財政部追討侵佔國有地的惡房客，財政部國產署已擬定6年的加強清查國有土地被佔用情況，從明年開始大掃蕩，預估6年後可獲利超過166億元。

從明年開始大掃蕩
至於立委李應元指青年救國團長期侵佔台北市松江路的黃金地段，不法利益逾上億，國產署表示，已向救國團提告求償8891萬元。 國有財產署副署長李政宗指出，國產署2010年已向救國團提告，向救國團求償無權佔用，因追訴權為5年，若自2007年至今年7月，依申報地價與課稅現值計算，共求償8891萬元。救國團是佔用台北市松江路志清大樓2787.84坪的大樓，惟救國團則主張，是合法使用。
國產署將從明年起開始將加強清查776棟被佔用房屋，其中2014~2019年要清查24萬6514多筆被佔用土地，要處理的佔用土地有27萬筆。預估此6年清查計劃可產生效益包含補償金等收入約64億2357萬元。至於未來清查佔用後，預估招標出租產生的租金與權利金收入為102億735萬元，預期總共可進帳超過166億元。
國產署目前經管的房屋共4964棟，被佔用776棟，佔15.63%，經管房屋面積95萬8300平方公尺，被佔用房屋面積13萬1002平方公尺，約佔13.67%。而國有土地，經管共147萬餘筆，面積21萬公頃，被佔用筆數為34萬餘筆。

工商時報
國產署祭6年清理計畫

依據財政部統計，全台被占用的國有土地高達2.8萬公頃，被公民營機構或民眾占用，面積相當於1,079座大安森林公園，國產署決定祭出加強清理計劃，要花六年的時間，清查並處理全台被佔用國土，預估效益將近167億元。

「國有非公用土地被占用的情況，真的很嚴重！」立委李應元辦公室表示，依據審計部最新報告指出，截至101年12月底為止，全台被占用的國有房舍達776棟，總面積超過13萬平方公尺，占財政部經管國有房屋的比率為13.67％，要求財政部加速處理。

國產署副署長李政宗表示，截至今年7月底止，全台國有非公用土地約有147萬餘筆，面積21萬公頃，遭占用面積約2.8萬公頃，占總數比率約一成三；其中，以台北市為例，土地價值躋身前五名者，不乏位於忠孝東路等精華地段，以公告現值估算，每案地價高達5至10億元。

官員說，長期被占的國有地，有的被民眾拿來居住、出租或做生意，但也有土地遭地方政府、公營事業挪用，處於低度開發利用階段，積極追查、拿回土地後，可做更有經濟效益的發揮，國庫也能有進帳。

為加強清理被占用國有地，財政部訂定加強清理計畫，並獲行政院支持，核定1.5億元預算；金援到手，國產署蓄勢待發，將從明年起至108年底，追查並處理被占用的國有土地及房舍。

李政宗說，未來將延聘律師、國土測繪公司合作，6年內，預計追討被占用土地達27萬筆，以及776棟的被占用房舍；一旦收回，國產署初估可拿到64.23億元的補償使用金，再以出租、標租、委託經營等方式活化，租金及權利金收入上看102億元。

房地產價格已多年持續上漲，且之前那一波台商回流買台灣豪宅及舊社區，現在已買得差不多，少了這股購屋主力，沒有挹注新的資金，因此下半年房地產是持平穩健。
自從簽訂ECFA（兩岸經濟合作架構協議）之後，大陸工資、原物料上漲，傳統產業無法獲利，讓海外資金回流，引發一波台商買台灣豪宅熱潮，但是近1年的豪宅熱度已經差不多結束，想買的已買、想避稅的已避，少了這一群購屋主力，房產市場交易價格變的比較持平。

買氣受制資金行情
陸續屆滿2年奢侈稅閉鎖期的中古屋，讓最近委售物件增加，其中小坪數產品如套房、或30坪以下的自住型產品較好賣，總價在台北市至少1500萬元，但買氣是否會提升，要看資金行情。
下半年預售屋供給量將愈來愈大，買氣要看各行各業的獲利。若經濟成長、大家薪水增加，投資能力自然能提升，但若股市還是維持在8000點上下，內需市場委靡不振，就無法帶動買氣，這是下半年比較悲觀的部分。

未來房價有望下修
房地產市場已經好了10年，房價不可能只漲不跌，房貸也不可能都維持在現在的低利率，未來房價還有下修機會，只是現在資金苦於沒有去路，投資黃金、股票都不好賺，大家普遍認為還是投資房地產最好。王應傑╱口述
張菱育╱採訪整理

王應傑小檔案
現職：東森房屋加盟總部董事長、中華民國建商公會全聯會常務理事
經歷：中華民國仲介公會全聯會創會理事長、中華民國不動產仲介經紀業保證基金創會主任委員
資料來源：王應傑

預測下半年房市
蘋果地產王粉絲團同步推出「預測下半年房市」投票活動，歡迎到粉絲團表達你的看法。

拚資產活化，合庫總部大樓啟動招租。據透露，合庫規劃中的中崙總部大樓3棟大樓，其中一棟預定全棟出租的大樓，近來已開始招租，並已有多家知名國際企業向合庫洽商承租，合庫並已委任鑑價公司鑑定合理的租金價格，全棟近萬坪使用面積的大樓，將以整棟出租為首選。

除中崙總部大樓，合庫三重分行重建案即將啟動，規劃占地約540坪、總建坪逾4,000坪，樓高可能在12~16層；而在中崙總部大樓明年9月完工後，緊接著登場的就是位於國父紀念館捷運站旁，樓高14層，目前占地503坪的「寶通大樓」重建，上述也是當前合庫最重要的3個大樓興建案。

合庫資產活化將分4年完成，其中，光是八德總部大樓及之後將啟動的館前總行大樓、寶通大樓、三重分行等重建案，合庫內部分別預估的總市值，就分別達150億、80億、90億、40億元，合計可達360億元。

但不動產業者認為，合庫內部預估太過保守，合理市值至少比合庫內部預期高出3成以上，即可望增加近600億元，若合計目前約330多億元的不動產帳面價值，屆時合庫的不動產總市值將超過千億元，約可使淨值增為目前近2倍。

相關人士指出，由於登陸等授信、轉投資的擴張，與淨值密切相關，資產活化將使後續合庫擴張動能大增。

其中合庫中崙總部大樓總建坪有32,000多坪，分成ABC3棟樓，樓層分別為20、7、及12層，現規劃AB棟留為自用外，C棟將對外出租，而總基地若合計市政府提供的300多坪，占地共約4,600坪，其中有2,000多坪為公園綠地。

相關人士指出，除了地段好，綠地面積大，也是外商公司承租意願高的主要原因，日前合庫總部大樓的外部施工已完成，多家外商公司已陸續接洽合庫，並前往實地了解辦公樓層概況。

據悉，原本合庫屬意由策略合作夥伴巴黎銀行集團承租C棟全棟大樓，但巴黎銀行集團仍在評估，且包括知名國際企業在內的多組其他潛在承租者爭取，合庫才決定不預設立場，開放招租，至於屆時是分層出租，或全棟租給同一企業，將等鑑價公司租金評估報告出爐後與潛在承租戶洽商決定。

合庫將參與京華城旁600坪都更

合庫金控旗下合庫銀本月初董事會通過將由位於大型購物中心「京華城」旁「京東宿舍」約70多坪土地，參與位於南京東路、總規模面積逾600坪的都更計畫，是近3年第二度以旗下行舍土地投入都更案，進行資產活化。

此外，合庫正在興建的中崙總部大樓也有明朗進展，合庫總行已預定在下月11日舉行新總部上樑儀式，根據目前工程進度，預計可望在明年第3季完工，若再計入取得大樓使用執照約需3個月，合庫總行將在明年第4季從現行的館前總行移往中崙新總部。

合庫在8大公股行庫中所持有的土地資產規模僅次於台銀，其中更有超過一半年土地位於雙北市精華區，因此資產活化動向一直深受外界矚目，業界指出，3年前都更案風起雲湧，合庫包括北士林、長春分行、大安捷運站旁資訊大樓等多筆行舍土地，原本都有投入都更開發的計畫。

但發生士林文林苑事件之後，不僅國內都更案陷入死寂，合庫近3年來旗下行舍用地投入都更的規劃也陷入停滯，如今合庫轄下京東宿舍經董事會通過確定將投入民間都更開發計畫，可說是3年來頭一次。

