正義國宅 三圓正申請建照

閒置數十年、且都更整合過程黑影幢幢，被視為台北市兩大難解的「芝麻大廈」與「正義國宅」都更案可望有解。其中吉美建設取得「芝麻大廈」逾九成產權，未來興建豪宅指日可待；「正義國宅」主導者三圓建設正在申請建照，預計最快明年下半年便可拆除舊建物。芝麻大廈十三、十四樓產權原訂於去年十二月十一日由台北地院執行法拍，底價七億元，債務人是將產權信託給永豐商業銀行的委託人林益如，但卻在執行法拍前夕公告撤拍，相隔半年後，就在六月三日，該筆資產轉信託到吉美建設名下，使吉美建設持有比例大增。

芝麻大廈 吉美整合逾九成
吉美建設總經理林進輝證實，日前已接受十三、十四樓產權信託，且整合比例超過九成。芝麻大廈都更案在二○○九年十月劃定，申請人是新北市議員李婉鈺的姊妹林益如（李從母姓），更新範圍包括北市仁愛段三小段684、684-1、684-2等三筆地號，土地面積約一二七五平方公尺（換算約三八五．六九坪），土地使用分區為商三特，平均容積率約六○三％，屋齡約三十六年，是地上十四樓、地下二樓建物。

根據地籍資料，所有權計有十一位，以吉美建設持有比率最高，約七十五．四％，另林益如除已信託與吉美建設的產權外，名下還持有十八％產權，其餘所有權人持有比率為○．一％至五．八％。據了解，芝麻大廈早期是世仁營造負責人林志郎進行整合收購，林志郎其實就是新北市議員李婉鈺的父親，當初林志郎收購時，陸續將部分產權登記在女兒林益如名下。

都更業者指出，由去年原本要執行法拍的產權轉信託在吉美建設名下，推測林家與吉美建設應有達成某種默契，若加總雙方持有產權比例，合計超過九成，正好符合林進輝說整合比例超過九成。芝麻大廈地處信義路燙金地段，之前有各方勢力競相卡位都更，甚至傳出槍擊事件。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，信義路沿線原本便屬於燙金地段，加上捷運信義線預計年底將要通車，若整合完成都更，未來應會規劃為豪宅，以日前信義路三段豪宅「勤美璞真」四樓，每坪成交兩百萬元以上價格，推估該都更案未來推出時，每坪至少兩百萬元起跳，總銷金額預計超過百億元。

「芝麻」大餅 黑幫搶食 槍聲響起

位於台北市信義路、安和路口的芝麻大廈，前身是風光一時的「芝麻酒店」，後來年久失修想都更重建，卻因產權複雜，加上改建後的龐大利益談不攏，遲遲無法整合，引來各方勢力介入，黑槍、暴力行為時有所聞，目的都是為了搶食這塊大餅。

利益誘人 屢傳恐嚇槍擊

兩年多前，當時還在世的四海幫前幫主賈潤年，曾以債務糾紛為由，率幫眾騷擾並要求新北市女議員李婉鈺的父親林志郎，將芝麻大廈低價出售，賈因而遭提報治平對象，被檢肅到案。去年十月，新東陽集團老董麥寬成座車遭槍擊，警方查出竹聯幫葉姓會長涉幕後教唆，找槍手開槍警告麥寬成，目的也是為芝麻大廈都更利益。但也有傳言，並不是葉某自己介入此都更案，而是另有幕後金主「委託」，甚至這「影武者」，在黑白道與政界關係都是一號人物。檢警根據此情資追查，也懷疑過某大咖是真正教唆者，卻苦無直接證據連結，迄今仍在對「可疑對象」嚴密監控。

產權複雜 各方勢力介入

目前芝麻大廈整棟都是空屋，警方透露，芝麻大廈產權很複雜，每個地主都會主動或被動引進各方勢力，互相角力，有時「今日是被害人，明天就會找人出面變成教唆者」的情況也有。

「芝麻」推手 創預售屋制 華美建設張克東 叱吒六○年代

前後超過十組人馬卡位整合的「芝麻大廈」，當年興建業主就是首創預售屋制度的華美建設負責人張克東，他叱吒六○年代，更是開創興建廣告樣品屋吸引房市買氣的先驅。

興建樣品屋先驅

根據文化部的台灣大百科全書記載，一九五○年因台灣經濟成長，都市人口逐漸密集，公寓開始盛行，一九六九年，華美建設張克東便首創預付訂金、簽約金的預售制度，開創台灣近二、三十年獨特的預售屋制度，這制度讓一般家庭能夠透過貸款的方式來支應大筆的購屋費用。其實台灣早期建案均是「先建後售」，資本不夠雄厚的建商幾乎很難生存，但在張克東開始喊出「預售屋制度」的銷售手法後，台灣房市產生極大變化。預售屋制度其實是以銷售「房價未來增值夢想」的方式，讓購屋民眾在興建期以少許自備款投資房地產，此模式不但讓張克東解除財務壓力，更讓他的房產事業扶搖直上。

不動產證券化集資

接著，張克東更以「不動產證券化」概念，打著「大眾集資專家經營」口號，喊出「你買我的，我租你的，五年以後統統是你的」用語，企圖營造花小錢便可獲得飯店持分，且由專業的建設公司負責經營，此手法一出讓張克東瞬間獲得大筆資金。

擁兩酒店一家百貨

巔峰時期，他除擁有華美建設外，名下還有芝麻酒店、財神酒店兩家五星級酒店、一家芝麻百貨（中興百貨前身）等，旗下員工超過一千名。不過，取巧手法終究還是被股東識破，加上華美建設之後推出個案銷售成績不如預期，又遇上官司纏身，財務面臨危機，最終華美建設倒閉，張克東宣布破產，事業版圖瞬間幻滅。

「正義」開拆 最快明年中 龍麟整合15年無功 換三圓接手

繼「芝麻大廈」傳出吉美建設吃下超過九成產權，可望興建豪宅後，另一台北市指標都更案「正義國宅」進度也傳出突破。三圓建設副董事長兼總經理王光祥指出，該案正在申請建照，最快明年下半年可拆除既有建物。正義國宅坐落台北市忠孝東路三段上，鄰近捷運忠孝復興站，基地面積達一五二五坪，每坪土地行情至少八百萬元，產權持有人超過百位，其中以三圓建設持有比率較高、約二十五％。

一度發生地主遭槍殺

王光祥指出，「正義國宅都更案」已與地主達成相當共識，由三圓建設主導整合，目前正在申請建築執照，若再加計八個月時間的環評，預計最快明年下半年動手拆除舊建物，之後便可陸續規劃推案進度。正義國宅都更早期的實施者為龍麟建設，但整合十五年始終無法取得共識，還一度發生地主遭槍殺事件，最終龍麟建設選擇退出該案，由三圓建設接手，期間王光祥陸續吃下產權，目前手握約二十五％產權，且已經取得住戶共識，進入都更後端程序。業者推估，忠孝東路三段一帶，土地價值相當燙金，預計該案將走高端豪宅規劃，推估未來每坪推案價格至少二五○萬元，總銷金額可達兩百億元。因「文林苑」事件後，都更條例進行大幅修正，更被大法官解釋部分都更條例違憲，促使部分建商喊出「都更已死」，多數都更案也陷入停擺，若台北市兩大最難解指標案能順利進入推案程序，無疑是對目前處於低迷的都更氛圍，注入一劑強心針。

冠德建設（2520）將在近期內和國防部，針對台北市中山區大直北安段地上權都更案，正式簽約，藉此也將宣布冠德正式跨足地上權小宅市場；據悉，冠德將規畫總銷約30億元、主力坪數約20坪的地上權小宅，試探市場水溫。

冠德4月甫獲國防部評選為中山區北安段三小段818地號等4筆土地都更案招標得標人，地上權權利金為14.14億元，占地604坪，換算每坪權利金成本為234萬元、約市價7成。

冠德將藉此取得第一筆地上權土地，開發為20至30坪的小坪數住宅、商業設施等複合式大樓，可售坪數約3,000坪。

依附近行情每坪約150萬元左右預售價估計，冠德首宗地上權小宅案，未來每坪售價可能落在每坪100萬元上下；法人估計，扣除土地成本、造價和管銷費用等，毛利率約2至3成，完工後可望貢獻獲利約10億元，依目前股本計、EPS可望攀升近2元，為2016年業績來源。

冠德2011年EPS2.02元、2012年小幅成長到2.11元；2013年首季業外轉投資環球購物中心持續發威貢獻業績，EPS達0.79元。法人估計，冠德2013年大概還會小幅成長，全年EPS可望達2.2至2.4元左右。

至於2014年獲利，法人推估，冠德本業在手完工量就有160億元，若銷售率8成、就有128億元可以完工入帳認列，如果保守抓淨利賺2成，大概EPS會成長1倍、達4至5元，屆時獲利成長力道可望倍增。

至於信義計畫區松勇路、松德路200巷口、占地1,607坪的「興雅BCF案」，將為冠德的2016年帶向另一個高峰，屆時將成為冠德建設下一個「5年計畫」的壓軸代表作。

由於「興雅BCF案」取得成本低廉、僅36億元，且信義計畫區豪宅價格奇貨可居、逐年翻漲，法人估計毛利率上看7成，潛在獲利就120至150億元以上，貢獻2個股本，端視每坪售價賣多少；不過信義計畫區豪宅行情，保守估計每坪200萬元起跳，全案總銷上看200億元。

冠德「BCF豪宅案」甫於2013年2月動工，預計施工3年，2016年完工交屋，將依全部完工法認列業績。

奢侈稅滿兩年前夕，原本冷清的法拍市場竟逐漸回溫！寬頻房訊投資研究室觀察今年前五月法拍市場發現，與去年同期相比，五都法拍屋成交率多明顯提升，尤其是台北市，法拍成交率由去年前五月的二十四?二％，上升到四○?一二％，成長近十六個百分點，其他四都除新北市外皆呈現成長態勢。

有趣的是，住商不動產企研室主任徐佳馨透露，不少投資客抱怨，台北市房價居高不下，促使部分菜藍族等法拍素人搶進市場，希望撿便宜，惟這些素人胡亂開價，好物件常常在第一拍就拍出，且拍出價還高出市場行情。迫使這些深諳門道的法拍投資客只能南遷至桃園等市場。

