政府鼓勵保險業投入BOT案的指標案件--台北市信義計畫區A25土地開發案，下周一（5日）將截止投標 ，金管會迄今仍「等嘸人」申請投標。外界預期會投標的大型壽險業仍持觀望態度，據悉，到昨（1）日為止，仍無保險業者向金管會送件申請參與投標，恐將衝擊A25權利金標售行情。

據了解，A25土地開發案，是行政院協調金管會、財政部解決相關法令規定問題後，讓保險業可以投資BOT案的第一個案例，金管會相當重視，也鼓勵保險業投入。

日前金管會還特別找幾家大型壽險公司，了解保險業對A25案的評估情況，並向業者們說明，如果有不動產金檢缺失而被限制不動產投資，依然可以投資公共建設的BOT案及地上權案，不會受限，並希望業者多作評估。

據了解，與會的保險公司多向金管會表示，還在評估中。根據保險法相關規定，保險業參與BOT案必須向金管會提出申請，但到昨天為止，都還沒有收到保險公司的申請案。

由於A25案在下周一開標，就算保險公司今天送件申請，程序恐怕也已經來不及了。

先前傳出多家國內外業者不斷探詢A25案進度，國泰、新光等大型壽險業也傳出有高度興趣，市場預期權利金有機會衝高至200億元。不過，壽險業者表示，180億元的權利金底價、每年公告地價3%的租金、後續效益等條件都是投標與否的考慮因素。一旦壽險業者統統缺席，恐怕難以推升權利金出價。

A25土地位於台北市松高路與松勇路口東北側，基地面積1.8公頃（約5,451坪），為信義計畫區內最後一塊大面積土地，都市計畫使用分區為業務設施用地，含開發權利金（底價為180億元）在內的總投資金額高達300億至400億元，得標業者可擁有70年經營開發權。

此案可開發國際觀光飯店、購物中心、企業營運總部、餐飲服務業、娛樂設施等複合型商業設施，有意投標者，可以單一公司或與多家企業共組聯盟方式參與，但投資者須擁有上述營業項目的實績。

高雄港前鎮自由貿易港區國際物流中心昨天動土，運作8年、千呼萬喚的前鎮自貿港區終於露出曙光；「前店後廠」的自由經濟示範區有了領頭羊，高雄港市經濟添利多，預估可增加上千個就業機會，每年創造逾十億元產值。
台灣港務公司董事長蕭丁訓說，這是港務公司招商啟動的第一個案例，未來自貿港區可以和楠梓、前鎮加工區連結，進口原料、零件在自貿港區簡易加工、加值。

動土典禮昨天上午10點舉行，蕭丁訓、台灣港務公司高雄分公司總經理黃國英、杰鑫國際物流公司董事長蔡康榮等人歡喜動鏟。

黃國英說，94年計畫開發前鎮自貿港區，歷經土地徵收、整治、申設及招商的漫長過程，克服種種困難，終於動土。

蔡康榮說，杰鑫公司長期深耕加工區、科學園區及保稅工廠，營運範圍涵蓋報關、運輸、保稅倉庫、物流中心、進出口貨棧及國內快遞，更跨足製造業內部的物流委託，是全方位的物流服務提供者。

他指出，杰鑫在自貿港區投資2億元，打造3500坪的物流倉庫，可提供優質的產品加值流通作業平台，發揮「前店後廠」的功能；預估每年的物流產值逾3億元。

杰鑫首期將興建2層樓的鋼構倉庫等設施，預計明年6月完工，另有立體道路工程，計畫明年底完成。

港務公司表示，前鎮自貿港區在高雄港第二貨櫃中心後方，北臨鎮港路，東臨新生路及施工中的港區聯外高架道路，經聯外高架道路可銜接高雄港中島商港區、第二、三、五貨櫃中心及國道1號高速公路。

前鎮自貿港區是徵收唐榮鐵工廠的約30公頃土地開發，聯外道路、公共設施占10多公頃，初期將12.5公頃土地分5個單元開發，杰鑫進駐第4單元的2.5公頃。第1至第3單元約8.12公頃，將作為港務公司發展物流之用。

　適值許多不動產相關政策修法之際，期待政府有「三能」，即都市更新能走得快一點、區域發展能做得好一點、經濟建設成果能多一點；同時，吳寶田也期許政府要有「一不」，即不要繼續陷入「公平正義」的迷思，讓經濟老是陷於「悶」的惡性循環。

　吳寶田昨天在不動產開發公會全聯會更名酒會時表示，不動產開發業身為產業的一份子，對於當前經濟環境的氛圍，感到相當憂心，包括財政部日前釋出奢侈稅修法方向時，「全台擁有3棟以上房屋者共25萬人」竟成為奢侈稅要修法的理由？他感到非常的不以為然。

　吳寶田說，姑且不論這個統計數字，是統計其所在地區、面積大小或房屋型態為何，客觀而言，如果老百姓把一輩子努力工作的積蓄來置產、照顧家人，都一概視為囤屋行為，甚至要施以重稅懲罰的話，那豈非要挑起人與人之間的矛盾？吳寶田認為，財政部並不適宜把奢侈稅修法方向，轉向所謂囤屋族。

　至於今年經濟成長率面臨「保2」危機，經濟很「悶」。吳寶田表示，他看了第1季的各產業表現，製造業成長率僅1.61％，代表服務業的批發及零售業僅成長0.64％，金融及保險業更是負成長0.09％；可是相對的，不動產業和營造業，在第1季當中是表現最搶眼的產業，繳出4.29％的成長率，對經濟貢獻最大的產業、卻也是政府極力想壓抑的產業。

　吳寶田認為，如果不動產業也被打趴，那麼將會讓經濟成長動能、基層勞工的就業機會，都受到嚴重傷害。

　此外，全聯會並在「不動產政策建言書」中，對政府提出「奢侈稅修法不應再讓後遺症擴大」、「穩定房價要有供給面、平衡區域發展思維」、「齊頭式限縮容積獎勵上限不利地方發展」、「都市更新修法要跳脫泥淖」與「容積移轉要建立供給與審議的穩定性」等5項議題，期待政府集思廣議，週延立法和修法。

　吳寶田也代表不動產開發業，向政府提出呼籲指出，期待政府有「三能」，即「都市更新能走得快一點」、「區域發展能做得好一點」、「經濟建設成果能多一點」；政府更不應再繼續以「公平正義」的迷思，讓國內經濟老是陷於「悶」的惡性循環。

建開公會 更名不動產開發公會

　中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會昨（1）日正式更名為「中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會」，簡稱中華民國不動產開發全聯會。理事長吳寶田昨日表示，長久以來外界經常把建築開發業，誤會為營造工程業，為了與國際接軌、為產業位階重新定位，因此全國各級公會，將陸續更名不動產開發公會。

　吳寶田表示，全聯會是在民國81年由大陸工程前董事長殷之浩所創會，長期以來一直都用「建築投資」、或「建築開發」，作為公會名稱；但隨著經濟潮流走向國際化，從業範圍也逐步擴大到參與都更、市地重劃等大規模開發，而且建築業無論在設計、施工、建材與行銷，都要跟世界接軌，惟原本以「建築開發」的名稱，卻讓公會在跟國外或中國大陸相關團體交流時，常常被誤認為是「營造業」，往往要花很大的功夫去做解釋。

　吳寶田指出，為了讓公會的名稱能夠名實相符，同時也能跟國際接軌，去年就開始推動公會「正名」；經與內政部、經濟部等主管機關的溝通，終於修正「商業團體分業標準」，把「建築開發商業」，更名為「不動產開發商業」。

　有建商說，名稱為了接軌國際，其實主要是為了接軌中國大陸。因為大陸叫房地產開發叫不動產開發商，至於台灣，以往都叫建商、建築業、建築開發，公會往往簡稱建商公會、或建開公會；為了讓大陸了解，建築開發業就是不動產開發，所以正式更名。也有建商私下苦惱，以後公會的簡稱，是要叫「不動公會」、「不開公會」、或「不發公會」？這些簡稱聽起來，都欠缺大吉大利的氣勢。對此，吳寶田說，「乾脆名稱長一點，叫「不動產開發公會」，叫習慣就好。

自由時報
奢侈稅擬修法 建商憂經濟續悶

政府提修奢侈稅，準備將擁有3棟房子列入囤房的範疇，再度引發建商反彈，不動產開發公會聯合會理事長吳寶田指出，今年第一季，不動產及營造業繳出4.29%的成長率，表現搶眼，政府卻極力壓抑，如果不動產業被打趴，會讓經濟成長動能與基層勞工就業機會受到嚴重的傷害。

「中華民國建築開發公會全國聯合會」昨起更名為「中華民國不動產開發公會全國聯合會」，吳寶田致詞時痛批政府，最近所謂「全台擁有3棟以上房屋者共25萬人」，竟然成為奢侈稅要修法的理由。姑且不論這個統計數字所在地區、面積大小或房屋型態各自不同，如果將努力積蓄置產、照顧家人，一概視為囤積，要用重稅懲罰，恐會挑起國民間的矛盾。

吳寶田表示，看了第一季的各產業表現，製造業成長率僅1.61%，代表服務業的批發及零售業僅成長0.64%，金融及保險業更是負成長0.09%；相對的，不動產及營造業第一季繳出4.29%的成長率，是表現最搶眼的產業。

公會提出「不動產政策建言書」，對於「奢侈稅修法不應再讓後遺症擴大」、「穩定房價要有供給面、平衡區域發展思維」、「齊頭式限縮容積獎勵上限不利地方發展」、「都市更新修法要跳脫泥淖」及「容積移轉要建立供給與審議的穩定性」等五項議題，提出公會主張。

吳寶田也代表不動產開發業呼籲政府，希望有三能：「都市更新的行動能走得快一點」；「區域發展能做得好一點」；「經濟建設成果能多一點」。而不是繼續以「公平正義」的迷思，讓國內經濟老是陷於「悶」的惡性循環。

遠雄建設（5522）昨（1）日公告以每坪240萬元、總價15.99億元處分新莊副都心666.43坪土地，遠雄建設表示，由於該案無法與鄰地做整合，董事會決議先行處分，處分利益3.6億元，預計第4季入帳。

遠雄下半年推案量近300億元，其中北投一期新案「遠雄山綺」已預約一空，二期預計年底前進場。

遠雄建設於2010年7月以每坪土地單價183萬元，標下新北市新莊副都新段一小段51地號666.43坪土地，但因土地開發規模效益較小，因此昨日公告以每坪240萬元、總價15.99億元處分該地。亦即，該地三年來漲幅高達31.15%，漲勢驚人。

遠雄建設指出，因土地整合面積未能達1,500至2,000坪的開發規模效益，因此公司決議先行處分，獲利將在10月入帳。法人表示，該案處分利益為3.6億元，對遠雄每股獲利貢獻約0.5元。遠雄昨日收在54元，下跌0.5元。

遠雄建設表示，下半年推案量近300億元，主要大案包括竹北高鐵特定區內1,113.74坪土地，擬推出總銷約30億元新案；內湖五期將分別推出總銷35億元、40億元的「御東方」、「三名苑」合建案，兩案遠雄預計分回總銷共約40億元。

35歲陳姓女子與友人昨天相約新北市永和區高27樓的大樓看屋，不料陳女卻獨自跑到頂樓墜下，掉到1樓約1公尺深的泳池內，消防人員趕抵送醫，仍因嚴重內出血不治。

昨日下午3時，陳女與鄰居蔡姓女子相約，至永和環河西路某大樓4樓看屋，陳表示想要上頂樓看公設，便至27樓頂樓後再回到1樓。這時陳女又向大樓保全詢問，是否還有其他房屋要賣，大樓保全便給了蔡女1張房仲業者名片，陳趁蔡連絡房仲業者時，獨自搭電梯再度上頂樓。

眾人發現陳女不見蹤影，四處搜尋，大樓保全搜索至頂樓時，竟見陳女站在頂樓圍牆上，不到2秒竟朝下墜落，保全驚嚇大喊：「跳樓啦！」1樓的泳池救生員聽見「砰」一聲巨響，同時接獲保全無線電聯絡前往查看，見陳女面朝下浮在泳池水面上，趕緊將她拉上岸。

