外國人來台買不動產冷清，近10年成交量佔全台建物買賣移轉棟數不到1%，據內政部統計處統計，2008年建物買賣棟數達1644棟高點，但僅佔全台0.43%，佔雙北市66.67%，但到今年1~9月僅成交994棟，佔全台0.36%，雙北市僅48.29%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，近10年外資來台買不動產冷清，包括台灣租金報酬率長期處於低檔、缺乏優質整棟投資標的、國際化腳步緩慢等，讓外國人對台灣不動產興趣缺缺。

富旺國際（6219）公布第3季財報，前三季合併營收累計9.77億元，營業毛利3.97億元，年增42.29%。

稅前盈餘2.23億元，年增達129.8%，淨利1.93億元，年增89.21%，每股稅後純益1.24元。

富旺今年在台中、新竹及桃園等地，合計要推出九件建案，總銷金額逼近90億元，預估2014至2016年將是入帳高峰期，每年可望維持30億元以上入帳金額。

另外，富旺手中握有桃園大園工業區、高雄路竹工業區等數千坪土地，除持續推案外，隨著工業區土地行情看俏，處分工業區土地，也為富旺挹注不少獲利。

房仲龍頭信義房屋營運策略調整動作加大，積極在兩岸房產布局投資興建，擴充經營版圖，除了去年取得中國上海嘉定約1.74萬坪土地開發外，也積極布局大台北房產市場，據悉，信義目前已在台北天母地區取得土地，整合並規劃在未來推案。信義早期十餘年前以旗下子公司大家建設，曾在台北零星推過小規模個案，然而近十年房市多頭，卻鎖定房仲事業深耕，對於跨足開發、購地推案態度，始終保守。去年起，投入約38億元在中國上海購地，近來也以大家建設，陸續購入台北部分小型土地。對此，信義策略長周莊雲低調表示，在大台北地區，仍會持續取得捷運附近或具交通題材的土地，不過因尚在整合階段，現談論推案規劃尚太早。
周莊雲說，跨足土地開發並無所謂景氣時機問題，而是秉時仲介服務的核心價值，只是想蓋好的房子，畢竟從事仲介、代銷，一年可服務上萬個客戶，從事開發服務客戶的量，則遠小於此。

信義去年開始展開新事業布局，年初成立建設事業部，延攬日勝生前總經理陳慶洪擔任建設事業總經理，整合不動產上、中、下游，跨出多角化經營腳步。去年底投入約38億元，標下上海嘉定葉城路二筆土地共約1.74萬坪，預估總開發金額近百億元。

該案將朝純住宅規劃、分期推出，預計取得開工許可後，於明年中動工，二至三年封頂後銷售。據信義財報顯示，信義向來以低負債經營房仲事業，自2007年以近50億元取得現今信義總部大樓，長期負債提高到12.9億元，但二年內即清償負債，今年為了投入開發建設事業，第2季長期負債增至約26.4億元，舉債經營將資金運用更為彈性。

當地業者認為，信義較保守的擴點策略，錯過上海房市的黃金擴張期，為保持長期穩健發展，只有選擇自建以增強競爭力。

擴點育才並行 信義房屋勝出關鍵

近十年國內房市多頭，信義房屋在房仲事業及代銷事業的快速成長，在台逾400個直營據點與每年逾200億元、名列前五名的代銷案量，深耕末端通路銷售房屋，使品牌價值更形彰顯，如今信義在台北跨入土地開發，策略長周莊雲表示，整合上中下游房產服務，更能提供優質商品。

周莊雲表示，全台總房仲店數已達6,000多店，目前的房仲密度確實已接近飽和點，未來信義房屋在台灣擴點策略將有所調整。台中、高雄都會區還有發展空間，至於大台北地區，目前沒有據點的基隆、宜蘭，都是擴點考慮的方向。但最重要的還是人才的養成要能同步。

周莊雲指出，擴新據點以商圈人口數量與房屋潛在交易量為主要考量，因為各地租金成本不同，直營店擴展新點費用與成本，會因為區域不同而有較大的差異。房仲業據點及市點率的提升，最重要的關鍵在人才及幹部的養成，要能夠跟上拓點的速度，近幾年就聽過同業雖然展店迅速，但店長、幹部培育不及，以至無法在市場長期競爭。

信義房屋在兩岸旗下信義品牌，已擁有近500個據點，若加計中國科威、董事長周俊吉個人持股的兩岸住商，泛信義集團品牌在兩岸，共計約1,700個據點，今年前十月營收已破百億元大關，達100.5億元、年增42%，今年營收、獲利可望雙創歷年新高。

日勝生轉投資的京站時尚廣場，今年前十月業績年增10%，與同業相比，表現優異，成為百貨業績優生，加上本月有周年慶開打，可望大幅拉高業績，預估今年的年終獎金與去年相近，最高發放至六個月，冠於同業。

京站時尚廣場總經理柯愫吟昨（11）日表示，本月將展開周年慶，加上年底計畫開出京站網路商城，預計與Yahoo、PChome或PayEasy合作，可望衝刺全年業績達60億元，維持兩位數成長。

遠百今年前十月合併營收373.84億元，年減2.5%，其他太平洋SOGO百貨、新光三越前十月業績也多持平表現。

京站前十月業績近50億元，年增10%，刷新百貨業紀錄，主要為京站走少女裝風潮，單價相對便宜。

京站開幕四年以來，每年業績都維持雙位數成長，年終獎金與日勝生合併計算，今年因日勝生「美河市」案陸續交屋，預估日勝生與京站今年年終獎金發放水準可與去年相近，平均有三個月，若為傑出員工，可望達六個月。

今年遠百與太平洋SOGO百貨的年終獎金，遠東集團董事長徐旭東日前指出，目前還沒算出來。不過根據去年經驗，遠百年終獎金平均三個月、SOGO百貨平均兩個月。新光三越去年年終獎金也介於二至三個月，今年還未拍板定案。

今年京站能夠優於同業的主因，是服裝業種維持年增10%成長，與其他百貨服裝業績普遍衰退5%至10%，大不相同。

京站擁有地利之便，位於五鐵共構轉運站，成為眾多消費者相約地點；電影院「京站威秀」也成為全台威秀坪效最高的據點。

根據華爾街日報報導，中國指標建商的SOHO中國董事長潘石屹，打算一口氣出售其位於上海市虹口區兩處商業地產及靜安區住商兩用地產。根據中國媒體報導，市場傳出潘石屹恐是因政策打房造成資金吃緊，才不得不出脫房地產套現，但SOHO中國否認。

SOHO中國自二○一○年以來，一直積極買進上海土地。但中國媒體報導，SOHO中國已開始為上海的三處地產尋找買家，具體售價尚未揭曉；這三處地產是SOHO中國在二○一一年四到六月間，砸下人民幣五十六．○四億元購入。

在此同時，潘石屹的妻子、SOHO中國執行長張欣持續購買海外資產，包括日前斥資二六○○萬美元，買下紐約曼哈頓一棟十九世紀別墅，以及在今年五月組團集資七億美元，買下紐約地標商辦的通用汽車大樓四成股權。

由於香港首富李嘉誠今年以來陸續拋售中國及香港資產，並大舉收購歐洲資產，中國媒體猜測，若不是潘石屹資金吃緊，不然就是仿效李嘉誠、看空中國房市。

業界人士表示，這三塊地產都還是素地，潘石屹拋售動作不令人意外。上海克而瑞研究中心總監薛建雄認為，遲未動工原因可能是SOHO中國看不到未來收益。

二○○九年以來，SOHO中國在上海共投資開發十二個建案，該公司總建案量僅十六個，上海就占逾七成，且大部分建案工程進度緩慢。

「安平的日租型套房越來越多，讓民宿的生意至少跌了3成。」台南七股《十份鹽居》老闆娘蘇俞一抱怨，政府單位未嚴格取締違法營業的日租型套房，打擊合法經營的旅宿業者。

任職出版業的王俞培十月初趁著周末假期和女朋友陳曉晴南下高雄看黃色小鴨，出發前他先透過網路預定高雄市85大樓內的日租型套房，隱私性高、住宿費便宜是誘因，現在他的朋友們外出也都透過網路預訂日租型套房。

日租型套房快速成長，不僅國內有訂房專門網站，國外網站也來參一腳！由於日租型套房並非合法旅宿業者，建管、消防、衛生，以及住宿者安全、隱私維護都未能保障，成為不定時炸藥。

觀光局去年3月起從網路、媒體報導等管道追查違法日租套房資料，加上民宿業者或公寓大樓管理委員會投訴，定期彙整後移送縣市政府取締開罰；截至今年8月底，全國12個縣市共取締380件、開罰總金額4135萬。

「全國違法日租套房至少上萬間，取締件數比例甚低！」合法旅宿業者吐槽，許多日租型套房會教房客，碰到臨檢就說是朋友的房子以規避取締，政府執行效率低，難收遏阻違法營業之效。

觀光局旅賓館查報中心主任陳昱川說，已和行政院消保會取得共識，將從源頭管理，要求刊登廣告的網站提供日租套房資料，否則將依消保法處罰刊登廣告者6-150萬罰款，並得連續處罰。

