壽險業最快本周將重返不動產市場，因金檢缺失被禁止投資不動產的十家保險公司，包括國泰、新光、富邦、南山及台灣人壽等大型壽險業，本周起可望陸續解禁，有助活絡商辦市場。
不過，北市府財政局的信義計畫區A25土地開發BOT案昨天流標，主因A25投資報酬率低，無法吸引壽險業者投標，也讓商用不動產市場出現隱憂。

A25面積5千多坪、標售底價180億元，是信義計畫區內最後一塊大面積可開發土地。

信義全球資產管理公司專案經理王維宏表示，A25開發金額逾400億元，難吸引開發商進駐。他說，BOT開發案的開發項目較嚴格，難吸引壽險業者投資，政府恐怕得放寬投資標準，才有可能吸引業者投資。

金管會去年11月祭出提高收益率等七大禁令，嚴控保險業獵地買樓，並找來保險業者，當面示意「全面暫停投資不動產」，經過壽險公會與金管會多次溝通，敲定自律規範後，今年4月30日宣布解除不動產投資禁令。

金管會檢查局查獲不少保險公司投資不動產缺失，相繼開罰，要求缺失未改善前不得投資不動產，使壽險資金活水無法注入。

A25土地投報率低 建商卻步
【經濟日報】

被視為商用不動產景氣榮枯指標的信義計劃區A25土地招商案昨（5）日流標，據了解，此案不符合建築業對開發型BOT案6~8%投報率的期待值，加上底價過高，建築業因而卻步。

遠雄企業集團副總經理蔡宗易指出，目前集團手中已有大巨蛋大型開發案，未來長期收益穩定，加上A25底價高達180億元，對建商來說，把大部分資金積壓在同一個案子，不利於資產配置。

太子建設表示，該案底價過高，若建商把資金都投入在A25開發案上，將墊高成本，加上開發商資金能力未若壽險業者雄厚，因此造成包括太子、遠雄在內的大型開發商均未出手投標。

太子建設指出，目前台灣經濟仍未明顯好轉，大陸經濟又未持續成長，恐將影響接下來陸資來台效益，目前奢侈稅尚待修法，房地產後市較不明朗，A25案又無法開發住宅，導致開發商縮手。

仲量聯行總經理趙正義說，「景氣並不能以此個案下定論」，A25案在公共建設架構下以促參方式招標，與去年南山人壽標得世貿二館以設定地上權不同，對於能否做大客車停車場出租經營的認定仍不明確，不少壽險業縮手。

他指出，底價180億元確實不低，除了調降底價，或許釐清採用促參模式的BOT與壽險業者經營項目的限制，才是下次招商時能否順利出脫的關鍵。

壽險業者 促降A25權利金底價

信義計畫區A25標案昨（5）日流標，壽險業者指出，若能降低權利金底價，便有助提高投資報酬率，可增加投標意願。

北市財政局表示，A25流標將會朝兩方面檢討，一是將BOT案改為地上權案，壽險業者就不會被促參法限制，另一方面是考慮降低權利金底價。

壽險業者表示，這次權利金底價高達180億元，導致投標意願低落，若能降低權利金底價，吸引力較大。

BOT案 金管會：非關收益規範

台北市信義計畫區A25土地開發案昨（5）日流標，金管會副主委王儷玲表示，BOT案不受壽險業投資不動產最低收益率標準影響，流標與金管會規定無關。

對於將最低收益率標準從2.875%降到2.375%的配套措施，即計算保險業資本適足率（RBC）的風險係數加碼部分，王儷玲說，這部分不會溯及既往，壽險公會如果願意再來談，可以提出版本，金管會會來考慮。

王儷玲指出，壽險業者沒有投標A25案，是因業者評估後認為投報率太低，不是金管會的規定問題。金管會今年4月同意壽險公會提報的投資不動產自律規範，解除投資國內不動產的禁令。

A25 BOT流標 擬改地上權招標
工商時報

　被視為年度BOT指標案的台北市信義區A25案，昨日下午5時截標，因沒有業者投標，北市財政局宣布流標，並檢討招標條件，未來重新招標時，不排除改為「設定地上權」或調降押標金，爭取壽險業青睞，力拚年底前決標。

　A25位於信義計畫區內，面積約5,451坪，都市計畫使用分區為業務設施用地，可作觀光飯店、購物中心、企業總部、娛樂設施等複合型商業設施，由於號稱是信義計畫區內最後一塊「大型素地」，北市府對此寄予重望，極力爭取金管會、財政部鬆綁壽險業、陸資投資限制，重新修訂招標公告，但最後卻仍流標，令財政局頗為訝異、失望，面對C1、D1台北雙子星、A25等重大建設都流標，官員也不禁哀嘆「運氣真背」。

　財政局發言人副局長陳盈蓉則指出，財政局會在月底前完成招商條件檢討，著手修改招商文件、重新辦理招商。初步有兩可能修正方向，一是「改採地上權招標」，另一則降低押標金。

　據瞭解，財政局兩年前規劃A25招商時，就是以「設定地上權」為藍本，但送入市議會審核，議員認為信義計畫區內停車位嚴重不足，希望A25多些公益性質，才改採強制性較高的BOT案，並要求以停車場為招商案的主角、商業設施觀光旅館則為配角。

　此外，金管會雖鬆綁壽險業投資A25，但仍堅持業者需明確委託第三方經營管理基地上的停車場、商業設施，相關委外契約還需先呈報，業者則質疑金管會鬆綁規定對於經營、合資等不明確「太籠統」、再加上還要委託第三方經營又會增加支出，儘管市府認為A25押標金180億、投報率5％很合理，但業者卻沒信心，雖然手握大筆現金，最終仍採觀望態度。

　陳盈蓉表示，在蒐集業者意見後，市府有意將A25由BOT改為設定地上權招標，但依規定，需先送市議會審核同意，由於在台北雙子星案後，不少議員開始認為「以投標價格高低決勝負」的地上權招標，有助減少評審過程可能發生的弊端，因此A25改地上權招商過關機會很高。若確定改為設定地上權，業者只要依約興建停車場，不論是委外或自營市府都不管制，應可降低業者投資疑慮。

　陳盈蓉指出，若未來市議會仍堅持A25必須採BOT招商，財政局則會爭取議會同意適度降低押標金，由於此舉形同補貼得標業者委託第三方經營的支出，對業者也有利基，應有助於爭取業者重新投標。

5大理由 壽險業臨陣脫逃

　信義計畫區最後一塊大型土地A25的標案，昨（5）日沒有一家壽險公司投標，壽險公會緊急調查原因，業者表示，底價及每年租金過高，造成報酬率偏低，且每年公告地價調幅愈來愈高，業者無法掌控投資風險，加上作業時間過短，無法組成滿意的團隊，因此決定不投標。

　壽險業者也提出未投標的五大理由，第一是公共建設的BOT案及地上權案雖不受限2.875％的最低報酬率限制，但地上權或BOT案在投資50~70年後，土地所有權即要歸還政府，因此投資報酬率必須比一般土地投資更高，A25的底價180億元，加上每年租金依公告地價的5％計收，投資報酬率低於2.875％，等於比一般商辦投資更低，不符壽險業需求。

　第二是政府現在每年公告地價，愈來愈與市價拉近，也就是A25每年的租金可能暴漲，壽險業者表示，由於公告地價沒有上限，這項70年的投資風險難以掌控，且得標者的利益會逐年被壓縮。

　第三是A25與世貿二館相比，世貿二館位居信義計畫區的核心，但A25距離各捷運站口都有一段距離，位置較偏，且不靠主要道路，目前市府的訂價偏高。

　第四是此案要求要有大型遊覽車停車場，必須找具經驗的業者共同競標，但壽險業者從可以競標到截標只有一個月的作業時間，難找到合適的合作對象。

　第五是有中大型壽險業者傾向組SPV（特殊目的公司）來投標，但此案規模過大，且保險法目前尚未准許壽險業者出任董監，投資風險無法控制。

　所以雖然國泰人壽、新光人壽、南山人壽、中國人壽都有評估此案，最後關頭決定放棄，以免「贏了面子，輸了裡子」；業者表示，壽險公司有去化資金的壓力，但不符投資報酬率的投資案仍必須替保戶把關。

北市府與國防部合作開發的「捷運南京東路站附近國有地地上權案」得標廠商昨天出爐，由晶華酒店集團創辦人潘思源所投資的新華開發公司，以權利金3億3,116.6萬元得標，較底價3.2億元僅高出1,116.6萬元，溢價率為3.49%。

