全台主要都會區昨公布9月建物買賣移轉棟數，除台北市為3141棟，較8月增加14.9％外，其他包括新北、台中、台南等，均較8月衰退1.5％~9.5％。房產業者表示，北市8月交易基期太低，且9月有大量交屋，才使交易量成長明顯。

台北市9月建物買賣移轉棟數共3141棟，較8月增加14.9％，較去年同期增加12.3％，交易量前3名區域分別為內湖499棟、中山483棟、萬華313棟。

信義房屋企研室專案經理曾敬德則指出，北市過去1年平均單月移轉量為3304棟，顯示9月並未特別突出。8月台北市僅2734棟為今年第2低量。

住商不動產業務副總劉明哲指出，9月北市增加主要因為內湖及萬華區有大量交屋潮，其中萬華區增幅高達87％，而市中心產品較能保值，加上年底有信義線通車話題，讓市場依舊保持熱度。

2至3房受青睞
北市內湖區擠下中山區拿下此次冠軍，住商不動產內湖文德加盟店店長賴水連說，內湖區有不少工作機會，外來人口多、年輕化，以2~3房較受青睞，中古大樓以總價3000多萬元、公寓總價1700萬元為主，換屋族佔3成，但好地段物件屋主都惜售，此區價格已直追市中心房價。

新北最熱是新店
新北市9月建物買賣移轉棟數則為6295棟，較8月減少9.5％，其中新店區為837棟居交易冠軍，其次為中和714棟、新莊583棟。新北市政府地政局指出，新北市9月房市交易量減少，因8月新店區有大批交屋墊高了基期，各行政區交易漲跌互見，土城區、三重區因有新成屋交屋，增加最多。

台中市9月建物買賣移轉棟數共4409棟，較8月減少1.5％，其中西屯區786棟拿下冠軍。另台南市共1589棟，較8月減少2.8％，但較去年同期增20.7％。21世紀不動產台中十二期加盟店店長賴炎飛說，西屯區包含七期、十二期重劃區及中科等，最近不少新案包括「惠宇寬心」、「大誠朗雲」交屋，讓交易量能增加。

「存150萬才敢買」台中吳先生還是租屋客，但計劃買總價500萬元左右的房屋，他說可能得存到150萬元頭期款較保險，才負擔得起每個月的房貸。

新北市八里區928檔期建案「左岸之王」昨天舉行結案記者會，負責銷售的甲桂林副董事長曹瑞濱昨天稱，「1個月就已完銷，每坪開價約50~55萬元，實際成交價約45~52萬元，是八里最高價」。

「左岸之王」在新北市八里區龍米路一段，規劃77、155坪雙拼大坪數。白天鵝建設協理何仕俊說，有超過55％的買方一次購買2戶，打通成155坪。對照今年實價登錄價格，龍米路一段最高單價出現在今年7月，成交價每坪46.6萬元。

928房市檔期結束，今年整體買氣不佳，僅自住型首購產品一枝獨秀，中部包括鄉林（5531）、太子、總太及裕國等都進帳不少，四家建商銷售金額合計逾42億元。

今年在奢侈稅陰霾未除，央行又釋出升息訊息等利空影響下，928檔期全台買氣向下沉淪，市調顯示，各案場來客平均較去年同期減少約一半，豪宅及換屋產品首當其衝，僅自住型首購產品一枝獨秀。

富宇地產（4907）在台中七期重劃區第一件豪宅個案「帝國之心」，昨（1）日公開銷售，此案總銷金額達33億元，富宇今年轉型往房地產業發展，第一年推案金額就達55億元，展現旺盛企圖心。
台中富宇建設集團入主春雨開發後，公司名稱最近更名為富宇地產；富宇集團董事長特助張世欣表示，目前富宇地產推案主要集中在新竹及台中，明年進軍桃園市場，首件個案位於高鐵青埔站區。

富宇地產轉型計畫，自行推案或與富宇建設合作推案，也承接富宇集團在銷預售案的代銷與中庭規劃等業務，以挹注營收及獲利。富宇地產昨天股價以13.2元、小漲0.05元作收。

目前富宇集團持有富宇地產綜合持股達六成以上，去年借殼入主，營運轉虧為盈，每股稅後純益0.61元。今年雖沒有個案完工入帳，但在規劃設計案逐月入帳帶動下，累計前八月營收2,136萬餘元，較去年同期成長524.8%。

富宇轉型往房地產業發展，在新竹縣竹北市第一件合建分售住宅案「富宇君品」，今年4月公開，此案總銷22億元，規劃108戶住家及店面，每坪單價31萬至33萬元，銷售率突破七成，預計2015年交屋。

昨天公開的「帝國之心」，位於台中市七期重劃區南側文心路、大墩11街口，基地面積655坪，規劃地上21層、地下四層建築，有71戶住家及九戶店面，坪數從55坪到97坪不等，總銷33億元，上月進場潛銷以來，銷售率已突破六成。

張世欣表示，此案緊鄰台中捷運綠線G10a車站，距離新市政中心、IKEA旗艦店、2.6萬坪文心森林公園及惠文完全中學等黃金學區都不遠，附近還有家樂福及公益路美食商圈，生活機能成熟。

目前在已購客戶中，有五成為中部企業主及自營商，其中更有不少回台置產的台商，包括兩個家族分別買下五戶及四戶住宅，成交金額都超過1億餘元。

成立逾20年富宇建設集團，為中部知名建商，近幾年往豪宅市場發展，推案腳步也延伸新竹地區，平均每年推案金額約100億元上下，今年推案逾150億元。

受惠於政府加速為地上權土地招商引資、加碼標售，並積極將游資引入公共建設，市場預期商用不動產和土地市場將在第4季爆出大量、單季挑戰800億元，一次補足今年缺口；全年商用不動產和土地總成交金額，大有重返2,500億元大關的實力。

世邦魏理仕（CBRE）昨（1）日公布最新統計指出，2013年1到3季，台灣商用不動產和土地等不動產交易量累計1,700億元；預估今年整體成交總額將重回2,500億元。

世邦魏理仕投資部資深總監陳俊逸表示，第3季大型商用不動產和土地的交易總額約566億元、季增0.3％，但仍比去年同期「腰斬」。但其中大型商用不動產第3季逐漸回神、成交金額達242億元，比第2季倍增，市場主要力道來自本土自用型買方；而就投資版圖來看，台北交易量僅占整體3成5，主要集中在內湖。

陳俊逸指出，尤其金融保險業因受惠金管會投資禁令解套，單在9月就砸進70億元，包括南山人壽買下台中市勤美誠品綠園道，全球人壽標下宜蘭礁溪土地50年地上權，壽險資金一出手便占整體不動產市場逾1成交易量。

至於土地市場，第3季成交約325億元，季減2成8，但與第1季相差無幾。本土建商總共投資180億元，包括新北市56.8億元、桃園35.3億元、台中市32.8億元，投資金額都超越價格高、土地供給有限的台北市的27.9億元，顯示建商南移腳步積極。不過，因預期第4季台北市大型地上權案密集招標，市場資金將再度向台北市靠攏。

陳俊逸表示，政府加速地上權標售，積極將游資引入公共建設，估計不動產市場將在第4季爆大量、衝破800億元，全年交易金額上看2,500億元。受政策影響而暫時休兵長達半年的保險業，在政府引導游資投入公共建設下，壓抑多時的資金將「加倍奉還」，投入大型地上權開發案。

電費漲，仲介業者帶客戶到大樓看屋要收電梯費！

從事房屋仲介多年的陳小姐，昨天要看嘉義市御花園大樓的房子，該大樓管理員指著管委會公告，表明收五十元電梯費，陳小姐覺得太貴，認為房子在二樓不搭電梯要爬樓梯，但大樓管理員仍要求收五十元，她覺得不合理，最後放棄看房子。陳小姐表示，因電費漲，嘉義市去年開始出現有大樓酌收仲介業者電梯費情形，但只有少數幾家，每次收十到二十元不等，有些收費後，因業者仲介意願降低，經屋主向管委會反映，後來有些大樓取消收費。

