受到奢侈稅未來可能延長閉鎖期的影響，房仲業者調查發現，奢侈稅滿2年後，屋主售屋意願增，全台平均增14%，以又以桃園成長24%最多。台北市總價帶以1000~1999萬元最多，新北市以600~999萬元為主，桃園則以400~799萬元為主力。

永慶房仲網以今年奢侈稅屆滿2年當周，也就是5月27日到6月2日的網路住宅出售物件量為基期，統計發現，基期之後3個月，全台網路出售房屋平均成長14%，以桃園縣出售物件最多，成長24%，其次是台南市增加20%，台北市漲幅最緩僅3%。

委售量增加近3成
若是比較奢侈稅屆滿2年後的前後3個月網路住宅出售物件量發現，則全台平均委售量共增加近3成。永慶房產集團房仲網協理高翠屏表示，因奢侈稅修法在即，許多不確定的因素，使得屋主售屋意願提升。

若以民眾最關切的總價帶來看，台北市總價落在1000~1999萬元，以及3000~5999萬元的房屋，佔出售比前2名；新北市以1000~1499萬元和600-999萬元的出售房屋最多。

若以坪數來看，雙北地區都是以20~30坪和30~40坪的出售房屋最多，台北市20~30坪的佔21.8%，30~40坪佔21.7%，新北市分別佔25.8%和21.8%。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，銀行緊縮貸款後，影響最大的是中價位產品，相對之下這類產品的議價空間也會較大。

前言： 為推動國家重大建設，土地徵收無可避免，政府官員都很清楚要多為民眾設想，才能化解阻力，但民眾要的是什麼？在成功的徵收案中，決策官員又是怎麼做到的？本系列有清楚的剖析。（系列四之三）

相對大埔或南鐵發生抗爭，歷來規模最大的都市計畫─桃園航空城區段徵收案過程相對平靜，桃園縣長吳志揚認為在執行過程中充分說明，重視拆遷戶意見，才能創造雙贏，「畢竟要人搬家不是小事，縣府手上有工具，就是要幫拆遷戶解決問題」。

吳志揚說，桃園航空城有相當多戶數須搬遷，縣府會辦理廿二場大型說明會，並透過村長再辦一百場說明會，讓民眾知道航空城是配合國家重大建設，但對民眾的需求，縣府也會同樣重視。

「搬家不是小事」，吳志揚說，航空城區域大，有很大空間可滿足拆遷戶需求，包括安置住宅、保留地優先分配土地等，縣府有非常多「工具」可滿足民眾需要。

縣府也計畫在捷運站附近建合宜住宅，如果民眾不想配地建屋，就可考慮合宜住宅；吳志揚強調，「就算是有人要耕田，我們也會真的把田找出來」。

對於住戶關心的拆遷及保留問題，縣府也有彈性作法，在六十分貝線以內地區，因噪音較大，以開發產業專區為主，但有住戶申請不參加區段徵收，縣府已另列住宅區處理。

至於在六十分貝線以外地區，只要未被劃定公共設施，也不妨礙都市計畫及未來配地，社區聚落面積達到零點二公頃以上或是面積不大的獨立戶，都可申請不參加區段徵收。

針對大家關心區內陴塘存廢問題，吳志揚表示，除三口位在跑道區內必須徵收填平，其他私人陴塘原則上會視是否還有灌溉功能而定。

蘇嘉全：保障權益 南二高居民開心供地

「土地徵收，誰說政府一定要賺錢？只要程序合理合法，何不讓人民占便宜？」曾任屏東縣長的蘇嘉全以當年辦理南二高土地徵收的經驗，認為只要合法保障多數地主權益，人民與政府是可以雙贏。
蘇嘉全指出，當初開闢南二高時，從台南到屏東都在抗爭，主要是徵收價格以公告地價加四成，與市價差太多，地主以「土堤築構易淹水」為由抗議，拒絕徵收。

因反彈聲浪大，南二高開闢一拖就是四年，每延宕一年，因原物料和建材漲價，國工局就要增加支出近一成，地方也因缺乏便捷交通運輸無法發展，「再不做，就成了三輸！」

蘇嘉全說，他上任後苦思解套方法。地主最不滿的就是土地徵收款太少，但公告地價與徵收程序都有明文規定，縣府不能違法，「要用什麼方式讓地主開心地拿出土地供政府建設？」

他終於找出方法，因屏東農地公告地價訂得很低，與市價不相符，且重大建設預定地周邊土地本就來就有漲價空間，他與地價評議委員會溝通，連兩年以最高上限調高，盡量縮小差距。

他也同步爭取拆除獎勵金，獲得交通部支持，農民只要主動配合拆遷，就可領取獎勵金、救濟金、補助費，減少損失。

蘇嘉全表示，他自己也勤跑基層，「一條一條算給農民聽」，農民拿回的錢其實已與市價差不多，加上縣府有配套安置辦法，才讓南二高及時開闢。

蘇嘉全說，最好的方式就是還利於民，「如果獲利的是大多數民眾，就不必怕有圖利問題！」

自救會：先安置拆遷戶 才有資格談雙贏

「沒有人喜歡被徵收，一旦拆遷，就買不回原來大小的房子，政府至少要先安置，才有資格談創造雙贏」，反航空城徵收自救會總召集人陳日淡一語道出被徵收戶的心聲。

反台南鐵路東移自救會幹部蔡佳玲表示，政府要徵收一定要事先告知，才算做到雙贏的第一步；她以台南市鐵路地下化案為例，政府事前根本未與拆遷戶討論，事後地主只能跟在後面追程序，「甚至看到報紙才知道家要被拆了，能不生氣嗎？」

淡海二期反徵收自救聯盟幹部王鐘銘、蔡瀛主張土地人民所有，應由人民來決定如何利用，利益由人民享有，方法是透過政府與居民討論，共同規畫發展藍圖，絕非少數官員強迫推銷。

兩岸三地房地產市場同時走到轉捩點的十字路口，也同時都漲到史上最高點，在全球經濟景氣尚未復甦、「後QE時代」來臨之際，台灣房市怕「房價香港化」，學者專家提醒要居高思危；香港房市則憂心「大陸財富滿溢效應」的挑戰；大陸房市則擔心錢太多沒地方去，因此資金流向國際市場將是未來趨勢。

昨天「2013中華建築金石獎」舉辦「海峽築夢-兩岸三地人居發展高峰論壇」，最新的焦點話題，聚焦在兩岸三地房市發展趨勢。

與談的淡江大學產經系教授莊孟翰、中國大陸全聯房地產商會會長聶梅生、香港盛世神州基金香港辦事處首席顧問委員暨全聯房地產商會香港分會主席高廣垣等指出，儘管兩岸三地房地產市場各有隱憂，但同樣的趨勢是：只要低利環境不變，政策再怎麼調控，未來精華地段稀有產品房價依然續漲，而且Ｍ型化會愈來愈嚴重。

莊孟翰指出，台灣房市已連10年大多頭格局，全球資金泛濫進入台灣，加上美國QE1、QE2帶動的低利環境，使得台北市房價這一波就大漲34.06％，新北市房價上漲57.75％。

莊孟翰擔心，台北房價會面臨「香港化」的趨勢，接下來金融機構和房地產業者都要居高思危。他也提醒大陸，要當心在連漲20之後的潛在泡沫化危機；中國還沒有經歷過景氣反轉的經驗，因此別忘了在追求高成長、高利潤之後的高風險。

聶梅生說，其實大陸走了20年多頭，中間還是有2008年房價下跌一次；且2013年7月以來，單月的年漲幅已逐月縮小，這幾個月來都小於10％年漲幅，而且大陸各城市是漲跌互現，有些城市像溫州、鄂爾多斯等，房價更已「腰斬」。

展望未來，聶梅生表示，只要經濟有實質成長，大陸房市不會泡沫化；而有些大型開發商2013年以來已積極進軍國際市場，收購項目總額動輒10億、20億美元，手筆愈來愈大。主要不為賺錢、而是在學習如何掌握國際化遊戲規則、如何財務管理，因此游資分流到國際市場將是趨勢。

至於香港房市，高廣垣表示，這一波香港房市大多頭也是從2003~2013年，大漲了10年，這10年漲幅已遠高於1997年回歸之前最高漲幅，主要原因是低利、房源減少、大陸人口移入香港和海外買家積極進場。這幾年即使香港祭出開徵特別印花稅、買方印花稅、海外買家額外印花稅等政策，但房價還是壓不下來；展望未來，最要擔心的是「中國大陸財富滿溢效應」將勢必影響香港、美國、亞洲等房市，是要防堵？還是要好好運用大陸游資？值得深思。

房市最大不確定性...是政府

中信房屋昨（24）日發布第3季宅指數調查報告，「房地產」連續19季蟬聯保值抗跌第一選擇，但民眾選擇「保留現金」比例也高達19.1％，為近1年來新高。台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥表示，雖房地產是相對穩定的投資標的，但房市最大不確定性就是「政府」，各國政府為壓抑房價，將興起一股打房風潮。

中信房屋昨日公布第3季宅指數調查報告指出，最抗跌保值的標的物仍是不動產，比例達43％。至於選擇「保留現金」的比例達19.1％，排名第2，已連2季超越保險及黃金，顯見民眾對未來景氣仍有疑慮，除了投資不動產外，寧願選擇保留更多現金在手上。

調查也顯示，儘管國內今年GDP成長率仍面臨保2壓力，但投資房地產需求卻逆勢創新高，實價登錄後，投資型購屋由2012第2季26.1％，上升至今年第3季35％，廣義投資者（投資/買給父母及子女用）更達到53.3％新高。

從總體經濟層面來看，楊家彥表示，全球經濟成長力道仍悲觀，但QE一定會退場，在後QE時代，經濟弱成長時代預計將維持相當長的時間，而國際資金到處流竄，將造成區域經濟不穩定。

