五條”，短期內對樓市有一輪刺激，導致近期剛需項目成交火爆。

按該負責人的說法，3-4月，樓市的供應量還會加大，依然會以剛需項目為主。“目前大家都在等待地方細則，如果過嚴，或許樓市會出現新一輪的僵持。”

蘇寧環球正在一條未知的危險路途上摸索。

在南京起家的張桂平、張近東兄弟，各自持有蘇甯環球和蘇甯雲商兩大集團，朝著各自的野心和興趣奔走。

但哥哥張桂平掌管的從電器“轉軌”地產的蘇寧環球，在運營思路上仍舊是走“低價路線，大盤開發，薄利多銷”近似零售的銷售風格，隨著其早期極低成本的土地逐漸消化完畢，有業內人士認為，蘇寧環球亟待改變運營思路。

另一方面，多名分析師均表示，蘇寧環球目前在南京江北地區，體量共約1000萬平方米的兩個住宅地產專案，其銷售情況，直接影響到整個公司的帳面反映。

這是一家在資本市場話題頗多的上市公司，張家兩兄弟在業內人士看來頗為精明，但是，蘇寧環球在房地產領域的行進，仍舊不成熟。

走零售路線的地產公司

在南京當地，問及本地公司之中，哪個家族名聲最旺，必不可少要提及蘇甯集團的張桂平、張近東兄弟。

以“蘇寧”命名的兩家集團公司，雖然一家是主營零售業務的“蘇甯雲商”，一家為主營地產業務的“蘇寧環球”，但兩家集團公司的營業構成均涉及房地產業務。

“一般客戶不太清楚兩者的區別，因為覺得蘇寧的品牌還不錯，所以會有一些忠實的客戶群體。”南京市天誠不動產研究所副所長吳翔華如此表示。

事實上，蘇寧環球側重住宅地產發展，且定位多為剛性需求和改善性需求；蘇寧電器旗下地產子公司蘇寧置業，則主要定位走高端綜合地產開發路線。

近幾年來，蘇寧環球在拿地方面確實銷聲匿跡多時，蘇寧置業更多則是在物流項目和商貿項目的合作、拿地行為愈發增多。

據南京本地地產研究員觀察，“個人感覺從調控以後，環球的事兒就越做越少，包括蘇寧置業表現也不是特別突出。”

兄弟倆的集團公司不僅在涉及領域有重合之處，二者的運營理念卻竟然也相似。

“蘇甯雲商”在名為“蘇甯電器”時，就曾多次捲入零售行業價格之爭，與同業的國美電器及電商京東商城之間的價格戰一度被搬上各大新聞網站頭條位置。

而在業內人士看來，蘇寧環球“低價路線、大盤開發、薄利多銷”的思路，與其起家的電器零售思路頗為相似，為其多年以來保證銷售業績的主要支撐。

“走零售路線有一定的好處，但房地產產品與零售業務不同，有其特殊性，所以這樣的理念需要改進。”吳翔華表示。

上述分析師認為，蘇寧環球目前的土地儲備由於為多年以前拿地，當時地價極低，且並未算作土地招拍掛的形式，而是按照協議價拿地，其時增值稅亦為核定徵收，“這樣就把土地成本和增值稅全部鎖定了”。

隨著多年以前低成本拿地的土地漸漸消化，在沒有土地紅利的支撐下，蘇寧環球以零售思路運營地產公司的思路，再不可行。“其實它住宅專案的產品非常一般，戶型、配套、品質都很一般，主要靠與政府關係大幅拿地，積累資本，此外，經營理念上借鑒零售行業的經驗，以時間換取利潤，快速銷售的方式回籠資金。”業內人士評價道。

江北兩項目關乎未來兩年業績

幾年以前，在南京本土地產開發商中，棲霞建設憑藉其國企背景及較長時間的開發資質，當坐頭把交椅，在當時“棲霞建設大，蘇寧環球比較小，它大概排在第三、四位左右”。

之後，隨著許多全國性房地產公司，紛紛在南京落子，其本土地產開發商轉而投資其他行業，“萬科來了以後就不行了”。江蘇蘇鼎房地產研究所所長宋堅介紹道，“現在環球的擴張不太快了，基本上都沒什麼動靜，我看好像房地產方面不太發展了。”

的確，據蘇寧環球公開資料顯示，其最近一次拿地時間在2010年12月，之後公司公告更多是關於管理層變動、公司內部控制等內容。

據多位分析師表示，蘇寧環球近兩年的業績，主要來源於其在南京江北地區的兩項體量總共約1000萬平方米名為天潤城和威尼斯水城的住宅地產專案。

“他的兩個專案，要是同時推盤的話，基本上占了南京三分之一的成交量。”華東地區券商分析師告訴記者，而2012年蘇寧環球第三季度報表顯示，其存貨周轉僅0.09，存貨比例佔據總資產的85.88%，也正是上述江北兩專案體量過大的緣故。

也就是說，蘇甯環球在南京江北地區的兩個專案未來銷售回饋如何，直接影響到其整個公司的業績情況。

東莞證券分析師何敏儀曾經對比過棲霞建設和蘇寧環球的資料，“因為棲霞作為國企，有很多要配合政府的工作，做保障房比較多”。截至2012年第三季度，棲霞建設的存貨占總資產比例為58.47%，同期存貨周轉率為0.19，相對而言，曾經的南京本土龍頭比蘇寧環球，走的路更穩。

而曾經被並稱為全國區域地產龍頭“雲天星球”之一的福星股份，運營優勢同樣為擁有大量低成本土地，與蘇寧環球條件相似。但截至上述同時期，福星股份存貨占總資產比例亦較低，為42.56%，存貨周轉率為0.32，相比上述公司均較快。

“福星比環球更成熟一些，福星是做一二級聯動開發，涉及城中村改造，以武漢為中心，比較大塊拿地，而蘇寧就只是二級開發。”何敏儀解釋道。

另外，蘇寧環球在比重不大的商業地產開發領域，著實不夠成熟。

有南京地區業內人士告訴記者，“蘇甯環球剛需產品賣得不錯，但是商業和高端產品都不行。”

還有華北地區商業地產業內人士告訴記者，蘇甯環球的商業地產專案，常常被當做“反面教材”：“他的前期規劃和定位是一個硬傷，技術水準比較缺乏，很不專業。”

擅玩資本的上市公司

從“涉礦”傳聞的反復炒作，到在證券部內部將“市值管理”理念引入企業管理，關於蘇寧環球在資本市場上的討論一直活躍。

2011年，蘇甯環球一度傳出主營業務將“涉礦”，甚至在8月16日停牌休整，兩天后的18日，其發佈公告稱，上市公司不存在涉礦事宜，其時，為集團公司有涉及礦業投資事項。然而到了12月7日，蘇寧環球再度發佈公告稱，董事會決議，通過上市公司增加礦產領域經營範圍。關於其涉礦與否，幾度引起投資市場變動。

關於其將“市值管理”理念引入企業管理，納入證券部領導和員工的業績考核標準，雖未見相關公告，卻為眾多分析師所瞭解。

“因為他主要是通過大股東的股權質押來融資，管理層對市值管理就比較緊張。”上述分析師解釋道。

張桂平與張近東：兄弟市值相差344億背後

蘇甯電器和蘇寧環球，你更早知道哪一家？

答案往往是蘇寧電器。

蘇甯電器近幾年名聲日旺，從實體家電零售領域開始擴張，與國美電器、京東商城比拼價格戰，到提出正式更名為“蘇甯雲商”，動靜著實不小。

相對而言，蘇寧環球則低調很多。

這一點，在上市公司市值上也能夠得到明顯回饋。截至3月15日，蘇寧電器市值約460億，蘇寧環球市值則約為116億。張近東的蘇寧電器市值幾乎是哥哥張桂平蘇寧環球市值的四倍。

