今年以來農舍交易夯，統計實價登錄以來雙北市、宜蘭縣、桃園縣、新竹縣市、台南市與高雄市等區域農舍交易量發現，交易從去年的363件成長到今年的439件，增幅20.9％。

嚮往自地建屋
交易中更不乏高價農舍，據內政部實價登錄資訊顯示，前3名高價農舍分別為台中烏日區1億3230萬元、新竹市1億3216萬元、桃園中壢區1億2856萬元。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，桃園、宜蘭近2年農舍交易皆破百件，推估因北部資金潮帶動，不少北部客嚮往自地建屋的都市近郊生活，因而帶動較近的桃園及宜蘭交易量。

台北地檢署掌握，統鉅開發公司2年多前透過轉投資的本翊建設公司，以投資不動產為名，用「蓋一間房子，多交一個朋友」為口號，對外招攬民眾投資，吸金逾6億元，涉違反銀行法，昨指揮調查局台北市調處兵分4路搜索，約談7人到案說明，檢調漏夜訊問中。

檢調掌握，本翊建設以投資土地每單位30萬元，每月可領1萬2000元到1萬5000元利息的豐厚條件，吸引上百名投資人加入集資購買土地；沒想到，今年6月間突然停止支付利息，投資人發現遭騙，擔心血本無歸，對統鉅、本翊提告。

承辦檢察官侯靜雯指揮調查局暗中蒐證後，估計業者吸金超過6億元，昨同步搜索本翊建設、統鉅開發及2公司負責人住家等4住居地，另約談7名員工到案，不過相關人等均否認犯罪。

自2008年雷曼兄弟倒閉引發金融海嘯，各國政府推出量化寬鬆政策，加上台灣實施遺贈稅調降政策，導致房價大幅上揚，5年時間，北市、新北市、桃園縣、台中市與高雄市等五大都會區，房價漲幅均超過6成，其中桃園漲幅最驚人，幅度逾8成。

根據信義房屋統計，2008年第三季雷曼兄弟倒閉事件時，北市平均每坪房價約37.7萬元、新北市約19.3萬元、桃園約10.1萬元、台中市約10.6萬元、高雄約9.2萬元。不過，相隔五年，2013年第二季時，五大都會區房價均大幅上揚，北市平均每坪房價約65.5萬元、新北市約33.6萬元、桃園縣約18.2萬元、台中市約18.3萬元、高雄市約15.4萬元。

五年時間五大都會區漲幅，北市約74％、新北市約74％、桃園約81％、台中市約74％、高雄市約67％，其中又以桃園漲幅居各區域之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年來因低利率與量化寬鬆政策雙重利多之下，雙北市房市率先受惠，不過，因短期內房價上漲太快，引發主管機關注意，進一步祭出選擇性信用管制措施、奢侈稅等政策，導致雙北市移轉棟數大幅萎縮。

資金因而轉往具有補漲題材的低價區，其中桃園因具備有眾多開發題材，包含機場捷運、航空城開發案、重劃區開發案、鐵路高架化、升格第六都等，金融海嘯當時桃園平均房價每坪約10-11萬元，最近兩個月桃園住宅平均房價已經達到每坪19萬元，上漲力道強勁。

至於，台中與高雄地區，則因為房價基期低，吸引外來建商南下推案買地，同時間推升土地價格與房價，帶動整體房價也從每坪約10萬元開始起漲，綜整來看，1字頭房價區在金融海嘯以來，房價漲幅不輸雙北市。

曾敬德認為，近期已經步入量化寬鬆政策尾聲，可能促使利率調升，外在條件對於房市已不若先前寬鬆，再加上奢侈稅延長年限，將會對後續房市造成一定影響。

QE（量化寬鬆）退場代表過往推升房價快速高漲的資金動能已不存在，接著將牽動利率調升，而且升息已是未來確定趨勢，一旦升息幅度與速度超過負擔，房市勢必將會有一波騷動。房產業者觀察，利率升破3％將造成民眾對於房市投資信心不足，預期將成房市反轉關鍵。

7月傳出QE退場消息，五都買氣均出現明顯下滑，尤以北市買氣衰退最多，幅度將近2成，若是QE一旦退場將對房市造成相當程度衝擊。

過去5年，在QE帶動下，房價如加裝渦輪，一路往上飆漲，如今即將面對QE退場，房市缺乏資金帶動，房價要再大幅度上漲已是不太可能，部分投資客更可能因為資金退潮，必須調節手中投資的房產，換取現金傍身，因此，預期將有一波房市整理階段。

再加上必須面對QE退場後，隨之而來的升息趨勢，此舉等同直接增加房貸負擔，對只有一戶的自住民眾來說，影響相對有限，不過，對於手中有多戶以上的投資客，等同利息負擔翻了好幾倍。

業者指出，目前房貸利率約2％，如果未來連續升息，利率超過3％時，將衝擊投資人信心，因為升息態勢相當明顯，而且可能還會持續升息，利息負擔只會愈來愈重，加上缺乏資金挹注的房市，房價已經到達天花板，增值空間不再，勢必會為了減輕利息負擔而出脫房地產。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋指出，對於未來房市可能產生衝擊的三項利空，包括QE退場、奢侈稅修法，以及油、電、基本工資調漲。

其中QE退場後有兩大觀察指標，一是QE退場後的台股表現，假設QE退場後，股市表現不佳，將連帶衝擊房市，再者就是觀察利率變化，目前來看低利率可能還會維持一段時間，但在可預見的未來，升息將是未來的趨勢。

投資房地產的價格起伏太大，風險相對高，所以過去一直並沒有積極將房地產列入投資標的，反而最初想法是要給家人過上一個好生活，回顧至今，最成功也最值得的投資經驗，是婚後買下在帝寶豪宅對面的住家，雖然當初目的不是為了投資，但這幾年來台北房價上漲，加上生活機能完善，漲幅確實相當驚人。銀行的薪水相當穩定，可以確保買房子後，有足夠經濟能力還得起房貸，加上是為了買來自住，所以在地段選擇上，寧願短期內日子過的比較節省，也要挑貴一點、生活機能較佳的位置，「location 還是location，尤其全家一起住的，買任何東西一定是買最好的。」

自己來自雲林鄉下，體驗過務農生活相當辛苦，因此在很早的時候，就決定必須要有自己的住宅。不過也曾犯過錯誤，民國70幾年曾考慮是在關渡或是花蓮買第二套房屋，當時關渡1坪新台幣8,000元、花蓮1坪不到200元，買下花蓮的房屋後，沒想到後來關渡地價上漲速度相當快，才驚覺對房地產投資不熟，只好賣掉花蓮的房屋。進入銀行業後持有股票就只進不出，即使每年配發的股息，也是持續按照當時的股價買進，因為與其買其他公司的股票，不如持續買進自家公司股票來的更放心。「一方面沒有太多時間去規劃，沒辦法每天盯盤，作短期進出買賣，所以就放在那裡。」

台灣在退休前的資金規劃資訊較差，因此很多人到60歲，都還沒有規劃好退休計畫。年輕人30歲就要準備未來如何退休，「年輕人投資風險稍微可以高一點，因為你有本錢，萬一投資決策錯誤，趁著年輕還是可以重新調整投資策略。」但50、60歲就不可能做高風險投資，所以要注重保本工作。「現在經濟下滑，小孩子這代自己就過得很辛苦了，更別說有多餘閒錢來照顧老人家。」退休人士的退休金可以以保本的存款為主，找包含保險的儲蓄，這也兼顧到儲蓄和醫療。

有人曾問我，名下房地產是否要在生前過戶給小孩，我回答則是不要，年輕人本來就要先去拚，賺錢後才知道父母的辛苦，寧可先讓小孩先繳遺產稅。「遺產法有規定，先每個月向國家繳稅，但最後房屋要還你。」所以以後要是我退休所有錢都要放在自己身上，而不是先給小孩。

禪修沉澱心靈 有助投資

我來自雲林麥寮，從小就要幫家裡種田，長期彎腰後，造成脊椎受傷，原本不以為意，直到進入社會後身體越來越差，二、三個星期會感冒，連打哈欠都會閃到腰。大約在民國73還是74年，只要坐下來15分鐘後，尾椎就痛到沒有辦法站起來，到醫院檢查才發現，裡面第五節到第七節已經纖維化，於是開始作物理治療，而且時間查達七年半，不過病情依舊沒有好轉。

後來遇到一個朋友，曾因為誤飲假酒而失明，但後來失明的症狀漸漸消失了，原來是有在做禪修，當時就想就姑且一試，於是在這位朋友引進下進入了禪修的世界。隨著禪修時間拉長，生活作息也趨於正常，身體的負能量也藉由禪修而達到平衡，更重要是禪修提高心靈的層次，並在無形中漸漸改變自己的思考朝向正面，不論是工作上還是理財投資都正面看待。