寬頻房訊投資研究室分析，由法拍市場拍定金額來看，台北市今年前五月成交總額為四十六?六七億元，較去年二十二?八億元，增加逾二十億元，差距相當驚人。今年平均每件法拍案的標得總價近二千九百四十萬元，也位居五都之首，較去年同期均值一千五百三十九萬元，足足增加了一千四百零一萬元。

台北市各行政區中以中正區買氣最旺，待標十一件，脫標九件，成交率逾八成，其他像是大同、內湖、松山、信義等行政區，成交率都突破六成。整體來說，除卻大安、中山、萬華等三區成交率較去年同期衰退外，其餘各區皆呈現正成長。至於中南部房市交易也「燒滾滾」。台中地區平均得標價由去年同期的每坪六?四九萬元成長到今年的八?七三萬元，漲幅高達三成五；而高雄地區則由去年同期的五?二六元，成長到今年的六?○五萬元，漲幅也有一成五。

多年來深耕都市更新的基泰建設昨（11）日宣布經營策略改弦易轍！將不再碰都更案，原本手中20多處都更案，已棄守有「釘子戶」和拒遷戶介入的案件，目前剩下10餘處，未來將改採自地自建案。基泰建設董事長陳世銘表示，為因應IFRSs實施，也適逢今年11月將屆滿創辦35週年，如今滿手現金、財務體質佳，因此基泰已有穩健的財務結構和足夠現金，手中開發案全數改採「先建後售」；有餘力，再耕耘中國大陸、越南等海外市場。

基泰副總經理張玉貞表示，受到文林苑事件、日勝生被捷運局坑殺並要求支付35億元，才願意把捷運聯開案產權交給購屋客戶等影響，建築業經營環境已進入高風險時代！因此，基泰決定不再碰都更、地上權、BOT、捷運聯開等種種和法令政策、政府官員做事態度有關的案子。

張玉貞指出，基泰原本在手20多處都更案，已逐漸棄守有「釘子戶」和拒遷戶介入的都更案，目前剩下10餘處，包括吳興街2處、南京東路2處、民生東路、萬華、景美、內湖等，未來將改採自地自建案，並在極力壓低負債比在5成的原則下，改採先建後售。

目前基泰手中有4建案進度最明朗；包括汐止12億元的「都鐸薔薇」2012年開工、2014年Q1可望完工入帳；吳興街6億元「基泰世貿」酒店式公寓2014年Q3完工；忠孝東路樓高34樓的百億大案，2013年開工、2016或17年完工交屋，規劃商務豪宅和複合式辦公室，適合國際企業和大陸企業商務人士；大直明道中學後側住宅案2016年完工。

加上基隆大水窪售地案陸續在2012年至2015年逐年認列EPS，法人估計2013年可望認列0.5元EPS，2014年認列1.5元，2015年達認列高峰、約4元EPS；其中2015年可望相對精彩，除基隆售地案外，還有「都鐸薔薇」、「基泰世貿」、大直案部分成屋可認列，因此全年將達歷年業績高峰。根據去年底財報，基泰負債比只有46.55％，排名營建上市櫃公司第二名，僅次於負債比最低的長虹40.01％；至於最低的第三名，為國建的48.7％；第四名為宏普、第五名為宏盛。

自文林苑事件、都更條例釋憲案爆發後，全坤建設經營策略大轉彎！將從「都更大戶」大逆轉為「重劃區天王」。全坤建設總經理廖學新昨（11）日表示，目前重心將轉戰新北市和桃園等4大重劃區，以自建案為主；以往都更案占業績比重7成，現將調整把自建案比重拉高到7成、都更案降到3成。廖學新表示，全坤經營的重心，將以自地自建案為主、都更為輔，尤其自建案除台北市中心之外，最近正積極轉戰新北市五股洲子揚重劃區、桃園中路重劃區、經國重劃區、中壢市A21重劃區等4大重劃區，逐步加深耕耘重劃區。

全坤一直被建築業界視為「都更大戶」，光是台北市中心的都更案至少10餘處同步進行，但都更條例修正案遲遲未完成、文林苑事件導致建方和都更戶互不信任，「民粹」主義牽絆都更之路，全坤對於參與都更案，表達失望之意，除了進行中的4處都更案，「頭已洗下去」，會切除不願參與都更的「釘子戶」劃定都更單元，並全力以赴整合，其餘都更案則宣告暫緩，目前已調整經營策略以自建或合建為主。

廖學新表示，全坤正積極進行的4處都更案，包括貴陽街二期310坪都更案，已簽訂都更同意書約73％、正進行事業計畫審核；重慶南路詔安街口500坪，已近100％簽訂都更同意書；大直街實踐大學旁763坪，已簽65％，正進行事業概要審議；新北市中和景安都更案2,534坪，已簽64％。

廖學新表示，全坤2013年推案目標為40億元，五股洲子揚「尊峰」1、2、3期逐季推出；至於入帳來源，除敦南店面「敦峰」店面兩戶、獲利4.8億元，可望在6月底到7月初認列EPS約3.19元外，「峰華」國際館和公園館10％未售餘屋、以及「峰景」店面共約4.5億元待售新屋，也是今年獲利來源。至於2014年，全坤將推出2案、共約85?95億元，包括：環河南路「雲峰」、總銷暫估約35億元都更案，及貴陽都更案「威峰」、暫估50至60億元。

實價登錄難抑 雙北低價區急速攀升

統計內政部實價資訊，雙北市今年第1季房價每坪分別為57.9與29.6萬元，較去年第3季增漲2.1％與6.5％，雙北市又以北投區與淡水區增幅15.8％與14.5％最高，兩者都屬低價區；房仲業者指出，房價雖漲，但已在高點，因此以相對低價區漲幅較明顯。據內政部實價資訊近3季台北市增幅最高的區域為北投區，今年第1季每坪45.5萬元，增幅達15.78％，其次為中正區每坪76.3萬元，增幅13.5％。新北市則以淡水與五股區每坪21.3與20.8萬元，增幅分別為14.5％與8.9％較高。

自住族移淡水
不動產抗跌性高，即便政府實施限貸、實價登錄等房市調控措施，房價仍持續上漲。台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，台北市整體房價較高，上漲空間相對有限，因此近3季增漲幅小於新北市，雙北市增幅最高的北投區與淡水區也都是房價相對低價區。

豪宅拉高均價
21世紀不動產淡水新市鎮店店長李讚育表示，在市中心高房價的擠壓效應下，許多自住族移至淡水區購屋，此外隨著建案開價屢創新高、公共建設的規劃進度，也使區域房價提升。水碓商圈屋齡約15年大樓目前每坪18~19萬元，較去年第3季成長約2.5成。屬台北市相對低價的北投區房價也成長不少，以北投捷運站旁公寓為例，去年第3季每坪40~42萬元，目前已漲到46~48萬元，增幅約15％。不過洪佩君指出，因今年第1季北投區有多筆指標豪宅「御之邸」實價交易資訊，該社區每坪單價高達70~80萬元，故拉高北投區實價均價。

新莊與林口重劃區 近2年房價快速攀升
較特別的是，新北市新莊與林口區為新興重劃區，近2年房價快速攀升，但根據實價資訊今年第1季房價分別為每坪32.2與23.7萬元，各較去年第3季房價增加3.5％、以及減少0.8％，雙雙低於新北市6.5％的平均漲幅。除了因房價已高，上漲不易外，住商不動產北市區副理陸毅棋也說，以上兩區量大，購屋族選擇性多，比價效益下，房價自然難再上漲。「再漲沒天良」住新北市的君君也認為，林口與新莊區以前每坪才1字頭或2字頭，這幾年漲到30~40萬元，如果再漲「實在太沒天良。」

「文林苑」效應 轉攻中南部獵地
台北市都更案窒礙難行，上市建商紛紛對都更案踩剎車，改往中南部獵地開發、轉投資地上權，或是前往海外投資。如長期深耕都更的全坤建設，大幅降低都更佔營收比率；而手中持有超過20個都更案的基泰建設，也淘汰逾半都更案。建商說，「以前50坪的都更案沒有人願意做，現在只要50坪就願意。」受到「文林苑」影響，建商陸續表態，華固董事長鍾榮昌就曾公開說，華固不再碰都更了，要回歸原來買地開發。遠雄企業團董事長趙藤雄去年也對都更案喊卡，要求旗下都更布局暫緩。

50坪改建也接手
長期深更都更的全坤總經理廖學新說，今年公司政策會開始調整，將由原先佔7成營收比重的都更比率降為3成，把買地和合建比率提高到6~7成。基泰副總經理張玉貞也說，手上原有超過20個都更案已陸續汰換，縮減到10多個，只剩台北市吳興街、台北市民生東路、南京東路和景美、內湖等案。 據台北市都市更新處網站統計，可明顯發現，近年自行劃定核准件數有減少趨勢，而今年截至目前為止，都更案自行劃定核准件數為54件，顯示政府推行都更多年，仍未有具體成效。 廖學新昨天在股東會後說，「文林苑」後對推動都更影響很大，過去100個都更案中，只有5個可成，但現在連1個都沒有，而以前50坪的都更案沒有建商願意做，現在只要50坪就願意。

有的改投資飯店
以台北市重慶南路、詔安街的都更案為例，廖學新表示，全坤就捨棄不同意者，重新劃定土地，獲得100%住戶同意，而全坤手上的都更案也因此由原本的十多件大幅縮減至5件，至於已經推動的都更，「頭都洗了，要把它弄完」。如位在貴陽街的「全坤威峰」，目前已拆屋8成，將在明年第1季推出，預定年底前可取得建照。

瑞普國際董事長曾東茂分析，都更因「文林苑」案大法官申請釋憲後，相對困難，建商只好改變獵地政策，轉往地上權案。住商不動產副總劉明哲也提到，現階段建商不是南下獵地，如興富發、華固前往新竹、桃園獵地，就是轉投資具穩定收入的觀光產業，如太子投資W飯店，花蓮遠雄悅來飯店，或是發展副業、參與BOT或地上權開發案，以增加收益。

