早期北市「基泰國際」、「基泰之星」、「京站」到近期大安區「璽朵瑞安｣、桃園「喬崴MOMA」等建案陸續推出包租2年、報酬率3∼5％促銷搶市，究竟何謂包租？簡而言之，租期內由物管公司直接幫屋主找租客，即便空置、無租客，照樣支付屋主租金，空租風險全由物管公司承擔。
包租建案多集中熱門商圈及學區周邊，又以套房產品為主，有鑑於套房貸款成數低，近來也有業者改推「單元」案，1單元包含4間套房，便於投資人提高貸款金額。

房市低迷包租湧現
觀察近10年房市，大型租售管理公司永勝資產科技集團執行長徐銘達表示︰「一般來說，只有在產品推不動時，代銷才會推包租方案。」 徐銘達說，2003年SARS事件後，房市呈現緩漲，2009年金融海嘯後有波短暫V字反彈，近來在豪宅帶動下出現急漲、補漲效應，建商大量推案、供過於求，為行銷包裝，市場曾一度湧現包租案。

易衍生綜所稅收差
但術業有專攻，代銷業者擅長賣房，包租後續管理多半轉交物管公司，永勝資產科技集團企劃部協理黃淑鈴表示，近來政府嚴格查租屋稅，包租易衍生後續綜所稅收差，「代銷無法釐清權責，物管公司轉手租金，又會累積帳上帳，2009年後能不接就不接。」

包租看似穩賺2~3年保證租金，一旦超過保證期，若無法繼續保持高報酬率，極有可能湧現拋售潮，「基泰之星」曾一次出現10∼20戶待售戶，也是投資人必須衡量的風險。

計算報酬應扣稅額
此外，投資人應慎選包租業者，大師房屋京站營業處處長范瑀宸表示，有2、3位「京站」委託出租人過去曾遇到小型私人物管公司惡性倒閉，導致領不回租金，損失慘重。

創意家行銷協理蔡穎杰提醒，買家在計算報酬率時應扣除稅額。

包租避奢稅 代租「一條龍」
吸引投資客 建商服務好

受奢侈稅、升息等因素影響，整體房地產市況不明、買氣不振，建商為促銷建案，祭出包租、代租等手法吸引投資人。但包租與代租操作手法大不相同︰包租多以預售案為主，買家賺到租金又能避開奢侈稅；代租則採「一條龍」服務，可含租前裝潢規劃、收租修繕至退租清潔復原等。專家提醒，先搞懂遊戲規則，並慎選方案，才能當個聰明又省事的包租公。

雲端催租 助房東避免衝突

現代人生活忙碌、重隱私，想輕鬆當包租公，可交由專業物管公司協助處理房屋租賃。擁有19年資產管理經驗的永勝集團，近來積極發展雲端科技，集保全、門禁、監視與考勤四合一功能的「C-Home」產品，可做到無人帶看與電子催租服務。
包租公最怕遇上「奧房客」，若房客無故欠租，在過去，房東只能選擇換鎖，甚至還得冒著正面衝突的風險。
但透過C-Home「雲控鎖（c-lock）」功能，一旦房客欠租，會主動發出App訊息通知房東，永勝集團執行長徐銘達示範時說明「房東可從手機設定門禁卡延緩開門時間，叫房客罰站當作第一步警告。」

10秒內與警方連線
一般大樓保全多委由保全公司負責，但C-Home從啟動保全元件，10秒之內就可完成App通報，並同步連線警方，差別只在無法提供機動保全；此外，監視器系統還可做到無人帶看。
C-Home主機要價6800元，每月另收月費，因價格不便宜，主要客群為民宿、商辦、店面為主，相較傳統保全收費模式，徐銘達看好潛在市場，直言「人力永遠是最貴的，雲端數位化是未來趨勢。」

代租老經驗 跨足飯店

包租雖是以行銷角度出發，但也有業者靈活經營，發展成專業物管公司。位在台中逢甲商圈的「麗冠住園」，1999年推出包租預售案，包租3年、報酬率達8％，當時售出8成。建商也提供代租、代管服務，收取10％月租金服務費，掌握管理Know-How，今年底更將跨足飯店市場。

估算有9％報酬率
寬敞大廳、免費健身房、書報區陳列最新雜誌報紙，外籍生在中庭悠閒談笑曬冬陽，麗冠住園共分2個館、816間套房，1館由建商自營出租，2館自住戶約佔5成。因報酬率高，麗冠住園董事長特助幸世平表示：「現在只要有住戶出售，合理價格內，我們都會收購回來。」
房東林先生10年前以70∼80萬元買下2戶10坪套房，委由麗冠代租代管，月租金5000元、報酬率8％，「現市價行情約140∼150萬元，月租金6000元，報酬率9％。」2戶套房幾乎無空租期，林先生十分滿意麗冠在房客管理與出租率表現。

逢甲大學曾談合作
建置網路管理系統，房東上網就能查詢房客繳費情形，因房客多為逢甲學生，麗冠還提供獎學金，不定期舉辦活動增進社區住戶情感，逢甲大學曾洽談合作計劃，希望釋出200間做學生套房，社區內約有40餘位外國交換學生，有如小型國際村。
麗冠住園房務、工務、財務、管理團隊人員多達50餘人，幸世平表示，將斥資9億元興建3星級飯店，基地面積6600坪，規劃174間房，年底就會動工，預計3年完工，適合商務人士與城市旅行者，幸世平說：「我們累積20餘年管理經驗，已備齊飯店經營的前置人力，未來只差現場服務人員進駐，不會有接軌問題。」

套用信義區模式 專家：待考驗

民眾愈來愈重視休閒生活，電影院每逢周末必擠滿人潮，現在更成為建案吸客利器；淡水大型造鎮開發計劃「海洋都心2」，近來打出「威秀當鄰居」廣告，桃園八德「竹城新城」未來有國賓影城進駐周邊廣豐百貨商場，建商鎖定年輕族群口味推案，以鄰近電影院作特殊賣點。

最快後年進駐
「海洋都心2」建商宏泰建設為信義計劃區大地主，坐收威秀影城、Neo19等高額租金，更將營運模式套用淡水新市鎮開發案。該建案規劃3期，第1期推出1580戶、2期規劃1600餘戶，第3期正在申請建照階段。專案經理林振傑表示，「海洋都心2」目前去化約8成。

Mobile01討論版不少網友詢問「真的會進駐嗎？」、「建商又在描繪美夢！」對此，威秀影城表示，雙方確實有合作計劃，希望最快2015年底就能進駐社區。愛看電影的淡江大學研究生Apple表示：「很期待！以後想看電影就不用大老遠跑去內湖、士林了。」

無獨有偶，位於桃園廣豐重劃區新成屋「竹城新城」，未來也有國賓影城進駐利多，新理想廣告副理陳上霖表示，廣豐紡織9月已取得建照，將開發成百貨商場，社區居民走路1分鐘就可到電影院。該建案規劃9棟、210戶，首購族佔3成。

條件相差甚遠
觀察近年大型休閒娛樂進駐建案變化，已從早期單純提升生活機能的大賣場，進化為電影院、書店等。
創意家行銷副總何志正提醒，淡水與信義區發展條件相差甚遠，地理位置與就業機會大不同，「能否複製有待市場考驗。」何志正也以過去建商最愛的合作對象亞歷山大運動中心為例，「一旦業者經營不善，對社區來說反而是麻煩。」

桃園縣房市交易熱絡，建商也不斷推出新建案，但空屋率卻占全國第二名，顯示交易多屬投資性質，使房價在供過於求的基礎上仍高升不下，讓全桃六成有購屋需求民眾認為房價不合理，也高居全國第二。

桃園縣目前有七十萬餘戶住宅，根據縣府主計處統計，去年一至九月新建案申請建造，獲准核發的建照總樓地板面積達三百六十六萬餘平方公尺，占全國比率一成五左右，不僅是六都之首，更是全國第一，且其中所有權首次登記的房屋更高達九千三百餘戶，等於每個月都有上千棟的新屋落成。

建商不斷推出新建案，房市交易也熱絡，去年一至九月房屋辦理移轉登記的棟數，全縣有四萬兩千餘棟，其中超過八成，即三萬四千餘棟屬買賣登記，換算平均每個月買賣成交了近四千戶。

空屋率10.81％ 高居全國第2

不過，營建署也統計出，截至去年底，全桃園縣的空屋量近八萬戶，約占全縣住宅數的十．八一％，比全國平均的十．六三％還高出○．一八個百分點，空屋率也排行全國第二。

即使空屋多，建商仍然持續推出新建案，今年一至九月新建案申請建造，獲准核發的建照總樓地板面積達到五百八十二萬餘平方公尺，占全國總申請樓地板面積的近二成，數據更是全國第一，其中所有權首次登記的房屋高達一萬一千餘棟，房屋辦理移轉登記棟數則有三萬八千餘棟屬買賣登記。

房仲業者指出，國外空屋率大都維持在五％以下，空屋多代表市場出現供過於求的現象，但桃園新建案仍不斷推出，房市交易也熱絡，這就表示投資客多，也讓房價仍持續攀升。而根據營建署資料，去年全桃園六成有購屋需求者認為房價不合理，房價所得比也達七．五倍，排在六都的第三位。

大溪鎮員林路一段三巷最近有建築工地進行灌漿工程，但沙塵、泥漿飛濺到附近住宅的窗戶、採光罩等，讓住戶「灰頭土臉」，住戶向工地抗議，建商遠雄建設承諾改善，將與居民會商賠償問題。

不敢曬衣 出門得戴口罩

住戶們直說，這真是太誇張！建商進行灌漿施工的灰塵就跟沙塵暴一樣，不僅房子蒙上一層灰，停在路旁的車子也被泥漿噴上有如雨點的灰斑，衣服不敢曬外面，出門也要戴口罩，整個生活品質超差，要求建商改善並賠償負責。

住在工地旁的上百戶居民為此向縣議員陳情，縣議員李柏坊、陳治文指出，建商在大溪員林路一段蓋廿層樓的新大樓，但因防護措施不周全，加上東北季風影響，讓居民全都遭殃，日前也請縣府環保局來稽查。

建商認疏失 願協調賠償

建商坦承作業問題，也承諾會增加帆布護網改善，賠償部分也會與社區居民協商。另外，住戶也要求工地夜間十點以後至上午八點之間不得施工，還給住戶乾淨與寧靜的環境。

根據《彭博社》最新環球調査指出，資產泡沫正在許多區塊間成形，包括網路、社群類股，以及倫敦、中國的房市。

該調查指出，含括分析師、投資人、交易員的彭博訂戶中，有 82% 認為網路、社交媒體股的股價過高，令人憂心；73%認為中國的房價高漲過頭；69%覺得英國倫敦房市已經或即將泡沫化。相較於美國方面，僅有31%的人認為房價過高。

調查數據就顯示的警訊，和2008年的金融危機相似，投資者持續觀望決策者的動態，和投資潛在的風險，調查整體顯示，投資人對於全球經濟、美國經濟和股市面較9月樂觀。

今年9月，推特(TWTR-US)股價漲了快一倍，有49%受訪人認為網路和社交媒體股市已泡沫化，33%表示在跌落邊緣。Global X社群媒體指數去年衝到57%。

不動產

中國的房市攀升，有46%的受訪者表示高房價已無法維持，27%認為搖搖欲墜。今年10月，中國4大主要城市房價再度突破新高，創下自2011年1月以來的新紀錄，今年以來房市銷量也增加33%。

