震幅減7成 每坪貴3萬也受歡迎

台灣位處地震帶，因此不少建案便會加強抗震效能，來提高民眾購屋意願，近期推出的新建案「藍田陞玉」與「中正晏京」分別以制震或隔震為訴求，「藍田陞玉」上月正式公開，規劃51~200坪， SC鋼骨混凝土搭配制震阻尼器的設計，51坪約5300萬元的產品共34戶推出一周便銷售一空。

傳統抗震工法主要以增加樑柱、剪力牆方式，強化建物結構強度，制震與隔震為新式抗震工法，前者利用安裝制震器，吸收地震能量；後者則施作隔震層，避免地震能量直接對建物造成影響。

客群瞄準換屋族
制震工法原則上適用度各種建物，因此較為普及，除台北市士林區的「藍田陞玉」外，內湖區「文心AIT」、台中市西區「大恆」、高雄市三民區「德勒斯登」都採此工法。而位於台北市中正區的「中正晏京」則採隔震規劃。
晏京建設董事長林晏弘指，地震不僅會影響安全，引起的晃動，也會造成家具掉落或移動，間接傷害住戶或使裝飾品損壞，「中正晏京」的隔震系統，可有效減緩60~70%震幅，目前每周看屋人次約20組，多為自營商。
林晏弘另指出，以大台北地區而言每坪營建成本10~14萬元，但採用制震或隔震系統每坪營建成本將提高到11~17萬元，以「中正晏京」為例，單隔震系統成本，每坪便增加約3萬元。
也因制震與隔震成本較高，因此訴求「制震宅」與「隔震宅」的通常為高價建案。代銷業者也坦承，近年來地價與房價都愈來愈高，逐漸超過首購族可負擔價位，建商只好針對換屋族規劃高級住宅，並升級建材來區隔市場，才能賣好價錢，北中南都不例外。

「確有加分效果」
上揚國際經理陳冠良也說，高雄抗震宅的觀念到近年才開始普及，對高級住宅與豪宅而言，客群預算較充裕，選擇性多，一旦建材規格差人一等，便很可能被比下去。位於高雄市三民區的「德勒斯登」是近期高雄指標豪宅，可見愛河水景，規劃114~240坪，每坪35~48萬元，便採用日本住友黏彈性阻尼制震壁，目前銷售約5成。
「加強抗震，有加分。」50歲的阿薇表示，購屋時優先考量建商品牌、規劃與價位，但特別規劃制震與隔震的住宅感覺還是比較心安，若價格差不多，確實有加分效果。

「考量需求 別被近捷運蒙蔽」A7合宜宅今天開始選屋，因多達4238戶又分別由4家建商規劃興建，每個社區都有不同特色，專家建議，難有十全十美的夢幻屋，建議選屋前可先依照自己的居住需求排出優先順序，重視交通機能者可優先選擇近捷運站的「遠雄合宜」與「皇翔歡喜城」，喜歡居住環境單純者，則可考慮每層4併的「名軒快樂家」與「麗寶快樂家」。

3千坪開放中庭
選屋事關重大，相信多數民眾選屋前都做了不少功課，樂屋網在A7合宜住宅臉書，舉辦小型網路票選活動，44名留言網友優先選擇「皇翔歡喜城」者，佔34%最多，其次依序為「名軒快樂家」佔29%、「遠雄合宜」佔23%與「麗寶快樂家」佔14%。且優先購買4房者達佔52.3%，超越半數。

樂屋網副總經理紀建琪表示，「皇翔歡喜城」近捷運站，更有3000坪的開放式中庭花園，因此受到許多有小朋友的家長喜愛。除了離捷運站近的戶別受歡迎外，海悅國際總經理王俊傑也說，因A7合宜宅單價低，4房總價不超過800萬元，因此4房產品也很受青睞。

排出順序再評估
房市觀測站版主Sway說，購屋居住要考慮的面向很多，千萬不要被「近捷運」而蒙蔽，最好先依自身需求將交通、居住環境、景觀、公設豐富度等購屋條件排出順序再評估。除了建議民眾選屋前一定要實際到基地了解環境外，Sway也提醒，A7合宜宅所在地霧大、濕氣重，朝北的房屋雖可享景觀，但冬天必須忍受氣候不佳所造成的困擾，選屋前一定要多方考慮。

　中鋼（2002）跨足房地產業，向前邁進一大步。中鋼旗下子公司中欣開發公司於今年初，首度向市府都市委員會提出申請的住宅大樓建案，剛獲得審查通過，並於本周再向市府交通局提出「交通影響評估」作業審查，一旦順利通過，則最快今年10月底前可望取得建照開始動工。

　此外，中鋼委託中欣開發協助招租的「中鋼企業總部大樓」，在四樓順利辦理出租後，已完成招租作業，此舉等於正式宣布，中鋼行政、業務及各相關子公司，將於近期內陸續進駐總部大樓。

　中鋼董事長鄒若齊於6月份召開的股東常會上曾表示，中欣開發為活化土地資產，所推動的一項重要開發案，可望有重大突破，果然，中欣開發推動的住宅大樓開發案日前正式獲得市府都委會審查通過，印證了鄒若齊這項預告，也使得這項建案向前邁進一大步。

　對此，中欣開發表示，該項開發案送審內容，包括建案初步規劃、停車場設計等，獲得市府都委會通過後，緊接著於本周又向市府交通局提出交通影響評估審查作業，待審查通過後，則將馬上提出建照的申請，如一切順利，預計最快10月底前取得開發案建照後，即可啟動開發案。

　按照中欣開發的初步規劃，該住宅大樓為地上29層、地下5層，共將興建300多戶大小坪數的住宅，其中150戶為小坪數，擬以合理價位，銷給中鋼員工為主，另大坪數住宅，每戶坪數在70?90坪間，將來將取外售，目前估計每坪售價在30萬元以上，未來若能夠順利銷售，則總銷售金額可望超過60?70億元。

　另委託中欣開發協助招租的中鋼企業總部大樓部分，目前已順利完成出租作業，中欣表示，除一樓為兆豐銀行、二至三樓為勤業法律事務所、五樓為美國在台協會、六樓以上為中鋼行政、業務及各相關子公司辦理承租外，四樓日前已順利出租，其中一部份租給中宇子公司，另一部份租給高雄軟體園區的一家廠商。

　繼新加坡商詩肯（6195）斥資6億在桃園置產做擴大倉儲中心後，F-紅木（8426）也積極在新北市尋樓，物色新辦公室，紅木董事長蘇聰明強調，比較起新加坡或香港商辦大樓，台灣房價尤其是新北市仍有很大升值空間，所以決定轉租為買，目前標的以捷運站為主，其中新板特區是第一標的。

　詩肯預計年底再開店至90家，隨著據點逆增，決斥資6.02億元在桃園縣置產做為倉儲使用，取代供貨北部地區的五股倉儲，並降低房東出售不動產而影響到公司出貨的風險，該筆不動產土地面積為3,546.47坪，地面上有建物約6,086.67坪。

　目前詩肯在全台有四個倉儲據點，皆是承租方式，分別在台北五股、新竹、台中、高雄，其中以台北五股及台中倉儲據點較大，此次購置桃園龜山鄉不動產，將建置成為首個自有物業的倉儲中心。

　詩肯董事長林福勤同樣也是F-紅木的董事成員，F-紅木董事長蘇聰明指出，隨著中國禁奢風持續發展，雖然對於送禮市場造成影響，但無損中國民眾自主消費市場，且中國觀光客赴外旅遊促使歐洲精品業持續成長，門市改裝需求逐步上升。

　而美國則隨經濟持續復甦、觀光市場擴大等，精品門市改裝商機也在成長；東南亞受惠於新興國家快速發展，如泰國、越南等，越來越多新百貨即將開出，像是LV在越南就有3家門店，商機隨之而起。

　而紅木也準備把台灣分公司自有化，積極在新北市包括新板特區、遠東TPARK等尋樓，蘇聰明說，新加坡與香港房價高、租金也高，相對台灣商辦、尤其是新北市還有很大升值空間，尤其是捷運沿線。