前立委李慶安昨天以新華公司總經理身分出席表示，此案位於市中心精華地段、弄中取靜、區塊方正，潘思源很滿意，要在此打造全台最大規模的私人博物館，開放參觀。

「捷運南京東路站附近國有地地上權案」位於南京東路三段194巷內，基地總面積約306.13坪，每坪市價上百萬元。

蘋果日報
南京東路地上權案 3.31億標出

北市地上權案開標兩樣情！捷運南京東路站附近地上權案昨開標，最後由新華開發以總價3.31億元得標，溢價約3.49％；反觀有逾30組人馬領標的A25卻流標收場。
捷運南京東路站附近地上權案底價3.2億元，該案土地面積為306.13坪，地上權使用年限70年，得標者新華開發董事長為潘思源，為晶華酒店董事長潘思亮的哥哥、泛太平洋集團總裁，曾標下日月潭水沙蓮飯店，也在台北市布局多間旅館。

將建為私立博物館
新華開發公司總經理李慶安表示，未來將興建為私立博物館，將潘思源蒐藏的古蹟、玉器、謄本等等上億元珍品開放展覽，是否會進一步引進酒店旅館還有待評估。
昨另一筆備受矚目的A25案，位信義計劃區松高路與松勇路交叉口，基地面積5452坪，因無人投標而以流標收場。
北市財政局副局長陳盈蓉表示，壽險業者認為底價180億元太高，再加上對BOT案無興趣，所以沒有參與投標，未來財政局會進一步檢討再重新招標。

雙北市素地難求，看好基隆到北市車程僅需半小時，桃園又有機場捷運題材，指標建商下半年起紛紛在桃園、基隆推案，成為今、明年推案熱區。

可紓解台北房價
今年熱度不減的桃園青埔，太子建設總經理謝明汎說，未來青埔將成為紓解台北房價的出口，「太子馥3」預定第4季推案，總銷約25億元，目前「太子馥2」成交價都穩站3字頭，且餘屋只剩個位數。
看好桃園後續潛力，宏普建設副總經理游武龍說，桃園具捷運題材，「宏普之星」已近完銷，未來獵地重點還是會放在桃園、竹北等區域，928檔期主打置產和首購族，以A19站案為例，可連結桃園航空城，主攻商務客和航空人士。
而基隆可望接棒桃園，成為建商下一推案熱點。麗寶、遠雄、興富發和國揚將接續在基隆推案，營造熱度。
泛興富發家族的潤隆，年底將在基隆推出大案。興富發建設副總經理廖昭雄說，潤隆第4季將在基隆中山區以「造鎮」方式推案，每坪開價20~22萬元，第1期先推2200戶，未來將規劃台北市府轉運站到基隆的巴士，讓住戶30分鐘內到東區。
國揚上半年取得基隆八斗子逾4萬坪土地，規劃分2期開發，總銷估近70億元，預定明年3月推案，國揚實業總經理彭邵齡說，基隆推案具備車程近、機能齊全、便宜、有海景等優點，台北的受薪家庭可負擔。

接送住戶半日遊
麗寶建設副總經理何昭宏說，麗寶在基隆有9800坪土地，明年將朝淡海「微笑莊園」規劃推案，主打退休、休閒產品，規劃提供住戶半日遊行程，社區會接送住戶去九份、金瓜石等地，進行套裝行程。

　太子建設(2511)昨日公告將位於內湖潭美段一幢十二樓的辦公大樓，售予葡萄王集團，做為子公司葡眾未來營運總部。該案總銷售金額32.5億餘元，預定103年下半年完工入帳，預估該筆交易可為太子帶來7億餘元的利益。

　葡萄王昨日也同步公告，與其子公司葡眾公司，各以2.8561億元、29.6488億元，總計32.50490億餘元，共取得4,839坪的建築物，其中葡萄王位於11樓與10個車位，葡眾擁有地上一樓至十樓，以及十二樓，另有120個停車位。

　葡萄王執行副總曾盛麟指出，斥資32.5億元購買的內湖大樓，除了保留一層做為葡萄王母公司台北總部辦公室外，其餘層樓為葡眾的營運總部，該大樓預計明年7-8月交屋，2015年可正式進駐。

　由於葡眾業績蒸蒸日上，台北三連大樓的一層半辦公室已不敷使用，葡眾二個多月前才以一億多元買下附近春秋大樓的130多坪的辦公室，因此，昨日再度買總部，備受矚目。

　曾盛麟表示，葡萄王和葡眾營運穩定成長，除辦公室面積不足外，產能呈現滿載，預計投資逾4億元興建的平鎮新廠已動工，預計明年完工，後年配合內湖營運總部成立，營運將可啟動新一波的成長力道。

　太子建設是在4年多以前，以每坪98萬元，公開標得內湖潭美段佔地一千坪的建地，目前正興建各持分約500坪的兩幢大樓；除昨日正式公告出售給葡萄王集團的12層大樓，另乙幢毗鄰的總建坪5,020的大樓，所有權仍屬於太子所有。

太子賣商辦 獲利進補
【經濟日報】

太子建設（2511）昨（5）日公告位於內湖五期的其中一棟商辦大樓，以總價32.51億元售予葡萄王及其子公司，換算每坪單價約61萬元上下，創區域行情新高，大幅超越寶豐隆去年以每坪40萬元買下華固內湖五期V-PARK商辦大樓。
太子建設在2007年7月以總價21.01億元買下內湖潭美段五小段47等三筆地號2161.03坪土地，換算每坪土地單價為97.22萬元。太子建設昨日公告該案其中一棟商辦大樓售予葡萄王及其子公司葡眾，其中葡萄王購入該棟大樓11樓、約2.86億元，子公司購入其餘樓層，約4,458.44坪、總金額在29.65億元，總計該案以總價32.51億元售出。

太子建設表示，該案預計明年完工，另一棟商辦大樓屆時才會處分。昨日處分其中一棟大樓的營業利益率約22%至26%。法人指出，以總價32.51億元、營業利益率約22%至26%、太子建設目前股本119.45億元計算，公司處分利益約在7.15億元至8.45億元間，對太子每股獲利挹注至少0.6元至0.71元起跳，上看1.1元，獲利將在明年貢獻。
商仲業者表示，若太子內湖五期商辦大樓確定以每坪61萬元成交，行情不僅超越華固建設去年以每坪40萬元售予寶豐隆的五成之多，也同步寫下區域行情新高價。目前內湖五期周邊商辦大樓每坪成交單價約在5字頭。

法人表示，太子建設今年可入帳個案高達17個，全年營收有機會突破百億元。

先前傳出壽險、中資欲爭相競標的台北信義計畫區A25ＢＯＴ案昨截標，最終因無人投標，確定流標收場。台北市財政局表示，流標主因與ＢＯＴ招標方式及底價過高（一八○億元）有關，未來將朝改變招標模式為地上權，或是降低底價重新招標，預計最快十月可再度推出。

全球資產管理公司專案經理王維宏認為，A25案叫好不叫座，一是基地位處信義計畫區邊緣，加上周邊多是豪宅，商業氛圍較不濃厚；其次是該案採ＢＯＴ招標，跟之前世貿二館設定地上權的方式不同，相對增加投資業者更多約束規範。

永慶資產管理協理黃增福表示，信義計畫區未來幾年增加的商用樓地板面積供給量太大，恐拉低投報率，也是投資業者縮手的原因之一。

不過，國防部與北市府財政局合作招標的南京東路地上權案昨順利標脫，吸引一封標單，由新華開發以三．三一億元拿下，拆算每坪地上權單價約一○八萬元，溢價率約三．五％。

負責招商作業的第一太平戴維斯表示，該案權利金底價三．二億元，設定地上權期限為七十年，土地面積約三○六．一三坪，基地坐落南京東路三段一九四巷、遼寧街口東北側，近捷運南京東路站與六福皇宮飯店，土地使用分區為住三，容積率二二五％。

得標業者新華開發負責人為晶華酒店創辦人潘思源，在中國有「上海最大房地產個體戶」的稱號，近幾年積極布局北市商用不動產，日前日月潭的水沙蓮飯店也是潘思源標下，推測甫標得的南京東路地上權案將做為商務旅館等商用開發模式。

人變老 屋變貴 郊區買房多花267萬

大台北地區房價高，民眾購屋壓力大，房仲業者統計顯示，近3年首購族平均購屋總價約增129~267萬元，以北市郊區增加267萬元最多；且北市中心首購平均年齡也較3年前提高2.2歲，達39.2歲，中正區更以40.8歲冠居大台北，新北新莊區平均34.8歲最低。

永慶房產集團分析成交資料，發現2013年大台北地區首購族平均購屋總價，以北市中心區平均1731萬元最高，其次為北市郊區的1533萬元，新北房市熱區則為1040萬元。

新莊區34歲最年輕
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，台北市中心區房價高，從北市地政局公布的「價格月指數」來看，大安、信義、中正區平均房價每坪約70~90萬元間，對首購族來說難度較高。而新莊、土城、板橋區房價相較較低，建議大台北首購族可往這些區域尋找。
從首購購屋年齡也發現，因北市房價高，今年北市中心區平均首購年齡高達39.2歲，中正區更以平均40.8歲奪冠，北市最低則為內湖區36.9歲，且北市12個行政區的首購年齡均高於新北市各區，新北市則以新莊區平均34.8歲最低。