參考經國新城 御花園：電費增

陳小姐把此事po上網，她說「還沒成交就要一直付電梯費，要仲介都喝西北風喔！馬的政府，什麼二階段漲電費，乾脆說是保護費」；有網友建議「以後電梯裝投幣筒」。陳小姐強調，仲介業者絕大多數沒底薪，帶人看房子不一定成交，電梯費一次要五十元，實在太貴，就連爬樓梯也照收不誤，這不合理。御花園大樓管理員說明，管委會對房屋仲介業者收電梯費，主要是考量電費漲，公共電費一直增加，他們的價格是參考經國新城，並沒有特別貴；至於爬樓梯也收費，是因進入大樓的自動門也要用電。

市議員指交易熱潮退 現不收
住經國新城的市議員陳文齡表示，經國新城每棟大樓做法不一，剛啟用時，仲介業者帶人看屋頻率高，考量電費與管理品質，有的大樓酌收電梯費十元、二十元、五十元不等，不過買賣熱潮退後，現在很多已不收電梯費。

松山線「藏富」標出5戶 1戶衝7900萬

台北市政府昨日標售7戶捷運松山線南京三民站共構宅「藏富」，共標脫5戶，平均得標均價為每坪104萬元，溢價率8.99％，其中最高得標總價為7900萬元，每坪115萬元，不僅是捷運標售首度破百萬元個案，更創下捷運共購宅標售最高單價。

「藏富」位於南京東路與三民路口，此次標售物件面積為64.39~74.95坪，扣除車位標售底價為95~98萬元，總底價6492~7366萬元，標脫率約7成。昨日共吸引14件標封，以第3、4標各4封最多人投標，標脫總價分別為7500萬元、7900萬元，其中第4封每坪單價115萬元，創捷運共購宅標售新高單價。而根據實價登錄顯示，「藏富」目前最高單價為每坪107萬元。

松山房市熱度佳
信義房屋南京三民店店長王賢德指出，「藏富」脫標均價每坪為104萬元，接近實價登錄行情，目前松山區的房市熱度不錯，未來有捷運松山線的通車題材，還有大巨蛋開發案、台鐵機廠開發等題材，整體松山區房市題材不少，故即使現在奢侈稅修正狀況未定，「藏富」仍能吸引民眾投標。

增值空間仍可期
永慶資產管理協理黃增福表示，松山區算是早期開發地區，生活機能完善，商圈發展也成熟，本來新屋供給量就少，加上南京東路又有捷運加持，受市場矚目，一釋出就很搶手，而高樓層具景觀優勢，市場接受度高，往北可眺望陽明山、往南可遠觀台北101，而松山線尚未通車，增值空間仍可期。
此次標售皆為高樓層14樓物件，台北市政府捷運工程局聯合開發處專員黃經緯表示，其餘2戶未標出的物件坪數皆約84.4坪，面南京東路五段，預計將於3個月內重新開標。

「太貴不符行情」
參與標售的林媽媽表示，剛開始政府標售「藏富」每坪僅70多萬元，現在卻愈標愈高，甚至底價已高達9字頭，不符合市場行情，還是太貴，應該想投標的人也不多。
統計捷運局歷年標售捷運宅得標單價，「藏富」以最高每坪115萬元奪冠，排名第2得標單價的為「新東京宅」最高每坪95萬元，第3名則為「信義京華苑」每坪72~88萬元。

桃園縣第2 建商腳步南移

建商推案逐步往新北市外圍擴散，從第3季土地交易可看出端倪。第3季土地以新北市最搶手，其次是桃園縣，台北市拿下第三，合計第3季全台土地交易共約325億元，較上季減少2.8成，其中建商買賣佔180億元逾半。
據世邦魏理仕統計，建商買新北市土地56.8億元最熱，其次是桃園縣35.3億元，台中市也有32.8億元，台北市則受到價格高、土地供給有限影響，只有27.9億元，顯見建商南移腳步更堅定。

北市土地難取得
世邦魏理仕台灣分公司投資部資深總監陳俊逸分析，台北市好的土地在政府手中或要透過都更才能取得，新北市、桃園縣土地相對易得，建商為求生存往外發展，桃園縣又因交通建設改善縮短距離，使得建商和首購、換屋族群都向外走。
陳俊逸舉新北市為例，交易普遍集中在林口、新莊、淡水，隨著雙北地區房價上漲，「連雙北都買不起時，離台北最近、交通建設較發達的桃園，成為建商積極取得土地區域。」
全球資產管理顧問發展部專案經理王維宏認為，台北市難以取得素地，建商若要取得台北市土地，就要透過合建整合，若不都更，台北市素地就算有，也僅在100坪以內。

商辦交易量倍增
此外，世邦魏理仕統計顯示，今年1~3季台灣不動產交易量累計1700億元，預估今年整體交易將上看2500億元，商用不動產投資交易第3季交易量增加到242億元，比第2季倍增，買方主要是本土自用型。
陳俊逸認為，受政策影響休兵半年的保險業者，在政府帶頭引導游資的作為下，「按耐已久的資金將加倍奉還，投入大型地上權開發案。」

內政部昨公布最新實價揭露，台北市住宅最高單價為大安區「蓮潑葉」每坪163.4萬元；新北市為「橋峰A+」，台中市為「龍寶誠臻邸」，高雄市則為「逸品苑」。

最新實價揭露
最新的實價揭露，9月上期案件共有1萬8000餘件，包括買賣案件1萬7000餘件、租賃878件及預售屋291件，相較上期可查詢2萬餘件，本次減少1000餘件約6％。
此次北市最高單價的「蓮潑葉」，位北市大安區光復南路，總價9216萬元，單價163.4萬元。信義房屋大安延吉店店長戴昌賢指出，「蓮潑葉」高樓層具備國父紀念館的景觀視野，指名度高，不過釋出量少，此次成交的12樓戶別，即具備景觀優勢。

新北市最高價則為板橋區的「橋峰A+」，總價7330萬元，每坪82.9萬元；台中市為位於西屯區市政路的「龍寶誠臻邸」，每坪54.6萬元；高雄市為位於鼓山區美術北三路的「逸品苑」，總價2968萬元，每坪37.6萬元。
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，此次實價揭露住宅單價並無特別突出表現，顯示近期高單價物件買氣呈現歇息。

縣長吳志揚昨指出，縣府確定在捷運A20、A21站區段徵收計畫區內抵費地興建合宜住宅，預估一千戶，其中十分之一將出租使用，未來A10站、航空城土地取得後也將陸續興建。

昨縣議會定期會縣長施政報告，縣議員劉茂群、詹江村、楊朝偉、沐平波、謝彰文、趙正宇、黃傅淑香、呂林小鳳等人都關心縣府興建合宜住宅計畫。吳志揚說，板橋浮洲、捷運A7站的合宜住宅是由內政部營建署推出，桃園縣將是全國第一個推出合宜住宅的地方政府，並由副縣長葉世文主導。

葉世文表示，桃園縣合宜住宅不僅品質要好，也要在好的地段，選擇A20、A21兩站區，主要考量捷運站交通方便，建造成本每坪九萬元上下，比一般住宅還要便宜，提供民眾物超所值的住宅。

他說，兩站區建地容積率只有二百廿％，明顯偏低，會造成樓層戶數不足，每坪建物土地成本也會增加，將向中央爭取土地容積率提高到三百廿％，再透過開放空間、停車獎勵、綠建築等到達五十％獎勵容積，使得容積率達到四百八十％，如此一來，就可以興建十九層建物，預計可提供一千戶住宅。