　建築業愈是不景氣、愈是要留才！儘管政府打房力道並未高抬貴手，但大型建商發放年終獎金的手筆，更不手軟；興富發、遠雄等A咖建商，今年發放可望達10個月，華固有機會發到8個月，長虹則維持往年高水準、預計發

　放6個月。

　儘管政府持續打房、調控房市投機炒作，但建築業也因此擁有比較穩定的經營空間，預期本（11）月中旬可大致觀察出今年的經營績效，可望和去年維持一樣高檔。多家建商為了因應未來國內外政經因素變動較多、潛在風險較大，寧可穩定軍心、儘量留才，勢言做幸福企業，因此年終獎金發放手筆，並不手軟，幾乎是歷年來最大手筆。

　興富發前10月累計營收已衝到245億元歷史新高，年終獎金可望維持往年約10個月水準。董事長鄭欽天去年年終獎金也是送出歷年最大手筆，最高10個月，並加碼徵才，集團連續兩年招兵買馬150多人，並加薪10％，預期今年也維持此水準。

　遠雄建每年年終獎金平均大約2~4個月不等、加上績效紅利獎金，平均約拿到3~8.5個月，少數特優員工甚至10幾個月。展望今年，集團董事長趙藤雄表示，今年也可望維持歷年水準，甚至可望優於去年。

　趙藤雄透露，以去年來說，遠雄平均發放約3.4~10多個月、依個人績效表現而異，相信以今年經營績效來看，年終發放水準應該不會比去年差。

　華固每年獲利都超過1個股本，每年發放年終獎金也平均在7~10個月高水準；今年業績維持高檔，法人估計獲利可望在1個股本以上，外界預期，應該可望維持歷年的高水準。

　華固董事長鍾榮昌表示，全年業績尚未出爐，年終獎金發放比例要尊重董事長和薪酬委員會的決定；不過，若可順利賺進1個股本以上，那麼年終獎金平均應該在7、8個月以上，比較合乎往例。

　長虹財務長陳茂慶表示，長虹每年慣例都是依經營績效，發放年終獎金和紅利獎金，平均每人約在6個月左右；2012年長虹獲利創新高，2013年也有機會維持去年水準，因此員工平均年終可領到6個月。

　另外今年營收和獲利「暴衝」的黑馬－日勝生，前11個月營收達281.4億元，業績表現已一舉衝上「營收王」寶座，表現高居榜首；財務長周惠玉說，往年日勝生平均薪資加獎金大約全年達15~16個月，今年如何的發放，要明年初才揭曉。

味全油品混假油事件重創商譽，朝野立委更痛批頂新魏家利用發行ＴＤＲ（台灣存託憑證）炒房、入股台北一○一大樓；對此，金管會主委曾銘宗認為一切合法，並相信頂新是長期投資。

康師傅ＴＤＲ於二○○九年十二月十六日以承銷價四十五元掛牌，不到一個月即跌破承銷價，昨收盤價四十．三五元，還未回到承銷價之上。

民進黨立委許添財痛批，長期投資根本是幌子，實則是炒房，金管會毫無作用、為虎作倀，廢掉好了。

曾銘宗昨在立法院答詢表示，頂新是把康師傅控股公司在香港掛牌的股票，用舊股來台發行ＴＤＲ，共募集一百七十一億元，有九十四億元留在台灣投資，一部分用在味全，另一部分用在不動產，其餘則拿到中國投資。

曾銘宗指出，頂新投資台灣不動產方面，有六十一億元購買台北一○一大樓股權，初步查核符合當時公開說明書所提的不動產投資及資金使用用途。

「這就是炒房！」許添財說，頂新回台發行ＴＤＲ對台灣經濟有什麼幫助，炒房跟投資不動產中間的分際，難道金管會不懂嗎？

國民黨立委林德福也認為，頂新發行ＴＤＲ再來炒房地產，對國內房市根本是火上加油。

央行去年豪宅版管制 傳鎖定魏家買帝寶

此外，因有銀行對台北市豪宅的貸款成數高達九十七％，為糾正此亂象，中央銀行去年六月推出「豪宅版選擇性信用管制」，據傳就是魏家購買的「帝寶」豪宅。

央行總裁彭淮南雖不願證實該個案是否為魏家帝寶，但他強調，銀行已將該豪宅貸款成數壓到六十％以下。

近來台灣人興起海外置產風潮，但外國人在台灣購買不動產的狀況如何，卻罕為人知，根據內政部統計處的統計，近十年來外國人來台取得不動產狀況表現穩定冷清，雖然在2008年曾寫下1644棟的高點，但往後表現疲軟，在1100棟上下徘徊，和全年度買賣移轉相比，更不到1%，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，該統計已扣除港澳與大陸人士取得，而近十年外人來台取得不動產表現冷清，除與台灣租金投報率表現長期處於低檔息息相關，台灣缺乏優質整棟投資標的、國際化腳步緩慢等因素，都是外國人對台灣不動產興趣缺缺的關鍵。

綜觀近十年外國人取得不動產成交量可以發現，2007年開始邁入千棟大關，2008年看好政黨輪替前景，外國人取得數量大幅提高，一舉突破1500棟大關，其中，雙北市占比也從2006年開始提高到50%，甚至突破60%以上，顯見當時海外資金仍對台灣不動產充滿信心。徐佳馨表示，由於該統計也包括法人，加上不少高資產客戶會採取設立海外公司的方式錢進不動產，亦會計入其中，換言之，海外資金雖然表現活絡，但這類「假外資」的進場，某種程度也顯示，外人取得台灣不動產其實並沒有那麼熱門。

徐佳馨表示，若與前幾年相較，外人取得今年有可能突破1100棟，寫下近四年以來高點，而雙北市由於集中較多資源，租屋需求與轉手性強，持續成為外資購買亮點，不過相較於亞洲各國，外國人取得不動產仍有限制，特別是貸款問題，成為許多個人戶想投資時的絆腳石，此外，台灣不動產由於投報率差，加上房價處於高點已久，壓縮獲利空間，若經濟表現持續低迷，將很難吸引到外來資金青睞。

近來台灣人興起海外置產風潮，但外國人在台灣購買不動產的狀況如何，卻罕為人知，根據內政部統計處的統計，近10年來外國人來台取得不動產狀況表現穩定冷清，雖然在2008年曾寫下1644棟的高點，但往後表現疲軟，在1100棟上下徘徊，和全年度買賣移轉相比，更不到1％。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，該統計已扣除港澳與大陸人士取得，而近10年外人來台取得不動產表現冷清，除與台灣租金投報率表現長期處於低檔息息相關，台灣缺乏優質整棟投資標的、國際化腳步緩慢等因素，都是外國人對台灣不動產興趣缺缺的關鍵。

綜觀近十年外國人取得不動產成交量可以發現，2007年開始邁入千棟大關，2008年看好政黨輪替前景，外國人取得數量大幅提高，一舉突破1500棟大關，其中，雙北市占比也從2006年開始提高到50％，甚至突破60％以上，顯見當時海外資金仍對台灣不動產充滿信心。

徐佳馨表示，由於該統計也包括法人，加上不少高資產客戶會採取設立海外公司的方式錢進不動產，亦會計入其中，換言之，海外資金雖然表現活絡，但這類「假外資」的進場，某種程度也顯示，外人取得台灣不動產其實並沒有那麼熱門。

徐佳馨表示，若與前幾年相較，外人取得2013年有可能突破1100棟，寫下近4年以來高點，而雙北市由於集中較多資源，租屋需求與轉手性強，持續成為外資購買亮點，不過相較於亞洲各國，外國人取得不動產仍有限制，特別是貸款問題，成為許多個人戶想投資時的絆腳石，此外，台灣不動產由於投報率差，加上房價處於高點已久，壓縮獲利空間，若經濟表現持續低迷，將很難吸引到外來資金青睞。

每坪開價53萬 潛銷3天賣11戶

新北市土城近期除推案量增、銷售速度快，新案開價更突破6字頭，目前土城區有日月光、大同、永豐餘、聲寶廠房變更等超大總面積開發案，加上土城看守所最快2019年遷至彈藥庫現址，房地產業者估，明年土城新推案將爆量達300億元。

土城早期屬重要傳統工業區，也是新北市最早實施容積率移轉區域，隨廠房遷移、工變住釋放大量土地，吸引建商購地搶建，市場一度供過於求，但近年可再開發土地少，使新推案少，房價也難大幅成長。

台北投資客進駐
不過，土城近期在大型指標案帶動下，新推案一舉突破6字頭。區內最高價指標案「華固新綠洲」每坪開價55~65萬元，專案經理陳盈愷表示，建案即將完銷，不少台北投資客進駐，品牌回頭客佔3成。而日前學府路建案「馥華城心」推出1個月，88戶銷售一空。
目前在地建商鋐霖建設推「中正威登」預售案，基地近土城捷運站，規劃2房28坪、3房38坪，總計52戶，正式公開前每坪開價53萬元，潛銷期3天賣出11戶，本月會正式推案。負責銷售的永慶代銷協理何彥煒表示，土城建案區域行情約30萬元，建商原本擔心價格開太高，但眼看市場反應佳，已決定每賣10戶就調整一次價格。

