位於信義計劃區精華地段的國泰置地廣場，昨日舉行上樑典禮，該棟樓將是台北第3高建築物，總樓高約46層樓，微風廣場準備入駐B1至4樓，經營高級百貨。
微風總經理岡一郎昨表示，B1招商朝向設計師副牌，正在洽談A&F的副牌Hollister或者GAP的副牌OLD NAVY等，店內風格類似香港中環置地廣場。岡一郎強調，將引進更多首次來台的精品品牌，至於4樓則是從國際引進的高級餐廳，微風廣場信義店計劃2015年10月開幕。
信義計劃區可說是百貨一級戰區，包括有新光三越4館、台北101、ATT 4 Fun、統一阪急、信義誠品、BELLAVITA寶麗廣場等，競爭異常激烈，不過還是有業者要搶進，除了國泰置地廣場引進微風廣場外，富邦要開MOMO百貨，遠東集團A13還有一塊地，潤泰集團也搶下世貿二館地上權，未來勢必更熱鬧。

估後年10月開幕
國泰置地廣場昨日舉行上樑典禮，總樓高約46層樓，將是台北第3高建築物，而整棟樓是以辦公大樓為主，不過B1至4樓的裙樓，委託微風廣場經營高級百貨，營業面積約1萬坪，計劃2015年10月開幕。
據了解，包括像是ZARA的副牌Bershka、H&M的副牌Weekday、Monki、GAP副牌OLD NAVY 以及A&F副牌Hollister，甚至TOP SHOP也洽談的品牌之一，岡一郎期望以新品牌吸引消費者。
微風廣場上半年業績約52億元，岡一郎表示，約比去年成長3%，而下半年周年慶將在9月開打，期望全年衝刺107億元，2016年業績挑戰200億元大關。

　民國91年底，台北銀行併入富邦金控，但市議員踢爆，北市銀44處自有房舍當年竟未重新估價，僅以當時購入價計算，價格低估逾60億元，等於台北市政府讓富邦金白賺了60億元，而經過這幾年的增值，商仲業者估算，僅位處台北市精華區的10筆房產的總市價已高達161.7億元，富邦金併北銀，已為富邦金至少帶進138.9億元的地產增值利益，簡直「卯死了」。

　台北銀行的指標大樓，位於台北市中山北路二段、長春路口的總部大樓，總樓層共12樓，樓地板面積近7800坪，土地面積875坪，民國72年買入時，每坪土地公告現值約23.4萬元，在合併之前的90年每坪已漲至78萬元，以市價計算，北市府在合併當年，僅這棟大樓就讓利24億元給富邦金。

　合併前竟未重估價值

　台北市議員李慶鋒、簡余晏在民國97年就質疑此事是「白米換番薯」，北銀被併購時44個黃金地段分行房地產計價基礎，竟然是以60至80年的購入價格計算，嚴重低估；最精華10處行舍，以購入當年價格計算總值僅22.8億元，真是便宜到不行。

　李慶鋒表示，台北銀行、富邦金控合併前市府未重估土地、房產價值，即使現在再檢視，「賤賣仍是事實。」

　曾有外資圈人士直言「所有銀行合併前都會做資產重估，這案子為什麼不做？」

　高力國際董事總經理劉學龍說：「金融體系併購，必定會重新估價不動產市值，像渣打銀併新竹企銀就有做資產重估。」

　他強調，不動產價值是被購併公司（北市銀）淨值的重要關鍵，租賃房舍、分行，都有其價值，沒有資產重估，就會影響其淨值。

　精華10處只值22.8億

　第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒更說，依國際慣例，企業併購，必須以近6個月資料進行資產重估，且重估方法也有一定標準。

　資產重估包括設備與不動產等都應計算在內，重估方式依現行國際會計準則，分為市價估算、收益還原（以租金乘上使用年限等）以及重建成本，一般併購案，三項會同時估算，之後才提出一個合理價位。北市銀與富邦金合併，在資產重估上，與國際慣例完全不符。

　對於「賤賣」質疑，北市財政局長邱大展表示，當時台北銀行淨值458億元，富邦金控淨值有1015億元，絕不是小併大。

　他舉例說，一個人擁有10輛高級車，但負債累累，那這個人真正擁有的資產，就沒有看起來那麼多。

北銀自我毀容才嫁 天下奇觀

　台北銀行是業界公認體質最好的銀行之一，卻在決定公開下嫁後，短短12個月暴增45億元呆帳，市議員痛批「哪有人要嫁女兒前沒有先擦脂抹粉，還把女兒毀容？」不免讓人質疑馬市府先把北銀做爛，再坐視富邦金控美化帳面提升股價，藉以扭曲換股比率。

　市議員簡余晏指出，北銀逾期放款比率在合併前才2.1％，算是業界認為體質最好的銀行之一，公開下嫁後，逾放比在經過短短12個月即提升為3.13％。

　從北銀財務報表發現，89年第2季開始，每股盈餘為大幅提列呆帳準備而暴跌，第1季獲利13億，但到了第4季只剩1億1689萬；更令人訝異的是，在89年底時，呆帳共80億餘元，隔年底暴增為125億餘元，突增45億，提升56％，合併半年後，北銀不含富邦銀行的呆帳又悄悄降為88億餘元。

　市議員簡余晏、李慶鋒質疑，合併前北銀呆帳不合理暴增，恐怕是有人刻意操作，用呆帳壓低北銀資產品質，「哪有人嫁女兒前沒擦脂抹粉，還先把女兒毀容。」

　北銀91年每股盈餘2.15元，富邦金年底合併北銀，當年每股盈餘為1.25元，扣除北銀當年賺的50億元，富邦金每股盈餘只有0.78元，從每股盈餘來比較兩銀行獲利能力，北銀為富邦金2.75倍，經過帳面醜化，馬市府讓1股北銀只換到1.1165股富邦金。

　「市民的金雞母變成閹雞！」簡余晏表示，當初馬市府蓄意壓低北銀的股價，浮報呆帳，以低價來估算不動產，導致北銀換股富邦金控比率過低，圖利財團導致市庫大縮水，北銀併購前竟先自我醜化帳面，簡直是天下第一奇。

　市議員李慶元則認為，北銀在合併前暴增的是「假呆帳」，當時北銀用貸款方式圖利特定對象時有所聞，趁亂局將貸款打入呆帳卻不再追討，甚至把未達不良債權的欠款列入，再賤賣給合法討債公司，懷疑就是以此浮報呆帳、打壞帳面，他呼籲檢調應逐一查明。

北銀自我毀容才嫁 天下奇觀

　台北銀行是業界公認體質最好的銀行之一，卻在決定公開下嫁後，短短12個月暴增45億元呆帳，市議員痛批「哪有人要嫁女兒前沒有先擦脂抹粉，還把女兒毀容？」不免讓人質疑馬市府先把北銀做爛，再坐視富邦金控美化帳面提升股價，藉以扭曲換股比率。

　市議員簡余晏指出，北銀逾期放款比率在合併前才2.1％，算是業界認為體質最好的銀行之一，公開下嫁後，逾放比在經過短短12個月即提升為3.13％。

　從北銀財務報表發現，89年第2季開始，每股盈餘為大幅提列呆帳準備而暴跌，第1季獲利13億，但到了第4季只剩1億1689萬；更令人訝異的是，在89年底時，呆帳共80億餘元，隔年底暴增為125億餘元，突增45億，提升56％，合併半年後，北銀不含富邦銀行的呆帳又悄悄降為88億餘元。

　市議員簡余晏、李慶鋒質疑，合併前北銀呆帳不合理暴增，恐怕是有人刻意操作，用呆帳壓低北銀資產品質，「哪有人嫁女兒前沒擦脂抹粉，還先把女兒毀容。」

　北銀91年每股盈餘2.15元，富邦金年底合併北銀，當年每股盈餘為1.25元，扣除北銀當年賺的50億元，富邦金每股盈餘只有0.78元，從每股盈餘來比較兩銀行獲利能力，北銀為富邦金2.75倍，經過帳面醜化，馬市府讓1股北銀只換到1.1165股富邦金。

　「市民的金雞母變成閹雞！」簡余晏表示，當初馬市府蓄意壓低北銀的股價，浮報呆帳，以低價來估算不動產，導致北銀換股富邦金控比率過低，圖利財團導致市庫大縮水，北銀併購前竟先自我醜化帳面，簡直是天下第一奇。

　市議員李慶元則認為，北銀在合併前暴增的是「假呆帳」，當時北銀用貸款方式圖利特定對象時有所聞，趁亂局將貸款打入呆帳卻不再追討，甚至把未達不良債權的欠款列入，再賤賣給合法討債公司，懷疑就是以此浮報呆帳、打壞帳面，他呼籲檢調應逐一查明。

合併未重估 北市府賤賣北銀
工商時報

　民國91年底，台北銀行併入富邦金控，但市議員踢爆，北銀44處自有房舍當年竟未重新估價，僅以當時購入價計算，價格低估逾60億元，等於台北市政府讓富邦金白賺了60億元。

　經過這幾年增值，商仲業者估算，僅位處台北市精華區的10筆房產，總市價已達161.7億元，富邦金併北銀，已為富邦金至少帶進138.9億元地產增值利益，簡直「卯死了」。

　台北銀行的指標大樓，位於北市中山北路二段、長春路口的總部大樓，總樓層12樓，樓地板面積近7,800坪，土地面積875坪，民國72年買入時，每坪土地公告現值約23.4萬元，在合併之前的90年每坪已漲至78萬元，以市價計算，北市府在合併當年，僅這棟大樓就讓利24億元給富邦金。

　台北市議員李慶鋒、簡余晏在民國97年時就質疑此事是「白米換番薯」，北銀被併購時，44個黃金地段的分行房地產計價基礎，竟然是以60?80年的購入價格計算，嚴重低估；最精華的10處行舍，以購入當年價格計算總值僅22.8億元，真是便宜到不行。

　李慶鋒表示，台北銀行、富邦金控合併前，市府未重估土地、房產價值，即使現在再檢視，「賤賣仍是事實。」曾有外資圈人士向他直言，「所有銀行合併前都會做資產重估，這個案子為什麼不做？」

　高力國際董事總經理劉學龍說：「金融體系併購，必定會重新估價不動產市值，像渣打銀併新竹企銀就有做資產重估。」他強調，不動產價值是被購併公司（北市銀）淨值的重要關鍵，租賃房舍、分行，都有其價值，沒有資產重估，就會影響淨值。

　對於北市銀以公告現值估算土地價值，宏大不動產董事長卓輝華則說，銀行間的購併，不動產須以市價做為評價基礎，公告現值只是用來課稅；第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒更說，依國際慣例，企業併購，必須以近6個月的資料進行資產重估，且重估方法也有一定標準。