他說，合宜住宅類似合建案，縣府不出錢，供應價廉物美房屋給民眾，縣府也可以分得一些房屋，再以出租方式提供民眾使用，租期為十年，預估數量為合宜住宅的十分之一，也就是一百戶。他表示，年底前可以提出計畫，訂定規格、招標方案，明年就可以帶給縣民好消息。

台北、新北、台中及台南四都地政局昨日分別公布102年9月建物買賣移轉棟數，其中台北市呈現上漲月增14.9%，新北、台中、台南交易量則呈現下滑，新北月減9.5%、台中月減1.5%、台南則是下滑2.8%；至於四都行政區賣座王分別為內湖區(499棟)、新店區(837棟)、西屯區(786棟)、永康區(249棟)。

永慶資產管理協理黃增福表示，9月初農曆鬼月結束之後，市場看屋情況有逐漸回溫的趨勢，雖然短期歷經中秋節連假與颱風氣候因素等干擾影響，整體交易量表現仍呈現小幅增加的格局。此外，9月全球市場受美國QE退場疑慮出現短期觀望的氣氛，適逢中秋連假開始，美聯儲出乎市場預期的維持現有的寬鬆貨幣政策，顯示未來的經濟成長仍然緩和進行中，低利率的環境也將因此遞延，對於台北市有購屋自住需求的客群，低利因素的機會，有助台北市整體交易量的成長，預期第四季交易量可望能維持回溫擴張的趨勢前進。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年鬼月大多數時間卡在八月份，度過鬼月，不少建商或是購屋人辦理移轉，是北市九月份一枝獨秀的重要因素，不過，雖然美國QE暫時不退場，但央行升息話題猶言在耳，加上奢侈稅政策擺盪不定下，對房地產市場將會產生震盪，預估在政策塵埃落定後應有較穩定的表現。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，美國QE今年退場機會不大，以及奢侈稅修法與否還未有具體版本，因此房市的外部干擾因素漸漸淡化，第四季房市還是要回歸到基本的供需，買盤可望逐漸歸隊，交易量將會持續攀升。

由白天鵝建設機構在新北市八里區投資興建39戶河岸景觀住宅「左岸之王」，以大坪數規劃並搭配270度的住宅視野設計，快速完銷；執行代銷的甲桂林廣告副董事長曹瑞濱今天指出，此一建案銷售速度遠超乎預期。

值得注意的是，購屋者將於河岸景觀宅的投入更為大方，以此一八里的建案而言，其規劃為77-155坪的雙併格局，已不是當地的小坪數住宅大樓所能比擬，但在20樓的建築中，僅管每戶3500-4000萬元，但仍有11層為一次購入兩戶，其消費力更是驚人。

白天鵝的八里建案僅屬基地面積632坪的建築個案，而遠雄(5522-TW)在新北市中和區河岸推出大規模住宅開發案「左岸」，其分期銷售也正蓄勢待發，同時，遠在企業團投入3.5億元經費，歷時1年半打造出新北市新人文地標-遠雄左岸跨堤橋，將於10月3日晚間正式啟用。

遠雄左岸跨堤橋的完成，也將正式串聯1300公頃的河濱綠意，與180公里的河濱自行車道，帶領居民邁向親水親綠的生活型態。遠雄左岸跨堤橋長度為400公尺，位於遠雄500億元大型建案案「左岸」旁，是新北市首座景觀跨堤橋，也是新北市的新地標。由遠雄規劃、新北市政府指導，並邀請國際地標101建築師李祖原大師及光雕設計師袁宗南擘劃。並串聯水岸綠帶與社區公園，引進歐美城市概念，打造結合河岸環境的生態花園城市，提供民眾全新的休憩人文場域。

從上海各區縣房管部門掌握的情況來看，從2012年迄今，上海物業服務企業主動退出管理的社區約有220個。一些物業企業還陷入“虧損---降低成本---服務品質下降---居民不滿---物業費調價難---虧損”的怪圈

“10年間，成本增加了兩倍，但物業費卻不調整，這樣的虧本生意，怎麼做？”記者近期就物業服務業進行的調研中，聽到不少物業公司的抱怨。

從本刊記者調研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業企業普遍面臨的營收困境。但另一方面，隨著房地產市場的快速發展、存量房市場的逐漸增大、技術和商業模式的不斷創新，物業服務產業的潛力也逐漸顯示出來。

上海：物業企業現“普虧”

作為國內房地產市場最發達的地區，上海的物業服務市場在全國具有代表性。

目前，上海共有住宅社區10800多個，建築面積約5億平方米。其中，商品房住宅社區5500餘個，售後房住宅社區近5300個。

根據國家有關規定，上海住宅社區物業服務收費有三種定價形式：一是售後房住宅社區物業服務費執行政府定價。根據1996年確定的有關標準，多層住宅管理費每戶每月4.5~7.5元，高層住宅每戶每月5~10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務費等。二是普通商品住宅執行政府指導價。根據2005年的有關辦法，住宅物業服務專案分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、共用設施設備的日常運行等五項，收費標準分五級並設立最高收費標準，按照房屋建築面積計費。三是別墅等高檔住宅社區執行市場調節價。

本刊記者調研發現，運行多年、執行政府定價和政府指導價的物業服務已出現較普遍的成本倒掛。虹口區虹三花園社區物業企業景瑞物業負責人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業費近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社保基金等加起來共3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業一度有“撤盤”的打算。

知名的萬科物業也面臨同樣困難。上海萬科物業服務有限公司目前管理著上海30多個社區，絕大部分是萬科自己開發的項目。2012年，公司實現了800多萬元的盈利，但總經理黃聖告訴本刊記者：“去年物業主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經營。”

他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達到80%左右，“現在做物業確實比較困難”。售後房社區的物業經營更是入不敷出。

萬科物業副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業“被開發商欺負”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個10萬平方米的社區，開發商開了4個門。對於開發商來說，多開幾個門沒有太大的關係，但對於物業服務公司來說，每多開一個門，物業服務公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤，這樣物業服務企業每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且社區秩序維護工作的難度也相對大了很多。”

從上海各區縣房管部門掌握的情況來看，從2012年至今，上海物業服務企業主動退出管理的社區約有220個。一些物業企業還陷入“虧損---降低成本---服務品質下降---居民不滿---物業費調價難---虧損”的怪圈。

不可過度依賴“物業費”

本刊記者調研獲悉，針對物業服務成本倒掛的現狀，上海的政府部門和企業均已開始著手應對。

一是調價。上海去年開始對售後房物業服務收費標準進行上調，並將用三年時間逐步調整到位。比如，在去年9月1日實施的首次調價中，多層住宅管理費由每戶每月4.5~7.5元調整為5~9元；高層住宅管理費由每戶每月5~10元調整為6~12元。保潔、保安等費用也均有上調。對物業服務達標的企業，還以考核獎勵的形式給予補貼。

商品住宅社區的調價也逐漸增多。去年上半年，上海萬科物業完成了對閔行區萬科城市花園新區的調價。黃聖介紹，公司先是向業委會、居委會和當地房管辦事處公佈帳本，並在社區張榜公佈詳細的收支情況，然後聯合業委會向居民登門作解釋並發放選票。結果，別墅和公寓的物業費分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調到3.5元和2.28元，且仍有92%的業主在“續聘物業”和“同意物業管理費調價”選項上打鉤，表示支持。截至目前，上海萬科物業3年來已經在管理的12個專案中實現了物業費成功提價。

二是減支。比如，虹口區虹三花園社區為保證社區電梯頂部的機房正常運轉，大多配有24小時運轉的空調。景瑞物業監測發現，如果為空調安裝一個計時器，就既可保證電梯安全，又能節能降耗。安裝一個計時器200元錢，2個月省下的電費就能收回成本；再比如，社區公共場所的照明，通過紅外線感應、聲控、觸摸等改造，並把部分燈泡換成節能燈或LED燈，也能夠逐步回本。

