奢侈稅實施屆滿2年後，外界抨擊稅收不如預期，財政部堅持只修不廢，預定9月將提出修法草案。被列為打房頭號目標的營建業，業界大老普遍支持修法，但認為應該改成賺錢才課稅，賠錢可抵稅才公平，且普遍認為持有期間不應延長，有建商坦言「最好取消」。

改交易稅才公平
興富發董事長鄭欽天昨天在股東會後表示，「奢侈稅應檢討，最好取消」。他認為，奢侈稅應用交易稅取代，才相對公平，且稅制改革不應僅就土增稅、房屋稅、地價稅考量，而應全面性檢討。 鄭欽天說，任何商業交易都要課稅，若將奢侈稅改採交易稅，一方面可彌補不動產所得認定有困難，政府課徵的成本也可降低，且有交易就按比例課稅也比較公平，「而且賠錢不讓抵稅，也說不過去」。 華固董事長鍾榮昌也說，「奢侈稅能退場最好，應該有所得才課稅，這才公平」，建議採分離課稅。他說，奢侈稅應放寬鬆，回歸自由市場經濟，若將房屋持有年限延長到3年以上，市場供給減少，建商為滿足需求，增加供給，等時限一到，供給過量，房市馬上泡沫化，危及經濟。

「可維持閉鎖期」冠德董事長馬玉山昨也表示，奢侈稅對投機嚇阻有效，若想達成政府穩定房價政策，應該將課稅時程從2年縮短為1年，才有幫助。遠雄董事長趙藤雄則希望，政府別為了小細節改來改去，他覺得房產還是可維持2年閉鎖期，但汽車和奢侈品應該廢除奢侈稅，以免富人被歧視而將資金轉移海外。

奢侈稅大事紀
★2011/06/01
．重點：《特種貨物及勞務稅條例》實施，又稱奢侈稅上路
→不動產部分非自用住宅若在1年內轉手，課徵15%奢侈稅；1~2年間轉手課徵10%奢侈稅
★2013/06/04
．重點：奢侈稅滿2年，稅收不如預期
→財政部統計，累計到今年4月底，奢侈稅收近77億元，不動產奢侈稅約51.7億元
★2013/09
．重點：財部提奢侈稅修法草案
→財政部長張盛和說，委託學者研究報告估7月24日出爐，8月財政部將辦座談會，最快9月可提出修正草案，年底前送審

推案王興富發（2542）昨（13）日召開股東會，會中承認去年財報，去年每股稅後純益（EPS）8.13元，每股配發現金股利3元。董事長鄭欽天表示，今年上半年公司在台北、高雄等地銷售金額近200億元，由於銷售成績不錯，公司將乘勝追擊，下半年將推出總銷143.8億元的「日湖百貨案」，為下半年重要推案。
興富發配發每股現金股利3元，以昨日收盤價64.9元計算，現金殖利率為4.62%。

鄭欽天表示，去年興富發推案量達590億元，名列推案量第三大建商，在全台推案量仍居高不下，加上地價、房價不斷攀升，建商「大者恆大」趨勢明顯，加上集團「跨區經營、分散風險」，讓去年繳出稅純益54.99億元，EPS8.13元的成績。

鄭欽天指出，今年興富發仍積極在北、中、南三地大舉推案，包括總銷100億元的「圓山一號院」、總銷123億元的「台北晶麒」、總銷43億元的淡海新市鎮「海洋都心」，台中部分則有「恆詠」、「國家1號院」、惠民段、「時代廣場CBD」，高雄則有「藝術城堡」、「華人匯」、「國王1號院」等。

鄭欽天強調，興富發上半年台北、高雄銷售金額近200億元，下半年房市在資金潮以及低利率環境，還有亞洲不動產齊漲的效應帶動，將推出總銷143.8億元的「日湖百貨案」，該案預計8、9月拿到建照後推出。

至於今年入帳個案，包括基隆暖暖的「豐禾」、「領御」、「新富邑」、「興天地」、「一品莊」等多個持續銷售中個案，台中方面有「百達富裔」、「百達富麗」、「四季天韻」、「科博雙星」、「恆詠」、「亞太雲端」、「鼎盛BHW」，高雄則有「國家盛宴」、「溫莎寶」、「帝景苑」等。

奢侈稅已屆滿兩周年，財政部擬修正奢侈稅，營建大老普遍認為稅制應檢討，遠雄董事長趙藤雄指出，房地產維持兩年閉鎖期沒關係，但應將遊艇、汽車等奢侈品部分排除，鼓勵富人消費，才能帶動產業發展，增加就業機會。冠德董事長馬玉山認為，奢侈稅期限可縮短為1年，以活絡市場，但又能讓投資客不能立刻轉手。

興富發董座鄭欽天則建議，廢除奢侈稅，並全面檢討房屋交易稅。鄭欽天強調，如奢侈稅實施，是以人為干預市場來運作，就會造成市場畸型發展，為此奢侈稅修法，應在凝聚社會共識後，配合整體稅制改革，最好改採課徵地產交易稅。

展望房地產後市，三位大老闆普遍看好，趙藤雄認為「最壞的情況已經過去！」他指出，受到證所稅、實價登錄與油電雙漲等因素干擾，去年整體房市不安定，以致交易量萎縮。但就整體經濟分析，今年已不可能比去年還要壞，在美國經濟發展趨穩，亞洲以及新興市場持續成長，加上政府全力拚經濟下，下半年房市可望好過上半年，特別是交易量會比上半年更大，遠雄的購地力道也將大於上半年。

鄭欽天指出，隨著土地供給逐漸減少，加上低利率環境，預估平均整體房價會有7％至10％漲幅。以台北市為例，不是只有每坪200萬至300萬元產品，也有每坪80萬至100萬元物件，這樣產品，具有增值空間。至於近年來房市翻紅的台南、高雄，他認為，區內豪宅產品，將有強功的增值力道。

另據住展雜誌最新餘屋調查顯示，99至102年5月底，北台灣五大區塊餘屋量累計有10,849戶，累計未賣出餘屋金額有2,671億元，餘屋量最大地區在新北市，目前餘屋戶數約為4,439戶，未賣出金額約1,188億元，新北市餘屋量前三名，第一是淡水，第二是新莊，第三是林口。以全年平均銷售率約四成估算，若建商在這段期間不再推案，約0.72年左右可消化完畢。

高雄建商蘇永義入主現名聯上發（2537）公司將近8年時間，今年開始進入收割期，在「聯上聽瀑」及「聯上涵玥」兩案今年完工入帳下，若不計算可轉債膨脹股本部分，法人估計今年聯上發每股獲利上看5元，後年更因青埔特區「聯上世界」案完工交屋，每股獲利更將上看7元。

聯上發總經理李志明表示，今年的業績來源之一「聯上聽瀑」總銷約15億元，共17戶，今年5月以前認了14戶，估計第3季可以再認2戶，剩下1戶希望年底前售出；至於「聯上涵玥」總共僅有5戶，總銷11億元，預售賣了2戶，第3季可以完工交屋，剩下的3戶近期開賣，公司也有把握在年底前售出。

除此之外，已經銷售給國壽的石牌案，去年開始依工程進度認列營收獲利，李志明表示，此案總銷19.3億元，今年可以認1/3，明年再認一半，明年第4季完工交屋。不過明年聯上發就僅有石牌案可認，因此業績將較今年下滑，但李志明表示，今年第2季才剛推出的青埔特區「聯上世界」案，總銷36億元，5月初已經結案，5月底開工，估計後年完工交屋，由於此案毛利不錯，將使後年業績跳升。

李志明說，聯上發目前在手土地還有5筆，其中青埔就有2筆、新莊副都心1筆、高雄鳳山1筆以及天母北路1筆，除了天母北路案之外，其餘計畫明年推出，其中鳳山案總銷約40億元、副都心案總銷約20億元、青埔2案約15億元。李志明說，過去幾年佈局的成果已經慢慢顯現，未來5年推案及業績已經準備就緒，但公司持續看好房市，昨天股東會將額定資本額提高至35億元，計畫再增資購地，為未來業績作準備。

名軒（1442）耕耘桃園進入收割期，「夏朵」第3期35億元的「麗景」近期交屋，使得5月單月業績噴出8倍、達7.76億元，為近年次高；前5月營收22.91億元、年增1.45倍。業績能見度佳，買單搶進2,300多張，股價強彈4.9％達32.1元，挑戰1年新高32.35元。向來採先建後售，不受IFRSs影響，今年可推4案、約90億元，包括35億元的「麗景」、10億元蘆洲案、45億元林口A7「名軒快樂家」及五股「築園」5億元成屋；其中「名軒快樂家」為預售。法人估，若依「麗景」已售8成並交屋入帳計，全年EPS可望大躍進至6.2至8元。

