台北市長郝龍斌昨（9）日表示，停滯半年多沒有進展的台北車站雙子星開發案，近期就會宣布後續辦理方式； 中華工程則大動作召開記者會，呼籲北市府儘速由中華工程遞補議約興建，否則一天就損失1,000萬元的社會成本。

台北市政府發言人張其強說，台北車站雙子星開發案投資金額大，對台北未來發展影響很深，過程必須更嚴謹，招標程序已進行到審定條件擬定中，北市府在收到起訴書後會仔細評估，才會訂定後續程序。

據指出，台北車站雙子星開發案在第一順位「太極雙星」繳不出保證金遭到取消資格後，北市府即宣布由第二順位申請人中華工程遞補，雙方原定一個月就可展開議約作業，但因檢調單位接獲檢舉積極查弊，北市府擔心未來如有官員涉案，此案可能廢標，故指示捷運局進行議約審定條件研擬，半年多來都未有進一步動作。

有廠商認為，台北市政府前財政局長邱大展遭檢方起訴，已讓雙子星案被貼上弊案的標籤，當初評決出來的結果已不具正當性，故不宜由第二順位遞補議約，北市府應該斷然宣布廢標，重新辦理招標作業。

中工總經理蔡維力說，台北市長郝龍斌已表示近期將就是否廢標作成決定，等待市府議約，相信市府不會違法，因此暫無規劃廢標後的因應對策。


北市府：評估重新招標
工商時報

　台北雙子星大樓開發案進度延宕未定，中工昨（9）日特開記者會表示，台北雙子星案原第一順位太極雙星已失去資格，籲請市府考量公共利益，儘速由第二順位的中華工程遞補議約興建。中工並以奧運比賽為例，「第一名被驗出使用禁藥，不必重賽，直接由第二名遞補金牌。」

　但針對中工的公開要求，台北市市長郝龍斌昨日指出，北市府已經針對雙子星案起訴書內容進行研究，並且評估是否要廢標，還是近期重新招標，至於具體作法，近期就會決定。

　中工總經理蔡維力強調，雙子星大樓的興建，是已完工的機場捷運站體，接續往上興建超高大樓，若再廢標，已完工結構界面勢必受影響，大樓安全堪慮，況且每延後1年營運，光租金損失即36億元。本案自民國95年召標迄今，流標多次，對於北市西區改造、就業經濟等公共利益，已造成嚴重損失，不應再拖延。

　中工指出，今年2月太極雙星未繳履約保證金失去資格，市府宣布由中工遞補議約以來，中工已二次發函請市府儘速通知議約，市府相應不理、隻字未回。

　蔡維力說，目前市府的說法是「議約條件有待審訂」，但據他所知，目前北市府內部還在就議約條件內容進行討論，中工並未參與、也未和市府就此案有過接觸。

　台北市政府發言人張其強表示，雙子星案金額龐大，對於城市未來發展也具有相當影響，因此議約條件審定過程相當嚴謹。但由於檢調針對雙子星案起訴，市府必須評估原招標過程是否確有弊端，才會決定後續程序。

主機板廠精英為了活化資產、充實營運，董事會兩個月前決議授權董事長處分位在內湖科學園區的總部大樓。精英主管表示，該大樓資產目前帳面價值為30.79億元。

精英計畫處分的總部大樓位在台北市內湖堤頂大道二段，將採售後租回方式。根據精英先前公告，授權董事長以不低於董事會決定底價，委託不動產經紀人仲量聯行公開標售或議價方式出售。

精英董事長林郭文艷日前在股東會上表示，為提升股東報酬，將增加資產報酬率（ROA），以及資本報酬率（ROE），出售大樓是資產活化方案，可增加資產報酬率。

精英母公司大同昨（9）日表示，旗下關係企業的精英電腦內湖總部大樓一旦出售，大同將會依照比例認列，挹注業外收入。去年度大同持股精英電腦達27.49%，是主要大股東。

外界預估精英電腦的內湖總部大樓，將在10月標售，金額可達70億元，挹注大同業外可觀。

　農曆鬼月上周結束後，「928」檔期正式鳴槍開炮，「2字頭」房價新案，率先搶錢。宜蘭建商晏京機構，有別於傳統潛銷個案，採取不玩紅單、不讓客戶轉單換約、不潛銷，以及購屋自備款提高到35％以排除投機客的「三不一高」銷售策略，搭配「2字頭」售價誘因，首度推出樹林新案，買盤就凍抹條，為「928」檔開出好采頭。

　「928」檔正式鳴槍起跑，住展雜誌估計北台灣都會區將有1,800億元左右的新案，枕戈待旦。其中有些新案的產品規劃也鎖定小坪數、低單價、低總價等特色，最近即將開賣的潤隆竹北「國賓大悅」A棟也規畫2、3房，每戶27?40坪的小宅產品，潛銷期就幾乎銷售一空。

　宜蘭建築業知名建商晏京機構，繼2013年初在台北市廈門街推出「中正晏京」後，首度轉戰新北市樹林，插旗山佳房市推案。建商透露，樹林「山佳晏京」開盤迄今10天，被預訂75％；其中，6成以上都是區域內的自住客戶，平均成交比達3：1。晏京機構汎利建設董事長林晏弘昨（9）日表示，山佳車站、中山路及佳園路一帶的生活圈屬於淳樸的地方小鎮，往年推案量不多，火車站周邊更是極少有新案推出，當地已累積一定程度的換屋需求。

　林晏弘指出，總銷6億元的「山佳晏京」大樓住宅，規畫94戶，主力產品為15?47坪，每戶總價400?1,150萬元的大樓，每坪「2字頭」，約25?30萬元。

　以往建商、代銷公司為了試探市場買氣，常採取「潛銷」策略，甚至在潛銷時期以「預約單」、「轉讓買賣契約合約」方式，吸引大量投資客進場，以營造熱銷氣氛。不過「山佳晏京」採取「排除投機客購買」的做法，鎖定區域市場客源，頗為另類。

　日勝生（2547）規模最大複合式開發案、總銷達290億元的「美河市」，終於在北市府取得35.3億元擔保金、願意交地後，8月已開始展開交屋作業，使得單月合併營收暴衝至55.7億元、刷新史上單月最大量。

　由於許多承購戶交屋作業紛紛在農曆鬼月結束後展開，因此預期9月業績還有高峰可期。法人估計，2013年「美河市」若完成1,600多戶交屋作業，EPS貢獻值將上看12元。

　日勝生財務副總經理周惠玉表示，地政機關在8月份完成「美河市」約360多戶的交屋作業，使得日勝生8月合併營收達55.7億元，年增達4141.56％；累計1?8月營收達66.08億元，較去年同期大躍進5.63倍。

　周惠玉指出，8月營收激增主要成長動能是「美河市」認列。由於該案於8月中下旬已經開始進入正式交屋流程，因此依據IFRS會計準則，8月開始以全部完工法按交屋進度認列相關損益。

　周惠玉表示，目前日勝生已陸續寄發交屋通知，但因8月份適逢農曆7月，受到民間習俗的影響，交屋人數較低，預計9月份開始將進入交屋高峰期。

國有地設定地上權將有重大政策變革！地上權住宅買氣不佳，業界認為關鍵在於產權無法分割出售，財政部今（10）日將邀請相關業者喝咖啡，研商開放分割地上權的可行性，以解決承購民眾向銀行融資不易的問題。

　財政部為活化國產，採取設定地上權方式開發，並限制分割，建商長期反映，地上權住宅僅能出售房屋使用權，在法律上屬於債權，效力比物權為低，因此民眾向銀行融資不易，貸款年限及成數均受限制，造成地上權住宅買氣低落。

　設定地上權應否分割出售，外界看法兩極，有人說分割出售將產生管理不易等流弊，因此財政部按兵不動；不過，建商、開發業者請立院協調，希望能分割建物產權出售的需求，財政部同意帶回研商。

　財政部今天將邀請不動產開發全聯會、物業管理協會等業者，討論開放分割地上權的可行性；官員透露，一旦與業界達成共識，財政部將儘快修訂行政規則，只要行政院核定即可上路，可望吸引更多開發商參與地上權住宅競標，也有利於活化國產。

　對於分割地上權管理不易的疑慮，財政部表示，地上權合約一簽50年，還可再延長20年，履行合約期間長達70年，業者必須面對成百上千的住戶，管理的確不易，等到合約期滿，如何收回住宅也是一大問題，強調須搭配相關配套措施。

　據了解，財政部初步將要求取得地上權經營權的業者，必須有合約期間內，承擔起辦理無償管理的責任，無論是自行管理或委託物業管理公司，都是可行的方式，同時也要預先繳交履約保證金，以防堵管理不易的流弊。

　另外，地上權融資限制重重，在立法院的協調會上，業者也極力爭取鬆綁融資法規，例如放寬銀行對地上權融資，不計入房貸放款法定上限等，因事涉法律問題，決議交由法務部釐清。

　財政部表示，住宅區設定地上權開放分割，不僅有助於民眾向銀行融資，得標業者取得資金也將更方便；民眾承購地上權住宅的需求一旦增加，國有地設定地上權住宅標案，可望吸引更多開發商參與競標，後續權利金收入也能挹注國庫，是三贏政策。

租金年收6千萬「HI-CITY」估值20億

淡大周邊出租套房是雙北地區大學出租套房收益王，吸引不少投資置產族前進淡大，鄰近淡大的「HI-CITY」複合學舍，近期將整棟標售，也因逾4％的高租金報酬率，吸引超過10組以上買家表態，還有個人買家直接向「HI-CITY」持有者龍巖洽詢。

鄰近淡大的「HI-CITY」預定本周四公開招標，10月31日開標，業者預估市價高達18~20億元，推估每年報酬率可超過4％。據全球資產管理公司日前調查，雙北大學周邊套房以淡江大學報酬率達4％最高。

機能便利客源穩定
全球資產專案經理王維宏說，由於淡江大學師生人數近3萬人，但校內宿舍房間僅2000多間，外宿比例高，且對雙北地區部分區域來說，通勤上學有點遠，有些學生也會選擇在當地租屋，因此租屋需求較強。
「HI-CITY」基地佔地達1294坪、建物面積含車位共10738.54坪、3棟樓高16層的學生出租套房，共784間套房，1、2樓及地下1樓是商場，地下2、3樓為停車場。其位於淡江大學城商圈核心，距淡大側門步行僅100公尺，食衣住行生活機能方便。

