今年房市回溫，統計一至五月全台億元以上不動產交易案總計已達一千兩百一十六億元，較去年同期成長百分之三十五，其中土地交易金額約七百零二億元，佔整體交易百分之五十七，又以高雄購地金額一百六十三億元冠全台。
據永慶資產管理公司調查，一至五月億元以上交易案土地佔約七百零二億元、商用不動產約四百零九億元、地上權案約一百零五億元；其中地上權交易額年漲百分之三百三十九最高。瑞普國際董事長曾東茂分析，《國有財產法》修正後，五百坪以上土地禁售，但可開發，故政府釋出量漸多，加上都更相對困難，建商只好加碼買地上權。

新北第２台中第四
永慶資產管理協理黃增福說，土地買主七成由建商包辦，全台購地約五百億元，又以高雄土地最搶手、佔一百六十三億元，買家以興富發和京城兩家上市公司最積極。京城建設經理周敬恆就說，目前高雄素地難求，只能往北高雄的楠梓、鼓山、左營區尋找，至於熱門的農16、美術館特區，「地主惜售心態更明顯。」

隆大董事長陳武聰說，目前高雄地主開價，以現在房屋售價成本來看，恐會賠錢，「任何地都看，不能挑了。」
雙北雖素地難求，但新北市仍以購地金額約一百三十四億元拿下第二，台北市九十六億元第三，台中市以七十二億元居第四位。

　隨著政府大力推動地上權不動產，今年地上權土地瞬間爆紅！1月到6月上旬權利金成交總額已突破100億元大關，約達120億元，刷新歷年同期紀錄，大型建商和金融壽險業紛紛卡位；累計前5月全台土地、商用不動產、地上權土地已成交約1,200多億元。

　奢侈稅實施迄今，到6月1日剛剛屆滿兩年、房市買氣回升，全台各主要都會區不動產交易量增加，大、中、小型土地和商用地產等物業，投資需求更為強盛。

　根據永慶資產管理昨天公布最新的調查，2013年1至5月全台總價超過1億元不動產交易案，包括土地、商用不動產及設定地上權等3大類別產品，迄今成交總額已突破1,200億元；其中，土地成交約702億元、商用不動產成交約409億元、地上權案成交約120億元。

　其中地上權土地，第2季就有破100億元拍板成交，相較於歷年來同期，創下最大量。2012年同期，只有皇翔建設以23.88億元標下台北市士林官邸重劃區地上權旅館案；不過2013年第2季以來，地上權土地便以「遍地開花」之勢，在全台許多縣市陸續成交。

　像華固建設砸下約13.88億元權利金，得標財訓所景美萬坪地上權土地；富邦人壽26.08億元標下成功高中附近地上權土地；冠德建設以14.14億元標下大直北安路地上權土地；寶路營造以22.8億元得標松山機場旁民權東路土地；志嘉建設近10億元標下羅斯福路地上權土地；新壽14.8億元得標台酒板橋地上權土地等。

　戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權標售能否成功的關鍵因素，包括設定年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等。建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出，以維持其租金水準，設定年限70年較能符合投資人的期待，另外地租隨著公告地價的調漲對地上權人的負擔越發沈重，以及產品規劃與權利轉讓的限制，將使投資風險大幅增加等等，政府在訂定地上權權利金時若未能替投資人設想，只單純拿歷史交易行情做比較，而忽略以上各項因素的影響，就很可能造成流標。

　永慶資產管理協理黃增福表示，今年房市價量溫和成長，建商全台持續加碼獵地，最近公部門推出的地上權開發案，也被建商列為重點評估；壽險業則因購買不動產規定轉趨嚴格，目標也鎖定地上權標售案；商用不動產部分，資產投資機構、自用型中小企業則成為主要的買盤。

　另外，在土地方面，在上市櫃建商紛紛全台獵地下，第2季有亮眼的表現，單季迄今已超過360億元。

　永慶資產管理統計，今年1至5月累計全台土地交易金額約702億元。其中，高雄市成交達163億元，居全台之冠；其次是新北市的134億元、台北市的96億元。

永慶資產管理統計，今年前五月全台1億元以上的不動產交易金額逾1,200億元，超過去年同期，其中土地成交金額約702億元最高。下半年預期在低利、游資旺盛及壽險業可望重新投入市場下，量能有望持續成長，全年交易量可望突破去年2,000多億元的水準。

買氣回升，大型地產物業投資需求轉強，永慶資產管理統計，今年前五月，土地、商用不動產及地上權等億元以上產品交易總金額超過1,200億元，其中土地成交金額比重近六成、約702億元；商用不動產有逾三成交易量能、成交額約409億元；地上權案比重雖不到一成，但總標脫金額達105億元。

　IFRS新制上路影響顯現，今年第2季無新完工交屋個案的上櫃營建公司，5月營收進入空窗期，營收僅落在數百萬至數千萬之間，僅昇陽建（3266）、三發（9946）、聯上（4113）因有完工個案交屋，5月營收表現依舊亮眼。

　IFRS新制今年上路後，個案必須全部完工交屋後才可認列營收及獲利，受此影響，上櫃建商5月若無個案完工入帳，只能靠處分零星餘屋、停車位，或轉投資公司來挹注營收。

　昇陽建5月營收3.54億，年增3.37倍，累計前5月營收28.25億，年增6.6倍，5月營收主要來自已完工的「九樂」及「昇陽之冠」2筆建案。

　昇陽建第1季因合併因素，每股淨值跌破10元票面，股票取消信用交易，但該公司今年在「昇陽之冠」與預計今年底完工的「昇陽麗石」交屋後，每股淨值可望迅速回升票面之上。

　三發5月營收6.25億元，年增1.36倍，累計前5月營收26.6億元，年增8倍，主要來自高雄「總裁行館」交屋入帳，第3季還有總銷17億元的「幸福公園二期」完工，全年業績來源無虞。

　聯上5月營收2.22億元，年增83.7％，前5月營收7.53億元，年增3.45倍，主要來自高雄楠梓透天案「大囍市NO.3」，加上「大囍市NO.2」店面出售入帳，該公司昨日公告處分農十六土地，獲利3.4億元，以股本9.65億元估算，每股貢獻度高達3.5元。

　而首季EPS交出16.57元的士開（5324），因首季完工的「知田」及「初羽燦燦」2筆個案，大部分已在第1季重覆認列完畢，5月營收回落至1,359萬元，今年該公司無其他新個案完工，後續將處分停車位來挹注收益。

　三豐（5514）5月營收僅208萬元，年衰退40％，累計前5月營收僅678萬元，年衰退64％。雖該公司目前營收表現不起眼，但三豐位於北市重慶北路、民生西路口的「鼎極」案，目前已完銷申請使照階段，若順利交屋，將使該公司業績出現三級跳。

隨著政府大力推動地上權不動產，今年地上權土地瞬間爆紅！1月到6月上旬權利金成交總額已突破100億元大關，約達120億元，刷新歷年同期紀錄，大型建商和金融壽險業紛紛卡位；累計前5月全台土地、商用不動產、地上權土地已成交約1,200多億元。
　　奢侈稅實施迄今，到6月1日剛剛屆滿兩年、房市買氣回升，全台各主要都會區不動產交易量增加，大、中、小型土地和商用地產等物業，投資需求更為強盛。

　　根據永慶資產管理昨天公布最新的調查，2013年1至5月全台總價超過1億元不動產交易案，包括土地、商用不動產及設定地上權等3大類別產品，迄今成交總額已突破1,200億元；其中，土地成交約702億元、商用不動產成交約409億元、地上權案成交約120億元。

　　其中地上權土地，第2季就有破100億元拍板成交，相較於歷年來同期，創下最大量。2012年同期，只有皇翔建設以23.88億元標下台北市士林官邸重劃區地上權旅館案；不過2013年第2季以來，地上權土地便以「遍地開花」之勢，在全台許多縣市陸續成交。

　　像華固建設砸下約13.88億元權利金，得標財訓所景美萬坪地上權土地；富邦人壽26.08億元標下成功高中附近地上權土地；冠德建設以14.14億元標下大直北安路地上權土地；寶路營造以22.8億元得標松山機場旁民權東路土地；志嘉建設近10億元標下羅斯福路地上權土地；新壽14.8億元得標台酒板橋地上權土地等。

　　戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，地上權標售能否成功的關鍵因素，包括設定年期、地租、產品規劃限制、權利轉讓限制與權利金底價等。建物隨著屋齡老舊必須再投資大額資本支出，以維持其租金水準，設定年限70年較能符合投資人的期待，另外地租隨著公告地價的調漲對地上權人的負擔越發沈重，以及產品規劃與權利轉讓的限制，將使投資風險大幅增加等等，政府在訂定地上權權利金時若未能替投資人設想，只單純拿歷史交易行情做比較，而忽略以上各項因素的影響，就很可能造成流標。

　　永慶資產管理協理黃增福表示，今年房市價量溫和成長，建商全台持續加碼獵地，最近公部門推出的地上權開發案，也被建商列為重點評估；壽險業則因購買不動產規定轉趨嚴格，目標也鎖定地上權標售案；商用不動產部分，資產投資機構、自用型中小企業則成為主要的買盤。

　　另外，在土地方面，在上市櫃建商紛紛全台獵地下，第2季有亮眼的表現，單季迄今已超過360億元。

　　永慶資產管理統計，今年1至5月累計全台土地交易金額約702億元。其中，高雄市成交達163億元，居全台之冠；其次是新北市的134億元、台北市的96億元。

台中市議員黃錫嘉、何文海2013年6月10日業務質詢時表示，建設局開放建商容積移轉，造成土地越賣越貴，部分建商非法佔用3公尺退縮地，他們要求市府提出處罰機制。都發局長何肇喜表示，市府正訂定「開放空間設置和維護辦法」，未來只要有增設欄柵或喬木圍籬等違規問題，都會處理。

市議員指出，7期重劃區土地當年規畫的土地面積是353公頃多，預計容納4萬7000人，後來因市府開放建商可以容積移轉，現在大樓四處興建，和當時號稱「低密度、高綠覆率、高品質居家環境」的目標落差甚大，未來恐人滿為患，生活機能變差，土地現縮嚴重不足。

以「市政路」周圍土地為例，當初目標模仿法國巴黎香榭大道，因容積移轉依法退縮基地線3米的公共空問，現在卻全遭部分建商、豪宅佔據私有，他批評市府只有獎勵卻沒有處罰機制，放任豪宅和建商把開放空間占為己有，地價又高，一般市民都買不起。

議員批評市政路、北一路、北三路和北五路、北七路上的豪宅處處有保全站崗，讓市民寸步難行。議員表示，台中市區法定容積應該針對「開放空間面積」、「停車場空間」、「容積轉移面積」作移轉獎勵。市府5年來鼓勵廠商作容積獎勵，推出的政策卻和建商實際作為背道而馳，建商的房子越賣越貴，都市發展與實際計畫脫節。

