免奢稅 又便宜 2千萬含農舍最夯

不只揪團買房，買農地也揪團！因部分農地出售免課徵奢侈稅，有開發業者在北部地區密集舉辦免費說明會，教民眾如何買農地，可以買塊地耕畝田蓋棟屋。2年前買方以退休族群居多，但近年年齡層下降，北部買方有5成要當周末休閒度假用。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，買賣農舍時，其農業用地持有若未滿2年，未取得「土地增值稅不課徵證明書」及農用證明，可能就會被課徵奢侈稅。
自從實施奢侈稅後，農地及農舍交易量增加，又以總價在2000萬元含農舍的物件最受歡迎，不僅免課奢侈稅，土地也便宜，未來可做民宿或轉手。

土地面積小難貸款
由於此類產品交易熱增加，有開發商從去年10月開始，在台灣舉辦多場免費說明會，對象以台中以北的民眾為主，並打著只要揪團10人以上，就會安排專人到各公司或機關單位舉辦說明會，針對農地購買、農舍興建、庭園植栽及有機蔬果培育等做解說。
目前在苗栗，有「林間雅境」、「觀海農園」等農園，每單位約150~200坪土地，讓民眾可以栽種農作物或水果，每戶開價約400萬元左右。
其中「林間雅境」共32戶，目前剩10戶待售，而甫推出的「觀海農園」共30戶，但要留意因土地面積小、難申請貸款。

5成買家當度假用
若想要有現成的小木屋農舍可以直接入住，可挑選已興建完成的農舍，水電設備都架設好，平均每戶農舍加上農地面積共約500坪，總價約1000~1500萬元，貸款可貸6~7成，受到不少台北客喜愛，有6~7成都是台北客。
紐西蘭農莊業務部經理翁振斌觀察，2年前買方有8~9成都是退休族群，但是近年買農地、農舍的買方年齡層有下降趨勢，不少40歲以下買家當做假日休閒度假用的佔5成，反而退休族減少至5成左右。

栽種蔬果身體好轉
他以台北工作的王先生為例，太太患有僵直性脊椎炎，無法自由活動而曾久病厭世，疼愛妻子的王先生不忍心，背著太太到苗栗農莊看地，有建築背景的他自己打造小木屋，王太太從栽種小盆栽開始，慢慢可以開始活動種大果樹、菜園，身體逐漸轉好，王先生退休後夫妻倆就長期住農莊，自己種有機食物。

地當農夫 不同區價差大

嚮往田園生活、作農業投資的民眾，除了花錢買農地耕作之外，還可以承租的方式當「鄉村農夫」，為方便民眾尋找合適物件，行政院農業委員會就建置「農地銀行」網站，同時協助地主刊登租售物件。

面積大民眾卻步
根據《蘋果》查詢農地銀行網站顯示，新北市淡水區農地出租開價每年5~9萬元，面積約914~1461坪，而花蓮縣的農地出租物件，價差很大，從每年租金1294元~10萬元不等，農地面積則為196~1513坪。
新北市淡水區農會表示，只要有意願、有興趣耕種農作的民眾皆可承租農地，每次租期3年以上，以淡水區農地來說，不少人因參與農委會「園丁計劃訓練」來詢問出租農地，但最後因農地面積過大，讓只想有一小塊農地栽種的民眾卻步。

農地未耕將課稅
農地銀行網站待租的物件不少，住商不動產宜蘭羅東加盟店店長莊智清指出，農地若沒有在耕作，地主將會被課徵「空地稅」，因此地主都會盡量讓農地持續保持耕作。
有地主會選擇讓土地就近給鄰居耕作，僅跟鄰居收一些收成的稻米，或出租給一般民眾，而且租金便宜，千坪農地可能每年租金僅1萬元，為的只是不要讓農地荒廢，被課徵稅。
新竹的鍾先生說，希望租一塊農地在周末假日時可以當休閒活動之用，回味以前和爺爺一起下田農作的時光。

漢神砸50億開百貨 太設搞地下街

建商生存不易，轉往中國投資發展，不過，對岸政府打房手腕強硬，台灣建商既期待又怕受傷害，於是選擇透過興建商業空間，切入中國市場。國揚、國建、威京蓋購物商場，太設選擇綠色產業，台中建商總太投入飯店業，各顯神通。

國揚旗下漢神百貨揮軍西安，預定明年開幕營運。國泰建設今年則在上海買下第2塊地蓋購物中心，預計2015年下半年正式揭幕，國泰建設協理陳仁澤透露，主要是看準短期有租金收益，長期有資產增值效益。

仍具有品質優勢
國揚總經理彭邵齡說，看準中國商場仍有發展空間，國揚將和漢神一同前進西安。她透露，國揚將負責漢神在西安大型購物中心的裝修、know-how等，將漢神西安店打造成中國西北地區最大型的精品百貨商場。
彭邵齡指出，切入中國營建市場時機已過，台灣建商在金錢和人脈都難以和對岸建商拼搏，反而在商業建築部分，台灣建商具備know-how、品質等優勢仍有切入空間。為避免重演新光、太百在大陸發生的糾紛，漢神將透過先合建，再承租方式，降低風險。

面積將達3.6萬坪
漢神百貨副總經理蔡杉源指出，漢神將投入50億元在西安設立「西安漢神購物廣場」，面積達3.6萬坪，相當於高雄漢神巨蛋規模，已在上海成立辦事處負責招商，預定明年底開幕，精品部分後年底揭幕。
蔡杉源指出，除百貨賣場外，還將設置電影院、KTV及宴會廳等餐飲空間，光餐飲規劃就佔總面積25％~30％，電影院部分規劃13廳、2000個座位，預估5年後營收將達到100億元。

總太花7億建飯店
太平洋建設選擇透過綠色商機切入中國市場，紮根站穩腳步。太設總經理章啟明透露，中國政府相當歡迎綠色產業進駐，可取得較好的土地和資源，計劃明年在上海開設地下街商場。
章啟明說，8月5日已在對岸上海世博區和當地建商合作，開設第1家綠色生活事業商店，主要放在企業對企業銷售，下一家綠色商店會選在合肥拓點，將綠色生活事業理念擴展到中國。
台中建商總太地產則選擇和中部建商合資，跨足南京飯店市場，以此切入對岸市場，避免投資失利。總太投入2500萬美元（約7.76億元台幣），興建有200~300間房的3、4星級商務飯店，預定明年年底完工。

今年以來營建業「購地王」排名出爐，華固（2548）暫居榜首；然而不少營建股購地進度落後，即使捧著大把鈔票、也搶不到地；進入「後奢侈稅」時代，隨著投機性買盤退場，首購重返市場，建商「搶地」策略也紛紛改弦易轍，跟著首購需求和重大建設走。

今年以來，只有華固（2548）、長虹（5534）、潤泰新（9945）3家公司買到台北市土地。其餘9成都朝新北市、新竹、基隆、高雄、台中等搶地，購地金額也不若往年。

華固今年累計已砸62.9億元，暫居營建業「購地王」冠軍，除景美財訓所萬坪土地為地上權之外，土城、高雄2筆土地都遠離台北市，且以首購、換屋等自住客為主，與往年堅持在台北市中心精華地段耕耘中大坪數產品的策略，大相逕庭。

京城（2524）今年花42.7億元買進鼓山土地，則暫居今年最大購地手筆第一名，累計前3季居次。

去年賺2個股本的長虹，今年則苦於搶不到地，累計只買到42.4億元林口、內湖舊宗土地，排名第三；惟產品策略已大舉向首購族靠攏。

排名第四的是潤隆（1808），達39.6億元，今年轉趨積極，集中在竹北、基隆等地購地，頗具興富發風格。928檔期可望公開竹北「國賓大悅」70億元大案，向首購族招手。

至於每年穩坐「購地王」寶座的興富發（2542），幾乎都砸上100億元以上買地；不過今年前9月，只花到37.42億元，買到高雄左營、竹北、淡水竹圍4筆土地，台北市中心則「掛蛋」。

興富發副總經理廖昭雄表示，興富發看好房市以首購撐盤的後市，已調整購地策略，一定要符合3大原則：位於五大都會區、首購客源區、擁有重大交通建設和公共投資題材，再進場挑精撿肥，如基隆、竹北、淡水；此外，後奢侈稅時代，也鎖定「帶照」土地推案，以提高個案完工入帳週轉率、降低推案風險。

