打房傷無殼族 簽約可設貸款但書自保

政府打房，各家銀行配合限貸後，不少民眾發生買房卻因銀行限貸，導致斷頭，甚至有民眾因此被沒收百萬元定金，欲哭無淚。政府打房沒有傷到口袋深的投資客，卻讓自住民眾難圓買房夢。

受到二房限貸影響，投資客L小姐在南京東路買下總價約2000萬元的第2間房，希望可作投資收租用，因為是第2間房，銀行在限貸政策下，只貸給L小姐6成，不足的1~2成房款，L小姐想辦法自己湊足，沒有被影響到。

相較之下，打算購屋自住的水電工W夫婦，卻被打房政策影響。W夫婦辛苦存下100多萬元，希望能買間屬於自己的房子，尋覓多時，終於在台北市南港區找到總價約1500萬元，符合預算的30年公寓。

簽約買房走到付款階段時，卻被銀行認定收入不穩定，只願意貸款6成，房款還差80~100萬元，卻又無法短時間內籌到錢，使得辛苦存下的100萬元，當場被賣方以違約為由，堅持沒收。

預售屋也被影響
不只是成屋市場有此狀況，預售屋市場也傳出類似情況，一名在大安區銷售新屋的代銷就透露，從銀行限貸後，陸續聽到客戶因為銀行貸款不足，最後只好認賠斷頭。大安區知名豪宅「勤美璞真」在金融海嘯時期，就曾有屋主因貸款不足，差點斷頭。

首購宜自備3成
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，會發生貸款不足主要因房價漲太快，銀行鑑價達不到，建議若是首購的話，要準備3成自備款，若是第2房，要準備4成自備款較保險。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，銀行貸款不足可分成物件和購屋人兩個層面，通常銀行貸款會較為保守，購屋人若有信用瑕疵或收入不穩定，也會發生貸款不足的情況。


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銀行限貸卡民眾房貸案例
先了解信用狀況

土地銀行主管建議，一般銀行評估民眾貸款資格包括收入、聯徵紀錄、學歷等資料，民眾可透過相關資料了解自己的信用情況。徐佳馨還建議，民眾可在斡旋要約、買賣契約備註，若是貸款成數不足自行設定的成數，就可自動解約，買方就不須負擔任何賠償。

愈來愈多購屋民眾受到限貸影響，導致換屋時貸款不足，只好選擇先賣屋、再回租，或是利用信貸、親友借款等方式暫度難關。
在高科技公司擔任主管的A先生，年薪高達150萬元，今年打算把新店15年舊屋換掉，為讓家人居住品質可以更好一點，看中同樣位在新店，但坪數較大、5年內、總價約2000萬元的新房。

信貸方式補自備款
A先生準備了400萬元自備款，8成餘款打算向銀行貸款，但由於舊屋還未售出，又有250萬元的舊屋房貸，而A先生的太太是家管，沒有收入，也無法把新屋登記在太太名下，A先生就碰上二房限貸，只能貸6成的難題。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議，A先生可先將400萬元自備款用來償還舊屋貸款，解決二房問題；再使用信貸和親友借貸，補足自備款不足的情況，等到舊屋賣出後，再還信貸和親友借貸部分。

土地銀行主管坦言，二房限貸是政府政策，銀行只能配合處理，民眾碰到二房問題根本無解。

台灣房屋北市中山店店長宋銘城觀察，銀行限貸影響最大時期落在前年底到去年初這段時間，今年以來相對減少，不過仍有碰到部分民眾因授信資格條件不符，發生貸款不足的情況。

陳俊宏指出，二房限貸政策影響到最大族群是換屋族，過去也曾發生過，丈夫收入較妻子高，原先第1房登記在丈夫名下，要換屋買第2房時，原先打算登記在妻子名下，卻因為收入問題，使得銀行貸款不足。

下定前與買方協調
陳俊宏說，除了夫妻之外，單身族換屋也面臨大問題，因此多半建議客戶賣掉舊房後，在簽署買賣契約時明定，賣方可回租半年，讓單身族有半年時間找新房，免除換屋時遇到銀行貸款問題。

申報人誤植 內政部：規劃改善

實價登錄又出包，有讀者反映輸入關鍵字後，卻出現不符合的實價資訊，內政部表示，是因申報人輸入錯誤導致，目前已規劃新功能，可防止申報人輸入錯誤的類似狀況發生。

將新增程式判別
讀者柯先生反映，使用內政部不動產交易實價查詢服務網時，設定「新竹縣寶山鄉」、「透天厝」、「洽水」等關鍵字後，網頁右方卻出現2筆位於「新竹縣竹東鎮洽水路」的實價資料，而網頁左側的地圖標示地點仍為新竹縣寶山鄉的洽水路。
柯先生說：「想知道是內政部網站出問題或系統異常，但反映2次，網頁卻仍未改善。」內政部地政司科長游適銘表示，了解後發現此2筆資訊申報時，申報人輸入資訊錯誤，2筆實價資料實際位於新竹縣寶山鄉，但申報人卻誤植為「竹東鎮」，導致顯示錯誤。
游適銘說，為避免類似顯示錯誤狀況再次發生，目前已規劃新功能，未來新增程式可判別申報人輸入位置是否屬於該行政區，若出現錯誤系統將無法輸入。

去區段化惹民怨
實價登錄上路後，常見資訊錯誤等問題，也有不少規定惹批評，如去識別化、去區段化，導致民眾無法得知實際成交戶別資訊等。
學者指，國外實價登錄「全都露」，所有交易紀錄一清二楚，揭露價格才具參考性。

　旗下擁有僑園、典華等婚宴會館的林園婚旅機構，目前是台灣最大的婚宴連鎖集團，為擴大布局台灣婚宴市占率，林園進軍台灣的首家飯店「台中林園酒店（Lin Hotel Taichung）」，以結合住房、婚宴及大型會議等三大主題為訴求的五星級飯店，預計年底前試營運，即將點燃台中7期住房與婚宴市場戰火。

　總投資金額高達35億元的林園酒店，總客房數309間，客房數量雖非台中飯店市場最多，但面積從最小14.5坪起跳，而面積最大的住房訂價則超過1萬元，平均實收房價在5,500至6,000元，預料將會是中台灣住房價格最貴的飯店。

　而林園酒店，也是繼午陽集團斥資25億元興建、委託新加坡豐隆集團旗下千禧國敦酒店集團經營的日月千禧酒店之後、台中7期第2家五星級飯店。日月千禧酒店表示，今年3月正式開幕以來，目前平均住房率約5成，平均實收住房價在4,500至5,000元之間。

　台中林園酒店新任總經理俞克元指出，林園婚旅機構目前全台擁有典華、僑園等8家連鎖婚宴會館（不含興建中的典華新莊店及林園酒店），一個餐期可同時容納2,000桌、約2萬人同時用餐，在全台婚宴市占率約10％。

　不過，俞克元表示，林園婚旅機構雖然是台灣最大的婚宴連鎖集團，但始終缺少飯店，林園酒店這次結合住房、婚宴、婚紗、甚至海外蜜月旅行等包套專案，也解決了親友團的住宿問題，就是要提供新人「一條龍」完成終身大事。

　他強調，林園酒店最大的婚宴廳可同時容納150桌，整個飯店可容納250桌；戶外婚宴區還可容納300人同時用餐，加上1樓擁有500個座位區的自助百匯餐廳，是台中最大的自助百匯餐廳，「室內外可同時容納800個人參加婚宴」。

