前9月衝破2萬戶 首度贏新北

今年全國住宅建照核發戶數量可望回到2008年金融海嘯前的水準，據內政部統計，過去建照核准戶數最多的新北市，今年前9個月已被桃園縣的2萬378戶取代，桃園成為今年核准戶數最多區域，且統計發現，桃園、台中、台南今年住宅建照核發戶數為近8年新高，一地難求的台北市居各都之末。

新北市累計1~9月核發建照戶數為1.7萬戶，房仲業者預估，今年有機會突破2萬戶；桃園縣前9月的住宅建照核發已經超過2萬戶，近年來首度超越新北市，成為全台建案火熱的推案區域。台中市新推案活絡，前9個月的住宅建照核發量約1.5萬戶，創近年新高，排行第3。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年全國的住宅建照核發戶數量可望回到10萬戶以上，也就是金融海嘯前的水準，不過區域推案強度卻差很大，雙北市建照數量距離金融海嘯前仍有段落差，但桃園、台中、台南市表現相對突出，顯示不僅成屋交易出現「北溫南熱」現象，新推案也屬平價區較為活絡。

貸款限制較不嚴
建照核發量增代表新推案量大，永慶房屋代銷事業處處長何彥煒指出，桃園新推案以桃園市、八德市、楊梅市居多，指標案包括「昭陽縱橫」、「京王」、「X計劃－明日城」，不僅沒有信用管制，貸款限制也沒有雙北嚴格，最高可貸8成。

景氣不佳去化慢
何彥煒分析，桃園近3年房價飆漲，今年漲幅達1~2成，未來漲幅有限，投資置產族有退場跡象，從6月底開始，個案去化速度已趨緩。
淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰提醒，住宅建造執照戶數多，也表示投機或投資客多，新建案紅單轉售情況多，加上市場景氣不佳、國稅局查稅緊，讓新北、桃園、台中推案去化速度慢，議價空間逐漸變大。

台南購地逾26億
今年建照數創新高的桃園、台中、台南，也是近年建商購地熱區，如聯上、聯上發相繼在桃園高鐵站附近購地，太子建設也砸下9億元購買桃園大園土地。遠雄光是今年在台中購地金額就超過20億元，興富發也砸下近6億元、國建投入8億元取得台中土地。國建、京城、興富發、三發等建商也相繼在台南購地，累計今年上市櫃建商在台南購地超過26億元。

50坪的辦公室，雨遮居然佔建物的10分之1，高達5坪。讀者盧先生投訴《蘋果》稱，購買親家建設興建的「T3市政國際中心」辦公室，交屋後發現，雨遮居然佔主建物10分之1，他抨擊建商都沒有說清楚，形同欺騙。親家建設總經理特助許雨時說，應該是消費者誤會。

怒批建商騙很大
盧先生指出，2011年購買台中市市政路的「T3市政國際中心」預售案，銷售人員當時告知，雨遮處是陽台，他當時只拿到室內比例圖，認為可以把陽台當作員工室外抽菸空間，簽約時建商將陽台改為雨遮，他並未沒注意到，直到今年交屋後才發現雨遮居然高達5坪。
盧先生說，購買50.69坪的主建物中，室內實際使用坪數僅26坪，雨遮佔5.05坪，而且出入口被封死，無法進出，也無法放置分離式冷氣，完全無法使用，「如果我知道不能用，實坪還這麼少，我就不會買了，又不是傻子。」他日前向建商反映，建商回答雨遮當初就規劃這麼大，他批評建商欺騙消費者。

業者稱溝通誤會
親家建設銷售部否認欺騙，並指出當初銷售和簽約時，就已經將該室外空間標明是雨遮、附屬建物，並沒有說明是陽台，「合約書上有清楚告知，應該是消費者和銷售人員溝通時，發生誤會。」
台中市都市發展局建造管理科指出，一般正常雨遮沒有比例限制、約佔總坪數的3~8%，雨遮規定是從窗戶或開口兩側外緣向外起各50公分內，位置在外牆窗戶或開口上緣50公分內，不可超過上層樓地板下緣。雨遮登記但不計價措施在當時尚未上路，如今雖納入建物測繪登記，但不列入買賣坪數。

常見預售屋公設糾紛
◆雨遮太大
解決方法：請銷售人員提供圖面、合約書內容，簽約前先看仔細是否與現行法規有出入，或有無符合自身期待
◆水電管道佔用室內坪數
解決方法：可召開區分所有權人大會，集體要求建商賠償
◆管道間變停車位
解決方法：如果造成空間狹小，車輛進出困難，可與建商解除契約
◆蓄水池變游泳池
解決方法：契約書上可在公設標註「加倍返還」，到時若公設用途不符，建商須加倍賠償住戶

亞昕國際（5213）昨（6）日舉行法說會，亞昕董事長姚連地表示，公司目前在建、預計推案和庫存土地可認列金額逾480億元，未來三至五年業績無虞。未來目標每年推案量維持100至150億元水準，後續房市發展則認為將呈現「鋸齒狀」向上穩定成長。

亞昕國際前三季營收達50.51億元，稅後純益為13.79億元，每股稅後純益（EPS）3.85元。

亞昕國際副總經理沈政毅表示，第4季預計有總銷10億元「細見一期」交屋貢獻，加上大陸餘屋銷售仍有3,000萬人民幣（約新台幣1.5億元）可認列，單季營運有機會持續成長。法人估，亞昕今年全年每股獲利有機會超過4.5元。

亞昕目前在建、預計推案量達305.2億元，庫存土地178.64億元，總計未來可認列營收金額達483.84億元。

亞昕今年推案量為86億元，明年預計推案量挑戰百億元，包括總銷11.5億元的「新店秀岡案」、總銷33.7億元「晴空樹2期」，以及總銷47億元的「林口力行案」。姚連地表示，未來目標每年推案量維持100至150億。

兩岸投資 全面啟動

亞昕國際（5213）商場、大陸房地產投資全面啟動，董事長姚連地表示，明年下半年亞昕國賓影城商場將開業，預估每年商場營收達5億元，2016年亞昕老爺飯店正式啟用，年營收貢獻估達2億元；大陸北京仍有1萬多坪土地可開發，總銷初估33.81億元，另外江蘇、廈門也在評估中。

亞昕占地約1,400餘坪的亞昕國賓影城商場，計畫在明年下半年開幕。姚連地表示，除了影城外，75%主要經營餐飲和娛樂事業，目前已全力招商中，該影城將以社區定位為發展主軸，預估開幕後年營收約5億元，隨後每年約有5%的營收成長力道。

至於大陸不動產投資部分，亞昕國際以轉投資成立三河中和房產開發專是經營。

大同（2371）集團旗下大同電子、華映（2475）、尚化（4738）及福華電子（8085）吳江廠廠房及土地，配合吳江市政府都更計畫，準備遷廠，昨日與吳江經濟技術開發區發展總公司簽約售出廠房及土地，合計處分土地利益人民幣近1.77億元，折合新台幣約8.47億元。

大同主管表示，大同轉投資孫公司大同電子科技、華映、福華電子及尚志精密化學等公司吳江廠配合當地政府城市規劃而將進行遷廠，現有廠房及土地均賣給吳江經濟開發區開發總公司，昨日完成簽約，要等完成廠房搬遷，對方付清價款後，才能認列出售土地資產收益。

大同電子科技吳江廠的廠房69,539.82平方米、土地159,971.2平方米，交易價格人民幣接近1.80億元，處分利益近1.13億元。福華電子吳江廠房52,193.99平方米、土地120畝，成交價近1.31億元，處分利益3,295萬元。華映吳江廠占地216.349.81平方米，交易價格7,640萬元，處分利益0.24億餘元。尚化吳江廠佔地15.423畝，交易價格0.13億餘元，處分利益706萬餘元。

財政部北區國稅局表示，所有權人出售都市地區經與鄰地合併使用後，即可申請核發建造執照的畸零地，若持有年限未滿2年，仍屬於奢侈稅課徵範圍，課徵15％或10％稅率的奢侈稅。

國稅局常接獲納稅人來電詢問，打算出售持有期間在二年以內的都市土地畸零地，到底要不要課徵奢侈稅呢？

北區國稅局局長李慶華表示，依據特種貨物及勞務稅條例規定，持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，所有權人在銷售時，應課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

李慶華指出，若是出售標的物屬於畸零地時，則以「取得建築執照」與否，作為課徵奢侈稅的判斷依據；若是符合各直轄市、縣市政府按建築法授權訂定的畸零地使用規則，可單獨申請核發建造執照的畸零地，若持有期間不滿二年即出售，仍要課徵奢侈稅。

據了解，畸零地雖然面積狹小，無法單獨興建為建築，但若是區位良好，例如可與鄰地合併使用的畸零地，市面上的交易價格高得令人咋舌，交易價上看百萬者所在多有；為遏止炒作歪風，財政部高度重視，並從嚴規範。

財政部表示，位於都市地區的畸零地，凡是取得建造執照者，無論合併或單獨，都屬於奢侈稅的課徵範圍；但非都市地區的畸零地，則因非都土地未納入奢侈稅課徵範圍，因此可排除課稅。

奢侈稅修正案 僅微調

財政部長張盛和昨日在國民黨中常會報告時指出，立院財委會要求特種貨物級勞務條例修正案（奢侈稅）實施滿兩年要檢討，財政部也將在年底前提出修正案送政院審查。張盛和說，現行奢侈稅作法已有成效，而國內經濟動能仍待提升，因此奢侈稅仍應以限制微調較為妥適。

國民黨6日下午召開中常會，邀請財政部長張盛和報告政府當前的財政狀況與施政。張盛和表示，財政部今年完成證所稅、公債法修正，並積極推動國有土地活化。當前的財政重點就是要檢討已實施2年的奢侈稅，以達到抑制土地短期投機的交易量，並符合「量能課稅」原則。

張盛和指出，財政部會在年底前將奢侈稅修正草案送到政院審查，由於世界經濟不確定因素仍多，國內經濟動能仍待提升，現行作法已有成效，奢侈稅仍應微調並採相關配套後繼續實施，較為妥適。

建商切入固定收益型開發案漸成常態！亞昕（5213）董事長姚連地昨天指出，該公司在林口投資的影城商場及飯店，將分別於2014年及2017年啟用，目前已與國賓影城及老爺酒店合作，未來1年至少可以貢獻亞昕7億元營收。

姚連地指出，會投資商場及飯店，主要其實是練兵，因為到中國要取得純住宅用地相當困難，但若一部分用地規劃為商場、飯店，則當地政府都很歡迎，因為可以帶來就業及人口。亞昕副總沈政毅進一步指出，亞昕國賓影城商場建坪約有5000坪，其中75%的使用面積為餐飲育樂用，估計年營收為5億元，每年可望以5%的幅度成長，淨利率初估為12~15%；至於亞昕老爺酒店規劃於2017年完工，房間數為165間，年營業額估計為2億元，每年成長率為3~5%。

