人頭買屋 營建署：無法管

合宜宅低於市價出售，為避免投資客買低賣高的投機行為，分別限制A7與浮洲合宜宅交屋後5年與10年內不得轉售，但近期網路出現有眾詢問是否可出租，亦有讀者爆料，指民眾在網路討論如何利用人頭買合宜宅。營建署回應無法可管，但學者批評「推出前應做好相關配套」。

近期有網友在網上詢問A7合宜宅是否規定不可出租。因A7合宜宅平均每坪僅15萬元，2、3房戶別總價最低420、497萬元，依目前長庚醫院附近2、3房租金行情分別為1~1.2萬元與1.5~1.8萬元推估，租金報酬率分別高達2.85~3.4％與3.6~4.3％，遠高於當地約2%的報酬率。

「租屋市場應不錯」
住商不動產林口長庚加盟店經理李明環表示，A7合宜宅鄰近長庚大學，周邊目前幾無住宅，因此租屋市場應該不錯。A7合宜宅聯合銷售中心馬士雄坦承說，確實有看屋民眾詢問是否可出租，但比率低於1成。

投資客擬先租後售
記者日前在A7合宜宅銷售中心時，也曾遇到選屋序號在正選名單的民眾一再強調，A7合宜宅近捷運站、增值性高，記者詢問「是否為自住？」該民眾迴避，記者追問「還是要先出租？」，民眾回應「再看看、都有可能」並委婉表達考慮轉售。

浮洲合宜宅也出現買方想轉租，住商不動產板橋亞東捷運加盟店店長賴建男表示，浮洲租金報酬率僅約1.5％，浮洲合宜宅因每坪僅19.5萬元，租金報酬率站上2.3~3.9％，已知有5~6名投資客打算先出租再轉售。

營建署國民住宅組回應，出租難追查，僅規範在一定期限內所有權不得移轉，違反規定營建署將以購入價85折買回。
昨天也有讀者林先生向《蘋果》爆料，網路上有人討論利用人頭買合宜宅，向營建署反映，營建署卻不管；國民住宅組回應，營建署僅能規範一定期限內不得轉售，但無法規範購屋民眾的資金來源。

助「勉強買的起的人」
玄奘大學財務金融學系副教授花敬群表示，合宜宅雖然幫助預算較低者以相對低價買屋，但幫助到的是「勉強買得起房的人」幫不到連房都買不起的人。

新北市租屋族岑岑說，不符合資格者不應該找人頭、鑽小漏洞，政府也應嚴訂規則、認真把關、而不是抱持「反正規則訂好了，只要不違規，你們怎麼玩與我無關」的心態。

重劃區和捷運是近年房市的熱門話題，房仲業者統計新北市近1年人口變化發現，前5名熱門區域都有大型重劃區開發案，且房價每坪都在30萬元內，其中淡水1年人口增加4553人最多。

新北市近1年人口增加最多區域為淡水、林口、新莊、三峽、樹林等，根據信義房屋不動產企研室統計發現，這些區域第2季平均房價每坪都低於30萬元，與板橋及永和區的每坪4字頭比起來，同樣30坪的產品總價就差300~450萬元。

信義房屋淡水店店長林志銘表示，淡海新市鎮陸續有大樓成交，目前新市鎮內的新成屋，以總價700~900萬元的2房，及總價約1200萬元的3房產品最熱門，且都含車位。

淡海每坪20萬起跳
雖然目前1字頭的大樓逐漸減少，但新市鎮還是有許多大樓每坪20多萬元，相對其他區域仍有吸引力。
「人口數量增加不代表自住客增加」，東森房屋樹林溪洲加盟店店東朱忠順說，樹林不少位於台北大學特區的預售屋，最近陸續開始交屋，有不少投資客為避開奢侈稅，把戶口遷入，以減少支付地價稅，所以人口增加。

北大特區至少6成都是投資客，而單以樹林來說，總價約1000萬元左右的3房加車位最受歡迎，自住約佔8~9成。

林口新成屋自住多
林口地區房屋價差大，住商不動產林口公園加盟店店長陳春忠指出，老公寓每坪約13~15萬元，中古大樓每坪為18~23萬元，而新成屋每坪約25萬元，自住佔7~8成。

其中林口重劃區推案陸續有交屋潮，像是「未來城」、「中山大世紀」、「活力城」、「佳昂幸福市」、「新北郡」等。

長虹建設（5534）西進大陸開發案進度向前推進，已標下湖北省黃石73畝地，初估總銷約新台幣40至50億元，該投資項目正在經濟部投審會申請中，若獲核准將盡快動工，最快2016、2017年看到投資效益。
長虹建設轉投資、與大陸台商合資的黃石聯虹地產開發，目前資本額為人民幣2億元（約新台幣9.75億元），今年4月中旬標下湖北省黃石73畝地，將開發住宅新案。

長虹表示，該案將朝住宅規劃，目前周邊行情每平方米約人民幣3,000至4,000元，相當每坪單價為新台幣5萬元至6萬元，全案工期估約三至四年，將是2016、2017年業績來源。

法人指出，若以淨利率15%至20%估計，該案將挹注公司新台幣2.4億元至3億元獲利，每股貢獻約1.2元上下。

台灣部分，長虹建設今年上半年在內湖「長虹新凱旋」商辦大樓交屋入帳下，挹注營收7億元，公司自結稅前盈餘為49.13億元，每股稅前盈餘約為19.75元。

長虹表示，位於內湖五期的住宅合建案「長虹虹璽」已在近期完工取得使用執照，並已公開銷售，該案已售逾三成，對公司營收貢獻約8.1億元，每股貢獻約1元，若全案今年全數完銷，法人預估，長虹今年每股稅後純益有機會挑戰20元。

未來兩年業績方面，長虹表示，未來二、三年將有多筆個案完工。

打造薇閣精品旅館的國統集團跨入陰宅市場，集團總裁陳振豐昨（24）日表示，位於基隆占地53公頃（約 16萬坪）的土地，將建成天堂超豪宅「擁恆文創園區」，首期總銷12億元的「花之園」、近5,000個單位已完銷，二期「草之園」第一區也熱銷七成。

陳振豐1999年以基泰建設董事身分，用31.3億元，一口氣買下信義計畫區土地，與基泰建設合作推出每戶上億元的「信義之星」豪宅案；之後，又成功打造精品汽車旅館「薇閣」。如今，陳振豐又有驚人之舉，要跨足殯葬業打造全台第一座天堂超豪宅擁恆文創園區。

陳振豐說，要把對台灣民眾的服務，從「一夜情」、「一世情」，延伸到「永世情」。

陳振豐表示，跨入陰宅市場初衷，是想讓生命消逝不再只是終點，希望有一個地方能讓家人分享思念、團聚，那才是人間天堂之門，擁恆文創園區因此應運而生。

陳振豐表示，擁恆文創園區經過近20年整合，才成功拿下100個地主手中的土地，二年前更從基泰建設購入3.17萬坪地，才把基地規模擴大至53公頃。園區計畫分六期開發，首期總銷12億元的花之園近5,000個單位已完銷，二期草之園第一區也熱銷七成，預計明年底完工。

陳振豐說，台灣鮮少有陰宅產品能夠融合藝術文化、養生休閒、建築美學、人性化科技、星級飯店等級，以及飯店式管理等六大元素，因此產品一推出，即受到不少客戶青睞。

根據設計，此墓園主要為平面的莊園，產品規劃上，最小單位可容納二人，最大的家族墓園可以容納20多人。

據悉，該園區約有3萬個墓園可以銷售，全案總銷至少突破百億元。

他強調，國統集團過去催生薇閣精品汽車旅館，對台灣客戶服務是「一夜情」，之後信義之星豪宅案又與客戶建立「一世情」關係，現在跨入殯葬業打造擁恆文創園區延伸到「永世情」，與客戶關係又再進一步向上提升。

短短15年 市值衝破百億

國統集團成立於1999年，成立初期身價僅3億元，15年後市值逾百億元，幕後推手就是集團總裁陳振豐。陳振豐最令人津津樂道的，除了打造「薇閣」精品旅館、「信義之星」豪宅外，講義氣、不服輸的個性更讓人印象深刻。

