進駐大汐止 雲科技聚落成形

台灣自行車產業與整體產業鏈已在全球建立突出形象，貿協表示，目前台灣騎乘人口逐年倍增，騎車人口更已占全球人口15%。2012年各大自行車廠營收表現佳，帶動自行車零配件出口值成長合計27.3億美元，比前年增加11.8%，顯示即使全球市場仍趨於保守的消費時代，台灣自行車廠依舊能突破重圍，主打中、高級路線策略奏效，在國際舞台上創下亮眼成績。全球自行車80%MIT 大舉北移汐止創商機，身為全球自行車ODM(Original Design Manufacturing)重要業者之一的利宇國際，於日前在汐止「遠雄U-TOWN」舉辦「新北產業招商會-全球自行車產業採購經理人會議」，吸引多家自行車零配件廠商與會參加，主要目的是期望順利促成自行車上中下游的產業鏈整合，募集更多的相關廠家遷入於此，有效研發更多新功能、高附加價值產品，擴展台灣自行車產業出口量，及提升國際形象與產業競爭力。

利宇國際執行長許朝鈞談到，在全球自行車市場，有80%由台灣工廠生廠代工，只可惜台灣雖然製造業很強大，但企業卻缺乏行銷能力，加上自行車組裝及相關零組件的製造廠商多集中在中南部地區，每當國際買家前來實地評估產品時，常因為資源無法整合及交通距離等因素，因而可能喪失多筆訂單機會。
有鑑於此，利宇國際展開企業思維，大舉將企業總部從南部移駕至北台灣汐止「遠雄U-TOWN」，透由汐止廠辦的雲端設備、物流優勢及便利交通條件，再加上可同時容納廠房、研發、管理、倉儲、商業的辦公廠區，期望廠商進一步落實在同個廠辦進行組裝工作，包括原料製造、加工、成品到最後出貨，上下游整合流暢，成本自然降低，才能創造更高利潤，擴大自行車產業在國際的市佔率。

新北爭取自由經濟示範區 汐止廠辦率先受惠
「大汐止經貿園區」就位在台北科技走廊及新北市產業黃金走廊A字軸頂端，總面積超過266公頃，涵蓋產業以電子、家電、機電、半導體、生物科技和倉儲物流為主，目前是政府著重發展的現代化科技產業聚落。新北市長朱立倫強調，「大汐止經貿園區」將參考內湖、南港科技園區成功經驗，對國際招商、產業轉型、都市計劃進行整體改造，預計四年內引進雲端、ICT產業，增加兩千三百家廠商進駐、增加逾八萬人就業人口、創造年產值破兆元創舉。

新北市因具有物流優勢，近日更積極爭取成為「自由經濟示範區」，朱立倫強調，台北港具海陸空優勢，可發展自由貿易港區，未來除了力拼招商外，在台北港周邊13公頃的土地設置「綜合娛樂園」，規劃住宿、餐飲、消費、影視娛樂等多元產業進駐，吸引國際觀光客及民眾前來消費，帶動國內經濟發展動能。

據內政部營建署統計，實價登錄上路後有74.3%的民眾在購屋前會參考「不動產交易實價查詢服務網」判斷行情價格。日前有網友爆料，591房屋交易網有戶2房物件開價938萬元，但實價登錄網站同社區同坪數去年8月交易價只要590 萬元，半年漲58.9%，網友說：「投資客都報復性上漲了！」

根據PTT（批踢踢實業坊）網友發言，日前看到1戶新北市三重區「愛菲爾大樓」待售屋，屋主託仲介在591房屋交易網po文，表示2房1廳1衛、22.8坪物件開價938萬元，離捷運先嗇宮站僅步行3分鐘，且送全新裝潢，條件相當吸引人。「不賠錢為原則」但搜尋實價登錄網站，發現2012年8月該社區成交1戶22.8坪，且格局同樣的交易資料，但總價只要590萬元，與591房屋交易網待售屋相比，等於半年上漲348萬元，漲幅達58.9%，每坪從約25.9萬元，漲到41.14萬元。

《蘋果》記者追查，受託銷售該物件的有巢氏房屋三重國小捷運加盟店業務張愷家表示，屋主原本要自住，將房屋裝潢得很漂亮，裝潢費用含家具約60萬元，後母親生病，只好賣掉房屋，「屋主花了錢裝潢、買家具，但不得已在2年內賣房，被課的奢侈稅金和仲介費、裝潢費等等加總，也不夠負擔損失，因此開價以不賠錢為原則。」他指出，就算該社區相同條件的房屋沒有裝潢，開價也可以開到700、800萬元。

針對北市議員李慶元質疑博愛路6棟國有建物滅失登記，轉為私有一事，力麒建設總經理郭淑珍昨親自出面澄清，此事是都更蟑螂特意操弄而非事實。郭淑珍表示，2007年7月，透過友人介紹，以個人名義買下北市博愛路71號資產，並出租給服飾店，是個人的投資理財，與力麒建設沒有任何關係。至於，博愛路73號的資產是屬於強家，強家申購國有土地屬他人行為，不知為何牽扯到自己。

她回想，當初曾有都更公司找上門，希望將博愛路71號劃入都更範圍；不過，郭淑珍認為，目前有穩定租金收入，如果被劃入都更範圍，資產將受到箝制，因此，希望都更公司跟全部地主談好後再來。2011年1月，其中一位林姓地主委託都更公司召開都市更新概要公聽會，並於當日向北市更新處提出概要申請，同年3月9日郭淑珍去函北市都更處表示不願意參與都更。

不過，卻在去年5月，郭淑珍接到通知，確定被劃定都更範圍，不過，當初的實施者林姓地主，卻換為蔡姓地主，但是得知蔡姓地主早在3月，都更劃定範圍審議時，便將劃定範圍內持有的不動產全數賣掉，因此，郭淑珍向北市都更處提出質疑，認為依照都更條例，唯有劃定範圍內的地主才能擔任實施者。事後北市都更處便去函內政部營建署希望獲得解釋，內政部營建署再將公文轉至法務部解釋，終於在今年1月獲得依法不符，都市更新範圍劃定無效。不過，就在函請法務部解釋之時，該都更公司找上門，提出合作協議，希望將博愛路都更案轉給力麒建設，不過，須收取總銷100億元的3%當作仲介費。

郭淑珍認為，當時該都更案僅有初步的劃定範圍、提出事業概要便要求3%仲介費，往後的協調地主、興建工程等，均要力麒建設自己解決。郭淑珍幾經考量，認為該都更案還有一段很長的路要走，而且並非一定要由力麒建設來擔任實施者，因此予以拒絕。不料，拒絕後，卻陸續出現對力麒建設的不實指控。

威京集團大陸西進開發房產腳步加速推展。威京集團目前在大陸共有鞍山、揚州京華城中城、東湖京華以及泗洪四大開發項目，合計規畫總建築面積達254.8萬坪，開發規模突破100億元人民幣。威京集團前進大陸十年，耕耘不動產，收成階段開始發酵。此外，威京集團目前正在考察包括的福建漳州、遼寧盤錦、重慶市、廣西 南寧，以及江蘇南京蘇州等5處地點，為下一階段獵地、資產開發評估新商機。

威京集團2002年進軍大陸，尋覓不動產開發機會。大陸揚州京華城、鞍山開發項目分別占地1.6平方公里、1.3平方公里，總建築面積各達147萬坪、79萬坪。揚州京華城的商業、住宅區用地分別為四分之一、四分之三；其中，商業區目前已開發比例20％，至於住宅區75％。每坪開價約新台幣7.2?16.8萬元。

「京華城中城」開發案，定位為全功能中心商貿區，規畫有商貿區及住宅區，商貿區設施涵蓋商場、酒店、酒店式公寓、辦公樓等。至於鞍山案鄰近溫泉，區內也設置有商場等商用不動產與住宅等各類型產品。台灣部分，除亞太會館規畫建置豪宅外，另有京華城、中石化高雄廠列入經貿開發園區等長期發展題材。中石化高雄一心一路廠區面積約7公頃，已解除土地汙染列管，並獲列入經貿特區（特6期）區域，土地用途也變更為商業用地。下一步將配合市地重畫，朝商辦大樓開發思考，惟具體規畫約待3年後定案推動。

台北市是都市更新最有「利」可圖的地區，但從馬英九到郝龍斌，不論是公辦都更或民間都更卻都進度緩慢，公部門總認為是誘因不足，從馬到郝均提出各種不同的容積獎勵，鼓勵民間資源進場，但從「台北好好看」系列的結果觀之，即使給予綠化換容積十％，或是大面積都更一年內動土開發享最高兩倍容積獎勵，依然沒進展。

從忠孝東路三段正義國宅都更案傳出槍響，到文林苑都更案引爆大規模衝突，如何讓所有住戶願意參與都更，其實是都更案的成敗關鍵。一方認為，少數應服從多數，不能因少數人不參與，就影響多數人權益；但另一方認為，居住正義不是建立在少數服從多數的偽民主價值上，而應建立在尊重人的居住選擇權上，而這個辯論題，並不會因都市更新相關法案的修正而終止。

所以必須切入問題核心去看問題，不願參與都更者，有兩個原因，一是對原住所的留戀、二是對分回利益不滿足。若是原因一，都更設計者或可以變通方式排除劃定，強行以多數利益為由納入範圍，最後就是走上文林苑之路；目前面臨最多困難的原因二，關鍵問題即在興建者與住戶間無法協商出合理的利益分配，簡言之，就是「價錢談不攏」。

建商出建設成本，住戶出土地成本，若能將彼此出資的成本，由最公正的單位清楚算出，更新後即由出資比例分配樓地板面積。但問題又來了，台灣的公正單位幾乎找不到，許多代辦政府業務的「公、協會」多可為權力或金錢收買，若新任副市長張金鶚能在任內利用政府資源，以小範圍街廓為單元提供具公信力的「合理價格參考」，讓參與更新者有所依循，「降低建商剝削小民」或「住戶獅子大開口」發生的可能性，或許可以為都更找到一條出路。

中油資產活化正式啟動！第一宗設定地上權案、位於北市龍江路土地昨（22）日開標，由唯一遞件投標的安信國際風險管理公司以新台幣9.41億元得標，溢價率約16％；換算地上權單價每坪約135萬元，創住宅區地上權總金額第3高紀錄。不僅如此，這也是今年在台酒板橋、台糖文山區、景美財訓所及成功高中旁4筆地上權案流標後，今年首度順利標出的地上權案。

中油表示，依規定將在45天內簽約，預計5月初完成簽約手續。中油龍江路土地去年10月1日第一次公開招標，最後無人投標。為讓第二次公開招標順利推動，中油大幅修正投標條件，年地租標準設定從申報地價10％調降為6.25％；押標金由3,000萬元一舉下修為800萬元，權利金底價則微幅增加至8.119億元（原7.94億元）。此外，中油更將原先50年地上權增設可申請延長設定期間，最長達20年，並有條件給予開發權利轉移解禁，以吸引合作廠商青睞。

中油龍江路土地面積約693坪，位置在中山區知名豪宅「華爾道夫」的正旁邊，基地本身街廓方整，周邊環境單純，加上對面的興國公園停車場開發案也準備開發，未來不論是開發作觀光旅館或辦公大樓都相當合適。永慶資產管理黃增福協理分析，該基地因近松山機場、南京松江商圈，再加上捷運松山線即將通車，周邊商旅或酒店式公寓的商機大，很適合作為收益型的商用不動產開發，潛力備受看好。

全球資產管理公司專案經理王維宏指出，出手得標的廠商為安信國際風險管理公司，並非過去常見的壽險公司或是開發商，不排除投標者可能是受廠商委託出面投標。中油目前還有台北市承德路、板橋前成品倉庫、新竹大學路旁土地等3塊土地之設定地上權案，正委託招商顧問進行評估、規畫，期望今年第4季推出。至於明年，中油也規畫2案，包括關渡自強路土地及台北市中崙加油站旁空地，預計權利金分別為12.88億元、11.11億元。對於外界關注的信義計畫區中油總部將不會遷移，而是劃分樓層出租，提升效益。

「已經有人住的房子，還會有人買嗎？」承審法官指出，關鍵在於吳乃仁指示給予春龍公司「議定優先購買權」，等於是為其量身訂做、創造出來的權利，其他廠商都打退堂鼓，讓該土地毫無競爭力。

承審法官表示，台糖土地「只租不售」是其制度，絕非法官為此案捏造出來的，林濁水指台糖曾出售上百筆土地，但要看土地內容為何？如果是畸零地之類，當然會賣，不在其範圍。法官說，但全案重點不該被模糊，吳乃仁指示給予春龍「議定優先購買權」，並非法定、完全是為其創造出來的權利，讓該土地等於是春龍「嘴裡的肉」，毫無期限限制，只要該土地釋出，絕對能夠到手。

在這樣的情況下，該土地等於是被占據的房子，「已經有人住的房子，還會有人買嗎？」造成該筆土地毫無競爭力，其他廠商毫無投標意願，讓春龍順利以低價取得。法官說，試問一般民眾可能有這樣的權利嗎？如果這樣都不構成背信罪，社會還有公平正義可言嗎？他自認作出這樣的判決，對得起自己的良心。

在全球化的過程中，貨物與資金的跨國流動非常頻繁。根據環球透視機構（Global Insight Inc. GI）2012年12月的預測，2013年至2016年世界經濟可望溫和成長，經濟成長率平均為3.5%；主計總處也三度上調今年經濟成長率。漸入佳境的經濟表現，搭配仍在低檔的房貸利率環境，各國又多實施貨幣寬鬆政策，使不動產市場資金動能不減，大幅帶動房市交易量能。根據「2013年亞太區房地產市場新興趨勢報告」指出，亞洲最具投資前景的房地產市場前十名，除了大陸的上海、北京和一些二級城市上榜之外，尚有新加坡名列第三、台北第九、香港第11、東京第13、首爾第14。

另一方面，受到中國大陸赴台觀光客人數成長的影響，讓都會區商辦大樓、店面需求持續增溫，加以低利時代、熱錢多多，市場對於不動產保值、增值需求不斷提高，北中南房價緩步揚升，其中，桃園縣因機場捷運、國際航空城、升格第六都等重大建設題材加持，區域房市買氣近來出現顯著成長。受到大台北高房價推擠效應，桃園擁有相對低房價的優勢，一直都是交易量穩定區域，近來幾個熱門區域像中正藝文特區、青埔高鐵特區、中壢海華特區等，因有利多題材加持，頗受購屋者青睞。

其中，3大重大建設包括高鐵、五楊高架、機場捷運線，已使得桃園成功融入大台北生活圈，加上2014年正式升格、航空城啟動帶動產業發展，更讓桃園搖身一變成為具有國際競爭力的城市之一，區域房價、地價漲幅愈來愈明顯。桃園縣今年現住人口203萬2,848人，較去年增加1萬6,856人，明年又將升格為直轄市，我認為在產業回流，加上房價外溢效應影響，桃園房市買氣將繼續亮眼，近期房價漲幅明顯，預售新案每坪開價挑戰4字頭，就是最好的證明，接下來桃園的房價漲幅還會更趨明顯。

