下半年房市將會持健康穩定發展，因奢侈稅實施的關係，讓近2年的投資客比例大為降低，從3成減少到1成左右。若奢侈稅年限延長，對自住客是有利的，但這也讓市場委售量減少，而市場還是有需求在，因此購買力不會減弱，反而價位還可再提升。

奢侈稅九月更明朗
因奢侈稅將於9月會有較明確的修正草案，這段期間買方會抱持觀望態度，且6、7月全台交易量減少15~20％左右，已累積一定的購買力量，年底前要結婚的民眾，有購屋需求，加上國外觀光旅遊及經濟逐漸好轉的因素，讓今年下半年房市可望走向穩定健康的發展。
觀察近2年投資客佔比，從原本的3成左右到現在約1成，讓市場的成交量逐年減少，每年減少幅度約1％；讓不少投資客轉往海外市場，像是英國、美國、日本、香港購買不動產，以分散投資風險，雖然資金有外流現象，但還是對台灣房產市場有信心。

小家庭從低價入手
建議小家庭，評估夫妻的工作地點、收入、小孩的學校位置等，並考量交通的時間成本，先從低總價的產品入手，等累積一定的積蓄後，再以房換房，較可兼顧生活品質，以工作地點若在北市信義、大安區來說，可以選擇六張犁、麟光站附近的產品，房價相對便宜。
張紹權╱口述
張菱育╱採訪整理

張紹權預測下半年房市
★跌或漲：全台房價健康穩定發展
★理由：今年6、7月全台交易量減少15~20%，累積一定的購買力，加上年底前結婚的民眾有購屋需求，且經濟逐漸好轉
資料來源：《蘋果》採訪整理

網友脫口說
Toby Lin：買房還是回歸一句話，地段。
李永珅：政府應高房價的地區多蓋平價住宅供低收入戶購買並對多房者課重稅，嚴防炒作。
資料來源：蘋果地產王粉絲團

張紹權小檔案
現職：中原地產住宅部高級副總經理
經歷：信義房屋專案經理
資料來源：張紹權

吊都會區車尾 遠不及桃園飆升5成

台北市中古屋房價居全台之冠，但據房仲業者統計近2年各主要都會區房價漲幅發現，台北市2年來房價僅增加17.3％，漲幅居主要都會區之末；桃園因有建設題材，房價2年大幅成長近5成最多。房產業者表示，台北市房價因價格已高，加上投資買方減少，上漲幅度有限。

永慶房產集團統計全台各主要都會區近2年中古房價，以桃園成長47.1％最多，房價從2011年每坪10.4萬元，漲到2013年每坪15.3萬元；台中以漲幅37.6％居次。而台北市則從2011年的每坪54.5萬元，漲至2013年的每坪63.9萬元，成長17.3％，漲幅最低。

建設題材誘發漲幅
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛說，雙北市近2年受到央行的信用管制影響，讓中古屋投資買方減少，房價漲幅較不明顯，也讓置產族往較近的桃園買房，桃園有低價優勢、航空城、機場捷運等的利多因素，使房價近2年漲幅居各都會區之冠。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，北市房價已高，因此上漲幅度有限，加上對都更已不抱持希望，讓公寓產品價格回歸正常面，「而愈便宜的地區房價漲愈兇，主要因投資熱錢多，要找基期低的物件來分散風險。」台中有捷運綠線、高雄則有亞洲新灣區等的重大建設，讓房價提升。

新北自住客逾6成
台北中古屋房價平均每坪63.9萬元，幾乎是新北市每坪30.9萬元的2倍。黃舒衛建議，新北市房價相對北市便宜，民眾可選擇有捷運、生活機能條件佳的商圈地區購屋，像是中和、板橋、三重、汐止、五股區，自住客已超過6成。

中南部漲幅約3成
中南部地區近2年房價漲幅也有3成左右。信義房屋台中地區協理廖慶洲說，台中從縣市合併、交通建設逐漸到位後，工作機會愈來愈多，讓鄰近縣市來的買方也增加，帶動太平、大里區、廍子段等地區，其中又以總價500~1200萬元的2~4房中古大樓最受歡迎，每坪約17~18萬元，新成屋每坪則為20萬元以上，自住族約佔6~7成。
35歲的林先生說，北市房價高，便宜一點的物件又舊，要花錢裝修，市中心除萬華區外，一般人很難買的起，只好往鄰近的新北市購屋。

台中市重劃案昨遭議員質疑弊端重重，市議會專案小組指配回公有土地數字嚴重誤差，「土地被誰吃掉了？」部分地主質疑重劃同意人數未過半，疑偽造文書強推，痛罵市府未保障地主權益，也不查清公有地流向。 台中市重劃案遭到議員質疑弊端重重，市議會專案小組指出配回公有土地數字嚴重誤差，痛罵市府未保障地主權益。

議會市地開發監督專案小組召集人楊永昌說，安和、黎明重劃問題最多，違反平均地權條例，重劃會與地主互告還被判刑，市府應立即解散重劃會。市府地政局長曾國鈞解釋說，應以地政局實測面積為準，公有設施配回面積不可能有誤差，否則早被查辦，怎可能繼續推動重劃？經調查同意重劃地主均過半，無違法情事。 市議員賴義鍠拿出市府資料表示，以單元二黎明重劃案，重劃公司指公有地26公頃，都發局卻指只有13.03公頃，到地政局資料卻指為24多公頃，「為何資料不一，消失的13、14公頃跑到那裡？」疑點重重市府卻不查，徒讓市庫損失數百億元。

黎明、安和自辦重劃地主各組自救會，幹部昨天到議會指證當初重劃人數根本未過半，變更細部計畫過程也未足人數，疑涉違法，甚至土石、廢棄物報價都疑「灌水」浮報價格，議會已要求市府政風單位調查清楚。政風處指自辦重劃是私人辦理，無法介入調查。

建商市府互踢皮球

新店指標預售建案「玉上園」在交屋前被住戶發現，建商在大門前興建固定式花台，讓住戶不能行經俗稱「新店名人巷」的「寶橋路78巷」進出，也擔心路幅削減後人車爭道。經查證，建商坦承是配合新北市府要求；新北市府則指是經在地協調決定，雙方互踢皮球。

讀者T先生向本報投訴，上月底發現建商在大門興建固定式花台，導致住戶無法進出。據他所知，鄰近「玉上園」的周邊部分社區要求、施壓新北市府，「玉上園」住戶從新店市寶橋路78巷進出，會造成交通紊亂，市府因此去函要求若不興建固定式花台，就無法取得使用執照。

「因應工務局要求」
對於T先生的投訴，寶路建設蔡經理無奈表示，為因應新北市府工務局要求，配合當地「交通疏流」、改善路況，才做出此設施。
新北市工務局引用《都市計畫法》說明，大面積開發時，會要求開發商提出「區域交通改善計畫」，由於「玉上園」開發面積達5600坪，市府也循規和寶路建設、當地住戶、里長、市議員等歷經7次協商，才做出「交通疏流」的定案。

「建商須規劃交通」
工務局解釋，建商有義務規劃周邊道路交通，「建商責無旁貸，有義務和住戶說明」，希望大家互相尊重、包容，不要讓「玉上園」住戶和新店名人巷住戶都塞在新店寶僑路78巷。
住商不動產新北市區協理趙中康指出，「園上園」、「玉上園」等推案當年吸引投資客進駐；「新店名人巷」的美稱是指此地整體環境質感佳，在新店人心目中形成「優質居住環境」的印象。

留存文件可求補償
房地產專家兼暢銷作家Sway建議，T先生可檢視建築圖面，若建築圖面沒有規劃，點交時可要求建商拆掉，或是等產權過戶後，玉上園住戶成立管委會，向新北市府陳情、說明。
住商不動產企研室主任徐佳馨建議，民眾購買預售屋時，一定要去看基地實際狀況，留存的DM和合約也被視為契約一部分，當初建商承諾和實際交屋不同所產生的相關損失，可藉此要求建商補償或提供改善方案，建議先找消保官協調。

「玉上園」建固定式花台爭議
★和預售屋廣告不同，建商廣告不實
．建商回應：配合新北市府工務局當地「交通疏流」要求
．新北市府回應：建商有義務向住戶說明
★新北市府施壓建商，興建固定式花台明顯瀆職
．建商回應：(無)
．新北市府回應：大面積開發時，建商須提「區域交通改善計畫」，歷經7次協商決定「交通疏流」
★進出道路由6米寬縮減為4米6，造成會車困難、人車爭道
．建商回應：(無)
．新北市府回應：避免寶僑路78巷住戶都塞在同一條巷子進出
資料來源：《蘋果》採訪整理

玉上園小檔案
．建商：寶路建設
．推案時間：2009年
．地點：新店寶橋路78巷內、新店家樂福斜對面
．完工時間：預定今年10月交屋
．推案單價：每坪均價40萬元
．車位價格：平面車位140~170萬元
資料來源：《蘋果》採訪整理

北市指標豪宅「宏盛帝寶」終於有新成交！是去年實價登錄以來，可望揭露的首戶交易，該戶位於7樓，賣家是台北馥敦飯店老闆陳文榮，買家是旅美華僑、英屬維京群島商灣春國際股份有限公司老闆蔡和順，最快11月會實價揭露成交價。該筆交易在本周一完成過戶，建物面積約146.41坪，車位共4個，有設定抵押金額額1.4億元。

揭露不過3個月
大師房屋董事長陳建慶說，「依法1個月內必須登錄實價登錄網站，不過，政府有可能會篩選，最後沒有揭露，揭露時間最多不超過2~3個月。」
賣家登記在台北馥敦飯店名下，由陳文榮持有，陳文榮是在2011年法拍買下該戶，截至今年持有滿2年，超過奢侈稅課徵年限才脫手。據悉，是住戶彼此牽線介紹並未透過房仲。

潭美颱風替雙北地區帶來強降雨，房仲業者調查發現，過去會淹水路段的房屋仍會漲，部分易淹水路段的漲幅都大過區域均價，讓人相當意外，如台北市延平北路的漲幅超過6成，十分驚人。
住商不動產以實價登錄資訊，對照經濟部水利署與台北市政府過去的淹水路段，雙北曾易淹水的低窪路段房價仍漲，如北市興德路、延平北路、中山北路段的上半年房價均價，都較去年下半年明顯成長，漲幅都超過10％。

基期低漲聲駭人
新北市的板橋、新莊、中和等區域部分淹水路段，漲幅也相當明顯，過去逢雨必淹的新北市新莊思源路漲幅高達19.54％，板橋漢生東西路漲幅也有11.96％。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說：「這些路段相對較低價，台北市門牌替代性又小，這些低價屋基期低，漲幅自然駭人。」
永慶房屋綜合企劃處經理黃舒衛分析，台北市興德路靠近大安區，附近公墓也陸續遷葬，補漲機會高；過去被視為每逢下雨必淹水、位在社子島的延平北路這幾年因為排水工程做得很好，建商也願意在此推出新案，淹水只是偶發性，相對三重、士林具補漲空間。

可趁颱風後看屋
黃舒衛說，新莊和板橋這兩年有環狀線題材，尤其思源路有新莊線和環狀線加持，當新莊領頭羊趨勢應不變，過去因為興建捷運相對無法補強的基礎工程建設，未來相信也會跟上，淹水機會也變低。
徐佳馨建議，民眾要避免買到淹水屋，可先上政府網站查詢，掌握淹水區域，再趁颱風剛過後看屋，檢查電表、水表與插座開關是否有水痕，房屋角落是否有油漆色差。

建設利多購屋增值 988萬起買70坪一層一戶

面對基隆各項利多陸續釋出，公共建設投入、企業獵地的鼓舞下，位於市區愛買商圈的「我泉山莊」引發購屋青睞。「我泉山莊」距培德交流道(62甲)車程約5分鐘，周邊麥當勞、頂好超市、銀行、深美雙語國小等民生所需齊備，生活機能便利。社區環繞42000坪大自然基地、1.6公里登山步道、絕美觀海樓等獨一無二的公設，打造頂級溫泉樂活養生莊園，整體環境宜人。產品規劃70坪一層一戶總價988萬起，現已全新落成，在公共利多與民間誘因下，帶動雙北與在地民眾的購屋熱潮。

政府領航　260億六大開發案
行政院全球招商中心4月邀集內政部營建署等中央部門，推動基隆火車站暨西二、西三碼頭都更案及和平島東南水岸都更案共六大開發案、七堵轉運站BOT案、麥金路轉運站BOT案、和平島至海科館纜車BOT案、祥豐街停車場BOT案。其中，佔地6千坪火車站暨西二、西三碼頭都更案，政府和民間總投資金額逾新台幣260億元，將來可發展免稅購物商場、郵輪中心、大型旅館。商業機能引發的人潮錢潮，將帶來土地起漲效應。

民間企業鉅資投入 置產增值
當日政府會勘時，邀請太子建設、鄉林集團、日勝生建設、統一開發、晶華飯店等大型營建業、觀光旅館業等業者參與。民間看好未來發展，其中遠雄集團將基隆納入獵地範圍，進行住商複合開發，其他知名建商如國揚、遠雄、興富發、潤隆、麗寶機構等也大舉進軍基隆，勢必衍生商業機能與房價的助燃效應，買屋民眾此刻入主基隆，正是置產獲利好時機。

市區裡的好環境　交通便利
重大建設，需交通協力支持。政府極力推動建設下，培德交流道、調和街拓寬四線道完工通車，一改過去雍塞的舊印象。「我泉山莊」位於基隆市內，距培德交流道僅約5分鐘，距愛買量販只需3分鐘車程，購物採買相當方便。周邊商圈內，麥當勞、頂好超市、銀行、深美雙語國小等民生所需一切齊備。加上未來還有眾多開發案的起漲助燃，現在入主「我泉山莊」，將可預約未來起漲利多空間。