至於營建本業部分，沈政毅表示，今年第4季有新莊細見第1期可以認列，該案總銷10億元，毛利率20~25%，目前已售8成，目標年底完銷；另外就是轉投資中國的三河中和房地產公司，該公司持有的和安花園別墅，目前還有餘屋近5億台幣可售，其中今年第4季已售約1.4億元，也將是今年第4季的業績來源。

沈政毅指出，明年亞昕可以入帳的個案除了和安的餘屋外，另外新莊的細見2期明年下半年完工交屋，總銷20億元，以及林口的亞昕天地昕一案，總銷為40億元。

台灣金服昨公告，將標售4戶近捷運迴龍站的「雙鳳社區」，包含3戶住宅與1戶店面，預計本月27日開標。另台灣金聯10月中推出「百戶平價屋」專案，已成功出租26件、賣出23件。「雙鳳社區」為台灣金融資產服務公司接受賑災基金會委託標售，包含1戶47.28坪店面，底價2910萬元，住宅則為1戶28.3坪底價856萬元、2戶31.66坪底價957萬元。台灣金服專案經理江鑒恭昨表示，公寓宅適合自住客，目前約有6組民眾看屋。

與市場行情相近
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新莊中正路市場行情每坪約20萬元，若非工業住宅區則約22~26萬元，迴龍捷運宅與市場行情相去無幾。 另台灣金聯資產管理公司10月中旬推「百戶平價屋」專案，約為市場行情7~8折，已出租26件、賣出23件，活動只到本月15日。

採登記制的台灣金聯平價屋，平均每周有400~500組民眾看屋，其中成功國宅小坪數店面出租案，10坪月租金1.5~1.9萬元，台灣金聯表示，多數詢問者打算當工作室使用，需較長時間評估。中信房屋和平店店長張明珠表示，成功國宅頂好超商、郵局旁店面租金1坪約2000元，「台灣金聯租金價格很便宜，但要考量店面位置。」

根據內政部統計，今年前9月全台核發住宅建照數量逾9萬戶，桃園成為全台住宅建照核准數量最多的區域總計逾2萬戶，且桃園、台中、台南住宅建照核發戶數寫下近8年以來的新高。預估今年全台核發住宅建照數量將超過10萬戶，可望重回金融海嘯前的水準。

長年位居推案戶數最多的新北市，累計今年前9月核發建照戶數為17,458戶，全年有機會突破2萬戶，來到金融海嘯以後的新高量；至於一地難求的台北市，前9月住宅建照核發數僅4,406戶，位居六都之末。

值得注意的是，桃園縣今年9月的住宅建照核發已經達20,378戶，為近年來首度超越新北市，更創下2005年以後的新高量，成為全台住宅建照核准數量最多的區域。

此外，台中市累計前9月的住宅建照核發數量達14,614戶，也寫下近年新高，在六都當中排名第3。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，因雙北市房價高漲，桃園縣區域內有眾多的重大建設開發案，台中也有大片重劃區土地釋出，吸引外來建商到桃園、台中地區購地推案，一手房市表現相當熱絡。

曾敬德表示，今年全國的住宅建照核發戶數量可望回到10萬戶以上，也就是金融海嘯發生以前的水準，不過就區域推案強度卻呈現完全不同面貌，雙北市建照數量距離金融海嘯前仍有一大段落差，但桃園、台中、台南市表現相對突出，顯現不僅僅是成屋交易，連一手房市也出現「北溫南熱」的現象。

行政院桃園航空城核心計畫專案小組召開第六次委員會議，預定今年底完成都市計畫審議。經濟部也已會同桃園縣政府全力規劃目標產業，以利明年啟動招商。

航空城核心計畫專案小組委員會議是由行政院副院長毛治國主持，相關部會及桃園縣政府官員出席。目前該計畫已邁入都市計畫審議階段，為加速推動，毛治國指示專案小組儘速補充修正計畫，希望今年底前完成都市計畫審議工作。

交通部表示，航空城計畫因區段徵收的面積及人數規模龐大，桃園縣政府和交通部已辦理22場大型說明會及多場小型說明會，並針對計畫範圍內被拆遷戶徵收補償及安置意願進行問卷調查。

內政部統計，今年前九個月，桃園核發住宅建照數量逾兩萬戶，不僅超越新北市，更創下八年以來新高。房仲估計，今年全國住宅建照數量可望超過十萬戶，回到金融海嘯前的水準，但也隱含房價下修的危機。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，營建署預計二○一五年起管制容積獎勵上限，政策實施後，建商在一般區域推案的容積獎勵至少將減百分之十，雖然容積獎勵上限有兩年緩衝期，但已有不少建商提前反應。他說，全國核准建照數量明顯量增，預料明年春節後到三二九檔期，推案會比今年更熱，建商搶建的趨勢將愈來愈明顯。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，一九九○年代也曾發生過類似的現象，當時政府正討論實施容積管制，容積率最高從八倍降低到僅剩三倍，建商瞬間減少五倍的可建面積，導致建商趕在實施容積管制前瘋狂申請建照、興建房屋。

他回憶，一九九五年台灣省宣布全面實施容積管制後，房市供過於求，一九九六年開始就有建商因為餘屋太多而跳票、倒閉，隨後又因亞洲金融風暴，房市陷入十年低迷期；若這波容積上限沒有控制建商申請建照的數量，恐將再現搶照潮，房市將面臨下挫危機。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，這一次的容積上限管制雖然不像一九九○年代的容積管制來得「嚴重」，但是對建商來說，同一塊土地的可蓋面積、可售房屋仍然會減少，導致土地成本增加，預期建商仍會大量搶照。

她估計，未來新興重劃區、推案量高的區域，如新北市淡水、桃園青埔都可能成為房價下修重傷區，建議購屋者審慎評估。

新北市永和分局秀朗派出所因廳舍老舊及空間不敷使用辦理重建工程，新北市府首創結合派出所重建及社會住宅共構模式，就機關用地容許做為社會住宅使用之土地使用分區管制內容進行檢討變更，將於2013年11月8日於永和區公所辦理都市計畫變更公開展覽說明會。預計2013年底變更通過後，後續工程推動將賦予公有建築物新生命，提供約40戶供青年住宅使用，積極實現新北市住宅政策。

新北市政府城鄉發展局局長張璠表示，因應新北市積極倡導的「青年住宅政策」，在警察局與城鄉發展局的共識合作下，經查永和區秀朗派出所廳舍，現為二層樓之鋼筋混凝土構造建築物，考量目前廳舍使用之窘況，將由城鄉發展局負責整體規劃、設計及興建作業，透過現地拆除重建的方式，在原有派出所機能不改變的前提下，運用公產活化的概念，將容積妥善規劃，興建作為「只租不售」的青年住宅，並與派出所結合為複合式功能使用之建築。

由於現行法令條件限制，該基地現為機關用地，將無法做為青年住宅使用，故為達成青年住宅興闢及增進公共設施用地之使用效益，爰依循規定辦理都市計畫變更，將秀朗派出所(機三用地)土地使用分區管制要點予以修正，增加容許使用，未來將提供約40戶供青年住宅使用，此舉將創造具有前瞻性及符合民眾需求之規劃，提升本市土地使用之多元價值。

整體工程興建部分目前正積極規劃中，重建後1至4樓將提供派出所辦公使用，其餘樓層則提供作為青年住宅使用，預計2014年下半年動工，2016年上半年完工驗收並啟用入住。

城鄉發展局計畫審議科科長邱信智表示，都市計畫變更作業已於2013年10月18日起進行草案公開展覽，民眾可於本府城鄉發展局網站參閱相關公開展覽書、圖資訊，並訂於2013年11月8日下午2時在永和區公所進行草案說明會，民眾若有任何建議，可以透過書面陳述方式，向新北市政府城鄉發展局提出，市府期望藉由民眾參與，提升永和地區都市環境生活品質。

仲量聯行研究報告揭示了全球租金最昂貴的辦公地點，租戶所在的主要行業及其未來的發展動向。

　　根據仲量聯行最新發佈的研究報告顯示，來自金融和科技行業的強勁需求正推高世界各地很多城市的辦公空間使用成本。

　　仲量聯行全新發佈的 “全球租金最昂貴的辦公地點 ”榜單，反映了全球和跨地區經濟發展的諸多趨勢，指出了各企業在尋求優質辦公空間時的主要考慮因素。這12大租金最昂貴的辦公地點均位於世界各地國際化程度極高且交通極其方便的城市內，這些地區多為跨國企業總部、世界頂級人才和資本淨值最高的個人投資者聚集地。

　　2013年全球12大租金最昂貴的辦公地區如下：

　　1. 倫敦聖詹姆斯: 125 英鎊/平方英尺/年 ( 約194美元/平方英尺/年 )

　　聖詹姆斯擁有眾多世界領先的對沖和主權基金，以及針對特定客戶群的理財和投資管理機構，集中了倫敦西區無可比擬的便捷交通、奢華設施以及接近客戶等諸多優勢。

　　2. 香港中環: 105港元/平方英尺/月 ( 約162美元/平方英尺/年 )

　　香港中環擁有一流的酒店、高端的零售中心和發達便利的交通條件，是金融機構和銀行的首選之地。

　　3. 北京金融街(5.14,-0.080,-1.53%): 750元人民幣/平方米/月 ( 約137 美元/平方英尺/年 )

　　北京（樓盤）金融街主要面向頂尖金融機構和大型國有企業，同時吸引了眾多跨國投資銀行和保險（放心保）公司進駐此地。

　　4. 日內瓦羅納河大街: 1,150瑞士法郎/平方米/年 ( 約116 美元/平方英尺/年 )

　　羅納河大街是日內瓦私人理財、金融和高端零售品牌的首選之地。

　　5. 加州矽谷門羅派克市 (約111美元 /平方英尺/年 )

　　位於門羅派克市的沙丘路（Sand Hill Road）是科技企業的聚集地，吸引眾多風險投資進駐該地區。

　　6. 莫斯科克裡姆林地區: 1,150美元/平方米/年 ( 約107 美元/平方英尺/年 )

　　莫斯科克裡姆林地區的辦公場所深受俄羅斯和國際金融企業、律師事務所這類租戶的青睞。由於新建辦公樓供應受到限制，從而進一步推升了該地區辦公樓租金。

　　7. 紐約曼哈頓中城區第五大道: 104 美元/平方英尺/年

　　作為全球租金最昂貴的購物街，第五大道擁有眾多尋求租賃曼哈頓中城區優質辦公地點的對沖基金。

　　8. 新加坡來福士/濱海灣: 11新加坡元/平方英尺/月 ( 約103 美元/平方英尺/年)

　　這裡是新加坡的金融中心地區，擁有世界一流的地鐵系統，是一個充滿活力的工作、生活和休閒娛樂的理想之地。

　　9. 巴黎香榭麗舍金三角地區: 800歐元 /平方米/年 (約 99 美元/平方英尺/年 )

