中央銀行下週四召開第二季理監事會議，不排除將房市針對性審慎措施的大刀揮向桃園、台中、高雄等房價漲幅較大的區域，明文限縮投資客房貸成數，打擊炒房第三部曲正式上膛。

央行官員以進入理監事會議前的「緘默期」為由，對會議決策三緘其口，不過，大型公股行庫主管認為，央行過去有一套打擊炒房三部曲，先派員瞭解市場行情的首部曲，再進入二部曲的道德勸說，最後就是明文管控。

行庫主管表示，央行三月底理監事會議要求銀行對特定地區（台北市及新北市十三區）以外，房價漲幅較大的地區放款，採取「自律審慎措施」，這就透露未來政策走向，各銀行陸續跟進後，下週理監事會議明文限縮的機率大增。

多數公股行庫除了限縮桃園（藝文特區、青埔、南崁、八德）房貸並拉高利率，近期也把台中七期、高雄美術館附近納入管控範圍，投資客房貸利率最高甚至到2.47％，貸款成數則不超過六成，為央行接下來的房市管控埋下伏筆。「我們樂觀其成！」央行官員說，各銀行對房價漲幅較大的區域，採取自律審慎措施，有助加強風險控管，央行將持續關注不動產放款變動情形，以維護金融穩定。

事實上，央行五月底發布年度金融穩定報告時，就對房市泡沫化示警，央行指出，近年大量推案陸續進入完工交屋期，部分推案量較大地區的房價下修壓力仍在，且餘屋去化情形值得注意。

對於美國聯準會（Fed）恐縮減量化寬鬆措施（QE）規模，行庫主管表示，一旦QE退場，代表美國升息的時間點越來越近，若國內經濟持續復甦，市場對央行升息的預期也會大增，對房市當然是利空，且當資金從房市撤離，房價下跌壓力勢必大幅提升。

奢侈稅開徵屆滿兩年，惟實際稅收遠不如預期，加以房價依舊緩漲，且桃園、新竹仍時有所謂「轉單」傳聞，台中、台南與高雄還出現三、四成漲幅，各界普遍質疑實際成效。財政部則一再表示奢侈稅已發揮抑制投機效果，因為投機客幾已銷聲匿跡。

至於房價漲跌仍端視供需變化，畢竟自2008年金融危機以來，美、日、歐之量化寬鬆政策(QE)所導致亞洲新興國家資產膨脹效應，至今仍未降溫。而最近受關注的兩件大事，其一是日本安倍經濟學正面臨嚴苛考驗，因為這會直接影響國內匯率與利率問題；另外，美國量化寬鬆政策已面臨何時退場的關鍵時刻。兩大議題不僅嚴重衝擊世界經濟走向，更會促使國內利率上揚。

一旦QE退場，國際資金退潮必隨之而至，房地產資金動能也會驟降，結果必然是供需情勢逆轉，尤其市場依舊存在超額供給，隨時可能出現景氣反轉。

而這也正是各界看法兩極，主管機關一再強調奢侈稅主要在於抑制投機，並非打房主要原因。因為在這國際經濟情勢詭譎多變之關鍵時刻，如果主管機關聯手打房，不僅房市會被打趴，房地產關聯性產業也會遭池魚之殃，除失業率提高，更會導致金融業系統性風險，進一步拖累經濟，絕非政府樂見。

因此，財政部才會一再以奢侈稅雖已屆滿兩年，惟未來存廢仍需彙整各界意見再做定奪。其實財政部此一做法實已隱含觀察房市景氣動向緩兵之計，其因在於當前任一主管機關都對這一波長達十年的房市景氣抱持高度質疑態度，未來一旦低利率與資金氾濫情勢改觀，房市景氣與房價勢必隨供需調整，而不再貿然推出新壓抑措施，以免招致非議，因此，當前最佳策略應是以靜制動，靜觀其變。

而當前最值得關注的應是奢侈稅「閉鎖期」屆滿後，預售屋、新成屋與中古屋釋出量有多大，其次，未來在兩岸關係逐漸改善過程，究竟會有多少陸資轉進台灣，均是決定房價走勢關鍵影響因素。

A7合宜宅登記只剩最後3日，至昨日共2萬2210人完成登記，A7合宜宅聯合銷售中心提醒，承購者本人登記時務必攜帶「承購資格證明正本」與「身分證」，代理人則須攜帶「承購資格證明正本」、「承購者戶籍謄本」與「授權書」，才可完成登記。

另因不少民眾遺失承購資格證明，可向各縣市政府申請補發，但申請補發需1周，因此登記期間可先持「補發承購資格證明申請書」辦理登記。合宜宅開放登記時間為早上10時至下午5時，承購者應於本月23日下午5時前完成登記。

鄉林建設（5531）董事長賴正鎰昨（20）日表示，兩岸服務貿易協議簽訂後，陸企來台置產商機看俏，下半年房市樂觀，鄉林決加碼推案，今年與明年都各有300億元案量推出。

鄉林昨天召開股東常會，通過101年度盈餘分配案，每股配發1元股票股利，會中並完成董監改選，賴正鎰順利連任董事長。鄉林去年稅後純益5.6億元，每股稅後純益1元；昨天股價以23.95元、小跌0.15元作收。

鄉林去年總營收為25億元，因應國際會計準則（IFRS）上路，去年就改採全部完工法認列，包括台北市鄉林「淳風」等案，銷售亮眼，為公司帶來豐厚入帳收益。

賴正鎰表示，鄉林今年將以「放眼台灣、布局大陸」為集團發展主軸，台灣方面，下半年有多案同時進場，包括新北市五股鄉林「靜朗」、北市社子鄉林「左岸」、天母鄉林「大境B、C區」、淡水仙段案等，全年推案金額300億元。

鄉林預計今年入帳個案包括鄉林「皇居」約35億元，「大境A區」20億元、「淳青」80億元，三案合計達135億元，對帶動鄉林營收與獲利將大有助益。法人估，鄉林今年每股稅後純益上看4至5元。

新北市新板特區六處豪宅社區奢華的門廳及廊道，多屬頂蓋型開放空間，經市府認定實質違建，昨天兵分六路，強制拆除「國家世紀館」、「國鼎」、「巴黎16區」、「畫世紀」、「權世界」及「超級F1」，將屬於「公共財」的開放空間還給全體市民。工務局共動用二百人，預定兩天內完成拆除，其中，「巴黎16區」因部分違建已自行拆除，中午即完成拆除。另五處仍持續拆除中，六處豪宅的總拆除違建面積達一千百六十五坪。

市府至少三次邀集六個社區管委會、建商及市府相關機關開會研議改善方式，多次給予適當期限要求社區管委會儘速召開區分所有權人會議討論並改善，但六社區皆未改善。新北市政府接獲檢舉後，多次行文要求社區改善，去年十二月起陸續針對建商裁罰並限期改善，今年三月發文要求各社區管委會及建商，應於三月底前自行拆除完畢。

由於多數住戶都認為「大勢已去」，昨天並無太多抗爭，同時，「國鼎」、「巴黎16區」、「畫世紀」、「國家世紀館」早就搭好鷹架，拆除人員配合社區拆除較為輕鬆。此外，在「巴黎16區」旁的「橋峰社區」剛好是寬闊的開放空間，兩社區形成強烈對比，路過民眾多認為「早該拆除，還地於民」。

工務局表示，被社區違規占用的「開放空間」，是在建築基地內留設達一定規模且連通道路，供民眾通行或休憩的空間，政府相對給予增加容積作為獎勵。

「開放空間」應視同公共財，不應加以封閉為少數人使用。各社區擅自以圍牆、柵欄、綠籬等形式封閉，作為社區內部門廳、交誼廳等用途使用，已屬實質違章建築。

不知情住戶 可考慮求償

法界人士表示，如果建商或代銷人員在銷售該房屋時，未能充分告知、甚或明知而刻意隱瞞，善意而不知情的住戶，可針對實際房價受損害進行求償。新北市政府也強調，如果認為權利受損的住戶考慮求償，消保官將會主動予以必要協助。

在寸土寸金的新北市新板特區，高價豪宅 社區大樓林立，每坪七十萬元起跳，但也有建商將容積獎勵的開放空間，進行違規二次施工，讓開放空間搖身一變，成為社區的私用公共設施。

建商如有類似違規行為，可能造成善意的不知情住戶權益受損，最直接的損害可能導致整體房價下降，可對建商進行求償；不過，在損害賠償案例中，不知情的住戶要證明實際遭受損害並不容易，例如，房價因此減損到多少，恐怕還會有爭執。類似糾紛，住戶可請消保官居中協調。

海基、海協兩會21日將在上海簽訂「兩岸服務貿易協議」，將擴大開放大陸來台投資，或台資到大陸投資項目，從大型企業到與民生相關的中小企業都有，鄉林集團董事長賴正鎰表示，未來大陸企業加速布局台灣，進駐台灣都會區精華商圈，包括台北、台中、高雄等都會區的商辦，在陸企來台置產效應帶動下，可望形成價、量俱增的趨勢。

賴正鎰表示，台灣方面下半年新推案分別有新北市五股「鄉林靜朗」、北市社子「鄉林左岸」、天母「鄉林大境B、C區」、淡水水仙段案、北投溫泉別墅案、蘆洲中正案、萬華都更案、士林官邸，及位於台中科博園道的鄉林企業總部案及太原園道案，今年度在全台新推案總銷金額達300億元；其中台北的士林官邸，鄉林大境A、B、C區，新莊鄉林淳清，鄉林皇居，台中科博園道案都屬完全完工銷售。

在大陸布局方面，賴正鎰說，在大陸的「1030計畫」（10年內成立30家涵碧樓）至今已實施2年，轉投資的青島涵碧樓將在今年底前開幕，預計明年8月開幕的南京涵碧樓，其中商辦與酒店式公寓也將在今年第4季開賣；成都的地塊也將在近期摘牌，正式取得土地後，可望加速規劃。未來3年內可望動工的還包括桂林、成都、瀋陽等地涵碧樓，屆時就有5家涵碧樓；屆時在大陸推案金額將超過1000億元。

展望今年下半年房市，賴正鎰認為，去年台灣房市受到國際大環境景氣不佳、政府陸續祭出打房政策影響，房地產市場交易量明顯趨緩，影響建商推案意願。

他說，今年上半年隨景氣緩步回溫，且去年8月上路的實價登錄至今已有10個月，房價資訊透明化的成效顯著，民眾觀望心態與購屋疑慮也逐漸消除，建商不會亂開價，上半年加速推動買氣上升，加上國內利率持續維持低檔、市場資金充足的情況下，購置不動產成為抗通膨保值的最佳選擇。