國內奢侈稅條款修法在即，除了一般住宅外，農地也成為討論焦點。房仲業者統計資料發現，農舍交易量年成長突破2成，主要集中於宜蘭縣與桃園縣，均是成交筆數破百的重鎮，但全台最貴的「豪華農舍」，則是出現於台中市，開價高達1億3,230萬元，與台北市豪宅的價碼不相上下，跌破外界眼鏡！

根據住商不動產統計內政部不動產實價查詢網資料顯示，全台主要行政區農舍交易數量，從去(101)年的363件增加至今(102)年的439件，成長率高達20.9%。其中，以素有「台北後花園」之稱的宜蘭縣占比最高，共計136筆；其次是桃園縣的127筆，兩者合計超過半數；新竹縣市則以53筆奪下季軍寶座。

進一步檢視交易金額，大部分總價在1,000萬元以下，但仍有少數「豪華農舍」高出市場水準，甚至價格不遜於台北市頂級豪宅。其中，以台中市烏日區面積156.15坪開價1億3,230萬元勇冠全台；其次是新竹市的120.46坪成交價攀上1億3,216萬元；桃園縣中壢市99.76坪以1億2,856萬元售出再居次。

儘管部分農舍價格出乎意外，但住商不動產宜蘭羅東店店長莊智清表示，買氣最旺的總價帶仍是2,000萬元上下的物件。而住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則指出，相對於宜蘭縣、桃園縣近2年相關交易突破百筆，中南部反而顯得冷清，主要是北部資金潮帶動，外加吹起樂活風，因此鄰近的地區自然成為建屋首選。

此外，徐佳馨坦言，坊間有農地不課徵奢侈稅的說法，也確實是帶動交易風潮的因素。然而，值得注意的是，雖然奢侈稅條款未針對農地強制開徵，但仍有例外的情況，若買賣農舍時，其所興建農舍的農業用地持有時間不滿2年，未向地方稅捐稽徵機關申請農地不課徵土地增值稅，取得「土地增值稅不課徵證明書」。同時未取得鄉(鎮、市)公所核發的農業用地作農業使用證明書，通常簡稱為「農用證明」，出售農地即有可能被國稅局認定為應課徵奢侈稅。

因此，徐佳馨提醒，儘管奢侈稅條款似乎開了不少善門，不過若是心存僥倖，未事先搞懂相關規定，只怕仍得付出代價，建議投資人布局前，最好多加留意，以免結果未如預期。

小坪數為主力 鎖定首購族

新北市五股洲子洋重劃區房價相對台北市便宜，建商以中小坪數為主力產品鎖定首購族，新案開價上看4字頭，茂德建設昨日正式公開「W未來」新案，每坪開價45~48萬元。

中坪數適合換屋客
「W未來」基地約1303坪，共推出222戶，其中包含10戶店面，規劃地上15層、地下4層大樓，房型有2~4房，又以小坪數為主力。
專案經理廖大維表示，「W未來」已開始動工，採邊建邊售，另規劃適合換屋客的中坪數產品。茂德建設預計10月推出第8期「世界馥」，未來在洲子洋重劃區還會釋出1000戶。
五股洲子洋重劃區另還有不少新推案，包括「上河園」、「合新NEW STAR NO.2」、「璀璨之都」、「蘇黎市」等。
「上河園」因位於新五路主幹道及面河岸景觀，每坪開價37~49萬元，為此區最高價，該專案經理洪光群說，以40坪的中坪數為主力，3房加車位的自備款約200萬元內，首購族約佔3成。

2房甫推出就售罄
「合新New Star NO.2」專案經理潘信瑋指出，2房產品僅12戶，甫推出即銷售一空，目前以3房產品居多，總價約1400~1800萬元，有不少蘆洲、三重、新莊、中永和、新店等區域買方，其中首購族佔4成、換屋族則佔2成。

台北建商為尋求出路，除前進中國或南下獵地，就只能改變策略，透過逐步收購土地，尋求機會。過去建商非300坪以下土地不買已成歷史，現在改走小基地路線。
全球資產管理公司總經理柯宏安透露，今年建商標地只要超過100坪就出手，200坪土地就覺得很開心，德士通就在台北市中心花4億多買了1筆100多坪土地。

整合時間長成本高
第一太平戴維斯資深經理丁紋甄觀察，近期住宅推案平均基地面積在200坪以下者相當多，由於政府釋地已斷貨，文林苑案後都更也難行，若是購買土地整合，至少要3、5年，若超過300坪以上整合可能超過10年以上，對建商來說，時間太長，成本太高，寧可先跑小坪數建案。

196坪近10億脫標
日前公告買下關係企業力麗土地的力麒建設，就買下1筆北投天母西路60.25坪土地，力麒建設經理柯賢仁說，現在好地點難尋，尤其是方整完全乾淨土地，以北投土地為例，就是要整合到「天母西路都更案」。
柯賢仁說，「天母西路都更案」最快明年第2季可整地完成，全部整合起來約735坪，預計興建地上22樓、地下4樓的住宅大樓。
目前規劃主推大坪數、四房起跳產品，估總銷65億元。
今年初位在大安區青田街11巷土地，僅196坪，卻吸引18組買家投標，最後以將近9.82億元脫標，換算每坪500.8萬元，溢價率約64％，顯示好區塊土地難尋，一釋出建商競相爭奪。
柯宏安認為，目前在台北尋覓土地的建商不見得不願意南下，而是買不到地，和在地建商比，人脈、資訊難競爭，又不如大型建商可砸錢購地，只好選擇留在台北購買小型土地整合。

全球經濟動盪，國內景氣不明，房市要如過去全面走揚已不容易，對於現階段有意購屋自住或保值的民眾來說，判斷哪些地區兼具題材、人氣、買氣，將成為購屋時的重要考量。

根據內政部統計資料顯示，台灣五大直轄市，今年1-7月建物買賣移轉量佔全國買賣移轉量比重高達65%，其中，「新北市」、「台中市」分居前兩位，交易量體最大、熱度最高。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，由於直轄市資源多、重大建設匯聚，題材性最佳，是現些段民眾最值得購屋留意的區塊。

以台中房市來看，2013年1-7月雙北客遷入「台中市」高達5120人， 2013年1-7月自外國遷入台中市為2024人，其中台商鮭魚返鄉台中置產熱烈，中部四縣市移民湧入今年可達近兩萬人，彰化、南投占逾7成。

黃舒衛指出，以五都加以分析，除了雙北外，「台中市」未來表現相當得期待。根據內政部統計資料顯示，2013年1-7月從外縣市遷入五大直轄市人數，台中市遷入高達28,359人，僅落後雙北市。

該統計中也發現，具有強大購屋能力的雙北客，2013年除了持續瞄準雙北房市購屋置產外，遷入「台中市」人數竟也高達5,120人，占了台中外縣市遷入人口近2成，緊追雙北之後，顯見台中市已成為雙北客買房團潛力區塊。

此外，台中房市今年也吸引不少鮭魚返鄉的台商，及中部其他縣市民眾青睞。今年1-7月自外國遷入台中的人數已達2,024人，與高雄同為雙北以外，台商鮭魚返鄉的重要區域。因台中具有直轄市優勢，整體建設規畫完善，吸引中部周遭四縣市人口選擇遷居入住，估計2013全年可能將有高達近兩萬人中部人口遷入台中，其中，彰化及南投占比逾七成，為遷入台中的移民大宗。

針對目前台中房市，民眾最有興趣的購屋區域，永慶房仲網統計，2012-2013年台中市民眾網路購屋留言，均以西屯、北屯、南屯、西區、北區、南區等六大區塊為主，並且2013年六大熱區占台中總購屋留言的比重居然高達70.5%，較2012年的64.8%持續走高，顯見六大熱區市場需求度驚人，為台中房產交易核心。

黃舒衛指出，台中目前的六大房市熱區，處處可發現重大建設與題材所帶動的影子。以預計2015年10月完工通車的捷運台中綠線來說，該路線即行經六大熱區中的南區、南屯、西屯、北屯、北區。至於西區，沿線有國立自然科學博物館、市民廣場、精明一街、美術館等生活圈，近年更有勤美誠品綠園道進駐，以及草悟道計畫，使得西區的人文氣息濃厚期。

永慶不動產台中大墩大業加盟店長江民聖也指出，目前熱門的五期、七期、八期重劃區中，以五期發展最成熟，價格也最親民。未來五期邊緣，沿著文心路更規畫有4個捷運站點，發展潛力更強。他說，近期發現捷運站點500公尺內的2-3房，總價500-1000萬元內的大樓型產品，市場詢問度最高。