　　這是巴黎的旅遊和零售中心，也是眾多具有高附加值企業雲集的辦公區域，租戶包括眾多國際律師事務所和銀行，以及那些尋求靠近客戶、交通便利優質辦公樓的企業租戶。

　　10. 東京丸之內: 28,600日元 /坪 /月 (約 98美元/平方英尺/年 )

　　丸之內位於東京站西側，是一個歷史悠久的著名辦公區，底層通常是高端零售中心，其他樓層則為辦公空間。

　　11. 蘇黎世Uraniastrasse 和 閱兵廣場: 900 瑞士法郎/ 平方米/年 ( 91 美元/平方英尺/年 )

　　位於蘇黎世核心中央商務區的Uraniastrasse和閱兵廣場擁有卓越的交通條件和便利設施，辦公空間的主要租戶為金融機構和私人理財公司。

　　12. 上海陸家嘴(18.57,-0.820,-4.23%): 16 元人民幣/平方米/天 (約 87 美元/平方英尺/年 )

　　在不到20年的時間裡，陸家嘴從一個不毛之地發展成為一個繁榮的金融區，現已成為上海規模最大的中央商務區，擁有650家國內外金融機構入駐。

　　事實上，上榜的這12個辦公樓市場排名是以該地區少數核心中央商務區的辦公樓租金為依據的，而不是反映這些市場的平均租金水準，同時也不反映客戶通常會支付的租金水準。

　　研究表明，儘管近年來金融市場動盪不定，但金融行業仍是上述這些地區的辦公樓主要需求推動因素。辦公樓的供應總體匱乏，加之這些供應匱乏辦公樓所在地區具有獨特區位優勢，吸引著來自零售、酒店和旅遊以及其他新興企業進駐這些地區。

　　仲量聯行研究部董事Jeremy Kelly表示，“未來幾年內，具備上述特徵的全球大都市將繼續在榜單中佔據主導地位，但是，隨著行業帶動的市場發展狀況變化以及科技和移動產業的持續發展，這些城市的排名順序將出現變化。例如，不斷發展的科技行業將推動對辦公樓的需求進而繼續推高辦公樓的租金，矽谷在榜單中的排名也將繼續攀升。

　　他表示：“隨著美國多個城市中央商務區的租金不斷上揚，預計未來24個月內美國還有其他幾個地區將躋身全球租金最昂貴地區之列。”

　　但是，市場的動態變化也會帶來相反的影響。Kelly表示：“在過去的多年間，東京一直是全球辦公樓租金最昂貴的地區。不過，全球金融危機使東京市場遭受重創，現在亞洲其它幾個大城市已經遙遙領先了。”

　　仲量聯行華北區研究部總監陳錦平表示：“健康的商業房地產市場能夠提供從租金昂貴、高規格的中央商務區辦公樓，到租金相對較低的非中心區域辦公樓，以滿足不同租戶的需求。例如，在北京，金融街區域的辦公樓有效淨租金為每月每平方米超過600元人民幣，甚至更高，但同時，在北京租戶也可以選擇到很多只需一半或者更低價格的甲級辦公樓。”

8月以來，房地產企業再融資開閘的猜測日盛，先後有38家房企躍躍欲試，上報了超700億元的再融資方案。

但時近年底，房地產企業再融資的破冰之旅仍未有實質進展，尚未有房企宣佈其再融資預案獲監管層批復。目前，管理層對於地產再融資的態度曖昧，雖然允許房企申報再融資方案，但短期內操作上放行的可能性不大。更加關鍵的是，年底又將是新一輪房地產調控政策出臺的視窗期，房地產企業再融資未來的走向，再次變得撲朔迷離起來。

可是，渴望做大的房地產企業們顯然已經等不及了，金科地產主動縮減再融資規模，招商地產兩易定增計畫，調整了發行底價，都是為再融資護航，但是最終能否成行，還待時日檢驗。

本報記者 劉娟 發自重慶

8月以來，再融資閘門漸啟的猜測，引來了38家房企超700億元再融資方案的躍躍欲試。但截至目前，這場破冰之旅仍未有實質進展，尚未有房企宣佈其再融資預案獲監管層批復。以金科地產集團股份有限公司（000656.SZ，以下簡稱“金科”）為代表的部分房企開始調整方案，以求“闖關”成功。

金科日前公告稱，公司擬修訂原本已在8月通過股東大會的再融資預案，將原本募集資金規模43.24億元縮減至31.42億元，縮減幅度達27.33%。

預案調整引來外界猜測，金科董秘劉忠海等高管在採訪中拒絕向時代週報記者透露公司修訂再融資一事的原因及事項目前的進展，不過公司重要股東隨後增持股票一事，則被認作是在為定增護航。

再融資何時能被證監會放行，目前沒有時間表。在淨負債已達126%的背景下，金科依舊保持擴張壓力下的激進姿態。10月30日，金科發佈了去年至今的第14份拿地公告，其在三、四線城市重兵佈局，並累計耗資達70億元，新增土儲近275萬平方米。

定增方案縮水三成

在金科的最新公告中，公司修訂了之前發佈的定增預案，再融資規模縮水近三成，其中擬發行總股份由原來的4億股，調減為2.9億股；募集金額由原來的43.2億元縮減為31.4億元；公司原本一共定增募投三個項目，現在也改成了兩個項目，“西安金科天籟城”募投專案已被取消；原補充流動資金也由12.74億元調減為9.42億元。

金科在公告裡雖以“為順利推進申報”簡單解釋了調整的緣由，但仍引起外界對此的議論紛紛。“公佈出來的定增額一般都是根據市場需求測算好的，現在出現縮水，可能是原本談好的買家變卦放棄了定向受讓股份，”中房信研究總監薛建雄對時代週報記者分析稱，在房地產再融資政策依舊不明朗的情況下，也不排除金科掌握了管理層對地產再融資最新的態度。

這樣的猜測，還未得到金科公司層面的正面回復。時代週報記者聯繫採訪了金科品牌負責人及副總裁等高管，他們均稱對此事不清楚。時代週報記者隨後以投資者身份從金科證券事務部瞭解到，這是公司經營管理層決定的，減少一個專案，減少約10億元的融資額。

在早先的定增方案中，金科曾透露，公司以股權收購方式曲線獲得了位於西安大明宮遺址保護區的項目，項目測算銷售毛利可達35.4%，其將要配建超過1.2萬平方米的廉租房。這曾為彼時的公司再融資插上了符合國家政策導向的有利標籤。

有當地市場分析人士稱，金科取消對西安專案的募投，或許也與專案的證照進度未達預期有關，按照此前的公告，目前西安專案詳細的定位方案及規劃設計尚在編制及審批過程中，項目的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及建築工程施工許可證尚未取得。但上述金科證券部人士表示，其所在層面對此並不知情。

對於公司調整後的再融資事宜申報進展，金科董秘劉忠海拒絕向時代週報記者透露太多，他說，此事按照正常程式在推進，“但按照證監會和交易所的規定，對於上市公司做非公開發行事項涉及的證監會受理事宜，需不需要對外做披露，並沒有做相關的規定，你這個問題我沒有辦法回答你。”

“近期再融資案集中公佈，這麼多公司報了預案，卻沒有獲批的。”國內某券商分析人士並不樂觀，他向時代週報記者透露，目前，管理層對於地產再融資的態度不確定，雖然口徑上允許房企申報，但短期內操作上放行的可能性不大。正值年末，是新一輪房地產調控政策出臺的視窗期，地產再融資未來的走向，或將取決於新一輪房地產調控政策的落實。

高負債亟待再融資化解

為了兌現重組前向股東的承諾，植根重慶的金科近年走上一條瘋狂擴張路。

據時代週報記者瞭解，金科以快速擴張為戰略主題的發展節奏，早在2011年上市前就已預設。為了上市成功，金科在重組前曾向股東承諾，2011-2013年，金科實現淨利潤若不能達到預測的20.99億元，將以對應股份作為賠償。這也預設了金科此後三年不能減速。

和大多數房企一樣，在擴張道路上策馬奔騰的金科，對於資金，有著最天然的渴望。

值得注意的是，雖在2011年叩開資本市場大門，但金科地產並未獲得太多融資新管道。從公司的財務報表不難看出，雖然公司稱融資有銀行貸款、票據、信託融資這三板斧，但2011年起，高成本的信託已經成為金科最為依賴的輸血管道。

根據公司公告不完全統計，2011年至今，金科先後與重慶信託、中鐵信託、平安信託、興業信託、長安信託、中誠信託、中泰信託等數十家信託公司合作，累計融資早已超60億元，且多數為權益類信託融資，年利率10%-15%不等，遠高於銀行貸款。

融資成本大大增加，由此為金科帶來的財務壓力也可見一斑。同時，為了兌現重組前向股東的承諾，金科大肆攬地也使得公司負債高企。

公司財報資料顯示，2008年至今，金科地產的資產負債率一直居高不下，截至今年三季度，公司淨負債率已上升至126%，高於行業平均水準。此前，黃紅雲家族控股的金科地產投資累計質押公司股份一度占到總股本的17.7%，可見其對資金的渴求之烈。

“公司的財務策略較激進，年初至今借款淨增加39億元，並且其他非流動負債增加近19億元。”瑞銀證券分析師李宗彬分析稱，截至今年三季度，公司短期有息負債達57億元，低於公司現金餘額，財務風險尚處於可控範圍內，但資金狀況仍較為緊張，公司9月末貨幣資金餘額較6月末下降16%至91.5億元，有息負債則上升7%至213.3億元，淨負債率上升28個百分點至126%。金科寄望再融資緩解資金壓力。

金科有高管此前對外坦承，“公司的負債率與我們在新型城鎮化過程中的全面佈局相關，金科已在29個城市發展有43個房地產項目，但公司的戰略是追求績優穩定下的規模，目前負債率還是在企業的合理承受範圍內。”

三四線城市的土地狂歡

金科擴張壓力下的激進姿態，並未就此打住。10月30日，金科發佈了年內的第14份拿地公告。時代週報記者梳理發現，公司繼續在三、四線城市重兵佈局，今年在拿地上累計耗資已達70億元，新增土儲近275萬平方米，新進入遵義、西安、新疆等省市。

而按照金科股份董事長黃紅雲此前對重慶媒體表示，年內公司還將採取積極的拿地策略，土地儲備規模將力求不少於去年。據2012年年報透露，金科股份全年通過招拍掛、收購等方式共新增土地專案20個，土地總價款約92.6億元。

不過，在大量三四線城市房地產風險逐漸凸顯的大環境下，被奉為“城鎮化概念第一股”的金科也逃不脫專案運營周轉風險聚集的挑戰。

僅以金科今年以來新進入的城市為例，5月17日，金科進軍江蘇如皋市，而這僅是一個縣級市。另有媒體數月前曾報導稱，“在中西部城市遵義，已經推向市場的樓盤住宅建築面積總量超過3000萬平方米，按照遵義年均銷售量200萬平方米左右推算，消化期要15年”。