台北市長郝龍斌十一日宣布，創全國之先，推動老屋健檢計畫，兩百棟老屋免費健檢，明年元月正式上路。若房屋健檢後，卻隱匿報告，副市長張金鶚說，盼立法讓房屋資訊透明化。郝龍斌表示，北市高樓磁磚掉落、砸傷路人事件時有所聞，為確保卅年老舊公寓的公安，將推動「老屋健檢執行計畫」，就像汽車需要定期檢驗，人需要定期健檢的道理一樣。郝龍斌說，老屋健檢以房屋安全考量為主，初步評估房屋結構安全，也會檢查防火、避難、設備及附掛物等安全項目，初評結果可做為整建維護，或都更的參考依據，市府將給予協助，若建物需要詳細評估，就需自費辦理。

都發局長邊泰明說，北市建物屋齡逾卅年以上的房屋達六萬四九四一棟，占總量六十八點六％，老屋健檢從公共安全角度著手，針對結構、防火、避難、外牆飾面及附掛物等進行安檢，範圍以完整棟為單元，不包括所有權人室內部分。邊泰明說，北市府將委外給一個跨領域的健檢機構，年底或明年元月公告。試辦補助健檢費每件為兩萬元，計畫經費共為四百萬元，邊泰明表示，老屋健檢結果可供屋主作為進行整修或辦理更新重建參考，為保障建物所有權人個資權益，健檢結果僅供房屋所有權人參考，不對外公開。

他表示，補助對象為屋齡逾卅年的私有建物，以地上三層樓以上的集合住宅為主，全額補助兩萬的健檢費，若整棟為單一所有權人、已核定都更者、海砂屋、已申請建照者，不予補助。北市幫都更解套，才推老屋健檢？張金鶚說，健檢報告及結果僅供房屋所有權人參考，市府不會對外公開，但老屋健檢，的確對都更有正面效益。張金鶚說，房屋事前資訊不夠透明，買方事後發現房屋有瑕疵，發生買賣糾紛，若能提出客觀的健檢報告，就能讓房屋資訊更透明。他強調，房屋健檢後，買賣房屋時，盼屋主能附上健檢報告，若故意不出示報告，目前無法可管，希望能夠立法，以後買賣房屋都要附健檢報告，讓買賣雙方都有保障。

央行近日針對桃園、林口、三峽、淡水等4區發出警訊，提醒消費者這些地區推案量過大，房價有泡沫化危機。但根據房仲業統計，本月以來，上述4區仍是北台灣名列前茅的熱門預約看屋區，購屋者似乎未受影響。房仲業分析，主要是這4個地區雖然供給量大、空屋多，房價有回跌風險，但比起其他地區，這4區仍是大台北民眾相對能「買得起」的地區。雖有風險，但因別無太多選擇，民眾也只好繼續前進這些央行眼中的「高風險區」。央行本月1日發布最新一期「金融穩定報告」，官員點名桃園、淡水、林口、三峽等4區，推案量大、空屋多，房價有下修壓力，警告消費者進場時要多加留意。由於央行這幾年出手打房，被打到區域，房市交易量多會下滑，市場對被點名的林口、三峽、淡水、桃園高度關注，多認為短期內買氣可能受到衝擊。

林口1千萬以下房 熱銷
同樣被央行官員點名的林口，本月前兩個周末假日看屋人潮表現也不俗，住商不動產林口幸福店長吳淑珠表示，由於桃園房價飆漲，讓許多北市客轉進林口，另外，機場捷運雖延後通車，但仍吸引大批人口遷入，生活機能隨之提升，並促使許多北市客轉進林口以求更好的生活品質。她表示，目前林口房屋市場上以自主客居多，占比七成以上，好案子可說一案難求。而最熱銷的，則是總價1000萬以下的3房和總價700萬以下的2房，顯見這類低價產品仍有相當市場。

桃園成屋夯 看屋數勝新北
但根據房仲業、住展雜誌調查，目前僅有桃園的八德、青埔高鐵特定區預售屋來客量受到影響，約減少3到5成，桃園成屋市場以及其他三個地區，目前預約看屋數量熱度在北台灣都仍屬一屬二，與新北市一級房市區相比，皆高出2成以上。全國不動產董事長葉春智分析，這4區房價位處相對低檔，是持續吸引消費者主因。根據實價網資料，目前新北市一線房市如板橋、中永和的電梯大樓，均價每坪36~44萬元，3房加車位多要1200萬元以上，對多數上班族來說已無法負荷，但三峽、林口、淡水目前電梯大樓平均價格每坪只在22萬元上下，3房產品仍在800萬元首購門檻內，消費者為此積極進場。住商不動產桃園區副理錢思明表示，雙北市房價水漲船高，桃園又有航空城與捷運等話題，加上房價基期低，成為投資客戶與自用客戶積極進場的區域，以單價15-20萬的兩三房產品最受歡迎，目前市場上除了購買房屋之外，桃園土地交易也很熱，許多口袋深的民眾近期積極布局土地市場，絲毫不受央行點名影響。

淡水築夢 雙北人續湧進
以淡水為例，住商不動產淡水中山店長盧進和表示，近期淡水交易量仍很大，除了成屋外，預售換約也十分頻繁，特別是淡海新市鎮，除了在地人之外，來自台北市與新北市其他區域的購屋人也積極進場。此外，新市鎮二期一區的民眾也因為未來開發的因素，得要遷移，因此在賣地之後多會直接在淡海新市鎮購屋。他指出，淡水除了低價誘人外，幾項重大建設蓄勢待發也是主因，如環評通過的輕軌，淡水新市鎮二期開發案、淡江大橋，以及已經開幕的家樂福、規劃中的飯店、電影院，也讓人口移入情況比過去明顯，央行雖有泡沫化警示，但有不少想要成家的民眾仍選擇在淡水築夢。

三峽交通樂 自住客居多
三峽方面，住商不動產台北大學店長張李佳表示，三峽主要發展區塊在北大特區，目前生活機能已經逐漸成形，推案已在快速減少。雖然捷運三鶯線明年先期工程才會開挖，但是公車班次多，聯外十分方便，加上北大附中明年招生，因此對於自用客戶很有吸引力。目前客戶約有七成來自北市、新北市的板橋與中永和，看不出會有系統性風險，市場投機客戶也比想像中為少。

土地標售風潮從台北都會區精華地段，一路吹向中南部，輕移民風潮也開始帶動彰化縣員林鎮首度出現罕見的不動產標售案例。下周19日將由第一太平戴維斯受託公開標售員林的第二種住宅區土地，總底價為3.85億元、每坪底價約為18.5萬元，員林正進行大規模的土地重劃，標售結果將是最好的市場試金石。

該不動產標售案的標的物，占地面積2,084坪，建蔽率及容積率分別為60％和200％。第一太平戴維斯台中分公司副總經理盧映婕表示，隨著全台三大都會區房價攀升，土地取得難度增加，近兩年建商轉型多角化發展，轉進經營收益性商用不動產、地上權標售案以及衛星城鎮住宅開發案。其中，交通便捷性佳且具有建設題材的地區，成為建商鎖定的新戰場。

盧映婕指出，員林是彰南生活圈的發展重鎮，周邊服務人口約80萬人，包括社頭、永靖、埔心、大村等地居民大多習慣至員林消費。員林火車站周邊商業活動聚集、生活機能充足，不動產市場的在地買盤穩固，加上連外交通的便利性，吸引不少來自南彰化地區的輕移民。員林目前推動多項重大建設，其中，興建中的員林市區鐵路高架化計畫，將重新串聯被鐵路截斷的市區東、西側，有利於商業活動發展，車站周圍也將辦理都市更新，打造結合車站、商場、辦公室及住宅的複合式大樓。員林火車站附近，全台第1棟以綠建築規格打造的醫療大樓-彰化基督教醫院員林分院，也預計在2014年完工，為南彰化最主要的醫療服務機構。

員林鎮有多項重大建設興建中，區內住宅市場活絡，日前國有財產局辦理的地上權標售案，其中一筆230坪住宅區土地，也以權利金總價3,608萬元順利脫標，為彰化首宗地上權標售成功案例，顯示當地土地需求活絡。

高雄市政府今年對於面對10公頃以上綠地的第1排土地，給予開發時30％的容移獎勵；不過容積移轉新制將從7月1日起實施，未來容積轉移時，一半必須繳交代金。為了同時享有獎勵、但避開繳交容積代金的限制，高雄市坐擁公園綠地首排精華土地的建商，正興起搶照風，尤其是寸土寸金的美術館、農十六特區地主，動作最為積極。

高雄市在近期實施臨大面積公園綠地之土地的容移獎勵，對擁有第1排土地的地主是一大福音，不但坐擁傲人景觀，更享有最高30％的容積獎勵；不過，已公布施行的「高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」新規定，將在7月1日起上路，依規定下半年起建商移轉容積時，僅一半可用公共設施捐贈抵換，另一半必須繳交代金。在兩項新措施接連實施下，由於美術館等精華地段的土地價格驚人，如果容移部分一半要以代金折抵，成本相當可觀；為了適用舊制，因此，土地價格高的區域土地所有權人，無不趕在6月底前提出建照申請，以同時享有容積移轉獎勵，但得以避開繳交代金。

其中，美術館區大地主京城建設就是明顯的例子，京城今年4月11日向高雄市政府標得的美術館土地1,394.82坪，將與京城董事長蔡天贊以個人名義在去年9月標得的1,552坪土地在6月底前合併申請建照；至於合併送照後將採取何種合作模式，京城建設經理周敬恆表示，目前仍在規劃中。除了京城建設之外，據了解，興富發去年8月向蔡天贊個人購買的美術館2,470坪土地，也趕在6月底之前，送出建照申請。

相對之下，位於郊區的綠地如高雄都會公園的第1排地主，因土地相對低廉，搶照壓力不大；相對於美術館特區土地每坪2、3百萬元的高價，每坪土地還在20萬元左右的高雄都會公園，北邊第1排最大地主鼎宇建設，就顯得不那麼急。鼎宇建設董事長張調說，面對高雄都會公園的第1批建案，去年就已送件，並獲得內政部都市審議通過，正在申請高雄市建築執照，預定年底動工，3,600坪的基地，規劃興建24層大樓住宅300多戶。