70坪一層一戶 大器落成
「我泉山莊」環繞42000坪頂級溫泉樂活養生莊園；宜人的不只是環境，更有舒適的住宅規劃。70坪一層一戶，具備別墅型獨立式約3坪梯廳，賓客來訪更顯大器。超大前陽台因為空間寬敞，還可彈性規劃為私房電影院或遊戲室、音響室。室內格局方面，客廳面寬約6米5，氣派寬敞；約16坪大客餐廳、約8坪大主臥室與3間次臥室，讓孩子們擁有更自由的成長空間。現已全新落成，總價只需988萬起，即可入主70坪一層一戶的「我泉山莊」，盡享美好生活。

財政部國產署昨標售全台共15筆地上權案，總計標脫6筆土地，其中詢問度最高的內湖瑞光路科技工業區土地，以2.5億元標脫，溢價率6.5％，另有基隆市信義區光明段，台中溪州段、高雄市左營區菜公段和嘉義市末廣段也順利標脫，共計標脫金額約4億元。

雲端園區帶動商機
內湖瑞光路科技工業區土地面積共425坪，底價2億元，由陳姓自然人以2.5億元標走。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，內湖區大面積土地釋出少，加上產權單純的國有土地較容易開發，相對土地建設成本較低，而近期瑞光路與港墘路的「雲端產業園區」BOT，也吸引遠雄、台達電、中華電等公司進駐，相對帶動整體內湖科技園區土地的商機。
此次底價最高的北市中山區龍江路與長春路段的素地流標，政部國產署副分署長蔡秋桂表示，推測底價16億元過高是流標的原因，加上有建商反映鬼月不敢進場買地，希望10月中旬的地上權招標案能順利標脫。

每坪逾61萬 內科地上權標脫
中國時報

　國產署15宗設定地上權案昨開標，共標出6宗，決標權利金總金額約4.39億元。其中位於北市內湖科技園區的標的，市價約4.9億元，為目前內湖科技園區中唯一大塊方正土地，最被看好，果然以2.63億權利金標出，換算每坪價格約61.83萬，溢價率約6.5%，為國產署首度推出並標脫的科技工業區地上權標的。

　國產署表示，除內湖區科技工業區土地地上權成功標脫外，基隆市土地首度以約1300萬元標脫，臺中市太平區2宗土地分別以權利金約5196萬元及2668萬元標出；其他還有高雄市左營區土地與嘉義市末廣段土地順利標出，權利金標脫價格分為5680萬元與2799萬餘元。

　值得注意的是，北市杭州南路及龍江路地上權意外流標。

　「奢侈稅政策未明，使投資意願下降！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，除地上權未來轉手問題仍是結構性因素外，對開發商來說，時間就是金錢，更何況是50年或70年期限的地上權產品，若市場前景不樂觀，開發者必然保守。

「綠巨人」中華郵政邁開資產活化腳步。交通部將在下周三（28日）舉辦招商大會，位於北市大安區的信維郵局，因面積大、地段佳，預計最快明年以都更形式，改建為商業大樓，初估該案未來建坪可望超過9,000坪，市值逾60億元。

中華郵政主管日前表示，信維郵局位於台北市信義路四段，鄰近捷運大安站、大安森林公園站，此開發案已委託國內老牌的宗邁建築師事務所規劃，中華郵政也已編列經費預算，可望明年取得建照，開始動工。

以「綠巨人」之稱立足於金融市場的中華郵政，坐擁逾5兆的郵儲資金，在郵遞業務逐漸萎縮下，亟思以活化資產來彌補郵務等業務的虧損，區位絕佳的信維郵局，是台北市區罕見的大面積素地，極具開發效益。

將採只租不售模式

中華郵政主管指出，信維郵局基地面積有1,145坪，依據建築師團隊的初步規劃，信維郵局改建為商業大樓後，將留一部分維持郵局業務之用，大樓一樓可作為零售店面或商場，3樓以上則是A級辦公室，將來採只租不售模式，可為中華郵政帶來穩定的租金收益。

資產開發業者評估，信維郵局的基地面積廣大，使用分區大多是商三特，少部分則為住宅用地，透過都市更新等方式，中華郵政至少能取得25％的容積獎勵，以此估算，未來可建坪數將超過9,000坪。

容積獎勵25％起跳

無獨有偶，中華郵政位於金山南路上的台北郵件處理中心，未來也將配合華光社區案，進行整體的商業區開發，而民生東路的87支郵局，也定調採都更模式活化，新北市永和郵局占地不大，也考慮參與鄰近區塊的都更計劃，以提高容積率。

中華郵政的據點幾乎全是自有資產，且多位於精華地區，隨著房市景氣愈來愈熱、資產價值逐漸浮現，配合行政院政策，中華郵政展開土地資產活化，後續將挑選適合開發的土地，逐漸釋出活化，作為活化國有地、創造財源收入的雙贏方針。

回饋金設限 活化困境解套

手中擁有諸多土地及房舍的中華郵政，資產活化腳步一度遲緩，地方政府要求收取高額回饋金是關鍵所在，但在內政部的支持下，訂定地方政府回饋金的上限比例通則，回饋金最高將只有15％，為中華郵政資產活化之路解套。

國家財政吃緊，地方政府也是一窮二白，過去中華郵政欲改建地方房舍時，地方政府往往要求比照中華電信的規格回饋，高額回饋金動輒喊價40％至50％，成為活化資產障礙。

為解決活化困境，中華郵政前董座李紀珠積極奔走，在與內政部長李鴻源討論後，以專案形式向內政部提請通盤檢討，也獲得內政部的大力支持，為中華郵政訂定了地方政府回饋金的專則。依回饋金專則，未來中華郵政將旗下機關用地，變更地目作為商業設施使用時，將按該地區的人口數計算回饋金比例，共分成五種級距，人口數在3萬人口以下者，回饋金比例為10％；逾150萬人口者，回饋金上限為15％。

中華郵政主管表示，過去卡在與地方政府間的回饋金制度，使得不少分支據點無法有效活化，在訂定回饋金通則後，中華郵政將加速變更及整建機關用地，轉為商業區用地創造更大收益，同時也能活絡地方經濟發展。

據了解，中華郵政目前手中擁有的土地資產市值高達820餘億元，近期更積極洽談購買機場捷運線林口A7站約20公頃的產業專用區土地，做為北台灣物流中心基地，若經行政院審核通過，中華郵政可望挑戰千億市值的地王寶座。

財政部國產署昨（20）日公布15宗設定地上權招標結果，共標脫6宗土地，得標總金額為4.39億元；其中，台北市的二筆精華區素地意外流標，引發市場疑慮，官員說，將對二案進行內部檢討，以了解流標主因，今年內暫不推案。

國產署昨天標售全國15宗地上權土地，共標脫台北市內湖、基隆、台中、嘉義及高雄等6案，權利金總底價為4.18億元，而在50年的合約期間裡，國庫也將有496萬元的租金收入進帳。

國產署表示，今年首度推出台北市內湖區的科技工業用地，基隆市也是第一次推出地上權案，本來只是想試水溫，昨天開標結果不負眾望，內湖案以權利金2.6億元標脫，基隆市的住宅用地，則由慶榞開發公司，以1,301萬元拿下，向地上權「全台開花」的目標邁進一步

不過，這波設定地上權的標售中，台北市共推出三筆精華區土地，外界原先預期將一舉標脫，但中正區杭州南路、中山區龍江及長春路口的兩筆土地，昨天均無人投標。

官員指出，龍江路與長春路口的素地，臨近捷運南京東路站，土地面積382坪，市價達32億元，是這波標案中最值錢的土地；而中正區土地，也臨近捷運善導寺站，土地面積為254坪，市價約17億元。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，這二筆土地流標，除與台北市中心地上權價格水漲船高，未來轉手成問題等結構性因素外，主要應和目前奢侈稅政策未明有密切關係。

基於都市景觀及公共安全考量，並加速都市更新效益，新北市長朱立倫昨（20）日表示，新北市將於9月1日起以縮小面積、加速審查程序等方式推行「簡易都更」。未來修法後，可都更案的面積將由最低1,000平方公尺，放寬到500平方公尺，符合條件的，審核流程也將縮短到2-3個月。

現行都更基地面積限制，臨二條計畫道路，最低申請都更的面積要1,000平方公尺；臨一條計畫道路，最低申請都更基地面積要1,500平方公尺。 朱立倫說，推動簡易都更後，未來只要土地及建物所有權人同意，不用經都市更新條例冗長的程序，也能有適度的容積獎勵，讓改建程序簡單，可加速重建腳步。

除此之外，新北市都更處也建議，中央應放寬諸如增加市郊低房價地區的都更容積獎勵等措施，增添政府與民間合作推動的誘因和機會。

新北市府都市更新處指出，新北市政府已進行修法，除把都更最低規模降到500平方公尺外，也計畫把現行容積獎勵15％提高到20％。都更處表示，提高容積獎勵這部分，已列入103年辦理通盤檢討修訂。

QE（Quantitative easing，量化寬鬆）實施時，許多高端置產客群擔心通貨膨脹，急著將現金放入房地產，但台中市住宅自住需求高，因此寬鬆政策對台中市影響並不大，相對地，當今年傳出下半年量化寬鬆恐退場消息時，台北地區房市退燒，台中市卻未因此受到衝擊。

七期精華無可取代
外界曾擔憂台中七期豪宅多、房價高，可能泡沫化，但七期重劃區地處精華、土地資源有限，目前在台中市並無其他可取代的腹地，且土地愈來愈稀少，又有不少北部置產客看好台中持續置產，台中七期重劃區仍可吸引特定族群進駐，不擔心七期重劃區泡沫。
台中地區房市一直以自住買盤為主，歷年來房價呈現「緩漲」趨勢，預估下半年也將持續此趨勢，台中市下半年房市交易熱區主要為七期重劃區、十二期重劃區與新光段重劃區。

北客購地常出高價
另外，潭子地區規劃工業區，若開發順利，將出現許多工作機會，連帶自住需求也將上升，很可能是下一個房市熱區。
近期有許多北部建商與代銷紛紛至台中購地推案，也表示台中房產仍受到外界看好，不過因北部建商出手大方，常以高於行情價購地，推案也勇於開出高價，也擔心因此使台中房價暴漲。 張麗莉╱口述、吳苡辰╱採訪整理

張麗莉預測下半年房市
★跌或漲：台中七期重劃區、十二期重劃區、新光段重劃區看漲
★理由：台中市自住需求高，歷年房價緩漲，下半年將延續此趨勢
資料來源：《蘋果》採訪整理

網友回應
★123：台灣有好幾百組炒房集團，到處炒房炒地，政府都漠視不管，害苦了許多小老百姓，房價應該要回歸正常價位，政府官員只領薪水不做事，可憐小老百姓… …
★周昱賢：但蘋果專欄都是分析北部當然看空氣氛濃，不過中部因為捷運題材已經漲翻天了，這樣我要怎麼投票啊，可以分開預測嗎？
資料來源：蘋果地產王粉絲團

張麗莉小檔案
★現職：龍寶建設董事長
★經歷：台中市建築開發商業同業公會第12屆理事長、台中市政府地價評議委員會委員
資料來源：張麗莉

低利率時代，加上熱錢滾滾流，手上有閒錢的投資置產型客戶，開始加碼頭資增值的房地產標的物。

以位於台中市五權西路、三厝街口的聚合發「權美」個案而言，總戶數68戶，規畫2至-4房產品，就吸引了八成投資客進場。除了公司品牌好外，基地位於七、八期和單元二、三間，最核心的地帶，也是熱銷的主因。

聚合發「權美」個案，基地682坪，規畫三棟總樓高分別是7樓、12樓和15樓大樓個案。主力建坪28-56坪，每坪單價為29-33萬元，目前兩房和三房產品皆搶購一空，僅存四房產品。該案已興建到地上五樓，預定104年2月完工交屋。

據現場銷售主管指出，該案熱銷除了地段優越，產品規畫也很完善。以地段來看，台中的門戶大道─五權西路，從國道一號順勢而下，大面積開發的單元二、三、四重劃區開闊相迎；南來北往也四通八達，連接一高、二高、中彰快速道路，接高鐵烏日站，三鐵路網密布，無往不利。

另外鄰近台74快速道永春匝道、國道1號南屯交流道，可迅速抵達台中市各大精華區，並快速串連烏日高鐵站，享受全台快捷生活圈。至於分立兩側的七期、八期重劃區，街廓整齊劃一、國際級城市氛圍，更是台中市核心商圈所在。

左到七期新市政中心、大都會歌劇院、大遠百、新光百貨、秋紅谷廣場等國際級的城市地標；右至八期人文特區，抵豐樂藝術公園商圈；緊鄰單元二、三、四重劃區，百公頃大規模的面積開發，是未來台中最亮眼的明星發展地。要到美術館商圈，沿著五權西路順暢通達，生活機能豐富的五期重劃區，也近在咫尺。

另外在產品規畫部分也很精彩，由七期豪宅知名建商聚合發團隊擔綱演出，全力打造的五權西路地標建築。零店面、純住家、精品社區，營造優雅品味的居住環境。現代簡約的建築外觀，時尚優雅、簡單實用的公設，樣樣都是好宅首選。

拚年底前進帳，高雄上市櫃建商在農曆7月仍加強銷售能量，法人預估，京城（2524）全年將有45億元進帳，隆大桃園八德新建案明年度可入帳，對後市審慎樂觀。

京城建設經理周敬恆說，高雄房市目前兵分二路，大坪數建案走得雖慢，但穩穩銷售中；小坪數自住首購案表現相對搶眼。

以京城建設為例，7月銷售量達7億元，入帳5億多，到目前為止已售出未入帳金額共有11億餘元，主要來自「湖立方」、「曼陀羅」、「花賞」等建案貢獻。京城20日收盤28.3元，下跌0.7元。