台南市府針對鐵路地下化工程拆遷糾紛，昨天開記者會提出專案照顧住宅方案，反南鐵東移自救會人員在場外拿著標語「爭議未決、停止程序」、「沒有程序、沒有實質正義」表達心聲，要求市府依程序開聽證會，否則一切都甭談。

市府籲請自救會回歸住戶權益，不要模糊焦點；市府強調，有義務將完整的資訊提供給拆遷戶，但也請自救會的非住戶成員不要阻撓、杯葛。 昨天記者會場外，將在南台南車站對面興建大樓，以低於成本價格提供拆遷戶申購。另市長賴清德預定23日起在地下化的沿線各里召開座談會，當面與拆遷戶溝通。為防止衝突事件發生，警方組成人牆，禁止閒雜人等進入。

市府都發局長吳欣修表示，鐵路地下化專案照顧住宅方案，將以低於市價的成本價格，提供拆遷戶申購，希望在明年7月興建，105年完工，住戶在房子被拆後就可搬入新家。吳欣修強調，為了確保住宅品質，將徵求優質建築團隊設計及興建照顧住宅，並負責後續維修與保固。

另外，住戶一直要求能與市長賴清德溝通，市府已決定23日起由賴清德到沿線各里召開座談會，共舉辦4場。24日起在東區、北區區公所成立照顧住宅專人駐點工作站，提供諮詢及聽取意見。 吳欣修指出，經查鐵路地下化工程沿線共有407戶會受影響，其中366戶要拆除。被詢問到是否民眾受補助的經費可以買到房子，吳欣修表示，若是全拆戶應該可以，如果是半拆戶，若申請一併徵收也應足夠買到新房屋。

南北地方政府積極推動綠建築，台北市「綠建築自治條例」最快明年上路，新建私有建物，凡有接受容積移轉、容積增加或樓高16樓以上的建築，強制要求取得「綠建築標章」，不過，高雄市早已鼓勵公、私有建築參加「高雄綠建築大獎」，今年甫實績揭曉，住宅類就有16個社區得獎，顯示推行績效明顯比台北好。

「綠建築標章」申請包括4大部分共9項評估指標，包括生物多樣性指標、綠化量指標、基地保水指標、日常節能指標、CO2減量指標、廢棄物減量指標、室內環境指標、水資源指標、污水垃圾改善指標，給予各指標不同高低分，劃定鑽石級、黃金級、銀級、銅級與合格認證5個等級。

高雄市政府工務局舉辦的第2屆「高雄厝綠建築大獎」揭曉，公私有建築共有22件作品得獎，高雄市工務局局長楊明州表示，今年公有建築得獎為「高雄大學人文社科院」，集合住宅得獎社區包括「福懋精硯」、農16「勝偕見真」、亞洲新灣區的「江城一品花園」共16件。

高雄縣不動產開發商業同業公會理事鄭福成認為，透天厝大多數是小基地開發，且屬連棟式設計，因此較難創造有效通風開口及綠化，反倒是大樓社區有垂直開發的優勢，較容易解決降低日照、增加通風、頂層與地面的綠覆面積。

40分鐘內，萬達集團甩手20餘億元競拍得到青島市黃島區15幅地塊，吞食青島土地共計1979.5畝。

9月12日，青島市國土資源局以拍賣方式出讓青島市黃島區15幅地塊，沒有任何懸念和意外，萬達集團旗下青島萬達東方影都投資有限公司和青島萬達遊艇產業投資有限公司兩家公司輕鬆拿下這15幅土地。

出讓的15塊地塊集中在黃島區新舊兩個區域，其中，柏果樹河西2幅商服土地位於原膠南市濱海大道北側，由青島萬達東方影都投資有限公司以53835.3萬元底價競得；其他13幅土地位於黃島區前灣港南港區內，距黃島區中心約10公里的向陽村附近，由青島萬達遊艇產業投資有限公司以149946.3萬元競得。

青島萬達東方影都投資有限公司53835.3萬元底價競得的兩幅土地

投桃報李

就青島萬達遊艇產業投資有限公司競拍土地一事，新華網記者于9月12日19點撥通了北京萬達遊艇管理有限公司的電話，一位元不願透露姓名的工作人員表示電話號碼有所調整，該電話不再是遊艇管理公司的電話，隨即他向新華網記者提供了萬達集團總機，同時又提醒“現在已經下班，可能無法完成電話轉接”。9月13日上午，新華網記者再次與萬達集團總機聯繫集團產業部和萬達遊艇管理有限公司，接線的工作人員表示集團規定不對外查詢。

儘管這15幅土地拍賣的時間是剛剛結束的2013年9月12日，事實上，萬達集團早已與青島市政府簽署了合作協定。7月2日，青島市政府曾與萬達集團簽署合作協定，對此萬達集團將在青島西海岸經濟新區投資超過300億元，用以建設萬達國際文化旅遊城項目。

對於未來萬達集團在青島西海岸經濟新區的300億元，青島市政府也投之以桃報之以李，7月11日，青島市西海岸新區召開萬達國際文化旅遊城項目“雙月奮戰”動員會議。 西海岸經濟新區工委書記、管委主任張大勇在動員會議中表示萬達集團的“這個專案是西海岸新區開發建設中的第一個大專案，將為西海岸發展奠定良好基礎”，因為青島萬達國際文化旅遊城項目包含文化產業園、會展中心、汽車極限秀、萬達城、度假酒店、遊艇展示中心、濱海酒吧街等多個功能區，並且涵蓋了影視製作、文化旅遊、會展服務、時尚消費等多種業態。

青島萬達遊艇產業投資有限公司149946.3萬元競得的13幅土地

萬達集團掌握了自己的節奏

以此來看，與其說萬達集團是通過拍賣所得的方式掏錢買地，不如說萬達集團與青島市政府層面早已完成了“合作公關”。

根據青島經濟技術開發區官方網站發佈的政務資訊顯示，針對青島萬達國際文化旅遊城項目，8月19日，西海岸經濟新區工委書記、管委主任張大勇主持召開了“進現場、解難題、抓開工”現場觀摩會，張大勇一行先後實地視察了前灣港南港區萬達遊艇專案基地、萬達東方影都展示中心、萬達專案岸線整理工程等建設現場。

在張大勇主持召開青島萬達國際文化旅遊城項目“進現場、解難題、抓開工”現場觀摩會之前，萬達集團針對東方影都萬達公館(一期)C地塊、展示中心工程發佈了招標公告，同時，青島遊艇產業園萬達廣場也以邀請招標的方式發佈了監理招標公告。

為了以後青島萬達東方影都萬達公館的對外銷售，青島萬達方面早已開始了該專案的資訊釋放。8月17日，青島市北區延吉路萬達廣場中庭內，一位青島萬達的銷售人員在向過往的商場顧客推介著萬達這個西海岸影都項目，他解釋說這是萬達的第四代產品萬達城，不過對於項目的位置，該銷售人員故作神秘，他說“現在處於保密階段”。

綜合青島萬達國際文化旅遊城在拿地時間、工程招標時間、監理招標時間以及產品推介時間的順序，不難發現，沒有參加青島市國土資源局拍賣出讓土地之前，萬達集團顯然掌握了自己的節奏，地塊周邊的圍擋數日前早已豎起。

‘一周審批6個許可證’

青島萬達國際文化旅遊城項目隸屬于萬達文化旅遊規劃院，按照萬達集團的官方表述，萬達文化旅遊規劃院是全國唯一專業從事文化旅遊專案規劃設計的機構，這也是萬達集團繼商業地產以後，在文化旅遊地產層面的全國鋪展。

王建林透露，未來將在全國建設10個各具特色的萬達城。2012年7月，萬達集團有意在北京建文化旅遊城項目，2013年4月28日，萬達集團投資超過200億元打造哈爾濱萬達文化旅遊城正式動工；6月18日，南昌萬達文化旅遊城也正式動工，不足一年，萬達集團又在合肥、無錫等地開始了萬達文化旅遊城的啟動，而青島萬達國際文化旅遊城也將於9月22日正式啟動。

對於青島萬達國際文化旅遊城，青島市政府層面的支援不止於土地拍賣之前所簽署的協定，萬達專案負責人在向青島市政府彙報工作時也高頻率使用“完全符合時間節點要求”、“必須按時完成任務”等自我約束性的表達，與之相匹配的“收穫”是“在全市上下的大力支持下，萬達項目建設一路綠燈，創造了‘一周審批6個許可證’的前所未有的審批速度。