目前看來，從電器起家的張家兩兄弟，堅持走老路的弟弟似乎更懂得贏得市場的關注。

兄拉弟創業，興趣不同後分家

談及蘇甯集團張桂平、張近東兄弟，人們往往還會聯想到有相似經歷的國美電器背後的黃俊欽、黃光裕兄弟。

同樣是哥哥攜手弟弟在電器行業起家，同樣是之後哥哥轉而投身房地產行業，也是同樣的，哥哥旗下的房地產公司在市值、知名度方面，均不如弟弟旗下的電器公司。

然則，在一位珠海市地產業內人士眼?，這兩家兄弟分家的根本目的不盡相同：“黃氏兄弟分家是為了資本運作，張氏兄弟分家是理念不同。”

回顧蘇甯集團張氏兄弟的成長史，辛酸、大膽而野心勃勃。

1976年，25歲的老大張桂平從建築系畢業，分別在南京當地兩家與自己專業對口的機關單位工作過。11年之後，幾近不惑的張桂平感覺沒法完全發揮自己的才能，在一個偶爾的機會，他認識了一位元香港外商。

經過衡量和思索，1987年，張桂平拉上自己最疼愛的小弟弟——中文系畢業之後，在國有企業工作了三年的張近東——開始著手自主創業。

就在那一年，張桂平憑藉建築系出身，通過自己做設計，外加向朋友、家?湊了一部分資金，在南京市寧海路，創辦了一家名為“江蘇蘇寧家電有限公司”的家電店門面。

在門面創立初期，由於當時市場環境對民營企業管理頗為嚴格，門面的經營或多或少會面臨一些困境。“比如說你的利潤不能超過12％，如果超過就屬於違規，就要罰你的款。”談及在創業初期所遭遇的種種限制，張桂平無不感慨。

1992年，政策開始對民營企業進軍房地產有所開放，張桂平因為建築系畢業，且對房地產行業很感興趣，抓住契機，與弟弟分家，做起了房地產公司。

2004年，張近東旗下的蘇寧電器公司意欲上市，兄弟倆的公司正式進行業務、資金剝離，分別運營。

哥哥謹慎，弟弟高調

哥哥張桂平旗下的蘇寧環球公司長期以來一直深耕房地產領域，且運營主要集中在剛性需求的住宅類房地產項目。

“他在上海的商業地產項目是獨立公館性質的，主要客戶就是央企，做他們的辦工總部。”在華東地區一券商分析師眼?，蘇寧環球的商業地產專案基本以此為座標。

弟弟張近東在零售領域的爭霸可謂萬眾矚目：從實體零售到進軍電商，從價格戰到更名雲商，其每走一步都會引發各方討論。

之後，蘇寧電器集團亦進軍房地產領域，旗下子公司蘇寧置業，定位為高端綜合地產開發路線，在南京本土逐漸有所聲名。

如今，就連南京本地的市民也往往區分不清蘇甯環球和蘇寧置業的樓盤項目。

在南京本土地產開發商發展勢頭逐漸被全國性房地產公司壓制之時，南京區域性開發龍頭棲霞建設等紛紛轉向投資其他領域，蘇寧置業則將擴張目標更多轉向了物流、商貿領域的地產合作。

在眾多接觸過蘇甯環球內部人士的眼?，那是一家“不太愛把自己的情況兜出來”的公司。


“比如我們去調研，他們證券部講的東西也不會太多，可以披露的就披露，其他不會多說。”華南地區一券商分析師印象?，蘇寧環球內部工作人員，亦是十分低調謹慎。

近期，經歷了多次董事會人員變更之後，蘇寧環球公司證券部人員終於鎖定，關於其如今在券商分析師的印象，上述分析師說道，“新來的劉董上來以後就比較謹慎，通過側面瞭解，董事長還是很穩中求進的，也不是說大幹特幹。”

關於一路艱苦創業走到如今的張桂平，業內更有段子：據說張總一在路上就能呼呼大睡，不管什麼情況下都能睡著，但是一到地方就能拼命幹活，個人能力很強。

繼4個月前首次“落地”近郊後，近日，因地段沿江稀缺而被業內稱為寶地的之江地塊，再次吸引融創中國（01918，HK）踏進杭州。

融創中國日前宣佈，其與世茂房地產（00813，HK）合作開發認購杭州商住項目，以現金代價49港元收購杭州世融匯盈置業49%股權，涉及專案投資總額不超過2.98億美元，公司按持股相應出資9.07億元，完成後，融創中國及世茂房地產分別持有該專案49%及51%股權。

《每日經濟新聞》記者留意到，“國五條”細則頒佈後，杭州樓市沒有“轉冷”，相反迎來一股土地成交熱，不但溢價率普遍在三成以上，更出現眾多開發商“搶地”。杭州雙贏置業機構總經理章惠芳稱，“這與杭州樓市的特性有關，雖然政策上樓市調控仍未見放鬆，但杭州經濟基礎好，輻射能力較強，具有巨大的購買潛力，從已進駐杭州的開發商來看，其利潤回報較高。”

融創中國需出資9.07億元

3月14日晚，融創中國公佈，全資附屬公司YingziRealEstate與該公司、SummerSky及世茂房地產訂立股份認購協議。據此，YingziRealEstate同意以49港元現金認購SummerSky股份49股。交易完成後，融創中國將間接持有項目公司SummerSky49%的股權，世茂房地產則持有剩下的51%股權。按照雙方協議約定，對於該專案的投資總額不會超過2.98億元美金，因此，融創中國需按比例出資約人民幣9.07億元。

2013年2月20日，SummerSky以16億元競得位於杭州的一幅地塊。該地塊編號為杭政儲[2013]1號地塊，占地面積約5.8萬平方米，容積率為3.44，計算容積率面積約20萬平方米，規劃為住宅及商業用地，總建築面積為25萬平方米，樓面價為8002元/平方米。該地塊因沿江而顯得極為稀缺，出讓前便備受關注。

根據上述公告，交易完成後，將成立項目公司杭州世融匯盈置業有限公司對該標的進行開發，同時還對董事會組成架構、會議決議、市場推廣等簽訂協定。

對於專案公司的董事會組成和決議機制，公告還進一步明確，由六人組成，其中融創中國方面委派三名董事，另外三人由世茂房地產委派，董事長由YingziRealEstate委任的董事擔任，總經理由GeniusAstor委派的董事擔任，總經理為專案公司的法定代表人，財務負責人由YingziRealEstate推薦。董事會做出任何決議，應當經過五分之三以上董事會成員同意。

《每日經濟新聞》記者留意到，公告雖然提及協議框架，但對具體的開發推廣未予進一步說明，“如果該專案定位于高端，因為與綠城的關聯因素，由融創主導的可能性較大。”章惠芳認為。

對於本次與世茂房地產的合作，融創通過公告稱，公司相信此次與世茂房地產訂立股份認購協議，合作開發專案，將有助於雙方共用資源，提升效益及取得協同效應，從而有助於本公司擴大在杭州的市場份額和提升市場影響力。

近期杭州土地市場現熱潮

據《每日經濟新聞》記者觀察，“國五條”出臺後，杭州土地市場似乎發生了由冷趨熱的轉變。

3月12日，杭州市主城區土地市場迎來今年以來的“推地潮”，一次性推出7宗土地，出讓面積共計32.7萬平方米，可建面積達85萬平方米，一天吸金75億元，萬達地產、中國港中旅集團、龍湖地產、美都控股等公司相繼拿地。市場表現顯示，本次土地出讓價由直接成交到普遍溢價三成以上。據當地媒體描述，萬科、招商、九龍倉、金地、複地、欣盛、中海、融創中國等開發商到場。