軍教人員拉高年齡
中信房屋東門金山加盟店主任王金定指出，中正區不少軍公教人員，累積一定收入後才買房，因此拉高購屋年齡，首購以2~3房的中古大樓及公寓為主，總價1200~2200萬元、每坪約55~70萬元，相較鄰近的大安區首購房價約2000~3000萬元，房價相對親民，最近廈門街有不少成交案，購屋人主要也是看好學區位置。

中古大樓最受歡迎
位於新北市新莊區的捷運迴龍站及丹鳳站，則因交通利多吸引首購，全國不動產新莊捷運丹鳳加盟店店經理連季葦表示，新莊房價相對中永和、板橋區低，中古大樓每坪成交價約32萬元，新成屋則為32~35萬元，首購族較偏愛2房的中古大樓，總價約在900~1000萬元，主要因新成屋公設比高，會讓室內坪數減少約10坪。
32歲的小影說，雙北市房價呈現M型化，距離市中心遠1倍，房價也差1倍，若是住遠一點但是交通方便的新北地區，也比較負擔得起。

台北市政府新釋出的北投奇岩重劃區，完整的地塊，即使低密度開發，仍舊吸引建商成群結隊搶地開發，今年下半年將進入開發高峰期，約有300億元案量同步開賣，成為北市建商「開發新樂園」。

奇岩重劃區能夠開發的土地佔2萬2000多坪，公園綠地就佔了1萬7000多坪，加上緊鄰丹鳳山，綠覆率相當高、超過60%，被規劃為台北市首座「生態重劃區」，全區採取低密度開發。目前已有華固、遠雄、宏盛、潤泰、長虹、家居、宏築、三發地產等多家建商陸續進場開案，預計整個下半年將是開案的高峰期，粗估有約300億元案量同步競逐。

已經開發的如家居「奇玉」、華固「奇妍」、遠雄「山綺」都獲得不錯的市場回應，宏盛「得意山莊」也將開案。

奇岩重劃區開發的規定不但很多，而且很嚴，也有樓高限制（限制7-9樓），形成建商往下興建，但因為地下開發的成本高，又有各項綠建築的要求，各家建商都提高興建成本，遠雄建設總經理湯佳峰指出，以遠雄為例，興建成本較其他區域粗估高出約15%-20%。

依照現有推案規劃，50-80坪為主流，以每坪70-85萬為主力價格，等於一戶價格約在3500-7000萬元之間。業者表示，由於北市預售及新成屋供應量太少，使得奇岩重劃區個案在低密度、近捷運站等多重優勢條件下，房價有繼續往上推升的機會。

「用不同角度看竹北！」新竹縣竹北市民以遙控直升機空拍竹北的變化，今年初拍到竹北各大樓幾乎「黏」在一起的畫面，引來網友熱烈討論，直說這是「回」建築的代表。

拍攝者說，他曾在仲介業，喜歡拍空照圖，主要以竹北市公共建築為主，讓來看屋的民眾了解建案周邊公共建設情況。今年初，他剛遙控拍完東興國小的建築，意外拍到附近的大樓四個建案，當地為高密集住宅，呈現出大樓似乎黏在一起的景像，他習慣性將圖片放置於部落格，引發網友回響。

當地靠近竹北高鐵，接連四個不同時期的建案進駐，有網友指「建商貼著地界蓋」、「以前只要擔心不要買口字型建築，現今連回字都有了！」、「這麼誇張的包圍，毫不留餘地的做法！」

拍攝者說，他從大學就喜歡拍照，從照片中可以看出地景變化，他發現，竹北市近年來變化劇烈，他指「兩年前的空地，突然就變成高樓大廈！」每次比對先前照片都很有很深的感觸，如今他雖已辭掉房仲工作，仍熱愛空拍且持續記錄竹北市的變化。

有網友將照片內的地景建設稱為「回」建築，指出左下角那塊綠空地，未來若持續蓋起來，就是「層層包圍」了。

對此，新竹縣不動產仲介公會理事長、縣議員邱振瑋說，竹北市初期建商多以透天為主，後來因土地價值上升，改為大樓為主。他說，特別是高鐵特區地坪一坪破百萬，建商充分利用土地以蓋大樓為主。

邱振瑋表示，現今大樓中間多為中庭花園，這與建蔽率有關，法定大樓必須留有一定的空地，有些建商會將大樓退縮1.5米，兩棟各退縮則有3米，住戶仍可以開窗，「不過會感覺鄰居就在對面大樓！」

8月5日晚間，濱江集團（002244）公佈2013年半年報，上半年公司實現營業收入50.15億元，較上年同期增長673.19%；實現歸屬于母公司所有者淨利潤9.32億元，比上年增長994.87%；基本每股收益0.69元。

報告期內，公司累計實現銷售金額（含協議金額）67.79億元，2013年1－6月杭州市主城區商品房銷售總額為541.22億元，公司杭州主城區專案的銷售合同金額占杭州市主城區商品房銷售總額的9％。

報告期內，公司獲得兩個項目：金色江南項目和東方海岸項目，共增加權益土地面積82437平方米，增加權益容積率建築面積206092.5平方米。

.8月5日晚間，陽光城（000671）公告，公司擬與晉江市人民政府簽訂晉江英塘片區專案投資意向合作協議，由公司與政府共同合作開發晉江英塘片區綜合開發建設專案。

公司將按照協議的約定參加專案地塊的掛牌出讓活動。該專案淨用地約975畝，專案地塊將分期分塊履行招拍掛程式，初步預計土地成交總價不低於16.46億元（不包括基礎設施配套費、契稅、耕地佔用稅及公共配套建設費用等）。

為推進上述項目的實施，在合作期間，公司擬向晉江市人民政府指定的福建省晉江經濟開發區下屬單位晉江經濟開發區投資開發有限公司提供總額不超過2億元的財務資助，年資金占用費為6%，資金佔用自借款實際發生之日起計算。若公司成功競得地塊，財務資助及相關資金占用費可用於直接沖抵土地出讓金。


此外公司公告稱，公司通過全資子公司福州康嘉房地產開發有限公司持有100%權益的子公司陽光城（石獅）房地產開發有限公司，擬引入中國民生信託有限公司信託計畫增資。在完成增資後，石獅房地產的註冊資本為21569萬元，康嘉房地產持有51%股權，民生信託持有49%股權。

根據股權合作協定，民生信託擬設立信託計畫，信託規模為10億元，其中優先順序為5億元，劣後級為5億元，信託期限為12個月，融資利率為11.25%。民生信託擬通過本信託計畫向石獅房地產增資5億元，其中10569萬元記入石獅房地產的註冊資本，剩餘增資款記入石獅房地產的資本公積；康嘉房地產以自有資金向石獅房地產增資6000萬元。

.根據CRIC監測資料，今年7月全國53個重點城市經營性用地成交總建面共計5026萬平方米，環比微跌8%，同比提升15%，成交總金額為1523億元，環比上漲18%，比去年同期提升82%。

成交總額及單價漲幅顯著，土地市場熱度持續、頻現高溢價成交地塊

7月土地市場熱度依舊，雖然土地成交總建面環比略有回落，但對比去年同期仍呈增長態勢，同時土地成交金額同比大幅提升，環比亦有顯著增長。截止7月，重點城市成交金額8568億元，與去年同期相比漲幅高達95%。另外，值得關注的是，本月重點城市平均成交樓板價高達3030元每平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創近一年來新高。

圖1：全國重點城市經營性用地成交價格月度情況

如果說土地出讓金的快速膨脹是今年土地市場高熱的證明之一，那麼高溢價成交地塊的頻頻出現亦印證了當前土地市場的火熱。7月，全國53重點城市經營性土地中，溢價率處於5%-50%的中間段占比為18%，較上月提升4個百分點，溢價率大於50%的地塊占比為12%，與上月相比上浮1個百分點，而0-5%低溢價率成交的地塊占比環比上月下降了5個百分點。

圖2：2012年7月-2013年7月全國重點城市經營性用地溢價率分佈情況

一線城市成交金額同比上漲顯著，企業持續補充優質土儲

本月土地成交金額漲幅突出，很大一部分原因在於一線城市成交額增幅較高。這類城市的成交金額達644億元，同比上漲186%，環比上漲41%，而平均樓板價為7094元每平方米，同比上漲76%，環比上漲10%。與之相反，三四線城市平均樓板價繼上月之後再度同環比雙雙回落，同比下降5%，環比下降34%。其中，北京經營性用地出讓總額最高，為190.59億元，上海亦緊跟其後，共計182.79億元。