到今年5月底為止，奢侈稅開徵即將屆滿兩年，這意味著，投資客持有兩年以避重稅的物件，有可能大量釋出，加上目前新建案的房價不斷墊高，在價量均增的情況下，現在正是進場購屋的好時機。根據最新民眾購屋信心市場調查顯示，38%民眾對第2季房價趨向樂觀，購屋動向七成仍以自住、換屋需求為主，不過受到高房價的影響，首購族及換屋族買房也多往市郊，或更外圍的區域移動，用通勤時間來換取較大空間，我認為趁著房貸利率低，加上不動產保值需求高下，選擇重大建設與交通建設周邊區域購屋，未來保值、增值空間會比較大。

最近幾年春節期間各大建商莫不使盡全力促銷預售屋，久而久之就被各界視為329檔期的先期指標，尤其2011年之後更是備受矚目，主要原因在於：主管機關在提高利率與降低貸款成數等傳統壓抑房價措施均告失靈，不得已終於在2011年6月1日模仿香港於2010年11月所推出的額外印花稅（SSD）打房措施，祭出號稱有史以來最為嚴厲的打房措施奢侈稅。而當前社會各界之所以這麼關注這一個議題，主要關鍵即在於奢侈稅二年「閉鎖期」績效為何？房價是否真如政府預期般回穩或下跌？

根據住展雜誌的調查統計，今年北台灣329檔期推案量約2000億元，由於兩年來奢侈稅效應導致銷售成績不盡理想，逐年累積的結果，縱然仍有不少建商有實力繼續養地，惟對於未來高房價民眾的購屋能力以及公司不斷累積的利息負擔，甚至市場景氣何時反轉也必須列入考慮。因此，不難想像的是，今年329檔期必然會出現預售屋與新成屋同步釋出的競價促銷局面，更何況2011年329檔期的釋出量也有1050億元，2012年也高達2020億元，並且今年的推案量也約在2000億元之譜，因此，今年329檔期房市景氣何去何從也就格外受到社會各界之關注。

其實，現階段大家所最困惑的問題仍在於，政府是否繼續執行打房政策？為何台北市炒房氣焰未歇，卻又一路延燒至桃園、新竹，甚至出現秒殺、轉單等異常現象，說穿了，還不是房地產交易所得稅負太輕，或房屋預售的逃漏稅空間太大所致。因此，今年329檔期的景氣影響因素除市場超額供給之外，更應密切注意國稅局早已鎖定投資客高價投資資產資本利得的相關查核與課稅，慎勿被高利潤沖昏頭而忽略景氣與稅費風險。

農曆年後，各指標工地人氣陸續回籠，住展風向球連續2個月出現代表「復甦安全」的綠燈燈號。房市更在股市直逼8,000點大關下，使股市與房市的人氣持續加溫，建商看機會不可失、「景氣應不可能再壞」，於是在今年度第一大黃金推案檔期329檔全力衝刺，使得今年329檔的推案出現石破天驚的鉅量，噴出比2008年馬英九當選總統更大的量體。
住展雜誌發佈今年329檔的推案狀況，從3月1日至4月30日的所謂329檔期，北台灣總出推案量高達2,939億元，直逼3,000億元歷史天量。2,939億元的量體是2008年6年來的最大量體，推案量比2008年馬英九第一次當選總統，房市上演『和平紅利』時的噴出行情量體再增加了三成二。

2939億元的量體，足足比2011年奢侈稅打房時的1,050億元，多出2.8倍，今年明顯出現爆紅的火紅推案。北台灣2,939億的案量，加上大台中都會區的850億，及大高雄的500億，使北台灣加台中、高雄都會區的推案量達4,289億元。

台中都會區去年329檔的推案量約700億，今年329檔的推案量再放量至825億元。台中329檔推案的熱區，除了豪宅大本營的七期新市政中心與國美館特區外，今年首購族的產品也是市場的主流之一，北屯區及高鐵烏日區都有指標性的建案推出。

高雄329檔房市，今年的推案量體約500億，較去年同期的量體增加了約二成，推案熱區為高美館周邊及農16重劃區的豪宅產品，另外高鐵左營、鳳山、三民及楠梓的推案量亦有增溫的趨勢。

在北台灣部分，2013年329檔指標個案一覽表中，超過10億元以上的指標個案達66個，總推案量為2,261億元，以2,261億元加乘三成(10億元以下的推案總數)，得到今年2,939億元的總推案量。

北台灣五大區塊中，台北市的推案量為364億元，新北市的推案量為1,135億元，桃園地區的推案量為1,247億元，新竹地區的推案量為181億元。台北市加新北市的推量為1,499億元，佔總量體2,939億元的51%。

值得特别注意的是，桃園地區的推案量高達1,247億元，佔總量體2,939億元的42%。會出現如此的大量，自然與桃園航空城計劃及桃園升格直轄市，使大批建商轉往桃園地區搶地推案有直接的關係。

從推案的分佈地區來看，北台灣五大區塊中，台北市以内湖區及北投區最熱門，房價居高不下的台北市，位於内湖區美國在台協會旁，由文心建設投資興建的總銷90億元新成屋案「文心AIT」，開出每坪120萬的高價面市，開價與成交價的高低，再度成為市場矚目的焦點。另外，位於北投奇岩重劃區的「華固奇妍NO.1」，及永陞建設總銷45億的「藍田陞玉」案，也是台北市329檔的房市焦點。

不讓台北市專美於前，新北市也有多個重案出擊，包括遠雄人壽100億新莊副都心案「遠雄國都」、五股區森聯機構的100億「上河圖」，旺洲建設位於林口的50億「旺洲極品」，及淡水50億「宏盛新世界」等指標案，都將在329檔粉墨登場。

明年12月25日升格直轄市的桃園房市，在利多不斷下，推案量持續放大。加上位於桃園龜山的合宜住宅案量體有365億之多，使桃園地區房市成為全國最熱、最夯的推案與購屋置產地區，而成為全國房市的新焦點。

329檔的推案，大型建商可說是全力強打，遠雄企業團的推案量為298億元、皇翔建設有140億元、麗寶機構有130億元、森聯機構有100億元、宜誠機構有69億元，其他還包括國建、旺洲、宏盛與全坤等知名建商，也都有代表性個案推出。

從各種層面來看今年房市，奢侈稅議題，政策面應不至於再下猛藥打房。再就房地產基本面來看，今年329檔的價與量自是觀察重點，市場不應一出大量就斷言房市恐又衝過頭了，應該是在六、七月左右，從實際的銷售數字來分析今年329檔的買氣如何，如果相對的買氣不錯，價與量也配合得宜，整體銷售能提升至五、六成左右的水準，那應該說，329檔通過了市場的考驗，2013年房市自然沒有看壞的理由。

觀光客帶旺 港商搶進西門町

台北市熱門商圈西門町、士林夜市、東區商圈，近年因觀光人潮旺盛，不少店家租金出現每年調漲20%，有些國外商家為搶租，甚至願意以高價承租，西門町日前就出現香港潮牌以加價逾6成租金租下3層樓店面，仲介業者認為，熱門商圈不怕生意不好，只怕租不到店面。

根據永慶房產統計顯示，士林夜市今年第1季租金每坪6500元至2.1萬元，永慶房屋文林店店長林榮昭表示，士林夜市店面每年漲，此區租約一般簽2年，到期後多數房東會漲價10~20%，「近年大陸、香港、日本觀光客非常喜愛士林夜市，房東見狀便紛紛調漲租金。」

3層樓月租250萬
西門町也因觀光客多吸引外國商家進駐，捷運西門町6號出口的漢中街店面，去年底轉租給香港IT集團旗下潮牌。永慶房屋大同店店長邱柏翔說，該店面共有1~3樓，單層約55坪，據說原先租金每月150萬元，轉租該集團後便調漲至每月250萬元，加價約66%，漢中街另一間原先租金每月50~60萬元店面，也由該集團以每月78萬元高價租下。
除了香港IT集團，西門町光是韓國彩妝店就有5~6家，知名楊桃冰店2樓日前也出租給日本關東連鎖居酒屋「白木屋」。房東就是看上這些利多，而大膽調漲租金。統計顯示，近3年來租金最高從每坪1.5萬元漲至2萬元；從捷運西門町6號出口一直延伸到峨眉街、漢中街一帶，租金漲幅最高；邱柏翔透露，西門町店租是近2年才開始上漲，因過去租約都是3年起跳，甚至10年一簽。

買賣成交件數少
東區店面則是租金與行情都居北市最高的商圈，住商不動產仁愛復興店店長郭源杰說，東區店面售價一直漲，租金漲幅反而不明顯，但空置期縮短，大馬路待租店面多在1周內可出租。郭源杰透露，近期有間首次來台做醫美生意的香港商，一口氣租了2間捷運忠孝復興站附近的2樓店面，其中1間因變更使用目的，租金一次調漲30%，租約為5~6年。
但熱門商圈的租金及售價雖然都上漲，成交件數卻沒跟進，林榮昭說，奢侈稅實施後，士林夜市店面買賣量大幅減少，現持有者幾乎都為在地屋主，除非是家庭繼承因素才會出售，每年買賣件數不超過20件。

士林夜市租金高漲，許多店家選擇往2樓或巷內移動，可月省14萬元以上。 熱門商圈的租金越來越高，尤其是人潮多的大馬路及1樓店面，有些店家因無法負擔高租金，漸往2、3樓或巷內移動。以士林夜市文林路來說，2樓店面一整排都為髮廊、咖啡店等，當地仲介表示，1樓店面每月租金20~30萬元起跳，負擔不起的店家只好往樓上搬，每月租金可以省下逾14萬元。

小吃店移往外圈，永慶房屋文林店店長林榮昭表示，文林路1樓店面租金每月約20~30萬元，但2樓每個月則僅要5~7萬元，房東租金壓力大減。店家除了往2樓搬外，文林路上原有間超商，據因房東要將租金調漲至每月30萬元以上，店家不堪負荷便移至大北路巷子內。 士林夜市大南路也有間生意非常好的上海生煎包店，去年底搬移至小東街，林榮昭說，該店原址租金行情應為每月10萬元，據說房東欲調漲至每月20萬元，該店才遷移，新店月租與原址差不多，「高租金店面只有服飾店類才有辦法租，生煎包一顆最多12元，每個月20萬租金壓力太大，只好往外圈移動」。

「1樓開銷太大」在士林夜市開業近10年的尚洋髮藝，該店經理Ken說，文林路有許多店家會一次承租1整棟樓，2樓以上再分租給其他店家，「我們是2、3樓一起承租，每月租金約11萬元，不租在1樓是因1樓店租動輒數十萬元，開銷太大」。Ken當初開業時每月租金8萬元，10年間漲了3~4萬元，「是因為我們跟房東關係良好，有些其他店的租金真的很誇張。」記者林喬慧

受到大環境景氣低迷、實價登錄提前上路等利空衝擊，林口去年下半年房市進入盤整期，但隨著重大建設陸續浮上檯面，自農曆春節開始，看屋人潮及成交量快速攀升，指標大案也跟著動作頻頻，讓今年329檔期提前起跑。

去年台北房市買氣鈍化，林口連帶受到波及，推案量及成交量雙雙滑落，買盤大舉南移至桃園，北桃園部份區段房價甚至已超越林口，但自農曆春節開始，買盤再度北移林口，不僅買氣快速回溫，看屋人潮至少多出三成，許多案場紛紛開出紅盤，而機場捷運線、中商36、新北影視城及行政園區等四大利多，就像林口房市的春燕，在今年將扮演重要角色。

居住環境備受肯定
圓石灘廣告業務副理林亮安指出，林口因具有重劃區身份，除了新北市政府所編列的經常性預算外，還有重劃區基金可供使用，財源方面相對充裕，加上近年民間建商大舉開發造鎮，進一步促進新住民移入，讓區域發展更形迅速；目前林口區設籍人口約9萬人，但不少北市民眾搬來居住，戶籍仍放在北市，所以實際居住人數至少有11~12萬人。

他接著表示，林口之所以長期受到北市客層喜愛，「居住環境」是重要因素。街道寬廣、分隔島及人行道都栽種路樹、區內公園遍佈，高達60%的綠覆率，就像一個大型的花園社區，這與北市擁擠、繁忙的壓迫感區別很大，因此北台灣的宜居城市評比，林口通常都是名列前矛。再者，機場捷運線、中商36、新北影視城及行政園區，可說是林口近年發展的「四大天王」，範圍涵蓋交通、商業、產業及公部門，題材豐富且完整，房價自然產生連動效應。

機捷效應逐漸發酵
以接近通車的機場捷運線為例，市場上已開始期待通車所帶來的住宅需求。有了捷運，林口往來於台北市區可說是相當便利，生活圈也因而擴大，對於購屋者來說，在固定的通勤時間中，一方面可以享受台北市政經機能，另一方面也可以享受林口極佳的生活品質；通車後，從文化三路出發，往東8個站，約25分鐘就可到台北車站。

更有業者將機場捷運線視為「台北輕移民幹道」，畢竟目前台北市區已太過擁擠，加上房價居高不下，讓許多民眾開始另覓住所，包括林口、淡水等具捷運條件且價格合理的區域，理所當然成為移居熱區。

中商36招標完成
值得一提的，近來北台灣重劃區重大投資案齊發，繼桃園青埔特區A18站國泰人壽投資案、A19站的冠德建設投資案後，林口的「中商36」投資案也於日前定案，確定由日本三井不動產參與開發，將以美國紐約Woodbury、Desert hills規模設計，目標打造出露天逛街的outlet天堂，總面積約為三個半台北小巨蛋大，將包含大型購物商城、電影院、旅館、遊樂場等娛樂設施。

業者認為，此一投資案將讓林口房市的籌碼面大為增加，進一步放大市場供給面，民眾預期心理勢必左右個案開價，反之，有了各項利多議題的拉抬，未來住宅產品在抗跌表現方面，具有較高的期望值，這是購屋民眾可以去掌握及研究的部份。

如另類青年宅 「擺明為鴻海量身訂做」內政部為解決青年租屋需求，欲將公設保留地解編，但目前雙北市青年住宅政策中，新北青年住宅僅2.1成可優惠租金，3成出售使用權，飽受批評。而因應鴻海喊出「工者有其屋」訴求，新北市府在土城區頂新段規劃地上權招標，設定給土城工業區員工居住，等同另類青年住宅，學者抨擊，此政策太不負責任，擺明圖利廠商！

為配合中央政策，雙北市提供5處基地規劃青年住宅，其中新北市的3處基地，位於中和區秀峰段、三重區大同南段與大安段，共5138.87坪，規劃約1000戶青年住宅。不過僅2.1成住戶可優惠租金8折，更有3成轉讓建商經營，出售70年使用權，買方無條件與資格限制。

北市自營7折出租，不同於新北市因經費刪減，致青年住宅美意打折，台北市位萬華區、松山區的2處青年住宅，則由市府出錢、經營。台北市都市發展局總工程司高文婷表示，2處青年住宅皆完成初步設計，明年可發包施工，全由市府出錢、規劃、監工與經營，未來絕對100%以市價7折租金出租，且只租不賣。