議員也說，開放空間依法不得設置圍牆、欄杆等其他妨礙公眾通行之設施或其他使用，現在建商大多把所有開放空間都圍起來，簡直是踐踏都市計畫，他表示，不反對市府鼓勵建商作移轉空間獎勵，但配套措施要作出來，不能只有鼓勵沒有罰則。

都發局長何肇喜回應說，都發局訂定的「開放空間設置和維護辦法」目前正進行公聽會中，會後公布實施，只要有增設欄柵或喬木圍籬等違規問題，都會處理，且中央法令已將停車空間獎勵中止，2014年1月1日起容積移轉的獎勵空間會壓縮近2成。

以下為長虹建設董事長李文造專訪重點：
問：看好的區域？給眾人的購屋建議？

答：台北市房市是絕對沒有問題的，畢竟供給量非常有限，價格怎麼會下來呢？

至於台北市以外，就得分析區域的供給與需求，以及近年來的價格走勢。簡單來說，如桃園青埔近日供給量大，就得留心，而新北市的蘆洲、三重、板橋、新莊等地過去一陣子房價已漲多，是不是已經漲足了，也得密切觀察。

購屋要先考量自身需求與財務狀況，再來看地緣性；高房價時代，受薪階級買房常得往外圍走，如台北市北區的就往新北市淡水看看、台北市東區的就朝汐止去找，新北市三重的則可考慮新莊、林口一帶。

近來我自己最看好的區域是林口，主要有三個原因，第一，林口房市交易已經停頓兩年了，過去兩年的交投熱點轉往淡海與青埔，但漲多了之後買盤就會消退，後續市場焦點會慢慢再轉回林口。

第二，林口的交通條件愈來愈好，五楊高架已通車，有效舒緩南來北往的車潮，機場捷運也進入通車倒數階段。另外，國道收費站機制將取消，未來將採里程計費，過往住林口通勤得過一個收費站，是林口房市的利空之一，這項利空即將消失，必可振奮區域房市。

第三，林口的生活機能愈來愈成熟，重大建設也慢慢到位，如「中商36」開發案將啟動，未來會有大型OUTLET進駐。

我對龜山、鶯歌等區域也頗為看好，主因這些地方房價基期本低，在比價效應之下，會有愈來愈多人移居這些地方。人來了，區域自然有生氣，房市也就有支撐。

如果你有自用需求或置產，那買房子絕對不會錯，實在沒有比不動產更保值的標的了。若是為了收租或轉手賺差價，那可得三思，畢竟台灣租金水準偏低，房價又處於緩漲格局，買房收租或轉手賺差價不見得划算。

問：奢侈稅已滿兩年，正醞釀修正，有何建議？對政府住宅政策的建言？

答：奢侈稅的確抑制房市的短期投機行為，讓房市不會暴漲，而是穩步緩漲。對一般購屋者來說，如今利率水準低，奢侈稅其實是卡不到購屋者的，有需要者還是會去買。

我對奢侈稅沒意見，政府要課也無妨，只是政府需考量課了奢侈稅之後，讓房市量能再難放大，損失了多少契稅、增值稅等，這就像證所稅與證交稅之間的關係。而且，房市交易愈不活絡，對經濟愈是不好，政府不敢下猛藥打炒房，也正是因為房地產在整體經濟中扮演重要角色。

「居住正義」是個政府做不到的名詞，因為就算把房價打下來了，買不起房子的人依舊買不起。政府應思考如何照顧買不起房子的人，透過合宜住宅、社會住宅等相關政策，讓人民的居住權能被保障，都有個安身立命之處，這是政府的責任。

雙北市房價高高漲，不少首購族被推擠到外圍淡水、樹林等低價區購屋，不僅雙北市如此，中南部首購族也須向外購屋，台中首購族往外延伸至太平區新光段與北屯區廍子段，高雄市首購族也被擠壓到鳳山區，中南部目前首購區仍有1字頭建案，大台北地區則至少站上2字頭。

雙北市首購族可接受單價在每坪25萬元上下，目前台北市僅淡水、樹林與林口等區符合，「台北灣」專案經理陳慶龍表示，現階段已有捷運線行經的行政區中，以淡水區房價最低，因此吸引不少首購族，又以總價800萬元以內最熱銷，往往1~2個月即完銷。
下個月將開賣的「台北灣─江南大宅」開價未定，但刻意迎合首購族需求，規劃25~47坪、2~3房，有半數總價將低於1000萬元。

高雄鳳山每坪18萬
台中市首購族得往新光段與廍子段走，北屯區廍子段的「明日」，2月底開始潛銷，銷售人員表示，廍子段距離台中市中心僅約15分鐘車程，且房價相對便宜，「明日」每坪18~20萬元，每周看屋人次可達60~70組，目前已銷售7成。
高雄「文華匯」專案經理徐全興指出，受到高雄地價飆漲影響，房價也直線攀升，現在連南高雄新建案每坪多已站上25萬元，首購型只好沿著捷運線往東延伸到鳳山區購屋，鳳山區新建案每坪多在18~20萬元。

老牌資產股─台火（9902）董事長李泰祺昨天表示，與欣翰建設在士林官邸旁的合建分售案，大概還要一年半才完工，台火可以分到1348坪建坪，多是店面及二樓，另外還有35個車位；法人表示，由於台火此合建案分到的位置不錯，若以平均每坪100萬元全部出售，以台火僅9.8億元股本計算，獲利至少可以貢獻1.5個股本以上。

李泰祺指出，台火提供近400坪位於士林官邸旁土地與欣翰建設合建分售，台火為地主可以分到60%，目前工程進度已經完成地下室的興建，估計到明年底可以完工，由於此案為商辦大樓，因此未來是不是要全部出售或部分出租，目前還沒有定案。

李泰祺表示，目前台火的閒置土地，還有台東市市區的1300多坪土地，另外公司所在的延平南路辦公大樓，去年11月也跟鄰近地主簽定委託興建房屋契約書，由台火進行都市更新辦理重建。

另外台火也在2年前起切入小客車租賃業務，台火總經理吳復興表示，目前旗下共有三家小客車出租公司，台火持股都在10%上下，這三家公司每年都穩定獲利2000萬元以上，台火分得約800萬元的投資收益，這三家小客車出租公司預期今年營運還有機會成長。

台火去年底處分羅斯福路資產，在今年1月過戶交屋，由於處分利益達1.5億元，使得台火首季每股獲利達1.56元，股價也因此短線漲幅將近一倍。

日勝生活科技集團在北市捷運南港線南港機場聯合開發案，目前仍處規劃階段，原已規劃案因增加小家庭入住，提高3房格局比例、降低1、2 房格局比例，預計減少288戶，目前仍待審核通過。

該開發案原由日勝生活科技集團的立疆開發主導，目前變更開發單位為日勝遠東公司，該開發案主體建築仍維持原核定內容，包含西側分構棟住商大樓與東側共構棟住宅大樓，共6棟建物。因平面格局調整，計畫建築面積調整為31,101.64平方公尺，建蔽率39.99%，總容積樓地板面積126,308.87平方公尺，與原核定核定內容相較，建築面積增加147.15平方公尺，總容積樓地板面積增加0.05平方公尺。

這次變更是將原規劃的小坪數1、2房改為3房格局。該案規劃有共構棟364戶維持不變，分構棟由原先800戶曾變更規劃為997戶，這次再變更為709戶，變更後的計畫總戶數為1,073戶，變更後公用設備人口數合計為5,222 人，較原核定減少422人。

北市豪宅要2億 中南5千萬有找

去年政府祭出豪宅限貸令，市場大坪數豪宅頓時銷聲匿跡，但隨著置產客出籠，全台豪宅推案也漸增。台北市因精華地段難尋，新推案如「藍田陞玉」、「國家1號院」、「閱狷聲」等，坪數多規劃在百坪上下，反觀中南部因總價相對低，「大恆」、「德勒斯登」等最大坪數都逾200坪，且買方多北客南下的置產族。永慶代銷協理何彥煒指出，在台北市要買地段好的大宅，至少要2億元，以自備4成計算，自備款至少8000萬元，但在中南部4500~5000萬元就能買到不錯的大坪數豪宅，且多可貸款7成，自備款只需約1500萬元，購入門檻輕鬆許多，因此近年來有不少高資產客群南下購屋。

建商不敢推大宅
何彥煒說，因此除非地段夠好，否則大台北地區的建商不太敢推大宅。如城中建設6月底將在中正區推出「閱狷聲」，規劃110~140坪，大陸建設預計8月在松山區推出的「敦化北路案」，規劃140坪，2案都位處精華區。
其中「敦化北路案」面敦化北路綠蔭，基地具先天優勢，在台北市區相當罕見，大陸建設董事長張良吉說，該地段有特殊性，可吸引特定購屋族群。至於銷售中的豪宅如北投區「藍田陞玉」，規劃百坪，每坪單價120萬元，總價達1.2億元。新北市林口區「國家1號院」規劃80~120坪，每坪30~40萬元，總價2800~3800萬元。目前2案已售逾5成。

台中每坪51萬元
台中七期重劃區則有大陸建設位於市政北七路的「大陸七期案」，規劃145~180坪，最快8月推出。另一大宅指標案「大恆」位於西區，每坪51~79萬元，最大坪數達300坪。近年地價直漲的高雄市，上揚國際經理陳冠宇說，今年4月京城建設以每坪306萬元標下美術館第一排土地後，帶動地價提高，建物單價也拉高，若規劃中小坪數，首購恐買不起，因此不少建商直接推大坪數，推案多集中於美術館、農16特區面公園與愛河沿岸可見水景的區域，若地段好、產品規劃佳，購屋族多會埋單。

每周看屋量30組
如「德勒斯登」位博愛大道，為愛河第1排，規劃114~240坪，每坪35~48萬元，今年2月公開，每周看屋量約30組，已售4.5成，購屋族群中約半數為台北南下的置產族。

劃區房價必漲的趨勢已在南部逐漸發酵，台南市永康區大橋重劃區的第一個住宅大樓建案「仁發大都匯」，即使是大樓建案仍受到購屋者青睞，推出後即受到市場相當不錯反應。

「仁發大都匯」位在大橋重劃區，基地面積1900坪，規劃為4棟地下3層、地上19、20層住宅大樓，共有368戶，坪數規劃為26~58坪，單價在18~27萬元，車位為坡道平面，每個車位售價在90~130萬元，貸款成數七成。

該建案會受到市場購屋者歡迎，主要受北部重劃區推出的第一個建案往往在日後的漲幅最大，該案規劃26坪的中小坪數在總價帶可降低購屋者的購屋預算，再加上七成貸款可大幅降低自備款，以工程2~3年的時間又可讓付款輕鬆，因仁發建築先前在大橋重劃區的「大橋首富」建案已有段漲幅，更加深購屋者信心。

「仁發大都匯」的地點所在距奇美醫院生活圈與中華商圈不遠，前往家樂福或愛買量販店的車程亦相當近，此外，該建案到到台南科學工業園區(南科)車程約15分鐘，台南科技工業園區(南科工)車程約20分鐘，鄰近還有永康工業區、永康科技工業區，整個居住與主要就業的距離都不遠，吸引這些園區就業者購屋，也有不少包租公來此置產，出租給這些園區的工程師或就業人員的租金報酬率亦佳。

