【經濟日報╱記者楊文琪∕台北報導】


有房市空頭總司令之稱的政大教授張金鶚，1日正式接任台北市副市長，他提出要推動實價課稅等主張。 （本報系資料庫）
台北市副市長張金鶚昨（1）日正式上任，他強調「實價課稅是一定要走的路」，是健全地方財政與房市的基礎；但實價課稅並非全面加稅，自用不動產、出租住宅應要輕稅，其餘包括非自用住宅等，才要課徵較重的稅負。

張金鶚指出，為推動實價課稅，台北市政府對土地與建物價格應全面重新評估，以及做好相關的配套措施等準備工作。

台北市政府地政局主任秘書駱旭琛指出，公告地價每三年調一次，今年元旦剛好滿三年，去年討論時因考量國內經濟景氣不佳，所以僅調高5%；公告現值每年調一次，今年元旦調高9%，已近財政部要求達市價的九成，預估2015年可完全達到財政部要求。

張金鶚上任前一天暫時關閉臉書，並發表「告別作」－副市長的角色、責任、理想。

他在臉書上表示，實價課稅是一定要走的路，並提出未來工作五大目標方向，包括都市更新、居住正義、NGO公民社會、建立財務經濟社會益本分析評估制度，以及都市品味，希望能夠發揮「解決問題，開創新局」的功效。

都市更新方面，他認為，都更是長期且普遍需要的事，相關制度應該要朝更容易、更單純、沒有太多不當遐想（或套利空間）的方向調整。讓更多社區有能力自己來推動更新，民眾不懂與擔心的事，要有具公信力的專業者（組織）來協助。

他表示， 都更不應再被想像或認為是一種暴利的投資活動，應是要花費成本，但可以大幅改善居住品質的行為（更新帶來新生活而非暴利）。另外， 都市更新處與都市更新推動中心要建立相關機制，扮演公平效率的審議工作，以及整體更新資源的調控中心，協助與發動社會上相關能量為核心職能。

有關居住正義，張金鶚認為，發展與健全租屋市場是重要住宅政策，幫房客與房東解除各種困擾，讓房東能合法、無憂、有專業支援；房客能安居、無恐、有政府協助。

〔記者廖千瑩∕台北報導〕壽險業投資國內不動產禁買令，要拚清明節過後解禁。金管會昨與壽險公會討論不動產自律規範，會中已凝聚共識，壽險公會理事長許舒博樂觀認為，清明節後禁買令應可望打開，屆時壽險資金將重回不動產市場。

壽險業自去年11月中旬以來，在金管會口頭告知下，就暫時停止投資國內不動產，至今已四個多月。而在金管會要求下，壽險公會也著手制訂「投資國內不動產自律規範」，才同意解除禁買令。

壽險公會原本希望壽險業投資不動產禁買令可望在3月份解禁，也早就按照金管會要求，制訂投資國內不動產自律規範，並送金管會，保險局後來要求補件，也再送件。昨天壽險公會再次與金管會討論不動產投資自律規範，要拚壽險業資金可在4月重新投入國內不動產市場。

財政部表示，缺乏房地合一的課稅制下，推動實價課稅有一定程度的困難，公告現值仍有存在的必要。財政部強調，逐步調高公告現值接近市價，是現行最重要的過渡辦法。

台北市副市長張金鶚指出「實價課稅是必走的路」，並將向財政部反映，不僅只是要求地方調整公告現值的課稅稅基，先前他也建議中央應考慮調高房產稅率。財政部表示，目前還未與張金鶚就此問題交換意見。

財政部認為，張金鶚所指的「實價課稅」，可能與財政部規劃有所不同。高層官員指出，台灣出售不動產是連同房地一起出售，很難區分個別價值，但因房屋與土地課徵稅捐不同（所得稅與增值稅），若缺乏個別市價，就很難課稅。

而且有許多移轉案件並沒有「實價」，例如取自繼承或贈與的不動產，實價課稅如何執行，涉及課稅價值的計稅，還是要靠公告現值。

財政部說，除非採行房地合一課稅制，否則，仍需要維持公告價格的機制。但目前並不清楚張金鶚所指的實價課稅，內容究竟是什麼。

高層官員表示，邁向實價課稅是政府政策方向，在此之前也已採行許多補救現制缺失的做法。例如要求地方政府逐步調高公告現值、房屋評定現值及公告地價，以趨近市價；對持有不到兩年即出售非自用住宅課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），也是「實價課稅」方法。

立法院內政委員會昨（1）日討論立委陳節如等提案的都更條例修正案，多位立委認同提案中增列縣市政府於都更計畫期間，提出社會福利設施、社會住宅或其他公益設施需求計畫的構想。

不過，與會的多位立委認為，對於釐清楚公益的定義，是大前提。

立委姚文智、黃文玲、陳其邁等人都認同提案中，增列直轄市、縣市政府在辦理都更計畫時，應提出社會福利設施、社會住宅或其他公益設施需求，而非僅是住戶和建商於辦理都更時獲利而已，陳其邁甚至要求應該提高公益設施的比例。

內政部表示，現行都市更新條例，對於都市更新案於更新後，配合提供公益設施或公共設施者，已有建築容積獎勵規定，且不受更新建築容積獎勵上限的限制，以鼓勵其設置。因此，實務上各地方政府為提供社會福利設施、社會住宅或其他公益設施，除可利用更新後分回公有財產的設置外，並得依相關規定爭取建築容積獎勵，引導都更案配合設置。

內政部政務次長蕭家淇表示，內政部提出的都更條例修正案版本，有55條修訂、17條新增，可說是1998年實施都更條例以來最大的翻修，希望委員會審查政院版都更條例修正案條文時，再一併討論。

外資圈對於今年台灣房地產市場看法紛紛轉趨正向。繼滙豐證券預期2013年大台北房價將上揚5%至10%後，巴克萊也估計趨勢發展將呈現「量價齊揚」走勢，其中台北市房價預期將上漲5%至7%，成交量年增超過兩成。

而在相關上市櫃營建與資產族群中，巴克萊點名看好華固、宏普、與冠德等三檔個股，均給予「優於大盤」評級。

巴克萊傳統產業分析師葉昌明指出，就今年台灣房地產市場來看，由於受惠總體經濟轉佳、且低利率政策不變所帶動的充足貨幣供給、及政府政策風險的降低等（漸轉中性），驅動今年房市逐步轉趨復甦，量價將同步上揚。

滙豐證券則認為，隨著今年經濟景氣轉佳、房市供需持穩，帶動前2月台灣房市交易繳出亮眼佳績。預期在「量先價行」的前提下，今年台灣房地產市場前景不看淡。

葉昌明認為，事實上，從需求面觀察，房市投機者逐漸重返市場，特別是郊區，由於進入門檻相對較低，因而相對受到偏好；此外，換屋需求如都更等、以及長投需求的浮現，將成為帶動市況轉佳的主要驅動力來源。

再從供給分析，由於越來越多基礎建設的發展、及相對較少的政策調控壓力，市場偏好的重心，近來頗有轉向台北市以外區域的跡象。

　與「宜華國際大直旅館開發案」共構，樓高42層、為台北都會最高的飯店式豪宅（Hotel Comdominium）預計在今年底前完工，落成時間將先於開發案中的國際觀光飯店，以及大型國際會議。

　隨著大直商圈崛起，加上此案是真正且唯一國際觀光飯店與住宅「連體」的住宅，故其未來房價與銷售模式，勢將引起觀光飯店與建築業界的高度重視。

　「宜華國際大直旅館開發案」投資業主西華飯店董事長劉文治表示，此飯店式住宅是西華飯店與富邦建設以8:2比例合資建設，基於「術業有專攻」，故未來銷售由富邦建設負責。不過劉文治強調，為配合政府政策，該飯店式住宅將採「被動式行銷」，不會大張旗鼓的預售推案，一切「只待有緣人」。

　台北「宜華國際大直旅館開發案」位在大直重劃區大彎北段，建築基地地號「中山區金泰段29地號」，基地面積7,633坪，遼闊且工整，故被觀光旅館業界以「台北最後處女地」名之。劉文治在民國97年取得土地所有股權，並在97年搭上台北市府「台北好好看」列車，於同年8月通過專案申請，是繼南港中信總部之後，第二個通過申請的個案。

　99年9月9日正式動工的「宜華國際大直旅館開發案」，共有4幢主要建物，其中地下1至4樓，地上有42層的A、B兩幢為飯店式住宅，共有198戶。樓高19層的C幢為有320間客房的國際觀光飯店與28戶飯店式公寓（Service Apartment），D幢則為樓高7層的國際會議中心。全區樓地板面積達6萬2,250坪（地上4萬3,961坪，地下1萬8,289坪），開放空間則有超過4,000坪的綠地公園。總投資金額不含土地成本超過150億元。

　宜華開發案中的飯店式住宅每戶145坪，各戶皆有兩部電梯，住戶出了電梯就是自家門廳。此住宅不僅具備了有山有水、座北朝南的地利，更擁有270度的環景視野，可將台北圓山飯店、101大樓與林口台地景觀盡收眼底。不過，劉文治僅以「好宅」為其定位，而不以「豪宅」稱之，且堅持蓋好才賣。劉文治並稱，此唯一與國際觀光飯相通的住宅每坪究竟要賣多少錢，「自己還沒概念」。

人物側寫－劉文治撩落去 全因蕭萬長一句話

　「這裡不只有超大花園，還會有個教堂哩」、「怎麼樣？挑高17米，這個宴會廳夠高吧？」頭上戴著安全帽，西華飯店董事長劉文治領著記者參觀「宜華國際大直旅館開發案」的工地，70歲的他像個導覽解說員，邊走邊闡述著自己「究竟怎麼撩落去」、花了150億元搞了個集合觀光飯店、酒店式公寓、會議中心和飯店式住宅的開發案。