員警連繫陳母通知惡耗，陳母不敢相信，指女兒今年4月出現頭痛症狀，就醫後診斷為憂鬱症，但有正常吃藥。警方表示，確切輕生動機將持續調查。

台北市、新北市、台中和台南市四都均已公布7月份買賣移轉棟數，平均增幅約12.36-20.04%不等。但住商不動產企劃研究室主任徐佳馨卻認為，7月份買賣移轉多半來自5到6月的登記遞延效應，推估8月房市交易恐因經濟局勢、房市政策而拖累交易量。

徐佳馨指出，回顧5-6月期間，由於市場對房市、經濟仍具信心，豈料因QE可能退場衝擊市場，加上經濟成長率差強人意、奢侈稅可能修正趨嚴等諸多變數，導致房市交易降溫，而預估這情況將在下月買賣移轉數據上呈現。

進一步剖析雙北市房市表現，其中，新北市站上從100年5月以來的8,000棟大關，北市也回到101年7月後罕見的4,000棟大關。對此，徐佳馨分析，應和不少區域交屋潮有關。她並指出，由於QE退場聲浪不斷，讓市場越來越多人開始捨商品轉抱現金，在供給增加狀況下，買氣也相對活絡。

以行政區來看，台北市行政區交易量前三名，分別為內湖區、中山區與大安區。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，內湖區在科技園區以及大直美麗華商圈發展的帶動下，創造電子產業與服務業的就業人口，對於區域居住的剛性需求持續增加。

此外，在內湖四期、五期等重劃區內的新屋完工陸續交屋的因素，以及東湖地區與內湖路三段一帶等平價住宅促進中古屋交易，推升7月內湖區交易量的成長。

至於中山區則以小宅成交為大宗，交便捷的交通建設及生活機能，吸引置產客與低總價的購屋青睞，而大安區為台北市精華區所在，平均房價為各區之冠，不過對於資金充裕的置產客或換屋族而言，大多看好台北市中心在兩岸貿易發展與國際城市接軌的潛力下，尤其兩岸服貿協議及自經區的推動，創造高端產品商機，只要市場上有好的物件釋出，即使然價格不斐，仍是積極搶進市中心購屋。

展望後市，徐佳馨認為，實質所得並未增加，估計中低價產品應還有好一陣子好光景。另一方面，高資產客戶已經在思考獲利了結，以及多元資產配置的規劃，長抱優質、具有收益的標的。以購屋人來說，下半年將會發現有越來越多物件釋出，而房地產市場也將走向強者恆強的兩極化發展。

10年來最大量 指標案集中新北

今年農曆鬼月後緊接著為中秋節與房市928強檔，許多建商不畏鬼月禁忌，搶在鬼月期間推案，據統計，今年北台灣鬼月推案量達1809億元，為近10年最大推案量，指標案多集中在新北市，包括「海洋都心2期」、「吉美一品花園」等。

今年鬼月從8月7日開始到9月5日，據《住展》雜誌統計，北台灣鬼月推案量高達1809億元，案量超過10億元的中大型建案有37個，不僅較去年鬼月推案量1509億元增加19.8％，更為近10年來最大量。

低價房屋交易熱
今年鬼月台北市大案較少，指標案為「閱狷聲」、「遠雄御東方」，總銷金額分別為50億元與30億元。新北市「海洋都心2期」、「吉美一品花園」、「台北灣–江南大宅」、「君泰」等，都是總銷逾100億元等大案。桃竹地區也有「桃大NO.21」、「富宇權峰」與「東方文華」等大案，總銷在70~85億元。
《住展》雜誌研發長倪子仁指出，今年低價宅夯，因此外圍房價較低的區域，推案相對較熱，台北市指標大案反而少。

奢稅致「逃命潮」
台北市除市中心零星推案外，主要集中在奇岩重劃區，鬼月推案有「遠雄山綺」與「花沺藏」，奇岩重劃區今年4月首案推出後，其餘建案多選擇下半年推出，「遠雄山綺」總銷33億元，每坪開價85~95萬元，昨日正式公開，但看屋人潮多，目前預約已進入第2順位。「遠雄山綺」搶在鬼月前1周開案，遠雄建設總經理湯佳峯表示，因為近年來，民眾對鬼月愈來愈不禁忌，因此未特意避開。

房市觀測站版主Sway則認為，今年鬼月推案量創新高，一則是因為房價攀升，今年房價較往年高，統計出的推案量金額也會較高，二則因為奢侈稅很可能加重、延長閉鎖期，不少建商擔心未來打房政策趨嚴，因此「逃命潮出現！」，不少建商搶先推案，能逃先逃。根據樂屋網7月7日至29日對479位網友的問卷調查顯示，38％網友對鬼月買賣屋毫不在意，僅14％網友表示絕不在鬼月買屋，剩餘48％網友則會視狀況而定。

中古屋議價2成
樂屋網副總紀建琪提醒表示，依照往年經驗，鬼月網路預約看屋人數會減少約2成，也因此屋主較願讓價，中古屋議價空間可達1~2成。

928檔期前哨戰 鬼月推案1800億 爆10年大量
中國時報

　即將進入鬼月，房市推案熱度不減，反爆10年來最大量。根據《住展雜誌》統計，今年鬼月推案量達1809億元，較去年的1509億元成長19.8％，包括台北市北投區、新北市的淡水、五股，與桃園的中壢、八德，及新竹市及竹北等地，都是熱門推案地區。

　新北市則是一級戰區，有4個總銷達百億元的大案推出，包括宏泰人壽在淡海新市鎮推出的「海洋都心」第2期（140億），及寶路開發的「台北灣─江南大宅」（100億）。另吉美及君泰建設，也分別在永和及新莊，各推出100億元總銷金額的建案。

　開發商中，以富宇建設的138億推案量最大，其次是遠雄建設的105億元。分別在台北市北投奇岩重劃區、內湖區，及桃園中壢，推出各達30億元以上建案的遠雄建設，成交價高低對接下來的928檔房市具有指標性意義。

　住展雜誌研發長倪子仁表示，今年鬼月房市，未見推案減少或休兵，對建商而言，鬼月推出的個案將銜接「928檔」的超級檔期，當然不能錯過或缺席，因此鬼月禁忌早已不是考量重點。

　不過，仍有部分民眾仍趕在鬼月到來之前，完成買賣房產交易。根據信義房屋統計，鬼月前房市湧現過戶潮，4都7月的移轉棟（件）數增加16％，其中以台北市月增2成最多。

　4都最新買賣移轉棟數出爐，北市、新北、台中及台南分別較上月增加12％?20％，其中，北市移轉量4,043棟為實價登錄以來新高，新北市重回8,000棟之上亦是2年來新高，房仲業者研判，主要可能因鬼月即將到來的提早交屋潮所致。

　台北市地政局昨（1）日公布，7月北市建物買賣移轉棟數共4,043棟，月增20％、年減幅4.1％。觀察7月北市各行政區建物買賣移轉棟數，交易量最高前3名分別為內湖區799棟、中山區678棟以及大安區346棟，12個行政區除了文山區下滑、松山區平盤外，其餘10個行政區皆呈現上漲。

　新北市7月買賣移轉棟數為8,066棟，是2年來首度重回8千大關之上，月增13.7％、年增11％；以行政區來看，交易量排行前3名為中和區1056棟、新莊區806棟以及板橋區740棟，新北市主要買賣熱區月增率除新莊區下跌外，其餘各區皆呈現上漲，其中，中和、汐止月增幅達57.4％及27.1％，表現最為亮眼。

　台中、台南市7月買賣移轉棟數，分別以5,198棟、2,163棟呈現小幅上揚趨勢，月增幅分別為16.8％、12.4％。台中各行政區交易量第1名由西屯區以735棟蟬聯，北屯區715棟、南屯區509棟分居2、3名；台南交易量賣座王則由永康區以404棟奪下，東區、安南區居2、3名。

　曾敬德表示，7月房市交易量增加應「非關景氣」，依照過去經驗在農曆鬼月之前與12月的年底前，都是容易出現移轉量大增的時間點，主要原因還是部分民眾仍忌諱於鬼月過戶，因此包括中古屋買賣過戶，與建商的預售案過戶交屋，不少都希望趕在鬼月前完成相關程序。

　都更案大變身！曾經是921危樓的「尚華仁愛」，在今年順利完工並取得使用執照後，在此次最新的實價揭露資料，也出現4筆高樓層的交易紀錄，每戶成交總價逾2億元，其中12樓的戶別每坪成交行情達180?181萬元，是目前實價揭露以來最貴的都更豪宅。

　「尚華仁愛」大樓在921地震後結構受損，市府於94年8月12日公告劃定為都市更新地區。該大樓面積約908平方公尺，更新後提供52戶住宅單元及6戶商業單元，該案最特別的是，推動的實施者並非建商，而是由居民自組都市更新會擔任。該案於102年2月6日完工取得使用執照，成為北市自力都更的成功典範。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，「尚華仁愛」高樓層的4戶面向國父紀念館，景觀視野佳，又靠近信義計畫區，該案以每坪180萬元成交，還高於知名豪宅「勤美璞真」已揭露的179萬單價，創下目前實價揭露以來最貴的都更豪宅；目前單價也僅次於「皇翔御琚」、「仁愛一品」、「信義之星」等知名豪宅。

　配合中央「防災型都更」推動，新北市政府工務局都更處昨（1）日主動加碼，提出「簡易都更」制！未來，在新北市地區，只要基地面積達500平方公尺，就可申請都更，比現行都更最小基地規模要求1,000平方公尺，大幅放寬。

　由於新北市境內有許多樓高4?5層樓老舊建築，30年以上的老屋總數約有42萬多戶，都存在著安全危機，但重建整合有相當困難度，因此，新北市提出「簡易都更」。新北市都更處長王玉芬建議，中央應放寬諸如增加市郊低房價地區的都更容積獎勵等措施，增添政府與民間合作推動的誘因和機會。

　王玉芬指出，新北市政府已進行修法，除把都更最低規模降到500平方公尺外，也計畫把現行容積獎勵15％，提高到20％。都更處表示，提高容積獎勵這部分，新北市府已列入103年辦理通盤檢討修訂。

　所謂「簡易都更」，王玉芬指出，只要所有土地及建物所有權人同意，不用經「都市更新條例」冗長的法定程序，也能給予適度的容積獎勵，讓改建程序簡單，希望加速重建的腳步。

　此外，簡易都更也適度放寬現行「都市更新單元」面積規模限制，下降到面積500平方公尺即可申請都更。

　據了解，現行都更基地面積限制，臨二條計畫道路，最低申請都更的面積要1,000平方公尺；臨一條計畫道路，最低申請都更基地面積要1,500平方公尺。

　王玉芬指出，新北市針對境內環境有災害危險之虞的老舊社區共劃定49處更新地區，面積約達184公頃，使更新地區內老舊建築重建的同意比例可以降低，並可適用時程獎勵最高10％，透過相關誘因的提供及釋出，鼓勵老舊建築重建，以達安全的居住空間。

　除了劃定更新地區外，新北市府表示，市府更進一步公辦更新，如永和新生地（大陳義胞地區）都更案，建物老舊密集，巷弄狹小，是發生地震災害及火災的潛在危險地區，需要積極重建，因此市府早已在99年即指定該地區為「策略再開發地區」，透過計畫指導、獎勵誘因及招商引進等三管齊下的方式促進其環境改善，目前該地區內其中一個更新單元已經整合成功並送件至市府，可望於明年完成審查。

隨著林口地區的公共建設陸續完工，四通八達的交通，南近桃園機場、北接台北港，加上多項公共建設，使林口完全蛻變成最符合現代生活機能、首購換屋的新興明星區，相較於台北市精華區的高房價，在林口房市，用一半不到的價格，就能換取增加一倍的居住空間。

根據內政部不動產買賣移轉棟數顯示，近半年來，買賣移轉棟數達到3,012棟。近期受到林口A7合宜住宅效應，民視斥資25億在林口打造數位媒體總部，TVBS不久也將進行簽約，新北影視城成形指日可待，而打造東京迪士尼的日商三井不動產也將興建北台灣最大規模的暢貨中心(outlet)，屆時，商城、影城及影視產業形成聚落，將帶動在地就業機會、刺激林口地區經濟，觀光效益及文化教育等也將正面成長。