他說，鼎宇另外剩下的11,000坪左右的公園第1排土地，雖然要繳交代金才可以享有容積移轉，不過鼎宇精算後，發現雖然有一點吃虧，但差別不會太大，因為內政部對該地有大面積開發的10％容積獎勵，因此，今年底才會再申請第2批建築。

記者日前在對天津多家研究機構的走訪中瞭解到，6月首周，天津新建商品住宅共成交1888套，與上周下滑21%；成交面積19.2萬平方米，與上周相比下滑20%，成交均價基本持平。這已經是國五條出臺、交易集中成交風潮之後，天津連續第三個月出現交易退跌態勢。

據介紹，從3月伊始中央“國五條”橫空出世到3月31日津版細則落地的一個月時間內，商品住宅市場在政策的擠壓下，集中成交，嚴重透支了天津市的購房需求。受到其影響，今年4、5月份全市商品住宅成交量環比連續出現退跌。


從天津全市供應情況來看，2013年5月，全市新增住宅供應11202套，供應面積為119萬平方米，環比上漲不到三成，多個新項目積極入市，供應市場一片向陽。雖然各大開發商拿地熱情不減，但從全市成交情況看，受到政策影響市場被大幅度透支，天津一手住宅市場共成交9294套，成交面積94.9萬平方米，環比下降逾1成，同比上漲不到三成，成交均價每平方米10281元。

搜房(中國)控股副總裁徐曉曄說，從觀測到的搜房網會員的行為資料來看，近兩三個月，購房者仍然非常活躍，但是購房決策的時間已經明顯拉長，就是決策的週期已經回復到正常的水準。

二手房方面，2013年5月，天津市二手房成交49.7萬平方米，環比下降26.6%，同比上漲29.4%，近期持續呈現顯著下滑，較上月再度收緊近3成的同時，跌至今年1、2月份的平均水準。

6月9日，南京市國土局推出了4幅地塊，其中兩幅來自江北的地塊吸引了諸多開發商的眼球，原因是這兩幅地塊在去年10月份曾經掛牌出讓過，但是隨後因為各種原因暫停出讓。本次掛牌是這兩幅地塊的第二次出讓，兩幅地塊建設面積、規劃和容積率沒有任何改變，但是出讓底價卻大幅上漲40%，共上漲了8.1億元。

對此，南京房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者說，“土地還沒有正式開拍，就提價四成，在土地市場上很少見，而且是在很短的時間內上漲如此之多。”

這兩幅地塊分別是G39的新城望江路以東、臨滁路以南地塊，出讓面積為105352.9平方米，容積率為2.5，起拍底價為16.03億元；另一幅編號為G40的浦口新城鎮南河路以北、河西路以西地塊，出讓面積為71345.1平方米，容積率為2.7，起拍底價為11.62億元。

這兩幅地塊在去年10月24日曾首次掛牌出讓，當時G39地塊起拍底價為11.42億元，G40地塊起拍底價為8.13億元。就在各大房企準備參與競拍之時，去年11月19日南京市國土局卻突然發佈了一份出讓用地的補充公告，這兩幅地塊因故暫停出讓。

對於地塊的暫停出讓，出讓方南京浦口新城也很感到意外，“我們也不知道地塊為何會臨時撤下，當初決定掛牌的也是國土局。”南京浦口新城開發建設指揮部相關人士說。

6月9日，南京市國土局推出了4幅地塊，其中G40地塊，面積和規劃沒有任何改變的，但價格卻由8.13億元上漲3.49億元，變為如今的11.62億元，漲幅42.9%；G39則由此前的11.42億元，上漲到如今的16.03億元。


記者從知情人士處瞭解到，國土部門心理價位是這兩幅地塊地價要超過6000元/平方米，如今G39地塊最低樓面價約6086元/平方米，比去年出讓時最低樓面價4336元/方米，高出了四成多；G40地塊的樓面地價也從去年的4220元/平方米漲至6032元/平方米。

雖然地價上漲四成多，但據《每日經濟新聞》記者瞭解，目前已經包括萬科、綠地等房企對這兩幅地塊投去橄欖枝，“估計拍賣的那一天，依然是一場競爭激烈的競拍盛宴。”南京一位元媒體同行對記者說。

這兩幅地塊都緊臨雅居樂濱江花園和世紀金源七?河專案，目前這兩幅地塊的樓面價也緊逼世紀金源在2010年創造的6592元每平方米的南京江北地王價，如果開發成高端住宅，未來將有可能成為江北板塊的新樓王。

相比於很多全國性的地產公司，北京本土房企受到預售款監管政策的影響也許會更大一些，其中首開股份可能是比較典型的北京本土房企之一。去年首開股份完成簽約銷售177億元，其中北京地區實現銷售額115億元，占比全國銷售額約為65%。對首開來說，一旦北京專案的預售資金被嚴格監管，公司未來的資金流動性也許會受到比較大的影響。

六成收入來自北京市場

北京市住建委近日公佈了將在7月執行的商品房預售金管理辦法，要求預售款禁止開發商直接收取，將按工程進度分次提取，確保預售款用於工程建設。

儘管首開股份董秘王怡表示，預售款收緊對首開在北京繼續投資的計畫沒有影響，但從首開公佈的資料來看，北京市場對首開來說意義重大，北京嚴格監管商品房預售資金，對首開的影響很難避免。2012年，首開宣佈完成簽約銷售177億元，其中北京地區實現115億元，北京地區的銷售額占比超過六成。

國家統計局統計資料顯示，定金及預售款和個人按揭貸款，占房地產開發資金的比重達到了接近四成。首開股份今年一季報顯示，來自房地產銷售業務以及相關聯業務的現金流為60.4億元，占公司期內籌措的各類資金的32.6%。

此前，長城證券估算，2013年首開股份計畫新取得預售許可面積約195萬平方米，貨值約260億元。截至2012年底，其已取得預售許可的未售面積約83萬平方米，貨值約90億元，合計2013年的可售貨值約350億元。

北京首開在2012年報中指出，公司2013年全國各地的重點項目共計145.69億元，北京地區的計畫開發成本92.72億元，占比為63.64%。克而瑞的最新統計資料顯示，2013年首開股份在全國拿地面積為64.26萬平方米，而在北京拿地面積為41.80萬平方米，在京拿地占比達到了65.06%。

很顯然，對於京內專案占比過半的首開來說，嚴格的預售資金監管制度，將對公司產生巨大的影響。

事實上，今年以來，首開在土地市場頻頻出擊，一定程度上增加了公司的債務壓力。據不完全統計，不計股權收購和聯合體拿地，首開2013年的拿地金額已經高達96億元。根據此前透露的資訊，公司信託融資比重增加（占比達35.5%），融資利率上升，資金成本壓力逐漸增大。

首開方面指出，房地產市場的波動和融資環境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力。隨著新專案的開展，需要的資金量也會增加，為此公司增加了部分銀行貸款，導致公司的整體負債率較高。

或走快速周轉路線

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，首開股份或將走快速周轉的戰略路線。具體原因如下：第一，預售款被卡，導致其可變現及可利用的資金減少，這就要求其通過加快專案周轉的方法來實現現金的快速流入；第二，利潤下滑，且受到了限價令的政策打壓，則會使首開股份採取速戰速決、大力縮減行銷成本的經營策略，只有這樣才可能在較少的盈利空間下仍 “榨取”最後一點利潤；第三，從區域來看，在北京市場不斷收緊的情況下，首開股份或許會加大在京外專案開發的力度，從而平衡在京專案的利潤下降局面。

值得注意的是，首開股份京外在建和新開工規模已超出京內專案。2012年，首開京外項目在建面積450萬平方米，新開工136萬平方米，竣工45萬平方米；首開股份整體在建的規模為795.8萬平方米，新開工213.7萬平方米，京外項目的占比分別達到56.54%和63.64%。

對首開來說，北京以外的項目能否達到公司的整體利潤率和銷售進度目標，卻是一個疑問。據2012年年報透露，年內首開在瀋陽、貴陽、綿陽、葫蘆島等三、四線城市的項目，由於市場供應充足，潛在需求較弱以及項目自身定位不夠準確而減少或推遲銷售，庫存壓力加大。

由於京外低毛利項目結算面積大幅增加及京內保障房項目結算面積大幅增加，首開股份2012年的整體毛利率水準較2011年下降12個百分點至41.02%。


中銀國際在近日一份報告中發出警告，認為首開的利潤率進入了築底期。報告指出，首開股份前期股價大幅下跌已經反映了市場對於盈利的擔心。

在2012年年報出臺之前，機構投資者就已做出減持。首開股份股東中國人壽集團和中國人壽股份在今年2月初即減持323萬股。2011年第四季度，中國人壽也曾減持市值超過10億元的公司股票。中國人壽在當時表示，減持首開股票是為獲取投資收益而做出的商業行為。有分析師指出，在首開一線城市業績受樓市持續調控及涉足微利的保障房領域等事實下，這一類機構投資者轉變了投資方向。

綠地集團近日以4.86億元的底價，拿下昆明市草海片區福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，成為昆明樓面地價最高的地塊。而在此前，泰禾、佳兆業、旭輝等房企都已有過高價拿地的紀錄。開發商資金的充裕，和有限的土地供應，正在將土地市場的價格一步步推高。而持續上升的土地成本，勢必給房企未來的房產開發和行銷提出新課題。

拿地成本抬高

6月6日下午，昆明市土地和礦業權交易中心拍賣了6宗土地，綠地集團拿下其中的草海片區福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，成交單價818萬元/畝，平均樓面地價8898元/平米，其中一宗地樓面價最高達11054元/平米。

據悉，此次為綠地集團在昆明第二次拿地，據稱是為綠地集團在昆明的第三個專案做儲備。

計算顯示，按總建面159919平方米，總成交金額14.23億元計算，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，超過了原昆明市政府地塊?隆廣場8712元/平方米的樓面價，成為昆明樓面地價最高的地塊。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，目前昆明地區樓房的均價尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高勢必會推高未來的房屋售價。

