中油啟動今年度精華土地資產活化政策，台北市承德路11筆土地設定地上權案今（30）日公告招商，此案以設定地上權方式，引進民間廠商開發營運，以挹注中油收益。

中油主管表示，未來得標人可依都市計畫相關規定，開發為旅館、零售商業設施、辦公室、醫療保健服務業、社會福利設施等項目。目前該基地出租民間業者經營停車場。

承德路地上權存續期間為50年，期滿後得標人不得申請續約，地租為每期申報地價的6.25%，押標金為2,500萬元，以權利金公開競標最高出價者得標。

中油今年起還有新北市板橋區油庫、新竹市大學路、台北市中崙（不含加油站）、高雄市成功路倉儲用地等、新北市關渡自強路等，預定民國105年底前完成，預估可帶進137億元收益。

台北市房價高，單價、總價相對低的中小坪數接受度高，銷售快，但內湖區「瓏山林藝術館」成屋案，從預售賣到至今屋齡已逾4年，近期打出套房含裝潢、家具總價868萬元起的促銷廣告，與台北市其他小宅如萬華區「台北晶麒」推出後、套房半年內即完銷的熱況明顯不同。

購入門檻相對高
位於內湖區的「瓏山林藝術館」總價868萬元起，是少數台北市總價1000萬元以內的新推案，12坪的套房，每坪開價75萬元，特惠戶每坪僅68萬元。不具名代銷業者推估，該社區步行距離無捷運站，且僅規劃12坪，造成貸款成數較低，也可能因當時有交屋糾紛，造成民眾退訂。 記者致電詢問，廣告標示「瓏山林國際館」實際賣的是「瓏山林藝術館」，「瓏山林藝術館」曾因公共設施違規使用，引發住戶與建商糾紛，而躍上新聞版面，該案專案經理表示，「瓏山林國際館」只是接待中心的名稱，並非改名。

銀行業者指出，考量套房未來轉手性低的問題，銀行多對12坪以下的套房降低貸款成數、提高利率，部分銀行更可能不承作，造成套房購入門檻相對較高。 永慶代銷協理潘是諭指，不少買套房者看中的是未來的出租報酬率，因此付款輕鬆、近捷運、擁明星學區的套房銷售比較好。如中山區的「將捷心裡画」6月正式公開，規劃20~55坪，每坪105~110萬元，20坪規劃1~1+1房，廣告戶最低1560萬元，接受度高。

．套房貸款注意事項
．考量套房轉手性低，多數銀行會降低對套房住宅的貸款成數，部分銀行甚至不承貸
．原則上民營行庫套房放款成數最高7成、公股行庫最高6成
．每家銀行對套房定義不同，多以權狀坪數20坪以下或室內坪數15坪以下認定標準
．近捷運、擁明星學區、社區管理佳的套房，可增加銀行放款意願
．資料來源：銀行業者、《蘋果》採訪整理

台肥花蓮土地資產「動起來」，台肥表示，花蓮土地將分三階段開發，8月3日第一階段「海礦探索館」將開幕，明年8月第二階段「深層水體驗區」啟用，而最受矚目的第三階段「度假飯店區」也將同步在明年中動工，全案預計今年第4季招標方案出爐，2017年完工。

台肥「海洋深層水園區」計畫正式啟動，董事長李復興表示，台肥將分三階段積極打造花蓮海洋深層水園區，成為全台獨一無二的「海洋深層水養生度假天堂」，第一階段「海礦探索館」將在8月3日開幕，是全國唯一榮獲三大認證的海洋深層水生產工廠。

台肥集團副總經理暨台灣海洋深層水總經理黃麗嬡指出，台肥已擁有台海100%的股權，占地45.86公頃的花蓮廠一半土地規劃休閒娛樂開發外，另一半則打造海洋深層水製造的觀光工廠。

黃麗嬡說，第二階段將於明年暑假啟動「台肥海洋深層水體驗區」，將既有的商品展售與咖啡輕食結合，設立「662食堂」、「足療SPA」、「原點生活館」及「深層體驗館」。兩階段未含土地的投入金額約3億元。

至於最受市場期待的第三階段「度假飯店區」，李復興指出，台肥將與國際級度假飯店集團，如西班牙MELIA集團合作，打造六星級度假飯店，飯店至少規劃250間面海套房，同時啟用海洋深層水SPA設備。

財金部會聯手打擊炒房，投資客比重明顯下滑，自住客成為市場主力，8大公股行庫自2010年底辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，2年半來總承作金額達3588億元，6月底房貸餘額為2875億元，戶數突破10萬戶大關。

據中央銀行統計，今年6月底全體銀行購屋貸款餘額為5兆4725億元，續創歷史新高，較2010年底成長3632億元，但其中有2875億元的餘額來自青安優惠房貸，占比近80%，顯示首購族成為房市主力。

行庫主管分析，央行採取選擇性信用管制，加上財政部推出奢侈稅，近年房市炒作氣氛大幅降溫，房價不再非理性飆漲，成吸引首購族進場主因。

台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、台企銀、兆豐銀等行庫，2010年12月至今年6月，共承作3588億元的青安優惠房貸，總戶數近10.2萬戶，平均每戶貸款額約350萬元。

台中在地建商富宇建築機構入主的春雨開發（4907）更名為「富宇地產」。富宇地產總經理鍾堯明昨（29）日指出，為了避免投資人將春雨開發與春雨鋼鐵、春雨螺絲等搞混，決定將公司名稱更名為富宇地產，讓投資人更清楚知道，富宇的本業就是房地產業。

目前富宇建築機構持有富宇地產的綜合持股達6成以上，自去年借殼入主以來，富宇地產已經轉虧為盈，去年EPS達0.61元；今年富宇地產雖然沒有完工入帳案的挹注，但在規劃設計案逐月入帳帶動下，預估今年獲利可逾1.3億元，EPS上看1元。

政府鼓勵台商回台投資，但缺地問題屢受廠商詬病，經濟部工業局近日向經濟部長張家祝簡報解決對策，擬透過恢復收取維修管理費、取消地價、房屋優惠稅率，以及研擬徵空地稅等手段，增加地主閒置成本負擔，轉而釋出土地，讓有設廠需求業者使用。

據指出，因張家祝相當重視廠商缺地問題，工業局最快兩周內和業界座談，聽取業者意見，一旦對策方向獲認同，將再和地方政府協調後再上路。

工業局副局長連錦漳昨天表示，為減少閒置工業用地，鼓勵業者盡早設廠投產，目前新設工業區都對業者設下「但書」，業者若兩年內未完成設廠，土地必須原價買回；但若於期限內設廠，擬對業者發放獎勵金，作為盡速設廠誘因。

至於增加閒置成本，連錦漳說，「就像大廈收取管理費一樣」，未來擬對閒置地主收取公共設施維修管理費；此外，若業者工廠登記證已遭取消，即停工一年或歇業者，擬取消優惠稅率，包括地價稅、房屋稅在內。

不過，對於課徵空地稅，連錦漳則語帶保留，僅指出空地稅影響層面廣泛，爭議性比地價、房屋稅高，必須再和地方政府協調後再做決定，近期將和桃園、新北、台北市政府磋商。

另外，工業局也規畫改變未來產業園區開發模式，將更靈活，規畫租、售並行、採設定地上權或區段徵收辦理，取代以往開發單位自籌資金，再藉出售用地回收成本的模式；目前示範地點和台糖公司協商出以台中月眉、外埔農場試行。

都市計畫工業區部分，連錦漳說，目前最大問題是，都市計畫工業區用地普遍被零星切割為住宅或商業用地，不僅工業用地供給變少，也形成住宅、工業互相干擾狀況，未來希望能優先往整地開發方向規畫。

財政部台北國稅局表示，計算遺產總額時，非公開發行公司是以資產淨值估算，但部分企業成立時間久，且多年未重估土地價值，稅局近期查獲案例，原已核定遺產稅額，因土地價值重估，公司每股淨值從10元暴增為200元，要求補稅2,000萬元，連帶可能造成遺產分配、繳納困難。