英國倫敦也發現相似的情況，41%表態不動產泡沫化，28%覺得即將深陷泡沫危機。Savills Plc(SVS-UK)這個月的報告指出，英國首都的豪宅價格到2018年將提升23.1%。

美國方面，幾乎3成的數據認為政府有財政泡沫，27%覺得信貸市場無法繼續承受。聯準會(Fed)所推行的低利率和國債購置計畫，原為抑制美國的債券收益率，現在卻來到今年新高接近3%。債券收益率昨(20日)為2.8%。

20%受訪人認定全球股市已進入泡沫崩跌邊緣，另外45%認為即將泡沫化。本周的MSCI世界指數，與去年相比高出26%，是自2007年來的新高。

新興市場

新興市場則較少這方面的隱憂，58%主張沒有泡沫現象，僅有11%覺得有泡沫警訊。

其主張各國決策者在2009年經濟蕭條時期，注入大量資金到新興市場，試圖尋求經濟成長，而泡沫就從那時開始堆疊。而近日市場緩慢的成長，也可能意味資金流入至其他有價資產。顧問公司麥肯錫(Mckinsey & Co.)上周的調查統計，全球央行共投入500萬兆對抗金融危機。

問卷受訪者除了害怕對新興市場的預測出錯，對於明年幾個經濟大國和股票市場狀況，信心也略為下降。(接下頁)

[NT:PAGE=$]世界經濟狀況

數據顯示，17%投資人認為，全球經濟衰退的現象，是自今年5月以來最嚴重的。雖有約一半表示經濟仍處穩定。美國投資人最為悲觀，20%的人說，全球市場狀況越來越糟；歐洲只有15%認同此一說法；亞洲的比例最低，為13%。

覺得美國經濟走弱的比例為13%，是自今年1月以來新低。3成表示穩定，54%持正面看法，認為經濟狀況有改善。而美國人態度依然消極。

經濟合作暨發展組織(OECD)本周預測，因新興市場降溫，今年和明年的世界經濟成長幅度將縮水。今年經濟成長可能提高2.7%，2014年則有3.6%，與今年5月預測的3.1%和4%較少。

首席財務管理顧問(Premier Asset Management)的Jaqke Robbins指出，今年經濟成長和往年大致相同，都是微幅成長，主因為美國經濟稍微好轉，以及新興市場穩定的漲幅。

樂觀的數據

本月資料，有27%的覺得歐元區經濟遲緩，與今年5月61%的數據相比，樂觀許多。反觀日本方面，原本有59%覺得經濟進步的數據，這個月調降至44%。

認為中國經濟惡化的情勢比例，從5月39%降到35%，其44%表示穩定。另一方面，開發中國家是今年的隱憂，43%認為巴西經濟狀況下滑。

然而，市場預估美國明年的經濟成長下跌了11%，從今年9月51%掉至40%。因此，有19%投資人認為世界主要經濟體系，於2014年所能提供的經濟成長有限。(接下頁)

[NT:PAGE=$]獲利機會

幾乎1/3的投資者，認為歐盟提供創造巨額利益的機會。而27%認為明年應避免投資巴西市場。

調查民眾5成表示，明年在股市上會得到高回饋；17%選擇投資不動產會有高獲益。41%表示不看好明年債券市場。

與此同時，56%受訪對象減少美國債券持有比例，40%減少對日本的投資。1/3遠離歐洲債券，是自2011年12月以來最低數據。

增額庫存現金

諸多的投資險象，有1/4的受訪者開始增加庫存現金，自去年9月新高。

投資人也對許多股票指標做出預測。近一半認為標普500到明年5月前會不斷走高，歐洲STOXX50指數和日經225指數也有相同情況，約5成期待繼續攀升。44%表示不看好金價。

對於全球經濟的威脅，35%認為是美國華盛頓政策僵局，比9月份調查26%高；26%覺得是中國經濟成長趨緩；19%選擇歐債危機。

此調查由《彭博社》的750名訂閱者統計而出，調查日期於11月19日，有3.6%的誤差值。

國有地三大指標案，台北學苑地上權標案，本周即將開標；國有地除了超大面積商業區開發案，500坪以下住宅型國有地地上權，在「地上權分戶貸款」鬆綁後即將大量釋出。

空中大學商學系副教授謝明瑞表示，隨著社會結構改變，「有土斯有財」觀念淡化，加上政府國有非公用土地使用的「只租不售」政策下，商用地上權不動產將有可能成為都會房市的主流。

上周財政部開標11件國有地標案，9件為地上權住宅，其中杭州南路國有地，還是3年前富邦標錯價沒賣掉的案子，如今從學生宿舍變成精品住宅，權利金從3000多萬元，暴增至近八億元。

國產署官員表示，9件地上權住宅案中，4件位於台北市，不僅如此，台中、高雄甚至台東也興起地上權住宅熱潮，包括台中國美館與高雄愛河旁三民區土地，都將推出低於周邊房價3到4成的地上權住宅。

官員說，台北市潮州街和杭州南路近350坪國有地地上權標案，3年前原本規劃為學生住宅，因富邦人壽標錯價流標後，當時權利金僅設定3000多萬元。

國產署取消學生宿舍規劃後，上周重新開標，嘉新國際以7.68億元得標，權利金足足翻了20倍，嘉新表示，未來會興建精品級住宅。

官員說，地上權住宅在房價偏高的都會區，比較容易推動，由於地上權只租不售，建商取得土地成本較低，未來推案時，房價平均只有市價7折至6折，有助於平抑房價

不過房地產業者說，地上權住宅平抑房價的效果，仍有待觀察，例如日勝生的「仁愛本真」與吉美建設「吉美璞立」，都是國有地地上權住宅建案，房價仍然令人乍舌，吉美喊價高達每坪120萬元。連國產署官員都難以置信。

住商不動產企劃室主任徐佳馨表示，地上權住宅沒有土地所有權，折價速率比一般住宅快，若從投資增值的角度，出得起每坪100萬元的買家，可能不會選擇地上權住宅，但部分高端客戶，如長年往返兩岸的商務客，就比較能接受地上權住宅。

北台灣土地高貴又難以取得，北部建商南下獵地推案成了新趨勢。代銷業者表示，北部建商往往以北部眼光看中南部房價，覺得區域行情實在「太便宜」，未來推案開價有可能創下區域新高價。

近年北部建商南下台中搶地不手軟，遠雄建設前陣子買下台中單元二重劃區後，近期又以每坪163萬元，買下台中八期豐功段2352坪土地，創下八期地價新高；富邦建設、大陸建設、宏泰人壽也積極搶進七期重劃區推案。

台灣省不動產開發公會理事鍾尹堂表示，台北市豪宅建案每坪動輒200萬元起跳，台中目前最高開價僅為80多萬元，這波北部建商南下搶地，就是看上台中房價便宜，尤其豪宅價格僅為台北的3折，認為未來仍有漲幅空間。

台中代銷業者說，北部建商南下推案的確激勵了區域市場，不過也因為北部建商買地出手「很狠」，卡位精華區動作快，反而逼得台中建商無法在精華區買地，被迫往外圍區域買地推案，這波洗牌效應也讓台中在地建商備感壓力。

財政部表示，營利事業廠房土地遭法院拍賣，視為是營利事業具有買賣性質的出售資產行為，即使拍賣價金全數用以償還債務，仍應計入營利事業所得總額課徵營所稅。

不過，由於我國未對土地交易所得課徵所得稅，財政部表示，法拍廠房屬於土地部分的增益，可以免課營所稅。

財政部舉國稅局查獲案例指出，甲公司100年度營利事業所得稅結算申報案，稅捐機關發現甲公司當年度廠房土地已經遭法院拍賣，因此依據拍定價格減除廠房未折減餘額及執行費用等相關稅費後，核定甲公司有出售房屋增益1,000餘萬元，核定甲公司應繳納營所稅。

甲公司不服，主張拍賣價金已全數用於清償債務，並無獲益，不應課徵營所稅。

財政部指出，法院依強制執行法所為拍賣債務人的財產，為具有買賣性質的銷售行為，拍定價格即為出售價格，甲公司雖主張拍賣價金全數用於清償債務，但拍賣價金無論用於清償債務或其他用途，仍須按拍定價格減除未折減餘額及相關處分費用後，計算出售資產增益。

財政部因此提醒營利事業，如有廠房土地等財產被法院拍賣，務必依規定計算所得額申報，以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。

台銀放款餘額 遠超過土合

頂新魏家買帝寶爭議延燒，行庫主管透露，財政部上周首度向8大公股行庫進行豪宅授信總盤點，確認行庫過去18個月來，豪宅授信件數與放款餘額概況及佔整體房貸比重，市場估8大行庫豪宅授信總承作量近150件、放款餘額約逾80億元，平均佔房貸餘額約千分之2。

為避免豪宅行情拉抬周邊房市，金管會、央行去年中陸續規定雙北房價8000萬元以上、其餘地區房價超過5000萬元以上均列豪宅，貸款利率須2%起、房貸成數不可超過6成。財政部近期進一步要求行庫回報高價不動產授信資訊，土銀、合庫已出現豪宅房貸急凍現象。

財部緊盯豪宅放款
據行庫申報資料發現，土銀逾3個月無豪宅房貸授信紀錄、合庫銀授信餘額不超過10億元，表現最符合主管機關期待。台銀為配合政策，進一步要求每坪150萬元以上不動產列豪宅，不予放貸，但承作件數仍超過土銀2倍以上，實際放款餘額也遠超過合庫，讓市場意外。

不過台銀、兆豐銀、三商銀，豪宅房貸餘額佔整體房貸授信比約千分之2~3，部分銀行累計放款件數超過20件以上、授信金額超過土銀3倍以上，雖利率仍有2%以上水準，但仍有助長炒房嫌疑，恐將成月底行庫主管赴財政部業績報告時重點。

行庫主管解釋，銀行放款並未力爭豪宅房貸，平均每件豪宅放款金額不會超過5000萬元，若是第2戶以上豪宅房貸，成數會降至5成以下，實際撥款金額多半「只有」豪宅總價三分之一。

行庫預算目標不變
泛公股行庫主管指出，近期金管會限縮聯貸利率殺價空間、財政部緊盯豪宅不動產放款融資，較易拉抬獲利表現的業務不易施展，希望財政部可以調降明年度的業績目標設定值，以免行庫明年業績無法達成，影響後年的年終獎金發放策略。

財政部次長吳當傑指出，金管會針對金融業務已提出多項開放政策，銀行可從財富管理等業務上尋求進一步成長機會，各行庫明年預算目標不變，不會下修。

大台北地區許多房屋外觀老舊影響市容觀瞻，新北市為改善城市風貌，除推出老屋拉皮外，並推動「簡易都更」加速老屋重建，昨天汐止區舉辦第一例「簡易都更」動土典禮，將十餘戶老舊房屋改建為華麗社區，住戶開心說：「希望趕快住新屋！」