中原地產市場研究部統計資料顯示，截至9月10日，今年北京單價每平方米5萬元以上的高端住宅類物業簽約套數已經達到了1635套，總面積達到了35.7萬平方米。這兩項統計數字均創造了近五年的歷史新高。

據介紹，隨著樓市逐步升溫，北京高端專案成交也開始活躍。根據中原地產市場研究部的統計，從2009年至2012年，北京單位5萬元以上高端物業成交量分別為270套、1006套、953套和1367套。今年以來成交均價超過5萬元的住宅項目已經達到了33個，而在2012年只有27個。

中原地產市場研究部總監張大偉分析，高端項目成交量上漲主要是由於北京近年來土地供應越來越向郊區延伸，五環內的土地供應越來越少，位置優越的區域價值日益提升。當前，市場整體價格水準出現上漲，導致高端項目也受到相應的影響出現了明顯上漲。

據報導，由於購房者短期資金不足，或者賣房者急需完成房產解押，近期，北京房屋仲介向消費者提供快速貸款服務，部分涉嫌高利貸。法律人士提醒，仲介機構沒有資格從事貸款業務。

貸款購買商品住房,首付款比例要達到30%及以上。記者致電北京某房地產仲介貸款專員，對方明確表示，可以提供短期貸款。貸款最短借款期限為10天，利率為1%。月利率則按三個十天的週期，累計為3%：

貸款專員：比如說您借款80萬，10天，它就是1%，就是八千。十天是一個單位來算的，一個月是3%。

仲介看似便利的短期貸款服務背後，是高額的貸款利率。如果月利率達到3%，年利率即為36%。而央行的規定是，民間借貸利率的上限是“同期同類銀行貸款利率的4倍”。目前， 4倍的民間借貸最高利率是22.4%。仲介貸款36%的年利率遠高於央行規定的22.4%的上限。

房屋仲介的短期貸款不僅針對急需用錢的購房者，也針對賣方貸款。有媒體報導稱，仲介提供給賣房者的貸款的月利息更高，達到4%。無論是月利率3%還是4%，如此高的貸款利率，為什麼仍有人問津？


北京購房者吳先生：對房子的考慮來說，過一個月，房價上漲的也趕上這個利息到了。權衡一下，可能會考慮房產仲介的貸款。

但是，中消協律師團團長邱寶昌卻提醒消費者，花高利息解決燃眉之急，快速但並不安全。

邱寶昌：最關鍵的一點，因為商業銀行法和銀行業監督管理法的相關規定，未經批准設立的金融機構，或者是從事商業銀行業務的，像貸款業務，存款業務，這都是禁止的，像仲介機構它是沒有權利，沒有法律資格去從事貸款業務，那麼它所從事的貸款業務的合法性是受到質疑的。

一線城市的“地王熱”在向二線城市蔓延。

上周，越秀地產以90.1億元的總價拿下武漢精武路地塊，成為武漢總價、單價“雙料地王”，本週三（9月18日），天津“准地王”、起始價高達91.8億元的南開天拖地塊也將出讓。在此之前，杭州、蘇州、廈門等二線城市的地價紀錄均已被刷新。

“樓市越火，地方政府的推地熱情越高，不斷上漲的土地價格又進一步助漲了房價。”一家中型房企負責人對《第一財經日報》記者稱，目前最看好的是一線城市以及二線城市的前十名（又稱“1.5線城市”），在三四線城市出現泡沫時，這些城市則成為兵家必爭之地。

“某種程度上說，地方政府需要感謝開發商。”一家福建房企副總經理告訴記者，“廈門海滄地王出讓時，我們和泰禾‘互掐’到最後一輪，那塊地拍出來後，整個區域的地價水準都被抬升到一個新的高度。”

8月27日，泰禾集團力挫中海、萬科、融信等房企，以40.52億元的總價拿下廈門海滄地王地塊，折合樓面價10834元/平方米，溢價率高達185.2%。

克而瑞研究中心分析師李瑩表示，上半年以來，地王基本集中在一線城市，而近期，部分二線城市土地市場表現活躍，包括杭州、武漢、南京等地，“地王熱”大有從一線城市向核心二線城市蔓延的勢頭。

9月5日，杭州華家池三幅地塊以136.73億元的總價拍出，同日，蘇州也出現新地王——世茂股份斥資47.25億元奪得蘇州金雞湖兩宗地塊，其中一幅刷新了當地的單價紀錄。

9月12日，起拍價高達70億元的武漢精武路地塊公開出讓。該地塊位於武漢新華路、解放大道、江漢北路合圍區域，在武漢地產界被譽為漢口的絕版黃金地段。最終，越秀地產擊敗複地、世茂、金融街以90.1億的價格拍得該地塊，折合樓面價格12617元/平方米，溢價率28.7%，一舉創下了武漢總價和樓面地價的“雙料地王”。

繼武漢史上最貴地塊紀錄刷新後，將於本週三出讓的天津南開天拖地塊就算以91.8億元掛牌底價成交，也將創造天津土地出讓總價“地王”歷史。據報導，目前已有天房發展、保利地產、招商地產、金融街等多家房企欲參與爭奪。

一家房企負責拍地的人士告訴記者，地方政府傾向于在樓市火爆的時候推出優質地塊，這樣才能“賣個好價錢”，因為同一塊土地，在樓市火爆和低迷期出讓，價格上的差距可能非常大。

以上海青浦區徐涇鎮會展中心3（02-01）餐飲商辦地塊為例，該地塊曾於2012年2月首次掛牌，起始總價為13.68億元，半個月後，該地塊中止出讓。


讓人意想不到的是，這一地塊於今年5月“重出江湖”，相同的出讓面積、相同的容積率，但地塊掛牌起始價已經飆升到逾44億元，引起業內一片譁然。最終，該幅地塊被綠地融信聯合體以47.2億元競得，成為當時的上海年內總價地王。

值得一提的是，在房價一路上漲、地王層出不窮的市場背景下，基準地價也有上調的趨勢。自今年5月以來，已經有9個地級市、縣級市或區級地方政府已經提高或者正準備提高基準地價。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，上調基準地價，意味著土地市場在進行出讓土地時，土地定價參考標準價格普遍會略有提高，儘管最終地價還是由整個市場供求關係決定，但是，定價標準提高之後勢必會帶來整體土地價格的小幅上揚。

去年十月底開始，香港政府為抑制連漲8年的房價連出狠招，香港房企的日子不再好過。9月12日，香港房企巨頭新鴻基地產發展有限公司（00016，HK，以下簡稱新鴻基地產）公佈截至6月底2012/2013財政年度全年業績，各項資料全面下滑，報告期內新鴻基地產營業收入537.93億港元，同比減少21.35%。除去投資物業公平值變動後，歸屬公司股東基礎盈利為186.2億港元，同比亦減少14.11%。

記者對比新鴻基地產近兩年年報發現，大本營香港的合約物業銷售縮水，成為拖累集團業績重要原因，與此同時，集團內地合約物業銷售額卻意外大漲七成。一邊是香港“快准狠”的樓市調控，一邊是內地一線城市巨大的需求和量價齊升的誘惑，這家向來以謹慎著稱的房企終於決定加快進軍內地的步伐，而新鴻基上月豪擲217.7億元人民幣奪下上海徐家匯地塊，將今年全國總價地王攬入囊中，無疑體現出新鴻基地產此番加碼內地的意願較為急切。

香港：調控之下無人笑

新鴻基地產表示，集團業績下滑主要是因為物業銷售不及去年。年報顯示，期內來自物業銷售的淨利潤為71.9億港元，而去年為130.7億港元，大跌45%。年內銷售總額為329.05億港元，同比下滑13.8%。

記者對比去年年報發現，大本營香港的物業銷售下滑是今年新鴻基地產銷售額下滑的主要原因，報告期內，新鴻基地產於香港地區的合約物業銷售額約220億港元，同比下降的幅度達31.3%。

香港專案銷售額的下滑與當地政策關係密切。近一年來，香港樓市深陷調控泥潭。

2012年10月26日，香港政府頒佈首道遏制樓價措施：首先加碼額外印花稅至20%，同時對於非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房，將額外收取15%的買家印花稅，適用期3年。4個月之後，印花稅成本增加的範圍全面升級，2013年2月底的新政規定，針對在港置業的二套房買家，200萬港元以下住宅按成交價1.5%繳納買賣印花稅，200萬港元以上則按成交價的8.5%繳納，相比之前的4.25%提高一倍。按此計算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高達到房價的40%以上。