台北國稅局表示，被繼承人遺產中，如果有未公開發行公司的股票，價值採用死亡日當天的公司資產淨值進行估價，對公司持有土地，則以實際成本為準。

台北國稅局舉例，被繼承人甲君在2008年過世，繼承人乙君在辦理遺產稅申報時，列報甲君生前投資A公司股份30萬股，依帳載資料每股以10元計算，核定甲君投資A公司共計300萬元。但台北國稅局指出，雖然甲君過世時，A公司帳載持有土地價值僅160萬元，但其中的台北市十筆土地，依公告現值計算已達2億餘元，經過土地重估價，A公司每股淨值因此暴增為200元。國稅局依每股差額190元，核定遺產5,700萬元，向乙君補徵遺產稅額2,000萬元。

財政部有意修法，鎖定口袋深的囤屋族，抑制炒房歪風；台大經濟系教授林建甫表示贊同，因為全台囤積房屋的情況嚴重，推升房價居高不下，鎖定一戶多屋者修法，不僅打擊面小，同時也符合奢侈稅的立法意旨。

財政部長張盛和表示，奢侈稅修法目前無預設立場，預計8月中旬召開座談會，聽取各方意見，最快8月底提出修正草案，政院審議後，下會期送入立法院審議。

對於奢侈稅的修法方向，張盛和明訂三大改革項目，包括課稅範圍是否擴大、課稅年限是否延長，以及排除範圍如何訂定等。他強調，奢侈稅在立法時初步排除自住者、首購族及非自願性賣房者，在修法時仍會考量「不要傷及無辜」。

林建甫表示，奢侈稅上路二年來，房市呈現「量縮價不跌」現象，主因在於不景氣下投資沒有去路，房地產成了保值甚至增值的最佳去路，因台灣房地產稅制的不健全，持有成本極低，只要能貸款以財務槓桿操作，投資客只要熬得過去，有增值空間下，最後還預期可以大賺一筆。

林建甫說，奢侈稅是交易稅，售屋者很容易轉給下一手的買家承擔，造成房價節節高漲，加上現行土地與房屋的課稅價格遠低於市價，因此持有不動產的成本很低，建議政府應提高持有不動產的成本，持有愈久成本愈高，讓投機客減少手中持有的不動產。

同時，政府應有配套措施，針對自用住宅部分，暫時仍維持現行課稅規定，非自用的則以實價及標準稅率課徵，以此有效提高非自用住宅的持有及炒作成本，甚至房產越多，稅率再累進計算，以糾正房地產持有成本過低的現象。

在國際資金泛濫下，各國紛紛對房地產交易採行加重課稅的打房措施，以提高交易成本，遏止投機炒作。以香港的打房政策為例，不僅在既有最高4.25％印花稅的基礎上，向在6個月內、6至12個月及12至24個月內轉售住宅者，開徵15％、10％及5％的額外印花稅。

從去(101)年10月起，香港更將應課徵額外印花稅的短期持有期間，延長至3年，並對在香港購屋的非香港永久居民及公司，再加徵15％的額外印花稅，以避免房市過熱，有礙經濟發展。

房地產業痛批：囤屋族 不等於炒房客

財政部考慮把坐擁3屋以上的囤房族，納入奢侈稅修法的課徵對象，引發房地產業界大加撻伐。

台北市不動產代銷商業同業公會理事長、傳真實業董事長王明成表示，其實很多擁有3間以上房屋的人，大多是為子女置產、並非全部都是炒房客，若真要實施，「那麼這根本是假的公平正義！政府簡直是搞錯方向！」

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則表示，財政部擬針對擁有3間房屋以上的囤屋大戶課徵奢侈稅，可能「名不正、言不順」。因為，有些買3間房子的人，並不一定是短期投機炒作的投資客、而大多是買給子女，若要納入奢侈稅課稅對象，未必符合公平正義。

鄉林董事長賴正鎰指出，前陣子有學者建議要仿照香港，針對買方納入課徵對象，這是重複課稅，買房子課一次、賣房子又課一次，等於是課兩次稅，非常不合理；而且，更是畫虎不成反類犬，因為香港是針對境外人士的買方課稅、並非針對香港本地人。

賴正鎰也表示，至於針對紅單、白單預售屋轉手牟利者課稅，這僅是市場少數中的少數。如果財政部再針對囤屋大戶課稅，那將會是房地產市場的一場災難，游資乾脆外逃好了。

王明成也痛批財政部，應該要先確定房地產是不是和股票一樣、是屬於合理的理財工具。如果有家長為薪水太少、買不起房子的幾位子女，買幾間房子，也要課奢侈稅，那麼為什麼很多人當日沖銷、殺進殺出股市獲利的人，卻不必繳稅？這是一件非常不公平正義的課稅政策。

若買方也課奢侈稅 店面市場交易 恐受衝擊

根據實價登錄網統計，今年1~5月七大主要都會區店面交易約239億，其中，台北市店面總銷金額近62.7億元居冠，保守預估今年全台店面交易金額可達600億元。但房仲業者指出，以目前第2波奢侈稅規畫方向，欲將「買方」納入課稅範圍來看，未來將嚴重衝擊店面市場交易。

永慶房產集團店面事業部經理鄭朝鶴表示，根據去年8月至12月實價登錄統計，推算去年全年店面總銷金額約600億，而今年上半年全台店面總銷約300億，主要集中在全台七大都會區；其中，台北市店面總銷金額近62.7億居冠，其次是新北及高雄市以45.8億及40.8億緊追在後，台中市35.5億排名第4。

從今年前5月台北市店面前10大賣座行政區觀察，大安區以15.2億勇奪上半年台北市店面賣座冠軍，其次是中山區的10.8億，第3名為士林區10億。

鄭朝鶴指出，從成交資料顯示，上半年店面交易區域仍以陸客愛去的夜市商圈為主，如大安區以通化夜市周邊通化街、安和路、大安路一帶交易較多；中山區則以中山北路、松江路成交較多，且多以小坪數店面為主；士林區則以基河路、文林路、中正路及天母東路成交居多。

再從店面交易金額來分析，大安區店面平均每坪單價189.5萬最高，平均總價7,985萬也是台北市各行政區中最高；其次是中正區店面平均每坪單價138.2萬，平均總價7,841萬；排名第3的是士林區店面平均每坪單價114萬，平均總價7,684萬。

永慶房產集團企研室經理黃舒衛表示，由於實價登錄網站上，部分實際使用為店面的物件，卻將1樓建物登記型態為公寓、透天厝、商業辦公大樓、住宅大樓或華廈，因此，店面交易量並未完全顯現，保守預估今年全台店面交易金額可達600億元。

黃舒衛進一步指出，第2波奢侈稅規劃方向已逐漸浮現，其中，考慮將「囤房族」納入課稅範圍，此舉就是將奢侈稅課稅對象由「賣方」擴大到「買方」，將對國內房市造成不小衝擊，而店面最大買盤就是以「囤房族」為主，後續恐將嚴重衝擊店面市場交易。

恐奢稅延長 置產型買家倍增

奢侈稅恐延長，將迫使置產族將資金改投報酬率高、可長期收租的產品，尤其位於新北市大學周邊的學生套房，出租穩定、需求高，更易吸引置產族。目前雙北大學周邊套房以淡江大學報酬率高達4％最高，近1~2月來置產型買家量增逾1倍。

據全球資產調查，雙北市大學周邊獨立套房月租金在5500元到2萬元，總價則在160~1200萬元。其中師大周邊套房月租金15000~20000元最貴，總價850~1200萬元，淡江大學月租金5500~8500元，總價160~250萬元最低。分析報酬率發現，前3名分別為淡江大學4.1％、輔仁大學3.04％與中國科技大學2.28％。

房價漲報酬率降
全球資產專案經理王維宏表示，因市中心房價持續上揚，使出租套房報酬率降低，目前市區大學周邊套房報酬率落在1.6~2.3％，低於台北市辦公室平均報酬率2.5％。新北市房價相對低，報酬報率便可達3~4％以上。

