志嘉建設（5529）今年5月標下的北市羅斯福路二段，國語日報旁176.36坪土地確定最快第3季推出，志嘉表示，該案總銷22億元，2015年完工入帳；另外，第3季也將推出新竹「古根漢」14戶新案，分回總銷約4億元，總計今年總推案金額達28億元。

志嘉表示，公司於今年5月以9.7億元標下台北市羅斯福路二段、國語日報旁176.36坪商三特的50年地上權土地，確定在第3季末、第4季初推案，總銷出估22億元，每坪開價約120 萬元低於周邊每坪160至170萬元行情。全案將在明年初動工，預計2015年完工入帳。志嘉昨（26）日收在62.4元，上漲1.5元。

除了羅斯福路地上權案外，今年志嘉推案將有來自新竹「古根漢」案，該案分為A、B、C 、D區，C區預計今年第3季完工後推出，總銷初估4至4.2億元，每坪推案價約32至35萬元。

中信房屋昨日公布「第2季宅指數」調查，顯示桃園房市經央行關注是否過熱後，購屋客已有警覺，桃園購屋客預算從今年第1季的712萬元下跌至本季的687萬元；另外奢侈稅已滿2年，有7成受訪者認為奢侈稅並沒有促使房價下跌。

中信房屋董事長鄭余正表示，從購屋價位可發現，桃園地區的購屋預算下跌，顯見央行緊盯的地方，房市的確會受影響。

同時，桃園的房市買盤跟著重回新北市，使新北市本季購屋預算總價從842萬元上升至860萬元；同時，宅指數以投資需求角度調查項目也顯示，桃園的買盤回到新北市，使新北市投資需求比例從31.48％，上升至42.86％。

台北市房市買盤朝新北市移動也是近年來已定的趨勢，北市本季購屋預算持續下跌，從1136萬元，下跌至1121萬元。

相對地，第2季台中、台南、高雄等中南部「一」字頭地區，受惠郊區低總價宅補漲效應，購屋預算全面上揚。

另外，宅指數也對奢侈稅滿意度調查，在1068份有效樣本中，41.5％民眾認為，「奢侈稅後，投資客沒變少，房價仍在漲」，因為口袋深的投資者只是將成本加進房價，或2年後再賣，奢侈稅根本課不到。

也有30％民眾認為，「奢侈稅確有抑制投資買盤，使投資客變少了，但「房價仍在上漲」，因此共有7成受訪者認為，奢侈稅並未壓抑房價。

內政部營建署昨公告102年度「住宅補貼」，預計7月22日開放受理，其中租金補貼名額從去年的2.4萬名增加為2.5萬名，不過，與去年「搶破頭」申請人數近九萬人的情況來看，僅增加一千名名額仍顯不足，勢必有些弱勢族群將被犧牲。

根據營建署統計，租金補貼申請人數從2010年開始「爆衝」，2009年的申請人數2萬5521人，不過，2010年的申請人數則增加至5萬2236人，增加幅度超過一倍，2011年申請人數呈現持續增加，當年度申請人數為6萬2746人，2012年更達到8萬9383人，當年僅2萬4666人獲得補助，獲得補助比率僅27.59%。

即便今年營建署主動減少自購住宅貸款利息補貼與修繕住宅貸款利息補貼名額，將經費撥至租金補貼項目，不過，也僅能增加一千戶名額。營建署代理署長許文龍指出，今年租金補貼可提供2.5萬個名額，每戶每月最高補助四千元，最多補助12個月。

至於，自購住宅貸款利息補貼則從一萬戶減為五千戶，利息補貼優惠貸款額度最高新台幣220萬元；修繕住宅貸款利息補貼則從五千戶減為三千戶，利息補貼優惠貸款額度最高新台幣80萬元，優惠利率一般戶目前為1.417%、弱勢戶為0.842%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則表示，房價飆漲導致不少民眾轉買為租，加上相關補貼訊息曝光，都是民眾搶進的原因，而在營建署停辦青年安心成家方案後，應針對租屋需求缺口補足，較能滿足民眾的期待。

台灣首季GDP成長率呈現腰斬，民眾對於總體經濟發展仍保有疑慮，投資不動產仍成為最佳選項，根據房仲調查，第二季民眾認為最保值抗跌的投資工具，仍由不動產蟬聯寶座，比率竟高達44.2%，創一年半有調查以來新高。

中信房屋董事長鄭余正全表示，景氣數據表現不佳，投資不動產仍是民眾心中認為最抗跌的項目，第二名則是「現金為王」概念，保留現金等待好的投資機會，比率約17.5%，相較上季增加2.5%，至於，長期居榜眼的「黃金、貴金屬」投資項目，本季則滑落第四名，比率僅8.4%，相較上季的15.8%，減少幅度幾近腰斬。

除不動產仍為民眾心中最佳投資工具外，本季家庭收入較高的民眾購屋意願也持續提高，尤其是家庭月收入超過八萬元的民眾，對於投資不動產的意願更為強烈。鄭余正全進一步說明，本季家庭月收入八萬元以上的民眾中，以家庭月收入16萬元以上族群，進場意願增幅最多，比率約14.2%，較上季10.7%，增加約3.5%；家庭月收入8?12萬的族群，本季購屋意願約32.8%，也較上季的32.2%，微幅成長0.6%。

相對地，家庭月收入不足八萬元的族群，因負擔不起高房價，購屋意願呈現減少，以月收入四至八萬元族群為例，本季進場意願約29.3%，相較上季減少2.2%；月收入二至四萬元的族群，本季購屋意願約9.9%，較上季8.3%，下滑約1.6%。

針對已滿兩年的奢侈稅若持續實施，是否會影響民眾購屋意願？調查結果顯示，高達57.2%的民眾仍願進場購屋，相對地，認為奢侈稅繼續實施，會影響其投資買房意願的比率僅24.4%。從數據中可發現，不論奢侈稅未來是否繼續實施，民眾買房置產的意願仍相當強烈。

鄭余正全表示，民眾認為奢侈稅政策無法有效抑制房價，因為口袋深的屋主，只是將成本疊上去再賣，或是放兩年後再釋出，將成本轉嫁或是延後釋出造成短期房屋供給減少的情況，都是促使房價再上漲的原因。

至於，QE退場，多數民眾認為下半年的房價表現將不會受影響，並推測下半年房價還有一成漲幅。

中央銀行今召開第二季理監事會議，市場普遍預期將連續八季維持利率不變，並聚焦房市管制區域是否擴大，以及美國聯準會（Fed）量化寬鬆措施（QE）擬退場、中國鬧「錢荒」對國內金融的衝擊。

央行昨公布全體銀行五月底購置住宅（房貸）及建築貸款（土建融資）餘額分別為五兆四四九九億元、一兆四六一○億元，房貸餘額雖續創歷史新高，但投資客比重已下滑，自住客成為市場主力。

央行官員表示，五月房貸餘額雖較四月增加二○四億元，但有六成、約一二一億元為八大公股行庫承作首購族的「青年安心成家方案」；而五月建築貸款餘額年增率降至二．九％，創逾三年新低。

行庫主管指出，整體銀行不動產授信成長明顯趨緩，市場關注央行今是否會擴大房市管控區域，新增桃園（藝文特區、青埔、南崁、八德）、台中七期、高雄美術館等地；但對公股行庫來說，有沒有明文，其實沒什麼影響，因為他們早已進場管控！

昔風災28死 稱「3年後房價翻倍」

投資客炒到沒房炒，竟然炒16年前的汐止風災屋「林肯大郡」！知名投資客黃家進以「帥過頭」名號在市場走跳多年，不諱言自己是黑心投資客、專買凶宅，近期更在PTT發文「人棄我取，我們要大搶購林肯大郡」揪炒房團，表示將號召70人買70間房。

「帥過頭」6月10日在PTT發起「林肯大郡搶購團」，記者報名參加並以網友身分全程參與看屋團，當日帥過頭未到，除帥過頭2名徒弟外，另有2名網友參加。「林肯大郡」1997年受到溫妮颱風重創，建物倒塌造成28人死亡；「金龍特區」的第3區住宅為主要受災區，許多空屋無人居住，恍若廢墟。

記者進入待售房屋，現場留有一大幅婚紗照、沙發，地板滿是雜物，地板上遺留1997年7月的報紙；之後向帥過頭求證，他坦言準備進攻「林肯大郡」，已帶團3次，18人中有6人有意願投資，將號召70人買屋，並說預計3年後房價可從8萬炒到16萬，是現在的2倍。

業者批「沒良心」
「林肯大郡」多年來始終維持低價，當地房仲指「因難貸款，購屋族有限」。帥過頭也坦承若無法貸款將有風險，會先試水溫，若貸款成數可達8成，將全力搶攻。不少房市業者聽聞帥過頭要炒作「林肯大郡」後，大批「沒良心、不道德」，記者反問帥過頭，他表示，「經濟行為不要談道德，太沉重！」反指有錢人炒作豪宅就比較有道德嗎？炒作房地產都是不道德。

專營「林肯大郡」的仲介則說，近2~3年確有不少投資客買來租人，開價合理的物件幾乎都賣光，近災區的公寓每坪已漲到5萬元。據瞭解，「林肯大郡」至少有5組投資客，多為現住戶低價買下後出租，最多持有約20間，有住戶聽聞投資客想炒高房價反而開心。租客小偉說，「應該炒不起來吧！」

「上課像老鼠會」
曾聽帥過頭講課的29歲網友史丹利表示，帥過頭若有不法應會有人舉發，但也認為上課過程很像老鼠會。由於參與帥過頭炒房團的多是年輕網友，會擔心投資風險，因此帥過頭提供合約，強調投資有盈餘，淨利抽3成，虧損則由他全額負責。但群宜法律事務所協理李季鴻表示，即便白紙黑字，但帥過頭並未提供擔保品，屆時若脫產，網友即使贏得官司也無法取回虧損金額。

林肯大郡 小檔案
★位置：新北市汐止區汐萬路二段228巷
★歷史：
．1993年推案分公寓「金龍特區」、華廈「總統特區」與大樓「15樓區」，1996~1997年交屋
．1997年8月溫妮颱風造成擋土牆崩落，社區內側「金龍特區」倒塌釀28死；社區外側的總統特區改名「青山綠築」、15樓區改名為「雙璽帝堡」
★行情：
．「金龍特區」內側近災害處每坪3~5萬元，外側每坪7~8萬元；「雙璽帝堡」每坪約12萬元、「青山綠築」每坪約15萬元
．實價揭露「金龍特區」每坪3.2~8.1萬元，「青山綠築」與「雙璽帝堡」每坪7.5~15.4萬元
資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網、《蘋果》採訪整理

天災毀屋 房貸恐遭催繳

協調還款
土石流、地震等意外災害造成房屋毀損新聞時有所聞，對屋主來說，不僅畢生心血毀於一旦，房屋若還有貸款，更可能遭銀行進一步催繳清償。

給寬限期減輕壓力
群宜法律事務所協理李季鴻表示，不論土石流、地震或火災，凡房屋價值減損，銀行皆可要求補足價差。舉例來說，如某社區銀行原認為其總價約500萬元，因此放款400萬元，但地震後房屋倒塌造成房價只剩100萬元時，銀行便可停止貸款，要求貸款人清償債務。
「林肯大郡」與921受災戶「東星大樓」因事件嚴重，因此政府介入，銀行給予貸款優惠。
當時有年輕住戶因存款都拿來買「林肯大郡」，災害發生後房子不敢住，也賣不掉，只好在外租屋，加上房價剩不到100萬元，卻背負300~400萬元房貸，便選擇放棄償還貸款，讓房子進入法拍。
漢唐地政士事務所所長柯玉秋表示，若不幸遇到災害，導致房屋價值減少，建議可先向銀行協調，是否給予寬限期或降低利率，以減輕還款壓力。

【廣編特輯】位於五股的洲子洋重劃區，是目前全台面積最大的自辦重劃區，在水岸的景觀價值加乘下，自去年起推案量連同成交價格快速攀升，今年可望挑戰每坪40萬元關卡。專家表示，綜觀大台北水岸重劃區與市中心房價的連動性，不難發現水岸第一排房價與市中心房價密切相關，換言之，洲子洋重劃區未來可能直追新板，上看60萬元。

傍水而居，除景觀優勢外，水岸生活的悠閒恣意更是魅力所在，因而近年來，全球擁有水岸條件的豪宅，已成為富人們競相追逐的建築標的，價值更是續攀不墬。而重劃區內的水岸豪宅更是最高價值指標，價值堪比市中心，當台北市信義區房價達到每坪200萬的身價，大直水岸第一排同樣不遑多讓，而且釋出稀少，想買也不見得能買到。

大直經驗 買在房價初升段
在大直水岸重劃區開發階段就進場銷售的甲山林總經理張境在表示，大直重劃區在2005年初開始銷售時，不少購屋客認為當時的大直一片荒涼，每坪40萬元的房價「高出市場行情」，反而是一些具有國際視野、目光深遠的企業大老如張忠謀等人，很能認同大直水岸第一排的發展潛力，選擇在當時進場，現在房價都有兩、三倍的增值。

同樣的論點放到新北市結果相同，當新板特區房價站上八字頭，發展中的中和左岸、重陽水岸也分別擁有每坪70至60萬元的身價，嗅覺敏銳的購屋客，開始將目光轉向尚在開發階段的水岸重劃區。目前房價仍屬初升段的洲子洋重劃區，每坪價格約在35至45萬元之間，根據水岸重劃區等於市中心的地產置產法則，未來身價上看60萬，增值可觀，也因此成為新一波的置產熱點。