奢侈稅已屆滿兩周年，財政部擬修正奢侈稅，營建大老普遍認為稅制應檢討，遠雄董事長趙藤雄指出，房地產維持兩年閉鎖期沒關係，但應將遊艇、汽車等奢侈品部分排除，鼓勵富人消費，才能帶動產業發展，增加就業機會。冠德董事長馬玉山認為，奢侈稅期限可縮短為1年，以活絡市場，但又能讓投資客不能立刻轉手。興富發董座鄭欽天則建議，廢除奢侈稅，並全面檢討房屋交易稅。鄭欽天強調，如奢侈稅實施，是以人為干預市場來運作，就會造成市場畸型發展，為此奢侈稅修法，應在凝聚社會共識後，配合整體稅制改革，最好改採課徵地產交易稅。

展望房地產後市，三位大老闆普遍看好，趙藤雄認為「最壞的情況已經過去！」他指出，受到證所稅、實價登錄與油電雙漲等因素干擾，去年整體房市不安定，以致交易量萎縮。但就整體經濟分析，今年已不可能比去年還要壞，在美國經濟發展趨穩，亞洲以及新興市場持續成長，加上政府全力拚經濟下，下半年房市可望好過上半年，特別是交易量會比上半年更大，遠雄的購地力道也將大於上半年。

鄭欽天指出，隨著土地供給逐漸減少，加上低利率環境，預估平均整體房價會有7％至10％漲幅。以台北市為例，不是只有每坪200萬至300萬元產品，也有每坪80萬至100萬元物件，這樣產品，具有增值空間。至於近年來房市翻紅的台南、高雄，他認為，區內豪宅產品，將有強功的增值力道。另據住展雜誌最新餘屋調查顯示，99至102年5月底，北台灣五大區塊餘屋量累計有10,849戶，累計未賣出餘屋金額有2,671億元，餘屋量最大地區在新北市，目前餘屋戶數約為4,439戶，未賣出金額約1,188億元，新北市餘屋量前三名，第一是淡水，第二是新莊，第三是林口。以全年平均銷售率約四成估算，若建商在這段期間不再推案，約0.72年左右可消化完畢。

在游資充斥的資金行情下，將會降低中國房地產緊縮調控政策的有效性，台灣經濟研究院副研究員劉佩真認為，故2013年中國房地產市場景氣向上趨勢將不受改變，惟在各地區差別化信貸政策從嚴執行下將使價量增幅受到限制。2013年中國房地產開發經營業者的經營策略將具焦於主流需求，同時進行多元化的佈局，重點布局城市則仍鎖定於一二線城市。

劉佩真指出，由於當前各國寬鬆貨幣政策的規模及程度堪稱是史無前例，加上中國基礎貨幣供應充足，而直接融資的快速發展又使得貨幣乘數正不斷上升，因此反映流動性相當充裕，況且實體經濟有效資金需求不足，大量剩餘的流動性必然進入房地產市場的供給端與需求端，此提供中國房地產市場有利的經營環境情勢，而在游資充斥的資金行情下，將會降低房地產緊縮調控政策的有效性，故2013年中國房地產市場景氣向上趨勢將不受改變，惟在各地區差別化信貸政策從嚴執行下將使價量增幅受到限制。

房地產開發經營業者的經營策略方面，2013年廠商將具焦於主流需求(中小戶的剛性需求)，同時進行多元化的佈局，重點布局城市則仍鎖定於一二線城市，主要是由於一線城市聚焦效應顯著，剛性與改善性需求均優於其他區域，加上二線城市中的內陸中心城市將成為經濟與房地產市場的成長動能，況且三四限城市尚有待區域中心的發展，同時也存在潛在供過於求的風險；在此情況下，中國前十大房地產開發經營企業除中國海外發展之外，其餘廠商2013年銷售額目標均將較2012年惟高，其中碧桂園、富力地產銷售額增幅均將達三成以上，世茂房地產、保利地產成長力道估計則各將達19%、18%。

台灣房地產開發經營業者赴中國投資布局方面，儘管近年來中國房市進入密集調控期，但由於城鎮化的普及率將持續拉高，預計2012年城鎮化綠將達到60%，且未來老舊住宅差千改造需求商機龐大，甚至未來中國人均住房面積將逐步擴大，因此台灣大型房地產開發經營企業仍持續看好中長期對岸市場的前景，國建繼2012年上海子公司加?置業投入17.63億元買進上海嘉定區近1.5萬坪商場與店面，規劃於2013年第三季進行開幕營運之後，再於2013年4月底決議加碼投資兩筆中國上海的商用不動產，顯示國建對於中國房地產市場的投資態度轉趨積極。

以長虹、國揚而言，2013年3月下旬董事會均雙雙通過中國投資案，主要是佈局湖北黃石、大上海等區域，長虹在歷經兩年的評估期後，決定與台商企業合資共同成立黃石聯虹不動產開發公司，初期長虹將投資1.2億元人民幣，持股比例約六成；國揚將以大上海的住宅與商用不動產的複合開發項目為主，將結合高級住宅、漢神百貨等複合式經營模式移至中國。

淡水林口最多 學者料拋售
近期房市轉熱、推案活絡，但據統計北台灣仍有許多餘屋，統計近3.5年，北台灣餘屋量累計達1萬849戶，金額達2671億元，其中又以新北市淡水、林口與新莊餘屋量較多，學者指出，未來房市景氣將下滑，餘屋量大的區域將出現拋售潮。根據《住展》雜誌統計2010至2013年5月底，北台灣5大區餘屋量累計達1萬849戶，未賣出餘屋案量金額達2671億元。餘屋量最大的縣市為新北市，餘屋戶數約為4439戶，餘屋案量1188億元，餘屋第2大量區為桃園縣，2960戶、488億元。

北市建案多銷光
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，餘屋不僅影響該地區當前與未來房市，也是影響房價的主要賣壓，如台北市土地一地難求，住宅需求量大，因此餘屋量僅1241戶、587億元，也顯示台北市的建案從預售屋銷售至交屋前，幾乎銷售一空。相較之下，新北市腹地廣大、又有許多新興重劃區，餘屋量居北台灣之冠，其中又以淡水、新莊、林口區餘屋量較多，淡水區餘屋戶數達602戶、餘屋案量134億元最多，而照實價登錄資訊，目前淡水依路段差異、新成屋每坪行情17.8~40.4萬元。信義代銷事業部研展組經理林朝昌表示，因預售屋可分期付款，付款壓力與新成屋不同，因此餘屋多寡對預售案影響小，反而對新成屋或中古屋影響較大。

數據僅呈現表面
如「宏盛新世界」預售案，每坪25~28萬元，3月28日開賣，6月初已完銷。另有淡水區在地房產業者也表示，淡水區有低價優勢，且未來還有捷運線行經，即便推案量大，但看屋人潮多、交易也熱絡。不過淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，各區數據只是表面上的餘屋量，事實上仍有許多潛在餘屋，如投資客買了不住的空屋，加上近年興建的預售屋陸續完工後，餘屋量將再增加。

點燈率低住戶少
莊孟翰說，目前因市場資金多、利率低，因此房市看似熱絡，但未來1~2年隨著國際量化寬鬆政策退場，利率提升，房市景氣將不如現在樂觀，未來只要景氣反轉，餘屋量大的重劃區將出現拋售潮，除非有景觀等特殊條件，否則轉手不易。居住新北市的上班族佩佩認為，許多新興重劃區內點燈率極低，晚上經過總是黑壓壓一片，或許房價相對便宜，但感覺風險也高，容易買在高點。

北台灣餘屋 0.72年可去化
住展雜誌昨（13）日公布最新調查指出，北台灣都會區餘屋量約1萬戶，估計約0.72年即可消化完畢。在建商餘屋壓力不大且惜售心態濃厚下，台北都會區房價可望維持多頭格局。住展雜誌研發長倪子仁表示，由於近年土地和房屋供給減少，加上財政部「青年安心成家專案」打算加碼至700萬元，並延長執行年限至103年底，使新成屋工地直接受惠。最近新成屋個案來人不減反增，預期新成屋的餘屋可望順銷。

住展最新公布的北台灣都會區餘屋量調查顯示，民國99至102年5月底的3年之間，北台灣都會區5大區塊，餘屋量累計有10,849戶，未賣出的總銷金額有2,671億元。其中北台灣都會區餘屋量集中區，位於新北市、約4,439戶，總銷約1,188億元。

餘屋量體較大的前三名，榜首是淡水，至今年5月底止，有602戶、134億元的餘屋待售，至於新莊排名第二，第三是林口。北台灣都會區第二大餘屋量為桃園縣，約2,960戶未售出、總銷488億元；至於台北市只有1千出頭戶，可以說無餘屋問題。倪子仁指出，奢侈稅實施屆滿2年，房仲業倒了500家，中古屋市場面臨成交量「急凍」，使餘屋賣壓的問題又成為各界關注焦點；隨著近年來預售屋和新成屋屢屢熱銷，甚至很多建商反而惜售、慢慢賣，顯示餘屋問題已不復見。