三是多元化創收。本刊記者調研發現，一些物業企業從停車費和社區廣告位收入中獲取的收益能一定程度上幫助填補虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務”，也能夠帶來額外收入。

一些業內人士認為，調價能為物業企業短期“止損”，但難以完全應對各類成本上漲帶來的成本增加和壓力；從長遠來看，物業企業經營必須降低對單純物業費的依賴度，要用好住宅社區這個“經營服務陣地”，拓展多元經營的思路才是物業服務的真正出路。

“物業服務業”如何升級

接受本刊採訪的部分業內人士認為，人力等成本的較快上漲，會對城市的製造業形成“倒逼”、促進產業結構優化；但物業服務是城市的“基礎服務業”，任何時候都不可或缺，其面臨的經營成本過快上漲的問題需引起充分重視。

物業管理不是高利潤行業，但隨著房地產市場的快速發展、存量房規模的日漸增大，物業服務業的產業潛力也逐漸釋放。業內人士認為，“壓力”因素和“潛力”因素進一步顯現，應抓住機遇實現物業服務業的轉型升級。

中國物業管理協會會長謝家瑾說，物業管理發展30餘年，時代變化了，行業發展了，業主需求升級了，對物業管理的內涵和外延都提出了新的要求。與此同時，成本連續上漲與招工難都導致了企業生存困境的出現。這些因素都要求行業轉型和升級。

上海萬科物業服務有限公司總經理黃聖說，公司近年來十分注重多元化經營。比如，針對新房入住，公司與傢俱、裝修等企業合作，為業主定制“裝修解決方案”，實現“拎包入住”，僅今年上半年就完成了800多戶，收入900多萬元；在一些房齡較長的社區，萬科物業推出“二次裝修”服務專案，今年兩個月間在春申萬科城的“二次裝修”業務就為公司帶來200多萬元收入。此外，公司對一些社區的社區食堂、房屋經租等業務也在探索過程中。

再如，以中高端社區業主為服務物件的仁?物業拓展了“差異化服務”，在社區文化服務、會所經營、經紀服務等方面，形成了一套延伸服務經營模式。近期，花樣年集團披露了“2013年內完成旗下彩生活服務物業管理板塊分拆上市”的目標。據介紹，公司將利用雲服務平臺，集成包含衣、食、住、行、娛、購、遊在內的各領域商戶服務資源，構建社區“1公里微商圈”，而業主的社區消費將成為公司的傭金來源。

上海市住房保障和房屋管理局相關負責人認為，我國應該培育出與房地產業發展階段相匹配的現代物業服務企業。他說，隨著市場規模的迅速增大、技術和商業模式的不斷創新，物業企業有望實現管理與服務的分離，從服務的“直接供應商”轉變為“組織者”，從而撬動一個更為龐大的市場。在此過程中，政府部門一方面應通過稅收、財政等手段加強對物業企業扶持，另一方面應在物業服務技術研發、模式創新、資訊支撐等方面增強公共服務，推動物業服務業抓住機遇、實現跨躍式發展。

近兩年來，謝家瑾一直呼籲物業管理應建立“質價相符”的價格調整機制。在她看來，在鼓勵企業創造條件開展調價的同時，應更多地提倡大家在做好基礎服務的前提下，引入新技術、新業態和新方式探索產業轉型升級的新路。通過開創全新商業模式，運用網路技術，以及延伸服務產業鏈，致力於提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，以實現從粗放型傳統服務業向集約型現代服務業的轉變。“我們希望能讓一部分企業先富起來，逐步帶動全行業的脫貧致富。只有這樣，我們行業才會有更好的生存和發展空間。”她說。

據《工人日報》報導，6年前，壽山福海國際養老服務中心推出北京首家“養老房屋銀行”，兩年後黯然夭折，成為“以房養老”的一個失敗案例。

據瞭解，該中心於2007年10月18日啟動“養老房屋銀行”。根據“養老房屋銀行”協議，60歲以上的老人提出養老需求，入住養老服務中心，老人原有房屋可以委託地產經紀公司對外出租，租金用於抵扣老人在養老中心產生的費用。

記者近日來到該養老服務中心時，“養老房屋銀行”已不復存在。據壽山福海工作人員介紹，“養老房屋銀行”在2008年就已停止。

“剛開始有人來諮詢，但沒人將房子交給房產經紀公司。”中心工作人員說，“老人們對房產公司還是不信任，沒有需求就只有將項目停下來。”

已從北京石景山民政局調離的彭東(化名)認為，“養老房屋銀行”主要針對在市區有房、子女在國外而無人照顧的老人，針對群體並不廣泛，這種家庭基本都有足夠的養老金，不需要將房子租出去。

“我們家不會採用這種養老模式。”北京土生土長的“80後”範欣認為，“最主要還是觀念的問題。”

住在壽山福海附近的韓女士出生在上世紀50年代，她態度明確：“房子留給子女，咱養老最需要的是親情。”

實際上，2003年後，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養老”，但均因效果不理想而擱淺。中信銀行也於2011年推出“以房養老”按揭貸款業務，但該業務推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

前言：儘管三季度全國主要城市房地產市場成交有所回落，但龍頭房企銷售業績繼續保持著較快的增長速度。龍頭企業良好的業績表現一方面要歸功於一二線城市剛性和改善性需求的持續釋放。但另一方面，眾多龍頭房企積極尋求變革的努力同樣也功不可沒。這其中碧桂園表現尤為突出，在三四線城市整體銷售增長表現不佳的背景下，企業銳意變革，推出“全民行銷”模式，前三季度業績實現了翻番增長；此外，保利地產今年重磅推出的區域“組團行銷”，同樣實現了銷售規模的快速增長；綠地則繼續推進擴張之路，積極拓展商業和海外業務，力爭向商業帝國和國際跨國公司轉型；而陽光城通過經營模式變革於今年跑步進入TOP50行列……。隨著越來越多企業完成從“蛹”到“蝶”的蛻化，使得整個行業能掙脫種種束縛，不斷升級壯大。

1、集中度：強者?強大勢所趨，TOP20企業集中度超20%

2013年前三季度，上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為14.43%，比2012年同期略有提高；與去年同期相比，TOP20企業市場份額增加了1.05個百分點，雖然TOP10和TOP20企業的集中度上升速度放緩，但是依靠強大的運營能力和靈活的戰略調整，龍頭房企依然繼續擴大市場份額、鞏固行業的地位，未來行業集中度上升仍是大勢所趨。

而在銷售面積集中度方面，龍頭房企表現類似于金額集中度。相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企業市場份額從8.39%上升至9.31%，增加0.92個百分點。同時，TOP20企業市場份額也較去年同期增加了1.24個百分點。

2、門檻：市場熱度持續升溫，TOP50金額門檻過百億元

2013年，TOP50房企銷售業績實現了跨越式增長，在8月份時，已有部分房企上調了預定的銷售目標。從TOP10、TOP20和TOP50的入榜門檻來看，標杆房企實現了金額與面積雙雙大幅提升，值得關注的是TOP50金額門檻已超百億元。

從金額角度來看，TOP10房企入榜門檻達到433億元，較2012年前三季度300億元門檻相比，增幅達到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金額門檻的提升力度更為顯著，銷售金額從2012年前三季度的140億元增加至今年的247億元，同比增長76%。此外，TOP50房企金額門檻同比增長62%，首次突破百億大關。

在面積方面，今年前三季度TOP10房企入榜門檻為368萬平方米，較去年同期增加了92萬平方米，增長幅度達33%。TOP20房企則從156萬平方米增加至210萬平方米，增長了35%。同時，TOP50房企也有44%的增幅。