未來發展方面，大橋重劃區周邊的砲校將遷往關廟，未來會打造50000坪中央景觀公園與50米林蔭大道。第二階段，則引進數位科技、文化創意設計等高價值產業，著手建構廣達6.47公頃的「永康創意園區」，大幅提高地段使用價值。

房價潛力方面，不遠處的夢時代將進行開發，市場普遍預估有一坪30萬元以上的行情，比價效應也將帶起大橋重劃區的房價表現。

大兩岸直航，「小三通」利基逐漸消失，金門要如何面對「後小三通」時代？成為各方關切議題。台開集團董事長邱復生在「二○一三金門經濟高峰論壇」中，強調金門要跳脫兩岸框架，走自己的路，透過自由化、國際化，建立永續發展的大格局。

　邱復生在「亞洲之心─金門」專題演講中指出，「兩岸的金門」，「小三通的金門」和「金廈生活圈的金門」，最後終將是歷史進程的一部分，金門要邁向永續發展，唯有與時俱進，透過大幅度自由化與國際化，才能讓金門走向世界，讓世界走進金門，其中關鍵思維就是金門不是台灣的延伸，要積極運用有利的區位及文化優勢，創造自己的價值。

　這項由台灣競爭力論壇學會、金門縣政府、金門大學、廈門大學主辦，並由台灣土地開發公司、台灣工商發展公司和廈大台灣研究院等協辦的論壇，昨天在金大登場，邀集產、官、學者專家以「金門自由經濟區」為主題，探索金門未來發展的戰略方向。

　金門縣長李沃士以金門建構精緻購物免稅島為例，強調已對觀光、運輸、倉儲、住宿餐飲和招商引資帶來顯著效益，但面對大陸平潭島爭取設置「免稅島」，成為金門主要競爭對手的新情勢，中央應盡快在金門設置「自由經濟示範區」與之對應，同時讓金門港成為「自由貿易港區」，以「境內關外」的體制，為金門開創新契機。

　邱復生也有強化金門競爭力的看法，他認為兩岸簡化簽證手續和簽訂商貿協定，加速人流、物流往來，有助於確立金門成為旅遊購物島的地位，未來透過「自由經濟示範區」的設置，進一步放寬產業及貿易自由化，將帶來更暢旺商機。最終目標則是大幅取消各種流通障礙，讓金門走向「國際自由市」、特別自治區，成為亞洲最開放地區。

　邱復生強調， 世界越來越平，這是自由化的必然結果，金門則有位於東北亞與東南亞、兩岸中界點的優勢，加上中國崛起的華人文化背景及做為東南亞「僑鄉」的特殊淵源，這些都是歷史給予金門，也是金門該抓住的機會。

房產稅改革擴大試點已箭在弦上。5月24日，國務院明確提出，在2013年深化經濟體制改革工作中，擴大個人住房房產稅改革試點範圍是重點工作之一。

眼下房產稅改革新試點的城市名單尚未確定，但很可能集中於一二線城市。市場上傳言四起。

房產稅改革作為財稅體制改革的一項重要內容，其最終目的是推向全國。因此，與探討哪些城市入圍相比，更重要的是，新一輪試點會否突破上海、重慶的現有模式？

開徵兩年，滬渝新建住房價格上漲

但高端住宅成交下降、價格趨穩

2011年1月底，根據國務院部署，上海、重慶推出了房產稅試點改革。

兩地採取了不同的試點模式：上海主要以“超出面積”[本市居民人均住房建築面積超出60平米（含）]為標準，而重慶主要以“超出價格”（超出上兩年商品住房相關均價2倍及以上）為標準，進行徵稅。兩地的主要徵收範圍稍有區別：上海完全著力于增量市場；而重慶既包括增量市場，還包括存量市場。

作為在中央部署下率先進行房產稅改革的試點城市，上海、重慶兩地的行為背後包含著鮮明的國家意圖，主要為調節收入分配，引導個人合理住房消費。

住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，姑且不論改革效果，房產稅改革試點已經先易後難地推出來了，並且執行兩年多，這是樓市政策由行政管理走向經濟法制手段的重要一步，具有破冰的先行意義。

不過，兩年多來，圍繞滬渝兩地房產稅改革試點的效果，眾說紛紜。尤其是房產稅試行之時正值房價突飛猛漲，因此房產稅被市場賦予了打壓房價的厚望。

但根據國家統計局公佈的資料進行統計，試行房產稅兩年多以來，重慶新建住房價格上漲了4.5%，上海新建住房價格上漲了7.6%，兩地房價仍處於上漲通道之中。

另一方面，在調節收入分配方面，據上海市稅務部門相關資料計算，去年上海房產稅徵收20多億元，但分析人士指出，其中以經營性用房為主，住房房產稅比例較小；截至2012年底，業內人士預計，重慶房產稅的徵稅規模應在億元級。

財政部財政科學研究所所長賈康（微博）表示，開徵房產稅，房價並不會應聲而落，單靠一個稅制不可能改變中國城鎮化進程中不動產價格上揚的基本趨勢。但是房產稅的實施，會使上揚曲線的斜率降低。試點後，兩地的高端不動產，都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。

對此，重慶市的有關專業人士向《中國經濟週刊》表示，一方面，重慶試點房產稅有效遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。另一方面，一定程度上抑制了炒作心理，引導了合理消費。目前，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點前的9.2%降為2.2%。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，整體看，上海、重慶房產稅降房價的效果不是很大，但房產稅作為持有環節徵收的一個稅種，對樓市預期有較大影響，而且對樓市具有長期的作用。

專家：新試點應不會照搬滬渝模式

無論如何，滬渝兩地已經為我國稅制改革積累了一定的經驗，但很顯然，就試點所應取得的示範意義而言，目前尚不充分。

賈康認為，我國執行房產稅是很有必要的，下一步應該繼續推進。首先，中國的直接稅（指直接向個人或企業開徵的稅）比重偏低，間接稅（指對商品和服務開徵的稅；納稅義務人常用提價等方法把稅收負擔轉嫁給消費者）比重很高，在全部稅收中占比近70%，這形成中國中低端消費大眾“稅負痛苦”的重要原因。其次，中國地方稅體系不成型，使地方財政出現基層困難、隱性負債、土地財政等問題。地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源，導致其必然看重土地批租，“招拍掛”中力求把價位沖得很高。再次，收入分配、財產配置中差距拉大，會影響社會和諧安定。

此次，國務院明確提出，今年擴大個人住房房產稅改革試點範圍。一位地產分析人士表示，國務院的表述是“擴大試點”，也就是說，並非簡單推廣滬渝兩地的經驗，而是為未來的改革做準備、做探索。

上述人士表示，假如滬渝兩地效果理想，那麼，繼續按照這兩地的模式試下去有什麼意義呢？已經無法為改革積累更多的經驗了。反過來看，假如兩地試點的效果不佳，那為何還要完全照搬這兩地的模式呢？既然作為試點，是為改革做準備，從某種程度上來說，應該是試錯機制，即試點內容必須有所突破。

王玨林對此表示認同，他向《中國經濟週刊》表示，就滬渝兩地試點改革取得的效果，目前各方面已經有較為清晰的認識，如果下一步試點中，完全照搬滬渝兩地的模式，不具有實際的試點價值。下一輪的試點改革方案，必須更加深入、更加細化，甚至開闢新的模式。

賈康則具體指出，今後購房者的第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，應該排除在房產稅之外。

有專家向《中國經濟週刊》建議，目前滬渝兩地房產稅的徵稅面設計得太窄，應逐步適當擴大；稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。另外，對存量或增量的第二套住房擬征一定的房產稅；對存量或增量的三套及以上住房課以重稅並實行累進稅。

廣州、杭州、南京是熱門

王玨林表示，作為一項影響較大的稅制改革，房產稅改革試點應先易後難、循序漸進，目前還不具備全國推廣的條件。

首先，在全國大範圍推廣房產稅，需要全面掌握大量的基礎資料，如存量房數量、增量房數量等，這是房產稅在全國推廣的必備條件。

其次，要實行房產稅，就要摸清每個人或每個家庭名下房產的數量，而全國房產資訊聯網問題目前還沒有解決。實際上，如果房產稅在全國推行，僅僅在幾個大城市之間或者是40個大中城市間聯網，是不夠的。

再次，目前我國缺乏統一的規範化管理模式。

最後，房產稅在全國的推廣，需要一套全面、成熟、公平、合理且能長久實施的房產稅徵收方案。但目前，我國還拿不出這樣一套方案。

王玨林認為，在房產稅全國推廣有困難的情況下，擴大試點的方式切實可行。

不過，儘管全國推廣有難度，但從局部來看，據記者瞭解，實際上目前從一二線城市到三四線城市，絕大多數已經一定程度上建成了專屬於一個城市的住房資訊系統，其中不少一二線城市的住房資訊系統已經較為成熟，這為在一個城市中執行房產稅提供了先決條件。

近來，市場上消息不斷，杭州、南京、廣州等是否會進入房產稅改革試點之列引起了熱議。對此，王玨林向《中國經濟週刊》表示，這些一二線城市確實是熱門。在他看來，第二輪改革試點的選擇標準應該是：供求關係失衡、消費旺盛、房價上漲趨勢明顯、以中東部城市為重點。

.新華信託3億深圳豪宅項目，至今銷售量不足15%仍處虧損狀態，而6月底到期的鄂爾多斯房地產項目，依然深陷爛尾樓的噩夢。

利潤和鋼筋混凝土的博弈，迎來判決時刻。在房地產信託市場風生水起的新華信託，正面臨前所未有的集中兌付壓力。

據理財週報調查，新華信託的3億深圳豪宅專案，至今銷售量不足15%仍處虧損狀態，在當地長期飽受賣不動、天價等爭議。距離到期日不足半年，能否如期兌付成為懸疑。更迫切的是，6月底到期的鄂爾多斯房地產項目，依然深陷爛尾樓的噩夢。

項目潰敗的可能性還在發酵。新華信託多個房地產專案散落在二三線城市，關乎開發能力的開發商資質多為二級以下，甚至為暫定級別，明顯違背銀監會的相關規定。更離譜的是，武漢一房地產項目融資方的主業是農業與牧魚業。

今年二季度，新華信託到期的房地產專案至少有9款，涉及金額19.6億。它撒下的地雷項目，包裹在繼續膨脹的房地產泡沫中。泡沫一旦破滅，新華信託的項目可能就砸在手?。

深圳香蜜湖豪宅銷量僅13.8%，

虧損2億

如果司機經驗不足，根本無法找到藏在隱蔽入口?的雲頂香蜜湖社區。不同于眾多繁華地段的豪宅，這座豪宅只有一條坑坑窪窪的泥路可通車，且最多只能並行兩輛小汽車。

這正是新華信託在深圳的房地產項目。2011年12月起，新華信託發行了“深圳雲頂香蜜湖專案貸款集合資金信託計畫”。分期累計融資3億，其中第一期11150萬，第二期8220萬，第三期10310萬，第四期320萬，期限2年，年化預期收益率為10.5%-12%。資金全部用於該專案的開發建設。