倪子仁表示，依北台灣都會區目前餘屋量2,671億元來看，在北台灣2012年推案量9,264億元的占比，約達28.8％；以去年平均銷售率約4成估計，1年的銷售總金額為3,705億元，若建商在此期間，不再推出新案，估計2,671億元的餘屋量，約0.72年即可消化完畢。住展雜誌所發佈的餘屋量調查，是以新成屋為統計標的，至於預售屋，由於尚未完工落成，因此沒有所謂的餘屋可言，真正會影響房價的供給，並非預售屋、中古屋，而是新成屋。

三洋電（1614）董事長李文峰昨（13）日表示，新莊捷運線預定7月全線通車至迴龍，三洋電新莊廠2萬多坪用地將加碼開發規劃，以住宅、商用為主，也會配合新北市政府都更規劃，考量做為文創、產業特區。

三洋電昨天舉行股東常會，李文峰說，已斥資14.05億元向台塑購入三峽廠1.17萬坪土地及廠房，就是為泰山廠開發進行搬遷預做準備。。

他強調，新莊廠土地開發作作業還在規劃中，除朝向住宅、商用方向開發，也考量到新北市政府需要，配合都更做為文創、產業特區，但目前尚未定案。

法人認為，三洋電新莊廠位於丹鳳站出口，以泰山廠每坪土地行情50萬元計算，市價達115億元，扣除帳面6.08億元，潛在利益109億元。

三洋電股東會並通過發放去年現金股利0.85元，以及減資15%，減資金額4.74億元，資本額將由31.66億元降至26.91億元，減資後，三洋電每股淨值由17.81元上升至19.1元。

李文峰表示，因應成熟家電產業獲利平緩，公司有充裕資金及近期無重大投資，銀行的利息又低，因此辦理減資，將閒置營運資金歸還股東。

實價揭露，千萬總價以上店面，台北市以中山區為成交王，成交量排名第一，大安區則以平均成交單價每坪165萬元，總價7351萬元，躋身北市店面單總價冠軍。就單一店面而言，開封街一段8.63坪店面，以每坪613.9萬元成交，創店面成交單價最高，亞軍也在西區，為中華路一段9.95坪店面，每坪396.9萬元，南京西路二段的33.26坪店面，則排名第三，單價為379.9萬元。

信義房屋篩選總價千萬元以上登錄為店面或者單價百萬與總價千萬元的1樓產品，發現實價登錄至今，台北市揭露的店面交易約300件，平均一件店面成交總價將近5千萬元，其中以中山區成交件數最多，平均一戶成交總價4722萬元，每坪單價131萬元，至於大安區店面，平均一戶成交單價為每坪165萬元、總價7351萬元，不論成交單價或是總價均位居北市之冠。

對開封街與中華路店面拿下實價揭露的店面單價冠亞軍，信義房屋企研室經理蘇啟榮說，兩店面的坪數較小，只有8、9坪，應是有機會創高價主因。「台北市成交最多的店面產品，還是以單價每坪100至200萬元為大宗！」信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，自實價登錄發現，北市過半數的店面成交單價在每坪100至200萬元。

同時，大安區至今共有11筆億元店面成交紀錄，且幾乎呈現遍地開花，除了熱門的東區商圈、敦南遠企商圈、永康商圈，不少路段也有店面交易紀錄。 台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，精華區商圈可望受惠於觀光產業的刺激，提升店面交易量，像日客最愛的大安區永康商圈，因捷運東門站通車，帶動大陸客自由行的觀光人口，隨著旅客人次創新高，這些商圈店面租金行情，也跟著扶搖直上。

北市店面 均價逼近5千萬
信義房屋統計去年自今年3月實價登錄資料，台北市平均店面成交總價為4,951萬元，平均單價為127萬元；其中，店面交易量最大的是在中山區，而平均單價、總價最高則落在大安區內。信義房屋篩選總價千萬元以上登錄為店面，或單價百萬與總價千萬元的1樓產品，發現實價登錄至今，台北市有揭露的店面交易303件，平均1件店面成交總價近5,000萬元。

其中，以中山區成交件數最多，平均1戶成交總價4722萬元，每坪單價131萬元；至於最熱門的則是市中心大安區的店面，平均1戶成交單價為每坪165萬元，成交總價7,351萬元，皆位居北市之冠。信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，台北市成交最多的店面產品，過半數還是以單價每坪100?200萬元為大宗，若有千萬元店面的交易，可能僅是特殊地段的個案產品，如租金特高、店面坪數較小等。

此外，根據已揭露的實價登錄資料顯示，大安區至今共有11筆億元店面成交紀錄，除了熱門的東區商圈，敦南遠企商圈、永康商圈等都有成交紀錄，顯示出大安區的商業活動熱絡，加上精華區的店面產品保值性強，吸引置產型客戶買進。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，日客最愛的永康商圈，因捷運東門站的通車，帶動自由行的觀光人口，商圈店面租金行情也跟著扶搖直上。

新竹市「關長重劃區」位居新竹科學園區圓心軸線第一圈，竹科的發展締造台灣經濟奇蹟，更造就區內新興豪宅林立與高級消費商圈的成形，現階段新莊車站通車、關新二路開通，等於打通新興商圈「關新路」交通與人潮的任督二脈，黃金版圖東接光復帶狀商圈、西連老爺酒店和關東商圈，吸納在地消費人口及竹科強勁的購買力，「關新商圈」將重現竹北光明一路商圈、香港廣東道的商圈發展榮景。

關埔重劃區全區位於光復路以北，分為「光埔重劃區」與「關長重劃區」兩地，面積佔地各別為44.9公頃及14.13公頃。「光埔重劃區」的範圍約為埔頂路以南、光復路一段576巷以東、冷水坑溪以西，開發時間比關長晚，區內櫛比鱗次大樓緊鄰COSTCO賣場，發展潛力不輸竹北高鐵特區。

而「關長重劃區」位置大致位於關東路以南、新莊街以東，面積雖僅有光埔的三分之一，卻因距離竹科園區最近的繁榮消費圈，堪稱是精華中的精華地段，商圈集中、生活機能成熟且綠地比率高，最大的公園即坐落在關新路上3,500坪的「日光公園」，成為新竹最頂級的豪宅生活圈之一，吸引不少竹科高資產族的目光；寸土寸金的關新商圈燙金店面，更成為知名連鎖門市搶下灘頭的必爭之地，商圈發展爆發力十足。

多項利多支撐 後市看漲

關長重劃區的交通四通八達，多項建設利多不斷。其一，區內增加台鐵六家線設站通過，將快速通達竹北高鐵站；其二，隨著緊鄰的新重劃區「關埔二期」土地徵收，關新商圈將勢必擴大，生活機能更加完善，且區內將規畫近3萬坪綠帶公園，打造未來新竹中央公園；其三，關新路和新莊街未來將向北延伸至公道五路，交通網絡更加完善；最後，埔頂路將拓寬至30米大道。這些重大建設如火如荼的展開，讓關長重劃區房市一直熱度不減，成為新竹市最具指標性，且發展最迅速的特區。

新竹縣市政府為加速舒緩竹科通行之交通量，提出五大交通建設：一、公道五路延伸穿越員山路至竹東光明路；二、輕軌高架軌道下兩旁各闢15米雙向平面快速道路穿越慈雲路，直達中華路省道；三、橋下道路流通至竹北興隆路，接至公道五路，未來高架化通至力行路；四、臺68東西向快速道路新增交流道連結橋下道路；五、舊中正大橋整建擴大，連結員山路及芎林東興路等。以上這幾項大型計劃的激勵下，將使關長重劃區的房市持續看漲。

竹市三大商圈 關新最夯

竹科的發展已經造就新竹市三大商圈的經濟繁榮，包括新竹巨城商圈、光復路帶狀商圈和最「夯」的關新商圈。其中，關新商圈的軸心30米路寬的「關新路」上，由北而南短短700公尺已集結知名連鎖餐飲進駐，如：麥當勞、摩斯漢堡、及日本料理等。此外，關新路精品店、超商7-11、美華泰、高檔美容美髮及寵物醫院林立，促使生活機能和商務模式趨近完善。平日聚集成千上萬的竹科消費購買人潮，每到周末假日更吸引逾5萬人潮，還有不少餐飲名店透過管道積極卡位關新商圈，新竹新興高級消費商圈儼然成形，周邊黃金透店行情也跟著發燒。

「關新二路」是連接新莊長春里與關新路之間的主要幹道，甫於上月正式開通，解決了萬餘住戶以往繞路和塞車的窘境，「關新二路」一邊貫穿新莊街直達光復商圈、一邊銜接關新路的主要商圈，成為溝通新舊商圈的重要幹道。新竹房仲業者表示，短短3年內，關新商圈的主幹道關新路上已有228家新店面群，目前就有近130家新店面開張營運，還有多家業者陸續進駐開店，加上圍繞在旁的光復路、關東商圈及周邊店家，估計總店數超過2,000家，帶動龐大的逛街購物商機，又挾著既有地段和交通優勢，再次推升金店面投資熱潮。