　俞克元表示，林園酒店明年營收目標10億元，其中，婚宴與餐飲業績約占60至65％，估計林園酒店加入市場後，將可進一步擴大林園婚旅機構的婚宴市占率。

　此外，林園酒店擁有9間國際會議廳，搶攻台中會議市場。俞克元表示，林園酒店的宴會廳將與國際會議廳結合，以滿足企業舉辦會議兼用餐的需求，也可成為大型展覽場，這也是林園酒店的特色之一。

伴隨五都房市飆漲，合併後的大台南，整個城市風貌正蛻變中！根據台南縣、台南市不動產開發商業同業公會的統計資料，今年7月單月，在合併後的台南市新案開工數統計資料顯示，大樓新個案達2,294戶，去年同期只有905戶，大幅增加1.5倍。相對地，透天厝的申請開工戶僅2,740戶，遠較去年同期4,921戶，減少兩千餘戶。

緊隨北台灣房市飆漲的腳步，近年來，大台南的房市價格一波比一波高，尤其是一地難求的台南市區及永康區，處處可見正興建中大樓產品；建商坦言，不需要再幾年，俟新大樓一棟棟相繼完工後，大台南的城市現有風貌，將有很大的改變，尤其是原南市的各區，都將見到大樓林立的街景。

根據台南縣、台南市不動產開發商業同業公會的統計，7月單月申請開工的新個案資料，大台南的透天產品，以新化、善化與新市、安定等地的新建案總戶數最多，單月高達529戶，居亞軍的是，安南區事務所申報的373戶、再者為仁德、歸仁與關廟等地，歸仁戶政事務所申報的347戶。

在7月單月內申請透天厝開工總戶數為2,740戶，較101年4,921戶，100年4,693戶，99年4,546戶，明顯銳減中。

大樓方面的申請建案的情形，剛好與透天厝不同，原台南市各區，7月單月除東區沒有新的建物提出動工申請案，北區有1,247戶、南區254戶、安平區179戶、中西區88戶、緊鄰東區的永康區也有464戶，該單月總計2,294戶，比101年905戶、前100年427戶，大前年424戶，呈現激增倍數的大樓總戶數。

建商坦言，伴隨高地價、高房價的時代來臨，以及受到從北部南下的豪宅個案，不乏是標榜公共設施完整的大樓產品，促使原偏愛透天厝產品的台南人，也漸漸接受大樓產品，因此，建商規畫設計新個案，相繼著手大樓的新品，其中標榜動輒上百坪建坪的豪宅作品。

目前全國已開發工業區高達62個，但廠商仍然面臨一地難求，工業局副局長連錦漳表示，主要是業者青睞的空地，多數在新竹、苗栗以北，但中部以北的工業區土地銷售一空，即便剩餘的土地，多半也是零星的小面積土地，未來將與台糖洽詢合作，積極開發工業區，初步鎖定台中一帶的土地。

連錦漳指出，現階段還有剩餘大面積的工業區，僅在彰濱工業區、台南科學工業區與和平工業區，其餘中部與北部的工業區，區內土地都出售完畢，問題是，缺地的廠商考量到產線問題，希望可以在中部以北的工業區或者是臨近自身新增工廠，所以在區域上，形成供需不平衡。北部的工業區儘管有閒置土地，例如，桃園龜山工業區或中壢工業區等，但是大多數是私人土地，必須要有人出售才行。

因此工業局將採取行政措施，也就是恢復繳交管理費、取消房屋稅與地價稅優惠以及開徵空地稅，藉此強迫，已經沒在生產的廠商儘快釋地，另外，現階段也與台糖開始洽談土地開發事宜。

連錦漳說，與台糖有三種合作方向可討論。第一、直接與台糖購地。第二、請台糖設定地上權。第三、向台糖徵收土地，按照比例發回給台糖。工業局傾向先從位於台中的台糖土地洽商。另外，工業局也期望可與國有財產署洽談。

經濟部工業局設定防止炒地皮條款，針對新開發工業區，要求業者2年完成設廠，否則強制回收，同時10％保證金沒收，首波適用的新工業區，包括雲林科技工業區二期及彰化大城工業區等。
其中，雲科工二期開發案已通過環評，預計最快今年9月對外招商。

近年來，海外台商興起返台投資熱潮，雖然帶動民間投資動能，卻也造成工業區土地價格遭到惡意哄抬，部分業者囤地以賺取價差，經濟部經常接到廠商抱怨缺地嚴重，促使工業局祭出鐵腕，杜絕炒地皮歪風。

工業局決定對於新開發工業區，納入防止炒地皮條款。廠商購地完成簽約後，必須2年完成設廠，若沒有，工業局可以強制購回，且當初繳交的10％保證金，也會一併被沒收。

首波適用新制的新設工業區，是雲林科技工業區二期與彰化大城工業區。雲科工二期在今年7月31日通過環評，緊接8月初也通過內政部區域計劃委員會審查。工業局最快9月可以對外招商，10月與購地業者簽約。

經濟部官員表示，若區內可售的47.5公頃土地面積全數出清，將帶動228億元民間投資，每年將新增243億元產值。

至於彰化大城工業區，已經進入環評專案小組審查，工業局官員預期，最快年底前可望通過，此工業區將新增51.2億元投資，每年創造76.8億元產值。

先前針對已開發工業區，為了迫使沒使用土地的廠商可以儘快釋地，給予有需求的業者，工業局將提出四項措施，包括一、繳交一般公共設施維護費；二、取消地價稅千分之十課徵優惠；三、房屋稅減半徵收；四、開徵空地稅。

據悉，工業局上周五已針對四項新措施，詢問六大工商團體意見。工商團體認為，維護費與取消優惠稅率均可行，但是空地稅的稅率較高，建議政府應該要事先加強宣導說明。

對此，工業局官員表示，目前還要再蒐集業者意見，四項措施也將陸續上路，現階段先鎖定沒有爭議的維護費，預計最快下個月，對區內廠商恢復收費。

台北市勞動局公布「線上職災地圖」，打算將發生過工安死亡意外的建案列為「凶宅」，有建商痛批矯枉過正，難道政府興辦的公共工程發生死亡職災也算「凶宅」？不過也有房仲業者肯定資訊透明。

崇義建設開發總裁邱文彬說，工人意外死亡應不能算凶宅，這凶宅定義太廣，勞安問題防不勝防，不認同政府公布資訊做法。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，「線上職災地圖」多少會影響物件房價。 既然資訊是透明公開，算不算凶宅交由消費者判斷。

永慶房屋研展中心經理黃舒衛說，線上職災地圖，有助於消費者購屋決策，也降低房仲業者蒐集資料成本，可降低交易糾紛。華固建設財務長劉若梅也說，每人對凶宅定義都不同，大部分業者都很重視工安問題。

信義線年底通車 商旅業搶進

台北捷運信義線預計將於年底通車，帶動沿線的永康商圈店面行情，永康商圈店面目前平均每坪約218.25萬元，年漲幅約20.26％，此外，因著商圈效應，讓商旅業兢相進駐，7月甫開幕的捷運共構案「謙商旅」，就吸引不少陸客與香港自由行旅客。