周敬恆表示，第3季整體來說銷售情況還算不錯，第4季能見度不高難以預測，但京城今年前七月進帳已達28億餘元，以此類推，全年銷售入帳量可落在40億至50億元之間。

隆大總經理郭漢龍指出，7月房屋銷量約2億元，8月因進入農曆7月，銷售額1億元上下。主要強銷「都廳苑」、「鳳凰苑」、「鳳凰會」三建案，其中「鳳凰會」總銷22億餘元，已經銷售近七成；「鳳皇苑」總銷6億元，今年才開賣，至今銷售四成。

郭漢龍說，隆大目前跨出高雄市，往桃園八德市推出二個建案，總銷共30億元，目前開始興建，由於桃園房市表現比預期好，這二處建案採完工入帳法，預計明年開始銷售，為新年度的營運奠定基礎。

永信副總經理顧岳軍表示，傳統上農曆7月不是購屋的時間點，雖然市場買氣略顯保守，但永信主要入帳案場「本然」、「沐林」、「天潤」等，來客仍顯熱絡，購屋者先看之後再出手，對未來展望謹慎樂觀。

法人分析指出，高雄房地產市場歷經長達二年的補漲行情，多數投資客手頭都有數間不等的房子，由於房價漲幅達30%以上，形成新的銷售瓶頸。

但上市櫃建商財務基礎雄厚，並不急著將餘屋脫手，反而視市況變化緩步銷售，房價依然可小幅墊高，對營收獲利有正面助益。

打破悶經濟，高鐵站區開發再出招。高鐵局表示，今年下半年將全力主攻開發較少的嘉義、台南市場，將推出產業專區土地，以50年期設定地上權釋出招商，希望打響嘉南商業發展第一炮。

高鐵通車超過6年，但南部站區的土地開發卻不理想，高鐵局內部經過半年多的檢討會議，終於拍板今年下半年的高鐵站區開發計劃，希望藉由推案，能活絡南部地區的經濟發展。

高鐵局官員表示，高鐵嘉義站區將辦理商業用地招標，推出約3公頃素地，將以設定地上權50年的方式，招商交由民間自行開發。該筆土地鄰近高鐵站，未來主要朝興建會展中心規劃，另可開發為觀光旅館、辦公、商場等，期盼能順利決標。

官員說，高鐵嘉義車站產業專區的規模，雖然比不上其他大站，其他土地則是嘉義縣政府限制的特區，但與縣府積極溝通下，雙方已有共識通盤檢討土地使用管制的內容，法規一旦鬆綁，嘉義站區開發將更具彈性，加上近期故宮南苑招標成功，可望帶動開發效應。

台南站區方面，高鐵局也將推出二筆商業用地招商，開發面積分別為3公頃及1.35公頃。由於台南的開發法令相對寬鬆，為避免業者得標後囤地，高鐵局將要求得標業者，要在一定年期內開發完成。

全年有望突破260億元，進入TOP20行列

2013年上半年，佳兆業累計實現合約銷售額110億元，同比大增71%，順利完成全年220億元的銷售目標的一半。另據7月最新資料，公司首7月累計實現合約銷售額129億元，完成全年銷售目標的59%。公司的目標完成度情況良好，公司今年的銷售目標將會如期完成。而且從2010年-2012年公司的銷售歷史資料看，上半年銷售額一般占全年比重的3-4成，以此推算，今年將有望超額完成銷售目標，突破260億元，公司或有望進階房企銷售排行榜TOP20行列。

此外，公司專案的良好情況也支撐我們作出上述判斷：根據企業中報和CRIC監測資料，公司目前在全國有近80個項目，其中在售專案40個，部分已進入強銷期。

如180萬體量的深圳佳兆業城市廣場，一期於2012年12月底入市，今年上半年就強勁銷售23.65億元，單此項目就占了公司上半年總銷售額21.5%，項目也在2013年多次蟬聯深圳項目銷售前三甲。截至今年6月底，項目一期已累計銷售11.6萬平米，年內還有面積近20萬平米（價值近40億元）的可售貨量。

同樣於去年底上市的深圳龍崗大道1號今年上半年也強勁銷售10.22億元和4.63萬平米，剩下7.7萬平米（價值近17億元）的存貨也將對公司下半年的業績形成強有力的支撐。

此外，2013年6月，企業推出深圳大鵬專案（即佳兆業廣場一期），上市體量92萬平米，其96.2%的面積在80平米以內，迎合了剛需市場，預計將對下半年企業銷售業績作出較大貢獻。

還有珠海最大型的舊城鎮搬遷重建專案——珠海水岸華都花園第一期主體工程及園林已完工，近期將擇機開盤。

這些在售熱銷和即將上市的大盤，都將為企業帶來可觀的現金流，支撐著公司業績快速增長。

另外，據企業透露，去年留存可上市量為104萬方，上半年新推130萬平米，且下半年預計有230萬平米的新推量。如果去除公司上半年的銷售面積119.1萬平米，下半年可售貨量可達344萬方，即使按照50%的去化率（過去一年企業去化率達70%），以及上半年9253元/平米的均價計算，下半年的就可形成160億元的業績，加上上半年的銷售，保守估計企業全年業績亦可突破260億元。

強勢回歸一二線，重點佈局經濟發達區域

自2011年以來，公司做出重大戰略調整，將發展重心重新回歸一二線。為此，近兩年公司土地儲備加大了向一二線城市的傾斜力度。在2012年，佳兆業共投入45.19億元收穫243萬平米土地，按金額計近8成位於一二線，按面積計依然逾半分佈在三四線。

今年以來，公司繼續強勢回歸一二線。上半年，公司共投入86.53億元購入124.78萬平米的土地。上半年拿地金額已是去年全年的1.91倍，且所拿地塊幾乎全部位於一二線城市，其比重按金額計達到91.3%，按面積計也高達80.7%。儘管如此，截至2013年6月底，在集團2480萬平米的土地儲備中，一二線的比重依然只有27.5%，這與企業制定的未來一二線業績要達到7成的目標依然有相當大的差距，預示著企業今後將繼續聚焦在一線城市及二線省會城市集中拿地。

另外需要指出的是，與去年拿地均勻分佈於長三角、環渤海和中西部地區有所不同，今年上半年公司拿地幾乎全部集中經濟發達的珠三角、長三角區域，按金額計，兩者都達到4成。可看到，戰略回檔後，佳兆業在強勢回歸一二線的同時，聚焦對上海、廣州、深圳、杭州等經濟發達城市的佈局，上半年這4個城市的資金投入占比高達76%。

杠杆率提升助推業績高速增長，高增長使企業風險仍可控

從今年上半年佳兆業的財務報告來看，企業的銷售毛利率和淨利率均出現小幅下降，主要是由於去年銷售主力集中在三四線城市，合約銷售均價僅為6714元/平方米，隨著這部分專案的結轉入帳，導致利潤被攤薄。但是隨著新增一二線項目的入市，企業利率將會提升。一方面，今年上半年企業銷售均價已經較去年上漲至9253元/平方米，年末淨利率勢必會增加；另一方面，今年上半年拿地均位於熱度很高的一線城市城市，雖然樓板價升至6935元/平方米，但這些城市開發收益更高，將推動企業的利潤率進一步提生。

上半年，企業淨負債率走高到82%，但依然維持在合理水準。不僅如此，企業上半年短期負債上升，但由於現金流也從去年的38.8億元提升至61.74億元，企業現金短債比依然維持在1.7，短期內壓力並不大。企業的淨負債率的增加，主要與企業採取高周轉策略有密切關係，尤其是在投資拿地方面耗資86.53億元。事實上，從我們的觀測來看，企業業績目前正處於快速增長的開端，上半年合同銷售額出現71%的同比增長，營業收入則增長2倍之多。一般性而言，當企業步入快速增長之初，必然會一定程度提升自身的杠杆，從而更高效的使用自身資產，實現增長。高增長與高杠杆乃相輔相成的關係，高增長也對高杠杆率提供了有力的保障，風險可控。

一二線開發和城市舊改業務成為佳兆業未來的“兩輪”驅動力

作為中國領先的城市運營商，佳兆業的主營業務涉及地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務等多元領域。但要指出，為了追求資金的高效使用，佳兆業一直將商業的比重控制在10%以內；而物業服務目前仍處於輔助地位。為此，未來公司的業務增長將主要靠一二線的地產開發和一線的舊改業務“雙輪”驅動。

作為舊改的行業領袖，公司在國內一線城市參與了多個大型舊城改造專案，目前共有31個城市更新項目，總占地面積約1030萬平方米。自去年12月以來，企業舊改項目進入全面收穫期，如前所述的深圳佳兆業城市廣場、龍崗大道1號都是舊改項目；今年6月深圳大鵬專案上市，以及未來隨著珠海水岸華都花園及深圳鹽田地塊等項目入市，整個舊改板塊將撐起公司業績大半邊天。

除了舊改外，一二線的地產開發也將成為企業未來另一大收入源。近兩年企業在一二線城市大肆拓張，尤其是聚焦對北上廣深和二線城市中的省會城市實行了重點佈局。部分專案如武漢佳兆業金域天下上半年銷售達到6.79億元，上半年新推的杭州玖瓏雅苑、成都佳兆業8號，上半年銷售分別達到1.63億元、1.29億元，進入了強銷期，其它一二線新增地塊或於今年下半年到明年形成集中供應的態勢，屆時一二線板塊將迎來一個業績爆發期。

據南京本地媒體8月21日報導，位於南京玄武湖畔的金陵御花園，成交了一套9萬元/平方米二手別墅，創下南京房地產“史上最高成交價”。

上述報導引述消息人士說法稱，房子面積在400平方米左右，總價3600萬元，單價約9萬元/平方米。買家很可能不是以個人名義買的，可能是一個公司買下的，買家計畫將房屋做成會所，而非居住使用。

據悉，金陵御花園建於1997年，被稱為“南京NO.1老牌豪宅”，西側內共有7棟別墅，面積在200-400平方米不等。由於房屋建設較早，別墅內並沒有獨立地下停車位，大部分業主的車都停在玄武湖沿湖路邊。

報導指，該別墅就在玄武湖畔，佔有一線湖景資源，可在屋內直接看到紫金山，出門即是玄武湖環湖大道，步行進入玄武湖景區僅需五分鐘，別墅背後就是明城牆，距離北京東路、雞鳴寺也只有1站路距離。

另據歷史資料，上半年，鴻信雲深處也曾推出一棟2億元的別墅，但由於僅庭院面積就占地13畝(約合8667平方米)，實際單價不足3萬元/平方米。

8月20日，首創置業股份有限公司發佈2013年中期業績報告，截至6月30日，首創置業簽約銷售面積約72.3萬平方米，簽約銷售金額66億元，同比增長8%。

對於全年200億的銷售目標，首創置業總裁唐軍表示，“目標是一定要達到的。”

“下半年我們還會實現130億的簽約銷售，總體能夠完成今年的銷售目標，會創新高。”唐軍指出，今年上半年首創置業推盤量比較少，下半年會推出220萬平方米新的樓盤。

據首創置業財務總監羅俊介紹，截止6月30號，首創置業在14個城市在售34個項目，下半年還會新推出3到5個項目，全年總共有將近40個項目。

土地儲備方面，羅俊透露，預計全年土地儲備增長300到500萬平方米，其中上半年已經完成了175萬平方米，下半年首創置業預計投資買地的資金是47億。

唐軍表示，首創置業會充分利用已經建立起來的競爭優勢去拿地，比如說採取奧特萊斯這種商業模式去預購地，或者採取一、二級聯動模式。此外，首創也會參與市場的招拍掛，通過市場競爭去拿地。

唐軍強調，首創置業會結合商業模式去拿地，“但是不會拿地王。”

今年5月1日，北京首創奧特萊斯已正式對外開業，據唐軍介紹，海南和浙江的奧萊項目也會在明年春節前後開業。

“首創置業這麼多年也在調整我們的商業模式”，唐軍同時指出，要把住宅+商業模式，或者寫字樓加核心地段這種優勢做起來還需要擴大戰略合作夥伴，首創置業已經充分注意到，也在積極尋找戰略合作夥伴。

對於今年房地產政策的走勢，首創置業董事長劉曉光認為，大的政策變化不太可能會有，長效的機制的建立可能會有，比如說稅收，比如說利率，按照市場化調節的長期機制。

“截止到7月底全國有60多個城市的房價還在上升。”房價方面，劉曉光認為，一方面現在剛需比較旺盛，改善型的需求也是比較旺盛，而隨著中國城鎮化的推進，隨著消費的升級，房價的態勢仍然是穩定上升，不會大起大落。

而對於剛需市場比較旺盛的情況，唐軍表示，首創這幾年來一直在按照這個方向進行調整，“現在我們新拿的地，除了麗澤商務區這樣的項目，基本上都是剛需產品，剛需產品占我們投資的比重超過80%。”

以下為首創置業2013年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：首創置業上半年簽約金額達到差不多66億元，下半年預計簽約金額是多少？會不會有一些放緩，還是會創新高？

唐軍：我們今年的簽約目標仍然是年初計畫安排的200億元，上半年我們簽約完成了66億，大概完成了全年目標的三分之一，這個安排和我們今年整個專案安排週期是基本吻合的。因為今年上半年我們推盤量比較少，下半年會推出220萬平方米新的樓盤，所以下半年我們還會實現130億的簽約銷售，總體能夠完成今年的銷售目標，會創新高。

現場提問：下半年首創置業項目比較多，下半年會推出多少個？今年的銷售目標你們有信心達到嗎？

唐軍：目標是一定要達到的。

羅俊：我們在下半年要推出220萬平方米的新樓盤，截止6月30號，我們在14個城市在售的有34個項目。下半年還會新推出大概3到5個項目，總共有將近40個項目。

現場提問：首創置業下半年增加土地儲備的計畫如何，會不會和其他開發商一樣用很高的價格投地？預計今年房地產政策走勢會不會改變，下半年房價會增幅多少？

唐軍：第一，我們充分利用首創置業已經建立起來的競爭優勢去拿地。比如說採取奧特萊斯這種商業模式去預購地。我們這種商業模式和地方政府正好吻合，地方政府也需要發展商業，發展經濟，也不希望都是住宅。