“金科所重點佈局的重慶周邊三、四線城市，市場容量有限，開發週期長，要想實現高周轉難度還是比較大。未來能否險中求勝，自需時間才能見分曉。”重慶當地有諮詢公司老總對時代週報記者稱，公司現在還存在的問題是，在城市佈局上四處開花，不僅在重慶郊縣佈局，在河北、山東等地的二、三線城市也有涉獵，路線拉得過長，管理半徑大，現有的人力資源、管理能力、資金運營、品質管理等相互呼應難度大，很難實現規模經濟。

“從近期公司業績來看，金科銷售、營收及淨利增速明顯放緩。”長江證券分析師劉俊稱，金科三季度的營收與利潤僅分別為11.54億元和1.42億元，同比分別減少51.34%和 48.43%。公司第三季度銷售、營收和淨利增速較之上半年都明顯放緩。此外，利潤率進一步下滑。公司前三季度的毛利率為30.82%，不考慮少數股東權益的淨利率為 10.59%，較之上半年分別下降5個和 1.5個百分點。


按照券商提供的資料，金科前三季度公司實現簽約金額130億元。值得一提的是，考慮到市場和公司實際情況，金科下調了年度銷售目標，由年初制定的235億元調至220億元(含產業板塊)。為了加速銷售，金科在下半年推盤專案中將剛需產品比例從原有的70%提高到了80%。

對於銷售業績上的達標值，金科副總裁李戰洪在接受時代週報記者採訪時，並不願意多談。但在回答外界對金科三四線佈局的質疑時，李戰洪曾在今年博鼇論壇上對時代週報記者稱，“金科現在進行第二輪城鎮化佈局，我們是贏在三年後。現在我們拿地的樓面均價才1000多元/平方米，成本比以前還低了很多，拿地區域還是以中西部為主。”

二手房仲介行業競爭過於激烈，反而助推房價上漲？最近南京有不少仲介反映，為了爭奪獨家房源，有仲介故意估出高價，將房源“騙走”，而這麼做的結果是，無論房子賣掉或賣不掉，都拉高了房價的預期。現代快報記者 馬樂樂

二手房源被同行“騙”走

“我原先已經談得差不多的客戶，硬生生被人家破壞掉了！”昨天，河西一家仲介公司的職員小林氣憤地告訴現代快報記者，他指責說，對方的做法不但是惡意競爭，而且是在人為炒高房價。

據小林介紹，拉德芳斯社區有戶業主把自己的房子掛出來賣，報價320萬元，多家仲介都在幫房主尋找客戶。“我覺得這個價格比較合理，房主應該是對市場有比較理性的認識。”他表示，自己前不久一直在積極地推介，而且先後帶3個客戶去看過，到了10月中旬時，其中一個客戶已經很有意向。

讓小林意外的是，房主突然不再接聽他的電話。“我上門去找房主，結果被他罵了一通。他說這套房子掛的價格太便宜，現在已經作價340萬，給另一家仲介獨家代理了。”小林這才明白，房主是被競爭對手說服了。

小林透露說，競爭對手的目的就是搶佔更多的房源，“只要手上的獨家房源足夠多，總有成交的機會。”

喊高價真能助推房價？

“這樣的情況不少見。”城東一家仲介公司的負責人對這種惡意加價搶房源的行為，也感到很頭疼。“有一套房子原來我們估價175萬，結果另一家跳出來喊到185萬把房源搶走搞獨家。過了兩個月，他們真找到一個買房人，把這房子賣掉了。”


這位負責人認為，這種做法確實會助推房價。“一個社區裡一旦有一套房子，賣出明顯高於市場價的價格，其他房子就會跟風。在樓市看漲的當下，惡意競爭會傷害到買房人。”

博飛房產總經理胡飛同樣認為，惡意加價的做法有違職業道德。但他覺得，“助漲房價”的說法不太準確，“二手房買賣是市場行為，房價最終由市場決定，極少數惡意加價的做法不可能撼動大局。”

胡飛說，當有仲介喊出高價要求獨家代理時，房主應當理性判斷。“如果房主願意接受，那麼應當與仲介簽訂合同，約定在一個固定期限前必須賣出，否則仲介公司就必須作出賠償。”

市場預期新一輪調控，開發商或轉向持幣觀望

“金九銀十”國內樓市火爆依舊，開發商也賺得盆滿缽滿。截至11月5日，標杆房企發佈的10月份銷售資料顯示，?大地產與融創中國10月銷售創歷史新高，而中國奧園、綠城中國等房企已完成全年銷售目標90%以上。火爆的銷售讓開發商手握重金，但有業內人士對記者表示，市場預期新一輪房地產調控即將來臨，在政策前景不明朗的情況下，開發商或將從大手筆拿地轉為持幣觀望。

火爆銷售勢頭10月延續

據中原集團研究中心監測資料顯示，9月份10家標杆房企總銷售面積為661萬平方米，總銷售金額為754億元，均創下年內新高，火爆的銷售勢頭在10月獲得延續。

繼日前成功衛冕中超冠軍後，?大在房地產市場再報佳績，?大地產10月份實現銷售額166.2億元，銷售面積250.6萬平方米，環比分別增長57.8%、60.8%，創出公司有史以來單月最高銷售紀錄。至此，?大地產前10月已累計實現銷售額912.7億元，完成全年合約銷售目標91.3%。

今年以來頻造地王的融創中國則宣佈，公司10月份實現合同銷售額62.5億元，新增預訂合約金額高達108.5億元，創歷史最高紀錄。


除此之外，在已經公佈10月份銷售資料的上市房企中，綠城中國、旭輝地產與中國奧園前10月銷售均已完成全年目標的90%以上。

龍頭房企萬科則延續穩步前進的步伐，公司10月份實現銷售面積167.7萬平方米，銷售額173.5億元，分別較上年同期增長31.74%和26.64%。

企業或更傾向於持幣觀望

然而，盛富資本總裁黃立沖向記者表示，雖然今年以來房地產市場持續熱銷，但目前政策環境逐漸變化，北京與深圳已率先出臺新一輪調控措施。市場預期即將出臺房地產調控的長效機制，企業或更傾向於持幣觀望。

華遠地產股份有限公司（600743.SH，以下簡稱“華遠”）10月29日公佈，在第三季度末，華遠地產營業收入5.36億元，同比上年同期的6.38億元下降約15.99%；淨利潤8342.31萬元，歸屬于上市公司股東的淨利潤8391.24萬元，同比分別下降40.84%及36.91%。

當年同為華潤系的小弟萬科，已然成為中國最大的房地產企業，銷售額連續三年突破千億元，而大哥華遠的銷售額還不及萬科的一個零頭，儘管這一切在任志強（微博）眼中不算什麼，華遠地產還是一個“小而美”的企業，但是淨利潤的下降，將給這家規模不大的企業蒙上更多的不確定因素。

“如果任總（任志強）能將更多時間放在企業身上，以華遠得天獨厚的條件，不應該這麼多年還只是一家二流小公司，”一位不願具名的地產界人士對時代週報記者感慨道。

帶頭大哥的沒落

和任志強的鼎鼎大名相比，華遠在地產界的排位簡直慘不忍睹。

儘管2009年以來全國樓市一派欣欣向榮，地王頻現、樓價飛漲、預計今年跨入千億俱樂部的房地產企業至少有六家，大部分房地產企業都賺得缽滿盆溢，華遠地產卻背道而馳，至今還在為百億的門檻苦苦掙扎。

時代週報記者查閱年報發現，華遠地產借殼ST幸福上市五年來，其營業收入分別為22.56億元、11.6億元、17.79億元、26.15億元和30.8億元，平均年增長率為9%，而其淨利潤分別為4.04億元、3.44億元、4.02億元、4.67億元和5.41億元，增長更為緩慢。

“就算我將4.04億元存入銀行五年，也有差不多5億元的收入了，不知道華遠這幾年在忙活啥”，前述人士對時代週報記者表示。

在任志強還未功成名就的時候，華遠一度也是中國房地產界的大佬。

30年前，任志強出任北京市華遠經濟建設開發總公司建設部經理，幾年後的任志強成了北京市華遠集團總裁、華遠集團公司總經理。

20年前，北京華遠集團率先與香港華潤集團合資，合資後的華遠房地產股份有限公司成為中國大陸第一家在香港股市上市的地產公司，創造了房地產企業利用外資高速發展的奇跡。至2000年華潤成為萬科大股東時，華遠公司總資產達80億元，淨資產達30億元，累計稅後利潤達15億元，資產、銷售額、開發量等指標連年居北京房地產市場前茅，即使在全國來看也是最大的房地產公司之一，其資產總額卻是萬科的數倍。

“南萬科、北華遠”一時風頭無雙。

之後華遠脫離華潤系單飛，自2006年起，華遠地產積極開拓外埠市場，在青島、西安、長沙等地開發樓盤，2008年8月28日，華遠地產與幸福實業進行資產重組，實現借殼上市，成功登陸A股市場。儘管華遠重回資本市場，儘管任志強借助微博名聲大噪，但是華遠始終未能再現往日輝煌，甚至淪為末流。

2012年，萬科實現銷售金額1412.3億元，而華遠這一數字僅為56.2億元。

即使不和萬、保、招、金這樣的大鱷比較，在幾家北京本地的房地產企業中，華遠表現也是最差勁的。

同在A股上市的北京城建，2008年營業收入為24.4億元，和華遠的營業收入大致相當，但是2012年北京城建實現營業收入66.84億元，淨利潤10.95億元。

而同為北京西城區國資委控股的金融街地產，2007年，從42億元的主營業務收入起步，至2012年，實現簽約銷售額205億元，實現營業收入172.33億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤22.69億元。

每當記者問及規模增長乏力的問題時，任志強總是表示不屑，並在微博上吼道：所有上市公司中，有幾個淨資產回報率比我更高的？少拿銷售額規模說事吧。

然而今年第三季度，華遠淨利潤和歸屬于上市公司股東的淨利潤同比分別下降40.84%及36.91%；2013年首9月，華遠營收21.49億元，同比去年18.57億元增15.71%；淨利潤3.14億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤為3.12億元，營收增長的同時，淨利潤和上市公司股東的淨利潤同比去年分別下降14.93%及11.34%。

儘管有錢荒難貸等客觀因素，但是在目前已經公佈業績的房地產股中，還是有2/3的公司淨利與去年同期相比繼續上升。

2010年初，任志強曾坦言，這幾年來華遠發展速度太慢。在他看來，在房地產行業裡，年銷售額在300億元以上的為第一梯隊，150億元以上的為第二梯隊，100億元以上的算第三梯隊，而50億元以下的則要列入第四梯隊。