多個“辣招”落地，香港樓市成交量迅速下跌，根據香港土地註冊處資料顯示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅僅有6.8萬宗註冊登記買賣，成交量創10年來最低紀錄。而上個月，住宅樓宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合約總價值196億港元，同比下滑50.8%，樓市進入冷凍期。

而對於香港樓市的直轉急下，新鴻基地產早在今年初已深有體驗，並成為今年房企中鮮有的調低年度銷售目標者。集團執行董事雷霆在今年3月初的半年業績發佈會上明確表示，香港新樓市措施的確削弱了交投，高價樓成交難免會下跌，故未來將集中銷售中小型單位，同時將銷售目標由350億港元下調至320億港元，降幅接近9%。

事實上，香港房地產幾大巨頭近期物業銷售收入幾乎無一倖免地遭遇滑坡，《每日經濟新聞》記者查閱香港大型房地產開商2012年年報顯示，李嘉誠旗下長江實業（00001，HK）去年年度物業銷售營業額為265.2億港元，同比減少116.2億元港元。新世界發展（00017，HK）2012年物業銷售額為126.7億港元，縮水超過兩成，而恆基地產（00012，HK）物業銷售營業額也下滑6%至89.4億港元。

對於短期內的香港樓市，新鴻基集團主席兼董事總經理郭炳聯的預估並不如以往樂觀，他認為雖然香港樓市中小型單位的需求仍然存在，但最近實施的一手住宅銷售新條例增加了籌備推售項目的成本和時間，更重要的是，香港政府推行的嚴厲措施，尤其是不同類型的印花稅，仍會令各種置業需求受壓。

內地：上海項目首期投400億

與香港樓市形成鮮明對比的是內地房地產市場，新鴻基地產在大本營受挫後，也開始將目光轉向內地這一急速增長的市場，僅上海一塊地就砸下超過200億元人民幣，凸顯出其加碼內地的急切心情。

對於此次拿下土地的最終價格，負責徐家匯中心專案的新鴻基地產代理執行董事董子豪認為並不貴，反而非常合算，他表示，“如果加地下部分，這個專案真正可以營業的面積達70萬平方米，以217.7億元人民幣的成交價計算，樓面地價約為3.09萬元/平方米，這已經是很優惠的價格了。”

最新年報中內地專案的業績也令集團驚喜，根據年報顯示，報告期內，內地專案合約銷售額已達100億港元，同比增幅超過七成，成為新鴻基地產銷售額的救命稻草，郭炳江也十分驚訝，直言該數字“遠高於財政年度初所做的預期”。由此，向來保守的新鴻基地產會在上個月拿出超過200億元人民幣購置一塊上海的土地，並不難理解。

事實上，新鴻基地產已擁有較豐富的土地儲備，年報顯示其內地的土地儲備已達8110萬平方英尺(約753萬平方米)，幾乎兩倍於集團在香港的土地儲備量。據悉，目前內地土地儲備中，約7160萬平方英尺(約665萬平方米)為發展中物業，其中超過75%為高級住宅或服務式公寓，其餘為高級寫字樓、商場和酒店。其中950萬平方英尺已落成投資物業，主要位於上海和北京的黃金地段。


郭炳江在上週四的業績發佈會上表示，集團近期將投資400億港元發展上海徐家匯專案，希望可以將其建設成為上海的新地標。根據此次拍地規則，新鴻基地產將在一年內交清這筆超過200億元的土地出讓金，同時必須在交地後12個月內開工，動工後60個月內完成總建築面積的70%，動工後84個月內全部竣工。以此計算，新鴻基最遲需要在2014年9月初開工。

對於資金來源，新鴻基地產代理執行董事董子豪透露，整個徐家匯中心專案共分為4個地塊，其中1、2、3號地塊將用於銷售。他估計，這三座樓四成面積的銷售將為集團帶來超過200億港元的收入，所以資金方面仍然能夠保持健康水準。

年報顯示，截至今年6月底，集團的淨債項與股東權益比率處於12.5%的低水準，並預計在支付新購入上海專案的全部地價後，仍可保持在20%以下的健康水準。

進入樓市“金九銀十”以來，南京樓市銷售依然延續8月火爆行情。

9月14日，南京河西板塊和江北板塊各有一家開盤，均上演了搶房大戰。據記者瞭解，位於江北板塊的旭日愛上城推出216套房源，價格達11000元/平方米，僅半個小時所推房源就被搶購一空。位於河西板塊的仁恆江灣城繼在6月29日單日攬金11.7億元之後，在9月14日推出340套房源，去化率達到90%，成交額更是達到15.5億元，這也是南京樓市單次開盤成交額的最新紀錄。

在沉寂10個月後，今年6月底南京仁恆江灣城推出三期首批新的房源。據記者瞭解，當天仁恆開盤共推出3棟樓共356套精裝房源，最終共計認購338套，成交額達到11.7億元。

時隔兩個月，仁?江灣城又於9月14日開盤推出340套房源，全部為面積160至240平方米的大戶型。由於開盤當天優惠活動，最後均價為26600元/平方米，與6月份相比，上漲了600元/平方米。雖然房價有所上漲，但並不能阻擋購房者瘋狂，僅開盤之前繳納誠意金的購房者就排到1100多號。“有的購房為了爭取命中率，甚至動員全家人爭搶排號，但實際上能搶到的只有300多戶。”該專案售樓部一位工作人員對記者說。

除了仁恆江灣城銷售火爆之外，位於南京江北板塊的旭日愛上城也成為購房者爭搶的對象。


據記者瞭解，9月14日，旭日愛上城推出第六區01號樓共216套房源，面積90~110平方米，均價達11000元/平方米，這一價格打破了此前媒體報導的南京物價部門禁止江北板塊房價過萬的說法。

雖然價格過萬，但同樣未能阻止剛需購房者的步伐，旭日愛上城開盤僅半個小時，所推出的216套房源就被搶購一空。

“江北板塊價格過萬，這意味著南京城已經難尋萬元以下的房源，今年南京年度價格漲幅10%的控制形勢十分嚴峻。”南京房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者說。

房地產行業陳晟表示，“目前南京房價尚未到頂，成交量也會隨著價格上漲而增加，第四季度樓市量價齊上漲的局面還會持續下去，南京全年的控價目標幾乎很難實現。”

繼溫州之後，又一個來自浙江省的城市調整當地樓市限購政策。

近日，記者從舟山當地獲得消息稱，舟山限購政策已悄然放開，2013年以前無論買過多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以後沒買過房的，都可以再買一套。今年8月，溫州放寬限購政策，允許購買“二套房”。

舟山放寬限購的消息已經舟山市住房保障和房產管理局證實，但“沒有下發正式的檔”。

記者注意到，舟山限購政策出現調整的同時，其經濟發展形勢嚴峻，今年上半年房地產投資也出現負增長現象，增速為-16.1%，遠甚於溫州的-1.9%。此外，舟山7月財政收入為7.28億元，同比下滑19.2%。

多處樓盤可賣“二套房”

2011年3月9日，舟山市出臺《關於進一步加強我市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，自此，舟山正式進入“限購時代”。

近日，《每日經濟新聞》記者在舟山當地獲得消息稱，當地限購已悄然放開，“2013年以前買過的無論多少套都‘不算’，只要2013年1月1日以後沒買過的，都可以再買一套，還聽說近日將有政策性檔下發”。

連日來，記者以限購令出臺後已持有一套房的購房者身份，在最近開盤與即將開盤的樓盤，以及當地二手房仲介公司進行了暗訪。

位於舟山臨城新區金島路的房產仲介“我愛我家”的劉姓女士表示，只要今年沒有買房，都可以繼續買，其稱消息來源於當地房管部門。

位於舟山市臨城街道新城大道與港島路交叉處的頤景禦府置業顧問表示，限購政策確實已經調整，只要去房產檔案館開一張今年沒有購房的證明，就可以辦理房產登記。

隨後，記者致電舟山市房地產管理處產權登記中心，對方剛開始表示，舟山目前還是嚴格執行原來的限購政策，但在記者再次追問下，該人員表示，已經調整了政策，但超過原來限購政策所購買的房子必須繳納相關稅費。