根據新竹市政府統計，民國92年新竹市入籍人口數僅18萬人，民國101年入籍人口數飆升到44萬人，其中還不包括長駐新竹工作的外地人口，近年來每年仍以5?6千人持續入籍成長中，如此龐大的生活消費人口，早已奠定新竹市商圈消費購買的基礎，尤其人口密集度高的關新商圈，而這也是開業展店的投資置產客層所最需要的堅強後盾。

桃園縣房價驚驚漲？桃園預售屋市場已喊出每坪4、50萬元，甚至60萬元高價。但實價揭錄資訊，今年1、2月二手市場均價約每坪15.4萬元，較去年第四季15.37萬元幾乎持平，另依住展雜誌的預售市場資訊顯示，今年1至4月，桃園每月均價維持在每坪28至30萬元間，較去年11、12月月均價27萬元漲幅有限。

「桃園縣房價並無外界想像漲勢驚人！」信義房屋桃一區執行協理林三智說，桃園預市售場喊出每坪4、50萬元高價，促使不少原本打算從台北市、新北市高房價區輕移民至桃園的民眾，思考是否要留在房價差不多的雙北市郊區，但就實價登錄及相關市場等資訊，除少數被列為銀行警示區的區域，其他區域房價漲幅的有限，「全縣房價飆升只是錯覺」。

林三智指出，桃園縣有13個鄉鎮，幅員遼闊，人口主要集中在桃園市、八德市、中壢市、蘆竹鄉、平鎮市，房市精華區以這五大行政區為主，被銀行列為警示區的是青埔特區、八德、南崁及藝文特區，惟今年初銀行開始關注這些區域房價漲幅後，建案的開價已相對務實。受惠高鐵、機場捷運、五揚高架、航空城等重大建設利多，吸引外地建商大舉搶進，開價一案比一案高的青埔特區，據信義房屋資料顯示，目前平均預售屋開價每坪3、40萬左右，成交價約27、28萬元，新成屋約每坪23至25萬元，五年內成屋則在20萬上下。

另一個桃園高房價區在藝文特區，林三智指出，由於生活機能佳，加上土地資源有限，藝文特區可謂桃園最精華區之一，有建案開價逾每坪50萬元，成交價約在40萬，一般預售案開價約每坪40至42萬元，成交價約32至34萬元間。五年內成屋價格約30萬元上下。中古屋則在27、8萬元之譜，除外圍區，少見一字頭產品。中山高速公路交流道的南崁也是熱區之一，一般建案開價約每坪32、33萬元，成交價約26、7萬元，區內專推大坪數豪宅的中悅建設，價格較高，開價約40萬元左右，但有特定族群在買，南崁五年內成屋房價約25萬。

信義房屋統計去年自今年3月實價登錄資料，台北市平均店面成交總價為4,951萬元，平均單價為127萬元；其中，店面交易量最大的是在中山區，而平均單價、總價最高則落在大安區內。

信義房屋篩選總價千萬元以上登錄為店面，或單價百萬與總價千萬元的1樓產品，發現實價登錄至今，台北市有揭露的店面交易303件，平均1件店面成交總價近5,000萬元。

其中，以中山區成交件數最多，平均1戶成交總價4722萬元，每坪單價131萬元；至於最熱門的則是市中心大安區的店面，平均1戶成交單價為每坪165萬元，成交總價7,351萬元，皆位居北市之冠。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，台北市成交最多的店面產品，過半數還是以單價每坪100?200萬元為大宗，若有千萬元店面的交易，可能僅是特殊地段的個案產品，如租金特高、店面坪數較小等。

此外，根據已揭露的實價登錄資料顯示，大安區至今共有11筆億元店面成交紀錄，除了熱門的東區商圈，敦南遠企商圈、永康商圈等都有成交紀錄，顯示出大安區的商業活動熱絡，加上精華區的店面產品保值性強，吸引置產型客戶買進。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，日客最愛的永康商圈，因捷運東門站的通車，帶動自由行的觀光人口，商圈店面租金行情也跟著扶搖直上。

繼4月份標出高雄美術館第一排精華土地、創下每坪306萬元歷史天價後，高雄市政府地政局下週三將再度標售9筆土地，此次集中在鳳山、楠梓等二線地段土地，合計底價1.9億元，其中以大文山生活圈的鳳青重劃區最搶手，65坪的小面積土地，每坪底價30.08萬元。

高雄市政府地政局長謝福來昨（13）日召開記者會表示，高雄市政府19日辦理今年第2季開發區土地標售案，計有9標10筆建地，合計總底價約1.99億元，其中，鳳青重劃區、第37期重劃區、及高雄大學區段徵收區等精華地，最具增值潛力。

地政局19日標售的鳳青重劃區2筆土地，分別位於八德路及文龍東路，面積約65坪及118坪，附近有鎮北國小、熱帶園藝試驗所及量販店，居住休閒環境優，總價分別為1,961萬元、2,155萬元，換算每坪底價分別是30.08萬元和18.18萬元。楠梓區3筆土地也受矚目，因右昌森林公園開闢後，土地價值大幅提升，商業活動熱絡，往北過後勁溪可達高雄大學特區，交通便捷。

.6月10日，中國海外發展有限公司發佈的5月房地產銷售情況顯示，5月份，中國海外實現合約房地產銷售額128.1億港元，實現合約銷售面積88.3萬平方米(包括中國海外宏洋集團有限公司合約銷售額12.5億港元及合約銷售面積12.7萬平方米)。

資料顯示，5月份，珠三角地區為該公司合約銷售額及合約銷售面積最多的地區，合約銷售額達35.07億港元，合約銷售面積達23.20萬平方米。此外，還在西安、長春、濟南新增3個項目，總權益發展面積為1059504平方米，共需支付地價19.5億元人民幣。

據介紹，2013年1至5月，中國海外已累計實現合約銷售額648.3億港元及合約銷售面積429.2萬平方米(包括中國海外宏洋集團有限公司合約銷售額65.8億港元及合約銷售面積62.7萬平方米)。

截至5月31日，中國海外累計認購未簽約額81.4億港元及認購未簽約面積45.5萬平方米。

走在香港街頭，隨處可見這樣一種建築物：占地面積非常小，整個大樓看起來又細又長，就像一根牙籤，香港人把這樣的建築物，形象地稱為“牙籤樓”。眾所周知，香港的房價是全世界出了名的“貴”，也是出了名的“小”，今天，就讓記者帶您參觀香港其中一間“牙籤樓”，感受狹小住宅空間下，香港房價令人乍舌的高漲。

這棟“牙籤樓”位於香港灣仔星街，樓盤毗鄰香港繁華商業中心——金鐘，步行幾分鐘即可到達香港知名購物中心“太古廣場”和港鐵金鐘站，真可謂“鬧中取靜、交通便捷”。大樓設有會所、西餐廳和空中花園，從6樓起至31樓為住宅單位。樓盤共有25套住宅單位，均為一梯一戶。

在地產仲介陳小姐的帶領下，記者參觀了這棟“牙籤樓”其中兩個樓層的單位。一套位於8層的住宅，電梯門一開，正前方就是住宅的大門，右手邊推開門就是樓梯間，私密度較高。

陳小姐介紹說：這棟樓盤的每套住宅，建築面積為676平方英尺(約為63平方米)，實用面積為408平方英尺(約為37.9平方米)。打開房門，只見房間四四方方，光照充足。開發商配備較為齊全的廚房用具和家用電器：洗衣機、電冰箱、微波爐、電視機一應俱全。住宅內巨大的落地窗，開關自如，通風良好；住宅還建有陽臺，站在陽臺上眺望四周，灣仔、金鐘、中環等香港繁華地帶一覽無餘。陳小姐說，站在落地窗邊，傍晚時分看日落，夜晚時分看街景，會有夢幻般的感覺。

住宅?的洗手間，浴室較為寬敞。由於大廈是一梯一戶，為了保證安全，浴室旁還加裝一道逃生門。萬一發生火災，住客可以打開逃生門，順著樓梯安全逃生。總的來看，整套房子將有限的空間實現了最充分的利用，“麻雀雖小，五臟俱全”。

如果住宅?再添置其他家居用品，又會給人怎樣的感覺呢？

接著，陳小姐又帶著記者參觀19樓的單位。打開大門，恍如走進一家酒店的房間。門口擺放的櫃子，將大門和床隔開。布制沙發、圓形茶几，一束花、一幅畫，簡約的風格，為房間增添幾分藝術氣息。

一張床、一個衣櫃、一張沙發、一張茶几、再加上開發商原有配置的設施，房間的佈局剛好合適，再添置傢俱，房間原有的舒適和美感將被破壞。陳小姐說，這樣的戶型結構，比較適合一個人或兩個人住。