一線城市土地資源較稀缺，而且對人口的吸引能力強大，未來房地產市場發展空間還很大，而且在市場環境好的情況下，一線城市的房價上漲速度相對其他城市而言更快一些，因而企業對於這部分市場分外看重。今年以來，企業有意識地增加一線城市土儲，包括之前致力於開拓三四線城市市場的?大地產亦在本月進入北京，另外，7月在一線城市拿地的還有萬科、富力、綠城、中海等，其中萬科分別在北上廣三地獲得三幅地塊，並有一幅為純商業用地。然而，隨著房企在一線城市拿地量增長，企業補充土儲的需求或將下降，同時，由於土地拍賣競爭過於激烈，企業也會量奪風險而逐步減少在一線城市的拿地比例。

..據北京市土地整理儲備中心資料，北京7月土地出讓金合計約206.22億元。有統計指，這是北京今年以來第3個月份土地出讓金突破200億元。

而據北京市土地整理儲備中心的資料估算，今年前7個月，北京土地出讓金合計約為870億元，比去年同期上漲約265%。


北京多位業內預測，儘管個別優質地塊爭搶可能依然激烈，但未來北京土地市場熱度恐難以維持，預計三季度土地市場整體會降溫。住宅類地塊可能依然會競爭激烈，但非住宅類經營性地塊整體競爭程度可能會降低。

此外，優質地塊會一直受到追捧，尤其是規模較大、位置較好的地塊還會繼續上演多家企業競價的場面，預計四季度可能出現新一輪土地交易高峰。

另據北京市土地整理儲備中心早前資料，上半年北京市共成交100宗地塊，合計土地出讓金為664.24億元，同比去年上半年的135.6億元，大漲3.9倍，而北京去年全年土地出讓金也僅為647.92億元。

在這已成交的100幅地塊中，住宅用地共成交30宗，出讓建設用地面積276.18萬平方米，已與去年全年275.6萬平方米的出讓面積持平。

同樣是中國建築大旗之下的房地產專案，因為操盤手的不同，或將呈現不一樣的前景。

中國建築今日發佈一則關於擬研究調整直營地產業務經營方式的公告，計畫將普通直營房地產開發業務注入公司控股的香港上市子公司中國海外發展有限公司（00688.HK），或委託其管理一事，進行研究磋商，但目前尚未形成任何方案和協議。

儘管公告未作詳解，但分析一下這家巨無霸型國企的房地產業務板塊，其整合思路隱約可見。去年，中國建築5715億的營收中，房屋建築業務板塊占4276億元，基礎設施業務793億元，房地產業務營收為598億元。儘管營收占比只有10%，但房地產板塊的毛利率卻高達42.1%，遠超過房屋建築7.8%的毛利率以及基礎設施建設10.8%的毛利率。

而縱觀中國建築房地產業務，一個閃亮的名字不容錯過，即中國海外發展有限公司，市場習慣簡稱為中海地產。這家由中國建築持股53%的香港上市公司，是目前中國房地產市場盈利能力最強的房企，且沒有“之一”。2012年，中海地產營業額為645.8億港元，上升25.8%。淨利潤增長了21%，為人民幣151.6億元，比規模第一的萬科地產125.5億元淨利潤整整高出約兩成。

在香港資本市場，中海地產也是最被投資機構看好的中國房地產股。其在全國多個典型城市打造的房地產專案，都成為當地明星樓盤。品質、高端、高溢價，幾乎成為中海產品代名詞。因為手中這塊金字招牌，中國建築在房地產投資領域收穫頗豐。不過，中國建築並非所有房地產業務都在中海手中。根據2012年年報，中國建築主要子公司有中國海外集團有限公司及其控股的兩家香港上市公司中國海外發展和中國建築國際（03311.HK）、中國建築一局至八局，以及100%持股的中國中建地產有限公司和上海中建投資有限公司等。後兩者主營業務也是房地產投資，且註冊地都在上海。

知情人士介紹，中國建築今日公告所稱直營地產業務，很可能就是後面兩個全資子公司。和中海地產去年超過150億元的淨利潤相比，中建地產和中建投資兩家子公司去年淨利潤分別為4615.3萬元和5526.3萬元，分別只是中海地產的3%左右。而從銷售規模上看，中海地產去年銷售面積729萬平方米，中建地產實現銷售面積239萬平方米，超過中海地產銷售面積的30%。


不過，中國建築此次讓中海操盤的房地產專案，也許並不是中國建築的除中海外全部專案。據瞭解，中國建築旗下八個建築局同樣有一些房地產項目在運作。去年底前，中國建築擁有土地儲備總量約6717 萬平方米，中海地產土地儲備樓面面積約3510萬平方米。兩者相減，有超過3000萬平方米土地儲備分佈在中建地產、中建投資和八大局手中。

另外，對於中海操盤方式，中國建築稱注入或由中海委託管理。一位元接近中國建築人士告訴記者，所謂注入，很可能是中國建築以100%持股的地產公司作為注入資產，換購中海地產增發股份。這種定增注入資產的方式，最終令中海地產股本放大，中國建築持股比例上升。如果中海地產操盤得力，相關資產或將為中國建築貢獻更多收益。

財政部日前向全國人大常委會預算工委通報時表示，將加快推進營改增等相關稅制改革，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，為全面推進房地產稅改革進一步積累經驗，同時研究完善對工商業等單位房產的房產稅制度。
　　據《南方都市報》引述財政部日前向全國人大常委會預算工委通報時表示，將加快推進營改增等相關稅制改革，擴大個人住房房產稅改革試點範圍，為全面推進房地產稅改革進一步積累經驗，同時研究完善對工商業等單位房產的房產稅制度。

　　財政部又表示，繼續研究將部分過度消耗資源、嚴重污染環境的產品和部分高檔消費品納入消費稅的徵稅範圍。在部分地區實施了部分金屬和非金屬礦資源稅從價計徵改革試點基礎上，下一步將會同有關部門進一步推進煤炭等資源品目資源稅從價計征改革，同時取消相關收費基金，研究適時調整從量計征品目資源稅稅率標準問題。

8月4日，融創中國控股有限公司發佈7月公司簡訊顯示，截至2013年7月底，融創中國實現合約銷售金額259億元，同比增長76%。

　　其中，合同銷售金額為233.9億元，預訂合同金額為25.1億元。

　　此外，1-7月合約銷售面積約127萬平方米，合約銷售均價約20390元/平方米，同比增長25%。

　　融創同時公佈，2013年7月實現新增預訂合約金額27.9億元，合同銷售金額30.9億元，合同銷售面積約15.9萬平方米，合同銷售均價約19450元/平方米。

　　另悉，7月份融創共獲取了3幅土地，包括7月10日斥11.48億元收購天津商業專案洞庭路壹號專案100%股權，7月24日以10.44億元競得上海虹口區提籃橋項目，以及7月29日以底價競得重慶巴南區鹿角項目。

　　此外，融創旗下境外非全資子公司Sunac Greentown Investment Holdings Limited於7月23日簽訂一項俱樂部商業貸款協議，涉及金額為4億美元。在合同條款不變的條件下，最高融資金額可增加到4.5億美元，貸款期限為3年，貸款票面利率為LIBOR+3.88%。

　　融創中國董事長孫宏斌近日在接受媒體採訪時透露，該筆貸款全部用於支付融創綠城以近80億收購的“綠城盛世濱江”項目。

擬建賭場的目標客戶是中國富裕遊客，場內有750個賭桌和1500個賭博機。澳大利亞一直在建設大型博彩勝地和其他吸引遊客的設施，與澳門、菲律賓等地競爭亞洲高端遊客。
　　北京時間8月3日淩晨消息，週五媒體報導稱，新鴻基創始人之子、香港地產大亨馮永祥正計畫在澳大利亞大堡礁附近修建一個包括了九家豪華酒店和足球場在內，造價42億澳大利亞元（37億美元）的賭場和度假村綜合體。

　　根據澳大利亞議會正在審查的一組文檔，被稱為阿克斯格渡假村的這個項目預定於2018年在昆士蘭州最北部的凱恩斯完工。相關的申請是在澳大利亞本地億萬富翁詹姆斯-派克（James Packer）提交悉尼市第二座賭場的修建計畫之後提出的，投資者希望光鮮的酒店集群能夠吸引亞洲的大賭客到澳大利亞觀光玩樂。

　　昆士蘭州政府在週五表示，已經確認馮永祥的這個發展專案是一個“合作項目”，預示著這個專案將會有更加順暢的審批過程。

　　馮玉祥在提交政府的方案中指出，“北昆士蘭缺少一個人工的世界奇跡”。提案稱，這個渡假村還將有自己的高爾夫球場，“世界最大的水族館之一”，被總面積65公頃的巨大湖泊環繞。

　　馮永祥是已故香港銀行巨頭，新鴻基證券創辦人馮景禧的次子。馮永祥在1996年出售新鴻基之後成立了自己的私人投資業務，他在香港的商業地產市場有非常廣泛的投資，在昆士蘭州也擁有住宅物業。