在禪定裡用雙盤（盤腿）打坐很痛苦，但每次遇到工作挫折，我再想想雙盤的痛苦，就覺得挫折沒有什麼好怕。由於長時間的病痛，培養我彈性的處世態度，我體會出，面臨低潮時不要輕易作重大決定，先穩穩通過。在高點時要非常的謙虛、做到第二名就好，因為第一名後面追趕的人、妒忌的人非常多，如果沒有辦法承受壓力，就會被打垮。所以面對失敗，可以把它看得很淡，但重點是必須從其中學到教訓，如果什麼都沒得到，那麼失敗根本毫無意義，也絕對不是成功之母。

面對職場上詭譎多變的環境，「禪修」可以讓我保持身心靈的安定，同時能以更專注、敏銳的心，作最精準的判斷。高中畢業後放棄考大學，改讀專科學校，接著當兵，退伍後考上高普考，進入銀行工作。當時台北銀行（後併入富邦銀行）每三年就指派一個新工作給我，我就歡喜接受，但深感學歷與專業的不足，因此決定重拾書本考上台大的EMBA、接著再考上大陸的南開大學取得博士。

　位於忠孝東路黃金地段、北市東區指標性都更案「正義國宅都更案」，歷經18年整合規劃，終於在昨（13）日有條件通過都市設計審議，短期內將續拚都更審議及環評，希望年底前可以完成原建物拆除，明年動工。

　台北市都發局表示，正義國宅推動都更過程中，因為實施者與地主間，權利義務問題一直無法妥善解決，再加上基地位於黃金地段，潛在利益驚人，都更過程中甚至還曾引發各方勢力介入，還傳出地主在2009年遭槍擊，因此呈現停擺狀態。

　由於延宕太久，連央行總裁彭淮南都曾表示關切。之後建商展現誠意整合所有權人，大幅變更建築及實施方式，對於少數反對都更者也盡力妥善處理，終於完成整合。

　「正義國宅」更新單元面積約1,500多坪，分成A、B兩基地，A基地規劃101戶的大坪數豪宅型住宅，1層2戶，B基地則將規劃59戶小坪數2房住宅，將興建地上31層、地下7層住商複合大樓，並加入公共設施容積移入、提高開發強度，該案邀請日本建築師丹下憲孝事務所設計，力求延續SOGO百貨人潮。

　都發局長邊泰明指出，正義國宅都更案，是由龍麟建設擔任實施人，因申請公共設施容積移轉，因此需要申請都市設計審議，建商也在審議過程中，提出7項回饋承諾，包括1樓到4樓配合SOGO商圈發展作為商業使用，提供1,500平方公尺的開放空間，設計理念採外國垂直設計，一到四樓電梯設置在室外，並釋出30坪到40坪的人行開放空間。頂樓外觀則採鑽石塔設計，並採用綠建築銀級標準設計。

　至於原本建商想要爭取停車場容積獎勵，但都市設計審議委員會認為，正義國宅都更基地靠近捷運站，因此拒絕給予停車場容積獎勵。但建商仍承諾，會在地下二樓釋出70個停車位，開放大眾使用。

　都發局說明，「正義國宅更新案」因加入公共設施容積移入，提高開發強度，因此後續也要進行環境影響評估確保環境品質的提升。

　正義國宅都更案預計興建地上31層、地下7層的住商複合大樓地面，北市府希望未來能成為其他老舊社區轉型的標竿案，若後續的「都更審議」及「環評」順利，希望年底前完成原老舊建物的拆除，明年動工。

忠孝東路 三大鑽石都更案破繭

　忠孝東路三大「鑽石」地段都更案－龍麟建設（大股東為三圓建設）正義國宅、SOGO復興館對面的大華建設安東街都更案、五段和松山路口的森業營造永春社區都更案，同步出現轉機。

　正義國宅昨（13）日獲都市設計審議，若順利進行都更審議、環評，將有機會在今年底取得建照、拆除建物，2014年動工，市場專家預估將有機會挑戰每坪200萬元。

　至於永春社區都更案，則在昨天首度舉辦公辦公聽會，大華建設都更案，年底將申請進入都更審議程序，雙雙出現進展。

　最受矚目的是正義國宅都更案，經耗時18年、被業界封為「最牛」都更案後，昨天終於有突破性進展，主導全案的上櫃營建股三圓盤中跳空漲停，鎖死在99.7元。

　三圓建設董事長王光祥昨天表示，正義國宅實施者為三圓大股東參與的龍麟建設，三圓本身也是擁有3分之1產權的都更地主之一、也擁有近50坪一樓店面，依照進度，希望年底前整合完成土地，並取得建照，明年拆除建物並動工興建。

　據悉，三圓2009年從富邦建設接手55％的龍麟建設持股、成為正義國宅都更案真正實施者以來，已陸續投入80億元整合拒遷戶和釘子戶等棘手問題；另外，還包括以每坪1,100萬元向國產局價購的小塊土地，難度、成本都非一般建商所撐得下去。

　王光祥表示，該都更案規劃未來興建總樓地板面積約2萬6,500坪，地上31層、地下7層的住商複合大樓。三圓已邀請日本建築大師丹下憲孝事務所設計建築景觀，為「鑽石塔」造型的建築，可望是東區新地標。

　大華不動產估價師事務所所長張義權表示，正義國宅都更案為市場上耗時最久、東區規模最大、地段也最搶手的大型都更案，估計住宅行情有實力挑戰「2字頭」。

　依目前忠孝東路東區土地行情，正義國宅都更案被市場人士預期，未來總銷金額可望上看250~300億元。

　至於大華建設都更案，為商3特土地，容積率為630％、建蔽率65％，共121.9坪，每坪898.36萬元。

　經整合鄰地雍國建設、公圳農田水利會參與都更和合建後，基地已擴大到220坪，每坪土地站上千萬。

　大華建設副總經理陳志誠表示，華建預計，2013年底送都更審議委員會，依時程估計大概要1年後，規劃蓋成17層樓的建築，華建希望分回1~9樓，並規劃為專門出租的醫美大樓。

國際房產業者昨天公布全球10個主要城市房租投資報酬率，紐約以報酬率6.2％位居第一，巴黎排名第二，東京與倫敦排名第三。台北因為房租報酬率太低，外派人員太少，未列入排名。
英國第一太平戴維斯昨天公布，全球10個主要城市房市概況報告顯示，置產租金報酬率超過買10年公債殖利率，以東京來看，租金報酬率是4.7％，遠超過日本政府10年公債報酬率0.8％，紐約租金報酬率6.2％，與10年公債殖利率差距為3.6％。

紐約居首東京第三
報告指出，第三名的東京，租金報酬率高主要是受到日相安倍振興經濟策略奏效，東京又將主辦奧運會激勵所致，此外，第一名紐約，房價在未來3年有可能成長逾3成，東京房價最少也會成長10％。
對照台北，第一太平戴維斯台灣研究部資深經理丁玟甄估計，台灣租金報酬率約1.8~2.5%，台灣10年期公債殖利率約在1.7~1.8％，兩者差距相當小。不僅如此，全球最大房地產統計網站Global Property Guide（房地產研究指南）調查也顯示，台北租金報酬是全球最低 1.57％，名列最後。

國際化程度待加強
丁玟甄解釋，通常國際化都市最在乎租金，但台灣租金高端市場相對疲軟，海外的外派人員又相對少，就台灣而言，出租指標恐失真，若台北要邁向國際化都市，租金報酬率是相當重要的衡量指標，若以此來看，台灣國際化程度仍有待加強。
全球資產管理顧問發展部專案經理王維宏指出，台灣租金沒有調整，付租能力又以薪資取決，台灣薪資近年又沒成長，房價卻屢創新高，使得台北租金報酬率相對差。

興富發（2542）積極獵地，昨（13）日公告以總價9.69億元購入淡水海天段274地號1,573坪土地，換算每坪土地單價高達61.6萬元，打破7月初宏普建設每坪61.2萬元紀錄，榮登淡海新市鎮的新地王。

宏普建設7月初公告以總價11.12億元，買下淡海新市鎮1,653坪土地，每坪土地單價高達61.2萬元，打破湯泉國際去年12月寫下每坪單價約46.9萬元的新高；昨日興富發以每坪61.6萬元購入土地，再度刷新紀錄，坐上淡海新市鎮新地王寶座。

興富發副總經理廖昭雄表示，該案雖然每坪土地單價達61.6萬元，但已有建築執照，對集團來說價格尚屬合理。該案預計9月底過戶完成後，由於該案不需再變更產品設計，最快10、11月就可推案。

廖昭雄說，集團看好未來首購族市場，因此獵地方向均朝首購族、重大交通建設附近區域購地，這次出手買下淡海土地也符合此要件。

廖昭雄強調，由於該案位於中正東路上，台綜院後方，戶戶又具有景觀，未來推案每坪開價將落在35萬元上下，總價為700萬元至1,200萬元，規劃二、三、四房產品，將興建樓高27樓、地下五至七樓的大樓。