　資產重估包括設備與不動產等都應計算在內，重估方式依現行國際會計準則，分為市價估算、收益還原（以租金乘上使用年限等）以及重建成本，一般併購案，三項會同時估算，之後才提出一個合理價位。北市銀與富邦金合併，在資產重估上，與國際慣例完全不符。

　對於「賤賣」的質疑，台北市財政局長邱大展表示，當時台北銀行淨值458億元，富邦金控淨值有1,015億元，絕不是小併大。他舉例說，一個人擁有10輛高級車，但負債累累，那這個人真正擁有的資產，就沒有看起來那麼多。

美國全國住宅建商協會（NAHB）與富國銀行（Wells Fargo）共同彙編的建商信心指數7月升高6點來到57，創下7年多最高水平。在全球景氣緩步復甦以及景氣前景樂觀下，將使REITs基金成為景氣回升最大受惠資產別，根據統計，今年上半年REITs基金整體淨申購逾48億元，其中元大寶來全球不動產證券化基金合計淨申購逾36億元，今年以來績效表現居同類型之冠。

一般來說，建商信心指數若高於50，就代表認為景況佳的受訪者偏多，元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎認為，最近市場重大議題仍關注QE何時回收，此情況跟過去Fed貨幣政策由寬鬆轉為升息循環仍有些差異，目前僅是反映收回流動性，一旦真的縮減QE，代表景氣確立進入穩定復甦階段，未來若Fed進入升息循環，也代表REITs的多頭行情進入主升段。

　國泰人壽位於信義商圈入口的A3國泰置地廣場昨（17）日上樑，國泰人壽蔡家少東、也是國壽董事蔡宗翰亦現身觀禮；未來置地廣場的B2至4樓裙樓商場約一萬坪賣場，將由微風廣場經營，微風總經理岡一郎指出，預計年底裙樓外觀可完工、2015年10月開幕。

　岡一郎指出，目前信義商圈無論飯店或百貨均相當飽和，「信義微風」仍鎖定精品與快時尚發展，預定規畫一樓有25個精品大櫃，其中包括LV大店可望從微風本店移轉、美國精緻快時尚A&F台灣首家店亦可望進駐；另A&F旗下副品牌HOLLISTER，已準備明年秋天搶進微風忠孝二館。

　岡一郎表示，全台百貨、購物中心市場近幾年開開關關維持50家左右規模，以去年來說，總體營業額2,800億元，但在三巨頭新光三越、遠百、SOGO等大者恆大前提下，單店業者生存大不易，必須要維持在7％市占才具存在率，微風三個館業績目前還未達到絕對存在，一旦2015年信義微風開幕，2016年營業額可望上看200億元，即可達到一定市場規模。

　2013年全台豪宅地圖大公開，根據內政部實價登錄資料統計，全台總價超過4,000萬元豪宅交易案逼近千件，其中，雙北市占比高達7成，若加計總價、單價過高而被政府排除揭露的案例來看，真正「隱藏版豪宅」尚未正式浮出檯面。

　根據今年1?5月內政部實價登錄資料顯示，雖經濟不景氣，加上央行管控豪宅房貸，但全台總價超過4000萬以上豪宅交易仍有高達985戶，逼近千戶的交易量，而5大都會區共佔了全台豪宅交易量的95％。

　以地區分布來看，台北市占比高達55％，居5都之冠；新北市占比為15％，桃園縣、台中市、高雄市占比分別為11％、9％及6％。

　進一步分析北市豪宅交易發現，北市12個行政區中，總價4000萬以上豪宅以「大安區」83件交易居各行政區之首；但若以豪宅佔住宅交易比重來看，則以「中正區」佔比高達21％居冠，等於中正區每5戶住宅交易，就有1戶是豪宅；其次「士林區」、「大安區」、「南港區」、「北投區」的住宅交易，豪宅佔比也都有1成以上。

　永慶房產集團經理黃舒衛表示，近年全台房市吹起豪宅風，大坪數高總價的豪宅交易，不僅已不僅限於北市，更不限於大樓、華廈或透天別墅等產品，統計發現，桃園縣、新竹縣市、台中市、台南市，今年前5月，也出現達13筆4000萬以上的豪華農舍，非北市的豪宅客群，購買力同樣驚人。

　黃舒衛指出，隨著實價登錄資訊不斷公開，全台豪宅地圖輪廓也更加清晰，不過，由於目前政府對於高總價、高單價案件，受限仍在查證，依然有未完全揭露的狀況，導致不少如「皇翔御琚」、「文華苑」等指標豪宅案，明明有成交、卻無任何揭露訊息，真正「隱藏版豪宅」尚未正式浮出檯面。

針對財部委外報告認為，預售屋應納入奢侈稅課稅標的；房地產業者認為，政府要防止炒作預售屋，與其納入奢侈稅，不如納入綜合所得稅的課徵範圍，讓有所得、就要繳稅。
　東森房屋董事長王應傑昨（17）日表示，奢侈稅實施之初之所以未納入預售屋，主因是，台灣是產權登記主義，如果賣掉還沒交屋、登記並過戶的預售屋，等於是出售「權利」、而非房地產，因此不易課稅；不過，近年桃園、新竹等房價相對較低區域，不時傳出白單、紅單淪為投機者的變相炒房工具，確實應考慮納入課稅對象，不過政府恐怕防不勝防。

　王應傑主張，現階段學者專家研議奢侈稅修法方向，最有效的打炒房措施，應採「有獲利、才課稅」、沒獲利就排除課徵奢侈稅之外的原則；其次，應針對持有第二戶以上者，加重課徵房屋稅和地價稅等持有成本，避免口袋深的炒房客，繼續「囤屋」居奇、變相「養房」。

　永慶房產集團建設事業部總經理葉凌棋表示，對於預售屋納入奢侈稅予以課徵？其實近年財政部已積極執行預售屋買賣獲利額納入綜合所得稅的政策，現在預售屋買賣合約、中途進行轉手獲利時，建商都必須送交契約書到稅捐單位，讓稅捐單位根據其買賣差額，據以課徵所得稅。所以，奢侈稅若再納入預售屋，是「多此一舉」。

　至於學者建議，應針對買方客戶課徵奢侈稅，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，恐怕將引發民怨，沒有必要，因為政府無從舉證買方為自用置產？或投機炒作？而且房產獲利尚未產生，如何據以課徵，在稽徵技術上都有操作難度，也未必符合租稅公平正義。

　不過，莊孟翰主張，現階段在沒有實施實價課稅的完善配套、奢侈稅朝向「只修不廢」方向修法之下，建議政府宜延長奢侈稅課稅年限到3年，較為有效可行。

奢侈稅改革研究報告修改方向朝向「修而不廢」，主張延長課稅年限，加強除弊，如買方也納入加課奢侈稅等；學者認為，投機買方納入課稅，可防止「囤房」增加。

　財政部委託中華財政學會針對奢侈稅改革的研究報告，昨(16日)舉辦期末報告審查會議，修改方向也大致出爐，財政部預定8月將召開公聽會，就奢侈稅的修法方向，凝聚社會共識。

　這份奢侈稅改革的研究報告建議，應延長課稅年限，並仿照新加坡、香港的印花稅，對非居住者與持有多棟房產，再購入房產時加課「額外奢侈稅」。

　玄奘大學財富管理系副教授花敬群表示，這些研議的改革對於抑制炒房來說是正確方向，將有多棟房產的買方納入加課奢侈稅，能防止囤房增加，而囤房也是市場炒作的元兇。

　花敬群說，另外像是非都市土地及農地，目前不是奢侈稅的課徵目標，因此在奢侈稅先前實施的兩年期間，炒作氾濫，建議要一併納入課稅；也應該增加對豪宅買賣的課稅。

　花敬群表示，其實新屋市場，預售屋「紅單買賣」、「白單買賣」(即在建案正式銷售之前，業者搶先預售優先購買的權利)，造成哄抬地區房價情形嚴重；但目前無法管，課稅的實務操作也困難，政府應加強稽查，並設法將這種交易行為納入管理。

　他說，檢討起來，未來「不動產稅制」的改革更重要，這點16日參與奢侈稅修改期末報告審查會議的學者大都同意，而在不動產稅制為改革完善前，奢侈稅不能退場。

頂高麗景也有過戶 新買家是義美董座

本周頂級豪宅「皇翔御琚」與「頂高麗景」皆有新買方過戶，「皇翔御琚」新買主為國裕生活，推估每坪成交228.6~275.86萬元；「頂高麗景」目前每坪行情150~170萬元，新買主則是義美董事長高志尚轉投資的名皇國際物業，且前手屋主持有2年又1天，剛好規避奢侈稅。

信義計劃區「皇翔御琚」曾入選「亞洲10大超級豪宅」，每坪開價330~350萬元，除今年4、6月各有過戶，本周二又增加第11戶；謄本顯示新過戶的6樓建物約290坪，另加4個車位，登記在國裕生活股份公司名下。國裕生活專營高級家具市場，不過國裕生活公關部主任劉碧蓮昨說，「並不清楚此交易，應為老闆私人置產。」

擔保金額4.92億元
由於「皇翔御琚」未曾有實價揭露紀錄，因此市場傳言紛亂，傳每坪成交價220~275萬元不等，高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，該戶設定擔保金額4.92億元，扣除設定加成後，以車位每個500萬元、貸款5成推估總價高達8.2億元，每坪275.86萬元；但若以貸款6成推估，總價約6.83億元，每坪則約228.6萬元。

剛好避開繳奢侈稅
正臨大安森林公園的指標豪宅「頂高麗景」本周也有過戶，謄本資料顯示，該戶位於2樓，建物約64坪另帶5車位，登記在「名皇國際物業股份有限公司」名下，名皇代表人為高志尚，與義美食品董事長高志尚同名。
記者致電義美老董高志尚，他承認名皇為他個人轉投資，且「頂高麗景」前一手的邱姓屋主是名皇的前股東，但接著否認名皇購入「頂高麗景」。
根據謄本資料顯示，「頂高麗景」前邱姓屋主買屋登記日為2011年7月14日，2013年7月15日便過戶至「名皇國際物業股份有限公司」，邱姓屋主持有2年又1天、剛好避開奢侈稅2年閉鎖期，不怕遭課稅。

近期內無其他交易
陳碧源說，若以平面車位300萬元、機械車位150萬元推估、貸款6~7成推估，「頂高麗景」2011年成交總價在9000萬元~1億元，每坪120~140萬元。
大師房屋總經理陳建慶表示，「頂高麗景」近期內並無其他交易，若以附近行情推估，目前每坪150~170萬元。