　　來自凱恩斯的昆士蘭州助理旅遊部部長賈文-金（Gavin King）對這個提案表示了歡迎，他說，“數十年來我們還沒有過一個新的大項目，幫助旅遊業達到一個新的水準。昆士蘭極北地區在全球金融危機之後絕對遭受重創，我們一度有全國最高的失業率。

　　馮永祥在提案中指出，新的度假村項目預計在建設的最高峰期會直接或者間接得創造超過1.6萬個工作，當全面運營之後會帶來超過2.6萬個工作機會。

　　擬建賭場的目標客戶是中國富裕遊客，場內有750個賭桌和1500個賭博機。澳大利亞一直在建設大型博彩勝地和其他吸引遊客的設施，與澳門、菲律賓等地競爭亞洲高端遊客。

　　被列為世界文化物質遺產的大堡礁一直是世界頂級的旅遊勝地。不過近幾年來澳大利亞貨幣的升值造成了本地商品和服務的成本激增，使得旅遊者更多前往其他亞洲地區，尋找更便宜的旅遊地點。

深長城（000042.SZ）2013年上半年實現營業總收入5.9億元，同比下降50.1%，得益於1.6億的投資收益，公司淨利潤同比降幅維持在9%。平安證券認為，由於下半年公司的主要利潤貢獻項目有望結算，全年扣除非經損益淨利潤同比仍有望持平。

　　中報顯示，公司2013年上半年實現營業總收入5.9億元，比上年同期下降了5.93億元，同比下降50.1%。公司稱，主要系房地產項目結算收入較上年同期減少。

　　在公司營業收入大幅下滑之際，公司的淨利潤只出現了9%的小幅下跌。公司2013年上半年淨利潤為2.1億元，較上年同期下跌0.21億元，同比下降9.1%。

　　《證券市場週刊》記者注意到，這主要歸功於當期1.6億的投資收益，貢獻淨利潤比例高達76%。其中，成本法核算的長期投資收益為910.3萬元，權益法核算的長期股權投資收益為-658.8萬元，處置可供出售金融資產取得的投資收益為1.57億元，系公司轉讓深振業股權所得。

　　財報顯示，深長城2013年上半年非經常性損益為1.19億元，扣除非經常性損益後的公司淨利潤為0.91億元，同比下降1.39億元，降幅達60.5%。

　　由於公司年內主要利潤貢獻項目“半島城邦”三期在下半年結算，平安證券判斷，該專案年內可貢獻2.5-2.8億淨利潤，全年扣除非經損益淨利潤同比仍有望持平。

　　截至2013年上半年末，深長城剔除預收款後資產負債率為50.2%，較年初下降2.8個百分點，淨負債率31.6%，較年初下降5.3個百分點，均處於行業較低水準。期末持有貨幣現金15.2億，為短期借款和一年內到期長期借款總和（10.2億）的1.5倍，償債壓力較小。

　　一份來自平安證券的研究報告顯示，報告期內公司實現銷售面積11.7萬平，銷售額12.4億元，同比分別增長83%和76%，完成全年32.5億銷售目標的38%。其中成都“半島城邦”為上半年銷售貢獻主力，實現銷售額10.2億，占上半年總銷售額的82.8%，完成專案年度計畫的76.6%。公司銷售計畫不及預期主要是因為“深長城中心”項目上半年未能實現銷售。

　　平安證券表示：“下半年公司將推出B座寫字樓（約4.4萬平米），按目前周邊寫字樓售價40000元/平米估計，貨值約17.6億，加上城邦三期約9億存貨及其它項目繼續推售，預計下半年整體可售貨值約30億，全年可實現銷售額30億左右，完成全年銷售目標32.5億目標有一定壓力。”

　　截至8月5日收盤，深長城股價報24.86元/股，下跌了1.54%。

半年核心盈利增27%勝預期

中國海外（688）公布，中期核心盈利按年增長27%，至80.6億元，勝過市場預期。同時，集團宣布一系列人事變動及注資計劃，在上海掛牌的母公司中國建築集團正研究把旗下地產業務注入中海外，惟未有透露具體規模及細節。主席孔慶平透露，母公司當年上市所涉的房地產資產規模達500億元人民幣，而市場則估計，中建地產現持有土儲逾3000萬方米，預料有關注資能突破中海外近年的增長局限。

可帶來協同效應

中海外昨天公布，母公司中國建築股份擬把現時中建股份房地產事業部、中國中建地產有限公司及中建國際建設有限公司運營的房地產發展業務注入該公司；若相關的土地及發展項目未能透過出售注入該公司，中建股份亦會委託中海外管理餘下的房地產發展項目。

中海外強調，現正就上述事項的可行性進行研究，至今並未達成任何具體方案及並未簽署任何協議。

市場普遍對注資一事持樂觀態度，主要是中國建築集團自身已擁有多家以房地產發展為主的上市公司，如中海宏洋（081）及中國建築（3311）等，是次資產重整後，料對中海外有正面的影響，由於是系內的業務重組，亦會對中海外有正面幫助，如可節省成本及帶來協同效應。

據中金證券的報告指出，截至今年6月底止，中建地產持有土地儲備3265萬方米，與中海外持有土儲約3649萬方米相若。但前者的開發速度緩慢，去年全年銷售僅206億元人民幣，今年上半年銷售額則為145億元人民幣。

另外，據公開資料顯示，2012年中國建築集團旗下地產業務收入為598億元人民幣，當中約86%是來自中海外，另約81億元人民幣則來自非中海外的部分，略高於同期中海宏洋的收入72億元人民幣；不過，該81億元人民幣中，有多少是來自中建地產或中國建築的廉價房，則未有具體數據披露。

孔慶平認為，是次注資計劃屬正常業務及資產整合的考慮。至於為何會選擇在今年進行有關安排，他否認是憂慮未來難以支持每年20%的盈利增長。他指出，中海外仍會藉業務自然增長及併購來推進業務發展。

調升全年銷售目標

中金認為，是次集團同時公布管理層變動，相信不僅是資產的注入，更是經營管理權的融合，相信中建地產注資中海外後，經營管理將得到極大的提升，對母公司的業績貢獻將加速體現。該行表示，中建地產自IPO後一直沒有公布項目列表，市場無法對其進行常規的NAV估值，價值無法清晰地體現，預期此次注入計劃可把其價值顯現。

截至6月底止，中海外純利為110.3億元，按年上升31.6%；中期息每股增20%，至18仙。集團表示，由於上半年銷售理想，決定調升全年銷售目標至1200億元。

退任在即 孔慶平：八年主席生涯很happy

當了八年中國海外（688）主席的孔慶平，將於今天起退位讓賢，正式退下火線，未來將專注於其母公司的職務。孔總昨天坦言：「任職主席及董事多年，其實真的好happy，因工作具有挑戰性。」被問到有沒有什麼事情未能做到而感遺憾，他表示，對過去多年中海外的成績感到滿意，又笑言，大部分壓力都是來自記者身上。

現年58歲的孔慶平，市傳其一直有計劃引退，被追問為何選擇在此時急流勇退，他笑言，過往中海外對市場承諾大多能100%兌現，現時中海外的業務狀況已到極致，認為現時是適當的時候退下。

將專注母公司職務

他否認退下是與近期有多位國企管理層涉貪事件有關。被問到未來在母公司的職位會否更上一層樓，孔總未有正面回應，只表示，個人在母公司一直有職務，相信日後會享受退居幕後的工作及生活。

孔總又不忘把中海外的成績歸功於同事及新任主席郝建民，表示是全靠集團管理層一起為共同目標努力的結果。

市場早前一直盛傳，年僅48歲的郝建民因與孔總關係密切，預期會在孔總辭任主席一職時一起退任副主席職位，故市場對有關接任安排都甚為驚訝。對於被指不足50歲便接任集團主席，郝建民笑言，自己並不年輕，但他又不願多談接任心情，並表示今天才正式接棒，不宜回應。至於未來會否繼續擔任中海宏洋（081）的主席一職，他表示，目前為止未有消息可公布。

有分析員認為，較早前投資者仍然在擔心中海外的管理層變動會帶來不確定影響，現階段所有事情及人選塵埃落定，相信對中海外未來的發展有正面幫助。

受惠去年8月開幕的銅鑼灣希慎廣場盈利貢獻，希慎興業（014）上半年經常性基本溢利增長38%，至10.33億元，略好過市場預期。集團下一個重建項目是要到2018年才完成的新寧大廈，未來數年業績將倚賴資產優化及調整租戶組合帶動。

受惠新商場開幕

希慎上半年營業額15.31億元，增長38.1%；由於期內本港及上海投資物業重估收益分別大減43%及56%，令股東應佔溢利只有32.43億元，按年跌44%；中期息每股派22仙。