鄉林建設(5531)20日召開股東會，通過101年度營業決算及盈餘分配案，配發股票股利1元。鄉林去年稅後淨利5.6億元，每股稅後盈餘（EPS）1元。今年股東會改選新任董事與監察人，選出7席董事（包括2席獨立董事）、3席監察人。

永慶房產集團昨（20）日公布最新房產趨勢報告，民眾對短期房價看法持平居多，但未來一年房價有66％民眾仍是看漲，整體來看，全台房市為「北溫、中涼、南熱」，對南部地區房價看法最為樂觀；展望下半年，預估央行升息機率不高情況下，整體房市仍為「量穩價微漲」。

在北市副市長張金鶚祭出公布不動產交易資訊規範後，永慶房產集團成為新規範下，首家公布房產趨勢資訊的房仲業者。

永慶房產於今年5月15日至5月30日期間，採E-mail方式調查全台28萬永慶房仲網路會員發現，因經濟表現不如預期，且房價來到波段新高，針對短期房價（3個月）走勢，看漲、看跌同步較上季下滑12％，持平者由上季的18％大幅增加至41％。

但展望未來1年房價，看漲者比例則由上季的60％增加至本季的66％，看跌者由上季的22％下修至16％，看漲房價民眾較看跌者高出50個百分點，對長期房價相對樂觀，且看漲比例再創奢侈稅後新高。

再細分全台各區域來看，北部、中部民眾對短期房價看法持平，僅南部地區看多；中長期來看，看漲雙北市房價比例較上季增加5％?12％；桃竹苗及中部地區雖仍以看漲居多，但比例卻較上季下滑5％?8％；看漲南部地區房價比例最高達73％，較上季增加12％，整體來看全台房市為「北溫、中涼、南熱」。

永慶房產集團總經理葉凌棋表示，今年前5月全台七大都會區，成交量較去年同期成長12.2％?23.6％，顯示奢侈稅實施進入第2年後，成交量開始止跌回升。

在房價方面，奢侈稅加上央行信用管制，大台北地區房價有效被壓抑，對照奢侈稅前，北市房價僅上漲18.7％、新北市上漲21.2％，但信用管制區外的桃園、台中、台南及高雄等都會區，房價漲幅都超過4成，其中，又以桃園縣漲幅48.7％居冠。

葉凌棋指出，奢侈稅閉鎖期，造成市場上可銷售物件減少2?3成，在供給量減少的情況下，反而助長房價的上漲，下半年奢侈稅政策將重新檢討，若延長年限將對抑制房價造成反效果。

展望下半年房市，美國QE退場採漸進式，加上國內資金仍相對充裕，對國內房市衝擊不大；利率才是影響房市關鍵，但短期內預估央行升息機率不高，低利率環境應還有1年半以上時間，預期下半年整體房市仍為「量穩價微漲」。

霸占開放空間 6豪宅違建拆了

　新板特區六處豪宅將政府容積獎勵的開放空間隔絕成住戶社區宴會廳、運動空間等，占用時間約四年，面積共一三六五坪，總市值超過十億元。新北市拆除大隊廿日上午動員兩百多人前往拆除，預計今晚全數拆除完畢，還地於民。

　違規豪宅社區包括「國家世紀館」、「國鼎」、「巴黎16區」、「畫世紀」、「權世界」及「超級F1」等六處。

　這些豪宅的公共空間以奢華著稱，就以國家世紀館社區為例，主打「巴洛克風格」的入口大廳，挑高廿一公尺、寬度廣達四十公尺，內部懸掛大型水晶燈，搭配大片落地窗。

　從外部石柱雕刻到內部的壁面、地面，全部都是大理石、花崗岩，彷彿中古世紀的歐洲皇宮般富麗堂皇。不過，這些奢華的設計，原來都是霸占而來的公共空間。

　昨天執行拆除任務時，社區住戶知道擋不住了，未發動大規模抗議，僅有零星住戶出來表達不滿，指住戶也是受害者，不應強制拆除。「大門被拆了，住戶安全誰保障？」「新北市府不要再做秀了！」

　國家世紀館社區主委出面表示，市府前兩天突然發文說要強制拆除，社區願意自己拆，但希望政府能給兩個月時間，住戶根本不知開放空間是什麼意思，對於被拆除感到無奈。

　新北市工務局使用管理科長康佑寧則指出，這六個社區違規占用面積約一千三百六十五坪，從民國一百年監察院糾正開放空間違規後，新北市府不斷輔導糾正，希望住戶自行拆除，但社區始終不理，因此強制拆除。

　康佑寧說，當年給予建商容積獎勵，希望將社區開放空間給大眾使用，社區不應將這些「公益性質」的空間封閉起來、挪為社區使用，未來也將持續檢討其他社區的開放空間，一旦查獲違規也將立即開除。

　新板特區共有十五處豪宅社區，每坪單價約七十、八十萬元以上，其中有六處違反開放空間獎勵原則，其他九處社區均按規定設置開放空間。據當地不動產業者指出，新板特區是新北市唯一三鐵共構的重畫區，成交行情直追台北市信義計畫區，以六個社區共占用一三六五坪估算，占用面積的總市價超過十億元。

　業者認為，這次新北市工務局強勢拆除，雖然造成社區住戶不便，但只要後續做好開放空間的設計規畫，對房價衝擊影響不大，畢竟新板特區已開發飽和，需求量遠超過供給量。

北市5月推案量 創今年新低

房價屢創新高，市場多空消息交錯，使房市推案與民眾態度都相對保守，據統計，今年台北市5月預售屋推案量僅130億元，為今年單月最低案量，而房仲調查民眾對今年第3季房價看法，僅48%民眾看漲，較第2季下滑12個百分點。

據《住展》雜誌統計，今年台北市1~5月預售屋推案量，以1月309億元達今年最高量，5月下滑至僅130億元，為今年以來單月案量新低。5月預售推案總銷超過10億元僅2案，為中正區總銷70億元的「皇翔紫頂」與北投區總銷16億元的「家居奇玉」，其餘皆在10億元以下。

短期內難有大量
《住展》雜誌研發長倪子仁分析，奢侈稅6月屆滿2年，市場多空消息交錯，加上台北市土地稀少，都更門檻高，導致預售新推案量一路走下坡，預估短期內難有大量，豪宅新推案將愈來愈少。
不過永陞建設副總經理康耀帝認為，除少數建案外，目前整體房市銷況不錯，只要產品規劃得宜，北台灣建案多可在半年內銷售完畢，尤其是台北市中小坪數、總價低的住宅，而中大坪數豪宅產品若地段佳，也能吸引特定族群埋單。

30坪內接受度高
北市士林區「藍田陞玉」規劃51~200坪，每坪120萬元，創下區域新高價，51坪已完銷，目前每周看屋人數近30組。
4月潛銷、上周甫公開的中山區預售案「將捷心裡画」規劃20~55坪，每坪開價105~110萬元，至今已預約逾10組，以20坪與28坪接受度最高。
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋認為，下半年北台灣推案仍以淡水、桃園為主，7~9月遇到房市淡季，10月交易量才會開始增加，因此下半年房價漲幅不大，預估「價微漲、量穩」。

短期房價趨保守
另根據永慶房產集團最新調查，民眾對短期房價看法轉趨保守，看漲今年第3季房價僅48%，較第2季下滑12個百分點，但看漲未來1年房價者達66%，較第2季增6個百分點。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，因現經濟表現不如預期，房價也創新高，民眾對短期房價看法保守。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則認為，奢侈稅實施雖讓投機客減少，但2年來房價卻上漲，讓中低階層民眾更買不起房。

66％民眾 看漲未來一年房價
工商時報

　永慶房產集團昨（20）日公布最新房產趨勢報告，民眾對短期房價看法持平居多，但未來一年房價有66％民眾仍是看漲，整體來看，全台房市為「北溫、中涼、南熱」，對南部地區房價看法最為樂觀；展望下半年，預估央行升息機率不高情況下，整體房市仍為「量穩價微漲」。

　在北市副市長張金鶚祭出公布不動產交易資訊規範後，永慶房產集團成為新規範下，首家公布房產趨勢資訊的房仲業者。

　永慶房產於今年5月15日至5月30日期間，採E-mail方式調查全台28萬永慶房仲網路會員發現，因經濟表現不如預期，且房價來到波段新高，針對短期房價（3個月）走勢，看漲、看跌同步較上季下滑12％，持平者由上季的18％大幅增加至41％。

　但展望未來1年房價，看漲者比例則由上季的60％增加至本季的66％，看跌者由上季的22％下修至16％，看漲房價民眾較看跌者高出50個百分點，對長期房價相對樂觀，且看漲比例再創奢侈稅後新高。

　再細分全台各區域來看，北部、中部民眾對短期房價看法持平，僅南部地區看多；中長期來看，看漲雙北市房價比例較上季增加5％?12％；桃竹苗及中部地區雖仍以看漲居多，但比例卻較上季下滑5％?8％；看漲南部地區房價比例最高達73％，較上季增加12％，整體來看全台房市為「北溫、中涼、南熱」。

　永慶房產集團總經理葉凌棋表示，今年前5月全台七大都會區，成交量較去年同期成長12.2％?23.6％，顯示奢侈稅實施進入第2年後，成交量開始止跌回升。

　在房價方面，奢侈稅加上央行信用管制，大台北地區房價有效被壓抑，對照奢侈稅前，北市房價僅上漲18.7％、新北市上漲21.2％，但信用管制區外的桃園、台中、台南及高雄等都會區，房價漲幅都超過4成，其中，又以桃園縣漲幅48.7％居冠。

　葉凌棋指出，奢侈稅閉鎖期，造成市場上可銷售物件減少2?3成，在供給量減少的情況下，反而助長房價的上漲，下半年奢侈稅政策將重新檢討，若延長年限將對抑制房價造成反效果。

　展望下半年房市，美國QE退場採漸進式，加上國內資金仍相對充裕，對國內房市衝擊不大；利率才是影響房市關鍵，但短期內預估央行升息機率不高，低利率環境應還有1年半以上時間，預期下半年整體房市仍為「量穩價微漲」。