3月14日，杭州余杭區掛牌出讓三宗地，除一宗撤銷出讓外，其餘兩宗均溢價出讓。余政儲出（2013）2號商住用地，被朗詩地產旗下的杭州朗詩置業有限公司以4.43億元拿下，折合樓面價每平方米5024元，溢價率69%。


資料顯示，在杭州大舉購地的龍湖地產宣佈，其2012年全年實現合同銷售金額401.3億元人民幣，合同銷售面積418.0萬平方米，同比分別增長4.9%和27.2%。其中，杭州龍湖合同銷售金額同比上升逾70%至29.7億元。

榮安地產（000517，SZ）杭州公司總經理鄭江文向記者表示，由於地價較高，以及資金壓力，杭州土地市場上已經越來越難看到中小房企的身影，由於後市房價或以平穩為主，所以近期市場上成交的地價相比較高，公司可能會處於微利或者保全狀態。

“除了萬科外，金地、世茂、欣盛、龍湖、中海等開發商目前在杭州的項目土地儲備可能都不足。”一外地開發商負責前期拿地的相關負責人向《每日經濟新聞》記者分析。

“新國五條”出臺剛好半個月，3月15日，為期四天的上海春季房展正式拉開帷幕。

記者實地走訪後發現，相比往年，今年房企參展的熱情有所提高，綠地、遠洋、上海證大、三湘、農工商、和記黃埔等品牌開發商選擇參展，但“招保萬金”四大傳統房企集體缺席。價格方面，今年參展樓盤並沒有太多優惠，不少已經開盤的項目還出現小幅漲價。

市場分析人士認為，目前正處於政策“真空期”，國五條的地方細則尚未出臺，因此部分參展商打算借房展會平臺抓緊“蓄客出貨”，從而降低未來可能面臨的銷售風險。

昨日，主辦方的一位元人士對本報記者稱，今年首次採取了收費入場的形式，但截至目前的人流量相對去年還有小幅上漲。

“不漲價就算不錯了”

“年後二手房價格漲了不少，國五條出臺後，二手房的性價比明顯降低，只能多考慮考慮一手房了，”在房展會現場轉了好幾圈的李先生對記者表示，“挺失望的，價格基本都沒什麼優惠。”

一位元參展開發商代表告訴記者，公司旗下樓盤的價格相比去年確有小幅上漲，“近幾次上海房展會我們都參加了，對於我們來說，配合樓盤行銷是一方面，但更多的是在於品牌推廣。”

對於部分大牌房企缺席的原因，這位開發商認為，主要由於當下市場的剛性需求體量可觀，近期有推盤計畫的房企，不通過展會平臺也能吸納足量的有效意向群體，來保障自身銷量。

記者發現，從參展房企所推產品來看，不約而同地主打“剛需牌”，位置集中分佈於青浦、嘉定、南匯、寶山等週邊區域。不過，參展樓盤給出的價格優惠並不給力，除了閘北一樓盤推出總價減10萬元的優惠外，其他項目僅給出總價2萬~6萬元的小幅優惠，不少已開盤的項目價格還出現1000元~2000元/平方米的漲幅。

以參展的南匯周康板塊的某樓盤為例，該項目預計於4月份再度加推後續房源，單價在1.6萬~1.8萬元/平方米。據統計，今年前兩個月，該樓盤成交的房源普遍在1.4萬~1.5萬元/平方米。

“在目前的市場行情下，不漲價就算不錯了，首次開盤的價格肯定是最優惠的。”嘉定某樓盤的售樓人士稱。

漢宇地產研究部分析師張頎認為，新國五條間接地成為新房市場一大利好消息，部分需求被引流至一手房市場，新推房源的項目出現小幅漲價成為大趨勢。

漢宇地產對旗下門店進行抽樣調查發現，稅費政策的調整，已影響到週邊部分區域二手房表現，近期二手房客戶流向新房市場所占比重約為四至五成。

上述開發商表示，國五條的推出在短期內將利好一手房市場。“但一手房主要位於週邊區域，二手房還是有不少優勢的，需求是否會大量引流至一手房還有待觀察。”

據漢宇地產監測，截至14日，3月上海新建商品住宅成交面積已達57.84萬平方米，如延續上半月走勢，市場有望迎來“小陽春”。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從政策末班車效應爆發出來的需求可以看出，市場上剛需的力量還是挺大的，因此本次房展會人氣應該不會差。從這個角度而言，開發商也應該抓住購房者的心態，合理定價及時推盤，儘快成交。

張宏偉稱，儘管全國範圍內出現成交量逐步回暖的跡象，開發企業資金面也不是太緊張，但新國五條地方細則落地後，樓市的後期走勢仍不明朗。

海外房企尋覓“中國金主”

相比于國內展區的不溫不火，本次房展會的海外置業投資移民展在規模上創出歷史新高，展覽面積達5000平方米，比2012年同期增長43%，20多個國家的300餘個海外地產項目參展。上述主辦方的人士表示，雖然參展面積仍不及國內展區，但國外展商的數量已首次超過國內。

市場分析人士認為，國內的限購限貸政策抑制了需求，大量的民間資本缺乏出路，加上近年來不少國家大幅降低了投資移民的門檻，多種因素導致海外置業在中國持續升溫。


西班牙、葡萄牙、賽普勒斯、希臘等歐洲國家的開發商集體湧入本次房展，“15萬歐元西班牙買房全家移民拿綠卡”、“葡萄牙購50萬歐元房產全家獲申根國永居”、“賽普勒斯買30萬歐元房產全家獲歐盟身份”等噱頭十足的廣告到處可見。

對此，業內人士也提醒，除投資額度、購買房產等“硬指標”外，移民還可能有一些附加條件，想投資移民的人士還需瞭解詳情後謹慎決策。

需要指出的是，除了置業款項外，國外“養房”的成本並不低。例如，美國的養房費用就包括房產稅、租房管理費等。據悉，一年養房的費用可占到房價的2%至3%。同時，美國對房子的品質要求較高，“需要維修的老建築”、“漏水被投訴的房屋”等，都需要一筆不菲的費用支出。

坊間曾流傳一個玩笑，如果北京要修七環，可能就要修到河北和天津了。而在2009年全線貫通的六環，在北京市民眼?也很遙遠。高企的房價，正在令越來越多的人遠離北京市區，到六環邊置業。本報記者通過實地走訪發現，通州、大興等郊區靠近六環的新盤，價格已突破2萬元大關。“北京六環附近房價都漲到每平方米2萬元了，確實超出了我此前的預期。”北京某知名房企專案負責人告訴《華夏時報》記者。

邁入2萬元時代，位於東南六環外馬駒橋的合生世界村及合生世界花園，目前均價分別為20000元/平方米和19000元/平方米；昌平在售的路勁世界城也位於六環外，目前均價為19000元/平方米。值得關注的是，北京出臺“限購令”後，隨著整體成交量下降，2011年底合生世界花園的價格曾跌破1萬元，對外宣稱的開盤起價僅為9980元/平方米。合生創展內部人士在接受媒體採訪時表示，9980元/平方米的價格是加上贈送部分折算出來的，如果不加贈送面積，價格應為12000元-13000元/平方米。短短一年多的時間，該專案的價格上漲幅度超過了40%。實際上，合生世界花園並非個案。北京南六環外房價也在逼近2萬元/平方米大關。