昆明中原地產策略中心總監林嵐對記者表示，目前昆明超過15000元/平方米的，主要是別墅類產品，銷售速度不快，多數專案一個月只能賣幾套。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示，昆明整體的房價增長速度還是低於收入的增長速度。從這個角度來看，該地區還是一個比較健康的房地產市場。此外，昆明旅遊業非常有優勢，加上昆明本身是一個單核型的城市，可以利用旅遊資源吸引周邊的消費。他認為，在昆明地區開發高端物業專案，關鍵要吸引整個雲南省內以及周邊的購買力，不能僅僅是昆明一個地方。

開發商“血拼”推高地價

事實上，除了綠地在昆明摘得地王，近期地產開發商“血拼”拿地的事件早已頻頻上演。

5月21日，在經過41輪激烈競價後，旭輝擊退萬科、濱江集團、綠地、複地等地產大鱷，以35.65億元拿下杭州濱江區奧體單元FG03-R/C-02商住地塊。

5月23日，佳兆業以79865萬元的最高限價競得廣州白雲區一地塊，折合樓面價達24168元/平方米，與周邊樓盤售價相差無幾。而在這之前的近半個月時間?，佳兆業為搶地已猛砸超55億元，其中包括一塊廣州“地王”。

6月5日，泰禾集團股份有限公司的全資子公司福州泰禾房地產開發有限公司，以6.48億元拿下上海閘北區103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價為3.14億元，溢價率高達106.49%。

“即使是不理性的，開發商也很難控制住拿地的想法。”克而瑞上海機構研究總監薛建雄表示。

業內專家表示，受房價上漲影響，開發商手上的房子少了，所以需要新的土地進行開發。與此同時，房企紛紛向海外融資。

中國指數研究院5月8日發佈《中國房地產上市公司融資狀況分析》，報告顯示，2013年上半年共27家上市房企發債融資759億元，已超2012全年25%。

與此同時，商品住宅用地供應卻有所減少。根據今年4月國土資源部公佈的資料，2013年全國住宅用地計畫供應總量15.08萬公頃，其中商品住宅用地10.92萬公頃，與去年計畫供應量相比，降幅分別為12.6%和10.7%，這是全國住宅供地連續第二年減少。

薛建雄表示，資本市場願意向開發商提供資金，就企業自身來說也希望做得更大，因為你不擴張別人就會擴張，如果能融資就容易擴張。據瞭解，目前國內房地產私募融資的成本約在18%左右，而大型房企在海外融資成本要低得多。

他認為，當所有的開發商都懷著一樣的心態去競爭，地價就會變得不理性，這主要還是歸咎於房價的上漲。

高端物業開發需新思路

高昂的拿地成本加大了開發商的開發成本，勢必將影響未來房產的開發和行銷，定位高端顯然是不二之選。

陳晟對此認為，產品必須真正符合高端物業特徵，只要是真正高端的項目，就不怕賣不掉。


薛建雄表示，首先從規劃角度來考慮，高端物業就應該往大戶型去做，比如說350平方米以上的別墅或平層，因為只有通過豪華的大戶型才能吸引城市高端人群入住，這樣物業才能賣出較高的單價。

此外，通過大戶型吸引頂級消費人群入住的同時，也要保持有效的銷售速度，同時要考慮城市中需要改善戶型的人群。在以大戶型為主的基礎上，再開發一些高品質的中小戶型改善類物業，可以保證開發商更快獲得銷售回款。

業內專家強調，只有好的產品才能賣出好的價格。除了豪華戶型，房型結構與內部裝修也決定了高端物業是否好賣。

雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業績再創新高，但是，樓市宏觀調控卻像懸在開發商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業務，成為很多房地產企業關注的事，即使地產開發的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業地產和海外房地產領域的動作，能看出一些端倪。

商業地產租金回報偏低

從2010年開始，萬科在商業地產領域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地產總帳面價值僅1.21億元，到了今年一季末已經增長至近24.72億元。雖然截至目前，萬科自持的商業地產規模尚比不上保利、金地等同行，但若以增長速度而論，萬科無疑是房地產企業中商業地產規模增長較快的一家。

自從2010年限購令頒佈後，包括萬科在內的眾多地產公司，便開始紛紛涉足商業地產開發領域。除萬科之外，此前從未涉足商業地產的中海地產，也開始持有一部分商業物業。而華潤、龍湖、中糧這些在商業地產領域已有一些成績的地產企業，在最近幾年更是加大了投入。國家統計局的資料顯示，今年前4月商業營業用房的投資金額，已占到房地產總投資的13%以上。

一些地產研究人士說，與傳統的住宅開發業務相比，租賃持有的商業地產租金收入穩定，可以在銷售市場發生波動時，有效地補充房地產企業的收入，使公司順利度過調控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司淨資產相當大一部分。以首創置地為例，其自持的投資性房地產 （主要是商業地產）帳面價值已經超過了淨資產五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業的帳面價值，也接近公司淨資產四成。

但是，目前商業地產領域較低的租金回報水準，很快給地產公司的熱情潑了一盆冷水。蘭德諮詢總裁宋延慶說，大部分開發商的商業地產租金回報率，都要低於銀行同期的貸款利息。

與此同時，商業地產的開發、持有，又佔用了企業大量的投資資金。事實上，此前盛高置地之所以在出售了多個項目公司後，仍然被綠地收購，或多或少與前者前期投入商業地產過多有關。

在這樣的背景下，房企為持有商業物業所投入的資金比重，以及開發的商業物業類型，一定程度上對公司的整體經營業績將產生重大的影響。

不過，對於萬科而言，其在商業地產領域的投資如果與公司的總體規模相比，其實比例並不高，僅占淨資產的2.92%。根據萬科方面透露，公司開發、持有的商業地產，主要服務自己開發的住宅社區。以上海萬科五街坊2049為例，其配備的兒童農莊、兒童烘培課堂、早教中心、餐飲、健身、社區講堂等商業業態更多服務五街坊的住戶。

對此，中房信研究總監薛建雄說，萬科投入持有的社區商業，一方面佔用的資金不高，另一方面又有租金收入持續穩定增長的特性。同時，還能提升萬科住宅專案的銷售附加值。事實上，其他房企也採用類似的策略，來提升住宅物業的價值。只是像萬科這樣主要持有自己開發的社區商業的公司，還不多見。

開發商海外投資掀熱潮

除了增加對商業地產投入，以分散房地產開發的投資風險外，上半年房企還積極參與海外專案的開發，以分散房地產開發投資的風險。

今年5月，萬科置業表示，將以現金代價7.22億港元，向母公司萬科置業（香港）收購荃灣西站六區項目（TW6）20%專案權益連同所有股東貸款。資料顯示，TW6專案涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業發展用地，可提供不少於894套住房。

此前的4月，萬科還宣佈與吉寶置業有限公司簽署戰略合作協定，共同在中國和新加坡開發房地產項目。雙方的首個合作專案位於新加坡成熟住宅區，為新樟宜路上段專案，計畫建造一座有726套公寓的住宅樓。萬科置業以現金約1.355億新加坡元（約6.6億元人民幣）向吉寶置業收購該項目30%的股份。

今年2月，萬科與美國房產巨頭鐵獅門簽署協議，雙方共同投資開發位於三藩市富升街的201地塊。項目位於美國三藩市市東北部的灣區，總建築面積約為7.5萬平方米，由兩棟分別為107米、122米高的塔樓和兩棟多層建築組成，共655套公寓。據瞭解，在合作中，鐵獅門將作為專案的主要操作者，負責整個專案的設計、開發、銷售和運營，萬科將以管理合夥人及財務投資者的角色參與專案。


積極謀求在海外拓展業務的，並非只有萬科一家。中國香港地政總署6月5日公佈，兩幅實施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價總計為45.4億港元，發展專案的住宅單位總數不得少於1145個。公告顯示，兩幅地塊分別為位於九龍啟德地盤1H1上的新九龍內地段第6516號，及地盤1H2上的新九龍內地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規定批予出價最高的投標者。中海表示，兩幅地塊位置便利，加上擁有海景景觀，屬優質地皮，預期連地價合共總投資額達90億港元。

此前，早就在馬來西亞和韓國獲取了海外開發專案的碧桂園和綠地，也積極推進在當地的專案。5月28日，瑞信集團發表研究報告指出，碧桂園位於馬來西亞的三個項目銷售表現強勁。馬來西亞項目銷售，將會占到碧桂園下半年合約銷售的20%。而為了提升銷售率，碧桂園還在上海、北京等多個城市設立銷售點，銷售包括馬來西亞項目在內的旅遊地產。

昨日 （6月12日），記者從相關管道獲悉，曾在2011年9月以33億元被北京萬科企業有限公司（以下簡稱北京萬科）、北京市基礎設施投資有限公司 （以下簡稱北京京投）和北京京投置地房地產有限公司（以下簡稱京投置地）聯合體競得的豐台區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊U2交通設施用地相容居住、公建地塊（以下簡稱郭公莊地塊），將於今年下半年入市。

值得注意的是，這一地塊是北京自2009年8月以來出讓體量最大的一幅住宅地塊，其規劃建築面積超過萬科去年一年在京銷量的總和。借助該地塊，萬科將進軍北京軌道交通物業的開發領域。

“我們希望年內可以入市，這個專案也會成為京投以及萬科今年業績中最為重要的一塊。”北京京投副總裁、北京京投銀泰置業有限公司（以下簡稱京投銀泰）總經理高一軒在接受《每日經濟新聞》記者採訪時透露。公開信息顯示，京投置地是京投銀泰的下屬公司，而北京京投是京投銀泰的第一大股東。

進軍“地鐵上蓋”

“位於郭公莊的京投萬科西華府專案，可以算北京真正意義上第一個地鐵上蓋物業。”高一軒表示。所謂“地鐵上蓋”，是指通過在車輛段上方加一個“蓋子”把地鐵停車場蓋起來，還能做商業、住宅的開發，是市政交通功能和開發功能的疊加體。

事實上，不管對於北京京投，抑或萬科，郭公莊專案都將成為他們今年的一個“重頭戲”。相比去年一年萬科在北京接近50萬平方米的銷售面積，規劃建築面積接近63萬平方米的郭公莊專案，體量之大不言而喻。