元利建設遭到民眾投訴，建案未將公共空間和獎勵停車位開放，供民眾使用，更用花台、欄杆等障礙物封閉，明顯違法。對此元利建設表示：「沒有這樣的情形」，政府部門則回應，會調查是否為實。
台北市蘇小姐向《蘋果》反映，元利建設在南港的「世紀匯」社區取得地下1~3樓的獎勵停車位148個，應該要提供給公眾使用，但是建商卻把這些獎勵停車位挪為他用，一般住戶根本就用不到。

北市將派員調查
台北市建築管理工程處使用管理科表示，會派員調查「世紀匯」，如果建商違規，就會依照《建築法》開罰。
而元利建設在新北市中和區的「元利和平」社區也有類似情形。《蘋果》讀者王先生表示，「元利和平」公共開放空間違法以灌木綠籬、花台、欄杆等活動式或固定式障礙物封閉，未依使用執照規劃開放供公眾使用，變相成為社區住戶的私人空間。
新北市工務局公寓大廈管理科科長蘇志明指出，如果王先生檢舉內容經查明後屬實，會用勸導的方式，行文到「元利和平」請管委會改善。
對於投訴內容，元利建設則說，「『世紀匯』並沒有這樣情形，『元利和平』也沒有圍起來，民眾仍可以通過。」

　民進黨主席蘇貞昌與《自由時報》創辦人林榮三關係密切，幾乎到了毫不避嫌的地步。蘇擔任台北縣長時，不僅大慷縣庫之慨，協助林榮三不捐抵費地，取得瓏山林大樓使照；第二任縣長時，縣府還建議中央搬遷租用瓏山林大樓，美其名是省錢，實際上是解決大樓長年空置的困擾。

　位於新莊區中山路、思源路口，副都心計畫旁的瓏山林大樓，興建過程爭議十足。民國78年底尤清剛當選縣長，在新舊縣長交接時，縣府突然發出瓏山林建照，尤清發現後急著追回並勒令停工，但林榮三向內政部提出訴願，建商獲勝。

　大樓完工後，建商向縣府申請使用執照，尤清堅持不發，當年許多承購戶紛紛要求退屋，雙方告上法院，聯邦建設大都敗訴收場，損失慘重。

　蘇在第一任縣長任內，先是同意將使用執照發給瓏山林，替林榮三解套，此舉不僅引發其他建商議論，更讓尤清質疑「為什麼其他地主奉公守法捐出抵費地，只有林榮三可以不捐，林欠台北縣民一個公道！」

　當年瓏山林大樓因中山橋延伸工程及副都心開發延宕，周邊環境荒涼，就算取得使用執照，但出租率奇差無比，可說十室九空，大樓外牆天天掛著招租廣告。

　蘇擔任第二任縣長時，以爭取第二辦公室進駐副都心為由，向中央遊說租用大樓，一方解決瓏山林大樓長年空置，出租率不佳的問題；一方面也可替自己做政績，一舉數得。

　蘇的鼎力相助，林榮三自然點滴在心頭，雙方關係如膠似漆，舉凡2008年民進黨內初選的蘇貞昌、謝長廷之爭，2012的蘇貞昌、蔡英文之爭，《自由時報》力挺蘇不遺餘力，明顯就是政治利益的交換。

　根據台北縣政府當年的規畫，蘇貞昌毫不避嫌遊說中央租用聯邦瓏山林大樓，「中央合署辦公大樓所需樓地板面積約22萬平方公尺，本計畫區內已有聯邦建設公司興建完成的3座大樓待租，該等大樓每坪租金800元，與台北市辦公大樓每坪租金2000元相較，至為低廉，以該辦公大樓所能提供1萬5千320坪估算，如果部分部會先行遷入該辦公大樓，每年可省2億2千萬元租金。」

　就算租用案破局，蘇貞昌後來擔任行政院長，乾脆就把「中央合署辦公大樓」設在新莊副都心內，並規畫文化部等13機關進駐，續替副都心炒作新的話題。

　因此，副都心房價越炒越高，如今每坪成交價更站上60萬元以上，身為區域內最大地主的林榮三，可說是最大受益者。

瓏山林大樓開發 尤倨蘇恭

　聯邦瓏山林大樓座落新莊副都心一隅，這幢大樓的開發過程始末，表面上是市地重畫帶來的都市開發，實則是媒金合體、上下其手的最佳見證。

　民國78年底，尤清當選台北縣長第3天，縣府發出聯邦瓏山林的建築執照，遭議員圍剿抨擊，尤清發現後勒令大樓停工。事後，建商林榮三向內政部提出訴願，最後建商獲勝。不過大樓完工後，建商向縣府申請使用執照，尤清堅持不發照。

　瓏山林大樓拿不到使照無法出售交屋或出租，一拖就是8年10年，換作別的企業可能早就倒了。不過，底子再厚也抵不過資金長期積壓，尤清此舉惹惱了林榮三，旗下的《自由時報》在尤清縣長任內經常照三餐來「修理」他，甚至在報上以社論質疑尤清想「揩油」。

　尤清事後回想起這段被文字追殺的過程也坦承，林榮三曾透過多方地方重量級人士跟他遊說、關切，但他始終沒有妥協。結果，報紙對他的施政負評愈多，縣政「做好也罵，做不好也罵」。

　較諸尤清，繼任縣長蘇貞昌對瓏山大樓的處理態度迥然不同。蘇貞昌第一任縣長任內，就很阿沙力發給瓏山林大樓使用執照，同時將瓏山林大樓所在位置排除於新莊副都中心市地重畫範圍，讓林榮三旗下的聯邦建設至少省掉上億元的重畫費用。

　瓏山林大樓開發過程，有關誰發的建照？誰發的使照？其實都不是問題的核心。究竟是何原因讓林榮三不必負擔重畫費用？又是誰下的決策？才是爭點。

　瓏山林大樓後來受到新莊副都心開發遲滯等拖累，大樓出租率並不高。蘇貞昌第2任縣長之時，再以爭取中央第2辦公室進駐新莊副都心為由，建議中央租用瓏山林大樓作為辦公室。此舉，也讓聯邦集團點滴在心頭，旗下的《自由時報》投桃報李，挺蘇不遺餘力。

大華建設（2530）昨（20）日舉行股東會，通過配發今年度現金股利0.15元。華建表示，房市目前陷入多空交雜，下半年房市將以個案表現為主；總銷逾80億元「大華湖閱」銷售率約50%，將為2015年業績來源。

華建指出，今年國際會計準則（IFRS）正式啟動，在未來每年都有穩定獲利考量，加上北市可開發土地困難下，華建將朝外縣市區域跨出，例如桃園、台中、高雄等地都有合建、購地等接觸，不過因房地產具有強烈地域性色彩，因此對於區域市場仍有不熟悉、無地利上的優勢，若推案的話將會增加成本，對跨區推案形成障礙。

今年推案部分，華建3月底已推出總銷逾80億元的內湖大案「大華湖閱」，目前銷售率破50%，該案將為2015年業績來源。法人表示，全案預計在2015年完工交屋後，將成為當年度的重要業績來源。

味王（1203）昨日舉行股東會，味王總經理陳恭平表示，味王三重廠約5500坪土地變更為住宅用地開發案，今年元月已通過新北市都委會審核，該公司將加速鄰地整合，目標希望明年完成地目變更，進入實質開發階段。

陳恭平表示，味王經過多年整頓，已由原先負債近30億元變成零負債的公司，該公司將加速公司土地資產活化，進一步由穩定的公司轉為有活力的公司，味王指標性的三重廠土地，已於今年元月下旬獲新北市都市審查委員會通過地目申請變更為住宅用地，公司希望在3個月內完成鄰地整合，送內政部進行最後審查。

法人表示，味王三重廠位於重新路五段，距離捷運新莊線先嗇宮站僅3、400公尺，以該土地住宅區建蔽率50%、容積率288%、容積獎勵上限50%推估，可開發為總樓地板面積約1.5-2萬坪的豪宅，以市價每坪45萬元推估，開發價值將達近百億元。

文林苑都更協商案終於由台北市政府正式宣告破裂，台北市都更之路更難走，不動產開發公會表態，對市府執行公權力沒有信心，多家建商宣佈退出台北市都更案，同時根據調查，五月份台北市新推案僅130億元，接近窒息量。

依據最新出爐住展市調報告，五月台北市新推案的量體只有130億元，是從今年一月的309億元一路下滑而來，住展預測，如果都更沒有新的進展，量能要放大可能還要等一段時日。

住展指出，「文林苑」案的效應持續發酵，多年來深耕都市更新的多家建商都宣佈棄守這塊陣營，包括基泰、全坤、遠雄、長虹、華固及國揚等，都透過不同方式宣告，不碰都更案，業者直言，政府公權力如不介入，釘子戶問題依舊存在，現在門檻訂得更高，都更已成為建商的燙手山芋，碰了恐怕只是白忙一場。

不動產開發公會全聯會理事長吳寶田指出，房地產還是龍頭產業，也是都市發展及安全的重要關鍵，建商還是希望有個和諧的機制來處理開發案，才能市民同蒙其利。

預售新案萎縮 房價更難跌
工商時報

　最新調查顯示，台北市5月份預售新案總銷金額僅130億元，創下今年以來單月最低量。房地產業界人士指出，「文林苑」事件的衝擊效應已延燒到土地市場供給面臨緊縮，預售新案供給面臨「漸凍」，房價更易漲難跌。

　住展雜誌昨（20）日公布最新調查報告，住展研發長倪子仁分析，北市推案量逐漸萎縮，主要原因為土地取得日趨困難，加上都更門檻更嚴、更高，導致預售新推案量一路萎縮；今年推案量最大的高峰期出現在1月份，案量為309億元，足足是5月推案量的2.37倍。

　台北市寸土寸金、建地稀有，如今新案供給急凍，應與大面積國有地停止標售、「文林苑」事件導致「釘子戶」和拒遷戶問題的都更案幾乎停擺有關。因此深耕多年都更的華固、長虹、基泰、全坤、遠雄等知名建商，也陸續宣布「不玩了」、將不會再碰新的都更案，並棄守有釘子戶和拒遷戶介入的案件，未來不是朝外縣市開發土地、就是改採合建或自地自建。

　華固建設董事長鍾榮昌表示，台北市每年住宅市場「缺口」都至少有7萬戶以上，依目前都更陷入僵局、土地來源緊縮的情況下，1年後恐怕預售新案供給更急凍，恐怕台北市房價會一漲不回頭。