合庫高層指出，京東宿舍近75坪的土地，共4層樓，透過該都更案，確定可取得1樓作為分行營運，而且營業廳面積還高達200多坪，非常划算，因此合庫董事會才通過參與該都更計畫。這也是合庫繼3年前的北士林都更案後，再度以行舍土地參與都更計畫。

全球重量級的不動產組織─國際都市發展協會（簡稱INTA）祕書長Michel Sudarskis昨（26）日在台北，對台灣正在推動修法中的都市更新條例作出建言：「台灣政府在都市更新應該多做一些積極性的作為！」

至於「釘子戶」問題，Michel指出，這在歐盟幾乎不太常見，不過政府一定要提供給都更地主足夠的誘因。

INTA和台灣交流已數十年，在中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長吳寶田邀請下，昨天和不動產開發公會進行交流座談，並語重心長提出諸多都市更新的建言。

歐洲許多「高齡城市」動輒300歲、500歲，許多都市、都市計劃、建築物都面臨更新問題，相對其法令制度已非常成熟，Michel Sudarskis昨天偕同法國巴黎建築城市規劃師Christian Laroch、荷蘭建築師Paul Gerretsen等歐盟都市更新專家，觀察台灣都更所遭遇問題，為台灣都市更新把脈、 並提出針砭。

INTA秘書長Michel對台灣都市更新提出4點看法與建議，首先，歐盟國家是政府一直想盡辦法把法令鬆綁、程序減少；但台灣似乎是政府限制太多，卻做的太少。

其次，都市更新在歐盟被認為是經濟發展的引擎，因此政府總是積極性的扮演三個角色，包括：「政府會調節市場，而不是讓市場陷於都更困境走不出來」、「讓開發商降低投資風險」、「藉由容積獎勵，提供都市發展更多的創意，並產生經濟活動」。

第三，以法國為例，由中央政府訂定為期10年的都更計畫，提供資源協助全國100個都更地區。他建議台灣產業界必須多問政府：「你的下一步是什麼？」，政府才會改變。

第四，台灣應要有新的都市規劃思維，善用基礎設施，並讓北北桃的交通軸線節點加值，讓桃園拉起來、新北市壯大，台北市的西區才有翻轉的機會。

Michel指出，他知道台北都更有「釘子戶」問題，但歐洲幾乎沒有；如果台灣在都更上無法突破，那麼有能力的開發商將做不了事情、想做事的政府官員也將沒辦法推動。

吳寶田對於取經歐盟經驗指出，都市更新牽涉到防災、居住品質，如果真的要做到都市再生，建議也可先由政府整合具一定規模的區塊，並在「法令安定、容積確定、審議穩定」的情況下，讓民間投資參與，才能加速都更時程。

東森房屋董事長王應傑確定參選商業總會理事長選舉，並先於9月接手台北市商會理事長，替商總理事長選舉暖身。據了解，王應傑已整合好各方勢力，掌握75%選票，勢在必得。商總理事長之爭，將成為王應傑和鄉林董座賴正鎰正面對決的局面。

現任商總理事長張平沼和王應傑原本支持東森集團前總裁王令麟出馬競選下屆商總理事長，王應傑也與王令麟搭高鐵四處拜票、走訪各地商業團體；不過，王令麟被法院判定須入監服刑，卻扭轉了商總競選布局。

原本建商公會全聯會前理事長王光祥、省商會理事長張榮味、鄉林建設董事長賴正鎰都有意出來參選，不過隨著商總團隊在背後逐一整合，王光祥、張榮味等人都轉而支持王應傑，形成王應傑與賴正鎰兩強對決的局面。

王應傑昨天表示，他踏入商界近40年，曾擔任過國大代表與黨營事業董事長，政商人脈累積已久，因此這次決定出馬競選商總理事長；目前已整合好75%左右的勢力，從北到南幾乎都已布局，並取得基隆蔡富添、新北市張信和高雄黃和平等地方重要人士支持，9月更將率先接手台北市商會理事長，替選舉暖身。

他表示，原本團隊支持王令麟，但因王令麟服刑，團隊才趕緊重新布局；目前建商公會全聯會、王光祥及代銷公會前理事長曹瑞濱已成為得力助手，全力協助拉票。

王應傑與王令麟淵源深遠。業界分析，王應傑曾於2009年接下王令麟旗下的東誠房屋 (原為力霸房屋)，並將仲介公司改名為東森房屋，代替王令麟管理房仲公司。王應傑現為東森房屋董事長與國光客運副董事長。

台中起家的賴正鎰今年初成功轉戰觀光旅館公會，當選理事長，並躋身商總理事。

昨天記者去電賴正鎰，但賴未接電話。鄉林建設公關體系表示，參選商總理事長是賴正鎰個人行為，鄉林無法評論。

台北市政府昨（26）日發布台北市5月住宅價格指數為109.29，較基期（2012年8月）漲9.29%，較4月上漲1.99%，已連三個月上漲。

四個次分區中，以大安、信義、中正區住宅價格指數變動率最高，較4月上漲3.92%，台北市政府地政局副局長潘玉女表示，上漲原因是高單價、小坪數的套房交易量增加。

不過，台北市大樓、公寓價格走勢不同。台北市大樓價格指數為110.73，近三個月都上漲；公寓住宅價格指數則為105.35，較4月跌0.93%，結束連兩個月上漲趨勢。

潘玉女說，台北市5月標準住宅總價為1,368萬元，大樓標準住宅總價為1,565萬元，公寓標準住宅總價為1,296萬元，全市住宅價格水準介於公寓與大樓之間。

日前傳出台北市有公寓售價飆至每坪100多萬元，台北市副市長張金鶚認為，那是少數個案，台北市計算住宅價格指數採用的參考項目有11個，該個案不會影響當月的公寓價格指數。

大安、信義、中正區的住宅價格指數持續上漲，張金鶚表示，台北市房價過高，想買房的人轉而購買小面積的套房，政府要注意的是有無買賣套房來套利的狀況。

老屋健檢 北市10月試辦

台北市政府創全國之先，將於10月起試辦「老舊房屋健檢計畫」，屋齡30年以上、地上三樓以上的集合住宅將優先受理，初期受理200棟，每棟健檢費2萬元，台北市政府將全額補助，今年9月將對外公布施行細節。

台北市副市長張金鶚昨（26）日表示，據北市府所做的民調顯示，贊成這項政策的有81%，居住處是自己或家人者贊成率更高達83%，建管處決定提早於10月開始受理民眾申請。

自由時報
北市600萬內住宅 中山北投居多

北市房價貴得嚇人，一戶動輒千萬起跳，不過，根據內政部實價網累積近1年的揭露資訊，發現總價600萬元以內的住宅成交資訊，占北市整體揭露資訊約11%，主要分布中山、北投、萬華等行政區，顯見不用花費千萬元其實也可坐擁北市門牌。

根據內政部實價網，北市總價落在600萬以下的成交案件占整體總成交量的10.59%，其中以中山區居冠，北投、萬華則居2、3名，不過，多數成交物件為套房，占北市總價600萬以內的成交案件比率約39.85%。

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，薪水不漲的年代，想要入住北市可先鎖定入門門檻相對低的套房，累積一定資金後再以小換大，一來北市房價相對保值，二來也可享受北市的便利機能，因此，北市總價600萬以內的住家相當受到歡迎。若以自備款3成推算，總價600萬元的自備款大約需要180萬元，利率約2%，貸款年限為20年計算，每月本利攤還金額2~2.5萬元，其實對於小家庭來說負擔不算太重。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，每月2萬出頭的房貸繳納金額，相當於目前北市每月租金水準，因此，與其每月繳房租幫房東養房，也可選擇每月繳房貸，20年後便可存到一間房。

北市一戶1368萬 創實價後新高

台北市地政局昨天發布5月北市住宅價格指數，全市平均價格指數較4月上揚1.99％，標準住宅總價為1368萬元，較4月增27萬元，創去年8月實價登錄以來新高。其中，大安信義中正區的住宅總價2044萬元最高，價格指數亦較4月漲3.92％最高。