那麼，住宅的價格會不會很貴呢？陳小姐說，“牙籤樓”在香港屬於特色樓盤，再加上優越的地理位置，所以業主不會輕易放盤出售，因此價格也是出奇的昂貴。以這棟位於灣仔的樓盤為例，該樓盤在市場上發售的住宅單位中，位於30樓的單位最貴，售價高達1521萬港元(約合人民幣1202萬元)；位於6層的價格最便宜，但售價也定在1220萬港元(約合人民幣964萬元)。以實用面積的標準計算，這棟“牙籤樓”?的住宅每平米的售價最高可達40萬港元(約合人民幣31.6萬元)以上。

買不起，租總能租得起吧？錯！陳小姐介紹說，低樓層的8樓，每月的租金高達29000港元， 而19樓的每月租金至少在32000港元以上。

面對這樣一棟“牙籤樓”，難免有人會產生疑問：香港房價高企不算新鮮事，但為何這麼小的房子，含金量卻如此之高？原因很簡單，地段好！在此引用香港首富李嘉誠的那句話：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”

5月27日，北京豐台區花鄉夏家胡同居住用地在離競拍不到30個小時，被北京市國土資源局叫停。昨日（6月13日），該地塊再次複出進行拍賣。

中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，他預計該地塊出讓金可能在20億元左右，即樓面價在每平方米3萬元左右。

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，北京調控“狠招”頻出，房企拿地應更加謹慎,樓市調控趨緊已成大趨勢，這是房企在戰略上必須考慮的。

數十家大型房企已交保證金

北京市土地整理儲備中心的公告顯示，位於北京西南三環內的豐台區花鄉夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米，規劃建築面積7.66萬平方米，為二類居住用地；地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競拍保證金為4億元。該地塊將配建建築面積不少於1萬平方米的“公共租賃住房”。昨日，北京市國土資源局發佈的 《關於恢復北京市豐台區花鄉夏家胡同R2二類居住用地專案（配建“公共租賃住房”）掛牌出讓的公告》提到，該地塊恢復交易後，交易起始報價為135900萬元，競拍人須在此交易起始報價基礎上按原掛牌檔要求進行報價，其他事項不變。值得注意的是，該地塊複出後的起拍報價已經高出原始起拍報價4900萬元。對此，北京美聯物業高級經理張磊認為，這可以解讀為政府在提高這塊地的競買門檻，此外，該地塊的“地王相”很重。

張大偉表示，按照北京以往的情況看，該地塊可能在20.4億元以上開始競爭保障房配套建設面積。也就是說樓面價在每平方米3萬左右。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，該地塊有可能會出現比較高的溢價。除了地塊位置好以外，另外一個原因是北京市場需求大，開發商看好北京樓市的預期。

作為三環以內的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性有目共睹。去年3月公佈的北京《2011~2015年國有建設用地供應計畫》顯示，三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環路以內原則上不再新增供應集中建設的經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地。

《每日經濟新聞》記者從相關管道瞭解到，就在5月27日該地塊暫停出讓前，萬科才剛提交了報價。“這次參與的房企都是重量級的，如果開拍一定會有一場惡戰。”一位參與該地塊報價的開發商代表透露，包括和記黃埔、九龍倉、中糧在內的數十家大型房企交納了保證金。

“去年底的團結湖地塊，就是因擔心價格過高影響市場穩定被臨時叫停。”上述開發商代表說。

北京預售金監管從嚴

北京地市、樓市飄紅的同時，當地的調控政策也在持續收緊。

京版“國五條”落地，及北京“限價”政策出臺後，近日，北京市住建委再次發佈 《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱 《辦法》），稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1~2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。《辦法》將於今年7月1日起實施。

高和投資金融分析師李慧忠指出，開發商降價銷售可能起不到快速回流資金的作用。開發商可調配的資金額度不再取決於產品的銷售速度，而是取決於工程進度。


當前土地市場的“火爆”現象，有可能使後期推地陷入困境。上海證大集團董事長戴志康把“地王”稱之為圍城。“外面的人想進去，?面的人想出來”。2010年初，戴志康和綠城集團董事長宋衛平等以約92億元高價搶得上海外灘一地塊。到2011年底，戴志康和宋衛平用相同價格悉數售完該項目股權，走出“圍城”。

嚴躍進還指出，從拿地開始，高價地便存在各種風險，這在各個環節都有所體現。首先，“地王”的光環如今並非所有房企都願意擁有。當了“地王”，會招來政府、媒體對該房企的過多關注。其次，獲得高價地後，如何付高額的出讓金，以及如何保證企業的財務穩健運營，存在很多不確定性因素。最後，項目完成後的定價又成一大難題。

截至目前，多家房企相繼公佈了5月銷售業績，銷售面積和銷售金額均出現明顯的增長態勢。業內人士預計在土地市場放量和調控節奏放緩的趨勢下，未來樓市上行預期依然較大。

龍頭房企保持強勁增長勢頭

儘管在新國五條的影響下，5月份主要城市的樓市成交有所下滑，然而龍頭房企仍然保持了強勁的逆勢增長，在5月份獲得了“大豐收”。截至目前，從上市房企公佈的5月份銷售業績來看，萬科、保利、?大、華潤、龍湖、融創、富力、世茂、合生、首創等10家標杆房企單月銷售額合計達到了606.41億元，與去年同期相比，絕大多數企業都保持了銷售面積和銷售額的大幅增長。

其中，萬科在5月以銷售141.6億的戰績再度領跑龍頭房企，同比去年增長了32.09%。而在萬科之後，包括保利、?大、華潤、龍湖等房企在5月銷售額同比去年都出現了不同程度的正增長，增幅從3%至120%不等，其中以融創表現最為突出，5月份實現銷售金額41.7億元，同比增幅達81%，而其前5個月實現合約銷售金額187.4億元，同比增幅更是高達111%，對比全年目標的實現已接近一半。

尤其值得一提的是，上述10家房企前5個月累計銷售額達到2707.31億元，已超過2012年上半年總額一成。

“局部旺銷”帶熱整體市場

與2012年上半年市場以價換量的基調不同，今年以來市場上始終呈現出需求主導的態勢。“前5個月的業績之所以還算說得過去，主要是因為一季度市場供需兩旺奠定的基礎，新政實施以後，可以看到有些地方的交易量是有明顯回落趨勢的。”某知名房企人士對記者表示，5月份市場再度出現復蘇跡象，也是因部分地方受到政策影響，產生供不應求的“局部旺銷”。

另據中原地產市場部研究報告分析指出，目前大部分城市依然延續之前的市場走勢，雖然房價和成交量漲幅放緩，但上漲趨勢並未改變，特別是在5月下旬，各地“地王”的複出，更加大了市場未來上漲的預期。

多家券商針對5月市場的走勢作出預計認為，隨著後續推盤量的加大，以及去化加快，6月銷售增長依然可期。與此同時也提出，針對樓市銷售的持續走高，房價調整幅度高於預期，需警惕新一輪的政策風險。

■ 盤點

個別房企完成全年過半目標

相比單月“紅5月”的業績，前5月房企業績同比去年也明顯上升，但與全年銷售目標相比，多數房企完成三成以上，僅有華潤、保利等個別房企完成全年過半目標。特別是萬科、保利、中海等大品牌房企，前五月單月平均銷售過百億，為完成年度上千億的目標打下堅實基礎。

前5月，萬科銷售金額達到701.8億元，完成了全年目標1412.3億元的49.69%；保利前5月銷售金額達到513.37億元，完成全年目標1000億的51.33%；中海地產前5月銷售金額達到648.3億港元(折合人民幣512.143億元)，完成全年目標1000億港元的64.8%。

今年年度目標也鎖定在1000億元的還有恆大地產。今年前5月?大地產業績達到341.9億元，同比增27.5%，僅完成了全年目標的34.19%，單月平均銷售業績僅68.38億元，相比第一軍團的其他大品牌房企還有差距。

一位房企人士認為，新國五條實行以來，僅北京較嚴，大部分城市市場依然延續之前的市場走勢，因此對於全國佈局的大房企來說，對其整體業績影響有限，前5月業績依然呈現上升趨勢。

多家房企銷售均價明顯上漲

資料顯示，在成交量上漲的同時，不少房企的均價也呈現出水漲船高之勢。

據企業公開資料顯示，5月，萬科旗下項目銷售均價為11550元/平米，單價相比去年同期提升了近千元；?大地產5月份的銷售均價達到7162元/平米，與年初的銷售價格相比，也提升了10%左右。漲幅較為明顯的還有融創中國，截至2013年5月底，公司實現合約銷售金額187.4億元，同比增長111%，合約銷售面積約89.2萬平米，銷售均價約21020元/平米，在去年同期16240元/平米的基礎上增長了29%。也是10家標杆房企中唯一一個銷售均價破兩萬的企業。

機構資料統計還顯示，5月全國百城新建住宅均價為10180元/平米，環比上月增長了0.81%，也是百城房價連續12個月實現環比上漲。業內人士分析認為，未來樓市上行壓力依然較大。