奢侈稅修法，有機會延長年限，建商認為奢侈稅若延長，恐連累房產，衝擊內需，但買不起房子的消費者在意房價有沒有下跌的機會，贊成奢侈稅延長。

財政部委外研究奢侈稅實施兩年以來的修法方向，不少學者建議延長課稅年限、對買家課稅以及擴大課徵範圍；修法最快拚年底過關、明年上路。

近期有關奢侈稅修法的討論不斷，鄉林集團董事長賴正鎰表示，如果奢侈稅真的延長年限，連累房地產上下游產業，數萬個家庭都會「沒頭路」，衝擊內需。

但不少網友回應，建商反對，就代表奢侈稅有抑制炒房效果；網友說，建商真要怕影響房市，只要降價就會有市場了，不然錢都卡在房產，對社會景氣也沒幫助。

房仲業者指出，奢侈稅延長課稅年限，會造成房市交易先爆量、後萎縮，不一定能滿足房價跌的期待，反而讓高價區房市交易低迷窒息，低價區房價飆漲的不健全發展。

內政部訂定「不動產經紀營業員專業訓練機構團體辦理營業員資格取得測驗注意事項」，自2013年８月１日生效，8月1日起如欲取得不動產經紀營業員資格，除原先規定需完成30小時專業訓練時數外，尚須經測驗及格方可發給完成專業訓練的證明書。

未來測驗試題為100題選擇題，(試卷分A、B、C三種考卷，由內政部於題庫中隨機挑選，標準答案亦為隨機排列)每課程各10題，每題為四選項擇一作答，每題得分為一分，總分一百分，答錯不倒扣分數，總成績達六十分以上者為測驗合格；受測者應以藍色或黑色原子筆書寫答案；測驗結束後於當日12：30或17：30前公佈成績。

測驗時間為120分鐘(09：00~11：00或14：00~16：00)，測驗前30分鐘應入場驗證，並準時測驗；測驗開始15分鐘內，得准入場測驗，逾時不得測驗；測驗開始後40分鐘內，不准離場。

火災閒置鄰近公園 規劃2~4房住宅大樓

建接待館
閒置保齡球館大翻身，新北市中和區自強保齡球館因火災停業多年，最近有建商在原址搭建接待中心，打算蓋2~4房住宅大樓，總銷金額15億元。過去北市也有KTV發生火災，建商重建推案，仍銷售一空，許多人仍相信「福地福人居」。

位於新北市中和區中山路二段的自強保齡球館曾是當地相當受歡迎的保齡球館，主場館是1棟地上3層的鋼架鐵皮建築，由「永暉育樂有限公司」所創立。1樓經營生鮮超市，名為「旺德福」或「旺德生鮮超市」，販賣食品、百貨等，2樓在火災前仍在施工改建為保齡球道，3樓則是保齡球場。

建地870坪9月銷售
自強保齡球館僅經營3個月，在1992年5月11日凌晨發生大火，災後1樓超級市場轉手2次，結束營業後1、2樓改成廠房倉庫使用。過去台北市某家KTV同樣發生過公安意外，但宏普建設購地後拆除地上物，2009年推出酒店式小豪宅「W House」，推出後銷售一空。
該地屬於全陽建設所有，負責銷售該案的傳真廣告副總經理徐聖雄表示，該地面積870坪，預計在9月中公開銷售，目前正搭建接待中心，開價和案名仍不確定，總銷金額在15億元。

周邊多中古屋幼園
徐聖雄指出，該案規劃2~4房，規劃200戶，因有部分地主戶，可售戶數約80戶，雖然曾經發生公安事件，但畢竟是20幾年前的事情，且發生火災後，該地一直都是鐵皮屋，社區環境不好，因此希望透過這次的合建，把社區建設起來，應該抱持著正面想法往前看。該地屬於住宅區，周邊多中古公寓、幼稚園等，近太平洋SOGO百貨、仁愛公園綠地，旁邊則有帶狀的福美公園，生活條件其實相當良好。

「每坪喊價逾50萬」
住商不動產永和樂華店店長張麗鴻表示，目前附近並沒有新建案，但在中山路一段靠近太平洋SOGO百貨附近有一個興建中的成屋案，目前每坪開價60幾萬元。她推估，雖然該基地曾經發生意外，但以地點來看，開價一定有50多萬元。

建案小檔案
★位置︰新北市中和區中山路二段64巷
★建設公司︰全陽建設
★代銷公司︰傳真廣告
★格局規劃︰2~4房
★基地面積︰870坪
★總戶數︰約200戶
★總銷金額︰15億元
★附近環境︰仁愛公園、太平洋SOGO百貨、福美公園
★大事記︰原址為自強保齡球館，曾發生大火
資料來源：《蘋果》採訪整理

閒置保齡球館開發優缺點
★優點︰
．位市中心、地段佳
．基地大且方正
．產權較單純，若地主願意出售，建商土地取得容易
★缺點︰
．出入動線可能較差
．從商業用地變更成為住宅用地，建蔽容積率減少
資料來源：《蘋果》採訪整理

化解煞氣 福地福人居

原址待租
閒置保齡球館改建成大樓，雖有「福地福人居」說法，但風水專家認為因為閒置土地多會聚陰，建議舉辦一個簡單的超渡法會，同時也要注意附近的外風水環境，是否會產生煞氣，再一一破解。

入宅備三牲九禮
中國地理風水研究協會理事長張旭初表示，如果建築基地曾經發生過公安意外，雖然舊房子已經打掉，但建商仍要好好處理，否則有可能在興建期間發生意外，工人生病、血光等問題。住戶住進去後也可自行處理，包括請風水老師去現場勘查，最好在入宅那天準備三牲九禮祭拜。
對於有些閒置多年的土地，中華民國現代易經風水協會理事長江伯樂認為，閒置土地、空屋都容易聚陰，但只要辦一個簡單的超渡法會就能夠化解。他表示，重點還是周邊環境，像很多閒置空地過去都作為工廠廠房使用，民眾購屋前可以在附近走走看看，是否附近也有工廠會產生噪音，或是有壁刀等煞氣，針對這些外風水去化解，才是關鍵。

民眾化解方式
．詢問建商是否有舉辦超渡法會
．可在入宅當天準備三牲九禮祭拜
．觀察是否有壁刀或其他外風水煞
．請風水老師到現場堪輿
．保持環境整潔乾淨，是否日照、通風良好
資料來源：《蘋果》採訪整理

圓山球館若改建 「每坪上看150萬」

精華地段

保齡球運動在台灣曾經風靡一時，但隨著時代變遷，有許多保齡球館紛紛停止營業。部分保齡球館因為位處市中心，如圓山保齡球館，若成功改建，有機會成為豪宅，每坪上看110~150萬元。

基地大吸引搶購
新北市中和區自強保齡球館改建住宅大樓，但其實閒置的保齡球館改建並非頭一遭。台北市靠近松江路、民生東路的佳佳保齡球館目前正由瓏山林建設興建中，該案與捷運行天宮站共構，規劃商辦大樓。
全亞東資產有限公司專員劉福誠表示，台北市幾乎找不到土地，而閒置保齡球館因為基地大，如果地主願意出售，一定會吸引建商搶購。劉福誠說明，經營保齡球館的土地分區多屬於商業用地，雖然變更成住宅區容積率會較小，但依照目前市中心80坪土地可蓋地上6樓的規格來看，只要面臨馬路寬度夠，基本上都可以蓋大樓。
新北市板橋區中山保齡球館、台北市士林區圓山保齡球館都位在精華區，土地所有權人分別為厚生化學工業，和前國大代表劉介宙家族。中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳表示，圓山保齡球館若有機會改建住宅大樓，依目前行情來看，每坪開價可到110~150萬元。

近捷運站擁景觀
劉鴻勳指出，在中山北路五段右側，早期因為圓山飯店受到法令管制，建設較少。因住宅區建蔽率、容積率都比商業區小，樓層無法蓋高，但該路段人潮較少，適合規劃住宅。圓山保齡球館屬於私有地，離捷運劍潭站相當近，同時擁有景觀，劉鴻勳說，目前鄉林建設的「鄉林層峰」每坪成交價80~90萬元，以圓山保齡球館條件來看，相當適合發展豪宅產品。

精華地段

保齡球運動在台灣曾經風靡一時，但隨著時代變遷，有許多保齡球館紛紛停止營業。部分保齡球館因為位處市中心，如圓山保齡球館，若成功改建，有機會成為豪宅，每坪上看110~150萬元。

基地大吸引搶購
新北市中和區自強保齡球館改建住宅大樓，但其實閒置的保齡球館改建並非頭一遭。台北市靠近松江路、民生東路的佳佳保齡球館目前正由瓏山林建設興建中，該案與捷運行天宮站共構，規劃商辦大樓。