新理想廣告經理何建新則表示，這幾年漲幅最大的住宅有三種，一是水岸住宅，二是捷運住宅，第三則是重劃區住宅，著眼於置產投資，最好選擇其中一種，如果物件位於重劃區內，而又同時擁有水岸、捷運，更是上上之選。洲子洋重劃區為新北市的後起之秀，房價目前還在挑戰4字頭，也意謂該區更具上漲空間。

綠意休閒水岸 建商搶進布局
洲子洋重劃區不僅是大台北地區少有的水岸重劃區，也屬「大新莊計畫」之一，更緊鄰佔地201公頃的五股新市鎮計畫開發區，除將規劃低密度之住宅、商業區外，還將導入國際農業展覽中心、度假住宿、休閒娛樂、河川生態、河岸花田與農業培育等6大發展區。

以生活環境來看，洲子洋重劃區旁邊就有濕地公園，並坐擁觀音山的景觀優勢，以及河濱公園的親水環境，也是北台灣稀有的風帆戲水場域，水上活動發達，加上相當於16個大安森林公園的424公頃大都會公園，對注重生活品質的購屋客而言，具備莫大的吸引力。

看好洲子洋重劃區的發展，包括茂德機構、麗寶機構外，還有森聯、全坤興、九陽、合新及寶佳機構等大小建商，紛紛搶進布局。自從2012年茂德機構第一塊地動工銷售後，就正式進入銷售熱區，去年茂德第一期「未來之都」開賣才2個月就宣告完銷。

水岸第一排 推高區域房價
目前洲子洋重劃區區域內最被看好的區段，就是鄰近二重疏洪道及運河水岸第一排，享有424公頃的大都會公園綠地及水景條件，當這些基地一旦推案銷售，很容易創出新高價，帶動整體區域房價。

當地房仲表示，洲子洋重劃區擁有便利的道路交通系統，包括中山高、五楊高架、台64線、台65線都可以快速連結北市，雖然目前生活機能還在發展中，但不少購屋客看好增值潛力，願意提早進場享增值。除此之外，由於洲子洋重劃區有五年的開發時程獎勵，因此市場估計，區域內的建設速度將會非常快，在五年內就會陸續到位。

跳脫價格戰 建商推高檔建案
洲子洋重劃區因為握有水岸、捷運及重劃區三大增值票房，新案如雨後春筍接連問世，加上現階段房價比起周邊區域合理，因此房屋去化速度相當亮眼。有建商看好洲子洋重劃區區段價值，在水岸第一排推出高檔建案，預計近期公開。

據了解，看好洲子洋重劃區水岸特性的森聯機構，將投注重資，引進豪宅建築團隊，打造水岸第一豪宅，除了將引爆水岸豪宅戰場，創造新一波話題外，也讓洲子洋重劃區擺脫首購產品形象，正式進入高級住宅新紀元。

森聯上河園基本資料
基地位置：新北市五股區成功路、新城八路、疏洪北路
投資興建 : 森聯機構-森築開發
外觀顧問：丹下憲孝
公設設計：十邑設計-王勝正
燈光設計：蘭克斯照明
景觀設計：六國景觀設計-蘇瑞泉
景觀藝術：貝馬丁MARTYN BARRATT
基地面積：2605.63坪
規劃樓層：19樓/B4
主力產品：25、40、52坪
接待會館：五股洲子洋 新五路、成功路上
洽詢專線：(02)2293-2333

洲子洋重劃區小檔案
★範圍
五股洲子洋重劃區範圍東起自淡水河左岸堤防、台64線，西至成泰路，北為觀音坑溪、南則以中興路為界
★面積
總面積51.7公頃，其中商業區佔5.4公頃，住宅區為27.02公頃，其他如學校、公園綠地等公設用地則為6.17公頃
★開發計劃
五股新市鎮計劃
★聯絡交通
主要幹道以成泰路、新五路為主，可連接國道1號五股交流道，汐五、五楊高架道路，台64、65線與成蘆大橋等聯外道路
★所屬里別
新北市五股區成泰里、成洲里、成功里、成德里、集福里
★環境
目前區內有規劃洲子洋公園在內等5座公園和1座兒童公園，向東亦可連接淡水河岸及大台北中央都會公園，整體綠地面積超過427公頃
★學區
國小：成洲國小
國中：五股國中、1座國中預定地

北倚大屯山系、俯瞰關渡平原的陽明山小坪頂，因為坐擁絕佳的視野與景觀，吸引不少建商相繼在此推出豪宅建案，而成為新興的富豪聚落，近期就有由萬通國際開發推出的「萬通台北2011」，以SS鋼骨制震結構打造樓高達29層高的2棟Y字型建築，堪稱小坪頂上的豪宅指標案。

本案以國際級的規格與品質，打造台灣難得一見的半山豪宅，不僅產品搶眼，銷售策略也很特別，為台灣首個全球聯賣的案子，以先在海外開盤再回台灣銷售的方式，成功聚焦國際買盤，引起新加坡、香港、上海、北京等地富豪圈高度關注，掀起高階華人來台置產的熱潮。

海外銷售創佳績
景觀宅向來是豪宅市場裡高端聚焦的產品，綜觀國際各大知名城市，如香港半山區、洛杉磯比佛利山莊、紐約中央公園、英國海德公園等，始終是高階富豪們最愛的置產熱區，小坪頂坐擁足以媲美國際豪宅區景觀的美景，自然吸引金字塔頂端客層的目光，不但台灣豪宅客喜愛，具有國際視野與背景的富豪們更是趨之若鶩，也因此，本案在海外開盤時便創下驚人的銷售佳績。

佔地9000坪
本案基地面積大約9000坪，建蔽率更只有15%，其餘85%利用Peter Walker 四季園林設計概念，讓綠意進入社區，再以SS鋼骨結構搭配制震系統，規劃2棟地上29層、地下5層的Y字型建築，總戶數294戶，其中一棟規劃為酒店式公寓，可對外出租。對外牆面皆是大片落地窗設計，目的是將小坪頂最引以為傲的景觀視野與庭園園林帶進家中。

獨立湯泉會所公設服務完善
此外，本案以小坪頂難得的自然景觀、園林造景及公設會所為主要訴求，規劃了1100坪大的獨立會所，這在台北是很少見的，強調休閒度假的概念，引進頂級物業管理，採用五星級國際化飯店式管家體系，不但有生活書齋、瑜伽教室、健身房、SPA中心、時尚餐廳等，更引進湯泉設施與獨立湯屋。

打造小坪頂完善生活機能社區
為了提升住戶更完善便利的生活品質，「萬通台北2011」將推動社區整體營造，整合周邊「天境ellipse360」、「大景無言」、「半山匯」加起來大約3萬坪大的社區空間，除在社區開設便利商店、洗衣店、提供社區巴士等加強生活機能外，更計劃將交通服務機能也統一規劃安排，將小坪頂打造成完善生活機能的社區。

離塵不離城的生活品質
業者表示，這次在小坪頂推案，主要是想要引導國人一種新的生活思維，與其擠在狹小市區、追求市中心一坪動輒百萬、甚至是兩三百萬起跳的豪宅，不如來這裡尋求一個生活品質好、景觀佳、又離市區不遠的居住空間，不但價格不若市區豪宅驚人，享受到的生活質感也是市中心豪宅難以提供的，目前還有46坪與98坪產品提供鑑賞。

「萬通台北2011」基本資料
基地面積：約9000坪
綜合規劃：萬通國際開發
單價：每坪均價70萬元
主力坪數：46、98坪
戶數：共294戶
類型：大樓
公設比：約30%
樓層：地上29層，地下5層
停車位：249個平面車位
基地位置：新北市淡水區小坪頂興福寮88巷
接待中心：北投國華高爾夫球場旁
洽詢電話：(02)8626-8111
資料來源：萬通國際開發

根據中信房屋最新宅指數調查，受到投資桃園房市買盤回流新北市購屋，本季新北市投資比重，由上季的31.48％上升至42.86％，高居六大都會區之首，購屋預算由842萬元增加至860萬元。

中信房屋董事長鄭余正全指出，若以購屋目的「投資需求」比例觀察，桃園地區在去年第4季創下50％的史上新高後，在主管機關關切下，連2季下滑，本季跌至29.17％，桃園房市投資熱潮有降溫跡象。

相對本季新北市的投資需求比例，由31.48％上升至42.86％，排名高居六大都會區之首；台中、台南、高雄，投資買盤相對穩定維持在3成以上。

至於「購屋價位」方面，台北市受買盤外移新北郊區購屋影響，購屋預算從前季1,136萬元，小幅下跌至1,121萬元；新北市受惠郊區補漲效應，加桃園房市買盤回籠新北購屋，本季購屋預算則從842萬元小幅上漲至860萬元。

至於家庭收入與買房關係，鄭余正全表示，本季家庭月收入8萬元以上買方中，以月收入16萬元以上族群，進場意願增幅最多，由上季10.7％上升至本季14.2％，增加3.5個百分點；月收入8?12萬族群，則由32.2％微幅增加至32.8％。

每坪90萬 新板實價登錄 創新高
工商時報

實價登錄最新揭露，新北市新板特區「橋峰」案每坪單價突破90萬元，創下新北住宅最高單價紀錄。實價揭露以來，區內「畫世紀」、「東方富域」最高成交單價也來到77.3萬及80萬元，最新推案「馥華雲鼎」開價也從90萬元起跳，儼然成為新北市的信義計畫區。

「橋峰」屋齡近3年，戶數共計423戶，根據實價登錄揭露，該案已有28筆交易資訊，每坪成交價原本落在約67?84.1萬元，但今年3月出現每坪90.7萬元，創下新北市住宅單價新高。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，「橋峰」有A、B、C、D棟，該戶交易為A棟30樓及31樓屬高樓層部分，依謄本顯示為建商保留戶，因具有景觀及稀有性，因此單價才能突破90萬大關。

新板特區個案已成實價登錄中，新北市住宅最高單總價常客。先前揭露的「畫世紀」個案，全區分A、B兩棟，A棟為60?81坪大坪數產品，B棟則為小坪數21?32坪規劃，實價揭露亦有28筆成交紀錄，單價成交區間為69.3萬?77.3萬元。另外，「東方富域」也有8筆實價登錄資訊，每坪約在71.5萬?80萬元。

台灣房屋新板特區特許加盟店店東陳基鐿表示，新板特區因有五鐵共構，加上生活機能完善，早已成為新北市豪宅聚集地，且買方以衣錦還鄉的台商居多，也有很多名人居住。

此次創單價新高的「橋峰」，住戶除台商之外，也有很多醫生購買，其中，鴻海某部門總經理也是住戶之一；另外，屋齡3年多的「東方明珠」個案，知名范姓廣告人也入住，該案每坪行情約70萬?75萬元。

新板特區最新推案為「馥華雲鼎」，該案位於縣民大道與民權路交叉口，採邊建邊售，主力坪數為130?150坪、共計73戶，每坪開價90萬元起跳，是目前新板特區最高單價預售案。

根據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，第2季商用不動產大型交易僅133億元，較上季近乎腰斬；北市辦公室平均售價，由第1季的每坪77.4萬，微幅上漲至77.8萬元，平均租金維持在每坪1,976元，空置率則下修至8.66％，在壽險大戶未進場情況下，辦公室需求第2季仍有穩定去化。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，壽險業雖然在5月份開始解禁，但僅有三商美邦人壽以自用目的，買進環球世貿大樓及時代金融廣場的部分樓層的案例，合計交易金額約14億元，其餘壽險業投資未見蹤跡。與去年同期壽險業投資222億元相比，今年壽險業可說近乎缺席，因此，第2季商用不動產大型交易僅133億元，較第1季240億元呈現明顯下滑。

據全球資產統計，第2季辦公平均租金1,976元，租金表現持平；售價方面，由於中小商辦交易熱絡，第2季平均售價微漲至77.8萬元，其中信義世貿商圈及松江南京商圈漲幅較大，每坪分別上漲至96.2萬及74.4萬元。

第2季辦公室空置率則普遍呈現收斂，平均從第1季的9.13％下降至8.66％；A+級辦公空置率從14.53％下修至13.46％，A級辦公室由7.18％下修至6.86％，B級辦公由6.41％下修至6.32％，其中A+級辦公室空置收斂幅度最大。從不同商圈來看，空置率也普遍下降，僅有復興南京商圈空置率有小幅增加，由5.73％上升至6.22％，而站前西門商圈及松江南京商圈則是第2季下降較明顯的商圈，分別降到6.05％及5.34％。

實價最貴僅53.9萬 「國硯」超敢開

即將完工的高雄豪宅「國硯」高樓海景保留戶，將開出每坪百萬元高雄最高行情！比目前高雄實價登錄最貴的「京城凱悅」每坪五十三點九萬元，貴出近一倍。不過學者認為，百萬開價「只是銷售手法」，實際成交將差很大。

學者：只是銷售手法
高雄市近年來房市急速轉熱，據樂屋網統計，今年六月北部預約看屋量僅佔全台百分之四十八創新低，但中南部有北部建商推案、市況熱絡，看屋量較上月增加百分之四到十二；高雄京城建設董事長蔡天贊高價搶地推案，也樂觀看好高雄房市榮景還有十年。

高雄市最高大樓新案「國硯」為地上四十一層樓，三年前推出預售時每坪開二十五萬到六十萬元，目前開價每坪四十四萬到九十八萬元；昨負責銷售的上揚國際業三處處長徐全興表示，部分高樓層可見海景的產品將保留至九月底完工後，再推出銷售，預計每坪開價一百萬元，將是高雄首個單價突破百萬元的建案。