將推6千坪商場
有業者認為，相較鄰近板橋「馥華雲鼎」每坪開價130~150萬元，及中和遠雄左岸系列「香榭園」每坪90萬元，土城房價仍相對親和， 加上未來有多項大型廠房變更案，可望帶動區域房價上揚。
如備受矚目的日月光購物中心，規劃7棟住宅大樓搭配6000餘坪商場，採先建後售模式，最快明年推案；大同廠房改建由旗下子公司尚志資產開發主導，由海悅主導明年推案，分3期推案，總案量至少300億元。

品牌加持行情漲
海悅廣告總經理王俊傑坦言，「的確有合作計劃正洽談中」，看好土城市場，但不便透露更多細節。
甲山林廣告副總徐永仁分析，土城近年房價應屬捷運題材補漲行情，每坪40萬元內市場接受度高，「華固新綠洲」因有品牌加持，對區域有拉抬作用，「正面貢獻大」。金磚動力行銷公司副總經理施孝文認為，土城近期累積區域性需求，加上大量資金尋找出路，與汐止同樣出現補漲趨勢。

每坪喊70萬 學區完善吸自住客

三重重陽重劃區素有「小大直」之稱，該區採低密度開發，開發面積達約15萬坪，因為鄰近淡水河西端，加上學區完善，近1年房價上漲10%，新推案每坪開價達70萬元。
根據實價登錄顯示，今年9月該區熱門路段如集賢路，屋齡3年內的大樓每坪約30~56萬元，環河北路三段每坪約41~58萬元，若與去年8月相較，房價近1年上漲10.13%。

屬於低密度開發
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，該區屬於低密度開發區，各社區量體不大，住宅與商業區清楚區隔，周邊學區完善，房價又是士林區的2╱3，吸引不少換屋自住的民眾。
太平洋三重五華店店長曾耀生指出，去年屋齡5年內的大樓每坪35~37萬元，今年店裡就有成交到42~45萬元，1坪漲近10萬元，該區自住客95%、換屋族居多，主力總價落在1600~2500萬元。

捷運環狀線利多
因鄰近淡水河，區內新推建案「永恆之星」和「天河宏琚」規劃中大坪數的河岸宅，吸引不少換屋族。
「天河宏琚」專案經理江俊安指出，該案開價每坪70萬元，規劃65、130坪，主要吸引士林、天母或三重的區域客，投資客比較少，置產客與換屋族則各半，「許多買方都是看好該區是河岸宅，與未來5~10年捷運環狀線利多，才會到此購屋。」

　高端族群購屋受豪宅限貸令影響不大，實價登錄至今，北市總價逾8,000萬以上豪宅共計交易183件，今年第2季交易量季成長更達1.24倍。其中，仁愛路、中山北路、忠孝東路、信義路及敦化南北路更是5大豪宅聚集路段，成交件數占北市總交易量近4成。

　儘管央行管控北市總價8,000萬以上的豪宅放貸，但北市豪宅市場自去年實價登錄資料公開至今，總價超過8,000萬以上豪宅交易仍有高達183件，且從去年第3季到今年第2季交易量更是逐季走高，今年第2季成交件數來到76件，較第1季的36件大幅成長1.24倍。

　另外，統計也指出，去年到今年9月上半月為止，北市5大豪宅熱銷燙金路段，以「仁愛路」交易量占比11％居首；其次分別為「中山北路」8％、「忠孝東路」7％、「信義路」7％、「敦化南、北路」的5％，5大豪宅熱銷路段共占了台北豪宅交易量的38％。

　進一步分析今年以來5大豪宅熱銷路段，交易量普遍較去年大幅成長。其中，「信義路」因捷運即將通車，交易量體明顯攀高，今年以來已有10戶總價超過8,000萬以上的豪宅交易，年成長率激增4倍。

　觀察去年至今實價登錄成交資料，可發現高達67％的信義路豪宅交易，集中在信義路五段，並以象山、台北101世貿站周遭豪宅交易最為熱絡。

　台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，目前實價登錄住宅最高總價及單價的「皇翔御琚」及創下都更宅最高單價的「元大栢悅」，都集中在今年第2季成交。至於第3季市場上已揭露「帝寶」有3戶交易，顯示在未來經濟混沌不明的狀況下，有知名度的豪宅仍是高資產族群最佳避風港。

京華城股份有限公司上個月底將京華城整體開發案通盤檢討案送至台北市都市計畫委員會審查，打算解除六項使用限制，將部分樓層改闢一般旅館業，也主張容積率應比照商三區的五百六十％。台北市副市長張金鶚昨在市議會市政總質詢時強調，京華城容積率仍維持三百九十二％，但他責由專案小組討論解除限制，引發民眾、議員質疑。

京華城於民國八十年左右從工業區變更為商業區，附帶條件使用項目限制為服務空間、國際購物中心、國際觀光旅館、辦公大樓、文化休閒設施、停車場等。據了解，京華城目前營運不佳，最新想法欲在樓層闢建旅館，但依法只能做國際觀光旅館，且須辦理環保署環境影響評估、地方說明會，若解除六項限制，將免除該行政流程。對此京華城董事長陳玉坤低調不願回應。

市議員梁文傑接獲檢舉函，指今年十月廿四日都委會討論該案，京華城所屬威京集團代表陳情放寬土地使用限制及容積率，主席張金鶚詢問在場委員有無反對意見，沒有任何委員發言，也沒有照案通過，但張裁示另組專案小組研議。民眾質疑，張將單純問題複雜化，也讓京華城範圍內西北側住宅區難與開發案分割，自行處分財產。

梁文傑昨天在議會追問張金鶚，對於住宅區與京華城分割，有沒有意見？張金鶚回應說，該住宅區容積率確定三百九十二％，「與京華城綁在一起」，京華城主張的五百六十％容積率自然不行。都發局長邊泰明也說，都市計畫規定就是三百九十二％。梁接著拜託張金鶚「好事做到底」，將京華城產權與住宅區分開；但對此張僅說，由都委會權責處理。

都發局總工程司高文婷受訪時說，民國九十年代後，都市計畫法規開始改以負面表列，規範什麼樣土地使用分區禁止營業什麼項目，現行規定商業區確實可做住宅等使用；但京華城是早年特定專用區，也使用早期法規正面表列使用項目，目前專案小組正針對兩不同時空背景下的開發行為作討論。

北市豪宅熱度不減，實價登錄公開至今，根據內政部「不動產成交案件實價資訊申報登錄電子資料」統計，台北市總價8000萬以上豪宅量能，不僅連兩季成長，2013年Q2更較Q1大幅成長124％，顯示隨著實價登錄資訊不斷公開，豪宅資訊攤在陽光下，加上奢侈稅等利空逐漸鈍化，帶動自用型、換屋型買方陸續回籠，豪宅市場正逐漸回到健康的成長軌道。

另外，統計也指出，2012年到2013年9月上半月為止，北市五大豪宅熱銷燙金路段，以「仁愛路」交易量占比11％居首，最受高資產人士喜愛，其次，分別為「中山北路」的8％、「忠孝東路」的7％、「信義路」的7％、「敦化南、北路」的5％，五大豪宅熱銷路段共佔了台北豪宅交易量的38％。

另外，分析五大豪宅熱銷路段，2012年與2013年的交易量發現，隨信義線接近完工通車，街道景觀恢復，「信義路」豪宅交易量大幅攀高，年成長率高達400％，不少資產大戶搶進駐，捷運通車效應正逐漸浮現，喜歡跟隨資產大戶購屋的民眾，不妨多留意。

根據內政部「不動產成交案件實價資訊申報登錄電子資料」顯示，這兩年雖整體大環境不佳，加上央行管控北市總價8000萬以上的豪宅放貸，但指標台北市豪宅市場，2012年實價登錄資料公開至今，總價超過8000萬以上豪宅交易，仍有高達183戶，並且從2012年Q3到2013年Q2交易量能更是逐季走高，2013年Q2更較Q1大幅成長124％，顯示口袋深的高資產人士，在經濟不佳與豪宅放貸限縮政策下，影響似乎並不算太大，依然持續進場。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，總價8000萬以上的豪宅產品，並非一般投資客可以介入炒作的市場，消費客層均位於金字塔的頂端，財力都相當豐厚，央行的豪宅限貸令，對於這樣總價的豪宅市場，不會有太大影響，許多資產大戶在自住、換屋、置產、收藏等需求下，依然持續有進場動作。

另外，葉國華指出，這次統計出的五大最火熱的豪宅交易路段，如：仁愛路、中山北路、信義路、敦化南北路、忠孝東路..等，均是目前市場耳熟能詳的豪宅路段，上榜並不太讓人意外，而對於「仁愛路」佔北市豪宅交易量11％最高，為2013年高資產人士最喜愛的豪宅路段。

對於此，葉國華表示，北市仁愛路沿線的房子，大家已經習慣與豪宅、名宅畫上等號，過去，仁愛路很多巷弄有名人巷之稱，仁愛路二~四段是主要豪宅集中地，其中，仁愛路二段因為距離總統府較近，附近官邸林立，加上台大法商學院環繞在側，文風鼎盛，是仁愛路中最寧靜的一段，但因機關用地多，能開發銷售的個案最少，包含當代、仁愛鴻禧、致和園、THE HOUSE等，均是該路段知名的豪宅。