全亞東資產有限公司專員劉福誠表示，台北市幾乎找不到土地，而閒置保齡球館因為基地大，如果地主願意出售，一定會吸引建商搶購。劉福誠說明，經營保齡球館的土地分區多屬於商業用地，雖然變更成住宅區容積率會較小，但依照目前市中心80坪土地可蓋地上6樓的規格來看，只要面臨馬路寬度夠，基本上都可以蓋大樓。

新北市板橋區中山保齡球館、台北市士林區圓山保齡球館都位在精華區，土地所有權人分別為厚生化學工業，和前國大代表劉介宙家族。中信房屋士林捷運加盟店經理劉鴻勳表示，圓山保齡球館若有機會改建住宅大樓，依目前行情來看，每坪開價可到110~150萬元。

近捷運站擁景觀
劉鴻勳指出，在中山北路五段右側，早期因為圓山飯店受到法令管制，建設較少。因住宅區建蔽率、容積率都比商業區小，樓層無法蓋高，但該路段人潮較少，適合規劃住宅。圓山保齡球館屬於私有地，離捷運劍潭站相當近，同時擁有景觀，劉鴻勳說，目前鄉林建設的「鄉林層峰」每坪成交價80~90萬元，以圓山保齡球館條件來看，相當適合發展豪宅產品。

信義房屋針對上半年房屋撮合速度、銷售率與成交量，進行大台北地區賣座排行大調查，台北市內湖區與新北市中和區雙雙搶下雙北市賣座王。

信義房屋表示，去年以中山區穩坐北市房市賣座王，但今年上半年調查，內湖地區綜合指數354分，以不到1分的些微差距勝過中山區。其中內湖區的交易量不如中山區，但撮合速度、銷售率指數明顯勝過中山區，3項指標綜合評估下，上半年房市以內湖區最熱賣。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，參考實價登錄的資料顯示，內湖地區房市交易集中在內科、捷運站及三總生活圈周邊，包括內科的內湖路北側、內湖五期重劃區、捷運內湖站、葫洲站和東湖站等。

其中內湖五期重劃區預售案出現3筆每坪90萬元的交易紀錄，另有星雲街靠近金湖路預售案，登錄價格每坪也達67萬元到80萬元，顯示內湖房價在內科上班族與北市民眾持續移入下，近年房價仍逐漸往上。住商不動產北市區副理陸毅棋表示，內湖主要是捷運文湖線通車後，包括內湖四期、五期重劃區、AIT遷移等話題帶動下，吸引中產階級進駐。

至於新北市仍以中和區表現最佳。曾敬德說，雖然中和區的買賣移轉棟數落後淡水區與新莊區，但中和區與北市一橋之隔，生活機能成熟，加上大型工業區提供就業機會，所以中和區房屋的撮合速度、銷售率都在新北市各區平均水準之上，繼續蟬連新北市的賣座王。

住商不動產新北市區協理趙中康認為，中和房價較永和低且生活圈相近，未來也有捷運環狀線，所以買氣升溫。

美國QE退場的消息造成美國債市與新興市場的資金急速撤出，引起全球投資的風險動盪，且股市表現疲軟，連帶衝擊國內房市交易情況。好房網盤整2013年5、6月份的台北市委售物件量發現，台北市整體增加幅度4%，其中松山區竟有27%的驚人增幅，名列台北市之首，其次為信義區、士林區，也分別有14%、12%的增加幅度。

受到全球經濟情勢復甦力道不明，連帶影響國內房市交易表現，觀察松山區、信義區及士林區，因捷運松山、信義線距離通車時程不遠，以及士林科技園區發展題材，前兩年房市交易相當熱絡，吸引不少投資、置產族提前卡位；但近期QE退場議題，造成市場動盪，使得不少屋主考量短線漲幅有限下，因此決定進場售屋。

除了大環境情勢影響外，隨著奢侈稅兩年閉鎖期的開放，歷經數波實價揭露後，交易市場資訊愈發公開、透明，促使屋主心態重新調整。觀察台北市賣方開價，除了內湖區、中山區、中正區開價上調超過2%以外，其餘75%行政區開價變化增幅皆落在2%以內，變化不大；惟獨值得觀察的是，由於松山區近期釋出量大，屋主為提高成交機會，此時反而願意微幅降價，每坪開價平均從89.9萬降為89.5萬，幅度為0.4%。

.7月10日下午，中海地產公佈，公司於2013年6月實現合約房地產銷售額152.3億港元，實現合約銷售面積94.4萬平方米（含中國海外宏洋集團有限公司）。2013年1至6月份，中海地產累計合約銷售額800.7億港元，累計合約銷售面積523.5萬平方米（含中國海外宏洋集團有限公司），此外尚有已認購未簽約額71.6億港元。按照中海地產之前制定的千億銷售計算，中海地產所有銷售加權完成已接近目標九成。

..“國有、外資、民營三類企業中，民營企業最弱勢。”在昨日舉行的民建廣東省委主辦的非公經濟前沿圓桌論壇上，廣東省中小企業局改革發展處處長陳惠君如是表示。

統計資料顯示，民間投資的熱點集中在製造業和房地產業，2012年製造業完成投資3495.42億元，占民間投資當年總量的34.4%，房地產業則達到4384.69億元，占比為43.1%。

才簽約就奠基，“天空城市”再次彰顯了“遠大速度”。今天(7月20日)下午，遠大科技集團總裁張躍坐著他的私人飛機從遠大城到瞭望城區金星北路大澤湖街道回龍村參加“天空城市”基礎開工典禮。


“天空城市”規劃圖顯示-16層為地下室，1-5層為中小學、幼稚園、敬老院、保健醫院，6-15層為寫字樓，16-170層分別為小公寓、中檔公寓、高檔公寓、豪華公寓，酒店位於171-202層。樓內還有天街和無柱空間，分別用來做步行街和健身場等。

張躍表示，“天空城市”預計明年四月封頂，五六月即可入住。

總之，吃、住、工作、讀書、購物、就醫均可在這棟樓?一站式解決……明年這個時候，望城區濱水新城大澤湖片區將迎來一個“一棟樓就是一座城市”的世界第一高樓。

資訊時報：一年就能建成世界第一高樓，我和我的小夥伴們都驚呆啦。

中原地產太古城東山閣副區域營業經理趙鴻運表示，太古城成交淡靜，本月迄今只錄8宗買賣，宗數按月同期回落約5成，實用均價13,055元，建築均價11,280元；租賃市場則見平穩，暫錄40宗成交，實用尺租37元，建築尺租32元。

趙鴻運謂，分行新近促成富天閣中層C室租賃成交，該單位實用面積717平方尺，建築面積823平方尺，擁三房套房間隔，望內園景，業主五月底放盤叫租30,000元，經租客多番議價，於是減價至28,500元租出單位，減幅5%，折合實用尺租40元，折合建築尺租35元。

新租客為本地客，鍾情太古城屬大型屋苑，配套完善，交通方便，遂承租單位。由於業主早於87年5月以81.8萬元入市物業，是次出租可享回報高達42厘，回報豐厚。(R02)

　　苦等了半年，終於盼來了樓盤入市，可原來的一份精裝修商品房購房合同，卻被拆分成了三份合同：毛坯房購房合同、精裝修合同和地下車位使用權合同，首付也從40萬元變成60萬元，這讓購房人吳亮(化名)直呼“傷不起”。

　　今天，位於大興區天宮院的某低總價樓盤開盤，預售許可證上的均價為16500元/平方米，而購房人實際買單的價格卻接近20000元/平方米。隨著被視為價格“窪地”的天宮院新盤也接近20000元/平方米，北京六環房價已全面突破2萬元大關。

　　拿預售證前 開發商報價不漲

　　吳亮看中的新盤，由於總價低、緊挨地鐵，2012年末就已是炙手可熱的“日光碟”。所以，今年年初，三期啟動排號時，他就預料到，等著買房的“剛需族”不會少。

　　3月末，北京“國五條”細則落地，許多原計劃入市的新盤被卡在了預售證上，這個新盤也因“銷售價格不能高於上期”的一紙規定，推遲了入市時間。從那時起的三個月，在吳亮看來，便成了開發商和主管部門的“拉鋸戰”。

　　當然，表面上看，這場戰鬥的勝利方是主管部門。根據市住建委公佈的預售方案，三期的預售均價為16500元/平方米，和去年末二期的預售均價基本持平。換句話說，經過半年，樓盤一點兒沒漲。