奢侈稅可能修正方向
●針對非自住或持有多屋的買方，增收額外奢侈稅
●延長期限，從2年延長至3~5年不等

據統計內政部今年1~5月上半旬不動產成交案件實價資訊統計，全台總價超過4000萬元以上的豪宅交易高達985戶，台北市佔55％居冠，其次為新北市15％、桃園縣11％。

中正區5戶1豪宅
台北市以大安區共83件豪宅交易居首，不過豪宅佔住宅交易比重則以中正區佔21％最多，其次則為士林區18％、大安區16％。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，中正區平均每5戶住宅交易，就有1戶為豪宅，豪宅產品較其他產品熱絡。
東森房屋高雄分會會長吳國隆說，高雄房價近年有提升，4000萬元以上住宅交易區以美術館及農16區為主，大多為大坪數豪宅，其中高雄當地人佔2~3成，其他為北、中部買方，自住與投資族各佔5成。

第3季大台北推案以捷運淡水線沿線最熱！光北投和淡水下半年指標推案總銷量就超過400億元。指標建商華固在北投奇岩重劃區的推案「華固奇妍2」本周就要正式公開，遠雄在北投推案「遠雄山綺」7月底也要問世，淡水「宏盛新世界2」和「海洋都心2」也預定下半年推出。

潛銷期就賣出5成
被建商視為激戰區的台北市北投奇岩重劃區，「華固奇妍2」本周將正式對外銷售，華固董事長鍾榮吉透露，潛銷已賣出超過7成，每周超過130組顧客賞屋，尤其以兩房、低總價者最好賣，「市場成交價格比預期好。」遠雄建設也將於7月底推出規劃65~85坪的「遠雄山綺」。

同時，看好北投區域發展潛力，大將開發也在北投推出合建案「大將首驛」；「大將首驛」專案屈世偉說，北市下半年就屬北投最熱，光是潛銷期就已賣出5成，平均每周成交1戶，30坪以上戶數全賣光，投資客佔65％。
遠雄除「遠雄山綺」外，7月底還有3個新案推出，內湖2新建案別是主打大坪數的「遠雄御東方」以及「遠雄三名園」。

桃園也將推出「遠雄龍崗2」，光是7月底遠雄總推案量就超過177億元。

捷運淡水線沿線，除北投奇岩重劃區正夯，淡水地區也熱鬧滾滾。指標建商宏盛的百億元大案「宏盛新世界2」下周五將正式開案，宏盛業務部副理宋東明透露，「宏盛新世界2」規劃推出30~70坪，每坪開價28~30萬元。

紅樹林每坪45萬
甲山林合建案「美泉山林」也將在8~9月推案，預定先推17~45坪、1~4房產品，每坪開價45萬元，地點靠近紅樹林捷運站，預估總銷60億元。宏泰人壽下半年也將在淡海推出總銷140億元的「海洋都心2」。

興富發瞄準首購市場，昨（17）日公告以7.04億元購入新竹竹北1,042.3坪土地，這是繼5月底集團旗下潤隆建設購入近2,000坪土地後，集團再加碼竹北土地。累計今年以來，興富發集團購地金額達57.13億元，僅次於京城的95億元和華固63億元。

潤隆5月底斥資17.06億元買進竹北三筆土地，面積1,971.54坪，推出「國賓大悅」建案，鎖定二、三十坪首購族客群，每坪推案價約27萬至28萬元，總銷八、九十億元，有七、八百戶，預計8月底取得建照後開案。

國賓大悅潛銷期間吸引大批買盤，已銷售逾300戶，興富發決定再搶進竹北地區。興富發開發部副總經理廖昭雄表示，這次購入的土地帶有建築執照，加上容積獎勵達74%，吸引公司出手，規劃第3季推出二至三房產品，每坪價格在30萬元以內、總價800萬至1,100萬元，總銷初估近20億元，毛利率有機會達35%。

興富發今年在基隆、新竹、高雄等地獵地金額已達57.13億元，僅次於京城建設及董事長蔡天贊個人購地金額的95億元，以及華固在雙北市、高雄獵地金額63億元。

興富發董事長鄭欽天看好今年房市，下令開發部門只要具有開發價值的土地，就要立刻回報，備妥未來可推案來源。目前興富發在手可銷售案量近2,000億元。

知名藝人吳宗憲位於台北市基隆路的房產昨由台北地院執行第二次法拍，底價一九五○萬元，共吸引十五封標單，最終由李姓民眾以二四五八萬元拍出，溢價率二十六．○五％。

吳宗憲遭法拍的房產是位於台北市基隆路二段「台北新家大廈」十六之二樓，面積約二十五坪，去年十一月第一次拍賣底價約二四三七萬元，因無人投標流標收場，昨執行二拍，底價一九五○萬元，拆算每坪底價約七十八萬元。

據悉，吳宗憲全盛時期在全國持有十餘筆房產，估算總價值約六億元，不過因與好友、鼎立吸金案被告秦庠鈺有債務問題，名下房屋及存款遭查封。

住商不動產台北遠企加盟店店長吳國源表示，遭到法拍的物件距信義計畫區不遠，且釋出物件不多，算是基隆路上不錯標的，目前每坪行情約九十萬元，該法拍物件最終以每坪九十八萬拍出，還高於一拍的二四三七萬元，應是區域新高。

寬頻房訊指出，推測拍出高價原因，可能是目前好標稀少，加上附近屋主每坪開價均超過百萬元，也順利拉抬該法拍物件的標脫價格。

2013年7月內政部公布桃園的地價總指數較上期上漲5.79%，居全國之冠，其中以龜山、中壢及觀音等三區地價指數漲幅超過5%。

桃園部分地區因受惠於國道1號五楊高架完工通車及機場捷運興建等利多因素，地價漲幅較顯著；整體開發案周邊地價亦呈上漲趨勢。整體而言，地價多呈現上漲情形。各使用分區部分，這期住宅區指數上漲6.36%，主要受桃園市「中路區段徵收」及「經國市地重劃」等整體開發案陸續開辦及國道1號五楊高架工程完竣通車影響下，增加大台北地區居民至蘆竹鄉南崁、中壢市及楊梅市等地區置產意願所致；另因機場捷運興建利多等因素，致本縣中壢市、龜山鄉林口等地區地價漲幅相對顯著。

商業區方面，因商業區多集中於火車站等都市發展成熟地區，在市場供給量有限及地主惜售心態下，這期交易量維持與上期相當，地價呈現上漲情形，地價指數上漲3.35%。工業區則因國道1號五楊高架工程完工通車，交易主要集中於中壢工業區內土地，因交通情形大幅改善影響下，廠商設廠意願增加，雖交易相對較少，但地價仍呈現上漲情勢，這期地價指數上漲5.28%。

龜山鄉地價指數較上期上漲8.56%。住宅區交易熱絡地區集中於長庚商圈附近，該區域因生活機能完善且整體不動產價格相對大台北地區較低廉，故吸引大台民眾移居該區，在需求量增加下，致該鄉住宅區價格呈現上漲情勢。整體而言，該鄉因機場捷運系統闢建、A7站區區段徵收，帶動投資及居住需求，價格呈上漲趨勢。

中壢市地價指數較上期上漲7.86%。受機場捷運沿線A20、A21、A22延伸至中壢火車站及五楊高架等多項交通興建利多因素影響下，交易情形較為熱絡。住宅區買賣以大樓及透天住宅居多，主要集中在新興發展地區、青埔高鐵車站一帶及環中東路以南地區，地價呈現上漲情形；商業區因集中在中正路站前商圈一帶，土地供給不多，交易量有限，交易價格上揚。工業區土地仍以中壢工業區一帶為主，地價上漲。

觀音鄉地價指數較上期上漲5.47%。因草漯地區土地重劃整體開發配地完成、行政園區完工等利多政策因素帶動，成交價格較上期微幅成長。住宅區買賣以自住透天厝為主，集中於草漯、觀音都市計畫地區暨鄰近過嶺重劃區為主，地價上漲。商業區、工業區交易量相對較少，交易價格較上期上揚。

新北影視城逐漸成形，民視於2013年7月17日舉行林口數位媒體總部動土典禮，由新北市長朱立倫與民視董事長田再庭共同主持，祈求施工期間順利，工程圓滿完工。

新北市政府於2012年4月與民視簽約，宣告民視將進駐新北市林口區，投入25.5億元，興建地上14層、地下2層，總樓地板面積17,915坪之建築，打造數位媒體總部，將是民視未來數位電視節目生產及創新研發基地，裡面包含高畫質攝影棚、製作播映設備及辦公室等設施，並計畫2015年底正式啟用，創造700個就業機會。

新北市長朱立倫指出，2012年4月，民視率先簽約，斥資25.5億進駐林口打造數位媒體總部；同年10月，TVBS亦斥資50億，將數位雲端媒體總部遷入，顯然「新北影視城」在林口已漸漸成形。朱立倫說，為持續引進影視業者進駐，市府已積極在土地規劃、行政效能、招商、及影視補助等面向落實，相信在媒體群聚效應下，必然吸引更多影視媒體及相關科技公司遷入，林口將發展成北台灣重要的影視媒體重鎮。

經發局表示，民視承諾總部完工後，增加之職缺及戲劇節目、綜藝節目所需臨時演員，將以新北市居民為優先考量對象，創造在地就業機會；此外，將打造電視博物館，提供新北市市民、中小學之校外教學免費參觀，達到休閒、文化、教育等功能。

民視電視公司為台灣第一家民營無線電視台，致力於台灣本土文化傳承；主要經營項目為節目製作，並透過無線電視、有線電視、數位電視、3G手機電視、IPTV網路電視、MOD、行動數位電視等多元平台行銷至全球各地。

台中市經濟發展局長王誕生昨（17）日宣布，台中水湳經貿園區國際觀光飯店、商辦大樓及購物商場開發案，預計今年底招標，明年農曆年後簽約，初估全案投資額上看100億至150億元。

這也是台中市有史以來最大規模的地上權開發案，王誕生說，市府已訂今年9月分別在台北及台中舉辦兩場國際招商說明會。近幾年，包括香港電訊盈科、信和集團，以及國內的遠雄集團，都曾傳出有興趣參與投資。

位於水湳經貿園區的「台中國際經貿綜合園區BOT開發案」去年流標後，台中市政府決定改變招商策略，將外界擔心會賠錢的國際會展中心及交通轉運站切割，改由市府自行規劃興建；其餘包括觀光旅館、購物商城等，仍採地上權方式招商。

據了解，此案總投資金額原預估為460億元，國際會展中心與交通轉運站切割後，包括國際觀光飯店、商辦大樓、近10萬坪的購物商場等，民間總投資金額將降為100億至150億元，大幅降低風險、也增加投資誘因。