　基泰建設副總經理張玉貞指出，未來3年台北市土地恐怕零供給，建築業面臨淪為夕陽產業、沒屋可蓋；除非往海外市場發展，基泰已評估「西進」大陸市場。

　看好營業中的商場投資報酬率佳，台中建商不僅搶購建地，近年來也爭相搶購營業中的商場。尤其是可帶來大量人潮的量販店，若以投入的自有資金推算，平均投資報酬率達5％至6％，愈來愈多建商樂得「邊收租、邊養地」，等待好時機再推案。

　其中，豐邑建設今年4月大手筆砸下28億元重金、買進位於台中市復興路與文心南路口的「愛買」復興店；而磐鈺建設5月則斥資20億元、買進位於台中市公益路與大墩路口的「大墩購物商場」。

　另外，兆光建設去年底則買下台中市福科路上的「愛買」福科店；在逢甲商圈經營「文華道」會館有成的久樘建設，也以BOT方式取得逢甲商圈、福星路上的土地，目前正在興建商場與旅館。

　豐邑建設總經理邱崇喆表示，愛買台中復興店最高年租金達9,000多萬元，目前也有7,000多萬元租金收入，由於租約還有5、6年，將等到愛買量販店的租約到期後，再視當時的市況規畫續租或推案。

　另由總太地產前總經理沈瑞興與大股東合資創立的磐鈺建設，不僅斥資買下「大墩購物商場」現址，也以每坪130萬元（住變商）價格買下商場轉角的490坪土地，兩塊土地總成本近27億元，未來兩案總銷金額約80億元，成為磐鈺建設在台中市區的創業代表作。

　沈瑞興表示，台中市5期重劃區的公益路商圈，是台中最知名的餐飲美食街，包括鼎王麻辣鍋、赤鬼牛排館、輕井澤火鍋、無老養生鍋等名店都在公益路上，每到周末假日，公益路商圈塞滿人潮與車潮。

　根據磐鈺建設私下市場調查，公益路上的餐廳，平均月營收逾400萬元，黃金店面月租金40萬元依然搶手，如「赤鬼牛排館」的月租金達70萬元；位於大墩購物廣場的「麥當勞」，月租金80萬元，多數地主坐擁高租金收益，通常不願意出售店面或土地，公益路上的土地可說是一地難求。

　沈瑞興表示，磐鈺建設以每坪約210萬元（含容積移轉）價格，購進位於家樂福台中大墩店旁的「大墩購物商場」，租約將於6月底到期，磐鈺計畫明年第3季進場推案，初步規畫推出總戶數約150戶、每坪單價45萬元起的住商大樓案；1至3樓也將規畫店舖或商場，每坪單價約150萬元。

　由於營業中的商場投資報酬率高，加上游資豐沛，商場或店面具保值，既能收租還能養地。

高雄市政府地政局於102年6月19日辦理今年第2季開發區土地標售，計有61標封參與投標，共標出8標8筆土地，合計標售金額1億4414餘萬元，脫標率90％，脫標情況佳。

本季首次推出鳳青重劃區土地，因近澄清湖風景區，緊鄰文山特區及熱帶園藝試驗所，具備優質休閒居住環境及交通便捷要件，生活機能佳，成為投資人目光新焦點，此次推出2筆土地全部脫標，其中臨八德路土地最夯，計有35標標單參與競標，每坪脫標價約45萬5仟元，高出底價約51％；臨文龍東路每坪脫標價為25萬元，足見本重劃區土地發展潛力受投資人肯定。
高雄大學區段徵收區公共設施完善，已為建商獵地、推案之重點地區，本季推出1筆商三用地，以每坪30萬6仟餘元脫標；高坪特定區第2期區段徵收區1筆住三用地，每坪脫標價約9萬元。另第37期、第67期及前高雄縣第9期湖內、第19期大寮內坑重劃區各推出1筆土地，亦順利脫標。
綜觀本次標售結果，本季推出9標10筆，除第37期重劃區2筆1標面積較大土地，因高總價或土地個別條件未符合需求等因素，致無人參與投標外，其餘土地全部脫標，脫標率再創新高；顯見公共設施完善及交通便捷地區之土地，受投資人青睞，大高雄開發區土地，在各項公共建設加持下，買氣持續熱絡，房地產後市仍然看好。

..夏家胡同地塊複出 京三環房價超8萬？

6月19日，備受關注的“准地王”夏家胡同地塊恢復掛牌出讓活動。夏家胡同地塊位於北京西南三環周邊，是近年來北京三環內唯一入市的住宅用地，因而備受關注。

5月27日，本應在第二天就進行競拍的豐台區花鄉夏家胡同R2二類居住用地專案，突然被叫停，曾有分析認為，這是為了避免新地王誕生再給北京土地市場“火上澆油”，緊急叫停延後上市。但事實是該宗地塊迅速複出，其交易起始報價為13.59億元，比此前掛牌價高出近5000萬元。

“我們已經不打算參與競標了，因為競爭確實太激烈了，價格也高，不適合我們這樣的高周轉開發企業,”一位上市房企北京分公司的負責人徐嘉（化名）告訴時代週報記者。

夏家胡同的今生前世

夏家胡同雖然名為胡同，但是和北京城諸多的胡同、巷子完全不同，也不是北京郊區的行政村落，而是花鄉農業公司的下屬企業，零散地分佈在紀家廟村。它位於南三環南、北兩側，萬柳橋以西，鐵路橋以南。

6月17日，時代週報記者來到夏家胡同，沿著南三環，一大片不規則的土地被低矮的圍牆圍起來，?面雜草叢生。

沿著該地塊西側的柳村路前行，低矮的平房老舊破爛，到處是私搭亂建，各種垃圾隨處擺放，因為沒有地下排水系統，一條水溝臭氣熏天，和外面的南三環幾乎是兩個世界。一位元附近的村民告訴時代週報記者，現在被圍起來的地方，以前也是這個樣子。

1993年，國務院批復《北京城市總體規劃》，次年政府批復草橋、曙光等6處為全市首批城鄉結合部改造試點。2005年的資料顯示，北京市當年有346個城中村。為配合奧運舉辦，北京市重點整治了三環路以內及奧運場館周邊69個城中村。此後的五年間，又對171個城中村進行了綜合治理。

此時位於城南的夏家胡同，戶籍人口和流動人口比例達1比16，是典型的髒亂差村。

直到2010年，海澱區唐家嶺村、豐台區夏家胡同等50個衛生環境髒亂、社會治安秩序較差的被列入市級掛賬整治督辦重點，簡稱為“掛賬村”，夏家胡同開始啟動拆遷整治。

根據當時的媒體報導，由於拆遷條件優厚，只用了20天的時間，夏家胡同87戶村民就全部簽訂了搬遷騰退協議。

時代週報記者查閱當時的《夏家胡同村（夏家胡同管委會）宅基地騰退搬遷改造方案》實施細則，顯示宅基地騰退補償為20500元/平方米，貨幣拆遷標準為25500元/平方米，另外，合法有效宅基地面積被騰退人置換成套定向安置房後所剩餘面積不足置換最小成套住房的建築面積，給予19000元/平方米貨幣補償。

但是2010年底，夏家胡同周邊的商品房房價已經逼近每平方米3萬元。而據前述村民表示，實際發放的補償款並沒有改造方案中多。

售價或超8萬元/平方米

北京市土地整理儲備中心的公告顯示，位於北京西南三環內的豐台區花鄉夏家胡同地塊出讓面積為14.4萬平方米，規劃建築面積7.66萬平方米，為二類居住用地；地塊掛牌出讓起始總價為13.1億元，競拍保證金為4億元。該地塊將配建建築面積不少於1萬平方米的“公共租賃住房”。

暫停掛牌時，包括中原地產市場研究部總監張大偉等大部分業內人士都認為，國五條後的北京樓市需要降溫，因此在目前土地價格敏感的情況下，暫停可能高價入市的地塊，避免給土地市場“火上澆油”。

但是很快，北京市土地整理儲備中心網站就公告稱，夏家胡同地塊將於6月19日恢復掛牌出讓活動，掛牌競價截止時間為7月3日15:00。值得關注的是，當前起報價為13.59億元，新的起報價比調整前的起始價高出4900萬元。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴時代週報記者：北京夏家胡同地塊前後價差4900萬元，幅度確實挺大，但是這對當前北京房地產市場來說也實屬正常。當前報價之前，該地塊已經在網上7次報價，競價階梯為700萬元，底價已經被抬升到13.52億元，這次複出也是在其基礎上再加一個競價階梯。該地塊地處北京三環以內，地理位置優越，最為地產界所青睞，所以不用擔心遭到流拍，潛在競爭依然激烈。

“這是北京自去年萬柳地塊後，第一次出讓四環內土地，而去年3月公佈的北京《2011-2015年國有建設用地供應計畫》顯示，三環路以內原則上不再新增供應住宅用地和大型公建用地，四環路以內原則上不再新增供應集中建設的經濟適用住房用地以及大型公共設施建設用地，因此這個項目的稀缺性可想而知，再貴也有企業買”，徐嘉告訴時代週報記者。

有地產機構測算，剔除配建的1萬平方米公共租賃房之後，起始樓面地價約為1.97萬元/平方米，到時候樓面價可能高達3.5萬元/平方米。因此夏家胡同地塊也被稱為准地王地塊。

此地塊一路之隔的萬年花城項目，其最新也是最貴的萬年花城五期，二手房均價在3.8萬元/平方米左右。而夏家胡同項目僅樓面價就高達3.5萬元/平方米，企業是否還有利潤可言？

“專案地塊位於麗澤商務區內，緊鄰三環，軌道交通有十號線和十四號線，位置的優越性不言而喻，而且周邊很久都沒有什麼新項目入市了，這個項目肯定會做成高端專案入市，加上開發週期，屆時售價可以達到每平方米8萬元甚至更多,”亞豪房地產機構市場總監郭毅告訴時代週報記者。

郭毅表示，地塊面積雖大，但是除去公租房，剩餘的建築面積就只有6萬多平方米，也只有400-500套房子，價格貴是必然的。

不過據時代週報記者勘查，夏家胡同地塊周邊微觀環境十分惡劣，也缺乏必要的商業配套，其北面和西邊的棚戶區政府目前也沒有拆遷的計畫，而該專案的代征地面積達到11.6萬平方米。如何在這樣的環境中做出高端產品，也給最終拿地的企業帶來極大的考驗。