21世紀不動產林口捷運站前加盟店店長簡秀琴分析，文化二路與文化三路之間，從A9捷運站到忠孝路口，該區到捷運站只要十分鐘路程，加上還有行政特區、中商36(林口暢貨中心)等眾多因素加值之下，屋齡3-8年的中古屋每坪約30-32萬，新建案每坪則開價約34-36萬。

簡秀琴說，目前仍以自住客居多，多是台北縣市、桃園過來的客源，也因為交通建設、公共設施等利多，即便8月7日即將進入農曆鬼月，詢問熱度仍不減，看屋人潮持續熱絡，過去以學區詢問度較高，現在則多傾向影城及商場附近為主。

台 北市不可否認的仍是全台首善之區，是多數人移居及企業進駐的首選，然而台北腹地有限，地價、房價相對昂貴，因此，越來越多的人選擇生活成本較平實的新北 市。以交通運輸來說，有了機場捷運，林口往來台北市區便利許多，生活圈也因而擴大，一方面可以享受台北市政經機能，另一方面也可以享受林口優質的生活品 質。

林口不論生活機能、商業及交通等基礎建設均已完善，尤其機場捷運線、中商36、新北影視城及行政園區等，題材豐富且完整，房價自然產生連動效應。

　台開集團位於台中市干城重劃區「新站特區商業用地」，兩塊總計1,648坪土地，昨（1）日公開邀約出售；台開指出，這二塊1051、1055地號的土地，屬台中市中心地段，周邊公共設施完善，是近期台中市少有的大面積市中心精華商業土地，出售案因此備受市場矚目。

　業界指出，這二塊商業用地，位距台中市火車站僅0.5公里，走路約3分鐘，鄰近台中一中商圈，屬稀有性與具高開發價值。

　台開集團指出，這塊土地原是與土地銀行處分共同持分各半的台中市干城2,694坪土地，切割後，台開集團取得1,648坪，並將本案「新站特區商業用地出售案」劃分為兩塊土地出售，分別為933.66坪與750.6坪。

　台開集團表示，兩塊土地可個別或合併出售；市場認為，由於「新站特區商業用地出售案」位台中市干城重劃區土地，近年來該區受惠於鐵路高架化、大型開發商進駐等因素，已成土地開發商及壽險、建商爭相投入搶進的熱門地段，開發商業價值潛力高。

　據了解，台中干城重劃區內土地近年來有不少壽險、建設公司競標，國產局於去年的10月30日，標售1021地號（第一標）及1039、1041地號（第二標）地上權，最後由南山人壽高價得標，宣告干城重劃區土地價值翻升。

　干城重劃區南側距台中市火車站約0.5公里，北側距台中市體育場約0.5公里，西北側為中山公園，東北側為進德國小，為已完成重劃之重劃區，交通便利，道路配置完善。

　除交通便利外，干城重劃區區域商業活動也相當活躍；以中友百貨、台中一中街商圈為主，土地商業優勢高，且台中市政府計畫把周邊的建國市場遷往東區建成路與忠孝路口，預計102年8月動工、103年底完工，整頓後將可更加該區土地價值。

　台開集團表示，由於公司資產豐富，「新站特區商業用地出售案」將可更為活絡公司營運體質與經營效益，該案兩塊土地因商業開發價值高，已吸引不少有意願的買主向台開詢問相關的出售細節。

宜進（1457）昨（1）日公告，處分彰化花壇鄉6,400坪的土地與9,079坪的閒置廠房，交易總金額約6.61億元，宜進將可認列1.26億元的處分利益，若以股本31.78億元計算，每股獲利貢獻約0.4元，賣地貢獻超過一年本業營運，獲利大補。

宜進預計處分利益為1.26億元，將在8月底過戶，可望第3季認列

立法院即將審議「兩岸服務貿易協議」，不動產業界人士認為，該協議將對台灣商用不動產帶來激勵，隨著陸資企業來台，陸資對台灣辦公室需求增強，台中在2013年第2季已出現購買商場與辦公大樓金額已近30億元，佔全台第2季商用不動產市場比例的28%，新落成的台中「亞太雲端」商辦大樓近期的市場反應也很好。

中華經濟研究院對「兩岸服務貿易協議」經濟影響評估指出，可讓台灣服務業總產值增加約4億美元，就業增加約1.2萬人，總就業成長幅度約為0.15~0.16％。「兩岸簽署服務貿易協議」後，大陸對台開放80項行業別，台灣對陸開放64項行業別，雙方市場開放涉及商業、通訊、建築、配銷、環境、健康和社會、旅遊、娛樂文化、體育、運輸及金融行業。

就經濟部投審會統計，2013年陸資來台投資金額大幅增加，1~5月核准陸資來台投資案共56件、年增9.8%，前5月陸資投(增)資金額共約2億1,107萬美元，年增82.2%。永慶資產管理協理黃增福指出，陸資來台投資加速成長、可投資項目增加，三大產業之金融業、觀光服務業及營造業最具亮點，無論是增設陸企在台據點或投資台灣中小企業，陸資可跨足產業領域及投資規模正持續擴大。

崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美認為，「兩岸服務貿易協議」對商用不動產市場帶來利多，未來商用不動產市場朝正面發展。仲量聯行總經理趙正義將「兩岸服務貿易協議」成之為「服貿錠」，透過該協議會讓商辦市場投資報酬率日益合理，可望使商辦市場更為健康。趙正義認為，2013年的商辦市場呈現緩慢復甦格局，未來簽署「兩岸服務貿易協議」之後，兩岸的金融、觀光、醫療、零售及銀髮養生等產業有更多合作契機，對台灣商業不動產市場帶來健全發展。

全球資產管理公司統計2013年第2季商用不動產市場交易為180億元，有3筆來自台中地區的交易，其中有一筆28億元及一筆20億元分別購買台中的商場，以及一筆1.38億元購買商辦樓層，可以嗅出資金進入台中商用不動產市場獵樓的積極味道。全球資產管理公司專案經理王宏維認為，海峽兩岸服務貿易協議成為ECFA上路後，最大幅度開放進展，對台灣商用不動產市場預估是利多於弊。

台中的產業與大陸往來密切，也是台灣製造業主要生產基地，往往在台北舉行的全球產業展覽後，廠商都會帶來自全球客戶前往中部參觀工廠，由此可見台中的商用不動產市場所居的重要地位。

台中草悟道特區新落成的「亞太雲端」商務大樓，近期受到市場關注，主要是該大樓趕上這波台灣拼經濟的商務熱潮，座落在台灣大道二道，旁邊即為勤美綠園道，周邊有SOGO商圈，原本生活及商務機能齊全，不但接待賓客大器，辦公環境也十分優質，在這波服貿效應中，成為商務客群的關注重點。

全球資產管理公司指出，台灣商用不動產市場接下來被看好，不僅是「兩岸服務貿易協議」的效應而已，台灣近期也積極與紐西蘭及新加坡等國洽簽自由貿易協定，朝向開放貿易的經商環境努力；此外，2013年7月底，行政院推動全台10處自由經濟示範區上路，產業合作選定南港、台中與高雄三大軟體園區，都讓台中地區的商用不動產市場展露商機。

台中、台南市地政局分別公布2013年7月建物買賣移轉棟數，分別以5,198棟及2,163棟呈現小幅上揚趨勢，較6月分別增加746棟及238棟，月增幅分別為16.8%、12.4%；另台中年增幅9.9%，台南則年減8.7%。台中各行政區交易量賣座王由西屯區以735棟蟬聯，北屯區715棟、南屯區509棟分居2、3名；台南各行政區交易量賣座王則由永康區以404棟奪下，東區和安南區則以324棟、273棟居2、3名。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，7月的買賣移轉棟數主要是反映6月下旬至7月的交易熱度，因中、南部已逐步淡化奢侈稅議題，加上重劃區的規畫推動，讓台中及台南都分別小漲1成多，使得今年第二季尾聲，買氣呈現『溫漲』格局。

洪佩君指出，台中地區的房價從2012年開始就穩步盤堅，其中新成屋和新古屋尤其受青睞，價格更是有撐，尤其在環繞市區的台74線逐段貫通之後，外圍的買盤也陸續湧入，包括來自彰化、南投的來客，也包括北部南下的置產族。此外總價1000萬元上下的電梯產品，尤其捷運預定路線周邊，詢問度都相當高，這次移轉的前三名西屯、北屯、南屯都有捷運綠線直接穿越，交易熱度居高不下。

台南月增12.4%，洪佩君分析，永康區2013年第二季的買氣居高不下，並以本地買盤為主力客群，最受歡迎的產品類型是透天厝，其次是電梯華廈的3房產品，顯示「空間」成為民眾相當重視的購屋條件。不過因為今年下半年台南的新建案將會出現一波推案潮，一方面可能會帶來一些觀望比較的氛圍，但另一方面也讓剛性需求獲得釋放的機會，第三季買氣值得關注。

為配合內政部營建署補助獎勵辦理租屋服務平台，台中市都市發展局計畫成立4個區域的租屋服務平台，由政府提供獎勵金及作業費用，預計媒合300案件，透過現有民間社會福利及不動產服務能量成立一專責租屋服務平台，以協助中低所得家庭或一般民眾的租屋服務。

都發局表示，市府預計採用公開評選方式，擇定優良廠商委託成立4區租屋服務平台，各區採購招標業已於2013年7月31上網公告，歡迎符合廠商資格者，踴躍參與投標。

未來透過租屋服務平台及內政部營建署建置租屋網站，刊登出租及承租資訊，統一窗口提供民眾租屋資訊及處理租賃糾紛諮詢等服務，媒合公益出租人與中低所得家庭者，多元提供社會住宅，也可健全租屋市場的發展。

都發局表示，成立4個區域的租屋服務平台，將可活絡租屋市場供給及需求，解決空閒住宅率較高行政區的房屋閒置問題，以及弱勢族群租屋問題。

今年以來，樓市銷售和土地市場持續火熱。今日中指院監測全國100城市的7月房價資料顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%，這是自2012年6月以來已連續第14個月環比上漲，且漲幅持續擴大。

網易財經也注意到，港資新世界中國地產有限公司（以下簡稱：新世界中國）在廣州的樓盤進入7月份全線上調報價，其中部分單盤漲幅更是超過萬元/平方米。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，當前政府對於房地產市場政策和走勢的表態較為曖昧，大多數一二線城市前7個月商品住宅均價漲幅已接近當年的房價控制目標，對房地產市場調控表態，並沒有實質操作意義。

7月全國百城樓盤連漲14月

近大半年以來，土地市場的地王效應，使得樓市見漲。今日中指院資料顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環比6月上漲0.87%。這是自2012年6月以來連續第14個月環比上漲，其中61個城市環比上漲，39個城市環比下跌。

值得注意是，北京、上海等重點監測十大城市住宅均價為17609元/平方米，環比上月上漲1.34%，同比漲幅更是達11.06%。該機構指出，在宏觀經濟不確定性增強、調控政策收緊預期減弱、需求保持平穩的大環境下，7月百城價格上漲且漲幅呈現擴大態勢。

張宏偉坦言，當前政府對於目前房價持續小幅上漲的態勢以及部分城市房價上漲過快的現象，並沒有再次出臺嚴厲的調控措施，態度表現曖昧。繼續堅持房地產市場調控表態並沒有實質操作意義。

以廣州為例，據國家統計局資料顯示，今年1-6月份，廣州新建商品住宅價格指數同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，漲幅呈現明顯擴大趨勢，而六個月中有五個月漲幅位居全國第一。

某機構統計的在售樓盤報價顯示，延續6月報價上揚態勢，截止至7月26日廣州同期在售的一手住宅專案有260個，其中70盤報價上漲,171盤呈現持平狀態。

然而不僅是廣州，北京市場上住宅也表現量降價升的狀態，據鏈家地產市場研究部統計，截至29日，7月北京一手住宅（含保障性住房）網簽量達6000套，比6月同期減少35.8%；一手住宅成交均價為25138元/平方米，環比6月同期上漲9%，同比上漲21.6%。