位於大興南六環附近的天宮院和生物醫藥基地，近兩年成為大房企紮堆的地方。2011年年底入市的龍湖時代天街，均價僅為11000多元每平方米。由於龍湖在2010年拿地時樓面價為每平方米7519元，該項目的低價入市，掀開了天宮院板塊新盤價格戰的序幕，對市場產生較大的衝擊。業內人士認為，該專案的售價或無法覆蓋成本。目前，龍湖時代天街在售樓盤為136平方米大戶型，均價在18000元/平方米左右。同樣位於生物醫藥基地的中國水電(3.55,0.02,0.57%)•雲立方、聯港•幸福灣等項目，價格均是一路水漲船高。

而位於地鐵大興線終點站的天宮院，去年以來出現了保利春天?、金融街(5.99,0.02,0.34%)•融匯兩大明星項目。目前保利春天?三期開盤時間、均價待定。金融街•融匯三期已經停止排號，共蓄客3000多戶。業內人士預測，上述兩個樓盤新一期開盤均價或將突破19000元/平方米，其中，戶型、位置較好的單位或將接近20000元/平方米。而2012年4月初，保利春天?首期宣稱以11500元/平方米的起價入市，而聯港•幸福灣則稱項目均價為12000元/平方米。儘管上述兩個樓盤開盤時比宣稱的價格要高一些，但幅度較小。北京樓市自去年5月回暖以來，上述樓盤漲幅均超過了30%。

配套之殤，與越來越高的房價相比，北京六環附近的土地也在升溫。在去年末的土地盛宴中，中國鐵建(5.09,-0.02,-0.39%)以8億元的總價拿下位於北六環外南邵鎮的中關村(5.18,-0.10,-1.89%)科技園昌平園東區二期一地塊，溢價率達45.5%，樓面價高達10700元/平方米左右。天宮院板塊也不甘落後。2012年9月至今，先後有保利首開聯合體、鑫苑置業、住總萬科聯合體、綠地四家房企在該板塊拿地。總建築規模約56萬平方米。其中，住總萬科聯合體拿地成本最高，折合樓面價為9507元/平方米。

一位元房企人士告訴本報記者，由於北京城區土地供應越來越少，開發商不得不到遠郊區尋覓地塊。“只要能滿足開發商在收益方面的要求，偏遠點也沒關係，還是會吸引房企過來開發。北京樓市需求非常大，在完備相關配套設施之後，這些地區同樣具備居住價值。”不過上述房企人士也坦言，目前來看，配套遠遠沒有跟上，遠郊區或六環外現在的配套只有軌道交通，其他方面的配套還很匱乏，這對剛需購房者來說，是件比較痛苦的事。
以路勁世界城為例，記者在走訪該專案時發現，專案周邊大都是低矮的民居或臨街小賣部，購物、醫療、教育等配套設施都沒有，而根據售樓員及附近居民介紹，距離最近的購物中心或醫療等機構在昌平老城中心，距離約為3公里左右，需要坐好幾站公車才能到。

天宮院板塊也很類似。記者走訪時發現，在保利春天?、金融街•融匯、中國水電•雲立方等專案周圍，目前沒有一家購物中心，臨街底商也沒有，記者步行了兩站地，才在一個社區內看到商店。保利春天?的銷售人員對記者表示，專案周邊的配套將在2015年前後完善，但是目前周邊還未看到施工進度，當記者對目前的配套進度表示質疑時，銷售人員只是含糊地表示將根據政府規劃進行。另一位元專案負責人對記者表示，遠郊的專案一般會配置自身商業規劃，但這些配套會比較慢，要等專案資金回籠才能一步步建設，但隨著建設週期延長，不排除有開發商會放棄之前設想的一些配套規劃。

新盤市場爆搶客戰，發展商提供各種優惠，與二手市場冷清的情景呈現極大對比。過去兩天為銀行調高按息後的首個周末，一手市場合共售出逾110伙，按周增加61.4%，當中以銀碼相對較細的香港小輪（050）粉嶺逸峯主導整體大市。業內人士認為，現時較細碼的新盤較易獲市場承接，預料未來一段時間新盤均會以貼市價推售。

粉嶺上車盤累售350伙

過去兩天一手市場合共售出約113伙，較對上一個周末升61.4%，當中以逸峯，?地（012）和新世界發展（017）發展的元朗尚悅佔大多數。負責逸峯銷售的?地營業部總經理林達民表示，逸峯昨天加推的單位，首10分鐘售出約40伙，項目累積售出約350伙，佔整體約48%，套現逾15億元，成交建築呎價6750元，買家以用家為主，香港人佔比達97%。

林達民認為，現時樓市成交多集中在銀碼約400萬元的樓盤，銀行加息令買家入市決定步伐放緩，但認為息口尚未轉勢，相信樓市將平穩發展，他指現時發展商新盤須非常謹慎定價，因太進取或會拖慢成交量。

多個市區單幢盤角力，莊士機構（367）昨天推售佐敦珀．軒首批10伙，樓盤定價高同區70%，一個開放式單位入場費動輒達542萬元，可能定價過於進取，昨天開賣僅售出3伙。另一市區單幢盤遠東發展（035）深水埗晉嶺，以首批單位贈送釐印費作招徠，兩天則售出13伙，銷售不俗。遠東發展高級營業及市務總監方俊稱，由於買家對回贈印花稅查詢熱烈，集團會考慮增加優惠名額。

另一單幢盤亦伺機推出，信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，大角咀奧朗．御峯有機會本周中公布價單，首批最少50伙，包括開放式住宅及一房單位，首批單位買家每人限購兩伙，由於日前已派發樓書，預計最快本周六開售。

他指出，示範單位共有逾7000人參觀，預料約六成買家為首置人士；投資者料不足10%，並較屬意購買開放式單位投資。

發展商定價不敢進取

就奧朗．御峯售樓處現場所見，不少參觀者為家庭客。有意斥資400萬元入市一手樓的翟先生表示，加息後樓市交投將有一段淡靜時期，現計劃購入物業作投資用；住在旺角區的金小姐認為，加息影響入市意欲，同時對整體樓市有影響，但認為開放式單位有出租市場，不擔心因按息調整令樓市大跌。

中原地產亞太區總裁（住宅）陳永傑表示，現時一手市場的成交集中在銀碼較小、貼價推售的樓盤，加上發展商以高佣金催谷銷情，二手業主不願大幅減價，造成現時一手熱、二手冷的局面。由於各大銀行相繼加按息，他相信新盤多會貼價推售，甚或劈價。

二手樓市成交慘淡，過去兩天假期十大屋苑僅錄得1宗成交，創近期十大屋苑周末成交量新低紀錄，買家見政府出招及銀行加息，加上在新盤搶去市場焦點下，紛紛轉為觀望，未敢入市，只有租賃市場稍為活躍。

中原地產表示，政府早前推出新辣招，銀行相繼調升按息，令二手交投陷入冰封狀態。該行指十大屋苑過去兩天假期只錄得1宗成交，較上周6宗跌83.3%，本周只有鴨脷洲海怡半島錄得一宗成交，市況慘淡。

代理表示，由於近期有多個新盤開售，發展商紛紛提供多項優惠，搶去不少二手客源。中原地產首席分區營業經理盧鏡豪稱，海怡半島錄得的成交為13座中層H室，建築面積945方呎（實用755方呎），三房單位，以1000萬元售出，建築呎價10582元（實用13245元）。另外，荃灣綠楊新邨則有買家繳付雙倍印花稅（DSD）入市，單位為P座低層3室，成交價416萬元，建築面積呎價8031元（實用9224元），買家須繳21.2萬元DSD。

將軍澳區買賣亦陷入癱瘓，全區過去兩天僅錄得1宗成交，租賃則有10餘宗。美聯物業區域經理蕭銳賢指出，現時市場準買家及業主對後市趨觀望，轉買為租、轉賣為租的個案逐漸增多，加上區內新樓天晉的業主陸續將單位推出放租，令區內租賃成交明顯較買賣活躍，但租金水平按月則持平。