陳振豐17歲從雲林北上創業，從製鞋業做起，後來靠著對市場的敏銳度，以及不斷創新的自我要求，寫下國統從3億元到突破百億元身價的故事。據了解，陳振豐為人大方，很喜歡唱歌，還愛跳慢舞如布魯斯（Bruce）。

市場人士說，陳振豐很有義氣，當初薇閣精品旅館林森館向「東光鋼鐵」甘姓家族承租，每月租金600萬元，後來甘姓家族大哥過世，陳振豐就把薇閣精品旅館旁土地騰出，讓甘家做為告別式的場地。

無論對一般人或對做生意的人來說，辦喪事會讓人感到晦氣，甚至影響生意，但他二話不說，騰出土地讓甘家辦喪事，從中可看出他講義氣、大方的性格。

在企業經營上，陳振豐曾說，企業的成功，關鍵在精準的掌握住市場及消費者需求，國統集團秉持著「客製化與全方位飯店式服務管理」，並謹守「一個品牌只要做好一件事就好了」，在差異化產品區隔下，讓他不管在打造薇閣精品旅館、信義之星，甚至是擁恆文創園區，都開創出一片新藍海。

央行昨日公布6月5大行庫新增放款統計，央行經研處副處長陳一端表示，由於5月有銀行大額承作法拍屋，導致5月利率及金額飆高，6月回歸正常後，新增房貸與利率雙雙下降，總計6月房貸餘額401.17億元，月減26.08億元；利率也由1.986%下滑到1.950%，減少3.6個基本點。

5大行庫包括台銀、土銀、合庫、一銀和華銀，房貸市佔率近4成，被視為房市指標之一，行庫主管表示，6月受到5月繳稅的排擠效應、及新增房貸持續轉往民營行庫影響，5大行庫新增房貸數字本來就不易見大幅增長。由於實價登錄去年8月上路後，北市房價到今年4月止，平均漲幅約6.7%，被外界質疑「玩假的」。

受繳稅排擠效應影響
陳一端指出，不排除是因為去年8月是鬼月及實價登錄上路，讓房市走勢比較緩、使基期較低，才讓房價上漲，判讀上需等到有更多數據公布後再判斷會比較適合，央行也會繼續提醒銀行風險控管。

青年成家方案申貸減
至於低利的「青年安心成家方案」5月申貸金額為114億元，6月則下滑到88億元，不過新增房貸平均利率依舊下滑。官員表示，也是受5月的法拍屋案件影響所導致。

新北市外圍區域人口增加數量勝過第1圈，房仲調查新北市各行政區過去1年的人口變化，發現人口增加數前5名的區域，均具備重劃區話題，重劃區內房價每坪均在25萬元，相較第1圈4字頭的行情，房價相較便宜，因而造成人口逐步往外圍移動，第1圈人口數反而出現負成長。

根據新北市民政局統計資料顯示，去年6月至今年6月，人口增加數量前5名的行政區，分別為淡水區增加4553人、林口區增加3825人、新莊區增加2796人、三峽區增加2165人、樹林區增加1952人。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，上述5區均規劃有新市鎮重劃區，其中又以淡海新市鎮為目前大台北房價最便宜的重劃區，自然吸引人口往該處集中，促使該區成為新北市人口增加第1名的區域。至於近年房市表現同樣熱門的林口、三峽與樹林等地區，同樣屬於新市鎮的大型開發案，由於開發的時間較早，目前區域已經成形，人口也持續增加當中。

根據信義房屋第2季平均房價統計發現，前5名人口增加最多的區域，普遍平均房價都在每坪30萬元以內，外圍的重劃區房價則在每坪25萬元以內，和第1圈每坪4字頭的房價有明顯差距，同樣30坪的房子總價就相差300-450萬元，且在外圍買的可能還是屋齡5年內的新成屋，與整齊的重劃區環境，居住條件更好。

根據淡水當地金融機構調查，淡水區平均房價還是持續上揚，2年來淡海新市鎮新成屋漲幅已達1倍，且在各項公共建設陸續到位之後，還是樂觀看待淡水房市發展。

淡水第一信用合作社副總劉善竹指出，淡水這兩年來新成屋供應量快速增加，帶進人口進住，房價這兩年並沒有因為央行對貸款管制而下滑，反而是一有公共建設利多就快速漲價，日前光是家樂福大賣場進駐開業，附近的房價立即上漲，每坪上漲1-2萬元，之前淡江大橋通過環境影響評估，房價也是1坪大漲約2萬元。

劉善竹表示，根據市調，這兩年來淡海新市鎮房價已從均價每坪約15-16萬元，急速上揚，目前已出現每坪30萬元的叫價。

官方版北市「住宅價格指數」昨天公布。台北市政府以類似物價指數概念，分析北市房價走勢，去年八月到今年四月的漲幅約百分之六點七；以四個分區來看，中山松山南港區漲勢相對較明顯，最低的是萬華文山北投區。

台北市長郝龍斌指出，住宅價格指數，未來將每月公布。市府以實價登錄資料庫為基礎，以價格相近及同心圓概念，將北市十二行政區合併為四個次分區，並以去年八月為基期，分析發現今年四月全市房價指數為百分之一○六點七。

以標準住宅來看，屋齡廿二年、建坪廿七點一九、總樓層數九樓的五樓物件，總價為一三三五萬元，較去年八月上漲百分之六點七。地政局局長黃榮峰說，住宅價格指數除排除一樓店面，因套房樣本數不足，也未納入。

若進一步細分，去年八月至今年四月，大樓比公寓漲幅略高，大樓上漲近一成，公寓則為百分之六點三八；但若只看今年三月以來的漲幅，公寓漲勢反比大樓多，分別為百分之三點廿七、一點八九。

北市副市長張金鶚說，受都更影響，去年十、十一月及今年一、二月公寓價格走低，但三月起又走揚，應是民眾信心回籠。

中山松山南港區的漲勢最大，但該區標準住宅價格仍略低於全市，價格最高的還是大安信義中正區，為一九六六萬元。張金鶚表示，中山等三區漲幅較大，應是受捷運松山線預期心理影響，但最外圍的萬華等三區近三、四月間也明顯上升，出現補漲效果。

內湖區一位房仲業者表示，房價指數的房價通常偏低，以內湖區為例，市府公布的標準住宅每坪平均五十萬元，不可能買到捷運周邊十分鐘路程以內的電梯大樓。

業者：分四區太籠統

【記者江碩涵∕台北報導】房地產業者昨天表示，台北市政府提供的數據較具公信力；不過僅將台北市分為四個區域，過於籠統，對於民眾來說，實用性較低、較難理解房價走勢。

捷運環狀線將在2015年12月開通，各站中以徐匯中學站、新北產業園區站、頭前庄站、板橋站、華中橋站等，具轉乘優勢，其中集結台鐵、高鐵、板南線、環狀線的板橋站，為新北市中心重大交通匯流點，在眾多建設利多的加持下，未來增值可期。全國不動產企研室觀察，板橋近三年的房價一直都有緩步上漲的趨勢，平均漲幅約3到4成，四鐵共構成形後，房價預計會再上漲1至2成。

全國不動產板橋新站加盟店經理王正宜指出，板橋車站位於新板特區，隨著雙北市捷運陸續完工，在眾多建設利多下，成為雙北市首座四鐵共構車站，房價預計會再上漲1至2成。自環狀線開工後，該區房價一直呈現穩定成長，近兩年平均漲幅至少超過3成。而近期開幕的誠品生活館、麗寶百貨，更讓新板特區成為百貨公司林立的超級商圈，加上未來即將興建曼哈頓金融大樓，房價增值空間不容小覷。