不過楊家彥認為，台灣是最不怕QE退場的國家，且在熱錢沒地方宣洩出去的情況下，加上美國聯準會減碼後，還要1~2年才有可能升息下，目前台灣房市將很難看到下滑。

行政院長江宜樺日昨核定空總舊址開發案處理意見，經建會將儘速與北市府共同成立推動小組，預計103年底完成都市計畫變更，北市承諾不作社會住宅、不作公園綠地規劃。

不過，啟動招商是在都市計畫變更之前或之後，攸關企業彈性規劃內容，經建會將與北市府討論後決定。

江揆周一核定財政部提報的「空軍總司令部舊址開發案處理意見」，其中最重要的就是由中央與地方共同成立「推動小組」，推動空總基地開發，也同意委由北市府代管空總基地，並作短期有效利用。

行政院內部對空總基地如何開發，意見分歧，經建會與內政部均強烈主張，應由中央主導開發。但最後政院折衷，與北市府共同合作，雖委由北市府規劃，但所有規劃方向及決策都必須提報共同推動小組討論才能決定，中央對六成土地規劃開發方向，擁有主導權。

不過，經建會內部認為，北市軍方土地仍有好幾筆可以回饋，都計變更的回饋不一定要在空總基地原址作回饋，如此中央只剩六成主導權。

對此，政院官員表示，政院高層協調時，對空總土地回饋四成已有允諾，除非共同小組經討論後，北市府同意回饋可以以地易地，否則將依原承諾回饋。

台北市政府已宣布將與中工（2515）針對雙子星案進行議約，預期此超級大案將為中工帶來豐厚效益，這兩天中工股價有大量買盤進場，根據商仲推估，若按照當初提案規劃內容，雙子星可興建樓地板面積約15.8萬坪，其中台北市府預計取得63%產權、中工則分回37%產權，若以每坪120-130萬元計算，粗估中工一旦議約成功，分回價值至少有700億元，不過，全案預計興建時間至少6年，屆時價值應該更高。

15.8萬建坪 中工分37%

C1、D1雙子星聯合開發案坐落於北市市民大道、重慶北路口兩側，基地面積合計約9556.87坪，預估未來可興建的樓地板面積約15.8萬坪，超越101大樓的11.46萬坪，全案預計2017-2018年完工。

6年後完工 價值更高

其中中工原本規劃興建完成後以直接賣斷方式獲利，若依照當初提案計畫，中工預計可分回37%，若以每坪120-130萬元推估，分回價值700-760億元，扣除預估的總投資金額約630億元，中工仍有70-130億元的獲利空間。中工總經理蔡維力表示，此案市府還在跑內部流程，所以議約的時間還未定，但根據之前的規劃，雙子星的直接興建成本約600-700億元，C1還需6年完工、D1則需要7年，其中D1還有環評跟都審程序要走。至於未來雙子星的營運規劃，蔡維力則表示，一定會以可以統一經營管理的方式為目標來規劃，所以不一定會發行REITs。

在手工程另有300億

中工過去幾年開始積極進軍國內建築事業，最著名的案子就是位於信義計畫區的亞太會館豪宅案，蔡維力表示，此案估計還要3年完工，採先建後售模式規劃；至於位於士林的「水研」建案，目前已預售5成，剩下5成採邊建邊售，總銷約9億元。另外，營造工程本業方面，蔡維力則說，現在在手工程量還有300-400億元，今年新簽約的工程僅有曾文水庫疏浚案20餘億元，至於未來工程標案將會挑選毛利率合理的案子進行投標。

房價高漲、薪水倒退導致年輕人買不起房子，加上奢侈稅抑制房價有限，因此，超過6成民眾認為，政府應該廣建社會住宅，才能解決居住的根本問題。根據中信房屋第3季「宅指數」調查，高達63.5%的受訪民眾認為，目前政府的抑制房價政策，其實效果相當有限，應朝向大量興建社會住宅，讓住者有其屋，才能真正解決居住的問題。

中信房屋董事長鄭余正全指出，年輕人買不起房的問題，並不會因為奢侈稅實施或延長而獲得解決，因此，要改善問題的根本，政府應該要大刀闊斧廣推租或售的社會住宅，才是解決之道。即使多數民眾認為，奢侈稅抑制房價有限，不過，手中持有房產的民眾近期售屋態度轉向積極，拋售潮正在醞釀中，永慶房仲網針對拋售情況進行統計，若以奢侈稅屆滿兩年當週（5月27日至6月2日）做為基期100，比較奢侈稅屆滿3個月後那一週（8月26日至9月1日），全國拋售物件增加14%，其中以桃園地區出售物件增加最多，增幅約24%；北市增幅最小，約3%。

永慶房產集團房仲網協理高翠屏指出，即使奢侈稅修正法案尚未通過，不過延長課稅年限似乎勢在必行，因此，部分持有年限屆滿2年的屋主便選擇趁著修法空檔，先行出售手中不動產，避免成為下一波限制對象。此外，近期房市的確存在許多不確定的政策因素，確實使得屋主售屋意願提升不少，即使雙北市精華區拋售物件增幅不明顯，不過，房價已處於相對高檔，因此，在近期市場出售物件增加的狀況下，其實仍存有一定的議價空間。

潤泰新百億元重量級大案「松濤苑」近日將取得使用執照，根據公開資訊觀測站的資料，公司初估該案總銷達107.75億元，每坪成交均價約280萬元，最快10月公開銷售，可望成為市場上第一個每坪開價超過300萬元的個案，創單價新高，將帶動台北市精華區房價上揚。

潤泰新總經理李志宏表示，該案預計近日取得使用執照，使用執照一拿到後，將正式對外公開銷售，目前已有多組有興趣買方洽談，看好此案未來銷售狀況，目前尚未訂定最後總銷，以及每坪銷售單價。

備受市場高度關注的「松濤苑」，根據公開資訊觀測站資料顯示，該案基地面積約902.36坪，為地上12樓、地下四樓產品，共有20戶、114個車位，總樓地板面積約4,671坪，該案初估總銷金額約107.75億元。

由於該案總樓地板面積約4,671坪，扣除車位後，該案可售樓地板面積約3,872.6坪，以樓高12樓計算，該案為一層兩戶，每戶約160坪產品，其中最頂樓兩戶為單層單戶、面積達320坪左右。

該案總銷107.75億元，即未來每坪成交均價約280萬元，頂樓總價估約9.6億元，意味「松濤苑」未來公開後，將成為市場上第一個每坪開價破300萬元、頂樓總價逼近10億元，單價、總價雙創市場新高個案。

法人表示，若該案總銷107.75億元，扣除相關成本，對潤泰新每股貢獻至少5元起跳。

從「皇翔御琚」實價登錄紀錄來看，該案愈晚揭露，行情愈高，目前六樓每坪成交價單價276萬元、總價約8.2億元，為實價登錄揭露來每坪單價、總價最高價。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，「松濤苑」鄰近中正區博愛特區，加上植物園大片綠地，在地段稀有性、產品特殊性，以及潤泰新品牌、專利工法加持下，有機會吸引政商名流等特定買盤。

推2方案 老屋重建也納入

都市更新案整合困難，為了讓民眾有更多選擇，北市府昨日通過新增「都市更新快速通關」及「老屋重建」2方案，將都更案的審議時間縮短在3至6個月內，加速都更重建；其中「都市更新快速通關」已有中山區與萬華區2個協議合建案符合條件，預計10月1日可立即辦理實施。

目前台北市都更類型涵蓋「老舊公寓更新專案」、「一般都市更新」、「公辦都市更新」及「防災型都市更新」，昨日新增「都更快速通關」與「老屋重建」2都更方案。

審議時程縮短一半
台北市長郝龍斌表示，為了解決都市更新審議冗長的問題，在取得全部土地及建物所有權人同意的更新基地後，可透過「都市更新快速通關」方案簡化都市更新審查程序，將市府審議時間（不含申請者作業及退補件時間）縮短至6個月，約為一般更新案件的一半。

都市更新處總公程司張溫德表示，「都市更新快速通關」是屬於私地主100%同意協議合建，面積條件為1000平方公尺（302.5坪）以上，申請更新容積獎勵的案件，且要採綠建築銀級規劃設計者，並能協助開闢周邊未開闢的道路計劃者，預計10月1日開始實施。

中山萬華2案符合
張溫德表示，目前北市已有2案符合「都市更新快速通關」條件，分別位於中山區與萬華區。
至於「老屋重建」方案，北市都更處長林崇傑指出，屋齡得達30年、4層樓建物達一定比例、面積500平方公尺(151.25坪)以上的建築基地，須符合建物耐震係數達法定標準1.25倍、退縮建築或留設騎樓供公眾使用，才可以獲得法定容積20％的容積獎勵或原建築容積重建，並且只需3個月，就可以申請動工建照，最快年底實施。

「應開放地上權案」
展悅開發總經理許德慧表示，這次政府新增「都更快速通關」與「老屋重建」方案有利於北市推動都更，因為現在建商取得土地不易，開放地上權、BOT案與都更，才能增加土地供給量。
東亞建築經理公司董事長曹奮平認為，目前都更案有上萬件未處理，政府必須找到癥結，無論是重劃、更新事業或權利變更，得將內容化繁為簡，才能順利推動都更。

目標首購族 自備款68萬起

北台灣小宅興起，首購族成為928檔期的重點客群，竹北928檔期指標推案「國賓大悅」也看準首購、小宅市場，主打自備款只要68萬元起，最快本周開案。負責代銷的海悅廣告總經理曾俊盛說：「要讓竹科作業員也買得起。」
《住展》雜誌先前調查就發現今年928檔期，市場以首購、低價產品為主流，隨著雙北地區素地難求，建商推案量轉往房價相對低的桃園、新竹等區域推案。

台北預約客佔半數
「國賓大悅」規劃25~39坪，目前每坪開價27~31萬元，除找建築大師李天鐸規劃外，還將引進豪宅管理、並規劃公設達1000坪，最快本周開案。曾俊盛指出，竹北地區以中大坪數推案為主，中小坪數幾乎是中空的，希望可以讓購屋族買得起。