機能便利加上管理佳，王維宏表示，「HI-CITY」學舍近3年期末平均出租率達98％以上，學生客源穩定，去年租金收入超過6000萬元，租金收益穩定。
因淡水地區出租投資報酬率高，不少新案也主打出租套房，如「淡江大富翁」，負責代銷的宏勝資產歐姓主管就說，建案主要吸引投資客為主，其次還有替念淡大孩子買房兼投資的父母。

淡水區多投資置產
第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄指出，淡水屬封閉性區域，大部分都是投資置產，出租給學生，新建案投資報酬率有4~5％，若中古改裝可高達7~8％。王維宏也說，當地有些置產客找公寓或透天厝來改，每月租金可喊到5500~7000元，坪數約5~7坪，報酬率約4.5~5％。


龍巖出售回歸本業

對於為何想出售高報酬率的「HI-CITY」，龍巖副總經理詹淑娟解釋，龍巖想回歸本業，「HI-CITY」的管理成本不高，報酬率又漂亮，回收資金相對容易，才考慮出售，未來也會陸續出售其他相對單純的商辦。

青埔受奢稅打擊 月成交僅3件

桃園航空城大園區與青埔高鐵特定區土地交易量極盛時期曾1個月成交10件，但受到桃園航空城計劃核定的利多出盡，與奢侈稅修法擬延長課稅期限的影響，買氣逐漸退燒，如今1個月成交量僅2~3件，今年1~5月桃園大園鄉、中壢市的土地交易量就較去年8~12月減少18.7％~31.4％。

桃園縣土地成交件數 回歸理性拋售變多
桃園縣政府地政局技正朱沅若表示，桃園航空城在去年9月確定開發規模，12月將都市計劃送往內政部，在今年4月才核定非都市土地。東森房屋桃園大園加盟店店長游國智表示，大園地區最熱的時期，1個月土地交易量高達10件，如今因為航空城計劃逐漸核定，現在交易量降低為2件，有不少投資客回歸理性，較少進場買地，反而拋售量變多。

桃交易量萎縮5.9％
根據全球資產統計實價揭露的土地交易發現，去年8~12月的大園土地交量是1363件，但今年1~5月1108件，縮減18.7％，中壢市土地交易亦從1318件降到903件，減幅達31.4％，交易萎縮比率都比桃園整體萎縮的5.9％高。
台灣房屋青埔直營店經營主管彭成貴表示，青埔目前商業區每坪為130~150萬元，住宅區為60~70萬元，價格持平，但最熱時，青埔1個月土地交量高達10件，如今只剩3~5件，主要是受到奢侈稅閉鎖時期可能拉長，「青埔土地買賣以建地為主，與桃園航空城農地買賣最大的差異是有奢侈稅的問題，導致投資客觀望」。

北市房價高，首購族預算有限，想買房就得往大台北的外圍區買房，新北市樹林區有不少建案主打低總價，吸引首購族與在地客群，如「山佳晏京」推出僅1周，已售7.5成。

1周來客約25人
晏京機構、汎利建設在新北市樹林區山佳車站旁推「山佳晏京」，規劃26~50坪，主力產品為2~2+1房，每坪開價約25~30萬元。 該案專案經理張培增表示，目前消費群多為山佳區域客，佔60％，也有因地緣關係買房的上班族，佔2.5成；規劃主要針對小家庭的需求，首購年齡均在25~35歲。

因樹林房價偏低、適首購族，同樣位於樹林的預售案「發現之旅」，目前2房的產品已完售。該案專案經理章守?表示，「發現之旅」開價每坪21.5萬元，目前僅剩40坪與58坪，買方以30歲左右首購族居多，目前1周來客約為25人，大多以自住客為主，也有吸引板橋與鶯歌的外地客，這區都推低總價居多，鄰近樹林車站的「米蘭賞」也近完銷。

大學因宿舍不足，導致周邊租屋需求旺盛，租金收益率相對穩定，吸引不少民眾前往投資，近期淡江大學周邊更有整棟複合式學舍釋出標售，標售底價18~20億元，租金收益率上看4%，不但吸引投資業者目光，也引起壽險業者關注。

全球資產專案經理王維宏表示，甫鬆綁的壽險業者對於租金收益率超過2.875%的投資標的均感到興趣，尤其以大台北地區為首選，加上日前南山人壽開出第一槍後，商用不動產氣氛相對熱絡。

預計標售的物件為「HI CITY複合學舍」，業主為龍巖，坐落新北市淡水區北新路182巷，基地面積約1294坪，樓地板面積約1.07萬坪（包括166個停車位），規劃地上16樓、地下3樓建物，其中1~2樓與地下1樓為商場，3樓以上為學生套房，計有784間，地下2~3樓則為停車場。

根據內政部實價網上揭露資料，淡江大學周邊套房價格160~250萬元，套房每月租金約5500~8500元，換算租金收益率約4%，為雙北市收益率較高的大學城。

王維宏指出，該標售案底價18~20億元，其中1樓拆算每坪約45萬元、2樓每坪約36萬元、地下1樓每坪約14.4萬元，3樓以上每坪18~20萬元，車位一個約100萬元，其中商場部分，除地下1樓約有12%尚未出租外，其餘均有固定租金收益，地下2~3樓停車場則委外經營，3樓以上的學生套房出租率約98%，粗估1年約有7200萬元的租金收益，預計10月31日開標。

龍巖淡水學舍 搶手
【經濟日報】

整棟產權完整、同時帶有固定保障收益的不動產搶手，下（10）月標售的龍巖淡水學舍「淡大HI-CITY」、與內湖精英總部大樓，二件總銷額各約18億元、70億元，由於擁有超過2.875%的壽險業投報率門檻，壽險業者積極備標。

近來不少企業如勤美、精英等，為了求資金運用更為活絡，紛以售後回租的方式處分不動產，日前處分勤美誠品商場，因有3%的投報率，吸引南山人壽獵樓。內湖精英總部大樓也因售後回租、保障收益率2.875%，也成為壽險業鎖定的標的，目前市場預估價約70億元。仲量聯行副總經理吳瑤華表示，台北市商用不動產的投報率已完全達不到2.875%門檻，更凸顯精英大樓的稀有性。

全球資產昨天宣布將代理標售在標售淡江大學旁由龍巖持有「淡大HI-CITY」，共規劃784戶套房、地下1樓及地上1~2樓為商場、地下2~3樓為停車場。全球資產專案經理王維宏表示，該案目前僅1樓的商場空置，出租率約98%，套房、多數店面及停車位均有1~3年不等的租約，學生客源穩定，總計年租金收益約7,200萬元，如果全部滿租，年租金可達8,000萬元，如以初估底價約17億元計算，租金報酬率最高4.7%。

2013年第二季基隆不動產成交量相較於第一季明顯增加，不動產實價揭露對外提供查詢的之買賣實價案件計1,669件，較第一季增加554件。第二季房地交易價格部分，住宅區房地買賣實價案件計1,291件，均價11.3萬元/坪，較第一季的10.7萬/坪微幅上漲；商業區房地買賣實價案件計107件，均價17.6萬元/坪，較第一季19.1萬/坪微幅下滑。基隆市政府表示，受惠於交通部台鐵捷運化聯外接駁公車政策推動影響，已有效提升暖暖、七堵及安樂區間通勤之便利性，近期為因應國立海洋科學博物館於2013年底前正式營運，另新增七堵火車站至海科館的快捷公車，更讓公共交通建設加分不少，對房市行情亦有提升之效。

2013年第二季基隆市各行政區地價動態：

1.中正區：受到新建案完工陸續交屋影響，房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件278件，主要集中於新豐街沿線及山海觀社區，均價10.6萬元/坪較第一季為高，受到中正路新建案完工交屋影響；商業區買賣實價案件28件，均價18萬元/坪，成交案件多分布於中正路及義一路、義二路商圈附近。因國立海洋科學博物館部分開放營運，帶動周邊不動產交易行情，有利助於房地交易價格向上成長。

2.七堵區：住宅區買賣實價案件135件，均價14.0萬元/坪，以百福社區、七堵市區最為熱絡；商業區買賣實價案件11件，均價16.4萬元/坪，皆為工建路之新建案。非都市土地房地、房地含車位標的成交部分，乙、丙建築用地買賣實價案件33件，均價13.6萬元/坪，主要位於鄰近汐止郊區外圍之山坡建地。主要成交區域集中於百福社區、七堵市區崇廉街至自治北街一帶，交易量穩定，另明德二路、泰安路、工建路及綠葉街等受到新建案推案影響，成交量穩定。

3.暖暖區：房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件216件，均價11.1萬元/坪，成交案件分布於源遠路、過港路、碇內街、東碇路及暖暖街一帶，尤其以源遠路226巷最為熱絡。區內坐擁暖暖運動公園、暖東苗圃、暖暖親水公園及碇內公園等休憩性公共建設，除提供民眾假日休閒去處外，環境清幽居住適宜性佳。另台62甲線（四腳亭埔路聯絡道支線）聯外道路已完工通車，提升本區對外交通之便捷性，亦為房市交易熱絡另一主因。

4.仁愛區：房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件34件，均價12.1萬元/坪，主要以劉銘傳路一帶及成功市場、龍安街附近較多；商業區買賣實價案件41件，均價19.7萬元/坪，買賣實價案件以田寮河沿岸大樓較多；忠一路海洋廣場第一、二期工程已完工啟用，可望帶動附近商圈發展及提供市民與遊客舒適、優質休憩空間，另基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新案公告招商中，對該區地價帶來正面影響。

5.中山區：房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件67件，均價11.3萬元/坪，成交案例集中於復興路212巷、230巷及259巷之中古屋公寓；商業區買賣實價案件14件，均價13.3萬元/坪，成交案例多位於西定路上，成功二路、太白街、中山二路等地區亦有零星交易。受到基隆火車站暨西二西三碼頭都市更新招商影響，周邊鐵路、客運、港埠等交通運輸系統及購物、旅宿等專區，預期將帶動市區發展及改善市容景觀，對於地價有正面助益。