另外，連結橋峰A+、國家世紀館、東方富域等12個知名社區的空中迴廊即將完工，空中迴廊仿照北市信義計畫區的設計手法，屆時串連新北市政府、百貨公司、車站、綠地和縣民廣場等，新板特區商圈渾然成形，可預期未來房價上漲力道強勁。而新板特區主要客群以中高資產族群為主，因為台北市房價居高不下，看準此區極具增值空間，進而轉戰置產，且以銷售主力坪數60到90坪大坪數物件為主。

從新北市2013年7月公布實價登錄資料顯示，位於中山路一段的物件，單價創下91萬元新高！王正宜指出，這波房價上揚，主要因為很多大樓二年前交屋，適逢奢侈稅剛上路，形成閉鎖期，如今自7月起陸續解禁，在沒有奢侈稅的枷鎖下，屋主也不急於售出，價格自然穩定成長。王正宜估計，環狀線通車前半年會出現另一波購屋潮，因為現階段的環狀線結構尚未明朗成形，民眾處於觀望階段，屆時待硬體結構成形，買方信心增強，進場購屋者會越來越多。


首座四鐵共構車站即將落成，將吸引不少通勤族的目光，王正宜建議，對於預算有限的購屋族，若想進駐板橋，可以「時間換取空間」，考慮離捷運站較遠的地段購屋，像是三民路、江翠北側重劃區長江路一帶。他指出，新板特區腹地不大，而未來開發重點會落在佔地117.47公頃的江翠北側重劃區，雖離捷運站有些許距離，但生活機能完整，日後補漲空間可期，目前周邊中古屋的每坪平均約33-38萬元，對於資金有限的購屋族，實為相當經濟實惠的選項。

「重劃區、捷運」是近年房市最夯的話題，信義房屋不動產企研室統計新北市過去一年人口變化發現，「前進重劃區」的趨勢仍在持續中，人口增加的前5名熱門行政區中，區域內都有大型的重劃區開發案，其中淡水過去一年人口就增加了4553人，位居新北之冠，而第一圈的永和區域，則出現人口減少的狀況。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台北市的核准建照量，2012年平均每個行政區，一個月的新增供給不到50戶，且隨推案出現M型發展，北市的3房新大樓嚴重缺貨，加上價格高居不下，因而部分購屋人向新北移動，發現外圍的重劃區有相對便宜、條件佳、屋齡新穎的社區可選擇，發展的題材不輸給市區，轉而到外區購屋，不過相對這樣的購屋模式，也得付出較多的通勤成本，與犧牲部分的生活便利性與品質。

根據信義房屋第2季平均房價統計發現，前六名人口增加最多的區域，普遍平均房價都在每坪30萬元以內，外圍的重劃區房價則在每坪25萬元以內，和第一圈的每坪4字頭的房價有明顯差距，同樣30坪的房子總價就相差300~450萬元，且在外圍買的可能還是屋齡5年內的新成屋，與整齊的重劃區環境，住宅條件更好。

信義房屋淡水店店長林志銘表示，新市鎮裡面陸陸續續有大樓落成交屋，不少民眾忙著搬家遷入，平常日都可以聽到裝修的聲音，另一方面新市鎮內的家樂福落成、麥當勞進駐、與其他設施陸續進駐，可感受到人口快速增加的活力。2012年11月淡水的人口就已經突破15萬人，人口還在持續增加當中，目前新市鎮內的成屋產品，以總價700~900萬元的2房含車位以及總價1200萬元上下的3房含車位最為熱門，雖然目前1字頭的大樓逐漸絕跡，但新市鎮還是有很多大樓單價還在每坪20多萬，相對其他區域仍是有吸引力。

至於近年房市表現同樣熱門的林口、三峽與樹林等地區，同樣屬於新市鎮的大型開發案，由於開發的時間較早，目前區域已經成形，人口也持續增加當中。另一個人口也逐步增長的則是新莊地區，新莊地區與排名第2的中和區，人口僅差7千多人，若是人口持續移入下新莊、頭前與副都心重劃區，則新莊地區的人口規模，不久的未來很可能就會超越中和區，成為新北市的第二大區。

新北市政府主導辦理的「新北市板橋區介壽段146地號等6筆公私有土地都市更新案」公開評選實施者案，已於2013年7月15日截止收件，計有2家廠商參與投標。經資格審查後，2家廠商皆通過審查，取得合格申請人資格。新北市政府財政局表示，預計於8月辦理第二階段綜合評審。

新北市政府表示，本案土地座落板橋區民族路與中山路一段50巷交叉口西側，更新單元面積1,275平方公尺，都市計畫使用分區為商業區，市有地面積達99.29％。本案基地位於板橋府中商圈，周邊均為已開發的都市化地區，緊鄰新板特區且具有交通便捷優勢，使得本案有機會因交通、商業等良好區位條件，創造更高的使用價值。

新北市財政局表示，本次招商之評選方式採二階段，第一階段為資格審查，第二階段為綜合評審及共同負擔比例競比。此外，實施者應捐贈智慧圖書館或其他經政府指定之公益設施(含基地持分)予新北市。

台開公司（2841）與土地銀行共同持分各半的台中市干城2,694坪土地，昨（24）日以抽籤方式，切割成兩筆完整產權土地，台開董事長邱復生表示，未來二家公司將各自開發，至於台開部分，處份土地或是找合作夥伴開發經營，都不排除。

這筆原為台開和土銀的資產，昨天切割後，台開分得1,648坪，土銀分得1,046坪，台開找補6620萬元給土銀。台開昨天股價收在11.1元，上漲0.25元。

去年台中市長胡志強曾透露，台開計劃投資10至20億元興建飯店結合商場，昨天台開與土銀完成分割後，勢必得各自進行開發，邱復生表示，處份土地或是找合作夥伴開發經營都是選項，待29日董事會後，方向會更明朗。

台開手握資產豐富，經營及開發效益，未來幾年會逐漸顯現，除了台中干城案外，進度最快的就是金門、花蓮和新竹的開發案。

亞銳士（6171）董事會昨（24）日通過，與大晟營造簽訂台中市北屯區太原段住宅新建工程自地委建案，此案的簽訂，宣告亞銳士正式跨入營建開發市場，首件推案預計明年底前完工入帳。

據了解，亞銳士首件房地產推案，名稱暫訂為「四季山妍」，基地位在台中市北屯區太祥東街、祥順二路口附近，土地面積400坪，共規劃八戶透天別墅，總銷約3億元，採先建後售模式，昨與大晟營造簽約後，將隨即發包動工。

亞銳士目前手中庫存土地還有1,000餘坪，今年底在北屯區太原路老人醫院附近，還有一件大樓先建後售案要推出，此案基地400餘坪，規劃60戶住宅，總銷約7億餘元，預計2015年完工入帳。

亞銳士原為半導體通路公司，台中大城建設2012年中以公開收購方式，取得半數股權、入主亞銳士，並展開轉型計畫，目前公司除了資訊管理處，另新設營建事業處，大城建設董事長賴源釗，也擔任亞銳士董事長。

亞銳士去年全年虧損2,400萬元，每股稅後虧損0.89元。今年前六月累計營收4,629萬元，較去年同期衰退73.29%。亞銳士昨天股價以18元作收，跌0.1元。

歌詩達郵輪旗下的「大西洋號」，由上海首航台灣，昨（24）日帶來2,600名遊客停靠台中港。包船的美國維多利亞遊船公司總裁畢東江表示，台中港有良好的環境及宜居的氣候，美國維多利亞遊船公司有意投資台中港為成為郵輪母港及國際郵輪客運中心，這是台中發展的大利基，台中港一定能夠做為台灣發展郵輪旅展的最佳港口。

台中市長胡志強致詞時表示，香港與新加坡很多條件都比台灣好，無論在海運或空運都比台中好，但是他要告訴與會的現場來賓，「台中很快就會追趕上，希望畢總裁能多多把郵輪帶來台中，促進觀光旅遊與交流」。

昨日現場受邀的來賓，還包括全球最大郵輪公司嘉年華集團總裁執行長Mr.Pier Luigi Foschi、上海市水上旅遊促進中心副理事長戴志剛、海洋大學校長張清風、台灣港務公司董事長蕭丁訓等人。