低房價區較亮眼
永慶不動產水碓加盟店店東鄧力升表示，可能因為奢侈稅恐延長，不少置產族便傾向購買高報酬率的出租套房，而淡江大學周邊獨立套房報酬率在3.5~4％，分租套房在4~4.5％，吸引不少想當包租公的民眾，「近1~2月來想買淡江大學周邊收租套房的購屋族至少超過10組，較過去增加1倍以上，」本月才有大忠街獨立套房以190萬元成交，月租7000元，報酬率4.4％。
近年房價漲，但薪資凍漲，因此租金變化不大，使許多高房價區租金報酬率一再下探，相對低房價區報酬率也較亮眼。
住商不動產副總經理劉明哲表示，這個現象在中南部尤其明顯，若是整棟透天改套房，投資報酬率甚至可達6％以上。

可選學生多名校
王維宏提醒，購買出租套房除要考量報酬率外，因應少子化趨勢，未來大學人數將減少，也要確保學生套房的出租率，因此可優先挑選學生人數較多、宿舍較少、校區離市區較遠的傳統名校。

線上唯一個案「竹城新城」熱銷，桃園房市強強滾，成交價格更是屢創新高，部份特殊個案甚至來到每坪40萬元，行政區緊鄰桃園市的八德，因為生活機能跟房價優勢，吸引不少買盤進入。北二高沿線城市近年房價都拉出一波漲幅，八德同樣不例外但漲幅較不明顯，八德廣豐重劃區，屬於民間自辦重劃，近距熱鬧的大湳商圈，車程八分鐘就可以上北二高交流道加上佔地1.6公頃的廣豐生態綠地公園，成為吸引購屋客的主要原因。

增值潛力看好
代銷業者表示，雖然區域新案開價攀高，但對比都會區，房價仍然相對平實許多，加上廣豐重劃區內多為標準坪數產品，總價不致過度膨脹，對於首購或首換民眾都是置產的有利條件。隨著桃市房價持續墊高，一區之隔的八德受惠程度將會相當明顯，尤其遠雄等北部建商南下推案，拉抬效應會更為加強。除此之外，廣豐重劃區雖是民間自辦重劃，但未來還有捷運綠線，以及廣豐綜合城兩大增值利多，未來購物中心、影城進駐後，對區域發展大有助益。

唯一線上個案
目前廣豐重劃區內唯一成屋銷售的個案「竹城新城」，建商為績優建商竹城建設。個案基地位置鄰近5000坪廣豐公園，周邊生活環境輕鬆悠閒，步行10分鐘可達未來捷運綠線G5站，加上鄰近大湳商圈，雖然位在新興重劃區內，卻能兼享便利的生活機能，日常採買無虞，對首購、換屋族吸引力大。「竹城新城」案場副專林昕熾表示，廣豐重劃區因多項題材齊匯，因而成為目前桃園的房市熱點，「竹城新城」是區域內目前線上唯一個案，每週吸引60到70組來人，已售五成多，去化快速，未來還可望有增值空間。

「竹城新城」基本資料
．基地位置：桃園縣八德市明智段35地號、 桃園市中德段1031地號
．基地面積：1400坪
．建設公司：竹城建設
．樓　　層：地上12~13樓、地下3樓
．格　　局：3~4房
．坪　　數：35~55坪
．總 戶 數 ：210戶
．屬　　性：電梯大樓
．公 設 比 ：28~29%
．車　　位：坡道平面 238
．店　　面：5間
．資料提供：新理想廣告

遠雄（5522）昨（29）日公告簽訂北投兩筆合建案。遠雄執行副總經理黃志鴻表示，該案將分兩期分別在9月、11月推出，總銷上看70億元，預計下半年將再推出逾300億元大案。

遠雄昨日董事會通過與趙藤雄、趙文嘉、趙信清等地主的北投兩筆合建案，黃志鴻說，全案將分兩期在9月、11月推出，兩案總銷各為30多億元，基地面積分別為639.81坪和317.87坪，遠雄預計分回總銷為30億元，兩案將規劃為50坪及60坪中大坪數產品，預計每坪推案價格80萬元以上。

黃志鴻表示，下半年推案包括5月初購入新竹縣竹北市高鐵特定區內1,113.74坪土地，將推出總銷約30億元新案。另外，內湖五期將分別推出總銷35億元、40億元的「御東方」、「三名苑」合建案，兩案遠雄預計分回總銷約40億元；新北市中和以及新莊地區也將再加碼推出新案，兩地合計總銷約100億元。

至於今年入帳部分，法人表示，遠雄上半年在「富都」、「御之邸」交屋認列下，上半年營收達127.4億元，年增達2.25倍。

市府開闢三峽北大特區的聯外道路，將徵收六戶透天厝共八筆土地辦理拆遷，市議員林銘仁昨天陪同地主到市府陳情，抱怨市價徵收淪為廉價補償，要求提高徵地價格。

地政局解釋，拆遷戶位於都市計畫外的特定農業區甲種建築用地，從區域條件及宗地個別條件而言，和北大特區仍有差異，將在十天內邀集內政部及新北市不動產估價師公會研議，再提交地價評議委員會復議。

十多名地主昨天下午由林銘仁陪同到地政局陳情，地主們舉起「市價徵收是口號、賤價徵收是事實」標語，表示當地的土地交易實際行情約每坪六十五萬元，市府先前有意以每坪十四萬元徵收，根本是欺負人、官逼民反，太不公平。

林銘仁及地主們強調，拆遷戶與附近的北大特區相距不到一百公尺，地價不應有天壤之別，要求每坪至少以六十萬元徵收才合理。

文林苑案爆發後，政府推動都市更新腳步慢了下來，今年4月，大法官釋憲指出都更條例部分條文違憲，更使推動中的都更案進度雪上加霜。

台北市文林苑都更案

然而，都更不只是老屋換新屋、住戶改善居住環境，還包括美化都市、提升都市機能、增進公共利益、帶動經濟成長等正面功能，都更停滯不前，對經濟發展絕對有負向影響。有鑑於此，本報推出「都更追追追」系列報導，從現狀、法令、政策各層面去檢討，要喚起各界對都更的重視，並督促政府採取更積極的作為，推動都更案的進行。在國內重大公共建設預算逐年縮水下，都市更新案的執行，已成為推動經濟成長極重要的助力，然而，在「文林苑事件」、大法院釋憲指出都更條例部分條文違憲後，全台進行中逾900件、估計高達9,000多億元都更投資案，幾近停擺。


台北市永春社區都更案

依據內政部統計，到7月中旬為止，民間主導都更案共1,196件，審核中共800件（包括：整合中、報核中、已審定），已核定發布實施共396件。兩者合計扣掉已完工者，尚有967件都更案尚待推行，以每件10億元來估算，都更案投資金額逾9,000億元。為使都更案得以順利推動，內政部於5月初召開會議，訂出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須「送達」相關權利人等三原則，為都更案解套。而大法官會議指稱「辦理都更同意門檻太低」一項，內政部已修改都更條例送進立法院審查。在立法院尚未完成修法前，仍維持現行的十分之一同意比率。

不過，建商普遍認為，都更停滯最大的癥結，並不在於法定門檻或程序如何，而是公權力執行的態度，「法拍屋點交遇到占用，法院都能叫警察來驅離，為何都更案就是做不到？」


台北市吳興街二期都更案

在各地方政府作為上，台北市端出「獎勵容積」方式，來提高都更的誘因。蕭家淇對此表示，只要在法令允許範圍內，內政部都儘量同意，並配合加速都市計畫變更作業程序。台北市政府都發局官員表示，都更案件推動受阻，大都因為資訊不對等，以及民眾與建商對於權利價值認知差距過大所致。資訊不對等部分，台北市已頒布兩項行政原則，增加辦理公聽會程序，但價值認知差距過大，有時候真的很難溝通。台北市正義國宅都更案位在台北市忠孝東路3段的正義國宅都更基地，自2007年即核定事業計畫，至今尚未動工。

新北市政府城鄉發展局都更處主任秘書黃秀源說，文林苑事件後不同意戶態度更加強硬，推動都更確實有受影響，不過，目前新北市僅有一件因為不同意戶與實施者無法達成共識而破局，有五件仍在協商中，且已加強公聽會辦理的程序與場次。黃秀源指出，都更的問題多出於不同意戶與實施者互不信任，要順利推動，棒子（代拆）與蘿蔔（容積獎勵）都要並行。