興富發下半年將推出總銷165億元的「雙湖匯」、新竹縣政三期、台科段兩塊土地，案量18.34億元和25.18億元，潤隆基隆案一期、總銷20至30億元間，高雄美術館區總銷143.53億元。

　「總是要給台灣年經人一點希望」，華固建設董事長鍾榮昌說，高房價讓許多年經人受苦，預計明年3月開賣的財政部景美財訓所地上權案，將規劃中小坪數，每坪開價40多萬元。若華固持有產權，每坪至少會賣80萬元以上。

　華固目前持有市值800多億元的土地庫存，新會計準則今年上路後改採完工法認列，鍾昌榮形容，華固走「快打旋風」路線，在快速推案、持續推案進帳策略下，未來5年會去化持有土地，預計2017年回收，明年預估有250億元以上的推案量。

　對於目前的社會現況，鍾榮昌感慨，台灣社會運動太發達，任何事情都可以抗爭，年輕一代領低薪，對未來沒有希望，日子過的相當苦。在這種沒有希望的氛圍下，年經人朝北市外圍找房，使新北市的小房產品熱銷。

　過去給人蓋大坪數和高總價房屋印象的華固，也開始以一般人購屋需求為考量。

　鍾榮昌指出，財訓所地上權案都規劃20~40坪數，最大是3房，連50坪以上都沒有規劃，最小坪數的總價約800萬元就可以買到，在台北市屬相當罕見的開價。

　對於這個產品，鍾榮昌很滿意的說，「總是要給年輕人一點希望、是買得起房的希望」。

　此外，華固還有「天」字輩建案「天鑄」，將在今年10月推出。鍾榮昌說，地段要夠好才能冠上「天」字，就像南港的「天匯」當初也造成市場搶購。

　「天鑄」的言下之意是上天打造的精品，尤其位在天母也恰好用天字。鍾榮昌表示，「天鑄」一戶178坪、總價3億多元，將創天母新高價。

　除了台灣市場，華固在四川成都的「沙河灣」案，預計今年11月開始交屋，鍾榮昌表示，大陸開放台資建商以來，華固是最早完工和回收的建商，未來在大陸投資建設的水位將維持在新台幣20~30億元水準。


Q4房市 量縮價穩

　房市928檔期後，外界關切第4季房市表現，華固建設董事長鍾榮昌指出，「第4季全台房市預計會是量縮價穩」，尤其房市因政策不確定性未排除，將導致交易量下滑。

　鍾榮昌指出，美國QE（量化寬鬆政策）將逐步退場，資金緊縮熱錢會減少撤離亞洲，東南亞股市重挫，加上美國公債殖利率近來上升，未來還可能超過3％，種種跡象都將帶動利率走揚，對房市不確定性也升高。

　儘管近來房市出現觀望潮，鍾榮昌指出，台灣房市未來1~2年都還是看好，不會有崩盤疑慮。目前因奢侈稅的論調差異很大，使買房的人不知所措，尤其對於買房沒有急迫性的人會觀望，就造成成交量下跌，但按照過去經驗，量縮但價格不一定會跌。

　鍾榮昌進一步表示，房價主要還是由供需市場決定，像桃園青埔、新北市淡水、新莊供給量都比較大，所以假如買氣需求沒那麼強，賣壓就會比較大。

　另一方面，目前已有個案出現房市買賣被國稅局以實價登錄資料課稅，促使實價課稅對房市的影響，將是繼奢侈稅後的另一個話題。

　鍾榮昌表示，歐美、日本及香港都是由實際成交價課稅。台灣目前還是以公告現值來課稅，與世界各國相比，持有房地產的稅相較低很多。

　但鍾榮昌也認為，「實價課稅不是1~2年後就可以上路」，需要累積相當夠的成交資料才有客觀依據。他也預估「5~10年以後，財政部就會以實價登錄資訊做為課稅基礎」，短期2~3年內的成交資料，還無法成為課稅基礎。

　鍾榮昌也認為，若要以實價登錄做為課稅基礎，政府也要顧及配套措施，否則實價揭露上路前所購入的房子，就沒有課稅基礎，反而之後購屋的人就要被課重稅，造成一國兩制的狀況，對房市買賣不甚公平。

房市928檔期開打，新北市又是北台灣推案的一級戰區，五股洲子洋重劃區在房價相對便宜，以及五股捷運計畫「加持」下，儼然已成了下半年大台北房市黑馬。

五股洲子洋重劃區面積大、聯外交通便利，除五股捷運預定計畫之之外，最重要的是，洲子洋重劃區的房價較鄰近區域便宜1至2成，1千萬元不到就能買到2房住宅。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，五股洲子洋重劃區鄰近新北產業園區，目前產業園區進駐廠商已達1402家、就業人口約3.5萬人；統計顯示，最近5年來，五股人口平均年成長686人、戶數平均年成長467戶，平均每戶人口數2.88人，人口穩定移入不但奠定房市發展動力，也帶動區域生活機能與商業繁榮。

台灣房屋五股洲子洋店長陳志宗說，五股受惠於洲子洋重劃區發展，附近還有大台北都會公園，持續吸引建商開發推案，市況相對火熱，加上房價比新莊副都心便宜1成至2成，算是大台北地區實惠的水岸住宅，受到許多首購族青睞。

住展雜誌統計，今年928檔期，五股洲子洋重劃區有不少新推案量，「合新NEW STAR NO.2」、「未來馥」、「全坤尊峰公園館」等新案開價36萬至45萬元，房價已站上4字頭。

陳志宗表示，洲子洋區產品類型多以2房、小3房為主，若外加車位，2房產品總價約800萬至900萬元，小3房總價約1200萬至1300萬元，若選擇捷運預定站周邊或面公園路段，房價還有補漲空間。

更觸目驚心的是，越來越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經營性房產。一位不願具名的房地產業內人士從多位銀行親友處核實的資訊是，這個數位已經超過了1萬套，如果按照每套100平方米來計算，100萬平方米的量已經超過了2012年溫州全年新盤供應量。


溫州人曾以四處炒房聞名，現在，忽冷忽熱的政策讓他們心驚膽顫。在經歷了四萬億寬鬆狂潮以及接踵而至的樓市限購政策之後，連續下跌23個月的房價，讓越來越多的溫州人將房產丟給了銀行或法院。

溫州人，正在他們的家鄉陷入一場嚴重的樓市危機。

2013年8月中旬，國家統計局公佈了最新的全國70個大中城市的房價，69個城市都在同比上漲，唯有溫州，仍在下降。至此，溫州已經連續23個月同比下降。

更觸目驚心的是，越來越多的房主放棄了正在銀行做按揭或者抵押給銀行的住宅、經營性房產。一位不願具名的房地產業內人士從多位銀行親友處核實的資訊是，這個數位已經超過了1萬套，如果按照每套100平方米來計算，100萬平方米的量已經超過了2012年溫州全年新盤供應量。

截至目前，溫州的央行系統尚無法提供準確的官方資料。許多被作為資產處置的房屋，進入法院系統，但法院也未能提供統計資料。

但可以佐證的是，溫州產權交易拍賣行2013年上半年完成的拍賣金額相比去年和前年都是接近一倍的增長。“其中絕大多數拍的是房產。”該拍賣行拍賣總監告訴南方週末記者。

“根源還是過去兩年整個溫州經濟出了問題。”央行溫州中心支行一位負責人指出，單純因為房價下跌繼續供房不划算而放棄房產不再供按揭的，依然只是個別現象，銀行系統跟房產相關的不良資產主要還是來自抵押貸款。

2011年9月，“眼鏡大王”胡福林跑路事件拉開了溫州這場經濟危機的序幕，民間借貸鏈條迅速斷裂，越來越多的溫州商人被追債，以致跑路、自殺。如今，這場危機正在蔓延到金融系統。

“2011年到2012年上半年是企業感覺最難的時候，2012年下半年至今銀行系統也難過了。因為往往是在危機爆發一年後，才開始進入大規模的資產處置階段，而房產，永遠是資產處置的重點。”前述央行溫州中心支行負責人解釋。

溫州人無比熱衷的房產，在這場前所未有危機的醞釀、爆發、深入之中，始終扮演著一個先鋒隊的角色，將溫州經濟拖入一個更深的泥潭，自身亦深陷其中。而如今，曾經支撐溫州房價暴漲的各種因素都發生了逆轉，如果溫州樓市走不出泥潭，溫州經濟能否一力回轉？

被腰斬的豪宅

2009年底，劉聞以每平方米4萬元的價格，買下“鹿城廣場”一套350平方米的房子，一年後就漲到了每平方米7.5萬元，升值了1000萬元。但沒想到，再過一年後，過山車一般回到了原點，一場空歡喜。

“鹿城廣場”是溫州近年來最具標誌意義的豪宅，由全國性房地產商綠城集團開發，拿地時是地王，開盤後是樓王。

從峰值攔腰斬斷的豪宅名單還可以列出一長串，溫州本土最大開發商中梁地產的香堤半島每平米是從5萬元降到了如今的2.8萬元；中低端商品房也比最高峰時下跌了百分之三四十。