有「海上威尼斯」稱號的「大西洋號」豪華國際郵輪，船舶總噸位為8.6萬公噸，船長為292米，全船共有1,057間客房，最高載客量為2,680人次，船上設有4間大型餐廳，4座游泳池以及12間酒吧、健身中心等休閒設施。

「大西洋號」郵輪本月21日從上海出發，23日抵達基隆港，24日轉抵台中港。台中港去年進出旅客數達13.8萬人次，今年截至目前為止，除定兩岸定期航班外，已有17航次郵輪預報到港，今年旅客數上看18萬人次。

..天河區低價房源最缺，低於100萬元的預算能買到的基本就是1房或小2房

剛需引發低價盤房源告急。昨日，合富置業發佈的最新二手住宅市場放盤量分析資料顯示，7月初廣州二手住宅市場上新增待售房源比6月初少增7.6%，其中，總價在100萬元以內的低價新增待售房源，比上月初少增了10.1%，但市場上對此類房源需求仍相當旺盛，因而令近半個月以來低價盤房源告急狀況更趨明顯。

天河低價房源最缺

天河區是廣州市二手樓價較高的區域之一。來自合富置業的成交資料統計，6月份天河區二手住宅成交均價達29605元/平方米，樓價比學位房成交熱點區域越秀區21834元/平方米的均價高三成之多。樓價高企，低價房自然更缺貨。

黃先生近日在一仲介處看到天河五山有一套總價低於100萬元的房改房，當即要求與賣家簽合同，然而由於此房源同時被多個買家看中，賣家臨時要求加價2萬元才肯成交。儘管如此，黃先生還是毫不猶豫追價買入。“總價太高的房子買不起，而總價低的小戶型又不多，看到了必須趕快出手，不然很快就被別人買走了。”黃先生無奈地說。

上述經辦的仲介經紀也表示，現時五山一帶這類總價不超過100萬元的物業相當缺貨，一旦有這類房源出售，不愁找不到買家，更有買家帶定金看房，看完之後馬上就簽約成交。

今年上半年，天河區低於100萬元的低價盤成交個案僅占該區總體成交的10.1%，表明低價盤相當缺貨，預算少於100萬元能買到的基本就是1房或小2房，而天河北、珠江新城、崗頂等核心板塊，已難覓低價盤的蹤影。

合富置業市場經理梁燕明表示，7月初放盤價在100萬元以內的低價盤約占整體市場放盤量的32.9%，占比較上月初微降1.1個百分點，這也是放盤價在100萬元以內低價盤占比連續第四個月出現下滑。

低價盤叫價“企硬”

與3月相比，現時低價盤業主心態明顯強硬很多，如3、4月份越秀區一套可入讀省級名校的小戶型學位房，業主最初以78萬元放盤，後來買家以一次性付款為籌碼談價，最終成功壓價4萬元成交。現時，低於100萬元的低價盤若業主以市場價放售，基本都是到價才賣，基本沒有談價空間，如果業主的放盤價高出市場價，則存在接受小幅議價的可能。不過，對比3月份來看，這類低價盤的價格已隨整體樓價上漲而水漲船高，類似房源現在至少要比幾個月前多花幾萬到十幾萬元才能買到。


樓價相對低的區域，低價盤的成交量亦相對多一些。合富置業統計資料顯示，上半年總價低於100萬元的低價盤成交主要集中在花都、番禺等區域，市中心低價盤成交較多集中在荔灣區，而荔灣區超過六成低價盤成交個案集中在原芳村區一帶，上下九、陳家祠、中山八等老西關片區低價盤成交占比還是較少。

梁燕明表示，從該公司近期成交個案分析，急於出售舊房套現換房的業主，出售物業的意願較強，大多到價即賣，反價的情況並不多見。低價盤買家以自住客居多，市中心不高於100萬元的低價盤在剛需買家群體中相當受歡迎。如近期大德路有一套樓梯樓高層小戶型1房單位，業主開價43萬元，放盤不久就被一個首次置業買家收入囊中。此外，緊湊設計的小2房更受剛需買家歡迎，近期江南西有一套40多平方米的樓梯樓中層小2房單位，業主開價86萬元，放盤不久即有剛需客接盤，按86萬元一次性付款買入，成交單價達2萬元/平方米。

日前“錢荒”引發的市場流動性的擔憂或持續影響。評級機構標準普爾發佈最新中國房地產關於《低評級中國房地產開發商仍易受到市場變動的衝擊》報告稱，多數低評級的中國房地產開發商將更容易受到市場變動衝擊，面臨財務及再融資風險。

報告指出，標準普爾提供評級的38家中國房地產開發商中，一半企業的評級介於“B+”至“CCC”級別，低於該行業的平均行業風險評估。其中多數開發商較低的評級反映出它們“疲弱”或“極弱”的業務狀況，以及“很大”或“極大”的財務風險。

據悉，業務風險因素往往構成評級限制因素，尤其對那些規模較小且地域集中度較高的公司而言。同時由於流動性和短期再融資風險某些大型公司受財務風險因素拖累評級較低。

標準普爾信用分析師符蓓認為，由於面臨高成本補充土地儲備，持續不確定的執行情況和有限的流動性緩衝風險，低評級的中國房地產開發商的信用狀況依舊受限，更容易受到市場變動的衝擊，未來十二個月內多數公司評級上調的可能性有限。

她指出，不少企業降低高風險信託貸款的風險承擔，並通過海外債券實施了再融資規避風險。


上述報告認為，中國房地產市場將可能維持穩定，融資狀況尚可，不過與2013年初相比可能會遜色一些。評級調整將可能反映公司層面的變動，例如流動性/再融資風險，銷售執行情況和債務融資支援的擴張情況。若中國的信貸增長放緩，財務上較弱的開發商可能會發現從銀行貸款將變得越發困難。

值得注意是，由於市場情緒波動、資本外逃和融資成本大幅提升，財務弱的開發商可能還會發現從海外債券市場融資也變得更加困難。開發商的巨額建築支出，高額的利息費用，以及即將迎來的大量短期債務到期，也可能令流動性承壓。此外，開發商可能發現難以通過剝離或出售資產來改善流動性。

符蓓說，對低評級中國開發商而言，流動性風險依然是最大的不確定因素，其他競爭地位、盈利能力和公司治理也較弱。

7月24日，溫州市發佈投資資料，上半年溫州招商引資、工業投資、重點專案建設資料均遠超過兩位元數增長，唯獨房地產投資在降溫，1-6月投資下降了1.9%。

而本報查看國家統計局資料顯示，從2011年9月開始，這已經是溫州的新建住宅價格指數連續第22個月下降了。

溫州中小企業促進會會長周德文向本報表示：溫州的中小企業仍然處在最困難的時期，勢必對於房地產有很大的影響，很多地方房價相對最高的時候跌去了一半。

上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭則向記者表示：“目前，溫州正處在三重危機之中。一是民營經濟危機，二是民間高利貸泡沫，三是樓市危機。三者是相互聯繫的，一榮俱榮，一損俱損。”楊紅旭說道。

“一損俱損”

“溫州民間借貸危機以來，中小企業資金鏈就出現斷裂的情況，今年6月份的銀行錢荒，使得步履維艱的中小企業融資更加困難。”周德文感慨道。與中小企業資金鏈斷裂同時發生的是，溫州房價的急轉直下。

溫州大學房地產研究所提供的資料顯示，在溫州今年上半年房地產的成交均價上，溫州市區新建住房每平方米價格是24123元，同比去年下降4012元，環比下降1733元。

二手房成交量也在不斷下滑，不少區域房源的成交價格也有所下降。21世紀不動產溫州區域經紀人陳安告訴記者，例如溫州上陡門一些前陣子1.8萬均價的房源，現在直接1.6萬掛出來。黃龍康城一帶的房源，之前賣2.5萬，現在掛1.6萬。

此前，溫州房價與實體經濟過度背離。溫州是個二線城市，但此前溫州房價之高，完全可以媲美北京、上海等一線城市。2010年時，溫州城區房價就在3萬元/平方米之上，這一價格與北京相同城區區位均價不相上下。