中原地產分行經理鄺家進稱，一名外區租客因看淡後市，決定先賣樓套現改為租樓，待市況明朗再入市，新近承租元朗尚城8座中層A室，建築面積689方呎（實用524方呎），月租9000元，建築呎租13.1元（實用17.2元）。

市場消息透露，內地房地產企業龍頭萬科企業，原本期望最快可於上周四在港交所（388）進行上市聆訊，但由於該公司仍需要時間等待中證監的審批，才可進行上市聆訊，故距離闖關仍有一段時間，預料其上市大計將稍作順延。

萬科B轉H的上市計劃，早前一直暢通無阻，由宣布上市大計至獲股東通過，再向中證監提出來港上市的申請，均非常順利，市場一直預料其B轉H的大計將很快成事。消息指出，萬科原本預期B轉H的計劃，最快可於上周四進行上市聆訊。

惟至今萬科未獲得中證監的批准，令上市大計稍作順延。對此，有市場人士認為或跟中證監領導層正處於換人階段，批核過程須暫時放慢。不過，隨着中央正式宣布肖鋼擔任中證監主席一職，稍後萬科的B轉H股上市計劃，將重新提速。

萬科早在1月中已宣布，將參考中集集團（2039）以介紹形式，將其B股轉H股上市，安排行為中信証券（6030）。

事實上，市傳萬科一直計劃在首隻以B轉H股上市的中集集團成功掛牌後，便會參照該形式實行H股上市，成為第二隻B轉H的內地上市企業。

另一方面，內地醫藥股麗珠醫藥，早前也宣布以介紹形式，將其B股轉H股，其上市計劃同樣有待中證監批准，才可於本港進行上市聆訊。不過，內地B股企業轉H股的步伐卻未見停下來。市場消息透露，現時不少內地B股企業，仍積極與投資銀行研究轉為H股來港上市的可能性。

每方米1.25萬元 彤叔女婿疑是賣方

中央打擊房地產炒賣活動的新「國五條」，並未削弱內房地產商購地的興致。融創中國（1918）和綠城房產（3900）昨天公布，擬斥資90.19億元（人民幣．下同）購入9個位於上海市黃浦區的項目，消息指，項目為正在預售的豐盛皇朝，賣家是鄭裕彤女婿兼新世界中國（917）副主席杜惠愷。分析員指出，交易平均每平方米售價1.245萬元，即使上調至2萬元，但項目每平方米售價介乎7萬至7.5萬元，毛利率超過50%。

值得留意的是，雙方未有在通告上披露賣家、購入資產地點等具體資料，只知合作模式是先成立離岸合營公司，各佔50%權益，然後向一家名為China Gold Associates的公司，收購名為Golden Regal Limited的公司，兩家公司將會透過內部資源撥付。Golden Regal透過本港註冊的子公司，全資擁有3家中國項目公司。

公告沒有披露Golden Regal的背景和股東身份，只表示有關地皮位於上海市黃浦區，佔核心江景資源，建築面積和當前土地儲備均為72.44萬平方米，交易涉及9個項目，包括兩個住宅項目和7個商用項目，部分工程已經完成，部分仍然待建，分別佔地4.55萬平方米和6.84萬平方米。3家中國項目公司的總註冊資本為13.65億元，截至去年底淨資產共13.79億元，但三者都錄得虧損，介乎4萬元至1311萬元。

根據3月16日簽訂的框架協議，收購代價為90.19億元，約等於每平方米建築面積1.2449萬元。融創和綠城將以內部資源，各支付一半款項，除了1000萬美元（約6272萬元人民幣）誠意金，將透過四期繳付，日後兩家公司將平分收購資產的溢利和虧損。

毛利率料達50%以上

市場消息指出，交易的賣家是新世界發展（017）榮譽主席鄭裕彤的女婿，亦是新中及新創建（659）副主席杜惠愷私人持有，地皮早在2000年時購入，部分地皮現已興建為每平方米預售逾6萬元的豐盛皇朝。分析員估計，交易最終作價或會上調至每平方米2萬元，但仍然遠低於市值的7萬至7.5萬元，相信整項交易的毛利率可達到50%以上。

收購完成後，離岸公司及收購的項目，將成為融創的非全資附屬公司，項目公司的業績將合併入融創的綜合財務報告，融創將向港交所（388）申請，豁免召開股東特別大會批准交易；至於綠城，離岸公司及收購的項目將不會成為附屬公司。

融創和綠城表示，去年6月開始在上海合作，共同成立上海融創綠城，主要進行上海區域的地產開發，業務進展順利，取得優異的經營業績。兩家公司形容，這次收購地皮質素絕佳，是上海中心區域佔有核心黃浦江景資源的稀缺地皮，收購有助擴大上海融創綠城在上海市場的分額。

另外，五礦建設（230）公布，上周四在南京市國土資源局的拍賣中，以38.6億元投得南京河西南部新城6塊住宅用地，佔地面積合共13.6萬平方米，最高可建樓面面積約36.2萬平方米。

政府密密推出地皮招標，除住宅用地外，近月也陸續推出商用地皮，包括商業地和酒店地等。市場人士相信，受東涌商用地以超預期造價批出，本周五截標的北角酒店用地將被看高一線，更有測量師把用地估值調高約7%，至每方呎約7500元，預料該地皮可成近年樓面地價最高的酒店用地。

毗鄰北角邨地 周五截標

周五截標的北角酒店用地，位於北角邨里和書局街交界，屬於前北角邨西面地盤，地盤面積約5.78萬方呎，東鄰為新地（016）奪得的前北角邨商住用地。

賣地章程顯示，用地可建樓面約38.75萬方呎，其中用作附屬設施的樓面，上限為總樓面的40%，其中只有約3.8萬方呎樓面可以用作零售和娛樂等配套設施；地盤高限為主水平基準以上80米，北面海濱部分則作海濱長廊用途。

地皮位處港島市區，加上屬臨海地段，建成酒店後絕大部分客房可享無遮擋的維港景，令用地自早年放在勾地表後已一直受到關注，部分區內有發展項目的發展商，也曾明言對用地有興趣，也令市場對用地的造價期望高於近年推出的其他酒店地。

資料顯示，不計屬酒店連住宅等發展的北角油街用地，過去兩個年度先後有3幅酒店用地成功循土地招標售出，其中以英皇國際（163）在2011年7月奪得的灣仔皇后大道東酒店地樓面地價最高，達5597元水平；同年年底批出的紅磡灣用地雖屬臨海，惟香格里拉（069）僅以23.28億元奪得，樓面地價約4180元。

測量師對北角地皮較樂觀，個別更預計用地樓面地價可挑戰9000元水平，部分測量師則因應商用地市況較佳而調高估值。

高緯環球評值及專業顧問部大中華區董事張翹楚認為，東涌商業地上周以高價售出，商用地氣氛受捧，加上北角區位置理想，令用地造價可望較原預計理想，把地皮樓面地價估值調高約7%，至每方呎7500元，用地估值則約29.1億元。

九肚地估值遭下調

除酒店地外，沙田九肚第56A區（B2地盤）也將在同日截標，但市場的看法則較審慎。不過，受到近期市況及何文田用地樓面地價較同區地皮低影響，九肚用地估值則被下調，張翹楚估計，區內擁有發展項目的發展商較大機會入標，惟不會刻意以高價爭奪，預料用地估值約12.4億元，每方呎樓面地價9500元，較原估值低約9.5%。