曾俊盛透露，「國賓大悅」潛銷至今，780戶中已有600戶被預訂，預估一開案幾乎會「秒殺」，由於台北房價攀高，購屋需求向外擠壓，超過1/2的預約客來自台北。

海悅廣告襄理許峰嘉觀察，一般竹北客購屋最少都要看10次以上才會下訂，「國賓大悅」最低自備款僅68萬元，預約客只看3~4次就出手。

大坪數銷售速度慢
富宇建設也看準竹北小宅銷售速度快，在竹北推出「晴川悅河」、「東方之星」，928檔期也要推出「君天下」搶市場。「晴川悅河」專案經理張國男就說，從5月開案至今，已售出5成。

「東方之星」現場銷售人員也透露，銷售已超過9成，預定本月底就要撤場，竹北地區以低總價、1000萬元以內的建案相對比較好推，該案平均每周有30~40組看屋客，觀察竹北其他主推大坪數的建案，去化速度、來客人數相對低。

台北市都發局昨（24）日宣布，「松山機場暨周邊地區土地整體發展研擬計畫」專業委託服務案，已正式上網公告招標，預計10月28日下午5時截止收件，10月29日公開資格標結果，歡迎建築及都市計畫等相關團隊參與投標。

都發局指出，松山機場暨周邊地區土地整體發展計畫，規劃範圍以松山機場為核心，北側以中山高速公路為界，東側以基隆河為界，南側以南京東路，西側以新生北路所圍區域為研究規劃範圍。都發局說，該案緣起是因經建會之前審查民航局提報的「松山機場整體規劃案」意見後，建議應擴大規劃區域範圍，並以都市區域發展角度，進行機場區域與周邊地區的整體規劃，並連帶考慮未來松山機場將朝向首都商務機場發展的目標。

北市府期望，得標的規劃團隊能配合機場未來發展需求，從產業、土地使用規劃、交通系統規劃、公共設施系統規劃、生態景觀系統規劃等面向進行總體分析。

現行都更法令不利小面積基地都更，都更審議程序冗長也備受詬病，北市另闢蹊徑，推出快速通關都更、老屋重建兩項新案，設法縮短產權單純、地主完成整合的都更案行政審議流程，提高成案比例，預計10月底陸續實施。

台北市長郝龍斌昨（24）日在市政會議後，宣布北市將推動「多元都更六方案」，除已實施中的一般都更、老舊公寓一坪換一坪、中央正在討論的防災型都更及市府財政局主導的公辦都更案外，另新增快速通關都更、老屋重建，分別在10月及今年底實施。

所謂的快速通關都更專案，都發局說明，申請者的面積規定與現行都更法令規定相同，並完成百分百的地主整合。

由於地主整合向來是都更最大瓶頸，一旦突破，只要都更實施者的同意書審查沒問題，市府將同意免經「計畫內容專業審查」都更程序，直接跳到公開展示與公聽會程序。另外，原先都更程序要求進行的「幹事會審查」、「都更委員會審查」兩程序，也將整合成「專案審查會議」，開一次會就搞定，隨即在都更委員會中提報、不需討論即可核定，行政流程將可縮短6到9個月。

郝龍斌指出，北市推動老舊公寓都更，發現產權複雜、整合困難、程序冗長等問題，因此提出新方案。

北市都發局事業科說明，老屋重建並非循以往的都更條例進行，而是以北市土地使用分區管制自治條例為法源，透過「土地管理政策」達到都更目的，只要議會同意即可實施。

都更處長林崇傑指出，老屋重建案限住宅區、屋齡達30年、4層樓以上建物，面積500平方公尺（151.25坪）以上之建築基地。500以上未滿1,000平方公尺（302.5坪）者，可獲得原容積重建或「法定容積加上15％」的容積獎勵。1,000平方公尺以上案件，容積放寬為原容積重建或「法定容積加上20％容積獎勵」。儘管容積獎勵不如市府推動中的「一坪換一坪老舊公寓都更」上限50％的容積獎勵，但好處是完全不需經過都更六大程序審查，只要都市設計審議委員會通過，在3個月後就可開工。

不過，老屋重建也非無條件給予容積獎勵，還須符合建物耐震係數須達法定標準1.25倍，退縮建築或留設騎樓供公眾使用，符合通用設計、基地保水等貢獻，以提升耐震防災、美化市容、提升無障礙環境等目標。

外界擔心老屋重建都更方案，可能將打亂目前正在談的大街廓都更計畫，讓周邊老屋都更希望更渺茫。但都發局澄清，若依循老屋重建管道申請都更，都更基地又位於大街廓中的角落或主要位置，不論周邊是否在洽談大面積都更，都市設計審議委員會都將要求預先保留公共設施用地，預留周邊都更的整合空間。

新北市第一件簡易都更案，只用了35天，就走完所有行政程序。新北市都更處副處長劉登武指出，都更變簡單了，市民及建商詢問度提高許多，未來，新北市還要把現在1,000平方米的申請門檻，降到500平方米，就是希望透過簡易程序，讓老舊社區加速改造，提升生活品質、讓環境更良好。

劉登武指出，新北市簡易都更申請資格，目前只要是30年以上老社區、基地面積1,000平方米、區內住戶100％同意，不限樓層都可提出申請。而據統計，新北市30年以上屋齡者有42萬多戶，普遍面臨耐震度不佳、缺乏停車空間及巷弄狹小等安全問題。

新北市都更處統計，從公布簡易都更辦法後，已有超過上百處的老舊社區或建商來詢問，是過去的數十倍。

劉登武指出，台北市多元都更的條件之一，樓層限四層樓以下，新北市簡易都更則不限樓層。此外，新北市對簡易都更的要求是為避免壅塞，都更後新建物必須退縮道路四米。

新北市都更處指出，「簡易都更」只是解決方案的第一步，未來希望能使更多老舊建築基地也有機會更新改建，將再擴大適用的範圍及提高誘因，朝向放寬面積至500平方公尺，與提高獎勵額度至20％的目標修法。依新北市政府都更處預估，目前正進行修法，到了明年，基地面積只要達500平方公尺就可申請適用「簡易都更」。

國產署台南辦事處昨日標售26筆不動產，共標脫17筆、標脫率65%。標脫17筆包括6塊土地與11個店面，共吸引43組競標。
土地標售底價為528萬元~2.4億元，標脫金額最高為3.3億元、位於東區虎尾寮段的1164坪土地，溢價率為38%。
店面標售底價為600萬元~1800萬元，標脫金額最高為3802萬元，位於北區小東路423巷內，僅加價1%。

前言：

為推動國家重大建設，土地徵收無可避免，政府官員都很清楚要多為民眾設想，才能化解阻力，但民眾要的是什麼？在成功的徵收案中，決策官員又是怎麼做到的？本系列有清楚的剖析。（系列四之三）

「照顧住宅方案就是最好的雙贏辦法」，台南市鐵路地下化案引發拆遷戶抗爭，被比喻為「台南的大埔案」，但台南市政府都市發展局局長吳欣修表示，市府提出全台獨有的徵收戶住宅方案，可看出市府的誠意。

吳欣修指大埔案是區段徵收，不願意被徵收的農地，縣府若挪移區塊，重新配地，應該就不會有抗爭。

但南鐵案是一般徵收，而且評估各種狀況後，只剩下徵收鐵路東側土地施作的唯一方法，「絕不是還有其他方法可想，政府卻硬要拆民眾房子」，市府推出全台首見的照顧方案，讓拆遷戶既能得到補償金，又能搬到品質更佳的住宅，「這當然是雙贏」。

Wind資料顯示，大連萬達集團股份有限公司在2011年總營收已達1051億，淨利潤增長率卻只有-49.83%，面對資產負債率近90%的質疑，萬達仍在操盤文化旅遊地產項目的路上狂奔。

無懼速度、資金和風險，2013年9月22日，萬達集團宣佈以300億入駐青島建“東方影都”。這意味著，大連萬達集團在近3年內的文化旅遊地產佈局又成功奪下一子。

21世紀網據萬達公開信息統計，從2010年起，大連萬達牽頭在長白山、大連、武漢、西雙版納、福州多地打造的5個文化旅遊地產專案，投資規模初步估計近1700億，加上最近宣佈以百億打造青島、合肥、南昌、哈爾濱等地各具特色的萬達城，3年內，萬達集團在文化旅遊地產上的投資保守估計超過2300億。



在商業地產沉浮近10年的大連萬達集團，將“快速拿地、快速施工、快速銷售”的模式彰顯得淋漓盡致，抄底全國多地土地市場，籌備上市衝刺，超額開發大型城市綜合體，密談建銀等多方私募，企業的身影高調而神秘。

當業內為萬達在多地打造文化旅遊地產城而津津樂道時，其資本操作脈絡也甚少為外界所知。

繼去年年底萬達以26億美元並購美國第二大院線，出人意料的成為中國文化產業最大的跨國公司後，文化娛樂、酒店和零售、海外投資並購成為了萬達資本運作的三駕馬車。萬達如何運作現金流和融資管道，才能支撐起龐大的產業鏈條？在搶食商業地產蛋糕後，又如何在文化旅遊地產裡掘金？

萬達“造城”

萬達可謂不折不扣的“野心家”。在商業地產銜枚疾進的同時，也籌畫在旅遊文化地產上下一盤大棋。

萬達集團董事長王健林曾表示，自2008年起，萬達集團就開始主動轉型，由商業地產向文化旅遊產業進軍。至2013年上半年，萬達已在長白山、武漢、西雙版納、哈爾濱和南昌規劃開發五個重大文化旅遊項目。

萬達極端巨無霸級別的文化旅遊地產項目多地開花，這背後隱現著一個豪華的民企陣營——泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團、用友科技等企業的身影。

2010年以來萬達投資文化旅遊城統計



資料來源：21世紀網據萬達集團公佈企業年報、公開資料

2010年5月，萬達攜合作夥伴泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團等給長白山帶來了一個大到無法憑經驗去想像的專案，總投資額230億。其中僅滑雪場所在的長白山國際旅遊度假區南區項目總投資即達到126.59億元，是原來撫松縣招商項目投資門檻的146倍。