但時至今日，跨入千億俱樂部的房地產企業估計至少有6家時，華遠還以不到50億元的銷售額徘徊在第四梯隊，連房地產TOP100強的榜單都不曾擠進去過。

土地儲備成軟肋

任志強曾對媒體表示，對於華遠地產，他的定位更傾向於將其打造成一個“小而美”的公司，但現在“小而美”的公司遇到挑戰。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉對時代週報記者表示：華遠地產近5年來沒有很大的突破，跟企業的發展戰略有關，但從深層次來看，關鍵還在於企業規模不夠大、資金有限、土地儲備不足，難以在短期內有較大的增長。

而時代週報記者採訪的券商中，都將土地儲備不足列為華遠最大的問題。

小湯山、通州、順義、回龍觀……華遠多年來在北京土地市場上屢次受挫，自2003年北京實行土地招拍掛制度以來，至今其在北京土地公開出讓市場上只拿到了三塊地，幾近從北京樓市出局。

華遠確實運氣不佳：華遠與華潤分離之後，土地資源被剝離，制約了後續發展，2008年上市後國內房企融資又不放開，難以從資本市場上獲取資金買地。

但一個不可否認的事實是，資本市場不僅對華遠說NO，對其他房地產企業也是一樣，另外，華遠作為北京市西城區國資委控股的企業，在融資方面比民營企業更有優勢，而華遠本身還是北京銀行和招商銀行的股東之一。

作為北京銀行的股東，華遠的母公司北京市華遠集團有限公司在2012年三季度末持有北京銀行9978.84萬股，位列十大無限售條件股東的第七位，任志強本人也是北京銀行的董事。

資料顯示：從2009年到2012年6月30日這3年半的時間裡，華遠從北京銀行的拆入資金共計約15億元。

儘管任志強一直看漲樓市，但華遠在土地市場的表現實在不佳：直到2010年11月，華遠地產才拿下位於通州區梨園鎮的地塊，這是華遠時隔7年後首次在北京公開市場上拿地。2011年北京土地市場遇冷，很多地塊都是底價出讓，甚至是流拍，但華遠在北京依然寸地無收。

2012年四季度，北京樓市回暖，地價也隨之高漲，華遠才緩過神來，2012年12月31日，華遠地產以10.05億元的高價拿下北京市通州區梨園地塊，溢價率為491%，創下三年來北京土地市場的最高溢價率。

2012年11月至今的不到一年時間，華遠已經先後在北京和西安低調斬獲五幅土地，總計拿地支出為26.54億元。

“該拿地的時候沒拿，現在高價拿地，淨利潤自然會降低，現在華遠選擇與基金、信託等合作，這必然會導致財務成本的高企，”前述不願具名的業內人士表示。

韓長吉也表示：華遠去年11月份斥資約27億元在土地市場發力，加大土地儲備，是在為百億元的銷售目標做鋪墊。2012年華遠銷售額為56.2億元，離百億元的銷售目標還有很大的差距，未來要想順利實現該目標，其每年新增土地儲備要達到40萬-50萬平方米，在土地價格不斷上漲、融資管道尚未有效打通的情況下，實現該目標有一定難度。

低周轉拖累發展速度

在通州華遠•銘悅世家的售樓處，沙盤前圍繞的人並不太多，售樓小姐有些無聊地對時代週報記者表示，只有一些網站組織看房團時，人才會多些。

一位看房的張姓男子告訴時代週報記者，他覺得銘悅世家房子的價位還算適中，就來看盤，但是來了才發現，價格便宜的戶型偏大，三居室面積為134平方米和141平方米兩種，四居室的面積有160平方米，根本不是他希望的緊湊戶型，而精裝小戶型售價每平方米要2.7萬元，高於周邊的樓盤。

另一位改善型需求者周先生告訴時代週報記者，認為戶型和價格都可以接受，但是周邊配套不齊全，還是毛坯房，加上靠近垃圾處理廠和污水廠，讓人無法忍受，“我寧願貴點，也希望買到一個高端產品，不是戶型大點就是高端產品”。

產品線設計的不合理，成為華遠多年來發展緩慢的另一個主要原因。從目前華遠地產所開發的項目來看，較高端的樓盤占主流，包括在青島、西安以及長沙近百萬平方米的項目中，幾乎都是走高端路線。但是在限購限貸的情況下，當剛需盤成為主流時，華遠卻沒有抓住這部分消費者。

即使走高端路線，龍湖等企業也走高周轉之路，但是華遠卻顯得遲緩，銘悅世家已經賣了兩年，但是一期房源還沒有消化完畢；另一個高端樓盤華遠九都匯，專案從2009年11月就開盤了，直到現在項目仍然在銷售中。

“產品競爭力不足，行銷也並無出彩之處。”蘭德諮詢總裁宋延慶如此評價。

為彌補住宅的不足，華遠開始轉向商業地產。

但在韓長吉看來，發力商業地產並不能很好地改善華遠當前的困境。相對比住宅地產，商業地產開發前期需要投入更多的資金，而且商業地產對地段、區位要求高，因此土地價格較高，這對資金、土地等資源有限的華遠而言並不是易事。商業地產雖然投資回報率較高，但是在國內部分地區已經顯現出飽和的跡象，招租困難，造勢不易，商業地產也難以在短期內改善企業業績。


任志強總結說，華遠地產這些年長不大的原因，還因國企身份承擔了許多額外的責任。他透露說，北京地鐵四號線建設，華遠投入了4億元的股本金，但很長一段時間都可能收不回來，類似的事情不少。

但是，任志強閉口不談的是華遠也因國企身份獲得不少好處，比如網路名人司馬南在微博上爆料稱，2007年任志強所在的華遠在替野力公司（地址為朝陽區朝外大街乙六號朝外SOHO A區11層）繳納了土地使用權出讓金，兩個月後立即將拿到手的北京民源大廈專案用地轉讓給潘石屹旗下的SOHO中國。潘石屹則從交易中就獲取到約50億元的土地利潤。華遠地產此舉涉嫌導致國有資產流失。

國有資產是否流失見仁見智，但華遠地產憑藉國企身份，僅僅辦個證，倒手便有數億元的進賬，卻是不爭的事實。

計劃開發包括住宅、商業、輕工業及零售項目的綜合園區

香港, 2013年11月5日 - (亞太商訊) - 中國主要的綜合房地產開發商—上海証大房地產有限公司（「上海証大」∕「集團」）（股份編號：755）宣布與南非公司AECI Limited（「AECI」）訂立協議，以代價總額約1,060,980,000蘭特（相等於約838,170,000港元）收購位於南非約翰內斯堡Modderfontein之地産開發項目，面積約為1,600公頃之若干地塊及樓宇，計劃開發成為包括住宅、商業、輕工業及零售發展項目之綜合園區，進一步實現集團的海外拓展藍圖。

証大南非約翰內斯堡地産項目位於Modderfontein區域，約翰內斯堡Sandton地區（現在的金融中心區）和OR Tambo國際機場的中間，距離機場8公里，距離Sandton 7公里。約翰內斯堡是南非的政治、經濟和文化中心，該項目具有巨大的發展潜力。

項目代價為約930,680,000蘭特（相等於約735,240,000港元）連同相應增值稅約130,300,000蘭特（相等於約102,940,000港元），總額為約1,060,980,000蘭特（相等於約838,170,000港元）。交易價金額已通過銀行保函由証大於簽署日支付予AECI作为擔保。

作為AECI向証大轉讓餘下收購資產之擔保，AECI於簽署日向証大提供相等於初始擔保金額之履約保證，最高金額為547,970,000蘭特（相等於約432,900,000港元）。

上海証大主席戴志康先生表示：「上海証大作為一間多元化物業發展公司，在專注中國市場之同時亦順應中國對外資本輸出潮流，物色規模適合之房地產開發項目實現國際性業務擴展。管理層早在兩年前已對該南非約翰內斯堡物業項目作市場研究及估價，經十八個月時間與賣方談判及六個月的盡職審查，最終達成協議，並雙方一致同意，保留原管理團隊進行項目開發管理，有效降低經營管理及市場風險。」

「除了於新西蘭之第一個海外項目外，我們認為該南非約翰內斯堡地産開發項目能進一步令本集團的土地儲備大幅提升，並進一步擴展至南非地區，從而有助於實現投資組合多元化、國際化，為上海証大帶來更穩定之收入來源。」

原屬政府辦公室集中地的中區紅棉路美利大廈，經過約四個月的招標，最終由會德豐（020）系內的海港企業（051）擊敗其他17個財團，以高於市場預期逾三成的44億元中標，並成為樓面地價最高的酒店地皮。海港企業表示，項目投資額料逾70億元。業界人士認為，核心區酒店用地難覓；加上項目的歷史元素，美利大廈可望發展為高端項目。

海港企業發言人表示，美利大廈位處黃金地段，而且擁有逾50年歷史，是十分具價值和罕有的投資機會，集團預計連同建築成本、利息和雜費，整個項目的總投資額超過70億元。

集團表示，看好本港酒店業前景，由於海港企業核心業務是經營酒店，因此視今次投資為延續酒店業務的發展，詳情有待進一步落實。地政總署發言人表示，美利大廈批租期為50年。項目須在2018年底前竣工。

美利大廈於1969年落成，樓高27層，多個政府部門先後在大樓內設置辦公室；其窗戶可防止過多陽光直接射進大樓，屬本港罕見設計。基於項目的歷史意義，政府在推出用地時列出不少限制，包括現有建築物不可拆卸，最少七成樓面須作酒店用途，也要保留建築物的外形，令市場對項目的估值一度轉趨審慎。

政商心臟歷史久 財團進取

出乎市場預期之外的還有美利大廈每方呎樓面地價達13535元，既高出市場預期上限逾35%，也是近三年內售出的五幅酒店用地中，樓面地價最高的一幅，較今年3月新地（016）投得的北角酒店地，高出逾92%。

附帶多項發展限制的美利大廈以高價批出，業界人士普遍認為，用地的獨特背景和核心區位置屬主因。香港酒店業主聯會執行總幹事李漢城指出，中環核心區難有地皮發展為高檔酒店，若以併購重建等方式，也需很長時間，美利大廈屬傳統政府管治中心，靜中帶旺，且具歷史價值，難有同類項目出現，故財團要以「進取價」才可奪得。他估計，由於項目的位置，客源將以金融區和會展業等商務旅客，以及高消費的旅客為主。測量師陳東岳認為，入標踴躍也可能因為發展商在低利率環境下較易融資，以及樓市前景不明，游資較多。有業界人士認為，受政策影響，住宅項目的發展風險增加，酒店等商用項目的回報期雖然較長，仍吸引資金爭奪。

雖然用地以高價批出，惟業界人士預料難以成為後市指標。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，美利大廈的高價主要因為其位置，屬絕無僅有的投資，難以成為其他項目的指標。


攻商業項目 長線收租避辣招
(經濟)