金額、面積門檻同時大幅提升，標明大型房企普遍抓住政策、環境利好因素去庫存，在這股持續回暖的浪潮中實現了資金的快速回籠。

3、格局：龍頭房企鞏固行業地位，梯隊間差距逐漸拉大

在全面回暖的市場環境中，往往是佈局廣泛、產品線豐富的大型房企更容易在全國範圍內出擊，快速鎖定銷售業績，而由此，伴隨著大型房企資金加速擴充，房企競爭格局將再度改變。可以看到，今年前三季度，龍頭房企地位穩固，央企持續領跑行業，而從梯隊變動來看，房企間的差距進一步加大，尤其是第一梯隊拉大了。

對銷售金額進行分析，梯隊分佈上，今年前三季度，第一梯隊中，500億元以上的房企，數量從去年的5家上升到7家；其中，800億元以上房企數量由去年同期的1家增加至4家，顯示出強者更強的局面；銷售均值上，各梯隊銷售均值均好於2012年前三季度，其中，第一梯隊500億以上房企的均值為861億元，比去年同期高出97億元；龍頭企業表現上，央企及地方強勢國企表現十分搶眼，首先，金額榜前五名有三家歸屬央企，綠地、保利及中海銷售均突破800億元，其中綠地表現極為搶眼，連續兩個季度居行業亞軍地位，前三季度銷售金額達到1012億元，同比增長39%。

對銷售面積進行分析，梯隊分佈上，第一梯隊延續輝煌，800萬方以上房企數量從2家增加至4家；銷售均值上，各梯隊銷售均值全部超過去年；龍頭企業表現上，?大以1105萬方銷量領跑眾房企，綠地銷售面積達到1101萬平方米超過萬科成為銷售面積亞軍。



4、領軍：萬科、綠地雙雙破千億，?大繼續佔據面積榜龍頭

踏著行業回暖的步伐，各大企業不斷加快推案和銷售的節奏，業績繼續保持快速增長。其中，行業龍頭企業萬科、綠地、保利、中海以及?大的表現非常突出。從銷售金額看，萬科、綠地雙雙突破千億；中海儘管尚未完成與中建的整合，但前三季度業績也已達到900億元，同比增長19%。?大由於從三季度開始，提高了上市貨量，三季度表現突出，在面積榜上依然保持著龍頭地位。從趨勢看，今年全年五大領軍房企均有望步入千億軍團。

具體來看，2013年前三季度，萬科以1279億元的銷售額再度領銜榜首，同比增長33%。企業推案和行銷力度持續加大，中小戶型產品銷量占比高達90%，迎合了主流市場需求，保證了業績增長。

綠地集團以1012億元位居榜單第二位，同比增幅高達40%，增速在五大領軍企業中位居第一。綠地成功在港借殼上市後，企業的商業地產和海外業務都進入快速發展期；從業績上看，與萬科的差距在不斷拉近。

?大地產前三季度業績達到746億元，同比增長21%。今年以來，?大持續優化了土地結構，加強了一二線以及近市中心的三四線核心地段的拿地力度；結構調整後，企業的銷售業績增速也將進一步提升。另外，三四線的新型城鎮化建設有望於今年底明年初展開，企業或將進入黃金髮展期。



5、聚焦：行銷變革助推碧桂園業績飆升，世茂、融創進入業績躍升期

碧桂園、世茂作為兩家排行前十的實力房企，今年前三季度業績再度快速提升。而融創得益于合作開發能力和高周轉，業績保持高速增長。

碧桂園銷售額總計614億元，同比實現翻番增長，達到104.7%。在近兩年三四線行情整體弱於一二線城市的背景下，企業積極求變，於2012年提出“全民行銷”計畫，並在2013年全面推廣落實。同時，企業今年推進了拿地變革，將拿地許可權下放，以提高拿地效率、加快高周轉，從一定程度上增加了企業的可售貨量，為業績提升打下基礎。另外，今年碧桂園還成立海外事業部和商管公司，致力於多元化經營，形成海外地產與商業地產並舉的發展格局。

世茂房地產前三季度銷售額為482億元，同比提升36%。這與公司行銷和產品的變革有很大的關係：行銷變革上，實行矩陣式管理，下放權力，以增強對市場的反應力；產品變革上，已設計的大戶型住宅產品及時轉變為中小戶型，以此抓住剛需客戶，弱化政策風險。另外，世茂今年上半年的新開工量是龍頭房企中最高的，達到了1430萬平米，預計明年上市貨量可達1400-1500萬方，企業業績將進入躍升期。

融創中國前三季度銷售額為324億元，同比上升63%，如果加上協議銷售額，融創前三季度已接近400億，並且四季度有多個高端項目開盤，全年突破500億大關基本無懸念。融創銷售業績的大幅攀升，一方面得益於企業持續強化了大項目合作開發和高周轉的優勢；另一方面則是上半年滬津渝京杭五大銷售區域行情持續升溫，企業通過區域深耕、開發中高端專案的戰略路線，用隨行就市策略快速攬金。此外，在龍頭企業中，融創的土地儲備相對較少，因此，今年進行了相對激進的土地收購，今年前三季度，融創的拿地面積和銷售面積之比達到了2.4，遠遠高於TOP10企業的平均水準。融創還加快了開工和銷售進度，明年的銷售業績預計將繼續強勁增長。

6、潛力：旭輝、路勁、金輝專注剛需，加速快跑搶佔規模

在當前的市場環境下，成長型企業的發展探索自身的發展路徑，在不斷擴大規模的同時，優化企業的運營管控，增強資金的配置能力、降低企業融資成本。

旭輝集團自上市以來一直保持穩健的銷售節奏，前三季度銷售額為122億元，完成全年目標的97%。專注剛需的旭輝，在長三角及周邊地區有多個優秀專案如蘇州旭輝華庭、合肥旭輝禦府等項目，每次開盤均出現一房難求的現象；而在企業運營方面則強調成長性、盈利性和安全性的平衡。今年企業繼續保持高周轉的策略，在拿地後8個月內開盤，11個月即實現資金快速回籠周轉。這一方式既加快了企業的周轉，也為企業業績的穩健發展帶來強大的推動力。


路勁基建的房地產業務同樣進入了快速上升期，企業今年前三季度銷售額105億元，同比上升40%。對於路勁而言，企業的專案定位較為精確，以首置首改型產品為主，價格普遍與所在區域均價持平或略低，迎合了購房者的需求。同時在區域分佈上，路勁的城市覆蓋中有四個一線城市及多個經濟發達地區，各城市房地產市場銷售均較為活躍，因此，極大地提高了企業自身的盈利能力，提升企業的業績水準。

金輝集團前三季度銷售額106億元，同比增長56%。企業主推剛需項目，在全年專案略有提價的情況下，仍然銷售火爆，特別是在無錫、蘇州、福州、西安、重慶等城市多批次小體量推案，日光碟頻現，多數專案首日銷售率達到80%-90%。從企業項目佈局及未來市場走勢判斷， 150億元的全年銷售目標將輕鬆完成。

中國指數研究院今日發佈百城房價指數報告，資料顯示，2013年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10554元/平方米，環比8月上漲1.07%，自2012年6月以來連續第16個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.15個百分點，其中79個城市環比上漲，21個城市環比下跌。本月環比上漲的城市比上月增加8個，其中漲幅在1%(含1%)以上的有34個，較上月增加3個。

同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年9月相比上漲9.48%，漲幅比上月擴大0.87個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為18179元/平方米，環比上月上漲1.72%，與上年同期相比上漲13.87%。其中，北京上漲3.75%，漲幅居全國之首。


分析認為，時至“金九”旺季，樓市繼續升溫，如北京截至9月底全市住宅成交量已超過去年全年，在去化壓力不大的情況下房企擁有更多市場定價權，通過高價加推、減小優惠力度等方式提價；需求方面，在“國五條”、“房價調控目標”等政策效應逐漸弱化的趨勢下，市場上漲預期漸濃，購房者結束觀望並加快入市；土地市場方面，北京、上海、天津等城市接連出現高溢價地塊，蘇杭等地高價地爭奪戰等現象繼續升溫。在市場整體形勢上行、地價上漲等因素正向帶動下，百城價格指數持續上漲且漲幅再次突破1%。