根據21世紀不動產統計，近3年永康商圈店面租金行情，從2011年每坪7350元，漲至2013年每坪10500元，平均年漲幅達19.5％，租金投資報酬率約2~2.4％。
店面成交行情部分，則從2011年每坪150.9萬元，漲至2013年每坪218.25萬元，平均年漲幅約20.26％。
永慶房屋東門店店長劉錦峰表示，捷運信義線預計今年底通車，沿線的金山南路到新生南路間的店面，未來因捷運效應極具有潛力，目前店面每坪月租約5000元~1萬元、投資報酬率約1.5~2％，因為房東擔心租金調高不好租出，因此幾乎都沒漲。
另根據內政部實價登錄資料觀察，永康商圈店面成交行情，約每坪53.5~219.1萬元，成交總價則在500~8100萬元。

信義路屋主惜售
劉錦峰指出，過去信義路沿線店面屋主惜售，目前因捷運在施工中，還有1~2成的空置率。
捷運交通及觀光商圈的利多因素，讓商旅業看好商機搶進，據當地業者透露，東門郵局正上方，最近商業旅館「謙商旅」剛開幕，是由郵局與捷運局出租給業者營業的旅館，有不少國外背包客、陸客、香港旅遊的客人入住，因為此旅館位置就在捷運東門站旁，可一路串連到中正紀念堂、永康商圈、台北101大樓等知名景點。
也有人承租老舊公寓或透天再改成商旅搶商機，如方舟旅店。

吸引陸客背包客
台灣房屋東門永康特許加盟店副店長劉惠姿說，商旅業者詢問增加，但此類物件不多，之前曾成交月租27~30萬元的3~4層樓透天，現有屋主開價每月40萬元出租整棟透天，商旅業者也主打「比飯店便宜」的口號，每晚2000元起，吸引背包客、陸客。

台灣年輕人面對高房價、低薪資，導致愈來愈不想生育，新生兒出生率高居台灣第一的新竹市，人口增加也相對帶動房市成長。

新竹客群多自住客
據房仲業者統計，以光復路一段及三民路來說，中古公寓每坪約13.5~15.8萬元，三民路的中古大樓年漲高達10.4％。
據21世紀不動產統計新竹市熱門路段成交行情，光復路一段與三民路的中古公寓今年第2季與去年同期相比，每坪從13.1~14.4萬元，提高至13.5~15.8萬元，年漲幅達3.05％~9.70％；中古大樓則從每坪17.49~18.1萬元，提高至18.7~20萬元，年漲6.90％~10.4％；關埔重劃區的關新路大樓，每坪從24.7萬元漲至今年的每坪26萬元，漲幅也有5.2％。
21世紀不動產新竹SOGO巨城加盟店店長洪嘉良表示，新竹市區以自住客居多，近新竹火車站前商圈的三民路擁有店面商圈的地段優勢，中古公寓每坪14~15萬元，大樓每坪17萬元左右。

看好陸客潮 大樓14.6億起標

受到陸客自由行及近年觀光人潮大增，不少業者買下舊商辦大樓改建旅館，其中以西門町商圈最受青睞，吸引許多飯店業積極插旗。鄰近西門町、位衡陽路的舊大樓昨正式對外招標，底價14.66億元，已吸引超過20組買家詢問，又以商旅和建商業者為多。

位台北市中正區衡陽路100號及102號的大樓昨正式對外招標，總面積1243.58坪，標售底價14.66億元，9月3日開標。

逾20組來電詢問
負責招標的第一太平戴維斯總經理高銘頂說，衡陽路大樓可作為自用辦公室、改裝為商旅或重新開發，尚未公告就吸引開發商、商旅業者、私募基金在內的投資人洽詢。

高銘頂透露，昨已逾20組人來電詢問，有興趣的買家大多是商旅和建商，更已有3∼5組買家購買標單。

近年北市府積極規劃西區如機場捷運、雙子星大樓等建設，高銘頂說，不少投資人預見這股西區再起趨勢，已積極布局台北車站商圈及西區商用不動產，買方不乏知名專業投資機構與壽險業者。

租金收益達4倍
尤其隨來台觀光人數增，商辦轉型旅館的投資收益相當高，據永慶資產管理統計，老商辦改建商旅的租金收益可達原辦公室租金的4倍。

高銘頂指出，西門町是大陸與港澳自由行旅客來台十大必遊景點，飯店業將西區中古商辦重新改裝為商務旅館的需求大增，包括晶華酒店集團旗下的捷絲旅（Just Sleep）、國賓飯店所屬的意舍飯店（Amba）都已在此插旗。

近市中心吸旅客
不只旅館業者看準舊商辦大樓改建商機，建商也紛紛把手中資產轉投入旅館業，包括國泰開設「Cozzi和逸」商旅、皇鼎旗下擁「富信大飯店」等。

高力國際董事李日寶指，商辦轉型蓋旅館，對辦公室市場的去化有幫助，對一些舊大樓也是不錯的利用方式，尤其近年來台觀光人數漸增，陸客喜好乾淨、平價、近市中心的商旅，隨著陸客自由行人數增加，旅館需求增加更是指日可待。

台北市信義區「最貴菜園」剷平後縮水、出現「最貴籃球場」！若以內政部實價網揭露菜園每坪價格九三○萬元計算，一個標準籃球場面積約一二七坪，土地價值近十二億元，這個場地設有兩座標準球場，土地價值近二十四億元，堪稱全國最昂貴的兩個籃球場。

實價揭露 每坪930萬元

去年十月實價揭露以來，全國締造不少最貴資產紀錄，包括最貴地上權、最貴建物、最貴停車位等，其中大多數集中在北市信義計畫區，可謂全國「含金量」最高的區域。

根據調查，信義計畫區至少擁有八項「最貴」紀錄，除興建中的「最貴籃球場」外，還有「最貴豪宅」、「最貴菜園」、「最貴商辦租金」、「最貴商辦價格」、「最貴地上權」、「最貴大樓」及「最貴停車位」。

其中，「最貴豪宅」是日前內政部實價網揭露的「皇翔御琚」六樓，總價五．四一億元，拆算車位後每坪單價約二七○萬元，是目前最高總價、單價的雙冠豪宅。

「最貴造價大樓」、「最貴商辦租金」均由台北一○一大樓拿下，該棟大樓當初造價逾五五○億元，迄今仍無大樓超越；商辦租金部分，一○一大樓七十樓以上每月每坪租金四千五百元起跳，也是目前全台最貴租金商辦。

台北一○一大樓屬地上權開發案，產權不得移轉；因此，「最貴商辦價格」由同處信義計畫區內的「遠雄金融中心」拿下。該大樓四月出售十樓其中一個單位，坪數約一七五坪（含兩車位坪數約二十．八六坪），總價約二．九億元，不含車位每坪成交價約一八五萬元，一舉坐上最貴商辦價格寶座。

信義區 擁有8個最貴

「最貴地上權」則屬「世貿二館案」，由南山人壽去年七月底以二六八．八八億元的超高權利金取得，同時超越台北一○一大樓的二○六．八九億元，成為史上最貴地上權開發案。

「最貴停車位」位處信義計畫區Ｄ３街廓。依據法規，標準車位面積換算約四．五三坪，若以內政部實價網揭露菜園每坪價格約九三○萬元計算，一個車位價值逾四千萬元。

不過，「最貴停車位」每小時只收二十元，停一整天最多一百五十元。

Ｄ１街廓的「最貴菜園」在去年十月整地後，面積大幅縮水，但其中一隅將出現「最貴籃球場」。依據標準籃球場面積換算約一二七．○五坪，若以實價揭露菜園每坪價格約九三○萬元計算，兩座籃球場土地價值約二十三．六二億元。