　「蕭副總統用激將法啦！」劉文治說，自己本是宜華案的股東之一，2008年經濟景氣非常惡劣，政府甚至發行消費券刺激景氣，與劉有深交的前副總統蕭萬長告訴他，「愛台要有實際行動呀」，經此一「激」，劉文治決定蓋出一個能舉辦APEC的場地。以OEM、ODM作愛迪達球鞋賺進人生第一桶金，並見證且實際參與台灣成為亞洲四小龍的劉文治說，台灣以經貿立國，總要有個可以開APEC的地方，才能讓老外看得起呀。

　劉文治語重心長表示，兩岸三通後台灣確實有具備亞太營運中心條件，但台灣發展觀光產業至今，尚沒有民間規畫投資出一家真正的國際會議商務飯店。同時，政府說拚MICE講了多年，雖說拚出了「C」（大型國際會議）和「E」（國際展覽），但在「M」和「I」，即會議產業和獎勵旅遊市場上仍有很大成長空間，所以激起了他「再戰一回」的雄心。

　年輕時「一卡皮箱跑天下」到世界各國拜訪客戶，並時常參展尋求商機的劉文治認為，真正的國際會議商務酒店，應該是「吃、住與開會都在一個地方」，所以他決在在台灣首都打造一個國際級水準的會議型商務飯店。

　劉文治的性格裡有著台灣上一代企業家「不達目的，絕不放棄」的基因，只是投資具大型國際會展功能的會議型商務飯店，投報率較一般飯店低、回收期亦長，所以經過向主管機關爭取，才得以在開發案中得以興建酒店式住宅。而為顧及飯店式住宅品質，劉文治才找富邦建設入股住宅的20％，並請大陸工程負責營造。

　宜華案的工程天天都有進展，而飯店式住宅更就可望在年底完工，但問劉文治一坪究竟要多少錢？他的答案總是「蓋飯店我懂，賣房子我不會，問我多少錢，我怎會知道？」

福地為嚴重嫌惡設施，因此能看到或鄰近福地的福地宅通常較一般住宅便宜1~2成，但近年來房價高漲，許多購屋族受限於預算，不得不遷就相對便宜的福地宅，以內湖區文湖街為例，大樓每坪50~60萬元，福地宅每坪便宜約10萬元，如買35坪屋即可省下350萬元。
「以前只要看到就不行！」全國不動產內湖民權加盟店店東吳澤民指，近幾年北市房價狂飆，讓購屋族對福地宅接受度也逐漸提高，其中又以預算有限的首購族接受度較高。

750萬買2房大樓
吳澤民說，除非太過靠近福地，否則目前10個首購族中，有4~5個並不排斥福地宅，而福地宅的價格，又會與距離、福地規模大小與未來是否拆遷計劃有關，價差從1~2成不等。
住商不動產景美捷運加盟店店東張重昇也舉例，有預算約800萬元的首購族，想在文山區買大樓，但總價800萬元在文山區只能買2房舊公寓，找屋找了1年後，上月以總價750萬元買下福興路臨近福地、屋齡約15年的2房大樓。
查詢內政部不動產實價查詢服務網，內湖區文湖街21巷臨近福地處，有每坪37.8萬元的大樓成交，較當地大樓50~60萬元，每坪便宜12.2萬元。

近殯儀館更便宜
另外，鄰近納骨塔或殯儀館的物件，比福地宅及其他物件更便宜，吳澤民分析，因納骨塔不易遷移，而殯儀館附近葬儀社林立及舉辦喪事等情形，更易影響房價，價差可達2~4成。

　今年第1季全台土地交易金額322億元，維持過去2年每季300億左右的均量，並超越商辦市場的273億元。值得注意的是，以往商用不動產市場最大的買主壽險業，受限「金八條」的限制，已連續2季缺席，取而代之的是私募及投資基金，顯示民間資金相當雄厚。

　其中值得注意的是，包括港資基萬公司以27億元、及匯通利達以13億元，分別取得蘇黎世保險大樓部分樓層；本土私募基金萬達投資，也以16億元買下和成大樓。

　戴德梁行昨日發布第1季商用不動產市場調查報告，第1季整體商辦（不含土地、地上權）交易金額為273億元，較上季成長35％，年增率更高達3倍以上。

　戴德梁行協理薛惠珍指出，每年第1季為商用不動產市場淡季，除去年交易金額偏低僅64億元之外，前2年首季成交量為180?185億元，而今年第1季最大筆交易為，寶豐隆以88億元買下敦南誠品大樓部分樓層，使本季商辦交易金額拉升至273億元。

台灣金服除接受法院委託，拍賣金拍屋外，近年也自創三贏屋業務，同時也接受銀行委託，協助拍賣動產及不動產案件。

台灣金服日前接受中國信託商業銀行委託，負責標售桃園縣復興鄉不動產案件，標售底價3.08億元，將於明（3）日上午開標。不過台灣金服表示，可能因為底價較高，較少人詢問。

中國信託商業銀行委託的這塊土地，根據台灣金服公告，土地位於桃園縣復興鄉竹頭角段等，共176筆，土地面積共1.65萬坪。

上月成交3333棟 明顯回溫

台北市、台南市昨均公布3月建物買賣移轉棟數，分別為3333棟、2093棟，其中北市較2月增加59％，比去年同期成長12.6％，台南市則較2月增82.3％，房仲業者表示，2月因過年假期交易天數少，使3月房市成長較為明顯，而北市今年第1季交易量較去年同期增19.3％，顯示買氣慢慢回籠。

北市地政局統計，今年3月買賣移轉棟數為3333棟，較2月增加1234棟、59％，較去年同期也增加12.6％，其中，中山區以590棟登成交王、排名第2、3名則分別為內湖區的389棟、文山區的317棟。

中山區季漲1成
北市地政局主任秘書駱旭琛表示，因2月適逢農曆春節期間，買賣件數較少，因此不少交易買賣件數累計至3月，其中，中山區今年3月建物第一次登記為31棟；大安區主要則為新屋成交買賣，建物第一次登記有106棟冠居北市。
中信房屋松江南京加盟店店長洪敬宜指，中山區仍以小坪數的套房產品最為熱賣，總價1000萬元以下或約1000萬元的低總價產品為最大宗，不少投資客買來當包租公，因此房價從去年第4季到今年第1季漲幅達1成。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，由於2月上班天數少，過戶量自然不多，而3月房市回溫後，反應就更為明顯，從北市今年第1季表現來看，較去年同期增加19.3％，買氣已慢慢回籠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，統計近5年3月的建物買賣移轉發現，單月增幅皆在22％~56％，而今年則提升近6成，且台北市3月的第一次登記僅381棟，可反應出二手成屋的交易狀況不錯。

台南市月增82％
台南市3月建物買賣移轉棟數為2093棟，較2月增加945棟，月增82.3％，與去年同期比較則小幅減少4.4％。前3名分別為安南區的321棟、東區304棟、永康區301棟 。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，因安南區約有200件左右的新成屋過戶，使該區交易件數提升，近年來，安南區發展定位提升為台南副都心，比市區更接近南科和科工區，在通勤和房價的考量下，受到就業民眾的喜愛。

房市動能加溫 上半年約有一成漲幅

經過近半年的盤整期，林口房市自農曆春節起，銷況明顯有所提升，各案場陸續傳出成交消息，而買氣逐漸回溫的因素，都直指即將通車的機場捷運線，接下來所衍生周邊效應，將是市場追逐的焦點。

北市中心房價快速飆升，循捷運軌道的移居風潮逐漸成為房市顯學，包括南港、中永和、新店、蘆洲等區域，價格先後都歷經一波漲幅，而即將通車的機場捷運線，例如新莊、青埔等沿線區域，已率先反映後續漲勢，反倒是位處北市門戶的林口，去年市場進入盤整期，房價停滯近半年時間，也因如此，這股動能隨著今年買氣回溫，可望上演反彈行情，業者預估，光上半年就會有5~10%的走揚空間。

25分鐘到台北車站
調查數據指出，台北民眾從住家到工作地點，無論是自行開車或者大眾運輸系統，理想能接受的通勤時間大約是30分鐘，而捷運準時、班次多的特性，最受到民眾喜愛，且直接反映在房價上，距離捷運越近的，房價越高、越搶手，同區段甚至價差可達兩成。
對於林口而言，機場捷運線扮演著區域發展的重要角色，無論個案距離捷運是近是遠，機場捷運線所創造的移居動能，絕對會為未來林口房市帶來正面助益，通車後，從文化三路A9站出發，往東8個站，約25分鐘就可到台北車站，光是這點，就足以吸引移居民眾目光。

以通勤時間換取房價
新理想廣告協理洪志明指出，鄰近國家如日本、韓國，大多數上班族皆利用電車往來都心，以合理通勤時間換取可負擔的房價，同樣的，接下來台北也將朝這樣的住宅概念發展，有了機場捷運線，林口到台北車站大約25分鐘，並且不必忍受塞車之苦，但房價少了30萬左右，生活環境也比台北市區更好。
值得一提的，原訂今年通車的機場捷運線，因機電工程進度落後，確定將延至明年6月通車，而目前政府優先鎖定「長庚醫院」(A8)、「林口」(A9)等站進行開發，不僅將引進商場、旅館及其他設施，也擬比照現有捷運站興建共構住宅，大林口地區生活圈將更集中於「長庚醫院」和「林口」兩站，成為名副其實的「雙核心」與「雙子星」商圈。