現在我們奧特萊斯這種模式在全國進行複製，我們已經有了像房山這樣開業非常好的項目，海南和浙江的奧萊項目大概也在明年春節前後開業，在昆山的第四個項目現在進展也非常的好，我們會結合商業模式去拿地。

另外，我們天津武清的土地一、二級聯動的模式，也是我們下一步拿地的方式。比如說我們在北京做了土地一級開發的專案，盡可能採取一、二級聯動模式，採取提前進入的優勢。

當然，首創也會參與市場的招拍掛，通過市場競爭去拿地，但是我們仍然不會去拿地王。我們也會尋找京津地區、或者我們已經進入的城市深耕細作。通過多種管道拿地，但是不會拿地王。

羅俊：我們預計全年土地儲備增長300到500萬平方米，其中上半年已經完成了175萬平方米。下半年我們預計投資買地的資金是47億。

劉曉光：我想大的政策變化不太可能會有，長效的機制的建立可能還會有。什麼是長效機制呢？比如說稅收，比如說利率，按照市場化調節的長期調節機制。現在實際上還在進行政策的調節機制，限購、限價。那麼，政策調節機制會不會有局部的變化，這個要看市場的狀態，可能會有一些變動的調節變化，比如說市場過熱，比如說價格過高。

大家看到，截止到7月底全國有60多個城市的房價還在上升。我的看法是，一方面現在剛需比較旺盛，另外，改善型的需求也是比較旺盛，還有，隨著中國城鎮化的推進，隨著消費的升級，全年的態勢仍然是穩定上升的情況。總的來看，對整個地產市場的判斷還是比較樂觀，因為國家也希望房地產穩定增長。

現場提問：房價大概增長多少？

劉曉光：這個不能準確到描述，但是我覺得會有所增加，我覺得會是穩定增長的狀態，不會大起大落。

羅俊：實際上中國房地產並不是全國一個房價，中國房地產分成一、二、三、四，甚至五線城市，不同城市情況不一樣。這也是符合市場經濟的，如果供不應求的地方就要漲價，供求比較平衡的地方比較穩定，供過於求肯定有下行的壓力，所以應該分不同地區不同情況來看。

現場提問：首創置業下半年投地大概會用47億，有沒有什麼融資計畫，或者你們有足夠的能力去進行投資？

羅俊：這47億是土地開支，等於說我下半年拿地的預算。當然，有一些是年初拿了地還需要進一步付錢。剛才唐總說了，我們的土地儲備策略還是規模合適，價格合適，我們不拿地王。我們對土地是比較精挑細選，不是一定要把這個錢花出去，但是一定要買對的地，買正確的地，這才是我們最根本的拿地策略。

現場提問：剛才劉總提到市場剛需比較旺盛，首創會不會根據這個情況調整產品結構，增加剛需類產品？

唐軍：我們這幾年來一直在按照這個方向進行調整，現在我們新拿的地，除了麗澤商務區這樣的項目，基本上都是剛需產品，剛需產品占我們投資比重超過80%，80%以上都是剛需。

劉曉光：實際上調整是加大了北京、天津、上海這些區域的產品。另外，在適應剛需產品的同時，經營模式和結構也在創新發展。有一些商業的，比如說奧特萊斯，它促進了住宅的發展。有一些旅遊的，地鐵上蓋的，它也促進了住宅的銷售速度。但是，我們要沉澱一些，為將來提供現金流，也是未來的一個發展方向。

現場提問：未來會在北京有更多地鐵上蓋的專案嗎？

唐軍：第一，我們在麗澤商務區的項目就是地鐵上蓋的項目，而且這個地鐵也是首創集團和港鐵合資的一家公司在投資運營，北京地鐵16號線，也是北京最長的一條線。這條線西段已經通車了，再往東這一段大概在2015年底通車，所以和麗澤商務區是比較吻合的。

第二，作為首創來說，我們原來在北京做很多地鐵上蓋的物業，還是有一定的經驗，加上母公司在地鐵建設方面的優勢。我們也是希望地鐵上蓋物業是首創置業未來重點考慮的優勢商業模式之一，希望在未來中國城市化進程過程中，很多城市地鐵上蓋這種商業模式能夠複製。

而且，我們也特別借鑒了香港地鐵上蓋物業模式，也希望這種模式能夠在內地很多的專案和區域中進一步推廣，這也是個很好的發展模式。如果有這樣的項目我們會密切跟蹤。

現場提問：會不會考慮和港鐵再進行其他專案的合作？在其他城市會不會考慮這樣做？

唐軍：和港鐵的合作是母公司首創集團和港鐵建設北京14號線的合作，是在母公司的範圍內進行合作，地產還沒有和港鐵合作。但是，我們要求地鐵上蓋物業要充分發揮軌道交通優勢，這方面我們和母公司是協同發展。

劉曉光：母公司對首創置業是有幫助的，像現在做的天津首創國際半島，實際上高速路是母公司的資產。

唐軍：因為房地產未來不單純是住宅產業，從政府的角度，他也希望以後除了住宅以外多一些商業，多一些辦公，多一些能夠產生稅源的項目出來。所以，首創置業這麼多年也在調整我們的商業模式，當然要把住宅+商業模式，或者寫字樓加核心地段這種優勢做起來還需要擴大戰略合作夥伴，這個我們已經充分注意到了，也在積極尋找戰略合作夥伴。

現場提問：首創置業有沒有資金很緊張的情況，有沒有打算用其他方法融資，比如說發債，或者到資本市場融資？

羅俊：我們關於融資還是比較謹慎的，因為我們在融資方面大的策略是追求大規模、長期性和低成本的資金。有這方面的資金我們會替換短期債務和成本更高的債務，這是我們一直在努力不斷改善資本結構。

另外，關於融資，我們下半年最大的目標是200億的銷售，等於說我們銷售回款要超過100億。這是我們資金的主要來源，公司也會更加依靠我們業務的現金回籠，而不是更加激進地去融資、提高負債。

調控下，為適應市場需求，多數房企選擇轉型剛需，但方興地產則不然。

于2013年方興地產的中期業績會上，主打高端產品的方興地產透露，方興地產仍會堅持其高端定位的戰略，不會向三四線城市和剛需產品去發展。

對於政策會在銷售上對高端產品造成影響，方興地產執行董事李從瑞表示，高端產品的影響主要是兩個方面，一個是價格的影響，一個是銷售量的影響。

李從瑞補充指，從銷售量的角度來看，方興地產所有的高端產品都得到了市場上比較好的發展；在價格這一塊，李從瑞稱，政策主要對北京的高端項目造成了一定影響，“即便在北京這樣一個地方，仍能滿足我們預算的需求”。

其舉例指出，“假如說正常市場需求可能已經能賣到10萬了，可是由於調控，我們最後可能只賣到了8萬，但是比我預算的6萬也已經漲了2萬，所以是這樣的一個情況”。

據瞭解，目前方興地產目前主要專注於中國的一線及經濟活躍的二線中心城市開發高檔商業項目，經營高檔酒店及商業綜合體。

其中，於上半，年方興地產的物業開發收入同比增424%，物業租賃收入同比增14.9%，酒店經營收入同比增2%。

不過，于上半年，方興地產的毛利率同比有所下降。對此，方興地產首席財務官江南指出，毛利率同比下降的原因主要是因為每年坐收的項目會有所不同，所以有一定幅度變化。

另關於負債比例，江南透露，方興地產內部今年將按照60%來做一個負債比例來控制，預計跟半年期的負債比例持平。

資料顯示，2013年上半年，方興地產物業開發板塊銷售簽約額累計達到111.86億港元，較去年同期大幅上升101%；公司所有者應占溢利為22.35億港元，同比增長39%；若扣除投資物業公平值收益(已扣除遞延稅項)，公司所有者應占溢利為18.27億港元，同比增長208%。

截至7月31日，方興地產物業開發板塊累計銷售簽約額(撇除已入帳的部分)共計約179.55億港元。

8月21日，方興地產主席何操、首席財務官江南、執行董事李從瑞等管理層在業績會上回答了現場媒體的諸多提問。

以下為方興地產2013年中報業績會問答實錄：

現場提問：方興地產上半年業績完成計畫近7成，如此一來，方興地產有沒有上調銷售目標的計畫？

李從瑞：今年上半年的銷售目標確實非常好，但我們不會調整全年的銷售目標，估計最終的結果或會突破銷售目標。

現場提問：方興地產今年上半年的酒店收入還是有所下降的，是不是因為政府打壓公費消費及市場供應過多造成的？

何操：上述原因都存在，一個是中央的一些政策在短期內會有一些影響；其次就是像三亞、上海等地區，短期的供應量增加比較大，致使我們今年上半年的酒店業務受到了一定影響。但我們的酒店業務在整個行業中還是做得比較搶眼的，整個業務只下降了2%。從中期和長期來說，我們對酒店業務的前景還是非常看好的。

現場提問：方興地產毛利率較去年下跌的原因是什麼？預計方興地產的淨負債率全年會維持在什麼水準？

江南：毛利率同比下降的原因主要是因為每年坐收的項目有所不同，因此有一定幅度變化。例如：今年上半年，方興地產有一部分是長沙的土地一級開發，這部分是計入物業開發來算的，它的毛利率只有33%，如果把這部分剔掉的話，開發板塊的毛利率是48%，跟去年基本上持平。另外，方興地產有較強的成本控制能力和比較強的拿地能力，因此有信心一直保持較高的毛利率水準。

關於負債比例，公司內部今年還是按照60%這樣一個負債比例來控制，預計全年的負債水準跟半年期差不多。

現場提問：方興地產下一步會否有融資的動作？

江南：從資金鏈來說，目前公司手上有90多個億的現金，在行業當中雖不算高，但從資金角度來說，也沒有太多融資壓力，我們會根據市場的情況來調配融資安排。

現場提問：為應對中國市場流動性緊縮的情況，方興地產具體是怎麼做的？

江南：我們公司的杠杆比率在行業裡是比較低的，原來是40%多，今年半年也才達到53%。目前公司有90多億的現金，另外還有200億港幣的授信額度，隨時可以提款。另一方面，公司長期以來跟銀行界的關係比較好，在融資方面有很大的管道。

現場提問：作為控股公司，中化集團未來會否在項目發展上給予方興地產一定的支援？

何操：中化集團是方興地產的絕對控股母公司，在資金方面，包括管理、人員方面都會給方興地產大量的支持。關於具體細節這一塊，目前我們更多的是資金上跟董事會有一些溝通，希望得到他們臨時或者長期的幫助。如果有一些合作的細節，我們會及時的公告。

現場提問：下半年，方興地產在拿地方面有沒有一個明確的目標，預計下半年地價的走勢如何？

李從瑞：實際上年初我們就基本上獲取了將近100個億的地，按照正常的預算，我們的土地已經完成了預算指標。但今年上半年的銷售情況非常好，回款的情況也比較理想，所以我們根據現有手上的資金情況，在下半年仍會購買一些土地，具體措施正在制定中。目前，方興地產在北京、上海、長沙、重慶、寧波、廣州這些地方都有洽談的項目。我們預計下半年的低價仍然會穩中有升。

現場提問：梅溪湖今年的銷售目標是50億，就目前情況來看，完成這一銷售目標有沒有壓力？擔不擔心長沙洋湖垸片區發展會對梅溪湖片區的發展構成競爭壓力？

李從瑞：梅溪湖專案一級土地的開發情況非常好，目前已完成了半年的預算目標，對於全年預算目標的完成，我們非常有信心。

洋湖垸和梅溪湖片區的土地價格已經炒得比較高了，應該說他們未來的發展也會比較好。而羊湖垸片區的地價上漲也可能帶動梅溪湖地區地價適當上漲，但對我們的銷售不會有壞的影響，年內的整個預算完成情況很可能會超額完成。

現場提問：方興地產在三亞的一級開發專案什麼時候可以推出？

李從瑞：三亞的土地目前處在征地拆遷的階段。由於涉及到征地拆遷的問題，所以在整個項目計畫這一塊，很有一個準確的時間計畫。但我們相信於今年年底，在拆遷方面會有大的突破。

現場提問：在通過參與土地一級開發及走招拍掛流程獲得土地這兩種方式來獲得土地方面，方興地產更願意採取哪種方式？或者哪種方式拿地獲益更多？

李從瑞：應該說這兩個方式是都比較通暢的。但這不以開發商的意志為轉移，在一線的城市裡，大多數的土地都必須走招拍掛的程式，在二線城市裡面，政府為了推動地區的發展，會通過談判的方式來獲取土地，這兩個方式都可以直接的去運營，並且在每一個地方也有不同的方式得到實現。

關於拿地以後的利潤率的問題，實際上也是根據不同的情況來定的。如果能夠通過一級的方式來獲取二級的土地，至少你在一級的過程中會具備成本優勢。但二級的招拍掛這種情況，你可能會獲取一些更優質的土地。所以這兩種方式都有可能會獲得高利率的土地，不會因為它的性質，而使它在利率上也有較大區別。

現場提問：方興地產的定位是高端產品，就目前宏觀調控抑高端這一情況來看，方興地產受影響大不大？

李從瑞：應該說政策對高端產品的影響主要是兩個方面，一個是價格的影響，一個是銷售量的影響。從銷售量的角度來看，方興地產所有的高端產品都得到了市場上比較好的發展；在價格方面，除了北京以外，政策對其他的城市高端產品的影響不是很大。不過，即便在北京這樣一個地方，仍能滿足我們預算的需求。舉個例子，假如說正常市場需求可能能賣到10萬每平米了，可是由於一定的調控，我們最後只賣到8萬每平米，但仍比我預算的6萬每平米漲了2萬一平。