據溫州大學房地產研究所的市場監測資料顯示，2006~2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍，部分樓盤價格甚至超過北、上、廣一線城市。

如此高位的房價，與溫州的經濟地位和發展後勁並不相符。而隨著此前實體的虛弱，房地產市場的發展，溫州多數實體均投資房地產市場，大部分遊資也介入房地產，同時隨著國家收緊銀根，調控樓市，溫州的房價就應聲而降。

本報從溫州當地仲介市場瞭解到，在甌海大道與湯家橋路交叉，2009年開盤隨後被爆炒到6萬多每平米的香緹半島現在的均價已經降到37000每平米，下降幅度將近一半。

而曾代表溫州市場最高價格水準的綠城鹿城廣場，2010年二手房價格已經接近10萬元/平方米，如今在二手房交易網站上的最新掛牌價格則只有4.5萬至5萬元/平方米。

資金回流實體

根據溫州銀監分局對溫州地區369個監測點的監測表明，5月份，溫州民間借貸利率為14.2705‰，繼續呈現下降趨勢。除去年10月份外，已連續14個月下降，連創2年以來新低。

溫州的民間借貸規模持續增幅減緩後，於2013年轉入跌降通道，5月份民間借貸規模為1258370萬元，比年初減少1971萬元，同比少增22939.7萬元。

而溫州的社會公眾對當前經濟政策和經濟金融形勢持觀望態度，民間融資領域“惜貸”情緒回升。

據瞭解，今年1至5月份溫州個人存款回籠加快，共增加213億元，增量占全部存款增量的66.4％，也反映民間資金貸出者風險偏好轉變，更多企業對短期經濟復蘇持觀望態度。


由於溫州民間資金投向逐步回歸理性，用於實體經濟的資金增加。溫州銀監局監測發現，溫州民間融資資金主要投向生產經營領域，用於對各類生產領域流動資金的補充以及擴大再生產等。民間借貸發生額中，約有80％用於生產經營。

“而對於此前，則是另外一種現象。”周德文對此表示，之前的大部分錢，自然都是炒股、炒樓、炒礦等，買房子自然是最好的選擇。

根據去年7月份一份中國人民銀行溫州市支行監測報告顯示：溫州約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

此前溫州企業如此綁架房地產，在經濟上升時候，催生房地產泡沫，在經濟危機資金斷裂時，房地產泡沫也就隨之破滅。

7月23日下午，北京土地市場再度產生新的單價地王紀錄。位於北京市朝陽區孫河組團的一幅地塊，經過70輪的競拍，被中糧地產以23.6億元、配建3.3萬平方米公共租賃住房的代價取得。剔除配建的保障房和醫院等面積，該地塊可售商品房部分的樓面地價超過了5萬元/平方米。這一單價超過了此前北京單價地王萬柳地塊和夏家胡同地塊。而且，這一地塊位於北京市的東五環外。

據悉，該地塊底價15.8億元，規劃建築面積約8.17萬平方米，控制容積率約1.1，屬北京土地市場少見的低密度住宅用地，也位於北京目前唯一成規模出讓的低密度組團——朝陽區孫河組團。所以，該地塊“未拍先熱”，吸引了11家地產商參與。由於容積率較低，該地塊上除去公租房之後的產品，可以做成市場稀缺的獨棟別墅。“按照目前的樓面價，該專案的商品住宅需要賣到8萬元/平方米以上，才能有盈利的空間。”業內開發商人士稱。

繼2009年借殼ST得亨失敗後，隆鑫地產至今仍未如願搭上通往資本市場的快速列車。去年8月，隆鑫控股以5.5億元成為上海老牌房企豐華股份第一大股東，並可能對其進行重大資產重組，這被看做是為隆鑫地產上市之路投下“雙保險”，即買殼與公司之前進展已久的赴港IPO同時展開。不過據時代週報記者瞭解，這樣的“雙保險”，時至今日，並未奏效。

日前，隆鑫控股入主豐華股份後進行第一次注資，選擇的是注入旗下鎂業新材料，遠非市場期盼的隆鑫地產。而隆鑫地產赴港上市的進程還沒有後續，亦被外界懷疑為“已擱淺”。對此，隆鑫地產方面始終呈緘默態度，拒絕向時代週報記者透露其上市進展等相關事宜。

而更加引人注目的是，久未出山的隆鑫集團老闆塗建華親自掛帥，出任隆鑫地產董事長兼總裁，對隆鑫地產下一步會有什麼樣的運作？這同樣也是一個待解開的謎。

上市雙保險並未奏效

“作為重慶地產圈的二線房企，隆鑫地產迫切需要通過系列運作成為第一集團軍的成員，其中一個最重要的策略，就是謀劃上市大局。”有隆鑫地產公司知情人士對時代週報記者介紹，公司內部很早就啟動了上市節奏，也嘗試了多種路徑，但遺憾的是，一路坎坷，直至目前還未成功。

事實上，在百瑞信託與ST得亨重組失敗後，隆鑫地產就有了 “自我救贖”的第一次機會。2009年3月31日，隆鑫地產時任常務副總裁陳力軍遠赴吉林，代表隆鑫地產與遼源市財政局、ST 得亨、遼河紡織有限責任公司簽署了《保證金協議》，正式啟動ST 得亨的重組。

不過，隆鑫地產欲以1億元的代價撬動ST得亨殼公司26億元資產蛋糕的計畫，在輾轉近7個月後宣告破產。

同樣的時間點，在香港市場，?大和龍湖地產如願以償成功上市，這或多或少啟發了隆鑫地產，在A股借殼失敗後，其將視線轉向香港。為了能順利赴港上市，隆鑫地產上下可謂“大動干戈”。據上述隆鑫地產公司知情人士向時代週報記者回憶，2010年前後，公司除了不斷調整並確立了“住宅+商業+旅遊”三大塊產品線以及全國化擴張戰略外，還重組並理順了旗下新城股份、隆鑫花漾湖及騰翔實業等所有房地產業務，“這主要是希望在股權結構、公司治理等指標上達到香港上市公司標準”。

除此，優質的土地儲備，是房企赴港IPO不可或缺的題材之一。據時代週報記者瞭解，自2009年起，隆鑫地產進入瘋狂納儲期，即便是在2011年新一輪的國家最嚴樓市調控之年，其也未曾改變激進擴張拿地的作風。而從公司的拿地路徑圖還可窺一二的是，除了在大本營重慶大量拿地以外，隆鑫還拓展四川、天津、雲南騰沖及海南等異地專案土地儲備。

“早在2011年9月，隆鑫地產就完成近萬畝的相關土地儲備。”這是隆鑫地產前董事長劉衛此前透露的數據，而在他一手操辦的隆鑫地產赴港上市計畫書中，這樣設定了公司未來的三步走計畫：2011年完成項目土地儲備，2012年完成100億元銷售額，2013年登陸香港資本市場。

而去年8月，隆鑫控股以5.5億元成為上海老牌房企豐華股份第一大股東，並可能對其進行重大資產重組一事，也被看做是為隆鑫地產上市之路投下“雙保險”，即買殼與IPO同時展開。不過據時代週報記者瞭解，這樣的“雙保險”，並未奏效。

名落重慶地產十強之外

事實上，在經歷了三年多的“史上最嚴厲的調控”洗禮後，隆鑫地產的銷售業績已遠不如劉衛期望般美好。

作為一家非公眾公司，隆鑫地產的實際成交資料很難獲取，但是在去年重慶十強的名單上，已經難覓其身影。此外，時代週報記者從隆鑫地產內部還瞭解到，公司原先所定下2012年的100億元目標很難實現，公司很快就將任務量調低到60億元，而今年上半年的業績，起色不多，同樣未躋入十強名列。

“隆鑫地產很久沒提香港上市了，業績不暢應該是關鍵原因。”有重慶當地分析師代表對時代週報記者稱，截至目前，隆鑫地產赴港上市的進程還沒有後續，可能是被擱置了。對比的則是，今年至少有6家內地房企將通過香港IPO籌資，其中協信地產就傳言安排在了下半年。