希慎副主席及行政總裁劉少全承認，在新寧項目重建完成前，缺少像希慎廣場般拆卸重建的大型項目，增長無疑減慢，但業績將靠資產優化計劃、調整租戶組合及調升租金帶動。財務總監賀樹人表示，除利舞臺外，未來一至兩年，希慎將有一至兩個資產優化項目落實，每個涉及2萬至3萬方呎樓面。

他表示，新寧大廈商業及住宅合併重建，初步預算總投資介乎20億至25億元，將分期投入，目前正進行前期規劃。

佔整體收入超過一半的商舖物業，上半年錄得營業額8.44億元，增長65%。倘撇除新落成的希慎廣場，今年上半年商舖收入增長20%，商戶續約平均租金有50%的升幅。希慎主席利蘊蓮表示，希慎廣場寫字樓目前已獲93%承租，預料對未來業績增長有大幫助。　

美銀美林估計，由於住宅市道的調整令經濟環境轉弱，估計本港寫字樓及零售物業的租金在2014年將表現平穩。瑞信亦預期，希慎零售物業組合增長在2013年下半年繼續強勁，該行即時把希慎目標價由原來的44.77元上調至46元，維持「跑贏大市」評級。

希慎昨午公布業績後，帶動股價上升，全日收報34.95元，升幅3.7%。

主力發展印尼項目

盈大地產（432）受香港物業發展收益按年大跌55.5%的影響，上半年營業額大跌41%，至4.99億元；純利錄得3100萬元，每股盈利1.94仙，不派中期息；惟撇除值物業重估收益後，公司將錄得虧損。公司表示，未來將主力發展印尼甲級寫字樓業務，並提取15億元貸款備用。

盈大地產表示，今年上半年香港物業發展收益為2.83億元，但比去年的6.36億元大幅減少55.5%；其中數碼港項目收益盈餘淨額為6.91億元，政府與公司的分成分別為4.46億元及2.45億元。至於內地北京盈科中心的出租率為61%，租金收入總額為1.19億元，與去年同期相若。

公司上半年錄得經營溢利2.16億元，較去年同期1.62億元多33%。不過，如撇除2.3億元物業重估收益，將錄得1700萬元經營虧損。去年同期物業重估收益僅為500萬元。

公司表示，過去兩年印尼首都雅加達甲級辦公大樓的租金及樓價年增長40%，公司將投入4億美元（約31.05億港元），在當地興建一幢40層高的辦公大樓，並從可動用信貸融資提取15億元，用作收購土地，並考慮翻新北京盈科中心，以提升其長期價值。

恆大（3333）公布，2013年7月實現銷售額81.1億元（人民幣．下同），銷售面積114萬方米。首7個月，恆大累計實現銷售額527.2億元，按年增長21.8%；實現銷售面積778.6萬方米，按年增長9.8%。

越秀地產（123）宣布，2013年首7個月累計合同銷售額約102.17億元，合同銷售面積約75.64萬方米，按年分別增長21%和15%，達公司於2013年全年合同銷售目標約77%和71%。單是7月，公司錄得合同銷售額約16億元，合同銷售面積約13.6萬方米，按年分別上升19%和54%。

旭輝控股（884）今年首7個月實現合同銷售額約81.6億元（人民幣．下同），增長78%，合同銷售面積約81.4萬方米，完成全年合同銷售目標約65%。單計7月，集團實現合同銷售額約10億元，按年增長約9%，合同銷售面積約9.9萬方米。

中駿置業（1966）今年首7個月累計實現合同銷售額61.89億元，累計合同銷售面積50.7萬方米，按年分別大增110%和45%，累計合同銷售額已達全年銷售目標約83%。單計7月，集團合同銷售額10.34億元，按年增加17%，合同銷售面積97361方米，按年下降9%。

嘉年華國際（996）昨天公布中期業績，期內股東應佔虧損1.64億元，較去年同期虧損擴大13%；每股虧損3.75仙，按年虧損擴大13.6%。公告指出，虧損擴大源於就銷售物業合約延期作撥備，導致其他經營開支增加。

上月成交佔整體近半 代理料續升

隨着政府推出多項辣招，豪宅透過「賣殼」避稅情況愈見明顯，其中九龍站一帶上月錄得8宗「賣殼」成交，佔整體成交近5成，單月數字已追平第二季同類個案的總和，代理指真實數字或較有紀錄的更多。

代理指，目前九龍站一帶屋苑，以「賣殼」形式放售的單位約有150個，並集中在御金．國峯及名鑄。

單月成交 追平次季數量

政府針對非本地客及購買第二套房的投資者，相繼推出買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅（DSD），令內地客及豪宅買家紛透過「賣殼」（以公司股權轉讓形式進行物業買賣）形式轉讓避稅，其中九龍站情況最為明顯，而「賣殼」交易比例更有直綫上升的趨勢。

據九龍站代理提供的數字顯示，去年下半年區內以「賣殼」形式進行的豪宅交易，僅有7宗；而今年上半年就有15宗，上升超過1倍。

而且去年下半年的「賣殼」成交，主要集中在11月及12月，亦即是買家印花稅BSD出台之後錄得；而BSD之前的3個月，即8月至10月，則未有錄得任何賣殼成交，反觀11月後區內幾乎每個月都錄得同類交易。而今年2月雙倍印花稅DSD出台後，「賣殼」成交趨勢又得以延續。

上月的比例就更高，全區17宗買賣當中，有8宗透過「賣殼」形式進行，比例高達47%，單一個月的「賣殼」數字已追平今年第二季的數量。

豪宅賣殼交易 今年才流行

有九龍站代理就表示，上月以公司股權轉讓進行的交易之所以突然增加，是因為經過近1年時間，買賣雙方都開始意識到這模式的好處。早兩個月區內交投氣氛薄弱，部分業主態度軟化，但由於大部分入市的是內地客，或者是受DSD影響的本地客，只有以公司持有的單位，才可讓買家成功避稅，故準買家開始主動物色一些公司持有的單位作洽購。

此外，「賣殼」形式進行豪宅交易是今年才開始在區內流行，由於內地客在BSD出台後，往往會向業主還價最少15%作為BSD的對冲，一般業主又不願大幅減價賣樓，於是令交投冰封。

繼而有業主提出，讓買家考慮透過這個形式買賣，令內地買家毋須繳稅，又可令業主不用減價就可出貨，達到雙贏。

市場人士又指，「賣殼」的交易個案雖然仍比正式成交少，但一般買賣雙方都不希望此種交易外洩，真正數字並無統一而可靠的統計，實際個案可能比代理紀錄的還要多，未來也有持續上升的可能。

特首梁振英昨透過網誌指，政府現時有需要繼續以「辣招」穩定樓市；又反駁有聲音要求「減辣」，指在現時資金充裕下，穩定樓市措施不能鬆懈。又指「辣招」得罪人，但是該做還要做。

穩樓市措施不能鬆懈

繼財政司司長曾俊華日前呼籲立法會議員要加快審議「辣招」後，梁振英昨以『樓市「辣招」』為題發表網誌，強調「辣招」仍要繼續。

梁振英指，部分社會人士和立法會議員要求政府「減辣」，但過去大半年調控樓市的成果來之不易。

他又指，內地有調控措施，但近日有所謂「日光盤」的現象（即一日內賣光的樓盤）、廣州樓價據說半年升兩成、倫敦的住宅樓也因為外地買家需求增加，造成價錢節節上升。有關現象都告誡政府，在當今資金充裕，利率超低的全球大環境下，「辣招」措施不能鬆懈。

指根本辦法增供應

特首又着大家不要忘記，在「辣招」出台前，香港有人炒車位、炒商舖，住宅樓每星期加一次價。

為要解決樓市問題，梁振英指，根本辦法在於增加供應。但目前政府有需要繼續以「辣招」穩定樓市。

最快本季推 勢掀新界新盤戰

政府提速增加供應，上月已有兩個大型新盤獲批售樓紙，包括新地（00016）屯門瓏門Ⅱ，及新世界（00017）元朗溱柏，共逾2,500伙，創去年9月後10個月新高，兩新盤最快本季內發售，勢掀新界新盤戰。

下半年政府增加供應步伐未變，大型新盤相繼「開綠燈」，上月最少有兩個項目獲批預售，一手銷售新例生效後一直未有推盤的新地，旗下與港鐵（00066）合作的屯門瓏門Ⅱ，已獲批售樓紙，勢成該集團下半年推售重點之一，更有望是新地於新例後首個應市全新項目。