“很多司機不知道這個社區在哪里，知道也不願意去，幾年都沒修一條能走的路。”深圳一司機向記者坦言。

近日，理財週報記者來到這個樓盤現場。樓盤位於深圳福田，與深圳傳統的豪宅片區香蜜湖相隔一條北環大道。唯一的通道上，往來的多是施工泥頭車，看房的自駕車不多。路面裸露著黃土，有車駛過則灰塵飛揚。

“一期5棟賣得差不多了，二期有3棟，今年4月27日開盤，也賣了不少。”該樓盤售樓處工作人員告訴記者。據某著名房企網站上登記，該項目住宅總套數為717套，已成交479套。不過，這與深圳市規劃和國土委員會（規土委）公示資訊有大幅出入。

規土委公示為，萬澤雲頂1-5棟可售住宅477棟，已備案的97套，其餘380套顯示為“初始登記”狀態。成交套數一共僅99套。

“初始登記是指樓房經過建設、驗收後轉為開發商名下辦理了房產證，通常稱‘現樓’，但仍屬於‘未售出’；若‘售出’則顯示為‘已備案’狀態。”該委員會諮詢處工作人員解釋。也就是說，雲頂香蜜湖的真實銷售率只有13.8%。

作為信託項目的還款來源，銷售率偏低無疑形成兌付壓力。值得注意的是，按照規土委的統計，該專案目前尚處於虧損狀態。

雲頂香蜜湖專案說明書顯示，該專案總投資13.07億，預計銷售收入26.55億，利潤豐厚。根據第三方財富規劃公司中聯財富的專案敏感性評估調查，該專案的盈虧平衡點是銷售面積達到可銷售面積的46.52%，並且按照每平方米18700元的平均售價。

以此計算，可售面積為7.35萬平方米的雲頂香蜜湖，至少售出3.42萬平方米，收入6.4億才可盈利。事實上，截至6月6日，規土局公示顯示，萬澤雲頂AB兩塊地的成交面積和為10962.08平方米，成交收入合計為4.1億，距離盈虧平衡點還有2億缺口。

該項目融資方為深圳市玉龍宮實業發展有限公司（下稱玉龍宮），是萬澤集團有限公司全資子公司。作為增信措施，萬澤集團和實際控制人林偉光提供保證擔保連帶責任，土地抵押率為25%-50%，以及萬澤天海置業質押所持有的玉龍宮100%股權。作為最後一道防線，中聯財富表示，如果借款人無法履行，受託人有權向借款人派出董事，該董事有權降價銷售該項目，直至融資方歸還本息及相關費用。

儘管如此，業內人士提醒，高端住宅相對難以處置。而雲頂香蜜湖包括高層住宅和聯排別墅，其樓盤位置交通不便，周邊同質豪宅較多，處置風險較大。

實際上，從2011年面世以來，雲頂香蜜湖一直飽受賣不動、違建、天價等爭議。作為其最主要的賣點，蓮塘尾水庫公園至今也只是蓄水，並未有進一步改造動態。

距離12月1日的到期日不到半年，該產品能否如期兌付成為市場懸疑。

鄂爾多斯7.89億窟窿

目前新華信託更為迫切的地雷專案，滯留在鄂爾多斯。

在鄂爾多斯房地產“大躍進”的2011年，一向倚重房地產的新華信託重金參與。當年7月，即成立“鄂爾多斯正東地產股權投資集合資金信託一期”。據2012年8月24日的資產管理報告顯示，該專案已募集3期，累計募集資金10.9億。此外，市場上還流傳著該項目第四、第五期的推介材料，募集資金均為2億左右。

融資方為鄂爾多斯市正東房地產開發有限公司（下稱“正東地產”）。資金投向分為幾部分，其中2億向專案公司增資擴股，8000萬受讓正東地產法定代表人李正偉先生持有的項目公司8000萬股股權，其餘信託資金償還項目公司3億欠款後，用於建設“正東總部基地”（又名“正東廣場”）。

原本，正東廣場將誕生一個當地地標式巨型高端城市綜合體。然而，鄂爾多斯的房地產泡沫比信託公司想像中來得更早。

2012年3月前後，鄂爾多斯多處房地產傳出停工消息，繼而討債的債務人越來越多，鄂爾多斯幾乎遍地都可見追債者。

2012年10月，當地傳出正東廣場停工多時的消息，該專案所處的鄂爾多斯核心區東勝，也淪為冷清的工地。據媒體報導，今年5月底，該區域還是一大片“黑窟窿”。黑窟窿是當地人給爛尾樓起的別稱，意思是指結構封頂後，外立面已經玻璃窗未完成後停工的樓房，從遠處看，就像一片片黑窟窿。

然而，至今未見新華信託對此有任何提示。新華公司關於該專案的最新資產報告是2012年8月24日發佈的。

該報告顯示，正東廣場可售面積67萬平方米，將涵蓋五星級酒店、大型商場、商業街等多業態。截至2012年6月30日，正東家園主體工程基本完成，A區主要進行幕牆施工；B區主要進行砌體和部分安裝工程施工工作；C區主要進行全面砌體及抹灰工程等工作。

值得注意的是，該專案第一期和第二期將於今年7月21日和9月28日面臨兌付，其中第一期募集規模為7億，第二期為8910萬，合計7.89億。

新華信託在鄂爾多斯的涉足不僅如此。早在2011年3月，新華信託已經成立“鄂爾多斯金澳地產股權投資集合資金信託計畫”，募集規模為4.45億。

金澳地產專案同樣處於東勝區。今年2月中旬，有當地人反映“東勝區至今還是一個被圈起來的大坑”。目前，鄂爾多斯房地產市場供給遠遠大於需求。

金澳地產項目的4.45億到期日是今年3月3日，新華信託是否已如期兌付？即將到期的7.89億正東廣場黑窟窿如何應付？截至發稿，新華信託未作任何回應。

開發商資質違規

除了踩中鄂爾多斯的系統性風險，新華信託在鄂爾多斯還有一個明顯特徵：開發商資質偏低。實際上，這個帶有鄂爾多斯魔咒的特徵，在該公司其他房地產項目中早已蔓延開。

正東項目中，融資方正東房地產公司官網顯示，其房地產開發資質為三級。同處於鄂爾多斯的“東勝舊城改造專案股權投資集合資金信託計畫”，開發商鄂爾多斯永旭房地產公司為當地企業，註冊資本1000萬。公開可查資料中，當地2008年度房地產企業資質年檢合格顯示，永旭地產開發商資質等級為“肆級”。

華南一位信託業內人士表示，“開發商的資質往往跟開發商的資金實力、開發專案能力有直接關係。依據開發商註冊資本、從業時間以及房屋開發累計面積等綜合因素，資質分為一級、二級、三級、四級以及暫定資質。資質越高，開發商的融資能力、抵禦風險能力就越強。”

房地產信託火爆的2011年，銀監會就做出相關規定，開展房地產信託業務要嚴格符合“四三二”規定，即地產商必須“項目四證齊全、企業資本金達到30%、開發商二級以上資質”。

新華信託在這一年成立的幾項房地產信託產品中，明顯違背上述關於開發商資質的規定。如“台州和園置業股權投資集合資金信託計畫”中，台州和園職業有限公司資質為暫定資質；“山東昂立房地產集團有限公司股權投資集合資金信託”計畫中，山東昂立房地產集團開發有限公司資質等級為三級。

開發商資質偏低的風險，在已出事房地產項目更加明顯。中融信託的青島凱悅專案中，青島凱悅置業集團的開發資質原為暫定級，現在則已經淪落為“整改”類。中信信託的舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信託中，青島舒斯貝爾房地產公司的開發資質也僅是暫定類。

儘管開發商資質達標，新華信託的“武漢豐澤苑三期專案貸款集合資金信託計畫(B單元)”也存在諸多蹊蹺。武漢當地工商資料顯示，融資方武漢東湖科技創業農莊有限公司主營業務是農業、牧漁業、生物工程技術及產品的開發銷售及技術服務、糧食作物、經濟作物、房地產、商品房銷售。很明顯，這是一家非專業房地產企業。

融資方牽扯如民間借貸糾紛是另一個值得警惕的風暴眼。

新華信託2011年1月成立的“上海錄潤置業股權投資集合資金信託計畫”已深陷借貸危機。

該項目中最主要的增信手段是上海高遠置業以及實際控制人鄒蘊玉承擔連帶責任擔保。但2012年下半年以來，鄒蘊玉因捲入借貸糾紛而陷入債務危機，最終牽累錄潤置業項目進展緩慢，甚至被民間借貸人士告上法庭。

該產品最新一期管理報告在2012年10月22日發佈，專案的進展情況異常緩慢。截至報告當日，江灣23-5地塊專案5證未齊，專案還未施工，同時“由於楊浦區對地鐵連通口的具體要求有調整，施工圖設計正在作相應的調整工作”、“證照辦理時間預計將比計畫進度滯後約14個月。”這期管理報告並未提及當時高遠置業瀕臨倒閉的情況。

該專案信託資金總額為8.5億，預計年收益9.8%，將於2014年1月到期。最新進展如何，新華信託未做回復。

新華信託長期以房地產信託為核心業務之一，2011年投向房地產的信託資產高達41.49%，遠高於信託業協會統計的當年業內17.24%的最高平均值。去年新華信託這一資產比例已降為18.43%，仍屬業內房地產信託大戶。


“新華信託2011年有段時間做房地產比較激進，可能有些項目會出現問題，但風險也逼得他們現在加強了風控。”重慶地區一位元信託業資深人士向記者透露。

岌岌可危的房地產項目，業內人士普遍認為信託公司有多種途徑解決。主要有發新補舊、找第三方接盤，或自身成立開放式可贖回的資金池類產品接盤，以及提前清盤等。

據理財週報不完全統計，今年第二季度，新華信託至少有9款房地產信託到期，涉及金額19.6億。新華信託董事長翁先定近期對外表示，“信託業沒有太大問題，最大的風險只在於流動性。”

.坐擁黃浦江一線江景的世貿濱江花園社區曾經有“中國第一高豪宅”、“滬上第一江景豪宅”之稱。

這個他者眼中坐享上海灘璀璨生活的富人區，有自己難念的經。該社區的業主與開發商之間的“戰爭”已經持續十年。

不和諧的局面給業主的日常生活造成了煩惱，也深深地困擾著業委會主任何積厚。

何積厚是臺灣人，法律上是美國人。他自稱在家鄉和美國積累的“政治經驗”，不足以應對這一個社區的治理。

中國業主與物業間的普遍“戰爭”狀態，與外籍、富人、名人等元素相遇，凸顯出居民自治的高層次困境。

第一次嘗試以失敗告終

2001年，世貿濱江的首套房售出。後來這十幾年動力不竭的上海樓市，其時才剛起步。當時這個均價1萬元的高檔樓盤，將銷售的主戰場放在了海外，由此原始地建構出該社區居民的高國際化成分，並成為日後社區治理中的一個重要向度。