不過查詢實價登錄，目前高雄市最高單價的社區為「京城凱悅」，每坪五十三點九萬元。「高雄人應該不會想買。」高雄市上班族倫倫質疑，高雄市很多地區每坪房價才十幾萬元，每坪百萬元實在太貴了。

政府近年陸續實施各項房市管控措施，但房價照漲，台北市豪宅開價每坪超過三百萬元，新北市「馥華雲鼎」開價也近百萬元。「這只是銷售手法！」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰指出，房價與區域環境、當地所得有關，除台北市外，其他區域難有百萬建案；尤其寬鬆政策將退場，景氣沒好到大家非買不可，認為建案只是製造話題，預期成交價與開價將差很大。

新北每坪衝破90萬元
查詢實價登錄，近期新北市又創新高價！新板特區指標豪宅「橋峰」最高每坪九十點七萬元；台灣房屋智庫經理劉志雄表示，因該戶為高層的樓中樓，故價格較高。「橋峰」社區實價資訊共二十八筆，除了最高價戶，其餘戶別每坪六十七萬到八十四點一萬元。

兩岸簽署服貿協議商機發酵，義聯集團決定斥資120億元，在北高雄商業區興建樓高31層的大型商辦招待所，未來可租可售，結合一旁200億元「亞洲廣場」計畫，形成完整商圈，吸引大陸企業到高雄設點，這項商業模式全台首見，市場矚目。

義聯集團董事長林義守表示，這項全新的計畫昨（26）日送件申請建築執照，預定三年半完工，終極目標是向全世界招手，主要是強化兩岸商業交流、活化高雄。

他說，現在兩岸已簽署服貿協議，未來大陸可參與台灣服務業，兩岸企業交流更趨緊密，對商辦或招待所的需求大增，前景看好。

義聯集團幹部指出，原本在大順路、自由路角地就有200億元的「亞洲廣場」計畫，興建全台灣最大的精品購物中心及800間客房的六星級飯店，總樓地板面積8萬坪，全案已接近動工階段，這是高雄新地標，也是全台灣最大的服務開發案。

福建是海洋大省、擁有2204個海島，數量位居全大陸第二位，其中有1400多個是無居民海島，業內人士透露，海域和無人島的開發可催生千億級以上的建設需求，而與基建材料運輸、建築建材配套及工程施工等相關的上市公司將最先收益。

中國證券報報導，2013年2月，福建省海洋與漁業廳公布「福建省海島保護規畫」，確定重點開發東山島、大嶝島、小嶝島等22個有居民海島，優化開發廈門島、鼓浪嶼、湄洲島等3個有居民海島，適度開發532個無居民海島。

福建省第一家獲得無居民海島使用權證的福建省明島實業有限公司，以自籌資金方式進行總額3.5億元人民幣的「福建連江洋嶼島旅遊綜合開發專案」，現一期工程的碼頭、海堤、隧道等已基本竣工，項目即將投入第一期的生產和運營。

在過去，海洋漁業因一是海洋漁業風險高，颱風、赤潮等天災容易讓養殖戶血本無歸，二是漁民和遠洋養殖企業缺乏銀行認可的抵押物等兩因素，導致金融業不願意進入海洋漁業借貸市場。

不過，海島開發形式讓金融機構有了新著力點。民生銀行福州分行行長蘇素華表示，透過抵押擔保形式，將大力推廣海域使用權抵押、海島使用權抵押等擔保貸款的模式，有效盤活海洋產業客戶資產。

明島實業對無人島的開發分為三期：第一期是天然大黃魚種群的恢復性開發，第二期是洋嶼島「萬畝海洋牧場」，第三期是無人島的旅遊休閒綜合開發；蘇素華指出，經過評估，民生銀行將給明島實業提供8000萬元人民幣的貸款。

國誠投資分析師黃道林也指出，大陸海島資源豐富，面積大於500平方公尺的無人海島有763個，昔日無人島開發因地理因素耗資巨大難以推動，現基於國家戰略需要、又變得需快速推進，大規模資金投入將催生千億級以上的建設需求。

..6月26日晚間，金科股份（000656）公告，近日，公司控股子公司新疆金科宇泰房地產開發有限公司以掛牌出讓方式取得新疆維吾爾自治區五家渠市一宗土地；公司全資子公司重慶金科房地產開發有限公司以掛牌出讓方式取得貴州省遵義市四宗土地。五宗土地成交總價為3.37億元。

新房價格的步步緊逼，二手房價格也沒有示弱。365網站統計資料顯示，上周，南京二手房掛牌均價沖到14799元/平方米，達到今年來的最高位。房價的攀升也讓買房人產生觀望情緒，6月份，南京二手房成交量有明顯放緩。


網上房地產統計顯示，上周，南京二手房成交1712套，較5月份的水準有明顯下滑。業內人士預測，6月份的二手房市場已經從之前的“高燒”中清醒過來。

除了之前透支了過多的成交，二手房價漲勢兇猛導致不少購房人觀望，也被認為是成交下滑的重要原因。上周，南京二手房市場掛牌價格為14799元/平方米，這也是今年來二手房掛牌價格的歷史最高價位。鼓樓區以21866元/平方米的掛牌價格位列第一，建鄴區以20108元/平方米的掛牌價格位列第二，玄武區以19748元/平方米的價格位列第三。

.據北京市土地整理儲備中心消息，目前北京市正在掛牌的經營性用地達到15宗，總計出讓面積達161.82萬平方米，總建築面積達到226.72萬平方米。該15宗地中，掛牌出讓的有12宗，總計起拍價達121.62億元。

從出讓時間看，只有4宗地會在6月出讓，其中包括招標出讓的北京市石景山區銀河商務區K地塊C2商業金融用地，該地塊的招標時間6月26日9：30-10：30時，投標截止後當即開標。

出讓公告顯示，該地塊為C2商業金融用地，土地面積21296.038平方米，其中建設用地21071.041平方米；建築控制規模105355平方米，招標的投標保證金為人民幣3.3億元。

另外，房山區拱辰街道辦事處及長陽鎮09-05-03地塊、通州區運河核心區IV-06地塊和IV-07地塊三宗地塊將于分別於6月26日、6月27日掛牌競價截止。

而剩下的11宗地塊則全部將於7月出讓，其中包含了多宗熱門地塊，如夏家胡同地塊，還有孫河地塊以及昌平區沙河限價商品房等地塊。


其中，夏家胡同地塊為暫停後重新掛牌，起報價增至13.6億；而起價最高的是昌平區沙河限價商品房地塊，該占地面積37.54萬平方米，建設用地面積為18.26萬平方米，代征地面積19.28萬平方米，建築控制規模 51.12萬平方米，用地性質為R2二類居住用地，起價為30.51億元，目前已有第一次起價報價。

據業內人士估算，按照正常的溢價出讓，預計7月北京土地市場成交額有望突破200億元。

另據中原地產資料顯示，今年以來北京土地出讓金已達629.75億元，預計今年全年土地出讓金有望回到千億元以上。

6月8日， 經過200輪激烈競價，廣州黃埔區南玻“巨無霸”宅地花落佳兆業、裕瑞聯合體之手，其45.6億元的價格問鼎廣州今年至今的總價地王。

事實上，今年以來，以“舊改專家”著稱的佳兆業，再也按捺不住三、四線城市的寂寞，正在以超乎尋常的積極拿地姿態回歸一、二線城市，其在上海、深圳、杭州、青島、武漢、成都等9個城市均有斬獲，當中不乏“高溢價”、“地王”等字眼。

“南玻地塊是與合作方裕瑞房地產合作的專案，目前具體合作方式還在詳談，細節未定。” 佳兆業品牌公關部相關負責人在接受時代週報記者採訪時如此解釋，言下之意，公司並不需要全部為南玻地塊買單。不過即便如此，公司年內土地投入金額也近74億元，作為今年銷售目標220億元的房地產企業，佳兆業在一、二線城市的一連串搶地行為還是備受人關注。

得一線者得天下。從目前來看，一、二線城市正成為這輪樓市競爭的主戰場。此前被市場津津樂道的“農村包圍城市”戰略被放一邊，其中奧妙並不難理解。一線城市競爭雖然激烈，但一線城市的供應也少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小，導致了很多大房企紛紛加入拼殺。

大舉回歸一、二線城市的佳兆業，面對媒體關於資金鏈的提問時，佳兆業方面回復時代週報記者，經過多年來宏觀調控的考驗，目前佳兆業現金流非常穩健，截至2013年1月，公司負債率為66.8%，低於行業平均水準。

重新考慮城市佈局

“樓面價12200元/平方米！佳兆業你牛！” 這是全國房地產經理人聯盟副主席、廣東保利地產董事長余英知道廣州南玻地塊拍賣結果後在微博上的第一反應。

6月8日， 經過200輪激烈競價，樓市黑馬佳兆業聯合裕瑞房地產擊敗萬科、保利、?大等一眾名流地產企業，最終以總成交價45.6億元，並加上配建保障房15.78萬平方米的代價拿下了廣州黃埔區南玻“巨無霸”宅地。這塊據傳被廣州本地某開發商跟蹤了若干年的“肥肉”，若算上保障房成本3000元/平方米，總成本已被佳兆業推升至50億元，成為廣州今年至今名副其實的總價地王，其樓面地價已超1.2萬元/平方米。

南玻地塊還並不是佳兆業今年在廣州的初次亮相。近兩個月來，廣州的土地行情一直“高熱”難退，眾房企搶地大戰輪番上演，其中樓市黑馬佳兆業屢屢拔得頭籌。

此前的5月24日，只消十餘分鐘，佳兆業就豪擲7.9865億元拿下廣州白雲區沙太路宅地。而在5月6日，佳兆業還曾火拼中海，以最高限制價格18.68億元競得白雲區同寶路8號、10號地塊，剔除保障房後，該地塊樓面成交地價高達2.56萬元/平方米，溢價45%，並一舉刷新2010年保利地產創下的2.06萬元/平方米的樓面地價，成為白雲區新“地王”。

時代週報記者根據佳兆業公告粗略統計，截至今年6月15日，佳兆業今年已在土地市場上投入119.49億元（包含合作拿地），遠遠超過佳兆業2012年全年45億元的土地購買支出。

對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，從全國市場來看，當前，土地市場成交量開始大幅回升，在土地價格還沒有出現大幅反彈的市場背景下，當前仍然是相對比較好的拿地時機。

“2012年以前，佳兆業曾重點發展三、四線城市，但三、四線城市的購房需求有限。”中房信研究總監薛建雄對時代週報記者分析，整個地產行業對三、四線城市的發展均有相似的認識，佳兆業也才重新考慮城市佈局。

而方圓地產首席市場分析師鄧浩志也表示，佳兆業的南玻地塊以及白雲區幾塊地中都存在類似的狀態，即土地成本過高壓縮未來的利潤空間，“麵粉已經貴過麵包了。開發商的開發壓力是非常大的。這就意味著後期需要很高的售價才能保證不虧損。”

對此，上述佳兆業負責人稱，公司在拿地前做過詳細的市場調研，並有信心有能力打造廣州的標杆性項目。近期公司所獲地塊都屬於優質土地資源，拿地的結果符合公司預期。值得注意的是，儘管佳兆業在2012年年報中稱已有土儲2390萬平方米，足夠未來五年的發展需要，但“重回大城市，佳兆業面臨著廣州、武漢、成都等城市的項目都已進入銷售尾聲的事實。”佳兆業方面此前還曾對外透露，為了改變一、二線城市的“缺糧”現狀，保證發展速度，佳兆業不得不大舉拿地，其中自然包括較為優質的地王和高價地，補充土地是出於支援公司未來發展的需要，“接下來佳兆業將精選城市，精選項目，形成一、二、三線城市協調發展的局面，降低系統性風險。”

頻繁海外融資緩壓

積極拿地背後，難掩的是佳兆業進一步做強做大衝刺房企一線軍團的決心。顯然，拿地資金是佳兆業需要迎面解決的最重要難題。

中國房地產資料研究院執行院長陳晟認為，目前開發商大舉拿地，關鍵是對這些一線城市的供地強度有充分的瞭解，於是敢於大膽作出決策，而且未來銷售額不能進入300億元的行列，將只能被稱為小開發商，所以這也是中型房地產開發商做大做強的衝動所在，中型房地產開發商要在銷售的快速周轉以及發債、信託、基金等方面下大功夫。

佳兆業2012年年報顯示，公司全年營業額119.55億元，毛利潤不足39億元，現金在2012年年底是53.5億元。而截至今年5月底，公司累計銷售近90億元。

時代週報記者梳理公司融資脈絡發現，今年以來，佳兆業利用海外融資平臺，在年初和3月份兩度海外發債共融得10.5億美元後，今年4月又發行了一筆於2016年到期的18億元人民幣優先票據。粗略計算，截至目前，佳兆業發債總額約折合人民幣83億元，而去年全年，佳兆業僅發行過一筆2.5億美元的優先票據。

面對銷售的增長與資金的需求，以及佳兆業的大舉擴張，業界看法各異。“佳兆業短期內大動作利用杠杆，一方面在調整債務結構，一方面也在為近階段擴張做準備。”一位元券商地產分析人士告訴記者，佳兆業今年前兩次都在海外發債，目的都是為減少2014年及2015年到期的債務，4月份的人民幣票據將可使佳兆業的債務到期日進一步延後到2016年。

佳兆業去年年報資料顯示，公司去年借款成本總額為16.41億元，較2011年同期增加3.62億元，增長率28.3%。“佳兆業集團仍然依賴於較多的借款來維持其增長的資本支出，我們預計2013 年公司的現金入賬將顯著增加，但資本支出也將保持穩定，2013 年公司的資本負債比率降幅有限。”輝立證券研究分析員陳耕認為。