台中市政府昨天舉辦泊嵐匯會展中心新建工程委託規劃設計及監造邀標說明會，吸引十餘家建築師事務所到場。王誕生說，此案預計8月上網公告，明年底動工，106年完工啟用。

這座占地7.33公頃的國際展覽中心及國際會議中心，採OT（營運、移轉）方式辦理，由市政府出資興建後，再委由合適廠商經營，開發預算共編列58億元。

市府初步規劃，會展中心一樓將設置2,000個攤位，主要因應工具機、精密機械、五金手工具等展覽場地特殊需求，另在戶外空間規劃可增加1,000個臨時展覽空間，四樓以上為會議中心場地，並彈性提供2,000個機動攤位。

至於觀光旅館，規劃以400個房間為原則，連同購物中心，地上權設定為50年，此案預計今年底公告招商，明年1月截止投標、2月底前決標，初估投資金額100億至150億元。

　102年度住宅租金和利息補貼，高雄市7月22日開辦，承租戶每戶每月最高可擁有4,000元租金補貼；至於購屋者可申請貸款額度最高220萬元的利息補貼0.858％，一件購屋案件，約可省下利息費用31萬元。

　都發局住宅發展處表示，高雄去年獲得租金補貼戶數為3,193戶，今年經過爭取，增加400戶、成為3,593戶，凡是年滿20歲、設籍於高雄市、家庭年收入低於96萬元且每人每月平均收入低於41,615元，無自有住宅者，皆可申請每戶每月最高4,000元租金補貼。

7月17日晚間，招商地產（000024）公告稱，近期公司全資子公司廣州招商房地產有限公司通過股權轉讓及掛牌出讓方式，分別獲得凱達城專案及重慶巴南專案的開發用地使用權。

廣州招商地產收購了佛山市凱達城投資發展有限公司（簡稱佛山凱達城）51%的股權，佛山凱達城成為公司控股子公司。佛山凱達城現擁有佛山市南海區桂城街道A27街區01地塊的國有建設用地使用權。該地塊用地總面積為2.95萬平米，為商務金融用地，地塊成交總價為6.1億元。

廣州招商地產通過掛牌出讓方式競買取得了重慶市巴南區李家沱-魚洞組團B標準分區3宗地塊的國有建設用地使用權。該地塊用地總面積為2.03萬平米，為住宅、商業用地，地塊成交總價為10.9億元。

.7月13日，金地集團透露，其於今年6月19日以28.7億總價、7863元/平方米樓面地價拿下的南京仙林湖“地王”，將於今年12月份正式開盤。

據悉，該項目將沿襲金地自在城的產品定位，主打剛需型中小戶型住宅，並將配建10%左右的洋房。

而該項目從拿地到首度開盤，僅用5個多月全部完成。金地集團高級副總裁兼華東公司董事長陳必安對此直言：“我們(華東)要在2013年重新達到甚至突破一百億的銷售額，所以單個項目的加速度至關重要。”

據瞭解，這是時隔三年後，金地華東公司再度提出百億元級銷售目標。2010年6月，金地華東公司爆發人事地震，趙漢忠掛印而去，組建星浩資本。受此影響，2011年，金地集團在華東區域營收大減22.32%，至67.9億元。此後，陳必安接掌金地華東區，金地集團將浙江公司劃入新組建的東南區域公司。2012年，新的金地華東公司組建，當年該區域公司的營收同比增長44%，至78.71億元。

另悉，金地集團在今年7-8月計畫新推或加推的樓盤有23個，其中隸屬華東公司旗下的有上海自在城、南京自在城、南京明悅、揚州藝境等。

目前，就整個金地集團而言，其今年的銷售目標大概是420億元。而截至今年6月底，金地集團累計實現簽約面積150.1萬平方米，同比增32.25%；累計簽約金額197.2億元，同比增46.5%。

不過，對華東百億銷售目標能否順利完成，業內人士直言：“可能仍會有困難”。

上述業內人士指出，一般而言，在市場好的時候，高端項目利潤會比較高；在調控下，因為高端項目去化比較慢，價格比較高，受影響大；相反，調控下，中小戶型去化更快，毛利則更高。

“而在過去調控初期相當長一段時間?，金地的產品都是高端、大戶型為主，在限購限貸等政策的影響下，這些產品的去化受到不少的挑戰，現在，這種過去的情況依然影響到現在。”該業內人士如是分析。


據瞭解，2012年金地的去化率達到60%左右，但高端產品總體銷售仍較一般。並且截至2012年底，金地剩餘180萬平方貨量中，大戶型占了65%，小戶型則僅占35%。

因此，為了適應市場的需要，目前金地積極調整戶型結構，中小戶型與大戶型的比例為60%：40%。金地集團方面表示，這種結構調整的情況在2013年還將繼續。

同樣，對於金地今年6月份28.7億拿下的南京仙林湖地王，折合樓面價為7863元/平方米。南京就有業內人士分析：“如果金地繼續複製南京自在城高端模式進行其專案的建設，就不大划算。現在需要大量的做剛需類產品。”

有分析機構透露，今年金地新推300萬方貨量中，將有75%為中小戶型，25%為大戶型。

下關退地，江北禁地，處於關注焦點之中的南京市國土局，昨日又做出了驚人之舉：一口氣公告了9幅拍賣地塊，總出讓面積達43.9萬平方米，起拍總價共計73.64億元。這一大規模的土地出讓，為紅火的南京土地市場又添加了一把乾柴。

城南板塊推出七幅地

隨著南京“南部新城”規劃框架的拉開，以及南京南站交通樞紐的發力，“幅員遼闊”的城南成為最近幾年來最有潛力的開發板塊之一。此次，包括板橋新城在內的7幅地塊，都來自城南，昭示了城南未來的開發規模。

在這7幅地塊中，除了備受關注的板橋新城七期地塊外，還有一幅名為“雨花臺區甯丹路以西定一定二定三”的住宅地塊。公告顯示，這幅地塊東至甯丹路，南至翠嶺路，西至現狀道路，北至福園路，總用地面積84741.30 ，實際出讓面積為63328.14 ，容積率1.0—2.6。根據最高容積率2.6來計算，G46地塊起始樓面地價為5241.32元/ ，未來將提供16萬平方米的住宅新房源。

該地塊曾於2011年10月進行公開出讓，但因無人競買流拍，兩年後再次出山。地塊資料顯示，這幅地塊的出讓面積與此前並無變化，只是容積率的上限由之前的2.2上調為2.6，而當時86000萬元的起拍價，今天也只微調至86300萬元，漲了300萬元。

除了這幅“二進宮”的地塊外，秦淮區雙龍大道東側也有兩幅混合地塊出讓，總出讓面積在15萬平方米左右，地塊性質均為商辦混合和二類居住用地。與此同時，之前已進入預公告階段的南京南站南廣場西片區地塊也進入本次公告名單，兩幅小型的城南地塊雨花臺區賽虹橋街道旁地塊和秦淮區路子鋪地塊，此次也掛牌出讓。

板橋新城七期地塊登臺

板橋新城一直以來是業內的關注重點之一，此前預告已久的板橋新城七期地塊終於在昨日“轉正”。公告顯示，編號為NO.2013G45的板橋新城七期地塊東至規劃道路，南至古雄村集體土地，西至新湖大道，北至規劃道路，在宋都地塊的北側。目前，板橋新城已經聚集了金地、朗詩、香溢、宋都以及花樣年等房企。

經歷多次調整後，G45的出讓面積，縮小為105020.57 ，但仍是此次公告地塊中出讓面積最大的一幅地。G45的起拍樓面地價僅2943元/平方米。不過，G45地塊上要求配建28400 的24班中學一所；實際用以開發住宅的部分起拍樓面地價約為3500元/平方米。

城北仙林推出兩幅地


昨日的出讓公告中，城北板塊推出一幅2萬多平方米的商業用地——NO.2013G50地塊，該地塊位於玄武區紅山路與玄武大道夾角，東至玄武大道，南至新莊立交，西至紅山路，北至寧蕪鐵路。出讓面積為26868.26 ，掛牌出讓總價2.5億元，起拍樓面價為4652元/ 。地塊的東、南、西三面均緊臨城市主幹道，在建中的地鐵3號線新莊站距離該地塊較近。

前不久剛出了地王的仙林，昨天再次掛出了一幅住宅用地G51，東至道路，南至鴻雁名居，西至國有空地，北至南京市(紫金)仙林科技創業特別社區、南京交通管理局第七大隊，出讓面積僅為33055.76 ，容積率2.3，限高60米，掛牌出讓起始價為46700萬元。起拍樓面地價為6142.45元/ 。G51地塊處於仙林中心區域，周邊有鴻雁名居和高科榮域等樓盤，配套也較為完善。

.標準普爾評級服務7月16日宣佈，對萬科地產(香港)有限公司授予“BBB+”的長期企業信用評級。展望穩定。同時，對該公司授予“cnA+”的大中華區信用體系長期評級。

標準普爾表示，其對萬科香港擔保的擬發行的20億美元中期票據計畫授予“BBB”的長期債務評級和“cnA”的大中華區信用體系評級。萬科香港全資擁有的特殊目的實體Bestgain Real Estate Lyra Ltd.將負責該計畫的發行。

對中期票據計畫的評級較萬科香港的長期企業信用評級低一個子級，這反映了標準普爾對財務支援時間表的不確定性(因為中國對外匯和資本實行嚴格控制)以及監管機構對股權回購批准的不確定性。

標準普爾續稱，對萬科香港的評級與對其母公司萬科企業股份有限公司(BBB+/穩定/--；cnA+/--)的評級一致。萬科香港是萬科的主要海外控股公司和融資平臺。標準普爾採用“由上至下”的方法評估萬科和萬科香港之間的母公司-子公司關係。

標準普爾信用分析師符蓓則表示，對萬科香港的穩定的展望反映了對萬科的展望和我們對萬科香港是 核心 子公司的評估意見。“我們認為萬科香港是萬科的 核心 子公司，因為我們相信這兩家實體在戰略上、財務上和經營上是密不可分的。”

而做出如此評斷的主要考慮因素包括五方面，包括預計萬科將保持對萬科香港的100%控股。母公司對萬科香港進行有力的監督和控制。二是該香港實體自2004年成立以來一直從母公司高級管理層獲得提供支持的有力且持續的承諾。三是兩家公司的名稱一致、從而強化品牌認知度以及若萬科香港違約則共擔名譽風險。四是萬科香港作為母公司海外融資平臺的經營歷史較長，從而幫助萬科擴大融資管道。五則是萬科香港旗下全部超過40個專案都與母公司共同持有。