玄奘大學財富管理學系副教授花敬群認為，北市青年住宅處理方式相對合理，畢竟市府較有錢，願負擔此責任，與新北市做法南轅北轍。但中央政府仍應做長遠的社會住宅財務融通與規劃，準備好長期資金的預算，否則現階段北市還能自己出錢，未來公設保留地陸續解編後，恐怕經費有限。近期新北市政府也對鴻海「工者有其屋」訴求釋出善意，挑出土城區頂埔國小後方、中央路四段一帶的國有地，共有頂新段247地號等15筆土地，佔地2.3公頃、約6900坪，其中4成為國產署所有地，6成為國防部政治作戰局土地，預計最快6月公開招標。新北市經濟發展局招商科科長林逸偉說，初步規劃「頂新段」為50年地上權，底價未定，須興建智慧、科技化的綠建築，條件設定為僅限土城工業區企業員工居住，不開放一般民眾。

須建智慧化綠建築，林逸偉解釋，雖「頂新段地上權案」提供給各企業、建商與開發商來投標，但為免有助漲房價疑慮，鼓勵企業嘉惠員工，不考慮銷售使用權，以防堵建商出售使用權獲利，未來經營方式可由建商租給企業使用，也可由企業直接得標後，規劃出租或無償給員工居住。對於新北市將國有地提供給特定員工居住的做法，花敬群強烈抨擊，「根本是為鴻海量身訂做的政策，擺明圖利廠商，是極不負責任的政策！」他認為市府須解釋，憑什麼國有地只能給土城工業區的員工，「這些員工難道特別弱勢嗎？」

「政府善意」鴻海會投標，新北市「頂新段」地上權案最快6月招標，國產署北區辦事處改良利用科雖極力撇清未設定給特定廠商，但該地距鴻海僅400公尺，又規定只給工業區員工居住，連鴻海都認為「感覺政府是善意回應鴻海的需求」。

策略正確易脫標，鴻海公關室主任劉冠吟表示，新北市提出的「頂新段」地上權案，感覺是善意回應鴻海需求，非常樂觀其成！評估條件後，會準備提案計劃投標。 第一太平戴維斯估價師丁玟甄分析，該區地價每坪約40萬元，地上權每坪約地價的5成較易脫標，若規劃住宅銷售，建商投標意願不高，鎖定特定企業，提供給工業區員工居住策略正確，較易脫標。 頂新里里長張中良也說，因消費人潮不多，店面都開不起來，不管哪家企業得標，對經濟活動有正向影響。

大同區跌32% 投資套房宜考量轉手性

大台北房價居高不下，低總價套房小宅成為近年市場主流。統計去年8月及12月雙北市實價登錄資料發現，套房成交價格漲幅最高的行政區為房價相對偏低的土城區，漲幅高達20.7%，居雙北市之冠，大安區、中和區則分別上揚11.6%與11.2%；而大同區、淡水區、三重區則因成交量少，導致房價下修15.8~32.7%，跌幅明顯。

據好房網統計實價揭露資料，新北市土城區套房成交價從去年8月每坪25.1萬元，上漲到去年12月每坪30.3萬元，5個月每坪房價上漲5.2萬元，漲幅高達20.7%。 好房網副總編輯吳光中分析，土城已逐漸擺脫工業城刻板印象，由於環境機能不差且房價相對親民，15坪套房產品總價不會超過450萬元，對自住客來說，仍在首選名單內，其中以捷運海山站、土城站及永寧站周邊市況最熱。
東森房屋土城板橋加盟店店東陳春諒表示，近期套房成交量確有增加，套房委售多在15天內就可賣掉。

總價400萬最搶手
陳春諒說，主要是土城仍具有捷運站的交通便利性，且單價相對低，若是10~15坪套房，總價在400萬元上下，吸引許多北市上班族來這購屋，如昨日就售出1間在捷運海山站旁的12.4坪套房，成交價約430萬元。套房成交價漲幅第2名為台北市傳統精華地段大安區，從實價登錄以來，大安區實際成交價一直居高不下，去年8月套房每坪成交價82.7萬元，短短5個月，實際成交價每坪已站上92.3萬元，漲幅11.6%；第3名則為中和區，去年12月中和區套房每坪成交價38.8萬元，和去年8月每坪34.9萬元相比，漲幅11.2%。

淡水三重也下修
跌價明顯區域前3名分別為大同區、淡水區、三重區，跌幅最大的大同區，去年8月每坪53.1萬元，但至12月已下滑至每坪35.7萬元，相差17.4萬元，跌32.7%為雙北最高。

交易量少波動大
吳光中指出，跌價明顯的區域多是因為12月套房交易件數均不足10件，才導致行情波動大，「不過也顯示這些區域套房產品價格差異相當大，民眾投資套房應該考量轉手性與報酬率，避免買到過高價或是無法脫手的產品。」

房市三二九檔期決戰桃園，引發央行關注。據了解，央行已要求大型行庫緊盯三二九檔期銷售狀況，若房市炒風仍嚴重，不排除在下次理監事會將桃園縣中壢（青埔）、蘆竹（南崁）及八德三地，納入房貸管制區。 央行首季理監事會將於周四（廿八日）登場，這也是央行總裁彭淮南新任期的首次理監事會。一般預料，由於利率調整可能性小，央行重點會放在房市控管，尤其是桃園地區。

青埔、南崁及八德掀炒風 ，央行自二○一○年起啟動房貸選擇性信用管制措施之後，目前納管的為台北市及新北市十三個行政區，針對第二套房貸成數以六成為限，並取消寬限期。 房貸管制實施之後，大台北地區投資客出現「南進」現象，看準桃園航空城及桃園縣升格利多，包括青埔、南崁及八德等地，成為投資客新歡，近兩年房價漲幅更高達五成。

根據住展雜誌統計，三二九檔期的全台推案達四三○○億元歷史天量，其中光是桃園地區就高達一二四七億元，不僅超越新北市一一三五億元，更占北台灣二九三九億元的四十二％。 行庫主管表示，由於「三二九決戰桃園」的態勢明確，央行及各行庫將緊盯指標建案銷售情況，確認桃園房市是否離譜，倘若如此，勢必端出更激烈的授信調整政策。

漲幅已離譜 聽到都毛毛的，行庫主管表示，桃園供給量大的區域，目前雖非央行管控區，但因房價漲幅離譜，「聽到都毛毛的」，各行庫已有降低成數、拉高利率之共識，目的是降低放款風險。 土建融資方面，包括台銀、土銀等行庫，針對偏僻或供給量大地區，已列入「留校察看」名單，逐一檢視建商的財務能力、品質及風評等，利率已拉到自二．五％起跳。 銀行主管認為，央行應會先授意各銀行留意並調整桃園地區房貸，短期內不會下重手，但只要炒風未歇，很可能在下次（六月）理監事會時，將桃園納入新一波房貸管制區，其中又以中壢、蘆竹及八德的機率最高。

銀行主管分析，「青南八」納管，與當初央行將新北市林口、三峽、淡水等地，納入管制區的背景很像，都是在原管制區內的房價炒不動、交易量明顯下滑之後，房價才飆高的「投資新樂園」。

開春後房市熱度增溫，不過，近期先有核四議題干擾，後又有房市空頭司令張金鶚將出任台北市副市長，以及本周將登場的央行理監事會，根據台灣房屋統計數據顯示，上周三及周四連兩天，四都看屋點閱率以北市下降六個百分點最多。 台灣房屋智庫執行長劉怡表示，三月以來民眾利用網路看屋的點閱率都不錯，上旬前兩周，民眾利用周末假日前的星期三與星期四，上網先做功課，為假日實地看屋預做準備情況明顯增加，包括台北、新北、台中、高雄四大都會一率呈現上揚態勢。不過三月廿與廿一日除台中外，其他三都全下滑，又以北市降幅最多。

劉怡蓉認為，四都中，有三都看屋點閱率下滑，主要與央行即將召開理監事會有關，北市降幅較多，可能是張金鶚轉任北市副市長，多少會影響市場信心，但這部分影響並未發酵，對房市衝擊並不明顯。 主打低價的建案買氣也不受影響，興富發建設在淡海新市鎮的新推案，找來「全聯先生」邱彥翔代言，要民眾連結便宜、精打細算的印象，吸引不少看屋人潮。

台北市代銷工會發言人施孝文表示，台北市府找張金鶚出任副市長，應是看重他的專業，有利未來都更案的推動與溝通。至於「打房」的權責在中央，地方政府並無那麼大的影響力。遠雄集團副總經理蔡宗易指出，目前房市的價格還是供需決定，期盼張金鶚上任後，能多推動都更計劃，釋出較多供給，就有平抑房價的作用。 信義房屋企研室經理蘇啟榮也認為，央行理監事會議等政策面對房市的影響較大，張金鶚加入北市府小內閣的影響目前尚看不出。

北市府與國防部、財政部國有財產署共同合作開發的「台北市立成功高中旁國有土地設定地上權案」，本月19日流標後，日前重新公告，為回應廠商意見，開發權利金由28億元降至22.8億元，全案預定4月22日截止投件。

成功高中旁的基地位於台北市青島東路與林森南路口，距離台北車站約600公尺、與捷運善導寺站才30公尺之遙，為台北市中心精華區稀有的大面積土地，2013年公告現值約10.09億元。

國際政經情勢回穩，消費者經濟信心逐漸轉強，近期民眾買屋需求持續增溫，不過，由於北市的高房價對首購族來說，購屋負擔壓力重，近期發現小坪數的套房產品，頗受到市場首購族關注。好房網整理2012年8、12月雙北市實價資料發現，套房成交價格漲幅表現前三名，分別是土城區、大安區、中和區，平均幅度在11.2~20.7%，其中，以房價最低、負擔最輕的土城區套房，漲幅20.7%奪冠，更勝北市中心大安區套房。另觀察成交價跌表現，則以大同區、淡水區、三重區套房行情，下修幅度最明顯，分別為32.7%、19.0%、15.8%。

實價登錄資訊自去年陸續公布後，有了政府背書的成交透明資訊可供參考，讓市場賣家不致於亂開價外，對於民眾購屋意願也有相當程度的提升效果，而「小宅當道、低總價稱王」的套房住宅，由於購屋門檻相對偏低，在高房價時代下，受到不少首購青睞，其中以市區精華路段、臨捷運站或具學區題材等套房行情最有支撐。

隨著房價成交資訊日益透明，自農曆年後，首購型買方進場看屋意願有增強趨勢，好房網整理內政部實價查詢網站，觀察大台北市套房近5個月漲幅變化，以新北市土城區從去年12月每坪成交價30.3萬，相較於8月的25.1萬，每坪成交單價悄悄上揚5.2萬，漲幅高達20.7%，漲勢之驚人，凌駕台北市大安區。

套房產品雖具低總價優勢，但因坪數較小，提供的機能有限，屬於小眾市場，好房網指出，因套房產品並非市場成交主力，以大同、淡水、三重，短短五個月平均成交單價巨幅波動來看，顯示這些區域套房產品價格是相當紊亂的，若是偏離捷運站稍遠或生活機能不佳的物件，其價格與交易熱區差異是相當巨大。民眾投資套房應該考量轉手性與投報率，避免買到過高價或是無法出脫的產品。

一戶要價上億的豪宅，卻沒有土地所有權，你會買嗎？位於北捷忠孝復興站附近的地上權案「仁愛本真」，下月正式公開，雖售價為周遭行情的七折，但每坪單價仍破百萬、總價破億元，為全台目前最高價的地上權新建案。由於「買屋不買地」，僅能使用不到五十年，將挑戰「有土斯有財」的傳統觀念。「這是場有趣的實驗！」不少市場人士認為，地上權建案因無土地所有權，不易貸款，每坪能賣到五十萬就很拚了，何況門檻一下拉到破百萬，「仁案」是測試買氣與接受度的指標案。

大面積國有精華區土地禁售後，各公部門開始標售土地地上權。兩年多前日勝生集團以廿餘億元，從財政部手中，標得北市仁愛路與大安路間土地的五十年地上權，面積五百卅八坪，規劃興建頂級豪宅「仁愛本真」，並循「京站」模式，以轉讓使用權的方式銷售。仁案位於忠孝東路錢櫃後方，近捷運、SOGO百貨，預計興建地上十四層建物，共卅多戶，每戶為七十到一百廿坪的頂級豪宅，總銷約五十億，預計下月中旬開賣，明年底完工，屆時使用年限剩四十五年。

日勝生副總周惠玉說，附近建案每坪兩百萬以上，仁案初估一百五十萬上下，雖為地上權，但地段極佳，將主打稀有性，對一些港、陸、星人士來說，也覺得地上權很平常。但她坦言，因無前例可循，對「推廣新觀念」戒慎恐懼。華固建設總經理洪嘉昇說，雖地段好，但有錢人的心態很難說，可好好觀察市場反映。今年底也將在民生東路推出「百萬地上權」的吉美建設總經理林進輝說，市場會慢慢適應地上權產品，財政部也會檢討相關貸款規定，「有房無地」觀念會越來越普遍。永慶資產協理黃增福表示，地上權案頂多貸款五成，如訴求把房子當收藏品這種財力雄厚的人，貸款就不是問題，但「傳子傳孫」的觀念，也是一大考驗。

日本建築大師伊東豐雄，獲選2013年普立茲克建築獎，在市場造成話題，伊東豐雄在台中規劃的全球第一棟超高層住宅作品富邦「天空樹」，銷售跟著看俏，平均單價每坪上看77萬元，創台中豪宅新高價。日前舉行動土典禮的「天空樹」，則是伊東豐雄在台、也是全球唯一的超高層住宅大樓作品。

清算中的高雄硫酸錏公司，擁有高雄經貿園區內的5.68公頃商四用地，在公司完成解散後如何處置，一直是市場關切的議題。據了解，這塊可以說是全台單一基地最大、區域位置最佳的住宅土地，價值超過百億元，如今最快可能在今年第2季就透過公開標售，於市場上釋出。位於南高雄、屬於高雄經貿園區內的亞洲新灣區，已經與北高雄的美術館特區、和農16特區，並列為高雄房地產市場的3大明星區域。雖然內政部已經在2月26日通過高雄多功能經貿園區主要都市計劃通盤檢討，並且允許部份變更為特貿1到6的土地，可以興建住宅，但是，相對而言當中的住宅土地仍舊稀少。

根據了解，高硫公司所擁的這塊精華地，位於中山路與光華路口，已經變更完成，是高雄多功能經貿園區的唯一的「商四」用地，面積5.68公頃。高硫早期申請個案變更時，只限制商業用途，但此次都市計劃通盤檢討之後，已經加入可以作為住宅用途，身價因此翻倍。由於該地面積換算約17,182坪，專業人士保守估計，以每坪70萬元計算，大約價值120.27億元。