現場提問：今後會不會考慮調結構轉型，往剛需這一塊發展？

何操：方興地產會堅持高端定位、精品產品的戰略，不會向三四線城市和剛需產品去發展。

現場提問：預計中央未來對於樓市調控的力度會是怎樣的？

何操：關於調控的問題，我們認為今後不會再像過去那樣採取一些一步一步的調控的政策，而是出臺長效機制。但至於這個長效機制什麼時候出臺，具體內容是什麼大家都在期待。我們有一個基本判斷，即這個長效機制今後一定會更加制度化，更加貼近市場。

繼國家統計局公佈全國70城房價資料後，廣州市國土房管局20日發佈了本地官方統計資料，顯示7月廣州十區網簽均價為15841元/㎡，環比漲3.8%，同比漲10.7%；其中，中心6區房價超過2.7萬元/㎡，為今年以來的最高值。

國家資料和本地資料“打架”

值得一提的是，從1-7月的房價走勢看，國家統計局資料顯示，廣州房價漲幅逐月擴大，分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%、16.5%和17.4%。但是，廣州本地官方的統計則基本上顯示為逐月縮小，在今年3月份到達最高點34.9%之後，漲幅逐步回落，7月份漲幅是今年來的最小值。同樣是上漲，資料上存在一定的差距。

對於兩個官方資料“打架”，廣州知名地產專家韓世同分析稱，關鍵是統計方式方法不一致造成的。國家統計局的統計方法是房價指數方式，主要是直接按抽樣房價計算均價，並進行同質化資料的處理，比如對同一朝向的房屋進行跟蹤調查，可以反映同一地段同類房子的價格變動情況，與老百姓對樓價的感覺可能更為相近。樣本點雖然沒有太多，但得出的房價指數較為準確，能較為清晰地反映出同一個樓盤當月比上個月的房價變動。

而市房管局則是把統計月份廣州十個區內所有交易的樓房價格相加，然後除以交易總面積，得出一個全市的“均價”。韓世同表示，雖然廣州市房管局的資料更為真實，但這個均價的環比計算，忽視了結構性環比性問題。這種計算方式出來的房價環比下降，只能說明上月低價樓盤入市較多。這種綜合比較法過於簡單計算均價環比，計算結果並不科學。

韓世同表示，國家統計局公佈的房價指數環比值，較為準確反映市場情況，值得重視。

網簽面積同比連續三個月下跌

廣州市國土房管局發佈的這份《2013年7月廣州市10區商品房網上簽約情況的通報》顯示，7月廣州共網簽新建商品房住宅52.24萬㎡，環比上漲5.3%，同比下跌34.4%，呈現5月份以來連續三個月下跌，前兩個月跌幅分別為25.1%、23.5%，其中，中心六區網簽面積為10.79萬㎡，同比大挫58.7%，環比降幅也達23.2%，僅占全市10區新建商品住宅網簽面積的兩成左右。

花都、番禺、南沙、蘿崗週邊四區網簽面積為41.44萬㎡，同比減少22.6%，占全市網簽量近8成。

一手房均價天河漲幅最大

《通報》顯示，廣州中心區房價達到今年以來的最高值。2013年7月，中心6區新建商品住宅網上簽約均價27193元/㎡，同比上升25.6%。而此前的1-6月，中心6區房價均未到達“2.7萬元”以上。

據瞭解，7月份海珠、荔灣、天河、白雲4區均有高價盤成交，直接拉動了中心6區的整體均價。其中，海珠區的君華江畔豪園成交兩套，該盤坐落的海幢街的成交均價高達51381元/㎡。荔灣區多寶街以及西村街均價也在5萬元/㎡以上，分別由睿薇禦景花園成交了7套房、富力唐寧花園成交一套房所致。天河珠江新城的僑鑫匯悅台、珠江璟園也分別成交了3套和9套，7月獵德街均價達到了54816元/㎡。另外，天河的區域均價37592元/㎡，是十區中漲幅最大一個。白雲區的大一山莊上月成交3套，對白雲區均價拉升亦產生了一定影響。

而週邊四區上月的新建商品房住宅網上簽約均價為12884元/㎡，同比上漲20.2%，環比上升4.3%。

二手房交易面積同比增11.1%

二手房方面，上月廣州10區共登記6535宗存量住宅，同比減少10.1%，環比增長2.8%，交易登記面積達到52.91萬平方米，同比增長11.1%，環比減少5.1%。交易均價為11755元/㎡，同比上升17.3%，環比上升1.1%。

番禺、天河、海珠三區的市場活躍度較高，7月分別成交13.99萬㎡、7.66萬㎡和7.11萬㎡。黃埔、蘿崗、南沙活躍度低，7月僅成交0.91萬㎡、1.09萬㎡和2.01萬㎡。

老齡化人口的快速增長為養老產業帶來較快發展機遇，並開始吸引地產商、專業養老機構等各路資本駐足關注。但探索5年，至今全國已有20多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果並不如預期理想。目前國內養老地產的商業開發模式仍處於探索階段。

面對“盲區”，19日上午房地產顧問服務機構世聯地產與臺灣最大的養老服務機構?安照護集團簽訂戰略合作協定，雙方表示將借此共同探索真正符合中國市場特點的養老服務模式。

世聯地產董事長陳勁松表示，選擇與臺灣恆安照護進行戰略合作正是看重恆安照護在養老服務方面具體實施的經驗和理念，世聯將向恆安照護學習養老建築和設施的前期設計顧問以及後期的照護、人員培訓等內容，並以此引導國內開發商開發此類專案。此外陳勁松還表示，世聯旗下的一些物業服務公司未來也或將引入恆安照護的養老護理服務。

此外會議上，世聯地產還提出三大中國式地產化解決方案，在已經證明國內難學美國和日本養老模式的基礎上，世聯提出開發商要打造“親情化社區”、“醫養綜合體”、“強養生弱養老”三種模式的養老產業，強調養老產業中服務的重要性。

臺灣恆安照護集團董事長胡世賢表示，中國進入老齡社會，未來需要針對老人改變的住宅設計就有8000萬套，而老人院的床位數也預計需求4000萬個，中國養老產業市場廣闊。

5年探索，20多家房企“折戟”養老地產

老齡人口的快速增長與養老服務設施發展緩慢的矛盾，困擾著未富先老的中國。而中國養老地產產業也在近年蓄勢待發，無奈卻一直“雷聲大雨點小”。“中國養老事業實際上在5年前在各方都關注的情況下開始實驗。實驗到今天，我們看到的是一堆痛苦的經歷。”世聯地產董事長陳勁松說。

據統計，截至目前，今年全國已有20多家房地產相關企業試點養老地產，但實際開發效果並不如預期理想。

目前，中國養老市場現狀可用8個字概況，“未富先老，未老先衰”。即老人的財富積累總體平均水準較低，且多數老人存在健康問題。世聯地產顧問業務發展部總監李亞南分析，“未富先老”就意味著老年人的支付力有限，是一種精打細算和理性消費的方式，因此如何降低門檻，創新支付方式是養老地產需要解決的課題。而“未老先衰”則意味著老年人存在對自身健康的維持、康復和治療的剛性需求，這就表示養老房產需要提供相關醫療服務。

而8月16日，國務院總理李克強在國務院常務會議上也再提養老產業，會議上提出到2020年，全面建成以居家為基礎、社區為依託、機構為支撐的覆蓋城鄉的多樣化養老服務體系。

而目前國內最缺乏的則是如何落實如何實施，胡世賢透露，最近2年有6000多人次的大陸包括官方、銀行、保險在內的團體去臺灣恆安照護考察，正是說明大家還不知道怎麼做。

中國難學美國日本模式，親情社區讓兩代一起住

目前國際上已經有不少國家提前步入老齡化社會，中國也在不斷學習借鑒其他國家與地區的養老產業發展模式，但在借鑒過程中發現許多模式並不適應中國國情，中國必須要找准自己的定位與自己的模式，開發適合自己的路線。“中國的養老地產目前來看難學美國和日本的模式。”世聯地產顧問業務發展部總監李亞南表示，中國養老地產要有中國式地產化的解決方案。

李亞南隨後介紹了三種中國式養老地產開發模式。“第一種模式即為——隔代親情社區開發模式，在這類社區裡年輕人與老人混住，是一種較大型的適老化混合社區。”據李亞南介紹，此類社區主要位於城市邊緣，具備一定自然資源條件。且該開發模式中大部分的物業仍為銷售物業，持有物業的比例小於30%，以保證開發的持續性與養老社區的品牌屬性。“這種社區的盈利思路主要是依靠前期的銷售來實現，在整個過程中持有一部分物業，在中後期則有更多的服務輸出。”

與隔代親情社區少量持有物業不同，第二種開發模式——會員制醫養綜合體模式採取的則是全持有經營方式。李亞南表示，該類社區規模較小，大約在200畝左右，主要處於城市生活配套設施較完備的區域，直接受醫療機構資源輻射，社區具備醫療與養老兩個功能，針對的群體主要是自理老人與護理老人。

旅遊、養生、度假房或延伸為養老房

而伴隨著人們物質生活水準的提高，現代人對於健康水準及健康品質的關注愈來愈多，以健康和養生為主題的地產開發形式逐漸走進了人們的視野。在此基礎上，世聯則提出了第三種養老地產開發模式——養生目的地模式，據介紹，這是一種集旅遊、養生、度假、養老為一體的強養生弱養老開發模式。李亞南指出，這類地產由於距離城區較遠，所以需要一些非常具有核心力的設施，否則難以成為“目的地”。“核心設施、物業銷售與會員銷售相結合將成為該模式的盈利方式。”

李亞南盤點了打造養生目的地幾個關鍵驅動力，包括養生的餐飲、溫泉水療、病患診療中醫診斷專業機構、老人性養和精神目的地或者培訓、適老化運動設施的集中地以及主題式的特色養生居住。

據李亞南介紹，該主題開發模式針對的客戶主要是高保健意識的中高端家庭。“比如現在40多歲的群體，他們會有這樣的意識，自己現在買這個物業，可以給父母住，5—10年之後，自己也可以入住，這也可以說是一種投資。”他強調，養生與養老地產內涵並不相同，除了在環境、生活設施、醫療設施、客戶資源方面的共同交集，養老的開發內容還包含護理服務與老年設施，而養生地產則涉及商務、度假、休閒設施等開發內容。

當下，經濟轉型已是城市發展的重要話題，“十二五”規劃、“克強經濟學”、沿江發展等關鍵字再度成為上海的焦點話題。顯然，在本輪城市轉型過程中，上海黃浦江又將成為排頭兵。

在此背景下，世界500強企業綠地集團正全力配合城市發展需要，著力打造了5個濱江系寫字樓產品，重組濱江商務勢力的同時，更有市場的投資者提供了較好的置業良機。

城市轉型

上海再度聚焦濱江

城市轉型的步伐逐漸加快，尤其是“十二五”規劃細化之後，上海未來的發展方向越發明顯。從近兩年上海大工廠搬遷，到小作坊關閉等現象看，上海發展已在告別傳統加工業，取而代之的則是與文化創意產業、服務行業有關的“第三產業”，而上海濱江又成為了“三產”的排頭兵。

資料顯示，北外灘已在2010年之前確立了其航運中心的位置；2012年，徐匯濱江又因為夢工廠、傳媒港等大項目的落地而聲名鵲起；加上今年上半年世博濱江地王頻現的消息，前灘板塊基本告急等現象，再一次證明城市轉型之際，濱江已成城市轉型的焦點。

綠地5A甲級寫字樓

填補濱江寫字樓缺口

濱江重回城市焦點，央企將企業總部設立在濱江，大資金在上海濱江一帶強勢拿地，500強選擇濱江為辦公室，直接導致濱江寫字樓自然成為了城市的稀缺資產。

為了更好地配合濱江發展的需要，世界500強企業強勢推出5個濱江系作品，5A甲級寫字樓“解渴”上海濱江的商務需求。有處於北外灘價格窪地的綠地北外灘中心專案，產品戶型以小面積為主，大大降低了進入濱江的門檻；有位於徐匯濱江板塊C片區的綠地匯中心項目，更有綠地中心二期“地王”產品等。不少項目未經推出就受到買家關注，濱江品質不言自明。

個人資產進駐濱江

綠地作品或成絕版機會

城市發展的重心在變，投資的方向也隨之變化。“十二五”規劃期間，上海濱江的商辦寫字樓或將成為投資的焦點。業內認為，過去10年間，因為市場大量的剛性需求和地產的快速發展，推高了住宅的價格。在上海，住宅價格高於商辦物業的“倒掛”現象隨處可見，但這樣的景象或很快成為絕唱。

經濟學者坦言，上海未來的發展將更加平穩，短期內收穫暴利的案例會成為鳳毛麟角。地產投資方面，濱江寫字樓的品質或全面釋放。“大宗交易”、“大型企業”、“地王”、“濱江”這些關鍵字都暗示了上海未來的方向屬於商務。對於投資者而言，緊跟時代變化，緊跟大企業、大資金，提前佈局商務才更佔優勢。

優質推薦一：

徐匯濱江 最後搶佔世界資產機會

近日，未來5年城市發展核心板塊的徐匯濱江正在釋放機會。世界500強企業綠地集團300億元濱江規劃的先行者——綠地匯中心率先問世。專案地處徐匯濱江C片區，是未來文化創意產業的核心位置，企業總部集結的商務重陣。目前，綠地匯中心是區域稀缺可售甲級寫字樓，可能是板塊內最後的價格窪地。在上海濱江轉型的利好下，現在出手投資空間更大，性價比更高。