議價空間增 加息打擊入市慾

政府連番出招，上周多家大型銀行調高按揭，大大打擊入市信心，二手交投慘淡。過去周六、日兩天10大屋苑僅錄得1宗成交，達例淡的新春期間水平，並創同期歷史新低。

中原地產統計，過去周六、日，10大屋苑只有海怡半島錄1宗成交，較上周同期的6宗急跌83%，9個屋苑「零成交」，當中太古城、康怡花園、麗港城、新都城、沙田第一城5個屋苑，更連續兩個周末「捧蛋」；利嘉閣統計10大屋苑亦僅錄1宗成交，按周減近9成美聯統計10大屋苑錄4宗成交，按周升33%。（註：中原及利嘉閣統計10大屋苑包括映灣園，而美聯則包括荃灣中心）

代理表示，睇樓量亦不大理想，雖然業主議價空間增加，但買家觀望情緒影響入市意慾，令成交欠奉。過去兩天唯一成交為海怡半島。中原首席分區營業經理盧鏡豪表示，周末錄得成交的海怡半島單位為13座中層H室，實用面積755呎（建築面積945呎），成交價約1,000萬元，實用呎價13,245元（建築呎價10,582元）。

銀行加按息大大打擊入市信心，部分業主為求售出物業，需增加議價空間。

祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門海典軒2座低層F室，實用面積457呎（建築面積617呎），業主以360萬元放盤，在近一星期累積減價30萬元，以330萬元將單位售予上車客，實用呎價7,221元（建築呎價5,348元）。根據資料，原業主於11年2月以233.8萬元購入上址，物業為SSD「鬆綁貨」，原業主帳面獲利96.2萬元。

大埔嘉豐花園 減150萬沽

此外，大埔嘉豐花園錄減價成交，為11座低層B室，實用面積1,267呎（建築面積1,611呎），據知業主原叫價1,200萬元，受當局推出的措施影響，減價150萬元至1,050萬元售出單位，減幅超過1成，實用呎價8,287元（建築呎價6,518元）。

另外，部分買家為求心儀物業，仍願多付稅款入市。美聯區域經理吳彤指，荃灣綠楊新邨P座低層3室，實用面積451呎（建築面積518呎），日前以416萬元成交，實用呎價9,224元（建築呎價8,031元）。由於買家持有其他物業，故需繳雙倍印花稅，金額約21.2萬元。

代理：若情況持續影響深遠

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，10大屋苑交投量創下歷史新低，災情相當嚴重，買家對入市產生恐慌，若情況持續，相信對整體經濟影響深遠。香港置業高級執行董事伍創業形容目前二手交投「衰過沙士」，惟銀行是次基於成本考慮上調按息，本港並非正式邁進加息周期，故若政府不再出辣招，預計二手困局將隨着樓價調節而出現突破。

政府近年連環推出多幅西貢低密度洋房地皮，今年將再添一幅碧沙路與清水灣道交界用地，估計可建樓面不足7,000平方呎，估值約1億元，除中小型發展商外，預計私人投資者亦會感興趣。

政府在過去兩年合共推出4幅西貢住宅用地，當中3幅屬於低密度發展，分別由香港興業（00480）、國際集團以及雅居樂（02007）副主席陳卓賢以私人身份投得，樓面地價由最低1萬元至最高2.1萬元不等，以位於清水灣碧灣路的臨海地造價最高。

屬綠化帶 稍後改劃住宅

新增的碧沙路與清水灣道交界用地位於銀線灣，附近普遍屬於洋房屋苑發展，地盤面積約13,778平方呎，現時屬於「綠化地帶」，已荒廢成臨時停車場，政府稍後將改劃為「住宅（丙類」發展。

現時碧沙路一帶已發展項目的地積比率約0.5倍，估計碧沙路與清水灣道交界用地可建樓面僅6,889平方呎，相當於興建2至3間逾2,000平方呎的3層高洋房，以樓面地價1.2萬至1.5萬元計算，整幅用地地價不過約8,267萬至1億元，預計總投資將少於2億元，屬投資門檻較低的豪宅地皮之一。

區內欠新供應 用家主導

銀線灣一帶多年未有新的洋房供應，而區內買賣以用家主導，二手洋房交投不多，以海逸居、君爵堡等東面向海洋房價值最高，實用面積呎價普遍逾2萬元。

至於沿清水灣道一帶後排的金碧苑、碧沙別墅，則由於難望到海景，故此二手造價普遍呎價約1.3萬元，例如夏威夷花園B座雙號洋房，今年初以2,828萬元售出，實用面積2,198平方呎（建築面積2,618平方呎），實用呎價約12,866元（建築呎價10,802元），有代理估計，相較區內洋房普遍樓齡逾20年，新落成洋房售價每呎可達1.5萬至1.8萬元。

因此，業界相信，除了中小型發展商外，亦不排除有用家投地以興建別墅自用，例如過去政府招標赤柱海風徑及淺水灣南灣道地皮等「蚊型」豪宅地，最終由私人投資者投得。

萊斯黎智生：東九交投短期料減3成

工廈售價去年升幅強勁，但因摸貨比例高，受新招影響更大，萊斯物業執行董事黎智生預期，本年工廈升幅將較去年收歛，失去摸貨支持，料呈「量跌價穩升」。

去年全港整體工廈摸貨比率佔逾兩成，為工商舖3個範疇中最高，偏偏政府早前推出的辣招，包括雙倍印花稅及提前繳稅限制，均令摸貨成本大增，風險提高，工廈市場可謂首當其衝。黎智生指，出招後工廈交投已明顯減慢，以觀塘區為例，2月22日出招前錄約104宗買賣成交，出招後（23至28日）則僅錄4宗，處於角力階段。

交投量突然萎縮，造價卻未見回落迹象，「部分放摸業主由早前的反價，到現在肯提供少於半成的議價空間，求平手離場，如偉業街富合工廠大廈中層C室，面積3,000平方呎，剛以1,000萬元平手摸出，而已『上會』業主則停止所有動作。」黎智生指。

升浪驚人 政府出招理智

事實上，去年全年整體工廈平均呎價累升3至4成，其中，受概念帶動的東九龍區，升幅更超越4成，地廠物業呎價亦過萬元。黎智生認為，受低息、活化工廈政策及買家印花稅（BSD）3項長、中、短期因素帶動下，造就去年工廈呎價拾級而上。

「首次SSD出台已掀起一陣升浪，直至去年10月底推BSD後升幅更誇張，盤源查詢驟增，且不乏內地資金湧入。」但他認為，工商舖短期升幅太大，影響民生，故政府出招遏止樓價急升是「理智的」。

「政府並非要推倒樓市，只是遏制樓價升勢勿過急。」故黎智生預期，本年工廈市場會呈「量跌價穩升」，其中，流通量較大的東九龍區，成交量短期料跌3成，而整體售價升幅亦會較去年收歛，但不會回落。

用家轉買為租 租金看俏

另邊廂，萊斯物業區域營業董事古仕賢補充，去年工廈租金遠遜於售價，升幅小於2成，致令回報率跌穿3厘水平，雙倍印花稅令入市成本增加，估計部分用家或轉買為租，因而租金看升。

萊斯物業目前有約10間分行，主要集中在東九龍及葵荃區，縱然面對未來工商物業交投量會下跌，黎智生仍打算增設1至2間分行，及增聘約30名人手，主力開拓長沙灣及沙田區，並會增加商業項目的份額。

世茂（0813）集團旗下世界唯一的超五星級深坑酒店昨日在上海動工。工程預計耗資上百億元（人民幣，下同），將於兩年後投入試運營，到時將成為世界海拔最低的酒店。

　世茂「深坑酒店」位於上海佘山國家旅遊度假區核心，選址舊礦場形成的深坑，從地表下探80米，依附深坑岩壁而建，故此隨「深度」而來的消防、防水、抗震等難題，令項目方案調整了七年之久。建成後，酒店將擁有370間客房，包括地上兩層、地下17層、水下兩層，預計於2015年底試運營。