何積厚共買了3套，3300多平方米，均價3萬元。三倍於整體均價的原因是，這3套均位於頂層，享有屋頂花園及游泳池。這個將最精華的浦江景色盡收眼底的花園，在何積厚擔任業委會主任後，時常被貢獻為業委會的露天會議室。

2003年1月，社區正式交付使用。在“首套房屋出售並交付使用已滿兩年”的情況下，2006年11月社區業主大會籌備組成立。2007年1月9日，籌備組公佈了“一個產證一票”原則，每戶業主享有1票權數，而開發商上海世茂房產有限公司當時持有55套房屋產權，即擁有55票。

2007年1月26日，開發商突然提出該社區全部會所應視作其名下產權，並計入投票權數內。根據非住宅面積每100平方米算作1票的計算方式，開發商認為會所及其他非住宅設施可達到24000平方米，因此要求增加240餘票。“開發商無法出示有關會所的有效合法產權證明，因此該提議被籌備組拒絕。”業主施振隆說。

1月28日，400余位業主前往投票，開發商卻現場宣佈，由於無法擁有應得的投票權數，他們決定放棄投票。經過緊急磋商，籌備組決定在居委會及房管辦監督下繼續投票，幾個熱門候選人當選業委會委員。

次日，業委會成員隨即向濰坊街道房管辦提出業委會備案申請，卻被拒絕。理由有二：一是與會業主投票權未達到二分之一；二是開發商所擁有的會所等非住宅物業的投票權未計算在內。

對理由一，世貿濱江居住在海外或外地的業主占七成多，居委會曾將有關資料寄送未在社區居住的1582名業主，所有信件和公告中都注明，不參加投票者視作同意投票的結果和議案，但至業主大會結束當天，仍有1484名業主未回饋意見。房管辦認為未回饋意見的業主不能視作參加。

對理由二，根據上海市物業管理條例規定，非居住面積100平方米計為一票，房管辦認可的是這一項規定；而新當選的委員潘紅仙認為，上海市房屋土地資源管理局出臺的“關於貫徹實施《中華人民共和國物權法》做好本市物業管理有關工作若干意見的通知”中明確，業主人數按房地產權證數確定，跟絕對面積沒有關係；籌備組則堅持按照建設部規定的《業主大會規程》，開發商要參加選舉，必須提供產權證明。

業委會第一次成立的嘗試失敗。2007年8月14日，浦東新區建設和交通委員會以及濰坊街道管理委員會共同發佈組建世茂濱江社區業主大會籌備組公告，準備二次選舉。

渾身瑕疵的業委會獲准成立

新一輪的選戰開始。

參與報名籌備組的人數超過60人。2007年11月6日，初步確定的包括開發商在內的36位籌備組候選委員被通知參與選舉。兩天之後，籌備組17名成員正式確定，籌備組亦隨即宣告成立。

這次，對選舉公正的質疑從籌備組就開始了。籌備組中有的成員根本不是業主，有的冒名頂替，還有一個在浙江讀書從未到過上海的20歲的學生。籌備組每次開會都會出現陌生的面孔，這些“陌生人”都自稱受委員所托前來開會。潘紅仙還揪出了一位在房產仲介公司擔任要職的李姓委員，該房產仲介公司不僅擁有200多套社區房源，更為其客戶提供保潔、維修等物業性質服務，與社區有直接的經濟利益往來。

第一輪選舉中遇到的兩個問題依然繞不過去。

該屆業委會的備案材料中有一張“業主大會選舉與表決統計匯總表”，注明社區共有2583個業主拿到了選票，因不回饋意見而被“視作同意”的是2262票。

在業委會選舉前，業主再次提出應按規定糾正開發商的投票權數，即一張產權證計1票，而不是100平方米計1票，但籌備組拒不糾正。直到媒體報導、市房管局電告浦東新區建交委後，開發商的244票才被糾正為8票。

2010年7月，渾身瑕疵的業委會獲准成立。上任伊始，業委會便著手準備炒掉物業公司。

“在野”的勢力仍很強大。潘紅仙收集了近700名業主的簽名，提出改組業委會的要求，而委員當選時的同意票僅307票，可見潘紅仙是下了一番功夫的。她甚至將負有指導、監管責任的濰坊街道房管辦及其上級單位浦東新區建交委告上法庭。

當2262名業主“被代表”成為滬上媒體的一個議題時，2010年12月24日，浦東新區建交委發出通知，稱世茂濱江花園的業主大會召開程式和備案材料的真實性等存在一定問題，撤銷滬浦建房第910號《業主大會、業主委員會備案證》。

於是，第三輪選戰提上了議事日程。

在過去三年中，世茂濱江業委會的難產不斷地被《新民晚報》、《東方早報》等滬上媒體報導。但是，一條被忽視的本埠新聞或許更能說明這個高檔社區的管理疏忽：一對黑天鵝從社區的人工湖走失，在黃浦江出現，“為遊人平添了生趣”。

社區?的“黑天鵝事件”

何積厚的故事從第三輪選舉開始。默默無聞的他當選了，算得上社區?的“黑天鵝事件”。

在上一輪選舉中，何積厚“不知自己是怎樣被選進業委會的”，便從不去參加業委會的會議。潘紅仙在推翻上一屆業委會中居功至偉，擔任主任似更名至實歸。

潘紅仙認為自己告政府“得罪”了政府，業委會選舉結果的備案，正常是在30天內完成，但是，半年之後仍無回音。催問之後，房管辦說“你們用了去年的舊表格，應該用今年的新表格。”換了新表格後，又過了30天，房管辦要求對每一個委員做一個背景說明。於是，再補材料，再送上去。這樣來回搞了兩三個月。於是，潘找到何：“房管辦對你印象蠻好的。你拿美國護照，我們是個國際社區，報你來當主任，上面就會批了。”

2012年2月14日，業委會終於獲批。

潘紅仙在前兩次“選戰”中建立起“崇高的威望”，本屆業委會的14名委員基本都是她點名“入閣”的。業委會下設財務組、秘書組、資產管理組、物業監督組4個小組，分別由4名副主任潘紅仙、樂妙芳、張若飛、施振隆兼任組長。

潘紅仙親自起草了社區的“業主大會議事規則”，其中，特別的一款是“業主委員會主任每屆任期一年，可以連選連任。”

在新氣象中，委員們相處融洽，起碼是“一起洗腳（足底按摩）的交情”。

但是，蜜月期在三四個月後便戛然而止，分歧圍繞著對權力的理解和使用展開。何積厚與另一名美籍華人張若飛主張“將主任的權力關進籠子?”，潘紅仙、樂妙芳為代表的本土派則賦予了權力很大的彈性。

樂妙芳提供的財務報表，注明所有列項都可報銷，這個開口而無限制的規定，致使無法審計。

業委會主任本來擁有不經其他人同意即可動用5萬元維修基金的權力，業委會委員可以簽出五千元。何積厚取消了這項權力，並規定業委會要買東西，需要委員、組長和主任三人簽名。但是，何積厚很快發現理想制度不僅需要剛性，還需量化寬鬆。

物業秘書買拖線板，開支25元，找潘紅仙簽字。已經與何、張產生芥蒂的潘說：“張若飛這個組的人找我簽字啊，不買，不簽。”何積厚自己掏錢買了拖線板，並在業委會上正式提議，主任有權動用200塊錢，或者兩個委員簽字，不必再經過組長，主任就可簽字確認購買。

翌日，有業主對業委會的效率提出質詢：“為了200塊錢，你們談了半個小時？”

為開發商說話還是為業主說話

鬥爭最後總是自然地轉向立場問題：為開發商說話還是為業主說話。兩派均認為自己是民意的代表，並指責對方是開發商的利益代言人。

友誼徹底告破，開始互相揭發揪短。

潘、樂告發何、張違章搭建。何積厚的陽臺有180平方米，在花園上覆了一層防曬網，委員們和好的時候經常在此開會；張若飛的陽臺250平方米，因57樓的江風很大，安裝了兩層玻璃的隔音窗，窗內裝了窗簾。

何、張告發潘不交物業費和樂購買假髮票。

業委會委員杜寶德提出業委會實行“財產公開”，即每年6月10日、8月10日提供繳納物業費、車位費的發票，否則，無權參加選舉。

潘紅仙出具的發票和請物業開的繳費證明被何、張、施、杜認為疑點頗多：潘提供的2012年的物業費發票蓋著“第一太平大衛斯”印章，而2011年7月1日世貿物業已取代第一太平入駐世貿濱江；潘不租物業的空閒車位，每月多花100元租用另一名業主的車位，不合常理。他們據此推測，物業對潘的長期縱容，說明他們存在利益勾結。

對樂妙芳的處理則是有實據的。

社區的閒置房出租，有4萬元租金收入，由財務組收錢和開發票。樂妙芳提供的發票不是去稅務局購買的，是在網上買的。在稅務局買發票要納稅5%，1萬元繳500元，網上賣家只賣50元，他們認為這是樂妙芳買假髮票的動機，該社區每月開出的發票額在15萬至20萬元之間。

何積厚先在稅務局的網站去查，查到了這批發票號碼是被重複利用的，又去稅務局鑒定發票的真假，最後告到經偵大隊。張若飛則特意諮詢律師，厘清樂妙芳的罪責：偽造增值稅專業發票罪、非法購買增值稅專用發票罪、非法製造發票罪、偽造編造國家機關公文印章罪。

樂妙芳認為是何積厚做了一個圈套讓自己往?鑽，“他明知道租出去的房子沒有產權證，就開不出發票，讓我們自己想辦法。”樂妙芳說，自己為兒子買了價值400萬元的車，不可能貪幾千元的小便宜。

樂妙芳叫何積厚去居委會“講講清楚”，將其反鎖在屋內3個多小時。何積厚發短信求救，一名是將軍的業主，帶著兩個同志，敲門十幾分鐘，營救出何積厚。

根據議事規則，因購買假髮票而觸犯了法律的樂妙芳被開除出業委會。

誰決定吃生魚片還是吃蝦

潘、樂聯盟的少數派與何、張陣營的多數派公開決裂。何積厚利用多數議席的優勢，不斷地將議案提出、表決、通過。

支持潘紅仙的一部分業主則經常大鬧會場，委員坐在臺上發言，他們站在後場抗議，拉出橫幅：“打倒富人！”“場面比臺灣議會還要熱鬧。”何積厚說。

為了避免陷入無邊框的漫論，業委會要求委員們“認真傾聽，不許爭論”。

張若飛“違紀”與業主張漱玉吵起來：“我是為了公益義務勞動，你卻像罵孫子一樣罵我！”張漱玉道：“你們不幹正事，整天嚷嚷著解散業委會。”