租金多少 富邦金沒說

至於「最貴籃球場」租金是多少？富邦金總經理龔天行說，並不清楚細節、無法回答。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，信義計畫區堪稱全國「含金量」最高的重劃區，區域除是金融中心外，也是百貨、飯店的一級戰場，更是各大知名豪宅匯聚的地方，加上有台北一○一大樓的加持，「含金量」持續攀高，未來更有第二條捷運通過，也就是預計年底通車的捷運信義線，可望讓這股「最貴」的氣勢一路延燒。

連接世新大學前後校區的唯一通道，用地由校方租用近五十年，前年被開發商搶先買下並將土地分割，地主不久前向校方開價二億二千萬元天價，要求買斷其中約一百多坪的路地，否則揚言封路、拆除地底各類管線，世新教學大樓恐面臨斷水斷電，將影響一萬一千名學生就學權益。

世新大學向北市府及台北市議員王世堅陳情指出，這處位於教學大樓舍我樓旁的土地，從民國五十八年起向第一信用合作社租用，前年十二月，改制為大台北銀行的一信將整片土地賣給高姓女子，高女取得土地後，將土地一分為七，路地也成功變更為住三用地，雙方另訂租約後，原土地租金從原來的一年四十二萬元，漲到一百零九萬元，校方無奈，但只能乖乖繳租金。

今年三月，高姓地主透過代書，向世新要求購買租用的土地，包括每坪一百卅萬元的路地約一百一十二坪，以及每坪約卅二萬元的山坡地，總價開價二．二億元，開發商承諾成交後，願將鄰近的保護區林地無償贈送給校方，但世新認為私地主「獅子大開口」，不願妥協，雙方土地租約在七月底終止後，地主已寄出存證信函，要求限期還地，並「拆除地上物、移除地下管線」。

世新不妥協 恐影響萬餘學生

世新大學副校長邱淑華說，前年一信開價一．二億元要求價購，但只給學校十天期限，董事會還來不及開、提報教育部，土地就被買走，兩年不到，價錢抬高到二．二億元，就算學校董事會同意，教育部也會認為有圖利之嫌駁回，該通道是世新前後校區唯一通道，地底也有各類管線，地主一旦封地，將影響一萬一千名學生就學權益。

地主：按實價登錄行情開價

受地主委託與世新談判的代書洪正和表示，世新姿態擺得很高，擺明不願出價，且一信早幾年就有意處分該土地，世新校方毫無動作，如今卻又反過來控告接手地主抬高價格？二．二億元的價格，是按當地實價登錄的行情開價，世新卻連談都不想談，寄出存證信函是主張權益，他坦承，地主準備在試院路南側申請建案，向一信購買的土地，包含建築基地內，絕非坐地起價。

台北市信義計畫區可說是全台灣最燙金的地段，開發至今逾三十年，區內素地稀有，蓋一塊少一塊，因此若未能發揮最大效益，開發商寧可放著也不願開發，自然衍生出五花八門的養地招數，其中最有名的要屬D1街廓，竟變成周邊鄰居種菜的地方。

根據商仲業者統計，信義計畫區裡至少有三塊素地市值超過百億元，分別是D1、D3、D5。D1街廓除有一部分是知名的「最貴菜園」外，其中一部分的最新狀況是租給運動品牌愛迪達興建籃球場使用。

D3為富創建設持有，現狀為停車場；D5由寶豐隆地產持有，已申請建照，並以鐵皮圍籬圈起，但尚未有進一步開發動作。

業者表示，開發商養地多半是土地產權複雜，需要時間整合；即使已經拿到大部分土地，但還未達最大的開發效益，寧可選擇不開發。信義計畫區多塊空地放著多年未開發，便是因為地主複雜，整合需要漫長的時間，不過一旦整合成功，土地價值相當驚人。

與鄰博感情 當籃球場菜園 闢藝術專區 建社區咖啡館

養地手法百百款，除常見的收費停車場外，近幾年也出現興建社區咖啡館，甚至是當作鄰居的菜園等；也有建商將手中整合土地直接搭建藝術專區，租借給藝術團體當作臨時展覽中心或是表演場地，都是和鄰居博感情的好方法。

北京城建（600266.SH）發佈公告稱，擬非公開發行股票募集資金總額不超過39億元。公司2013年上半年末有息負債率不到34%，貨幣資金達到了66.48億元，公司資金如此充裕的情況下再融資為何？


北京城建8月8日發佈公告稱，擬以9.38元/股發行不超過41600萬股股票，募集資金總額不超過39億元。其中公司控股股東城建集團認購股份數量不低於本次非公開發行股份總數的10%。公司表示，本次募集資金擬用於“北京世華龍樾專案”、“北京海梓府專案”、“北京上河灣專案”、“北京平各莊土地一級開發專案”以及補充流動資金。

不過，《證券市場週刊》記者注意到，公司的帳面資金充裕，在2013年上半年末，公司貨幣資金餘額約66億元，並且沒有短期借款。此外，公司的有息負債約79億元，占公司負責合計比例為34%。而且，公司當期的預收款達到了105.34億元。公司帳面資金充裕再伸手向資本市場要錢讓人覺得不妥。

中報顯示，公司上半年實現營業收入27.6億元，同比增長81.9%，淨利潤4.9億元，同比增長25%。

8月9日，公司股價報收10.8元，小幅上漲0.93%。

中化國際（600500）8月9日晚間公告，公司擬出資約6.12億元，通過協定轉讓的方式收購中化國際資訊公司（簡稱“中化資訊”）所持上海德寰置業有限公司（簡稱“德寰置業”）100%股權，後者擁有浦東新區上鋼新村街道503街坊66/16丘的土地使用權；並由德寰置業作為建設單位，出資約7.0629億元在上述地塊建設辦公樓。

中化資訊為中化國際實際控制人中國中化集團公司的全資子公司，上述交易構成關聯交易。

公司稱，本次建設辦公樓項目占地4714平方米，總建築面積約4.5萬平方米，與陸家嘴CBD、人民廣場市中心距離約6公里，周邊建有三條越江交通，並靠近地鐵7、13號線，專案地理條件優越。

.8月8日，上海中星（集團）有限公司13億元人民幣非公開定向中期票據（私募債）在銀行間債券市場成功發行，這是上海地區首只保障房私募債券。該期私募債期限3年，發行利率6.0%，將專項用於上海市保障房建設規劃的曹路保障性住房項目。

1-7月份，房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%
連續上漲的住宅成交量如同給房地產開發商打了強心劑，7月份，全國房地產開發景氣指數終於環比回升0.1點，至97.39。雖然景氣指數有所回升，但依舊徘徊在景氣臨界點之下。

國家統計局昨日公佈的資料顯示，2013年1-7月份，全國房地產開發投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%。業內人士認為，中國房地產市場發展勢頭依然強勁，未來樓市調控的難度明顯加大。

與此同時，國家統計局公佈的資料顯示，7月末，商品房待售面積44274萬平方米，比6月末增加543萬平方米。其中，住宅待售面積增加423萬平方米，辦公樓待售面積減少50萬平方米，商業營業用房待售面積增加72萬平方米。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，庫存雖然微漲，但依然處於低位；大部分城市市場依然延續之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變，房價依然處於慣性上漲中。

房地產再融資是最近備受關注的一個話題。儘管房地產企業A股市場再融資的閘門始終沒有打開，但是房地產企業通過發行票據等方式獲得了較為充裕的資金。統計資料顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。