台北輕移民幹道
目前除了A9站周邊外，林口文化二路與文化三路所圍之帶狀商圈，隨著大型量販店的進駐，加上周邊商店街逐漸成形，以往為人詬病的生活機能已步上軌道，吸引大大小小約近20筆建案在此競爭，首購及換屋產品各佔一半，扣除少數豪宅個案(如國家一號院)，每坪開價大約為28~30萬元。
不願具名的房地產業者認為，不合理的高房價追逐，是北市銷售持續鈍化的主要因素，加上產品規劃及鎖定客層，早已排除受薪階層，不再是一般民眾伸手可及之處，因此區域間的輕移民早已是現在進行式，而機場捷運線的通車可望帶出另一波移居風潮，而未來幾年台北輕移民的主要熱區，林口就是第一站。

　台北市昨(1)日公布3月建物買賣移轉棟（件）數為3,333件，較上月增加1,234件，月增近六成，與去年同期比較成長12.6％。信義房屋表示，統計北市3月移轉量回升到3,333件的水準，和2012年平均單月3,214件水準相去不遠，包括中山區、大同區與文山區等行政區，表現相對穩定。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，2月有農曆春節的季節性因素，實際工作天數較短，通常3月買賣移轉資料會出現明顯彈升，統計最近5年3月的移轉狀況，可發現單月增幅都在22％至56％之間，今年則是彈升接近6成，另外，北市3月的第一次登記僅剩下381件，反應實際上二手成屋的交易狀況不錯。

　信義房屋統計，3月表現在去年單月水準以上的地區有中山、大同、信義、士林、文山與大安區等，可以看出市中心的區域房市交易，出現回溫跡象。

　3月北市各區建物買賣移轉量受2月季節性因素影響，數據全面回升，升幅度最大的行政區為萬華區，至於，交易量最高的前三名排名分別為中山區(590戶)、內湖區(389戶)以及文山區(317戶)，再加上年增率最高的大同、南港與萬華區，均是長久以來最熱門的首購區。

　永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，排除2月季節性影響與本月彈升漲幅的因素，以交易量最多的前三名行政區觀察，中山區內有許多小宅的產品，受到市中心區房價不斷攀高的影響，成為置產客與預算有限的首購族優先購買標的，內湖與文山區房價相對親民，且行政區幅員較大，區內住宅類型有具增值潛力的捷運宅、自然綠意環繞的景觀宅，以及區內次核心生活圈的平價宅，各式價格帶的產品多元，能維持穩定的成交量。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出， 縱觀後勢，對於自住客而言，市場信心穩步上揚，量體逐漸打底，加上量化寬鬆後的資金四溢，將促使資產價值更為膨脹，也將讓置產與自用客戶積極進場。

多頭總司令、戴德梁行總經理顏炳立，與業界喻為房市空頭總司令的政大教授張金鶚，交火長達十年，在張金鶚擔任台北市副市長下，將「暫時休兵」；曾因張出任副市長說出「大家皮要繃緊一點」的顏炳立特別送上「高才得展」的花藍給張金鶚。

　顏炳立昨日也頗有感觸地引用王維詩句「遙知兄弟登高處，遍插茱萸少一人。」直言像張金鶚這樣「長年堅持空頭」的對手十分少見。

　「我們從二○○三年，便開始為了房市走勢激辯多次！」顏炳立對雙方各階段主張如數家珍，不諱言現在要休兵一年九個月，確實為讓他有些「寂寞」。

　顏炳立在張金鶚人事案消息傳出時，直言房地產業界「皮要繃緊一點」，惟昨日張金鶚在臉書公布五大施政目標時，他不再炮火四射只表示，張金鶚提出的方向，如能落實，可解決北市高房價困境，降低民怨，但要做到不容易，他期待張金鶚能夠做得到，證明他的能耐。

　而張金鶚一日正式就任，就職首日，張早上陪市長郝龍斌視察捷運信義線，下午則忙著拜會議員。

　前晚張金鶚也在臉書上感性發文，說自己將轉換職務，不捨關閉經營近兩年的臉書，卸任後將繼續在臉書上跟網友暢談心得。

　前晚張金鶚在臉書上發表「告別臉書粉絲團」文章，他說，從教授轉換職務為副市長，將面臨很多挑戰與適應學習，感謝臉書好友對他近兩年的支持，從原本不會打中文，到親自撰寫臉書內容，即使花了不少時間，但收獲很多，未來因角色轉換，加上公務繁忙，無法也沒時間繼續撰寫臉書，很是不捨。

莫非是官商勾結的產物！」台中市霧峰區電影文化城社區開發案，市議會經由五個月調查發現「黑幕重重」。鎖定舊縣府時代，不肖官員利用職務之便，圖利財團，要求市府單位不可發建照，並送檢調單位調查。

　市議員劉錦和指出，業主六十五年起，向國有財產局申報無償撥用；八十五年將卅七公頃改興建高爾夫球場，後變更申請做學校用地；九十五年改申請做大型社區預計蓋一千多戶，山坡地被剷三次，目前坡度只剩十八度。

　楊永昌指出，依規定順向坡大於廿度不得興建住宅，他質疑財團透過官商勾結，將山坡地從四、五十度變成小於廿度；應調查舊台中縣政府時代，是否有不肖官員利用職務之便，圖利財團，並追查當年法令為什麼會通過？

　昨日專案小組召開會議，與會水利局、環保局、都發局等單位，各局互推皮球，還將責任推給舊省府及內政部，急於撇清責任；面對官員互推職責，讓與會議員火冒三丈，抨擊官員吃像難看。

　召集人段緯宇要求市府，廿天內提供八十到八十八年間承辦人員名單；並提供相關法令規章，為何當年未調查就核准開發。全案並移送檢調單位調查，務必揪出幕後的真正「藏鏡人」。

度為六一％，比前一季進步五．四％，其中以觀光旅遊行銷七八．三％最高；調查滿意度提高原因，則要託金獎導演李安之福，讓台中市在國際媒體曝光，城市行銷獲民眾肯定。

　李安到台中市拍電影《少年ＰＩ的奇幻漂流》獲奧斯卡多項大獎肯定，以及《陣頭》等國片票房大賣，最直接的效應是市府整體施政滿意度增加到六一％。

　研考會表示，滿意度第一名的是觀光旅遊行銷措施，達七八．三％，比去年上升九．九％。衛生保健措施滿意度六五．九％進步最多，比去年上升二七．二％。經濟發展滿意度也有六一％，民眾滿意度有感的是「路燈維修效率及品質」。

　民眾對公務員「整體行政效率」，雖然滿意度七八．八％，但比起前一季落後，分析原因為承辦員專業知識未達市民期待、公文逾期、職務代理人制度未落實等都是可能的原因。

國內南北文史工作者搶救台灣民俗村內的七座歷史建築，其中「新北投火車站」因北投民眾要求「鳳還巢」而備受矚目，昨日的公聽會上，台北市議員吳思瑤等代表都表示了這樣的意見，甚至要求出席彰化縣本月底彰化的文資審議會議。

　一九一六年四月一日啟用的新北投車站，昨日剛好是它九十七歲生日。早在廿三年前，台北市因興建捷運，將它以一元的象徵性代價賣給了台灣民俗村創辦人施金山，在民俗村內擇地原貌重建。

　北投自主行動聯盟發言人蕭文杰表示，失去才知道痛！北投人廿多年放棄這座老車站，至今仍想辦法要重建，如果它在彰化無法受到良好的保護，請還給北投，就像台大當年把大批卑南文物還給台東一樣。

　台北市議員何志偉與吳思瑤的代表，也表達了讓新北投火車站回北投的意見。他們指出，台北市政府一直有這樣的想法與做法。

　在地的半線鐵道文史工作室公關主任楊肇庭也認為，如果彰化無法繼續提供新北投車站一個安身立命的良好場所，就讓它回家，回到它原來的地方。

　不過翁金珠與蔣敏全都認為，可能性不高，因為新北投火車站目前是「暫定古蹟」，未來可能被指定為古蹟，受到嚴格保護，要移動的可能性微乎其微。

高雄多功能經貿園區都市計劃通盤檢討的細部計畫，全案可望在本月底公告實施，未來可望納入自由經濟示範區，作為企業營運總部，成為「後廠」的「前店」，開發價值將更高。DC21地主開發促進會長張國光說，地主將配合高雄市政府和高雄港務分公司的進度，加速開發腳步，「陸續投資，不停止」。

　張國光指出，DC21地主、高雄市政府、及內政部，歷經2年8個月的推動與審議，高雄經貿園區通盤檢討終於過關，這是所有區內地主及產業轉型的好消息。

　在內政部2月份通過高雄多功能經貿園區都市計劃通盤檢討的主要計畫之後，高雄都委會日前也正式通過細部計劃修正案，函報內政部核備之後，可望在4月底或5月初，正式公告經貿園區的通盤檢討主要計劃和細部計劃，區內廠商即能正式展開重劃和開發事宜。

　都發局表示，有關高雄港務分公司的土地部份，市府都委會也同意降低土地回饋比例10％，容積率從300％，提高到410％，強化港務公司土地的使用效率。唯一的但書是，港務公司必須在3年內申報開發許可，而相關碼頭也必須在6年內遷移，否則，容積率將降低到390％。

　張國光說，統一夢時代將率先進行申請開發許可，投資觀光旅館和住宅，而台塑、台糖、台肥、中石化及國泰化工等地主，將在DC21的平台推動和運作下，加速開發腳步，投資動作將陸續導入，不會停止。

　對於高雄經貿園區可望納入高雄自由經濟示範區，張國光認為是件值得期待的好事，樂觀其成。但是，他希望中央政府能夠給予高雄「特別關愛的眼神」，因為，行政院公布的自由經濟示範區，已經從高雄第一個，變成「5港1空」，他不希望「大家都有，變成大家都沒有」，如此一來，就成一場空了。