業界指出，該地最可以參考的土地交易標的，是國城建設2010年10月26日，以每坪74.6萬元，總價15.76億元，向太平洋建設購買、位於同樣屬於高雄經貿園區內的中華路、復興路口的2,112.37坪土地。剛卸任高雄市建築開發公會理事長的隆大營造董事長陳武聰大膽估計，高硫的土地如果可以全部用來興建住宅，每坪90萬到100萬元起跳，肯定再創區域新高價。

消息人士說，高硫這塊5.68公頃的土地，經過中聯資源整治之後，已經在去（101）年底，獲得高雄市政府公告，解除污染管制。由於區內亞洲新灣的重大建設，將由世貿高雄展覽館在今年底完工啟用，開啟亞洲新灣區投資、開發元年的新紀元，因此，高雄硫酸錏土地的動向，引起各界的極高度關注，都想藉此插旗高雄經貿園區的房地產市場。據指出，高硫正在進行清算作業程序，唯二大股東台灣銀行和經濟部，各擁92％、和8％的股權，對於如何處理高硫唯一的寶貴資產，內部有不同意見，因此尚未有定論。但是，今年上半年內之前應會得到最後方案。

根據了解，方案之一是直接在公開市場標售，因為國營事業不受到500坪以上土地，不得出售的規定；方案之二是公司完成解散之後，資產歸返股東，由台灣銀行和經濟部自行決定處分模式。據研判由於該土地的商業價值高，最終在市場釋出的機率仍大。影響決策方案的其中一個關鍵因素是，台銀屬於金融特許行業，擁有非營業用的土地，並不在台銀的營業項目和範圍，因此，台銀也將與金管會討論相關適法性問題。

台南市政府環保局長張皇珍認為，任何資源都是珍貴的。為鼓勵民眾多響應資源回收，落實垃圾減量，該局將宣傳化為具體的行動，不斷茁壯「環保教育園區」規模，讓環保更親近市民，一起打造大台南新市容。由「府城藏金閣」、「回收家具典藏館」及「綠教育生活館」等三區共構而成的「環保教育園區」，就是張皇珍化腐朽為神奇的代表作。張皇珍表示，打造低碳城市，創造綠色奇蹟，一直是環保局追求的最高境界。

環保教育園區位於台南市東區，目前定期舉辦環境教育、資源回收、家具拍賣、跳蚤市場等活動。張皇珍說，在該園區企圖囊括了古蹟、人文教育等多樣特質，且園區內三棟主要建築物，也由台南市閒置空間建築活化再利用，為市民提供兼具環境教育宣導、廢棄物再利用、古跡歷史人文藝術，及民眾休憩等多功能活動場所。台南市環保教育園區在101年8月27日率先全國，通過環保署環境教育場所認證，且為全國第一個公家機關運用閒置建築物所設置環境教育場所，提供台南市民眾完整環保教育知識，是民眾、學校戶外教學及機關團體實施環保教育戶外學習的好去處。

綠教育生活館原為早期當地基督教人士聚會場所，環保局接手後，以環保局清潔隊人力及爭取內政部營建署創造城鄉風貌經費規畫整建，於98年成立命名為「綠教育生活館」，館內不定期舉辦環保教學及教育課程。張皇珍強調，為建構台南市為低碳城市的大環境，該館內二樓也成為低碳城市專案辦公室，除政策計畫之整合推動外，也將扮演低碳城市發展的平台，及低碳社區輔導角色。

搭著房市329檔期順風車，高雄上市櫃建商京城、永信建、聯上、隆大共有10餘個建案上場，銷售案量達200億元，力拚上半年營運維持高檔水平。高雄建商去年獲利出色，以永信建為例，去年每股稅前盈餘高達12.01元，今年市場普遍認為上半年將優於下半年，因此現階段的衝刺具決勝負關鍵。永信建設去年營收41.47億元，稅前盈餘21.76億元，創歷史新高，高雄主幹道上的「天潤」開盤營運吃補，「沐林」邊賣邊調價，今年預計「楠梓1、2期」、「沐林2期」、「鎮昌段」全面進入強銷。永信建今年總案量有100億元，若是保守估算銷售六成，即可有60億元進帳，對永信建的營運來說加分不少。

另一個涵蓋聯上開發、聯上實業2家上市、櫃公司的聯上建築集團，最近一口氣同時推出3個建案，包括位於漢神巨蛋商圈的「聯上F1」、採景觀豪宅規劃的「聯上涵景」，以及首次換屋40至60坪為主力的「聯上真品」等，總銷45億元，在北高雄的能見度大增。聯上實業發言人王惠珍指出，去年標下台糖在鳳甲南華段的3,200坪土地，預計在2013年第3季可完工交屋，挹注今年獲利。聯上實業去年營收12.38億元，稅後純益2.93億元，每股稅後純益4.36元，獲利表現年增三倍以上。

高雄地王京城建設，目前強銷包括「鉅誕」、「湖立方」、「曼陀羅」、「花賞」等新舊案，可銷金額110億元，公司在329檔期將發動頻繁促銷，以紅酒品嘗會等活動攏絡購屋人潮。隆大營建市中心豪宅大案「都廳苑」銷售七成，建築成本已全部回收，接下來「賣的都是賺的」，加上桃園推案啟動、業績來源增，今年表現可望優於去年甚多。隆大去年每股稅前盈餘4.09元，分析師預估今年每股獲利可達7元以上。高雄市建築公會理事長張永義說，今年南北高雄各擁題材，南高雄以200億元的「亞洲新灣區」重大投資為主軸，吸引全國性買盤，北高雄則是繁榮鼎盛，去年高雄房市補漲行情帶動高潮，期待今年仍可再創佳績。

內政部營建署長葉世文昨天在立法院表示，營建署初步規畫在高雄新市鎮興建南部首批合宜住宅，營建署正探求高雄市的意願與需求。立委江啟臣質詢表示，高房價、合宜住宅不足問題一直存在，社會好像誤解只有台北有住宅壓力，其實中南部的住宅壓力也不輕。

葉世文說，高雄新市鎮是營建署的自有土地，最可能規劃做合宜住宅。營建署認為高雄新市鎮，距離楠梓加工出口區很近，而且位於螺帽、螺絲產業發達的橋頭區。若能配合台灣企業回流，在新市鎮設置產業專區，做整體開發，對他們幫助會很大。若未來也能引進外勞，合宜住宅的存在就更需要。

.3月21日，青島土地市場迎來新政後的首場拍賣。位於市北區金華路56號、60號一幅儲備地塊，經過27輪競價，被天一福萊房地產開發有限公司以總價5.6億元競得，成交樓面地價5860元/平方米。

掛排公告顯示，該地塊供應土地總面積46602.6平方米，規劃建築總面積121166.8平方米，為城鎮住宅和商服用地，容積率＞1 2.6，建築密度 25%，綠地率 30%；拍賣起叫價3538元/平方米。

另悉，該地塊處於市北區重點打造的濱海新區片區範圍內，原來是青島瑞普電氣有限責任公司舊廠址和1965年自建的職工宿舍樓。按照當時的改造規劃，地塊內規劃18座高層住宅(其中3座為拆遷安置房)，同時配建幼稚園和商服網點。

國五條細則民間版本紛傳。據稱，上海最快出臺新政細則的時間節點可能在本月下旬至月底。業界人士認為，上海的細則嚴厲程度有可能超出市場預期。

離新“國五條”出臺已有三周，上海二手房市場的火爆開始回落，但依然維持一定的活躍度，仍有不少客戶打算抓緊時間簽約過戶。而一些“免稅房”的賣家則紛紛提價，買賣雙方巨大的心理落差恐使細則執行後的二手房市場迅速降溫。市場人士普遍認為，一旦新政實施，二手樓市首當其衝。

什麼是“免稅房”?

之前，晨報《樓經》曾介紹過市場上一些由仲介包裝的“免稅房”，新政當下，有不少客戶為了規避政策風險，降低購房成本，紛紛把目光轉向目前政策中的“免稅房”。其實從嚴格意義上說，真正的“免稅房”應該不單指免征個稅。

按照《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》的規定，對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。同時滿5年的普通住宅，也可以免征營業稅；屬家庭唯一住房，並且是普通住宅的，可以享受契稅減半的優惠。真正的“免稅房”，即指符合上述條件的二手房源。

“免稅房”並非單指免征個稅

[案例]

以一套100平方米的普通住宅為例，購入價為100萬元（含其他成本），出售價為200萬元。如果是免稅房，基本上可以免營業稅和個稅，契稅稅率也只有1.5%；若不符合所有免稅條件，不滿5年，營業稅要按全額5.55%納稅；不是唯一，要按差額的20%繳納個人所得稅；不是普通住宅，買家要按全額的3%繳納契稅。按現行政策計算稅費如下：

（單位：元）

營業稅 個稅 契稅 合計

免稅房 0 0 30000 30000

非免稅房 111000 160000 60000 331000

[分析 ]

從上述計算可以看出，同樣一套房源，非“免稅房”比“免稅房”需多繳納30余萬元的稅費，免稅房的稅費總額只有一個零頭。而這部分稅費往往會被房東轉稼至買家身上，如果稅費較低，在相同的價格條件下，可以降低不少購房成本。

購“免稅房”注意啥？

當下各種管道的“免稅房”宣傳非常多，在這?建議購房者理性甄別，針對以往在“免稅房”上出現的一些的問題，建議購房者注意以下幾點：

可要求賣家提供購房合同，確認房源的確是5年前購入的；

事先進行核實。尤其是對於多人名下的房產，需要逐一核實是否唯一，只要有一人不符合都不能免個稅。

不能盲目違規避稅費，通過做低房價避稅的辦法或許能夠規避一部分稅費，但也會為將來埋下一定隱患。

在決定購房簽約時，對於補充條款要儘量詳細約定，約定防止房東“跳價”的違約條款，並預防由於政策變化所帶來的風險。

“免稅房”約占掛牌20%

根據漢宇地產多家門店調查，目前掛牌房源中，“免稅房”源比例較低，平均僅為20%左右，比較稀缺。而新“國五條”細則出臺的利好刺激下，使得這類房源成為當下搶手的“香餑餑”。由於“免稅房”出現供不應求的狀態，因此賣家漲價、跳價的現象較為普遍，價格普遍漲幅在5%－10%，雙方溢價空間較小，中小戶型的“免稅房”源更無還價餘地。當然，也有一部分賣家靜待後續個稅細則正式執行而出現惜售現象；而買方主要擔心一旦細則落地，免稅房價格將再度上調，到時候購房成本又將增加，抓緊機會提前出手。因此一旦有免稅房掛牌出售，立刻就有買家來看房，不出幾日就簽約，個別房源甚至出現多個買家爭先“瘋搶”的場面。

據漢宇地產金橋五蓮路店人員介紹，上周該門店出售的一套49平方米、總價120萬元的“免稅房”，由於戶型南北通透，且價格適中，立刻被十幾個買家看中，爭先搶房。由於買家較多，賣家改變計畫，表示等政策出來後再漲價出售。同樣，該門店還有一套165萬元的免稅房，由於看房當天買家眾多，賣家趁機大幅跳價，最終成交價被鎖定在180萬元。

漢宇地產市場研究部經理付偉表示，目前20%的個稅政策對於“免稅房”的確是存在一定利好影響。賣家如果大幅提價，帶來的僵持局面會影響最終成交。隨著地方細則落實，政策逐漸明朗，“免稅房”的利好效應會有所減弱。因為，細則很可能會導致二手房需求短期內出現明顯降溫，供需關係緩和，這樣賣家的心態也會相應轉變，漲價現象會有所回落。

賣家仍傾向于轉嫁稅費

記者從部分仲介門店瞭解到，目前大多數賣家依然以“到手價”的方式，要求將稅費轉嫁給購房者。據德佑地產大華店負責人介紹，門店周邊的賣家長期以來都有掛到手價的慣例，許多賣家在聞知新政後都堅持原來的到手價不變，這也意味著因新政可能增加的大量稅費，還是會由購房者來承擔。

據悉，大華板塊購買5年以上的房源在掛牌二手房源中佔據很大比例，原價與現價往往相差一倍以上，並且其中有不少是非唯一住宅，一旦新政出臺對於區域內較多的剛需和改善性需求而言，影響是十分顯著的。類似大華板塊的情況在全市非常普遍。新湖店也表示，目前該板塊的新湖明珠城二手房銷售頗為火爆，3月以來，僅德佑地產就成交了十餘套房源，大多數社區賣家同樣執意在新政後將稅費轉嫁給下家。

此外，目前賣家仍舊傾向于轉嫁稅費給買家，沒有太多要“各付各”的意思。真正具有迫切買賣意願的購房者和賣家，大多都會趕在政策完全落地前完成交易，反而不太注意稅費轉嫁的具體操作。而新政一旦正式執行，剩餘的入市者大多買賣誠意不足，稅費轉嫁將很可能成為橫亙在他們面前的天塹。據仲介介紹，目前那些購買意願不強的客戶，對於賣家在新政後轉嫁稅費的情況存在較大的抵觸情緒；另一方面，那些出售誠意不高的業主一般也都鐵了心要讓下家承擔稅費。雙方心態上的巨大矛盾將很可能使細則落地後的二手市場迅速進入冷凍期。

德佑地產代理五部總監陳傑認為，樓市的持續火爆超出管理層的預期，按照目前三月上半月的成交量來看，3月全月的商品住宅成交總量可能突破150萬平方米，考慮到4月是傳統的旺銷階段，如持續成交旺盛恐引發政策出臺抑制樓市。

為避稅 包裝伎倆層出不窮

一些著急“先賣後買”的改善人群，以及著急“賣房套現”的人群為在限購政策下獲取買房資格，或為規避稅費盡快成交，各種包裝伎倆層出不窮。其中“假離婚”包裝成首套房和“陰陽合同”包裝成普通住宅的最多。“假離婚”包裝成首套房。如：30歲的小徐是上海人，結婚後和妻子名下共有一套房產，無貸款記錄。為了小孩將來的教育他們計畫再購買一套房，原先那套地段也不錯，並不考慮出售，打算出租。考慮到第二套房的首付和利率都比較高，小徐按銷售的建議先離婚，買好房後再重婚。於是小徐將自己的房產贈予到妻子名下，離婚後又以自己個人的名義購買了一套二手房，並算作首套，利率85折，可以用公積金還貸。


“陰陽合同”包裝成普通住宅。如：為擔心個稅政策造成一時間房子難以出售。老張最近火速賣掉了自己名下的一套房產。房子位於九亭，滿5年，100多平方米的兩房，當時買入價100萬元，掛牌210萬元到手價。由於社區環境和戶型都不錯，很快這套房子被買家看中，並最終以200萬元的到手價成交。不過由於買家不願意承擔全部稅費，老張和買家在和仲介商定後，便只以159萬元的價格進行網簽。按照做低後的價格，這套房子屬於普通住宅，可以免營業稅，契稅和個稅都是減半，前後稅費能少繳數萬元，買家很配合，很快便完成過戶。

值得注意的是，雖然這些伎倆或許可以減免稅費，但是無論是做低房價避稅還是“假離婚”。都存在一定的風險，例如“假離婚”變真離婚；做低房價會給將來的再次交易留下隱患等。