中區美利大廈及九龍灣兩幅商業地，均以高價批出，除因兩地坐落於潛力優厚的商業區外，亦反映辣招陰霾下，發展商寧把資金投放在受辣招影響較少的商業項目，並作長綫收租。

坐落中區 供應罕有

政府昨一口氣公布批出3幅用地，包括會德豐（00020）系的海港企業（00051），以44億元奪中區美利大廈文物酒店；太古地產（01972）以26.38億元奪得九龍灣禁「拆售」商業地；及信置（00083）以8.5億元投得西貢「限量」地，共為庫房帶來78.88億元收入。

當中兩幅商業地均以高價批出，頗令人意外。其中美利大廈成交價更高於估值上限35%，樓面呎價1.35萬元，創本港酒店地新高。究其原因，與其坐落供應罕有的中區不無關係。

中區過去十年均沒有商業用地批出，故美利大廈推出即成為焦點，雖然項目賣地章程設有多項條款，包括：1. 不可拆卸重建；2. 須保留建築物外貌及內部布局；3. 最少有70%樓面面積用作客房用途，但仍吸引18組財團入標，最終由會德豐系以高於估值3成投得。

另外，九龍灣商業地則由太古以爆冷姿態奪得，亦是太古過去最少十年來首次投得商業用地。過去太古成功開拓港島東商業中心，現在東九龍挾第二個CBD（Central Business District）優勢，被太古看中作重點發展。盡管該地設禁止拆售限制，但對作長綫收租的太古而言，相關條款似乎不受影響，更是理想時機以較市價折讓價錢投地，故最終成為太古囊中物。

此外，兩商業地高價批出另一關鍵，是受政府辣招下，發展商轉變策略，轉投受辣招影響較少商業項目，寧以稍高價格投商業地，並用作長綫收租，作為集團穩定收入。

出價26.38億 力壓16家發展商

東九龍商業區發展日益成熟，加上政府大力推動「起動九龍東」，吸引不少發展商爭奪區內據點。太古地產（1972）剛以26.38億元，力壓16家發展商及財團，奪得九龍灣宏照道與臨利街交界的商業用地，成為系內首個位於東九龍的商廈發展項目。業界人士指出，再有大型發展商參與東九龍商業用地發展，預料長遠將提升區內商廈形象。

建商廈作長線投資

地政總署昨天公布，九龍灣宏照道與臨利街交界的商業用地，以26.38億元批予太古地產。按地皮可建樓面逾55.5萬方呎計算，每方呎樓面地價約4753元，為市場預期之內。

太古地產發言人表示，對成功投得地皮感到高興，項目將發展為商廈作長線投資，集團對本港商廈市場發展具信心，雖然核心投資集中在港島金鐘、灣仔的太古廣場及鰂魚涌太古坊，但同時亦希望可以繼續提供多元化的商用樓面，有感東九龍將提供不錯的發展機會，故是次參與投地。

再提升商業中心形象

高緯環球香港執行總監蕭亮輝表示，太古地產首度進駐東九龍，將為東九龍商廈市場帶來衝擊。

他指出，過去區內業權主力由本地發展商及財團持有，不少區內業主也會把新建物業分拆出售。是次有外資發展商投得用地並打算作長線投資，預料將進一步提升同區商廈形象，對東九龍區發展長遠有正面影響，未來區內或會有更多單一業權的商用大廈建成，將令更多跨國公司進駐該區設立辦公室。

事實上，政府兩年前公布銳意把東九龍發展成為CBD2（第二個核心商業區），至今累計成功售出4幅地皮，成交呎價介乎3856元至5458元；4幅地皮為庫房總共進賬逾114億元。

美聯測量師行董事林子彬表示，是次九龍灣商業用地入標反應及造價均理想，地價為市場預期上限，反映起動九龍東效應逐步浮現，發展商對未來東九龍發展極具信心。

隨着政府銳意起動九龍東，區內不少項目已成為發展商及基金吸納的目標，是次參與投地的其他16家發展商及財團中，除多家大型發展商外，新加坡豐樹基金也有參與。

至於早前已在東九龍持有一個工廈項目的基滙資本，公司主席及執行合夥人吳繼煒表示，去年公司已斥資約20億至30億元在港購入多項物業，雖然本年受政府年初推出雙辣招影響，過去半年旗下基金未有新增成交，公司看好九龍東商業區發展前景，未來將增加投資，而首選是觀塘及九龍灣一帶物業。

住宅市場前景不明朗，惟未有影響發展商吸納土儲的信心。位於西貢篤康村路限量住宅地，由信置（083）以略高於市場預期的8.5億元投得，成為集團於過去兩個月內投得的第二幅住宅地皮。

8.5億獲西貢地 高於市場預期

康村路用地佔地約8.7萬方呎，屬於中低密度用地，可建樓面約17.38萬方呎，早前獲9家財團入標爭逐，最終由信置旗下的華德（香港）有限公司投得，每方呎樓面地價4891元，略高於市場預期上限1.8%。

用地造價雖然高於市場預期，但以樓面地價而言，則低於同區其他用地。資料顯示，項目屬於信置今年內投得的第2幅西貢區用地。早於今年1月，集團斥資14.55億元，投得接近西貢市中心的沙角尾一幅限量住宅地，每方呎樓面地價約5840元。

信置營業部聯席董事田兆源對投得用地感到高興，表示項目可望與西貢市中心的住宅項目互相裨益。康村路項目也設有限量條款，最少須建270伙。

有測量師指出，發展商踴躍競投用地，可見未受到住宅市道影響，惟項目設有限量要求，預料以中小型單位為主，估計發展商將來為項目定位時需要更花工夫。

資料顯示，信置年內已先後奪得3幅住宅用地，除2幅西貢地外，也在9月以接近1.4億元，奪得位於灣仔適安街的小型住宅用地，故是次屬兩個月內集團投得的第二幅地皮。

市場消息透露，復星國際（656）計劃向市場發行最多7億美元（約54億港元）的可換股債券，初步換股價較昨天收市價7.55元，約有32.5%至40%溢價，5年期每年利率由2厘至2.75厘不等。

換股溢價最多40%

銷售文件顯示，復星是次作為擔保人，為旗下Logo Star Ltd.發行5億美元（約39億港元）2018年到期的可換股債券，若市場反應理想，集資額則可進一步上調至7億美元。

復星集資所得將用作企業一般營運資金；復星則設有90日禁售期。

對於復星是次發行的債券初步換股價的溢價最多達到40%，有基金經理認為溢價較高，惟仍須看市場最後的認購反應如何。

復星上一次作出收購行動為上月中，集團當時公布與JPMorgan Chase Bank, National Association簽訂購買協議，以7.25億美元（約56億港元）購買位於美國紐約州紐約市Liberty大街的One Chase Manhattan Plaza。

該項目是一座220萬方呎的甲級寫字樓，包括地上60層、一個2.5英畝的廣場，以及地下5層。該物業之前曾為Chase Manhattan Bank全球總部。

朗詩綠色地產（106）公布，昨天競得一幅位於浙江省杭州市余杭區的土地使用權，總收購價約8.08億元人民幣。

該地塊位於余杭區喬司商住區，鄰近地鐵、繞城高速等設施；地塊佔地面積約8.2萬方米，總建築面積可達12.29萬方米，每方米土地成本約6577元人民幣。該地塊計劃建設為住宅、車位和商業，落成後擬作出售用途。

碧桂園（02007）今年首十個月，實現合同銷售金額約797億元（人民幣，下同），合同銷售建築面積約1,197萬平方米，按年升幅分別1.2倍及1倍。

來自馬來西亞的新山碧桂園金海灣，錄得近60億元等值合同銷售金額。

雅居樂「銀十」銷售增35%

雅居樂地產（03383）首十個月實現累積銷售金額為296.5億元，按年增24.3%；累積銷售面積257.9萬平方米，銷售均價每平方米11,497元。10月實現銷售金額41.9億元，按年增35%；銷售面積41.1萬平方米；10月銷售均價每平方米10,196元。

合景泰富（01813）10月應佔權益預售額約為14.82億元，按月及按年分別跌4%及升17.7%。期內預售建築面積約為9.95萬平方米，按月及按年分別升15%及跌1.5%。今年首10個月應佔預售總額達134.18億元，按年增33.8%，完成全年預售目標160億元的84%。

中駿合同銷售 高目標22%

中駿置業（01966）首十個月累計實現合同銷售金額91.86億元，累計合同銷售面積85.2萬平方米，按年分別增104%和69%；合同銷售金額較全年銷售目標75億元超出22%。

中渝置地（01224）首十個月累計合約銷售金額76.11億元，已售建築面積約88.2萬平方米，按年升約31%及17%，按月分別跌2%及升13%。10月合約銷售金額8.27億元，已售建築面積約9.95萬平方米，按年分別增2%及1%。

港島最少5盤部署推 新盤戰升溫

信置（00083）等灣仔囍滙2期1,096伙，剛取得售樓紙，料短期內開售，月內港島區將會最少有5盤部署推出，令港島新盤戰升溫，北角維峯，周日（10日）推30伙。

地政總署昨公布，10月份共有兩個住宅項目獲批預售樓花同意書，當中包括早於去年4月入紙申請預售，由信置、合和（00054）及市建局合作的灣仔囍滙第2期（1,096伙），有市場人士估計，項目樓書可望月內發放，料短期內會開售；而項目第1期（179伙）則仍正待批預售。

赤柱環角徑二號 批預售

另一個獲批預售的項目為中國海外（00688）赤柱舂坎角環角徑二號（7伙），兩個取得預售的項目合共涉及1,103個單位，令獲批預售單位數量按月急升逾9成，創3個月新高。至於上月新申請則僅得一份，新申請為嘉里（00683）太子道西298號項目，共涉56伙。發展商早前曾表示，物業現稱為喇沙利道8號項目，初步計劃明年上半年推售。

囍滙第2期為自南豐東涌市中心昇薈（1,419伙）、新世界（00017）元朗溱柏（1,620伙）、新地（00016）屯門瓏門II（911伙）後，近半年來第4個獲批預售樓花同意書的逾千伙以上大型新盤，而同期入紙申請預售的大型項目只有長實（00001）荃灣環宇（1,717伙），期內平均每月的新申請亦僅1至2個。

待批單位數目 創16月新低

新申請涉及伙數遠少於獲批單位數量，令待批單位數目已連續第5個月下跌，上月待批伙數按月再跌逾1成至8,281伙，成為去年6月份7,293伙以來16個月新低。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指，囍滙第2期連同早前亦已獲批預售的項目，包括房協筲箕灣樂融軒（274伙）及太古地產（01972）等鰂魚涌柏架山（92伙），令港島區已批預售單位達至逾1,400伙，相信隨着項目陸續推售，可望推高港島區的一手成交。

維峯先售30伙 周六截登記

隨着港島區陸續有新盤推出，新盤戰將升溫。其中?地（00012）北角維峯昨晚公布銷售安排，首日將先發售30伙，並以先登記後抽籤形式發售，本周六截止登記，周日早上進行抽籤，同日隨即供準買家揀樓。