6.安樂區：房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件362件，均價10.6萬元/坪，成交案件集中於中和路、基金一路、麥金路、樂利二街、樂利三街、武嶺街一帶，尤其以基金一路最為熱絡；商業區買賣實價案件5件，均價13.3萬元/坪，成交案件集中於樂一路、安樂路二段；工業區買賣實價案件3件，均價5.1萬元/坪，成交案件集中於基金一路及中和路。
該區聯外快速道路四通八達，加上房市行情相較於雙北地區普遍較低，除建商關注外，亦吸引外來客群進住。

7.信義區：房地、房地含車位標的成交部分，住宅區買賣實價案件208件，均價10.9萬元/坪，中古屋成交案件分布於東信路、深溪路，與深澳坑路一帶，新成屋成交熱絡，主要位於五期重劃區及東信路外圍；商業區買賣實價案件8件，均價16.4萬元/坪，第二季主要集中於信二路與義六路周邊，其商機與人潮較為普通，多以住商混合使用的中古屋為主，均價下修。受到東岸聯外道路南段預計2013年通車影響，交通利多因素對地價有正面效益。

　拜南科園區帶來穩定購屋需求所賜，「南科陽光電城」最近有在地建商砸下25億元進場購地，預計第4季可望點交並過戶產權，使得近3年來土地行情上漲5成，其中占地7萬坪的住宅區，已達每坪8.5萬至10萬元的歷年最高水準，且已被收購一空，出乎預期。

　第一太平戴維斯經理丁玟甄表示，在新市鎮及重劃區開發熱潮南下延燒，南科園區旁的「南科特定區陽光電城」占地約3萬坪的土地，於2013年上半年標脫售出，由台南在地建商得標，總價達25億餘元，創下近年來台南市最高總額的土地交易記綠；最近即將完成簽約，預計第4季完成點交過戶程序。丁玟甄指出，「南科特定區陽光電城」是由美系私募基金澤普世公司與國內建商共同合作，攜手成立南科聯合興業股份有限公司，所投資開發。開發迄今數年以來，今年初台南在地建商以25億元標下3萬坪住宅區土地，讓「南科陽光電城」一鳴驚人。

　此次這筆由第一太平戴維斯受託辦理的土地標售，其中2.5萬坪為第一種住宅區、另外4,600坪為商業服務專區，容積率分別為100％、180％，由當地建商以超出25億元的價格得標。

深圳新房成交量價齊升之際，房貸卻出現了事實上的停貸現象。近日，深圳的平安銀行、民生銀行、興業銀行、郵政儲蓄銀行等四家銀行，公開宣佈暫停房貸。額度緊、存貸比限制、同業拆借等是這些股份制銀行宣示的理由。

水漲船高的是，以國有大行為代表的其他銀行，目前首套房房貸利率優惠大多在9至9.5折之間，甚至有部分銀行首套房貸利率回到了基準利率。接受中國房地產報記者採訪的銀行業人士表示，房貸暫停現象預計要到下個季度才有望轉折。

盈利壓力疊加風控增強

“相對來說，房貸業務並不賺錢。”9月3日，某銀行鹽田分行高級客戶經理梁豔裳向本報記者解釋，目前，房貸普遍打折，而一般小企業貸款利率普遍上浮30%~40%；貸款期限上房貸的年限很長，企業貸款一般2~3年。在信貸資源緊張、銀行受貸款額度和存貸比雙重考核等客觀條件下，“銀行更願意把錢用在其他貸款類別，這兩個月傾向於消費貸款、抵押貸款和車貸”。

“興業銀行深圳分行的房貸已經停了半年時間。”一位興業銀行深圳支行營業部的客戶經理在接待本報記者的“房貸申請”時表示，9月1日開始，興業銀行對外會將首套房貸利率上浮10%，仍接受房貸申請，“但實際上放不了款”。

民生銀行深圳分行公關部門的回應稱，停貸、發放延期等僅是大勢影響下的個別現象。但一位元知悉相關情況的銀行業人士表示，民生銀行6月初申請的房貸現在還沒有走完檔審批，且會越來越緊張。

“‘錢荒’加強了銀行的風險控制意識，銀行會更加嚴格地控制房貸的風險敞口。”交通銀行金融業分析師李珊珊9月4日接受本報記者採訪時表示，銀行普遍預計下半年流動性不會好轉，因此年內辦理房貸業務難度會更大。

銀行業人士表示，銀監會近期還發佈了包括《關於商業銀行實施內部評級法的補充監管要求》等多個資本監管配套政策檔，其中“個人住房貸款的違約損失率不得低於10%”是近期有關房貸的一個有力的視窗指導，暫停房貸多了一個依據。

貸款購房者違約風險加大

即使不是停貸，房貸發放延遲也大面積存在。本報記者走訪了工行、建行多家網點，接待的客戶經理紛紛表示，申請週期往往超出預期，少則三個月，長則半年。如果是二手房或“商貸+公積金”的混合貸，週期更長，且不確定因素更多。

“銀行貸款是購房最主要的融資途徑，如果貸款不能及時發放，將嚴重影響房地產銷售市場。”中原地產深圳萬象城店高級諮詢顧問雷朋9月4日接受本報記者採訪時表示，根據多年經驗判斷，不放貸的殺傷力遠大于提高首付或提高利率等。“房貸暫停對已經購房但尚未獲得貸款的買家影響尤其嚴重，因為購房合同一旦簽署，就必須按約定時間付款，貸款不發放將令買家違約風險增大。”

雷朋認為，停貸影響最大的是在四大行辦理貸款業務的購房者。“深圳在四大行之外辦理房貸的不足5%。停貸後，四大行開始暫停利率優惠，有些還把部分購房者的物業評估價降低，客戶就不得不準備更多的資金支付首期，也加大了買家的違約風險。”

因此，雷朋建議，那些手頭資金不夠的剛性置業購房者暫時不要購房，一旦不能按時按揭將會面臨不可預知的風險。而對已交了定金或首付的購房者，如果遲遲拿不到銀行貸款，開發商的承諾也不能按時兌現，購房者就應該理清手頭的簽約協議或合同，儘量把風險降到最低。

記者根據最新公佈的監控資料，2013年8月，上海市二手房共計成交22834套，環比上漲11.3%，同比上漲28.1%；其中二手住宅成交21401套，環比上漲12.4%，同比上漲32.4%；二手住宅成交均價為18951元/平方米，環比上漲2.2%，同比上漲10.7%。

8月22834套的二手房成交量與6月的成交水準基本相仿，在歷年同期比較中也僅略低於2009年8月的成交量，位居歷史第二位，整體市場回升的勢頭較為明顯。8月的成交受到天氣以及“金九”臨近的影響，呈現出明顯的前低後高行情，下半月二手房成交套數占到總量的60.8%，尤其是下旬的成交占比更是達到43.6%。

另一方面，8月二手住宅成交均價已達到了18951元/平方米的高位，連續第四個月刷新了全市二手住宅的均價紀錄，並且8月均價的環比漲幅高達2.2%，大大高出7月0.6%的環比漲幅。除了成交結構因素的影響外，8月隨著天氣的轉涼，市場逐漸活躍，在7月得到抑制的房東漲價行為在8月又有所抬頭，由此導致了全市均價的進一步上揚。

從各區縣成交情況來看，除了金山和閘北兩區的二手住宅成交套數相比7月小幅下跌外，其餘各區縣的成交套數均有所增加。尤其是崇明、松江、盧灣三個區縣的增幅達到了20%以上，浦東、閔行等成交量較大的區域增幅亦超過15%。

9月6日，龍湖地產有限公司公佈，8月單月實現合同銷售額41.2億元，同比上升15.1%，銷售面積達38萬平方米。

至此，龍湖1-8月累計實現合同銷售額309.3億元，同比增長28.3%，合同銷售面積達271.5萬平方米。

高周轉

據悉，龍湖全年的銷售目標為460億元，以此衡量，龍湖地產前8個月銷售已完成全年目標的67.24%。

對此，龍湖品牌總監許桐輝認為，這一進度在銷售在計畫內。

8月份，龍湖發佈半年業績後，花旗發表的研究報告就指出，龍湖6月底的未入帳銷售額高達600億元，已基本鎖定今年至明年的銷售收入。

而對於8月份單月的銷售，許桐輝指出，8月份沒有新項目推出，基本上都是老項目去化。

據介紹，位於西部區域的成都金楠天街在8月份推出120套樓王產品，開盤當日去化率超過80%。

此外，繼5月、7月杭州春江彼岸項目兩度開盤熱銷、攬金超24億元之後，8月份新推127套樓王產品，開盤即告售罄，實現合同銷售金額4.1億元。

許桐輝表示，在“近城區、控規模”的拿地策略下，獲取的項目已陸續進入到銷售階段，去化、推盤的效率比較高。

事實上，從去年下半年開始，這一策略在龍湖拿地時就已經開始實施，所拿地塊靠近城區，單個項目體量更小，龍湖方面認為，這樣的專案更符合其高周轉的策略。

此前8月19日，龍湖首席執行官邵明曉在中期業績會上也表示，“控規模”，背後的邏輯是高周轉。

許桐輝指出，北京時代天街項目從前年年底推出，目前住宅部分已售罄，只用了不到兩年的時間，這也是龍湖“高周轉”策略在銷售上的體現。

據瞭解，北京時代天街最後一期住宅產品於8月31日開盤，77分鐘內，264套房源全部售罄，認購金額達6.4億。

另悉，未來兩月，大連水晶酈灣，上海紫都城等全新項目將陸續推出，亦有杭州春江彼岸，北京灩瀾山等專案將推出新一批產品。

龍湖表示，將進一步深化“擴縱深、控規模、近城區、持商業”的發展戰略，堅持以優質的產品和靈活的銷售策略應對複雜的市場形勢，增強自身產品和服務的競爭力。

增持商業

據龍湖9月6日公佈的資料，截止8月份，龍湖在北京時代天街累計超過20億的銷售額中，可售型商業物業銷售額逾10億。

可以看出，龍湖今年加速商業物業的去化。而另一方面，從上半年龍湖拿地的情況看，龍湖更傾向獲取商住、商辦地塊。

從這個側面可以看出，龍湖在增持商業方面的思路。

從2011年開始，龍湖提出把“增持商業”作為一個戰略，用時15年。

早前管理層曾透露，“2013年是龍湖商業地產快速擴張的元年，集團預計用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖”增持商業“的發展戰略。”

在8月19日舉行的中期業績會上，邵明曉也透露，龍湖會不斷提升商業持有率，用一個勻速、甚至是保守的速度來慢慢加大商業地產的份額，也不排除過程當中如果有好的機會，再調整一下速度。