對於下半年房地產走勢，張大偉分析認為，下半年的量價走勢將是平穩中見回歸，具體而言就是增速回落，一線城市和部分核心二線城市還會面臨價格上漲壓力，而其他的二三線城市將面臨一定的去庫存壓力。成交量方面，受去年下半年高基數的影響，增速會明顯放緩。而去年下半年成交基數不高的一線城市仍將會有不錯的表現，但整體仍是平穩回歸。

“ 新國五條 各地落地的執行細則力度過小，淡化了之前市場對政策的擔憂。地方細則缺乏新意，本輪調控要想取得預期效果並不容易。”張大偉坦言。

世聯地產市場研究部認為，“新國五條”出臺並沒有改變房價的上漲勢頭，購房者對此也感知強烈。今年房地產成交量增速前高後低，房價環比拐點已現，同比拐點將會在三季度出現，房價上漲放緩趨勢越來越明顯。整體市場在今年下半年將會平穩上升。

北京二手房均價逼近三萬元關口，月成交量突破萬套。一手房買房排起長隊，托關係現象重現。持續數月的稅收政策似乎被市場消化，持續高熱的土地成交也加深了購房者“房價不會下跌”的心理預期。

在朝陽區農展館一帶，農展館黃金地塊重新掛牌“複出”，尚未正式出讓，這股風就對該地房價帶來令人心跳的刺激，僅僅半個月，農展南?某部委社區的二手房，一平方米就漲了2000元。

均價逼近三萬

鏈家地產公佈的二手房市場報告顯示，7月，北京二手住宅成交均價28350元/平方米，環比上漲2.1%，同比上漲22.2%。房價仍在強勁上漲。

與房價同樣熱的是成交量。20%個調稅實施後的4月，北京二手房交易量到達冰點，成交5212套，但5、6月不斷回升，至7月成交已突破萬套。

從事二手房交易10多年的經紀人李傑（化名）稱：只過了3個月，房屋成交量就翻了倍，北京數千個經紀門店，冰點的時候，很多公司一個店一個月只賣一套 房子甚至沒有成交，現在，很多老舊社區，位置尚可，可能已經進入非普通住宅行列，譬如五道口展春園，稅收很高，但即便這樣，房子還很有市場。現在貸款利率 高、稅高、限購，但還是不能抑制人們買房的衝動。去年，東王莊社區南北朝向60多平方米的房子價格在37000多元/平方米，現在都在52000— 53000元/平方米，而且很好賣。

鏈家地產表示：“7月，北京二手住宅市場首套房貸利率優惠全面收緊，主流銀行的利率優惠基本都從八五折上漲到九折，創10個月來新高，2012年四季 度以來的按揭低利率終止。此外，自2011年11月調整普通住宅標準以來，雖然房價出現了明顯上漲，但是該標準並未出現上調，使得許多普通的住宅被‘非 普’，營業稅、契稅等與普宅認定掛鈎的稅費也出現了顯著增長，導致購房成本增加。”

日光碟

北京大部分的新房供應都在六環，銷售依然非常火爆。

陳靜（化名）托人買到了房山地鐵盤首開熙悅山的房子，97平方米200萬，單價突破2萬元。更多購買者，是無法找到關係買房的。

近期，近郊地鐵沿線甚至遠郊已經出現6個日光碟。

和二手房不同的是，新房的成交量是下跌的，受到存量減少和網簽滯後的影響，7月份純商品住宅成交量環比減少近3成。

鏈家地產市場研究部分析師張旭認為，雖然7月份新增供應量整體出現兩成以上的上漲，但符合低端剛需的房源量只有四成左右，且多數項目都位於6環以外。 與購房需求相比，剛需的新增供應量仍顯不足，這是7月份剛需成交量大幅下滑的主要原因。若不增加剛需樓盤的入市量，市場潛在的供需矛盾仍難緩解。

地價與房價

除了龐大的需求，房價的高漲被很多業內人士認為和土地價格有直接的關係。今年1-7月，北京土地出讓金總額已高達870億元，比去年全年總額還高出34.3%。


亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，繼2011-2012年度北京土地市場階段性“地荒”之後，進入2013年以來，政府開始加大土地供應力度，各大房 企在“斷頓”兩年之後拿地的熱情高漲，供需雙方同時發力，使得今年北京土地市場成績斐然。目前大量房企仍處於“缺地”狀態，尤其是部分地理位置較為優越的 地塊，更是會遭到瘋搶。從土地成交價格來看，由於近年來對溢價率的控制，使得多數地塊最終成交價格並未有所突破，溢價率也多平平，均未超越50%紅線。但 與此同時，近期成交地塊均採取了“價格碰觸上限後轉入競保障房面積”的方法，因此房企所承擔的土地帶來的整體運營成本並未降低。

從8月預計出讓的宅地來看，9宗地塊全部將採取這一手段，保障房的任務轉嫁給了開發商。

據好買基金統計，2013年7月，45家信託公司共成立221只固定收益信託產品，納入統計的104只產品總規模為99.82億元，平均每只產品規模為0.96億元，成立總規模較6月減少65.44%，且同比大幅減少78.25%。

其中，房地產平均募集金額環比下降五成。平均募集規模最大的是基礎建設信託，平均募集金額1.68億元，高出平均募集規模75%。

據信託界人士介紹，基礎建設類信託產品大多數都是地方融資平臺類項目。7月信政合作類信託經歷了一波突擊發行。而房企再融資的放開勢必對房地產信託造成衝擊。

房地產信託降溫

據好買基金統計，今年7月有80款房地產信託產品成立，占比36.20%；發行數量相比於6月85款房地產產品，減少了5.88%，平均募集規模從6月的2.81億元跌至1.34億元，但仍高出平均募集規模的39.6%。

業內人士分析，這恐怕是房企再融資放開後對房地產信託的第一波衝擊。

8月6日晚間，繼新湖中寶之後，停牌一個月之久的宋都股份發佈了非公開發行預案，擬募集15億元資金投向商品房，再度印證了此前關於房地產企業再融資開閘的傳言。

截至目前，按照申萬行業分類，已經有16家房地產上市公司公佈了半年報，資料顯示，上述房企今年上半年共計實現淨利潤82.18億元，同比增長了37%。

中原地產研究部總監張大偉認為，房地產再融資事實上已經逐漸放開。自2010年以來，房地產企業上市、再融資和重大資產重組等事項已連續三年受阻。雖然證監會聲稱目前房企融資仍維持原有口徑，但預計未來涉及棚戶區改造項目、城鎮化概念、參與保障房建設等房企有望優先獲得政策傾斜性支持。

此前上市房企的信託融資成本大約為12%至24%。收益超過20%的房地產信託產品也不少見。

信託界人士表示，他們最近在向投資者強調，今後大家可能要接受房地產信託產品收益率下降的事實。從目前行業的最新動態看，包括中小型房企的綜合融資成本也開始從此前的17%至20%，下降至15%的水準。

基礎建設信託仍紅火

與房地產信託發行規模驟降形成鮮明對比的是，基礎設施類信託的“紅火”。據好買基金統計，今年7月投向基礎設施的信託該月占比為18.10%，此類產品平均募集規模高於平均募集規模0.72億元。

這就是通常所說的政信合作信託，是指募集資金主要投資於城市基礎設施建設、保障房建設，以及舊城改造和新城區開發等項目。通常由地方政府平臺公司發起，還款以地方財政作為擔保的信託。由於投資方向常為基礎建設，因此也被稱為基礎建設信託。


該類產品有幾種模式。第一種是地方融資平臺或相關企業通過信託公司設立單一資金信託計畫，再由銀行理財產品購買該信託計畫的受益權；第二種是銀行理財資金通過信託公司為地方政府融資平臺發放信託貸款。