該機構認為，萬科和萬科香港之間的支援協議和股權回購承諾顯示了萬科對萬科香港提供支持的有力承諾。但機構認為這些協議不構成將債務評級與萬科評級一致的擔保。


標準普爾補充，對萬科的評級反映了其作為中國房地產業內以銷售額計最大的住宅開發商所獲得的競爭優勢。該評級還反映了萬科房地產專案在經營地區上的多元化以及有力的銷售執行。此外，標準普爾預計萬科將維持保守的財務管理和強勁的流動性。另一方面，該公司在融資管道上與競爭對手相比較為有限以及因此面臨較高的融資成本。

對萬科穩定的展望反映了標準普爾預計萬科在未來兩至三年內將保持其市場領導地位以及繼續執行資產快速周轉的模式。標準普爾相信，該公司能夠審慎管理其資產負債表和現金流。因此預計萬科的融資成本將在未來兩年內改善，從而加強其現金流保護。

儘管標杆房企紛紛亮出上半年不俗的業績，但仍掩蓋不了行業分化的現狀。據證券時報記者統計，截至目前，已披露上半年業績預告的52家A股上市房企中，近四成中報預虧，其中多數預虧的上市房企屬於中小型房企。

記者採訪的多位元業內人士認為，融資管道單一已成中小房企發展瓶頸，再加上這些房企手中擁有的土地不多，未來一段時間內，房地產行業出現整合將是大概率事件。

房企業績分化

今年上半年，包括萬科、保利地產、招商地產在內的大型房企業績均增長迅速，其中招商地產淨利潤更是出現爆發性增長，同比去年增長105%~113%。然而，中小房企的狀況並非那麼樂觀。據記者統計，在已經披露上半年業績預告的52家房企中，有20家房企上半年預虧，虧損面達到38.5%。

其中，中航地產出現首虧，虧損金額為2800萬元至3600萬元，儘管該公司屢次接受大股東旗下兄弟公司的輸血，仍難改變其頹勢。津濱發展虧損額達1.1億元至1.3億元。還有不少中小房企紛紛出現續虧，其中綠景控股虧損金額約440萬元，國興地產虧損金額為965萬元。

此外，這52家房企中，還有16家房企出現業績縮水，其中不乏大型房企。金融街、首開股份上半年淨利潤預計分別下滑35%、11%。方圓地產首席分析師鄧浩志直言，即使今年下半年房地產市場的情況持續明朗，中小房企的前景依然悲觀。

中小房企景氣指數直線下降，退出房地產業的現象也在蔓延。日前，萬方地產便更名“萬方發展”發展批發業，而上海新梅置業出售地產公司股權，億城集團轉讓地產股權；萬好萬家、綠景地產等逐步退出房地產。上述分析人士直言，除了政策和資質等問題，很多房企停滯甚至退出，主要與其融資管道收緊及周轉狀況有關。

行業恐加速洗牌

某上市房企高層對記者坦言，如果融資環境得不到改善，可以預料的是，融資管道有限的非上市房企及眾多的中小房企都將受到較大的影響，有可能加速整個行業的洗牌。

房地產行業屬於資金密集型行業，融資管道一旦受限，房企會相當被動。在上述房企人士看來，中小房企退出房地產業以及主營業務非房地產的公司出售房地產業務，主要原因就在於融資管道單一。

房企手中缺錢將會造成一系連鎖反應。鄧浩志分析稱，現在一二線地價高漲，很多中小房企囊中羞澀拿不到地，三四線城市樓市泡沫很大，又不敢拿地，去年年底至今年年年初沒有拿地的中小房企或將面臨缺乏土地儲備，無法發展的結局。

中小房企逐步讓出市場，也成就了標杆房企的業績增長。根據中原地產研究部統計資料顯示，今年上半年標杆房企銷售額占全國商品房銷售額的比率為12.3%，增速為19%，增速環比2012年增16%，標杆房企搶佔市場份額速度加快，行業集中度進一步提升。

統計中所涉及的標杆房企實為包括萬科、保利、?大、中海在內的十大房企。根據統計資料還可以看到，標杆房企上半年銷售面積占全國商品房銷售總面積的7.2%，而在2009年，這一比率僅為3.8%，去年則為5.7%。

前述房企高層人士稱，在銀行貸款及其他融資管道融資難度普遍增大的情況下，上市房企的優勢將體現得更加明顯，資金與土地儲備較充裕、現金流控制良好的已上市房企無疑具備較強的競爭優勢，更受到投資人和機構的青睞。

僅僅一周時間，一場由地方政府和央企主演的地王收回鬧劇，便匆匆宣告收尾。

一切猶如快鏡頭閃過。7月5日，南京市國土資源局發出寥寥數字公告，稱終止中冶置業拿下的南京下關濱江2號地塊的交易。3天后，中冶置業作出回應，要求南京市國土資源局在3日內退還2號地土地投標保證金11.3億元及相應的財務費用等。在接下來7月12日的公告中，中冶置業宣佈，這筆錢已如數到賬。

此次退地將為中冶置業周邊地塊後續建設帶來衝擊。緊鄰的2號地，是中冶置業2010年9月以總價200.34億元競得的1號、3號地王地塊，如今已沉睡三年。

在南京面對一個沒有經驗可汲取的300萬平方米的龐大項目，在天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘下，以做保障房聞名、和政府關係密切的中冶置業已經陷入一個“蛇吞象”式的困局，並被深度套牢。

對於未來資金如何籌措，周邊地塊有無開工時間表等問題，在時代週報記者多次聯繫採訪中，中冶置業相關人士均緘默不語。

退地解蛇吞象困局

誰也沒想到，短短7個月時間，這個地王項目就被匆匆拉下馬。將時間鏡頭拉回至2012年11月30日，南京市公開拍賣下關濱江2號地塊，總建築面積超72萬平方米、起拍價高達56.2億元。作為當日的唯一競拍人，中冶置業旗下的南京臨江老城改造建設投資公司（下稱“南京臨江” ）以底價競得該地塊。但因總價較高，該地塊也成為2012年全國總價地王。

對於2號地“地王”突然被收回的原因，雙方都不願意多談。

“這只是南京市國土資源局單方面原因所導致”，在時代週報記者採訪中，中冶置業堅持認為，公司在整個過程中不存在任何責任。而南京市國土資源局給出的理由是，與當地規劃改變和公共利益需要有關，“其一，由於西站貨場異地複建工作十分複雜，一定程度上影響了按原約定期限向受讓單位交付土地；其二，南京市政府對下關濱江商務區的規劃進行了局部優化，其中涉及2號地塊原出讓時約定的規劃建設條件也相應發生了變化。”

不過這樣的理由，卻未能讓外界完全信服。

“不排除是雙方相互勾兌的結果，”有南京當地地產分析人士對時代週報記者介紹稱，一方面中冶置業深陷資金泥潭，下關地塊太龐大，沉澱太多財務成本；另一方面，下關區政府落入拆遷迷局，覺得不能按時交地。如此一來，地塊收回被優化成了雙方最好的藉口和臺階。

事實上，從中冶置業方面來看，資金鏈大考是一直懸在其頭上的“達摩克利斯之劍”。中冶置業在2007年以“城市運營商”身份進駐南京，曾參與南京河西開發、蓮花村保障房等，進入2009年，中冶置業以南京下關濱江區域老城改造專案整體開發合作方身份入場，並先後將濱江1號地塊和3號地塊收入囊中，地價高達200.34億元。加上後續入手的2號地，僅付清地價就需耗資256.54億元。

“這就是一個‘蛇吞象’的困局，不僅是地價，該項目後續還需不斷投入鉅資，非中冶置業目前之力能承擔，”上述南京當地地產分析人士續稱，按照南京市政府的規劃，該地塊將被打造成為集高檔寫字樓、住宅等為一體的南京外灘新城。

時代週報記者翻閱公司資料發現，早在2011年年報中，中冶置業母公司中國中冶就曾預測，南京下關濱江專案總投資將超過715.19億元，截至2012年6月30日，中冶置業南京公司在南京市下關濱江項目的總投資為167.46億元。

然而，中冶置業對南京濱江地塊的巨額投入，在拿地不久後就已捉襟見肘。作為上市公司中國中冶的全資子公司，中冶置業本可期待從母公司獲得輸血，但是中國中冶的境況也不妙。中國中冶2012年年報顯示，企業在去年虧損額達72億元。其短期借款為425.13億元，一年內到期的非流動負債為112.4億元，兩者共537.53億元，但其貨幣資金僅為342.08億元，無法覆蓋短期資金所需。

事實上，自中冶置業接手下關濱江地王項目後，母公司虧損無力支援中冶置業開發該專案的傳言幾乎不曾斷過。對此，中冶置業一直未正面回應。而對於截至目前，公司在該項目已經投入多少資金，後續投入方面的資金來源等問題，時代週報記者多次聯繫中冶置業總部進行採訪，但均被相關人士以“領導出差不在”為由拒絕。

如果沒有大量資金投入的話，拆遷和專案前期土地整理等工作都進展困難。時代週報記者從南京市市政府網站瞭解到，該下關棚戶區改造項目涉及拆遷居民1.03萬戶，住宅房屋建築面積約50萬平方米，戶均40多平方米，其中棚戶區面積達32萬平方米，占動遷總量的64%，是南京市戶數最多最為集中的危舊房棚戶區。

事實上，在下關濱江商務區動遷過程中，被列入改造範圍的居民和企事業單位借機漫天要價者不在少數。“被炒高的地價和未來的美好規劃，使動遷居民對拆遷補償有著更高的期待。較高的拿地成本和利潤空間的縮小，都使得開發商陷入進退兩難的境地。”南京市房地產開發建設促進會秘書長張輝表示。

或將繼續轉讓專案和退地

天量資金需求和拆遷難題雙重掣肘，讓這個總地價256.54億元的巨無霸項目步履維艱。

不過如今回看，下關濱江2號地塊被收回，其實早有預兆。

“去年底，國土部曾以涉嫌‘違規供地和違約房地產用地’為由，宣佈對南京市下關區‘濱江2號’地塊進行公開調查。”上述南京當地業內人士對時代週報記者介紹稱，當時南京方面先是按國土部要求進行自查，然後派出分管領導去北京彙報相關情況，這次退地很可能和當時國土部的督辦有所聯繫。

中冶置業在公告中也提及那次督辦：2012年12月18日國土資源部土地利用司要求公開調查該地塊的“違規供地和違約房地產用地”問題。2012年12月28日，我司致函南京市國土局，要求確認繳納土地出讓金和簽訂土地出讓合同的時間，但南京市國土局一直未予回復。