此外，在國內A股市場，隆鑫控股日前對豐華股份進行第一次注資，選擇的是旗下鎂業新材料資料，遠非市場期盼的隆鑫地產資源。7月16日的豐華股份公告顯示，其擬以2780萬元向隆鑫控股及隆鑫投資收購重慶鎂業50%股權。

豐華股份證券事務部相關人士一再跟時代週報記者強調，鎂合金新材料只是拓展業務之一，並不意味著這就是公司未來的主營業務。但對於隆鑫地產是否有可能被注資進入豐華股份，該人士卻稱，暫時沒有時間表。“國內A股已停滯三年的房產公司借殼再融資審批，並沒有明顯的開閘放行跡象，而豐華股份原有的房產業務基本已經沒有了，清盤的清盤，轉讓的轉讓，北京還有一個子公司，但是沒有開發專案。”

眼下，牽手星展銀行，被認為是隆鑫地產借殼失敗，赴港IPO擱置後，所尋求的第三種上市路徑。隆鑫地產官網上清晰可見。今年5月份，隆鑫控股與新加坡的星展銀行簽署了戰略合作協定，擬將旗下的隆鑫地產借力後者大膽出海，獲得更高效的融資機會。這是否意味著，隆鑫地產會借機赴海外上市？公司未來的上市計畫具體時間表又是如何制定？隆鑫地產品牌部程姓負責人先是回復時代週報記者稱，隆鑫地產非上市公司，需請示領導後再告之。在多次電話溝通後，該程姓負責人稱，公司暫不接受採訪，還要求關於隆鑫地產的任何報導均應爭得公司書面認可，因此，截至記者發稿，仍未獲得公司上市進展的任何實質回復。

押寶旅遊地產未見成效

隆鑫地產發展速度遲遲不達預期，需要有人對此負責。去年11月至今年6月，隆鑫地產前董事長劉衛，前總裁劉傑先後掛印而去，即被外界好事者認為，是為業績不理想和上市不成功買單。而久未出山的隆鑫集團老闆塗建華親自出山掛帥，出任隆鑫地產董事長兼總裁。

對於塗建華本人，一般都是用“神秘”來形容。因為在重慶民營企業家中，塗建華“翹腳老闆”的稱號是出了名的，他依靠職業經理人打天下，自己幾乎不參與企業日常經營管理。如今，塗建華在地產板塊殺了個“回馬槍”，外界同樣好奇其對隆鑫地產下一步會有什麼樣的運作。不過對於公司有何新舉措新動作，隆鑫地產方面也保持沉默態度。

“現在隆鑫的製造業和金融，都已經做到了行業前茅，相比之下，地產板塊在同行業中差距就很大。”塗建華日前對外界解釋重回管理崗位時稱，“我親自坐鎮地產，是為了提攜後進，加快發展，形成力量均衡的三足鼎立。”

事實上，歷經近20年的發展，“隆鑫系”已由過去單一的摩托車製造企業，成長為擁有工業製造、房地產開發、微型金融服務等三大成熟業務，年銷售超過200億元的投資控股型企業。按照隆鑫體系組建時間順序排行，“老大”隆鑫的工業製造和“老三”微型金融兩大產業板塊在全國相關行業領域保持著龍頭企業的地位。而排行“老二”的隆鑫地產，與其他兩大板塊相比則略遜一籌。

“這些年，隆鑫發展的速度的確比較慢，與原來規模差不多的金科、協信等重慶房企相比，沒有人家跑得快，年銷售規模只有金科的一半左右。”重慶當地有分析人士對時代週報記者稱，隆鑫內部存在的主要問題，是這幾年在戰略方向的把握上出現了差錯。與龍湖、金科、萬科、保利等重慶內外主流房企重點抓剛需盤開發的脈絡不同的是，隆鑫地產在投入大，週期長的旅遊地產業務上投入了過多的精力，也直接影響了公司的業績。

事實上，在隆鑫地產整合後的三大板塊中，旅遊地產涉及資金量最大。時代週報記者粗略統計發現，隆鑫地產在重慶的仙女山、瀾天湖、巫山，成都的三岔湖以及雲南、海南等地，上馬了一系列大型旅遊度假專案，其中最大單體專案的投資額高達100億元，資金需求可見一斑，而這些項目大多數還未到成熟收益期。

“重慶屬內陸城市，起步較晚，相比于海南、雲南等地，重慶旅遊資源相對較弱，旅遊地產全國知名度並不高。”上述重慶當地有分析人士續稱，這也導致重慶這邊的旅遊地產專案絕大部分都是以重慶客戶為主，外來客群非常少，賣不出高水準。而隨著競爭越來越激烈，在重慶本地開發旅遊地產就愈發吃力，也有不少專案比較難兌現業績，“很多專案都是策劃階段很偉大，實施起來難度很大的。”


而被隆鑫地產認為是今年重頭戲的海南旅遊地產項目，最終運作得如何還得時間來驗證，畢竟海南的投資熱情已經減退不少。中房信研究總監薛建雄對時代週報記者稱，整體來看，海南目前多數旅遊地產專案很難賣，就少數幾個性價比高的好賣點。

此外，旅遊地產開發除了資金方面的硬投入外，還牽扯公司很多時間和人力方面的軟投入，“6月份，劉傑離任公司總裁後，公司爆發大面積中高層人事動盪，其中很多人也是公司多個旅遊地產專案的參與者，這可能會間接影響專案日後的具體操作進度等。”有重慶當地開發商代表對時代週報記者透露。但截至記者發稿，隆鑫地產相關人士尚未回復上述傳聞。

放款如擠牙膏 為防違約有購房者轉向民間過橋貸 銀行趁機抬高貸款利率 抵押貸利率上浮四成

雖然6月底的“錢荒”已過，7月的銀行貸款額度卻未見明顯放開。記者走訪按揭市場和銀行瞭解到，由於額度緊張，銀行普遍對接受房貸申請反應冷淡，部分銀行放款速度慢於上月，某家銀行甚至一單未“開閘”，買賣雙方面臨“違約”壓力，部分買家不得不轉向高利率的民間墊資公司以求周轉。

額度緊張也影響到了純抵押貸市場。雖然表面上，抵押貸上浮利率僅為20%以內，但銀行方面會採取多種方式暗暗抬高利率。由於放貸成本高企，銀行明顯更喜歡高利率貸款。

“7月份房貸放款的速度沒有見到明顯加快啊，有好幾個之前房貸比較松的銀行，7月後放款速度反而更慢了，某家銀行甚至這個月一單房貸都沒有放下來。”面對近期銀行放款速度加快的傳言，匯瀚按揭高級業務經理莫靜感到十分不解。在她看來，現在銀行放房貸就是在“擠牙膏”。

另一位按揭業資深人士也言辭激烈地說，已開始出現由於銀行放款拖得太久、賣家指買家“違約”的案件，他處理的一單買賣5月份就已走完流程，直到現在銀行都沒有放款，“合同規定付款時間已到，現在買家只能無奈轉向民間墊資公司借錢。”

在他看來，房貸繼續從緊，未來買家陷入“違約”的可能性越來越大。對於銀行無限期地拖延，交易雙方基本上毫無辦法，“只要在一家銀行開始辦抵押手續，就沒有辦法轉到別的銀行，只能等。”

房貸利率上浮放款相對快

目前，各家銀行仍在面臨額度不多的壓力。若現在去申請房貸，放款更顯遙遙無期。

據一家股份制銀行房貸業務員表示，目前申請還是可以走正常流程，一般來說首套房的利率已不能打折，二套房利率則上浮10%。但是申請容易，放款則並沒有那麼快。“3個月前的貸款還壓在手上沒放款，估計要下個月才能放了。”該工作人員表示，基本上這個月都不受理房貸業務了，“沒有額度。”

上述按揭公司人員也直言，只要能接受上浮利率，放款速度會比下浮或基準利率都要快，“有些銀行現在更願意接受首套房貸上浮5%的案子，在放款排隊中，這些案子會排在前面。”但是，他也表示，如果業主方面對於違約相對逼得不夠緊，很少有買家願意接受調高利率換取快速放貸。