此後，萬達旅遊地產版圖還在擴張，並將長白山文化旅遊地產模式複製到其他地方。2010年起，300億投資占地9.5平方公里的大連金石國際度假區，150億元投資占地6平方公里的西雙版納國際度假區。

王建林透露，未來將在全國建設10個各具特色的萬達城。2012年7月，萬達集團有意在北京建文化旅遊城項目，2013年則是萬達集團文化旅遊城最為密集開發的一年。4月，萬達集團投資超過200億打造哈爾濱萬達文化旅遊城正式開工；5月，萬達集團在合肥、無錫等地開始了萬達文化旅遊城的啟動，6月，南昌萬達文化旅遊城正式動工，9月，青島萬達國際文化旅遊城正式啟動。



萬達極端巨無霸級別的文化旅遊地產項目多地開花，這背後隱現著一個豪華陣營——泛海集團、巨人集團、億利資源、一方集團、用友科技等企業的身影。

地方政府利益驅動

旅遊地產熱的背後原因與地方政府的利益驅動不無關係。有分析指出，萬達的商業模式是以較低的價格從政府手裡拿地，然後用最快的速度竣工，拉動區域價值回報政府。可是在這個過程中需要大量的流動資金，當年缺乏資本市場融資管道的萬達，便只能通過出售部分物業完成。

除了萬達以外，保利、萬科、佳兆業、富力、龍湖、雅居樂等其他大中型房企也開始搶食旅遊文化地產項目。

如中坤集團，在2012年宣佈以500百億投資雲南普洱市旅遊地產，中弘股份也與雲南西雙版納、吉林長白山、北京等3個旅遊地產項目豪擲300億投資。

分析指出，房地產無法產生長期、持續、穩定的現金流，所以必須向文化旅遊轉型。萬達從2000年開始轉型，從住宅轉向商業地產，再到文化旅遊地產，至今為止已經是第四次戰略調整。

王健林稱，除了在國內49億美元的投資外，他還將在美國娛樂和地產領域投資100億美元。

他曾對萬達未來的規劃做出判斷：“我給自己定的目標是2020年萬達徹底轉型，以文化旅遊為支柱產業，同時包括購物中心、商業地產。”在不久的將來，王健林想要把地產板塊所占收入比例控制到一半以下。

邊融資邊擴張

面對負債率高達90%的質疑，萬達仍大舉操盤多地旅遊地產及商業地產項目。其2011年公佈的業績就顯示，萬達資產負債高達1825億元，資產負債率89.9%。對於商業地產的減速，王健林曾將原因歸結於國內經濟放緩。


資料來源：wind

最新資料顯示，大連萬達集團2013年上半年總資產為742億，2013年萬達新專案有19個，預計2014年新開24個廣場，20家酒店。以這樣的規模，萬達未來每年將新增千億元以上的投資。

萬達近年來斥資千億投資的旅遊地產，公司面臨一定的資金鏈考驗。以集團首個旅遊文化地產項目——長白山國際旅遊度假區為例，這個規模高達230億的巨型項目，融資途徑來自多方——撫松縣地方政府動用政府融資平臺為其擔保，合作夥伴泛海建設在2011年為長白山國際旅遊度假區南區項目公開發行總額為28億元的公司債券，當地銀行也以多塊土地抵押借貸。

在地方政府的支持下，操盤文化旅遊地產的融資管道比商業地產暢通得多。2011年以來，萬達集團開始多輪信託融資。2011年上半年，萬達共發行10次信託融資，募資逾78億元(在萬達的信託產品中，大部分為股權信託，其中部分產品披露的信託規模在5億-15億元)。

此前，大連萬達還進行了首輪和二輪私募融資。在第二輪私募中，建設銀行旗下的建銀國際、天津華控產業基金、太平洋同盟等多家機構入股萬達，通過兩輪私募，萬達集團共募集資金超過40億元人民幣。

據萬達集團公開的企業報告，2011年，萬達收入953億元，其中，商業地產占91%，但集團的投資中心，已經從投資激烈的商業地產，轉向旅遊與文化產業。

萬達集團公佈最新的資料指出，2012年集團商業地產收入1097億元，完成計畫的113%，同比增長15.1%。其中，2012年商業管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業物業收入合計229.96億元，占萬達集團總營業收入的16.23%。

王健林說，萬達海外更傾向于在文化、旅遊和零售三個領域進行投資。“未來將繼續減少零售業態占比。” 從2010年起，萬達集團開展了密集展開旅遊文化並購。

2013年9月22日，萬達集團項目宣佈總投資超過500億元人民幣，其中文化旅遊投資超過300億元，建設的全球投資規模最大影視產業專案——青島東方影都影視產業園區。

青島東方影都計畫於2013年開工，2016年6月項目一期開業，2017年6月影視產業專案全部建成開業。王健林預測，2018年前，中國電影票房將超過北美市場，誰更早與中國合作，誰就能更早受益。

早在2009年，王健林就透露要衝刺A股IPO，值得注意的是，近兩年，萬達集團加速了在海外文化與地產佈局。

2012年末，萬達集團宣佈以26億美元收購美國AMC，隨後在英國也佈局了兩項總金額約10億英鎊的投資——2013年8月，萬達宣佈收購英國聖汐遊艇公司以及投資建設位於倫敦的高端酒店專案，總投資額約10億英鎊(約合90.9億元人民幣)。

王健林稱，年底時，他將宣佈在巴黎選址建酒店的計畫。同時還在紐約、澳大利亞和巴西尋找投資機會。

“以房養老”經歷10年，在爭議聲中終於正式上升到國家戰略層面。

國務院日前公佈《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”試點，即“以房養老”。這是10年前國務院領導人批示研究這項保險服務之後，第一次由國務院常務會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點，贊成者和反對者，不一而足。

那麼，到底什麼是“反向抵押養老保險”？它能夠在中國實行嗎？將對完善我國養老保障制度起到什麼作用？如何能讓它真正造福我國老齡人群？9月17日，《中國經濟週刊》專訪了最早提出在中國引進這個保險產品的建議者、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇（微博），為這一養老保障產品解疑釋惑。

200萬元房屋參保，每月大約可得1萬元

《中國經濟週刊》：最近國務院常務會議提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。據您瞭解，這種保險對於投保的老年居民到底有什麼好處？

孟曉蘇：這種保險對於投保老年居民的好處很明顯：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔心，放心大膽地花錢消費，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養多久。

第三，可以讓老年人增強生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴，可是退休後到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保後老人今後就有持續穩定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護弱勢群體，有利於社會穩定。這種產品會更受中等收入者青睞，因為只有房並缺錢的老人才更願意抵押房產養老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩定。

第五，實行遺產稅後, 可以依法避稅。我國遲早會實行遺產稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復一年被領光，產權已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今後開徵遺產稅，這一險種當然可以為這套參保房產依法避稅。

《中國經濟週刊》：老人以房入保能夠得到多少錢呢？

孟曉蘇：因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益也不同。這裡僅根據國外標準的“抵押式以房養老”計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

應當說明，一旦投保人與壽險公司訂立了有效合同並開始執行，那麼不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款；同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應由保險公司收回房產，進行銷售或拍賣。如果房屋實際增值較大，保險公司還可以將增值多出的部分返給其家人。

試點條件已經成熟

《中國經濟週刊》：據悉，早在2003年3月，您就將“建立反向抵押貸款的壽險服務”建議報送給剛剛上任的溫家寶總理，他當天批示給相關主管部門主要負責人。同年8月有關部門將會簽的《關於開辦“反向抵押貸款”有關問題的報告》上報國務院。這件事備受決策層關注，卻為何被擱置了10年？

孟曉蘇：被擱置的原因是當時還沒有物權法，主管部門人員擔心抵押房產缺乏法律保障，包括擔心70年土地到期國家不給延續；當時居民持有第二套房不普遍，加上受“房價會跌”傳言影響，有關人員擔心房價下跌加大保險公司風險；還有擔心老年人都願把房屋傳給子女而不願參加這種養老保險。

如今10多年過去，當年未設立的法律法規如今多已完善。特別是2007年頒佈的《中華人民共和國物權法》明確規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，從法律上保障了住宅的長期物權。

時至今日，全國城鎮房價普遍上漲，尤其是中國保監會準備率先試點開辦此業務的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養老保險的各項條件均已成熟。

《中國經濟週刊》：據悉，在國外這項保險已非常普遍，但這項保險真正進入中國後，您是否擔心會出現“水土不服”？

孟曉蘇：我認為這一險種很適合我國國情。由於我國多年實行的低收入政策，絕大多數老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。加之我國多年來壽險業務欠發達，想靠壽險來保障老年人的生活，並沒有歷史上的保險費投入作為基礎。我們已難以找出更多辦法來更好地保障老年人的生活。

但是十幾年來公房出售與住房商品化的發展，以及大中城市房價升值，使得多數老年居民有了較大價值的房產。這筆凝固資產如果能盤活，完全可以彌補前兩項的歷史缺憾，這是在我國大部分老年居民中建立補充壽險保障的最佳出路之一。這種“反向抵押養老保險”的保險項目一旦設立，將使擁有房產並願意投保的老年居民享受到過去難以想像的壽險服務。

《中國經濟週刊》：“以房養老”是對中國養老資源的積極補充，但在實際操作中，卻面臨著房屋產權問題、傳統觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點過程中，該如何順利推進？

孟曉蘇：我認為試點應從以下方面啟動：


1.組織保險業的人力與財力，對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上，應把【2003年保監發124號】檔所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。

2.在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步開展這項試點，今後根據需要擴大到有願望的其他老人家庭。

3.由中國保監會、民政部並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計，處理好抵押房屋的權屬關係；借鑒國外經驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費；降低保險機構有關稅負；建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂“長壽風險”等等。

溫州“斷供房”大起底

攔腰斬斷的房價、巨量待拍的斷供房、排隊等待的房產官司……近段時間，有關溫州“斷供房”的種種報導，將溫州這座城市再次推到輿論的風口浪尖上。

溫州到底有多少斷供房？斷供房的成因何在？溫州房地產市場真的出現局部金融風險了嗎？為了還原“斷供房”事件的真相，浙江日報進行了獨家調查。

實際棄房數共595套

溫州出現15000套斷供房的消息，最近出現在多家媒體的報導中。有關報導引用“溫州樓市知情人士”的話稱，“目前銀行這邊明確拍賣的斷供房數量大概為8000到10000套”；而後又引用某置業公司總經理的話稱，“也有市場消息稱，目前溫州大概有超過15000套的斷供房房源已經或者將要拍賣。”