台北市5月價格指數為109.29，標準住宅房價1368萬元，都是去年8月實價登錄上路以來的新高，住宅總價較去年8月上漲117萬元。其中以大安信義中正區5月標準住宅價格2044萬元最高，較4月大增78萬元，價格指數109.65，比4月增3.92％；住宅價格指數最高是中山松山南港區為114.07，比4月增0.89％；標準住宅價格最低的則是萬華文山北投區，平均房價1368萬元。
台北市地政局副局長潘玉女表示，大安信義中正區住宅面積較小，單價較高，是推動該區房價上漲的主要原因。德明財經科技大學副教授花敬群表示，實價登錄未必能抑制房價，5月和6月還算是房市較熱的時期，像大安區有低總價小套房產品在支撐，不然7~8月民眾都在觀望，北市整體房市支撐力快不見，未來房價可能持平。

捷運周邊成交量增
信義房屋大安成功店店長郭禮偉表示，信義線開通帶動沿線的大安森林公園站、大安站和信義安和站附近房價，此區成交量也變多，且大安區需求高、整體成交量也比去年漲1成多。
永慶房屋南港站前店店長徐健倫表示，最近南港區成交量提升5~8％，主因話題多，像北部流行音樂中心已在7月動工、中國信託總部也將搬遷此區、和捷運松山線與台鐵地下化的影響，紛紛吸引在內湖南港工作的上班族購屋。

民眾盼有各區指數
實價登錄上路後，房價反上揚，台北花小姐認為，政府應該提高薪資所得，才可以讓民眾買得起房；台北市小婷則認為，政府公布這個指數是有幫助，但還是不了解怎麼使用，希望政府能提供12個行政區的房價指數。
北市地政局地價科科長曾錫雄表示，因各行政區每個月的交易量不一致，若遇上春節或鬼月成交量變少，就可能影響整體指數，但公布12個行政區的房價指數的作業已在進行。

雙北市購屋壓力冠全台，總價成為民眾買房的考慮因素重點，據業者統計今年7月台北市網路住宅待售物件點閱情況，最熱門的總價為1000~1999萬元，文山區點閱率最高；新北市熱門總價則為600~999萬元，新莊區點閱率最高。
據永慶房仲網住宅物件點閱統計，台北市網路住宅熱門總價為1000~1999萬元，佔36.5％，平均開價1570萬元，其中文山區物件點閱率第1名，平均開價為1541萬元；而士林區平均屋齡27.6年最高，開價1619萬元。

副都心機能漸成熟
住商不動產景美捷運加盟店經理陳胤豪說，文山區總價1300~1500萬元，可買到3房中古公寓或2房大樓，此區自住高達8成。
新北市總價則為600~999萬元最受青睞，平均開價為840萬元，其中新莊區點閱率第1名，平均開價847萬元。永慶房產集團網媒事業處協理高翠屏說，因新莊區擁有新莊副都心重劃區、頭前重劃區開發議題，加上捷運與北市、桃園快速連結，機能逐漸完整。

所得倒退嚕，房價卻驚驚漲！去年8月實價登錄正式實施以來，台北市房價已上漲9.29％，土地行情更將進入上看每坪「千萬元時代」。顯然實價登錄、與消費者原本期待房價因此下跌的預期，是兩碼子事。

台北市政府副市長張金鶚、台北市政府地政局副局長潘玉女昨（26）日主持台北市102年5月住宅價格指數公布時，強調市府根據實價登錄並揭露的資訊製作，以公布住宅價格指數的目的，並非是為了打房，而是為了協助消費者能掌握住宅價格的變動趨勢，避免有心人哄抬價格、混淆資訊。

潘玉女表示，自去年8月起至今年截至5月份實價登錄並揭露完成的物件顯示，台北市住宅價格指數達109.29，比基期的101年8月份100，上漲9.29％；較4月則攀升1.99％，呈現連續3個月上漲的多頭格局。

其中5月大樓指數為110.73，較基期上漲10.73％，月漲1.22％；公寓指數為105.35，較基期上漲5.35％，但月跌0.93％、結束連續兩個月上揚的格局。

潘玉女表示，台北市4分區中，以中山、松山、南港房價指數最高，達114.07，主因是高單價、小坪數住宅躍居為交易主流，加上捷運松山線、台鐵地下化帶來利多，因此帶動小坪數高單價住宅較集中的中山松山南港一帶，房價相對較高；排名第二的是大安信義中正，指數達109.65；士林內湖大同以107.84位居第三；萬華文山北投以103.97在4區中最便宜。

張金鶚分析，5月台北市住宅價格指數較4月份持續微漲，其實房價趨勢向來被外界所關注，房價趨勢呈現上揚，已是趨勢，但未來走勢如何備受關注。

台中市建案量大，造福居家產業也跟著興旺，世界大廠、本土名牌及網路人氣店，看好市場陸續在台中展店。

本土龍頭特力集團在台中營業額直直衝，較去年成長逾3成，網路設計平台「原品Orin」8月進駐台中大遠百，不畏民俗月，新店照樣開。

另世界第一品牌IKEA台中店下月5日開幕，國內第二大居家修繕連鎖通路好博家年底開太平店。

HOLA CASA和樂名品傢俱北屯店最近開幕，特力屋居家裝飾部執行副總楊淑郁說，台中的業績衝得快，看好市場商機，北屯店全新店型，結合特力屋修繕及HOLA的生活用品，滿足一次購足的消費需求。

楊淑郁說，北屯區是台中第一大行政區，商圈也涵蓋北區、西屯區、豐原及潭子，最近10期、11期、12期等重劃區，推案量逾萬戶，特力屋早已相準北台中商機，下一店已在覓點。

HOLA CASA集結國內外知名傢俱品牌，提供沙發、沙發床、木製傢俱、角落傢俱、床墊及休閒椅等居家物件，提供五大服務，包括專業諮詢、15天鑑賞期、品質保證、輕鬆付款及售後服務。

網路設計平台「原品Orin」，8月進駐台中大遠百北棟8樓設櫃，海內外多達17個設計品牌，258個單品，以簡約、自然、富質感的生活設計品為主。

來自泰國的「Chabatree」，使用當地計畫植林的木材，結合在地工匠與設計師的創作。日本居家品牌「Lemnos」，展現典雅的居家風格。台灣品牌「瓷嬉工坊」將陶瓷與木材結合，材質混搭創造工藝之美。

好博家HOMEBOX預定年底在太平展店，目前太平與大里的推案以首購及首次換屋族為主，明年建案陸續交屋，好博家提供就近服務。

已流標3次的高雄港埠旅運中心大樓工程，預算從28.5億元大幅提高到50.5億元、並拆成4小標，主體建築工程將於今(27)日決標，由於預算增加、詢問者眾，預期可望順利標出。

不過，同屬於高雄亞洲新灣區的重大工程海洋文化及流行音樂中心，原本預定103年完工啟用，卻因設計問題延宕，遲未執行工程招標，恐怕最快也要到105年年中才能完工，進度嚴重落後，市府正研究考慮啟動合約懲罰機制。

對於高雄港埠旅運中心大樓工程今(27)日的決標結果，高雄港務分公司副總經理鍾英鳳昨(26)日表示非常樂觀，因為之前3次流標，據廠商反應主要是預算偏低，但這次重新招標，預算已大幅提高到50.5億元，預算大增近8成。

此外，以往只有單一標設計，這次也大幅修改、拆成結構和建築的土木標、機電標、內裝標、委託監造和公共藝術等4個小標案，預算分別為35億元、8億元、2億元、以及5.5億元。

鍾英鳳指出，今日只有主體建築標案的決標，其餘標案，將陸續公告、招標。

高雄港埠旅運中心未來除將作為台灣港務公司及關稅局的辦公室，也是高雄港發展國際遊輪母港的重要門戶，因此，與世貿高雄展覽館、高雄圖書館總館、水岸輕軌捷運、海洋文化及流行音樂中心等，並稱為亞洲新灣區「4+1」重大公共建設，是高雄未來的經濟亮點。

目前，高雄亞洲新灣區5大建設，在高雄港埠旅運中心順利發包之後，只剩下面積最大、高達11.89公頃的海洋文化及流行音樂中心，工程進度嚴重落後，

該案由台灣翁祖模建築師事務所和西班牙Manuel Alvarez Monteserin Lahoz組成的團隊，在100年1月18日獲得競圖第一名，並於當年3月23日與高雄市政府簽約，預定101年完成細部設計圖，然後公開招標、發包，預定民國103年底完工啟用。