房管局證實已“放鬆”

9月13日，《每日經濟新聞》記者來到舟山市住房保障和房產管理局進行採訪，該局分管房地產交易產權登記中心及房產市場管理的副局長陳麗娜接受記者採訪時證實，該市的限購政策起算時間由2010年10月13日變為2012年3月31日，即只要今年沒有買過房，就還可以新購一套房。

對於限購放鬆的原因，陳麗娜稱，其一，舟山屬於三、四線城市，並不在政府要求必須進行限購的城市之列；其二，舟山實現限購政策兩年來，房地產市場已現平穩發展；此外，從2010年開始，舟山實行開盤定價市政府聯席會議制度，有利於保證房價不會出現過快過熱發展。

陳麗娜進一步補充表示，目前，在舟山群島的房地產市場上，已經沒有投資投機性需求，目前的主導是剛性和改善型需求。

對於本次限購調整的正式實施時間，陳麗娜向記者表示，就在最近一兩個月內，“目前沒有下發正式檔”。

舟山房地產投資領跌浙江

記者對比公開資料發現，舟山本次限購政策的調整與當地較為低迷的經濟形勢或不無關係。

舟山從去年開始就微調了樓市調控政策措施，包括提高首套購房公積金貸款最高限額，以及縮小限購範圍。

浙江大學房地產研究中心主任賈生華向《每日經濟新聞》記者分析稱，舟山限購政策的調整與當地的經濟發展和房地產投資狀況有關。浙江省統計局公佈的資料顯示，今年上半年，有3個城市的房地產投資增幅低於全省 (17.8%)，分別是杭州(17.1%)、溫州(-1.9%)、舟山(-16.1%)。同時，舟山7月財政總收入下滑了19.2%。

據舟山市透明售房網資料顯示，截至昨日(9月15日)22時30分，全市可售套數和麵積分別為14747套、1717284平方米，“這樣的供應量還是比較大，全年消化一般在1.1萬套左右，但去年只有4800多套。”陳麗娜稱。

一手樓市經過一輪消化後，銷售速度大幅放緩，過去兩天一手新盤合共售出108伙，較上周急挫近七成。有分析員認為，新盤銷售情況後勁不繼，「搶購」情況不再，反映辣招實施後樓市基調疲弱，買家客源大幅收窄，估計即將推出的新盤，定價趨向保守。

溱柏累沽567伙套21億

綜合過去兩天一手市場市況，各新盤合共售出108伙，較上周減少69%，當中以新世界發展（017）元朗溱柏為主導。項目昨天進行第四輪銷售，在荃灣愉景新城內的售樓處現場所見，氣氛尚算不俗，有不少準買家等待揀樓；該盤兩天合共售出74伙。

新世界發展營業及市務總監楊文指出，溱柏獲大量用家追捧，樓盤開售至今累售567伙，佔整體35%，平均成交實用呎價8000元，套現21億元。該盤昨天以平均呎價8150元加推21個兩房單位，將在本周四發售。

另一邊廂，長實（001）荃灣昇柏山銷售速度明顯放緩，兩天售出24伙。長實高級營業經理封海倫表示，昇柏山至今共售出260伙，佔整體約65%，平均實用呎價9200元，套現13.8億元。

長實執行董事趙國雄稱，項目現時最大手買家共購入2個單位，涉資約1400萬元。集團考慮本周分批調高售價，惟加幅未定。

自從4月底實施一手銷售新例後，每個一手樓盤除了首輪銷售成績較為理想外，次輪及其後發售單位速度均大幅放緩，成交零星，顯示辣招實施後，客源大幅收窄，發展商去貨不易。

地政總署資料顯示，現時獲批預售但仍然未推出市場的單位涉及近3000伙，其中由信和置業（083）牽頭的白石角海鑽．天賦海灣以及新鴻基地產（016）的屯門瓏門II，相信會是較早推出的項目，其中前者已上載樓書，市場估計最快於本周內開價。

市況轉靜 定價趨保守

市場人士指出，海鑽以大單位為主，涉及的銀碼較大，在現時市況下，市場承接力將受考驗。

開元資產管理行政總裁張一鳴認為，樓盤每次首輪發售的銷量往往較「標青」，惟現時樓盤經過一輪促銷，已後勁不繼。

張一鳴指出，在政府推出辣招後，準買家對後市的預期已改變。本周美國聯儲局議息會議相信會決定退市，估計資金未來可能從亞洲流走，屆時本港樓市難免受到影響。

張一鳴表示，在現時格局下樓價易跌難升，未來新盤定價必定保守，至於已推新盤，相信加價推售存在難度。

華南城（1668）三名股東，包括聯席主席鄭松興、其兄鄭大報及執董梁滿林簽訂聯盟股東協議，聯盟股東如轉讓其持有的公司股票，必須取得其餘兩方的書面同意，亦享有優先購買權，有效期三年，屆滿後可再續三年。三人共持有公司49.3％股票。

中駿置業（1966）昨天位於福建泉州的柏景灣項目首日開盤，首批推出的952個單位一日內全部售罄，實現認購金額約9億元（人民幣．下同）。此次推出的戶型介乎62至130平方米，每平方米均價約1萬元。迄今，中駿已提前三個半月完成全年75億元的銷售目標。


中駿全年賣樓 提早達標
中駿置業（01966）公布，已完成全年75億元（人民幣，下同）的合同銷售目標。

中駿置業表示，旗下位於福健泉州的「財富中心．柏景灣」項目昨日開售，首批952個單位全數售罄，實現認購金額約9億元，每平方米平均價約1萬元。配合今年首8個月，實現合同銷售金額69.7億元，中駿置業提早3個半月完成全年售樓目標。

總計首8個月，中駿置業實現合同銷售額按年增長95%，銷售面積則增長45%至58.86萬平方米。

內地「地王」停不了，最新是越秀地產（123）以114億元投得武漢一幅地皮。越地只是中型內房股，市值僅204億元，卻斥逾百億元買一幅地，格外讓人驚訝。其實，越地這次混合了兩種複雜的財務技巧，初期只需出資幾億元，避免增添資金壓力，但最終卻可享有整幅「地王」的權益。

首先，越地是夥拍母公司廣州越秀旗下的仁達四號基金，雙方各佔8%和92%權益，按比例分攤成本，協議並訂明，越地的出資「無論如何將不超過7.2億元（人民幣，下同）」。

但越地擁有認購期權，可於一年後至兩年內，收購對方持有的92%權益，而後者的年回報率將不多於12%。這種夥拍基金的做法，是內房股最近的慣技，如復星（656）和首創（2868）都有採用。好處是減輕資金負擔，轉型向輕資產模式，提高股本回報率，但同時可享大型項目的規模效應，並可待項目成熟後整體回購。

不過，武漢項目估計需投資近200億元，越地日後行使認購期權時，始終要拿出這筆錢，而其截至6月底手持現金僅73億元，資本負債率44%，很難籌集如此巨額資金。

這就涉及第二招財務技巧，越地2006年分拆越秀房託（405）上市，是目前唯一擁有房託平台的內房股。越地去年把廣州IFC作價134億元注入房託，藉此套現及減債近百億元。這是去年經典的資本交易，過程中不無爭議，但越地一一擺平，顯示出其?熟的資本和公關技巧，莫說內地國企，就算在本港財團也不多見。

越地另一大型項目廣州財富天地，樓面近300萬方呎，剛於本年中開業，很可能於一兩年後注入房託，屆時正可套現一大筆資金，用來回購正在發展的武漢項目；而後者建成並成熟後，又可進一步注入房託。如此促進資本快速滾動，實現輕資產模式，將是內房的大方向，但涉及複雜的財技，不是人人可以模仿。

政府推出買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）已超過半年，成交量大幅萎縮，樓價則高踞不下。有長策會委員認為，政府應維持已推出的BSD，保障港人優先入市，惟DSD的半年換樓期限制過嚴，建議政府考慮增彈性，將限期放寬至一年。

政府推出BSD和DSD以來，各界一直討論需求管理措施的必要性，近月更有業界和議員連番要求撤招，政府則多次表明現階段無意減辣。立法會兩個相關的法案委員會，將在今早和下周一分別召開會議，就BSD和DSD進行討論。