土地購置量明顯增加

中原地產研究中心監測的十大標杆房企(保利、富力、?大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商和中海)5月購地情況較為積極，除綠城外其餘房企5月均有購地。5月前30天，十大標杆房企權益購地金額為162億元，環比4月增長26%。

其中萬科5月新增加項目8個，包括大連沙河口區城花東專案、撫順經濟開發區南湖6號和7號地塊、北京通州區台湖鎮4-1-005地塊等專案，合計土地出讓金35.17億元。


?大地產5月27日以50.45億元的總價競得重慶市拍賣出讓的4宗商住類地塊，建築規模有116萬平米，樓面價平均為4340元/平米。購地金額占到5月單月銷售業績的54.5%。

中經聯盟秘書長陳雲峰則認為，2013年以來，房企銷售較好，資金充裕，房企積極拿地，土地價格上漲，也使得土地溢價率上升。

此外，5月拿地較猛的企業還有佳兆業。據瞭解，5月佳兆業分別在廣州、深圳、上海、杭州等一線城市購地，並以高溢價成交，總土地出讓金達到52.27億元。而在6月8日佳兆業又聯合廣州裕瑞房地產開發有限公司以45.56億元的價格拿下廣州黃埔區南玻地塊，由此計算，今年以來佳兆業拿地金額已達近百億。

保利置業可能陸續出售旗下優質商業物業的消息，近日再度得到證實。保利置業總經理助理蔡偉生日前表示，如價錢合適，不排除出售寫字樓及商業項目，其中就包括廣州中信廣場、上海保利廣場、上海證券大廈及武漢保利廣場等項目，涉資10億至20億元左右。

“中信廣場是我們去年羅列出來的保利置業12大地標專案之一，對於我們在廣州的發展來說，無論是建築本身還是發展地位也好，都是有戰略性意義的。”保利置業有關負責人昨日接受南都記者採訪時表示中信廣場為保利置業貢獻顯著，不過今年以來公司強調，要以控制負債率為工作要點。

出售為控制負債率

保利置業有關人士昨日向南都記者透露，今年以來公司總部高層多次強調，控制負債率是今年工作的一大重頭。有關行銷人士稱，行銷部還沒有得到具體要出售中信廣場或其他商業地產專案的確切消息。

南都記者致電中信廣場有關部門，對方也表示暫未獲取股權變動的消息。但有業內人士稱，中信廣場是廣州標誌性建築之一，屈指可數的黃金商業樓盤，如果不是資金鏈或負債率很有問題，一般是不會放手的。

這意味著，保利置業欲出售持有的部分中信廣場物業，確為了資金安全考慮。

早在今年年初的業績會上，保利置業即提出要努力降低公司負債率，“公司在去年底已將淨負債率控制在100%左右，而今後的長期目標，是希望將淨負債率控制在70%以下。”

今年以來降價並謹慎拿地，保利置業的每一步棋都走得很小心。然而，拿地支出仍在持續上漲，令整體毛利率下滑風險加大。這種情況下，保利置業要降低淨負債率，恐怕只能動用快速出售商業物業回籠資金這個手段。

蔡偉生日前就直言，預計今年上半年的淨負債率還將維持在去年底的水準，“公司今年要降低負債率仍需努力，因為在現金上升的同時，債務亦有所上升”。

據保利置業公佈的2012年報顯示，截至期末，其淨負債率為94%，在全行業而言屬高負債水準。

出售商業物業是否明智？

事實上，在住宅地產受到嚴厲調控限制的當前，不少開發商正在積極向商業板塊進軍。反觀保利置業卻意圖出售商業物業，特別是出售出租率高達96%的中信廣場，這一做法是否明智，業內人士各有看法。

南都記者昨日聯繫幾位元業內分析師，都認為保利置業是否會確定出售中信廣場物業還未板上釘釘。“出售優質物業短期內可為保利置業回籠大筆資金，能起到降低其淨負債率的作用，但是這類商業物業每年都能提供穩定的租金收入，真要賣的話還是很需要決心的。”

“每個公司的運營情況不一樣，但接近100%的負債率確實過高。這個時候要控制負債率，最好的辦法只有一個，賣房子賣項目，”國泰君安房地產分析師餘立峰接受南都記者採訪時表示，這是最好的方法，如果融資也要還錢，沒有其他更好方法。

根據保利置業2012年年報顯示，其持有的投資物業總建築面積約47萬平方米，其中，廣州中信廣場占3.8萬平方米，上海證券大廈占4 .8萬平方米，上海保利廣場占5.7萬平方米，武漢保利廣場占13.5萬平方米，2012年累計營業收入約為5.16億元，租金水準與2011年相當。


保利置業有關負責人昨日接受南都記者採訪時表示，中信廣場是公司去年羅列出來的保利置業12大地標項目之一，“對於在廣州的發展來說，無論是建築本身還是發展地位也好，都是有戰略性意義的。”

但從保利置業高層今年以來各種場合的表態來看，控制負債率、安全發展的需求顯然擺在更靠前的位置。保利置業集團主席雪明在去年8月中期業績會上曾明確表示，公司土地儲備方面還是採取比較謹慎的策略，因為土地儲備已經達到2300多萬平方米。而要增加土地儲備的話，必須“根據銷售情況和回籠資金，以及這個區域的發展戰略佈局來確定”。

種種跡象表明，北京市相關主管部門對於房價漲幅的控制決心可謂空前堅定
“我們的項目估計本月之內將完成‘期轉現’的相關手續，轉現房後價格可能還會有所調整，所以現在買是最合適的了。”6月13日，北京北四環鳥巢旁的盤古七星公館專案銷售員對《第一財經日報》記者表示。目前，該專案在售的全部為660平方米的公寓，單套起價高達6600萬。

在北京嚴格的預售證審批政策之下，以盤古七星公館為代表的北京豪宅期房項目想要漲價十分困難，唯一的選擇只能是將開盤日期無限延後，甚至直接等待現房銷售。

成交上升

“限價令”似乎並沒有阻礙北京高端住宅市場的成交。

亞豪機構統計資料顯示，2013年5月，北京單價超過5萬元的56個在售公寓豪宅項目中，共有35個項目累計成交了323套。成交套數雖與上月的325套基本持平，但大戶型、高總價的頂級豪宅成交上升。在此影響之下，5月北京公寓豪宅的成交面積、成交金額雙雙走高。其中成交面積達6.7萬平方米，環比提高22%；成交總金額35.5億元，環比大增28%。

在價格方面，資料顯示，5月北京豪宅總體成交均價為53329元/平方米，環比上漲5%，不僅實現了今年以來的四個月連漲，同時還創造了17個月以來成交價格新高。

另一個值得關注的現象是，5月北京總價超過1500萬元的豪宅成交了82套，相比4月的47套上升了74%。

進入6月，高端市場維持了5月高銷量的勢頭。亞豪機構統計，6月1日~12日，成交單價超過5萬元/平方米的公寓豪宅共銷售61套，與5月同期持平，成交面積環比繼續小幅上漲約3%。

亞豪機構副總經理高姍分析，在當前樓市漲價壓力尚存的整體預期帶動下，豪宅價格走高已成共識，加之公寓豪宅存量充裕，購房者選擇餘地大，促使成交逆市走高。此外，“換房成本增加，一步到位置業需求增多，使得頂級人群更青睞於大戶型、高品質的終極產品，也成為頂級豪宅受捧的原因之一。”高姍表示。

與公寓豪宅專案一同回暖的還有北京的別墅市場。

亞豪機構的統計顯示，繼4月成交下滑之後，5月北京別墅市場又出現大幅回漲。亞豪機構統計資料顯示，5月北京別墅產品共實現成交344套，成交面積11.47萬平方米，環比分別增加59%、81%。另外5月實現成交的別墅項目個數為53個，相比上月增加了1個。

博弈升級

成交持續回溫的同時，北京高端住宅市場卻遭遇了“限價令”影響之下的供應尷尬。

此前，曾有業內人士對本報記者透露，目前北京市住建委對於期房預售證的審批標準是，“相比專案前期預售價格提價的不批，申請價格明顯高於周邊項目價格的不批”。近日，又有消息傳出，北京市住建委對均價超過40000元/平方米的高價房專案的預售許可審批實施配額管制，原則上每月只批准一個售價在40000元/平方米以上的高價樓盤。

對於普遍採用低開高走策略以及新入市的豪宅項目來說，這無異於致命打擊。

“在限價令的嚴格管控下，北京多個豪宅項目因預售證卡殼而推遲入市，5月北京公寓豪宅就出現了今年以來的首次零供應。”亞豪機構市場總監郭毅稱，對於沒趕上尾房及現房銷售末班車的部分高端專案而言，提價受限，開盤時間不得不推至6月份甚至更晚。