高雄市政府工務局總工程司陳正武坦承進度落後，他並指出，對於得標團隊未能依規定在合約期限完成相關進度，「工務局是有依照合約，檢討懲罰的聲音」。

不過，陳正武也強調，合約團隊目前正在積極進行細部設計圖，而且，設計內容要以現有預算43.95億元的範圍內做為基礎，預定今年年底可以完成，並公告招標、發包，可望在民國105年5月完工啟用。

隨著利率市場化逐步推進，銀行在貸款資源上的配置上已有所改變，並越來越注重效益。

近日，有媒體報導稱，廣州地區有9家銀行已經暫停了房貸，而且以股份行和城商行居多，四大行基本還在做房貸，但放款時間有所延長。受此影響，廣州二手房交易量應聲而落，同比下降兩成。

記者近日走訪了廣州地區部分銀行，發現確實有部分銀行已暫停房貸，而還在做房貸的銀行，首套房貸利率也基本維持基準利率之上。

業內人士認為，銀行對房產都有固定預算，住房貸款年初把額度放完了，年底額度自然緊張。另外，“錢荒”之後銀行風控意識加強，會更加嚴格地控制房貸的風險敞口。房貸利率打折時代可能會漸行漸遠。

“很多銀行已無額度”

記者在上周走訪廣州部分銀行網點，又以客戶身份電話諮詢了部分銀行。一家股份行總行人士表示，他們一向不重視住房貸款，審批極嚴，現在已經基本停貸，“內部員工辦房貸都不在自己所在的銀行貸，多會選擇其他行。”

廣州銀行一支行客戶經理對《每日經濟新聞》記者表示，目前還可以做，首套房貸首付三成，執行基準利率，二套房貸在基準利率基礎上上浮10%。該客戶經理還勸記者要辦就趕快，很多銀行都已經沒有額度。

除股份行外，國有大行的房貸也在不斷收緊。

一家國有大行深圳某支行人士表示，目前房貸雖然可以做，但確實是在逐漸收緊，原來一兩周可以申請下來的貸款，現在一個月左右已是常態，目前雖然可以打折，但最低折扣也已經比以前高了。而且即便銀行已經出了放款承諾，也有可能還會上調利率。

深圳地區另外一家國有大行的客戶經理也表示，目前房貸是可以做，首付三成，最低利率可以做到9折。但他同時強調，如果想申請最好儘快，說不定什麼時候就又開始調整了。

銀行風控意識加強

盛富資本總裁黃立沖對《每日經濟新聞》記者表示，銀行對房地產都有固定預算，總行定期會對分行有行業指導，住房貸款年初把額度放完年底額度自然緊張。另外，“錢荒”之後銀行風控意識加強，會更加嚴格地控制房貸的風險敞口。

興業銀行廣州地區一位元客戶經理表示，目前執行首套房基準利率的標準，現在想申請打折利率基本不可能。而前述廣州銀行的客戶經理也表達了類似的觀點。

業內人士表示，相對來說，房貸業務並不“划算”，房貸都打折，而一般小企業貸款利率上浮30%~40%很正常，而且房貸的年限都很長，但企業貸款一般2~3年就能收回。

一位元城商行人士對記者表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，存貸逐日考核現在也比較嚴，（在資源有限的情況下）銀行更願意把錢用在其他貸款類別。

黃立沖表示，未來房貸打折的情況會越來越少，因為這個領域的風險敞口在不斷升高。而公積金貸款由於有政策的支持，未來的形勢可能比較樂觀。

他認為，房貸如果普遍收緊，會嚴重影響房屋需求量，對房地產市場造成衝擊。他表示，支撐房地產市場最重要的因素是貨幣供應量，如果貨幣供應量一收縮，M2一旦減少，（房地產）資產就會有下跌的風險。

內房股恆大地產（03333,hk）今日公佈2013年中期業績顯示，截至2013年6月底，恆大地產實現營業額419.5億元，同比上升13.3%，其中股東應占利潤62.4億元，同比上升10.2%，遠超萬科淨利潤。每股基本盈利39仙。

恆大地產董事局主席許家印表示，未來金融改革和制度創新都將成為經濟發展新動力，預計市場上貨幣政策以及房地產政策都將以穩為主，集團將採取靈活方式，兼顧售價和銷量平衡，對於全年1000億元的合約銷售目標充滿目標。

淨利62.4億 趕超萬科

受大勢向好，恆大地產今年上半年銷售業績飄紅，淨利潤趕超萬科。中期業績顯示，截至2013年6月底，恆大地產實現營業額419.5億元，同比上升13.3%，其中股東應占利潤62.4億元，同比上升10.2%，每股基本盈利39仙。

網易財經注意到，在今年歸屬股東淨利潤方面， 萬科上半年實現45億元，而恆大地產實現62.4億元，遠遠超過萬科。

截至6月底，集團淨利潤65.1億元 同比上升15.8%，房地產開發部分營業額412.9億元，占比98.4%；扣除投資物業評估值的核心業務淨利潤達46.6億元。

報告期內，集團實現合約銷售446.1億元，同比上升27.3%，累計完成全年銷售計畫的44.6%，合約銷售面積664.7萬平方米，同比上升15.2%。在銷售價格方面，恆大合約銷售均價達6712元?平方米， 同比上漲10.5%。

值得注意是，在今年上半年銷售合約中，恆大地產在一線城市的銷售額達3.8億元，占比0.9%，二線城市為207.8億元，占比46.6%三線城市234.5元，占比52.5％。

恆大地產總裁夏海鈞表示，今年上半年可以看到中國大的房產商在銷售價格以及量都有很大上升，恆大也有一定的增幅，這對於拉動中國經濟增長有很大作用，預計未來非市場化手段會逐漸取消，對於下半年房地產持樂觀態度，這是完成千億目標的基礎。

同時他指出，由於公司逐步在一二線城市增加地塊，未來銷售售價以及收入將會大幅度提升。

土儲1.45億方 進軍一二線城市

毛利方面，集團實現毛利為114.5億元，同比增加8%，毛利率為27.3%，相比去年同期下跌。

夏海鈞表示，這是由於本年上半年支付的物業仍有部分為上年第三季度促銷物業，預計2013年上半年入帳將會對毛利提升。毛利率相對較低，對於公司佈局三線城市沒有關係，畢竟維持房地產高利潤率不是長久發展的方向。

中報資料顯示，恆大地產 上半年新開工面積為839.9萬平方米，同比增12.4%，截至2013年集團在建專案201個，在建工程面積3767.1萬平方米。

土地儲備方面，今年上半年恆大地產進軍廣州、重慶、程度、長沙等一二線城市，新增土地為34幅，新增土地儲備成本約1687元/平方米，截至6月底，集團總土地儲備量達1.45億平方米，同比增加3.2%。土地儲備平均成本為800元/平方米。

夏海鈞表示，以前公司是二三線城市作為立足點，隨著現金額的增加，公司將有能力在一二線城市增加一定的土地儲備，預計今年下半年公司會依據情況繼續增加一二線城市優質地塊，畢竟前兩年?大的項目消耗還是很大的。同時也是提升淨利潤率的方式。

同時他也指出，公司佈局三線城市的占比，是符合國家城鎮化發展，未來中國主戰場依然在三線城市。預計未來公司淨利潤率大概維持在15%是合適的。

資金方面，截至2013年6月底，公司淨負債率大幅下降至58.4%，截至2013年6月30日，集團持有現金額419.7億元，上半年公司主營業務淨利潤率11.1%。（朱玲）

相關新聞：

合肥42.3億成交7宗地 恆大近37億占魁

據合肥土地市場網站資訊，8月1日，合肥市有8宗商業地塊集中入市，面積合計898.99畝。最後成功出讓7宗地塊，高新區KE2-2-6地塊延期出讓。

消息顯示，經過現場100輪競價，恆大地產以總價36.9億元拿下瑤海區E1304商住地塊及濱湖新區BH2013-15商住地塊。其中，瑤海區E1304地塊最終成交價為850萬元/畝，濱湖新區BH2013-15地塊最終成交價為300萬元/畝。兩幅地塊面積分別為363.26畝(其中商業113.06畝，居住250.2畝)，及201.85畝(發證面積172.54畝)。