台北市合發社區都更

台中市政府都發局表示，大法官釋憲有二個重點，包括須由都更審議會准駁，以及依聽證會程序辦理公聽會，且資料須送達相關權利人。其中，有關送都更會審議，台中市為避免爭議，早就實施多年；而聽證會程序，則有台中州廳都市更新BOT開發案率先推動，目前進度順利。

高雄市政府都發局長盧維屏說，針對都更條例變化，市府的立場是一切依法辦理，甚至以更嚴格的標準要求業者，避免日後紛爭。大法官會議認為現有都更條例中，只要10%住戶同意就能提出都更申請，通過的門檻偏低，建議提高比率到30%至50%。高雄市從實施都更以來，現在五件的同意比率都達五成。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，2013年上半年一手寫字樓買賣合約登記總值141.23億元，創2011年上半年錄得227.17億元後兩年以來按半年度新高，較2012年下半年的65.54億元上升1.2倍。宗數方面，2013年上半年錄得397宗，較2012年下半年的93宗上升3.3倍。但若剔除雍澄軒的333宗及11.76億元登記，2013年上半年一手寫字樓登記僅錄得64宗及129.47億元，較2012年下半年下降31.2%。2013年上半年的登記數字，主要反映2012年12月份至2013年5月間的市況。

按大廈統計，2013年上半年錄得較高登記金額的一手寫字樓包括：觀塘海濱道83號One Bay East西座（45.00億元及1宗）、旺角亞皆老街133號（29.00億元及1宗）、九龍灣宏照道33號國際交易中心（21.46億元及3宗）、香港仔黃竹坑道21號環匯廣場（18.78億元及40宗）及葵湧葵昌路51號九龍貿易中心（11.71億元及2宗）。

按金額類型統計，五千萬元以上類型在2013年上半年錄得124.50億元及26宗登記，較2012年下半年的55.56億元及34宗分別上升1.2倍及下降23.5%。一千萬元至二千萬元赤錄得金額上升，在2013年上半年錄得4.28億元及31宗，較2012年下半年的3.69億元及28宗上升16.0%及10.7%。而五百萬元以下類型在2013年上半年錄得11.74億元及333宗，遠高於2012年下半年的0.11億元及4宗。


錄得金額按半年度下降的則有二千萬元至五千萬元類型，與及五百萬元至一千萬元類型。二千萬元至五千萬元類型在2013年上半年錄得0.21億元及1宗，較2012年下半年的4.85億元及12宗下降95.7%及91.7%。五百萬元至一千萬元類型在2013年上半年錄得0.51億元及6宗，較2012年下半年的0.51億元及6宗下降61.8%及60.0%。

分區統計，港島在2013年上半年錄得20.22億元及50宗，較2012年下半年的4.53億元及6宗上升3.5倍及7.3倍。九龍在2013年上半年錄得96.04億元及11宗，較2012年下半年的36.04億元及69宗分別上升1.7倍及下降84.1%。而新界在2013年上半年錄得24.98億元及336宗，遠高於2012年下半年的24.96億元及18宗。

..在廣州住宅市場“限購”“限簽”調控政策趨緊的大環境下，不限購不限貸的商業地產專案持續受到關注。

7月25日，奧園城市天地首批臨街商鋪正式開售。據現場媒體報導，當日推出的A、B兩區150多套30-90平方米的臨街商鋪，吸引了逾500投資者認籌，在開盤1小時後，認購率已超過9成。而一些位置較好的商鋪還出現多人“哄搶”的局面。

據瞭解，這些商鋪預計將於2015年5月交付使用，在交鋪後的前五年將由專案組以租賃的形式實行統一管理，年租金回報率為7.5%。

專案前景被看好

據瞭解，此次奧園城市天地首批推出的商鋪銷售均價已突破7萬元/平方米，其中，A區的外沿街、內街面積為70-80平方米的商鋪，售價高達9萬-10萬元/平方米，而B區外沿街、內街面積為74-88平方米的商鋪，售價也達到8萬元/平方米。

此價格相比目前廣州在售商鋪的價格高出不少。據相關資料顯示，目前廣州在售商鋪的主要售價大都集中在4萬-5萬元/平方米。

而作為非中心區的漢溪長隆商圈奧園城市天地項目，突破7萬元/平方米的均價，自然受到媒體關注。

對此，合富輝煌首席分析師黎文江認為，7萬元/平方米的價格還是偏高，長遠看，它的投資空間比較大，商業回報率也會不錯。但就目前來說，它的升值空間暫時不會太大。

對於奧園城市天地所在的漢溪長隆商圈，黎文江續指，看好區域未來的發展前景。

他認為，“奧園城市天地位處漢溪長隆商圈，周圍配套的檔次都不低，從規劃上看，番禺區自身的規劃重點就在商業、旅遊商圈，人流量隨著廣州南站的輻射，可以預期未來的發展前景比較好。”

奧園地產營運總裁楊忠曾表態稱，商業地產由於不受目前房地產限購、限貸政策的影響，商業開發、推出量再有增加趨勢。

事實上自今年以來，奧園一直在提高商業項目的占比比重，目前其商業專案收入占整體收入的比例約40%，據其預計，未來奧園商業收入占比仍有提升空間。

奧園地產營運總裁楊忠亦曾透露，商業作為促進消費的重要平臺，加上不受地產現有調控政策影響，總體上很看好商業地產的發展前景。

“地王”五五分賬

奧園城市天地受到矚目的緣由，無外乎項目所在的漢溪長隆地塊在去年創造了廣州2012年年度總價“地王”。

2012年12月，奧園以34.11億元，折合樓面價約6800元/平方米的總價購入番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地一至九地塊，一舉刷新廣州2012年土地市場出讓紀錄，成為廣州2012年名副其實的總價“地王”。

該地塊位於廣州市番禺新城的核心商圈長隆-漢溪板塊，屬地鐵3、7號線交匯點上蓋物業，臨近奧園早前開發的南國奧園，地塊附近為長隆旅遊度假區。

在奧園拿下“地王”後，就被業內質疑“以其自身的銷售業績和規模拿地是有些冒險的做法”，猜測“奧園或將引入合作方”之時，奧園與廣東保利簽署協定，將各自負責開發及管理4幅地塊，並按照50：50基準共同開發一幅該等土地。


據瞭解，奧園城市天地項目占地面積約12萬平方米，總建築面積約為50萬平方米，以特色商業街區、集中商業、劇場、主題精品酒店、LOFT公寓、甲級寫字樓等物業構成，將打造成番禺區的大型城市綜合體項目。

早前，保利地產相關人士向觀點地產新媒體透露的消息稱，雙方將各自開發擅長的產品類型，“奧園主要是想開發與長隆旅遊度假區相關的旅遊休閒、購物娛樂等項目；而保利更善於開發公寓、寫字樓等專案。”

而奧園也透露，此地塊將發展為高端城市旅遊休閒、購物娛樂商業綜合體項目，將計畫引入國際知名百貨、國際高檔品牌和旅遊娛樂產業。

今年5月30日，奧園城市天地正式獲批廣州市重大建設專案。

臥龍地產發佈2013年半年報顯示，上半年公司實現營業總收入4.58億元，同比增長16.82%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5743.3萬元，同比增長19.98%；基本每股收益0.079元。

公司表示，2013年上半年，我國經濟運行總體平穩，房地產市場表現穩定，調控方向上更加強調市場化調節為主。公司業績增長的主要原因是，公司緊緊圍繞銷售與回款工作這一核心，對各專案進行新增銷售和回款指標予以考核，強化責任機制。根據年初市場及時制定針對性的銷售策略，及時推盤，為上半年度業績奠定了基礎。


上半年，公司共推出13個樓盤專案，累計銷售面積158.9萬平方米，占到規劃建築總面積的60%以上；累計結轉收入78.5億元。公司房地產銷售的毛利率為35.28%，同比下降4個百分點。此外，公司應收賬款期末餘額為8911.6萬元，同比增長119.04%，主要系銀行辦理與按揭下放時間差。