佳兆業方面並未對時代週報記者透露未來的融資計畫，稱集團會嚴格控制投資節奏，佳兆業的整體投資節奏把握是嚴格與資金狀況相匹配的。

而據佳兆業內部人士透露，關聯公司富昌金融的存在，也讓佳兆業在海外融資操作時比其他房企遊刃有餘一些。

富昌金融和佳兆業同成立於1999年，為郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟控制。儘管在內地不如佳兆業“著名”，富昌金融在香港市場早已頗具規模，該大型綜合性金融集團旗下全資子公司包括香港富昌證券、富昌期貨、富昌融資、富昌金業、富昌財務等，其中富昌證券為香港50大證券商之一。

2011年起富昌金融開始在內地市場開展業務，並開設了富昌小額貸款、富昌融資擔保及佳富投資管理三家公司，提供小額貸款、融資擔保、銀行、投資基金等服務。2013年5月16日，富昌房地產經紀有限公司的首個分行在深圳佳兆業桂芳園四期開張。

“佳兆業通過富昌，融集外資投行和金融公司資金，並用融來的資金，以佳兆業的名義在內地投資、購地、開發，同時靠在內地的房地產行業，實現再盈利。”一位業內分析人士指出，佳兆業將與富昌金融目前合作開發深圳前海地塊，這也是兩家關聯公司間的首次合作。

樓市要聞

深圳前海首批3幅地塊掛牌

深圳市前海管理局6月25日發佈公告，將公開出讓桂灣片區3宗商業性辦公用地，土地總面積168464.92平方米。宗地掛牌起始價和履約保證金數額將於2013年7月5日前在交易中心網站公佈。公告顯示，T201-0077地塊位於桂灣片區二單元03街坊，土地面積49152.18平方米，建築面積320400平方米，宗地建成後，其中51600平方米辦公樓物業應當無償移交給市前海管理局。

T201-0075地塊位於桂灣片區二單元04街坊，土地面積57481.45平方米，建築面積450200平方米，宗地建成後，其中88600平方米辦公樓物業、11000平方米區域供冷設備用房應當無償移交給市前海管理局。

T201-0078地塊則位於桂灣片區二單元02街坊，土地面積61831.29平方米，建築面積503000平方米，宗地辦公樓物業中的169725平方米面積限自用，該部分自取得工程竣工驗收備案或通過規劃驗收之日起10年內不得轉讓。

點評:前海地塊掛牌，說明前海的開發即將提速。此次前海賣地將採用一次競價方式進行報價，按照地價報價最高者得的原則確定競得人，競買人的地價報價不得低於掛牌起始價。而且，此次賣地，為參與拍賣的主體設置了一個較高的門檻，主營業務收入不低於100億元人民幣，這註定將是地產大鱷們才能參與的遊戲。

萬科海外7.22億購荃灣西站

萬科置業(海外)有限公司發佈6月21日公告顯示，萬科置業海外收購香港荃灣西站六區物業發展項目20%權益獲獨立股東通過。

交易須獲得多方包括荃灣西(六區)物業發展、新世界發展、 萬科批准，預期所有條件將于本年第三季達成。萬科海外收購TW6項目20%發展權益的總現金代價為7.22億元，投資成本部分由內部資源及可供動用的銀行融資支付，其餘則以項目日後取得的銀行借貸撥資。

點評:萬科在海外的發展正在穩步推進。在國內房地產市場調控越來越嚴厲的情況下，拓展海外市場，為在海外的中國人蓋房子，無疑是房地產進一步擴張的一種途徑。

龍湖海外籌錢應對轉型

有香港資本市場消息稱，龍湖地產將擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規模至75億港元。該貸款的額度分配即將敲定，6月內有希望簽署合約。

該筆貸款可能參貸的銀行包括中國銀行、東亞銀行、法國巴黎銀行、中國建設銀行香港分行、中國光大銀行、招商銀行、中信銀行(國際)、恆生銀行、滙豐、渣打銀行、大豐銀行、永隆銀行。貸款的綜合收益與此前早前消息一致，均為380個基點，利率較香港銀行同業拆息/倫敦銀行間拆放款利率加碼310個基點。

點評：值得注意的是，近期中國金融市場鬧起了“錢荒”，和在A股上市的房企相比，類似龍湖這樣的境外上市房企還是有更多的管道可以融資。融到了錢，就有了調整轉型的底氣和資本。

惠東濱海大盤血戰在即

惠東海灣又將迎來巨無霸度假地產項目，6月23日，全球500強華潤集團旗下地產業務旗艦華潤置地的首個濱海綜合體專案“華潤小徑灣”也將與進駐惠東海岸的其他十幾家地產企業搶食度假地產市場。該專案總占地面積約177萬平方米，規劃建築面積約270萬平方米，總投資約180億元人民幣。目前，惠東沿海已經集中了碧桂園十?銀灘、十?銀灘、華潤小徑灣以及距離10多分鐘車程的合正東部灣和萊蒙水榭灣，還有富力灣、海宸世家、金融街?巽寮灣、萬科雙月灣、中航元嶼海、寶安虹海灣等多個樓盤，總供應量直接超過1500多萬平方米。


華潤置地副總裁、華潤置地深圳大區總經理孔小凱介紹，華潤小徑灣是華潤置地充分整合華潤集團多元化產業協同優勢，並依託自身多年積累的城市綜合體開發及運營經驗，創新地將綜合體概念向海洋延伸，以最理想距離、最萬象繽紛的姿態，傾力打造的首個大規模、高品質的濱海綜合體專案。華潤小徑灣是繼2009年以萬象城為主力品牌和主導產品的“華潤中心城市綜合體”、2011年以深圳灣體育中心為首期元素的“深圳灣華潤總部基地綜合體”之後，華潤置地大深圳戰略佈局中面向公眾正式亮相的第三個綜合體項目，是集高端濱海萬象海會所、國際五星艾美酒店、華潤大學、國際學校、華潤健康俱樂部、風情商業街及高端海景住宅於一體的濱海綜合體。

點評：據統計，2012年度深圳市商品住房一手房成交套數達40190套，面積總計366.74萬平方米。而關於惠東濱海的總供應量，業內一直在報導的一個資料其實是5000萬平方米，相當於深圳5年的一手和二手的總銷售量，而這些樓盤吸引的客戶8成是來自於深圳。看來，這幾年惠東濱海的大盤價格血戰不可避免。

纏綿近兩年之久的雅戈爾杭州申花地王“退地”傳聞，終於將畫上一道休止符。

雅戈爾6月20日晚間公告稱，公司將終止杭州申花地塊的開發，並擬計提4.84億元資產減值。雅戈爾董秘劉新宇對時代週報記者解釋退地原因時稱，2011年以來，房地產環境、市場形勢發生了較大變化，公司中止開發申花地塊有助於最大限度地保護股東利益及公司利益。

杭州地王退地事件，或許從其對“地王”的偏好開始便埋下了伏筆。不過雅戈爾對土地擴張的熱衷，並未自此終止。據時代週報記者粗略統計，截至5月底，曾經的“地王製造機器”以近23.8億元的資金“投石問路”，重啟地產擴張步伐。

“除了服裝主業之外，地產是雅戈爾重點發展的又一個主業。要想持續發展和開發地產業務，就需要進行適當的土地儲備。”劉新宇稱，公司會對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，如有價格合適的就繼續舉牌。而對於一直被業內詬病的地王專案，雅戈爾方面並未表示出決絕的止步態度。只是模糊地稱，無論從橫向比還是縱向比，看土地最關鍵的還是要看它能不能盈利。

4.8億元“割肉” 卸下包袱

作為曾經房地產領域高歌猛進的最典型樣本，雅戈爾曾在2004年後的幾年時間?，攜146億元資本優勢在長三角一帶攻城掠地，杭州是其佈局的最重要區域之一。在杭州，雅戈爾曾披荊斬棘摘得多個地王桂冠。

申花地王就是其中之一。2010年11月30日，雅戈爾在杭州申花板塊拿下兩宗宅地，總價24.21億元，折後樓面價1.8萬元/平方米，刷新杭州當時土地出讓的單價紀錄。

不過隨後樓市就遭遇了“史上最嚴厲的調控”，申花板塊樓盤最低售價曾一度跌破1.6萬元/平方米。作為地王的雅戈爾申花地塊，遭遇“麵粉貴過麵包”的尷尬。而遲遲未動工的現實，也讓該地塊深陷退地傳聞近兩年之久。

6月20日晚間，傳聞變成現實。杭州市國土資源局向媒體通報稱，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據國家、省、市有關規定和土地出讓合同相關約定，報經市政府同意後，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理過程中。

隨後，雅戈爾方面也發佈公告，確認終止上述杭州申花地塊的開發。而若上述合同解除，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。對此，雅戈爾擬計提4.842億元資產減值準備。

時代週報記者翻閱雅戈爾2012年年報發現，截至2012年年底，雅戈爾已付該地塊土地金額為12.1億元，而4 .842億元的合同保證金是按照總土地款24.21億元的20%計算而來。

時至今日，雅戈爾為原來的冒進付出了一定代價，4.842億元的違約金可謂是近年來歷次“退地”事件中企業損失金額最大的一次，此前蘇寧環球在2008年因退出上海南京東路163地塊時，損失4.4億元。

不過，雅戈爾緣何不採取合作開發或股權轉讓等方式，而是決絕“割肉”近5億元以尋求退出？對此，劉新宇在接受時代週報記者採訪時並未過多解釋，僅稱，“2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需變化發生了較大變化，綜合權衡後，終止開發申花地塊。為此，雅戈爾與杭州國土資源局協商解除該塊土地出讓合同，不再繼續開發該地塊”。

“地產界有個‘三拍原理’，一拍大腦非理性科學決策；二拍胸脯立生死狀；三拍大腿後悔當初沖昏了頭。雅戈爾這次拍大腿後悔並退地，也擺明瞭是想斷臂調頭。”有杭州當地開發商代表對時代週報記者介紹，雅戈爾自2007年進入杭州至今，銷售情況一直不樂觀，比如杭州商學院地塊2010年10月開盤，至今都未能清盤。申花地塊更是卡住了其資金鏈，在縹緲不定的市場行情下，堅持開發可能虧損，還不如退地更為穩妥。

杭州雙贏機構總經理章惠芳也分析稱，雅戈爾退地不排除資金問題，但也可以看出其對後市相對不樂觀，認為繼續開發會虧更多。目前杭州申花板塊的樓盤均價約為2.5萬元/平方米，以雅戈爾的拿地成本再加上財務、建安成本，至少要賣3萬元/平方米才不至於虧損，但按照目前的市場行情根本不可能實現，因此退地是一種止損行為。“算一筆賬，如果不退地，雅戈爾繼續下去可能虧的就是4.8億元的兩倍。雅戈爾現在卸下了包袱，說不定可以盤活其他項目。” 章惠芳稱。

從基本面來看，雅戈爾目前經營較正常，但資金比較緊張。今年一季度，雅戈爾銷售大幅增長，地產板塊經營性現金淨流入同比增長402%，一季度末預收賬款總額較去年底增加7.7億元。但其短期借款接近150億元人民幣，負債率達到71%，在地產企業中處於較高水準。

但劉新宇堅決否認公司存在房地產銷售和資金鏈緊張的情況。“我們今年的房產板塊預計將結算經營收入80億元以上，截至今年5月底，公司已經實現預售金額60億元，同比增長52%，所以不存在資金鏈緊張的情況。”

仍將加碼地產業務

杭州地王退地事件，凸顯了雅戈爾的尷尬。不過雅戈爾對土地擴張的熱衷，並未自此終止。事實上，與杭州市場截然不同，在大本營寧波，已在土地市場沉寂兩年之久的雅戈爾，今年以來已通過多種方式吸納土儲。

5月30日，雅戈爾子公司寧波雅戈爾新城置業有限公司以15.44億元拿下寧波東部新城核心區一地塊，折合樓板價9930元/平方米。

值得一提的是，東部新城項目已是雅戈爾1月內拿下的第四個項目。5月13日，雅戈爾以2.91億元拿下寧波鄞州區姜山鎮原獅球集團地塊；5月16日及18日，雅戈爾分別發佈對外投資公告，總計出資7500萬元參股了位於寧波的兩個項目。

據時代週報記者粗略統計，截至5月底，曾經的“地王製造機器”以近23.8億元的資金在寧波“投石問路”，重啟地產擴張步伐。

對此，劉新宇對時代週報記者解釋，除了服裝主業之外，地產是雅戈爾重點發展的又一個主業。要想持續發展和開發地產業務，就需要進行適當的土地儲備。公司會對已進駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個城市進行跟蹤，如有價格合適的就舉牌。

而接下來，雅戈爾在土地市場或仍將加碼。劉新宇並沒有直接透露接下來具體的拿地投入計畫，但稱如有價格合適的就舉牌，如果價格超出公司底線，就不會去拿地了。

“很多成長型房企近期都在土地市場上表現積極。雅戈爾也正是利用這一時機，在土地市場剛剛升溫，尚未達到過熱之前，增加自己的土地儲備，為將來的開發做好準備工作。” 中房資料研究院執行院長陳晟分析。

不過儘管雅戈爾多次對外表示，公司的發展版圖是整個長三角，但其在嘗試走出寧波的過程中，以高成本拿下多個地王項目開發得並不夠順利，因而雅戈爾的新一輪擴張回歸到了熟悉的寧波。時代週報記者梳理雅戈爾近年拿地動線圖也發現，年內6次收儲均在寧波當地。