至於仁愛路三段，知名度最高則有宏盛帝寶、仁愛SOLO等，而仁愛路四段接近仁愛圓環一帶，更則是早期北市豪宅的大本營，知名中古豪宅有天廈、陛廈、百吉、百利、鳳翔等，目前雖屋齡較大，但是依然價值不斐，市場上仍有不少客戶詢問，近年較新個案以位於圓環的潤泰敦仁最具知名度。

葉國華指出，仁愛路新案豪宅雖然不多，但與其他路段相比能相對熱銷，主因仍在名人匯聚且具北市稀有的林蔭景觀，物以稀為貴。

此外，若進一步分析五大豪宅熱銷路段，2012年與2013年的交易量，統計發現，2013年以來，五大豪宅熱銷路段，交易量普遍大幅成長，僅「敦化南、北路」因市場釋出案源不多，交易量較去年減少1件，但「信義路」則交易量體明顯攀高，2013年以來已經有10戶總價超過8000萬以上的豪宅交易，交易量年成長率激增400％。

葉國華表示，台北市除了仁愛路、敦化南北路沿線，房價穩如泰山，另1條知名主幹道信義路，以交通便捷著稱，捷運信義線預計11月底即將通車，過去一年來隨通車效應已然浮現，隨信義線接近完工通車，街道景觀恢復，沿線房市交易也隨之熱絡。

葉國華指出，目前信義路沿線從三段至五段皆有豪宅，訴求稍有不同；信義路三段的「勤美璞真」，以戶戶擁大安森林公園景觀，最為知名，房價也最高，至於信義路四段則有中古豪宅「僑福花園廣場」及新豪宅「謙華」等，而信義路五段因隸屬信義計畫區，豪宅密度更高，包含如寶徠花園、台北信義、冠德遠見等，觀察去年至今實價登錄成交資料，可發現高達67％的信義路豪宅交易，集中在信義路五段，並以象山、台北101世貿站周遭豪宅交易最為熱絡。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，北市8000萬以上的高級住宅早已遍地開花，億元以上豪宅更是銳不可擋，其中台北市2012年第4季豪宅交易較為知名的為「信義之星」、「信義富邦」、「寶徠花園廣場昇陽國寶」，2013年第一季則有「冠德遠見」、「勤美璞真」、「仁愛麗景」，至於目前實價登錄住宅最高總價及單價的「皇翔御琚」及創下都更宅最高單價的「元大栢悅」都集中在2013年第2季成交，至於第3季部分，由於實價揭露尚未完成，但市場上已揭露「帝寶」有3戶交易，顯示在未來經濟混沌不明的狀況下，有知名度的豪宅便成為這些高資產族群的指名物件。

劉怡蓉指出，隨著各國實施量化寬鬆政策及日幣貶值效應加上黃金價格大跌，高資產族群開始將目光轉向不動產市場，無論是豪宅市場或有租金效益的店面都成為他們關注標的，由於QE退場疑慮淡化，奢侈稅不列為優先法案且從寬處理，加上各項投資標的，因為景氣市況不明，而呈現震盪，促使高資產族啟動汰弱換強資產配置，2013年底前的豪宅買氣可望在迎冬中暖洋洋。

為提昇集合住宅大樓的公共安全，台北市率全國之先，自2014年1月1日起要求11層以上的集合住宅應辦理建築物公共安全檢查簽證及申報。

建管處處長張剛維表示，現行內政部規定16層以上的集合住宅始需安檢申報，各縣市政府均據以實行多年，鑑於人口密度高、建築物密集，有提昇公共安全標準之必要，故決定擴大為11層以上的集合住宅，加入公共安全檢查行列。

建管處表示，2014年新增應辦理安檢申報的標的是11層以上未達16層的集合住宅約有900多棟，檢查申報期間為1月1日至3月31日，且應每3年申報一次，管委會或管理負責人可經由內政部營建署建築管理資訊系統查詢專業檢查機構(人員)資訊，擇一委託辦理檢查，檢查項目分別為「直通樓梯」、「安全梯」、「避難層出入口」、「昇降設備」、「避雷設備」及「緊急供電系統」等6項，合格後由專業檢查機構以網路向建管處申報即可。

張剛維再次向市民提醒，若未依規定辦理申報，將處建築物所有權人、使用人6至30萬元罰鍰，民眾有建築物公共安全檢查簽證及申報相關問題，歡迎隨時向建管處詢問。

「台北居、更不易」台北市政府財政局表示，預計於2014年調高新屋之房屋構造標準單價，使稅政更趨公平、合理。台北市已經在2011年1月召開不動產評價委員會決議通過，調整北市400多條路之房屋街路等級調整率及實施高級住宅加價課徵房屋稅，使得增加2012年房屋稅稅收約10億元，台北市政府財政局說「這個作法，已使房屋稅之實質稅率調升。」3年調整時間將屆，2014年台北市房屋稅又將再調高。

對於各界迭有討論房屋標準單價偏低之問題，台北市政府財政局表示，因財政部已函釋，不動產評價委員會依房屋稅條例第11條第2項規定重行評定之房屋標準單價，僅適用重行評定後新建、增建、改建之房屋，於舊有房屋並不適用，是以，目前房屋評定單價多係1981年(或1984年)評定並沿用至今，其價格已遠低於現行房屋造價，造成持有不動產的租稅負擔嚴重失衡，不符量能課稅的精神。

台北市政府財政局進一步表示，房屋稅之稅基為房屋現值，評定房屋現值的因子包括房屋構造標準單價、耐用年數、折舊率及街路等級調整率等。台北市致力於使房屋稅課徵更趨合理化，除每3年依房屋稅條例第11條第2項規定，檢討調整街路等級調整率使其符合現況以提高房屋評定現值外，並實施高級住宅加價課徵房屋稅，提高持有高級住宅房屋者之房屋稅，以符量能課稅。

這項政策業於2011年1月間召開之北市不動產評價委員會決議通過，計調整北市400多條路之房屋街路等級調整率及實施高級住宅加價課徵房屋稅，增加2012年房屋稅稅收約10億元，已使房屋稅之實質稅率調升。台北市預計於2014年調高新屋之房屋構造標準單價，使稅政更趨公平、合理。

《東方早報》報導，11月10日下午，松江金地自在城售樓處介紹，該樓盤二期11月9日開盤，推出459套精裝修兩房、三房，均價在1.9萬元/平方米，“開盤當天共有500多組客戶排隊，到下午6時，還剩下不到20套房源。”

某上市房企副總裁分析，“滬七條”看上去是個短期舉措，主要是為了控制年底房價過快上漲，實際上政策頗為全面，可量化的措施也很多。

他認為，短期內，剛需市場不會立即有大的變化，但“滬七條”對改善型樓盤的影響會較快體現，對最敏感的中高端樓盤的銷售也會產生影響。

剛需樓盤延續熱銷

從售樓處給出的說法看，上週末新增入市的剛需樓盤熱銷勢頭未改。

松江萬科夢想派售樓處昨日稱，此次加推130多套兩房房源，均價2.2萬元/平方米，“週六開盤當天已全部賣完。”寶山新城昱翠灣售樓處昨日稱，此次加推100套公寓房源，均價從上次開盤的1.4萬-1.5萬元/平方米，上調到1.5萬-1.6萬元/平方米，“目前還剩下5套。”

而嘉定的新城馥華里售樓處昨日下午3時稱，他們當天下午4時加推100多套大戶型房源，均價在1.8萬-1.9萬元/平方米，“現在離推盤還有一個多小時，排號的客戶已有100多組。”

相比之下，11月8日推盤的閘北中星馨?苑尚品新座售樓處昨日稱，他們此番推出的公寓均價3.5萬元/平方米，“到目前為止，212套房源賣掉約70%。”

寶山新城昱翠灣相關負責人認為，11月8日出臺的“滬七條”對剛需市場也會有影響，“雖說會差別化對待，但對市場總體預期還是有影響的，這也是實質性的。”

據他介紹，在“滬七條”出臺當天，新城昱翠灣依然按計劃推盤，“這個項目半個月前作為新盤推出過200多套，但已經賣完了，所以這次是順勢加推。”

“眼下上海的剛需房源還是供不應求的，依然會以比較快的速度去化。”某上市房企副總裁認為，“滬七條”涉及市場監管、差別化信貸、稅收等多方面，涵蓋面比較廣，也更有針對性。而且出臺當天就執行，不留空白期，對市場的中長期影響會逐步顯現。

“部分房企早已執行

二套房首付七成”

此前的11月8日，上海市房管局發佈升級版樓市調控政策“滬七條”，措施包括：將二套房首付比例下限由60%提高至70%；將非上海戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為“前3年內在本市累計繳納2年以上”；增加住房用地供應量，等等。

某外資房企總經理認為，“滬七條”對於目前少量的“社保、納稅記錄”不滿兩年的購房人有一定影響，半年後這一影響將逐步減小。而二套房首付比例增加一成的影響也較為有限，“調控的思路還是應該儘快轉化為增加有效供應。”