公司表示，公司目前土地儲備約244萬平方米，可滿足公司3-5年的開發需求，而且土地成本相對較低。專案主要分佈在經濟相對發達的二三線城市，購買力水準高，市場空間大，為公司發展提供了良好的發展空間。

酷熱的天氣似乎嚇不倒熱情的購房者，繼上個月出現連夜排隊購房的盛況後，南京7月28日再次迎來連夜搶房的情況。

據記者瞭解，7月28日位於南京都市圈的句容碧桂園鳳凰城推出柏麗灣精裝洋房和翡翠島別墅，其中洋房面積84~133平方米，折後均價5380元/平方米。翡翠島聯排別墅僅20套，一口價218萬~228萬元每套；雙拼美墅折後均價11000元/平方米；臨湖雙拼別墅折後均價16000~17000元/平方米；鑽石墅折後均價14000~16000元/平方米。現場銷控區房源資訊顯示，當天共推出了300余套別墅房源和2700余套的普通住宅房源，可謂是重磅推盤。

統計資料顯示，當日碧桂園推出的3000套房源，上午售出2000餘套，別墅項目接近售空，單日攬金達到16億元，創下2013年南京樓盤的單日銷售金額紀錄。

整體來看，7月的南京樓市熱得有點反常。上周單周銷售2905套房源，創下南京樓市2013年以來最高的銷售紀錄。南京的庫存也相應直線下滑，剛需型房源數量下降尤其突出。據統計資料顯示，截至7月28日晚間，南京樓市庫存房源量為3.54萬套，創下了近兩年多來南京市可售房源量的新低。

據《每日經濟新聞》記者瞭解，上周南京共有8家樓盤推出新盤，其中來自南京江北板塊的朗詩未來街區推出239套房源，均價超過9000元/平方米，開盤僅3個小時就被搶購一空。此外，同日開盤的還有城北板塊的金堯首府，該樓盤推出208套房，主力戶型66至139平方米，折後均價11200元/平方米，也是在開盤當日被銷售一空。


位於河西板塊的萊蒙水榭春天，在上週六（7月27日）清晨開盤，推出靠近高架橋的205套特價房源，再加上面積大多是88平方米~121平方米的剛需和改善型房源，吸引了諸多購房者的關注，甚至有不少購房者在開盤的前一夜排隊搶房。早晨剛開盤沒有多久，所推房源就被搶購一空，“真沒有想到會這麼火爆，感覺他們買房就像買白菜一樣，下單特別快。”該售樓部一位工作人員對《每日經濟新聞》記者說。

對於7月南京樓市的火爆，地產行業專家李智對 《每日經濟新聞》記者分析道，部分樓盤賣得好並不奇怪，一方面是項目性價比較高，另一方面則是，短期內房價的持續上漲也在一定程度上刺激了購房者。

溫州樓市已連續22個月領跌全國，房地產行業內部的“洗牌”似乎在加劇。

據溫州法院網近期公開的資訊顯示，7月4日，溫州市鹿城房地產開發總公司（以下簡稱鹿城地產）以資不抵債為由主動向鹿城區人民法院申請破產清算；7月25日，溫州市鹿城區人民法院裁定受理破產清算一案。

“主要受到擔保牽連，以及自身經營不善，以致負債累累，資不抵債”，溫州市工商聯房地產商會副秘書長卓學松向記者表示。

明星房企欠債3.9億元申請破產

根據法院公開資料顯示，鹿城地產成立於1988年5月9日，註冊資本2000萬元，是一家具有國家城市綜合開發二級資質的集體性質企業，是鹿城區明星企業，曾開發多個政府保障及房地產項目。

根據溫州法院網資料，近年來，由於鹿城地產為北京裕金房地產開發有限公司提供擔保，被法院判決承擔2290萬元債務、拖欠銀行到期貸款1741余萬元無法償還、無法支付施工單位巨額工程款1.7億餘元、拖欠稅款1179萬餘元。

根據審計報告顯示，截至2012年3月31日，該公司總資產合計3.82億餘元，債務合計3.91億餘元，已經嚴重資不抵債。公司辦公樓也於2010年10月被溫州市中級人民法院強制拍賣。公司帳戶已被查封，無法正常經營。

卓學松向《每日經濟新聞》記者表示，該企業為其商會的聯繫企業，近年來，行業動態內已很少看到該企業的身影。

溫州地產業分化加劇

溫州樓市素以“炒房”而著稱，被業內作為中國樓市重要“風向標”之一，而鹿城地產的破產困境或反映出當前房地產行業內部洗牌分化的加劇。

據溫州當地媒體披露，溫州最早和破產扯上關係的是平陽縣泰宇房地產開發有限公司，這是2007年《企業破產法》實施以來，該市受理的首例房地產公司司法重整案。泰宇房開公司開發的“泰宇花苑”專案號稱平陽鼇江最大樓盤，因公司資金鏈斷裂，老闆出走，樓盤陷入停建風波，造成500多戶購房戶無法按時拿房。

而據本報此前調查報導，繼泰宇花苑樓盤老闆跑路，導致該項目成為“爛尾樓”之後，溫州再現“爛尾樓”事件。與泰宇花苑同處平陽縣鼇江鎮的海林軒，因開發商欠下巨額債務、資金鏈斷裂等問題，導致項目進展緩慢。最早的一期原定於2009年12月31日前交付，但時至如今，仍然是四年前的樣子，該項目的二期、三期進展更是緩慢。

浙江法院企業破產審判報告顯示，2012年浙江全省法院共受理企業破產案件143件，同比上升85.7%，破產企業資產總額120多億元，負債總額243億元，房地產等行業的破產企業增加；從地域分佈上看，破產案件主要集中在溫州、寧波、嘉興和杭州地區。其中，房地產企業破產案件明顯增多，2012年浙江省法院共受理了10家房地產公司破產案件。

“房價的急轉直下，以及庫存的居高不下等因素，勢必給房地產資金回籠帶來影響。”溫州當地一房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，在溫州，目前一些實力較強的開發商抗風險性強，最困難的主要為中小房企。

7月18日，國家統計局發佈2013年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，唯獨溫州下跌，這也是從2011年9月開始，溫州的新建商品住宅價格指數連續第22個月下降，成為全國樓市的“另類風景”

溫州大學房地產研究所提供的資料顯示，今年上半年，溫州市區新建住房每平方米價格是24123元，同比去年下降4012元，環比下降1733元。據該研究所的市場監測資料顯示，2006~2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年中上漲4.2倍，部分樓盤價格甚至超過北、上、廣等一線城市。

對於溫州樓市的庫存量，據溫州大學房地產研究所監控的資料顯示，2013年上半年溫州市區新增供應商品房50.7788萬平方米，合計4272套。其中商品住房新增供應47.9297萬平方米，合計3944套。相比去年同期，今年上半年新增供應商品房面積出現了大幅度增長，幅度達44%，而住宅新增供應量也出現了大幅度的增長，幅度達40%。商品住房銷售面積較去年同期增加了25萬平方米，增長幅度達162.76%。

溫州房地產市場訊息動態監測資料顯示，截至昨日（7月29日），公開發售的房源為36866套，其中住宅21701套。


上海房地產研究院高級評論員楊紅旭此前向媒體表示，目前，溫州正處在三重危機之中。一是民營經濟危機，二是民間高利貸泡沫，三是樓市危機。三者是相互聯繫的，一榮俱榮，一損俱損。

對於目前溫州房地產企業的狀況，卓學松認為，“主要是企業開發資金的枯竭”，因為受到資金以及預期的影響，相比此前，現在房地產開發企業的開發資質證被註銷的更多了，行業洗牌速度在加快。據溫州市建委公開的資料顯示，溫州市具有房地產資質的房地產企業共306家。

值得一提的是，7月24日，溫州市發佈投資資料顯示，上半年溫州招商引資、工業投資、重點專案建設資料均遠超過兩位元數增長，唯獨房地產投資在降溫，1~6月投資下降了1.9%。