鏈家地產市場研究部張旭認為，受成交結構變化影響，7月純商品住宅成交均價出現明顯上漲，特別是均價在2萬元-3.5萬元之間的中端成交大幅上漲。除了結構因素導致，另一方面當前北京市場上剛需房源供應量低、庫存量低，而需求相對旺盛，價格具備上漲動力。

港資新世界樓盤7月單盤漲幅超萬元

近期國務院對於房地產市場多次表態，也僅要求繼續加強房地產調控，態度曖昧，加上地王效應影響，不少樓盤見風漲。

7月，新世界中國在廣州樓盤漲幅非常搶眼，根據網易房產資料中心統計顯示，7月新世界中國在廣州樓盤銷售均價約3萬元/平方米，而6月份這一數據僅約為1.6萬元/平方米，上漲高達87%，創4月份以來的新高。


網易財經注意到，該房企旗下位于廣州白雲、荔灣以及天河等區域樓盤進入7月後，全線漲價，從最低漲幅5000元-18000元/平方米不等。網易財經從上述廣州新世界售樓處證實了這一消息，均稱7月份全線上調均價，其中荔灣凱粵灣7月份對外報價上調到43500元/平方米，而據網易房產資料中心統計顯示，近一個月以來，該樓盤實際網簽均價約2.5萬元/平方米，每平方米漲幅兩者相差逾萬元，漲幅高達76%。

而對於旗下樓盤全線上調報價，新世界中國廣州公司相關負責人並未給出回應。廣州資深市場人士肖文曉認為，近期出現了大量的地王，提高了市場對房價的預期，同時也跟廣州限售限簽政策有關，限售在無形中造成很多樓盤的預售、網簽都受到影響，導致供應下降，房價上升。

同時他認為，從目前的政策環境來看，政府還是希望房地產穩定健康發展，但整個宏觀經濟出現下行傾向，對房價也不會實行打壓政策，總的來看下半年房價的漲幅會比上半年小，但整體還是穩中有漲。

房企再融資正式開閘，新湖中寶推出了募資額達55億元的非公開發行預案，公司股票8月2日複牌。

新湖中寶8月1日晚間公告，公司擬以不低於3.07元/股的價格，定向增發不超過17.91億股（含17.91億股），募資不超過55億元。發行物件為不超過10名特定物件，均以現金認購。

募資淨額擬用於兩個地產項目，分別為上海普陀區及閘北區的棚戶區改造項目。其中，投資30億元用於普陀區的上海新湖明珠城三期三標段、四標段，投資25億元用於閘北區的上海新湖青藍國際。


6月26日，在國務院常務會議上李克強總理曾提出研究部署加快棚戶區改造，促進經濟發展和民生改善。會議決定，今後5年再改造各類棚戶區 1000萬戶，同步建設配套市政設施、公共服務設施，確保同步使用。會議還強調，要進一步增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。同時將棚戶區改造安置住房用地納入當地土地供應計畫優先安排。

上述定增募資淨額擬全部用於棚戶區改造項目，募集資金投向符合國家促進棚戶區改造的相關政策。新湖中寶稱，在上述背景下，公開發行股票將使公司的棚戶區改造專案的進度進一步加快，有利於提高公司的競爭能力和綜合實力。

發行方案尚需獲得新湖中寶股東大會批准以及中國證監會核准。

富力地產公佈7月份營運資料，月內合約銷售總金額約為29.71億元人民幣(下同)，而已出售的合約銷售總面積約為22.8萬平方米，銷售收入和銷售面積分別上升25.3%和 4.6%。

截至今年7月底止，累計合約銷售金額達215.5億元，合約銷售總面積約184萬平方米，按去年同期分別升26.7%及29.8%。

近日，中原地產研究中心監測資料顯示，截至7月25日，十大標杆房企權益購地293億元，購地金額創年內新高，將502萬平方米土地收入囊中。其中，引起市場關注的一點是，房地產企業重回一線城市趨勢明顯，新增購地城市三、四線城市占比為0。對此，中原地產研究部總監張大偉分析認為，拿地趨勢集中一、二線城市，主要是因為2012年以來整體市場發展不均衡，三、四線城市庫存積壓過多，需求難以上漲。而一、二線城市則領漲市場。 記者 王荔玨

一線城市樓市火爆 土地日漸緊缺

房企人士坦言，房企搶奪一線城市的土地，是因為在一線城市開發利潤高，去貨速度快。根據國家統計局公佈的6月70個大中城市房價資料顯示，6月房價同比漲幅排名前四位的就是“北上廣深”四大城市，其中廣州漲幅16.5%、深圳漲幅15.7%、北京漲幅12.9%、上海漲幅11.9%，一線城市再次成為本輪樓市調控中回升最快，也最為火爆的城市。

北京在7月份的傳統市場淡季仍出現多個樓盤集中“日光”的現象，且均為一次性推出千套房源的大盤；同樣地，廣州多個“剛需”盤也頻頻出現“日光”，這直接印證了市場需求的真實存在。

與此同時，先知先覺的大房企更多的是明顯感到了“麵粉”的稀缺。舉例而言，在深圳土地市場，今年上半年就僅有光明新區在1月份出讓了一塊居住用地，起始價為8億元，土地成交價高達14.1億元，接下來一直到8月份，再無居住地可賣。

正是面對著“麵粉”供應如此的緊缺的市場，才導致了深圳的標杆房企如萬科、佳兆業等紛紛出手其他的一線城市並屢創地王。5月23日，佳兆業以79865萬元的最高限價競得廣州白雲區一地塊，折合樓面價達24168元/m2，此價格與周邊樓盤售價相近。而在這之前的近半個月時間?，佳兆業為搶地已猛砸超55億元，其中還包攬了一塊廣州“地王”，引得多方直呼“佳兆業太瘋狂！”

7月3日，上海萬科盈江投資管理有限公司聯合上海張江（集團）有限公司以48.7億元摘得上海浦東新區張江高科技園區中區地塊，溢價率高達132%，令上海年內總價土地出讓紀錄在一周內再度被刷新。7月8日，萬科以6.03億元獲得廣州荔灣區珠江隧道口以西的商業金融地塊，樓面均價達19638元/m2，刷新荔灣區此前廣鐵南站地塊17203元/m2的樓面價紀錄。

廣州或成房企爭地主戰場

除了深圳大房企之外，廣州本土企業、十大標杆房企之一的?大地產也有明顯回歸一線城市的舉措。7月3日，?大地產以35.6億元投得北京昌平區沙河鎮一居住用地，?大的首次進京拿地被業界視為品牌房企實施戰略轉移，重新回歸一、二線城市的“加強信號”。而在此之前，?大很少涉足一線城市。有資料顯示，2011年，?大新增土地儲備有61%在三、四線城市，其餘都在二線城市，一線城市並沒有新增項目；2012年，?大71%的新增土地儲備在二線城市，三、四線城市土地儲備占比只有28%，一線城市也就只有廣州新增了1個專案。

而頤和地產近日透露，集團在近日于瀋陽市渾南新區出手7.64億元拿下9個地塊。而這也是頤和地產今年以來第四次在土地市場有大動作，其餘三個地塊分別位於浙江湖州、杭州和湖南郴州，總投資額近200億元，未來的產品類型仍將以旅遊度假型房屋為主。


有業界人士表示，“三、四線城市供應巨大與其現實需求和經濟總量形成強烈反差，建好了賣不出去，這是導致開發商紛紛調頭投向安全邊界高、需求旺盛、賣得起價的一、二線城市的關鍵所在。”事實上，把錢砸在三、四線城市，結果樓沒法賣的教訓讓房企對三、四線城市望而卻步。最典型的個案是，2011年，在穗、京、滬都所向披靡的星河灣在有“鬼城”之稱的三線城市鄂爾多斯推出了第一批1900套房源，但開盤一年半僅售出了300套左右的單位，而且還是在精裝改毛坯，價格“腰斬”的前提下售出的。有了星河灣前車之鑒，因此，在“麵粉”緊缺的市場現狀下標杆房企把戰略重點轉移到可快速創造業績的一線城市也就不難理解了。業界人士認為，今年，招商、金地、?大要實現千億的銷售目標，只有進一步加大在一、二線城市的佈局，才能確保沖線。日前，招商地產的相關人士就坦言，儘管目前招商地產在廣州的專案只有一個，但廣州的發展前景大家有目共睹，未來招商地產將增加在廣州開發的專案。

招商地產的這一發展思路或許代表了許多標杆房企的想法。畢竟，廣州被視為是投資最穩妥的城市。日前，中國房產資訊集團發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》就顯示，風險最大的城市主要集中在三線城市，而上海、北京、廣州成為我國房地產風險排名倒數三位的城市。

“我們的專案已經賣完了，一套都不剩了。”7月31日，北京四合上院專案銷售人員對《第一財經日報》記者表示。

北京市住建委的登記資訊顯示，這個位於北京二環內菜市口附近的豪宅項目，平均預售價格已超過55000元/平方米，7月3日取得預售證至今，大多數房源均處於預訂或資格核驗狀態。據上述銷售人員解釋，目前處於可售狀態的住宅也都是因為客戶要求更名等原因暫時沒有網簽。

“在這個‘日光碟’頻繁出現的7月，儘管純商品住宅成交量環比下降近三成，但實際上市場中需求釋放的程度並未降低。”鏈家地產市場研究部張旭如此總結。

屢現“日光”量未漲

繼7月15日~21日一周接連出現中建國際港、鴻坤林語墅等4個“日光碟”之後，上周（7月22日~28日），北京樓市再有2個低價剛需專案被搶購一空。

7月27日，位於平谷區馬坊鎮的純新盤首城匯景灣項目首次入市，僅推出320套房源，卻吸引了1400多人現場購房，開盤當天，320套房源被認購完畢，銷售金額近4個億。此外，位於房山區城關鎮的中冶•藍城同日開盤共推出174套房源，僅5個小時即全部實現認購。

另外一組值得關注的資料是，據鏈家地產市場研究部統計，北京樓市今年4~7月入市的新建商品住宅期房共63個專案，總供應量20767套，截至目前的簽約率為46.6%。其中，由於網簽滯後的原因，有12個專案尚未顯示簽約。扣除零網簽項目後，短短幾個月時間內，整體去化率已達到53.7%。

對此，張旭認為，從市場實際表現看，目前購房需求的各個階層，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數樓盤入市後消化週期縮短。

不過，由於網簽滯後的影響，“日光碟”的集中出現並沒有令7月的成交量出現增長。

中原地產的統計顯示，7月份，北京新建住宅網簽套數為6510套，環比上月同期的9811套下調了33.6%，同比去年7月的11959套更是下跌了45.6%。

亞豪機構副總經理任啟鑫認為，成交量的下滑並非由於需求的萎縮。“在限價政策以及土地儲備總體不足的前提之下，專案入市積極性普遍低迷，今年來月度開盤項目個數最多僅30餘個，供應的持續低迷也使得7月成交現階段性低點。”

根據鏈家地產市場研究統計，7月份北京新增商品住宅期房項目16個，比6月同期減少2個，總供應量為6397套，環比增加23%，同比減少30.7%。

張旭認為，雖然7月份新增供應量整體上出現兩成以上的增長，但是符合低端剛需的房源量只有四成左右，且多數項目都位於六環以外。隨著房價上漲，剛需購房人群的選擇範圍外移更加明顯，大部分只能選擇在靠近六環甚至六環外的區域。

“近期出現的‘日光碟’儘管提供了不少新建住宅的房源，但反映到簽約資料，則需要滯後兩個星期以上，因此7月的成交量並沒有出現上漲。”除此之外，中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，7月成交量的下降，還在於限價政策博弈依然劇烈，“大部分專案受制於限價政策，定價受到限制，延緩了入市時間，導致市場供應短缺。”

房價上漲動力足

不過，成交量萎縮的同時，成交均價卻在不斷沖高。

從成交價格來看，根據亞豪機構統計資料，7月北京商品住宅市場成交均價為24815元/平方米，這一均價水準超越了2011年2月的24459元/平方米，成為歷史新高。

“7月純商品住宅成交均價出現明顯上漲，主要是成交結構變化引起。”鏈家地產的資料統計顯示，7月剛需成交占比明顯減少，改善性需求占比增加。從戶型角度看，7月份一居和兩居的成交均價分別上漲了44.9%和10.4%。