據中國信託業協會的統計資料，截至今年一季度，信政合作項目餘額6548.14萬億，占比7.5%。

好買基金統計，今年7月，房地產、其他、基礎建設類信託的發行數量領先，全月分別有80只、54只、40只信託產品成立。平均募集規模最大的是基礎建設信託，平均募集金額1.68億元，高出總體平均募集規模75%。

“這可能和融資平臺類信託的突擊發行有關。”上海某信託公司人士認為。今年7月已有傳聞稱，銀監會即將叫停政信合作類信託的發行，配合全國政府性債務審計工作。

近日上海房市再度出現頂級豪宅，單價每平方米高達人民幣25萬元，豪宅的位置並不在傳統豪宅區域的陸家嘴、淮海中路等地區，而是在在閘北的不夜城板塊。

新聞晨報報導，閘北不夜城板塊某項目99套公寓近日入市，合計新增供應2.8萬平方米，報價區間為9萬－25萬元/平方米。若按照每平方米人民幣25萬元價格成交，或將成為上海市新樓王。

報導稱，本次推盤項目屬於閘北不夜城區域，地處內環內，但區域內新房均價卻比較低迷。2013年至今上海市內環內共有23個區域有新房成交記錄，不夜城區域以3.9萬元/平方米的新房成交均價，位列倒數第四。同時與不夜城板塊緊鄰的虹口北外灘板塊，2013年至今成交均價達5.4萬元/平方米，較不夜城板塊高38.5％。

值得注意的是，2010年至今不夜城板塊新房最高成交單價僅為每平方米4.6萬元，此次8月閘北不夜城板塊新增供應房源，價格大幅上揚。

從新房供求來看，2013年至今不夜城板塊新房供銷均出現明顯上漲。2013年至今，不夜城板塊新房供應7.7萬平方米，是去年全年新房供應的4倍；新房成交量也較去年同期上漲53.9％，並且已經小幅超過去年全年新房成交量。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，不夜城板塊此前非傳統頂級豪宅聚集區，但以本次入市新房樓盤報價來看，大有重新定義板塊價值之勢。

2013年至今上海市頂級豪宅的表現總體是比較低迷的。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，2010年至今每年上海市成交單價最高的樓王項目均來自於陸家嘴濱江板塊。從今年成交59套均價在10萬元/平方米以上的頂級豪宅的分布來看，陸家嘴板塊和淮海中路板塊仍是本市豪宅成交聚集區，占全市該價格段豪宅成交份額的71.2％。

綜合項目不同部分成本有異

太古地產（1972）與內房遠洋地產（3377）合作發展位於成都的大慈寺綜合項目，早前公布以21億元（人民幣．下同）出售整幢寫字樓物業睿東中心，平均每方米售價約2萬元。有投資者向本報表示，太古地產曾透露該項目每方呎成本逾2300元（相當於每方米約2.5萬元），變相令此售價僅錄得收支平衡或輕微虧損。不過，太古地產發言人否認項目錄虧損，並指出項目不同部分的開發成本並不相同。

大慈寺寫字樓部分是太古地產首個作買賣用途的項目，位於成都東大街的CBD地區，旁邊全為甲乙級商廈，現正處於施工階段，預計2014年落成。根據太古地產2011年上市的招股文件顯示，大慈寺項目總樓面面積約290萬方呎，總發展成本預計為63.9億元，相當於零售、酒店、服務式住宅單位及寫字樓樓面面積每方呎的平均發展成本預計為2308元，即每方米成本約2.5萬元。

太地與遠地上周聯合公布，以約21億元出售大慈寺文化商業綜合體辦公樓部分睿東中心。該交易涉及樓面約115萬方呎及350個停車位，佔全座辦公樓約89%樓面。

券商大摩其後向投資者發布文件指出，太古地產是次出售的大慈寺項目疑是錄得虧損。文件指出，按上述整幢寫字樓的出售價計算，每方米售價為2萬元，若參考集團的文件，相當於每方米建築成本需2.6萬元，這樣每方米約虧損6000元。不過，大摩強調，這種計算方法是基於該項目的寫字樓及購物中心等的建築成本是相若，而事實上，購物中心的成本一般都較寫字樓為高。

有美資分析員亦認為，有關項目龐大，寫字樓及購物中心等的建築成本未必相同，因此難以斷定是否「蝕沽」；不過，該分析員相信，每方米2萬元作價，即使不是虧損，利潤也不會很高，甚至只能取得收支平衡。

成都商廈供過於求

對於上述揣測，太古地產及遠洋地產回覆本報表示：「我們沒有虧損，我們對睿東中心的銷售感到滿意，並認為售價公平合理。」發言人說，以上市文件來判斷有關虧損是不正確的，因為文件顯示大慈寺項目的平均預期開發成本，包括零售、酒店、服務式公寓和寫字樓，而項目不同部分的開發成本並不相同。

世邦魏理仕中國華西區董事總經理胡港文指出，因鄰近大慈寺項目的周邊近期並無錄得商廈成交，故難以評論售價水平高或低，惟其他地區商廈拆售的均價則約每方米2萬元，與睿東中心相若。不過，該行的統計顯示，近年成都商廈的確供過於求，整體市場的空置率達到40.8%，而CBD地區的空置率則為17.4%，預期未來兩至三年，成都的供應將創歷史高峰，屆時空置率將進一步攀升，售價及租金料有一定壓力。

九倉成都項目廉租吸客

不少投資者看好成都未來的發展前景，特別是本港發展商，如新地（016）及九倉（004）等已先後進軍當地，其中九倉在建項目「國際金融中心」的購物中心部分，規模更媲美為本港海港城，其寫字樓部分亦於近日開始招租，惟由於成都CBD地區近年供過於求，據悉其租金定價也非常吸引。

根據世邦魏理仕的資料顯示，現時成都CBD（東大街沿線）地區，已有13家開發商發展10個在建項目，包括新地、?基（012）及九倉合作發展的成都ICC綜合體、九倉國際金融中心及香港置地旗下的綜合體等，涉及10多幢甲級寫字樓及5座五星級酒店。不過，今年第二季度，成都的商廈空置率升至40.8%，按季激增5.6個百分點，達到2008年以來最高水平；市場普遍估計，有關供應將在未來兩至三年進一步增加。

世邦魏理仕中國華西區董事總經理胡港文表示，現時成都寫字樓的供應的確已進入歷史高峰，惟相信成都的未來將是上海的今天，只要度過了未來兩至三年的供應高峰後，長遠成都的投資價值仍然看好，因黃金地段新增的土地已愈來愈少。

不過，胡港文指出，雖然現時成都的商廈供應增加，惟大多是「散售」為主，反之「單一產權」則佔未來供應不足20%。他舉例說，不少投資者若希望收購商業地產作長線投資，大多會選擇「單一產權」為對象，好處是他們只須向單一擁有者洽商，而且項目管理也會較佳，故預期「單一產權」的商廈未來也有一定的需求。

20周新低 錦英苑減價7%求售

一手新盤周末搶客，吸納不少購買力，令淡靜多時的二手市場雪上加霜，減價沽貨情況逐漸蔓延至居屋市場。

馬鞍山居屋錦英苑一低層三房戶，減價7%後以自由市場價315萬元獲投資者承接，實用呎價5686元，低市價約一成。中原報告指出，十大屋苑過去兩天僅得6宗成交，為今年3月底以來20周新低，按周跌14.3%，當中6個屋苑捧蛋，九龍區佔半。