養老地產蓄勢待發。南都記者從廣東省房地產協會獲悉，目前全國已有80餘家房地產企業籌畫或已進入養老地產領域，規劃建設項目超過100個。省房協會長蔡穗聲接受南都記者採訪表示，房協正設想與澳駐穗使館共同籌建中澳養老地產實驗專案，引進合作，借鑒經驗。

越秀地產、至道等業內人士在有關“中澳養老地產研討會”上表示，對養老地產正在研究，但目前的掣肘是盈利管道和商業模式“受困”。也有嘗鮮者如遠洋地產稱已經賺得養老“第一桶金”，依託半護理的養老服務機構，在規模適度的同時依靠網點佈局求發展。類似這種完善養護產業鏈的做法已被視為養老地產的突破口。

養護產業鏈欠缺

根據我國第一份《中國老齡事業發展報告(2013)》，截至2012年底，我國老年人口數量達到1.94億，預計今年將會突破2億大關，老齡化水準也將達到14 .8%。老齡化的背後是巨大的老齡產業發展契機，作為其中的重要組成和房地產企業未來投資的一大方向，養老地產格外引人注目。

至道地產總經理曾遠明告訴南都記者，中國養老地產目前正處在“又是空白又是剛需”的階段。他舉出了中科院的一項調查作為佐證。在面對“將來準備如何養老”時，4000名年齡居於40至50歲之間的調查物件中，有超過80%的人選擇了“不讓兒女照顧”。對養老地產的市場來說，這是確鑿無疑的利好。

澳大利亞駐廣州領館副總領事朱莉也告訴南都記者，不少澳洲養老專案開發、設計機構正計畫湧入廣州，在養老產品設計、養護產業鏈拓展等方面尋求合作。預估兩方的合作產值增長可觀。

“養老地產應該區分照料型社區和關懷型社區，”澳大利亞獨立管理集團總裁蘇珊•馬龍告訴南都記者，其中照料型的社區以向身體孱弱、無自我照料能力的老人提供治療為主，而關懷型的以給身體尚健康的老年人喜愛的，有活力的生活方式為主。這兩種產品的設計是有所區別的，產業鏈的細分已成為潮流。

先行者已經賺錢

對任何一個房地產細分行業來說，盈利模式是必須解決的問題。遠洋地產總裁李明近日表示，“遠洋的第一家養老機構肯定是賺錢的。”據他介紹，遠洋目前正在嘗試做半護理的養老服務機構，在規模適度的同時依靠網點佈局，以此作為進一步發展的基礎。

與傳統養老院不同，養老地產需要更細緻的產品設計。這已被不少養老地產發展商視為一個突破口。

目前，我國市場上的養老地產多數依然停留在照顧層面，配套設施時常難以跟進。而養老地產投資過大、回報週期過長對於開發商進入也是不小的阻礙。


“開發商作為商業組織，如何參與到養老事業?去構成多元化的養老體系，而不是傳統的養老院模式？這方面我們需要借鑒國外經驗尋求盈利模式”，廣東省房地產協會會長蔡穗聲對南都記者表示，省房協正在設想與澳駐穗使館共同籌建中澳養老地產實驗項目，借此引進澳大利亞的經驗。

不過觀望者也有謹慎的理由。越秀地產城建開發設計院院長李煒告訴南都記者，現在已經是進入養老地產比較適合的時間，但還沒有時間表，“目前也考慮到，土地、政策配套等都沒有完全跟上。”由於投入較大，越秀地產目前更傾向于在現有住宅專案?嘗試性植入養老設計，以滿足市場需要。

“一般情況下，開發商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內拿地支出金額。”蘭德諮詢總裁宋延慶向》記者表示，卓越集團（卓越置業集團有限公司）奪得深圳前海地塊可能賭的是這一區域板塊未來的升值空間。

事實上，7月26日，卓越集團以123.69億元總價奪得深圳前海深港現代服務業合作區首次出讓的兩幅商務用地，樓面地價約為16000元 平方米。

“目前，這兩塊地的樓面地價及總價都是今年年內深圳的地王。”美聯物業全國研究中心相關人士向《證券日報》記者表示，卓越集團一方面高價拿地，一方面又在深圳廣撒網做舊城改造。

然而，更為值得注意的是，據記者查實，卓越集團2012年銷售額首次突破百億元，為102億元。如此來看，卓越集團此次奪得上述兩塊地的花費為其2012年銷售額的1.2倍。

豪賭利潤空間

7月26日下午，卓越集團先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊，樓面地價為每平方米16195元，溢價率達48.26%。幾分鐘後，卓越集團再度出手，又以71.80億元奪得T201-0075地塊，樓面地價為每平方米15948元，溢價率約達52.77%。

至此，在此次前海土地爭奪戰中，卓越力壓綠地、金融街、華潤以及萬科和新世界聯合體，以123.69億元將兩宗地塊收入囊中。

更為值得注意的是，這兩宗地塊不管是樓面地價還是兩地塊的總價都已經晉升為深圳年內地王。

對此，在宋延慶看來，卓越集團正是在賭整個前海區域的升值空間，以此換取其利潤空間。宋延慶認為，上述兩塊地的建設週期大約為5年。屆時，前海區域整體上升空間都會比較大。

不過，美聯物業全國中心相關人士則向《證券日報》記者表示，上述兩塊地底價較高，起始樓面地價已超過1萬元/平方米。而深圳2012年以來成交的商業辦公地塊的樓面地價均未超過1萬元/平方米。

同時，該人士還向本報記者透露，根據合同相關規定，通過測算，上述地塊即使以底價成交，其建築面積最低的成本也將達到2.5萬元-3萬元/平方米。而從目前深圳在售的甲級寫字樓售價來看，一般銷售價格不超過5萬元/平方米。以此來看，開發商的利潤空間已經受到限制。

不過，卓越集團總裁李曉平曾對媒體表示，此次競拍價仍屬於合理水準，未來對前海的商業地產開發的利潤率預期也將達到企業合理利潤率水準。

值得一提的是，上述美聯物業全國研究中心相關人士還向記者表示，如果按照投資回報率4%來計算，假設地塊建成後的租金可以達到深圳目前的最高水準每月250元/平方米，其售價則需達到7.5萬/平方米。

根據美聯物業深圳寫字樓樓價指數的增長幅度來看，預計今年深圳二手寫字樓價格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫字樓的均價為45078元/平方米，即使按照年7%的增長速度，到2016年年底，其售價也只能達到57431元/平方米，與7.5萬元/平方米的價格差距相當大，這顯然加大了開發商的風險。

拿地支出為年銷售額1.2倍

事實上，卓越集團豪賭124億元地王的同時，其需支付的大量資金來源更為引人關注。

據記者瞭解，上述兩塊地僅履約保證金就為16.4億元。對此，有知情人士向記者表示，預計一周之內，卓越集團需繳納前期土地出讓款總計約為50億元。

然而，據記者瞭解，卓越集團2012年銷售額首度突破百億元，這筆資金即使全部回款也不足以支付該筆拿地支出。

根據卓越集團公開的資料顯示，卓越集團2012年制定銷售目標為70億元。最終，公司2012年全年銷售額達到102億元，累計銷售面積為86.3萬平方米。

“一般情況下，開發商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內拿地支出金額。”宋延慶向《證券日報》記者表示，傾其上一年全年銷售額來買地的開發商確實不多見。

除此之外，有業內人士稱，由於兩幅土地建築面積超過77萬平方米，預計未來投資總額將超過100億元。

對此，李曉平也曾對媒體表示，集團在融資方面不存在問題，可能會考慮與香港方面加強合作。

值得注意的是，當記者予以核實相關情況時，卓越集團相關人士則表示，不方便回復。


不過，有知情人士也向《證券日報》記者透露，卓越集團能夠力壓綠地、華潤等知名開發商搶得此地，其支付前期土地出讓金的能力應該是有的，可能會拆借一些資金，重要的是後期開發投資的資金能否得到足夠支撐。