恆大上半年均價上漲過千元 加碼一線城市佈局

自從恆大砸大錢搞起了足球之後，其在足球方面的動作和消息成為了全民關注的熱點，遠超地產主業。

不過，畢竟是房地產企業，其2013年前六個月的銷售業績還是頗為重要的事件，尤其在恆大今年將目標指向千億的情況下，其能否順利甚至提前完成也頗值得期待。

保利地產（600048）8月26日晚間披露中報，公司上半年營收305.44億元，同比增長51.34%；歸屬于上市公司股東的淨利潤34.07億元，同比增長35.7%；每股收益0.48元。

報告期內，公司實現銷售簽約面積562.03萬平方米，同比增長28.37%；實現銷售簽約金額636.44億元，同比增長26.54%；簽約均價11324元/平方米，基本保持穩定。

報告期內，公司市場佔有率1.91%，比2012年底提升了0.33個百分點。分區域來看，廣東成為首個半年銷售額過百億元的區域公司，華南、成都、武漢等區域公司半年銷售額過50億元，北京、重慶、天津、上海等區域公司半年銷售過30億元，規模效應凸顯。

宜華地產（000150）8月26日晚發佈業績預告稱，公司1-9月份歸屬于上市公司股東的淨利潤為1180萬元，較去年同比增長376.83%，基本每股收益為0.0364元/股。

公司稱，聯營公司湘潭房產公司所開發的樓盤已實現交房結轉。公司 2013 年第三季度合併報表的利潤仍主要來自於按持股比例確認的對湘潭房產公司的投資收益。

雖然上海建立自貿區的確切消息傳出不過是一個月左右的事情，但在上海房地產市場，波瀾已經浮現。

外高橋板塊房價蠢蠢欲動

劉女士是上海某私企老闆，對投資房地產具有多年經驗。近日，她果斷買下仁恆集團在浦東外高橋板塊的森蘭雅苑一套頂層複式公寓。“聽說自貿區已經敲定了，這個樓盤是外高橋區域比較高端且熱銷的盤，我覺得升值空間會很大。”劉女士對上證報記者說。據瞭解，劉女士買下的房源折後價約3.9萬元/平方米，總價超過900萬元。

當然，看清時局的人不止劉女士一個人。記者近日來到森蘭雅苑售樓處，人頭攢動的景象，貌似集市一般。所有銷售人員忙碌到沒有時間接待新客戶，帶看樣板房只能讓實習員工上場。銷售人員講，這還不是新房源開盤，而只是地下車庫的集中銷售日。

克而瑞機構資料顯示，森蘭雅苑回籠資金近14億，其中住宅均價近4萬元/平方米，別墅均價近5萬元/平方米。2008至2009年，仁恆分批拿下森蘭板塊地塊後，平均土地成本為1.1萬元/平方米。而隨著自由貿易區核心區域確定在外高橋，作為該板塊實力高端樓盤的森蘭雅苑，將迎來更大收穫期。銷售人員告訴記者，即將在9月啟動銷售的森蘭雅苑二期，住宅起價4.3萬元/平方米，別墅起價6.5萬元/平方米。即便扣除超過10%的開盤折扣，真實成交價格也可能較此前上漲近15%。

另一個已經呈現明顯上升通道的樓盤是江蘇新城旗下新城碧翠。上海證券報獲得資料顯示，與森蘭雅苑同在外高橋板塊的新城碧翠，在2012年時房價多數在2.7萬至2.9萬/平方米間徘徊。從今年3月開始，新城碧翠普通住宅單價漲至3.3萬元/平方米左右。到8月，統計機構給出的最新月度均價為3.525萬元/平方米，較去年同期漲幅超過20%。

房企高度關注自貿區

“我們現在正在深入研究自貿區，這個概念其實也就是最近一個月才正式披露，無論是開發商還是消費者，都在瞭解這個概念到底會對房地產有多大影響。”上海某房地產圈資深人士向記者表示。

8月22日，國務院正式批准設立中國（上海）自貿區，實驗區總面積為28.78平方公里，範圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域。至此，3月以來傳出的自貿區消息被最終證實。

早在今年6月，上海證券報就獨家獲悉，上海自貿區一攬子方案已經送達國務院各委辦會簽。而上海自貿區專案政策視窗之大，被賦予的意義之重，遠超市場預期。其中包括在自貿區先行先試人民幣資本專案下開放，並逐步實現可自由兌換等金融創新。更為重要的是，在商務部等部門微妙傳達有可能啟動加入TPP（太平洋夥伴關係協議）談判的背後，決策層已經開始考慮將上海自貿區作為加入TPP後首個對外開放視窗。

“在中國經濟需要新的突破口和增長點的歷史性時刻，上海將再次被賦予重要使命和責任。自貿區作為更深程度的對外開放領域，是未來十年或更長時間，中國經濟發展的引擎和突破口。且這一試點將像當年的沿海特區一樣，有望在全國多個地點被複製。”上海復旦大學房地產研究中心主任華偉表示。

資料顯示，TPP，即泛太平洋夥伴關係協定，是由亞太經濟合作會議成員國中的新西蘭、新加坡、智利和汶萊等四國發起，從2002年開始醞釀的一組多邊關係的自由貿易協定。2008年2月，美國宣佈加入TPP，之後加拿大、澳大利亞與日本也先後加入。目前TPP共有12個成員國，覆蓋全球50%的GDP。

TPP因突破傳統的自由貿易協定（FTA）模式，達成包括所有商品和服務在內的綜合性自由貿易協議，又有美國牽頭，目前被視為未來國際貿易和投資規則的新載體。而基於TPP在更大範圍互免關稅的基礎上，對成員國的勞工、環保、知識產權、國有企業等多方面作出規定，美國將TPP定位為21世紀更高規格的貿易協定。

通俗地來說，自貿區將給相關板塊甚至華東區域經濟帶來的影響將是實質性的。比如，企業如果落戶自貿區，可以享受進口設備的免稅優惠，這對高端醫療等依賴設備進口的製造業來說意義重大。而企業進駐潮的到來意味著產業地產將率先啟動。企業員工進駐的同時，家庭購房、商業消費、教育醫療娛樂等配套產業需求隨之而來。加上消費層面的免稅政策，大量高端消費品牌會在此受益，比如酒類和奢侈品。在此期間，無論是商業地產還是住宅地產，機會大增。

“當然，我們不建議單純從房地產價值上理解自貿區，自貿區不是簡單的免稅消費和土地升值的問題，而是上海將真正成為東北亞貿易和物流樞紐的契機和平臺。較保稅區更開放的貿易政策、金融政策，將吸引更多企業進入園區，吸引更多貿易發生在園區，吸引更多產業人口和消費聚集在園區。輻射範圍更跨越園區，惠及整個上海甚至華東區域。”上海浦東改革與發展研究院某高層人士表示。

自貿區惜地如金 板塊或現差異

雖然自貿區意義非凡，但從近期土地市場來看，自貿區概念還尚未體現出來。這一方面是外高橋等板塊土地資源珍貴，政府部門推地謹慎，出讓量較小。另一方面，自貿區不同板塊之間，投資價值也有必要具體分析。

“雖然四大板塊涉足自貿區，但決定區域房價和地價的還有很多因素，比如供需比例、開發週期等。如果一個區域歷史供給已經過大，那自貿區概念的影響短期內可能還體現不出來。開發商是重視現金流的，一般要求專案可以快速流轉。如果自貿區中某些板塊需要在未來很多年才能體現出市場需求，那他們也不會輕易進駐。”上海克而瑞機構總經理李振宇表示。


在自貿區範圍中，臨港新城可能就會面臨上述專家所講的發展局面。根據克而瑞機構資料，臨港新城目前在售樓盤有滴水湖馨苑、乾耀東港等。從房價走勢上看，兩樓盤均價在1.3萬元/平方米和1萬元/平方米長期徘徊。“臨港的問題主要是位置較遠，人口導入不夠。這?面有實體產業支撐不足的原因。”一位房地產分析師稱。據瞭解，某大型房企在臨港拿地數年，但因為擔心銷路不暢而至今未給開盤。