　高雄市長陳菊昨（1）日在高雄市議會施政報告指出，「高雄多功能經貿園區通盤檢討案」通過，有助市府解決園區內公營事業土地長期閒置問題，而民營企業統一集團也將在高雄經貿園區啟動「夢時代二期」開發計畫，有利吸引國際級開發商到高雄投資開發。

前「台南縣議會議事大樓及辦公廳暨議員會館工程委託建築規劃設計監造技術服務案」契約履約爭議，仲裁確立，裁定須支付設計費及利息等保留不敷所需經費371萬元，議員1日砲聲隆隆，指總共需花3千多萬元，卻未見興建一屋一瓦，如何對市民交代？　　

由台南市議會提出台南市地方總預算第２預備金動支數額表，動支371萬元補足該案仲裁後不足經費。市議員陳文科問市議會秘書長黃恭喜，該案仲裁判賠多少？黃恭喜表示，原台南縣議會議事大樓及辦公廳暨議員會館工程經仲裁確立，賠償3600多萬元，至去年3月31日該賠設計費及利息，總共3264萬餘元，尚不足371萬元，由第二預備金支付。

蔡淑惠議員說，縣市都要合併，還花3千多萬元規劃改建台南縣議會議事大樓及辦公廳暨議員會館，未見興建一屋一瓦，如何對市民交代？蔡育輝議員亦認為賠太多錢，要求議會將相關明細送議員參考。

記者逄緯喆∕高雄報導

高雄市杉林區在莫拉克風災後，大愛園區與日光小林兩處永久屋基進引進了約4500位住戶，居民的生計成為市府於杉林推動重建工作的重要議題，市府除了持續發展有機農業、拓展居民工藝作品市場外，目前更積極規劃於杉林進行飛行傘運動推廣計畫，期能結合大愛園區相關產業建設，為地方創造更多商機。

市府日前完成杉林飛行運動推廣計畫相關規劃，於1日舉辦地方座談會，到場與會人士包括大愛園區主委孫榮顯、前主委王明耀、小林小愛社區發展協會理事長李錦容、杉林區長鍾炳光等均表支持。

市府都發局表示，依據中華民國滑翔協會調查，南部地區適合飛行傘運動的唯二場地，一處是屏東賽嘉，另一處是高雄杉林，為善用此一優勢條件，市府規劃在杉林發展飛行傘運動，相關場地整備工程已陸續進行中，並將結合中華民國滑翔運動協會，自今年六月起進行為期一年之試飛。

目前市府擇定的起飛點與降落點各有兩處，為因應季節風向變化，起飛點規劃兩處均位於青葉山，海拔約400公尺，降落點則依難易等級設置兩處，一處位於大愛園區商業中心旁，另一處位於日光小林後方，面積約1公頃。

未來市府將透過試飛計畫，評估蒐集適合飛行的時段方向、飛行最高最遠距離、以及起降場安全等級等資料，以提高此一活動的安全性，並為進一步評估規劃辦理國際活動而準備。

都發局表示飛行傘是時下流行的戶外活動，於杉林推廣此活動，除了吸引國內外飛行愛好者外，亦期望結合今年七月大愛園區商業中心啟用與日光小林香草園區之設置，增加重建區觀光遊程的豐富性，以引進更多觀光人潮，並透過周邊衍生的商機為居民帶來多元化的就業機會。

　假日的午後，舊吉安火車站旁日式建築中傳來陣陣歌謠，吉安鄉稻香路底的居民，最近舉辦了老照片展、音樂會和網路連署等活動，希望喚起居民對舊車站歷史文化保存的重視，進而改變鄉公所的決策。

　「吉野」為吉安鄉舊名，建於民國三年的吉野驛，為日本時期在東部興建的第三個車站，台灣光復後，於民國卅七年改名吉安站，隨著民國六十九年北迴鐵路全線開通，吉安站往北遷移至一．三公里的現址，舊吉安車站逐漸廢棄、建築主體拆除，但像紀念碑廣場、站長宿舍、代辦站等吉野驛周遭建物仍保留其面貌。

　花蓮縣文化局曾表示，黃家的「貨運代辦站」本體雖維持原狀，不過它的屋頂部份形式已改過，所以在申請歷史建築的登錄沒有通過。但文化局同時認為，吉野驛廣場整區有保留的價值，建議串連周遭鄰居，以文化景觀或聚落的方式再申請。

　「我覺得廣場挺好的，黃昏還可以散步。」住在稻香路附近的廖媽媽說，吉野驛這邊的路雖比較小條，但也因此大卡車就不會進來，況且後面沒路幹嘛要拆。

　負責執行的吉安鄉公所拿出都市計畫圖指出，花二八線稻香路、福興路拓寬計畫，早在卅年前就定案了，為連結東西向道路及地方繁榮等長遠規畫，工程勢必要進行下去。

　稻香路的拓寬，因為鐵路的關係，無法與省道台九線接軌，不過這都是卅年前的都市計畫，如今是否適用仍有待商榷。儘管吉野驛的歷史不到百年，但對當地居民卻是重要的生活記憶，希望鄉公所能作更徹底評估，消弭異議。

百年歷史的七堵舊火車站，因南港專案道路拓寬面臨拆除命運，地方人和文史團體奔走留下歷史建物，市府「拆遷重組」打造七堵鐵道公園，檜木為主要建材的老車站，為歷史留下見證，更吸引不少鐵道迷前來朝聖。

　台鐵執行「南港專案」，七堵火車站前站因應光明路拓寬，九十六年一月廿一日熄燈打烊，老火車站面臨拆除或保存兩難，經各方努力，台鐵同意拆遷重組、易地保存，才留下這座台灣稀有的木造車站。

　七堵區正光里長邱琮竣表示，以檜木建材的七堵前站，以「屋根混合入母屋及切妻」形式，在平面上產生簡單變化，有不對稱美感，洋溢濃郁日本風。

　邱琮竣表示，七堵火車站早期分成前、後站，前站一八九七年開始營運，為日式木造建築物，迄今已有百餘年歷史，是台北火車站以北唯一仍保留日式建築風格的火車站，也是台鐵一系列以「堵」字地名稱為車站中，唯一保存木造原貌的一幢驛舍，雖然經過拆遷重組，風華不減，吸引鐵道迷造訪。

　七堵舊火車站已規畫成七堵鐵道公園，今年七堵區公所和台鐵今年在鐵道公園擴大辦理鐵道文化節，吸引鐵道迷熱情參與。但，鐵道公園沒有蒸氣火車頭，地方人覺得有些許缺憾，希望市府將情人湖老火車頭搬遷到鐵道公園，或向台鐵爭取無償贈予，期使鐵道公園名副其實。

政府用馬祖吸引陸客博弈觀光，恐怕「夢碎」！

根據「中時電子報」報導，我國派駐中國北京旅遊辦事處主任楊瑞宗，日前返國述職，已將中國國台辦、國家旅遊局「反賭」立場，向政府相關高層轉達。

據悉，北京當局立場強硬，一旦我開放馬祖博弈觀光事業，將「封殺」陸客循小三通方式前往馬祖觀光，若關閉馬祖小三通大門， 對馬祖觀光發展衝擊不小。

不過，我方高層並不打算因此停止博弈專法訂定腳步，國際觀光渡假村規劃仍依原訂計畫進行。高層認為，馬祖博弈觀光開放，投資者必須有能力做好吸引全球客源規劃，不能以陸客為唯一客源；若陸客無法開放，投資者須做投資風險評估，唯有做好馬祖機場建設升級，才能吸引國際旅客前往。

中國指數研究院今天發佈的資料顯示， 2013年3月，全國100個城市新建住宅平均價格自2012年6月來連續第10個月環比上漲，同比連續第4個月上漲，漲幅繼續擴大。其中，84個城市環比上漲，16個城市環比下跌。

資料顯示，3月百城住宅平均價格為9998元/平方米，環比2月上漲1.06%，漲幅擴大0.23個百分點。與2月相比，3月價格環比下跌的城市個數減少10個，其中跌幅在1%以上的有3個；環比上漲的城市比上月增加10個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有51個，較2月增加10個。

同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年3月相比上漲3.90%，漲幅相對上月擴大1.42個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為16803元/平方米，環比2月上漲1.25%，與上年同期相比上漲6.05%。另外，按100個城市住宅價格的中位數計算，全國住宅價格中位數為6892元/平方米，環比2月上漲1.92%。


3月以來，“兩會”召開期間有關房地產調控政策升級的爭論不斷出現，北京、上海、深圳等地趕在月底出臺“國五條”細則，貴陽等地公佈房價控制目標，但二手房交易從嚴徵收20%個人所得稅如何執行、二套房首付和利率提高等具體問題未完全明確。

分析指出，在政策走向不明的背景下，大量購房者趕“末班車”入市，多個城市二手住宅交易量井噴，擔心稅費增加的恐慌心理擠壓部分需求湧入新房市場並加快購房進程；另一方面，開發企業借助“金三銀四”的傳統旺季，緊抓“國五條”執行時間差，部分樓盤收緊或取消原有優惠政策，價格繼續上揚。受此影響，3月住宅市場繼續延續回暖態勢，新建住宅價格上漲城市個數增多，全國均價環比漲幅再次突破1%，包括北京、廣州、深圳、上海在內的十大城市主城區二手住宅均價環比漲幅更是接近3%。

3月28日，中糧地產(集團)股份有限公司發佈2012年年度報告，去年全年，中糧地產實現營業收入79.45億元，同比增長43.38%；實現利潤總額10.04億元，按年下降6.41%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.15億元，較上年增長22.02%；實現基本每股收益0.28元/股。