張漱玉做了20年的工會工作，“鬥倒了不知多少領導”，認為業委會要在鬥爭中自淨。每次開會之後，她都會寫一篇長篇郵件群發，手機短信則動輒幾百字。

雙方都認為自己才是想做事的、是受委屈的、自己是負責任的。

兩派各有擁躉。年過八旬的老人葛美娟支持潘、樂陣營，親自去佈告欄張貼大字報。年過七旬的曹其智則支持何、張，曹其智是港龍航空創始人曹光彪的女兒，幾乎帶著哭腔請求：“潘姐，你可不可以和諧一點，不要再搞這些事情啦，求求你啊。”

潘紅仙“繼續鬥爭”的意圖明顯。假髮票案在公安局備案之後，經偵大隊要求業委會出一份處置情況說明。業委會召開緊急會議來應對，開場，潘就宣佈：“何積厚、張若飛，你們已經不是業委會成員了，我來主持會議。”潘認為“這個人是我拉進來的，我要他滾有什麼不對。”“我可以讓你進來，也可以讓你走。”

何領會到，潘當初選擇溫和的自己當主任，並將主任任期僅設為1年，是為將來奪權方便，“她沒想到人是有思想的，不那麼容易聽任她擺佈。”

潘紅仙在臺上說：“何主任想讓我走，你看，支持我的群眾都在後面，我可以讓何主任走。”一名支持何的委員站起來說：“我是歷經過‘文革’的，不要跟我玩這一招啊。”何悄悄問：“這是什麼招啊。”“發動群眾鬥群眾！”

在辯論中，潘攻擊何當業委會主任的目的，是想把7000萬元的維修基金存進建設銀行，為兒子謀工作，何回擊道：“你這是打著紅旗反紅旗！”何解釋說，潘是開發商的臥底，反誣自己，但他不確定“這句話的用法對不對”。

2012年12月18日，一年一度的業委會主任選舉舉行，共11張票，何得9票，潘得兩票。

潘認為多數人被何迷惑了，走了邪路。一名委員跟潘理論：“我們今天投票吃生魚片還是吃蝦，有11個人想去吃生魚片，9個人想吃蝦，你非得說蝦更健康，要求大家吃蝦，我不跟你談了。”

“攝像中，請微笑”

社區?的空氣並沒有因選舉的塵埃落定而舒緩，反而顯得更緊張了。

委員之間談話，要各持錄音筆。何積厚自掏十幾萬元在業委會辦公室及周邊裝了監控攝像。在今年2月間，他就收集了6起“擾亂公共秩序”行為，每集一定數量，就向派出所報警備案。

2月5日晚20時許，樂妙芳攜多名人員在會場與張若飛、林普甯兩名委員爭吵，並有肢體衝突。

2月16日、25日，葛美娟在業委會辦公室玻璃門與公告欄張貼大字報。

2月25日，業主大會公告欄的移門鎖被撬壞，監控視頻顯示22點43分，樂妙芳與丈夫褚國慶，張漱玉與丈夫龔曉平等6人在公告欄處連續動作了3分多鐘。

2月27日，業委會南側大間玻璃門上被加掛了一把藍色鏈條鎖而無法開門。北側小間房門鎖孔內被塞入牙籤。

2月28日，社區道路拉起橫幅，一條紅底金字：“必須伸張正義，還原事實真相，還樂妙芳女士清譽!”一條白底黑字：“何積厚假公濟私、捏造事實、惡意報復。”

攝像頭增加了何積厚的安全感，他花了60元，做了3塊牌子—“攝像中，請微笑”—掛家門口。這張假告示確實起到了“辟邪門符”的作用，家門口的騷擾頓減。

3月6日22點，何積厚在樓下看到許多人在圍著議論，樂妙芳、褚國慶也在，返身想從後花園走，樂、褚忙追上來，何情急中喊“要文鬥不要武鬥”，西裝背心上的兩粒紐扣仍被扯掉。

何妻沖下樓來，與樂妙芳一通對罵。“我活了52年，第一次像潑婦一樣駡街，好爽！”何妻之前是美資銀行駐東南亞的財務長，現在高盛擔任高管。

妻子接下來罵了何積厚，要他辭職。她抱怨道：

“每次搭乘電梯，我都祈禱，千萬別在28層停下，要是遇到了潘紅仙，會是多麼尷尬，本來我們是樓上樓下的好鄰居。”

“全家去日本玩，在臺灣轉機的時候，他接到業委會的電話，說要投票，他竟然請了12個小時的假，專門飛回上海投票。”

家庭飯桌上的交流常被來電插播，“一碗飯吃兩個鐘頭，飯粒都變幹了。”為了修復關係，他們訂了一家有氣氛的餐廳，其間何又接了一個電話，便從這好容易營造起的氣氛中抽離了，話畢，老婆已經吃了一半，剩下的一半時間沒有跟他講話。

何在香港投資了1700萬美元的期貨黃金，2012年5月，行情不好，經紀人要與業主搶電話線請示補倉，後來，經紀人的電話打到了何太的手機上，“一個禮拜沒找到何先生，他的黃金已經斷頭（爆倉）。”

“公益的事情花掉了你多少錢，給我們的生活造成了多少困擾，你知不知？” 何太抱怨。

他們為了什麼

何積厚花在業委會上的錢，確實有一些是妻子所不知的。

在財務組劉志梅委員的賬上，有9萬元是何積厚墊付的。有的用於購買辦公用品，有的用於支付雇員工資。

業委會不具備法人資格，無法開立銀行帳戶，只能在物業公司的總帳戶下，開子帳戶，業委會轉每一筆錢，都要經過物業公司審核。劉志梅能否順利登陸網上銀行的帳戶，成為業委會與物業公司關係的晴雨錶。

2012年9月起，物業公司對業委會的轉賬請求不予審核。業委會兩名雇員的工資，每月計1萬元，都是何積厚墊付的。

樂妙芳因假髮票案出局、何積厚第二次當選主任、2月份一系列的擾亂治安案件報警之後，物業公司對何積厚的態度開始轉向。何積厚認為物業公司主動提供了潘紅仙繳納物業費的說明，是示好的信號。他卻提醒自己：物業公司才是自己真正的對手。

物業公司總經理跟何積厚談：“我可以幫你減少壓力，但是希望你配合一下，在你任內，能不能不對會所動手。”

問題又繞回到業委會在第一、二次成立時“以產權換投票權”的原罪。世貿濱江共3個會所，1個朝社區外開門，2個在社區內。前一個已被作價9000萬元售出，後兩個被物業以總共15年不收物業費的優惠條件租出。何積厚質疑物業越權處置了業主的財產。

業委會去檔案局要“紅線圖”，以確定哪個會所是業主的。得到答復，從2007年開始，檔案局就不再提供紅線圖了，因為看到紅線圖後，引發了太多不穩定事件。只有兩個途徑可取得紅線圖：一是去法院起訴，由法院發調查令；二是去規劃局上訪，由信訪辦來要。

在社區業主的生活空間中，業委會面對的是想要極力填滿空間的物業公司，和基本不在場的公權力監管，而業委會本身又沒有法人意義上的獨立地位。

世貿濱江有7000多萬元維修基金、每年約4000萬元物業費收入。上海世貿南京物業服務有限公司於2007年取代了前期物業“第一太平大衛斯”，業主認為，業委會的成立遷延十年，是開發商在等待自己的物業公司成熟，以免業委會對物業更換形成阻礙。

業委會是名義上的主人，但是處處服從于、受制於它所請的僕人，因為它不獨立。

房管辦只對業委會的產生進行程式上的確認。

居委會對業委會進行指導、監督、幫助。“這三個詞都是虛的。”施振隆說。在社區?鬧得不可開交的時候，各方多次致電街道，均無回應。甚至兩次報警，業主托了公安局的關係，才算強制報案成功。


相關法規亦不完善、清晰。“對缺席票算不算贊成票兩可間的解釋，既造成世貿濱江這樣弱勢的業委會，又造成‘東方曼哈頓’這樣特別強勢的業委會。”《新民晚報•社區版》副總編輯季方表示。東方曼哈頓是上海市徐匯區的高檔住宅，對業委會不滿的業主抬著影印機，挨家挨戶收集產證影本和簽名，以罷免靠缺席票當選的業委會。

女委員劉志梅在採訪中哭了，60歲的何積厚也背後哭過。他們為了什麼？

透過公益、奉獻等等理性精神，他們共同得出一個唯物主義的觀點：物業升值。世貿濱江在從均價3萬漲至6萬元的時間段內，隔壁盛大金磐則從3萬漲到10萬元，價值差正體現在物業管理上。

除了世貿濱江3套豪宅，何積厚在陸家嘴的濱江沿線，共有十幾套或幾十套住宅，這是一個他不願意透露的數字。

.歷經數年結構調整，綠地的業務版圖已呈三足鼎立之勢。登陸港島非為短期融資，更是其大舉擴張海外的前奏
5月12日，綠地控股集團旗下高端商務酒店品牌“鉑驪”在德國法蘭克福正式掛牌營業，綠地自主酒店品牌正式登陸歐洲。

完成綠地酒店業務歐洲第一單後，綠地控股集團董事長張玉良沒有休息多久，就繼續自己在歐洲數國的輾轉行程，十幾天後才回到上海。對他來說，法蘭克福只是繁忙行程中的一次小憩。

張玉良很忙。從年初公開上市消息以來，綠地以令人震驚的速度完成了與香港資本市場的對接。從年初他第一次公開宣稱，要將酒店及海外業務打包香港上市，到與盛高置地完成借殼協議，綠地僅耗時半年。這半年中，綠地的海外業務遍地開花：濟州島項目開售，澳大利亞、西班牙等地的業務即將落地。

鮮為人知的是，在整個綠地體系中，地產業務並非最為突出一塊。自2009年，張玉良一直潛心佈局，用五年時間打造綠地集團的業務框架，能源、金融和地產，目前已呈三足鼎立之態，綜合實力在上海一眾國企中排名第三。登陸港島，並非為短期融資考慮，而是綠地的海外通道已經打開，擴張的時機已至。

登陸港島

綠地籌備上市的速度，就像它蓋樓的速度一樣快。

2013年5月8日，上海盛高置地(控股)有限公司(HK.00337，以下簡稱“盛高置地”)與綠地控股集團(“綠地控股”)聯合宣佈，綠地控股將通過其在香港註冊的全資子公司，以總共約30億港元的代價，認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股。交易完成後，綠地控股將持有擴大股本後60%的股份，盛高置地將更名為“綠地香港控股有限公司”，現有大股東董事局主席王偉賢將為第二大股東。

在此之前的4月19日，盛高置地已經停牌。

與另一家商業地產巨頭萬達相比，綠地的上市之路更為平坦。萬達在今年更早時候借殼，啟動了上市進程，但此前卻經歷了兩輪私募、整體上市遇阻、院線板塊A股排隊等波折，而綠地高層告訴《財經國家週刊》，綠地和盛高置地接觸的時間“也就半年”。

房產諮詢公司CRIC在今年一季度評出的房企十強中，綠地和萬達是最後兩家未上市公司，剩餘8家均在香港上市，其中萬科與保利均有A股、H股兩個資本平臺。

能以未上市公司躋身十強，顯示出綠地的實力，也更凸顯出登陸聯交所的重要性。綠地公告稱，此次交易之後，上市公司將擁有更強大的資源整合能力，資本平臺的優勢也會進一步發揮。上市公司將成為最具有競爭力的中國房地產企業之一。