除市場火暴的外高橋和相對低迷的臨港外，上海機場附近也是自貿區輻射範圍。但專家介紹，因為機場主要承擔物流運輸任務，商業消費不足，住宅項目較少，因此土地市場和樓盤價格漲幅均沒有明顯異動。

在北京，一個指甲蓋兒大小的地方，現在最高能賣多少錢？4塊多。

這是北京市朝陽區孫河鄉，2013年7月23日，中糧地產以23.6億、配建公租房3.3萬平米的條件競得這?的HIJ地塊，樓面單價超過4.4萬元/平方米，即每平方釐米4塊多，成為北京樓面單價最高的地塊，真算是“寸土寸金”。

半個多月之後的8月16日，在距離北京2300多公里的廣東深圳，華潤置地以109億元總價競得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地總價紀錄。

這就是“地王”——一段時間內，在某個區域土地市場中誕生的價格最高者。

經歷了短暫沉寂之後，地王今年再次在各地橫空出世，又以極高的頻率被新的地王取代。而地王市場的狂熱程度則是另一種對中國經濟極為重要的預示。

今年以來，在中國的城市版圖上，地王大戰遍地開花，各大房企巨頭和資本大鱷們在角逐中不斷刷新紀錄，製造了令人瞠目的價格尺規。

2011年，《中國經濟週刊》發佈的《2010年中國地王圖》資料顯示，如果把北京的土地全部賣掉，可以製造出超過美國一年的GDP總量。而時至今日，這個數字已經把美國2012年的GDP遠遠地拋在身後。

市場忍不住要造地王，這無疑是一個極度危險的信號。中國的房地產究竟是成了佛還是成了妖？如果地王的製造成為資本們習以為常的遊戲，那麼誰又是其中最大的受益者和受害者？

地王，我們何時說再見？

地王價格連年漲 今年更比往年高

7月23日下午，《中國經濟週刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。

《中國經濟週刊》記者劉德炳|北京報導

孫河這回算是給北京“出了一口氣”。近年來，儘管北京的房價是全國最高的，但是地王價格卻屢屢被上海、浙江溫州等城市超越。

7月23日下午，《中國經濟週刊》記者在北京市國土局交易大廳看到，包括融創、泰禾、東亞新華、中糧地產、中鐵建、萬科、招商、住總等一眾知名房企齊聚一堂，參與朝陽區孫河HIJ低密度地塊的競爭。

經過30多輪競價後，孫河HIJ地塊的價格觸到了政府設定的價格上限，參與競買的房企只得開始競報公共租賃房面積。隨後，又經過30多輪公租房面積的競報，中糧地產最終勝出。

知情人士稱，按照國土部的規定，如果一宗土地的溢價率超過50%，國土部便視為“異常交易地塊”，並對該地塊拿地、付款、開發和銷售過程進行全程重點監測。因此，現在政府部門對一宗土地實施最高限價，其價格上限通常會在底價的基礎上，上浮接近50%的水準。

第二天，中糧地產就拿地情況發佈公告，稱北京朝陽孫河HIJ地塊用地規模75359.79平方米，建築控制規模81716平方米；規劃用途為二類居住用地、托幼用地和醫院用地。但是，關於地價及其他市場訊息，中糧地產卻隻字未提。

根據業界測算，扣除保障房面積後，該地塊的樓面單價高達4.4萬元/平方米，成為北京新的單價地王，這也是北京有史以來的最高價地王。此前，這一區域的樓面單價只有2萬多元/平方米。

地王年年有，2013年格外多。回頭來看號稱是“地王年”的2009年、2010年，與2013年相比，簡直是小巫見大巫。不僅僅是之前的地王價格峰值屢被突破，而且從數量來看，2013年地王可謂是在多個城市遍地開花。

根據《中國經濟週刊》旗下的智囊機構中國經濟研究院根據27個省份省會城市的地價編制出的“2013年中國地王圖”顯示，今年以來，各大房企正在全國跑馬圈地，部分城市的地王價格創出了史無前例的新高，49個地王中，有將近一半的地王被大型房企奪得，除了中糧地產，萬科、綠地、保利、中海等知名地產大佬均斬獲頗豐。

其中，一向稱不拿地王的行業龍頭萬科奪得了上海、重慶兩地的總價地王，而在廣州、杭州等地，萬科奪得的土地價格雖然不是最高的，但也排在前列。如在廣州，萬科奪得的荔灣區地塊總價為6億元，樓面單價高達19638元/平方米，這一價格排在廣州第五。

?大地產今年奪得了海口總價地王、廣州單價第二的兩個“地王級地塊”，並且一口氣在重慶奪得多宗高價地，將總價第四、第五、第七、第九的地塊收入囊中。此外，從未進京的?大地產也在今年進軍北京市場，在體量高達51.1萬平方米的昌平區沙河高教園地塊爭奪戰中，?大地產最終報價35.6億元，總價位列北京第二。

中海地產則奪得了合肥總價地王和內蒙古呼和浩特單價地王；保利奪得了重慶總價地王；綠地奪得了西安總價地王、昆明單價地王、昆明總價地王。

在多個地王大戰現場，記者看到，大佬們幾乎不經思量就頻頻舉牌。針對市場質疑地產大佬熱衷搶地王，萬科有關負責人表示，充分估計到市場風險，嚴格地說，萬科所拿的僅僅是一個城市的區域地王，市場影響不是特別大，風險也可控。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴《中國經濟週刊》：“比較異常的是，3月份調控政策出臺，眼下政策正逐步落實，但沒想到市場隨後會以地王頻出來回應，而且速度這麼快，這是相當值得警惕的。”

地王身價分化：北上廣漲，其他省會城市跌

幾乎所有省會都誕生了新地王，但是與2010年相比，2013年的地王們，身價也出現了極大的分化。


在北京、上海、廣州、杭州等城市，地王一浪高過一浪，後面的地王很快就顛覆前面的地王。

以上海為例，5月9日，浦東新區世博會地區A09A-02地塊經過200多輪競價，最終被一家臺灣企業Maxbase Holdings limite以12.12億元拍得，樓面單價為39932元/平方米，溢價率高達47.5%，打破了2011年以來的上海土地成交紀錄。不料，這一紀錄僅僅持續了幾小時，同一區域世博會地區A09B-02地塊被遠東新世紀中國投資有限公司以9.78億元摘得，成交樓面單價高達40079元/平方米，成為單價地王。

上半年綠城集團銷售物業面積151萬平方米，銷售金額325億元，較2012年同期的220億元增長47.7%。
觀點地產網訊：綠城中國控股有限公司8月25日晚間發佈2013年中期業績公告，期內，綠城共取得收入102.14億元，較2012年同期的126.01億元降低18.9%，實現淨利潤24.56億元，較2012年同期的22.60億元增加8.7%。

公告顯示，截至2013年6月30日止六個月，綠城集團淨利潤率為24.0%，較2012年同期的17.9%有較明顯改善。該公司股東應占利潤18.55億元，較2012年同期的18.11億元增長2.4%。

但是，在扣除收購及處置淨收益、衍生工具公平值變化的淨影響後，綠城集團股東應占核心利潤為16.20億元，較2012年同期的13.55億元增加2.65億元，增長19.6%。而該公司股東應占核心利潤率為15.9%，亦較去年同期的10.8%有較明顯進步。

此外，上半年綠城集團實現每股基本盈利0.82元，較2012年同期的每股1.09元下降24.8%。綠城稱，主要是2012年配售約4.9億新股予九龍倉集團有限公司的全資附屬公司帶來加權平均普通股股數增加所致。

根據中報，上半年綠城集團銷售物業面積151萬平方米，銷售金額325億元，較2012年同期的220億元增長47.7%，完成2013年年初所定的全年銷售指標59%，合同銷售金額中歸屬於綠城集團的權益金額為153億元，整體銷售均價為每平方米20395元，較2012年同期每平方米18744元增長8.8%。

綠城集團稱，隨著2012年年中與香港九龍倉集團建立長期戰略合作關係以及與融創中國控股有限公司建立合資平臺，一直致力於不斷改善自身財務狀況，特別是在流動資金以及債務結構方面。

土地儲備方面，上半年綠城集團通過兼併收購，共新增三幅優質土地，占地面積總計38.4萬平方米，總規劃建築面積132萬平方米，樓面均價約8344元/平方米。

公告顯示，截止2013年6月30日，綠城集團累計土地儲備約占地2116萬平方米，總建築面積4139萬平方米，其中按權益計算為占地1152萬平方米，總建築面積2196萬平方米。