邵明曉還指出，龍湖預估到商業地產將來的競爭會非常激烈，所以在選址上、在城市選擇上非常嚴格。比如，龍湖現在商場的佈局就是北京、上海、杭州、成都、重慶、西安等，從微觀上說，商場選址要麼就是地鐵商業帶，要麼就是一個新核心區的中心。

其透露，龍湖商場開業的計畫是，今年年底在成都，明年在北京，而不是大規模一擁而上，就是考慮到商業地產一定會遭遇到激烈競爭。

但是，此前也有業內人士指出，龍湖目前擴張很快，雖然其回款率很高，融資管道通暢，但是其未來的發展可能會面臨未來市場增長變緩的問題。

9日，國家統計局發佈2013年8月份居民消費價格變動情況，全國居民消費價格總水準(CPI)同比上漲2.6%，環比上漲0.5%。其中，居住價格同比上漲2.6%，住房租金價格上漲4.4%。值得一提的是，住房租金自2010年以來一直保持持續上漲的趨勢，已經連續44個月上漲。

《人民日報》今日撰文聚焦高房租，稱“一二線城市需求集中，房租有繼續上漲可能。”並援引業內人士指出，把房租漲幅控制在合理水準，還需要兩條腿走路。一是要在供應上做文章。通過增加房屋供應，緩解租賃市場緊張的供求關係，進而穩定房租價格。從這個角度上講，保障房可以成為穩定房租價格的重要手段。二是進一步規範房屋租賃市場。針對部分房地產仲介囤積房源，哄抬租金，違規吃差價等行為，政府相關部門應進一步提高相關政策的可操作性，加強市場監管。

另據新華網報導，七八月份是傳統租房旺季，也是今年700萬畢業生的就業季，打工潮、畢業潮、開學潮“三潮”疊加使租房市場異常繁榮，需求大幅增加。據我愛我家市場研究院統計，以北京為例，7月中旬通過我愛我家找房的新增租賃需求比6月同期上漲了12%。而需求的大幅增加，也推動了房租飆漲。

中原地產市場研究部總監張大偉分析，房租連續上漲是多種因素導致的。首先，一二線城市社會資源與工作機會較多，住房需求相對集中。限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場，帶動了房屋租金價格上漲。其次，一二線城市房價持續上漲加速，也導致出租房業務對租金預期提高。此外，房屋租賃市場訊息混亂、監管難，導致一些“二房東”囤積房源，趁機吃差價，也是房租上漲的原因之一。

援引新華網報導，深究房租屢屢上漲的深層因素，卻是大小城市資源配置失衡，幾十年的城鄉二元結構造成政策向中心城市傾斜，城鄉資源失衡，不同地區教育、醫療等公共服務水準差距甚大。大城市成了人才的磁石，人們為了更多的機會從小城市湧入大城市，更加重了大城市的負擔。專家認為，中等城市也應當以新型城鎮化為契機，從產業規劃、土地改革、戶籍制度、資源調配等方面多管齊下，提高自身吸引力，引導人才從大型城市回流。

北京CBD唯一的城市別墅遠洋天著瀾灣二批次載譽開盤，短短1個小時內，熱銷6億，重新刷新了北京別墅的銷售記錄。而據瞭解，遠洋天著此次開盤是在沒有經歷蓄客期的背景下實現如此驚人業績。遠洋天著從1月到現在一直處於熱銷狀態，截至目前簽約金額已近9億，為北京別墅市場奏響年度最強音，創造出北京別墅市場最輝煌的時刻。

受市場追捧的平墅產品

憑藉絕版的地段、稀缺的建築形態、創新的產品、超高的得房率，一經入市就引爆市場。顯然，當北京城市別墅日益稀少的時候，開盤入市的遠洋天著一方面開啟了下半年豪宅市場的熱銷之門，也意味著五環範圍千萬級別墅就此收官。據瞭解，該項目從售樓處公開到銷售價格透露，一路備受市場關注。本次推出的遠洋天著二期瀾灣的主力戶型為230-560平方米。

而擁有極高的創新性、前瞻性的遠洋天著建築採用新古典主義建築風格，坡屋頂、挺拔的線腳、豐富的廊柱及窗櫺等細節凸顯法式建築獨有的尊貴品質。

遠洋天著首次開創了北京別墅史上最平的別墅的理念。平墅將私家花園的面積加大，更是以超大面寬、豐富的空間、絕佳的視野、私屬花園等亮點，增加了居住的舒適度。而花園與平層的結合，使遠洋天著的平墅產品均為三入戶，即正門入戶、私家花園入戶、地下車庫入戶。從而平墅讓住慣了平層豪宅的客戶能夠不用改變生活動線，同時又帶來私家花園的別墅生活。徹底顛覆了地產行業對別墅的認知，以及一般別墅產品難以企及的超高性價比，使其成為京城別墅的最大貢獻者。

北京頂級城市別墅日漸難尋

作為主城區僅有的城市別墅，遠洋天著所提供的不僅是低調奢華的品位實踐，更是在城市核心彌足珍貴的舒適生活方式。二期瀾灣的平墅產品就曾引發了全京城的轟動，並且在京城別墅市場獨樹一幟，多次被業內同行評價為北京別墅發展20年來的最高水準之作。

顯然，在高端市場上佔據了強勢份額的遠洋天著，更具備完善的生活配套、便捷的交通、地理位置上的先天優勢。地處東五環核心區域，不僅做到了“15分鐘從繁華到自然”的切換，同時在價格上也具優勢，完全可以滿足CBD群體的居住需求，因此成為高端置業者最為青睞的產品。

“遠洋天著獨創的平墅產品，很好地對接了一部分改善型高端客群對於城市資源和別墅型生活品質的雙重需求。如今北京別墅市場的稀缺性日益明顯，可坐享成熟生活的在售別墅項目更是罕有。“業內人士斷言，”綜合優勢強的城市別墅會賣一套少一套，基本不會再有新的補充，投資與收藏價值會越來越高，因此該項目前景長期看好。”

無可否認，遠洋天著由於高品質而顯現出強大的市場競爭力，而低密度、高綠化率的發展定位更是項目熱銷的強大後盾，本次開盤熱銷再次證明了好產品必將受到市場追捧。

近日，有讀者爆料稱南湖大道卡迪亞公館(清水源一期別墅)內三棟別墅被違規改造成“酒店公寓”，二房東將原有4間房改成13間帶有獨立衛生間的膠囊房。裝修時不僅破壞房屋結構，改造後的“酒店公寓”還嚴重影響社區業主的正常生活。

記者探訪發現，三獨棟“酒店公寓”都是7月動工改建，8月初開始經營，以滿足大學生需求為主，房間多被預訂到“十一”之後。為何“酒店公寓”如此火爆？多數學生認為，社區內“酒店公寓”比“墮落街”的私房更安全。

別墅改“酒店公寓”附近業主多次交涉無果

“我們是南湖大道清水源社區(也稱卡迪亞公館，與政院社區相鄰)業主，現反映部分業主與物業個別人串通，違規違法改造住房結構，將房屋改造成‘膠囊房’，公然開辦旅館公寓進行群租的情況。”8月29日，有讀者向本報爆料稱，清水源社區自7月以來，聯排別墅9、10、33號戶主將住宅房出租給經商者，裝修時嚴重破壞房屋結構。

爆料人稱，清水源33號承租戶將原一、二樓架空層，用預製板架上，把原房間隔斷成小房間，使原來上下4間臥房變成13間帶有獨立衛生間的膠囊房，將住宅用房裝修成公寓賓館從事經營活動，晚上更是將看板通上電，豎立在社區門口人行道，招攬顧客。

“這不僅給社區物業管理增加了難度，更給社區帶來了火災及家庭財產安全等隱患，嚴重干擾我們的正常生活。”爆料人稱，附近業主同出租戶及經營者多次交涉，租戶依然我行我素。業主也曾向物業及居委會反映多次，“他們也表示無能為力。”

住宅社區比私房安心

暗訪過程中，記者遇到正在退房的劉同學。劉同學是中南財經政法大學大二的學生，父母送她來校報導，“碰上週末，爸媽決定多玩一天，就在這邊短租了2天。”

劉同學介紹說，上學期還未見有清水源這樣的“酒店公寓”，“相比較正規酒店而言，這裡價格更合適；相對學校旁邊的‘墮落街’租房，財產安全更有保障。”

在清水源和中南財經政法大學南湖校區之間有一排私房，久而久之便成了大學生購物、宵夜的‘墮落街’。“墮落街”一樓多為餐館、商店，二樓以上多為出租屋，每晚價格多在50元至60元，有空調和獨立衛生間。

“放暑假之前，我們就以寢室為單位過來租過一段時間的房子。”劉同學笑稱，“實在不適應武漢的桑拿模式，學校像我們這樣全寢室租房的不在少數。”因為是私房，像劉同學這樣避暑的同學多數隻帶點零錢在身上，貴重物品都在寢室鎖起來。

“小旅館的價格便宜，住宿的人魚龍混雜，聽學長說這裡聚集了許多賭博吸毒的人，所以沒那麼熱的時候我們都回寢室了。如果放假之前有這樣的‘酒店公寓’，我們應該會選擇這邊，雖然離學校稍微遠點兒，但是感覺安全一些。”劉同學說。

“膠囊房”租金百元左右 租客多為大學生

記者探訪發現，清水源一期別墅處於三所大學“包圍圈”，東鄰中南財經政法大學南湖校區，西鄰武漢長江工商學院南湖校區，北鄰中南民族大學，地理條件非常優越。由於近期新生開學，這三家“酒店公寓”生意火爆。

讀者爆料所指聯排別墅9號、10號在該社區大門入口左右兩側，33號在10號背後，別墅門口立有燈箱，均以門牌號碼命名。

記者以租房為由進入“33號酒店公寓”，該別墅共三層，13個房間，均帶有獨立衛生間。

“這個別墅是我們租的。”周姓女房東介紹，所有改造裝修都是自己掏的錢，走道裡配有監控，每間房都有空調、熱水器、電視和網線。

記者看房時，僅空余兩間房。一間10平方米左右的較大房間放有幾個行李箱。周姓女房東稱，“這間大的108塊錢一天，現在暫時空出來，行李是新生家長暫時寄放的。”另外一個小房間內僅有一張1米3寬的床，一台小電視和一張小電腦桌，“這間原價88塊錢，你們長租最低每天60塊錢，水電另算。”