在深圳羅湖的核心地帶，茂業系一個名為“德弘天下”的豪宅專案已經屹立多年。令人不解的是，從2010年項目封頂達到預售標準後，卻遲遲未見開售。時至今日，這一價值近百億專案何時開售仍處於迷霧之中。
“工地大門緊閉”、“沒有任何施工的跡象”、“樓盤已達到現樓標準”，這是茂業旗下豪宅項目“德弘天下”的現實寫照。事實上，據證券時報記者此前觀察，“德弘天下”專案早在1年多前就已經處於這樣的狀態，靜靜等待開售。

“茂業顯然錯過了豪宅銷售的好時機。”一位熟悉深圳地產圈的業內人士感歎。的確，價值近百億的專案茂業系竟然死捂三年不開盤，看上去頗耐人尋味。

然而，證券時報記者經過多方調查瞭解到，茂業系其實在玩雙重“賭局”，其中一場“捂盤升值”的賭局已經結束，而另一場圍繞深圳“限購令”何時結束的新賭局剛剛開場。

開盤日期一推再推

“德弘天下”這個位於深圳羅湖核心地段的項目，總建築面積達到26.5萬平方米。如果按照周邊樓盤目前3.5萬元/平方米的均價計算，“德弘天下”可為茂業系貢獻92.75億元的銷售收入。

但茂業至今也沒有打算讓這一豪宅項目立刻銷售——如果公司想這樣做，在更早的2010年11月，便可實現預售。從2010年至今，“德弘天下”周邊的一個個新盤拔地而起，甚至包括2010年才開始拆遷的舊改專案，去年都已實現銷售。相比較而言，“德弘天下”仍一直處於“沉睡”狀態。

據公開資料顯示，“德弘天下”專案是由深圳茂業（集團）股份有限公司（下稱“深圳茂業”）所開發。而深圳茂業與在香港上市的茂業國際（00848.HK）同屬於茂業集團旗下子公司，深圳茂業是茂業集團的地產開發平臺，公司董事長張靜為茂業集團董事長黃茂如之妻。

據悉，該專案早在2009年2月就已經動工。根據深圳茂業方面計畫，項目竣工時間為2012年2月。事實上，深圳茂業對施工時間表把握還算準確，該專案在2010年11月就已經封頂。按照慣例，封頂後，深圳茂業便可以為“德弘天下”申請預售許可證——彼時，深圳“限購令”尚未實施。

不過，延期銷售近3年的“德弘天下”專案，目前仍無預售跡象。證券時報記者多日連續走訪發現，“德弘天下”專案工地一直處於緊閉狀態，而且專案內也並無任何施工跡象。記者以購房者身份撥打高掛樓盤之上的聯繫電話發現，電話那頭根本不是銷售部，而是該專案的物業管理部。

“現在公司銷售部門還沒進駐，除了戶型之外，其他所有的樓盤資訊都還沒有出來，具體什麼時候開盤，我們也不清楚。”電話中一位元工作人員向記者如是表述。據該工作人員透露，目前“德弘天下”只有兩種戶型，一種是220平方米的大戶型，另一種是230平方米的複式戶型，二者皆為雙拼戶型。

所謂“雙拼戶型”，與約7年前深圳出臺的一項政策有關：2006年深圳出臺“90/70”政策，規定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。正是這項規定，使一些開發商推出了雙拼、多拼房（將兩間或多間90平方米以下的房子合為一間）來規避限制，其中就包括“德弘天下”。

記者隨後聯繫到深圳茂業負責深圳區域地產業務的人士，該人士告訴記者，“德弘天下”是現樓銷售，所以之前並沒有申請預售證。他坦言，公司負責“德弘天下”專案銷售的部門尚未成立，具體開盤時間其實仍未確定。至於深圳茂業方面為何選擇現售而非預售，該人士並未直接回應。

據公開資料顯示，“德弘天下”專案近期計畫的開盤時間一推再推。深圳茂業最初計畫去年12月開盤，隨後推遲至今年3月。至今該項目仍無任何開盤跡象，深圳茂業方面近日又將開盤時間推至今年6月。

對於一個計畫在2個月後開盤的樓盤，專案銷售部門仍未成立，這並不常見。不過據悉，深圳茂業此前已經委託中原地產作為樓盤銷售的代理商，記者輾轉聯繫到中原地產一位內部人士。

該人士透露，“德弘天下”主打雙拼房，一個房有兩個甚至三個房產證。“為規避限購政策，茂業方面正在積極運作，看能不能將兩三個房產證合成一個房產證，但現在尚不知道進展是否順利。如果不順利，開盤拖到明年也有可能，總之這個樓盤非常麻煩。”該人士語氣中略帶一絲擔憂。

“如果深圳茂業將項目定位為豪宅，可能已經錯過了最佳銷售時期。因為近年來對於豪宅的最好銷售時間就是2009年至2011年4月前。”深圳旅遊地產綜合研究院主任宋丁告訴記者。

在他看來，“德弘天下”在2010年底便可申請預售許可證，一般急於回籠資金的開發商都會加緊出貨。“其實，深圳限購政策實施之前，大型開發商多少會收到風聲，但是深圳茂業反而沒有加緊出售，這確實很反常。”宋丁感到疑惑。

土地年限守口如瓶

事實上，談及深圳茂業的這個豪宅項目，也不得不提這個項目所處的地塊。令人感到蹊蹺的不僅僅是深圳茂業錯過銷售最佳時期，以及目前開盤時間一推再推，更讓人感到不解的是，深圳茂業方面對於專案的土地年限避而不談。

“對於專案的土地年限怎麼算，我不太清楚。”前述“德弘天下”物業工作人員對於記者的提問選擇了回避。而前述負責深圳區域地產業務的人士在回答同一個問題時，亦表示不清楚。對於一個“即將”出售的項目，深圳茂業從上至下似乎在刻意隱瞞專案土地年限。儘管這個數字終將會公之於眾。

記者通過多方調查發現，其實“德弘天下”所處地塊背後有著冗長的故事，故事甚至要追溯到上世紀90年代。

據悉，“德弘天下”專案所在的地塊宗地號為H307-38，是深圳一家上市公司深深寶A（000019）在2009年轉讓至深圳茂業手中。早在上世紀90年代，該地塊地址就是深深寶的註冊地址，深深寶廠房當時就坐落於此。這塊土地在從工業土地轉化為商住用地時，經過了在國土部門重新備案。準確地說，目前“德弘天下”項目的土地年限應該從重新備案的這個日期算起。

“德弘天下”項目的“前世”當時被稱為“深寶商業城”。起初，深深寶計畫與深圳基泰投資有限公司合作開發這塊土地，不過由於雙方產生分歧，深圳基泰在1999年時退出了合作。正是基於這個機會茂業系介入，正式與這塊土地“結緣”。

隨後，深圳茂業取代深圳基泰，與深深寶合作開發“深寶商業城”。為此，深圳茂業方面支付了深深寶1.46億元的資金。

根據當時合作協定，深深寶方面協助深圳茂業辦理建房售房手續，而有關建房成本以及實際售房收入與深深寶無關，由深圳茂業方面承擔。這時開始，這塊土地已經成為茂業系的“舞臺”。

不過，“深寶商業城”專案計畫當時似乎也走得並不順利。記者查閱資料發現，深圳茂業方面直到2003年才動工拆除深深寶的工廠，用以建設“深寶商業城”。當年，深深寶管理費用較上年增加1222萬元，增長45.96%。資料顯示，這筆費用的增加，是深深寶拆除這塊地之上的廠房以及搬遷生產線，所發生的停產費用計入管理費所致。

最終“深寶商業城”專案悄然流產。記者查閱深圳規土委資料發現，2008年10月6日，深圳規土委曾向深圳茂業以及深深寶下發“德弘天下”的專案建設工程規劃許可證。這意味著，“德弘天下”專案當時已經登上臺面。

一位元不願具名的知情人士告訴記者，其實早在深深寶與深圳基泰準備合作建設專案時，也就是上世紀90年代，該地塊在國土部門重新備案，性質從工業用地轉變為商住用地。那麼，僅從1999年至今已有約14年之久，如果按照70年產權推算，項目可用年限可能只有56年左右。顯然，“德弘天下”專案已經“先天性短壽”。

捂盤坐享專案升值

在隨後的2009年，這塊宗地號為H307-38的地塊正式易主。深圳規土委資料顯示，深深寶當時將土地使用權轉讓，而受讓方就是深圳茂業。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂業與深深寶只是辦理了相關轉讓手續，實際上早在雙方簽訂《合作建房合同》時，土地“開發權”就已經落入深圳茂業手中。

值得一提的是，如果“德弘天下”項目在2010年初就開售，以當時深圳羅湖接近1.7萬元/平方米的新房均價來算，茂業方面所獲得的銷售額恐怕只有現在的一半不到。深圳茂業並不急於銷售，即便是捂盤若干年，也可以坐享項目升值。這是已經結束的一場“賭局”，這一局，茂業系賭的是“捂盤升值”。

“對於資金鏈較為充足的開發商而言，專案轉為現售甚至捂盤的風險目前來看並不大，而且對於豪宅現售政府樂見其成，對於捂盤政府也會睜一隻眼閉一隻眼。”宋丁坦言。

正如宋丁所言，豪宅入市會拉高區域均價，在樓市調控時期，這是政府不願意看到的情況。深圳房地產資訊網研究部研究員吳上錦告訴記者，目前深圳規土委統計範圍僅限於領取預售許可證的項目。“那麼，那些直接申請得到銷售許可證的項目，實際上就繞開了國土局的新房成交統計系統。”他表示。

事實上，近年來深圳不少豪宅專案採取了現售的做法。如此一來，豪宅不會計入預售系統影響全市住房均價。

然而，限購政策出臺，顯然讓茂業方面的算盤落空。一方面，“德弘天下”專案一房兩證、一房三證問題，讓購房者掣肘于“房票”；另一方面，政府方面也在限制“德弘天下”的開售。

如今，儘管樓盤升值的預期達到了，但茂業系卻不得不面對房價調控的種種制約。在“捂盤升值”的這場賭局中，茂業系雖然押對了方向，但沒法順利實現銷售，不能算贏。

按照規定，開發商要對樓盤進行銷售，需要擁有“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋銷售（預售）許可證》。開發商在取得《房屋銷售（預售）許可證》之前必須先獲取前“四證”。

記者調查發現，“德弘天下”項目目前只有前三個證，《建設工程規劃驗收合格證》並未到手。“一般有的開發商會打擦邊球，在項目預售後才拿建設工程規劃驗收合格證，而現樓銷售的專案則應該提前拿到這個證，很少有項目落成後兩三年了還沒拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在壓。”深圳一龍頭房企專案運營負責人告訴記者。


調控時期，豪宅入市向來較為敏感。如果按照前述中原地產人士所言，深圳茂業正在試圖將房產證合二為一。那麼，不難看出，在錯過最佳銷售時期後，深圳茂業也開始急於出貨了，但目前的限購政策阻礙了專案銷售進程。

“像 德弘天下 項目這樣的雙拼戶型，未來銷售可能愈發困難，茂業方面最大的希望可能就是：賭深圳 限購令 的結束。當然也不排除通過其他途徑繞過政策。”上述房企專案負責人分析稱。

可以說，茂業系剛開始的這場新“賭局”，在對賭“限購令”的結束，同時也在賭自身“繞政策”的能力。但不管結局如何，茂業系欲坐享這近百億銷售收入，不確定因素太多。

在香港銀行相繼加息以及新盤推出速度加快之際，香港樓市成交量在過去3周持續下跌。德意志銀行預計，香港房價未來2年或將下跌20%。

自2009年初以來，香港樓價大漲超過110%，成為全球主要都市中房價最貴城市之一。在低息環境下，為避免美國加息後對樓市造成重大衝擊，香港政府辣招出盡，加上銀行加息，香港樓市在過去3周進入“冰河期”，成交持續下跌。

根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，3月份前21日，香港二手住宅註冊量共錄得約2807宗，較上月同期3630宗跌約23%，預計全月僅達3000多宗水準，創2003年以來同期最差。美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，本月受政策及調高新造按揭息率影響，二手房跌勢加劇，預計4月份二手住宅註冊量有可能跌穿3000宗關口。

綜合美聯分行資料，以每週35屋苑成交量計算，連續3周成交均僅於30?38宗水準徘徊，3周合計只有逾百宗左右，比起2月份前3周的約150宗大跌約3成。隨著二手住宅註冊量的減少，拖累二手住宅金額也按月下挫。據資料顯示，3月份前21日只有約150.1億元，較上月同期189.5億元減少20.8%。


此外，近期香港發展商推盤步伐加快，3月份前21日推盤量超過900套，全月可能重上千套水準，發展商推盤量連續3個月超過900套，首季至今已錄2870套，較上季2387套增加約兩成。今年截至3月21日，一手私樓註冊量共錄2728宗登記，較去年第四季3606宗少約24%。

“不減價，難成交。”有地產代理直言現時二手樓盤叫價下調約3%?5%，才有機會促成交易。據其透露，近期有多個單位業主見勢不對，降價離場，並出現虧損離場的個案。

不過，仲量聯行香港董事總經理曾煥平指出，近期新盤開價仍然堅挺，反映發展商賣樓心態仍然進取，而發展商也未見套現壓力，二手業主惜售情況嚴重，預計樓價大跌機會不高。

吳旭高調宣稱，協信上市和非上市資產加起來超過280億元，2013年將進駐12個城市，上市準備工作已就緒。
一面是高負債以及高息融資去圈地擴張，另一面卻是資本市場機會視窗錯過，上市時機一推再推，協信如同當年的順馳一樣，在玩一場賭局，謎底或不久就會揭開。

據一位知情人士透露，原計劃2012年內上市的協信集團，有可能延遲到今年年中前後上市，原因是去年年底融資環境不容樂觀。目前，港股行情不好，而且來自歐美的海外資金已經大多數被內地房企融得，即便協信上市成功，也失去了以此最佳融資窗口時機。

上述知情人士透露，重慶當地房地產行業人士對協信目前的表現用“邪乎”兩字概括——很多它不可能做到，不能去做的事情，它都去做了。這些在行業內人士看來冒險的行為，恰恰是協信在上市之前的豪賭行為。而目前協信已經背負了巨額負債以及眾多信託融資，能否如期上市考驗著協信的資金鏈。

大舉圈地擴張

3月7日和3月9日，重慶協信地產分別在重慶和昆明簽約總規模達數千畝的文化旅遊項目用地，總投資約250億元。

而就在3月6日，協信集團剛以2.85億元順利取得上海祝橋空港工業開發區的浦東空港國際總部經濟園項目一期建設用地，用地面積約205.5畝。

對於協信大舉拿地擴張的行為，蘭德諮詢總裁宋延慶認為，旅遊地產、工業地產地價相對低廉，能夠大面積增加土地儲備，對即將上市的協信來說很有利。據悉，“昆明小水井苗族風情生態村”專案總占地規模15000畝，其中建設用地4000畝，總建築體量280萬平方米，總投資近200億。而據昆明市國土局網站資訊顯示，協信集團獲得該120畝建設用地的總價僅為5404.5萬元。