“一邊退地一邊拿地，這種局面說明雅戈爾在調整土地持有的結構。”上海某地產分析人士對時代週報記者介紹，此外，雅戈爾拿下的項目基本集中在大本營浙江寧波，還有兩個專案選擇了與其他開發商在當地合作拿地的方式，這一系列舉動不難看出，雅戈爾戰線收縮的同時變得謹慎。

中房信研究總監薛建雄也認為，雅戈爾在現階段以較低的價格拿地，未來可以先把低價樓盤拿出銷售，從而快速回款，改善現金流。

不過對於未來是否繼續拿地王，劉新宇同樣沒有直接回復。“地王這個概念本身並不確切，現在大多數土地都是招拍掛，對土地本身來說，可能每一塊地都是地王，都要產生一個最高的價格。”劉新宇稱，無論從橫向比還是縱向比，看土地最關鍵的還是要看它能不能盈利。

就在王石對中國股市一番“穀底盤整，入市好機會”評論的第二天，萬科B上演了頗為戲劇的一幕——公司股價午盤後突然大漲，遠超A股表現。但由於之前萬科B股價連續下跌，一舉跌破13.13港元，即B轉H方案的現金選擇權價格，所以，儘管昨日萬科B收於13港元，但依然無法站在現金選擇權價格之上。對投資者來說，大起大落之間，套利空間隱約浮現。

昨日，萬科B的股價走勢較A股來得精彩。在前一天盤中觸及11.88港元的近期新低後，萬科B昨日以12.1港元低開，而後逐步翻紅，股價漲幅一直保持在3%以上。而這種“強勢”一直持續整個早盤。早盤萬科B收漲4.26%。反觀A股，整個上午則呈現了“高開低走”的情形，早盤收綠。

但是，單純的上漲並不足夠。萬科B的最大特殊在於，萬科的B轉H方案所確定的現金選擇權價格，即13.13港元，無疑為公司股價提供了“支撐”。但是，這幾日連續破位，讓萬科的股價亦無法倖免。尤其是萬科B，股價從15港元水準近日連續下挫。在6月13日到6月25日9個交易日內，股價下挫超過23%，遠大於B股指數同期逾10%的跌幅。同時，6月21日至6月25連續三個交易日，萬科B收盤價都在現金選擇權價格13.13港元之下，盤中最大套利空間一度達9.5%。由此，即使昨日上午B股漲幅明顯，以其早盤觸及的12.82港元，較之現金選擇權價格依舊有2.4%左右的折價。

但這種情況在午盤後發生重大轉變。下午1時10分之後，萬科B股價突然出現了大幅拉升，到1時30分左右，股價突然擊破13港元，隨之立即超越13.13港元的重要關口，最高觸及13.33港元，最高漲幅達到9.26%。同時，隨後的約20分鐘內萬科B股價重新強勢回到現金選擇權價格上方。大幅拉升後，後勁有所不濟，下午2時過後，萬科B的股價出現回調，尾盤雖有所提升，但此後股價一度回到13港元下方，最後全天收於13港元，單日漲幅6.56%，而萬科A股單日僅上漲1.58%。

午盤後的“發力”，讓單日之內萬科B振幅不小，為10.08%，而且股價亦圍繞在13.13港元附近“徘徊”，由此套利空間亦“忽隱忽現”。按照萬科的B轉H方案，此次的現金選擇權向全體所有B股股東提供，但是，如果現金選擇權行權比例過高，導致流通性過低、公眾持股量不足，公司又可能無法滿足H股上市的要求。由此，根據測算，若申報行使現金選擇權的股份數超過B股總股份數的三分之一，即申報股份數若超過4.38億股，萬科B轉H的方案就無法實施。


因此，一旦萬科B的股價較13.13港元出現了大幅折價，勢必會有更多股東傾向于選擇現金選擇以鎖定風險，從而可能導致方案無法實施。因此，為確保不會有更多股東“湧向”這一邊，套利空間應不會過大，從理論上萬科B較13.13港元這一“安全價格”大幅下挫的可能性並不高。因此萬科B在連續多日股價深挫後，昨日走勢明顯強於大市，股價回復到13港元關口。

雖然套利空間不那麼輕易顯現，但也依然存在。昨日收盤價看13.13港元仍有一定缺口，仍存在小幅套利空間。

不過需要提醒的是，由於現金選擇權申報股數上存在限制，申報過多會會導致B轉H方案無法實施，因此這種套利空間亦非100%無風險鎖定，此中還存在一定博弈。

昨日，虹橋商務區又有兩幅土地出讓。全球商品博覽會有限公司、全球商品博覽會集團有限公司聯合體分別以5億元、5.22億元包攬虹橋商務區南片區03號地塊、01號地塊，其樓板價分別折合13999元/平方米、15192元/平方米，溢價率為38.1%、7.68%。

據瞭解，上述拿地的兩家公司均為香港經緯集團旗下公司，該集團曾於1月23日以13.2億元摘得閔行區虹橋商務區核心區南片區04號地塊，成交樓板價20371元/平方米，溢價率高達75.9%，成就了該區域的單價“地王”。

21世紀不動產上海區域分析師羅寅申認為，這兩塊地雖然有溢價，但相較其此前“地王”的價格，顯然不算貴。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，經緯集團顯然較青睞虹橋商務區板塊，此次拍得的土地和此前所拿地塊連在一起，有利於實現聯動開發的模式。

德佑地產研究主任陸麒麟指出，經緯集團接連拿下三幅虹橋商務區核心區的地塊，很可能將用於華東的“全球商品博覽匯”建設。

6月初，虹橋商務區北片區08號、06號地塊相繼被出讓，出讓價為19524元/平方米，19090元/平方米，均高於昨日出讓的兩幅地塊。


昨日出讓的另一幅地塊——上海長寧區新涇鎮222街坊2/2丘（臨空2號辦公）地塊更是被上海園林（集團）有限公司以4500萬元底價競得。6月25日在杭州舉行的土地拍賣會上，出讓的五幅地塊溢價率分別僅為0%、0.21%、0.07%、0.3%、0.17%。

對於近日土地市場出現的低溢價出讓現象，德佑地產分析師趙葆根表示，此番出讓的地塊都未能出現較高的溢價率，這一方面與地塊及開發商本身的情況有關；另一方面，對於較為依賴銀行貸款的房企而言，“錢荒”將使其資金情況再度緊張，遏止其在土地市場上一擲千金的舉動。

有業內人士擔心，如果流動性持續收緊，房地產融資日益困難，最先曝出危局的可能是商業地產。這是因為，在住宅持續受限的背景下，作為調控空白區的商業地產供應量正持續放大。

據K8土地網資料顯示，今年上半年全國百城土地供應量與去年同期相當。1-6月，全國百城共推出土地9106宗，供應量為39029萬平方米，同比增加2%。但各類供地中，商辦物業的供應增幅最大。資料顯示，今年上半年商辦用地共推出1911宗，供應量為5960萬平方米，同比增加42%；其中，商辦用地共成交1516宗，成交量為4969萬平方米，同比增加45%；商辦用地樓面均價為1790元/平方米，同比增加17%。增幅都遠遠超過住宅。

另外，中原集團研究中心監測的13個城市中，商辦用地5月份供應面積環比上升85%，創年內供應新高，較2012年平均水準上升13%。各線城市供應均有所上升，其中二線發展中城市表現較為突出，供應面積環比大幅上升約603%；一線及二線發達城市分別上升約51%和34%。

中國的商業地產投資存量已經超越日本，成為亞洲最大的市場。據DTZ戴德梁行近日發佈的報告顯示，中國商業地產投資存量的價值增長15%，達到1.5萬億美元。

仍有多家開發商表示要加大商業地產投入。4月10日，泰禾集團以19.3億元高價拿下北京通州台湖地塊，強勢進軍北京商業地產領域。泰禾集團宣稱，計畫在3-5年內全國佈局20-30座泰禾廣場，以開發高端商業地產為主，並喊出“學習萬達，超越萬達”的口號。

以住宅為主的萬科也將在今年年內于廣州區域推出三個商辦專案，其中包括一個商業綜合體，一個商業中心及一個度假酒店項目。這不像此前萬科的商業專案總是強調“僅僅是為了住宅做配套”，今年推出的三大商辦項目均是獨立項目。

中鐵於6月16日在北京豐台推出了北京諾德中心，這是一座200米超高層寫字樓，總建築面積約45萬平米，彙聚高端總部寫字樓、總部獨棟、商業中心、行政公寓等多元業態。

招商地產也對外稱，未來5年內商業地產將成為其核心業務。自2011年分立出來的招商商置公司，5?8年內，將注入超過500萬平方米的商業地產，每年爭取進入2?3個新城市。

與開發商在商業地產領域跑馬圈地不同的是，國內商業地產到目前為止，並未尋找到真正有效的運作模式。某著名品牌開發商商業地產負責人告訴記者，他所負責的購物中心每年的目標是收支平衡，所謂收支平衡是指，利潤與各種物業管理費持平，而不計前期的投資額。

典型表現就是所謂城市綜合體熱，部分城市不顧當地實際，一味強調建設住宅、五星級酒店、高級寫字樓和大型購物中心，一個也不能少，而一些三四線城市在可見的將來根本就無法消化那些過於高端的商業。與此不同，“我們要用經營商業物業的思維來開發高端綜合專案”，這是陽光新業總裁萬林義說的。 陽光新業更看重由商業物業持續良好運營所帶來的物業長期穩定的增值，其開發的高端商業體，根據當地經濟發展水準和消費能力，進行不同的產品組合和業態搭配，投入相對較少，債務低，可將市場風險降至最低。


值得注意的是，北京高端寫字樓租金環比出現下滑。據北京中原市場研究部監測的資料顯示，2013年5月北京甲級寫字樓租金為432.80元/平方米•月（不含物業費），環比下降0.33%，同比漲6.17%；准甲級寫字樓租金為253.98元/平方米•月，環比降0.34%，同比漲9.78%。

北京中原市場研究部認為，受實體經濟運行、貨幣政策緊縮和金融脫媒深化等因素影響，經濟形勢面臨嚴峻壓力，實體經濟資金流入進一步收緊，這也抑制了寫字樓租賃量價的上漲空間。預計核心商圈寫字樓租賃成交量繼續收縮，租金穩定。

有業內人士認為，開發商轉型商業地產是個偽命題。因為轉型之後，相比住宅，商業地產的運營盈利模式並沒有發生根本改變，加上開發商蜂擁而上投資商業地產，未來商業地產爆發風險的幾率正在逐漸加大。

去年以來的房企海外融資潮，仍在擴展。記者統計發現，截至目前，今年共有27家內地房企在海外融資，總額突破800億人民幣，至少超出2012年全年總融資額的25%。

6月21日，湯森路透旗下基點援引消息人士透露，龍湖地產將擴大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規模至75億港元（9.67億美元），月內有希望簽約。該筆融資將是今年內地房企最大一筆海外融資。

此前的1月24日，越秀地產公告稱，根據其20億美元中期票據發行計畫，已向香港聯交所申請批准發行兩筆共計8.5億美元的票據。包括一筆3.5億美元、年利率3.25%，於2018年到期的票據；一筆5億美元、年利率4.5%，於2023年到期的票據。這是目前內地房企已成功進行的海外融資額最大的一筆，發行期限也最長。

億翰智庫董事長陳嘯天稱，房企熱衷海外融資一方面是海外資金充裕，另一方面是利率相對內地較低。據CRIC研究中心提供的監測資料顯示，典型房企海外融資額度多在10-50億人民幣之間，包括銀行貸款、發行票據或者債券等方式，融資年限從3到10年不等。

儘管內房企海外融資頻頻進行，但融資成本差異較大，這與房企的實力和評級成反比。例如，萬科（標準普爾公司評級BBB+）發行的一筆8億美元5年期定息債券，利率僅為2.755%；而?盛地產（標準普爾公司評級B-）發行的一筆5年期2.5億美元票據，利率則高達13.25%。

“通過2008年、2011年以及2012年5月之前的市場困境，房企已經看得很清楚，內地金融市場風險實在不可控，而境外融資市場環境相對穩定。典型房企擬通過海外融資降低對國內銀行的依賴程度。”陳嘯天稱。

此外，由於A股市場多年失去融資功能，近期內地房企赴港IPO數量激增，也表明了房企對海外融資的饑渴。自去年11月份以來，上海旭輝、江蘇金輪、江蘇新城至少7家房企推出赴港上市計畫。這是自2009年?大、龍湖、花樣年等內地房企赴港上市以來的新一輪融資潮。

6月18日，朗詩集團發佈公告稱，其子公司向深圳科技（106.HK）之控股股東協議收購共12.6億股的股權，約占全部已發行股本的63.4%，每股售價為0.685港元（溢價67%），共花費8.63億港元。本次收購完成後，朗詩旗下將首次擁有海外上市公司，並以其為綠色住宅地產開發業務的唯一上市平臺。

6月25日，?力商業地產發佈公告稱，股份買賣協議已完成交割。至此，萬達終於成功登陸香港資本市場，成為?力地產18.56億股股份及本金額為2.09港元的可換股債券的實益擁有人，其中18.56億股股份占?力全部已發行股本約65%。?力商業地產更名為萬達商業地產。

重慶的協信集團、北京的金輝中國以及山東省的金山地產，也計畫2013年下半年上市，分別擬集資3.5億美元、4億美元及2億美元。

CRIC研究中心分析師朱一鳴在接受記者採訪時稱，從企業角度來說，香港不但提供了融資平臺，也提供了向海外擴張業務的平臺。不過，朱一鳴擔心，美國QE3政策將逐步退出，海外流動性充裕的局面也將告一段落，海外融資通道或將受到擠壓，這對視資金為生命的房地產行業來說，影響是非常大的。