在南京房產圈的人們看來，下關濱江地塊被國土部督辦，並不意外。事實上，在中冶置業南京拿地的轟轟烈烈背後，也有著下關濱江專案曲高和寡的尷尬。據時代週報記者瞭解，這三幅土地占地面積約1.03平方公里，超過了南京下關舊城改造項目總面積的50%，甚至占到了所處的南京市下關區行政區劃面積的3.63%。

有南京業內人士質疑，這樣的超級大盤地塊，顯然違反了國土部此前“大城市宗地出讓面積不得超過300畝”的規定。而中冶置業所競得的3宗地塊都是毛地，如嚴格按照南京市國土部門的規定，毛地也是不允許出讓的。

眼下值得注意的是，2號地終止出讓程式和相關規劃調整，會不會讓周邊1號、3 號地塊的開發更加漫漫無期？據南京當地媒體報導，至今已經過去將近三年時間，1號、3號地塊仍舊在“沉睡”，更談不上出售的收益。

如今，拖延更久、面積更大的1號、3號地，會不會也將被收回，充滿了不確定性。中國指數研究院南京分院總經理曹旭東在接受時代週報記者採訪時稱，如果不解決資金難題，剩下的兩塊地被收回也將極有可能。

“中冶的財務狀況不太理想，這也影響到其對該項目的預期。可以看出，中冶早已深陷下關地王的泥沼，信心正在逐漸流失，預計下一步有可能繼續甩包袱，即轉讓項目公司股權或退地。”曹旭東預測稱。

而據時代週報記者瞭解，中冶置業的解決方法似乎只剩下出讓項目和尋找合作夥伴加盟。2011年12月1日，南京臨江將旗下剛剛成立一個多月的全資子公司南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%的股權和債權，作價18.38億元，轉讓給了下關區國資委旗下的南京外灘投資發展控股集團有限公司。此後，中冶置業又拿下了南京長江國際航運中心項目的代建業務，獲得了14.38億元的代建款。如此一來，中冶置業將1號地塊中具備部分開工條件的專案通過轉讓、代建等方式，從南京方面回籠現金及貸款約32.76億元。

目前依然有傳言，中冶置業正在積極加強南京濱江專案招商工作，解決當前佔用資金多且潛在風險大的問題。一位元南京某地產代理公司負責人向記者透露，不少開發商和房產仲介公司在今年二三月的時候，收到了中冶置業想轉讓南京地塊的資訊。

戰略性退出保障房

在保障房建設業務上叱吒風雲的中冶置業，何以突然轉向市場搶奪地王？

曾在中冶置業唐山公司就職的地產分析人士陳寶存稱，中冶置業這兩年的日子特別難過，在其看來，中冶置業近兩年到招拍掛市場拿地是不得已之舉。

2005年，中冶置業作為中國中冶獨資的大型國有房地產開發企業進入市場，主要業務是與地方政府合作，對城市特定區域進行包括一級土地開發、公共設施、軌道交通以及後續商品房、保障房在內的綜合開發等。

2009年，中冶置業高調宣佈，轉入保障房建設市場，其目標是未來實現年銷售1000萬－1500萬平方米。而據去年5月份，中國中冶董事長經天亮在接受媒體採訪時透露的資料，中冶置業截至當時在建的保障房項目高達1000萬平方米。

但在大力承接保障房建設的同時，中冶集團也面臨著資金的壓力。經天亮曾坦承，他希望政府能夠多吸引社會資金參與保障房建設，幫助企業緩解保障房建設資金壓力，同時鑒於保障房建設BT模式面臨諸多風險，中冶集團在和政府合作中將會不斷縮減BT合作項目。（BT模式，就是由企業墊資後轉交給地方政府，由承包方墊資進行建設，建設驗收完畢再移交給項目業主。）

“中冶置業集團目前的應收賬款總額約65億元，從構成來看絕大部分來自基礎設施和保障房，兩類產品占公司總資產和帶息負債總規模的比重都達1/3。”這也導致企業近幾年承擔了較為沉重的政府履約和資金成本上升的風險。


除此，在轉型當中，中冶置業還提出“一體兩翼”的產品佈局戰略，主要是以城市綜合開發模式為主，積極發展高端住宅和公建類產品，目標是要讓中冶置業在未來兩到三年內實現營業收入超200億元、進入國內房企20強。

不過對於曹旭東等業內人士來說，他們並不是特別看好中冶置業的轉型方向，“中冶置業在城市綜合體和高端住宅等方面，運作的產品並不多，幾乎無代表作，更無產品線，”中房信研究總監薛建雄也對時代週報記者分析稱，以上海市場為例，他們前期在寶山、青浦做的產品品質很差，配套的一些小型的商業和綜合體在分折零售掉後，經營上火不起來，業主很懊惱。

“公司今年房地產板塊業務的銷售目標在1500億元以上”，綠地集團董事長、總裁張玉良向記者表示，“目前，我們比較看好今年下半年的房地產市場，對完成下半年的銷售任務非常有信心”。

值得一提的是，綠地集團內部人士也向本報記者透露，綠地集團今年在其主營業務房地產板塊的銷售任務分配中，上海地區和京津地區的銷售目標都有很大提升。

除此之外，在產品戰略佈局上，張玉良也表示，土地價值高的一線城市、發展空間大的二線城市仍將是主戰場，因此綠地將堅持聚焦在一、二線城市及省會城市。

房地產收入將超1500億元

7月8日，綠地集團發佈上半年業績，公司上半年實現業務經營收入1425億元，同比增長26%。其中，房地產業務實現預銷售金額653億元，預銷售面積714萬平方米，雙雙位居行業第二名。

對此，張玉良稱：“綠地仍然看好中長期發展前景，發展步伐不會減慢。今年已順利完成 上半場 任務，年初制定的各項策略穩步推進，全年業務經營收入將超過3000億，較上年增長30%。”

而在張玉良與《證券日報》記者交談時，他信心滿滿地稱，公司今年房地產板塊實現1500億元以上的銷售目標可期。在張玉良眼?，房地產市場總體預期穩定，而國家“新型城鎮化”規劃帶來的預期，讓其更加看好今年房地產市場的“下半場”。

同時，綠地集團內部人士也向《證券日報》記者透露，預計今年公司上海地區房地產業務銷售額將接近400億元；京津地區或將達120億元，這意味著綠地集團房地產業務在京津地區的銷售額或將首次突破一百億元。

值得一提的是，縱觀2012年全年，綠地集團實現業務經營收入超過2430億元，同比增長近39%。其中，房地產業務預銷售金額超過1050億元、預銷售面積約1180萬平方米，分別位列全國行業第二和第三。

由此看來，綠地集團在樓市調控從嚴背景之下，發展並未減速，若其2013年房地產板塊收入達到1500億元，與去年同期相比，則將提升近43個百分點。

更值得注意的是，上述人士還向記者透露，實際上，綠地集團預計今年房地產業務收入或將在1600億元-1700億元之間。

而對於公司能夠有信心完成快速提升的銷售任務的原因，張玉良則向記者表示，“主要是公司轉型轉得非常好，不再單純做住宅產品，而是在做城市開發商和運營商結合的企業，包括做智慧城市全產業鏈的開發商，這些都是競爭力”。

一、二線城市擴張提速

事實上，張玉良認為，綠地集團的“造城”模式將隨著國家“新型城鎮化”發展規劃而改變，綠地集團將不再滿足於“造住宅、造城市功能”。在張玉良眼?，綠地集團將依託房地產開發能力及可持續發展的科技能力，實現從房地產開發企業到智慧城市全產業鏈整合者的戰略轉型。

正如綠地集團執行副總裁胡京介紹，綠地將把最先進的智慧技術、綠色節能技術等運用到專案中去。此外，胡京表示，政府通過前期投入正在引導越來越多的社會資本進入這一領域，智慧城市已成為新的產業投資熱點，“綠地希望先行一步把握機遇。”


不過，張玉良在看待“新型城鎮化”規劃的預期中，更看重一、二城市的發展空間。正如他所示，房地產市場總體預期穩定，“新型城鎮化”規劃出臺後的中長期，將進一步釋放大中城市新增住房需求，區域、城市和產品間的分化則將更加明顯，而土地價值高的一線城市、發展空間大的二線城市仍將是主戰場。

值得一提的是，從綠地集團今年上半年的拿地佈局就可以看出，張玉良確實看重在一、二線城市的佈局和深耕。據記者瞭解，綠地集團今年上半年在北京、上海、廣州等16個城市新增土地儲備37幅。其中，一、二線城市及省會城市占比超過80%，土地面積達4630畝，可建築面積為727萬平方米。

除此之外，對於市場上綠地集團將借殼金豐投資實現A股上市的傳聞，張玉良依然表示：“有可能，還不確定，不便回答。”

有上海世博會 “地鐵大門”之稱、位於馬當路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區第65街坊258弄地塊（南塊）再次被轉讓。

昨日（7月17日），凱德商用產業有限公司 （以下簡稱凱德商用）宣佈，已完成向凱德商用中國發展基金III轉讓上海盧灣專案66%的實益權益。

分析人士對記者表示，上述需要大量投資且發展速度緩慢的專案，將借助凱德商用旗下基金開發並培養成熟後，再通過類似REITs（房地產信託基金）完成上市。這一做法由於降低了經營風險，提升了房企的投資收益率，而為業界提供了非常有價值的參考。但是依照現有法律法規，這一模式目前還很難在內地大規模實施。

第四次被轉讓

據記者統計，算上這一次，上述上海盧灣區項目已是第四次轉讓了。此前，上海當地多家媒體報導稱，上述地塊在近十年內幾經轉手，2003年7月30日，中海發展與盧灣區政府簽定了盧灣區65、67、68、69、70、71街坊地塊 《國有土地使用權出讓合同》，土地出讓面積共計約18.8萬平方米；2007年2月，摩根士丹利與上海永業成立上海永威置業有限公司（以下簡稱永威置業），斥資13億元從中海發展手中購得第65街坊258弄地塊（南塊）；2010年初，凱德商用又花費了38.6億元從摩根士丹利手中買下該地塊66%的股權。

資料顯示，凱德商用中國發展基金III投資中國零售商業地產的開發。該基金的投資期限為8年，規模達10億元。凱德商用擁有凱德商用中國發展基金III50%的股權，達5億美元，其餘股權由亞洲及北美機構投資者持有。

此次轉讓完成後，凱德商用中國發展基金III已于上海、成都、武漢及青島五項零售資產投入約90%的資金。

凱德商用方面稱，凱德商用中國發展基金III成立初期，基金資產為凱德商用旗下三個正在開發中的購物中心，除了成都天府專案和魅力城項目以外，其中還包括了上海盧灣項目。

凱德商用曾於去年7月表示，上海盧灣項目是否注入凱德商用中國發展基金III將取決於政府的審批。凱德商用中國企業傳播經理李婉表示，此次發佈的公告說明，上海盧灣專案已正式與凱德商用中國發展基金III完成了股權轉讓。