年報披露，截止至2012年12月31日，中糧地產總資產為348.39億元，較上年末增長6.86%；公司所有者權益75.75億元，較上年末增長6.42%；歸屬于上市公司股東的所有者權益47.64億元，較上年末增長6.74%；加權平均淨資產收益率11.19%；資產負債率78.26%，扣除預收賬款後的資產負債率為61.06%。

此外，在商品房開發方面，報告期內，中糧地產旗下住宅類項目(包含權益類項目)實現簽約面積61.31萬平米，簽約金額90.58億元；結算面積57.45萬平米，結算收入77.58億元；已售待結轉面積56.62萬平米。

該公司實現營業收入79.449億人民幣，同比增長43.38%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.149億元，較上年同期增加22.02%；基本每股收益0.28元。

據公告，總資產348.39億元，較上年末增長6.86%；歸屬于上市公司股東的所有者權益47.64億元，較上年末增長6.74%；加權平均淨資產收益率11.19%，2012年度分紅方案為每10股派現金紅利0.30元(含稅)。

其中，合作項目廣州金域藍灣、北京中糧萬科3號地(按權益計)住宅銷售實現簽約面積8.84萬平米，簽約金額15.71億元；結算面積2.02萬平米，結算收入3.61億元；已售待結轉面積12.40萬平米。

另外，該公司房屋租賃業收入2.605355億元，同比增加3481.08萬元，增長15.42%。

對此，中糧地產於公告中表示，主要原因是報告期內新增出租物業及租金遞增等。


除此之外，年報還披露，報告期內，中糧地產其他業務收入2.157238億元，同比增長2256.34%，主要是去年處置深圳寶安22區投資性房地產收入增加。

資料顯示，去年11月，中糧地產與瑞?投資發展有限公司，就位於寶安22區改造範圍內部分宗地的物業搬遷補償達成了一致，並簽署了相關搬遷補償協定，由此中糧地產獲得搬遷補償款約2.08億元。

值得一提的是，去年前三季度，中糧地產共實現歸屬上市公司股東的淨利潤為3636萬元，同比降70.65%。實現每股收益0.02元，同比降71.43%。

昨晚，針對北京版“國五條”關於嚴格執行“賣房徵收20%個稅”的要求，北京市地稅局進一步對“賣房徵收20%個稅”的細節做出解釋。該細則是“國五條”出臺後，全國首個地方出臺的具體實施細則，業內專家指出，北京版細則將對全國其他地方起示範作用。

北京版細則明確，個人轉讓房屋的財產轉讓所得，應以轉讓財產收入額減除財產原值和合理費用後的餘額，再按照20%稅率計算納稅。而對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。其中，能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征；不能核實房屋原值的，以房屋交易價格1%征個稅。

如何計算合理費用？

●賣房稅金包括哪些？

答：根據國家稅務總局有關規定，轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

●住房裝修費用扣除有何要求？

答：(一)根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

1.已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；


2.商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

說明：納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重複扣除裝修費用。

(二)根據國家稅務總局相關通知，凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：

1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；

2.發票上注明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的；

3.發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

3月上海樓市的瘋狂有目共睹，但新建商品住宅單月153.8萬平方米的成交量還是超出許多人預料。

德佑地產監控的資料顯示，2013年3月，上海市新建商品住宅成交面積達到153.8萬平方米，環比上漲179.7%；成交均價為22896元/平方米，環比下跌7.0%，同比增幅則為3.2%。

值得注意的是，153.8萬平方米的成交量已達到了最近40個月的最高點，並且已經超過了2009年145.5萬平方米的月均成交。同時，上周（3月25~31日）上海新建商品住宅成交43.1萬平方米，環比提升43.2%，這是自2011年樓市調控以來，首次出現單周成交40萬平方米的情況。

德佑地產副總經理劉伍洋認為，“差額個稅”條款對二手房市場產生較大殺傷力，相比之下，一手房市場卻沒有遇到針對性的打壓，由此造成二手市場的擠出效應催熱一手市場。同時，3月本來就是傳統的“樓市小陽春”，以及去年年末熱銷的慣性，導致了成交量達到近年罕見的高點。由於3月剛需樓盤成交量較大，拉低了成交均價。

一位上市房企負責人告訴《第一財經日報》記者，該公司旗下樓盤近期成交狀況堪稱火爆。“原本每年這個時期並不算成交旺季，但今年的成交確實不錯，並且價格方面也有小幅的上漲。我們也在近期加快了推盤的節奏。”

資料顯示，3月全市商品住宅新增供應面積達到132.9萬平方米，相當於2月的6.3倍，並且創造了2011年1月以來的單月最高紀錄。

德佑地產研究總監陸騎麟稱，3月的新增供應在時間上呈現出嚴重的不平衡，有將近七成的供應面積集中在3月下旬。可見開發商在新政剛頒佈時也產生了一定的觀望情緒，但是在市場成交連續幾周都處於高位後，加快了推盤步伐。

上週末，滬版國五條細則落地，在經歷一陣狂飆突進的火爆行情後，調控政策能否成功降溫樓市成為各界關注的焦點。


漢宇地產市場研究部經理付偉認為，與二手房市場不同，上海細則的出臺，預計很難給當前新房市場帶來一定降溫作用，4月份新房市場還會延續活躍趨勢。不過，細則明確了將落實市場調控措施以保持房價的穩定，對於開發商有一定的震懾作用，未來漲價的勢頭會有所減弱。

陸騎麟表示，一手房市場可能在政策剛公佈後的短期內受到一些心理震懾，但所受到的長期影響十分有限，並且3月就已有不少一手樓盤上調價格，一旦新政執行後，受到二手房擠出效應的影響，這種價格上漲的趨勢恐難以改變。

“雖然各地細則已陸續出臺，但樓市仍處敏感時期，開發商更多偏向穩定的市場價格過渡，觀望情緒較為濃重，價格短期內或仍以小幅上調為主。”21世紀不動產上海區域分析師黃河滔稱。

建滔化工（148）主席張國榮表示，隨着集團旗下舊有廠房陸續翻新以房地產項目推出市場，以及租售收益的增長，預計未來三年的房地產業務，將能保持較快增長。他估計，今年房地產業務收入將能由去年的逾18億元，增至逾20億元；明年則將達至50億到60億元；2015年增至70億到80億元。

核心化工及積層板業務方面，也已隨着經濟回穩而復蘇，今年首兩個月的銷售及利潤均有30%增長。建滔積層板（1888）主席張國華表示，目前積層板售價已受惠於銅價而回穩，並有信心能達至全年銷量增長15%的目標。

市場剛性需求仍強

張國榮指出，內地一二線地區包括廣東省廠房經營困難，面臨工資上漲及人手不足問題，故未來將繼續減少在該類地區的產能投放，重新發展後以地產項目推出市場，並同時把廠房遷至三四線城市及東南亞地區。

建滔首個緬甸工廠將於今年4月尾在仰光市試產，是繼現有的兩家泰國工廠，第三家東南亞工廠，主要生產電腦及手機電感器。

張國榮表示，中央推出樓市調控措施，但市場剛性需求仍很強，GDP未來10年都要翻倍，樓價沒有理由不翻。不過，暫未有將房地產業務分拆上市計劃，將待至其能實現足夠現金流來支持自身發展，才作相關考慮。

旗下深圳龍華廠房項目已得到深圳政府批出，將於2至3年內推出市場。該項目市值60億元，包含20萬方米的住宅及相同面積寫字樓，預計扣除買地成本及補地價等開支後，將錄得40億元毛利。

崑山25萬方米的出租物業，今年也開始招租，預計每年有2億至3億元收入。上海50萬方米的虹橋項目，也將於2015年開始有盈利貢獻。另外，廣州市中心20萬方米的廠房、深圳15萬方米的太平洋廠房，以及崑山逾300畝廠房也擬在未來數年，陸續發展成地產項目。

今年暫未有買地計劃

建滔同時主動物色合適地皮作地產業務發展，但目前已有5030萬方米的土地儲備，今年暫未有買地計劃，未來將集中在廣州及崑山兩個業務的基地，購入新地皮。

另一方面，為控制核心業務的物流成本，建滔將拆資2.8億元（人民幣．下同），建設繼常州及南沙後的第三個自有碼頭，預計將於今年8月開始運作，年吞吐量290萬噸，將能每年節省1800萬至2000萬元的租用碼頭開支，公司同時也將考慮出租部分吞吐量。

今年首兩個月，眾多內房股的銷售增幅均很強勁，自福建起家的寶龍地產（01238），今年目標合約銷售額亦提高23%至80億元（人民幣?下同），商業物業租金及管理費收入目標7億元，按年升38%。

寶龍地產今年1至2月銷售不及去年12月，總裁許華芳接受本刊專訪時解釋，「這與國五條無關，主要是由於去年底衝業績，加上2月春節的影響大，還有很多北方城市冬天影響銷情，公司上下半年銷售佔比一般為四六比，首兩個月銷售與年初目標一致。」

商業地產住宅各佔一半

至於新國五條的影響，他指出，「新國五條調控的方向是針對投資性，以及增長過快的城市，並非整個國家，與我們主力城市有少少分別，我們一、二、三、四綫城市比重均勻，加上商業地產並非國家調控對象，我們商業地產及住宅比例各佔一半，產品定位是剛需。因此，並無特別影響，價格仍維持在去年12月的水平。」

「公司今年將推售190萬平方米，分布在不同城市，最大的一個項目都只佔10%，上海推兩個項目，一個全賣舖，另一個賣80至110平方米的房子，在大虹橋，每平米僅萬幾元。」今年每平米均價將由去年的7,000多元人民幣，提升至目標的9,000多元，因出售商業物業比例提高，以及一二綫的比例高過去年。公司目前已發展至22個城市，福建項目佔比目前僅一成多。土地儲備的成本每平米平均約800至900元。