“實際上，若排除成交結構的影響，以目前市場的實際成交狀況看，價格本身也具備實質上漲的動力。”張旭表示。

任啟鑫也認為，2013年年初北京的房價水準已普遍超越上輪調控之前，處於高位水準，而2013年的本輪調控之後，雖然對於房價的上漲有所限制，但基於供應的短缺，房價水準並未轉向下行，而是依然維持在上升通道當中。“從各區域縱向價格情況對比來看，目前北京房價水準確實處於歷史最高位。”任啟鑫感歎。

“政府在供應環節抑制新建商品住宅價格過快上漲，從短期內，可以使購房者以相對較低的購房成本入市，房價上漲趨勢得以控制。”但張旭認為，在成本上升壓力下，難以避免開發商與政策之間的博弈會加深。因此，她強調，當前新盤較快的去化率以及剛需供應的不足所導致的潛在矛盾依然不容忽視。

房價難掩上漲衝動的同時，北京的土地市場也是一番熱鬧景象。


中原地產統計資料顯示，北京7月份土地出讓金收入為205.17億元。至此，前7個月土地出讓金合計達到870億元，較去年同期的238.5億元上漲了265%，已經超過2012年全年土地出讓金。同時，將在8月出讓的12宗經營性地塊掛牌起始價合計為120.34億元，因此業內預計在8月底，北京今年的土地出讓金收入將突破1000億元。

張大偉表示，在目前地王迭出的情況下，不論是開發商還是二手房業主都存在惜售的心理，“這將導致市場的供需結構繼續緊張”，而供不應求的結果將是房價的繼續上漲。

[ 張遠稱，卓越拿下前海地王全靠自有資金，並沒有融資合作方，但未來不排除引入合作方共同開發 ]
“前海必進！”當卓越集團成為深圳“前海土地第一拍”的最大“黑馬”時，所有房企巨頭才意識到，此前低估了這家民營開發商。

7月26日，卓越集團以123.69億元價格搶下前海的兩幅商務用地，刷新深圳總價地王。形成鮮明對比的是，卓越集團2012年銷售總金額才102億元。

這也讓外界因此質疑卓越集團資金鏈問題。實際上，從去年開始，業界對這家以商務地產見長的開發商就猜測不斷。

連日來，卓越集團執行總裁張遠被記者反復追問著資金安排問題，他在接受《第一財經日報》專訪時費解地問：“大家在懷疑我們什麼呢？”

7月31日，按照政府的土地出讓要求，卓越集團支付了62億元的地塊首期款，剩餘50%的地價款將在一年內付清。

激進拿地

張遠用“前海必進”來形容公司的戰略部署，這?被定位為卓越集團繼深圳福田中心、後海中心之後的又一戰略要地。

對於資金來源問題，在張遠看來並不複雜：“一家開發商勞師動眾去競拍這樣的土地，它難道還沒準備好資金？”

張遠坦言，卓越集團的融資管道與銀行聯繫比較多，除此之外，就是公司手?拿著規模不小的可變現產品。

按照計畫，目前卓越集團正在建設的有深圳上梅林綜合體項目、後海寫字樓項目以及崗廈項目、上海卓越•世紀中心、青島卓越•世紀中心、青島膠南金融廣場等五大綜合體項目，將在今年集中入市。

2013年，卓越集團預計銷售額將在去年102億元的基礎上，增長至130億至140億元，2014年銷售目標將超過240億元。

張遠稱，卓越拿下前海地王全靠自有資金，並沒有融資合作方，但未來不排除引入合作方共同開發。

根據土地出讓要求，三個月後前海兩宗地將動工開建。張遠表示，梅林卓越城從開工到銷售僅用了13個月，因此他預計明年下半年有望入市銷售，“可能明年再付款的時候，我們蓋的樓已經售罄。”

按照通常的邏輯，開發商地價約占年度銷售額的30%至60%之間，這屬於相對合理區間。但卓越集團一次性拿地金額為年銷售額的1.2倍，這在開發商中頗為罕見。

張遠表示，前海拿地的另一考慮是補充土地儲備，公司要實現40%以上的複合增長率，大量物業套現之後必然要不斷補充新項目。

初步測算，卓越集團拿下51.89億元的T201-0077地塊，實際樓面地價約19300元/平方米；71.8億元拿下的T201-0075地塊，實際樓面地價約20500元/平方米。

目前該地塊周邊已有高檔寫字樓公寓售價達到4萬~5萬元人民幣/平方米，深圳福田中心區卓越世紀中心寫字樓的售價也已超過7萬元人民幣/平方米。

截至7月19日，前海入區企業1144家，註冊資本總額1400億元，金融類企業837家，引入世界500強企業17家。

張遠稱，作為前海首個專案的開發者，卓越不擔心市場銷售，公司前海項目入市時，這1000餘家企業勢必成為首批進駐客戶。

模式再轉型

在此次前海土地爭奪戰中，卓越集團力壓綠地、金融街、華潤以及萬科和新世界聯合體等眾多大型開發商，大有勢在必得的決心。在深圳地產界人士看來，這在很大程度上由卓越集團以商務地產為主的開發模式所決定。

作為成長於深圳的民營房企，卓越集團堪稱深圳寫字樓開發領域的標杆企業。自2003年起，卓越接連投資建設卓越大廈、卓越時代廣場、卓越世紀中心。

僅在福田中心區，卓越集團就擁有七棟甲級寫字樓、一座購物廣場及一座五星級四季酒店，總面積超過100萬平方米，成為深圳中心區域頭號商用物業開發商。2012~2013年上半年，卓越集團在深圳寫字樓市場佔有率排名第一。

目前，深圳可供開發的土地已經屈指可數，前海金融和服務業為主的產業定位，勢必成為未來深圳核心CBD重地。

過去的2012年，號稱國內最大的寫字樓開發商SOHO中國銷售收入接連兩年遭遇大幅下滑，2012年全年銷售不到百億。

相比之下，卓越集團2012年銷售額卻罕見地首次超過百億， SOHO中國和卓越集團的差距逐漸拉近，“北SOHO，南卓越”的說法開始流行。

在2012年，SOHO中國因遭遇滯銷，被迫轉型，經營策略也由售轉為持有，而卓越集團則反向操作“轉租為售”。

面臨同樣的市場環境，兩家企業作出了不同的市場選擇，張遠認為，這在根本上取決於政策和市場的變化。


張遠稱，卓越集團已經過了剛入行交學費的階段，現在要思考更長遠的戰略。在完成資金積累之後，卓越集團進行“商住並舉、貨如輪轉”的模式轉型。

按照發展規劃，“貨如輪轉”將帶來高效的現金流供應，哺育持有物業，最終實現“商住並舉”。在轉型前期，將按照8∶2的資金配置銷售型物業與持有型物業；深圳是這場模式轉型的主戰場。

在可售物業配比上，卓越集團發揮寫字樓、商辦公寓、住宅項目中街鋪等非住宅銷售業務優勢，非住宅銷售金額占比控制在30%的水準 。

在張遠看來，無論選擇何種策略，都是企業適應市場的結果。2013年和2014年，卓越集團將迎來綜合體項目集中爆發的時期，未來3年重啟上市亦在計畫之中。

去年7月13日，本報就南京雨花臺區單價地王荒廢兩年淪為菜地一事進行過報導。現在這一事件有了最新進展。據記者瞭解，目前，該地塊的開發商——南京長髮都市房地產開發有限公司 （以下簡稱南京長髮都市）已派施工隊於近日進駐現場開始平整土地。南京長髮都市還表示，該專案將在年底上市銷售。

公開資料顯示，在2010年1月的南京首場土地拍賣會上，南京長髮都市力挫金地集團、南京紅太陽等房企，以8.65億元奪得雨花臺風景區西南側地塊，15977元每平方米的樓面價創造了南京當時最高的居住用地成交樓面價，成為南京單價地王。

然而南京長髮都市獲得該地塊後卻遲遲不進行開發，以至於去年記者在現場採訪時發現，該地塊雜草叢生，周圍居民在地塊種植了番茄、黃瓜等菜品。

對此，有業內人士認為，該地塊在2010年是寶貝，現在卻是燙手山芋，因為15977元/平方米的樓面價，如果加上開發成本，該專案每平方米的成本就在19000元左右，而如今該地塊周邊樓盤的銷售價格也才處於這一水準，開發商遲遲不進行開發的原因或就在於此，歸根結底還是利潤問題。


由於開發商對該地塊遲遲不進行開發，去年曾一度傳出該地塊被轉手的消息。對此，開發商南京長髮都市相關負責人曾對外表示，“這個消息並不屬實，目前確實正在跟一些開發商進行商談，?面牽扯到的內容非常複雜，最終的情況也並未確定。”而傳言中的買家南京銀城地產也對此回應稱，“南京長髮都市的確是有意向轉讓該地塊，但沒有微博上說的那麼玄乎，一切都還在商議的過程中。”

一位元知情人士對 《每日經濟新聞》記者透露，“銀城地產並不是唯一的買家，南京長髮都市和好幾家房企都談過，其中不乏一些知名的大開發商，但是時至今日該地塊也未被轉讓出去。”

對於該項目建成後的前景，地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者表示，當時南京長髮都市是以8.65億元奪得該地塊，“按照15977元的樓盤價格，再加上開發成本，專案建成後，房源的成本價應該在19000元/平方米左右，以目前該地塊周邊房源的市場銷售價格來看，該項目盈利比較困難”。

上海城市的副中心五角場驅車向北，漸漸進入這個近年來興起的豪宅區：新江灣城。該板塊位於淞滬路的兩邊，各路一線品牌地產商的樓盤多數已經建設齊整。

儘管8月初，上海天氣到了史上少有的炎熱季節，但是淞滬路兩邊，不少地產仲介公司的員工，手持“7.5折降價出售”的大牌，期待能被過往的車輛有前來看房的客戶看到。

21世紀不動產楊浦區一家門店的經紀人孫喚生告訴本報記者，“我們手頭現在好多客戶都是福建人，做鋼材生意的，現在資金緊張。”孫先生告訴記者，“有一套房是買入時710萬，現價598萬，真的是虧本出售！”

福建商人資金鏈斷裂、瘋狂拋盤已經是近一年內上海二手房市場屢見不鮮的現象。“我手上還有好幾套福建商人要出手的樓盤。”孫喚生說，而福建人是該地區購買主力人群之一。

也因為此，新江灣城也成為上海豪宅區唯一一個價格有下降的地區。2013年4月，華潤新江灣九?突然降價，在新江灣城的專案也對此作出了回應。4月21日開盤前，華潤九?開盤時的均價由之前的報價——4.3萬元/平方米，直降到3.4萬元/平方米，降幅達20%。

出走新江灣

新江灣城曾經是福建投資客的“天堂”。

“我們的客戶資料顯示，單只是在我們樓盤?頭買房子的，就有80%以上是福建人。”新江灣城一家港資地產專案的銷售總監告訴本報記者，“當然是在2010年到2011年左右時候賣的最火，那時候福建人手中也是最有錢的。”

據材料顯示，新江灣城是新興的高端物業區，在最近的幾年中，新江灣九?、橡樹灣、仁?怡庭、九龍倉璽園、祥生禦江灣、銀億領墅等一批高檔住宅迅速發展起來。

福建商人嗅到了新江灣城的商業價值，開始入主新江灣。“在新江灣城，福建投資客一買就是十幾套！福建人以做鋼材生意的居多，跟溫州人一樣，一個人做生意成功了，會帶動起整個家族。買房子也喜歡紮堆買，常常一個家族的資金聚攏在一起，投資某一個樓盤。”身為福建人的中國房地產資訊系統分析師薛建雄在接受媒體採訪時講道。

隨著福建投資客大批入主新江灣後，新江灣城的成交量和房價一路高升。根據上海搜房網資料監控中心統計，新江灣城板塊2006年-2011年5月近5年半的時間?共成交了住宅106.5萬方，其中成交峰值爆發在2007年，全年共成交了25.2萬方，成交均價在5年多的時間?上漲了361.82%