此外，協信集團將在重慶永川區建設占地約900畝的新古典風格旅遊古城、高檔配套住宅項目，總投資約50億元，預計5年內全部建成。

而在上海，協信更是在不到一年時間內連續多次拿地。資料顯示，2012年8月22日，協信以底價13.0664億元，摘得閔行區虹橋商務區核心區北片區12號地塊，折合樓板價11482元/平方米。

2012年9月20日，協信又以12.6246億元摘得上海閘北區474街坊一幅商辦用地，出讓面積為56109.3平方米，折合樓面地價7500元/平方米。

加上近日剛剛取得的上海祝橋空港工業開發區工業用地，協信已在上海土地市場投入28.54億元，競得土地23.86萬平方米。

冒進的雄偉目標

業內對於協信集團的資金鏈問題存在不少擔憂。有報導稱，為了保證擴張速度，協信已經在海外市場高息融資近百億元，而為了維持企業正常的運營，協信將不少房源抵押給銀行換來貸款。

北京大岳諮詢有限公司總經理金永祥認為，任何房地產公司上市前都會加速擴張，但是要把握好度，以前有過順馳等房地產企業過度擴張而出問題的。隨著土地市場和房地產調控規則的改變，企業擴張必須看好政策方向，否則很容易翻車。

旭輝是協信目前的一個榜樣：旭輝上市發行首日即跌破等同於招股價1.33港元的開盤價，終盤報收1.3港元，與原先較大的“上漲預期”背道而馳。事實上，旭輝雖然最終成功上市，但其高達138%的負債率，近80億一年內或一年後到期債務，以及本身走低端快速銷售的路線，都為其今後的發展蒙上一層陰影。而這正是旭輝在上市之前幾年瘋狂拿地擴張的結果。


據上述知情人士透露，2012年協信完成銷售業績90多億元，公司計畫今年完成200億元銷售目標，而2014年和2015年的銷售目標分別擬定為350億元和500億元。

對於協信“雄偉”的銷售目標，宋延慶直接用“冒進”兩個字來形容。在他看來，協信目前的發展狀況與旭輝集團如出一轍。

與龍湖、金科等以住宅產品為主、快速周轉的開發模式見長的渝派房企不同，協信更側重於發展商業地產。目前，在協信的土地儲備中，住宅產品占比60%-70%，非住宅類的土地儲備在30%左右，而商業地產等產品回報週期長、收益低，對於擬上市企業來說，更是一個難變現的負擔。

遠洋地產日前發佈2012年全年業績年報顯示，2012年遠洋地產全國18個城市的41個專案，全年實現協議銷售額人民幣311.19億，較2011年上升15%；銷售面積同比上升25%達261萬平方米。遠洋地產與香港太古地產合作開發的北京頤堤港專案已於2012年9月開業，可租面積達17.6萬平方米。2012年底，頤堤港寫字樓的出租率達到95%，零售物業的出租率為84%。今年，遠洋地產與太古合作的第二個綜合商業專案——成都大慈寺專案，計畫於年底試營業，預計可租面積達21.4萬平方米。

遠洋地產行政總裁李明表示：“很高興看到2012年遠洋地產協議銷售額再創歷史新高，而且開發物業、投資物業及物業管理業務都實現了雙位數增長。中國房地產行業高速增長時代已經結束，進入了一個相對成熟的新時期。預計行業整體交易量和交易價格增速將放緩。但是，考慮到經濟增長、城市化、人口紅利等行業利好因素，預計未來較長時期內行業整體交易量和交易價格仍將維持在高位。”

遠洋萬和公館曾是遠洋地產拿下的地王專案，如今已成功“消化”。遠洋•萬和公館專案市場總監牛牧遠對眾多媒體記者道出了他的“行銷秘訣”：不去花上億去鋪天蓋地的打廣告，而選用最‘笨’的方法，靠大量活動吸引人。例如，遠洋萬和公館和陳佩斯等著明演員合作，在專案推出一系列文化活動，吸引潛在購買目標物件前來觀看。遠洋萬和公館在2012年6月入市，用半年時間完成30億元銷售，2013年首月再銷10億元。

作為進軍零售業的重大舉措之一，去年11月底，娃哈哈在杭州錢江新城開出第一家以歐洲品牌商品為主的娃歐商場，並宣稱3~5年內將在全國開設100家商場或綜合體的宏偉計畫。距今4個月，外界不斷質疑“商城淪為空城”。在外界的質疑聲中，娃哈哈董事長——“首富”宗慶後再次拋出他的零售擴張路徑。3月21~3月23日，“娃哈哈2013歐洲精品特許經營加盟全國招商大會”在杭州召開。本次招商大會上，娃哈哈旗下的娃歐商場作為眾多歐洲品牌的獨家代理商，面向全國招募加盟商。

宗慶後在本次招商大會上透露，今年娃哈哈除了在長沙、株洲落實開設商場之外，還將採取租物業的辦法再開設5家商場，同時購買及開工建設20家城市綜合體，“共同快速創造一個零售王國”。有市場分析認為，由於運營方式迥異，娃哈哈從快消這個現金高速流轉的行業進入資金沉澱的商業地產將背負不小的風險；同時，國內開發商目前“紮堆”進入商業地產，娃哈哈作為新入者，將面臨激烈的競爭。

試水歐洲精品代理商

與4個月前直接開設商城不同，宗慶後這次做起了代理商，力圖再次擴張他的零售業之路。作為進軍零售業的又一舉措，娃哈哈旗下的娃歐商場將作為眾多歐洲品牌的代理商，向全國招募加盟商。娃哈哈稱，很多國外大牌銷售慣用的是五級模式，即國外品牌商-國外經銷商-香港代理商-內地區域代理商-零售、專賣店，而娃哈哈採取三級商業運營模式，直接與歐洲品牌商簽訂獨家協定代理協定，然後再授權給內地的零售、專賣店。

宗慶後在招商大會上主動 “吆喝”，稱已經成功邀請到一些來自歐洲的知名品牌前來參加招商大會。“這次我們也榮幸邀請到了來自全國各地的潛在加盟商來現場看樣訂貨，希望打破當前零售業層層代理的運營模式，直接與上游的供應商、下游的加盟商建立合作關係，縮短通路，降低成本，讓供應商和加盟商都能獲得更大的收益。”

《每日經濟新聞》記者獲悉，此次參加招商大會的歐洲供應商品類包括男女服飾、鞋帽箱包及孕嬰童裝外，還包括一家傢俱家居，共數十個品牌。“主要商品以二三線品牌為主。”在現場上，一位娃哈哈集團公司內部員工介紹說。

義大利人RickyRlva是該國品牌Mauritania鞋業廠商的負責人。他在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，來中國前，他在紐約經營該品牌鞋子，但是由於美國經濟不是很好，需求有所下降，出於對中國經濟的看好，這次他將紐約的生意轉讓給了百貨商，來到了中國。

據瞭解，2個月前，RickyRlva已經與娃哈哈簽訂了獨家代理協定。RickyRlva表示，希望憑藉娃哈哈公司在中國龐大的市場管道，借助這個系統迅速進入中國市場。

為了吸引和消除加盟商的後顧之憂，娃哈哈本次還放寬條件，實施零加盟費策略。在杭州海關的支持下，娃哈哈方面建立了保稅倉庫，將實施統一採購、統一清關、統一商檢、統一配送、統一定價等“八大統一”管理思路。

《每日經濟新聞》記者從娃歐商場招商中心獲悉，加盟商既可以在娃哈哈不斷在全國開出的直營娃歐購物中心內租賃加盟專賣店，還可以在全國各大商場、購物中心或街面獨立專賣店內開設不同類型的加盟店。

顧客抱怨消費體驗欠佳

相對于娃哈哈在招商大會上的熱情，在杭州的娃歐現場則顯得尤為冷清。2012年11月29日，娃哈哈在杭州錢塘江江畔的錢江新城開設了首家娃歐商場。根據娃哈哈的宣傳材料，該商場定位為“歐洲精品高檔百貨”。3月21日，《每日經濟新聞》記者在現場看到，商場外的停車場車輛並不多。在商城內，走動的多是一些年輕人，此外還有一些外國供應商來往的身影。一家品牌男裝店店員告訴記者，他在娃歐商場做了3個多月，他店內的商品價格從400多元到上萬元不等，每天最高的營業額在萬元左右。對於清淡的生意，他比較樂觀，“每個市場都有個成長期”。

三樓一家專營鞋子的店鋪，在整個樓層人氣較旺，店鋪內七、八位顧客在與店員交談。在記者觀察的5分鐘內，問詢的人雖多，但真正下單的人並不多。這家娃歐商場周邊多是辦公樓。周邊上班的周小姐是附近公司的中層，年薪在10萬元左右，平常喜歡購買服飾。她向《每日經濟新聞》記者表示，雖然距離很近，但她並不經常來這?購物，而寧願去稍遠點的華潤萬象城和砂之船。

她告訴記者，“娃歐商場雖然聲稱銷售的是歐洲精品，但整個商城檔次並不高端，沒有出彩之處；消費配套方面，在華潤萬象城不僅可以購物，而且餐飲和健身遊玩的地方比較多，但在娃歐商場內吃的和玩的很少，主要是服飾，消費體驗不如前者。一位元當地商業地產業內人士向記者稱，錢江新城定位為杭州商業辦公CBD，而娃歐商場的位置在錢江新城內較為偏僻。而且，娃歐商場附近有華潤萬象城、砂之船等更為成熟的商業項目，面臨較為激烈的競爭。據娃歐商場的品牌導購介紹，娃歐商場品牌包括CarmenMelero、Fabi、Yanes、AnnaRachele、Angeli－co、Groc、Eloriblu、BarbaraBui等，但記者在網上很難查詢到這些品牌在中國的公開資料，這或許有礙消費者的接受。

百貨零售業呈放緩之勢

娃哈哈此前並沒有開發房地產的經驗，但此次在商業地產發展上卻透露了快速佈局的意味。宗慶後在招商大會上表示，娃哈哈發展零售業的模式包括集吃喝玩樂、健身、教育培訓、超市購物為一體的城市綜合體，以及國外精品商場和兒童專業市場。宗慶後首次明確，今年除了在長沙、株洲落實開設商城之外，還將採取租物業的辦法再開設五家商城，同時購買及開工建設20家城市綜合體，三至五年內將籌建100座商城或者綜合體，在一、二、三、四線城市齊頭並進，“哪里有機會哪里建，適合賣什麼就賣什麼，當地百姓需要什麼我們就興辦什麼，共同快速創造一個零售王國”。

娃哈哈的快速佈局是否是為了搶得市場先機？截至目前，娃哈哈對此還未正面置評。實際上，宗慶後的思路讓一位跟隨他20來年的老員工也感到不解，但他堅信，“宗總的思路一向難以看懂，但他是一個不做賠錢買賣的人，只要加盟商跟著宗總，就不會虧錢，可能現在是公司花錢養著零售業，以後就要讓零售業來養公司。”

然而，目前的現實是，我國百貨零售業已現增速放緩之勢。品牌諮詢機構Interbrand發佈的資料顯示，自2009年以來，中國前100名零售品牌增長率由於需求降低而逐漸萎縮，銷售數量和利潤呈下降之勢。杭州本土的百貨業上市公司百大集團（600865，SH）的業績顯示，2011年實現收入12.97億元，同比增長10.07%；2012年度實現營收12.25億元，同比下降5.58%。同時，國內零售巨頭、浙江最大商業集團銀泰百貨（01833，HK）日前也宣佈，銀泰百貨（集團）有限公司正式更名為銀泰商業（集團）有限公司，目的是實施多業態品牌戰略。

同時，目前國內商業地產正迎來“瘋狂”的競爭。今年初，萬科、龍湖、招商等大型房企相繼宣佈將進行企業戰略調整，對商業地產領域加碼。同時，東方園林、維維股份和金威啤酒等企業也有意投身商業地產。在一些市場人士看來，接下來，宗慶後和他的娃哈哈不僅要承受從快消行業現金高速流轉進入資金沉澱的變化，還要應對行業內市場競爭日趨激烈的現實。眼前，宗慶後在零售業的佈局，理想尚未照進現實。

據新華社電 以“炒房團”著稱的浙江溫州，其樓市被認為是為全國樓市重要的風向標。不過隨著炒房客撤離，樓市開始“高臺跳水”。據國家統計局公佈的資料，今年1月份、2月份，在70個大中城市中溫州新建商品住宅分別同比下跌10.8%、8%，繼續領跌全國。部分豪宅的房價與幾年前年相比幾近被“腰斬”。

據溫州市物價局監測預警分局最近公佈的監測資料顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%。同時，土地平均樓面地價處於近5年來最低值。溫州部分豪宅的房價與2010年相比幾近“腰斬”。國家統計局公佈的資料顯示，2013年1月份，70個大中城市中溫州新建商品住宅價格指數以10.8%的同比跌幅位居全國首位；2013年2月份，溫州新建商品住宅價格同比降幅達8%，持續領跌全國。2012年，溫州是全國幾大城市中房價降幅最大的城市，2013年溫州樓市下跌的趨勢仍在延續。

前幾年，溫州房價上漲幅度非常明顯，在國家多次出臺樓市宏觀調控政策的影響下，溫州“炒房客”陸續從房產投資領域退出，當初的高位房價已難以承接。3年前，溫州房價一度快速上漲、領漲全國，最高峰時甚至高出一線城市的平均房價。一些精品樓盤一路受追捧，均價都達到了每平方米8萬元。如今，領跌全國的溫州樓市，迫使一些熱衷住宅投資、投機的溫州“炒房客”陸續“逃離”。溫州房價連續“高臺跳水”。狂跌後的樓價猶如被“腰斬”，如均價每平方米8萬元的精品樓盤，現在幾乎跌至4.5萬元。

受惠於物業銷售入賬增加，綠城中國（3900）2012年純利急升逾88%，至48.5億元（人民幣．下同），公司恢復派發末期息每股0.5元，較2010年增長近四成。期內，集團引入九倉（004）為戰略股東，以及出售部分項目與融創中國（1918）共同發展，使現金流入增加，歸還多項信託及銀行借款，令去年負債率由148.7%，急降至49%。

截至去年底止，公司實現營業額353.9億元，按年增長61%；當中，物業銷售收入增加63%，至342億元；銷售建築材料業務更急升1117%，至1.04億元。不過，期內交付物業銷售均價為每方米17894元，同比降低11.9%，主要是2011年交付溫州鹿城廣場佔整體收入高達41.3%，拉高了銷售均價；而去年物業銷售毛利率亦由32.6%，降至29.2%，同樣是因為2011年交付溫州鹿城廣場項目，其實現毛利率高達38.7%所致。

去年，綠城實現新開工總建築面積約469萬方米，並實現竣工面積約413萬方米。期內，尚未確認的銷售收入為754億元，按集團權益計為436億元，預期大部分將在未來兩年逐步確認入賬。