項目的示範單位昨天首日開放予公眾參觀，?地營業（二）部總經理韓家輝表示，截至晚上9時，單日參觀人數超過1,800人次。

Imperial KENNEDY 收180票

至於新地堅尼地城Imperial KENNEDY昨晚截止首輪認購登記，市場流傳累積收票約180張，對比首日發售的20伙，超額認購8倍。

新世界旗下西營盤南里項目，近日亦已約見部分代理了解市況，準備部署推盤，長實北角電氣道項目亦正計劃推出。

東原地產（00668）的控股權落入前中共政治局常委羅幹的親姪兒羅韶宇手中，預計其將成為羅韶宇掌控總資產逾270億元人民幣的重慶東銀集團的海外上市旗艦。

股價勢乘殼股熱熾炒風而大幅飈升，目標價為1.85元。

2009年5月，東原地產（前稱：香港飲食管理）的控股權落入羅韶宇手中，並擔當作為重慶最大民營企業之東銀集團的海外上市旗艦。根據資料，羅韶宇在各類財富排行，年年榜上有名，其最具價值的「燙金」身份，莫過於前中共政治局常委、政法委書記羅幹的親姪兒。

醒目資金出手搶貨

2010年5月，東原地產更獲王國平在場外大手吸納公司1.2億股或9.42%股權，每股平均作價為1.017元。據報王國平來頭甚猛，叫前國家主席江澤民為乾爹，幾年前已在國內坐擁超過80億元人民幣財富。同期，國內神秘猛人三人組之王和芬、高益新及黃武軍也合組一家名為Xinyuan INT'L，持有公司9,000萬股或7.06%股權，每股平均成本為1.133元。分析認為，東原地產的背景雄厚，關係及人脈極廣，預計未來將會為公司業務帶來革命性改變，吸引熱錢湧入搶貨。

根據資料，讓東銀集團大股東羅韶宇一舉進入中國富豪行列的是防彈運鈔車。1997年，中國在金融業強制推行把普通運鈔車換成防彈運鈔車，防彈運鈔車市場需求因此大增，而羅韶宇成功把握是次絕佳的淘金機會，為其帶來豐厚財富。其後，他善用關係、智慧及網絡，建立了目前強大的商業王國，並年年躋身於福布斯中國富豪榜之列。東原地產作為羅韶宇的海外上市旗艦，近期已經清除了原始剩下的礦業資產，並改名正身為東原地產。分析認為此乃羅韶宇開始伸展魔術棒，擬向東原地產展開注資，使其成為東銀集團的唯一海外上市旗艦，預計注資規模會頗為顯著，股價可望乘着殼股熱潮而快速湧上，而在街貨稀疏的情況下，升勢可能會相當奪目。

母公司東銀集團資產厚

重慶東銀集團成立於1998年，是以機械製造、房地產和礦產能源為主要發展方向的大型企業集團。目前，東銀集團產業擁有兩家國內上市公司以及一家香港上市公司，分別為迪馬股份、江淮動力和香港上市的東原地產。另集團還擁有重慶東原房地產開發、成都東銀科技信息、重慶碩潤石化、重慶陽北煤炭資源開發，參股四川廣播電視網絡，同時也參股東海證券及國都證券等。

值得一提，重慶碩潤成立於2004年3月，註冊資本3.8億元人民幣，是東銀集團旗下的全資子公司。自成立以來，一直專注於能源行業的投資和產品經營，以成品油的銷售為基礎，建立和完善油品零售網絡、批發、倉儲及物流配送體系，並積極拓展能源石化產品及市場，向能源行業中、上、下游發展。公司於2006年經國家商務部批准，與世界500強的「英荷皇家殼牌石油公司」合資組建了「重慶東銀殼牌石化有限公司」，碩潤持股51%，合資公司在重慶的網絡發展規劃將到達150至200個，到項目成熟期，對油品的需求每年將達到70萬噸以上。

此外，東銀集團還聯合世界500強企業如江蘇華西村和韓國東洋等國內外知名企業成立了南方迪馬、東禾機械、東銀華西等20餘家控股和參股企業。東銀集團多元化的全球產業主要分布在東南亞、中東地區、南北美洲和非洲。據預測，東銀集團目前的總資產接近270億至300億元，年銷售收入接近100億元。東原地產作為母公司東銀集團的上市旗艦，值得憧憬。

東原地產貨源極度歸邊的情況很明顯，從2009年10月以來，公司每星期（5個交易日）的股份成交量多數只有幾十萬股至幾百萬股，期間出現一次至得1,283萬股（全周計），股價便由1.75港元升至2.35港元高位，累計升幅0.6港元。分析認為，東原地產街貨極稀疏，在市場熱錢狂追殼股之下，料其股份將會極度供不應求，配合公司大股東及策略性股東的超強背景，股價炒風更盛，值得留意。

在「批出多、新申請少」之下，地政總署最新資料顯示，累積待批預售樓花的單位數目持續下跌，10月份進一步回落至16個月新低，待批數量為8,281伙。期內只有嘉里建設申請太子道西298號住宅項目，涉及單位約56伙。截至9月底為止，建築中而未售出單位高達5.1萬個的紀錄新高，加上近月發展商推盤步伐明顯加快，美聯物業首席分析師劉嘉輝預期，新申請預售樓花同意書的單位數目於未來將會回升。

近月推盤加快 料帶動申批

地政總署最新資料顯示，10月份批出灣仔皇后大道東200號囍匯A地盤(1,096伙)，以及舂坎角環角徑2號(7伙)，兩個項目共提供1,103個單位，按月急升逾90%，並創3個月新高。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，上月再有大型項目獲批預售樓花，令到目前已批出預售樓花同意書但從未發售之主要項目合共涉及3,943個單位，加上現時正在推售的項目以及貨尾盤，預期未來新盤推售的速度將加快。

市場消息指出，合和及信和合作的灣仔皇后大道東200號囍匯A地盤，有望趕及於本年內推售。劉嘉輝指出，連同早前已批出的東涌第55B區(1,419伙)、屯門鄉事會道83號(911伙)、筲箕灣道333號(274伙)、粉嶺聯和墟項目(144伙)及筲箕灣西灣臺1-10號(92伙)，合共可提供3,943個單位。不難發現，此批近4千伙的已批單位中，超過1,400伙為港島區物業，相信隨?項目陸續推售，有望推高港島區一手交投。

恆大地產（3333）繼上月底發行10億美元5年期優先票據後，昨日再向市場伸手，額外發行美元票據。據悉，?大是次的發行規模為5億美元（約38.8億港元），其中華人置業（127）及主席劉鑾雄合共認購3億美元（約23.4億港元）。

　　連同上月底已認購的6億美元優先票據，華置及劉鑾雄總共認購9億美元（約69.8億港元），反映他們對?大未來業務發展有信心及本身具財力。

　　恆大是次額外發行優先票據所得款項，用於現有債務再融資，發行是根據上月底發行10億美元優先票據的條款（發行日期及發售除外），再作進一步國際發售，並將由招商證券（香港）、摩根大通、德意志銀行、瑞信及瑞銀透過 詢價方式釐定。恆大地產指出，若簽訂購買協議，該集團將會作進一步公布。

　　恆大於上月24日發行10億美元5年期優先票據，華人置業及主席劉鑾雄亦合共認購6億美元。該批票據於2018年10月30日到期，利息將於10月30日起，按年利率8.75厘計算，並由明年4月底開始每半年支付。?大預期，該批票據將獲評級機構標準普爾評為「BB-」，以及獲穆迪評為「B2」。根據華人置業截至今年6月底止的中期業績顯示，華置手頭現金及銀行結存為61.33億元，期內資產淨值總額約478.36億元。

　　恆大地產股價昨日上升，收報3.24元，升0.3%。

同於上周截標的西貢篤康村路限量住宅地，由信和力壓其餘八家財團，以八億五千萬元奪得，樓面呎價近四千九百元，貼近市場估值上限，進一步擴大該集團在區內的版圖。

　　信和營業部聯席董事田兆源表示，集團對投得西貢地皮感到高興，項目將按地皮限量條款規定，興建超過二百七十伙；而是次地皮發展，亦可與系內位於西貢市中心的另一項目發揮協同效應的裨益，並認為西貢區環擁海景及毗連郊野公園，環境優質，住客可享受自然景觀。

　　信和繼九月奪得灣仔適安街小型住宅地後，再度奪得中小型地皮項目，今次該公司力壓長實、新地等其餘八家財團，樓面呎價四千八百九十一元，貼近市場預期上限的每方呎五千元。

　　據悉，信和於同區靠近市中心的大網仔路坐擁一幅住宅地皮，早前已向城規會申請作低密度住宅發展，涉達二十五萬方呎，共提供二百五十七伙，預計最快一七年可落成。

　　高力國際估價及諮詢服務部董事譚智仁則表示，該地景觀及位置一般，惟是次造價亦貼近市場估值上限，較預期中為理想，相信由於區內供應不多，發展商出價亦相對進取，預計項目落成後實用呎價可逾一萬三千元。

其中，馬來西亞柔佛巴魯的碧桂園金海灣已錄得近60億元等值的合同銷售金額。

　　而據碧桂園早前公佈，截止9月底，該集團首9個月合約銷售額達647億元，已超越620億元的全年銷售目標。

　　經計算，10月單月，碧桂園的合同銷售金額約為150億元。

　　另於10月25日，碧桂園以總價6.57億元競得了東莞（樓盤）黃江鎮2宗商住用地。

　　其中，黃江鎮三新社區編號2013WG046地塊，在5家房企經過2小時33分120輪競價情況下，最終被東莞市碧桂園房地產開發有限公司以6.06億元競得，折合樓面地價元2994.4/平方米，溢價71.1%。

　　黃江鎮三新社區編號2013WG047地塊，則只吸引一家開發商報價，最終由東莞市碧桂園房地產開發有限公司以5073萬元競得，折合樓面地價約為1767.66元/平米。

斥資百億美元全球收購止贖屋

關注本報：黑石（Blackstone，美國著名PE巨頭）在房地產投資上的興趣越來越濃，上半年成立了40億美元的黑石首只亞洲房產投資基金，這月初就出手收購了深國投商用置業40%的股權。深國投商用置業旗下有多家大型商場，據稱黑石是看好中國城鎮化過程中的消費增長。

事實上，上述收購並不是黑石最值得關注的房產投資模式。開始於今年年初的對美國國內止贖屋的收購，在8月份就被複製到了歐洲。在短短不到一年的時間內，黑石在美國已經成為最大的房屋出租機構，擁有可出租房產4萬套。

如果黑石僅僅是用較低的價格大規模收購止贖屋並用來出租賺取租金，那麼就體現不出它的華爾街基因了。這家擁有豐富資本運作經驗的投資公司顯然並不滿足於此，他們正在研究房租的證券化，在近期要推出以這些止贖屋房租為抵押的債券。這讓華爾街不禁感歎，金融引擎在危機之後又要重新開機了。