然而，到了2012年底，局勢便陡轉直下。這一年，鋼貿生意慘澹，銀行信貸收緊，福建商人的資金鏈斷裂，昔日的豪宅也終將易主。

華潤橡樹灣和九龍倉璽園，是新江灣城著名的豪宅樓盤，也是之前福建商人買房的集中地，如今出現大量豪宅低價出售的局面。

孫喚生告訴本報記者，在他代理的橡樹灣社區，2樓和16樓的房東都是福建人，如今生意不好，都急著出售。

脆弱的資金鏈

上海鋼材市場的鋼貿生意大約70%為福建周甯、福安人在經營。而福建人迅速入主新江灣城豪宅的時期，也正是他們的鋼材貿易生意最紅火的時期。

而鋼材生意是資金密集型的行業，銀行貸款、借錢生錢，成了福建商人擅長的方法。

資料顯示，截至2012年9月5日，據上海銀監局統計，上海地區鋼貿貸款餘額共計1975億元，占全市中資銀行貸款餘額的4%。


2012年底，監管部門開始收緊信貸，溫州商人的資金鏈斷了，福建商人的資金鏈也隨之斷裂，一場鋼貿金融危機開始迅速蔓延。

正是隨著鋼貿危機發酵，福建商人的新江灣城豪宅也保不住了。“2012年之後開出來的盤子，銷售情況都不如之前好了。福建人資金鏈斷裂連鎖反應也在那個時候，之後這?的房子就不要賣了。”上述港資地產項目銷售總監告訴本報。

這直接對房價產生了影響。4月21日開盤前，華潤九?開盤時的均價由之前的報價——4.3萬元/平方米，直降到3.4萬元/平方米，降幅達20%。

不過，本報記者注意到，上海其他豪宅區房價尚未有大規模的變化。

7月31日，成都當月最後一場土拍會如期舉行。本次出讓地塊包括成華區崔家店路52號地塊，武侯區永豐鄉太平村7組地塊以及大邑縣晉原鎮內蒙古大道地塊，合計出讓面積約175.57畝。最終3宗地塊均成功出讓。

　　其中，成華區崔家店路52號地塊被中糧地產以7920元/平方米、溢價58%奪得，成交總價達14.4億元。該地塊淨用地面積90.87畝，計入容積率總建築面積不大於18.17萬平方米，為二類住宅用地；起拍樓面價5000元/平方米，起始價達9.09億元。而這也是自6月底以來，中糧地產競得的第三宗地塊。

　　此前7月23日，中糧地產（北京）有限公司以總價23.6億元、3.3萬平米公租房的代價奪得北京朝陽孫河宅地，溢價率49.37%。6月27日，中糧地產以23.4億元競得南京江寧宅地，溢價67.14%。

　　另外，武侯區永豐鄉太平村7組地塊，被一自然人以9300元/平方米、溢價132%奪得，成交總價為1.56億元。該地塊為二類住宅用地，出讓面積僅為11.4畝，起拍樓面地價5000元/平方米，計入容積率總建築面積1.68萬平方米。

　　而大邑縣晉原鎮內蒙古大道地塊，則以282萬/畝、溢價41%的價格成交。該地塊占地面積73.25畝，容積率為不小於1.8不大於3.0，為住商混合用地(相容商業用地比例不小於16%，不大於33%)。

　　另據統計，截至7月30日，7月成都土地市場共成交19宗地塊，成交面積1181畝，土地成交金額共計約68億元。

8月1日，根據廣州市國土局的出讓計畫，原定於8月6日開拍的國際金融城第二批4宗商業商務地塊延後到8月26日。同時競買人的門檻也有所放寬，在競買人條件中新增了金融設備製造企業、黃金白銀等貴金屬生產與交易類企業。

　　補充公告顯示，該4宗地的競買人須為下列之一：1、經國家金融監管部門批准的經營性金融企業或控股1家以上廣州地區法人金融機構的金融控股集團；2、經國家金融監管部門批准或經廣東省、廣州市批准的金融市場交易機構；3、金融設備製造企業、黃金白銀等貴金屬生產與交易類企業；4、經廣州市人民政府（廣州國際金融城開發建設工作領導小組）認定的必要且重要的金融相關企業。競買人應以自身名義申請，如有特殊原因也允許分公司（非法人分支機搆）申請。

　　而最初的公告顯示，4宗地的競買人須為下列之一：1、經國家金融監管部門批准的經營性金融企業或控股1家以上廣州地區法人金融機構的金融控股集團；2、經國家金融監管部門批准或經廣東省、廣州市批准的金融市場交易機構；競買人應以自身名義申請，如有特殊原因也允許分公司（非法人分支機搆）申請。

　　6月28日，廣州國土局推出廣州金融城第二批4宗相連商務金融地塊，底價總計為45.07億元。4地塊占地面積均為1.20萬平方米，可建設用地面積均為8423平方米，起拍樓面價統一為1.30萬元/平方米。掛牌起止時間為7月26日至8月6日。

　　另據瞭解，本次掛牌的4宗地離廣州國際金融城2月份第一批出讓的3宗商業地僅一街之隔，當時3宗地的掛牌樓面價均為1.2萬元/平方米，最後以129.9億元的總價成功出讓，溢價15.1億元，總建築面積為230.15萬平方米。

　　華爾街兩家大公司正在商議發行全球首支房租債券——據消息人士透露，黑石集團計畫捆綁每月租金約1500-1700美元的房產，以其未來租金收益為擔保，由德意志銀行負責打包為債券推向市場。

　　房租證券化，這一新型債券的出現，預示著華爾街的金融引擎在危機之後又將重新啟動。

　　一些投資者和分析師表示，他們對由租金擔保的債券持謹慎態度，理由是缺乏長期資料表明租住“止贖屋”的租客是否能及時支付租金。此外，他們也都提出了這樣的擔憂：這些公司快速收購了成千上萬的房產，但他們是否有完善的管理機制和專業人員去監督維護這些分散在全國各地的物業。

　　雖然“全球首支”似乎意味著比常規債券有著更高的風險，但投資者仍然會饑渴於可能隨之而來的高回報。

　　據WSJ援引消息人士稱，

　　黑石與德意志銀行此次的發行規模預計約在 2.4億至$ 2.75億美元。綁定的資產及物業價值將在3億到3.5億之間。信用評級公司可能給出高達A或BBB的投資評級。該債券最早將於8月或9月與投資者見面， 但因細節未定最終發行時間還是未知數。

　　德意志銀行及黑石的發言人均拒絕對此發表評論。

　　房租證券化，準備就緒

　　房租證券化很容易讓人聯想到更為知名的按揭債券。儘管證券化在金融危機期間因讓投資者蒙受損失而落了個壞名聲，但支持者表示，證券化是把數以千計有獨立收益的資產打包為債券，利用資本市場進行融資的有效手段。

　　黑石這一私募巨頭與不少投資公司一樣，花費了數十億美元用於收購止贖屋，目前已經成為出租屋最大的投資者。自去年年初以來花費超過55億美元在美國十幾個主要市場收購了約3.2萬套房產。

連14個月上漲 中央放鬆調控 下半年恐持續上升

大陸新一波房價飆漲蓄勢待發！中國指數研究院1日公布統計，大陸100座城市新建住宅均價，比去年同期大漲7.94%，亦較6月上漲0. 87%，已是連14個月上漲。值得注意的是，甫落幕的中共中央政治局會議，一反常態的未要求堅持房地產調控，改以「促進房市平穩健康發展」定調，加深下半年房價續漲的預期。

據中指院統計，大陸100座城市新建住宅7月平均價格為每平方公尺 1萬3470元人民幣，比6月上漲0.87%，漲幅擴大0.1個百分點。至於年漲幅則高達7.94%，較6月的7.4%進一步擴大。

一線城市漲價壓力大

在100個城市中，61個城市房價比6月上漲，39個城市下跌。雖然房價上漲的城市數量較6月減少，下跌城市數量增加，但在熱點城市漲幅擴大的拉動下，7月房價平均漲幅擴大，結束自今年4月以來，房價漲幅逐月縮小的趨勢。

中指院分析，宏觀經濟不確定性增強，房地產調控和貨幣政策收緊的預期減弱，加上需求繼續釋放，導致7月房價加速上漲。

中指院預計，展望下半年乃至更長時間，房地產調控政策將趨於平穩，需求被進一步釋放，房市將價量齊漲，惟1線城市及重點2線城市的房價上漲壓力，會高於供應充足的3、4線城市。

調控轉向注重市場

中原地產研究部總監張大偉認為，1、2線城市因優質資源聚集，房價易漲難跌；信貸環境依然寬鬆，特別是大型建商的資金充裕，房價有望繼續上漲。

日前落幕的政治局會議的結論中，對於房地產政策的定調為「促進房市平穩健康發展」，與之前「堅持房地產調控不動搖」差異甚大，市場解讀，這可能是大陸中央放鬆房市調控的訊號。

中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強指出，調控政策很可能會從注重行政手段，轉向注重市場手段與建立長效機制。

受累於物業銷售收入減少，長實（001）上半年撇除和黃及投資物業收益後，核心盈利54.11億元，按年倒退29%，略勝市場預期，中期派息增9%至每股0.58元。集團上半年賣樓成績差強人意，副主席李澤鉅在分析員會議上表示，不會為達標而強行推盤，他又坦言，政府早前推出的政策如一手售樓指引等，均阻礙其推盤進度。

截至今年6月底止，長實物業銷售收入為54.69億元，按年減少47%，主要包括領凱，新加坡的Marina Bay Suites、北京的譽天下第2期、成都的南城都匯、東莞的海逸豪庭、青島的曉港名城地塊，以及數個其他內地物業項目的住宅單位銷售。至於在本港發展的三個物業項目峻瀅、一號．西九龍及君珀的單位已經預售，預期可於下半年完成及確認。

政策礙賣樓進度

有份參與分析員會議的人士向本報表示，李澤鉅對於今年能否完成300億元的銷售目標有所保留，他引述李澤鉅稱，集團不會為達標而強行推盤，當取得預售樓花同意書及樓書資料齊全後便會推盤。

不過，李澤鉅亦表示，政府早前推出的措施的確阻礙了集團的推盤進度，如荃灣昇柏山項目早已取得預售樓花同意書，惟因樓書要符合新例，故遲遲未做好，令推盤計劃一再押後，但他相信有關項目很快便會推出。

集團管理層坦言，本港住宅物業銷售受政府的新規例及措施所影響而放緩，然而旗下內地多個物業項目的銷售或預售均令人滿意，預期下半年物業銷售收益除了來自上述提及的三個本港物業外，還有北京的譽天下、廣州的御湖名邸、珊瑚灣畔、深圳的懿花園及御峰園等住宅單位銷售。

李澤鉅又表示，未來一至兩年集團的售樓增長主要來自內地，香港的佔比將會減少，主要因為內地增長遠勝本港。上半年，集團在內地的合約銷售額錄得69.83億元，按年增長36%。不過，有分析員認為，早前長實出售旗下嘉湖銀座項目予置富產業信託（778），預期有關收益將達到10億至20億元，足以抵銷長實上半年缺乏賣樓的收益。

長實股價升2.4%

李澤鉅又重申沒有放棄香港市場，他指上半年並不是買地的好時機，但下半年會積極尋找投資機會，包括在香港、內地或海外地區。

截至6月底止，長實除了物業銷售收入倒退外，其他業務均錄得增長；其中，物業租務營業額按年升11%，至10.02億元；而酒店及套房服務組合和物業及項目管理收入均上升3%，至11.46億元及1.79億元。

長實昨天收報111.6元，升2.4%。


長 實 純 利 134 億 派 息 增 9%
星島日報

受到入帳售樓利潤減少拖累，長實（001）截至今年6月底止半年純利，按年跌13%至134.12億元，但仍較市場預期為佳；每股盈利5.79元；派息增加9.4%至0.58元，是相隔兩年之後，再度增派息。

　　主席李嘉誠在公布中指出，長實負債比率低，將秉承「穩健中爭進取」之策略，繼續在多變的市場環境中邁進，預期全年業務會因海外投資漸趨成熟而有理想表現，對業務前景充滿信心。