公開資料顯示，盛高置地主營中高端住宅、城市綜合體及高端旅遊地產，其與綠地同出自上海，目前進入國內10個城市，擁有近470萬平方米土地儲備。

根據張玉良此前公開說法，綠地準備將海外及酒店業務注入殼公司。“這只是開始的設想，哪些資產裝進去，裝多少，還沒最後確定。”綠地人士說。

加速出海

綠地上市的一個重要原因，是為其加速出海奠定堅實的資本後援。正在調整地產架構的綠地，其商業地產的比例在逐年提高。2012年中，張玉良在接受《財經國家週刊》專訪時首度提出，在兩年內將綠地的商業地產比例調整到40%-50%。這會在某種程度上犧牲掉利潤及回款速度，也是綠地出海的最直接動因。

從今年年初的房企融資情況看，包括融創、綠城、碧桂園在內的眾多內地房股均有融資動作。CRIC分析師朱一鳴認為，房企目前最普遍的做法是銀團貸款及發行票據和債券，融資成本一般不超過10%，遠低於內地信託、基金等15%以上的成本。從長遠看，綠地也需要這樣一個海外平臺。

此外，海外的金融產品也更匹配綠地的商業地產戰略，因為當前內地的融資方式並不適用於商業地產，如銀行貸款、信託和債券等，均有貸款期限和回報率或公司控制權的要求。而在更為成熟的西方地產市場，REITs（房地產投資信託基金）可看做為商業地產量身打造的融資方式，卻在中國遭遇難產。綠地奔赴香港則可化解這種尷尬。

“香港是最好的視窗，綠地要成為高度國際化的公司，必須走出去。”綠地人士如是說。

不少房企如萬通、萬科、首創等，均在某種程度上實現了“走出去”，但蘭德諮詢總裁宋延慶認為，綠地的實質動作其實更大，“它在韓國濟州島的專案早就開始賣了。”這個占地1000畝的旅遊度假大盤，是目前中韓兩國最大的地產合作項目，韓國總統李明博曾在去年出席了該項目的簽約儀式。


除了韓國，綠地的觸角已經延伸至歐洲、澳大利亞等地，涵蓋酒店、住宅等多種業態，擴張速度驚人。“利用中國市場資源實施全球化戰略”是張玉良一貫的理念，全球化不僅意味著更長期的收益，也帶來實在的眼前收益。 2012年起，中國已經成為世界第一大境外旅遊消費國。所以綠地出海的第一選擇是移民群體較為青睞、中國遊客及留學生較多的國家及城市。“這是一種既符合市場需求和趨勢，又能夠發揮企業優勢，並且風險可控的商業模式。特別在國際化初期。”張玉良說。

大陸國家發改委認為上海及重慶兩年前推出的房產稅試點成效良好，擬在今年下半年擴大房產稅試點範圍。

人民日報旗下刊物透露，除傳聞多時的杭州將列入試點，廣州也將納入試點城市之一。專家認為，房產稅擴大試點，雖能對房市產生長期調控作用，也可能損及一般民眾權益。

大陸官媒人民日報旗下刊物中國經濟週刊報導，前住建部政策研究中心副主任王玨林認為，做為影響較大的稅制改革，房產稅改革試點應先易後難、循序漸進，「目前擴大試點的方式確實可行。」

對於市場傳聞杭州、廣州，甚至是南京等城市將進入試點之列，王玨林表示，這些一、二線城市確實熱門。

但他認為，下一輪擴點範圍，可能將納入供需關係失衡、消費旺盛及房價上漲趨勢明顯的中部和東部城市。

大陸發改委在上月明確表示，將擇機擴大個人住房房產稅改革試點範圍，預料今年會有具體動作。地產人士分析，大陸發改委的表態是「擴大試點」，而非簡單推廣上海及重慶兩地經驗。

中國證券報援引消息人士指出，這一波房產稅將對「增量房」徵收，也就是向新建住房課徵，舊有房屋可免徵。

王玨林對於此表達認同，他指出，下半年擴大試點若完全仿照上海及重慶經驗，不具有實際試點價值，「改革方案必須更深入、甚至開闢新的模式。」

京華時報特約評論員認為，在擴大試點前，需要對政策進行系統「重構」。他指出，在限購政策下，增量房課稅會損及一般民眾權益，卻抑制不了已擁有多套住房的投資者的投機行為。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，房產稅擴大實施對於房市可發揮長期調控作用。

房產稅在上海及重慶施行後，對高檔住宅價格抑制作用有限，但總體來說，多數房價已越趨穩定，也阻止炒作現象。

交易被取消 逾5000萬按金可退還

雅居樂（3383）6月9日於網上競投長沙一幅地皮時，發生懷疑「擺烏龍」事件，在競投時雅居樂出價已是最高，並且再無人出價的情況下，突然大幅又提高叫價近9億元（人民幣．下同），地皮最終以11.52億元成交，引起市埸嘩然。

不過，雅居樂指出，事件是電腦系統錯誤，雅居樂並未出過這個價錢，該地皮最終亦沒有成交，公司不會有經濟上的損失。雅居樂地產股價昨天收報9.24元，無升跌。

疑錯投同區地皮

資料顯示，上述地皮為長沙開福區湘江大道住宅用地，編號020號，面積4萬平方米，起始價為1.73億元。

出價紀錄顯示，第50叫價為2.61億元，隨後的第51口叫價則跳升至11.52億元，相差約8.91億元；兩次叫價的競買號一致，均來自雅居樂旗下的廣州雅生房地產開發有限公司。

結果由於沒買家報出更高的叫價，該地皮以11.52億元成交，折合樓面價每平方米過萬元，無論溢價率及樓面價均創出長沙市今年的新高。

有指今次雅居樂是買錯地皮，11.52億元的出價是針對同日掛牌出讓的021號，不料意外錯投了020號地皮。021號地皮同樣位於開福區湘江大道，為商住混合地皮，底價為11.39億元，只有兩次出價，最終由綠地地產集團長沙置業有限公司以11.5億元投得，與雅居樂對020號地皮的出價非常接近。

不過，雅居樂回覆本報查詢時指出，今次事件是電腦系統錯誤，11.52億元的出價並非由雅居樂提出，而該地皮最終亦沒有成交。至於約5000萬元的競投保證金，會暫時放在長沙市政府，如果日後再推出該地皮拍賣，而雅居樂亦有意再參與，則可以繼續使用該保證金；否則，雅居樂可獲退款，不會有損失。

由於周一至周三是內地假期，故事件如何解決，相信有待假期後才有答案。

佳兆業高價奪廣州地

另外，佳兆業（1638）聯同內地裕瑞房地產以45.57億元，奪得廣州黃埔區南玻住宅地，成為廣州今年的總價地王。該地塊需配建保障房15.78萬平方米，若算上保障房成本每平方米3000元，地塊總成本則被推升至50億元，樓面地價高達每平方米11812元，創下廣州東部（蘿崗、黃埔）地價新高。

在多項印花稅打擊下，二手成交明顯減少，投資者暫別樓市，業界人士建議，政府應先取消雙倍印花稅（DSD）。

中原地產創辦人施永青昨天表示，自額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及DSD推出以來，二手成交量已減少七至八成，大部分代理收入亦較以往減少約五成。他建議，政府應首先取消DSD，因SSD及BSD已打擊短炒投資者、外國投資者及「公司客」，且從市場反應來看，SSD及BSD成效顯著，現在買家中九成以上為個人名義入市的香港人。

施永青質疑多項印花稅的實施，並未能令樓價回落，政府要助港人「上車」應透過新增樓宇來滿足民生，而非從現有樓宇着手。

不過，他不贊成即時取消所有印花稅，因屆時樓價將再面臨狂升的風險。出席同一場合的東區區議員林翠蓮認同，助港人上車，不應在稅制上「做文章」。

針對房委會資助房屋小組主席黃遠輝日前表示，若樓價不跌二成，政府有需要推更多措施的言論，施永青認為，毋須待樓價下跌二成，政府已應檢討樓市政策，相信第二季GDP數字將反映市況。祥益地產總裁汪郭敬認為，用樓價下跌作邏輯是錯的，若樓價下跌二成，部分港人將陷入負資產的困境。

施永青認為，由於發展商佣金通常延遲約一年繳付，故2014年年初將是經紀最難捱的時期。至於中原近期大舉代理海外物業，他表示，仍難解決代理生計問題。對於部分代理或走上街頭發聲，他相信，自己會為自身及業界利益站出來，但強調中原地產不會以行政命令要求代理是否發聲，並認為7月1日並非最佳時機。

除經紀生計艱難外，施永青表示，唯一未被政策打擊的上車客，卻因放盤量偏少，上車依然不易。

至於一手新例實施以來，新盤寥寥無幾，施永青指出，發展商也需要時間適應。

5月SSD成交量升價跌

政府昨天公布5月份連額外印花稅（SSD）成交數字，數據顯示，5月份連SSD成交個案按月上升12%，涉及金額卻按月回落。

5月份合共錄得131宗SSD成交，較4月份多出14宗或12%；涉及稅款2160萬元，按月回落8%。成交個案中，仍以支付5%的稅款個案佔最多，錄118宗，佔整體90%。措施實施至今，共為庫房進賬近4.8億元。

市場亦錄得連SSD個案，賬面能獲利離場。美聯物業高級區域經理馬立成指出，將軍澳天晉8座高層D室兩房戶剛以700萬元售出，實用面積534方呎，實用呎價13109元；原業主2011年年底以491.45萬元入市，須繳5%SSD仍賺約174萬元。

銅鑼灣霎東街9號地舖市傳接獲4億元洽購，面積2200方呎，即呎價逾18萬元水平。市場人士估計，上址涉及財團收購，預料區內大業主呼聲較高。

商廈方面，黃竹坑One Island South中層29室市傳以呎價9760元易手。中原（工商舖）寫字樓部高級營業董事何德成表示，金鐘力寶中心2座高層02室剛以約8.91萬元租出，呎租約45元。

賣地表多幅用地 政府未完成改劃程序

在港鐵（00066）大圍站及天水圍相繼流標，政府將加快西鐵元朗站招標工作；但因賣地計劃表仍有多幅用地未完成改劃程序，預計下季可供主動出售的單位只有約1,200伙，按季下跌5成，並創5季來新低。

接近政府消息人士指出，政府與港鐵仍未就大圍站補地價達成共識，能否在下季推出招標仍是未知之數，故期內的住宅用地供應主要來自賣地表，預計涉及約千餘伙單位，比本季的供應減少，但強調第四季及明年第一季的供應會有所增加。

元朗站上蓋修訂 料下季申請

據悉，港鐵將於下季向城規會，遞交西鐵元朗站上蓋項目修訂圖則申請，以符合10%「發水」上限的新指引，以備可在第四季或明年第一季推出招標，所涉及的單位約1,900伙。他強調，除賣地表及鐵路項目之外，住宅供應來源還包括市建局、補地價項目及私人重建項目，以達致每年2萬伙的供應目標。