　　拿預售證後 拆分合同漲樓價

　　不過，吳亮得到的消息，卻不是一點兒沒漲。

　　銷售員告訴他，16500元/平方米只是毛坯房的購買均價，除此之外，他還得簽署一份精裝修合同和一份地下停車位50年使用權合同，三者缺一不可。其中，毛坯房的購房款可以貸款，而精裝修款和車位使用費必須全款支付，一居室的價格約18萬元，二居室的價格約在25萬元至27萬元。

　　銷售員替吳亮算了筆賬：75平方米的兩居室，按20000元/平方米計算，總房款是150萬元。其中，車位使用費和精裝修款27萬元，剩餘的123萬元可申請貸款，三成首付則為36.9萬元，所以首付款總額是63.9萬元。

　　“這簡直就是捆綁式銷售啊。”吳亮表示，沒有車的人，卻要被迫購買車位，而且是沒有產權證的，只是使用權的租賃。買了車位使用權後，甭管停沒停車，每月還得繳納150元的車輛管理費，50年就是9萬元。

　　另外，首付款也讓他倍感壓力。“本來，就算賣150萬元，首付款也就45萬元。現如今一拆分，非毛坯房購房合同中的錢不給貸款，無形中又增加了購房壓力。”吳亮感歎，既然跑到南六環買房的人，多數都是“手頭”不甚殷實的工薪階層，多出近20萬元，可能就得多背幾筆外債。

　　今日現場


　　房源636套 選房者1149名

　　因為首付壓力，吳亮最終決定放棄，可依然有不少購房人趨之若鶩。

　　今天上午9點，記者來到樓盤開盤現場，根據公示牌的顯示，636套待選房源，選房者達到1149名，即使有人棄選，“日光”也問題不大。

　　現場，許多排名靠後的購房人，也提前來到了專案現場。“只要讓我選房，我肯定買。”一位元購房人告訴記者，北京能買的低總價樓盤太少了，有機會就不能錯過。對於均價接近20000元/平方米，他表示，雖然首付壓力增大了，但他願意接受，“前段時間舊宮出的新地塊，樓面價都到23000元/平方米了。要是沒有樓市調控，這個盤也能賣上23000元。”

　　其他幾位購房人也表示，儘管開發商拆分合同的做法很不地道，可“僧多粥少”，能買上房已屬不易。賣方市場下處于弱勢的購房人，本就沒有太多討價還價的餘地。

　　位於天宮院的南六環，一直被視為北京的房價“窪地”。早在天宮院的房價還徘徊在20000元/平方米以下時，東、西、北邊的六環房價已超過2萬元。

　　記者瞭解到，房山長陽區域，長陽半島的售價已達24000元/平方米上下；首創芭蕾雨本月售價為23000元/平方米。東六環土橋站的金隅花石匠，現房售價為24000元/平方米。北六環的路勁世界城，目前的對外報價也達到24000元/平方米。隨著天宮院區域的房價接近2萬元大關，也意味著北京六環房價全面突破2萬元。

南京樓市的房價已經連續13個月上漲，進入今年，樓市成交量也是居高不下，這也帶動了此前一直低迷的高端住宅市場。

據記者瞭解，進入7月份以來，南京有近30家高端住宅陸續集中推房入市，以搶佔市場，這些高端住宅總價都在500萬元左右，單價都超過2萬元。

隨著高端住宅的集中入市，各家房企都使出渾身解數，為了達到快速銷售的目的，將此前的精裝房改為毛坯房，降低總房價。業內專家李智表示，“高端市場的競爭，必將使得豪宅的價格出現下滑的趨勢。”

近30家高端盤激戰

近年來，南京土地市場不斷創出新高，土地“麵粉”賣出“麵包”價層出不窮，高端住宅也不斷湧出。

統計資料顯示，目前南京市場上單價超過2萬元/平方米，總價在500萬元的在售高端住宅有近30個專案，其中最為集中的要數河西板塊。招商雍華府、萊蒙水榭春天、蘇甯濱江壹號、華潤悅府、中海鳳凰熙岸、仁?江灣城以及南京世界貿易中心等近10家高端住宅都處在售狀態，形成了群雄爭霸的局面。

南京城中板塊也是豪宅集中地之外，位於龍蟠中路上京門府、五臺山附近的金鼎灣今朝天下、科技豪宅金基尚書?、斯亞首府精裝大平層、老盤菲呢克斯紛紛全新亮相，主推大平層等熱門產品。此外，還有複地禦鐘山新推約170平方米法式多層平墅，折後均價25000元/平方米。招商紫金山1號在售240至315平方米豪宅，均價23000元。新盤世茂君望墅近期公開，主力戶型為170至50平方米花庭疊墅。

城中豪宅紛紛挺入市場，別墅專案也不甘寂寞，紛紛在7月開盤入市。據《每日經濟新聞》記者瞭解，7月份鳳凰山莊推出南區疊加別墅、陽光聚寶山莊推出獨棟美林墅、綠城玫瑰園推出定制別墅組團、美達九月森林單價萬元加推獨棟，珍珠泉9號、融僑觀邸紛紛加推別墅新房源。

激戰使豪宅價格下滑

激戰就必然有競爭，各大房企為了吸引購房者，就必然開出各種優惠手段。從而達到快速消化庫存的目的。

據統計資料顯示，2013年一季度，南京大平層市場共成交552套房源，光6月份，就有中海鳳凰熙岸、仁?江灣城、蘇甯濱江壹號、南京世界貿易中心等項目，賣掉了超過600套豪宅。

而這些豪宅大多採用降價帶動促銷，其中在5月份，位於江甯板塊的江寧豪宅標杆雅居樂藏龍禦景，改推毛坯產品，直降6000元，11800元每平方米起售，用最直接的方式和河西豪宅搶客。而到了6月份，蘇甯濱江壹號同樣改精裝為毛坯，售價從3萬高峰變成21000元的，迎戰河西豪宅市場。

此外，位於河西板塊的招商雍華府和萊蒙水榭春天，幾乎在同一時間宣佈降價銷售，吸引了眾多購房者。在蘇甯濱江壹號高調降價後，河西老牌標杆仁?江灣城也不甘示弱，與蘇甯濱江壹號同天開盤，推出三期產品11、12、13號樓，總計356套房源，最終銷售338套，去化9.5成，單日銷售金額更是達到11.7億元。


對於今年來南京的豪宅市場，京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，2013年，富頓世貿中心、和黃、涵碧樓、?盛、下關濱江、江心洲等一大批豪宅新樓盤競相亮相，五礦九璽台、高科榮境等別墅類產品也在搶奪城市豪宅的客戶，城市豪宅市場的競爭將會更趨激烈，“多年積累的豪宅客群被集中過度挖掘之後，如果未來的調控政策不放鬆，2013的南京城市豪宅，註定不會風平浪靜。”

而在業內專家李智看來，豪宅市場的競爭加劇，必然是價格出現一定幅度的下滑，“近段時間不少豪宅專案，紛紛開始由精裝改毛坯，或者直接每平方米降價數千元，來吸引購房者，達到快速銷售的目的，這其實反映了一種信號，高端住宅開始主動出擊搶佔市場份額，所以隨著接下來各房企競爭不斷加劇，高端住宅的價格也會出現較大幅度的下滑。”

命途多舛的上海徐匯區一塊黃金地塊即將入市。上海市規劃和國土資源管理局7月19日公告，徐匯區“徐家匯中心專案”地塊正式預申請，起始總價高達175.26億元。

據證券時報記者統計，此前國內土地拍賣價格高過該地塊的僅有兩宗。業內人士分析稱，該地塊商業價值極高，地塊開發將帶動區域整體發展，如果出讓成功，將成為上海新地王。

今年以來，上海地王紀錄屢次被刷新。7月3日，萬科以總價48.7億競得位於上海的一塊商住用地，年內第四次刷新上海地王紀錄。

出讓起價居國內前三

根據預公告，徐家匯中心項目地塊包括57、150、151三個街坊，土地用途為商辦、餐飲、旅館業用地，起始總價175.26億元。據悉，地塊土地總面積約9.9萬平方米，建築面積為58.4萬平方米，包含40萬平方米的辦公和18.4萬平方米的商業及賓館。另外，該項目中還有地下12萬平方米的商業。其容量已相當於目前徐家匯商圈的商業辦公總面積。

令市場關注的是，該地塊起價便已達175.26億元。“這是徐家匯最大的綜合體用地，商業價值特別高，毫無疑問將成為區域中心，地塊開發的全面啟動將給徐家匯以及市場帶來重大影響，地塊或將打造成頂級奢侈品商業。”上海某房企高層對記者如是說。