值得注意的是，不同城市住宅市場表現明顯差異化，北上廣深等重點城市持續供應不足，房價上漲明顯且未來上漲壓力仍較大，需警惕未來調控政策升級風險；而多數三四線城市房源供應充足，隨著10月推盤量繼續增加，房價整體以穩為主。

內地樓價升勢停不了，在「金九」傳統銷售旺季，樓價升幅進一步擴大。9月100城市住宅平均價連漲16個月，按年也連升10個月，且升幅進一步擴大至9.48%，北京升幅居首。分析人士表示，目前樓市表現明顯差異化，一線城市持續供應不足，房價上升壓力仍大，要警惕未來調控政策升級的風險。

新一屆政府淡化房產調控背景下，樓價持續攀升。中指院公布9月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10554元（人民幣．下同），按月升1.07%，升幅較8月擴大0.15個百分點；按年升9.48%，升幅較8月擴大0.87個百分點。

中指院表示，「金九」旺季期間樓市持續升溫，在去庫存壓力不大情況下，房企擁有更多市場定價權，通過高價加推、減少優惠等方式加價。需求方面，在「國五條」、房價調控目標等政策效應逐漸弱化的趨勢下，市場看漲預期漸濃，促使購房者加快入市。

京滬等重點城市供應不足

值得注意的是，目前不同城市住宅市場明顯出現差異化，北京、上海等重點城市持續供應不足，房價升幅顯著且未來上升壓力仍大；而大部分三四線城市房源供應充足，房價升幅受抑制。市場要警惕未來調控政策升級的風險。

9月北京、上海等十大城市住宅均價為每平方米18179元，按月升1.72%，按年飆升13.87%，升幅較8月擴大1.69個百分點，是連續11個月向上。無論是按月比或按年比，北京升幅最大，分別升3.75%和26.88%，深圳、廣州按年分別升24.8%和21.19%。

自去年下半年以來，隨着中國經濟增長減速，政府對房價上升的容忍度增加，而地方政府財政收入仍有賴房產市場，因此並未嚴格執行調控政策。

9月內地樓價加速上漲，中國指數研究院（簡稱「中指院」）公布，9月全國百城樓價按月漲幅擴大至1.07%。其中，北京升幅領漲全國，按月升3.75%，按年升近27%。

「金九銀十」（9月、10月）傳統上是內地銷售旺季，中指院周日公布的調查顯示，9月全國百城樓價比上月升1.07%，為連續第16個月按月上漲，漲幅較上月擴大0.15個百分點，而按年漲幅則擴大至9.48%。

百城市樓價按月升1.1%

數據顯示，全國四個一綫大城市樓價按月和按年漲幅均超過百城樓價平均漲幅，當中9月份深圳樓價按月急升3.15%，漲幅僅次於北京，比8月份高出達1.81個百分點，按年漲幅21.2%。

從樓價按年漲幅來看，9月份全國百城新建住宅均價比去年同期上漲9.48%，漲幅比上月擴大0.87個百分點。北京、上海等十大城市新建住宅均價為每平方米18,179元，按月上漲1.72%，與去年同期相比則漲13.87%。

分析指出，「金九」旺季，樓市繼續升溫，北京市截至9月底全市住宅成交量已超過去年全年，使供求進一步失衡；加上樓市調控效應弱化，「地王」頻現，樓價上漲壓力不斷加大。

年銷售近目標8成 內房股勿過分追捧
每年下半年皆是內地開發商推盤的高峰期，當中「十．一黃金周」長假期更是開發商增強銷售業績的重要時刻。不過，本報統計過去五年的十一黃金周樓市成交情況，發現該長假期間的成交量均按月或按周錄得下跌，反映黃金周並非追捧內房股的最佳時機。事實上，大部分內房迄今銷售已達全年目標的7至8成。分析員認為，儘管房企業本周銷售欠佳，對其完成全年目標的影響甚微。本報綜合市場消息及預測得出，10家本港上市的內房企業中，今年以來碧桂園（2007）銷售最為理想。鑑於8月份的基數太大，故該公司9月銷售或將按月下跌15%，至100億元（人民幣．下同）。市場估計，該公司首9個月累計銷售金額將錄得619億元，變相已完成其全年620億元的銷售目標。

碧桂園吉隆坡項目今季推
儘管如此，分析員預期，碧桂園於黃金周的銷售不會放慢，主要是公司希望能保持資產周轉率，故今年上半年收購的項目，相信也可在11月及12月應市。馬來西亞方面，儘管當地政府欲打擊樓市，惟碧桂園僅得一個項目位於吉隆坡，計劃於今年餘下時間推售，預期可銷售貨源約20億元，對整體銷售影響不大。迄今完成全年目標逾7至8成的綠城中國（3900）、龍湖地產（960）及?大地產（3333），市場均預期，其10月份銷售將較9月份持平；其中按照?大早前的推盤計劃，10月份將有9個新盤開售，預期銷售金額將達到100億元，每平米均價與8月份持平。綠城及龍湖的10月份銷售額料分別超過40億元及50億元。至於目前完成銷售目標僅60%的雅居樂（3383），據東方證券預測，由於雅居樂於9月份的新盤推售數量較少，估計按月增幅將與8月份持平，惟該行估計，雅居樂於10月份的銷售將表現強勁，主要是本月將有位於海南、南京及常州三新盤同步開售，料將成為集團主要銷售增長來源。

內地人趁假期外遊交投減
事實上，過去五年的黃金周樓市表現均未如理想。2008年亞洲金融海嘯後的黃金周成交慘淡，一線城市的成交量更跌至歷史新低，被內地傳媒形容為「冰河時期」；至此，其後每一年的黃金周，內地樓市成交也顯著減少，交投淡靜，按月或按周跌幅介乎20%至50%之間。市場人士認為，不少內地人趁假期外出，及部分人對中央的政策持觀望態度，均導致交投減少的原因。不過，今年的黃金周前夕，中央並沒有推出打擊樓市措施，加上市場氣氛理想，業界均期望今年能扭轉過去多年的劣勢。

瑞安房地產（272）對旗下四個內地物業項目進行股權置換重組，以在上海太平橋116項目的所有股權，與房地產投資基金TPD在武漢天地、重慶天地、瑞虹新城的所有股權進行交換。根據相關方面同時達成的合營協議，瑞房未來繼續作為太平橋116項目的開發商，並可通過選擇權買賣計劃對其增持至最多約37%股權。

根據公告，瑞房將在太平橋116項目中的51%股權，向TPD置換其上海瑞虹新城的20.19%股權、武漢市武漢天地25%股權、重慶市重慶天地部分股權。經調整的太平橋116平整地盤價值為52.73億元，而TPD組合的價值為43.49億元。

TPD向瑞房發6.97億元新股

協議表示，由於TPD組合價值減去貸款擔保費1960萬元後，價值低於經調整的太平橋116平整地盤價值，瑞房有權收回價值差額。若如此，在合營完成後，瑞房將持有太平橋116項目的約18%股權。然而，TPD可通過子公司向瑞房出售價值9000萬美元（約6.97億港元）的選擇權，瑞房將因此在太平橋116項目上增持至28%。TPD更會向瑞安發行價值9000萬美元的新股，瑞房可通過行使購買選擇權，對太平橋116項目增持股權至約37%。

市道轉靜，大型發展商的購地意欲明顯下降。綜合資料顯示，本財政年度首兩個季度五大發展商只購入兩幅地皮，涉資不足9億元，佔比重由去年同期的57.6%，急降至今年的3.2%，會德豐地產則成為土地大買家。市場人士預期，下半年度大型發展商入市仍將保持審慎，土地市場須依靠中小型發展商支撐。