據央行上海總部統計，目前上海地區發放的購房貸款中，二套房貸款不到20%。

上海某房企行銷總監進一步說，此次上海出臺的政策，主要是針對需求的控制和增加供應量，但實際影響不會很大，“現在市場對政策已有抗性，政策更多是影響市場預期，價格漲勢會緩一緩，而不是跌一跌。”

他認為，“滬七條”的出臺，主要是為確保年底的房價控制目標，但目前價格的主導權還是掌握在開發商手中的，“買得起的還是會買，買不起的還是買不起。像二套房首付比例增加到七成，對於有錢人無所謂，對於勒緊腰帶買房的改善型買家而言，打擊較大。”

據該行銷總監稱，其實有些開發商早就對二套房買家實行首付七成了，“我們公司年初就這樣做了，因為不是每個客戶都能符合銀行的標準，有些銀行為防範風險，也要求二套房首付七成，只是現在變成了硬性要求。”該行銷總監說，這樣的要求，對高端買家意義不大。(編注：中國證券報11月8日援引消息人士的話稱，北京市有關機構正醞釀相關方案，對樓市調控政策進行微調，調整方向主要限於高端住宅，高端住宅的限價和限購政策可能逐步放開，使之回歸市場化交易。)

“房企正抓緊消化

前期積累的客戶”

話雖如此，“滬七條”對於市場預期依然可見。

前述滬上房企行銷總監預計，接下來少部分購房者會轉向觀望，但政策對整體市場走勢、對開發商的影響不會太大，“現在都已經到第四季度了，開發商大多已完成銷售任務。大家更多還是比較關注三中全會後的政策。”

某上市房企副總裁也說，中共十八屆三中全會對市場、行業的影響，要更大更深遠更長效，“如果三中全會出臺有關房地產的政策，需求量下降，那麼房價就會上漲乏力，平穩下來，或者小幅下跌。如果沒有長效政策出來，那麼此次上海的政策可能在經過3-6個月的消化期後，就會逐步淡化。”

“看來年底的市場不會那麼好了，對於拿了地王的、資金短缺的開發商，說不定還會降價。”該副總裁說，上週末的樓市還沒反應，沒那麼快，“我們的推盤是剛性的，不會因為有政策而改變，年內幾個剛需項目還會有兩三次加推，但估計前面兩個月瘋狂漲價的情況應該不會有了。”




中房信分析師薛建雄也提到，據他瞭解，政策出臺兩天來，幾乎所有的開發商都在抓緊消化前期已經積累的客源，“這幾天各個售樓處都在給登記的客戶打電話，通知他們趕緊去簽約。”

薛建雄預計，“滬七條”出臺後，上海樓市會和北京一樣，出現成交量下滑的情況，“預計上海11月的成交量將會較10月下滑30%，維持100萬平方米的水準，而12月有可能繼續下降30%，維持70萬-80萬平方米的水準。”

價格方面，薛建雄認為，上海的房價會停漲，但不會下跌，“開發商會照樣維持一定的推盤量，但推盤的節奏會拉長，客戶積累時間長一些，推盤的量少一些。入市的新盤價格不會像此前那麼高。但由於開發商全年的業績完成得很好，所以也沒必要降價。”

據英國《金融時報》11日報導，中國投資有限責任公司預計將於11月底完成對西倫敦奇西克公園辦公園區的收購計畫，這宗斥資8億英鎊的收購案將成為中投在倫敦地區規模最大的一筆不動產收購案。

目前，中投正在和美國私募基金公司百仕通集團進行最後談判。中投是百仕通集團的股東之一，其在2007年斥資30億美元入股該集團。後者在2011年年初以4．8億英鎊的價格從共同基金管理公司財團，包括安本資產管理公司、施羅德集團和斯坦諾普公司手中購得該辦公園區。

英國西倫敦奇西克公園辦公園區占地面積達32公頃，目前已有包括百事公司、施華洛世奇和圖洛石油等在內的諸多公司進駐。該園區平均租金為每平方英尺45英鎊，租金水準較金融城低約20％。百仕通集團去年曾對該園區進行估值，價格約為8億英鎊。

中國建築(601668-CN)週一盤後發佈公告，2013年1-10月，公司新簽合同額1.001萬億元，同比增長32.4%，施工面積7.19億平米，同比增長24.6%。

公告顯示，今年前10月，公司地產業務銷售面積1021萬平米，實現銷售額1201億元，同比分別增長了24.2%、23.9%。截止10月末，中國建築土地儲備7138萬平米，新購置土地儲備1028萬平米。

保利置業集團11日發佈今年前十月銷售情況，保利稱前十月實現合約銷售額人民幣230億元，較去年同期增長約19%；合約銷售面積221萬平方米，較去年同期上升6%；新開工累計建築面積約為189萬平方米。

週一下午，經過32輪現場競價，華遠地產（600743.SH）以12.1億元、配建9.2萬平方米自住房競得北京市大興區一宗宅地，溢價率15.24%。

掛牌資料顯示，華遠地產拿下的是北京市大興區孫村組團居住區B-17地塊，建設用地面積9.9萬平方米，規劃建築面積14.85萬平方米，起始價為10.5億元。

此外，出讓文件規定，該地塊將配建不少於4.46萬平方米的限價商品住房，房屋銷售限價為9500元/平方米；而自住型商品房的銷售限價為1.3萬元/平方米。

根據上述出讓規定，B-17地塊提出限價房、自住房後的建築面積，只有1.19萬平方米，僅占規劃建築面積總量的8%。

近日北京8宗土地集中入市，可供應自住型商品房51萬平方米。與此同時，開發商預售授權管理再度收緊。北京青年報記者近日從北京多家開發商獲悉，為應對房價過快上漲預期，近日市住建委召集多家開發商開會，明確年底之前，大幅漲價項目取得預售許可證在年底前已無獲批可能，且捆綁精裝修以便逃避監管的銷售方式也將被叫停。

“從‘閉門會’精神來看，今年底前漲價專案一律不批。單價高於4萬元的樓盤今年也不會批預售許可證。此外，對於前期已經上市，而在今年尚未取得過預售許可證的項目，即便有新盤要入市，漲價幅度不高於10%。”一位參加上述會議的開發商告訴北青報記者。

除此之外，對於開發商變相漲價，年底前，市住建委也有特定“緊箍咒”——“不允許精裝捆綁銷售，要求取什麼證賣什麼房。”對此，多位開發商表示，“重申規定，年底前，對房價的把控更加嚴格了。”據介紹，今年3月，北京出臺“限價”標準要求新開盤專案的定價不能超過區域均價，已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格，當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，這成為獲得預售許可證的重要條件。


此前，由於樓市供不應求，不少開發商難抑漲價衝動，想出了精裝修捆綁銷售的應對之策。雖然取得的是毛坯房預售許可證，但是開發商出售時卻變成了精裝修，買房人需要簽訂兩份合同，一份是毛坯房購買合同，另一份是精裝修費用合同。以一套100平方米約240萬的房子為例，開發商簽訂的毛坯房合同價為160萬，意味著開發商在住建委系統獲得預售許可證的價格為1.6萬元/平方米。由於房價上漲，開發商便在賣房時把房子標為精裝修，裝修標準為80萬元左右，且買房人必須接受。“顯然，從嚴監管下，這股‘精裝修風’也將被止住。”多位開發商表示。

2013年年初，北京市承諾的房價控制目標是“新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定”。隨著年末將至，北京出臺一系列措施控制房價，其中在10月推出自住型商品房政策，今明兩年供應量達7萬套。業內預計供應量加大將改變北京樓市房價看漲預期。

龍湖地產有限公司今日公佈十月業績，公告顯示，公司10月單月實現合同銷售額49.3億元（人民幣，下同），同比上升29.1%，環比上升12.8%，銷售面積50.5萬平方米。至此，公司1-10月累計實現合同銷售額402.3億元，同比增長26%，超過去年全年總和。合同銷售面積達317.3萬平方米。公司在重慶、北京、成都、杭州、西安等城市的12個項目提前兩月完成全年銷售任務。

西部區域，重慶龍湖10月單月實現合同銷售額16億元，全年累計認購已連續第3年突破百億元，穩居重慶樓市銷售榜首。華東區域中，杭州龍湖年累計簽約逾60億元。

11月初，龍湖多地有新項目開盤，將計入下月銷售業績。公司表示，將繼續堅持“擴縱深、近城區、控規模、持商業”的戰略與靈活的行銷策略，以在波動的市場中保持穩健的銷售節奏。

[ 出售這幾個專案的主要原因在於SOHO中國看不到專案未來的收益。“以現在的成本，到時候租金減去大樓維護和管理費用後，回報率不到5%” ]
繼李嘉誠宣佈89億港元出售上海東方匯經中心後，另一位地產大佬——SOHO中國（00410.HK）董事長潘石屹也打算出售其位於上海的部分專案。據外媒報導，SOHO中國此次計畫出售的專案分別為虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場三個專案。

對此，潘石屹公開回應稱，SOHO中國在上海投資近500億元，占總量的75%。公司同時看好北京、上海未來的市場。目前，正在優化投資結構，增大在北京的投資，達到兩地平衡。“開門做生意，買進賣出很正常。”

盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民對《第一財經日報》記者表示，SOHO中國在兩年多的時間裡，迅速在上海拿下10餘個專案，這些專案如果同時開發，需要的資金非常龐大，但SOHO中國近年來的收入並不多，因此，把部分不是很符合公司總體戰略的項目出售，也在情理之中。

在滬項目推進緩慢

2009年8月，在北京賣樓風生水起的潘石屹開啟了其在上海“旋風式收購”的第一站——24.5億元從摩根士丹利處接手號稱“上海第一爛尾樓”的東海廣場。至今，以百米衝刺速度“殺入”上海的SOHO中國已在滬拿下12個項目，累計耗資達287億元，其中，僅2011年，SOHO中國就耗資153.82億元拿下包括外灘8-1地塊在內的7個項目。

此次被傳出將出售的三個項目均收購於2011年。當年4月1日，SOHO中國宣佈以16.34億元收購上海靜安區萬航渡路716弄~794弄地塊，後被命名為SOHO靜安廣場；4月13日，SOHO中國以24.7億元收購上海海倫路地塊，後被命名為SOHO海倫廣場；5月31日， SOHO中國又以15億元收購上海虹口區海南路10號地塊，後被命名為虹口SOHO。

自SOHO中國大舉進軍上海以來，公司旗下項目就屢屢遭到進展緩慢甚至是蓄意囤地的質疑。

“我於今年8月走訪了SOHO中國在上海的12個項目，除了已經出售或出租的項目，在建的大部分進展都比較慢。”一位長期觀察SOHO中國的業內人士告訴記者，“當時，SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、虹口SOHO和天山廣場四個專案，均還停留在地下施工階段。”

昨日，本報記者實地走訪了上述三個被傳出售的專案。在SOHO靜安廣場，記者觀察發現，該施工場地共有三個大門，其中兩個緊閉，只有中間的大門開了一半。一位元穿著保安制服的工作人員告訴記者，這個工程屬於SOHO中國。“現在樁還沒打好，起碼要兩年之後才能做好，現在進展不快。”

透過開著一半的大門，記者注意到，空曠的施工現場，為數不多的施工人員正在裡面走動，偶爾傳出機器作業的聲音。工地對面一家奶茶店的老闆向記者表示：“這個工地幾個月前開工的，但是不知道是不是在施工，每天都是大門緊閉，好像沒有太大動靜。”

隨後，記者又來到位於四平路海倫路路口的SOHO海倫廣場專案。現場的施工銘牌顯示，該專案開工日期為2012年9月1日，預計竣工日期為2014年2月4日。目前，距離專案竣工日期不足4個月，SOHO海倫廣場還僅僅處於打樁階段。施工進度稍快的是虹口SOHO，該專案已經完成了打樁，其中的一幢大樓已經造到約4層樓的高度。

上海戰略受挫？

“潘石屹要拋售上海物業的消息，已經在圈內傳了兩個月了。”一位不願透露姓名的業內人士稱，要想同時撬動這麼多項目，SOHO中國確實有些吃不消，特別是在其宣佈由“銷售到自持”轉型後，資金鏈也開始吃緊。

據上述業內人士測算，三個專案的買入成本約56億元，以增值30%保守估算，通過出售這三個項目，潘石屹可套現超過70億元。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，出售這幾個專案的主要原因在於SOHO中國看不到專案未來的收益。“以現在的成本，到時候租金減去大樓維護和管理費用後，回報率不到5%。”

SOHO中國官方在一份給媒體的回復中解釋稱，公司將優化公司資產結構，在適當的時機出售相對不太核心的資產，同時購買優質資產，以實現在上海和北京市場投資比重各占一半的目標，並達到資產和資本的最佳配置。


由於SOHO中國目前有75%的投資佈局在上海，按照北京、上海各占一半的安排，潘石屹或將選擇在上海進行戰略收縮，並加大在北京的投資。

事實上，今年以來，潘石屹在上海的佈局並不順利。首先是在外灘地王案的一審中輸掉了官司，後又在與美國漢斯競爭“東八塊”中敗下陣來。

值得一提的是，去年12月，在外灘地王案一審開庭的前夜，潘石屹略帶“寒意”地發了一條微博：“我們來上海三年時間了，其實還是人生地不熟。我們要贏得上海人的尊重，是靠我們為這座城市創造的建築作品，是我們堅持的誠實、創新、團結的原則。”

就在徽商銀行宣佈在香港聯交所上市之際，“始終對銀行不太放心”的地產大鱷萬科卻高調宣佈將出手逾30億港元認購徽商銀行在港IPO股份。這在業界引起了不小的震動，各種猜測撲面而來。

而業內人士指出，萬科在毫無經驗的情況下跨界投資銀行的風險不容忽視，未來隨著利率市場化的推進及監管趨嚴，銀行盈利空間將會縮小，而如何保證這筆投資的收益對萬科而言將是一個不小的挑戰。

萬科押寶徽商銀行


“萬科此次染指徽商銀行主要是看中了投資標的的資產回報。”一位知名的行業分析師對《中國企業報》記者表示，“作為中部地區最大的城市商業銀行，徽商銀行的經營現狀比較好，營業利潤比較高，其成長性、盈利性及資產品質等各項經營指標均位居同業前列。而且銀行的資產回報率要高於地產，可以反哺萬科的地產業務，對企業專案銷售形成直接支撐。”

投資銀行的研究報告顯示，徽商銀行2012年淨利潤達到人民幣43億元，較上年同期的人民幣35億元增加23.3%，高於在香港上市的中國商業銀行平均水準。資產回報率連續三年高於已經上市的中國商業銀行，貸款總額和存款總額在全國城商行中位列第四位，總資產在全國城商行中位列第七位。

金融行業研究員霍肖樺在接受《中國企業報》記者採訪時指出，萬科與徽商銀行的此番合作是各取所需，互惠互利的選擇。從實力上看，萬科相對于徽商銀行是一個龐然大物，其背後資金是對徽商銀行最大的支援，而徽商銀行之于萬科，則是多元化戰略投資的選擇，是未來長期多元化發展的行業佈局。

被迫的多元化投資

　　儘管業界不乏看好萬科參股徽商的觀點，但從某種程度上說，萬科此舉或出於無奈。

不久前，在房企淨利潤普遍下滑的背景下，今年1—9月，萬科雖然實現淨利潤同比增長21.3%，但這一數值比較去年全年淨利潤125.5億元，完成還不足一半。

早在去年年初，一直聲稱專注房地產業務、堅持業務專一化的萬科集團董事會主席王石還在公開場合高調表示，“以前如果有人遊說把萬科業務多元化，我會回應‘我死了以後再說’，但現在想法有變，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒裡伸出一隻手來干擾你。”

時隔一年後，這句話還猶言在耳，但萬科的戰略佈局卻已不得不應勢作出調整，走向“多元化”的道路。

從年中的“城市運營服務商”戰略到如今大舉認購徽商銀行股份，萬科在釋放著“天花板臨近”的資訊，而此次佈局無疑是在對沖未來房地產行業的增長乏力。“在房地產政策持續從緊，資金長期受限的背景下，房地產未來增長的潛力和空間已經大不如前。萬科此次投資徽商銀行是為公司未來的發展尋找新的增長空間。”霍肖樺對《中國企業報》記者說。

純房企跨界風險


事實上，房企投資銀行的例子並不鮮見。有銀行內部的人士對《中國企業報》記者表示，“由於目前的實體經濟發展狀況較為低迷，很多企業都需要大量的流動資金來支撐自身的發展。自從今年下半年，國務院發佈金融改革方案以來，不少企業就開始動腦筋想介入金融業。

然而一個不容忽視的問題是，此前持股銀行的企業，雖以房地產業務為主，但早已是多元化經營的企業，而萬科此前為純粹的房地產企業，多元化投資選擇銀行，未來前景或令人擔憂。


中國企業研究院首席研究員李錦表示，“房地產與銀行畢竟是兩個完全不同的領域，在毫無銀行經營經驗的背景下，萬科此次跨界還是有一定風險的。萬科現在與徽商正處於‘熱戀期’，在預期美好未來的同時，也應該要做好未雨綢繆的三個準備：一是銀行利率放開，競爭空前激烈，甚至自相殘殺，盈利空間縮小；二是隨著中西部開發，地方債務上升，銀行呆帳、死賬上升幅度加大；三是銀監局監管加嚴，也許銀行大幅盈利的‘青春期’已過，徽商此時可能已是‘徐娘半老’。”

全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席、資深財經評論人朱大鳴（微博）指出，地產與金融互相滲透，在帶來利益的同時也可能生髮出更加複雜的新風險，這種風險核心特徵是巨頭聯姻一旦一方遭受危機，另一方可能也會被“連坐”，從而形成一股強大的衝擊波。

周潤發「發哥」名下擁有約台幣40億的房產，從影幾十年來在演藝事業發展有成，也替自己賺下不少的買房基金，因此發哥與發嫂多年來買下豪宅、別墅與土地，在房地產的投資上下了不少功夫。談到買房秘訣，他說，「節流」才是最重要。

他提到，自己身上所有的錢都是交給太太處理，自己的零用錢也是由太太保管，因此，買房的部分也是夫妻共同決定下才買下。經香港媒體報導，周潤發夫妻倆平時省吃儉用，生活花費不奢侈，因而能累積財富買下一棟棟的房地產。雖然發哥片酬不低，但他仍強調，要節流才能有今天置產的結果。 周潤發夫婦認為簡樸、節儉過日才是累積財富最好的方法。