多種手段推漲抵押貸利率

記者走訪銀行發現，隨著銀行貸款額度的持續吃緊和部分房貸客戶被“擠出”至抵押貸市場，純抵押貸的利率也水漲船高，今年年初，多家銀行的抵押貸利率的水準大多上浮10%左右，但到近期就一路飆至30%~40%。

一位商業銀行信貸部老總黃先生（化名）表示，隨著央行放開貸款利率限制，銀行更需要拓展一些高利率的業務，如可以上浮利率的經營性貸款和抵押貸款。

目前多家銀行都對外聲稱抵押貸款利率上浮範圍在15%~20%間。“上兩個月工行抵押類貸款還有基準，但最近又調回上浮15%以上。”一位元國有行個貸業務經理告訴記者。

此外，不少銀行對外號稱上浮10%~20%左右，實際上辦理下來，至少要去到30%或更高。黃先生稱，有的銀行會讓你貸款100萬元，但是只批80萬元給你用，其中20萬元要存在銀行，利息則照100萬元付，“有的銀行會利用很多手段來抬高貸款利率，實際利率並沒有想像的那麼好。”

黃先生還表示，由於額度繼續吃緊，即使是抵押貸，也沒有哪家銀行是可以正常放款的。

原因分析

額度流向高利率貸款

某商業銀行個人業務負責人陳先生（化名）告訴記者，近期銀行不放房貸更深層次的原因還是由於成本問題，“銀行在房貸利率上的盈虧平衡點是在基準上上浮2%~5%。銀行更願意將錢放到個人經營性貸款（一般會上浮20%~30%）和個人信用貸款（上浮更高達30%~40%）。對公方面，也願意借給效益較好的企業，如年利率上浮到10%~11%都可接受的房企。個人貸款銀行不太樂意去做，尤其是一手樓。”

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下半年新貨充裕 市區中小戶型仍稀缺

記者從近日相關機構的統計中發現，目前市面上總價較低的中小戶型單位都備受青睞，“有價有市”，而供應方面，中小戶型則一直相應短缺。

一手：90 以下“求過於供”

二手：低價放盤占比連降四月

昨日，廣東省房協市場分析課題組發佈《2013年上半年廣東房地產市場分析》，資料顯示，今年上半年，90平方米以下商品住宅批准預售面積866.54萬平方米，同比減少29.3%，下滑速度超過整個預售面積的下滑速度（20%）。而90平方米以下商品住宅的銷售率高達107.5%，比去年同期提高50.2個百分點，高於整體商品住宅9.8個百分點，小戶型產品供求關係更為緊俏。

而在二手房方面，低價盤源的緊張情況更甚。合富置業發佈的最新資料顯示，7月初廣州二手住宅市場上新增待售房源比6月初少增7.6%，其中，總價在100萬元以內的低價新增待售房源，比上月初少增了10.1%。合富置業市場經理梁燕明表示，從該公司新增待售房源分佈來看，7月初放盤價在100萬元以內的低價盤約占整體市場放盤量的32.9%，占比較上月初微降1.1個百分點，而這也是放盤價在100萬元以內低價盤占比連續第四個月出現下滑的情況。

供應量下滑，市場上對此類房源需求卻相當旺盛。梁燕明告訴記者， 與3月相比，現時低價盤業主心態明顯強硬很多，“現時，低於100萬元的低價盤若業主以市場價放售，基本沒有談價空間。”


廣東省房協研究人士表示，從開工到獲得預售許可大概需要1.5年，依此推算，2011年1.2億平方米和2012年1.06億平方米的新開工面積，預計將有超過1億平方米的商品房在今年達到預售條件，“上半年全省只有4388萬平方米的批准預售面積，預計下半年的供應量將更為充足。”

據合富輝煌的資料顯示，下半年預計將有超過36000套新貨推出市場，120平方米以下戶型或超六成。但記者從各區的戶型占比推斷，中心老城區及番禺的新貨中，90平方米以下的新貨占比寥寥，而蘿崗、白雲等地尚有較大比例的中小戶型供應。

不過，儘管下半年新貨頻發，但其中有81%的貨量尚未獲批預售證，在“限預售”背景下，下半年推貨有較大變數。

旗早前預期本港一手地產樓銷售將持續復蘇，地產界猛人亦看好本業，李兆基及吳光正於本月分別連環增持旗下的?基地產（012）及會德豐（020），兩股昨天升幅介乎1%至2%。另外，中國生物製藥（1177）主席則配股減持套現5億元。

據聯交所股權變動資料顯示，?地主席李兆基於本月一共增持?地逾10次，最近一次增持於上周四（18日），以平均價49.103元增持50萬股，涉及資金2455萬元，持股量增至65.25%。不過，?地股價今年至今的升幅較同業遜色，該股昨天升2%，收報50.1元。

至於會德豐主席吳光正本月亦出手13次增持會德豐，最新一次於上周五（19日） ，斥資213萬元增持5.5萬股，每股平均價為38.759元，持股量增至60.3%。會德豐昨天升1.2%，收報40.55元，本月累升近3%，年初迄今累升近半成。

中生製藥主席配股套5億

另外，中生製藥主席謝炳配股套現5億，據銷售文件，謝炳全資持有的Validated Profits Limited，計劃按每股5.32元至5.55元，配售1億股股份，相當於已發行股本約2%，套現超過5億元。該股昨天收報5.78元，即配售價較昨天收市價有4%至8%折讓，高盛為其賬簿管理人。

華人置業（127）公布，中期純利44.68億元，按年升約8%，集團繼續「豪派」股息，除每股中期息派20仙外，計及特別息合共每股派1.5元，主席兼大股東劉鑾雄獲派21.46億元股息。該股午後成交急增，收市升逾10%，收報15.06元，創自1990年以來收市新高。

受到「豪派」股息消息刺激，華置昨午公布業績後，股價隨即飆升，臨近收市升幅達11%，高見15.18元，收報15.06元，升10.23%，成交金額急增至864萬元。

事實上，華置近年派息「豪爽」，幾乎每次公布業績皆會派發特別股息，推動股價升勢，今年計及中期息及特別股息共派每股1.5元，若按大劉持股14.307億股計算，是次收息21.46億元。2012年，華置合共派息4次，分別於6月中及9月中派發每股1仙的末期息及中期股息，其後在今年2月份宣布派發每股1元的特別中期息，大劉則獲派息超過17億元。截至6月底止，華置仍持有61.33億元現金，較去年底增加29%。債務淨額與股本權益比率為29.2%，較去年底的35.9%減少6.7個百分點。

報告期內，半年核心盈利為17.378億元，同比升41%，每股核心盈利為91.1仙。集團上半年出售上市持作買賣投資而錄得的已變現虧損為560萬元，所得銷售總額為20.73億元，分別同比減少51%及增加51%；此外，出售債券錄得已變現收益為1.976億元，已變現的收益淨額為1.92億元，分別增4倍及6倍。

物業發展方面表現理想，應佔溢利增長25.9倍，至12.089億元，包括成都「華置．西錦城第二期」、「華置．都匯華庭第一座」及灣仔「壹環」三個項目；期內，已訂約出售並將於今年末確認其收入及溢利的物業存貨所收取的按金為1750萬元，而「御金．國峯」的應佔銷售額約15億元，也料於下半年確認。

澳門「御海．南灣」土地被收回一事，華置表示，相關項目於期內產生的額外建築成本約678萬元，已分類為「應收賬項、按金及預付款項」。而集團已就該項目相關的訴訟，將繼續採取適當的法律行動尋求法律意見。

新地（016）屯門站上蓋全新商場V City於8月1日試業，新地代理執行董事黃振華表示，開業前商場已全面租出，其中八成商戶是首次進駐新界西區，他看好未來新界西商場發展，預期租金將穩步上揚，並透露目前沒有加租壓力。