　　上半年度長實售樓盈利只有38.31億元，按年跌36.6%。雖然3個物業項目，包括峻瀅、一號． 西九龍及君珀所有住宅單位經已成功預售，但預期須於下半年才完成及確認銷售，屆時才可入帳。下半年度售樓盈利， 除來自上述3個香港物業住宅銷售外，內地亦將有北京譽天下第2期（C及H區）、廣州御湖名邸第1期及珊瑚灣畔第3B期、深圳懿花園及御峰園第4B及4C期，以及若干住宅單位銷售。

　　期內長實繼續尋求機會，購入具發展潛力之物業及農地，部分物業及農地現作不同階段之規劃及設計。在長實6大業務中，以投資及財務盈利表現最搶鏡，上半年賺13.51億元，增1.17倍。長實夥拍長建（1038）參與的基建業務，盈利亦有強勁表現，期內賺近7億元，升29.5%。

　　另外，集團酒店及套房組合盈利升4%至6.19億元，儘管合資持有之北京麗都維景酒店已於去年下半年售出，合資盈利貢獻仍較去年增加2600萬元。未計物業重估及和黃（013）業績前之長實核心溢利，則跌29%至54億元。長實昨收報111.6元，升2.4%。

呎價9071元 區內同類最低

政府在市況不穩下持續推地，業界出價相對審慎，中型發展商成功突圍而出，頻頻奪地。沙田九肚和屯門小秀兩幅住宅用地，分別由香港興業（480）與南豐聯手，以及永泰地產（369）以近市場預期下限的作價投得；其中九肚用地每方呎樓面地價約9071元，屬區內不設限呎限量條款用地中造價最低的一幅。

發展高級住宅

地產界人士估計，大型發展商未來出價將趨保守，屬中小型發展商增加土儲的黃金時間。

房地產市場前景未見明朗，造價有下調的迹象，反而吸引一些較少搶地的中小型發展商入標，令不少中型和小型土地標書數目增加，惟造價則不斷向下。地政總署公布，以17.8318億元批出沙田九肚及屯門小秀用地予出價最高的入標財團，批租期各為50年。

沙田九肚第56A區（B6地盤），屬區內三幅獲放寬發展限制的地皮中首幅招標的用地，佔地約6.4萬方呎，可建樓面約13.45萬方呎，以12.2億元批出，由萃日投資有限公司奪得。香港興業宣布，與南豐發展透過合營公司萃日投資奪得用地，雙方各持該公司的50%權益，並將發展為高級住宅。

該用地屬於沙田九肚第6幅批出的土地，除2011年8月以每方呎約5332元低價批出的A地盤限量地外，其餘各用地的樓面地價介乎9551至10885元。不過，受到近月土地市場造價未見理想影響，各界也調低對用地造價的預測，結果是次用地的每方呎樓面地價約9071元，屬貼近市場預期下限的價格，也是不設限呎限量條款的區內用地新低價。

永泰5.6億投得小秀地

同步公布招標結果的屯門小秀第55區青山公路－大欖段用地，也由中型發展商投得。用地可建樓面約15.9萬方呎，地政總署指出，用地以5.6318億元，由永泰地產旗下的茂熹有限公司投得。以用地的總樓面計算，每方呎樓面地價則約3534元，也接近市場預期的下限。

實際上，香港興業和永泰地產近年對取地的態度轉趨積極；其中香港興業於2011年購入西貢甲邊朗住宅地，當時呎價接近1.5萬元，一度成為新界區地王；至於永泰地產於去年8月和今年1月，先後與萬泰集團合作，以合共逾45億元購入兩幅位於沙田九肚的用地，總樓面約46萬方呎，屬區內其中一個主要發展商。

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，是次批出的九肚用地，部分景觀可能被毗鄰地盤的建築物遮擋，影響用地的造價。他相信，由於大型發展商持貨較多，未來土地市場將續有「新玩家」入市。

對於兩幅用地的買家以中型發展商為主，測量師陳東岳認為，區內的住宅供應增加，以及在各項措施下，一手住宅銷售的速度將較以往放緩，令大型發展商的出價轉趨審慎。

中小型發展商料續增土儲

在此情況下，地皮造價一方面回軟，也一方面鼓勵過往難以取得用地的中型發展商「趁低吸納」；他相信，下半年地皮造價下調的情況將持續，將是中小型發展商增加土儲的黃金時間。

毗鄰地今招標 估值降5.3%

昨天批出的九肚用地，造價貼近市場預期下限，更低於區內呎價高位14%，對於尚未截標的兩幅同區地皮，估值有下調壓力。部分測量師調低用地的估值5.3%，並估計用地的造價或再創新低位。

昨天九肚B6地盤批出後，區內只餘位於地區最南端的第578和579號地段尚未批出；其中位於西南端的578號地皮，將於今天起招標，9月13日截標。美聯測量師行董事林子彬指出，因應昨天批出的地皮作價，調低578號地皮的估值，由原來的每方呎9500元調低約5.3%，至每方呎樓面約9000元，估值約31.46億元。

用地佔地約18.7萬方呎，可建樓面約34.96萬方呎，屬不設限呎限量的用地中規模最大的一幅。不過，測量師對用地的估值則更為保守，部分人士的估值為每方呎約8500元水平，較昨天批出的用地造價還要低6%。

另外，灣仔適安街用地則將於今天起招標，中原測量師行執行董事張競達預料，用地規模較小，建單幢物業，由於港島區用地供應緊絀，用地可吸引發展商爭相競投，用地估值約1.12億元，每方呎樓面地價約1萬元水平。

富力地產（2777）宣布，今年7月份的協議銷售額約為29.71億元（人民幣．下同），銷售面積達約22.83萬方米。

與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升25.3%和4.6%。

富力首7月銷售額升26.7%
文匯報

富力地產(2777)昨表示，7月份合約銷售總金額約29.71億元(人民幣，下同)，而月內已出售的合約銷售總面積約為22.83萬平方米，銷售收入和銷售面積按年分別上升25.3%和4.6%。至於年度累計至7月底，總合約銷售金額約215.5億元，合約銷售總面積約184.09萬平方米，按年分別上升26.7%及29.8%。

規劃署透過多個渠道增加住宅發展用地，早前提出把茶果嶺、油塘及鯉魚門一帶多幅用地改作住宅發展，並分批提交城規會討論。城規會今天將討論其中兩幅用地的發展方案，其中已納入賣地表中的鯉魚門徑用地，規劃署建議放寬其地積比率，預料可提供375伙。

《茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱圖》的修訂建議今天將審議，其中鯉魚門徑用地和高超道地皮，分別建議改劃為「住宅（甲類）6」和「住宅（甲類）」用途。

鯉魚門徑用地佔地約3.47萬方呎，現在包括2個露天停車場，規劃署原本建議用地以5.5倍地積比率發展，高限為80米（主水平基準以上．下同）及預留100個公眾停車位，但因應政府增加房屋供應和區內對車位的需求等，建議把地積比率放寬至9倍，高限增至100米，公眾停車場須增至200個，並須在地盤20米以上，設有10米寬的建築物間距。署方估計，日後建築物樓高約28層，涉及375伙。

另外，位於碧雲道及高超道的用地，佔地約7.75萬方呎，將交由房屋署發展資助房屋，規劃署表示，房署初步計算在用地興建660個單位，預料人口約2030人，可望於2019至2020年落成。規劃署並需要物色一幅用地長遠發展為診所，署方原本提出的選址未獲觀塘區議會支持，被指與下油塘距離較遠，署方及後物色兩個較近下油塘的選址，目前正交由食物及衞生局考慮。

居屋樓價一浪高於一浪，筲箕灣居屋東濤苑一個單位日前以綠表價505萬元售出，實用呎價9787元，打破同屋苑去年造出的呎價紀錄，創綠表呎價新高。

房委會網頁顯示，東濤苑一個實用面積516方呎的單位日前以綠表價505萬元成交，實用呎價高達9787元，打破全港居屋綠表呎價紀錄。資料顯示，上一個呎價紀錄同由東濤苑所創，來自去年年底成交的一個實用面積666方呎單位，綠表價600萬元，實用呎價9009元，最新成交單位的呎價較其再高出8.6%。

美聯物業助理區域經理黎泳傑表示，白表免補地價購居屋的措施實施至今已有數個月，消耗相當的購買力，故最近這類買家的入市步伐也逐漸放緩，筲箕灣居屋7月份的成交亦偏靜，如愛蝶灣整個月僅錄得1宗成交。不過，區內放盤單位叫價仍高企，現在區內居屋最平放盤為東駿苑實用面積435方呎的單位，綠表叫價298萬元，最貴則為東濤苑一個實用面積666方呎的單位，放售價610萬元。

此外，據房委會初步資料顯示，7月份暫時共錄得207宗的綠表居屋成交；6月份成交則有494宗。

土地註冊處資料顯示，鴨脷洲夾屋悅海華庭3座高層G室在上月中以496萬元售出，實用面積427方呎（建呎561），實用呎價11616元（建呎8841元），創全港夾屋呎價新高。

領凱業主損手百萬沽

美聯物業首席高級營業經理蕭偉康表示，將軍澳新都城一期6座高層G室兩房戶，獲外區客即睇即買，作價439.8萬元，實用面積364方呎（建呎505），實用呎價約12082元（建呎8709元），創同類單位呎價新高。

另一邊廂，將軍澳日出康城領凱則有業主損手離場，市場消息表示，領凱9座右翼低層D單位新近以668萬元易手，實用面積994方呎（建呎1326），實用呎價6720元（建呎5038元），創領凱二手呎價新低。資料顯示，原業主在2011年以773萬元購入單位，是次沽貨賬面大幅虧蝕105萬元，兩年間貶值約14%。代理指出，單位原本開價約680萬元，已低於買入價，最後為促成成交，不惜再減價12萬元，損手逾100萬元離場。

受政府連番推出的樓市辣招影響，今年本港豪宅成交價量顯著急跌，據萊坊最新發表的報告，第二季香港豪宅樓價指數按季跌2.3%，為全球第二大跌幅。

萊坊發表的《全球豪宅指數》報告主要研究全球28個城市豪宅樓價走勢，在2013年第二季，本港豪宅樓價按季跌2.3%，跌幅僅次於瑞士日內瓦的2.5%，為全球豪宅樓價第二大跌幅城市；回顧去年第二季本港豪宅樓價按季升3.8%，反映今年豪宅樓價升勢較去年放緩。

跌幅僅次日內瓦 全球第2大

若按年計算，第二季香港豪宅樓價指數則微升2.4%，但升幅顯著落後於調查中的亞太區城市豪宅樓價平均升近1成，而升幅最強勁城市頭三甲中，亞太區城市佔兩個，當中以雅加達樓價按年升27.2%居首位，其次為升幅達21.6%的杜拜，第三名則是上海，樓價按年升17.5%。

萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管林浩文表示，豪宅市場已無炒家，而內地客比例亦由以往約3成跌至現時不足1成，但由於豪宅業主持貨能力強，樓價下跌幅度不會太大，故仍維持本港豪宅樓價全年跌約5%的預測。

物業市場交投淡靜，專門從事收購舊樓項目的田生(0183)昨發盈警，指出受香港物業併購及經紀業務的物業市場交易淡靜的不利影響，公司預期截至今年6月底止年度或錄得虧損，相對於去年同期則錄得溢利。

7月，上海土地市場除了重磅地塊「徐家匯項目」及「東八塊」均傳出最新消息外，含住宅屬性用地今年還首度佔據了全月經營性用地的半數以上，同時這些宅地還刷新了今年溢價以及總價的紀錄。而在8月，上海又將迎來一波土地入市高峰，預計共有121.8萬平米經營性用地入市。分析指，內地房地產調控將鬆動的預期，催生了土地市場的火爆。

　數據顯示，今年7月，上海共計成交經營性用地13幅，相比6月減少8幅，但總成交金額卻達到了181.4億元（人民幣，下同），這些含住宅屬性用地的總建築面積更是達到了129萬平方米，為今年以來的最高。可以說，7月的土地市場行情一定程度上扭轉了今年以來上海土地市場「重商輕宅」的基本格局。