他常被目擊步行、搭公車或者乘搭地鐵，家中的電視機也已使用了十多年沒做更換。但夫妻具有投資眼光，因此在90年代他們就開始買房置產，隨著香港房市情勢熱，在其名下的房屋價值都已大幅提升。 夫妻倆並無生育子女，因而決定效法比爾蓋茲與巴菲特，在身後將名下財產的百分之99捐贈出來，幫助在這個社會上有需要幫助的人以回饋社會，目前有意以成立慈善基金會的方式投入慈善事業。

香港高房價但也高薪資，每年國際人力公司公佈各國薪資指南時，香港薪水幾乎是台灣的兩倍，令國內上班族羨慕不已！但現在香港卻掀起一波移民台灣潮，原因是他們被香港的高薪資、高房價給害慘了？！有港青就直言，高房價和高薪資扼殺了多元產業的發展，現在生活在香港，如果對金融業和地產業沒有興趣，在職場上就等於沒有其他多餘的選擇了！

香港人為什麼這麼愛台灣？一名港青表示，香港房價越來越高，物價也越來越貴，生活水平下降，加上中共對香港統計政策越來越嚴格，導致在香港生活越來越艱辛。 根據彭博周刊報導，這名港青就分析，香港生活不易的五個關鍵原因，分別是政治氛圍越來越差；生活成本變高；創業不易；產業缺乏多樣性；職涯上若對金融或地產主流夜沒興趣，就沒有太多其他選擇。若仔細比較港台創業環境，光是店面租金及高昂的人事成本，就夠讓年輕人吃不消，也是中小企業難以在香港生存的原因。

根據第一太平戴維斯在今年九月份報告指出，香港蟬聯全球商業及住宅租金最貴的城市冠軍，以香港新界購物中心的租金價格計算，每平方英呎月租金是80港元至250港元，約台幣296至925元台幣，若是高檔地段購物中心的租金，則是500至700港元，約台幣1850至2590元，黃金商業區的租金甚至達1000至2000港元，約台幣3700至7400元。 若是以坪數計算，一坪等於35.58平方英呎，香港店面租金一坪最便宜的價格，就是台幣10531元起跳，最貴還可達台幣26萬3292元。

在香港的創業成本高，資金高及薪資高的「三高」因素下，加上香港人才濟濟，競爭對手幾乎都是國際大企業，導致沒背景的中小企業很難生存，也讓許多香港青年選擇到海外尋求夢想，而相對慢活的台灣，就成為了他們的第一選擇。 不過外籍人士想要移民台灣，並非易事，根據國內會計師事務所表示，想取得台灣國籍最容易的辦法就是透過婚姻，只要結婚三年以上，並符合相關規定，就能機會取得。

再者，就是透過投資移民，每人至少投資500萬新台幣的投資或存款，並且要坐移民監，一年內不得離境台灣超過一個月，之後可再申請永久居留權，但必須合法連續居留五年，每年居住時間超過183天。 若是前兩種方式都辦不到，也可以在台灣成立公司，雖然沒有最低資本額限制，但申請人得被聘為該公司的專業經理人，並且年營業額至少300萬元新台幣，因為比起歐美，台灣想要吸引的是可以貢獻台灣的人，因此規定也相較嚴苛。

短期將適度提高發展密度

行政長官梁振英昨天表示，本港工商用地出現供應短缺，未來須規劃和開發大量工商業用地。政府短期內將適度提高發展密度，另外透過9大措施，增加短、中、長期的土地供應，包括在新發展區預留工商業用地、把政府辦公室變作商業用地等。

梁振英出席總商會午餐會時指出，本港工商業用地與住宅用地同樣短缺，寫字樓、商業樓宇及分層工廠大廈等工商業樓宇，去年底的空置率創5年新低。政府在開發住宅用地的同時，也要為工商業界規劃和開發大量土地。

梁振英表示，政府短期內將適度提高發展密度，以增加商業樓面面積，例如啟德發展區的房屋及商業用地，地積比率可增加約20%。未來將推出9項短、中、長期的計劃，包括「起動九龍東」、開發新界北部土地、檢討法定圖則上「未決定用途」地帶、發展機場北商業區等。

核心商業區官地轉商

政府亦繼續研究把核心商業區內的政府用地轉為商業用地，包括搬遷旺角的工業貿易署大樓、律政司辦公室遷至前中區政府合署、分階段重置灣仔海旁三座政府辦公大樓，並考慮把中環美利道停車場及上環林士街停車場改作商業用途。

9項計劃中，新發展區將是中長期土地供應的主要來源，新界東北及洪水橋發展區都預留工商業用地，6年後陸續推出作發展用途。長遠而言，在維港以外填海、發展岩洞和地下空間，將成為增加土地供應的重點項目。梁振英指出，雖然去年出現大規模抗議，但政府現已釋除公眾對發展新界東北的疑慮，呼籲社會各界顧及香港整體利益。

高緯環球香港執行總監蕭亮輝同意商廈的新供應有限，政府須規劃長線商業用地供應，否則數年內商廈租金或重上高峰，但9項措施中，不少項目仍在研究階段，涉及的地點也多為新界區而非傳統商業區。他建議政府加快落實兩項措施，包括把核心商業區政府用地轉為商業用途，以及檢討法定圖則上「未決定用途」的地帶，盡早釋出可發展的商業用地。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，措施集中在中長線規劃，短中期供應須依靠「起動九龍東」。但市場對商業樓面需求較具彈性，即使中環區商廈供應緊張，用家仍可轉移到鄰近地區，預計商廈區將逐步擴散至多個區域。

總商會主席周松崗歡迎政府有決心解決土地短缺問題，他說：「我們喜見行政長官回應了本會提倡的眾多建議，包括核心商業區政府大樓及用地轉為商業用地，以及發展九龍東作為本港另一個核心商業區等。」

政府去年10月起推出多項辣招，加上今年4月實施一手新例，令樓市交投氣氛「急凍」。置業國際蔡涯棉認為，一手市場近期成功「尋底」，未來會平穩發展，但二手市場則相信仍要下調，估計未來數月有6至8%下跌空間。

蔡涯棉表示，一手市場自九龍站天璽近月減價及連同優惠推售，加上及後推出的The Austin等多個新盤銷情也不俗，反映新盤找到支持位，未來新盤市場樓價將趨平穩。

此外，一手樓盤往往提供全屋裝修等，令買家可以省卻一筆裝修開支，亦是其吸引買家入市原因之一。

二手市場方面，他對現時買賣雙方對樓價看法仍有距離感到擔心，由於買家可以轉投一手市場，二手業主出貨的壓力便相對較大。

蔡涯棉認為，二手樓價近期已有4至6%的折讓，估計未來數月會再下跌6至8%，屆時二手市場才可找到支持位。

內地房地產市場，他認為北京和上海等地推出的新措施，對市場影響不大，其中上海的「滬七條」主要針對二套房的首期和外地人的購買資格等，由於二套房佔當地按揭市場和外地人佔當地買家比例也不高，影響不大，仍須視三中全會是否有其他措施出台。

維峯今售48伙 囍滙樓書望周內發

港島新盤戰蔓延，房協昨起就筲箕灣樂融軒舉行大型代理誓師簡介會，料最快周內發放樓書及開放示範單位，而灣仔囍滙第2期樓書亦可望周內發放，兩盤推售如箭在弦。

房協助理總經理（市場事務）麥耀文表示，房協已委託逾百間代理公司銷售旗下筲箕灣項目樂融軒，而房協會由昨天起至今天一連兩日與各代理行進行簡介會。據悉，獲房協銷售委託的代理公司多達逾120間。

麥耀文續說，樂融軒示範單位設於長沙灣，當中包括3房連裝修及交樓標準單位各一，以及1個兩房清水房，計劃最快本周四開放予傳媒參觀，估計周內可正式對外開放，而樓書亦有望周內發放。麥耀文又指，樂融軒為私人項目，會以市價發售。

項目將禁代理回佣

有消息指，樂融軒佣金低至由1%起，當中佣金會隨銷售單位增加而調升，最多為1.5%，但仍比一般新盤佣金最少約2.5%為低，相信是過去1年佣金最低的一手樓。另據悉項目將禁止代理回佣，並會設買樓限制，如不接受公司名義認購、以及每位買家限購1伙等。為協助用家入市，房協也計劃推出二按。

對於近期有多個新盤推售會否擔心有競爭，麥耀文指各盤各有好處，不需太擔心，而房協選擇現時推盤不單純因近日市道暢旺，推盤還需考慮多個因素，包括項目建築期及獲批預售時間等。樂融軒共提供274個單位，當中包括214伙私人住宅單位，以及60伙出租式長者單位，預期項目明年第四季入伙。