優質推薦二：

搶佔外灘資產 絕對稀缺資源

綠地北外灘中心，目前為區域內非常稀缺的小面積甲級辦公產品，在幾乎全部為總部企業辦公的外灘經濟板塊，無疑給諸多投資者一個進入上海較好經濟板塊低門檻的機會。

8月21日，備受關注的北京朝陽區豆各莊鄉土地儲備專案B、C地塊開始網上競價。

這是年內首宗限房價地塊，北京市國土局朝陽分局的一位元人士在電話中告訴本報記者，北京將根據試點的情況，研究下一步的推廣計畫。可以肯定是，試點肯定在交通便利地方，主要面對適合夾心層居住的北京中低價位、中小套型普通商品房。

中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明認為，一直以來，價高者得的“招拍掛”模式，廣受詬病，通過推行限房價、競地價，可以有效地抑制高地價，平抑周圍房價，可以視為未來房地產調控的一個重要手段。

國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春曾公開表態，可以探索、推廣北京等地試點的“限房價、競地價”或“限房價、競保障房面積”出讓方式，國土部也將總結、完善一些地方的經驗，並出臺規範性的檔。

監管、銷售對象未明

截止到本報記者發稿時，上述備受關注的限房價地塊在9時掛出後，仍未有一家企業參與競價。

一位元北京市屬國企的土地總監告訴本報記者，對於北京未來大規模推的土地交易方式，企業很關注，從區域來看，2.2萬元/平米的限價，比區域價格低了20%左右，可以通過成本和利潤核算拿地價格。

不過，特別需要關注的是，按照官方表態，該限價是毛坯房價格還是加了精裝修，後續入市具體賣給誰，如何監管，政府是否會管控企業成本等仍未明確，企業需要一段時間的觀望。

此前官方解釋是，限價房面對的是社會上大量的，超過了保障房申請資格，卻又無法承擔商品房高額售價的“夾心層”人群。

北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，按照這種方式，未來將形成低收入人群靠保障房；“夾心層”靠限價房；高收入人群進入商品房市場的三元機制。不過，具體的“夾心層”群體如何界定，官方並未有一個明確說法，較為寬泛。

北京住建委相關人士介紹，北京支持自住型商品住房的政策草案已經基本形成，近期就將有更多“限房價、競地價”土地供應，但就政策何時公佈、出臺，仍未明確。

或全國推廣

雖然有關限房價、競地價的監管等未明，但下半年增加試點卻被確定。

除了“限房價、競地價”之外，北京首創了多個土地交易方式，比如限房價、競保障房；限地價；競房價等。

“總的方向是，堅持土地招拍掛的方向不變，變價高者得和民生、保障相結合。”北京國土局朝陽分局的一位人士介紹。

嚴金明表示，“招拍掛”政策在實施中存在價高者得的現象，這種交易方式也因為推高地價、房價，備受詬病。

據本報記者瞭解，一直以來，對於地方探索改變單一以競價高低為出讓標準的土地出讓交易方式，國土部的態度是十分肯定的。


甘藏春曾經公開表態，在原有“招拍掛”出讓方式不變的情況下，探索將此前在北京等地試點的“限房價、競地價”或“限房價、競保障房面積”出讓方式加以推廣，進而解決目前在土地出讓過程中廣受詬病的價高者得的情況。

實際上，除了北京以外，山東、甘肅、雲南、山西、湖南、海南等部分地方都開始試行上述“限房價、競地價”的土地拍賣模式。

嚴金明認為，“限房價、競地價”的土地交易模式在抑制高地價、高房價效果明顯，但亦有兩個特別突出的問題需要防範，一個是如何防止開發商為利潤而在成本上做文章；另外一個是防止部分人群的福利房。

甘藏春此前稱，國土部將總結完善一些地方的經驗，並出臺規範性的檔。

8月20日，世茂房地產（HK.0813）發佈2013中期業績報告，公司上半年實現銷售金額325億元，同比增長45%；實現營業收入166.77億元，較2012年同期增長21.8%；實現毛利59.24億元，同比增長25.7%；股東應占利潤為34.7億元，較去年同期上升11.5%。此外，股東應占核心業務純利亦實現較大幅度增長，達到29.95億元，同比上升60.7%。而在此前，其附屬公司“世茂股份”已發佈上半年財報，實現營收和淨利潤分別為41.7億和7.04億元,同比增長17.4%和17.9%。

報告顯示，今年上半年世茂平均售價為13033元/平方米，毛利率達到35.5%。通過改善產品品質、提升議價能力，平均入賬價格也同步提升，達到11059元/平方米，同比上升一成。

同時，世茂資金狀況進一步改善。在今年1月14日成功發行於2020年到期的8億美元高級票據後，世茂7月又獲得4年期5.7億美元等值銀團貸款，並提前贖回了於2016年到期的3.5億美元定息票據。上述新增貸款及高級票據用於歸還部分高息短期貸款和高級票據，進一步降低了世茂的資金成本。半年報披露，6月30日，世茂持有現金約為189億元，未提用授信額度約為200億元，在加大投資的前提下依然實現了現金規模增長。

對其資金狀況，交銀國際7月中旬曾預測，經過一系列的再融資後世茂的實際利率將會下降，其估值應較同級同業具有溢價。交銀亦相應調升世茂目標價為19.9港元，瑞信則將其目標價進一步提升至21港元。此外，穆迪同期也正面評價其整體債務限期得以延長，估計世茂未來12至18個月的債務杆比率仍維持在50-55%，將其評級展望則由“穩定”上調至“正面”。

按照世茂的計畫，公司今年的業績目標為550億元。而半年實現6成全年目標，意味著全年目標幾乎確定實現。而隨著供應量大幅增長，世茂下半年業績有望進一步提升。


半年報還透露，下半年世茂將增加約378萬平方米可售面積，連同此前202萬平方米可售面積的存貨，公司下半年可供出售面積約580萬平方米。這一供應規模超上半年銷售面積的兩倍，同比增加了230萬平米。

土地儲備方面，2013年上半年，世茂在寧波、杭州、蘇州、南通、泉州、廣州、武漢、南昌、濟南及北京增加了412萬平方米住宅土地儲備，新增土地平均樓面地價約為3961元/平方米。世茂表示，“將以一貫審慎的態度擴充土地儲備，秉承經營的一貫作風，在求發展與控風險的抉擇中，綜合平衡，雙管齊下”。

沉寂近一個月的南京土地市場昨天迎來了一場豪拍，9幅新地塊共吸引了40家房企到場，平時空蕩蕩的競拍大廳被擠得水泄不通，連窗臺過道都擠滿了人。最終，9幅地中拍出了兩個片區“地王”，前年的流拍地也溢價6成成交。南京昨天一天的土地收入也達到了90.7億元。

兩大“地王”

板橋地王 7.17億起拍13.3億成交

昨天下午，偌大的競拍大廳?被擠得水泄不通；以往只有攝影記者爬上爬下的窗臺，也被開發商觀摩人員“佔領”。

共40家開發商前來參加競拍，創下今年土地拍賣之最。其中有10家都是來參加G45板橋新城七期住宅地拍賣的。

出讓面積10.5萬平方米的G45地塊容積率為2.32，起拍價7.17億元，樓面起拍價為2943元/平方米。競拍開始後，氣氛十分熱烈。上半程朗詩和棲霞建設各有幾次舉牌，但更多是嘉凱城和威晟等房企互飆。後半程萬科、棲霞及招商局地產等大牌輪番發力。價格一路從7億多飆升至12.8億元。激烈的競拍連主持人都有些看不下去了，在臺上表示“各位不要急，我們儲備地塊還有很多的。”引來現場一陣哄笑。

就在這時，富力地產突然舉出12.9億元迎戰，隨後4個回合雖然威晟緊跟不舍，但富力沒有絲毫猶豫，最終在第59輪以13.3億元拿下這幅大熱的住宅地，最終樓面價達到了5459元/平方米，溢價85%。這個價格比去年宋都3667元/平方米拿下的板橋新城四期宅地高出了近50%，創造了奧南板塊新“地王”。

同區域房價

目前該區域房價的谷底為金域華府的9500元/平方米，金地自在城和朗詩綠色街區的房價則在11000-13000元/平方米。

仙林地王 樓面價“破萬”，比原地王高出1500

昨日參拍房企最多的卻是G51仙林鴻雁名居北側地塊。這幅出讓面積3.3萬平方米的純住宅地吸引了11家房企參拍。

G51地塊容積率為2.3，起拍價4.67億元，樓面起拍價6142元/平方米。

在今年6月的出讓會上，仙林湖西側1號地塊剛被金地以7863元/平方米的樓面價捧上仙林湖新“地王”寶座。

競拍開始後，各家開發商都顯得信心十足，多跳開1000萬元的加價基準，以2000萬元或3000萬元的幅度加價。

來自貴州的上市房企中天城投以7.8億元的高價競得該地塊，溢價67%。這也讓其樓面價飆升至10259元/平方米。會後該房企代表表示這是第一次在貴州以外的地方拿地。

10259元/平方米，這是仙林區域地價首次“破萬”，此前仙林地區的“地王”為去年朗詩以8680元/平方米拿下的大浦塘地塊，兩者相差了1500多元。

同區域房價

前仙林“地王”項目朗詩保利麓院即將開盤，毛坯洋房預計20000元/平方米，高科技住宅可能衝擊25000元/平方米大關。

與新地王鄰近的鴻雁名居現售價13500元/平方米。

其他地塊:

流拍地塊也受捧，鐵心橋宅地重拍溢價6成

昨日還有不少地塊也引人關注。其中2011年曾流拍的鐵心橋區域甯丹路以西地塊，出讓面積為6.33萬平方米，容積率從前年的2.2上調至2.6，起拍價定在8.63億元。這幅重拍地吸引來9家開發商競買。最終深圳萊蒙以14億元拿下這幅重拍地，溢價超6成，樓面價高達8503元/平方米。

地產大鱷保利和萬科等在昨天的出讓會上也有斬獲：

保利地產以18.55億元的底價收得卡子門區域面積約7.35萬平方米的秦淮區雙龍大道東側1-1地塊，樓面價6309元/平方米。

與其緊鄰的雙龍大道1-2地塊則以19.25億元底價被南京複城潤廣拿到。

萬科以南京站東投資公司的“馬甲”再拿南京南站南廣場地塊。該地塊僅經過1輪加價就以7.1億元成交，樓面價6588元/平方米。

南京金浦地產以2.95億元拿下雨花臺區賽虹橋街道的一幅1.45萬平方米宅地，樓面價10109元/平方米。


秦淮區路子鋪商辦地塊以5.25億元歸於華譽投資；紅山路與玄武大道夾角商業地以2.5億元底價歸於江蘇高力集團。

分析:地價上升給房價上漲又施推力

業內人士分析，目前南京房價15個月連漲的態勢仍在持續，雖然近期各板塊地價連創新高，但從最終拍出的樓面價來看，目前各區域的現行房價都能承受。而地價的上升反過來又會給各區域房價上漲形成新的推力。在這種情況下，土地市場的持續火爆並非是短期內能夠冷卻下來的。政府部門要做的就是像昨日拍賣會主持人說的一樣，需要多儲備地塊，保證房地產市場充分的土地供給。

8月6日晚，招商局地產控股股份有限公司（以下簡稱“招商地產”，000024.SZ）發佈公告稱，正在籌畫發行股份購買資產事項，並於7日開始停牌。此前的7月29日，招商地產下發內部通知，對包括公司行政總裁(CEO)、財務總監、黨委書記、紀委書記等多個要職進行調整。

短時間內集中作出如此大的動作，有業內人士將其解讀為招商地產將會從戰略上發生改變。有分析人士在接受時代週報記者採訪時表示，今年正是招商地產上市20周年，上述舉動，表明作為招商局旗下三大業務板塊之一的招商地產，將獲得大股東的強力支持，做大做強之心極其明顯。目前有可能的結果是招商局將蛇口的土地注入招商地產，為其衝擊房地產行業第一陣營助力。

或為擴充土地儲備

業內人士認為，招商地產公告表示的籌畫發行股份購買資產一事，最有可能指的是招商地產通過定向增發，向大股東購買土地，以達到擴充土地儲備的目的。

“我現在只能告訴你，停牌的確是因為要將大股東的土地資源注入招商地產。”招商地產董秘劉寧在接受時代週報記者採訪時表示，停牌對招商地產來說壓力很大，必須在規定時間內做出詳細的計畫，“從目前來看，9月5日複牌應該沒有問題。”

資料顯示，作為大股東的招商局，在其現有的三大核心業務中，交通運輸及基礎設施建設板塊發展狀況一直比較理想；金融業務板塊中，擁有九家金融企業的招商局更是名聲在外，唯獨地產板塊始終未能取得大的突破。為此，2011年，招商局集團對地產業務提出了明確定位和要求：地產業要進入國內行業第一梯隊。反映在數位規模上，就是招商地產要通過數年的努力，達成1000億元的銷售目標，趕超國內房地產企業第一陣營。快速發展的要求之下，對於土地儲備及資金的要求就頗為迫切。資料顯示，在過去的 2012年，招商地產全年累計實現簽約銷售面積247. 52萬平方米，簽約銷售金額363.86億元，同比分別增長106%和73 %，創下該公司歷年來的最高業績。可有分析人士認為，招商地產的土地儲備還不足以支撐公司的快速擴張。

瑞銀證券研報認為，招商地產在拓展新市場的過程中，曾在蘇州、成都、武漢、鎮江等城市購入一些高地價專案，使公司面臨難以兼顧利潤率和銷售速度的挑戰。

蛇口地塊被注入可能性最大

至於招商局將會把哪些地塊注入招商地產，做大地產業務，成了業內的新話題。

資料顯示，招商局的地產業務除招商地產外，包括深圳前海及蛇口工業區和漳州開發區三塊。目前，招商局600億元再造新蛇口的計畫進展順利，招商地產在其中發揮重要作用。招商局控股的漳州開發區被譽為“第二蛇口”，亦可為招商地產提供大量專案資源。2003年起，招商地產進駐招商局漳州開發區，以開發新型港口工業城市商住配套為主，目前招商局擁有漳州開發區規劃的25.6平方公里商業和住宅用地。