去年整體毛利率下跌，他解釋，「是因酒店等其他收入拉低，若單計房地產，去年毛利率高達47%，前年是46%。」

至於商場方面，「今年會有3個商場開業，在天津、上海及泉州。商場開業首年貢獻不大，一般在3,000萬元，要3年才轉穩定。」

公司商場定位是滿足老百姓的需求，不賣很奢侈的高檔物品，以香港為例，便如沙田的新城市廣場。所選的城市主要考慮經濟總量、人均總量、交通地點等，目前在上海、江蘇、山東、浙江及福建等地都有研究項目，與當地政府在洽談。

對於內地商場及百貨供過於求，他指出，「某些城市供應過大，以前百貨公司的老總個個求他，希望入去他的場，但現在倒轉了，反而是他要陪品牌商打波，供需關係結構改變了。」因此，公司會選擇有剛需的市場去做，有欠缺的才去做。

安溪宿遷商場旺

「公司最旺的商場是別人不敢相信的，如福建安溪及江蘇宿遷，反而青島是達不到我們預期，這都是供需使然，在安溪我們有絕對的優勢，未來3年都無人同我們爭，壟斷了那個市場，不用如競爭激烈的地方般打價格戰。」

至於租金方面，「目前每平米約37至38元，整體租金目前偏低，因過去以較低租金先做旺商場，未來租金將與營業額掛鈎，相信短時間內會有提升。」公司第一個商場福州，至今租金已升了3倍，可惜已賣散了，只剩餘較大的舖位。福州商場一年人次有270多萬，聖誕節也有18.8萬人次。

出租率逾90%

公司過去4至5年已不再賣散商場舖，出售的商業物業均為街舖，因賣散後較難提升資產價值。目前公司有13個商場，有6個是以前賣散了的，有7個較新的商場則一平米都沒有賣，這7個商場包括2011年至2012年開業的兩個青島商場，以及鹽城、安溪、宿遷、洛陽及新鄉商場。項目平均回報率約15%。目前七大商場出租率在90%以上；6個賣散了的商場出租率約七成。

至於商業地產及物業銷售的佔比方面，他指出，「物業銷售本身增長快，但商業地產增速會更快，料快一倍，一個行一步，一個行兩步，商業地產目前佔比僅8%仍低，希望今年能達到雙位數，明年進一步提高。」

河北省霸州市盛達房地產公司開發五星級酒店，與政府「合作」的方法，就是將黃金地段的環保局拆掉，新建大樓再補償同等面積給環保局。如此利益龐大的交易，不必招標。被媒體查出，這家房地產公司的股東，有前任、現任國土局長的親戚。

　《新京報》等多個媒體均刊發調查報導，霸州市拆遷的環保局大樓，涉及政府劃撥土地的項目，並未招拍掛（大陸的國有土地出讓程序）。僅由政府部門「研討」後，就與開發商達成交易，9層高、建成才10年的環保局大樓，已被夷為平地。

　報導指稱，環保局原來的鄰居皇冠海鮮酒樓，隸屬霸州市盛達房地產開發有限公司（下稱盛達公司） 。可想而知，這個案子的背後能生出多大的利益，而霸州市相關官員，無人能對此案說個清楚。經大陸媒體走訪相關單位後發現，在霸州堪稱一霸的盛達公司，背景特殊，公開資料的股東成員，就有前任國土局長的老婆、現任國土局黨委書記的兒子

中國各省市的「國五條」細則接連出台。北京地稅局昨(1)日推出二手房轉讓增值稅辦法，首次明確列明房屋原值的計算方法，並限定裝修費最高不得超過房屋原值的15%，進一步打壓投機空間。同時，二手房轉讓須按房屋交易價格的1%繳納個人所得稅等多項費用，相關政策於3月31日起執行。

《星島日報》報導，另外，廣州昨日公布「國五條」細則規定，非本地戶籍人士限購一套住房，擬上調二套房首期比例和利率，向二手房轉讓徵收20%增值稅，全年新建商品住房價格漲幅低於當地居民人均可支配收入實際增幅。截至目前，北京、上海、重慶、天津及廣州5個城市已明確表示，將會執行20%的二手房轉讓增值稅政策。


北京地稅局昨日發布《關於個人轉讓住房所得徵收個人所得稅問題的問答》，進一步解釋二手房20%的增值稅徵收細節。按照房屋類型不同，房屋原值的計算方法（參考附表）亦有差異。其中，商品房原值為購置房屋支付的房價款和相關稅費之總和，經濟適用房則須在商品房的基礎上再計入土地出讓金。

為了打壓投機空間，北京地稅局同時規定裝修費的佔比上限。對於已購公有住房和經濟適用房，裝修費最高佔房屋原值的15%，商品房的上限則為10%。另外，對於不能提供房屋原值憑證的賣房者，主管稅務機關會對房屋原值進行核實。

此外，二手房轉讓須按房屋交易價格的1%繳納個人所得稅及多項稅費包括營業稅、城市維護建設稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅等。

華南城（1668）宣布，投資基金管理公司PAG，將以每股1.56港元的換股價，購買該公司價值9.75億元的可換股票據。假設相應的6.25億股的新股獲悉數轉換，該等票據相當公司已發行股本約10.32％及經擴大已發行股本約9.35％。可換股票據年利率6.5％，於2018年4月到期。公司擬將約9.7億元的所得款項淨額將會投放於集團的物業發展及對本集團現有的部份債務進行再融資。華南城將於今日復牌。

元朗爾巒3433萬再沽1洋房

多家發展商在復活節前推出優惠及加佣等催谷銷情，惟未能改變近期持續走淡的市況，「新辣招」陰影揮之不去，連同個別新盤預留單位，過去四天長假期售出及預留的一手單位僅111伙，僅略高於去年同期6%，其中不乏大額成交，但仍以元朗尚悅銷情最佳，售出單位佔整體的40%。計劃在復活節期間開售的元朗爾巒，新地表示，現階段主力推售洋房，並已取得成交，市傳項目再沽一雙號洋房，作價逾3400萬元。

天賦海灣買家近1.2億掃3伙

新地發出爾巒首批單位價單時透露，項目將在復活節假期期間開售，新地副董事總經理雷霆表示，目前爾巒以集中銷售洋房，並已取得成交，且獲多個買家洽購，正與銀行方面商議財務安排，相信假期後將錄得更多成交，惟數量則暫不作透露，至於「名門望族」及「爾巒至尊」單位，將安排稍後才推出發售。

市場消息指出，項目昨天再沽出雙號屋，建築面積2592方呎（實呎1678），價單定價3433萬元，建築呎價1.32萬元（實呎2.05萬元）。

復活節期間，新盤市場錄得多宗大額成交個案，最大宗為白石角天賦海灣有買家斥資近1.2億元連掃3伙（包括天池屋），發展商假期間亦開放項目全新示範屋供參觀。

信置（083）營業部聯席董事田兆源表示，天賦海灣1期及海鑽現樓示範單位在復活節假期共吸引逾3000人參觀，大部分為家庭客及用家，佔參觀人數超過八成，主要查詢建築面積1800方呎以上的大單位。市傳天賦海灣在假期內售出4伙，同系承峰及The Avery也各售1伙。

大額成交亦包括新蒲崗譽．港灣，該盤昨天售出7座複式單位，建築面積2933方呎（實呎2347），建築呎價逾2.3萬元，假期間合共沽出3伙複式戶，套現逾2億元。

此外，沙田溱岸8號亦連沽4伙迎河及臨河大宅，每伙即供售價介乎1675萬至逾1900萬元，買家以來自何文田及九龍塘為主，發展商新世界發展（017）昨天加推2座17樓A室，建築面積1812方呎（實呎1389），定價2001.6萬元，建築呎價1.1萬元（實呎1.44萬元）；項目累售878伙，佔整體90%，套現逾84億元。

尚悅沽44伙成「大贏家」

元朗尚悅則成為復活節假期大贏家，四天共售出44伙，令項目累沽達1446伙；落禾沙迎海亦錄得1宗成交，項目累售約708伙。

至於盛傳推售已久的銅鑼灣Yoo Residence，日前正式供買家預留，市場人士指出，連同昨天一宗預留個案，累積已有11伙獲買家「認頭」，其中頂層複式戶預留呎價逾3萬元，市傳項目最快本周四「拆單」（簽訂買賣合約），發展商今天將公布最新銷售部署。

雖然發展商積極催谷新盤銷情，其中新世界更限日加佣促銷，惟四天長假期新盤整體共錄得111宗成交，較去年僅增加6宗，與過去十年復活節長假期新盤銷情比較，仍屬偏低水平。

政府正進行維港以外填海和發展岩洞的第二階段公眾參與，發展局局長陳茂波指出，近岸填海往往動輒需時逾十年時間，認為應進行前瞻性的長遠規劃和進行開拓工作，以免「臨渴掘井」。

陳茂波在其網誌中指出，根據現有的發展方法，一個典型的近岸填海項目，由物色填海選址和完成公眾參與活動，加上法定程序、技術研究和詳細設計等，動輒需時超過5年；填海工程由申請撥款而完成工程，也需時4至5年，故填海造地由概念至成為「熟地」，往往需要10年或以上，才有新土地供應。

他以新加坡濱海灣為例，當地政府在上世紀70年代開始填海工程，1991年進一步填海，並包括一些未有具體土地用途的土地儲備，建立隨時可取用的土儲，最終當地在5年間完成集會議展覽、零售和娛樂的綜合渡假村。