“雖說才開張三個禮拜，但是每天爆滿，而且房間已經預訂到‘十一’之後了，你們如果想長租，可以到‘十一’之後再來看看。”記者要求長租時，周房東如此回復。

9號和10號兩家客滿，10號公寓房東姓袁，僅剩一間10多平方的單間可長期出租。事實上，這間房是將陽臺隔斷改造而成，袁房東稱僅裝修一個月，但房頂上已有滲水的痕跡。

三家“酒店”均未懸掛經營許可證。記者稱要安排50多人住宿，周房東回應表示，一棟可能無法滿足，不過三棟別墅都是同一位業主，可以安排過來，但因相關執照正在辦理，無法提供正規住宿發票。

記者根據房屋入住率及租金保守測算，每家“酒店公寓”租金每天可以達到1000元左右，遠高出同類別私房出租屋或家庭旅館的收入。

門口保安介紹，社區別墅只有這3家在做“酒店公寓”，都是8月份才開始營業，都是二手房東租房後改造經營。

開酒店至少需持有5證

據瞭解，酒店需要通過獲得《消防安全合格鑒定書》來證明其達到防火標準；住宿業被公安部門視為特種行業之一，開設酒店必須獲得《特種行業許可證》；經營住宿、游泳池、洗浴中心或公共文化娛樂場所需要獲得《公共場所衛生許可證》；不管酒店上作為獨立的法人公司進行經營，還是作為非法人分支機搆進行經營，均需取得《營業執照》，否則將構成非法經營；此外，酒店需要獲得《稅務登記證》。

社區別墅有3家在做“酒店公寓”，都是8月份才開始營業，都是二手房東租房後改造經營。

“我們一直在買地，但是我們買不起高價地，差不多就行。”針對公司近年來土地儲備相對不足的情況，華遠地產董事長任志強（微博）如是解釋，但縱觀華遠地產近一年來加快佈局一、二線城市的表現可以看出，任志強顯然有著自己的拿地策略。

《證券日報》記者根據公開資料統計，華遠地產在公開市場徹底沉寂近兩年時間後，2012年11月開始發力，不到一年時間，公司先後在北京和西安低調斬獲五塊土地，總計拿地支出為26.54億元。

對此，有業內人士向本報記者表示，華遠地產上述拿地花費與萬科、保利等大型房企或許無法相比，但從華遠地產自身來看，公司正在“求變”，加快了擴張步伐。

此外，公司2012年銷售額已達56.2億元，加之近一年時間內，公司斥資27億元加緊“存貨”，同時若其能保持年均開復工面積在180萬平方米之上，預計可以撬動公司百億元銷售目標，未來兩年內，躋身地產業“百億軍團”可期。

斥資近27億元“存貨”

實際上，上述業內人士也向記者表示，如果公司想順利實現百億元銷售規模，那麼以華遠地產現今超過100萬平方米的土地儲備來看，其每年新增土地儲備要達到30萬平方米至50萬平方米（建築面積）。

值得一提的是，此前華遠地產以“房地產調控持續加強的形勢下，公司暫未新增土地儲備，以規避風險，確保經營安全”為由加以說明企業拿地之難。如今，華遠地產顯然加快了擴張步伐。

今年8月15日，華遠地產發佈公告稱，通過收購兩家專案公司，以10.19億元的價格獲取了西安的兩塊地。而今年初，華遠地產又以3.26億元拿下了北京市密雲一塊地。

除此之外，2012年12月31日，華遠地產以10.05億元，通過掛牌出讓的方式獲取北京市通州區梨園鎮地塊，溢價率為491%，創下三年來北京土地市場的最高溢價率。而就在此前一個月，華遠地產以3.04億元獲取了西安市太華北路一塊地。

至此，華遠地產共斥資近27億元增加土地儲備，其中，2012年新增地上建築面積24.5萬平方米。同時，截至9月9日，公司2013年年內新增建築面積約為73.2萬平方米(規劃地上建築面積)。

記者從業內人士處獲悉，目前，任志強已經把持續新增土地儲備定為華遠地產的長期戰略。根據華遠地產2013年中期報告顯示，公司已經在北京、西安、青島、長沙等多地佈局。

借道基金“找錢”

實際上，除土地儲備外，融資管道一直是影響華遠地產發展速度和資產規模的重要因素。華遠地產半年報顯示，截至今年上半年，公司總資產138.9億元，淨資產只有32.14億元，在任志強看來，影響規模的首要因素是資金。

為此，任志強選擇借道房地產基金“找錢”，以此拓寬公司融資管道。據悉，華遠地產全資子公司北京市華遠置業有限公司，與公司第二大股東北京華遠浩利投資股份有限公司，共同出資成立了房地產基金管理公司“北京華遠錦程投資管理有限公司”。

除借道基金融資外，華遠地產在2013年中期報告中也表示，公司積極拓寬融資管道，通過銀行、信託、基金等多種融資方式融資，保證公司經營業務的正常運行和資產結構的健康安全。

當然，這也是公司為“儲糧”擴張作鋪墊而採取多元化融資的舉措。不過，任志強為謀求擴張而實施的戰略佈局還不止如此，正如他所示，“因為萬科等企業拿了好幾百億元的地”，“我要是趕上那些年也拿幾百億元（的地），現在就不一樣了”。因失去了這一先機，除了拓寬融資管道外，任志強也開始與綠城、龍湖等知名房企一樣，開始挖掘企業自身的深層價值。

加大物業管理投入

華遠地產副總經理李然向《證券日報》記者表示，公司為了提升銷售額，正在加大了物業管理費用的投入比例。

對此，蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，業主作為房地產企業供應鏈的終端，實際上對開發商能否順利擴張影響非常大。以綠城中國為例，綠城的物業管理在業內知名度很高，甚至在滿足業主需求的過程中，綠城投資了包括農業等其他領域，而且有些投資獲得了不低的收益。除此之外，綠城的不少業主同時購買了公司多個城市的旗下項目，可見物業管理服務也是企業擴張的一大助力。


無獨有偶，華遠地產客服中心總經理譚宇青向記者表示，華遠旗下樓盤“重複購買”或“老帶新”的客戶，均超過30%以上。他表示，這與華遠地產在多地的新老專案都啟動了“築愛行動”有關。據譚宇青介紹，在“築愛行動”中，公司高管與業主面對面交流解決居住生活的細節問題，大到停車場改造，小到為常住業主處理入戶門的劃痕等。

正如任志強所示，物業服務會越來越好，比如“家庭父母”服務，涉及照顧孩子、老人護理，這個市場非常大。

“實際上，物業管理運營是房地產企業未來擴張中不可或缺的助力。”一位業內人士向《證券日報》記者表示，如果開發商物業服務不到位，流失客戶是必然結果，銷售額提升速度也將被其拉低，擴張速度隨之減緩。

值得一提的是，華遠地產高層表示，為了啟動“築愛行動”，公司今年投入了逾百萬元資金，下一步資金投入還將持續增大。該人士還稱，這也是華遠為躋身百億元銷售陣營而實施的重大戰略舉措。

9月9日，恆大地產（03333.HK）披露，8月銷售額114億元，繼今年6月單月銷售104.2億元後再度突破百億元,創公司今年以來單月銷售最高紀錄；同比增長58.8%，增幅全國第一，環比增長40.6%，增幅全國第一。

8月，恆大地產銷售面積達167.6萬平方米，環比上漲47.0%，增幅全國第一，同比上漲41.8%，增幅全國第一。

今年以來, 恆大準確把握市場節奏,按照既定銷售目標,持續發力，月月新貨不斷，銷售總體保持穩健增長態勢；針對強烈釋放的剛需市場以及即將到來的“金九銀十”銷售旺季，公司科學調控銷售策略，合理調整推貨數量，大量高性價比產品提前發售，贏得市場認可。

適度發力一線城市

深耕二三線重點城市

自2009年在港上市至今，?大地產企業規模始終呈快速增長趨勢。目前，?大地產已進入全國140個城市，是中國進入城市數量最多、規模最大的龍頭房企。

?大地產之所以快速穩健地發展，是緣于其發展思路清晰，“適度發力一線城市，深耕二三線重點城市”。今年，?大持續優化土地儲備區位佈局，重點立足現有城市補充優質專案，實現土地儲備均衡。公司新增項目中，位於一二線城市的項目數量占比上升10.6%。

6月18日，?大以23億元競得廣州核心地塊，為其拓展珠三角經濟圈打下鋪墊。7月3日，?大首次在北京拿地，35.6億元拍得北京昌平沙河“限房價，競地價”地塊，溢價率16.7%，折合樓面均價6964元/平米。9月3日，?大地產集團成功佈局杭州；9月4日，成功再次進京，二度落子北京。

5月27日，?大以50億元拍得重慶四宗地塊，深耕中國西南。6月5日，?大進軍大連，佈局環渤海圈。此外，新增三線城市專案大多位於城市中心區域。

薄利多銷

“112計畫”提升競爭力

?大地產董事局主席許家印在各類場合多次提到：“?大的利潤主要來自于超前的民生地產發展戰略，來自于超強的成本控制能力，來自于戰略合作夥伴（供應商、建築商）的讓利。?大要少賺或者不賺老百姓的錢，要多建老百姓買得起的精品民生住宅。

?大地產通過多管道降低成本，如超前進入升值潛力大的城市及板塊，土地成本控制嚴格，降低源頭的土地成本；標準化運營與集約化管理，降低運營成本；集中採購、統一配送，實現規模效益，有的原材料遠低於市場價，降低了材料成本；工程集中招標，降低了建設成本；快速開發，減少資金佔用、減少利息，降低財務成本等等。

同時，為進一步實現穩健經營、穩定增長，?大地產貫徹“一個優化、一個降低、兩個提高”的“112計畫”：

1、“一個優化”——優化住宅地產項目區位佈局：1）項目拓展向一二線城市適度傾斜；2）精選具有發展潛力的三線城市項目。

2、“一個降低”——堅定不移降低負債率。?大的淨負債率同比下降37.7個百分點，成“減負”最快房企。


3、“兩個提高”——努力提高現金總額和主營業務淨利潤率。1）提高集團現金總額最低標準至230億元，上半年現金總額419.7億元，達到公司上市以來最高水準，位列行業第一；2）主營業務淨利潤率11.1%，較2012年上升1.6個百分點。