此外，土地儲備可售房源約2604億元，含已售未結轉人民幣824億元，其中按權益計算銷售額約為1355億元，含已售未結轉人民幣465億元。綠城集團稱，預計目前的土地儲備量足夠支持未來5年的發展。

據經濟參考報消息，房地產傳統銷售旺季“金九銀十”即將到來，市場卻出現了“冰火兩重天”景象。一方面，市場消息顯示，8月以來，北京、上海等城市“搶盤”“日光碟”等現象迭出；另一方面，市場機構的統計資料卻顯示，北京等城市成交二手房空置率已經接近五成。

據市場機構偉業我愛我家市場研究院最新統計資料顯示，在北京、上海、天津、杭州、南京、蘇州、太原7個城市近一年的二手房成交房源中，從原業主對房源的使用情況看，空置房屋占比高達46.1%。

該機構分析指出，造成空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業主有兩套或兩套以上房子，業主在出售房源時，還另有住所”。

從城市看，太原二手房源中空置房屋占比最多，超過60%，其次是天津和南京，都超過了一半；閒置房屋占比較低的為北京和蘇州，分別為38.5%和37%。

值得注意的是，這幾個城市均是嚴厲的限購城市。同時近一年時間，這些城市的住宅均價和租金也呈現持續上漲狀態。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一方面是高達近五成的房屋空置，另一方面則是房價和房租的接連上漲。大量的房屋既不用於出售，也不用於出租，而是大量的閒置浪費，導致了二手房買賣市場和二手房租賃市場房源供應的緊張，二手房買賣和租賃市場供不應求矛盾的日益加劇，是導致房價和房租不斷上漲的根本原因。

早已預告2013年只會有樓盤貨尾單位入賬的港鐵（066），上半年賣樓收入反而勝預期，加上車務及收租業務表現不俗帶動，截至今年6月底止的上半年純利61.58億元，按年增長6.4%。港鐵表示，下半年將不會有全新的發展物業可供入賬，但計劃推出三個鐵路上蓋項目招標，涉及6000個住宅單位。

半年賺62億 擬增末期息

倘撇除投資物業重估因素，上半年港鐵基本溢利42.51億元，也較市場預期為佳。中期息每股派25仙，與過去兩年相同，但港鐵稱將採取循序漸進派息政策，意味末期息有機會增加。2012年末期息派54仙。港鐵股價昨天升0.15元或0.5%，收報28.55元。

港鐵行政總裁韋達誠指出，按目前物業項目施工進度，預計下半年將不會有全新的發展物業項目利潤入賬。據悉，港鐵下半年可售的貨尾包括車公廟站溱岸8號69個單位，以及其他零星貨尾。

上半年本港物業發展利潤5.31億元，雖然按年跌15%，但利潤已遠較市場所估計的1億至3億元多，主要來自溱岸8號、銀湖．天峰及維港灣貨尾。

港鐵物業總監鄧智輝說，將根據市況推盤，下一批預售物業項目包括九龍柯士甸站上蓋The Austin及將軍澳日出康城三期。另外，他指港鐵爭取年內重推先前收回的大圍站及天水圍天榮輕鐵站上蓋項目，以及日出康城四期招標，三個項目合共可提供6000個單位。他指出，由於大圍站涉及三條鐵路線，上蓋項目規劃複雜，難以拆細推出。

物業租賃及管理業務方面，由於將軍澳PopCorn商場提供全期貢獻，上半年收入18.42億元，經營利潤15.38億元，同樣有11%的增幅。鄧智輝指出，滿意港鐵商場的租務情況，目前出租率基本達到100%，新訂租金按年有15%增長。

繼續按機制調整票價

港鐵副行政總裁梁國權指出，未來三年資本開支約500億元，將用在鐵路及物業發展，目前公司現金流強，借貸水平亦低，淨債務比率只有11.6%，故有信心可以應付。

港鐵上半年經常性業務利潤38.04億元，上升8%。其中，香港客運業務收入72.58億元，增5%；經營利潤升4.5%，至34.36億元。期內本地鐵路總客量升3.7%，車費總收入71.88億元，上升5%，因票價調整令本地鐵路服務每名乘客平均車費升1.6%。商務總監楊美珍表示，將來會繼續按機制來調整票價，包括參考經濟及運輸業等數據再評估。

杭州項目失預算 2018始止蝕

港鐵（066）憑豐富鐵路營運經驗，在內地的足迹已經遍及深圳、北京、杭州等城市，但個別城市仍有失預算的情況。去年底開始營運的杭州地鐵一號線，因乘客較預期少等原因，令杭州項目預期收支平衡的時間，較原先推遲兩至三年，至2018年至2019年。

港鐵業績報告指出，雖然北京京港地鐵、倫敦LOROL及TBT的營運表現良好，但杭州鐵路的虧損較預期多，故上半年四家聯營公司整體虧損5100萬元。

據悉，杭州二號線將於明年開通，但因網絡效應未能發揮，令原先預期該條鐵路2016年可達收支平衡，如今需要延後多兩至三年時間。另外，港鐵天津合營公司早前以20.7億元人民幣成功投得的天津地鐵6號線北運河站地皮，預計發展成本30億元，港鐵佔49%權益。

此外，地鐵已獲選為深圳市軌道交通6號線特許經營權的準外商投資者，公司正與深圳市商討，亦傾向採用地產加鐵路的發展模式發展。

上半年港鐵來自內地及國際聯屬公司營業額增長10%，至70.25億元，利潤4.15億元，升36.5%。另外，港鐵預計會在今年底入標競逐澳洲悉尼西北鐵路線的營運、列車及系統合約。而公司亦將投標英國的Essex Thanmeside、Thameslink及Crossrail三項鐵路的專營權。

新盤增加優惠已成大勢所趨，長實（001）旗下荃灣昇柏山正式發出首批82伙價單，建築期平均呎價9968元，加入多項折扣優惠，令平均呎價降至8792元，硬撼正進行認購登記的元朗溱柏，兩盤首批單位即供呎價相差不足300元，成為一手新例實施後首次有新盤正面對壘。

昇柏山即供折扣與溱柏看齊

是次昇柏山即供付款折扣與溱柏看齊為7%，此外為Club Lifestyle的會員，也可獲3%折扣，合計已獲減價10%，另外3房買家可獲贈3.75%印花稅，減價達13.75%。長實（001）執行董事趙國雄表示，昇柏山為近年旗下提供最高折扣優惠的新盤，期望可吸引潛在買家和滯後的購買力。他指出，荃灣區已有4至5年缺乏新盤供應，並希望樓盤可吸引區外買家，加推單位售價有機會向上調整及減優惠。

趙稱，按集團調查所得，昇柏山首批單位的呎價，較同區樓齡較新的屋苑低約5%至6%，但數據未必一定準確。市場資訊顯示，同區如毗鄰的縉庭山、「楊屋道三寶」及萬景峯等，目前實用面積計算的平均呎價，介乎8800元至1.3萬元；昇柏山建期呎價9968元，較市場中位數低約10%。

對於近期多個新盤推售，趙國雄稱令新盤氣氛轉佳，入票數字也反映市民仍有置業需求，集團累積經驗後，下一個項目會較快推出，但進度仍會較以往慢，預計下一個新盤為大埔鳳園項目，其後則推售荃灣七區項目及將軍澳日出康城三期。地政總署資料顯示，三盤合計共提供4436伙。

他續稱，本港經濟仍然向上，加息機會不大，即使美國退市亦不會立即加息，未來樓價料企穩，由於發展商仍要賣樓，相信會提供不同優惠。趙國雄又指二手樓價受壓責任不在發展商，主要因為政府辣招，銀行按揭成數下調及印花稅項等措施，作為發展商亦希望政府撤招。他期望，政府可平衡情況，例如豁免慈善團體買樓繳新稅項等。