據瞭解，郭公莊地塊於2011年9月15日由萬科京投聯合體以33.51億元競得，折合樓面價為10112元/平方米。

北京市土地整理儲備中心網站資訊顯示，該地塊土地面積307277.1平方米，規劃建築面積為629170平方米。《每日經濟新聞》記者在翻閱了自2007年以來北京市土地出讓記錄後發現，該地塊是繼2009年8月朝陽區王四營鄉住宅及公共服務配套設施、醫療衛生用地國有建設用地出讓後 （該地塊規劃建築面積為712184.9平方米）之後，近4年來體量最大的住宅地塊。同時，不少於25萬平方米的保障房配建面積也創下土地出讓歷史最高值。

《每日經濟新聞》記者根據公開資料粗略統計後發現，自2008年以來，北京出讓的建面超過50萬平方米的經營性用地合計7塊，大部分位於郊區及近郊區，郭公莊地塊是唯一一塊位於四環周邊的地塊。

但在北京萬科副總經理肖勁眼?，這塊地並不算“大”。

“目前都是小片兒地的規劃，沒有跟地鐵整個物業結合在一起，這也是目前土地政策所致。”肖勁對《每日經濟新聞》記者說道，“比如我們做的西華府專案，北邊地塊就屬於其他開發企業，最後出讓起來都會給不同的開發商，這樣就很難做成一個整體。”

在肖勁看來，完整的地鐵上蓋物業必須是專案所在區域內的集中整體規劃。這一觀點得到了港鐵方面專業人士的認可。

“香港在土地出讓的時候，每一個地塊在出讓條件?會寫得很清楚，比如A地鐵跟B地塊是結合的，在規劃的時候要整體一起規劃。”港鐵中國物業（華北地區）副經理鄧仲萱在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。

牽手京投

作為“地鐵上蓋”的處女作，萬科選擇的夥伴是深諳軌道物業開發的北京京投，而在經歷了去年接連轉讓京外項目，收縮戰線回籠資金之後，京投銀泰也在今年年初表示，將確定以北京為中心，建立以軌道物業開發為主的發展方向。

高一軒表示，作為其所在上市公司未來發展的主要方向，地鐵上蓋物業在大陸的發展將慢慢普及，“在政府供地之前，有關解決物業舒適性、安全性等特殊成本，在一級開發的時候都會有所體現，這也會減緩二級開發企業的壓力。”


高一軒進一步指出，作為地鐵上蓋物業，包括窗戶、樓板的選擇都需要用一些抗震材料，包括在軌道上實施的一些地鐵一級開發階段沒有實施的措施，加以改造，“這些成本的確要比一般項目多。另外，車輛段上蓋的荷載，跟別的項目不一樣，這也決定了我們配套設施的形式跟傳統是不一樣的，可能也會增加相應的週期和成本。”

據其透露，京投在不久前競得的玉淵潭地塊和東小口地塊，都將繼續打造地鐵上蓋物業，“但更傾向于獨立開發。”高一軒說道。

對此，易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，萬科聯合京投，將商品房開發與軌道物業開發相結合，更多地實現了 “優勢互補”，“但地鐵物業開發仍面臨著諸多挑戰。如何將地鐵帶來的人流轉化成旺盛的人氣，以及提升物業增值的角度來看，則有諸多不確定性因素。”嚴躍進對此指出。

　　開徵兩年，滬渝房價分別上漲7.6%、4.5%，住建部政策研究中心原副主任王玨林認為，新的試點選擇標準應是“供求關係失衡，消費旺盛，上漲趨勢明顯”的城市

　　房產稅新增試點市，或首選中東部城市

　　房產稅改革擴大試點已箭在弦上。5月24日，國務院明確提出，在2013年深化經濟體制改革工作中，擴大個人住房房產稅改革試點範圍是重點工作之一。

　　眼下房產稅改革新試點的城市名單尚未確定，但很可能集中於一二線城市。市場上傳言四起。

　　房產稅改革作為財稅體制改革的一項重要內容，其最終目的是推向全國。因此，與探討哪些城市入圍相比，更重要的是，新一輪試點會否突破上海、重慶的現有模式？

　　開徵兩年，滬渝新建住房價格上漲

　　但高端住宅成交下降、價格趨穩

　　2011年1月底，根據國務院部署，上海、重慶推出了房產稅試點改革。

　　兩地採取了不同的試點模式：上海主要以“超出面積”［本市居民人均住房建築面積超出60平米(含)］為標準，而重慶主要以“超出價格”(超出上兩年商品住房相關均價2倍及以上)為標準，進行徵稅。兩地的主要徵收範圍稍有區別：上海完全著力于增量市場；而重慶既包括增量市場，還包括存量市場。

　　作為在中央部署下率先進行房產稅改革的試點城市，上海、重慶兩地的行為背後包含著鮮明的國家意圖，主要為調節收入分配，引導個人合理住房消費。

　　住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，姑且不論改革效果，房產稅改革試點已經先易後難地推出來了，並且執行兩年多，這是樓市政策由行政管理走向經濟法制手段的重要一步，具有破冰的先行意義。

　　不過，兩年多來，圍繞滬渝兩地房產稅改革試點的效果，眾說紛紜。尤其是房產稅試行之時正值房價突飛猛漲，因此房產稅被市場賦予了打壓房價的厚望。

　　但根據國家統計局公佈的資料進行統計，試行房產稅兩年多以來，重慶新建住房價格上漲了4.5%，上海新建住房價格上漲了7.6%，兩地房價仍處於上漲通道之中。

　　另一方面，在調節收入分配方面，據上海市稅務部門相關資料計算，去年上海房產稅徵收20多億元，但分析人士指出，其中以經營性用房為主，住房房產稅比例較小；截至2012年底，業內人士預計，重慶房產稅的徵稅規模應在億元級。

　　財政部財政科學研究所所長賈康表示，開徵房產稅，房價並不會應聲而落，單靠一個稅制不可能改變中國城鎮化進程中不動產價格上揚的基本趨勢。但是房產稅的實施，會使上揚曲線的斜率降低。試點後，兩地的高端不動產，都明顯出現了成交量下降、價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。

　　對此，重慶市的有關專業人士向《中國經濟週刊》表示，一方面，重慶試點房產稅有效遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢。另一方面，一定程度上抑制了炒作心理，引導了合理消費。目前，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點前的9.2%降為2.2%。

　　上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，整體看，上海、重慶房產稅降房價的效果不是很大，但房產稅作為持有環節徵收的一個稅種，對樓市預期有較大影響，而且對樓市具有長期的作用。

　　專家：新試點應不會照搬滬渝模式

　　無論如何，滬渝兩地已經為我國稅制改革積累了一定的經驗，但很顯然，就試點所應取得的示範意義而言，目前尚不充分。

　　賈康認為，我國執行房產稅是很有必要的，下一步應該繼續推進。首先，中國的直接稅(指直接向個人或企業開徵的稅)比重偏低，間接稅(指對商品和服務開徵的稅；納稅義務人常用提價等方法把稅收負擔轉嫁給消費者)比重很高，在全部稅收中占比近70%，這形成中國中低端消費大眾“稅負痛苦”的重要原因。其次，中國地方稅體系不成型，使地方財政出現基層困難、隱性負債、土地財政等問題。地方政府沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩定的主體稅源，導致其必然看重土地批租，“招拍掛”中力求把價位沖得很高。再次，收入分配、財產配置中差距拉大，會影響社會和諧安定。

　　此次，國務院明確提出，今年擴大個人住房房產稅改革試點範圍。一位地產分析人士表示，國務院的表述是“擴大試點”，也就是說，並非簡單推廣滬渝兩地的經驗，而是為未來的改革做準備、做探索。

　　上述人士表示，假如滬渝兩地效果理想，那麼，繼續按照這兩地的模式試下去有什麼意義呢？已經無法為改革積累更多的經驗了。反過來看，假如兩地試點的效果不佳，那為何還要完全照搬這兩地的模式呢？既然作為試點，是為改革做準備，從某種程度上來說，應該是試錯機制，即試點內容必須有所突破。

　　王玨林對此表示認同，他向《中國經濟週刊》表示，就滬渝兩地試點改革取得的效果，目前各方面已經有較為清晰的認識，如果下一步試點中，完全照搬滬渝兩地的模式，不具有實際的試點價值。下一輪的試點改革方案，必須更加深入、更加細化，甚至開闢新的模式。

　　賈康則具體指出，今後購房者的第一套房或者家庭人均計算下來的一定標準之下的基本住房，應該排除在房產稅之外。

　　有專家向《中國經濟週刊》建議，目前滬渝兩地房產稅的徵稅面設計得太窄，應逐步適當擴大；稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。另外，對存量或增量的第二套住房擬征一定的房產稅；對存量或增量的三套及以上住房課以重稅並實行累進稅。

　　廣州、杭州、南京是熱門

　　王玨林表示，作為一項影響較大的稅制改革，房產稅改革試點應先易後難、循序漸進，目前還不具備全國推廣的條件。

　　首先，在全國大範圍推廣房產稅，需要全面掌握大量的基礎資料，如存量房數量、增量房數量等，這是房產稅在全國推廣的必備條件。

　　其次，要實行房產稅，就要摸清每個人或每個家庭名下房產的數量，而全國房產資訊聯網問題目前還沒有解決。實際上，如果房產稅在全國推行，僅僅在幾個大城市之間或者是40個大中城市間聯網，是不夠的。

　　再次，目前我國缺乏統一的規範化管理模式。

　　最後，房產稅在全國的推廣，需要一套全面、成熟、公平、合理且能長久實施的房產稅徵收方案。但目前，我國還拿不出這樣一套方案。

　　王玨林認為，在房產稅全國推廣有困難的情況下，擴大試點的方式切實可行。

　　不過，儘管全國推廣有難度，但從局部來看，據記者瞭解，實際上目前從一二線城市到三四線城市，絕大多數已經一定程度上建成了專屬於一個城市的住房資訊系統，其中不少一二線城市的住房資訊系統已經較為成熟，這為在一個城市中執行房產稅提供了先決條件。

　　近來，市場上消息不斷，杭州、南京、廣州等是否會進入房產稅改革試點之列引起了熱議。對此，王玨林向《中國經濟週刊》表示，這些一二線城市確實是熱門。在他看來，第二輪改革試點的選擇標準應該是：供求關係失衡、消費旺盛、房價上漲趨勢明顯、以中東部城市為重點。