　世茂「深坑酒店」是「納米魔幻城」項目的重要組成部分。據透露，「納米魔幻城」項目總佔地面積42萬平方米，總建築面積21萬平方米，由「世茂深坑酒店」、「世茂納米假日城」、「世茂納米魔法小鎮」等三部分構成。

政府出招壓抑樓價升勢，惟財團仍積極增加土儲，兩年前有發展商放棄收購的西環保發大樓，新近再獲財團垂青，以每方呎一萬一千元收購住宅，目前已收逾四成業權，該物業佔地八千二百四十三方呎，可重建樓面逾七萬四千多方呎。

　　位處西環卑路乍街三十四號至三十四號B的保發大樓，於○九年間曾獲發展商收購，當時一個實用三百三十方呎，涉資約二百餘萬元，惟該家發展商於翌年中已放棄收購，至今該廈再獲財團垂青，收購價亦遠高於當年，以上述實用三百三十方呎單位為例，目前收購價為三百四十八萬二千元，較兩年提升逾七成。

　　消息人士透露，該廈已獲財團密密收購，至今收逾四成業權，該廈擁有九十六個住宅及六個鋪位，財團由住宅入手，打算最後才收購鋪位。據悉，今番收購財團並非活躍於西環的發展商，為了在區內插旗，出價亦較進取，該廈佔地八千二百四十三方呎，若以地積比九倍計算，可建總樓面為七萬四千一百八十七方呎。

　　根據土地註冊處資料顯示，上述保發大樓於上月有二十四宗買賣登記，涉資約八千多萬元，單位成交價由約二百八十六萬元至約四百一十萬元不等。

　　上述物業於一九六四年三月入伙，直至明年三月，物業已屆五十年樓齡，符合舊樓五十年強拍的要求，該廈位處港島第十一區校網，屬於名校區，適合重建精品豪宅。

　　上述舊樓附近指標二手住宅包括學士臺及羲皇臺，學士臺主要提供實用五百三十一至六百四十九方呎單位，去年作價由五百多萬至逾八百四十五萬元不等。今年僅錄兩宗成交，都是實用五百三十一方呎，其中一座極低層E室，以五百八十八萬元易手，還有三座中層D室，以六百四十五萬元沽。

　　羲皇臺則集中實用三百餘至逾四百多方呎單位，今年未錄成交，最近一宗成交為去年十一月，為十座三樓C室，實面四百七十三方呎，以三百八十八萬元易手。

　　區內指標新盤包括會德豐旗下的西環LEXINGTON HILL，於去年二月推出，七十一伙分層單位於單日沽清，平均呎價一萬二千元，及後於去年中及去年底沽出的特色戶，呎價更逾二萬多元。

由新地發展的元朗爾巒開售工作如箭在弦，繼發展商早前表示，本周會率先開放項目示範單位予傳媒參觀，昨天市場消息透露，該項目首批單位有機會包括洋房及低密度大宅，並於九龍站環球貿易廣場，設有三個示範單位。

已取得預售樓花同意書的元朗爾巒，近期密鑼緊鼓進行軟銷工作，為推售做好準備，市場消息指，項目首批單位有機會包括約十間洋房，亦包括數十伙名為「爾巒至尊」大單位，建築面積約一千六百八十六方呎。

市場消息指，該項目位於九龍站環球貿易廣場的示範單位即將完工，其中八十六樓將開設項目樓盤模型，並提供一個一座十八樓B室「爾巒至尊」交樓標準示範單位，十樓將設有另外兩個連裝修示範單位，其中一伙為樓高五層的低密度住宅「名門望族」地下B單位。

據了解，項目自開始軟銷以來反應不俗，四站推廣展覽錄逾三萬參觀人次，洋房意向建築呎價一萬八千元，入場價逾五千萬元。而低密度洋房大宅意向建築呎價由一萬五千元起步，亦有大家族有意全幢洽購，作價每幢約一億八千萬元，項目提供七百八十個單位，當中有四十八個為洋房，項目預計本年十二月三十一日落成，亦即建築期只尚餘約九個月。

美國聯準會主席柏南克堅持QE不退場，讓分析師越來越看好美國房地產市場，摩根大通及美國銀行雙雙上調今年美國房價漲幅。

大舉上調 估今年漲幅7、8％
摩根大通上週預估，今年美國房價將上漲七％，是原本預估的一倍，到二○一五年底累積將上漲超過十四％。美銀在一份「房市將開派對？」的報告中預估，今年房價將上漲八％，原先預估僅四．七％。兩大銀行預估美國房市加速反彈，主因是買家及投資人趁著供應減少及聯準會壓低房貸利率而搶買，這有助於增強美國經濟，支撐營建股漲勢。自二○一一年底以來，美國營建股已上漲逾一倍。美盛資本管理機會信託基金旗下的貨幣經理人麥克雷墨爾（Samantha McLemore）表示，現在已置身於房市及經濟持續復甦的早期階段，該基金持有受益於房市復甦的相關個股，今年以來的漲幅達二十％，擊敗九十九％的同業。去年十二月標準普爾∕凱斯席勒二十大城市房價指數較上年同期上漲六．八％，是二○○六年以來最大漲幅，但仍較高峰下跌二十九％。去年美國房價上漲，主因是房屋庫存減少，加上私募基金等機構投資人的需求升高，黑石集團已收購兩萬戶獨棟房屋，準備當包租公。

一月新屋銷售增幅 20年來最高
根據美國房地產經紀商協會（NAR）資料，一月待售房屋數量較去年同期減少五％，來到一七四萬戶，是一九九九年十二月以來最低。美國一月新屋銷售增幅為二十年來最高。辛姆（John Sim）為首的摩根大通分析師，在三月十三日的報告中指出，房市及經濟指標展現樂觀趨勢。該公司預估，今年房價可望上漲七％，明年房價再漲三．九％，加上二○○五年上漲三．二％，未來三年累積漲幅可超過十四％。美銀分析師梅爾（Michelle Meyer）表示，低利率、待售房屋庫存吃緊正加速房價上漲。他們預估，今年房價將上漲八％，明年再上漲六．五％，二○一五年上漲三．七％。

赴日本購屋、買樓似成投資新顯學，但別忽視許多潛藏成本。據日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，目前投資日本15年以內中古屋的投報酬約6%-8%，新屋投報率約5%。但因買日本房屋有相當多稅務負擔及日後的房屋維修、管理費用等支出，是匯率成本考量外，需另計的額外成本。25年以上老屋 恐貸不到款，銀行也提醒，日本1981年訂房屋耐震標準，日本房屋超過25年以上，不具承認價值，銀行不會承貸。換言之，民眾想買日本屋最好以15年以內、且位居都市中心、捷運等交通便利、出租轉售轉手方便的地點較優。

日本信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億表示，2010年公司成立之初，台灣民眾赴日投資或自住比重約各半。近來投資客明顯增加至七成、自住者不到三成。若民眾購買中古屋，不論買、賣方都需支付「總交易額的3%再加上6萬日圓」服務費；買新成屋則比照房屋代銷，免收手續費。新成屋 投報率約5%，李芊億指出，選擇自用者，多半是父母為子女求學購屋、或日後退休旅遊考量。至於投資戶，大多以出租為主，考量租金的穩定，一般會建議購買屋齡在15年以下、離都市中心近、捷運便利地區，以中古屋投報率來看，平均可達6%-8%，買新成屋本金較高，投報率較低約5%。至於日本購屋的稅負和台灣差不多，一樣有印花稅、契稅(房地產取得稅)、規費 (登記許可稅)、每年房屋稅 (固定資產稅)、地價稅 (城市規劃稅)等。至於所得稅是以賺錢獲利的淨所得課徵，若虧錢、打平，則免課所得稅。另外，投資客進出日本居住時間若一年不到180天者，免徵住民稅。