“我們也不知道這15000套的斷供房資料是如何得出的。”溫州市銀監分局辦公室主任鐘潔慈說。事實上，早在8月底媒體開始對“斷供房”進行報導時，溫州市銀監分局就高度重視這一問題，並就房地產市場信貸風險狀況，對轄內42家銀行業金融機構進行專題調查。調研結果顯示，“斷供房”即 “棄房”現象的確存在，但數量遠非外界傳聞的那般龐大，風險也是總體可控的。

由溫州市銀監分局提供的調查資料顯示，至今年7月底，溫州個人住房按揭貸款餘額為660.83億元，其中不良貸款餘額4.02億元，不良率為0.61%；商業用房按揭貸款餘額25.03億元，其中不良貸款餘額0.19億元，不良率為0.76%，均遠低於同期全部貸款不良率，總體風險較小。而棄房在溫州全市的按揭房產中僅15例。

“棄房”現象相對集中在房屋抵押貸款，共發生580例，其中“抵押+保證”貸款風險最為突出，有397例，純抵押貸款出現“棄房”的為183例。即便是這樣，房地產抵押貸款的風險總體依然可控。據統計，到7月底，溫州全市銀行擁有抵押物權的房屋共計21.86萬套，認定為不良貸款狀態的房屋為2584套，其市值占總市值的比率為2.8%，總體風險不大。而已進入拍賣程式的在抵房屋為461套。不論是認定的棄房數量，還是進入拍賣程式的在抵房屋數量，都與傳聞中動輒上萬的說法，有著天壤之別。

來自溫州市中級人民法院的資料同樣可提供佐證。今年1至8月，溫州全市法院委託拍賣的財產共1244件。司法鑒定處處長張琛告訴記者，在這些委託拍賣的財產中，約80%為房產，“其中有斷供房，也有很多因為其他糾紛引發的房屋產權拍賣。”

房價下跌非棄房主因

按照一些媒體報導，腰斬的房價導致貸款餘額不及房價本身，是“棄房”的最大原因。但調查顯示結果並非如此。

溫州商品房價格連續24個月下跌，但是，溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強否認溫州出現大面積的房價腰斬現象。“人們看到的那些所謂腰斬的房子，原本就背離實際價值，是二手房市場炒作的結果。它們的數量非常有限，不能代表溫州樓市的真實情況。”戴旭強告訴記者，最新價格監測顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價格為1.70萬元/平方米，同比下降3.41%，環比上升2.6%。而在高級商品住房雲集的溫州市區，商品住房的銷售平均價為2.29萬元/平方米，同比下降15.56%，環比下降8.98%。與2011年初的頂峰相比，眼下的溫州商品房價格平均縮水幅度為26%。

隨著房價持續下跌，部分在房價處於高位時發放的貸款，的確可能會出現貸款餘額高於抵押物市值的情況，從而誘發借款人主動“棄房”，但這並不是導致“棄房”的主要原因。據測算，由房屋價格縮水原因形成不良的房屋抵押貸款餘額約為4.43億元，僅占全部房屋抵押貸款不良餘額的8.6%。

借款人自身經營出現困難，才是 “棄房”現象發生的最重要原因。據測算，由借款人資金鏈斷裂原因形成不良的房屋抵押貸款約為23.74億元，占全部房屋抵押貸款不良餘額的46.14%。

因受擔保鏈風險牽連選擇“棄房”的也有不少。在房屋抵押貸款產生的580例“棄房”案例中， 純抵押貸款出現“棄房”的為183戶，而“抵押+保證”貸款出現“棄房”的達397戶。

房貸風險仍需警惕

溫州大學房地產研究所的統計資料顯示，上半年溫州市區出讓了各類用地31宗、1725畝，同比增長454.46%。但土地成交價格大幅下降，普遍零溢價成交。如今年1至4月，溫州土地成交均價僅為5236.2元/平方米。

“目前總體風險雖然可控，但下行壓力仍需關注。”鐘潔慈表示，目前溫州銀監分局已經要求溫州銀行業金融機構全面開展房地產貸款風險排查，積極做好風險應對預案。

9 月24日 ，倍受關注的寧波華僑城歡樂海岸專案和四明山谷項目同時破土動工，兩個項目預計總投資超百億，這是迄今寧波地區投資規模最大的文化旅遊專案，也是華僑城在一線城市之外最大的投資。最近幾年，華僑城積極探索創新文化旅遊方式，其在深圳投資開發的開放式都市娛樂綜合體歡樂海岸和國家級生態度假旅遊區東部華僑城，不僅成為深圳新的城市地標和旅遊熱點，同時也成為華僑城向外拓展成片綜合開發的新型文化旅遊產品類型。華僑城在寧波鄞州區天馬開發的歡樂海岸和四明山東麓桃源灣開發的四明山谷，正是華僑城創新產品的升級版。其向遊客免費開放的經營模式，創造性地將主題公園融入城市公共空間，在提升城市基礎文化功能的同時，促進了相關產業繁榮和文化旅遊的大發展，為城市轉型升級探索新的模式。

寧波華僑城歡樂海岸占地965畝，將建成開放式的都市主題公園，預計年接待市民和遊客近千萬人次。另一個以生態旅遊為主的四明山谷項目占地約6.3平方公里， 坐擁優越的自然資源，致力於打造國家生態旅遊示範區的升級版，以大品牌、大規劃、大配套，建成長三角都市風情後花園和著名的生態休閒旅遊度假區。

業內人士指出，寧波華僑城兩個專案功能互補，相得益彰，將共同打造都市文化旅遊新高地與核心功能示範區。

就在石家莊樓市整頓接近尾聲時，突有微博消息傳出，富力地產擬進軍石家莊，不過這一次略顯低調。

2013年9月17日上午，石家莊市燕澤房地產開發有限公司與富力(北京)地產開發有限公司在亞太大酒店正式簽署合作協議，共同投資建設石家莊富力城項目。

石家莊富力城

此次石家莊富力城項目並未在石家莊拿新地，而是依託石家莊高新技術開發區的南豆村城中村改造，總投資預計將超過160億元，專案西至昆侖大街、東至太行大街、北至學苑路、南至南二環東延線。

據富力地產的相關負責人透露，石家莊富力城專案將延續富力地產“富力城”的一貫規劃理念，簽約雙方將把石家莊富力城打造成為集居住休閒、商業購物、酒店辦公、文化娛樂、教育科研欲一體的綜合型示範專案。

目前，石家莊富力城的相關規劃仍處於起步階段，有石家莊某業內對觀點地產新媒體表示，此次富力地產簽約的地塊位於東開發區，距離市區較遠，周邊道路有規劃但都還未修通，就現階段看，整體條件不高。

據悉，從早期廣州銅材廠、化工廠等舊工廠改造，到獵德村、同和村、楊箕村等城中村專案，富力在廣州市內與舊改淵源頗深。然而此次卻屬於富力首次接手省外舊改項目。目前，有市場分析表示，“富力能拿下該專案，與其豐富的舊城改造經驗有關。”

資料顯示，在2007年9月，富力曾聯手合景泰富以46億元拿下了獵德村舊改項目，憑藉此舉，富力成為在珠江新城CBD土地儲備最多的房企之一。出於同樣的目的，2009年6月、2011年1月，富力地產先後拿下同和村、楊箕村舊改專案，進一步擴展富力在廣州老城區的版圖。

然而，富力舊改之路不止于此，李思廉曾表示，與廣州多個城中村在談舊改項目，但其中槎龍村項目因村委反對的意見大，富力暫時退出。“而其他的項目，希望能至少拿下2-3個。”

省外舊改前景

其實在舊改的路上，富力曾總結出一條經驗：不碰外地項目。此前，富力希望介入武漢舊改項目，無奈在招拍掛市場上輸給上海複地。或許受此事影響，富力不再染指異地舊改項目。李思廉也曾感歎，舊改專案十分複雜，需與當地政府有較好的關係才會有信心。

而對於此次首涉異地舊改專案，是否會延續其在廣州一系列舊改的模式，相關分析師在接受觀點地產新媒體採訪時表示，具體的專案之間有區別，但歸根到底看重的還是專案的拆遷問題，具體要看專案的拆遷難度在哪里。

其續稱，其實，一線城市的拆遷比二線城市的難度大，由於二線城市基礎設施比較薄弱，對大多數市民來說改善基礎設施比較迫切，二線城市在執行力上可能會比一線城市高。但最主要的是看項目的拆遷能否順利進行，被拆遷人群可接受的程度等問題。


據悉，由於獵德舊改項目的成功，隨後複製“獵德模式”也成為楊箕村的首選。然而從拿地後的兩年多的時間?，由於楊箕村拆遷補償方案的問題，楊箕村的發展一直受阻未能如期進行。此次，拆遷補償問題也是考驗富力該項目能否取得成功的主要因素。

對於富力而言，石家莊和廣州市屬於兩個不同的城市，該項目是否能有在廣州的一個盈利水準也是需要考慮的問題。

“富力廣州的專案的商業體量多一些，主要是高端產品多一些，而二線城市開發商還是走量的模式，需要企業有一個比較好的項目定位和價格定位。”上述人士進一步表示。

在9月23日晚舉辦的媒體見面會上，萬科集團執行副總裁毛大慶透露，為了實現向城市綜合配套服務商的轉型，今年的12月底萬科將推出位於北京昌平的集團首個城市綜合體專案金隅萬科廣場，明年，萬科還將陸續有新的城市綜合體專案入市。


毛大慶表示，萬科未來十年就是要做城市綜合配套服務商。為了實現向城市綜合配套服務商的轉型，未來萬科會有大量的社區商業和綜合體出現，用以滿足居民的日常生活需求，包括基本生活配套，以及各種豐富的社區配套，都是由萬科自己經營打造。