?大地產產品定位、高周轉開發模式、發展戰略與策略等切合了市場需求，取得了較好的成績。2013年1-8月份，?大地產累計銷售額641.2億元，已完成全年千億目標的64.1%；累計銷售面積946.2萬平方米，同比增長14.3%；總資產大增38.6％至2745.9億元，蟬聯香港內房企第一地位。

截至2013年6月30日，?大地產現金餘額419.7億元，達到公司上市以來最高水準。

涉房企業再融資政策輪廓已越發清晰。9月9日，本報記者從接近監管層的知情人士處獲悉，就在上周，在與發行部協商之後，證監會上市一部已正式致函滬深兩大交易所，就上市公司並購重組、再融資涉及房地產業務提交相關報告提出了具體的申報要求。

今年3月，國務院辦公廳發佈了《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，《通知》強調，對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組。為落實《通知》要求，證監會已與國土資源部、住房城鄉建設部協商制定了相關工作機制。

實際上，自2010年8月起，雖然證監會沒有明文規定停止地產公司在A股的IPO和再融資，僅表示對涉及土地閒置及違規的公司暫停，但實際操作中已經向所有地產公司關閉了直接融資的大門。

等到今年8月，新湖中寶（600208.SH）的一則再融資公告拉開了房地產企業再融資政策鬆動的序幕。8月2日，新湖中寶在經過近一個月的停牌後，拋出了再融資預案。公司擬以每股不低於3.07元的價格非公開發行不超過17.91億股，融資總額不超過55億元。融資用於上海兩個棚戶區改造項目。這意味著已沉寂3年的房地產企業再融資終於得以重新啟動。

對此，有資深券商投行人士認為，如果因為募集資金投向為兩個舊城改造項目而讓市場對“再融資定向放鬆”有了預期，那麼此後而來的宋都股份（600077.SH）再融資預案擬投向普通商品房，以及招商地產（000024.SZ）擬向大股東購買資產的停牌、金科股份（000656.SZ）等公司的預案，都已經明白無誤地表明房地產企業再融資已在事實上得到放行。

“此次發函的目的就是針對上市公司並購重組、再融資涉及房地產業務的資訊披露及申報要求通報兩大交易所。在上市公司首次披露相關並購重組、再融資方案時，讓交易所告知其填報、提交相關報告。”上述知情人士也稱。

明示申報要求

“相關涉房企業在報送申請檔時，應提供專項自查報告和仲介機構的專項核查意見。”該知情人士表示。

至於需要提交專項核查報告的範圍，根據國土資源部的意見分為兩大類。一類是涉及用地專項核查，相關範圍確定為在國家對房地產調控政策持續期間，房地產行業上市公司、非房地產行業上市公司通過再融資募集資金投向涉及房地產開發業務或重大資產重組置入住宅房地產開發業務。

而另一類則涉及商品房開發專項核查，相關範圍確定為在國家對房地產調控政策持續期間，房地產行業上市公司、非房地產行業上市公司通過再融資募集資金投向涉及商品房開發專案或重大資產重組置入商品房開發專案。

該知情人士稱，屬於核查範圍的上市公司，應當向證監會提交行政許可申報材料時，同時分別提交涉及用地，涉及商品房開發的專項核查報告，紙質和光碟均一式兩份。

“此外，上市公司應當在首次公告時特別提示，相關方案需要經過相關部門的核查，存在重大不確定性風險。”該知情人士表示。

其中，在涉及用地的專項核查報告中，涉房企業應按照國土資源部要求提供的企業土地綜合信息，出具是否涉及閒置用地和炒地等違法違規問題的專項自查報告以及保薦機構或獨立財務顧問、律師的專項核查意見。

“屆時，證監會會在受理公司行政許可後將公司專項自查報告和仲介機構專項核查意見轉交國土資源部。”該知情人士稱。

至於涉及商品房開發的專項核查意見，相關企業在報告期內（最近三年及一期）的所有商品房地產開發專案是否存在捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的專項自查報告、保薦機構或獨立財務顧問、律師的專項核查意見。對於需住房和城鄉建設部進一步檢查認定的，證監會將在受理公司行政許可後，將公司專項自查報告和仲介機構專項核查意見轉交住房和城鄉建設部。

再融資或達千億

對此，前述資深券商投行人士表示，“從我們瞭解的情況來看，綜合考慮部分公司擬採用發行公司債、部分公司仍在停牌中尚未披露預案，以及尚在計畫中的公司，我們預計此輪地產公司再融資的規模可達千億水準。”

統計資料表明，截至9月6日，滬深兩市已有23家上市房企發佈再融資預案或因相關事項停牌中。其中，既有涉及舊城改造，也有涉及普通商品房專案開發，還有涉及重組的。從再融資額來看，迄今已披露再融資預案的上市公司合計擬募集資金430億元。

僅9月以來，就有華夏幸福（600340.SH）、天保基建（000965.SZ）、格力地產（600185.SH）和華聯控股（000036.SZ）等四家涉房企業分別發佈了再融資或重大事項停牌公告。

9月7日，因籌畫再融資事項停牌一周的格力地產（600185.SH）發佈公告稱，公司第五屆董事會第十一次會議審議通過可轉換公司債券發行方案的議案，本次公司發行可轉債總額不超過人民幣9.8億元，用於公司拳頭項目格力海岸S3、S4建設。

天保基建也於9月6日宣佈，公司擬以不低於4.48元/股的發行價格，發行股份數量不超過3.46億股，募集資金15.5億建設三個房地產項目並補充流動資金。

據公司公告披露，天保基建此次募資將主要投入到天保房地產空港商業區住宅項目（一期），天保金海岸D06住宅專案，天保金海岸D07住宅專案等三個項目，另有3億募資用於補充流動資金。

9月2日，華夏幸福發佈公告稱，公司擬以不低於32.06元/股的價格向實際控制人王文學下屬企業鼎基資本在內的特定對象定向增發1.9億股A股，募集資金不超過60億元，投向包括大廠田各莊新民居建設項目等7個地產專案，這也是今年以來規模最大的一個再融資預案。

此外，華聯控股也因擬籌畫重大事項，公司股票已於2013年9月2日起停牌。截至目前，公司正在籌畫發行股份購買資產暨關聯交易事項，預計該事項構成重大資產重組，目前該重大事項正在進一步論證中。

不過，前述資深券商投行人士則認為，“就再融資的操作流程來看，尚需要經過董事會預案-股東大會-證監會審批-募集資金-投資等幾個大的環節。按目前的情況，這些環節加起來最快也要一年左右的時間才能落地。”


截至目前，滬深兩市累計已有五家房企的定向增發預案已獲股東大會審議通過，分別是：三湘股份（000863.SZ）擬融資12億元，投向三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場等專案；新湖中寶擬融資55億元，投向上海新湖明珠城三期三標段、四標段，及上海新湖青藍國際項目；宋都股份擬融資15億元，投向南京南郡國際花園項目及杭州東郡國際三期等項目；金科股份擬融資43.24億，投向西安鳳城二路項目、重慶開州財富中心項目，以及重慶江津世界城項目；北京城建（600266.SH）擬融資39億元，投向北京世華龍樾專案、北京海梓府專案、北京上河灣專案、北京平各莊土地一級開發專案等。

此外，臥龍地產（600173.SH）、長春經開（600215.SH）以及信達地產（600657.SH）等3家地產公司的發債預案也已獲股東大會通過。

恆大地產（3333）公布，8月合約銷售額114億元（人民幣．下同），創今年銷售新高，同比上漲58.8%，增幅全國第一，按月上漲40.6%；期內，銷售面積167.6萬方米，同比上漲41.8%，按月上漲47.0%；首8個月，累計銷售金額641.2億元，同比上漲27.1%，完成全年目標64.1%；累計銷售面積946.2萬方米，同比增長14.3%。

合景泰富（1813）公布，8月權益預售額約12.27億元（人民幣．下同），按月及按年均增加10.9%；期內，預售建築面積約9.84萬方米，按月增加25.7%，按年增加10.6%；今年首8個月，集團的權益預售總額103.93億元，同比增加38.1%，並已完成全年預售目標160億元的65%。

越秀地產（123）近年重返本港地產市場，繼屯門洋房項目後，旗下太子道西279號豪宅亦在昨天動工，預計興建18伙，其中包括6個複式戶，預料最快明年年底竣工及發售。

越秀地產副總經理朱晨表示，太子道西項目樓面約4萬方呎，昨天正式動工，預計興建14層高共18個單位，由於位處傳統豪宅區，現在區內平均呎價在2萬元水平，預料明年年底推售時售價將更高；屯門青泰路興建3座洋房將較先推出發售。資料顯示，越秀前年以1.8億元購入太子道西項目，金額未包括補地價。

朱晨指出，集團以內地發展為主，目前土地儲備總樓面約1476萬方米，本港土儲僅7.59萬方米，除屯門及太子道西項目外，北角粵華酒店也有重建和提升檔次的潛力，其餘土儲包括油塘項目。他表示，集團前年重新啟動香港市場，未來將加大本港地產發展項目比重，除在私人市場物色重建項目外，只要有合理回報亦將參與投地；亦不排除與其他發展商合作。

朱晨表示，本港地產市場供不應求，短期或仍受到相關措施影響，對樓市走勢仍然樂觀及有信心。


越秀擬拓港投資 加碼吸土儲
何文田項目動土 料後年開售
(經濟)

越秀地產（00123）計劃擴大在本港的投資比例，未來積極在港增加土地儲備，包括舊樓收購、活化工廈及競投官地等。而旗下何文田太子道西279號項目昨舉行動土儀式，估計2015年開售。

越秀目前土地儲備總計有逾1.58億平方呎，惟在港的比例佔0.5%，集團副總經理朱晨表示，公司看好本港的樓市前景，雖然港府曾多次出招，但調控力度遠比內地要輕，故未來會加大在港的發展規模，惟規模可能待明年才可落實。

購舊樓投官地 研活化工廈

他指出，擴發展規模的其中一項工作是增加土儲，除收購舊樓及競投官地外，也會考慮從活化工廈着手。集團會研究競投九肚山最後一幅地皮，以及將旗下北角粵華酒店重新發展，不排除是翻新或重建。