不僅是購房者，連開發商也走了眼。王大山就是其中之一。他在2010年拍下新城和老城交界處一個地塊打算開發豪宅時，怎麼也想不到今天會重債纏身。

2.8萬元的樓面地價，王大山當時預計能開到5萬元，最差4萬元起。因為地處鹿城區這一溫州傳統老城區，該區域的新盤非常稀缺，最貴的豪宅“鹿城廣場”的二手房時價當時已經逼近了8萬元。

新盤稀缺也是溫州近年來房價飆升的一個重要原因。泰和行銷機構總經理林育告訴南方週末記者，2011年之前，溫州每年的土地放量平均只有二百多畝，僅僅相當於北京一個中等以上社區的大小。

王大山的個人財富是在房地產行業做了5年積累的，部分土地款是跟另外五個朋友合夥湊齊的。這些合夥人，有做服裝的，也有做不?鋼的，來自各個行業。

王大山浸淫房地產業的那5年中，溫州市區商品房銷售均價從每平方米8000元一路上漲到3萬元，部分樓盤價格甚至超過北、上、廣等特大城市。

四萬億催生瘋狂借貸

王大山2010年拍下鹿城區那塊地的時候，也正巧遇上了一個資金亂飛的瘋狂年代。

他一點也不擔心資金缺口，因為“很多人通過朋友主動找上門來要投錢，還請我們吃飯，一放就是1000萬、2000萬元”。

自2009年起，溫州的民間借貸開始進入一個逐漸瘋狂的狀態。一開始的利息還只是月息2分3分，發展到2011年年中溫州金融危機全面爆發前，根據央行溫州中心支行的調研資料，利率水準超過了歷史最高值，月息6分甚至更高，這意味著100萬的民間借款每年要還的利息就高達72萬元。

報告指出，約20%的民間借貸資金最終流向房地產市場。

溫州民間借貸涉及之廣，根據央行溫州中心支行的報告可以看出，“大約89%的家庭個人和59%的企業都參與了民間借貸”。

錢從哪裡來？除了從實體經濟抽血之外，更多的民間借貸資金的源頭是銀行，而房子就是他們撬動資金的重要工具。

杭州銀行溫州分行的一位部門負責人向南方週末記者詳細解釋了這個資金流動的鏈條：不少溫州人在買房之後，選擇先將按揭貸款還上，再拿去銀行做抵押貸款。一套500萬的房產，無論是按揭還是抵押，一般最多只能在銀行貸出300萬元。奧妙在於擔保的放大作用——擔保公司可以作為中間擔保人，協助房主多貸剩下的200萬元出來。“只要房價是上行的，擔保公司就沒有任何風險”。

銀行自身當然也在不遺餘力地向外放貸。2011年，溫州GDP是3351億，年末貸款餘額是6194億，是前者的1.8倍。據保守估計，溫州直接或間接進入房地產市場的信貸資金至少占貸款總量的1/3，而且50%以上的貸款以房地產作為抵押保全品。

土地款尚未繳清之時，王大山就通過一家平臺公司，從華夏銀行貸到了1.5億元，“和民間資本一樣，他們當時也在求著我們去貸款，所以打了各種擦邊球”。

“如果沒有2008年的四萬億投資計畫，溫州的錢不會一下子多了這麼多，房價也不會上漲這麼快，暴漲的樓市也不會進一步接下更多的民間資本。”周德文對南方週末記者說。

談及這場爆發了兩年的溫州金融危機，幾乎每個溫州人都會再往前追溯兩年，細述四萬億的催化作用。

樓市急凍

王大山的專案拖了整整一年才準備開工。這時，天已經變了。

2010年10月，極度寬鬆的貨幣政策急速轉向緊縮，央行5次加息，12次提高存款準備金率，錢少了。

華夏銀行同意將王大山公司的1.5億貸款做了延期，但貸款額度抽緊、審批許可權上交到省分行後，新的貸款顯然是沒法審批下來。

如果處在樓市上行的階段，王大山還有一個選擇是儘快開盤回籠資金。但在2011年2月，溫州出臺了地方版限購辦法，這是一個嚴厲程度超過了北京的地方細則。“北京是家庭擁有兩套房產就不能再買了，溫州是只要有一套就不能買了，甚至於只要有銀行貸款記錄，把原來那套賣了再買都不行。”在泰和地產行銷機構總經理林育看來，限購讓溫州樓市進入了下行軌道。

豪宅市場的直接冷凍，迫使王大山沒法儘快開盤，只能繼續想辦法從民間借錢，蓋成現房後再賣，這樣買家也不會擔心他蓋了一半跑路。

2011年9月，民間借貸危機爆發，高利貸也借不到了，王大山和他的5個合作夥伴只能分別從農村信用社、小額貸款公司幾十萬幾十萬地借貸，勉力支撐。

往常主動送錢過來的債主紛紛找上門來催債，每個月一次。6個合作夥伴，一共欠下了高達7億元的高利貸。王大山一度萌生跑路的念頭，後來想到畢竟項目還在，跑路就徹底回不來了，開始跟債主協商讓他繼續把這個項目做完，“他們把我逼得跑路了，一分錢也收不回來；如果跟我一塊堅持，最後還能收回一半的本金”。

再支撐三個月，王大山的樓盤大概就能完工了。能賣多少錢？他現在還沒想過，拿地時預計的一平米5萬是不敢想了，“三萬多吧。”他說。

還有一些房地產商沒有熬過這個難關。2012年1月，湖南岳陽的溫州商會會長白洪光用鋼絲繩結束了他年僅42歲的生命，他在岳陽和溫州開發了十幾個房地產項目。離世僅僅一個月前，白洪光的朋友還跟他一起去考察了一個新的地塊，“他當時仍然在想辦法講故事，想通過一個新專案融錢，來償還前面的巨額債務。”白的朋友回憶。

曾經引領全國炒房風氣之先的“溫州炒房團”，在2010年開始的“限購”政策之後，慢慢淡出公眾的視野。其中一位炒房團團長，曾經坐擁價值7000萬的房產，因為房價下跌資產縮水三分之一強，而此前炒房的資金幾乎全部來自溫州的民間資本，只能降價賣房。很多豪宅有價無市，撐到2012年下半年，各路債主開始紛紛上門。

其中一位元債主對南方週末記者說，他在2011年借出了200萬元，2013年5月去要錢，就被告知，要麼拿走八成的本金，要麼拿走兩套房子。

中原豪宅STATELYHOME北角半山副區域聯席董事陳家鴻表示，市場新近錄得寶馬臺優質單位低於市價買賣，涉及成交為1座高層相連戶，總實用面積1436平方呎，總建築面積1700平方呎，擁四房雙套房間隔，連工人房，交吉出售。

據瞭解，原業主因睇淡後市，希望換入細單位自住，故於半年前開始放盤，當時叫價1980萬元，惟單位放盤一段時間仍無人問津，近日因雙倍印花稅豁免期限將至，原業主為儘快沽貨，故大幅減價380萬元至1600萬元出售，終獲買家承接，折合實用呎價約11142元，低市價近2成。

原業主則於2007年12月以1085萬元購入兩單位，是次轉手帳面獲利515萬元，單位升值約47%。(V)

繼武漢史上最貴地塊紀錄刷新後，將於下週三出讓的南開天拖地塊就算以掛牌底價成交，也將刷新天津土地出讓總價“地王”歷史。

根據天津土地交易中心的出讓計畫，位於南開區天拖板塊1宗住宅、商服、科教綜合性用地將於9月18日摘牌，該地塊以91.8億的起始總價刷新了天津土地掛牌總價紀錄。

據天津本地媒體消息，目前已有天房發展、保利地產、招商地產、金融街置業等多家房企意欲參與爭奪。

出讓公告顯示，該地塊土地用途為商服、城鎮住宅、科教，位於南開區紅旗路西側，東至紅旗路、賽德廣場，南至保澤道，西至汽車研究所、天拖供熱站，北至天拖北道。

該地塊可建設用地面積374017.4平方米，其中含110KV變電站占地3200平方米，規劃用地性質為商業金融業、居住，須于土地出讓合同簽訂之日起半年內開工、3年內竣工。

出讓檔規定，規劃地上總建築面積不大於102.09萬平方米，其中新建商業金融類建築面積不大於46.5萬平方米，可建設商業、寫字樓、酒店等，不得建設酒店型公寓。

此外，按規劃保留部分老廠房，改造後建築面積不大於10萬平方米，可作為商業、寫字樓、酒店等使用。新建居住建築面積不大於44.3萬平方米，包括非獨立占地的配套公共服務設施和經營性商業設施。

公告還規定，需配建養老院，用地面積6000平方米，建築面積不小於4500平方米，配建幼稚園，用地面積8000平方米，建築面積不小於6400平方米。此外，該地塊可建設用地內須配建獨立占地的110KV變電站，用地面積3200平方米，建築面積約2000平方米。