大舉收購止贖屋

距離2008年的金融危機已經5年了，當時由於不良住房抵押貸款的資產證券化引發了金融危機，大的投行倒閉，房價大幅下跌，一些還不起房貸的人們只能眼看著房子被抵押權人收走拍賣，這些房子被稱為止贖屋。當然這些抵押權機構並不是直接就能獲得斷供房屋的所有權，他們需要向當地法院申訴，通過法律程式才能宣佈，這些房屋的貸款人喪失贖回房屋的權利，相應的抵押權人獲得所有權。貸款人喪失贖回權利的房屋就被稱為止贖屋。金融危機之下，止贖屋大面積產生，成為抵押權機構的不良資產。

這些愁人的止贖屋在今年年初終於看到了新希望，一些嗅覺靈敏的資金打算再次殺回房地產市場，只是這一次投資機構們不再從MBS的複雜證券化產品入手，而是直接從收購房屋並打理出租的有形方式切入。

引領這波新生意潮流的正是黑石集團。今年1月份，黑石設立了Invitation Homes公司，專門經營這類房產。這個公司已經在美國13個市場購買並出租獨棟房屋，其選擇的都是在危機中受創最嚴重的市場，包括費尼克斯、拉斯維加斯、奧蘭多等。截至7月底，黑石已經斥資55億美元從銀行手中購入了約3.2萬套房產，在房屋修復上也已經花掉了5億美元之多。根據媒體資料，截至10月底，黑石在美國購入的房產可能已經有4萬套了。

黑石在擁有3.2萬套出租房產時就已經是美國最大的出租房產擁有者，顯著領先於第二名American Homes 4 Rent的1.9萬套。黑石在收購止贖屋上的豪擲千金背後一定有它自己信奉的邏輯。黑石集團的主管Jonathan Gray在說服黑石合夥人設立Invitation Homes時就闡述了以下邏輯：為了滿足不斷上升的人口需求，美國需要每年建造150萬套新房子，但過去4年裡建房的速度不到這個速度的一半。在某一刻，需求將會超過供給，價格就會走高。

劍指全球出租市場

看來黑石的邏輯並不複雜，那就是看好已經下跌後的房價在未來會重拾升勢。黑石的動作頗有趁著低價囤貨，待價高而沽的架勢，但Gray也強調了黑石在這波收購中的創新，他說黑石並不是想簡單地出售購買房產，而是準備進入一個全新的市場。Gray說的這個全新市場其實就是租房市場，他說以前獨棟房屋的出租者都是小規模的房東，通常對房產沒有很好地維護，黑石打算讓這個出租服務職業化，修好房屋並設立24小時維修熱線。他說這一服務是之前沒人提供過的，怎麼會沒有人為此付費呢，黑石旗下93%的房屋在修繕後60天內就被租走了。

對於租房需求的上漲，黑石也很樂觀，他們認為由於信貸收緊，沒有實力購買房屋的人增多，Gray用他們收集的資料顯示，危機後獨棟房屋的出租數量從1100萬套上升到了1400萬套。

黑石集團的這個房產投資新模式很快就走出美國，據說黑石房地產部門正悄悄募集一隻50億美元的歐洲房產基金。10月份，黑石進一步將國內的經驗模式複製到房價已經下跌了40%的西班牙。黑石看中了西班牙首都馬德里市區的一些公寓大樓，據說已經在7月以1.25億歐元購買了馬德里市的18棟公寓樓，現在是想從馬德里地方政府手中收購另外的1458套房子。西班牙正經歷財政赤字危機，地方政府自然要處理手中的資產應對。黑石、高盛都看中了這個機會，正在爭搶。

黑石的房地產高級主管Antony Myers對此表示：“每週耗資1.5億美元買房，這需要一個學習的過程。當我們看到西班牙的情況時，我們認為在這裡我們可以複製在美國建立的系統和技術。”

黑石在西班牙要收購的這些房屋也是要用來出租，因此選擇的都是市區容易出租的房產。和美國不同的是，他們在西班牙要收購的是公寓，在美國則主要是獨棟住宅。

首創房租抵押債券

黑石新設立的這家公司的發展速度令人震驚，但它決不是一個人在戰鬥，它還有德意志銀行的支持。德意志銀行比較認可黑石的操作模式，於是在美國收購止贖屋時，德意志銀行就提供了高達36億美元的貸款，這有助於黑石降低資金成本並獲得資金規模優勢，在購入止贖屋時提高價格談判能力。

而德意志銀行的算盤也不僅僅是給黑石提供貸款獲得利息，從最新的一則消息我們可以看出，其實，德意志銀行支援黑石的背後，是謀求新一輪資產證券化的更大利益。從這個消息，我們足可以看出德意志銀行和黑石一樣，都極具創新牟利的華爾街基因。


早在7月底，市場就傳出消息，黑石和德意志銀行正在商議發行全球首只房租支持證券，黑石集團計畫捆綁每月租金在1500美元至1700美元之間的房產，以其未來租金收益做擔保，由德意志銀行負責打包為債券並推向市場。

以房貸打包製作的MBS引發的金融危機剛剛過去5年，華爾街的機構們就在籌畫新一輪的資產證券化，當然不同之處是房貸改成了房租。金融危機的陰影依然存在，一些分析師說，他們對這個房租擔保債券持謹慎態度，缺乏長期資料證明止贖屋的租客可以長期及時支付房租。但“全球首只”意味著高風險的同時也意味著高收益，可能還是有投資者不能抵擋其潛在的收益。據說這個債券的發行規模在2.4億至2.75億美元之間，評級公司可能會給出高達A或BBB的評級。市場正在等待即將推出的首只房租擔保債券。

今年上半年中國平安購買英國倫敦標誌性建築勞合社大樓引起市場廣泛關注。今日，平安人壽董事長丁當在該公司客戶服務開放日現場向媒體表示，平安購買英國勞合社大樓使用的是平安人壽的資金，目前該大樓已全部出租出去。

今年5月，有媒體報導稱，中國平安動用保險資金購買英國倫敦的標誌性建築勞合社大樓，成交價格為2.6億英鎊。中國平安對投資海外物業一事相對低調，該集團相關人士向網易財經表示，在倫敦購買物業為平安資產管理公司的業務。此外再無更多細節。

這是中國平安繼富通之後一次較為引入注意的海外投資。中國平安在2007年~2008年期間投資富通集團，總計斥資238億元，但富通集團因金融危機迅速潰退，隨後比利時政府又採取國有化及變賣資產的方式救急。


這一次出海購買不動產，丁當坦言，勞合社是倫敦地標式的建築，平安購買勞合社在倫敦當地的金融界和地產界、華人圈引起震動。他表示，買樓不看別的就看回報，在全球範圍內，只要回報合適都可以考慮。丁當透露，當時也考慮過帝國大廈，但因其內部太陳舊，維修成本太高而放棄。目前，勞合社大樓已全部出租。

2013年前三季度，中國平安實現淨利潤達人民幣294.52億元，同比增長37.4%，歸屬于母公司股東的淨利潤人民幣233.39億元，同比增長45.1%。平安壽險業務實現規模保費達人民幣1738.17億元，同比增長10.3%。其中，個人壽險業務實現規模保費人民幣1557.77億元，同比增長12.3%。

發力搶佔東南亞市場 已承攬約12億幕?工程

香港, 2013年11月6日 - (亞太商訊) - 遠大中國控股有限公司（「遠大中國」或「公司」，連同其附屬公司，統稱「集團」；股份代號：2789.HK）欣然宣布投得合同價值7.44億人民幣的新加坡濱海灣項目（Marina South），這是新加坡建築史上最大單一中標金額的幕?項目。從10月21日起，經過激烈角逐，這份東南亞建築市場的重量級標書最終被遠大中國「收入囊中」。近期，遠大中國在新加坡、越南等地已承攬約12億人民幣的幕?項目，顯示了公司在東南亞市場的不斷擴展。

新加坡濱海灣項目坐落於新加坡旅遊勝地濱海灣沿岸。這條美麗的海岸綫周圍彙聚了新加坡最具藝術價值的摩天建築，而濱海灣項目是其中最耀眼的建築綜合體之一。目前該項目已啓動，預計2016年3月完工，工期29個月。

此次項目工程中最重要的兩棟建築，分別是高225m的辦公樓和高139m的住宅樓，該項目工程中標總價爲1.54億新幣，折合人民幣約7.44億元，這將成爲以「摩天城市」而著稱的新加坡建築史上的單一合同金額最大的幕?工程。

據悉，新加坡政府與馬來西亞政府給予了這個超大型項目高度重視。來自世界各地的衆多知名幕?公司傾盡所能投入此次「海選」，包括意大利的老牌幕?廠商Permasteelisa、日本的YKK、美國的Benson、德國的Mero以及新加坡的本土幕?高手AVA Global等。最終，依靠創新清晰的結構設計，低碳合理的材料選用，以及整個幕?製作中的環保節能技術，遠大中國在强手如林的競標中脫穎而出。新加坡濱海灣項目業主方面表示：「遠大中國在國際市場上的地位和聲譽，也是中標之關鍵因素。」

遠大中國近期在東南亞市場接連承攬多個重要項目，其中包括更新越南第一高度的越南工商銀行總部大樓（VTB），再加上新近中標的新加坡濱海灣項目，公司已於東南亞市場累計取得價值約12億元人民幣的幕?合同。在競爭日趨白熱化的國際幕?市場上，這是一組頗爲耀眼的數字。

東南亞多個項目的業主反饋：「遠大中國領先的技術、可靠的質量、世界第一的信譽以及在投標過程中事無巨細，真誠入微的態度，是我們放心將工程交給這家中國企業的决定性因素。」

2013年開始，遠大中國在全球市場投得多個標志性工程，致力於發展海外市場。目前，新加坡濱海灣工程、越南工商銀行總部大樓、阿爾及利亞大清真寺、倫敦Indescon Court、倫敦377 Kings Reach等地標性工程項目陸續中標，已經或即將開工。遠大中國正踏實堅定地走在持續開拓海外市場的路上。

田生集團（183）宣布，正洽售去年收購位於倫敦中部的一個物業重建項目。該股昨早股價突抽升22.3%，見0.285元，隨後停牌，並於傍晚發出公告，股份將於今早復牌。

根據公告指出，10月初或前後，一位獨立第三方接觸田生集團，雙方就可能出售有關物業展開磋商，但田生尚未就潛在出售事項訂立具法律約束力的協議或合約。

田生集團去年8月購得位於倫敦Bayswater Road 119至122號的物業，該物業面對海德公園，地盤面積8300方呎，前身由4幢維多利亞式排屋組成，現已轉型成酒店，地面設有零售商舖。該物業是按許可同意計劃（approval consented scheme）收購，可發展為住宅公寓及地面零售商舖，總內部面積約33000方呎。

田生截至6月底止全年虧損1.95億元，去年同期則獲利2422萬元；每股虧損5.62仙，不派息。