對於增加土儲，集團不排除繼續採用與本地發展商合作形式，而未來會以「去貨快」的單位種類作發展重點，以目前市況估計是中小型單位，但也會繼續發展豪宅項目。

至於住宅項目方面，旗下太子道西279號補地價項目，昨日舉行動土儀式。朱氏稱，該盤提供18伙，包括12個標準戶，主要是大單位豪宅，項目總樓面約4萬平方呎，估計2015年開賣，2015至16年竣工。

而屯門青泰路16號洋房盤，可望明年落成，將會以現樓形式登場，亦是集團下一個在港推售的住宅項目。油塘的大型綜合項目則有待通過城規會審議，估計發展規模數以百億元計。

地政總署宣布，上水青山公路和荃灣青龍頭的兩幅用地將在本月27日起招標，11月8日截標；測量師估計，兩地總值逾25億元。

最新招標的兩幅用地，規模較大的上水青山公路——古洞段用地，位於北區醫院西北方，用地北鄰為青山公路——古洞段，其餘則由香港高爾夫球會包圍。換言之，項目若發展為住宅，球會用地保留現有用途，物業南面的景觀將成為一大優勢。

該用地佔地約15.4萬方呎，可建樓面約55.54萬方呎，並設限量要求，須建不少於515伙。美聯測量師行董事林子彬認為，用地可發展為分層住宅連洋房，由於規模適中並可有高球場景色，估值逾20.5億元。

同步招標的青龍頭用地，毗鄰豪景花園，近月獲城規會批准放寬地積比率等，用地可建樓面約13.2萬方呎，須建不少於175伙。中原測量師行執行董事張競達認為，用地設限量條款，預料可吸引中小型發展商入標，估計地價約4.62億元。

此外，沙田九肚最後一幅地皮第578號和灣仔適安街用地本周五截標，天俊測量師行執行董事張楚然預料，每方呎樓面地價8010元，估值約28億元；灣仔地預料建單幢住宅，估值約1.06億元。

大聯盟收集10萬簽名求「減辣」

地產代理及相關業界組成的辣招苦主大聯盟舉行簽名行動，期望政府修訂三項辣招內容。大聯盟表示，已收集10萬個簽名，估計辣招再實行二至三個月，將有7成代理「離場」。政府則強調，措施屬非常時期非常措施，冀業界諒解。

指十數議員支持修訂

九大商會代表昨天在中環街頭收集市民簽名，希望政府撤銷辣招或修訂遏抑樓市措施。地產代理聯會主席郭德亮表示，大聯盟已收集10萬個簽名，獲十多名立法會議員支持，聯盟將繼續約見立法會議員，並期望簽名數目可倍增；他指出，業界昨天停止在報章刊登廣告一天，未來不排除把行動升級，一周甚至一個月不登廣告。

美聯集團（1200）董事總經理黃子華表示，自從實施雙倍印花稅（DSD）及買家印花稅（BSD）後，樓市成交大減，業界昨天暫停在報章刊登廣告，只反映辣招影響市場，成交量減60%至70%，廣告量也將減少，但強調無意向傳媒或政府施壓。

中原亞太區住宅部總裁陳永傑指出，過去三至四個月，代理行已減少在電視廣告和其他媒體宣傳等多方面的開支，是次停止刊登分類廣告一天，目的是讓大眾知道辣招除對代理界有影響外，也影響多個行業，但預料對傳媒影響不大。

107動力召集人何民傑指出，二手交投萎縮，律師行樓契業務急減，有小型律師行因此而裁減五成律師。大聯盟召集人兼地產代理商總會主席朱建蘭表示，以旗下代理行為例，門市由高峰期11間，減至現在5間，其中3個舖位改為收租以支持代理行營運，但仍錄得虧蝕，如未來二至三個月辣招仍未獲修訂，估計將有70%從業員轉行。她揚言，若政府仍不聽取民意，九大商會下月10日將有行動，但詳情仍有待與九大商會代表進一步商討。

政府回應冀業界諒解

事實上，三辣招運作已近七個月，數據顯示，近七個周末十五大屋苑平均每周只錄得約10宗成交，多個藍籌屋苑於周末黃金時間均「捧蛋」，表現較辣招初推出時更差。

香港地產代理專業協會主席郭昶認為，辣招只減少交投，無助遏抑樓價，期望政府把換樓期由六個月延長至十二個月，股東全數為香港永久居民的本地公司可豁免BSD等。

對於大聯盟的行動，政府發言人昨晚回應指出，需求管理措施已達致顯著效果，物業交投量從高位回落，難免對地產從業員造成影響，但這是非常時期的非常措施，期望業界諒解。

發言人重申，有關重建項目的BSD退款安排，政府方面早前已提出相應的修訂建議，至於豁免香港永久性居民成立的公司或慈善團體繳付BSD的提議，政府經過反覆研究後，認為有關豁免會造成漏洞，將嚴重削弱BSD的效力。

現約270幢現樓待售 涉16新盤

一手新例後發展商傾向推售現樓避險，無奈市場承接力向細銀碼單位傾斜，豪宅勢弱，市場上現最少有270幢已批入伙的洋房待售，涉及16個新盤，加上受辣招影響，令一手洋房銷售添壓。

過去，不少發展商都慣性將旗下的洋房保留到現樓階段推售，希望能以較佳的價錢出售，但一手新例加上市況影響，令豪宅洋房滯銷。

本報記者追蹤多個已經取得入伙文件的洋房項目，發現市場原來積存大量存貨待售。據統計顯示，全港已入伙的一手洋房，目前最少有270幢未賣出。

元朗柏巒從未開賣

270幢洋房分別來自16個一手樓盤，部分更加是從未開賣的項目，當中以提供51伙的新世界（00017）元朗柏巒最多，項目早在去年6月已獲批入伙紙。元朗近年有多個樓盤開賣，購買力成疑，相信發展商短期內不會部署推售柏巒。

另外，投資者羅家寶旗下大埔雍雅山、新地（00016）山頂加列山道Twelve Peaks、赤柱村道50號、信置（00083）大埔海鑽．天賦海灣的洋房部分、華懋屯門琨崙、前進集團荃灣汀九金臻等，均是已獲批入伙紙，但從未開售的項目。

亦有個別項目是曾經有洋房售出，但在一手新例實施至今一直封盤，包括有較多洋房待售的中國海外（00688）粉嶺歌賦嶺，項目253幢洋房仍有45幢未沽，另有大昌（00088）山頂賓吉道3至5號、新地壽山村道Shouson Peak等。

至於和黃（00013）山頂白加道28號、南豐加列山道7至15號等，發展商先後表示項目將招租，但市場至今未聞租務成交。

發展商傾向現樓售

其實早在一手新例實施之前，發展商都傾向將貴價豪宅，尤其是洋房項目，留待現樓階段發售，原因是豪宅買家多數喜歡參觀交樓單位多於搭建的示範單位，而且不少豪宅位處的地理環境優勢，難以透過搭建示範單位表達。於是，市場上早就有一批現樓洋房積存。

再者，一手新例生效以來，礙於搭建示範單位容易與實際交樓準備有差異，發展商為減低因示範單位出錯而出現誤導，最好的方法就是推售現樓。

業界恐餘貨趨增

辣招加重豪宅買家的入市成本，又大大削弱境外資金購買本地豪宅的意慾，遇正市場購買力轉而流入細價物業，三種不利洋房速沽的因素同時出現，業界認為，一手洋房銷售前景難以樂觀，積存已入伙又未賣出的餘貨或會趨增。

洋房售轉租 減持貨成本

大批洋房現樓待沽，加上市況不利豪宅銷情，發展商把物業出租是其中一條出路，同時也可能有發展商為避一手新例規範，效法大埔雍雅山早前將洋房內部轉租3年，若大量洋房招租，恐對二手租金構成壓力。

二手租金將面臨壓力

270幢現樓洋房在目前市況來看，似乎較難被市場消化，但發展商不可能任由這些物業一直閒置，影響公司資金回籠，加上豪宅推售進度往往較中小型單位慢，日後要推售時亦未必可以得心應手地急速沽售，如果長期閒置，以豪宅租值計算，單計差餉及管理費已經是一筆昂貴的負擔。

要避免閒置造成的額外成本，最好的方法是將物業出租，讓項目每月可有穩定的收入，繼而等待機會推售。不過，大批洋房推出招租，也會為二手豪宅帶來大量競爭者。一手放租洋房雖然不多，但由於豪宅洋房租盤本身也不多，二手租金將會面臨龐大壓力。

雍雅山全數轉租3年

此外，出租另一個好處就是尋找一手賣樓新例內的「空子」。早前投資者羅家寶旗下的大埔雍雅山21幢洋房，全數作內部轉租，租期一律3年，以符合新例豁免規管的條件。估計現時大量待售洋房當中，有個別發展商並非不想推，只是受新例影響，尚未克服樓書製作的困難，令項目進度受阻。換言之，發展商要為這些洋房「解封」，也有可能效法雍雅山，在法律當中鑽空子。

環諮會有條件通過 須符5要求

提供逾6萬伙住宅供應的新界東北發展區，政府微調方案，放棄粉嶺北770伙住宅供應以保育梧桐河曲的珍貴魚類，最終獲環諮會開出5個條件接納環評報告，成功闖過首關。

須開展魚類及鷺鳥林保育等

新界東北發展在向立法會申請撥款落實收地發展前，須先經過環諮會及城規會，分別批出環評報告及分區規劃大綱圖，屬啟動項目前首關，環諮會環境評估小組上月審議期間，對報告有所保留令報告闖關增加不明朗因素。

不過，環境諮詢委員會主席林群聲在會後指，該會取得共識有條件接納報告，但強調政府要先完成該會提出5個條件，否則不能開展有關項目，包括魚類保育、鷺鳥林保育、全面砷（俗稱砒霜）分布及處理研究、重植樹林，以及定期向環評小組報告履行條件的進度。

改繞道綫 多保留近華山河曲

據了解，在保育粉嶺北梧桐河發展珍貴的高體鰟鮍方面，政府在會上提出微調方案，透過更改粉嶺繞道走綫，以高架橋設計，多保留近華山的一個河曲，有關改動有助於保育高體鰟鮍，但會令發展區損失7幢中密度私人住宅，涉及約770伙供應。