全體同意免審查
為改善城市風貌，大台北地區近來推動許多都市更新計劃，但事涉眾多住戶權益，引發建商與住戶談不攏等糾紛頻傳，行政上更因法規要求公聽、審查、公展、審議等繁瑣程序，導致推動都更曠日廢時，新北市都更處為加速小區域房屋更新，推出「簡易都更」方案，只要住戶全體同意都更，可跳過費時審查時間，大幅縮短十三個月行政作業，使都更程序在三個月內完成。
昨天汐止區舉辦首例「簡易都更」動土，該區域住戶透過「簡易都更」方案八十天就完成都更程序。該地面積六百二十六坪，上有約十戶一至三層磚造、鐵皮等建物，約十戶，並包含做為停車廠的閒置用地，該地經都更後，將成為地上十四層、地下三層的華麗社區，除一、二樓為店鋪及辦公室，其餘可住進百餘戶人家。

捷運新莊線通過 2.6萬坪地燙金

新北市三重區將有2萬6千多坪工業區鹹魚翻生！上市營建及食品股大廠冠德、味全、味王的子公司台味，在新北市重新路五段工業區各有大筆工業地，即將變更為住宅用地，受此變更利多、加上腹地內有捷運新莊線通過，此區中古屋年漲15％，未來新建案可望開出每坪50萬元以上。

新北市三重區都市計劃工業區面積為53.5萬坪，新北市都市計劃工業區佔全台比例為12.13％，是全台各縣市工業區面積第二大。新北市政政府指出，位於三重重新路五段，冠德建設送件變更原為太子汽車廠的3539坪土地，是「工變住」進度最快的變更案，今年7月30日已經通過內政部都委會審議。

冠德將蓋3大樓
冠德建設業務處副總經理洪錦欽表示，預計明年底前拿到執照，2015年推案，預計蓋3棟住宅大樓，戶數為600戶，總銷預估120億元，該區寶石建設「上品苑」開價65萬元以上，相對未來開價一定高於50萬元，就連鄰近二重疏洪道重劃區住宅的價位都可望攀升70萬元以上。
同在重新路五段的2塊工業區變更住宅「台味」與「味全」變更案，變更提案都還未送進內政部都委會，新北市政府指出，「味全」僅剩下提計劃案給都委會，而「台味」還需與鄰地金陵女中協議是否一起變更為住宅區。

有利於當地發展
味全變更案總面積為1.7萬坪，原為新燕紡織的土地，味全於2010年以101億元標下該土地，味全公關經理翁肇佑指出，目前還在第一階段土地變更，若要談開發商業大樓、住宅區或購物中心，都要等到第二階段才能說明。
味王旗下子公司「台味」，目前土地變更相關行政的流程也到最後階段，味王發言人魏璟雄表示，未來在這區規劃水景住宅大樓機率高，因面臨大漢溪，又離捷運先嗇宮站近，若能將工業區變更為住宅區，整體開發效應會有利於當地發展。

中古屋1年漲15％
三重捷運加盟店協理董建政指出，台味「工變住」案若蓋水景住宅，每坪可望突破60萬元，而味全的基地最大，區塊最完整，若有興蓋住宅，價位也會破70萬元。目前此區因工廠遷廠與捷運便利因素，中古屋房價1年漲15％。

國家重大的工程桃園機場捷運通車的時間跳票3次，如今確定2015年底將全線通車，統計各站周邊房價上漲幅度最高為新北產業園區上漲17.4％，其次為台北車站17.3％，居第三名為新莊副都心佔16.8％。業者表示，市中心房價高，造成自住客群往周邊低價區購屋，補漲空間較大。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，新北產業園區算是早期開發，所以交易量較大，漲幅較高，而新莊副都心是在2~3年以前才開始有推案，目前均價都落在舊市區價位，不算是實際副都心成交後的價位。全國不動產新莊中央加盟店店東陳志明指出，新北產業園區為商業區塊，吸引遠雄、冠德、新潤與亞昕等上市櫃建商在此推案。

中正區開價破百萬
機場捷運確定後年通車後，捷運周邊房價漲幅最高在新北產業園區，從31.7萬元，漲至37.2萬元，漲幅17.4％；其次為台北車站從47.3萬元漲至55.5萬元，漲幅17.3％，新莊副都心站則從31萬元，漲至36.2萬元，漲幅16.8％居第三名。
離台北車站最近中正區與萬華區也受機場捷運線影響，信義房屋建國中學店經理胡德亮指出，以中華路為中心點，東側為中正區，目前新屋的開價都破百萬元，而西側萬華區中古屋上漲15~20％。

主打首購族的淡水建案，今年有不少華僑置產客陸續買進，淡水指標案「台北灣」、「宏盛新世界2」都有華僑客戶，「宏盛新世界2」更出現華僑貴婦，1次買下6戶。

入手門檻相對容易
「台北灣」專案經理陳慶龍透露，每3組成交客戶中就有1組客戶有國外經歷。負責代銷「宏盛新世界2」的信義代銷研展組經理林朝昌也提到，目前華僑置產客約佔1成，這些華僑多選擇在市區，主要是為子女購屋置產。
日前「宏盛新世界2」就出現一名華僑買家，1次下訂6戶，據悉，這名貴婦選擇置產淡水一方面是因為房價相對便宜，另一方面也為避免手中得現金貶值，選擇投入房地產，同時為子女置產。
預定年底就要結案的「宏盛新世界2」，專案經理連將龍說，淡水重劃區和國外環境很像，淡水又具未來發展題材，基期相對低，入手門檻相對容易，具有漲幅空間，因此吸引華僑上門置產。
鄉林董事長賴正鎰也觀察發現，過去置產潮多是台商返台，今年開始因為美國政府缺錢，開始大舉查稅，許多華僑轉回台灣置產。
鄉林副總經理呂理全說，有好幾批華僑購買「鄉林皇居」後，也來看「鄉林山海匯」，一來就買了5~7戶，一組客人約6人，只有2人長住台灣，其他4人都是華僑，一年之中可能半年在國內、半年在國外。

偏愛高樓層有景觀
呂理全分析，住在美國、加拿大的客戶就愛淡水的生活方式，包括飯店式管理、生活環境和香港半山、比佛利山、舊金山長灘等地很像，淡水又是雙北郊區中離台北市區最近的地方，附近也有高爾夫球場，對於這些居住在海外，習慣交通時間1個小時以內的客戶來說，相當能接受，這些客戶選擇產品多半是高樓層、有景觀的產品。

東門每坪衝百萬 超越忠孝復興

台北捷運信義線明天通車，信義線沿線房價漲幅不如預期，根據實價登錄資料，世貿站漲10.37％最高，但房仲統計，交會站東門站每坪來到99.9萬元，超越也是雙捷運站的忠孝復興站。民眾感嘆，通車雖方便，但房價實在太貴，買不起。

據台北市不動產實價登錄資料顯示，信義線沿線以世貿站表現最亮眼，每坪房價約85.55萬元，較去年上漲10.37％，其次是象山站漲8.81％，房價每坪86.29萬元，排名第3是漲7.35％的信義安和站，房價每坪90.12萬元。

商務小套房搶手
若以公寓房價漲幅看，中正紀念堂站的6.28％最高，每坪75.18萬元，大樓產品則是大安站漲最多，達12.61％，每坪95.79萬元。
信義房屋101店店長陳俊憲說，「實價登錄的漲幅比我們知道的還低，新成屋漲幅超過2成，中古屋漲幅約10％」，現在市場案量不多，出現量縮價漲、屋主惜售的情況，對後市仍看好。他觀察，世貿站附近以商務型小套房最搶手，其次是世貿站到台北醫院間的2~3房住宅最受青睞。
不過，信義線部分捷運站公寓價格出現不漲反跌的情況，包括大安森林公園、大安站附近公寓價格都微跌，以大安站附近公寓價格跌幅最明顯，較去年下跌3.09％，每坪均價83.15萬元。

近永康區人潮多
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，信義線通車房價表現是雷聲大、雨點小，受到先前已漲過一波，信義線沿線房價又過高，漲幅自然不如預期。她認為，信義線通車後，信義線房價會隨市場波動。
永慶房仲網還發現，觀察雙捷運交會站，房價最燙金的是每坪99.9萬元的東門站，近1年漲幅達14.8％；若以漲幅看，南港展覽館站漲16.9％最高，每坪房價55.3萬元。
永慶房仲網協理高翠屏分析，東門站因鄰近觀光人潮較多的永康街、加上附近有大安森林公園、明星學區加持，機能完整，蘆洲新莊線開通時已漲過一波，近期再挾信義線將通車的威力，房價漲幅高達14.8％。

「方便但買不起」
在東門站附近租屋的小紅感嘆：「捷運通車後，雖然真的很方便，但房價也愈來愈貴，愈來愈買不起這裡的房子。」在信義區上班的阿義也說：「漲幅有點誇張，1年漲幅超過1成，房價漲成這樣，誰買的起？只有投資客和建商買的起吧！」

　捷運東門站雖然通車已久，但昨日因信義線通車，永康商圈仍爆大量人潮，逛東門市場的人也增加許多，賣現做吃食的生意都比平常好許多，甚至有冰店業績比平常增加4倍。

　市場小吃 大排長龍

　位於東門市場的興記水餃是影星林青霞的愛店，老闆娘說，昨日客人多很多，生意很好，但還沒看到大明星，應該是離台前才會出現。賣海鮮的潘姓老闆說，雖然人潮增加，但觀光客通常是買零嘴吃，生意並無特別增加。附近的服飾店店員說，人潮比往常多，本來去市場不用排隊的小吃都大排長龍，例如米粉湯等。

　麵包店 人潮沒停過

　同樣位於信義路東門站附近，但在永康商圈這邊的店家就比信義路另一邊生意火紅許多，位於信義路永康街口的「聖瑪莉」麵包店，昨日店內擠滿了人。店家說，平常逛街都是兩兩一組，昨天一進門就是6、7人一組，人潮真的增加很多。

　非用餐時間 照樣滿

　其他如天仁茗茶、IOU cafe等加入台北市政府商業處活動的店家，也是大排長龍。尤其昨天天氣暖和，賣手做冰淇淋的IOU業績更是比往常多4倍。甚至下午2點午餐時間過去以後，永康商圈賣吃食的店家，人潮都沒減少。

　位於大安森林公園站的建國假日花市人潮也較過去倍增，但攤商說業績並沒有明顯成長。

竹科14萬就業人口撐起新竹房市半邊天，惟近來科技業吹寒風，也直接衝擊新竹房市。但仍有表現亮眼的企業，其員工即成為新竹建商最積極爭取的買家。不過，科技人可不是待宰肥羊，他們會事先做好功課，尤其是建商的風評和建材的品質，一旦被標註風評不佳的建商，房子就很難賣出去了。

分析竹科人買房的特性，代銷公司一研九鼎總經理王志遠表示，和一般傳產業不同，竹科人對房子的要求相對更個性化，不喜歡太制式化的規格，因此在預售時就會對內部格局做部份修改，也因此，新竹房市的預售市場一向有不錯的表現。

曾在關長重劃區經營多年的2世紀不動產新竹SOGO巨城加盟店副總莊秋芳指出，部份竹科人買房喜歡和同公司的主管住同一社區，例如關長區富宇建設的一個建案，聚集了為數可觀的台積電、聯發科中高階主管，而這兩家竹科業績最好的企業，也是目前購屋能力最強的。

住商不動產新竹新莊站前加盟店店長林文安則觀察，和一般傳產業不同，竹科人喜歡透過網路收集資料，上討論區詢問有經驗的買主，一旦建商風評不好或建築品質不佳，一定會被列入黑名單，而且他們對物件的了解程度甚至超過銷售人員。另一方面，銀行對竹科企業的房貸條件相對優惠，也讓竹科人購屋有較充裕的資金運用，繳頭期款的能力也優於一般行業。