其他新盤亦加緊部署，信置（00083）等灣仔囍滙2期，連日來發展商都與市建局開會，商討推盤事宜，市場人士表示，項目的樓書最快可於本周內公布，相信可趕及月內推盤。

Imperial KENNEDY今售

另?地（00012）北角維峯及新地（00016）堅尼地城Imperial KENNEDY均會於今天推售新一批單位。其中維峯今早11時會以先到先得形式發售48伙，平均呎價27,140元，主打1房及2房戶，入場費669萬元起。項目昨天也沽出1伙，為20樓E室，實用面積486平方呎，買家享兩成樓價折扣，成交價1,026萬元，呎價2.1萬元。

至於新地Imperial KENNEDY今午4時起會發售15伙，而第一輪開售未能揀樓的登記可獲今天第二輪銷售的抽籤資格，據了解，項目累積票數逾120張，對比今日發售的15伙，仍然超額認購7倍。該盤昨天也賣出1伙，消息指，單位為中層A室，實用面積619平方呎，定價1,686.2萬元，呎價約2.72萬元。

西九客回流港島 還看囍滙

西南九龍新盤熱賣，滙聚大批客源，估計逾千名向隅客為市場潛在買家，惟有關客源能否流入港島新盤，還看灣仔區即將推售的最大型新盤囍滙策售策略。

西南九龍兩大新盤，包括：新地（00016）天璽、會德豐地產及新世界（00017）THE AUSTIN相繼開售，掀起的新盤熱，大批客源滙聚西南九龍，隨着兩盤（天璽178伙）幾近售罄，兩盤大批已登記的向隅客，成為市場上潛在的購買力。

港島10年來 沒千伙盤開售

單就THE AUSTIN上周六發售的第五批100伙計，已有約1,600個登記，換言之，有約1,500個已登記的買家未能揀樓，扣除雙重登記買家，保守估計，亦有逾1,000個有意入市新盤的潛在買家。

然而，該批西南九龍客源，會否轉投現正揭開新盤戰幔的港島區，還看信置（00083）的灣仔囍滙2期，項目提供1,096伙。

回顧過去10年，港島區開售的最大型新盤，要數?地（00012）於2004至2005年發售的西灣河嘉亨灣（2,020伙），若以灣仔區而言，過去10年更是沒有任何逾千伙的新盤開售，最大型亦只是華置（00127）於2006年銷售的尚翹峰（632伙）。

觀乎近期爆發的港島區新盤戰，以囍滙2期最具規模，加上灣仔區有大量舊樓客源，實在不愁銷情，若能配合發展商貼市價及優惠銷售策略，除區內客源外，更能吸引西南九龍向隅客，同時帶動港島區另一輪新盤熱。

結束4連跌 仍較高峰期挫逾6成

樓市成交從谷底反彈，10月額外印花稅（Special Stamp Duty，簡稱SSD）數字亦錄得100宗，按月回升5%，結束4連跌的局面。

稅務局昨公布10月份住宅物業交易中，印花稅署確定了100宗須繳納SSD稅的成交，較上月錄得95宗增加5%，結束自今年6月以來展開的跌勢，但仍然較高峰期跌逾6成。

佔整體二手3.8% 交5%稅為主

有業界分析指，近期在新盤大幅減價帶動下，部分投資者會看淡後市，願意連SSD沽貨，帶動SSD成交稍為回升，以10月份二手買賣註冊量亦只有2,653宗，SSD成交比率達3.8%。

若以持貨期分類，持貨逾一年但少於兩年轉手低稅率（成交價5%）個案，繼續主導市場，合共錄得95宗，持續減少，但仍佔整體比例逾9成半；而持有介乎半年至1年內轉手的個案，減少至1宗，佔整體SSD盤成交約1%。至於在半年內轉售的「重稅」（成交價20%）成交則卻錄得4宗，按月增加兩倍。

SSD稅款1840萬 按月增3.4%

同時，期內錄得SSD盤成交共涉及1,840萬元稅款，按月增加3.4%，粗略估算，普遍介乎300萬至400萬元物業。

同時，自政府去年10月公布加強版SSD之後，印花稅署在過去一年，合共確認1,721宗涉及SSD成交。由於加強版SSD的修訂草案尚未通過，故此稅務局未有確認當中屬於加強版SSD的比例及數字，但業界普遍相信，由於加強版SSD的稅率沉重，所佔比例應不會太多。

置富產業(0778)昨日宣布，公司今年第三季可供分派予基金單位持有人之收益為1.5342億元，按年升10.6%，每基金單位分派8.28港仙，按年增加1.47%。

續租租金調升20%

截至9月底止首三季，該公司可供分派予基金單位持有人之收益為4.6億元，較去年同期增加13.1%，而每基金單位分派26.28仙，按年升9.6%。物業組合出租率於9月30日為98.3%，每平方呎租金為34.2元。報告期內的續租租金調升率達20%。

置富產業於首9個月總收入按年升12.5%至9.25億元，物業收入淨額分別較去年同期上升12.3%至6.53億元，主因擴大後的物業組合錄得強勁的租金調升率、於去年2月收購的麗城薈及和富薈提供收入貢獻，以及已完成資產增值措施所帶來的可觀回報。

上市僅四年的恆大地產（3333）已從地產行業跨入體育界，從體育界玩轉到影視音樂，現在?大又再度跨界礦泉水業。?大礦泉水集團董事長潘永卓日前向媒體透露，借助?大集團在地產領域的佈局投資百億進入礦泉水領域，首批將投產年產40萬噸與80萬噸的兩座水廠，遠期規劃年產將達千萬噸。不過，業界則對這個跨界礦泉水「新人」有些看淡。

定位高端 納比做推廣大使

在相關消息正式公佈之前，恆大礦泉水的廣告已先曝光。在此前廣州舉行的亞冠足球賽上，相關的營銷公示已經展開。「?大冰泉」被放上了?大足球隊球員球衣胸前廣告。潘永卓透露，世界名帥納比、郎平，前世界足球先生菲費高以及前西班牙兼皇馬雙料隊長希亞路將擔任?大冰泉水的推廣大使。

潘永卓介紹，集團首批投產年產40萬噸與80萬噸的兩座水廠，分別位於白山市的靖宇縣和撫松縣。

多間內房開發商10月銷售表現理想，其中龍湖地產（0960）首10月實現合同銷售額超過去年全年總和；禹洲地產（1628）累計合約銷售額95.91億元（人民幣，下同），完成調高後的全年目標90億元的107%。不過，法國巴黎銀行卻潑冷水，預期明年內房市道表現未如今年般理想，明年內地樓價整體只升5%。

龍湖地產（0960）公佈，10月單月實現合同銷售額49.3億元，同比上升29.1%，環比上升12.8%，銷售面積達50.5萬平方米。至此，公司1月至10月累計實現合同銷售額402.3億元，同比增長26%，並超過去年全年總和；累計合同銷售面積達317.3萬平方米。龍湖在重慶、北京、成都、杭州、西安等城市的12個項目提前兩月完成全年銷售任務。

建業完成全年目標85%

建業地產（0832）10月份的合同銷售金額達13.3億元，同比升65.4%，月內銷售面積196,982平方米，同比上升74.8%，平均銷售價格每平方米6,754元，同比下跌5.4%，主要是由於產品組合變化所致。統計首10個月，集團的合同銷售金額107.2億元，按年上升24.5%，並鎖定全年合同銷售目標126億元的85%，期內銷售面積1,624,996平方米，按年升25%，平均銷售價格為每平方米6,602元升0.8%。

禹洲地產（1628）10月合約銷售金額8.22億元，同比漲36%，合約銷售面積83,339平方米，同比上漲25%。首10個月合約銷售金額達95.91億元，同比增長67%，完成調高後的全年目標90億元的107%；合約銷售面積為903,449平方米，同比增長40%。集團首10個月的合約銷售均價每平方米為10,616元。另外，累計的認購未簽約金額為11.74億元。

遠地完成全年目標89%

此外，遠洋地產（3377）亦公布，10月協議銷售額共計約30.1億元，環比下跌11%；協議銷售面積23.8萬平方米；協議銷售均價約每平米12,600元，環比下跌36%，主要是產品結構不同所致。截至10月底，已經完成全年銷售目標的89%。統計1月至10月，遠地協議銷售額共計310.1億元，同比上升15%；協議銷售面積228萬平米；協議銷售均價約每平米13,600元，同比上升13%。

奧園調高全年銷售目標

奧園地產（3883）宣佈，調高今年合同銷售目標，由75億元調高至85億元。截至11月10日，該公司累計合同銷售金額已達原定全年銷售目標逾90%。

另一方面，法國巴黎銀行董事總經理及房地產研究主管李偉烈表示，內房開發商今年首10個月銷售表現佳，成交量增長20%至30%，房價亦升10%至15%，相信11、12月的樓市成交仍然偏高。但他預期，2014年內房市道表現未如今年般理想，明年內地樓價整體只升5%。

他指出，由於發展商開工進度趕不上賣樓進度，造成供應短缺，或會影響發展商明年銷售。另外，三中全會將討論各種房地產改革方向，包括進行土地改革，以及推行房產稅，減少地方政府對賣地收入的依賴，相信明年樓價升幅減至半成，預期一線城市受政策影響較大。

李偉烈稱，內房股中最看好中國海外(0688)，但看淡?大(3333)，因其負債高，若計入其未繳付的土地款項負債率已逾100%，待繳的土地款中有60%至70%須於今明兩年內繳付。