同時，該地塊不接受聯合競買，如有合作開發意向的，須在報名前成立新公司，並由新公司報名參加競買。

另據瞭解，天津單幅土地掛牌價格的最高紀錄一直保持在2010年推出的“津南新城地塊”手中，起始價為58.48億元。

同時，“津南新城地塊”也從2010年至今一直保持著天津土地出讓總價的“地王”桂冠。當年4月底，富力地產擊敗中鐵置業以總價70.5億拿下了該地塊。

9月12日，新鴻基地產發展有限公司截至6月底止全年業績，新鴻基地產歸屬公司股東溢利為港幣403.29億元(折合人民幣317.9億元)，與去年純利港幣430.8億元相比，下跌6.38%。回顧期內，新鴻基地產營業收入港幣537.93億元，下滑21.35%。

新鴻基地產表示，集團業績下滑主要是因為物業銷售不及去年。回顧期內，來自物業銷售的淨利潤為港幣71.9億元，而去年年度為港幣130.7億元，大跌45%。年內銷售總額為港幣329.05億元，同比下滑13.8%。來自租金的收入方面，升11%至港幣160.19億元，淨租金收入亦升11%至122.36億元。

在土地儲備方面，回顧期內，該集團於2013年6月底，在內地的土地儲備達8110萬平方尺(約901萬平方米)，其中約7160萬平方尺(約795萬平方米)為發展中物業，其中超過75%為高級住宅或服務式公寓，其餘為高級寫字樓、商場和酒店。集團亦在內地持有950萬平方尺已落成投資物業，主要是位於上海和北京黃金地段。

6月底，集團的淨債項與股東權益比率處於12.5%的低水準，並預計在支付新購入上海專案的全部地價後，仍可保持在20%以下的健康水準。


新地又表示，未來9個月新推的主要香港住宅專案，包括港鐵屯門站瓏門II、港島西的Imperial Kennedy、粉嶺住宅專案及元朗東的爾巒。在目前的市況下，中小型單位較易被市場吸納，集團未來新推專案亦會以此類單位為主。此外，集團亦計畫推售西九龍天璽新一批單位，以及2個分別位於觀塘海濱道及港島南區黃竹坑道的發展中寫字樓項目。

集團將會推售的主要內地專案包括廣州天匯廣場綜合專案內的優質寫字樓、佛山瀧景的優質住宅和商鋪，以及其他專案的新一批單位，其中包括陸家嘴濱江凱旋門。

此外，新鴻基還預期，內地和香港的住宅市場均會繼續受相關的政策措施影響。內地方面，預期在城鎮化持續的情況下，首次置業買家對住宅物業的需求會保持殷切，但高級住宅物業的銷情仍會受制於住宅限購令。

9月12日，據媒體報導，萬達集團全部拍得青島當天擬拍賣的15宗地，總建築面積達350萬 ，均位於黃島區瀕膠州灣的沿海地段。上述地塊是以萬達旗下青島萬達東方影都投資有限公司和青島萬達遊艇產業投資有限公司名義拍得的。

據瞭解，萬達東方影都競得黃島區濱海公路北側，柏果樹河西商服土地2宗，均底價成交。其中一幅，土地總占地面積22.29萬 ，容積率1.93，規劃總建築面積43.03萬 ,成交樓面地價956元/ 。

另一幅土地，土地總占地面積6.26萬 ，容積率2.2，規劃總建築面積13.77萬 ,成交樓面地價921元/ 。

而其餘13宗地則全部被萬達遊艇產業競得，上述地塊多為舊村莊，周邊尚無新建樓盤。而其中，1-10地塊規劃為純住宅用地。

其中1號地占地7.59萬 ，規劃建築面積30.35萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為394元/ ，競買保證金1.51億元；2號地占地7.25萬 ，規劃建築面積29.02萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為392元/ ，競買保證金1.45億元；3號地占地7.14萬 ，規劃建築面積22.83萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為378元/ ，競買保證金1.14億元；

4號地占地6.83萬 ，規劃建築面積21.87萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為378元/ ，競買保證金1.09億元；5號地占地5.97萬 ，規劃建築面積22.10萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為388元/ ，競買保證金1.10億元。

6號地占地5.70萬 ，規劃建築面積21.66萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為389元/ ，競買保證金1.08億元；7號地占地8.49萬 ，規劃建築面積23.78萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為432元/ ，競買保證金1.34億元；

8號地占地8.11萬 ，規劃建築面積29.21萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為378元/ ，競買保證金1.44億元；9號地占地8.49萬 ，規劃建築面積28.88萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為377元/ ，競買保證金1.41億元；

10號地占地8.12萬 ，規劃建築面積30.05萬 ，拍賣起始價綜合樓面地價為390元/ ，競買保證金1.49億元。

餘下3宗土地是非住宅用地。11號地占地4.02萬 ，規劃建築面積8.05萬 ，土地用途為批發零售用地，拍賣起始價綜合樓面地價為682元/ ，競買保證金8898萬元。

12號地占地22.87萬 ，規劃建築面積34.31萬 ，土地用途為工業用地，拍賣起始價土地單價為329元/ ，競買保證金7526萬元。

13號地占地2.68萬 ，規劃建築面積26.84萬 ，土地用途為醫療慈善用地，出讓年限50年，拍賣起始價土地單價為1098元/ ，競買保證金2947萬元。

據報導，在青島西海岸，除了萬達城項目以及當天拍得的地塊，萬達西海岸第三個專案已經在籌畫當中。

另悉，今年7月2日，青島市政府與萬達集團簽署合作協定，據此萬達將在青島西海岸經濟新區投資超過300億元建設萬達國際文化旅遊城項目。

作為華中地區的重鎮武漢，再創新“地王”。

9月12日，備受關注的武漢精武路地塊公開拍賣。精武路地塊位於武漢新華路、解放大道、江漢北路合圍區域，比鄰協和醫院和武廣商圈，在武漢地產界被譽為漢口的絕版黃金地段。該地塊總面積182270平米，起拍價70億元，樓面地價9800元/平米——該起拍價為武漢歷史上最貴的地塊。

9 月12日上午九點半，在武漢“市民之家”國有土地拍賣會現場，經濟觀察網記者看到，共有上海複地、世茂、金融街控股、廣州越秀四家地產公司參與競拍。整個競拍過程持續了大約一個小時，彼此報價都比較謹慎。絕大多數競價，都是以最低的500萬增幅報價。特別值得關注的是，在拍賣會現場金融街控股表現出勢在必 得的態勢，其報價決策極為短暫。

但當競價趨近90億的時候，上海複地和世茂開始鮮有舉牌，現場轉為金融街控股與越秀地產的爭奪。最終，越秀地產以90.1億的價格拍得精武路地塊，折合樓面價格12617元/平米，溢價率28.7%——創下了武漢總價和樓面地價的“雙料地王”。

為數眾多的武漢地產界人士分析，以12617元/平米的樓面地價測算，該地塊最終的樓面銷售價格大約在每平米25000元到30000萬之間，參考目前漢口區域在售的高端樓盤如漢口天地項目已售2.5萬的均價。“精武路位處黃金地段，這樣的價格並不算太高。”有武漢地產界人士評價。

該場拍賣會的拍賣師陳少湘在接受經濟觀察網記者採訪時也表示：“我原來以為可以拍過100億。”但他並不認為90.1億的成交價格屬於“低估”。

一個未經證實的消息是，此前金融街控股與該地塊屬地武漢市江漢區政府多有溝通，江漢區政府也有意將其規劃為金融商務區。但在現場競拍中，金融街控股卻最終放棄。

荊門、南昌和九江3個城市的庫存增長幅度較大，環比增幅分別達10.1%、5.2%和4.6%。
　　上海易居房地產研究院近日發佈的《8月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至8月底，20個城市新建商品住宅庫存總量為7,513萬平方米，環比增0.7%，按年增1.3%，顯示庫存為9個月以來首次出現按年正增長。而20個城市中，有12個城市出現了庫存按月增長現象。

　　荊門、南昌和九江3個城市的庫存增長幅度較大，環比增幅分別達10.1%、5.2%和4.6%。

　　據Wind資料顯示，截至今年上半年，已發佈業績報告的124家上市房企的存貨值約1.68萬億元，總體上較2012年底升12.47%，較去年同期增24.76%，再創歷史新高。其中，有96家企業存貨金額與去年同期相比增長，約占77%，僅有28家房企存貨量按年減少。

近日，鄭州市房管局公佈的資料顯示，鄭州市房租漲幅連續2年達15%。9月13日，鄭州市數位入職不久的80、90後表示，租到一個價格適中的房子實非易事。房租漲價加上就業壓力的增加，讓初涉職場的新鮮人更加“不堪重負”。

　　“在鄭州市東區和北區，繁華地段的一室一廳、二室一廳房源非常搶手，價格也一路飆升，繁華地段月租千元以下的一室一廳和2000元以下的二室一廳一房難求。”9月13日，鄭州市金水區一名房屋仲介從業者小常告訴記者，在鄭州市居住環境經濟上相對寬鬆的西區，繁華街區的二室一廳租金也在1500元左右。