綠城預期，2013年新開工建築面積約為748萬方米，並會有44個項目將於2013年分階段竣工，竣工總建築面積預期約為573萬方米。截至去年底止，綠城共有82個在建項目，在建總建築面積約1657萬方米。

負債率一直居高不下的綠城，去年急降至不足50%，集團表示，今年仍會繼續降低短期債務，使集團的期初現金存款能夠覆蓋一年內到期的債務；同時，也會拓展融資渠道以調整債務組合，降低平均借貸成本，繼續留意變現部分回收周期較長的項目。

綠城表示，今後將放棄以往過度追求規模擴張的進取路線，積極提高周轉收益率；並透過與外部機構的代建合作，來控制負債率和資本支出，為集團創造新的市場和利潤空間。

近年不少內房企為免受樓市調控影響業績，均大舉拓展商業地產，惟保利置業（119）卻逆流而行，由以往的收租股積極轉型為住宅開發商。主席雪明接受本報訪問時表示，公司未來除有意擴大土儲規模外，更會加強住宅項目的周轉率，預期往後每年合約銷售可保持按年15%至20%的增幅。

積極轉型為住宅開發商

沉寂多年的保置，2012年合約銷售額超出原目標160億元（人民幣．下同）46%，至234億元，也較2011年完成的合約銷售高出48%，吸引不少投資者的眼晴。雪明表示，去年公司重點調整結構、清除庫存量及防風險，故在購置土地方面較保守，惟今年則有計劃增加土地儲備，但仍會視乎銷售業績而定。

保置由以往以收租物業為主，逐步轉型為住宅開發商，未來亦會繼續加強住宅開發業務。被問到近年多家房企都擴大商業地產領域，而保置卻逆流而行，他坦言，租賃業務回報期始終較長，且誰對誰錯也難以下定論，加上保置並非完全不涉足商業地產，現時平均每個項目都有約三分一是商業項目，以總土儲1000萬方米來計算，約300萬方米屬商業樓面，惟當中會以銷售為主，不會作長期持有，目標是未來可錄得至少15%的銷售增幅。

相比在A股上市的保利地產，保利置業的發展規模並不算大，近年兩家公司更在內地四個城市出現重疊情況，對此雪明不認為存在同業競爭。他表示，保利A的發展已有十年時間，反之保置在2006年才開始轉型，儘管現時規模較小，但增長空間卻較大，而隨着母公司過去多次注資，令保置業務變得更多元化。

上實城開（563）宣布去年業績，收入87.82億元，較前年的44.33億元激增98.1%；股東應佔虧損1.9億元，較前年虧損6億元顯著減少68.4%，主要原因包括收入的大幅上升，以及來自出售成都項目的一次性特殊收益，還有分銷和行政開支的明顯下降。每股基本及攤薄虧損為3.95仙。

截至去年底止，集團土地儲備共有24個項目，分布在12個城市，未來可售面積約900萬平方米。集團未來將利用母公司上實集團在長三角地區的優勢，積極在區內及沿海主要城市物色具潛力的優質項目，提供長遠發展的動力。

今年集團的工程建設量依然龐大，在建項目13個，總建築面積約268.5萬平方米，其中新開工項目4個，總建築面積約 31.9萬平方米。集團將因應市場變化，積極探索擴展境外融資渠道的可能性，以配合未來發展需要。

政府加辣招出台後，再加上受到加息效應拖累，二手市場冰封情況每下愈況，「災情」未有改善；過去兩天十大屋苑僅錄得2宗成交，雖較上周多1宗，但8個屋苑仍然「零成交」，市況較沙士更慘淡，即使業主願意減價，亦無助刺激買家入市，市場觀望氣氛濃厚，只有租務市場稍見活躍。此外，一手銷情亦未見理想，兩天僅售61伙，按周下跌47%。

中原地產報告指出，十大屋苑成交已連續兩周維持於歷史新低，過去兩天僅太古城及新都城各錄得1宗成交，其他8大屋苑均未「發市」。

該行亞太區住宅部總裁陳永傑表示，二手災情嚴重，買家見政府出招；加上銀行調高按息，已對入市產生恐慌，紛紛轉為觀望，寧願先承租單位自住，不敢輕言入市；目前各區二手物業交投均大幅下降，即使部分業主願意減價放盤，對成交亦沒有重大起色，相信淡市將延續至4月。

多個大型藍籌屋苑近日連錄減價成交，中原首席分區營業經理張光耀表示，太古城洞庭閣高層D室，建築面積585方呎（實呎489），開價600萬元，後減價25萬元，以575萬元易手，低市價約4%。

美聯首席高級營業經理黃錦瀚表示，沙田第一城51座低層F室原叫價330萬元，終減價以298萬元易手，較本月初同類成交下跌8%。

祥益高級分行經理蕭嘉偉表示，天水圍嘉湖山莊1期1座中層D室，建築面積714方呎（實呎551），原本叫價320萬元，減價至285萬元易手，屬市價水平。

美聯聯席區域經理馬立成表示，將軍澳廣場1座高層D室，建築面積569方呎（實呎414），原本開價480萬元，連減兩口價至448萬元成交，減幅達40萬元。近日業主態度回軟，因為將軍澳供應較多，特別是兩房單位，對樓價有一定壓力，普遍調低5%至8%，惟仍未達到買家「要求」。

海堤灣畔呎價新高

不過，市場上仍有部分單位減價出售後仍創近期呎價新高。利嘉閣市務經理黃定坤表示，東涌海堤灣畔1座高層B室，而早前叫價820萬元，後來減價至800萬元易手，建築面積1119方呎（實呎850），建築呎價7149元，屬近期呎價新高。

新盤近期大量消耗市場購買力，市場對後市的憂慮情緒增，令上周末一手買賣回落至約65宗，較之前一周急跌近43%。周六才首日開賣的大角咀奧朗．御峯銷情受阻，至今僅售約12伙。

新盤65成交 按周跌4成

過去數月新盤成交急勁，購買力被吸納，綜合地產代理資料顯示，過去兩天一手成交錄約65宗，較對上一個周末的114伙，急跌近43%。

由信置（00083）及市建局發展的大角咀奧朗．御峯，上周六才首日開售，連同昨日在內，至今僅售約12伙，佔首批50伙不足3成。據記者昨午現場所見，雖然售樓處內人流不俗，但代理表示，受數間銀行調升新造按息影響，準買家現時的確較猶疑，擔心樓市短期內將轉向，令項目交投減慢。

至於香港小輪（00050）粉嶺逸峯銷情同樣減慢，過去兩天只售出約10伙。市場人士表示，昨天項目錄得一宗涉買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）個案，單位為5座低層G室，實用面積459平方呎（建築610平方呎），由一名內地客以395.3萬元購入，實用呎價8,612元（建築呎價6,480元），買家須付15%的BSD及4.5%的DSD，總稅額逾77萬元。

尚悅銷情穩 兩日售26伙

而?地（00012）及新世界（00017）元朗尚悅銷情尚算維持平穩，周末兩日沽約26伙，項目至今已售出1,397伙，佔單位總數2,580伙的54%，成功套現56億元。代理指出，項目不少買家為年輕上車客，由於部分獲父母支付首期，所以按揭比率不會太高，加按息對他們的影響相對輕微。

另一邊廂，大銀碼物業仍錄得個別成交，置地大坑上林剛錄得一宗複式戶成交，為1座中層A室，實用面積1,941平方呎（建築2,617平方呎），代理稱，售價約6,200萬元，實用呎價3.19萬元（建築呎價2.37萬元）。

天賦海灣 豪客傳吸3伙

此外，信置、南豐等大埔天賦海灣亦傳出大手買賣，昨盛傳3座頂層合共3伙，包括一個「天池屋」在內，由一名豪客以逾1.18億元洽購至尾聲，3個單位建築面積合共6,008平方呎，以此計算，呎價近2萬元。消息更指，該名豪客由一知名移民顧問向代理轉介，並洽購上述單位，該發展商接受本報查詢時未有回應有關傳聞。

月底大限至 內地樓價照升

內地樓市政策本周進入敏感期，目前距離相關部委和地方政府本月底（3月31日）前公布「新國五條」樓市調控細則只有7天時間，細則公布漸行漸近，但政策推出仍陷進退兩難，地方政府均採取「拖」字訣，不願推出細則。

由於市場觀望地方新政細則，政策效應有減弱趨勢，但住宅價格繼續上漲。

上屆政府在2月20日推出被稱為「新國五條」的樓市調控新政，並在3月1日推出相關細則。住房和城鄉建設部（簡稱「住建部」）副部長齊驥本月初在全國人大政協兩會期間稱，住建部和地方的細則將於本月底前出台。

地方版細則期限將至，但北京、上海、深圳等大城市均採取「拖」字訣，互相觀望態度，誰也不願意率先推出細則。

傳京完成起草 穗今或推細則

內地《中國經營報》近日引述北京市政府內部人士稱，北京市已經完成起草細則的工作，目前正在修改和調整。

報道稱，北京市政府已經在「有限範圍」內，徵求「新國五條」實施細則的意見建議。徵求意見的內容包括，第二套住宅按揭貸款首付比例提高至7成、強化對本地戶籍購房者的限購政策、加大「限地價、競爭房價低」土地出讓方式的比例、徵收售房差價20%個人所得稅等。

與北京同列2月份全國樓價漲幅最大的廣州，有消息稱，在今天（3月25日）舉行的廣州市政府常務工作會議中，「新國五條」細則內容可能會揭盅。深圳方面，市場日前傳出，深圳將恢復執行2011年4月起實施的限價政策，一些成交價格漲幅過大但還沒有網簽和備案的交易，將被國土部門拒絕網簽。

個稅系統未建立 執行有難度

國務院的細則要求，強化差別化住房信貸政策，根據區域、住房類型完善限購政策，增加市場供給，並按照規定，應對個人售房收入徵收20%個人所得稅等政策。有關細則，引發各地出現恐慌性購房和提前辦理過戶手續現象，並進一步推高樓價，成交爆升。

市場人士指出，國務院「新國五條」制定得有些倉卒，很多城市尚未建立20%個人所得稅方面的相應評估系統，短期內強制執行該政策有難度，並成為擺在地方政府面前的一道難題。

大城市樓價加速上漲，是國務院推出「新國五條」的導火綫。

國土部官員倡 第三套房徵稅

國家統計局公布的數據顯示，2月份北京、上海、廣州和深圳等四大城市的新建商品房價格按月升幅均領跑全國，其中，北京和廣州的升幅達到3.1%。路透社根據國家統計局的數據推算，2月份全國70個大中城市的樓價按月升幅達到1.1%。

另一方面，國土資源部副部長胡存智日前在中國發展高層論壇上作出建議，對第二套以上房屋，比如說從第三套開始徵收不動產的調節稅。

粉嶺高爾夫球會所旁的一幅住宅用地，將於下年度招標，屬本港罕見擁有高爾夫場景觀的住宅項目，加上鄰近有古洞北及古洞南新發展區，具有一定的投資概念。業界估值約2.82億至3.67億元，樓面呎價約5,000元起。

拓豪宅 可建樓面5.6萬呎

上述新增的住宅用地，位於上水青山公路旁，緊貼粉嶺高爾夫球場，地盤面積約14.1萬平方呎，現被劃為「住宅（丙類）」用途，參考附近相同用地的發展密度，預計地積比率約0.4倍，將來可用作興建洋房等低密度住宅，總可建樓面面積約5.64萬平方呎。

高球場地契 7年後到期

不過，據悉粉嶺高爾夫球場的地契年期將於2020年屆滿，能否再獲批地用作高爾夫球場仍是未知之數。

在現屆政府的房屋政策之下，增加房屋土地供應已成為首要的民生問題，故具有被改劃土地用途的風險，一旦高爾夫球場在地契年期屆滿後不獲續租，將來落成的洋房售價會較為遜色。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示，住宅地盤東面北區醫院一帶的住宅物業發展密度較高，以分層住宅為主，其中樓齡約7年的御皇庭，近期的實用呎價約8,200元（建築呎價約6,100元）。

住宅地盤西面以低密度住宅為主，其中較新落成的St. Andrews Place洋房項目，樓齡約8年，近期的實用呎價約1.7萬元（建築呎價則約1.4萬元）。

近古洞新區 研設生態公園

至於住宅地盤的西北及西面，分別是古洞北及古洞南新發展區，其中古洞北佔地達450公頃，正研究在區內增設古洞站、並設有自然生態公園、大型公園及商場等配套設施，現時荒廢的農地環境將會煥然一新。但政府現時正修訂區內的設計布局，以增加住宅供應及公營房屋比例，故最終的社區環境仍存在變數。

綜合測量師意見，該用地估值約2.82億至3.67億元，樓面呎價約5,000至6,500元，初步估值趨向保守。

為持續穩定土地供應，政府連日積極推銷填海方案，發展局局長陳茂波形容沙田馬料水是發展住宅的「黃金寶地」，並稱5個填海選址都是政府認為可行的地點，不會因反對便撤回，態度顯得強硬。

拓展署：六管齊下覓地

在發展局周四公布《優化土地供應策略》第2輪諮詢，提出5個近岸填海選址後，陳茂波與土木工程拓展署署長韓志強等官員，連日向公眾解釋，其中陳氏出席電台時稱，新加坡的填海面積佔城市總面積兩成，而香港多年來不過佔7%，有借鏡當地的價值，希望環保人士及社會，不要只着眼某些重點而反對填海。

同時，陳茂波昨日亦在網誌撰文力陳，政府從「政府、機構或社區」（GIC）用地改劃、更改土地用途、舊區重建、重用石礦場、開發新發展區及「棕地」覓地，遇上不少挑戰，認為填海在土地供應時間及規模上的可控性較高，規劃亦更靈活。

此外，土木工程拓展署韓志強昨日亦出席公眾論壇稱，政府未來會繼續「六管齊下」覓地，但相信透過填海增加供應方式，政府能夠掌握的主導權較大；而同場的南豐集團董事總經理蔡宏興則認為，政府可容許發展商免補地價發展農地，以興建「限價」的中小型住宅。

永泰地產(0369)公布截至去年底的全年業績，期內股東應佔綜合溢利為47.3億元，按年增長113.7%，主要因投資物業之公平價值收益上升、出售附屬公司的收益、住宅物業已確認銷售總值及投資物業出租收入上升所致。收入為29.6億元，按年增加約17.8%。公司每股基本盈利為3.55元，按年上升112.6%，派末期息每股9.3仙，按年上升20.7%。連同中期股息每股4.2仙，合共派發全年股息每股13.5港仙，較2011年度上升17%。

辣招連環出，更擴展至工商舖物業，加上銀行加按息及二月的新春節日淡風，樓市成交縮減。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，綜合該行及土地註冊處資料，3月首21日二手住宅註冊量共錄約2,807宗，較上月同期3,630宗跌約23%，預計全月僅達3,000多宗水平，勢創自2003年的10年同期最差。