代銷公司華邦廣告總經理黃智民則說，不管各行各業的買主，價格當然是第一考量，但竹科人還會思考社區的規模及日後的負擔，例如社區住戶太多，居住環境品質可能下降，住戶太少則管理費負擔又太重，他們會在兩者之間取得一個平衡點。

在竹科的購屋網路討論區中，一向風評不錯的坤山建設專案經理劉俞鋒表示，竹科人買房除了注重生活機能，對通勤時間也很在意，至於對建材、售後服務的要求，建設公司的做法就是滿足他們的需求。

世界城市最美的建築，都在河岸，也是企業主最愛的居住環境之一，新竹頭前溪水岸近年來也是建商積極推案的地段，建商更找來國際級建築師打造最頂級的豪宅，吸引包括聯發科董事長蔡明介等科技大老選擇購置房產。

　河岸住宅當然吸引人，但高貴價格絕非受薪階級所能負擔，以台北市大直水岸區來說，目前每坪叫價250萬元，只有企業老闆才住得起，一般人只能望屋興歎。

　和台北大直相比，新竹頭前溪水岸區雖然也是新竹地區房價最高的區段，但每坪40萬至50萬上下的房價，和大直相比仍有5倍的落差，讓竹科的中高階主管在能力範圍內就能坐擁水岸豪宅。

　以長昇建設旗下的瑞騰建設位於竹北、日前正式完工的「青川之上」為例，雖然每戶總價3,000萬元起跳，在新竹地區已算是高價住宅，但其實早在2年多前公開時，88戶早已賣到只剩個位數，而且是建商惜售的保留戶。住戶除了新竹地區的自營商之外，竹科人也占了極高的比重。

當記者晚上9點來到位於廣東東莞的華南MALL時，儘管還屬於傳統商業營業的高峰期，但除了商場四樓號稱亞洲最大IMAX影城之外，其他地方一片漆黑。

這個建築面積120萬平方米、被美國《時代週刊》稱為全球最大商業綜合體的龐然大物，至今空置超過36％，僅空置的面積就接近一個天安門廣場。

這只是中國大幹快上的商業地產境遇的冰山一角，隨著中國城鎮化的不斷發展和商業住宅調控的延續，多地相繼提出大規模城市綜合體建設規劃。

儘管各地失敗的案例屢屢顯現，但這毫不妨礙一批又一批新項目匆忙上馬。

據房地產流通服務商“易居中國”統計顯示，2011年至2015年間，全國20座重點城市新增城市綜合體總量預計超過1.6億平方米，其中約55％的增量集中在中西部的新城。

而根據研究機構世聯地產的統計，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的四倍。

業內人士表示，一些地方政府的建設城市綜合體的正式計畫僅僅是所有計劃當中的一部分，下屬的地方往往會根據上級部門的規劃搭車，自行培育更多的專案。

中國西南某省，省級規劃的綜合體專案129個，而各地自行納入規劃發展的專案是這個數字的兩倍。

記者採訪發現，這些計畫的宏大已經到了不可思議的程度：有的縣城區人口僅幾萬人，提出要建6個城市綜合體，其中最大的單體60萬平方米。

對於地方政府而言，發展商業地產最大的目的在於土地財政：不僅在於出讓地塊的地價收入，商業專案的完善還將拉動整個區域的土地和產業價值。

此間專家表示，中國當前湧動的商業地產浪潮並不是市場主導的真正需求，而是源於地方GDP衝動的推波助瀾。一隻看得見的手一直在引誘蠢蠢欲動的資本力量，兩者合力吹大市場的泡沫。

“如此大規模地上項目，著實有大躍進之嫌，大規模同質化的商場推向市場，最終在一座城市乃至一個城市群內都會形成惡性競爭，引發爛尾、空置等多重風險。”廣東中原地產專案經理黃韜表示。

專家警示，由於城市綜合體集中了優質土地資源和大量資金，一旦過剩引發泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，不僅不能發揮集成優勢，反而會造成疊加浪費，其後果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。

“中國房地產市場的泡沫，也許不會從住宅開始，而是從商業地產開始。”中國房地產資料研究院執行院長陳晟表示。

專家表示，剛剛結束的中共十八屆三中全會提出使市場在資源配置中起決定性作用，從這個意義上講，中國的一些地方政府也許不應該直接禁止市場不能做什麼，但至少應該非常謹慎地反思當初由政府定下的宏大發展規劃是否合理。

臺灣當局內政主管部門日前宣佈，自明年1月1日起，將對大陸居民來台取得不動產採取“總量管制”。

這次訂定的《大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制的數額及執行方式》規定：每年取得數額上限為土地13公頃、建物400戶；長期總量管制，即最終大陸居民在臺灣可取得的不動產土地上限為1300公頃、建物兩萬戶。

台內政主管部門表示，陸資來台從事有助於臺灣整體經濟的投資，獲台經濟主管部門投資許可，依相關規定申請取得產業用地者，將由各主管機關依產業發展現況及需求，“分別另訂總量管制標準”。例如陸資來台投資觀光旅館取得的不動產，內政部門將函請交通部門評估訂定總量管制，作為後續審查准駁及管理的依據。

根據統計，自2002年開放陸資來台購置不動產至今年9月30日止，台內政主管部門許可陸資取得不動產計122件，其中自然人取得者114件，陸資公司、團體因業務需用取得者8件，占島內不動產交易量比重仍低。

華遠地產（600743）11月22日晚間公告，21日公司的全資子公司北京市華遠置業有限公司與其全資子公司北京金秋萊太房地產開發有限公司組成聯合體通過招標出讓的方式獲取“北京市門頭溝區門頭溝新城MC08-014/015地塊住宅混合公建、商業金融用地（配建經濟適用住房、自住型商品住房）國有建設用地使用權，宗地競買成交價為23億元。

宗地位於門頭溝區龍泉鎮，建設用地5.89萬平方米；地上建築面積約20.17萬平方米，其中還建住宅2.72萬平方米，還建公建5.33萬平方米，配建經濟適用住房6000平方米，配建自住型商品住房1.5萬平方米。“經濟適用住房”房屋銷售限價8000元/建築平方米，自住型商品住房”房屋銷售限價22000元/建築平方米。

在城市化進程的推進和過高的房價下，小產權房如今已遍地開花，這些建在農村集體建設用地上，無法辦理產權證和土地使用證的樓盤，承載著很多人的住房夢。

而剛剛結束的十八屆三中全會改革檔關於農村集體建設用地的表述，更是掀起了一波小產權房炒作浪潮。但正在投資客們蜂擁而入，力博小產權房未來轉正之時，風向突轉，中央對在建、在售小產權房亮起了紅燈。

11月22日，國土資源部和住建部聯合下發緊急通知，要求堅決遏制違法建設、銷售小產權房，對在建、在售的小產權房堅決叫停。但是對於已經建成並且銷售了的小產權房卻並未提及。

在中國社科院農村經濟研究所研究員党國英看來，此時中央叫停小產權房並不奇怪。他對《華夏時報》記者表示，兩部委此番重申十分必要，有助於刹住搶建小產權房這股風。

深圳市規劃國土委一位內部人士則對本報記者表示，兩部委的通知說明國家堅決不允許小產權房轉正，因為一旦放鬆就無法控制，小產權房問題太複雜，不可能一下子就解決。

最後的瘋狂

受到各界廣泛關注的小產權房終於迎來最終審判，但在此之前卻上演著最後的瘋狂。

11月21日下午，《華夏時報》記者來到位於深圳市寶安區龍華新區華榮路與創藝路交會處的鋒尚公寓時，裝修人員正在緊急施工中。公寓第10層已改裝完畢。據悉，鋒尚公寓不過低調開盤十天，已經售出16套。

仲介人員向記者出示的資料顯示，鋒尚公寓戶型全是單房和一房一廳，一套價格從7.5萬到21.8萬不等，樓盤定位十分明確，即面向投資客用於出租，樓盤老闆在頭兩年替業主包租，14種戶型月租均不同，最少330元/月，最多620元/月。記者粗略地計算了一下，以一套7.5萬的單房為例，月租330元，需要19年才能收回成本，年投資回報率約5%，與商品房相近。

事實上，從“383”方案到十八屆三中全會《決定》內容公佈期間，深圳小產權房迎來了炒作的絕佳機遇。《決定》中提到的“保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入管道”，被仲介人員解讀為：小產權房未來即將轉正。

名為“深圳小產權房大全”的微博使用者，代理了深圳一百多個小產權房樓盤，據該代理機構人員小王透露，最近半個月內小產權房每平方米提價一兩百元十分常見，最高的已經漲價500元/平方米，如位於松崗的星辰城市花園、金湖雅苑。

而北京通州的小產權房近期最高也已經漲價1000元/平方米，一位曾從中受益的投資客表示，仍然看好小產權房的上升空間。

本報記者調查發現，隨著農村集體建設用地制度改革的炒作，小產權房的購買人群，也從過去以自住為主，開始轉為投資比例上升。

爭論轉正

毫無疑問，11月22日兩部委的表態徹底擊碎了小產權房投資客們的美夢。

事實上，市場各方對於小產權房近期釋放的政策信號，都存在不同的解讀。

“千萬別買，讓小產權房轉正，想都別想，三中全會也沒說小產權房可以入市。”華遠董事長任志強（微博）近日怒斥小產權房的違法性，認為允許其入市就跟讓其他違法犯罪合法化一樣。

而以研究市場為主的多個專家觀點趨於一致，認為對於小產權房已經形成的既定事實，必須分批次解決，通過補交地價，讓其入市，“383”方案的提法可見端倪。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌對記者表示，是否能轉正，關鍵在於是否為建設用地，是否符合規劃，如果用農地建的宅基地和小產權房肯定不可能轉正。同時，需要對這些小產權房進行處置，比如補交地價，否則不公平。

“開發商當然不希望小產權房轉正，體量太大，入市對於房地產市場的衝擊將具毀滅性。”上述深圳市規劃國土委內部人士對記者直言，這也是政府憂慮的一點。

而在國土資源部和住建部聯合下發的通知中，明確表態，對於建設、銷售“小產權房”，嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規，不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度，衝擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展，建設、銷售和購買“小產權房”均不受法律保護。

事實上，近年來，國務院有關部門也曾多次重申農村集體土地不得用於經營性房地產開發，但是這一次兩部委的表態言辭之嚴厲，態度之堅決，仍較為罕見。

對此，党國英表示，一直以來中央態度都十分堅決，因為小產權房的體量已經十分龐大，再興建更加無法解決，兩部委的重申十分必要，有助於刹住搶建的小產權房這股風。

中央從未鬆口

隨著小產權房覆蓋面的擴大，小產權房已非簡單的經濟或法律問題，而是演變成涉及政府、農民個人、農村集體、開發商、城鎮購房者、投資客等多個利益主體，涉及農村土地產權、城鎮住房保障等制度層面的一個複雜的社會問題。

這在中央黨校三農問題研究中心副主任徐祥臨看來，三中全會關於土改針對的主要是城鎮化進程中，農村集體建設用地將改變過去由政府先征地再入市的征地制度，而是直接進入市場交易，但這並不代表在農村集體建設用地上的建築物可以直接入市流轉。