對此，高姍分析認為，出於土地稀缺、前期成本投入較高等客觀條件，以及開發商不急賣、不愁賣等主觀因素作用，階梯式走高已成為豪宅項目普遍的價格定律。尤其在目前豪宅銷量逆勢走高的利好形勢下，對於未取得預售證而受到管控的豪宅專案而言，“曲線救市”及“觀望以待”已經成為較為普遍的兩種態度。

據亞豪機構統計，今年前五個月北京共有10個公寓豪宅專案開盤，其中現房專案5個，占比達50%，而去年8~12月現房上市量僅占三分之一。今年以來，現房在售豪宅項目量環比提升了12個百分點。

“像盤古七星公館這樣即將完成期轉現的，或者已經是現房的豪宅專案入市量在未來一段時間還將有所增加。”高姍預計。


“出於商人逐利的考慮，除非企業資金鏈出現較大問題，否則開發商不會輕易妥協。”有業內人士表示，尤其對於豪宅來說，由於產品開發階段投入較多，自然也希望能取得更多的利潤回報。

然而，種種跡象表明，北京市相關主管部門對於房價漲幅的控制決心可謂空前堅定。

一位不願透露姓名的業內人士就對本報記者透露，目前北京市住建委已經準備將現房也納入到房價管控體系中，“最快下周就將開始對現房的銷售許可證進行嚴格審批，但具體怎麼執行目前尚不清楚。”該人士表示。

“在這樣的政策形勢面前，未來主管部門與開發商之間的博弈將繼續升級。”上述人士表示。

降價成為唯一的跑量真理。調控下的豪宅，要想取得不錯的銷售業績，最好的姿勢之一就是“跳水”。

昨天，位於南京河西的蘇甯濱江壹號宣佈，3幢高層住宅，一律由精裝改成毛坯，房價也由精裝時的均價2.7萬元/平方米，改為毛坯均價2.1萬元/平方米。

這被視為南京河西奧體板塊很難突破3萬元/平方米的一個信號。

奧體板塊是南京近年來全新崛起的一個板塊，附近的仁?江灣城、招商雍華府的開盤價也和蘇甯濱江壹號不相上下，離該樓盤比較遠的奧南板塊的一個項目也賣到了將近2萬元/平方米。

蘇甯濱江壹號的開發商蘇寧置業還表示，此前以高價購買精裝房的老業主，目前有兩種選擇：一是仍保留原有的精裝修房源不變；二是放棄原來的精裝修房源，選擇毛坯房，並獲得一定的差價補償。但開發商仍在與老業主協商最後的解決方案。這被業內視為是一種補償策略。

這個價格還是讓人吃驚。該項目所處地塊，當初嘉?置業、香格里拉以及貝芬投資三家公司聯手與蘇寧置業進行爭奪，經過20輪的叫價競拍後，最終被蘇寧置業以4.29億元拍得。

此前，蘇寧置業對外表示，要將這個樓盤打造成河西第一高端樓盤。有消息人士向《第一財經日報》記者透露，這個專案在去年年底開盤，銷售業績一直不是很理想。

蘇甯置業一位人士透露，這批樓盤本來計畫被裝修成四種風格，由於戶型都比較大，所以被建議精裝修改成毛坯房。

有意思的是，今年，不少開發商都煞費苦心地想辦法打折。在此之前，雅居樂在南京的藏龍禦景就採用過“精裝變毛坯”從而達到降價目的的做法。

消費者也比較捧場。記者瞭解到，昨天該樓盤降價後，已經收到了將近上百組認籌。

低價促銷，依舊是豪宅想跑量的一個主策略。6月8日，奧體板塊的萊蒙水榭春天低價開盤，四五天賣出了12億元，這讓許多業界大佬譁然。

這或許給了蘇寧置業很大的壓力。

南京一位業內人士表示，對開發商而言，這是一次順應市場趨勢和客戶需求的主動求變，早變革早獲得機會，現在是應變當道的時代了。

實際上，不只是蘇寧置業在豪宅上價格跳水，此前，浙江的綠城集團、濱江房產都靠價格跳水才將手中的豪宅項目順利“脫手”。

浙江杭州的一個開發商對記者透露，他們手中的一個豪宅系列產品，因為不願意在價格上退讓，所以一直都賣不出手，“這個領域十分難做，高端系列的被綠城、濱江、龍湖等品牌開發商把持著，就算產品再好，價格上不讓步都很難賣掉。”


不過，有業內人士還是認為，精裝變毛坯，不過是一種變相的促銷策略，這個價格並沒有讓開發商大出血。

就在4月時，南京河西板塊的土地拍賣價格再創新高。河西南部NO.2013G09地塊經過37輪應接不暇的競奪後，由奧體建設以33.6億元拿下，樓面地價高達11124元/平方米，溢價37.8%，刷新五礦河西南部NO.2013G05地塊10721元/平方米的樓面價。

一邊是樓面價不斷創新高，一邊是開發商在豪宅價格上不斷跳水。“開發商的日子不好過，許多新片區正面臨產品同質化，只有靠價格殺出一條血路。”當地的一位業內人士說道。

今年，廈門房價漲幅屢登國內漲幅排行榜前列。近日，中國指數研究院調查資料顯示，廈門5月新建住宅均價16218元/平方米，環比漲3.55%，漲幅居全國第一。隨著“漲聲”響起的還有房租，畢業季來臨，廈門住宅房租水準又達新高。國家統計局廈門調查隊調查顯示，5月份廈門市CPI同比上漲0.6%，其中受剛需和優勢房源稀缺的影響，私房房租和住房估算租金均上漲8.4%，共同拉動CPI上漲0.83個百分點。

相對于目前廈門畢業生平均每月2000元左右的收入而言，目前已出現“租不起”現象。廈門地產評論員程淩虛表示，目前廈門的租金水準畸形上漲，直逼一線城市。

“廈門房價在兩三年前還是相對比較低的狀況，在基數比較低的狀況下，這兩年漲勢迅猛，今年同比去年漲幅在10%?20%，而且是普漲。”廈門仲介協會副會長傅強表示。

家住廈門成熟商業街附近的蔡先生告訴記者，去年年初房東一口氣給他提價800元，今年又漲了200元。房東漲價的理由是 “周圍的房租都在漲”。如今蔡先生租住的三房已經由三年前的每月3200元漲至4500元。

“去年租金大概是每月1200元左右，今年普遍都在每月2000元?2100元。”麥田房產廈門湖?萬達soho單身公寓旁的仲介工作人員表示。

記者瞭解到，一些新樓盤甚至整棟樓被“包租”。二房東以毛坯房的形式承租，一般和房東簽訂5?6年的租約，再把大戶型改裝成多套“單身公寓”或小戶型，分租給多個租戶。


由於仲介收取仲介費是根據房租高低定奪（一般是半月租金），所以仲介也希望能夠提高房租。為了吸引租客，一些仲介甚至推出虛假房源。“最近我上網查了不少感覺不錯的房子，但等我找仲介看房時，對方總會說房子已租出。”正忙著找房的陳小姐告訴記者，往往仲介推薦的房子不是價格太高就是房子比較差。

一位元仲介的工作人員小劉告訴記者，現在網上有不少高性價比的出租房源實際上是一些仲介吸引租客的一種手段，這些房子有的實際上是出售的，等到租客真正過去要看房時，對方就會告訴租客房子已經出租了，並向租客推薦其他房源。

專門為內地房地產項目融資、投資房地產項目的私募基金美橋投資集團，與內地房地產商宏益國際集團合作，開發位於福建泉州的奧特萊斯（outlet），美橋投資集團執行董事陳曉歐表示，中國的奧特萊斯數目不多，在中國二線城市仍很大發展空間，是次開發的奧特萊斯附近有住宅項目，他預計2015年落成。

他表示，現時中國上海、北京及青島設有大型的奧特萊斯，但在珠三角區並不多，最具規模的奧特萊斯在重慶，中國並無單一獨大的奧特萊斯經營商，仍有很多發展空間。

另外，他指出，開設奧特萊斯最重要在管理及引入的商戶，是次於泉州興建奧特萊斯會引入300個國際品牌、餐飲及休閒項目，預計2015年落成。

政府推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD）至今，樓市交投冰封，過往較少高調反對政策的地產代理界也「站出來」請願；逾千名地產代理昨天請願，其中包括多家代理行的高層，建議政府盡快撤銷辣招；業界並建議增日落條款和放寬DSD就換樓的限制等，惟政府則未有改變初衷之意。

政府推出辣招，過往市場焦點集中在發展商方面，惟近日地產代理不滿的聲音也日益強大；多個團體和地產代理商會，趁立法會法案委員會舉行公聽會聽取各界對DSD的意見，昨早在立法會門外請願。

在場請願的中原地產創辦人施永青指出，辣招後樓市交投減少8成，買家以上車客為主，但成交日漸稀落，令一半地產代理無法生存，並將破壞香港自由經濟傳統，終令香港競爭力下滑。