凱德商用總裁林明志介紹，凱德商用中國發展基金III是凱德商用迄今發起的最大私募基金。基金的設立除了能推進凱德基金管理的業務模式，也讓凱德有更多資金調配于未來的投資項目。

基金退出方式引關注

5月6日，《每日經濟新聞》就凱德商用上海盧灣專案開發緩慢做過相關報導。當時有業內人士猜測，專案動工進度緩慢可能與凱德商用的開發模式有關聯。

知名房地產專家陳晟表示，內地開發商的資金來源主要靠銀行貸款，而凱德商用基本採用“私募（PE）+信託（REITs）”來獲得資金。

值得注意的是，由於凱德商用中國發展基金III旗下專案包括上海盧灣項目，多為凱德商用自身專案，因此該基金的退出方式也備受關注。

李婉對此表示，目前還不方便透露該基金將以何種方式退出。

有業內專家認為，凱德商用應該不會通過回購來幫助基金退出，通過證券化的操作方式可能性較大，將注入基金的專案通過REITs再上市，從而實現基金的成功退出。這也意味著上述地塊有可能第五次被轉讓。

陳晟稱，由於新加坡REITs發展的非常成熟，很多當地的開發商都利用基金的模式開發培育物業，降低了自身開發的經營風險，同時提升收益。


事實上，內地也有開發商在實踐類似的模式。複地投資集團執行總裁張春華曾公開表示，複星把資產管理作為集團以後的核心業務之一，所以複星把資產管理作為成長型行業來發展，同時能更好地優化集團資本結構，平衡債務風險，這方面的優勢非常明顯。

不過，有業內人士認為，類似的房地產基金化運作短期內還難以作為主流在內地大規模開展，只能做小規模的實驗。

陳晟認為，如果內地的REITs能發展起來，房地產間接融資的格局將轉變為直接融資，這對房地產融資將有著突破性的進展。但在等待內地REITs環境成熟的同時，前提還需要出臺相應的基金法律。

　7月17日，據新華社報導，儘管監管層沒有明確表態房地產融資政策將調整，但近期種種跡象表明，暫停三年多的房企融資將有條件放開，閘門或將從涉及上市房企的重組開啟。在昨日下午召開的瀚亞資本第六屆財富論壇上，住建部政策研究中心原主任陳淮[微博]表示，開發商開發房地產，肯定是要借錢要融資的，關鍵是如何把間接融資轉為直接融資。

　　政策調整成定局

　　據瞭解，7月以來，隨著房地產企業再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企中已有宋都股份(5.28,0.00,0.00%)、金豐投資(5.23,0.00,0.00%)、新湖中寶(3.32,0.00,0.00%)、迪馬股份(3.65,0.00,0.00%)等多家公司因“籌畫重大事項”而相繼停牌。記者注意到，近期，一則房企融資將開閘的傳聞引發了地產板塊的強勁反彈。

　　7月5日，國務院下發《關於金融支援經濟結構調整和轉型升級的指導意見》。《意見》提出，要嚴格防控房地產融資風險。讓房地產企業融資正常化，打開融資正門，尤其是通過資本市場進行直接融資，正是完成我國金融發展構想的重要一步。

　　事實上，2010年初，監管層正式宣佈暫停批准房地產企業上市、再融資和重大資產重組。據悉，從2009年11月南國置業(8.39,0.06,0.72%)成為最後一隻登陸A股的房地產企業至今，已有將近4年時間沒有房企IPO。從2009年9月8日世榮兆業(7.57,0.02,0.26%)的定向增發方案獲批後，幾乎無房企再融資計畫獲批。

　　“國務院‘金十條’的出臺重在預防整個金融風險，但毫無疑問加大了房企融資的難度，可以預料的是，融資管道有限的非上市房企及眾多的中小房企都將受到較大的影響，有可能加速整個行業的洗牌。”新城控股高級副總裁歐陽捷接受《國際金融報》記者採訪時表示，相對來說，在銀行貸款及其他融資管道融資難度普遍增大的情況下，上市房企的優勢將體現得更加明顯，資金與土地儲備較充裕、現金流控制良好的已上市房企無疑具備較強的競爭優勢，更受投資者和機構的青睞。據瞭解，目前，新城控股和中國銀行(2.68,-0.01,-0.37%)、建設銀行(4.37,-0.09,-2.02%)、農業銀行(2.54,0.01,0.40%)三家銀行的總行有戰略合作。

　　監管把好審批關

　　交通銀行(3.95,-0.04,-1.00%)研究顯示，今年第一季度，實際社會融資總額同比多增的1.83萬億元中，有七成多流向了房地產和地方融資平臺；第二季度，這一格局也並未發生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導致國內流動性雖相對寬鬆，但經濟增長並沒有受益。為此，綠地集團董事長張玉良向媒體透露，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之後，對企業發展有很大影響。“現在房企再融資應該放開，而且時機也到了”。

　　多家機構認為，放開再融資將對房地產企業獲取資金形成實質性利好。長期來看，再融資放開有利於優勢企業的長期發展，進而提高行業集中度，龍頭和優質成長企業的估值有望得到修復。申銀萬國[微博]也發佈報告稱，再融資將刺激地產股估值修復。在七八月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有7倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產板塊股價表現的主要催化劑。

　　歐陽捷坦言，再融資開閘就是要讓金融回歸市場化，儘量減少行政干預。但必須注意的是，一旦放開，政府需要加強引導和監管把控，不要重蹈因國內市場不理性而造成推高房價的反作用力。新城會嚴格控制負債率、高周轉、不囤地、快速銷售，抑制盲目擴張的衝動，理智有序地將觸角從長三角蔓延至全國各地。上市後，新城對債務結構進行了優化，財務風險也處在較為合理的水準。

　　事實上，目前，內地房企海外融資正成為一個趨勢。相關地產人士直言，海外融資對企業的運營、財務相關指標，如現金流、負債率、淨資產收益率等都有嚴格的要求，一般情況下，指標不滿足要求的企業是很難融到資的。

　　多位地產人士表示，融資開閘後，監管層應把好審批關，對存在國家調控政策中規定的違法違規行為的企業不予批准，並對市場從嚴監管，把有問題的企業擋在門外，讓真正有需要的優質企業從中受益。

近日內地盛傳中央將重開房地產融資的審批，部分指出針對房地產上市公司的股權類和債券類再融資都已基本放開，併購重組、借殼上市等亦都可以進行，刺激A股的地產板塊急升；不過，本港上市的內房股則個別發展。

據內地傳媒報道，儘管監管層沒有明確表態房地產融資政策將調整，但近期的各種迹象顯示，房地產融資重開審批程序基本已成定局。報道續稱，目前針對房地產上市公司的股權類和債券類再融資都已基本放開，併購重組、借殼上市等亦都可以進行。

不過，正如證監會官方所稱，證監會在審核中將徵求國土資源部意見，對存在閒置土地、炒地以及囤積貨源等違法違規行為的房企，則依然停止再融資審批。

另外，日前萬科置業（1036）母公司萬科公布，將透過境外子公司設立中期票據計劃，規模為20億美元或等值幣種。這是萬科繼3月通過其境外子公司首次海外發行美元債券後，又一戰略部署。公司將根據資金需求及市場情況，決定實際的發行金額和時間等，用於支持集團業務的發展。

萬科發20億美元票據

標普、穆迪及惠譽分別給予該票據「BBB」、「Baa3」及「BBB+」評級，與之前發行的美元債券評級一致。

是次發行聘請了滙豐銀行、德意志銀行和瑞士銀行為聯席安排；參與的交易行還包括中銀香港、星展銀行、中信證券國際、工銀亞洲、法國巴黎銀行、摩根士丹利。

昊天能源（474）公布，旗下全資附屬公司萬盈與新疆陽光忠興房地產開發及泰通?業於昨天訂立增資協議。據此，萬盈已有條件同意透過於完成時注資方式，認購新疆陽光忠興房地產開發4666萬元人民幣的註冊資本，以及於完成後一年內向新疆陽光忠興房地產開發的資本儲備作出9334萬元人民幣的額外出資。

白表免補地價買家掀動各區居屋破頂潮，由於居屋樓價高企，加上盤源減少，買家已開始轉戰各區公屋，造就公屋綠表呎價近日亦連番破頂，上水太平邨及鴨脷洲利東邨分別以綠表實用呎價5140及4987元成交，進佔全港公屋綠表實呎紀錄的首兩位。

白表客轉搶公屋

金龍地產董事馮宇成表示，太平邨C座高層9號室以綠表價220萬元成交，實用面積428方呎（建呎594），實用呎價5140元（建呎3704元），創全港公屋綠表呎價新高；原業主於2002年以17萬元買入，3年前開始放盤，叫價一直維持220萬元，是次終如願一口價離場，持貨11年賬面獲利約203萬元，期間物業升值約12倍。

馮宇成指出，新買家因考慮到方便照顧家人，非太平邨單位不買，終不惜高價入市。目前，太平邨僅1個綠表放盤，屬建築面積609方呎的兩房單位，業主開價170萬元，相鄰的天平邨也只有3個綠表放盤；他表示，北區公屋因放盤十分罕有，成交一向稀落，6月僅錄1宗成交，7月至今則暫錄得1宗。

土地註冊處資料顯示，鴨脷洲公屋利東邨東昌樓中層11室本月初以190萬元易手，實用面積381方呎，呎價4987元，僅次於上述太平邨單位，並晉身全港綠表公屋呎價次高；單位於2005年以21.3萬元購入，易手賬面獲利168.7萬元，升幅近8倍。

世紀21嘉聯地產董事林泰和表示，各區的居屋樓價屢現高位，令部分資金有限的買家轉投公屋市場，雖然近期的買賣氣氛較淡靜，但業主叫價依然進取，例如利東邨一個同類型的381方呎單位，以綠表價240萬元放售，較是次成交價還要高出26%。

雍盛苑創北區白表呎價新高

市場消息指出，粉嶺居屋雍盛苑A座低層23號室，日前於自由市場以157.8萬元易手，實用面積206方呎（建呎278），實用呎價7660元（建呎5676元），刷新北區居屋自由市場呎價新高；原業主於2000年以25.93萬元買入該「蚊型戶」，持貨13年賬面獲利約131.87萬元。

代理表示，粉嶺區各居屋屋苑折讓率普遍介乎45%至50%，令不少業主選擇把單位在居二市場交易，至於昌盛苑等屋苑自由市場放盤約2至3個，加上價格貼近花都廣場等區內私樓，導致自由市場成交長期偏低。