瓏門Ⅱ涉911伙 料大單位先推

新地副董事總經理雷霆昨日接受查詢時證實有關消息，並指現正加緊製作項目樓書，短期內會將初稿交予港鐵審批，現時未有確實推售時間表，希望可盡快推售。

據知，瓏門Ⅱ提供911伙，是西鐵屯門站上蓋項目的其中3幢，即由第6至第8座組成（項目1期為第1、2、3、5座），間隔與1期大致相若，主力提供2房至4房單位。

根據資料顯示，去年9月開售的瓏門Ⅰ，實用面積由逾450平方呎至最大的2,048平方呎不等，實用呎價介乎8,400多至2.28萬元，平均呎價1.05萬元。

由於項目2期與1期規模及單位種類都相近，預料推售策略大致相同，首階段銷售有機會以大單位打頭陣。

元朗溱柏1620伙 主打2至3房

至於新世界元朗龍田村溱柏，消息指，項目於上月同樣批出預售樓花同意書，項目提供1,620伙，建有9幢樓高約22層物業，是繼?地（00012）及新世界的元朗尚悅項目之後，本港最大規模新盤。

溱柏提供多種戶型，單位間隔由開放式至4房不等，並設有天台特色戶，主打兩至3房單位，屬元朗地標項目之一，物業擁有大欖翠綠郊野公園的景致。

兩盤上月獲批 供應創10個月高

上述兩盤獲批售樓紙，共逾2,500伙，創10個月新高，惟因項目規模較大，市場預期發展商需一段時間製作樓書及示範單位，最多只可趕及本季內開賣。

其他新盤亦準備推售，6月份已獲批預售的長實（00001）荃灣昇柏山，樓書等快將完成製作，估計本月中可以開始軟銷。

太古地產（01972）鰂魚涌柏架山的示範單位現正籌備中，料最快下月公布樓書。

新世界旗下餘貨盤沙田溱岸8號的新版樓書，有傳可在本周內對外派發，準備部署重推。

渣打也加碼 搶入伙新盤客源

一、二手交投淡靜，銀行積極搶佔樓按市場，戰綫由傳統的二手市場蔓延至居屋及新盤市場，其中東亞銀行除推低按息外，更額外加送3,000元信用卡簽帳額吸納居屋客。

有地產代理透露，在2,500名合資格的白表免補地價購買綠表居屋客入市刺激，6、7月份綠表市場表現暢旺，白居二客因而成為銀行吸納目標，東亞銀行近日先後推出多項優惠予該客源，最新一項是，除了原有的1%現金回贈外，額外加送3,000元信用卡免找數簽帳優惠。

攄悉，大部分銀行為白居二提供低息按揭，實質供款息率低至2.15厘與私樓睇齊。東亞額外增優惠有機突圍而出，市場料其他銀行短期內會跟進。

白居二入市 綠表居屋交投旺

中原按揭董事總經理王美鳳指出，6月份白居二客初出籠時，大部分銀行都在觀察市場走勢，當時不少銀行在居屋市場的估價及批核等流程，並不算十分暢順，尤其綠表居屋價格短時間急升，銀行估價一度追不上升幅。但經過6、7月的運作後，銀行在居屋市場的按揭申請及批核愈來愈暢順，相信銀行可以投入更多資源吸納該批客源。

除了居屋市場外，業界人士指出，近期銀行特別重視新盤市場，主要是看好下半年有多個大型新盤入伙，該批樓花盤仍有不少買家尚未承造按揭，銀行紛紛投入更多資源吸客，其中最積極的是渣打銀行，送出多項優惠吸客。

遞交按揭申請 即贈超市禮券

首先在置業人士方面，據悉，渣打銀行針對下半年入伙的元朗尚悅、屯門瓏門、將軍澳峻瀅、馬鞍山迎海及粉嶺歌賦嶺等新盤客源推出多項優惠，只要該批買家於12月14日前遞交按揭申請，無論是否成功批核，即時獲贈500元超市禮券。

若成功獲得批核，置業人士符合少許條件，例如把出糧戶口轉到該行等，除了原有的1%現金回贈外，借貸100萬元可享額外2,000元現金回贈，借貸1,000萬元以上另外回贈1.2萬元，是市場同類回贈額最闊綽的方案。

業界指上半年渣打銀行在樓花按揭佔有率名列前矛，為鞏固地位故下半年進一步增資源吸客。除派錢吸客外，近日派出額獎賞刺激地產代理，只要地產代理推介上述指定新盤客源到渣打申請按揭，不論是否成功，代理可額外獲贈300元超市禮券。

利嘉閣按揭董事總經理黃詠欣指出，近期銀行對樓按市場積極態度並沒有改變，市場仍有不少銀行能提供全期H加1.7厘（實質按揭息率1.91厘）的低息方案，而且估價及批核速度較過去更快。

雖然內地經濟放緩，由於內地以行政手段限制房地產市場，例如限購令等，令資金充裕的內地客仍然有意慾以投資移民身份來香港，美聯移民顧問行政總裁吉安估計，今年香港資本投資者入境計劃的申請數目，有望創2003年10月即計劃成立接近10年來新高。

　政府於2010年19月暫時將投資移民計劃中的房地產於投資資產類別中剔除，吉安表示，申請投資移民本港的宗數逐步由2010年最高峰約6700宗，下跌至去年只有3000宗，但今年上半年的申請已經達到3000宗。他解釋，主要是由於內地客由投資物業，轉為購買本港金融產品，加上人民幣持續升值，本港資產價格相對便宜。

　他又指出，不少歐洲國家在歐債危機後都推出具吸引力的投資移民計劃，期望振興經濟，加上大部分國家都容許投資者購買房地產，令內地人於最近1至2年興起移民至歐洲。

自2004年來最嚴重的房地產市場衰退情形對南韓經濟復甦造成了威脅，主要係因該國政府用於刺激房市的應變經濟政策(stop-go policies)未能取得任何持續復甦進展。

根據首爾市網站上公布的數據，由於受到臨時購置稅減稅優惠到期的影響，上(7)月該市公寓交易量大幅月減80%。

南韓最大房貸借貸業者國民銀行(Kookmin Bank)指出，該國房價表現持平，並在上月底為止已經連續走跌第14個月。

為不動產市場注入生命是總統朴槿惠於2月就職時的重要目標，因此自4月起便以減稅方式來刺激需求以及祭出供給管制措施來支撐價格。建築活動目前的低迷情形也正給該國政府增添在出口失調與家庭負債幾乎創新高之際，恐無法達成今(2013)年經濟成長預期之風險。

根據南韓政府的預估，該國今年經濟成長率將達2.7%。

首爾SG Securities經濟學家Oh Suk Tae表示：「南韓的房地產市場正緩慢走降，令經濟成長潛能遭到削弱。由於不動產占家庭財富比重很大且對於房貸的高度依賴，消費者將持續縮減開支，除非房地產價格持續向上走升。」

房市的疲弱也為亞洲第4大經濟體增添挑戰。

南韓央行(BOK)曾於上月11日預測，明(2014)年經濟成長率將今年的2.8%好轉至4%，創下2010年來最快增速紀錄。

南韓財長玄旿錫(Hyun Oh Seok)在4月時亦表示，當政府推出提振房地產市場措施時，長時間的衰退「能令整個經濟承壓」。

除了6月到期的臨時購置稅減稅優惠外，該國政府亦對低收入首購族以及受到資本利得管制的擁有多間房屋主祭出減稅優惠措施。

上述兩種措施亦將於今年年底時到期。

根據南韓財政、土地以及公共行政部門於上月22日聯合發表的1份聲明，該國政府正在討論如何削減購屋稅來「正常化」不動產市場，並將於本(8)月底前向國會呈交減稅措施草案。

首爾不動產資訊公司RealEstate 114研究員Lee Mi Yun表示：「首爾7月的房市交易量大跌，而我預期國內其他地方幾乎也是相同的情形。」

Lee Mi Yun並說，由於不預期房價會漲，南韓國民並未在買房。在此種環境下，藉由減稅來降低購屋成本將可能增加交易量，但並不會使得交易量大幅上升。

南韓國民銀行指出，7月全國房價月增幅度未有變化，但包含首爾在內的城市房價卻在下跌。

過去13年來，南韓全國房價平均年增幅度接近5%，但自去(2012)年5月起已經走跌0.9%。

南韓政府也正在令振興房地產市場的努力保持平衡，因日益上升的家庭負債令人感到擔憂。

南韓央行(BOK)行長金仲秀(Kim Choong Soo)上周表示，該國家庭負債情形限制了經濟成長潛力。

Oh Suk Tae認為：「只要房地產市場仍然不景氣，經濟是不可能會達到全球金融危機前的潛在成長率水準，亦即成長4-5%。」

此外，南韓建築活動也逐漸走緩。

根據該國官方於上周日(7/28)公布的數據，今年上半年住宅建築許可數量比1年前減少24.4%，開工數量亦下滑19.2%。

2008年金融海嘯令美國經濟一蹶不振，樓市首當其衝，雖然聯儲局最近提出退市時間表，加息陰霾籠罩，但美國樓市過去一年半大有起色，普遍收復海嘯失地。分析師指，樓市興旺不但帶動美國經濟增長，亦透過美國大型銀行全球化服務，推動亞洲及歐洲部分國家樓市反彈，有助全球復甦。然而聖地牙哥州立大學教授萊亞警告，低息及容易借貸有機會令部分國家形成泡沫，樓價可在短時間內大幅波動。