樓市「怪怪地」 買賣兩閒

身兼理大建築及房地產學系教授的長策會成員許智文接受本報訪問時表示，DSD推出後樓市「怪怪地」，辣招的效力較以往樓市措施長且「辣」，交投萎縮之際，樓價則不升不跌。他分析說，辣招令買賣雙方不願意隨時交易單位，賣方相信低息環境可持續；加上物業的未繳付的貸款額也較少，即使利率上揚也不容易變成負資產，令業主在高價時不肯低價「出貨」，物業不到價不賣，使成交量轉緩，樓價也一直在相若水平橫行。

辣招推出逾半年，坊間對BSD和DSD的討論不斷升溫。許智文認為，雖然樓市已稍為適應，但與以往的招數不同，例如DSD要求換樓客在購入單位後半年內售出原有物業，實際上難度十分高，令「辣招更辣」，認為在DSD措施上，有兩方面可考慮增加彈性。

買賣需時長 半年限期難度高

他指出，政府推出辣招前，不少買家難在半年內物色合適的單位，因此賣家要在半年家賣出單位有一定困難，認為半年的換樓期限太短。他說，「政府初時或沒預期成交量大減，故訂下半年的換樓期，但以現時的情況來看，半年可以放寬至九個月或一年，讓人有較充裕的時間換樓，對買賣雙方都有利。」

此外，DSD將辣招的威力由住宅擴展至工商舖市場，許智文認為：「商舖物業可透過自由經濟讓市場作平衡，若零售業生意不理想，價格也自然會下調」，故他建議DSD也可作修訂，在商舖物業方面考慮放寬彈性。

預料發展商加快推一手

至於BSD，許智文則相信，為避免境外人士再度入市搶購住宅單位，BSD暫時毋須修訂，政治上也可以帶來「讓香港人買香港物業」的訊息。

樓價一直處於高位，許智文表示，參考2010年推出的額外印花稅（SSD）以及新加坡推BSD等的經驗，樓價難以受辣招影響而下調，料未來一年樓價仍會是上落格局，升跌幅料不足5%。

成交方面，他相信二手成交量將持續淡靜，成交量或須由一手市場支持，「不少發展商上半年的銷售量未符理想，料發展商適應一手新例後，下半年會更積極推售一手單位，以補回上半年的差額。」

另外，長策會本月初就長遠房屋策略開展為期3個月的諮詢，許智文認為，近年住宅市場的供求不平衡，期望未來可配合人口和家庭的增長，增加供應量，回應市場需求。

對於政府建議將公私營比例設為「六、四」之比，他認為比例合理，可以將供應由以往私宅主導扭轉過來，指出目前已有逾23萬申請人輪候公屋，部分人士居住環境惡劣，政府須加大力度回應公眾對公營單位的需求。

政府透過多個項目務求增加土地供應，除新發展區和填海等大規模發展方案外，也計劃透過開發地下，找出市區可進一步發展的空間。

土木工程拓展署早前就相關研究邀請有興趣的顧問提供意向書，將在本周三截止。據了解，研究將找出10個具潛力的選址以作進一步研究。

行政長官梁振英本年初在《施政報告》中指出，政府會進一步探討本港發展城市地下空間的潛力，研究在市區內連接現有或將興建的建築之地下空間等，土木工程拓展署本月初就《香港城市地下空間發展研究——可行性研究》邀請顧問提交意向書。

2015年完成研究

政府計劃在今年12月起開展研究計劃，據了解，研究預料於2015年完成，顧問將協助物色10個有潛力的地下空間選址，以作進一步的研究。

資料顯示，發展局局長陳茂波7月以書面回應議員質詢時曾指出，香港過往也有使用地下空間作公眾及商業用途，但主要屬個別項目，若要有策略地發展，則需要進一步檢視相關政策和法規等，而是次研究則會探討地下空間作商場、地下街和停車場等。

據了解，研究將會集中研究港九或一些已發展成熟的新市鎮中，有哪些可以發展為地下空間的地點，當局並會研究日後將垃圾站、公廁或道路等，遷入可使用的地下空間，從而騰空相關設施目前所使用地的地面空間，以作其他發展用途。

規劃署：毋須徵郊野公園

另一方面，發展局局長陳茂波本月初在網誌引述有意見指出，可討論發展郊野公園建屋，近日也有報道指政府探討開發三郊野公園邊陲起樓。

不過，規劃署署長凌嘉勤昨天表示，政府現階段沒有需要發展郊野公園用地，只是一直尋找一些受破壞的綠化地帶以及新市鎮邊緣發展，如東涌、新界東北和洪水橋等地。

他強調，規劃署一直尋找土地，主要集中城市發展區及郊野公園之間的中間地帶，但沒有涉及任何郊野公園。

凌嘉勤強調，郊野公園是香港整個生態系統的重要組成部分，政府在規劃中，目前尚有很多選項。

蔡涯棉不贊成不討論

不過，長遠房屋策略督導委員會委員蔡涯棉昨出席「城市論壇」時表示，不贊成完全不討論發展郊野公園用地問題，認為香港長遠需要更多土地發展，過程中涉及城市化的問題，若不討論發展郊野公園用地，做法並不客觀。

立法會復會審議《2012年印花稅（修訂）條例草案》前夕，官員重申「不減辣」。運輸及房屋局局長張炳良指出，政府平衡各方後認為有需要推行「辣招」，財政司司長曾俊華則在網誌上表示，希望支持「辣招」的議員盡快通過兩項法案。

張炳良昨天在地區論壇上表示，明白政府推出需求管理措施後，地產代理生意受到影響，也了解他們的訴求，但認為「若辣招不辣就非辣招」，目前樓價也沒有因辣招而大跌。他強調，若需求管理措施處理不善，未來或可能導致資產泡沫增大及爆破，屆時不單是地產代理，各行各業也會受彰響，故政府平衡各方後，認為有需要推「辣招」。

曾俊華盼法案快通過

業界近日不斷提出修訂「辣招」的建議，張炳良日前透露，當局對個別的豁免建議持開放態度，最近政府已針對重建項目的買賣提出修訂案，讓發展商可更快取回買家印花稅稅款。他昨天則重申，當局在考慮修訂措施時要很小心，否則可能影響穩定樓市的效力。

另一邊廂，曾俊華昨天在網誌上也發表以「減辣」為題的文章，表示理解地產代理的訴求，但不能同意，並希望支持「辣招」的議員盡快通過兩項法案，以免令市場誤解立法會的立場。

曾俊華重申，豁免港人公司將會出現漏洞，令BSD和DSD形同虛設。

至於豁免慈善團體建議方面，他表示，如果有善心人士向慈善團體捐贈物業，BSD和DSD的法案草案已經列明這類物業轉讓可獲豁免，他指目前樓市風險很高，慈善團體多不會選擇此時自資置業。

除樓價外，租金高企也受市民關注，張炳良昨天再被問及重推租管的可能性時表示，有關問題較複雜，社會可全面討論，惟強調供應若在嚴重落後需求的情況下實施租管，隨時未見其利先見其害。

地產業界近月多番要求政府修訂「辣招」，惟政府已重複表明，短期內無意撤銷辣招。地產代理及相關業界組成的辣招苦主大聯盟，繼日前在中環街頭收集市民簽名後，初步研究下月10日到政府總部靜坐抗議，要求政府「減辣」。

辣招持續 恐七成代理離場

辣招苦主大聯盟召集人兼地產代理商總會主席朱建蘭表示，希望政府考慮業界處境，就辣招作出修訂。她指出，下月10日大聯盟將有進一步行動，初步計劃召集業界到政府總部靜坐抗議，詳情有待聯盟再開會商討。她早前估計，辣招若再持續2至3個月，將有七成代理「離場」。

大聯盟早前已發起多次活動，但每次活動後政府均以不撤招作回應，地產代理聯會主席郭德亮表示，靜坐抗議初步擬於10月10日舉行，考慮召集逾一萬人參與，期望政府可以接納大聯盟的部分訴求。

對於政府近日對辣招的回應，郭德亮相信，大聯盟不會「收貨」，將繼續爭取立法會議員支持修訂甚至撤回辣招，同時如市場成交量持續下跌，業界不排除進一步擴大暫停刊登廣告的行動，視乎情況，由一星期至一個月不等。

另外，新地（016）非執董郭炳湘透過發言人接受查詢時承認，短暫來說，辣招是有需要的，但辣招對經濟的影響也很大，物業成交量大幅下降，發展商不敢投地，在樓宇供應減少下，租金可能上升。郭炳湘希望政府可以緊貼樓市，在樓市穩定後逐步放鬆辣招。將來有機會，他會向特首反映香港土地供應及樓市的問題。