　　“我剛上班一年，一個月工資2000餘元，在一個城中村租房住，一個月房租600元(今年漲了100元)，可現在城中村已開始拆遷，正在發愁以後再找便宜的房源就更難了。出了城中村，租房最少也要1000元。”80後小黎是一名公司職員，他告訴記者，入職初期，經濟能力上不允許買房，原想租房壓力會小一些，沒想到租房的價格也一路飆升。

　　身為70後的宋麗今年入手了一套80平米的學區房轉手出租，她慶倖自己“下手准了”，“現在以租養供，每月2300元的房租還了月供還有結餘，近兩年房租漲得比房價還快。”

　　記者走訪了金水區數家社區發現，社區?貼出的招租廣告一般貼上一兩天就能找到房客，並且房東還能在眾多尋租者中挑選一番，尋租廣告往往比招租廣告還多。

　　根據鄭州市房管局公佈的資料，鄭州市房租漲幅已經連續2年達到15%，房租漲幅超過房價漲幅5%，且租房戶數在增多。同時，自國家統計局的資料顯示，全國住房租金也已連續上漲44個月。

　　有業內人士表示，鄭州市租房價格連年上漲的背後，是鄭州市租賃房源的緊張、畢業季的到來和房價的上漲。據記者調查，鄭州許多老房子和城中村正在進行拆遷，8、9月份又有大批畢業生湧入社會，尋求就業機會和穩定的居住環境，助推了房屋租賃市場的火熱。

　　雖然房租房價都在上漲，但是鄭州的工資水準卻仍偏低，有媒體資料顯示，2011年，鄭州的城鎮單位在崗職工平均工資水準以35541元居第23位，在26個城市中排倒數第四位。

　　對於目前的“租房難”現狀，鄭州市房管局保障性住房辦公室向媒體表示，鄭州市已籌措一批公租房房源，即將面向剛畢業大學生、在鄭務工人員分配。另外，鄭州市還將出臺新的政策，讓公租房的戶型、地段更加合理，吸引住房困難群眾居住。

　　而從2013年1月1日起，鄭州推行實施廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房“三房合一”的住房保障管理新機制。7月1日，開始接受社會申請。截至目前鄭州已開工建設80.91萬平方米(16248套)保障性住房。同時，鄭州亦放寬了保障性住房的申請條件，其中，新就業職工在申請公租房時應具有鄭州市常住戶口，已與用人單位簽訂勞動(聘用)合同，月工資低於城鎮居民最低生活保障標準的6倍，本人在市區範圍內無自有住房且未租住公有住房。

　　對此，有不少職場新鮮人表示，期待政府加快公租房尤其是商務繁華地段的公租房建設，讓上班一族早日住上租金合適的公租房，以減輕就業初期的經濟壓力。

地價節節高漲，北京、上海、杭州、武漢等各地陸續拍出新「地王」。房企搶地讓地王身價三級跳，助推豪宅房價，估計北京豪宅市場不出3年，就可出現晉身上億（人民幣，下同）的超級豪宅。

這波「地王」旋風襲捲各地房地產市場，至今仍餘波盪漾。近1周以來，從北京農展館地塊被融創以總價21億元，樓面價每平米達7.3 萬元標出天價後，開始點火；各地陸續接棒，先是上海徐家匯中心地塊以217.7億元的高價出讓；武漢也出現刷新總價及單價的雙料地王；接著上海浦東新區川沙新市鎮城南社區地塊標售，標出樓面價每平米1.8萬元，溢價率高達132%，幾天內又改寫上海地王新紀錄。

各地競相標出地王，北京理工大學房地產研究所所長周畢文表示，地王的出現無疑將推高房價，目前市場已經到了近乎瘋狂的地步，地王頻出並不是一個好徵兆。拿北京來說，他說，房地產已調控了3年，核心區房價不僅不跌還出現翻漲，可見樓市調控難度越來越大。

地王入市的風險非常大，亞豪機構副總經理任啟鑫指出，地王現象，就是釋放房價上漲的信號，拿地王打造出來的豪宅必然水漲船高。以北京來看，8月「遠洋萬和公館」的豪宅專案入市，定價已高達每平米7.5萬元。而北京四環內高端住宅成交比上一個月上漲了15%。他因此大膽預測，不超過3年，北京核心城區將出現單價超過20萬元、總價過億的超級豪宅。

地皮估值跌吸引力未見大增

沙田九肚用地作價不斷尋底，昨天區內最後一幅賣地表用地九肚第56A區第578號用地截標，雖然市場估值全面低於月初批出的第579號地皮，但並未吸引發展商入標，只接獲8份標書，屬區內標書數目最少的一幅地皮。業界人士認為，部分中小型發展商或已取得足夠土儲，未來地價將有機會進一步下調。

地政總署推出的九肚第578號用地和灣仔適安街蚊型住宅地昨午截標，署方合共接獲23份標書；其中九肚用地收到8份標書，較上月底截標的579號用地9份標書還要少；灣仔用地的反應相對較佳，共有15個財團入標。

九肚近月地價雖然下調，但未有刺激發展商入標，連曾經入標對上一幅用地的中小型發展商，今次對入標此用地也變得審慎。嘉華國際（173）、信置（083）和會德豐（020）等先後入標，嘉華國際香港地產發展總經理尹紫薇表示，該幅地屬優質，出價會因應地皮的剪裁和環境等因素，惟承認其景觀略遜於579號用地。

部分發展商則以財團形式參與，包括富豪酒店（078）和百利保（617）聯營，以及區內地主之一的資本策略（497）與新世界發展（017）攜手等。資本策略旗下尚家生活董事總經理方文彬認為，用地屬區內最後一幅，可依集團心目中的設計裁剪，並屬於一個與新世界發展合作的理想機會。他表示，集團對本港長遠有信心，認為地價短期調整是入市良機。

灣仔地獲15財團入標

至於佔地僅二千多方呎的灣仔蚊型地，由於規模小，吸引15家財團入標；其中包括多家中小型發展商和罕見參與投標土地的財團，例如金滙地產、香港興業（480）、英皇國際（163）、中國冶金和莊士機構（367）等。至於早前夥建滔有關人士奪得九肚用地的俊和發展（711），是次則轉移目標，改為夥拍灣仔主要地主合和實業（054）競投灣仔住宅地。

金滙地產董事曾沛源表示，過往也曾合資入標佐敦用地，認為灣仔地皮位置理想，並指市況屬良好，找到平衡點；莊士高級營銷策劃經理陳慶光預料，用地將建開放式單位，出價已考慮市況，並認為近期地價略有調整，情況仍屬健康。

未來地價料大幅下調

是次九肚地的反應欠理想，高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，入標的發展商大部分在區內已有發展項目，而估計部分中小型發展商可能已取得一定數量的土儲，未來或減少參與投地，若市場只餘大型發展商出手，未來地價或會更大幅下調，但物業售價則預料保持高企。

對於不少發展商轉以合組財團形式入標，他相信，除可以減低風險外，中小型發展商與大型發展商合作，建築費和技術較易掌握，貸款成本也可望較自行發展低。

屬於新界傳統豪宅區的九肚山，放盤相對稀少，今年至今成交更是稀少，暫錄約6宗買賣交投，即使早前沙田九肚地皮以較低價賣出，區內也不見劈價個案。有代理預計，九肚山全年交投或不足10宗，屆時將刷新近5年成交量新低。

未見大減價 盤源罕

九肚山屋苑業主多留單位自住，雖月前區內地皮以低價賣出，但業主叫價未見大幅回落，區內代理表示，目前大部分單位議價空間仍維持在3%至5%。

區內代理指出，九肚山交投罕有，因各屋苑放盤少，以今年錄得2宗成交的匡怡居為例，目前僅5個放盤，叫價介乎1400萬至1900萬元；至於今年暫未有成交的寶翠小築，則只有1個放盤，涉及單號屋，實用面積1916方呎（建築2489方呎），以5500萬元放售。

放盤量不足，直接影響睇樓氣氛。美聯物業指出，9月至今該行僅有5組九肚山睇樓客，但鑑於區內無銀主盤，一般業主也不急於套現，預計九肚山洋房全年買賣成交或不足10宗。區內代理補充指出，若有業主欲速沽單位，叫價面臨壓力，議價空間或須擴大至一成，方有買家承接。

代理資料顯示，9月至今九肚山屋苑尚未有成交，對上一宗交投屬於以細單位為主的洋房屋苑匡怡居，雙號屋減價約8%後，以1558萬元沽出，實用面積755方呎（建築994方呎），兩房兩廳間隔，實用呎價20636元（建呎價15674元）。上手業主在2006年以630萬元買入，賬面大幅獲利約928萬元，期間物業升值約1.5倍。