地產大鱷暗中較勁

大戰臨近，參與競標的企業卻格外低調。

“萬年基業肯定會參加競標，他們可能會將其做成萬年花城的高端項目，並和萬年花城的前幾期連成一片,”一位接近萬年基業投資集團的人士告訴時代週報記者。

北京萬年基業建設投資有限公司其前身是北京萬年永隆房地產開發有限責任公司，是華夏銀行股東之一。旗下的北京萬年花城房地產開發有限責任公司開發的萬年花城專案，是距離夏家胡同最近的住宅項目。前述人士表示，萬年花城五期在2011年初基本就銷售完畢了，萬年花城一直計畫將其專案北面的夏家胡同地塊拿下，但是由於種種原因未能如願，應該不會放過此次的機會。

而中化方興置業有限公司的媒體負責人則對時代週報記者表示，她尚不清楚方興地產是否會參與競標。方興地產曾拿下東三環外廣渠門15號地王專案，並成功將其打造成高端金茂府專案。

第一次報價時媒體傳出的消息，除了萬科集團、懋源地產、泰禾集團等這些北京拿地的“常客”外，夏家胡同地塊還吸引了大批央企，如中建集團、中糧地產（集團）股份有限公司、中化方興置業有限公司等。就連李嘉誠的和記黃埔有限公司、九龍倉置業等港企也向夏家胡同地塊“拋出繡球”。

另有消息指出，鑫苑置業有限公司已與華夏幸福基業投資開發股份有限公司正式合作，準備以聯合體形式拿下該地塊。

前述人士告訴記者，萬科今年拿地不算多，4月份時中標通州台湖一住宅用地，還是和北京首開聯合拿下的，所以應該會盡力拼夏家胡同地塊。

福建的上市公司泰禾集團日前發佈公告稱，根據經營與發展需要，公司房地產業務擬在2013年度繼續增加土地儲備。公告還提到，在總額不超過60億元的額度內決定並全權處理購買土地。2013年1月以來，泰禾集團共參加了10場北京土地招拍掛，獲得三塊土地，佈局北京的決心不言而喻。

2012年9月，北京懋源房屋開發有限公司競得北京市豐台區花鄉樊家村危改9號地R2二類居住用地，加上此前開發的三環新城專案，都在萬年花城西側，和夏家胡同地塊距離不超過2公里，因此也會盡力爭奪。其開發的高端項目紅璽台售價超過每平方米8萬。


“以目前的地價和周邊二手房價格來看，快速開發絕不合適，根據歷史經驗，都會擱置一段時間等待土地溢價後再開發，如廣渠門15號地塊，大望京保利中央公園、遠洋萬和城地塊，都是當年的地王項目，現在都被開發成明星產品，”在徐嘉看來，可能不差錢的央企勝算更大。

在郭毅看來，一切還要看企業在保障房方面的比拼。

因為去年著名的萬柳地塊爭奪戰中，融創、懋源、萬科、華僑城、招商局、龍湖、方興以及九龍倉和中建組成的聯合體，經過46輪報價，11號懋源報價使得萬柳地塊價格到達上限26.3億元，但最後還是回購房面積競拍階段，還是由名不見經傳的中赫置地拿下，蘭德諮詢總裁宋延慶戲言， 蘭德諮詢總裁宋延慶用微博點評稱，再次證明：大鱷都是潛水的。

..6月19日，青浦區成交一幅經營性用地，由上海龍湖置業發展有限公司以2.06億總價，摘得青浦區趙巷鎮30A-05A地塊，樓板價為6382元/ ，溢價率為10.8%。

根據漢宇地產土地監測資料顯示，龍湖地產(00960.HK)早在今年年初之時，就在該區域內一舉將兩幅商住用地收入囊中，當時成交樓板價分別為7424元/ 、7459元/ 。而此次龍湖二度出手，預計將整體開發，在此打造一個全新的綜合體專案，總建面積預計在12.44萬 ，龍湖三次購地，總出讓金額共計8.92億元。

值得注意的是，於今年5月31日，周邊曾成功出讓一幅同質的商住地塊，被上海運傑置業有限公司以5.14億元總價摘得，當時成交樓板價高達9633元/ ，超越周邊純宅地歷史成交價格水準。漢宇地產市場部經理付偉表示，此次地塊成交價格理性回落。即使抱有整體開發想法的龍湖，也不會在當下土地市場過熱的背景下，盲目跟漲購地，而是盡可能避免日後面臨銷售高風險的可能性。


近期龍湖地產斥資億元開啟“金蘋果計畫”，顯示向商業地產轉型的堅定決心，進而拿地策略方針也受到影響，更傾向于商住、商辦用途地塊。今年，四次在上海摘地出讓金額為19.7億，拿地積極性大增，也有賴於龍湖資金面較為寬鬆的有利先決條件。

2012年，龍湖佈局全國19個城市，開發91個專案，1400萬平方米的建築面積開發，400億元人民幣的年銷售額突破，截至2012年末，龍湖土地儲備共計3952萬平方米，平均成本為每平方米1964元。龍湖在2012年度一共拿地17塊，總建築面積891萬平方米。

公司1-5月累計實現合同銷售額180.6億元，合同銷售面積165.3萬平方米。

中國房地產、零售、文化業巨頭個個出手商業地產，購物中心的供應高峰在2013年如期而至。世邦魏理仕的調查資料顯示，目前全球在建購物中心面積達3200萬平方米，為歷史最高水準，其中中國在建購物中心面積為1680萬平方米，占全球的一半以上。

“但以此就擔心‘過剩’危機，其實是低估了中國城鎮化進程以及人均G D P增長，釋放出來的老百姓商業消費能量，也高估了房產商做商業地產的投入和決心。”昨日，紅星地產總裁諶俊宇接受南都記者專訪時透露，紅星商業正在動工建設的“愛琴海”購物中心達到27個，開山之作北京愛琴海購物中心，將於今年8、9月份開業。

開業名單將越來越長：無錫、上海、天津、重慶……按照紅星美凱龍董事長車建新布下的棋局，未來8年，紅星地產在全國60座城市開設100個“愛琴海”城市綜合體，投資額將達1000億元。而這背後，隱現紅星的商業地產圈地之路。

造MA LL的拿地秘笈

6月12日上午，位於北京東北三環的愛琴海購物中心正在緊鑼密鼓施工，它是由原來的紅星美凱龍家居賣場改造而來的純商業項目，將於今年8、9月份開業。

這幾年，紅星美凱龍新增的家居門店數約10家/年，穩坐國內家居賣場零售份額之首。憑藉品牌優勢，紅星的拿地成本頗低。公開信息顯示，2011年9月，紅星美凱龍以“唯一競買人”的身份輕鬆拿下福州東部新城一幅近百畝的商業用地，作價5.12億元。

紅星地產總裁諶俊宇將“地價”定義為一個有可能改變中國商業格局的“變數”，“部分商業用地升值獲得的收益已經可以平衡購物中心的建設成本。”諶俊宇告訴南都記者，紅星真正批量拿地是在2009年逆市抄底，“當時拿地的平均成本在2000—2500元/平方米之間。而且這些地塊都處於城市核心區，位置很好。現在我們的土地儲備達到了1000多萬平方米，這是一個中大型房地產的儲備量。”

在拿地模型上，紅星美凱龍其實是與宜家相似的。“自建物業能夠減少‘建築硬傷’，從而拉動賣場銷售額，而銷售額的增長又反過來提升商場的品牌價值，拉動當地的商業繁榮，有利於公司以較低價格拿地。”宜家(中國)內部管理人員沈芹對南都記者說，拿地要點有三個：一是地價不高；二是跟著地方政府的發展規劃佈局，開發具備後市崛起潛力的土地；三是交通便利。

“雙MA LL”模式的危與機

對於這種貌似完美的投資鏈條，外界質疑，紅星美凱龍可能是在騰挪資產，做大財務業績，為紅星家居衝刺IPO鋪路。

對此，諶俊宇回應稱，“早在2011年11月，紅星美凱龍已經將家居和地產拆分成兩個獨立運營的公司，不僅財務報表，就連購物中心我們都是完全分開操盤的，比如家居M A LL的地塊是紅星家居股份拿的，商業M A LL是紅星地產拿的。”

“雙M A LL”模式是紅星美凱龍特有的創新，“將家居M A LL和商業M A LL嫁接到一起，最直接的好處是，停車場可以翻倍擴容。”諶俊宇告訴南都記者，每天下午四點鐘以後，家居M A LL的車庫全部騰空，數以千計的停車位元全部提供給商業M A LL，車位優勢帶來的是巨大的客流湧入。

疑問隨之浮起。大連萬達浸淫商業地產多年，至今仍無法突破“共生模式”的局限，萬達百貨與萬達廣場難以避免“招商重疊”的矛盾。紅星美凱龍的家居M A LL和商業M A LL又如何能錯位經營，實現內部商業生態的良性運作呢？

諶俊宇直言不諱地說，“兩者確實有重疊，但重疊的是客戶群，紅星家居的優質客戶動輒購買50萬/套傢俱，我們的商業M A LL就是圍繞這些目標客戶來創新、組合業態的。例如北京愛琴海購物中心要打造2萬多平方米的餐飲，還有自有品牌的雲尚部落(高爾夫會所)，天合婚典婚慶主題廣場，小小樂園(兒童體驗中心)等。”

這就是紅星的商業圖景。目前，紅星地產已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進行了27個綜合體專案開發。今後8年，紅星地產擬將京津塘、長三角、西南、東北作為四大戰略區域，在一、二線城市建成100個愛琴海購物中心。

業界觀點


紅星地產董事長車建新

愛琴海購物中心50%-80%的成本，由地產開發、商鋪、公寓、SOHO等出售來獲得補貼。憑藉成本優勢，愛琴海購物中心將20%以上的租金收入用於補貼消費者，降低毛利率，以獲得競爭優勢。

蘭德諮詢總裁宋延慶

萬達、紅星美凱龍、龍湖等做商業都是採取BSH(B，building，自建；S，seling，銷售；H，Hloding，持有)模式，這個模式核心就在地價上。若土地成本低，便可繼續滾動開發的方式，為後期根據市場行情調整開發速度留出餘地。

“等到掛牌期滿，金光紙業肯定會到產權交易所舉牌。據我所知，他們現在也怕有競爭對手出現。”
在上海長寧區婁山關路的核心地段，有一幢“門字形”建築格外顯眼。最近，這個名為金虹橋國際中心的項目正在上海聯合產權交易所以21.6億元的價格掛牌轉讓60%的股權。