劉甯表示，因為招商地產只參與住宅開發，一旦政府對招商局地塊的最終規劃有住宅專案，招商地產將會介入。因此可以推測前海地塊被注入的可能性不大。招商局在前海擁有的321.9公頃的土地，多為工業或物流用地，這些土地注入招商地產的前提是要先將土地性質改為商業用地。一位接近前海管理局的人士表示，這些土地很可能由前海管理局與招商局集團合作開發。招商地產某高管曾表示，未來招商地產將以住宅開發業務為重點。而前海合作區的未來定位為深圳的中央商務區，不會大規模規劃住宅用地。

另外，從城市佈局方面來看，漳州地塊目前注入的可能性也較小。招商地產總經理賀建亞曾公開表示，招商地產將秉持“穩守一線城市，積極拓展二線城市，擇機進入三線城市”的拿地策略。此種策略下，有分析人士認為，在前海地塊被排除的前提下，蛇口地塊就成為此次停牌後最有可能被注入招商地產的地塊。“我只能說都有可能吧，但是會受到一些條件的限制，也不排除前海地塊注入的可能。”劉寧在接受時代週報記者採訪時表示。

此前的2012年11月24日，招商地產就曾發佈公告稱，其子公司擬向控股股東招商局蛇口工業區有限公司購買其持有的深圳蛇口海上世界片區5幅地塊的土地使用權，土地面積約11.3萬平方米，收購金額約為39.8億元。

人事調整或改變戰略思路

而在此次停牌前的7月29日，招商地產突然下發內部通知，董事長林少斌將不再擔任招商地產行政總裁一職，而招商地產總經理賀建亞成為招商地產第一責任人，主持全面工作。劉甯表示，這次只是正常的調整，因為林少斌仍然擔任董事長。但是此舉普遍被外界解讀為加快戰略轉型。

從這兩年招商地產的動作大致可看出端倪，這也是招商局將林少斌升任招商地產董事長，而讓當時擅長行銷的賀建亞升任公司總經理主抓公司經營業務的原因所在。“林董事長以後更多地從戰略上領導招商地產。”劉寧在接受時代週報記者採訪時表示，而現在更需要一個執行力強的角色來完成集團的戰略意圖，而賀建亞則是最合適的人選。


招商證券一位不願具名的分析師在接受時代週報記者採訪時表示，擅長企業管理的賀建亞因為在銷售、資本市場等方面表現更為激進，這對目前急於追求規模擴張的招商地產來說，無疑是更好的選擇。“賀建亞更像是一個行銷老總。”曾經接觸賀建亞的媒體同行如此評價賀建亞。

“招商地產的發展戰略其實並非突然提速，而是有一個自己的規劃。只是從目前來看，感覺像是突然提速。”該分析師表示。但快周轉需要龐大的資金支援，一直依賴大股東支持、鮮有在資本市場融資的招商地產，試圖拓展海外融資平臺，而這也與多年前林少斌一直堅持不引進外資的融資策略截然相反。7月30日，伴隨招商地產取得南京雍華府的G54地塊整塊土地的國有土地使用證，表明招商地產今年年內注資東力實業50億元的計畫將繼續開展。東力實業表示，計畫將如期於年內完成。而這也成為繼停牌為擴充土地儲備之外另一個突破性進展。

“炒房客”撤離 溫州樓市“高臺跳水”

房子賣掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現象在溫州愈演愈烈。

“現在情況比較嚴重。”一些溫州仲介、銀行、法院等人士最近接受《第一財經日報》記者採訪時說，之前房價在高位時，滿負荷貸款的新建商品房，如今在房價暴跌後，大都面臨成交價低於銀行貸款的窘境。

同時，一些商品房價格僅高出銀行最大貸款一兩成。業內人士預測，在房屋供應量放大、實體經濟尚無起色的當下，下半年溫州房價還可能下降10％左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價不足償還銀行貸款的風險。

上述人士認為，房價暴跌已產生社會信用風險，個人“棄房”或“跑路”已經比較多。

截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個關鍵節點，8月6日溫州在全國46個限購城市中，率先對地方版“限購令”進行鬆綁，以此啟動房屋市場交易。

成交價低於貸款額

一位溫州基層法院副院長說，從2011年到現在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進行拍賣。

受2011年民間借貸危機影響，溫州司法委託拍賣的房屋數量明顯增多。

一位溫州市區級法院人士說，2011年全市法院委託拍賣545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產。一位溫州市區級法院人士說，今年該院委託拍賣件數是2011年的3.2倍，預計全年委託評估在420件左右，“其中80％為個人房產，這還不包括企業破產涉及的房產。”

“現在，拍賣成交價低於銀行貸款的房源經常出現。”上述溫州市區級法院人士說，以前這種“倒掛”房源極為少見，但這兩年越來越頻繁，好多房子賣了以後還不夠償還銀行貸款。他說，這些房源主要來自銀行起訴，再經過公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委託拍賣最快需要6個月時間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種“倒掛”房源主要出現在之前熱炒的高端物業中，比如京都城、香緹半島等樓盤。之前被炒到5萬元/平方米的香緹半島，如今價格已下降至2.8萬元/平方米左右，周邊一毛坯房開盤價僅為2.5萬元/平方米。“如果當時高價買入，那現在已不足償還銀行貸款。”

溫州中鼎房地產評估有限公司總經理盧林勇說，一般房產貸款評估價是成交價的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價的56%，現在一些豪宅價格下降了百分之四五十，就意味著這些房源成交價低於銀行貸款。於是，一些實在沒有償還貸款能力的人，就出現“棄房”現象。

上述銀行人士認為，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押＋擔保”貸款環節。他說，一套市場價500萬的房子，客戶需要抵押貸款500萬甚至更多，於是客戶找來第三方作為擔保，如願以償貸到500萬。現在遇到的最大問題是，抵押物價格下降，擔保人又沒能力償還，就出現貸款完全高於抵押物。

一位有著八九年炒房經歷的資深炒房者張鳴（化名）說，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動用的購房資金，基本來自各種管道的銀行貸款，如果他們在高位時買進，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬元/平方米左右價格買進一排屋，如今市場價4萬元/平方米無人問津。“為什麼我現在還拿著，用銀行貸款‘拆東牆補西牆’來償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。”

反觀現在，7月份全國69個城市房價再創新高（70個城市中僅有溫州下跌），建立在房價只漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說，因為兩年前溫州經濟形勢還比較好，房價在上漲，金融機構信貸額度比較充裕，客戶儘量希望貸款最大化，評估公司相應提高評估價格，銀行也會滿足客戶需求。“在當時那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十，個別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長說，除破產企業外，一些人借款多、房產等資產又嚴重縮水，導致個人跑路的也比較多，尤其是之前從事擔保、炒房的人士。

“棄房”攪局信用風險

“現在‘棄房’已經很厲害，房東真的沒錢還貸了，還講什麼信用。”上述法院副院長說，止住這種局面的唯一可能是房價停止下跌或者穩中有漲，否則銀行房貸就有風險，社會信用體系破壞會更加嚴重。

如今，一些之前高位買進的溫州商品房價格，距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。

一位溫州大型房地產企業負責人說，下半年溫州房價在現在基礎上還有可能下降10％左右。從理論上看，這些商品房或將面臨“成交價不足償還銀行貸款”的風險。

在房價下降通道中，儘管這次溫州微調限購，對樓市帶來一些利好信號，但諸多開發商並不抱太大希望，降價促銷此起彼伏。

7月份，溫州10多個已開樓盤400多套剩餘房源降價入市。其中，“星河灣家園”一套面積377.92平方米的房子，最新價格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開盤價為每平方米65697元。“新京都家園”一套5樓房源，2011年開盤價為每平方米36672元，調整後為每平方米22500元。

7月底，中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤，都進行了新一輪的行銷推廣，各項目紛紛使出價格殺手鐧，搶奪有效購房客戶。

緊接著，來自國有和司法管道的“拍賣房”規模入市。下個月4日，溫州將拍賣99套國有城建商品房，其中南塘5組團2套商品房，分別為315.13平方米和202.62平方米，起拍價分別為每平方米1.87萬元和1.96萬元。該兩處房產曾在去年流拍，當時起拍價為每平方米2.7萬元。

上述房企負責人說，預計九十月份，溫州新盤“價格戰”升溫，降價幅度起碼在10％左右。

今年4月，由溫州黨校與中國社科院社會學研究所合作發佈的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》認為，未來房價仍將承受趨勢性下行壓力。


溫州大學房地產研究所統計資料顯示，今年上半年，溫州共出讓商業、住宅和商住類土地102宗，合計3714.47畝，遠遠超過去年1271畝的出讓總量，同比增長454.46％。其中，住宅用地587.92畝，可供應住宅建築超過70萬平方米，出讓規模接近近5年年均750畝左右的土地出讓水準。

上述銀行人士說，房價下跌已產生信用風險，“但關鍵問題在於實體經濟，如果實體經濟不好轉，即便房價上漲也沒用。”

今年7月8日，在溫州市委常委會上，新任市委書記陳一新代表新一屆溫州市委首次公開“墊底”資料：在16個主要經濟指標中，2012年，溫州市大多數指標處於浙江省“倒數”行列，其中人均GDP、GDP增幅、財政總收入等9項指標倒數第一，另有4項倒數第二。

儘管缺乏物業發展銷售入賬，惟得到物業投資及運輸業務的強勁增長抵銷，信德（242）中期核心盈利按年增長69%，至1.64億元；不派息。董事總經理何超瓊表示，集團於上半年收購的北京通州和東直門項目，預料未來可為集團帶來經常性投資回報。

北京項目料帶來回報

截至6月底止，集團地產、運輸及投資業務均表現理想，分別錄得3416萬元、4803萬元及1億元盈利，按年分別上升309%、2123%及129%；不過，酒店及消閒部分盈利則下跌4%，至3479萬元。

期內，位於澳門的壹號廣場已交付服務式住宅和住宅單位共7個；濠庭都會第四期項目的地基工程經已完成，而上層建築工程亦已展開，預期明年第四季竣工。截至6月底止，620個住宅單位中的344個已經售出。

於2011年開放的永念庭先人紀念堂，上半年售出約100個龕位，累積售出龕位數目超過3900個；而殯儀服務品牌永念禮儀亦於今年首季在香港推出，集團指出，該服務需求一直穩步增長。至於香港的昇御門，項目334個住宅單位中的237個已經售出，預料購物中心將於今年第四季開幕。

至於發展中項目，位於澳門的濠庭都會第五期及南灣海岸，兩者均正在規劃；前者預料將於今年第三季展開地基工程；後者則正等待澳門特區政府評估有關規劃方案。香港方面，計劃於春坎角發展的洋房項目，上層建築工程正在進行，預期項目可於今年第四季竣工；而北京通州項目第一期及第二期則正在規劃當中；東直門項目上層建築工程及大部分外牆已完成，預期將於明年7月交付。上半年，運輸業務錄得強勁增長，何超瓊表示，主要受惠3月的票價調整及區域旅遊需求增長，所有港澳航線的總客量與去年同期相比上升4.7%。

嘉里建設（683）昨天公布中期業績，核心純利按年下跌21%，至22.95億元；期內香港物業銷售額下跌47.8%，至42.75億元；相反，中國物業部大增3.6倍，至33.75億元；每股基本盈利3.73元；集團派中期股息35仙。今天起升任集團主席的黃小抗表示，本港樓市仍然有剛性需求，預料年內仍會供不應求，期望港府適時調整「辣招」措施。

冀港府調整「辣招」

集團期內物業重估價值大增，連同此因素計算，中期純利按年增長59%，至53.75億元。總裁兼首席執行官黃小抗認為，本港樓市走勢審慎樂觀，但要2至3年後供求方能漸趨平穩。關於港府調整抑遏樓市措施的呼聲，他認為，港府「辣招」令短期樓市成交大減，目前立法會議員及社會各界都已表達意見，港府應已聽到，以及會作出調整及跟進。

本港核心業務盈利下跌，首席財務主管王志剛解釋，原因是期內部分營業額按會計準則未能入賬。目前尚未入賬收入達31億元；其中16億至17億元將於下半年入賬。截至8月中為止，本港銷售額已錄得40億元；同期，內地已簽合同和已下訂金的銷售額分別亦有26億及17億元，故此管理層有信心達成110億元全年銷售目標。

集團聯席董事總經理錢少華表示，集團無意把業務重點轉往內地。今明兩年集團考慮推出興漢道及義德道兩個項目，本港在建項目亦多達10個，未來將主要發展中小型單位。集團旗下現崇山樓盤早前以加送車位等方式促銷，黃小抗表示，成交價合理，否認是減價推貨尾舉動。對於市傳分拆物流發展部上市計劃，黃小抗表示，集團仍在考慮，未有具體資料公布。

王志剛指出，集團早前以116億元投得何文田住宅地皮，促使期內資產負債比率急升13.9百分點，至36.3%。他期望，可在2至3年內把比率降至35%正常水平；至6月底集團可動用資金共234億元，財政維持穩健。

嘉里純利內地升香港跌 主席郭孔丞辭任 黃小抗今起接棒
文匯報

嘉里建設 (0683)公布截至6月底中期業績，半年錄得純利按年升約59%至53.75億元，每股基本盈利3.73元，派中期息每股35仙。其中，中國物業部表現理想，純利升4倍至29.37億元。另外，該集團宣布，今日起，郭孔丞辭任主席兼執行董事職務，由黃小抗接任為主席。