　相關宅地一經推出就受到了市場的熱捧，並使得紀錄一再刷新。松江區泗涇鎮泗鳳路一號A地塊溢價率高達131.9%，刷新了今年上海土地市場的溢價率紀錄；而浦東新區張江高科技園區中區C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地塊總價達到48.7億元，成為了今年上海的總價地王；月末的兩幅嘉定的宅地雖然在價格上並不引人注目，但競拍開發商的數量則分別達到14家和19家。

按月增近84% 涉地20幅

　據統計，8月上海土地市場供應環比增加83.6%，同比去年同期增加125.4%，創下年內供應高峰。8月將入市的土地共有20幅，其中純宅地4幅，商住用地6幅，住辦用地1幅，商業用地4幅，動遷安置用地5幅。出讓金起始總金額共計74.88億元人民幣，同比期增加1.55%。

　此外，8月上海還有一塊年內面積最大土地入市，昨日，崇明縣陳家鎮濱江休閒運動居住社區8號地塊開始掛牌，出讓面積近20萬平方米，起始總價3.75億元人民幣。

　就此德佑地產研究總監陸騎麟表示，近期召開的中共中央政治局會議一改以往多次強調「房地產調控不放鬆」的論調，轉而提出了「促進房地產市場平穩健康發展」，這客觀上使外界產生房地產調控將會鬆動的預期，土地市場所受的監管力度也有可能在下半年有所減輕。在這種局面下，下半年的土地市場將會延續上半年的熱度。

政府近年增加土地供應，帶動施工量上升，屋宇署最新數據顯示，6月私宅動工量達到1,907伙，按月升27%之外，更創下14個月新高。雖然單月動工創新高，但上半年動工數字只得5,757伙，相比去年同期的9,342伙明顯下跌38%。業界料下半年要急起直追進度，否則動工量可能負增長。

上半年動工量仍下跌

　利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，6月全港共有5個私人住宅項目動工，涉及單位1,907伙(撇除土瓜灣浙江街18號項目的重複個案)，較5月的1,496伙增加27%，創近14個月新高。不過，綜合上半年數字，動工量仍然只有5,757伙，相比去年同期的9,342伙減少38%，反映動工進程緩慢的事實。

　周滿傑表示，政府近年賣地越趨頻密，不少地皮更附加限量、限呎條文，增加項目的可建單位數量，而且多個鐵路沿線項目亦估計可於年內動工，理論上動工量應該趨升。不過，建築材料價格及工資近年持續上漲，加上樓市後向不明及天氣反覆無常，導致私宅動工進展仍然緩慢，相信情況持續，今年動工量或有可能出現負增長。

　資料顯示，6月有5個私宅動工，規模最大型為將軍澳66A區項目，單位總數960伙，以及北角繼園街5號、繼園下里及繼園上里項目，單位數量611伙。

上半年私宅落成創新低

　落成量方面，由於早年勾地制度影響，6月仍然處極低水平，全港只有1個私人住宅落成，為西半山珒然，單位數量30伙，較5月只有1伙略有變化。上半年私宅落成量只有1,485伙，較去年同期的2,279伙減少35%外，更創史上新低，與動工量可謂「一天一地」。有關數字更只佔政府預測全年私宅落成量13,551伙的11%，遠遠偏離應有進度，反映新供應仍然不足夠。

　另外，屋宇署6月批出19份圖則，涉及多幅大型地皮。其中長實2011年以62.672億元投得的油街綜合發展地皮，批准於4層地庫之上，興建3幢30層、3幢33層及1幢34層的住宅及酒店連休憩設施，住宅樓面涉及43.25萬方呎，非住用樓面共32.29萬方呎。據城規會資料，項目日後料提供400伙住宅及800個酒店房間。

　新世界旗下西貢大埔仔項目批出重大修訂圖則。相比2011年底的原方案，分層住宅維持27幢，但高度由6層至8層改為5層至8層，住宅樓面亦增加6,221方呎至105.676萬方呎，項目的商場則由3幢2層高，改為1幢4層，住客會所由2幢3層改為1幢2層，非住宅樓面因此下調4,469方呎至1.695萬方呎。

　同時，嘉里去年初斥27.39億元投得的屯門掃管笏青山公路第48區限量地，亦准建9幢7層、6幢13層及5幢18層的分層住宅，以及43幢洋房，住宅樓面約94萬方呎，非住宅樓面約2,762方呎。項目單位總數不得少於1,100伙。

受「白居二」入市熱潮帶動，加上發展商紛紛重推一手新盤，推動成交量上升，綜合各代理數字，上月整體物業註冊量共錄約五千四百八十多宗，按月上升逾一成八，為四個月新高，當中住宅註冊量佔四千四百四十八宗，按月升一成四。

　　但業界人士指出，目前的交投數字仍處於低水平，由於買家的入市意欲仍不高，預料本月的成交量將難有起色。

　　美聯首席分析師劉嘉輝表示，上月的住宅註冊量錄約五千四百八十七宗，為本年三月之後，表現最好的月份，其中一手佔二百一十二宗，較六月的一百三十五宗增加五成七；至於二手住宅則錄四千二百三十六宗，按月亦上升約一成三，但整體而言，數字仍於低位徘徊的狀態。

　至於非住宅物業，劉氏稱，上月共錄一千零三十九宗註冊，較六月份的七百三十五宗大升四 成一，當中以工廈的交投升幅較為顯著，上月錄三百七十五宗，按月飆升逾九成。不過，寫字樓的交易按月則逆市下跌三成二，僅錄六十九宗。

　　利嘉閣研究部主管周滿傑指出，儘管美國六月底公布「退市」意向，市場擔心加息潮重臨，導致中上價住宅物業交投放緩，惟由於「白居二」的搶購熱潮出現，令細價二手住宅買賣速度加快，抵銷「退市」的負面因素，故上月的註冊量增加不少。

　　周氏又解釋，在二手住宅交投連增數月後，低市價的盤源開始短缺，而準買家目前出價仍然謹慎，但業主惜售單位，開價普遍企硬，故令物業成交再陷膠?狀態，預期八月份樓宇買賣登記數字將又再回落至約五千宗水平。

　　中原研究部高級聯席董事黃良昇稱，現時整體成交量仍十分低，而美國表態退市，更令本地樓市的交投氣氛疲弱，雖然市場出現短暫的白居二搶購潮，但隨?該批購買力日漸消化，估計本月的全月的登記數字仍會維持低位。

　　港置高級執行董事伍創業表示，由於早前政府推出一手條例，發展商需時適應，故新盤推售速度仍然緩慢，令部分購買力轉至二手市場，因此出現一、二手註冊量出現巨大差別；伍氏又預計，七月二手交投將再度回落，並將於本月數字陸續反映，相信屆時二手註冊數字將會下跌，終止連續多個月的升勢。

杜拜房地產過去一年以來大幅上揚，國際貨幣基金組織(IMF)警告有過熱風險，建議當地政府善加調控以防2008年全球金融海嘯導致房市泡沫破滅的惡夢重演。

CNBC、Thomson Reuters 31日報導，IMF 30日稍晚發布聲明表示，以杜拜房地產市場的復甦速度、和2012年底以來宣佈的大型地產建案與觀光計畫來看，政府最好小心制定因應政策。IMF甫於最近派遣顧問團前往阿拉伯聯合大公國(UAE)進行勘查。受到金融海嘯影響，杜拜房地產價格在2009年、2010年暴跌了超過50%，並引發企業債務危機。

IMF建議當地政府調高房地產相關費用，以便遏阻投機活動。根據房地產顧問公司Cluttons的資料，杜拜5月份的別墅、中階公寓的價格較去年同期跳增逾25%。IMF前往UAE調查的小組組長Harald Finger更指出，以某家商業銀行的統計來看，杜拜6月份的房地產價格也較去年同期飆漲了35%。他說，杜拜房市應該還沒有出現泡沫，但最好能夠採取相關行動以防止類似狀況發生。

不過，杜拜的經濟復甦情況依舊強勁，IMF預估2013年、2014年當地經濟有望分別成長3.1%、3.6%，主要是拜油價高漲、阿拉伯之春帶動資金流入之賜。

全球2008-2009年發生的金融海嘯導致杜拜房地產暴跌了50%，數以萬計的外國勞工因無法付出當地的貸款而逃出國外。不過，自從2010年底阿拉伯國家爆發「阿拉伯之春(Arab Spring)」革命之後，埃及、突尼西亞、葉門、敘利亞等遭受波及的國家民眾紛紛將資金投入UAE，而該國的商業貿易中心杜拜正好恭逢其盛，不但景氣復甦，房地產市場也日益活絡。

匯豐中東暨北非地區首席經濟學家Simon Williams在接受CNBC專訪時表示，UAE想要創造經濟成長其實不是問題，難的是要如何讓擴張速度維持不墜、且讓經濟穩健成長。

嘉實XQ全球贏家系統報價顯示，阿拉伯聯合大公國(UAE)佔23.79%權重的WisdomTree中東股利指數基金(WisdomTree Middle East Dividend Fund，代碼為GULF.US)31日下跌0.11%，收17.96美元；年初迄今漲幅高達19.81%。此外，iShares MSCI邊境市場100大ETF ( iShares MSCI Frontier 100 ETF，代碼為FM.US)31日則小漲0.10%，收31.32美元；年初迄今漲幅達13.40%。邊境市場包括杜拜、阿布達比、越南、奈及利亞、科威特、卡達等成長動力強勁的新興國家。

抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association，MBA)周三(31日)公布，美國在7月26日為止當周的抵押貸款申請件數總量下滑近4%至2年來最低水準。

MBA表示，購買申請下滑3%及再融資申請下滑4%致使整體申請件數產生下滑情形。

符合核貸標準貸款餘額的30年固定房貸平均利率則維持於4.58%不變，僅較7月時觸及的2年高點低了10個基點。

正常還款住宅再融資計劃(HARP)的再融資申請比重由前一周的34%走升至37%。

聯邦住宅管理局(FHA)的30年固定房貸平均利率亦從一周前的4.28%增加至4.30%。

15年固定房貸平均利率也自一周前的3.63%攀升至3.67%。5/1 浮動利率抵押貸款(ARM)平均利率也從一周前的3.30%上升至3.39%。

利率在近幾周裡呈現升勢，令民眾購買新房的意願受到抑制。

新浪財經訊 北京時間7月31日午間消息，據彭博社報導，美國家庭私人住房擁有率在2004年達到創紀錄的69.2%，而目前已降至20年前的水平，在那之后房市泡沫積累、破裂，並使700萬美國人失去住房。

隨住房擁有率降至65%、房價不斷上漲，房地業和消費者組織正施壓立法人員，敦促其通過確保旨在避免房市再次崩盤的新抵押貸款標準得以靈活執行，以讓更多人受益於復甦，來使美國夢更據包容性。

台北市張金鶚副市長於德國漢堡時間2013年7月31日在德國漢堡國際建築展總監及SAGA總監Lutz Basse的陪同下參訪漢堡早年興建第一個社會住宅，相互交換經驗。

歐洲興建社會住宅的經驗已上百年，社會住宅的提供者包括政府、非營利組織或民間業者。SAGA是漢堡唯一的公營住宅公司，已成立100年，於國際建築展園區內擁有1萬戶左右的社會住宅，本次參訪的社區於1920年代興建，經過二次世界大戰洗禮至今，住宅環境十分需要改善。SAGA公司以整建的方式改善，除依居民的需求增建部份空間，並依當前法令要求改善公用設施與設備。

該社區鄰近港口、且位於工業區內，居民多為外來移民從事勞動工作，無論在語言與文化上社區內的溝通都十分棘手，SAGA公司採取的策略是提供區民活動中心，讓居民有個公共的空間可以相互交流，同時也改善公共環境。至於住宅本身，則是透過不斷的與居民溝通後依照居民的需求增改建。社區內並設有願景館，主要是讓居民參與討論、提供對於社區未來想像的地方。

張金鶚表示，案例透過不斷與居民溝通、對話、了解居住需求後再進行改善，不僅可提高改善後的品質，亦可藉由對話，增加社區居民對社區的認同感。台北市早期對興建的整宅與本次參訪的社區其實類同，未來在整建維護或改善時，應可參考。