事實上，中央層面對于小產權房問題也從未鬆口，國土資源部曾多次強調，“小產權房”實質是違法建築，違反土地管理法律，違反城鄉規劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產權房”等違法用地、違法建築行為。

北京榮幫瑞明投資管理有限公司董事長李偉告訴記者，小產權房入市會對房地產業有一定影響，在未來幾年內不太可能實現與國有土地同等入市。而住房和城鄉建設部科學技術委員會常務副主任李秉仁近日也明確表示，從未聽過國家有要解禁小產權房的說法。

小產權房違法，這是現實法律中毋庸置疑的事實，對已建成的小產權房，該如何處置？

此次兩部委針對小產權房下發的通知中，僅對在建、在售的小產權房堅決叫停，但是對已建、已售的小產權房的處置問題卻並未提及。

因此，有樂觀者，如民建中央經濟委員會副主任馬光遠[微博]認為，小產權房對穩定中國房地產市場、增加供應、解決居民住房問題功不可沒，小產權房轉正是必然的趨勢。

顧雲昌也認為，從中央提出建設統一的城鄉建設用地來看，小產權房變大產權是必然趨勢，但處置起來問題複雜，因此已經拖了十來年，中央政府一直未鬆口。

“政府不敢隨意放開小產權房，最主要是目前沒有辦法評估到入市會帶來哪些後果和影響。”上述深圳市規劃國土委內部人士分析。他認為，兩部委的表態已經說明國家堅決不會允許小產權房轉正。不過對於購買小產權房自住的並無多少風險，政府強拆的可能性不大，而歷經幾輪上漲潮的小產權房就如同現在的商品房一樣，想要再從中套利，也不大可能。

本網綜合消息，武漢正式出臺《關於進一步加強房地產市場調控工作意見》（以下簡稱“意見”），降溫樓市。其中規定：外地戶籍居民家庭申請購房，必須在漢繳稅或繳納社會保險年限，由之前的1年調整為2年，並僅限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。這被業界認為是“漢七條”中最嚴厲的鐵腕手段。

據悉，外地人在漢娜稅或者繳納社保時間一年調整為兩年的政策執行時間節點以網簽時間為准，今天前網簽的仍按老辦法執行。市房管局昨天明確表示，只要在今天前已經網簽的，仍執行“一年限期”；今天開始網簽的，就要實行“兩年限期”。

對本市戶籍居民家庭，繼續限制其購買第三套住房；外地戶籍居民家庭，需在漢繳稅或繳納社會保險2年，並僅限購1套住房。武漢購房者中，外地買家占一半。限購年限的調整，將不少購房者拒之門外，有專家表示，“購房需求延遲分批釋放後，將極大緩解房價上漲壓力。”

據瞭解，為防止部分仲介和開發商幫著外地購房客開假證明騙取購房資格，“漢七條”專門規定，加強部門協作，強化購房資格聯合審核，嚴查違規騙取購房資格的開發商、仲介機構和個人。

億城集團股份有限公司於11月21日發佈公告稱，該公司及其全資子公司億城集團上海投資有限公司與中融國際信託有限公司正在洽商信託融資事項，中融信託擬設立集合信託計畫，為億城股份項目公司融資不超過8億元，信託計畫期限為兩年；同時，億城股份將上海前灘項目及其所持專案公司全部股權質押給中融信託。

據該信託融資交易公告，中融信託擬設立“中融-起航‘億城前灘’股權投資集合信託計畫”，信託計畫資產總額不低於9億元，不超過16億元，其中優先順序收益權對應的信託資產總額不低於1億元，不超過8億元；次級收益權對應的信託資產為8億元，由億城股份以享有的對專案公司8億元債權認購。信託計畫期限為2年，自信託計畫成立之日起算，可協商將期限延長1年。

億城股份表示，此次信託計畫成立時的募集資金總額不低於9億元，其中優先順序信託資金不低於1億元。中融信託將信託計畫成立時募集的全部優先順序信託資金向專案公司增資，其中9607.84萬元計入專案公司的註冊資本，剩餘部分計入專案公司的資本公積金。增資完成後，項目公司的註冊資本由1億元增至1.96億元，華夏幸福持有項目公司51%股權，中融信託持有項目公司49%股權。

公告指出，此次專案公司將所獲資金專門用於支付部分土地價款、歸還股東借款和上海前灘專案的開發建設。

與此同時，億城股份將上海前灘項目的土地使用權和地上在建工程抵押給中融信託，同時其將所持有的專案公司全部股權質押給中融信託，並且對本次融資提供連帶責任保證。

另據協議，信託計畫成立日起滿12個月前的20個工作日內或滿24個月前的20個工作日內或滿36個月前的20個工作日內，億城股份可按協議約定購買中融信託持有的專案公司股權並終止本次合作；在計畫期限內，綜合融資成本不超過12.8%/年。

近年來，中國人到海外投資置業的步伐越邁越快。據國際機構仲量聯行公佈資料顯示，2013年中國海外房地產投資迄今為止交易額已突破50億美 元。對此，專家認為，隨著國人財富不斷積累增加，再加上國內對投機性購房的限制、股市低迷、投資管道窄化等原因，使得不少投資者將目光投向了海外房產，尤 其是上層中產群體正逐漸成為海外購房主力軍。

　　樓繼偉詳解稅收路線，清理“稅收窪地” 不再出區域優惠政策。

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　　海外地產投資增幅大

　　浙江蕭山商人湯先生在上海經營一家面向中東歐市場的貿易公司，去年10月，其赴賽普勒斯“抄底”購入一棟過百平方米單體房產，總價合210萬元人民幣。像湯先生這樣的海外置業投資者並不在少數。

　　人們注意到，中國海外投資持續大幅增長。據仲量聯行的資料分析顯示，中國房地產投資者海外投資的目的地表現最為活躍的市場仍為歐洲、美國、澳大 利亞和 新加坡。其中，中國房地產機構投資者在歐洲的交易額自2012年以來持續增長，2013年第三季度末已接近20億美元，同比上漲25%。2013 年第三季 度，中國境外投資者在澳大利亞商業房地產市場的交易額接近5億美元，較去年同期上漲近一倍。而中國房地產機構投資者在2013年美國房地產市場 總投資額也 將突破20億美元。

　　而為了迎合國人海外購房熱情，國內各大房企也加緊出海的步伐。據中國海外投資聯合會資料顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建築(3.26,-0.020,-0.61%)(行情，問 診)、中國鐵建(5.13,-0.040,-0.77%)(行情，問診)、萬科、綠地、萬通等10余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計畫，投資規模已達上百億美元。

　　國內限購轉向國外

　　對於近些年中國人海外投資熱情不斷升溫的原因，中原地產市場研究部總監張大偉分析指出：首先，國內一二線城市目前大多採取了限購措施，而三四線 城市樓市卻普遍蕭條，但是具有投資潛力大多集中在一二線城市，所以投資者只能把目光轉向海 外；其次，受到金融危機影響，歐美國家房價前幾年普遍跌幅較 大，目前歐美經濟正在逐步復蘇，因此海外樓市出現了不少抄底機會；第三，其中也有不少投資者海 外購房的目的是為了子女教育、養老以及更好的生活環境；第 四，今年以來人民幣匯率走勢一直看漲，而國內房價已經處於高位，這更加堅定了投資者海外置業的信 心。

　　“部分富裕階層會通過海外置業進行資產轉移，規避風險也是重要原因。”同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，與北京、上海等國內一線城市相比，美國等發達國家的房價相對較低也較為穩定，對中國投資者具有巨大吸引力。

　　不過，也有業內人士表示，投資海外地產依然存在租售不振、經濟下行等投資風險。海外地產投資者以失敗告終的不在少數。

　　對此，張宏偉提醒消費者，海外投資對中國人來說是一個新鮮事物，所以一定要花時間去瞭解當地政策和資訊，避免投資風險。海外市場看似不錯，但並不一定會有好的收益。同樣，房企佈局海外也可能會面臨不同程度的風險。

　　對國內樓市影響有限

　　事實上，隨著國內樓市價格居高不下，限制投機性購房的政策短時間內難以鬆動，國人投資海外房產的趨勢還將進一步擴大。根據國際機構世邦魏理仕發 布的 《中國資本進軍海外房地產投資》報告顯示，按中國當前可投資資產超過1000萬元人民幣的高淨值人群資產規模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向 海外房 地產市場，約占個人投資者人群可投資資產的5%。

　　對此，一些市場分析人士擔憂，中國多年流血流汗積累的財富，正在通過各種途徑，尤其是房地產反哺歐美，這將會造成國內房地產市場需求以及資金的流失，長期來看將會對國內房地產市場產生實質性影響。

　　不過，張大偉卻並不這麼認為。在他看來，雖然中國改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭，他們有閒置資產，但是熱衷海外置業對國內的房地產市場 不會 產生太大的影響。他表示，當前支撐國內房地產市場的仍是剛性需求，而國內一二線城市大多限購，想投資的人也不可能過多投資，而且國內資金流出目前還 受到管 制。此外，從投資角度看，目前全球沒有哪個城市的樓市漲幅是超過國內的，所以從短期看，海外置業的規模不會影響國內樓市的大勢。

據央視《每週品質報告》報導稱，調查發現多家知名房地產公司欠繳土地增值稅，且數目驚人。報導稱，2005年至2012年8年間，房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　央視報導稱，45家上市房企存在巨額應交而未交的土地增值稅，SOHO中國、富力、萬科、招商地產[微博](21.82, -0.38, -1.71%)、合生創展、金地集團(6.05, 0.00, 0.00%)等知名房企均榜上有名。其中欠繳最多的雅居樂地產控股有限公司欠繳達83億元。

　　企業受益，國家和民眾受損，土地增值稅緣何征繳不力？專家表示，這不僅是容易讓國家稅款造成流失，而且容易出現一些稅收違紀問題。

央視《每週品質報告》視頻截圖。

　　地產開發商拖欠土地增值稅超3.8萬億元

　　專家：足額征繳可降低地產商炒高地價房價

　　據央視《每週品質報告》報導，長期關注我國房地產業發展的北京職業律師、註冊會計師、註冊稅務師李勁松，此前根據國家統計局、財政部、以及國家稅務總局公佈的房地產相關資料，對沒有徵收到位的土地增值稅做了精心的分析測算，結果發現，2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上8年間國家徵收到的土地增值稅為0.8萬億元。

　　中國科學院社會發展與公務創新研究部部長康小明對此重新做了核算，結果沒有出入。這就意味著2005年1月1日至2012年12月31日全國房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元。

　　康小明表示，”這件事，數額確實是太嚇人了，如果能把房地產企業欠繳的應交未交的土地增值稅，及時足額地征繳回來，那麼，很多開發商的資金鏈，應該就扛不下去了。這將使得他們利用閒錢炒高地價，抬高房價的可能性大大降低。”

　　據專家介紹，土地增值稅直接讓房地產暴利稅，徵求土地增值稅的目的，就是要加強國家對房地產市場的調控，壓縮房地產企業利潤空間，抑制房價過快增長，抑制開發商炒買炒賣土地，投機獲取暴利的行為，避免國有土地收益流失，以增加國家財政收入。