藍籌屋苑成交 半百亦無望
美聯指，本月首21日二手住宅註冊個案中，二手註冊量最多的屋苑是沙田第一城，暫僅錄約36宗登記，緊隨其後的是愉景灣，亦只錄33宗註冊，而其他藍籌屋苑如嘉湖山莊、美孚新?、太古城及海怡半島月內暫僅錄21至29宗。相信月內屋苑無望錄得逾百宗登記之餘，甚至連達50宗的機會亦渺茫。

下月二手註冊料跌破3000宗
更重要的是，因簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，故此本月二手住宅註冊登記未能全面反映上月政府出招以及本月銀行調高新造按揭息率等市況，故此預期4月份二手住宅註冊宗數將跌破3,000宗關口。 隨著二手住宅註冊量的減少，拖累二手住宅金額亦按月下挫。據資料顯示，3月首21日只有約150.1億元，較上月同期約189.5億元減少約20.8%。

首季一手交投按年錄升幅
反觀一手住宅表現則優於大市，港置高級執行董事伍創業指，據土地註冊處最新資料，本季截至3月21日為止，一手註冊暫錄2,728宗一手註冊，估計全季數字約3,000宗，屆時按季下跌約15%及創去年第2季後新低，不過相比去年第1季的2,887宗仍錄升幅。而本季至今一手註冊佔整體一、二手住宅註冊比率為17%，相比上季的19%有所回落。但自上月政府再推辛辣招，二手交投急凍，購買力主要集中於一手市場，一手註冊比率將有所上升。

利嘉閣亦指出，據土地註冊處數據，全港整體樓宇買賣登記在3月首21天僅錄5,543宗，較2月同期的6,834宗已減少19%，但由於各類物業價格急速上揚抵銷成交減少的影響，物業成交總值只按月僅跌13%至358.04億元，跌幅明顯較登記量為少。該行研究部主管周滿傑指，由於辛辣招嚴重削弱住宅市場內投資者及換樓客的購買力，相信未來兩、三個月內，每月樓宇買賣登記數字將會在5,000至6,000宗的區間內浮沉。

政府加快推地，新盤開售量成市場關注點。地政總署公布二月待批預售住宅樓花，涉及一萬二千零九十六伙，按月增百分之三點四，為近年高峰。同期，該月批出售樓單位七百二十八伙，按月稍增二百六十三伙。 自去年三月至今年二月，這十二個月內地政總署共批出一萬三千九百多伙住宅樓花申請賣樓，折合每月平均可供單位一千一百多伙。於同期十二個月內，平均每月一手住宅登記成交量約一千零九十宗，每月平均成交金額約一百一十多億元，折合每宗新盤成交為一千萬元，反映新批樓花供應與市場吸納水平接近。

於上月新申請住宅預售樓花同意書為三項，地政總署資料，當中包括馬鞍山迎海第二期，涉及八百六十五伙。另外，深水?喜韻涉一百七十五伙，以及喜盈涉一百三十伙，該三項物業合共提供一千一百七十伙住宅單位。不過，同月批出預售樓花同意書項目，則僅有一項，只提供近七百二十八伙住宅，至於待批樓花數目達一萬二千餘伙，乃○四年初以來，接近九年的新高水平。

市場人士分析，由於發展商積極將旗下項目，陸續申請預售樓花同意書，故反映推盤意欲增加，若加上未來審批預售樓花速度加快，將令不少新盤加快推出市場。而且，相信將令短期內住宅新供應增加，按截至今年二月計，約一萬二千伙住宅正在申請賣樓，相信該批項目大部分可於今年內，獲地政總署批出預售，將成為市場提供新樓花供應。據指，今年正在申請預售樓花之一萬二千伙單位當中，預計於今年落成約二千二百三十一伙，佔待批項目中約一成八水平，而眾項目中，預計明年落成則佔最多，達八千四百零一伙，約佔申請等批項目中近七成，至於要在二○一五年落成住宅樓花項目，約佔一成二，即一千四百六十多伙為較長期樓花。

至於一手盤成交表現，市場分析指出，一三年二月份一手私人住宅買賣合約登記錄得一千一百七十八宗，涉及交易金額為一百二十億六千萬元，乃過去四個月以來最高，較今年一月份僅有六百零五宗，涉及近四十八億計，一手成交量按月上升九成四，成交金額則升一倍半。至於二月份錄得較高登記宗數新盤，當中包括將軍澳天晉二期，該盤錄得五百二十四宗交易，涉及總值五十三億三千多萬元，至於元朗尚悅錄得三百三十八宗居次位，涉及交易總值十三億五千多萬元，馬鞍山迎海一期錄得三十三宗，位列第三，涉及登記成交總值二億七千多萬元。

以過去十二個月計，樓宇註冊量每月介於二百八十至最高二千二百三十九宗，交易金額則每月處於二十七億至二百一十四億元水平。至於一手住宅於今年內連續兩個月錄按月上升，於去年十二月錄得成交低位後，今年一、二月分別每月錄得六百零五及一千一百七十多宗交易，一月平均每宗新樓註冊金額為七百九十三萬元，及至二月則急升至一千零二十七萬元。於二○一二年三月至今年二月，這十二個月內平均每月住宅成交約一千零九十宗，每月平均成交金額約一百一十多億元，折合每宗新盤成交為一千萬元，而一手樓成交最高為去年十月，成交宗數達二千二百三十九宗，該月涉及交易金額達二百一十四億元。

新地旗下元朗爾巒，上周「搶閘」公布首批五十伙價單、以及開放示範單位；發展商表示，於周末兩日，該盤共錄約三百組睇樓客，絕大部分均為本地用家，而踏入復活節假期將會正式開始簽單，另市場消息指，項目暫收約二十多票。新地代理助理總經理陳漢麟表示，於過去的周末，項目共錄得近三百組睇樓客，當中周六佔一百組，而現時的睇樓客都是本地用家為主，但亦有個別內地客前往參觀。他續指，項目的「至尊爾巒」較受市場歡迎，而集團預期將會於復活節假期內開始簽單，並會待假期完結後作加推。

而綜合市場消息，項目自周六起已經接受收票，迄今暫收逾二十票，亦有個別買家確實將會購入物業，現時只待發展商公布簽單的詳情，而項目自突擊出價至今，市場暫收數百個查詢，絕大部分都是本地客人為主，有代理預期，由於爾巒開價合理，因此預期未來仍會收到不少查詢。

就昨天位於九龍站的現場所見，由於示範單位現時僅開於予新地會及已登記人士參觀，因此前往參觀的睇樓客數量平穩，現場亦未見有太大的秩序問題，半小時內約有近二十組客人，而且大部分都是以本地用家為主，且多為中年人士，部分客人更攜同老幼一起前往，有睇樓客就表示，該新盤的示範單位用料不俗，會考慮入市購買。位於元朗的爾巒，於上周五突擊推出五十伙，平均實用呎價為一萬七千一百五十二元，並提供多項優惠，若採用即供優惠，則最高可享約百分之九點六的樓價折扣，而項目入場計將維持於約一千萬元的水平。整個項目共由二十五座中低密度住宅及四十八幢洋房組成，共提供近七百八十個單位，大部分均為三至四房大戶的設計。

美國房市續創佳績，2月成屋銷售觸及近三年新高，此外在市場供給增加的狀況下，房屋價格不降反升，顯示房市景氣正在加速回溫。

全美不動產協會(NAR)21日公佈，經季節性因素調整後，2月成屋銷售年率月增0.8%、年增10.2%至498萬戶，為自2009年11月以來最佳表現，且與路透社調查預估的500萬戶相去不遠。

美國成屋銷售數據佔整體房市成交的比重達85-90%，與家具、家電等耐久財銷售具有高度關聯性。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，就業景況好轉、被壓抑的房屋需得到釋放，以及誘人的低房貸利率等，都是促使房地產加速復甦的原因。不過與此同時，餘屋庫存下降可能是限制房市繼續向上成長的唯一負面因素。

數據顯示，截至2月底止，待售成屋數量較前月上揚9.6%至194萬戶；以當前銷售速度推算，週轉天期為4.7個月，高於前月的4.3個月，但遠低於去年同期的6.4個月。

2月全美成屋房價中位數(未經季節性因素調整)為17.36萬美元，較2012年同期上揚了11.6%，已連續第12個月呈現增長走勢，且當月成長幅度為自2005年11月以來最高。

另外，屋主被迫降價求售的銷售比例自前月的23%上升至28%，但低於去年同期的34%；現金購屋成交比重達32%，高於前月的28%，但低於去年同期的33%；首購族比重與前月持平同為30%，但低於去年同期的32%。

據房地美(Freddie Mac)的統計數據，2月間三十年期年固定利率型房貸平均利率水平為3.53%，高於前月的3.41%，但低於去年同期的3.89%。

美國聯邦房屋金融局(FHFA)21日依據月度房價指數(HPI)指出，由於內華達州、亞利桑那州與西岸地區房價飆漲，一月份美國房價在過去一年裡大幅上揚6.5%，年增率為自2006年以來之最。

若與前月相比，美國一月份房價則上成長0.6%，據彭博社調查，經濟學家原預估當月份房價將月增0.7%。

FHFA表示，勞動市場好轉，導致購屋需求增加，加上餘屋庫存減少等，都是房價持續上揚的原因，自2012年1月起美國房價就沒有跌過，顯示房市復甦已確實站穩腳步。

數據顯示，內華達州、亞利桑那州與新墨西哥等地區房價年增率達14.1%，而加州、華盛頓州等太平洋沿岸地區房價漲幅也達到13.7%。

英國倫敦西北部一棟奢侈豪宅2011年曾標價1億英鎊(約合人民幣10億元)，但一直乏人問津，屋主日前決定降價3500英鎊，以6500萬英鎊(約合人民幣6.5億元)的價格出售。

中新網引述外媒報導，這棟百年大宅「希思別墅」(Heath Hall)佔地2.5公頃，樓面面積達2000多平米，內設14個臥室，還有圖書館、私人電影院、桑拿房、健身室及泳池等。　

英國的房屋仲介稱，以英國平均樓價16.2萬英鎊計算，本次降價的幅度足以購買215處住宅，預料新價格具吸引力，海外買家或許會購入作為投資。

據悉，這處住宅興建興建於1910年，英國一地產大亨2006年購入，並斥4000萬英鎊進行翻新。

本經濟在一九八五年前後達到頂點，當時一美元兌二五○元日圓，為了修正美元幣值過高，一九八五年「廣場協議」致日圓大幅升值，到一九八七年底，甚至已進行到一美元兌一二○元日圓，使日圓對美元匯率在二年多時間內漲升二倍。如此急劇的日圓升值，使日本GDP在一九八六年跌落為負值，呈現「日圓升值導致之景氣衰退」狀況，一九八九年泡沫經濟的崩潰，更導致二十三年來日本經濟衰落，扮演拉動經濟火車頭角色的房地產更是委靡不振。

此次海外資本擴大對日本房地產投資的背景正好相反，主因是日本房地產行情已呈觸底跡象，在房地產長期黯淡局面下，信義房屋針對東京、上海與台北三個城市進行調查顯示，東京平均房價約四二八九萬日圓，台北約四六八九萬日圓，上海最高為五二一○萬日圓。據統計，日本個人持有的金融資產約達GDP三倍，即一千五百兆日圓(約新台幣四二○兆元)的現金是躺在銀行存款或郵局存款中睡覺，雖然利率低得異常，日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資，反而是保守的擁有，主因是對經濟景氣沒有信心，「富屋貧民」及抓緊腰包的個人消費理念，景氣更是膠著而難以成長。

日本首相安倍晉三特別經濟顧問濱田宏一認為，日本央行過去畏懼通膨對經濟的影響，不斷壓抑通膨因素，造成日本經濟失落的二十年，是最大失策。日本想要擺脫通縮，必須透過設定通膨目標及貨幣寬鬆政策，擴大貨幣基礎。就如同台灣金融海嘯時推行的消費券一樣。近半年來，日本颳起安倍貨幣寬鬆政策效應旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，景氣和人民的信心似乎正一步步復甦。其實不只是日本下了強心劑，美國、英國及歐盟等國家央行也一改過去預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，相信在這樣全球一致的貨幣寬鬆政策下，日本房地產在租金及資本利得等收益率表現也會愈來愈佳

如果人口老化問題可以讓南韓房價跌跌不休，那麼其他有類似問題的國家可能也得做好心理準備。彭博社報導，國民銀行(Kookmin Bank)資深分析師Park Won Gap在接受電話訪問時指出，南韓人為何不再相信投資房地產可以致富？兩大原因：供給過剩、人口結構老化！國民銀行統計顯示，南韓2月住宅房價年減0.5%、創2009年9月以來最大跌幅；月減幅達0.1%，為連續第8個月呈現下滑、創2005年以來最長連跌紀錄。

南韓2月房屋交易件數下滑14%至47,288件、創7年同期新低。房價已同步走低，首爾地區價格創2008年3月以來新低。南韓購屋抵稅甫於去年12月到期終止；今年1月房屋交易件數僅27,070件、創2006年以來次低紀錄。統計顯示，去年第4季南韓家庭負債金額達到創紀錄的959.4兆韓圜。南韓主要營建公司包括Hyundai Industrial Co.、Daweoo Engineering & Construction Co.以及Halla Engineering & Construction Co.。

2013年1月南韓三大百貨(現代、Lotte、Shinsegae)連鎖機構、折扣商店營收分別年減8.2%、24.6%，雙雙創下史上(註：統計數據始於2005年)最大降幅。simonhedlin.com 1月報導，聯合國人口司數據顯示，2010-2060年期間南韓、斯洛伐克、波蘭、捷克以及中國大陸的扶養比(Dependency Ratio)增加百分點預估將高居前五名。

英國金融時報報導，南韓央行(BOK)總裁金仲秀(Kim Choong-soo)1月14日在記者會上罕見地觸及「移民勞工」這個政治敏感話題。他說，南韓有必要採行前瞻、開放的移民政策來因應未來將浮現的勞工短缺問題。根據OECD的預估，南韓就業人口對老年人的比例將從4.5跌至2050年的1.2，未來40年當地的快速老化將使得生產力、財政穩定度面臨考驗。

根據CIA World Factbook的預估，2012年南韓生育率排名墊底，比全球人口老化最嚴重的日本或者是實施一胎化的中國大陸都還要低。＊編者按：本文僅供參考之用，並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力，自行作出投資決定，如因相關建議招致損失，概與《精實財經媒體》、編者及作者無涉。

香港《文匯報》綜合外電消息，澳洲當局昨 (18) 日宣布，將在第 2 大城市墨爾本興建 388 米高、集酒店及豪宅於一身的「澳洲108」大樓。計劃耗資 6 億澳元 (約 47.8 億港元) ， 5 年後落成時將是南半球最高建築物，全球排名第 19 。不過反對聲音認為，大樓會對墨爾本戰爭紀念館造成屏風效應。

「澳洲108」樓高 108 層，比目前最高的發現大樓 (Eureka Tower) 高出 91 米，將設有 664 個豪宅單位，以及 288 間酒店房，料創造 300 個職位。