同時，該人士還向本報記者表示，預計卓越集團在該地的規劃中將會配建大面積商業公寓。而卓越集團可以先開發公寓專案，優先銷售商業公寓，以求快速獲得回籠資金，以此逐步滾動開發整個專案。

對此，卓越集團向《證券日報》記者表示，前海地區的高起點規劃符合卓越集團未來戰略發展定位，早在兩年前卓越就已經開始對進入前海做了各項充分準備。此次成功拍得兩幅地塊，進一步奠定了卓越集團“商住並舉”開發策略的戰略基礎。

佛山市禪城區國土城建和水務局官網7月26日發佈通知，該區今年8月1日起將實施新的基準地價標準。根據新標準，全區住宅基準地價為2039元/平方米，比2009年的1139元/平方米上漲了79.02%。並且，該局目前正在編制該區農村集體土地基準地價，標準有望於兩個月後出臺。

　　據瞭解，此次基準地價調整將由原有基準日2009年10月1日的水準調整到去年10月1日的水準，這包括土地取得費用(征地或拆遷的費用及相關稅費)、土地開發費用和土地有償使用費。該基準地價涵蓋禪城區全域，包括祖廟街道辦、張槎街道辦、石灣鎮街道辦以及南莊鎮，其中商業用地劃分為5個級別，住宅用地劃分為4個級別，工業用地劃分為3個級別和一個工業限制區。

　　根據新標準，禪城區整體地價水準中，商業、住宅、工業用地平均價格分別為2491元/平方米、2039元/平方米和866元/平方米，比2009年的1815元/平方米、1139元/平方米和567元/平方米，分別增長了37.25%、79.02%、52.73%。其中住宅地價漲幅明顯，該資料比2009年漲了近8成。

　　而在該區所屬街鎮中，漲幅最大的為南莊鎮，其商業地價由原來的1030元/平方米上漲至目前的1828元/平方米，上漲幅度為77.48%，住宅地價由原來699元/平方米上漲至目前的1604元/平方米，上漲幅度為129.47%。

　　漲幅第二為張槎街道，商業地價由原來的1776元/平方米上漲至目前的2585元/平方米，上漲幅度為45.55%，住宅地價由原來1182元/平方米上漲至目前的2122元/平方米，上漲幅度為79.53%。

中國海外宏洋（081）公布，截至6月底中期純利15.63億元，按年上升20%，核心盈利13.4億元，按年增15.7%，符合市場預期，中期息每股5仙。集團管理層在分析員會議上坦言，三線城市的確面臨一定挑戰，如按揭成數收緊等政策，惟集團有信心下半年積極推盤，可完成全年銷售目標。

集團期內營業額上升56%，至80.08億元，每股基本盈利68.5仙。期內合約銷售額達84.48億元，銷售面積77.5萬平方米，與去年同期比較，分別上升5.5%及50.8%。現時，集團手持現金91.35億元，較去年底增17%；淨負債比率12.4%，屬同業較低水平。

有份參與宏洋分析員會議的投資者表示，集團期內核心利潤率由去年同期的22.6%，下滑至16.7%；而毛利率則由同比的50%，下跌至33%，反映集中於三線城市發展的負面影響開始反映在業績表上。不過，管理層透露，今年下半年將推出位於北京的通惠河項目，鑑於現時在該區的樓盤供應有限，料每平方米均價可達到8萬至10萬元人民幣。主席郝建民坦言，未來難以繼續錄得40%至50%的高毛利水平，但有信心毛利率可維持在30%至40%水平；而負債率則會控制在40%或以下。

期內集團在呼和浩特、鹽城及常州吸納三幅地塊，建築面積合共約146萬平方米，代價約29.64億元。截至6月底止，集團持有之土地儲備約964萬平方米，分布於內地13個城市。中海宏洋昨收報9.28元，下跌1%。

綠表價屢創新高，土地註冊處顯示，鴨脷洲公屋利東邨一個中層單位日前以250萬元售出，售價打破香港仔華貴邨紀錄，成為全港最貴綠表公屋，實用呎價5102元；粉嶺區一個唐樓連天台單位則以實用呎價5666元售出，刷新區內唐樓呎價新高。

受到白表免地價買家帶動下，綠表單位樓價屢創高位。土地註冊處資料顯示，利東邨東昌樓中層13號室在本月中以綠表價250萬元售出，實用面積490方呎，呎價5102元。資料顯示，上一個綠表公屋售價高位紀錄在去年6月錄得，當時香港仔華貴邨一個實用面積598方呎的單位以248萬元成交。若以呎價計算，是次利東邨東昌樓的單位則為綠表呎價次高。

世紀21嘉聯地產董事林泰和表示，最新成交的屬利東邨中最大面積的單位，比例僅佔屋邨約兩成，加上利東邨大多數未補地價，素來以用家為主，故同類單位放盤並不多，目前亦未有同類單位放盤。

林泰和表示，利東邨綠表放盤數量不足10個，296方呎的細單位放盤價介乎140萬至160萬元不等，381方呎單位叫價介乎220萬至240萬元；現在仍有不少白表免補地價買家睇樓，但傾向觀望，整體業主的叫價則仍然進取。

粉嶺唐樓實呎新高

另一邊廂，市場消息指出，粉嶺聯發街聯旺樓一個頂樓連天台單位，實用面積353方呎，兩房設計，另設約300方呎天台，新近以200萬元沽出，實用呎價5666元，刷新粉嶺區唐樓成交呎價新高。

代理人士指出，單位最初開價205萬元，經買家議價後微減5萬元將單位轉手；原業主在2008年以72萬元購入單位，持貨5年賬面獲利約128萬元，期間物業升值約1.8倍。區內代理指出，年初至今暫錄約30宗成交。

中原分行市務經理何鑫表示，粉嶺海裕苑10座單位原業主劈價約18%後以800萬元成交，實用面積1007方呎（建呎1368），實用呎價7944元（建呎5848元），略低於市價。原業主在2008年以448萬元購入單位，賬面獲利約352萬元。

消息人士指出，尖沙咀金馬倫道9至11號地下5號舖，地舖面積2520方呎，另加地庫4168方呎，以約260萬元獲個人護理連鎖店續租，較舊租金增加一倍。

此外，市傳林姓資深投資者沽出荃灣街市街45號地下及閣樓最新以6480萬元成交，地舖面積1000方呎，閣樓面積700方呎，較林氏去年年底購入價5350萬元，賬面獲利1130萬元。

美聯旺舖董事盧展豪表示，北角電氣道233號城市花園1至3期地庫「城市金庫」開售至今，318個單位已沽近九成，單位售價約數十萬至300萬餘元不等，預計全數沽清可套現約8億元。

市場消息指出，中環威靈頓街53號全幢獲財團出價9300萬元洽購。

最高差17% 業界：上會宜預留資金

「白居二」效應下，連公屋亦屢創新高，多個屋苑現估價不足，如早前以420萬元易手的薄扶林華貴邨單位，多間銀行估值僅380萬至390萬元，相差達40萬元，差幅逾7%。

業界指出，公屋估價參差，買家宜預留資金補差額。

5,000個白表免補價人士紛紛出籠，不單止搶貴居屋，連向來成交稀疏、價格相對較低的公屋亦被帶旺。

華貴邨420萬售 估值僅380萬

本報抽選8個近月錄得已補地價的公屋（白表）成交個案，予銀行作出估價，結果發現，各銀行的估值數據甚為參差，但8個公屋屋苑均現估價不足，較成交價差距由2.4%至17.2%不等。

其中，榮登全港「公屋王」寶座的薄扶林華貴邨華禮樓16樓6室，6月份以自由市場價420萬元易手，惟目前如?生銀行（00011）及東亞銀行（00023）等估價，僅為380萬至390萬元，差幅達7.1%至9.5%，即變相買家須抬錢上會。

另外，黃大仙下邨8座20樓12室，兩星期前以255萬元成交，呎價達8,622元，惟個別銀行估值僅172萬元，與成交價相差達17.2%。但與此同時，不少單位的估值與成交價是完全相同，不排除是銀行已就新成交價對估價作出相應調整。