　　目前我國土地增值稅實行四級超額累進稅率，對房地產企業售房收入扣除開發成本等支出後增值部分，土地增值率搞的多征，低的少征，無增值的不征。房地產毛利率只要達到34.63%以上都需要繳納土地增值稅。而目前房地產通產的操作模式，土地增值稅已被列入了土地開發成本，即房地產商應向國家繳納的增值稅，早就包含在消費者的購房款中了。按照現行規定，房地產開發項目銷售超過85%，或獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，政府部分就應該按規定對該專案進行土地增值稅的清算征繳。

央視《每週品質報告》視頻截圖。

　　45家上市房企巨額土地增值稅應交而未交

　　雅居樂、萬科和SOHO中國等排名前十

　　然而對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析後發現，這些公司無一例外都有巨額應交而未交的土地增值稅。同期，也幾乎都有足夠的用於繳稅的貨幣資金。而且，不少房地產公司將應交的土地增值稅長期未交，只是掛在賬上，導致應交土地增值稅稅額滾雪球般的一年比一年多。其中29家房地產公司，截至2012年12月31日應交未交土地增值稅總額已經高達640億元。

　　其中，應交未交土地增值稅金額排名前十大上市房企分別是(截至2012年12月31日資料)：

　　雅居樂地產控股有限公司83億元；SOHO中國有限公司64億元；廣州富力地產股份有限公司58億元；萬科股份有限公司58億元；深圳華僑城股份有限公司49億元；招商地產44億元；合生創展42億元；融創中國控股有限公司27億元；金地集團26億元；新世界(8.14, -0.19, -2.28%)中國地產24億港元。

　　富力地產：不是掛賬多少就要立即交多少

　　SOHO中國拖欠土地增值稅存銀行年利息可達1.8億

　　據報導，央視記者對幾家房地產公司調查發現，廣州富力地產股份有限公司截至2012年12月31日有58.55億元土地增值稅應交未交土地增值稅。富力地產的一位負責人給出的解釋是，“沒到交的條件，就是繳納的條件，就是有一筆就交一筆，這樣的。不是上面掛多少就要交多少”。

　　有意思的是，富力地產等公司生產年報中所列出的土地增值稅不是現期業務，並不需要全部立即上繳。但是與此同時，這些地產公司將這部分土地增值稅算成了公司已經支出的經營成本，即這些上市房地產公司向股民公佈企業利潤已經減掉了這部分沒有足額上繳的土地增值稅。這些地產上市公司為何採用這麼計算方式，相關負責人卻避而不答。

　　富力地產的這位負責人表示，“你說的這個問題比較難回答。”並強調這種做法不只是富力地產，有相當數量的房地產公司都採用這種的處理方式，甚至是地產行業的通行做法。

　　相關專家則指出，地產公司這種說法站不住腳的。上市公司年報中，包括土地增值稅在內的應交稅金、應付稅金都已經完成清算，應該及時向稅務機關繳納應該繳納而未繳納的實際納稅額。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，應付稅金就是應該交的稅，如果沒交就是欠稅。

　　為什麼會成為房地產企業的慣常做法？招商局地產控股有限公司2012年年報顯示，截至2012年12月31日，有應交未交土地增值稅44億元。該公司一位不願透露姓名的一位元負責人表示，目的之一是獲取銀行利息，是一個策略。

　　據測算，SOHO中國截至2012年12月31日有應交未交土地增值稅64億元，僅按60億元來算，月獲銀行存款利息高達1500萬元，一年僅此一項的利息收入就不少於1億8千萬元。

　　地方稅務部門沒掌握房企土地增稅資料

　　專家：土地增值稅是征管非常複雜稅種

　　富力地產上述負責人表示，掛賬手法就是這樣的，沒有什麼負面的實質性的影響。



　　央視報導指出，不過房地產企業這種做法卻給國家稅收造成了窟窿。房地產企業敢這樣做，是沒有感受到來自稅務部分確實的壓力。根據我國法律，納稅人未按規定繳稅，稅務機關限期責令繳納稅款外，從滯納之日起按日加收滯納稅款的萬分之物的滯納金。企業面臨數額巨大的罰款，負責人也可能會承擔刑事責任。但實際情況卻是，地產公司並未受到懲處。

　　為此，央視記者對管轄富力地產的廣州地稅局進行瞭解情況時，廣州地稅局回復稱，這超出其管轄範圍。此外，佛山順德稅務部門表示，沒有掌握轄區內碧桂園土地增稅的資料。

　　財政部財政科學研究所副所長劉尚希表示，土地增值稅實際上是一個征管非常複雜的一個稅種，對稅務部門的征管能力要求非常高，如果你達不到的話，那麼土地增值稅就征不到位。

　　李勁松表示，有很多房地產公司註冊在境外，假如說以後它把資產都轉移了，公司名存實亡成了一個空殼公司，這種情況下不管他帳面掛欠多少土地增值稅，國家其實都無從征繳。

　　國家稅務總局財產行為稅司副司長楊遂周表示，核定一個土地增值稅的徵收率，比如說核定10%、5%、6%等等，地方自由裁量權比較大，不僅使國家稅款造成流失，而且還可能出現一些稅收的違紀問題。

2013年，上海老牌國資地產企業綠地集團在《財富》世界企業500強中列第359位，排名較去年上升124位。這個數字，對綠地來說，無疑是光鮮的。

不過，綠地一直沒能獲得A股市場融資平臺，但從近期圍繞綠地發生的一系列事件可以看到，一場上海國資地產重組大戲正在精彩上演。

2013年5月8日，綠地集團以全資子公司格隆希瑪國際有限公司為收購主體，以總計約30億港元的代價認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股，占擴大股本後60%的股份。7月2日，綠地集團A股上市的重組對象金豐投資公告停牌。7月25日，中華企業公告收購上海房地（集團）有限公司60%股權。這一連串事件的背後，或暗示了綠地集團借殼金豐上市的可能性。目前，上海國資委正在加速推動旗下涉房平臺的整合,綠地集團也將用“A+H”模式實現整體上市。

金豐清殼或為綠地上市開路

11月5日晚，金豐投資發佈公告宣佈將出售旗下酒店資產。對此，華東某券商投行人士告訴記者，目前監管層對於房企再融資及借殼等政策態度仍不明朗，綠地目前更像是先把殼資源拿到手，等到時機成熟，再啟動借殼注資方案。金豐投資此次剝離酒店資產，應可理解為是為未來雙方重組掃清障礙，將殼資源的資產清理逐步給協力廠商。在一般重組中，最後能以淨殼（殼資源僅存現金）的方式進行，是最為理想的重組方式。

最新消息顯示，11月21日，上海金豐投資召開2013年度第一次臨時股東會議，並通過了以6億元出售富豪金豐酒店的議案。

事實上，重組金豐投資是繼收購盛高置地六成股權之後，綠地集團今年以來在資本市場的又一大動作。

2013年5月8日，綠地集團宣佈以註冊在香港的全資子公司格隆希瑪國際有限公司為收購主體，以總計約30億港元的代價認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股，交易完成後綠地集團持有擴大股本後60%的股份，成為盛高置地控股股東。8月27日，雙方交易完成，盛高置地同時更名為“綠地香港”。

年報顯示，盛高置地2012年末股東權益43億元，總資產231億元。根據香港監管部門規定，如果注入資產與被收購公司資產相近，香港聯交所將按IPO方式進行處理。中國房地產資料研究院執行院長陳晟指出，這一規定限定了綠地在港上市的規模，即在未來兩年裡，綠地不可能有太多資產注入到綠地香港。

而對於金豐投資來說，有分析人士認為，因其總股本僅有5.18億股，規模較小，預計一次性注入大規模資產的可能性不大，綠地將在獲得公司控股權後逐步進行資產注入，最有可能是先將上海本地房地產事業部注入，然後依次注入外地房地產事業部，以及其他業務板塊。

綠地香港發力地產業務

如果綠地借殼成功，A股+H股的模式將有利於實現綠地的整體上市。值得注意的是，A股和H股的發展重點有所不同。

目前，綠地集團擁有六大板塊業務，主營業務房地產板塊占比約54%，次支柱產業能源占比33%，酒店和商業占比約7%，金融、建設建築、汽車板塊則比重更小。

此外，綜合綠地香港上年財務資料來看，綠地要提升平臺的價值，必須要將盈利能力較強的資產注入，當前除了住宅之外，酒店及商業地產板塊是最又可能注入到綠地香港的一塊資產。綠地商業地產板塊今年發展迅速，且盈利能力大幅提升，分析人士預計，整個商業地產銷售收入將突破400億元。

分析人士認為，綠地集團極可能通過綠地香港在H股注入資產規模相對較小的酒店和商業板塊，而通過金豐投資在A股份多次注入房地產開發板塊，直至最終實現綠地集團整體上市的目標。

分析人士指出，綠地香港與綠地集團不斷擴張的海外發展計畫與其建設全球性企業集團的目標一致，其近年的資金安排中，海外融資比重有所上升。海外的低融資成本和高效的融資管道將為其提供更加穩定的資金支援，同時，海外豐富的金融產品類型，可以為其商業物業的發展提供有效模仿範本。

此外，綠地還啟動了注資計畫。11月初，綠地香港就計畫以9.52億元購入綠地集團位於昆明的草海和五華專案55%股權及股東貸款。而在此之前，綠地集團曾宣佈計畫以1.455億美元向綠地香港注入杭州奧體博覽城項目的50%權益。短短數月，綠地集團已經完成兩輪注資。

與此同時，綠地香港方面也公開表示，除了借助母公司豐富的資源，也會著重自身發展，繼續在長三角、泛珠三角等成熟市場深耕並開拓新的市場區域。

10月31日，綠地香港在上海浦東新區合慶集鎮拿下2宗商辦用地。資料顯示，截至2013年6月30日，綠地香港的土地儲備為320萬平方米，分佈於長江三角洲的主要城市以及具有地區經濟重要性的省會城市。

而A股上市方面，有分析人士認為，選擇A股上市除了H股殼公司短期資產注入的規模受限外，上海國資委為了解決旗下地產業務同業競爭問題，有意將A股平臺進行整合，且預計計畫借此機會重組一個超大型的房地產企業集團，以強化其平臺影響力，而綠地恰好符合相關規劃。

政府推動涉房平臺整合

公開資料顯示，上海地產集團分別持綠地集團、金豐投資、中華企業三家房地產企業股票34.68%、38.96%、36.36%，均為第一大企業法人股東。

一位元分析人士告訴《每日經濟新聞》記者，金豐投資的主營業務為房地產，一直以來與中華企業維持著同業競爭的關係，但金豐投資卻難以保持持續性盈利。

金豐投資2012年年報顯示，受限購、限貸等宏觀調控政策影響，公司在售專案去化未達預期目標。

而綠地作為近年來發展勢頭良好的房地產企業，卻一直沒能獲得A股市場融資平臺。同為國資委旗下資產，由綠地來借殼金豐投資可謂順其自然。


早在2009年底，上海地產集團便作出長期承諾，不再新設或者兼併與金豐投資在房地產投資領域綜合服務業務相同的公司，並將盡力推動金豐投資在房地產投資領域綜合服務業務進一步做大做強。

2010年，中華企業以8.3億元收購上海地產集團持有的上房集團40%股權，金豐投資以1.58億元收購上海地產集團下屬上海市住房置業擔保有限公司10.5%股權，但由於當時房地產重大重組已被叫停，導致進一步整合遇阻。