世紀21區域經理鄭達昌表示，馬鞍山錦英苑K座低層9號室，實用554方呎（建呎711），三房間隔，日前以自由市場價315萬元沽，實用呎價5686元（建呎4430元），較市價低約一成。

鄭達昌表示，原業主幾日前以340萬元放售，因急於出貨套現，見有準買家洽購，遂減價約7%促成交，新買家為投資者，購入單位收租，不過未知需否支付雙倍印花稅（DSD）入市。

業主賬面獲利265萬元

資料顯示，原業主於1991年一手購入，當時作價僅50萬元（綠表價），持貨22年賬面獲利約265萬元。錦英苑8月至今僅錄兩宗成交，現時屋苑三房放盤約20個，業主開價介乎360萬至380萬元，議價空間仍有約8%。

美聯首席高級營業經理黃遠基表示，九龍灣德福花園C座低層15室，實用面積538方呎，以472萬元成交，實用呎價8773元，低市價8%，屬本月低價成交。據了解，上址原業主為長線投資者，因尚持有其他單位擬減磅沽貨。

新盤推售搶去購買力

中原高級分行經理賴敏菁表示，長線投資者付樓價6%的DSD即27萬元，入市東涌映灣園5座高層F室，實用494方呎（建呎657），成交價錄450萬元，實用呎價9109（建呎6849元）。

原業主2005年以203.7萬元入市，持貨7年賬面獲利246.3萬元。以目前同類單位租金約13000元水平計，預計新買家可享租金回報3.5厘。

中原數據顯示，十大屋苑過去周末兩日僅得6宗，已連續8個周末低於20宗，亦為今年3月底以來新低。中原地產太區住宅部總裁陳永傑表示，多個新盤推售，大量搶佔市場購買力，若二手業主願進一步擴大議價空間，成交量有機會由谷底回升。

同錄得20周新低的美聯物業，集團執行董事兼集團住宅部行政總裁陳坤興表示，辣招持續影響，業主叫價硬淨，買家入市態度審慎，導致藍籌屋苑「有價無市」，加上一手盤陸續重推吸客，二手交投缺乏起色，指標屋苑交投低位徘徊。

此外，市場亦錄得減租個案，太古城高山閣高層G室，日內獲業主減價15%後低市價17%租出，單位實用面積582方呎（建呎675），兩房改一房間隔，以1.7萬元租予本地客，實用呎租29元（建呎租25元）。

美聯高級營業經理潘泳釗指出，原本業主叫價2萬元，見租客願一次繳付一年租金，經一番議價遂減價3000元放租。業主於2007年以365萬元買入，租金回報約5.6厘。

個大型新盤醞釀登場，一手新例實施以來從未推盤的新地（016）也部署旗下「第一盤」，發展商表示，本周起向瓏門I業主發信收樓，瓏門II亦會盡快推售。

新地代理助理總經理胡致遠表示，昨晚邀請業主到瓏門I會所參觀，預計本周起將向業主發信通知收樓，相信可於本月底完成發信，I期共提供1075伙，迄今已售出逾1040伙，餘貨將安排在瓏門II發售後才推出市場。

至早前已取得預售文件的瓏門II，胡致遠表示，各方面亦在製作中，並要配合一手新例及獲得西鐵方面的批核。

問及第三季內能否登場，胡致遠沒有正面回應，只謂會盡快推售。瓏門II共提供911伙，發展商暫未透露項目詳細資料，單位間隔1至4房不等。

除瓏門II外，元朗溱林也獲批售樓紙，兩盤合計2531伙有機會下月「碰頭」，其他發展商亦趁本月空檔期加快推盤步伐。華置（127）旗下灣仔壹環上周已發出最後18伙價單，即供平均實用呎價28978元，發展商過去兩天發出銷售安排，並於明日推售其中8個單位。

此外，嘉里（683）旗下黃大仙現崇山尚餘32伙，預料於日內發價單。

港鐵（066）及新世界發展（017）的沙田溱岸8號上周五亦上載樓書，預料為趕及本周六重推，短期內發出價單。

中藝現址一拆三 月租共約1500萬

隨着自由行消費放緩，核心區舖租升幅現阻力。

消息稱，中藝位於尖沙咀星光行大舖將結業，剛分租予英皇及六福等珠寶品牌，月租共約1,500萬元，平均呎租約410元，較同地段複式舖呎租年初時回落，更重返3年前平均呎租400至600元水平。

尖沙咀星光行中藝百貨舖位，由中藝持有自用多年，年初業主決定把舖位轉為放租，而百貨公司將營業至本年第四季，近日百貨公司進行最後減價，正價貨品以半價發售。

全為地下連一樓複式舖

中藝舖址面積甚大，達3.65萬平方呎，位置正對尖沙咀天星碼頭及巴士站，連接廣東道及海運大廈等，人流暢旺。業主本年初意向月租約1,500萬元，但對單一租客來說，月租頗昂貴，因此業主決定改變策略，把巨舖一分為三，全部為地下連一樓的複式舖，令每個舖面積及涉及月租較細，方便租客使用。

代理透露，3個舖位面積分別地下由2,500至3,000平方呎不等，連同1樓的5,000至16,000平方呎不等，3間舖面積分別為7,500、10,500以及18,500平方呎。

兩舖已租 最後一舖近尾聲

市場人士透露，近日該舖租務有新進展，先由本地品牌英皇鐘錶珠寶及六福珠寶，租用其中兩個複式舖位，而最後一組舖位，亦由另一品牌洽租至尾聲，消息稱，3個舖位租金每月達1,500萬元，呎租水平約410元。

多層複式舖位有助品牌宣傳效果，近年廣東道業主多順應潮流，把持有的舖位組合成複式舖位放租，提高租值，而一般來說，地舖的租金較1及2樓高出1倍以上，因此複式舖位呎租水平，平均低於單純地舖呎租。若把近兩年國際及本地品牌租用廣東道複式舖位計，呎租似有回落，如本年初，德國時裝品牌Hugo Boss，租用尖沙咀廣東道尾段中港中心1至4樓，合共約1.6萬平方呎，打造大型複式舖，月租約800萬元，平均呎租500元，而中藝舖呎租水平相對較低。

業界：核心區舖租已見頂

至於過去數年承租個案上，2010年，國際品牌Burberry以550萬元租用新港中心3層舖，呎租為647元，2011年，法國皮具品牌Longchamp，以750萬租用新港中心3層複式舖，面積約8,000平方呎，呎租高見937元。若單以呎租計，是次中藝複式舖租務成交，較年初比較出現回調，更重回3年前呎租水平，反映租金升幅開始出現阻力。業內人士指出，隨着內地客消費放緩，零售商租舖較以往審慎，租金已見有阻力，並認為核心區舖租已見頂。

據上海聯合產權交易所最新披露，上周(5日-9日)，上海產權市場成交金額居首的項目為房地產業，一周成交6宗，成交金額合計達到3.1億元(人民幣，下同)；公用事業和計算機服務行業一周成交項目金額合計分別達到1.92億元和1.68億元。

　據悉，此間產權市場本周新推掛牌金額最多的行業是金融業，一周新推掛牌項目3宗，掛牌金額合計達到24.05億元。其次，房地產業和公用事業行業一周新推掛牌金額分別達到2.28億元和1.47億元。