美聯集團（1200）董事總經理黃子華表示，政府不應過度干預自由經濟，目前明智之舉是「從速撤招」。107動力召集人何民傑批評，DSD不許港人買樓收租屬「只許高官收租，不准百姓買樓」。

除請願外，多個地產相關的團體和外國商會也在公聽會上反對辣招。中原地產高級區域營業董事李玉祥表示，1997年及2003年樓市表現較目前更差，地產界大受打擊，但當年代理沒走上街頭，因相信市場的自我調節，是次政府人為操控市場，已迫使過千名代理集會，上街遊行或指日可待。

加拿大商會代表指出，印花稅「林立」影響香港自由經濟港的吸引力及競爭力，建議政府考慮針對長線持有的物業，應在三年後退還BSD。

香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮則促請政府考慮把優才計劃中的在港人士，等同於本港永久性居民，首次置業者可豁免BSD。

針對諸多訴求，財經事務及庫務局副秘書長陳美寶重申，設立日落條款不實際，並認為若把DSD中的六個月換樓期延長，將影響措施的效果，強調房屋政策仍以增加供應為主導。

財經事務及庫務局局長陳家強表示，理解地產代理的關注，也聽到他們的意見，政府將不斷和業界溝通，但強調香港仍面對利率長期處於低水平，調控樓市措施需要繼續。

對於地產代理請願，地產代理監管局發言人表示，認同不同人士可使用不同的方法反映意見，支援代理以合宜的方法直接向政府當局反映意見。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥對代理請願持中立態度，但代理生計艱難，走上街頭也是在情在理。

地建會批措施扭曲市場

地產建設商會認為，政府早前推出的行政措施，與香港的自由經濟原則背道而馳，扭曲巿場，如不修訂辣招，未來樓市前景仍然困難。

地建會執委會主席梁志堅表示，昨天出席立法會的發展商代表只有少數，惟不少非地產商人士亦有聲音要求政府對早前推出的政策再三考慮，他希望政府可以聽取民意，如不修訂辣招，未來樓市前景仍然困難。

梁志堅指出，一手住宅物業銷售監管局將在本月底至下月初與地建會開會，業界對條例帶來的情況無論好處壞處，都在早前的多次會議上作出表達，出招後市場交投萎縮，他認為，政府需要認真聽取意見，他說：「地皮、發展成本高，建築費日日升，總不可以叫發展商減價售樓。」

地建會法律事務委員會召集人黃浩明指出，樓價高企實際上因供應不足，加上量化寬鬆的貨幣政策，以及利率於低位停留所致，長遠來看，政府應積極增加供應，才能解決是市民「上車」的難題。

黃浩明指出，辣招稅屬行政措施，與本港自由經濟原則背道而馳，是扭曲巿場的表現，相信效用短暫，希望政府設「日落條款」，以及把換樓客退稅限制由6個月，放寬至24個月，至於印花稅項擴展至非住宅物業，終將大大降低香港受全球投資者歡迎的程度。

2500白表政策炒熱綠表市場，將軍澳公屋翠林屯業主因應近日市況決定放盤，叫價高達320萬元，若以此價售出，將成為全港最貴的綠表公屋。

近日居屋市場氣氛熾熱，有業主索性「試水」，美聯物業首席高級營業經理溫倩表示，翠林邨康林樓中層13室以320萬元叫價放盤，實用面積704方呎，每方呎叫價達4545元。

代理指出，翠林屯成交疏落，難有參考指標。

去年年底翠林邨秀林樓一個中層單位以自由市場價298.31萬元易手；目前全港最高價的公屋則為馬鞍山?安邨，於4月份以328.8萬元沽出，但屬自由市場價。目前市場從未有公屋綠表價突破300萬元，前述康林樓放盤叫價可謂非常進取。

另一方面，昨天黃大仙公屋東頭邨振東樓中層13室「無契」單位以自由市場底價160萬元拍賣，獲10組買家搶購，最終搶至227萬元成交，實用面積376方呎，呎價6037元，買家為資深投資者伍冠流。伍冠流表示，成交價略貴，準備把單位放租，現在已物色到租客，首年全年將免租，但要求租客承擔全屋裝修。

世紀21奇豐物業分行經理趙詠欣表示，馬鞍山居屋錦豐苑A座高層14室剛以自由市場價384萬元易手，實用面積430方呎（建呎593），實用呎價8930元（建呎6476元），創區內居屋呎價新高。

豪宅方面，市傳薄扶林貝沙灣4期3座低層A室連平台特色戶以約4700萬元易手，實用面積1785方呎，呎價2.63萬元。

雅居樂(3383)昨宣佈，本年1至5月錄得累積合約銷售金額為129.1億元(人民幣，下同)，累積合約銷售面積為110萬平方米，按年分別增長18.3%及7.1%；合約銷售均價為每平方米11,737元。其中5月份錄得合約銷售金額為30.6億元，按年增27.3%；合約銷售面積為24.4萬平方米；5月份合約銷售均價為每平方米12,548元。截至5月31日止，集團累計認購但未簽約金額為40億元。

禹洲地產首5月賣樓多59%

　禹洲地產(1628)公布，今年首5個月錄合約銷售金額達到50.14億元，金額同比漲59%；合約銷售面積為50.3104萬平方米，同比增長37%。首5個月的合約銷售均價約每平米9967元。另外，累計的認購未簽約金額約為8.16億元。

　5月份單月，錄合約銷售對比上月有明顯增長，合約銷售金額5.99億元，環比上漲22%，合約銷售面積6.985萬平方米，環比上漲50%。按合約銷售面積計算，2013年首5個月集團在廈門住宅市場的份額達10.1%。

政府推出九肚第56A區豪宅地及屯門小秀第55區限量地於今日起開始招標，並於7月26日截標。業界預期，兩地規模均屬中小型項目，除大型發展商外，亦可吸引中、小型發展商參與投標，料此兩幅土地可為庫房進賬約19.03億元。

料為庫房進賬19億

　今起招標的九肚第56A區(沙田市地段第563號)的地盤面積約64,046方呎，指定作私人住宅用途，地積比率2.1倍，可建樓面134,496方呎，料將發展為分層豪宅為主，以估價樓面呎價約1萬元計，地價約13.45億元。

　中原測量師行執行董事張競達指出，九肚山屬豪宅地段，前景看高下，相信發展商會積極競投，預計地皮每呎樓面地價約10,000元，總值13.44億元。美聯測量師行董事林子彬估計，以估價樓面呎價約1萬元計，地價約13.45億元。

　至於屯門小秀第55區住宅地為限量地，地盤面積約為125,142方呎，指定作私人住宅用途，地積比率1.27倍，最高可建樓面面積159,372方呎，項目住宅單位總數不得少於175個。

胡應湘打做的合和中心二期大計，又再好事多磨。合和實業（054）宣布擱置合和房地產（288）上市計畫，外界關注上市集資不成，會否延誤合和二期2018年的竣工目標，打亂合和構建「新灣仔」的夢想，投資者亦憂慮分拆落空或會加重合和往後的債務及融資壓力。

受全球股市急挫拖累，合和無奈叫停合地分拆。合和房地產原意淨集資54.28億元，資金主力用於發展合和二期，金額約22億元（相當於集資額40%），如今上市夭折，合和難免要部署「Plan B」，為今後發展合和二期的融資煞費周章。不過，昨日合和股價未見顯著受壓，收報24.95元，微跌0.1元。合和昨日宣布，由於市況波動，決定終止分拆合和房地 產，但強調合和的業務不會為此受影響。合和指出，將繼續擴展本身業務，待日後市況好轉及時機合適，會爭取再次分拆。

分析員認為，合和房地產分拆落空，合和仍可找尋其他融資渠道，如向銀行借貸或發債等，故未必會拖慢合和二期的竣工時間。然而，若環球息口回升，難免增加日後的融資成本，加重合和的債務和財政負擔。合和二期是合和的發展焦點，合和二期的總投資成本為90億元，合和已投入43億元，餘下部分會靠分拆上市款項、內部資源或銀行借貸支付。有關項目去年底動工，目標是興建樓高55層的商用大廈、會議中心及酒店，提供1024家酒店房，成為本港的主要新增酒店供應來源。項目預計在2018年落成，屆時合和一、二期，以及其他合和灣仔物業將連成一?，合組成合和的灣仔新王國。

這個構建「新灣仔」的大計醞釀超過20年，是合和主席胡應湘的多年夢想，奈何計畫似是遇見曙光時，總會碰上難解的阻滯。合和二期前稱Mega Tower項目，原來計畫是興建97層高的摩天酒店，但被城規會質疑，外界亦批評計畫破壞灣仔景觀、交通及環境保育等，結果多年來得不到港府放行。胡應湘遂把原訂的Mega Tower規模大幅縮減，拖拉至去年始能完成補地價及動工。適逢美國忽然說要退市，連累全球?市，使合和的分拆和二期融資的算盤打不響。