據不完全統計，2009年以來，全國出讓的超出175億元的地塊僅有兩幅。2010年1月，廣州亞運村地塊拍出了255億的地價；2010年9月，中冶置業以總價200.34億元競得南京下關區兩幅相鄰巨無霸地塊。

“對任何公司來說，拿下這麼高價格的地塊都不容易，將面對資金壓力、財務壓力，以及後續的開發壓力等等。拿下這塊地的公司，一定會是優質開發商，不排除多家開發商聯合拿地。”上述房企人士稱。

18年坎坷歷程

“徐家匯中心項目”地塊一經推出就引起眾多矚目。事實上，除了優越的地理位置、超大的面積以及超百億元的起始價外，該地塊入市18年來幾度易手的坎坷歷程也令人關注。

徐家匯中心項目地塊自1995年進入市場後一直風波不斷。最早，地塊在1995年由韓國大宇公司獲得，並與徐匯商城共同出資1億美元成立上海大宇公司，計畫打造浦西最高樓。但隨後，1998年席捲而來的金融危機令大宇公司陷入資金困境，開始尋求出讓地塊股權。


此後，該地塊在2005年被徐匯區政府收回，並以股權轉讓形式將部分開發權交給當時還是徐匯區國資旗下的上實城開。上實城開方面原計劃投資250億元至300億元，打造浦西第一高樓。上實城開方面曾公開表示，徐家匯中心是城開未來十年的核心發展項目。但此後項目並未正式啟動。

“徐家匯中心是一個交通特別複雜的區域，按照現有建設條件，城開只是擁有徐家匯中心3.53公頃用地的開發，而周邊牽涉到多條地鐵線路和公交系統，因此規劃一直未能落定。”上實城開一位元內部人士向記者透露。

今年5月，上實城開正式宣佈放棄這塊一直未能開發的上海浦西第一高樓。上實城開5月19日公告，已與徐匯區規劃和土地管理局達成協定，將徐家匯中心的地塊置換為濱江四幅地塊，占地總面積約為8.32萬平方米。

居屋樓價續被炒高，不少二線居屋造價也陸續破頂。將軍澳頌明苑一個單位新近以綠表價415萬元易手，實用呎價6434元，無論成交價及呎價均創屋苑新高，且較舊紀錄大幅高出19%；不過，整體二手成交仍在低位徘徊，十大屋苑過去兩天僅錄得9宗買賣。

居屋樓價受到白表免補地價政策刺激，屢現高價易手個案。中原地產分行經理柯勇表示，頌明苑翠明閣高層02室原本以420萬元放售，最終略減5萬元以415萬元售出，實用面積645方呎（建呎827），實用呎價6434元（建呎5018元），成交價及呎價均屬屋苑新高；單位在1993以86.2萬元購入，是次易手賬面獲利328.8萬元，賺幅3.8倍。

高舊紀錄19%成交

代理指出，頌明苑在區內只屬二線的居屋，成交量一直不算太多。資料顯示，本年至今該屋苑的綠表實用成交呎價介乎4400至5400元不等，是次成交價大幅高出屋苑最高呎價紀錄19%。柯勇指出，將軍澳區內居屋本月暫錄得約10餘宗成交，按月下跌約30%，目前居屋業主叫價普遍仍硬淨。

私人住宅方面，市場消息指出，九龍灣淘大花園O座中層07室一房戶新近以295萬沽出，屬凶宅同層單位，低市價5%，實用面積285方呎（建呎371），實用呎價10351元（建呎7951元）。

金龍地產董事馮宇成表示，上水符興街一幢唐樓的中層單位早前獲194萬元承接，惟買家最後撻訂，現重新以180萬元售出，實用面積319方呎，實用呎價5643元。

綜觀多家代理行的周六及周日成交數據，成交量普遍按周持平甚或減少。中原地產表示，十大屋苑合共錄得9宗成交，與上周比較無升跌，同樣有3個屋苑「捧蛋」，其中包括上周錄得3宗成交的沙田第一城。

美聯物業統計15個屋苑共有11宗成交，按周減少約27%，「零成交」屋苑由對上一周的5個，增至7個，新界區5個屋苑中只有天水圍嘉湖山莊有成交個案。

對於二手成交量維持在低水平，利嘉閣地產總裁廖偉強指出，辣招減低業主換樓意欲，沒急切需要的業主要求大幅減價，故除非買家接受現實，不期望樓價大跌，否則短期內樓市難有轉機。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指出，美國退市消息影響買家入市信心，不少買家憂慮樓價調整，故樓市氣氛較為觀望，業主卻未見大幅減價吸引買家；加上多個新盤陸續推出，分散二手購買力，故二手樓成交緩慢，預料成交量將持續受壓。

政府推出新界東北新發展區「終極方案」後，令略轉平靜的討論聲音再度熱鬧，而焦點逐漸轉至位於發展區附近的粉嶺高爾夫球場，並有團體夥專業人士要求把高球場約三分之二範圍改作建屋，發展成為一個容納8萬人的新社區。

環保觸覺與建築師、測量師和城市規劃師等專業人士提出在粉嶺高球場發展的替代方案，取代政府提出的古洞北和粉嶺北發展方案。根據團體提出的方案，高球場三分之二範圍可興建住宅發展區、社區農場，並預留地皮作輕工業和辦公室等用途。

對於地皮未來的住宅單位，團體建議全數劃為「港人港地」，每個住宅項目的一半單位則須售予首次置業人士，並預計由於沒有收地和被抨官商勾結等可能出現的變數，首批公營單位可在2020年落成，較新界東北方案提早三年。

環保觸覺發言人譚凱邦批評，政府提出新發展區可提供17萬人居住的規劃草率，認為東鐵系統無法負荷，並認為替代方案可減低發展受到司法覆核挑戰的風險。

近月將軍澳兩幅臨海及曾放寬發展密度的住宅用地招標以低價售出，對於本周五兩幅截標的用地，業界預計標書數目不會大減，但九肚用地的估值則遭輕微調低約2%。

本周五截標的兩幅用地，其中沙田九肚第56A區（B6地盤），屬於九肚一帶第六幅推出的用地，也是三幅獲放寬發展限制的九肚用地中，首幅推出和規模較小的一幅。

用地佔地約6.4萬方呎，可建樓面約13.45萬方呎，設有不高於220米（主水平基準以上．下同）的高度限制，惟與區內大部分用地一樣，不設限量或限呎等要求。資料顯示，除一幅用地屬限量而造價較低外，其餘4幅已批出的九肚用地，每方呎樓面地價都介乎9500至1.09萬元。

美聯測量師行董事林子彬認為，由於用地地勢較日後截標的兩幅用地較高，其規模也屬三幅未截標用地中最小，除大型發展商外，也可吸引中小型發展商爭奪，相信標書數目不會減少。該行早前預計，用地每方呎樓面地價約1萬元，該行新近預測則約9800元，估值約13.18億元，以此比較，估值下調約2%。

同日截標的屯門小秀第55區用地，位於華懋新盤琨崙對面，可建樓面約15.94萬方呎。雖然用地最多只可興建10層，地積比率只1.27倍，但由於設有興建不少於175伙的限量條款，業界預料，難作大型洋房群發展，有機會興建洋房連分層住宅。

業界人士估計，該用地每方呎樓面地價3500至3600元不等，估值約5.58億至5.7億元。用地毗鄰區內主要幹道，賣地章程列明發展商日後須提交交通影響評估和景觀影響評估等多項技術報告，但不會減低發展商的參與意欲，且區內部分地皮過往也有類似的要求，預料條款的影響已被市場消化。

發展商：現實上難用盡30個月限期

政府放寬樓花預售期至30個月，預計市場最多近1.6萬伙樓花符合條件，其中7,000伙屬於可即時提出預售申請，其餘約8,700伙則礙於未完成地基工程等，須稍後才能陸續提交預售申請，故此有發展商認為，現實上難以用盡30個月限期。

綜合地政總署及屋宇署資料，估計市場約有40個項目，原則上可於2015、16年落成，可提前30個月、即2年半進行預售，合共涉及15,819伙，包括2個已申請預售的項目，15個正施工興建上蓋中，及23個待批上蓋動工紙的項目。