資料顯示，V City樓面約30萬方呎，提供130個舖位，商戶組合主打中高檔路線，目前實用呎租50至280元。新地代理租務助理總經理孫雅茵表示，商場以服務區內市民為主，沒有特別計劃刻意引入內地客消費；項目設有過境穿梭巴士來往商場。

政府趕推新界東北、洪水橋兩大發展計劃，明日將會向城規會作出簡報諮詢，當中強調為滿足中、長期房屋及人口增長需要，有必要發展新市鎮，並指會在區內實施「港人港地」。

據規劃署提交的文件指出，公眾普遍關注新界東北的發展密度、收地賠償、濕地保育，以及受影響的農民復耕重置問題，因此經修訂的方案，建議調高發展密度，令容納人口增加至17.5萬人，單位數目增至6萬伙，並將發展區定位為粉嶺、上水市鎮延伸發展，整體發展後人口會增加至46萬人。

洪水橋發展 提供6萬單位

除了向城規會諮詢外，當局亦會由今日起，在立法會展開公聽會，聽取公眾對發展區的意見。

至於洪水橋發展區第2階段諮詢，文件指出，初步的分區大綱圖內將有446公頃作為發展範圍，將提供6萬個單位供應，容納21.8萬人口，並預計2024年首批入伙，而於2034年可完成整個計劃。而當局在諮詢過城規會後，則會向區議會進行諮詢，在收集意見後公布最終藍圖。

城規會同日會審批《白沙澳發展審批草圖》，規劃署傾向不接納，村民及業主反對設立大綱圖的意見。

奧園地產集團（3883）昨日宣佈，透過其全資附屬公司奧園集團斥資約2.128億元（人民幣，下同），收購廣東省陽江市長洲島一個商住佔地總面積約為25.89萬平方米項目的80%權益。該項目由四地塊組成，總建築面積達約36.20萬平方米，將規劃為大型綜合社區。奧園主席郭梓文表示，儘管近期全球金融狀況不穩，但集團對中國經濟及房地產市場前景仍持樂觀看法，本次收購符合集團長遠發展策略。

港中旅(珠海)海洋溫泉有限公司近日以約2.6億元（人民幣，下同）拍得位於珠海平沙鎮兩塊商住用地。這兩宗土地面積共為25萬平方米，為珠海今年推出的面積最大的商住用地。是次拍出的兩宗地塊位於港中旅（珠海）海泉灣度假區一側，珠海地產業內人士表示，海泉灣取得該地塊後，將建成配套的別墅式酒店。

中原地產研究部指出，今年上半年已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得14,408宗，當中錄得帳面獲利有14,133宗，比例98.1%，較去年下半年的97.7%上升0.4個百分點，是自1995年下半年有記錄以來的歷史新高。其中，帳面獲利五成以上的二手買賣更佔整體買賣72.6%。

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，數據反映上半年樓價錄得升幅，以致不少業主轉售賺取利潤。不過，受到雙倍印花稅及美國表態退市打擊，樓市成交淡靜，樓價調整回軟，預計下半年的獲利宗數比例回落。

　在六個帳面獲利幅度的類別中，帳面獲利五成以上的二手私人住宅買賣佔72.6%，較去年下半年上升5.6個百分點。相反，獲利一成或以下、一成至二成、二成至三成、三成至四成及四成至五成的買賣卻錄得跌幅，分別佔2.4%、3.4%、5.1%、7.5%及9.1%，下跌1.2、1.2、1.6、1.3及0.1個百分點。

嘉湖獲利宗數最多

　天水圍嘉湖山莊成為上半年二手轉售獲利宗數最多屋苑，錄317宗。沙田第一城以289宗居次。愉景灣錄140宗，排名第三位。同時，沙田第一城、馬灣珀麗灣、將軍澳新都城、將軍澳中心、太古城、紅磡黃埔花園、馬鞍山新港城、美孚新?及東涌映灣園獲利比例100%。另外，荃灣中心平均帳面獲利幅度是12個屋苑之中最高，每宗獲利幅度1.21倍。其次是將軍澳中心及美孚新?，平均獲利1.09倍及1.08倍。

　按月方面，6月已知業主買入價的二手私人住宅買賣合約登記錄得2,431宗，當中2,383宗帳面獲利，比例98.0%，較5月的97.5%上升0.5個百分點。6月比例是自今年3月98.1%之後，創三個月新高。

上海土地市場近來很熱鬧，繼早前誕生今年新「地王」後，有兩幅地王級商辦地塊今起輪番進行出讓：一幅位於石門二路街道60號街坊的「東八塊」土地於25日(今日)開標，起標價達34億元（人民幣，同下）另一幅「徐家匯中心項目」也將於28日正式啟動書面預申請，起始價更高達175億。兩幅地塊出讓起始總價已達209億，不排除起拍後還會加價。

有望刷單價總價雙料「地王」

　據悉，「東八塊」屬於上海市中心稀有地塊，曾牽扯到前稱「上海首富」的周正毅等風雲人物的糾葛和明爭暗鬥。該地塊東至大田路，南至山海關路，西至慈溪路，北至新閘路，緊鄰靜安雕塑公園，十分接近南京西路商圈。整個地塊為商辦用地，出讓面積接近1.8萬平方米，容積率7.58。公開資料顯示，該地塊所處區域商辦地市場均價已達4.2萬元/平方米，因此有人推測「東八塊」成交單價將會在3.5萬元/平方米至4萬元/平方米。也就是說，總價將達47.6億元至54.4億元左右，很有可能刷新今年上海商辦土地市場的成交單價和總價雙項紀錄。

徐匯地成功出讓即冠總價王

　另一幅起始價較「東八塊」地價高5倍之多的「徐家匯中心項目」，由多個分地塊組成，同樣位於上海重要商圈，出讓總面積近10萬平方米，起始價更是達175.26億元的「天價」。

　市傳有多家港資開發商有意該地塊，包括新鴻基地產、香港怡和、?基兆業等。「徐家匯中心項目」由於底價高，一旦出讓成功，將成為今年內地總價地王。

　另外，上海市虹口區提籃橋街道hk275A-02號商辦地塊昨日正式開標。最終，由融創綠城房地產開發有限公司以10.44億成功競得該地塊，溢價率49%，樓板價26832元/平方米。

　公開資料顯示，地塊東至商丘路，南至東餘杭路，西至居住小區，北至周家嘴路，土地總面積10239.20平方米，容積率3.8萬平方米/公頃，建築密度不大於50%，出讓年限商業40年、辦公50年，起始價為7億元。

　上海融創綠城是由融創及綠城集團成立的合資公司，今年以來曾多次活躍在上海土地市場，但提籃橋地塊為融創綠城今年在上海獲得的首幅地塊。據悉，包括綠地集團、旭輝集團（0884）、大名城（600094.SH）等數家知名房企均參與了此次競買。

日本實施貨幣寬鬆政策後，外資快速進入日本活絡了房地產，房仲業者指出，台灣人前往日本投資置產的熱門區域前3名分別為東京、神奈川、大阪，其中東京今年第2季成交總價較去年同期成長7.4%最多。

據日本21世紀不動產統計台灣人赴日購屋成交資料顯示，東京今年第2季平均成交總價約台幣1047萬元，與去年同期的975萬元相較，成長7.4%最多。買賣成交棟數近2年皆增加，以神奈川的增幅最高，從去年第2季1042棟，到今年第2季1187棟，成長13.9%，東京為10.1%，大阪為1.26%。

21世紀不動產亞太區董事長王福漲表示，日本民眾不動產自有率低，租金投資報酬率高達6%~15%。近年海外投資熱，加上政策帶動下，也讓日本房價上漲，以東京成交價1047萬元來說，約可買1~2房產品。

不了解別貿然入場
信義房屋不動產株式會社專案經理李芊億說，若國人想買日本房產，必須在有東京分行的銀行貸款，新成屋可貸7成、中古屋貸5~6成，目前以總價1950萬元的2房產品最受投資族青睞，可收租轉手也較容易，但他提醒，不了解日本房產的人不要貿然進場，畢竟增值空間有限。