　此外，該公司昨宣布，由今日起，郭孔丞由於參與其他商務，辭任主席及執行董事，以及提名委員會主席，薪酬委員會、財務委員會及執行委員會成員；黃小抗將接任為主席以及獲選為提名委員會主席；何述勤職銜將更改為聯席董事總經理，負責集團在香港、澳門及海外之項目發展及投資組合之管理；錢少華更改為聯席董事總經理，負責集團在中國內地之物業發展。

營業額172.5億跌3.9%

　嘉里建設於報告內稱，期內營業額按年則跌3.9%至172.5億元。香港物業部錄得營業額42.75億元，按年跌47.8%，純利按年跌33.5%至15.78億元。而中國物業部表現理想，營業額按年急增3.6倍至33.75億元，純利按年升4倍至29.37億元。

　香港物業部營業額主要來自現崇山、紀雲峰及西浦之確認銷售。而內地方面，雖然上半年加大調控力度，成交量受到短期影響，但集團樓盤均為主要地段的商用物業、辦公室及服務式公寓，需求維持穩定。

　期間，香港物業項目期內合約銷售為29億元，來自繼續銷售現崇山及西浦，並推出港圖灣。而內地則為22億元，銷售項目包括杭州樺楓居二期、成都都城．雅頌居一期、天津雅頌居、唐山．雅頌居一期、瀋陽．雅頌居一期、秦皇島海碧台一期及長沙．雅頌居一期，以及上海和北京項目之剩餘單位。

「穩增長　控風險　保收益」

　面對複雜不明朗的國際經濟環境和內地及香港持續的房地產調控，集團將繼續推行「穩增長、控風險、保收益」的經營策略。內地方面會積極提升物業銷售收入、加快銷售現金回流，以及進一步降低負債比率，增加經常穩定性租金收入。本港方面，樓市受到政府干預，預期成交短期縮減，但集團不斷調整銷售策略，對正在進行的銷售項目有信心。

　集團負債比率按年增13.9個百分點至36.3%，主要由於4月支付何文田地價116.88億元；集團未動用之銀行貸款及透支融資總額為111.81億元，手頭現金淨額則為121.78億元。

曾表明不會錯過前海發展的全國房地產巨頭萬科，早前意外地缺席前海三幅土地拍賣，疑因涉資巨大，卻原來另有盤算，該公司剛中標前海合作區內企業公館BOT項目，投資額為8億元（人民幣．下同）。

BOT形式發展

項目位於前海合作區內，總佔地約9萬方米，預計總投資8億元，BOT期限暫定為8年（包含建設期），期滿後將移交深圳市前海開發投資控股有限公司。建成後將有50棟建築物，除企業公館，還包括交易大廳、會議中心及生態公園的建設。

前海對項目發展商設定門檻，需是境內外擁有10年以上房地產行業經驗的上市公司，除資金實力雄厚及財務狀況良好外，資產總額不少於100億元，最終前海管理局挑選了萬科。

不過，今次招商結果仍可能有變數，根據公示，如果任何單位或個人對評審結果有異議，可於今天之前以書面方式提出。

嘉里建設（683）總裁兼首席執行官黃小抗表示，前海雖然有前景，但該地皮發展概念不清晰，「真正做什麼生意都未知」。他指出，前海早前推出的土地投資附帶太多限制條件，目前作為「麵粉」的地價及建造成本太高，因此未有參與投標。

他指出，橫琴、南沙及前海各有發展方向；其中橫琴主要為港口運輸及製造業，而前海則集中高增值及金融行業，他看好前海，因為「近朱者赤」靠近香港，有望受帶動發展。但他認為，香港如此自由，「哪有地方可以取代香港？」

內地新政府上場後，並無推出嚴厲的樓市調控措施，讓不少房企對下半年或明年市況都感到樂觀；其中富力地產（2777）率先公布明年銷售目標將按年增長30%，至550億元（人民幣．下同）；而越秀地產（123）則是今年首間上調全年目標的房企，預期全年銷售可達145億元，較原定目標增加一成。

富力昨天公布中期核心盈利按年增31%，至11.4億元，符合市場預期；不過，負債率則由去年同期的85%回升至100.9%，主要是上半年集團購入多幅土地所致。對此，董事長李思廉認為，房地產屬資金流龐大的行業，只要有充足的現金，負債率高也不會對集團的營運能力帶來影響。至於下半年會否繼續積極買地，他指出，集團一直不會為買地而買地，惟預料下半年、明年及後年地價也難回落，集團在土地市場會較為審慎。

李思廉稱，因應上半年吸納的土地，預期明年的銷售增長將更可觀，並透露已訂下明年銷售目標550億元。

他表示，目前集團在建樓面多達680萬方米，預料下半年可推的貨源約400多億元，惟暫計劃只推售約一半貨源，約涉200億元；集團上半年合約銷售錄得185.8億元，完成全年目標45%

至於上半年銷售成績理想的越秀，執行董事林右烽表示，集團上半年合同銷售額達86.16億元，已佔年初定下全年銷售目標132億的65%，故宣布把全年銷售目標提高至145億元，增長10%。

越秀上調至145億

截至6月底止，越秀的毛利率卻大幅下跌19.7個百分點，至40.9%，雖然跌幅較大，惟能維持在40%以上水平，已是跑贏同行。

管理層預期，由於下半年入賬的包括瀋陽、煙台和青島等廣東省外項目數量增加，而集團在省外市場仍處適應期，故此有關項目的毛利率將下調，預期全年毛利率應在30%至35%。他認為，此屬合理水平，集團不會刻意為提高毛利率而加價。

事實上，毛利率日漸回落已是內房企常態，李思廉表示，集團長遠毛利率也較難回升至40%水平，惟他表示，毛利率下跌變相減少繳交稅款，只要淨利潤率能維持在15%至18%已算不錯。

政府自2月對工商舖實施雙倍印花稅（DSD），嚴重影響交投，美聯工商舖（459）上半年純利按年倒退64%，中原（工商舖）期內溢利也減少46%。美聯工商舖預計，年底前將是工商舖代理結業高峰期，若辣招持續，工商舖全行代理流失率可能達四成。

美聯工商舖執行董事兼行政總裁黃漢成表示，上半年純利銳減主要反映人手及舖租支出等固定成本增加；DSD加重用家及投資者入市成本，同時「趕絕」大部分短炒活動，但集團未有減舖行動，由於代理屬低薪高佣的行業，將以自然流失的方法削減人手。

他估計，辣招推出半年，工商舖代理從業員流失約一成，預料至年底前結業高峰期，工商舖全行代理更可能流失四成，故此期望政府盡快撤招，豁免工商舖DSD。

美聯工商舖昨天公布中期業績，收益按年上升5%，但除稅前溢利和純利則按年下跌64%，分別為3095萬和2670萬元，不派息。

中原（工商舖）昨天也公布上半年度營業數據，營業額按年下跌23%，至約3億元；溢利則較去年同期減少46%。中原（工商舖）營運總監潘志明預料，下半年工商舖市場仍將受到針對非住宅物業的措施影響，新近調整全年營業額預測至6.83億元。

仲量聯行最新報告指出，亞太區9個主要豪宅市場中，雖然有7個樓價第二季錄得按季升幅，但其中5個的升幅不足1%。各城市之中，以印尼雅加達升幅最顯著，第二季上升9%，按年更漲34.2%，北京表現也佳，按年上升18.7%，按季上升6.7%。

本港豪宅第二季只上升0.3%，新加坡則受樓市措施影響，下跌0.6%。仲量聯行預計，香港、新加坡和中國未來一年將繼續受制樓市政策，影響投資意欲；雅加達則可望受強勁本地需求帶動，下半年升勢持續。

地產代理監管局上周明確指出，地產代理參與銷售酒店房間及學生宿舍屬於「集體投資計劃」後，局方指暫錄得一宗相關投訴。

局方回覆本報查詢時表示，年初至今地監局暫錄4宗關於地產代理銷售內地及外國物業的投訴。其中一宗是有關買賣海外學生宿舍的投訴，惟並不是投訴代理參與銷售「集體投資計劃」。投訴人主要針對涉及地產代理未能履行承諾退還物業的預留費，惟投訴人其後已撤銷有關投訴。

事實上，在局方明確指出，地產代理參與銷售酒店房間及學生宿舍屬於「集體投資計劃」後，市場上多個外國樓盤即時停止售賣，其中萊坊引入銷售的英國伯明翰Mi Place（學生宿舍）也即時停止在港的銷售工作。

局方強調，「集體投資計劃」受證券及期貨條例監管，並非監管局的管轄範圍內。然而，為避免有地產代理不慎觸犯有關條例，局方已向業界作出呼籲，稍後亦將會向各持牌人發出信函，提醒持牌人切勿在未領有證監會所發出的牌照下，從事有關計劃的銷售活動。

越秀地產(0123)上半年銷售業績理想，已達全年銷售目標65.3%，而下半年可銷售資源仍有近143萬平方米。管理層因此決定調高目標從132億元增加至145億元。不過，公司截至6月底的毛利率為40.9%，較去年同期少19.7個百分點，並料進一步下降。

上半年銷售額升20.5%

　據了解，越秀地產上半年推出24個新盤，累計合同銷售金額及面積分別錄得約86.16億元及62.04萬平方米，按年升20.5%和8.6%。

　截至6月底，公司毛利率為40.9%，較去年同期少19.7個百分點。公司料下半年和明年毛利率會進一步下降至30%至35%。越秀地產董事長及總經理張招興表示，這是由於下半年推出的多個外省新盤，例如煙台、青島、瀋陽，利潤不及以往多，預計下半年及明年度入帳資金將減少。因此，張招興表示，由於一、二線城市項目毛利率較高，有機會會回歸主要城市發展。

　張招興認為，中央調控房地產政策有利樓價健康發展，目前樓市需求仍然強烈，相信下半年樓價會平穩上升。另外，他回應市場傳聞公司收購香港創興銀行(1111)一事，指越秀目前未與任何銀行達成協議。

　期內，公司純利按年升48.2%至23.41億元(人民幣，下同)。營業額為60.59億元。按年升42%。核心盈利10.34億元，升7.8%，董事會決定派發中期息每股4.9港仙。

內房企上半年賣樓成績普遍理想，部分更預期全年「爆數」，索性調高銷售目標。在港上市將滿9個月的旭輝(0884)決定由原本125億元(人民幣，下同)的銷售目標提升到140億元，增幅12%。公司主席林中更表明，有信心全年超額完成目標。

林中指出，內地地價日益上升，企業合作開發項目是行業未來的大趨勢，公司未來與?地(0012)及綠地會繼續加強合作外，亦會積極尋找更多的合作伙伴，以減低風險及資金壓力。

核心淨利潤急升384%

旭輝昨公布，截至今年6月底止，中期純利按年升5.63%，至8.54億元；核心淨利潤按年升384.9%，至5.77億元；每股盈利14.8分，不派中期息；營業額按年升141.3%，至48.29億元。公司指，期內毛利率按年跌3個百分點至25.3%，但核心淨利潤率升6個百分點至12%；淨負債與股本比率按年增加4.9個百分點，至67.4%。

林中指，內地地價日益上升，企業間合作開發項目是大勢所趨，因為可減低風險及資金壓力，但強調公司合作發展項目的毛利率與獨資相若，而公司在上半年有40%屬合作項目，獨資佔60%。土儲方面，林中表示，公司下半年將會維持買地預算為銷售額的40%至50%，表明不會囤地，並指會更多透過收購項目增加土儲。

250億資源下半年可售

公司首席財務官游思嘉指，下半年公司計劃推出10個新項目，可售資源達250億元，明年更預期達400億元，按公司今年上半年60%至70%的去化率，明年去化率目標是不低於50%至60%，但承認目標是偏向保守。他補充，公司現時手上擁70.7億元是非常充裕，足夠應付下半年須繳的24億元土地款及一年內到期的債務，而下半年亦未有明確的融資計劃。

香港置業表示，反映7月上旬的8月土地註冊處資料顯示，整體物業(包括一、二手住宅、一手公營房屋、工商舖及車位)買賣註冊（截至20日）暫錄2,979宗，相比上月同期下跌約13.3%，料全月將錄按月錄得跌幅。然而，當中非住宅物業註冊卻錄升幅，暫錄634宗，相比上月同期升25%。

料全月註冊將超上月

該行高級執行董事伍創業指出，早前發展商拆售旗下部分車位及商舖並獲不俗銷情，而該批交投將陸續於本月註冊登記，故本月之非住宅物業註冊有所上升。他又預料全月登記有望超越上月全月的1,041宗，連升兩個月，並連續兩個月錄逾千宗水平。

不過，伍創業指出，若以按年平均每月非住宅物業註冊宗數作比較，本年數字較去年遜色。資料顯示，本年度平均每月非住宅物業註冊錄約1,500餘宗，較去年逾2,600宗按年回落逾4成，創3年新低。

國家統計局近日公布7月份樓價變幅，70大中城市中，有69個城市新建住宅樓價上升，個別一線城市升幅超過10%。中期業績理想的花樣年控股（1777），借內地城鎮化加速發展剛性需求產品，並申請分拆物業管理公司上市，前景看好。

花樣年主要於內地從事物業開發、物業投資、物業代理、物業管理、酒店服務及其他相關業務，上半年收入27.51億（人民幣，下同），增加128.3%；純利增57.7%至3.17億元，每股盈利6分。該公司下半年將推出更多剛需類主流物業產品，以推動銷售增長，8月份加推單位的4個項目中，3個均為剛需類項目，包括桂林花樣城、成都花樣城、惠州別樣城。花樣年未來將集中發展一二線城市，從次要城市撤資，發展非核心業務，包括在地方推出小額貸 款及將物業管理公司「彩生活」分拆上市，並已向聯交所遞交上市申請。

另外，花樣年旗下花樣年酒店管理公司開始進軍華東市場，預計未來3至5年將在中國及海外市場營運和管理16家品牌酒店，總建築面積將達28萬平方米。該股昨日收報1.25元，跌0.79%。