政府在第二階段公眾參與選出龍鼓灘、馬料水、青衣西南、欣澳和小蠔灣等作具潛力的填海地點，惹來環團關注。陳茂波重申，選址考慮首階段的意見，包括優先考慮近岸填海，人工島方案則將避免觸及海岸線生態和大型基建等。

中大學生會指土地不足屬謊言

雖然政府多番提及填海的急切性，但部分團體則反對。中文大學學生會發表聯署聲明，反對進行填海計劃，認為土地不足屬謊言，問題在於土地運用，質疑政府以公眾利益之名填海造地，最終將利益輸送予發展商，也擔心在馬料水填海將破壞吐露港的風景。

該會要求政府重新審視以填海解決土地不足的做法，考慮更有效運用現有土地，並設立具透明度和公眾監察的土地儲備編排制度等。

佳兆業（01638）3月實現合約銷售約18億元（人民幣，下同），按年增長64%，合約銷售面積約18.7萬平方米，按年下跌2%，每平方米均價增長67%至約9,588元。

今年首3個月，佳兆業累計合約銷售額按年升78%至48億元，銷售面積約50.86萬平方米，增15%，每平方米均價則為9,450元，增55%。

政府連番出招遏樓市，促上月各發展商就新盤加佣減價及設優惠等刺激銷情，雖能搶佔二手購買力，惟五大發展商上月一手銷量按月跌逾2成至750餘伙，料本月銷情仍慢熱，新盤定價難以進取。

5大發展商 上月銷量跌22%

為應對今年2月出台的雙倍印花稅及收緊按揭措施，各發展商紛各出奇謀，如以高佣促銷，部分佣金達4%或以上，或設印花稅回贈及擴大即供優惠變相減價等谷銷情。但據本報統計，上月新盤銷情一般。

據統計，長實（00001）、新地（00016）、?地（00012）、信置（00083）及新世界（00017）五大發展商系內新盤上月售約750餘伙，成交按月跌22%，當中細價盤銷量明顯較理想，銷情最突出的是由?地負責銷售的粉嶺逸峯，月內售逾370伙，其次為同系與新世界合作的元朗尚悅，單月售近200伙。

上月一手銷情未如理想，很大程度是因政府出招令購買大碼盤成本大增，使大部分高價新盤銷情受打擊，其中主打大單位的一號?西九龍選擇減價散貨，而定價全數逾千萬元的元朗爾巒至今僅錄約3伙預留，反映高價物業銷情有壓力。

出招打壓豪宅 中細價慢熱

不過，中細價盤亦未必能大賣，如大角咀奧朗?御峯定價貼近同區二手價，每伙平均定價400萬至500餘萬元，至今只售10餘伙，銷情慢熱。

事實上，現時樓市交投淡靜、即使定價貼市亦難保熱賣下，新盤定價已未能再如過往般進取，估計可在本月推售的新盤定價會趨保守，當中料月內推售的項目包括舊契樓如堅尼地城Imperial KENNEDY和深水埗薈悅、及已獲批預售的大埔海鑽等，而新世界今天亦將就元朗溱林與代理會晤，為推售作準備。

港置高級執行董事伍創業認為，政府新辣招影響全面，加上一手新例即將實施，料4月樓市氣氛持續疲弱，新盤交投會橫行向下，一手銷售量或會再跌，並直言不論低中高價新盤定價同樣受壓，而二手樓價亦有下調壓力，估計會有更多業主改變策略轉賣為租。

政府多個遏市措施加上銀行相繼加息，令樓市雪上加霜，多個大型屋苑估價陸續被下調。繼滙豐早前大規模調低估價後，中銀上周亦全綫調低8大屋苑估值，其中美孚新邨估價為近1年來首次被該行調低，估值跌幅約2.1%。

近期二手成交急跌，影響銀行估價亦相應下調，據中國銀行網上估價資料所示，該行於上周初起，陸續調低本報有追蹤調查的全綫8大屋苑估價，當中包括細碼屋苑如嘉湖山莊和沙田第一城，以及中高價物業如美孚新邨及海怡半島等，而8大屋苑估值跌幅介乎2.1至3.3%。

雙印花稅銀行加息 挫置業意慾

中銀對上一次大規模調低屋苑估值，為去年10月底雙辣招出台後數天，當時出招令樓市冰封，除美孚新邨估價未被調整，太古城、沙田第一城及麗港城等7個屋苑估價都被下調，不過當時僅嘉湖山莊及沙田第一城估價跌3%或以上，相對是次有5個屋苑估值錄3%或以上跌幅，去年估價整體跌勢相對較小。

事實上，雙辣招主要針對公司名義入市及非本地買家，並未大大打擊用家買樓意慾，惟政府2月中推雙倍印花稅及收緊按揭貸款申請壓力測試，用家實質入市成本增，加上銀行加息，導致二手市場幾近死寂，連樓價硬淨的美孚新邨亦難逃估價被下調的命運。

據中原資料所示，去年11月即政府出招後首月，美孚新邨錄26宗成交，但上月截至28日，屋苑僅錄約8宗成交，創歷史新低，參考成交數據少，令中銀上周初下調屋苑估價約2.1%，成該行自本報去年4月調查以來，近1年內首次調低該屋苑估值。

一城估價跌3.3% 11個月來最多

中銀就海怡半島及黃埔花園估價則分別調低3%及3.1%，屬兩屋苑自去年5月近10個月以來估價最大跌幅。

而早前樓價升勢凌厲細價屋苑估價跌幅較中價盤大，沙田第一城估價跌3.1至3.3%不等，為11個月以來最大跌幅，而滙豐上周亦再兩度調低沙田第一城估價，單位估值上月累跌1.9至2.9%。

萊坊董事及大中華研究部主管林浩文指，銀行估價下調會增加買樓首期成本，直接影響以用家主導的二手市場，料今年全年二手成交量按年跌1成，並料中小型住宅樓價會錄1成跌幅。

另利嘉閣按揭代理聯席董事黃詠欣認為銀行估價為二手物業定價指標，估值下跌令業主叫價不及過往進取，使二手成交漸貼市價或估值，樓價會跟隨下調，估計上半年樓價會跌1成。

港島地皮買少見少，下年度新增的商貿用地亦只有1幅，並位處正在轉型的黃竹坑，將來可用作寫字樓及酒店發展。業界估計，該用地市值約13.56億至15.82億元，每平方呎樓面地價約6,000至7,000元。

港島新增商地 僅此1幅

下年度新增的黃竹坑業勤街及黃竹坑道商貿用地，屬前香港仔消防局舊址，地盤面積約1.88萬平方呎，預計地積比率約12倍，總可建樓面面積約22.6萬平方呎，政府預算最快可於明年3月推出市場招標。

雖然地盤附近以舊式工廈為主，但不少已申請重建作酒店及寫字樓等發展，包括鄰近的華懋黃竹坑道55至57號，已落成的如心南灣海景酒店，以及香港經貿商會會長李秀?持有的黃竹坑道39至43號，亦已獲批重建為酒店。

事實上，黃竹坑現時最少有7幢工廈，已獲城規會批准重建發展，除3幢計劃重建或已落成的酒店項目之外，其餘4幢則計劃重建作寫字樓發展，主要集中在黃竹坑道及香葉道一帶，將成為區內轉型的火車頭，為區內的舊式工廈注入新動力。

工廈重建 區內轉型火車頭

其中包括會德豐（00020）在2011年拆售的香葉道2號One Island South，最近成交呎價約介乎9,000至1.32萬元，成為區內新型商廈的新指標。

根據中原（工商舖）資料顯示，One Island South，一個中層06室單位在今年2月以1,380萬元售出，單位建築面積約1,062平方呎，建築呎價高達1.3萬元，比同區舊式的工業大廈呎價，高出約80%至1.64倍。

其中業勤街35號金來工業大廈，1座高層G室單位，於今年3月以190萬元售出，建築面積約387平方呎，建築呎價僅4,910平方呎。

將軍澳限量地及屯門洋房用地，將於本周五（5日）截標，估計合共可為庫房帶來22億至29億元賣地收入，其中將軍澳最少可為市場提供655伙單位供應，預計項目可於2019年第二季落成。

今次招標的將軍澳限量地位於第65C1區，地積比率約3.8倍，總可建樓面面積約56.95萬平方呎，最少落成量為655伙，地皮估值約21.6億至28.47億元，樓面呎價約3,800至5,000元，預計可於2019年6月底落成。

至於另一幅同日截標的屯門虎地第52區富盛街洋房用地，地積比率約0.4倍，總可建樓面面積只有約1.37萬平方呎，估值則約4,100萬至6,147萬元，樓面呎價約3,000至4,500元，預計項目可於2017年6月底落成。

政府推出雙倍印花稅後，工商舖市場全面淡靜。工廈方面，業主開始作出減價，幅度由4%至20%，仍具一定承接力。有代理指，未來3個月仍有多個工廈物業尚待落實成交，不排除再有減價或撻訂個案。

據中原工商舖資料顯示，自政府推出辣招後，工廈買賣市場交投量銳減，整體工廈交投量降至356宗，較政府推出辣招前一個月的1,033宗，大幅下跌逾6成。

摸貨減75% 葵涌跌幅最大

由於在雙倍印花稅下，投資者短炒成本大增，令摸貨成交急跌，資料顯示，上月摸貨交投下調約75%至82宗水平。在本港5個主要工廈區域中，跌幅最大的為葵涌區，自辣招推出後一個月僅錄得76宗，對前一個月的491宗，下跌逾8成。

過去一個月，市場上工廈成交下跌，較具指標買賣為「舖王」鄧成波，以約7億元沽出葵涌菱電工業中心。物業樓高28層，總面積約23萬平方呎，以7億元成交計，呎價約3,043元。