本策略（497）早前申請把佐敦諾富特酒店重建成住宅、酒店及零售混合項目今天審議，項目涉150個住宅單位及299個酒店房間，規劃署持不反對意見。

資料顯示，項目計劃興建三層地庫及3層基座和1層平台，上設一幢23層高住宅及一幢18層高酒店，並提供5.1萬方呎零售樓面。據了解，由於地塊位於彌敦道且屬商業用地，擬發展項目合乎規劃作商業及零售用途，至於設有部分住宅，署方考慮鄰近同位處在商業用地上、相近發展模式的項目，認為以地積比率12倍發展可以接受，故持不反對意見。

另一方面，旺角豉油街108號的地王酒店擬申請略為放寬地積比率，以改動間隔及增加房間至61間，據了解，規劃署亦不反對該申請。

土地註冊處資料顯示，北角歌頓道1至1A號地下至5樓全幢以1.145億元登記，買家為?地（012）及有關人士。

舖市方面，市場消息指出，尖沙咀北京道77號前舖以53萬元租予眼鏡店，面積650方呎，呎租815元。另一方面，中建電訊（138）公布，旗下附屬公司持有位於北角城市花園的商場舖位，已於昨天簽訂合共103份的臨時買賣合約，涉及建築面積合共約7948方呎，總出售價約2.06億元。成交舖位中，其中80份買家為個人，其餘23份的買家為公司。

集團表示，將繼續公布發售餘下尚未出售的店舖單位；倘若臨時買賣合約的總出售價於本年9月30日不超過4.83億元，賣方有權解除所有臨時買賣合約及正式買賣合約，並同時向該等買方退還其已支付的按金，但不附帶利息、費用或補償，條款目的是讓賣方在舖位出售未達理想時行使酌情權取消交易。

高緯環球最新報告指出，中區商廈租金繼上半年下跌1.5%後，下半年尚有約3.5%的下調空間。

該行指出，上半年中區商廈平均租用面積由9000方呎，縮減至6600方呎，預計下半年全港商廈租賃成交面積較上半年再下跌45%。高緯環球香港商務部執行總監霍佐平預計，中區、銅鑼灣及尖沙咀商廈租金，全年將各自下跌3.5%、4%及1.5%，惟旺角因升幅落後，全年租金或錄得1%的升幅。

商舖方面，高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩表示，自由行消費力有削弱之勢，奢侈品牌擴張步伐亦因此放緩，本港舖租已見頂，不過，九龍東商舖租金受惠於啟德郵輪碼頭概念，或有調升空間。

另外，胡詠詩指出，美國服飾品牌J Crew冀最快年末可於本港傳統商業區開設旗艦店。

投資取態改變 個別願平手離場

近年政府推出多項樓市調控措施，加上內地資金收緊，均令內地客的投資取態改變，陸續有內地業主持貨的豪宅以市價放賣，除有減價放盤外，也有冀望平手離場的個案。

雖然豪宅業主的持貨力往往比中細價樓要強，惟近年政府推多重樓市辣招，令豪宅業主態度始見軟化。本報追蹤多個市場上的大銀碼豪宅放盤，發現近幾個月都有內地業主調低叫價，個別甚至但求平手離場，出現撤資的初期現象。

Shouson Peak叫1.95億 近平手

其中新落成的南區壽山村道Shouson Peak洋房盤，項目收樓後有零星二手放盤，其中一幢由內地人持有的單號屋放售，以叫價來看，隨時平手離場。單位實用面積2,865平方呎（建築面積4,074平方呎），消息指，業主叫價1.95億元，底價約1.9億元；以叫價計，實用呎價6.8萬元（建築呎價4.8萬元）。

惟資料顯示，該洋房2011年購入價約1.8億元，若成功以底價1.9億元賣出，帳面僅賺1,000萬元，扣除使費實際上賺不足60萬元，接近平手沽貨。

另外，過去兩年由內地人士購入的大銀碼豪宅，目前有不少都在市場上放售，部分叫價未見硬淨。重慶富商安晉辰持有的赤柱赫蘭道雙號獨立屋，在市場上已放賣多時，但叫價就時有變動，由起初的6.8億元，多次反覆起跌，目前索價6.3億元，前後減去5,000萬元。

山頂白加道Altadena一個複式單位，實用面積4,073平方呎（建築4,500平方呎），由一名外籍業主持有，高峰期叫價3.5億元放賣。

惟自從今年2月政府推出雙倍印花稅（DSD）之後，3月初已大幅減價至2.5億元，上月底再進一步下調叫價，至現時2.4億元，半年時間累積減價1.1億元，幅度達31%。以最新的放售價計，實用呎價5.89萬元（建築呎價約5.33萬元）。

代理：最壞情況仍未出現

雖然願意降價放賣的超級豪宅未算多，但由於此類物業本身多由業主自用，而且一旦錄成交，涉及金額往往數以億元計，如不以物業數量計，反而以資金流的數目來看，這些業主的取態其實不容忽視。

中原山頂、南區高級分區聯席董事李卓雄形容，由於超級豪宅市場沉靜已久，近1、2個月出現跌價是「必然現象」，惟大部分僅回落到市價水平，最壞的情況仍未出現，又估計最快今年第四季，政府不撤招的前提下，市場主流氣氛會認為樓價要下跌時，屆時即使業主再進一步減價，甚至「掟貨」，也未必有大豪客願意接貨。

香港置業認為，美國退市陰霾以及加息預期，加上辣招持續和供應增加的因素，未來3年本港樓價或跌近5成。

倘美國退市 資金加快撤離

香港置業高級執行董事伍創業表示，如聯儲局落實退市，令部分資金加快撤離；而過往加息，亦令樓價顯著下滑。

伍創業預期，今年本港私樓落成量將有1.35萬伙，料明年增至1.58萬伙，供應持續增加將對樓價有下調壓力。

他又指，若按息由現在的2.3厘，回升至過去23年平均數的約6厘，供樓負擔比率維持42%，樓價至少要下跌約27%，如壓市政策持續，估計2014至16年的月均二手成交量將徘徊4,500宗，樓價跌幅或達45%。

樓價跌兩成 逾萬業主負資產

該行行政總裁李志成就指，若下調約1成半至2成，於去年使用按揭保險計劃的買家、加上部分「白居二」及「置安心」人士，預計至少逾萬名業主加入負資產行列。

樓市氣氛低迷，最近多幅地皮都以低價成交，加上政府的需求管理措施，對於一些中上價物業影響更大，最近大額交投可謂買少見少。中原測量師行執行董事張競達昨表示，該行將調低明日招標的九肚第56A區（沙田市地段579號）估值10%，預料每呎地價約9,000元，有機會成為該一帶最低價錢的一幅低密度洋房地皮，地價總值約29.1億元。

　據了解，九肚第56A區（沙田市地段579號）屬住宅（丙類）地盤，佔地354,136方呎，可以0.91倍發展，可建樓面323,308方呎。近年九肚山附近有多幅地皮售出，張競達相信之前成功投得附近地皮之發展商會積極投地，以產生協同效應，預計入標反應不會太差，但發展商出價會保守。

元朗限量地估值7.4億

　除九肚地皮外，位於元朗東頭德業街地皮亦於明日招標，將於8月30日截標。地皮面積約46,317方呎，地積比率約5倍，可建樓面231,587方呎，地皮限建不少於430伙。張競達稱，參考早前西鐵朗屏站地皮每呎樓面地價約3,000元成交，預計是次地皮樓面呎價約3,200元，地皮總值約7.4億元。該行相信，地皮供應中小型住宅單位，會受上車及同區換樓客歡迎，發展商對地皮有一定興趣。

　 萬科企業宣布，透過境外子公司設立中期票據計劃，發行20億美元或等值幣種票據。公司指出，具體發行利息、期限和幣種等將在實際票據發行時確定。本次中期票據計劃評級分別為標準普爾「BBB」、穆迪「Baa3」、惠譽「BBB+」，與之前發行的美元債券評級一致。公司將根據資金需求及市場情況，靈活決定實際的發行金額和時間等，用於支持集團業務發展。

　中期票據計劃（Medium Term Note Programme）是國際常用的融資工具之一，具有多幣種、多期限、面向多層級投資者、交易檔規範統一、融資靈活快捷等特點。基於內地房地產調控政策仍未鬆動，內房企境內融資渠道有限，一些大型房企紛紛在海外發行債券或借殼上市，以打通海外融資渠道。萬科3月通過其境外子公司萬科置業(1036)首次海外發行美元債券。

萬 科 9.6 億 長 沙 奪 兩 地
星島日報

內地房企龍頭萬科買地買「上癮」。萬科一直標榜不買「地王」，但過去近一個月，已連奪三幅地王，本周二剛宣布通過萬科海外（1036）發行20億美元中期票據買地，昨日再下一城，又斥9.6億元（人民幣，下同）奪得兩幅長沙地皮。

　　今年第二季，全國百城土地樓面下創下近5年最高水平，多得不斷有內地開發商投地支持。除了萬科成功奪地，東力實業（978）母公司招商局地產，昨日亦投得4幅土地，作價共計17億元。

　　內地媒體報道稱，長沙昨日共有6幅土地出售，萬科奪得兩幅住宅用地，以約3%的溢價率投得，其餘4幅則以底價成交。其中一幅土地面積為7.25萬平方米，容積率2.5（即建築總面積達18.125萬平方米），成交價5.6億元；另一幅面積為5.68萬平方米，建築面積達13.064萬平方米（容積率2.3），成交價4.04億元。

　　萬科銷售金額連年位居內地首位，今年上半年已錄得830億元合約銷售。市場人士認為，萬科基數已到非常高的水平，為了維持增長，唯有不斷拿地，即使以高溢價率摘得地王，利潤較少，但仍然有利可圖。

　　萬科雖然一直標榜不拿地王，但在內地優質土地日漸缺少的情況下，近1個月內已連奪3幅地王。7月8日，斥資6.03億競得廣州一幅商業金融地皮，樓面價近2萬元，打破當地樓面價記錄。7月3日，以總價48.7億元，競得上海一幅商住用地，溢價率高達88.6%，刷新上海總價地王紀錄。6月27日，聯合保利以53.72億摘得重慶地皮，創當地總價紀錄。

　　另外，此前購入東力實業的招商局地產，昨日以約6.1億元收購了佛山凱達城51%的股權，間接購入一幅位於佛山中軸?上的一幅商務金融土地，面積約為2.94萬平米。同日，亦以10.9億元競得重慶3幅住宅商業用地，總面積為20.29萬平米。

　　招商局地產今年上半年共計奪得6幅土地，共斥資51.6億元，佔去年拿地面積的34%。招商局地產董秘劉寧曾表示，公司今年拿地的資金料會超過200億元。