他指出，萬科希望住在其房子?的人生活得越來越方便，也希望未來從小孩到我們的主流客戶，到未來的老年人，都能在離社區不遠的地方解決全生命週期的問題。

毛大慶強調，在2014年，希望能讓大家看到北京萬科不是一個接近200億的公司，而是一個有非常好的商業綜合體、非常豐富的社區配套的一個城市服務商。

關於中糧系的話題永遠都離不開人事、資產整合、上市。

繼中糧地產集團董事韓石離職後，中糧借殼上市一事終於有了新進展。

9月24日，中糧殼公司僑福建設企業機構宣佈，向母公司中糧集團收購中糧置地所持目標公司股權及股東貸款，總代價為141.67億港元。

收購完成後，僑福企業建議將該公司的英文名稱由“TheHongKongParkviewGroupLimited”改為“COFCOLandHoldingsLimited”，並採用和登記中文名稱“中糧置地控股有限公司”作為第二名稱。

142億港元注入

是次，僑福企業將收購中糧置地所持有商用物業組合目標公司的股權，涉及資產約142億港元。

物業組合包括位於成都及北京的兩項綜合體專案、香港及上海的兩項商用物業項目、北京、南昌及蘇州的四項酒店專案、三亞的一項綜合旅遊項目及上海、三亞及成都三項擁有少數權益的項目。

僑福企業表示，收購可擴大公司將成為中糧集團的境外上市平臺，擁有其綜合體及其他商用物業，亦擴大集團可利用與中糧集團的關係，同時擴大集團將擁有強大實力為物業開發業務籌集資金。

不過值得注意的是，由於這次收購構成重大收購事項並涉及於得茂(中糧置地的控股公司擔保方)取得該公司控制權後24個月內收購得茂全資附屬公司中糧置地的資產。

根據上市規則第14.54條，僑福企業將視為新上市申請人，故收購亦須待上市委員會批准該公司新上市申請後方可作實。

另外，根據香港《反向收購》法律規定，買殼公司收購了殼公司控股權後的24個月內，累計注入資產高於殼公司總資產的100%，則將被認定為新上市，而要以IPO申請的標準來審批。

對此，業內人士分析表示，買了殼又按發行新股的方式上市，牽涉更多的程式，這種方法本身非常複雜，內地10年都難得見到一個案例，未來能否通過存在較大的不確定性。

上述分析師舉例稱，觸及該規定已有前車之鑒，今年4月，招商地產宣佈向殼公司東力實業注資49.6億元資產。而東力實業在剝離過去資產後，該公司旗下並無太多資產，而招商注入資產高於東力，因此觸及反向收購規定。

以此看來，中糧集團這顆赴港上市的心還不能放下來，資產注入能否完成，路還很長。

未完的資產整合

對於中糧集團旗下地產業務整合一直是輿論關注的焦點，同時對此事的推進，坊間也有多種版本，但從來沒有官方的正式表態。

2012年8月，中糧借殼僑福確立H股上市平臺。當時有業內人士表示，商業地產先行H股上市的可能性更大一些。

果不其然，時隔一年，中糧集團終於把旗下的中糧置業部分注入到殼公司僑福企業，算是勉強給觀眾一個答案。

事實上，中糧集團的地產業務整合自甯高甯於2004年入主中糧集團便已開始。

2006年，中糧集團決定劃分投資性物業和住宅發展業務。2007年成立中糧置業，專門運作商業地產，而中糧地產主要運作住宅和工業地產開發。2008年，該集團內部提出計畫5年發展20個大悅城，資產規模目標700億元。

而進入2009年，中糧開始大力推進“大悅城”城市綜合體戰略。

整合一直在不斷地進行之中，直至2010年，中糧集團的地產酒店業務部門包含：中糧地產，中糧置業，酒店事業部及中糧海南公司，然而各部門獨立運作，互不搭界，不能形成有效合力。


2010年年底，中糧集團組建地產酒店事業部，負責管理全部住宅開發、酒店商業運營、旅遊地產、工業地產的運作。

而後，2011年3月，甯高寧表示，中糧集團在中糧地產、中糧置業兩大地產業務平臺合併完成後，將會以A+H的方式整體上市。

2012年，甯高寧公開承認中糧正在計畫將旗下持有的所有地產業務，包括商業物業、酒店、辦公樓逐步注入僑福，其中還包括商業地產品牌“大悅城”。

時至今日，中糧的整合尚未完成。不過這一次將中糧置業注入僑福之後，或許會加快中糧集團會加快整合的步伐。

中國（上海）自由貿易試驗區啟動在即，上海房地產市場躁動不已。昨日（9月24日），上海連續拍出4幅地塊，實現出讓收入28.82億元。在這之前，上海多幅地塊均以高溢價拍出，各路資本對在上海佔據一席之地的強烈意願可見一斑。與此同時，在自貿區的帶動下，自貿區內的倉庫、廠房以及自貿區周邊的寫字樓也迎來租金上漲的盛宴。然而，在一片看漲聲中，也應看到自貿區可能將對上海房地產市場造成的衝擊——一旦自貿區正式啟動，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產市場的機會，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿區這一強勁的“對手”。

距離上海自貿區掛牌還有一周時間，作為上海自貿區開發主體中的唯一上市公司，外高橋（600648，SH）的股價已經在兩個月的時間內從13元漲到了昨日（9月24日）的58.33元；與此同時，臨港和外高橋地區的住宅價格上漲了將近兩成，外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅；當地倉庫、廠房更是有價無市。

然而，自貿區帶給上海房地產業的並非全是利好。一旦自貿區正式啟動，當地大量購房資金就有了更多流向海外房地產市場的機會，上海的房地產尤其是豪宅市場勢必受到衝擊。此外，上海中心商圈零售商用物業也有可能受到衝擊。8月底，《每日經濟新聞》記者曾採訪多位元上市房企高管，詢問其自貿區對樓市的影響，多數人的看法是：有待進一步觀察。

刺激廠房、倉庫需求

上海高力國際工業物業服務部副董事孫潔告訴記者，目前自貿區的倉庫和廠房已是有價無市，到了一房難求的程度。

而在此前，自貿區倉庫和廠房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報告稱，受電子商務帶來的需求刺激，上海非保稅區倉庫租金已經全面超過保稅區倉庫租金。仲量聯行研究部總監周志鋒說，受近幾年出口增長乏力影響，此前外高橋等地的保稅區倉庫需求量已經不像之前那麼大，成交也不夠活躍。

但自貿區的掛牌，將改變目前的局勢。外高橋此前披露的公告顯示，自貿區亞太分撥中心、跨國公司地區性總部等五大平臺均會大量使用當地的倉庫和廠房資源。

中房信研究總監薛建雄說，自貿區成立之後，會有更多之前被高稅率限制的產品，加大到中國銷售和生產。這些產品通常附加值和品質都比較高，所以他們對廠房、倉儲和物流硬體的要求都會比較高，也能承擔更高的租金。因此，現有的優質廠房、倉庫租金會上漲，中低端廠房、倉庫升級改造後也可以獲得更高的租金收益。

上海寫字樓前景看好

根據周志鋒的研究，9月份以來，自貿區所在區域辦公樓的售價有15%的上漲。而租金方面，此前有報導稱，當地部分寫字樓租金較年初增長將近一倍。但事實上，如果未來的自貿區仍然延續外高橋等保稅區目前的註冊地和辦公地分離現狀，真正會受到推動的，反倒是自貿區以外的寫字樓市場。

孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區註冊的很多企業，多以辦公地和註冊地分離方式運營，即只在外高橋保稅區內留少部分工作人員組成的小型辦事處。

此前，上海的寫字樓租金剛剛經歷了3年來的首次下降。戴德梁行華東區研究部資料顯示，2013年二季度甲級寫字樓平均日租金為8.68元/平方米，同比降幅2.06%，是自2010年三季度以來的首次下降；國際超甲級標準寫字樓的日租金水準保持穩定，同比上浮1.3%，達到12.59元/平方米。由於後續供應源源不斷，上海寫字樓租金趨勢並不為外界看好。

但自貿區讓境內外資本大大提高了對上海寫字樓的信心。此前，徐家匯中心專案地塊曾有4家境內外上市公司爭搶，最終都被新鴻基地產收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價，刷新了全國今年土地成交總價紀錄。

周志鋒表示非常看好上海寫字樓市場的前景，認為這個市場需求會出現井噴。

自貿區周邊地價受熱捧

在自貿區內擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場青睞，其股價從停牌前的13.5元，漲到了昨日收盤時的58.33元，漲幅超過300%。自貿區周邊的土地價格亦受到資本熱捧。

昨日，杭州至高房地產以5億元拿下浦東新區川沙新市鎮城南社區一地塊，折合樓面價19473元/平方米。

就在9月12日，陽光城剛剛以25.74億元的總價拿下該區域另一幅地塊，樓面價18437元/平方米。9月11日，億城股份則以總價16.7億元、樓面價28899元/平方米獲得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區一地塊。

整個9月份，上海連續拍出高價地。中秋節前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高於當地二手房價格的樓面價。

房地產專家蔡為民說，自貿區最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經濟的增長。從經濟發展的角度看，上海的房價還有進一步上漲的可能。目前土地市場的火爆，只不過是這種預期的提前反映。開發商為了在未來的上海佔有一席之地，不惜以高價獲取土地。

部分領域將遭受衝擊

值得警醒的是，雖然自貿區為房地產行業帶來的利好非常明顯，但也並非只有好處。

9月26日，英國最大的房地產開發商——邦瑞將出席上海的豪宅展，目的是銷售倫敦的住宅。

邦瑞中國區首席代表白兮說，今年5月，中國銀行方面已經和該公司簽訂了一項合作，只要通過該公司在英國購買住宅，且購買住宅的價值超過200萬元人民幣，那麼就可以允許將其在中國銀行帳戶內的人民幣存款作為抵押，獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買房屋。