作為上海國資委旗下重要資產，推動綠地上市符合上海國資委資產證券化的目標，上海國資委旗下的上海地產集團、上實集團、綠地集團中，當前只有綠地集團沒有自己的A股融資平臺。

11月23日，華遠地產公告稱，公司11月21日通過招標出讓方式奪得北京門頭溝一幅地塊，總價為23億元。實際上，這是繼11月11日華遠摘得北京大興孫村地塊後的再度出手。

至此，《證券日報》記者根據公開資料統計，華遠地產在公開市場徹底沉寂近兩年時間後，2012年11月開始發力，近一年時間內，公司先後在北京和西安低調斬獲7幅土地，總計拿地支出為61.64億元。

斥資48億元北京“存貨”

《證券日報》記者查閱華遠地產公告發現，除了今年8月15日，華遠地產以10.19億元的價格通過收購兩家項目公司獲取了西安的兩幅地塊以及2012年11月以3.04億元獲取了西安市太華北路一宗地外，近一年來，華遠所拿地塊都分佈在北京。

2012年12月31日，華遠地產以10.05億元，通過掛牌出讓的方式獲取北京市通州區梨園鎮地塊，溢價率為491%，創下三年來北京土地市場的最高溢價率；今年初，以3.26億元拿下了北京市密雲一幅地塊；11月11日，華遠又以12.1億元斬獲北京市大興區孫村二類居住用地；時隔十天之後，11月21日，任志強（微博）再度以23億元摘得北京門頭溝一幅地塊。

值得一提的是，華遠所拿的大興地塊和門頭溝地塊都是以配建自住型商品房等為代價的。尤其門頭溝地塊，建設用地5.89萬平方米，地上建築面積約20.17萬平方米，其中還建住宅2.72萬平方米，還建公建5.33萬平方米，配建經濟適用住房6000平方米，配建自住型商品住房1.5萬平方米。“經濟適用住房”房屋銷售限價8000元/平方米，“自住型商品住房”房屋銷售限價22000元/平方米。由此來看，華遠可定價出售的物業只剩下一半了，約為10萬平方米。

儘管如此，從通州到密雲，再到大興，華遠在京已實現東、北、南“金三角”佈局，其近一年內在北京已經耗費48.41億元拿地。

為百億銷售目標佈局

“任志強頻繁高調拿地，這並不多見。”有業內人士向記者表示，從企業規模擴張戰略來看，任志強最近的目標可能是衝擊100億元的銷售額。

此外，任志強近期接受媒體採訪時也表示，房價仍將一如既往上漲，不要以為房價到頂了，一定越來越漲，越限購越該積極買房，房地產不要輕言泡沫。

而此番華遠地產高調拿地，無疑印證了任志強對於樓市後市的信心，同時也印證了華遠加速全國佈局的決心。《證券日報》記者也從華遠內部獲悉，任志強已經把持續新增土地儲備定為華遠地產的長期戰略。根據華遠地產2013年中期報告顯示，公司已經在北京、西安、青島、長沙等多地佈局。

值得注意的是，任志強曾向本報記者表示，“三中全會後可能會允許再融資。我們通過再融資就可以迅速發展了”。

對此，上述業內人士稱，華遠地產已經錯過了一次擴張機遇，若再融資視窗放開，任志強可能抓住機會借力“儲糧”，而其頻繁發力北京，則是為了讓華遠的銷售規模加快擴張步伐。

寫字樓這個曾被認為是抵禦調控寒流的避險投資領域，在部分城市或將面臨風險。

中國房地產業協會日前在北京發佈《中國商業地產藍皮書——商務地產發展趨勢報告》（下稱《報告》）指出，一些二三線城市的商務地產投資存在極大風險，尤其是在新城建設量過大、投入過多的城市。

《報告》將涵蓋於商業地產大概念中的寫字樓類型物業統稱為商務地產，以示和以購物中心為主要類型的商業地產概念相區分，並援引機構研究成果稱，二三線城市的在建商務地產項目如果按期完工，將會讓部分城市的寫字樓存量實現翻番，甚至翻兩番的增長，而從目前的情況來看，並不是每個城市都可以吸引到足夠多的產業及就業來實現商務地產需求的同步增長。

中國房地產研究會副會長、中國房地產業協會秘書長苗樂如表示，從2010年起，辦公樓內的物業產業在開發投資、開竣工面積以及銷售數額等關鍵資料上的增長速度，明顯高於住宅和商業營業用房。國家統計局統計資料顯示，今年1~10月份，全國共完成辦公樓開發投資達3649億元，同比增長達36.9%，高於住宅投資18.9%以及商業營業用房投資的26.9%。

《報告》同時指出，中國諸多城市面臨著截然不同的發展前景，以及不同的市場，諸多環節的差異可能導致不同城市的商務地產市場在未來的表現呈天壤之別。以北京為例，商務地產供不應求的狀況曾推高北京市寫字樓租金繼續飆升，在2009~2012年底短短三年內平均租金已經翻了一番有餘。但到2016年底，北京商務地產新增供應在最理想的狀態下也不會超過200萬平方米，不會給龐大的北京商務地產市場帶來太大的衝擊。

對此，北京金融街的主要經營商、以北京為大本營的金融街控股股份有限公司（000402.SZ）副總經理王志剛對包括《第一財經日報》在內的媒體記者表示，除了硬體條件之外，商務地產能否為業主提供到位的資產服務、商務服務、物業和生活服務，是未來吸引業主的關鍵因素之一。

春泉產業信託（1426）今天起公開發售，是繼開元產業信託（1275）後今年第二間房託在港上市。春泉產業信託為首個直接投資北京中心商業區兩幢超甲級寫字樓的房地產投資信託基金（REIT），每基金單位發售價介乎3.81元至4.03元，計劃集資最多17.71億元。基金預測年度化每單位分派19仙，按發售價計算，年化分派收益率介乎4.94%至5.23%。

春泉房託管理人由日本私募股權投資公司AD Capital全資擁有。春泉上市發售4.395億個單位，相當於擴大股本後的40%；其中77.7%單位由持有人出售，22.3%由新基金單位發行。基金訂明在各財政年度必須分派最少90%除稅後收入淨額，預期今、明兩年將分派全部可供分派收益。

春泉房託的物業組合包括北京CBD綜合物業華貿中心寫字樓一座及二座所有辦公室樓層，合共約12萬平方米；以及合共約2.5萬平方米的600個停車位。物業估值約為77.47億元（人民幣．下同），由2011年至今年上半年，物業出租率達96%。

計劃下月5日掛牌

基金主席豐島俊弘指出，北京甲級寫字樓持續供不應求，預料未來數年租金收入持續上升。物業每年平均約有三成租約到期，已出租的單位平均租金為每月每平方米268元，現行市場現貨租金則達到410元。集資後基金會積極在以內地為主的大中華地區物色商業地產項目收購，不排除來自母公司日本資產。

春泉計劃在29日定價，12月5日掛牌上市；受託人為德意志信託（香港）。

政府加緊物色發展用地，發展局局長陳茂波昨天在網誌透露，第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步物色到一定數量可供發展的土地，由於其緩衝作用和保育價值相對較低，故考慮作都市擴展之用。

陳茂波在網誌表示，局方已經進行了一段時間的新一輪土地用途檢討，包括短期租約、臨時撥地、工地等政府用地的檢討，及第二階段的綠化地帶檢討即將完成，初步已物色一定數量可供發展的土地。當中包括在已建設地區邊緣、鄰近現存市區和新市鎮的綠化地帶，雖然這些土地上有植被，但其緩衝作用和保育價值相對較低，加上毗鄰交通基建和供水排污配套，故是都市擴展一個考慮空間。

他又指，過去一年半以來，已先後推進了粉嶺?上水?古洞新市鎮、洪水橋新發展區、東涌新市鎮擴展、元朗南和安達臣道石礦場的規劃及工程研究，以及探討維港以外填海和發展岩洞等中長期增加土地供應措施的可行性。

受新盤搶客影響，二手交投持續淡靜，過去兩天10大屋苑交投僅9宗，小業主只有減價才能吸引買家入市，其中美孚新邨減價最明顯，兩天連錄4宗成交。

美孚708萬售 減價8%

過去兩天，10大屋苑只有美孚新邨交投回升。香港置業助理聯席董事余柏表示，美孚新邨過去兩天錄得4宗成交。其中百老滙街10號低層A室，實用面積868呎（建築面積1,157呎），原業主在9月底放盤時叫價770萬元，至本月初降低到730萬元，最後以708萬元成交，減幅約8%，成交價比市價低約1成。

其次，同屋苑4期105號高層C室，實用面積588平方呎（建築面積786平方呎），投資者2012年5月以480萬元購入，剛以590萬元易手，帳面獲利110萬元，但扣除額外印花稅及代理佣金等雜項支出，實質獲利約70萬元。

同區泓景臺6座高層A室，實用面積475呎（建築面積644呎），以541.5萬元易手，實用呎價11,400元（建築呎價8,408元）；市場人士透露，原業主在兩個月前曾叫價630萬元，之後逐步調低價格，累減14%。

事實上，受同區新盤以低價推售影響，西九龍一帶二手屋苑價格回落最明顯，例如奧運站海桃灣2座中層A室，實用面積773平方呎，以1,250萬元售出，據了解，原業主在今年中曾叫價1,380萬元，減價約9%。

西九屋苑價 明顯回落

其次，維港灣10座低層C室，實用面積786平方呎（建築面積1,052平方呎），業主原本叫價1,350萬元，剛減至1,263萬元易手，減幅約6%。區內代理指出，近日不少新盤向隅客在區內物色單位，加上小業主願意擴大議價空間，故區內二手交投稍增。

根據4大地產代理統計數據顯示，過去兩天10大屋苑錄得9至15宗成交不等（4大代理所選採的屋苑各有不同），有一半大屋苑更錄得零成交，連天水圍嘉湖山莊、沙田第一城等細價屋苑交投量亦十分低迷，小業主被迫不斷減價吸客。

嘉湖減價20萬 250萬沽

祥益地產營業主任黃肇雯表示，天水圍嘉湖山莊4期4座高層F室，實用面積442平方呎（建築面積576平方呎），最初叫價270萬元，業主放盤僅3天便連減5次價，最終減價20萬元，以250萬元易手，減幅約7%。

超級豪宅有價有市，山頂白加道28號再沽1幢洋房，項目3號屋昨以5.38億元順利售出，呎價約9.4萬元，呎價排名全港洋房第8位；另市傳有內地資金以逾12億元洽購汀九洋房金臻。

3號屋5706呎 呎價94287

和黃（00013）旗下山項白加道28號3號屋，昨早以先到先得形式發售，並已成功即日沽出。洋房成交價5.38億元，以洋房面積5,706平方呎計算，呎價高達94,287元，成為全港呎價第8高洋房。

項目共涉及7幢洋房，早前以逾7億元沽出8號屋，若連同3號屋，項目現已售出兩幢洋房，為發展商套現12.78億元。和黃發言人表示，項目其他洋房暫時會維持用作出租的部署。