會德豐地產成大買家

本港房地產市場今年持續淡靜，未有影響政府推地的決心，地政總署在本年度上半年（4月至9月）已先後批出16幅賣地表內的住宅或商業用地，連同由港鐵（066）以代理人形式推出的西鐵朗屏站（南）地盤，半年內共有17幅地推出。

綜合地政總署及市場資訊顯示，五家主要發展商，包括長實（001）、?地（012）、新地（016）、新世界發展（017）和信置（083），在過去六個月內，只循賣地表等官方市場購入兩幅土地。

兩地分別為新地上月初購入的元朗東頭德業街限量地及信置上月初購入的灣仔「蚊型」住宅地，總價只約8.9億元，佔今年批出用地的總地價約3.2%，較去年同期的佔比重57.6%大幅下跌；兩幅用地的可建樓面地只有24.3萬方呎，與五大發展商去年同期購入7幅用地可建逾400萬方呎樓面，也大幅減少。

由於大型發展商卻步，令銳意擴大本地版圖的會德豐地產成為大贏家，集團在過去半年斥資近100億元，先後投得3幅矚目用地，包括2幅將軍澳限量地和何文田常富街豪宅地，土地儲備增加逾180萬方呎樓面。

此外，華懋和中國海外發展（688）也先後投得2幅用地，其中啟德兩幅港人港地由中海外以45.4億元投得，令市場關注中資對本港用地的興趣。至於近年組聯營投地的百利保（617）和富豪酒店（078），也先後購入兩幅沙田區用地，總樓面逾50萬方呎。

上半年除大型發展商取地意欲改變外，多幅矚目地皮造價也令市場「大跌眼鏡」，其中沙田九肚地造價更屢見新低。業界人士認為，一手新例和市場環境改變，令大型發展商趨審慎。

造價恐續見下調

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚分析，自從4月底一手新例實施後，新盤推售步伐明顯放緩，加上多項辣招令市場交投放緩，資金回籠速度慢，影響大型發展商購地意欲。近年雖有中資和基金對地皮有興趣，但他預計，由於風險和回報率等原因，這些財團也未必會積極入市，未來推出土地的買家料仍以中型發展商為主。

政府揚言明年1月至3月多個大型鐵路項目和賣地表用地可望推出，張翹楚認為，由於中型發展商財力有限，大型項目預料由少數的大型發展商爭奪，由於其入市態度審慎，屆時地皮造價隨時再創低位。

政府積極推地務求掌握土地市場主導權，既增加未來的新盤供應，也令庫房收入上升；不過，由於發展商購地取態趨保守，會計師估計，今年賣地收入難達政府年初的預算目標。

近年地價飆升，加上土地市場趨活躍，過去三個年度的地價收入均超過600億元，並連續四年需要再修訂預算，調高地價收入的預測；本財政年度的地價收入預測為690億元。

縱觀本年度賣地表（包括商住及加油站和物流用地）的地價收入，首六個月錄得逾282億元，若連同期內的補地價收入，由於未有大型的補地價個案，保守估計總地價收入共約310億元，佔全年預測的45%；去年同期的賣地連同補地價收入，則逾380億元，意味今年的收入同比減少約18%。

畢馬威會計師事務所稅務合夥人王尹巧儀指出，房地產市場受辣招影響，成交量下挫，發展商認為樓市前景未見明朗化，相信不會進取投地，影響地皮的造價，增添地價收入達標的難度。

此外，現正進行的長遠房屋策略諮詢，預料明年才提交報告予政府，她關注本港的「熟地」有限，若未來公營房屋土地的需求增加，現存的賣地表用地或須預留作其他用地，擔心可能影響第四季度的推地計劃。

溱柏沽27單位 海鑽1200人參觀

十?一黃金周首天假期，一手新盤錄逾40宗成交，當中由元朗溱柏售27伙主導，海鑽?天賦海灣睇樓人次創新高至1,200人，市場氣氛熱鬧，為新盤黃金周帶來好開始。

新世界（00017）元朗溱柏昨發售新一批共42伙3座D及F室兩房戶，項目開售不足1小時已沽出半數單位。據悉項目昨共售27伙，有代理指D室面積較F室略小，價錢較低，加上單位向東，較受用家歡迎，故昨發售的21伙D室全數售罄，而6座26樓D室售930.5萬元，創項目開售以來新高。

本地客為主 全選即供

全盤至今累積售出654伙，佔752個可售單位約87%，套現近25億元。新世界發言人表示，昨買家主要為本地客，並全以即供付款，當中除元朗及天水圍區內客，亦有個別九龍區客戶。

至於信置（00083）等白石角海鑽?天賦海灣昨開放現樓，信置營業部聯席董事田兆源表示，昨假期吸引不少家庭客睇樓，參觀人數創新高至逾1,200人，比上周末單日參觀人數更多。

有身處現樓的代理估計，昨到場的參觀人士有近半為外區客，比例較過往周末高，並以本地客為主，估計內地客佔睇樓客不足1成。現場除參觀人士外，亦有大批代理在場撈客，料在場代理共有400至500人，有代理為爭客，現場更屢次出現代理追車的驚險場面，睇樓氣氛甚佳。

項目將於本周五（4日）發售，田兆源指項目至今已錄超額登記，反應理想，當中有意購樓的客人主要為用家。項目將在明天6時前截收意向登記，據了解發展商現已累錄近60個登記，比首批超額近2成。

另邊廂，西九龍新盤戰綫進一步升溫。新地（00016）昨上載西南九龍天璽全新樓書，相信稍後便可隨時截擊同區The Austin。據了解，天璽1、2期所有一手單位，目前約有200至300個。

集團副董事總經理雷霆接受本報查詢時指，集團現積極準備前期銷售工作，將於短期內開放天璽的現樓供傳媒優先參觀，計劃在未來2至3周內推售項目。

天璽The Austin 或同期賣

至於會德豐（00020）及新世界的The Austin，在上月底獲批預售之後，市場一直流傳項目會在本月中正式展開推售，包括公布樓書等，現時位於港威大廈的示範單位亦已完工。也就是說，天璽及The Austin很有可能同期開賣。

由於兩盤同樣屬港鐵上蓋項目，加上部分單位面積相似，預計客源有一定程度重疊，估計一輪搶客戰在所難免。

　2013財政年度剛過去一半，政府雖揚言增加土地供應量，維持2萬伙的年度目標，但由於覓地難，首2財季連鐵路項目只完成目標28.1%，共推地5,620伙。若計及政府剛宣布第3財季推地3,300伙，則首3財季合共供應8,920伙，數目仍未及年供目標的一半。換言之，第4財季要推達11,000伙才夠數，其中供應主力的鐵路項目，地價可能需調低才能避免流標。惟大量供應推出，市場承接力成疑，2萬伙供應目標仍恐「使命不達」。

　本報統計2013-14年度的土地供應，首兩財季(4至9月）只推出5,620個單位供應，只及年度供應目標2萬伙的28.1%。當中4,900伙為官地，另外720伙為西鐵朗屏站（南）項目，市建局及港鐵公司供應通通「食白果」。業內人士指，其餘補地價項目及舊樓重建等，過去半年的供應亦不多，估計政府財年要達標，接下來半年便要推出過萬伙供應。

　政府亦意識到財年至今供應不足的「現實」，上周五發展局公布財年第3季（10至12月）的賣地計劃，明顯加大供應力度，連推8幅地，合共提供3,300伙，為近3年最多單位供應一個季度（只計算官地）。大增供應的背後原因，估計亦為填補鐵路項目、市建局項目、補地價、私人重建項目供應不足的「缺口」，以達2萬伙年供應目標。