喜盈喜韻聶歌信山項目可推

在該40個項目當中有條件可以最快推出的，相信是房協旗下長沙灣喜盈、喜韻，以及南豐等發展的山頂聶歌信山項目首期，合共涉及324伙。

另外15個項目屬於正進行上蓋建築工程的項目，則合共涉及6,828伙，發展商在獲悉延長樓花期的消息後，亦會趁機會在短期內提出預售申請，其中以新地（00016）元朗15區項目（即YOHO Town 3期）最為矚目，涉及多達2,508伙。

23項目待批動工紙 涉8667伙

至於其餘23個正進行地基工程、待批上蓋動工紙的項目，限制於地政總署規定，除了預售樓花期須不多於30個月外，亦需要發展商完成地基工程，提供屋宇署批出的上蓋建築動工同意書的條件要求，難以即時受惠，須在今年下半年陸續獲批出上蓋動工紙後，才陸續提供預售申請。

該23個項目涉及多達8,667伙供應，相當於可受惠於預售年期限制的1.6萬樓花的55%，當中不乏矚目的大型項目，例如新地旗下東涌第55A區項目，則涉及逾2,020伙，料屬區內藍天海岸以來，區內最大型樓盤。

發展商：除非其他程序加快

不過，?地（00012）營業部經理林達民指，延長樓花期只屬概念上增加供應，發展商實際上難用盡30個月。另一名大型發展商解釋，發展商在取得地皮後經過批則、地基到取得動工紙，差不多需要1年時間，而這些卻是申請預售樓花的基本要求，因此除非其他程序一併加快，發展商確難以盡用30個月的預售時間。

根據紀錄顯示，即使屬逾1,000伙的大型項目，由展開上蓋建築到落成，普遍需要2年至2年半時間，換句話說，即使發展商在獲批上蓋工程動工紙後即時申請預售，樓花期亦不過25、26個月。反映放寬樓花期政策功效未必如政府想像中明顯。

元朗成重鎮 開價趨保守

政府延長樓花期，預計可以增加多達1.6萬伙樓花供應，若以地區分布，將會以元朗、東涌及將軍澳最多，其中元朗上演兩大發展商對決，在重重「辣招」限制下，預計定價會較保守。

據統計1.6萬伙可望提前預售的項目，以元朗居首位，合共涉及4,370伙，佔整體比例多達28%，僅新地（00016）旗下YOHO Town 3期及錦田南沙浦1期兩個補地價項目，已經提供多達逾3,000伙。

東涌2020伙來自單一項目

另一方面，長實（00001）近年亦在區內投得多個發展項目，合共涉及1,072伙，當中包括首幅「限呎地」前元朗邨項目，預計同區兩大發展商多個大型項目推出，為搶奪客源，定價會較為保守，對同區樓價有一定壓力。

至於第二多樓花供應的東涌區，全數2,020伙來自新地東涌第55A區單一項目，相信發展商將自行調整推盤策略，出現大規模新盤戰機會不大。另外將軍澳亦有逾1,860伙供應，全數來自將軍澳南的賣地項目，由新地、會德豐（00020）兩大發展商分別持有，未來將會有一番惡鬥。

值得一提的是，個別市區亦有不少樓花供應，例如長沙灣、深水埗區則有多達1,332伙供應，佔整體比例8.4%，其中由房協發展的四個「喜」字項目，已經佔930伙，該會表明會因應政策，而提早申請預售。另外，由長實與市建局合作發展的醫局街亦可望推出，提供逾400伙，屬區內少有單一大型項目。

人愈來愈重視環保和健康生活，本地農產品近年更大行其道。恆地（00012）旗下8大商場，今個暑假就以綠色「有營」為主題，與蔬菜統營處、廚餘再生公司Foodcycle+及著名插畫師龍家昇合作，將購物廣場打造成綠田園。

「有營」活動 體驗環保蔬菜

?地由即日至8月18日舉行的一系列活動，公眾將可以近距離參觀水耕機，品嘗以水耕技術種植的無農藥水耕菜，又可參加商場「假日都市農夫」工作坊，體驗以廚餘作肥料栽種蔬菜，另外有商場會設置菇菌培植室，讓顧客了解各種菇類生長過程。

舉行活動的8大商場包括荃灣城市中心一及二期、屯門時代廣場、元朗千色廣場、沙田中心、沙田廣場、粉嶺中心、粉嶺花都廣場及粉嶺牽晴間。

恆地斥逾12億 加快3舊樓重建

政府推出買家印花稅（BSD）後，發展商仍積極收購舊樓，其中恆地（00012）在辣招後斥逾12.6億元加快收購3個重建項目，所涉及稅額達1.2億元。另外，有財團提價7成收購灣仔妙鏡台，務求短期內完成收購。

繳納新稅 收購成本增10%

政府接連推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），對慣常以空殼公司進行的舊樓收購難免造成影響，但部分已展開收購的項目，發展商為盡早統一業權以符合退稅要求，卻出現加快進行收購的迹象。

以近年大舉收購舊樓的?地態度最為積極，自政府推出雙辣招以來，已經就3個重建項目斥資12.63億元進行收購，僅計算額外繳交的BSD及DSD稅款已經涉及1.15億元，變相令收購成本增加近一成。

例如?地自2010年已經展開收購的大角咀海興大樓，在「辣招」後將收購呎價提高至逾9,000元並成功收購約130伙住宅及舖位，將業權提升至逾8成，當中涉及逾5.97億元，粗略估算所須繳交的額外稅已經達8,739萬元，令重建成本加重近15%。

另一方面，項目收購接近尾聲的灣仔船街53號妙鏡台，財團亦提高收購價73%以加快收購步伐。

冀加速重建妙鏡台 獲退稅

EPRC經濟地產庫顯示，妙鏡台1樓E室日前以780萬元由ALL STEP DEVELOPMENT LTD收購，較近兩年內的劃一收購價450萬元高出73%，估計財團見該廈樓齡只有36伙，未符合舊樓強拍，向餘下少數業主提出高價收購，以加速進行重建以獲得政府退稅。

該財團在推出BSD以來，斥資2,130萬元收購妙鏡台4伙，粗略估計所涉及的額外稅達389萬元。

同時，該財團作風低調，由展開收購至今，分別以逾10間不同的海外註冊公司收購，而近期代表收購的公司則多為ALL STEP DEVELOPMENT LTD，公司董事為禤寶華及羅泰安，屬於田生收購代表。

有業界分析，BSD及DSD稅雖然加重發展商進行收購期間的融資成本，但設有退稅機制，最終對於財政充裕的大型發展商影響有限，尤其近期政府在退稅安排有所讓步，預計會鼓勵發展商繼續參與舊樓重建。

上市前寂寂無名的開元產業信託(1275)，早前於港交所掛牌，成為全球第一隻中國內地的酒店REIT。公司執行董事張一鳴上周在接受本報專訪時「一鳴驚人」，指公司長遠目標是成為繼領匯（0823）後，本地第二大的房託基金。同時，公司有增長概念，目標是每年注入兩間至三間酒店，誓要打破本地房託基金一直被視為固定收益產品的「悶蛋基金」形象。

　本地房託基金最吸引的必定是派息比率，加上收益穩定，投資者當然將其視為固定收益產品。不過，張一鳴直指，其他國家或地區的房託基金與香港的有很大分別，本地房託基金的遊戲規則根本從一開始便錯得太過分，以致其形象淪落為「悶蛋基金」。

如私募平台 資產有買有賣

　「外國的房託基金大多都本著高收益、高增長的概念，倚靠持續的企業併購而壯大公司的規模，令收益上升。」他坦言，這才是一個房託基金的正常做法，而非單靠內部增長，其亦不同電力股及煤氣股一樣為防守性高的投資產品。以開元產業為例，情況有如一個私募基金的平台，將一個剛開始發展的項目買回來，發展成熟後就將其出售，不同於一般人心目中房託基金的概念。

　張一鳴為此打個比喻，養育一個「小孩」的過程才是最痛苦及最大風險，而現在由母公司幫忙「湊大」該項目，待成熟後，將回報較高的酒店注入公司，那風險就會大減之餘，亦可以確保回報率。

母公司每年注兩至三酒店

　談及公司長遠目標，開元計劃每年獲注入兩至三間酒店，融資方式將以批股或借貸為主，而揀選對象多為母公司自持物業，當然亦會留意其他公司的酒店。但張一鳴指，單是母公司旗下的運營中或發展中的星級酒店已有107間，可見內地的收購對象比香港的更多，發展潛力更大。