港廠商：在港買不起 轉戰日本

東京成功取得奧運舉辦權，令處於復甦的日本樓市升溫，本港樓市相形見絀，不少港人甘願隔山買牛。當地經紀提醒投資者，一是普遍回報率為5厘，傳說中的10厘回報是非比尋常；二是加租亦可能得不償失。

本報記者上周二早上，與內地開設製衣廠的梁氏夫婦到東京上野區睇樓。他們年初時已在東京買入寫字樓及住宅，用作辦公及自住。本來盤算到日本經營製衣生意，他們計過無論經營成本及需求，日本比內地更有發展潛力。

10厘回報罕見 加租可能丟空

置業後，又見日本經濟氣氛好轉，於是轉戰東京樓市，今次買樓擬作投資用途。「我是在香港買不起樓才過來。」梁先生說，賣走香港物業後，等不到樓價回調再入市。

與梁生抱同樣想法的港人愈來愈多；三井不動產Realty株式會社及三倉屋負責人王韋利稱，自日本央行4月推量化寬鬆後，開始有港人查詢。近日有本地傳媒相繼報道日本置業，查詢量亦大增。

三倉屋幾乎每天都收到港客5至6個電郵，「100個查詢中，有10個會來睇樓，最後真正落實買只有1個。」三倉屋負責人說。

惟港人對日本置業的誤解，令當地地產經紀頭痛。最大誤解是回報率，「一般是5厘，但因有報道說10厘，香港投資者以為低於10厘是有問題。」三井不動產Realty國際事業室主任杜彥昊說。

他提醒投資者，高於5厘的物業往往有條件限制，例如缺乏經濟證，「沒有此證，銀行是不會進行按揭，只適合全現金支付的買家。」

香港業主的想法亦可能不適用於日本，例如想加租提高回報率，執行有困難，「東京租盤供應很多，價格亦透明，業主加租後，可能空置1年，得不償失。」王韋利說。

200呎單位需求大 樓價百萬

港人到日本置業仍處小試牛刀階段，對100萬至117萬元（折算約1,280萬至1,500萬日圓）住房需求較大，一般面積約200多平方呎，多由單身上班族承租。杜彥昊指，距離市中心15分鐘車程，位於JR山手綫沿站，例如惠比壽，亦有盤源。

香港人出名挑剔，日本地產代理有時都束手無策，「有些港客想找100萬元以下，10厘回報，地點優越的樓盤，可以說是Mission Impossible。」

生意淡薄 港代理東京取經

政府推辣招遏樓價，香港物業成交萎縮。有本港地產代理坦言，生意淡薄，加上有投資者查詢購買日本物業詳情，於是前往東京取經。

世紀21中華物業有限公司營業董事鍾亦琛上周到東京走訪地產代理，包括世紀21東京分公司，「初步了解買樓流程、相關支出。日後希望透過當地經紀介紹樓盤，我們就帶客去睇樓、買樓。」只要與日本經紀簽好合作合約，便可在港推介日本樓盤。

鍾又指，香港物業成交下跌，惟價格未見大幅調整，開始有炒家按捺不住，想衝出香港尋找投資機會，「現時收到表示對日本物業有興趣的客戶，多數是炒家或有置業經驗的投資者，他們行動及觸覺通常較一般快。」

日本買樓支出 較BSD低

於日本置業的使費甚多，佣金約為物業成交額3至6%，其他支出另佔6至8%，但仍較本港物業印花稅低，尤其海外投資者額外繳付15%買家印花稅（BSD），對他們來說，日本物業吸引力開始高於本港。

以往本港經紀都會為內地客辦香港睇樓團，同樣可應用日本，鍾說：「但成本較高。」

規劃署署長凌嘉勤表示，現階段沒有需要發展郊野公園用地，認為不少新市鎮的邊緣地帶，仍有擴展的空間，相信發展局局長陳茂波網誌提出的意見，只是轉達其他社會人士意見以供討論。

蔡涯棉：長遠發展 宜作討論

凌嘉勤昨天出席一個研究會時指出，本港過去10年的人口增長為100萬人，平均每年所需的建屋量，規模相等於一個沙田新市鎮。

對於發展局局長陳茂波近日在網誌，就發展郊野公園用地的意見，凌嘉勤表示，本港目前仍有多個渠道提供土地供應，其中包括擴展新市鎮邊緣，例如東涌、新界東北及元朗洪水橋等，認為現階段沒有需要發展郊野公園用地，又指網誌提出的意見只是轉達社會人士的意見，讓社會進行討論。

另一方面，長遠房屋策略督導委員會委員蔡涯棉，昨天出席《城市論壇》時表示，不贊成完全不討論發展郊野公園用地，強調城市發展過程會牽涉城市化，不就此進行討論是不客觀，並重申本港長遠發展需要更多土地資源。

不過，土地正義聯盟執委葉寶琳認為，開拓土地資源有其優先次序，認為政府應該優先檢討丁屋及高爾夫球場會所等用地；民主黨副主席羅健熙則質疑政府，在解決房屋問題時，只會犧牲基層利益，而不敢犧牲富人利益。

在昨日的2013廣州住博會上有4宗地塊拍賣。其中2宗為花都區二類居住用地，而位於新華街建設北路178號地塊，由綠地香港（0337）母公司綠地集團以4.78億元（人民幣，下同）奪得，折合樓面價6,130元/平方米，溢價28%。而同處新華街的另一宅地九潭村J09-XH01之地塊卻爆冷流拍，另外2幅花都區商業用地和白雲區市場用地直接底價成交。

鄰地同日拍賣爆冷流拍

在當天的拍賣會上，新華街建設北路178號JII-SJ02地塊是唯一受到開發商多輪競爭的地塊，萬科、綠地、越秀地產(0123)均參與其中，但從競拍激烈程度來看，開發商熱情似乎並不高。最終，綠地僅經過一輪就以4.78億元輕鬆奪得。

資料顯示，該地塊為二類居住用地，面積28,183平方米，容積不超2.8，建築面積約77,971平方米，穗房管局要求地塊戶型比例為中小套型（90平以下）比例不少於30%。

康健國際有限公司(3886)間接非全資附屬公司興途與樂景投資有限公司訂立臨時協議，興途將以7,200萬元出售物業(香港威靈頓街1號荊威廣場六樓的辦公室及配套面積)予樂景投資。康健指該物業於2011年1月約以5,686萬元購入，出售物業所得將用作一般營運資金及物色日後之潛在投資。直至今年6月30日止，物業未經審核賬面值約7,380萬元，預計交易將會虧損約2,570萬元。

內地樓市繼續升溫，新晉內地首富王健林掌舵的萬達集團日前豪擲20億元（人民幣，下同）狂掃青島黃島區15幅土地，總樓面面積為1980畝（約132萬平方米）。另一方面，綠地集團昨日斥資4.7億元競得廣州花都區一幅居住用地，折合樓面地價每平方米6130元，刷新花都區新地王紀錄。

據新華社報道，萬達集團日前僅用40分鐘的時間就拍得青島黃島區的15幅土地，總面積達1979.5畝。萬達透過旗下的青島萬達東方影都投資和青島萬達遊艇產業投資兩家實體參與競購，其中，前者拍得位於區內濱海大道北側2幅商用土地，總計作價5.38億元。後者則以近15億元競得其餘13幅土地。市場評論稱，按照參與

競拍的實體看，萬達是次投得的土地相信將用於建設文化地產。

據悉，萬達集團曾表示，旗下的文化旅遊規劃院是內地唯一專業從事文化旅遊項目規劃設計的機構，這是萬達集團繼商業地產以後，高調宣稱開始進軍文化旅遊地產。王建林此前亦曾透露，未來將在內地建設10個萬達城。萬達在哈爾濱投資200億元打造的萬達文化旅遊城已正式動工，另在南昌、合肥、無錫等地的文化地產項目亦已啟動。

另外，綠地集團昨日斥資4.7億元奪得廣州花都區居住用地，地皮總面積2.8萬平方米，可建建築面積7.8萬平方米，折合樓面價每平方米6130元，刷新2007年花都地王價每平方米5659元的舊紀錄。

綠地是次投得的土地是在廣州今年住博會上拍得，該土地容積率為2.8倍，建築面積7.8萬平方米，掛牌起始價3.7億元，綠地投得的溢價率為27%。根據公告要求，綠地的戶型設置須有30%或以上為中小型盤（建築面積90平方米以下）。