  北京的房租在每年大學生畢業季都會趁機大漲一次，因為市場湧入顯而易見的新需求。但近年北京的房租已經與房價一樣，過快過高的上漲讓很多人連房子都租不起，成為越來越嚴重的社會問題。

  如果按照官方統計，今年一季度北京單套房平均租金價格已經攀升至3660元，較2008年大漲82%。舉個例子，在四環與五環之間，2011年還只要3500元房租的兩居房，現在已經漲到7000元。但北京市民的收入增速遠遠低於這些漲幅，甚至大學生的起薪還一直在下降。根據統計，2012年北京人均可支配收入36469元，同比增長10.8%，這意味著如果一個兩口之家單獨租房，至少要用去一個人的收入。

  調查顯示，一線城市的房租收入比已高達40%，在北京估計要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一個人的月收入基本所剩無幾，這對消費產生明顯的擠出效應，也構成了巨大的生存壓力。過高的房租迫使更多的人去交通便利的郊區租房，不過，正是因為城區房租驅趕的人太多，郊區租賃需求增多促使租金上揚，其漲幅遠遠高於市區。隨著基數的不斷抬高，北京房租價格進入一個敏感的平臺，如果繼續高速上漲，那麼，會有大批人無法承受。

  中國住房領域在高速發展中被扭曲了，房子首先且最重要的功能是居住，居住也是有關民生的生活必需品。但中國城市化的快速發展中，住房被需求帶動價格正常上漲的同時，在供給方，因為土地供應量被政府控制，而政府的土地財政依賴又激勵他們以更高的價格出售土地，因此，政府控制土地供應的行為助推了房價上漲。

  更重要的因素是，中國長期存在通脹以及通脹預期，住房成為保值增值的主要投資手段，刺激很多有錢人可以買走很多套，投資需求持續推高房價，又吸引了職業炒客。最終普通人的收入追不上房價上漲的幅度，買不起住房，越來越多的人租房居住。但很多投資人並不會將空置房拿出來出租，這形成了新的供求緊張。

  如果按租售比算，中國房租是偏低的，但按照房租收入比看，則是偏高的，因此，主要問題出在房價過高。依照目前北京房價大幅上漲的趨勢，如果單純的以行政手段調控房租，顯然是無法完成的任務。政府應該設法將空置住房推向市場，並增加新房的供給，但政府無動於衷。

  大多數發達國家早已經歷城市化浪潮，在樓價穩定的同時，政府對房租市場也進行嚴格的管制，因為住房不應是投資品。如果房價過高可以租賃，但租賃價格過高人們就無法生活，只能流落街頭，這將影響社會穩定。今年5月1日生效的德國新租房法，規定三年內租金漲幅不超過15%。而北京一年可能就會超過這個漲幅。

  房屋租賃和二手房交易領域又缺乏監管，讓整個行業呈現狂亂。比如同一間房屋可能隨著政府調控政策或市場傳聞製造的預期售價隨時變化，今天300萬元，隔天可能漲到360萬元，至於為何多出60萬元，是不需要理由的。而在租賃市場同樣如此，合同到期房東可以要求30%漲幅，不接受就走人。

  如果說，過去相比不算太高的租賃價格還能提供居所並緩衝人們的不滿的話，如今租價過高以至於快讓人無法承受，讓人沒有退路將會是社會的一個不穩定因素。

政府連番出招打壓樓市，近日更指樓價要跌20%才合理，本港地產股遂在息口趨升及政策風險雙重打擊下，3周內跌逾1成。

擁逾30年物業投資經驗的摩根士丹利前董事總經理、現任Portwood Capital主席卓百德（Peter Churchouse）認為，除非金融危機再現，本港樓價或地產股不可能大跌30%。

市場估息口升 環球地產股皆挫

卓百德接受本報專訪時表示，「不久將來，聯儲局將會停止量化寬鬆政策，市場已預期息口趨升，本港以至環球地產市場恍如接到一面紅旗。」由於地產股走勢往往能預示樓市前景，已收到警告訊號的地產股遂先行回落。參照1997年情況，當年地產股普遍於上半年見頂，惟中原城市領先指數（CCL）要到年中才觸頂，當年領先指數由97年高峰至03年低谷期間回落68%，同期地產股平均跌幅亦約70%，印證地產股是樓市前景的先驅指標。

卓百德認為，今次地產股下跌純粹由息口因素主導，而且是全球性下跌，雖然美息尚未升至3厘，但市場已經開始反映這個趨勢，遂對地產股保持負面及審慎態度。券商亦看淡地產股，瑞銀指出，市場開始關注投資物業的資本收益率增長會因美息上升而放緩，損害地產股資產估值。花旗稱，目前地產股欠缺股價催化劑，市場憂慮發展商今年銷售難達標及樓價有機會繼續下跌。

市場對「收水」的恐慌，導致美國10年期國債孳息上月22日首次收於2厘之上，本港地產股亦於上月23日展開跌浪。截至本周二，地產股回落逾10%，當中新世界發展（00017）最慘烈，累跌19.8%，信置（00083）、?隆（00101）及九倉（00004）均跌逾15%。

券商多看淡 惟盈測不會大降

面對地產股的腥風血雨，卓百德強調，短期地產股出現大規模下調盈利預測的可能性不大，除非重演1998年或2008年的大型金融危機，否則本港樓價或地產股均不會大跌30%。

本港樓價過去12個月節節上升，地產股升勢卻跑輸大市。他坦言，「地產股跑輸是因為政府干預樓市」，政府不斷推出干預樓市措施，打沉樓市氣氛，令樓市成交大跌，其實干預樓市並非好政策。

特區地產過去一年確實連番出招壓樓市，如額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）等，冀減少買樓需求，近日更有一手住宅物業銷售條例，連房委會資助房屋小組主席黃遠輝也公開表示希望樓價跌兩成。

8賣地項目去年半數未竣工 涉1500伙

港府透過推地增加房屋供應，但發展商或會因應市況及公司策略，而調節建屋進度，8個透過賣地原規定須於去年落成的項目，當中一半出現建築逾期情況，涉及約1,500伙供應。隨着後市變得不明朗，建築逾期的情況會趨嚴重。

為確保政府批出的住宅用地，能夠在一定時間內落成，為市場提供單位供應，現時賣地條款內均會設立「建築規約期限」（Building Covenant Period），規定投得地皮的發展商須在指定限期前，完成項目並取得入伙紙，一般年期長達4至6年。

條款設「建築期限」 4至6年

翻查資料，共有8個經由政府賣地批出的住宅項目，於2012年屆滿建築規約限制，主要是2007年所批出的項目，共涉及2,474伙，不過其中一半或4個項目均出現建築逾期的情況，合共涉及1,501伙供應。

出現建築逾期的4個項目之中，3個項目在逾期2至4個月後，已經陸續完成工程，取得入伙紙，尚餘華懋於07年3月投得的大埔寶湖道1號「富盈?門」，則截至4月底仍未能取得入伙紙，逾期超過半年時間。

就項目出現建築逾期情況，大埔地政處回覆指，業權人因工程遇上技術困難，而提出申請延長建築規約期限，而該處考慮有關理據及項目亦已接近完成，批准期限延長申請，而該地段業權人須遵守該處施加的條件，包括繳付補價。

另一方面，有學者憂慮，隨着市況欠佳，建築逾期的情況會趨向嚴重。理大建築及房地產學系教授許智文認同，未來市道不明朗，發展商確有可能因而減慢發展步伐，避免太多供應同時出現。同時，發展商亦面對工人不足、批則時間長等因素而影響建築進度。

業界：罰款億元計 不會拖慢

不過，測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，現行機制下出現建築逾期，發展商須支付數目以億元罰款，相當具阻嚇性，故此不擔心發展商為囤積單位，等待樓價升值，而拖慢建築進度至出現逾期的情況。

據地政總署公布的作業備考顯示，如果發展商未能在指定期限內未能竣工，首年逾期罰款為地價的2%，逾期兩年罰款將倍增至地價4%；而第3年則提高至8%；而第4年及第5年則分別達14%及22%，如最終進度仍然未如理想，無法竣工，則有機會被地政總署收回地皮。

至於近年延期較嚴重的賣地項目，則為九龍城沙浦道御?豪門，發展商華懋在04年投得地皮，原規定須於08年年中前落成，但最終要延期1年半至2010年1月才正式取得入伙紙。

近年逾期嚴重 佔落成量3成

政府為確保賣出的「麵粉」，能夠在指定期內轉化成為「麵包」而設立建築規約期限（Building Covenant Period）制度，但在97年後，當局建築規約上的限制相對放鬆，令近年建築逾期的情況嚴重，個別年份可相當於該年落成量的3至4成。

2010年4939伙申延期

根據過往發展局向立法會提交的資料顯示，2009年至2011年3年期間，地政總署合共批准49宗住宅或商住項目延長建築限期的申請，合共涉及8,729伙，佔期內落成的3萬伙住宅單位的3成。

在近4年當中以2009年的程度最為嚴重，合共涉及2,726伙的19個項目獲准延期，相當於該年落成量9,449伙的38%，而該批單位被罰款約6,700萬元，平均每伙逾期的單位遭罰款2.5萬元。

如果以逾期單位數目計算，則以2010年合共19個住宅項目，所涉及4,939伙申請延期發展最誇張，雖然最終當局僅批准其中17宗及4,185伙透過補價方式延期，同樣相當於該年度落成量逾3成。

雖然建築逾期的情況在2011年有所改善，回落至1,064伙，但情況似乎在去年再度惡化。

前年情況見改善

政府今年未有公布2012年發展商建築逾期的情況，不過僅計算4幅透過拍賣出售的住宅用地所出現的逾期情況，數字已經超過1,500伙，按年增加5成，亦相當於去年落成約15%。由於有關數據尚未計及透過換地、補地價所批出的發展項目，故此實際出現建築逾期的的情況會更為嚴重。

新盤市場昨日未有因端午節公眾假期變得暢旺，全日僅錄約兩宗成交，其中1伙成交來自日前正式開售的遠展（00035）長沙灣晉嶺，而項目昨亦如常對外開放示範單位，惟參觀人流疏落。