　對於本地首隻上市的房託基金領匯，他又指，領匯的理念並不是企業併購，其增長潛力是來自商場的資產提升，因本來商場的改善空間很大，所以當初上升潛力高。

開元產業預計回報7.8厘

　本港目前連開元在內，共有約10隻房託基金，其中以領匯的市值最大，截至上周五總市值866.81億元，第二大為匯賢產業信託（87001），市值204.3億元，開元的市值則僅僅27.02億元，誠如張一鳴所言，要成為第二房託基金，還有很長的路要走。

　以上周五的數據計，越秀房託基金（0405）8.53%的回報率最高，睿富房地產基金（0625）7.01%排第二。開元以3.5元的上市定價計，預計回報率為7.8%。

政府推出多項需求管理措施，增加印花稅的稅額，唯獨上車用家等可獲豁免，令受用家追捧的500萬元或以下中小型物業於表現跑贏大市。據土地註冊處資料顯示，7月該類型物業註冊量佔整體二手登記比例為75.1%，暫錄2,010宗，相比6月同期的1,447宗上升36%。

天水圍嘉湖宗數最多

　香港置業高級執行董事伍創業表示，據土地註冊處最新資料顯示，本月截至18日為止二手註冊暫錄2,678宗，比上月同期的1,993宗升34.4%；但由於數據主要反映6月上旬二手市況；而於6月下旬，美國聯儲局的提早退市言論令其後二手交投再度回落，而該批成交將於本月陸續反映，故本月二手註冊按月升幅將逐步收窄，料全月數字約4,000宗至4,500宗，屆時將錄按月升幅，惟升幅將少於3成水平。

　當中，較受用家追捧的500萬元或以下中小型物業表現跑贏大市，本月至今錄最多500萬元或以下細價物業之屋苑為天水圍嘉湖山莊，暫錄42宗；其次為沙田第一城，暫錄35宗，而排行第三位為馬灣珀麗灣，暫錄21宗；以上3個屋苑均位於新界區。而500萬元至1,000萬元按月升34%，暫錄528宗；而逾1,000萬元註冊僅暫錄140宗，按月僅上升14%。

　美聯物業首席分析師劉嘉輝指，據該行資料，在不包括一手公營房屋之下，7月份首18日一手及二手住宅註冊量合共錄2,730宗登記，估計全月宗數不足5,000宗，持續第5個月低於5,000宗。

　他又說，雖然7月一手私樓註冊量最終將掉頭回升，同期二手住宅亦可望超越4,000宗，但兩者合共估計最終依然不足5,000宗。估計8月份住宅註冊量將呈見「一手升、二手跌」預期低於5,000宗的情況將會持續。

新盤成焦點，外圍經濟波動持續，綜合過去周末兩天假期，本報就全港一百大指標屋苑進行調查，當中僅錄二十九宗成交，按周顯著下跌逾三成，當中僅由紅磡黃埔花園、觀塘麗港城及馬灣珀麗灣兩天各錄三宗成交，另同期錄得高達七十八屋苑為零交易個案。

　　綜合市場消息，一百大屋苑過去兩天成交表現，僅錄得二十九宗成交，但一些藍籌屋苑如?魚涌康怡花園、荔枝角美孚新?、牛頭角淘大花園以及柴灣杏花?等，過去兩天均錄「捧蛋」。

　　中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱，美國退市消息持續影響市場信心，不少買家憂慮樓價調整下，對入市表現觀望，預計二手成交量將持續受壓 ，直至市場傳出利好消息或更多業主接受現實提供較大議價空間，才望有改善機會。

　　美聯集團執行董事陳坤興表示，辣招持續抑制需求，加上發展商適應一手住宅物業條例後，推盤漸積極，市場焦點轉移至一手，本來支撐大市的新界二手表現欠佳，令樓市交投呆滯。

　　?魚涌太古城續錄成交，美聯營業經理陳家偉表示，過去兩天該區睇樓量按周減約一成，同時，由於業主有相當持貨力，故放盤多時未獲承接下，仍開價企硬，但買家遲遲未肯入市，故令交投市況僵持不下。

　　利嘉閣經理黃詩慧表示，紅磡黃埔花園過去兩天連錄最少三宗成交，當中涉及九期九座低層A室，實用面積七百七十方呎，以八百一十萬元易手，折合呎價一零五百一十九元，而同一時間，隔鄰海逸豪園亦連錄三宗交易。

　　置業18組別經理廖先達表示，西九四小龍市況持平，過去兩天，僅昇悅居和泓景臺各錄一宗成交，當中，泓景臺更錄低市價成交，涉及五座高層E室，實用面積五百四十三方呎，作價五百九十八萬元，低市價約百分之三點五。

　　祥益高級營業經理黃振文指出，屯門多項大型屋苑都未錄得成交，新屯門中心仍錄低市價易手，涉及三座高層D室，實用面積五百零一方呎，以二百七十五萬元成交，低市價約百分之五。

　國內老牌企業嘉新水泥第三代張剛綸在接下董事長一職後，接受本報專訪時表示，不動產開發、資產活化是嘉泥內造、多元化發展的重心；嘉泥除已在國內獵地，同時也將進軍海外不動產市場，針對美國、日本、義大利、英國等多處商業不動產及社區開發案進行投資，最快，年底前就會成立資產開發管理公司，來統籌相關事宜。

　未來海外不動產市場、尤其是商業不動產，將是嘉泥海外投資主要項目；張剛綸指出，由於歐洲、美國及日本地區，受到歐債及經濟低迷衝擊，許多商業不動產、旅館、社區開發案，價格都已盪到低點，這時候如果能逢低承接，短暫持有、出租或整理後出售，相信投資報酬率都非常好。

　布局全球

　鎖定英、義國市中心

　張剛綸表示，嘉泥已鎖定義大利、英國等地市中心的幾處商業大樓及旅館，進行評估，只要時機一到就會出手；張剛綸說，未來無論是出售或出租給國際旅館集團經營，相信投報率都會比投資台灣商業不動產好許多。

　除此之外，嘉泥也看上美國某些正進行或因資金不足而停擺的社區開發案，以合作或投資的方式進行開發，他相信，短中期的獲利也應有不錯的成績。

　張剛綸表示，為統籌海外不動產投資開發事宜，嘉泥在年底前也會轉投資成立一家資產開發管理公司，負責、規劃所有海外市場的業務。且為因應手中土地資產活化，嘉泥已完成公司章程修正，增加營業範圍包括住宅及大樓開發租售業、新社區開發業、都市更新重建業等營項。

　在國內資產活化，嘉泥已選定台北市嘉新大樓、北市博愛路、桃園蘆竹等七處，共173,982坪的土地，做為短、中、長期開發標的。

　國內開發

　七大案占地逾17萬坪

　張剛綸指出，台北市中山北路嘉新大樓開發計畫，會是資產活化最重要的一環；這項已命名為「TAIPEI CENTURY CITY臺北世紀城中城」的重建計劃，目標7年完工，預估總銷上看千億元。

　張剛綸指出，這項計畫初期必須整合周邊436戶的地主，使基地面積達8千坪（其中嘉新大樓基地面積約1,746坪）。

　為展現積極決心，嘉泥已委託國內知名建築設計師姚仁喜規劃細部設計，8月就可完成；而張剛綸也提出自我要求目標，希望在年底前，就能與地主完成同意協議，達到向市府送交都更計畫書的門檻。

　嘉泥在台北市博愛路與衡陽路有近50坪的商四土地，現正進行與其他14位地主協議，希望能把整塊500坪基地整合；張剛綸表示，嘉泥預計3~4年完成開發。

　至於短期資產活化，嘉泥指出，嘉泥在桃園蘆竹擁有1.2萬坪土地，其中有6千坪閒置，先前已委託戴德梁行以8.5億進行標售，但因無人出手而流標。

　但目前已有買方表達購買意願，未來將採協商議價，希望今年底能夠完成處分。

　房地產投資上，張剛綸指出，其實，嘉泥集團一直都有在房地產市場投資興建；持股比例近5成的嘉泥建設，多年前一直都有在台北市推案，最近一次是兩年前在文山區推出總銷16億元的住宅案「嘉新政大花園廣場」。

　為擴大房地產開發投資，展現企圖心，張剛綸說，由於過去集團都是零星推案，內部較欠缺房地產方面的人才，目前已針對土地開發、市場研調、行銷業務等專才，積極展開招募動作，希望在短時間就能上手，並在大台北地區開始獵地，盡快擴大嘉泥的房地產開發銷售版圖，成為水泥本業之外，另一個核心事業。