該用地佔於現時上水華山村中段的位置，將規劃為「住宅（發展密度第二區）」用途，屬於私人住宅用途。

環諮會原則上接受當局保育方案，不過環諮會副主席鄒桂昌稱會關注魚類物種遷移後能否相融問題，故要求漁護署進行更詳細魚類研究，而研究報告亦是開展項目的條件之一。

此外，不少委員關注發展區土壤內可能蘊含高濃度的砒霜，長遠對居民及環境造成影響。林群聲指出，要求政府補做更詳細的勘探報告，研究甚麼地區屬砷集中的地點，以及須採取甚麼技術去處理，務求將砷的含量降低。不過，林氏承認，一旦研究報告發現區內有不能夠接受的砷含量，不排除當局要透過「改圖」等方式，降低對居民影響。

由於初步環評發現砷主要集中在現規劃為高密度住宅的位置，換句話，在砷分布研究報告出爐前，新界東北規劃仍然存在變數。

同時，林群聲補充，在開闢新的鷺鳥林外，亦要加強河上鄉鷺鳥林的生態價值，並尋找其他地方作鷺鳥棲息地。因發展而損失的樹林方面，則須重植多兩倍的成熟森林作生態補償。

對於環諮會為報告開出不少條件，但仍然選擇報告，林群聲指，政府不少要做的工作（以符合環評要求），都需要都要在通過報告後才有權進行，又強調該會根據法律授權從環境的角度去考慮報告，將來要否增加社會評估影響，變得更「以人為主」可以進一步研究。

亞太區房地產領袖高峰會公佈第七屆MIPIM ASIA大獎的得獎名單，當中，本地生產商新世界和新鴻基，分別於最佳中國未來建設項目及最佳零售及消閒項目獲得獎項。

　作為評審之一的瑞安房地產主席羅康瑞表示，近年本地發展商開發的綜合項目在設計及連貫性上的水平均有提升，惟他指本地的土地有限，項目規模較細，因此發展商難有發揮。

　羅康瑞指，香港面積細，可供發展的商用地為數不多，因此認為應以突破性思維考慮未來發展方向。他又透露，曾向機管局提議將機場旁的空置土地發展為商用土地。

　而主辦方Reed Midem亞太區總監林協芬表示，本地住屋問題為上屆政府遺留下來的問題，惟住屋需求問題需要時間解決，因需要不同配套，如建築工人等各方面配合。她亦指，相信特首梁振英希望可以幫助有需要人士上車。

零碳天地最佳創新綠色建築獎

　另外，本港的零碳天地亦得到最佳創新綠色建築獎。林協芬指，近年有不少發展商將綠化發展列入建築物設計時的考慮範圍中，因環保為現時社會關注的議題及可持續發展的因素，預期將來成為大趨勢。

　今屆共有98個參選項目來自13個國家和地區，包括中國、新加坡、韓國、香港、菲律賓、日本、馬來西亞、印尼、泰國、越南、印度、巴林及俄羅斯。而中國共提交46個項目，佔所以參選項目幾近一半。

近期有個別投資者看好舖位投資前景，在淡市中出擊，目標為民生消費區。中原(工商舖)陳偉材表示，位於北角春秧街79號地舖，建築面積約1,000方呎，由資深投資者林子峰持有，近日獲準買家以4,500萬元洽購至尾聲，將成為春秧街本年度首宗地舖買賣成交個案。林子峰於去年6月以3,200萬元購入上址，持貨逾年，若今次成功售出的話，賬面獲利1,300萬元或40.6%。

尖沙咀麥當勞 搬舖慳31%租金

　基於太平洋大廈業主要改裝地下至3樓舖位，不再與麥當勞餐廳續租，喜來登旺舖代理證實，麥當勞早於今年年初租用尖沙咀彌敦道184號地下連1樓及2樓作新舖址，取代原用多年同街172號太平洋大廈舊舖，新舖建築面積共7,200方呎，月租55萬元，租期10年，將於11月提前進駐。舊舖月租90萬元，呎租110元，如今呎租約76元，舖租開支減少31%。

　至於麥當勞於太平洋大廈舊舖由同街時裝零售集團Bossini承租，該舖建築面積為地下4,500方呎；一樓5,300方呎，新租戶每月租金為90萬元。另外，原由Bossini租用多年之彌敦道192-194號協成行九龍中心舖位亦由周生生珠寶金行以月租218萬元預租。

上周九肚賣地成績不佳，拖累本周五截標的同區地皮估值，第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國估計，九肚第56A區(沙田市地段第578號)地皮每呎地價或跌至8,000元新低水平，比之前估計大削逾10%。另外，政府昨日再公佈推出2幅限量地招標，地皮位於上水古洞及荃灣青龍頭，合共提供約690伙。

每呎地價8000元水平

　據了解，沙田市地段第579號地皮上周低開售出，每方呎地價僅8,382元，而本周五截標的沙田市地段第578號地皮貼近麗坪路下段，地勢較低，發展密度亦較高，地積比率達1.86倍，較上周批出的579號高出1倍，令多位測量師對即將截標的同區地皮估值保守偏低。

　陳超國指，政府「辣招」加上市場加息預期升溫，發展商投地變得審慎，而近期地價也有回落現象，所以該行決定調低估值。另一間天俊測量師行執行董事張楚然亦對地皮估值28億，每方呎樓面價8,010元。

　九肚地盤佔地188,112方呎，地積比率1.86倍，可建樓面最多349,550方呎。張楚然表示，地皮可發展低密度分層及洋房，預料早前已投得鄰近地皮的發展商會感興趣，以合併發展。高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚指調低地皮估值11%至每呎8,000元水平，估值削至22.89億元。

灣仔蚊型地料多人爭奪

　同樣於本周五截標的灣仔適安街「蚊型地」，地盤面積2,239方呎，以5倍發展，最多樓面建11,195方呎。地盤規模較細及位於斜路，論地理只合適興建單幢式住宅，且樓高不多於12層。不過，港島區地皮珍貴，加上鄰近港鐵灣仔站，張楚然相信可吸引不少發展商入標，現估值1.06億，每方呎樓面價9,469元。

古洞青龍頭地月底招標

　雖然地價不理想，但未影響政府按步推地，昨天推出新界古洞及青龍頭住宅地招標，本月27日起招標，11月8日截標。美聯測量師行董事林子彬表示，上水古洞地皮限建515伙，估計可發展為分層及洋房項目，料受中大型發展商垂青，估計每呎地價3,700元，地價20.6億元。至於荃灣青龍頭地皮，限建175伙，因地盤面積較細，料吸引中小型發展商追捧，估計每呎地價4,200元，地價5.55億元。中原測量師行執行董事張競達指，今次2地均設限量條款，地價難免受影響。

西班牙貝尼多爾姆市(Benidorm)為了向全世界展現他們逃過金融危機，在城市裡建起一棟號稱全歐洲最高的住宅大樓「InTempo」，作為精神與希望的象徵。然而悲劇發生了，現在摩天樓眼看要蓋完，建商才赫然發現……忘了設計可用的電梯！

InTempo摩天樓本來是西班牙建築業繁榮的代表，高聳的200公尺雙塔總計47層，共有269個房間。不過，它其實已經蓋了10年，中途出資者一度轉手，由Caixa Galicia銀行換為另一家專門處理不良資產的Sareb銀行。

事實上，InTempo大樓最初只準備要蓋20層，也有設計電梯。但在Sareb接手後，他們貪婪地更改設計圖，把建築物提高到47層，並且盡可能地增加房間數。結果所有人都把電梯這個問題給忘了。

因為47層大樓所需的電梯空間與電機設備是20層大樓完全不能相提並論的，建商沒有保留額外的空間裝設負載量更大的電梯，可能出現電梯不夠住戶使用的情形。

現在這棟大樓完成了94%，不可能臨時更動內部結構，那麼「被遺忘的電梯」該怎麼辦？沒人知道，而且據說已預售出80戶。祝福他們的膝蓋吧！

最近亞洲投資客，積極搶進歐州房地產，帶動英國倫敦8月平均房價，比去年同期增加8.1%，售價在六位數以下的房屋，實在是一屋難求，因此，倫敦附近，一間出價不到10萬英鎊，也就是465萬台幣的公寓，即使沒有臥室，浴室、廚房牆面斑駁，詢問度仍然超級高!

根據馬來西亞《東方日報》報導，隨著燃油漲價，建材價格和運輸費也水漲船高，加上內政部展開非法外勞大逮捕行動，加劇建築業人手短缺，預料國內房地產再醞釀新一波的漲潮，新一季的房屋價格將調漲10至15％。

運輸費和建築材料如洋灰丶混凝土丶沙石價格，將隨著RON95汽油和柴油每公升調漲20仙之後漲價，房價漲潮相信很快會感受到。

大馬房地產發展商公會副主席兼霹州分會主席拿督李友顯接受《東方日報》訪問時表示，由於汽油調漲後，建築材料和運輸費價格一定受牽動，因此，預料全馬各地的房價會起價10至15％，而霹州房產漲幅則估計在10％左右。

他披露，基於石油是洋灰的主要製作成份，所以汽油起價將波及洋灰的價格。一旦洋灰起價，將進一步影響其他建築材料的價格，因為洋灰是建材的基石，而磚塊丶混凝土等都是以洋灰製作的。

他說，油價調漲也導致運輸服務漲價10％，預測接下來，發展商承擔的建築成本將漲15％。

「好的地段越來越少，大家都在搶購，也導致地價越來越昂貴，尤其是靠近市中心的地段更是『一地難求』，所以地價也將影響房產價格的漲潮。」

而大馬房地產發展商公會主席拿督斯里任廣財指出，人口稠密的中馬一帶如吉隆坡等市中心的房價，儘管將會有一定的增長，惟其漲幅不會與其他區域有所差距。

他認為，市中心的人口稠密，人們對房屋產的需求量依然比起其他地點來得高，因此其市場料將不受漲價而受到多大衝擊。

他補充，在油價丶建材及運輸費高漲之餘，如今建築發展商也面臨外勞短缺問題，而被迫以高價聘請勞工，以確保工程如期完成，這也是房屋產漲價的因素之一。

不過，大馬房地產發展商公會柔佛州分會理事拿督張潤安則說，雖然油價上漲，但相信不會影響房屋的漲幅，發展商能夠承擔。

他說，房屋價格是否會因為油價上漲而跟著漲價，就像白糖漲價5仙，咖啡茶水是否要上漲10仙的原理一樣。「有些人的利潤本來是30％，因為汽油漲價導致利潤變成28％，是否要調漲2％要視發展商而定。」