白兮認為，隨著自貿區正式掛牌，當地購房者會更加容易地獲得人民幣兌換的機會，這在一定程度上會讓房地產市場降溫。

薛建雄也認為，未來會有一部分投資性需求借勢自貿區而流向國外，但初期這個比重不會很大，對房地產市場的整體衝擊很小。

據白兮介紹，其與中國銀行的上述合作雖然已進行了4個多月，但目前只有400多位元客戶成功將人民幣兌換成英鎊。但同策諮詢機構此前的統計顯示，去年一年，上海10萬元以上單價的豪宅成交量也不過100多套。

此外，上海中心商圈零售商用物業也有可能受到衝擊。一旦自貿區內實行購物免稅政策，無疑將極大衝擊中心商圈零售商鋪，使這些商鋪租金出現下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主，而奢侈品消費目前正是上海核心商業圈底商租金的主要支撐。


不過，蔡為民認為，自貿區內即使開設免稅商店，其免稅幅度也不會太大。因為一旦放開免稅，不僅將會衝擊上海市內的零售商業，對其他省市的零售商業也會產生巨大衝擊。相反，自貿區的轉口貿易會逼迫周邊國家進一步降低關稅，反過來影響國內的稅收。從長遠看，上海的零售商業不僅不會受到自貿區免稅政策的衝擊，還會受益於國家鼓勵內需的政策而獲得蓬勃發展。

宋會雍也表達了類似的看法，認為自貿區及其周邊的零售商用物業將供不應求。據他統計，2013年至今，自貿區附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業地產供應僅3.3萬平方米，成交量卻有5.02萬平方米，短期內處於供不應求局面。

國慶前上海土地市場再度火熱，浦東、奉賢及金山三區五塊純宅地本周出讓，出讓總面積29.6萬平方米，起始總價23.4億元（人民幣，下同）。其中作為迪士尼概念板塊宅地的浦東川沙新市鎮城南社區C03-29地塊，昨日更是引得13家房企參與爭奪，最終由杭州至高房地產開發有限公司以5億元奪得，溢價率達135%，樓板價19,473元/平方米。 據搜房網數據統計，本周上海土地市場出讓的純宅地包括浦東新區川沙新市鎮城南社區C03-29地塊，奉賢區南橋新城04單元13-01、13-04（2）區域地塊，金山區金山新城B-17地塊，以及浦東新區上海國際醫學園區D2-03-09地塊和D2-02-05地塊。

保利30億奪穗南沙宅地，保利置業（0119）旗下保睿房地產銷售代理有限公司日前力挫萬科、中海等房企，以30.3億元的總價，拿下南沙黃閣汽車城南部2013NJY-2地塊，折合樓面均價5,224元/平方米。該地塊也由此成為南沙新的單價地王。 上述地塊為二類居住用地和小學用地，總面積近20萬平方米，建築面積約58萬平米，起拍價20.03億元，折合樓面價3,453元/平方米，未開拍已是地王價。拍賣當天引來了保利置業、萬科、中海、?大、綠地等房地產龍頭企業的進場，經過兩個小時的競拍由保利獲得。

麗新底價拿橫琴商用地，另外，香港麗新集團旗下的珠海子公司永輝基業有限公司，昨日以底價26億元拿下橫琴一塊面積約13萬平方米的文化創意產業及商服用地，樓面地價2,010元/平方米。該地塊限境內和香港文化類上市企業競買，並且嚴格規定須擁有投資製作及發行影視、音樂，舉辦大型演唱會和舞台劇演出經驗，從事文娛行業不少於10年。

買殼未夠兩年 交易當新上市

中糧集團整合旗下地產業務終於有新進展，將向其一年多前購入的「殼股」僑福企業（207），注入本港及其內地等一、二線城市的12項商用物業，涉資141億元（人民幣．下同），折合約179億港元，並將改名「中糧置地」，這預期注資陸續有來。中糧入主仍未夠兩年就作出重大注資，該項交易將被視為新上市申請。

憧憬注資早在預期之內，僑福昨天復牌後極為波動，開市一度急升15%，至4.62港元，其後迅速回落至3.6港元水平，最終收報3.68港元，跌8%。

屬反收購須審批

僑福向母公司中糧收購的物業組合，包括成都及北京的兩個綜合體、香港及上海的兩項商用物業，北京、南昌及蘇州的四項酒店項目，三亞的一項綜合旅遊項目，以及上海、三亞及成都三項擁有少數權益的項目。

其中，成都大悅城31.4萬平方米樓面將作日後發展，北京華爾道夫酒店、長安街Ｗ酒店正在施工，三亞的部分項目仍未發展。

值得注意的是，僑福預計今次交易中，中糧會授予認購期權，日後可收購天津、上海、北京、煙台及瀋陽多個以「大悅城」品牌發展的綜合項目，涉及233萬平米商用樓面。2012年該12個項目未經審核合併收益共44.13億元。

將改名中糧置地

根據上市規則，由於是次交易屬非常重大收購，同時涉及中糧取得僑福控制權後24個月內收購中糧置地的資產，屬於反收購。故公司將被視為新上市申請，須待上市委員會批准。當交易完成後公司將改名為「中糧置地控股有限公司」，英文名稱改為「COFCO Land Holdings Ltd.」。

為作收購，公司建議按不低於2港元的配售價，配售不超過23.2億股，集資所得將用於擴大未來經營及項目發展，將再公布詳情。

如果完成時配售尚未完成，僑福將以發行價發行1.23億股代價股份及69.61億股可轉換優先股方式支付。如果在交易完成時配售已完成，僑福將按配售價發行緊隨完成時符合最低公眾持股量規定而發行的最高數目代價股份，若不足支付代價，則發行可轉換股優先股補足。

辣招推出以來，樓市交投急轉直下，第一太平戴維斯表示，截至9月23日，今年逾2000萬元的一手註冊個案急跌逾70%，預料年內豪宅成交量將於低位徘徊，樓價波幅在10%以內。

第一太平戴維斯住宅部董事總經理張作基表示，根據土地註冊處數據，截至9月23日，今年逾2000萬元一手註冊僅282宗，按年急跌71.2%，跌幅為各類銀碼物業中最大；預期2013年全港豪宅成交量將續疲弱，但豪宅樓價不會有大幅調整，相信全年上落不會超過10%。

張作基表示，隨着港府推出大量冷卻樓市措施，令今年本港樓市交投趨於淡靜，今年以來集團住宅業務中海外物業佔比超過10%，預計全年這一比例將升至約20%，且未來都會繼續擴大海外物業業務，主要集中於倫敦、新加坡及澳洲。

為擴大市場份額，張作基表示，年內已成立三家住宅代理公司（Savills Associates），分別位於中環交易廣場、太古城及九龍塘羅福道3號，現有逾70位物業顧問，年內有望增至約100人，期望全年住宅業務營業額可按年增長50%。

會德豐將軍澳項目 完成地基即入紙

為加快住宅供應，政府於6月把私樓樓花預售期，由20個月延長至30個月，現陸續有發展商趕售樓，就旗下已完成地基項目申請售樓紙，如會德豐地產將軍澳項目等，料新供應陸續有來。

今年未有全新項目推出的會德豐地產，未來將加速推盤進程，其中剛取得售樓紙的The Austin，成為集團今年的重頭項目。會德豐（00020）集團副主席梁志堅表示，項目示範單位已準備就緒，待售樓書完成印刷後，會隨即推出。

梁志堅：盡快推盤 絕不囤地

他續說，集團一般均會盡快推盤，投得的用地在完成地基後便會申請售樓紙，絕不會囤積，並計劃短期內就早前投得的將軍澳多幅用地向地政總署申請預售。據了解，該集團位於將軍澳第66B2區（590伙）、將軍澳第68A1區（400伙）及油塘東源街5號項目，地基工程已接近完成，料可於短期內獲批上蓋建築動工紙。

至於該集團的兩個合作項目，包括夥拍新世界（00017）的柯士甸站D地盤（691伙），以及夥拍南豐的山頂聶歌信山道103號其餘期數（48伙）亦已獲批上蓋建築動工紙，可申請售樓紙。事實上，該集團於月前已就山頂聶歌信山道103號（首期）（19伙）申請售樓紙，當時樓花期長達逾30個月，可見發展商亦希望盡快取得售樓紙，以便掌握推盤時機。

除會德豐地產外，多家發展商亦計劃就旗下已獲批上蓋建築動工紙的項目在短期內申請售樓紙，以長樓花期形式推出。

18項目合資格 涉9418伙

初步統計顯示，市場上至少有18個長樓花期項目符合申請售樓紙條件，預計可於短期內申請預售，合共涉及9,418伙，該批可於短期內申請預售的項目，主要由長實（00001）、新地（00016）兩大發展商持有，佔整體73%，當中以元朗15區（YOHO Town 3期）規模最大，涉及多達2,508伙。隨着大量樓花項目申請預售及獲批，新盤推售定價亦會受影響。

值得一提的是，市場上還有不少項目，發展商已經趕工完成地基工程，以符合申請預售的要求，將會令可供發售的樓花數目增加至超過1.6萬伙，其中長實前元朗邨限呎盤、南豐紅磡高山道項目已展開地基工程多時，估計可於短期內完工，並申請預售，分別涉及960伙及160伙。

西九龍The Austin剛獲批售樓紙，其他新盤亦搶先推。?地（00012）旗下長沙灣曉尚，昨日加推50伙，本周六（28日）重推，帳面減價7%，惟扣除其他優惠計，實質售價與4月份相若。

帳面減價7% 平均呎售16465

一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，?地旗下長沙灣曉尚，昨日下午上載一張新價單，涉及50個單位，平均呎價16,465元，最平入場費約441.4萬元起，發展商提供多項優惠，折實後入場費約383萬元，對於市場具一定號召力。

項目共提供138個單位，目前尚有約113個單位可供發售，從發展商昨日公布的價單顯示，帳面上每個單位的定價較封盤前減價約7%，例如11樓E室為例，封盤前定價533.8萬元，昨日公布定價496.5萬元，減價37.3萬元。