出讓方分別為上海城投置地（集團）有限公司（下稱“城投置地”）和上海聯和物業發展有限公司，雙方各持有項目30%權益。

出讓檔顯示，該專案除轉讓方外還有兩個股東，且其中一個股東明確表示不放棄優先購買權。公開資料顯示，金光紙業（中國）投資有限公司（下稱“金光紙業”）持有該項目30%權益，剩餘10%股權則由上海易端投資有限公司持有。

接近出讓方的知情人士向《第一財經日報》記者透露，不放棄優先購買權的股東為金光紙業。“這個項目已經接近完工，且地段非常好，出讓底價也不高，金光紙業拿下的意願較強，不過，目前項目還處於掛牌階段，不排除有其他公司願意溢價接盤。”

專案評估增值逾200%

2006年4月10日，上海長寧區虹橋拓展區C4地塊的摘牌過程風平浪靜，上述四家公司以10.79億元聯手奪得該地塊，隨後，四家公司按出資比例成立了上海金虹橋國際置業有限公司（下稱“金虹橋公司”）負責開發這一專案。

兩天前，記者在金虹橋國際中心專案現場看到，工程施工已經接近尾聲。該專案總建築面積26.6萬平方米，其中地上部分14.5萬平方米，預計於2013年底竣工驗收，建成後可提供商務辦公11萬平方米、商業設施7萬平方米、配套設施8萬平方米。專案總投資計畫為44億元，目前已投資約28.28億元。

上述知情人士稱，該項目後續運營還需投入不少資金，兩家出讓方都是國企，他們並不願意繼續參與運營，所以考慮在工程接近完工時“套現”。“國資企業有自己的考慮，但項目本身沒有任何問題，在這樣的地段已經沒有土地出讓了。”

根據上海中創海佳會計師事務所出具的審計報告，截至2013年3月31 日，金虹橋公司經審計後的總資產為29.36億元，淨資產為11.9億元。值得一提的是，上海立信資產評估出具的評估報告，以2013年3月31日為基準日，金虹橋公司評估值為人民幣35.87億元，評估增值23.97億元，增值率201.25%。

城投置地的母公司上海城投控股股份有限公司（600649.SH，下稱“城投控股”）對外表示，增值的主要原因一是土地使用權於2006年取得，採用市場法確定地價時，土地有較大增值；二是已投入的開發成本並考慮適當的開發商利潤。

城投控股急於套現？

其實，早在今年5月29日，城投控股就發佈公告稱，將以10.8億元的價格掛牌轉讓其持有的金虹橋國際中心30%股權。

城投控股方面表示，金虹橋項目性質為商業地產，持有經營的回收期較長。為儘快回籠資金，規避項目風險，實現收益最大化，公司擬採用股權轉讓的方式提前收回投資。本次轉讓可以回收資金約10.8億元，預計可產生約5.4億元的淨利潤，進一步改善公司財務狀況。

公司一季報顯示，城投控股2013年1~3月實現歸屬于上市公司股東的淨利潤2.66億元，同比大幅下降74%。可見，如若順利轉讓金虹橋公司30%股權，城投控股淨利潤大幅下滑的局面將有所改善。

事實上，這已非城投控股首次出售資產以增加淨利潤。2011年，城投控股13.13億元轉讓了上海新江灣城投資發展有限公司50%股權；2012年，城投控股又以11億元轉讓合流污水一期資產。

此外，記者瞭解到，持有專案30%股權的上海聯和物業發展有限公司為國有獨資公司，隸屬於上海聯和投資有限公司。

業內人士表示，這個項目如果運營得好，還是有比較大的利潤空間的，但商業項目回報較慢，且後續仍需投入不少資金。“兩家國有股東出手套現也可以理解，畢竟當時的拿地成本很低。”

值得一提的是，出讓方給競買方設立了較為苛刻的條件，如意向受讓方提供的銀行存款證明金額合計不低於13億元；截至2012年12月31日，意向受讓方經審計的財務報表淨資產不低於100億元（或等值金額的外幣），且資產負債率不高於50%。

金光紙業心急接盤

“等到掛牌期滿，金光紙業肯定會到產權交易所舉牌。據我所知，他們現在也怕有競爭對手出現。”知情人士向記者透露，“這麼大一個專案，但掛牌期只有短短一個月，出讓條件又這麼苛刻，你可以想像金光紙業有多著急。”

德佑地產市場研究部總監陸騎麟表示，該項目附近的SOHO中山廣場辦公的售價在4萬~5萬元/平方米，商業的售價在6萬~10萬元/平方米之間。金虹橋國際中心的位置好於SOHO中山廣場，僅11萬平方米的辦公樓就能夠獲取近40億元的銷售收入，還有7萬平方米的商業設施，按照最低6萬元/平方米的單價計算，也能獲得約42億元的銷售收入。


“那個專案是區域內品質最高的，將會彌補周邊頂級寫字樓不足的局面，一旦出售的話，必然會獲取比較高的收益，並且長期租賃的話，也能獲取較高的租金回報，預計該項目租金價格能達到7.5~9元/平方米•天。”陸騎麟告訴記者，實際上僅出售辦公樓部分，就能與44億元的總投資接近，該專案還是有比較大的利潤空間。

金光紙業隸屬于印尼金光集團。金光集團有獨立的房地產開發板塊，而金光紙業涉及的地產業務並不多，最為著名的一個項目要屬上海50層高的外灘中心。此外，金光紙業正在上海北外灘與香港建設合作開發“白玉蘭廣場”項目。

數度傳出退地傳聞的杭州申花地塊，這一次是真的要退了。

昨日（6月20日），杭州房地產業內有消息稱，雅戈爾（600177，SH）兩個星期前已成功退掉申花地塊，據傳此次退地雅戈爾將損失4.8億元，即20%的出讓保證金會被沒收，地塊將重新進入土地市場進行拍賣。

《每日經濟新聞》記者昨日從杭州市國土資源局證實，因雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理過程中。雅戈爾昨日亦發佈公告稱，已為這兩幅地塊計提4.842億元的資產減值準備。

公開資料顯示，2010年11月30日，雅戈爾以總價24.21億元競得了申花兩宗姊妹地塊，樓板價最高達到了18114元/平方米，成為申花板塊單價“地王”。然而，拍地到至今的兩年多來，周邊同期拍出的地塊已進入銷售期，唯獨這姊妹地塊遲遲不見動靜，並曾數度傳出“雅戈爾退掉申花地塊”的傳聞。

未履行土地出讓合同/

杭州市國土資源局向 《每日經濟新聞》記者證實稱，杭政儲出[2010]53、56號地塊用途為住宅 （設配套公建）用地，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據國家、省、市有關規定和土地出讓合同相關約定，報經市政府同意後，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理過程中。

杭州市國土資源局土地成交資訊顯示，上述兩幅地塊由雅戈爾於2010年10月30日以總價24.21億元摘得，其中56號地塊經過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓板價18114元/平方米，成為申花板塊單價 “地王”；而53號地塊經過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓板價17751元/平方米。

這也是繼“杭州商學院地塊”後，雅戈爾再次攬下地處杭州的“地王”。

雅戈爾昨日晚間的公告也進一步證實稱，終止杭州申花地塊的開發，按照規定，若昨日合同解除，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。對此，雅戈爾擬計提4.842億元資產減值準備。

對於退地原因，雅戈爾表示，2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需變化發生了較大變化，綜合權衡後，終止開發申花地塊。為此，雅戈爾與杭州國土資源局協商解除該塊土地出讓合同，不再繼續開發該地塊。

實際上，早在2011年，市場便傳出雅戈爾退掉申花地塊的傳聞。2012年年初，杭州當地房地產論壇一則帖子稱“據雅戈爾內部員工透露其位於申花板塊的地塊申請退地成功”。但時任杭州雅戈爾置業總經理水華良公開表示，“雅戈爾退地的消息為謠言，雅戈爾並沒有退地，也不會退地，之所以暫未有動作，是因為目前政府尚未將該地塊交付于雅戈爾，交付時間為今年（2012年）6月份。”

今年1月16日，杭州市規劃局網站對拿地後沉寂已有兩年之久的雅戈爾申花地塊進行了規劃批前公示，公示內容顯示，兩宗地塊總占地面積為54510平方米，可建面積為134973平方米。該公告還明確稱，53號地塊內，建築採用圍合式佈局，而56號地塊內，建築遵循著比較規整的中軸對稱格局。杭州規劃局明確相關公示內容為建築設計規範、設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖。

因為這一則規劃公示，雅戈爾退地傳聞漸漸平息。

公司去年房地產存貨超200億/

值得一提的是，在上述被退的“地王”背後，顯示出雅戈爾的“地王”情結。

雅戈爾早在2007年就拿下了當地兩個“地王”專案，並分別開發成現在的禦西湖（隱寓）和西溪晴雪。當年這兩幅地塊的樓板價分別是17751元/平方米和18114元/平方米，據當地媒體報導稱，如今該區域內開盤價15678元/平方米的萊德紳華府項目，樓板價為8778元/平方米；現售價15000元/平方米左右的中順上尚庭項目，樓板價也僅為6082元/平方米。

杭州當地一資深房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，“雅戈爾申花地塊的樓板價決定了其必須定位中高端，而這樣的價格要與杭州本土的綠城、濱江集團相比，既沒有品牌優勢，也有沒有價格優勢，盈利壓力不小。”水華良此前也坦承：“現狀之下，這兩宗申花地塊確實沒有盈利空間。”

值得注意的是，雖然兩幅申花地塊已於2010年10月份出讓，但在土地款支付問題上卻顯得有些“撲朔迷離”。雅戈爾2011年財報顯示，截至2011年12月31日，該地塊24.21億元的土地款已支付12.11億元，付款額度為合同總價的50%，餘款在2012年6月3日之前付清。而其2012年中報顯示，杭州市國土資源局位於雅戈爾預付款項金額單位的首位，預付款項約為12.11億元。

杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出[2010]53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發佈的《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出臺的相關規定，雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

在土地出讓金延期繳納的背後，儘管雅戈爾今年一季度房地產板塊業績良好，但高企的存貨帶來較多風險。


雅戈爾2013年一季報顯示，雅戈爾置業實現營收17.5億元，同比增長201.60%，其中房產銷售收入16.64億元，同比增長237.81%，實現淨利2.67億元，同比增長795.63%。公告同時透露，預計其房地產板塊2013年度度將結轉營業收入80億元以上，同比增長超五成。