遠展長沙灣晉嶺昨進入第二天銷售，雖昨為公眾假期，而項目設於銅鑼灣的售樓處及示範單位附近、甚至銅鑼灣地鐵站出口，亦有大批代理手持樓書等資料「撈客」，但售樓處場內睇樓客卻不多，就記者昨午近3時到達項目售樓處及示範單位所見，場內主要為代理，而在場逗留近40分鐘的時間內，僅有兩組睇樓客入場。

晉嶺逸峯 各售出1伙

同時，交投亦淡靜，根據《一手住宅物業銷售資訊網》顯示，晉嶺昨錄1宗成交，單位為10樓A室，實用面積430平方呎，單位原定價628.78萬元，呎價14,623元，但由於買家選用90天即供付款，獲7%樓價折扣，故單位最終以約584.8萬元成交，折合呎價約1.36萬元。

市傳香港小輪（00050）粉嶺逸峯昨亦沽1伙，據知單位為5座中層B室，實用面積506平方呎，單位定價474.4萬元。（上述一手資訊或數據只供參考，其準確性及真實性以銷監局及發展商提供資料為準。如因轉載內容而觸犯《一手住宅物業銷售條例》或違反EAA條例，轉載者須承擔導致一切法律後果及責任。）至於何文田DUNBAR PLACE及馬頭角THE AVERY等則未錄成交。

隨着新例正式實施的時間日久，近日已有愈來愈多發展商重投市場推盤，而有機會成為第二個推售的全新項目嘉里（00683）馬頭角港圖灣，發展商今將舉行記者會公布銷售部署。

yoo Residence最快下周三售

另資本策略（00497）旗下尚家生活等銅鑼灣yoo Residence於本周二已發放項目新樓書，擺放在項目展覽廳的樓書亦同時可供索取，料項目最快下周三開售。

繼中銀後，匯豐近日亦調高個別屋苑估值。該行4月起累積調低各大屋苑估價超過15次，直至本周初，在十大屋苑中調高其中4屋苑的估值，升幅由0.6至1.1%不等，為兩個多月來首次。

據本報就匯豐銀行對全港各大屋苑所作的估價資料所示，近期估值獲上調的屋苑共4個，包括天水圍嘉湖山莊、將軍澳新都城、藍田麗港城及鰂魚涌太古城。

太古城升1.1%最高

當中估值升幅最大的單位為太古城1座中層B室，單位實用面積592平方呎（建築678平方呎），最新估值為640萬元，較上周633萬元升1.1%，而屋苑其餘兩個分別位於27座及41座的中層戶，估值亦獲上調1%。

交投回暖，促使銀行調升單位估價，而太古城本月暫錄9宗成交，比上月同期增加，並多屬市值成交；不過，滙豐銀行自4月起至上周，已累積6次調低太古城估值，故屋苑估價水平仍低於3月底估價未獲調低前，差幅平均約2至2.1%。

至於估值升幅最少的嘉湖，兩單位估值分別升0.6及0.7%，而該屋苑在過去兩個多月內估值被調低8次，與3月底估值相距達5.3至5.5%。

不過，匯豐仍同時繼續下調部分屋苑估價，其中荔枝角美孚新邨單位估值昨再被下調，但幅度不大，介乎約0.3至0.5%。

沙田九肚首幅被推高發展密度的住宅用地，將於明天招標（周五），已投得比鄰地皮的資本策略（00497），有意再下一城。但因可建洋房減少，業界料地價會因而減值10%至40%，介乎12.1億至13.45億元。

資本策略旗下尚家生活董事總經理方文彬表示，雖然今次招標的B6地盤，其發展密度較高，不能發展純洋房項目，但由於九肚屬傳統的豪宅地段，而且集團亦有補充土地儲備的需要，故將會積極研究投標。

沙田九肚第56A區B6地盤佔地約64,046平方呎，地積比率由1.5倍增加至2.1倍，總可建樓面面積約134,496平方呎。業界估值約12.1億至13.45億元，樓面呎價約9,000至1萬元，比增加發展密度前減值10%至40%。

另一幅同日招標屯門小秀第55區青山公路地，佔地約125,142平方呎可建樓面面積約159,372平方呎，最少落成175伙。業界估值5.58億至5.74億元，樓面呎價3,500至3,600元。

九 肚 市 值 12 億 掀 財 團 爭 奪
星島日報

政府馬不停蹄地推出土地以增加供應，明日再有兩幅新界地皮招標，沙田九肚五十六A區豪宅地，並無發展限制條款，屯門小秀第五十五區限量地，最少提供一百七十五伙，市場估計該兩地皮市值最少逾十七億元，由於牽涉銀碼不大，料吸引中細型發展商，當中沙田九肚地無發展限制條款，料吸引更多發展商積極入標。

　　資深測量師陳東岳表示，今次九肚地估值約十三億元，料樓面呎價達一萬元，由於該地皮無發展限制條款，有較高的發展靈活性。料吸引更多發展商積極入標；另一幅招標的屯門小秀限量地，而地皮的規模適中，料除大型發展商外，可吸引中小型地產商參與投標。

　　高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，九肚山環境清幽，不但前方享海景，發展密度亦相對較低，一向以發展豪宅物業見稱，不過是次推出地皮地勢較低，景觀較為一般，估計九肚地皮樓面呎價約九千元，地價約十二億元。

　　張翹楚又表示，另一幅同日招標的屯門小秀第五十五區限量地，由於地皮受青山公路及屯門公路包圍，或有噪音影響，而項目最少提供一百七十五伙，不能興建洋房，估計樓面呎價約三千六百元，地價五億七千萬元。

　　據地政總署草擬賣地章程顯示，其中沙田九肚五十六區B六地盤，限作住宅（丙類）用途，地盤面積六萬四千零四十六方呎，以約二點零九倍地積比發展，可建樓面十三萬四千四百九十六方呎。至於屯門小秀第五十五區地皮，為住宅（丙類）用途，地皮面積十二萬五千一百四十二方呎，以一點二七倍地積比發展，可建樓面十五萬九千三百七十一方呎，地皮設限量元素，單位總數不少於一百七十五個。

　　據了解，沙田九肚地價可謂「級級跳」，由前年八月該區A地盤拍出時，樓面呎價只有五千三百三十二元，期後於去年五月時B五地盤，成交樓面呎價已跳升一倍至一萬零五百五十一元，直至新地早前投得的B二地盤，樓價再度破頂至一萬零八百八十五元，反映地價不斷上揚。

　　有區內代理指出，由於九肚新區地勢較傳統豪宅區高，故可飽覽吐露港海景，故預期該新晉豪宅區的開售呎價日後會較高，普遍也逾二萬元水平。

政府推出屯門小秀第55區限量地及九肚第56A區豪宅地將於明日起開始招標，並於7月26日截標。業界預期，兩地規模均屬中小型項目，相信除大型發展商外亦可吸引中小型發展商參與投標，料此兩幅土地可為庫房進帳約19.03億元。

料庫房進帳逾19億

　美聯測量師行董事林子彬表示，參考今年初已標售的掃管笏及九肚56A區B2地盤住宅地均獲不俗反應，分別收到9份及14份標書，料今次標售的兩個住宅項目入標反應亦應該不俗。今次招標的屯門小秀第55區住宅地為限量地，地盤面積約為125,142方呎，指定作私人住宅用途，地積比率1.27倍，最高可建樓面面積159,372方呎。發展項目的住宅單位總數不得少於175個，料主要發展為分層單位加洋房，他預計，以每呎樓面地價約3,500元計，他估計，地價約5.58億元。

　至於九肚第56A區(沙田市地段第563號)的地盤面積約64,046方呎，指定作私人住宅用途，地積比率2.1倍，可建樓面134,496方呎，為傳統豪宅地段，地積比率較之前同區的1.5倍略高，料將發展為分層豪宅為主，以估價樓面呎價約1萬元計，他估計，地價約13.45億元。

　發展局局長陳茂波昨表示，會繼續努力，包括在各方面短、中、長期的土地供應。無論政府提出的短、中、長期的土地供應方法，不管是開拓新發展區、研究在維多利亞港以外填海，或者是短期來說改劃一些GIC(政府、機構及社區)用地，也會引起不少不同的意見。他希望大家在考慮時都注意到香港事實上很缺地，大家要考慮全局，在土地供應上齊心合力，解決土地和房屋問題。

筲箕灣東欣苑一個一人單位，望海景，連補地價以二百五十二萬元成交，實用呎價高達一萬一千九百四十三元，成為全港呎價最高居屋單位，打破康山花園創下的每呎一萬一千九百零三紀錄。

世紀21溢榮經理林曉怡表示，筲箕灣東欣苑A座高層戶，開放式間隔，原業主本年初以綠表價一百四十八萬元放售，日前經議價兩萬元後，獲一名約三十多歲單身人士，以自由市場價二百五十二萬元承接，平均呎價一萬一千九百四十三元，創屋苑呎價新高，打破康山花園三座高層E室本年一月造出的實用呎價一萬一千九百零三元的紀錄。

林氏指，上址單位有裝修，並望海景，屋苑同類型的唯一放盤叫價高達二百五十八萬元，原業主九九年綠表價四十七萬元購入上址，扣除補地價一百零六萬元，帳面獲利九十九萬元。林氏補充，筲箕灣東熹苑華熹閣高層戶，獲白表客免補地價以四百零一萬元成交，呎價六千六百一十八元，故上址呎價及造價雙破頂，造價更是首破四百萬元大關。

祥益高級營業經理蕭嘉偉稱，有白表客不惜深夜與業主議價，雖業主臨場反價三萬多元，但仍然決定高追，購入天頌苑F座高層七室，以一百七十六萬五千元承接，較上月同類一個及低層戶造價高逾二十萬元。

祥益高級營業經理胡志偉指，屯門良景?一座低層十二室，原業主臨場反價三萬元，仍獲白表客免補地價一百二十三萬元，實用呎價二千五百三十六元，屬市場價。有前?代理表示，東涌區綠表客受新高消息刺激，入市決定明顯加快，東涌裕東苑B座低層九室，以綠表價三百三十萬元沽出，實用呎價五千一百零八元，創屋苑同類戶呎價新高，據知，上址同類戶三月造價僅三百零六萬元，故高市價約百分之八。