他認為，對中小型房企而言，短期內這種流動性緊張的影響就會顯現。近期銀行間拆借利率急劇飆升，預示著今後一段時間銀行的流動性緊縮會超預期，眾多房企的銀行貸款融資也將收緊，成本將急劇上升。一些近期拿地熱情高漲的房企，應加以重視，如手中還有些寬鬆的資金，應謹慎投資。

陳嘯天認為，由於大型房企已經提前進行多筆海外融資，即便是下半年內地信貸收緊，對於大型房企資金情況影響也不大。

此外，記者發現，2013年是房地產信託兌付的高峰期。2010年和2011年房地產信託共發行6568億元，據用益信託資料統計，預計2013年到期金額1958億元，今年二季度和三季度都是地產信託兌付高峰期。

自2012年底北京城市公寓銷量止跌回升之後，到今年5月已實現連續6個月上揚，城市公寓銷量再攀新高。亞豪機構資料顯示，6月中上旬北京成交單價超過4萬元的城市公寓共售出365套，環比上月同期大幅增加52%。

根據北京市住建委要求，8月1日以後拿地的大戶型住宅專案的施工進度至少要達到1/2才會發放預售許可證。大戶型住宅以城市核心區的公寓項目為主，按照之前的預售要求，這些專案原本在拿到施工許可證，自有資金比例達到25%以上就可取得預售許可，並向市場銷售，但預售新規出臺後只得被迫延後入市時間。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，雖然經歷數輪調控，但城市公寓有較好的抗跌性，且購房需求仍然保持堅挺。同時，新出臺的關於140平方米以上大戶型住宅預售標準提高，意味著未來城市公寓增量供應將減少，這促使客戶明確購房意向，從而拉動了6月銷量的上升。


雖然城市公寓市場的勢頭持續向上，但是從區域分佈來看，城市核心區的成交卻並不旺盛。資料顯示，6月中上旬成交的城市公寓中僅有117套位於四環內，尚不到總銷量的1/3，而在去年同期，四環內的公寓銷量高達491套。在此背景下，地處北四環外奧林匹克核心區的盤古大觀，因其660平方米的開闊戶型，框架結構可由購房者任意分割滿足了高端人群的生活社交需要；七星級的酒店及服務和國際化的生活方式也成為盤古大觀贏得市場關注的重要原因。

據瞭解，近日盤古大觀被美國派拉蒙影業指定為電影《變形金剛4》中國地區唯一房地產合作夥伴及唯一合作酒店。對此，任啟鑫認為，公寓豪宅的競爭已由傳統的基於地段、配套、產品等硬體設施的競爭，過渡到了基於品牌、文化、生活氛圍等軟體的營造，開發豪宅專案的開發商只有不斷賦予專案更高的附加值，才能在市場競爭中打動購房者。

今年5月，廈門新建住宅均價16218元/平方米，漲幅居全國第一。統計資料顯示，5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米，環比4月上漲0.81%，100個城市中有77個城市環比上漲，22個環比下跌，1個與上月持平。其中，廈門5月新建住宅平均價格16218元/平方米，環比漲3.55%，漲幅居全國第一，這也是自去年6月以來，廈門房價連續12個月環比上漲。

廈門二手房價格均有所上漲。在5月份廈門6個轄區30個片區二手房掛牌均價顯示：30大片區除島外集美片區、同安片區和翔安片區外，其他27個片區賣方報價全部上漲。

雖然廈門一二手房價格均有所上漲，但成交量卻依舊上漲。據廈門網上房地產資料顯示，5月份廈門一手住宅成交4859套，日均161套。雖然比起3月份的7033套歷史最高量相差較多，但與4月份的3364套相比，5月份的成交量有了大幅上漲，也略高於去年5月份的成交量4660套。5月份廈門二手房成交量總計2350套，其中住宅成交總計1512套，對比今年4月份成交量下降幅度較小。5月份廈門二手房均價為20857.58元/平方米，對比4月份環比上漲4.2%。

今年以來，廈門房價漲幅一直位居全國前列，樓市調控形勢異常嚴峻。從今年4月份開始，廈門房產管理部門頻頻出招，先是廈門版“國五條”落地，禁外地人補醫保個稅購房，堵住外地炒房客；5月份繼續加大房產市場整治力度，一批違規房企被曝光接罰單。6月份，廈門樓市調控再升級，公積金二套房首付提高至6成。廈門市住房公積金管委會發佈通知，自6月1日起，對廈門市住房公積金貸款政策進行調整。通知明確，購買第二套住房的，雙職工家庭在廈門地區繳存住房公積金的，個人購房貸款最高額度調整至60萬元；單身職工或夫妻只有一方繳存住房公積金的，個人購房貸款最高額度調整至30萬元；首付比例提高到不低於60%。購買首套住房的職工，個人購房貸款最高額度、首付比例等貸款政策保持不變。


新政出臺後，廈門市將根據貸款承辦銀行個人貸款住房認定標準，即根據廈門市國土房產測繪檔案管理中心出具的廈門市居民家庭住房情況查詢結果、人民銀行出具的個人信用報告等來綜合判斷。本次政策調整將進一步抑制住房投機、投資性需求，對購買首套住房家庭進一步提供政策傾斜，支持職工購買自住住房，充分發揮住房公積金深化住房改革的作用。

記者在採訪中發現，“國五條”細則出臺後，新建住宅的成交量、價格都沒降下來，沒有達到預期的調控效果。根據公積金新政中對二套房的認定標準，許多本來能貸款的市民，現在不能再申請公積金貸款；而原來能多貸款的市民，現在能貸款的金額也大幅縮水。這次公積金政策調整可視作是對已出臺政策的後續補充，對樓市調控增加了新的要求和控制點。

伴隨著日前望京綠地中心的入市，在2009年、2010年由SOHO中國、遠洋、保利以及綠地四大房企投資近160億元打造的“地王盛宴”項目首次聚齊。隨著住宅專案銷售殆盡，望京區域內全面進入了商業地產爭奪的局面。

“當年高價拿地地王齊聚的效應已經初步顯現。” 譽翔安合夥人王珂向北京商報記者表示，同時他介紹道，在商業地產圈?對於望京商業辦公中心的崛起有著這樣的定義：望京區域的崛起得益於東三環辦公商圈的擠出效益，隨著金融街大國企向CBD、燕莎區域的擴展，導致一些外資和中小企業不得不尋覓新的辦公場所，而望京區域集中供應的寫字樓則引起了市場的關注。

目前，望京甲級寫字樓主要包括望京SOHO、保利中央廣場、融科望京產業中心以及綠地中心。

北京商報記者瞭解到，目前望京SOHO的寫字樓部分起價已達7萬元/平方米，最高價為12萬元/平方米，商鋪部分8萬元/平方米；保利國際廣場預計寫字樓入市價格在5萬元/平方米左右，商鋪部分已達8萬元/平方米；融科望京產業中心報價5.8萬元/平方米；綠地中心寫字樓預計報價在5.5萬元/平方米，商鋪在5萬元/平方米左右。

對於區域商鋪價格為何出現3萬元/平方米的差距，王珂介紹，“望京SOHO已經進入尾盤階段，因此價格一直扛著，而保利的商鋪部分由於層高達到了7米，因此8萬元/平方米的價格實際可以做成兩層”。

其實對比2010年望京SOHO寫字樓部分5萬元/平方米的價格，目前區域的寫字樓在售價格基本上與三年前持平，對此王珂解釋道，當時望京SOHO入市時採取的是“品牌空降”戰略，望京的寫字樓租金不過5元/天/平方米，因此那個價格不是市場價格，是SOHO中國單方面做出的價格判斷，在首期開盤銷售30億元之後，望京SOHO的銷售停滯了半年多，等待著市場認可，現在區域內的價格反映的才是真實價格。

北京商報記者瞭解到，保利與綠地的銷售策略基本相似，在自持整售的基礎上也進行散售，目前保利中央廣場兩棟寫字樓已經封頂，綠地已經整售出去了一部分寫字樓，價格僅為3.08萬元/平方米。

作為區域內的最大獲益者SOHO中國當年斬獲望京29號地時花費了40億元，樓面單價不過1.02萬元/平方米，之所以敢於5萬元/平方米開盤，就是得意于後來遠洋和保利的高價拿地。此外，作為區域內拿地價格最低的綠地中心，當時拿下這塊商業用地價格不過7695.5元/平方米，而今價格在區域內卻處於中游水準。

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北京商鋪均價今年首破3萬元

據搜房網資料監控中心統計顯示，今年5月北京商鋪市場共成交近4.4平方米，成交均價為3.3萬元/平方米，環比上漲22.83%，全市商鋪均價首破3萬元/平方米。


從成交詳細情況來看，預售方面共有4個項目成交面積在2000平方米以上，包括興宇名苑、宇達創意中心、保利望京苑及和裕商業中心。現房方面，共有3個項目成交面積在3000平方米以上，包括密雲金融商業城、海澱區萬柳星標家園以及昌平綜合性商業樓。

5月北京商鋪市場共有8個專案成交均價在4萬元/平方米以上，其中保利望京苑和望京SOHO的均價在8萬元/平方米以上，這直接拉升了本月的成交均價，也使得商鋪成交均價在2013年首次超過了3萬元，僅次於2012年4月33937元/平方米的商鋪成交均價。

將軍澳臨海地皮剛以低於市場預期價格成交，九龍建業（034）主席柯為湘認為，這反映發展商對後市採取謹慎態度，他本人對此並不感到意外。他表示，旗下樓盤項目推售未有受到美國退市等負面因素影響，上半年的銷售已超過100億元，超越去年全年銷售成績，主要受惠於中國及澳門的項目銷售。

內地業務盈利料增

九建目前在中港澳三地均有發展項目；其中以澳門的地產業務增長最為強勁。柯為湘昨天在股東會後表示，隸屬保利達（208）的澳門物業，去年銷售錄得逾100億元，預期今年也相若；被問到會否考慮在橫琴一帶發展，他表示，要視乎有否合適項目。

至於中國內地，九建目前持有逾400萬方米土儲，遍布瀋陽、無錫及中山等地，未來將進一步拓展至其他城市；柯為湘表示，內地業務已進入收成期，預料今明兩年內地業務盈利將顯著增長，預期下半年在內地推出最少5個項目。

香港方面，他說，不會因為市況波動而放慢推盤步伐，第三季打算推出旺角麥花臣街項目，目前尚待批出預售樓花同意書，未來將參考銅鑼灣樓盤開價，預料項目能套現20億至30億元。柯為湘稱，鑑於本港住宅供應仍然短缺，而市場對加息的預期亦只是心理因素，在港府連番調控樓市後，成交量的調整屬在所難免，而縱然樓價有調整，相信幅度也輕微。

天水圍居屋第二市場作價不斷破頂，自由市場價也水漲船高，天盛苑一個高層戶以283萬元沽出，實用呎價6643元，創屋苑新高。

市場消息指出，天盛苑A座高層7號室以自由市場價283萬元易手，實用面積426方呎（建呎573），實用呎價6643元（建呎4939元）。

中原地產副區域營業經理黃海表示，天盛苑自由市場成交一向不多，6月至今整體買賣約10宗，僅2宗為屬自由市場成交。

祥益地產高級營業經理蕭嘉偉表示，天盛苑A座中層6號室，日前獲6組白表免補地價買家競價，最終以160萬元成交，實用面積433方呎（建呎580），實用呎價3695元（建呎2759元）。

此外，中原地產分區營業經理謝明亮表示，天頌苑M座高層6室獲白表免補地價買家以170萬元承接，實用面積430方呎（建呎575），實用呎價3953元（建呎2957元），較月內成交的同類型單位高29%。

新例後首個現樓發售的土瓜灣港圖灣，昨天首天登記，嘉里建設（683）未有公布登記數字，市傳共接獲約37張登記，暫未獲足額認購，發展商將夥拍中銀提供定息按揭；油塘OCEAN ONE亦傳下月初發售。

嘉里建設昨天同步開放現樓3層示範單位供公眾參觀，下午3時許已見物業入口處出現參觀人龍，人龍並延至停車場內，也有大批代理在現場及附近街道「撈客」。現場消息指出，約3時已有十餘位準買家遞交登記。

OCEAN ONE部署下月發售

發展商並未公布首天登記數字，市場消息指出，晚上登記情況較踴躍，全日在現樓售樓處已取得約37張登記表，以推出連加推80伙計，暫未取得足額認購，代理指出，由於共有3天時間進行登記，部分買家將留待至最後一天（28日）始遞交認購表格。

美國計劃退市，利率可能上調，嘉里建設今天將公布與中銀合作的「可換樓定息按揭計劃」，以加強買家入市信心。

此外，較早前已修訂樓書的油塘OCEAN ONE，市場消息指出，發展商麗新發展（488）仍等待一手監管局回覆，樓書是否再作修訂，若順利將安排項目於下周二（7月2日）正式發售，惟實際發售日期仍有待上載銷售安排。

OCEAN ONE早前已發出首張價單，涉及52伙，實用平均呎價14039元。

佐敦珀．軒持續「零」成交

至於日前正式推售的佐敦珀．軒，昨天仍未能打破「零」成交局面，?地（012）公布，粉嶺逸峯前天再售出5座15樓C室及同座26樓C室，實用面積510及511方呎，成交價451.2萬及469.3萬元，呎價8847及9185元，項目累積沽出74伙。