存貨方面，《每日經濟新聞》查閱雅戈爾年報資料發現，2010年~2012年，雅戈爾存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。撇除服裝業務15.21億元的庫存，去年雅戈爾在地塊板塊的庫存仍高達200多億元，占雅戈爾去年末流動資產的七成。

在較高的存貨下，剛剛過去的5月份,在土地市場上已沉寂近兩年的雅戈爾再次大肆儲備土地，一舉拿下四個項目，涉及約20億元的資金，主要位於其大本營浙江寧波。

上海世博板塊A片地區土地拍賣場面冷清，三塊地塊中兩塊以底價成交，一幅地塊出現流標。

其中，浦東新區上海世博會地區A13A-03地塊被中國電子科技集團以21.8588億元底價摘得，樓板價2.84萬/平方米；浦東新區上海世博會地區A13A-02地塊被中國銀聯股份以23.3067億元底價奪得，樓板價2.84萬/平方米。


上海中原研究諮詢部高級經理龔敏認為，今天成交的世博商辦地塊2幅底價成交情況正常，地理位置相對偏是遇冷主因，地塊位於東側，而此前西側的世博A02A-04地塊和世博A02A-03也均以底價成交。

值得注意的是，在經歷了5月世博地塊迅速上漲後，6月出讓竟有1幅地塊遭遇流標。

根據網上公告顯示，出現流標是因招商問題停止出讓所致。從市場角度看，這個現象反映出兩個問題，一是世博地塊並未如想像地那樣受寵，地理位置是房企選擇的關鍵；二是世博地塊對開發企業選擇要求高，規劃起點高。（周洲）

上週六，位於珠江新城的公寓新盤佛奧廣場正式開售，均價從去年年中“吹風”的3.5萬元/平方米一路走高至如今近5萬元/平方米，卻仍吸引大批投資客搶購，當天推出的單位基本被一搶而光，成為廣州高燒樓價下又一“日光碟”，發展商稱其當天的成交額高達4億元。


據悉，佛奧廣場其實早在去年五六月就已傳出即將開盤的風聲，其儲客時間至今已有一年多。當時該項目售樓部報出的“吹風價”為3.5萬元/平方米，在當時的珠江新城公寓市場，該價格已被列為高價。沒想到專案據稱因規劃調整等原因開盤時間一拖再拖，至上週末才正式開售，其小面積單位的成交均價居然已接近5萬元/平方米。推遲一年開盤，漲價1.5萬元/平方米，一年間吹風價到實際成交價漲幅高達43%卻居然還如此熱賣，可見近期廣州樓市的瘋狂度確實令人咋舌。據瞭解，該項目最熱銷的33-47平方米的單身公寓，總價高達165萬元/套起，而58-63平方米的一房一廳單位，總價也要300萬元左右，這對普通工薪家庭來說簡直不可想像。

遠東發展（035）公布全年業績，股東應佔溢利9.03億元，按年大增102%。主席邱達昌笑說，公司股價被低估，預料未來五年遠展將進入爆炸性增長期；另外，公司將繼續積極在香港覓地，增加土地儲備。

談到香港樓市，邱達昌認為，可以分高、中、低三個檔次，介乎1億至3億元的高檔住宅會有承接力，因為內地富豪始終認為香港有健全的法律和優質的生活條件，願意來港置業。至於低價樓，如600萬元以下的樓宇，由於有香港市民實質住屋需求的支持，也沒有問題。

邱達昌最憂慮的是1500萬至4000萬元的中價樓，他形容此類樓宇出現泡沬，缺乏基本因素支持。他列舉幾個理據，一、由於樓價飆升，最近幾年才短暫湧現此價位的樓宇；二、以前很多外國公司願意為員工繳交十多二十萬元的月租，但經濟不景下，許多跨國公司都感到難以負擔；三、內地炒家最喜歡炒賣這一類價位的樓宇，經濟一緊縮就無以為繼；四、一般市民的收入難以支持購買這個價位的樓宇。

對於政府不斷出招遏抑樓市，邱達昌表示，樓價飆升最核心的問題是土地供應太少，他極力反對任何干預。至於如何增加土地供應，他認為，應該減少郊野公園的面積，他已向政府及中央政府提出建議。他指出，香港並非無地，如果利用一部分郊野公園土地來興建樓宇，可以紓緩香港的地荒。「當很多人住在劏房時，不要奢言環保、綠化。」

另外，新地（016）非執董郭炳湘早前接受本報訪問時，建議特首重推港英時代的乙種換地權益書（Letter B）加快新界農地發展，邱達昌十分贊同，認為這是一個快捷增加土地供應的方法。

東力實業（978）宣布，已獲港交所（388）上市委員會原則上批准，因其向控股股東收購8個國內地產項目的股權而進行的新上市申請。東力實業將通過發行新股及配售股份以支付收購上述項目的代價。

准62億購8地產項目

今年4月東力實業宣布，向招商局地產（深交所股份代號：A股000024、B股200024）全資附屬公司瑞嘉，收購8個國內地產項目的股權，收購代價為62億元。於收購前，招商地產通過瑞嘉間接持有東力實業70.18%控股權。

收購代價部分將按發行價每股東力實業股份1.888元，向瑞嘉發行28.97億股新股；此外，東力實業將按發行價配售約9.398億股股份。配售所得款項為17.74億元，其中約7.08億元將作為現金支付收購代價。

有關收購完成後，招商地產及招商局集團將繼續為東力實業的控股股東。招商地產將間接持有東力實業已發行股本的74.35%。

須取得股東大會批准

招商局集團是招商地產的最終控股股東，根據上市規則，建議收購事項將構成東力實業的關連交易、非常重大收購，上市委員會批准新上市申請後，該收購仍須待獨立股東於7月8日舉行的股東特別大會批准後方可作實。

在股東特別大會上，將提呈股東批准更改公司名稱為「招商局置地有限公司」。

收購完成後，東力實業將成為招商地產首個及唯一海外上市業務平台。東力實業將擁有分別在廣州、重慶、佛山及南京持有地產項目權益的4家企業的股權。

為減少實際及潛在競爭，該公司與招商地產訂立了不競爭契據，招商地產將不會與東力實業在上述4個城市競爭，而該公司將擁有任何雙方未有進入的新城市展開房地產業務的優先選擇權。

三 公 司 配 股 抽 水 逾 18.5 億
星島日報

港股昨日大跌市，仍有企業趁在市場抽水逾18.5億。向大股東招商局地產收購內房資產的東力實業（978），為支付部分收購代價及維持公眾持股量要求，宣布按每股1.888元，配售約9.398億股，集資約17.74億元，所得淨額約16.79億元，當中7.08億元將用於償付部分代價，餘下約9.71億元則撥付營運資金及其他一般公司開支。配股價較公司周二收市價2.99元，有約36.5%折讓。

　　與此同時，東力實業將按上述發行價，向招商局地產發行約28.97億股代價股份，以支付餘下收購代價。完成發行及配售後，招商局地產的持股量將由70.18%增至74.35%。該公司並委任胡建新及何琦為

執行董事及獨立非執行董事，黃培坤獲調任為公司非執行董 事。該公司股價昨升7.05%至3.19元。

　　天馬娛樂（8039）及新時代能源（166）亦完成配股，前者於周三收市後，按每股0.9元配售最多7000萬股，相當於已發行股本約17.5%，以及擴大後股本約14.89%，配售價較周二收市價有約2.74%溢價。是次集資淨額約6130萬元，擬用於撥付可能收購事項。倘可能收購事項未落實，款項則將用於鞏固未來電影發展或用作一般營運資金。

　　新時代能源亦於周三收市後，向基金投資者按每股0.58元，配售3437萬股及認股權證，認股權證行使價為0.66元，可認購合共3437萬股。配售價較其周二收市價折讓約7.94%，但認股權證則有溢價4.76%。是次配售所得款項淨額約1980萬元，擬用作一般營運資金及作日後任何潛在收購用途，若認股權證獲全數行使，該公司將可再籌集2268.42萬元。天馬股價昨挫1.59%至0.62元，新時代則升3.41%至0.91元。

政府近半年推出多項辣招，加上一手新例生效，令整體樓市轉趨淡靜。地產建設商會執委會主席梁志堅指出，期望政府不要再出招，並建議應每半年檢討辣招，並公布有關的檢討結果。

梁志堅表示，目前樓市已發出訊號，顯示政府有需要檢討辣招，例如一手住宅的銷售量處於低位，待批預售的新盤則達1.4萬伙，雖然政府期望加快審批，但始終人手有限。此外，由於新例下發展商不欲違例，故推售新盤時也較小心。

政策風險不利發展商

政府先後推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）等措施，他認為，政府推出行政措施，令樓市風險增加，對業界也不公平，以往發展商只要依例發展項目，但近年購入用地後，則需要承受政府隨時出招，令樓市環境改變的風險；措施更阻礙「上車一族」入市，並影響一些因特殊情況急於售樓的人士，隨時需要支付大筆的SSD稅項。

政府近期推出的多項措施，均表示屬非常時間的非常措施，梁志堅同意需要臨時的措施，但認為政府應該定期檢討，並向公眾發表報告。他表示，明白若要求政府落實一個時間取消措施，將令市場等待辣招取消再交易等做法，故期望政府每半年檢討推出的樓市措施一次。

他指出，檢討應該具系統性，完成檢討的時候，政府應同時發表報告，向公眾解釋政府依從哪些數據決定是否保留相關的措施等。

近期有聲音指出，樓價若未能下跌兩成，政府將再考慮出招，梁志堅對此並不支持，「我大膽講一句，再出招並不是一個有長遠眼光的政府應做的事。」他認為，出招只能「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。

港人港地立法「不通」

他表示，近年一手供應不足1萬伙，過去數年的一手吸納量也只有8000至1萬多伙，但過往除用家外，也有不少投資者入市。由於未來存在「出招」的政策風險，市場或趨觀望，惟同時政府每幅推出的土地都有一個限期要完成發展，這些因素互相影響外，梁志堅估計，私樓市場未來若出現供過於求的情況，也不出奇。

對於一手新例，梁志堅認為，新例部分要求屬吹毛求疵，如要求24小時派樓書，部分中小型發展商或因大廈保安要求而難以做到，至於要求地盤250米內要列出40多種設施也有難度。一手住宅物業銷售監管局日前與地產建設商會會面，就一手未來推售的部分做法達成共識，例如容許將部分以往提供的樓盤資料，可另印刷小冊子等，梁志堅表示，商會會員將盡力依循。