不過，發展商於今年4月底封盤前曾推出多項優惠吸客，包括送釐印費、送兩年管理費及送以建築面積（當時仍以建築面積計算）計每平方呎1,000元的裝修津貼（約相等樓價8%至10%）；而最新公布的價單顯示，發展商只提供相等成交價2%的裝修津貼。

若以上述11樓E室計，新例前扣除所有優惠後，實質售價約425.9萬元，但昨日公布價單扣除新增優惠後實質售價約431萬元，兩者相差5.1萬元。

另一方面，西九龍The Austin剛獲批售樓紙後，尚未發出銷售委託，但市場已有消息流傳，列出向西南海景單位參考呎價2.6萬元，市區景參考呎價2萬元，比同區二手呎價低約10%至20%等。對於市場流傳The Austin參考價，銷監局回應指當局會了解事件，並會通知地監局同步跟進。

The Austin流傳價單 兩局跟進

其他新盤則錄零星成交，新世界（00017）沙田溱岸8號昨售1伙，據銷監局網站顯示，昨日售出單位為2座38樓C室，成交價2,003.1萬元，令項目本月累沽13伙，合共涉資逾2.7億元。同系元朗溱柏昨日亦沽1伙3座H室單位，單位定價438.7萬元。市場消息透露，長實（00001）旗下荃灣昇柏山昨日售出4個單位。

受內地擬再擴大房產稅試點消息困擾，內房股昨日顯著下挫，券商更預期在房價再現升勢情況下，中央會有多項遏抑措施出台。

美林料打壓措施續來

《中國證券報》昨引述消息指，內地有關部門將於下月舉辦第二輪房產稅技術培訓，市場揣測，意味試點範圍或進一步擴闊。消息令一眾內房股應聲下挫，華潤置地（01109）跌3.4%，雅居樂（03383）跌2.5%，碧桂園（02007）跌2.4%，中海外（00688）亦跌1.9%。

美銀美林報告指，單是擴闊房產稅試點，或未足以表明政府從嚴調控樓價的決心，認為將有更多調控措施出台。該行解釋，上證房地產指數昨日上漲1.1%，升至2010年4月以來最高點，反映先前的調控力度不足。根據以往紀錄，中央通常於全國新樓宇均價環比升幅逾1成時，推出收緊政策，故預期新一輪調控會於數個月內出台。

板前壽司70萬 原價續租東角道舖

核心區舖租有見頂迹象，消息指，銅鑼灣東角道壽司店舖位，原本業主以每月100萬元放租，近日僅以每月70萬元與租戶續租，減租3成，租金「打回原形」零升幅。

華置（00127）旗下銅鑼灣東角道24至26號怡東商場地下1至3號，舖位面積約2,353平方呎，由板前壽司店租用多年，該舖面向世貿中心，人流充足，而壽司店門外經常有人龍等候，生意理想。

年初提價至100萬放租

據悉，板前壽司每月租金為70萬元，呎租約297元，租約至今年屆滿，市場人士透露，業主早於年初嘗試把舖位於市場放租，叫租每月100萬元，較原租金提價3成，未獲承租，結果在數月前有調低至每月意向價85萬元，惟仍未吸納新租客，結果與原租客達成協議，以每月70萬元續租至2016年。

換言之，是次業主不僅較叫價減3成，更是續租零加租，屬近年區內一二綫街罕有租金零升幅個案。舖位由華置持有多年，去年曾於市場放售，意向價為5.6億元，惟業主最終收回舖位作長綫收租。

單計銅鑼灣區，近月新租及續租個案，均見租金升幅遇阻力，如利園山道13號地下舖位，早前獲藥房以每月18萬元租用，較前租金升幅僅逾1成。

太子珠寶續租「明加實減」

此外，區內最核心地段羅素街舖租亦有漸見頂情況，太子珠寶鐘錶近期以每月290萬元，續租羅素街59號、波斯富街73至75號舖位，較舊租的250萬元僅加約16%，此外，是次續租業主將物業樓上2至7樓以及外牆包括在內，新增合共約4,800平方呎樓面，實屬變相減租。

高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩分析，從近期舖位新租及續租個案上，已反映舖租見頂，主要原因是零售商不及往年積極搶舖，她指，普遍大型零售品牌，有見生意額不及以往理想，加上連鎖品牌本身已開設多舖，暫無意慾作大型擴充，而個別業主亦開始意識到租金漸見頂，漸以較溫和租金升幅留租客。

她又認為，近期大手租務個案上，不離兩至三個品牌支撑大市，對市場指標及參考有限，整體舖租實際上見頂橫行，明年或會下跌，而二綫地區舖位租金壓力將更大。

中原地產研究部指出，8月逾一億元工商舖樓宇買賣合約登記僅錄7宗，雖較7月的3宗上升4宗，但仍為去年1月錄得6宗後19個月以來次低，連續兩個月處於十宗以下偏低水平。期內成交金額錄得28.89億元，較7月28.02億元上升3.1%。其間較高登記金額個案包括屯門建豐街4號有成工業大廈全幢登記（價值4.98億元）及筲箕灣道i-UniQ譽．東一籃子舖位的登記（價值4.08億元）等。

內地樓市在調控未鬆下價量齊升，上海、鄭州等大城市紛紛嚴查限購令執行情況，江蘇省政府規定，由10月1日起該省收儲、出讓的每一塊土地，都要經過省國土廳等部門審核同意，地方政府不能擅自決定，為全國首創。不少地方擔心土地政策將持續收緊，不約而同在「死線」來臨前突擊賣地，而內房企也怕日後難以買地而不斷吸納，令國慶節前的土地成交持續火爆。廣州、上海、重慶、長沙、珠海近日均有土地出讓，上海的「迪士尼概念」地塊更引來13家房企參與爭奪。

　江蘇省財政廳、國土資源廳等部門昨日聯合下發《關於核定土地儲備融資規模有關問題的意見》（簡稱《意見》），明確將土地儲備融資限定在地方政府性債務的合理和可控範圍內，防範金融風險。《意見》將於10月1日起施行，其中規定土地儲備機構實行名錄制管理，其債務情況要如實反映在該省財政廳統計的地方政府性債務管理系統中。土地儲備機構融資實行融資規模控制卡制度，由江蘇省財政廳、國土資源廳、人民銀行南京分行、江蘇銀監局等部門聯合監管。

地方政府不能擅自賣地

　據新華網引述江蘇省國土廳有關人士介紹，經國土資源部認定，該省91家進入國家名錄的土地儲備機構，全部隸屬於省內各級國土資源管理部門，即只有這91家機構才能憑融資卡到商業金融機構辦理擔保貸款，且所獲融資必須用於收儲本身，實行「專款專用、封閉管理、嚴格監管」。《意見》實施後，江蘇省各地每收儲、出讓一塊土地，都要經過國土廳等部門審核同意，地方政府不能自行決定。


華潤置地13億奪重慶地

　華潤集團也在其網站公布，華潤置地(1109)日前以13.6億元（人民幣，下同）購得重慶大渡口區大渡口組團E分區E3-4、E4、E8號地，折合樓面價為每平方米4,126元，溢價率22.8%。地塊用途為商業用地、二類居住用地，面積為6.92萬平方米，建築面積為33萬平方米，容積率為4.8。

雅居樂3億拿長沙宅地

　雅居樂地產（3383）昨宣佈，以總代價3億元，取得長沙市開福區一幅住宅地塊之土地使用權。該地塊鄰近107國道等多條主幹道，總佔地面積4萬平方米，預計總建築面積為11.2萬平方米，樓面地價為每平方米2,679元。

　中國家居控股（0692）也宣布，以1.43億港元收購廣東省中山市板芙深灣商業用地，佔地面積為6,666平方米土地及兩棟建於其上的建築物，總建築面積為6,548.42平方米，根據土地使用權持有年期於2044年12月12日滿，將作為集團擴展之商業用途。

近年本港樓價升勢急劇，不少市民抱怨無法上車。東亞銀行（023）最新一期的《經濟分析》指，去年本港樓價與家庭收入比率高達11.8倍，反映已超出市民置業的負擔能力，如要樓價收入比率回落至8倍的正常水平，即可負擔買樓的能力範圍，樓價便需跌22%。里昂證券則預期，樓價未來18個月將跌15%。

東亞認為，樓價跟家庭收入的比率（45平方米的房屋價格對家庭每年總收入的中位數）較適合用作量度本港市民置業負擔能力的指標，比率由2003年至2012年不同時段的平均值介乎7至8倍，反映此水平是香港市民可負擔的能力範圍，政府可考慮以此為房屋政策的目標。

2008至2012年期間樓

價收入比率平均值為9.3倍，並在去年底升至11.8倍的高位。比率近年一直偏離市民的負擔能力，是由多個因素導致，包括按揭利率處歷史低位，減輕供款的負擔，令買家能購入較高價的物業，同時缺乏房屋供應，和內地人的購買意欲進一步推高樓價。

隨?過去數年影響市場的不尋常因素逐漸消退，樓價跟家庭收入比率將回歸長期平均水平。若比率於2016年降低至8倍，即市民可負擔能力範圍的上限；除非工資增幅加快，否則樓價勢將回落。以2008至2012年間家庭收入中位數平均每年增長3.5%為例，若未來數年維持這個升幅，樓價需在2012至2016年間回落22%。家庭住戶須在未來數年，密切留意利率回升及樓價調整對財政負擔的影響。

政府向非港人徵收15%買家印花稅已令內地客買樓潮受控，東亞預測美國或於2015年中開始加息，在2015至2016年期間可能累計加息2.5厘，相信屆時本港按揭利率會同步上升，並於2016年底達4.85厘，接近長期平均水平。

里昂證券地產研究部主管王艷預期，本港樓價於未來18個月將下跌15%，利率向上仍是最大不利因素。她說，現時租金回報率無明顯優勢，投資物業吸引力不大，加上住宅供應持續增加，預料未來兩年本地住宅供應量將增加20%至30%，相信未來一年半豪宅租金將跌15%，中小住宅租金則跌5%至8%。她認為「辣招」沒有機會撤回，因目前樓價僅跌3%，也不會加辣，因現時市況穩定