至於分層工廈方面，自辣招公布後，不少持貨投資者心態轉弱，擴大議價空間，個別業主即時調低叫價，幅度由4%至20%不等，如觀塘廣生行中心中層03室，約1,243平方呎，原叫價683萬元，辣招後隨即減20%至547萬元。

多屬用家入市 業主仍獲利

業主減價後，市場亦即錄得成交個案，買家多為用家入市。葵涌區即出現兩幢工廈物業減價即錄成交，分別為葵涌維京科技商業中心一期中層06室，面積約535平方呎，業主原叫價約232萬元，後來減價12萬元至220萬元成交，幅度約5.17%。另同區和豐工業中心高層單位，面積約1,911平方呎，業主由554萬元減至482萬元易手，幅度達13%。值得留意的，是以上兩宗成交，業主即使減價，仍能獲利離場。

盤源續增 或掀減價撻訂潮

另外，石門新貿中心B座中層04室，面積約765平方呎，以每平方呎5,214元易手，較原先叫價每平方呎5,700元，下調幅度約8%。

中原（工商舖）工商部董事郭楚華分析，在雙倍印花稅，加上銀行加息及按揭審批嚴謹，買家入市意慾更趨審慎，市場觀望氣氛持續濃厚。她指，未來3個月，將會有近500宗交易有待落實成交，市場放售盤源更多，料部分投資者或選擇放棄成交，不排除在未來數月內會陸續出現減價盤及撻訂個案。

在港府再出辣招、以及有大銀行加按息的雙重壓力下，二手業主態度開始軟化，願意減價賣盤，令二手交投稍見起色。有物業代理統計，過去4天復活節長假期十大屋苑共錄得24宗成交，雖然仍處低位，但按周比較已有明顯回升。回顧整個3月份，由於一直籠罩在不明朗氣氛下，十大屋苑全月交投只有123宗，除較2月份急跌34.9%外，數字更比2003年2月低30.9%，為單月交投量的歷史新低。

據美聯物業統計，過去4天長假期(3月29日至4月1日)的成交量，十大屋苑合共錄得24宗成交，若單以周末兩天計，則錄得約15宗成交，與上周末7宗比較，上升逾倍。雖然交投見回升，但實際上仍處低位徘徊，與去年復活節假期錄得約62宗相比，更加急挫近61%，為自2008年以來，復活節檔期最低成交量。

　按該行統計，大部分屋苑交投均有「復活」跡象：天水圍嘉湖山莊更因為業主擴大議價幅度，成交量突破雙位數字，錄得11宗成交。不過，個別屋苑仍未能衝破辣招後關口，包括觀塘麗港城、將軍澳新都城，成交量都繼續「捧蛋」。各區中，以上車盤密集的新界區表現最佳，3個指標屋苑包括荃灣中心、沙田第一城、嘉湖山莊一共錄得17宗買賣成交，佔十大屋苑中的70.83%。

　美聯集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，政府推辣招、以及銀行加息雙重壓力，二手業主態度逐步軟化、議價幅度擴大，令復活節二手表現擺脫過去數周的呆滯情況。

擴議價空間增入市意慾

　其中，?魚涌康怡花園就錄得一宗減價10%的成交。美聯楊德俊表示，康怡花園K座低層11室單位，建築面積約728方呎，實用面積約605方呎，3房間隔，業主原叫價約740萬元，減價後以約665萬元轉手，建築面積呎價約9,135元，實用面積呎價約10,992元。買家購入物業作自住用途。原業主由1987年以65萬元購入單位後持有至今，26年後帳面賺600萬元，物業升值9.2倍。

　中原地產與利嘉閣同樣錄得交投回暖情況。利嘉閣地產總裁廖偉強表示，十大屋苑4天假期內共錄得18宗成交，較上周同期僅錄2宗成交升約8倍。該行指，美孚新?業主議價幅度擴大由3%至7%，嘉湖山莊議價空間更接近10%，令買家增加入市意慾。中原地產統計十大屋苑過去4天錄19宗成交，單計周末成交為15宗，按周亦升約6.5倍。

6屋苑全月售出少於10伙

　雖然踏入4月二手交投有好轉跡象，但縱觀3月全月，樓市籠罩在辣招的影響下，加上有大型銀行加按息，二手交投猶如雪上加霜，交投直插谷底。中原地產統計3月份的十大屋苑成交量，僅錄123宗交投，按月回落34.9%，值得留意的是，3月份有31日，較2月份28日多出3天，交投卻大幅減少，全月成交數字甚至比2003年2月錄得的178宗還要低逾3成，創按月交投量歷史新低。

　十大屋苑當中，6個屋苑均錄得「個位數」成交量，表現最好的嘉湖山莊，全月亦只錄得約36宗成交。中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，3月成交量大幅萎縮，逼使業主調整售價求售，認為減幅只要達8%至10%，放盤即可獲承接；上月交投以新界細價樓為主，反映辣招下首置客可以較低從價印花稅上車，成為入市主力。

於政府數度出手壓市，連住宅樓宇按揭市場亦受影響。金管局最新公布二月按揭數字，該月新批住宅按揭六千四百九十八宗，按月減少一成六，每宗平均樓按金額為二百八十七萬元，至於新批樓按則佔樓價成數為百分之五十五點七。

　　二月新批之住宅按揭中，每宗平均樓按金額為二百八十七萬元，與一月之二百七十五萬元略增加。同月，每宗樓按佔樓價約百分之五十五點七，比一月錄得百分之五十五點六略調高，至於樓宇按揭年期，在二月平均為三百零四期，即逾二十五年，比一月錄得平均供款三百期略增加。

　　至於新公布之二月新批取用住宅按揭額中，二月為一百二十二億多元，較一月少二成二，同月，取用按揭宗數為四千六百四十一宗，按月少二成二，綜合兩項數字反映，今年二月樓市平淡，錄得新取用按揭之按月跌幅亦較前有所擴大。

　　市場人士分析，由於樓巿偏軟影響按揭巿場，今年二月份新批出按揭貸款僅六千四百多宗，或涉及總按揭金額約一百八十六億元，數字按月分別少逾一成以上，同時新申請按揭貸款個案亦按月減少，原因壓巿措施連翻推出及銀行加息。

　　據指出，住宅樓市由旺轉靜，其中，涉及一手樓市交易所批出貸款減少百分之八點四，約接近三十億元水平，另涉及二手市場交易所批出貸款減少一成一，跌至一百二十九億元水平，另外，涉及轉按交易所批出的貸款則減少一成八，減少至二十七億元規模。

　　分析又指，由於銀行相繼增加新做樓按利息，大市交投量十分疏落，有關影響估計進一步在四月內浮現。

　　另一方面，二月份每宗樓按升至二百八十多萬元，金額創下歷史新高，主要是受樓價上升，以及新盤所佔樓按市場比例上升所帶動。

　　另一方面，金管局數字又顯示，以優惠利率之選用樓按比例，最新由過去九成回落至佔約八成六，至於以銀行拆息作按息基準比例，則最新上調至佔近一成一，突破一成水平，主要反映今年一月拆息率回落，以及部分銀行調減拆息按揭利率，導致有關拆息按揭與優惠利率之按息差拉闊所推動。另外，有大型銀行推出定息按揭計畫，但只屬個別銀行推出，故相信短期內定息按揭選用比例不會大升。

　　其中，今年二月政府推出雙辣招等，該月新申請按揭貸款宗數隨即大跌近兩成半，再度跌穿一萬宗水平。另外，隨?壓力測試力度加大，入市難度逐漸增加。

【文?美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】
日本經濟在1985年前後達到頂點，當時1美元兌250元日元，為了修正美元幣值過高的問題，1985年「廣場協議」導致日元大幅升值，到1987年底時，甚至已進行到1美元兌120元日元，使得日元對美元匯率在二年多的時間內漲升2倍。由於如此急劇的日元升值，使得日本GDP在1986年跌落為負值，呈現「日元升值導致之景氣衰退」狀況，1989年泡沫經濟的崩潰，更導致23年來日本經濟衰落，扮演拉動經濟火車頭角色的房地產更是萎靡不振。

此次海外資本擴大對日本房地產投資的背景正好相反，主因是日本房地產行情已呈現觸底跡象，在房地產長期處於黯淡的局面下，信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示，東京平均房價約4289萬日元，台北約4689萬日元，上海最高為5210萬日元。

據統計，日本個人持有的金融資產約達GDP的3倍，即1500兆日圓(約新台幣420兆元)的現金是躺在銀行存款或郵局存款中睡覺，雖然日本的利率低得異常，但是日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資上，反而是保守的擁有，主要原因是對經濟景氣沒有信心，日本「富屋貧民」及抓緊腰包的個人消費理念，更使得日本景氣膠著而難以成長。

日本首相安倍晉三特別經濟顧問濱田宏一認為，日本央行過去畏懼通貨膨脹對經濟的影響，不斷抑壓通膨因素，造成日本經濟失落的20年，是日本央行最大的失策。日本想要擺脫通縮，就必須透過設定通膨目標及貨幣寬鬆政策，擴大貨幣基礎。這就如同台灣政府在金融海嘯風暴時，推行的消費劵一樣。

近半年來，日本颳起了安倍貨幣寬鬆政策效應的旋風，在股、匯市和房地產的上漲中，低迷了23年的日本景氣和人民的信心，似乎正一步步的復甦，其實不只是日本對金融經濟政策下了強心劑，美國、英國及歐盟等國家的央行，也一改過去以預防通膨的經濟政策，而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策，相信在這樣的全球一致的貨幣寬鬆政策下，日本房地產在租金及資本利得等收益率的表現，也會越來越佳。