透過代理回贈買家 變相減價5至7%

發展商搶中秋黃金檔期，大幅加佣爆發搶客戰，銅鑼灣yoo Residence 加佣至10%，創歷來最高佣金新盤；據悉，有關佣金會透過地產代理回贈予買家，變相減價5%至7%促銷。

yoo Residence 歷來最高佣新盤

市場消息透露，資本策略（00497）旗下銅鑼灣yoo Residence日前約見地產代理，表示若地產代理之間因搶客而被迫回贈佣金予買家，只要代理能出示回贈佣金的證明，發展商可以額外再補貼2至3%予地產代理。

據悉，該新盤現時提供相等於樓價7.5%的佣金作報酬，不少地產代理回贈部分佣金予買家，但近期市況未如理想，代理回贈佣金愈來愈多，個別甚至回贈其中6至7%予買家，才能吸引到買家入市。幸好發展商對特殊的個案作出補貼，額外追加2至3%佣金予代理，累積提供相等於樓價10%作為佣金。

負責該項目銷售的尚家生活董事總經理方文彬昨日回覆本報查詢時表示，的確有代理要求加佣，但發展商無作出任何承諾。

一手價貼二手 優惠幅度有限

一名熟悉一手樓盤銷售運作的地產代理指出，這種以佣金補貼形式鼓勵代理回贈予買家，其實是變相減價的其中一種方式。最初出現的時段，是今年4月29日一手新例生效前夕，大量新盤同時趕清貨，發展商不想明碼實價減價，只有紛紛加佣搶代理，因而形成這種特殊的「回佣」方式。而這種方式愈來愈廣泛，例如油麻地、土瓜灣等區的新盤也有類似的優惠。

不過，業界人士認為，這種特殊的「回佣」方式不會變得普及化，因為近期推售的新盤，其定價已經追貼二手樓價，發展商很難再有額外的優惠。最多只會送贈小禮品予代理刺激士氣，例如長實（00001）旗下荃灣昇柏山，除了提供基本的佣金外，近日向帶客入票的地產代理送出200元超市禮券，若買家成功購入單位，代理再獲贈容祖兒演唱會門券。

事實上，近年發展商紛紛大幅提高佣金吸納地產代理手上客源，現時大部分新盤佣金基本上達到樓價的3%或以上，比二手樓為高，個別更額外送贈獎金，例如港圖灣E單位，除了4%佣金外，額外有8萬至10萬元現金獎金。

代理帶客入票開單 增發獎金

另一方面，除了發展商積極搶客外，地產代理之間也會搶客，繼中原地產推出帶客睇樓獎金100元後，美聯物業昨日作出還擊，特增設三重現金獎賞予前綫，針對熱賣新盤「溱柏」及「昇柏山」，美聯前綫代理，凡帶客到以上項目售樓處入票，即時可獲現金獎300元，而賣樓當日再帶已入票客人到場，即再獲第二重獎500元；每日亦設開單獎金，促成交易之主管及代理可額外獲得合共3,000元獎金。

未來數月仍陸續有多個新盤推售，由於市場客源有限，預期發展商與代理將會推出更多優惠吸客。

為趕及在中秋節期間賣樓，華懋在本周四發放屯門南岸新樓書後，昨即公布項目餘下20伙的價單，單位定價較新例前平均減價約2.1%，同時新增即供減3%折扣，令單位變相最多減價約5%。

華懋昨公布南岸尚餘的20伙價單，全數重推單位的定價均比項目今年初公布的舊價單定價低約2.1%，定價介乎873.6萬至1,483.2萬元，呎價由9,394至12,309元不等，平均呎價10,460元。

至於付款辦法方面，舊價單只設1種，為沒有任何折扣的即供付款，而新價單現設多達4種付款方法，包括60天成交、120天成交及180天成交，3種付款計劃分別照定價減3%、2%及1%，還有照定價發售的240天付款方法。

定價減2% 最多再享3%折扣

單位定價已減約2.1%，若再扣盡新設的最多3%折扣，則單位較舊價單最高減幅約5%。此外，發展商可安排買家向其指定的財務公司承造按揭，貸款額最高7成；另單位買家可獲車位優先購買權，住宅車位售價介乎45萬至70萬元。

另據成交紀錄冊顯示，嘉里（00683）土瓜灣港圖灣昨沽41樓E室，成交金額922萬元。

新鴻基地產（00016）斥逾200億元購上海徐家匯地皮，雖然令負債上升，但遠低於市場早前預期。券商普遍看法正面，僅微調目標價及資產淨值，惟昨股價仍跌1.4%，收報101.7元，跌1.4元。

微調目標價 資產淨值

證券界早前預測新地購滬地王後，負債將超過20%。不過截至6月底止，公司淨負債比率12.5%，為過去15年新低。管理層昨向分析員透露，支付徐家匯項目後，負債比率將低於20%。美林美銀及瑞信估計，負債比率將為19.6%及17.5%。

美銀美林推算，徐家匯項目60%樓面面積出租，每年租金收入約28億元，相等成本回報率8至10厘。擬作發售的餘下40%樓面面積，按比例計成本為160億元，若邊際利潤20%，料新地可賺取40億元。

Yoho延期 美林降盈測

徐家匯項目雖大，但券商未有大幅改變盈利及資產預測。瑞信將每股資產淨值（NAV）由189.9元微降至187.9元，將目標價由142.4元降至140.9元，維持「跑贏大市」。美銀美林亦將2015年預測盈利降5%，主要反映屯門Yoho Town3期延遲落成。

花旗卻將目標價由135.88元調高至137.68元，維持「買入」。花旗相信，截至6月底止的全年盈利已是新地的低谷，相信租金收入持續增長，以及物業銷售復甦，將可為盈利帶來上升空間。以該行預測2014年財年市率盈12.7倍計，股價較NAV折讓達40%，且公司經常收入具防守力。

發展商推盤步伐漸加快，一度大量分散二手客源；本報調查一百大指標屋苑今明兩天預約睇樓量回升約百分之一，反映結束連續十二周下跌。業界人士稱，個別屋苑睇樓量低位反彈，主要是業主議幅擴闊，輕微帶動睇樓量回升。

　　綜合市場消息指，一百大指標屋苑當中，合計二千三百七十組睇樓量，有二十八項屋苑預約睇樓量按周錄得升幅，但同一時間，有五十項屋苑則按周保持平穩，餘下二十二個呈下跌，反映實際市況於橫行階段。

　　中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新界區大型新盤銷情不俗，加上大節將至，發展商趁市場反應理想，兼長假期前加快推盤部署，令市場焦點仍集中新盤市場，整體二手樓市預約睇樓量變化不

大。

　　美聯物業董事布少明表示，市場焦點全在一手市場，加上一手訂價吸引，攤薄二手客源，導致二手交投未見起色，但由於屋苑上周預約睇樓量已處於極低水平，在市場無特別消息刺激下，本周末睇樓活動按周保持平穩，另由於周末有新盤加推應市，預期購買力依然傾向新盤市場。

　　祥益董事謝澤銘稱，新盤開售令屯門、元朗等大型屋苑構成壓力，該等區份不少業主議幅僅維持百分之三至五水平，與準買方還價幅度存在差距，導致區內睇樓活動持續放緩，另外，近日市場頻錄低市價成交，幅度在百分之五以上，其中，居屋價跌幅明顯，個別單位新近成交，較六月初「白居二」開始實施錄得呈成交價回落。

　　將軍澳新都城今明兩天預約睇樓量維持相若，利嘉閣經理鄧達榮表示，受惠部分業主擴大議價空間，新都城本月暫錄七宗買賣，與上月同期成交量相若，現時，該屋苑兩房最低入場費約三百七十五萬元。

　　另外，中原副區域營業經理楊文傑指，本月迄今康怡花園僅錄得一宗成交，由於市場交投膠?，業主放盤態度軟化，願意提供更大議價空間，刺激該區買家還價，幅度介乎半成至一成，周末預約睇樓量保持平穩。

　　美聯首席高級營業經理吳肇基表示，?魚涌太古城富天閣中層G室昨易手，單位實用面積七百九十二方呎，成交價一千二百六十萬元，呎價約一萬五千九百元，屬市價價。

馬來西亞建設公司 Eco World Development Sdn Bhd 將要啟動 1214 公頃，開發總發展價值 (gross development value ，GDV) 達 300 億馬元的開發計畫。

《THE STAR ONLINE》報導，該建設公司CEO Datuk Chang Khim Wah 表示，已選定大馬巴生谷 (Klang Valley)、柔佛省 (Johor) 與檳城 (Penang) 三地為候選名單。並指出檳城與巴生谷將會各有兩個開發計畫，而依斯甘達特區將會有4個。

而該公司目前在用地規模上，在檳島有 5.26 公頃，檳城有 24.28 公頃，柔佛省有近 700 公頃的土地。

其中兩個第一階段的開發計畫，將會落在依斯甘達 (Iskandar) 特區，將會開發 109.27 公頃用地，與柔佛省 Ipoh 城的 4.05 公頃。

該建設公司將在本月 22 號展開第一階段建案，開發土地價值達 30 億馬元，將作為住宅區。而該建案有一大特點為，原有土地上 70%樹林皆被保存下來，將作為當地住宅區景觀用途。