長實高級營業經理封海倫表示，昇柏山暫未公布銷售安排，但會以抽籤形式發售單位，料登記明天開放示範單位予公眾，最快下周一正式發售。

昇柏山可謂與溱柏對着幹，雙方優惠折扣相若，可謂「荃灣盤、元朗價發售」，但畢竟項目不盡相同，溱柏單位多元化，提供由開放式至4房間隔，首批單位對比下，溱柏是次主力推售開放式及1房半間隔單位，入場費不足300萬元，仍有絕對優勢。市場消息透露，溱柏昨天仍有逾2000人參觀，新增逾80張入票，累積入票逾380張，超購0.6倍。

理大建築及房地產學系教授許智文表示，近月市況轉靜，發展商為求出貨，以較低的售價吸引準買家入市，惟現階段減價的做法不會拖垮大市，事關若銷情理想，相信發展商會上調售價。若發展商低價推售也未能吸引準買家入市，屆時樓價可能進一步下調。

冀核心銷售最高增三成

恆大地產（3333）為加強財政狀況，上半年先後進行配股、發債及出售商舖車位等籌集資金，令中期負債率大幅降至60％以下，手頭現金則達到400億元（人民幣．下同）；副主席夏海鈞表示，集團資金充裕，未來將積極在一二線城市吸納土儲，冀平衡整體毛利率及利潤率水平。有份出席?大分析員會議的人士透露，此舉意味?大未來將大舉進軍一二線的大城市，並冀未來數年核心銷售增幅可達到20％至30％。

核心盈利增長23％

截至6月底止，恆大半年核心盈利46.6億元，按年增長23％，勝市場預期，不派息。期內，毛利率由去年同期的28.6％，進一步下跌至27.3％，主要是確認入賬均價較低所致，每方米只有5979元。不過，上半年集團財政狀況顯著改善，計及受限制現金後，恆大手頭資金多達420億元，是集團上市以來資金狀況最高的水平，主要是今年初集團突然配股集資50億港元，其後再罕有地在項目層面上發行永久性證券，至年中又再出售多個商舖及車位套現等，令其現金水平大幅上升，負債率降至58.4％。

夏海鈞表示，集團手頭資金充裕，未來將繼續增加一二線城市的土地儲備，冀整體銷售更趨平衡外，亦可提高集團的淨利潤率，目標淨利潤率可達到15％。至於增加一二線城市後毛利率是否改善，他未有正面回應。不過，對於大部分發展商都覬覦的深圳前海，他則認為，前海相比內地其他城市，投資機遇較為遜色，惟未來也會密切留意前海的商機。

下半年推40新盤

集團表示，下半年共有40個新盤推售，涉及逾千億元貨源，樓面面積達到1600萬至1700萬方米，有信心今年能完成1000億元的銷售目標，銷售率料達60％。上半年，集團合約銷售446億元，銷售率約50％，當中，一二三線城市的銷售佔比分別為0.9％、46.6％及52.5％。管理層認為，上述數據顯示，?大於二三線城市的銷售額已保持了較均衡的比例。截至上半年，恆大已銷售但尚未入賬的金額約600億元。

與會的分析員表示，主席許家印對未來內地樓市走向感到樂觀，儘管集團未來將集中拓展一二線城市，惟相信三線城市可保持良好的銷售成績，主要是城鎮化政策，剛性需求將持續等因素。

而夏海鈞則相信，中央希望透過調控令內地樓價穩定發展，預期未來逐漸從實施行政手段，轉移至長效化的措施，如房產稅等，故預料未來內地樓價會平穩發展。

綠城（3900）自去年成功引入九倉（004）為股東後，財務狀況穩健，負債率更降至50％以下，屬行內較理想的房企。副主席壽柏年昨天在記者會上表示，集團未來不會盲目購地，會積極改善內部管理水平，但被問到作一系列優化政策後可有未來數年的增長目標，他則回應表示：「我們已不再追求什麽銷售規模，現在會更着眼盈利情況。」

壽柏年期望未來淨負債率可控制在70％以下水平，而下半年仍會伺機進行融資，包括股本融資、發行債券或銀團貸款等。至於未來買地策略，他指出，不會盲目搶購地王，反而會更傾向以合作方式購地，如上半年便夥融創（1918）購買三幅地皮發展。

截至6月底止，集團已銷售並待入賬的金額約465億元（人民幣．下同），當中可在下半年確認入賬涉及257億元，故對未來兩年收入及盈利前景具信心。壽柏年預期，內地樓市調控不會一刀切，而房產稅則相信旨在改善國家稅收情況，並非用作調整樓市，但房產稅試點若進一步擴大，屆時杭州必定成為新試點之一，估計對集團業務會有一定影響。

融創多賺43％不派息

與綠城成立合營公司拓展浙江等市場的融創中國，中期純利7.5億元，按年上升43％，不派息。截至上半年，集團收入大幅增長99％，至85.6億元，負債率則減少7.1個百分點，至71.8％水平，手持現金約108.6億元，較去年低增加30％。不過，與其他同業同樣面對毛利率下跌問題，期內，毛利率由去年同期的32％跌至20.8％，主要由於期內交付的物業毛利率較低等原因所致。

另外，上實城開（563）公布，中期轉虧為盈賺4.8億元（港元．下同），去年同期則虧損3.08億元，不派息。截至6月底止，集團收入上升172％，至29.65億元，上半年錄得合約銷售金額為33.4億元，按年大升95％，主要是期內集團加快推售多個主要項目及保障房銷售所致。

沙田九肚和元朗東頭兩幅住宅用地本周五將截標，部分業界人士已因應近月的地皮造價，調低用地估值，但個別測量師的態度保持進取，兩幅用地估值逾40億元，其中九肚用地的每方呎樓面地價仍逾1萬元。

沙田九肚屬於近年政府推地其中一個「供應庫」，區內已有6幅用地招標，本月初批出的B6地盤由香港興業（480）與南豐發展合作以12.2億元投得，可建樓面約13.45萬方呎，每方呎樓面地價僅9071元，令區內餘下兩幅用地的造價被看淡，部分測量師也先後調整估值。

不過，韋堅信測量師行估價部董事林晉超認為，周五截標的579號地皮，可在合理競投下成功售出，估值約33億元，每方呎樓面地價達10207元。資料顯示，項目設有主水平基準以上195米的高度限制。

至於九肚最後一幅待售的578號地皮，將在下月13日截標。

同在周五截標的元朗東頭工業區德業街用地，資料顯示，地皮佔地約4.63萬方呎，可建地積比率5倍，可建樓面約23萬方呎，林晉超預計，用地每方呎樓面地價3109元，市值約7.2億元。

世邦魏理仕環球研究部追蹤全球10個主要工業及物流市場，發現第二季只有2個市場租金按季上揚，其中本港由於土地供應緊張，按季升幅為2.6%，平均每方呎月租9元；日本東京按季上升2.2%，其餘各城市則保持平穩。

雖然香港租金按季升幅較顯著，但在租金最高的10個城市之中，香港只位居第6位，東京以每年每方呎20.02元（美元．下同）稱冠，倫敦和新加坡則分別排第二和第三位。

報告指出，香港市場接近飽和，由於至明年沒有新供應，市場需求則持續強勁，租戶難以找到大型倉庫樓面承租。該行香港、澳門及台灣工業及物流服務部資深董事戴文認為，供應緊絀抵銷外圍經濟疲弱的因素，預料下季工廈租金仍會增長，但升幅將放緩。

本地樓市飽受「辣招」打擊，中原轉戰台灣市場，上月台灣業務佣金收入達500萬元，創當地開展業務以來新高，目標今年分舖擴展至30間，先集中台北地區。

受到政府「辣招」影響，中原香港業務上半年按年下跌25%，期內台灣及新加坡業務卻大幅增加1.25倍。

上月佣金500萬新高

中原董事總經理（台北）周永輝指出，收入達500萬元，創當地開設業務以來新高，現集團在台灣約有10間分店，集中位於台北市，期望今年能夠增設20間分行，令當地網絡擴展至30間，分舖策略會選擇在現時分行周邊擴展，集中資源拓展二手網絡。

周氏指出，集團在兩年前正值台灣政府推出物業奢侈稅（類似香港額外印花稅），當時經營最困難，但隨着兩岸三地交流增加，香港及內地資金投資台灣樓市增加。

事實上，近期不少香港資金流入台灣樓市，中原台灣住宅部副總經理張紹權稱，該行促成的成交約有5至10%屬於港資，除了本地品牌承租當地舖位外，亦有香港家長在大學區購入單位予子女留學居住。