公屋仍屬低水 業主叫價進取

世紀21富山分行經理何美英表示，不論綠表或自由市場的公屋，現時估價普遍不足，抬錢上會比比皆是，例如鑽石山鳳德邨最新放盤，叫價一般較估值高出5%至10%，如鳳德邨珠鳳樓1座高層14室，現叫價210萬元，較估值190萬元高9.5%。

另有代理指出，百餘萬元的公屋仍屬低水，難怪業主進取，叫價脫離估值。金龍地產助理營業經理陳美寶表示，粉嶺祥華邨祥景樓低層戶，7月初時開價140萬元，即獲多組客睇樓，惟遇實客交票時，即兩度反價至160萬元，較估值高出40萬元。

參考數據有限 銀行較難估算

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，公屋有別於私樓市場，交投量向來不多，在欠缺成交紀錄下，銀行可參考的數據有限，故估值一般會較保守，加上近期公屋造價偏高，估價未必能跟貼市場造價。

她補充，銀行會因應買賣合約的成交價再對估值進行調整，故最終估價與成交價或可稍為拉近。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣則認為，每戶公屋的補價折扣率不同，較難估算，若然公屋造價續向上，估價不足情況將更嚴重，所以買家應預留一筆資金以補差額，免大失預算。

馬頭圍大廈呎價高見2萬 九龍新高

恆地（00012）近期加速收購舊樓步伐，其中收購超過4年的土瓜灣馬頭圍大廈，近期提價1倍收購16宗，涉及約1.5億元，實用面積收購呎價達1.5萬元，個別收購呎價更高見2萬元，創九龍舊樓收購價新高。

16宗收購佔6.5%業權 涉1.5億

據EPRC經濟地產庫顯示，馬頭圍大廈近期共連錄16宗收購，佔該舊樓6.5%業權，收購金額合共約1.5億元，每伙單位收購價達855萬至1,026萬元，買家均為萬民有限公司，董事包括?地執行董事李家誠、李鏡禹及馮李煥瓊等。

?地近日所收購可以說是相當進取，以該批單位普遍實用面積約580平方呎計算，實用面積收購呎價達1.5萬元，創九龍區舊樓收購價新高，個別單位如1樓A12室面積較細，僅有485平方呎，收購價仍然高達1,026萬元，平均收購呎價更是高見2.1萬元，較2011年所出的收購價急增一倍。

除了樓上的住宅外，?地亦提價收購該廈地舖部分，例如在3月以2,100萬元購入4號地舖，較比鄰3號及5號地舖在09年底的收購價，高出1.6倍至1.8倍。

雖然樓市前景仍然未明朗，但發展商亦不願意施慢發展步伐，尤其一些具發展潛力地區，部分收購至尾聲的項目收購步伐轉急，以免增加重建發展的風險。

新地7.3億 統一堅道20號

此外，資料顯示，發展商自09年至今累積收購逾200伙，收購金額估計約6.8億元，並已經成功購入逾9成業權，由於早期收購成本較低，每呎約3,000至4,000元，加上重建後樓面可增大至20.7萬平方呎，現階段樓面地價估計不過約3,300元，造就發展商有本錢以高價收購餘下的十餘伙。

同屬?地收購的紅磡黃埔街項目亦錄7宗收購，共涉及3,968萬元，收購價介乎459萬至714萬元不等。

另外，由新地（00016）則透過強拍以底價統一西半山堅信大廈業權，該廈位於堅道20號，佔地約8,280平方呎，由新地成功收購逾9成業權，所餘1伙地庫單位未能收購，須進行強制拍賣。

拍賣由黃開基測量師行負責，開始底價為7.3億元，現場只得手持8號牌的新地代表舉手競投，最終成功在無競爭下以7.3億元投得地盤，以項目可建樓面約6.6萬平方呎計算，樓面地價約1.1萬元。同時，新地亦已收購比鄰的堅道18號格蘭大廈業權，預計兩地盤合併後擴大至1.7萬平方呎，可建樓面逾14萬平方呎。

新地持有逾90%業權的西半山堅道20號堅信大廈，昨日引用強制拍賣條例進行公開拍賣，最終新地代表在「無對手」的情況下，以開價7.323億元成交，個拍賣過程歷時僅10分鐘。按物業可建樓面66,240方呎計算，樓面地價11,050元。

　新地代表昨日在拍賣現場表現神秘，未肯透露身份，但其後新地透過發言人表示：「公司以7.323億元開價投得堅道20號」。據拍賣行黃開基提供資料，堅道20號現址為1幢53年樓齡的10層高商住大廈（包括地庫層），地盤面積8,280方呎，規劃屬「住宅（甲類）」地帶，可以8倍地積比率重建，由於地庫未能收購，故需強例強拍，以統一業權。

堅信格蘭兩廈料合併發展

　消息人士指，毗鄰的堅道18號格蘭大廈，新地亦為大業主，去年5月並向土地審裁處申請強制拍賣，估計堅信大廈及格蘭大廈勢必合併發展。

　事實上，兩地盤早年亦曾經申請屋宇署圖則並獲批，地盤合併後擴充至17,087方呎，獲批建1幢40層高住宅連會所，總樓面13.84萬方呎。

　 中原地產研究部指出，今年上半年整體洋房（包括一手及二手）買賣合約登記錄得272宗，總值75.61億元，較2012年下半年的374宗及101.40億元下跌27.3%及25.4%。其中，宗數是創1995年下半年229宗後的十七年半歷史次低，而金額是創2003年下半年55.30億元後的九年半新低。

　今年上半年一手洋房買賣合約登記錄得37宗，總值33.19億元，較去年下半年上升68.2%及1.04倍。至於二手方面，期內買賣合約登記錄得235宗，總值42.42億元，較去年下半年下跌33.2%及50.2%。同時，上半年整體錄得14宗一億元以上買賣登記，其中是山頂歌賦山道3號金額最高，成交價6.50億元。

　按月方面，6月整體洋房買賣合約登記錄得34宗，總值9.66億元。宗數較5月的32宗微升6.3%，但金額較5月的13.40億元下27.9%。

上海著名的「東八塊」中首塊商辦地塊上周五招標出讓，原定於昨天上午9點30分定標公布結果。然而不料直至本報昨晚截稿時，上海土地規劃管理局仍未有公布最終結果。該地塊最終花落誰家？石門二路街道60號街坊這塊黃金地塊的歸屬依然成疑。

　此前投標時，分屬美國漢斯與SOHO中國（0410）的兩家全資子公司Jade Kite Tail ZE 2013 Limited與搜候（上海）投資有限公司成為了僅有的兩家中標候選人，漢斯有效報價為37.06億元（人民幣，下同），SOHO中國有效報價為37億元。

漢斯發佈中標公告又撤下

　有內地網媒報道，昨天下午美國漢斯官網曾提前發佈中標公告，但不久之後又將其撤下。公告宣稱，美國漢斯已經中標，並將在該地塊上開發辦公樓和零售物業。在該公告中，漢斯高級董事總經理詹姆斯．莫里森還表示：「我們很高興能在靜安區獲得這個相當不錯的地塊，期盼能夠在上海建成一個全新的、高品質的辦公項目，為上海引人注目的天際線增光添彩。」

　「東八塊」有著神秘光環，該地塊原本由八個老式街坊地塊組成，因而被稱為「東八塊」。2002年，當時的「上海首富」周正毅曾拿下該八幅地塊，直到其因涉嫌虛報註冊資本罪和操縱證券交易價格落馬後，有關地塊才被政府收回。此後，市傳和記黃埔（0013）或將「接盤」，而當時和黃也對上海市靜安區核心商圈地塊可謂「情有獨鍾」，曾多次拿下區域內的多個商辦及住宅地塊。但拿「東八塊」一事最終無果而終。

　時隔十年之後，6月27日上海規土局曾發佈公告，將原定於6月28日定標的該地塊延期至7月29日，原因為「企業招標文件尚未提交」而把開標時間推遲了一個月，這引起了坊間的猜測，認為上海政府此舉是為了規避上海土地市場地王接連出現的局面。此外，在本地塊作為商辦地塊出讓之前，「東八塊」中已經有三塊被用作了公共綠地。