據賣地表顯示，地政總署現時合共有39幅住宅用地可供出售，但扣除7幅季內招標及21幅未完成改劃程序的住宅用地後，實際可於下季出售的住宅用地只有約11幅。

上述11幅住宅用地，分布於灣仔、沙田、荃灣、元朗及屯門，但其中7幅用地只可作低密度住宅發展，地積比率僅0.4倍至2.1倍，預計只可以興建6幢洋房至90伙低密度住宅。

而可作高密度發展的用地則只有4幅，地積比率同屬5倍，但礙於地皮面積細小，故亦僅可興建約28伙至463伙，合共提供約1,176伙供應，比本季賣地表所提供的2,380伙供應，大幅減少約5成，並創5季來新低。

其中以元朗東頭德業街住宅用地規模最大，佔地約46,317平方呎，總可建樓面面積約231,585平方呎，以平均單位面積500平方呎計算，將可提供約463伙住宅供應。但由於用地鄰近東頭工業區，業界估值約7.41億至8.57億元，樓面呎價約3,200至3,700元。

業界：免過分集中鐵路項目

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，由於地皮鄰近港鐵站，而且附近亦有限呎、限量及居屋用地，預計亦有機會被劃為限量用地，以確保將來的落成量。他認為，政府有需要加快開拓其他土地供應渠道，避免過分集中在鐵路項目，以分散流標所帶來的供應風險。

事實上，由2011年至今3個財政年度，政府從鐵路項目提供的住宅用地供應，已有下降趨勢，由2011年度的1.46萬伙供應，減少至2012年度的1.05萬伙，直至本年度的5,700伙，特別是由政府持有的西鐵沿綫項目，現僅尚餘西鐵元朗站可供出售。

至於早前流標的大圍站及天水圍輕鐵天榮站，則由上市公司港鐵持有，因涉及股東利益及補地價等問題，故具有較高的流標風險，政府較難掌握地皮的供應時間。

增供應後勁不繼 港府宜給力

政府去年8月底推出「梁十招」，透過增加住宅供應以穩定樓價。奈何事與願違，受一手新例影響，新盤供應現真空期；另在港鐵（00066）項目頻流標下，土地供應兩萬伙目標難保，當局實應正視，免政策難貫徹。

售樓紙未更新 礙新盤推

特首梁振英剛上任不久，隨即推出十項透過增加住宅供應，以作為調控樓市的手段，其中包括加快審批預售樓花同意書，以及積極覓地以增加短、中、長期的住宅用地供應。然而，隨着時間過去，政策推行後勁不繼。

先說一手私樓供應。由於早前售樓紙未能因應一手樓新例更新，令5月首3周均未有售樓紙批出，直至5月底才僅批出新世界（00017）的元朗大道村溱林，屬兩個月來（4及5月）唯一批出預售項目，涉236伙。

若連同月內新增的長實（00001）荃灣西站七區的環宇（1,717伙），令上月累積待批預售單位數目增至14,975伙，為2002年10月以來10年半新高。

一手新例 現銷售真空期

樓花待批伙數創逾10年新高的同時，受一手新例於4月29日生效影響，市場出現新盤銷售真空期，僅太古地產（01972）何文田DUNBAR PLACE一個全新項目推售，大部分餘貨盤均未能過渡新例下，令5月份僅售出約50個一手單位，創歷史新低。

再說住宅土地供應。政府於2011年起，加快土地供應，並訂下每年推出土地數量可建兩萬伙私宅目標，藉此增加房屋供應，以紓緩飈升中的樓價。但繼2011至2012年度謹謹達標外，上年度（2012至2013年度）因受港鐵多個項目流標拖累，令年度批出土地僅可建約1.64萬伙，較目標少近兩成，亦令兩萬伙目標流產。

2萬伙目標未達 變相流產

及至本年度（2013至2014年度），批地數目亦未見顯加快，以本年度首季（4月至6月）計，透過政府主動推地及港路招標項目，預計只批出約3,100伙，僅與過去10個季度平均每季批出3,088伙相若，若預計下個季度推地只可建1,200伙計算，即半年只推4,300伙，只佔兩萬伙目標的兩成，除非下半年批地速度大大提升，否則本年度的兩萬伙批地目標，恐再度落空。

政府藉加快審批售樓紙，以及增加土地供應，雙管齊下增加住宅單位，以達致穩定樓價的目標，方向正確。然而，在制定良好政策的同時，亦要落實執行，以免未能貫徹，最終與目標背道而馳。

政府積極覓地補充短期供應，其中長沙灣副食品批發市場第二期及蔬菜批發市場，正研究轉用作住宅用地發展，合共可興建逾1萬公私營住宅單位，其中一幅臨海的副食品批發市場用地，會劃作純私人住宅用地，估值逾60億元。

臨海用地 估值逾60億

據規劃署資料顯示，該署計劃將長沙灣副食品批發市場第二期用地，由現時的「貨物裝卸區、批發市場及工業——辦公室」用地，改劃為住宅用途，初步構思可混合酒店項目發展，地積比率約4倍至5.6倍。

長沙灣副食品批發市場第二期用地佔地約64.58萬平方呎，將會分為南北兩部分，其中臨海的南面部分，會興建純私人住宅，佔地約25.94萬平方呎，以住宅地積比率上限4倍計算，總可建樓面面積達103.76萬平方呎，可興建約1,500伙單位，平均單位實用面積約700平方呎，建築物高限約100米（主水平基準之上．下同），樓高約為30層。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國指出，假設地皮沒有任何發展限制，地價約62.26億元，樓面呎價約6,000元，比附近的南昌站限量地4,523元，高出約近33%。

不過，陳超國表示，由於現時市場對住宅的需求殷切，認為地皮應用作純住宅項目發展，並且亦應該將地積比率放寬至7.5倍。

至於北面部分，則會用作興建公屋及居屋。該用地佔地約38.64萬平方呎，規劃署預計，可以興建約2,700公屋單位及900伙居屋單位，建築物高限約120米，樓高約為36層。

蔬菜市場 建公屋居屋

另外，政府為縮短單位推出市場的時間，亦已落實騰出長沙灣蔬菜批發市場，用作興建公屋及居屋，分別涉及約1,720伙及3,350伙單。地皮現劃作住宅用地，毋須經改劃土地途程序。

中國海外(0688)公佈，5月份實現合約房地產銷售額128.1億元，實現合約銷售面積88.3萬平方米，其中包括中海外宏洋(0081)合約銷售額12.5億元及合約銷售面積12.7萬平方米。1月-5月累計合約銷售額648.3億元及累計合約銷售面積429.2萬平方米，其中包括中海外宏洋合約銷售額65.8億元及合約銷售面積62.7萬平方米。截至5月底，累計認購未簽約額81.4億元及認購未簽約面積45.5萬平方米。

中國建築已完成全年目標近64%

　5月份，珠三角地區為合約銷售額及合約銷售面積最多的地區，其合約銷售額達35.07億元，合約銷售面積達23.20萬平方米。公司於5月份在西安、長春及濟南新增項目3個，總權益發展面積105.95萬平方米，共需支付地價19.5億元人民幣。今年公司累計新增土地儲備398.7萬平方米，其中新增權益土地儲備368.9萬平方米。

　同系中國建築(3311)今年1-5月累計新簽合約額255.6億元，按年增28.25%，相當於完成2013年全年目標的63.9%。截至本年5月31日止，在手總合約額約為1172.9億元，其中未完合約額約為748.4億元，按年增長23.95%，足夠公司未來三年建造。

　5月主要新增合約包括河南省鄭州S323線新密關口至登封張莊段改建和中原路西延（上街轆把坡至鞏義S327段）快速通道等兩條道路BT項目，業主為鄭州市人民政府。公司應佔合約金額約為48.63億元，項目總里程約為110公里。兩個子項目建設期各約為24個月。此外，於5月31日與SKYJOY及安寧控股達成協議，提前贖回公司於2010年投資的可轉換債券。同日，收回本息共計3.04億元。

內 房 上 月 銷 售 增 速 放 緩
星島日報

國家統計局昨日發布的數據顯示，今年首5個月，內地商品房銷售額為2.59億元（人民幣，下同），雖然較去年同期增加52.8%，但增速較1至4月回落7個百分點，已多家內地開發商昨日派發的5月銷售成績表，也印證了這點。

　　中國海外（688）5月錄得合約銷售金額128.1億元，按年微增4%，較上月則增7.4%，但首5個月已完成全年一千億元目標的65%。主要開發高端樓盤的合景泰富（1813）5月銷售好轉，錄得合約銷售金額15.19億元，較上年增加37.5%，按月只增14%，但僅完成全年銷售目標的43%。

　　首創置業（2868）5月合約銷售10.5億元，較去年微增3.4%，按月則增15.4%。中渝置地（1224）5月表現突出，銷售額達10.88億元，按年增62%，較上月則顯著增71.3%。

　　今年以來，內地樓市不懼中央「打壓」，持續升溫，但土地市場的表現卻較之保守。今年首5個月，內房企業的土地購置面積1.2萬平方米，較上年下降13.1%，跌幅較今年首四個月進一步擴大4.5個百分點。今年1至5月，土地成交價款2718億元，按年增3.7%，但增速比1至4月回落6.9個百分點。

恆隆地產（0101）昨宣佈，旗下位於無錫市的恆隆廣場（一期）將於9月16日開幕。廣場包括一期及二期，一期的購物商場將於9月率先開幕，連同隨後分期落成的甲級辦公樓群在內，項目一期的總樓面面積26.27萬平方米。項目二期將集商場、辦公樓、酒店及服務式寓所於一身，落成後的一期及二期總樓面面積37.57萬平方米。

英國駐港總領事每月斥資逾七十二萬港元租住太古地產東半山傲璇（OPUS HONG KONG），根據英國《每日郵報》報道，單位實用面積約四千六百方呎，平均呎租逾一百五十六元，僅次於西半山天匯頂層複式戶造價，躋身全港分層戶呎租第二位。另外，發展商亦公布有關已售兩伙的實用面積，當中九樓實用呎價逾八萬五千元。

　　太古發言人表示，現已落實售出兩伙及租出一伙，基於簽署保密協議，未能提供有關租客、租金及單位面積資訊。根據報道，單位為低層戶，月租約為六萬英鎊，折合約七十二萬港元，實用面積約為四千六百方呎，計算呎租達一百五十六點五元，僅次西半山天匯頂層複式戶保持的逾二百二十五元呎租紀錄。

　　本報昨日再向太古查詢有關單位實用面積資料，而發展商表示未有資料可以提供。不過，發言人就首度發放有關已售八及九樓兩伙的實用面積資料，其中八樓單位於去年八月以四億三千萬元售出，實用面積為五千四百零四方呎，呎價七萬九千五百七十一元。至於創亞洲分層戶呎價紀錄的九樓單位，去年十月以連租約形式，以四億五千五百萬元出售，實用面積五千三百四十七方呎，呎價八萬五千零九十四元。