大圍站天榮站項目曾流標

　高緯環球大中華區評值及諮詢部董事張翹楚表示，過去半年的土地供應中，以官地數量最多，雖然接下來規劃成熟可以推出的土地有限，但要達到上一年度約8,000伙的水平並沒有難度。關鍵在於鐵路項目是否能如期推出市場，尤其大圍站（2,900伙）及天水圍輕鐵天榮站項目（1,500伙），過去曾有流標紀錄，除非政府及港鐵方面願意調低底價，否則流標機會仍然非常高。

　他指出，上述鐵路項目規模龐大，於目前市況下，日後發展有風險，故認為政府應調低底價，若大圍站項目每呎地價在4,000元以內，天水圍輕鐵天榮站項目在2,000元以內，相信市場有承接力。他又估計，官地及鐵路項目等最終只要能達到預期供應的60%，「已屬相當理想的表現」，而全年土地供應估計不能達標，預測介乎13,000伙至16,000伙，「最多平去年紀錄」，即維持年供應16,000伙水平。

聯儲退市影響買地意慾

　城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦指，過去半年政府推出的土地不多，尤其鐵路項目的供應僅得朗屏站（南）項目，下半年必須「追落後」，令年度供應可達到2萬伙的目標。不過，由從目前土地儲備看來，政府要達標存在困難。

　他又說，今日賣出的土地，需要2年至3年才能建樓推出，市場關注聯儲局退市與否，將影響本港是否加息及樓價會否下跌等，加上港府近一年推出連串「辣招」，令發展商對後市看法不樂觀，買地出價非常謹慎，今日的地價相比半年前至少回落15%。若政府未來半年大量推地，以目前市況而言，相當考驗市場的承接能力。

土地供應恐再斷續不定

　即使政府未來半年大量推地，並最終達標，但潘永祥提醒，市場不可忘記目前樓市高企，正是源於之前幾年土地供應不足，政府現時覓地處處遇著持份者的反對，例如發展新界東北、填海等，長此下去只會拖慢長遠土地供應步伐，重蹈過去土地供應時有時無、斷續不定的覆轍，為日後樓市埋下不明朗伏線，對市場供應造成負面影響。

華南城控股有限公司（簡稱華南城）執行董事許揚最近接受本報採訪時表示，華南城目前只關注兩件事，一是提升各地商貿物流升級轉型；二是協助內地各地優化城市空間結構、推進新型城市化建設。

　國務院總理李克強曾多次表示，城鎮化是我國經濟增長的巨大引擎。在中銀國際首席經濟學家曹遠征看來，華南城模式超前，對中國和亞洲相似的地區都具有一定的借鑒意義。

料增10萬就業機會

　深圳龍崗區平湖物流園的華南城十年前是一片荒地。深圳華南城2003年8月份與深圳政府簽訂合作土地協議，2004年12月6日試業。十年後，這裡已是朝氣蓬勃，漸顯繁華。整個深圳華南城面積約1平方公里，總投資超過80億元人民幣，下設紡織服裝、皮革皮具、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五大原輔料交易中心。而作為配套的酒店、保稅倉儲區、生活服務區等一應俱全。按照規劃，整個項目建成投入正常運營後，將有近3萬家商家進駐，新增10萬個就業機會，營業額將達到2,000億元人民幣，可為當地提供約10億元的稅收。

　許揚強調，香港上市是華南城發展的另一個轉折點。華南城於2009年在香港上市募集到30多億港元，當年，華南城開始南寧、南昌、西安三個城市的第一輪佈局。2011年下半年至今，華南城進行了第二波的發展，進駐的地方包括鄭州、哈爾濱和合肥。

助新型城鎮化建設

　多位華南城管理層都提到一個觀點：對於華南城而言，最有意義的事有兩件：一是幫助物流園區所在地的商貿物流產業升級；二是如何更好地效力新型城鎮化建設。其中，鄭州華南城是其中最典型的一例。首期元投資80億、規劃總建築面積1200萬平方米的鄭州華南城2012年8月動工。許揚表示：「不是因為我們建了個華南城，政府才把它們搬這兒來了，是因為這些市場本身要搬遷出來，我們才搞了華南城」，想得到政府支持，你做的事必須是政府想要做的，能夠策劃到這一步，你已經成功一半了。

　政府下半財年要「趕進度」，規模龐大的港鐵鐵路上蓋項目及市建局項目成為關鍵，補地價及重建項目亦成為扭轉乾坤的供應來源。可惜，市建局講明今個財政年度未必有單位供應，而上半年補地價及重建項目數量亦不多，未來半年只有鐵路上蓋項目可以「獨撐大市」，尚有7,880伙供應。

發展商單一季度或難消化

　政府近3年為土地供應設下2萬伙的目標，但其實每次都未能達標，2011年度完成約19,450伙，與目標相差2.75%，2012年度完成供應約16,400伙，與目標相差增至18%。當中，鐵路上蓋項目及市建局項目成為主要來源，2011年度合計供應5,355伙，2012年度數字微跌至5,000伙，但本年度至今只得一個朗屏站(南)地盤推出，涉及720伙，供應大幅落後。

　據港鐵公司8月公布，未來半年將推出3幅大型地皮招標，包括大圍站(2,900伙)、天水圍輕鐵天榮站(約1,500伙)及日出康城第4期(約1,600伙)項目，涉及6,000伙。若再加上作為代理人協助推出的西鐵元朗站項目(1,880伙)最快明年初推出，合共單位數量7,880伙，然而，單一季度內要市場承接這批龐大供應頗有難度。

「辣招」阻重建 補地價停步

　港鐵加快供應，亦可填補其他土地供應來源的缺口。事實上，今年度補地價及重建項目的供應並不多，雖然官方尚未有公布具體數字，但從目前數據看來卻明顯不足。業內人士指，「辣招」加上前景不佳，減慢發展商重建步伐，加上樓價高企，政府可以於補地價金額上的讓步空間不多，令補地價協議進入膠著，最終拖慢市場供應。

市建局無地推 1800伙落空

　另一令人擔心為市建局「缺貨」。市建局物業及土地總監溫兆華早前稱，該局今年度未有土地推出招標。此言意味政府預算其承擔的1,800伙供應落空，直接影響本財年總供應量。根據市建局預測，最快明年中才有觀塘裕民坊第2、3區項目推出招標，提供單位約1,700伙。

　政府近年大增供應，但發展商買地後起樓的速度依然緩慢，窒礙供應推出市場的時間。屋宇署數據，首7個月動工量只有6,443伙，相比去年同期的9,829伙減少34%。利嘉閣地產研究部主管周滿傑認為，建築材料價格及工資持續上漲，加上住宅後市不明及天氣反覆無常，部分私宅項目延遲動工，估計今年私宅動工量甚至出現負增長。

成本升 後市天氣阻礙

　根據資料，全港今年首7個月有34個私宅項目動工，規模普遍較小，單位總數只得6,443伙。按地區劃分，新界區數量最多，共有10個項目動工，單位數量3,642伙，佔總動工量56.5%。九龍區有1,541個單位開工，而港島區則有1,260伙動工興建。

　動工量緩慢，落成量更加堪虞。由於早年政府推行勾地制度，忽略長遠供應，負面影響浮現。屋宇署早前公布7月私宅落成量為「零」，屬20年來第2次，對上一次「零落成」要追溯至3年前。而今年首7個月落成單位只得1,485伙，較去年同期2,428伙大跌39%，創史上同期新低，更只佔政府全年預測落成13,551伙的11%，遠遠偏離進度。

明年萬六伙落成存疑

　周滿傑認為，受累客觀因素限制，包括圖則審批、環評報告、樓市動盪、建築成本飆升、建築工人短缺等等，均令落成量增長緩慢，顯示出整體私宅項目的建築進度未能跟上需求。回看運房局早前預測，本港明年落成量將增加16.75%至15,820伙，但觀乎今年表現，能否達標屬未知之數。而由於政府供應年年不達標，何時才達每年落成2萬伙的目標，仍然有待觀察。