在日本開業多年的台銀、兆豐銀行東京分行主管表示，日本經濟近20年來的低迷，日本的不動產價格更是跌多漲少，若與30年前日本第一時代的高房價相比，日本目前的房價平均下跌了四成左右，套牢族比比皆是，造成日本當地民眾不再熱衷買房。目前日本民眾的自有住宅比重僅約六成，遠低於台灣自有住宅比重高達八成五，日本人租屋比購屋意願高，但因日本的露台、雨遮等公設不列入坪數，需有人管理，管理費和日後的維修費用也都需列入考量。另外，日本是地震頻繁國家，尤其日本311地震後，日本政府正研議針對大型集合住宅耐震強度，擬自明年起進行強制性檢查，建築耐震度可能升高至七級以上，比1981年製訂的地震標準更高，投資人在選購購時，除了匯差、通膨的利差考量外，環境、日後管理維修費、稅賦、年限及房子結構、耐震度都需考慮。

新加坡上(2)月房屋銷售驟降65%，主要係因該國政府在1月時為使房價降溫而祭出第7輪的降溫措施。根據新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority)今(15)日公布的數據，2月房屋銷售由1月經修正後的2016件下降至708件。根據《彭博社》(Bloomberg)依據政府數據所做的計算，新加坡去(2012)年房屋銷售達2萬2699件。

在低利率環境下，新加坡房價在第4季時達歷史新高，推升房市泡沫疑慮且迫使政府擴大4年期措施來抑制全亞洲第2貴房市內的投機價格。房地產諮詢業者Knight Frank Pte亦將其所做的今(2013)年新屋銷售預估值砍降20%且預期年度房屋銷售將介於1.2-1.4萬件。大華繼顯研究公司(UOB-Kay Hian Pte)駐新加坡分析師Vijay Natarajan表示：「政府的措施正開始起作用。此外，由於中國新年，較少物件被提供。我預期數量將在未來數月裡進一步下滑。」

該國政府最新措施包括將購屋民眾印花稅率增加5-7%，永久居民購買第1間房屋時即以此稅率計算。此稅率亦適用在購買第2間房屋的新加坡民眾。新加坡財政部長Tharman Shanmugaratnam於上(2)月25日的預算演說中表示，該國亦計劃調高擁有豪宅人士與投資房地產的稅率。此項較高得稅率也將適用於那些住在自有居所，或1.2萬房地產的前百分之一屋主。他在2月28日接受專訪時亦說，房地產市場仍「處在循環周期的錯誤部份」。新加坡政府也限制民眾買第2間房屋的貸款成數。現金頭期款亦從10%上升至25%。

自2009年開始，新加坡就一直企圖控制價格，當時該國政府針對部份房屋項目實施付息貸款禁令且停止允許開發商對仍在興建的公寓吸收支付的利息。新加坡更早時所採取的房市降溫措施還包含對購買房地產的外國人與公司課徵額外的稅，並對鞋盒公寓的趨勢進行限制。去年10月時，該國又將房貸償還期限制在35年，並把超過30年房貸的貸款成數限制規定得更嚴。

由於北美和亞洲地區市場信心回復，各大主權基金對不動產的胃口提升，今 (2013) 年全球房市交易總額可能是自 2007 年來首度超越 1 兆美元。《路透社》報導，據不動產諮詢公司 Cushman & Wakefield 研究報告估計，全球不動產投資金額已於 2012 年成長至 9290 億美元，今年有望再成長 14% 至 1.25 兆美元。這將是自 2008 年金融危機爆發以來最高水準。

Cushman & Wakefield 執行長 Glenn Rufrano 指出，2012 年的全球經濟不確定性太高，使投資人遲疑，市場也難活絡。而今年不確定因素將減少，實際上在今年年初，全球的風險因素正在減少，也見到市場信心恢復、動能增加。過去投資選擇避開高風險資產，只投資如紐約、倫敦等地的高品質商辦與住房；但在歐洲央行採取行動穩定市場對歐元區的憂慮，及美國經濟顯露復甦訊號後，投資人信心已逐步恢復。

報告指出，今年全球不動產的成長將由美國地區引領，因為在美國較易獲得貸款，且房客對空間要求較高。在去年不動產交易成長 26% 後，今年還將再成長 15% 至 20%。亞洲方面，由於中國的政策傾向冷卻過熱的房市、穩定經濟成長，去年不動產交易僅成長了 3.7%。但報告認為，對中國的擔憂緩解及投資人把眼光轉向印度及印尼等新興市場，今年亞洲不動產交易也可能成長 15% 至 20%。

報告則表示在歐洲方面，由於銀行貸款仍取得不易，也缺乏高品質物件，今年不動產交易可能只會成長約 5%，且多集中在倫敦、慕尼黑等重點城市。同時，主權基金及退休基金為擴增投資組合，其對不動產的需求也將刺激成長。來自馬來西亞和卡達的主權基金，十分積極購入西方國家重點城市的優質物件。規模達 7000 億美元的挪威主權基金去年也增持不動產部位，將投資比重從 0.3% 提升至 5%。

南亨特點項目（The Hunter's Point South Project）是1970年以來紐約市最大的平價住宅項目，目前第一期工程已正式開始動工。第一期工程將擁有兩棟高樓，一所容納1100名學生的學校，以及5英畝的濱水公園。學校已近完工，9月份將開始接納學生。市長彭博等官員和開發商的代表參加了3月4日的開工儀式，彭博並宣布下個月市政府會就第二期工程進行招標（ Request for Proposals）。

南亨特點項目位於長島市（Long Island City）南端，東河河岸，正對曼哈頓中城。建好後的住宅項目距中央火車站僅5分鐘車程（乘7號地鐵）。第一期項目的925套公寓將是中等收入紐約人的永久性平價住房，租金在$500到$4,000之間。兩棟樓分別為32層和37層高，並有17,000平方英尺的商業零售空間。南亨特點全部項目完工後會有約5,000套住房以及11英畝的濱水公園。
　　
公寓樓被設計成可抵禦颶風桑迪2.5倍的水位，而機械系統，冷凝式鍋爐，電熱聯產發動機組都會被置於二樓甚至更高，而緊急發電機則置於樓頂。所有外門都是防水設計，大樓外牆也可同時作為防水牆。「南亨特點項目的新建住宅將是桑迪颶風以來在水邊的第一批住宅項目，市政府將致力於不光是重建颶風桑迪襲擊最嚴重的社區，也要將整個城市建設得更有承受力、更能持續發展。」市長彭博說，「南亨特點項目將幫我們做到這兩點。」
　　
兩棟樓由SHoP建築師事務所和Ismael Leyva建築師事務所設計，完工後都將獲得LEED銀質認證。根據房產資訊網站 Zillow的數據顯示，這兩棟樓所處的社區2013年平均房價達每平方英尺$510，而2000年時平均才每平方英尺$54。根據房產資訊網站 StreetEasy的數據，去年12月這一地區新建住宅樓的房價是每平方英尺$771。「目前整個長島市都屬極好的地段，這個項目也將是極佳的地產項目，同時又是平價住宅。」 Queens Borough的主席 Helen M. Marshall女士指出，「我們非常需要平價住宅。」南亨特點項目是市長彭博計劃2014年之前為紐約165,000套平價住宅爭取資金的一部分，目前市政府已經得到了143,300套住房的建設資金，超出了原計劃的速度