Chang 表示，公司在建案上保留了原來的樹林與水道，且同時把房屋設計成現代樣式。

屆時預估，每戶房屋將落在 90 萬到 160 萬之間，社區配有警衛及門禁設施，並設有公園及網路。

混合建案將有 36 棟，而高樓住宅區也包含 940 戶左右，住宅開發平面約 861 至 1227 平方呎，Chang 估計每平方呎售價將落在 600 至 650 馬元。也建案有 24%的土地將做為綠地，並離通勤鐵路車站相當近。

杜拜房市是全球成長最快的不動產市場之一，但以貸款方式購屋的屋主減少，成長來自於現金購屋交易，也使杜拜房市未來更容易產生泡沫現象。

27歲的小型廣告公司老闆 Akanksha Goel 和她的攝影師丈夫在杜拜住了 5 年，他們所租的 3 房公寓，每年要附 6.8 萬美元房租。他們考慮在此置產，但卻發現，雖然他們準備了 5 成的自備款，但因為她自己創業，而被銀行列為高風險客戶。銀行只願貸給他們 3 成的金額，而且利率比信用最好的客戶要高出 1 倍。

Goel 夫婦因此決定放置在杜拜置產，改考慮澳洲或倫敦等其他地點。《彭博社》報導，杜拜不動產市場是全球成長最快的，但貸款市場卻有所縮減。當地房價自 2011 年以來已上揚 30%，但整體貸款金額呈現下降。據杜拜央行資料，在今年 1-4 月間，貸款總體下滑了 2.4%。

雖然口袋滿滿的投資人正逐漸回到波灣各酋長國，但各國銀行仍對放貸小心翼翼。在 2008 年杜拜房市風暴之前就已貸款購屋的屋主，現在則決定將房子賣了改當房客，因為房屋的價值已經漲回，讓他們有能力償還貸款。

杜拜房市的核心需求，取決於中產階級是否願意貸款購屋，投資銀行 EFG-Hermes Holding 分析師指出，他們還在等待核心需求復甦的訊號。自用屋主貸款比例過低，意味著杜拜房市在經歷過最慘的崩跌後，未來更容易出現房市泡沫破裂，因為投資購屋轉手更方便。

況且，負有貸款的自用屋主人數，是政府衡量房市需求與經濟走勢的重要指標之一，對教育、醫療政策等亦有相關。據杜拜央行資料，今年 4 月尚未清償貸款餘額為 1560 億迪拉姆 (dirham)，較 2010 年 12 月下降了 4.4%。

從 2002 年，杜拜房市首度開放外國人置產以來，主要就以現金買家為主。除了一次付清全額的買家之外，也有些買家在預售階段先支付 1 成款項，動工期間再分期付款。杜拜地產商的預售案帶動房市投機，最終導致杜拜房市泡沫破裂後，這種銷售方式曾絕跡一陣子，但現在推預售來募集新建案資金的方式又逐漸風行。投資機構 Arqaam Capital 股市分析師 Jaap Meijer 指出，在過去 12 個月中，大部份銀行開始提供房價 5 成的預售屋貸款。

今年前 6 個月，杜拜房市買賣金額成長 30% 至 1080 迪拉姆 (約 294 億美元)，現金買家仍比貸款買家多得多。業界人士指出，目前房市的成長也有助許多之前的貸款屋主出售其房屋。

現在的房屋價值已高於當初申請貸款之時，正是出售的好時機。仲量聯行於 7 月指出，杜拜公寓租金較去年同期意外上揚 12%，度假別墅租金則上升 13%。房仲 Knight Frank LLP 也於 9 月發布的調查指出，杜拜第 2 季房價較去年同期上揚 21.7%，漲幅勝過香港，成為全球房價上漲最快的城市。

《彭博社》報導，澳洲房地產商 McGrath Estate Agents 表示，雪梨的住屋價格在未來 12 個月，可能會上漲高達10%，部份原因是，中國人到澳洲購買房屋的數量達到了前所未有的高峰。McGrath Estate Agents公司在到 6 月 30 日為止的 1 年內賣出的不動產達 70 億澳元 (65 億美元)，其執行長John McGrath 表示，在雪梨某些地區，高達 80% 的房屋都被中國人買下。另外，澳洲歷史上最低的利率，及 10 年來最多的投資資金湧入房屋市場，都大大地助漲了澳洲的房價。

受到中國打房政策的影響，中國的房地產投資客紛紛轉戰海外。根據 Foreign Investment Review Board 最新的數據顯示，在 2012 財務年度，中國買家是澳洲房地產的第 3 大海外投資者，僅次於美國人及新加坡人。中國買家的交易額達到 42 億澳元，比 2010 年大幅上升了 75%。中國人熱衷買進澳洲資產的原因包括，看好澳洲的資本成長潛力、為在澳洲唸大學的子女買個住的地方、或只是單純自住。最近一場在雪梨 Eastwood 區的房地產拍賣會中，38 位登記競標者全清一色是亞洲人。

出價最高者，在拍賣會中，有興趣的買家須先行登記想參與競標的物件，開始進行競標時，由拍賣官主持，請參與者出價。只要超過底價，房子就賣給出價最高者。如果最高投標價低於賣家設定的底價，則讓房子就會被保留，不會出售。McGrath為了迎合說中文的客戶，特別在雪梨設立了一個「中國櫃台」，而且打算進一步在中國國內設立營運點。McGrath表示他從事房地產30年以來，從未看過一個新進入澳洲市場的族群，能對市場有這麼大的影響力。

房租上漲，McGrath 表示，雖然過去6個月來雪梨房地產市場表現火熱，不過房屋價格的高成長率可能無法持續。房價指數 RP Data-Rismark Home Value Index 顯示，雪梨的房屋及公寓價格過去 8 個月上漲了 7.4%，高於澳洲全國平均值的 5.1%。根據澳盛銀行 (ANZ-AU) 的資料顯示，在 9 月份，雪梨進行拍賣的房屋中的85% ，在 9 月第一個星期就成功賣出。售出率是 2008 年以來的最高。McGrath 強調，雪梨房價的長期增長依然可期，不過目前的增長率可能很快就會放慢下來。他同時預測，明年雪梨的房價增長率應該會介於 5% 到 10% 之間。

投資客湧現，澳洲最大的房貸經紀商 Australian Finance Group Ltd 公司表示，該公司 8 月份在新南威爾斯省所經手的全部房貸案中，有一半是貸給投資客的。這比例是澳洲所有省份的最高。除了投資客變多，還有越來越多的自行管理基金 (self-managed superannuation funds，SMSFs) 投入到房地產。隨著越來越多澳洲人選擇利用自行管理基金的方式，來管理他們的退休年金，估計到了 2030 年，澳洲的自行管理基金總額將從目前的 5060 億澳元，增加到 2030 年的 2 兆澳元。SMSFs 基金的投資標的包括股市、債券、現金定存、房地產、藝術品、甚至紅酒。在符合相關規定的情況下，SMSFs 也被允許貸款來投資房地產及證券。

《路透社》報導。英國房地產仲介商 Savills Plc (SVS-UK) 昨天公佈了全球 10 個主要城市的調查結果，東京重回全世界不動產報酬率最高的城市寶座，這歸功於日本首相安倍晉三的刺激經濟措施，讓投資者信心增加。

剛剛獲得 2020 年奧運主辦權的東京，房屋租金報酬率「非常誘人」，高達 4.7%，相較之下，日本政府的 10 年公債報酬率卻只有 0.8%。紐約市排名第 2，租金報酬率與 10 年公債殖利率間的差距為 3.6%，第 3 名的巴黎，其差距為 2.7%。

在首相安倍努力刺激經濟後，日本不動產市場出現了反彈復甦的跡象。日本國土交通省的資料顯示，在 7 月份，住宅興建量呈現連續第 11 個月的上升現象，是 2004 年2 月以來最長的連續成長。東京都的住房價格今年上半年平均上升了 1.2%。

Savills 在聲明中指出，雖然有點意料之外，不過東京的房租報酬率比政府公債利率高出 3.9%，是值得投資人購買的標的。而不管就報酬或資本成長潛力來看，紐約的住屋不動產都仍是值得投資的目標。

報告同時預測，紐約的房屋價格在未來3年，有可能上升高達 30%，而同時期，東京的房屋價格也有可能上升至少 10%。

印度孟買是這次調查的城市中的最後一名，因為孟買的房屋價格有被高估的現象，而且租金呈現負成長，報酬率更是可憐的負 4.2%。

這項調查將當地的初始房屋租金收入與 10 年期的政府公債利率做比較，得出不動產的投資風險排比。其他受調查的城市包括第4到第9名的倫敦、新加坡、悉尼、香港、上海及莫斯科。