本港中短期土地供應不足，政府覓地面對重重阻力，其實「金山銀山」早在眼前。業界建議，政府可以適度放寬「綜合發展區」(CDA)的規劃限制，如可提供逾5,000伙住宅的油塘灣CDA地盤，丟空20年才獲得批准，假設釋放一批「陳年」的CDA地盤，估計即可為市場提供30公頃土地供應，折合逾500萬方呎樓面，供應的單位數量由5,000至1萬伙不等。

　根據規劃署提供的資料，目前本港有134個「綜合發展區」，正在發展的有75個，59個未獲核准發展藍圖，而其中有多達38個已劃作「綜合發展區」長達6年，涉及土地面積合共164公頃，提供住宅樓面共約2,957.8472萬方呎，以平均單位面積約800方呎計算，相當於36,974伙，亦即是約3個太古城的規模（編按：太古城共61幢住宅，有12,698個單位）。

已規劃CDA可建3個太古城

　熟悉地產市場運作的立法會議員謝偉銓接受本報訪問時表示，政府應該思考如何加快釋放這批土地潛力，以免靚地「曬太陽」，而不是一味依靠市場力量自行發展這批土地，例如容許分階段發展綜合發展區，又或撤銷一些業權複雜地盤的CDA限制，改為較簡單的住宅或商業用途等。

　他粗略估計，上述已被規劃多年的164公頃CDA中，如可以加快當中20%的土地發展，涉及的土地已達30公頃，即約300萬方呎地盤，按比例計算，估計提供的樓面已超過500萬方呎，可供應的單位數量多達5,000至1萬伙。「成日話遠水不能救近火，若果釋放CDA潛力，肯定解決到中短期土地供應不足的燃眉之急，覓地應該要多管齊下。」

政府宜向業主提供誘因

　「明白政府制訂CDA是希望規劃做得好搵，無可厚非，但唔應該『濫用』這個規劃用途，間接製造規劃問題，拖慢自己步伐，然後又再不斷將問題延後。如果一個CDA地盤因為各方面問題令發展受阻，政府正確做法應該諗有甚麼辦法可以加快整個發展，而不是單純等待私人市場促成發展。」謝偉銓說。

　萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨在接受本報訪問時表示，CDA限制不可以隨便放寬，因個別地盤的確有需要改劃，以保持地盤的整體發展模式，亦可以避免工業與住宅的不和諧。但審視CDA時應該以一個開放的態度，一些分期發展的項目，應該以開放或正面的態度對待；另外亦建議政府向CDA內的不同業主提供誘因，以推動CDA加快發展。

應助業權複雜項目上馬

　謝偉銓批評，政府於規劃CDA的政策上，有時「太理想化」，一些地盤由於業權人之間就發展未達共識，發展計劃一拖就十多年，甚至長達20年以上。建議政府研究有多少CDA涉及複雜業權而告吹，制訂政策協助這批項目盡快上馬。

　他又說，在彼此不影響的情況下，其實政府是否可考慮給予個別CDA彈性，分階段讓發展商落成物業，因為不少項目，即使大業主之間有發展傾向，但奈何各自物業的保養時間不一樣，例如貨倉還有條件運作，最後發展計劃就因為一些細節問題泡湯。

今年住宅樓市成交量低，但價格硬淨情況持續。差餉物業估價署新近公布之住宅租售價指數，紛紛創歷年新高，其中，樓價指數六月報二百四十二點九，按月顯著升百分之一，成為歷史高位，同月住宅樓宇成交量僅三千七百四十宗，按月跌一成二，反映樓價走勢與交易量呈分歧。

差估署公布六月樓價指數中，住宅樓價指數報二百四十二點九，按月升百分之一，以上半年六個月計，累升為百分之六點七；同一時間，住宅租金指數報一百五十三點七，按月僅升零四六個百分點，半年累升百分之一點七二，升幅顯著跑輸售價表現。

按不同類型面積住宅分類，最新公布之售價指數中，以實用面約七百五十方呎（七十平方米）為分水嶺，其中以七百五十方呎以下之物業A及B類錄得升幅，兩類物業按月 升幅介於百分之一點二二至一點二四之間，反之，同期在七百五十方呎單位，按月售價跌幅為百分之零四七至一點七四，該等數字反映中及小型住宅走勢偏穩及較突出。

有市場分析稱，最近樓價指數創新高，推動力主要來自白表免補地價帶動樓市情況，不過，近期有關上車盤準買家趨審慎，加上大市成交回落，租金回報料減，在投資需求降驟降下，料今年全年樓價指數或轉跌。

據指出，於政府陸續推出壓抑樓市措施下，樓價與成交量呈現背馳局面，但樓價升幅僅因「白居二」所帶動略作回升，估計最近亦已再度回落。另外，不少業主轉售為租，令租盤量上升壓抑租金升幅，估計租市走勢平穩發展。

另外，分析又指出，在美國聯儲局表態退市下，加上發展商開始貼市價推盤，料短期樓價窄幅上下徘徊，在政府推出各項辣招不變下，未來樓價大幅上升機會不大，租金走勢料亦只會平穩發展，租金回報率難以改善，在資產升值及租金回率欠吸引之下，投資需求將進一步削弱。

海外投資夯，國際地產公司來台銷售日本東京公寓住宅案，為期2天的展銷會吸引230人到場，業者指，台灣人到東京買房有80％以投資為主，且目前東京為亞太地區城市中，租金投資報酬率最高的國家，達3.5∼6%。

投資報酬率達6％
私人國際房地產投資與高富諾亞太區房地產管理公司在日本東京六本木推出「The Westminster Roppongi」公寓住宅案，共14層樓、99戶，每戶面積26∼84坪，每坪開價約200萬元，並在台灣限量推出20戶。
高富諾大中華區投資部董事總經理于陽表示，台北豪宅每坪約250∼300萬元，租金投資報酬率不到2%，日本東京每坪約200萬元，報酬率達3.5∼6%，較具投資潛力。

44歲福山雅治真的是「黃金」單身漢！據報導，他的年收入高達8億日幣（約台幣2.5億元），名下有不少不動產，現在萬事俱備，只欠女主人「進駐」。

福山外型高帥，影、視、歌3棲之外，還會作詞、作曲和拍照，多「財」多藝。報導指出，他的主持行情大約500萬日幣（約台幣156萬元），電影是友情價每部1000萬日幣（約台幣311萬元），廣告每支5000萬日幣（約台幣1555萬元），再加上電視劇、演唱會和詞曲版稅收入，大概每年有7至8億日幣的進帳。身價不斷高漲，婚事備受注目，但友人透露他只愛買房子，並不想成家。

美國宣佈「退市」，市場各方偃旗息鼓，買方不願冒進入市，賣方不願割價吸客，二手買賣即時停頓；與此同時，發展商亦靜觀其變暫緩推盤應市，一手市場持續沉寂。利嘉閣地產研究部主管周滿傑指出，樓市陷入半癱瘓狀態下，預期8月份樓宇買賣登記宗數最少下跌20%至4,400宗，重現今年4月大市沉寂時的光景。

根據土地註冊處數據所得，8月首8天全港共錄1,338宗樓宇買賣登記（數字主要反映7月初的樓市實際狀況），成交總值90.09億元，較7月同期的分別增加2%及41%。不過，今月首8天內有6個工作天可供樓宇買賣合約呈上土地註冊處登記，反觀，7月同期則只有5個工作天；倘若將上述數字按期間工作日數作平均化分析後，可以發現今月首8天每日平均只有223宗樓宇買賣登記，數量較7月同期的262.6宗減少15%，可見美國計劃「退市」對樓市造成龐大的負面影響。