優化本業 轉型水泥通路商

　水泥本業連續3年出現虧損，嘉泥董事長張剛綸指出，水泥廠資本投資大，且兩岸水泥業「大者恆大」趨勢，嘉泥已不適合再投資新建水泥廠；反而把水泥本業轉型為中轉通路商，並整合上下游成儲運物流中心，才會是嘉泥本業優化要走的路。

　依嘉泥最近3年的財報顯示，2010年有1.6億元的營業淨損、2011年為1.58億元、2012年略縮小為9,312萬元。

　嘉泥在台灣十多年來已無水泥生產線；大陸地區則只剩產能200萬噸的江蘇聯合水泥廠。 張剛綸指出，嘉泥目前是向台、亞泥進貨，銷售給下游經銷商、通路及自家的「嘉利預拌混凝土廠」，純粹扮演水泥中轉通路商的角色。

　除此之外，在本業發展策略上，嘉泥是以持股投資方式與龍頭企業共享成長！其一是持有在香港掛牌的台泥國際16％股權；此外，嘉泥從2009年3月開始陸續買進海螺H股及A股，兩項投資都成為嘉泥的獲利金雞。

　對於大陸市場的發展，張剛綸指出，江蘇聯合水泥廠是與當地合資的企業，嘉泥持80％、中資有20％，只有一套窯，又沒有礦山，發展性不大；目前與合資中方正進行股權協商，希望能買回中方20％股權，進行整理或更新，尋求與大廠合作策略聯盟，擴大生產規模，或等適當時機，以高價出售獲利。

　在整合上下游成儲運物流中心方面，張剛綸說，以投資的台北港第一散雜貨中心為軸心，以此成為集團打造多角化物流運籌中心的基礎，結合集團原有的基隆港、台中港、高雄港倉儲裝卸業務聯盟，爭取國內預拌混凝土廠的砂石裝卸訂單，並承攬台電、台塑等客戶煤炭的倉儲、物流業務。

　同時，嘉泥也正利用台北港的基地，與中聯資合作新建爐石粉倉儲，未來二、三年，也都會有大筆獲利進帳。

　張剛綸指出，雖然目前台北港營運，因為與港務局有「東砂北運」合約保證運量的爭議，因而依財務會計準則第35號公報，以未來現金流量折現法，提列台北港第一散雜貨中心資產減損新台幣6.73億元；不過，嘉泥也正透過政府相關單位進行解決，現在也都有正面回應，日後若有結果，自然會有回沖利益。

　張剛綸表示，從兩岸經濟往來日益密切，嘉泥的儲運物流中心業務，未來一定也可成為獲利的金雞母。

跨足餐飲 尋找永續收益

　嘉泥副董事長張安平，身兼雲朗觀光集團執行長，懂吃又會管理精緻服務，副總經理王立心也與知名餐飲集團有淵源，嘉泥因此以地產開發的角度，跨足餐飲業；張剛綸指出，主要是以投資商業不動產的基礎，尋求永續固定投報率，穩定嘉泥長期收益。

　嘉泥採取這種模式經營的商業不動產，第一個就選在內湖美麗華旁，與旗下有雙聖、茹絲葵、chili's等餐飲品牌的赫士盟餐飲集團合作。張剛綸表示，嘉新和赫士盟餐飲集團各出資50％，在大直美麗華旁購入357.43坪土地，目前正在興建樓高5層的「茹絲葵大樓」，總投資額在11.3億元。

　另外，該基地也購入容積，使得完工後可使用總樓地板面積可達1,815坪；嘉泥副總王立心指出，未來此大樓將採neo 19、Bistro 98模式，整棟商場以餐飲為主，配合赫士盟自用外，嘉泥所有樓層也將出租給赫士盟集團規劃招商，預計明年第一季完工。

　王立心表示，除主題餐飲外，此商場也不排除吸引其他業種，形成更能吸引人潮的複合式商場。

　張剛綸則指出，興建中美食商場是由嘉泥建設建造，是嘉泥投資49.87％子公司，以往嘉泥建設都是買地蓋房後再銷售，如今以只租不賣的模式，可帶來穩定收入來源。

　據了解，嘉泥自有樓層出租給赫士盟使用，每年的年租金報酬率可達5％。

內地資本四出搶佔海外物業，覬覦可觀回報。平安信託日前斥資2.6億英鎊購入倫敦勞合社大樓，是內地保險金購置海外物業先例。負責有關交易的基?資本，其總裁及執行合夥人吳繼泰接受本報專訪時表示，倫敦等國際大都市的租金回報吸引，高者可達6.5厘，內地卻大多低於5厘，故預期未來續有更多內地資本外闖投資。

　　美國全國房地產經紀協會數據顯示，2012年，中國買家在美國購置總額達123億美元的物業，佔海外買家的12%。另有外電報道稱，亞洲的資本今年第一季在倫敦投資物業共計10.4億英鎊，第二季的投資額更按季飆升1.6倍，其中中國買家貢獻巨大。

　吳繼泰認為，內地的 資本投資海外一個重要的原因是看中高回報率。例如倫敦、紐約等國際大都市的寫字樓租金回報率可達4.5厘至6.5厘，而同等級別的內地物業回報多數低於5厘，本港更低至3厘。他補充道，這些歐美國家法律條文較為清晰，且市場流動性較強易於融資，均促使內地買家前往購置資產。

　　吳繼泰稱，除內地基金外，不少開發商需要分散投資，亦選擇購買海外物業。市場消息指，SOHO中國（710）首席執行官張欣以家族名義參與收購紐約通用大廈40%的股權，總投資7億美元。萬科早些時候宣布，與美國開發商鐵獅門聯合開發三藩市富升街201號項目，投資額1.75億美元。（參見附表）

　　今年以來，與內地資本出海形成對比的是，黑石、貝萊德及凱雷等外國大型基金紛紛部署內地房地產投資。吳繼泰分析稱，08年金融海嘯時，這些資本看淡內地樓市大多撤出內地市場，那時私募融資非常困難，伴隨內地樓市升溫，資金又返回內地。今年上半年，基?資本共募集資金10億美元，投資人不乏國外大型養老基金及主權基金。

　　吳繼泰認為，內地商業地產未來2至3年將是一個調整期，但仍看好一?城市核心區物業。他指出，內地商業地產未來2至3年需要時間調整，以消化已建成的這些寫字樓、商場等。但他相信，中國經濟為增長性經濟，房地產價格長?仍會上升，尤其是北京、上海及廣州等城市核心區依然是較佳投資選擇，此外，部分基礎設施較完善的二三?城市物業也是較佳投資機會。

亞洲最大商業地產信託基金 CapitaCommercial Trust (CCT-SG) 周四 (18日) 表示，新加坡商辦租金將於今年下半年進入溫和反彈，並於 2014 年底見到顯著上揚。該公司執行長 Lynette Leong 指出，企業前來新加坡設立地區總部時，將會遭遇 20 年以來最低的供應率，這將推升新加坡商辦租金。

《彭博社》報導，據仲介商 Colliers International 資料，過去 3 個月的新加坡商業區辦公大樓租金上漲，是自 2011 年第 4 季以來首度上揚。在服務業走強與製造業反彈下，新加坡上一季經濟成長年率也來到 15.2%。

但 Leong 認為，新加坡房市不可能太快就回到金融危機前的高點，因為起碼在未來 3 年內，供應將非常有限；不過升勢尾段將快速上揚，2014 年會是房價強勁的一年。

新加坡幅員雖小，但去年租金下跌，吸引更多企業來此設立地區總部。據 CBRE Group Inc 6 月調查資料，新加坡去年辦公室成本下降 16%，是全球降幅最大。與亞洲其他大城市如香港、上海、東京、孟買、雪梨等相較，新加坡是最吸引人的地點。

Leong 預估，在未來 3 年內，新加坡年度新辦公室供應將低於 100 萬平方公尺，低於過去 20 年平均的 130 萬平方公尺。由於供應受限，可預期租金將會飆升。

今年以來，CapitaCommercial Trust 已下跌 12%，但FTSE海峽時報不動產投資信託指數則僅下跌 3.1%。在《彭博社》對分析師調查中，有24位建議買進，只有 4位建議賣出。法國巴黎證券分析師 Chong Kang Ho 則表示，A級商辦仍尚未全部租出，預期在 2014-2015 年會有健康的修正，尤其當租金處於上漲趨勢。