啟德兩幅港人港地用地造價理想，政府日前表示，計劃就港人港地立法。梁志堅認為，港人港地做法若只在某一時間使用，可以接受，但若未來長期使用這種方法，可能帶出一個訊息，指香港不支持境外人士來港投資，故立法的做法「不通」。

過去一年積極參與招標的富豪酒店（078）及百利保（617）聯營，最新成功以6.62億元投得馬鞍山商業地，富豪執行董事范統表示，目前土地儲備較少，在近期市場上有中資財團及老牌發展商參與招標下，未來投地將更困難，期望可吸納數個項目，擴充土儲。

范統指出，馬鞍山商業用地計劃發展為特色商場，樓高5至6層，將採取流線型設計，而非一般的「四方盒」設計，希望可在未來兩周內入則，冀成為區內地標；商場初步計劃引入更多潮流特色商店，成為區內提供時尚生活品味的地方。

他認為，地皮鄰近設有多個屋苑，以每戶家庭平均4人計算，人口逾13萬人，足夠支持新商場的人流。

他指出，公司過往曾發展不少商場，認為商場可提供穩定的租金收入，日後業務增長時亦可全座沽出；集團目前只有6個項目，除馬鞍山商場項目外，其他4個為酒店項目，1個為元朗的住宅用地。

近年政府積極推地，范統期望，可以恢復拍賣地皮，若繼續採用招標的方法，則期望可以公布出價首三名的金額，讓市場了解出價差距，「因為現在究竟是出價過高或過低，發展商亦不會知道，對地產商不公平。」他解釋，因為市況向好，發展商不介意以高價搶地，惟市況轉差時，發展商亦自然出低價以圖「執死雞」。

范統認為，公司土儲不足，過去一直積極參與投地，若政府一直沿用拍賣方式，集團可能已投得2至3幅用地；他認為，本港過去在拍賣地皮時鮮有流標，不認同改為全數招標的做法。

范統指出，現在市場訊息混亂，如「港人港地」造價是否太高各有說法，他個人認為，政府連環推出辣招下，發展商亦積極入標，稍有「靚地」即「衝去搶奪」，大型發展商更「大小通吃」，不認同發展商近期投地「手軟」。

集團未來將視乎地皮的潛質和位置繼續吸地，希望可以爭取數幅地皮。近年本港土地市場上漸有中資財團及老牌發展商參與招標，他認為，該批參與者出價將更進取，變相令中小型發展商更難投得地皮。

兩地今截標會德豐百利保將競投

將軍澳和掃管笏兩幅住宅地今天正午截標，兩地估值合共可逾38億元，會德豐（020）和百利保（617）率先表示，將就兩用地入標。

將軍澳第68B1區較貼近市中心南部的海濱位置，佔地約28.31萬方呎的，可建樓面約82.1萬方呎；至於屯門掃管笏第55區嘉和里山路一帶用地，可建樓面則約4.8萬方呎，地積比率約1.3倍。

會德豐近月在將軍澳和掃管笏一帶先後吸納土地，會德豐更是將軍澳市中心南部第二大地主。會德豐地產主席梁志堅表示，集團計劃以獨資入標兩地，其中將軍澳用地接近港鐵站，較為方便，雖然用地可享海景，但由於考慮未來買家的負擔能力，即使投得地皮也不一定只興建大型單位，估計入標態度較為進取。

至於掃管笏用地，梁志堅指出，雖然用地與本身已投得的同區用地不能合併發展，惟仍有發展潛力，集團也將獨資入標。他透露，由於市場競爭增加，近年只要用地的潛在利潤可達10%至20%，集團已會入標，預算的利潤水平較以往低。

百利保（017）首席營運總監范統表示，集團對今天截標的兩幅用地均感興趣，其中將軍澳地皮景觀較以往更佳，將入標參與兩地投標。

高力國際（香港）估價及諮詢服務部高級助理董事譚智仁表示，將軍澳用地規模較大，預料吸引多家早前在區內活躍的大型發展商入標，估計每方呎樓面地價4433元；掃管笏用地則預料發展洋房或分層住宅，估值約1.6億元，每方呎樓面地價約3308元。

元朗丹桂村項目2015現樓推

富豪酒店（078）及百利保（617）聯營旗下的元朗丹桂村項目計劃以現樓推售，同系赤柱富豪海灣則因樓書問題暫未擬重推。

富豪執行董事范統表示，丹桂村項目提供洋房和逾百個分層單位，計劃在2015年現樓推售；富豪海灣尚餘少量單位，惟暫時未擬推出，主因是推售需要製作樓書，而項目139個洋房中不少已售出，現要製作全份樓書，各有不同情況，加上新例下的樓書需要提供不少資料，情況較複雜；至於集團負責銷售的彩虹軒也因樓書問題轉為出租。

他認為，若樓書內容較簡單，買家也能夠較容易明白項目資料。

另一方面，一手住宅物業銷售監管局昨天舉行工作坊，監管局專員馮建業親自解答提問，吸引超過15家發展商派代表出席。馮建業指出，發展商在樓盤的開售後，可在指定售樓地點以外「簽單」，至於每天指定開售時間後何時暫停銷售，也可作出彈性調節。

此外，假設小型樓盤部分招標?拍賣，部分以一般形式推售，他建議，發展商應優先進行招標?拍賣的部分後，再一併把資料刊在價單上。

馮建業認為，發展商在示範單位上如使用模擬景觀圖片，做法較「踩界」，擔心有買家會因此而「踢契」。

針對未來本港房屋供應，長遠房屋策略督導委員會初步推算，未來十年房屋總供應目標為44.7萬伙。學者認為，年均4萬餘伙的供應量不難達到，但屆時市場能否消化，相信取決價格。

長策會昨天舉行第八次會議，運輸及房屋局局長張炳良在會後表示，是次估算出的未來十年房屋供應目標，是基於新增家庭數量、受重建影響的住戶、劏房住戶的居住需求、來港讀書及就業人士，以及合理空置率等數據評估得出的初步結論，並認為受未來數年外圍經營環境等不可預測因素影響，不能百分之百準確估算，政府將一年檢討及更新一次，但暫未就公私營單位需求再作分配。

鑑於本屆政府計劃每年供應目標約三萬餘伙，張炳良認為，年均4.47萬伙的供應目標對政府是一大挑戰。不過，中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量相信，目前每年公屋及正在興建的居屋供應量已超過4萬伙，再加上發展商的私人樓宇，預計完成4.47萬伙目標難度不大，同時建議公私營單位供應比例為2比1，即政府每年完成約3萬伙，發展商合共提供1.5萬餘伙。至於市場能否消化，莊太量認為，除了市民迫切的住屋需求外，更取決於單位推售時的定價。

長策會委員蔡涯棉支持44.7萬伙的建屋目標，認為數據全面和客觀反映未來需求，防止因低估住屋需求而出現近年房屋供應緊絀的情況；至於頻密的檢討，也可因應快速變化的市場情況及時調整策略。

樓市氣氛慘淡，新造按揭個案減，白表居屋客成生力軍，多家銀行及按揭轉介公司，推出針對性按揭計劃，並將還款期延至最長25年，與一般私樓按揭睇齊，冀在淡市下爭取客源。

每年2至4月為樓市傳統旺季，惟政府去年11月及今年2月兩度出招，令交投大減，據利嘉閣按揭代理資料顯示，今年至4月為止，住宅按揭貸款累積批出宗數2.76萬宗，對比去年同期減少近12%。

按揭還款期 最長達25年

近期居屋二手買賣成為樓市焦點，以往居屋的按揭年期受樓齡所限，有銀行瞄準機會，推長還款期優惠計劃吸客。

其中經絡按揭與東亞銀行合作，推出「樓齡加還款期最高45年」的計劃（樓齡以首次售出日期計），將居屋按揭的還款期，最長延至25年。東亞銀行物業按揭主管錢偉倫補充，有關的計劃同時可接受現有居屋業主轉按，實際息率平均為2.4厘，最低可達2.15厘。

至於中原按揭轉介也與其他銀行推出類似的按揭計劃，成功申請可享全期按息低至P減3.1厘（P為5.25厘），如申請的居屋樓齡在21年或以下，供款期最長可達25年。

事實上，近日有多家中小型銀行，先後推出不同的方案，吸納該批居屋客，例如永亨銀行為樓齡以21年或以下的居二單位，提供供款期長達25年的按揭計劃，較一般銀行只接受樓齡19年或以下為高，反映銀行之間，為爭取該批居屋客不斷明爭暗鬥。

料加息周期 2015年開始

不過，美國聯儲局有計劃逐步退市，令市場憂慮加息周期提早來臨，中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，近幾年樓價被推高很大程度上是因為受低息推動，故息率回升或會令樓市造成負面影響。但美國的退市將循序漸進，步伐溫和，相信由縮減買債規模至完全結束QE需時一年，料加息周期於2015年始展開，市場應有時間適應。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓指，據過往經驗，對上一次美國加息為04至06年間，當時息口升至4厘至5厘，但同期本港按息僅增至3厘，可見美國加息，本港按息不一定跟足。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，對退市可能引發的加息浪感樂觀。

她認為，今年內同業拆息（H按）有望維持在不足2厘水平，而選用H按的客戶比例更有望在下半年升至逾3成。

政府將於下月初公布新界東北新發展區的最終發展方案，擬由政府收地改為公私營合作發展，准許區內私人土地業主換地建屋，但地盤必須達4.3萬平方呎或以上，擬建的單位將會增加至約6萬伙，公營房屋比例會由43%增加至60%。

新界東北新發展區原定由古洞北、粉嶺北及坪輋/打鼓嶺，3個發展區組成，但礙於坪輋/打鼓嶺位置較為偏遠，而且亦沒有鐵路連接，故將會暫緩發展，改為先行發展古洞北及粉嶺北。

擬公私營合作 涉6萬伙

不過單是古洞北及粉嶺北，所興建的單位將會增加至約6萬伙，比原定3區的發展計劃可建的5.38萬伙為高，而公營房屋比例亦會由43%增加至60%，其中新增的公營房屋以居屋為主。

至於發展模式，則會由政府收地改為公私營合作發展，避免日後遇到發展商提出法律挑戰，令住宅供應計劃受阻。

但換地條件設有一定限制，例如地盤面積最少要達4.3萬平方呎或以上、地皮由單一業權人或合營公司共同持有等。