新盤仍有待推售的新世界發展（017），加推新蒲崗采頤花園8個車位，定價31萬元，本月至今，采頤花園已售出12個車位，成交價31萬至31.5萬元；同系已入伙的沙田溱岸8號，市場續錄租賃成交，本月至今暫錄57宗，實用面積呎租介乎28至37元。

前海啟動土地出讓，前海管理局副局長藺宏稱，這預示當地大開發、大建設高潮的到來。當局旨在首批地建設高端「金融峽谷」，並已提出每平方米最低投資水平指引。保守估計，首三塊土地的最低投資總額逾300億元（人民幣，下同）。

最低發展門檻 每平方米1.5萬

藺宏介紹，為實現高端定位和高品質建設的目標，扣除地價，這批土地每平方米地上建築面積的投資額不得低於1.5萬元。以這三塊地127.36萬平方米的建築面積計，最低投資額將不低於191億元（見表）。

地價方面，規劃建設處處長胡燦介紹，深圳市政府正在釐定掛牌起始價，計劃將於7月5日公布。「此次土地出讓採用一次性競價方式，加上對最低投資額進行了指引，便是希望參與競投企業能理性思考，相信較現場競標為好。」

據深圳國土委資料，臨近前海的深圳後海中心區今年1月賣出一商業用地，以底價每平方米9,875元地價成交。由此保守估計，前海地價每平方米1萬元，加上最低投資額為每平方米1.5萬元計，上述三塊地最低投資總額將達318億元。

實際上，當局對此次土地競投企業的門檻設置，已結合土地特點和投資規模、發展要求。前海管理局經營發展處處長沈華新稱，初步摸底，深港兩地有288家上市公司符合前兩塊地資產總額和收入過百億元的要求，同時有60多家港交所（00388）主板上市企業，符合第三塊地市值超過400億港元，及去年收入200億元的要求。

藺宏強調，為防止惡性炒作，前兩塊地的30%辦公面積無償交還政府，由政府發揮市場平抑和調節作用，並對第三塊地的自用及出售佔比及轉讓年期設有限制。

胡燦透露，該局將於下半年陸續推出其他地塊，目標全年轉讓土地80萬平方米。

力求業務多元化 擊退新加坡基金
核心商業及零售區酒店前景理想，早前一投資者以約9.08億元，沽出上環德輔道西酒店地盤。消息人士透露，買家為南豐，購入日後作酒店發展，而該集團近年涉足酒店範疇，力求業務多元化。

近日上環德輔道西33至45號地盤，以約9.08億元易手，消息稱，新買家為本地發展商南豐，據悉，是次酒店地盤獲多個財團洽購，包括一家新加坡基金，惟出價不及南豐進取。即使近期大手買賣宗數減，而酒店項目屬長遠投資，未影響南豐出價競投。

Kush重推 減價1成售地盤

該地盤劃作商業用途，屬甲類地盤，地盤面積7,058.58平方呎，以地積比率15倍計算，可建樓面面積105,879平方呎。據悉，地盤將作酒店用途。該物業由酒店品牌Kush持有，早年已持有部分地段，其後積極併購。服務式住宅公司Kush Concepts Ltd於2010年，斥資1.288億元，收購上環德輔道西43及45號相連舊樓，以擴大地盤面積，其後Kush於市場放售，叫價10億元，並獲積極洽購，不過，因年初政府突推雙倍印花稅措施，令買家有所猶豫，現減價約1成沽出地盤。

地段位處中上環區，為傳統商業區，加上鄰近中環購物段，故近年區內亦有不少酒店，如附近文咸西街宜必思酒店。是次收購相信南豐看好酒店前景。

沙田萬怡酒店 去年開業

南豐向來以發展住宅項目為主，近年開始涉足酒店範疇，如在港首個酒店項目香港沙田萬怡酒店，投資額逾20億元，已於去年正式開業。該酒店總建築面積350萬平方呎，營運商為萬豪國際集團，客源以商務及內地旅客為主，共提供539間客房。另外，集團在廣州琶洲亦有酒店項目，涉約500間客房。

近期一手新例實施，加上整體樓市氣氛一般，發展商推住宅新盤步伐減慢，南豐近一年少有推售住宅新盤，料集團旗下東涌住宅項目有望年內獲批預售樓花同意書，而旗下跑馬地雲暉大廈料短期暫不推出，相信集團為求業務多元化，繼續開拓酒店業務。

酒店前景仍理想，近年大手買賣中不乏酒店成交，如去年資本策略夥拍基匯資本，以23億元購入佐敦諾富特酒店，成近年最大手酒店買賣。

中環美利大廈將於本周五招標，因項目涉及保育，將來只准改裝發展，可發展的空間存在隱憂，故業界估值相當分歧，約介乎19.5億至42.26億元，樓面呎價則約6,000至1.3萬元。

估值分歧 約19至42億

美聯測量師行董事林子彬表示，中環美利大廈酒店屬區內罕有的地皮，而且地勢高及景觀開揚，亦鄰近纜車站及香港公園等旅遊點及購物區，故認為具有發展潛力，但最終的發展空間仍要視乎賣地條款，取決是否容許提供餐飲、宴會及泳池等配套設施。

林子彬指出，由於牽涉保育問題，故發展商只能夠在原有的框架上發展，工程會較為複雜，料發展成本跟重建相若，預計地皮市值約30億元，樓面呎價約9,229元。

將軍澳地皮低價批出，區內業主及買家觀望後市發展，二手交投停頓，個別業主選擇封盤。市場錄減價成交，嘉亨灣減價50萬元沽出，另大圍盛薈錄蝕讓。

領都減30萬求售 將中封盤

地皮造價未見理想，代理指將軍澳區業主以用家為主，加上新供應仍未推出，故消息傳出後未見有大量業主減價求售。個別業主調低放盤價，如領都5座高層RB室，實用面積717平方呎，由640萬元減價至610萬元放盤，減價30萬元、幅度約4.7%。

個別業主未看清後市寧選擇封盤，市場指出將軍澳中心11座及9座兩房單位，原分別以440萬元至450萬元放盤。

代理指業主原以試價性質放盤，後市未明朗下，索性封盤不賣。

二手市場減價個案持續，美聯物業區域經理佘錦驊表示，嘉亨灣5座高層C室，實用面積749平方呎（建築面積1,033平方呎），單位減50萬元以1,400萬元沽出，實用呎價18,692元（建築呎價13,553元）。

大圍盛薈高層 蝕40萬沽

另一方面，大圍盛薈錄蝕讓，EPRC經濟地產庫資料顯示，名城盛薈5座北翼高層B室，實用面積842平方呎（建築面積1,102平方呎），單位以881.8萬元沽出，原業主於2011年以922.1萬元購入單位，帳面蝕40.3萬元，另連8.8萬元佣金及34.6萬元釐印，料實蝕83.7萬元離場。

近日斥4800萬 買入頂層連天台

港鐵西港島綫效應之下，位於西環卑路乍街的一帶舊樓收購活躍，其中之一的天成工業大廈，近日獲?基地產（00012）或有關人士，以4,800萬元購入一個單位，連早前已經收購的單位，預料已經斥資2.5億元向該工廈進行收購，並且成功掌握超過7成業權。

96年開始 購入3樓地下

位於卑路乍街36至38號的天成工業大廈，物業樓高13層，由12層工廈以及一層地舖組成，自今年4月起已經獲一個神秘財團，以每層2,800萬元收購，成功購入7層，佔整體約一半業權，當時收購財團只是利用律師擔任公司董事。

不過，據土地註冊處顯示，天成工業大廈12樓連天台，本月初以4,800萬獲萬穎發展有限公司收購，而公司董事為張煒棠、黎永堅，過往經常替?地收購舊樓及農地，而該公司亦早於96、97年已經在天成工業大廈「落釘」以購入3樓及地下，故此有業界估計一直對該工廈進行收購的神秘財團與?地有關。

資料顯示，發展商至今已經累積斥資2.52億元作出收購，成功購入該廈逾7成業權，餘下3成業權則由4組投資者持有。由於該工廈樓齡達42年，符合引用強拍條例統一業權的要求，預計發展商不難於短期內達到8成業權並申請強拍。

同區工廈舊樓 收購頻繁

事實上，自西港島綫落實以來，卑路乍街的舊樓、工廈收購頻繁，如比鄰上述天成工業大廈的寶雅山、Lexington Hill，均是發展商收購舊樓重建而成，近期二手實用呎價約1.56萬元。

政府將加快13幅綠化地帶的改劃工作，原定要2017年或之後才完成的9幅地皮，將會提前至明年完成，涉及逾1.35萬伙短期供應，其中一幅位於西貢清水灣道與碧沙路地皮已刊憲，佔地約13,778平方呎。

發展局局長陳茂波書面答覆立法會時表示，其餘12幅的改劃程序可於明年底前完成，而尚餘3幅亦會稍後盡快完成。

消息人士指出，規劃署將會提前諮詢政府各部門意見，並會優先遞交城規會審議，以盡快展開法定的規劃程序，但強調公眾諮詢期不會因此而被縮短。政府在今年1月《施政報告》提出，改劃13幅綠化地帶作住宅發展，預計合共可建2.3萬伙。

陳茂波：東九建電車不可行

另外，規劃署在去年提出將上水、粉嶺兩幅「政府、機構或社區」用地改劃成住宅地，作為公屋發展，遭居民及環團反建議利用面積達170公頃的粉嶺高爾夫球會建屋，惟規劃署指出，球會的租約尚要待2020年屆滿，現時亦未有發展該球會的計劃，未有接納公眾意見。

其次，當局亦為新界邊境禁區文錦渡、馬草壟及沙頭角等6區修訂分區大綱圖，輕微增加「鄉村式發展」用地面積。

對於香港電車公司建議在九龍東興建電車鐵路，取代政府擬建的架空單軌鐵路，陳茂波回應指，由於電車鐵路需佔用大量的地面土地，以興建雙綫的來回行車綫，故認為建議並不可行。

一手市場打破悶局，將於本周六開售的全新項目土瓜灣港圖灣，發展商昨首度開放現樓單位供實地參觀，市場反應不俗，料全日吸引最少逾千睇樓客到場，在高峰期出現參觀人龍，現場又接受準買家入票，消息指，該盤昨首日收票，截至約晚上九時，共收約三十七宗登記入票，佔可售單位約四成六，亦有準買家「一客入兩票」。

　　由嘉里發展的土瓜灣港圖灣，已公布於今周六開賣首兩批共八十個單位，平均實用呎價一萬五千八百八十元，兩房入場戶需約六百五十四萬元起，由於該盤已屆現樓，因此除於九龍灣商場設置示範單位外，昨天起亦依新例開放項目現樓，參觀情況理想，並收約三十七張準買家入票登記。

　　昨午三時許，該盤

位於旭日街九號現樓現場所見，錄得上百名參觀者到場，並持續出現人龍情況，雖然發展商主動替人龍分流，睇樓人士仍然要在地下大堂外等待進內，睇樓客排隊末段更「打蛇餅」，需轉入項目停車場門口部分等候，由於發展商亦派出身穿西裝專員負責疏導人流，約每五分鐘讓二十組人士進入項目，故現場秩序大致穩定，不過昨日天氣炎熱，大部分在門外等待的睇樓客都汗流浹背。

　　當中有內地客到場參觀並表示，計畫入市中型單位自用，故此參觀一手全新盤港圖灣，見項目位於九龍市區又擁有海景，在市場上較少見，不過香港樓價普遍不菲，但單位空間卻不及內地，因此在選購單位時，較為注意單位的空間感和實用性，海景元素反而只是次要。

　　此外，市場久違再有全新一手盤，大批代理把握機會促成交易，昨紛紛出動到該盤，除在現樓門外主動向途人講解項目特色和銷售安排情況，有代理更採用「大包圍」策略，遠在項目數條街以外已開始動員「撈客」，表現相當賣力。

　　銷售安排顯示，該盤從昨日起至明日接受準買家認購，有意購入的買家需在期間一連三天內「入飛」，填寫購買意向登記表，每張入票金額二十萬元，市場消息指，昨日部分睇樓客在參觀現樓後，亦已經即時入票表示認購意向，據了解，下午時分現樓現場已收到逾十五張票，至晚上約九時，市場指合共收到約三十七張登記入票。

　　發展商打鐵趁熱，今日將延續近期以來的連環軟銷攻勢，開放項目住客會所和設施，以及介紹與銀行合作的定息按揭計畫。

　　港圖灣屬新例後市場上第二個全新盤，項目已屆現樓，提供一百七十五伙，發展商籌備縝密，從上周初獲批售樓起啟動部署，期間示範單位、樓書及價單都無出現重大問題，並迅速在兩周以內確定出售日期，可謂新例後推盤最順遂的項目之一，亦反映發展商已逐步掌握新例要求。

　　該盤近日未開售已先行「添食」，繼上周公布首批五十伙後，日前再上載第二份價單，涉及三十伙，平均實用呎價一萬六千三百零二元，兩批共八十伙，均安排於本周六中午以抽籤形式開售，平均呎價一萬五千八百八十元。

　　另方面，一手大市未受惠於全新盤，新盤市場依然淡靜並再次出現「零成交」情況，包括近日重新開賣的佐敦珀．軒，繼開售首日以後，昨日仍然未錄得承接

曾因保育問題惹起激烈爭議的山頂何東花園，最後放棄列為古?。市場消息盛傳，這個已獲批則的山頂大宅，近日業主突然封盤，不排除有財團洽商中，或可望於短期內沽出物業。

　　山頂道何東花園早前傳出低調放售，業主並委託多家測量師行為物業估值。市場人士指出，業主近日突然封盤，並叫停測量師行估值及代理的部署。因此，代理紛估計，物業有買家洽商當中，可望短期內易手。本報嘗試聯絡業主何勉君，惟直至截稿時，仍未能聯絡得上，故未能證實以上消息。