香港《文匯報》報導，反映美國20大城市樓價的標普/Case-Shiller綜合房價指數，5月按年升12.2%，是7年來最大升幅。三藩市(舊金山市)以24.5%居首，達拉斯及丹佛樓價再創新高。房地產資訊公司Corelogic同期調查的100個大城市中，只有3個錄得樓價下跌。早前有調查指，更多美國人認為按揭利率及樓價才剛開始上升，是入市好時機。分析指，按息仍處歷史低位，相信不影響樓市復甦，亦有跡象顯示銀行願意延長還款期。

目前全球房地產資產佔私人財產約2成，各國央行決定利率時互相配合，令樓市發展循環不再局限在一個國家或地區。摩根大通、瑞銀等大行近來轉虧為盈，借貸能力提升，美國本土及海外市場同樣受惠。當中深受金融海嘯衝擊的愛爾蘭都柏林，樓市自去年累升8%；英國6月份樓價按年升1.9%，是自2010年最大升幅。

市場人士指，美國樓價上升有助提升消費者信心，正是不少亞歐買家入市的參考指標，意味美國市況向好，能帶動全球投資信心。巴郡旗下房地產專營網絡HSF Affiliates LLC總裁厄爾．李表示，倫敦、巴黎、莫斯科、孟買、迪拜等大城市的樓市已迅速增長，美國股樓持續向好，這些地區未來一年樓市發展很可能受惠。

厄爾．李認為，全球樓市復甦言之尚早，並指美國樓價下行風險包括本地增長疲弱、建材成本上升等，指加州樓市蓬勃之際，中西部等地仍一潭死水，情況未見改善。

萊坊早前發表「全球樓價指數」，今年首季全球樓價平均升2%，香港全年升幅28%冠全球，中國內地則季度升幅最大，達10.7%。歐洲飽受債務危機打擊，樓價跌勢未止，希臘、匈牙利及荷蘭全年分別跌11.8%、9%及8.3%，是表現最差3國。

該樓價指數調查的55個國家或地區中，有35個在今年首兩月錄得上升，而全球今年首季平均樓價較2009年首季升14.7%，當中中東升10.6%，是表現最好地區。

亞洲富豪多年來都是推動美加及歐洲樓市的重要力量，但樓價波動兼風險高，他們紛紛轉為投資寫字樓、零售商店、品牌酒店等資產，尋求分散投資及穩定回報。

Real Capital Analytics數據顯示，亞洲私人投資者上半年在美國商用物業投資逾19億美元(約147億港元)，遠超去年的5.51億美元(約43億港元)。SOHO中國行政總裁張欣聯同巴西財團，6月動用14億美元(約109億港元)購入紐約的通用汽車大樓4成股權連債務，引起市場關注。

目前亞洲城市辦公室平均租賃時間僅3年，不及倫敦及紐約介乎15至20年；租金回報率亦以倫敦及紐約的5%至6%，優於香港及新加坡的3%至4%，因此倫敦成為亞洲富豪投資勝地之一，包括「亞洲糖王」郭鶴年侄兒郭孔豐及印尼油棕大亨吳笙福，前年以2.88億英鎊(約34億港元)購入Aviva大樓。

加拿大地產經紀梅多夫稱，過去2年愈來愈多內地買家在多倫多市中心尋找商舖投資，價值介乎100萬至500萬加元(約747萬至3,733萬港元)。他表示，這些內地投資者通常駕駛新車前來視察，僅逗留數分鐘，提問不多，全以現金交易。他笑稱，遇上他們最易開單，同事均討論如何發掘更多內地豪客。 (接下頁)

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業界人士指，不少內地買家轉而「尋幽探秘」，在二三線城市尋找投資目標。數據顯示，大族激光董事長高雲峰斥資5500萬美元(約4.3億港元)，在瑞士蘇黎世90公里外的鄉村購入2家酒店。在俄亥俄州托萊多市，內地投資者前年斥資510萬美元(約3956萬港元)購入一幅37公頃海濱土地，至今未動土。

地產顧問公司萊坊(Knight Frank)最新報告顯示，去年英國倫敦市中心新屋的海外買家比例高達75%，遠高於前一年的27%，其中逾半買家來自中國內地、香港，新加坡及馬來西亞。另有調查顯示，英國上月樓價按年升近4%，租戶比例是26年來最高。專家指，海外買家入市，市面中價樓供應又不多，令本地人買樓更難。

英國地產業界指，海外買家過去一年投資目標出現變化，開始在倫敦市中心交通便利的車站，或環境較好的住宅區，購買一房單位。而倫敦樓價居高不下，主要是供不應求，去年新建約1.8萬幢新樓，約佔全國15%。政府承諾注資借貸計劃，並降低按揭成本，協助本地買家入市。

英倫銀行暗示在2016年前不會加息，加上政府推出借貸優惠措施，令英人貸款買樓意慾大增，也令樓價急升。去年未有借貸優惠時，5年期按揭定息約為4%，現已降至2.49厘，比通脹率更低。在最搶手的倫敦，樓價已較2007年高峰期高5%，但西北部布萊克浦兩房單位仍售5萬英鎊(約59萬港元)，約為倫敦平均的1/10，反映當地樓價差距極大。

數據顯示，目前英國平均樓價為17萬英鎊(約202萬港元)，追近2008年金融海嘯爆發前水平。樓價高令很多新一代無法上車，調查發現，英格蘭1,440萬業主中，多達30%是65歲以上人士，35歲至44歲僅260萬業主，25歲至34歲更只有140萬。

美國樓價急升，一般打工仔及中產未見其利先見其害，置業比例續跌，非裔等少數族群最受影響。哈佛大學調查指，去年美國減少16.1萬名業主，租客卻大增100萬人，置業比例上季跌至65.1%，是近18年來最低。金融海嘯以來花費收入一半以上交租的人數增250萬，但去年保障性住房供應不增反跌。經濟分析師指，失業率高企、放盤大減、銀行收緊借貸，令租屋更划算，預料置業比例會進一步下跌，而住屋環境擠迫會觸發健康及心理問題，民眾積累怨氣，是社會計時炸彈。

以不同年齡階層計算，55歲至64歲人士置業比例上季跌0.3%，35歲至44歲則輕微上升。紐約市按年僅升3.3%排榜尾，克里夫蘭及首都華盛頓分別升3.4%及6.5%。

房地產資訊公司Zillow資深經濟師古德爾表示，近期樓價上升，原因之一是銀主盤供應減少，預計在按息上升及未來數月放盤增加，有助紓緩樓價升勢及穩定樓市。30年期按揭定息在6月底升至4.51%的兩年新高。

經濟復甦緩慢，年輕人無經濟能力，置業愈見艱難。皮尤研究中心上周調查顯示，去年18歲至31歲青年中，有2,160萬人仍與父母同住，佔整體人數的36%，比例是40年來最高，高於2007年的32%、即1,850萬青年。報告指，去年該年齡層就業率僅63%，低於2007年金融海嘯前的70%，自然要依賴父母。

泰國經濟表現不俗，吸引外資持續流入，令樓市蓬勃。業界估計，曼谷一帶地區今年約有12.4萬個新單位、獨立屋等推出市場，按年升22%。不過業界稱，短期內可能出現供應過剩，促請政府及企業密切監察，必要時推出壓抑措施，包括提高首期及減少住屋借貸。

由於發展商加推較細單位，吸引更多潛在買家，曼谷上半年新單位平均價格為277萬泰銖(約69萬港元)，按年跌6%。曼谷前年底經歷嚴重水災，去年銷售單位按年增31%，分析預料今年增幅會放緩至7.5%。

英國發展商St. George旗下倫敦豪宅One Blackfriars下月中將在香港預售，標準單位售價90萬英鎊起，最高的「五層複式」單位則索價1億英鎊（約12億港元）。

One Blackfriars位於倫敦市中心區，鄰近倫敦OXO塔樓等，樓高52層，提供274伙。St. George Homes集團董事總經理Mark Griffiths【圖】表示，項目總投資額約3.5億英鎊（42億港元），合共設7種戶型，實用面積最小為500方呎的開放式單位，入場費約90萬英鎊（1080萬港元）；一房至三房單位面積介乎650至1800方呎，售價由100萬至280萬英鎊（約1200萬港元）至280萬英鎊（3360萬港元）不等。

項目中最昂貴的屬於五連層的頂層特色戶，總面積逾1.4萬方呎，售價為1億英鎊（12億港元）。Griffiths表示，倫敦房地產市場中，超過三成的投資者來自東南亞市場，隨着特區政府設立多重稅項後，不少投資者轉投倫敦市場，「投資者着重樓市穩定性，這令我們得到更多機會」。

Griffiths預計，項目約三成買家來自東南亞地區。項目屬遠期樓花，預計2018年落成，下月14及15日將在港展銷。