汀九洋房金臻 傳12億洽購

另一邊廂，有計劃以賣公司形式出售旗下汀九洋房項目金臻，有消息人士透露，有內地資金正與發展商洽購項目，並且有意以超過12億元購入該樓盤項目。

不過，發展商方面（前進有限公司）日前發聲明否認有關傳聞，指公司從未正式推售項目洋房，公司現只接受收購合併查詢。

金臻共提供13幢洋房，由前進集團發展，位於荃灣汀九，早已取得入伙紙。

世茂房地產（0813）母公司世茂集團副總裁蔡雪梅日前在上海透露，環渤海地區將是集團的戰略重點。

發展長遠佈局伺機而動

世茂早前提出了進軍千億元俱樂部的目標，年銷售額要遠千億元人民幣。蔡雪梅表示，若想衝進千億，環渤海必然是戰略重點。她坦言，相對長三角與福建，世茂在環渤海地區的實力還相對薄弱，非但在該地區的土地儲備比較少，亦缺乏優秀團隊協作，不過即便如此，集團仍將堅持穩步發展。

「如果拿了很多的地，可是沒有一個很棒的團隊去做，在如今激烈競爭的市場中，將帶來很大的風險，」蔡雪梅說，「環渤海是我們的戰略重地，但既然是戰略重地就不需要一蹴而就，不需要單純的以數字為目標，我們會長遠佈局、伺機而動。」

現時地產與藝術相結合的模式在內地大熱，世茂辦的一個生活藝術展於日前在上海城市雕塑藝術中心開幕，集團副主席許世壇在開幕式上提出，集團將成為生活方式的集成商、設計商和提供商。蔡雪梅透露，未來希望在每個項目都會配有藝術空間。

港府過去一年連番推出3D重稅以來，內地客近乎絕跡本港樓市。然而，近月各大發展商以送稅甚至低於二手價推盤，加上人民幣持續升值，內地各城市又出招限購下，內地客再度掀起買香港住宅熱。據本報統計，過去一個月推售的新盤中，內地客入市資金至少逾22億元，其中以一向受內地客歡迎的九龍站天璽及鄰近柯士甸站The Austin最受惠。

置業18主席張肇栓指出，由於人民幣持續升值，目前內地客入市港樓等於打78折，變相抵銷BSD及DSD合共最高約23.5%稅款；加上近月來各大發展商以送稅等優惠吸客，內地客入市有折上折優惠，吸引他們再度投入香港住宅樓市。他估計，由於內地各市推出限購令，令一批資金充裕的內地客會蠢蠢欲動，內地客再度來香港買樓的趨勢會持續。

新盤湧現內地客蹤跡

　以柯士甸站The Austin為例，有不少內地客到場參觀，尤其是到銷售後期內地客反應更熱烈。會德豐董事黃光耀於該盤銷售後期曾表示，內地客約佔10%至20%，比早前推售的比例為高。有不少客買入2伙，當中包括有內地客分別斥資2.03億元買入第5座頂層兩伙複式，以及斥資1.38億元買入第2座頂層連平台複式戶。至於天璽亦傳有內地客斥資2億元掃入7伙。新界豪宅同樣受捧，信和於10月開售大埔海鑽．天賦海灣，亦有內地豪客斥資1.168億元買入3伙自住。觀塘觀月．樺?、大角咀浪澄灣、北角維?以至西環Imperial Kennedy亦有內地客蹤跡。

惜售豪宅 個人佔比減

　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，政府自去年10月推出買家印花稅實施後，內地人買香港住宅要另繳房價15%印花稅；內地買家更傾向長期持有香港豪宅，不輕言出售，令香港豪宅市場已知內地個人賣家比例，由高峰連續二個季度明顯下跌。今年第二季香港豪宅市場，已知內地個人賣家佔宗數比例5.3%，佔金額比例5.1%，分別較上季下跌2.8個及3.5個百分點；較去年第四季的10.1%及11.4%，分別下跌4.8個及6.3個百分點。

富戶聚焦港紐倫豪宅

　內地富裕人士數目與日俱增，其投資焦點亦逐步轉移至海外。世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產市場。據萊坊最新發表的今年第三季《住宅物業環球透視》報告亦顯示，內地投資者已成為全球新建豪宅最具影響力的買家，更指內地投資者傾向購買位於香港、紐約及倫敦的物業，並預期在未來12個月，來自內地、俄羅斯及美國的買家，在新建物業投資市場份額增加。報告指出，自5年前全球金融危機爆發以來，私人投資者視投資物業為財富增值工具，又指出從2009年至今，位於杜拜及香港的樓價分別錄得63%及81%升幅，其中豪宅樓價更明顯反映出有關趨勢。報告指，在未來10年，內地的高資產淨值人士數目有機會大幅增加137%。

　報告又指，有39%受訪者表示，買家原居地的政治及經濟風險為帶動國際物業需求的主要驅動因素。同時另有47%受訪者表示，選擇投資目的地時，「避風港效應」的吸引力最大。投資者亦日趨重視海外投資地點的教育及生活質素。

在政府連番出招壓市下，今年暫錄住宅樓宇成交量回落，且新錄得樓價升幅亦放緩。至於租賃市場受市場住屋需求支持，最新統計處錄得消費物價指數中，於今年十月私人住宅租金指數按年升百分之七點二，為各類物價中升幅最顯著。另差估署錄得之住宅租金指數，亦新報創下歷史高位，市場人士亦指出，由於買轉租需求增，後市租金有支持力。

　　本港住宅樓宇買賣成交量仍偏低，部分買家在政府連番出招下，暫選擇入市租務市場，令屋苑租賃成交比例上升。統計處最新錄得十月份消費物價指數中，私人住宅房屋租金指數為一百二十四點七（基數為○九年十月至一○年九月等於一百），按年升百分之七點二，較其他消費類別中最高升幅。有市場人士指出，由於政府出招，令買賣市場平淡，反而部分實質住屋需求用家，暫選擇入市租務市場。

　　至於較早前由差估署公布之本港住宅租售價指數中，最新亦反映在九月份住宅售價指數稍為回落，反而租金指數上升，九月份租金指數報一百五十五點七，按月升百分之零點三二，且租賃指數創下歷史新高。

　　有市場分析指出，最近住宅樓價回軟，但租金水平仍見堅挺，反映實際住屋需求大，一般市民預期後市不明朗，甚至是看跌之下，因此，該等準買家寧願先行租樓，反而刺激租盤需求上揚，據估計，住宅租金水平不跌反升短期內仍將持續。

　　政府在去年底，以及今年初紛紛出招為樓市降溫下，住宅樓宇成交量每況愈下。直至今月首三周，樓宇註冊成交量約三千四百多宗，當中，住宅佔成交量為二千六百五十宗，為大市成交比例約七成七，其中，一手樓則佔住宅成交量二成半比例，反映一手樓市持續活躍。

　　另外，今年首十一個月（截至本月二十一日），本港樓宇註冊成交量為六萬二千八百五十多宗，同期住宅佔成交量約為四萬四千八百七十宗，而住宅佔大市成交量約七成。至於今年每月住宅成交量屬偏低水平，於今年八月一度跌至三千四百零七宗之低水平，而今年成交量較多則為二月，當月錄得住宅成交量六千三百零七宗。

　　踏入年底二手樓市傳統淡季，今月首三周（截至今月二十一日）樓宇註冊量新報約三千四百二十宗，按每周平均成交量為一千一百四十多宗計，料全月成交量近四千五百多宗，成交量料與十月相若。至於同期首三周住宅成交量佔二千六百五十宗水平，折合今月每周平均成交為八百八十多宗，料全月住宅成交為三千五百多宗，亦與十月報三千四百多宗相若，市場估計一手盤仍為住宅市場主導。

　　市場人士分析指出，近期樓宇成交量低，估計今年第四季成交量按季少達一半水平，不過，由於一手盤開售持續，在年底前連番吸客下，料第四季一手住宅註冊成交量將超過二千宗以上，按季或錄得輕微升幅水平，加上一手中上價盤成交增加，亦帶動一手成交金額急升。

近來馬來西亞房產市場大熱，而大馬政府近來宣布的 2014 年財政預算案中也有不少打房措施，但業界認為，以住房供需狀態和成本上升的趨勢來看，雖然短期內買氣會受影響，但民眾對房屋需求仍然旺盛，房市也將很快恢復元氣。

《南洋商報產業周刊》報導指出，雖然馬來西亞下半年房市情勢尚未明朗，但觀察上半年走勢，業者則對下半年發展深具信心。建商的宣傳活動中有許多誘人物件，更進一步推動市場買氣，許多房產展銷會都有大批民眾參與，新物件認購率也達半數以上，顯示市場看好未來走勢，現在搶先於低點進場。

世邦魏理仕物業管理服務公司 (CBRE) 最新發布的「大吉隆坡房市概況」調查報告指出，2013 年 1 至 6 月申請的房貸金額較去年同期上升。雖然在今年上半，馬來西亞政府推出嚴格措施，盼抑制逐漸走高的房價，但這無損暢旺需求，大吉隆坡地區房市依然熱滾滾。CBRE 報告指出，住宅房屋貸款申請金額高達 1127 億令吉，較去年同期上升16.5%，3 月至 6 月之間，每個月申請金額都突破 200 億令吉。

銀行對房貸核准雖也十分謹慎，但今年上半大吉隆坡房貸核准率為 49%，較去年同期增加 2%；金額也寫下 552 億令吉高，較去年同期成長 21.9%。

目前馬來西亞央行的隔夜政策利率為 3%，銀行基本貸款利率則為 6.6%，市場上房貸配套則會減 2.2% 至 2.4%，使現階段貸款配套仍顯得相當划算。

大馬地產商在今年上半推出物件的速度明顯加快，6 月時更是百花齊放，估計在大吉隆坡地區新推出物件單位高達 3200 間。熱門地點包括拉薩路的Horizo​​n Residences、RuMa&Residences、TTDI Ascencia等，位於這些地點的新單位甫推出即獲熱烈認購。位於吉隆坡城中城的Four Seasons Place每平方尺平均售價更達2750令吉，滿家樂的柏威年Hilltop公寓於每平方售價達1000令吉。

住宅供應方面，大吉隆坡地區今年第 2 季現有住房供應達 177 萬間，有地房產佔 43.5%，非有地房產類型的產業佔 34.9%，低價房屋則為 21.6%。從 2012 年底開始，大吉隆坡地區的房屋供應成長放緩，增幅少於 1%，為 2006 年來最低。CBRE 認為，供應遞減對大吉隆坡地區房價出現推升效應，自 2009 年起出現成長，雖然新建案在 2011 年起逐漸增加，但推出物件數量仍不及 2003 年至 2007 年。

CBRE 報告也指出，大吉隆坡地區的住宅房產有 75.7% 位於雪蘭莪州，另有 24% 及 0.3% 分佈在吉隆坡及布城地區。今年第 2 季有 19.6 萬間新建房屋，18.6 萬正在施工，而報告認為，此規模與大吉隆坡地區現有的供應單位差不多，在新房屋陸續完工後，大吉隆坡房市也將進入穩定期。

大吉隆坡以及周邊地區的房市發展迅速，使土地日漸減少。此情形帶動了雪蘭莪州的土地需求，並使得周邊地區的土地資本價值不斷揚升。新的建案地點愈來愈遠離市中心，大吉隆坡南區發展升級，布城與賽城直至吉隆坡國際機場一帶的發展也逐漸升溫。

大部分的新推出物件都在市中心外圍地區，例如士毛月的發展潛質也不容小覷。大型建商如實達集團 (SPSETIA)(8664-MY)、森那美 (SIME)(4197-MY) 及碧桂園集團 (2007-HK) 等均在此地區擁有大批土地，預期最近也將陸續宣布新建案發展。