　　市場人士指，若果何東花園成功沽出，作價介乎三十七億至四十億元，樓面呎價由接近六萬至約六萬四千五百元不等，屬於山頂屋地現時的市價水

平，亦不排除業主見市況一般，選擇封盤。事實上，業主曾就物業索價七十億元。早於二○一一年十二月，該大宅業主何勉君堅持重建物業，就保育問題與政府爭拗，當時何氏披露物業重建後價值逾七十億，為此向政府索償七十億，有代理指，索價某程度上反映業主意向。

　　何東花園位於山頂道七十五號，佔地十二萬五千方呎，物業早於二○一○年十二月，獲屋宇署批建十間洋房，每間佔地逾萬方呎，該項目雖然因保育問題，引起軒然大波，惟自從大宅棄列古?後，代理立即動腦筋，游說業主出售物業，據悉，業主抱開放態度，早前並自行著測量師行為物業估價。

　　業內人士分析，有能力承接何東花園，相信是大型發展商，皆因項目需要重建，涉足龐大，不是中小型發展商負擔得來的，妨且，發展大型項目，除了豐厚財力外，最重要是經驗。

　　何東花園曾因保育問題一波三折，該宅於二○○九年九月被評為一級歷史建築，業主立即反對，翌年十二月，大宅更獲屋宇署批圖則，二○一一年一月，政府刊憲將項目暫列暫定古?，規定一年內不可清拆，時任發展局局長林鄭月娥更就保育問題，與業主會面六次，都未達成協議，及後，政府啟動將物業為法定古?程序，何勉君提出上訴，並向政府索償，及至去年十二月四日，特首會同行政會議決定，何東花園不列法定古?，可以進行拆卸工程。

　　何東花園建於一九二七年，由知名商人何東爵士，為平妻張蓮覺購入改建的，何東生前禁售家族三項物業，何東花園是至今唯一未賣的，禁售令只對第二代生效，到第三代便自動解除。「三不賣」包括尖沙嘴東英大廈，於一九六四年落成，二○○二年以十一億賣予華人置業，現址為重建後的The ONE，至於灣仔承業大廈，於二千年底由羅氏地產以一億四千萬元承接，現址為君悅居

麗晶酒店集團（Regent Hotels & Resorts）與台灣蘇富比國際物業顧問公司，將跟隨世界三大富豪共同合資的地產集團Adriatic Marinas d.o.o.的腳步，在東歐最熱門的投資聖地暨渡假天堂－黑山共和國（Montenegro），進行跨國豪宅地產銷售業務。 由晶華參與開發的黑山港麗晶酒店豪宅，預計7月3日（下周三）召開記者會，屆時黑山共和國代表、晶華酒店董事長潘思亮、台灣蘇富比國際物業公司董事長陸大文等人，可望同台公開上述跨國地產案。

台灣蘇富比國際物業公司業務發展部李媞娜表示，第一期總銷約1億美元，每戶總價自45萬至700萬歐元，向台灣頂級豪宅客招手。外國人在黑山共和國購屋置產，可取得產權為90年的使用權。 台灣投資人近年來頻頻「瘋」跨國不動產投資風潮，繼日本東京、英國倫敦、美國、新加坡、澳洲之後，2013年初又掀起馬來西亞吉隆坡置產熱。至於電影《007皇家夜總會》取景所在的黑山共和國，則是新崛起的投資熱點。

黑山共和國（外交部譯為蒙特內哥羅）位於巴爾幹半島，被譽為「歐洲第二個蒙地卡羅」，為東歐新崛起的投資和渡假聖地。前身為南斯拉夫，早期是奧匈帝國的海軍基地。 李媞娜表示，這項開發案占地85公頃，包括陸地25公頃、海域60公頃，由世界三大富豪－「金礦教父」彼得．蒙克、「金融教父」羅斯柴爾德家族、「精品教父」伯納德．阿諾特共同投資成立的地產開發商Adriatic Marinas d.o.o.，邀請麗晶酒店集團經營管理並參與開發興建頂級渡假酒店（Regent Porto Montenegro）、酒店奢華住宅、遊艇港口以及賭場等頂級設施。

其中的地產開發案，李媞娜指出，目前全區分4期開發，第1、2期已動工，即將開盤的第1期預計2014年7月完工，每戶總價45萬至700萬歐元（約新台幣1,755萬元~2.73億元）不等的價格，換算新台幣約每坪100多萬元，向台灣投資人招手，入主黑山港麗晶酒店的豪宅。 　潘思亮日前曾表示，Regent近年在歐洲發展頗有斬獲，營運總部2012年已宣布與歐洲著名地產開發商-Adriatic Marinas d.o.o簽定協議。

新聞分析－合作對象…個個喊水會結凍

台灣錢淹腳目，近年來許多海外不動產前仆後繼而來，跨國「登台」促銷海外房地產；從東京、英國、法國、美國、新加坡、澳洲到馬來西亞的房地產開發案，紛紛來台尋求買家。 如今，連東歐的新興國家黑山共和國，也相中台灣客的跨國置產潛力，計畫7月份首度來台灣銷售整批豪宅。

此次黑山共和國即將來台「叩關」搶灘的豪宅案黑山港晶華酒店式豪宅，可是大有來頭，不論地產開發商Adriatic Marinas、參與合作的台灣企業晶華酒店、或是負責代理銷售的台灣蘇富比國際物業，統統都是喊水會結凍的人物，可謂黃金組合，目標正是挑逗台灣富豪海外置產的味蕾。

這家地產商Adriatic Marinas，幕後大老闆正是全球黃金大戶巴里克集團（Barrik Gold Corp.）創辦人和董事會主席彼得．蒙克（Peter Munk），以及歐洲首屈一指、富可敵國的神秘「金融帝國」家族─羅斯柴爾德家族（Lord Jacob and Nathaniel Rothschild of the United Kindom），他們的政商影響力被視為傳奇，也被視為只有美國甘迺迪家族足以媲美。另外，全球知名精品集團LVMH集團的創辦人伯納德．阿諾特（Bernard Arnault），也是三大股東之一。

晶華酒店董事長潘思亮是房地產業界的超級A咖，早期潘氏家族即為活躍美國LA的地產家族，收購大量土地和大樓，迄今潘思源和潘思亮昆仲仍活躍在台灣、美國、中國大陸、歐洲等地產市場，據悉近兩年潘思亮又逢低買進LA的整棟商業大樓。

此次潘思亮參與Adriatic Marinas的歐洲富豪三大鉅子的黑山港晶華酒店和豪宅案，當然有其獨到的眼光。除晶華酒店可延伸據點到東歐渡假聖地之外，第1期總銷約1億美元，晶華可抽成約3到5％，若全數銷售完畢，則約有新台幣9,000萬至1.5億元，可望挹注2014年業績。

至於台灣蘇富比國際物業，創辦人陳智亮和陸大文，更是縱橫地產和投信、政界的響噹噹人物，陳智祝是投信界聞人犇亞證券主席和董事長，陸大文則是前財政部部長陸潤康的公子，二人全球走透透，對於豪宅投資的眼光自不在話下。

以前是日本，來自東京的投資者競相購買美國知名地標，從紐約洛克斐勒中心(Rockefeller Center)到加州著名高爾夫球場Pebble Beach Golf Links。

走過四分之一個世紀後，另一組滿手現金的外國買家正以更積極的態度進入美國房地產市場：中國人！

並未被1980年代日本的房地產災難嚇住，中國投資者正從四面八方進入美國。在1980年代，日本投資者出手闊綽高價購買美國房地產，最終面臨房地產市場大崩盤。

兩年前，從少數個案買起，現在已經演變成追逐知名房地產，交易金額至少上億美元。到目前為止，1980年代那種害怕尚未浮出檯面。當年日本口沫橫飛說要「買下」美國。相反的，美國人歡迎中國人，甚至慶祝中國人的到來，至少不會拒絕中國人的錢。

針對上述現象，許多人持保留態度，認為一旦中國的經濟惡化，他們可能很快就會縮手了，一如當年日本人的做法。中國經濟轉疲的跡象逐漸增強，近日金融體系更面臨壓力。若北京減緩銀行業的壓力，並促進經濟成長，這些憂慮可能會逐漸消失，但許多經濟學家直言，中國經濟內部的危險性日益嚴峻。

不過，最近幾周紐約市數起大型交易案，依然在房地產圈一石激起千層浪。中國商界領袖、北京最大商業房地產建設公司SOHO中國執行長張欣，跟巴西Safra家族聯手，買下通用大廈(General Motors Building) 40%股權。中國建築業巨擘大連萬達集團表示，有意在曼哈頓興建高價位旅館，萬達也計畫在倫敦蓋旅館。

這些交易案的眼界並非只限於氣派現代化高樓大廈：中國與香港的投資者已經躍升為美國房屋第二大外國投資客，僅次於加拿大。

房地產服務公司Jones Lang LaSalle Capital國際部主任Steve Collins強調：「這只是起步，他們在美國創造驚人財富！」

當前中國政府鼓勵這些投資案，甚至協助他們進行融資。國有的中國銀行，已經成為美國商業房地產最大外國貸款者，取代歐洲大型銀行的地位。北京渴望投資多元化。中國政府持有的美國公債超過1兆美元，由於利率低，這些投資的報酬率很低。

Rhodium Group研究部主任Thilo Hanemann指出：「過去幾年來，對於美國公債以外的投資案，政府的政治支持明顯增強，政府鼓勵中國投資者在紐約等大城市尋找房地產。」(接下頁)[NT:PAGE=$]

中國投資者並不將眼界侷限在巨額交易，以商業房地產的標準，許多交易案的規模相對較小。張欣在2011年曾斥資6億美元，收購摩天大樓Park Avenue Plaza 49%的股份。同年海航集團旗下房地產公司以2.65億美元的價碼，令位於1180 Sixth Avenue一棟辦公大樓免於被取消贖回權。海航集團也買下在時代廣場的時尚Cassa Hotel。

中國的投資者或企業也收購加州的大型旅館，譬如在環球影城(Universal City)的Sheraton Universal、鄰近舊金山機場的Crowne Plaza以及在安大略(Ontario)的Hilton Ontario。他們也購買俄亥俄州Toledo一塊河濱地，以及新澤西Morristown一棟辦公大樓。

中國的企業與投資者也看好美國商業房地產市場的潛在報酬率會高於其他國家，辦公室、工業和零售房地產市場似乎已經觸底，在經濟回暖的跡象下，辦公室空屋率下降，租金回穩。儘管競爭白熱化─今年有三棟曼哈頓辦公大樓的售價都高於10億美元─在國內經濟疲軟下，許多歐洲的競標者與貸款機構紛紛抽手。

除了收購商業房地產以外，中國更成為資助其他投資者的力量，特別是四大國有銀行之一的中國銀行。Trepp L.L.C管理部主任Matthew Anderson表示：「就在幾年前，德國銀行業者的美國分行，是商業房地產交易案第三、第四大外國放款機構，如今是中國銀行。」

中國建設公司也想在美國商業房地產建案中分一杯羹。今年2月，萬科集團推動第一筆北美投資案，萬科和Tishman Speyer聯手成立合資公司，在舊金山興建豪宅。另一家中國建商也同意提供資金，將一塊加州Oakland工業用地變成濱水住宅區，戶數達3100戶。

安倍經濟學主導的弱勢日元政策，引導熱錢為日本房市加溫。觀察東京5月住宅銷量達4,967套，年增率高達49.2%，為6年來首見榮景。而根據房仲統計，光是今(2013)年上半年，日本信義就成交了177件，總銷金額114.95億日元(約新台幣35.6億元)，年成長34.7%。房仲表示，過去赴日買房都偏愛「小而美」，今年則開始出現口袋深，目標瞄準豪宅的族群。

根據日本最新公布的日本全國土地價格指數來看，新屋開工指數從低點彈升逾36%，儘管距離高點仍有47%空間，但已讓沉寂十多年的日本房地產動了起來。日本信義社長何偉宏表示，統計今年1到6月成交177件，總銷金額高達114.95億日元(約新台幣35.6億元)。

日本信義駐台專案經理李芊億則說，過去赴日買房多偏愛「小而美」包租客群，成交金額多在3,000萬日元(約新台幣1,100萬元)，但從今年開始，想買上億日元以上、口袋深的客群明顯變多。

李芊億進一步指出，以去年來說，客戶多偏好租金報酬率高的物件，像是店鋪、商用型物件。但反觀今年則轉向尋找地點好、屋齡新的豪宅物件，從純看租金報酬率轉變為著眼未來的增值性，投資行為出現明顯的改變。另外，這些口袋深的客群也多在50歲以上，多半為企業家、中小企業老闆及高階經理人。

日本信義房屋表示，觀察近一年的熱銷產品中，中古屋與新成屋的比重從以往的7：3翻轉為3：7，其中有88%的成交產品位於東京都都心五區（涉谷、新宿、中央、港區及千代田等五區）在JR山手線以內，均價也從去年單件平均4,930萬日元(約新台幣1,526萬元)增為單件成交約6,497萬日元(約新台幣1997萬元)，顯見購屋主力朝向「高(總價高)、富(地段好)、帥(賣相佳)的趨勢發展。

看好日本房地產潛力，日本信義也與三菱Residence株式会社聯手合推包括「Wellith有栖川」、「The Park house 赤坂 Residence」、「The Park house Grand 南青山高樹町」及「The Residence平河町」等四大豪宅建案，總戶數達251戶，總銷金額150億日元(約新台幣46.3億元)。